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As reclamações devem ser feitas até noventa dias a partir da compra e venda com nota fiscal (interpretação do art. 26 da Lei n. 8.078, de 11.09.1990).

1ª edição – Editora Forense – 2009

7ª edição – Editora Forense – 2014

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Luiz Antonio Scavone Junior

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S315m

Scavone Junior, Luiz Antonio, 1966–

Direito imobiliário – Teoria e prática/Luiz Antonio Scavone Junior. – 7.ª ed. – Rio de Janeiro: Forense, 2014.

Inclui bibliografia

ISBN 978-85-309-5446-8

1. Direito imobiliário – Brasil. 2. Bens imóveis – Brasil. I. Título.

08-0988

CDU: 347.23(81)

APRESENTAÇÃO

Em meados do 2º semestre do ano de 2008, durante o curso de Pós-Graduação, especialização em Direito Civil, fomos convidados, pelo Prof. Luiz Antonio Scavone Junior, a desenvolver a atividade de “revisão” desta obra.

O que em um primeiro momento nos pareceu uma simples atividade, na verdade se revelou um trabalho de muita responsabilidade e de grande valor acadêmico.

Tivemos a oportunidade de trabalhar com uma obra de grande atualidade, que focaliza os problemas imobiliários com acuidade e com grande coragem, pois o autor procura apresentar questões e debater temas oferecendo soluções novas que fogem ao tradicionalismo.

Ademais, com experiência de quem milita na área, o autor traz neste Manual uma ampla visão sistematizada do Direito Imobiliário, abrangendo temas como: propriedade, desapropriação, compra e venda, locação, usucapião, adjudicação compulsória, parcelamento do solo, problemas na aquisição de imóveis, condomínio e direito de vizinhança.

Salientamos que a obra é de fácil manuseio, vez que, a exemplo dos demais livros do autor, foi escrita com grande fluência verbal, em linguagem simples, acessível a todos os níveis de intérprete, seja aluno do ensino jurídico ou profissional do Direito.

O autor conseguiu, em uma única obra, reunir diversos temas do Direito Imobiliário, proporcionando ao leitor uma ampla cognição da matéria abordada, além da facilidade de se visualizar a legislação atualizada pertinente aos variados assuntos, jurisprudência de apoio e inúmeros modelos de petições, constituindo um valioso instrumento de trabalho, podendo ser utilizado como fonte de informações e orientação prática ao militante do Direito.

Para nós, o trabalho de revisão foi uma experiência inédita, em que tivemos a possibilidade de ampliar nossos horizontes profissionais, pois este livro não é destinado somente aos iniciantes da carreira jurídica, mas a todos os profissionais de Direito, visto que tem por objetivo inovar conceitos e apresentar soluções para problemas do cotidiano no setor imobiliário.

Queremos felicitar o autor pela obra produzida, bem como nos regozijamos e agradecemos pela oportunidade ímpar que nos foi concedida, de termos o privilégio do contato em primeira mão com este excelente trabalho, tão completo quanto à abrangência do tema concernente ao Direito Imobiliário.

Amanda Moura

Antonio Abel Paupério

Daniel Fernandes

Érica Andressa Ferragonio

Heloisa Leonor Buika

Jaime dos Santos Penteado

Nádia Andrade

Robson da Silva Vieira

ABREVIATURAS E SIGLAS USADAS

AASP

Associação dos Advogados de São Paulo

a.C.

Antes de Cristo

ADCT

Ato das Disposições Constitucionais Transitórias

ADIn

Ação Direta de Inconstitucionalidade

AED

Análise Econômica do Direito

a.m.

ao mês

art.

artigo

CDB

Certificado de Depósito Bancário

cit.

Citada

Copom

Comitê de Política Monetária do Banco Central do Brasil

CPC

Código de Processo Civil

FONAJE

Fórum Nacional de Juizados Especiais

IPCA

Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo

nos

números

ORTN

Obrigação Reajustável do Tesouro Nacional

OSB

Ordem de São Bento

p.

página

RDA

Revista de Direito Administrativo

RDB

Recibo de Depósito Bancário

REsp.

Recurso Especial

RJTJESP

Revista de Jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo

RT

Revista dos Tribunais

RTFR

Revista do Tribunal Federal de Recursos

RTJ

Revista Trimestral de Jurisprudência

Selic

Sistema Especial de Liquidação e de Custódia

SPC

Serviço de Proteção ao Crédito

STF

Supremo Tribunal Federal

STJ

Superior Tribunal de Justiça

TR

Taxa Referencial estabelecida pelo Banco Central do Brasil

URV

Unidade Real de Valor

v.g.

verbi gratia

vol.

Volume

Agradeço a Deus, sempre, por tudo.

SUMÁRIO

Livro I

PROPRIEDADE, DIREITOS REAIS E REGISTROS

Capítulo 1 – Propriedade e Direitos Reais

1.1. Direitos reais

1.2. Sistematização no Código Civil e classificação

1.3. Características dos direitos reais

1.3.1. Publicidade

1.3.2. Oponibilidade erga omnes

1.3.3. Sequela

1.3.4. Direito de preferência

1.3.5. Numerus clausus

1.4. Propriedade

1.4.1. Atributos da propriedade

1.4.2. Características da propriedade – a função social e a propriedade plena e limitada

1.4.3. Aquisição da propriedade imobiliária

1.4.4. Perda da propriedade

Capítulo 2 – Dúvida Registral

2.1. Introdução

2.2. Qualificação do título

2.3. O procedimento de dúvida

2.4. O recurso cabível

2.5. A atuação do advogado

2.6. A atuação do Ministério Público

2.7. A dúvida inversa

2.8. Pedido de providências

2.9. Modelo de pedido de providências

2.10. Modelo de requerimento pedindo ao Oficial que suscite a dúvida

2.11. Fluxograma do andamento do procedimento de dúvida

Capítulo 3 – Retificação do Registro Imobiliário

3.1. Principais aspectos

3.2. Generalidades

3.3. Jurisdição

3.3.1. Retificação como processo de jurisdição voluntária

3.3.2. Retificação como processo de jurisdição contenciosa

3.4. Classificação

3.5 Características procedimentais da retificação

3.5.1. Retificação extrajudicial

3.5.2. Retificação judicial

3.5.3. A impugnação fundamentada que possui o condão de encerrar o processo de retificação

3.6. O Poder Público como confrontante

3.7. Recursos

3.8. Condenação em custas e honorários advocatícios

3.9. Retificação do registro e art. 500 do Código Civil

3.10. Modelo de ação de retificação de área

3.10.1. Modelo de resposta à impugnação

3.11. Fluxograma

Capítulo 4 – Ação Para Suprimento de Outorga Conjugal

4.1. Principais aspectos

4.2. A falta de suprimento e a nulidade dos atos praticados

4.3. Impossível ao registrador dispensar a outorga

4.4. O procedimento do suprimento de outorga

4.5. Cessão de herança e outorga conjugal

4.6. Outorga conjugal nos compromissos de compra e venda

4.7. Outorga conjugal, o Decreto-Lei 58/1937 e a Lei 6.766/1979

4.8. Outorga conjugal na cláusula de incomunicabilidade dos bens do casal

4.9. Outorga conjugal no caso de estrangeiros

4.10. Modelo de pedido de suprimento de outorga para alienação de bem imóvel

Capítulo 5 – Ações Versando Sobre Falsidade Documental

5.1. Principais aspectos

5.2. Falsidade

5.3. As ações versando sobre falsidade documental

5.3.1. Ação declaratória autônoma

5.3.2. Ação declaratória incidental

5.3.3. Procedimento

5.4. O prazo para reclamar a falsidade através de incidente

5.5. Ação rescisória e falsidade

5.6. A vantagem do incidente: coisa julgada

5.7 Não cabe incidente de falsidade no procedimento comum, rito sumário

5.8. Foro competente

5.9. Legitimidade ativa e passiva

5.10. Valor da causa nas ações declaratórias (autônoma e incidental)

5.11. Honorários advocatícios

5.12. Recurso cabível no incidente de falsidade

5.13. Resumo

5.14. Modelos de arguição de incidente de falsidade

5.15. Fluxograma

Capítulo 6 – Ação Reivindicatória

6.1. Resumo

6.1.1. Principais aspectos

6.2. Conceito

6.2.1. Natureza jurídica

6.2.2. A expressão “injustamente”

6.3. O que o autor deve provar

6.4. O proprietário que não tem a posse

6.5. O promitente comprador e a ação reivindicatória

6.6. Matéria de defesa

6.6.1. Exceção de usucapião

6.6.2. Outras defesas

6.7. Registro das citações

6.8. Prescrição da ação reivindicatória

6.9. Execução da sentença

6.10. Modelo de ação reivindicatória

Capítulo 7 – Ação de Desapropriação

7.1. Principais aspectos

7.2. O instituto

7.2.1. Lei aplicável

7.2.2. Utilidade e necessidade pública ou interesse social

7.2.3. Decadência da desapropriação

7.2.4. Desapropriação por acordo

7.2.5. Sub-rogação dos gravames no preço

7.2.6. Desapropriação indireta

7.2.7. Indenização prévia

7.2.8. Pagamento da indenização

7.2.9. Desvio de finalidade

7.2.10. Retrocessão

7.2.11. O interesse da União

7.3. Quem pode desapropriar

7.4. As fases do procedimento

7.4.1. Petição inicial

7.4.2. Contestação do desapropriado

7.5. Modelo de ação de desapropriação

Livro II

NEGÓCIOS JURÍDICOS IMOBILIÁRIOS

Capítulo 1 – Negócios Jurídicos Imobiliários – Incorporação, Parcelamento do Solo Urbano e Fundos de Investimento Imobiliário

1.1. Parcelamento do solo urbano

1.1.1. Aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor

1.1.2. Definição de loteamento e desmembramento

1.1.3. Diferença entre loteamento e desmembramento – abertura ou não de vias e logradouros públicos

1.1.4. Subdivisão de gleba em lotes

1.1.5. Desdobro

1.1.6. Loteamento fechado

1.1.7. Fórmulas mirabolantes no ato de parcelar o solo urbano

1.1.8 Resolução do contrato de compromisso de compra e venda de lotes operada pelo Oficial de Registro de Imóveis

1.2. Incorporações imobiliárias

1.2.1. O contrato de incorporação imobiliária

1.2.2. Modalidades de construção nas incorporações

1.2.3. O ato de incorporar e a instituição do condomínio

1.2.4. Patrimônio de afetação

1.2.5. Modelo de memorial de incorporação, incluindo a minuta da convenção de condomínio

1.2.6 Resolução de compromisso de compra e venda de imóvel em construção em razão da ausência do registro da incorporação

1.3. Fundos de Investimento Imobiliário

1.3.1. Características gerais

1.3.2. Fundamento legal e propriedade

1.3.3. Propriedade do imóvel sujeito ao Fundo de Investimento Imobiliário

1.3.4. Administração

1.3.5. Limitações administrativas

1.3.6. Responsabilidade da Instituição Administradora do Fundo

1.3.7. Tributação

1.3.8. Conclusões

Capítulo 2 – Relação de Consumo e Proteção ao Consumidor

2.1. Relação de consumo

2.1.1. Consumidor

2.1.2. O consumidor empresário

2.1.3. Vulnerabilidade

2.1.4. Terceiros protegidos pelas normas do CDC

2.1.5. Direitos básicos do consumidor imobiliário

2.2. Fornecedor

2.2.1. Habitualidade

2.2.2. Fornecedor e teoria da empresa

2.3. Aplicação retroativa do CDC

2.4. Princípio da especialidade

2.5. Responsabilidade por dano moral

2.6. Problemas na compra e venda de imóveis frente ao Código de Defesa do Consumidor

2.6.1. Problemas para o adquirente

2.6.2. Problemas para o alienante

2.7. Vícios nos contratos

Capítulo 3 – Promessa de Compra e Venda e Ações Propostas pelo Vendedor, em Virtude do Inadimplemento do Adquirente

3.1. Principais aspectos de direito material

3.1.1. Ações em razão do inadimplemento do promitente comprador – o adimplemento substancial – “substancial performance”

3.1.2. Promessa de compra e venda

3.1.3. O Decreto-Lei 58, de 10.12.1937

3.1.4. A questão do registro do contrato

3.1.5. A outorga conjugal

3.1.6. A necessidade da ação de resolução, se não for purgada a mora

3.2. A notificação do promitente comprador inadimplente e o prazo para a purgação da mora (pagamento)

3.3. Principais aspectos práticos e de direito processual

3.3.1. Competência

3.3.2. Legitimidade ativa e passiva

3.3.3. Ações reais e pessoais – distinção e consequências

3.3.4. Valor da causa

3.3.5. Petição inicial

3.3.6. Questão da devolução dos valores pagos pelo adquirente inadimplente

3.4. Regularidade do loteamento ou da incorporação

3.5. Ação de resolução por inadimplemento: lotes (vendedor que não é o loteador)/imóveis prontos

3.6. Ações de resolução nos casos de incorporação de imóveis

3.6.1. Construção por empreitada ou por administração

3.6.2. Construção por conta e risco do incorporador

3.6.3 Resumo

3.7. Resolução do contrato de compromisso de compra e venda de lotes vendidos pelo loteador, operada judicialmente

3.8. O inadimplemento do promitente comprador: prescrição da pretensão da cobrança, da resolução do contrato e prescrição aquisitiva (usucapião) requerida pelo promitente comprador inadimplente

3.9. Modelos

3.9.1. Notificação extrajudicial

3.9.2. Notificação judicial

3.9.3. Petição inicial da ação de resolução por inadimplemento

3.9.4. Contestação do pedido de resolução por inadimplemento

3.9.5 Agravo de decisão que nega antecipação de tutela para reintegração de posse em ação de resolução de compromisso de compra e venda

3.9.6. Ação anulatória de leilão extrajudicial de imóvel pronto

3.9.7. Agravo contra decisão que ordenou a citação do cônjuge em ação de caráter pessoal

3.9.8. Agravo contra decisão sobre regularidade do loteamento ou incorporação

3.9.9. Execução por quantia certa

3.10. Fluxograma (para o rito ordinário)

Capítulo 4 – Ação de Resolução Proposta pelo Comprador para Reaver o que Pagou

4.1. Principais aspectos

4.2. Generalidades

4.3. Rediscussão de distrato em razão da abusividade do perdimento imposto pela resilição bilateral

4.4. Prescrição

4.5. Juros e correção monetária sobre os valores a restituir ao adquirente

4.6 Modelo de ação de resolução pelo adquirente inadimplente

Capítulo 5 – Ação de Adjudicação compulsória e a Ação do Promitente Vendedor Para Compelir o Promitente Comprador a Receber a Escritura

5.1. Principais aspectos

5.2. Conceito e utilidade – a questão da propriedade irregular e a inadequação da ação de adjudicação compulsória

5.3. Ações reais e pessoais – distinção e consequências aplicadas à adjudicação compulsória. Prescrição da ação

5.4. Condições específicas da ação de adjudicação compulsória

5.4.1. Registro do compromisso

5.4.2. Condições específicas

5.5. Legitimidade

5.6. A hipoteca constituída pelo promitente vendedor e o direito à adjudicação compulsória

5.7. Procedimento

5.8. O promitente vendedor pode propor ação para obrigar o promitente comprador a receber a escritura?

5.9. Modelo de ação de adjudicação compulsória

5.10. Fluxograma

5.11. Modelo de ação de obrigação de fazer para compelir o promitente comprador a receber a escritura

5.12. Modelo de notificação para que o promitente comprador receba a escritura

Capítulo 6 – Corretagem – Cobrança de Comissões

6.1. Principais aspectos

6.2. Principais aspectos de direito material

6.2.1. Primeira etapa: a aproximação das partes

6.2.2. Segunda etapa: fechamento do negócio (formação do vínculo jurídico)

6.2.3. Terceira etapa: a execução do contrato de venda e compra

6.3. Em que fase surge o direito à comissão?

6.4. A desistência imotivada

6.5. A dispensa e a participação de mais de um corretor

6.6. Quem paga a comissão? A questão da comissão paga pelo comprador nos lançamentos imobiliários além do SATI (Serviço de Assessoria Técnica e Imobiliária)

6.7. O “corretor” não inscrito no CRECI

6.8. Modelo de ação de cobrança de comissão pelo rito ordinário

Capítulo 7 – Ação de Resolução Contratual e Ação de Obrigação de Fazer (En-tregar o Imóvel) Em Virtude de Atraso na Entrega de Obras ou Recusa/Impossibilidade de Outorga de Escritura

7.1. Principais aspectos

7.2. Generalidades

7.3. Modelo de ação cominatória para entrega do imóvel cumulada com perdas e danos

7.4. Modelo de ação de resolução por inadimplemento da promitente vendedora – impossibilidade de outorga da escritura

7.4.1. Modelo de réplica

Capítulo 8 – Ação de Execução Para Entrega de Coisa Certa

8.1. Principais aspectos

8.2. Generalidades

8.2.1. Execução para entrega de coisa certa ou imissão de posse?

8.2.2. Procedimento

8.3. Modelo de petição inicial – Execução para entrega de coisa certa

8.3.1. Modelo de petição esclarecendo o cabimento da execução para entrega de coisa certa

8.3.2. Modelo de impugnação ao pedido do executado de reunião da ação de execução com ação de conhecimento (anulatória)

8.4. Fluxograma

Capítulo 9 – Ação de Imissão de Posse

9.1. Principais aspectos

9.2. Generalidades

9.3. Ações reais e pessoais – distinção e consequências

9.4. Pressupostos da ação de imissão de posse

9.5 Alguns fundamentos (exemplificativos) da ação de imissão de posse

9.6. Antecipação de tutela

9.7. Sentença

9.8. Embargos por retenção de benfeitorias

9.9. Constituto possessório

9.10. Modelo de ação de imissão de posse

Capítulo 10 – Vícios no Imóvel (Qualidade e Quantidade)

10.1. Principais aspectos

10.2. Incorporação e construção – definição

10.3. Responsabilidade do construtor/incorporador no Código Civil – não há relação de consumo

10.3.1. Espécies de problemas com a construção

10.3.2. O art. 618 do Código Civil pode ser afastado pelo contrato?

10.3.3. O prazo do art. 618 do Código Civil é de prescrição ou de garantia?

10.4. Responsabilidade do construtor/incorporador no Código de Defesa do Consumidor

10.4.1. Responsabilidade objetiva – o risco

10.4.2. Vício por insegurança e vício por inadequação

10.4.3. Direito de regresso

10.4.4. Excludentes de responsabilidade nos vícios por insegurança

10.4.5. O problema das normas técnicas sobre a segurança e o barulho gerado pela propagação de ruídos nas edificações

10.5. Legitimidade

10.6. Modelo de ação redibitória – restituição das quantias pagas

10.7. Modelo de pedido na ação de preceito cominatório – obrigação de fazer

10.8. Modelo de ação de indenização em face de construtora

Capítulo 11 – Execução Hipotecária por Agente Financeiro

11.1. Principais aspectos

11.2. Aspectos gerais do Sistema Financeiro da Habitação

11.3. As peculiaridades da execução hipotecária da Lei 5.741/1971

11.4. Petição inicial

11.4.1. Apresentação do título da dívida

11.4.2. Especificação do valor do débito e dos encargos (Lei 5.741/1971, art. 2º, II e III)

11.4.3. Constituição em mora do devedor e apresentação dos avisos regulamentares

11.5. Aspectos processuais

11.5.1. Valor da causa

11.5.2. Citação

11.5.3. Penhora

11.5.4. A desocupação do imóvel

11.5.5. Embargos à execução

11.5.6. Saldo devedor

11.5.7. Avaliação do imóvel penhorado

11.5.8. Praça

11.5.9. Remição

11.6. Modelo de execução hipotecária

Capítulo 12 – Decreto-Lei 70/1966 – Sustação de Leilão/Execução Extrajudicial

12.1. Principais aspectos

12.2. Generalidades

12.3. Ação cautelar inominada de sustação de leilão/execução extrajudicial

12.4. Ação principal – modelo de ação de revisão do contrato

12.5. Fluxograma – ação cautelar

Capítulo 13 – Alienação Fiduciária de Bem Imóvel – Sistema Financeiro Imobiliário

13.1. Conceito

13.2. Partes

13.3. Constituição e natureza jurídica

13.4. Objeto

13.5. Forma

13.6. Posse e propriedade

13.6.1. Posse

13.6.2. Propriedade

13.6.3. Possibilidade de penhora dos direitos do fiduciante devedor por dívida diversa

13.7. Imposto de transmissão

13.8. O artigo 53 da Lei 8.078/1990

13.9. Juros e correções

13.10. Procedimento no caso de inadimplemento

13.11. Modelo de ação de reintegração de posse após a consolidação da propriedade

Capítulo 14 – Contratos Imobiliários – Nulidades, Interpretação, Juros, Correção Monetária, Consequências da Inexecução e Revisão Contratual

14.1. Principais aspectos da ação de revisão

14.2. Generalidades

14.2.1. A boa-fé e os requisitos de validade dos negócios jurídicos

14.2.2. Nulidades absolutas dos negócios jurídicos e a simulação

14.2.3. Os defeitos dos negócios jurídicos

14.2.4. Regras de interpretação dos contratos

14.2.5. Cláusula rebus sic stantibus e imprevisão

14.2.6. Procedimento da ação de revisão

14.2.7. Pagamento indevido

14.3. Fato: Juros como mecanismo de controle econômico; contrários ao objetivo do direito e historicamente combatidos

14.4. Juros – conceito

14.5. Classificação

14.6. Juros legais moratórios

14.6.1. Primeira opção: taxa Selic

14.6.2. Segunda opção: 1% a.m. – art. 161, § 1º, do CTN

14.7. Juros convencionais moratórios

14.8. Início da contagem dos juros moratórios

14.9. Juros legais compensatórios

14.10. Juros convencionais compensatórios

14.10.1. Juros convencionais compensatórios nos financiamentos

14.10.2. Juros convencionais compensatórios no contrato de mútuo

14.11. Resumo dos limites legais impostos às taxas de juros

14.12. Juros simples e juros compostos

14.13. Sistemas de amortização – tabela price e SAC

14.14. Os juros e as instituições financeiras

14.15. A capitalização de juros e as instituições financeiras

14.15.1. A capitalização de juros no Sistema Financeiro da Habitação em razão da Lei 11.977, de 7 de julho de 2009

14.16. Outras consequências do descumprimento das obrigações

14.16.1. Prejuízos e cláusula penal

14.16.2. Cláusula penal

14.16.3. Arras (sinal)

14.16.4. Honorários de advogado

14.16.5. Correção monetária pelo atraso e em razão do regular cumprimento das obrigações contratuais em prestações periódicas

14.17. Modelo de ação em face do banco

14.17.1. Modelo de réplica

14.18. Modelo de ação em face da construtora/incorporadora

14.18.1. Modelo de réplica

14.19. Ação de repetição de indébito

Livro III

CUIDADOS NA COMPRA DE IMÓVEIS – FRAUDE CONTRA CREDORES E FRAUDE À EXECUÇÃO

Capítulo 1 – Cuidados na Aquisição de Imóveis

1.1. Introdução

1.2. Certidões do imóvel

1.2.1. Certidão de propriedade

1.2.2. Certidão negativa de tributos municipais

1.2.3. Certidão negativa de débitos condominiais

1.2.4. Certidão negativa de imóveis enfitêuticos

1.2.5. O risco da desapropriação

1.3. Certidões referentes à pessoa do vendedor

1.3.1. A proteção ao terceiro de boa-fé

1.3.2. A pessoa jurídica pode vender bens do estoque

1.3.3. A decadência do direito de desconstituir a venda em fraude contra credores

1.4. Conclusões e outras cautelas

1.4.1. Se o vendedor é pessoa jurídica

1.4.2. Se o vendedor é sócio de uma pessoa jurídica

1.4.3. O vendedor empresário

1.4.4. Quem não registra não é dono e quem registra pode não sê-lo

1.4.5. A aquisição de imóveis em construção ou de incorporadoras

1.4.6. Cuidados com venda através de procurações

1.4.7. O registro da aquisição

1.5. Comprando imóvel em hasta pública

1.5.1. Hasta pública e sua natureza de aquisição originária

1.5.2. O débito hipotecário ante a alienação por hasta pública

1.5.3. O débito fiscal ante a alienação por hasta pública

1.5.4. Anulação da arrematação

1.5.5. Penhoras anteriores

1.5.6. Posse do imóvel adquirido

1.5.7. Evicção

1.6. Único imóvel do vendedor – bem de família e impossibilidade de venda

1.7. Modelo de carta requerendo certidões para o vendedor

Capítulo 2 – Fraude Contra Credores e Ação Pauliana (ou Ação Revocatória)

2.1. Principais aspectos

2.2. Fundamento

2.3. Elementos da fraude contra credores

2.4. O consilium fraudis – a notoriedade e a presunção da insolvência

2.5. As hipóteses de fraude e a boa-fé

2.6. As provas a produzir

2.7. Objeto da ação pauliana

2.8. Excludentes da fraude

2.8.1. O art. 164 do Código Civil

2.8.2. Aquisição de insolvente mediante depósito judicial

2.9. Decadência

2.10. Fraude contra credores e fraude à execução – diferenças

2.11. Foro competente

2.12. Legitimidade

2.13. Pedido

2.14. Valor da causa

2.15. Modelo de ação pauliana

Capítulo 3 – Embargos de Terceiro

3.1. Principais aspectos

3.2. O instituto

3.3. Faculdade do terceiro, que pode utilizar as vias ordinárias

3.4. Fraude contra credores, fraude à execução e embargos de terceiro

3.5. Valor da causa

3.6. Foro competente

3.7. Petição inicial

3.8. Procedimento

3.9. Prazo para contestação

3.10. Recursos

3.11. Legitimidade ativa e passiva

3.12. Questão do compromisso de compra e venda sem registro e os embargos de terceiro

3.13. Modelo de embargos de terceiro (petição inicial)

3.14. Fluxograma

Livro IV

CONDOMÍNIO

Capítulo 1 – Condomínio

1.1. Espécies de condomínio

1.2. Condomínio geral

1.2.1. Características

1.2.2. Administração do condomínio

1.3. Condomínio edilício

1.3.1. Definição

1.3.2. Instituição

1.3.3. A unidade autônoma e as áreas comuns

1.3.4. O síndico e seus deveres

1.3.5. Destituição do síndico

1.3.6. Conselho consultivo

1.3.7. Os deveres dos condôminos – contribuições, multas e penalidades pelo descumprimento, desconto por pontualidade, obras, manutenção da cor e forma da fachada, respeito aos vizinhos e destinação da unidade

1.3.8. Assembleia-Geral

1.3.9. As vagas de garagem

1.3.10. Locação de área comum nos condomínios em edifícios e quorum necessário para a deliberação

1.3.11. O furto ou roubo de bens dos condôminos

1.3.12. Condomínio e Código de Defesa do Consumidor

1.3.13. O seguro da edificação

1.3.14. A solução arbitral dos conflitos no condomínio

Capítulo 2 – Ação de Cobrança de Despesas Condominiais

2.1. Principais aspectos

2.1.1. Procedimento

2.1.2. Documentos que deverão instruir a inicial

2.2. Aspectos processuais

2.3. Competência

2.4. Legitimidade ativa

2.5. Legitimidade passiva – obrigação propter rem

2.5.1. O apartamento foi vendido, por contrato chamado “de gaveta”. Quem responde pelas despesas: o vendedor, cujo nome consta como proprietário, ou o adquirente?

2.5.2. Separação e partilha ainda não registrada – legitimidade para responder pelas despesas de condomínio

2.5.3. O proprietário do imóvel faleceu. Quem responde pelas despesas condominiais?

2.5.4. Mais de um titular e solidariedade no pagamento de despesas de condomínio

2.5.5. Imóvel novo; quem responde pelas despesas: a construtora ou o adquirente?

2.5.6. A ausência de reparos ou de cumprimento de deveres por parte do condomínio autoriza a suspensão do pagamento das quotas condominiais? 811

2.5.7. Responsabilidade e legitimidade do adquirente e do arrematante pelos condomínios não pagos pelo alienante e pelo executado

2.5.8. Responsabilidade e legitimidade do condômino pelas cotas em aberto, inclusive pelas multas e penalidades da unidade locada

2.6. O rateio das despesas ordinárias como encargo de locação

2.7. Cobrança das prestações vincendas

2.8. Penhora da unidade devedora, mesmo sendo “bem de família”, ou gravada com a cláusula de impenhorabilidade

2.9. A multa por transgressão da convenção não pode ser cobrada juntamente com as demais despesas

2.10. A possibilidade de o condomínio adjudicar ou arrematar o imóvel em hasta pública

2.11. Unidade hipotecada e preferência para recebimento dos créditos decorrentes de venda judicial

2.12. Prescrição

2.13. Protesto de cotas condominiais

2.14. Modelo de ação de cobrança de débitos condominiais – rito sumário

2.15. Modelo de contestação de ação de cobrança de débitos condominiais

2.16. Ação monitória para cobrança de débitos condominiais – hipótese de cabimento

2.16.1. Modelo de ação monitória

Capítulo 3 – Ação Divisória

3.1. Principais aspectos

3.2. Finalidade

3.2.1. A divisão nem sempre é possível

3.3. Procedimento da divisão – duas fases distintas

3.3.1. Nomeação de agrimensor e arbitradores

3.4. Cumulação de divisão e demarcação

3.5. Apresentação dos títulos – pedido de quinhões

3.6. Operações da divisão

3.7. Demarcação dos quinhões

3.8. Divisão amigável

3.9. Modelo de ação de divisão de terras particulares

Capítulo 4 – Ação de Extinção de Condomínio

4.1. Aspectos processuais

4.2. Principais aspectos de direito material

4.2.1. O condomínio comum ou tradicional e a natureza da sua extinção

4.3. Principais aspectos de direito processual

4.3.1. Sobre a jurisdição voluntária

4.4. Procedimento

4.5. Intervenção do Ministério Público

4.6. Modelo de ação de extinção de condomínio

Livro V

VIZINHANÇA

Capítulo 1 – Direito de Vizinhança – Ação de Dano Infecto e Ação de Nunciação de Obra Nova

1.1. Aspectos gerais: a propriedade, sua função social e o direito de vizinhança

1.2. Mau uso ou uso anormal da propriedade

1.2.1. Os critérios para verificação do uso anormal da propriedade e o abuso de direito

1.2.2. Casuística

1.2.3. Atuação do Ministério Público

1.3. Árvores limítrofes

1.4. Passagem forçada

1.5. Passagem de cabos, tubulações e aquedutos

1.6. Águas

1.7. Direito de tapagem

1.7.1. Parede-meia

1.8. Direito de construir

1.8.1. Direito de travejar

1.9. Ação de dano infecto

1.9.1. Principais aspectos

1.9.2. Legitimidade ativa

1.9.3. Legitimidade passiva

1.9.4. Valor da causa

1.9.5. Natureza da ação de dano infecto

1.9.6. Antecipação de tutela – tutela específica das ações de obrigação de fazer e de não fazer – Código de Processo Civil, art. 461

1.9.7. Prescrição

1.9.8. Procedimento

1.9.9. Caução de dano infecto

1.9.10. A caução de dano infecto ante o mandamento do art. 1.313 do Código Civil

1.9.11. O dano moral na ação de dano infecto

1.9.12. Modelo de ação de dano infecto

1.10. Ação de nunciação de obra nova

1.10.1. Principais aspectos

1.10.2. Principais aspectos de direito material

1.10.3. Embargo extrajudicial

1.10.4. Prosseguimento da obra

1.10.5. Procedimento

1.10.6. Petição inicial

1.10.7. Modelo de petição inicial da ação de nunciação de obra nova

Capítulo 2 – Ação Demarcatória

2.1. Principais aspectos

2.2. Conceito de demarcação

2.2.1. Ação de demarcação de terras particulares

2.3. Objeto da ação demarcatória

2.4. Requisitos do direito de demarcar

2.5. Caráter dúplice

2.6. Duas fases do procedimento

2.7. Primeira fase

2.8. Segunda fase

2.9. Perícia

2.9.1. Plantas, memoriais e cadernetas de campo

2.9.2. Conferência, eventuais divergências

2.10. Demarcação amigável

2.11. Demarcação de terras públicas

2.12. Modelo de ação de demarcação

Livro VI

POSSE E SUAS CONSEQUÊNCIAS

Capítulo 1 – Posse e Ações Possessórias

1.1. Principais aspectos das ações possessórias

1.2. Posse

1.2.1. Teorias sobre a posse

1.2.2. Espécies de posse

1.2.3. Ações possessórias

1.3. Fungibilidade

1.4. Cumulação de demandas

1.5. Natureza dúplice

1.6. Exceção do domínio

1.7. Prática das ações de reintegração e manutenção de posse

1.7.1. Foro competente

1.7.2. Legitimidade

1.7.3. Valor da causa

1.7.4. Denunciação da lide

1.7.5. Nomeação à autoria

1.7.6. Procedimento

1.7.7. Petição inicial

1.7.8. Concessão liminar da proteção possessória

1.7.9. Recurso da decisão que concede ou não a liminar

1.7.10. Justificação prévia

1.7.11. Prazo para contestação

1.7.12. Possibilidade de antecipação de tutela

1.7.13. Modelo de notificação

1.7.14. Modelo de ação de reintegração de posse (petição inicial)

1.7.15. Modelo de ação de manutenção de posse (petição inicial)

1.8. Prática do interdito proibitório

1.8.1. Procedimento

1.8.2. Modelo de interdito proibitório (petição inicial)

1.9. Fluxograma

Capítulo 2 – Usucapião

2.1 Principais aspectos

2.2. Usucapião (direito material)

2.2.1. Conceito

2.2.2. Usucapião extraordinário

2.2.3. Usucapião ordinário

2.2.4. Usucapião constitucional ou especial urbano

2.2.5. Usucapião constitucional ou especial rural

2.2.6. Usucapião coletivo

2.2.7. Usucapião por abandono do lar

2.3 Justo título

2.3.1. Requisitos

2.3.2. Conceito de justo título na doutrina nacional moderna

2.3.3. Justo título e desnecessidade de registro

2.3.4. Justo título decorrente de atividade jurídica relacionada ao fundamento do direito

2.3.5. Justo título e promessa de compra e venda

2.3.6. Justo título, nulidade absoluta e nulidade relativa

2.3.7. Justo título, transação, sentenças e escrituras que operam a divisão de coisa comum

2.3.8. Vícios de forma e justo título

2.3.9. Conclusão

2.4. Usucapião e condomínio

2.5. Procedimento

2.5.1. Citações e intimações

2.5.2. Prazo para resposta

2.5.3. Impossibilidade de oposição e embargos de terceiro na ação de usucapião

2.5.4. Sentença

2.6. Modelo de ação de usucapião

2.7. Fluxograma

Livro VII

LOCAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS

Capítulo 1 – Locação de Imóveis Urbanos – Definição e Aspectos Gerais das Ações Locatícias

1.1. Locação de imóveis urbanos – definição

1.2. A reforma da Lei do Inquilinato pela Lei 12.112/2009

1.2.1. Vigência da Lei 12.112/2009 no tempo

1.3. Prazo e multa pela devolução antecipada do imóvel pelo locatário

1.4. Divórcio ou morte do locatário e do locador: sub-rogação

1.4.1. Limitação da sub-rogação legal à hipótese de locação residencial

1.4.2. Comunicações ao locador e fiador acerca da sub-rogação legal

1.4.3. A sub-rogação não implica em exoneração automática do fiador: necessidade de o fiador se exonerar notificando o locador

1.4.4. Extensão das consequências da sub-rogação às hipóteses do art. 11

1.4.5. Possibilidade de exigência de novo fiador, sob pena de despejo

1.5. Sublocações

1.6. Aluguel

1.7. Benfeitorias e acessões

1.8. Deveres do locador e do locatário e suas consequências

1.8.1. Despesas ordinárias e extraordinárias de condomínio – obrigações do locador e do locatário

1.8.2. Requisito da Lei do Inquilinato para que o locatário fique obrigado ao pagamento das despesas ordinárias

1.8.3. Edifício de um só dono, ausência de assembleias e despesas ordinárias

1.9. Penalidades criminais e civis

1.10. Locação em shopping centers

1.10.1. Restrições à liberdade das partes no contrato de locação em shopping centers: despesas que não podem ser cobradas

1.10.2. Risco do negócio e eventual indenização pelo fracasso do empreendimento

1.10.3. Impossibilidade da defesa fundada em uso próprio na ação renovatória manejada pelo locatário

1.11. Solidariedade (art. 2º)

1.12. Contrato “built-to-suit” e a Locação por encomenda – lei 12.744/2012

1.13. Foro competente (art. 58, II)

1.13.1. Exceção de incompetência nas ações decorrentes da Lei 8.245/1991

1.13.2. Modelo de petição de exceção de incompetência em razão do foro

1.14. Valor da causa

1.14.1. Modelo de petição de impugnação ao valor da causa nas ações decorrentes da Lei 8.245/1991

1.15. Férias forenses

1.16. Citação, notificação e intimação

1.17. Efeitos do recurso de apelação

1.18. Procedimento

Capítulo 2 – Garantias da Locação

2.1. Espécies de garantia – panorama geral

2.2. Caução

2.2.1. Introdução

2.2.2. Caução de bens imóveis

2.2.3. Caução de bens móveis

2.2.4. Caução em dinheiro

2.2.5. Caução de títulos de crédito e de créditos

2.3. Fiança

2.3.1. Introdução

2.3.2. Outorga uxória ou marital na fiança

2.3.3. Efeitos da fiança

2.3.4. Fiança prestada por pessoa jurídica contra determinação do ato constitutivo

2.3.5. Morte do fiador

2.3.6. Ausência, interdição, falência ou insolvência do fiador

2.3.7. Ato de disposição de imóveis do fiador

2.3.8. Exoneração do fiador após o término do prazo contratual

2.3.9. Outros casos em que se possibilita ao locador exigir novo fiador

2.3.10. Morte do afiançado e alteração do quadro social de pessoa jurídica afiançada – exoneração do fiador

2.3.11. Novação e exoneração do fiador

2.3.12. Foro competente para execução do fiador

2.3.13. Bem de família e fiança

2.3.14. Sub-rogação pelo fiador que paga a dívida e bem de família

2.4 Seguro-fiança

Capítulo 3 – Ação de Despejo

3.1. Principais aspectos processuais

3.2. Ação de despejo como única forma de o locador reaver o imóvel – exceções

3.3. Hipóteses de despejo

3.4. Notificação

3.4.1. Casos em que a notificação se faz necessária para a ação de despejo

3.5. Legitimidade ativa e passiva

3.5.1. Menor pode locar? Nesse caso, quem ingressa com a ação de despejo? O despejo em face de pessoa menor

3.5.2. Prova de propriedade nas ações de despejo (arts. 47, § 2º, e 60)

3.6. Liminares

3.6.1. Ação de despejo com fundamento na necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las

3.6.2. Ação de despejo pelo término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato

3.6.3. Ação de despejo por falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo

3.6.4. Ação de despejo pelo término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada

3.7. Antecipação de tutela

3.8. Prazos para desocupação nas ações de despejo

3.8.1. Caução e execução provisória do despejo (art. 64)

3.8.2. Execução definitiva do despejo (art. 65)

3.9. Embargos de retenção por benfeitorias

3.10. Ciência a sublocatários e fiadores

3.11. Sentença

3.12. Ação de despejo por sublocação, cessão ou empréstimo não consentido (art. 13)

3.12.1. Modelo de ação de despejo por sublocação, cessão ou empréstimo não consentido

3.12.2. Alteração do quadro social da sociedade locatária

3.12.3. Modelo de petição inicial de ação de despejo por cessão da locação em razão da cessão das quotas sociais

3.13. Pedido de assistência do sublocatário

3.13.1. Modelo

3.14. Modelo de ação de despejo por extinção da sublocação com pedido liminar (arts. 14, 15, 16 e 59)

3.15. ação de despejo por infração de mútuo acordo (art. 47, I, c/c arts. 9º, I, e 59, § 1º, I)

3.15.1. Modelo de ação de despejo com pedido de desocupação liminar

3.16. Despejo por infração legal ou contratual (art. 47, I, c/c art. 9º, II)

3.16.1. Modelo de ação de despejo por desvio de uso do imóvel (art. 23)

3.17. Ação de despejo por falta de pagamento de aluguéis e encargos (art. 47, I, c/c arts. 62, 63, 66 e 9º, III)

3.17.1. Espécie de mora e prazo para sua ocorrência

3.17.2. Vencimento apenas dos encargos autoriza o despejo?

3.17.3. Depósito em conta do locador credor

3.17.4. Cumulação de pedidos – despejo e cobrança

3.17.5. Fiador pode figurar no polo passivo da ação cumulada (despejo e cobrança)?

3.17.6. Discriminação dos valores

3.17.7. Purgação da mora – necessidade de ser realizada mediante depósito, no prazo da contestação sob pena de despejo

3.17.8. Limite para purgação da mora – inadmissão da simples purgação da mora se a faculdade já houver sido utilizada nos últimos vinte e quatro meses

3.17.9. Alegação de insuficiência do depósito

3.17.10. Parcelas vincendas

3.17.11. Execução dos aluguéis antes do despejo

3.17.12. Cumulação de cláusula penal (multa) compensatória e moratória

3.17.13. Modelo de ação de despejo sem cumulação de cobrança de aluguéis

3.17.14. Modelo de ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis somente contra o locatário

3.17.15. Modelo de ação de despejo por falta de pagamento, cumulada com cobrança em face do fiador

3.17.16. Modelo de ação de despejo por falta de pagamento com pedido de desocupação liminar na hipótese de ausência de garantias

3.18. Ação de despejo para reparos urgentes (art. 47, I, c/c art. 9º, IV)

3.18.1. Modelo

3.19. Ação de despejo por extinção do contrato de trabalho (art. 47, II, c/c art. 59, § 1º, II)

3.19.1. Modelo

3.20. Ação de despejo para uso próprio e de parentes (art. 47, III, c/c §§ 1º e 2º)

3.20.1. Modelo

3.20.2. Ação de despejo para uso próprio no Juizado Especial Cível (art. 47, III, c/c §§ 1º e 2º e art. 3º, III, da Lei 9.099/1995)

3.20.3. Modelo

3.21. Ação de despejo para demolição ou edificação licenciada (art. 47, IV)

3.21.1. Modelo

3.22. Ação de despejo nas locações de hospitais, escolas, asilos e entidades religiosas (art. 53)

3.22.1. Modelo

3.23. Ação de despejo em virtude da permanência de pessoas não autorizadas após a morte do locatário (arts. 11, I, e 59, § 1º, IV)

3.23.1. Modelo

3.24. Ação de despejo em virtude de contrato de locação sem vênia conjugal, por prazo superior a dez anos (art. 3º)

3.24.1. Modelo

3.25. Ação de despejo por denúncia vazia (condicionada)

3.25.1. Ação de despejo nas locações residenciais (art. 46)

3.25.2. Ação de despejo nas locações não residenciais (arts. 55 a 57)

3.25.3. Ação de despejo em virtude da extinção do usufruto ou fideicomisso (art. 7º)

3.25.4. Ação de despejo em virtude da alienação do imóvel durante a locação (art. 8º)

3.25.5. Ação de despejo nas locações residenciais por contrato ininterrupto de cinco anos – denúncia vazia (art. 47, V)

3.25.6. Ação de despejo nas locações para temporada (arts. 48 a 50 e 59, § 1º, III)

3.25.7. Locações celebradas anteriormente à Lei 8.245/1991

3.26. Abandono do imóvel no curso da ação (art. 66)

3.26.1. Modelo de petição requerendo imissão na posse

3.27. Resposta do réu e reconvenção

3.27.1. Contestação com modelo referente à prescrição da pretensão da cobrança dos aluguéis e encargos

3.27.2. Reconvenção

3.28. Reconhecimento da procedência do pedido (art. 61)

3.28.1. Modelo

3.29. Fluxograma

Capítulo 4 – Ação Renovatória

4.1. Principais aspectos

4.2. A proteção legal do ponto

4.3. Requisitos para se obter a renovação

4.4. Defesas do locador

4.5. Procedimento

4.6. Quem pode ajuizar a ação renovatória (legitimidade ativa)

4.7. Contra quem é ajuizada a renovatória (legitimidade passiva)

4.8. Valor da causa

4.9. Desocupação no caso de improcedência da ação e alteração do prazo para retomada pela Lei 12.112/2009: possibilidade de execução provisória do despejo por julgamento de improcedência da ação renovatória e caução a ser prestada

4.10. Retomada pelo adquirente

4.11. Modelo de ação renovatória

4.12. Fluxograma

Capítulo 5 – Ação de Consignação de Pagamentos de Aluguéis

5.1. Principais aspectos

5.2. Consignação extrajudicial

5.3. Consignação judicial

5.3.1. Citação e intimação para depósito

5.3.2. Depósitos

5.3.3. Resposta do réu

5.3.4. Execução de aluguéis, pendente a desocupação

5.3.5. Levantamento de depósitos no curso da ação

5.3.6. Aplicabilidade do art. 899, § 2º, do Código de Processo Civil

5.4. Modelo de ação de consignação de aluguéis e acessórios

5.5. Modelo de ação de consignação de chaves (arts. 4º e 6º)

5.6. Ação de consignação em pagamento havendo fundada dúvida sobre quem deva receber

5.6.1. Modelo

5.7. Fluxogramas

5.7.1. Consignação de aluguéis e acessórios

5.7.2. Consignação havendo fundada dúvida sobre quem deva receber

Capítulo 6 – Ação Revisional

6.1. Principais aspectos

6.2. Direito que também é deferido ao locatário

6.3. Requisito específico da ação revisional

6.4. Renúncia ao direito de pedir revisão

6.5 Qualquer acordo interrompe o prazo trienal ou é necessário que esse acordo tenha colocado o aluguel no valor de mercado?

6.6. Rito

6.7. Indicação do valor do aluguel pretendido na inicial

6.8. Aluguel provisório

6.8.1. Criação de um limitador para o aluguel provisório requerido pelo locatário pela Lei 12.112/2009

6.9. Pendência de prazo para desocupação e impossibilidade revisional

6.10. Perícia

6.11. Honorários de advogado

6.12. Modelo de ação revisional proposta pelo locador

6.13. Fluxograma

Capítulo 7 – Ação de Preceito Cominatório Para Possibilitar Vistoria do Imóvel

7.1. Principais aspectos

7.2. Generalidades

7.3. Modelo

7.4. Fluxograma (para o rito ordinário)

Capítulo 8 – Execução por Quantia Certa – Aluguéis e Encargos

8.1. Principais aspectos

8.2. Condições da ação executiva

8.3. Execução por quantia certa contra devedor solvente

8.4. Legitimidade

8.5. Competência

8.6. Modelo de execução de aluguéis e encargos em face do fiador

8.7. Fluxograma

Capítulo 9 – A Indenização e a Adjudicação do Imóvel por Afronta ao Direito de Preferência

9.1. Principais aspectos

9.2. O direito de preferência

9.3. O direito à indenização

9.4. Adjudicação

9.5. Modelo de ação de adjudicação

9.6. Modelo de notificação para conceder ao locatário o direito de preferência

Capítulo 10 – Enunciados do Centro de Estudos do Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo e Súmulas do Tribunal de Justiça de São Paulo

1. Enunciados do Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo

2. Súmulas do Tribunal de Justiça de São Paulo

Livro VIII

PRODUÇÃO ANTECIPADA DE PROVAS NO DIREITO IMOBILIÁRIO E MODELOS DE CONTRATOS

Capítulo 1 – Produção Antecipada de Provas

1.1. Conceito

1.2. O exame pericial – vistoria

1.3. Classificação das provas antecipadas

1.4. A decadência do art. 806

1.5. Procedimento

1.6. Competência

1.7. Ação cautelar deferida liminarmente

1.8. Valor da causa

1.9. Sucumbência

1.10. Modelo de ação cautelar de produção antecipada de prova

Capítulo 2 – Contratos

2.1. Comodato

2.2. Compromisso de compra e venda

2.2.1. Compromisso de compra e venda de imóvel com obrigação de entrega de alvarás e certidões

2.2.2. Compromisso de compra e venda com sinal e pagamento do saldo na data da escritura

2.2.3. Compromisso de compra e venda quitado

2.2.4. Compromisso de compra e venda por construtora – imóvel incorporado

2.2.5. Compromisso de compra e venda para recebimento parcelado

2.2.6. Compromisso de compra e venda de lotes

2.3. Locação de imóveis

2.3.1. Locação para temporada e termo de vistoria

2.4. Sociedade em conta de participação

2.5. Empreitada

2.6. Contratos de fornecimento de mão de obra e de materiais

2.7. Contrato de alienação fiduciária de bem imóvel

2.8. Contrato de permuta com torna – terreno para incorporação

APÊNDICE

1. Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991

2 Justificação do projeto de Lei 71/2007, do Deputado José Carlos Araújo

BIBLIOGRAFIA

OBRAS DO AUTOR

Nota da Editora: o Acordo Ortográfico foi aplicado integralmente nesta obra.

PROPRIEDADE, DIREITOS REAIS E REGISTROS

Capítulo 1

PROPRIEDADE E DIREITOS REAIS

1.1. DIREITOS REAIS

Modernamente, entende-se que a fonte do direito positivo é o fato dotado de relevância que, ocorrido, é qualificado pela norma regularmente posta no sistema jurídico.

Os fatos são os acontecimentos sociais e o costume.

Diz-se, portanto, que a fonte do direito positivo é o fato socialmente relevante.

Assim, a lei não é fonte do direito positivo, é o próprio direito positivo, que não pode ser fonte dele mesmo.

Ora, o homem, buscando satisfazer suas necessidades, procura apropriar-se de coisas que encontra na natureza.

Não o faz com as coisas abundantes e, tampouco, com as insuscetíveis de apropriação.

Com efeito, o ar que respiramos, não obstante imprescindível à sobrevivência, não provoca a cupidez do homem que, destarte, não o incorpora ao seu patrimônio.

Assim, o direito real, ou direito das coisas, é definido como o conjunto de normas destinadas a regular as relações jurídicas concernentes a bens corpóreos (materiais) ou incorpóreos (imateriais) suscetíveis de apropriação pelo homem e, bem assim, dotados de conteúdo econômico relevante e significativo.

1.2. SISTEMATIZAÇÃO NO CÓDIGO CIVIL E CLASSIFICAÇÃO

O Direito das Coisas está regulado pelo Livro III da Parte Especial do Código Civil, cujo título básico é o da propriedade.

De fato, a partir daí classificam-se os direitos reais, classificação essa que leva em consideração a finalidade e o objeto.

Está assim redigido o art. 1.225 do Código Civil:

Art. 1.225. São direitos reais:

I – a propriedade;

II – a superfície;

III – as servidões;

IV – o usufruto;

V – o uso;

VI – a habitação;

VII – o direito do promitente comprador do imóvel;

VIII – o penhor;

IX – a hipoteca;

X – a anticrese;

XI – a concessão de uso especial para fins de moradia;

XII – a concessão de direito real de uso.

A propriedade, direito real por excelência, é o direito de usar, gozar, dispor e reivindicar (reaver) a coisa sobre a qual recai (Código Civil, art. 1.228).

O uso nada mais é que a faculdade do titular de servir-se da coisa, ou seja, a aplicação de sua destinação natural.

A fruição (ou gozo) representa a possibilidade de o titular extrair os frutos naturais e civis do objeto, como, por exemplo, os aluguéis dos imóveis.

A disposição significa o direito de o titular transferir ou alienar o bem, inclusive o direito de consumir, dividir ou gravar o bem.

A reivindicação, último atributo da propriedade, é a faculdade de retomar o bem de quem quer que injustamente o possua ou detenha.

Como se verá adiante, a propriedade pode não ser plena, em face da ausência de alguns dos seus atributos.

Ocorrendo isso, surgem certos direitos para terceiros, quer de gozo, ou então de garantia, que incidirão sobre a propriedade alheia.

O usufruto, por exemplo, é o direito real sobre coisa alheia que está circunscrito ao direito de uso e fruição (gozo), de tal sorte que o usufrutuário pode usar a coisa, alugá-la e emprestá-la, mas, por outro lado, não poderá vendê-la.

Tomando-se o objeto como fundamento da classificação, temos que os direitos reais podem ser:

a) sobre coisa própria (propriedade);

b) sobre coisa alheia (todos os outros direitos reais).

Se, por outro lado, levarmos em conta a finalidade, teremos:

a) direitos reais de garantia (penhor, hipoteca e anticrese);

b) direitos reais de gozo (todos os demais direitos reais).

1.3. CARACTERÍSTICAS DOS DIREITOS REAIS

1.3.1. Publicidade

Ordinariamente, os direitos reais sobre imóveis são adquiridos após o registro do respectivo título aquisitivo junto ao Oficial de Registro de Imóveis competente; já sobre os móveis, depois da tradição (transferência física da coisa), o que se afirma com supedâneo no Código Civil, arts. 108, 1.245, 1.267, 1.226 e 1.227.

Portanto, o registro (bens imóveis) e a tradição (bens móveis) atuam como meio de publicidade da titularidade de direitos reais.

1.3.2. Oponibilidade erga omnes

Em razão da publicidade atribuída pelo registro, o titular de um direito real passa a ter a prerrogativa de opor, a quem quer que seja, o seu direito, que recai, assim, sobre toda a coletividade.

Portanto, a ninguém é lícito impedir que o titular utilize, por exemplo, a sua propriedade. Tampouco é lícito perturbar o usufruto (direito real de usar e fruir) e, bem assim, impedir a utilização de uma servidão.

Vamos exemplificar, diferenciando o direito real do direito pessoal.

Suponhamos alguém que tenha adquirido um imóvel por promessa de compra e venda sem registro.

De fato, há apenas uma obrigação de o promitente vendedor outorgar a escritura depois de receber o preço.

E essa obrigação nada mais é que um vínculo jurídico transitório (extingue-se pelo pagamento), mediante o qual o devedor (sujeito passivo), se obriga a dar, fazer ou não fazer sob pena de, ao não cumprir culposamente sua obrigação, responder pelo equivalente (o que recebeu) e perdas e danos.

Essa pessoa dispõe, apenas, de um direito pessoal, ou seja, pode opor seu direito em face do outro contratante e de mais ninguém.

Caso a obrigação não seja cumprida, tratando-se de ação pessoal, o titular do direito violado poderá tão só pleitear perdas e danos ou cláusula penal, juros, correção monetária e eventuais honorários de advogado (Código Civil, art. 389).

Nada impede que o promitente vendedor outorgue uma escritura pública de compra e venda para um terceiro ou, até, outra promessa que poderá ser registrada.

Havendo o registro desses títulos, esse terceiro passará, em razão da publicidade, a dispor de um direito real oponível a quem quer que seja, inclusive contra o anterior promitente comprador que não registrou sua promessa.

Sendo assim, em razão do inadimplemento da obrigação, o promitente vendedor – e somente ele – a par de consequências penais, deverá devolver o que recebeu, acrescido de juros, correção monetária e honorários de advogado, sem contar a multa (cláusula penal) eventualmente existente no contrato ou os prejuízos efetivos (Código Civil, art. 404, parágrafo único).

Quem adquiriu por promessa de compra e venda ou até escritura, ambas sem registro, não poderá reivindicar o imóvel do terceiro na medida em que, embora o direito do promitente vendedor esteja enumerado como um direito real, depende do registro para que valha contra terceiros e, portanto, tenha a característica de um direito real.

Logo, enquanto não for registrada, a promessa de compra e venda é mero direito pessoal, valendo exclusivamente entre as partes.

1.3.3. Sequela

Decorrência da oponibilidade erga omnes, a sequela é a faculdade concedida ao titular do direito real de perseguir a coisa nas mãos de quem quer que a detenha, de apreendê-la para sobre a mesma exercer o seu direito real.

O proprietário, por exemplo, possui o direito de retomar a coisa das mãos de quem a detenha injustamente, invocando, para tanto, o seu direito de propriedade.

Isso será levado a efeito através da ação reivindicatória, que veremos adiante.

O direito de ação de que dispõe o titular é real, assim como real é o seu direito.

Portanto, a ação poderá ser endereçada a quem quer que seja.

1.3.4. Direito de preferência

A preferência se aplica aos direitos reais de garantia, ou seja, ao penhor, à hipoteca e à anticrese.

A hipoteca é a garantia real consubstanciada em bens imóveis e o penhor em bens móveis.

Penhor é garantia real e não se confunde com a penhora, instituto de Direito Processual que consiste na apreensão de bens.

A anticrese é a garantia real que se dá pela entrega de bem imóvel para que o credor satisfaça seu crédito com os frutos civis, os aluguéis, por exemplo.

A preferência, portanto, consiste no privilégio de se obter o pagamento de uma dívida com os frutos ou valor de um bem especialmente destinado à sua satisfação na constituição da obrigação.

Por exemplo: o proprietário dá seu imóvel em hipoteca como garantia de um mútuo (empréstimo) e, ao depois, aliena esse imóvel. Inadimplida (não paga) a obrigação, o credor poderá penhorar e levar à praça o bem com o fim de satisfazer seu crédito, independentemente das subsequentes alienações.

Importante apenas ressaltar que a venda levada a efeito pelo devedor é válida, apenas não é eficaz em face do credor, até porque ninguém adquire mais ou menos direitos do que possuía o antigo titular.

O vínculo se prende de maneira indelével à coisa e dela não se livra pelo fato da alienação. Em verdade, com a hipoteca há uma afetação da coisa àquilo que, por seu intermédio, colima-se garantir.

O direito real prefere ao pessoal de tal sorte que, em regra, os demais credores (credores quirografários, que são aqueles que não dispõem de crédito com garantia real de penhor, hipoteca ou anticrese) só receberão depois de satisfeito o crédito com garantia real.

Assim, seguindo o mesmo exemplo, se alguém tiver um crédito com garantia hipotecária, os outros credores, que não dispõem dessa mesma garantia (credores quirografários), somente receberão depois de satisfeito o crédito hipotecário, e isso se alguma coisa sobrar.

É possível a constituição de outras hipotecas, que serão pagas na ordem de constituição e não poderão ser executadas antes de vencida a primeira.

Todavia, com a costumeira percuciência, coloca o professor Arruda Alvim no seu magistério que, se houver lei em sentido contrário, o direito pessoal pode preferir ao real.

Por exemplo: o art. 186 do Código Tributário Nacional, dispõe que o crédito de natureza trabalhista prefere ao tributário e, os dois, a um direito real de garantia, tal qual um mútuo com garantia hipotecária.

1.3.5. Numerus clausus

Os direitos reais são enumerados taxativamente na lei, seja no próprio art. 1.225 do Código Civil ou em qualquer lei extravagante.

Nesse sentido, diz-se que só a lei tem o condão de criar direitos reais.

O número dos direitos reais é sempre limitado nas legislações. Não há direito real senão quando a lei o declara. Os direitos pessoais são inumeráveis.

Contrapondo-se à concepção clássica, Washington de Barros Monteiro admite a possibilidade de atribuir realidade a direitos decorrentes de convenção.

Defende que, não afrontando os bons costumes e a ordem pública, nada há na lei que impeça a criação de outros direitos reais além daqueles estabelecidos e tipificados no art. 1.225 do Código Civil.

Todavia, pelas regalias que munem os direitos reais, tais como a sequela e a oponibilidade erga omnes, a constituição de direitos reais não pode ficar à mercê da liberdade criadora das partes.

Há uma obrigação negativa de toda a sociedade respeitar o direito do titular.

Sendo assim, essa obrigação não pode ficar ao talante do credor.

Ademais, tratando-se de imóveis, a constituição de um direito real torna imprescindível o registro junto ao oficial de Registro de Imóveis da circunscrição imobiliária competente (Código Civil, art. 1.227).

Ocorre que os oficiais estão adstritos aos títulos que são passíveis de registro, especialmente pelas disposições da Lei 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos).

Assim, se as partes submeterem a registro um direito outro, o oficial não encontrará permissão na Lei para fazê-lo e, tampouco, livro para assentá-lo. Suscitada dúvida, a magistratura, no âmbito administrativo, deve obediência à lei, e só deve atuar pretorianiamente quando o interesse social assim exigir.

1.4. PROPRIEDADE

O Código Civil não define a propriedade, mas o proprietário, o que faz a partir dos atributos da propriedade.

Certo é que a noção de propriedade está insculpida no estudo dos direitos reais do Direito Civil e, não obstante, é também uma garantia constitucional preceituada no art. 5º, inc. XXII, da Constituição Federal.

Sendo assim, a propriedade nada mais é que o direito real de usar, fruir, dispor e reivindicar a coisa sobre a qual recai, respeitando sua função social.

Determina o art. 1.228 do Código Civil:

Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.

De fato, a definição passa pelos poderes inerentes à propriedade.

Diz-se que a propriedade é direito real por excelência porquanto dela emanam todos os outros, cujo elenco é numerus clausus no Código Civil brasileiro e na legislação extravagante.

Só a lei possui o condão de criar direitos reais, entre os quais se inclui a propriedade.

Com a costumeira clareza, o professor Silvio Rodrigues, baseado em Lafayete Rodrigues Pereira, ensina que a propriedade é o único direito real que não recai sobre o direito de outrem.¹

De fato, os direitos reais podem ser classificados, em relação ao titular do domínio, em:

a) Direito real sobre coisa própria: somente a propriedade; e,

b) Direitos reais sobre coisa alheia: todos os demais direitos reais. Por exemplo, o usufruto é um direito real mediante o qual o usufrutuário pode, apenas, usar e fruir. Todavia, o bem continua com o proprietário, embora despido desses dois atributos.

Silvio Rodrigues ensina, ainda, que das inúmeras teorias que tentam explicar a propriedade, a que mais se aproxima da realidade é a teoria da natureza humana.

Explica que a propriedade, desde os primórdios da história, é inerente ao ser humano como condição de sua existência e pressuposto de sua liberdade.

Argumenta que muito embora diversos regimes tentassem atenuá-la ou até extirpá-la, nenhum teve êxito, o que, na sua opinião, merecedora do nosso aplauso, vem reforçar a tese da natureza humana do domínio.²

Em suma, não há na lei uma definição legal de propriedade, o que só é possível através do art. 1.228, do Código Civil, que define o proprietário como aquele que pode usar, fruir, dispor e reivindicar a coisa.

De qualquer forma, todo direito subjetivo representa um vínculo que, no caso do direito real de propriedade, configura um liame, que se forma entre o proprietário e a coletividade, cuja fonte se encontra na lei.

Com efeito, há uma obrigação de toda a coletividade em respeitar o direito de propriedade, o que poderia ser representado da seguinte maneira:

Não se pode negar que o proprietário pode usar a coisa de acordo com a finalidade para qual ela foi criada.

Inegável, também, que possa fruir ou gozar, ou seja, extrair os frutos (rendimentos), como, por exemplo, locar o imóvel.

Poderá dispor da coisa, ou seja, vender ou doar, por exemplo.

Pode, igualmente, reivindicar, buscando a sua propriedade nas mãos de quem quer que injustamente a possua ou detenha.

A propriedade é a base do nosso sistema, o que se afirma na medida em que sua exploração assegura a sobrevivência da própria sociedade.

Todavia, a propriedade não mais possui o sentido que lhe emprestaram os povos antigos, notadamente os romanos.

De acordo com o art. 5º, inc. XXIII, da Constituição Federal, hoje a propriedade submete-se ao princípio de sua função social.

Na verdade, a partir de Justiniano, no século VI, Roma começou a assistir à transformação do antigo conceito de propriedade.

Antes desta época, era rigorosamente homenageado o cunho individualista, que atribuía ao seu titular o pleno direito de usar, gozar e dispor do que lhe pertencesse, da maneira que melhor lhe aprouvesse.

Essa ideia de absolutismo da propriedade, mesmo em Roma, ainda que lentamente, foi modificada, contemplando algum conteúdo social.

Apareceram as primeiras restrições, disciplinadas, entretanto, pelos direitos recíprocos de cada proprietário, ou seja, cada um também devia o mesmo respeito ao direito do outro, na mesma equivalência, dentro da órbita do direito privado.

Na realidade, esse direito, como hoje o entendemos, estereotipado no nosso diploma civil, difere em muito daquele que emanava do direito romano.

Muito tempo se passou desde que o conceito de propriedade encontrasse seu estágio atual.

É que, paradoxalmente, os romanos, que praticamente criaram o direito, sequer o definiram com objetividade.

Não havia no Direito Romano uma definição de proprietas, e, em razão disso, como o nosso direito tem base romanística, fundamentado na legislação europeia do século retrasado, e como o Direito Romano não transmitiu à Idade Media a definição de propriedade, não houve repercussão da definição no direito moderno, o que persiste no Código Civil de 2002.

Somente pouco antes do Renascimento é que a propriedade passou a ser conceituada como o direito de dispor de modo completo das coisas, salvo naquilo que fosse proibido por lei, incorporando, pelo menos claramente, pela primeira vez, à definição de propriedade, a ideia de sua limitação, ou seja, a possibilidade de restrição ao absoluto direito de propriedade preconizado pelos romanos.

Esse acréscimo à conceituação se refletiu em todos os sistemas de direito de base romanística. Nessa esteira o nosso Código Civil, que guarda alguma semelhança com o Código anterior, de 1916, que, por sua vez, se baseou no direito português e no germânico, além do direito francês, especialmente no Código de Napoleão de 1804.

1.4.1. Atributos da propriedade

Os atributos da propriedade são derivados do jus utendi, fruendi e abutendi dos romanos, ou seja, usar, fruir ou gozar e abusar. Contudo, com a evolução da humanidade, “abusar” foi substituído por dispor com limites, principalmente em razão da função social incorporada ao instituto.

Assim temos que são atributos do direito real de propriedade:

a) uso;

b) gozo;

c) disposição; e,

d) reivindicação.

Usar significa extrair as vantagens naturais ofertadas pela coisa, extração esta que não importa em alteração de sua substância.

Assim, ao utilizar uma casa para moradia, o proprietário está utilizando a coisa para o fim que se destina sem alterar-lhe a substância, o que possui o condão de determinar esse atributo da propriedade.

Gozar ou fruir, por seu turno, é a possibilidade de o proprietário extrair os frutos ou produtos decorrentes da coisa sobre a qual recai o direito de propriedade; assim, ao locar uma casa, recebendo, por via de consequência, os alugueres, o proprietário estará fruindo por intermédio da percepção de frutos civis (rendimentos) decorrentes da coisa.

Dispor significa dar à coisa o destino que o proprietário achar conveniente.

Destarte, poderá consumi-la, destruí-la, aliená-la onerosa ou gratuitamente (venda ou doação), gravá-la com um ônus real (hipotecá-la, em caso de bens imóveis), ou seja, dar a coisa em garantia constituindo ônus real.

Se pudéssemos conferir graus de importância aos atributos da propriedade, sem dúvida a disposição seria o mais importante, o que se afirma na exata medida em que permite ao proprietário a liberdade de fazer com o que é seu quase tudo o que pretende.

Por último, pode o proprietário reivindicar a coisa de quem injustamente a detenha ou possua.

Isso ocorre exatamente no juízo petitório, ou seja, através de uma ação reivindicatória, que será adiante examinada, cuja causa de pedir remota é a prova do domínio ou propriedade e representa o direito de sequela, definido como o direito de seguir a coisa e de reavê-la de quem quer que injustamente a tenha.

1.4.2. Características da propriedade – a função social e a propriedade plena e limitada

A propriedade apresenta algumas características que são enumeradas de forma uniforme pela doutrina, ou seja, trata-se de um direito:

a) absoluto;

b) exclusivo;

c) perpétuo; e,

d) ilimitado.

a) Caráter absoluto

A propriedade é um direito absoluto na medida em que o proprietário tem o mais amplo poder jurídico sobre aquilo que é seu. Nela estão insertos todos os atributos dos direitos reais. Se assim o é, a partir dela surgem todos os demais direitos reais, conforme dito alhures.

Como a propriedade é o direito real de usar, gozar, dispor e reivindicar a coisa, todos os outros direitos podem ser extraídos do direito de propriedade, onde se concentram os atributos.

De fato, destacados, passam a configurar outro direito real, como, por exemplo, o usufruto, que é o direito de uso e gozo extraído do direito de propriedade, despido, entretanto, dos atributos da disposição e da reivindicação.

b) Caráter exclusivo

A propriedade possui, também, a característica de ser um direito real exclusivo já que a propriedade de um afasta a propriedade do outro, sendo que uma coisa não comporta dois proprietários por inteiro.

O condomínio não elide a exclusividade.

Essa característica significa que não são admitidas duas pessoas proprietárias, autonomamente e ao mesmo tempo, da inteireza da coisa.

Todavia, o direito de propriedade pode ser exercido em relação a partes ideais – em condomínio – e o direito que recai sobre a coisa é apenas um, não maculando a característica sub exame.

Por exemplo: duas pessoas podem ser proprietárias de um imóvel na proporção de 50% cada. Possível, também, que uma seja proprietária de fração ideal maior que a outra.

c) Caráter perpétuo

A propriedade é considerada, também, um direito perpétuo, o que se afirma em razão de só se extinguir pela vontade do dono ou de disposição legal.

De fato, a propriedade existirá independentemente do seu exercício por quem de direito.

Tornando-se proprietário, o direito do titular só deixará de existir no caso de constituição de uma situação geradora de um benefício a outrem, benefício esse que deve ser entendido como um ato de aquisição.

Por exemplo: se houver uma invasão, e o invasor possuir o imóvel pelo prazo suficiente para usucapi-lo (que varia de acordo com a modalidade), haverá uma situação nova, geradora de um direito que concorre em benefício de outrem, sendo este um ato de aquisição (prescrição aquisitiva).

Não é a inércia do titular, por si só, que leva à perda da propriedade, mas, sim, a inércia associada à ação de um terceiro.

Nem sempre a propriedade é perpétua, o que se afirma na medida da existência da propriedade perpétua e da propriedade resolúvel.

A propriedade perpétua é aquela que não possui termo final e só se extingue caso ocorra uma situação geradora de um benefício a outrem, benefício este que deve ser entendido como um ato aquisitivo, ou então em face da lei.

A propriedade resolúvel, por outro lado, é aquela que se resolve, ou seja, tem um dia certo de término.

Por exemplo, essa data pode ser estabelecida pelas partes no caso da retrovenda, cláusula inserta nos contratos mediante a qual defere-se ao vendedor, em prazo não superior a três anos, direito de readquirir a coisa; entretanto, após o termo a quo sem o exercício da opção, a propriedade passa a ser perpétua.

É o caso também da alienação fiduciária de bem imóvel, regulada pela Lei 9.514/1997, que torna a propriedade do credor resolúvel, ou seja, o credor é proprietário até que o devedor pague a dívida. Com o pagamento, a propriedade do credor se resolve. A alienação fiduciária vem tratada em capítulo específico ao qual remetemos o leitor.

d) Caráter ilimitado

Mas também se diz que a propriedade é um direito real ilimitado porquanto permitiria ao proprietário fazer com a coisa que lhe pertence o que bem entender e o que melhor lhe aprouver.

Veremos que modernamente não é bem assim.

É que a propriedade pode ser plena ou limitada e, demais disso, está pautada pela função social.

Diz-se que é plena quando estiverem concentrados todos os atributos da propriedade (uso, gozo, disposição e reivindicação), ou seja, quando o proprietário enfeixa em suas mãos todas as prerrogativas que constituem o conteúdo do direito.

Será limitada aquela despida de algum ou alguns dos seus atributos ou que sofra limitações a esses atributos.

Supondo, para ilustrar, que o proprietário retire o uso e o gozo (fruição) e transfira-os ao seu filho. Embora continue sendo proprietário, o será de forma limitada (nu-proprietário). Manterá o direito de alienar a coisa e de reivindicá-la de terceiros, e o seu filho terá o usufruto (uso e fruição), que não se extinguirá com a eventual alienação.

O nu-proprietário tem a posse indireta e o usufrutuário, a posse direta. Sendo assim, ao nu-proprietário tanto se admite o interdito possessório em face da posse indireta, quanto a ação reivindicatória em razão de sua propriedade, embora limitada.

Por outro lado, o usufrutuário somente poderá invocar os interditos possessórios além da legítima defesa da posse (com os requisitos do desforço imediato e meios necessários).

Todavia, se decorrer ano e dia, o eventual esbulhador adquire a posse, que passa a ser justa e, nesse caso, só o proprietário poderá ingressar com o interdito (no exemplo, reintegração de posse), sem possibilidade de reintegração liminar, ou então optar pela ação reivindicatória fundamentada na propriedade que mantém, embora limitada.

O caráter ilimitado ou pleno da propriedade decorre, portanto, de suas características, posto que, se o direito é ilimitado, o é porquanto exclusivo, perpétuo e principalmente absoluto.

Antigamente essa característica era bem mais acentuada, de tal sorte que a propriedade era considerada, no direito romano, usque ad inferos e usque ad sidera, ou seja, dos céus às profundezas da terra.

Ocorre que hoje a lei restringe este direito, em tese ilimitado, seja em razão de limitações específicas, seja através da função social da propriedade.

Consideramos que a função social, a par de limitações específicas, tais como as limitações administrativas (servidões, requisições, ocupações e desapropriações) e civis (por exemplo, os direitos reais sobre coisa alheia) hoje, faz parte da construção jurídica do direito de propriedade.

De fato, ao mesmo tempo em que o direito de propriedade é garantido pelo inc. XXII do art. 5º da Constituição Federal, logo em seguida, o inc. XXIII exige que a propriedade atenda a sua função social.

Essa função social, no nosso sistema, não significa socialização da propriedade, o que se afirma na exata medida em que a propriedade está garantida.

O que a Constituição exige, respeitada a ordem econômica, é que o direito de propriedade seja exercido nos limites do interesse econômico e social.

Em outras palavras, aquele que reside em imóvel residencial está atribuindo ao bem o seu destino e, nessa medida, está cumprindo a função social da propriedade. Da mesma forma, aquele que tem uma fazenda produtiva respeita a função social de sua propriedade.

Não respeita, de outro lado, aquele que mantém seu imóvel fechado ou que conserva a terra improdutiva.

Nessa medida, a lei traz alguns mecanismos que impõem sanção àquele que não atribui à propriedade a sua função social.

É o que ocorre com o Estatuto da Cidade, Lei 10.257/2001, que prevê a possibilidade de parcelamento, edificação ou utilização compulsória do solo urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado e, ainda, imposto predial com progressão de alíquota por ano, durante cinco anos, enquanto o solo não for utilizado de acordo com a sua função social, mantendo-se a alíquota máxima fixada enquanto não houver essa destinação (Lei 10.257/2001, arts. 5º a 7º).

No âmbito rural, surge outro mecanismo tributário, o Imposto Territorial Rural.

Assim, a propriedade não produtiva gera mais imposto que uma propriedade produtiva.

Nesse sentido, depois de estabelecer que o Imposto Territorial Rural pertence à União, a Constituição Federal determina a progressividade através de alíquotas destinadas a desestimular a manutenção de terras improdutivas (Constituição Federal, art. 153, § 4º).

Outra vertente da função social da propriedade é a proibição do abuso do direito de forma geral pelo Código Civil:

Art. 187. Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes.

O Código Civil proíbe, também, especificamente, o abuso do direito de propriedade. Nesse sentido, o art. 1.228, § 2º, do Código Civil:

Art. 1.228, § 2º. São defesos os atos que não trazem ao proprietário qualquer comodidade, ou utilidade, e sejam animados pela intenção de prejudicar outrem.

Para Josserrand:³

Os direitos se realizam, não em uma direção qualquer, mas em uma ambiência social, em função de sua missão e na conformidade destes princípios que são, como se disse, subjacentes à legalidade, e constituem, em seu conjunto, um direito natural de conteúdo variável e como uma superlegalidade... é a teoria do abuso de direito que o mantém em seu caminho, e o impede de se afastar dele, conduzindo-o assim num impulso seguro até a finalidade a atingir.

Assim, a lei não permite que uma parte, ao exercer um direito, prejudique a outra, mormente se esse exercício não traz qualquer comodidade ou utilidade, mas, pelo contrário, é animado apenas pela intenção de prejudicar.

Imaginemos duas pessoas vizinhas que são inimigas viscerais.

Imaginemos, também, que uma delas, percebendo que nos finais de semana a outra desenvolve a atividade de balonismo, resolve mandar projetar, aprovar e construir uma torre nos limites de sua propriedade, pagando todas as taxas.

Se essa torre não tem qualquer finalidade, a não ser prejudicar a subida do balão navegável do sítio vizinho, evidentemente que a construção da torre, embora legal, é abusiva.

Nesse caso, o ato é ilícito, o que possibilita ao prejudicado reclamar a demolição da construção, embora regular.

Percebe-se, portanto, que a propriedade é um direito ilimitado em tese.

Todavia, sua concepção, seu âmago, sua alma, hoje, é dotada de configuração diversa daquela de outrora, vez que pautada pela função social da propriedade, que bitola o exercício desse direito, fazendo parte da própria construção jurídica da propriedade.

Sendo assim, não se trata de uma limitação propriamente dita, mas de característica intrínseca da propriedade.

Mas a propriedade experimenta algumas limitações.

De fato, se algum dos atributos da propriedade foi transferido para terceiro, pode surgir um direito real sobre coisa alheia, limitando a propriedade.

É o que acontece com o usufruto.

O usufrutuário tem o direito real sobre coisa alheia de usar e fruir, restando ao pro-prietário, nessa altura denominado nu-proprietário, apenas o direito de dispor e reivindicar.

As cláusulas de incomunicabilidade, impenhorabilidade e inalienabilidade (Código Civil, arts. 1.848 e 1.911), pactuadas livremente nas doações e somente se houver justa causa sobre os bens da legítima (metade dos bens deixados na sucessão), limitam o exercício pleno da propriedade no que tange ao atributo da disposição.

Mas não são apenas as limitações aos atributos que tornam a propriedade limitada.

Se um imóvel estiver locado e se o locatário tem direito à ação renovatória, que estudaremos no título referente à locação, a propriedade será limitada na medida em que a locação poderá se prorrogar compulsoriamente por tempo indeterminado, independentemente da vontade do locador.

Existem, também, limitações administrativas, como as servidões, o tombamento (patrimônio histórico e cultural), sem contar as normas ambientais de preservação da fauna e flora (bens difusos), além das restrições urbanísticas (zoneamento) e do direito de construir.

Esses casos representam apenas exemplos, destinados a situar algumas limitações ao direito de propriedade.

Com efeito, outras limitações podem ser acrescentadas, tanto insertas na função social quanto nas limitações de caráter especial.

Logo, a característica de direito ilimitado conferida à propriedade não é tão absoluta, uma vez que sempre estarão presentes limitações legais.

Segundo a doutrina, trata-se de evolução do direito, que passa a observar o interesse comum, sobrepondo o direito da coletividade ao mesquinho interesse de um só.

1.4.3. Aquisição da propriedade imobiliária

A aquisição da propriedade se dá:

a) pelo registro: negócio jurídico;

b) pela acessão: construções, plantações, formação de ilhas, avulsão, aluvião e abandono do álveo;

c) pela usucapião;

d) pela posse-trabalho;

e) pelo direito hereditário; e,

f) pelo casamento.

A aquisição da propriedade se manifesta através de diversas formas.

Neste capítulo, nos ocuparemos do registro e das acessões.

A usucapião será tratada em capítulo específico.

O direito hereditário e o casamento são objetos de estudo do Direito de Família.

A posse-trabalho, por sua vez, será tratada juntamente com o estudo da posse e das ações possessórias.

1.4.3.1. O registro – negócios jurídicos

A aquisição de imóveis é, em regra, um negócio jurídico solene.

Sendo assim, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos sobre direitos reais imobiliários, salvo as exceções de leis especiais, como, por exemplo, negócios no âmbito do Sistema Financeiro Imobiliário e do Sistema Financeiro da Habitação.

Todavia, agora há um limite claro.

Os imóveis com valor de até trinta vezes o maior salário mínimo vigente no país não dependem de escritura pública, lavrada por tabelião (qualquer tabelião) de acordo com o art. 108 do Código Civil:

Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.

Para outorga da escritura, em regra, é necessária a anuência do marido ou da mulher.

Outrossim, nos termos do art. 1.647 do Código Civil, a outorga uxória ou marital, ou seja, a anuência do marido ou da mulher na escritura pública, não é mais exigida no regime da separação total de bens e no regime de participação final nos aquestos, neste, desde que haja pacto antenupcial (Código Civil, art. 1.656).

No regime do Código Civil de 1916 (art. 235), que vigorou até o dia 11 de janeiro de 2003 (inclusive),⁴ qualquer que fosse o regime de bens entre os cônjuges, a outorga era exigida. Com o início da vigência do atual Código, para os casamentos celebrados pelo regime da separação de bens a partir de 12 de janeiro de 2003, nos termos do seu art. 2.039, a anuência não é mais necessária.

A contrario sensu, embora até seja possível pensar diferente aplicando-se o art. 2.035 do Código Civil, qualquer que seja o regime de bens do casamento celebrado até o dia 11 de janeiro de 2003, a outorga conjugal é necessária, por cautela, na venda de bens imóveis.

A ausência da outorga, quando exigível, torna a venda anulável, devendo a anulação ser requerida pelo cônjuge que não concedeu a anuência no prazo decadencial de dois anos do art. 1.649 do Código Civil.

Também releva observar que, de acordo com o art. 496 do Código Civil, a venda de ascendente a descendente demanda a anuência dos demais descendentes e, também, do cônjuge (salvo regime de separação total).

A aquisição dos bens imóveis, contudo, não se completa com a escritura.

De acordo com os arts. 108, 1.227 e 1.245 e 1.267 do Código Civil, mister se faz o registro desse título aquisitivo – que pode ser uma escritura pública de compra e venda ou doação, por exemplo – junto ao Oficial de Registro de Imóveis da circunscrição imobiliária competente.

Antes do registro não há direito real sobre o imóvel adquirido nos termos do art. 1.245 do Código Civil, ou seja, por negócio jurídico.

Vamos exemplificar.

Suponhamos A, que outorga uma escritura pública a B, cujo objeto é um apartamento.

Se B não leva essa escritura a registro e A outorga nova escritura a C, que ultima a providência necessária nos termos do art. 1.227 do Código Civil, B não terá adquirido a propriedade do bem imóvel, já que não registrou sua escritura.

Portanto, como já dissemos, a escritura, enquanto não registrada, não atribui direito real de propriedade, apenas direito pessoal, obrigacional, mediante o qual B, nesse exemplo, civilmente, poderá apenas responsabilizar A patrimonialmente (Código Civil, art. 389), e não reivindicar a propriedade de C, que a adquiriu legalmente, já que não dispõe de direito real, oponível erga omnes.

Sendo assim, no caso de bens imóveis e aquisição por negócio jurídico, a transferência do domínio se opera com o registro do título aquisitivo junto ao oficial de Registro de Imóveis da circunscrição imobiliária competente.

Trata-se, no caso, de tradição solene.

Nesse sentido:

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§ 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

§ 2º Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.

Assim, diz-se que quem não registra não é dono.

Outorgada a escritura, ou admitido o instrumento particular, portanto, mister se faz o registro junto à matrícula para aquisição de direito real oponível a quem quer que seja.

A matrícula nada mais é que uma ficha numerada onde se descreve o imóvel e se indica o titular.

Cada imóvel tem apenas uma matrícula junto ao oficial de Registro de Imóveis da circunscrição imobiliária competente e em nenhum outro.

Nessa matrícula são registrados e averbados todos os fatos jurídicos que alteram de alguma forma o direito nele inscrito.

Os registros e as averbações seguem o seguinte caminho:

a) Protocolização (Lei 6.015/73, art. 182): com anotação da data e hora para efeito de aquisição de direitos reais (Lei 6.015/73, art. 186).

b) Prenotação (Lei 6.015/73, art. 205): conferindo preferência no registro por trinta dias.

c) Registro (Lei 6.015/73, arts. 167 e 232): na ordem, v.g. R1; AV2; R3...

Os registros servem para anotar na ficha de matrícula os atos translativos ou declaratórios da propriedade e dos demais direitos reais (Lei 6.015/73, art. 167, I), como, por exemplo, hipotecas, servidões, promessa de compra e venda, incorporações, loteamentos etc.

As averbações (Lei 6.015/73, art. 167, II) se referem às alterações do registro, como, por exemplo, a alteração de nome pelo casamento, cláusulas de inalienabilidade de imóveis etc.

Entre outros, o registro segue os seguintes princípios:

a) Prioridade, ou seja, aquele que primeiro protocolizar o título prefere aos demais títulos que porventura ingressem no protocolo, independentemente da data da escritura.

b) Especialidade, segundo o qual cada imóvel deve ter uma descrição única, que não se confunde com a descrição de outros imóveis, recebendo, na ficha de matrícula, um número diferente dos demais.

c) Publicidade, na medida em que qualquer pessoa pode consultar o teor da matrícula, verificando o nome de quem consta como titular e os ônus reais que sobre o imóvel recaem.

d) Continuidade, que representa a necessidade de o registro seguir a cadeia dominial, o que impossibilita a transferência do direito por quem não seja o titular. Assim, quem não é proprietário, não pode vender validamente.

O Registro de Imóveis funciona com cinco livros:

Livro 1 – Protocolo – onde são apontados todos os títulos para registro ou averbação, com exceção daqueles apresentados apenas para cálculo dos emolumentos (Lei 6.015/1973, art. 174);

Livro 2 – Registro Geral – destinado à matrícula e aos registros e averbações enumerados no art. 167 da Lei 6.015/1973;

Livro 3 – Registro Auxiliar – destinado ao registro de atos de atribuição do oficial, mas que não se encontram enumerados no art. 167 da Lei de Registros Públicos, como, por exemplo, o regulamento de loteamento fechado ou a minuta do contrato padrão, também de loteamentos além das convenções de condomínio, entre outros documentos (Lei 6.015/1973, art. 178);

Livro 4 – Indicador Real – é o livro onde os imóveis matriculados ou transcritos são indicados em razão do seu endereço, possibilitando a localização da matrícula ainda que o interessado não disponha do número da matrícula do imóvel que quer consultar;

Livro 5 – Indicador Pessoal – é o livro onde as pessoas que figuram como titulares de imóveis são indicadas, o que possibilita a consulta da titularidade de imóveis pelo nome do titular, ainda que não se disponha do endereço ou do número da matrícula do imóvel.

Em suma, voltando à aquisição pelo registro, é possível afirmar que quem não registra, não é dono, não é titular de direito real de propriedade oponível a quem quer que seja (erga omnes), por ausência de publicidade.

Todavia, a presunção de propriedade gerada pelo registro é relativa, ou seja, admite prova em sentido contrário.

Nesse sentido o art. 1.247 do Código Civil:

Art. 1.247. Se o teor do Registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se retifique (LRP, arts. 121 e ss.) ou anule.

Parágrafo único. Cancelado o Registro, poderá o proprietário reivindicar o imóvel, independentemente da boa-fé ou do título do adquirente.

Imaginemos uma hipótese: o proprietário se vê privado de sua propriedade em razão de escritura outorgada com falsa procuração, por alguém com documentos falsos ou em razão de uma nulidade absoluta qualquer.

Caso essa escritura seja registrada, o adquirente se tornará proprietário, vez que figurará como tal na matrícula.

Inicialmente, nos termos do art. 1.247 do Código Civil, como o registro efetuado não exprimirá a verdade, o prejudicado poderá promover ação de anulação, independentemente da boa-fé do adquirente.

Anulado o registro, na qualidade de proprietário, o prejudicado buscará sua propriedade, exercendo o direito de reivindicação, o que poderá fazer cumulando esse pedido na própria ação de anulação.

A única hipótese em que é possível o adquirente evitar a anulação é a exceção de usucapião, ou seja, a defesa com alegação de aquisição por usucapião, provando-se o cumprimento dos requisitos.

Deveras, o proprietário que perdeu injustamente sua propriedade deixando decorrer o prazo de usucapião sem tomar qualquer atitude, a perderá definitivamente, não podendo mais invocar o art. 1.247 do Código Civil, em razão da aquisição do outro. Nesse sentido, para maiores esclarecimentos, remetemos o leitor ao capítulo referente à usucapião.

1.4.3.2. Acessões

As acessões representam outra forma de aquisição de propriedade.

De fato, difere da aquisição por negócio jurídico na medida em que um fato natural ou a atividade humana têm o condão de atribuir o direito de propriedade.

É claro que, para valer contra terceiros, a acessão deverá ingressar no registro de imóveis. Todavia, a aquisição já se operou, assim como ocorre com a usucapião.

As acessões são definidas como a união e a incorporação com aumento de volume ou valor em razão de elemento externo que, de acordo com a regra segundo a qual o acessório segue o principal, presume-se pertencer ao dono do imóvel acrescido.

As acessões podem ser:

a) Naturais: avulsão, aluvião, abandono do álveo e formação de ilhas; e,

b) Industriais: construções e plantações.

São acessões naturais aquelas que encontram sua origem em fatos jurídicos, ou seja, acontecimentos naturais que criam, modificam ou extinguem direitos.

A avulsão, prevista no art. 1.251 do Código Civil e no art. 19 do Código de Águas (Decreto nº 24.643/1934) é a aquisição da propriedade em razão de força natural e violenta que faz com que uma porção de terra se destaque de um prédio e se junte a outro.

Prevê o Código Civil, em respeito ao princípio que veda o enriquecimento ilícito, que o adquirente deverá indenizar o dono do prédio desfalcado e, se não o fizer, o direito de indenização decairá no prazo de um ano pela inércia do dono do prédio desfalcado.

Trata-se de meio de aquisição de duvidosa aplicação prática na medida em que não encontramos, ao menos em nossa pesquisa, qualquer decisão que tenha reconhecido essa forma de aquisição.

A aluvião, por sua vez, é a forma de aquisição por acessão natural mediante a qual ocorrem acréscimos às margens de rios de forma imperceptível (Código Civil, art. 1.250).

Nesse caso, não há qualquer indenização, sendo o terreno aluvial (aquele que se depositou na margem), acrescido à propriedade ribeirinha na proporção de sua testada para a antiga margem.

O abandono do álveo, também forma de aquisição de propriedade por acessão, nada mais é que o leito seco de rio que não mais existe ou que sofreu desvio em seu curso.

O leito seco do rio (álveo abandonado) será dividido entre as propriedades ribeirinhas na proporção de suas testadas para a antiga margem até a metade do álveo abandonado se a propriedade da outra margem tiver titular diverso.

Questão que surge do abandono do álveo é saber como fica a situação no caso de mudança do curso do rio.

Evidentemente, outra propriedade pode ser prejudicada.

Todavia, se o fato for natural, acorde com o mandamento do art. 1.252 do Código Civil e art. 26 do Código de Águas, estaremos diante de motivo de força maior que impede qualquer indenização.

Nesse caso somente restará ao proprietário do imóvel atingido suportar o prejuízo.

Todavia, se a mudança de curso se der em razão de obra promovida pelo Poder Público, o fato se equiparará à expropriação, deferindo o direito de indenização ao proprietário do imóvel prejudicado. Para compensar a indenização, a lei defere ao Poder Público a propriedade do álveo abandonado de tal sorte que não haverá aquisição pelos proprietários ribeirinhos.

Por fim, como acessão natural, temos a formação de ilhas.

A formação de ilha só confere a propriedade se o rio onde se formar for particular, ou seja, um rio não navegável (Código de Águas, art. 23).

Nesse caso, o Código Civil define as consequências:

Art. 1.249. As ilhas que se formarem em correntes comuns ou particulares pertencem aos proprietários ribeirinhos fronteiros, observadas as regras seguintes:

I – as que se formarem no meio do rio consideram-se acréscimos sobrevindos aos terrenos ribeirinhos fronteiros de ambas as margens, na proporção de suas testadas, até a linha que dividir o álveo em duas partes iguais;

II – as que se formarem entre a referida linha e uma das margens consideram-se acréscimos aos terrenos ribeirinhos fronteiros desse mesmo lado;

III – as que se formarem pelo desdobramento de um novo braço do rio continuam a pertencer aos proprietários dos terrenos à custa dos quais se constituíram.

Resta, então, verificarmos as acessões industriais, aquelas que dependem da atividade humana, sem a qual não ocorrem, ou seja, as construções e plantações.

Mister se faz observar que as normas que regulam essas acessões não se misturam com aquelas decorrentes de benfeitorias, cujo estudo nesta obra é feito juntamente com a posse e as ações possessórias.

No caso de benfeitorias, em regra, o possuidor de boa-fé tem direito às benfeitorias úteis e necessárias, bem como levantar as voluptuárias, sem direito de retenção. Já o possuidor de má-fé só pode cobrar as benfeitorias necessárias que realizou, isso sem direito de retenção.

As benfeitorias visam conservar ou melhorar a coisa já existente, tratando-se de bem acessório.

As construções e plantações, por sua vez, são acréscimos, ou seja, meio de aquisição de propriedade.

Presume-se, até prova em contrário (presunção relativa), que as construções e plantações pertencem ao dono do imóvel onde foram realizadas (Código Civil, art. 1.253).

De fato, o proprietário que planta e constrói em seu terreno com sementes e materiais próprios, adquire a propriedade da construção ou plantação.

O problema surge no caso de o proprietário, ou alguém por ele, utilizar sementes ou materiais alheios no seu terreno.

Nesse caso, se agir de boa-fé, paga o valor dos materiais e sementes de forma singela.

Obrando de má-fé, por outro lado, ou seja, sabendo ou devendo saber que os materiais são alheios, embora adquira igualmente a propriedade da construção ou plantação, responde por perdas e danos, consubstanciados nos danos emergentes, exemplificados pelo valor dos materiais e sementes, além de lucros cessantes, como, por exemplo, as perdas em razão de o dono das sementes não ter plantado no momento mais adequado.

É possível, também, que alguém plante ou construa em terreno alheio.

A regra geral, nesse caso, é de fazer com que aquele que plantou ou construiu em terreno alheio, perca aquilo que plantou ou construiu para o dono do terreno, seguindo a regra segundo a qual o acessório segue o principal.

Assim, em regra, se agiu de boa-fé, desconhecendo que o terreno era alheio, como, por exemplo, no caso de arrendar terra para plantação de quem, ao depois, descobre-se que não era dono, terá direito de ser ressarcido em razão do benefício do proprietário.

Se agiu de má-fé, perde o que investiu sem qualquer direito à indenização.

A má-fé pode ser, também, do proprietário, que permaneceu inerte em razão da acessão que não desconhecia e acompanhou sem impugnação. Nesse caso, ainda que aquele que plantou ou construiu tenha agido de má-fé, terá direito de receber indenização pelos prejuízos.

Outrossim, rompendo com os pendores individualistas do século retrasado, o novo Código Civil, Lei 10.406/2002, estabelece inversão da regra segundo a qual o acessório segue o principal nos casos em que o valor da construção supera o valor do solo.

Organizamos, assim, as hipóteses e as consequências:

a) Boa-fé e construção/plantação na totalidade do solo no caso de a construção/plantação exceder o valor do solo: aquele que plantou/edificou adquire a propriedade do solo, mediante indenização fixada pelo juiz (Código Civil, art. 1.255).

b) Invasão parcial (até 5%) e boa-fé: aquele que construiu/plantou adquire mediante indenização da parte do solo invadido e da desvalorização do restante (Código Civil, art. 1.258).

c) Invasão parcial (até 5%) e má-fé: sendo impossível a demolição, mesma solução anterior com o décuplo da indenização (Código Civil, art. 1.258).

d) Invasão parcial (mais de 5%) e boa-fé: o construtor adquire mediante indenização da parte do solo, do acréscimo de valor à construção e da desvalorização do restante (Código Civil, art. 1.259).

e) Invasão parcial (mais de 5%) e má-fé: demolição e pagamento de perdas e danos em dobro (Código Civil, art. 1.259).

1.4.4. Perda da propriedade

A perda da propriedade vem tratada no art. 1.275 do Código Civil, dispositivo que enumera, exemplificativamente, as causas que determinam a perda do direito de propriedade.

São causas voluntárias de perda da propriedade:

a) alienação;

b) renúncia; e,

c) abandono.

A alienação nada mais é que a transferência a qualquer título, como, por exemplo, por compra e venda, doação, transação (acordo para terminar ou prevenir litígios), dação em pagamento etc.

A renúncia, ou seja, o fato de o proprietário abrir mão do seu direito, assim como a alienação, nos termos do art. 1.275, parágrafo único, depende de registro.

Assim, sendo conveniente ao proprietário renunciar ao seu direito de propriedade, deverá outorgar escritura pública caso o valor seja superior a trinta vezes o salário mínimo vigente no país (Código Civil, art. 108) e levá-la a registro.

Nesse caso, o bem imóvel será vago e o Poder Público poderá arrecadá-lo e incorporá-lo ao seu patrimônio nos termos do art. 1.276 do Código Civil, que será adiante analisado.

Nesse instante, poder-se-ia redarguir: em qual hipótese o proprietário teria interesse em renunciar ao seu direito?

De fato, numa primeira e superficial análise, poderíamos descartar o interesse prático do instituto.

Todavia, existem casos em que o interesse estará presente.

É o caso de o imóvel responder por vultosa dívida de imposto predial e territorial, cujo valor do próprio imóvel não justifica o pagamento.

Como se trata de obrigação propter rem, ou seja, aquela que se vincula à coisa e não ao titular, renunciando ao direito, o proprietário estará, também, se livrando da obrigação, surgindo, portanto, interesse jurídico na renúncia.

A propriedade pode ser perdida, também voluntariamente, por abandono, causa prevista no art. 1.276 do Código Civil, que exige:

a) Abandono e ausência de posse do imóvel por terceiros, ou seja, ninguém pode estar na posse do imóvel, ocupando-o, por exemplo, a título de locação ou mesmo em razão de esbulho (invasão). A posse pode, portanto, ser indireta, afastando, nesse caso, a intenção de abandonar, mormente que o abandono se trata de meio voluntário de perda da propriedade. Presume-se de forma absoluta o abandono por ausência do pagamento dos impostos, desde que tenham cessado os atos de posse, ou seja, desde que não haja ninguém ocupando ou que não haja qualquer exteriorização de um dos poderes inerentes à propriedade (Código civil, art. 1.196); e,

b) Arrecadação como bem vago, constatado o abandono.

Após três anos da arrecadação, passará ao domínio do Município ou da União (se for rural). Durante esse prazo de três anos, o proprietário terá, ainda, o direito de retomar a coisa, evitando que passe ao domínio público.

Como o art. 1.276 do Código Civil determina a necessidade de ausência de posse por terceiros, resta evidente que na hipótese de terceiros tomarem a posse, não haverá como o Poder Público arrecadá-lo.

Com o abandono a coisa passa a ser res derelicta, ou seja, coisa de ninguém, admitindo, assim, a posse de terceiros, inclusive para usucapir o bem abandonado.

A mesma conclusão pode ser extraída no caso de o imóvel ser objeto de escritura de renúncia. Nesse caso, passa a ser coisa de ninguém, o que permite a posse ad usucapionem de terceiros que exclui a possibilidade de o Poder Público arrecadá-lo como bem vago.

Por outro lado, existem causas involuntárias de perda de propriedade, ou seja, meios que independem da vontade do proprietário. São elas:

a) perecimento;

b) desapropriação; e,

c) posse-trabalho.

O imóvel pode perecer quando, por exemplo, uma ilha particular (em rio não navegável) deixa de existir ou quando uma construção se deteriora, ameaça ruína e reclama demolição.

A desapropriação é possível por necessidade ou utilidade pública, mediante prévia e justa indenização em dinheiro (Constituição Federal, art. 5º, XXIV; Código Civil, art. 1.228, § 3º).

A ela se aplica o Decreto-Lei 3.365/1941 e o estudo será feito em capítulo destacado.

O mesmo em razão da posse-trabalho, que admite a aquisição da propriedade por número considerável de pessoas na posse de boa-fé, por mais de cinco anos, de uma extensa área de terra e nela aplique a sua função social, aquisição esta que dependerá de pagamento do valor que for arbitrado judicialmente (Código Civil, art. 1.228, § 4º).

Trata-se de perda, pelo proprietário, independentemente de sua vontade e, assim, causa involuntária de perda de propriedade.

Estudaremos a posse-trabalho juntamente com o capítulo referente à posse por se tratar, também, de uma de suas consequências.

_______________

¹     Silvio Rodrigues, Direito Civil, São Paulo: Saraiva, 1991, vol. 5, p. 75.

²     Silvio Rodrigues, Direito Civil, São Paulo: Saraiva, 1991, vol. 5, p. 81.

³     Josserrand, De l’esprit des droits et de leur rélativité, 1939, p. 415.

⁴     Segundo Nelson Nery Junior (Código Civil anotado, São Paulo: RT, 2003, p. 853), o Código Civil de 2002 foi publicado no Diário Oficial da União no dia 11.01.2002. A contagem, segundo Nelson Nery Junior, é feita de acordo com a Lei Complementar 95/1998, que, no art. 8º, § 1º, estabelece: Art. 8º A vigência da lei será indicada de forma expressa e de modo a contemplar prazo razoável para que dela se tenha amplo conhecimento, reservada a cláusula “entra em vigor na data de sua publicação” para as leis de pequena repercussão. § 1º A contagem do prazo para entrada em vigor das leis que estabeleçam período de vacância far-se-á com a inclusão da data da publicação e do último dia do prazo, entrando em vigor no dia subsequente à sua consumação integral (Parágrafo incluído pela Lei Complementar 107, de 26.04.2001). Nesse caso, aplica-se, inclusive, a Lei 810/1949, que, no art. 1º, estabelece que o prazo em ano se conta “do dia do início ao dia e mês correspondentes do ano seguinte”. Posta assim a questão, tendo em vista que a Lei Complementar 95/1998 determina a entrada em vigor no dia seguinte ao da consumação integral, resta a conclusão segundo a qual o Código Civil de 2002 entrou em vigor no dia 12 de janeiro de 2003.

Capítulo 2

DÚVIDA REGISTRAL

2.1. INTRODUÇÃO

Segundo Walter Ceneviva,¹ a dúvida é pedido de natureza administrativa, formulado pelo oficial, a requerimento do apresentante de título, para que o juiz competente decida sobre a legitimidade de exigência feita, como condição de registro pretendido.

Importante ressaltar que o procedimento de dúvida, que adiante será explicitado, somente é possível em razão de atos qualificados pela Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973) como passíveis de registro (art. 167, I), não sendo possível nos casos enumerados como hipóteses de averbação (art. 167, II), cuja negativa desafia pedido de providências, e não dúvida registral.

A Lei defere ao interessado o direito de apresentar o título, independentemente de seu protocolo, para exame e cálculo dos respectivos emolumentos (art. 12, parágrafo único, da Lei 6.015/1973).

Contudo, se o título é apresentado para registro, cabe ao oficial de Registro de Imóveis a verificação formal e legal do documento apresentado.

De acordo com Ulisses da Silva:²

É muito alta a média de títulos devolvidos com exigências nas grandes comarcas face às mais variadas falhas que ostentam, principalmente as judiciais e particulares.

Embora algumas delas possam ser detectadas no momento da apresentação, é, realmente, no exame realizado por escreventes especializados, quando não pelo próprio registrador, que elas aparecem.

Existe a presunção de que as partes interessadas têm conhecimento da lei, não podendo, assim, alegar ignorância quanto aos requisitos e formalidades exigidas para a lavratura de um instrumento público, particular ou judicial. Não podem ignorar, também, os documentos que devem acompanhá-los ao registro.

A despeito, entretanto, de tal presunção, a verdade é que as devoluções ocorrem com bastante frequência. Isso acontecendo, cabe ao registrador ou escrevente formular nota devolutiva escrita discriminando as exigências legais necessárias, fundamentando-as e fornecendo, quando possível, orientação quanto à forma de satisfazê-las.

Com elas o interessado pode não concordar e requerer a suscitação de dúvida, caso em que o título será encaminhado ao juízo competente, nos termos do art. 198, da Lei 6.015/1973, após haver, o oficial, lhe dado ciência dos termos da impugnação (uma cópia da qual lhe será entregue), intimando-o a contestá-la no prazo de quinze dias.

Sempre que o oficial entender que o título não é passível de registro ou duvidar, por motivo justo, da validade formal do título que lhe é apresentado, a Lei 6.015/1973 determina que manifeste, por escrito, sua dúvida, dirigida ao Juiz competente.

Consoante Walter Ceneviva,³ é do exclusivo juízo do oficial, fazer ou não exigência ao apresentante do título.

Essa dúvida, de qualquer forma, deve ser por escrito e:

a) Legítima (art. 205, da Lei 6.015/1973), vale dizer, com apoio em determinada lei e formal, no sentido de resultar do exame de característicos extrínsecos ao título, posto que ao oficial é indiferente a substância do negócio jurídico convencionado pelas partes;

b) Razoável, no sentido de que é função do serventuário buscar encontrar soluções que tendam a viabilizar – e não a impedir – o registro. As garantias inerentes ao registro imobiliário devem estar abertas a todos;

c) Clara, evitando linguagem hermética ou confusa, propiciando à parte o conhecimento incontroverso do defeito dos instrumentos, para corrigir, se for o caso;

d) Exaustiva, isto, apresentando exigência (que a lei usa no singular) quanto a todas as exigências que o título mereça, de uma só vez; e,

e) Finalmente, ter natureza passiva, no sentido de que cabe ao interessado comparecer a cartório, para dela tomar conhecimento. Não cabe ao oficial encaminhar a notificação ou a entrega da indicação da exigência a ser satisfeita, fora da serventia.

Sobre o item “d”, ensina o autor:⁴

De preferência, o oficial deve fazer tudo isso de uma vez só. Uma das coisas que mais irritam os advogados – e a queixa deles é frequentemente justa – é o oficial fazer suas exigências a prestações, em conta-gotas. Pede para exibir a escritura definitiva anterior. Você leva. Pede a certidão do cartório imobiliário precedente. Você leva. Aí ele exige também o do INCRA e assim vai. Este é um erro grave que não deve ser tolerado. O oficial deve fazer suas exigências de uma vez só, por escrito, de modo claro, direto, por itens. Quando não age por esta forma, erra, e nós podemos reclamar ao juiz corregedor.

Todavia, não cabe dúvida em questões de alta indagação. Nesse sentido decidiu o Tribunal de Justiça de Santa Catarina, citado por Walter Ceneviva:⁵

Não se tratando de simples procedimento administrativo, mas envolvendo o pedido duplicidade de registro de imóvel, problema de alta indagação, com reflexos no patrimônio dos interessados, deve ser solucionado pelas vias ordinárias.

2.2. QUALIFICAÇÃO DO TÍTULO

De acordo com Eduardo Sócrates Castanheira Sarmento:⁶

A Lei de Registros Públicos defere aos oficiais, em geral, a tarefa de exame de validade e legalidade, com o dever de suscitar dúvidas em relação aos atos registrados, procedendo ao que se denomina a qualificação dos títulos que lhes são submetidos.

Qualificação é, portanto, a tarefa do oficial consistente no exame formal e prévio do título, realizando um juízo crítico-jurídico, que culmina com a prática do ato ou a denegação do assento solicitado, fundado na validade e legalidade de fundo e de forma do título apresentado.

Só podem ter acesso ao sistema os títulos que preencham os requisitos estabelecidos em lei, o que o oficial fará após análise crítica, do ponto de vista interno e externo.

Portanto, cabe ao registrador levantar a dúvida a requerimento do interessado, que se insurge contra exigências que não pode ou não quer cumprir e entende incabíveis.

2.3. O PROCEDIMENTO DE DÚVIDA

De acordo com o art. 204 da Lei dos Registros Públicos – Lei 6.015/1973 – a decisão da dúvida tem natureza administrativa.

Portanto, trata-se de atividade atípica do Poder Judiciário, ou seja, de jurisdição voluntária consistente na administração pública de interesses privados.

Sendo assim, o procedimento de dúvida, como não foi disciplinado pelo Código de Processo Civil, se enquadra perfeitamente nesse procedimento.

Em suma, embora a decisão nela proferida seja do Poder Judiciário, não corresponde a exercício típico de função jurisdicional.

De qualquer forma, a decisão proferida em sede de dúvida registral não faz coisa julgada material.

O título pode ser reapresentado pelo interessado.

Nesse caso, o oficial, se assim entender, poderá recusar o registro, formulando as mesmas exigências, ainda que a dúvida tenha sido julgada procedente anteriormente.

Em outras palavras, o oficial de Registro de Imóveis não pode recusar a prenotação do título sob o fundamento de que teria de repetir os termos da dúvida já julgada, por serem perfeitamente iguais aos anteriores.

O art. 198 da Lei 6.015/1973 enuncia os primeiros passos do procedimento:

Art. 198. Havendo exigência a ser satisfeita, o oficial indicá-la-á por escrito. Não se conformando o apresentante com a exigência do oficial, ou não a podendo satisfazer, será o título, a seu requerimento e com a declaração de dúvida, remetido ao juízo competente para dirimi-la, obedecendo-se ao seguinte:

I – no Protocolo, adotará o oficial, à margem da prenotação, a ocorrência da dúvida;

II – após certificar, no título, a prenotação e a suscitação da dúvida, rubricará o oficial todas as suas folhas;

III – em seguida, o oficial dará ciência dos termos da dúvida ao apresentante, fornecendo-lhe cópia da suscitação e notificando-o para impugná-la, perante juízo competente, no prazo de 15 (quinze) dias;

IV – certificado o cumprimento do disposto no item anterior, remeter-se-ão ao juízo competente, mediante carga, as razões da dúvida, acompanhadas do título.

Na impugnação à dúvida suscitada pelo oficial, o interessado poderá alegar que os elementos a ele submetidos são suficientes para o registro ou que é jurídica ou faticamente impossível atender à exigência formulada.

Segundo Ceneviva,⁷ se o terceiro prejudicado pode apelar, a teor do art. 202 da Lei 6.015/1973, também poderá impugnar a pretensão do apresentante ou a dúvida do Oficial.

Sendo assim, participará da dúvida como impugnante direto (v.g., vendedor com o registro ainda em seu nome) ou então como assistente simples, se demonstrar interesse no registro.

Entretanto, para que disponha dessa prerrogativa, deverá demonstrar o interesse jurídico. Não é, assim, qualquer terceiro que poderá intervir, mas apenas aquele que comprovar prejuízo em face do deferimento ou do indeferimento da dúvida e, conseguintemente, do registro.

Não cabe, todavia, a esse terceiro, extrapolar os limites da dúvida e das questões registrais. Qualquer pretensão nesse sentido deve ser resolvida em ação própria, de jurisdição contenciosa.

A dúvida do oficial deverá ser suscitada perante a Corregedoria Permanente que, na Capital de São Paulo é função da 1ª Vara dos Registros Públicos.

Nas comarcas do interior, se houver mais de uma vara cível, a dúvida é analisada pelo Juiz Corregedor Permanente.

Esse juiz, de acordo com as normas da Organização Judiciária do Estado de São Paulo, é o juiz titular da Primeira Vara Cível.

O conjunto probatório consiste somente em prova documental. Na impugnação, o interessado pode trazer novos documentos. Todavia, sendo processo de natureza administrativa, não comporta dilação probatória, não cabendo prova pericial ou testemunhal.

Pela clareza, transcrevemos, abaixo, o prático roteiro do Dr. Roberto Max Ferreira, Oficial do Registro de Imóveis de Guaratinguetá, SP:⁸

1) Apresentação de um título ao Registro de Imóveis, para registro.

1.1) É importante que o ato a ser praticado seja registro. Para dissenso entre Registrador e Apresentante sobre a prática de averbações não se aceita o procedimento de “dúvida”. Trata-se, nesse caso, de “providências judiciais” que a parte deverá solicitar ao Juiz, assunto não tratado aqui.

1.2) Deverá ser apresentado o título em sua forma original, não se aceitando cópias, mesmo que autenticadas. Insistindo na apresentação da cópia, as chances de perder a dúvida em todas as instâncias são bastante significativas.

2) Prenotação do título.

2.1) O título deverá ser imediatamente prenotado pelo Oficial (protocolado) no livro 1 e esse protocolo terá validade por 30 dias.

3) Exame do título e sua desqualificação para registro.

3.1) O Oficial, após o exame completo do título, com a sua desqualificação para registro, emitirá, por escrito, sua nota de devolução com as exigências.

4) O apresentante cumprirá apenas parcialmente as exigências, não se conformando com uma ou mais, solicitará o levantamento da dúvida.

4.1) O apresentante deverá analisar, atentamente, quais exigências poderão ser cumpridas. O procedimento de dúvida não aceita instrução, ou seja, não se poderá cumprir parte das exigências enquanto a dúvida é julgada. Se assim o fizer, a dúvida será julgada procedente e a recusa de registro do Oficial será dada como correta.

4.2) O Oficial ou seu preposto deverá sempre manifestar, mesmo de forma verbal, toda a justificação legal sobre a exigência que o apresentante não aceita, alertando-o sobre os precedentes já julgados, bem como sobre a grande possibilidade de seu inconformismo ser rejeitado. A Corregedoria não se comporta como órgão de consulta e tende a manter rígidos os parâmetros estabelecidos para registro de títulos.

5) O apresentante formaliza o inconformismo com a exigência e solicita, por escrito, o levantamento da dúvida.

5.1) É imprescindível o requerimento por escrito, para se levantar dúvida. Não há necessidade, nesta fase, de nenhuma argumentação jurídica.

5.1.1) A apresentação do requerimento diretamente ao Juiz Corregedor é errada, pois contraria a lei, indesculpável se o interessado estiver representado por Advogado.

Todavia, por questão de economia processual, os nossos Juízes, em alguns casos, aceitam tal pedido como “Dúvida Inversa”. Confira os procedimentos no subitem 5.4.

5.2) Não há necessidade de o requerimento ser assinado por Advogado. Todavia, dada a complexidade dos assuntos registrais, a presença do mesmo é mais do que recomendável. Para eventual apelação ao Tribunal, a presença de Advogado é indispensável.

5.3) O interessado deverá apresentar o requerimento para a dúvida, exigindo do Oficial recibo do mesmo. O título para registro deverá estar, além de protocolado, em poder do Registrador.

5.4) A recusa do Oficial em proceder ao levantamento da dívida é descumprimento de dever do registrador, nos termos do art. 30, inc. XIII, da Lei 8.935/94, sujeitando-o às penalidades cabíveis.

Somente neste caso é justificável o interessado dirigir-se diretamente ao Juiz Corregedor, solicitando providências.

A doutrina, por questão de economia processual, aceita essa representação como “Dúvida Inversa”. Todavia, os requisitos de apresentação do título, prenotação com as anotações e formulação dos termos da dúvida, são imprescindíveis, devendo o Juiz Corregedor determinar ao Oficial esses procedimentos obrigatórios.

A ausência dos mesmos sujeitará à anulação todo o processo pelo Conselho Superior da Magistratura do Estado de São Paulo.

6) No protocolo, o Oficial anotará a ocorrência da dúvida.

6.1) O normal prazo de 30 dias ficará prorrogado até decisão final da dúvida.

7) O Oficial certifica, no título, a prenotação e a suscitação da dúvida, rubricando todas as suas folhas.

8) O Oficial formulará ao seu Juiz Corregedor Permanente os termos da dúvida, apresentando sua argumentação em razão da exigência contestada.

(...)

8.2) A formulação dos termos da dúvida é atividade indelegável do Oficial em exercício, não podendo ser deixada para algum de seus prepostos. Se o Oficial se utilizar de Advogado, este poderá assinar de forma secundária, somente como assistente.

9) O Oficial remeterá cópia dos termos da dúvida ao apresentante, notificando-o para impugná-la junto ao Juiz Corregedor, no prazo de 15 dias.

9.1) A remessa com a notificação deverá ser por carta registrada com aviso de recebimento.

9.2) Observa-se que a eventual impugnação já deverá ser dirigida ao Juiz Corregedor Permanente.

10) O Oficial certificará o cumprimento da entrega da notificação e remeterá, mediante carga, as razões da dúvida, acompanhadas do título.

10.1) Com essa remessa, o título deixará de estar no Registro de Imóveis e ficará na Corregedoria Permanente, aguardando a eventual impugnação do apresentante e a decisão do Juiz.

11) O interessado apresenta sua impugnação dentro do prazo de 15 dias, com os documentos que julgar convenientes.

11.1) Necessariamente o interessado não precisa apresentar sua impugnação, não ocasionando essa omissão revelia e perdimento da pretensão. Mesmo não apresentando impugnação, o Juiz julgará a dúvida, por sentença.

12) O Ministério Público será ouvido no prazo de 10 dias.

13) O Juiz proferirá decisão no prazo de 15 dias, com base nos elementos constantes dos autos, se não forem requeridas diligências.

14) Da sentença caberá apelação com efeitos devolutivo e suspensivo.

14.1) A apelação será junto ao Conselho Superior da Magistratura do Estado de São Paulo. A Lei de Organização Judiciária do Estado de São Paulo sempre se preocupou em uniformização de decisões sobre Registro de Imóveis, razão por que o recurso fica a cargo do CSM, em que o Relator é sempre o Corregedor-Geral da Justiça, e não para uma das eficientes Câmaras Cíveis do Tribunal de Justiça.

14.2) Somente poderão interpor apelação o interessado, o Ministério Público e o terceiro prejudicado. O Oficial de Registro não tem capacidade para interpor esse recurso.

15) Transitou em julgado a decisão da dúvida.

15.1) Lembrar sempre que a decisão da dúvida tem natureza administrativa e não impede o uso do processo contencioso competente (art. 204, Lei 6.015/73).

16) Se for julgada procedente:

16.1) Esta decisão significa que o Oficial de Registro de Imóveis tinha razão ao fazer a exigência que, necessariamente, deverá ser cumprida pelo apresentante. Em linguagem simples, pode-se afirmar que o apresentante “perdeu” a dúvida.

17) Restituição do documento à parte independentemente de traslado.

17.1) O título é singelamente desentranhado do processo e devolvido à parte.

18) Ciência da decisão ao Oficial.

18.1) O próprio Juiz Corregedor Permanente, através do Cartório da Corregedoria, incumbir-se-á desse procedimento.

19) O Oficial deverá anotar no Protocolo a decisão e cancelar a prenotação.

19.1) A prenotação inicialmente feita, cujo prazo normal de 30 dias foi prorrogado, ficará cancelada.

20) Se for julgada improcedente.⁹

20.1) Esta decisão significa que as exigências do oficial não estavam corretas, não havendo razão para o apresentante cumpri-las. Em linguagem simples, pode-se afirmar que o apresentante “ganhou” a dúvida.

21) O interessado apresentará ao Registro de Imóveis, novamente, os seus documentos.

21.1) Os documentos serão, também, singelamente desentranhados do processo, independentemente de traslado.

22) O interessado apresentará, junto com os documentos, mandado ou certidão da sentença.

23) O oficial do Registro arquivará o mandado ou certidão da sentença.

24) O oficial procederá ao registro solicitado, obviamente sem a necessidade do cumprimento da exigência que fora feita.

25) O oficial declarará o fato na coluna de anotações do protocolo.

26) O oficial entregará ao interessado o título registrado.

2.4. O RECURSO CABÍVEL

Dispõe o art. 202 da Lei 6.015/1973 que da sentença do processo de dúvida, o interessado, o Ministério Público e o terceiro prejudicado poderão apelar, com os efeitos devolutivo e suspensivo.

Em razão da especialidade e da omissão do referido artigo, incabível qualquer outro tipo de recurso, como, por exemplo, o agravo.

Em São Paulo, o recurso deverá ser encaminhado ao Conselho Superior da Ma-gistratura.

2.5. A ATUAÇÃO DO ADVOGADO

Na primeira fase do procedimento, descrito no art. 198 da Lei 6.015/1973, existe apenas o pedido do interessado ao oficial, para que registre o título, sendo desnecessário o advogado.

Acorde com Antonio Albergaria Pereira:¹⁰

O entendimento do oficial levado ao Juiz, por requerimento do interessado, é ato exclusivamente administrativo sem qualquer característico de contenda judicial. Efetivamente, nessa esfera, não há necessidade de participação do advogado.

Contudo, quando o juiz decide, sua decisão, se contrária ao interessado no registro do título, nada mais é que uma sentença. Dessa sentença cabe o recurso de apelação. Dela só o interessado, o Ministério Público ou terceiro prejudicado podem apelar (art. 202 da Lei 6.015).

Aqui surge então a segunda fase da dúvida. É a fase recursal. E o recurso, sendo de apelação, reclama o arrazoado, que é ato privativo de advogado.

De nossa parte, entendemos que o advogado já é necessário na ocasião da impugnação à dúvida apresentada, conforme se verifica na descrição do procedimento que faremos a seguir.

2.6. A ATUAÇÃO DO MINISTÉRIO PÚBLICO

Dispõe o art. 200 da Lei dos Registros Públicos:

Art. 200. Impugnada a dúvida com os documentos que o interessado apresentar, será ouvido o Ministério Público, no prazo de 10 (dez) dias.

No procedimento de dúvida, o órgão do Ministério Público intervém como fiscal da lei.

De acordo com Ceneviva,¹¹ o Ministério Público tem vista dos autos depois das partes. O prazo de 10 dias conferido pelo art. 200, da Lei 6.015/1973, conta-se da data em que lhe sejam apresentados os autos pelo cartório.

Além disso, é intimado de todos os atos.

Pode, também, juntar documentos e certidões, requerer medidas e diligências necessárias ao descobrimento da verdade e manifestar-se a favor da procedência ou da improcedência da dúvida.

Ao Ministério Público, na qualidade de fiscal da lei, cabe apelar da sentença contrária à sua manifestação.

2.7. A DÚVIDA INVERSA

A dúvida inversa ou dúvida às avessas é a dúvida levantada pela parte interessada e não pelo Oficial.

Para alguns se trata de verdadeira atecnia na medida em que a Lei dos Registros Públicos não a contempla.

João Rabello de Aguiar Vallim¹² sustenta que só o Oficial pode suscitar dúvida sobre um ato de registro na medida em que é ele quem pratica esse ato.

Para Ulisses da Silva, com o mencionado procedimento abriu-se uma porta nos fundos, passando os Tribunais, após um período de relutância, a aceitar a dúvida inversa.

Não poderia ser diferente.

Como a dúvida é dever do Oficial de Registro de Imóveis, o descumprimento desse dever leva à inexorável conclusão que o interessado não poderia ficar sem um mecanismo para ver a exigência apreciada pelo Poder Judiciário.

Surgiu, daí, a necessidade de se aceitar a dúvida suscitada diretamente pelo interessado ao Juiz competente, suprindo a inércia do Oficial e, a ela, se deu o nome de dúvida inversa.

2.8. PEDIDO DE PROVIDÊNCIAS

Nos casos de recusa, pelo oficial, da prática do ato de averbação, não cabe o procedimento de dúvida registral. Tampouco é possível a via do Mandado de Segurança, posto que a medida cabível se opera no âmbito administrativo e se dá o nome de “pedido de providências”. Nesse sentido:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Mandado de Segurança. Qualificação registral. Nota de devolução. Ato de averbação. O denominado Pedido de Providências junto ao Juiz Corregedor Permanente da serventia é o procedimento adequado para se insurgir contra a nota devolutiva que tem por objeto um ato de averbação. Não cabimento do procedimento de dúvida registral junto a Oficial. Verificada a legalidade do ato. Inexistência de direito líquido e certo. Recurso não provido (Apelação Cível nº 0021173-05.2010.8.26.0625, Taubaté).

Portanto, o interessado na averbação, ao se deparar com exigência feita pelo oficial para o ato de averbação, entendendo ser incabível, poderá se valer do requerimento administrativo de providências a ser distribuído ao Juízo competente, definido na Organização Judiciária do Estado.¹³

Assim como no procedimento de dúvida e nos procedimentos administrativos de maneira geral ligados ao Registro de Imóveis, não é necessária a representação do interessado por advogado para o requerimento inicial, o que se exige apenas para eventual recurso.

O título apresentado e devolvido deve ser anexado ao pedido de providências e da decisão do juiz corregedor caberá recurso administrativo dirigido ao Corregedor-Geral de Justiça.

Não são admitidos outros recursos, como Recursos Especial e Extraordinário ante a natureza administrativa do procedimento.

2.9. MODELO DE PEDIDO DE PROVIDÊNCIAS

Excelentíssimo Senhor Doutor Juiz de Direito Corregedor dos Cartórios, da Vara (...) da Comarca de (...)

(...), por seu procurador, conforme instrumento de mandato inserido (doc. 1), vem, respeitosamente, perante Vossa Excelência, com fundamento no art. 167, II, da Lei n° 6.015/1973 e no art. 246 do Código Judiciário do Estado de São Paulo, apresentar:

Pedido de providências

Em face do (...) oficial de Registro de Imóveis da comarca de (...), com endereço na (...), ante as razões de fato e de direito a seguir expostas:

A requerente, no dia (...), protocolizou Mandado de Averbação, cuja cópia aqui se insere (doc. 2) expedido em (...) pelo D. Juízo da e. (...), em cumprimento à r. decisão de fls. (...) do processo (...) (documento 3), para ser averbada, conforme supedâneo no art. 167, II, “2”, da Lei 6.015/1973, a rescisão do instrumento particular de compromisso de venda e compra, firmado entre (...), objeto do R.1 da Matrícula (...) (doc. 4), do imóvel a seguir descrito:

“(...)”

Entretanto, no dia (...), o cartório devolveu o mandado apresentado (doc. 5), tomando por fundamento (...), solicitando: (...).

Excelência, a declaração da i. Serventia do (...) C.R.I. e suas solicitações são, concessa maxima venia, descabidas e não devem prosperar.

(Esclarecer os motivos da insurgência)

Assim sendo, torna-se ululante o desrespeito da i. Serventia do (...) C.R.I. de (...) quanto à redação do art. 167, caput e inciso II e item “2”, da Lei 6.015/1973.

Isto posto, requer seja determinado o Requerido a proceder à averbação do Mandado Judicial inserido (doc. 02), sob pena de incorrer no crime de desobediência.

Tendo em vista a natureza administrativa da demanda, dá-se à causa o valor de R$ 1.000,00 (um mil reais) para fins de alçada.

Termos em que,

pede deferimento

Data

Assinatura

2.10. MODELO DE REQUERIMENTO PEDINDO AO OFICIAL QUE SUSCITE A DÚVIDA

Ilmo. Sr. Oficial do Registro de Imóveis da Comarca de (...)

(...) vem expor e requerer a V.Sª. o que segue:

1. O requerente apresentou, para registro, ao cartório a cargo de V.Sª. um título (escritura, contrato de compromisso de compra e venda etc.).

2. Referido título foi devolvido para o preenchimento do seguinte requisito (especificar).

3. Não se conformando com a exigência supra mencionada, o requerente reitera a V.Sª. o pedido de registro.

4. Caso Vossa Senhoria mantenha seu ponto de vista, requer seja suscitada dúvida ao juiz competente.

Nestes termos,

P. deferimento

Data

Assinatura

2.11. FLUXOGRAMA DO ANDAMENTO DO PROCEDIMENTO DE DÚVIDA

_______________

¹     Lei dos Registros Públicos Comentada, 5ª ed., São Paulo: Saraiva, 1986, p. 427.

²     “A Caminhada de um Título da Recepção ao Ato Final – R.D.I.”, Rev. de Direito Imobiliário, nº 45, p. 42.

³     Ob. cit., p. 429.

⁴     “O Processo de Dúvida nos Registros Públicos”, Revista do Advogado, nº 7.

⁵     Ob. cit., p. 449.

⁶     “A Dúvida no Registro de Imóveis”, RDI, nº 2, p. 60.

⁷     Ob. cit., p. 439.

⁸     “Levantamento da Dúvida”, Diário das Leis – Boletim de Direito Imobiliário, nº 34 (dez./99).

⁹     Para ilustrar, seguem alguns casos de julgamento de improcedência da dúvida:

DJ-69.499-0/0 – Sorocaba – Registro de Imóveis – Recusa do Oficial Registrador em proceder ao registro de escritura pública de compra e venda de bem imóvel, figurando como outorgante Encol S/A Engenharia, Comércio e Indústria, diante do fato de sua falência ter sido decretada antes da apresentação do título para registro e em face do art. 215, da Lei de Registros Públicos. [nulidade se o título for apresentado depois da sentença de quebra] Afastamento do óbice frente à existência de alvará judicial, concedido pelo juízo da concordata, para a lavratura da escritura que se estende para o pretendido registro. Dúvida improcedente. DJ 82.885-0/8 – Jundiaí – Registro de Imóveis – Formal de Partilha – Viúva meeira que renunciou à meação em favor do espólio, com reserva de usufruto vitalício sobre todos os imóveis para si – Doação com reserva de usufruto caracterizada – Recolhimento do imposto de transmissão “causa mortis” – Exigência de recolhimento de ITBI equivocada – Devido, na espécie, apenas o ITCMD – Dúvida improcedente – Recursos desprovidos, com observação.

DJ-91.861-0/0 – Guarujá – Registro de Imóveis – Arrematação extrajudicial. Carta de arrematação extraída de execução fundada no Decreto-Lei 70/66. A arrematação, ainda que extrajudicial, é uma alienação forçada e involuntária do titular do domínio, daí a desnecessidade de apresentação de certidões negativas de débito do INSS e da Receita Federal. Dúvida improcedente. Recurso provido.

¹⁰     “O Advogado no Processo de Dúvida Registrária”, Diário das Leis – Boletim de Direito Imobiliário, nº 22 (ago./99).

¹¹     Ob. cit., p. 439.

¹²     Direito Imobiliário Brasileiro, São Paulo: Revista dos Tribunais, 1984, p. 272.

¹³     No Estado de São Paulo é procedimento previsto no art. 246 do Código Judiciário do Estado de São Paulo. Pelas normas de Organização Judiciária do Estado de São Paulo, o juízo competente é o Juiz Corregedor Permanente e, na Capital de São Paulo, competente é o Juízo da 1ª Vara de Registros Públicos.

Capítulo 3

RETIFICAÇÃO DO REGISTRO IMOBILIÁRIO

3.1. PRINCIPAIS ASPECTOS

a) Foro competente: sendo análoga à ação real imobiliária, nos termos do art. 95 do Código de Processo Civil, se for judicial deverá ser proposta no foro onde está localizado o imóvel (forum rei sitae), no juízo especializado (se houver, uma das Varas de Registros Públicos; se não houver, uma das Varas Cíveis da comarca), ou nas Varas Cíveis comuns se houver outra questão litigiosa da qual a retificação será consequência.¹

b) Legitimidade ativa: prejudicado, detentor do direito atingido pelo assento equivocado, prejudicado pela irregularidade do registro (Código Civil, art. 1.247 e Lei 6.015/1973, arts. 212 e 213), mesmo que não tenha direito real, v.g., simples compromisso de compra e venda.²

c) Legitimidade passiva

Retificação não contenciosa: não há réu. A citação ou intimação de confrontantes não os transforma em réus e não torna obrigatório o comparecimento. Com a alteração da Lei de Registros Públicos pela Lei 10.931, de 2 de agosto de 2004, não se faz mais mister a citação do alienante, ainda que se lhe vislumbre algum prejuízo, como na hipótese de venda ad mensuram³ e, mesmo nessa hipótese, será dispensada a citação ou intimação, cabendo, depois, ao prejudicado, a ação ex empto.

Retificação contenciosa: legitimado para a ação competente, como, por exemplo, ação demarcatória, ação de usucapião, ação reivindicatória etc. Não havendo uma ação específica com fundamento no art. 212, da Lei 6.015/1973, interporá uma ação de conhecimento, pelo procedimento comum.

d) Valor da causa: estimativa do autor, jamais o valor do imóvel, que não representa a vantagem patrimonial requerida.⁴

e) Petição inicial

Respeitará os requisitos do art. 282 do Código de Processo Civil, acrescida de razões de fato do pedido:

a) a indicação do registro que é objeto do pedido;

b) a demonstração do erro existente e, se for possível, sua origem;

c) o prejuízo que aquela situação causa ao requerente;

d) a afirmação de que ninguém tem interesse jurídico na manutenção da situação atual.⁵

f) Procedimento

Retificação contenciosa: procedimento indicado para a via ordinária adequada.

Retificação não contenciosa: extrajudicial ou judicial. Neste último caso, de retificação não contenciosa judicial, não há procedimento específico, podendo o juiz, nos termos do art. 1.109 do Código de Processo Civil, adotar a solução que lhe pareça mais conveniente. Antonio Carlos Marcato, referindo-se aos procedimentos atípicos de jurisdição voluntária, com a costumeira propriedade, ensina que são procedimentos processados com forma típica adequada à solução do pedido especificamente considerado.⁶ Entretanto, se a retificação for judicial, há:

a) Pedido de informações ao registrador.

b) Participação do Ministério Público como fiscal da lei, ainda que não subsista a anterior determinação do § 3º, do art. 213, da Lei 6.015/1973, em razão da alteração levada a efeito pela Lei 10.931, de 2 de agosto de 2004, isso em função do art. 1.105, do Código de Processo Civil.

c) Parecer por profissional habilitado no CREA com anotação de responsabilidade técnica ou perícia obrigatória.

d) Possibilidade de citação por edital, com os requisitos do art. 232 do Código de Processo Civil.

No processo não contencioso não há revelia (não se aplica o art. 285 do Código de Processo Civil).

g) Prazo para impugnação na retificação não contenciosa

Quinze dias (§ 2º do art. 213 da Lei 6.015/1973) na retificação extrajudicial e dez dias na judicial (Código de Processo Civil, art. 1.106), quadruplicados para as Fazendas Públicas (Código de Processo Civil, art. 188), que começa a correr da intimação, da juntada do último mandado cumprido, aviso de recebimento (correio), precatória cumprida ou decurso do prazo do edital, o que por último ocorrer (Código de Processo Civil, art. 241).

3.2. GENERALIDADES

O sistema jurídico de registros públicos baseia-se na presunção relativa do registro, que emana do art. 1.247 do Código Civil e decorre, também, dos arts. 364 e 387 do Código de Processo Civil e da própria Lei de Registros Públicos (arts. 212 a 216).

Portanto, depende da coincidência entre o registro e a realidade, que nem sempre ocorre.

Havendo divergência, mister se faz a retificação do competente registro:

Art. 1.247. Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se retifique ou anule.

Sob a ótica dos empreendimentos imobiliários, há necessidade de perfeita e técnica correspondência entre o teor do registro e a situação fática do imóvel e, neste sentido, no Estado de São Paulo o item 206 do provimento CG 02/05, segundo o qual será sempre indispensável a correspondência da descrição e da área do imóvel a ser incorporado com as que constarem da transcrição ou da matrícula respectiva, exigindo-se, caso contrário, prévia retificação.

A Lei de Registros Públicos estabelece a retificação do registro de imóveis nos arts. 212 a 216, interessando, também, os arts. 248, 250, 251, 253, 255, 256, 257 e 259.

Nem sempre a retificação será, apenas, de área, nome mais conhecido da ação.⁷

Os casos mais comuns são:

a) Retificação intramuros: destinando, apenas, a adequar o registro à realidade, como, por exemplo, a retificação de área, divisas e descrição, na qual se pleiteará que a descrição, medidas e confrontações sejam adequadas à realidade fática.⁸

b) Abertura de rua pelo Poder Público, alterando a metragem e confrontações constantes do registro. Em alguns casos, a retificação pode ser suprida através de documento expedido pela Prefeitura, com todos os elementos necessários à averbação da rua (Lei 6.015/1973, art. 246).

c) Retificação de especificação de condomínio, mediante requerimento de averbação onde conste a ata da assembleia em que comparecerem todos os condôminos que aprovaram, à unanimidade, a alteração.

3.3. JURISDIÇÃO

3.3.1. Retificação como processo de jurisdição voluntária⁹

Nesta espécie, o fato aponta para a omissão da inscrição do usufruto na compra e venda; correção da área e divisas do imóvel intramuros, pelo seu titular (fato constante do registro) ou aquisição por acessão natural, como, por exemplo, abandono do álveo, aluvião, avulsão e formação de ilhas.

3.3.2. Retificação como processo de jurisdição contenciosa

A jurisdição contenciosa ocorre na retificação que acarreta modificação do direito de terceiros, como, por exemplo, o cancelamento de registro de escritura de venda e compra por nulidade do título ou, ainda, havendo impugnação fundamentada no processo de jurisdição voluntária.

Muitas vezes, havendo impugnação fundamentada¹⁰ ao pedido de retificação do registro, as partes são remetidas às vias ordinárias.

Por exemplo: alegando o impugnante, em sede de retificação não contenciosa, que não há divisa no pedido de retificação de divisas, o juiz trancará o processo não contencioso de retificação e remeterá as partes à via ordinária que, nesse caso, tratar-se-á da ação demarcatória e não de retificação.

Todavia, consequência da ação demarcatória (Código de Processo Civil, art. 946, I), é a averbação, no registro, das novas divisas.¹¹

Outro exemplo é a retificação não contenciosa em que haja impugnação no sentido de se alegar que a área a ser acrescida é de propriedade do impugnante.

Nesse caso, as partes serão remetidas para a ação reivindicatória, por exemplo, com exceção de usucapião (Lei 6.969/1981). O próprio usucapião pode ser a via ordinária adequada nesse caso.

Não havendo uma ação específica, necessário é que se admita, com base no art. 860 do Código Civil/16 (art. 1.247, do novo Código Civil), a existência de uma ação contenciosa, de rito ordinário, que tenha objetivo, em dado caso concreto, a retificação de área de imóvel, quando o respectivo registro não exprimir a verdade (Tribunal de Justiça de São Paulo, 2ª Câm., RDI 8/99).

3.4. CLASSIFICAÇÃO

Quanto à competência a retificação pode ser:

a) Extrajudicial

Sempre não contenciosa, quando não há potencialidade de dano a terceiros, v.g., fusão de matrículas (arts. 234 e 235 da Lei 6.015/1973) ou nos casos de retificação direta.

Também será extrajudicial a retificação nos termos dos arts. 212 e 213, da Lei de Registros Públicos, com a alteração empreendida pela Lei 10.931, de 2 de agosto de 2004:

Art. 212. Se o registro ou a averbação for omisso, impreciso ou não exprimir a verdade, a retificação será feita pelo oficial do Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, por meio do procedimento administrativo previsto no art. 213, facultado ao interessado requerer a retificação por meio de procedimento judicial.

Parágrafo único. A opção pelo procedimento administrativo previsto no art. 213 não exclui a prestação jurisdicional, a requerimento da parte prejudicada.

Art. 213. O oficial retificará o registro ou a averbação:

I – de ofício ou a requerimento do interessado nos casos de:

a) omissão ou erro cometido na transposição de qualquer elemento do título;

b) indicação ou atualização de confrontação;

c) alteração de denominação de logradouro público, comprovada por documento oficial;

d) retificação que vise a indicação de rumos, ângulos de deflexão ou inserção de coordenadas georeferenciadas, em que não haja alteração das medidas perimetrais;

e) alteração ou inserção que resulte de mero cálculo matemático feito a partir das medidas perimetrais constantes do registro;

f) reprodução de descrição de linha divisória de imóvel confrontante que já tenha sido objeto de retificação.

g) inserção ou modificação dos dados de qualificação pessoal das partes, comprovada por documentos oficiais, ou mediante despacho judicial quando houver necessidade de produção de outras provas;

II – a requerimento do interessado, no caso de inserção ou alteração de medida perimetral de que resulte, ou não, alteração de área, instruído com planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no competente Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura – CREA, bem assim pelos confrontantes.

b) Judicial

Nos termos da Lei de Registros Públicos, com as alterações da Lei 10.931, de 2 de agosto de 2004, a retificação não contenciosa somente será judicial se a parte interessada assim requerer – tratando-se de faculdade – ou na espécie contenciosa se houver impugnação sem que o impugnante e o interessado na retificação celebrem acordo (Lei 6.015/1973, art. 213, § 6º).

Quanto à origem do erro, a retificação pode ser:

a) Direta

Decorrente de erro na transcrição do título, v.g., o vendedor constava no título como casado e, no registro, consta como solteiro.¹²

Nesse caso a retificação independe de qualquer ação, podendo ser efetuada administrativamente (extrajudicialmente), mediante simples pedido efetuado ao registrador ou até de ofício, ou seja, pelo próprio registrador, independentemente de requerimento das partes.

b) Do título

V.g., o adquirente fora qualificado como solteiro na escritura, quando, na realidade, é casado.

Nesse caso, a retificação do registro, que foi maculado pelo título, em regra, depende da retificação do título, salvo alguns erros materiais evidentes, como um número do documento, que admite a retificação direta.

A retificação do título, uma escritura, por exemplo, só pode ser efetuada mediante outra escritura.

Não há como retificar judicialmente uma escritura.¹³

Se uma parte faleceu, cumpre ao interessado pedir ao juízo do inventário que autorize o inventariante, por alvará, a comparecer para outorga da escritura de retificação.

Havendo recusa ou se a parte não for encontrada, mister se faz uma ação, mesmo com citação por edital, para que o juiz supra a declaração de vontade mediante alvará que será transcrito na escritura de rerratificação.

3.5. CARACTERÍSTICAS PROCEDIMENTAIS DA RETIFICAÇÃO

3.5.1. Retificação extrajudicial

Nos termos do art. 213, da Lei 6.015/1973:

Art. 213. O Oficial retificará o registro ou a averbação:

I – de ofício ou a requerimento do interessado nos casos de:

a) omissão ou erro cometido na transposição de qualquer elemento do título;

b) indicação ou atualização de confrontação;

c) alteração de denominação de logradouro público, comprovada por documento oficial;

d) retificação que vise a indicação de rumos, ângulos de deflexão ou inserção de coordenadas georeferenciadas, em que não haja alteração das medidas perimetrais;

e) alteração ou inserção que resulte de mero cálculo matemático feito a partir das medidas perimetrais constantes do registro;

f) reprodução de descrição de linha divisória de imóvel confrontante que já tenha sido objeto de retificação;

g) inserção ou modificação dos dados de qualificação pessoal das partes, comprovada por documentos oficiais, ou mediante despacho judicial quando houver necessidade de produção de outras provas;

Também retificará o registro sem a necessidade do procedimento que a seguir será analisado, no caso do § 11, do art. 213, da Lei 6.015/1973, segundo o qual:

§ 11. Independe de retificação:

I – a regularização fundiária de interesse social realizada em Zonas Especiais de Interesse Social, promovida por Município ou pelo Distrito Federal, quando os lotes já estiverem cadastrados individualmente ou com lançamento fiscal há mais de 10 (dez) anos; (redação dada pela Lei 12.424/2011)

II – a adequação da descrição de imóvel rural às exigências dos arts. 176, §§ 3º e 4º, e 225, § 3º, desta Lei.

Ou seja, a inserção, nos imóveis rurais, das coordenadas, vértices definidores dos imóveis e demais características.

Nesses casos, basta o simples pedido ao registrador, que poderá proceder a retificação do registro até independentemente de requerimento das partes (de ofício).

Todavia, nos termos do inc. II, do art. 213, a retificação será feita necessariamente por meio de procedimento levado a efeito ao Oficial de Registro de Imóveis (e não simples requerimento, como nos casos enumerados no art. 213, I), a requerimento do interessado, no caso de inserção ou alteração de medida perimetral de que resulte, ou não, alteração de área, instruído com planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no competente Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura – CREA, bem assim pelos confrontantes.

Essas pessoas respondem pessoalmente pela falsidade das informações que prestarem e, nesse sentido, louvável o dispositivo legal que, de um lado, facilita a retificação, e, de outro, exige a responsabilidade técnica daquele que certifica as medidas e confrontações do imóvel.

Nesse sentido, a responsabilidade é objetiva, independentemente de culpa, o que se afirma na exata medida em que o § 14, do art. 213, da Lei 6.015/1973, determina que, verificado a qualquer tempo não serem verdadeiros os fatos constantes do memorial descritivo, responderão os requerentes e o profissional que o elaborou pelos prejuízos causados, independentemente das sanções disciplinares e penais.

Em outras palavras, a responsabilidade civil é solidária e objetiva e a penal será avaliada de acordo com o tipo penal de falsidade documental.

Sendo assim, a alteração levada a efeito na Lei de Registros Públicos simplifica o procedimento que, agora, independe de ação para a conhecida “retificação de área”.

O memorial descritivo, necessário à retificação, deverá ser instruído com os ca-racterísticos, as confrontações e as localizações dos imóveis, mencionando os nomes dos confrontantes e, ainda, quando se tratar só de terreno, se esse fica do lado par ou do lado ímpar do logradouro, em que quadra e a que distância métrica da edificação ou da esquina mais próxima, exigindo dos interessados Certidão do Registro Imobiliário, tudo nos termos do § 1º, do art. 213 e do art. 225, da Lei de Registros Públicos.

Todos os confrontantes deverão assinar a planta e a descrição feita pelo profissional habilitado, que poderá ser engenheiro, arquiteto ou agrimensor (topógrafo), desde que anotem a responsabilidade técnica no Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura.

De acordo com o § 10, do art. 213, da Lei de Registros Públicos, entendem-se como confrontantes não só os proprietários dos imóveis contíguos, mas, também, seus eventuais ocupantes; o condomínio geral, de que tratam os arts. 1.314 e seguintes do Código Civil, será representado por qualquer dos condôminos e o condomínio edilício, de que tratam os arts. 1.331 e seguintes do Código Civil, será representado, conforme o caso, pelo síndico ou pela comissão de representantes.

Caso algum dos confrontantes não assine a planta, a retificação poderá ser levada a efeito com a notificação efetuada pelo oficial de Registro de Imóveis pelo correio, com aviso de recebimento, pessoalmente ou por delegação dessa função ao oficial de Títulos e Documentos, meio que entendemos mais eficaz, evitando posterior discussão acerca da validade do ato.

Essa notificação será feita: a) no endereço constante do registro; b) no endereço do imóvel; ou, c) naquele endereço fornecido pelo requerente, para que o confrontante se manifeste em 15 (quinze) dias.

Caso o confrontante não seja encontrado, a notificação será feita por edital, publicado duas vezes em jornal local de grande circulação, com prazo de 15 (quinze) dias para manifestação, contados da data da segunda publicação.

Caso o confrontante notificado, ainda que por edital, não se pronuncie de forma contrária, a lei presume sua aquiescência com a retificação (§§ 4º e 5º, do art. 213, da Lei de Registros Públicos) e determina que o oficial proceda à retificação requerida.

Todavia, se houver impugnação fundamentada, o Oficial intimará o requerente e o profissional que assinou a planta para manifestação no prazo de 5 (cinco) dias.

Se não houver acordo, o Oficial remete o processo ao juiz competente para análise do pedido, caso em que a retificação passa a ser judicial.

Esse mesmo procedimento, desde o seu início, será utilizado para apurar o remanescente de áreas parcialmente alienadas.

Nesses casos, apenas os confinantes da área alienada serão considerados confrontantes (§ 7º, do art. 213, da Lei de Registros Públicos).

Verifica-se, portanto, profunda simplificação do procedimento anterior à Lei 10.931, de 2 de agosto de 2004, corroborando com o desenvolvimento dos negócios imobiliários.

Nesse sentido, independentemente de retificação, dois ou mais confrontantes poderão, por meio de escritura pública, alterar ou estabelecer as divisas entre si e, se houver transferência de área, com o recolhimento do devido imposto de transmissão e desde que preservadas, se rural o imóvel, a fração mínima de parcelamento e, quando urbano, a legislação urbanística (§ 9º, do art. 213).

Por fim, nos termos do § 13, do art. 213, da Lei de Registros Públicos, é possível registrar título que contenha descrição anterior ao registro, desde que não haja dúvida quanto à identificação do imóvel.

Eis o teor do dispositivo:

§ 13. Não havendo dúvida quanto à identificação do imóvel, o título anterior à retificação poderá ser levado a registro desde que requerido pelo adquirente, promovendo-se o registro em conformidade com a nova descrição.

O grande problema enfrentado pelo procedimento de dúvida registral extrajudicial, pelo menos no Estado de São Paulo, é o Item 124.6 do provimento CG 02/05, segundo o qual “a retificação será negada pelo Oficial de Registro de Imóveis sempre que não for possível verificar que o registro corresponde ao imóvel descrito na planta e no memorial descritivo, identificar todos os confinantes tabulares do registro a ser retificado, ou implicar transposição, para este registro, de imóvel ou parcela de imóvel de domínio público, ainda que neste último caso, não seja impugnada.”

A primeira crítica se liga à necessidade de verificação de correspondência do imóvel pelo Oficial de Registro de Imóveis.

Parece evidente que, se houvesse correspondência, não haveria necessidade da retificação. Portanto, os Oficiais devem agir com bom-senso e levar em conta que se pretende, justamente, retificar o teor do registro que não exprime a realidade.

Outrossim, quanto à identificação dos confinantes tabulares, interessantes as recomendações do 1º Oficial de Registro de Imóveis de São José dos Campos – SP:¹⁴

Entendem-se como confrontantes os proprietários e os ocupantes dos imóveis contíguos. Na manifestação de anuência, ou para efeito de notificação: 1) – o condomínio geral, de que tratam os artigos 1.314 e seguintes do Código Civil, será representado por qualquer dos condôminos; 2) – o condomínio edilício, de que tratam os artigos 1.331 e seguintes do Código Civil, será representado pelo síndico ou pela Comissão de Representantes; 3) – sendo os proprietários ou os ocupantes dos imóveis contíguos casados entre si e incidindo sobre o imóvel comunhão ou composse, bastará a manifestação de anuência ou a notificação de um dos cônjuges; 4) – sendo o casamento pelo regime da separação de bens ou não estando o imóvel sujeito à comunhão decorrente do regime de bens, ou à composse, bastará a notificação do cônjuge que tenha a propriedade ou a posse exclusiva. Sendo assim, podemos adiantar algumas situações: Caso o confrontante seja ocupante (sem título registrado) deverá ser apresentada também declaração deste, além do titular do domínio, bem como a respectiva prova da ocupação; Caso o confrontante for pessoa jurídica, deverá assinar a planta e memorial descritivo, o seu representante legal, sempre acompanhados da respectiva prova de representação (contrato social, comprovado com certidão da Junta Comercial atualizada, Estatuto Social e respectiva ata da última eleição, comprovado por Certidão do Registro Civil da Pessoa Jurídica respectivo; Em caso de condomínio especial (Lei n.º 4.591/64) a representação será pelo síndico ou comissão de representantes, comprovado com a última ata de eleição registrada em Títulos e Documentos; Se o confrontante estiver representado por procurador, apresentar a procuração e se esta for instrumento particular, deverá estar com a firma reconhecida; A procuração por instrumento particular, deverá ter sido firmada a menos de 90 dias, se por instrumento público, o traslado ou certidão deverá ter sido expedida a menos de 90 dias; Em caso do confrontante ser analfabeto, o mesmo, deverá ser representado por procurador nomeado através de instrumento público. Caso o confrontante seja falecido o mesmo pode ser representado pelo inventariante, apresentando a certidão de óbito, bem como a certidão de nomeação de inventariante. Caso o confrontante seja a União, o Estado, suas autarquias e fundações poderão ser notificadas por intermédio de sua Advocacia-Geral ou Procuradoria que tiver atribuição para receber citação em ação judicial (neste caso para que o Oficial efetue a notificação é necessário que o requerente junte vias extras do requerimento, do memorial descritivo, do levantamento topográfico e da ART). Em caso do confrontante ser o Poder Público – União, Estado, através de imóveis, estradas, rios, etc. ...deverá ser apresentado vias extras originais ou cópias autenticadas do requerimento da planta, do memorial descritivo e da ART, para que esta Serventia possa efetuar a notificação destes órgãos públicos.

3.5.2. Retificação judicial

Se houver impugnação fundamentada e o Oficial de Registro de Imóveis remeter o requerimento ao juiz competente ou se o interessado optar desde o início, a retificação será judicial.

Sendo judicial desde o começo, a petição inicial respeitará os requisitos do art. 282, do Código de Processo Civil, acrescida de razões de fato do pedido:

a) a indicação do registro que é objeto do pedido;

b) a demonstração do erro existente e, se for possível, sua origem;

c) o prejuízo que aquela situação causa ao requerente;

d) a afirmação de que ninguém tem interesse jurídico na manutenção da situação atual.¹⁵

No Estado de São Paulo, o fato gerador das custas é a prestação jurisdicional nas ações de conhecimento, execução, cautelares e processos não contenciosos, cuja alíquota é de 1% do valor da causa.¹⁶

O valor da causa é inestimável, vez que impossível dar-se à retificação do registro um conteúdo econômico imediato. O Código de Processo civil, todavia, exige que a toda causa seja atribuído um valor certo (art. 258).¹⁷

Entende-se que o valor venal do imóvel é exagerado e, portanto, o valor da causa será aquele valor que o requerente entender razoável.

Qualquer critério que se apresente será subjetivo e, portanto, de difícil impugnação ante a completa ausência de parâmetros legais.

Como raramente há necessidade de prova oral, vez que o pedido deve ser fundamentado em documentos e perícia, não há necessidade de audiência de instrução e julgamento.

Se não houver impugnação ou, havendo, a impugnação não for provida de fundamentação, o pedido deve ser deferido.

Com efeito, não sendo jurisdição contenciosa, não há revelia, de tal sorte que a ausência de impugnação não obriga o juiz a acolher o pedido.

Deferido o pedido, será expedido mandado de retificação dirigido ao Oficial de Registro de Imóveis da circunscrição imobiliária competente.

Cópia da planta demonstrando a correta configuração do imóvel, bem como a nova descrição, com ângulos, rumos e medidas, contida na inicial ou na perícia, instruirão o mandado, que permanecerá no registro para futura consulta.

A sentença não descreverá o imóvel.

Não cabe ao juízo a remessa do mandado ao serviço registral.

O requerente da retificação retirará o mandado do cartório judicial apresentando-o ao Oficial de Registro de Imóveis.

Entregue o mandado, o registrador procederá à averbação da nova descrição do imóvel junto à matrícula, cumprindo a decisão judicial.

Nem sempre o título judicial será averbado.

É que os títulos judiciais, dimanados de órgãos judiciais pela via administrativa ou jurisdicional, não possuem o condão de ingressar, de pronto, no registro de imóveis.

Mister se faz examinar a possibilidade de ingresso, por exemplo:

a) A matrícula não mais existe (o imóvel foi parcelado, acorde com a Lei 6.766/1979 ou dividido entre comunheiros).

b) O imóvel foi unificado.

Nesses casos, cabível prenotação, devolução e suscitação de dúvida.¹⁸

A sentença da retificação não faz coisa julgada material. Sem a necessidade de se socorrer da norma do art. 1.111, do Código de Processo Civil, o confrontante que não impugnou não fica impedido de, ao depois, verificando que a retificação modificou a divisa do imóvel (sobreposição de áreas), valer-se das vias ordinárias para a correção (Código de Processo Civil, art. 486).

Não cabe ação rescisória do julgado, até porque a sentença não faz coisa julgada material, conforme se tem insistido.

3.5.3. A impugnação fundamentada que possui o condão de encerrar o processo de retificação

Havendo impugnação fundamentada, como vimos, o processo deixa de ser de jurisdição voluntária, se a retificação for judicial, e as partes são remetidas para as vias ordinárias.

Ensina Narciso Orlandi Neto que:

Remeter o interessado para as vias ordinárias significa trancar a via administrativa, indeferir a pretensão nela ajuizada. Não há carência de ação, até porque não há ação.¹⁹

Tribunal de Alçada do Paraná. O “juiz remeterá o interessado para as vias ordinárias” não quer dizer, como por equívoco entendeu o apelante, que este processo deve ser remetido a uma Vara Cível. Ao contrário, determinando que o interessado busque nas vias ordinárias a solução, o juiz extingue o processo administrativo e a parte move a ação que competir ao seu direito” (Revista de Direito Imobiliário, RT, nº 4, p. 89).

O prazo para impugnação é de 15 dias (§ 2º, do art. 213, da Lei 6.015/1973) na retificação extrajudicial e de 10 dias na retificação judicial (Código de Processo Civil, art. 1.106), sendo que as Fazendas Públicas e o Ministério Público dispõem de prazo quadruplicado no caso de retificação judicial, que começa a correr da juntada do último mandado cumprido, aviso de recebimento (correio), precatória cumprida ou decurso do prazo do edital, o que por último acontecer (Código de Processo Civil, art. 241).

O curador de Registros Públicos possui, portanto, prazo de quarenta dias para se manifestar após a última citação.

Não há, no Direito Positivo, a definição de “impugnação fundamentada”.

Portanto, a subjetividade reina. Considera-se impugnação fundamentada aquela que, baseada em documentos e perícias, infunde no juiz dúvida acerca da viabilidade e inofensividade a terceiros da retificação requerida, ou seja, não permite decisão sem exame do direito das partes ante a existência de lide (direito de um se contrapondo ao direito de outro).

Impugnação fundamentada é aquela que, por sua seriedade, abale a convicção do julgador e seja capaz de levá-lo a admitir a procedência da demanda para a qual remete as partes.²⁰

O principal meio para se aferir se a impugnação é fundamentada se dá através da perícia,²¹ que poderá constatar, por exemplo, que:

a) A retificação não é intramuros (nesse caso a via ordinária seria, por exemplo, a reivindicatória ou a usucapião);

b) Existe imóvel encravado cuja descrição está sendo refeita;

c) Existe logradouro público desrespeitado.²²

Caberá, também, ao oficial de Registro de Imóveis, mormente no caso de retificação extrajudicial, a verificação da impugnação e sua fundamentação, permitindo, embora discutível do ponto de vista prático, inclusive, que o oficial realize diligências no imóvel para a constatação de sua situação em face dos confrontantes e localização na quadra (§ 12, do art. 213, da Lei de Registros Públicos).

Por outro lado, verificada a falta de fundamentação da impugnação o requerimento pode ser deferido, apesar dela.²³

Questões relativas à regularidade processual, no âmbito da retificação judicial, não são impeditivas da apreciação do pedido na exata medida em que, sendo de jurisdição voluntária, o magistrado pode determinar providências aptas à regularização processual a qualquer tempo, por exemplo:

a) Representação processual do requerente e do impugnante;

b) Autenticação de documentos;

c) Complementação de certidões;

d) Quesitos complementares; e,

e) Novas manifestações do oficial de Registro de Imóveis.

Esses são apenas alguns exemplos e as providências não possuem um momento processual específico e podem ser levados a efeito na exata medida da necessidade.

Convém verificar, também, que o representante do Ministério Público, atuando como curador de registros – custos legis – pode impugnar o pedido com os mesmos requisitos retro apontados, ou seja, com fundamentos.

Nada obsta que, ao final, opine pelo indeferimento do pedido de retificação.

3.6. O PODER PÚBLICO COMO CONFRONTANTE

Todos os confrontantes deverão ser citados ou intimados (se a retificação for extrajudicial) no procedimento de retificação, não sendo diferente com o Poder Público, que deve, entretanto, ser citado por mandado (Código de Processo Civil, art. 222).

Portanto a Fazenda (União, Estado ou Município), será citada ou intimada na eventualidade de o imóvel confinante ser:

a) Bem de uso especial, v.g., edifícios de repartições públicas;

b) Bem patrimonial, que pode ser até alienado.

Entrementes, se o imóvel público lindeiro for um logradouro público (praça, estrada, rua), um terreno de marinha ou um rio não navegável (bens públicos ou de uso comum do povo), entendemos ser absolutamente desnecessária a intimação da Fazenda Pública, isto porque esses bens não podem ser apropriados por particulares e seria ineficaz qualquer invasão (Constituição Federal de 1988, art. 183, § 3º).

Nada obstante, no Estado de São Paulo, o item 124.10 do provimento CG 02/05 entende ser necessária a notificação do Poder Público.

Se o pedido for extrajudicial e houver impugnação do Poder Público, as partes serão enviadas ao juiz competente.

Se o pedido for impugnado de forma fundamentada pelas Fazendas, mesmo da União, não será declinada a competência da Justiça Estadual, mas será trancada a via administrativa, e as partes serão remetidas às vias ordinárias.

Remetidas as partes às vias ordinárias (procedimento contencioso), a competência, no caso da União, será da Justiça Federal.

Não sendo devidamente fundamentada a impugnação, o juiz deferirá a retificação, não havendo falar-se em reexame necessário, mormente que a ação não é contenciosa.

3.7. RECURSOS

Tratando-se de processo de jurisdição voluntária, todos os recursos processuais são cabíveis (agravo, apelação etc.), com os mesmos prazos.

Podem recorrer o requerente, o impugnante e o Ministério Público, não o registrador, a quem não compete fiscalizar a aplicação da lei.

No Estado de São Paulo, acorde com Narciso Orlandi Neto,²⁴ a competência recursal é de uma das Câmaras de Direito Privado da Secção Civil do Tribunal de Justiça, nada obstante haja precedente da Corregedoria em sentido contrário, entendendo que o processo é unilateral do registro (não há afetação de terceiros), e não de jurisdição voluntária. Nesse caso, a competência recursal seria da Corregedoria,²⁵ descabendo, inclusive, o agravo (prot. CG 26.806, DOJ de 22.11.95).

O recurso de apelação dispõe de efeito suspensivo.

Portanto, o mandado de retificação só é expedido após o trânsito em julgado da sentença.

Como o prazo para o Ministério Público apelar é contado em dobro, não se expedirá o mandado antes de trinta dias, contados a partir da intimação do curador de registros.

Nada obstante opiniões em sentido contrário, certo é que mesmo da decisão que remete as partes às vias ordinárias, cabe recurso de apelação.²⁶

Não há reexame necessário quando o Poder Público é vencido, porque, repete-se, a via não é contenciosa e a sentença não faz coisa julgada material.²⁷

3.8. CONDENAÇÃO EM CUSTAS E HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS

No processo de retificação judicial (Lei 6.015/1973, art. 212) é evidente que não se aplicará o princípio da sucumbência, mas o princípio da causalidade.

Com efeito, não havendo impugnação, o requerente arcará com as custas e despesas do processo.

Havendo impugnação, reconhecido o litígio, remetidas as partes às vias ordinárias, cabível a condenação do requerente da retificação em honorários e despesas.²⁸

Por outro lado, se a impugnação não for fundamentada, cabível, mesmo em processo de jurisdição voluntária, a condenação do impugnante em honorários e despesas é medida que se impõe, mesmo que limitada a uma parte do pedido, quando, por exemplo, o impugnante não se conforma, sem fundamentação, com apenas uma parte mínima da descrição.

Se o pedido for deferido, mesmo ante a impugnação fundamentada, não há condenação do impugnante em honorários.

Por exemplo: se havia motivo plausível para as suas discordâncias face a referências feitas anteriormente pelo oficial do Registro de Imóveis e também da própria perita de que poderia estar havendo sobreposição de áreas,²⁹ não haverá condenação em honorários, mesmo que, ao depois, a retificação seja deferida.

Resumindo:

O requerente da retificação será condenado em custas e honorários se for reconhecida a impugnação, for trancada a via administrativa e as partes forem remetidas às vias ordinárias.

O requerente da retificação não será condenado em custas e honorários se, havendo impugnação fundamentada, mesmo assim o pedido de retificação for deferido.

O impugnante será condenado em custas e honorários se a impugnação não for fundamentada.

O impugnante não será condenado em honorários se deferida a retificação, a impugnação for fundamentada.

3.9. RETIFICAÇÃO DO REGISTRO E ART. 500 DO CÓDIGO CIVIL

Não há confundir-se a retificação de área com a norma que emana do art. 500 do Código Civil.

Esse dispositivo fundamenta a ação ex empto, no caso de venda ad mensuram, presumindo-se ad corpus se a diferença não suplantar 5% daquela mencionada no título.

Nesse caso, provando-se a diferença em prejuízo do adquirente, este faz jus ao complemento de área ou abatimento proporcional no preço que pagou.

Com a alteração da Lei de Registros Públicos levada a efeito pela Lei 10.931, de 2 de agosto de 2004, não se exige mais a notificação do alienante.

Assim, mesmo que da retificação resulte diminuição da área, o fato poderá ser discutido na ação ex empto, tendo em vista que o alienante não poderá ser compelido a devolver a diferença proporcional à área faltante se não houver condenação.

O procedimento de retificação não gera título executivo e tampouco concede o contraditório e a ampla defesa.

Sendo assim, a alteração substancial do procedimento anterior, que tornava obrigatória a citação do alienante, além dos confrontantes, não prejudica aquele que, no caso de falta de área, deverá sofrer a condenação decorrente de ação judicial.

3.10. MODELO DE AÇÃO DE RETIFICAÇÃO DE ÁREA

Exmo. Sr. Dr. Juiz de Direito da (...)

(...) por seus procuradores (documentos 01/02), com escritório no endereço retro, vem, respeitosamente, perante Vossa Excelência, aforar Retificação de Registro Público (área e confrontações de imóvel), o que faz com supedâneo no art. 213 e parágrafos, da Lei 6.015, de 31.12.73, expondo e requerendo o quanto segue:

I – Fatos

A requerente adquiriu, conforme Escritura de Venda e Compra, com pacto adjeto de hipoteca, lavrada nas notas do (...), devidamente registrada junto ao Oficial de Registro de Imóveis da (...) – (...) (documentos 03/04), de (...), um imóvel situado no Distrito e Município de (...), que assim atualmente se descreve:

Um terreno, situado no Município de (...), medindo (...).

Dito imóvel fora havido pelos antecessores da requerente através de compra feita de (...) e sua mulher (...), conforme transcrição nº (...), livro (...), em (...), perante o (...) Cartório de Registro de Imóveis e Anexos de (...).

Como é possível verificar, a descrição do imóvel constante do registro é antiga, imprecisa e precária, não oferecendo segurança quanto aos seus extremos e, tampouco, estabelecendo a correta especificação e descrição da área, que consta sem rumos e distâncias corretas. Aliás, nem consta a medida do imóvel no registro retificando.

Sendo assim, a requerente procedeu a levantamento topográfico, efetuado pelo técnico (...), CREA (...), com a devida anotação de responsabilidade Técnica sob o nº (...) e apurou a seguinte descrição (doc. 05):

Para aproveitamento do imóvel objeto do registro retificando, mister se faz, principalmente, que conste sua medida, que sequer consta do registro.

Portanto, resta absolutamente inviabilizada qualquer iniciativa de se levar a efeito um empreendimento no imóvel do requerente, tratando-se, outrossim, de retificação intra muros, que nenhum prejuízo pode causar a terceiros.

O imóvel está cadastrado no INCRA sob o nº (...), Município de Ferraz de Vasconcelos, SP, em nome de Sítio dos Coqueiros (nome do imóvel), com a área total de (...) – fração mínima de parcelamento (...) – enquadramento empregador (...) – classificação do imóvel latifúndio, conforme Certificado de Cadastro referente ao exercício de (...) (doc. 06).

II – Pedido

Desta forma, a fim de regularizar definitivamente a situação do imóvel no tocante a correta especificação e descrição da área, com metragem, demarcação, confrontação e descrição, considerando-se ademais que esses elementos são imprecisos nos assentamentos do Registro de Imóveis, é a presente para requerer se digne Vossa Excelência de determinar as providências ora requeridas, a saber:

III – Requerimento

Requer-se:

a) a citação de todos os confrontantes e seus respectivos cônjuges (documentos 07/10), rol abaixo, pelo correio, para que se manifestem sobre o requerimento em dez dias;

b) a citação, por edital, de terceiros interessados;

c) a ciência ao Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de (...), que deverá prestar as informações requeridas pelo juízo;

d) a ciência ao D. Representante do Ministério Público, de todo o requerido;

Por derradeiro, requer a procedência do pedido de retificação, com a oportuna expedição de mandados ao Oficial de Registro de Imóveis competente, a fim de serem averbadas, à margem da matrícula nº (...), livro (...), fls. (...), as medidas apuradas, as divisas, limites e confrontações do imóvel, expedindo-se idêntico mandado ao INCRA, a fim de proceder aos registros necessários à regularização da área em seus assentamentos e cadastros.

IV – Provas

Requer a produção de prova documental, testemunhal, pericial, inspeção judicial e de todos os meios probantes em direito admitidos, inclusive o depoimento pessoal dos impugnantes, se porventura houver.

V – Valor da causa

Dá à causa, para os efeitos fiscais, o valor de R$ 1.000,00 (mil reais).

Termos em que, cumpridas as necessárias formalidades legais, deve a presente ser recebida e ao final julgada procedente, como medida de inteira Justiça.

Data

Advogado (OAB)

Endereços dos Confrontantes:

1) (...)

2) (...)

3) (...)

3.10.1. Modelo de resposta à impugnação

Exmo. Sr. Dr. Juiz de Direito da (...)

Autos nº (...) – Retificação de Registro Público.

(...), já qualificada nos autos do procedimento de retificação de registro público, vem, respeitosamente, perante Vossa Excelência, manifestar-se acerca da impugnação de (...) e outros.

Preliminarmente convém ressalvar que não se trata de procedimento contencioso, de tal sorte que não há falar-se em contestação, como os impugnantes denominam sua manifestação.

Outrossim, o prazo para impugnação é de dez dias, a teor do art. 1.106 do Código de Processo Civil. Portanto, intempestiva a manifestação que, por esse motivo, deve ser rejeitada.

Outrossim, o comparecimento espontâneo dos demais proprietários da área confrontante supre a alegada falta de citação e demonstra que tomaram conhecimento dos termos da ação de retificação.

Por outro lado, infundadas as razões apresentadas:

Não é suficiente alegar simplesmente que a retificação causará avanço em sua propriedade, é preciso dizer onde e por que razão.³⁰

Impugnação fundamentada é aquela que, por sua seriedade, abale a convicção do julgador e seja capaz de levá-lo a admitir a procedência da demanda para a qual remete as partes.³¹

Ora, a simples alegação acompanhada da descrição de um imóvel, por evidente, não pode ser encarada como impugnação fundamentada, apta a afastar a pretensão de retificação do registro requerido.

No que consiste a infundada sobreposição de área alegada?

Ao que parece, os impugnantes foram induzidos a erro pelo equívoco da planta que juntaram aos autos.

Em verdade, a requerente não possui (...) de frente para a Av. (...) – antes tivesse –, mas, apenas, (...), conforme se verifica das plantas anexadas à exordial.

Prevalecendo a planta apresentada pelos impugnantes, aí sim haveria sobreposição de áreas que prejudicaria os impugnantes.

Ademais, não há falar-se em recibos de pagamento de impostos e no fato da propriedade do imóvel, que não se cogita neste procedimento.

Ora, Nobre Julgador, há que se considerar que o requerimento de retificação do registro foi lastreado em levantamento topográfico minucioso e custoso; demais disso, as divisas nele estampadas são atestadas por vizinhos e demais confrontantes que não manifestaram oposição ao pedido.

Os requerentes pedem licença para, mais uma vez, citar a lição sempre clara de Narciso Orlandi Neto:

Realmente, é prematuro considerar-se fundamentada a impugnação, sem ao menos conferir-se a configuração afirmada pelo requerente, sem o exame da matéria de fato que pode ser elucidada ali mesmo, no juízo não contencioso, principalmente através de perícia.

(...)

Como já decidiu o Superior Tribunal de Justiça, “a existência de contrariedade manifestada por um dos interessados não é óbice ao deferimento do pedido, pois cabe ao juiz examinar o mérito dessa impugnação, para verificar se ela está fundamentada nos fatos e no direito. Se ficar evidenciada a falta de fundamentação da oposição apresentada, o requerimento pode ser deferido, apesar dela (REsp. nº 35.779, rel. Min. Fontes de Alencar, RSTJ 71/253).

(...)

O Tribunal de Justiça de São Paulo decidiu que o juiz pode determinar perícia para apreciar se a impugnação apresentada é fundamentada (...) (RJTJESP 122/219).³²

Sendo assim, requer-se:

a) determine Vossa Excelência o sobrestamento da presente ação por 20 dias, a fim de que os impugnantes possam verificar com mais propriedade as medidas e confrontações apresentadas e, se for o caso, anuir com aquelas apresentadas na exordial.

b) ao depois, nomeie Vossa Excelência profissional para realizar perícia e confirmar os termos das confrontações e medidas noticiadas na exordial, mormente ante a manifestação do zeloso interventor do Registro de Imóveis da Comarca de Poá para, ao final, determinar a retificação do registro do imóvel em tela.

Termos em que,

p. deferimento.

Data

Advogado (OAB)

3.11. FLUXOGRAMA³³

_______________

¹     Conflito de competência nº 2.220-0, Campinas, 9.12.1982, relator: Desembargador Andrade Junqueira.

²     Nesse sentido, como a Lei 6.015/1973 fala em interessado, não há o rigor da legitimidade do CPC, podendo figurar o compromissário como legitimado (Narciso Orlandi Neto, Retificação do registro de imóveis, São Paulo, Oliveira Mendes, 1997, p. 118, RT 646/73; RT RJTJ 97/550).

³     Narciso Orlandi Neto, ob. cit. p. 155.

⁴     Narciso Orlandi Neto, ob. cit. p. 144.

⁵     Narciso Orlandi Neto, ob. cit. p. 144.

⁶     Antonio Carlos Marcato, Procedimentos especiais, São Paulo: Malheiros, 1997, p. 239.

⁷     Nesse sentido, ensina Narciso Orlandi Neto que a retificação poderá ser do direito inscrito ou de fatos. Ob. cit., pp. 79-80.

⁸     Nesse caso, a sentença não pode ser recorrida (RT 540/69).

⁹     José Frederico Marques, Ensaio sobre a jurisdição voluntária, São Paulo: Saraiva, 1959, p. 107.

¹⁰     Se não se tratar de impugnação fundamentada, de qualquer forma, a retificação será deferida.

¹¹     Conselho Superior da Magistratura, Apel. nº 4.951, 09.12.85.

¹²     Outros exemplos, vide Narciso Orlandi Neto, ob. cit., pp. 125 e ss.

¹³     Narciso Orlandi Neto, ob. cit., p. 90. Francisco Cavalcanti Pontes de Miranda, Tratado de direito privado, Revista dos Tribunais, 1983, tomo III, p. 361.

¹⁴     Disponível em: <http://www.1risjc.com.br/servicos.php?id_servico=NzI=&id_categoria=NA==>. Acesso em: 1º.05.2011.

¹⁵     Narciso Orlandi Neto, ob. cit., p. 144.

¹⁶     Lei 1.608, de 29 de dezembro de 2003, “Art. 1º A taxa judiciária, que tem por fato gerador a prestação de serviços públicos de natureza forense, devida pelas partes ao Estado, nas ações de conhecimento, na execução, nas ações cautelares, nos procedimentos de jurisdição voluntária e nos recursos, passa a ser regida por esta lei; Art. 4º O recolhimento da taxa judiciária será feito da seguinte forma: I – 1% (um por cento) sobre o valor da causa no momento da distribuição ou, na falta desta, antes do despacho inicial; essa mesma regra se aplica às hipóteses de reconvenção e de oposição;”

A matéria não é pacífica. O Prot. CG 26.806, publicado no DOE de 22.11.95, decidiu que os procedimentos administrativos não se confundem com o processo de jurisdição contenciosa, qualificando a retificação entre aqueles. Nesse sentido, decidiu não caber a incidência de taxa judiciária com supedâneo no art. 1º da Lei Estadual 4.952/85.

¹⁷     Narciso Orlandi Neto, ob. cit., p. 175.

¹⁸     Em São Paulo, inexplicavelmente, o Conselho Superior da Magistratura não admite suscitação de dúvida de títulos que são objeto de averbação, o que é grave erronia.

¹⁹     Ob. cit., p. 170.

²⁰     RDI 5/78.

²¹     Tribunal de Justiça de São Paulo, RJTJESP 122/219.

²²     Nem sempre esse último fato implica em indeferimento do pedido de retificação. Havendo erro, a retificação deverá ser deferida, excluindo o logradouro público existente etc. (Narciso Orlandi Neto, ob. cit., p. 167).

²³     STJ, RE nº 35.779, rel. Ministro Fontes de Alencar, RSTJ 71/253.

²⁴     Ob. cit., p. 176.

²⁵     Outro processo administrativo, o de dúvida, é julgado em São Paulo por um outro órgão administrativo, o Conselho Superior da Magistratura.

²⁶     Narciso Orlandi Neto, ob. cit., p. 178. Em sentido contrário: Walter Ceneviva, Comentários à lei de registros públicos, São Paulo: Saraiva, 1997.

²⁷     Narciso Orlandi Neto, ob. cit., p. 159.

²⁸     RT 538/110; RJTJESP 108/152; JTJ 157/171.

²⁹     Juiz Testa Marchi, Tribunal de Justiça de São Paulo, Boletim de Direito Imobiliário, BDI, Ano XVII, nº 14, p. 10.

³⁰     Narciso Orlando Neto, Retificação do registro de imóveis, São Paulo: Ed. Oliveira Mendes, 1997, p. 161.

³¹     RDI 5/78.

³²     Narciso Orlandi Neto, Retificação do Registro de Imóveis, São Paulo: Ed. Oliveira Mendes, 1997, pp. 162-163.

³³     Lembrando que não há procedimento específico, podendo o juiz, nos termos dos arts. 1.107 e 1.109, do Código de Processo Civil, adotar a solução que lhe pareça mais conveniente.

Capítulo 4

AÇÃO PARA SUPRIMENTO DE OUTORGA CONJUGAL

4.1. PRINCIPAIS ASPECTOS

a) Foro competente: foro do domicílio do réu – Código de Processo Civil, art. 94;

b) Legitimidade ativa: cônjuge prejudicado pela ausência da outorga;

c) Legitimidade passiva: cônjuge que recusa a outorga da escritura;

d) Valor da causa: estimativa do requerente;

e) Procedimento: especial, de jurisdição voluntária – arts. 1.103 e segs. do Código de Processo Civil;

f) Petição inicial: deve observar os requisitos do art. 282 e as peculiaridades dos arts. 1.103 e seguintes do Código de Processo Civil.

4.2. A FALTA DE SUPRIMENTO E A NULIDADE DOS ATOS PRATICADOS

Exceto no caso do regime da separação de bens ou da comunhão final nos aquestos, em que há pacto de dispensa de outorga, a presença do cônjuge na venda de imóveis é inafastável.

É o que se convencionou chamar de outorga uxória ou outorga marital, de maneira geral conhecidas como outorga conjugal.

Ocorre que o outro cônjuge pode se recusar a consentir com a venda ou, em alguns casos, estar impossibilitado em virtude de uma doença, por exemplo.

Sendo assim, a lei coloca a disposição do cônjuge prejudicado a possibilidade de requerer o suprimento da outorga conjugal quando a recusa se mostra contrária aos interesses do casal ou se trata de espírito de emulação ou capricho daquele que nega o consentimento.

Não há, tecnicamente, uma lide, um conflito de interesses, mas de resistência levada a efeito pelo cônjuge.

Por outro lado, se a recusa é justa, se a venda é ato jurídico em desacordo com os interesses da família, justa e lícita é a recusa, cabendo ao juiz decidir.

O Código de Processo Civil enfrenta a questão no seu art. 11. No direito material decorrente do Código revogado, os atos praticados sem a outorga conjugal, quando necessária, e sem o suprimento dessa outorga, qualquer que fosse o regime de bens (arts. 235 e 242 do Código Civil de 1916), eram anuláveis, podendo a ação ser proposta tanto pelo cônjuge prejudicado quanto pelos seus herdeiros (Código Civil de 1916, art. 239; novo Código Civil, art. 1.650), com prazo decadencial de quatro anos contados da dissolução da sociedade conjugal ou da morte do cônjuge (art. 178, § 9º, I, “a” e II).

No novo Código Civil, o prazo é de dois anos da data do ato (art. 179). Este diploma legal, ao revés do Código de 1916, dispensa a outorga no caso de separação total de bens (convencional ou legal, já que não distingue) e permite dispensar também a outorga no caso do regime da participação final nos aquestos, quanto aos bens particulares, desde que haja pacto antenupcial nesse sentido (Código Civil, art. 1.656) bem como de doação feita aos filhos por ocasião do casamento ou estabelecimento comercial com economia própria:

Art. 1.647. Ressalvado o disposto no art. 1.648, nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, exceto no regime da separação absoluta:

I – alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis;¹

II – pleitear, como autor ou réu, acerca desses bens ou direitos;

III – prestar fiança ou aval;²

IV – fazer doação, não sendo remuneratória, de bens comuns, ou dos que possam integrar futura meação.

Parágrafo único. São válidas as doações nupciais feitas aos filhos quando casarem ou estabelecerem economia separada.

Art. 1.648. Cabe ao juiz, nos casos do artigo antecedente, suprir a outorga, quando um dos cônjuges a denegue sem motivo justo, ou lhe seja impossível concedê-la.

Art. 1.651. Quando um dos cônjuges não puder exercer a administração dos bens que lhe incumbe, segundo o regime de bens, caberá ao outro:

III – alienar os imóveis comuns e os móveis ou imóveis do consorte, mediante autorização judicial.

Esses dispositivos, portanto, exigem decisão judicial no caso de recusa ou impossibilidade de conceder a outorga, prevendo o suprimento sempre que a recusa não se basear em motivo plausível ou quando seja impossível ao cônjuge assentir.

Podemos exemplificar as hipóteses de impossibilidade no caso em que a mulher esteja em lugar incerto ou esteja acometida de enfermidade que lhe impeça outorgar o seu consentimento, ou, ainda, quando ausente.

No novo Código Civil convém verificar o mandamento insculpido no art. 1.649, cujo prazo para pedir anulação, também decadencial, todavia, é de dois anos:

Art. 1.649. A falta de autorização, não suprida pelo juiz, quando necessária (art. 1.647), tornará anulável o ato praticado, podendo o outro cônjuge pleitear-lhe a anulação, até dois anos depois de terminada a sociedade conjugal.

Parágrafo único. A aprovação torna válido o ato, desde que feita por instrumento público, ou particular, autenticado.

No direito processual civil, quando a outorga é necessária e não ocorre (CPC, art. 11, parágrafo único), o processo é extinto sem julgamento de mérito.

Art. 11. A autorização do marido e a outorga da mulher podem suprir-se judicialmente, quando um cônjuge a recuse ao outro sem justo motivo, ou lhe seja impossível dá-la.

Parágrafo único. A falta, não suprida pelo juiz, da autorização ou da outorga, quando necessária, invalida o processo.

Nesse sentido, pertinentes as notas do saudoso e sempre acatado Theotonio Negrão:³

Art. 11. 1. A falta de autorização ou de outorga deve ser alegada em contestação (art. 301- VIII), sob as penas do art. 22, procedendo-se na forma dos arts. 327 e 329 (tb. arts. 267-III e § 3º, 268).

O Código não previu expressamente o procedimento relativo ao suprimento de autorização ou de outorga. Aplica-se, portanto, o art. 1.103 (RT 530/90, RJTJESP 59/219).

Art. 11. 2. v. art. 13, em contradição com este dispositivo: o processo só é nulo se, como autores, marido e mulher não estiverem representados no feito, quando necessário; se forem réus, outra é a solução.

Igualmente, as notas de Nelson Nery Junior e Rosa Maria Andrade Nery⁴ sobre o mesmo artigo:

1. Suprimento da outorga. Nas hipóteses descritas na norma comentada, deverá haver prévio pedido de suprimento judicial de consentimento (CC 237 e 245, I), para que o autor esteja plenamente capacitado para estar em juízo no polo ativo da relação processual (CPC 10, caput, 13).

2. Juízo competente. O pedido deve ser postulado perante o juízo da família, por ser matéria decorrente de efeito jurídico do casamento. No procedimento de suprimento de consentimento, o juiz deverá levar em conta o interesse da família.

3. Jurisdição voluntária. O procedimento para suprimento judicial do consentimento conjugal é de jurisdição voluntária (CPC 1.103 e ss). Neste sentido: Barbi, Coment., 116, 82 (v. casuística, abaixo). No sistema processual revogado havia preceito expresso a respeito (CPC/39 625 e ss.).

4. Ônus da prova. Ao cônjuge, que pretende ajuizar a ação judicial, cabe o ônus de provar a necessidade de ingressar em juízo. Incumbe ao cônjuge que negou a autorização o ônus de provar que o fez por motivo justo. Como isto se dá em procedimento de jurisdição voluntária, de natureza inquisitória, onde não há partes, mas interessados, não há Iide, mas controvérsia, pode o juiz investigar livremente a prova, não estando sujeito a decidir de acordo com a teoria do ônus da prova, que incide apenas nos procedimentos dispositivos.

5. Recusa justa. O juiz deverá apreciar, no interesse da família, se a recusa de autorização para o ajuizamento da ação foi justa ou injusta. A pequena possibilidade de êxito da ação não é motivo justo para a recusa do consentimento (Barbi, Coment., 114, 82).

6. Impossibilidade de consentir. Ocorre na hipótese de o cônjuge estar materialmente impossibilitado de consentir, como: viajando, ausente, em lugar desconhecido ou inacessível etc. Mesmo quando estiver em lugar conhecido, mas a demora puder causar prejuízo à propositura da ação, é possível o suprimento do consentimento. Decadência e prescrição iminente do direito ou pretensão a ser deduzida em juízo autorizam o suprimento judicial da outorga conjugal, quando o cônjuge não puder concedê-la imediatamente.

7. Nulidade do processo. A presença singular do cônjuge no polo ativo das ações reais imobiliárias, sem a autorização conjugal, acarreta incapacidade processual, isto é, falta de pressuposto processual. O juiz deverá assinar prazo razoável ao autor para suprir a falha (CPC 13), sob pena de declarar nulo o processo e extingui-lo sem julgamento do mérito – (CPC, 267, IV).

8. Casuística:

Jurisdição voluntária. O procedimento para o suprimento de outorga conjugal é de jurisdição voluntária, devendo obedecer ao rito do CPC 1.103 e ss (RT 530/90; RJTJSP 59/219, 48/156; TJRJ, 4ª Câm., Apel. nº 5.601, rel. Des. Hamilton de Moraes e Barros, v.u., j. em 12.12.78, Paula. PCLJ, I, 471, 120).

4.3. IMPOSSÍVEL AO REGISTRADOR DISPENSAR A OUTORGA

Não é tarefa do registrador ou mesmo do notário, administrativamente, dispensar a outorga conjugal, quando necessária.

Nesse sentido, assim se manifestou o magistrado Kíoitsi Chicuta, no processo nº 265/91, da 1ª Vara de Registros Públicos, na hipótese em que o casal, na separação judicial, prometeu doar imóvel ao filho:

Houve demora na lavratura do título instrumentador do negócio jurídico, ocorrendo nesse interregno a conversão da separação judicial em divórcio e novo casamento do varão. E na escritura consignou-se tão somente o comparecimento dos ex-cônjuges para cumprimento de obrigação de fazer, fazendo-se ausente a anuência da mulher do doador. Agora, sob assertiva de que dispensável a outorga uxória, eis que se cumpre obrigação anteriormente assumida pelos doadores, homologada judicialmente, pretende o suscitado o registro do titulo.

Com a devida vênia, entendo insuperável o óbice na esfera administrativa. Não se nega que a obrigação de fazer foi homologada judicialmente e que a r. decisão transitou em julgado, mas se olvidou que a estipulação envolve tão só promessa de doar, ou seja, gerou-se apenas obrigação de fazer (...).

A Constituição Federal estabelece no art. 226, § 5º, que os direitos e deveres referentes à sociedade conjugal são exercidos igualmente pelo homem e pela mulher, e não alterou os deveres consagrados no art. 235 do Código Civil, principalmente aquele estampado em seu inc. I, ou seja, o marido não pode, sem consentimento da mulher, qualquer que seja o regime de bens, alienar bens imóveis (...).

Sendo o título posterior ao consórcio matrimonial, era indispensável a vênia conjugal.

O consentimento independe do regime de bens ou mesmo se a obrigação é anterior ao casamento. Cuida-se de norma de ordem pública e objetiva (...).

Veda-se ao Juízo Administrativo suprir consentimento ou dispensá-lo, restando ao interessado socorrer-se das vias próprias para defesa de seus direitos.

4.4. O PROCEDIMENTO DO SUPRIMENTO DE OUTORGA

O suprimento de outorga manifesta-se no plano processual no âmbito da jurisdição voluntária.

Trata-se de forma de administração pública para alguns interesses privados.

Nesse caso, o Poder Judiciário complementa a vontade das partes sem que haja a decisão de qualquer conflito.

Se assim o é, não estão presentes as partes de uma ação, mas, apenas, interessados.

Outrossim, como não há previsão de procedimento especial de jurisdição voluntária, aplicam-se as regras dos arts. 1.103 e seguintes do Código de Processo Civil, para onde são remetidos os casos de jurisdição voluntária em que não há previsão de rito especial.

Tribunal de Justiça do Paraná. Venda de imóvel – suprimento de outorga uxória – procedimento de jurisdição voluntária – citação necessária – nulidade processual reconhecida. Como o Código de Processo Civil não previu expressamente o procedimento relativo ao suprimento da outorga uxória, aplicar-se-ão o previsto nos seus arts. 1.103 e seguintes, sendo indispensável a citação da interessada, sob pena de nulidade (Acórdão 7.884, Apelação Cível, Rel. Juiz Domingos Ramina, Curitiba, 2ª Vara de Família, 1ª Câmara Cível, Publicação: 02.08.1991, Decisão: acordam os juízes integrantes da primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, por unanimidade de votos, em proclamar a nulidade do processo, a partir de fls. 10, inclusive, por falta de citação da interessada).

Para fins didáticos, admita-se que o pedido de suprimento tenha sido formulado por um dos cônjuges.

O início do procedimento se dá com a petição e o pedido do interessado no suprimento, mormente que, ainda que seja jurisdição voluntária, o juiz não pode decidir de ofício (Código de Processo Civil, arts. 2º e 1.104).

Segue-se a citação e a intimação do Ministério Público (Código de Processo Civil, art. 1.105).

Admite-se a citação por edital, ainda mais nos casos em que não há separação, mas o paradeiro do cônjuge é ignorado, sendo mister para a manutenção da família a venda do imóvel.

O cônjuge citado poderá, querendo, oferecer resposta.

Verificada a resposta, pode ser necessária a produção de provas.

De qualquer forma, há liberdade total para o juiz na investigação dos fatos (Código de Processo Civil, art. 1.107).

Sequer são aplicáveis à espécie as regras do ônus da prova.

Sendo assim, o juiz poderá determinar a produção de provas que entender pertinentes, ainda que extrapolem os limites dos fatos trazidos pelos interessados, buscando, assim, a verdade real, diferentemente do que ocorre nos procedimentos de jurisdição contenciosa.

O juiz possui poderes amplos nesse procedimento, o que se infere do art. 1.109, do Código de Processo Civil, que não exige do magistrado a observância da “legalidade estrita” na decisão do pedido, sendo-lhe possível decidir de acordo com a conveniência dos interessados.

A análise, contudo, deve partir da motivação da recusa do cônjuge.

Se a recusa estiver em consonância com a defesa do patrimônio da família, tencione evitar a venda por preço vil, bem como o negócio não tenha qualquer utilidade ou necessidade, justa é a negativa de outorga. O mesmo princípio se aplica na hipótese de o marido pretender conceder fiança ou aval de favor (Código Civil, art. 1.647, III).

Processualmente, a recusa do cônjuge para a propositura de ação, quando necessária (Código de Processo Civil, art. 10), deve ser analisada nos mesmos termos. Se a recusa for injustificada, o suprimento deve ser dado, caso contrário, se houver fundamento para a recusa, não.

4.5. CESSÃO DE HERANÇA E OUTORGA CONJUGAL

A cessão de herança – na integralidade, vez que é vedada a cessão de bens singulares (Código Civil, art. 1.793, § 3º) – sempre por escritura pública, de acordo com respeitável decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo, conforme acórdão publicado na RDI 7, janeiro/junho/81, p. 137 (Apel. nº 288.352), relatada pelo Desembargador Octávio Stucchi, indica a desnecessidade da outorga conjugal:

O marido não pode, sem consentimento da mulher, alienar bens imóveis. No caso, o marido, na qualidade de herdeiro, cedeu direitos hereditários. Não se trata, pois, de transmissão de imóveis e, assim, o juízo do inventário poderia admitir a cessão desvestida de outorga uxória.

Por outro lado, não há exigência legal de intervenção da mulher nos processos de apuração e partilha de bens ou direitos havidos por sucessão hereditária. Além disso, não está compendiada no art. 235 do CC⁵ a proibição de o marido, sem autorização do outro cônjuge, aceitar ou repudiar herança ou legado, como ocorre em relação à mulher (art. 242, IV, do CC).⁶ Se pode renunciar, a título gratuito, incompreensível não pudesse ceder, recebendo o preço.

4.6. OUTORGA CONJUGAL NOS COMPROMISSOS DE COMPRA E VENDA

Como já vimos, a outorga conjugal é necessária para a promessa de compra e venda quanto ao promitente vendedor, ainda que seja um contrato preliminar que, ao depois, para transferência da propriedade, exigirá a escritura pública (Código Civil, arts. 108, 1.245 e 1.267).

É o que determina o Decreto-Lei 58/1937:

Art. 11, § 2º. É indispensável a outorga uxória quando seja casado o vendedor.

É verdade que a necessidade era absoluta sob os auspícios do Código Civil de 1916, vez que, qualquer que fosse o regime de casamento, a outorga conjugal era imprescindível no contrato definitivo, a escritura (Código Civil de 1916, art. 235) outorgada depois da quitação dos pagamentos pelo promitente comprador.

Todavia, se o novo Código Civil dispensa a outorga uxória no caso de casamento pelo regime da completa e absoluta separação de bens (Código Civil, art. 1.647), interpretação sistemática nos leva a conclusão de dispensa, também, no caso de promessa de compra e venda.

Se o contrato definitivo – escritura de compra e venda – não necessita da outorga uxória ou marital no caso de casamento pelo regime da separação de bens, é óbvio e claro que o contrato preliminar, que busca atingir a escritura – contrato definitivo – também não pode exigir.

Quem pode o mais – outorgar a escritura definitiva – sem outorga conjugal, pode o menos, ou seja, pode prometer o imóvel à venda sem a outorga conjugal.

De qualquer forma, a jurisprudência não é assente acerca da necessidade ou desnecessidade, ainda quando o regime de casamento exija a outorga.

O Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro decidiu que promessa feita por mulher casada sem outorga marital é nula:

Tratando-se de promessa de alienação de direito real sobre imóvel do casal, o ato praticado pela mulher, sem outorga marital, é nulo, nos termos do art. 242, I,⁷ c/c. art. 235, I, do CC⁸ (Apel. Cív. nº 35.432, RDI 7, jan./jun./81, p. 87).

Entretanto, outra Câmara do mesmo Tribunal, decidiu que em contrato de promessa de compra e venda não é necessária a outorga conjugal:

O contrato de promessa de compra e venda é de índole pessoal. Não visa a alienar, hipotecar ou gravar de ônus real os bens imóveis, ou direitos reais sobre imóveis alheios, na terminologia do inc. I do art. 235 do CC.⁹ Não exige, também, para a sua validade, a outorga do cônjuge do promitente vendedor.

O promitente vendedor se obriga não a transferir o direito de propriedade sobre o imóvel, mas a outorgar um título revestido, este sim, de todas as características legais, para que, como ato constitutivo ou translativo de direito real, seja assim registrado. Se o promitente falhar na sua obrigação, responde, se a falta advém da anuência de seu cônjuge, pelo fato de terceiro (art. 929 do CC)¹⁰ (Apel. Cív. nº 5.203, RDI 27, jan./jun./91, p. 116).

4.7. OUTORGA CONJUGAL, O DECRETO-LEI 58/1937 E A LEI 6.766/1979

A alienação nos moldes do art. 11, § 2º do Decreto-Lei 58/1937, que regula o compromisso de compra e venda, torna indispensável a outorga conjugal na promessa de compra e venda de lote.

É o que decidiu a 8ª Câmara do Tribunal de Justiça de São Paulo, na Apelação Cível 11.169-2, afirmando que a orientação em contrário pode ter aplicação em se tratando de imóveis não loteados, mas é de duvidosa aplicação em terrenos loteados nos moldes do Decreto-Lei 58. Para esses a lei é expressa: indispensável a outorga uxória quando seja casado o vendedor (art. 11 do Decreto-Lei 58).

A Lei 6.766/1979 confirma a obrigação aos atos de alienação ou promessa de alienação (inc. VII, § 3º, do art. 18 da Lei 6.766).

4.8. OUTORGA CONJUGAL NA CLÁUSULA DE INCOMUNICABILIDADE DOS BENS DO CASAL

Mesmo que o bem esteja gravado com a cláusula de incomunicabilidade, quando a lei exige (Código Civil, art. 1.647), a outorga uxória é indispensável.

É nesse sentido a decisão que espelha essa tendência, do E. Conselho Superior da Magistratura do Estado de São Paulo na Apelação Cível nº 275.150, cujo relator foi o Desembargador Humberto de Andrade Junqueira, afirmando que de nenhuma relevância, portanto, que a coisa não compartilha a comunhão, por força de regime ou de cláusula que o exclua. Em qualquer hipótese, para a inteireza do negócio dispositivo imobiliário é de mister o consentimento uxório, cuja carência, na espécie, impede o registro que concretizaria a transmissão.

4.9. OUTORGA CONJUGAL NO CASO DE ESTRANGEIROS

Ainda que o vendedor seja estrangeiro, os atos aqui praticados devem respeitar a lei brasileira.

A teor do que dispõe o art. 8º, da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro, o fato de a legislação do país de origem do vendedor permitir a venda sem a anuência do cônjuge não o libera desse encargo para os imóveis aqui situados.

Portanto, os imóveis situados no Brasil, independente da titularidade, respeitam a lex rei sitae.

Neste sentido:

Para qualificar os bens e regular as relações a eles concernentes, aplicar-se-á a lei do país em que estiverem situados, como dispõe o art. 8º da Lei 4.657/42 (Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro). Consequentemente, é nula a venda de bem imóvel situado no Brasil, pelo marido, sem o consentimento da mulher (art. 235, inc. I, do CC),¹¹ ainda que se trate de casal estrangeiro (Apel. Cív. nº 906, TJPR – RDI 17/ 18, jan./dez./86, p.128).

4.10. MODELO DE PEDIDO DE SUPRIMENTO DE OUTORGA PARA ALIENAÇÃO DE BEM IMÓVEL

Exmo. Sr. Dr. Juiz de Direito da Vara de Família e Sucessões do (...).

(...) vem, respeitosamente, perante Vossa Excelência, por seus advogados, pelo procedimento de jurisdição voluntária dos arts. 1.103 e seguintes do CPC, requerer em face de sua mulher, (...), brasileira, do lar, casada, RG nº (...), residente e domiciliada na Rua (...), CEP 03987-100, a presente

Ação de Suprimento de Outorga

o que faz com fundamento nos arts. 1.103 e seguintes do Código de Processo Civil, arts. 1.647, 1.648 e 1.649 do Código Civil e pelos argumentos de fato e de direito a seguir aduzidos:

I. Fatos

O requerente é casado com a interessada requerida, conforme se observa da cópia da certidão de casamento anexa (documento 2).

O requerente e seu irmão, Sr. (...), são coproprietários (50% cada um) dos imóveis discriminados nas matrículas nos (...), junto ao (...) Oficial de Registro de Imóveis da Capital, SP (documento 3).

Esses imóveis encontram sua origem em outro maior – matrícula nº (...) – objeto de desdobro averbado em (...) (documento 4).

O desdobro foi providenciado pelos coproprietários, respeitando a posse perfeitamente delimitada de cada um, para regularização da situação de fato.

Em consonância com o acatado, o requerente e a interessada requerida residem e são possuidores do imóvel objeto da matrícula nº (...), junto ao (...) Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo.

Por outro lado, o irmão do requerente, Sr. (...), é possuidor residente do imóvel constante da matrícula nº (...).

Posta assim a questão, com o desdobro do terreno levado a efeito em (...), os coproprietários pro-videnciaram minuta de escritura de permuta, que seria lavrada junto ao (...) Tabelionato de Notas da Comarca de (...), SP (documento 5).

Por essa escritura, o Sr. (...) – coproprietário – e sua mulher, (...), transfeririam ao requerente e sua mulher (a requerida), a fração ideal (50%) do imóvel, consolidando, integralmente, nas mãos do requerente, a propriedade do imóvel objeto da matrícula nº (...).

Em contrapartida, o requerente e sua mulher cederiam ao Sr. (...) a totalidade de sua fração do imóvel (50%), objeto da matrícula nº (...), onde este reside (Sr. (...), irmão do requerente).

Como resultado da permuta, as partes teriam a propriedade plena do imóvel onde residem, evitando a incômoda situação de copropriedade que foi estabelecida antes do desdobro do imóvel original.

Entretanto, no dia marcado para assinatura da escritura de permuta, inexplicavelmente, a requerida interessada deixou de comparecer para outorga, recusando-se a firmar a escritura, fato esse devidamente certificado pelo Sr. Tabelião (documento 6).

Não há qualquer motivo plausível para a recusa, mormente que não implica, de forma nenhuma, prejuízo ao patrimônio da família.

Trata-se, na verdade, de benefício ao casal, que terá consolidada em suas mãos a propriedade do imóvel onde residem, sem a incômoda participação de um terceiro.

Diante desses fatos, ao requerente não restou alternativa, senão pleitear judicialmente, através do presente procedimento, o suprimento da outorga da requerida.

II. Direito

Dispõem os arts. 1.647 e 1.648 do Código Civil:

Art. 1.647. Ressalvado o disposto no art. 1.648, nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, exceto no regime da separação absoluta:

I – alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis;¹²

II – pleitear, como autor ou réu, acerca desses bens ou direitos; III – prestar fiança ou aval;¹³

IV – fazer doação, não sendo remuneratória, de bens comuns, ou dos que possam integrar futura meação.

Parágrafo único. São válidas as doações nupciais feitas aos filhos quando casarem ou estabelecerem economia separada.

Art. 1.648. Cabe ao juiz, nos casos do artigo antecedente, suprir a outorga, quando um dos cônjuges a denegue sem motivo justo, ou lhe seja impossível concedê-la.

O presente procedimento é cabível para o provimento necessário, como atesta abalizada doutrina. Neste sentido, as notas de Nelson Nery Junior e Rosa Maria Andrade Nery:¹⁴

2. Juízo competente. O pedido deve ser postulado perante o juízo da família, por ser matéria decorrente de efeito jurídico do casamento. No procedimento de suprimento de consentimento, o juiz deverá levar em conta o interesse da família.

3. Jurisdição voluntária. O procedimento para suprimento judicial do consentimento conjugal é de jurisdição voluntária (CPC 1.103 e ss.). Neste sentido: Barbi, Coment., 116, 82. No sistema processual revogado havia preceito expresso a respeito (CPC/39 625 e ss.).

Casuística:

Jurisdição voluntária. O procedimento para o suprimento de outorga conjugal é de jurisdição voluntária, devendo obedecer ao rito do CPC 1.103 e ss. (RT 530/90; RJTJSP 59/219, 48/156; TJRJ, 4ª Câm., Apel. nº 5.601, rel. Des. Hamilton de Moraes e Barros, v.u., j. em 12.12.78, Paula. PCLJ, I, 471, 120).

Portanto, para suprimento da outorga conjugal, não há previsão de um procedimento especial de jurisdição voluntária, aplicando-se, desta forma, as regras dos arts. 1.103 e seguintes do CPC, para onde refluem todos os casos de jurisdição voluntária para os quais o legislador não previu rito especial.

Tribunal de Justiça do Paraná. Venda de imóvel – suprimento de outorga uxória – procedimento de jurisdição voluntária – citação necessária – nulidade processual reconhecida. Como o Código de Processo Civil não previu expressamente o procedimento relativo ao suprimento da outorga uxória, aplicar-se-ão o previsto nos seus arts. 1.103 e seguintes, sendo indispensável a citação da interessada, sob pena de nulidade (Acórdão 7.884, Apelação Cível, Rel. Juiz Domingos Ramina, Curitiba, 2ª Vara de Família, 1ª Câmara Cível, Publicação: 02.08.1991, Decisão: acordam os Juízes integrantes da primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, por unanimidade de votos, em proclamar a nulidade do processo, a partir de fls. 10, inclusive, por falta de citação da interessada).

III. Pedido

Isto posto, requer-se a procedência da ação com o suprimento judicial da outorga da requerida, determinando Vossa Excelência a expedição de Alvará para lavratura da escritura de permuta da fração ideal do imóvel objeto da matrícula (...), pela fração ideal do imóvel objeto da matrícula (...), ambas junto ao (...) Oficial de Registro de Imóveis de (...), consolidando, nas mãos do requerente e da requerida, a propriedade integral do imóvel onde residem, objeto da matrícula nº (...).

IV. Citação

Requer-se a citação da requerida por Oficial de Justiça, nos termos do art. 221, inc. II do Código de Processo Civil, com mandado expedido em breve relatório eis que se juntam cópias (CPC, parágrafo único do art. 225), facultando-se ao Sr. Oficial de Justiça encarregado da diligência proceder nos dias e horários de exceção (CPC, art. 172, § 2º), para, querendo, oferecer resposta no prazo legal do art. 1.106 do CPC.

Requer-se, ainda, nos termos do art. 1.105 do CPC, a citação do Ministério Público.

V. Provas

Protesta o requerente por provar o alegado através de todos os meios de prova em direito admitidos, especialmente pela produção de prova documental, testemunhal, pericial e inspeção judicial, depoimento pessoal da requerida, inclusive em eventual audiência a ser designada por Vossa Excelência com fundamento no art. 1.107 do CPC.

VI. Valor da causa

Dá-se à causa o valor de R$ (...).

Termos em que,

pede deferimento.

Data

Advogado (OAB)

_______________

¹     Compra e venda, hipoteca, anticrese, caução, alienação fiduciária etc.

²     Aqui, o novo Código Civil inova na exata medida em que exige a outorga conjugal também para o aval e não só para a fiança como exigia o art. 235, III, do Código de 1916.

³     Código de Processo Civil e legislação processual em vigor, São Paulo: Saraiva, 1997.

⁴     Nelson Nery Junior e Rosa Maria Andrade Nery, Código de Processo Civil Comentado, São Paulo: Revista dos Tribunais, 1997.

⁵     Referência ao art. do Código Civil de 1916, correspondente ao art. 1.647, do Código Civil de 2002.

⁶     Sem correspondência no Código Civil de 2002.

⁷     Artigo do Código Civil de 1916, sem correspondência no Código Civil de 2002.

⁸     Artigo do Código Civil de 1916, correspondente ao art. 1.647, I, do Código Civil de 2002.

⁹     Artigo do Código Civil de 1916, correspondente ao art. 1.647, I, do Código Civil de 2002.

¹⁰     Artigo do Código Civil de 1916, correspondente ao art. 439, do Código Civil de 2002.

¹¹     Artigo do Código Civil de 1916, correspondente ao art. 1.647, I, do Código Civil de 2002.

¹²     Compra e venda, hipoteca, anticrese, caução, alienação fiduciária etc.

¹³     O Código Civil inova o direito anterior na exata medida em que exige a outorga conjugal também para o aval e não só para a fiança como exigia o art. 235, III, do Código de 1916.

¹⁴     Nelson Nery Junior e Rosa Maria Andrade Nery, Código de Processo Civil Comentado, São Paulo: Revista dos Tribunais, 1997, notas ao art. 11.

Capítulo 5

AÇÕES VERSANDO SOBRE FALSIDADE DOCUMENTAL

5.1. PRINCIPAIS ASPECTOS

a) Foro competente: foro do domicílio do réu na ação declaratória autônoma e o da ação principal no caso de ação declaratória incidental;

b) Legitimidade ativa: parte contra quem foi produzido o documento (Código de Processo Civil, art. 390);

c) Legitimidade passiva: parte que apresentou documento falso em tese;

d) Valor da causa: Existem duas correntes:

i) valor do negócio a que corresponde a relação jurídica cuja existência se quer afirmar ou negar;

ii) estimativa feita pelo autor.

e) Petição: respeitará os requisitos do art. 282 do Código de Processo Civil, com as peculiaridades dos arts. 390 e seguintes, após a instrução; antes da instrução basta um simples pedido;

f) Recurso cabível: como o art. 395 do Código de Processo Civil fala em sentença, o recurso é de apelação, isso na declaração incidente. Entretanto, assim como o recurso que põe termo à reconvenção, antes da instrução o recurso cabível é o agravo.

g) Ônus da prova: há diferença considerável na distribuição do ônus da prova nos dois casos que serão examinados (incidente/ação de falsidade e impugnação de assinatura), de acordo com o art. 389 do Código de Processo Civil:

Art. 389. Incumbe o ônus da prova, quando:

I – se tratar de falsidade de documento, à parte que a arguir;

II – se tratar de contestação de assinatura, à parte que produziu o documento.

5.2. FALSIDADE

A questão da veracidade do documento é assunto de extrema relevância para o Direito Imobiliário, o que se infere do art. 1.247 do Código Civil.

É que, se o teor do registro não exprimir a verdade, o interessado pode pleitear a sua retificação ou anulação, independentemente da boa-fé do adquirente (parágrafo único do art. 1.247 do Código Civil).

Como a falsidade pode inquinar o título registrado e, conseguintemente, o registro, possibilita ao interessado, com fundamento nesse artigo, a anulação do registro imobiliário.

Por exemplo: alguém adquire imóvel, de boa-fé, cuja escritura é outorgada com procuração falsa. O interessado – o proprietário – poderá, independentemente da boa-fé do adquirente, pleitear a anulação do registro, provando a falsidade do documento que gerou o registro.

Moacyr Amaral Santos¹ define a autenticidade como a certeza de que o documento provém do autor nele indicado.

O autor do documento, nos termos do art. 371 do Código de Processo Civil, é aquele que o elaborou e assinou, ou aquele que o mandou fazer e assinou o documento.

A autenticidade consiste na coincidência entre o autor aparente e o autor real.

Não é autêntico o documento forjado ou adulterado na medida em que o autor real é o falsificador, sendo autor aparente a vítima da falsidade.

Assim, mister se faz o estudo da falsidade, bem como de suas espécies: a material e a ideológica.

A falsidade material, descrita no parágrafo único do art. 387 do Código de Processo Civil, refere-se ao suporte do documento:

Art. 387. (...)

Parágrafo único. A falsidade consiste:

I – em formar documento não verdadeiro (ter ele sido formado com vício);

II – em alterar documento verdadeiro (ter sido adulterado).

A falsificação de assinatura, a adição, a supressão ou substituição de palavras; o retoque para obter uma imagem adulterada são exemplos de falsidade material.

Por ser material, essa espécie de falsidade se prova através de perícia e independe da veracidade do conteúdo.

Por outro lado, ainda que o documento não contenha qualquer vício de ordem material, sendo, portanto, perfeito na sua forma, pode ser inverídico quanto ao seu conteúdo, gerando a denominada falsidade ideológica.

Essa espécie de falsidade não autoriza um incidente, mas, sim, a anulação do ato jurídico, muitas vezes em razão do art. 167, II, do Código Civil:

Art. 167. É nulo o negócio jurídico simulado, mas subsistirá o que se dissimulou, se válido for na substância e na forma.

§ 1º Haverá simulação nos negócios jurídicos quando:

(...)

II – contiverem declaração, confissão, condição ou cláusula não verdadeira.

Embora sejam encontradas decisões em sentido contrário, a grande maioria dos julgados não permite mero incidente de falsidade no caso de documento formalmente em ordem,² entendimento esse que encontra suporte na norma insculpida no art. 392 do Código de Processo Civil, que, aliás, é de ordem pública: o juiz ordenará o exame pericial.

Nesse sentido:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Incidente de falsidade. Documento. Falsidade ideológica. Meio invocado. Inadequação. Possibilidade, apenas, de se cogitar a falsidade material. Recurso não provido (rel. Célio Filócomo, Agravo de Instrumento nº 197.128-2, São José do Rio Preto, 07.12.92).

De fato, se a falsidade ideológica decorre da mentira contida no documento, é evidente que a perícia não será apta a esclarecer a questão que, dessa forma, depende de ação própria.

Tem-se admitido, por outro lado, a alegação de falsidade ideológica na contestação, com decisão na sentença de mérito, meio que privilegia o princípio da economia processual, vez que evita um processo autônomo para o mesmo mister:

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Falsidade ideológica – arguição na contestação – incidente em apartado – desnecessidade – decisão na sentença final – admissibilidade. A arguição de falsidade ideológica não reclama incidente em apartado e, feita na contestação, é decidida na sentença final da causa (Apel. s/ Rev. nº 503.123, 3ª Câm., rel. Juiz João Saletti, j. em 27.01.98).

A alegação de falsidade, outrossim, compete àquele contra quem foi produzido o documento.

É esse o teor do art. 387 do Código de Processo civil:

Art. 387. Cessa a fé do documento, público ou particular, sendo-lhe declarada judicialmente a falsidade.

A contrario sensu, é possível afirmar que, não lhe sendo declarada judicialmente a falsidade, o documento, público ou particular, merece fé.

Assim sendo, a lei processual obriga o reconhecimento da autenticidade pela parte contra a qual foi produzido o documento acoimado de falso. Esse reconhecimento pode ser feito por omissão, ou seja, no caso de a parte deixar de pedir ao juiz que declare a falsidade.

Portanto, se aquele contra quem foi produzido o documento deixar de alegar a falsidade, está admitindo a autenticidade de documento apresentado contra si por omissão.

Nesse sentido, o art. 372 do Código de Processo Civil:

Art. 372. Compete à parte, contra quem foi produzido documento particular, alegar, no prazo estabelecido no art. 390, se lhe admite ou não a autenticidade da assinatura e a veracidade do contexto; presumindo-se com o silêncio que o tem por verdadeiro.

Verifica-se do teor desse artigo que, em tese, sua aplicabilidade está circunscrita ao documento particular.

Assim, com base no art. 372 do Código de Processo Civil, não cabe, no caso de documento público, a omissão como admissão da autenticidade, cabendo, nesse caso, o incidente ou a ação declaratória autônoma.

De qualquer forma, o procedimento do incidente de falsidade aplica-se aos documentos públicos e particulares.

Acorde com Antônio Carlos Muniz,³ a lei processual não discrimina:

Por outro lado, é bem de se ver que, tratando-se de documento público, a sua fé cessará sendo declarada judicialmente a falsidade. O artigo citado é imperativo, determinando como cessa a fé do documento público. E as vias próprias para se obter essa declaração já as apontamos neste trabalho:

I – por ação própria e autônoma (arguição principaliter) de declaração de falsidade documental (Código de Processo Civil, art. 4º);

II – no curso do procedimento em que o documento foi produzido (arguição incidenter tantum), por meio do incidente de falsidade, de que ora tratamos;

III – por ação rescisória, quando a sentença de mérito, transitada em julgado, fundou-se em prova cuja falsidade tenha sido apurada em processo criminal, ou seja, provada na própria ação rescisória.

Convém observar, outrossim, que no caso de falsidade arguida contra documento público, toda cautela deve ser tomada pelo magistrado em razão da presunção do art. 364 do Código de Processo Civil:

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Nada impede que seja arguida falsidade da fé pública registraria. A dilação instrutória, porém, a seu respeito se há de produzir em harmonia com a gravidade da impugnação, com a razoabilidade dos fatos singulares que a motivem. De não ser assim, a paralisia dos efeitos próprios da fé pública estará entregue a mais ligeira increpação de desconfiança individual, deixando de cumprir o munus que é a razão de sua existência (2º TACivSP, Apel. nº 324.306, rel. Juiz Ricardo Dip, j. em 27.05.92, Bol. AASP nº 1.769, supl., p. 6).

Nesse sentido, o art. 718 do Código de Processo Civil, de 1939, exigia a oitiva do notário e das testemunhas instrumentais.

De acordo com Moacyr Amaral dos Santos,⁴ fundamentado no art. 130 do Código de Processo Civil, o juiz poderá, de ofício ou a requerimento da parte, ouvir aquele que formou o documento.

Verificadas essas hipóteses, se o documento for particular, além do incidente de falsidade e da ação declaratória autônoma, o Código de Processo Civil prevê, ainda, duas outras maneiras de buscar o reconhecimento da falsidade:

Art. 388. Cessa a fé do documento particular, quando:

I – lhe for contestada a assinatura e enquanto não se lhe comprovar a veracidade (norma já examinada);

II – assinado em branco, for abusivamente preenchido.

Parágrafo único. Dar-se-á abuso quando aquele que recebeu documento assinado, com texto não escrito no todo ou em parte, o firmar ou o completar, por si ou por meio de outrem, violando o pacto feito com o signatário.

O incidente de falsidade não é necessário no caso de falsidade de assinaturas. Nesse sentido, o art. 388, I, do Código de Processo Civil:

Art. 388. Cessa a fé do documento particular quando:

I – lhe for contestada a assinatura e enquanto não se lhe comprovar a veracidade.

Portanto, contestada a assinatura, não é necessário o incidente de falsidade.⁵

Sendo assim, a autenticidade ou a falsidade da assinatura demonstram-se no próprio processo.

De acordo com Humberto Theodoro Júnior⁶ cumpre, inicialmente, distinguir entre falsidade de assinatura e falsidade do documento.

De fato, a falsidade da assinatura não exige o incidente de falsidade para o seu reconhecimento, isso na medida em que a fé do documento particular cessa a partir do momento em que lhe for contestada a assinatura. Sendo assim, a sua eficácia não se manifesta enquanto não se lhe comprovar a veracidade (Código de Processo Civil, art. 388, I).

Produzido o documento por uma parte e negada a assinatura pela outra, incumbirá à primeira o ônus de provar a veracidade da assinatura, o que será feito durante a própria instrução, sem a necessidade de incidente de falsidade.

É evidente que, se o interessado for aquele prejudicado pela assinatura falsa no documento não apresentado no curso de uma ação, poderá ingressar com ação declaratória autônoma.

Por exemplo: o fiador de imóvel que teve sua assinatura falsificada no contrato poderá se defender no âmbito da ação que lhe for proposta. Poderá embargar a execução ou promover exceção de pré-executividade. Se não há providência do locador no sentido de cobrar-lhe os aluguéis, poderá propor uma ação autônoma, declaratória, buscando o reconhecimento da falsidade.

No caso do documento em branco, como se trata de falsidade ideológica, será necessária ação declaratória autônoma, com fundamento no art. 4º, II, do Código de Processo Civil.

5.3. AS AÇÕES VERSANDO SOBRE FALSIDADE DOCUMENTAL

5.3.1. Ação declaratória autônoma

De acordo com o art. 4º do Código de Processo Civil:

Art. 4º O interesse do autor pode limitar-se à declaração:

I – da existência ou da inexistência de relação jurídica;

II – da autenticidade ou falsidade de documento.

Trata-se da ação declaratória autônoma ou principaliter.

Seria até despiciendo repetir, já que o texto é cristalino, que o inc. I se refere à declaração com força de coisa julgada sobre a existência ou inexistência de relação jurídica e não sobre fatos.

Nesses termos, seguem alguns exemplos de relações jurídicas que podem ser objeto de ação declaratória:⁷

a) para determinar a validade de uma escritura pública ou procuração que serviu para representar o vendedor de um imóvel;

b) para aclarar a validade ou não de cláusula contratual;

c) para reconhecimento de sociedade de fato entre conviventes; e,

d) para exoneração de fiança nos casos em que é cabível.

O inc. II do art. 4º do Código de Processo Civil, por sua vez, apresenta uma ação declaratória autônoma que reclama do juiz uma declaração sobre fatos – sobre autenticidade ou falsidade de documentos.

5.3.2. Ação declaratória incidental

Além da ação autônoma, que tenciona o reconhecimento da falsidade, o art. 5º do Código de Processo Civil, prevê a possibilidade de ação declaratória incidental nos seguintes termos:

Art. 5º Se, no curso do processo, se tornar litigiosa relação jurídica de cuja existência ou inexistência depender o julgamento da lide, qualquer das partes poderá requerer que o juiz o declare por sentença.

Logo o caso é de uma ação declaratória no curso do processo, ou seja, uma ação declaratória incidental (incidenter tantum).

Verifica-se, além do art. 5º, que a primeira parte do art. 390 do Código de Processo Civil, prevê uma ação declaratória incidental especial, qual seja, o incidente de falsidade.

Art. 390. O incidente de falsidade tem lugar em qualquer tempo e grau de jurisdição,⁸ (...)

5.3.3. Procedimento

Tratando-se de documento não apresentado no curso de uma ação, o interessado na declaração de nulidade deverá propor uma ação autônoma que seguirá o procedimento comum, rito ordinário ou sumário, dependendo do valor da causa.

Se o documento for apresentado no curso de uma ação, caberá o incidente de falsidade.

Ofertado com a petição inicial, o incidente deve ser suscitado na contestação, acorde com o que determina o art. 390 do Código de Processo Civil.

Todavia, o art. 397 do Estatuto Processual permite que novos documentos sejam juntados em qualquer fase do procedimento. Nesse caso, o incidente deve ser suscitado no prazo de dez dias, a partir da intimação de sua juntada aos autos.

O mesmo prazo vale para o reconhecimento ou para o não reconhecimento da autenticidade da assinatura e da veracidade do contexto (art. 372).

Vejamos, agora, duas hipóteses possíveis:

5.3.3.1. O documento acoimado de falso é apresentado antes de encerrada a instrução

Determina o art. 391 do Código de Processo Civil:

Art. 391. Quando o documento for oferecido antes de encerrada a instrução, a parte o arguirá de falso, em petição dirigida ao juiz da causa, expondo os motivos em que funda a sua pretensão e os meios com que provará o alegado.

Portanto, nesse caso, o incidente se processa nos próprios autos da causa, suspendendo o andamento do processo (Código de Processo Civil, art. 394).

Mesmo apresentado durante a audiência de instrução, a falsidade poderá ser arguida.

Basta que a instrução não esteja encerrada, ou seja, que ainda não tenham ocorrido os debates ou alegações finais através de memoriais.

De fato, a instrução termina quando o juiz concede a palavra aos advogados das partes (Código de Processo Civil, art. 454).

A petição arguindo a falsidade, seja na contestação, seja em outro momento (porém, antes de encerrada a instrução) deverá ser bem fundamentada, com as razões nas quais o arguente funda a sua pretensão.

O pedido será o de que se prolate sentença declaratória de falsidade do documento (art. 395).

5.3.3.2. O documento acoimado de falso é apresentado depois do encerramento da instrução

Art. 393. Depois de encerrada a instrução, o incidente de falsidade correrá em apenso aos autos principais; no tribunal processar-se-á perante o relator, observando-se o disposto no artigo antecedente.

Não há muita diferença. Na essência o procedimento é o mesmo, de tal sorte que o processo principal ficará suspenso. Suscitado o incidente acorde com os arts. 390 e 391 do Código de Processo Civil, o juiz determinará a intimação da parte que produziu o documento suspeito para responder no prazo de dez dias.

Como a lei fala em intimar a parte e não citar, como era o teor do art. 717 do Código de 1939, o ato pode ser feito na pessoa do advogado da parte que produziu o documento.

Todavia, em notas aos citados artigos, o sempre acatado Teothonio Negrão entende que deve haver citação, tendo em vista tratar-se de uma ação.

Depois da resposta do arguido, o juiz determina o necessário exame pericial do documento taxado de falso, nomeando o perito e seguindo o procedimento na forma do art. 421 do Código de Processo Civil.

5.4. O PRAZO PARA RECLAMAR A FALSIDADE ATRAVÉS DE INCIDENTE

No curso do processo, há um prazo para reclamar a falsidade do documento. É o que dispõe a segunda parte do art. 390 do Código de Processo Civil:

Art. 390. (...) incumbindo à parte, contra a qual foi produzido o documento, suscitá-lo na contestação ou no prazo de dez (10) dias, contados da intimação da sua juntada aos autos.

Arguida a falsidade, o juiz ordena a suspensão do processo.

A parte que produziu o documento será então intimada para responder no mesmo prazo, ou seja, dez dias.

Após a resposta o juiz ordenará o exame pericial (Código de Processo Civil, art. 392).

Se a parte interessada deixar de arguir o incidente no prazo, ocorrerá a preclusão.

Em razão dessa omissão, como já vimos, presume-se a autenticidade, ainda que essa presunção seja relativa (juris tantum), ou seja, admite prova em sentido contrário.

Sequer poderia ser de outra forma. Suponhamos que um documento falso seja apresentado em juízo e a parte contra quem foi apresentado, por incúria, deixa de arguir a falsidade através do competente incidente de falsidade.

É evidente que o documento não se tornaria materialmente perfeito em razão dessa omissão.

Nesse sentido, o comentário de Theotonio Negrão, em nota 9 ao art. 390:

O prazo para a apresentação do incidente de falsidade é preclusivo (RT 662/108, JTJ 161/211, RF 313/99, RJTAMG 18/212).

Mas daí não se segue (a despeito do que dispõe o art. 372) que, não suscitado o incidente, o documento, só por este motivo, passa a ser autêntico.

Tal conclusão seria absurda; o que acontece é que a alegação de falsidade já não pode ser feita sob a forma processual de incidente, com suspensão da causa; mas isso não impede que possa ser provada no curso da lide, pelos meios admissíveis em direito (cf. RT 585/105, 656/166, 690/108; RF 308/187; JTA(Lex) 140/388, maioria; RJ 188/88), ou que o interessado mova ação declaratória de falsidade do documento (RJTJESP 137/171).

Assim, ainda que incidente não seja instaurado, a alegação de falsidade, mesmo na contestação, levará o juiz a levar em consideração o valor probante do documento apresentado.

Suspeitando de sua falsidade, deverá comparar o documento com outras provas ou, até, determinar, de ofício, as provas necessárias que lhe permitam precatada conclusão e possibilitem a melhor decisão (Código de Processo Civil, art. 130).

Nesse sentido já decidiu o Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo, pela sua 7ª Câmara:

O prazo para tal arguição é preclusivo. Mas a impropriedade do procedimento não é obstáculo a que, durante a instrução, se possa perquirir sobra a exatidão do documento, sua autenticidade intrínseca ou eficácia. Falsidade material é uma coisa, diversa dela é o valor probante que o documento venha a ter (Apel. nº 320.274, j. em 03.04.84, rel. Juiz Roberto Stucchi, v.u., RT 585/106).

5.5. AÇÃO RESCISÓRIA E FALSIDADE

Assim dispõe o art. 485 do Código de Processo Civil:

Art. 485. A sentença de mérito, transitada em julgado, pode ser rescindida quando:

(...)

VI – se fundar em prova, cuja falsidade tenha sido provada em processo criminal ou seja provada na própria ação rescisória.

A falsidade a que se refere o dispositivo é de qualquer espécie, material ou ideológica.

Todavia, é imprescindível que a prova falsa tenha influído decisivamente no julgamento, de tal sorte que o juiz teria decidido de outra forma, diversa daquela que decidiu com supedâneo no documento falso, caso não levasse o documento em consideração.

A prova normalmente é documental, o que não afasta a falsidade do laudo pericial ou a falsidade testemunhal.

5.6. A VANTAGEM DO INCIDENTE: COISA JULGADA

O incidente de falsidade é uma prerrogativa da parte.

No âmbito processual não representa limitação à atuação do magistrado, que está livre para apreciar a prova na formação de sua convicção.

Todavia, suscitado o incidente, a validade ou invalidade do documento não poderá mais ser discutida em razão da coisa julgada.

Nesse sentido, a lição de Humberto Theodoro Júnior:⁹

A parte interessada pode, pois, optar entre arguir simplesmente a falsidade ou promover a instauração da ação incidental.

Se escolhe a primeira via, a consequência será que o reconhecimento eventual do falsum figurará somente entre os “motivos” da sentença, que, segundo o art. 469, nº I, não fazem coisa julgada.

Por isso, em futuros processos, a mesma questão poderá ser reaberta, já que inexistirá o empecilho da res iudicata.

Se, porém, o interessado eleger a via da ação incidental de falsidade, o que ocorrerá será o deslocamento da matéria do falsum da área dos simples motivos para o campo do mérito, de tal modo que o pronunciamento judicial a respeito da falsidade documental se revestirá da indiscutibilidade e imutabilidade que caracterizam a coisa julgada material (art. 470).

5.7. NÃO CABE INCIDENTE DE FALSIDADE NO PROCEDIMENTO COMUM, RITO SUMÁRIO

Se o procedimento for comum, rito sumário, não cabe incidente de falsidade, conforme, inclusive, vetusto entendimento espelhado na RT 578/231:

Em se tratando de causa submetida ao rito sumaríssimo, inadmissível a utilização de incidental declaratória.

Há dispositivo expresso que veda utilização do incidente no rito hoje denominado sumário, o que se infere do art. 280 do Código de Processo Civil, em sua nova redação, de acordo com a Lei 10.444, de 07.05.2002:

Art. 280. No procedimento sumário não são admissíveis a ação declaratória incidental e a intervenção de terceiros, salvo a assistência, o recurso de terceiro prejudicado e a intervenção fundada em contrato de seguro.

5.8. FORO COMPETENTE

Como já se viu, a par da ação rescisória, a falsidade documental pode ser impugnada de duas maneiras:

a) por meio de ação declaratória autônoma (Código de Processo Civil, art. 4º);

b) por meio de ação declaratória incidental (Código de Processo Civil, arts. 5º e 390).

É óbvio que a questão que envolve a competência de foro apenas terá relevância se o caso for de ação declaratória autônoma, o que se afirma na medida em que, se a ação for declaratória incidental, já existe uma ação principal em andamento, de conhecimento ou de execução.

Nesse caso, o foro e a legitimidade já foram determinados.

É nesse sentido o teor do art. 109 do Código de Processo Civil:

Art. 109. O juiz da causa principal é também competente para a reconvenção, a ação declaratória incidente, as ações de garantia e outras que respeitam ao terceiro interveniente.

No caso de ação declaratória autônoma, como se trata de ação pessoal, o foro competente será o do domicílio do réu.

5.9. LEGITIMIDADE ATIVA E PASSIVA

Qualquer pessoa que tiver interesse na declaração de falsidade do documento é parte legítima para propor a ação autônoma ou reclamar a falsidade.

Se não há ação, aquele contra quem o documento é apresentado poderá se valer de ação declaratória autônoma, com força de coisa julgada material.

Se o documento foi apresentado no curso de um processo, acorde com o art. 390 do Código de Processo Civil, a parte contra quem foi produzido o documento será a parte legítima.

Moacyr Amaral Santos,¹⁰ entende que terceiros, desde que provem interesse na declaração de falsidade, poderão usar a ação declaratória autônoma (Código de Processo Civil, art. 4º, II).

Legitimado passivo será a parte que apresentou o documento acoimado de falso.

5.10. VALOR DA CAUSA NAS AÇÕES DECLARATÓRIAS (AUTÔNOMA E INCIDENTAL)

Quanto ao valor da causa nas ações versando sobre falsidade documental há duas correntes.

A primeira defende que o valor da causa corresponde ao valor do negócio que deu origem à relação jurídica cuja existência se quer afirmar ou negar.

Por exemplo: após propor ação cautelar de sustação de protesto de duplicata mercantil ou de serviços, o prejudicado ajuíza ação principal declaratória de inexistência de relação jurídica entre sacador e sacado.

O valor da causa da ação declaratória será o valor da cártula, ou seja, o valor do contrato, existente ou não.

É assim o inc. V do art. 259 do Código de Processo Civil:

Art. 259. (...)

V – quando o litígio tiver por objeto a existência, validade, cumprimento, modificação ou rescisão de negócio jurídico, o valor do contrato.

Como o dispositivo fala em existência de negócio jurídico, compreende, no nosso entendimento, a ação declaratória.

É neste sentido o acórdão do STF (REsp. nº 91.447-1-RJ, rel. Min. Décio Miranda, j. em 19.10.79, v.u.) cujo teor foi publicado na RT 539/228:

O valor da causa, na ação declaratória, será, em regra, o do negócio a que corresponde a relação jurídica cuja existência se quer afirmar ou negar.

O STJ, no entendimento do Min. Eduardo Ribeiro, esposa a tendência:

A circunstância de tratar-se de ação declaratória não significa, por si, não tenha conteúdo econômico. Pretendendo-se declaração de inexistência de responsabilidade, relativamente a determinado negócio, a significação econômica desse corresponderá ao valor da causa (STJ, 3ª Turma, REsp. nº 4.B242-RJ, j. em 18.09.90, maioria).

Mesmo assim a questão não é pacífica.

No teor do acórdão, cuja ementa foi transcrita, o Min. Décio Miranda relata divergência jurisprudencial.

De fato, para acórdão divergente da lavra do Min. Antônio Néder, esse valor é estimável, correspondendo, assim, ao que tenha sido indicado pela parte ou fixado pelo juiz.

Theotonio Negrão, em nota 18 ao art. 259, esclarece:

Em geral, prevalece o valor estimativo apontado pelo autor, na inicial da declaratória (RT 594/115). No mesmo sentido: RT 595/70.

A ementa do acórdão transcrito na RT 594/115 é a seguinte:

Valor da causa. Ação declaratória. Inexistência de conteúdo econômico imediato. Valor estimativo. Inaplicabilidade dos arts. 259 e 260 do Código de Processo Civil.

Cuidando-se de ação declaratória em que se não objetiva conteúdo econômico imediato, são inaplicáveis as disposições dos arts. 259 e 260 do Código de Processo Civil, de tal sorte que prevalece o valor estimado pelo autor na inicial.

Há entendimento em sentido contrário:

Inadmissível que, pelo fato de pedir-se apenas declaração, possa o valor ser arbitrariamente eleito pela parte, quando são significativas as consequências que dele derivam, notadamente para o cabimento de recursos (RTFR 147/29).

Diante da celeuma jurisprudencial e interpretativa, é recomendável que o interessado estime o valor e aguarde possível impugnação da parte contrária.

5.11. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS

Nelson Nery Júnior e Rosa Maria Andrade Nery, no seu Código de Processo Civil Comentado, em nota ao art. 20, ensinam que:

Por ser ação judicial, espécie do gênero ação declaratória incidental, deve haver condenação em honorários no incidente de falsidade.

Esse entendimento guarda relação com o fato de existir uma ação incidente, sendo cabível, portanto, a condenação:

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Honorários de advogado – incidente de falsidade processado em apartado – condenação do vencido – possibilidade. A remuneração do patrono no incidente de falsidade processado em apartado é de rigor. Já não fosse pelo plus que representa no trabalho do patrono das partes, o incidente em apartado é, em tudo, outro processo (Apel. c/ Rev. nº 396.850, 8ª Câm., rel. Juiz Narciso Orlandi, j. em 26.05.94, JTA (Lex) 152/512 (em.). Em sentido contrário: JTA (RT) 92/337; JTA (Saraiva) 71/382, Apel. Sum. nº 113.017, 9ª Câm., rel. Juiz Joaquim de Oliveira, j. em 25.03.81; Apel. nº 182.152, 8ª Câm., rel. Juiz Martins Costa, j. em 13.08.85).

Também em sentido contrário:

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Honorários de advogado – incidente de falsidade – condenação – inadmissibilidade – exegese do art. 20, § 1º, do Código de Processo Civil. Ao decidir qualquer incidente ou recurso, o juiz condenará o vencido nas despesas e por “despesas não pode incluir a verba honorária, que o caput do art. 20 reserva às hipóteses em que há sentença” (Apel. c/ Rev. nº 390.948, 3ª Câm., rel. Juiz França Carvalho, j. em 22.02.94. 1. No mesmo sentido: JTA (RT) 92/377, JTA (Lex) 154/303 (em.), Apel. c/ Rev. nº 296.868, 6ª Câm., rel. Juiz Eros Picelli, j. em 26.06.91; Apel. c/ Rev. nº 418.554, 7ª Câm., rel. Juiz Guerrieri Rezende, j. em 14.03.95. 2. Em sentido contrário: Apel. c/ Rev. nº 396.850, 8ª Câm., rel. Juiz Narciso Orlandi, j. em 26.05.94 – quanto à impugnação ao valor da causa: JTA (RT) 111/450 (em.). 3. Cf. Theotonio Negrão, Código de Processo Civil e legislação processual em vigor, 24ª ed., Malheiros Editora, nota 8 ao art. 20, p. 82).

5.12. RECURSO CABÍVEL NO INCIDENTE DE FALSIDADE

Quanto ao recurso cabível no caso de incidente de falsidade – não da ação declaratória autônoma – também encontramos celeuma jurisprudencial.

Nelson Nery Júnior e Rosa Maria Andrade Nery, no seu Código de Processo Civil Comentado, em nota 4 ao art. 395, apontam treze decisões que consideram ser caso de agravo e seis que, por outro lado, entendem ser caso de apelação.

Entretanto, na verdade há que se distinguir as hipóteses:

a) Se o incidente for processado em apartado, depois da instrução, da decisão cabe apelação, mormente que o art. 395 fala em sentença:

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Incidente de falsidade – processamento em apartado – decisão que o julga – recurso cabível – apelação – cabimento. Sendo o incidente de falsidade processado em apartado aos autos principais, depois de terminada a instrução, sua decisão será enfrentada por meio de apelação (Apel. c/ Rev. nº 296.868, 6ª Câm., rel. Juiz Eros Piceli, j. em 26.06.91. Referência: Moacyr Amaral Santos, Comentários, vol. IV, pp. 231 e 244. 1. No mesmo sentido: JTA (RT) 90/245, 95/349, 95/417; JTA (Saraiva) 73/297; RT 542/184, 561/117, 593/168; RTJ 97/291; JURCAT 34/331 (AI nº 381.565, 4ª Câm., rel. Juiz Mariano Siqueira, j. em 11.05.93. 2. Entendendo que o recurso cabível é o de Agravo de Instrumento: JTA (RT) 100/337; JTA (Saraiva) 75/347, 79/277; JTA (Lex) 46/82, 48/91, 55/100, 59/50; RT 525/144; Apel. nº 140.648, 4ª Câm., rel. Juiz Lothário Octaviano, j. em 16.02.82; AI nº 259.325, 5ª Câm., rel. Juiz Adail Moreira, j. em 16.05.90. 3. Cf. Theotonio Negrão, Código de Processo Civil e legislação processual em vigor, 21ª ed., RT, nota 1 ao art. 395, p. 233).

b) Todavia, tratando-se de decisão que julga o incidente antes da instrução (Código de Processo Civil, art. 391), cabível o agravo, vez que a decisão teria natureza interlocutória:

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Recurso – agravo de instrumento – incidente de falsidade – decisão que o julga – cabimento. Decisão interlocutória, de que cabe recurso de agravo (AI nº 556.112, 11ª Câm., rel. Juiz Carlos Russo, j. em 23.11.98. Referências: De Plácido e Silva, Vocabulário Jurídico, 7ª ed., Ed. Forense, vol. I, pp. 444/445; Moacyr Amaral Santos, Comentários ao Código de Processo Civil, Ed. Forense, vol. IV, p. 247. 1. No mesmo sentido: JTA (Lex) 46/82, 48/91, 55/100, 59/50; JTA (Saraiva) 75/347, 79/277; JTA (RT) 100/337, 128/261; RT 525/144; Apel. nº 140.648, 4ª Câm., rel. Juiz Lothário Octaviano, j. em 16.02.82. 2. Entendendo cabível o recurso de apelação: JTA (Saraiva) 73/297; JTA (RT) 90/245, 95/417, 95/349; RT 542/184, 561/117, 593/168; RTJ 97/291; Jur. Cat. 34/331; Apel. c/ Rev. nº 296.868, 6ª Câm., rel. Juiz Eros Piceli, j. em 26.06.91. 3. Cf. Theotonio Negrão, Código de Processo Civil e legislação processual em vigor, 21ª ed., RT, nota 1 ao art. 395, p. 233).

Nesse caso, em razão da dúvida fundada, os processualistas recomendam utilizar qualquer dos recursos. Todavia, a interposição deve ser feita no menor prazo, que é o de agravo, impondo-se o princípio da fungibilidade dos recursos.

Ainda assim, a fungibilidade entre o recurso de apelação e o de agravo é assunto tormentoso, antes e depois da reforma.

Antes da reforma processual de 1994, entendiam alguns que o erro grosseiro não ensejava a fungibilidade:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Agravo de instrumento. A decisão que julga extinta a reconvenção reclama recurso de agravo de instrumento e não de apelação, pois não colocou fim ao processo de conhecimento. Impossibilidade de acolher-se o princípio da fungibilidade recursal, por erro grosseiro. Recurso não provido (Agravo de Instrumento nº 70.901-4, São Paulo, 3ª Câmara de Direito Privado, rel. Antonio Manssur, 09.12.97, v.u.).

Depois da reforma, muitos julgados consideram a insubsistência do princípio da fungibilidade entre a apelação e o agravo ante a sistemática de interposição deste, diretamente no Tribunal, enquanto aquele é interposto no juízo monocrático.

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Recurso – apelação – indenização proposta contra a seguradora e estipulante – extinção do processo em relação a esta – prosseguimento contra a seguradora – não conhecimento – hipótese de agravo – inaplicabilidade do princípio da fungibilidade. A sentença contra a qual cabe apelação é a que põe termo a todo o processo e não apenas em parte. Se este continua, não há sentença, na definição do Código, nem apelação; o recurso cabível é de agravo. Impossível a aplicação do princípio da fungibilidade, em virtude de a lei impor que este seja dirigido diretamente ao Tribunal (Apel. c/ rev. nº 517.657, 5ª Câm., rel. Juiz Luís de Carvalho, j. em 26.08.98. Referência: Theotonio Negrão, Código de Processo Civil e legislação processual em vigor, 29ª ed., Saraiva, nota 2 ao art. 267 e nota 4 ao art. 513 do Código de Processo Civil, pp. 254 e 414).

Na verdade estamos diante de assunto tormentoso do ponto de vista processual, o que se afirma na medida em que, mesmo depois da reforma, acórdãos continuam admitindo a fungibilidade:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Recurso. Interposição do apelo contra decisão interlocutória. Recurso recebido como agravo de instrumento. Aplicado princípio da fungibilidade (Apel. Cív. nº 30.572-5, Araçatuba, 8ª Câm. de “Julho/97” de Direito Público, rel. Walter Theodósio, 20.08.97, v.u.).

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Recurso – apelação – despacho que exclui fiadores (corréus) – descabimento – recebimento como agravo – princípio da fungibilidade – aplicabilidade. O ato recorrido como apelação comporta agravo, podendo, aplicar-se o princípio da fungibilidade dos recursos, que ainda subsiste no sistema do atual Código de Processo Civil, porque, a irresignação manifestada foi interposta no oitavo dia do prazo recursal, portanto, dentro do prazo do recurso do agravo não havendo erro grosseiro ou má-fé (AI nº 493.739, 3ª Câm., rel. Juiz Ribeiro Pinto, j. em 13.05.97, JTA (Lex) 166/173. Referência: Theotonio Negrão, Código de Processo Civil e legislação processual em vigor, 28ª ed., Saraiva, nota nº 4 ao art. 513, p. 400).

Diante de todo esse mistifório, esposamos a escorreita decisão do preclaro Professor Roberto Bedaque:

Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Recurso. Apelação – incidente de falsidade extinto sem julgamento do mérito – cabimento de agravo de instrumento – existência de dúvida objetiva a respeito da natureza do ato recorrido – erro escusável – aplicação do principio da fungibilidade recursal independentemente do atendimento do prazo menor – conhecimento. Prova – documento – incidente de falsidade – extinção sem julgamento do mérito devido a falta de pagamento do perito – inadmissibilidade – hipótese em que deve o juiz examinar o mérito a luz dos elementos probatórios existentes nos autos – recurso provido. Assistência judiciária – pedido justificado – ausência de demonstração do estado de pobreza que não constitui óbice ao deferimento do pedido – Lei nº 1.060/50, art. 4º – recurso provido (Apelação Cível 549.831-3/00, Santa Isabel, 12ª Câmara, 27.04.1995, Rel. Roberto Bedaque, unânime).

5.13. RESUMO

Os negócios imobiliários são, por excelência, provados através de documentos, o que se afirma com supedâneo no Código Civil, arts. 108, 129, 130, 134, 1.227 e 1.245.

Se algum documento destinado a provar um negócio imobiliário está inquinado de falsidade, seja em procedimento judicial ou não, mister se faz o reconhecimento dessa falsidade.

Espécies de falsidade:

a) Falsidade material: refere-se ao suporte do documento, formando-se documento não verdadeiro ou alterando-se documento verdadeiro, por exemplo, a substituição de palavras, falsificação de assinatura etc.

b) Falsidade ideológica: o documento é isento de qualquer vício formal, mas é mentiroso – o conteúdo é falso.

A falsidade ideológica não admite ação própria ou incidente visando sua prova, em razão do art. 392, do Código de Processo Civil, segundo o qual: o juiz ordenará o exame pericial;

Espécies de ações declaratórias versando sobre falsidade documental:

a) Ação rescisória: o documento falso (material ou ideologicamente falso) serviu de suporte para sentença transitada em julgado (Código de Processo Civil, art. 485).

b) Ação declaratória autônoma: o documento não foi apresentado em qualquer processo, mas a parte possui interesse na declaração de sua falsidade (Código de Processo Civil, art. 4º, II).

c) Ação declaratória incidental: O documento foi apresentado com a inicial ou no curso do processo (Código de Processo Civil, arts. 5º e 390).

O incidente pode ser proposto a qualquer tempo?

Sim (Código de Processo Civil, art. 390). Todavia, incumbe à parte, contra a qual foi produzido o documento, suscitá-lo na contestação (quanto aos documentos anexados à inicial) ou no prazo de dez (10) dias (documentos juntados na contestação ou depois da inicial tendo em vista que a parte pode juntar documentos novos no curso do processo – art. 397), contados da intimação de sua juntada.

Consequência de a parte deixar escoar o prazo:

Preclusão para o incidente de falsidade (RT 662/108; RF 313/99; RJTAMG 18/212); todavia, a falsidade pode ser alegada e provada durante o curso do processo (sem fazer coisa julgada) ou em ação declaratória autônoma (seria absurdo admitir-se solução diversa – RT 656/166, 690/108; RF 308/187; RJTJESP 137/171).

Presunção de autenticidade (Código de Processo Civil, art. 372): Compete à parte, contra quem foi produzido documento particular (o art. não se refere ao documento público, vez que esse já goza de presunção de veracidade – art. 364 do Código de Processo Civil), alegar, no prazo estabelecido no art. 390, se lhe admite ou não a autenticidade da assinatura e a veracidade do contexto, presumindo-se (presunção relativa – juris tantum) com o silêncio, que o tem por verdadeiro. Isso porque cessa a fé do documento, público ou particular, sendo-lhe declarada judicialmente a falsidade (Código de Processo Civil, art. 387).

O ônus da prova:

Acorde com o Código de Processo Civil:

Art. 389. Incumbe o ônus da prova, quando:

I – se tratar de falsidade de documento, à parte que a arguir.

II – se tratar de contestação de assinatura, à parte que produziu o documento.

Petição e procedimento depois de encerrada a instrução:

a) o incidente se processa em apenso, suspendendo o processo principal (Código de Processo Civil, art. 394);

b) a petição respeitará os requisitos dos arts. 282 e as peculiaridades do art. 390, no caso de declaratória incidental após a instrução e na declaratória autônoma (Código de Processo Civil, art. 393).

Petição e procedimento antes de encerrada a instrução:

a) o incidente se processa nos próprios autos, suspendendo o processo principal (Código de Processo Civil, art. 394);

b) respeitará os requisitos do art. 390, sendo desnecessária ação autônoma, bastando simples pedido ao juiz da causa na declaração incidente processada antes da instrução (Código de Processo Civil, art. 391).

Cabe condenação em honorários?

a) cabe no caso de ação autônoma;

b) não cabe no caso de simples pedido, ainda que por incidente, embora sejam encontradas abalizadas opiniões em sentido contrário;

c) em qualquer caso cabe condenação nas despesas (art. 20, § 1º, do Código de Processo Civil).

Recursos cabíveis:

a) Sendo processada em apartado, após a instrução, da sentença (Código de Processo Civil, art. 395), cabe apelação (2º TACCiv., Apel. nº 296.868, 6ª Câm., rel. Juiz Eros Piceli). Em sentido contrário, entendendo caber agravo: JTA (RT) 100/337; JTA (Saraiva) 75/347; 79/277.

b) Tratando-se de decisão que julga o incidente antes da instrução, cabível o agravo, vez que a natureza da decisão é interlocutória, nada obstante o art. 395 fale em sentença: 2º TACCiv., AI nº 556.112, 11ª Câm., rel. Juiz Carlos Russo; JTA (Lex) 46/82, 48/91; 55/100; 59/50; Em sentido contrário, entendendo caber apelação: JTA (RT) 90/245; 95/417; 95/349.

5.14. MODELOS DE ARGUIÇÃO DE INCIDENTE DE FALSIDADE

Petição de arguição de falsidade antes de encerrada a instrução.¹¹

Exmo. Sr. Dr. Juiz de Direito da (...)

Processo nº (...)

(...), já qualificado nos autos da ação ordinária que move em face de (...), por seus procuradores, vem, respeitosamente, perante Vossa Excelência, expor e requerer o quanto segue:

Atendendo ao respeitável despacho de fls. (...), para falar sobre o documento apresentado pela ré a fls., vem o autor dizer o seguinte:

Tal documento, apresentado pela ré como prova de suas alegações de fls. (...), é manifestamente falso, porque (dar a fundamentação, indicando em que ponto o documento está falsificado).

Assim sendo, o Autor requer que, intimada a parte contrária (Código de Processo Civil, art. 392), se digne V. Exa. ordenar exame pericial, por perito especializado (Código de Processo Civil, art. 434), para proceder ao exame do documento, protestando desde logo pela indicação de seu Assistente Técnico e pela apresentação de quesitos.

Finalmente, espera que, suspenso o processo, seja, afinal, declarada a falsidade do documento de fls. (...) (Código de Processo Civil, art. 4º, II), determinado o seu desentranhamento dos autos e condenado o réu nas despesas sucumbenciais e honorários de advogado.

Data

Advogado (OAB)

Modelo de incidente de falsidade de documento apresentado após o encerramento da instrução (Código de Processo Civil, art. 393).

Exmo. Sr. Dr. Juiz de Direito da (...)

Distribuição p/ dependência ao Processo nº (...).

(...) por seus procuradores (documentos 1 e 2), com escritório no endereço acima, vem, respeitosamente, perante Vossa Excelência, opor em face de (...), o competente

Incidente de Falsidade

o que faz com fundamento no art. 4º, II e 390 e seguintes do Código de Processo Civil, pelos motivos de fato e de direito que passa a articular:

O autor propôs ação de cobrança de aluguéis em face do réu, perante esse cartório e MM. Juízo. (autos nº ................).

O réu apresentou contestação e, com ela, um recibo no valor dos locatícios em cobrança, pretendendo, com isso, demonstrar que a dívida foi paga.

Instado a dizer sobre a resposta do réu, e surpreso com a alegação de pagamento, o autor dirigiu-se ao Cartório, para examinar, nos autos, o indigitado documento.

Verificou, imediatamente, ser ele falso. De fato, foram habilidosamente alterados os valores pagos, de modo a aumentá-los indevidamente.

Sendo assim, requer seja declarada, por sentença, com força de coisa julgada, a falsidade do recibo espúrio.

Requer seja intimado¹² o réu para, no prazo de dez dias, responder, querendo, aos termos da presente.

O incidente deverá ser julgado procedente, condenado o réu a arcar com o ônus da sucumbência.

Protesta pela produção de prova pericial grafoscópica e depoimento pessoal do réu.

Requer-se a condenação do réu em custas, despesas e honorários de advogado.

Dá à causa, para fins meramente fiscais, o valor de R$ (...).

Termos em que,

P. deferimento

Data

Advogado (OAB).

5.15. FLUXOGRAMA

_______________

¹     Moacyr Amaral Santos, Comentários ao Código de Processo Civil, Rio de Janeiro: Forense, 1994, p. 172.

²     RT 539/85.

³     “Incidente de Falsidade”, RT 541/29.

⁴     Comentários, ob. cit.

⁵     Muito embora não seja incorreto suscitar o incidente ante a necessidade de perícia.

⁶     Curso de Direito Processual Civil, Rio de Janeiro: Forense, 1999, vol. I, p. 352.

⁷     Os números 20 e 22 da Revista de Processo (RT), trazem farta jurisprudência sobre cabimento e descabimento de ação declaratória.

⁸     Veremos, logo a seguir, que não é a qualquer tempo – há prazo preclusivo para arguir o incidente.

⁹     Ob. cit., p. 278.

¹⁰     Moacyr Amaral Santos, Comentários ao Código de Processo Civil, Rio de Janeiro: Forense, 1994, vol. IV, p. 216.

¹¹     Prazo de 10 dias da intimação da juntada do documento aos autos.

¹²     O art. 392 fala em intimar a parte, ato que pode ser efetuado por seu advogado. Theotonio Negrão considera que deve ser citada, pois o incidente é uma ação.

Capítulo 6

AÇÃO REIVINDICATÓRIA

6.1. RESUMO

6.1.1. Principais aspectos

a) Foro competente: Como em toda ação real imobiliária, é o forum rei sitae.

b) Legitimidade ativa: O art. 1.228, do Código Civil, atribui a ação reivindicatória ao proprietário. Assim, são legitimados ativos o nu-proprietário, o condômino no interesse dos demais condôminos (Código Civil, art. 1.314), o enfiteuta etc.

c) Legitimidade passiva: A ação é proposta contra o possuidor ou detentor que se encontra na posse do imóvel, independentemente de seu caráter de boa ou má-fé (Código Civil, art. 1.247, parágrafo único), bastando que inexista fundamento jurídico.

d) Valor da causa: Consoante o inc. VII, do art. 259, do Código de Processo Civil, é o valor da estimativa oficial para lançamento do imposto (valor venal do imóvel).

e) Petição inicial: A petição inicial deverá respeitar os requisitos do art. 282 do Código de Processo Civil e descrever, com precisão e clareza, de modo perfeitamente identificável, a coisa objeto de reivindicação.

f) Procedimento: A ação de reivindicação está incluída no elenco das ações reais, motivo pelo qual a ela se aplica o disposto no art. 10 e seu parágrafo único do Código de Processo Civil. O procedimento adotado será o comum, rito ordinário ou o sumário, dependendo do valor da causa (até sessenta salários mínimos, o rito será sumário).

6.2. CONCEITO

O Código Civil determina que:

Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.

Posta assim a questão, a ação reivindicatória é a ação real que permite ao proprietário da coisa retomá-la do poder de terceiro que injustamente a detenha ou possua.

É evidente que o proprietário, nessa condição, no mais das vezes é também possuidor, o que lhe permite, com mais facilidade, aforar a ação possessória sem que tenha que provar a propriedade.

Todavia, às vezes isso não é possível, mormente nas hipóteses que se enquadram no art. 1.247 do Código Civil.

Imaginemos uma hipótese: o proprietário se vê privado de sua propriedade em razão de escritura outorgada com falsa procuração, por alguém com documentos falsos ou em razão de uma nulidade absoluta qualquer.

Inicialmente, nos termos do art. 1.247 do Código Civil, como o registro eventualmente efetuado não exprimirá a verdade, autorizará ao prejudicado que promova sua anulação, independentemente da boa-fé do adquirente.

Anulado o registro, na qualidade de proprietário, o prejudicado buscará sua propriedade exercendo o direito de reivindicação, direito esse que apenas poderá ser obstado na aquisição, pelo possuidor, pela usucapião, ou seja, a reivindicatória esbarrará apenas na prescrição aquisitiva, vez que não há falar-se em prescrição extintiva da ação declaratória para reconhecer a nulidade do registro.

6.2.1. Natureza jurídica

A ação reivindicatória é ação real, o que se afirma na exata medida em que encontra suporte na propriedade (causa de pedir).

Seu objeto é a retomada da coisa que se acha em poder de terceiro.

Outrossim, a detenção ou a posse do terceiro deve ser injusta, independentemente da boa-fé ou sem causa jurídica.

Se a posse for justa, como, por exemplo, a posse fundada em contrato de locação vigente e com cumprimento perfeito, o proprietário será carecedor de ação. Sendo assim, o proprietário não pode, por evidente, aparelhar ação reivindicatória em face desse locatário; a uma porque o contrato está em curso nesse exemplo e, a duas, porque a ação, nesse caso, é a de despejo, como veremos.

6.2.2. A expressão “injustamente”

É preciso verificar que a ação reivindicatória não se dirige exclusivamente contra o possuidor acoimado de injusto, ou seja, aquele que adquiriu a posse de forma violenta, clandestina ou precária.

O que o proprietário busca com a vertente ação é a restituição do bem que está na posse de outrem sem causa jurídica, como ocorre, repetindo o exemplo, com aquele que adquiriu a propriedade de um falso procurador do titular do domínio.

Repita-se, porquanto relevante, que o parágrafo único do art. 1.247 do Código Civil, dispensa, ao revés de todo o sistema, a boa-fé desse terceiro adquirente ou possuidor, requerendo, apenas a demonstração de afronta ao direito pela não correspondência entre o registro e a verdade.

6.3. O QUE O AUTOR DEVE PROVAR

Na ação reivindicatória, o autor deverá provar que é titular do domínio e que a posse do réu é injusta ou sem causa jurídica.

Ademais, o autor deverá descrever e individuar o imóvel cuja restituição pretende, tal como se encontra na matrícula.

Nos casos em que o proprietário ainda figure no cadastro imobiliário junto ao Ofício de Registro de Imóveis, não basta a prova da propriedade através de certidão ou cópia atualizada da matrícula.

Como o autor da ação pode ter adquirido a non domino, ou seja, pode ter adquirido, por exemplo, através de outorga de escritura com procuração falsa, é mister que faça a prova do direito de seu antecessor, do antecessor deste, e assim sucessivamente, até atingir quinze anos da data da propositura da ação, que é o lapso temporal da usucapião extraordinária (Código Civil, art. 1.238).

Tudo isso em razão da possibilidade de soma das posses (acessio possessionis), acorde com o art. 1.243 do Código Civil:

Art. 1.243. O possuidor pode, para o fim de contar o tempo exigido pelos artigos antecedentes, acrescentar à sua posse a dos seus antecessores (art. 1.207), contanto que todas sejam contínuas, pacíficas e, nos casos do art. 1.242, com justo título e de boa-fé.

Paulo Haendchen e Rêmolo Letteriello¹ consideram, com razão, que é desnecessário juntar essa prova com a petição inicial.

Com razão, vez que não se trata de condição da ação, mas, sim, requisito de procedência.

Caso o réu da ação reivindicatória também alegue a propriedade como defesa, o autor teria a oportunidade de juntar esses documentos com a réplica em face do fato impeditivo lançado na contestação.

Nesse caso, o juiz julgará a favor daquele que apresentar melhor título.

6.4. O PROPRIETÁRIO QUE NÃO TEM A POSSE

Diz-se que a reivindicatória é a ação do proprietário que não tem a posse, em face do possuidor que não tem título ou cujo título não tem causa jurídica.

Ocorre que apenas em reduzidos casos o proprietário não é possuidor, o que explica as poucas ações reivindicatórias ajuizadas.

6.5. O PROMITENTE COMPRADOR E A AÇÃO REIVINDICATÓRIA

O promitente comprador não é proprietário.

No máximo, nos termos do art. 1.225, VI, do Código Civil, pode ser titular de direito real de aquisição, caso o contrato esteja registrado junto ao Registro de Imóveis da circunscrição imobiliária competente.

Além disso, tem posse da coisa, isso se essa posse lhe foi entregue ou concedida no contrato por cláusula que a defere (constituto possessório).

Ainda que seja assim, interessante a posição de José Osório de Azevedo Jr.²

Esse autor entende ser possível a reivindicação pelo promitente comprador desde que o contrato de promessa de compra e venda esteja quitado e registrado.

Se assim não fosse, segundo ele, a faculdade de reivindicar ficaria sem titular, o que afirma na medida em que o promitente vendedor, depois de receber o preço, não tem qualquer interesse na ação.

6.6. MATÉRIA DE DEFESA

6.6.1. Exceção de usucapião

A usucapião é forma de aquisição originária – independe da vontade do anterior proprietário – que se ultima no exato momento em que são cumpridos os seus requisitos – posse mansa e pacífica, com ânimo de dono, por certo período determinado na lei, que varia de acordo com as espécies (extraordinária, ordinária, constitucional urbana, constitucional rural e coletiva).

Em outras palavras, a aquisição se dá pelo cumprimento dos requisitos, quando o usucapiente se torna proprietário.

A sentença na ação de usucapião apenas declara o direito de propriedade que já foi adquirido na data do cumprimento dos seus requisitos. Portanto, a sentença na ação de usucapião não é constitutiva de direito.

De fato, a partir da sentença será expedido mandado para registro, que serve somente para que o direito valha contra terceiros, em razão da publicidade a ele inerente.

Se assim o é, o usucapiente, quando demandado em ação reivindicatória, ainda que não tenha proposto ação de usucapião para reconhecer o direito de propriedade que já é seu, pode, em sua defesa, alegar a usucapião como matéria de defesa (exceção) em face do antigo proprietário que ainda figura no registro imobiliário.

6.6.2. Outras defesas

Na contestação, obedecidos os arts. 300 a 302 do Código de Processo Civil, o réu poderá arguir diversas matérias.

Entre elas, sucintamente:

a) ausência de propriedade do autor que, na verdade é dele, réu;

b) que a propriedade reivindicada pertence a um terceiro, pleiteando o reconhecimento da ilegitimidade de parte ou nomeando esse terceiro à autoria;

c) denunciação da lide, alegando que adquiriu a coisa de outrem;

d) que adquiriu o bem por usucapião; e,

e) retenção por benfeitorias necessárias e úteis, feitas sem oposição do autor.

Na ação reivindicatória podem ser verificadas, exemplificativamente, duas hipóteses.

Na primeira hipótese, com a petição inicial o autor oferece o seu título de propriedade devidamente registrado ou transcrito.

Por sua vez, ao se defender, o réu não apresenta nenhum título e se limita a defender a sua posse.

Nesta hipótese, para afastar a procedência da ação, o réu terá, exclusivamente, que provar, na contestação, mácula do título apresentado (aquisição a non domino), cuja aquisição é datada de menos de 15 anos (Código Civil, art. 1.238).

Na segunda hipótese, com a petição inicial, igualmente, o autor oferece o título regularmente registrado.

Ocorre que, na contestação, o réu também oferece título de propriedade devidamente registrado junto ao oficial de Registro de Imóveis.

Nesse caso, como os títulos apresentados são de igual força, o que é mais comum no caso de transcrições antigas, anteriores à Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973) que instituiu o sistema de matrículas, caberá ao juiz examinar a prioridade, julgando a favor daquele que oferecer a mais antiga transcrição (prior in tempore, potior in iure).

Essa última hipótese é inviável no caso de matrículas posteriores à Lei 6.015/1973.

6.7. REGISTRO DAS CITAÇÕES

Como a ação reivindicatória é uma ação real, o autor poderá providenciar o registro das citações, o que se recomenda.

Esse registro será feito no livro nº 2 – Registro Geral – junto ao oficial de Registro de Imóveis, obedecido o disposto nos arts. 167, I, “2” e 173, III, da Lei 6.015, de 31.12.1973.

Após o registro, nenhum adquirente do imóvel objeto da ação reivindicatória poderá alegar desconhecimento do litígio, sofrendo, conseguintemente, os efeitos da sentença.

6.8. PRESCRIÇÃO DA AÇÃO REIVINDICATÓRIA

No atual Código Civil, a prescrição ordinária se dá, de acordo com o art. 205, em dez anos, não havendo mais qualquer distinção entre presentes e ausentes.

Todavia, na exata medida em que a propriedade é perpétua, a ação para tutelá-la é imprescritível, encontrando limite, apenas, na aquisição do possuidor por usucapião, respeitados os requisitos e espécies.

Assim, se o possuidor sofre ação reivindicatória, mas já cumpriu os requisitos da espécie de usucapião, já é proprietário, o que impede, em razão do exclusivismo, que o mesmo direito seja deferido ao autor da ação.

6.9. EXECUÇÃO DA SENTENÇA

A sentença que julga procedente a ação reivindicatória prescinde de execução vez que se trata de ação executiva lato sensu.

Com efeito, com a procedência, o juiz determina a expedição de mandado de imissão de posse, prescindindo de ação autônoma de execução para esse mister (Código de Processo Civil, art. 461-A).

Nesse sentido, incabíveis os embargos por retenção de benfeitorias (úteis e necessárias para o possuidor de boa-fé – Código Civil, art. 1.216), devendo a pretensão ser deduzida na contestação.

Tribunal de Justiça de São Paulo. Reivindicatória – direito de retenção por benfeitorias – termo de alegabilidade – preclusão – ocorrência. A ação reivindicatória é ação de classe executiva “lato sensu”, ou se já, prescinde de uma demanda subsequente executória. Nela, a execução e apenas um momento, ato, ou fase do processo cognitivo, devendo a retenção por benfeitorias ser deduzida no prazo de resposta, por via de contestação, reconvenção, ou até de peça autônoma que funcione como embargos condicionais, sob pena de preclusão. Acolhido o pedido, a execução fica subordinada a satisfação do pedido (MS 149451 1, SP, 2ª Câmara Cível, Rel. Cézar Peluso, Data: 20.08.1991).

6.10. MODELO DE AÇÃO REIVINDICATÓRIA

Exmo. Sr. Dr. Juiz de Direito da (...)

(...) vem, respeitosamente, por seus advogados e procuradores (documento 1), com escritório na (...), onde receberão intimações, propor, em face de (...) a competente

Ação Reivindicatória

o que faz com supedâneo no art. 1.228 do novo Código Civil, pelos fatos e razões a seguir expostos:

Fatos

O autor é legítimo senhor, por justo título e aquisição legal, do imóvel constituído pelo lote nº (...) da quadra nº (...), área, limites e confrontações conforme planta, situado na Rua (...), nesta Capital, e respectivas construções e benfeitorias, uma casa de residência com 10 (dez) cômodos, um barracão, conforme Registro nº (...) do (...) oficial de Registro de Imóveis desta Capital (cópia da matrícula atualizada anexa – documento 2);

A cadeia sucessória do imóvel individuado e descrito no articulado nº 1, supra, perfaz mais de 15 (quinze) anos, já que o autor houve dito imóvel no inventário dos bens deixados por seu falecido pai, conforme formal de partilha registrado sob o nº (...), junto ao (...) oficial de Registro de Imóveis desta Capital, em (...).

Por sua vez, o de cujus comprou-o do Senhor (...), em (...), conforme escritura de compra e venda regularmente transcrita sob nº (...), no (...) oficial de Registro de Imóveis desta Capital (certidões anexas – documento 3);

Ocorre que os réus se apossaram do imóvel de forma violenta, em (...), possuindo-o, assim, sem causa jurídica, sendo infrutíferas as tentativas dos autores para que devolvessem o bem de forma amigável.

Os réus residem no imóvel e locam o barracão, percebendo os aluguéis regularmente;

Direito

Os arts. 1.216 e 1.228 do Código Civil, asseguram ao proprietário o direito de reaver o bem de quem injustamente o possua, assim como receber os frutos percebidos, sendo a posse injusta, como se dá no caso presente.

Pedido

Em face do exposto, requer o autor seja a presente ação julgada procedente, com a expedição de man-dado de imissão de posse, condenados os réus a restituir o imóvel e os frutos percebidos, cujo valor será apurado em liquidação de sentença, além das custas, honorários advocatícios que Vossa Excelência houver por bem arbitrar, respeitados os limites legais.

Citação

Requer a citação do réu por Oficial de Justiça, para, querendo, oferecer a defesa que tiver sob pena de confissão e efeitos da revelia (Código de Processo Civil, arts. 319 e 285), citação essa nos moldes do art. 221, inc. II, do Código de Processo Civil, com mandado expedido em breve relatório, eis que se juntam cópias (Código de Processo Civil, parágrafo único, do art. 225), facultando-se ao Senhor Oficial de Justiça encarregado da diligência proceder nos dias e horários de exceção (Código de Processo Civil, art. 172, § 2º).

Provas

Protesta provar o alegado através de todos os meios de prova em direito admitidos, especialmente pela produção de prova documental, testemunhal, pericial e inspeção judicial, depoimento pessoal da ré sob pena de confissão, caso não compareça, ou, comparecendo, se negue a depor (Código de Processo Civil, art. 343, §§ 1º e 2º).

Valor da causa

Dá-se à causa o valor de R$ (...), conforme estimativa oficial para lançamento do IPTU (documento 4).

Termos em que,

pede deferimento.

Data

Advogado (OAB)

_______________

¹     Paulo Tadeu Haendchen e Rômolo Letteriello, Ação Reivindicatória, São Paulo: Saraiva, 1997, p. 49.

²     José Osório de Azevedo Junior, Compromisso de compra e venda, 4a ed., São Paulo: Malheiros, 1998, p. 63.

Capítulo 7

AÇÃO DE DESAPROPRIAÇÃO

7.1. PRINCIPAIS ASPECTOS

a) Foro competente: foro de situação do imóvel, já que a ação versa sobre direito de propriedade (Código de Processo Civil, art. 95; Decreto-Lei 3.365/1941, art. 11).

b) Competência de juízo: as desapropriações efetuadas pelos Estados ou Municípios e pelas respectivas autarquias terão sua competência definida pela Lei de Organização Judiciária de cada Estado.

Na Capital do Estado de São Paulo, são ajuizadas perante as Varas da Fazenda Pública.

Os recursos são julgados pela Seção de Direito Público do Tribunal de Justiça.

Todavia, se a União estiver presente nos autos como autora, ré, assistente ou opoente, a competência será da Justiça Federal, regra que também se aplica para as autarquias federais e empresas públicas federais, nos termos do art. 109, I, da Constituição Federal.

Ocorre que, com exceção das Capitais dos Estados, são raras as comarcas que dispõem de Varas da Justiça Federal.

Se isso ocorrer, ou seja, se no local do imóvel não houver varas federais, a competência é deslocada para a Capital do Estado ou para a comarca mais próxima que disponha de Varas da Justiça Federal.

7.2. O INSTITUTO

O inc. XXII do art. 5º da Constituição Federal garante o direito de propriedade.

Porém, logo abaixo, no inc. XXIV o art. 5º da Constituição, abre uma exceção a essa garantia nos seguintes termos:

Art. 5º (...)

XXIV – a lei estabelecerá o procedimento para desapropriação por necessidade ou utilidade pública, ou por interesse social, mediante justa e prévia indenização em dinheiro, ressalvados os casos previstos nesta Constituição;

O Código Civil é nesse sentido:

Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.

(...)

§ 3º O proprietário pode ser privado da coisa, nos casos de desapropriação, por necessidade ou utilidade pública ou interesse social, bem como no de requisição, em caso de perigo público iminente.

Essa antinomia sempre existiu em nosso Direito.

De um lado o Estado cuida de proteger o direito de propriedade. De outro, permite a sua perda por meio de prévia e justa indenização em dinheiro.

Bem pensado, ainda que o direito de propriedade esteja garantido, às vezes é inevitável a desapropriação, mormente quando o Estado necessita do imóvel para atingir algum objetivo imperioso de interesse e necessidade pública.

Assim, embora a lei proteja o proprietário, terá ele que ceder seu direito, mediante prévia e justa indenização em dinheiro, em benefício do interesse coletivo.

Nesses casos, de interesse ou necessidade pública, ao Estado não resta alternativa senão a desapropriação em razão da prevalência do interesse público sobre o particular.

A desapropriação é o mais efetivo instrumento de que dispõe o Estado, que intervém na propriedade na medida da necessidade, utilidade ou interesse social.¹

Trata-se de meio de perda da propriedade especial, determinado no art. 1.275 do Código Civil.

Entende Silvio de Salvo Venosa que se trata, em verdade, de meio originário de aquisição de propriedade pelo Poder Público na medida em que se despreza o título existente. Ainda que não haja matrícula, esta será aberta quando do registro da sentença de expropriação.²

Ressalte-se que, embora o proprietário perca sua propriedade, a rigor seu patrimônio é mantido, o que se afirma na medida em que o patrimônio do desapropriado é apenas substituído em razão de indenização prévia, justa e em dinheiro.

7.2.1. Lei aplicável

Às desapropriações se aplica o vetusto Decreto-Lei 3.365, de 21 de junho de 1941.

7.2.2. Utilidade e necessidade pública ou interesse social

Os casos de necessidade e utilidade pública, que justificam a desapropriação, estão relacionados no Decreto-Lei 3.365/1941.

Art. 5o Consideram-se casos de utilidade pública:

a) a segurança nacional;

b) a defesa do Estado;

c) o socorro público em caso de calamidade;

d) a salubridade pública;

e) a criação e melhoramento de centros de população, seu abastecimento regular de meios de subsistência;

f) o aproveitamento industrial das minas e das jazidas minerais, das águas e da energia hidráulica;

g) a assistência pública, as obras de higiene e decoração, casas de saúde, clínicas, estações de clima e fontes medicinais;

h) a exploração e a conservação dos serviços públicos;

i) a abertura, conservação e melhoramento de vias ou logradouros públicos; a execução de planos de urbanização; o parcelamento do solo, com ou sem edificação, para sua melhor utilização econômica, higiênica ou estética; a construção ou ampliação de distritos industriais;

j) o funcionamento dos meios de transporte coletivo;

k) a preservação e conservação dos monumentos históricos e artísticos, isolados ou integrados em conjuntos urbanos ou rurais, bem como as medidas necessárias a manter-lhes e realçar-lhes os aspectos mais valiosos ou característicos e, ainda, a proteção de paisagens e locais particularmente dotados pela natureza;

l) a preservação e a conservação adequada de arquivos, documentos e outros bens moveis de valor histórico ou artístico;

m) a construção de edifícios públicos, monumentos comemorativos e cemitérios;

n) a criação de estádios, aeródromos ou campos de pouso para aeronaves;

o) a reedição ou divulgação de obra ou invento de natureza científica, artística ou literária;

p) os demais casos previstos por leis especiais.

§ 1º A construção ou ampliação de distritos industriais, de que trata a alínea i do caput deste artigo, inclui o loteamento das áreas necessárias à instalação de indústrias e atividades correlatas, bem como a revenda ou locação dos respectivos lotes a empresas previamente qualificadas.

§ 2º A efetivação da desapropriação para fins de criação ou ampliação de distritos industriais depende de aprovação, prévia e expressa, pelo Poder Público competente, do respectivo projeto de implantação” .

§ 3º Ao imóvel desapropriado para implantação de parcelamento popular, destinado às classes de menor renda, não se dará outra utilização nem haverá retrocessão.

Nota-se que essa norma, no art. 5º, engloba os casos de utilidade e necessidade, não distinguindo os conceitos.

Demais disso, em razão da letra “p”, verifica-se que a enumeração é apenas exemplificativa, permitindo à Administração a expropriação por outras causas em que se justifique a utilidade pública.

Os casos de interesse social constam da Lei 4.132, de 10 de setembro de 1962:

Art. 1º A desapropriação por interesse social será decretada para promover a justa distribuição da propriedade ou condicionar o seu uso ao bem-estar social, na forma do art. 147 da Constituição Federal.

Art. 2º Considera-se de interesse social:

I – o aproveitamento de todo bem improdutivo ou explorado sem correspondência com as necessidades de habitação, trabalho e consumo dos centros de população a que deve ou possa suprir por seu destino econômico;

II – a instalação ou a intensificação das culturas nas áreas em cuja exploração não se obedeça a plano de zoneamento agrícola, VETADO;

III – o estabelecimento e a manutenção de colônias ou cooperativas de povoamento e trabalho agrícola:

IV – a manutenção de posseiros em terrenos urbanos onde, com a tolerância expressa ou tácita do proprietário, tenham construído sua habilitação, formando núcleos residenciais de mais de 10 (dez) famílias;

V – a construção de casa populares;

VI – as terras e águas suscetíveis de valorização extraordinária, pela conclusão de obras e serviços públicos, notadamente de saneamento, portos, transporte, eletrificação, armazenamento de água e irrigação, no caso em que não sejam ditas áreas socialmente aproveitadas;

VII – a proteção do solo e a preservação de cursos e mananciais de água e de reservas florestais.

VIII – a utilização de áreas, locais ou bens que, por suas características, sejam apropriados ao desenvolvimento de atividades turísticas.

§ 1º O disposto no item I deste artigo só se aplicará nos casos de bens retirados de produção ou tratando-se de imóveis rurais cuja produção, por ineficientemente explorados, seja inferior à média da região, atendidas as condições naturais do seu solo e sua situação em relação aos mercados.

§ 2º As necessidades de habitação, trabalho e consumo serão apuradas anualmente segundo a conjuntura e condições econômicas locais, cabendo o seu estudo e verificação às autoridades encarregadas de velar pelo bem-estar e pelo abastecimento das respectivas populações.

Art. 3º O expropriante tem o prazo de 2 (dois) anos, a partir da decretação da desapropriação por interesse social, para efetivar a aludida desapropriação e iniciar as providências de aproveitamento do bem expropriado.

Parágrafo único. VETADO.

Art. 4º Os bens desapropriados serão objeto de venda ou locação, a quem estiver em condições de dar-lhes a destinação social prevista.

Art. 5º No que esta lei for omissa aplicam-se as normas legais que regulam a desapropriação por utilidade pública, inclusive no tocante ao processo e à justa indenização devida ao proprietário.

Art. 6º Revogam-se as disposições em contrário.

De qualquer forma, como a lei apenas exemplifica os casos, aduz Hely Lopes Meirelles³ que a necessidade pública surge quando a Administração se defronta com situações de emergência que, para solução satisfatória demandam transferência urgente de bens de terceiros para o seu domínio e uso imediato.

Por sua vez, a utilidade pública é caracterizada na hipótese de transferência de bens de terceiros para a Administração por simples conveniência.

O interesse social, por outro lado, ocorre ante a necessidade de melhor distribuição da propriedade possibilitando seu aproveitamento, utilização ou produtividade em benefício da coletividade ou de categorias sociais que exigem atenção especial do Poder Público.

Convém assinalar que os bens desapropriados por interesse social não se destinam à Administração ou aos seus delegados, mas, sim, à coletividade ou a certos beneficiários credenciados por lei para recebê-los ou utilizá-los convenientemente.

7.2.3. Decadência da desapropriação

A desapropriação deverá ser levada a efeito no prazo de cinco anos, contados da expedição do decreto de necessidade ou utilidade pública (Decreto-Lei 3.365/1941, art. 10).

Art. 10. A desapropriação deverá efetivar-se mediante acordo ou intentar-se judicialmente, dentro de cinco anos, contados da data da expedição do respectivo decreto e findos os quais este caducará.

Nos casos de desapropriação por interesse social, o prazo é de dois anos, nos termos do art. 3º, da Lei 4.132, de 10 de setembro de 1962.

Findo esse prazo, o decreto pode ser renovado, mas apenas depois de um ano.

Nas desapropriações indiretas, o prazo para que o expropriado ingresse com ação de indenização prescreve no prazo da ação reivindicatória, pautada pela aquisição por usucapião, contada a posse da data do esbulho praticado pelo Poder Público.

Nesse sentido, não se aplica o parágrafo único, do art. 10, do Decreto-Lei 3.365/1941:

Art. 10. (...) Parágrafo único. Extingue-se em cinco anos o direito de propor ação que vise a indenização por restrições decorrentes de atos do Poder Público.

Em outras palavras, a restrição de que trata o referido dispositivo não se enquadra na hipótese de desapropriação indireta.

Antes do atual Código Civil, o prazo era vintenário. De acordo com o novo Diploma Civil, a usucapião extraordinária ocorre em quinze anos, contados, no caso, do esbulho praticado pelo Poder Público.

Nesse sentido:

Supremo Tribunal Federal. Desapropriação indireta. Prescrição. Enquanto o expropriado não perde o direito de propriedade por efeito do usucapião do expropriante, vale o princípio constitucional sobre o direito de propriedade e o direito a indenização, cabendo a ação de desapropriação indireta. O prazo, para esta ação, é o da ação reivindicatória. Confere-se à ação de desapropriação indireta o caráter de ação reivindicatória, que se resolve em perdas e danos, diante da impossibilidade de o imóvel voltar à posse do autor, em face do caráter irreversível da afetação pública que lhe deu a Administração Pública. Subsistindo o título de propriedade do autor, daí resulta sua pretensão à indenização, pela ocupação indevida do imóvel, por parte do Poder Público, com vistas a realização de obra pública. Hipótese em que não ocorreu prescrição. Recurso Extraordinário não conhecido (Recurso Extraordinário nº 109.853/SP, 1ª Turma, rel. Ministro Néri da Silveira, DJ de 19.12.91).

O Tribunal de Justiça de São Paulo esposava essa tese, o que se verifica no julgado da lavra do preclaro Desembargador Sérgio Jacintho Guerrieri Rezende:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Prescrição. Indenização. Prazo vintenário. Arts. 177 e 550 do Código Civil. Prescrição extintiva do direito que só ocorrerá após a aquisitiva. Inaplicabilidade da prescrição quinquenal contemplada no Decreto Federal nº 20.910/1932 e na Medida Provisória nº 1.997-37, de 11 de abril de 2000 –⁴ O direito subjetivo do proprietário remanesce, enquanto não perde a qualidade de dominus pelo usucapião extraordinário, em favor do Poder Público – o direito ao ressarcimento é interpretado como sucedâneo do direito de reivindicação do imóvel, ficando, assim, sujeito ao mesmo prazo prescricional (...) (Apel. Cív. nº 228.917-5, de 30.07.2001, 7ª Câm. de Direito Público, rel. Des. Guerrieri Rezende).

7.2.4. Desapropriação por acordo

A desapropriação pode ser efetuada amigavelmente, após a declaração de utilidade pública.

O acordo é feito por escritura pública de transferência.

Não se trata, no caso, de compra e venda ou doação, mas de ato de expropriação, de tal sorte que não é devido o imposto de transmissão (ITBI).

O expropriado não está sujeito à incidência de imposto de renda em razão do lucro imobiliário em razão do que dispõe o art. 27, § 2º, do Decreto-Lei 3.365/1941.

7.2.5. Sub-rogação dos gravames no preço

Consoante o art. 31 do Decreto-Lei 3.365/1941, desapropriado o bem, os ônus ou direitos que recaiam sobre ele, como, por exemplo, as hipotecas, sofrem substituição pelo dinheiro decorrente da desapropriação.

7.2.6. Desapropriação indireta

A desapropriação indireta nada mais é que um esbulho da propriedade particular. Se assim o é, não encontra sustentáculo na lei.

Acorde com Hely Lopes Meirelles, é uma situação de fato.⁵ Contra essa situação iníqua o proprietário pode se insurgir por meio do interdito proibitório, em caso de ameaça e mesmo através da autotutela da posse insculpida no art. 1.210 do Código Civil.

Todavia, consumado o esbulho, depois de consolidada a propriedade como patrimônio público, os bens expropriados ilicitamente tornam-se insuscetíveis de reintegração ou reivindicação.

Ao particular lesado não resta alternativa senão tentar obter a indenização correspondente através de ação de conhecimento, pelo procedimento comum, rito ordinário ou sumário, no prazo decadencial de cinco anos contados do apossamento administrativo (Decreto-Lei 3.365/1941, art. 10, parágrafo único, acrescentado pela Medida Provisória nº 2.109/2000), ressalvada nossa posição espelhada no item 7.2.3. de o prazo ser de 15 (quinze) anos.

7.2.7. Indenização prévia

A Constituição Federal, como visto, no art. 5º, XXIV, exige indenização prévia e justa, em dinheiro.

Isso significa que o expropriante deverá pagar ou depositar o preço de avaliação do imóvel, em dinheiro, antes de ingressar na posse do imóvel expropriado.

Nesse sentido, a imissão na posse, pelo expropriante, só tem ocorrido depois de avaliação efetuada por perito nomeado pelo juiz, estabelecendo o valor do bem, com depósito pelo Poder Público expropriante:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Desapropriação. Imissão provisória na posse. Autorização, condicionada à avaliação prévia do imóvel expropriado, que não se substitui pelo depósito de seu valor venal. Aplicação do art. 5º, inc. XXIV, da Constituição da República. Recurso provido (Agravo de Instrumento nº 064.856-5, Itapecerica da Serra, 7ª Câmara de Direito Público, rel. Sérgio Pitombo, 06.04.98, v.u.).

Mais um acórdão sobre o pagamento e a imissão de posse:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Desapropriação – DAEE – Determinação de avaliação prévia para efeito de imissão na posse, mesmo diante de laudo avaliatório realizado pela autarquia para depósito da oferta – Possibilidade, pois o Juiz não tem conhecimentos técnicos que lhe permitam aferir a justeza do laudo administrativo – A preponderância do interesse público não autoriza a retirada das faculdades que constituem o exercício do direito de propriedade, sem o depósito de indenização correspondente – Recurso não provido (Agravo de Instrumento nº 99.357-5, Guarulhos, 8ª Câmara de Direito Público, rel. Teresa Ramos Marques, 02.12.98, v.u.).

Avaliação provisória – Avaliação provisória deve anteceder a imissão na posse, pena de rompimento do regramento vigente, ex vi da inteligência dos arts. 14 e 23 da lei de regência (Agravo de Instrumento 8141885500, Rel. Ricardo Anafe, São Paulo, 13ª Câmara de Direito Público, j. 01.10.2008, Data de registro: 28.10.2008).

Na fundamentação, aduziu o Desembargador relator:

Em verdade, a interpretação harmônica da legislação de regência, mormente quanto seus artigos 14 e 23, reclama a avaliação prévia e seu respectivo depósito, por certo, antes da imissão na posse. Noutro giro, a avaliação provisória não causa nenhuma espécie de risco de dano, até porque por se tratar de procedimento de essência basicamente efêmera e sem os mesmos rigorismos do laudo definitivo, o ato se sucede com presteza.

Exceção é feita para a desapropriação do imóvel rural que não esteja cumprindo sua função social, para fins de reforma agrária, que admite pagamento com títulos especiais da dívida pública (Constituição Federal, art. 184).

O art. 186, da Constituição, esclarece as hipóteses em que a função social da propriedade rural é respeitada:

Art. 186. (...)

I – Aproveitamento racional e adequado;

II – Utilização adequada dos recursos naturais disponíveis e preservação do meio ambiente;

III – Observância das disposições que regulam as relações de trabalho;

IV – Exploração que favoreça o bem-estar dos proprietários e dos trabalhadores.

Outrossim, não podem ser objeto de desapropriação para reforma agrária as pequenas e médias propriedades rurais (Constituição Federal, art. 185).

7.2.8. Pagamento da indenização

O pagamento da indenização expropriatória faz-se na forma do acordo, ou nos termos do julgado, em sede de execução.

Efetuada a avaliação e deferida a imissão na posse, o expropriado poderá se insurgir contra o valor depositado, contestando a ação.

Se tiver razão, essa diferença será paga através dos precatórios.

Nessa eventualidade, a Constituição determina que o pagamento deve ser feito na ordem de apresentação da requisição (precatório) e à conta dos créditos respectivos.

A Constituição Federal preceitua, ainda, que a Administração deverá incluir nos seus orçamentos, até 1º de julho de cada ano, recursos suficientes para o pagamento dos débitos constantes dos precatórios apresentados, abrindo-se créditos adicionais para as requisições posteriores (art. 100 e parágrafos).

Essas disposições pautam a atividade das pessoas públicas (entidades estatais e autarquias), que só podem efetuar pagamentos com verbas orçamentárias.

Posta assim a questão, não se sujeitam à penhora de bens.

Quanto ao pagamento das desapropriações promovidas por entidades privadas, ainda que paraestatais, a execução do julgado referente à expropriação se faz de acordo com o art. 591, do Código de Processo Civil, na forma processual comum, ou seja, com a expropriação de bens do devedor em hasta pública.

O levantamento do valor depositado ocorre de acordo com os arts. 33 e 34 do Decreto-Lei 3.365/1941.

Art. 33. O depósito do preço fixado por sentença, à disposição do juiz da causa, é considerado pagamento prévio da indenização.

§ 1º O depósito far-se-á no Banco do Brasil ou, onde este não tiver agência, em estabelecimento bancário acreditado, a critério do juiz.

§ 2º O desapropriado, ainda que discorde do preço oferecido, do arbitrado ou do fixado pela sentença, poderá levantar até 80% (oitenta por cento) do depósito feito para o fim previsto neste e no art. 15, observado o processo estabelecido no art. 34.

Art. 34. O levantamento do preço será deferido mediante prova de propriedade, de quitação de dívidas fiscais que recaiam sobre o bem expropriado, e publicação de editais, com o prazo de 10 dias, para conhecimento de terceiros.

Parágrafo único. Se o juiz verificar que há dúvida fundada sobre o domínio, o preço ficará em depósito, ressalvada aos interessados a ação própria para disputá-lo.

Sendo assim, ante a ausência de acordo sobre o valor da avaliação oficial, o expropriado levantará 80% do valor depositado.

Ainda que não haja discórdia, pretendendo o expropriado levantar a quantia deverá:

a) Provar a propriedade, havendo celeuma jurisprudencial quanto à possibilidade de levantamento pelo compromissário comprador, ainda que tenha registrado seu contrato, ante o mandamento do art. 34 do Decreto-Lei nº 3.365/1941;

b) Provar, através de certidões, quitação de tributos que incidam sobre o imóvel;

c) Publicar editais, com o prazo de dez dias para o conhecimento de terceiros.

Por fim, resta observar, quanto ao pagamento, que a indenização deverá ser a mais completa possível, nela incluída correção monetária a partir do laudo pericial, além de juros moratórios a partir do dia 1º de janeiro do ano seguinte em que o pagamento deveria ser feito (art. 100 da Constituição Federal e Súmula Vinculante 17 do STF) e compensatórios a contar do esbulho (Súmula 114 do STJ) à taxa de 12% ao ano (Súmula 618 do STF e Súmula 408 do STJ), além de honorários advocatícios.

7.2.9. Desvio de finalidade

A finalidade pública, consubstanciada na necessidade ou utilidade do bem para fins administrativos, ou no interesse social da propriedade para utilização e exploração em benefício comum é o fundamento que legitima a desapropriação.

Sendo assim, não é possível a expropriação motivada por interesse privado de pessoa física ou de entidade particular.

Ainda que seja concessionária de serviço público, a desapropriação não pode ser levada a efeito sem a presença inafastável de utilidade pública ou interesse social.

O interesse deve ser do Poder Público ou da coletividade beneficiada com o bem expropriado, sob pena de nulidade da desapropriação.

Superior Tribunal de Justiça. Processual civil. Mandado de segurança. Recurso ordinário. Decreto expropriatório. Art. 5º, alínea I, do Decreto-lei 3.365/41. Implantação de “unidade” industrial. Nulidade do ato viciado por desvio de finalidade, pois beneficia uma única empresa privada. Autoridade Coatora incompetente para a expedição do ato. 1. Mandado de segurança impetrado contra ato do Governador do Estado da Bahia, consubstanciado na edição de decreto expropriatório que declarou de utilidade pública, para fins de implantação de unidade industrial, imóveis de propriedade da recorrente. 2. A declaração expropriatória exterioriza, tão somente, a intenção estatal de desapropriar determinado bem, não repercutindo, de modo imediato, no direito de propriedade do expropriado. Sob esse aspecto, é possível constatar que os pressupostos necessários à desapropriação, sejam eles de que ordem for, não precisam estar presentes no momento da edição do decreto expropriatório. 3. O exame da oportunidade e da conveniência do ato ora impugnado não se sujeita a controle judicial. Entretanto, a hipótese legal de desapropriação elencada pelo administrador como fundamento do decreto expropriatório – art. 5º, i, do Decreto-Lei 3.365/41, no caso dos autos – deverá ser compatível com o fim a que ele se destina, sob pena de se viciar o ato praticado. 4. Por distritos industriais deve-se entender “a área de concentração de indústrias e atividades complementares delas, ordenada pelo Poder Público mediante plano urbanístico especial de urbanificação do solo, com possibilidade de desapropriação da gleba e revenda ou locação dos lotes aos estabelecimentos industriais interessados” (SILVA, José Afonso da. Direito Urbanístico Brasileiro, 4ª ed., rev. e atual., São Paulo: Malheiros, 2006, p. 377). 5. O decreto expropriatório editado com fundamento no art. 5º, i, do Decreto-Lei 3.365/41, beneficiando uma única empresa privada, contém vício de finalidade que o torna nulo, na medida em que se desvia do interesse público, contrariando, ainda, os princípios da impessoalidade e da moralidade administrativa, consagrados no art. 37 da Constituição Federal. 6. Ademais, a construção ou ampliação de distritos industriais pressupõe “o loteamento das áreas necessárias à instalação de indústrias e atividades correlatas, bem como a revenda ou locação dos respectivos lotes a empresas previamente qualificadas”, dependendo, ainda, “de aprovação, prévia e expressa, pelo Poder Público competente, do respectivo projeto de implantação”, tal como definido nos §§ 1º e 2º do art. 5º do Decreto-Lei 3.365/41, atraindo, desse modo, a competência exclusiva dos Municípios, a teor do disposto no art. 30, VIII, da CF/88. 7. O Governador do Estado da Bahia não detém competência, tanto para a expedição do decreto expropriatório atacado pela via do presente mandamus como para a efetiva desapropriação, visto ser do Município o interesse público capaz de ensejar a desapropriação para a construção ou ampliação de distritos industriais. 8. A Primeira Turma desta Corte já se manifestou no sentido de que “é lícito ao Poder Judiciário declarar nulo decreto expropriatório onde se verifica desvio de poder” (REsp. 36.611/SC, Rel. Min. Humberto Gomes de Barros, DJ de 22.8.1994). 9. Recurso provido para se conceder a segurança pleiteada, declarando-se a nulidade do Decreto 7.917/2001, expedido pelo Governador do Estado da Bahia (RMS 18.703/BA, Rel. Ministra Denise Arruda, Primeira Turma, julgado em 28.11.2006, DJ, 29.03.2007, p. 217).

7.2.10. Retrocessão

Retrocessão é a obrigação que tem o expropriante de oferecer o bem ao expropriado, mediante a devolução do valor da indenização, quando não lhe der o destino declarado no ato expropriatório.⁶

Atualmente, a teor do que dispõe o art. 519 do Código Civil:

Art. 519. Se a coisa expropriada para fins de necessidade ou utilidade pública, ou por interesse social, não tiver o destino para que se desapropriou, ou não for utilizada em obras ou serviços públicos, caberá ao expropriado direito de preferência, pelo preço atual da coisa.

Portanto, substitui-se a ideia de devolução do valor da indenização pelo pagamento do preço atual da coisa.

Como o exercício deste direito só cabe no caso de alienação pelo Poder Público, a teor do art. 35 do Decreto-Lei nº 3.365/1941, o direito do prejudicado se resolverá em perdas e danos.

De qualquer forma, cumpre consignar, acerca da natureza jurídica da retrocessão, a existência de três correntes principais, bem espelhadas pelo didático acórdão do Ministro José Delgado:

(...) aquela que entende ser a retrocessão um direito real em face do direito constitucional de propriedade (CF, artigo 5º, XXII) que só poderá ser contestado para fins de desapropriação por utilidade pública, CF, artigo 5º, XXIV [portanto, possível a reintegração do imóvel – REsp. 1134493/MS – 2009/0130921-7 – 2ª Turma – 15.12.2009]. Uma outra entende que o referido instituto é um direito pessoal de devolver o bem ao expropriado, em face do disposto no artigo 35 da Lei nº 3.365/41, que diz que os bens incorporados ao patrimônio público não são objeto de reivindicação, devendo qualquer suposto direito do expropriado ser resolvido por perdas e danos. Por derradeiro, temos os defensores da natureza mista da retrocessão (real e pessoal) em que o expropriado poderá requerer a preempção ou, caso isso seja inviável, a resolução em perdas e danos. 3. Esta Superior Corte de Justiça possui jurisprudência dominante no sentido de que não cabe a retrocessão no caso de ter sido dada ao bem destinação diversa daquela que motivou a expropriação [se a finalidade for pública] (REsp. 819.191/SP; Recurso Especial 2006/0031496-2 – Ministro José Delgado – Primeira Turma).

Em casos extremos, todavia, cabe a ação anulatória direta, referida no art. 20 do Decreto-Lei nº 3.365/1941.

Neste sentido, interessante o julgado espelhado no REsp. 1134493/MS (2009/0130921-7 – 2ª Turma – 15.12.2009 – Relator: Ministro Herman Benjamin) em que o Município desapropriou imóvel ribeirinho para conceder à exploração da extração de areia por um particular. Consignou-se que aquele que passou a explorar o imóvel “corrompeu o então Prefeito para que desapropriasse a área em litígio e a concedesse para exploração”.

Asseverou o Ministro Relator, com razão, que é “difícil imaginar exemplo mais evidente de tredestinação ilícita” na medida em que houve pagamento ilícito ao então Prefeito.

Como não poderia deixar de ocorrer neste caso, foi reconhecido o direito do proprietário de reaver o imóvel ilicitamente desapropriado.

7.2.11. O interesse da União

De acordo com Kiyoshi Harada,⁷ na medida em que as desapropriações movidas pela Municipalidade de São Paulo abarcavam imóveis do extinto aldeamento indígena de São Miguel, era praxe a expedição de ofício do juiz ao Serviço de Patrimônio da União, noticiando o fato.

Por intermédio de seu procurador, a União ingressava no feito e solicitava o desaforamento, sem se posicionar como assistente ou opoente.

Nesses casos, os juízes estaduais atendiam esses pedidos, desafiando agravos que mereciam decisões discrepantes, ora sendo acolhidos para fixar a competência da Justiça Estadual, ora sendo rejeitados, com a confirmação da decisão de primeiro grau e consequente remessa do processo à Justiça Federal.

Certo é que, se a União entende que o imóvel é seu, deve ingressar com a medida processual adequada, qual seja, a oposição, justificando, assim, a remessa dos autos à Justiça Federal.

O Supremo Tribunal Federal pacificou o entendimento segundo o qual a simples manifestação de interesse na causa, pela União, sem a assunção precisa da sua posição de autora, ré, assistente ou opoente, não possui o condão de modificar a competência para a Justiça Federal.

7.3. QUEM PODE DESAPROPRIAR

Respeitada a competência de cada um, a desapropriação pode ser levada a efeito pela União, pelos Estados e pelos Municípios (art. 2º do Decreto-Lei 3.365/1941).

Os bens dos Estados, dos Municípios, do Distrito Federal e dos Territórios podem ser desapropriados pela União.

Os bens dos Municípios podem ser desapropriados pelos Estados (§ 2º do art. 2º). O contrário não é admitido.

Outrossim, mediante autorização expressa, por lei ou por contrato, as concessionárias de serviço público, ainda que privatizadas, que se encarregam da construção e manutenção de estradas, ou, ainda, as empresas de telefonia, eletricidade, gás etc, poderão exercer a execução da ação de desapropriação.

Todavia, as declarações de necessidade ou utilidade pública, assim como a de interesse social, somente podem ser levadas a efeito pelo Chefe do Poder Executivo competente, ainda que a iniciativa seja do Poder Legislativo:

Art. 8o O Poder Legislativo poderá tomar a iniciativa da desapropriação, cumprindo, neste caso, ao Executivo, praticar os atos necessários à sua efetivação.

7.4. AS FASES DO PROCEDIMENTO

De acordo com o magistério de Hely Lopes Meirelles,⁸ a desapropriação é um procedimento administrativo que se realiza em duas fases.

Na primeira fase, de natureza declaratória, há a declaração da necessidade ou utilidade pública, bem como, se for o caso, do interesse social, levada a efeito através de decreto do Poder Executivo.

Na segunda fase, leva-se a efeito a desapropriação através da ação competente que estimará a justa indenização e a transferência do bem ao Poder Público expropriante, ou seja, a adjudicação do bem expropriado.

7.4.1. Petição inicial

A petição inicial deve conter os requisitos do art. 282, do Código de Processo Civil, além dos seguintes requisitos especiais:

a) A petição inicial deverá apresentar o preço ofertado a título de justa indenização;

b) Se for o caso, o pedido de imissão prévia na posse; e,

c) Será juntado exemplar do jornal oficial que publicou o ato expropriatório (declaração de utilidade pública) ou sua cópia autenticada além da planta do imóvel desapropriando ou sua descrição, com as confrontações.

No caso de imissão prévia na posse, deverá acompanhar a inicial a respectiva guia de depósito do valor ofertado.

7.4.2. Contestação do desapropriado

A contestação na ação de desapropriação deve se limitar às alegações de vício do processo ou insuficiência do valor da oferta.

Nesse sentido, o art. 20, do Decreto-Lei 3.365/1941:

Art. 20. A contestação só poderá versar sobre vício do processo judicial ou impugnação do preço; qualquer outra questão deverá ser decidida por ação direta.

Considera-se justo o mandamento insculpido no art. 20 na medida em que, se o expropriado pudesse discutir o mérito da desapropriação, se instauraria o caos com a absoluta inviabilidade das ações expropriatórias.

Assim, não é possível ao expropriado, na ação de desapropriação, se insurgir contra o decreto que declara o imóvel de utilidade ou necessidade pública.

Outrossim, de acordo com o art. 9º, do Decreto-Lei 3.365/1941:

Art. 9o Ao Poder Judiciário é vedado, no processo de desapropriação, decidir se se verificam ou não os casos de utilidade pública.

Todavia, é entendimento corrente que essa verificação pode ser feita em ação autônoma, não havendo como tolher a possibilidade de o Poder Judiciário avaliar o desvio de finalidade ou abuso de poder.

Mister apenas verificar a necessidade de prova, evitando o Mandado de Segurança se houver necessidade de produção de outras provas que não as exclusivamente documentais.

Superior Tribunal de Justiça. Administrativo. Desapropriação. Declaração de utilidade pública. Prédio destinado a construção de edifício público municipal. Mandado de segurança. Probatória. Possibilidade da discussão, sede de mandado de segurança, sobre a utilidade pública e o fundamento desta. Correta a decisão que, em desapropriação, malgrado entenda poder se consubstanciar no mandado de segurança a ação direta do art. 20 do Decreto-Lei nº 3.365/41, confirma a carência de ação do autor, em razão de ser necessária, “in casu”, dilação probatória, inadmissível em sede de ação mandamental. Merece temperamentos a interpretação do art. 9º da Lei de Desapropriação, segundo o qual fica excluída da apreciação judicial, no processo expropriatório, a verificação dos casos de utilidade pública. Como é cediço, por força de tal disposição legal, é vedado ao Poder Judiciário, na ação de desapropriação, decidir sobre a ocorrência do caso de utilidade pública, mas não está impedido de apreciar o fundamento desta. Na estrita via do “writ of mandamus”, se é impossível a prova da situação fática à época da declaração de utilidade pública, inadmissível perquirir-se a razão de tal declaração. Na espécie, indicada a finalidade do ato declaratório de utilidade pública (instalação de edifício público para servir de centro cultural), não há falar em desvio de poder. Recurso a que se nega provimento. Decisão indiscrepante (Recurso Especial 34.399/SP; 1993/0011234-1, DJ 19.12.1994, p. 35.267. LEXSTJ 69/80; RDJTJDFT 51/257; REVFOR 333/260; RSTJ 73/243, Ministro Demócrito Reinaldo, 30.11.1994. 1ª Turma).

Por fim, se não houver contestação, ainda que se decrete a revelia, a prova pericial não poderá ser dispensada na medida em que a lei especial, além da Constituição Federal, impõem a avaliação, para fixação do preço justo que deve ser pago previamente à imissão na posse do imóvel expropriado (TFR, ac. 41.342-RJ, rel. Ministro Moacir Catunda).

7.5. MODELO DE AÇÃO DE DESAPROPRIAÇÃO

Exmo. Sr. Dr. Juiz de Direito da (...) Vara Cível da Comarca de Osasco – SP.

Distribuição urgente

com pedido liminar de imissão provisória na posse

(...), perante Vossa Excelência, aforar em face de (...), a presente:

Ação de Desapropriação

o que faz com supedâneo no art. 5º, “i”, do Decreto-Lei 3.365, de 21.06.1941, que dispõe sobre desapropriação por utilidade pública, pelas razões de fato a seguir aduzidas:

I. Declaração de utilidade pública do imóvel

Buscando melhorar e duplicar a Rodovia (...), o Excelentíssimo Senhor Governador do Estado, no uso de suas atribuições, editou o Decreto nº (...), em (...) (documento 4), através do qual declarou de utilidade pública, entre outras áreas, o imóvel do réu (matrícula anexa – documento 5).

Tal decreto também conferiu expressamente à Empresa autora, concessionária do Sistema Rodoviário (...), poderes para a promoção da respectiva ação de desapropriação, acorde com o que dispõe o art. 3º do Decreto-Lei 3.365/1941, permitindo-lhe, ainda, alegar urgência para a imissão de posse.

Apesar de ter sido ofertado ao Réu o valor de mercado para a desapropriação do referido imóvel, benfeitorias e acessões nele existentes, as tentativas de composição amigável quanto ao valor da in-denização não surtiram efeito, razão pela qual não restou alternativa à autora, senão a propositura da vertente ação.

II. Configuração dos Requisitos Necessários para a Concessão da Liminar de Imissão Provisória na Posse

Urgência

A autora necessita urgentemente da área desapropriada para dar início imediato às obras de duplicação e melhoria da Rodovia (...).

Com efeito, caso Vossa Excelência não autorize imissão na posse dessa área, todo o projeto de duplicação da Rodovia (...) ficará paralisado, implicando as seguintes consequências: a) interrupção de parte significativa do plano de governo que levou o Poder Executivo Estadual a outorgar a concessão da rodovia à iniciativa privada; b) adiamento da introdução de uma série de melhorias que serão em breve oferecidas aos usuários dessa rodovia, tais como a melhor distribuição do fluxo de veículos, pistas em ótimo estado de conservação, maior segurança aos usuários que trafegam na rodovia; c) caracterização do inadimplemento da ora autora frente ao Poder Concedente, tendo em vista que o cumprimento pontual do cronograma de obras por ele estabelecido é parte das obrigações contratuais assumidas pela autora, cujo descumprimento sujeita-a a vultosas multas.

É claro que, a despeito da demonstração da urgência na obtenção da posse da área desapropriada, a concessão da liminar não seria possível caso não fosse oferecido um valor justo como forma de compensação pela privação do bem. Não é esse o caso, conforme segue abaixo.

Oferta de valor justo pela privação do bem desapropriado

Conforme criteriosa avaliação realizada por profissional de reputação ilibada (documento 6), a Autora ratifica sua oferta pelo imóvel, benfeitorias e acessões desapropriadas, no valor de (...), valor esse que será depositado imediatamente após o deferimento da liminar pleiteada, e que supera em muito o valor cadastral do imóvel para fins de lançamento do imposto territorial (documento 7).

Ressalte-se que tal fato, por si só, já autoriza a concessão da liminar que ora se pleiteia, nos termos da alínea “c” do art. 15 do Decreto-Lei 3.365/1941.

III. Pedido

Em face do exposto, requer a Autora:

1) seja concedida a liminar de imissão provisória na posse, initio litis e inaudita altera parte, nos termos do art. 15, § 1º, do Decreto-Lei 3.365/1941, autorizando-se, em virtude do depósito no valor de R$ (...), a expedição do mandado de imissão na posse do imóvel localizado à (...).

2) Seja determinada a citação do réu, citação essa nos moldes do art. 221, inc. II, do Código de Processo Civil, com mandado expedido em breve relatório, eis que se juntam cópias (Código de Processo Civil, parágrafo único do art. 225), facultando-se ao Senhor Oficial de Justiça encarregado da diligência proceder nos dias e horários de exceção (Código de Processo Civil, art. 172, § 2º c/c art. 16, parágrafo único do Decreto-Lei 3.365/1941), para que:

a) Preste todas as informações que, para os fins do art. 31 e sob as penas do art. 38, ambos do Decreto-Lei 3.365/1941, possam interessar ao andamento do processo ou ao recebimento da indenização;

b) Querendo, conteste a presente ação, nos termos do art. 20 do Decreto-Lei 3.365/1941; ou, em melhor hipótese, levante o preço depositado, com a correspondente homologação da solução amigável por sentença;

3) Seja a presente ação julgada procedente, para o fim de decretar-se, por sentença, a desapropriação do imóvel especificado no anexo memorial descritivo (documento 8), com a sua consequente incorporação ao patrimônio do Departamento de Estradas de Rodagem de (...).

4) A final, seja expedida carta de adjudicação da área desapropriada em nome do Departamento de Estradas de Rodagem de (...)

Protesta a autora por provar o alegado por todos os meios em direito admitidos, especialmente pela realização de perícia, para a qual nomeia, desde já, como seu assistente técnico, o Senhor (...), CREA (...), com endereço na Rua (...), telefone nº (...).

Esclarece, por fim, que seus patronos receberão as intimações a que alude o art. 39, inc. I, do Código de Processo Civil, em seu escritório, situado na Capital de São Paulo, na Rua (...), telefone nº (...), e atribuindo-se à presente causa o valor de R$ (...).

Termos em que,

p. deferimento

Data

Advogado (OAB)

_______________

¹     Diógenes Gasparini, Direito Administrativo, São Paulo: Saraiva, 1994, p. 434.

²     Silvio de Salvo Venosa, Direito civil – Direitos reais, São Paulo: Atlas, 2003, p. 242.

³     Hely Lopes Meirelles, Direito Administrativo Brasileiro, São Paulo: Saraiva, 1992, p. 555.

⁴     Trata-se de reedição da Medida Provisória 1.774-22, de 11 de fevereiro de 1999, atual 2.183-56, de 24.08.2001, publicada no Diário Oficial da União de 27.08.2001, que, aliás, suprimiu na redação atual o termo “desapropriação indireta”:

Art. 1º O Decreto-Lei 3.365, de 21 de junho de 1941, passa a vigorar com as seguintes alterações: Redação à época do acórdão mencionado:

“Art. 10. ..................................................

Parágrafo único. Extingue-se em cinco anos o direito de propor ação de indenização por apossamento administrativo ou desapropriação indireta, bem como ação que vise a indenização por restrições decorrentes de atos do Poder Público.

Redação que hoje vigora:

Parágrafo único. Extingue-se em cinco anos o direito de propor ação que vise a indenização por restrições decorrentes de atos do Poder Público.”

⁵     Direito Administrativo Brasileiro, p. 549.

⁶     Hely Lopes Meirelles, Direito Administrativo Brasileiro, 20ª ed., São Paulo: Saraiva, 1995, p. 531.

⁷     Kiyoshi Harada, Desapropriação, doutrina e prática, São Paulo: Saraiva, 1991, p. 85.

⁸     Hely Lopes Meirelles, ob. cit., p. 549.

NEGÓCIOS JURÍDICOS IMOBILIÁRIOS

Capítulo 1

NEGÓCIOS JURÍDICOS IMOBILIÁRIOS – INCORPORAÇÃO, PARCELAMENTO DO SOLO URBANO E FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO

1.1. PARCELAMENTO DO SOLO URBANO

O parcelamento do solo urbano, do qual resultam lotes, é regido pela Lei 6.766/1979, que logrou substituir o Decreto-Lei 58/1937, ao menos em relação ao ato de parcelar, já que continua regendo os contratos de promessa de compra e venda, subsidiariamente à Lei 6.766/1979 e ao Código Civil.

O Decreto 271/1967 também tratava de loteamentos urbanos e, nesse sentido, no que se refere à concessão de uso, continua em vigor, aplicando-se especialmente aos loteamentos fechados.

Em verdade, a lei nova não revogou o Decreto-Lei 58/1937, que não contém requisitos urbanísticos e continua em vigor para regular as promessas de compra e venda de imóveis não loteados, bem como o parcelamento do solo rural, devendo esse ser compreendido na exata medida da destinação e não da localização.

Desde de que se possa inferir o desmembramento ou o loteamento para fins habitacionais, da atividade de parcelar o solo, o empreendedor deverá respeitar os requisitos da Lei 6.766/1979, lei aplicável à espécie.

Em outras palavras, o loteamento ou o parcelamento será urbano se destinado a fins habitacionais, ainda que em zona rural e, para efeitos penais, nesse caso, submete-se ao art. 50 e seguintes da nova Lei, já que não se permite loteamento para fins urbanos em área rural (Lei 6.766/1979, art. 3º).

Parcelar o solo urbano, como dito, é atividade submetida à Lei 6.766/1979, além de vasta legislação federal, especialmente ambiental, e municipal.

São normas de direito urbanístico, civil, penal e administrativo e ambiental.

Parcelamento do solo urbano é gênero do qual são espécies o desmembramento, o loteamento e o desdobro.

As duas primeiras espécies, sujeitas e disciplinadas pela Lei 6.766/1979 e, a última, exclusivamente, pela lei municipal.

Loteamento é a subdivisão de gleba em lotes destinados à edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.

Desmembramento, por seu turno é a atividade de subdivisão de gleba em lotes destinados à edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique a abertura de novas vias e logradouros públicos, nem prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.

Esses conceitos estão insertos no art. 2º e respectivos parágrafos da Lei 6.766/1979.

O desdobro nada mais é que a subdivisão de um lote em lotes, conforme previsão em lei municipal.

1.1.1. Aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor

A atividade de parcelar o solo urbano, tendo em mente o art. 3º do Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/1990), configura o fornecedor, assim como ocorre com a incorporação e a construção.

O mencionado dispositivo legal do CDC define o fornecedor como toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividades de construção, transformação ou comercialização de produtos.

Segundo o parágrafo primeiro do art. 3º, produto é qualquer bem, móvel ou imóvel, material ou imaterial.

Ora, o parcelador do solo urbano adquire uma gleba e nela executa a aprovação do empreendimento.

Se for o caso de loteamento, necessariamente transforma a gleba, implantando as obras de infraestrutura, tais como terraplanagem, abertura de vias de circulação e demais logradouros públicos, guias, sarjetas, escoamento de águas pluviais, rede de água e de esgotamento sanitário, rede de energia elétrica e, às vezes, também pavimentação asfáltica.

Pois muito bem. O art. 3º do Código de Defesa do Consumidor fala em construção de produtos.

O parágrafo primeiro desse artigo abarcou o imóvel na definição de produto.

Portanto, resta uma análise semântica de construção para, então, concluirmos se há possibilidade de enquadrarmos a atividade de parcelar o solo urbano no âmbito do Código de Defesa do consumidor.

Construção, do latim constructio, de construere é a ação de construir ou execução de obras.

Construir, em sentido técnico, é realizar obra nova, seja edifício, ponte, viaduto, muro, muralha, estrada etc.¹

Assim, é possível concluir que a construção abarca o conceito das obras necessárias para a implantação de parcelamento de solo urbano.

Mesmo não se tratando de loteamento, mas apenas de desmembramento ou desdobro, de qualquer forma o parcelador comercializará um produto, qual seja: o lote.

Logo, não há qualquer sombra de dúvida quanto à aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor à atividade de parcelar o solo urbano, configurando o fornecedor.

Desde que presente o destinatário final, o consumidor (adquirente de lotes), aplicar-se-á as disposições da Lei 8.078/1990 às relações jurídicas decorrentes do parcelamento do solo urbano.

1.1.2. Definição de loteamento e desmembramento

Os parágrafos do art. 2º da Lei 6.766/1979 definem o loteamento e o desmembramento:

Art. 2º O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposições desta Lei e as das legislações estaduais e municipais pertinentes.

§ 1º Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados à edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.

§ 2º Considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes destinados à edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique a abertura de novas vias e logradouros públicos, nem prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.

§ 3º (Vetado.)

§ 4º Considera-se lote o terreno servido de infraestrutura básica cujas dimensões atendam aos índices urbanísticos definidos pelo plano diretor ou lei municipal para a zona em que se situe.

§ 5º A infraestrutura básica dos parcelamentos é constituída pelos equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais, iluminação pública, esgotamento sanitário, abastecimento de água potável, energia elétrica e domiciliar e vias de circulação. (Redação dada pela Lei 11.445, de 2007).

§ 6º A infraestrutura básica dos parcelamentos situados nas zonas habitacionais declaradas por lei como de interesse social (ZHIS) consistirá, no mínimo, de:

I – vias de circulação;

II – escoamento das águas pluviais;

III – rede para o abastecimento de água potável; e

IV – soluções para o esgotamento sanitário e para a energia elétrica domiciliar.

Esqueceu o legislador da figura do desdobro, que também é espécie do gênero parcelamento do solo urbano.

Com efeito, a lei sob comento não se aplica aos desdobros que serão adiante definidos.

Para que haja aplicação da Lei 6.766/1979, mister se faz, como dito, que se verifique um loteamento ou desmembramento, e, para o perfeito entendimento da matéria, se faz necessária a decomposição do conceito legal.

1.1.3. Diferença entre loteamento e desmembramento – abertura ou não de vias e logradouros públicos

O loteamento se diferencia do desmembramento na exata medida em que, neste, não há como se falar em abertura ou prolongamento de vias de circulação e, tampouco, de logradouros públicos, tais como as praças e ruas.

Inicialmente, haverá loteamento no caso de subdivisão de glebas em lotes com abertura de ruas, vielas, praças e outros logradouros públicos.

Se a subdivisão da gleba em lotes aproveitar a malha viária e os equipamentos públicos já existentes, estaremos diante de desmembramento.

1.1.4. Subdivisão de gleba em lotes

Verifica-se que, legalmente, só há loteamento ou desmembramento se da atividade de parcelar o solo urbano extrair-se uma subdivisão de gleba em lotes.

Assim, torna-se fundamental a definição de gleba e de lote para o perfeito entendimento da definição trazida à colação pela Lei 6.766/1979.

Se não houver a subdivisão de gleba em lotes, não há como se falar em loteamento ou desmembramento.

Nesse sentido, criticava-se a Lei 6.766/1979 na medida em que não definia expressamente os conceitos, deixando tal tarefa à doutrina e à jurisprudência, gerando um verdadeiro imbróglio na aplicação da lei.

Todavia, a Lei 9.785, de 29 de janeiro de 1999, acabou por definir o lote pela inclusão dos §§ 4º e 5º no art. 2º da Lei 6.766/1979.

Passaremos a defini-los de acordo com os parâmetros legais.

a) Gleba

Gleba é a porção de terra que não tenha sido submetida a parcelamento sob a égide da Lei 6.766/1979, o que equivale dizer que estaremos diante de uma gleba se a porção de terra jamais foi loteada ou desmembrada sob a vigência da nova Lei.

Entretanto, mesmo que não tenha havido parcelamento do solo sob a regulamentação da Lei 6.766/1979 com as alterações posteriores, haverá lote e não gleba, se a porção de terra atender, quanto à dimensão, aos parâmetros da lei municipal ou do plano diretor, e, além disso, dispuser de infraestrutura básica, assim considerada na exata medida da existência de equipamentos urbanos de escoamento de águas pluviais, iluminação pública, esgotamento sanitário e abastecimento de água potável, energia elétrica pública e domiciliar, além de vias de circulação (Lei 6.766/1979, art. 2º, §§ 4º e 5º, com a redação dada pelas Leis 9.785, de 29.01.1999, e 11.445, de 05.01.2007).

O resultado do parcelamento sob os auspícios do Decreto-Lei 58/1937, nos termos do § 1º do art. 4º e parágrafo único do art. 11 da Lei 6.766/1979, trata-se de gleba,² isso no caso desse parcelamento não ter destinado o mínimo de área pública, acorde com a lei municipal e, também, não ter atendido aos requisitos dimensionais e de infraestrutura dos §§ 4º e 5º do art. 3º da Lei 6.766/1979, quando se exige, para parcelamentos posteriores, que o Município ou Distrito Federal fixe as normas urbanísticas.

Nesse caso, é de se verificar a modificação do § 1º do art. 4º da Lei 6.766/1979 que, anteriormente exigia, de forma indelével, o mínimo de 35% (trinta e cinco por cento) de áreas públicas (arts. 2º e §§ 4º, § 1º, e 11, parágrafo único, da Lei 6.766/1979), cujo percentual, com as alterações legais, fica hoje a critério da legislação municipal.

Assim, somente não haverá como se falar em gleba na hipótese de parcelamento do solo urbano de acordo com o Decreto-Lei 58/1937, caso esse mesmo parcelamento tenha observado para os logradouros públicos o mínimo do § 1º do art. 4º da Lei 6.766/1979, exigível no momento do novo parcelamento, ou se enquadre no conceito de lote trazido à colação pelos §§ 4º e 5º da Lei 9.785/1999, hipótese em que estaremos diante de lote para os fins da Lei 6.766/1979.

Concluindo, haverá gleba se a porção de terra:

a) não sofreu, anteriormente, parcelamento de acordo com a Lei 6.766/1979 ou Decreto-Lei 58/1937, não existindo infraestrutura básica e dimensões requeridas pelos §§ 4º, 5º e 6º da Lei 6.766/1979;

b) sofreu parcelamento sob a égide do Decreto-Lei 58/1937 cuja destinação de áreas públicas não atende aos requisitos contidos na lei municipal (Lei 6.766/1979, arts. 4º, § 1º, e 11).

b) Lote

Lote é o terreno servido de infraestrutura básica cujas dimensões atendam aos índices urbanísticos definidos pelo plano diretor ou lei municipal para a zona que se situe (Lei 6.766/1979, art. 2º, § 4º).

Verifica-se que essa definição, trazida pela Lei 9.785/1999, não existia anteriormente, o que demandava enorme esforço exegético para se chegar à definição de lote.

Com efeito, anteriormente, considerava-se lote a porção de terra que resultasse de um desmembramento ou de um loteamento sob a égide da Lei 6.766/1979 ou legislação anterior, desde que, neste último caso, tenha sido destinada área pública mínima.

Nesse sentido, Toshio Mukai, Alaôr Caffé Alves e Paulo José Villela Lomar definiram lote como toda porção de terra resultante de parcelamento urbano de uma gleba, destinada a edificação.³

Atualmente, com a definição de lote da Lei 9.785/1999, entendemos que não há mais se falar em necessidade de loteamento ou desmembramento para que se verifique um lote.

Se a porção de terra se enquadra nos parâmetros dos §§ 4º, 5º e 6º, do art. 2º, da Lei 6.766/1979, haverá lote, mesmo que a porção de terra não tenha sido, anteriormente, loteada ou desmembrada. Assim, não haverá falar-se em loteamento ou desmembramento dessa porção de terra nos termos dos §§ 1º e 2º, vez que, para tanto, mister se faz a existência de subdivisão de gleba em lote.

Ora, se já existe lote, inadequado será falar em loteamento ou desmembramento.

Por outro lado, os lotes decorrentes de loteamentos anteriores à Lei 9.785/1999 devidamente aprovados pela Lei 6.766/1979, mesmo que hoje não se adequem aos parâmetros dos §§ 4º, 5º e 6º do seu art. 2º, serão considerados lotes para todos os efeitos legais. É regra comezinha de direito intertemporal que tempus regit actum. Celebrado o ato jurídico sob a égide de uma lei, é esta a que se aplica, garantindo o ato jurídico perfeito em atenção à necessidade de segurança e certeza reclamadas pela vida em sociedade para o desenvolvimento das relações jurídicas.

Aliás, quando da entrada em vigor da Lei 6.766/1979 já se discutia o assunto:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Lei 6.766/1979. Registro de imóveis – loteamento – inexistência de inscrição realização do parcelamento antes da Lei 6.766/1979 – irrelevância. Exigibilidade da inscrição pelo Decreto-Lei 58/1937 – aplicação do principio do tempus regit actum – ademais, averbação de controle permitida só para os casos de desmembramento anterior a citada lei – necessidade da regularização registral – dúvida procedente (Apelação Cível nº 138.230, origem: SP, relator: Dínio Garcia, data: 08.07.92).

Entrementes, se o lote decorrente da Lei 6.766/1979 não respeita, hoje, os requisitos urbanísticos mínimos impostos pela Lei 9.785/1999 (art. 2º e §§, da Lei 6.766/1979), deverá se submeter à regra do art. 11 da Lei 6.766/1979 para parcelamentos posteriores, exatamente como no caso de lotes aprovados sob a égide do Decreto-Lei 58/1937.

É de se verificar que o art. 11, parágrafo único, da Lei 6.766/1979 descreve a necessidade de desmembramento para o caso de lotes resultantes de parcelamentos cuja destinação de área pública tenha sido inferior à mínima prevista no § 1º do art. 4º da Lei 6.766/1979.

De fato, a lei exige desmembramento, entretanto, atecnicamente, se refere a lote.

Ora, o desmembramento, de acordo com o art. 2º, é a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique a abertura de novas vias e logradouros públicos, nem prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.

Conclui-se, por conseguinte, que o art. 11, parágrafo único, da Lei 6.766/1979, quando fala em lote, na verdade, refere-se a gleba, já que não existe o desmembramento de lote.

Portanto, é possível concluir que é lote o terreno servido de infraestrutura básica cujas dimensões atendam aos índices urbanísticos definidos pelo plano diretor ou lei municipal para a zona que se situe (Lei 6.766/1979 art. 2º, § 4º), independentemente de ter sido ou não objeto de anterior parcelamento do solo urbano (loteamento ou desmembramento).

A conclusão é importante porquanto a definição legal de loteamento e desmembramento, que está contida nos §§ 1º e 2º do art. 2º da Lei 6.766/1979, implica basicamente na subdivisão de uma gleba em lotes. Se já existe lote não haverá, consequentemente, a adequação ao tipo legal e, assim, não haverá falar-se em loteamento ou desmembramento.

Convém lembrar, outrossim, que essa infraestrutura básica será substancialmente menor nas ZHIS (Zonas Habitacionais de Interesse Social) criadas por lei municipal, nos termos do § 6º do art. 3º da Lei 6.766/1979, acrescido pela Lei 9.785/1999.

1.1.5. Desdobro

Desdobro é a subdivisão de lote sem alteração de sua natureza, desde que permitida por legislação municipal.

A Lei 6.766/1979 não disciplinou o desdobro, embora este ocorra e não seja por ela vedado. Entretanto, ressalte-se, só é possível se previsto na legislação municipal.

Em verdade, partindo do pressuposto da permissão e regulamentação da lei municipal, se não houver subdivisão de gleba em lote, não há loteamento e tampouco desmembramento, mas, sim, o denominado desdobro.

Nesse caso, se a porção de terra é lote, com essa natureza permanecerá.

Conclui-se, por conseguinte, que desmembramento ou loteamento não se confundem com o desdobro, vez que, neste, após a divisão, não há alteração da natureza em face do resultado: há lotes resultantes de outro já existente.

A importância da distinção se dá principalmente em função da necessidade ou não de observância de farta legislação disciplinadora dos loteamentos e desmembramentos urbanos, principalmente da Lei 6.766/1979.

a) Desdobro de lote

A divisão de um lote, assim considerado de acordo com a precitada definição, é denominada desdobro.

O desdobro de lote deve respeitar o limite legal de 125 m² (art. 4º, II), ou aquele maior, da lei municipal.

Outro requisito, comum a qualquer desdobro, é a permissão por lei municipal, que trará à colação os parâmetros necessários e o procedimento a ser adotado.

Normalmente observa-se que há necessidade de um projeto simples, uma planta que contenha a situação anterior, a atual, e o resultado do desdobro, acompanhados da nova descrição dos lotes resultantes.

Este projeto, acompanhado da descrição, após a devida aprovação pela Prefeitura Municipal, é submetido a registro junto ao Ofício de Registro de Imóveis competente, que procederá às novas matrículas.

Por fim, cabe ressaltar que a doutrina não admite o desdobro de gleba e, da mesma forma, o de lote em que haja necessidade de abertura de novas vias de circulação.

Somos de opinião contrária – isolada, é verdade – vez que se não houver subdivisão de gleba em lote, acorde com os parâmetros insculpidos nos parágrafos do art. 2º da Lei 6.766/1979, não haverá falar-se em parcelamento do solo urbano.

Ora, se lei municipal estabelece um limite máximo de lote, nada impede a subdivisão de glebas, sem que haja parcelamento do solo urbano, desde que resulte em novas glebas (com metragem acima do limite máximo do lote).

No caso, inexistirá a subdivisão de glebas em lotes, mas de gleba em glebas.

Da necessidade de abertura de vias de circulação não se extrai a inferência do loteamento ou desmembramento, desde que não haja subdivisão de gleba em lotes.

Portanto, havendo subdivisão de gleba em glebas⁴ ou de lote em lotes, não há como se falar em parcelamento do solo que se subsuma à Lei 6.766/1979, mas, exclusivamente, à lei municipal, o que veremos a seguir com mais detalhes.

b) Desdobro de gleba

Só há desdobro de gleba nos casos em que a lei municipal disciplinar o limite máximo do lote e permitir o desdobro.

Em alguns casos, poucos é verdade, a lei municipal estipula o limite máximo do lote e, por via de consequência, mínimo de gleba. Nesse caso, o tamanho, que antes não figurava como elemento importante, passa a ser vital para a admissão do desdobro de gleba.

O desdobro de gleba, é bom que se diga, não encontra respaldo na doutrina. Entretanto, com supedâneo na Lei 6.766/1979, temos que somente haverá loteamento ou desmembramento se houver a subdivisão de uma gleba em lotes.

Portanto, permitida pela legislação municipal, a divisão de gleba cujo resultado não seja inferior ao limite mínimo da gleba (máximo do lote) não pode ser considerado desmembramento ou loteamento, vez que não haverá a subdivisão de gleba em lotes, assim como exige o art. 2º e §§, da Lei 6.766/1979.

Se da divisão de uma gleba o resultado suplantar a metragem mínima de gleba – ou máxima do lote – estabelecida no Município, estaremos diante de uma divisão de gleba que resultará em outras glebas e não lotes, não havendo falar-se em desmembramento.

Imaginemos uma gleba de 12.000 m² em Município no qual a lei estabelece limite máximo do lote em 5.000 m².

Perceba-se que, nesse caso, a divisão da gleba em duas partes iguais resulta em duas porções de terra com 6.000 m². Do resultado da divisão não se obtém lotes, mas outras glebas, vez que a metragem ainda suplanta o limite máximo do lote.

Por fim, se o resultado do desdobro da gleba for inferior ao limite mínimo da gleba – ou máximo do lote – descrito na lei municipal, configurar-se-á loteamento irregular, que sujeita os responsáveis às sanções penais e civis da Lei 6.766/1979 e legislação pertinente.

c) Desdobro de gleba e lote com abertura de vias de circulação

Por óbvio que, no caso de gleba, nada dispondo o Município acerca do limite máximo do lote – mínimo da gleba – se houver a necessidade de abertura de novas vias de circulação, estaremos diante de loteamento e não de desdobro.

Aliás, a doutrina considera que, em qualquer caso, havendo necessidade de abertura de artérias de circulação, não há como se falar em desdobro, mas sim em loteamento.

Data venia, ousamos discordar da douta maioria.

A lei é clara. Para que haja loteamento mister se faz a subdivisão de gleba em lotes com abertura de vias de circulação.

Não havendo subdivisão de gleba em lotes, mesmo com abertura de ruas, não há como se falar em loteamento por completa dissonância com a definição insculpida no art. 2º, § 1º, da Lei 6.766/1979.

Imaginemos uma gleba de 20.000 m² em Município que estipule metragem máxima do lote – mínima da gleba – de 5.000 m². Supondo que o proprietário deseje dividi-la em duas partes iguais de 9.000 m² e, também, cortá-la por uma via de circulação que ocupará 2.000 m².

Dirigindo-se à Prefeitura Municipal, verifica que a legislação permite o desdobro da gleba e contém os parâmetros para a abertura da pretendida rua.

Estaria este proprietário obrigado a submeter seu projeto aos ditames da Lei 6.766/1979?

Entendemos que não. Assim pensamos fundamentados no seguinte fato: não havendo subdivisão de gleba em lotes, não há como se falar em loteamento ou desmembramento.

Nesse caso, nada impede que a Prefeitura Municipal estabeleça, mediante lei, os parâmetros para subdivisão de gleba em glebas com abertura de novas vias de circulação.

Portanto, se o Município estabelece limite máximo de lote e, por consequência, mínimo de gleba, a subdivisão de uma gleba, mesmo com abertura de vias de circulação, cujo resultado não suplante o aludido limite, desde que permitida pela lei municipal, não poderá ser denominada loteamento. E assim o é na exata medida em que não estará formado o tipo legal, ou seja, não haverá subdivisão de gleba em lotes, mas subdivisão de gleba em glebas!

O mesmo princípio se aplica à subdivisão de lote em lotes, podendo a lei municipal estabelecer os parâmetros para abertura de novas vias de circulação sem que o pretendente ao parcelamento tenha que se submeter à Lei 6.766/1979.

É preciso observar que o aludido diploma legal contém parâmetros e requisitos urbanísticos mínimos para a atividade de loteamento ou desmembramento. Todavia, ainda cabe aos Estados e, principalmente, aos Municípios, o estabelecimento de parâmetros e exigências outras, capazes de adequar o parcelamento do solo urbano às peculiaridades regionais.

É exatamente o que diz o parágrafo único do art. 1º da Lei de Parcelamento do Solo Urbano.

Assim, não tendo a Lei 6.766/1979 definido o conceito de gleba, deixou esta faculdade aos Municípios que, em alguns casos, têm utilizado o critério de área, embora outro possa ser empregado.

Valendo-se o Município dessa possibilidade, definindo o conceito de gleba, mormente pelo tamanho da porção de terra, nada impede a inferência da subdivisão de gleba em glebas ou de lote em lotes, mesmo com abertura de vias, desde que prevista essa possibilidade na lei municipal.

Se o próprio Município, através de lei, estabelece o tamanho que considera razoável para uma gleba, de acordo com as características regionais, não tendo a lei federal definido o conceito de gleba, nada impede a subdivisão que respeite esse limite sem que desta atividade se verifique loteamento ou desmembramento de acordo com a definição do art. 2º, e §§, da Lei 6.766/1979.

No caso de lotes, ou seja, daquela porção de terra decorrente de prévio parcelamento do solo urbano pela nova lei, ou mesmo anterior, desde que respeitados os parâmetros do art. 4º, há que se considerar que todos os requisitos urbanísticos foram preenchidos de tal sorte que a subdivisão com abertura de novas vias de circulação não traria qualquer prejuízo ao Município ou infração à Lei.

1.1.6. Loteamento fechado

O loteamento fechado nada mais é que o resultado da subdivisão de uma gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação e de logradouros públicos, cujo perímetro da gleba original, ao final, é cercado ou murado de modo a manter acesso controlado.

Nesse caso, os proprietários, mediante regulamento averbado junto à matrícula do loteamento, são obrigados a contribuir para as despesas decorrentes da manutenção e conservação dos espaços e equipamentos públicos que passam ao uso exclusivo por contrato administrativo de concessão entre o Município e uma associação criada para esse fim.

Mister se faz acentuar que a aprovação do loteamento fechado em nada difere do loteamento comum, com o acréscimo de alguns elementos que adiante veremos.

Todavia, a Lei 6.766/1979 nada dispôs acerca do loteamento fechado, até porque na década de setenta não havia tanta insegurança pública quanto a que existe atualmente.

É preciso observar que a fonte do Direito é o fato dotado de relevância.

Portanto, o legislador não poderia se preocupar com a regulamentação do instituto naquela época, em que a insegurança nos moldes atuais somente se esboçava.

Cumpre assinalar, também preliminarmente, que a espécie sub oculis não se confunde com vila e tampouco com condomínio fechado – loteamento horizontal ou deitado – como querem alguns e como se verificará nas linhas abaixo.

Em verdade, a venda de fração ideal de terreno nos moldes do condomínio do Código Civil ou, ainda, da Lei 4.591/1964, sem a devida aprovação do parcelamento de acordo com a Lei 6.766/1979, tratar-se-á de crime tipificado nos arts. 50 e 51.

O preclaro Elvino Silva Filho⁵ caracteriza o loteamento fechado:

a) é aprovado exatamente como um loteamento comum;

b) os lotes são de exclusiva propriedade dos adquirentes, que nele construirão da forma que lhes aprouver, respeitados os requisitos municipais;

c) os lotes são tributados individualmente;

d) o perímetro da gleba é fechado por autorização municipal, sendo que o acesso é efetuado por entrada submetida a controle;

e) a Prefeitura Municipal, no ato da aprovação do loteamento, outorga concessão de uso aos proprietários precedida de Lei;

f) o loteador deve apresentar minuta do regulamento de uso e manutenção dos equipamentos comunitários, obrigando-se, a partir de cada venda, fazer constar nas escrituras de compra e venda ou mesmo no contrato de promessa de compra e venda, a obrigação do adquirente contribuir para a manutenção e assinar o regulamento.

a) Loteamento fechado e vias e espaços públicos – concessão administrativa

Inicialmente, para a admissão do loteamento fechado, uma dificuldade surge: se o art. 22 da Lei 6.766/1979 determina que desde a data do registro do loteamento passam a integrar o domínio do Município as vias e praças, os espaços livres e as áreas destinadas aos edifícios públicos e outros equipamentos urbanos, constantes do projeto e do memorial descritivo, como pode haver a possibilidade de fechamento do perímetro de um loteamento, restringindo o uso dos bens públicos unicamente aos proprietários dos lotes?

A resposta nos dá José Afonso da Silva:

(...) um momento importante da atividade urbanística diz respeito à ordenação do solo, cujas normas estatuem sobre o parcelamento do solo urbano ou urbanizável e sua distribuição pelos diversos usos e funções, gerando as instituições do arruamento e do loteamento, do reparcelamento (ou remembramento), do zoneamento de uso e da ocupação do solo.

São normas de competência municipal e se encontram, em geral, nas chamadas leis de zoneamento.

O parcelamento urbanístico do solo, em todas as suas formas, sujeita-se às normas urbanísticas estabelecidas na legislação municipal.⁶

Assim, por lei municipal, há possibilidade de se autorizar o fechamento do loteamento com a restrição de uso dos bens públicos aos seus proprietários através da concessão de uso.

Nem se diga que, de acordo com o art. 99, inciso I, do nosso Código Civil, tais bens seriam de uso comum do povo.

O que determina essa característica é a destinação do bem e não simplesmente o fato de tratar-se de praça ou rua.

De acordo com o Direito Administrativo, essa destinação é denominada afetação.

Para o preclaro José Cretella Junior, a afetação nada mais é que a destinação, consagração e afetar é destinar, consagrar algo a um determinado fim. Com efeito, para atingir os fins últimos que tem em mira, precisa a Administração utilizar bens, quer de sua propriedade, quer da propriedade dos particulares. Afetar é destinar, consagrar, carismar, batizar determinados bens, que se acham fora do mundo jurídico, ou no mundo jurídico, mas com outra destinação e traços, para que, devidamente aparelhados, entrem no mundo do Direito Administrativo.⁷

Não há como negar que as ruas, praças e demais espaços livres, no ato do registro do loteamento passam para o domínio do Município, inferência que se extrai do art. 22 da Lei 6.766/1979.

Entrementes, através de ato administrativo, ou seja, através de contrato particular de concessão de uso de bens públicos e lei municipal dispondo acerca dessa concessão, pode o Município afetar seus bens, ou seja, destiná-los a categoria de bens de uso especial nos moldes do art. 99, inciso II, do Código Civil.

Ao contrário dos bens de uso comum, em que a regra é a liberdade de todos para a utilização, nos bens de uso especial ou privativo, a liberdade desaparece por força das circunstâncias, convergindo e fixando-se na pessoa dos usuários que preencham os requisitos estabelecidos para a referida outorga privilegiada.⁸

A concessão de uso é o contrato administrativo pelo qual o Poder Público atribui a utilização exclusiva de um bem de seu domínio a particular, para que o explore segundo sua destinação específica. (...) a concessão pode ser remunerada ou gratuita, por tempo certo ou indeterminado, mas deverá sempre ser precedida de autorização legal (...) Na concessão de uso, como, de resto, em todo contrato administrativo, prevalece o interesse público sobre o particular razão pela qual é admitida a alteração de cláusulas regulamentares do ajuste e até mesmo sua rescisão antecipada, mediante composição dos prejuízos, quando houver motivo relevante para tanto.⁹

Qual seria o interesse público a ensejar a concessão dos bens públicos ao uso exclusivo dos proprietários dos lotes?

A resposta se dá com simplicidade. O fato do Poder Público livrar-se da manutenção desses bens, assim como o fortíssimo argumento da segurança pública do cidadão, são motivos mais que suficientes para admitir-se a concessão.

Não se pode olvidar que os Municípios, a rigor, vivem em constante estado de penúria financeira. Por conseguinte, é benéfica a concessão, já que os bens passam à administração e conservação dos proprietários que continuam pagando o Imposto Predial e/ou Territorial Urbano, embora não seja possível, nessa eventualidade, a cobrança de taxas de limpeza, conservação e demais abarcadas pela responsabilidade dos particulares e estipuladas no instrumento de concessão.

Com isso, o Município pode aplicar seus parcos recursos na área social e em outras prioridades, enquanto os proprietários, por força da concessão, obrigam-se pela manutenção e conservação dos espaços livres, praças e ruas para que possam gozar de mais segurança, v.g coleta de lixo, manutenção da pavimentação, das praças etc.

Mas para quem é efetuada a concessão da qual tratamos?

Dependerá do que estiver disposto na legislação municipal. Todavia, é aconselhável, e assim tem sido feito, que o contrato de concessão seja firmado com uma sociedade civil sem fins lucrativos constituída pelos proprietários da área com a finalidade de recolher os recursos para fazer frente às despesas, administrá-los e realizar a conservação e manutenção dos bens públicos.

b) A sociedade sem fins lucrativos como órgão administrativo do loteamento fechado – o regulamento interno

A rigor, inicialmente, a sociedade é constituída pelo loteador, vez que o instrumento de concessão, precedido de lei municipal, é firmado antes do registro do loteamento, e, portanto, antes de qualquer venda dos lotes, corolário do que dispõe o art. 37 da Lei 6.766/1979.

Nesse sentido, é de fundamental importância um regulamento que regerá o uso dos espaços concedidos, forma de contribuição e demais obrigações dos proprietários, cuja minuta é apresentada juntamente com a aprovação do loteamento e registrado junto ao Oficial de Registro de Imóveis com os outros documentos do art. 18 da Lei 6.766/1979, o que se faz para a necessária publicidade a terceiros, adquirentes dos adquirentes originais.

É que, normalmente, o adquirente original, já na assinatura da escritura ou do contrato de compromisso de compra e venda, assina também o regulamento referido nesses contratos.

Assim o é em virtude da obrigação assumida pelo loteador de colher assinatura de todos os adquirentes no aludido regulamento por força do encargo assumido em face da concessão dos bens públicos firmada entre a Prefeitura e a sociedade sem fins lucrativos que ele necessariamente integra.

Esse regulamento muito se assemelha com o regulamento do condomínio da Lei 4.591/1964, embora com este não se confunda.

Como dito alhures, não há condomínio da Lei 4.591/1964 em se tratando de loteamento fechado.

As vias de circulação, os espaços públicos e livres do loteamento, por força do art. 22 da Lei 6.766/1979 são de domínio público do Município.

O que não se pode negar é que há uma comunhão no uso dessas vias e espaços públicos.

Entretanto, por analogia, utilizando os conceitos da convenção do condomínio da Lei 4.591/1964, nesse regulamento são fixadas as normas que regerão o uso e manutenção dos bens públicos e daqueles comuns, tais como a portaria, os muros e cercas, a forma do uso da propriedade, os serviços de vigilância e segurança, a forma de recolhi mento das contribuições etc., que serão abaixo tratadas.

Marco Aurélio da Silva Viana enumera os requisitos desse regulamento, os quais adaptamos e, a título exemplificativo, citamos:¹⁰

1) discriminação das partes e frações comuns e as que foram objeto de concessão pelo Município bem como obrigatoriedade de contribuição para fazer frente a essas despesas, discriminando as ordinárias e extraordinárias bem como a forma e destino de fundos de reserva;

2) disposição acerca da proibição da alienação em separado dos bens comuns;

3) especificação da destinação das partes comuns, tais como piscinas, churrasqueiras etc.;

4) modo de uso dos bens públicos objeto de concessão;

5) especificação da administração, fazendo referência a associação que exercerá a administração e que firmou o contrato administrativo de concessão;

6) modo de escolha da direção do órgão administrativo, que é a associação que recebeu a concessão dos bens públicos, repetindo os seus termos;

7) modo de destituição do administrador;

8) determinação das assembleias ordinárias e extraordinárias dos proprietários, forma e data de convocação bem como o quorum para as diversas deliberações que também devem estar discriminadas;

9) discriminação dos direitos e obrigações dos moradores e do órgão administrativo;

10) criação de sanções civis para a transgressão do regulamento, bem como pela mora no pagamento das contribuições;

11) transcrição da concessão de uso em seus exatos termos;

12) estabelecimento de força obrigatória do regulamento, bem como a nulidade de qualquer negócio que não conste a submissão do adquirente aos seus termos.

c) As despesas no loteamento fechado

As despesas, tidas como contribuição à Associação de Moradores que administra os interesses comuns, é passível de cobrança em razão do princípio que veda o enriquecimento sem causa e, por analogia, aplicam-se as regras de cobrança de despesas condominiais.

Em razão da publicidade dada a este empreendimento pelo contrato padrão e pela situação fática, da existência de cancelas e muros, bem como serviços prestados aos moradores, o proprietário não pode se furtar de sua obrigação sob o pálido argumento segundo o qual não se associou.

Ainda que não tenha se associado – e este é um direito constitucional –, não pode deixar de contribuir para as despesas comuns sob pena de enriquecer ilicitamente. Neste sentido:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Loteamento. Associação civil administradora. Cobrança de taxa de contribuição. Exigência de proprietário que não é associado. Admissibilidade. Hipótese de efetiva prestação de serviços no interesse comum dos proprietários dos lotes. Observância do princípio da vedação do enriquecimento sem causa. Juros de mora devidos a partir da citação. Verba devida. Recurso da autora provido. Prejudicado o exame daquele da ré (Apelação Cível 239.812.4/9-00 – Rel. Des. Vito Guglielmi, 25.10.2006).

O STJ decidiu poucas vezes, de forma não uniforme.¹¹ Todavia, o entendimento abaixo espelhado é razoável e digno de reprodução:

Loteamento. Associação de moradores que cobra contribuição compulsória por serviços prestados. Alegação de que a obrigação foi assumida quando da aquisição do terreno. Recurso especial com base na alínea “c”. (...) – não obstante a polêmica em torno da matéria, com jurisprudência oscilante desta corte, a posição mais correta é a que recomenda o exame do caso concreto. Para ensejar a cobrança da cota-parte das despesas comuns, na hipótese de condomínio de fato, mister a comprovação de que os serviços são prestados e o réu deles se beneficia. No caso, o exame dessa matéria significa revolver os substratos fáticos da causa decidida, incidindo, portanto, as Súmulas 5 e 7/STJ. Recurso Especial não conhecido (REsp 302.538/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 05.08.2008, DJe 18.08.2008).

Quanto à aplicação da proteção conferida pela lei do bem de família, ainda que se trate de associação, o valor devido decorre de despesas provenientes do próprio imóvel, sendo este caso uma das exceções contidas no art. 3º da Lei 8.009/1990. Neste sentido:¹²

Tribunal de Justiça de São Paulo. Alegada impenhorabilidade do bem de família não verificada no caso dos autos – Obrigação de arcar com as taxas condominiais imposta pelo loteador, registrada na matrícula do imóvel, portanto, com ampla publicidade – Procedimento de instituição da Associação de moradores análogo àquele previsto para instituição do condomínio – Analogia com as taxas condominiais – Obrigação “propter rem”, devida em função da coisa – Exceção à impenhorabilidade do bem de família do art. 3º, inciso IV, da Lei 8.009/90 (Agravo de Instrumento 653.435.4/7-00, j. 25.08.2009, Rel. Egidio Giacoia).

d) Registro do loteamento fechado – a concessão, o contrato padrão e o registro do regulamento como fundamento para a posterior cobrança das despesas dos adquirentes

Como dissemos, o loteamento fechado se submete ao mesmo procedimento de registro de um loteamento comum. Todavia, acrescem alguns requisitos e documentos.

Com efeito, juntamente com os documentos do art. 18 da Lei 6.766/1979, ao Oficial de Registro de Imóveis apresentar-se-á o ato administrativo de concessão de uso das vias de circulação praças e demais logradouros públicos além do regulamento de uso desses bens, sem contar a menção desses documentos no contrato-padrão exigido pelos arts. 18, inciso VI, e 26 da Lei 6.766/1979.

No caso de loteamento fechado, além dos requisitos do art. 26, o contrato-padrão deverá explicitar a existência da concessão outorgada pelo Município com todas as suas cláusulas, bem como a existência do regulamento e a concordância com todos os seus termos.

Em verdade, além desses requisitos necessários, não raro, observa-se a existência de partes comuns que não são integrantes dos bens que passam ao domínio do Município por força do art. 22.

É o caso da guarita, vestiário dos empregados, dependências administrativas, local para guarda de materiais além dos muros.

Nessa eventualidade, haverá fração ideal sobre essas áreas comuns, acessória do lote, e, alienado este, alienada estará a fração das partes comuns na exata medida da acessoriedade.

Mas não é só. Mister se faz tornar público, também, o regulamento que regerá toda a vida no loteamento, principalmente quanto a obrigatoriedade de contribuição para fazer frente às despesas assumidas em face da concessão do uso dos bens públicos.

É certo que a concessão é efetuada a uma sociedade e que de acordo com a Constituição Federal, ninguém é obrigado a se associar.

Entretanto, duas importantíssimas considerações devem ser tecidas.

A primeira, é que a obrigação de contribuir para as despesas comuns não decorre do fato de o adquirente estar ou não associado à sociedade sem fins lucrativos que, a rigor, será o órgão administrativo do loteamento fechado. Em verdade, a obrigação de contribuir para as despesas de manutenção, conservação, segurança e as demais no loteamento fechado, decorre da publicidade dada ao regulamento pela averbação no Ofício de Registro de Imóveis onde estiver registrado o loteamento.

A segunda, é que o regulamento previamente averbado junto à matrícula do loteamento, fulmina de nulidade qualquer cláusula tendente a elidir a obrigação em venda posterior que não conste a submissão do adquirente às suas cláusulas. Não se trata de submissão ilegal da propriedade privada, mesmo porque o adquirente conhece a circunstância da necessidade de contribuir pela própria aparência do imóvel e pelo próprio registro.

Este regulamento, averbado junto à matricula do loteamento, dará a necessária publicidade aos adquirentes de lotes, futuros adquirentes nas alienações dos originais, bem como credores na constituição de direitos reais.

Todos saberão de antemão as condições do uso dos bens públicos dentro do lotea mento e, principalmente, a necessidade de contribuir para as despesas comuns.

Aliás, os Tribunais vêm considerando que só a circunstância de existir a despesa comum autorizaria a cobrança, o que se faz em face do princípio da vedação do enriquecimento ilícito¹³:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Ação de Cobrança. Despesas de condomínio em loteamento. Comprovação da prestação de serviços, inclusive fornecimento de água pela entidade autora. Obrigação do réu de efetuar o pagamento ainda que não filiado, sob pena de locupletamento ilícito. Sentença de procedência mantida (Apel. Cív. nº 251.226-2, São Paulo, 11ª Câm. Civ., rel. Cristiano Leite, 02.09.96, v.u.).

Tribunal de Justiça de São Paulo. Loteamento. Administração exercida por associação sem fins lucrativos. Prestação de serviços no interesse comum dos proprietários. Ação de cobrança ajuizada ante a recusa de pagamento da quota-parte por adquirente de lote. Ausência de motivos justificados para o não pagamento. Prestação devida, mesmo pelo não filiado, ante o efetivo aproveitamento dos serviços. Não demonstração, ademais, de irregularidades no âmbito da cobrança. Questões alheias ao mérito do pagamento a serem debatidas nas vias adequadas – Ação procedente – Decisão mantida. Recurso não provido. O fundamento do pedido deduzido é a própria prestação de serviços ao requerido, na qualidade de proprietário de um lote do loteamento “Campos da Cantareira”. Apesar disso, há que se considerar que a comunidade formada pelos proprietários dos lotes de um loteamento é, por sua própria natureza, uma associação intuitiva, natural, dada a forte comunhão de interesses que os ligam (Apel. Cív. nº 269.630-2, Mairiporã, 2ª Câmara de Direito Privado, rel. Vasconcellos Pereira, j. em 10.12.96, v.u.).

Tribunal de Justiça de São Paulo. Cobrança. Loteamento. Despesas de manutenção de área e benfeitorias de uso comum. Encargos a que o réu se obrigou, perante a loteadora no compromisso de compra e venda. Validade da posterior cessão de direitos referentes à administração do condomínio. responsabilidade reconhecida. Apelação não provida (Apel. Cív. nº 267.357-2, São Paulo, 5ª Câmara de Direito Privado, rel. Marcus Andrade, 24.10.96, v.u.).

Ora, o proprietário se beneficia da segurança e da conveniência de se ter controle de acesso ao loteamento e, ainda que lá não tenha construído, tal circunstância valoriza sua propriedade.

O argumento comum daqueles que não possuem construção nos lotes é logo rechaçado pelo simples fato de que os serviços são colocados à sua disposição, e que, de antemão, conheciam a obrigatoriedade de contribuição em face da publicidade do registro.

Neste sentido:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Loteamento. Associação civil administradora. Cobrança de taxa de contribuição. Exigência de proprietário que não é associado. Admissibilidade. Hipótese de efetiva prestação de serviços no interesse comum dos proprietários dos lotes. Observância do princípio da vedação do enriquecimento sem causa. Juros de mora devidos a partir da citação. Verba devida. Recurso da autora provido. Prejudicado o exame daquele da ré. (TJSP – Apelação Cível n° 239.812.4/9-00 – Relator: Desembargador Vito Guglielmi – 25.10.2006).

O STJ não tem decidido de maneira uniforme¹⁴. Todavia, nos parece coerente a posição que determina a análise do caso concreto, atribuindo validade à cobrança das despesas comuns em razão de serviços efetivamente prestados, dos quais o titular do lote tenha se beneficiado:

Superior Tribunal de Justiça. Loteamento. Associação de moradores que cobra contribuição compulsória por serviços prestados. Alegação de que a obrigação foi assumida quando da aquisição do terreno. Recurso especial com base na alínea “c”. (...) Não obstante a polêmica em torno da matéria, com jurisprudência oscilante desta corte, a posição mais correta é a que recomenda o exame do caso concreto. Para ensejar a cobrança da cota-parte das despesas comuns, na hipótese de condomínio de fato, mister a comprovação de que os serviços são prestados e o réu deles se beneficia. No caso, o exame dessa matéria significa revolver os substratos fáticos da causa decidida, incidindo, portanto, as súmulas 5 e 7/STJ. Recurso especial não conhecido. (REsp 302.538/SP, rel. Ministro Luis Felipe Salomão, quarta turma, julgado em 05.08.2008, DJe 18.08.2008)

Mas como se dá o registro do regulamento? Poderia ele ser efetuado no Registro de Títulos e Documentos? A resposta nos dá Elvino Silva Filho:

A publicidade propiciada pelo registro de um contrato ou de uma convenção no Registro de Títulos e Documentos é extremamente relativa, principalmente quando esses Registros estão separados do Registro de Imóveis ou são vários Registros de Títulos e Documentos em uma comarca de grande porte ou movimento.

Assim, sem violentar a expressão “convenções de condomínio”, prevista no nº III do art. 178 da Lei de Registros Públicos, pois no loteamento fechado inexiste condomínio, como já afirmamos diversas vezes, determinamos a juntada do regulamento de uso das vias e espaços livres no processo de loteamento fechado e efetuamos uma averbação na matrícula onde o loteamento foi registrado. Essa averbação, a nosso ver, encontra pleno apoio na expressão “outras ocorrências” que, por qualquer modo, alterem o registro, constante da parte final do art. 246 da Lei de Registros Públicos.

Se o regulamento ou a convenção de uso das vias e espaços livres dos loteamentos fechados não chega a constituir ato que altere o registro do loteamento, ele é, indubitavelmente, ato que complementa seu registro e que, pela sua necessária e imprescindível publicidade, merece ser acolhido no Registro de Imóveis.¹⁵

Em verdade, a contribuição devida pelo proprietário do lote tratar-se-á, em virtude do registro e da publicidade, de obrigação propter rem, ou seja, vinculada à propriedade.

As obrigações propter rem podem ser definidas como aquelas em que o titular de um direito real sobre determinada coisa passa a ser devedor de uma prestação, sem que, para tanto, tenha havido qualquer manifestação de vontade sua nesse sentido.

No entendimento de Giovanni Balbi,¹⁶ é a obrigação que se transmite ou se extingue quando há transmissão ou extinção da qualidade do direito real do seu titular.

Para Paulo Carneiro Maia,¹⁷ a obrigação propter rem é um tipo de obrigação ambulatória, a cargo de uma pessoa, em função e na medida de proprietário de uma coisa ou titular de um direito real de um uso e gozo sobre a mesma coisa.

O que faz de alguém o devedor na obrigação propter rem é a circunstância de ser o titular, em regra, de um direito real,¹⁸ de tal sorte que se livra da obrigação se renunciar ao direito.

São exemplos deste tipo de obrigação:

a) dever de colaboração do proprietário de imóvel confinante com as despesas de demarcação entre os prédios (Código Civil, art. 569);

b) dever de pagamento da hipoteca que grava um imóvel, que a ele adere, independentemente de quem seja o proprietário ou titular; e,

c) obrigação do condômino em concorrer, na proporção de sua parte, para as despesas de conservação ou divisão da coisa comum e suportar, na mesma proporção de sua cota parte, os ônus a que a coisa estiver sujeita (Código Civil, art. 624; Lei 4.591/1964, art. 12).

A obrigação propter rem está indelevelmente ligada ao titular de um direito real em face da coisa e não dele.

Portanto, verifica-se que, alienada a coisa sobre a qual recai a obrigação propter rem, o devedor libera-se da dívida, já que esta adere ao bem e não ao seu titular, de tal sorte que acompanhará as mutações subjetivas de titularidade do direito real.

Verifica-se, também, que os direitos reais, sejam perpétuos ou temporários, principais ou acessórios, implicam, via de regra, numa situação de permanência em relação ao seu titular.¹⁹

Diferente disso, nos direitos pessoais o pagamento extingue a relação jurídica obrigacional que, por natureza, é transitória.

Posta assim a questão, segundo nos ensina Planiol,²⁰ o adquirente do direito real assume a obrigação que de forma indelével grava o direito adquirido.

e) Fechamento de loteamento comum já constituído

Até agora só nos referimos ao loteamento fechado constituído desde a aprovação e registro.

Todavia, uma questão inevitavelmente surge. Seria possível o fechamento de um loteamento que originalmente não possuía essa característica?

Entendemos que sim, e assim pensamos alicerçados nos seguintes argumentos que passaremos a aduzir:

O que caracteriza o loteamento fechado é a concessão do uso dos bens públicos do art. 22 da Lei 6.766/1979 firmada com associação de moradores, precedida de lei municipal, bem como o precitado regulamento devidamente averbado junto à matrícula do loteamento.

Nada impede que os moradores se cotizem para fechamento do loteamento. Inicialmente, mister se faz que criem uma associação sem fins lucrativos, com a participação da totalidade dos moradores.

A unanimidade é fundamental, sem o que não haverá possibilidade de fechamento, salvo se já existir a associação e o contrato padrão mencionar a hipótese de fechamento e contribuição dos proprietários e titulares de lotes.

Nesse ponto diferirá do loteamento fechado desde a aprovação, vez que neste a sociedade sem fins lucrativos, inicialmente, é formada somente pelo loteador, que é o único proprietário.

Na exata medida da venda dos lotes, os terceiros adquirentes estarão necessariamente vinculados a esse órgão administrativo por força do regulamento averbado junto ao Oficial de Registro de Imóveis, independentemente do adquirente se associar.

Criada a associação, esta deve firmar contrato administrativo de concessão com o Poder Público Municipal devidamente autorizado por lei.

É também necessária a averbação do regulamento junto à matrícula do loteamento para que terceiros, adquirentes dos proprietários que promoveram o fechamento, se vinculem aos seus termos, seguindo os mesmos conceitos do loteamento já fechado.

Se ainda restarem lotes de propriedade do loteador, também será necessária a alteração e o registro do novo contrato-padrão, de acordo com os arts. 18, inciso VI, e 26 da Lei 6.766/1979.

Neste deverá constar transcrição do contrato de concessão, bem como menção ao regulamento e necessidade de fazer constar sua existência em cessões e futuras alienações, muito embora só por cautela, já que terceiros adquirentes estarão vinculados pela publicidade conferida pela averbação do regulamento junto à matrícula do loteamento e não pela sua menção nas escrituras e promessas de compra e venda ou associação ao órgão administrativo do loteamento.

1.1.7. Fórmulas mirabolantes no ato de parcelar o solo urbano

Muitas vezes, movidos por fórmulas mágicas, maus empresários empregam meios não muito ortodoxos para conseguir, por via oblíqua, aquilo que não conseguiriam pelo meio normal.

Todas essas fórmulas, tratando-se da subdivisão de uma gleba em lotes para fins habitacionais, nos termos do art. 2º da Lei 6.766/1979, implicam crime dos arts. 50 e seguintes do mesmo diploma legal.

O hoje brilhante advogado, Dr. José de Mello Junqueira, quando Juiz da 1ª Vara de Registros Públicos da Capital de São Paulo, redigiu precioso parecer acerca do tema, o qual transcrevemos em parte:

A imaginação fértil de inescrupulosos encontrou, para fugir às exigências urbanísticas e protetivas da Lei de Parcelamento do Solo Urbano, a forma de retalhamento por condomínio ou através das próprias prefeituras, pelo expediente da desapropriação de faixas de ruas.

Ficaram comprovados, nos autos, os registros de diversas frações ideais, em número de 2.430, junto à matrícula 56.797 do Cartório de Registro de Imóveis da comarca de Itanhaém.

Destarte, devem os Cartórios de Registro de Imóveis estar atentos a essas artimanhas e ardis, negando-lhes seguimento toda vez que se propiciar qualquer fundamento para a recusa do registro.

Inúmeros serão os casos de condomínios que se instituem e que de uma forma ou de outra burlam as normas de sua própria constituição e, assim, os dispositivos da Lei 6.766/1979.

Entendo, pois, que os oficiais do Registro de Imóveis não podem coonestar tais situações; pelo contrário, vigilantes, devem afastá-las de pronto.

Proponho, destarte, a edição de provimento, inserindo nas Normas de Serviço uma proibição a que se proceda a registros de venda de partes ideais e instituições de condomínios que derroguem as normas do Código Civil sobre a matéria.

Exemplos dessas situações foram apontadas nesses autos, como a venda de frações ideais, mas localizadas, numeradas e com metragem certa, constando, inclusive, planta e memorial descritivo.

Todo condomínio ordinário terá que observar as regras dos arts. 623 e ss. do Código Civil e qualquer desvio revela forma oblíqua de se obter um loteamento.²¹

Passamos a exemplificar esses meios oblíquos, alguns até curiosos.

1.1.7.1. Condomínio da Lei 4.591/1964 – Vila; Condomínio de casas (horizontal ou deitado)

Não se pode negar a existência de condomínio de casas, as chamadas “vilas”, que encontram sustentáculo nos arts. 8º e 68 da Lei 4.591/1964, e que também se tem chamado de condomínio horizontal ou deitado.

Entretanto, trata-se de instituto completamente diverso do loteamento e do desmembramento, regulados pela Lei 6.766/1979.

A atividade de parcelar o solo urbano, de acordo com a definição do ato trazida à colação pelo art. 2º da Lei 6.766/1979 deve, necessariamente, submeter-se às normas desta Lei.

Essa atividade, caracterizada pelo ato de subdividir uma gleba em lotes destinados à edificação, jamais pode ser confundida com a de incorporar e construir estabelecida pela Lei 4.591/1964.

Ora, o art. 28 da Lei 4.591/1964 determina que é considerada incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para a alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas.

Da atividade de parcelar o solo urbano não surge a necessidade de edificar, mas, tão somente, a finalidade de edificação, inferência que se extrai do termo “destinados à edificação” contido nos parágrafos do art. 2º da Lei 6.766/1979.

Por si só, essa circunstância já seria bastante para inadmitir “condomínio de lotes” ou condomínio deitado sem que haja construção pelo incorporador.

Entretanto, com supedâneo nos arts. 8º e 68 da Lei 4.591/1964 há quem admita o loteamento por condomínio ou loteamento horizontal, e a ela submetido.

De fato algumas semelhanças existem entre o loteamento fechado e o condomínio deitado, o que explica, em parte, a confusão operada: o perímetro de ambos os empreendimentos é cercado e o acesso ao interior controlado; em ambos há comunhão de uso das vias internas e espaços livres; e, nos dois tipos de empreendimento há a necessária aprovação pela Prefeitura Municipal.

Entretanto, as semelhanças param por aí, começando as diferenças determinantes:

a) Regulamentação da vida interna. No condomínio deitado ou horizontal, a vida interna é regulada pela Convenção nos moldes do art. 9º e seguintes da Lei 4.591/1964, enquanto que no loteamento fechado deve ser observado o regulamento de uso, que apenas subsidiariamente utiliza os ditames da Lei 4.591/1964.

b) Objeto. No condomínio deitado ou horizontal o objeto é uma casa térrea ou assobradada – unidade autônoma – bem como fração ideal dos espaços livres, enquanto que no loteamento fechado é um lote de terreno, sem construção.

c) Espaços livres internos e vias de circulação. No condomínio deitado, as vias de circulação e os espaços internos, que não compõem a unidade autônoma, são frações ideais de uso comum e propriedade dos condôminos. No loteamento fechado, por força do art. 22 da Lei 6.766/1979, os espaços internos e vias de circulação são bens públicos, apenas concedidos por ato administrativo ao uso exclusivo dos proprietários de lotes, podendo tal ato ser revogado.

d) Registro. O condomínio deitado submete-se aos trâmites da Lei 4.591/1964, inclusive, às vezes, com prévio registro da incorporação, enquanto que o loteamento fechado submete-se ao disposto na Lei 6.766/1979, especificamente no seu art. 18.

Notáveis decisões, referidas no artigo do grande registrador de Campinas, Elvino Silva Filho, identificam as diferenças:

Na verdade, pretende em imóvel do qual é proprietária, subdividi-lo em quadras, com “frações ideais” variando de 250 a 324,06 m², perfazendo um total de 66, sem se propor à construção de casas térreas ou assobradadas, que, segundo afirma, caberá a cada condômino, de acordo com a sua livre iniciativa, dentro de sua fração ideal, especificada e delimitada nos compromissos de compra e venda das partes ideais constituídas dos lotes de terreno, cabendo a aprovação da construção ao Poder Executivo, representado pela Prefeitura local (...).

Para melhor entendimento da questão em debate, é importante que se faça uma análise das disposições contidas na Lei 4.591 de 16.12.64, notadamente da parte que trata do condomínio e das incorporações. Ficou patente nessa legislação que o condomínio será em edificações e os arts. 1º ao 7º traçam regras a esse respeito.

Já o art. 8º, embora admita a possibilidade de condomínio em terreno onde não houver edificação, pressupõe o plano para a construção das mesmas.

Nesse particular, faz-se um parêntese para lembrar a bem elaborada Lei de Vilas do Município de São Paulo (Lei Municipal 11.605, de 12.07.1994), que encampou o art. 8º da Lei 4.591/1964, permitindo o condomínio desde que, nos seus exatos termos, seja aprovado juntamente com o condomínio deitado, o projeto das casas que serão construídas, mesmo que não sejam edificadas de imediato, permitindo o “habite-se” parcial das obras mínimas, ou seja, das instalações comuns (guarita, muros, estacionamento de visitas etc.).

Seguem as decisões nesse sentido:

Essas normas legais, em se tratando de empreendimentos futuros, devem ser entendidas em consonância com o art. 28 da mesma legislação, que define as incorporações imobiliárias, ou seja, “a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção para a alienação, total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas” (art. 28, parágrafo único).

Perante o Cartório Imobiliário as situações podem ser delineadas sob dois prismas.

O primeiro atine ao condomínio em edificações puro e simples, com o proprietário construindo as casas térreas ou assobradadas e, posteriormente, providenciando a averbação das construções e a instituição.

O segundo refere-se à incorporação, isso quando houver interesse na alienação total ou parcial de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas, mesmo antes de ser efetuada a construção.

A conclusão inafastável é, portanto, no sentido de que a Lei 4.591/1964 não permite o condomínio de lotes sem vinculação à edificação.

A instituição pretendida pela recorrida não trata da construção de casas. Não há vinculação entre as frações ideais do terreno e as edificações. Ausentes os pressupostos contidos nos arts. 7º e 8º da Lei 4.591/64, é evidente que o condomínio a que se refere o título não tem a ver com o regulamento neste diploma legal (...).

Decidiu com acerto o Magistrado sentenciante ao asseverar que “a suscitada deixou realmente de atender às exigências previstas na lei sobre parcelamento do solo urbano, deixando igualmente de obedecer aos requisitos da Lei 4.591/64, e, em consequência, o registro não pode ser obtido. Não estando a hipótese dos autos enquadrada na Lei 4.591/1964, se a apelante insistir no empreendimento deverá obedecer aos ditames da Lei 6.766/1979, já que, na realidade, com a venda de lotes, pretende a toda evidência, parcelar o solo urbano”.

Como já frisou a douta Procuradoria-Geral da Justiça, “o ato jurídico de lotear, que a apelante quer praticar, só pode estar sujeito à sua lei específica”.

Outras decisões seguem essa mesma linha:

A instituição da Lei 4.591/1964, posto que não se aplique somente a edifícios, tem sua existência subordinada à construção de casas térreas, assobradadas ou de edifícios. Sem a vinculação do terreno às construções não há condomínio que se sujeite à lei especial.

A instituição pretendida pela recorrida não trata da construção de casas. Não há vinculação entre as frações ideais do terreno e as edificações. Ausentes os pressupostos contidos nos arts. 7º e 8º da Lei 4.591/1964, é evidente que o condomínio a que se refere o título não tem a ver com o regulado neste diploma legal (...).

Resta mostrar outros inconvenientes que, embora de ordem prática, não podem ser desprezados pelo intérprete em hipótese em que a lei é omissa ou falha.

Ressalte-se, de início, que todas as formas de loteamento que têm sido feitas à margem da Lei 6.766/1979 acabam por causar grandes transtornos aos Municípios. Os loteamentos fechados, que se tem formado, no mais das vezes, à revelia das Prefeituras, acabarão mais cedo ou mais tarde, entravando a expansão da zona urbana, pela impossibilidade de integração das vias internas ao sistema viário do Município.²²

O preclaro José Afonso da Silva²³ assim se manifestou acerca do tema, em relação ao art. 8º da Lei de Condomínios e Incorporações:

Esse dispositivo, na real verdade, tem sido usado abusivamente para fundamentar os tais loteamentos fechados. Fora ele estabelecido, certamente, não para tal finalidade, mas para possibilitar o aproveitamento de áreas de dimensão reduzida no interior de quadras, que, sem arruamento, permitam a construção de conjuntos de edificações, em forma de vilas, sob o regime condominial. Em situa ção como essa, a relação condominial é de grande utilidade, como na chamada “propriedade horizontal”, quando, no entanto, a situação extrapola desses limites, para atingir o parcelamento da gleba com verdadeiro arruamento e posterior divisão das quadras em lotes, ou quando se trata apenas da subdivisão de quadra inteira em lote, com aproveitamento das vias de circulação oficial preexistentes, então aquele dispositivo não pode mais constituir fundamento do aproveitamento, em forma de condomínio, porque aí temos formas de parcelamento urbanístico do solo, que há de reger-se pelas leis federais sobre loteamento e pelas leis municipais sobre a matéria urbanística, aplicáveis a esse tipo de urbanificação. Temos tido “loteamentos fechados” até com mais de 1.000 casas de residência, com arruamentos e tudo o mais que é próprio do processo de loteamento. As prefeituras deverão negar autorização para esse tipo de aproveitamento do espaço urbano, exigindo que se processe na forma de plano de arruamento e loteamento ou de desmembramento, que não se admite sejam substituídos por forma condominial, como se vem fazendo. Vale dizer, os tais “loteamentos fechados” juridicamente não existem; não há legislação que os ampare, constituem uma distorção e uma deformação de duas instituições jurídicas: do aproveitamento condominial de espaço e do loteamento ou desmembramento. É mais uma técnica de especulação imobiliária, sem as limitações, as obrigações e os ônus que o Direito Urbanístico impõe aos arruadores e loteadores do solo.

Resume Marco Aurélio da Silva Viana:²⁴ a) não se pode falar em loteamento porque esse vocábulo exprime a divisão de uma gleba com o aparecimento de unidades menores; b) inexiste disciplina legal específica, não se aplicando o Código Civil ou a Lei 4.591/1964; c) o art. 8º só tem aplicação a áreas de dimensão reduzidas no interior de quadras; d) à míngua de disciplina específica, a administração pública fica inibida de permitir o parcelamento; e) o art. 8º só se aplica em havendo vinculação à construção.

1.1.7.2. Condomínio ordinário

Tampouco há que se confundir o loteamento e o parcelamento com a formação de um simples condomínio estipulado nos arts. 1.314 e seguintes do Código Civil, já que, pelo princípio da especialidade, ocorrendo a atividade tipificada no art. 2º e §§, da Lei 6.766/1979, jamais haverá a possibilidade de apenas vender-se frações ideais de um todo.

Não que esteja revogado o condomínio do Código Civil, longe disso.

O que existe no caso é uma tentativa de burlar as exigências da Lei 6.766/1979 de tal modo que, desde que não haja a intenção de subdividir uma gleba em lotes para fins habitacionais, e que de fato não ocorra o tipo do art. 2º e §§, da Lei 6.766/1979, nada impede a venda de uma gleba para duas ou mais pessoas em condomínio, como estipulado no Código Civil.

Preleciona Diógenes Gasparini:

No condomínio do Código Civil [hoje condomínio geral] o comunheiro não detém uma porção certa e determinada do imóvel mas, tão só, uma parte ideal. Não há um misto de áreas exclusivas e comuns, não se lhe atribuindo, por isso, o domínio e o uso privativo de áreas destacadas, e o condomínio de áreas comuns. Assim, não se pode fundar, como querem alguns, tais “loteamentos” no condomínio romano ou tradicional, previsto e regulado pelo Código Civil, nos arts. 623 usque 641 [atualmente, arts. 1.314 a 1.330 do novo Código Civil], dado ser essencial a essas urbanizações a individualização das áreas autônomas ou “lotes” e a indicação das “áreas comuns”.²⁵

1.1.7.3. Clubes de recreio

Nessa modalidade, o “loteador” cria um clube de recreio e aliena um título de sócio.

Esse título vem “acompanhado” de um lote de terreno devidamente individualizado e localizado em quadra numerada, além da participação nas áreas comuns do “clube”.

Por evidente que não há qualquer registro dessa venda, já que a propriedade imobiliária da gleba é da associação que forma o clube. Só por essa circunstância já haveria irregularidade consubstanciada na sonegação do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, sem contar o crime tipificado no art. 50 da Lei 6.766/1979.

1.1.7.4. Associações

Outra modalidade teratológica de parcelar o solo urbano é aquela pela qual o “loteador” aliena a sua gleba a uma Associação que ele incentiva, e que, por seu turno, “vende” participação a diversas pessoas que dividem a gleba para fins habitacionais.

Nesse caso os adquirentes são “associados” de uma pessoa jurídica que é proprietária da gleba ou então adquirem pura e simplesmente dessa associação uma fração ideal “devidamente individualizada”.

Esta modalidade ilegal muito se assemelha ao clube de recreio do qual falamos, mas, na prática, de forma criminosa, é método mais utilizado para lotes populares.

Por óbvio que se trata de um meio ingênuo de driblar todas as exigências urbanísticas inerentes à atividade de lotear e desmembrar e, por tal razão, deve ser prontamente repelida pelos órgãos municipais e estaduais, sem contar o Ministério Público, cuja função é de fiscalizar a correta aplicação da Lei 6.766/1979.

Nem se fale da hipótese de dissolução dessa sociedade nos termos dos atos constitutivos, como ficariam, nessa eventualidade, os “associados”?²⁶

1.1.7.5. Incentivo à invasão

Verifica-se que a mente dos loteadores clandestinos é demasiadamente fértil.

Chegam a combinar e incentivar a invasão de uma gleba com o fim de não observar os preceitos da Lei 6.766/1979.

Incentivada a invasão, com os “invasores” já ocupando a propriedade, ingressam com ação de reintegração de posse.

Com respaldo da coisa julgada, efetuam acordo com os “invasores” nos autos dessa ação.

Por óbvio que haverá a necessidade de se provar essa intenção, tarefa difícil para o Ministério Público, com o que contam os que assim procedem de forma criminosa.

1.1.8. Resolução do contrato de compromisso de compra e venda de lotes operada pelo Oficial de Registro de Imóveis

Dispõe a Lei 6.766/1979:

Art. 32. Vencida e não paga a prestação, o contrato será considerado rescindido 30 (trinta) dias depois de constituído em mora o devedor.

§ 1º Para os fins deste artigo o devedor-adquirente será intimado, a requerimento do credor, pelo oficial do registro de imóveis, a satisfazer as prestações vencidas e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionados e as custas de intimação.

§ 2º Purgada a mora, convalescerá o contrato.

§ 3º Com a certidão de não haver sido feito o pagamento em cartório, o vendedor requererá ao oficial do registro o cancelamento da averbação.

Art. 33. Se o credor das prestações se recusar a recebê-las ou furtar-se ao seu recebimento, será constituído em mora mediante notificação do oficial do registro de imóveis para vir receber as importâncias depositadas pelo devedor no próprio Registro de Imóveis. Decorridos 15 (quinze) dias após o recebimento da intimação, considerar-se-á efetuado o pagamento, a menos que o credor impugne o depósito e, alegando inadimplemento do devedor, requeira a intimação deste para os fins do disposto no art. 32 desta Lei.

Art. 34. Em qualquer caso de rescisão por inadimplemento do adquirente, as benfeitorias necessárias ou úteis por ele levadas a efeito no imóvel deverão ser indenizadas, sendo de nenhum efeito qualquer disposição contratual em contrário.

Parágrafo único. Não serão indenizadas as benfeitorias feitas em desconformidade com o contrato ou com a lei.

O art. 32 da Lei 6.766/1979 determina que, para efeito de resolução por inadimplemento do promissário comprador de lote, que adquire do loteador,²⁷ mister se faz a notificação com prazo de trinta dias.

Portanto, trata-se de mora ex persona, ou seja, que depende de notificação, sem o que não se caracteriza.

É preciso notar que, para o cancelamento administrativo, nos moldes dos arts. 32 a 34 da Lei 6.766/1979, mister se faz a presença dos seguintes requisitos:

a) registro do contrato junto ao Oficial de Registro de Imóveis;

b) notificação do devedor, com prazo de trinta dias, pelo Oficial de Registro de Imóveis.

Todavia, em virtude dos custos envolvidos e da relativa dificuldade em se registrar os contratos e, ao depois, proceder ao cancelamento do registro pelo inadimplemento do devedor nos termos do art. 35 da Lei 6.766/1979, os loteadores buscam a via judicial no caso de inadimplemento.

Art. 35. Ocorrendo o cancelamento do registro por inadimplemento do contrato e tendo havido o pagamento de mais de um terço do preço ajustado, o oficial do registro de imóveis mencionará este fato no ato do cancelamento e a quantia paga; somente será efetuado novo registro relativo ao mesmo lote, se for comprovada a restituição do valor pago pelo vendedor ao titular do registro cancelado, ou mediante depósito em dinheiro à sua disposição junto ao Registro de Imóveis.

§ 1º Ocorrendo o depósito a que se refere este artigo, o oficial do registro de imóveis intimará o interessado para vir recebê-lo no prazo de 10 (dez) dias, sob pena de ser devolvido ao depositante.

§ 2º No caso de não ser encontrado o interessado, o oficial do registro de imóveis depositará a quantia em estabelecimento de crédito, segundo a ordem prevista no inciso I do art. 666 do Código de Processo Civil, em conta com incidência de juros e correção monetária.

Art. 36. O registro do compromisso, cessão ou promessa de cessão só poderá ser cancelado: I – por decisão judicial;

II – a requerimento conjunto das partes contratantes;

III – quando houver rescisão comprovada do contrato.

Com efeito, os loteadores preferem a notificação judicial e, posteriormente, a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente – que veremos em capítulo próprio –, até porque há quem critique duramente o procedimento administrativo, mormente ante os princípios constitucionais da ampla defesa e do contraditório (Constituição Federal art. 5º, LIV e LV), além do princípio da inafastabilidade da tutela jurisdicional pelo Poder Judiciário (Constituição Federal, art. 5º, XXXV), sem contar a avaliação da culpa pela mora.

Nesse sentido ensina Serpa Lopes:²⁸

Imagine-se uma condição resolutória tácita apreciada sumariamente por um oficial de registro, que irá estabelecer a consequência máxima da rescisão do contrato e o cancelamento do ônus que dele deriva. O dispositivo em causa fere fundamentalmente a Constituição e com a agravante de que não há um recurso estabelecido dessa deliberação do oficial nem mesmo para o juiz sob cuja jurisdição esteja.²⁹

1.2. INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS

O regime dos condomínios em edificações tem uma característica única. De um lado, existe a propriedade exclusiva das unidades condominiais. De outro lado, existe um condomínio do terreno e das partes comuns: a estrutura do prédio, os corredores, as escadas, os elevadores, o pátio, a churrasqueira, a quadra etc.

Essa comunhão das coisas comuns é condição de existência e funcionamento do denominado condomínio edilício (Código Civil, arts. 1.331 e seguintes).

De fato, não se pode imaginar um regime de condomínio em edificações, se o elevador, por exemplo, não pertencer a todos os condôminos.

A situação de comunhão desses espaços comuns é perpétua, o que se afirma na medida em que são inalienáveis separadamente das unidades autônomas (Código Civil, art. 1.331, § 2º).

No Brasil, o condomínio em edifícios começou a ser tratado de forma especial apenas em 1928, por ocasião do Decreto-Lei 5.481, de 25 de julho.

A coincidência entre a publicação da lei nova e o início da fase de enorme difusão dos condomínios em edificações fez com que se propusesse perante os estudiosos, pelo menos na ordem teórica, a questão de saber se esta espécie de condomínios era possível antes da Lei de 1928.

Tratava-se de regular a possibilidade de alguém ser dono de um apartamento, ou de um andar, em prédio cujas áreas eram comuns.

O Decreto-Lei 5.481/1928 permitiu, a partir de sua vigência, a alienação parcial das edificações.

Os condomínios, como hoje são conhecidos, encontram fundamento na Lei 4.591/1964 e no Código Civil.

Essa lei é composta de duas partes: a primeira trata dos condomínios – que serão tratados em capítulo apartado – e encontra-se parcialmente derrogada pelas disposições do Código Civil (Lei 10.406/2002, arts. 1.331 e seguintes); a segunda parte trata das incorporações e da figura do incorporador, regulando os aspectos jurídicos decorrentes das construções de prédios destinados a condomínios edilícios.

1.2.1. O contrato de incorporação imobiliária

O parágrafo único do art. 28, conjugado com o art. 29 da Lei 4.591/1964, fornece os elementos para a definição do contrato de incorporação imobiliária.

De acordo com a lei, é negócio jurídico mediante o qual o incorporador se obriga a promover e realizar uma construção imobiliária destinada à alienação das unidades autônomas, com pagamento à vista ou em prestações.

Portanto, para que haja incorporação, mister se faz a construção (Lei 4.591/1964, arts. 28 e 68).

Como vimos, trata-se de meio de burlar a Lei 6.766/1979 o fato de se “incorporar lotes”, transferindo ao adquirente o ônus de construir.

1.2.2. Modalidades de construção nas incorporações

De acordo com João Nascimento Franco e Nisske Gondo,³⁰ a Lei 4.591/1964 prevê, para a construção do edifício, três modalidades, ou seja:

a) construção por conta e risco do incorporador (arts. 41 e 43, caput e nº V);

b) construção por empreitada (art. 55); e,

c) construção por administração (art. 58).

Convém esclarecer, todavia, que a lei e a grande maioria dos doutrinadores só mencionam duas modalidades: a construção por empreitada e a construção por administração.

No entanto, a posição dos autores citados (quanto à existência do regime de construção por conta e risco do incorporador) é respeitável pela sua reconhecida autoridade, motivo pelo qual a acatamos.

Nos casos de construção por empreitada e construção por administração, “os titulares do terreno ou os compromissários à sua compra custeiam as obras, que serão construídas em seu nome. Na outra modalidade [por conta e risco do incorporador], a construção corre por conta e em nome do próprio incorporador, que entrega os apartamentos prontos, por preço global abrangendo a fração do terreno e a unidade autônoma e respectiva participação nas coisas e áreas de uso comum”.

Nas incorporações por conta e risco do incorporador, desde que adotado o regime que adiante veremos, do patrimônio de afetação, estará presente uma comissão de representantes que, nas outras duas modalidades, por administração e por empreitada, obrigatoriamente será eleita em razão do comando “será designada no contrato de construção” do caput do art. 50 da lei de regência da matéria.

Dispõe a Lei 4.591/1964:

Art. 50. Será designada no contrato de construção ou eleita em assembleia-geral uma Comissão de Representantes composta de três membros, pelo menos, escolhidos entre os adquirentes, para representá-los perante o construtor ou, no caso do art. 43, ao incorporador, em tudo o que interessar ao bom andamento da incorporação, e, em especial, perante terceiros, para praticar os atos resultantes da aplicação dos arts. 31-A a 31-F. (Redação dada pela Lei 10.931, de 2004.)

§ 1º Uma vez eleita a comissão, cuja constituição se comprovará com a ata da assembleia, devidamente inscrita no Registro de Títulos e Documentos, esta ficará de pleno direito investida dos poderes necessários para exercer todas as atribuições e praticar todos os atos que esta lei e o contrato de construção lhe deferirem, sem necessidade de instrumento especial outorgado pelos contratantes ou, se for o caso, pelos que se sub-rogarem nos direitos e obrigações destes.

A essa comissão, portanto, cabe, entre outras atribuições, como providenciar a venda da unidade dos inadimplentes, fiscalizar os reajustes (art. 50, § 4º) nos casos de empreitada e preço reajustável e fiscalizar as revisões do custo de obra (art. 60).

Enfim, cabe à comissão fiscalizar o andamento da obra quanto à sua execução e quanto aos aspectos econômicos (arts. 60 e 61).

1.2.3. O ato de incorporar e a instituição do condomínio

A instituição do condomínio é necessária para regular as relações jurídicas entre os diversos proprietários.

Trata-se de ato jurídico cujo objetivo é discriminar as unidades autônomas, bem como as áreas comuns e privativas do condomínio edilício, estabelecendo as regras que pautarão as relações no conjunto de edificações.

A instituição do condomínio, após a construção, seja lá qual for a modalidade de incorporação, segue, hoje, os parâmetros dos arts. 1.331 e 1.332 do Código Civil.

No sistema anterior ao Código Civil, subsumido à Lei 4.591/1964, a instituição do condomínio era efetuada mediante cálculo das frações em razão do tamanho das unidades.

Hoje não é mais assim.

O Código Civil, Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002, que entrou em vigor no dia 12 de janeiro de 2003, estabeleceu, inicialmente, o critério do valor de cada unidade para cálculo das frações, o que vigorou até que a Lei 10.931/2004 alterasse o disposto no art. 1.331, § 3º, que, genericamente, passou a determinar que cada unidade autônoma possui uma fração sobre as áreas comuns, sem, contudo, fixar o critério para o cálculo da referida fração, que, nada obstante, na prática e na grande maioria dos casos, é calculada proporcionalmente pelo tamanho da unidade autônoma.

Sendo assim, inicialmente é verificada a área das unidades em razão do todo, de tal sorte que cada unidade representará um percentual de participação sobre as chamadas áreas comuns.

Por exemplo: uma construção contendo dez unidades de igual tamanho resultará no percentual de dez por cento para cada unidade de participação nas áreas comuns.

Com esse percentual, portanto, as frações ideais no terreno são calculadas.

O resultado é a especificação do condomínio.

A especificação torna jurídico o fracionamento do imóvel em unidades autônomas, ou seja, discrimina, dentro da edificação, o que será objeto do domínio exclusivo e o que será objeto do domínio comum, fixando, ainda, a fração ideal das unidades autônomas em relação às áreas comuns.

É evidente que não é possível efetuar o rateio das despesas condominiais sem que haja especificação, fixando as frações ideais.

À especificação do condomínio, o incorporador deve anexar a minuta da convenção e o comprovante de recolhimento do ISS (Imposto sobre Serviços) da obra, calculado conforme tabela da Municipalidade.

Demais disso, deve juntar a Certidão Negativa de Débitos (CND) do INSS, comprovando o recolhimento do INSS da obra, conforme tabela específica.

A esses documentos, anexa o auto de conclusão (“habite-se”) expedido pela municipalidade, comprovando a regularidade da construção, de acordo com o projeto aprovado.

Todos esses documentos (especificação, minuta da convenção, comprovantes de recolhimento do ISS e do INSS, além do “habite-se”) são levados ao oficial de Registro de Imóveis.

Com o registro, pelo oficial, estará instituído o condomínio (Lei 6.015/1973, art. 167, I, “17”).

A instituição sem a prévia incorporação é possível e pode ser levada a efeito nas seguintes hipóteses:

a) edifícios em situação condominial irregular (geralmente antigos e de um só dono);

b) edifícios vendidos após a construção; e,

c) edifícios construídos por grupos fechados, como, por exemplo, amigos que se reúnem, aprovam uma planta e levam a efeito a construção.

Nesses casos, basta especificar o condomínio juntando a convenção e as exigências fiscais. Não é necessária a incorporação.

A incorporação é imprescindível nos casos de edifícios a construir, vendidos para entrega futura e por oferta pública.

Na verdade, incorporar um edifício significa registrar, junto ao oficial de Registro de Imóveis, na matrícula do terreno onde o prédio será construído, uma série de documentos e certidões, permitindo vender as unidades a serem construídas na planta ou em obras, a público indeterminado, mediante oferta pública.

É evidente que se está negociando bem para entrega futura e, nesse caso, é mister que esses documentos sejam registrados no ato denominado “incorporação” para conceder alguma segurança aos adquirentes (Lei 4.591/1964, arts. 28 e 68).

Nesse caso, o ato de incorporar de acordo com os requisitos do art. 32, da Lei 4.591/1964, respeita procedimento que institui automaticamente o condomínio.

Portanto, para vender os imóveis em construção, mister se faz providenciar todos os documentos listados nas 15 letras do art. 32 da Lei 4.591/1964:

Art. 32. O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os seguintes documentos:

a) título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta do qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel, não haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais e inclua consentimento para demolição e construção, devidamente registrado;

b) certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de títulos de ações cíveis e criminais e de ônus reais relativamente ao imóvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador;

c) histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 anos, acompanhado de certidão dos respectivos registros;

d) projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes;

e) cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes comuns, e indicando, cada tipo de unidade a respectiva metragem de área construída;

f) certidão negativa de débito para com a Previdência Social, quando o titular de direitos sobre o terreno for responsável pela arrecadação das respectivas contribuições;

g) memorial descritivo das especificações da obra projetada, segundo modelo a que se refere o inciso IV, do art. 53, desta Lei;

h) avaliação do custo global da obra, atualizada à data do arquivamento, calculada de acordo com a norma do inciso III, do art. 53 com base nos custos unitários referidos no art. 54, discriminando-se, também, o custo de construção de cada unidade, devidamente autenticada pelo profissional responsável pela obra;

i) discriminação das frações ideais de terreno com as unidades autônomas que a elas corresponderão;

j) minuta da futura convenção de condomínio que regerá a edificação ou o conjunto de edificações;

l) declaração em que se defina a parcela do preço de que trata o inciso II, do art. 39;

m) certidão do instrumento público de mandato, referido no § 1º do art. 31;

n) declaração expressa em que se fixe, se houver, o prazo de carência (art. 34);

o) atestado de idoneidade financeira, fornecido por estabelecimento de crédito que opere no País há mais de cinco anos.

p) declaração, acompanhada de plantas elucidativas, sobre o número de veículos que a garagem comporta e os locais destinados à guarda dos mesmos.

Observa-se que a especificação é solicitada nas letras “e” e “i”; a minuta da convenção é requerida na letra “j”.

Portanto, ao registrar a incorporação, ao final o condomínio estará instituído com a juntada das certidões do INSS e do ISS, além do “habite-se”.

Por fim, é de se registrar que a especificação delimita o conteúdo material do direito de propriedade, vez que determina a descrição do imóvel e suas confrontações, com área útil (ou privativa) e área comum.

Portanto, alterar a especificação do condomínio significa alterar o direito de propriedade.

Por essa razão, essa alteração exigirá a unanimidade com a outorga conjugal, quando for exigível (Código Civil, art. 1.351).

A especificação é um fato. Como tal, não pode ser alterada por sentença, o que se afirma na medida em que o juiz não pode alterar os fatos.

1.2.4. Patrimônio de afetação

1.2.4.1. Conceito

Com a Lei 10.931, de 2 de agosto de 2004, surge, no Direito brasileiro, o denominado patrimônio de afetação.

Nos termos dessa lei, que acrescentou dispositivos na Lei 4.591/1964, o patrimônio de afetação consiste na separação do terreno e dos direitos da constituição a ele vinculados, do patrimônio do incorporador, que, por opção deste, passa a ser destinado exclusivamente à consecução da própria incorporação em proveito dos futuros adquirentes, garantindo, igualmente, as obrigações exclusivamente ligadas à realização do empreendimento.³¹

Nesse sentido, o incorporador separa o terreno e os direitos de construção que a esse terreno se vinculam do seu patrimônio e os destina exclusivamente aos objetivos do negócio específico, garantindo, conseguintemente, os futuros adquirentes. Assim, o empreendimento atende, com exclusividade, às obrigações dele decorrentes, como as fiscais, as relativas à aquisição de materiais e mão de obra entre outras, sem que seja possível garantir qualquer outra obrigação do incorporador, estranha àquela incorporação específica.

De acordo com Caio Mário da Silva Pereira:

Trata-se de engenhosa concepção pela qual os bens objeto de afetação passam a vincular-se a um fim determinado, são gravados com um encargo ou são sujeitos a uma restrição, de modo que, separados do patrimônio e afetados a um fim, são tratados como bens independentes do patrimônio geral do indivíduo.³²

Em suma, como bem explica a justificação do projeto inicial do Deputado Ayrton Xerez,

mediante afetação cada empreendimento imobiliário passaria a constituir um patrimônio autônomo e passaria a ser tratado como que uma “empresa” autônoma. Por essa forma, os créditos trabalhistas, previdenciários, fiscais, com garantia real etc., todos eles estarão vinculados ao patrimônio geral do incorporador (...). A segregação se justifica porque, em regra, parte ponderável de uma incorporação imobiliária se sustenta com os recursos financeiros entregues ao incorporador pelos adquirentes ou por eventual financiador da obra. Por essa razão, é de todo recomendável a delimitação dos riscos desse negócio, para que, na hipótese de falência do incorporador, os adquirentes possam assumir a obra e, assim fazendo, estejam seguros de que credores estranhos àquele empreendimento não poderão agredir aquele patrimônio.

Destarte, o empreendimento passa a ter contabilidade própria, segregada daquela do incorporador, assegurando aos compradores relativa proteção contra os insucessos daquele.

Diz-se que a fonte do direito positivo é o fato socialmente relevante.

Nesse sentido, o patrimônio de afetação surge como reação social à quebra de uma das maiores construtoras do país, deixando milhares de compradores à mercê de sua própria sorte.

É que, sem a existência do patrimônio de afetação, salvo precedentes judiciais baseados na equidade, muitos adquirentes viram seus imóveis servir de meio de satisfação de crédito do fisco e de arrecadação no âmbito da falência do incorporador, mormente ante a característica pessoal do seu contrato de promessa de compra e venda sem registro.

Todavia, o instituto não é novo.

A ideia do patrimônio de afetação nas incorporações imobiliárias já existia, há muito, no Direito argentino.

Com efeito, a Lei 19.724, de 6 de julho de 1972, lá denominada de lei da prehozintalidad, dispõe no seu art. 4º:

Art. 4o La anotación inhibe al propietario para disponer del inmueble o para gravarlo en forma distinta a la prevista en la presente ley, salvo los casos de retracción o desafectación a que se refieren los arts. 6º y 7º.

Na exposição de motivos, o patrimônio de afetação encontra a seguinte fundamentação no Direito argentino:

La afectación del inmueble y la registración de las operaciones tienden a impedir que el propietario desbarate los derechos en expectativa enajenando o gravando el inmueble.

Sobre esse patrimônio de afetação no Direito argentino, a preleção de Rocca-Griffi, segundo a qual se entende por afetar, aplicar uma coisa, de forma tal e para uma finalidade determinada, que tornam resguardados os direitos de terceiros que guardam ou guardaram relação direta com a referida coisa. Definitivamente a afetação importa em uma reserva do imóvel a fim de que, impedindo ao proprietário a livre disponibilidade, se garante, ao mesmo tempo, o direito daqueles que contratem a aquisição do imóvel.

É preciso observar, contudo, que o problema da hipoteca do empreendimento, prévia à comercialização das unidades aos adquirentes, normalmente por compromisso de compra e venda, não foi resolvido pela nova lei que, em verdade, protege mais os credores do empreendimento que o próprio adquirente.

Portanto, mesmo com o patrimônio afetado, as obrigações assumidas pelo incorporador para a consecução do empreendimento deverão ser suportadas.

Sendo assim, exceto obrigações estranhas ao empreendimento, os mesmos problemas de outrora serão enfrentados pelos adquirentes se, por exemplo, o incorporador deixar de pagar pelo empréstimo junto à instituição financeira destinado à construção do prédio.

Nesse caso, como esse financiador dispõe de garantia real, poderá exercer seu direito mesmo em face dos adquirentes.

Nesse sentido, inclusive para verificação dos meios de defesa dos adquirentes, remetemos o leitor para o capítulo referente aos embargos de terceiro.

1.2.4.2. Constituição do patrimônio de afetação – direito real

A constituição do patrimônio de afetação se dá por simples averbação do termo firmado pelo incorporador e por titulares de direitos reais de aquisição do terreno (Lei 4.591/1964, art. 31-B) ou, até, pela sua constituição no próprio memorial de incorporação.

Como o patrimônio afetado visa garantir o empreendimento, a constituição não pode ser obstada pelos titulares de direitos reais de garantia em razão da aquisição, pelo incorporador, do terreno destinado à incorporação (Lei 4.591/1964, parágrafo único do art. 31-B).

Nesse sentido:

Art. 31-B. Considera-se constituído o patrimônio de afetação mediante averbação, a qualquer tempo, no Registro de Imóveis, de termo firmado pelo incorporador e, quando for o caso, também pelos titulares de direitos reais de aquisição sobre o terreno.

Parágrafo único. A averbação não será obstada pela existência de ônus reais que tenham sido constituídos sobre o imóvel objeto da incorporação para garantia do pagamento do preço de sua aquisição ou do cumprimento de obrigação de construir o empreendimento.

O motivo é evidente, evidentíssimo, aliás. Com a constituição prévia de direito real, esses titulares já estão garantidos, principalmente porque se tratam de créditos ligados à construção e, conseguintemente, abarcados pelo patrimônio de afetação.

Questão mais complexa é aquela ligada a eventuais titulares de direitos reais, não ligados ao patrimônio afetado, cuja constituição da garantia tenha sido levada a efeito antes da constituição do patrimônio de afetação, seja este por ocasião da incorporação, com o seu memorial, ou em ato posterior, como permite o art. 31-B, da Lei 4.591/1964.

Assim, por exemplo, se o incorporador concedeu o terreno em garantia hipotecária por crédito concedido por instituição financeira para outra finalidade, que não a construção do imóvel que será erguido no dito terreno, resta saber se é possível a constituição do patrimônio de afetação e se, com a constituição do patrimônio de afetação, subsistirá a garantia.

Entendemos que é possível a constituição e que a garantia anterior subsiste, o que afirmamos na medida em que a hipoteca é uma garantia real e, portanto, oponível erga omnes, desde que previamente levada a registro junto à matrícula do terreno.

Sendo assim, a constituição do patrimônio de afetação não atingirá a garantia real antes constituída, ainda que tal garantia não guarde qualquer relação com o empreendimento.

1.2.4.3. Fiscalização pela comissão de representantes

O patrimônio afetado, destinado à consecução do empreendimento, será objeto de fiscalização pela denominada “Comissão de Representantes”.

No nosso entendimento, essa Comissão de Representantes é facilmente manipulada pelo incorporador.

Com efeito, determina a Lei 4.591/1964:

Art. 50. Será designada no contrato de construção ou eleita em assembleia-geral uma Comissão de Representantes composta de três membros, pelo menos, escolhidos entre os adquirentes, para representá-los perante o construtor ou, no caso do art. 43, ao incorporador, em tudo o que interessar ao bom andamento da incorporação, e, em especial, perante terceiros, para praticar os atos resultantes da aplicação dos arts. 31-A a 31-F.

Sendo assim, seja no contrato de construção, seja em assembleia, como não há um momento para tanto, o incorporador poderá se valer do início das obras e eleger alguém de sua confiança, às vezes até simulando compromisso de compra e venda.

Ainda que a simulação torne o ato nulo, o fato é de difícil prova e demonstra a ausência de sensibilidade da lei com a parte mais fraca da relação jurídica de incorporação.

Nos termos do art. 50, § 2º, da Lei 4.591/1964, pelo voto da maioria absoluta dos adquirentes, a assembleia poderá alterar decisões da Comissão de Representantes ou sua composição, ressalvados direitos de terceiros.

Na ausência de dispositivo legal regulando a forma de convocação para essas alterações, por analogia ao § 1º, do art. 31-F, da Lei 4.591/1964, que trata das incumbências dessa comissão em razão da quebra do incorporador, entendemos que caberá a um sexto dos adquirentes convocar a assembleia no caso de omissão da Comissão de Representantes.

De qualquer forma, caberá a essa comissão fiscalizar o recolhimento dos tributos, a qualidade da obra e tudo o que interessar à consecução da construção, sem que assumam qualquer responsabilidade pelas obrigações do incorporador.

Todavia, é evidente que respondem se houver omissão, ou seja, se não houver fiscalização e, em razão dessa omissão, causarem danos aos demais adquirentes (Código Civil, arts. 186 e 927).

Essa comissão, assim como a instituição financiadora, poderão delegar funções a uma pessoa física ou jurídica que se encarregará dessa fiscalização. Todavia, a remuneração dessa pessoa deverá ser suportada pela Comissão de Representantes e pela instituição financeira.

É evidente que aqueles que se encarregarem da fiscalização terão conhecimento de informações sigilosas, comerciais e tributárias, entre outras, da incorporadora.

Quanto a essas informações, que não digam exclusivo respeito ao patrimônio de afetação, deverão guardar sigilo, sob pena de responsabilidade civil e pessoal pela divulgação ou utilização indevida dessas informações.

Nesse sentido:

Art. 31-C. A Comissão de Representantes e a instituição financiadora da construção poderão nomear, às suas expensas, pessoa física ou jurídica para fiscalizar e acompanhar o patrimônio de afetação.

§ 1º A nomeação a que se refere o caput não transfere para o nomeante qualquer responsabilidade pela qualidade da obra, pelo prazo de entrega do imóvel ou por qualquer outra obrigação decorrente da responsabilidade do incorporador ou do construtor, seja legal ou a oriunda dos contratos de alienação das unidades imobiliárias, de construção e de outros contratos eventualmente vinculados à incorporação.

§ 2º A pessoa que, em decorrência do exercício da fiscalização de que trata o caput deste artigo, obtiver acesso às informações comerciais, tributárias e de qualquer outra natureza referentes ao patrimônio afetado responderá pela falta de zelo, dedicação e sigilo destas informações.

A pessoa nomeada pela instituição financeira é obrigada a fornecer cópia de seu parecer ou relatório à comissão de representantes e, nos termos do § 3º do art. 31-C, esse fato não constitui quebra de sigilo, mas, de outro lado, dever legal.

1.2.4.4. Obrigações do incorporador

O art. 31-D, da Lei 4.591/1964, com a redação dada pela Lei 10.931/2004, impõe, no âmbito da incorporação submetida ao patrimônio de afetação, uma série de obrigações que visam assegurar a finalidade colimada com o empreendimento e facilitar a fiscalização pela comissão de representantes.

Vamos a essas obrigações:

I – promover todos os atos necessários à boa administração e à preservação do patrimônio de afetação, inclusive mediante adoção de medidas judiciais;

Portanto, o incorporador fica obrigado a tomar todas as providências destinadas a garantir a boa administração do empreendimento, inclusive custeando a defesa judicial do patrimônio afetado contra seus credores particulares.

Entendemos, nesse caso, que o incorporador passará a ter legitimidade para propor embargos de terceiro, ainda que seja o próprio executado, se o patrimônio afetado for ameaçado por eventuais penhoras levadas a efeito por seus credores particulares, que não tenham relação com o empreendimento.

II – manter apartados os bens e direitos objeto de cada incorporação;

III – diligenciar a captação dos recursos necessários à incorporação e aplicá-los na forma prevista nesta Lei, cuidando de preservar os recursos necessários à conclusão da obra;

O incorporador fica obrigado, assim, a captar os recursos necessários à conclusão do empreendimento e não desviar esses recursos, que devem ser aplicados exclusivamente no patrimônio afetado.

Caso essa obrigação não seja respeitada pelo incorporador, caberá à Comissão de Representantes ou aos adquirentes, individualmente, ingressar com ação ordinária, inclusive com antecipação de tutela se for o caso, para bloquear os valores que devem ser, necessariamente, destinados ao empreendimento.

IV – entregar à Comissão de Representantes, no mínimo a cada três meses, demonstrativo do estado da obra e de sua correspondência com o prazo pactuado ou com os recursos financeiros que integrem o patrimônio de afetação recebidos no período, firmados por profissionais habilitados, ressalvadas eventuais modificações sugeridas pelo incorporador e aprovadas pela Comissão de Representantes;

Cabe ao incorporador seguir o plano inicial da obra, respeitando os prazos contratuais e o memorial de incorporação.

Para que a Comissão de representantes possa fiscalizar esses aspectos, é obrigação do incorporador fornecer, no mínimo a cada três meses, relatório sobre o estado da obra e sua correspondência com o prazo pactuado.

Interessante é que esse dispositivo confere poderes à comissão de representantes para aprovar eventuais modificações do prazo.

Entendemos que essa aquiescência deverá ser justificada e, se possível, levada à assembleia devidamente convocada para esse fim, sob pena de responsabilidade dos membros da comissão pela modificação do prazo inicial determinado para a obra sem prejuízo da possível revogação da deliberação, a qualquer tempo, nos termos do § 2º, do art. 50, da Lei 4.591/1964.

V – manter e movimentar os recursos financeiros do patrimônio de afetação em conta de depósito aberta especificamente para tal fim;

Com o patrimônio afetado, os recursos destinados ao empreendimento não podem se misturar aos recursos do incorporador, de tal sorte que devem, igualmente, ser movimentados em conta bancária separada.

VI – entregar à Comissão de Representantes balancetes coincidentes com o trimestre civil, relativos a cada patrimônio de afetação;

VII – assegurar à pessoa nomeada nos termos do art. 31-C o livre acesso à obra, bem como aos livros, contratos, movimentação da conta de depósito exclusiva referida no inciso V deste artigo e quaisquer outros documentos relativos ao patrimônio de afetação; e

A pessoa a quem a Comissão de Representantes delegar a função de fiscalização, terá livre acesso a todos os documentos do patrimônio de afetação. O impedimento desse direito poderá ensejar ação de obrigação de fazer, com cominação de multa diária pelo descumprimento, nos termos do art. 461, do Código de Processo Civil.

Não se pode deslembrar que essa pessoa responde, nos termos do § 2º do art. 31-C da Lei 4.591/1964, pela falta de zelo no trato dessas informações.

Por fim, incumbe ao incorporador, para permitir a fiscalização, independentemente do regime contábil a que esteja submetido (lucro real ou lucro presumido):

VIII – manter escrituração contábil completa, ainda que esteja desobrigado pela legislação tributária.

1.2.4.5. Falência do incorporador

É nítida a preocupação com a quebra do incorporador, espelhada no art. 31-F da Lei 4.591/1964, com a redação dada pela Lei 10.931/2004, que expressamente exclui da massa falida o patrimônio afetado:

Art. 31-F. Os efeitos da decretação da falência ou da insolvência civil do incorporador não atingem os patrimônios de afetação constituídos, não integrando a massa concursal o terreno, as acessões e demais bens, direitos creditórios, obrigações e encargos objeto da incorporação.

Com a falência, mister se faz a ratificação do mandato da Comissão de Representantes através de assembleia que a própria comissão existente convocará à época da quebra da incorporadora, em até sessenta dias.

Na ausência de assembleia convocada pela comissão, um sexto dos titulares de unidades ou o juiz que prolatou a decisão, poderão convocá-la.

A eleição de novos membros ou a ratificação dos existentes será feita em primeira convocação por dois terços dos adquirentes e, em segunda convocação, por maioria absoluta.

Nessa mesma assembleia haverá a votação sobre a continuidade ou não da obra.

Caso optem pela paralisação das obras e venda do patrimônio em leilão público (Lei 4.591/1964, art. 31-F, § 14), o resultado da venda será entregue aos adquirentes na proporção daquilo que, comprovadamente, se apurar pago.

Sendo assim, verifica-se aquilo que cada um pagou e se estabelece uma proporção, um percentual da participação de cada adquirente no produto da venda depois da dedução das dívidas do patrimônio afetado, como, por exemplo, as dívidas fiscais, com a instituição financiadora, fornecedores, valor do terreno ao proprietário que não coincidir com o incorporador etc. (Lei 4.591/1964, art. 43, VII).

Caso o valor da venda não seja suficiente para pagar os adquirentes, total ou parcialmente, estes se transformam em credores privilegiados, inclusive com a responsabilidade subsidiária dos bens pessoais do incorporador.

Havendo deliberação pela continuidade das obras, a Comissão de Representantes fica investida de mandato irrevogável para firmar, com os adquirentes por promessa de compra e venda, o contrato definitivo, ou seja, a escritura pública de compra e venda, mesmo depois da conclusão da obra (Lei 4.591/1964, art. 31-F, §§ 3º a 5º).

A escritura poderá ser outorgada mesmo àqueles que ainda tenham saldo a pagar, desde que seja constituída garantia real, como, por exemplo, uma hipoteca (§ 6º, do art. 31-F, da Lei 4.591/1964).

A continuidade da obra se dará pelo recebimento, pela Comissão, dos valores ainda devidos pelos adquirentes, prosseguindo nos contratos firmados com o agente financeiro e fornecedores ou, ainda, com a contratação de outros, desde que respeitados os contratos existentes.

Nesse sentido:

§ 14 Para assegurar as medidas necessárias ao prosseguimento das obras ou à liquidação do patrimônio de afetação, a Comissão de Representantes, no prazo de sessenta dias, a contar da data de realização da assembleia-geral de que trata o § 1o, promoverá, em leilão público, com observância dos critérios estabelecidos pelo art. 63, a venda das frações ideais e respectivas acessões que, até a data da decretação da falência ou insolvência não tiverem sido alienadas pelo incorporador.

§ 15 Na hipótese de que trata o § 14, o arrematante ficará sub-rogado, na proporção atribuível à fração e acessões adquiridas, nos direitos e nas obrigações relativas ao empreendimento, inclusive nas obrigações de eventual financiamento, e, em se tratando da hipótese do art. 39 desta Lei, nas obrigações perante o proprietário do terreno.

§ 16 Dos documentos para anúncio da venda de que trata o § 14 e, bem assim, o inciso III do art. 43, constarão o valor das acessões não pagas pelo incorporador (art. 35, § 6º) e o preço da fração ideal do terreno e das acessões (arts. 40 e 41).

§ 17 No processo de venda de que trata o § 14, serão asseguradas, sucessivamente, em igualdade de condições com terceiros:

I – ao proprietário do terreno, nas hipóteses em que este seja pessoa distinta da pessoa do incorporador, a preferência para aquisição das acessões vinculadas à fração objeto da venda, a ser exercida nas vinte e quatro horas seguintes à data designada para a venda; e

II – ao condomínio, caso não exercida a preferência de que trata o inciso I, ou caso não haja licitantes, a preferência para aquisição da fração ideal e acessões, desde que deliberada em assembleia-geral, pelo voto da maioria simples dos adquirentes presentes, e exercida no prazo de quarenta e oito horas a contar da data designada para a venda.

§ 18 Realizada a venda prevista no § 14, incumbirá à Comissão de Representantes, sucessivamente, nos cinco dias que se seguirem ao recebimento do preço:

I – pagar as obrigações trabalhistas, previdenciárias e tributárias, vinculadas ao respectivo patrimônio de afetação, observada a ordem de preferência prevista na legislação, em especial o disposto no art. 186 do Código Tributário Nacional;

II – reembolsar aos adquirentes as quantias que tenham adiantado, com recursos próprios, para pagamento das obrigações referidas no inciso I;

III – reembolsar à instituição financiadora a quantia que esta tiver entregue para a construção, salvo se outra forma for convencionada entre as partes interessadas;

IV – entregar ao condomínio o valor que este tiver desembolsado para construção das acessões de responsabilidade do incorporador (§ 6º do art. 35 e § 5º do art. 31-A), na proporção do valor obtido na venda;

V – entregar ao proprietário do terreno, nas hipóteses em que este seja pessoa distinta da pessoa do incorporador, o valor apurado na venda, em proporção ao valor atribuído à fração ideal; e

VI – entregar à massa falida o saldo que porventura remanescer.

Em suma, a Comissão de Representantes passa a agir no lugar do incorporador, conforme fica claro da leitura do inciso II do § 12 do art. 31-F da Lei 4.591/1964:

II – para cumprimento do seu encargo de administradora da incorporação, a Comissão de Representantes fica investida de mandato legal, em caráter irrevogável, para, em nome do incorporador ou do condomínio de construção, conforme o caso, receber as parcelas do saldo do preço e dar quitação, bem como promover as medidas extrajudiciais ou judiciais necessárias a esse recebimento, praticando todos os atos relativos ao leilão de que trata o art. 63 ou os atos relativos à consolidação da propriedade e ao leilão de que tratam os arts. 26 e 27 da Lei no 9.514, de 20 de novembro de 1997, devendo realizar a garantia e aplicar na incorporação todo o produto do recebimento do saldo do preço e do leilão;

Se ao final, com o término do empreendimento houver saldo credor, esse valor deverá ser entregue, pela Comissão de Representantes, à massa falida do incorporador.

1.2.4.6. Aspectos tributários do patrimônio de afetação

De acordo com a Lei 10.931, de 2 de agosto de 2004, constituído o patrimônio de afetação:

Art. 4º Para cada incorporação submetida ao regime especial de tributação, a incorporadora ficará sujeita ao pagamento equivalente a quatro por cento da receita mensal recebida, o qual corresponderá ao pagamento mensal unificado do seguinte imposto e contribuições: (Redação dada pela Medida Provisória nº 601, de 2012 – vigência encerrada posteriormente pela Lei 12.844/2013)

I – Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas – IRPJ;

II – Contribuição para os Programas de Integração Social e de Formação do Patrimônio do Servidor Público – PIS/PASEP;

III – Contribuição Social sobre o Lucro Líquido – CSLL; e

IV – Contribuição para Financiamento da Seguridade Social – COFINS.

§ 1ºPara fins do disposto no caput, considera-se receita mensal a totalidade das receitas auferidas pela incorporadora na venda das unidades imobiliárias que compõem a incorporação, bem como as receitas financeiras e variações monetárias decorrentes desta operação.

Nesses casos, nos termos do § 2º desse art. 4º, o pagamento dos tributos e contribuições, de acordo com a alíquota unificada, será considerado definitivo, não gerando, em qualquer hipótese, direito à restituição ou à compensação com o que for apurado pela incorporadora.

O § 3º estabelece que “as receitas, custos e despesas próprios da incorporação sujeita a tributação na forma deste artigo não deverão ser computados na apuração das bases de cálculo dos tributos e contribuições de que trata o caput deste artigo devidos pela incorporadora em virtude de suas outras atividades empresariais, inclusive incorporações não afetadas”.

O recolhimento unificado dos tributos do art. 4º, da Lei 10.931/2004, deve ser efetuado desde o mês de opção pelo patrimônio de afetação até o vigésimo dia do mês seguinte (art. 5º).

Importante ressaltar que, nos termos do art. 6º, da Lei 10.931/2004, os créditos tributários devidos pela incorporadora em razão do patrimônio de afetação, de forma unificada, não poderão ser objeto de parcelamento.

Outrossim, seja para efeitos fiscais, seja para fiscalização pela Comissão de Representantes, o incorporador fica obrigado a manter escrituração contábil segregada para cada incorporação submetida ao regime especial de tributação, escrituração essa que deve ser completa, ainda que o incorporador tenha optado pelo regime de lucro presumido (Lei 10.931/2004, art. 7º e Lei 4.591/1964, art. 31-D, VIII).

1.2.4.7. O adquirente continua desprotegido

Depois da verificação de todos esses aspectos, é inegável a inferência segundo a qual o adquirente continua desprotegido.

A uma porque a Comissão de Representantes poderá ser facilmente manipulada pelo incorporador e, a duas, porque os garantidos, em primeiro lugar, são o Fisco, a instituição financeira da obra e os fornecedores.

Assim, embora tenha minimizado os riscos em casos extremos, como a falência do incorporador, dada a complexidade da administração do patrimônio afetado e a ausência de regras simples para o prosseguimento das obras nesse caso, as demandas judiciais que certamente surgirão para discutir as inúmeras variáveis para prosseguimento ou venda do empreendimento, definitivamente acabarão por não proteger o adquirente que, afinal, é a parte mais fraca dessa relação.

1.2.5. Modelo de memorial de incorporação, incluindo a minuta da convenção de condomínio

Condomínio (...)

Memorial de incorporação

(...) – Empreendimentos e Participações Ltda.

Memorial de incorporação imobiliária do condomínio (...), a ser construído na (...), nesta cidade e comarca.

I – Localização e descrição do terreno

A incorporadora efetivará a incorporação imobiliária sobre um terreno de sua propriedade, adquirido por força do R. 5, matriculado sob o nº (...), junto ao (...) Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo e que assim se descreve:

Um terreno situado na interseção do alinhamento da Avenida (...) com a Área Institucional número 02, designado como Lote número 01, do loteamento denominado (...), no Distrito de (...), que assim se descreve: “inicia-se no ponto de interseção do alinhamento da Avenida (...), já considerado o alargamento da dita Avenida pelo Plano Rodoviário Municipal, com a Área Institucional número 02 e com o lote número 01; daí segue no azimute 274º 57´ 25” e distância de 85,50 m, confrontando com a Área Institucional número 02; segue no mesmo azimute na distância de 92,95 m, confrontando com o lote 11, e ainda no mesmo azimute na distância de 11,57 m, confrontando com o Sistema de Lazer número 1, perfazendo neste azimute a distância de 190,02 m; daí deflete à esquerda no azimute 184º 57’25” na distância de 105,37 m, confrontando com o Sistema de Lazer número 01; daí deflete à esquerda no azimute 94º 57’25” e distância de 47,20 m, confrontando com o Sistema de Lazer número 01; daí deflete à esquerda no azimute 49º 57’25” e distância de 18,11 m, confrontando com o Sistema de Lazer número 01; daí deflete à direita no azimute 94º 57’25” e distância de 60,00 m, confrontando com o Sistema de Lazer número 01; daí deflete à direita no azimute 139º 57’25” e distância de 18,11 m, confrontando com o Sistema de Lazer número 01; daí deflete à esquerda no azimute 94º 57’25” e distância de 41,75 m, confrontando com o Sistema de Lazer número 01; daí deflete à esquerda no azimute 49º 57’25” e distância de 9,25 m, confrontando com o Sistema de Lazer número 01; daí deflete à direita no azimute 94º 57’25” e distância de 17,31 m, confrontando com o Sistema de Lazer número 01; daí deflete à esquerda no azimute 16º 43’00” e distância de 12,11 m, confrontando com o alinhamento da Avenida (...), já considerado o alargamento da dita avenida pelo Plano Rodoviário Municipal; daí segue em curva de raio de 112,47 m, e desenvolvimento de 44,17 m, com a mesma confrontação anterior; daí segue no azimute 349º 40’ e distância de 44,40 m, ainda com a mesma confrontação, chegando ao ponto inicial desta descrição, encerrando a área de 19.426,84 m².

Matrícula nº (...) e Contribuinte urbano cadastrado sob o nº (...), conforme certidão nº (...), expedida pela Prefeitura do Município de São Paulo – Secretaria das Finanças, em (...).

II – Incorporadora

(...) LTDA., com sede nesta cidade, na Rua (...), Capital, inscrita no CNPJ/MF sob nº (...), com seu contrato social devidamente registrado no (...) Ofício de Registro Civil das Pessoas Jurídicas sob nº (...), em (...) e suas respectivas alterações, sendo a última delas datada de (...), devidamente registrada no mesmo (...) Ofício sob nº (...), em (...), neste ato representada, de acordo com o disposto no Capítulo III, cláusula (...), de seu contrato social, pelo seu sócio-gerente (...), brasileiro, casado, empresário, RG nº (...) SSP/SP e CPF nº (...), domiciliado no endereço comercial da empresa incorporadora.

III – Objeto da incorporação e fundamento jurídico

O presente memorial tem por objeto a incorporação imobiliária de um conjunto de edifícios residenciais, com a denominação geral de condomínio (...), que será construído na Av. (...), bairro (...), nesta cidade e comarca de São Paulo, Estado de São Paulo, em terreno de propriedade da incorporadora, devidamente descrito no item I supra, empreendimento este que se destinará à constituição em condomínio por unidades autônomas, de acordo com a legislação em vigor.

A incorporação imobiliária objeto do presente memorial reger-se-á pelo disposto na Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964, regulamentada pelo Decreto 55.815, de 08 de março de 1965, com as alterações introduzidas pela Lei Federal 4.864, de 29 de dezembro de 1965 e demais disposições legais aplicáveis à espécie.

IV – Título de propriedade

O imóvel descrito no item I supra foi adquirido por (...) Ltda., por escritura pública de compra e venda de (...), lavrada pelo (...) Tabelião de Notas da Capital, no livro (...), páginas (...), subscrita pelo escrevente (...) e pelo Tabelião (...), registrada sob R. (...), na matrícula nº (...) junto ao (...) Cartório de Registro de Imóveis da Capital, em (...).

V – Das diferentes partes do condomínio

O empreendimento imobiliário objeto do presente memorial de incorporação, denominado condomínio (...), quando instituído pelo regime de condomínio a que se destina, abrangerá partes distintas, a saber:

a) partes de propriedade comum ou partes do condomínio, inalienáveis, indivisíveis, acessórias e indissoluvelmente ligadas às unidades autônomas, e que serão aquelas assim definidas no art. 3º da Lei 4.591/1964 e na minuta da futura convenção de condomínio;

b) partes de propriedade exclusiva ou unidades autônomas, com a localização e designação numérica explicitadas nos tópicos que se seguem.

VI – Descrição dos edifícios que compõem as unidades autônomas do condomínio (...).

Pavimento tipo dos edifícios, “A”, “B”, “C”, “D”, “E”, “F”, “G”, “H”, “I”, “J”, “K”, “L” e “M”.

1) No andar térreo dos edifícios “A”, “B”, “C”, “D”, “E”, “F”, “G”, “H”, “I”, “J”, “K”, “L” e “M” situar-se-ão 04 (quatro) apartamentos, servidos pelo respectivo hall, caixa de escadas para acesso ao rés do chão e para acesso ao primeiro pavimento, contendo cada apartamento sala, dois dormitórios, banheiro, cozinha e área de serviço.

2) Em cada um dos pavimentos tipo, do primeiro ao terceiro andar, dos edifícios “A”, “B”, “C”, “D”, “E”, “F”, “G”, “H”, “I”, “J”, “K”, “L” e “M” situar-se-ão 04 (quatro) apartamentos, servidos pelo respectivo hall, caixa de escadas para acesso ao pavimento inferior e para acesso ao pavimento superior, contendo cada apartamento sala, dois dormitórios, banheiro, cozinha e área de serviço.

3) No quarto pavimento dos edifícios “A”, “B”, “C”, “D”, “E”, “F”, “G”, “H”, “I”, “J”, “K”, “L” e “M” situar-se-ão 04 (quatro) apartamentos, servidos pelo respectivo hall, caixa de escadas para acesso ao pavimento inferior, contendo cada apartamento sala, dois dormitórios, banheiro, cozinha e área de serviço.

Pavimento tipo dos edifícios “N” e “O”

4) No subsolo dos edifícios “N” e “O” haverá uma área que servirá como depósito, além de um banheiro.

5) No andar térreo dos edifícios “N” e “O” situar-se-ão 04 (quatro) apartamentos, servidos pelo respectivo hall, caixa de escadas para acesso ao rés do chão e para acesso ao primeiro pavimento, contendo cada apartamento sala, dois dormitórios, banheiro, cozinha e área de serviço.

6) Em cada um dos pavimentos tipo, do primeiro ao terceiro andar, dos edifícios “N” e “O” situar-se-ão 04 (quatro) apartamentos, servidos pelo respectivo hall, caixa de escadas para acesso ao pavimento inferior e para acesso ao pavimento superior, contendo cada apartamento sala, dois dormitórios, banheiro, cozinha e área de serviço.

7) Nos quatro pavimentos tipo dos edifícios “N” e “O” situar-se-ão 04 (quatro) apartamentos, servidos pelo respectivo hall, caixa de escadas para acesso ao pavimento inferior, contendo cada apartamento sala, dois dormitórios, banheiro, cozinha e área de serviço.

VII – Descrição e áreas das unidades autônomas

Os apartamentos de números 1, 2, 3, 4, 11, 12, 13, 14, 21, 22, 23, 24, 31, 32, 33, 34, 41, 42, 43 e 44, de cada um dos quinze edifícios residenciais, serão absolutamente iguais entre si, e terão individualmente a área privativa de 51,430 m², e a área comum de 58,554 m², perfazendo a área total de 109,984 m², correspondendo à fração ideal de 0,3333% no terreno e demais coisas de uso comum do condomínio, e serão compostos de: sala, cozinha, área de serviço, dois dormitórios e banheiro em cada uma das uni-dades, bem como o direito de uso de 1 (uma) vaga descoberta, demarcada, a ser determinada mediante sorteio, nos termos previstos na minuta da futura convenção de condomínio.

VIII – Das partes comuns e exclusivas

A) Partes comuns – consubstanciada de coisas e áreas de uso comum dos condôminos, inalienáveis e indivisíveis, acessórias e indissoluvelmente ligadas às unidades autônomas, tal como definidas no art. 3º da Lei 4.591/1964, a saber: o terreno em que se levantam as edificações e suas instalações; as estruturas de alvenaria e suas fundações; as paredes externas de cada edifício; as paredes internas divisórias entre as unidades autônomas e entre estas e as partes comuns; as fachadas de cada edifício e seus ornamentos (exclusive janelas das unidades autônomas); as escadarias e os “halls” internos das entradas de cada edifício; os compartimentos dos medidores de luz e gás; os telhados que cobrem os edifícios; os fios e encanamentos; as caixas d’água de cada edifício e respectivos barriletes; os troncos de entrada de água, eletricidade, telefone e os de saída de esgoto e todos os respectivos ramais que servem as dependências de uso comum; os condutores de águas pluviais; bem como, as áreas do subsolo dos edifícios “N” e “O”; os muros e gradis externos; a quadra poliesportiva; a piscina; a portaria com todas as suas dependências e instalações; a rua de circulação interna; os jardins e os passeios e respectivas escadas de acesso aos prédios e demais benfeitorias; o play ground; o edifício da administração com todas as suas dependências e instalações, contendo este, no pavimento inferior, depósito e vestiários da piscina, salão de festas, com uma copa e dois banheiros e no pavimento superior, o salão de ginástica com dois banheiros, um escritório para a administração e o apartamento do zelador, contendo dois dormitórios, sala, banheiro, cozinha e área de serviço.

Nas partes comuns incluem-se, ainda:

A.1.) 300 (trezentas) vagas de uso comum, exclusivas para carros de passeio, que posteriormente serão identificadas com o nome do edifício mais o número do apartamento correspondente. Estas vagas deverão ser atribuídas mediante sorteio, nos termos da minuta da futura convenção de condomínio, sendo que 3 (três) delas, localizadas conforme planta constante do projeto aprovado, serão reservadas prioritariamente a deficientes físicos, se houver;

A.2.) 30 (trinta) vagas para motocicletas ou motonetas, que serão atribuídas aos interessados mediante sorteio nos termos da minuta da futura convenção de condomínio, as quais estarão sujeitas ao pagamento de uma contribuição mensal, cujo valor será fixado anualmente pela assembleia-geral;

A.3.) 1 (uma) vaga para o carro do zelador, cuja localização será determinada pela assembleia-geral.

B) Partes exclusivas – consubstanciadas pelas unidades autônomas abaixo relacionadas:

Edifício “A”

pavimento térreo – apartamentos nºs 1, 2, 3 e 4

1º pavimento – apartamentos nºs 11, 12, 13 e 14

2º pavimento – apartamentos nºs 21, 22, 23 e 24

3º pavimento – apartamentos nºs 31, 32, 33 e 34

4º pavimento – apartamentos nºs 41, 42, 43 e 44

Edifício (...)

IX – Identificação e descrição dos edifícios e confrontações das unidades autônomas

De conformidade com o projeto aprovado, o condomínio (...) será constituído, além dos equipamentos condominiais, por:

A) 13 edifícios residenciais – denominados “A”, “B”, “C”, “D”, “E”, “F”, “G”, “H”, “I”, “J”, “K”, “L” e “M”, localizados e identificados nominalmente conforme planta anexa a este Memorial, e contendo cada um: no pavimento térreo, 4 (quatro) apartamentos, cada um com 51,430m² de área privativa e 58,554 m² de área comum; no primeiro pavimento, 4 (quatro) apartamentos, cada um com 51,430 m² de área privativa e 58,554 m² de área comum; no segundo pavimento, 4 (quatro) apartamentos, cada um com 51,430 m² de área privativa e 58,554 m² de área comum; no terceiro pavimento, 4 (quatro) apartamentos, cada um com 51,430 m² de área privativa e 58,554 m² de área comum; no quarto pavimento, 4 (quatro) apartamentos, cada um com 51,430 m² de área privativa e 58,554 m² de área comum.

B) 2 edifícios residenciais – denominados “N” E “O”, localizados e identificados nominalmente confor-me planta anexa a este Memorial, e contendo cada um: no pavimento térreo, 4 (quatro) apartamentos, cada um com 51,430m² de área privativa e 58,554m² de área comum; no primeiro pavimento, 4 (quatro) apartamentos, cada um com 51,430m² de área privativa e 58,554m² de área comum; no segundo pavimento, 4 (quatro) apartamentos, cada um com 51,430m² de área privativa e 58,554m² de área comum; no terceiro pavimento, 4 (quatro) apartamentos, cada um com 51,430m² de área privativa e 58,554 m² de área comum; no quarto pavimento, 4 (quatro) apartamentos, cada um com 51,430m² de área privativa e 58,554m² de área comum.

As confrontações das unidades autônomas serão as seguintes:

Os apartamentos de final 1 do edifício “A” confrontar-se-ão, de quem do interior do hall de entrada observa a porta social destas unidades: pelo lado esquerdo com os apartamentos de final 4; pelo lado direito e com os fundos, com o recuo do condomínio; e pela frente com o recuo lateral de acesso à entrada social do edifício e com o hall de entrada.

Os apartamentos de final 2 do edifício “A” confrontar-se-ão, de quem do interior do hall de entrada observa a porta social destas unidades: pelo lado direito com os apartamentos de final 3; pelo lado esquerdo e com os fundos, com o recuo do condomínio; e pela frente com o recuo lateral de acesso à entrada social do edifício e com o hall de entrada.

(...)

X – Das áreas e frações ideais das unidades autônomas

Todos os 300 (trezentos) apartamentos que compõem o condomínio (...) têm exatamente o mesmo valor de R$ (...), perfazendo o total da construção de R$ (...), a mesma área de uso privativo, a mesma área de uso comum e, portanto, a mesma área total, bem como a mesma fração ideal sobre o terreno e as coisas comuns, assim discriminadas:

• Área privativa: (...)

• Área comum: (...)

• Área total:......(...)

• Fração ideal.: (...)

• Valor da unidade...............: R$ (...)

• Valor Total da Construção: R$ (...)

• Fração ideal................: (...)

XI – Projeto de construção

O projeto de construção do empreendimento objeto deste memorial, denominado condomínio (...), que situar-se-á na Av. (...), foi regularmente aprovado pela Prefeitura Municipal de São Paulo, pelo termo de alvará de aprovação e execução de edificação nova nº 1998/17157-00, de 16 de julho de 1998, referente à construção de edifícios de apartamentos.

XII – Da implementação do projeto de construção

A incorporadora declara que, em virtude da grande extensão do empreendimento, a construção e implementação dos edifícios residenciais com as unidades autônomas, dos prédios da administração e portaria, das áreas de lazer e demais edificações e instalações condominiais, serão realizadas em etapas, conforme também previsto na minuta da futura convenção de condomínio. Nestas condições, serão efetuadas instituições parciais de condomínio para cada edifício ou para cada agrupamento de edifícios acabados, na medida em que forem sendo expedidos, pela Prefeitura Municipal de São Paulo, os respectivos autos de conclusão parcial de obras (“habite-se” parcial).

XIII – Da administração do condomínio

A incorporadora reserva a si o direito de, após a conclusão total das obras, ou mesmo durante a construção, que será realizada em etapas, contratar empresa admi-nistradora para, ou ela própria incorporadora, administrar o condomínio (...). Tal direito permanecerá durante a totalidade do período compreendido entre a entrega do primeiro edifício até completar 2 (dois) anos após a conclusão integral das obras do condomínio, de acordo com as disposições contidas na minuta da futura convenção do condomínio (...), e ficando desde já estabelecida a taxa mínima de 10% (dez porcento) a ser aplicada sobre as receitas mensais ordinárias e extraordinárias do condomínio, como remuneração mensal dos respectivos serviços.

XIV – Dos custos do empreendimento

A incorporadora declara que, o custo total do empreendimento, conforme avaliação prevista na letra “h” do art. 32 da Lei Federal 4.591/1964, de acordo com o custo unitário PINI para o mês de (...) de (...) está avaliado em R$ (...).

Adicionalmente apresenta certidão nº (...) de lançamento como contribuinte fiscal pela Prefeitura do Município de São Paulo – Secretaria das Finanças, emitida em (...).

XV – Documentos anexados

Com o presente memorial, a incorporadora apresenta os documentos previstos nas letras “a”, “b”, “c”, “d”, “e”, “f”, “g”, “h”, “i”, “j”, “n”, “o” e “p” do art. 32 da Lei Federal 4.591/1964, deixando de apresentar os documentos previstos nas letras “l” e “m”, por não ocorrerem as hipóteses previstas em lei.

XVI – Das declarações do art. 32 da Lei 4.591/1964

A) A incorporadora declara que o empreendimento está sujeito ao regime de carência previsto na letra “n” do art. 32 e art. 34 da Lei 4.591/1964.

B) A incorporadora declara que o empreendimento está dividido em frações ideais, conforme já se discriminou neste instrumento, com as respectivas unidades autônomas que a elas corresponderão, em cumprimento ao disposto na letra “i” do art. 32 da Lei 4.591/1964.

C) A incorporadora declara, em cumprimento à letra “p” do art. 32 da Lei 4.591/1964, que cada uma das unidades autônomas possui o direito de uso de 1 (uma) vaga de garagem para carros de passeio descoberta, demarcada e a ser atribuída por sorteio, nos termos da minuta da futura convenção de condomínio, e que dentre elas, 3 (três) vagas específicas e identificadas no projeto aprovado, serão destinadas à deficientes físicos, se houver. Havendo, outrossim, 1 (uma) vaga adicional para uso do zelador e 30 (trinta) vagas para motocicletas, a serem atribuídas mediante sorteio entre os interessados, nos termos previstos na minuta da futura convenção de condomínio.

D) A incorporadora declara, ainda, que o profissional responsável pela obra, Engenheiro (...), portador do CREA nº (...), assina os documentos das alíneas “e”, “g”, “h” e “p”.

XVII – Histórico Vintenário

A incorporadora, em cumprimento ao disposto na letra “c” do art. 32 da Lei 4.591/1964, declara que o histórico vintenário do imóvel objeto do presente instrumento é o seguinte:

1) Que o imóvel, objeto da matrícula (...) do (...) Cartório de Registro de Imóveis, foi adquirido pela incorporadora (...) Ltda., por força de escritura pública de compra e venda de (...), lavrada pelo (...) Tabelião de Notas da Capital, no livro (...), páginas (...), subscrita pelo escrevente (...) e pelo Tabelião (...), registrada sob R. (...) na matrícula nº (...) do já citado Cartório, em (...).

Histórico da matrícula nº (...), junto ao (...) Oficial de Registro de Imóveis

Pelo R.2 da matrícula nº (...) junto ao (...) Oficial de Registro de Imóveis, em (...), a (...), com sede na cidade de (...), Estado de São Paulo, CNPJ/MF nº (...), então proprietária por força da Transcrição 108.732 e Matrícula(...), ambas do (...) Oficial de Registro de Imóveis desta Capital, através da escritura de (...), do (...) Tabelião de Notas desta Capital, transmitiu o imóvel objeto desta matrícula, por venda feita na proporção de 50% para (...), engenheiro, RG (...), casado pelo regime de comunhão parcial de bens, na vigência da Lei 6.515/1977, com (...), professora, RG (...), inscrito no CPF sob o nº (...), residente na rua (...) e 50% para (...), engenheiro, RG nº (...), casado pelo regime de comunhão parcial de bens, na vigência da Lei 6.515/1977, com (...), jornalista, RG (...), inscrito no CPF (...), residente na rua (...), todos brasileiros e domiciliados nesta Capital, pelo valor de R$ (...).

Em virtude da Av. (...) 3, de (...), e por força da escritura de (...), junto ao (...) Tabelião de Notas desta Capital, (Livro ..., folhas ...), o imóvel objeto da matrícula nº (...), do (...) Oficial de Registro de Imóveis da Capital, foi dividido entre os coproprietários.

A gleba original, objeto da matrícula nº (...), encerrava a área de (...) m². Seu desmembramento motivou a abertura das matrículas nºs (...) e (...) deste Cartório, em virtude do que ficou encerrada a matrícula nº (...).

A gleba objeto da matrícula nº (...), denominada Gleba 1, encerrando a área de 74.669,86, tinha, como proprietários, por força do R.2, de (...), (...) e sua mulher (...), já qualificados.

A gleba objeto da matrícula nº (...), denominada GLEBA 2, encerrando a área de 74.669,86, tinha, como proprietários, (...) e sua mulher, (...), já qualificados.

Histórico da matrícula nº (...):

Por escritura de (...), do (...) Tabelião de Notas desta Capital (Livro ..., folhas...) que deu origem ao R.2, de (...), da matrícula (...), o imóvel objeto dessa matrícula foi atribuído, a título de divisão amigável, aos coproprietários (...) e sua mulher, (...), já qualificados.

Por escritura (...), do (...) Tabelião de Notas desta Capital (Livro..., folhas...), que deu origem ao R. (...). de (...), da matrícula (...), (...) e sua mulher, (...), já qualificados, transmitiram uma fração ideal correspondente a (...)% do imóvel objeto dessa matrícula, por venda à (...), inscrita no CNPJ/MF sob o nº (...), com sede nesta Capital, na rua (...).

Por escritura datada de (...), do (...) Tabelião de Notas desta Capital (Livro..., folhas...), que deu origem ao R.5, de (...), da matrícula (...), a adquirente pelo R.4, (...), já qualificada, transmitiu a fração ideal correspondente a (...)% do imóvel objeto dessa matrícula, por venda à (...), CNPJ/MF nº (...), com sede na (...), comparecendo ainda como intervenientes, (...) e sua mulher, (...), já qualificados, concordando com a alienação.

Por escritura de (...), do (...) Tabelião de Notas desta Capital (Livro..., folhas...), retificada e ratificada pela escritura de (...) (Livro..., folhas...) das mesmas notas, que deu origem ao R.6, de (...), da matrícula (...), os proprietários pelo R.2, (...) e sua mulher, (...), já qualificados, transmitiram uma parte ideal correspondente a 19,9743% do imóvel dessa matrícula, à coproprietária, (...), já qualificada, a título de permuta com uma parte ideal correspondente a (...)% do imóvel objeto da matrícula (...), junto ao (...) Ofício de Registro de Imóveis, de propriedade da mesma adquirente.

Pela Av. (...), de (...), ficou constando a fusão do imóvel objeto da matrícula (...) com o da matrícula (...), dando origem à de número (...), junto ao (...) Ofício de Registro de Imóveis, em virtude do que ficou encerrada a matrícula (...).

Histórico da matrícula (...):

Por escritura de (...), do (...) Tabelião de Notas desta Capital (Livro..., folhas...) que deu origem ao R. (...), de (...), da matrícula (...), o imóvel objeto dessa matrícula foi atribuído, a título de divisão amigável, aos coproprietários (...) e sua mulher, (...), já qualificados.

Por escritura de (...), do (...) Tabelião de Notas desta Capital (Livro..., folhas...), que deu origem ao R.(...), de (...), da matrícula (...), (...) e sua mulher, (...), já qualificados, transmitiram o imóvel objeto dessa matrícula, por venda a (...), com sede na Cidade do Rio de Janeiro – RJ, na (...), inscrita no CNPJ/MF (...).

Por escritura de (...), do (...) Tabelião de Notas desta Capital, (Livro..., folhas...), que deu origem ao R.5, de (...), a adquirente pelo R.4, (...), já qualificada, com sede na cidade do Estado do (...), na (...) e filial nesta Capital, na (...), inscrita no CNPJ/MF nº (...), transmitiu o imóvel objeto dessa matrícula, por venda feita a (...), inscrita no CNPJ nº (...), com sede na cidade de Ribeirão Preto, neste Estado, na Avenida (...).

Por escritura datada de (...), do (...) Tabelião de Notas desta Capital (Livro..., folhas...), que deu origem ao R.(...), de (...), da matrícula (...), a adquirente pelo R.5, (...), já qualificada, transmitiu o imóvel objeto dessa matrícula, por venda feita à (...), CNPJ/MF (...), com sede na (...).

Por escritura de (...), do (...) Tabelião de Notas desta Capital (Livro..., folhas...), retificada e ratificada pela escritura de (...) (Livro..., folhas...) das mesmas notas, que deu origem ao R.(...), de (...) da matrícula (...), a proprietária pelo R.6, (...), já qualificada transmitiu uma parte ideal correspondente a (...)% do imóvel objeto da matrícula a (...), engenheiro, RG (...)-SP, e sua mulher, (...), RG (...), inscritos no CPF (...), casados pelo regime de comunhão parcial de bens, na vigência da Lei 6.515/1977, residentes nesta Capital, na rua Leão Coroado nº 393, apto. 141, a título de permuta com uma parte ideal correspondente a (...)% do imóvel objeto da matrícula (...), deste Cartório, de propriedade dos adquirentes.

Pela Av. (...), de (...), à vista das escrituras referidas no registro anterior, ficou constando a fusão do imóvel objeto desta, com o da matrícula (...), dando origem à de número (...), junto ao (...) Ofício de Registro de Imóveis, em virtude do que ficou encerrada a matrícula (...).

Histórico da matrícula (...):

Os imóveis objeto das matrículas (...) e (...), com área de (...) m² cada um, foram objeto de fusão, dando origem ao imóvel objeto da matrícula (...), com (...) m² de área total.

Consoante a Av. (...), desta matrícula, a proprietária (...), com a anuência dos coproprietários, (...) e sua mulher, (...), já qualificados, promoveu, neste imóvel, a implantação do loteamento denominado “(...)”, compreendendo o parcelamento do solo: a) área verde com (...) m²; b) área institucional com (...) m²; c) área das vias com (...) m² e d) 12 lotes distintos, com a área total de (...) m², e com as seguintes áreas individuais: Lote nº 1 com a área de (...) m²; Lote nº 2 com a área de (...) m²; Lote nº 3 com a área de (...) m²; Lote nº 4 com a área de (...) m²; Lote nº 5 com a área de (...) m²; Lote nº 6 com a área de (...) m²; Lote nº 7 com a área de (...) m²; Lote nº 8 com a área de (...) m²; Lote nº 9 com a área de (...) m²; Lote nº 10 com a área de (...) m²; Lote nº 11 com a área de (...) m²; Lote nº 12 com a área de (...) m².

Histórico da matrícula (...):

O Lote nº 1 com a área de (...) m², que deu origem à matrícula (...), é o terreno objeto da presente incorporação imobiliária.

XVIII – Instituição do Patrimônio de Afetação

A) Nos termos do art. 31-B, da Lei 4.591/1964, com a redação da Lei 10.931, de 2 de agosto de 2004, fica instituído o patrimônio de afetação, autorizado desde já, ao Sr. Oficial, a averbação junto à matrícula do terreno.

B) Ultrapassado o prazo de carência, será eleita uma Comissão de Representantes, composta por três membros escolhidos pela maioria absoluta dos adquirentes, que desempenharão as incumbências determinadas pelo art. 31-C, da Lei 4.591/1964.

São Paulo, (...)

(...) Ltda.

Ilmo. Senhor Oficial do 18º Registro de Imóveis da Capital

(...) Ltda., com sede nesta cidade, na Rua (...), inscrita no CNPJ/MF sob nº (...), com seu contrato social devidamente registrado no (...) Ofício de Registro Civil das Pessoas Jurídicas sob nº (...), em (...) e suas respectivas alterações, sendo a última delas datada de (...), devidamente registrada no mesmo (...) Ofício sob nº (...), neste ato representada, de acordo com o disposto na cláusula (...) e posteriores alterações de seu contrato social, pelo seu sócio-gerente (...), brasileiro, casado, empresário, RG nº (...) SSP/SP e CPF nº (...), domiciliado no endereço comercial da incorporadora, vem declarar, para os fins da alínea “l” do art. 32 da Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964, e Decreto 55.815, de 08 de março de 1965, que deixa de juntar o documento a ela referente em virtude de o preço do terreno ter sido pago em dinheiro e não em área construída ou a ser construída.

São Paulo, (...)

(...) Ltda.

Ilmo. Senhor Oficial do 18º Registro de Imóveis da Capital

(...) Ltda., com sede nesta cidade, na Rua (...), inscrita no CNPJ/MF sob nº (...), com seu contrato social devidamente registrado no (...) Ofício de Registro Civil das Pessoas Jurídicas sob nº (...), em (...) e suas respectivas alterações, sendo a última delas datada de (...), devidamente registrada no mesmo (...) Ofício sob nº (...), neste ato representada, de acordo com o disposto na cláusula (...) e posteriores alterações de seu contrato social, pelo seu sócio-gerente (...), brasileiro, casado, empresário, RG nº (...) SSP/SP e CPF nº (...), domiciliado no endereço comercial da incorporadora, vem declarar que, para os fins da alínea “m” do art. 32 da Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964, e Decreto 55.815, de 08 de março de 1965, deixa de juntar o documento a ela referente, em virtude de serem da própria incorporadora a iniciativa e a responsabilidade do empreendimento do condomínio (...).

São Paulo, (...)

(...) Ltda.

Ilmo. Senhor Oficial do 18º Registro de Imóveis da Capital

(...) Ltda., com sede nesta cidade, na Rua (...), inscrita no CNPJ/MF sob nº (...), com seu contrato social devidamente registrado no (...) Ofício de Registro Civil das Pessoas Jurídicas sob nº (...), em (...) e suas respectivas alterações, sendo a última delas datada de (...), devidamente registrada no mesmo (...) Ofício sob nº (...), neste ato representada, de acordo com o disposto na cláusula (...) e posteriores alterações de seu contrato social, pelo seu sócio-gerente (...), brasileiro, casado, empresário, RG nº (...) SSP/SP e CPF nº (...), domiciliado no endereço comercial da incorporadora, vem declarar, para os fins da alínea “n” do art. 32 da Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964, e Decreto 55.815, de 08 de março de 1965, que o empreendimento do condomínio (...) está sujeito ao regime de carência previsto no art. 14 da Lei supra mencionada, pelo prazo de 06 (seis) meses, podendo ser renovado findo esse prazo, por decisão da própria incorporadora, que poderá desistir do empreendimento caso não consiga comercializar, no mínimo, 60% (sessenta por cento) das unidades autônomas dele componentes.

São Paulo, (...)

(...) Ltda.

Ilmo. Senhor Oficial do 18º Registro de Imóveis da Capital

(...) Ltda., com sede nesta Capital, à Rua (...), inscrita no CNPJ/MF sob nº (...), com seu contrato social devidamente registrado no (...) Ofício de Registro Civil das Pessoas Jurídicas sob nº (...), em (...) e suas respectivas alterações, sendo a última delas datada de (...), devidamente registrada no mesmo (...) Ofício sob nº (...), neste ato representada, de acordo com a cláusula 9ª, 10ª e 21 de seu contrato social, pelo seu sócio-gerente (...), brasileiro, casado, empresário, RG nº (...) SSP/SP e CPF nº (...), domiciliado no endereço comercial da incorporadora, bem como o engenheiro responsável pela obra (...), domiciliado comercialmente nesta Capital na Avenida (...), vem declarar, para os fins da alínea “p” do art. 32 da Lei 4.591 de 16 de dezembro de 1964 e Decreto 55.815 de 08 de março de 1965, que as vagas de estacionamento, descobertas e demarcadas, estão assim distribuídas:

a) 300 (trezentas) vagas de uso comum, exclusivas para carros de passeio, que serão, posteriormente ao sorteio, identificadas com o nome do edifício mais o número do apartamento correspondente.

Estas vagas serão atribuídas mediante sorteio, em cada edifício, nos termos da convenção, sendo que três delas, localizadas conforme planta, serão preferencialmente reservadas à deficientes físicos, se houver.

b) 30 (trinta) vagas para motocicletas e motonetas, atribuídas aos interessados mediante sorteio geral, as quais estão sujeitas ao pagamento de uma contribuição mensal, cujo valor será fixado anualmente pela assembleia-geral.

c) 1 vaga para o carro do zelador, cuja localização será determinada pela assembleia-geral.

São Paulo, (...)

(...) Ltda.

Engenheiro responsável

Minuta da futura convenção de condomínio

O condomínio (...) é composto por quinze edifícios residenciais, com suas respectivas entradas, instalações e designações próprias, sob os nomes Edifício “A”; Edifício “B”, Edifício “C”, Edifício “D”, Edifício “E”, Edifício “F”, Edifício “G”, Edifício “H”, Edifício “I”, Edifício “J”, Edifício “K”, Edifício “L”, Edifício “M”, Edifício “N” e Edifício “O” todos sobre o mesmo terreno, contendo cada um deles 5 (cinco) pavimentos, com 4 (quatro) apartamentos térreos e 4 (quatro) apartamentos em cada um dos andares, do 1º ao 4º, perfazendo, assim, 20 (vinte) apartamentos, além das demais edificações e instalações que compõem o respectivo projeto de construção aprovado junto à Prefeitura Municipal de São Paulo.

Reger-se-á, em regime de condomínio horizontal, pela Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964, e pela presente convenção e pelo regimento interno a ela incorporado.

Partes exclusivas e comuns

Art. 1º O condomínio (...) compõe-se de partes autônomas, de propriedade exclusiva, e de partes de propriedade comum de todos os condôminos.

Art. 2º Constituem partes autônomas, de propriedade exclusiva dos condôminos, as unidades propriamente ditas, localizadas nos vários pavimentos dos edifícios residenciais que compõem o condomínio (...) constituídas por 300 (trezentos) apartamentos, conforme discrimina o ato de instituição do condomínio.

Art. 3º Constituem partes comuns, inalienáveis, indivisíveis e indissoluvelmente ligadas às partes alienáveis e de uso exclusivo, as referidas no art. 3º da Lei 4.591/1964 e, mui especialmente, o terreno em que se levantam as edificações e suas instalações; as estruturas de alvenaria e suas fundações; as paredes externas de cada edifício; as paredes internas divisórias entre as unidades autônomas e entre estas e as partes comuns; as fachadas de cada edifício e seus ornamentos (exclusive janelas das unidades autônomas); as escadarias e os “halls” internos das entradas de cada edifício; os compartimentos dos medidores de luz e gás; os telhados que cobrem os edifícios; os fios e encanamentos; as caixas d’água de cada edifício e respectivos barriletes; os troncos de entrada de água, eletricidade, telefone e os de saída de esgoto e todos os respectivos ramais que servem as dependências de uso comum; os condutores de águas pluviais; bem como, as áreas do subsolo dos edifícios “N” e “O”; os muros e gradis externos; a quadra poliesportiva; a piscina; a portaria com todas as suas dependências e instalações; o arruamento; os jardins e os passeios e respectivas escadas de acesso aos prédios e demais benfeitorias; o playground; o edifício da administração com todas as suas dependências e instalações, contendo este, no pavimento inferior, depósito e vestiários da piscina, salão de festas, com uma copa e dois banheiros e no pavimento superior, o salão de ginástica com dois banheiros, um escritório para a administração e o apartamento do zelador, contendo dois dormitórios, sala, banheiro, cozinha e área de serviço.

Destino das diferentes partes

Art. 4º Fica convencionado que o condomínio e os edifícios objeto da presente convenção destinam-se exclusivamente ao uso residencial, sendo vedado o uso, a conversão ou adaptação das unidades para quaisquer outros fins.

Modo de usar as coisas e serviços exclusivos e comuns

Art. 5º O condômino tem o direito de usar, administrar e fruir de sua unidade autônoma, de acordo com a destinação estabelecida e segundo melhor lhe convenha, sob a condição de não prejudicar igual direito dos demais, observando e fazendo observar, por quem fizer suas vezes na ocupação, os preceitos desta convenção, não comprometendo e não permitindo que outrem, por ele, comprometa a solidez, a segurança, a tranquilidade, a categoria e o nível moral do prédio.

Direitos e obrigações dos condôminos

Art. 6º Sem prejuízo da estrita observância destas normas, tudo quanto possa interessar ao uso e gozo geral dos prédios ou de suas dependências e serventias comuns, será decidido nas formas adiante previstas.

Art. 7º Todas as reclamações ou exigências dos condôminos, relativas ao uso e gozo das dependências ou serventias comuns do Condomínio, bem como de sua conservação ou limpeza, serão levados ao conhecimento do síndico ou dos Subsíndicos, que determinarão as providências necessárias.

Art. 8º São direitos de cada condômino:

a) usar, gozar e dispor da parte de sua propriedade exclusiva como melhor lhe aprouver, desde que fiquem respeitadas as disposições desta convenção, de forma também a não prejudicar igual direito dos demais condôminos e a não comprometer a saúde, a higiene, a segurança, o sossego dos demais condôminos, além do bom nome do Condomínio (...);

b) usar das coisas comuns conforme o seu destino e sobre elas exercer todos os direitos que lhe confere a presente convenção, desde que não exclua a utilização dos demais condôminos e possuidores;

c) reivindicar sua unidade autônoma de terceiros que a ocupem, vendê-la, alugá-la, gravá-la, transferindo a sua propriedade e posse independentemente de consulta ou preferência dos demais condôminos;

d) votar nas assembleias e delas participar, inclusive concorrendo como síndico, desde que esteja quite com todas as obrigações do condomínio. Caso haja parcelamento de débitos, o condômino somente poderá votar e participar da assembleia após o pagamento integral do parcelamento e desde que, igualmente, também esteja em dia com o pagamento das cotas de condomínio.

Art. 9º São deveres de cada condômino, dos ocupantes, de suas famílias e de seus empregados:

a) cumprir, fazer respeitar e fiscalizar a observância do disposto nesta convenção,

b) concorrer, na proporção fixada para a sua unidade, solidariamente, para as despesas condominiais e aquelas aprovadas em assembleia e necessárias à conservação, funcionamento, limpeza e segurança dos prédios, inclusive para o seguro destes, qualquer que seja a sua natureza;

c) suportar, na mesma proporção, solidariamente, os ônus a que estiverem ou ficarem sujeitos os prédios em seu conjunto;

d) zelar, responsabilizando-se pessoal e solidariamente, pelo comportamento das pessoas que, a qualquer título, ocupem suas unidades autônomas e, bem assim, das que, com seu beneplácito, ingressarem no edifício, arcando com eventuais multas decorrentes da infração dessas pessoas às normas desta convenção;

e) permitir a entrada do síndico, subsíndicos ou pessoas por eles devidamente autorizadas, em suas unidades autônomas, sempre que for necessário proceder à reparação de instalações ou à execução de trabalhos relacionados com a estrutura geral do edifício ou com o bom funcionamento das instalações;

f) zelar pela saúde, sossego e segurança dos edifícios;

g) se abster de realizar obras que comprometam a segurança da edificação, sem prejuízo das demais vedações e limitações desta convenção;

h) exigir do síndico ou, na sua ausência, de quem o substituir, as providências que forem necessárias para o cumprimento fiel da presente convenção;

i) comunicar ao síndico qualquer caso de moléstia epidêmica, para fins de providências junto à Saúde Pública;

j) não alterar a cor e a forma da fachada, das partes e esquadrias externas, sendo permitida a colocação de redes de proteção, com a anuência do síndico e desde que não comprometa o projeto arquitetônico original do edifício.

Art. 10. É proibido aos condôminos:

1) Nos termos do inciso II do art. 1.335, do Código Civil, usar ou consentir que se usem coisas comuns ou as respectivas unidades autônomas para fins diversos daqueles a que se destinam, notadamente para atividades que, direta ou indiretamente, causem desconforto ou mal estar aos demais condôminos.

2) Usar, emprestar, ceder ou locar, no todo ou em parte, as unidades autônomas para instalação de atividades perigosas ou que causem incômodo aos condôminos.

3) Fracionar a respectiva unidade autônoma, a fim de aliená-la ou locá-la a mais de uma pessoa, separadamente.

4) Obstruir os estacionamentos, os passeios, as calçadas, as entradas e outras áreas comuns, vestíbulos, corredores, “halls”, escadas, ainda que em caráter provisório e momentaneamente, ou utilizar alguma dessas dependências para qualquer fim que não o de trânsito, sendo terminantemente proibido nelas o estacionamento de criados ou visitantes, quer isoladamente, quer em grupos.

5) Possuir e manter nos edifícios animais, domésticos ou não, que possam transgredir as normas do Direito de Vizinhança, podendo prejudicar a segurança, o sossego e a saúde dos habitantes do Condo-mínio, conforme o teor do art. 1.336, IV, do Código Civil brasileiro.

6) Armazenar explosivos e inflamáveis nos apartamentos e dependências, queimar fogos de artifício de qualquer natureza nas janelas, varandas, áreas de serviço e áreas comuns, ter ou usar instalações ou materiais suscetíveis, de qualquer forma, de afetar a saúde e a segurança dos demais moradores dos edifícios ou dos quais possa resultar o aumento do prêmio de seguro.

7) Remover pó dos tapetes ou cortinas e outros pertences nas janelas, devendo promover a limpeza de sua unidade de forma a não prejudicar o asseio e a aparência das partes comuns.

8) Colocar em peitoris, janelas, terraços, áreas de serviço, varandas e amuradas, vasos, enfeites, plantas ou quaisquer objetos que possam, a qualquer momento, cair nas áreas internas e externas, tornando perigosa a passagem pelas mesmas.

9) Lançar quaisquer objetos ou líquidos sobre as ruas, logradouros públicos, áreas, terraços, passeios, escadarias, pátios internos e estacionamentos.

10) Descartar lixos ou detritos em desacordo com as normas da Administração.

11) Violar, de qualquer forma, a lei do silêncio; usar aparelhos de som, alto-falantes, televisores e similares; buzinas, instrumentos musicais, de percussão ou quaisquer outros, de maneira a perturbar o sossego dos condôminos vizinhos.

12) Deixar de estabelecer o necessário silêncio após as 22 horas ou perturbar o sossego dos demais condôminos e moradores em qualquer horário.

13) Promover, sem o conhecimento e a anuência do síndico, festas, reuniões ou ensaios, em suas unidades, no salão de festas ou em partes comuns, com orquestra, conjuntos musicais ou aparelhagem de som, qualquer que seja o gênero de música, que possa de alguma forma agredir o Direito de Vizinhança.

14) Gritar, conversar ou discutir em voz elevada e ainda pronunciar palavras de baixo calão nas dependências dos edifícios, áreas de serviço etc., que comprometam o bom nome do Condomínio, pela violação das normas elementares da boa educação.

15) Praticar jogos esportivos, com bolas, petecas e outras modalidades, nos estacionamentos, passeios, calçadas, jardins, “halls” de entrada, corredores, terraços e demais dependências e áreas comuns do condomínio, internas e externas, bem como no interior dos apartamentos, perturbando, assim, o sossego dos demais moradores.

16) Utilizar os empregados do condomínio para serviços particulares, no horário de trabalho dos mesmos.

17) Nos termos do inciso III, do art. 1.336 do Código Civil, alterar, de qualquer maneira, a forma e a cor externa da fachada ou o estilo e a arquitetura dos edifícios.

18) Colocar toldos externos, ou equivalentes nas janelas, fechamento com vidro nas sacadas, ou amuradas sem a anuência da unanimidade dos condôminos.

19) Colocar placas, avisos, letreiros, cartazes, anúncios ou reclames na parte externa ou na parte interna das janelas de vidro e amuradas, áreas e corredores dos edifícios, prejudicando a sua estética.

20) Colocar ou estender tapetes, roupas, toalhas ou quaisquer outros objetos nas janelas e sacadas, excluindo-se os móveis apropriados para as sacadas e as cortinas internas nas janelas.

21) Sem a unanimidade dos condôminos, decorar as paredes, portas e esquadrias internas visíveis nas áreas comuns com cores ou tonalidades diversas das empregadas no edifício, sendo vedada, inclusive, a substituição do padrão das portas visíveis nas áreas comuns.

22) Sobrecarregar a estrutura e as lajes dos edifícios com pesos superiores aos previstos.

23) Construir dependências de uso particular que afetem ou prejudiquem a solidez do edifício e as disposições legais pertinentes às construções.

24) Usar máquinas, aparelhos ou instalações que provoquem trepidações e ruídos excessivos.

25) Instalar, nas paredes dos edifícios, fios ou condutores de qualquer espécie.

26) Deixar fios elétricos expostos, nas instalações das unidades autônomas, bem como submeter tais instalações a sobrecarga de potência elétrica.

27) Usar aparelhos elétricos ou eletrônicos que causem interferência nos demais existentes no prédio e de propriedade e uso dos demais condôminos.

28) Instalar aparelhos de ar condicionado, a menos que haja laudo técnico, emitido por engenheiro eletricista, responsabilizando-se pela inexistência de sobrecarga ou quaisquer outros riscos; nessa hipótese, compete à assembleia, pelo voto da maioria dos presentes em convocação específica, determinar o ponto, padrão e local em que os aparelhos poderão ser instalados, a fim de evitar dano estético.

29) Instalar antena privativa, em área comum ou nas sacadas dos edifícios.

30) Deixar, em áreas comuns ou na garagem, objetos, móveis ou utensílios.

Art. 11. O titular da unidade, o transgressor, em razão da solidariedade e estarão sujeitos ao pagamento de multa equivalente a 3 (três) vezes a maior contribuição condominial vigente na ocasião da transgressão, devidamente corrigida até a data do efetivo pagamento, além de ser compelido a desfazer a eventual obra irregular ou a abster-se da prática do ato, cabendo ao síndico, com autorização judicial, mandar desmanchá-la à custa do transgressor, se este não a desfizer no prazo que lhe for estipulado.

§ 1º As multas aplicadas, por infração à convenção ou ao regulamento, serão cobradas na primeira arrecadação após a sua imposição e depois da decisão sobre eventual recurso nos termos do § 4º.

§ 2º Qualquer outra atitude nociva ao Condomínio praticada pelo Condômino, ocupante ou por quaisquer pessoas autorizadas por aquele a ingressar no Condomínio e que não esteja expressa em dispositivo desta Convenção, nos termos do § 2º, do art. 1.336 do Código Civil, poderá ser objeto de aplicação de multa de 3 (três) vezes a maior contribuição condominial vigente na ocasião da transgressão, devidamente corrigida até a data do efetivo pagamento, por deliberação de 2/3 (dois terços), no mínimo, dos demais condôminos presentes em assembleia convocada para tal deliberação (excluído da contagem o transgressor, que não deliberará).

§ 3º Nos termos do art. 1.337 do Código Civil, o descumprimento reiterado dos deveres impostos pela lei e pela Convenção, acarretará ao transgressor, por deliberação de ¾ (três quartos) dos demais condôminos presentes à assembleia (excluído da contagem o transgressor, que não deliberará), o pagamento de multa de até 5 (cinco) vezes a maior contribuição condominial pela reiteração, a critério do síndico e do conselho, devidamente corrigida até a data do efetivo pagamento, independentemente das multas aplicadas pelas transgressões.

§ 4º O condômino e o transgressor serão cientificados da aplicação da multa exclusivamente no endereço do imóvel, podendo oferecer defesa, no prazo de três dias úteis, excluído o dia em que houve a ciência, que será examinada pelo síndico e pelo Conselho Consultivo, que proferirão decisão, unânime ou não, em parecer resumido que ficará à disposição do condômino, sendo dispensável assembleia para ratificação da multa nos casos determinados no caput deste artigo; nos casos dos §§ 2º e 3º, a Assembleia será convocada após a apresentação e deliberação da defesa pelo síndico e conselho.

§ 5º Havendo empate, prevalecerá a decisão do síndico.

Art. 12. Nos termos do art. 1.337 do Código Civil, o condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, por deliberação de ¾ (três quartos) dos demais condôminos presentes em assembleia convocada para tal deliberação (excluído da contagem o transgressor, que não deliberará), pagará multa de até 10 (dez) dez vezes o valor da maior contribuição condominial, devidamente corrigida até a data do efetivo pagamento.

Parágrafo único. Antes da assembleia, o condômino e o transgressor serão cientificados da aplicação da multa exclusivamente no endereço do imóvel, podendo oferecer defesa no prazo de três dias úteis, excluído o dia em que houve a ciência, para que apresentem defesa, que será examinada pelo síndico e pelo Conselho Consultivo, que proferirão decisão, unânime ou não, em parecer resumido que ficará à disposição do condômino, estabelecendo, inclusive, o valor da multa, limitada a 10 (dez) vezes o valor da maior contribuição mensal; se houver deliberação pela aplicação da multa e somente nessa hipótese, o síndico e o Conselho submeterão a decisão à assembleia, nos termos do caput.

Encargos, forma e proporção das contribuições dos condôminos para as despesas ordinárias e extraordinárias

Art. 13. Cada condômino concorrerá nas despesas de condomínio, recolhendo, nos prazos previstos nesta convenção, a quota parte que lhe couber em rateio, proporcionalmente à sua fração ideal do terreno.

Art. 14. As contribuições dos condôminos para o custeio das despesas condominiais serão pagas no primeiro dia útil do mês vigente.

§ 1º Cabe ao síndico arrecadar as contribuições dos condôminos, competindo-lhe promover a cobrança judicial das quotas atrasadas.

§ 2º O condômino que não pagar sua contribuição no prazo previsto ficará sujeito à multa de 2% (dois por cento) sobre o valor do débito.

Art. 15. Além da multa aplicável, as quotas nas despesas de condomínio vencerão correção monetária pro rata com parâmetro no índice utilizado para correção de débitos do Tribunal de Justiça de São Paulo, juros de 2% ao mês desde o dia do vencimento daqueles encargos até final liquidação e, ainda, nos termos do art. 395, do Código Civil, honorários do advogado do condomínio, que também serão devidos, na base de 10% (dez por cento) do valor total e atualizado do débito.

Art. 16. O condomínio tem privilégio sobre quaisquer outros credores, para receber a quota parte das despesas de manutenção do edifício, não lhe sendo oponíveis cláusulas de inalienabilidade, incomunicabilidade ou impenhorabilidade, créditos hipotecários ou quaisquer outros.

Art. 17. O condômino que aumentar, por motivo de seu interesse, as despesas comuns, deverá pagar, no devido tempo, o excesso a que der causa, sob pena de perda do direito de voto e demais cominações desta convenção.

Art. 18. Poderá o síndico proceder imediatamente o conserto das instalações de que se originem vazamentos ou infiltrações de água ou esgoto, tanto no interior das unidades autônomas como nas áreas de uso comum. Quando o vazamento ocorrer dentro de uma unidade autônoma, seu proprietário reembolsará as despesas ao condomínio, acrescidas da taxa de expediente de 10% (dez por cento). As despesas e taxas de expediente não reembolsadas dentro de 10 (dez) dias serão acrescidas de multa de 10% (dez por cento), mais juros e correção monetária incidentes desde o dia de vencimento do prazo de reembolso. Se a infiltração tiver origem em área comum, poderá o condômino, que se sentir prejudicado, mandar efetuar o conserto, exigindo o reembolso pelo condomínio, no mesmo prazo, atribuindo-se a este as mesmas cominações em caso de atraso.

§ 1º Se o proprietário dificultar a execução do conserto, pagará, ao dono do apartamento prejudicado, ou ao condomínio (se a área prejudicada for de uso comum), a multa equivalente a três vezes a cota condominial vigente na ocasião, corrigida até a data do efetivo pagamento, além das custas e honorários de advogado, no caso de ação judicial para obrigá-lo a permitir as reparações necessárias.

§ 2º O Condomínio e o condômino prejudicado, isoladamente ou em litisconsórcio, terão legitimidade para a referida ação.

§ 3º Pedir-se-á ao juiz, em ação cautelar de produção antecipada de prova, que designe perito para, no prazo máximo de oito dias, ou menos, nos casos de urgência, comparecer ao local e apresentar relatório prévio das avarias e das obras necessárias para repará-las. À vista desse relatório, solicitar-se-á ao juiz que determine a imediata execução do conserto pelo síndico, cabendo à sentença definir o responsável pelas despesas, com os acréscimos especificados nos parágrafos 1º e 2º deste artigo.

Art. 19. As obras que interessarem à estrutura integral dos edifícios, ou o serviço comum, serão feitas com o concurso pecuniário de todos os proprietários ou titulares de direito à aquisição de unidades, mediante orçamento prévio aprovado em assembleia-geral, podendo incumbir-se de sua execução o síndico ou outras pessoas, com a aprovação da assembleia.

Art. 20. A renúncia de qualquer condômino aos seus direitos, de forma alguma valerá como escusa, para exonerá-lo de seus encargos.

Modo de escolher o síndico, os subsíndicos e o conselho consultivo

Art. 21. O Condomínio será administrado por um síndico.

§ 1º O síndico será eleito por maioria simples dos votos dos condôminos, devendo a escolha recair sobre condôminos ou não, podendo estes delegar funções administrativas a pessoas físicas ou jurídicas, sempre mediante aprovação da assembleia, o que inclui a necessidade de aprovação, em assembleia, da nomeação de administradora do condomínio, tudo nos termos do art. 1.348, § 2º, do Código Civil.

§ 2º Sendo condômino, somente poderá concorrer ao cargo de síndico aquele que estiver quite com todas as obrigações condominiais e, havendo parcelamento de débitos vencidos, não poderá concorrer até que todas as parcelas avençadas estejam devidamente quitadas, ainda que os pagamentos estejam em dia.

§ 3º O mandato do síndico será de dois anos, permitida a reeleição.

§ 4º Não haverá isenção do pagamento ou qualquer remuneração dos condomínios ao síndico caso seja condômino, titular ou pessoa física ou jurídica ligadas, direta ou indiretamente ao condômino ou ao titular da unidade, mesmo em razão de parentesco. Caso o síndico eleito seja estranho ao condo-mínio, pessoa física ou jurídica, a remuneração será decidida em assembleia, que poderá ser a mesma da eleição ou outra, ainda que extraordinária convocada para este fim, sempre pelo voto da maioria simples dos presentes.

Art. 22. Em caso de impedimento, ou nas ausências do síndico, será o seu substituto escolhido por assembleia especialmente convocada para esse fim.

Atribuições do síndico, além das legais

Art. 23. Compete ao síndico, além das obrigações impostas pelo art. 1.348, do Código Civil e outras disposições legais:

a) Convocar, nos termos previstos nesta convenção, anualmente e no primeiro trimestre de cada ano civil, uma assembleia ordinária para a apresentação das contas, que serão votadas, aprovadas ou rejeitadas pela maioria dos presentes.

b) Superintender a administração-geral do Condomínio e fazer observar a presente convenção e o regulamento interno que a integra.

c) Nomear, admitir e demitir empregados do Condomínio, fixando-lhes os vencimentos.

d) Receber as quotas ou outras contribuições condominiais, dando-lhes o respectivo destino.

e) Ordenar e fiscalizar as obras de caráter urgente e adquirir o que for necessário para a boa conservação dos edifícios que compõem o Condomínio.

f) Manter a escrituração e a contabilidade em ordem e em livros próprios, ao dispor dos condôminos.

g) Apresentar, por ocasião da reunião anual, as contas da administração, referentes ao exercício findo, exibindo os respectivos documentos e comprovantes.

h) Cumprir as deliberações dos condôminos.

i) Manter e conservar a edificação de acordo com as normas técnicas.

Art. 24. Compete aos Subsíndicos auxiliar o síndico e substituí-los nos seus impedimentos.

Art. 25. O síndico será diretamente responsável pela boa distribuição das verbas do condomínio, de modo a evitar a falta de recursos para atendimento das atividades primordiais, tais como salários, água, energia elétrica etc.

Art. 26. Em situações imprevistas, deve o síndico executar imediatamente as obras urgentes e cobrar, desde logo, as quotas partes nas despesas. Em seguida, apresentará relatório ao Conselho Consultivo e Fiscal e, posteriormente, à próxima assembleia-geral, para conhecimento desta, tudo nos termos do art. 1.341, do Código Civil.

Parágrafo único. Na falta de numerário para a satisfação das despesas primordiais, o síndico poderá arrecadar a verba necessária, independentemente de autorização da assembleia.

Art. 27. Fica a critério da assembleia-geral decidir se as funções meramente administrativas poderão ser exercidas por administrador, indicado pelo síndico e, no caso afirmativo, fixar a sua remuneração.

Art. 28. O síndico poderá ser destituído pelo voto da maioria absoluta dos condôminos presentes na assembleia convocada para este fim de forma exclusiva ou com outros itens na pauta.

§ 1º Para a destituição do síndico, a assembleia, que poderá ser convocada por 1/4 dos condôminos, deverá reunir, em primeira convocação, no mínimo 2/3 (dois terços) dos condôminos e, em segunda convocação, pelo menos 30 (trinta) minutos depois, a metade dos condôminos.

§ 2º No caso de ser deliberada sua destituição, o síndico será avisado, no endereço de sua unidade ou na própria assembleia, para que providencie todos os papéis e documentos para o novo síndico eleito na assembleia que o destituir.

Conselho Consultivo

Art. 29. Haverá um Conselho Consultivo e Fiscal, composto por três membros, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico, cuja aprovação será exclusiva da assembleia especialmente convocada para esse fim, além de auxiliar o síndico a cumprir as demais incumbências desta convenção, notadamente quanto à aplicação das multas.

§ 1º O mandato do Conselho Consultivo e Fiscal será de dois anos, permitida a reeleição e coincidirá com os do síndico e dos Subsíndicos.

§ 2º As reuniões do Conselho Consultivo e Fiscal serão presididas pelo seu membro com maior tempo de exercício ou, alternativamente, com a escolha mediante sorteio.

§ 3º Os membros do Conselho Consultivo não ficarão isentos das despesas condominiais nem serão remunerados pelo cargo.

Natureza gratuita ou remunerada da função do síndico

Art. 30. O síndico ficará exonerado do pagamento das despesas ordinárias de condomínio que lhe concernem.

Modo e do prazo de convocação das assembleias-gerais dos condôminos e do quorum para os diversos tipos de votação

Art. 31. Anualmente, no primeiro trimestre, será realizada a assembleia ordinária dos condôminos, que deverá tomar conhecimento, examinar e resolver, pela maioria dos presentes, sobre o orçamento elaborado pelo síndico e sobre as contas relativas ao exercício anterior, sorteio de vagas de garagem, bem como assuntos de interesse geral.

Art. 32. As assembleias serão convocadas pelo síndico, por meio de carta protocolada ou registrada, com antecedência mínima de 10 (dez) dias.

Art. 33. As assembleias extraordinárias serão convocadas pelo síndico ou por um grupo de condôminos que represente pelo menos uma quarta parte dos votos totais.

Art. 34. Salvo disposição contrária na lei e nesta convenção, para que possam ser realizadas em primeira convocação, as assembleias ordinárias e extraordinárias exigem quorum mínimo de uma quarta parte dos votos totais. Na segunda convocação, a ser realizada pelo menos trinta minutos após, a instalação dar-se-á com qualquer número de condôminos presentes.

Art. 35. Cada condômino terá direito a um voto, podendo ser representado por procuração, desde que a mesma contenha firma reconhecida e desde que venha acompanhada da prova da titularidade da unidade do(s) mandante(s) que será representada, através de cópia autenticada da matrícula do imóvel, do compromisso de compra e venda que dê direito à posse ou, ainda, da cessão desses direitos com direito à posse, documentos estes que ficarão com o condomínio para prova do respeito a esta determinação.

§ 1º Se a unidade pertencer ou for de titularidade de mais de uma pessoa, inclusive se o titular for casado por regime que conceda ao cônjuge direitos sobre o imóvel, a procuração nos termos do “caput” deve vir assinada por ambos na qualidade de mandantes.

§ 2º Se a unidade pertencer ou for de titularidade de mais de uma pessoa, inclusive se o titular for casado por regime que conceda ao cônjuge direitos sobre o imóvel, o voto pode ser exercido por qualquer deles, desde que esteja presente na assembleia. No caso de os titulares, sendo mais de um, estarem presentes na assembleia, o voto deverá ser exercido por um ou por outro e se houver discordância entre eles, será considerado “em branco”.

§ 3º Se a titular da unidade for pessoa jurídica, o voto será permitido ao representante legal, nos termos do ato constitutivo que deve ser apresentado em cópia autenticada que ficará com o condomínio para prova do respeito a esta determinação. Caso a pessoa jurídica seja representada por procurador, o mesmo deve apresentar, além do ato constitutivo em cópia autenticada, a matrícula do imóvel, do compromisso de compra e venda que dê direito à posse ou, ainda, da cessão desses direitos com direito à posse, documentos estes que ficarão com o condomínio para prova do respeito a esta determinação.

Art. 36. Cada procurador somente poderá representar, por procuração, 1 (um) condômino ausente e não mais, podendo votar em nome de todas as unidades de propriedade deste mandante, caso tenha mais de uma.

Art. 37. As decisões dos condôminos serão tomadas por maioria simples de votos, tomando-se em consideração os condôminos presentes, com exceção dos casos em que expressamente for exigido outro quorum, seja por lei, seja por esta convenção.

Art. 38. As decisões tomadas nas assembleias serão comunicadas pelo síndico, obrigando a todos os condôminos.

Art. 39. Na ausência do condômino, o locatário terá direito de voto, sem necessidade de procuração, desde que apresente cópia autenticada do contrato de locação que ficará com o condomínio para prova do respeito a esta determinação. O locatário, contudo, não poderá votar sobre matérias que impliquem em despesas extraordinárias.

Art. 40. Nos casos de empate convocar-se-á nova assembleia para dirimir a questão. Persistindo o empate, prevalecerá o voto do síndico.

Art. 41. Não poderão votar os condôminos que estiverem atrasados no pagamento das quotas de despesas. Caso haja parcelamento de débitos, o condômino somente poderá votar e participar da assembleia após o pagamento integral do parcelamento e desde que, igualmente, também esteja em dia com o pagamento das cotas de condomínio.

Forma de contribuição para constituição do fundo de reserva

Art. 42. Para atender às despesas com as obras de conservação e reformas, não previstas no orçamento, fica instituído um fundo de reserva.

Art. 43. O fundo de reserva será integralizado:

a) Pela taxa de 5% (cinco por cento) sobre a contribuição dos condôminos;

b) pelas multas por infração desta convenção e do regimento interno;

c) pela aplicação financeira do próprio capital do fundo de reserva.

Forma e quorum para as alterações desta convenção

Art. 44. As decisões que visem a modificar esta convenção somente terão valor se tomadas por 2/3 (dois terços) dos votos de todos os condôminos, e não apenas dos presentes na assembleia. Tais decisões, bem como o texto alterado, deverão ser averbadas no Registro de Imóveis competente.

Parágrafo único. Os condôminos poderão facultativamente aprovar regulamento interno para aclarar as disposições desta convenção e lhe dar aplicabilidade e, ainda que eventual regulamento possa ser alterado pelo voto da maioria dos condôminos presentes em assembleia convocada para este fim, jamais poderá alterar as disposições desta Convenção ou com elas se mostrar incompatível. Sempre que houver conflito entre o regulamento e a Convenção, esta última prevalecerá.

Seguro

Art. 45. Os edifícios serão segurados pelo respectivo valor, aprovado em assembleia-geral, em companhia de comprovada idoneidade, contra incêndio ou qualquer outro sinistro que o possa destruir no todo ou em parte, discriminando-se, na apólice, o valor de cada unidade.

Art. 46. É lícito a cada condômino, individualmente e às suas expensas, aumentar o seguro de sua unidade ou segurar as benfeitorias e melhoramentos por ele introduzidos na mesma.

Art. 47. Ocorrido o sinistro total ou que destrua mais de dois terços dos edifícios, a assembleiageral se reunirá dentro de 15 (quinze) dias e elegerá uma comissão de três condôminos, investindo-a de poderes para:

a) receber indenização e depositá-la, em nome do condomínio, no estabelecimento bancário designado pela assembleia, e no qual será aberta conta especial;

b) abrir concorrência para a reconstrução dos prédios ou de suas partes destruídas, comunicando o resultado à assembleia-geral para a devida deliberação;

c) acompanhar os trabalhos de reconstrução até final, representando os condôminos junto aos construtores, fornecedores, empreiteiros e repartições públicas.

Art. 48. Se a indenização paga pela companhia não for suficiente para atender às despesas de reconstrução, concorrerão os condôminos para o pagamento do faltante, salvo se a minoria se recusar a fazê-lo, caso em que cederá à maioria os seus direitos, na forma da lei.

Art. 49. Qualquer deliberação que não seja a da fiel reconstrução dos edifícios, tal como eram antes, dependerá da aprovação de condôminos que representem, no mínimo, dois terços dos condôminos.

Uso da garagem

Art. 50. Será demarcada no solo ou por plaqueta indicativa, a localização das vagas para estacionamento exclusivo de automóveis, identificadas com o nome do edifício, seguido de um número ordinal, de 1 a 20 (um a vinte), em razão das atribuições das mesmas às unidades autônomas, mediante sorteio.

Art. 51. A cada dois anos, em assembleia-geral ordinária que deverá ocorrer no primeiro trimestre, serão sorteadas e atribuídas as vagas entre as unidades autônomas. O sorteio será realizado entre os presentes que, na ordem em que forem sorteados, escolherão as vagas. As vagas remanescentes serão sorteadas aleatoriamente entre os condôminos ausentes a essa assembleia.

Art. 52. Participarão deste sorteio, com absoluta preferência para as unidades autônomas com moradores deficientes físicos, se houver, as 03 (três) vagas especialmente destinadas, e que estão incluídas nas demais e identificadas no projeto de construção aprovado.

Art. 53. As atribuições de vagas, na forma mencionada no presente regulamento, serão feitas a título provisório, a cada dois anos, não gerando direitos adquiridos sobre determinada vaga de qualquer natureza. Esta periodicidade de sorteio (não a sua forma) pode ser alterada pelo voto da maioria absoluta (50% mais um voto) de todos os condôminos.

Art. 54. A permuta, cessão e empréstimo de vaga para estacionamento só poderá ser feita a condôminos e deverá ser precedida de comunicação ao síndico, para fins de controle e verificação de sua regularidade. O condômino poderá locar sua vaga de garagem e, nos termos do art. 1.338, do Código Civil, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a não condôminos e, entre condôminos, os que estiverem na posse direta da unidade.

Art. 55. O uso irregular ou indevido das vagas de estacionamento, bem assim a inobservância das faixas delimitadoras de cada vaga, constitui infração.

Art. 56. Os condutores de veículos, inclusive motocicletas e bicicletas, deverão usar de velocidade moderada nas alamedas e estacionamentos internos, atendendo prioritariamente à circulação de pessoas, notadamente crianças e idosos, bem como de outros veículos.

Parágrafo único. O Condomínio deverá, após estudo, destinar local apropriado para o estacionamento de bicicletas, sendo vedado seu estacionamento nas vagas destinadas a automóveis; as vagas de garagem são exclusivas para estacionamento de automóveis e motocicletas, sendo vedada a permanência, ainda que temporária, de quaisquer objetos, móveis ou utensílios.

Art. 57. A multa prevista na convenção, de 3 (três) vezes o valor do maior condomínio vigente, até a data do efetivo pagamento, será aplicada ao condômino que, direta ou indiretamente, for responsável pelo veículo que infringir as normas de utilização da garagem.

Art. 58. A cada ano, no primeiro trimestre, através de assembleia especialmente convocada, ou na mesma assembleia ordinária mencionada no parágrafo primeiro do art. 52, será efetuado sorteio para a atribuição de cada uma das 30 (trinta) vagas para estacionamento de motocicletas, àqueles que se interessarem.

Parágrafo único. As unidades autônomas, com direito a vaga de motocicleta atribuída por sorteio, pagarão uma taxa, cujo valor será fixado pela assembleia-geral.

Art. 60. O condômino poderá estacionar em sua vaga outro automóvel que não o seu, desde que o próprio condômino ou pessoa a ele vinculada esteja na direção do veículo ou, fisicamente, acompanhe o veículo à vaga, tanto na entrada quanto na saída. O condômino será responsável pelos eventuais danos ou infrações praticadas por veículo que adentre a garagem nas condições acima, sob sua responsabilidade.

Art. 61. O condomínio não manterá vigilância exclusiva na área de estacionamento de veículos e, portanto, não se responsabilizará por danos ou furtos aos veículos dos condôminos.

Uso do salão de festas e do salão de ginástica

Art. 62. O salão de festas, que é parte comum dos condôminos, tem por objeto sua utilização pelos moradores para reuniões do condomínio, para festividades e recreações, jogos de salão, festas ou recepções dos moradores e pessoas de suas relações.

§ 1º Em nenhuma hipótese poderá o salão de festas ser cedido para fins políticos ou para prática de jogos não permitidos por lei.

§ 2º Os interessados na cessão do salão, somente moradores no prédio, deverão requisitar por escrito, com um mínimo de 10 (dez) dias de antecedência, essa cessão ao síndico ou pessoa por ele autorizada, mencionando obrigatoriamente, a finalidade, data e horário da utilização, com início e fim, ficando sujeito à disponibilidade em razão da precedência da reserva de outro condômino.

Art. 63. No caso de festividades, o som deverá ser reduzido às 22:00 horas.

Art. 64. Na data reservada para o uso do salão de festas este será de uso exclusivo do requisitante e de seus convidados, que deverão identificar-se na portaria, mediante relação escrita de convidados deixada pelo condômino ou possuidor.

Art. 65. Nas festas tradicionais de Natal, Ano Novo, Páscoa e festas juninas o salão de festas não poderá ser requisitado, sendo de uso comum de todos os condôminos.

Art. 66. O salão de ginástica, que é parte comum dos condôminos, tem por objeto sua utilização pelos moradores para o exercício de ginástica pessoal ou em grupo, com ou sem orientação especializada, não cabendo, em hipótese alguma, responsabilidade ao condomínio por eventual dano físico ou mental, advindo de sua utilização ou de seus utensílios, se houver.

Art. 67. Seu horário de utilização será das 6:00 horas às 22:00 horas, devendo seus usuários observar os cuidados necessários a não perturbar o sossego e a tranquilidade dos demais moradores.

Art. 68. O uso dos equipamentos se dará na ordem de chegada dos condôminos; havendo espera, o uso estará limitado a 30 minutos para cada condômino, contados do início da espera.

Uso da piscina

Art. 69. A piscina destina-se ao uso exclusivo dos condôminos e locatários e de suas famílias, desde que moradores do Condomínio, não sendo admitido o seu uso por serviçais de condôminos ou locatários, bem como funcionários do Condomínio; o uso por visitantes está limitado a 2 (dois) por unidade.

Art. 70. O horário de funcionamento da piscina será das 6:00 às 22:00 horas, devendo seus usuários observar os cuidados necessários para não perturbar o sossego e a tranquilidade dos demais moradores, nem os colocar em risco.

Art. 71. É proibido levar garrafas, copos e outros recipientes de vidro na área que circunda a piscina, admitidos apenas recipientes de plástico.

Art. 72. É proibido fazer lanches na área que circunda a piscina, em virtude dos prejuízos à higiene e à limpeza do local.

Art. 73. É proibido utilizar as mobílias da piscina para outros fins que não aqueles a que se destinam.

Art. 74. O condomínio não se responsabiliza por qualquer dano ocasionado pelo uso da piscina, devendo os condôminos supervisionar as crianças, não permitindo que permaneçam desacompanhadas na área da piscina.

Uso da quadra poliesportiva

Art. 75. A quadra poliesportiva destina-se exclusivamente à prática de futebol de salão, bola ao cesto, voleibol e handebol e outros esportes similares, sendo obrigatória a utilização de roupas esportivas, notadamente calçados apropriados, que não causem danos ao piso da quadra.

Art. 76. O horário de funcionamento da quadra poliesportiva será das 8:00 às 18:30 horas, com uma tolerância de meia hora para eventual término de partida iniciada.

Art. 77. O Condomínio não fornecerá o material esportivo e equipamentos para o uso da quadra.

Art. 78. Caso haja espera para a utilização da quadra, cada equipe terá tempo máximo de utilização correspondente ao tempo oficial de jogo, consoante as regras oficiais do esporte que está sendo praticado, mais meia hora para aquecimento e intervalo.

Art. 79. O tempo oficial de cada esporte será afixado em lugar visível.

Art. 80. É expressamente vedada a prática da patinação, ciclismo ou de qualquer outra atividade estranha às finalidades da quadra, em virtude dos estragos que causam no seu piso.

Instituições parciais do condomínio

Art. 81. Em razão da grande extensão do empreendimento, a construção e implementação dos edifícios residenciais com as unidades autônomas, dos prédios da administração e portaria, das áreas de lazer e demais edificações e instalações condominiais, serão realizadas em etapas, conforme também previsto na minuta da futura convenção de condomínio. Nestas condições, serão efetuadas instituições parciais de condomínio para cada edifício ou para cada agrupamento de edifícios acabados, na medida em que forem sendo expedidos, pela Prefeitura Municipal de São Paulo, os respectivos autos de conclusão parcial de obras (“habite-se” parcial).

§ 1º Desse modo haverá concomitância de moradia e de obras, por um período indeterminado.

§ 2º A incorporadora, bem como a construtora incumbida das edificações, comprometem-se a envidar os esforços que estiverem a seu alcance, no sentido de minimizar a simultaneidade relatada, por consequência, os eventuais transtornos daí advindos.

§ 3º As áreas de lazer, incluindo quadra e piscina, somente serão entregues com a conclusão do último edifício do condomínio.

Colocação de logomarca, bem como da presença de corretores da incorporadora

Art. 82. Ficam a incorporadora e a construtora autorizadas a colocar suas logomarcas em definitivo, em lugar à sua escolha, na área do Condomínio, por meio de placas, iluminadas ou não.

Art. 83. Fica, outrossim, autorizada a presença de funcionários e/ou prepostos da incorporadora/construtora, bem como o uso, pelos mesmos, do escritório da administração, enquanto houver unidades de sua titularidade, à venda no condomínio.

Casos omissos

Art. 84. Os casos omissos serão decididos pelo síndico. Fica facultado ao condômino inconformado recorrer da decisão do síndico, submetendo o recurso à assembleia, que será convocada de acordo com os requisitos e quorum da convenção. Entretanto, enquanto não reformada, a decisão do síndico prevalece e se aplica.

Data

(...) Ltda.

1.2.6. Resolução de compromisso de compra e venda de imóvel em construção em razão da ausência do registro da incorporação

A incorporação, como visto, é imprescindível para a venda do imóvel em construção. Sua ausência pode configurar, inclusive, contravenção ou crime, previstos na Lei 4.591/1964:

Art. 65. É crime contra a economia popular promover incorporação, fazendo, em proposta, contratos, prospectos ou comunicação ao público ou aos interessados, afirmação falsa sobre a construção do condomínio, alienação das frações ideais do terreno ou sobre a construção das edificações.

Pena – reclusão de um a quatro anos e multa de cinco a cinquenta vezes o maior salário mínimo legal vigente no País. § 1º Incorrem na mesma pena:

I – o incorporador, o corretor e o construtor individuais bem como os diretores ou gerentes de empresa coletiva incorporadora, corretora ou construtora que, em proposta, contrato, publicidade, prospecto, relatório, parecer, balanço ou comunicação ao público ou aos condôminos, candidatos ou subscritores de unidades, fizerem afirmação falsa sobre a constituição do condomínio, alienação das frações ideais ou sobre a construção das edificações;

II – o incorporador, o corretor e o construtor individuais, bem como os diretores ou gerentes de empresa coletiva, incorporadora, corretora ou construtora que usar, ainda que a título de empréstimo, em proveito próprio ou de terceiros, bens ou haveres destinados a incorporação contratada por administração, sem prévia autorização dos interessados.

§ 2º O julgamento destes crimes será de competência de Juízo singular, aplicando-se os arts. 5º, 6º e 7º da Lei 1.521, de 26 de dezembro de 1951.

§ 3º Em qualquer fase do procedimento criminal objeto deste artigo, a prisão do indiciado dependerá sempre de mandado do Juízo referido no § 2º.

Art. 66. São contravenções relativas à economia popular, puníveis na forma do art. 10 da Lei 1.521, de 26 de dezembro de 1951:

I – negociar o incorporador frações ideais de terreno, sem previamente satisfazer às exigências constantes desta Lei;

lI – omitir o incorporador, em qualquer documento de ajuste, as indicações a que se referem os arts. 37 e 38, desta Lei;

III – deixar o incorporador, sem justa causa, no prazo do art. 35 e ressalvada a hipótese de seus §§ 2º e 3º, de promover a celebração do contrato relativo à fração ideal de terreno, do contrato de construção ou da Convenção do condomínio;

IV – Vetado.

V – omitir o incorporador, no contrato, a indicação a que se refere o § 5º do art. 55, desta Lei;³³

VI – paralisar o incorporador a obra, por mais de 30 dias, ou retardar-lhe excessivamente o andamento sem justa causa.

Pena – Multa de 5 a 20 vezes o maior salário mínimo legal vigente no País.

Parágrafo único. No caso de contratos relativos a incorporações, de que não participe o incorporador, responderão solidariamente pelas faltas capituladas neste artigo o construtor, o corretor, o proprietário ou titular de direitos aquisitivos do terreno, desde que figurem no contrato, com direito regressivo sobre o incorporador, se as faltas cometidas lhe forem imputáveis.

Nesse sentido, o seguinte julgado do Tribunal de Justiça de São Paulo:

Compromisso de compra e venda de imóvel a prazo. Incorporação Imobiliária – cláusula permitindo ao promitente comprador a resolução do contrato, caso não arquivados os documentos relativos à incorporação no Registro de Imóveis. Promitente vendedora que, ademais, transgrediu o art. 32 da Lei 4.591/1964. Resolução decretada – verba honorária fixada no termo médio dos parâmetros do art. 20, § 3º, do Código de Processo Civil. Decisão mantida. Recurso não provido (Tribunal de Justiça de São Paulo, Apel. Cív. nº 41.483-4, Araraquara, 9ª Câm. de Direito Privado, rel. Franciulli Netto, 13.10.98, v.u.).

Esse acórdão trata da resolução de compromisso de compra e venda de imóvel à prazo em virtude da ausência do registro da incorporação pela ré.

Em outras palavras, o adquirente de apartamento por contrato particular de compromisso de compra e venda, verificando a ausência de registro da incorporação, ingressou com ação de resolução contratual, pedindo, em consequência da declaração da resolução, a devolução de tudo o que pagou acrescido de juros legais e de juros de mora após a citação da construtora.

O acórdão, em verdade, confirmou a sentença que já era favorável ao promissário comprador, nos termos do pedido.

No seu recurso de apelação, a construtora aduziu que o promitente comprador sabia que a incorporação não havia sido registrada e, pasmem, que a ausência de registro da incorporação, nos termos da Lei 4.591/1964, não teria o condão de interferir na validade do compromisso de compra e venda que o adquirente buscava rescindir.

O caso do acórdão, na verdade, justifica a resolução vez que a ausência de arquivamento dos documentos aptos à regularização da incorporação impede, de forma absoluta, a alienação das unidades.

Ora, se as unidades nem poderiam ter sido alienadas, por óbvio que aquele que as tenha adquirido ao arrepio das exigências da Lei 4.591/1964, fica autorizado a ingressar em juízo e pleitear tudo o que pagou acrescido de juros e correção monetária.

Pode-se dizer até que o pedido do autor foi econômico, se for analisado o parágrafo único do art. 42 do Código de Defesa do Consumidor.

Com efeito, é possível ao promitente comprador cobrado por quantia indevida, ser ressarcido por valor igual ao dobro do que eventualmente pagou em excesso, inclusive acrescido de juros legais – conforme Código Civil, art. 406 – se outro não tiver sido convencionado na promessa de compra e venda – in casu, pelo que se observa, foi – além de correção monetária.

Nem poderia a promitente vendedora alegar “engano justificável”, já que ficou patente sua má-fé em face de inserção de cláusula teratológica no contrato de compromisso de compra e venda, pactuando “resolução” em caso de ausência de registro da incorporação no prazo que assinalou.

Ora, do art. 32 da Lei 4.591/1964, emerge cristalino o entendimento segundo o qual o arquivamento dos documentos de que trata, perante o Oficial de Registro de Imóveis competente, é conditio sine qua non para a venda de unidades autônomas:

Art. 32. O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os seguintes documentos: (...)

Ressalte-se, porquanto de fundamental importância, que o registro da incorporação nos moldes do art. 32 da Lei 4.591/1964, além dos arts. 167, I, 17 e 255 da Lei de Registros Públicos, impede que o incorporador negocie qualquer unidade do edifício a ser construído, sob pena, inclusive, de ação penal com sustentáculo na contravenção do art. 66, I, da Lei de Incorporações.

Nesse sentido, preleciona o professor Everaldo Augusto Cambler:³⁴

Caso o incorporador efetue qualquer negócio relativo às unidades a serem incorporadas, sem providenciar o registro do memorial de Incorporação, estará sujeito às sanções previstas por contravenção à economia popular (art. 66, inc. “I”, da LCI).

Não de forma diferente, ensina Caio Mário da Silva Pereira:³⁵

Nenhum incorporador, com efeito, poderá oferecer e negociar unidades autônomas sem ter, antes, arquivado no cartório de Registro de Imóveis documentação completa, relativamente ao empreendimento que promove (...).

Assim, a venda de unidade sem o registro de incorporação é ato ilícito, e, como tal, desautoriza qualquer cobrança em função e em consequência de um ato tido como contravencional.

A mens legis foi de permitir ao interessado o conhecimento dos elementos da incorporação mediante exame dos documentos arquivados no Registro de Imóveis, inclusive, dos referentes à idoneidade do próprio incorporador.

Em verdade, a Lei 4.591/1964 atribui presunção de veracidade dos documentos arquivados no Registro Imobiliário, protegendo o adquirente pelo registro da incorporação. Entretanto, é sabido que o sistema brasileiro não atribui ao registro imobiliário o valor absoluto que ocorre no sistema alemão de 1896 (Bürgeliches Gezetzbuch), segundo o qual há uma abstração do registro que se torna independente do negócio que lhe originou.³⁶

Nesse sentido, ensina-nos J. Nascimento Franco e Niske Gondo³⁷ que nossa legislação atribui às funções do incorporador o mais alto relevo. De fato, o insucesso ou o êxito do plano resulta sempre da maneira pela qual ele opera na direção do empreendimento. Em outras palavras, o sistema da incorporação imobiliária vale o que vale o incorporador que a promove.³⁸

Segue ao registro da incorporação, o registro do contrato de incorporação (compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas – art. 167, I, nº 18 da Lei 6.015/1973).

Portanto, sem o registro da própria incorporação não verificar-se-á o efeito erga omnes do registro do contrato de incorporação que, em verdade, será impossível.

Os direitos absolutos, de acordo com a teoria unitária, conferem ao seu titular o respeito de toda a coletividade (sujeito passivo indeterminado), e, nesse sentido, no âmbito dos direitos reais, representam a oponibilidade erga omnes, característica da qual decorre a sequela.

O adquirente possui direito subjetivo de verificar a oponibilidade erga omnes; de receber multa de 50% do valor recebido pelo incorporador nos termos e nos casos do § 5º do art. 35 da Lei 4.591/1964; e, de obter satisfatoriamente a adjudicação compulsória do imóvel.

No caso espelhado na decisão que estamos comentando neste tópico, a incorporadora negociou unidade que sabia, ou deveria saber em face de seu objetivo social, que não poderia negociar enquanto não registrada a incorporação.

Em face disso, cobrou parcelas que não poderia cobrar, amoldando-se o fato à proibição insculpida no art. 42 do Código de Defesa do Consumidor.

Portanto, haveria a possibilidade, caso houvesse pedido, de restituição em dobro das quantias pagas com supedâneo no parágrafo único do art. 42 do Código de Defesa do Consumidor.

Tal providência, no nosso entendimento perfeitamente cabível, se adotada pelos Tribunais, coibiria de forma definitiva a prática comum e ilegal de venda de unidades autônomas sem a observância dos ditames da Lei 4.591/1964 a incautos compradores.

Pelo que ordinariamente se observa, a simples previsão de contravenção penal estipulada no art. 66, I, não tem reprimido a prática que, muitas vezes, deixa centenas de consumidores à mercê de construtoras e incorporadoras desonestas.³⁹

Concluindo, com fundamento no art. 42 da Lei de Consumo (Lei 8.078/1990), em casos como esse de alienação de unidades ao arrepio do art. 32 da Lei 4.591/1964 (registro da incorporação), além da possibilidade de resolução do contrato, a restituição em dobro do que tenha sido pago, no nosso entendimento, inibiria a prática acoimada de ilegal que infesta o mercado causando enorme lesão aos consumidores e prejudicando a imagem da construção civil em face das construtoras e incorporadoras que respeitam a lei.

1.3. FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO

1.3.1. Características gerais

A partir de 1993, com a Lei 8.668, surge no Direito brasileiro uma nova modalidade de negócio jurídico envolvendo imóveis.

Tratam-se dos Fundos de Investimento Imobiliário, mediante os quais o interessado adquire cotas de aplicação com lastro em empreendimentos imobiliários, que podem ser empresariais ou residenciais, prontos ou em construção, compostos de um ou mais imóveis, parte deles ou direitos a eles relativos.

Por exemplo: um fundo de investimento com base em incorporação imobiliária, cujas cotas espelharão o resultado patrimonial do empreendimento.

Outro exemplo, muito comum, é o fundo de investimento com base em cotas com lastro em empreendimentos hoteleiros ou em shopping centers, cuja remuneração será o resultado que os frutos extraídos do imóvel proporcionarão aos cotistas na proporção de suas cotas.

No Brasil, os Fundos Imobiliários, assim como os demais fundos de investimento, sofrem regulamentação e fiscalização pela CVM (Comissão de Valores Mobiliários), mormente que a única diferença para um fundo de ações, grosso modo, é o lastro, que no caso em tela é representado por imóveis.

De qualquer forma, a fiscalização se justifica na medida em que existe captação pública de recursos.

A par do lastro em imóveis, a cota do Fundo de Investimento Imobiliário é considerada bem móvel a teor do que dispõe o art. 3º da Lei 8.668/1993.

Os Fundos de Investimento Imobiliário, no Brasil, são dotados das seguintes características:⁴⁰

a) Constituição por bens imóveis ou direitos a eles relativos;

b) Administração obrigatória por instituição administradora fiscalizada pela CVM;

c) Propriedade dos imóveis que compõem o fundo da Instituição Administradora, que empresta sua personalidade jurídica para ser titular fiduciário do imóvel, sem que haja comunicação com o patrimônio deste;

d) Possibilidade de fracionamento das emissões de cotas em séries, inclusive, aumento de capital, através da emissão de novas cotas; e,

e) Ausência de resgate de cotas por se tratar de fundo fechado com lastro em imóveis. O retorno do valor investido nas cotas se dá através da distribuição dos resultados, transferência das cotas ou liquidação do Fundo com distribuição do patrimônio aos cotistas.

Os Fundos Imobiliários existem há anos nos Estados Unidos, com a denominação de REIT (Real Estate Investment Trust).

Lá, surgiram na década de sessenta, sendo que hoje dispõem inclusive de ações com negociação em Bolsa de Valores, de acordo com a NAREIT (National Association of Real State Investment Trusts).⁴¹

Ocorre que no início da década de noventa uma forte crise de liquidez fez com que os imóveis sofressem desvalorização significante, causando graves consequências para o mercado imobiliário e para as savings and loans (sociedades de créditos imobiliários).

Para liquidar as saving and loans e as empresas em dificuldade do setor, o governo americano criou a agência denominada RTC (Resolution Trust Corporation), que transformou os ativos imobiliários das empresas em liquidação em lotes em excelentes condições de preço, fomentando, assim, as REITs.

Igualmente os fundos de pensão que, depois de experimentarem perdas com o acréscimo de ativos imobiliários na década de oitenta, acabaram procurando as REITs através de consultores especializados.

As REITs encontraram seu impulso final na medida em que, em janeiro de 1994, a NAIC (National Association of Insurance Commissioners), que regula, nos Estados Unidos, as companhias seguradoras, tendo em vista o objetivo de zelar pela liquidez das reservas técnicas dessas empresas seguradoras, dificultou a aquisição direta de imóveis, privilegiando os investimentos securitizados, como, no caso, as REITs, principalmente lastreados em hotéis e imóveis destinados a escritórios.

1.3.2. Fundamento legal e propriedade

O fundamento legal desses fundos, que acabamos de delinear, é, principalmente, a Lei 8.668, de 25 de junho de 1993, que teve o condão de criar, juridicamente, no Brasil, os Fundos de Investimento Imobiliário.

A Lei 9.779, de 19 de janeiro de 1999, igualmente se aplica ao instituto na medida em que cuida da tributação dos fundos.

Regulamentando o funcionamento dos fundos, de acordo com a lei, aplicam-se, ainda, as Instruções Normativas nos 205 e 206, da Comissão de Valores Mobiliários.

1.3.3. Propriedade do imóvel sujeito ao Fundo de Investimento Imobiliário

A propriedade do imóvel, no Fundo de Investimento Imobiliário, é da denominada Instituição Administradora.

Ocorre que, de acordo com o art. 5º, da Lei 8.668/1993, essa Instituição só pode ser:

a) Banco múltiplo;

b) Banco de investimento;

c) Sociedade de crédito imobiliário; e,

d) Corretora ou distribuidora de títulos e valores imobiliários.

A propriedade imobiliária, no caso de Fundos de Investimento Imobiliário, é peculiar na medida em que dotada de incomunicabilidade com o patrimônio da Instituição Administradora, ou seja, os imóveis administrados pela Instituição Administradora, embora estejam registrados em seu nome, não fazem parte do patrimônio dessa instituição por força de lei.

Isso significa que estão afetados à finalidade do fundo e não podem servir, por exemplo, para responder pelas dívidas da Instituição Administradora do fundo nos termos do art. 391, do Código Civil e art. 591, do Código de Processo Civil.

De fato, acorde com o art. 7º da Lei 8.668/1993, os bens imóveis que compõem patrimônio do fundo não podem:

a) responder pelas obrigações da Instituição Administradora;

b) Compor a lista de bens em razão de liquidação da Instituição Administradora; e,

c) Servir de garantia concedida pela Instituição Administradora.

Se ocorrer uma dessas hipóteses, o negócio jurídico é nulo em razão da impossibilidade do objeto (Código Civil, art. 104) ou, quando menos, em razão da sua inidoneidade.

1.3.4. Administração

A administração do Fundo de Investimento Imobiliário cabe à Instituição Administradora, que é obrigada a respeitar o regulamento.

Esse regulamento, inicialmente, é elaborado pela própria Instituição Administradora, de acordo com os requisitos do art. 10, da Lei 8.668/1993:

I – qualificação da instituição administradora;

II – política de investimento que estabeleça, com precisão e clareza, as definições quanto aos ativos que comporão o patrimônio do fundo para atender seus objetivos;

III – taxa de ingresso ou critério para sua fixação;

IV – remuneração da administradora;

V – divulgação de informações aos quotistas, nos prazos fixados pela Comissão de Valores Mobiliários;

VI – despesas e encargos do Fundo;

VII – competência e quorum de deliberação da Assembleia-Geral de Quotistas;

VIII – critérios para subscrição de quotas por um mesmo investidor;

IX – prazo de duração do fundo e as condições de resgate para efeito de liquidação do mesmo;

X – outras especificações, visando à fiscalização do mercado e à clareza de informações, na forma de regulamentação baixada pela Comissão de Valores Mobiliários;

XI – critérios relativos à distribuição de rendimentos e ganhos de capital.

De acordo com o parágrafo único do art. 10, da Lei 8.668/1993, com a redação dada pela Lei 9.779/1999, a Instituição Administradora deverá distribuir, no mínimo, 95% do lucro apurado em balanço ou balancete semestral, levantado em Junho e em Dezembro.

É possível a substituição da Instituição administradora nas seguintes hipóteses:

a) descredenciamento pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) no caso de descumprimento das obrigações do art. 32, da Instrução Normativa nº 472/2008, da CVM;

b) renúncia da Instituição Administradora à administração do fundo (art. 37, da Instrução Normativa nº 472/2008, da CVM);

c) liquidação da Instituição Administradora pelo Banco Central;

d) decisão dos cotistas em assembleia-geral (art. 18, III, da Instrução Normativa nº 472/2008, da CVM).

Nesses casos, a ata da assembleia que nomear nova Instituição Administradora servirá para averbação do novo proprietário fiduciário aprovado e registrado pela CVM (Lei 8.668/1993, art. 11), não havendo, em razão da peculiaridade, transmissão da propriedade (art. 11, § 4º, da Lei 8.668/1993).

Trata-se de verdadeira inovação, tendo em vista que a titularidade do imóvel é transferida, mas, como se trata de substituição da Instituição Administradora que apenas empresta a sua personalidade jurídica para tal mister, a lei determina a simples averbação nessas circunstâncias, fugindo da tradicional transmissão da propriedade imobiliária no Direito brasileiro por escritura e registro.

Tratando-se de liquidação da Instituição Administradora, o interventor nomeado pelo Banco Central convoca assembleia em cinco dias, sob pena de liquidação do fundo, depois de trinta dias da publicação do ato de liquidação no Diário Oficial.

A Assembleia é convocada pela Instituição Administradora pelo representante dos cotistas de acordo com o regulamento do fundo e, ainda, por cotistas que representem, no mínimo, 5% da cotas (art. 19, § 1.º, da Instrução Normativa nº 472/2008, da Comissão de Valores Mobiliários).

1.3.5. Limitações administrativas

De acordo com o art. 12 da Lei 8.668/1993, a Instituição Administradora não poderá:

a) conceder crédito ou rendas futuras aos cotistas;

b) prestar fiança ou aval e, ainda participar de negócios estranhos ao fundo;

c) aplicar os recursos do fundo no exterior;

d) adquirir cotas com recursos do fundo;

e) parcelar as cotas do fundo (admitida a emissão em séries); e,

f) utilizar os recursos conflitando em desacordo com os interesses do fundo, em benefício da Instituição Administradora ou do empreendedor (vale sempre o interesse do fundo).

Portanto, o fundo não pode funcionar como entidade de crédito, distribuindo resultados eventuais e futuros.

Tampouco, por expressa disposição da lei, pode aplicar os seus recursos no exterior, devendo investir no Brasil.

Proíbe-se, ainda, que o fundo adquira cotas com os seus recursos, o que pode gerar concentração de cotas ou benefício indevido a alguns cotistas.

Também é vedado o pagamento parcelado das cotas. Na constituição do fundo, as cotas podem ser emitidas em séries, de acordo com a capacidade de absorção do mercado.

Sendo assim, o cotista se sujeita à venda das cotas a terceiros no caso de mora na subscrição (art. 13, parágrafo único, da Lei 8.668/1993).

Também, por evidente, não se permite à Instituição Administradora, que utilize os recursos do fundo em conflito de interesses com o próprio fundo, em benefício próprio ou do empreendedor.

São exemplos dessas situações, de acordo com o art. 34, § 1º, da Instrução Normativa 472/2008 da CVM:

a) a aquisição, arrendamento ou locação de imóveis da Instituição Administradora ou de pessoas naturais ou jurídicas a ela ligadas; e,

b) a aquisição de imóveis de devedores da Instituição Administradora.

1.3.6. Responsabilidade da Instituição Administradora do Fundo

A Lei 8.668/1993 estabelece a responsabilidade da Instituição Administradora pelos prejuízos que causar.

Entre as condutas que implicam responsabilidade da Instituição Administradoras estabelece o art. 8º da Lei 8.668/1993:

a) má gestão;

b) gestão temerária;

c) conflito de interesses;

d) descumprimento do regulamento do fundo; e,

e) descumprimento de determinação da assembleia.

Do conflito de interesses, já falamos.

A gestão temerária significa uma gestão arriscada, muitas vezes imprudente e perigosa.

Portanto, o arrojo e a audácia em excesso podem configurar gestão temerária e, portanto, responsabilidade da Instituição Administradora pelos prejuízos que causar ao cotista.

É evidente, também, que a má gestão, ou seja, aquela de má qualidade e nociva, que deixa de cumprir seus deveres, como aqueles estabelecidos no art. 32 da Instrução Normativa nº 472/2008,⁴² gerando prejuízos, determina o ato ilícito e a necessidade de indenizar.

De fato, o art. 389, do Código Civil, impõe àquele que não cumpre suas obrigações o dever de pagar perdas e danos, juros e correção monetária sobre o valor dos prejuízos, além de honorários de advogado.

Esse artigo se aplica integralmente aos casos de gestão temerária ou má-gestão.

De qualquer forma, convém lembrar que essa responsabilidade diante dos cotistas não afasta a responsabilidade da Instituição Administradora de, pela Lei 6.385/1976, responder pela multa aplicada pela Comissão de Valores Mobiliários.

1.3.7. Tributação

O Fundo Imobiliário é isento de impostos, o que não significa que o cotista também o seja. De fato, o Imposto de Renda incide apenas sobre receitas financeiras decorrentes de aplicações do saldo de caixa do fundo, que são passíveis de compensação por ocasião da distribuição de rendimentos ao cotista e no ganho de capital em razão da alienação de cotas.

Para que o Fundo possa gozar do benefício tributário, a Lei 9.779/1999 estabeleceu os seguintes requisitos:⁴³

a) distribuição, pelo menos a cada seis meses, de 95% dos rendimentos aos cotistas;

b) que não invista em empreendimento imobiliário que tenha como incorporador, construtor ou sócio cotista que detenha, isoladamente ou em conjunto com pessoa a ele ligada, mais de 25% das cotas do Fundo.

O contribuinte, ainda que seja pessoa jurídica isenta – ao menos é esse o comando legal – sofrerá retenção de 20% de Imposto de Renda na fonte para as distribuições de dividendos e para o ganho de capital pela alienação de cotas.

O cotista estrangeiro sofrerá a incidência de Imposto Sobre Operações Financeiras caso retorne o investimento efetuado no fundo em menos de um ano.

As pessoas físicas podem gozar de isenção do imposto de renda nos termos do art. 3º da Lei 11.033/2004, desde que o fundo possua 50 cotistas ou mais, com cotas negociadas em bolsa de valores ou mercado de balcão e que o investidor que pretenda a isenção na sua declaração de ajuste anual não seja titular de mais de 10% do total das cotas ou seja titular de cotas que concedam rendimentos superiores a 10% do total produzido pelo fundo.

Eis o texto legal:

Art. 3º Ficam isentos do imposto de renda:

(...)

III – na fonte e na declaração de ajuste anual das pessoas físicas, os rendimentos distribuídos pelos Fundos de Investimento Imobiliários cujas quotas sejam admitidas à negociação exclusivamente em bolsas de valores ou no mercado de balcão organizado.

Parágrafo único. O benefício disposto no inciso III do caput deste artigo:

I – será concedido somente nos casos em que o Fundo de Investimento Imobiliário possua, no mínimo, 50 (cinquenta) quotistas;

II – não será concedido ao quotista pessoa física titular de quotas que representem 10% (dez por cento) ou mais da totalidade das quotas emitidas pelo Fundo de Investimento Imobiliário ou cujas quotas lhe derem direito ao recebimento de rendimento superior a 10% (dez por cento) do total de rendimentos auferidos pelo fundo.

1.3.8. Conclusões

O sistema imposto pela Lei 8.668/1993 permite uma nova modalidade de investimento imobiliário em razão da criação dos fundos de investimento com lastro em imóveis.

Assim, as cotas valerão aquilo que vale a capacidade de o fundo propiciar rendimentos ao cotista.

De fato, se bem administrado, o fundo representa vantagem ao cotista.

Todavia, se a administração for temerária, é evidente que o cotista, individualmente, pode estar desprotegido e amargar prejuízos.

Assim como o fundo pode render dividendos, pode, igualmente, dar prejuízo e, nesse caso, o cotista, que espera receber os rendimentos do seu capital, se verá na incômoda situação de arcar com os prejuízos do fundo na proporção de suas cotas na medida em que se sujeita ao pagamento de encargos e despesas do fundo (art. 47, IX, da Instrução Normativa nº 472/2008, da Comissão de Valores Mobiliários).

Outrossim, o cotista não pode esquecer que dispõe de um direito pessoal decorrente da cota de investimento e não de um direito real. Em outras palavras, não é proprietário do imóvel que, no caso, serve de lastro para o valor patrimonial das cotas.

_______________

¹     De Plácido e Silva, Vocabulário jurídico, Rio de Janeiro: Forense, 1993, p. 530.

²     Aqui não há, tecnicamente, lote, embora, na prática, mesmo a subdivisão de glebas de acordo com o Decreto-Lei 58/1937, seja denominado lote. Na verdade há uma gleba para efeitos de parcelamentos posteriores por força da inferência que se extrai do § 1º do art. 4º e parágrafo único do art. 11 da Lei 6.766, desde que, também, não disponha de infraestrutura mínima, que configurará o lote nos exatos termos do (Lei 6.766/1979, art. 2º, § 4º).

³     Toshio Mukai, Alaôr Caffé Alves e Paulo José Villela Lomar, Loteamentos e Desmembramentos Urbanos, São Paulo: Sugestões Literárias, 1987.

⁴     Neste caso, só se a lei municipal estabelecer o limite máximo do lote.

⁵     Elvino Silva Filho, “Loteamento Fechado e Condomínio Deitado”, Revista de Direito Imobiliário – IRIB 14/20.

⁶     José Afonso da Silva, Direito Urbanístico Brasileiro, São Paulo: Saraiva, 1981, p. 379.

⁷     José Cretella Junior, Dos Bens Públicos no Direito Brasileiro, São Paulo: Saraiva, 1969, pp. 95-97.

⁸     José Cretela Junior, ob. cit., p. 73.

⁹     Hely Lopes Meirelles, Direito Administrativo Brasileiro, 20ª ed., São Paulo: Malheiros, 1995.

¹⁰     Marco Aurélio da Silva Viana, Loteamento Fechado e Loteamento Horizontal, Rio de Janeiro: Aide, 1991, pp. 57-61.

¹¹     Civil. Loteamento. Associação de moradores. Cobrança de contribuição por serviços prestados. O proprietário de lote não está obrigado a concorrer para o custeio de serviços prestados por associação de moradores, se não os solicitou. Recurso especial conhecido e provido (REsp 444.931/SP, Rel. Min. Ari Pargendler, Terceira Turma, j. 12.08.2003, DJ 06.10.2003, p. 269).

Embargos de divergência. Recurso especial. Associação de moradores. Taxas de manutenção do loteamento. Imposição a quem não é associado. Impossibilidade. As taxas de manutenção criadas por associação de moradores, não podem ser impostas a proprietário de imóvel que não é associado, nem aderiu ao ato que instituiu o encargo (EREsp 444.931/SP, Rel. Min. Fernando Gonçalves, Rel. p/ Acórdão Min. Humberto Gomes de Barros, Segunda Seção, j. 26.10.2005, DJ 01.02.2006, p. 427).

Civil. Agravo no recurso especial. Loteamento aberto ou fechado. Condomínio atípico. Sociedade prestadora de serviços. Despesas. Obrigatoriedade de pagamento. O proprietário de lote integrante de loteamento aberto ou fechado, sem condomínio formalmente instituído, cujos moradores constituíram sociedade para prestação de serviços de conservação, limpeza e manutenção, deve contribuir com o valor correspondente ao rateio das despesas daí decorrentes, pois não se afigura justo nem jurídico que se beneficie dos serviços prestados e das benfeitorias realizadas sem a devida contraprestação. Precedentes (AgRg no REsp 490.419/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 10.06.2003, DJ 30.06.2003, p. 248).

¹²     Em igual sentido:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Cumprimento de sentença – Decisão que rejeitou a alegação de bem de família e determinou a penhora do imóvel – Correção – Cobrança de valores atinentes a associação de moradores – Natureza propter rem – Contribuição devida em função do imóvel – Penhorabilidade do imóvel – Inteligência do inciso IV, do artigo 3º, da Lei nº 8.009/90 – Direito à moradia digna que não afasta o dever correlato de pagamento das despesas geradas pelo imóvel – Liminar deferida em ação civil pública que não tem o condão de impedir o prosseguimento de execução lastreada em sentença judicial transitada em julgado – Pedido de suspensão do julgamento indeferido – Decisão mantida – Recurso desprovido, revogado o efeito suspensivo (Agravo de Instrumento 990.10.008794-0, j. 06.07.2010, Rel. De Santi Ribeiro).

Tribunal de Justiça de São Paulo. Apelação cível – Embargos à execução – Sentença de procedência – Loteamento – Associação civil de moradores – Execução de sentença que reconheceu a existência do crédito em favor da associação apelante referente às despesas de melhorias e taxas de manutenção de bem comum – Obrigação “propter rem” – Exceção à impenhorabilidade fundada na alegação de bem de família – Penhora – Admissibilidade

– Sucumbência invertida – Recurso provido (Apelação 232.584-4/6-00, j. 03.12.2008, Rel. Oldemar Azevedo). Em sentido contrário:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Associação de moradores – taxa de manutenção – débito decorrente da vedação ao enriquecimento sem causa – penhora de bem de família – impossibilidade – exceção legal que deve ser interpretada restritivamente. Decisão mantida (Agravo de Instrumento 994.09.279162-7 (Antigo 695.494-4/2-00), j. 16.03.2010, Rel. Neves Amorim).

¹³     Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Processo nº 629.908-9/00, Apelação, origem: São Paulo, órgão: 3ª Câmara Especial, julho/95, julgamento: 29.08.1995, relator: Carlos Paulo Travain, decisão: por maioria. Competência recursal – condomínio – despesas condominiais de loteamento fechado, referentes a conservação de vias e logradouros públicos por parte de associação de moradores – competência deste Tribunal reconhecida – declaração de voto vencido. Condomínio – despesas condominiais – loteamento fechado administrado por associação de proprietários – concessão de direito real de uso das vias, logradouros e áreas verdes – Lei 1.205/92 – apelante que ao adquirir o lote passou a ser membro nato da associação, obrigando-se a participar do rateio das despesas de administração – irrelevância, ademais, de se cuidar de loteamento fechado e não de condomínio por tratar-se de direito obrigacional decorrente da escritura pública de compra e venda – cobrança procedente – recurso improvido.

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Condomínio – despesas condominiais – loteamento irregular – cobrança – inadequação da via – prestação de serviços – cabimento. É de ser ressalvado o direito dos proprietários assim organizados de cobrar do proprietário de lote as despesas dos serviços que, àquele título, fizerem em proveito dele, direta ou indiretamente, pena de enriquecimento sem causa (Apel. s/ Rev. nº 495.732, 3ª Câm., rel. Juiz João Saletti, j. em 23.12.97).

Tribunal de Alçada Cível do Rio de Janeiro. Condomínio. Despesas. Apelação Cível nº 6.087/96, Reg. nº 2.860-2, Cód. 96.001.06087, 1ª Câmara, por maioria, Juiz: Nascimento A. Povoas Vaz, julgamento: 13.08.96. Convenção. Validade. Partes comuns. Contribuição. Condomínio instituído por adquirentes de lotes validade e oportunidade da convenção perante terceiros, ainda que não tenham participado da avença, se registrado o instrumento no registro imobiliário correspondente. Existência, no loteamento, de partes objeto de propriedade individual, e de partes comuns do uso de todos, a justificar regime legal assemelhado ao do condomínio horizontal, estejam ou não edificados os lotes que o compõem. Desinfluência do retardamento do credor em proceder a cobrança de seu crédito. Incidência da correção monetária a partir dos vencimentos de cada prestação devida. Procedência da cobrança de cotas de rateio das despesas comuns, e improvimento do apelo.

Voto vencido – Vi-me compelido a discordar da douta maioria por entender que a forma de constituição do pretenso condomínio, que não se assemelha a formação do condomínio horizontal, fere, frontalmente o direito de propriedade daquele que não participou da avenca para instituir a referida comunhão. Juiz Paulo Lara. Tribunal de Justiça de São Paulo. Loteamento Fechado. Despesas comuns. Cobrança de quota-parte. Admissibilidade. Hipótese em que a cobrança dos serviços de manutenção dos logradouros e área de lazer está prevista em contrato. Todos os proprietários devem contribuir para a cobertura da totalidade dos gastos. Não residência no loteamento. Irrelevância. Contribuição devida. Recurso não provido (Apel. Cív. nº 282.126-1, São Paulo, 9ª Câmara de Direito Privado, rel. Franciulli Netto, 11.11.97, v.u.).

Tribunal de Alçada Cível do Rio de Janeiro. Condomínio. Despesas. Apelação Cível nº 1.823/89, Reg. nº 2.304, Cód. 89.001.01823, 7ª Câmara, unânime, Juiz: Pedro Fernando Ligiero, julgamento: 19.04.89. Loteamento Fechado. Condomínio Atípico. A falta de jurisdicialização do Condomínio não libera a parte de cumprir obrigação que livremente aceitou quando aderiu, na aquisição de sua propriedade, ao rateio das despesas comuns. Condomínio atípico. Eficácia do registro. Efeitos entre partes e ante terceiros. Núm. ementa: 32102.

¹⁴     Civil. Loteamento. Associação de moradores. Cobrança de contribuição por serviços prestados. O proprietário de lote não está obrigado a concorrer para o custeio de serviços prestados por associação de moradores, se não os solicitou. Recurso especial conhecido e provido (REsp 444.931/SP, Rel. Ministro Ari Pargendler, Terceira Turma, julgado em 12.08.2003, DJ 06.10.2003 p. 269).

Embargos de divergência. Recurso especial. Associação de moradores. Taxas de manutenção do loteamento. Imposição a quem não é associado. Impossibilidade. As taxas de manutenção criadas por associação de moradores, não podem ser impostas a proprietário de imóvel que não é associado, nem aderiu ao ato que instituiu o encargo (EREsp 444.931/SP, Rel. Ministro Fernando Gonçalves, rel. P/ acórdão Ministro Humberto Gomes De Barros, segunda seção, julgado em 26.10.2005, DJ 01.02.2006 p. 427).

Civil. Agravo no recurso especial. Loteamento aberto ou fechado. Condomínio atípico. Sociedade prestadora de serviços. Despesas. Obrigatoriedade de pagamento. O proprietário de lote integrante de loteamento aberto ou fechado, sem condomínio formalmente instituído, cujos moradores constituíram sociedade para prestação de serviços de conservação, limpeza e manutenção, deve contribuir com o valor correspondente ao rateio das despesas daí decorrentes, pois não se afigura justo nem jurídico que se beneficie dos serviços prestados e das benfeitorias realizadas sem a devida contraprestação. Precedentes (AgRg no REsp 490.419/SP, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 10.06.2003, DJ 30.06.2003 p. 248).

¹⁵     Elvino Silva Filho, Questões de Condomínio, São Paulo: Malheiros, p. 22.

¹⁶     Le obligazioni propter rem. Memorie delle institute Giuridici della Università di Torino, 1950, série II, p. 111.

¹⁷     “Obrigação propter rem”, in Enciclopédia Saraiva do Direito, vol. 55, p. 360.

¹⁸     Hassen Aberkane, Essai d’une théorie générale de l’obligation “propter rem” en droit positif français, Paris, 1957, nºs 21, 28, 29 e 36.

¹⁹     Edmundo Gatti, Teoria General de Los Derechos Reales, Buenos Aires: Abeledo – Perrot, p. 68.

²⁰     Traité élémentaire de droit civil, 7ª ed., Paris, 1915, vol. 1, nº 2.368, pp. 735-6.

²¹     José de Mello Junqueira, RDI 11/152.

²²     Apel. Cív. nº 2.349-0; Origem: Patrocínio; DJE de 24.11.83, caderno 1, p. 23; apud Elvino Silva Filho, ob. cit., pp. 32-33.

²³     Ob. cit., pp. 403-404.

²⁴     Ob. cit., p. 111.

²⁵     Diógenes Gasparini, “Loteamento em condomínio”, O Estado de São Paulo, 25.04.1982, p. 59.

²⁶     A respeito, recentemente no ABC paulista, diversos compradores incautos foram rechaçados de suas humildes residências, exatamente por conta de prática desse jaez. Ocorre que, no caso, as autoridades competentes demoraram a agir e, quando agiram, havia uma situação de fato consolidada, o que tornou violenta a remoção de inúmeras pessoas, terceiros de boa-fé.

Outra região bastante atingida é a Cantareira, em São Paulo e, para ilustrar, transcrevemos trecho de reportagem do Estado de São Paulo a respeito:

Um dos mais novos loteamentos clandestinos na Cantareira é o Brasil Novo (...). A área, que até a década de 60 era conhecida como Sítio Piqueri, começou a ser desmatada e dividida em 700 lotes de apenas 132 metros quadrados, há menos de dois meses.

Cada lote de 6 metros por 22 metros está sendo vendido por R$ 12.000, que podem ser pagos com uma entrada de R$ 2.100,00 e 76 prestações no valor de dois salários mínimos. A responsável pelo empreendimento, a “Cooperativa” (...), cobra ainda uma taxa de contrato de R$ 250,00 que dá direito a uma planta-modelo e a assessoria de um arquiteto para a construção da casa. Se vendesse todos os lotes em seis anos, que é o prazo para quitação do negócio, a falsa associação faturaria R$ 8,4 milhões.

Quem adquire o lote recebe apenas um contrato de compra e venda e a promessa de uma escritura no futuro, quando o loteamento for regularizado – fato que, informam os corretores, é garantido.

Continua o repórter, fazendo-se passar por comprador em conversa com o vende-dor da “cooperativa”: “Estado – Esse terreno é invadido?

Rivelino – Não, o terreno é legal. Nós temos a escritura do terreno registrada em cartório.

Estado – Quer dizer que vou ter a escritura do meu lote?

Rivelino – Não, você vai receber um contrato de compra e venda assinado pelo presidente da Cooperativa (...), o (...). O terreno é legal, mas o desmembramento total ainda não foi autorizado.

Estado – Então isso é que chamam de loteamento clandestino?

Rivelino – É. A cooperativa é uma associação sem fins lucrativos, criada para fazer o loteamento (...). Estado – Mas a associação tem fins lucrativos, não é?

Rivelino – É, tem.

A reportagem relata, ainda, diversos loteamentos clandestinos em forma de associação.

Na verdade, em muitos casos, o proprietário da gleba coloca um “testa de ferro” como presidente dessa associação que se encarrega da venda dos “lotes”.

²⁷     A distinção é feita na exata medida em que, no caso do vendedor não ser o loteador, a resolução por inadimplemento reger-se-á pelas disposições do Decreto-Lei 58/1937 e não pela Lei 6.766/1979.

²⁸     No mesmo sentido: José Osório de Azevedo Junior, Compromisso de Compra e venda, São Paulo: Malheiros, 1998, pp. 117 e ss.

²⁹     Serpa Lopes, Tratado de Direito Civil, vol. 4, p. 249.

³⁰     João Nascimento Franco; Nisske Gondo, Incorporações imobiliárias, 3. ed., São Paulo: RT, 1991, p. 131.

³¹     Art. 31-A. A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.

§ 1º O patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do incorporador ou de outros patrimônios de afetação por ele constituídos e só responde por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva.

§ 2º O incorporador responde pelos prejuízos que causar ao patrimônio de afetação.

§ 3º Os bens e direitos integrantes do patrimônio de afetação somente poderão ser objeto de garantia real em operação de crédito cujo produto seja integralmente destinado à consecução da edificação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.

§ 4º No caso de cessão, plena ou fiduciária, de direitos creditórios oriundos da comercialização das unidades imobiliárias componentes da incorporação, o produto da cessão também passará a integrar o patrimônio de afetação, observado o disposto no § 6º.

§ 5º As quotas de construção correspondentes a acessões vinculadas a frações ideais serão pagas pelo incorporador até que a responsabilidade pela sua construção tenha sido assumida por terceiros, nos termos da parte final do § 6º do art. 35.

§ 6º Os recursos financeiros integrantes do patrimônio de afetação serão utilizados para pagamento ou reembolso das despesas inerentes à incorporação.

§ 7º O reembolso do preço de aquisição do terreno somente poderá ser feito quando da alienação das unidades autônomas, na proporção das respectivas frações ideais, considerando-se tão somente os valores efetivamente recebidos pela alienação.

§ 8º Excluem-se do patrimônio de afetação:

I – os recursos financeiros que excederem a importância necessária à conclusão da obra (art. 44), considerando-se os valores a receber até sua conclusão e, bem assim, os recursos necessários à quitação de financiamento para a construção, se houver; e

II – o valor referente ao preço de alienação da fração ideal de terreno de cada unidade vendida, no caso de incorporação em que a construção seja contratada sob o regime por empreitada (art. 55) ou por administração (art. 58).

§ 9º No caso de conjuntos de edificações de que trata o art. 8º, poderão ser constituídos patrimônios de afetação separados, tantos quantos forem os:

I – subconjuntos de casas para as quais esteja prevista a mesma data de conclusão (art. 8º, alínea “a”); e

II – edifícios de dois ou mais pavimentos (art. 8º, alínea “b”).

§ 10 A constituição de patrimônios de afetação separados de que trata o § 9º deverá estar declarada no memorial de incorporação.

§ 11 Nas incorporações objeto de financiamento, a comercialização das unidades deverá contar com a anuência da instituição financiadora ou deverá ser a ela cientificada, conforme vier a ser estabelecido no contrato de financiamento.

§ 12 A contratação de financiamento e constituição de garantias, inclusive mediante transmissão, para o credor, da propriedade fiduciária sobre as unidades imobiliárias integrantes da incorporação, bem como a cessão, plena ou fiduciária, de direitos creditórios decorrentes da comercialização dessas unidades, não implicam a transferência para o credor de nenhuma das obrigações ou responsabilidades do cedente, do incorporador ou do construtor, permanecendo estes como únicos responsáveis pelas obrigações e pelos deveres que lhes são imputáveis.

³²     Caio Mário da Silva Pereira, Instituições de direito civil, 17ª ed., Rio de Janeiro: Forense, 1995, vol. I, pp. 251-252.

³³     Art. 55. Nas incorporações em que a construção seja feita pelo regime de empreitada, esta poderá ser a preço fixo, ou a preço reajustável por índices previamente determinados.

§ 1º Na empreitada a preço fixo, o preço da construção será irreajustável, independentemente das variações que sofrer o custo efetivo das obras e qualquer que sejam suas causas.

§ 2º Na empreitada a preço reajustável, o preço fixado no contrato será reajustado na forma e nas épocas nele expressamente previstas, em função da variação dos índices adotados, também previstos obrigatoriamente no contrato.

§ 3º Nos contratos de construção por empreitada, a Comissão de Representantes fiscalizará o andamento da obra e a obediência ao Projeto e às especificações exercendo as demais obrigações inerentes à sua função representativa dos contratantes e fiscalizadora da construção.

§ 4º Nos contratos de construção fixados sob regime de empreitada, reajustável, a Comissão de Representantes fiscalizará, também, o cálculo do reajustamento.

§ 5º No Contrato deverá ser mencionado o montante do orçamento atualizado da obra, calculado de acordo com as normas do inciso III, do art. 53, com base nos custos unitários referidos no art. 54, quando o preço estipulado for inferior ao mesmo.

§ 6º Na forma de expressa referência, os contratos de empreitada entendem-se como sendo a preço fixo.

³⁴     Everaldo Augusto Cambler, Incorporação imobiliária, São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 1993, p. 134.

³⁵     Caio Mário da Silva Pereira, Condomínio e Incorporações, 10ª ed., Rio de Janeiro: Ed. Forense, 1997, p. 261.

³⁶     Enneccerus, Kipp y Wolf, “Tratado”, Derecho de Cosas, vol. I, §§ 26 e ss.

³⁷     João Nascimento Franco e Niske Gondo, Incorporações Imobiliárias, 3ª ed., São Paulo: Revista dos Tribunais, 1991, p. 17.

³⁸     Segundo Frédéric Denis (Sociétés de Constructions et Copropriété des Immeubles Divisés par Appartements, Paris: Librairie du Journal des Notaires et des Avocats, 1959, p. 11) no Direito francês, precedendo a criação das Sociétés de Constructions, levava-se a efeito a construção e venda de unidades para entrega futura sem qualquer sistema ou ordenamento, verificando-se, em verdade, um agrupamento de pessoas que se reuniam e passavam a construir.

³⁹     Verifica-se na legislação estrangeira, especialmente na Argentina, que os problemas são análogos aos ora discutidos no caso vertente. Bem por isso, o legislador argentino se abeberou do sistema da Lei 4.591/1964, cuja incorporação é por eles denominada prehorizontalidad na Lei 19.724/72 (Ival Rocca e Omar Griffi, Prehorizontalidad, Ley 19.724 Explicada y Comentada, Buenos Aires: Bias, 1972).

⁴⁰     Sérgio D. O. Belleza Filho. Disponível em <www.fundoimobiliario.com.br> acesso em 01.05.2004.

⁴¹     Disponível em <www.nareit.com> acesso em 26.04.2004.

⁴²     V.g., manter registros e livros e não gastar de forma desnecessária e desarrazoada.

⁴³     Art. 1º Os arts. 10 e 16 a 19 da Lei nº 8.668, de 25 de junho de 1993, a seguir enumerados, passam a vigorar com a seguinte redação:

Art. 10. .........................................................................

.......................................................................................

XI – critérios relativos à distribuição de rendimentos e ganhos de capital.

Parágrafo único. O fundo deverá distribuir a seus quotistas, no mínimo, noventa e cinco por cento dos lucros auferidos, apurados segundo o regime de caixa, com base em balanço ou balancete semestral encerrado em 30 de junho e 31 de dezembro de cada ano.

Art. 16-A. Os rendimentos e ganhos líquidos auferidos pelos Fundos de Investimento Imobiliário, em aplicações financeiras de renda fixa ou de renda variável, sujeitam-se à incidência do imposto de renda na fonte, observadas as mesmas normas aplicáveis às pessoas jurídicas submetidas a esta forma de tributação.

Parágrafo único. O imposto de que trata este artigo poderá ser compensado com o retido na fonte, pelo Fundo de Investimento Imobiliário, quando da distribuição de rendimentos e ganhos de capital.

Art. 17. Os rendimentos e ganhos de capital auferidos, apurados segundo o regime de caixa, quando distribuídos pelos Fundos de Investimento Imobiliário a qualquer beneficiário, inclusive pessoa jurídica isenta, sujeitam-se à incidência do imposto de renda na fonte, à alíquota de vinte por cento.

Parágrafo único. O imposto de que trata este artigo deverá ser recolhido até o último dia útil do mês subsequente ao do encerramento do período de apuração.

Art. 18. Os ganhos de capital e rendimentos auferidos na alienação ou no resgate de quotas dos fundos de investimento imobiliário, por qualquer beneficiário, inclusive por pessoa jurídica isenta, sujeitam-se à incidência do imposto de renda à alíquota de vinte por cento:

I – na fonte, no caso de resgate;

II – às mesmas normas aplicáveis aos ganhos de capital ou ganhos líquidos auferidos em operações de renda variável, nos demais casos.

Art. 19. O imposto de que tratam os arts. 17 e 18 será considerado:

I – antecipação do devido na declaração, no caso de beneficiário pessoa jurídica tributada com base no lucro real, presumido ou arbitrado;

II – tributação exclusiva, nos demais casos.”

Art. 2º Sujeita-se à tributação aplicável às pessoas jurídicas, o fundo de investimento imobiliário de que trata a Lei 8.668, de 1993, que aplicar recursos em empreendimento imobiliário que tenha como incorporador, construtor ou sócio, quotista que possua, isoladamente ou em conjunto com pessoa a ele ligada, mais de vinte e cinco por cento das quotas do fundo.

Parágrafo único. Para efeito do disposto neste artigo, considera-se pessoa ligada ao quotista:

I – pessoa física:

a) os seus parentes até o segundo grau;

b) a empresa sob seu controle ou de qualquer de seus parentes até o segundo grau;

II – pessoa jurídica, a pessoa que seja sua controladora, controlada ou coligada, conforme definido nos §§ 1º e 2º do art. 243 da Lei 6.404, de 15 de dezembro de 1976.

Art. 3º Os lucros acumulados até 31 de dezembro de 1998 pelos fundos de investimento imobiliário constituídos antes da publicação desta Lei, que forem distribuídos até 31 de janeiro de 1999, sujeitar-se-ão à incidência do imposto de renda na fonte à alíquota de vinte por cento.

Parágrafo único. Os lucros a que se refere este artigo, distribuídos após 31 de janeiro de 1999, sujeitar-se-ão à incidência do imposto de renda na fonte à alíquota de vinte e cinco por cento.

Art. 4º Ressalvada a responsabilidade da fonte pagadora pela retenção do imposto sobre os rendimentos de que trata o art. 16 da Lei 8.668, de 1993, com a redação dada por esta Lei, fica a instituição administradora do fundo de investimento imobiliário responsável pelo cumprimento das demais obrigações tributárias, inclusive acessórias, do fundo.

Capítulo 2

RELAÇÃO DE CONSUMO E PROTEÇÃO AO CONSUMIDOR

2.1. RELAÇÃO DE CONSUMO

Antes de qualquer estudo que envolva as ações na compra e venda de imóveis, em virtude das profundas alterações trazidas pelo Direito do Consumidor, se faz necessária uma perquirição acerca do conceito de consumidor e de fornecedor.

Mas pergunta-se: qual o motivo de tal indagação?

Porque é importante saber quem é consumidor e quem é fornecedor?

A resposta se dá com simplicidade: sem a presença do consumidor e do fornecedor, ao mesmo tempo e na mesma relação jurídica, não se aplica o Código de Defesa do Consumidor.

Presente apenas o consumidor, ou só o fornecedor, não haverá consumo, e, portanto, não se aplicará a Lei 8.078/1990 (Código de Defesa do Consumidor).

A relação jurídica¹ para os efeitos do CDC é aquela que se estabelece entre pessoas, polos da relação jurídica obrigacional, quer derivada dos contratos, dos atos ilícitos ou até mesmo da lei.

Vamos exemplificar: A desejando adquirir um apartamento oferecido em anúncio de jornal, dirige-se até a construtora X e fecha o negócio através de contrato de compromisso de compra e venda.

Nesse caso, identifica-se uma relação jurídica originada no contrato entre a construtora X e A, cujo objeto é o imóvel.

Indaga-se: há relação de consumo nesse caso?

Sabemos que está presente uma relação jurídica entre dois sujeitos (X e A).

Resta identificar nesses sujeitos, de um lado, a figura do fornecedor e, de outro lado, a figura do consumidor.

Os arts. 2º e 3º do CDC definem consumidor e fornecedor:

Art. 2º Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final.

Parágrafo único. Equiparam-se a consumidor a coletividade de pessoas, ainda que indetermináveis, que haja intervindo nas relações de consumo.

Art. 3º Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividades de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços.

§ 1º Produto é qualquer bem, móvel ou imóvel, material ou imaterial.

§ 2º Serviço é qualquer atividade fornecida no mercado de consumo, mediante remuneração, inclusive as de natureza bancária, financeira, de crédito e securitária, salvo as decorrentes das relações de caráter trabalhista.

2.1.1. Consumidor

Da definição de consumidor, o qual integra um dos polos da relação jurídica de consumo, é iniciada a delimitação do conceito deste nos negócios imobiliários.

Mas quem seria essa figura, merecedora de lei especial para sua proteção?

Muitos entendem não se tratar, como de fato não se trata, de uma categoria específica, uma comunidade de pessoas organizadas e passíveis de imediata identificação.²

Algumas legislações, provenientes de outros países que se prestam à tutela dos chamados consumidores, negam a sua própria definição, deixando esta tarefa à interpretação dos tribunais.

Entretanto, verifica-se tendência de delimitação do conceito em razão da segurança das relações jurídicas.

De fato, as empresas estariam em apuros se não lhes fosse possível saber, antecipadamente, quais dispositivos legais regeriam suas atividades e, por conseguinte, imagináveis os riscos e custos do negócio.

Duas posições, ou correntes antagônicas, são identificadas na doutrina.

A primeira, objetiva, define o consumidor como aquele que ocupa a posição final na cadeia distributiva.

Analisando o art. 2º do CDC, percebe-se que o legislador pátrio adotou essa posição ao exigir que o consumidor seja destinatário final como um dos aspectos restritivos.

A acepção subjetiva, por outro lado, considera consumidor só o “não profissional”, como é o caso do Direito português, acompanhando as diretivas da União Europeia.

Entretanto, imaginemos a hipótese da mercearia de bairro que adquire veículos para entregas.

Será que essa pessoa jurídica poderia merecer menor proteção que a pessoa física que adquire o mesmo automóvel?

No caso de vício do produto, não enfrentará os mesmos problemas, vez que o utiliza como destinatário final?

Por evidente que sim. Nesse caso, o fabricante ou o revendedor do veículo (fornecedores), deverão observar as condições estipuladas no Código em face da posição do adquirente.

Acrescente-se a isso que, da simples leitura do art. 2º da Lei 8.078/1990, percebe-se profunda amplitude da conceituação legal.

Essa amplitude, permeada da lei, trouxe, inicialmente, perplexidade aos juristas pátrios.

Escreveu Antonio Herman de Vasconcellos Benjamin:

(...) pode-se transformar em óbice ao desenvolvimento do Direito do Consumidor, na medida em que tal conceito jurídico de consumidor quase que chega a se confundir com o seu similar econômico. Em outras palavras: se todos são consumidores (no sentido jurídico), inclusive as empresas produtoras, por que, então, tutelar-se, de modo especial, o consumidor?³

A perplexidade inicial foi logo suplantada.

O consumidor, seja pessoa física ou jurídica, é aquele que, como destinatário final, adquire produto, utiliza serviço ou atividade do fornecedor.

Não se pode olvidar, de forma relevante, que não basta a conceituação de consumidor.

Imprescindível um caráter relacional dos conceitos de consumidor e fornecedor⁴ consubstanciado na presença simultânea de ambos, conforme se tem insistido.

Exemplificando, consideremos que, mediante oferta pública, advogado coloque à venda um automóvel que utilizou como seu, por período razoável, a fim de adquirir um outro.

Efetuado o negócio, nada obstante o comprador possa ser caracterizado como destinatário final, ao advogado – vendedor – faltará a característica de fornecedor.

De fato, nesse caso, o advogado não negocia o produto com habitualidade e, portanto, não haverá relação de consumo que se submeta aos ditames do CDC.

Em verdade, nesse exemplo, há relação jurídica regida pelo Código Civil.⁵

2.1.2. O consumidor empresário

Se, quanto à pessoa física, maiores considerações são desnecessárias em se tratando de destinatário final de produtos serviços ou utilidades, o mesmo não se pode dizer da pessoa jurídica, o empresário.

Uma empresa – pessoa jurídica – poderia ser consumidora?

Exclui-se da conceituação de consumidor a pessoa que adquire produto, utiliza serviço ou recebe qualquer utilidade, desde que o faça com intenção de empresa.

Tal intenção caracteriza-se na hipótese do produto, serviço ou utilidade destinarem-se à finalidade precípua do negócio.

Embora o Direito brasileiro encontre fortes alicerces no Direito francês, que divide as atividades econômicas em civis e comerciais, há tendência natural de aproximação com o sistema adotado na Itália.

Este define o empresário como sendo o exercente de atividade econômica organizada. Questiona-se, nada obstante, até que ponto, e quais os limites em que o empresário, pessoa jurídica, pode ser considerado consumidor quando utiliza serviços ou bens e adquire produtos.

Não se trata aqui de discutir a aplicação analógica das disposições do Código de Proteção ao Consumidor na hipótese de demonstração de seu pressuposto fático, isto é, da sua vulnerabilidade no momento da celebração do contrato.⁶

Há que se considerar que, se do ponto de vista da concepção objetiva – consumidor como destinatário final – de resto acolhida pela legislação consumerista pátria, aparentemente o problema poderia estar resolvido, certo é que a inicial aparência não reflete a realidade.

Se em algumas hipóteses, como a aquisição de matérias-primas para a transformação e posterior recolocação no mercado, dúvidas não pairam, não caracterizando o empresário como consumidor, há outras hipóteses em que, desde logo, poderia se vislumbrar este como consumidor.

Assim, o empresário de calçados que adquire couro para fabricação, o loteador que compra área bruta para loteá-la, a construtora que adquire material de construção para edificação do seu produto, não são consumidores – não são destinatários finais desses produtos.

Ultrapassada a clareza inicial, resta saber se, ao adquirir insumos ou atividades que não sejam diretamente ligadas ao seu objeto social, o empresário é ou não consumidor.

A construtora, por exemplo, adquire computadores, mobília, material de escritório que, não estando diretamente ligados à sua atividade, podem caracterizá-la como destinatária final desses bens ou utilidades, que não mais circulam.

O direito positivo – a lei – não nos traz a definição de bem de consumo e bem de produção, matéria de interesse das ciências econômicas e administrativas.

Não é assim que ocorre em outras legislações.

A norte-americana, por exemplo, faz nítida distinção entre bem de produção e bem de consumo de acordo com a destinação atribuída pelo adquirente.

Outras, como a portuguesa, utilizam o critério subjetivo, do profissional ou não profissional, para caracterizar o consumidor.

Talvez impregnados por tal influência, os juristas brasileiros elaboraram as mais diversas teorias para justificar o consumidor empresário.

Luiz Antonio Nunes⁷ utiliza o critério do conhecimento, pelo qual considera-se o consumidor qualquer um, inclusive o empresário, desde que o fornecedor não tenha como distinguir se o que adquire vai ou não utilizá-lo em atividade econômica.

Por outro lado, se o fornecedor puder identificar o destinatário final, distinguindo aquele que empregará especulativamente, não haverá o consumidor.

O exemplo que nos dá Nunes é o do profissional despachante que, ao adquirir máquina de escrever em loja de departamentos, não sofre qualquer distinção em face dos que não farão uso especulativo, não se justificando, assim, tratamento diferenciado da lei.

Para Geraldo de Camargo Vidigal,⁸ as relações interempresariais, por sempre envolverem insumos, nunca caracterizam o consumidor.

No seu entendimento, tudo o que é utilizado pelo empresário é meio para a produção.

Assim sendo, as instalações, o mobiliário e os computadores, adquiridos para atividades meio, são considerados insumo por incorporar o preço final do produto, serviço ou atividade do empresário, não podendo, por conseguinte, configurar o consumidor.

Sua concepção, eminentemente econômica, parece descartar o texto legal dos arts. 2º e 3º do CDC.

De fato, não se pode dizer que se trata de interpretação legal, mas de posição válida, de lege ferenda, calcada na teoria econômica.

Ora, a mão de obra é insumo para a teoria econômica.

Todavia, não por isso, o direito trata um contrato de compra e venda e um de trabalho da mesma forma. Aliás, as diferenças para a Ciência Jurídica são abissais.

O contrato de trabalho atingiu autonomia de ramo específico da Ciência Jurídica: o Direito do Trabalho.

Fábio Ulhoa Coelho propõe que se utilize o critério da indispensabilidade.

Ensina:

Na definição do conceito jurídico de insumo, proponho que se distingam os bens adquiridos pelos empresários para o emprego em sua empresa de acordo com a sua estrita indispensabilidade para o correspondente processo produtivo. Desse modo, seriam insumo, sob o ponto de vista jurídico, as aquisições de bens ou serviços estritamente indispensáveis ao desenvolvimento de atividade econômica explorada pelo empresário, e consumo, as demais. Quando a atividade econômica puder ser desenvolvida, sem alterações quantitativas ou qualitativas em seus resultados, apesar da falta de determinado bem ou serviço, então a sua aquisição será, juridicamente, consumo, e o empresário estará tutelado pelo Código de Defesa do Consumidor. Ao contrário, se a ausência daquele bem ou serviço interferir, de forma considerável nos resultados econômicos da empresa, revelando-se estritamente indispensável, então será considerada insumo a sua aquisição, aplicando-se, em decorrência, a legislação comercial. Exemplificando, o contrato de fornecimento de energia elétrica ou de serviços de telefonia celebrado entre o empresário e a respectiva concessionária, configura insumo, posto que a exploração da atividade empresarial não pode prescindir de referidos bem e serviço; já a compra de peças de decoração para a sala da administração superior, de presentes de fim de ano aos fornecedores e clientes ou de veículo para o uso de diretor são atos de consumo, uma vez que não se revelam indispensáveis ao desenvolvimento da empresa.⁹

Data venia, parece-nos que tal distinção, embora perfeita do ponto de vista lógico, também não encontra suporte legal: a uma, porque o Direito pátrio não se preocupou nem de longe com a sua sistematização, a duas, porque nitidamente o Código de Defesa do Consumidor utilizou o critério objetivo, aplicando o conceito de destinatário final.

Portanto, segundo Fábio Ulhoa Coelho, desde que se identifique a impossibilidade de transformação ou repasse direto da utilidade recebida, o empresário é considerado consumidor.

O próprio autor descreve a dificuldade de aplicação do critério da indispensabilidade estrita.

A rigor, tudo é indispensável ao empresário. O diretor que recebe o veículo contribui para a produção, é peça na organização empresarial, logo, no mais das vezes, o automóvel a ele cedido faz parte de sua remuneração, portanto, é indispensável à produção.

Por isso, entendemos que qualquer que seja a atividade, se o insumo é aplicado indiretamente na atividade, aplicar-se-á a proteção conferida ao consumidor, considerado, na hipótese, o empresário.

Parece-nos adequado o critério do meio e do fim.

Se o bem, serviço ou utilidade se prestam a um meio para a consecução dos objetos sociais, o empresário será consumidor.

Se, ao contrário, o bem, serviço ou utilidade se presta ao fim do empresário, este não pode ser considerado destinatário final e, portanto, não dispõe da proteção consumerista.

As aquisições de computadores e mobília pela construtora, a aquisição de veículos para a diretoria das empresas, o fornecimento de energia elétrica e telefonia, só para exemplificar, caracterizam o consumidor.

Por outro lado, apenas aquilo que possa ser caracterizado fisicamente como mercadoria ou matéria prima de transformação, como, por exemplo, o material de construção – pedra, areia, tijolos, cimento – para a construtora, estarão fora da proteção consumerista por expressa disposição legal do art. 2º da Lei 8.078/1990, que incorporou o critério objetivo de definição de consumidor.

Identificam-se, assim, as seguintes teorias acerca da caracterização do empresário-consumidor no Direito brasileiro:

a) Teoria da identificação do destinatário, ou do conhecimento, preconizada por Nunes;

b) Teoria do insumo, apregoada por Vidigal;

c) Teoria da indispensabilidade, anunciada por Coelho;

d) Teoria objetiva, por nós adotada em face da lei consumerista brasileira.

Claudia Lima Marques¹⁰ identifica, em relação ao consumidor, duas correntes doutrinárias: a dos finalistas e a dos maximalistas.

Os primeiros adotam concepção mais restrita de consumidor, não admitindo a sua abrangência aos destinatários econômicos com o fim de revenda, uso profissional, ou instrumento de produção.

Interpretação assim é defendida por Antonio Herman de Vasconcellos Benjamin, Alcides Tomasetti Jr., Eros Grau e Adalberto Pasqualotto, entre outros.

Todavia, tal posição não leva em conta o conceito objetivo da lei.

Os maximalistas, segundo a preclara autora, consideram o Código de Defesa do Consumidor como norma das relações de consumo de acordo com a definição legal de consumidor.

Nesse sentido, o empresário pode ser consumidor ou fornecedor de acordo com a sua posição na relação jurídica de consumo, assim identificada de acordo com o critério objetivo, do destinatário final dos produtos, serviços ou utilidades.

A citada autora defende ser essa a tendência prevalente na jurisprudência, citando o pensamento orientador da elaboração do projeto pelo Conselho Nacional de Defesa do Consumidor do Ministério da Justiça datado de 1989.¹¹

Das duas correntes, no nosso entendimento, a maximalista – que admite o empresário como consumidor – está de acordo com a definição legal, vez que é aquela decorrente da interpretação do texto dos arts. 2º e 3º do CDC, sendo, outrossim, mais adequada à finalidade da lei.

Acrescente-se a isso que pouco importa seja o consumidor – destinatário final – pequeno, médio ou grande empresário.

O Código de Defesa do Consumidor é norma que regula relações jurídicas e não discrimina, inicialmente, a qualidade dos integrantes da relação.

Nada obstante, a teoria subjetiva (ou finalista), de resto aplicada – e mal aplicada, diga-se de passagem – pelo STJ, indica outra solução.

Segundo esta corrente, “a aquisição de bens ou a utilização de serviços, por pessoa natural ou jurídica, com o escopo de implementar ou incrementar a sua atividade negocial, não se reputa como relação de consumo e, sim, como uma atividade de consumo intermediária” (STJ, REsp 541.867/BA, j. 10.11.2004, DJ 16.05.2005, p. 227).

No mesmo sentido, a seguinte decisão:

“Conflito de competência. Sociedade empresária. Consumidor. Destinatário final econômico. Não ocorrência. Foro de eleição. Validade. Relação de consumo e hipossuficiência. Não caracterização.1. A jurisprudência desta Corte sedimenta-se no sentido da adoção da teoria finalista ou subjetiva para fins de caracterização da pessoa jurídica como consumidora em eventual relação de consumo, devendo, portanto, ser destinatária final econômica do bem ou serviço adquirido (REsp 541.867/BA). 2. Para que o consumidor seja considerado destinatário econômico final, o produto ou serviço adquirido ou utilizado não pode guardar qualquer conexão, direta ou indireta, com a atividade econômica por ele desenvolvida; o produto ou serviço deve ser utilizado para o atendimento de uma necessidade própria, pessoal do consumidor. 2. No caso em tela, não se verifica tal circunstância, porquanto o serviço de crédito tomado pela pessoa jurídica junto à instituição financeira de certo foi utilizado para o fomento da atividade empresarial, no desenvolvimento da atividade lucrativa, de forma que a sua circulação econômica não se encerra nas mãos da pessoa jurídica, sociedade empresária, motivo pelo qual não resta caracterizada, in casu, relação de consumo entre as partes. 3. Cláusula de eleição de foro legal e válida, devendo, portanto, ser respeitada, pois não há qualquer circunstância que evidencie situação de hipossuficiência da autora da demanda que possa dificultar a propositura da ação no foro eleito. 4. Conflito de competência conhecido para declarar competente o Juízo Federal da 12ª Vara da Seção Judiciária do Estado de São Paulo” (STJ, CC 92.519/SP, 2.ª Seção, j. 16.02.2009, DJe 04.03.2009).

Tais decisões fazem do art. 2º do CDC letra morta, posto que é difícil imaginar uma hipótese que não se enquadre no amplíssimo espectro do entendimento.

Neste caso, por exemplo, a instalação de aparelho de ar-condicionado (REsp 603.763/ RS), entre outros produtos e serviços prestados às pessoas jurídicas, não representa relação de consumo.

Entendemos que se trata de deturpação da mens legis contida no Código de Defesa do Consumidor, que não fez qualquer menção à decantada atividade de consumo intermediária ou destinatário final econômico.

A prevalecer o entendimento, sequer a aquisição de café ou água para os empregados de uma pessoa jurídica poderia ser considerada relação de consumo, posto que, a toda evidência, incrementa a sua atividade negocial, aumentando a produtividade.

2.1.3. Vulnerabilidade

Embora seja elemento constitutivo, temos que a vulnerabilidade já é presumida relativamente no momento da relação jurídica de consumo.

Diz-se que a presunção é relativa porque admite prova em sentido contrário.

Assim, o elemento subjetivo do consumidor – destinatário final – não é levado em conta num primeiro momento.

Entretanto, se, ao depois, o fornecedor provar que o consumidor não é vulnerável, poder-se-á cogitar no afastamento da incidência das normas protetivas do CDC.

Se da relação jurídica identifica-se um destinatário final, profissional ou não, somados os requisitos inerentes ao fornecedor, há relação de consumo.

A vulnerabilidade, portanto, é presunção juris tantum,¹² corolário do art. 4º do CDC, que, segundo Claudia Lima Marques,¹³ pode ser:

a) Fática, pela posição do fornecedor, um monopólio por exemplo.

b) Jurídica, presumida para o não profissional em face de ignorância dos preceitos jurídicos e econômicos que permeiam das relações jurídicas.

c) Técnica, em face do desconhecimento, por parte do consumidor, do objeto da relação jurídica.

Fábio Ulhoa Coelho¹⁴ acrescenta a estas a vulnerabilidade socioeconômica, traduzida pela desigualdade social e econômica entre consumidor e fornecedor, que parece englobar o conceito de vulnerabilidade fática de Lima Marques.

Adverte-nos Fábio Ulhoa Coelho:

Nas relações de consumo, o consumidor se encontra em situação de vulnerabilidade. Não tem, em regra, conhecimentos sobre os produtos e serviços a ponto de aferir a pertinência das informações repassadas pelo fornecedor, cujo interesse é o da realização do negócio (vulnerabilidade técnica). Não tem, geralmente, conhecimentos sobre os contornos jurídicos do negócio, e suas repercussões econômicas, suficientes para dialogar com o fornecedor acerca das condições gerais propostas (vulnerabilidade jurídica). E não tem, normalmente, as mesmas condições sociais e econômicas de seu parceiro negocial (vulnerabilidade socioeconômica).¹⁵

A jurisprudência já vinha, antes do Código de Defesa do Consumidor, reconhecendo a necessidade de interpretação que favorecesse o mais fraco.

Todavia, hoje, em face da Lei 8.078/1990, há que ser admitida legalmente a condição de mais fraco ao consumidor, historicamente vulnerável.

Ordinariamente, diante da complexidade exigida pelo mundo moderno, as relações jurídicas são mais favoráveis ao fornecedor que ao consumidor.

Entrementes, embora a vulnerabilidade não seja elemento constitutivo da relação de consumo, que demanda apenas a presença do consumidor – destinatário final – e do fornecedor – empresário – pode ser de exclusão das disposições protetivas do CDC.

Essa é a ilação que se extrai da posição topográfica, por demais significativa na espécie, da vulnerabilidade no Código de Defesa do Consumidor, qual seja, no art. 4º e não no art. 2º que define o consumidor.

Portanto, desde que o fornecedor logre provar a ausência de todas as modalidades de vulnerabilidade do consumidor, cujo ônus da prova lhe incumbe em face do art. 6º, inc. VIII, do CDC, estará excluída a aplicabilidade das cláusulas protetivas do diploma legal consumerista, embora persista a relação de consumo em face do critério objetivo do destinatário final.

Não há como se falar em proteção para quem dela não necessita por sua própria condição.

A lei contempla a hipótese. O inciso I do art. 51 do CDC determina que, em situações justificáveis, a indenização devida ao consumidor, pessoa jurídica, pode ser limitada.

2.1.4. Terceiros protegidos pelas normas do CDC

As normas do CDC regulam relações de consumo levando em conta apenas o critério objetivo-legal do art. 2º.

Entretanto, o consumidor stricto sensu não detém a exclusividade da proteção da lei consumerista.

Os equiparados ao consumidor também são protegidos.

São equiparadas a consumidores, em determinadas condições, as pessoas que se enquadram nos arts. 2º, parágrafo único, 17 e 29, do Código de Defesa do Consumidor.

O parágrafo único do art. 2º inclui aqueles que, mesmo não fazendo parte da relação jurídica de consumo, hajam intervindo nessa relação jurídica, sendo, portanto, protegidos por todo Código, inclusive pelo disposto nos capítulos V e VI.¹⁶

São as pessoas do relacionamento social do consumidor que, potencialmente, podem vir a sofrer indiretamente as consequências da relação de consumo.

Por exemplo: o vizinho do adquirente de imóvel que desaba ou pode desabar e causar danos aos seus bens, poderá pleitear o ressarcimento dos danos nos termos do Código de Proteção do Consumidor ou, ainda, de outros textos legais colocados à sua disposição.

Essa norma é complementada pelo art. 17,¹⁷ que atribui ao fornecedor a responsabilidade pelo fato do produto ou serviço em face de qualquer vítima de evento relacionado ao consumo, mesmo não consumidor.

Verifica-se que a disposição do art. 17 do CDC permite a qualquer um, mesmo não consumidor, desde que atingido pelos danos decorrentes das hipóteses do art. 12, o ressarcimento e a reparação,¹⁸ conforme o caso.

O art. 17, portanto, é específico para os acidentes de consumo.

Como exemplo, o sócio de uma construtora que, ao inspecionar a obra, é atingido por fragmentos resultantes da queda de vidro de janela defeituosa, causando-lhe ferimentos.

Esse fato autoriza-lhe aforar ação de reparação de danos de acordo com a sistemática do Código de Defesa do Consumidor.

Exclui a lei, portanto, expressamente, nesse particular, a própria noção objetiva de destinatário final, nascendo a figura do que a doutrina resolveu chamar de bystander.¹⁹

O bystander é qualquer um, espectador, utente ou qualquer pessoa atingida pelo produto, serviço ou utilidade, podendo, inclusive, ser confundido com o próprio fornecedor.

Temos, ainda, o art. 29 do CDC, segundo o qual equiparam-se aos consumidores todas as pessoas determináveis ou não, expostas às práticas nele previstas.

Assim, o art. 29 aplica-se a todas as pessoas que possuam a potencialidade de vir a ser consumidores, mesmo que não ainda não sejam por não terem adquirido coisa alguma ou recebido qualquer prestação de serviços.

O CDC considera que essas pessoas estão sujeitas às práticas determinadas nos capítulos V e VII – Das Práticas Comerciais, necessitando de proteção contratual.

Portanto, o art. 29 do CDC, diferentemente do art. 17, prevê proteção apenas em relação às disposições dos capítulos V e VI.

O art. 29 prima pelo caráter preventivo.

Podendo vir a ser consumidor, enquadrando-se na sua definição, falta-lhe o fato de chegar a adquirir o produto, serviço, utilidade ou estar sobre o campo de incidência de um outro consumidor, hipótese do parágrafo único do parágrafo único do art. 2º.

Segundo Antonio Herman de Vasconcellos Benjamin:

Há um conceito geral (art. 2º) e outros especiais: um para as práticas comerciais e contratuais (art. 29) e outro para acidentes de consumo (art. 17).²⁰

Sendo indetermináveis, conforme a disposição dos artigos sub examen, serão titulares de direito ou interesse difuso, preenchidos os demais requisitos.²¹

Isto reforça a tese de que o legislador presume a vulnerabilidade, podendo esta ser elidida pelo fornecedor para fixação da relação jurídica de consumo objetivamente considerada.

Posição divergente é acolhida por Claudia Lima Marques.

Esta autora defende a corrente finalista e, portanto, que a norma do art. 29 é de aplicação extensiva.

Nem poderia ser diferente.

Ao preconizar que o CDC é norma circunscrita aos chamados mais fracos, aos consumidores stricto sensu, vulneráveis na relação de consumo, não teria outra alternativa em face do art. 29, senão considerá-lo como extensão da aplicação da lei consumerista aos profissionais em condições de vulnerabilidade.

Ensina:

O art. 29 supera, portanto, os estritos limites da definição jurídica de consumidor para imprimir uma definição de política legislativa! Parece-nos que, para harmonizar os interesses presentes no mercado de consumo, para reprimir eficazmente os abusos do poder econômico, para proteger os interesses econômicos dos consumidores finais, o legislador concedeu um poderoso instrumento nas mãos daquelas pessoas (mesmo agentes econômicos) expostas às práticas abusivas. Estas, mesmo não sendo “consumidores stricto sensu”, poderão utilizar das normas especiais do Código de Defesa do Consumidor, de seus princípios, de sua ética de responsabilidade social no mercado, de sua nova ordem pública, para combater as práticas comerciais abusivas.²²

Essa posição não é esposada por Fábio Ulhoa Coelho, Toshio Mukai, Vicente Greco Filho e Alberto do Amaral Jr.,²³ aos quais nos filiamos.

Será consumidor aquele destinatário final, seja empresário ou não.

A vulnerabilidade, seja ela socioeconômica, jurídica ou técnica, é presumida juris tantum no momento em que se forma a relação jurídica entre o consumidor – destinatário final e o fornecedor.

O fato de a presunção poder ser elidida pelo fornecedor, a quem incumbe a prova nos termos do art. 6º, VIII do Código Consumerista, não possui o condão de, inicialmente, afastar a relação de consumo, ou seja, até que a prova seja regularmente produzida.

Outrossim, pouco importa a vulnerabilidade nos casos enumerados para as finalidades dos arts. 2º, parágrafo único, 17 e 29, do CDC.

2.1.5. Direitos básicos do consumidor imobiliário

O Capítulo III do CDC estipula os direitos básicos do consumidor.

Não se pode olvidar a boa-fé entre as partes.

O sistema consumerista pátrio optou expressamente pelo primado da boa-fé (CDC, art. 4º, III), proibindo, inclusive, cláusulas que sejam incompatíveis com a equidade (art. 51, IV).

Aliás, é bom que se diga, já que se trata de princípio geral de direito, a boa-fé deve reger, não só as relações de consumo, mas todas as relações jurídicas (CC, arts. 113 e 422).

No que tange ao aspecto contratual, a boa-fé é requisito que se exige do fornecedor e do consumidor, gerando, por conseguinte, “transparência e harmonia nas relações de consumo” (CDC, art. 4º, caput).

Bem por isso, estabelece o art. 6º da Lei 8.078/1990, entre outros, os seguintes direitos do consumidor:

a) Informação adequada e clara, inclusive quanto ao preço (inc. III);

b) Proteção contra métodos comerciais desleais, bem como contra cláusulas abusivas (inc. IV), o que inclui a publicidade, que veremos pode ser abusiva e enganosa (art. 37, §§ 2º e 3º);

c) Modificação de cláusulas que estabeleçam prestações desproporcionais, bem como a sua revisão (inc. V);

d) A reparação por danos morais e patrimoniais individuais (inc. VI); e,

e) Inversão do ônus da prova (inc. VIII), quando a alegação, no processo civil, for dotada de aparência de verdade ou quando o consumidor for hipossuficiente.

2.2. FORNECEDOR

Da leitura do art. 3º do CDC, percebe-se que a definição de fornecedor possui grande amplitude.

Quis o legislador incluir no conceito todos os participantes da cadeia. Assim, é fornecedor tanto o produtor quanto o comerciante ou o intermediário.

Segundo Fran Martins,²⁴ o comerciante caracteriza-se por ser pessoa natural ou jurídica, exercendo profissionalmente intermediação ou prestação de serviços com objetivo de lucro.

Podemos transportar os requisitos do comerciante para o fornecedor, de modo que, de seus requisitos, por analogia, se extraiam aqueles inerentes ao fornecedor para a lei de consumo.

Temos, assim, para o fornecedor, os seguintes requisitos:

a) produção, intermediação ou venda;

b) habitualidade.

Destarte, pela análise da Lei 8.078/1990, especialmente do art. 3º, para a caracterização do fornecedor, basta a habitualidade inerente à exploração de uma atividade de produção, circulação, prestação de serviços ou cessão de uso de um bem, atividade econômica, uma empresa, portanto.

Inclusive o Estado, quando atua como agente econômico, ou presta um serviço público remunerado, é considerado fornecedor por expressa disposição dos arts. 3º e 22 da Lei 8.078/1990.

Não há qualquer distinção dos fornecedores em face da sua capacidade financeira ou potencial econômico.

Estão equiparados os microempresários aos pequenos, médios e grandes, todos com as mesmas responsabilidades.

Entretanto, em se tratando de serviços, a doutrina vacila, ora desconsidera a necessidade de prestação habitual ou profissional,²⁵ ora admite que, em se tratando da expressão “atividade” incluída no caput do art. 3º e no § 2º, quis o legislador demonstrar a necessidade de habitualidade na prestação.

Entendimento diverso estenderia os pesados deveres do Código de Defesa do Consumidor a pessoas que não podem suportar os ônus do aludido diploma legal, como ordinariamente é possível às atividades empresariais e reiteradas.

De mais a mais, os deveres criados pelo Código de Defesa do Consumidor para o fornecedor, assim compreendido, levam em conta o desenvolvimento de uma atividade, elemento fundamental para determinar a habitualidade.

2.2.1. Habitualidade

A habitualidade é critério subjetivo, que demanda uma análise aprofundada caso a caso.

Um indivíduo que troca de carro a cada dois anos, vendendo seu automóvel antigo para terceiros para adquirir outro novo, embora o faça de forma habitual, não pode ser considerado fornecedor.

Para o fim de caracterizar o fornecedor nos termos da legislação de consumo, a habitualidade deve ser compreendida como a atividade de indústria, comércio, serviço, ou de propiciar utilidade, que se faz, ou que sucede, por hábito, de forma frequente e usual.

Na hipótese de produtos e serviços, não resta ao intérprete maiores dificuldades.

Identificando uma pessoa que proceda de forma habitual, conforme a definição retro, estará presente o fornecedor.

Assim, o supermercado que constantemente compra e vende mercadorias, a oficina mecânica que habitualmente conserta automóveis, o encanador que usualmente repara a hidráulica, a concessionária que frequentemente vende veículos e o livreiro da universidade que está sempre alienando livros.

2.2.2. Fornecedor e teoria da empresa

A habitualidade está inserta no conceito de empresa, conforme se verá adiante.

É imprescindível sopesar as circunstâncias que envolvem o fornecedor, avaliando se os produtos e serviços que presta podem ser considerados resultado de uma atividade de empresa, e, portanto, profissional e habitual.²⁶

Nota-se que muito se falou de empresa, conceito moderno para o Direito e que, por esse motivo, merece maiores digressões.

A dicotomia ora existente em nosso ordenamento entre o Direito Civil e o Direito Comercial, embora persista formalmente, não pode mais ser considerada de maneira absoluta.

Da simples análise do novo Código Civil, verifica-se a previsão da unificação do Direito Privado, Civil e Comercial, seguindo a já vetusta orientação do Código italiano de 1942.

E o que se chama “teoria da empresa”?

É a substituição do conceito de ato de comércio por atividade econômica organizada, o que se faz na exata medida da percepção de que a atividade econômica não é exclusiva do Direito Comercial.

Ordinariamente, as atividades civis também são organizadas economicamente.

Por exemplo: as clínicas de cirurgia plástica, as sociedades de advogados e os prestadores de serviço em geral.

No lugar do antigo comerciante, aparece o empresário, seja ele comercial ou civil, definido como aquele que exerce profissionalmente atividade econômica organizada, como pessoa física (empresário individual) ou jurídica (sociedade).

Esta teoria reconhece um fato: existem pessoas que exercem atividades de natureza eminentemente civil que objetivam o lucro, acabando com o infundado preconceito de que apenas o comerciante tem por fim a obtenção de lucro.

Com essa ideia, surge para o direito a noção de empresarialidade, que decorre da noção de empresa, atividade profissional e economicamente organizada, exercida pelo empresário com a finalidade de lhe proporcionar alguma espécie de retorno aferível economicamente.

Percebe-se que a empresa não se confunde com a sociedade ou com a pessoa formalmente considerada. Com efeito, pode existir, por exemplo, sociedade sem que, entretanto, haja uma empresa, e empresa sem que haja sociedade.

Nunca foi uma empresa a sociedade devidamente registrada – uma pessoa jurídica – que em nenhum momento de sua existência desempenhou a função para a qual foi criada.

Por outro lado, uma pessoa física que informalmente se organiza para produção, prestação de serviços ou fornecimento de utilidades, caracteriza uma empresa.

Rubens Requião ensina que a sociedade é o empresário, jamais empresa. É a sociedade comercial, como empresário, que irá exercitar a atividade produtiva (...).A principal distinção, e mais didática, entre empresa e sociedade comercial é a que vê na sociedade o sujeito de direito e na empresa mesmo como exercício de atividade, o objeto de direito.²⁷

Assim, sempre que se identificar na atividade uma empresa, haverá um fornecedor para os efeitos do art. 3º da Lei 8.078, de 11.09.1990.

2.3. APLICAÇÃO RETROATIVA DO CDC

Um equívoco que normalmente se comete é considerar o CDC aplicável a todo e qualquer caso em que se identifique o consumidor e o fornecedor.

Em verdade, existe princípio básico no art. 5º, inc. XXXVI da Constituição Federal, segundo o qual: A lei não prejudicará o direito adquirido, o ato jurídico perfeito e a coisa julgada.

O contrato, definido como o acordo de vontades destinado a adquirir, modificar ou extinguir relações jurídicas de natureza patrimonial, por evidente, é ato jurídico perfeito.

Portanto, é forçoso concluir que o CDC (Lei 8.078, de 11 de setembro de 1990) não se aplica aos contratos e fatos ocorridos antes de sua vigência.

Essa posição é tranquila nos tribunais:²⁸

Tribunal de Justiça de São Paulo. Contrato. Cláusula. Nulidade. Inocorrência. Alegada abusividade dos reajustes inexistente. Compromisso de compra e venda lavrado antes da edição da Lei nº 8.078/90. Inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor. Aplicação do princípio constitucional da irretroeficácia legal. Recurso provido (Rel. Ferreira Conti, Apel. Cív. nº 219.585-2, São Paulo, 17.10.94).

Tribunal de Justiça de São Paulo. Compromisso de compra e venda. Aplicação do Código de Defesa do Consumidor. Inadmissibilidade. Impossibilidade de aplicação retroativa. Contrato anterior à sua entrada em vigor. Garantia do art. 5º, caput, XXXVI, da Constituição da República. Recurso provido Não se admite a aplicação retroativa da Lei nº 8.078/90, para abranger atos jurídicos já aperfeiçoados antes de sua entrada em vigor, eis que a lei não prejudicará o ato jurídico perfeito e a coisa julgada (rel. Marrey Neto, Apel. Cív. nº 236.925-2, São Paulo, 21.06.94).

Quer isso dizer que não se aplica o CDC aos contratos celebrados antes de 11 de setembro de 1990.

Mas não é só. Pelas mesmas razões, quaisquer modificações posteriores do CDC não podem ser aplicadas aos contratos e fatos anteriores.

Exemplo prático disso é a Lei 9.298 de 1º de agosto de 1996, que modificou o § 1º do art. 52, reduzindo a multa máxima de 10% (dez por cento) para apenas 2% (dois por cento).

Nesse caso, o atraso decorrente de prestações referentes a contratos firmados antes de 1º de agosto de 1996 não sofrerão incidência da norma.

Portanto, ocorrendo atraso, mesmo que posterior à Lei, a multa poderá continuar sendo de 10%.

Dizem alguns que o CDC traz normas cogentes ou de ordem pública e, portanto, seus ditames aplicam-se de imediato, atingindo os contratos em curso.

Uma norma é considerada de ordem pública na exata medida em que as partes não podem alterar, por convenção, a aplicação de seus dispositivos.

Todavia, mesmo considerado de ordem pública, o CDC ou as leis que lhe alterem, não podem afrontar a garantia constitucional da irretroatividade das leis ao ato jurídico perfeito.

2.4. PRINCÍPIO DA ESPECIALIDADE

Outro argumento comum, tentando afastar aplicabilidade do CDC é o princípio da especialidade.

Esse princípio consiste no fato de se afastar outras normas na exata medida em que há lei específica regulando a matéria.

Podemos exemplificar: a Lei 6.766/1979 regula o parcelamento do solo urbano (loteamentos e desmembramentos urbanos). Por outro lado, a Lei 4.591/1964 disciplina as incorporações imobiliárias.

Sendo assim, questiona-se: aplica-se o CDC a essas atividades, que já são reguladas por leis específicas?

Podemos afirmar categoricamente que sim, desde que presentes os requisitos legais.

Não há como se falar no princípio da especialidade para afastar a incidência da Lei 8.078/1990.

O Código de Defesa do Consumidor enfeixa em si um conjunto de normas destinadas a regular diversos tipos de relações jurídicas, ou seja, onde quer que se verifique a denominada relação de consumo.

O motivo é óbvio: as disposições da Lei 8.078/1990 se aplicam a qualquer relação jurídica em que se possa identificar, de um lado, o fornecedor e, do outro, o consumidor, ou aqueles que possam ser equiparados.

Ora, existe lei especial regulando incorporações – Lei 4.591 de 16.12.1964 – e, apesar disso, não há qualquer dúvida acerca da aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor àquela relação jurídica – entre a incorporadora e o consumidor.

Do mesmo modo, não há qualquer alarido jurisprudencial nos casos de aquisição de terrenos loteados pelos consumidores, diretamente da loteadora, por estar tal relação jurídica regulada pela Lei 6.766/1979.

2.5. RESPONSABILIDADE POR DANO MORAL

Muito se discute acerca da possibilidade da condenação por dano moral do construtor, principalmente aquele que não entrega a obra tempestivamente.

Nesse sentido, os debates são acalorados e as discussões intermináveis.

Asseverou o Juiz João Pazini Neto:

Não se objete ser irreparável a dor pela frustração na concretização do negócio, principalmente envolvendo o “sonho da casa própria”, cada dia mais difícil em nosso país.²⁹

Por outro lado, julgando apelação da sentença acima, vaticina o Desembargador Gilberto Gama:

No caso de resolução de compromisso de compra e venda, somente o patrimônio material foi atingido e está sendo recomposto pelo pagamento de perdas e danos.

Não se coaduna com a doutrina afirmar que houve dor, mágoa e tristeza indenizável pelo fato de o apelado não conseguir realizar “o sonho da casa própria”. Essa tristeza, como tantas outras no correr da existência humana, não é indenizável no ordenamento jurídico nacional.³⁰

Entendemos que o descumprimento da entrega do imóvel pode acarretar danos morais, mormente ante a importância histórica da propriedade imobiliária na sociedade e, consequentemente, no Direito positivo pátrio.³¹

Essa reparação por danos morais é cristalina no âmbito do CDC por expressa disposição do art. 6º, inc. VI, do CDC.³²

Acompanhamos caso em que o adquirente acabou por romper as núpcias em virtude do abalo sofrido ante o inadimplemento da construtora que abandonou a obra, a qual havia recebido a totalidade do preço e se obrigado pela entrega em data certa.

Será que a simples recomposição material, com a devolução dos valores pagos com cláusula penal seria capaz de reparar e ressarcir os danos sofridos por esse adquirente?

Se nesse caso há alguma celeuma,³³ não há no caso de inclusão do adquirente em listas de inadimplentes sem que haja motivo justificador.

Já se entendeu que o fato do adquirente litigar, discutindo problemas contratuais, não atribui ao incorporador o direito de incluir seu nome em listas como as que funcionam nas Associações Comerciais (Serviço de Proteção ao Crédito – SPC), mesmo que não haja, nesse intermédio, pagamento das parcelas:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Indenização. Danos morais. Envio dos nomes dos autores ao Serviço de Proteção ao Crédito, por atraso no pagamento das prestações de compra e venda de imóvel, posteriormente ao ajuizamento de ação que tinha por objetivo solucionar problemas oriundos do contrato. Conduta ilícita da ré que tinha conhecimento da ação. Cabimento da indenização. Recurso parcialmente provido (Apel. Cív. nº 257.849-2, 15ª Câm. Civ., rel. Ruy Camilo, 19.09.95, v.u.).

2.6. PROBLEMAS NA COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS FRENTE AO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR

Passamos a relacionar os grandes problemas e as questões mais frequentes que envolvem a incorporação imobiliária, especialmente no que atinge o adquirente.

De qualquer forma, trata-se de relação sucinta das questões que mais ocorrem, atrapalhando a vida do adquirente:

2.6.1. Problemas para o adquirente

1) Ausência dos requisitos gerais para registro das promessas de compra e venda do DL 58/1937 e Lei 6.766/1979 (forma escrita; nome, nacionalidade, estado e domicílio dos contratantes; assinatura das partes e duas testemunhas; reconhecimento de firmas, exceto atos praticados por entidades vinculadas ao SFH; referência à matrícula ou registro anterior, bem como o cartório de assentamento; característicos e confrontações do imóvel; irretratabilidade da promessa; todos os elementos do contrato definitivo – a escritura pública de transmissão da propriedade).

2) Hipoteca do imóvel objeto da promessa de compra e venda a agente financeiro para garantir a construção, ainda mais que o registro do contrato de promessa de compra e venda de imóvel hipotecado se dá apenas mediante observância do art. 293 da Lei de Registros Públicos, ou seja, com expressa menção ao agente e ao ônus real, bem como a anuência do agente financeiro – Lei 8.004, de 14 de março de 1990. A portaria 3, de 15 de março de 2001, da Secretaria de Direito Econômico, ampliando o rol de cláusulas abusivas do art. 51, do Código de Defesa do Consumidor, nos termos dos arts. 22, IV e 56, do Decreto 2.181 de 20 de março de 1997, considera abusiva a cláusula contratual que preveja, no contrato de promessa de compra e venda de imóvel, que o adquirente autorize ao incorporador alienante constituir hipoteca do terreno e de suas acessões (unidades construídas) para garantir dívida da empresa incorporadora, realizada para financiamento das obras.

3) Cobrança de correção monetária com periodicidade inferior a um ano em contratos com prazo inferior a trinta e seis meses ou geração de parcela fictícia com prazo superior a trinta e seis meses para cobrança de correção mensal (Medida Provisória 2.223/2001, art. 15, substituída pela Lei 10.931/2004, art. 46).

4) O contrato de gaveta de imóvel com financiamento, que responsabiliza o “alienante” por eventuais execuções e ações em face da inadimplência, sem contar a responsabilidade pelas despesas condominiais. Do lado do adquirente, insegurança em face de eventual falecimento do alienante.

5) Vícios da construção.

6) Renúncia da faculdade de retenção por benfeitorias úteis e necessárias na resolução cumulada com reintegração (CC, art. 1.219). Entretanto, há que se observar que, se for o caso de aplicação do CDC, não poderá haver a renúncia do direito de indenização das benfeitorias necessárias (CDC, art. 51, XVI).

7) Publicidade abusiva (discriminatória; com exploração do medo ou superstição, que desrespeite valores ambientais, que induza consumo prejudicial ou aproveite-se da inexperiência de crianças), ou enganosa (capaz de induzir o consumidor a erro, mesmo por omissão).

8) Promessa de financiamento por agente financeiro na aquisição de imóvel em construção e, por outro lado, disposição contratual que prevê o pagamento dessa parcela pelo comprador em caso de não aprovação do cadastro (após a conclusão das obras), gerando inadimplência e resolução. Na órbita do CDC, trata-se de cláusula abusiva (art. 51, IV).

9) Paralisação e atraso na obra, permitindo ao adquirente, desde que notifique o seu inconformismo, pleitear perdas e danos, como os aluguéis de mercado durante o atraso. É preciso observar, todavia, os períodos de carência normalmente colocados no contrato.

10) Condomínio fechado, loteamento burlado. Subdivisão de gleba em lotes, sem vinculação à construção (art. 28 da Lei 4.591/1964) nos termos dos arts. 8º e 68 da Lei 4.591/1964, em completa dissonância com o sistema legal que, nesse caso, exige loteamento. Assim pensamos na exata medida da inadequação ao sistema da Lei de Incorporações e perfeita harmonia com a Lei 6.766/1979, especialmente com o seu art. 2º, que define a atividade de parcelar o solo urbano.

2.6.2. Problemas para o alienante

1) Dificuldade de cobrança de parcelas atrasadas (arts. 42 e 52, § 1º, do CDC).

2) Desconsideração da personalidade jurídica (arts. 28 do CDC e 50 do CC) desde que constatado abuso de direito; excesso de poder; infração à lei; fato ou ato ilícito; violação dos estatutos ou contrato social; falência, estado de insolvência, encerramento ou inatividade provocados por má administração, desvio de finalidade ou confusão patrimonial.

2.7. VÍCIOS NOS CONTRATOS

Cláusulas que estipulem:

1) Variação unilateral do preço, em dissonância com o CDC, art. 51, X (variação de índices de reajuste, com um rol, determinando a escolha pelo vendedor ou a aplicação do maior índice).

2) Correção monetária, especialmente através de resíduos, cobrados em razão de cláusulas contratuais confusas.

3) Obrigação de antecipação de parcelas “de trás para frente” (porque não o inverso?). (CDC, art. 51, IV).

4) Multa de 2% ao mês, quando o CDC permite a cobrança de multa de 2% apenas uma vez (art. 52, § 1º).

5) Que o imóvel encontra-se, ou será hipotecado para garantia da construção (CDC, art. 54, § 4º – item nº 14, da Portaria nº 3, da Secretaria de Direito Econômico, de 15 de março de 2001).

6) Que o saldo devedor devido diretamente à construtora após eventual repasse parcial a agente financeiro, considerando a venda durante a construção, seja garantido por fiança com inúmeros requisitos, sem o devido destaque, que podem causar problemas ao consumidor no momento de cumprir essas exigências (CDC, art. 54, § 4º).

7) Juros compostos e maiores que o dobro do legal, ou seja, 2% ao mês (arts. 1º, 4º e 13 do Decreto 22.626/1933 c/c art. 406, do Código Civil e art. 161, § 1º, do Código Tributário Nacional).

8) Resolução por simples inadimplemento, também chamada de condição resolutiva expressa ou pacto comissório, em desacordo com o art. 1º, VI, da Lei 4.864/1965, art. 1º, do Decreto-Lei 745/1969 e arts. 51, IV e XI, 53, do CDC.

9) Vencimento antecipado nos termos dos arts. 1.425 e 1.426 do Código Civil sem o desconto dos juros em caso de atraso ou no caso de infração de cláusulas contratuais, prática vedada pelo CDC (CDC, art. 51, IV).³⁴

10) Perda de quase tudo o que se pagou em caso de inadimplemento, mesmo com artifícios (por exemplo, estipulação de perdimento de 50% mais as despesas de comissão, corretagem, despesas administrativas etc.) (CDC, art. 53). Deve-se, entretanto, distinguir imóveis cuja posse foi entregue, daqueles que não foram objeto de transmissão da posse. Nesse último caso, os Tribunais não admitem a perda, e, quando admitem, o fazem de forma econômica.³⁵

11) Que eventuais valores devidos ao comprador serão quitados por conta aberta em seu nome pelo vendedor através de mandato inserto no contrato (CDC, art. 51, VIII).

12) Venda casada (de TV a cabo, empresa de segurança e administração de condomínio, à escolha da vendedora) (CDC, arts. 39, I e 51, IV, XV).

13) Exclusão dos serviços e componentes chamados “complementares”, assim como ajardinamento, obtenção da certidão de conclusão e até elevadores! (CDC, arts. 39, V, 51, IV e § 1º, II).

14) Perda das arras e das parcelas pagas independentemente do motivo da rescisão (CDC, art. 53).

15) Pagamento de parcela ao promissário vendedor quando, na publicidade, há financiamento bancário, o que nos remete ao problema da hipoteca (CDC, art. 51, IV e § 1º I, II e III).

16) Que, em havendo aceitação de parcelas sem correção ou multa, poderá a promitente vendedora, ao depois, cobrar tais valores (CDC, art. 51, IV).

17) Pagamentos desvinculados do cumprimento, pela promissária, da obrigação de andamento e conclusão da obra, circunstância inadmissível, ainda mais se considerarmos que a promessa de compra e venda é contrato sinalagmático e comutativo (CC, art. 476 e CDC, art. 51, IV).

18) Prazo de conclusão de obras ao talante da construtora (CDC, art. 51, IV, XIII e § 1º), sendo comum um prazo de tolerância além do prazo contratado, sem que haja qualquer punição para a construtora.

Neste caso, interessante a notícia extraída do sítio do Ministério Público Paulista (MP quer multa para empresa que atrasar a entrega do imóvel. Disponível em <http://www.mp.sp.gov.br/portal/page/portal/noticias/publicacao_noticias/2010/Maio_10/MP%20quer%20multa%20para%20construtora%20que%20atrasar%20entrega%20de%20 im%C3%B3vel>, acesso em 13.09.2010), segundo a qual

a Promotoria do Consumidor ajuizou duas ações civis públicas (ACP) contra empresas de construção e incorporação imobiliária, para que elas deixem de fixar prazos que desfavorecem os consumidores e sejam punidas se atrasarem a entrega dos imóveis.

De acordo com a ação, proposta (...) pelo Promotor de Justiça Paulo Sergio Cornacchioni, as empresas (...), ao negociar imóveis, preveem em seus contratos multas moratórias para os consumidores, mas não para os fornecedores, que são as próprias empresas. Os contratos que essas empresas oferecem aos consumidores estabelecem um prazo para a entrega dos imóveis, a chamada “entrega das chaves”, que prevê uma tolerância de 180 dias para o atraso. Nesse período, as empresas não estão sujeitas à multa contratual. Essa tolerância, entretanto, não é estabelecida para o caso de consumidor deixar de pagar ou atrasar uma das prestações, o que, segundo o promotor, caracteriza a falta de equilíbrio nas relações entre consumidores e fornecedores. “O equilíbrio do contrato de adesão de compra e venda pressupõe a imposição de prazo para ambas as partes cumprirem suas respectivas obrigações, mediante instrumentos que documentem tais prazos, assim como a previsão de sanções, em desfavor das duas partes igualmente, para o caso de mora”, argumenta o promotor na ACP. O pedido feito na ACP é para que a Justiça considere nula toda cláusula dos contratos que exonere as empresas de cumprir as suas responsabilidades em caso de atraso na “entrega das chaves” e puna os consumidores por atrasos. A Promotoria também pede que as empresas sejam condenadas ao pagamento de multa para cada consumidor a quem tenham efetuado a entrega do imóvel fora do prazo estipulado em contrato.

Na sua exordial, o Promotor Paulo Sergio Cornacchioni sustenta o seguinte:

É que a data que em contrato a ré estabelece à guisa de “prazo” não é a data até a qual sua obrigação de entrega deve ser cumprida e a partir da qual se caracteriza a sua mora. Assim porque a ré prevê uma tolerância de 180 (cento e oitenta) dias para o atraso na entrega, período durante o qual o contrato dispõe não haver qualquer consequência resultante da entrega além da data “aprazada”, conforme informado formalmente pela própria ré (fls.26, do inquérito civil). Essa tolerância que, aliás, não é estabelecida também em favor do consumidor – desfigura a data prevista para entrega como efetivo prazo de entrega (...)

Ocupa a ré, de tal sorte, posição privilegiada em seu negócio como fornecedora de consumo, pois para sua obrigação principal– entrega do imóvel – não há prazo efetivo; e mesmo considerada a entrega para além da tolerância contratual, não há fixação de multa moratória. O que temos, em síntese, é um contrato de consumo que privilegia o fornecedor, em detrimento do consumidor, que justamente é a parte vulnerável da relação jurídica (CDC, art. 4°, inc. I), colocado assim em desvantagem exagerada.

Com isso, à luz do princípio geral da boa-fé e, principalmente, do art. 51, IV do Código de Defesa do Consumidor, que inquina de nulidade a cláusula contratual que coloque o consumidor em desvantagem exagerada, propugna pela nulidade – no caso absoluta – da cláusula de carência estipulada nos contratos em que se vislumbra a aquisição de imóveis para entrega futura.

Observa, ainda, o membro do Ministério Público que é

comum se ouvir que o prazo de tolerância se deve à imprevisibilidade de ocorrências que podem comprometer o andamento das obras, como por exemplo intempéries, greves, escassez de insumos etc. Mas isso tudo faz parte do risco do empreendimento da ré e já é (ou deveria ser) por ela considerado na fixação do prazo de entrega. Daí porque tais intercorrências não aproveitam à ré para autorizá-la a descumprir o prazo anunciado. De mais a mais, também o consumidor está sujeito a uma indeterminável série de imprevistos que podem lhe comprometer a pontualidade como, v.g., desemprego inesperado, doença grave na família, morte de cônjuge, roubo de seu salário etc. Nem por isso o contrato de adesão deixa margem para que o consumidor possa impunemente atrasar a prestação do imóvel.

19) Impedimento da quitação antecipada do saldo devedor (CDC, art. 51, IV, § 1º, II).

20) Pagamento de correção integral do mês qualquer que seja o dia do primeiro vencimento (CDC, art. 51, IV e X).

21) Dupla garantia em eventual confissão de dívida: aval em cambiais e fiança no instrumento de confissão (CDC, art. 51, IV).

22) Como motivo de força maior, impeditiva do cumprimento do prazo de conclusão das obras, fatos que não são, tais como inadimplência de outros promissários compradores (CDC, art. 51, IV e § 1º, II), sem contar que a responsabilidade no âmbito do CDC é objetiva (independe de culpa).

23) Pagamento de honorários advocatícios mesmo sem intervenção de advogado (CDC, art. 51, IV).

24) Cumulação de multa moratória com multa compensatória pelo mesmo fato.

25) Deslocamento do foro competente, posto que vale o foro do domicílio do consumidor para propositura de ações (CDC, arts. 6º, VIII, 51, IV, e 101, I).³⁶

26) Possibilidade de alteração, sem anuência do promissário comprador, do polo ativo do contrato através de cessão de créditos (CDC, art. 51, IV e XV).

27) Cobrança de juros antes da entrega das obras (item nº 14, da Portaria 3, da Secretaria de Direito econômico, de 15 de março de 2001)

28) Mandato para representar o comprador (CDC, art. 51, VIII): junto ao Ofício de Registro Imobiliário, qualquer que seja o assunto; abrindo contas bancárias, notadamente para efetuar quitações de valores devidos; para recebimento de circulares e avisos sobre o andamento da obra; para efetuar inscrição imobiliária junto à Prefeitura Municipal; e, para modificação do projeto pela promitente vendedora a seu critério.

_______________

¹     Giorgio Del Vecchio conceitua a relação jurídica como um vínculo entre pessoas, cada qual pretendendo determinada coisa a que a outra se obriga (Lições de filosofia do direito, trad. Antonio José Brandão, 5ª ed., Coimbra: Arménio Armado, 1979, p. 443).

Segundo Orlando Gomes, a relação jurídica pode ser definida sob dois prismas: No primeiro, o vínculo entre dois ou mais sujeitos de direito que obriga um deles, ou os dois, a ter certo comportamento, ou, simplesmente, o poder direto de uma pessoa sobre uma determinada coisa. No segundo, o quadro no qual se reúnem todos os efeitos atribuídos por lei a esse vínculo ou a esse poder. Em outras palavras, o conjunto dos efeitos jurídicos que nascem de sua constituição, consistentes em direitos e deveres – com estes, entretanto, não se confundindo. (...) a relação jurídica tem como pressuposto um fato que adquire significação jurídica se a lei o tem como idôneo à produção de determinados efeitos, estatuídos ou tutelados. Assim todo evento, já um acontecimento natural, já uma ação humana, converte-se em fato jurídico, se em condições de exercer essa função (Introdução ao Direito Civil, 7ª ed., Rio de Janeiro: Forense, 1983, pp. 81 e 85).

²     Angel Landomi Sosa, “Los sistemas de protección al interés de los consumidores otros interés colectivos”, Revista de Processo, São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 31:156.

³     Antonio Herman de Vasconcellos Benjamin, O conceito jurídico de consumidor, São Paulo: RT, 628:69-70.

⁴     Fábio Ulhoa Coelho, O empresário e os direitos do consumidor, São Paulo: Saraiva, 1994, p. 43.

⁵     As relações jurídicas podem ser classificadas como: a) de consumo; b) comerciais e c) civis.

⁶     Fábio Ulhoa Coelho, O empresário e os direitos do consumidor, p. 132.

⁷     Luiz Antonio Nunes, A empresa e o código de defesa do consumidor, São Paulo: Artpress, 1991, pp. 14-20.

⁸     Geraldo de Camargo Vidigal, “A lei de defesa do consumidor – sua abrangência”, Lei de defesa do consumidor, São Paulo: IBCB, 1991.

⁹     Fábio Ulhoa Coelho, O empresário e os direitos do consumidor, p. 160.

¹⁰     Claudia Lima Marques, Contratos no Código de Defesa do Consumidor, São Paulo: Revista dos Tribunais, 1996, p. 100.

¹¹     Contratos no Código de Defesa do Consumidor, p. 101.

¹²     Presunção relativa, i.é, que admite prova em sentido contrário.

¹³     Contratos no Código de Defesa do Consumidor, p. 101.

¹⁴     O empresário e os direitos do consumidor, p. 144.

¹⁵     Fábio Ulhoa Coelho, O empresário e os direitos do consumidor, p. 144.

¹⁶     Das práticas comerciais (arts. 29 a 45): oferta; publicidade; práticas abusivas; cobrança de dívidas; cadastros e bancos de dados. Da proteção contratual (arts. 46 a 54): cláusulas contratuais abusivas; contratos de adesão.

¹⁷     Art. 17. Para os efeitos dessa Seção, equiparam-se aos consumidores todas as vítimas do evento.

¹⁸     A responsabilidade civil comporta quatro objetivos:

a) restituição: CPP art. 119 e segs;

b) ressarcimento: para reparar o prejuízo que ocorreu, v.g, em face de danos materiais, lucros cessantes etc.;

c) reparação: danos morais, compensação pela dor;

d) indenização: dano decorrente de ato lícito do Estado.

¹⁹     Fábio Konder Comparato, “A proteção do consumidor: importante capítulo do direito econômico”, Revista de Direito Mercantil, Industrial, Econômico e Financeiro 15/16:100, nova série, 1974.

²⁰     Antonio Herman de Vasconcelos Benjamin, Comentários ao Código de Proteção do Consumidor, obra coletiva, São Paulo: Saraiva, 1991, p. 80.

²¹     Fábio Ulhoa Coelho, Comentários ao Código de Proteção ao Consumidor, p. 149.

²²     Contratos no Código de Defesa do Consumidor, 2ª ed., p. 111.

²³     Comentários ao Código de Proteção do Consumidor, obra coletiva, São Paulo: Saraiva, 1991.

²⁴     Fran Martins, Curso de Direito Comercial, 18ª ed., Rio de Janeiro: Forense, 1994, p. 83.

²⁵     Toshio Mukai, Comentários ao Código de Proteção do Consumidor, p. 9.

²⁶     Toshio Mukai, nos Comentários ao Código de Proteção ao Consumidor (p. 9), adota posição contrária e ensina: Portanto, a atividade será não só aquela que é prestada profissionalmente, com habitualidade, como aquela que, embora esporádica, o seja mediante o pagamento de uma remuneração.

²⁷     Rubens Requião, Curso de Direito Comercial, São Paulo: Saraiva, 1982, vol. 1, p. 58.

²⁸     Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial nº 94.303. São Paulo. Relator: Min. Carlos Alberto Menezes Direito. (...) Não se aplica o Código de Defesa do Consumidor aos contratos anteriores a sua vigência. Precedentes.

Tribunal de Justiça de São Paulo. Compromisso de compra e venda. Rescisão. Cláusula penal. Perda das quantias pagas. Validade. Código de Defesa do Consumidor inaplicável à espécie. Contrato celebrado anteriormente à sua vigência. Recurso não provido. Não incide os dispositivos do Código de Defesa do Consumidor nos contratos celebrados antes de sua vigência (Apel. Cív. nº 251.374-2, São Paulo, rel. Prado de Toledo, CCIV 15, v.u., 07.02.95).

Compromisso de compra e venda – rescisão. Cumulação com devolução de quantias pagas. Inadmissibilidade. Contrato celebrado antes da vigência do Código de Defesa do Consumidor. Vedada retroação da lei para atingir atos jurídicos consolidados. Recurso não provido A Constituição da República, ao preceituar que a lei não prejudicará o direito adquirido, o ato jurídico perfeito e a coisa julgada, não distingue entre lei de ordem pública e lei que não tenha essa natureza. Celebrado o contrato antes do Código de Defesa do Consumidor, submete-se ele às leis da época (rel. Laerte Nordi, Apel. Cív. nº 219.151-2, São Paulo, 24.02.94).

Compromisso de compra e venda. Rescisão. Falta de pagamento de prestação relativa do preço. Pedido de restituição do que havia pago. Fundamento no Código de Defesa do Consumidor. Inaplicabilidade. Compromisso anterior à vigência do Código. Observância da garantia constitucional ao direito adquirido. Ação improcedente. Recurso parcialmente provido para outro fim (rel. Ralpho Oliveira, Apel. Cív. nº 212.114-2, São Paulo, 10.02.94).

Compromisso de compra e venda. Rescisão contratual. Perda das quantias pagas pelo compromissário comprador. Admissibilidade. Contrato anterior ao Código de Proteção e Defesa do Consumidor. Incidência de norma constitucional vedando que a lei prejudique o ato jurídico perfeito e acabado. Art. 5º, XXXVI da Constituição da República. Recurso provido para esse fim (rel. Marcondes Machado, Apel. Cív. nº 220.317-2, São Paulo, 08.02.94).

Prova. Ônus. Inversão. Código de Defesa do Consumidor. Inaplicabilidade. Fato anterior à existência do referido diploma. Recurso não provido (Apel. Cív. nº 223.249-1, São Caetano do Sul, rel. Eduardo Braga, CCIV 3, v.u., 14.03.95).

Contrato. Rescisão. Devolução de quantias já pagas, devidamente corrigidas. Inadmissibilidade. Contrato celebrado antes da vigência do Código de Defesa do Consumidor. Impossibilidade de retroação da lei para atingir atos jurídicos definitivamente consolidados. Ademais, matéria fática que não possibilita a aplicação do art. 924 do Código Civil (de 1916, correspondente ao art. 413 do novo Código Civil). Recurso provido. O Código de Defesa do Consumidor é posterior ao contrato, por isso não pode retroagir e atingir atos jurídicos definitivamente consolidados (Art. 6º, § 1º, da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro) (rel. Vallim Bellocchi, Apel. Cív. nº 209.507-2, São Paulo, 07.06.93) (grifamos).

Compromisso de compra e venda. Inadimplemento dos compradores. Rescisão. Prefixação de perdas e danos. Perda das quantias pagas. Contratos celebrados antes da vigência do Código de Defesa do Consumidor. Recurso não provido (Apel. Cív. nº 4.151-4, São Paulo, 8ª Câm. de Direito Privado, rel. Cesar Lacerda, 24.04.96, M. V.).

²⁹     Processo nº 400/93 – sentença proferida em 20.09.1993, 4ª Vara Cível do Foro Regional de Santana, São Paulo.

³⁰     Tribunal de Justiça de São Paulo, Apel. Cív. nº 232.789-2/4, j. em 01.11.94.

³¹     Compromisso de compra e venda. Promitente. Vendedora que não procede à entrega das chaves das unidades adquiridas. Financiamento do imóvel não concedido aos promissários compradores. Ressarcimento dos prejuízos efetivamente comprovados nos autos. Danos morais não especificados. Reconvenção parcialmente procedente (Tribunal de Justiça de São Paulo, Apel. Cív. nº 253.833-2, São Paulo, 11ª Câm. Civil, rel. Mohamed Amaro, 24.08.95, v.u.). Nesse caso só não se concedeu a reparação por danos morais em virtude de ausência de demonstração.

³²     Art. 6º São direitos básicos do consumidor: (...) VI – a efetiva prevenção e reparação de danos patrimoniais e morais, individuais, coletivos e difusos;

³³     Everaldo Augusto Cambler, responsabilidade civil na incorporação imobiliária, São Paulo: Ed. Revista dos Tribunais, 1998, entende que não cabe reparação por dano moral no caso de frustração na concretização do negócio, coexistindo essa tristeza com tantas outras sentidas no decorrer da existência humana (ob. cit., p. 294).

³⁴     Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Apelação nº 00497202-1/00, São Jose do Rio Preto, 8ª Câmara, 13.04.1994, relator. Márcio Franklin Nogueira, unânime, JTA (Lex) 146/116. Sistema financeiro da habitação – aquisição de imóvel financiado sem anuência da credora hipotecária – ação consignatória das prestações julgada improcedente pela ocorrência do vencimento antecipado de todas as prestações – cláusula abusiva e leonina, que vulnera o direito de propriedade e subordina a vontade de uma das partes ao arbítrio da outra – sistema do art. 292 da lei de registros públicos, validando o negócio com a permissão do registro – recurso provido, para julgar a ação procedente.

³⁵     Tribunal de Justiça de São Paulo. Contrato. Cláusula. Inadimplência que acarreta na perda de metade do que foi pago. Admissibilidade. Rescisão de compromisso de compra e venda. Cláusula compactuada entre as partes. Inexistência de ofensa ao Código de Defesa do Consumidor. Ré que embora tenha cessado o pagamento das prestações continua ocupando o imóvel sem nada desembolsar. Autora, contudo, que deverá restituir à ré, com correção monetária, a outra metade do que foi pago por conta do preço. Ausência de reconvenção ou ação de caráter dúplice que não impede a condenação do autor. Recurso parcialmente provido (rel. Paulo Franco, Apel. Cív. nº 232.427-2, São Paulo, 10.11.94).

Cláusula penal. Compromisso de compra e venda. Imóvel. Resolução por inadimplemento dos promissários compradores. Perda da totalidade das prestações pagas. Inadmissibilidade. Retenção devida de apenas 10%, em não tendo havido ocupação da coisa. Restituição de 90%, corrigidos desde os desembolsos. Precedentes do Superior Tribunal de Justiça. Ação de cobrança julgada procedente. Provimento parcial ao recurso – aplicação do art. 924 do Código Civil (de 1916, correspondente ao art. 413 do novo Código Civil). Resolvido compromisso de compra e venda de imóvel por culpa dos promissários compradores, não pode o promitente vendedor, a despeito de cláusula que lhes preveja a perda total, reter senão 10% das prestações pagas, quando não tenha havido ocupação da coisa, devendo restituir os 90%, corrigidos desde o desembolso (Apel. Cív. nº 9.388-4, São Paulo, 2ª Câmara de Direito Privado, rel. Cezar Peluso, 31.03.98, v.u.).

Compromisso de compra e venda. Cláusula de perda das prestações pagas por inadimplemento. Inteligência do art. 924 do Código Civil (de 1916, correspondente ao art. 413 do novo Código Civil). Redução da pena convencional ante o parcial cumprimento da avença. Natureza cogente do dispositivo, de caráter público. Decisão mantida. Recursos não providos. A propósito da presente ação, a questionada inteligência benéfica ao credor, estritamente de ordem privada e individualista, não encontra incidência, sob pena de resultar iniquidade e convalidar enriquecimento ilícito, com suporte em disposição contratual leonina, alheia ao direito público, a ponto de permitir a perda da quase totalidade do preço, afora entregar de mãos beijadas o imóvel ao vendedor, que lucra duplamente, de maneira exorbitante (Apel. Cív. nº 9.191-4, São Paulo, 2ª Câmara de Direito Privado, rel. Vasconcellos Pereira, 17.03.98, v.u.).

Rescisão contratual. Compra e venda de imóvel a prazo. Condenação da construtora à restituição das importâncias pagas pelos adquirentes. Incidência da regra do art. 53 do Código de Defesa do Consumidor. Irrelevância de tratar-se de “construção a preço de custo”. Aplicação daquela regra a todos os contratos de construção, qualquer que seja a modalidade adotada. Retomada do bem que não implica na perda, pelo adquirente, das prestações pagas. Ação procedente. Recurso não provido (Apel. Cív. nº 031.676-4, Ribeirão Preto, 1ª Câmara de Direito Privado, rel. Guimarães e Souza, 07.04.98, v.u.).

³⁶     Tribunal de Justiça de São Paulo. Contrato. Adesão. Cláusula. Foro de eleição. Estipulação que vem a beneficiar apenas uma das partes. Desequilíbrio entre os polos contratantes. Aplicabilidade das regras de competência. Súmula nº 335 do Supremo Tribunal Federal. Interpretação dos arts. 51, IV, e 101, I, do Código de Defesa do Consumidor. Recurso provido. O foro de eleição funda-se na acomodação do interesse bilateral dos contratantes; porém, no contrato de adesão, tal liberdade estipulativa é defesa, tornando-se ineficaz a disposição sempre que nítido se estampe o desequilíbrio de tratamento entre os contratantes, a benefício exclusivo de um deles, em detrimento do outro (Agravo de Instrumento nº 20.404-0, Mococa, Câm. Especial, rel. Ney Almada, 20.07.95, v.u.).

Tribunal de Justiça de São Paulo. Competência. Dúvida. Contrato de adesão. Cláusula eletiva de foro diverso do local em que a parte aderente está domiciliada. Inadmissibilidade. Art. 51, XV, do Código de Defesa do Consumidor. Nulidade absoluta. Conflito procedente. A cláusula eletiva de foro diverso do local em que a parte aderente está domiciliada, inserida em contrato de adesão, por dificultar a defesa do consumidor em juízo, é abusiva (Conflito de Competência nº 19.803-0, Garça, rel. Ney Almada, CESP, v.u., 09.03.95).

Capítulo 3

PROMESSA DE COMPRA E VENDA E AÇÕES PROPOSTAS PELO VENDEDOR, EM VIRTUDE DO INADIMPLEMENTO DO ADQUIRENTE¹

3.1. PRINCIPAIS ASPECTOS DE DIREITO MATERIAL

3.1.1. Ações em razão do inadimplemento do promitente comprador – o adimplemento substancial – “substancial performance”

No presente capítulo vamos estudar as ações decorrentes do inadimplemento do adquirente em razão de compromisso de compra e venda.

A questão ora proposta passa pela análise do art. 475 do Código Civil. Com efeito:

Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

Assim, cabe, a princípio, ao promitente vendedor que se depara com o descumprimento da obrigação assumida pelo promitente comprador, escolher entre exigir o cumprimento da obrigação de pagar as parcelas ou exigir o desfazimento do contrato.

De fato, o devedor moroso pode sofrer ação de resolução por inadimplemento (Código Civil, art. 475), sempre que a parte lesada não preferir exigir o cumprimento, cobrando, demais disso, nos termos dos arts. 389, 395 e 404 do Código Civil, juros, correção monetária e honorários de advogado sobre as parcelas e sobre as perdas e danos ou sucedâneos, como é o caso da cláusula penal.

Todavia, essa alternativa não é absoluta e, nessa medida, surge a teoria do “adimplemento substancial” ou “substancial performance”, que impede o pedido de resolução, ainda que o descumprimento, em sentido técnico, possa ser observado.

Segundo Clóvis Veríssimo do Couto e Silva, o adimplemento substancial constitui um adimplemento tão próximo ao resultado final, que, tendo-se em vista a conduta das partes, exclui-se o direito de resolução, permitindo tão somente o pedido de indenização e/ou de adimplemento, de vez que aquela primeira pretensão viria a ferir o princípio da boa-fé.²

Tal doutrina, todavia, não é nova. De acordo com a citação de Clóvis Veríssimo do Couto e Silva, encontra gênese em 1779, no caso Boone “versus” Eyre, no qual o contrato já havia sido adimplido substancialmente razão pela qual não se admitiu o direito de resolução com a perda do que havia realizado o devedor; apenas coube o direito de indenização ao credor, por ter sido considerado, no caso, o direito de resolução como abusivo.

Em igual sentido, vaticina Anderson Schreiber, citando a doutrina de Ruy Rosado de Aguiar Jr., sustentando que “...no âmbito da segunda função da boa-fé objetiva, consistente na vedação ao exercício abusivo de posição jurídica, ‘o exemplo mais significativo é o da proibição do exercício do direito de resolver o contrato por inadimplemento, ou de suscitar a exceção do contrato não cumprido, quando o incumprimento é insignificante em relação ao contrato total’” e que “... a importância do adimplemento substancial não está hoje tanto em impedir o exercício do direito extintivo do credor com base em um cumprimento que apenas formalmente pode ser tido como imperfeito como revelam os casos mais pitorescos de não pagamento da última prestação, mas em impedir o controle judicial de legitimidade no remédio invocado para o inadimplemento, especialmente por meio do balanceamento entre, de um lado, os efeitos do exercício da resolução (e outras medidas semelhantes) para o devedor e eventuais terceiros e, de outro, os efeitos de seu não exercício para o credor, que pode dispor de outros remédios muitas vezes menos gravosos”.³

Considerar o inadimplemento e não a mora, portanto, não é prerrogativa absoluta do credor, que não pode recusar o cumprimento da obrigação em razão da teoria do abuso do direito, decorrência da boa-fé objetiva.

Posta assim a questão, tendo em vista a ética da situação, levando-se em conta a cláusula geral da boa-fé e da função social do contrato (Código Civil, arts. 421 e 422), o credor não poderá exigir a resolução do contrato se houver, no caso, a “substancial performance”.

Diante do caso concreto, o juiz verificará a ocorrência do cumprimento substancial, dentro da liberdade que lhe é outorgada pelo direito privado, hipótese em que não só é vedado ao promitente vendedor o exercício do direito à resolução, como também se impede a faculdade absoluta de recusar a prestação integral.

De fato, esse é o caso do promitente comprador que, depois de cumprir grande parte dos pagamentos avençados, incorre em mora.

Nessa hipótese, seria contrário à boa-fé objetiva que o promitente vendedor, abusando de seu direito e, portanto, praticando ato ilícito (Código Civil, art. 187), exigisse a resolução do contrato com fundamento no art. 475 do Código Civil.

Antes da resolução do contrato nessa situação, deve buscar a satisfação da obrigação e, somente depois, frustrados todos os meios para receber o que é devido, a resolução por inadimplemento.

O “adimplemento substancial” ou “substancial performance”, conforme defende Jônes Figueiredo Alves, pode ser elevado a princípio geral dos contratos como decorrência da aplicação da cláusula geral da função social do contrato e da boa-fé objetiva (Código Civil, arts. 421 e 422), não havendo fórmula para sua aferição a não ser pela verificação do caso concreto.

Posta assim a questão, o inadimplemento comporta graus, cuja medição compete ao magistrado e, não havendo força suficiente, o contrato adquire a característica de irrevogabilidade, abrindo, ao credor, apenas a possibilidade de exigir o cumprimento da avença, a execução específica e não a resolução por inadimplemento, tudo em atenção ao princípio da conservação do contrato, inferência que se extrai de sua função social.

Nesse sentido:

Tribunal e Justiça de São Paulo. Compromisso de compra e venda de bem imóvel. Ação de rescisão contratual c.c. Reintegração de posse. 1. Adimplemento substancial da avença pelos adquirentes. Rescisão do contrato, neste caso, inviabilizada, cumprindo à vendedora a cobrança do valor eventualmente existente em demanda própria. Aplicação da doutrina da “substancial performance”. Precedentes da Câmara. 2. Honorários de sucumbência. Juros de mora. Incidência do acréscimo a contar da citação. Descabimento. Juros que devem incidir a contar do trânsito em julgado da decisão em que houve o arbitramento. Precedente da Câmara. Correção monetária, entretanto, devida a partir do arbitramento dos honorários. Precedentes do STJ. Sentença em parte reformada. Recurso de apelação improvido com parcial acolhimento do apelo adesivo (Apelação 008796-98.2009.8.26.0572, rel. Donegá Morandini, 3ª Câmara de Direito Privado, j. em 23.07.2013, Data de registro: 13.08.2013. Outros números: 87969820098260572).

Tribunal de Justiça de São Paulo. Compromisso de compra e venda de imóvel. Ação de rescisão contratual c.c. arbitramento de alugueres. Promissário comprador que pagou cerca de 83% do preço. Adimplemento substancial que impede a resolução do contrato. Promitente vendedora que deverá buscar a satisfação de seu crédito em ação própria. Ação improcedente. Ratificação dos fundamentos da sentença (art. 252 do RITJSP). Recurso desprovido (Apelação 0000646-21.2010.8.26.0564, rel. Alexandre Marcondes, 3ª Câmara de Direito Privado, j. em 01.10.2013, Registro: 01.10.2013, Outros números: 6462120108260564).

Todavia, assim como a boa-fé não permite ao promitente vendedor requerer a resolução do contrato diante do adimplemento substancial, o promitente comprador não pode, simplesmente, alegá-lo em ação de resolução, para requerer falta de interesse processual, sem demonstrar cabalmente que reúne condições, ainda que mediatas, de cumprir as parcelas restantes do preço, isto sob pena de prestigiar-se o inadimplemento irremediável e a má-fé processual e contratual.

Ora, se não há qualquer possibilidade de cumprir o avençado, ainda que em pequena parcela, não há, para o credor, a alternativa do art. 475 do Código Civil.

Não é possível olvidar que a responsabilidade do devedor é patrimonial, corolário dos arts. 391 do Código Civil e 591 do Código de Processo Civil.

Em outras palavras, se o devedor responde pelo cumprimento da obrigação com o seu patrimônio, não resta opção ao promitente vendedor senão buscar a resolução do contrato que, mesmo diante de cumprimento substancial da obrigação, não lhe pode ser tolhida.

Pensar o contrário seria permitir que o patrimônio do credor fosse zurzido, vergastado, prestigiando o enriquecimento ilícito do devedor que não sofreria a resolução contratual e, também, nada pagaria ante a impossibilidade patrimonial de fazê-lo.

A solução seria a penhora, na ação para exigir o cumprimento, do próprio imóvel prometido à venda ou dos direitos decorrentes do compromisso de compra e venda e, nessa situação de inexistência de outro bem penhorável do devedor, a solução representará, de qualquer forma, a perda do imóvel, não fazendo sentido extinguir a ação de resolução cujo efeito será o mesmo e até com maior benefício ao devedor que teria parte do que pagou restituído em razão dos mandamentos insculpidos nos arts. 413 do Código Civil e 53 do Código de Defesa do Consumidor.

Verificaremos, além dos aspectos polêmicos da faculdade de exigir o pagamento das parcelas devidas pelo promitente comprador, se essa for a opção do promitente vendedor, ausente o adimplemento substancial, como resolver o compromisso de compra e venda, em razão do inadimplemento, por meio das espécies de ações em face do promitente comprador inadimplente, que passam pela análise das seguintes hipóteses que diferenciam a maneira de colocar fim ao contrato e retomar o imóvel quando a posse tiver sido entregue:

a) Imóveis prontos e lotes alienados por quem não é o loteador.

b) Construção por conta e risco do incorporador e imóvel em construção (Lei 4.591/1964, arts. 41 e 43).

c) Imóvel decorrente de construção por empreitada (Lei 4.591/1964, art. 55) e construção por administração (Lei 4.591/1964, art. 58).

d) Imóvel loteado vendido pelo loteador e resolução judicial.

e) Imóvel loteado vendido pelo loteador e resolução extrajudicial.

Antes, todavia, vamos analisar alguns aspectos referentes ao direito material relativos ao contrato de promessa de compra e venda.

3.1.2. Promessa de compra e venda

O Código Civil de 1916 ignorou a existência da promessa de compra e venda.

Nada obstante, seu uso era corrente na medida em que não havia proibição, mormente em razão da inspiração individualista do direito anterior.

A promessa de compra e venda nada mais é que um contrato preliminar, mediante o qual o promitente comprador do imóvel se obriga a pagar o preço e o promitente vendedor, após receber o que avençou, se compromete a outorgar a escritura hábil à transferência da propriedade.

Pontes de Miranda caracteriza o contrato de compromisso de compra e venda como o contrato pelo qual as partes se obrigam a concluir outro negócio, sendo essencial à noção do pré-contrato que se obrigue alguém a concluir contrato ou outro negócio jurídico.⁴

Portanto, não há venda, mas promessa de vender e comprar de tal sorte que não há transmissão da propriedade.

Insta observar que não se caracteriza o fato gerador do imposto de transmissão por esta razão, ou seja, pelo fato de a mera promessa, como contrato preliminar destinado à transmissão da propriedade, não a transmitir, e, nesse sentido:

Tribunal de Justiça de São Paulo. ITBI. Imóveis adquiridos mediante contrato particular de cessão de direitos e obrigações de compromisso de compra e venda. Fato gerador do imposto só se aperfeiçoa com o registro da transmissão do bem imóvel no respectivo Cartório de Registro de Imóveis. Exegese dos artigos 156, inciso II, da Constituição Federal, 35 e 110 do Código Tributário Nacional e 1.245 do Código Civil. Auto de infração e imposição de multa, anulados. Pedido procedente. Segurança concedida. Sentença mantida. Recurso de ofício e apelo da Municipalidade desprovidos (Apelação 0005025-62.2012.8.26.0587, rel. Fortes Muniz, São Sebastião, 15ª Câmara de Direito Público, j. em 25.07.2013, Data de registro: 20.08.2013, Outros números: 50256220128260587).

Tribunal de Justiça de São Paulo. Apelação Cível. Mandado de segurança. ITBI – Instrumento particular de compromisso de compra e venda de imóvel. O registro do compromisso de compra e venda não está sujeito à incidência do ITBI. Fato gerador do tributo é a transmissão da propriedade do imóvel. Precedentes do STJ e STF. Impossibilidade de cobrança Segurança concedida. Recurso Provido (Apelação 0012202-63.2010.8.26.0000, rel. Maurício Fiorito, São José dos Campos, 14ª Câmara de Direito Público, j. em 04.04.2013, Data de registro: 10.04.2013, Outros números: 122026320108260000).

Trata-se, no caso de registro, de direito real de aquisição (Código Civil, arts. 1.225, VII, 1.417 e 1.418), mas, mesmo assim, não transfere a propriedade.

De qualquer forma, embora ainda seja titular do direito real de propriedade, o promitente vendedor vê seu direito sendo esvaziado a cada pagamento do promitente comprador.

De fato, embora não possa alienar, o promitente comprador do imóvel pode até ceder seus direitos, mesmo à revelia do promitente vendedor, como se verá adiante.

Nesse ponto, considera José Osório de Azevedo Jr. que faltou ousadia ao Decreto-Lei 58/1937.

No seu entendimento, a escritura pública de venda seria até dispensável⁵ na medida em que o domínio já está praticamente transferido.

Segundo ele, a lei poderia afastar-se da orientação clássica, impondo a transferência do que restava da propriedade com o simples registro do compromisso e da quitação do preço, sem necessidade de escritura.

Embora coerente e até lógica, essa orientação não foi seguida pelo Código Civil, que manteve o sistema anterior, de tal sorte que ainda será necessário o contrato definitivo (a escritura pública de compra e venda), que poderá ser exigido pela ação de adjudicação compulsória nos termos dos arts. 1.417, 1.418 e, também, do art. 463:

Art. 463. Concluído o contrato preliminar, com observância do disposto no artigo antecedente, e desde que dele não conste cláusula de arrependimento, qualquer das partes terá o direito de exigir a celebração do definitivo, assinando prazo à outra para que o efetive.

Parágrafo único. O contrato preliminar deverá ser levado ao registro competente.

De fato, ao final não resta alternativa ao promitente vendedor senão outorgar a escritura, pouco restando do limitado direito de propriedade de que dispõe.

Se não cumprir essa obrigação, o promitente comprador poderá promover ação de adjudicação compulsória mediante a qual o juiz substitui a vontade do promitente vendedor, com a sentença de adjudicação que servirá de transferência da propriedade junto ao Ofício de Registro de Imóveis.

Em razão dessas características, como não exige a formalidade da escritura pública, qualquer que seja o valor, é contrato de vasta utilização nas transações imobiliárias.

Entretanto, no início do século passado, a eficácia desse contrato era relativa na medida das limitações impostas pelo art. 1.088 do Código Civil revogado (de 1916):

Art. 1.088. Quando o instrumento público for exigido como prova do contrato, qualquer das partes pode arrepender-se antes de o assinar, ressarcindo à outra as perdas e danos resultantes do arrependimento (...)

Ora, depois da promessa de compra e venda, contrato preliminar, era necessário o instrumento público, o contrato definitivo, ou seja, a escritura que, depois de registrada, atribuía o direito de propriedade, colimado pelo pré-contrato de promessa de compra e venda.

Com supedâneo nesse dispositivo, o promitente vendedor utilizava a faculdade de arrependimento depois de receber todo o preço, deixando de outorgar a necessária escritura e pagando as perdas e danos que normalmente eram traduzidas contratualmente pela devolução em dobro do valor recebido.

Como o imóvel na época se valorizava constantemente e não havia correção monetária, a devolução era vantajosa para o promitente vendedor desonesto.

Ao infeliz adquirente restava a resignação com uma situação legal, mas nada justa.

3.1.3. O Decreto-Lei 58, de 10.12.1937

Promulgado por Getúlio Vargas, com fundamento em projeto de Waldemar Ferreira, deputado e professor de direito, o Decreto-Lei 58/1937 passou a prever especificamente a promessa de compra e venda.

Essa norma pretendia atribuir mais segurança ao promitente comprador, livrando-o das garras inescrupulosas de empresários imobiliários desonestos que se valiam do indigitado art. 1.088 do Código Civil de 1916.

Eis o teor de sua exposição de motivos:

Considerando o crescente desenvolvimento da loteação de terrenos para venda mediante o pagamento do preço em prestações;

Considerando que as transações assim realizadas não transferem o domínio ao comprador, uma vez que o art. 1.088 do Código Civil permite a qualquer das partes arrepender-se antes de assinada a escritura de compra e venda;

Considerando que esse dispositivo deixa praticamente sem amparo numerosos compradores de lotes, que têm assim por exclusiva garantia a seriedade, a boa-fé e a solvabilidade das empresas vendedoras;

Considerando que, para segurança das transações realizadas mediante contrato de compromisso de compra e venda de lotes, cumpre cautelar o compromissário contra futuras alienações ou onerações dos lotes comprometidos;

Considerando ainda que a loteação e venda de terrenos urbanos e rurais se opera frequentemente sem que aos compradores seja possível a verificação dos títulos de propriedade dos vendedores.

Decreta:

(...)

Deveras. A fonte do Direito positivo é o fato socialmente relevante.

Com essa norma, os vendedores passaram a ser obrigados a comprovar a propriedade, o plano do loteamento, certidão negativa de impostos e ônus reais, além de uma minuta do contrato padrão.

Demais disso, tratava-se, na época, de fato socialmente relevante o prejuízo causado a famílias desabrigadas depois de cumprir suas obrigações contratuais.

Esse decreto também atribuiu segurança aos negócios envolvendo promessas de compra e venda de imóveis loteados e vendidos pelo loteador através de características conferidas ao contrato.

Vejamos essas características:

a) Ao compromisso registrado, atribui-se a característica de direito real de aquisição, oponível erga omnes, ou seja, a terceiros.

b) Veda-se a faculdade de arrependimento pelo promitente vendedor no caso de promessa de compra e venda de imóveis loteados, o que, no direito anterior, decorria do art. 1.088 do Código Civil de 1916, e naqueles submetidos ao Código de Defesa do Consumidor (CDC, art. 51, IV).

c) Faculta-se a adjudicação compulsória, ou seja, a possibilidade de exigir a escritura judicialmente do promitente vendedor no caso de recusa.

d) Permite-se a contratação sem a necessidade de escritura pública, qualquer que seja o valor do imóvel.

e) Admite-se a cessão do contrato, independentemente da anuência do promitente vendedor.

f) Proíbe-se a cláusula resolutiva expressa (por exemplo: este contrato ficará resolvido de pleno direito com o inadimplemento...), introduzindo a mora ex persona.

g) Faculta-se ao lesado pelo inadimplemento exigir o cumprimento da obrigação do devedor, posto tratar-se de contrato bilateral (há obrigações recíprocas)

Vamos a essas características e consequências jurídicas do contrato, articuladamente:

a) A criação do direito real do promitente comprador;

Prevê o art. 5º, do Decreto-Lei 58/1937:

Art. 5º A averbação⁶ atribui ao compromissário direito real oponível a terceiros, quanto à alienação ou oneração posterior e far-se-á à vista do instrumento de compromisso de venda, em que o oficial lançará a nota indicativa do livro, página e data do assentamento.

No mesmo sentido, o novo Código Civil:

Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.

O direito real surge com o registro da promessa junto ao Oficial de Registro de Imóveis da circunscrição imobiliária competente.

A partir daí, o contrato passa a valer contra terceiros.

O princípio da publicidade do direito real, em razão do registro, obstaculiza posteriores alienações pelo promitente vendedor desonesto.

É que para outorgar escritura a outrem haverá necessidade da cópia da matrícula, local onde já estará anotado o direito real do promitente comprador.

b) A vedação do arrependimento;

O art. 15 do Decreto-Lei 58/1937 veda de forma absoluta o arrependimento no caso de imóveis loteados e prometidos pelo loteador.

Trata-se de norma cogente, de ordem pública, de tal sorte que não pode ser afastada pela vontade das partes traduzida no contrato:

Art. 15. Os compromissários têm o direito de, antecipando ou ultimando o pagamento integral do preço e estando quites com os impostos e taxas, exigir a outorga da escritura de compra e venda.

Portanto, tratando-se de imóvel loteado, sujeito ao Decreto-Lei 58/1937, impossível o arrependimento.

Há Súmula do Supremo Tribunal Federal nesse sentido:

Súmula 166. É inadmissível o arrependimento no compromisso de compra e venda sujeito ao regime do Decreto-Lei 58, de 10.12.37.

Todavia, a mesma prerrogativa, inicialmente, não foi deferida aos demais negócios jurídicos de promessa de compra e venda, ou seja, naqueles que não envolviam imóveis loteados, negociados pelo loteador.

Corrigindo esse inconveniente, a Lei 649, de 11 de março de 1949 e, posteriormente, a Lei 6.014, de 27 de dezembro de 1973, deram a seguinte redação ao art. 22, do Decreto-Lei 58/1937:

Art. 22. Os contratos, sem cláusula de arrependimento, de compromisso de compra e venda e cessão de direitos de imóveis não loteados, cujo preço tenha sido pago no ato de sua constituição ou deva sê-lo em uma ou mais prestações, desde que inscritos a qualquer tempo, atribuem aos compromissários direito real oponível a terceiros, e lhes conferem o direito de adjudicação compulsória nos termos do art. 16 desta lei, 640 e 641 do Código de Processo Civil.

Vejamos o que diz, no mesmo sentido, o Código Civil:

Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiro, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

Se o promitente comprador pode exigir a escritura posto que a ele foi atribuído direito real de aquisição, é evidente, evidentíssimo, aliás, que é impossível ao promitente vendedor se arrepender validamente desde que tais contratos contem com a cláusula de irretratabilidade.⁷

Ressalte-se que para atribuição do direito real de aquisição, oponível erga omnes, nos termos do art. 1.418 do Código Civil e art. 22 do Decreto-Lei 58/1937, mister se faz o registro de sua promessa, que passa a ter eficácia real.

É certo que, não se tratando de imóvel loteado, tanto o art. 22, do Decreto-Lei 58/1937, como o art. 1.417, do Código Civil de 2002, permitem o pacto de arrependimento.

Todavia, a nosso ver, esse pacto de arrependimento só valerá se houver equilíbrio entre as partes, em respeito ao art. 422 do Código Civil, que exige a boa-fé, a probidade e a função social do contrato.

Demais disso, bem pensado, pactuado o direito de arrependimento, a promessa de compra e venda não será passível de registro e não atribuirá direito real oponível a terceiros.

c) A possibilidade de adjudicação compulsória;

De acordo, ainda, com o Decreto-Lei 58/1937:

Art. 16. Recusando-se os compromitentes a outorgar a escritura definitiva no caso do art. 15, o compromissário poderá propor, para o cumprimento da obrigação, ação de adjudicação compulsória, que tomará o rito sumaríssimo.

Essa disposição encontra-se, agora, no atual Código Civil, exatamente no art. 1.418.

Esses dispositivos, portanto, concedem poderes para que o juiz possa intervir e suprir, com autoridade estatal, a injusta recusa do alienante em outorgar a escritura ao promitente comprador através de sentença que terá o condão de substituir a vontade do promitente vendedor na escritura e que será registrada, transferindo a propriedade.

Releva notar, outrossim, que embora o art. 16 do Decreto-Lei 58/1937 mencione o “rito sumaríssimo”, hoje tal rito é denominado simplesmente de “rito sumário”, que deverá ser seguido como se verá no capítulo referente à adjudicação compulsória.

d) Possibilidade de contratação sem a necessidade de escritura pública, qualquer que seja o valor do imóvel;

Mais uma vez o Decreto-Lei 58/1937 estabelece regra especial para o compromisso de compra e venda, permitindo sua celebração por instrumento público ou particular.

Art. 11. Do compromisso de compra e venda a que se refere esta lei, contratado por instrumento público ou particular, (...)

Essa permissão está presente no art. 1.417 do atual Código Civil.

A desnecessidade da formalidade da escritura pública agiliza a formação do contrato.

Ainda que o art. 108, do Código Civil, contenha determinação expressa da necessidade de escritura pública para constituição de direitos reais imobiliários com valor acima de trinta salários mínimos, prevalecem os dispositivos ora mencionados em razão do princípio da especialidade.

Assim, é necessária a escritura pública, nos termos do art. 108, para constituição de direitos reais imobiliários, mas não é necessária no caso de promessa de compra e venda que, mesmo utilizando o instrumento particular, poderá ser registrada com a atribuição de direito real de aquisição (Código Civil, arts. 1.225, VII e 1.417).

Neste sentido:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Compromisso de compra e venda. Negócio realizado através de instrumento particular. Nulidade não ocorrente. Decreto-Lei 58/37. Pretensão anulatória deduzida em reconvenção improcedente. Os compromissos de compra e venda, cessões de compromisso de compra e venda e promessas de cessão de direitos relativos a imóveis, loteados ou não, urbanos ou rurais, podem ser celebrados por instrumento particular, qualquer que seja o seu valor, conforme prevê o Decreto-Lei 58, de 10 de dezembro de 1937, não sendo da substância do ato a escritura pública (Apel. Cív. nº 256.863-1, São Paulo, 9ª Câmara de Direito Privado, rel. Ruiter Oliva, 17.12.96, v.u.).

É o que acontece, também, com a alienação fiduciária de bem imóvel, cuja propriedade resolúvel também pode ser adquirida por instrumento particular em razão do mesmo princípio da especialidade, no caso em função da Lei 9.514/1997.

e) Possibilidade de cessão do contrato, independentemente da anuência do promitente vendedor;

De acordo com a lei de regência das promessas de compra e venda (Decreto-Lei 58/1937):

Art. 13. O contrato transfere-se por simples trespasse lançado no verso das duas vias, ou por instrumento separado, sempre com as formalidades dos parágrafos do art. 11.

§ 1º No primeiro caso, presume-se a anuência do proprietário. A falta de consentimento não impede a transferência, mas torna os adquirentes e os alienantes solidários nos direitos e obrigações contratuais.

§ 2º Averbando transferência para a qual não conste o assentimento do proprietário, o oficial dela lhe dará ciência por escrito.

Sobre o assunto, assim se pronunciou o:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Compromisso de Compra e Venda. Reintegração da posse. Cessão irregular do contrato, sem anuência da compromitente-vendedora. Solidariedade entre cedente e cessionário. Ineficácia em relação ao vendedor. Apelação provida em parte, para a resolução do contrato sem a pretendida reintegração de posse da cessionária da ré, não citada para a ação (Apel. Cív. nº 28.511-4, São Paulo, 2ª Câmara de Direito Privado, rel. Vasconcellos Pereira, 01.09.98, v.u.).

No caso em análise, o promitente vendedor ingressou com ação de resolução do contrato apenas em face do promitente comprador, deixando o cessionário de fora da demanda.

O Tribunal confirmou a sentença de resolução do contrato, mas não permitiu a extensão de seus efeitos ao cessionário, reconhecendo a validade da cessão.

Nessa hipótese caberá ao promitente vendedor promover nova ação, para declaração de insubsistência da cessão ante a resolução do contrato cedido e a consequente reintegração de posse em face do cessionário, permitindo a ampla defesa e o contraditório.

De fato, a jurisprudência tem admitido a cessão do contrato sem a anuência do promitente vendedor, determinando, outrossim, a responsabilidade solidária entre o cedente e o cessionário.

Para evitar situações como as espelhadas na ementa que analisamos, eventual resolução do contrato por inadimplemento, no caso de compromisso sem anuência do promitente vendedor, deve ser aforada em face de ambos (cedente e cessionário).

Vejamos outra decisão, do Tribunal de Justiça paulista:

Cessão. Compromisso de compra e venda. Doutrina e jurisprudência que admitem a cessão do compromisso independentemente da anuência do promitente vendedor. Meios conferidos ao promitente vendedor para pleitear a resolução do contrato, na hipótese de não preencher o cessionário os requisitos para figurar como novo promitente comprador ou der azo, por outro motivo, ao desfazimento do contrato. Recurso provido (Apel. Cív. nº 87.422-4, São Paulo, 9ª Câmara de Direito Privado, rel. Franciulli Netto, 05.10.99, v.u.).

Neste julgado, ainda que o imóvel estivesse hipotecado, se reconheceu a possibilidade de cessão do compromisso sem a anuência do promitente vendedor, inclusive com supedâneo na doutrina de José Osório de Azevedo Junior, segundo o qual na cessão de compromisso de compra e venda no direito brasileiro é dispensável o consentimento do compromitente vendedor. Mesmo sem a manifestação de vontade deste e até contra a sua vontade pode-se dar a cessão do contrato por parte do compromissário comprador pois a cessão do compromisso mais se equipara àquela que Messineo chama cessione imprópria, ou seja “cessione dei contratto a mezzo di atto unilaterale, o in forza di legge”.⁸

É que mesmo hipotecado, conforme permite o art. 292 da Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973), há possibilidade de cessão, mormente tendo em vista que a hipoteca é direito real de garantia, perseguindo o bem nas mãos de quem quer que esteja em razão do direito de sequela, decorrência da oponibilidade erga omnes (a quem quer que seja).

Outrossim, corrente diversa sustenta que a cessão de direitos feita entre as partes, sem a anuência do promitente vendedor, não legitima o cessionário para figurar no polo passivo da ação de resolução por inadimplemento, na qual deve figurar, apenas, o promitente comprador original.

Isto significa, segundo esta corrente, que, se o promitente vendedor não tem (formalmente) conhecimento da transmissão dos direitos e obrigações do contrato ou com essa transmissão não anuiu, a cessão é válida entre as partes, mas não o atinge. Nesse sentido:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Compromisso de venda e compra – Preliminar – Legitimidade passiva ad causam (...) – Terceiros, cessionários e ora apelantes, que podem ser admitidos como assistentes simples da ré, posto possuírem patente interesse no resultado da lide. No entanto, trata-se de cessão que constitui “res inter alios” perante a autora, posto que realizado sem a sua anuência. “Res inter alios” que é, não obriga terceiros que dela não participaram. Impossibilidade de pleito pelos cessionários de restituição de parcelas pagas, na espécie. No mais, trata-se de contrato bilateral e oneroso celebrado entre a autora e a ré – Com o esgotamento do prazo da notificação premonitória in albis, configurou-se o inadimplemento absoluto da ré – Possibilidade de resolução contratual por inadimplemento (...). Caracterização de posse injusta, que enseja a reintegração da apelada na posse do imóvel – Sentença procedente – Recurso improvido, na parte conhecida, com observação (9154175-57.2004.8.26.0000, Apelação, Promessa de Compra e Venda, Rel. Paulo Eduardo Razuk, Comarca: Orlândia, Órgão julgador: 1ª Câmara de Direito Privado, Data do julgamento: 17.08.2010, Data de registro: 08.09.2010 – Outros números: 0350325.4/6-00, 994.04.069558-7).

No mesmo sentido, percuciente julgado da pena do eminente Desembargador paulista, Carlos Alberto Garbi:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Agravo de instrumento. Suspensão da ordem de reintegração de posse deferida na sentença como efeito da resolução do contrato de compromisso de compra e venda inadimplido. Impossibilidade. 1. Contrato de compromisso de compra e venda. Cessão dos direitos a terceiro sem anuência da compromissária vendedora. Não se discute a validade dos “contratos de gaveta” entre as partes contratantes, mas não é razoável admitir a sua oposição em face da compromissária vendedora que a ele não anuiu. Diante da falta de anuência da agravante à cessão de direitos celebrada entre o agravado e os compromissários compradores originais, não havia impedimento à resolução do contrato de compromisso de compra e venda, e à consequente reintegração de posse do imóvel em seu favor. 2. E não importa o fato de que o agravado não integrou o polo passivo da demanda na qual foi determinada a reintegração de posse, pois, se o ocupante do imóvel recebeu a posse dos compromissários compradores, está sujeito ao destino que receber o contrato originário e por isso não precisava ser chamado ao processo. 3. Vale lembrar, ainda, que a posse dos cessionários sobre o imóvel tem o mesmo caráter, porque derivada, da posse do cedente, de forma que se é injusta a posse do cedente em razão da sua natureza precária, aquela da qual foi derivada é igualmente injusta, daí o acerto em manter a reintegração de posse. Recurso provido para autorizar o cumprimento da ordem de reintegração de posse do imóvel deferida em favor da agravante (Agravo de Instrumento 0106112-42.2013.8.26.0000, rel. Carlos Alberto Garbi, 10ª Câmara de Direito Privado, j. em 03.09.2013, Registro: 05.09.2013, Outros números: 1061124220138260000).

De outro lado, o trespasse (transferência ou cessão) por simples endosso no contrato só vale, em tese, para imóveis loteados vendidos pelo loteador, na medida em que, além da previsão legal, o contrato-padrão e o próprio projeto de loteamento são registrados junto ao Oficial de Registro de Imóveis.

Posta assim a questão, não é suficiente o simples endosso no verso do contrato para imóveis que não sejam negociados diretamente pelo loteador.

As promessas de compra e venda desses outros imóveis deverão, necessariamente, ser cedidas através de instrumento formal de cessão, o que se recomenda, também, para imóveis vendidos pelo loteador.

Em suma, embora previsto, o simples endosso não é utilizado na prática.

f) Eliminação da cláusula resolutiva expressa (por exemplo: “este contrato ficará resolvido de pleno direito com o inadimplemento...”), introduzindo a mora ex persona;

É fundamental observar que no contrato de promessa de compra e venda, como garantia, o promitente vendedor reservou para si a propriedade, que mantém até o pagamento total do preço.

O direito de propriedade passou, assim, a assumir outra função: a de garantia de pagamento.

Com efeito, o compromisso de compra e venda pode perfeitamente ser comparado a uma venda com reserva de domínio na qual a propriedade só será transferida após o pagamento.

Se o promitente comprador não pagar, deverá ser constituído em mora com prazo para pagamento (purgação da mora), como adiante se verá.

Se o pagamento não for efetuado, o contrato não estará automaticamente resolvido. Mister se faz o ajuizamento de ação de resolução contratual cumulada com reintegração de posse, até para que seja aferida a questão da culpa (CC, arts. 392 e 396).

Nem sempre foi assim.

Antes do Decreto-Lei 58/1937, o simples atraso no pagamento de qualquer parcela, poderia levar à perda do imóvel em razão de dispositivo contratual que pode ser exemplificado nos seguintes termos: A ausência de pagamento de qualquer das parcelas deste contrato acarretará a imediata resolução, de pleno direito...⁹

Portanto, a cláusula resolutiva expressa considera a mora do promitente comprador ex re, ou seja, independentemente de qualquer aviso, apenas pelo dia do vencimento da parcela não paga.

O Decreto-Lei 58/1937 transformou essa mora, considerando-a ex persona, ou seja, passou a impor a necessidade da notificação premonitória, permitindo, assim, que essa mora possa ser purgada, o que decorre, em regra, do Decreto-Lei 745/1969.

A notificação é pressuposto processual. Se não for providenciada, implicará em extinção do processo por ausência de condição específica da ação de resolução do compromisso de compra e venda nos termos da Súmula 76 do STJ.

g) Faculta-se ao lesado pelo inadimplemento exigir o cumprimento da obrigação do devedor, posto tratar-se de contrato bilateral.

Como o contrato de compromisso de compra e venda é bilateral, existem obrigações recíprocas.

Assim sendo, a par de outras obrigações insculpidas no contrato, o promitente vendedor se vincula à outorga da escritura, à entrega da posse nos termos daquilo que for pactuado, entre outras obrigações decorrentes da natureza do contrato, como, por exemplo, entregar o imóvel sem vícios construtivos no caso de imóvel prometido à venda durante a construção.

Nesta medida, as consequências do descumprimento dessas obrigações pelo promitente vendedor serão avaliadas nos capítulos 7 a 10 deste livro.

O promitente comprador deve, por seu turno, pagar as parcelas do preço e o descumprimento dessa obrigação enseja a ação de execução do contrato.

Esse é o nosso entendimento, nada obstante a celeuma jurisprudencial acerca da executividade do compromisso de compra e venda.

Isto porque entendem alguns que, na hipótese, a necessidade de interpretação do conteúdo do contrato é incompatível com a força executiva que a exequente pretende impor, pois ausentes a certeza, a liquidez e a exigibilidade do crédito. É possível à parte contrária a arguição da “exceptio non adimpleti contractus”, que deve ser analisada antes da fase executória. Daí a necessidade de se discutir em processo de conhecimento, sob todos os aspectos, a legitimidade da cobrança. Evidente que, valendo-se do procedimento adequado, com ampla produção de provas, poderá a apelada demonstrar a legitimidade de seu crédito, tornando-o exigível. Só aí, então, poderá cobrá-lo pela via executiva. Portanto, para esse fim, o título, tal como apresentado, não conta com a força executiva.

Este foi o entendimento decorrente do seguinte julgado:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Embargos à execução. Título extrajudicial. Compromisso de Venda e Compra de imóvel. Natureza específica do negócio e do título. Contrato bilateral que exige prova de cumprimento das obrigações de ambas as partes. Ausência de certeza, liquidez e exigibilidade do título. Necessidade de ampla produção de provas. Formas específicas para constituição em mora e execução. Não observância pela credora exequente. Ausência de atendimento aos pressupostos regulares. Inadequação da via eleita e consequente carência da ação. Embargos acolhidos. Execução extinta. Sentença reformada. Inversão do ônus de sucumbência. Recurso provido, com determinação (Apelação 0179050-02.2008.8.26.0100, 10ª Câmara de Direito Privado, rel. Elcio Trujillo, j. em 26.03.2013).

Todavia, não nos parece, data venia, que seja essa a conclusão correta e, nesta medida, o seguinte aresto:¹⁰

Tribunal de Justiça de São Paulo. Execução por título extrajudicial. Compromisso particular de venda e compra de lote de terreno. Execução visando a cobrança de parcelas em atraso. Admissibilidade. Título hábil para ensejar o ajuizamento da execução, ainda que se refira a contrato bilateral, nada tendo sido alegado nos embargos à execução quanto ao cumprimento das obrigações estabelecidas em relação aos vendedores. Requisitos dos artigos 580 e 582 do CPC configurados. Mora do embargante comprovada pela notificação extrajudicial que instrui a execução, incidindo no caso, ademais, a regra atinente a mora “ex re”. Multa contratual, porém, que deve ser reduzida para o percentual de 2%, nos termos do art. 52, § 1º, do CDC. Recurso dos embargados provido em parte para afastar a extinção da execução decretada pelo douto Magistrado, acolhendo-se em parte, porém, os embargos para determinar a redução da multa contratual Recurso do embargante prejudicado (Apelação 9086335-88.2008.8.26.0000, rel. Thiago de Siqueira, j. em 25.07.2012).

Isto porque, tratando-se de imóvel pronto, não há falar-se em obrigação pendente do promitente vendedor, apta a justificar ausência de liquidez, o que, por si só, atende aos requisitos dos arts. 580 e 582 do Código de Processo Civil.

Segundo Theotonio Negrão, em nota ao art. 618 do CPC, em princípio, deve o próprio título fornecer todos os elementos para que se possa aferir a certeza e liquidez do débito’ (STJ-3ª T., REsp 32.875-9-SP, rel. Min. Eduardo Ribeiro, j. 4.5.93, não conheceram, v.u., DJU 17.5.93, p. 9.337). Mas: ‘Não perde a liquidez a dívida cuja definição depende de cálculos aritméticos, para excluir parcelas já pagas ou incluir verbas acessórias, previstas na lei ou no contrato’ (STJ-4ª T., REsp 29.661-8-MG, rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar, j. 30.5.94, deram provimento, v.u., DJU 27.6.94, p. 16.984).¹¹

Ainda de acordo com entendimento trazido à colação por Theotonio Negrão: O contrato bilateral pode servir de título executivo de obrigação de pagar quantia certa, desde que definida a liquidez e a certeza da prestação do devedor, comprovando o credor o cumprimento integral da sua obrigação (RSTJ 85/278).¹²

Relevantes, assim, as razões lançadas na Apelação 1.231.769-2, no voto proferido pela 21ª Câmara de Direito Privado-A do Tribunal de Justiça de São Paulo (rel. Alexandre Marcondes, j. em 15.02.2007): Embora o contrato contenha obrigações de ambas as partes, seu caráter sinalagmático não subtrai sua força executiva, pois conforme já se decidiu, “o contrato bilateral pode servir de título executivo de obrigação de pagar quantia certa, desde que definida a liquidez e certeza da prestação do devedor, comprovando o credor o cumprimento integral de sua obrigação” (RSTJ 85/278). A este respeito ensina Humberto Theodoro Júnior que “o contrato por ser bilateral não perde o atributo da exequibilidade por parte do contratante que já cumpriu a prestação a seu cargo. A certeza da obrigação insatisfeita pelo outro contratante é atingida pela prova pré-constituída da contraprestação realizada pelo exequente” (A Reforma da Execução do Título Extrajudicial, Ed. Forense, 2007, p. 22).

No mesmo sentido:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Embargos à execução de título extrajudicial. Compromisso de compra e venda de imóvel. Presentes a certeza, a liquidez e a exigibilidade do débito. Não configurada nulidade do título executivo. Excesso de execução superado, pois houve mero erro no cálculo apresentado, devidamente corrigido pela exequente. Rejeição dos embargos mantida. Recurso não provido (Apelação 0047122-44.2011.8.26.0577, 10ª Câmara de Direito Privado, rel. Roberto Maia, j. em 06.11.2012).

Por outro lado, embora a notificação seja necessária para a ação de resolução do compromisso de compra e venda, não há necessidade dela para a execução, posto que, havendo dia certo para o vencimento das prestações devidas pelo promitente comprador, a mora é ex re, prevista nos arts. 397, 398 e 390 do Código Civil.

O art. 397 do Código Civil determina que o inadimplemento de prestação positiva (dar ou fazer) e líquida (certa quanto à sua existência e determinada quanto ao seu objeto), no seu termo (vencimento), constitui o devedor em mora.

Ou seja, havendo dia de vencimento certo, independentemente de qualquer atitude do credor, o devedor estará constituído em mora se não cumprir a obrigação na data determinada.

É a consagração do princípio segundo o qual dies interpellat pro homine (o dia do vencimento interpela pelo homem) que se aplica ao compromisso de compra e venda no caso da opção pela exigência do cumprimento e não pela resolução, tal qual faculta o art. 475 do Código Civil.

Nesse caso não há que se falar em carência de ação, por suposta invalidade da notificação, visto que as parcelas devidas pelo executado têm data certa de vencimento, sendo desnecessária, portanto, a notificação premonitória para constituí-lo em mora.

Nesse sentido:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Execução. Instrumento particular de compromisso de venda e compra de imóvel assinado pelas partes e duas testemunhas, que caracteriza título executivo líquido, certo e exigível nos termos do artigo 585, II, CPC, por indicar valor certo e encargos determinados. Demonstrativo discriminado do débito que atende ao que dispõe o artigo 614, II, CPC. Excesso de execução não verificado. Cláusula resolutória expressa. Validade. Desnecessidade de notificação premonitória para constituição do devedor em mora. Aplicação da regra “dies interpellat pro homine”. Embargos rejeitados. Negada a Justiça Gratuita ao embargante, posto que não demonstrada a hipossuficiência econômica alegada. Provido o recurso de apelação e improvido o recurso adesivo (Apelação 1.123.309-9, rel. Walter Rocha Barone, j. em 21.08.2006).

Tribunal de Justiça de São Paulo. Compromisso de Compra e Venda. Execução das prestações em atraso. Notificação imprescindível apenas para fins de rescisão contratual, o que não é o caso dos autos, aonde se busca a mera cobrança dos valores em atraso. Não incidência do art. 1º do Decreto-lei n. 745/69. Dívida sequer contestada pela embargante. Contrato bilateral, subscrito por duas testemunhas, que se enquadra como título executivo extrajudicial (art. 585, II, do CPC), ainda mais quando não se tem notícia de qualquer descumprimento das obrigações assumidas pelo embargado (vendedor). Via eleita apropriada. Embargos rejeitados. Sentença mantida. Recurso desprovido (Apelação 482.284.4/6-00, rel. Salles Rossi, j. em 14.10.2009).

Delineadas as consequências do contrato, passaremos a enfocar, a seguir, alguns tópicos importantes, a saber:

a) A questão do registro do contrato de compromisso;

b) O problema da outorga conjugal; e,

c) A necessidade ou não de ação de resolução contratual, caso não seja purgada a mora.

3.1.4. A questão do registro do contrato

De acordo com José Osório de Azevedo Jr.:¹³

A questão de saber se há necessidade ou não de estar registrado o contrato para o compromissário exigir a escritura de venda atormentou a jurisprudência.

A boa doutrina entendeu que o registro é dispensável, porquanto o contrato gera um direito pessoal de obtenção da escritura de venda, nada tendo que ver com o direito real decorrente do registro.

Essa tese sempre foi mais defensável que a outra, do ponto de vista ético e social, pois impedia que compromitentes vendedores se valessem das proverbiais dificuldades junto ao Registro para deixar de cumprir a obrigação livremente assumida de alienar o imóvel.

A tese da dispensabilidade do registro chegou a dominar os Tribunais Estaduais, mas ficou em minoria no STF, o que acabou repercutindo naturalmente naquelas cortes.

O E. STJ voltou a prestigiar a boa tese: REsp. nº 30, rel. Eduardo Ribeiro; RSTJ 28:420, rel. Nilson Naves; RSTJ 29:357, rel. Sálvio de Figueiredo; RSTF 32:9, rel. Fontes de Alencar.

De qualquer forma, se pretende registrar o contrato, o que é importante para que possa valer contra terceiros e impedir a venda posterior a terceiros por promitentes vendedores desonestos, é fundamental que o instrumento cumpra todas as determinações do art. 11, do Decreto-Lei 58/1937:

Art. 11. Do compromisso de compra e venda a que se refere a lei, contratado por instrumento público ou particular, constarão sempre as seguintes especificações:

a) nome, nacionalidade, estado e domicílio dos contratantes;

b) denominação e situação da propriedade, número e data da inscrição;

c) descrição do lote ou dos lotes que forem objetos do compromisso, confrontações, áreas e outros característicos, bem como os números correspondentes na planta arquivada;

d) prazo, preço e forma de pagamento, e importância do sinal;

e) juros devidos sobre o débito em aberto e sobre as prestações vencidas e não pagas;

f) cláusula penal não superior a 10% do débito e só exigível no caso de intervenção judicial para a restituição do imóvel cujo compromisso for cancelado;

g) declaração da existência ou inexistência de servidão ativa ou passiva e outros ônus reais ou quaisquer outras restrições ao direito de propriedade, devendo, em casos positivos, constar a concordância do possuidor do direito real;

h) indicação do contratante a quem incumbe o pagamento das taxas e impostos.

§ 1º O contrato, quando feito por instrumento particular, será manuscrito, datilografado ou impresso, com espaços em branco preenchíveis em cada caso, e lavrar-se-á em duas vias, assinadas pelas partes e por duas testemunhas, devidamente reconhecidas as firmas por tabelião.

§ 2º É indispensável a outorga uxória quando seja casado o vendedor.

§ 3º As procurações dos contratantes que não tiverem sido arquivadas anteriormente sê-lo-ão no cartório do registro, junto aos respectivos autos.

3.1.5. A outorga conjugal

Nos compromissos de compra e venda, a outorga conjugal é indispensável quando o contrato definitivo, a escritura pública, também exige essa formalidade.

O Decreto-Lei 58 é expresso neste assunto:

Art. 11, § 2º É indispensável a outorga uxória quando seja casado o vendedor.

Em suma, a lei exige a assinatura do casal de promitentes vendedores.

Sob a égide do Código Civil de 1916, a determinação do vetusto Decreto-Lei 58/1937 era até dotada de coerência na medida em que, qualquer que fosse o regime de casamento, a outorga conjugal era necessária no contrato definitivo (Código Civil de 1916, art. 235), ou seja, na posterior escritura pública outorgada depois da quitação dos pagamentos pelo promitente comprador.

Já vimos que o Código Civil em vigor dispensa a outorga uxória no contrato definitivo de compra e venda, salvo no caso de casamento pelo regime da completa e absoluta separação de bens (Código Civil, art. 1.647), desde que o casamento tenha sido celebrado depois do dia 12 de janeiro de 2003, inclusive neste dia, início da vigência do atual Código Civil, nos termos do seu mencionado art. 1.647 conjugado com o art. 2.039.¹⁴

Se assim o é, interpretação sistemática nos leva à conclusão de dispensa, também, no caso de promessa de compra e venda, que é o contrato preliminar à efetiva compra e venda por escritura pública.

Ora, se o contrato definitivo – escritura de compra e venda – não necessita da outorga uxória ou marital no caso de casamento pelo regime da separação de bens, resta evidente, evidentíssimo, aliás, que o contrato preliminar, que colima atingir a escritura – contrato definitivo – também não pode exigir.

Quem pode o mais – outorgar a escritura definitiva – sem outorga conjugal, pode o menos, ou seja, pode prometer o imóvel à venda sem a outorga conjugal.

Ainda que seja assim, mesmo quando não há dúvida acerca da necessidade da outorga conjugal, a jurisprudência ainda vacila quanto a validade e a eficácia da promessa de compra e venda assinada por apenas um dos cônjuges.

Há precedentes que afirmam a validade do compromisso sem outorga, mormente que a promessa é apenas um direito pessoal, obrigacional, não transferindo o domínio.

Nesse caso, da ausência de outorga conjugal, seria impossível a adjudicação compulsória, ou seja, a ação para exigir o cumprimento da promessa com a transferência da propriedade, restando, apenas, no caso de recusa do cônjuge que não anuiu quando necessária a anuência na escritura definitiva, a ação do promitente vendedor em face do promitente comprador reclamando perdas e danos.

É que, pela promessa de compra e venda, o promitente vendedor apenas promete, no futuro, quitado o preço, transferir a propriedade através de escritura pública; esta, registrada, terá o condão fazer nascer o direito real de propriedade (Código Civil, arts. 108, 1.227 e 1.245).

Paradigmático, nesse sentido, é o antigo acórdão da 6ª Câmara Cível do Tribunal de Alçada de São Paulo, relatado pelo Juiz Odyr Porto e publicado na RT 419/209:

Tratando-se de compromisso de compra e venda, poderá o homem casado celebrá-lo sem ser assistido, no ato, por sua mulher. A outorga desta se fará precisa, apenas, para que o compromisso seja levado à inscrição no registro imobiliário.

O Superior Tribunal de Justiça, por fim, tem entendimento remansoso, segundo o qual a promessa de compra e venda gera apenas efeitos obrigacionais, não sendo, pois, a outorga da mulher, requisito de validade do pacto firmado (REsp 677.117/PR, 3ª Turma, rel. Min. Nancy Andrighi, j. em 02.12.2004).

3.1.6. A necessidade da ação de resolução, se não for purgada a mora

A constituição em mora do promissário comprador depende, sempre, de prévia notificação, cuja forma será verificada nos itens 8, 9 e 10.

Se se tratar de imóvel loteado (vendido pelo loteador), o promitente vendedor requer, ao oficial do Registro de Imóveis em que está registrado o loteamento ou através do oficial de Títulos e Documentos, a intimação do devedor para pagar a prestação em atraso mais as que se vencerem até a data do pagamento, além dos acessórios da dívida.

Esse pagamento é feito em cartório, no prazo de trinta dias.

Purgada a mora, o contrato convalesce, ou seja, continua em vigor com as obrigações originais.

Todavia, se o promitente comprador não pagar, o credor requererá o cancelamento do registro do contrato.

Se o devedor não for encontrado, a intimação far-se-á por edital.

Nos demais casos, em que não se trate de imóvel vendido pelo loteador, mister se faz a notificação, judicial ou extrajudicial, com fundamento, em regra, no Decreto-Lei 745/1969.

Esse aspecto será avaliado nos tópicos seguintes. De qualquer forma a notificação é pressuposto processual e a sua ausência representa vício insanável nos termos da Súmula 76 do STJ.

A questão fundamental, aqui, é a de saber se o compromitente precisa pedir judicialmente a resolução do contrato ou se essa resolução se opera de pleno direito, após o escoamento do prazo,¹⁵ não purgada a mora.

A interpretação literal da lei (Decreto-Lei 58/1937, no seu art. 14 e Lei 6.766/1979, art. 32), bem como a natureza da cláusula resolutiva expressa (pacto comissório – art. 474, do Código Civil e art. 1º do Decreto-Lei 745/1969) levam a esta última conclusão.

Sendo assim, nos imóveis loteados, a resolução, após a notificação, se operaria no âmbito do Oficial de Registro de Imóveis.

Nos demais casos, havendo cláusula resolutiva expressa, após a simples notificação e decurso in albis do prazo para purgação da mora.

Mas, esse entendimento, embora aparentemente sustentável, não se justifica.

Com efeito, uma resolução contratual jamais poderia ser apreciada sumariamente por um oficial de registro ou se verificar de pleno direito, sem prejuízo de afronta grave a diversos princípios constitucionais, como os princípios da ampla defesa, do contraditório (Constituição Federal art. 5º, LIV e LV) e da inafastabilidade da tutela jurisdicional pelo Poder Judiciário (Constituição Federal, art. 5º, XXXV).

Além disso, mora é, principalmente, o retardamento culposo da obrigação. O Código Civil trata da mora no art. 374 e da culpa nos arts. 392 e 396:

Art. 396. Não havendo fato ou omissão imputável ao devedor, não incorre este em mora.

E a apreciação da culpa somente pode ser feita pelo juiz.

Nesse sentido a lição de Carlos Roberto Gonçalves ao comentar o pacto comissório, ou seja, a condição resolutiva do art. 475, do Código Civil, inerente a todo contrato bilateral, que permite ao promitente vendedor a resolução do contrato por inadimplemento do promitente comprador:

Apesar da expressão de pleno direito, têm os Tribunais entendido ser necessária a intervenção judicial, sendo a sentença, neste caso, de natureza meramente declaratória. Por essa razão, e porque há uma cláusula resolutiva tácita em todo contrato bilateral (cf. art. 1.092, parágrafo único – atual art. 475 do novo Código Civil), não se vislumbra utilidade em tal pacto.¹⁶

3.2. A NOTIFICAÇÃO DO PROMITENTE COMPRADOR INADIMPLENTE E O PRAZO PARA A PURGAÇÃO DA MORA (PAGAMENTO)

Nas promessas de compra e venda de imóveis loteados (terrenos vendidos pelo loteador) a lei prevê a possibilidade de constituição em mora do promitente comprador por intermédio do Oficial de Registro de Imóveis do local de registro do loteamento (art. 14 do Decreto-Lei 58/1937 e art. 32 da Lei 6.766/1979).

O pagamento, neste caso, é feito junto ao próprio Oficial de Registro de Imóveis.

Todavia, a Lei 6.766/1979, que regula hoje os parcelamentos de solo urbano, permite que seja levada a efeito notificação judicial ou extrajudicial¹⁷ para constituir o promitente comprador em mora (art. 49 da Lei 6.766/1979).

Essa notificação, cujo modelo veremos no final deste capítulo, determina que o devedor efetue o pagamento das prestações vencidas e das que se vencerem até a data do pagamento, juros e correção convencionados, além de custas da intimação.

Nos demais casos, quando não se trata de lote vendido pelo próprio loteador, bem como os demais imóveis como apartamentos, conjuntos comerciais, glebas de terras e casas, em regra, a notificação, judicial ou extrajudicial, será feita com fundamento no Decreto-Lei 745/1969 e nas Leis 4.591/1964 e 4.864/1965.

É importante observar que notificação, antes da propositura da ação de resolução do compromisso de compra e venda, é imprescindível.

Sem ela, o processo é extinto sem resolução do mérito por ausência de condição específica da ação de resolução do compromisso de compra e venda.

É neste sentido o seguinte julgado:

Superior Tribunal de Justiça. Processual civil. Ação de rescisão de promessa de compra e venda, cumulada com pedido de reintegração de posse. Cláusula resolutiva expressa. Ineficácia. Necessidade de prévia interpelação para constituição do devedor em mora. Decreto-lei nº 745/69, art. 1º. Aplicação imediata. I – “A falta de registro do compromisso de compra e venda de imóvel não dispensa a prévia interpelação para constituir em mora o devedor” (Súmula 76/STJ). II – A exigência de notificação prévia, instituída pelo art. 1º do Decreto-lei nº 745/69, para a constituição em mora do devedor, tem aplicação imediata, por se tratar de norma de direito processual. III – A falta de interpelação para constituição da mora acarreta a extinção do processo. IV – Recurso especial conhecido e provido. (REsp 45.845/SP, Rel. Min. Antônio de Pádua Ribeiro, Terceira Turma, j. 06.08.2002, DJ 23.09.2002, p. 350).

Sendo assim, é recomendável extrema cautela com a referida notificação.

Embora não haja uma forma específica e tampouco se exija sua efetivação por cartório de títulos e documentos, exceto no caso de resolução por meio do Oficial de Registro de Imóveis, tratando-se de lotes vendidos pelo loteador, conforme disciplina legal que veremos a seguir, recomenda-se este meio para todos os casos e, caso a notificação não seja recebida diretamente pelo promitente comprador, até a notificação judicial.

Em resumo, a notificação deve ser inequívoca.

Se o promitente comprador inadimplente for casado, em regra e por cautela, é recomendável que ambos sejam notificados.

Nada obstante, em louváveis arestos, a exigência foi dispensada ante a notificação de um dos cônjuges.

Nesta medida:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Rescisão de compromisso de compra e venda cumulada com reintegração de posse. Decisão que determinou à CDHU a comprovação da notificação da mulher do corréu notificado. Inconformismo. Acolhimento. Notificação premonitória exigida nos termos do art. 1º do Decreto-lei n. 745/1969. Formalismo excessivo. A notificação realizada ao marido supre a exigência quanto à esposa. Finalidade legal alcançada. Decisão reformada. Recurso provido (Agravo de Instrumento 0239990-34.2011.8.26.0000, rel. J. L. Mônaco da Silva, j. em 04.04.2012).

Asseverou o relator no seu voto: Inicialmente, cumpre consignar que a notificação premonitória é imprescindível, nos termos do art. 1º do Decreto-lei n. 745/1969, destinada à caracterização do inadimplemento. Contudo, no caso vertente, os corréus ora agravados são cônjuges, de modo que seria excesso de formalismo exigir que ambos fossem notificados, sob pena de a CDHU não poder demandar em juízo. Assim, notificado regularmente um dos cônjuges, conforme certificado pelo oficial de registro de títulos e documentos de Catanduva (v. fls. 51), há de ser considerada suprida a finalidade da lei, qual seja, informar as partes sobre o inadimplemento contratual e conceder prazo para purgar a mora. Ademais, observa-se que os cônjuges declararam conjuntamente o recebimento das chaves do imóvel adquirido (...), mesmo endereço em que foi encaminhada a notificação extrajudicial.

Vetusto julgado do Supremo Tribunal Federal considerou ser desnecessária a interpelação da mulher para a constituição em mora, pois seria suficiente a do marido, afirmando, ainda, “que tal interpelação, de qualquer sorte – ainda que fosse ela indispensável – seria de considerar-se como suprida pela ciência que dela viera a ter a mulher através do marido (RE 100.735 RJ, 2ª Turma do Supremo Tribunal Federal, Rel. Min. Aldir Passarinho, j. em 19.10.1984, DJ 16.11.1984, p. 19.294).

Em igual sentido:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Compromisso de compra e venda. CDHU. Rescisão contratual cumulada com reintegração de posse. Indeferimento da petição inicial por força da falta de notificação premonitória do segundo corréu. Desnecessidade. Formalismo excessivo. Notificação premonitória, nos termos do art. 1º do Decreto-lei nº 745/69, realizada a um dos membros do casal supre a exigência legal quanto a ambos. Sentença de indeferimento da petição inicial reformada (Apelação 0016415-86.2009.8.26.0020, 2ª Câmara de Direito Privado, rel. Fabio Tabosa, j. em 28.02.2012).

Tribunal de Justiça de São Paulo. Ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse. Decisão recorrida que determinou a emenda da inicial, no prazo de dez dias, para comprovar a notificação do réu (...), sob pena de indeferimento. Inconformismo da autora. Acolhimento. Notificação encaminhada ao endereço constante do contrato de compra e venda em nome dos adquirentes. Recebimento pela corré e cônjuge de (...). Possibilidade. Constituição em mora efetivada. Desnecessária a comprovação de notificação em nome do outro corréu. Recurso provido (Agravo de Instrumento 0232398-36.2011.8.26.0000, 9ª Câmara de Direito Privado, rel. Viviani Nicolau, j. em 18.10.2011).

Superior Tribunal de Justiça. Notificação do cônjuge. Valor do débito. Dispensabilidade. Ausência de prejuízo. Embargos de declaração. Efeitos meramente infringentes. Ausência dos pressupostos do art. 535 do CPC. Súmulas 7/STJ e 211/STJ. (...) A promessa de compra e venda gera apenas efeitos obrigacionais, não sendo, pois, a outorga da mulher, requisito de validade do pacto firmado. (...). Recurso especial não conhecido (REsp 677.117-PR, 3ª Turma, rel. Min. Nancy Andrighi, j. em 02.12.2004, DJU 24.10.2005, p. 319).

Outrossim, mesmo que o cônjuge não tenha firmado o contrato, alguns julgados, como fez o seguinte, embora dispensem a notificação de ambos, exigem o litisconsórcio passivo na ação de resolução:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Compra e venda. Ação de resolução dirigida contra o casal. Mulher que não assinou contrato e negócio jurídico aquele sequer levado ao registro. Varão notificado. MM. Juiz que determinou no despacho inicial a notificação da mulher. Descabimento. Mera condição de procedibilidade preenchida com a notificação do marido, bem como pela propositura da demanda contra os dois. Agravo provido (Agravo de Instrumento 0091502-40.2011.8.26.0000, rel. Costabilè e Solimene, Catanduva, 6ª Câmara de Direito Privado, j. em 03.11.2011, Data de registro: 10.11.2011, Outros números: 00915024020118260000).

Insta observar que o art. 10, inciso I, § 1º, do Código de Processo Civil, impõe, nas ações reais imobiliárias, que ambos os cônjuges sejam citados. Nada obstante o compromisso de compra e venda sem registro não constitua direito real de aquisição, José Osório de Azevedo Júnior sustenta: considerado o compromisso como uma forma de alienação de imóvel, há que se exigir a interpelação de ambos os cônjuges, para respeito das normas que regem a proteção do patrimônio imobiliário do casal é indiferente que o compromisso de venda e compra tenha sido firmado por um dos cônjuges, pois, se o regime for o da comunhão universal, a aquisição por um deles reflete-se no patrimônio comum. Assim, complementa o raciocínio, justificando, com supedâneo no art. 1.647, I, do Código Civil, com exceção do regime de separação de bens e casamento celebrado depois do dia 12 de janeiro de 2003 (início da vigência do atual Código Civil, nos termos do seu art. 2.039), que sempre haverá a necessidade de notificar o outro cônjuge, mesmo que não tenha assinado o compromisso sob pena de admitir a alheação de bens do casal por via indireta (RT 470/180). Em consonância com o que acata, sustenta ser necessária a intervenção de ambos os cônjuges na ação de resolução, a interpelação de ambos é considerada uma das condições da ação, para efeitos previstos no art. 267, VI, do Código de Processo Civil...

A 9ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo (Agravo de Instrumento 260.831-2, rel. Des. Celso Bonilha, JTJ-Lex 170/206/207) fundamentou a necessidade da notificação de ambos e o litisconsórcio passivo da seguinte forma: Consoante dilucida José Osório de Azevedo Jr., o parágrafo único, inciso IV, do artigo 10 do Código de Processo Civil “firma a necessidade da citação de ambos os cônjuges nas ações que tenham por objeto o reconhecimento, a constituição ou a extinção de ônus sobre imóveis de um ou de ambos os cônjuges. O termo ‘ônus’ nesse texto de lei é usado em sentido amplo, como bem demonstra Arruda Alvim, abrangendo os ônus reais e hipóteses assemelhadas entre as quais inclui expressamente o compromisso de compra e venda não inscrito. Este, mesmo sem constituir-se em direito real, versa iniludivelmente sobre imóvel e está assim abrangido pelas disposições do art. 10, caput, como do inciso IV do seu parágrafo único, assim é, portanto, que o litígio em torno de compromisso de compra e venda deve contar com a participação — ativa e passiva — de ambos os cônjuges (Compromisso de Compra e Venda, 2ª ed., Editora Saraiva, p. 150-151)”.

Nesse sentido, também exigindo a notificação de ambos, os seguintes arestos:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Compromisso de compra e venda. Ação de rescisão contratual c.c. reintegração de posse e perdas e danos. Réu casado. Cônjuge corre não notificada para purgar a mora. Decreto-lei 745/69. Citação válida que não afasta a necessidade de prévia interpelação. Notificação premonitória ineficaz. Decretada a carência e extinção da ação (art. 267, VI, do CPC). Recurso provido (Apelação 9080281-82.2003.8.26.0000, rel. Adilson de Andrade, 3ª Câmara de Direito Privado, j. em 28.09.2010, Data de registro: 08.10.2010, Outros números: 3132394200).

Tribunal de Justiça de São Paulo. Compromisso de compra e venda. Rescisão contratual. Falta de prévia interpelação da mulher de compromissário comprador. Hipótese em que figuraram ambos os cônjuges como contratantes. Litisconsórcio necessário. Necessidade de notificação prevista em contrato. Extinção do processo decretada. Recurso improvido (Apelação 9108390-77.2001.8.26.0000, rel. Elliot Akel, 1ª Câmara de Direito Privado, Data de registro: 18.01.2007, Outros números: 2171554900).

Tribunal de Justiça de São Paulo. Agravo de instrumento. Decisão interlocutória que determinou o aditamento da petição inicial para incluir a esposa do agravado no polo passivo e comprovar a notificação dela a respeito do débito rescisão contratual. Contrato assinado pelo agravado, com referência ao nome de sua mulher. Litisconsórcio passivo necessário. Notificação que não foi dirigida à nova ré. Impossibilidade de presunção de ciência negado provimento ao recurso (Agravo de Instrumento 0185404-13.2012.8.26.0000, rel. Lucila Toledo, 9ª Câmara de Direito Privado, j. em 18.09.2012, Data de registro: 19.09.2012, Outros números: 1854041320128260000).

Entendendo que a notificação é dispensável apenas na hipótese de o cônjuge não ter figurado no contrato, encontramos o seguinte julgado:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Contrato. Compra e venda de imóvel. Rescisão. Reintegração de posse. Inadimplemento do compromissário comprador. Documentos trazidos após a interposição de apelação que são insuscetíveis de exame, sob pena de violação ao princípio do contraditório. Notificação premonitória da mulher do réu, que não figurou no contrato, que se mostra dispensável. Prescrição da pretensão da autora não configurada. Aplicação do prazo decenal previsto no art. 205, do CC/02. Assunção pelo réu dos débitos incidentes sobre o imóvel anteriores à realização do contrato. Exceção do contrato não cumprido não configurado. Divergência de área. Matéria que constitui inconcebível inovação em sede recursal. Recurso desprovido na parte conhecida (Apelação 0007422-56.2009.8.26.0472, rel. Luiz Antonio de Godoy, Porto Ferreira, 1ª Câmara de Direito Privado, j. em 20.08.2013, Data de registro: 20.08.2013, Outros números: 74225620098260472).

A solução alvitrada se fundou em precedente do Superior Tribunal de Justiça nos seguintes termos: Notificação da mulher do réu, ora apelante, mostra-se dispensável, já que não foi parte no “Compromisso Particular de Venda e Compra em Caráter Irrevogável e Irretratável”, sendo figura alheia à relação obrigacional ali instrumentalizada. Desnecessária, pois, a notificação do cônjuge nesta hipótese. É a palavra do Superior Tribunal de Justiça: “Civil. Promessa de compra e venda. Notificação da mulher. Mora. 1. A notificação da mulher, no caso de promessa de compra e venda onde figura apenas o marido, segundo entendimento do Supremo Tribunal Federal, se faz desnecessária para efeito de constituição em mora. 2. Recurso não conhecido” (REsp 599.512-RN, 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, rel. Min. Fernando Gonçalves, j. em 16.09.2004, DJU 11.10.2004, p. 347).

Outra questão interessante é saber se é possível ou não purgar a mora em ação de resolução de compromisso de compra e venda, depois do prazo concedido na notificação, bem como se é viável a antecipação de tutela para reintegração de posse do promitente comprador.

A par de posições respeitáveis em sentido contrário, existe entendimento segundo o qual não há mais possibilidade de purgar a mora depois do prazo legal, concedido em regular notificação, o que, por si só, justifica a reintegração por meio da concessão de antecipação de tutela na ação de resolução do compromisso de compra e venda.

De fato, ausente defesa fundada em causa diversa, não ligada ao interesse de pagar, outra não será a solução da ação senão a resolução do contrato.

Isto porque não há lógica em negar-se o direito de obter a posse no caso de compromisso de compra e venda quando os tribunais, remansosamente, deferem o mesmo direito, em negócio idêntico envolvendo aquisição, em sentido amplo, de imóvel, tratando-se, todavia, de outro meio, a alienação fiduciária:¹⁸ Ubi eadem est ratio, eadem est jus dispositivo.

Outrossim, negada a antecipação de tutela, estaria sendo negada, igualmente, a função da indispensável notificação para purgação da mora, em regra, no prazo de 15 dias determinado pelo Decreto-lei 745/1969.

Ora, se não há mais a possibilidade de purgar a mora – sob pena de a notificação ser providência manifestamente inútil –, outra não será a solução senão a reintegração que, por tal razão, não pode ser postergada.

E essa razão de pensar encontra paradigma no acórdão da 1ª Câmara do 2º TACivSP (RT 473/149), relatado pelo Juiz Kazuo Watanabe, com a seguinte ementa:

Desde que o sistema jurídico brasileiro admite a cláusula resolutiva expressa no compromisso de compra e venda, ela incide sobre o devedor, ao qual não mais é dado emendar a mora, tornando-se inafastável a resolução do contrato.

Entendeu o julgado que o ponto nevrálgico da questão reside no fato de a interpelação a que alude o Dec.-lei 745/69, embora aluda à “mora”, na verdade tem a mesma eficácia da cláusula resolutiva expressa, qual seja, de tornar imprestável a prestação a partir do esgote do prazo de 15 dias e transfigurar a situação de simples mora em inadimplemento absoluto.

Sustentou-se que a resolução não foi suprimida pelo Decreto-lei 745/1969, e que o regime do art. 14 do Decreto-lei 58/37 considera resolvido o contrato após o decurso do prazo, não sendo lógico admitir regime mais favorável ao promitente comprador de imóvel não loteado do que ao de imóvel loteado.

Em consonância com o acatado, à interpelação do Decreto-lei 745/1969 deve ser atribuído apenas o sentido da supressão da eficácia da cláusula resolutiva expressa e direta, deferindo-se ao promitente comprador um prazo maior para emendar da mora, precedida de aviso prévio.

Todavia, depois desse aviso e decorrido in albis o prazo para purgação da mora, o efeito resolução já se operou, de tal sorte que o promitente comprador passa a esbulhar o imóvel prometido em razão da precariedade da posse a partir de então.

Portanto, a conclusão lógica é da concessão da antecipação de tutela para reintegrar o promitente vendedor na posse.

Não diverge dessa opinião Arnaldo Rizzardo,¹⁹ para quem Esta é a melhor exegese, pois vige um mandamento legal, o Dec.-Lei 745, e um abrandamento na interpretação, no sentido de tolerar a purgação da mora até o momento da defesa, violaria disposição cogente da lei. Assim, para eximir-se da mora, urge aconteça o pagamento enquanto não escoar o prazo de 15 dias previsto no supracitado estatuto.

Em igual sentido, Mário de Aguiar Moura esclarece a questão nos seguintes termos:²⁰ Considero, de conseguinte, que o promitente vendedor não está obrigado a aceitar o pagamento serôdio, sob pena de esvaziar-se a interpelação de sua principal finalidade que é a de abrir espaço para a emenda da mora. Essa “mens legis” deflui das consequências impostas ao compromissário comprador de imóvel loteado, ao qual só é dado purgar a mora dentro dos trinta dias decorrentes de sua interpelação.

Portanto, como não há mais possibilidade de purgação de mora depois do prazo concedido na notificação, é possível, em tese, a reintegração de posse pelo esbulho praticado, tendo em vista a resolução do compromisso que demanda apenas a declaração judicial.

A medida não se reveste de irreversibilidade, posto que não é a declaração de resolução do contrato que será antecipada, mas, apenas, um de seus efeitos, qual seja, a reintegração de posse que pode ser revogada a qualquer tempo até que a ação se ultime.

Pensa de modo diferente, outrossim, José Osório de Azevedo Júnior, para quem é possível purgar a mora até o prazo da contestação, afastando-se da ideia segundo a qual a notificação resolve o contrato.²¹

No mais, a lei disciplina os prazos para purgação da mora antes da propositura da ação de resolução do compromisso de compra e venda. Tais prazos variam de acordo com a natureza do imóvel e podemos resumir da seguinte forma:

a) Imóvel loteado (venda levada a efeito pelo próprio loteador):

Art. 14 e respectivos parágrafos do Decreto-Lei 58/1937:

Art. 14. Vencida e não paga a prestação, considera-se o contrato rescindido 30 dias depois de constituído em mora o devedor.

§ 1º Para este feito será ele intimado a requerimento do compromitente, pelo oficial do registro a satisfazer as prestações vencidas e as que se vencerem até o dia do pagamento, juros convencionados e custas da intimação.

§ 2º Purgada a mora, convalescerá o compromisso.

§ 3º Com a certidão de não haver sido feito pagamento em cartório, os compromitentes requererão ao oficial do registro o cancelamento da averbação.

Art. 32 da Lei 6.766/1979:

Art. 32. Vencida e não paga a prestação, o contrato será considerado rescindido 30 (trinta) dias depois de constituído em mora o devedor.

§ 1º Para os fins deste artigo o devedor-adquirente será intimado, a requerimento do credor, pelo Oficial do Registro de Imóveis,²² a satisfazer as prestações vencidas e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionados e as custas da intimação.

§ 2º Purgada a mora, convalescerá o contrato.

§ 3º Com a certidão de não haver sido feito o pagamento em cartório, o vendedor requererá ao Oficial do Registro o cancelamento da averbação.

b) Imóveis não loteados (terrenos que, mesmo loteados, não foram adquiridos do loteador e demais imóveis construídos e prontos):

Art. 1º do Decreto-Lei 745/1969:

Art. 1º Nos contratos a que se refere o art. 22 do Decreto-Lei 58, de 10 de dezembro de 1937, ainda que deles conste cláusula resolutiva expressa, a constituição em mora do promissário comprador depende de prévia interpelação judicial, ou por intermédio do cartório de registro de títulos e documentos, com quinze (15) dias de antecedência.

c) Incorporações de prédios em condomínio:

Art. 63 e seus parágrafos, da Lei 4.591/1964:

Art. 63. É lícito estipular no contrato, sem prejuízo de outras sanções, que a falta de pagamento, por parte do adquirente ou contratante, de 3 prestações do preço da construção, quer estabelecidas inicialmente, quer alteradas ou criadas posteriormente, quando for o caso, depois de prévia notificação com o prazo de 10 dias para purgação da mora, implique na rescisão do contrato, conforme nele se fixar, ou que, na falta de pagamento, pelo débito respondem os direitos à respectiva fração ideal de terreno e à parte construída adicionada, na forma abaixo estabelecida, se outra forma não fixar o contrato.

§ 1º Se o débito não for liquidado no prazo de 10 dias, após solicitação da Comissão de Representantes, esta ficará, desde logo, de pleno direito, autorizada a efetuar, em público leilão anunciado pela forma que o contrato previr, a venda, a promessa de venda ou de cessão, ou a cessão da cota do terreno e correspondente parte construída e direitos, bem como a sub-rogação do contrato de construção (seguem-se mais nove parágrafos).

Lei 4.864/1965:

Art. 1º Sem prejuízo das disposições da Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964, os contratos que tiverem por objeto a venda ou a construção de habitações com pagamento a prazo poderão prever a correção monetária da dívida, com o consequente reajustamento das prestações mensais de amortização e juros, observadas as seguintes normas:

(...)

VI – A rescisão do contrato por inadimplemento do adquirente somente poderá ocorrer após o atraso de, no mínimo, 3 (três) meses do vencimento de qualquer obrigação contratual ou de 3 (três) prestações mensais, assegurado ao devedor o direito de purgar a mora dentro do prazo de 90 (noventa) dias, a contar da data do vencimento da obrigação não cumprida ou da primeira prestação não paga.

Em consonância com esses prazos, cumpre observar a peculiaridade da purgação da mora nas promessas de compra e venda de imóveis, que requerem constituição em mora por notificação, para efeito de resolução.²³

Proposta a ação de resolução, com o pleito de extinção do contrato pelo credor das parcelas, em razão da não purgação da mora nos prazos da notificação, resta saber se o promitente comprador, o devedor, pode, ainda, purgar a mora.

Sendo assim, é preciso lembrar que, para imóveis decorrentes de parcelamento do solo urbano, prometidos pelo parcelador, o prazo para purgação da mora, a ser concedido na notificação, é de 30 dias, conforme determina o art. 14 e respectivos parágrafos, do Decreto-Lei 58/1937 e arts. 32 e 33, da Lei 6.766/1979.

Para os imóveis incorporados em construção, o prazo para purgar a mora é de dez dias, sendo que a notificação somente é possível após o atraso de três parcelas, nos termos do art. 63, § 1º, da Lei 4.591/1964.

Nos demais casos de compromisso de compra e venda, o prazo é de 15 dias, a teor do que do que dispõe o Decreto-Lei 745/1969.

José Osório de Azevedo Junior, como dito, entende que é possível a purgação da mora depois desses prazos, até a contestação da ação.²⁴

É importante observar que, mesmo diante da mora, a ação é absolutamente necessária, ainda que haja cláusula resolutiva expressa, ou seja, cláusula que impõe, pela mora, a extinção do contrato.

Isso porque é necessária a apuração da culpa do devedor, não cabendo resolução senão por decisão judicial.

Por outro lado, embora, inicialmente, sustente a possibilidade de purgação da mora até a contestação, José Osório de Azevedo Junior cita decisões que deferem essa prerrogativa mesmo depois de contestada a ação, desde que ofereça a prestação juntamente com as consequências do seu descumprimento, tendo em vista a sua boa-fé.

Parece-nos que essa solução só é possível em respeito à socialidade que emana do sistema e indica a preservação do pacto, evitando a eventual existência do abuso de direito do promitente vendedor na consideração do inadimplemento.

Superior Tribunal de Justiça. Contrato. Resolução. Mora. Jus variandi. Purgação da mora. 1. A simples mora não e suficiente para a resolução de contrato de promessa de compra e venda. 2. Em princípio, são incompatíveis as condutas do promitente vendedor que, ao mesmo tempo, promove a execução dos títulos e propõe ação para extinguir o contrato. 3. A purgação da mora pode ocorrer ainda após o prazo de contestação, demonstrada a boa-fé do devedor. Recurso improvido. (REsp 30.023/SP, Rel. Ministro Dias Trindade (ER 03/93), Quarta Turma, julgado em 30.5.1994, DJ 27.6.1994, p. 16984)

3.3. PRINCIPAIS ASPECTOS PRÁTICOS E DE DIREITO PROCESSUAL

Foro competente: foro do local do imóvel²⁵ (forum rei sitae), lembrando que, na cidade de São Paulo, independentemente do valor da causa, será competente o foro regional do local do imóvel (Lei 3.947, de 8 de dezembro de 1983, art. 4º, inc. I, “a” e “b”).

Legitimidade ativa: promitente comprador ou promitente vendedor, aquele atingido pelo inadimplemento contratual.

Legitimidade passiva: promitente comprador e seus cessionários (em razão da solidariedade) ou apenas o promitente vendedor (vide item 3.1.3, “d”). Em suma, o inadimplente.

Valor da causa: valor atualizado do contrato (CPC, art. 259, V).

Petição inicial: deverá respeitar os requisitos do art. 282 do Código de Processo Civil e, sendo rito sumário, também os requisitos dos arts. 275 e seguintes.

Procedimento: comum, rito ordinário ou sumário, dependendo do valor da causa (até sessenta salários mínimos, rito sumário).

3.3.1. Competência

Segundo o preclaro José Osório de Azevedo Junior, a questão da competência de foro para as ações relativas ao compromisso de compra e venda continua controvertida.²⁶

Após mencionar que há decisões para todos os gostos, defende, independentemente do registro, o foro da situação do imóvel objeto do compromisso de compra e venda.

Assim pensa em virtude de aplicação extensiva do art. 48 da Lei 6.766/1979.

De fato, tal interpretação não emana, exclusivamente, do art. 95 do Código de Processo Civil na exata medida em que, não havendo registro do compromisso de compra e venda, não há falar-se em forum rei sitae.

Tribunal de Justiça de São Paulo. Competência. Ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse. Forum rei sitae. Inocorrência. Obediência ao foro contratual. Caráter pessoal do pedido principal. Posses-sória que exsurge como pedido secundário. Partes, ademais, que têm domicílio no foro eleito. Exceção acolhida. Recurso provido. O pedido principal, de caráter pessoal, sobreleva o de vindicação de posse, que se apresenta como consequência necessária da acolhida do primeiro, sendo competente o foro eleito e não o forum rei sitae (Agravo de Instrumento nº 20.776-0, Juquiá, rel. Lair Loureiro, v.u., 12.01.95).

Tribunal de Justiça de São Paulo. Competência. Compromisso de venda e compra. Rescisão. Pedido cumulado com reintegração de posse. Direito Pessoal. Competência ditada pelo art. 94 do Código de Processo Civil. Foro de eleição que, no caso, cede lugar ao foro de situação do imóvel. Recurso provido, com a reforma do despacho agravado. Fundada a ação em promessa de venda e compra não registrada, inexiste questão de direito real, mas pessoal. Embora o pedido venha cumulado com pretensão de natureza possessória, esta assume posição secundária no pedido, no ponto em que, formulada em ordem sucessiva, só será acolhida, se procedente a pretensão principal de rescisão da avença celebrada (Agravo de Instrumento nº 1.428-4, São Paulo, 6ª Câmara de Direito Privado, rel. Octavio Helene, 07.03.96, v.u.).

Com relação à competência de foro no Estado de São Paulo, mister se faz observar que entre as leis de Organização Judiciária do Estado há a Lei 3.947, de 8 de dezembro de 1983, que modificou parcialmente a Organização Judiciária da Comarca de São Paulo.

O art. 4º, inc. I, “a” e “b”, dessa Lei preceitua:

Art. 4º a competência de cada foro regional será a mesma dos foros distritais existentes, com os acréscimos seguintes e observados, no que couber, os demais preceitos em vigor:

I – em matéria cível, independentemente do valor da causa:

a) as ações reais ou possessórias sobre bens imóveis e as de nunciação de obra nova, excluídas as ações de usucapião e as retificações de áreas, que pertencem às varas de registros públicos;

b) as ações de rescisão e as de adjudicação compulsória, fundadas em compromissos de compra e venda.

De fato, no Estado de São Paulo, a Lei Estadual 3.947/1983 (Código de Organização Judiciária do Estado) determina no seu art. 4º, inc. I, “b”, que, independentemente do valor atribuído à causa, é de competência dos Foros Regionais o conhecimento das ações de “rescisão” (resolução) e adjudicação com fundamento em compromisso de compra e venda.

Aliás, o Tribunal de Justiça de São Paulo já se pronunciou acerca da questão:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Competência. Ação de resolução de – compromisso de venda e compra, cumulada com – indenização por perdas e danos. Fixação em razão da matéria, por força do art. 4º, I, “b”, da Lei Estadual n. 3.947/83, independentemente do valor atribuído à causa. Decisão reformada. Agravo provido (Agravo de Instrumento 0287761-08.2011.8.26.0000, Campinas, rel. Des. Cláudio Godoy, j. em 14.12.2012).

Em outras palavras, a competência, neste caso, no Estado de São Paulo, é fixada em razão da matéria e, em igual sentido:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Conflito negativo de competência. Ação de Rescisão de escritura de promessa de compra e venda. Competência do Foro Regional por força do art. 4º, inciso I, alínea ‘b’, da Lei nº 3.947/83 independentemente do valor da causa. Competência do Juízo Suscitado (TJSP, Conflito de Competência 990.10.449089-8, rel. Des. Luis Ganzerla, j. em 08.10.2010).

3.3.2. Legitimidade ativa e passiva

Na ação de resolução por inadimplemento, será legitimado ativamente o sujeito ativo da relação jurídica obrigacional atingido pelo descumprimento da avença.

Assim, ocorrendo atraso no pagamento do preço, o credor dos pagamentos será legitimado à propositura da ação de resolução em face do promitente comprador.

Por outro lado, o sujeito passivo da obrigação de pagar o preço estipulado pelo imóvel também estará legitimado ativamente para a ação de resolução por inadimplemento do compromitente vendedor, como nos casos de atraso na entrega das obras, impossibilidade de outorga de escritura etc.

Já vimos que, no caso de cessão do contrato, se não houve anuência do promitente vendedor, haverá solidariedade ou, segundo outro entendimento espelhado no item 3.1.3, “d”, para onde remetemos o leitor, será legitimado apenas o cedente irregular.²⁷

Outrossim, como já vimos, também no caso de resolução por inadimplemento, verifica-se grande celeuma jurisprudencial e doutrinária acerca da necessidade da outorga uxória ou marital para a validade do compromisso de compra e venda.

A questão surge, inevitavelmente, da leitura do § 2º, do art. 11, do Decreto-Lei 58/1937, que está assim redigido:

Art. 11, § 2º É indispensável a outorga uxória quando casado seja o vendedor.

É verdade que o novo Código Civil dispensa a outorga uxória no casamento pelo regime da completa e absoluta separação de bens (Código Civil, art. 1.647) e, nesse caso, entendemos que não há necessidade de outorga uxória ou marital.

Nesse sentido, ensina José Osório de Azevedo Junior que o compromisso de compra e venda é mais como uma espécie de compra e venda do que um simples contrato preliminar.

Sendo assim, e adotando a tese esposada pelo Des. Macedo Bittencourt (RT 455/1973), segundo o qual, em resumo, se trata (o compromisso de compra e venda) de ato que o varão não pode praticar sozinho. A falta de outorga uxória implica a nulidade e não apenas a ineficácia em relação à mulher.

Ao final, ensina que o contrato de compra e venda também não transfere o domínio antes da transcrição e ninguém duvida da necessidade do consentimento de ambos os cônjuges, isto porque o vendedor, ao assinar o contrato, está necessariamente concordando em que o título seja transcrito. E isto é o que também ocorre com o compromisso.²⁸

Ao depois, admite as perdas e danos decorrentes da declaração de nulidade e o consequente retorno status quo ante, conclusão que, aliás, está acorde com os mandamentos insculpidos nos arts. 182 e 1.647 do Código Civil.

Demais disso, nos termos do art. 439 do Código Civil, aquele que promete fato de terceiro responde por perdas e danos na hipótese de descumprimento.

Outrossim, não há confundir-se essa nulidade, ante a necessidade de outorga uxória ou marital para prometer vender imóvel que acaba traduzindo a necessidade de litisconsórcio ativo, com a absoluta desnecessidade de participação do cônjuge na hipótese do promitente comprador.

Não há necessidade de participação do cônjuge, no compromisso de compra e venda firmado pelo outro,²⁹ no caso de compromisso de compra e venda não registrado.

Consequentemente, não há necessidade da participação do outro cônjuge, que não assinou o contrato, no polo passivo da ação de resolução por inadimplemento, de compromisso de compra e venda sem registro.

É evidente que, estando o compromisso registrado, em virtude do direito real exsurgente, nos termos do caput e do inc. I do § 1º do art. 10 do Código de Processo Civil, mister se fará a citação do outro cônjuge e a outorga conjugal para propositura da ação.

Entretanto, o assunto é polêmico e, mesmo no caso de compromisso não registrado, alguns juízes exigem a integração do polo passivo pelo outro cônjuge, na ação de resolução por inadimplemento.

Ocorre que, no nosso entendimento, ante a existência de direitos pessoais no caso de compromisso de compra e venda sem registro, não há falar-se nessa necessidade.

3.3.3. Ações reais e pessoais – distinção e consequências

As ações reais são aquelas que nascem do jus in re, competindo a quem tem esse direito contra o réu.³⁰

As pessoais, por outro lado, possuem gênese nas obrigações de dar, fazer ou não fazer alguma coisa, in casu, especificamente de dar.

É preciso distinguir a existência de pretensão sobre bem imóvel (pretensão imobiliária, v.g., o despejo), daquela que, além disso, representa pretensão real imobiliária, esta sim ação fundada em direito real sobre bem imóvel (v.g., a ação reivindicatória ou a ação de usucapião).³¹

A distinção não emana do direito processual. É no seio do direito material que se encontra a distinção entre direito real e pessoal.³²

A ação de resolução por inadimplemento pode ser ação real ou não, dependendo de seu fundamento: direito real ou pessoal.

Há distinção a ser feita:

a) se a ação estiver calcada apenas em direito pessoal, sua natureza será pessoal, v.g. contrato de locação ou comodato em que não se entrega a posse;

b) por outro lado, se a ação tiver como fundamento a propriedade ou outro direito real, tal como a servidão, o uso, a habitação, ou o próprio direito à aquisição imobiliária representada pelo compromisso de compra e venda registrado, sua natureza será real (RTJ 82/419).

A distinção é relevante na exata medida em que para as ações reais imobiliárias exige-se, v.g.:

a) litisconsórcio passivo necessário do cônjuge e o consentimento conjugal para a propositura da ação (Código de Processo Civil, art. 10);

b) forum rei sitae, nos termos do art. 95 do Código de Processo Civil.

Por outro lado, se a ação for pessoal, não há litisconsórcio passivo necessário e o foro, em regra, é o de eleição, seguido, na ausência de foro eleito no contrato, pelo foro do domicílio do réu.

O remédio para a ilegal exigência de integração do polo passivo pelo cônjuge é o agravo, cujo modelo é fornecido ao final, no modelo 8.1.

3.3.4. Valor da causa

Na ação que tiver por objeto a existência, validade, cumprimento, modificação, rescisão ou resolução de negócio jurídico, como é o caso, nos termos do art. 259, V, do Código de Processo Civil, o valor da causa será o do contrato.

3.3.5. Petição inicial

A petição inicial deverá respeitar os requisitos do art. 282 do Código de Processo Civil. Entretanto, mister se faz lembrar que, de acordo com o valor da causa, o rito a ser observado será o sumário (arts. 275 e seguintes do Código de Processo Civil).

Na prática, entretanto, dificilmente verificar-se-á essas ações pelo rito sumário (limitadas, quanto ao valor, a sessenta salários mínimos) em virtude dos valores normalmente envolvidos.

3.3.6. Questão da devolução dos valores pagos pelo adquirente inadimplente

Consolidou-se jurisprudência segundo a qual o adquirente, mesmo inadimplente, faz jus à devolução de parte do que pagou.

Posta assim a questão, são inoperantes as cláusulas penais que estipulam perdimentos abusivos, como verificaremos no item 14.16.2.3 deste Livro II, cuja leitura se recomenda.

Desse modo, independentemente de reconvenção e de uma só vez, o promitente vendedor terá que restituir parte do que foi pago, em respeito, inclusive, no Estado de São Paulo, às Súmulas 2 e 3 do Tribunal de Justiça paulista:

Súmula 2: A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição.

Súmula 3: Reconhecido que o compromissário comprador tem direito à devolução das parcelas pagas por conta do preço, as partes deverão ser repostas ao estado anterior, independentemente de reconvenção.

Nesse sentido:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Agravo de Instrumento. Reconvenção. Ação de rescisão de compromisso de venda e compra cumulada com reintegração de posse. Extinção por falta de interesse de agir. Pedido da reconvenção que visa à devolução pela promitente vendedora das parcelas pagas. Desnecessidade da reconvenção para análise do pedido, já que a matéria constitui o próprio objeto do campo cognitivo da demanda principal. Inteligência do artigo 53, “caput”, do Código de Defesa do Consumidor. Caracterização de carência da reconvenção por falta de interesse de agir, em face da desnecessidade do meio processual. Manutenção da decisão. Nega-se provimento ao recurso (Agravo de Instrumento 9038386-34.2009.8.26.0000, rel. Christine Santini, Bauru, 5ª Câmara de Direito Privado, j. em 05.08.2009, Data de registro: 14.08.2009).

Consignou a relatora: Assim, devendo ser analisada a restituição dos valores pagos, sem necessidade de reconvenção e até mesmo independentemente de pedido deduzido em contestação, e sendo possível a execução forçada dessa dívida no mesmo processo (RSTJ 74/348; JTJ 173/119 e 256/237), não se caracteriza o interesse de agir relativamente à reconvenção, em face da desnecessidade do meio processual.

Ressalte-se que o interesse de agir deve existir eis que voltado à prolação do provimento jurisdicional invocado, que não deve ser entregue quando caracterizadas a sua desnecessidade ou inutilidade.

(...)

Desta feita, a validade e a eficácia da ação condicionadas estão a certos requisitos, a

possibilidade jurídica, que se entende com a admissibilidade in abstracto do pedido, a legitimidade, que se volta à pertinência entre a relação existente entre as partes e, por derradeiro, o interesse de agir, que nada mais é do que o intento dirigido a obtenção de um provimento, com observação estrita da necessidade e utilidade da prestação jurisdicional e da adequação do iter eleito.

Inexistente uma dessas condições, como na hipótese em exame, correta a extinção da reconvenção, sem julgamento do mérito, nos termos do artigo 267, inciso VI, do Código de Processo Civil.³³

No Estado de São Paulo, o Tribunal de Justiça, em razão do art. 53 do Código de Defesa do Consumidor (a mesma conclusão pode ser extraída do art. 413 do Código Civil), tem decidido das seguintes e diversas formas quanto à devolução devida ao promitente comprador no caso de resolução do compromisso de compra e venda:³⁴

a) Perdimento limitado a 50%, considerando, para tanto, 0,7% ao mês de ocupação:

Compromisso de compra e venda. Bem imóvel. Rescisão com reintegração de posse. Inadimplemento. Ação pro-cedente. Direito a restituição das parcelas pagas nos termos do acórdão. Provimento parcial, para determinar a devolução das parcelas adimplidas, nos termos do artigo 53 do Código do Consumidor. Taxa de ocupação de 0,7% ao mês, sobre o valor locativo do imóvel, pelo período em que, cessados os pagamentos, tivera estado os réus a ali residir de graça. Critério aceito pela Câmara, limitada a retenção ao máximo de 50% sobre as prestações que efetivamente chegaram a ser pagas. Corrigidas as parcelas a partir de cada pagamento, pela Tabela Prática do Tribunal de Justiça, com juros de mora a partir da citação. Sentença parcialmente reformada. Recurso provido em parte para esses fins (Apelação 9102485-47.2008.8.26.0000, rel. Luiz Ambra, Campinas, 8ª Câmara de Direito Privado, j. em 31.01.2012, Data de registro: 03.02.2012, Outros números: 5809154100).

b) Retenção de 20% das quantias pagas, cumulada com 0,7% ao mês a título de ocupação do imóvel:

Compromisso de venda e compra. Imóvel. Inadimplemento da compradora. Ação de rescisão proposta pela vendedora. Ação de indenização por vícios redibitórios ajuizada pela ré e autuada em apenso. Sentença de procedência parcial da ação de rescisão e de improcedência da indenizatória. Recursos das partes. Admissibilidade da taxa de ocupação. Obrigação da adquirente de compensar a vendedora pelo exercício da posse. Taxa que deve corresponder a 0,7% ao mês sobre o valor venal do imóvel. Imposição à vendedora da obrigação de restituir 80% valores recebidos. Entendimentos pacificados deste Tribunal de Justiça. Impossibilidade de se reconhecer a ocorrência dos vícios redibitórios. Falta de indícios e também de especificação da data em que teriam tido início. Artigo 445, § 1º, do Código Civil. Inocorrência de danos morais. Honorários advocatícios de sucumbência. Pedido de redução. Descabimento. Fixação de acordo com o disposto no artigo 20, § 4º, do Código de Processo Civil. Apelações parcialmente providas (Apelação 0072594-44.2008.8.26.0224, rel. Carlos Henrique Miguel Trevisan, Guarulhos, 4ª Câmara de Direito Privado, j. em 02.02.2012, Data de registro: 03.02.2012, Outros números: 725944420088260224).

c) Retenção de 20% das quantias pagas, cumulada com 0,6% ao mês a título de ocupação do imóvel:

Rescisão de compromisso de compra e venda. Inadimplência inconteste dos compradores culpa pela rescisão. Retenção de 20% dos valores pagos a título de perdas e danos necessidade de indenizar o vendedor pelo uso do bem indenização devida na proporção de 0,6% ao mês custas e despesas repartidas sentença reformada em parte recurso parcialmente provido (Apelação 9112641-36.2004.8.26.0000, rel. Erickson Gavazza Marques, Promissão, 5ª Câmara de Direito Privado, j. em 01.02.2012, Data de registro: 03.02.2012, Outros números: 3521564900).

d) Retenção de 30% das quantias pagas, cumulada com taxa de ocupação sem percentual fixado pelo acórdão:

Apelações Cíveis. Rescisão de compromisso de compra e venda de terreno. Inadimplemento dos compromissários compradores. Procedência parcial. Inconformismo das partes. Possibilidade do comprador inadimplente pleitear a rescisão do contrato reconhecida. Súmula 1 deste Tribunal. Rescisão do contrato e reintegração de posse que eram mesmo de rigor. Retenção de 30% em favor da promitente-vendedora. Cabimento. Admitida compensação com indenização pelo uso do imóvel. Reconhecido direito de indenização e retenção pelas benfeitorias realizadas. A rescisão do contrato objeto da ação monitória caracteriza ausência de interesse. Extinção mantida. Sentença reformada em parte. Recurso da ré parcialmente provido e recurso da autora provido. (voto 9096) (Apelação 0149577-48.2006.8.26.0000, rel. Viviani Nicolau, Suzano, 9ª Câmara de Direito Privado, j. em 31.01.2012, Data de registro: 03.02.2012, Outros números: 4861174400).

e) Retenção de 20% das quantias pagas, já considerada a ocupação do imóvel:

Rescisão de compromisso de compra e venda cumulada com reintegração de posse. Preliminares de cerceamento de defesa e carência da ação rejeitadas. Cooperativa que não tem a natureza jurídica das tradicionais, não passando de forma encontrada para a comercialização de imóveis em construção, incidindo, por isso, o Código de Defesa do Consumidor. Direito do consumidor de obter a devolução imediata das parcelas pagas, admitindo-se a retenção de 20% a título de perdas e danos, diante do longo período de ocupação do imóvel por parte da compradora. Entendimentos pacificados por súmulas deste Tribunal de Justiça. Justiça gratuita indeferida. Recursos parcialmente providos (Apelação 9177287-79.2009.8.26.0000, rel. Daniela Menegatti Milano, Guarulhos, 1ª Câmara de Direito Privado, j. em 31.01.2012, Data de registro: 03.02.2012, Outros números: 6869134500).

3.4. REGULARIDADE DO LOTEAMENTO OU DA INCORPORAÇÃO

Outro equívoco que às vezes se comete é exigir, do autor da ação de resolução, que não é incorporador ou loteador, a comprovação da regularidade do loteamento ou da incorporação.

Tal exigência é mais comum no caso de loteamentos. Isso porque é princípio comezinho de Direito Civil que a validade dos atos jurídicos dependem de objeto lícito (Código Civil, arts. 104 e 166), de tal sorte que vender imóvel irregular é ato jurídico com objeto ilícito, nulo portanto.

Tribunal de Justiça do Distrito Federal. Condomínio. Contrato de compra e venda de fração de terra cujo parcelamento não foi aprovado. Lei 6.766/79. Face à natureza residencial a que se destinam as unidades fracionadas, aplicável à espécie a Lei 6.766/79, que proíbe a venda ou promessa de venda de parcela ou desmembramento não registrado. Ilícito é o objeto do contrato quando o loteamento não estiver regularmente inscrito, ensejando a declaração de nulidade do ato jurídico, restituindo-se as partes ao estado anterior ao negócio. Decisão: conhecer e improver o recurso à unanimidade. Lei 6.766/79, arts. 37 e 39; Código Civil, art. 145, II e art. 1.092, § 1º (Processo: 0031108/93 DF, tipo: Apelação Cível, Acórdão: 71.417, julgamento: 05.05.1994, órgão julgador: 3ª Turma Cível, relator: Desembargador Asdrubal Zola Vasquez Cruxên, publicação: Diário da Justiça, Seção II/Seção III, data: 29.06.94, p. 7.693).

Entretanto, se há registro, a regularização do empreendimento não é obrigação que possa ser carreada ao autor da ação – que não é o loteador ou incorporador.

Isso pode ocorrer nas hipóteses em que, por exemplo, o loteamento se encontra devidamente registrado, mas irregular por ausência de algumas obras de infraestrutura.

Nesse caso, feita a ilegal exigência pelo Juízo, o remédio, também, é o agravo, cujo modelo segue adiante (modelo 3.9.8).

3.5. AÇÃO DE RESOLUÇÃO POR INADIMPLEMENTO: LOTES (VENDEDOR QUE NÃO É O LOTEADOR)/IMÓVEIS PRONTOS

A resolução por inadimplemento, tanto de lotes como de outros imóveis, nos casos em que o autor da ação não é o loteador ou incorporador, ou, sendo o incorporador, construiu por sua conta e risco e o imóvel está pronto, deverá, obrigatoriamente, ser precedida de notificação com prazo de quinze dias para purgar a mora, nos exatos termos do Decreto-Lei 745/1969, cujo art. 1º está assim redigido:

Art. 1º Nos contratos a que se refere o art. 22 do Decreto-Lei 58, de 10 de dezembro de 1937, ainda que deles conste cláusula resolutiva expressa, a constituição em mora do promissário comprador depende de prévia interpelação, judicial ou por intermédio do cartório de Registro de Títulos e Documentos, com 15 (quinze) dias de antecedência.

O sistema criado pelo Decreto-Lei 745 veio substituir, para os casos de compromissos de compra e venda de imóveis não compromissados por loteadores, o sistema do art. 397 do Código Civil, ou seja, mora ex re (dies interpellat pro homine).³⁵

Todavia, pelo critério da especialidade, prevalece o Decreto-Lei 745/1969.

Portanto, mister se faz, antes da ação de resolução por inadimplemento, que seguirá o mesmo modelo da ação de resolução promovida pelo loteador,³⁶ a notificação com prazo de quinze dias, sob pena de nulidade processual insanável em virtude da inexistência de pressuposto processual de existência.

Superior Tribunal de Justiça. Civil/Processual Civil. Compromisso de venda de imóvel. Ação resilitória. Notificação. Condição para o exercício da ação de resilição do contrato de promessa de venda por inadimplemento, a prévia notificação do devedor, segundo a regra do art. 1º do Decreto-Lei 745/69, não sendo de ser dispensada a mesma quando não inscrito o contrato no registro imobiliário e ainda que existente condição resolutória expressa. Relator: Ministro Dias Trindade (Recurso Especial nº 23.585, 31.08.1992, 3ª Turma, DJ de 21.09.1992, p. 15.690).

Superior Tribunal de Justiça. Direito Civil. Compromisso de compra e venda. Constituição em mora. Oportunidade para emendá-la. Interpelação. Irregularidade. Art. 1º do Decreto-Lei 745/69. Orientação da corte. Recurso desacolhido. I – Inadmissível é a purgação da mora no prazo da contestação nos casos em que o compromissário comprador haja sido previamente interpelado na forma do disposto no art. 1º do DL nº 745/69. II – A interpelação premonitória de que trata referido preceito, quando comina prazo para cumprimento da obrigação inadimplida inferior ao mínimo legal (15 dias), não é só por isso inválida, impondo-se ao interpelado cumprir a prestação devida no lapso legal. III – Não se confundem, ‘in casu’, a notificação imposta contratualmente ao compromitente vendedor e a interpelação prevista no DL nº 745/69. Relator: Ministro Sálvio de Figueiredo (Recurso Especial nº 8.149, 16.03.1993, 4ª Turma, DJ de 02.08.1993, p. 14.247; RSTJ, volume 56, p. 143).

Tribunal de Justiça de São Paulo. Compromisso de compra e venda – imóvel. Necessidade de notificação para a constituição do devedor em mora. Admissibilidade. Ausência de interpelação que configura nulidade processual insanável. Irrelevância de eventual falta de registro do contrato. Interpretação do Decreto-Lei 745, de 07.08.69. Recurso não provido (rel. Franciulli Netto, Apel. Cív. nº 238.024-2, Caraguatatuba, 25.10.94).

Tribunal de Justiça de São Paulo. Compromisso de compra e venda. Rescisão. Existência de cessão de direitos alusiva à metade ideal do imóvel compromissado. Necessidade de notificação interpelativa para a constituição em mora dos cessionários, nos termos do Decreto-Lei 745/69, uma vez que a dicção do art. 22 do Decreto-Lei 58/37 agasalha não apenas o compromisso de compra e venda como também o contrato de cessão de direitos. Ausência de interpelação que, ademais, não é suprida pela citação para a ação de resolução contratual. Simples existência de anterior ação de consignação (ajuizada pelos cessionários contra os promitentes-vendedores) que, por outro lado, não é suficiente para dispensar a interpelação, pois essa ação eventualmente poderia ser levada em conta, para os fins colimados, desde que os cessionários saíssem dela vencidos, vale dizer, desde que fosse examinada no mérito a questão o que se não deu, contudo. Carência decretada. Recurso provido para esse fim (Apel. Cív. nº 260.692-2, São Paulo, 14ª Câm. Civ., rel. Franciulli Netto, 28.11.95, v.u.).

Como dissemos, não se dispensa a notificação (Súmula 76/STJ) e a posterior ação de resolução mesmo se houver cláusula resolutiva expressa (pacto comissório – art. 474 do Código Civil), ou o contrato não estiver registrado, fazendo-se mister a intervenção judicial, com sentença declaratória, apta a aferir a questão da culpa pela mora (Código Civil, art. 394).³⁷

O modelo dessa notificação através do oficial de Registro de Títulos e Documentos, que também pode ser feita judicialmente é sugerida no item 3.9.1.³⁸

3.6. AÇÕES DE RESOLUÇÃO NOS CASOS DE INCORPORAÇÃO DE IMÓVEIS

Antes de ingressar nas ações de resolução nas incorporações, mister se faz atentar para as modalidades de construção de edifícios previstas na Lei 4.591/1964:³⁹

a) construção por conta e risco do incorporador, que é o promitente vendedor da unidade autônoma, conhecida na Europa como vente sur plans. Meio mais comum, no qual o incorporador vende parte ideal do terreno, custeando o material e a mão de obra, vendendo, na verdade, uma coisa futura (arts. 41 e 43, caput e nº V);

b) construção por empreitada (art. 55); e,

c) construção por administração (art. 58).

3.6.1. Construção por empreitada ou por administração

Nos contratos de construção por empreitada ou administração, não se aplica o Decreto-Lei 745/1969, que exige, para constituição em mora, de notificação com prazo de 15 (quinze) dias.

Esse Decreto-Lei só se aplica aos imóveis prontos.

Portanto, nos casos de construção por empreitada ou por administração, aplica-se o art. 63 da Lei 4.591/1964, enquanto o imóvel estiver em construção:

Art. 63. É lícito estipular no contrato, sem prejuízo de outras sanções, que a falta de pagamento, por parte do adquirente ou contratante, de três prestações do preço da construção, quer estabelecidas inicialmente, quer alteradas ou criadas posteriormente, quando for o caso, depois de prévia notificação com o prazo de 10 (dez) dias para purgação da mora, implique na rescisão do contrato, conforme nele se fixar, ou que, na falta de pagamento pelo débito respondem os direitos à respectiva fração ideal de terreno e à parte construída adicionada, na forma abaixo estabelecida, se outra forma não fixar o contrato.

§ 1º Se o débito não for liquidado no prazo de 10 (dez) dias, após solicitação da Comissão de Representantes, esta ficará, desde logo, de pleno direito, autorizada a efetuar, no prazo que fixar, em público leilão anunciado pela forma que o contrato previr, a venda, promessa de venda ou de cessão, ou a cessão da quota de terreno e correspondente parte construída e direitos, bem como a sub-rogação do contrato de construção.

§ 2º Se o maior lanço obtido for inferior ao desembolso efetuado pelo inadimplente, para a quota do terreno e a construção, despesas acarretadas e as percentagens expressas no parágrafo seguinte, será realizada nova praça no prazo estipulado no contrato. Nesta segunda praça, será aceito o maior lanço apurado, ainda que inferior àquele total (Vetado).

§ 3º No prazo de 24 (vinte e quatro) horas após a realização do leilão final, o condomínio, por decisão unânime de assembleia-geral em condições de igualdade com terceiros, terá preferência na aquisição dos bens, caso em que serão adjudicados ao condomínio.

§ 4º Do preço que for apurado no leilão, serão deduzidas as quantias em débito, todas as despesas ocorridas, inclusive honorários de advogado e anúncios, e mais 5% (cinco por cento) a título de comissão e 10% (dez por cento) de multa compensatória, que reverterão em benefício do condomínio de todos os contratantes, com exceção do faltoso, ao qual será entregue o saldo, se houver.

§ 5º Para os fins das medidas estipuladas neste artigo, a Comissão de Representantes ficará investida de mandato irrevogável, isento do Imposto do Selo, na vigência do contrato geral de construção da obra, com poderes necessários para, em nome do condômino inadimplente, efetuar as citadas transações, podendo para este fim fixar preços, ajustar condições, sub-rogar o arrematante nos direitos e obrigações decorrentes do contrato de construção e da quota de terreno e construção; outorgar as competentes escrituras e contratos, receber preços, dar quitações; imitir o arrematante na posse do imóvel; transmitir domínio, direito e ação; responder pela evicção; receber citação, propor e variar de ações; e também dos poderes ad juditia, a serem substabelecidos a advogado legalmente habilitado.

§ 6º A morte, falência ou concordata do condômino ou sua dissolução, se se tratar de sociedade, não revogará o mandato de que trata o parágrafo anterior, o qual poderá ser exercido pela Comissão de Representantes até a conclusão dos pagamentos devidos, ainda que a unidade pertença a menor de idade.

§ 7º Os eventuais débitos, fiscais ou para com a Previdência Social, não impedirão a alienação por leilão público. Neste caso, ao condômino somente será entregue o saldo, se houver, desde que prove estar quite com o Fisco e a Previdência Social, devendo a Comissão de Representantes, em caso contrário, consignar judicialmente a importância equivalente aos débitos existentes, dando ciência do fato à entidade credora.

§ 8º Independentemente das disposições deste artigo e seus parágrafos, e como penalidades preliminares, poderá o contrato de construção estabelecer a incidência de multas e juros de mora em caso de atraso no depósito de contribuições sem prejuízo do disposto no parágrafo seguinte.

§ 9º O contrato poderá dispor que o valor das prestações, pagas com atraso, seja corrigível em função da variação do índice geral de preços mensalmente publicado pelo Conselho Nacional de Economia, que reflita as oscilações do poder aquisitivo da moeda nacional.

§ 10 O membro da Comissão de Representantes que incorrer na falta prevista neste artigo estará sujeito à perda automática do mandato e deverá ser substituído segundo dispuser o contrato.

Sendo assim, não é legal, como procedem algumas construtoras, o leilão extrajudicial, nos termos do art. 63 da Lei 4.591/1964, para imóveis prontos.

O procedimento insculpido no art. 63 da Lei 4.591/1964, repita-se, só pode ser adotado pela comissão de representantes e durante o período de construção, jamais para imóveis prontos.

Caio Mário da Silva Pereira⁴⁰ entende que essa venda, feita pela comissão de representantes:

Não se trata, como se percebe, de conferir poderes a determinada pessoa, porém, logicamente se infere a existência de atribuições ex vi legis, atribuídas à Comissão de Representantes, na sua qualidade de órgão de defesa dos direitos da comunhão e enquanto se não extinguir pela entrega das unidades e da conclusão do edifício. Todas essas medidas se estabelecem no interesse dos condôminos, que seriam os prejudicadas com o atraso do adquirente remisso. É claro que o construtor tem o direito de receber as prestações a ele devidas. Mas é claro, também, que a mora dos adquirentes desequilibra a caixa e, consequentemente, altera o plano financeiro da obra. Se o problema fosse tão somente o das conveniências do construtor como parte contratante, resolver-se-ia como em qualquer outro contrato bilateral: cobrança das prestações ou invocação da cláusula resolutória, na forma do direito comum. Estando, todavia, em jogo, afora o interesse do construtor e do adquirente em mora, todo o conjunto dos candidatos às demais unidades autônomas, a lei instituiu, então, este sistema que é peculiar ao caso, e criou a técnica das vendas em leilão, por autoridade da Comissão de Representantes, investindo-a dos necessários poderes irrevogáveis para levar a efeito a operação, em todas as suas fases.

Não se trata de leilão extrajudicial promovido por instituição financeira, nos termos do Decreto-Lei 70/1966 quando quem promove o leilão é construtora e não agente financeiro.

Convém lembrar, outrossim, que mesmo no procedimento do Decreto-Lei 70/1966, que não é o caso, vez que a construtora ou incorporadora não é instituição financeira, a venda extrajudicial é de duvidosa constitucionalidade, nos termos da Súmula 39 do Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo: “São inconstitucionais os arts. 30, parte final, e 31 a 38 do Decreto-Lei 70 de 21.11.1966”.⁴¹

Além de Caio Mário, João Nascimento Franco e Nisske Gondo são esclarecedores e ensinam que mesmo a discutível venda extrajudicial permitida à comissão de representantes visa:

Recompor a caixa condominial e restabelecer o equilíbrio financeiro da construção.⁴²

Segundo os preclaros doutrinadores, o art. 63 da Lei 4.591/1964 trata da:

Falta de pagamento das prestações do prazo da construção (...)⁴³

O objetivo da alienação dos direitos do inadimplente é o restabelecimento do equilíbrio financeiro da construção (...)⁴⁴

De qualquer modo, o devedor em mora precisa ser afastado do empreendimento, a fim de que seu lugar seja ocupado por quem regularmente contribua para o custeio da construção.

Portanto, resta evidente o descabido procedimento de vender, nos termos do art. 63 da lei de incorporações, imóvel pronto.⁴⁵

A ação que visa a nulidade de leilão extrajudicial de imóvel pronto é fornecida no item 3.9.6.

3.6.2. Construção por conta e risco do incorporador

Essa modalidade é a mais comum, ou seja, é aquela modalidade mediante a qual o incorporador adquire o terreno, registra a incorporação e aprova as plantas, vendendo as frações ideais de terreno e obrigando-se a efetuar a construção, que será feita por sua conta e risco.

Nesse caso, havendo necessidade de resolução por inadimplemento do adquirente, mister se faz distinguir os casos de:

a) imóveis em construção;

b) imóveis prontos.

Se o imóvel estiver em construção, é necessário observar o mandamento insculpido no art. 1º da Lei 4.864/1965:

Art. 1º Sem prejuízo das disposições da Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964, os contratos que tiverem por objeto a venda ou a construção de habitações com pagamento a prazo poderão prever a correção monetária da dívida, com o consequente reajustamento das prestações mensais de amortização e juros, observadas as seguintes normas:

(...)

VI – a rescisão do contrato por inadimplemento do adquirente somente poderá ocorrer após o atraso de, no mínimo, 3 (três) meses do vencimento de qualquer obrigação contratual ou de três prestações mensais, assegurado ao devedor o direito de purgar a mora dentro do prazo de 90 (noventa) dias, a contar da data do vencimento da obrigação não cumprida ou da primeira prestação não paga;

VII – nos casos de rescisão a que se refere o item anterior, o alienante poderá promover a transferência para terceiro dos direitos decorrentes do contrato, observadas, no que forem aplicáveis, as disposições dos §§ 1º a 8º do art. 63 da Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964, ficando o alienante, para tal fim, investido dos poderes naqueles dispositivos conferidos à Comissão de Representantes.

Segundo J. Nascimento Franco e Nisske Gondo no caso da rescisão⁴⁶ prevista no art. 1º, VI e VII, da Lei 4.864, de 1965, não vigora a regra ‘dies interpellat pro homine’, devendo o construtor notificar o devedor com prazo de 10 dias para purgação ou emenda da mora.

Ensinam que se aplica subsidiariamente o mandamento do art. 63 da Lei 4.591/1964, de tal sorte que, após o prazo de noventa dias, ainda seria necessária a notificação com prazo de dez dias.

É evidente que o assunto não é assim tão estreme. Tanto é que admitem opiniões em sentido contrário.

De nossa parte, não conseguimos extrair do sistema legal a necessidade de notificação no caso de construção por conta e risco do incorporador.

Entendemos que basta a mora por prazo superior a noventa dias para se ingressar com a ação de resolução por inadimplemento do comprador.

Ora, o inc. VI do art. 1º da Lei 4.864/1965 não exige, sequer menciona, essa necessidade. Muito pelo contrário, preceitua que a resolução do contrato por inadimplemento do

adquirente somente poderá ocorrer após o atraso de, no mínimo, 3 (três) meses do vencimento de qualquer obrigação contratual ou de três prestações mensais (...).

Todavia, é aconselhável a notificação, de acordo com o entendimento de Nascimento Franco e Nisske Gondo.

Cautela maior e recomendável será conceder, ainda, trinta dias para purgação da mora.⁴⁷ Essa notificação pode ser judicial ou extrajudicial, cujo modelo proposto para a espécie extrajudicial é fornecida no item 3.9.1.

No caso de imóvel pronto, como vimos, a notificação respeitará os requisitos do Decreto-Lei 745/1969, ou seja, após o vencimento, mister se faz a notificação com prazo de 15 (quinze dias).

3.6.3. Resumo

I) Construção por conta e risco do incorporador (arts. 41 e 43, caput e nº V):

a) Imóvel em construção:

Notificação: extrajudicial ou judicial (normalmente na hipótese de não localização do promitente comprador), segue os requisitos dos incs. V e VI do art. 1º da Lei 4.864/1965, fazendo-se mister aguardar a mora relativa a três parcelas, notificando-se com prazo de 30 dias para purgar a mora (modelo 3.9.1).

Ação de resolução por inadimplemento: após a notificação (modelo 3.9.3).

b) Imóvel pronto:

Notificação: extrajudicial ou judicial (normalmente na hipótese de não localização do promitente comprador), segue os requisitos do Decreto-Lei 745/1969, ou seja, após o vencimento, mister se faz notificar o promitente comprador, concedendo-lhe o prazo de 15 dias para purgar a mora (modelo 3.9.1).

Ação de resolução por inadimplemento: após a notificação (modelo 3.9.3).

II) Construção por empreitada (art. 55) e construção por administração (art. 58).

Resolução: extrajudicial, nos moldes do art. 63 da Lei 4.591/1964.

3.7. RESOLUÇÃO DO CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTES VENDIDOS PELO LOTEADOR, OPERADA JUDICIALMENTE

Verificamos que é de todo recomendável a resolução judicial do compromisso de compra e venda de imóveis loteados, deixando-se de lado a fórmula do art. 32, da Lei 6.766/1979.

Sendo assim, tratando-se de resolução judicial, levada a efeito pelo loteador (imóvel loteado), mister se faz a notificação, para constituição em mora do promitente comprador, com prazo de trinta dias para purgação da mora (Lei 6.766/1979, arts. 32, 33 e 49).

Só depois do decurso, in albis, do prazo mencionado, é que é possível a ação de resolução contratual cumulada com reintegração de posse.

Com fundamento no art. 49 da Lei 6.766/1979 tem-se admitido a notificação por intermédio do Oficial de Títulos e Documentos. Na prática o modelo é o mesmo utilizado para a notificação judicial, com prazo de trinta dias para purgação da mora seguida de ação de resolução por inadimplemento (vide modelos 3.9.1 e 3.9.3).

3.8. O INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE COMPRADOR: PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO DA COBRANÇA, DA RESOLUÇÃO DO CONTRATO E PRESCRIÇÃO AQUISITIVA (USUCAPIÃO) REQUERIDA PELO PROMITENTE COMPRADOR INADIMPLENTE

Muita celeuma se verifica em torno dos prazos prescricionais envolvendo o inadimplemento das obrigações decorrentes do compromisso de compra e venda.

Posta desta maneira a questão, vou tentar colocar ordem no mistifório jurisprudencial em razão da mais absoluta inexistência de firme posição pretoriana em alguns pontos que envolvem a tormentosa questão.

Começo da indagação mais simples por não envolver raciocínio elaborado: qual o prazo para exercer a pretensão de cobrar ou executar as parcelas inadimplidas pelo promitente comprador?

A resposta se dá com simplicidade jurídica: é de se aplicar a norma insculpida no art. 206, § 5º, I, do Código Civil, segundo o qual prescreve em cinco anos a pretensão de cobrança de dívidas líquidas constante de instrumento público ou particular, contado o prazo a partir dos respectivos vencimentos.

Neste sentido:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Cobrança Compromisso de compra e venda. Prazo prescricional de cinco anos, nos termos do artigo 206, § 5º, I, do Código Civil, contado dos vencimentos das respectivas parcelas não adimplidas. Cláusula de vencimento antecipado da dívida. Irrelevância para a ação em que se busca a cobrança das parcelas vencidas. Sentença reformada para se contar a prescrição a partir do vencimento de cada uma das parcelas. Aplicação do artigo 515, § 3º, do CPC. Recurso provido em parte (Apelação 0010146-10.2009.8.26.0318, Rel. João Pazine Neto, Comarca: Leme, 3ª Câmara de Direito Privado, j. 29.03.2011, Data de registro: 30.03.2011, Outros números: 101461020098260318).

Ultrapassada a clareza inicial do tema, sabe-se que ao promitente comprador impossibilitado de cumprir a sua obrigação, mesmo inadimplente, permite-se requerer a resolução do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo promitente vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem (Súmula 1 do TJSP).

Neste caso, a par de diversas interpretações, é preciso observar que a devolução das parcelas pagas só é possível depois da resolução do contrato, uma vez que aquela é mera consequência lógica desta, “tanto que é determinada mesmo sem pedido expresso ou reconvenção nesse sentido. O prazo, pois, para a pretensão da devolução das parcelas só tem início a partir da rescisão” (TJSP, 2ª Câmara de Direito Privado, Apelação 0117944- 48.2008.8.26.0000, Rel. Des. Neves Amorim, j. 22.03.2011).

E como a dívida não é líquida e tampouco certa, o prazo não é de cinco, mas de dez anos, de acordo com a regra geral do art. 205 do Código Civil, tendo em vista o pedido condenatório da devolução de valores pagos.

Sobre o tema, surge, ainda, outra indagação, decorrente da faculdade conferida pelo art. 475, do Código Civil, que permite ao lesado, pelo descumprimento das obrigações – no caso o promitente vendedor que não recebeu as parcelas do preço –, requerer a resolução (impropriamente denominada “rescisão” até pelos Tribunais) em vez de cobrar as parcelas em atraso.

Qual seria o prazo – se é que existe – para requerer a resolução do compromisso de compra e venda ante o inadimplemento do promitente comprador?

Neste caso, da prescrição quinquenária das parcelas em aberto não se cogita, por tratar-se de rescisão contratual por inadimplemento e não de cobrança de parcelas vencidas e não pagas (3ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível 531.959.4, j. 04.11.2008).

Mesmo assim, a grande maioria dos julgados sustenta que a pretensão de resolução contratual por inadimplemento está sujeita ao prazo prescricional geral de 10 (dez) anos a que alude o artigo 205 do Código Civil (Apelação Cível 436.628.4/5-00, de São Paulo, Rel. Francisco Loureiro, j. 05.03.2009)⁴⁸ e que “a contagem do prazo prescricional tem início com o descumprimento do contrato, e não a partir da assinatura do mesmo” (TJSP, Apelação 234.634.4-0/00, 994.02.025652-7, j. 23.02.2010).

Discordo e dou o motivo de conclusão diversa: é lição comezinha que não se aplicam prazos prescricionais às ações desconstitutivas (constitutivas negativas) em que não há prazo específico na lei, como é o caso da ação de resolução de compromisso de compra e venda por inadimplemento do adquirente, o que se afirma com supedâneo na lição que inça da doutrina de Agnelo Amorim Filho (RT 300/7 e RT 744/723; Agnelo Amorim Filho, Critério científico para distinguir a prescrição da decadência e para identificar as ações imprescritíveis. Revista de Direito Processual Civil, São Paulo, v. 3º, p. 95-132, jan./jun. 1961).

Portanto, é equivocado o entendimento que aplica prazo prescricional a ação desconstitutiva de resolução de compromisso de compra e venda.

Se assim o é, resta saber se o promitente comprador inadimplente pode arguir usucapião (prescrição aquisitiva), diretamente ou por meio de exceção, ante a inércia do promitente vendedor em cobrar as parcelas ou requerer a resolução do compromisso de compra e venda.

Sobre este assunto, poder-se-ia redarguir, afirmando que, em face da prescrição da pretensão de cobrar as parcelas do preço, fatalmente o promitente vendedor sucumbiria ao prazo de posse do promitente comprador, o que autorizaria a este adquirir a propriedade por uma das espécies de usucapião.

Não me parece ser assim.

Isto porque a obrigação de pagar as parcelas subsiste, ainda que na condição de obrigação natural, mas indubitavelmente obrigação.

De outro lado, a posse do promitente comprador que não a restitui em razão do seu inadimplemento passa a ser precária, com supedâneo no abuso de confiança e, portanto, impossível de gerar usucapião (Código Civil, arts. 1.203 e 1.208).

Assim sendo, é necessário separar as pretensões decorrentes do art. 475 do Código Civil de tal sorte que o promitente vendedor poderá exigir, sempre, com fundamento no inadimplemento – em razão da posse precária – a resolução do contrato e a reintegração da posse do bem prometido à venda por se tratar de pretensão imprescritível, decorrente de ação desconstitutiva, ainda que a pretensão de cobrar as parcelas esteja irremediavelmente prescrita.

Neste sentido⁴⁹:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Rescisão de contrato cumulada com reintegração de posse. Usucapião alegado como matéria de defesa. Inadequação, em sede de ação de rescisão contratual. Ademais, a existência de relação contratual entre as partes afasta o reconhecimento de posse ad usucapionem. Promitentes compradores inadimplentes desde o ano de 1998. Posse precária, sem animus domini. Reintegração que é consequência do rompimento do negócio. Improcedência mantida. Recurso improvido (Apelação 994.08.133177-6, 8ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Salles Rossi, j. 27.10.2010).

De fato, o inadimplemento contamina a posse. De mais a mais, “enquanto o compromisso estiver sendo executado, não se pode cogitar de prescrição de ação decorrente de seu descumprimento ou de impossibilidade de cumprimento” (TJSP, Apelação Cível 9141003-77.2006, j. 12.04.2011).

Nada obstante essas razões, encontro entendimento diverso com o qual, data venia, não posso concordar:

Compromisso de compra e venda. Usucapião. Promitente vendedor que nunca se opôs à inadimplência do contrato e à introdução de benfeitorias no imóvel – animus domini do promissário comprador caracterizado. Circunstância que autoriza a aquisição da propriedade do bem por meio da usucapião (STJ) (RT 829/144).

3.9. MODELOS

3.9.1. Notificação extrajudicial

Notificação

Notificado: (...), RG (...), CPF (...).

Endereço: (...).

(...), por seus advogados e procuradores (procuração anexa), serve-se da presente para notificá-lo, expondo o quanto segue:

Consta que Vossa Senhoria é titular de Contrato Particular de Compromisso de Venda e Compra firmado com a notificante no dia (...), na qualidade de promissário comprador do seguinte imóvel (...).

Nos termos do contrato, foi ajustado o preço de R$ (...), para pagamento da forma a seguir especificada: (...).

Todavia, Vossa Senhoria encontra-se em atraso com as prestações vencidas a partir de (...), totalizando R$ (...).

Para imóveis em prontos: Assim sendo, nos termos do art. 1° do Decreto-Lei n. 745/69, fica Vossa Senhoria notificada a efetuar o pagamento das parcelas em atraso e as que se vencerem até a data do efetivo pagamento, impreterivelmente, no prazo de 15 (quinze dias) a partir do recebimento desta notificação.

Para imóveis prontos e lotes prometidos por quem não é o loteador: Assim sendo, nos termos do art. 1° do Decreto-Lei n. 745/69 e dos incisos V e VI, do art. 1°, da Lei n. 4.864/65, fica Vossa Senhoria notificada a efetuar o pagamento das parcelas em atraso e as que se vencerem até o efetivo pagamento, impreterivelmente, no prazo de 30 (trinta) dias a partir do recebimento desta notificação.

Para lotes prometidos pelo loteador: Assim sendo, nos termos do art. 32 da Lei 6.766/1979, fica Vossa Senhoria notificada a efetuar o pagamento das parcelas em atraso e as que se vencerem até o efetivo pagamento, impreterivelmente, no prazo de 30 (trinta) dias a partir do recebimento desta notificação.

O pagamento deve ser efetuado no escritório dos patronos da promitente vendedora, na Rua (...). Decorrido o prazo de 15 (quinze) dias (Para imóveis em construção e lotes prometidos pelo loteador: 30 (trinta) dias), Vossa Senhoria estará constituída em mora e sofrerá as medidas judiciais cabíveis, inclusive ação de resolução por inadimplemento cumulada com perdas e danos.

Era o que havia para notificar.

Data.

Advogado (OAB)⁵⁰

3.9.2. Notificação judicial

Exmo. Sr. Dr. Juiz de Direito da (...)

(...) por seus advogados e procuradores (documento 1), vem, respeitosamente, à presença de Vossa Excelência, propor em face de (...), a presente

Notificação

O que faz com supedâneo nos artigos 867 e seguintes do Código de Processo Civil, e demais disposições legais aplicáveis, expondo e requerendo o quanto segue:

Através de Contrato Particular de Compromisso de Venda e Compra firmado no dia (...), a requerente, na qualidade de promitente vendedora, se comprometeu a vender ao requerido, e este a comprar, o seguinte imóvel: (...). (documento 2).

Na ocasião foi ajustado o preço de R$ (...), para pagamento da forma a seguir especificada: (...). Todavia, o requerido encontra-se em mora no pagamento das parcelas vencidas a partir de (...), totalizando (...), conforme planilha anexa.

Buscando exercer seu direito de resolver o contrato, a requerente tentou, sem êxito, notificar extra-judicialmente o requerido.

Ocorre que o mesmo não foi encontrado pelo Oficial do Cartório de Títulos e Documentos (documento anexo).

Nestas condições, a requerente viu-se compelida a postular por esse E. Juízo, o qual, segundo a Lei, é o competente para conhecer o feito.

Para imóveis prontos e lotes prometidos por quem não é o loteador: Isto posto, é a presente para requerer a Vossa Excelência que se digne de determinar o cumprimento da presente notificação, com a citação do requerido por intermédio de Oficial de Justiça (CPC, art. 221, II) para que, no prazo de 15 (quinze) dias que lhe é facultado pelo art. 1°, do Decreto-Lei n. 745/69, pague seu débito vencido e o que se vencer até o efetivo pagamento no escritório da requerente, localizado na Rua (...).

Para imóveis em construção – depois de 3 meses de atraso: Isto posto, é a presente para requerer a Vossa Excelência que se digne de determinar o cumprimento da presente notificação, com a citação do requerido por intermédio de Oficial de Justiça (CPC, art. 221, II) para que, no prazo de 30 (trinta) dias que lhe é facultado pelo art. 1°, do Decreto-Lei n. 745/69, e pelos incisos V e VI, do art. 1°, da Lei n. 4.864/65, pague seu débito vencido e o que se vencer até a data do efetivo pagamento no escritório da Requerente, localizado na Rua (...).

Para lotes prometidos pelo loteador: Isto posto, é a presente para requerer a Vossa Excelência que se digne de determinar o cumprimento da presente notificação, com a citação do requerido por intermédio de Oficial de Justiça (CPC, art. 221, II) para que, no prazo de 30 (trinta) dias que lhe é facultado pelo art. 1°, do Decreto-Lei n. 745/69, e pelos incisos V e VI, do art. 1°, da Lei n. 4.864/65, pague seu débito vencido e o que se vencer até a data do efetivo pagamento no escritório da Requerente, localizado na Rua (...).

Na hipótese do não atendimento à presente notificação, não restará à requerente alternativa senão promover judicialmente a resolução do Contrato Particular de Compromisso de Venda e Compra noticiado nesta peça vestibular, o que implicará na responsabilidade por perdas e danos, reintegração da posse do imóvel e perda de benfeitorias porventura introduzidas, além do pagamento de custas, despesas processuais e honorários advocatícios.

Por derradeiro REQUER:

a) Seja autorizado o Sr. Oficial de Justiça a proceder de acordo com os permissivos do artigo 172, § 2º, do Código do Processo Civil.

b) Sejam os presentes autos, após os trâmites legais, entregues à Requerente, independente de traslados, em conformidade com o previsto no artigo 872 do Código de Processo Civil.

Dá à causa o valor de R$ (...), para os efeitos fiscais.

Termos em que, P. Deferimento.

Data

Advogado (OAB)

Demonstrativo de débito

Autora: (...)

Ré: (...)

Autos:

Vencimento:

Valor Prestação

Atualização

Juros (0,5 a.m.)

Multa

Subtotal

TOTAL ⇨

Total do débito: R$ (...).

Os valores foram atualizados de acordo com Tabela Prática para Cálculo de Atualização Monetária dos Débitos Judiciais (Boletim AASP nº ... de .../.../...).

Documento 1

Procuração e Contrato Social da Autora

Documento 2

Contrato rescindendo

Documento 3

Notificação, comprovando a regular constituição em mora

3.9.3. Petição inicial da ação de resolução por inadimplemento

Exmo. Sr. Dr. Juiz de Direito da (...)

(...), por seus procuradores (documento 1), vem, respeitosamente, a presença de Vossa Excelência, propor em face de (...), RG nº (...), inscrita no CPF sob o nº (...), domiciliada na Rua (...), a competente

Ação de resolução o contratual cumulada com reintegração de posse, com pedido de antecipação de tutela, o que faz com supedâneo nos argumentos de fato e de direito a seguir aduzidos:

I – Fatos

a) Negócio entre as partes

Por força do Contrato Particular de Compromisso de Venda e Compra firmado em (...) (documento 2), a autora prometeu vender, e o réu a comprar, pelo preço e condições ali pactuados, o seguinte imóvel: (...)

Referido imóvel foi entregue ao réu em (...). (ou) Referido imóvel encontra-se incorporado e em construção, conforme contrato.

O preço certo e ajustado foi de R$ (...), para pagamento da forma a seguir especificada: (...).

b) Mora

Ocorre que o adquirente, ora réu, deixou de adimplir obrigação contratual, consubstanciada no pagamento das parcelas vencidas a partir de (...), totalizando R$ (...) nos termos da planilha anexa, atualizada para a data da propositura desta ação.

c) Constituição em mora

Diante do descumprimento dos termos do contrato, outra não foi a solução encontrada pela autora senão notificar o réu para que purgasse a mora.

Assim, acorde com o instrumento de notificação anexo (documento 3), o réu foi notificado em (...). O prazo legal para purgação da mora decorreu in albis, sem que qualquer pagamento fosse efetuado, operando-se, assim, a devida constituição em mora nos termos da Lei.

Convém ressaltar que, nada obstante as inúmeras tentativas da autora para receber o que lhe é devido, o réu permanece irredutível.

Deveras, já que se encontra convenientemente imitido na posse do imóvel sem efetuar qualquer pagamento.

II – Direito

Acorde com a norma insculpida no art. 475 do Código Civil, tendo em vista a renitência do réu em não cumprir a sua obrigação de pagar o preço do imóvel, nada obstante a notificação efetuada, não restou alternativa à autora senão ingressar com a presente ação, pleiteando a resolução do contrato por inadimplemento, para reaver o imóvel.

III – Devolução das parcelas pagas pelo réu

Para que se promova a devolução oportuna das parcelas pagas pelo réu, invoca-se a observância das cláusulas constantes do contrato firmado pelas partes, mormente aquelas que dizem respeito à resolução do instrumento por inadimplemento do comprador, quais sejam, as cláusulas (...) e (...), cujas diretrizes norteiam a devolução dos valores pagos, diretrizes essas decorrentes de clara contratação e absoluta legalidade.

IV – Antecipação de tutela

A presente demanda funda-se no descumprimento da obrigação de pagar as parcelas do preço, fato inequívoco e devidamente comprovado em razão da regular notificação, sem contar as inúmeras tentativas inexitosas de demover o réu a saldar sua dívida.

Dessa maneira, requer a autora digne-se Vossa Excelência de antecipar a tutela pretendida com fundamento no artigo 273, I, do Código de Processo Civil, reintegrando a autora na posse do imóvel, de modo que a mesma possa vender ou compromissar a unidade em questão, evitando maiores danos que certamente serão de difícil, senão impossível reparação.

É inquestionável que o réu adquiriu imóvel da autora mediante promessa de venda e compra, obrigando-se, em contrapartida, a pagar prestações mensais e consecutivas.

Ocorre que, mesmo tendo sido regularmente notificado a purgar a mora, quedou-se inerte, tornando-se inadimplente.

Por conseguinte, não pagou as parcelas devidas e recusa-se a qualquer tipo de acordo, locupletando-se indevidamente da posse do imóvel.

A autora, por outro lado, arca com o prejuízo causado pelo réu, posto que depende dos valores devidos e da reintegração do imóvel para manter sua empresa em funcionamento.

Verifica-se que o réu, desdenhosamente, contando com a pletora de feitos que assoberba o Poder Judiciário, o que certamente independe da vontade de Vossa Excelência, mantém a posse do imóvel em locupletamento ilícito (ou, se o imóvel não foi ocupado: não paga as parcelas, o que impede a autora de negociar o imóvel), devendo, demais disso, arcar com os encargos como IPTU, Taxa de Resíduos Sólidos, Condomínio, manutenção etc.

V – Pedido de tutela antecipada

A necessidade de antecipação da tutela pretendida (reintegração de posse) é medida que se impõe. A demora na reintegração pretendida representará, em razão da inadimplência do réu, o agravamento do débito, notadamente em razão da característica condominial do imóvel objeto do pedido.

Demonstrado, portando, o periculum in mora e a prova inequívoca, mister se faz a tutela de urgência com supedâneo no inciso I, do artigo 273 do Código de Processo Civil.

A prova que instrui esta exordial é robusta.

Em razão do receio de difícil reparação, requer a autora digne-se Vossa Excelência de conceder a tutela antecipada, determinando a expedição de mandado de reintegração de posse inaudita altera, nos termos do artigo 273, inciso I, do Código de Processo Civil (ou, se o imóvel não foi ocupado: para possibilitar a venda do imóvel a terceiros, mormente em razão dos prejuízos decorrentes dos encargos e impostos que incidirão até o término da lide, o que não trará nenhum prejuízo ao réu na medida em que não chegou a ingressar na posse.

Verifique Vossa Excelência a jurisprudência pátria, que tem admitido remansosamente a antecipação de tutela nesses casos:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Agravo de instrumento. Compromisso de compra e venda. COHAB/SP. Resolução Contratual c.c. reintegração de posse. Pedido de antecipação da tutela de reintegração. Inadimplemento incontroverso da mutuária. Preenchimento dos requisitos do artigo 273, do CPC. Decisão mantida. Recurso Improvido (0206927-81.2012.8.26.0000, rel. José Joaquim dos Santos, São Paulo, 2ª Câmara de Direito Privado, j. em 18.12.2012, Data de registro: 19.12.2012, Outros números: 2069278120128260000).

Tribunal de Justiça de São Paulo. Tutela antecipada. Possibilidade de antecipação da tutela, pendente decisão final em ação de rescisão contratual, cumulada com perdas e danos e reintegração de posse. Decisão reformada. Recurso provido (Agravo de Instrumento 96.290-4, São Paulo, 1ª Câmara de Direito Privado, rel. Alexandre Germano, 15.12.1998, v.u.).

Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Tutela antecipada. Possessória. Reintegração de posse. Presença dos requisitos legais necessários à antecipação pretendida revistos no artigo 273, I do Código de Processo Civil. Inconfundibilidade com o pedido de liminar não típica das ações possessórias. Tutela deferida. Recurso provido (Agravo de Instrumento 00718150-6/004, São Paulo, 12ª Câmara, rel. Campos Mello, j. em 14.11.1996, Decisão: unânime, RT 740/329).

Tribunal de Alçada de Minas Gerais. Reintegração de posse. Antecipação da tutela. Liminar. Promessa de compra e venda. Mora. Comprovada a mora dos compradores, a sua posse passa, quando estabelecido em contrato, a ser precária, sendo licito ao vendedor ajuizar ação de reintegração de posse, com pedido de antecipação de tutela e concessão de liminar, com o intuito de reaver a posse do imóvel objeto do contrato (Agravo de Instrumento 226689-5/00, Belo Horizonte, 2ª Câmara Cível, rel. Juiz Almeida Melo, j. em 26.11.1996, Decisão: unânime).

Tribunal de Alçada do Rio Grande do Sul. Ação de rescisão de contrato cumulada com perdas e danos com pedido de tutela antecipada de reintegração de posse do estabelecimento comercial. Pode o magistrado decidir num só e suficiente momento aquilo que, antes e conservadoramente, era decidido em dois ou mais momentos, postergando a prestação jurisdicional em favor, invariavelmente, do inadimplente, do devedor, que se beneficiava injustificadamente da morosidade processual. Havendo prova inequívoca, convencendo-se o magistrado da verossimilhança da alegação, verificado o fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação, pode ser deferido o pedido de antecipação provisória da tutela, de reintegração de posse do estabelecimento comercial. Agravo improvido (Agravo de Instrumento 196022180, 03.04.1996, 7ª Câmara Cível, rel. Vicente Barroco de Vasconcelos).

A medida que se pleiteia, no que tange à antecipação da tutela de reintegração de posse, não é irreversível, conforme já decidiu o

Tribunal de Justiça de São Paulo. Contrato. Compromisso de compra e venda. Ação de rescisão contratual. Antecipação de tutela. Indeferimento. Pretensão viável ante a comprovação da mora e a não configuração da irreversibilidade da medida. Recurso provido (Agravo de Instrumento 194.395-4, São Paulo, 3ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, v.u., rel. Des. Carlos Roberto Gonçalves, em 13.03.2001).

Tribunal de Justiça de São Paulo. Agravo. Despacho que inadmitiu pedido de tutela antecipada em ação de rescisão de compromisso de compra e venda c/c reintegração de posse. Presentes os pressupostos que autorizam a concessão de tal benefício. Não configurada a irreversibilidade da medida. Recurso provido (Agravo de Instrumento 44.522-4, São Paulo, 10ª Câmara de Direito Privado, rel. Ruy Camilo, 27.05.1997, v. u.).

Na eventualidade de não ser atendido de imediato o pedido da autora no que tange à antecipação de tutela, requer seja o mesmo pedido reavaliado após a resposta do réu, quando não restará qualquer dúvida quanto à sua inadimplência ante a inexistência de comprovantes de pagamento das parcelas ajustadas no contrato.

VI – Pedido de mérito

Diante de todo o exposto, restando evidente e cristalino o direito que fundamenta a presente ação, no mérito, REQUER a autora:

a) Seja a presente ação julgada procedente, com a consequente declaração de resolução do contrato, além da condenação do réu no pagamento de custas, despesas processuais e honorários advocatícios, tornando definitiva a reintegração de posse eventualmente deferida através da antecipação de tutela requerida;

Caso não seja deferida a antecipação de tutela, o que se admite apenas por hipótese, requer a autora, ao final, seja declarada a resolução do contrato e determinada a reintegração da posse do imóvel, expedindo-se, para tanto, o competente mandado, com a condenação do réu no pagamento de custas, despesas processuais e honorários advocatícios que Vossa Excelência arbitrar nos limites legais.

Outrossim, requer sejam observadas as cláusulas contratuais na devolução das parcelas pagas pelo Réu, conforme disposto nesta exordial.

b) A condenação do réu no pagamento de aluguéis pelo tempo em que permaneceu na posse do imóvel (Instrumento Particular de Venda e Compra, cláusula XX, § Xº, in fine).

VII – Citação

Requer-se que a citação do réu seja efetuada pelo correio, nos termos dos arts. 221, I; 222 e 223 do Código de Processo Civil,

ou

Requer-se que a citação do réu seja efetuada por intermédio de Oficial de Justiça, nos termos do

artigo 221, inciso II, do Código de Processo Civil, facultando-se ao Sr. Oficial encarregado da diligência proceder nos dias e horários de exceção (CPC, art. 172, § 2º), para que responda, querendo, no prazo de 15 (quinze) dias (CPC, art. 297) sob pena de serem tidos por verdadeiros os fatos aqui alegados (art. 319 c/c o art. 285 do CPC), devendo ser remetida cópia da petição inicial e do despacho do MM. Juiz, expressamente consignada em seu inteiro teor a advertência a que se refere o art. 285, segunda parte, comunicando-se, ainda, o prazo para resposta.

VIII – Provas

Protesta a autora por provar o alegado através de todos os meios de prova em direito admitidos, especialmente pela produção de prova documental, testemunhal, pericial e inspeção judicial, depoimento pessoal do réu sob pena de confissão, caso não compareça, ou, comparecendo, se negue a depor (CPC, art. 343, §§ 1º e 2º).

IX – Valor da causa

Dá-se à causa o valor de (...)

Termos em que, pede deferimento.

Data

Advogado (OAB/SP)

Documento 1

Procuração e Contrato social da Autora

Documento 2

Contrato rescindendo

Documento 3

Notificação, comprovando a regular constituição em mora

3.9.4. Contestação do pedido de resolução por inadimplemento

Exmo. Sr. Dr. Juiz de Direito da (...) Vara Cível do Foro Central da Comarca da Capital – SP

Autos nº (...) – Ordinária

(...), já qualificada nos autos da ação de resolução contratual cumulada com reintegração de posse que lhe move (...), vem, respeitosamente, perante Vossa Excelência, por seus procuradores (documento 1), que recebem intimações na (...), apresentar sua

Contestação, o que faz com supedâneo nos argumentos fáticos e jurídicos que a seguir, articuladamente, passa a aduzir:

I – Resumo da inicial

A autora pretende a resolução do contrato com a consequente reintegração na posse do imóvel, alegando, para tanto, que a ré encontra-se inadimplente, notadamente em razão do pagamento das parcelas desde (...).

Entretanto tal pretensão, como formulada, é completamente despida de fundamento fático e jurídico.

II – Fatos

Em (...) a ré adquiriu da autora o apartamento 41 do Condomínio (...), localizado na Rua (...), pelo preço de R$ (...).

Todavia, o que não disse a autora, é que a ré deixou de pagar os valores em virtude da cobrança de juros e correções em desacordo com a lei.

Portanto, resta desconfigurada a culpa, apta a ensejar a mora. Em verdade, o caso vertente é de culpa exclusiva da autora, que cobra juros e correções ilegais.

Esqueceu a autora de mencionar, também, que a ré pagou atualizados R$ (...) do valor total do imóvel, de acordo com comprovantes de pagamento anexos e planilha fornecida por ela própria (documento 2).

Demais disso, pretende a autora inadmissível cumulação de perdas e danos com cláusula penal compensatória que, de qualquer forma, não podem ser pleiteadas.

Como se demonstrará, tal pretensão é descabida a teor do art. 53 do Código de Defesa do Consumidor, até em virtude da ausência de culpa da ré, pressuposto do dever de indenizar no âmbito da responsabilidade contratual.

III – Ilegalidade da incidência da TR (taxa referencial)

O contrato de compromisso (documento 2 da inicial) estipula na cláusula 9ª:

Conforme o disposto no § 1º da cláusula 3ª deste instrumento, a promitente vendedora celebrou contrato de mútuo para custeio de parte das obras da edificação objeto deste, cuja cópia anexa, rubricada pelas partes passa a fazer parte integrante deste instrumento como anexo I. Tal contrato está sujeito a atualização monetária com base no índice de remuneração das Cadernetas de Poupança livre – pessoa física, com periodicidade mensal, pelos critérios utilizados pelos agentes integrantes do Sistema Financeiro.

É o começo do fim da compostura!

Afrontando o princípio basilar da relatividade dos efeitos dos contratos, com sustentáculo em cláusula nula de pleno direito, que nenhum efeito poderia gerar, a autora cobrou “correção monetária” fundada em valores devidos exclusivamente por ela a agente financeiro, em completa dissonância com os arts. 51, IV, VIII e X, da Lei 8.078/1990.

O índice da caderneta de poupança é a TR (Taxa Referencial).

Entrementes, a TR não reflete a desvalorização da moeda como se pode esperar de um índice de correção monetária, É importante observar, também, que os juros não se confundem com a correção monetária.

Os juros são remuneração de capital. Assim, representam um acréscimo real ao valor inicial, divergindo do que ocorre com a correção monetária.

Trata-se de lucro, calculado sobre determinada taxa, de dinheiro emprestado ou de capital empregado.⁵¹

A correção não é um plus, mas simples manutenção do valor de compra pela variação de um índice que reflete o acréscimo (inflação) ou decréscimo (deflação) dos preços no mercado.

Aurélio Buarque de Holanda Ferreira define correção monetária como: Efeito da conversão dos históricos em decorrência da modificação do poder aquisitivo da moeda.⁵²

Aliás, o Excelso Pretório asseverou que:

Supremo Tribunal Federal. A Taxa Referencial (TR) não e índice de correção monetária, pois, refletindo as variações do custo primário da captação dos depósitos prazo fixo, não constitui índice que reflita a variação do poder aquisitivo da moeda (ADIN nº 493-DF).

Nesse sentido, os Tribunais pátrios têm se manifestado de forma remansosa, formando verdadeira jurisprudência.⁵³

Oportuno se torna lembrar que o contrato menciona a aplicação do INCC (cláusula 7ª, § 1º), desprezado pela autora, que supedaneada em cláusula nula, aplicou a TR, taxa de juros e não de correção.

Assim, o preço sofreu elevação sem justa causa, em dissonância, também, com o art. 39, X e XI do Código de Defesa do Consumidor, com a redação que lhes deu a Lei 8.884 de 11.06.1994:

Art. 39. É vedado ao fornecedor de produtos e serviços, dentre outras práticas abusivas:

X – Elevar sem justa causa o preço de produtos ou serviços

XI – Aplicar índice ou fórmula de reajuste diversos dos legal ou contratualmente estabelecidos.

IV – Tabela price – anatocismo

No item e da cláusula 7ª, o contrato objeto da presente ação estipula que as parcelas são acrescidas de juros à razão de 1% ao mês pelo sistema da tabela price (...).

A tabela price – como é conhecido o sistema francês de amortização – pode ser definida como o sistema em que, a partir do conceito de juros compostos ou capitalizados (juros sobre juros), elabora-se um plano de amortização em parcelas periódicas, iguais e sucessivas, considerado o termo vencido. Nesse caso, as parcelas são compostas de um valor referente aos juros, calculado sobre o saldo devedor amortizado, e outro referente a própria amortização.

Trata-se de juros capitalizados de forma composta na exata medida em que, sobre o saldo amortizado, é calculado o novo saldo com base nos juros sobre aquele aplicados, e, sobre este novo saldo amortizado, mais uma vez os juros, e assim por diante.

Citando o preclaro professor Mário Geraldo Pereira, em dissertação de doutoramento, ensina José Dutra Vieira Sobrinho:

A denominação Tabela Price se deve ao matemático, filósofo e teólogo inglês Richard Price, que viveu no século XVIII e que incorporou a teoria dos juros compos tos às amortizações de empréstimos (ou financiamentos). A denominação “Sistema Francês”, de acordo com o autor citado, deve-se ao fato de o mesmo ter-se efetivamente desenvolvido na França, no Século XIX. Esse sistema consiste em um plano de amortização de uma dívida em prestações periódicas, iguais e sucessivas, dentro do conceito de termos vencidos, em que o valor de cada prestação, ou pagamento, é composto por duas parcelas distintas: uma de juros e uma de capital (chamada amortização).⁵⁴

A tabela price é o sistema de amortização baseado na capitalização composta de juros. Ensina Walter Francisco:

Tabela price é a capitalização dos juros compostos.⁵⁵

No caso de tabela price, por definição, os juros são capitalizados de forma composta (juros sobre juros). No caso vertente, há, portanto, sistema de amortização francês, e juros, quanto à capitalização, classificados como compostos (juros sobre juros).

Posta assim a questão, é de se dizer que os juros aplicados aos contratos não podem embutir capitalização composta (tabela price), conforme o art. 4º do Decreto 22.626/1933 – Lei da Usura, Súmula 121 do STF e remansosa jurisprudência.

O art. 4º do Decreto 22.626/1933 está assim redigido:

Art. 4º É proibido contar juros dos juros;...

Aliás, nos ensina o insigne José Afonso da Silva:

As cláusulas que estipularem juros superiores são nulas. A cobrança acima dos limites estabelecidos, diz o texto, será conceituada como crime de usura, punido, em todas as suas modalidades, nos termos em que a lei dispuser. Neste particular, parece-nos que a velha lei de usura (Dec. nº 22.626/33) ainda está em vigor.⁵⁶

A jurisprudência pátria tem se manifestado acerca do tema, que não é novo:

Súmula 121 do STF: “É vedada a capitalização de juros, ainda que expressamente convencionada.”

Civil e Comercial. Juros. Capitalização. Lei de usura (STJ). Somente se admite a capitalização dos juros havendo norma legal que excepcione a regra proibitória estabelecida no art. 4º do Dec. 22.626/1933. Lei de Usura (STJ, unânime, 3ª Turma, publ. em 18.08.95, REsp. nº 63.372-9-PR, Min. Costa Leite, Florisberto Alberto Berger x Banco Bandeirantes S.A., Volnei Luiz Denardi e Júlio Barbosa Lemes Filho).

Civil e Comercial. Capitalização mensal de juros. Acórdão: 063146. Boletim: 39, Ano: 13. 1993. JUROS. Anatocismo vedado. A Lei 4.595, de 1964, não afastou a vedação contida no art. 4º da Lei de Usura, mostrando-se defeso o anatocismo mesmo nas operações contratadas por entidades financeiras. Apenas nos casos em que lei específica a autoriza, a capitalização de juros é admissível, condicionada sua exigibilidade, no entanto, ao pactuado e aos balizamentos legais (STJ, unânime, 4ª Turma, publ. em 02.08.93, REsp. nº 23.860-6-PR, Min. Sálvio de Figueiredo).

Outrossim, a matéria já encontra assentada na jurisprudência.

Nesse sentido, recente julgado do Egrégio Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo, da lavra do eminente e culto juiz Silveira Paulilo:

Com efeito, a avença fala num sistema de amortização “TP” que, ao que tudo indica, seja mesmo o da tabela price como afirmam os recorrentes, até porque está expressamente mencionada na certidão imobiliária de fls. 17, o qual incorpora, por excelência, os juros compostos (cf. Luiz Antonio Scavone Junior, Obrigações – abordagem didática, Editora Juarez de Oliveira, 1999, p. 188),⁵⁷ o que contraria as Súmulas nos 121 e 596 do STF, e 93 do STJ (Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo, Agravo de Instrumento nº 886.106-1, São Paulo, SP, rel. Juiz Silveira Paulilo, j. em 27.09.99).

V – Dever de indenizar

Tanto no caso de mora como no de inadimplemento absoluto, mister se faz a culpa do devedor, sem a qual não se configurará a obrigação de pagar cláusula penal compensatória (perdas e danos), nos termos dos arts. 956, 963, 1.057 e 1.058 do Código Civil de 1916 e arts. 394, 396, 389 e 393 do novo Código Civil.

Na exata medida em que o inadimplemento absoluto ou a mora presumem a culpa do devedor, esta presunção é relativa (juris tantum), de tal sorte que pode ser afastada pela comprovação, pelo devedor, que o descumprimento decorreu de fato causado pelo próprio credor (Código Civil de 1916, art. 963 e novo Código Civil, art. 396).

Esta é a lição de Silvio Rodrigues:

O exame detalhado do art. 1.057 revela que a inexecução da obrigação só conduzirá ao dever de ressarcir, se houve culpa do inadimplente (...) Assim, de pronto, se deduz ser a culpa elementar na caracterização do inadimplemento.⁵⁸

Resta completamente afastada a culpa da ré pela mora no pagamento das parcelas, que decorreu única e exclusivamente das ilegalidades perpetradas pela autora que cobrou as ilegais TR e tabela price, ávida por lucros exorbitantes.

Portanto, inexiste dever de indenizar, seja através de cláusula penal compensatória, seja pela prova de perdas e danos, fazendo-se mister o retorno ao status quo ante.

VI – Inadmissível pretensão da autora à cumulação de cláusula penal compensatória e perdas e danos (bis in idem)

Da leitura da cláusula 17 e seus §§ (documento 2 da inicial), invocados pela autora para pleitear cláusula penal compensatória, infere-se cláusula abusiva e nula nos termos dos arts. 51 e 53 do Código de Defesa do Consumidor.

A uma, porque afronta os precitados artigos e, a duas, porque cumula perdas e danos com cláusula penal compensatória, que já é prefixação das perdas e danos (bis in idem).

Ardilosamente, na surdina, a autora, sem demonstrar claramente sua pretensão através de cálculos inequívocos, tenta induzir Vossa Excelência em erro e burlar o disposto no art. 53 da Lei 8.078/1990.

Pelo item 8 de sua exordial, com fundamento na indigitada cláusula 17, pretende:

(10%) custos administrativos

(0,65%) PIS

(2%) COFINS

(20%) Cláusula penal compensatória (§ 2º)

(1%) ao mês de ocupação

(5%) ao ano de depreciação

etc.

Ora Excelência, desta forma, apesar de ter pago mais de cem mil reais pelo apartamento – cujo

valor total estipulado pela autora foi de cento e quarenta e quatro mil – a ré seria compelida a restituir o imóvel e, ainda, ficaria devendo! (documento 2)

Assim, a perda das prestações pagas significaria genuíno enriquecimento ilícito por parte da autora, pois a ré, que pagou grande parte do preço, perderia o imóvel e as prestações pagas. Em contrapartida, a autora receberia de volta o imóvel para ser novamente vendido e conservaria os valores pagos pela ré (vide documento 2, fornecido pela autora à ré).

O importante é que não há possibilidade de cobrança da cláusula penal compensatória (prefixação das perdas e danos) conjuntamente com perdas e danos. Entretanto, é exatamente isso que pleiteia a autora. Admitida a teratológica e ilegal pretensão, estar-se-ia incorrendo em bis in idem.

Tribunal de Justiça de São Paulo. Compromisso de compra e venda. Rescisão. Culpa dos compromissários compradores. Pretensão à cumulação de pena compensatória com o ressarcimento dos prejuízos reais. Inadmissibilidade. Critério que leva à perda da totalidade das prestações pagas. Ofensa ao art. 53, do Código de Defesa do Consumidor. Direito apenas à pena compensatória, reduzida pela metade, diante da execução parcial do contrato. Ação principal e reconvenção parcialmente procedentes. Se não há dúvida de que o inadimplemento contratual é dos compromissários compradores, por estes confessados na inicial, a ação principal, que continha em um de seus pedidos a rescisão contratual, não poderia ser julgada inteiramente procedente. A procedência da ação principal diz somente com o reembolso dos valores pagos pelos compromissários compradores. Julga-se também procedente em parte a reconvenção, para decretar a rescisão contratual por culpa dos compromissários compradores, com a condenação destes no pagamento da pena compensatória, reduzida à metade. É que viola o art. 53, do Código de Defesa do Consumidor, sendo nula de pleno direito, a disposição contratual que prevê a cumulação da pena compensatória (cláusula penal) com a reparação das perdas e danos efetivos, implicando na hipótese na perda total das quantias pagas. A redução da pena compensatória se impõe, na forma do art. 924, do Código Civil porque, se de um lado os devedores executaram em parte o contrato, de outro, em se tratando de contrato versando sobre imóvel em fase de construção, não obtiveram eles nenhum proveito da coisa (Apel. Cív. nº 51.914-4, São Paulo, 9ª Câmara de Direito Privado, rel. Ruiter Oliva, 11.08.98, v.u.).

Ad argumentandum tantum, já que não há falar-se em cláusula penal em virtude da ausência de culpa da ré, o art. 1.056 do Código Civil preceitua que não cumprindo a obrigação ou deixando de cumpri-la pelo modo e no tempo devidos, responde o devedor por perdas e danos. O art. 389 do novo Código Civil determina: Não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado.

Entretanto, esses prejuízos devem ser provados e o ônus dessa prova pertence ao prejudicado. Posta assim a questão, a autora não comprovou qualquer prejuízo; sequer o recolhimento dos tributos que pretende cobrar da ré.

Se o valor prefixado não é suficiente para cobrir as perdas e danos em face da inexecução, o credor deverá deixar de lado a estipulação da cláusula penal e cobrar os prejuízos experimentados provando-os, mas, jamais, cumular uns e outros.

Interpretando o art. 918 do Código Civil de 1916, que corresponde ao art. 410 do novo Código Civil, ensina Silvio Rodrigues:

Portanto, tem o devedor a escolha. Ou prefere o remédio ordinário que a lei lhe confere, e reclama indenização dos danos, como se a cláusula penal inexistisse; ou, se lhe parecer mais conveniente, demanda apenas a multa convencional, ficando dispensado de evidenciar a existência de qualquer prejuízo.⁵⁹

VII – Código de defesa do consumidor, art. 53 – impossibilidade de perdimento das parcelas

A jurisprudência pátria já firmou entendimento pacífico acerca da impossibilidade de perdimento das parcelas pagas nos termos pretendidos pela autora.

Com efeito, dispõe o art. 53 da Lei 8.078/1990:

Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.

Em tal situação, a perda total das prestações pagas significaria verdadeiro enriquecimento ilícito por parte do credor, pois o devedor que pagou parte do preço, mas não o pagou por inteiro, perderia a coisa e as prestações pagas. Em contrapartida, o credor receberia de volta a coisa e conservaria as prestações pagas.⁶⁰

Nesse sentido, a ré pede venia para citar as decisões abaixo colacionadas admitindo o perdimento de 10% dos valores pagos:

Superior Tribunal de Justiça. Compromisso de compra e venda de imóvel. Perda de parte das prestações pagas. Percentual que impõe ônus exagerado para o promitente comprador. Contrato firmado na vigência do Código de Defesa do Consumidor. Possibilidade de redução pelo juiz. Razoabilidade da retenção de 10% das parcelas pagas. Precedentes. Recurso parcialmente acolhido. I – Assentado na instância monocrática que a aplicação da cláusula penal, como pactuada no compromisso de compra e venda de imóvel, importaria em ônus excessivo para o comprador, impondo-lhe, na prática, a perda da quase totalidade das prestações pagas, e atendendo-se ao espírito do que dispõe o art. 53 do Código de Defesa do Consumidor, cumpre ao Juiz adequar o percentual de perda das parcelas pagas a um montante razoável. II – A jurisprudência da Quarta Turma tem considerado razoável, em princípio, a retenção pelo promitente vendedor de 10% do total das parcelas quitadas pelo comprador, levando-se em conta que o vendedor fica com a propriedade do imóvel, podendo renegociá-lo. Relator: Ministro Salvio de Figueiredo Teixeira (Acórdão nº 85.936/SP (9600025029), Recurso Especial, decisão: Por unanimidade, conhecer do recurso e dar-lhe provimento parcial, data da decisão: 18.06.1998, 4ª Turma, publicação: DJ de 21.09.1998, p. 00166).

Superior Tribunal de Justiça Promessa de compra e venda. Restituição. O comprador que deixa de cumprir o contrato alegando insuportabilidade da obrigação tem o direito de promover ação para receber a restituição das importâncias pagas. Aplicação da regra do art. 924 do Código Civil, para reduzir a devolução a 90% das importâncias recebidas pela promitente vendedora. Recurso conhecido, pela divergência, e parcialmente provido. Relator: Ministro Ruy Rosado de Aguiar (Acórdão nº 132.903/SP (9700354520), Recurso Especial, decisão: por unanimidade, conhecer do recurso e dar-lhe provimento parcial, data: 16.09.1997, 4ª Turma, publicação: DJ de 19.12.1997, p. 67.507).

Superior Tribunal de Justiça. Promessa de compra e venda. Cláusula de decaimento. Código de Defesa do Consumidor. Modificação. A regra do art. 53 do Codecon permite a modificação da cláusula de decaimento, para autorizar a retenção, pela promitente vendedora, de apenas 10% das prestações pagas. Recurso conhecido e provido. Relator: Ministro Ruy Rosado de Aguiar (Acórdão nº 94.271/SP (9600254540), Recurso Especial, decisão: por unanimidade, conhecer do recurso e dar-lhe provimento, data da decisão: 27.08.1996, 4ª Turma, publicação: DJ de 14.10.1996, p. 39.013).

Tribunal de Justiça de São Paulo. Compromisso de compra e venda. Rescisão – inadimplemento. Perda das parcelas pagas. Inadmissibilidade. Cláusula leonina configurada. Irrelevância de ser o contrato anterior ao Código de Defesa do Consumidor. Redução para 10% do valor do contrato. Restituição do excedente pelos autores à ré. Recurso parcialmente provido para esse fim (rel. Paulo Shintate, Apel. Cív. nº 218.362-2, São Paulo, 23.11.93).

Tribunal de Justiça de São Paulo. Compromisso de compra e venda. Rescisão contratual justificada pelo inadimplemento de prestações, constituídos os devedores regularmente em mora. Perda do valor do sinal, por força do disposto no art. 1.097 do Código Civil, porém não das importâncias correspondentes a duas parcelas pagas. Aplicação dos arts. 115 do Código Civil e 53 do Código de Defesa do Consumidor. Nulidade da cláusula que prevê o perdimento. Apelação dos promissários compradores, em parte, provida (Apel. Cív. nº 33.797-4, São Paulo, 5ª Câmara de Direito Privado, rel. Marcus Andrade, 06.08.98, v.u.).

Tribunal de Justiça de São Paulo. Contrato. Compromisso de compra e venda. Rescisão. Perda das quantias pagas. Não cabimento. Contrato avençado na vigência do Código de Defesa do Consumidor. Perda pretendida que implicaria em enriquecimento indevido de uma das partes em detrimento de outra. Retenção em favor da ré a título de multa, de 10% do valor pago. Inteligência dos arts. 924 do Código Civil e 51, 53 e 54 do Código de Defesa do Consumidor. Recurso parcialmente provido (Apel. Cív. nº 8.575-4, São Paulo, 6ª Câmara de Direito Privado, rel. Reis Kuntz, 30.04.98, v.u.).

Entretanto, entende a ré que mesmo nessa hipótese (perdimento de 10% do valor pago), mister se faz a culpa, inexistente no caso vertente como amplamente logrou demonstrar.

VIII – Retenção por benfeitorias

Nos termos do art. 516 do Código Civil brasileiro de 1916 e art. 1.219 do novo Código Civil c/c art. 53, XVI do CDC, a ré faz jus ao direito de retenção pelas benfeitorias úteis e necessárias que introduziu no imóvel, conforme descrição e caracterização em documento anexo à presente (documento 3).

Nesse sentido, é de se dizer que o § 4º da cláusula 17 do contrato (documento 2 da inicial) é imoral, afrontando os princípios da boa-fé e vedação do enriquecimento sem causa. Além de imoral, é ilegal a teor do que dispõem os arts. 6º, IV, V; 51, I, IV, XV do Código de Defesa do Consumidor.⁶¹

Ora, a ré pagou mais de cem mil reais pelo imóvel vendido por cento e quarenta mil. Introduziu, de boa-fé, acessões e benfeitorias.

O art. 516 do Código Civil de 1916 e art. 1.219 do novo Código Civil garantem o direito de retenção pelas benfeitorias úteis e necessárias, garantindo, igualmente, o direito de indenização ao possuidor de boa-fé.

Assim, de acordo com o art. 51, I, da Lei 8.078/1990 (CDC), que inquina de nulidade cláusulas que impliquem a renúncia ou disposição de direitos, é nulo o § 4º da cláusula 17 do contrato, que determina o perdimento total das benfeitorias.

Portanto, a ré possui cristalino direito de retenção do imóvel pelas benfeitorias que introduziu, devidamente descritas e caracterizadas no documento 3.

Nesse sentido, exemplar decisão do Tribunal de Alçada Cível do Rio de Janeiro:

Promessa de compra e venda. Apelação Cível nº 50.846, Reg. 367, 7ª Câmara, unânime. Juiz: Mariante da Fonseca, julgamento: 18.02.81. Retenção. Compensação. Rescisão. Direito de indenização e retenção de benfeitorias realizadas até a data da interpelação, que é, contudo, de ser reconhecido aos réus, nos termos dos arts. 516 e 547 do Código Civil, sendo de considerar-se ilícita e não escrita cláusula que impõe a perda total do valor das construções e benfeitorias, no caso de falta de pagamento das prestações. Compensação do valor das benfeitorias que for apurado em execução, mediante liquidação por arbitramento, com percentual das prestações pagas pelos réus, cuja perda, clausulada em favor dos autores, pode ser considerada como prefixação de perdas e danos, pelo descumprimento do contrato, cumprindo, entretanto, aplicar, a respeito, a regra do art. 924 do Código Civil, já que houve cumprimento parcial da obrigação.

IX – Pedido de tutela antecipada

Por todo o exposto, resta inviável a tutela antecipatória pretendida pela autora. A uma, porque a ré possui inequívoco direito de retenção pelas benfeitorias que introduziu no imóvel e, a duas, porque não estão presentes os requisitos do art. 273 do Código de Processo Civil, sequer demonstrados na exordial.

Tornou-se praxe o requerimento de tutela antecipada nas ações de conhecimento, mesmo sem fundamento. Exatamente assim procede a autora – tudo pede para algo conseguir – requerendo uma tutela de urgência sem demonstrar os requisitos da medida de exceção.

Ora, Nobre Julgador, o art. 273 requer indelevelmente fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação (periculum in mora).

Com efeito, este requisito não está presente, mormente que o bem da vida é o imóvel, que não desaparecerá até o deslinde da ação.

Demais disso, a teor do pedido formulado pela autora de autorização da venda do imóvel, há risco de comprometimento do direito de terceiros e da segurança dos negócios jurídicos, o que torna impossível a tutela antecipada.

Os arts. 273, § 3º, e 588, II, impede, de forma absoluta, o resultado consistente em alienação de domínio, efeito direto da tutela antecipatória desejada, inferência que se extrai de seu requerimento. Nesse sentido, decisão do Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Tutela antecipatória. Requerimento de concessão, initio litis, em pedido de rescisão de promessa de venda e compra de imóvel, com vista a que os direitos advindos do contrato venham à disponibilidade do promitente, para que este possa, desde logo, realizar sua alienação a terceiros. Não configuração dos requisitos legais para concessão da tutela. Inoportunidade, ademais, diante do propósito manifestado, de ser autorizada, desde logo, nova negociação, suscetível de prejudicar a terceiros e de comprometer a própria segurança dos negócios do setor. Embaraço, ainda, configurado, pelos arts. 273, § 3º, e 588, II, impedientes de resultado consistente em alienação de domínio, efeito reflexo da tutela desejada, ante o intuito confessado de seu requerimento. Recurso não provido (Agravo de Instrumento nº 48.876-4, São Paulo, 10ª Câmara de Direito Privado, rel. Quaglia Barbosa, 23.09.97, v.u., 745/266/05).

Tribunal de Justiça de São Paulo. Tutela antecipada. Indeferimento. Admissibilidade. Rescisão de compromisso de compra e venda. Não demonstração de fundado receio de dano irreparável. Ademais, a adequada dilação probatória é essencial para a correta dirimência da pendenga. Art. 273, I, do Código de Processo Civil. Recurso não provido (Agravo de Instrumento nº 80.797-4, São Paulo, 7ª Câmara de Direito Privado, rel. Leite Cintra, 11.03.98, v.u.).

Tribunal de Justiça de São Paulo. Ato jurídico. Anulação. Pretensão à tutela antecipada. Requisitos do fumus boni iuris e periculum in mora não caracterizados. Tutela negada. Agravo improvido. Não ficando caracterizado o fumus boni iuris e o periculum in mora, descabe a concessão da tutela antecipada (Agravo de Instrumento nº 17.415-4, Santos, 9ª Câmara de Direito Privado, rel. Ruiter Oliva, 29.10.96, v.u.).

X – Pedido

Pelo exposto, requer a autora digne-se Vossa Excelência de:

a) afastar a tutela antecipada pretendida;

b) julgar totalmente improcedente a presente ação, condenando a autora no pagamento de custas e honorários advocatícios, assim como demais ônus da sucumbência;

Caso Vossa Excelência não julgue a presente ação totalmente improcedente (item b), sucessivamente, requer a ré seja a ação julgada apenas parcialmente procedente, determinando Vossa Excelência:

c) o retorno das partes ao status quo ante pela restituição das quantias pagas pela ré (documento

2) ante a retomada do imóvel pela autora, devidamente acrescidas de juros legais, correção monetária e demais ônus de sucumbência, de uma vez só nos termos da Súmula 2 do Tribunal de Justiça de São Paulo e independentemente de reconvenção nos termos da Súmula 3 do mesmo Tribunal:

Súmula 2: A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição.

Súmula 3: Reconhecido que o compromissário comprador tem direito à devolução das parcelas pagas por conta do preço, as partes deverão ser repostas ao estado anterior, independentemente de reconvenção.

d) retenção pelas benfeitorias descritas e caracterizadas nesta resposta (documento 3), nos termos do art. 516 do Código Civil de 1916 e art. 1.219 do novo Código Civil, até o seu pagamento, que deverá ser somado aos valores a serem restituídos à ré em virtude da rescisão.

XI – Provas

Requer provar o alegado por todos os meios em Direito admitidos, especialmente pela produção de prova documental, testemunhal, pericial e inspeção judicial, especialmente depoimento pessoal do representante legal da autora, pena de confissão, se não comparecer ou, comparecendo, se negar a depor (CPC, art. 343, §§ 1º e 2º).

Cumpridas as necessárias formalidades legais, deve a presente ser recebida e juntada aos autos. Termos em que, Pede deferimento.

Data

Advogado (OAB)

3.9.5. Agravo de decisão que nega antecipação de tutela para reintegração de posse em ação de resolução de compromisso de compra e venda

Excelentíssimo Sr. Dr. Desembargador Presidente do E. Tribunal (...).

Origem: 3ª Vara Cível do Foro Central da Capital – SP, Processo 1040337-54.2013.8.26.0100 – Procedimento Ordinário – Rescisão / Resolução

Autor (agravante): (...)

Réus (agravados): (...)

(...), já qualificada nos autos da ação de resolução de compromisso de compra e venda, processo em epígrafe, que promove em face de (...), por seus advogados, vem, respeitosamente, requerer a distribuição do presente

AGRAVO DE INSTRUMENTO,

o que faz com fundamento no artigo 522 e seguintes do Código de Processo Civil.

I – Nome e endereço completo dos advogados (CPC, art. 524, III)

Os advogados que funcionam no mesmo são os seguintes:

1 – Pelo agravante:

(...), Endereço: (...)

2 – Pelos agravados:

(...), Endereço: (...)

II – Juntada das peças obrigatórias e facultativas (CPC, art. 525)

Junta-se, desde logo, cópia integral dos autos, declarada autêntica pelo advogado subscritor da presente nos termos do art. 365, IV, do Código de Processo Civil e, entre elas, as seguintes peças obrigatórias:

a) Cópia da r. decisão agravada (fls. XXX dos autos integralmente reproduzidos);

b) Cópia da certidão da intimação da r. decisão agravada (fls. XXX, dos autos integralmente reproduzidos);

c) Cópia da procuração e substabelecimento outorgado aos advogados (fls. XXX dos autos integralmente reproduzidos).

Termos em que, requerendo o recebimento das inclusas razões, instruídas com as peças obrigatórias e facultativas retro apontadas, Pede deferimento.

São Paulo, (...).

Advogado (OAB)

Origem:

(...)

Processo (...) – Procedimento Comum, Rito Ordinário – Resolução

Partes: (...)

RAZÕES DO RECURSO

EGRÉGIO TRIBUNAL

COLENDA CÂMARA

I – EXPOSIÇÃO DO FATO E DO DIREITO (CPC, ART. 524, I) E RAZÕES DO PEDIDO DE REFORMA DA DECISÃO (CPC, ART. 524, II)

FATOS

A presente demanda funda-se, portanto, no descumprimento da obrigação de pagar as parcelas do preço, fato inequívoco e devidamente comprovado em razão da regular notificação, sem contar as inúmeras tentativas inexitosas de demover os agravados a saldarem sua dívida.

Dessa maneira, na exordial, a agravante requereu a antecipação de parte da tutela pretendida com fundamento no artigo 273, I, do Código de Processo Civil, para que fosse reintegrada na posse do imóvel, evitando maiores danos que certamente serão de difícil, senão impossível reparação.

Nada obstante, sobreveio a decisão agravada.

DECISÃO AGRAVADA:

(...) – Vistos. Recebo petição como aditamento da inicial. Anote-se a alteração do valor da causa. Em que pese a relevância dos fundamentos jurídicos invocados, INDEFIRO o pedido de antecipação de tutela formulado pela requerente, pois ausentes todos os requisitos legais do art. 273, do CPC, havendo risco de irreparabilidade da medida caso seja deferida desde o início (...)

DIREITO E RAZÕES DO PEDIDO DE REFORMA

É inquestionável que os agravados adquiriram imóvel da agravante mediante promessa de venda e compra, obrigando-se, em contrapartida, a pagar prestações mensais e consecutivas.

Ocorre que, mesmo regularmente notificados a purgar a mora, quedaram-se inertes, tornando-se inadimplentes.

Por conseguinte, não pagaram as parcelas devidas e recusam-se a qualquer tipo de acordo, locupletando-se indevidamente da posse do imóvel.

A autora, por outro lado, arca com o prejuízo causado pelos réus, posto que possui necessita do imóvel para, ao menos, minimizar os prejuízos causados pelo inquestionável descumprimento da avença.

Verifica-se que os réus, desdenhosamente, contando com a pletora de feitos que assoberba o Poder Judiciário, o que certamente independe da vontade de Vossa Excelência, mantém a posse do imóvel em completo locupletamento ilícito.

A necessidade de antecipação da tutela pretendida (reintegração de posse) é medida que se impõe, notadamente em razão da característica condominial do imóvel objeto do pedido, sendo certo que os agravados, inclusive, deixaram de pagar as despesas condominiais, conforme prova documento anexo.

Demonstrado, portando, o periculum in mora e a prova inequívoca, mister se faz a tutela de urgência com supedâneo no inciso I, do artigo 273 do Código de Processo Civil.

A prova que instruiu a inicial é robusta.

Verifique Vossa Excelência a jurisprudência pátria, que tem admitido remansosamente a antecipação de tutela nesses casos:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Agravo de instrumento. Compromisso de compra e venda. COHAB/SP. Resolução Contratual c.c. reintegração de posse. Pedido de antecipação da tutela de reintegração. Inadimplemento incontroverso da mutuária. Preenchimento dos requisitos do artigo 273, do CPC. Decisão mantida. Recurso Improvido (0206927-81.2012.8.26.0000, rel. José Joaquim dos Santos, São Paulo, 2ª Câmara de Direito Privado, j. em 18.12.2012, Data de registro: 19.12.2012, Outros números: 2069278120128260000).

Tribunal de Justiça de São Paulo. Antecipação da Tutela. Rescisão contratual. Pagamento parcial do valor de aquisição do imóvel. Existência de significativos débitos referentes a despesas de condomínio e de Imposto Predial e Territorial Urbano. Preenchimento dos requisitos a que se refere o art. 273, I, do Código de Processo Civil. Deferimento da antecipação da tutela para pronta reintegração de posse. Agravo provido (Agravo de Instrumento 9051371-11.2004.8.26.0000, rel. Luiz Antonio de Godoy, 1ª Câmara de Direito Privado, Data de registro: 23.09.2004, Outros números: 356.628-4/2-00, 994.04.073985-1).

Tribunal de Justiça de São Paulo. Tutela Antecipada. Compromisso de compra e venda. Rescisão. Reintegração de posse. Agravo de Instrumento manifestado contra decisão que concede a tutela antecipada em ação de rescisão de compromisso de compra e venda, tendo em vista o não pagamento pelo compromissário comprador, há anos, das prestações, despesas condominiais e IPTU, dando ensejo ao início da execução para satisfação das despesas condominiais, com designação de peças para venda do apartamento penhorado. Requisitos autorizadores da tutela antecipada presentes. Recurso não provido (Agravo de Instrumento 115.212-4, São Paulo, 10ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, v.u., rel. Des. Marcondes Machado, em 20.08.1999).

Tribunal de Justiça de São Paulo. Ação de rescisão. Compromisso particular de compra e venda de imóvel a prazo cumulada com reintegração de posse. Antecipação de tutela. Admissibilidade. Demonstrado quantum satis da existência dos requisitos legais, perfeitamente cabível é a concessão de antecipação de tutela de reintegração de posse, posse essa que não se confunde com posse velha”, dês que concedida em caráter precário. Tomada definitiva liminar que autorizou a compradora inadimplente a retirar bens pessoais do imóvel. Mantida a reintegração. Recurso parcialmente provido (Agravo de Instrumento 88.167-4-Guarujá, 7ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, v.u., rel. Des. Rebouças de Carvalho, em 12.08.1998).

De fato, na esteira deste julgado, é preciso verificar nos termos da cláusula quarenta e um do contrato (fls. 31 dos autos integralmente reproduzidos), que a reintegração e a posse precária foram expressamente previstas, sendo apenas autorizada a permanência dos agravados na posse se estivessem em dia com as obrigações que assumiram.

Inúmeros outros julgados alinham-se no mesmo sentido:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Tutela antecipada. Possibilidade de antecipação da tutela, pendente decisão final em ação de rescisão contratual, cumulada com perdas e danos e reintegração de posse. Decisão reformada. Recurso provido (Agravo de Instrumento 96.290-4, São Paulo, 1ª Câmara de Direito Privado, rel. Alexandre Germano, 15.12.1998, v.u.).

Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Tutela antecipada. Possessória. Reintegração de posse. Presença dos requisitos legais necessários à antecipação pretendida revistos no artigo 273, I, do Código de Processo Civil. Inconfundibilidade com o pedido de liminar não típica das ações possessórias. Tutela deferida. Recurso provido (Agravo de Instrumento 00718150-6/004, São Paulo, 12ª Câmara, rel. Campos Mello, j. em 14.11.1996, Decisão: unânime, RT 740/329).

Tribunal de Alçada de Minas Gerais. Reintegração de posse. Antecipação da tutela. Liminar. Promessa de compra e venda. Mora. Comprovada a mora dos compradores, a sua posse passa, quando estabelecido em contrato, a ser precária, sendo lícito ao vendedor ajuizar ação de reintegração de posse, com pedido de antecipação de tutela e concessão de liminar, com o intuito de reaver a posse do imóvel objeto do contrato (Agravo de Instrumento 226689-5/00, Belo Horizonte, 2ª Câmara Cível, rel. Juiz Almeida Melo, j. em 26.11.1996, Decisão: unânime).

Tribunal de Alçada do Rio Grande do Sul. Ação de rescisão de contrato cumulada com perdas e danos com pedido de tutela antecipada de reintegração de posse do estabelecimento comercial. Pode o magistrado decidir num só e suficiente momento aquilo que, antes e conservadoramente, era decidido em dois ou mais momentos, postergando a prestação jurisdicional em favor, invariavelmente, do inadimplente, do devedor, que se beneficiava injustificadamente da morosidade processual. Havendo prova inequívoca, convencendo-se o magistrado da verossimilhança da alegação, verificado o fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação, pode ser deferido o pedido de antecipação provisória da tutela, de reintegração de posse do estabelecimento comercial. Agravo improvido (Agravo de Instrumento 196022180, 03.04.1996, 7ª Câmara Cível, rel. Vicente Barroco de Vasconcelos).

A medida que se pleiteia, no que tange à antecipação da tutela de reintegração de posse, diferentemente do que sustenta a decisão agravada, não é irreversível, posto que a posse provisoriamente concedida pode ser revogada a qualquer tempo conforme já decidiu este Tribunal:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Contrato. Compromisso de compra e venda. Ação de rescisão contratual. Antecipação de tutela. Indeferimento. Pretensão viável ante a comprovação da mora e a não configuração da irreversibilidade da medida. Recurso provido (Agravo de Instrumento 194.395-4, São Paulo, 3ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, v.u., rel. Des. Carlos Roberto Gonçalves, em 13.03.2001).

Tribunal de Justiça de São Paulo. Agravo. Despacho que inadmitiu pedido de tutela antecipada em ação de rescisão de compromisso de compra e venda c/c reintegração de posse. Presentes os pressupostos que autorizam a concessão de tal benefício. Não configurada a irreversibilidade da medida. Recurso provido (Agravo de Instrumento 44.522-4, São Paulo, 10ª Câmara de Direito Privado, rel. Ruy Camilo, 27.05.1997, v.u.).

II – PEDIDO

Tendo em vista o inquestionável direito da Agravante de obter a posse do imóvel ante o inadimplemento dos agravados, requer, inicialmente, a antecipação da pretensão recursal para determinar a incontinenti reintegração da agravante na posse do imóvel (CPC, art. 527, III).

Ao final, requer o agravante o provimento deste recurso, com a reforma da decisão agravada, determinando-se ou confirmando-se a imediata reintegração da agravante na posse do imóvel.

III – REQUERIMENTO

Isto posto, serve a presente para requerer ao Insigne Relator, entendendo necessário:

I – requisitar do Juízo a quo as informações que se fizerem mister, que devem ser prestadas no prazo de 10 (dez) dias (CPC, art. 527, IV);

II – Determine a intimação dos agravados (CPC, art. 527, V) para responder no prazo legal.

Termos em que, cumpridas as necessárias formalidades legais, pede e espera deferimento como medida de inteira JUSTIÇA.

São Paulo, (...)

Advogado (OAB)

3.9.6. Ação anulatória de leilão extrajudicial de imóvel pronto

Exmo. Sr. Dr. Juiz de Direito da (...) Vara Cível do Foro Central da Comarca da Capital – SP

Urgente – Com pedido de antecipação de tutela

(...), vem, respeitosamente, perante Vossa Excelência, por seus advogados (documento 1), propor, pelo procedimento comum, rito ordinário, em face de (...), com sede nesta Capital na Rua (...), com sede nesta Capital na Rua (...), a competente

Ação anulatória de ato jurídico

o que faz com supedâneo, entre outros, nos arts. 104 e 166 do Código Civil, art. 51 do CDC e art. 63 da Lei 4.591/1964 e pelas razões de fato e de direito que passa a aduzir:

I – Fatos

A autora, desde (...), é compromissária compradora (documento 2) do apartamento (...).

De fato, o imóvel foi entregue e a construção concluída em (...), conforme comprova o instrumento de contrato, que concedeu posse provisória a partir de (...), além dos documentos expedidos pela municipalidade (documento 3).

A promessa de compra e venda (documento 2) foi firmada pelas partes em (...) pelo valor certo e ajustado de R$ (...), para pagamento em parcelas acrescidas de juros pela tabela price e “correção monetária” pelo índice da poupança (TR mais juros).

Até a presente data a autora pagou efetivamente a quantia de R$ (...) conforme comprovantes anexos (documento 4).

Portanto, pagou mais do que foi inicialmente contratado no instrumento de compromisso de compra e venda (documento 2).

Nada obstante isso e as inúmeras tentativas de acordo para regularizar os pagamentos, a primeira ré notificou a autora em (...), quase cinco anos após a conclusão das obras, de que venderia o imóvel compromissado (que não foi financiado por agente financeiro), em leilão extrajudicial!

De fato, o imóvel foi levado a leilão extrajudicial no dia (...), conforme comprova o auto de leilão anexo (documento 5), tendo sido arrematado pela segunda ré (...), que possui como sócia a primeira ré (documento 6).

Aliás, nem poderia ser diferente, mormente que, ante a absoluta teratologia do procedimento, não encontraria outro comprador, senão uma empresa controlada por ela própria, promitente vendedora.

Demais disso, constatou-se que a segunda ré tem seu endereço no mesmo local da primeira ré (documento 6).

É estarrecedor, dando bem a medida de a quanto pode chegar a deslealdade e a má-fé.

O cidadão probo assiste nauseado à degenerescência social, que se manifesta pelo escárnio ao princípio da boa-fé. Em épocas de costumes mais íntegros, essa inteireza moral tinha um símbolo, que era um fio de barba. Entretanto, os tempos são outros...

II – Direito

a) Ilegalidade do leilão extrajudicial, nos termos do art. 63 da Lei 4.591/1964, para imóveis prontos

Dispõe o art. 63 da Lei 4.591/1964:

Art. 63. É lícito estipular no contrato, sem prejuízo de outras sanções, que a falta de pagamento, por parte do adquirente ou contratante, de três prestações do preço da construção, quer estabelecidas inicialmente, quer alteradas ou criadas posteriormente, quando for o caso, depois de prévia notificação com o prazo de 10 (dez) dias para purgação da mora, implique na rescisão do contrato, conforme nele se fixar, ou que, na falta de pagamento pelo débito respondem os direitos à respectiva fração ideal de terreno e à parte construída adicionada, na forma abaixo estabelecida, se outra forma não fixar o contrato.

§ 1º Se o débito não for liquidado no prazo de 10 (dez) dias, após solicitação da Comissão de Representantes, esta ficará, desde logo, de pleno direito, autorizada a efetuar, no prazo que fixar, em público leilão anunciado pela forma que o contrato previr, a venda, promessa de venda ou de cessão, ou a cessão da quota de terreno e correspondente parte construída e direitos, bem como a sub-rogação do contrato de construção.

§ 2º Se o maior lanço obtido for inferior ao desembolso efetuado pelo inadimplente, para a quota do terreno e a construção, despesas acarretadas e as percentagens expressas no parágrafo seguinte, será realizada nova praça no prazo estipulado no contrato. Nesta segunda praça, será aceito o maior lanço apurado, ainda que inferior àquele total (Vetado).

§ 3º No prazo de 24 (vinte e quatro) horas após a realização do leilão final, o condomínio, por decisão unânime de assembleia-geral em condições de igualdade com terceiros, terá preferência na aquisição dos bens, caso em que serão adjudicados ao condomínio.

§ 4º Do preço que for apurado no leilão, serão deduzidas as quantias em débito, todas as despesas ocorridas, inclusive honorários de advogado e anúncios, e mais 5% (cinco por cento) a título de comissão e 10% (dez por cento) de multa compensatória, que reverterão em benefício do condomínio de todos os contratantes, com exceção do faltoso, ao qual será entregue o saldo, se houver.

§ 5º Para os fins das medidas estipuladas neste artigo, a Comissão de Representantes ficará investida de mandato irrevogável, isento do Imposto do Selo, na vigência do contrato geral de construção da obra, com poderes necessários para, em nome do condômino inadimplente, efetuar as citadas transações, podendo para este fim fixar preços, ajustar condições, sub-rogar o arrematante nos direitos e obrigações decorrentes do contrato de construção e da quota de terreno e construção; outorgar as competentes escrituras e contratos, receber preços, dar quitações; imitir o arrematante na posse do imóvel; transmitir domínio, direito e ação; responder pela evicção; receber citação, propor e variar de ações; e também dos poderes ad juditia, a serem substabelecidos a advogado legalmente habilitado.

§ 6º A morte, falência ou concordata do condômino ou sua dissolução, se se tratar de sociedade, não revogará o mandato de que trata o parágrafo anterior, o qual poderá ser exercido pela Comissão de Representantes até a conclusão dos pagamentos devidos, ainda que a unidade pertença a menor de idade.

§ 7º Os eventuais débitos, fiscais ou para com a Previdência Social, não impedirão a alienação por leilão público. Neste caso, ao condômino somente será entregue o saldo, se houver, desde que prove estar quite com o Fisco e a Previdência Social, devendo a Comissão de Representantes, em caso contrário, consignar judicialmente a importância equivalente aos débitos existentes, dando ciência do fato à entidade credora.

§ 8º Independentemente das disposições deste artigo e seus parágrafos, e como penalidades preliminares, poderá o contrato de construção estabelecer a incidência de multas e juros de mora em caso de atraso no depósito de contribuições sem prejuízo do disposto no parágrafo seguinte.

§ 9º O contrato poderá dispor que o valor das prestações, pagas com atraso, seja corrigível em função da variação do índice geral de preços mensalmente publicado pelo Conselho Nacional de Economia, que reflita as oscilações do poder aquisitivo da moeda nacional.

§ 10. O membro da Comissão de Representantes que incorrer na falta prevista neste artigo estará sujeito à perda automática do mandato e deverá ser substituído segundo dispuser o contrato.

Resta cristalino o texto legal.

O procedimento insculpido no art. 63 da Lei 4.591/1964 só pode ser adotado pela comissão de representantes e durante o período de construção, jamais para imóveis prontos.

Caio Mário da Silva Pereira⁶² entende que essa venda, feita pela comissão de representantes:

Não se trata, como se percebe, de conferir poderes a determinada pessoa, porém, logicamente se infere a existência de atribuições ex vi legis, atribuídas à Comissão de Representantes, na sua qualidade de órgão de defesa dos direitos da comunhão e enquanto se não extinguir pela entrega das unidades e da conclusão do edifício. Todas essas medidas se estabelecem no interesse dos condôminos, que seriam os prejudicados com o atraso do adquirente remisso. É claro que o construtor tem o direito de receber as prestações a ele devidas. Mas é claro, também, que a mora dos adquirentes desequilibra a caixa e, consequentemente, altera o plano financeiro da obra. Se o problema fosse tão somente o das conveniências do construtor como parte contratante, resolver-se-ia como em qualquer outro contrato bilateral: cobrança das prestações ou invocação da cláusula resolutória, na forma do direito comum. Estando, todavia, em jogo, afora o interesse do construtor e do adquirente em mora, todo o conjunto dos candidatos às demais unidades autônomas, a lei instituiu, então, este sistema que é peculiar ao caso, e criou a técnica das vendas em leilão, por autoridade da Comissão de Representantes, investindo-a dos necessários poderes irrevogáveis para levar a efeito a operação, em todas as suas fases.

Note Vossa Excelência, também, que não se trata de leilão extrajudicial promovido por instituição financeira, nos termos do Decreto-Lei 70/1966. A primeira ré é construtora e não agente financeiro.

Convém lembrar, outrossim, que mesmo no procedimento do Decreto-Lei 70/1966, que não é o caso da vertente ação vez que a ré que promoveu o leilão não é instituição financeira, a venda extrajudicial é de duvidosa constitucionalidade, nos termos da Súmula 39 do Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo: São inconstitucionais os arts. 30, parte final, e 31 a 38 do Decreto-Lei 70 de 21.11.1966.⁶³

Além de Caio Mário, João Nascimento Franco e Nisske Gondo são esclarecedores e ensinam que mesmo a discutível venda extrajudicial permitida à comissão de representantes visa:

Recompor a caixa condominial e restabelecer o equilíbrio financeiro da construção.⁶⁴

Segundo os preclaros doutrinadores, o art. 63 da Lei 4.591/1964 trata da:

Falta de pagamento das prestações no prazo da construção...⁶⁵

O objetivo da alienação dos direitos do inadimplente é o restabelecimento do equilíbrio financeiro da construção (...)⁶⁶ De qualquer modo, o devedor em mora precisa ser afastado do empreendimento, a fim de que seu lugar seja ocupado por quem regularmente contribua para o custeio da construção.

Portanto, resta evidente o descabido procedimento adotado pela primeira ré, que vendeu, nos termos do art. 63 da lei de incorporações, imóvel pronto, onde reside a autora.⁶⁷

Aliás, o que pensa a primeira ré?

Será que todas as demais construtoras que buscam a tutela de resolução contratual cumulada com reintegração de posse estão levando a efeito procedimentos desnecessários? Será que realmente a primeira ré entende que descobriu a América, e que basta notificar o moroso e vender seu imóvel, praticando autotutela? É o começo do fim da compostura!

Sem qualquer possibilidade de defesa quanto aos valores incorretos cobrados, a primeira ré busca privar a autora do uso dos direitos e ações sobre o bem, ou seja, vende ilegalmente o bem passando por cima dos princípios do contraditório, da ampla defesa, do devido processo legal e da inafastabilidade da tutela jurisdicional.

Além das ilegalidades ora sobejamente demonstradas, existe a questão contratual da cobrança de juros sobre juros (anatocismo) e correções ilegais que, oportunamente, além de ação própria, serão, inclusive, comunicadas ao Ministério Público de Defesa do Consumidor para eventual instauração de inquérito civil.

É que a tabela price utilizada no contrato (documento 2, quadro resumo – em destaque) é absolutamente ilegal.⁶⁸ Demais disso, a cobrança do índice da poupança por uma construtora em compromisso de compra e venda sem a participação de agente financeiro é verdadeira teratologia.⁶⁹

Outrossim, nada impede que a primeira-ré desta ação ingresse com outra ação, pelos meios ordinários, para receber o que entende devido. Nessa ação os fatos atinentes à eventuais ilegalidades contratuais poderão ser discutidos sob os auspícios do contraditório e do devido processo legal. Se lhe parecer conveniente, igualmente, poderá resolver judicialmente o contrato, pleiteando a reintegração de posse.

Entendimento contrário impediria a apuração da questão da culpa pela mora (Código Civil, art. 963) e obstaria a necessária devolução dos valores de acordo com a norma do art. 53 do CDC.⁷⁰

b) Nulidade decorrente de objeto inidôneo e de forma inadequada

De acordo com o art. 104, do Código Civil, os atos jurídicos dependem de objeto idôneo e forma prescrita ou não defesa em lei.

No caso em tela não se respeitou a forma para a resolução do contrato e a venda para terceiros, restando evidente a assertiva na exata medida em que, para tanto, mister se faz a resolução judicial do contrato.

A resolução por inadimplemento deverá, obrigatoriamente, ser precedida de notificação com prazo de quinze dias para purgar a mora, nos exatos termos do Decreto-Lei 745/1969 e, principalmente, observar a posterior ação de resolução, mesmo se houver cláusula resolutiva expressa (pacto comissório – art. 1.163 do Código Civil), fazendo-se mister a intervenção judicial, com sentença declaratória.

Nesse sentido a lição de Carlos Roberto Gonçalves ao comentar o pacto comissório:

Apesar da expressão de pleno direito, têm os Tribunais entendido ser necessária a intervenção judicial, sendo a sentença, neste caso, de natureza meramente declaratória. Por essa razão, e porque há uma cláusula resolutiva tácita em todo contrato bilateral (cf. art. 1.092, parágrafo único – atual art. 475 do novo Código Civil), não se vislumbra utilidade em tal pacto.⁷¹

Outrossim, o objeto do fabulado leilão extrajudicial é inidôneo, conforme demonstrado, por não se tratar de imóvel em construção, como requer o art. 63 da Lei 4.591/1964.

A idoneidade do objeto é elemento essencial do ato jurídico, ou seja, é elemento que, segundo Serpa Lopes,⁷² é imprescindível para a validade do ato praticado.

Ensina Silvio Rodrigues que a idoneidade é vislumbrada:

em relação ao negócio que se tem em vista. Assim, só será idôneo para negócio de hipoteca o bem imóvel, o navio e o avião. Os demais são inidôneos para serem objeto de uma hipoteca (...)⁷³

Transportando a ideia do grande doutrinador para o vertente caso temos:

Assim, só será idôneo para negócio de venda extrajudicial nos termos do art. 63 da Lei 4.591/1964 o bem imóvel em construção. Os demais são inidôneos para serem objeto de uma venda extrajudicial.

Preceitua o art. 182 do Código Civil:

Art. 182. Anulado o negócio jurídico, restituir-se-ão as partes ao estado em que antes se achavam (...) A nulidade e a anulabilidade, uma vez pronunciadas, implicam recusa dos efeitos da declaração de vontade, que encontra na infração da lei barreira ao resultado a que o agente visava. Desfaz-se, então, o ato, com a reposição das partes ao estado anterior. (...)⁷⁴

III – Tutela antecipada

a) Objeto deste pedido

É obter a tutela antecipada para suspender os efeitos do leilão até o final julgamento da ação porque há fundado receio de dano de difícil reparação (CPC, art. 273, inc. II, redação dada pela Lei 8.952/1994), como adiante se aduz.

b) Prova inequívoca

Como amplamente provado nos autos, houve ilegal aquisição de imóvel pronto, compromissado à autora, mediante leilão extrajudicial, do art. 63, da Lei 4.591/1964, reservado apenas para imóveis em construção.

Encontram-se provados, inequivocamente, portanto, a promessa de compra e venda, o fato do imóvel estar pronto (documento 3), bem como o ilegal leilão levado a efeito (documento 5).

c) Reversibilidade da medida

A medida que se pleiteia, (determinação negativa, para que aguarde a solução desta lide), no que tange a antecipação da tutela, não é irreversível, de tal sorte que, a qualquer momento, poderá Vossa Excelência suspender sua eficácia.

d) Tutela antecipada com fundamento no inc. I do art. 273 do CPC

Excelência, não é possível que a Justiça pactue com fatos como esses. Os réus, com ardil, buscando embair a média argúcia, procederam de forma a afrontar o direito, ou seja, venderam extrajudicialmente imóvel pronto compromissado à venda, ameaçando o direito da autora.

É sobremodo importante sublinhar, inferência que se extrai do próprio contrato entre as partes, que existem diversas ilegalidades, que não podem ser mascaradas ante a expropriação privada e a autotutela pretendida com o ilegal leilão levado à efeito, mormente ante os princípios da inafastabilidade da tutela jurisdicional (CF, art. 5º, XXXV) do contraditório e do devido processo legal.

Demonstrado, portanto, o periculum in mora e a prova inequívoca, mister se faz a antecipação de tutela com fundamento no inc. I do art. 273 do Código de Processo Civil.

Pedido de tutela antecipada “inaudita” (CPC, art. 282, IV c/c art. 273, I)

A necessidade de antecipação de parte da tutela pretendida é medida que se impõe.

A prova que instrui a presente é inequívoca, e, em razão do receio de dano de difícil reparação (CPC, art. 273, I), requer a autora, inaudita altera parte, digne-se Vossa Excelência conceder a tutela antecipada, obstando os efeitos da alienação até a decisão final da presente ação, nos termos dos arts. 273, inc. I, do Código de Processo Civil, garantindo o seu resultado definitivo.

IV – Pedido

Diante de todo o exposto, nos termos dos arts. 82 e 145 do Código Civil, requer a autora seja a presente ação julgada procedente para:

a) que seja declarado nulo o leilão extrajudicial, desconstituindo a venda feita;

b) que a primeira ré seja condenada a se abster de levar o imóvel a novo leilão extrajudicial⁷⁵ sob pena de multa diária de R$ (...).

Requer-se a condenação das rés no pagamento de custas e honorários advocatícios que Vossa Excelência houver por bem arbitrar.

V – Citação

Requer-se que a citação seja efetuada pelo correio, nos termos dos arts. 221, I; 222 e 223 do Código de Processo Civil, para que responda, querendo, no prazo de 15 (quinze) dias (CPC, art. 297), sob pena de confissão e efeitos da revelia (CPC, art. 319 e 285), devendo ser remetida às citandas, cópia da petição inicial e do despacho do MM. Juiz, expressamente consignada em seu inteiro teor a advertência a que se refere o art. 285, segunda parte, comunicando, ainda, o prazo para resposta e o juízo e cartório, com o respectivo endereço.

VI – Provas

Protesta por provar o alegado através de todos os meios de prova em direito admitidos, especialmente pela produção de prova documental, testemunhal, pericial e inspeção judicial, depoimento pessoal dos representantes legais dos réus sob pena de confissão, caso não compareçam, ou, comparecendo, se neguem a depor (CPC, art. 343, §§ 1º e 2º).

VII – Valor da causa

Dá-se á causa o valor de (...).

Por fim, requer a autora, com supedâneo na Lei 1.060/1950, que digne-se Vossa Excelência de conceder os benefícios da assistência judiciária gratuita, em virtude da impossibilidade de arcar com as custas e demais despesas processuais sem prejuízo do próprio sustento, nos termos da declaração anexa (art. 4º da Lei 1.060/1950).

Termos em que, cumpridas as necessárias formalidades legais, deve o presente ser recebido, conhecido, processado e acolhido, como medida de inteira justiça.

Data

Advogado

Documento 1

Procuração

Documento 2

Contrato de Promessa de Compra e Venda

Documento 3

Comprovantes de conclusão das obras

Documento 4

Comprovantes de pagamento no valor de R$ (...)

Documento 5

Auto de leilão

Documento 6

Certidão da Junta Comercial, comprovando que a segunda ré possui como sócia a primeira ré e, também, o mesmo endereço.

3.9.7. Agravo contra decisão que ordenou a citação do cônjuge em ação de caráter pessoal

Exmo. Sr. Dr. Desembargador Presidente do E. Tribunal (...)

(...), por seus advogados e procuradores (procuração anexa), vem, respeitosamente, requerer a distribuição do presente Agravo de Instrumento, extraído da ação de resolução contratual por inadimplemento cumulada com reintegração de posse, aforada em face de (...) processo (...), em curso perante a (...) Vara Cível da Comarca de Cotia – SP.

I – Nome e endereço completo dos advogados (CPC, art. 524, III)

Os advogados que funcionam no mesmo são os seguintes: 1 – Pela agravante:

a) Advogado (OAB);

b) Advogado (OAB);

Endereço: conforme procuração: ambos com escritório nesta cidade na Av. (...).

2 – Pelo agravado:

A agravante deixa de indicar o nome e endereço do advogado do agravado, tendo em vista que o agravado foi citado para a ação e não apresentou contestação e tampouco indicou advogado.

II – Juntada das peças obrigatórias e facultativas (CPC, art. 525) 1 – Cópias obrigatórias:

Juntam-se, desde logo, estas peças obrigatórias:

a) cópia autenticada da r. decisão agravada (doc. 01);

b) cópia da certidão da intimação da r. decisão agravada (doc. 02);

c) cópia da procuração e substabelecimento outorgado aos advogados da agravante (doc. 03/04) e

d) deixa de apresentar a cópia da procuração outorgada ao advogado do agravado, pelas razões mencionadas no item I, 2, acima.

2 – Cópias facultativas:

Juntam-se, ainda, cópias:

a) da inicial da Ação de resolução contratual e documentos que a instruíram, entre eles o contrato firmado com o agravado – Processo (...) – (...) Vara Cível da Comarca de Cotia (doc. 05);

b) Mandado de Citação do Requerido e sua mulher (doc. 06);

c) Certidão do Sr. oficial de Justiça, certificando a citação do agravado e deixando de citar a mulher, tendo em vista que foi informado que a mesma separou-se do agravado e mudou-se para o Estado do Ceará (doc. 07);

d) despacho do Juiz a quo determinando a manifestação quanto à certidão supramencionada e manifestação da Agravada requerendo: a) sobrestamento do feito; b) expedição de Carta Precatória para a Comarca de Recife-PE (doc. 08);

e) distribuição da deprecata na Comarca de (...) e certidão do Sr. oficial de Justiça informando a não localização do endereço indicado (doc. 09);

f) despacho para manifestação quanto a certidão oriunda da Comarca de (...) (doc. 10);

g) requerimento da agravante para dispensa da citação da ex-mulher do agravado (doc. 11);

Termos em que, requerendo o recebimento das inclusas razões, instruídas com as peças obrigatórias e facultativas retro apontadas, Pede deferimento.

Data

Advogado (OAB)

(...) da Comarca de (...)

Autos nº (...)

agravante: (...).

agravado: (...).

Razões do recurso

Egrégio Tribunal.

Colenda Câmara.

I – Exposição do fato e do direito (CPC, art. 524, I)

A agravante ingressou com ação de resolução contratual cumulada com reintegração de posse em

face do agravado, qualificando-o na inicial como casado e declinando o nome de sua mulher, de acordo com o contrato firmado perante a compromissária vendedora (documento 1, fls. 13/15).

Há que se esclarecer que o contrato foi firmado apenas e tão somente pelo agravado, não tendo a mulher deste participado do negócio efetuado junto à agravante.

A notificação para constituição em mora e a inicial de resolução contratual foram efetuadas somente em relação ao agravado, tendo em vista que o ato de contratação partiu exclusivamente dele (documento 1).

Contudo, por ocasião da diligência encetada, o Sr. Oficial de Justiça certificou que procedeu à citação do réu (...), mas não de (...), sua mulher, por esta ter se separado do requerido e ter se mudado para o Estado (...). Referida citação ocorreu em (...), não tendo o agravado apresentado defesa ou contestação (documento 7).

Em decorrência do certificado pelo Sr. Oficial de Justiça, a agravante tomou conhecimento que o endereço da ex-mulher do réu declinado na certidão do Sr. Oficial de Justiça não era no Ceará, mas em Recife, razão pela qual requereu expedição de Carta Precatória para a Comarca de (...), a qual foi devolvida sem cumprimento (documento 9).

II – Razões do pedido de reforma da decisão (CPC, art. 524, II)

Em face da devolução da deprecata sem cumprimento e versando os autos sobre ação de resolução de contrato não levado a registro, o qual teve a participação única e exclusiva do réu, é de rigor o prosseguimento da ação.

É preciso verificar, outrossim, que a ação possessória é mera decorrência do pedido de resolução, de caráter pessoal.

Sendo assim, a agravante fez requerimento, junto ao Juízo a quo, no sentido de ser dispensada a citação do cônjuge, no caso a ex-mulher do réu, Sra. Francisca Mendes (documento 11).

O pedido foi indeferido.

Para tanto, justificando sua decisão, o MM. Juiz a quo aduziu que a mulher do agravado é copossuidora. Entrementes, a ex-mulher do agravado não participou do ato de compra e venda, que teve a participação única e exclusiva do réu.

Ora, Nobres Julgadores, a ação possessória é mera decorrência do pedido de resolução, de caráter pessoal.

A Promessa de Compra de Venda encerra também uma obrigação de caráter pessoal e não real, dispensando, por conseguinte, a participação do cônjuge que não celebrou qualquer contrato com a agravante e, sequer, é possuidor do imóvel, já que certificado pelo Sr. Oficial de Justiça que reside no Estado do Ceará (documento 7).

Outrossim, mister se faz esclarecer que a posse foi outorgada em caráter precário. O agravado jamais chegou a exercê-la de fato, como se comprova através do local de citação do réu, que reside na Comarca da Capital, diferente do imóvel, que se encontra localizado na Comarca de Cotia.

Os Tribunais já têm se manifestado nesse sentido:

Superior Tribunal de Justiça. Processual civil. Resolução de compromisso de compra e venda cumulada com reintegração na posse. Prescindibilidade de convocação de ambos os cônjuges. CPC, art. 10. Lei 8.952/94. Discussão superada. Recurso desprovido. I – Em ação de resolução de compromisso de compra e venda cumulada com reintegração na posse, basta a citação do cônjuge que firmou o compromisso; primeiro, porque a possessória é mera decorrência do pedido de resolução, de ordem pessoal; segundo, porque já fixado o entendimento segundo o qual somente se faz imprescindível a citação dos cônjuges nas ações possessórias quando se trata de composse ou ato por ambos praticados. II – A discussão viu-se superada em razão da modificação do art. 10 do Código de Processo Civil pela Lei 8.952/94, que normatizou a posição majoritariamente construída por doutrina e jurisprudência (Recurso Especial 0034197, rel. Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira, 25.06.1996, DJ 26.08.1996, p. 29.686).

Superior Tribunal de Justiça. Civil e processo civil. Compromisso de compra e venda de imóvel celebrado antes do advento da Lei 8.078/90. Instrumento contratual não levado a registro. Ação de resolução por falta de pagamento. Interpelação e citação da mulher do promissário comprador. Inexigibilidade. Pena convencional de perda das prestações pagas. Validade da estipulação. Não arguição da redução prevista no art. 924, CC.⁷⁶ Precedentes. Recurso não conhecido. I – Não levado a registro compromisso de compra e venda de imóvel, incumbe a promitente vendedora, como condição para o ajuizamento de ação de resolução do ajuste por falta de pagamento, promover a interpelação premonitória tão somente do compromissário-comprador, não da respectiva mulher. II – Estando em causa vínculo obrigacional de natureza meramente pessoal, mostra-se imprescindível, para regular constituição da relação processual, apenas a presença dos contratantes como partes, não ostentando o cônjuge do réu, em casos tais, a qualidade de litisconsorte passivo necessário. III – Em se tratando de compromisso de compra e venda firmado em data anterior a vigência do Código de Defesa do Consumidor, é de ser havida como válida a previsão contratual de perda das quantias pagas pelo promissário adquirente, instituída, a titulo de cláusula penal compensatória, para o caso de resolução a que haja dado causa, sobretudo quando não prequestionada a possibilidade de redução a que se refere a norma do art. 924 do Código Civil (Recurso Especial 29.429, rel. Min. Sálvio de Figueiredo, 21.06.1995, 4ª Turma, DJ 11.09.1995, p. 28.830).

III – Pedido

Por todo o exposto é que a agravante pede vênia para requerer respeitosamente ao Eminente Desembargador Relator:

I – Conhecer o vertente recurso, admitindo seu processamento sob o regime de instrumento;

II – Determinar o regular processamento do recurso, para final julgamento pela C. Turma Julgadora; III – Requer-se, outrossim e finalmente, à C. Turma Julgadora deste recurso de agravo de instrumento que, no mérito, se digne de dar-lhe integral provimento, para o fim de reformar a r. decisão agravada, determinando o afastamento do polo passivo da ação e consequente dispensa de citação da ex-mulher do agravado, Sra. Francisca Mendes, posto que, assim julgando, estará esta Corte tutelando o melhor Direito.

IV – Requerimento

Isto posto, serve a presente para requerer ao Insigne Relator, entendendo necessário:

I – requisitar do Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Cotia, processo nº 608/96, as informações que se fizerem mister, que devem ser prestadas no prazo de 10 (dez) dias (CPC, art. 527, I), comunicando-lhe, ainda, o efeito ativo que certamente será concedido;

II – ordenar a intimação do agravado (CPC, art. 527, III) para responder, querendo, no prazo legal.

Termos em que, cumpridas as necessárias formalidades legais, pede e espera deferimento como medida de inteira

JUSTIÇA!!!

Data. Advogado (OAB)

3.9.8. Agravo contra decisão sobre regularidade do loteamento ou incorporação

Exmo. Sr. Dr. Desembargador Presidente do E. Tribunal (...)

Requer efeito suspensivo liminar

(...), por seus advogados e procuradores, vem, respeitosamente, requerer a distribuição do presente Agravo de Instrumento, extraído da ação de resolução contratual c/c reintegração de posse com pedido de antecipação de tutela, que move em face de (...), autos nº (...), em curso perante a (...).

I – Nome e endereço completo dos advogados (CPC, art. 524, III)

Os advogados que funcionam no mesmo são os seguintes: 1 – Pela agravante:

a) Advogado (OAB);

b) Advogado (OAB);

Endereço: conforme procuração: ambos com escritório nesta cidade na (...).

2 – Pelo agravado:

A Agravante deixa de indicar o nome e endereço do advogado do Agravado, tendo em vista que este ainda não foi citado para a ação.

II – Juntada das peças obrigatórias e facultativas

(CPC, art. 525)

1 – Cópias obrigatórias:

Juntam-se, desde logo, as peças obrigatórias:

a) cópia da r. decisão agravada e certidão da intimação da r. decisão agravada;

b) cópia da procuração outorgada aos advogados da agravante;

c) deixa de apresentar a cópia da procuração outorgada ao advogado da agravada, pelas razões mencionadas no item I, 2, acima.

2 – Cópias facultativas:

Junta-se, ainda, cópia integral dos autos contendo os documentos que instruíram a inicial e aditamento. Termos em que, requerendo o recebimento das inclusas razões, instruídas com as peças obrigatórias e facultativas retro apontadas,

Pede deferimento.

Data

Advogado (OAB)

Origem: (...).

Autos nº (...).

Agravante: (...).

Agravado: (...).

Razões do recurso

Egrégio Tribunal.

Colenda Câmara.

I – Exposição do fato e do direito

(CPC, art. 524, I)

Em (...) a agravante adquiriu, através de Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra, dentre outros, o lote de terreno sob o nº 06 (seis) da Quadra nº 03 (três) do loteamento denominado (...), situado no Município de (...).

A empresa (...) foi quem implantou e comercializou o loteamento Jardim das Oliveiras, sendo ela a loteadora do empreendimento.

Posta assim a questão, a agravante é mera adquirente do lote precitado.

Portanto, nessa qualidade, tendo adquirido o imóvel da loteadora, em (...), a agravante cedeu-o através de “Instrumento Particular de Promessa de Cessão Parcial de Direitos Decorrentes de Contrato Particular de Promessa de Cessão de Direitos de Venda e Compra”, ao Sr. Fernando Fernandes.

Entretanto, o Sr. (...), ora agravado, atrasou o pagamento de 20 parcelas referentes ao negócio entre as partes, o que obrigou a agravante a notificá-lo e, ao depois, ingressar com ação de resolução contratual cumulada com reintegração de posse.

Ocorre que, sem fundamento legal, nessa ação de resolução cumulada com reintegração de posse, o MM. Juiz a quo determinou a emenda da petição inicial da ação, para que fosse comprovada a inscrição do loteamento junto ao Registro Imobiliário, o que, para evitar maiores delongas, foi devidamente cumprido pela agravante, que juntou certidão da matrícula do loteamento. Essa decisão possui o seguinte teor:

Cuida-se de ação ordinária de rescisão de contrato particular de compromisso de compra e venda cumulada com pedido de tutela antecipatória. Na avença há cláusula prevendo a sua rescisão, em caso de inadimplemento pela parte contratante, ora requerida. De fato, esta é a causa de pedir desta ação. O art. 38 da Lei 6.766/79 comina a nulidade à hipótese de estipulação de cláusula rescisória em virtude de inadimplemento quando não exista inscrição do loteamento. A norma é clara, sendo desnecessária maior inteligência. A ratio é uma só: garantir um mínimo de regularidade, planejamento urbano e infraestrutura às cidades. Daí ter o loteador que obedecer aos ditames dos arts. 18 e ss., da mencionada lei. Alvitre-se que, concessa venia de posições em contrário, a se admitir que intermediadores transacionem com imóveis irregulares, estar-se-á, no entender deste Julgador, fazendo-se letra morta do supracitado art. 39. Em geral, as pessoas jurídicas que se prestam de ponte aos adquirentes de imóveis bem sabem acerca de sua regularidade ou não. Em assim sendo, emende a autora a inicial, para em 10 dias comprovar a inscrição do loteamento junto ao Registro Imobiliário, atendidos os preceitos do diploma legal suso citado, sob pena de indeferimento da inicial (arts. 284 c/c 283 CPC).

Conforme se verifica da certidão da matrícula (...) que a agravante juntou, consta, inclusive, o cancelamento da caução sobre os lotes dados em garantia à Prefeitura (...), pelas obras de infraestrutura, conforme averbação (...).

Entretanto, mesmo em face dessas provas carreadas aos autos e, nada obstante ter provado não ser a Loteadora do empreendimento “(...)”, não satisfeito, o Juiz monocrático determinou à agravante a comprovação do preenchimento do inc. V, do art. 18, da Lei 6.766/1979, ou seja, que as obras do loteamento estão regularizadas, decisão esta que ora é objeto do presente recurso de agravo. Verbis:

1. A petição de fls. 36/68 não atende o pronunciamento de fls. 34, em sua totalidade. 2. Deverá a autora comprovar o preenchimento do inc. V, do art. 18 da Lei 6.766/79; 3. Em dez dias, sob pena de indeferimento da inicial.

Apesar de a certidão da matrícula ser clara quanto ao levantamento da caução para atendimento das obras de infraestrutura, o que, por óbvio, dá ensejo à conclusão de que as obras foram executadas – caso contrário a caução não seria levantada –, a agravante efetuou requerimento à Prefeitura (...) para que certifique o cumprimento das obras previstas no inc. V, do art. 18, da Lei 6.766/1979.

Entrementes, não se conformando com a r. decisão interlocutória de fls., vem interpor o presente recurso.

II – Razões do pedido de reforma da decisão

a) Efetividade da tutela jurisdicional

Mesmo que o loteamento não tivesse todas as obras concluídas – que não é o caso –, entende a agravante, na qualidade de terceira adquirente de lote de terreno regularmente inscrito junto ao oficial de Registro de Imóveis, que subsiste seu direito de rescindir o contrato e reaver a posse do imóvel do cessionário inadimplente.

Em verdade, no caso em tela, está sendo obstado o direito constitucional à ação e afrontado o art. 5º, inc. XXXV, da Constituição Federal, que consagrou o princípio da inafastabilidade da tutela jurisdicional pelo Poder Judiciário.

Ora, Nobres Desembargadores, há que se ter como premissa que todo direito corresponde a uma ação que o assegura.

Demais disso, o equívoco perpetrado pelo magistrado a quo premia o enriquecimento ilícito na exata medida em que o agravado poderia perpetuar-se na posse do imóvel sem pagar pelo negócio subjacente que a originou!

Sim, porque a agravante estaria impedida de rescindir o contrato e pleitear a reintegração de posse, mesmo ante ao inadimplemento do agravado!

Outrossim, não se exclui da apreciação do Poder Judiciário as lesões a direitos desde que instrumentalizados no poder de ação, tal qual se mostra pelas normas e princípios de direito processual.

Assim, o acesso constitucional ao Poder Judiciário é incondicionado e não pode ser obstado por pseudonormas criadas para dificultar evidente direito material da agravante.

A ação demanda, hoje, uma configuração teleológica, que não se restringe aos aspectos técnicos, tradicionais, mas aos meios colocados à disposição do cidadão para acesso a uma ordem jurídica justa.

Verifica-se o princípio constitucional da inafastabilidade da tutela (art. 5º, XXXV), esposando a tese da abertura da justiça, ligando a ação aos postulados do estado social de direito e à garantia do devido processo legal.⁷⁷

b) Regularidade do pedido da autora, ora agravante, ante ao direito das obrigações e da Lei 6.766/1979

Excelências, encontra-se devidamente provado nos autos que a Prefeitura (...) liberou da caução todos os lotes dados em garantia para a execução das obras de infraestrutura, de responsabilidade da loteadora que, repita-se, não é a agravante!

Isso consta já averbado à margem da matrícula do loteamento Jardim das Oliveiras, cuja cópia autenticada faz parte dos autos.

Portanto, trata-se de loteamento devidamente matriculado junto ao oficial de Registro de Imóveis da circunscrição imobiliária competente.

Se isso não bastasse, o Juiz a quo pretende que a agravante comprove obrigação de exclusiva responsabilidade da loteadora.

A obrigação pode ser definida como o vínculo jurídico transitório mediante o qual o devedor (sujeito passivo) fica adstrito a dar, fazer ou não fazer (prestação) alguma coisa em favor do credor (sujeito ativo), sob pena de ver seu patrimônio responder pelo equivalente e, às vezes, por perdas e danos.⁷⁸

Em consonância com o acatado, temos que o art. 18, inc. V, da Lei 6.766/1979 está assim redigido:

Art. 18. Aprovado o projeto de loteamento ou de desmembramento, o loteador deverá submetê-lo ao Registro Imobiliário dentro de 180 (cento e oitenta) dias, sob pena de caducidade da aprovação, acompanhado dos seguintes documentos:

V – cópia do ato de aprovação do loteamento e comprovante do termo de verificação pela Prefeitura da execução das obras exigidas por legislação municipal, que incluirão, no mínimo, a execução das vias de circulação do loteamento, demarcação dos lotes, quadras e logradouros e das obras de escoamento das águas pluviais ou da aprovação de um cronograma, com a duração máxima de 2 (dois) anos, acompanhado de competente instrumento de garantia para a execução das obras;

Portanto, resta evidente que é de única e exclusiva responsabilidade do loteador a obrigação que a decisão agravada pretende carrear à agravante.

Segundo o mencionado inc. V do art. 18 da Lei 6.766/1979, o loteador é o sujeito passivo, aquele que possui obrigação de fazer as obras.

Se não as concretiza, poderá ser responsabilizado nos termos do mesmo diploma legal.

É o loteador, acorde com a Lei 6.766, que deve providenciar as obras. Para tanto, oferece caução à

Prefeitura Municipal, como, aliás, se observa da matrícula do loteamento onde está localizado o lote da agravante.

A agravante, por conseguinte, não possui qualquer obrigação de fazer as obras mencionadas no inc. V do art. 18.

Se as obras não são efetivadas, a própria Lei 6.766/1979 oferece mecanismos à Prefeitura para que regularize o parcelamento do solo urbano nos termos dos arts. 38 a 40.

Em nenhum momento se vislumbra nesses artigos a teratológica conclusão de que o terceiro adquirente – como é a agravante – não está autorizado a pleitear tutela jurisdicional de resolução contratual cumulada com reintegração de posse para reaver o terreno de cessionário, como no caso vertente.

Aliás, repita-se, nem se sabe de onde o Magistrado a quo retirou tal ilação, mormente que o lote da agravante está devidamente matriculado no Registro de Imóveis, do qual não consta menção a bloqueio de matrícula ou qualquer outro óbice registral.

Portanto, resta absolutamente ilegal o impedimento ao prosseguimento da ação definido ao talante do magistrado a quo, sem supedâneo legal.

O princípio da inafastabilidade (ou princípio do controle jurisdicional) (...) garante a todos o acesso ao Poder Judiciário, o qual não pode deixar de atender a quem venha a juízo deduzir uma pretensão fundada no direito e pedir solução para ela.⁷⁹

Com a devida venia, falhou o MM. Juiz a quo, sendo de rigor o provimento desta irresignação para reformar a r. decisão agravada, não só para evitar que os agravantes sejam colhidos por prejuízos de duvidosa reparação, mas também para zelar e defender a correta aplicação do ordenamento jurídico.

III – Indispensabilidade de concessão de efeito suspensivo ao vertente recurso

Evidenciada a ilegalidade da r. decisão agravada (que obsta a tutela jurisdicional, compelindo os autores a comprovar obrigação que não lhes é atinente e não consta de qualquer requisito legal para a ação), resta enfrentar a necessidade de concessão do chamado efeito suspensivo ao presente recurso.

Ocorre que, no caso em tela, somente uma tutela liminar de índole suspensiva terá o condão de obstar a ocorrência dos nefastos efeitos da decisão que, de certa forma, negou direito líquido e certo dos agravantes em ver sua pretensão ser apreciada pelo Poder Judiciário com a celeridade que se requer em virtude da efetividade da tutela jurisdicional do processo moderno. A demora no caso vertente é fato potencialmente gerador de prejuízos de difícil, senão impossível reparação.

Como ensina Teori Albino Zavascki, O direito fundamental à efetividade do processo – que se denomina, também, genericamente, direito de acesso à justiça ou direito à ordem jurídica justa – compreende, em suma, não apenas o direito de provocar a atuação do Estado, mas, também e principalmente o de obter, em prazo adequado, uma decisão justa e com potencial de atuar eficazmente no plano dos fatos.⁸⁰

Essa tutela, ordinariamente, somente é prestada quando do julgamento do mérito do vertente recurso de agravo.

Acontece, todavia, que o provimento do recurso somente se dará por ocasião da oportuna sessão de julgamento desta C. Corte, a qual, tendo em vista a pletora de feitos que a assoberba, não ocorrerá antes de efetivado o risco que se pretende evitar com o legítimo prosseguimento do feito sem que se vislumbre a obrigação ilegal de comprovar a regularidade do loteamento por quem não é o loteador.

Portanto, impende que se antecipe, neste recurso, a tutela que certamente se concederá ao final, qual seja, o provimento do agravo para suspender a ilegal decisão guerreada.

A nova disciplina do agravo de instrumento já prevê expressamente a possibilidade de concessão pelo relator, de efeito suspensivo ao recurso, a fim de se evitar o advento de prejuízos de difícil ou impossível reparação.

Essa providência, ademais, é de todo suficiente para essa finalidade, dispensando a necessidade de impetração de mandado de segurança, por exemplo, para dar efeito suspensivo ao recurso, ou para atacar a própria decisão.

Assim, e somente assim, terá o agravo aptidão para evitar que o agravante sofra prejuízos de difícil ou impossível reparação, dispensando a impetração de mandado de segurança para essa finalidade.

Essa, aliás, é a hipótese dos autos.

A r. decisão agravada é positiva, determinando que a agravante comprove a regularidade de loteamento que não loteou que, ademais, já resta comprovada nos autos.

Assim, impõe-se a concessão de efeito suspensivo nos termos dos arts. 527, II, e 558 do Código de Processo Civil, mormente ante a ameaça de extinção do processo sem julgamento de mérito contida na decisão agravada.

IV – Conclusões

Destarte, resta mais do que evidenciado neste recurso:

a) verossimilhança, corporificada na prova inequívoca da promessa de cessão firmada entre as partes, ora agravante e agravado; efetiva regularidade registral do loteamento onde se encontra o terreno da agravante; ausência de obrigação da agravante, que não é a loteadora, de comprovar regularidade de obras de loteamento registrado;

b) fundado receio de dano irreparável pela inadimplência do agravado e ameaça ilegal de indeferimento da inicial contida na decisão agravada, caso a agravante não comprove obrigação de exclusiva responsabilidade de terceiro.

A eventual interpretação que impedir a admissibilidade deste recurso para apreciação de seu mérito com a urgência devida ensejará indesejada utilização do writ constitucional para atingimento de resultado equivalente, perfeitamente capaz de ser produzido no bojo desta irresignação.

V – Pedido

Por todo o exposto é que os agravantes pedem venia para requerer respeitosamente ao Eminente Desembargador Relator:

I – conhecer do vertente recurso, admitindo seu processamento sob o regime de instrumento;

II – conceder-lhe urgente efeito suspensivo, consubstanciado em suspensão da decisão agravada, determinando o prosseguimento da ação com a citação do réu para responder nos termos da exordial, a fim de evitar venha a agravante sofrer prejuízos de difícil ou impossível reparação, decorrentes do indeferimento da inicial e da utilização do imóvel pelo agravado em absoluto enriquecimento ilícito.

III – determinar o regular processamento do recurso, para final julgamento pela C. Turma Julgadora. Requer-se, outrossim e finalmente, à C. Turma Julgadora deste recurso de agravo de instrumento que, no mérito, se digne dar-lhe integral provimento, para o fim de reformar a r. decisão agravada, obstando, assim, o inexistente requisito legal de comprovação de regularidade de obras do loteamento onde se encontra o terreno da agravante, que não é a loteadora, para que tenha acesso a apreciação de sua ação de resolução contratual cumulada com reintegração de posse em face do agravado, posto que, assim julgando, estará esta Corte tutelando o melhor Direito.

VI – Requerimento

Isto posto, serve a presente para requerer ao Insigne Relator, entendendo necessário;

I – requisitar do Juízo da (...), processo nº (...), as informações que se fizerem mister, que devem ser prestadas no prazo de 10 (dez) dias (CPC, art. 527, I), comunicando-lhe, ainda, o efeito suspensivo que certamente será concedido;

II – deixa a agravante de requerer a intimação do agravado (CPC, art. 527, III), tendo em vista a não citação do mesmo para a ação da qual este Agravo é incidente.

Termos em que, cumpridas as necessárias formalidades legais, p. deferimento como medida de inteira

JUSTIÇA!!!

Data

Advogado (OAB)

3.9.9. Execução por quantia certa

Exmo. Sr. Dr. Juiz de Direito da (...) Vara Cível do Foro (...).

(...), por seus advogados (documento 01), vem, respeitosamente, à presença de Vossa Excelência, aforar, em face de (...), a competente:

Ação de execução por quantia certa contra devedor solvente

o que faz com supedâneo nos artigos 580, 585, 586, 646 e seguintes do Código de Processo Civil, expondo e requerendo o quanto segue:

A exequente é credora da importância de R$ (...) devida pelos executados, conforme o instrumento particular de compromisso de compra e venda assinado pelas partes e duas testemunhas em (...) (documento 2).

Trata-se, portanto, de título extrajudicial de obrigação (CPC, art. 585, II), certa, líquida e exigível (CPC, art. 586).

A presente execução decorre da ausência de pagamentos, pelos executados, de (...) parcelas mensais, conforme (...) do instrumento particular de promessa de compra e venda do imóvel assim caracterizado (...), objeto da presente execução, cujo demonstrativo do débito, de acordo com o art. 614, II, é o que segue (ou, se a planilha for anexada: segue anexa a presente execução – documento 3):

(...)

Baldos os esforços da credora, que, sem sucesso, tentou amigavelmente receber o valor que lhe é devido, nega-se o devedor a saldar o débito, obrigando-a a socorrer-se do Poder Judiciário, o que faz por intermédio da presente ação de execução.

Citação e Pedido

Não restando outro meio de receber, é a presente para requerer digne-se Vossa Excelência de:

a) Determinar sejam citados os executados, por intermédio do Sr. Oficial de Justiça, com os permissivos do artigo 172, § 2°, do Código de Processo Civil, para pagar, em 3 (três) dias, o valor de R$ (...), acrescido de juros legais, correção monetária, custas e honorários advocatícios que Vossa Excelência houver por bem arbitrar (CPC, art. 652-A c/c art. 20, § 4º) sob pena de serem penhorados tantos bens quantos bastem para garantir a execução, notadamente o imóvel consistente em (...) (documento 4), mediante termo nos autos, de acordo com o art. 659, § 4º, do CPC.

OU, para o caso de não serem conhecidos bens penhoráveis do executado:

a.1) Requer-se, desde já, caso não haja pagamento em 3 (três) dias e o Sr. Oficial de Justiça não localize bens penhoráveis dos executados, que sejam eles intimados para, no prazo de 5 (cinco) dias, indicar bens passíveis de penhora (CPC, art. 652, § 3º), sob pena de ato atentatório à dignidade da Justiça e multa de 20% do valor da execução nos termos dos arts. 600, IV, e 601 do CPC.

b) Caso o executado não seja encontrado para citação, ex vi legis (CPC, art. 653), requer o ARRESTO do imóvel indicado e cuja matrícula segue anexa (documento 4), cumpridas as formalidades legais, seguindo o processo nos termos da Lei (apenas para o caso de serem conhecidos bens penhoráveis do executado, sendo, em tese, possível a penhora sobre os direitos do próprio imóvel prometido à venda, caso contrário a citação deve ser requerida, depois de esgotadas as tentativas, por edital: Ação de execução de título extrajudicial. Citação realizada por edital. Validade. Citação ficta ocorrida após diligências visando à obtenção de novo endereço do executado. Aplicação do disposto no artigo 231, II, CPC. Prescrição. Inocorrência. Interrupção do prazo prescricional. Inteligência do artigo 219, CPC. Agravo improvido (TJSP, 0221360-90.2012.8.26.0000, Relator(a): Soares Levada, Comarca: Sorocaba, Órgão julgador: 34ª Câmara de Direito Privado, Data do julgamento: 05.11.2012, Data de registro: 08.11.2012, Outros números: 2213609020128260000).

c) Caso o executado seja citado e não seja localizado para intimação da penhora, requer-se, desde já, que o Sr. Oficial de Justiça certifique detalhadamente as diligências que realizou, dispensando Vossa Excelência, em razão disso, nos termos do art. 652, § 5º, do CPC, a realização da intimação.

d) Requer, outrossim, digne-se Vossa Excelência de fixar liminarmente os honorários para a presente execução, nos termos do art. 652-A, acorde com o artigo 20, § 4°, todos do Código de Processo Civil, que serão reduzidos pela metade no caso de pagamento em 3 (três) dias da citação (art. 652-A, parágrafo único, do CPC).

e) Por fim, tendo em vista o teor do art. 659, §§ 4º e 6º, do Código de Processo Civil, requer a exequente que a penhora seja registrada por meio eletrônico ou, impossível a prática do ato por meio eletrônico pela serventia, a expedição de certidão de inteiro teor do ato, para registro na matrícula do imóvel a ser penhorado/arrestado, de propriedade do executado (documento 4), nos termos dos artigos 167, I, 5 e 239 da Lei 6.015/73.

Provas

Pela natureza da ação (execução), protesta por provar o alegado unicamente por intermédio do título que instrui a exordial (documento 2).

Valor da Causa

Atribui-se à presente execução o valor de R$(...).

Oferece-se desde já as necessárias cópias para contrafé, bem como são recolhidas as diligências do Sr. Oficial de Justiça.

Termos em que,

pede deferimento.

Data

Advogado(a)

DOCUMENTO 1

Procuração

DOCUMENTO 2

TÍTULO EXECUTIVO

DOCUMENTO 3

DEMONSTRATIVO DO DÉBITO

DOCUMENTO 4

MATRÍCULA DO IMÓVEL PARA PENHORA/ARRESTO

3.10. FLUXOGRAMA (PARA O RITO ORDINÁRIO)

_______________

¹     Rescisão, resolução ou resilição?

Há muita atecnia no emprego da palavra rescisão, que pressupõe que o contrato sequer poderia ter existido, operando efeitos ex tunc. O caso aqui é de resolução por inadimplemento.

Inicialmente é mister esclarecer que resolução não é sinônimo de rescisão e, tampouco, ambos os conceitos confundem-se com resilição. Conforme De Page, é preciso evitar atecnias terminológicas na exata medida em que a inferência que se extrai da confusão de palavras é a confusão de coisas (Henri de Page, Traité élémentaire de droit civil belge, 2ª ed., Bruxelas: Émile Buylant, 1948).

Resolução, acorde com os ensinamentos do inigualável Orlando Gomes, “cabe nos casos de inexecução. Classifica-se esta em falta de cumprimento ou inadimplemento “stricto sensu”, mora, e cumprimento defeituoso (Orlando Gomes, Contratos, 14ª ed., Rio de Janeiro: Forense, 1994, p. 170). Em outras palavras, há resolução com o descumprimento das obrigações contratualmente assumidas.

A resilição, por outro lado, é o modo de extinção dos contratos pela vontade de um dos contratantes – resilição unilateral – através da denúncia autorizada pela lei ou pelo próprio contrato, ou, ainda, pela vontade de ambos os contratantes – resilição bilateral –, o que se faz por intermédio do distrato.

A rescisão é a forma de extinção dos contratos em que há lesão – o contrato sequer poderia ter existido –, decorrente, ordinariamente, de uma vantagem desproporcional ou ilegal de um dos contratantes pela exploração da inexperiência do outro ou de nulidades. Seus efeitos operam-se ex tunc (retroativamente à data do contrato, no caso de nulidade absoluta), motivo pelo qual a sentença, nesse ponto, é meramente declaratória. Resolvida a questão semântica, temos que o caso é de resolução por inadimplemento e não rescisão, impropriamente utilizada até na lei (Código Civil de 1916, art. 1.092, corrigido no art. 475, do novo Código Civil).

²     Clóvis Veríssimo do Couto e Silva. A doutrina do adimplemento substancial no Direito brasileiro e em perspectiva comparativista. Revista da Faculdade de Direito da UFRGS, vol. 9, p. 60.

³     Anderson Schreiber, A boa-fé objetiva e o adimplemento substancial, Direito contratual – Temas atuais, Coord. Giselda Maria Fernandes Novaes Hironaka e Flávio Tartuce, São Paulo: Método, 2008, p. 139 e 142.

⁴     Francisco Cavalcanti Pontes de Miranda, Tratado de Direito Privado, 4. ed., São Paulo, 1977, t. XIII, p. 30.

⁵     José Osório de Azevedo Jr., Compromisso de Compra e Venda, São Paulo: Malheiros, 4ª ed., 1998.

⁶     O que era averbação, no Decreto-Lei 58/1937, hoje é registro, nos termos da Lei 6.015/1973.

⁷     Nos contratos que se não se refiram a lotes de terreno prometidos pelos loteadores, já que nestes não se admite arrependimento (art. 15 do Decreto-Lei 58/1937 e Súmula 166/STF).

⁸     Compromisso de Compra e Venda, 4ª ed., São Paulo: Malheiros, 1998, pp. 225-228.

⁹     De pleno direito, ou pleni juris, significa a rescisão automática, sem necessidade de notificação ou interpelação.

¹⁰     No mesmo sentido, podem ser citados os seguintes precedentes do Tribunal de Justiça de São Paulo: Apelação 0006957-86.2007.8.26.0126, 5ª Câmara de Direito Privado, j. em 17.10.2012, rel. Christine Santini; Apelação 9086335-88.2008.8.26.0000, 14ª Câmara de Direito Privado, j. em 25.07.2012, rel. Thiago de Siqueira; Apelação 9140115-16.2003.8.26.0000, 12ª Câmara de Direito Privado, j. em 06.03.2013, rel. José Reynaldo.

¹¹     Theotonio Negrão, Código de Processo Civil e legislação processual em vigor, 43. ed., São Paulo: Saraiva, nota n. 5 ao art. 618.

¹²     Ob. cit., nota 13e ao art. 585.

¹³     Do texto de José Osório de Azevedo Jr., em Contratos Nominados (coord. Yussef Said Cahali), São Paulo: Saraiva, 1995.

¹⁴     Vide capítulo 1, item 1.4.3, sobre a aquisição da propriedade.

¹⁵     Esse prazo depende da espécie (itens 2.8, 2.9 e 2.10).

¹⁶     Carlos Roberto Gonçalves, Direito das obrigações – parte especial, São Paulo: Saraiva, 1999, p. 75.

¹⁷     Arnaldo Rizzardo, Promessa de compra e venda e parcelamento do solo urbano, 5º ed., São Paulo: Saraiva, 1998, p. 126.

¹⁸     Alienação fiduciária de bem imóvel. Ação de reintegração de posse. Preenchimento dos requisitos legais. Liminar concedida. Nos termos do art. 30 da Lei 9.514/97, ao credor fiduciário é assegurada a reintegração na posse do imóvel, que será concedida liminarmente, para desocupação em sessenta dias, desde que comprovada a consolidação da propriedade em seu nome e preenchidos os requisitos dos artigos 26 e 27 da referida Lei. Impossibilidade de concessão de novo prazo para a purga da mora. A mera possibilidade de acordo entre as partes ou de dedução de pedido de revisão de cláusulas contratuais pelos devedores não pode prejudicar o aludido direito do credor fiduciário. Recurso provido (TJSP, Agravo de Instrumento 0013827-30.2013.8.26.0000, Rel. Gilberto Leme, São José do Rio Preto, 27ª Câmara de Direito Privado, j. em 23.04.2013, Data de registro: 25.04.2013, Outros números: 138273020138260000).

¹⁹     Arnaldo Rizzardo, Promessa de compra e venda e parcelamento do solo urbano, 6. ed., São Paulo: RT, 2003.

²⁰     Mário de Aguiar Moura, Promessa de compra e venda, Rio de Janeiro: Aide, 1986, p. 295.

²¹     José Osório de Azevedo Junior, Compromisso de compra e venda, 5. ed., São Paulo: Malheiros, 2006, p. 136 e ss.

²²     Nos termos do art. 49, da Lei 6.766/1979, a notificação também pode ser feita por Oficial de Títulos e Documentos. Possível, também, a notificação judicial, inclusive com citação por editais.

²³     Superior Tribunal de Justiça. Civil. Compromisso de compra e venda de imóvel. Ajuizamento de ações de imissão na posse e de Consignação em pagamento pelo compromissário-comprador. Improcedência da pretensão consignatória. Consequência. Cláusula resolutiva expressa. Inadmissibilidade. Recurso inacolhido. I – proposta ação de consignação em pagamento por compromissário-adquirente, diante de impasse quanto ao critério que, em face do advento de “plano econômico”, deveria ser adotado para saldar as ultimas prestações avençadas, da improcedência do pedido não resulta a automática resolução do ajuste, mas tão somente o reconhecimento de haver o autor incorrido em mora ex re. II – nos casos de compromisso de compra e venda de imóveis, afigura-se ineficaz a estipulação de clausula resolutiva expressa (pacto comissório – art. 1.163, CC), a teor do que dispõe o art. 1º do DL n. 745/1969, impondo-se ao promitente-vendedor, uma vez verificada a mora ex re do promissário-comprador, promover a interpelação deste, conferindo-lhe prazo não inferior a 15 dias para purgação. III – somente com o transcurso in albis do prazo concedido e que configura o inadimplemento absoluto do promissário-adquirente, a ensejar ao promitente-alienante demandar a resolução do ajuste. IV – caso em que, tendo sido desacolhida a pretensão consignatória deduzida no intuito de evitar a caracterização da mora ex re, não foi, contudo, conferida ao autor, compromissário-comprador, oportunidade para purgá-la, assistindo-lhe, portanto, uma vez não satisfeitos os pressupostos autorizativos da resolução do compromisso, o direito contratualmente estabelecido de imitir-se na posse do imóvel (REsp 15.489/SP, Rel. Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, Quarta Turma, julgado em 6.6.1994, DJ 5.9.1994, p. 23.107).

²⁴     José Osório de Azevedo Junior, Compromisso de compra e venda, 4ª ed., São Paulo: Malheiros, 1998, p. 126. Para este autor “mora é, antes de tudo, questão de fato. E os fatos são rebeldes a classificações, normas e decisões. Tudo recomenda que, em matéria de mora, seja dada maior amplitude à razoável discrição do juiz.”

²⁵     Há quem defenda, com muita razão, o foro contratual, evidentemente não se tratando de relação de consumo.

²⁶     José Osório de Azevedo Junior, Compromisso de compra e venda, São Paulo: Malheiros, 1998, p. 60.

²⁷     Tribunal de Justiça de São Paulo. Compromisso de Compra e Venda. Reintegração da posse. Cessão irregular do contrato, sem anuência da compromitente-vendedora. Solidariedade entre cedente e cessionário. Ineficácia em relação ao vendedor. Apelação provida em parte, para a resolução do contrato sem a pretendida reintegração de posse da cessionária da ré, não citada para a ação (Apel. Cív. 28.511-4, São Paulo, 2ª Câmara de Direito Privado, Rel. Vasconcellos Pereira, 01.09.1998, v.u.).

²⁸     José Osório de Azevedo Junior, Compromisso de compra e venda, São Paulo: Malheiros, 1998, p. 202.

²⁹     Em sentido contrário: José Osório de Azevedo Junior, Compromisso de compra e venda, São Paulo: Malheiros, 1998, pp. 137-138.

³⁰     Ovídio A. Baptista da Silva, Ação de imissão de posse, São Paulo: Revista dos Tribunais, 1997, p. 189.

³¹     Arruda Alvim, Curso de direito processual civil, São Paulo: Revista dos Tribunais, p. 498.

³²     José Frederico Marques, Manual de direito processual civil, 4a ed., São Paulo: Saraiva, 1978, p. 172. Luiz Antonio Scavone Junior, Obrigações, abordagem didática, 2a ed., São Paulo: Juarez de Oliveira, 2000, pp. 15 e ss.

³³     Ainda no Superior Tribunal de Justiça, entendimento sobre a desnecessidade de reconvenção: Processo civil. Rescisão de contrato de promessa de compra e venda proposta pelo vendedor. Devolução de parte das parcelas do preço. Desnecessidade de reconvenção. Na ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda, proposta pelo vendedor contra o comprador inadimplente, o juiz pode ordenar a devolução de parte das parcelas do preço independentemente de reconvenção. Recurso especial conhecido e provido (REsp 97.538/ SP, Rel. Ministro Ari Pargendler, Terceira Turma, julgado em 10.04.2000, DJ 08.05.2000 p. 89).

³⁴     No STJ, determinando a retenção de 25%: REsp 332.947/MG, Rel. Ministro Aldir Passarinho Junior, Quarta Turma, julgado em 24.10.2006, DJ 11.12.2006 p. 360.

³⁵     Luiz Antonio Scavone Junior, Obrigações – abordagem didática, São Paulo: Juarez de Oliveira, 2000.

³⁶     Nesse caso, basta mudar a descrição do imóvel, sendo que a única diferença é o prazo a ser concedido na notificação – quinze dias (art. 1º do Decreto-Lei 745/1969), e trinta dias no caso de ação proposta pelo loteador, nos termos do art. 32 da Lei 6.766/1979.

³⁷     Carlos Roberto Gonçalves, Direito das obrigações – parte especial, São Paulo: Saraiva, 1999, p. 75.

³⁸     Caso o promitente comprador ou cessionário não seja localizado, mister se faz a notificação judicial, possibilitando o edital.

³⁹     João Nascimento Franco e Nisske Gondo, Incorporações imobiliárias, 3a ed., São Paulo: Revista dos Tribunais, 1991, p. 110.

⁴⁰     Condomínios e incorporações, 10a ed., Rio de Janeiro: Forense, 1998, nº 161, p. 327.

⁴¹     Não se vislumbra, porém, diante do advento da Constituição Federal vigorante, como compatibilizar a execução extrajudicial, entulho do regime autoritário, com a necessidade do devido processo legal constitucionalmente imposto. Ao que consta, o Pretório Excelso teve a oportunidade de examinar uma única vez o tema após a promulgação da nova Constituição (cf. RE nº 223.075-DF, rel. Min. Ilmar Galvão), pelo que é de todo interessante que sejam levados àquela Colenda Corte novos recursos. Pensa-se, sinceramente, que diante do novo diploma constitucional, a jurisprudência que admite a constitucionalidade desse tipo de execução está a pedir revisão. Na melhor hipótese, portanto, temos controvérsia jurisprudencial, matéria a ser dirimida em regular ação de conhecimento. Pelo exposto, dá-se provimento em parte ao recurso para obstar a execução extrajudicial até o julgamento da ação de conhecimento da qual dão notícia os autores, enquanto sujeita a recurso com efeito suspensivo (Processo nº 886.106-1, Agravo de Instrumento, São Paulo, j. em 27.09.1999, rel. Silveira Paulilo, decisão: unânime).

⁴²     J. Nascimento Franco e Nisske Gondo, Incorporações Imobiliárias, 3a ed., São Paulo: Revista dos Tribunais, 1991, p. 198.

⁴³     Ob. cit., p. 193.

⁴⁴     Ob. cit., p. 200. Em diversas outras passagens, os doutrinadores citados mencionam que o procedimento se refere apenas à construção. Com efeito, comentando o art. 37 do projeto, tratando da sub-rogação no caso do leilão extrajudicial da Lei 4.591/1964, mencionam que em lugar de transmitente, expressão restritiva que se referia apenas ao promitente vendedor de apartamento em construção, a lei preferiu a expressão mais ampla... (ob. cit., p. 201).

⁴⁵     Outrossim, esse aspecto é secundário ante a impossibilidade da venda nesses termos no caso de imóvel pronto:

Art. 50. Será designada no contrato de construção, ou eleita em assembleia especial, devidamente convocada antes do início da obra, uma comissão de representantes, composta de três membros pelo menos, escolhidos entre os contratantes, para representá-los junto ao construtor ou ao incorporador, no caso do art. 43, em tudo que interessar ao bom andamento da obra.

§ 1º Uma vez eleita a comissão, cuja constituição se comprovará com a ata da assembleia, devidamente inscrita no Registro de Títulos e Documentos, esta ficará de pleno direito investida dos poderes necessários para exercer todas as atribuições e praticar todos os atos que esta lei e o contrato de construção lhe deferirem, sem necessidade de instrumento especial outorgado pelos contratantes ou, se for o caso, pelos que se sub-rogarem nos direitos e obrigações destes.

⁴⁶     Resolução.

⁴⁷     Após o terceiro atraso é feita a notificação, concedendo ao comprador 90 dias para purgar a mora, contados do primeiro vencimento não pago, o que resulta em mais trinta dias.

⁴⁸     Prescrição. Rescisão de compromisso de compra e venda por inadimplemento do comprador. Ação de natureza constitutiva negativa que se submete aos prazos prescricionais. Ação de rescisão de contrato que se submetia ao prazo de vinte anos contados da inadimplência do comprador, nos exatos termos do então vigente art. 177, do Código Civil de 1916. Inadimplemento iniciado em novembro de 1957. Prescrição inexoravelmente ocorrida. Reconhecimento e extinção do processo, com resolução de mérito, nos termos do art. 269, IV, do Código de Processo Civil. Recurso improvido (TJSP, Apelação Cível 9162237-47.2008.8.26.0000, Rescisão de compromisso de compra e venda, Rel. Maia da Cunha, Comarca: Santos, 4ª Câmara de Direito Privado, j. 19.03.2009, Data de registro: 07.04.2009, Outros números: 6248674000, 994.08.136018-0).

Contrato. Proposta de compra e venda de imóvel. Rescisão contratual. Inadimplemento de obrigação contratual. Direito pessoal. Prazo prescricional de 10 anos. Art. 205 do atual Código Civil. Prescrição não ocorrida. Extinção do processo afastada (TJSP, Apelação Cível 994.06.146619-0, Rel. Des. Rui Cascaldi, j. 25.05.2010).

⁴⁹     Igualmente: Contrato. Compromisso de compra e venda. Inadimplência. Rescisão cumulada com reintegração de posse. Usucapião alegado como defesa. Inocorrência. Posse “ad usucapionem” que não se confunde com a de simples possuidor imediato, na condição de promitente comprador. Retenção por benfeitorias indeferida. Posse de má-fé. Recurso não provido (JTJ 213/45).

⁵⁰     No caso de notificação assinada por procurador, juntar cópia da devida procuração.

⁵¹     Aurélio Buarque Holanda Ferreira, Novo Dicionário da Língua Portuguesa, Ed. Nova Fronteira.

⁵²     Aurélio Buarque Holanda Ferreira, ob. cit.

⁵³     Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo É abusiva a atualização monetária pela TR estipulada pelo

BACEN – TR. Apel. c/ Rev. nº 500.047, 1ª Câm., rel. Juiz Magno Araújo, j. em 20.10.97.

Superior Tribunal de Justiça. Acórdão nº 00025646. Decisão: 06.09.1994. Recurso Especial nº 52961. Ano: 94. UF: RJ. 6ª Turma. Diário de Justiça: 10.10.1994 – p. 27.198. Processual civil. Recurso especial. Calculo de liquidação de aluguéis (pagamento de beneficio previdenciário). Inclusão da taxa referencial – TR como fator de correção monetária. Vedação. ADIN nº 493-DF.

I – O Supremo Tribunal Federal, ao julgar a ADIN nº 493-DF, deixou posto que: “a taxa referencial (TR) não é índice de correção monetária, pois, refletindo as variações do custo primário da captação dos depósitos a prazo fixo, não constitui índice que reflita a variação do poder aquisitivo da moeda”. II. – Recurso Especial conhecido e provido. Relator: Ministro Pedro Acioli. Por unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso. Veja: REsp. nº 38.660-RJ – (STJ).

Superior Tribunal de Justiça. Acórdão nº 00009307, decisão: 02.05.1995, Recurso Especial nº 0046372, ano: 94, UF: SP, 3ª Turma, Diário de Justiça: 04.12.1995, p. 42.110. Comercial – taxa referencial (TR) inaplicável. Correção monetária pelo IPC. I – A jurisprudência do STJ pacificou entendimento no sentido de que o indexador adequado para corrigir valores é o IPC do IBGE. II – O mesmo direito pretoriano não admite a taxa referencial (TR) como índice de reajuste do poder real da moeda, sendo certo que este deve ceder lugar em prol do índice de preços. III – Recurso conhecido e parcialmente provido. Relator: Ministro Waldemar Zveiter. Observação: por unanimidade, conhecer do recurso especial e lhe dar provimento parcial para adotar como indexador o INPC. Veja: REsp. nº 37.997-GO, REsp. nº 39.285-SP, REsp. nº 34.094-RS, REsp. nº 31.024-GO, REsp. nº 39.315-RS, EREsp. nº 36.623 (STJ), ADIN 493, (STF).

Superior Tribunal de Justiça. Acórdão nº 00049414, decisão: 25.10.1995, Recurso Especial nº 0075575, ano: 95, UF: SP, 1ª Turma, Diário de Justiça: 04.12.1995, p. 42.090. Liquidação de sentença. Correção monetária. Variação do IPC. TR. I – É pacífica a jurisprudência desta corte no sentido de que é correta a inclusão dos índices correspondentes as inflações ocorridas nos meses de março de 1990 a fevereiro de 1991, nos cálculos de liquidação de sentença. II – A Taxa Referencial configura coeficiente de remuneração do capital, portanto, não traduzindo a variação do poder aquisitivo da moeda, não pode ser utilizada como indexador para efeito de atualização monetária. Precedentes. III – Recurso da Fazenda desprovido. Apelo de Simplicio Rizueno Iranzo – espólio, provido. Relator: Ministro José de Jesus Filho. Observação: por unanimidade, negar provimento ao recurso da Fazenda e dar provimento ao recurso do espólio.

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Execução – correção monetária – utilização da TR – inadmissibilidade. A taxa referencial (TR) não pode ser usada como índice de correção nos cálculos de atualização destinados a refletir a perda de poder aquisitivo da moeda por força da espiral inflacionária, visto configurar coeficiente de remuneração de capital, não traduzindo variação do aludido poder aquisitivo (AI nº 486.133, 3ª Câm., rel. Juiz Milton Sanseverino, j. em 13.05.97. Referências: RTJ 143/724, REsp. nº 70.431-RS, 1ª Turma, rel. Min. José de Jesus Filho, DJ de 27.10.95, p. 35.634; REsp. nº 44.089-SP, 1ª T., rel. Min. Humberto Gomes de Barros, DJ de 11.12.95, p. 43.185; REsp. nº 31.033-SP, 1ª T., rel. Min. Humberto Gomes de Barros, DJ de 27.06.94, p. 16.907; No mesmo sentido: Apel. c/ Rev. nº 489.160, 11ª Câm., rel. Juiz Mendes Gomes, j. em 11.08.97).

⁵⁴     Mário Geraldo Pereira, “Plano básico de amortização pelo sistema francês e respectivo fator de conversão”, Dissertação (Doutoramento), São Paulo, FCEA, 1965 apud José Dutra Vieira Sobrinho, ob. cit., p. 220.

⁵⁵     Walter Francisco, Matemática Financeira, São Paulo: Atlas, 1976.

⁵⁶     José Afonso da Silva, Curso de Direito Constitucional Positivo, 9ª ed., São Paulo: Malheiros, 1994, p. 704.

⁵⁷     Na segunda edição, 2000, p. 180.

⁵⁸     Silvio Rodrigues, Direito Civil – parte geral das obrigações, São Paulo: Saraiva, 1991, pp. 307-308.

⁵⁹     Silvio Rodrigues, Direito Civil. Parte geral das obrigações, São Paulo: Saraiva, 1991, p. 93.

⁶⁰     Alberto do Amaral Jr., Comentários ao Código de Defesa do Consumidor (obra coletiva, coord. Juarez de Oliveira), São Paulo: Saraiva, 1991, p. 202.

⁶¹     Art. 6º São direitos básicos do consumidor:

IV – a proteção contra publicidade enganosa e abusiva, métodos comerciais coercitivos e desleais, bem como práticas e cláusulas abusivas ou impostas no fornecimento de produtos e serviços;

V – a modificação das cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais ou sua revisão em razão de fatos supervenientes que as tornem excessivamente onerosas.

Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:

I – Impossibilitem, exonerem ou atenuem a responsabilidade do fornecedor por vícios de qualquer natureza dos produtos e serviços ou impliquem a renúncia ou disposição de direitos.

IV – estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade.

XV – estejam em desacordo com o sistema de proteção ao consumidor;

⁶²     Condomínios e incorporações, 10a ed., Rio de Janeiro: Forense, 1998, nº 161, p. 327.

⁶³     Não se vislumbra, porém, diante do advento da Constituição Federal vigorante, como compatibilizar a execução extrajudicial, entulho do regime autoritário, com a necessidade do devido processo legal constitucionalmente imposto. Ao que consta, o Pretório Excelso teve a oportunidade de examinar uma única vez o tema após a promulgação da nova Constituição (cf. RE nº 223.075-DF, rel. Min. Ilmar Galvão), pelo que é de todo interessante que sejam levados àquela Colenda Corte novos recursos. Pensa-se, sinceramente, que diante do novo diploma constitucional, a jurisprudência que admite a constitucionalidade desse tipo de execução está a pedir revisão. Na melhor hipótese, portanto, temos controvérsia jurisprudencial, matéria a ser dirimida em regular ação de conhecimento. Pelo exposto, dá-se provimento em parte ao recurso para obstar a execução extrajudicial até o julgamento da ação de conhecimento da qual dão notícia os autores, enquanto sujeita a recurso com efeito suspensivo (Processo nº 886.106-1, Agravo de Instrumento, São Paulo, j. em 27.09.1999, rel. Silveira Paulilo, decisão: unânime).

⁶⁴     J. Nascimento Franco e Nisske Gondo, Incorporações Imobiliárias, 3a ed., São Paulo: Revista dos Tribunais, 1991, p. 198.

⁶⁵     Ob. cit., p. 193.

⁶⁶     Ob. cit., p. 200. Em diversas outras passagens, os doutrinadores citados mencionam que o procedimento se refere apenas à construção. Com efeito, comentando o art. 37 do projeto, tratando da sub-rogação no caso do leilão extrajudicial da Lei 4.591/1964, mencionam que em lugar de transmitente, expressão restritiva que se referia apenas ao promitente vendedor de apartamento em construção, a lei preferiu a expressão mais ampla... (ob. cit., p. 201).

⁶⁷     Sequer foi respeitado o requisito legal da venda ser feita por comissão de representantes nos termos da Lei 4.591/1964, mormente que a notificação, expressamente foi feita pela construtora e não pela comissão. Outrossim esse aspecto é secundário ante a impossibilidade da venda nesses termos no caso de imóvel pronto:

Art. 50. Será designada no contrato de construção, ou eleita em assembleia especial, devidamente convocada antes do início da obra, uma comissão de representantes, composta de três membros pelo menos, escolhidos entre os contratantes, para representá-los junto ao construtor ou ao incorporador, no caso do art. 43, em tudo que interessar ao bom andamento da obra.

§ 1º Uma vez eleita a comissão, cuja constituição se comprovará com a ata da assembleia, devidamente inscrita no Registro de Títulos e Documentos, esta ficará de pleno direito investida dos poderes necessários para exercer todas as atribuições e praticar todos os atos que esta lei e o contrato de construção lhe deferirem, sem necessidade de instrumento especial outorgado pelos contratantes ou, se for o caso, pelos que se sub-rogarem nos direitos e obrigações destes.

⁶⁸     Com efeito, a avença fala num sistema de amortização “TP” que, ao que tudo indica, seja mesmo o da tabela price como afirmam os recorrentes, até porque está expressamente mencionada na certidão imobiliária de fls. 17, o qual incorpora, por excelência, os juros compostos (cf. Luiz Antonio Scavone Junior, Obrigações – abordagem didática, Editora Juarez de Oliveira, 1999, p. 188), o que contraria as Súmulas nos 121 e 596 do STF, e 93 do STJ (Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo, Agravo de Instrumento nº 886.106-1, São Paulo, SP, rel. Juiz Silveira Paulilo, j. em 27.09.99).

⁶⁹     A teor da Lei 9.069, de 26 de junho de 1996, originada da Medida Provisória nº 542, de 30 de junho de 1994, que instituiu o Plano Real, republicada várias vezes e em vigor em março de 1995 quando da assinatura do contrato entre autor e ré, a utilização da TR é absolutamente ilegal in casu:

Art. 27, § 5ºA Taxa Referencial – TR – somente poderá ser utilizada nas operações realizadas nos mercados financeiro, de valores mobiliários, de seguro, de previdência privada, de capitalização e de futuros.

⁷⁰     Tribunal de Justiça de São Paulo. Compromisso de compra e venda. Rescisão. Culpa dos compromissários compradores. Cláusula contratual que cumula pena compensatória com o ressarcimento dos prejuízos reais. Inadmissibilidade. Critério que leva à perda da totalidade das prestações pagas. Ofensa ao art. 53, do Código de Proteção ao Consumidor. Recurso provido em parte. Viola o art. 53, do Código de Proteção ao Consumidor, sendo nula de pleno direito, a disposição contratual que prevê a cumulação da pena compensatória (cláusula penal) com a reparação das perdas e danos efetivos, implicando, no caso concreto, na perda total das quantias pagas. Os compromissários compradores terão direito a restituição da diferença entre os valores pagos monetariamente corrigidos e a multa contratual compensatória (Apel. Cív. nº 59.697-4, São Paulo, 9ª Câmara de Direito Privado, rel. Ruiter Oliva, 09.02.99).

⁷¹     Carlos Roberto Gonçalves, Direito das obrigações – parte especial, São Paulo: Saraiva, 1999, p. 75.

⁷²     Curso de direito civil, 4 ª ed., Rio de Janeiro: Freitas Bastos, 1962, vol. 1., nº 184.

⁷³     Silvio Rodrigues, Curso de direito civil. Parte geral, São Paulo: Saraiva, 1999, nº 78, p. 171.

⁷⁴     Caio Mário da Silva Pereira, Instituições de Direito Civil, 19ª ed., Rio de Janeiro: Forense, 1999, p. 409.

⁷⁵     O que não impede, Excelência, que a primeira ré adote os meios ordinários para fazer valer seu eventual direito, possibilitando, destarte, aos autores, o contraditório e, principalmente seu cristalino direito a restituição de valores nos termos do art. 53 da Lei 8.078/1990.

⁷⁶     Artigo do Código Civil de 1916, correspondente ao art. 413, do novo Código Civil.

⁷⁷     Cândido Rangel Dinamarco, Execução Civil, São Paulo: Malheiros, 1994, p. 341.

⁷⁸     Luiz Antonio Scavone Junior, Obrigações, abordagem didática, 2. ed., São Paulo: Juarez de Oliveira, 2000, p. 4.

⁷⁹     Antonio Carlos de Araújo Cintra; Ada Pellegrini Grinover; Cândido Rangel Dinamarco, Teoria Geral do Processo, 10. ed., São Paulo: Malheiros, 1994, p. 134.

⁸⁰     Teori Albino Zavascki, “Antecipação de tutela e colisão de direitos fundamentais”, Revista do advogado, Associação dos Advogados de São Paulo, n. 46, p. 26-28, 1995.

Capítulo 4

AÇÃO DE RESOLUÇÃO PROPOSTA PELO COMPRADOR PARA REAVER O QUE PAGOU

4.1. PRINCIPAIS ASPECTOS

a) Foro competente: foro do local do imóvel (forum rei sitae), lembrando que, na cidade de São Paulo, independentemente do valor da causa, será competente o foro regional do local do imóvel (Lei 3.947, de 8 de dezembro de 1983, art. 4º, inc. I, “a” e “b”).

b) Legitimidade ativa: promitente comprador.

c) Legitimidade passiva: promitente vendedor.

d) Valor da causa: valor atualizado do contrato (Código de Processo Civil, art. 259, V).

e) Petição inicial: deverá respeitar os requisitos do art. 282 do Código de Processo Civil e, sendo rito sumário, também os requisitos dos arts. 275 e seguintes.

f) Procedimento: comum, rito ordinário ou sumário, dependendo do valor da causa (até sessenta salários mínimos, rito sumário).

g) Notificação: não há previsão legal para notificação no caso da ação proposta pelo comprador inadimplente. Todavia, é providência que se aconselha, evitando qualquer debate acerca da constituição em mora.

h) Prescrição para pleitear a devolução: 10 anos, nos termos do art. 205, do Código Civil.¹

4.2. GENERALIDADES

Imaginemos que o adquirente (promitente comprador) de imóvel se torne inadimplente no curso do contrato cujo pagamento se dá em tratos sucessivos (pagamento em prestações).

Ocorrendo isso, em verdade, o promitente vendedor terá que ingressar com uma ação de resolução por inadimplemento.

Mas, e se o promitente vendedor quedar-se inerte, principalmente naqueles casos em que, certamente, teria que efetuar devolução de valores, a teor do que dispõe o art. 53 do Código de Defesa do Consumidor?

O promitente comprador inadimplente teria interesse na propositura da ação de resolução?

Haveria possibilidade jurídica do pedido?

Há duas correntes:

a) Primeira corrente – inadmissibilidade da ação

Há abalizadas opiniões defendendo a tese de que o autor não possui interesse processual na demanda, uma vez que o art. 475 do Código Civil² determina que só a parte lesada pelo inadimplemento pode requerer a resolução do contrato e, demais disso, se admite o pedido na contestação da ação de resolução, independentemente de reconvenção.

No caso, a parte lesada diante do avençado é o promitente vendedor e não o promitente comprador que está em mora com suas obrigações contratuais.

Ensinam-nos Nelson Nery Junior e Rosa Maria Andrade Nery:³

Existe interesse processual quando a parte tem a necessidade de ir a juízo para alcançar a tutela pretendida e, ainda, quando essa tutela jurisdicional pode trazer-lhe alguma utilidade do ponto de vista prático. Movendo a ação errada ou utilizando-se do procedimento incorreto, o provimento jurisdicional não lhe será útil, razão pela qual a inadequação procedimental acarreta a inexistência de interesse processual.

Faltaria, portanto, ao promitente comprador, interesse de agir, nos termos do art. 267, VI, do Código de Processo Civil. Como bem ensina José Frederico Marques:⁴

Inadmissível, para o caso levado a juízo, a providência jurisdicional invocada, faltará legítimo interesse em propor a ação, porquanto inexiste pretensão objetivamente razoável que justifique a prestação jurisdicional requerida. “pas d’ intrérêt, pas d’ action”.

Assim, como não é o credor quem está pretendendo a resolução em face do inadimplemento do devedor, mas o próprio devedor que pretende não mais cumprir com o avençado, interrompendo o pagamento das parcelas convencionadas e pleiteando judicialmente a devolução das quantias pagas, não haveria possibilidade jurídica do pedido ante o mandamento insculpido no art. 475 do Código Civil⁵ e no art. 53 do Código de Defesa do Consumidor.⁶

Faltaria, também, possibilidade jurídica do pedido, por ausência de previsão legal para a pretensão.

Neste sentido os seguintes julgados:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Compromisso de compra e venda. Cumulação com devolução das quantias pagas. Rescisão. Inadmissibilidade. Instabilidade econômica do país, com elevada taxa de inflação. Fato de todos conhecido. Inaplicabilidade da teoria da imprevisão. Comprador inadimplente, ademais, que não pode invocar a regra do art. 53 da Lei 8.078/90. Carência decretada. Recurso provido para esse fim (rel. Celso Bonilha, Apel. Cív. nº 238.112-2, São Paulo, 30.06.94).

Tribunal de Justiça de São Paulo. Ação. Condições. Impossibilidade jurídica do pedido. Rescisão contratual requerida por inadimplente. Devolução das quantias pagas. Inadmissibilidade. Inexistência de adequação entre a situação jurídica descrita e o provimento jurisdicional invocado. Carência decretada. Recurso provido para esse fim (rel. Celso Bonilha, Apel. Cív. nº 238.112-2, São Paulo, 30.06.94).

Tribunal de Justiça de São Paulo. Compromisso de compra e venda. Rescisão. Devolução das quantias pagas. Ajuizamento pelo compromissário comprador inadimplente. Não cabimento. Art. 53 do Código de Defesa do Consumidor. Recurso não provido (Apel. Cív. nº 264.269-2, Americana, 9ª Câm. Civ., rel. Accioli Freire, 17.08.95, v.u.).

Tribunal de Justiça de São Paulo. Compromisso de compra e venda. Rescisão cumulada com restituição de parcelas pagas. Inadmissibilidade. Ação proposta por compromissário-comprador inadimplente. Pacta sunt servanda. Ausência de culpa do compromissário-vendedor. Inaplicabilidade do art. 53 do Código de Defesa do Consumidor. Sucessivos aumentos das prestações, ademais, que não podem lastrear pedido unilateral de rescisão contratual. Recurso provido. Somente o contratante prejudicado pode requerer a resolução do contrato e a condenação em perdas e danos; o inadimplente não pode, pois não se compadece com os princípios jurídicos que o faltoso vá beneficiar-se da própria infidelidade (Apel. Cív. nº 261.123-2, São Paulo, 10ª Câm. Civ., rel. Cuba dos Santos, 29.06.95, v.u.).

Tribunal de Justiça de São Paulo. Compromisso de compra e venda. Rescisão pleiteada pela compradora inadimplente. Falta de interesse de agir. Carência da ação. Recurso improvido (Apel. Cív. nº 262.306-2, São Paulo, 11ª Câm. Civ., rel. Gildo dos Santos, 28.09.95, m.v.).

Tribunal de Justiça de São Paulo. Contrato. Descumprimento pelo adquirente. Rescisão por ele pleiteada. Inadmissibilidade. A rescisão de contrato, por inadimplemento, só pode ser requerida pela parte lesada, não pelo próprio devedor inadimplente (Apel. Cív. nº 8.620-4, Diadema, 6ª Câm. de Direito Privado, rel. Ernani de Paiva, 19.02.98, m.v.).

b) Segunda corrente – admissibilidade da ação

Por outro lado, mister se faz a análise do art. 413 do Código Civil, segundo o qual:

Art. 413. A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.

Trata-se de norma cogente, de ordem pública, cuja aplicação, pelo juiz, pode se dar, inclusive, de ofício.

Portanto, a partir de interpretação teleológica (Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro, art. 5º⁷), acrescida de interpretação lógica e sistemática, combinando o art. 53, do Código de Defesa do Consumidor, com o art. 189, do Código Civil, segundo o qual, violado o direito, nasce para o titular a pretensão,⁸ além do art. 413 do Código Civil, que determina a redução da penalidade excessiva, ao intérprete é possível a admissão da propositura da ação de resolução contratual pelo adquirente inadimplente.

De fato, seria contrário ao objetivo do direito – a paz social – que o adquirente inadimplente, que já houvesse pago considerável importância, permanecesse à mercê do promitente vendedor.

Neste sentido, as Súmulas 1 e 2 do Tribunal de Justiça de São Paulo, que, respectivamente, reconhecem o direito do inadimplente de ingressar com a ação e o direito à devolução em única parcela, sem a aplicação da cláusula considerada abusiva, de devolução dos valores em parcelas, muitas vezes no mesmo número que o adquirente houver pago:

Súmula 1: O compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.

Súmula 2: A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição.

Importante salientar, entretanto, que o direito conferido ao promitente comprador inadimplente não é absoluto.

Não lhe é dado decidir quando quer pagar e quando quer cumprir a sua obrigação.

Admitir o contrário seria contrariar os princípios da socialidade, da eticidade e da boa-fé que pautam os negócios jurídicos, decorram eles ou não de uma relação de consumo.

Isto significa que o promitente comprador só dispõe do direito subjetivo de buscar a resolução do contrato, na qualidade de inadimplente, se provar que não reúne mais condições de pagar.

Deveras, se o promitente comprador tem patrimônio, nos termos do art. 391 do Código Civil, o seu patrimônio deve responder pelo descumprimento das obrigações (Código Civil, art. 389) e o promitente vendedor – credor lesado pelo inadimplemento – tem a faculdade de exigir o cumprimento, em vez de requerer a resolução do contrato nos termos do art. 475, do Código Civil.⁹

A possibilidade jurídica de o promitente comprador inadimplente requerer a resolução, portanto, somente existe no sistema se ele de fato não reunir mais condições para efetivar os pagamentos.

Nesta hipótese, o promitente vendedor credor não terá alternativa, senão exigir a resolução do compromisso e, diante da sua inércia, o promitente comprador inadimplente pode requerer a resolução.

Neste sentido:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Rescisão contratual. Inadimplência do autor. Extinção sob fundamento de ausência de possibilidade jurídica e falta de interesse processual. Inadmissibilidade. Mesmo sendo inadimplente tem o autor o direito de tentar obter, via judicial, a devolução (integral ou parcial) das parcelas pagas e de ver declarado rescindido o contrato por impossibilidade de pagamento, mesmo que arcando com as consequências do fato. Recurso provido para se afastar a extinção, prosseguindo o feito (Apel. Cív. nº 56.419-4, São Paulo, 7ª Câmara de Direito Privado, rel. Benini Cabral, 02.09.98, v.u.).

Tribunal de Justiça de São Paulo. Contrato. Compromisso de compra e venda de imóvel. Cláusula de arrependimento pelo comprador. Inexistência. Não corresponde à melhor interpretação do nosso sistema legal, negar-se, o direito à ação de resolução do contrato, a compromissário-comprador que por circunstâncias excepcionais se torna inadimplente (Apel. Cív. nº 060.480-4, Ribeirão Preto, 7ª Câmara de Direito Privado, rel. Oswaldo Breviglieri, 04.11.98, v.u.).

Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial nº 91.654/SP, decisão: por unanimidade, não conhecer do Recurso Especial, 24.06.1997, 3ª Turma. Contrato de compra e venda de imóvel, mediante pagamento em prestações. Ação proposta pelo devedor (inadimplente). Devolução de parcelas. Caso em que foi aplicado o disposto no art. 924 do CC, inexistindo ofensa ao art. 53 do CDC (“essa disposição”, segundo o acórdão recorrido, “se aplica nas ações de rescisão de iniciativa do credor”). Dissídio não configurado (sum. nº 13/STJ). Recurso Especial não conhecido. Relator: Ministro Nilson Naves. DJ de 08.09.1997, p. 42.492.

Superior Tribunal de Justiça.Recurso Especial nº 109.960/RS (9600629021), decisão: por unanimidade, conhecer em parte do recurso e, nessa parte, dar-lhe provimento, 24.02.1997, 4ª Turma. Promessa de compra e venda. Resolução. Direito de o comprador pleitear a restituição. Cláusula de decaimento. Limitação da restituição. Art. 924 do CC. 1. O comprador inadimplente pode vir a juízo pleitear a devolução das prestações pagas, de cuja restituição se entende credor. A extinção de fato e extrajudicial do contrato pela vendedora, em principio inadmitida, não submete o comprador às soluções dadas pela vendedora. 2. Aplicação do disposto no art. 924 do CC para reduzir a devolução a 90% do que foi recebido pela vendedora. Recurso conhecido em parte e nessa parte provido. Relator: Ministro Ruy Rosado de Aguiar. DJ de 24.03.1997, p. 9.031.

Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial nº 94.640/DF, decisão: por unanimidade, conhecer do recurso e dar-lhe parcial provimento, data da decisão: 13.08.1996, 4ª Turma. Promessa de compra e venda. Restituição das importâncias pagas. Cláusula de decaimento de 90%. Modificação judicial. Na vigência do Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula de decaimento de 90% das importâncias pagas pela promissária compradora de imóvel. Cabe ao juiz alterar a disposição contratual, para adequá-la aos princípios do direito das obrigações e as circunstâncias do contrato. Ação proposta pela promissária compradora inadimplente. Art. 51 e 53 do Codecon. Art. 924 do Código Civil. Recurso conhecido e provido, para permitir a retenção pela promitente vendedora de 10% das prestações pagas. Relator: Ministro Ruy Rosado de Aguiar. Fonte: DJ de 07.10.1996, p. 37.647. Veja: REsp. nº 12.074/SP, REsp. nº 45.666/SP, REsp. nº 53.396/RS, REsp. nº 38.492/SP, REsp. nº 10.620/SP, REsp. nº 4.321/SP, REsp. nº 52.995/SP, REsp. nº 45.226/RS, REsp. nº 45.409/SP, REsp. nº 51.019/SP, REsp. nº 58.912/MG, REsp. nº 58.525/SP, REsp. nº 59.524/DF, REsp. nº 45.511/SP (STJ).

Por fim, o Superior Tribunal de Justiça parece consolidar entendimento segundo o qual o inadimplente pode pleitear a resolução, desde que prove não dispor de meios para pagar, aplicando, se não houver ocupação do imóvel (se houver, além da perda o equivalente ao uso deve ser abatido do valor a ser restituído), a perda de 25% do valor pago a título de pena.

Eis um julgado neste sentido:

Civil. Promessa de compra e venda. Desistência. Ação pretendendo a rescisão e a restituição das importâncias pagas. Retenção de 25% em favor da vendedora, como ressarcimento de despesas. Código de Defesa do Consumidor, arts. 51, II, 53 e 54. Código Civil, art. 924 [atual art. 413]. I. A C. 2ª Seção do STJ, em posição adotada por maioria, admite a possibilidade de resilição do compromisso de compra e venda por iniciativa do devedor, se este não mais reúne condições econômicas para suportar o pagamento das prestações avençadas com a empresa vendedora do imóvel (EREsp. nº 59.870/SP, Rel. Min. Barros Monteiro, DJU de 09.12.2002, p. 281). II. O desfazimento do contrato dá ao comprador o direito à restituição das parcelas pagas, porém não em sua integralidade. Percentual de retenção fixado para 25%. Precedentes do STJ. III. Recurso especial conhecido e parcialmente provido (REsp. 332.947/MG, Rel. Min. Aldir Passarinho Junior, Quarta Turma, julgado em 24.10.2006, DJ, 11.12.2006, p. 360).

Eis outros julgados, no mesmo sentido, do Superior Tribunal de Justiça, inclusive sustentando que a decisão do percentual não pode ser revista pelo STJ sob pena de afronta à Súmula 7/STJ:

Direito civil. Promessa de compra e venda de imóvel. Restituição de valores pagos. Retenção de despesas de comercialização. Indenização pelo tempo de ocupação. I – Nos casos de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, há firmada jurisprudência desta Corte, no sentido do cabimento da retenção pelo promitente-vendedor de 25% (vinte e cinco por cento) da totalidade dos valores adimplidos pelo promissário-comprador, inclusive a título de comissão de corretagem, como forma de ressarcimento pelos custos operacionais da transação. Na hipótese dos autos, porém, há uma série de particularidades que recomendam a adoção de um outro parâmetro. II – As peculiaridades do caso concreto afastam a regra geral consignada na jurisprudência desta Corte, não sendo possível afirmar, de antemão que os percentuais estipulados pelo Tribunal de origem seja inadequados. Os fatores destacados por aquela Corte permitem concluir, com efeito, que a apuração do valor efetivamente devido a cada uma das partes só pode ser obtido a partir de uma detida análise de fatos e provas. Incidência da Súmula 7 desta Corte. Agravo Regimental a que se nega provimento. (AgRg nos EDcl no Ag 1053039/SP, Rel. Ministro Sidnei Beneti, Terceira Turma, julgado em 27/10/2009, DJe 06/11/2009).¹⁰

Agravo regimental. Agravo de instrumento. Civil. Promessa de compra e venda de imóvel. Rescisão contratual. Iniciativa do devedor. Devolução de quantias pagas. Percentual de retenção. Sucumbência recíproca. Súmula 07/ STJ. Perda do sinal. Impossibilidade. Arras confirmatórias. A jurisprudência desta Corte Superior prega ser possível a resilição contratual do compromisso de compra e venda por iniciativa do devedor, quando ele não possuir mais condições econômicas para arcar com o pagamento das prestações pactuadas com a promitente-vendedora (construtora ou incorporadora), mormente se estas se tornarem excessivamente onerosas. 2. A resolução unilateral, nesses casos, enseja a restituição das parcelas pagas pelo promissário-comprador, mas não em sua totalidade, haja vista a incidência de parcela de retenção para fazer frente ao prejuízo causado com o desgaste da unidade imobiliária e as despesas com administração, corretagem, propaganda e outras congêneres suportadas pela empresa vendedora. 3. Se o Tribunal de origem fixou o percentual de retenção com base na razoabilidade, examinando, para tanto, o acervo fático e probatório dos autos, alterar tal entendimento encontra óbice na Súmula 07 do STJ. 4. O arrependimento do promitente comprador só importa em perda do sinal se as arras forem penitenciais, não se estendendo às arras confirmatórias. 5. A questão atinente à revisão da distribuição dos ônus sucumbenciais, para se chegar à hipótese de sucumbência recíproca ou de decaimento mínimo de algum litigante, envolve ampla análise de questões de fato e de prova, consoante as peculiaridades de cada caso concreto, o que é inadequado na via especial, nos termos do enunciado 7 da Súmula do Superior Tribunal de Justiça. 6. Agravo regimental não provido. (AgRg no Ag 717.840/MG, Rel. Ministro Vasco Della Giustina, Terceira Turma, julgado em 06/10/2009, DJe 21/10/2009).

4.3. REDISCUSSÃO DE DISTRATO EM RAZÃO DA ABUSIVIDADE DO PERDIMENTO IMPOSTO PELA RESILIÇÃO BILATERAL

Outro assunto que gera infindáveis discussões é aquele referente à possibilidade de o adquirente que assina um distrato discutir o percentual de restituição inserido neste documento.

A jurisprudência sobre o tema espelha posições completamente antagônicas.

A primeira corrente afirma que a vontade das partes no distrato prevalece, tendo havido a transação.

A segunda, determina exatamente o contrário ante a abusividade do pedimento.

Neste sentido:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Ação declaratória de nulidade de cláusulas abusivas, cumulada com restituição de quantias pagas. Promessa de venda e compra de imóvel. Alegação da presença de cláusulas abusivas. Descabimento da discussão, à vista do distrato firmado entre as partes, com a extinção do contrato. Na hipótese dos autos, porém, há uma série de particularidades que recomendam a adoção de um outro parâmetro. Conforme destacado pelo Acórdão recorrido há que se considerar, aqui, o longo tempo que os recorridos permaneceram no imóvel, mas não só isso, também o fato de que o contrato previa encargos excessivos, como multa moratória em valor superior à devida, cálculo equivocado da correção monetária, e indevida exigência de despesas administrativas. As peculiaridades do caso concreto afastam, como se vê, a regra geral consignada na jurisprudência desta Corte, não sendo possível afirmar, de antemão que os percentuais estipulados pelo Tribunal de origem não sejam adequados. Os fatores destacados permitem concluir, com efeito, que a apuração do valor efetivamente devido a cada uma das partes só pode ser obtido a partir de uma detida análise de fatos e provas o que, todavia, não se coaduna com o perfil traçado pela Constituição Federal para o Recurso Especial. Incidência da Súmula 7 desta Corte. Distrato. Pretensão emanada dos apelantes, que não estavam obrigados quanto a aceitação do seu conteúdo. Restituição dos valores pagos. Valor negociado e aceito pelos autores, operando-se lícita transação prevista no art. 840 do Código Civil. Improcedência da demanda preservada. Apelo improvido (Apelação 990093688824, Rel. Donegá Morandini, São Paulo, 3ª Câmara de Direito Privado, Data do julgamento: 26.10.2010, Data de registro: 05.11.2010).

Tribunal de Justiça de São Paulo. Compromisso de Compra e Venda – Cobrança – Termo de rescisão – Pedido de revisão do distrato – Possibilidade – Cláusula que prevê a restituição de aproximadamente 50% do valor pago – Afastamento, ante a abusividade da cláusula – Violação à boa-fé e equidade contratual – Artigos 6ª e 51, inciso IV, da Lei nº 8.078/90 – Recurso parcialmente provido, para determinar a devolução do preço pago pelos compromissários-compradores, além dos valores pagos a título de despesas de condomínio (Apelação 994050869006 (4254474300), Rel. Silvério Ribeiro, São Paulo, 5ª Câmara de Direito Privado, Data do julgamento: 20.10.2010, Data de registro: 27.10.2010).

Imprevisível é, assim, o resultado em eventual demanda.

De nossa parte, entendemos que é cabível discutir a abusividade ante a vulnerabilidade do consumidor e da nulidade da cláusula de perdimento em razão do art. 51, IV, do CDC.

4.4. PRESCRIÇÃO

Segundo o art. 189 do Código Civil, violado o direito, nasce para o seu titular a pretensão.

Nesta medida, só é possível falar em eventual prazo prescricional a partir da violação do direito.

No caso de pedido de resolução pelo promitente comprador inadimplente não há falar-se em prescrição na exata medida em que o direito à restituição só nasce com a declaração de resolução do compromisso.

Posta desta maneira a questão, não se deve pensar na prescrição com prazo contado a partir do pagamento de cada parcela.

Evidentemente que o direito à restituição não surge com o pagamento da parcela, mas, por evidente, da resolução do contrato.

Neste sentido, fundamentou o Desembargador Viviani Nicolau (TJSP, Apelação 994.05.115923-1, 9ª Câmara de Direito Privado, j. 30.11.2010): “A devolução das parcelas pagas só é possível após a rescisão contratual, uma vez que a primeira é mera consequência lógica da segunda, tanto que é determinada mesmo sem pedido expresso ou reconvenção nesse sentido. O prazo, pois, para a pretensão da devolução das parcelas só tem início a partir da rescisão. E se válido o contrato, como afirmou a própria recorrente nos autos, não é possível se operar a prescrição, já que seu prazo nem ao menos começou a correr.

4.5. JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA SOBRE OS VALORES A RESTITUIR AO ADQUIRENTE

Em precedente discutível, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça sufragou entendimento segundo o qual “na hipótese de resolução contratual do compromisso de compra e venda por simples desistência dos adquirentes, em que postulada, pelos autores, a restituição das parcelas pagas de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros moratórios sobre as mesmas serão computados a partir do trânsito em julgado da decisão” (REsp 1.008.610/RJ, Rel. Min. Aldir Passarinho Junior, DJe 03.09.2008), por entender que apenas a partir do trânsito em julgado é que existe a mora do promitente vendedor na devolução das parcelas pagas.¹¹

É verdade que, tratando-se de dívida positiva, porém ilíquida, sempre houve divergência entre os doutrinadores acerca do início da contagem dos juros moratórios, tendo em vista a redação do art. 407, ante o que dispõe o art. 405, ambos do Código Civil de 2002.

A celeuma surgiu em decorrência da aparente antinomia entre os precitados dispositivos. Com efeito, dispõe o art. 407 do Código Civil: “Ainda que se não alegue prejuízo, é obrigado o devedor aos juros da mora que se contarão assim às dívidas em dinheiro, como às prestações de outra natureza, uma vez que lhes esteja fixado o valor pecuniário por sentença judicial, arbitramento, ou acordo entre as partes”.

Por outro lado, preceitua o art. 405 do Código Civil de 2002: “Contam-se os juros da mora desde a citação inicial”.

J. M. de Carvalho Santos¹² tratou exaustivamente da matéria, apontando as diversas correntes sobre o assunto e, entre elas, aquela que defende a inexistência de antinomia, sendo que o termo “desde que” do art. 1.064 do Código Civil de 1916 teria o significado de “uma vez que”, tratando-se de condição para contagem dos juros moratórios desde a citação inicial. Prevaleceu esta corrente no Código Civil de 2002, tanto é assim que o art. 407 traz exatamente essa modificação.

Em consonância com o acatado e com o que escrevi alhures:¹³ entendo que, em regra, nas obrigações ilíquidas, os juros moratórios serão devidos desde que o valor equivalente do objeto da prestação seja fixado por sentença, acordo entre as partes ou arbitramento (Código Civil, art. 407), contados a partir da citação inicial (Código Civil, art. 405).

Segundo Serpa Lopes, “os que lobrigaram contradição entre os arts. 1.064 e § 2º do art. 1.536 [CC/1916], partiram da regra in iliquidis non fit mora. Impõe-se observar, porém, que essa apostema provém do direito romano: non potest improbus videri, qui ignorat quantum solvere debeat. Em resumo: não é possível condenar-se pagamento de juros ao que ignora o quantum do seu débito. Querem os defensores deste princípio, que não se caracteriza, em tais condições, um retardamento culposo em consequência do que os juros não podem fluir a partir do momento do dano”.¹⁴

A regra não é absoluta. Tanto é assim que, no caso de ato ilícito, a mora – e consequentemente a contagem de juros moratórios – se iniciava com a prática do ato nos termos do art. 962 do Código Civil de 1916, posicionamento que hoje prevalece com fundamento no art. 398 do CC/2002 a par do meu entendimento segundo o qual a contagem dos juros moratórios, mesmo nesta hipótese, se inicia da citação em razão da clara disposição do art. 405 do Código Civil. A regra do início da contagem dos juros moratórios nas obrigações ilíquidas desde a citação encontra sua origem no Código Civil italiano, art. 1.219, consagrando, nesta hipótese, a mora ex re ou mora presumida.

Portanto, o atual Código Civil estabeleceu a regra absoluta da contagem dos juros moratórios a partir da citação inicial no art. 405 (vide, nesse sentido, o capítulo 14 deste livro – item 14.8).

Nada obstante, estranhamente, no caso de resolução de compromisso de compra e venda de imóveis requerida pelo próprio inadimplente, como visto, o Superior Tribunal de Justiça sustentou que os juros de mora somente podem ser contados da data do trânsito em julgado da decisão condenatória.

Pelas razões já declinadas, a solução não me parece espelhar o sistema na exata medida em que a citação inicial é o termo inicial para a contagem dos juros moratórios em razão de expressa disposição do art. 405 do Código Civil.

O fato de a prestação postulada ser ilíquida apenas posterga a base de cálculo sem qualquer interferência no termo legal da contagem dos juros moratórios.

Há que se levar em conta que:

a) O capital, representado pelas parcelas pagas pelo inadimplente, que já terá o desconto referente ao arbitramento das despesas administrativas, cláusula penal etc., está na esfera patrimonial do promitente vendedor que deve remunerar este capital na exata medida em que deve restituir, e será remunerado, por outro lado, a teor das Súmulas 1, 2 e 3 do TJ/SP (no Estado de São Paulo) e entendimento sedimentado nos tribunais, pelo aluguel do imóvel durante o inadimplemento das parcelas até a restituição do imóvel. Os juros representam o fruto civil e equivalem ao “aluguel” do dinheiro representado pelas parcelas pagas. Seria injusto que uma parte recebesse a remuneração do capital e a outra não.

b) O promitente vendedor está em mora na restituição das parcelas pagas a partir do momento em que recebe a citação sobre o valor que posteriormente for reconhecido na sentença, a teor do art. 407 do Código Civil.

A manutenção da solução da contagem dos juros de mora após o trânsito em julgado premia o enriquecimento sem causa do promitente vendedor que mantém o capital do credor sem qualquer remuneração e já conta com o arbitramento de pena (retenção) para fazer frente aos seus prejuízos, normalmente no percentual de 10 a 25% do valor pago pelo promitente comprador inadimplente.

Escorreita, assim, a seguinte decisão:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Resolução Contratual – Compromisso de compra e venda de bem imóvel (lote de terra) – Comprador que, após assinatura de termo aditivo de renegociação da dívida, voltou a se tornar inadimplente – Pretensão à rescisão contratual com a restituição dos valores pagos – Admissibilidade – Inteligência das Súmulas 2 e 3 deste Tribunal – Devolução ao autor do percentual de 90% dos valores que efetivamente recebeu, de uma só vez, devidamente corrigidos a partir de cada desembolso pelos índices da Tabela Prática desta Corte, acrescidos de juros de 1% ao mês a partir da citação, até o efetivo pagamento – Autorização para que as rés retenham o percentual de 10% (dez por cento) dos valores recebidos, a título de taxa administrativa – Apelo parcialmente provido. (Apelação 0050824-85.2008.8.26.0000 – Rel. Miguel Brandi – Comarca: Franco da Rocha – 7ª Câmara de Direito Privado – Data do julgamento: 27.07.2011 – Data de registro: 02.08.2011 – Outros números: 994080508240).

Encontramos, ainda, o seguinte julgado:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Compromisso de Compra e Venda – Ação de resolução contratual c.c. reintegração de posse. Apelo dos réus compromissários, pretendendo a fixação do termo a quo da atualização monetária da condenação na data do desembolso de cada prestação. Acolhimento em parte. Os juros, de um lado, incidem a partir da citação (art. 405 do CC/2002). A correção monetária, entretanto, incidirá a partir de cada desembolso. Apelo da autora, promitente vendedora, pretendendo seja decretado o decaimento integral das prestações pagas, a fim de indenizar-se da privação da posse do imóvel. O equacionamento dos aspectos patrimoniais da resolução contratual tem por objetivo recompor o status quo ante – Independe, pois, de reconvenção. Súmula 3 do TJSP. A perda integral do valor pago, de per se, é, contudo, medida que ocasiona enriquecimento sem causa. A indenização pela ocupação do imóvel, pois, fica legada a liquidação por arbitramento, segundo o valor locativo de mercado do imóvel. Valores devidos de uma parte à outra, até o limite em que se compensem. Sentença reformada em parte Recursos providos em parte. (Apelação 9134281-56.2008.8.26.0000 – Rel. Paulo Eduardo Razuk – Comarca: Catanduva – 1ª Câmara de Direito Privado – Data do julgamento: 13.09.2011 – Data de registro: 16.09.2011 – Outros números: 5713894900).

Em suma, os juros incidem a partir da citação (art. 405 do CC/2002).

Por outro lado, a correção monetária pelo índice eleito no contrato e, na sua falta, pelo índice utilizado pelo Tribunal respectivo para o cálculo dos débitos judiciais, deve ser aplicada a partir de cada desembolso por não se confundir com os juros e por representar mera recomposição do poder de compra da moeda.

Sobre este assunto, recomenda-se, ainda, a leitura do item 14.8, do capítulo 14 deste Livro II.

4.6. MODELO DE AÇÃO DE RESOLUÇÃO PELO ADQUIRENTE INADIMPLENTE

Exmo. Sr. Dr. Juiz de Direito (...)

(...), por seus procuradores (documento 1), vem, respeitosamente, a presença de Vossa Excelência, propor, em face de (...), a competente

Ação de resolução contratual cumulada com devolução de valores,

o que faz com supedâneo nos arts. 413 do Código Civil, 53 do Código de Defesa do Consumidor e nos argumentos de fato e de direito a seguir aduzidos:

I – Fatos

a) negócio entre as partes

Por força do Contrato Particular de Compromisso de Venda e Compra, firmado em (...) (documento 2), a autora prometeu vender, e a ré, comprar, pelo preço e condições ali pactuadas, o apartamento (...), conforme incorporação registrada sob R2 da matrícula nº (...) Oficial de Registro de Imóveis da Capital, cuja entrega está prevista para meados do próximo ano.

O preço certo e ajustado foi de R$ (...), tendo com entrada o valor de R$ (...), mais (...) prestações de R$ (...), vencendo a primeira em (...), e as demais em igual dia dos meses subsequentes.

b) mora

Ocorre que a adquirente, ora autora, deixou de adimplir obrigação contratual, consubstanciada no pagamento das parcelas do preço, encontrando-se em atraso com 6 (seis) prestações no período entre (...) e (...).

Em verdade, não há mais condições financeiras de arcar com os pagamentos tendo em vista que (...).

c) constituição em mora

Nada obstante o atraso no pagamento das parcelas por mais de três meses, nenhuma providência foi tomada pela ré no sentido de constituí-la em mora e ingressar com a competente ação de resolução por inadimplemento.

Deveras, a teor do que dispõe o art. 53 do Código de Defesa do Consumidor, teria que devolver grande parte do que recebeu, mormente que o imóvel ainda não foi entregue.

Assim, muito provavelmente, quedou-se inerte para escapar da inevitável devolução dos valores pagos pela autora.

Acorde com o instrumento de notificação anexo (documento 3), a ré foi notificada em (...) para que operasse, amigavelmente, a resilição do contrato e, consequentemente, a devolução de 90% (noventa por cento) dos valores pagos pela autora, de acordo com a norma do art. 9º do Decreto 22.626/1933, mormente que a cláusula (...) do contrato entre as partes (documento 2), fere o disposto nos arts. 51 e 53 do Código de Defesa do Consumidor, estipulando o perdimento de grande parte do preço.

É preciso insistir no fato de que o imóvel ainda não foi entregue, não havendo falar-se em qualquer ressarcimento em virtude da fruição pela autora.

Certo é que decorreu in albis o prazo concedido na notificação (documento 3), sem que qualquer pagamento fosse efetuado, restando, assim, a devida constituição em mora nos termos da lei.

Convém ressaltar que, nada obstante as inúmeras tentativas da autora para receber o que lhe é devido, a ré permanece irredutível e inerte.

Deveras, já que se encontra na posse dos valores pagos, mais de R$ 80.000,00 (oitenta mil reais), conforme comprovantes de pagamentos anexos (documento 4).

II – Direito

Acorde com a norma insculpida no art. 413 do novo Código Civil e no art. 53, do Código de Defesa do Consumidor, tendo em vista o direito da autora em receber parte do que pagou, mesmo em face do seu inadimplemento, e a renitência da ré em não cumprir sua obrigação legal, nada obstante a notificação efetuada, não houve alternativa à autora senão ingressar com a presente ação, pleiteando a resolução do contrato para reaver parte do que pagou.

A jurisprudência pátria, inclusive do Superior Tribunal de Justiça, é remansosa, admitindo a ação que ora é proposta, sendo que o assunto encontra-se sumulado pelo Tribunal de Justiça de São Paulo:

Súmula 1: O compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.

Súmula 2: A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição.:

Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial nº 94.640/DF, decisão: por unanimidade, conhecer do recurso e dar-lhe parcial provimento, data da decisão: 13.08.1996, 4ª Turma. Promessa de compra e venda. Restituição das importâncias pagas. Cláusula de decaimento de 90%. Modificação judicial. Na vigência do Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula de decaimento de 90% das importâncias pagas pela promissária compradora de imóvel. Cabe ao juiz alterar a disposição contratual, para adequá-la aos princípios do direito das obrigações e as circunstâncias do contrato. Ação proposta pela promissária compradora inadimplente. Arts. 51 e 53 do Codecon. Art. 924 do Código Civil. Recurso conhecido e provido, para permitir a retenção pela promitente vendedora de 10% das prestações pagas. Relator: Ministro Ruy Rosado de Aguiar. Fonte: DJ de 07.10.1996, p. 37.647. Veja: REsp. nº 12.074/ SP, REsp. nº 45.666/SP, REsp. nº 53.396/RS, REsp. nº 38.492/SP, REsp. nº 10.620/SP, REsp. nº 4.321/SP, REsp. nº 52.995/ SP, REsp. nº 45.226/RS, REsp. nº 45.409/SP, REsp. nº 51.019/SP, REsp. nº 58.912/MG, REsp. nº 58.525/SP, REsp. nº 59.524/ DF, REsp. nº 45.511/SP, (STJ).

Tribunal de Justiça de São Paulo. Rescisão contratual. Inadimplência do autor. Extinção sob fundamento de ausência de possibilidade jurídica e falta de interesse processual. Inadmissibilidade. Mesmo sendo inadimplente tem o autor o direito de tentar obter, via judicial, a devolução (integral ou parcial) das parcelas pagas e de ver declarado rescindido o contrato por impossibilidade de pagamento, mesmo que arcando com as consequências do fato. Recurso provido para se afastar a extinção, prosseguindo o feito (Apel. Cív. nº 56.419-4, São Paulo, 7ª Câmara de Direito Privado, rel. Benini Cabral, 02.09.98, v.u.).

A jurisprudência pátria já firmou entendimento pacífico acerca da impossibilidade de perdimento das parcelas pagas nos termos pretendidos pela autora.

Com efeito, dispõe o art. 53 da Lei 8.078/1990:

Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.

Segundo Alberto do Amaral Júnior:

Em tal situação, a perda total das prestações pagas significaria verdadeiro enriquecimento ilícito por parte do credor, pois o devedor que pagou parte do preço, mas não o pagou por inteiro, perderia a coisa e as prestações pagas. Em contrapartida, o credor receberia de volta a coisa e conservaria as prestações pagas.¹⁵

Nesse sentido, a autora pede venia para citar as decisões abaixo colacionadas, admitindo, como no caso vertente, o perdimento de 10% dos valores pagos:

Superior Tribunal de Justiça. Compromisso de compra e venda de imóvel. Perda de parte das prestações pagas. Percentual que impõe ônus exagerado para o promitente comprador. Contrato firmado na vigência do Código de Defesa do Consumidor. Possibilidade de redução pelo juiz. Razoabilidade da retenção de 10% das parcelas pagas. Precedentes. Recurso parcialmente acolhido. I – Assentado na instância monocrática que a aplicação da cláusula penal, como pactuada no compromisso de compra e venda de imóvel, importaria em ônus excessivo para o comprador, impondo-lhe, na prática, a perda da quase totalidade das prestações pagas, e atendendo-se ao espírito do que dispõe o art. 53 do Código de Defesa do Consumidor, cumpre ao Juiz adequar o percentual de perda das parcelas pagas a um montante razoável. II – A jurisprudência da Quarta Turma tem considerado razoável, em princípio, a retenção pelo promitente vendedor de 10% do total das parcelas quitadas pelo comprador, levando-se em conta que o vendedor fica com a propriedade do imóvel, podendo renegociá-lo. Relator: Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira (Acórdão nº 85.936/SP (9600025029), Recurso Especial, decisão: Por unanimidade, conhecer do recurso e dar-lhe provimento parcial, data da decisão: 18.06.1998, 4ª Turma, publicação: DJ de 21.09.1998, p. 00166).

Superior Tribunal de Justiça. Promessa de compra e venda. Restituição. O comprador que deixa de cumprir o contrato alegando insuportabilidade da obrigação tem o direito de promover ação para receber a restituição das importâncias pagas. Aplicação da regra do art. 924 do CCivil, para reduzir a devolução a 90% das importâncias recebidas pela promitente vendedora. Recurso conhecido, pela divergência, e parcialmente provido. Relator: Ministro Ruy Rosado de Aguiar (Acórdão nº 132.903/SP (9700354520), Recurso Especial, decisão: por unanimidade, conhecer do recurso e dar-lhe provimento parcial, data: 16.09.1997, 4ª Turma, publicação: DJ de 19.12.1997, p. 67.507).

Superior Tribunal de Justiça. Promessa de compra e venda. Cláusula de decaimento. Código de Defesa do Consumidor. Modificação. A regra do art. 53 do Codecon permite a modificação da cláusula de decaimento, para autorizar a retenção, pela promitente vendedora, de apenas 10% das prestações pagas. Recurso conhecido e provido. Relator: Ministro Ruy Rosado de Aguiar (Acórdão nº 94.271/SP (9600254540), Recurso Especial, decisão: por unanimidade, conhecer do recurso e dar-lhe provimento, data da decisão: 27.08.1996, 4ª Turma, publicação: DJ de 14.10.1996, p. 39.013).

Tribunal de Justiça de São Paulo. Compromisso de Compra e Venda. Rescisão. Inadimplemento. Perda das parcelas pagas. Inadmissibilidade. Cláusula leonina configurada. Irrelevância de ser o contrato anterior ao Código de Defesa do Consumidor. Redução para 10% do valor do contrato. Restituição do excedente pelos autores à ré. Recurso parcialmente provido para esse fim (rel. Paulo Shintate, Apel. Cív. nº 218.362-2, São Paulo, 23.11.93).

Tribunal de Justiça de São Paulo. Compromisso de compra e venda. Rescisão contratual justificada pelo inadimplemento de prestações, constituídos os devedores regularmente em mora. Perda do valor do sinal, por força do disposto no art. 1.097 do Código Civil, porém não das importâncias correspondentes a duas parcelas pagas. Aplicação dos arts. 115 do Código Civil e 53 do Código de Defesa do Consumidor. Nulidade da cláusula que prevê o perdimento. Apelação dos promissários compradores, em parte, provida (Apel. Cív. nº 33.797-4, São Paulo, 5ª Câmara de Direito Privado, rel. Marcus Andrade, 06.08.98, v.u.).

Tribunal de Justiça de São Paulo. Contrato. Compromisso de compra e venda. Rescisão. Perda das quantias pagas. Não cabimento. Contrato avençada na vigência do Código de Defesa do Consumidor. Perda pretendida que implicaria em enriquecimento indevido de uma das partes em detrimento de outra. Retenção em favor da ré a título de multa, de 10% do valor pago. Inteligência dos arts. 924 do Código Civil e 51, 53 e 54 do Código de Defesa do Consumidor. Recurso parcialmente provido (Apel. Cív. nº 8.575-4, São Paulo, 6ª Câmara de Direito Privado, rel. Reis Kuntz, 30.04.98, v.u.).

III – Pedido

Diante de todo o exposto, restando evidente e cristalino o direito que fundamenta a presente ação, no mérito, requer a autora:

a) seja a presente ação julgada procedente, com a consequente declaração de resolução do contrato, além da condenação da ré no pagamento de custas, despesas processuais e honorários advocatícios;

b) condenação da ré na devolução dos valores pagos pela autora, descontados de 10% a título de cláusula penal compensatória, com acréscimo de juros legais desde a citação e correção monetária desde cada desembolso.

IV – Citação

Requer-se que a citação seja efetuada pelo correio, nos termos dos arts. 221, I; 222 e 223 do Código de Processo Civil, para que responda, querendo, no prazo de 15 (quinze) dias (CPC, art. 297), sob pena de serem tidos por verdadeiros os fatos aqui alegados (art. 319 c/c o art. 285 do CPC), devendo ser remetida à citanda, cópia da petição inicial e do despacho do MM. Juiz, expressamente consignada em seu inteiro teor a advertência a que se refere o art. 285, segunda parte, comunicando, ainda, o prazo para resposta e o juízo e cartório, com o respectivo endereço.

V – Provas

Protesta a autora por provar o alegado através de todos os meios de prova em direito admitidos, especialmente pela produção de prova documental, testemunhal, pericial e inspeção judicial, depoimento pessoal da ré sob pena de confissão, caso não compareça, ou, comparecendo, se negue a depor (CPC, art. 343, §§ 1º e 2º).

VI – Valor da causa

Dá-se à causa o valor de R$ (...).

Termos em que, pede deferimento.

Data

Advogado (OAB/SP)

_______________

¹     Tribunal de Justiça de São Paulo. Rescisão de compromisso de compra e venda – Restituição dos valores pagos – Possibilidade – A jurisprudência é tranquila em reconhecer o direito do comprador, autor na devolução das quantias que pagou tendo havido a rescisão do contrato – Inocorrência da prescrição – Ação distribuída em 2009 – Lapso prescricional decenal – Inaplicabilidade do regramento previsto no artigo 206, § 3º, IV, do Código Civil à hipótese. Sentença mantida – Recurso improvido, com observação (Apelação 0015400-14.2009.8.26.0269, j. 15.03.2011, Rel. Beretta da Silveira).

No voto, sustentou-se: “A devolução das parcelas pagas só é possível após a rescisão contratual, vez que a primeira é mera consequência lógica da segunda, tanto que é determinada mesmo sem pedido expresso ou reconvenção nesse sentido. O prazo, pois, para a pretensão da devolução das parcelas só tem início a partir da rescisão.”

²     Correspondente ao parágrafo único, do art. 1.092, do Código Civil de 1916.

³     Nelson Nery Jr. e Rosa Maria Andrade Nery, Código de Processo Civil Comentado, 2ª ed., São Paulo: Revista dos Tribunais, p. 672.

⁴     José Frederico Marques, Manual de Direito Processual Civil, 13ª ed., São Paulo: Saraiva, 1990, p. 257.

⁵     Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

⁶     Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.

⁷     Art.5º Na aplicação da lei, o juiz atenderá aos fins sociais a que ela se dirige e às exigências do bem comum.

⁸     O art. 75, do Código Civil de 1916, era mais claro ao afirmar que a todo o direito corresponde uma ação, que o assegura.

⁹     Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

¹⁰     Neste julgado, aduziu o relator:

¹¹     Igualmente: STJ – AgRg no REsp 759.903/MG, rel. Min. Vasco Della Giustina – Desembargador Convocado do TJ/RS, Terceira Turma, j. em 15.06.2010, DJe 28.06.2010.

¹²     J. M. de Carvalho Santos. Código Civil brasileiro interpretado. 7. ed. São Paulo: Freitas Bastos, 1958, vol. 14, p. 288 e ss.

¹³     Luiz Antonio Scavone Junior, Juros no direito brasileiro. 4. ed. São Paulo: RT, 2011.

¹⁴     Miguel Maria de Serpa Lopes, Curso de direito civil. Obrigações em geral, vol. 2, p. 72.

¹⁵     Alberto do Amaral Jr., Comentários ao Código de Defesa do Consumidor, obra coletiva (coord. Juarez de Oliveira), São Paulo: Saraiva, 1991, p. 202.

Capítulo 5

AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA E A AÇÃO DO PROMITENTE VENDEDOR PARA COMPELIR O PROMITENTE COMPRADOR A RECEBER A ESCRITURA

5.1. PRINCIPAIS ASPECTOS

a) Foro competente: Em regra, como se trata de ação pessoal, o foro seria o de eleição, seguido pelo foro do domicílio do réu.¹ Entretanto, na cidade de São Paulo, independentemente do valor da causa, será competente o foro regional do local do imóvel (Lei 3.947 de 8 de dezembro de 1983, art. 4º, inc. I, “a” e “b”).²

b) Legitimidade ativa: promitente comprador ou seu cessionário.

c) Legitimidade passiva: promitente vendedor e cedente.³ No caso de cessão registrada, em virtude do princípio da continuidade dos registros públicos e da necessária anuência do cedente na escritura, cuja sentença (constitutiva) de adjudicação substituirá.

d) Valor da causa: valor do compromisso de compra e venda (Código de Processo Civil, art. 282, V).

e) Petição inicial: deverá respeitar os requisitos dos arts. 276 e 282/283 do Código de Processo Civil. A especificação de provas será, na maioria dos casos, apenas documental. Havendo testemunhas e necessidade de perícia, o rol, os quesitos, bem como a indicação de assistente técnico, devem ser apresentados com a petição.

f) Procedimento: comum, rito sumário (Decreto-Lei 58/1937, art. 16).

5.2. CONCEITO E UTILIDADE – A QUESTÃO DA PROPRIEDADE IRREGULAR E A INADEQUAÇÃO DA AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA

A adjudicação compulsória é uma espécie de execução específica das obrigações de emitir declaração de vontade relacionada aos imóveis, amoldando-se perfeitamente aos arts. 640 e 641 do Código de Processo Civil (Decreto-Lei 58/1937, art. 22; novo Código Civil, arts. 1.417 e 1.418).

É ação que emana do contrato preliminar de compromisso de compra e venda,⁴ cujo fim é compelir o promitente vendedor a transferir a propriedade através de sentença que tem o condão de substituir a vontade do inadimplente.

Ricardo Arcoverde Credie define a ação de adjudicação como a ação pessoal que pertine ao compromissário comprador, ou ao cessionário de seus direitos à aquisição, ajuizada com relação ao titular do domínio do imóvel – (que tenha prometido vendê-lo através de contrato de compromisso de venda e compra e se omitiu quanto à escritura definitiva) – tendente ao suprimento judicial desta outorga, mediante sentença constitutiva com a mesma eficácia do ato praticado.⁵

Todavia, é preciso verificar que a ação de adjudicação compulsória não é a ação adequada para obter a propriedade quando o promitente vendedor não é titular do domínio do imóvel, ou, ainda, a outorga de escritura registrável depende de providências para a regularização da propriedade, tais como a aprovação de loteamento, a instituição de condomínio edilício, a retificação do registro, a apresentação de certidões negativas fiscais etc.

Isto porque, como veremos, embora não se exija o registro do contrato de promessa de compra e venda junto ao Oficial de Registro de Imóveis para a propositura da ação de adjudicação compulsória (Súmula 239 do STJ), a sentença será inócua se a propriedade for irregular ou não estiver em nome do réu da ação, neste último caso em razão do princípio da continuidade dos registros públicos.

A solução nesses casos é a indenização por perdas e danos ou o caminho da usucapião, se preenchidos os requisitos de dispositivos legais próprios.⁶

5.3. AÇÕES REAIS E PESSOAIS – DISTINÇÃO E CONSEQUÊNCIAS APLICADAS À ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PRESCRIÇÃO DA AÇÃO

Já dissemos – e mister se faz repetir – que as ações reais são aquelas que nascem do jus in re, competindo a quem tem esse direito contra o réu.

As pessoais, por outro lado, possuem gênese nas obrigações de dar, fazer ou não fazer alguma coisa, in casu, especificamente de fazer, da espécie emitir declaração de vontade.⁷

É preciso distinguir a existência de pretensão sobre bem imóvel (pretensão imobiliária, v.g., o despejo), daquela que, além disso, representa pretensão real imobiliária, esta sim ação fundada em direito real sobre bem imóvel (v.g., a ação reivindicatória ou a ação de usucapião).⁸

A distinção não emana do direito processual. É no seio do direito material que se encontra a distinção entre direito real e pessoal.⁹

A ação de adjudicação compulsória é ação pessoal e, nesse sentido, a lição de Darcy Bessone.¹⁰

Aliás, já foi citada a definição com a qual concordamos, de Ricardo Arcoverde Credie, segundo o qual a ação de adjudicação é a ação pessoal que pertine ao compromissário comprador (...).¹¹

Não pensam assim, entretanto, conceituando a ação como ação real imobiliária, entre outros, Orlando Gomes¹² e Humberto Theodoro Júnior.¹³

Para sabermos se uma ação é real ou pessoal, formula-se a seguinte pergunta: por que se deve (cur debeatur?). Na causa de pedir, no direito por que se deve, vai-se encontrar a resposta sobre se a ação é real ou pessoal.¹⁴

Ora, se deve em virtude de direito pessoal, representado por obrigação de emitir declaração de vontade. Apenas de maneira mediata haverá, e não em todos os casos, a transferência da propriedade!

A distinção é relevante na exata medida em que, para as ações reais imobiliárias, entre outras circunstâncias:

a) Exige litisconsórcio passivo necessário do cônjuge e do consentimento conjugal para a propositura da ação (Código de Processo Civil, art. 10);

b) Competente será o forum rei sitae, nos termos do art. 95 do Código de Processo Civil;

Por outro lado, se a ação for pessoal, como pensamos ser:

a) Não há litisconsórcio passivo necessário.

b) O foro, em regra, é o de eleição, seguido, na ausência de foro eleito no contrato, pelo foro do domicílio do réu.¹⁵

Quanto à prescrição ou não da pretensão espelhada na ação de adjudicação compulsória, alguns julgados, com os quais não concordamos, fazem a distinção com supedâneo na distinção entre ações reais e pessoais.

De acordo com este entendimento, se o compromisso estiver registrado, atribuindo direito real ao seu titular, já se decidiu que a ação de adjudicação é imprescritível:

Pedido de adjudicação compulsória. Compromisso de compra e venda averbado na matrícula do imóvel. Procedência. Prescrição. Diante da natureza de direito real conferido pelo registro do compromisso de compra e venda do imóvel, não há falar em prescrição do direito à adjudicação compulsória. Sentença mantida (Apelação 994020682004 (2626644600) – Relator: Antonio Vilenilson – Comarca: Bauru – Órgão julgador: 9ª Câmara de Direito Privado – Data do julgamento: 23/02/2010 – Data de registro: 18/06/2010).

Por outro lado, há jurisprudência sustentando que a ação de adjudicação compulsória, ainda que o direito seja pessoal em razão da ausência do registro do compromisso, só é atingida pela aquisição por terceiros por meio do instituto da usucapião.

Entendemos que este é, de fato, o caminho para uma solução mais precatada.

Isto porque, enquanto não houver a aquisição do direito de propriedade por terceiros, mantém o promitente comprador o direito de obter a sua escritura:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Adjudicação compulsória – prescrição – afastamento – o direito do promissário-comprador obter a escritura definitiva de imóvel só se extingue se amparado por usucapião – preliminar rejeitada. Adjudicação compulsória – Pagamento através de cotas sociais da empresa – Aquisição do imóvel mediante regular compromisso de compra e venda – Comprovação do integral pagamento e consequente quitação – Ausência de outorga da escritura – Comprovados os requisitos essenciais da ação – Sentença mantida – recurso não provido (Apelação Sem Revisão 994061469535 (4874394000), Rel. Elcio Trujillo, Comarca: Tupã, 7ª Câmara de Direito Privado, j. 17.06.2009, Data de registro: 25.06.2009. (...).

Tribunal de Justiça de São Paulo. Adjudicação compulsória – Prescrição inocorrente – Perda da proteção pela ação apenas se perdida a propriedade para terceiro. Quitação reconhecida através da documentação juntada, embora não no original, pelo tempo decorrido desde a avença e término dos pagamentos, e pela não oposição à posse da parte requerente dado o longo lapso – Ônus da sucumbência afastados, porque não houve tentativa pré-processual de se obter a escritura, não houve resistência formal ao pedido, e os réus foram representados por curador especial diante de sua citação por edital – Recurso provido, em parte (Apelação Com Revisão 994070958987 (5009604000), Rel. César Augusto Fernandes, São Paulo, 10ª Câmara de Direito Privado, j. 18.03.2009, Data de registro: 16.04.2009).

De fato, o compromisso de compra e venda é o contrato preliminar, mediante o qual o promitente vendedor se obriga a outorgar a escritura depois de receber o preço e o promitente comprador a pagar as parcelas convencionadas.

A par de obrigações laterais impostas ao promitente vendedor e contidas neste contrato, como, por exemplo, entregar a posse em data certa ou após o recebimento do valor do imóvel, a promessa de compra e venda encerra uma obrigação de fazer, qual seja, a outorga de escritura pública, apta a transferir a propriedade do bem prometido depois do registro junto ao Oficial de Registro de Imóveis da circunscrição imobiliária competente.

Nesta medida, surge a ação de adjudicação compulsória como meio suficiente para resolver a renitência do promitente vendedor que recebeu pelo imóvel e se nega à outorga da escritura pública de compra e venda em cumprimento da obrigação assumida.

Posta desta maneira a matéria, surge a questão que envolve a prescrição da pretensão ou a decadência do direito.

Quanto a este assunto, curial a conclusão segundo a qual, violado o direito, nasce para o seu titular uma pretensão, que se extingue nos termos da Lei em razão de prazos de prescrição (Código Civil, art. 189).

Por outro lado, casos existem em que o próprio direito perece, surgindo o instituto da decadência.

Assim, é necessário saber se a ação de adjudicação compulsória está sujeita à prescrição, à decadência ou trata-se de pretensão imprescritível e não sujeita à decadência.

A resposta, com segurança jurídica, quando a matéria exige diferenciar prazos de prescrição, de decadência e ações imprescritíveis, é encontrada na doutrina sempre acatada de Agnelo Amorim Filho.¹⁶

Segundo ele, as ações condenatórias – e somente elas – estão sujeitas a prescrição; as ações constitutivas ou desconstitutivas encerram prazo decadencial determinado na lei; e são imprescritíveis as ações meramente declaratórias e as desconstitutivas ou constitutivas, nestas desde que a lei não preveja qualquer prazo.

E a ação de adjudicação compulsória é eminentemente constitutiva, conclusão extraída da sua natureza e da definição que já citamos de Ricardo Arcoverde Credie, segundo o qual trata-se da ação pessoal que pertine ao compromissário comprador, ou ao cessionário de seus direitos à aquisição, ajuizada com relação ao titular do domínio do imóvel – (que tenha prometido vendê-lo através de contrato de compromisso de venda e compra e se omitiu quanto à escritura definitiva) – tendente ao suprimento judicial desta outorga, mediante sentença constitutiva com a mesma eficácia do ato praticado.¹⁷

Se assim o é, em consonância com o extraído da doutrina que inça de Agnelo Amorim Filho, tratando-se a adjudicação compulsória de ação meramente constitutiva, resta a conclusão lógica segundo a qual a ação é imprescritível.

Portanto, a par de decisões em sentido contrário, estabelecendo vinculação entre direito real, pessoal e prazos prescricionais ou decadenciais, que, nesta medida, falham na identificação da natureza da pretensão e dos aspectos basilares da diferenciação que fizemos com fundamento em abalizada doutrina, podemos citar a decisão abaixo, que corretamente interpretou a questão ora proposta:

Superior Tribunal de Justiça. Promessa de Compra e Venda. Escritura definitiva. Adjudicação. Prescrição. Não prescreve o direito de a promissária compradora obter a escritura definitiva do imóvel, direito que só se extingue frente ao de outrem, amparado pelo usucapião. Recurso não conhecido (REsp 369.206/MG (200101269199), Rel. Min. Cesar Asfor Rocha, Rel. p/ Acórdão Min. Ruy Rosado de Aguiar, DJ 30.06.2003, p. 254).

Em suma, seja de natureza real ou pessoal, a ação de adjudicação compulsória é imprescritível em razão da natureza da pretensão constitutiva, que visa a mesma eficácia da escritura pública de compra e venda e cuja vontade não foi declarada por injusta resistência do promitente vendedor.

O direito do promitente comprador pode ser exercido, assim, a qualquer tempo, esbarrando apenas nó óbice da aquisição originária por terceiros, por meio da usucapião.

5.4. CONDIÇÕES ESPECÍFICAS DA AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA¹⁸

5.4.1. Registro do compromisso

Existe uma discussão muito grande nos tribunais a respeito da necessidade ou não do registro do compromisso ou promessa de compra e venda junto ao oficial de Registro de Imóveis para se intentar a ação de adjudicação compulsória, prevista que está no art. 16 do Decreto-Lei 58/1937, principalmente em razão da norma insculpida no art. 22 do mesmo diploma legal e no art. 1.418 do novo Código Civil.

A adjudicação compulsória é a ação que emana do contrato preliminar de compromisso (ou promessa, aqui tratada como sinônimo) de compra e venda, cujo fim é compelir o promitente vendedor a transferir a propriedade através de sentença que tem o condão de substituir a vontade do inadimplente.

Demanda semelhante é a execução de obrigação de fazer, pelo rito ordinário ou sumário, conforme o caso, disciplinada pelos arts. 461, 639 a 641, do Código de Processo Civil, 48 e 84 do Código de Defesa do Consumidor.

Carlyle Popp¹⁹ não faz distinção entre o direito real representado pelo registro da promessa de compra e venda e a natureza real da ação de adjudicação compulsória.

Nessa linha, inadmite a adjudicação compulsória de contrato não registrado, vez que, apenas seria possível, nesse caso, a execução de obrigação de fazer.

A rigor, tanto a execução de obrigação de fazer quanto a adjudicação compulsória, são demandas de caráter pessoal e colocadas à disposição do promissário no caso de inadimplemento do promitente na transferência do domínio do imóvel.

Tribunal de Justiça de São Paulo. Adjudicação compulsória. Necessidade de registro do compromisso de compra e venda. Inadmissibilidade. Eficácia e validade não condicionadas a formalidade do instrumento público. Obligatio faciendi assumida pelo promitente-vendedor que possui o condão de dar ensejo a adjudicação. Inaplicabilidade da Súmula nº 167 do Supremo Tribunal Federal. Extinção do processo afastada. Recurso provido. A promessa de venda gera pretensões de direito pessoal, não dependendo, para sua eficácia e validade, de ser formalizada em instrumento público. A obligatio faciendi, assumida pelo promitente vendedor, pode dar ensejo à adjudicação compulsória. O registro imobiliário somente é necessário para produção de efeitos relativamente a terceiros (Apel. Cív. nº 000.747-4, São Paulo, 8ª Câmara de Férias de Direito Privado, rel. Cesar Lacerda, 31.01.96, v.u.).

Ricardo Arcoverde Credie²⁰ e Mário de Aguiar Moura²¹ entendem, e merecem nosso aplauso, que não há necessidade de registro para que o promissário se valha da ação de adjudicação compulsória.

De fato, é a interpretação mais coerente com o espírito da própria lei, que busca a proteção do promitente comprador.

Pensar diferente seria impor uma injustificada sanção em detrimento da obrigação do promitente vendedor de outorgar a escritura.

Acrescentamos, apenas, a necessidade de que a promessa não seja retratável. Aliás, é clara a disposição do art. 25 da Lei 6.766/1979 nesse sentido.

Ora, tal obrigação do promitente vendedor decorre do próprio contrato, tenha ele sido ou não registrado.

É uma obrigação de fazer que, inadimplida, pode perfeitamente ser substituída por decisão judicial, nos termos dos arts. 461, 639 e 641 do Código de Processo Civil (execução de obrigação de fazer – pelo rito ordinário ou sumário) ou, facultativamente, pelo disposto nos arts. 16 e 22 do Decreto-Lei 58/1937 (adjudicação compulsória, pelo rito sumário).

Superior Tribunal de Justiça. Promessa de compra e venda por instrumento particular, não inscrita no registro de imóveis. Caso em que não se pactuou arrependimento. De acordo com a decisão recorrida, “a promessa de compra e venda, por instrumento particular, não inscrita no registro público, gera efeitos obrigacionais, já que a adjudicação compulsória é de caráter pessoal, restrito aos contratantes, sendo que aquele que se comprometeu a concluir um contrato, caso não conclua a sua obrigação, a outra parte poderá obter uma sentença que produza o mesmo efeito do contrato firmado”. Em tal sentido, REsps. nos 30 e 9.945, entre outros. 2. O direito de arrependimento supõe que haja sido pactuado. E que “não poderá o promitente vendedor arrepender-se, se não houver cláusula expressa, no pré-contrato, prevendo essa possibilidade” (REsp. nº 8.202). Em caso tal, não tem aplicação o disposto no art. 1.088 do Código Civil. 3. Recurso Especial não conhecido. Relator: Min. Nilson Naves. Veja: Recurso Especial nº 9.945, 8.202, 8.944, (STJ) (Acórdão nº 0003605, data: 09.04.1996; Num. 0057225; Ano: 1994, UF: RJ, 3ª Turma, Recurso Especial: publicação DJ de 27.05.1996, p. 17.865).

O registro seria, apenas, mais uma garantia ao promitente comprador, que teria assegurada a propriedade contra futura alienação do promitente vendedor para terceiros em face do direito real oponível erga omnes.

O registro retira do promitente vendedor a disponibilidade do bem, a despeito de, estranhamente, continuar com o domínio sobre ele.

Sem o registro, o promitente comprador não terá a garantia de que o imóvel prometido não será penhorado com sucesso por dívidas posteriores a sua celebração, não obstante jurisprudência vacilante, ora num ora noutro sentido:

Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Penhora. Incidência sobre imóvel, objeto de compromisso de compra e venda não inscrito no registro imobiliário – irrelevância de a promessa ter sido celebrada anterior ou posteriormente ao ato constritivo – embargos de terceiro improcedentes – sentença mantida. Anotação da comissão: no mesmo sentido: Apelações nos 393.256-7, rel. Alexandre Germano; 400.585-6, rel. José Bedran; 404.351-6, rel. Alexandre Germano (Processo nº 0396642-5/005, Apelação Cível, São Paulo, órgão: 6ª Câmara, julgamento: 13.09.1988, relator: Augusto Marin, decisão unânime).

Superior Tribunal de Justiça. Processual civil – embargos de terceiro – contrato de promessa de compra e venda não inscrito no registro de imóvel – posse – penhora – execução – art. 1.046, § 1º do Código de Processo Civil. I – Inexistente fraude, encontrando-se os recorridos na posse mansa e pacífica do imóvel, estão legitimados na qualidade de possuidores a opor embargos de terceiro, com base em contrato de compra e venda não inscrito no registro de imóvel, para pleitear a exclusão do bem objeto da penhora no processo de execução, onde não eram parte, a teor do art. 1046, § 10 do Código de Processo Civil – precedentes do Superior Tribunal de Justiça. II – Recurso conhecido pela letra “c”, do permissivo constitucional, a qual se nega provimento (Processo nº 00019319-6/004, Recurso Especial, origem: Taubaté, 3ª Turma, julgamento: 19.05.1992, relator: Min. Waldemar Zveiter, decisão: unânime).

Em verdade, o direito pessoal, representado pela promessa de compra e venda sem registro, pode ser contraposto, com sucesso, a outro direito pessoal que lhe seja posterior.

Com efeito, a Súmula 84 do STJ deve ser entendida na exata medida da possibilidade dos embargos de terceiro.

É que, anteriormente, sequer eram admitidos embargos de terceiro no caso de promessa de compra e venda sem registro (Súmula 621 do STF), mesmo em face de outro direito pessoal que ensejava penhora.

Em tempo, a distorção foi corrigida pelo Superior Tribunal de Justiça.

Importante, por fim, ressaltar que a sentença na ação de adjudicação compulsória não possui o condão de transmitir qualquer domínio, vez que se trata apenas de substituição da escritura pública e, como tal, sujeitar-se-á as exigências para que seja registrada e, por conseguinte, transmita a propriedade imobiliária nos termos dos arts. 1.227 e 1.245 do Código Civil.

Caso o promitente vendedor não mais disponha do domínio, este não se transmitirá, convertendo-se a obrigação pessoal em perdas e danos desde que conste este pedido subsidiário na petição inicial. A jurisprudência pátria mais abalizada tende a seguir esta orientação.

Portanto, não é a sentença de adjudicação compulsória que terá o condão de transmitir a propriedade e sim o seu registro, desde que respeitados os requisitos legais. Assim, não se registrará, por exemplo, sentença em que o polo passivo não for integrado pelo proprietário constante do registro.

Tribunal de Justiça de São Paulo. Matéria: Adjudicação Recurso: Apelação nº 15.029 0, origem: Praia Grande, relator: Dínio Garcia, data: 08.07.92. Registro de imóveis – adjudicação – título de origem judicial circunstância que não isenta o título dos requisitos básicos para o registro – negativa do registro que não torna ineficaz ou inválida a sentença judicial, senão apenas verifica se o título se enquadra com a exigência do registro imobiliário – necessidade, ademais, da carta de adjudicação para se reportar à promessa de compra e venda.

Resumidamente, a melhor interpretação leva às seguintes conclusões:

a) A promessa de compra e venda, enquanto não registrada, é um direito pessoal, seja por escritura pública ou por instrumento particular.

b) Registrada, passa a constituir um direito real, oponível erga omnes, atribuindo ao seu titular o direito de sequela (Decreto-Lei 58/1937, art. 5º; novo Código Civil, arts. 1.417 e 1.418).

c) Registrada ou não, desde que irrevogável e quitada, autoriza a adjudicação compulsória, pelo rito sumário (Código de Processo Civil, arts. 275 e seguintes) acorde com o disposto no art. 16 do Decreto-Lei 58/1937 e art. 1.418, do novo Código Civil.²²

d) A diferença entre a promessa de compra e venda registrada e a não registrada reside na oponibilidade a terceiros de que dispõe aquela e não dispõe esta, e não na possibilidade ou não de se intentar ação de adjudicação compulsória.

Neste sentido, inclusive com fundamento na Súmula 239/STJ, o seguinte julgado do Superior Tribunal de Justiça:

AGA 575115/SP (200302242694) – Civil e Processual Civil. Ação de adjudicação. Registro do compromisso de compra e venda. Súmula 239/STJ. Financiamento de imóvel. Hipoteca posterior. Ineficácia. I – Em consonância com o enunciado 239 da Súmula desta Corte, o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis. II – A hipoteca outorgada pela construtora ao agente financiador em data posterior à celebração da promessa de compra e venda com o promissário-comprador não tem eficácia em relação a este último. Agravo improvido. Relator: Ministro Castro Filho – Fonte: DJ de 17.12.2004, p. 526.

5.4.2. Condições específicas

Afastada a necessidade de registro, temos que as condições específicas da ação de adjudicação compulsória residem na existência de instrumento de promessa ou compromisso de compra e venda (arts. 11 do Decreto-Lei 58/1937 e 26 da Lei 6.766/1979):

a) irretratável; e,

b) quitado admitindo-se o depósito do remanescente na própria ação adjudicatória, não havendo consignatória antecedente.²³

Caso haja parcela não paga, resta a dúvida sobre a possibilidade ou não de sucesso na ação de adjudicação compulsória.

Há duas correntes. A primeira afirma a possibilidade, desde que tenha havido a prescrição da pretensão da cobrança da parcela não paga. Neste sentido:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Imóvel – Adjudicação compulsória – Procedência – Confirmação – Última parcela que não teria sido paga – Prescrição – Ocorrência – Fato impedido, suspensivo ou interruptivo da prescrição – Não demonstração – Recurso não provido (Apelação 994092851301 (6774604600), Rel. Sousa Lima, Comarca: Campinas, 7ª Câmara de Direito Privado, j. 07.04.2010).

A segunda corrente afirma o contrário:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Compromisso de Compra e Venda – Adjudicação compulsória – Falta de comprovação da quitação do preço – Prescrição da ação de cobrança que não corresponde à quitação – Recurso não provido – Segundo o artigo 22, do Decreto-lei 58, de dezembro de 1937, para que haja adjudicação compulsória é preciso que o preço do imóvel tenha sido pago integralmente – Eventual prescrição da ação para cobrança do preço convencionado no compromisso não implica sua quitação. Afinal, se o promitente vendedor não pode mais exigir o pagamento do restante do preço do imóvel prometido à venda, por força de uma eventual prescrição, não está, por outro lado, obrigado a outorgar a escritura definitiva pretendida se não recebeu integralmente o preço (TJSP, 9ª Câm. Dir. Privado, Apel. Cível 283.204-1, de Cachoeira Paulista, Rel. Des. Ruiter Oliva, j. 10.06.1997, v.u.).

De nossa parte, entendemos que a razão está no segundo julgado, de tal sorte que, sem a prova do pagamento, não há possibilidade de adjudicação compulsória, ainda que crédito do promitente vendedor esteja prescrito.

Já tivemos a oportunidade de afirmar no capítulo 3 do Livro II (item 3.8) que, a par da prescrição da pretensão para cobrança das parcelas, não há prescrição da pretensão de o promitente comprador exigir a resolução do compromisso por inadimplemento, visto tratar-se de pretensão desconstitutiva do contrato sem que haja previsão de prazo em lei. Tampouco, por se tratar de posse precária, cabe a usucapião. Remetemos o leitor àquelas considerações

Outrossim, deve constar do compromisso de compra e venda:

a) o preço;

b) a descrição do bem imóvel; e

c) o consentimento (assinatura) dos contratantes e de duas testemunhas, inclusive com outorga uxória ou marital ao promitente vendedor (§ 2º do art. 11 do Decreto-Lei 58/1937);

Demais disso, nos termos do caput do art. 16, deve-se demonstrar a recusa do promitente vendedor, detentor do domínio.

Diversos acórdãos têm acolhido a carência da ação na hipótese de ausência dos requisitos da promessa de compra e venda (defeitos formais, contidos nos arts. 11 do Decreto-Lei 58/1937 e 26 da Lei 6.766/1979), como o que abaixo é trazido à colação:

Superior Tribunal de Justiça. Promessa de venda e compra. Adjudicação compulsória. Falta de individualização do imóvel. Impossibilidade jurídica do pedido. Constitui uma das condições especificas da ação de adjudicação compulsória a individualização do imóvel objeto do pedido. Sem tal requisito, torna-se inexequível o julgado que porventura a defira. Recurso Especial conhecido e provido. Relator: Ministro Barros Monteiro. DJ de 19.08.1996, p. 28.485. Doutrina: Ricardo Arcoverde Credie, Lei dos registros públicos comentada, 9ª ed., p. 396; Wilson de Souza Campos Batalha, Comentários à lei de registros públicos, 3ª ed., vols. I e II, p. 780 (Recurso Especial nº 51.064/ CE (9400209177), decisão: por unanimidade, conhecer em parte do recurso e, nessa parte, dar-lhe provimento, 28.05.1996, 4ª Turma).

5.5. LEGITIMIDADE

São legitimados ordinariamente para a ação de adjudicação compulsória os partícipes da relação jurídica de direito material, ou seja, do compromisso de compra e venda.

Legitimado ativo será o promitente comprador ou seu cessionário.

Surge, entretanto, a indagação acerca da legitimidade no caso de cessão dos direitos do promitente comprador a terceiros, às vezes de forma sucessiva (por exemplo: “B” prometeu comprar de “A” e cedeu seus direitos a “C”, que, por sua vez, cedeu a “D” que agora quer a escritura e encontra resistência de “A”), e, nesta medida, surge a dúvida sobre quem deve figurar como réu da ação.

A resposta a esta indagação, embora pareça complexa, é bastante simples e passa pela análise da relação de direito material e, principalmente, do instituto da cessão de direitos.

O promitente comprador de um imóvel é titular de um direito obrigacional (um crédito), posto que somente será proprietário por negócio jurídico, nos termos do art. 1.245 do Código Civil, depois do registro da escritura pública, cuja outorga o promitente vendedor se obrigou após receber o preço. Sendo o crédito, no caso o direito de receber a escritura, um bem patrimonial, obviamente é passível de transferência.

A essa transferência dá-se o nome de cessão de crédito, que nada mais é do que o negócio jurídico em que uma parte transfere a outra seus direitos de caráter obrigacional (o direito de receber a escritura), independentemente da vontade do devedor (o promitente vendedor que, depois de receber o preço, se obriga à outorga da escritura).

A cessão de crédito é instituto análogo à compra e venda. Todavia, esta possui como objeto bens corpóreos, materiais, enquanto que a cessão de crédito possui como objeto os bens incorpóreos, imateriais (os créditos).

Nos termos do art. 348, do Código Civil, é possível afirmar que cessionário se sub-roga nos direitos do cedente.

Posta assim a questão, curial concluir que a legitimidade para responder pela negativa de outorga da escritura é exclusiva do promitente vendedor, titular do domínio, e não dos cedentes.

Só o titular do domínio pode cumprir a obrigação – não os cedentes –, de tal sorte que só ele deve figurar no polo passivo da relação jurídica processual, nada obstante decisões em sentido contrário, determinando o litisconsórcio com os cedentes.

É esta a lição de Ricardo Arcoverde Credie: Legitimado ativo ordinariamente também é o cessionário dos direitos à compra, a quem foi previamente transferido o interesse na provocação e obtenção dos resultados úteis da atividade jurisdicional, ao qual a jurisprudência proclama o direito de pleitear a adjudicação compulsória diretamente do promitente vendedor, e não do cedente.²⁴

A jurisprudência alinha-se nesta direção, como se observa dos seguintes julgados:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Adjudicação Compulsória – Instrumento particular de cessão de direitos de compromisso de compra e venda quitado – Legitimidade passiva dos titulares do domínio, ou seja, os apelados – Ação julgada improcedente – Sentença reformada para julgar-se procedente a ação – Recurso provido (Apelação 9213338-31.2005.8.26.0000, Rel. De Santi Ribeiro, Comarca: São Paulo, 1ª Câmara de Direito Privado, j. 04.03.2008).

Tribunal de Justiça de São Paulo. Ação de adjudicação compulsória. Cessão de direitos. Legitimação ativa do cessionário para a demanda. Reconhecimento. Remessa da apelante ao inventário daquele em cujo nome está registrado o imóvel. Desnecessidade, à vista do manejo da ação de adjudicação compulsória. Extinção do feito afastada. Apelo provido, com prosseguimento da ação (Apelação Cível 472.032.4/9, 3ª Câmara de Direito Privado, Rel. Donegá Morandini, j. 27.11.2007).

No STJ há cristalino entendimento que corrobora com o que foi afirmado:

Superior Tribunal de Justiça. “Na ação de adjudicação compulsória é desnecessária a presença dos cedentes como litisconsortes, sendo corretamente ajuizada a ação contra o promitente vendedor” (STJ, Min. Carlos Alberto Menezes Direito, REsp 648.468/SP, Data: 14.12.2006, DJ 23.04.2007, p. 255).

Apenas uma ressalva: nas hipóteses em que o instrumento de cessão estiver registrado, a anuência do cedente é imprescindível e sua presença na ação, conseguintemente, inafastável, posto que, em razão do princípio da continuidade, deve anuir na escritura.

Deveras, se a sentença é constitutiva, substitutiva da escritura pública, o cessionário deveria anuir obrigatoriamente, justificando sua integração.

Interessante, sobre este assunto, o que foi decidido na Apelação Cível 377.220-4/4 – SÃO PAULO, na Sexta Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, cujo relator foi o Desembargador Waldemar Nogueira Filho (julgamento em 21.02.2008).

Segundo este julgado, é absolutamente irrelevante a anuência dos promitentes vendedores no instrumento de cessão de direitos.

O mesmo acórdão cita José Osório de Azevedo Jr.²⁵, remetendo à doutrina que inça de Arnoldo Wald e à jurisprudência, segundo o qual: “na cessão de compromisso de compra e venda no direito brasileiro é dispensável o consentimento do compromitente vendedor. Mesmo sem a manifestação de vontade deste e até contra a sua vontade pode-se dar a cessão do contrato por parte do compromissário comprador”, pois “a cessão do compromisso mais se equipara àquela que Messineo chama cessione imprópria, ou seja ‘cessione dei contratto a mezzo di atto unilaterale, o in forza di legge’”.

O relator, ainda citando José Osório, assinala que “assim dispunha o art. 13 do Dec.-Lei 58/1937 e dispõe o art. 31 da Lei 6.766/1979 para os imóveis loteados, não havendo porque não ampliar essa regra para os imóveis não loteados, tanto mais quando sendo ‘o compromitente vendedor – fundamentalmente – titular apenas de um crédito, não é razoável permitir que ele crie embaraços ao recebimento de seu próprio crédito’ seguindo por essa mesma senda julgado desta Câmara, de que fui relator” (Apelação 286.204 4/3-00- S. Paulo).

Nesta medida, no que interessa à adjudicação compulsória, o julgado ora em análise menciona que, tendo em vista o cumprimento das obrigações concernentes ao pagamento, tanto pelos cedentes quanto pelos cessionários – conditio sine qua non –, a cessão equivale à venda, o que faz nos seguintes termos: “a cessão, no caso, equivale à venda, visto que o que pretendiam os apelantes era adquirir a propriedade do bem imóvel (cf. José Osório de Azevedo Jr., ob. cit., p. 231), lhes era dado obter dos titulares de domínio... a escritura definitiva do imóvel em questão, bastando, tão só, satisfeitos os ônus fiscais, que ao ato comparecessem como anuentes os primitivos compromissários compradores e cessionários”.

Conclui, na fundamentação, que soa equivocada a conclusão antes adotada pela sentença segundo a qual os cessionários deveriam buscar seu direito apenas dos cedentes, com quem celebraram a cessão, e não dos cessionários. Justifica que a conclusão não é correta, tendo em vista que, “além do direito à adjudicação compulsória independer do registro do compromisso de compra e venda no cartório imobiliário (Súmula 239 do STJ) e da cessão, como anteriormente enfatizado, equivaler à venda, proposição dessa ordem não se afeiçoa ao princípio da continuidade dos registros”, concluindo que os titulares do domínio são legitimados a responder pela ação de adjudicação, mencionando outro julgado da Sexta Câmara do Tribunal de Justiça de São Paulo (Ap. Cív. 163.628 4/0 – São Vicente).

Ao final, equipara a ação de adjudicação à ação de obrigação de fazer, sendo possível a tutela específica do art. 461, do Código de Processo Civil, com sentença substitutiva da vontade das partes (JTJ 265/103, Rel. Des. Morato de Andrade), asseverando que, sob a ótica processual, “mostra-se de nenhuma utilidade a fixação de prazo para o cumprimento da obrigação e bem assim de multa para a hipótese de inadimplência”.

Todavia, embora não se exija o registro dos contratos para a ação de adjudicação compulsória (verbete 239 da Súmula STJ) e que se afaste a necessidade da presença dos cedentes na ação de adjudicação compulsória, é imprescindível que o autor da ação comprove cabalmente a existência de todas as cessões, juntando cópia dos respectivos instrumentos, bem como prove a quitação do preço com a juntada dos recibos (TJSP – Apelação 0056428-27.2008.8.26.0000), além da quitação do valor espelhado em cada uma das cessões.

Sem esta providência de natureza prática, já que a quitação integral é imprescindível na ação de adjudicação compulsória, o interessado deverá procurar outros meios para obter a propriedade, como, por exemplo, a usucapião, respeitando os requisitos de cada espécie.

Legitimado passivo será o promitente vendedor, que também é titular do domínio.²⁶

No caso de falecimento do promitente vendedor, a ação deverá ser promovida em face do espólio:

Tribunal de Justiça de São Paulo.²⁷ Adjudicação compulsória. Compromisso de compra e venda. Ação promovida contra o espólio do vendedor. Legitimidade passiva deste. Desnecessidade de ajuizamento da demanda contra todos os herdeiros, por se tratar de direito pessoal e não real. Dispensabilidade do registro dos compromissos junto ao Registro Imobiliário. Obrigações assumidas pelos promitentes compradores integralmente cumpridas. Recurso não provido (Apel. Cív. nº 19.468-4, Marília, 8ª Câmara de Direito Privado, rel. César Lacerda, 26.08.98, v.u.).

Por fim, surge a questão da integração do cônjuge do promitente vendedor no polo passivo da ação. Se considerarmos a ação como ação pessoal, não haveria necessidade da sua participação no polo passivo.

Poder-se-á redarguir: em virtude do § 2º do art. 11 do Decreto-Lei 58/1937, o compromisso de compra e venda sem a outorga uxória é nulo. Portanto, o cônjuge do compromissário participará do compromisso de compra e venda.

É verdade.

Entretanto, para a ação (pessoal, que não se confunde com o direito real exsurgente do registro), sua participação não é necessária, conforme, inclusive, já decidiu o:

Superior Tribunal de Justiça. Civil. Compromisso de compra e venda. Natureza jurídica pessoal do direito. Outorga uxória. Desnecessidade. Instrumento não registrado. Validade. Ação cominatória ou adjudicação compulsória. Precedentes da turma. Doutrina e jurisprudência em recente estudo do prof. Humberto Theodoro Júnior. Recurso desprovido. I – Tendo em vista a natureza eminentemente pessoal dos direitos resultantes do contrato de compromisso de compra e venda, desnecessária é a outorga uxória da mulher que firmou o pacto. II – Dispensável também a inscrição do instrumento no registro imobiliário como condição de procedibilidade das ações cominatória e adjudicatória, se o que se pretende é fazer valer os direitos entre as partes contratantes. Relator: Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira. DJ de 03.02.1997, p. 731. Veja: REsp. nº 29.429/SP, REsp. nº 13.639/SP, REsp. nº 30/DF, REsp. nº 8.944/SP, REsp. nº 19.410/ MG, (STJ). Doutrina: Humberto Theodoro Junior, Ensaios Jurídicos, RJ, vol. 1/81. Darcy Bessone, Da compra e venda, promessa e reserva de domínio, BH, B. Alvares, 1960 (Recurso Especial nº 37.466/RS (9300215787), decisão: por unanimidade, não conhecer do recurso, 25.11.1996, 4ª Turma).

Considerando pessoal a ação, como vimos, desnecessária será a autorização conjugal para o autor da ação.²⁸

Todavia, por cautela, aconselhamos a inclusão do cônjuge do vendedor no polo passivo, bem como a outorga conjugal no polo ativo.

5.6. A HIPOTECA CONSTITUÍDA PELO PROMITENTE VENDEDOR E O DIREITO À ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA

É muito comum a promessa de compra e venda celebrada por construtoras que, ao mesmo tempo em que celebram contratos de compromisso de compra e venda, hipotecam o terreno e a construção em favor de agente financeiro para garantir o empréstimo destinado ao financiamento da construção.

Sendo assim, resta importante relembrar o teor da Súmula 308 do STJ, segundo a qual “a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel” (Súmula 308 – STJ – 30.03.2005 – DJ de 25.04.2005).

Assim, já vimos no capítulo 3, do Livro III (item 3.12), que a hipoteca não é óbice para os embargos de terceiro, caso o agente financeiro se disponha a executar a hipoteca pela execução do bem.

Portanto, o agente financeiro deve executar os créditos que a construtora dispõe em razão do compromisso de compra e venda que firmou, não lhe sendo lícito penhorar o imóvel prometido a terceiro.

Portanto, esses terceiros, promitentes compradores, podem:

a) Opor embargos de terceiro se o imóvel for penhorado pelo credor hipotecário; e

b) Propor adjudicação compulsória, provando a quitação da promessa e requerendo, nesta hipótese, a desconstituição da hipoteca que não vale contra si.

É nesse sentido o julgado abaixo, que prestigia os princípios da socialidade, da eticidade e da boa-fé, ao negar eficácia da hipoteca em face dos promitentes compradores e permitir a adjudicação compulsória ou a obrigação de fazer em face do promitente vendedor em razão da ineficácia da garantia nesses casos:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Obrigação de fazer. Pretensão de compromissário comprador, com o preço quitado, de receber escritura de venda e compra da promitente vendedora.Recusa da alienante fundada na existência de hipoteca sobre a unidade, constituída em favor de agente financeiro para garantia de empréstimo por ela obtido para a construção do prédio. Inadmissibilidade. Cláusula contratual autorizadora da constituição do gravame inválida, por abusiva e contrária ao princípio da boa-fé objetiva. Ofensa ao art. 51, IV, do CDC caracterizada. Defesa que nem mesmo pode ser invocada pelo credor hipotecário, sob o argumento de ser estranho à relação contratual. Ciência deste, ao aceitar a garantia, de que as unidades seriam comercializadas. Ineficácia do gravame, por consequência, contra terceiro adquirente do imóvel de boa-fé. Aplicação do disposto no art. 22 da Lei 4.864/65. Apelos desprovidos (Apelação com Revisão/Compromisso Compra e Venda nº 9079630-50.2003.8.26.0000, rel. Galdino Toledo Júnior, 10ª Câmara de Direito Privado, Data de registro: 29.09.2006, Outros números: 0.333.229-4/3-00, 994.03.010813-1).

5.7. PROCEDIMENTO

Nada obstante o art. 16 do Decreto-Lei 58/1937 se refira ao rito “sumaríssimo”, é preciso verificar que, na reforma processual, o antigo rito sumaríssimo passou a ser denominado, simplesmente, de rito sumário.

Assim sendo, a petição inicial respeitará os requisitos do art. 282 do Código de Processo Civil, observando as peculiaridades dos arts. 276 e seguintes, ou seja:

a) Na petição inicial o autor apresentará o rol de testemunhas, requerimento de perícia, bem como os quesitos, indicando assistente técnico;

b) É marcada audiência de conciliação na qual o réu apresentará impugnação ao valor da causa ou quanto à natureza da demanda;

c) Não comparecendo o réu ou seu preposto com poderes para transigir, ocorrerão os efeitos da revelia;

d) Não obtida a conciliação, a contestação é apresentada imediatamente, na própria audiência, contendo, da mesma forma, indicação de testemunhas, requerimento de perícia, indicação de assistentes técnicos etc.;

e) A manifestação sobre a contestação deverá ser feita oralmente, na mesma audiência de conciliação, salvo concordância do réu e prazo deferido pelo juiz;

f) É lícito o pedido do réu na contestação (natureza dúplice), versando sobre os mesmos fatos, como é o caso da ação revisional de aluguéis;

g) Não se admitirá ação declaratória incidental e intervenção de terceiros, sendo admissível a assistência.

A contestação, apresentada em audiência, poderá incluir pedido a favor do réu (pedido contraposto), como, por exemplo, a condenação em valores ainda devidos (Código de Processo Civil, art. 278, § 1º).

Não obtida a conciliação, o juiz determinará a perícia, se requerida, e, se necessária, audiência de instrução e julgamento.

5.8. O PROMITENTE VENDEDOR PODE PROPOR AÇÃO PARA OBRIGAR O PROMITENTE COMPRADOR A RECEBER A ESCRITURA?

Como o compromisso de compra e venda nada mais é que o contrato preliminar mediante o qual o promitente vendedor se obriga a outorgar a escritura ao promitente comprador depois de receber o preço convencionado, estamos diante de obrigação de fazer consistente na declaração de vontade no contrato definitivo – a compra e venda –, em regra por escritura pública lavrada por tabelião.

Certo é que, se houver o descumprimento da obrigação de outorgar a escritura por parte do promitente vendedor, o promitente comprador, credor da outorga da escritura, pode, como vimos, exigi-la por meio da ação de adjudicação compulsória ou da ação de obrigação de fazer, respeitados os requisitos de cada uma das espécies.

Todavia, é de se questionar se, do outro lado, o promitente vendedor, depois de receber o preço, pode compelir o promitente comprador a receber a escritura.

Antes de enfrentar a questão polêmica ligada ao tema, preliminarmente é possível afirmar que, havendo previsão contratual da obrigação de o promitente comprador receber a escritura em prazo determinado após a quitação, admitida inclusive cláusula penal específica no caso de mora, resta evidente que o promitente vendedor pode exigir o cumprimento por meio de ação de obrigação de fazer com pedido de imposição de multa diária (astreinte), nos termos dos arts. 475-I, 461 e 461-A do Código de Processo Civil.

Ultrapassada a clareza inicial decorrente da previsão contratual da obrigação de o promitente comprador receber a escritura, indaga-se a mesma possibilidade diante da ausência de previsão neste sentido no pacto entre as partes.

Há interesse processual do promitente vendedor (interesse necessidade)?

É preciso lembrar que o interesse processual existe na exata medida em que o autor da ação necessita da prestação jurisdicional pelo exercício do direito de ação para alcançar pretensão legítima, com fundamento na lei, que lhe conceda utilidade no plano material, mas encontra resistência injustificada da parte contrária.

Sendo assim, é possível afirmar que existe o interesse processual do promitente vendedor em buscar tutela jurisdicional para compelir o promitente comprador a receber a escritura, ainda que o contrato seja omisso.

O direito de propriedade do promitente vendedor foi quase que totalmente esvaziado pela quitação do preço pelo promitente comprador e somente era mantido como garantia do recebimento de preço, não havendo mais qualquer utilidade na sua manutenção. Pelo contrário, pode lhe impor prejuízos consideráveis, o que justifica plenamente o seu interesse processual.

É possível exemplificar: o proprietário do imóvel responde pelos danos decorrentes da ruína em razão da falta de manutenção, o que se afirma com suporte no art. 937 do Código Civil, responsabilidade esta que encontra sua origem na cautio damni infecti do Direito Romano, que autorizava o pretor a exigir caução do proprietário que não preferisse o abandono.

Há outras consequências, como a obrigação de pagar condomínio, qualificada como obrigação propter rem nos termos do art. 1.345 do Código Civil, inclusive havendo alguns julgados que sustentam que é facultado ao condomínio escolher entre processar o proprietário ou o promitente comprador, desde que tenha ciência da promessa. E a execução decorrente da condenação no pagamento dos débitos condominiais não fica adstrita à penhora do próprio imóvel, podendo invadir a esfera patrimonial do réu da ação, justamente o promitente vendedor que na hipótese já recebeu o preço e mantém a propriedade totalmente esvaziada.

Se não bastasse a questão condominial, existem outras obrigações propter rem, como aquelas decorrentes dos tributos vinculados ao imóvel e obrigações pelo pagamento do consumo de água.

Por todas essas razões, o interesse processual do promitente vendedor é evidente, evidentíssimo, aliás.

Neste sentido, o seguinte julgado do Tribunal de Justiça de São Paulo que, inclusive, deferiu o pleito de dano moral pelo fato de o promitente vendedor ter seu nome incluído no rol de inadimplentes:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Compromisso de venda e compra. Obrigação de fazer. Ação ajuizada pela promitente vendedora contra o promitente comprador para compeli-lo a receber a escritura do imóvel, cujo preço se encontra integralmente pago Interesse da promitente vendedora para que as taxas e tributos ou mesmo obrigações propter rem, ou responsabilidade civil por ruína do prédio, não recaiam sobre quem mantém formalmente o domínio, mas despido de todo o conteúdo, já transmitido ao adquirente. Dano Moral. Ocorrência. Autora que, em decorrência da inexistência de regularização da propriedade do bem, teve seu nome negativado. Ação procedente. Recurso provido (Apelação 0002542-08.2010.8.26.0077, Rel. Francisco Loureiro, Comarca: Birigui,4ª Câmara de Direito Privado, j. 28.04.2011, Data de registro: 29.04.2011, Outros números: 25420820108260077).

Em igual sentido:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Execução de obrigação de fazer. Ajuizamento pela promitente-vendedora de imóvel contra o compromissário-comprador que se recusa a vir receber a escritura definitiva. Embargos apresentados pelo mesmo julgados improcedentes. Decisão mantida. Caso em que a alienante, apesar de quitado o preço do compromisso, tem legítimo interesse em que o imóvel não permaneça registrado em seu nome, dada a situação financeira do adquirente, que já deixou de pagar o IPTU e tem várias ações e execuções movidas contra si. Recurso desprovido (Apelação Com Revisão/Outorga de Escritura 9119721-22.2002.8.26.0000, Rel. Morato de Andrade, Comarca: São José do Rio Preto, 2ª Câmara de Direito Privado, j. 13.05.2008, Data de registro: 19.05.2008, Outros números: 2580504000, 994.02.079602-7).²⁹

Em razão do risco deste último entendimento, é de todo recomendável que a obrigação de receber a escritura esteja disposta em cláusula contratual, com termo certo. Como sugestão, é possível indicar a seguinte redação: “O promitente comprador, sob pena de multa de (...), sem prejuízo das medidas judiciais, se obriga a receber a escritura em até (...) dias da quitação do preço, em tabelião indicado pelo promitente vendedor por qualquer meio idôneo de comunicação, obrigando-se, ainda, a entregar seus documentos e a pagar os tributos e custas necessárias à outorga de escritura em cumprimento deste contrato.”

5.9. MODELO DE AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA

Exmo. Sr. Dr. Juiz de Direito da (...)

(...), por seus procuradores (documento 1), com escritório na Av. (...), São Paulo, SP, onde receberão intimações, vem, respeitosamente, perante Vossa Excelência, aforar, pelo procedimento comum, rito sumário, em face de (...), a competente

Ação de adjudicação compulsória,

o que faz com fundamento no art. 16 do Decreto-Lei 58/1937, arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil (...) e pelas razões que, a seguir, passa a aduzir:

No dia (...), a autora firmou com o réu um compromisso de compra e venda (documento 2) do imóvel localizado na rua Conceição nº 36, apartamento 91 que, na matrícula nº (...), Junto ao 10º Ofício de Registro de Imóveis da Capital (documento 3), está assim descrito e caracterizado: (descrição do imóvel, idêntica à matrícula).

O aludido compromisso de compra e venda foi firmado em caráter irrevogável e irretratável, constando no seu bojo todos os elementos necessários à escritura definitiva.

Estabeleceu-se, assim, o preço certo de R$ (...), pagos através de 4 (quatro) parcelas iguais e consecutivas de R$ (...), a primeira na data da assinatura do contrato e as demais em iguais dias dos meses subsequentes.

O valor avençado entre as partes foi efetivamente quitado, conforme provam os recibos anexos (documento 4).

Nada obstante os esforços da autora, o réu se recusa a outorgar a escritura definitiva.

Sendo assim, a autora notificou o réu (documento 5), no dia (...), para que, no (...), comparecesse com seus documentos pessoais no 17º Tabelião de Notas da Capital, para outorgar a escritura conforme minuta que enviou.

Dominado pela solércia, cruzando os braços, o réu não compareceu e, tampouco, alegou qualquer motivo para justificar sua mora na obrigação de outorgar a escritura definitiva.

Assim, não existindo outra forma, baldos os esforços da autora, não lhe restou alternativa senão socorrer-se do Poder Judiciário, para obter sentença de adjudicação compulsória, substitutiva da vontade do réu, apta a transmitir a propriedade do imóvel objeto do compromisso de compra e venda.

I – Pedido

Isto posto, requer a autora:

a) a procedência da presente ação de adjudicação compulsória, com o consequente suprimento da declaração de vontade não emitida voluntariamente, valendo a sentença como escritura definitiva, expedindo-se o competente mandado ao 10º Ofício de Registro de Imóveis da Capital para que proceda ao registro;

b) a condenação do réu no pagamento de custas, despesas e verba honorária, fixada esta entre os limites legais.

II – Citação

Requer-se a expedição do competente mandado de citação do réu para comparecer à audiência de conciliação a ser designada por Vossa Excelência, ou se fazer representar por preposto com poderes para transigir (Código de Processo Civil, art. 277, § 3º), oferecendo defesa escrita ou oral, sob pena de, não comparecendo, ser-lhe imposta a pena de confissão (Código de Processo Civil, art. 277, § 2º c/c arts. 319 e 285).

Requer, ainda, que a ordem seja expedida pelo correio, nos termos dos arts. 221, I, 222 e 223 do Código de Processo Civil, por carta registrada, indicando no envelope o nome e endereço do réu, contendo a cópia que esta acompanha o r. despacho do M.M Juiz de Direito, com os endereços do Juízo e do cartório.

Ou

Requer-se, ainda, que a citação seja feita nos termos do art. 221, II, facultando-se ao Senhor Oficial de Justiça, encarregado da diligência, de proceder nos dias e horários de exceção (Código de Processo Civil, art. 172, § 2º).

III – Provas

Requer provar o alegado por todos os meios de prova em direito admitidos, oitiva de testemunhas conforme rol abaixo, perícia, inspeção judicial e de todos os meios probantes em direito admitidos, especialmente pelo depoimento pessoal do réu, sob pena de confissão se não comparecer ou, comparecendo, se negar a depor (Código de Processo Civil, art. 343, §§ 1º e 2º).

IV – Rol de testemunhas:

Deverão ser intimadas para comparecer à audiência a ser designada por Vossa Excelência:

(...)

A autora requer perícia para (determinar o motivo da perícia, que dificilmente será necessária ante

a prova documental), nos termos do art. 276 do Código de Processo Civil, indicando, desde já, como assistente técnico, (...), domiciliado nesta Cidade, na (...), para responder ao quesito que segue (Código de Processo Civil, art. 421, § 1º, I e II) e aos suplementares, se houver necessidade (Código de Processo Civil, art. 425):

Queira o Sr. Perito esclarecer (enumerar os quesitos).

V – Valor da causa

Dá-se à presente o valor de R$ (...).

Termos em que, pede deferimento.

Data

Advogado (OAB)

5.10. FLUXOGRAMA

5.11. MODELO DE AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER PARA COMPELIR O PROMITENTE COMPRADOR A RECEBER A ESCRITURA

EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA (...)

(...), vêm, respeitosamente, perante Vossa Excelência, por seus advogados (documento 1), propor, pelo procedimento comum, rito ordinário, em face de (...)

AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER COM PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA, CUMULADA COM PERDAS E DANOS

O que faz com supedâneo nos argumentos de fato e de direito a seguir aduzidos:

I – Fatos

Os autores são promitentes vendedores (documento 2) do imóvel assim descrito e caracterizado: (...), localizado na (...). objeto, da matrícula nº (...) do (...) Oficial de Registro de Imóveis de (...) (documento 3).

A promessa de compra e venda (documento 2) foi efetuada em (...) pelo valor de R$ (...), para pagamento da seguinte forma:

(...)

O réu quitou as parcelas do preço no dia (...), restando, portanto, receber a escritura para cumprimento integral do contrato (documento 4 – cópia do termo de quitação).

Entretanto, nada obstante tenha o réu sido notificado para receber a escritura (documento 5 – notificação), inexplicavelmente não a atendeu.

Enquanto isto, a autora continua responsável tributária pelos impostos e taxas que recaem sobre o imóvel (documento 6 – comprovantes de lançamentos de tributos), o que gera funestas consequências, mormente no caso de execução fiscal com penhora de recursos financeiros dos quais não pode prescindir.

Urge observar que a legitimidade da proprietária – a autora –, para responder pelos tributos em que pese a existência de promessa de compra e venda, é tema pacificado no Egrégio Superior Tribunal de Justiça nos termos do art. 543-C do Código de Processo Civil:

Superior Tribunal de Justiça. Processual civil. Tributário. IPTU. Contrato de promessa de compra e venda de imóvel. Legitimidade passiva do possuidor (promitente comprador) e do proprietário (promitente vendedor). Tema já julgado pelo regime do art. 543-C do CPC e da Resolução STJ 08/08.

1. Não há como apreciar o mérito da controvérsia com base na dita malversação dos artigos 1.227 e 1.245 do Código Civil, bem como nas teses a eles vinculadas, uma vez que não foram objeto de debate pela instância ordinária, o que inviabiliza o conhecimento do especial no ponto por ausência de prequestionamento. Incide ao caso a Súmula 282 do STF.

2. “A jurisprudência desta Corte Superior é no sentido de que tanto o promitente comprador (possuidor a qualquer título) do imóvel quanto seu proprietário/promitente vendedor (aquele que tem a propriedade registrada no Registro de Imóveis) são contribuintes responsáveis pelo pagamento do IPTU.” (REsp 1110551/SP e REsp 1111202/SP, Rel. Min. Mauro Campbell, Primeira Seção, DJ 18.6.2009, julgados de acordo com o regime previsto no art. 543-C do CPC).

3. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa parte, provido (REsp nº 1.272.478/SP, rel. Min. Mauro Campbell Marques, 2ª Turma, j. em 17.11.2011, DJe 28.11.2011).

Nessa medida, a autora foi (está sendo) executada por dívidas fiscais (IPTU’s) que recaem sobre o imóvel do réu (documento 7 – cópia da execução fiscal e comprovante de quitação desses tributos).

Posta desta maneira a questão, não restou alternativa à autora, baldos os esforços para demover o réu a receber a escritura, senão ingressar com a presente ação para buscar o desincumbir-se da obrigação de outorgar a escritura dada a renitência do promitente comprador em recebê-la, posto que, notificado, quedou-se inerte, configurando mora accipiendi.

II – Direito

Resta evidente que existe interesse processual da autora, promitente vendedora, em buscar tutela jurisdicional para compelir o réu, promitente comprador, a receber a escritura.

O direito de propriedade do promitente vendedor foi quase que totalmente esvaziado pela quitação do preço pelo réu.

Na verdade, a propriedade, no sistema que regula as promessas de compra e venda de imóveis, é mantida apenas como garantia do recebimento de preço, não havendo mais qualquer utilidade na sua manutenção depois do pagamento final pelo promitente comprador.

Pelo contrário, a manutenção da propriedade pode impor à autora prejuízos consideráveis, o que justifica plenamente o seu interesse processual.

Além do risco iminente de ser executado por dívidas fiscais do imóvel, responde, ainda, pelos danos decorrentes de ruína, o que se afirma com suporte no art. 937 do Código Civil, responsabilidade esta que encontra sua origem na cautio damni infecti do Direito Romano.

Há outras consequências, decorrentes de obrigações propter rem, além daquelas de natureza tributária, como as obrigações oriundas de obrigação de pagar as conta de consumo de água, que assim é considerada por parte da jurisprudência:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Prestação de serviços de fornecimento de água e coleta de esgoto. Pagamento do débito de consumo. Obrigação de natureza “propter rem”. Responsabilidade do proprietário do imóvel. Reconhecimento. Procedência do pedido inicial. Sentença reformada. Apelo da autora provido. É de natureza “propter rem” a obrigação pelo pagamento das tarifas relativas aos serviços públicos de fornecimento de água e coleta de esgoto, uma vez que destinados ao imóvel, cabendo ao titular do domínio responder por eventual dívida de consumo, independentemente de esta haver sido constituída antes da aquisição do bem ou de quem tenha efetivamente utilizado os serviços, sendo-lhe assegurado, contudo, o exercício do direito de regresso em ação própria (Apelação nº 0205819-04.2009.8.26.0006, rel. Mendes Gomes, São Paulo, 35ª Câmara de Direito Privado, j. em 20.05.2013, Data de registro: 20.05.2013. Outros números: 2058190420098260006).

Por todas essas razões, pelo perigo de dano irreparável ou de difícil reparação, é indispensável a tutela que, ao final, será requerida, inclusive através do instituto processual da tutela antecipada.

Nesse sentido, o seguinte julgado do Tribunal de Justiça de São Paulo:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Compromisso de venda e compra. Obrigação de fazer. Ação ajuizada pela promitente vendedora contra o promitente comprador para compeli-lo a receber a escritura do imóvel, cujo preço se encontra integralmente pago. Interesse da promitente vendedora para que as taxas e tributos ou mesmo obrigações propter rem, ou responsabilidade civil por ruína do prédio, não recaiam sobre quem mantém formalmente o domínio, mas despido de todo o conteúdo, já transmitido ao adquirente. Dano moral. Ocorrência. Autora que, em decorrência da inexistência de regularização da propriedade do bem, teve seu nome negativado. Ação procedente. Recurso provido (Apelação nº 0002542-08.2010.8.26.0077, rel. Francisco Loureiro, Birigui,4ª Câmara de Direito Privado, j. em 28.04.2011, Data de registro: 29.04.2011, Outros números: 25420820108260077).

No seu voto, de maneira lapidar, esclareceu o insigne relator, Desembargador Francisco Loureiro:

“Existe o direito de o promitente comprador liberar-se da obrigação de outorgar a escritura, de recuperar a sua liberdade e evitar todos os ônus de um imóvel registrado em seu nome, como, por exemplo, lançamento de impostos, despesas condominiais e eventual responsabilidade civil pelo fato da coisa.”

“Na visão contemporânea do direito obrigacional, o pagamento, em sentido amplo, é não somente um dever, como também um direito do devedor para liberar-se da prestação. Cabe, assim, ação de obrigação de fazer também do promitente vendedor contra o promitente comprador, para que a sentença substitua a escritura injustamente negada pelo adquirente.”

“Problema surge com o registro da escritura, ou da sentença que a substitui, que exige o recolhimento do ITBI e o pagamento das custas e emolumentos devidos ao registrador e ao Estado, ou de imposto predial em atraso. Em tal caso, abre-se em favor do promitente vendedor uma obrigação alternativa. Ou recolhe os impostos e taxas, faz o registro e posteriormente pede o reembolso, ou requer ao juiz a fixação de multa (art. 461 CPC) até que o promitente comprador promova o recolhimento das citadas verbas e o registro.”

Em igual sentido, entre inúmeras decisões do Tribunal de Justiça, a Apelação nº 466.654.4/8-00, j. em 7 de dezembro de 2006 (Quarta Câmara de Direito Privado).

Por fim, é preciso observar que a simples recusa do credor em receber aquilo que o devedor oferece no tempo, lugar e forma convencionados, configura a mora accipiendi.

O art. 401 do Código Civil estipula, no inciso II, a hipótese de purgação da mora pelo credor que não recebe o que lhe é devido:

Art. 401. Purga-se a mora:

(...)

II – por parte do credor oferecendo-se este a receber o pagamento e sujeitando-se aos efeitos da mora até a mesma data;

E é exatamente este direito, de liberar-se da obrigação de outorgar a escritura (crédito do réu no contrato bilateral e comutativo de promessa de compra e venda), que a autora visa exercer com a propositura da vertente ação.

Isto posto, vejamos o:

III – Pedido

a) Antecipação de tutela:

Tendo em vista a verossimilhança das alegações, a prova inequívoca da existência do contrato entre as partes bem como da quitação, além da notificação não atendida pelo réu, requer a autora, nos termos dos arts. 287, 461 e 475-I do Código de Processo Civil, digne-se Vossa Excelência de antecipar a tutela ora requerida, determinando que o réu, sob pena de multa diária de 1.000,00 (mil reais), receba a escritura no prazo de 15 (quinze) dias, sem prejuízo das perdas e danos (art. 461, § 2º) decorrentes da sua omissão.

b) Mérito

Diante de todo o exposto, requer a autora seja a presente ação julgada procedente, com:

a) A confirmação da tutela antecipada que espera seja irrogada;

b) Na hipótese de não ter sido concedida a antecipação de tutela, o que se admite apenas por hipótese, requer a autora o julgamento da procedência do pedido com a condenação do réu na obrigação de receber a escritura, valendo a sentença como título hábil ao registro nos termos do caput do art. 461 do Código de Processo Civil, além da condenação do réu, nesta eventualidade, ao ressarcimento dos valores despendidos pela autora com escritura, registro e tributos incidentes sobre a transmissão;

ou (escolher o pedido acima ou o seguinte)

b) Na hipótese de não ter sido concedida a antecipação de tutela, o que se admite apenas por hipótese, requer a autora o julgamento da procedência do pedido com a condenação do réu na obrigação de receber a escritura no prazo de 15 (quinze dias) sob pena de multa diária de R$ 1.000,00 (mil reais) ou outra que Vossa Excelência julgar suficiente, tudo nos termos do art. 461, § 4º c/c art. 475-I do Código de Processo Civil;

c) A condenação do réu nos prejuízos consubstanciados no ressarcimento dos tributos (IPTU’s) lançados em nome da autora e por ela pagos nos termos dos documentos anexos (documento 7) (caso existentes, senão, suprimir).

Por fim, requer a condenação do réu no pagamento das custas e honorários de advogado que Vossa Excelência houver por bem arbitrar nos termos do art. 20 do Código de Processo Civil.

IV – Citação

Requer-se que a citação do réu seja efetuada pelo correio, nos termos dos arts. 221, I, 222 e 223 do Código de Processo Civil,

ou

Requer-se que a citação do réu seja efetuada por intermédio de Oficial de Justiça, nos termos do artigo 221, inciso II, do Código de Processo Civil, facultando-se ao Sr. Oficial encarregado da diligência proceder nos dias e horários de exceção (CPC, art.172, § 2º), para que responda, querendo, no prazo de 15 (quinze) dias (CPC, art. 297) sob pena de serem tidos por verdadeiros os fatos aqui alegados (art. 319 c/c o art. 285 do CPC), devendo ser remetida cópia da petição inicial e do despacho do MM. Juiz, expressamente consignada em seu inteiro teor a advertência a que se refere o art. 285, segunda parte, comunicando-se, ainda, o prazo para resposta.

V – Provas

Protesta por provar o alegado através de todos os meios de prova em direito admitidos, especialmente pela produção de prova documental, testemunhal, pericial e inspeção judicial, depoimento pessoal sob pena de confissão, caso não compareça, ou, comparecendo, se negue a depor (CPC, art. 343, §§ 1º e 2º).

VI – Valor da causa

Dá-se à causa o valor de R$ (...a princípio, o valor do contrato, mas é possível admitir valor de referência). Termos em que, cumpridas as necessárias formalidades legais, deve a presente ser recebida, conhecida, processada e acolhida, como medida de inteira Justiça.

Data

Advogado (OAB)

5.12. MODELO DE NOTIFICAÇÃO PARA QUE O PROMITENTE COMPRADOR RECEBA A ESCRITURA

NOTIFICAÇÃO

Notificado: (...), RG (...), CPF (...).

Endereço: (...).

(...), pessoa jurídica de direito privado, com sede na (...), por seus advogados e procuradores (procuração anexa), serve-se da presente para notificá-lo, expondo o quanto segue:

Consta que Vossa Senhoria é titular de Contrato Particular de Compromisso de Venda e Compra firmado com a notificante no dia (...), na qualidade de promissário comprador do seguinte imóvel: (...).

Pelo imóvel, foi ajustado o preço de (...) que já se encontra integralmente quitado.

Todavia, Vossa Senhoria não compareceu para receber a escritura do imóvel que, após o competente registro, lhe transferirá a propriedade que ainda consta em nome da notificante junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente.

Assim sendo, serve a presente para notificá-lo a comparecer para receber a escritura do imóvel compromissado e já quitado no prazo improrrogável de 15 (quinze) dias contados do recebimento desta notificação, sob pena de serem tomadas as medidas judiciais cabíveis, inclusive ação de preceito cominatório cumulada com perdas e danos, tendo em vista que a notificante pode ser (está sendo) responsabilizada por débitos fiscais que recaem sobre o imóvel por constar, ainda, no registro, como proprietária do bem, além de outras consequências decorrentes da propriedade.

Portanto, decorrido o prazo de 15 (quinze) dias, Vossa Senhoria estará constituída em mora e sofrerá as consequências aqui apontadas.

Era o que havia para notificar.

Data

Advogado (OAB)³⁰

_______________

¹     Nesse sentido: Tribunal de Justiça de São Paulo, Conflito de Competência nº 5.952-0, Campinas, 04.12.1986, relator: Rezende Junqueira. Maioria de votos. Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo, Agravo de Instrumento nº 389.972, São Paulo, 27.04.1988, rel. Reis Kuntz. Unânime, com declaração de voto vencedor do Juiz José Bedran.

²     Art. 4º A competência de cada foro regional será a mesma dos foros distritais existentes, com os acréscimos seguintes e observados, no que couber, os demais preceitos em vigor: I – em matéria cível, independentemente do valor da causa:

a) as ações reais ou possessórias sobre bens imóveis e as de nunciação de obra nova, excluídas as ações de usucapião e as retificações de áreas, que pertencem às varas de registros públicos;

b) as ações de rescisão e as de adjudicação compulsória, fundadas em compromissos de compra e venda.

³     Ricardo Arcoverde Credie, Adjudicação compulsória, São Paulo: Malheiros, 1997, p. 50.

⁴     Ou promessa, aqui tratada como sinônimo.

⁵     Ricardo Arcoverde Credie, Adjudicação compulsória, São Paulo: Malheiros, 1997, pp. 34-35.

⁶     Arnaldo Rizzardo, Direito das coisas, 3ª ed., Rio de Janeiro: Forense, 2007, p. 1.007.

⁷     Luiz Antonio Scavone Junior, Obrigações, abordagem didática, 2a ed., São Paulo: Juarez de Oliveira, 2000, p. 42.

⁸     Arruda Alvim, Curso de direito processual civil, São Paulo: Revista dos Tribunais, p. 498.

⁹     José Frederico Marques, Manual de direito processual civil, 4a ed., São Paulo: Saraiva, 1978, p. 172. Luiz Antonio Scavone Junior, Obrigações, abordagem didática, 2a ed., São Paulo: Juarez de Oliveira, 2000, pp. 15 e ss.

¹⁰     Darcy Bessone, Da compra e venda – promessa & reserva de domínio, 3ª ed., São Paulo: Saraiva, 1988, p. 98-120.

¹¹     Ob. cit., p. 34.

¹²     Orlando Gomes, Contratos, Rio de Janeiro: Forense, 1984, pp. 271-273.

¹³     Execução – Direito Processual ao vivo, São Paulo: Aide, 1991, vol. 3, pp. 97-98.

¹⁴     Moacyr Amaral Santos, Primeiras linhas de direito processual civil, São Paulo: Saraiva, 1995, vol. I, p. 156.

¹⁵     Entretanto, como vimos, em São Paulo, em virtude do art. 4º, inc. I, “a” e “b”, da Lei Estadual nº 3.947 de 8 de dezembro de 1983, competente será o foro da situação do imóvel.

¹⁶     Agnelo Amorim Filho, Critério científico para distinguir a prescrição da decadência e para identificar as ações imprescritíveis, Revista de Direito Processual Civil, São Paulo, v. 3º, p. 95-132, jan./jun. 1961 (RT 300/7 e RT 744/723).

¹⁷     Ricardo Arcoverde Credie, Adjudicação compulsória, São Paulo: Malheiros, 1997, p. 34-35.

¹⁸     Conforme já escrevemos alhures. Luiz Antonio Scavone Junior, Obrigações – abordagem didática, 2a ed., São Paulo, Juarez de Oliveira: 2000, pp. 43-47.

¹⁹     Execução de obrigação de fazer, Curitiba: Juruá, 1995, pp. 141 a 143.

²⁰     Ricardo Arcoverde Credie, Adjudicação compulsória, São Paulo: Malheiros, 1997.

²¹     Mário de Aguiar Moura, Promessa de compra e venda, Rio de Janeiro: Aide, 1986, p. 160.

²²     Ricardo Arcoverde Credie, “Adjudicação compulsória”, ob. cit., pp. 66-69.

²³     RT 527/227; JTACivSP (Lex) 12/64; JTACivSP (RT) 99/70.

²⁴     Ricardo Arcoverde Credie, Adjudicação Compulsória, 9ª ed., São Paulo: Malheiros, p. 59.

²⁵     Compromisso de Compra e Venda, 4ª ed., São Paulo: Malheiros, 1998, p. 225-228.

²⁶     Se não for titular do domínio, cabível ação de obrigação de fazer com pedido de cominação de multa, sem possibilidade de sentença substitutiva.

²⁷     No mesmo sentido: Tribunal de Justiça de São Paulo Adjudicação compulsória. Compromisso de compra e venda quitado. Possibilidade de ação movida pelos cessionários contra o espólio, não sendo necessária a citação de todos os herdeiros. Prestações há muito quitadas. Irrelevância de não haver aquiescido na cessão de direitos o primitivo compromissário vendedor. Irrelevância também da omissão registrária, pois a eficácia entrelaçada estritamente as partes, configurando direito pessoal. Apelação desprovida (Apel. Cív. nº 59.516-4, Marília, 8ª Câmara de Direito Privado, rel. Egas Galbiatti, 27.02.98, v.u.).

²⁸     Sendo assim, não compreendemos a posição adotada por Ricardo Arcoverde Credie, que defende ferrenhamente o caráter pessoal da ação adjudicatória e, ao depois, ao tratar da legitimação das partes, passa a discorrer acerca da necessidade de outorga conjugal, nos termos do art. 10 do CPC!

²⁹     Em sentido totalmente contrário, inadmitindo o pleito pelo promitente vendedor, encontramos o seguinte julgado com o qual, data venia, não há como concordar:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Ação de preceito cominatório buscando cumprimento de obrigação de fazer (vir receber escritura definitiva de venda e compra de imóvel antes compromissado) – Recurso contra indeferimento liminar da inicial, reconhecida a falta de interesse do autor à propositura da demanda – Escopo do pedido (não mais ser cobrado pelas despesas condominiais do imóvel) que não se erige em justificativa suficiente para sua formulação – A promessa de venda passada com transferência da posse do bem, de si, já inibe a possibilidade de tais cobranças – Carência bem decretada, apelo improvido (Apelação s/ rev. 4291784400, Rel. Luiz Ambra, São Paulo, 8ª Câmara de Direito Privado, j. 16.09.2009, Reg.: 22.09.2009).

³⁰     No caso de notificação assinada por procurador, juntar cópia da devida procuração.

Capítulo 6

CORRETAGEM – COBRANÇA DE COMISSÕES

6.1. PRINCIPAIS ASPECTOS

a) Foro competente: domicílio do réu (art. 94 do CPC).

b) Legitimidade ativa: o credor, corretor de imóveis, pessoa física ou jurídica.

c) Legitimidade passiva: o contratante dos serviços de corretagem, podendo ser o vendedor ou o comprador.

d) Valor da causa: o valor do crédito a cobrar.

e) Procedimento: ordinário. Será sumário, se o valor da causa não exceder sessenta vezes o valor do maior salário mínimo vigente no país.

A par de decisões em sentido contrário, entendemos, com fundamento em Antonio Carlos Mathias Coltro,¹ que não se aplica o art. 275, II, “f”, do CPC, dispositivo que determina ser sumário o rito da ação de cobrança de honorários dos profissionais liberais.

A inferência por nós extraída se funda no fato de a remuneração do mediador (corretor) não se amoldar no conceito de “honorários” (RJTJESP 88:222), embora o corretor seja qualificado como “profissional liberal”.

Frise-se que, tampouco, a remuneração do corretor pode ser confundida com a comissão mercantil e, neste sentido, a lição de Fran Martins, para quem “a privatividade dos corretores para a prática de determinados atos, a sua intermediação, agindo sempre no interesse de aproximar as partes, fazem com que o contrato seja considerado um contrato autônomo, que não se confunde integralmente com a comissão”.²

Em suma, a remuneração do corretor é comissão que não se confunde com a comissão mercantil ou com os honorários.

De qualquer forma, há divergências em razão de a expressão “honorários” significar, na definição de De Plácido e Silva, o “prêmio ou estipêndio dado ou pago em retribuição de certos serviços”, o que, em tese, não excluiria a remuneração paga ao corretor e, nesta medida, autorizaria a aplicação do art. 275, II, “f”, do Código de Processo Civil, que determina, pela matéria, o rito sumário para a ação de cobrança de honorários de profissionais liberais.

Discordamos desta conclusão em razão da própria definição do art. 722 do Código Civil, atribuída ao contrato de corretagem, segundo a qual se trata de pacto em que uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.

Logo, como não se trata de “prestação de serviços”, não há mesmo falar-se em honorários e, portanto, de aplicação do art. 275, II, “f”, do Código de Processo Civil.

Isto porque os “honorários” são pagos em razão de prestação de serviços, atividade distinta daquela prestada pelo corretor que recebe, em razão da sua atividade, “comissão”.

Nada obstante, encontramos julgados que admitem aos corretores a utilização do procedimento comum, rito sumário, para cobrança de comissão de corretagem.

Neste sentido:

Superior Tribunal de Justiça. Processo Civil. Ação de cobrança de comissão de corretagem. Procedimento sumário. Possibilidade. Art. 275, II, “f”, CPC. Exegese. Corretor de imóvel. Profissional liberal. Ausência de inscrição no órgão (CRECI). Irrelevância no caso. Doutrina. Recurso desprovido. O corretor de imóvel pode valer-se do procedimento sumário para cobrar a sua comissão, nos termos do art. 275, II, “f”, CPC (REsp 251.676/GO, Recurso Especial 2000/0025373-1, Rel. Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira, Quarta Turma, j. 03.08.2000, DJ 11.09.2000, p. 258, RT vol. 785, p. 202).

Em consonância com o acatado neste julgado, embora se possa admitir a propositura da ação de cobrança de comissão pelos corretores qualificados como pessoas naturais (físicas) por meio do rito sumário em razão da matéria, ainda que a causa ultrapasse o valor de 60 salários mínimos, convém observar que, se o credor for pessoa jurídica que exerça a função de atribuição de corretores – o que é possível –, dúvidas não pairam e o rito ordinário deverá ser empregado.

Esta é a lição de Calmon de Passos, para quem, “se o contratante é a empresa, não o profissional liberal, pessoa física”, não se aplica o art. 275, II, “f”, do CPC.

Outrossim, embora a hipótese seja rara, se houver contrato de prestação de serviços, assinado por duas testemunhas ou confissão de dívida (título executivo extrajudicial), em que haja reconhecimento de que o serviço foi efetivamente prestado, reconhecimento este por parte do devedor e com valor determinado, haverá a possibilidade de execução, dispensando-se a ação de cobrança em processo de conhecimento.

Entende-se que o credor que tem título executivo é carecedor de ação de conhecimento para receber o que lhe é devido.

Por fim, se houver reconhecimento da obrigação pelo dono do negócio, espelhado, por exemplo, em correspondências que permitam inferir o valor e o débito, possível a ação monitória:

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Mediação – comissão de corretagem – ação monitória – contrato verbal amparado por prova documental – cabimento. Nada obsta a que se utilize o procedimento monitório na satisfação do crédito decorrente de contrato de mediação na venda de imóveis construídos pela empresa ré, porquanto o contrato verbal firmado entre as partes vem corroborado por documentos, constituindo-se em prova escrita sem eficácia de título executivo (Apel. s/ Rev. nº 840.957-00/2, 7ª Câm., rel. Juiz Paulo Ayrosa, j. em 09.03.04).

f) Prescrição para cobrança das comissões: cinco anos da data em que o negócio é firmado ou, no caso de dispensa, da data do conhecimento do negócio, que se presume pelo registro do título aquisitivo. (Código Civil, art. 206, § 5º, II).

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Mediação – comissão de corretagem – prescrição – prazo quinquenal – fluência a partir de 11.01.2003 – reconhecimento – exegese do art. 2.028 do Código Civil de 2002 (Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002). O Código Civil de 1916 e o Código Comercial não foram expressos quanto a prazo especial de prescrição para a ação de cobrança de corretagem. Doutrina e jurisprudência tendem a aceitar a ação como de natureza pessoal, optando pela prescrição em 20 anos. Com a vigência do novo Código Civil o prazo prescricional da ação para cobrança dos honorários de profissionais liberais em geral restou fixada em 05 anos (Código Civil, art. 206, § 5º). Pelas regras de transição, se o tempo faltante para a consumação da prescrição pela lei anterior for maior do que o prazo fixado pela lei nova, como na hipótese em exame, prevalece o desta última (Código Civil 2002), contando-se do dia de sua entrada em vigor (Código Civil, art. 2.028) (AI nº 808.669-00/0, 11ª Câm., rel. Juiz Egidio Giacoia, j. em 01.09.03).

6.2. PRINCIPAIS ASPECTOS DE DIREITO MATERIAL

A corretagem ou mediação se caracteriza por um contrato pelo qual, na dicção do art. 722, do Código Civil, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.

Assim, o objeto do contrato é a obtenção do negócio, normalmente a venda, sem descartar a locação e a administração, mediante uma comissão.

De acordo com o art. 729, do Código Civil, os preceitos sobre corretagem nele insculpidos não excluem a aplicação de outras normas da legislação especial, como é o caso dos corretores de imóveis, pautados pela Lei nº 6.530, de 12.05.1978, publicada no Diário Oficial da União em 15.05.1978, regulamentando a profissão de corretor de imóveis, disciplinando o funcionamento de seus órgãos de fiscalização.

Segundo essa lei (art. 2º), o exercício da profissão de corretor de imóveis será permitido ao possuidor de título de técnico em transações imobiliárias e depende de prévio registro junto ao órgão competente (os Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis).

O corretor deve ser diligente, prestando todas as informações que estiverem ao seu alcance com transparência e boa-fé, sob pena de responder por perdas e danos em razão do descumprimento do contrato de corretagem,³ mormente se omitir informação relevante à decisão em relação ao negócio jurídico referente ao imóvel (Código Civil, art. 723):

Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio.

Parágrafo único. Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência.

Nos termos desse artigo, de importantes consequências, é possível afirmar que o corretor deve informar tudo o que sabe sobre o negócio, sob pena de responder por perdas e danos em razão de sua omissão dolosa.

Isso significa que só haverá responsabilidade caso o corretor seja negligente, deixando de verificar os aspectos normais do negócio e, também, por evidente, se deixar de esclarecer fatos relevantes que possam influir negativamente na venda.

Trata-se de exigência legal para que o corretor paute sua atividade pela boa-fé objetiva e subjetiva.

Em outras palavras, não basta o corretor imaginar que não está prejudicando as partes. Exige-se, igualmente, a cautela em razão de sua especialidade.

Por exemplo: se o condomínio do apartamento que está vendendo está sofrendo uma autuação por débitos do INSS, que, ao depois, vai gerar encargos nas taxas condominiais, elevando os valores praticados, deve informar essa circunstância, sob pena de responder pelos prejuízos que causar.

Responde, igualmente, por exemplo, se o imóvel está sujeito a inundações constantes no verão e não informa essa circunstância ao adquirente.

Por outro lado, não responde se o imóvel vendido em São Paulo é penhorado por dívida do vendedor na comarca de Manaus, posto que não é exigível ou razoável que tenha todas as informações de todas as comarcas do Brasil.

Ora, se o vendedor declarou residência em São Paulo e não havia qualquer motivo para desconfiar dessa informação, não responderá, por evidente, pela penhora decorrente de uma carta precatória de outra comarca. Não seria normal exigir essa cautela. Portanto, não houve negligência ou imperícia, o que afasta a responsabilidade do corretor.

Certo é que a formação do contrato de corretagem depende de três etapas:

a) A aproximação das partes.

b) O fechamento do negócio (assinatura da proposta).

c) A execução do contrato (compra e venda ou compromisso).

Efetuado o negócio, o corretor fará jus à comissão estabelecida de acordo com o contrato ou com os usos e costumes locais (Código Civil, art. 724).⁴

Problema interessante diz respeito à exclusividade.

É que, de acordo com o atual Código Civil (art. 726), se for concedida a exclusividade a algum corretor, mesmo que esse não participe da mediação do negócio, será devida a comissão, exceto se for provada a sua ociosidade ou inércia. Em outras palavras, havendo exclusividade, se o corretor simplesmente apresentou ou indicou as partes, fará jus à comissão, ainda que não tenha participação efetiva no fechamento do negócio.

O corretor faz jus, ainda, à comissão, mesmo após o término do contrato, com ou sem exclusividade, se o fechamento do negócio se deu em razão de sua anterior mediação (Código Civil, art. 727).

É preciso lembrar que o contrato não é o papel, o instrumento que às vezes materializa a avença, de tal sorte que basta o acordo de vontades para que haja contrato de corretagem.

De qualquer forma, a conclusão do negócio jurídico de mediação (corretagem) que dá azo à comissão, se realiza em etapas.

Vamos a elas.

6.2.1. Primeira etapa: a aproximação das partes

A primeira etapa para formação do contrato de corretagem é a aproximação das partes.

É comum que o interessado na venda incumba um corretor para vender seu imóvel,

poupando-se das vicissitudes de tratar com diversos interessados, marcar visitas, esclarecer os detalhes etc.

Igualmente comum é a hipótese de o comprador incumbir um corretor de localizar o imóvel de acordo com as características que fornece, poupando-se da tarefa de visitar inúmeros imóveis.

De fato, a atividade do corretor se inicia com a oferta do imóvel de acordo com o negócio a ele confiado, oferta essa que se dá ao público em geral através de anúncios ou aos seus clientes habituais, bem como, na segunda hipótese, com a procura do imóvel de acordo com as instruções recebidas do pretendente.

Em razão da sua atividade, surgindo um interessado ou localizando o imóvel, o corretor leva a efeito a intermediação, aproximando as partes, e intermediando as tratativas iniciais.

6.2.2. Segunda etapa: fechamento do negócio (formação do vínculo jurídico)

Na segunda etapa, com a aproximação das partes, mister se faz o acordo de vontades traduzido na proposta e na aceitação.

Nessa etapa, o corretor trabalha no sentido de buscar o consenso no contrato.

Suponhamos que o comprador faça restrições quanto ao imóvel no seu aspecto físico, ou seja, sobre o estado de conservação, metragem e documentação.

O corretor tenta solucionar esses entraves, buscando, ao final, a assinatura de uma proposta que levará ao vendedor.

Se o vendedor concordar, aceitando a proposta, o negócio se efetivou.

Nesse ponto, é possível marcar data para a escritura ou assinatura da promessa de compra e venda.

O vínculo jurídico estabeleceu-se quando o vendedor e o comprador assinaram a proposta (Código Civil, art. 427).

Nessa proposta estarão presentes os três elementos indispensáveis a todo contrato de compra e venda:

a) A coisa, ou seja, o imóvel.

b) O preço (à vista ou a prazo, bem como o prazo).

c) O consentimento.

6.2.3. Terceira etapa: a execução do contrato de venda e compra

A terceira e última etapa se dá com a efetiva assinatura da escritura pública ou particular de compra e venda (Código Civil, art. 108) ou do instrumento particular de promessa de compra e venda.

6.3. EM QUE FASE SURGE O DIREITO À COMISSÃO?

É evidente, evidentíssimo, aliás, que não é na primeira fase, qual seja: a fase da aproximação das partes.

Nessa etapa não há direito à comissão ou qualquer remuneração, salvo contrato entre as partes em sentido contrário, ainda que custe ao corretor o seu trabalho e recursos traduzidos por anúncios, por exemplo.

A aproximação que não resulta em negócio concluído integra o risco do contrato de intermediação, que é um contrato que depende do êxito (obrigação de resultado).

De fato, o contrato de mediação ou corretagem traduz uma obrigação de resultado.

Com efeito, para que o corretor tenha direito à comissão, em função de ser a mediação um contrato de resultado, mister se faz a presença de três requisitos:

a) autorização para mediar;

b) aproximação das partes; e,

c) resultado útil, realizando-se o negócio por sua interferência.

Em outras palavras, o corretor trabalha e corre o risco de nada receber. Se o negócio se concretizar, recebe a comissão, caso contrário, nada recebe.

Em regra, embora não seja sempre assim, é o vendedor quem paga a comissão, o que ele fará apenas se receber pela venda, ainda que seja um sinal.

O art. 725, do atual Código Civil é claro nesse sentido, o que se afirma na exata medida em que determina que a remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação (...)

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Mediação – comissão de corretagem – cobrança – contrato de resultado – desistência – fase de negociações – verba indevida. A desistência que pode obrigar ao pagamento é do contrato firmado e não durante as negociações da venda. Sentença mantida. Recurso não provido (Apel. c/ Rev. nº 522.125, 2ª Câm., rel. Juiz Felipe Ferreira, j. em 19.10.98).

Muitos corretores não se conformam com essa situação, concluindo que a lei é injusta.

De fato, o corretor trabalhou.

Inicialmente aproximou as partes interessadas no negócio – o que não é fácil – lutando na busca do interessado ideal.

Ou, se procura um imóvel para o comprador, se esforçou para achar um imóvel de acordo com as características e preço determinados pelo seu cliente.

Sendo assim, é natural que entenda fazer jus, sempre, a alguma remuneração.

Ainda que sob a sua ótica não seja justo, a lei (Código Civil), determina que a comissão, portanto a remuneração pelo seu trabalho, só será recebida se o resultado for alcançado.

É o que acontece, também, com o advogado que trabalha com contrato dependente do êxito. Pode se esforçar durante anos e, ainda assim, se não ganhar a ação, nada receberá.

De qualquer forma, resta saber em qual das fases restantes fará jus à comissão.

Alguns juízes entendem que o corretor tem direito à comissão no fechamento do negócio (assinatura da proposta por ambas as partes), vez que nessa fase houve o acordo de vontades que possui o condão de formar o vínculo contratual.

De fato, alguns sustentam que, no âmbito dos contratos, o consentimento consiste exatamente na assinatura da proposta pelo comprador e pelo vendedor.

Entretanto, a maioria dos julgados é em outro sentido, entendendo que a comissão somente é devida por ocasião da efetiva assinatura da escritura ou do contrato de promessa de compra e venda, ou seja, na execução do contrato.

Não há que se confundir a necessidade de contrato escrito de compra e venda ou compromisso de compra e venda entre comprador e vendedor, que necessariamente devem ser formais ou escritos, para gerar o direito à remuneração do corretor, com a possibilidade de aceitação verbal do contrato de corretagem.

Nesse sentido:

Segundo Tribunal de Alçada Civil. Mediação – comissão de corretagem – forma verbal – prova – testemunha – admissibilidade. A mediação, em que se inclui o contrato de corretagem de venda de imóvel, pode ser verbal, provando-se por testemunha (Apel. s/ Rev. nº 663.833-00/0, 4ª Câm., rel. Juiz Celso Pimentel, j. em 30.01.04).

Mesmo assim, a aceitação verbal dificultará a prova do negócio jurídico, bem como enfrentará, em alguns casos, a par do entendimento acima espelhado, a limitação imposta pelo art. 401 do Código de Processo Civil, bem como pelo art. 227 do Código Civil, que invalidam a prova exclusivamente testemunhal nos negócios jurídicos de valor superior a dez vezes o salário mínimo vigente no país.

Em suma, entendem a doutrina e a jurisprudência que a mediação só se conclui com a completa formação do contrato que o corretor busca obter:

Corretagem. Cobrança de comissão. Requisitos para caracterização dos serviços prestados. Presença. Participação demonstrada. Negociação efetivada. Recurso não provido e negado ao adesivo. Para que o corretor faça jus à comissão pelos serviços de intermediação é necessária a conjugação de três requisitos: A) autorização para mediar; B) aproximação das partes; C) resultado útil, realizando-se o negócio nas condições propostas, em razão de sua interferência (RITJESP 131/99) (TJSP, Apel. Cív. nº 272.056-2, Presidente Venceslau, 9ª Câm. Civ., rel. Celso Bonilha, 28.09.95, v.u.).

Intermediário de negócios – cobrança de comissão – negócio não concluído. Escritura de compra e venda não lavrada – verba indevida. Intermediário de negócios não tem direito à comissão pela simples aproximação das partes. Se o negócio não foi efetivamente concluído, não tendo sido lavrada a devida escritura de compra e venda, indevida se afigura a comissão (TJSP, Apel. nº 256.464-2/7, 14ª Câm., j. em 04.04.95, rel. Des. Ruiter Oliva).

Relatório:

Restou incontroverso nos autos, sem contrariedade, que a apelante colocou propaganda no imóvel à venda, foi procurado pelo apelado (comprador) e o negócio foi fechado, firmando, vendedor de um lado e comprador de outro, recibo de sinal e princípio de pagamento, em 13.01.94.

Todavia, cinco dias após, vendedor e comprador distrataram o ajuste, devolvendo o primeiro o que recebera do segundo.

Como o recibo de sinal e princípio de pagamento foi firmado em formulário impresso, em sua cláusula 2ª foi consignada a responsabilidade do comprador pelo pagamento da comissão de 6%.

E a cláusula 3ª do pacto prevê a irretratabilidade e irrevogabilidade do ajuste, na forma do disposto no art. 1.094 do Código Civil, “renunciando expressamente ao direito de arrependimento”.

Escorada nessa cláusula, pretendeu a imobiliária o recebimento da comissão contratada. E, ante o decreto de improcedência, insiste em sua argumentação.

Como o eminente Des. Corrêa Viana deixou assentado: “É sabido que o direito à referida comissão surge da conjugação de três requisitos:

1. Que o corretor tenha sido autorizado a mediar

2. Que aproxime as partes

3. Que o negócio se conclua nas condições propostas, em razão de sua interferência.”

De outra sorte, o Des. Mohamed Amaro já decidiu: “(...) o intermediário de negócios não tem direito à comissão pela simples aproximação das partes. Se o negócio não foi efetivamente concluído, não tendo sido lavrada a devida escritura de compra e venda, indevida se torna a comissão” (EI 109.799-2).

E, Arnoldo Wald, em trabalho denominado “A remuneração do corretor, inserta na RT 561/14, destaca “a existência de uma jurisprudência mansa e pacífica do Supremo Tribunal Federal e das demais Cortes do País, no sentido de vincular a exigibilidade da comissão do corretor à efetiva formalização do contrato de venda.”

A jurisprudência já assentou essa posição há muito tempo. Nesse sentido alguns trechos de sentença do juiz Herotides da Silva Lima, datada de março de 1944 e publicada na RT 151/694:

A doutrina invariavelmente sustentada neste juízo é a de que a comissão só é devida pelo negócio efetivamente realizado através do corretor. A função deste é a de aproximar as partes, mas evidentemente para um resultado positivo, ou seja, a conclusão de um negócio objetivado, expresso pelo acordo final a que alude o art. 1.094 do Código Civil.⁵

O corretor não pode ficar numa posição melhor que as próprias partes, as quais nada devem á outra quando não chegam a acordo, na fase pré-contratual. Neste momento das “démarches” iniciais do negócio, existem sempre estudos, diligências, exames, ponderações diversas e até mesmo despesas de preparativos, antes de se chegar ao passo mais grave do negócio escrito. Tal fase não gera direitos nem obrigações.

(...) Se a simples apresentação e aproximação bem como as “démarches” pudessem gerar direito à comissão, nenhuma praça aguentaria a profissão de corretor de imóveis, porque ao primeiro encontro e à vista de negócios ainda não esboçados nem concluídos, o pretendente que não vendesse o imóvel, que não tirasse resultado nenhum do trabalho de mediação, ver-se-ia obrigado a pagar a comissão.

Esta só pode ser a retribuição por um trabalho efetivo, pelo êxito obtido, pela vantagem auferida, advinda do negócio realizado, paga satisfatoriamente pelo vendedor, pelo lucro ou vantagem que todo o negócio lhe proporciona.

O objeto da mediação não é o trabalho desenvolvido somente, mas principalmente o resultado desse trabalho.

Disse com o brilho de sempre o notável magistrado Dr. Manuel Carlos: ‘Esforços inúteis que sejam despendidos são uma contingência do trabalho humano, pois na trama dos negócios nem todo serviço é compensado e muito esforço se despende inutilmente, o que se verifica em todas as profissões’ (Rev. dos Tribunais, 71/265).

A profissão de corretor não pode fugir a esta contingência, gastando esforços, desenvolvendo energias, às vezes sem um resultado positivo.

Eis jurisprudência mais recente:

Intermediário de negócio. Mediação de compra e venda de imóvel. Desistência da alienação durante as negociações. Fato que desobriga ao pagamento de comissão. Ementa Oficial: Sendo a mediação de venda de imóvel contrato de resultado útil, não consumada a venda, não é devida a comissão. A desistência que pode obrigar ao pagamento é do contrato firmado e não durante as negociações da venda. Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo (Apel. c/ Rev. nº 522.125-00/1, 2ª Câm., 19.10.1998, rel. Felipe Ferreira).

O mesmo acórdão traz grande número de julgados, abaixo transcritos:

Corretagem. Comissão. Cobrança. Mediação. Negócio não concluído. Comissão que decorre do lucro ou vantagem que o negócio proporcionou. Verba indevida. Recurso provido (rel. Hermes Pinotti, Apel. nº 166.695-2, Araçatuba, 27.02.1991).

Cobrança. Comissão. Corretagem. Intermediação em transação imobiliária. Hipótese em que se vende o resultado útil do trabalho, só recebendo a comissão se concretizado o negócio. Improcedência. Recurso não provido (rel. Franklin Neiva, Apel. nº 191.169-2, São Paulo, 18.08.1992).

Comissão. Corretagem. Pagamento aos corretores que efetivamente tiverem êxito na intermediação. Inexistência de resultado útil decorrente do trabalho desenvolvido pelo recorrido. Recurso provido. O corretor vende o resultado útil do seu trabalho e, consequentemente, só tem direito a receber comissão se sua mediação conduzir à concretização do negócio intermediado (Apel. nº 239.765-2, São Paulo, rel. Aldo Magalhães, v.u., 22.12.1994).

Corretagem. Cobrança de comissão. Distrato do ajuste. Recibo de sinal com cláusulas de irrevogabilidade, irretratabilidade e renúncia ao direito de arrependimento. Inadmissibilidade. Necessidade de conclusão do negócio. Vinculação da exigibilidade da comissão à efetiva formalização do contrato de venda. Cláusula, ademais, que se dirige aos contratantes e não ao corretor. Sentença confirmada. Recurso não provido. O intermediário de negócios não tem direito à comissão pela simples aproximação das partes. Se o negócio não foi efetivamente concluído, não tendo sido lavrada a devida escritura de venda e compra, indevida se afigura a comissão (Apel. nº 256.464-2, São Paulo, rel. Ruiter Oliva, v.u., 04.04.1995).

Acrescentem-se, também, os seguintes entendimentos doutrinários e jurisprudenciais: Segundo Antonio Carlos Mathias Coltro:

Cabe ressaltar, no entanto, que essa remuneração (a comissão) diz com o sucesso da intervenção do corretor, não sendo compensação pelos esforços por ele desempenhados com vista a isso.⁶

Nesse sentido:

Corretagem. Cobrança de comissão. Inadmissibilidade. Contrato dependente da troca de vontades entre os interessados e da efetivação do negócio. Hipótese em que não informada na inicial qual a atuação do corretor. Prova testemunhal não esclarecedora. Inexistência de participação na conclusão do negócio. Ação improcedente. Recurso provido. A corretagem é um contrato de trabalho de natureza sui generis, porque não é todo e qualquer serviço prestado pelo corretor que dá a este o direito de exigir a corretagem, mas somente o serviço que consegue esclarecer acordo entre os interessados (TJSP. Apel. nº 245.479-2, Martinópolis, rel. Mohamed Amaro, v.u., 23.03.1995).

Comissão. Corretagem. Pagamento aos corretores que efetivamente tiveram êxito na intermediação. Inexistência de resultado útil decorrente do trabalho desenvolvido pelo recorrido. Recurso provido. O corretor vende o resultado útil de seu trabalho e, consequentemente, só tem direito a receber comissão se sua mediação conduzir à concretização do negócio intermediado (Apel. Civ. nº 239.765-2, São Paulo, rel. Aldo Magalhães, v.u., 22.12.1994).

Corretagem. Comissão. Inadmissibilidade. Não formalização da compra e venda. Negócio não concretizado por fato da própria apelante. Omissão de informações. Inexistência de mediação útil. Sinal pago, ademais, que não foi entregue à promitente-vendedora. Verba não devida. Recurso não provido (TJSP. Apel. Civ. nº 240.816-2, São Paulo, rel. Correia Lima, CCIV 13, v.u., 27.09.1994).

6.4. A DESISTÊNCIA IMOTIVADA

O grande advogado, saudoso especialista em Direito Imobiliário, Biasi Ruggiero, com espeque em Carvalho Neto, sustentou que o rompimento do negócio por culpa de uma das partes faz recair sobre o que rompeu a obrigação de pagar a comissão devida pela mediação.⁷

Sustenta que se o corretor realizou sua tarefa, conseguindo a conclusão do contrato, deve ser remunerado.

Esposamos sua tese.

Ora, se o negócio jurídico foi concluído com êxito e, ao depois, um dos contratantes desiste e retrocede na palavra dada, deverá arcar com o pagamento da comissão de corretagem.

Seguindo essa orientação, o atual Código Civil determina:

Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.

Evidentemente que esse arrependimento é o arrependimento imotivado. Por exemplo: “desisto do negócio porque mudei de ideia”.

Em situações excepcionais, a comissão pode ser deferida em razão do abuso do direito de desistir, quando nenhuma justificativa plausível é apresentada, mesmo antes da conclusão do contrato:

TJSP. Apelação com revisão n° 869.545-00/0. Mediação – comissão de corretagem – cobrança – proposta aceita pelo interessado adquirente – aproximação exitosa frustrada pela desistência motivada do proponente à última hora – comissão devida. Restou fartamente comprovado nesta causa que a apelante autorizou a intermediação da venda do imóvel, que as partes estabeleceram o percentual relativo à remuneração pela execução do trabalho, de forma expressa, ainda que não fosse efetivado o negócio em caso de desistência, ficando o desistente obrigado pela corretagem e, que, por fim que a aproximação das partes seu deu em virtude do trabalho realizado pelo corretor, requisitos indispensáveis para que apelada fizesse jus à comissão contratada, sendo certo ainda, que o negócio revelou-se frustrado por decisão imotivada da proponente à ultima hora. Recurso não provido.

Afirmou o relator deste caso, Desembargador Amorim Cantuária: “Se é verdade que o contrato de mediação em corretagem de imóveis, por sua inegável natureza sui generis, somente se aperfeiçoa com o resultado final útil, conseguido com a concretização da venda, há casos excepcionais em que este rigorismo pode e deve, em nome do justo e razoável, ser abrandado”.

Neste julgado, observou-se que foi concedida a exclusividade e obtido o negócio por valor superior ao pretendido, havendo desistência imotivada, como afirma o relatório: “Nestas condições a apelada foi surpreendida, porquanto ao noticiar à apelante-vendedora da existência de pessoa interessada no negócio, que assinara a proposta de compra, por valor superior ao inicialmente pretendido, tendo emitido cheque de RS 10.000,00 como sinal e início de pagamento, a proprietária, imotivadamente disse que não concordava com o negócio, desistindo da venda”.

Outros julgados sustentam posições semelhantes:

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Mediação – comissão de corretagem – cobrança – proposta aceita – desistência do proponente – pagamento da verba – cláusula expressa nesse sentido – admissibilidade. A desistência imotivada do proponente, uma vez aceita a proposta, não o isenta do pagamento da comissão ajustada, máxime quando há cláusula expressa nesse sentido (Apel. nº 517.374, 1ª Câm., rel. Juiz Renato Sartorelli, 04.05.98. Referência: Carvalho Neto, Contrato de Mediação, 3ª ed., Ed. Jalovi, p. 157).

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Mediação – comissão de corretagem – cobrança – intermediação – negócio desfeito por vontade das partes – verba devida – cabimento. É devida a comissão de corretagem, nos termos do disposto no art. 725 do Código Civil, se, após terem as partes celebrado compromisso de compra e venda do imóvel, resolvem desfazê-lo por sua própria vontade (Apel. c/ Rev. nº 651.599-00/3, 5ª Câm., rel. Juiz Luís de Carvalho, j. em 10.03.04).

Se o arrependimento for motivado, como, por exemplo, o arrependimento do comprador que descobre que o imóvel está infestado por cupins de solo, resta evidente que nenhuma comissão será devida.

Em resumo, se o corretor provar que aproximou as partes, levando a efeito as tratativas, a proposta e, por fim, obteve a aceitação e conclusão do contrato, esgotando inteiramente a sua participação e, depois, sem motivo plausível, uma das partes desiste do negócio, a comissão é devida.

Isso porque a sua tarefa, ou seja, a mediação, chegou ao final nos termos da lei e da vontade das partes, não podendo o corretor responsabilizar-se pelo arrependimento futuro. A uma, porque não seria justo e, principalmente, a duas, porque a lei não empresta suporte a outra conclusão.

Assim, se o negócio não é concluído, ou seja, se o acordo de vontades não se ultima, em regra, o corretor não faz jus ao recebimento da remuneração.

Todavia, se obtém o acordo de vontades e o negócio deixa de ser realizado sem motivo justificável, o corretor receberá em razão de concluir o seu mister, ou seja, conseguir a conclusão do contrato ou, em casos extremos, a conclusão do negócio mesmo sem a obtenção do contrato, quando a desistência se aproxima do abuso de direito, consubstanciado no exercício irregular daquele que contratou o corretor, faltando com a boa-fé, fazendo com que o corretor consiga o negócio e se depare com a desistência sem qualquer motivo plausível às portas da celebração do contrato.

6.5. A DISPENSA E A PARTICIPAÇÃO DE MAIS DE UM CORRETOR

De acordo com o Código Civil:

Art. 727. Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor.

Sendo com exclusividade ou não, se o responsável pelo imóvel dispensar o corretor e, ao depois, firmar o contrato por conta própria, pagará a comissão.

Trata-se de má-fé do dono do negócio.

São casos em que o negócio só foi possível, só teve a sua origem, em razão dos esforços empreendidos pelo corretor, de tal sorte que é ilícita a dispensa com o intuito de economizar a comissão que é a justa paga pelo seu trabalho.

Nesse sentido:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Mediação – Cobrança – Comissão de corretagem – Intermediação – Resultado útil – Não participação do corretor na conclusão do negócio, realizado diretamente entre o proprietário do imóvel e os compradores – Irrelevância – Negócio fechado pouco tempo depois diretamente entre os vendedores e o comprador indicado – Eficácia da intermediação – Direito à comissão combinada – Sentença de procedência mantida – Recurso ímprovido (Apelação Com Revisão 855243400, Rel. Claret de Almeida, Jacareí, Data do julgamento: 30.11.2005, Data de registro: 02.12.2005).

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Mediação – comissão de corretagem – cobrança – negociação completada após lapso de tempo – concretização sem a presença do corretor – utilidade da intermediação – cabimento. É devida a comissão de corretagem, nos termos do disposto no art. 727 do Código Civil, se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto de sua mediação (Apel. s/ Rev. nº 656.503-00/2, 5ª Câm., rel. Juiz Luís de Carvalho, j. em 10.03.04).

Por outro lado, é possível que o negócio tenha sua origem com um corretor e se efetive com outro.

Se o negócio se concretiza em razão da participação de mais de um corretor, a comissão é dividida em partes iguais, independentemente da participação maior de um ou de outro, salvo se houver, entre os corretores, ajuste em sentido contrário estabelecendo um percentual maior para um deles (Código Civil, art. 728).

Nesse sentido:

Art. 728. Se o negócio se concluir com a intermediação de mais de um corretor, a remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário.

É preciso observar que não se vislumbra, aí, a simulação.

Se, ladinamente, buscando burlar a obrigação de pagar a comissão, o corretor se utiliza de outro que assume formalmente o negócio, o caso é de simulação, nulidade absoluta que inquina irremediavelmente o negócio (Código Civil, art. 167).

Sendo assim, o corretor que iniciou as tratativas fará jus à integralidade da comissão, que cobrará do seu cliente.

6.6. QUEM PAGA A COMISSÃO? A QUESTÃO DA COMISSÃO PAGA PELO COMPRADOR NOS LANÇAMENTOS IMOBILIÁRIOS ALÉM DO SATI (SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICA E IMOBILIÁRIA)

Há duas correntes.

A primeira corrente sustenta que é sempre o vendedor quem pagará a comissão na medida em que é o vendedor quem recebe o dinheiro em pagamento do imóvel e, nessa medida, pode separar parte do pagamento para a remuneração do mediador.

Como sustenta Biasi Ruggiero,⁸ uma peculiaridade que cerca o contrato de corretagem é a que ele responsabiliza apenas o vendedor, isentando o comprador do ônus daquele pagamento.

Aliás, essa corrente se sustenta no fato de ser possível que o corretor receba duas vezes – do comprador e do vendedor – o que seria ilícito e imoral.

Esse é o antigo entendimento do Tribunal de Alçada de São Paulo, que considerou a praxe escandalosa, verdadeiro enriquecimento ilícito: É de jurisprudência constituir praxe irregular, senão mesmo imoral, a exigência de assinatura pelo comprador de compromisso pelo qual ele se obriga a pagar ao corretor uma determinada comissão, caso se arrependa ou desista do negócio (RT, 248/513), porque é inadmissível que o corretor contrate ao mesmo tempo com o comprador e o vendedor, para a percepção da corretagem de ambos os lados (RT, 262/500 e 266/534).

Aliás, é comum que das propostas conste que o proponente, atendendo a interesses do mediador, deve pagar a comissão caso desista do negócio.

Notem que não houve, aí, a conclusão do contrato, o que impede, por conseguinte, a inferência de a comissão ser devida.

Já vimos que é regra geral que o proponente não pode ser responsabilizado pelo pagamento do corretor, sobretudo se o negócio não se concretiza (Código Civil, art. 725).

Por outro lado, a segunda corrente entende que aquele que contratou o corretor deve pagar a comissão, podendo ser tanto o vendedor como o comprador.

De fato, entendemos que é a solução mais adequada e de acordo com o Código Civil.

A definição do art. 722 não permite concluir que apenas o vendedor pague a comissão. Muito pelo contrário.

Esse dispositivo define o contrato de corretagem como aquele contrato em que uma pessoa se obriga, sem vínculo de dependência, mandato ou de prestação de serviços, a conseguir um ou mais negócios para quem o contratou, de acordo com as instruções recebidas.

Nessa medida, nada impede que o contratante seja o próprio comprador, interessado na aquisição de imóvel com determinadas características, preço etc.

É evidente que essa mesma incumbência pode ter sido conferida ao mediador pelo vendedor.

Nesses casos, caberá ao magistrado aferir a boa-fé objetiva do mediador, preconizada nos arts. 113 e 422 do Código Civil.

Assim, se o mediador foi transparente, não escondendo que receberia de ambos e isso lhes pareceu bom, é lícito que cobre a comissão de ambos – vendedor e comprador – na medida em que ambos solicitaram os préstimos do corretor.

Aliás, má-fé seria o contrário, ou seja, depois de estabelecidas as condições do negócio, uma das partes, normalmente o comprador, se insurgir contra o pagamento da comissão que assentiu pagar quando procurou o corretor para que buscasse imóvel de acordo com suas instruções.

Sendo assim, com o devido respeito a quem pensa diversamente, entendemos que essa foi a mens legis a teor do que dispõe o Código Civil (Lei 10.406/2002), que tratou do contrato de corretagem especificamente, junto com os contratos nominados.

Na mesma medida, em judiciosa decisão, se houver permuta, ambos devem remunerar o corretor:

Segundo Tribunal de Alçada Civil. Mediação – Comissão de corretagem – Permuta de imóveis – Intermediação de um só corretor – Remuneração pelos proprietários na proporção do preço de cada imóvel – Admissibilidade. Por se tratar a permuta de negócio jurídico complexo, em que a mediação surte efeito para ambas as partes na alienação do imóvel respectivo, emerge efetivo benefício tanto a uma quanto a outra, o que faz com que a aproximação eficiente deva ser remunerada pelas duas, na proporção do preço de cada imóvel (Apel. s/ Rev. nº 671.018-00/0, 1ª Câm., rel. Juiz Prado Pereira, j. em 10.02.2004).

Outro ponto que merece análise é a questão, muito comum, envolvendo as construtoras que, nos lançamentos, incumbem o comprador de pagar a comissão.

Haveria ilegalidade na praxe?

Entendemos que não se, do valor do imóvel efetivamente acertado entre as partes, descontou-se o valor devido a título de comissão de corretagem, pago por ele diretamente aos corretores e somente o saldo foi colocado no contrato, o que se prova por intermédio da proposta, planilha ou outro documento inequívoco assinado pelo comprador.

A jurisprudência do Tribunal de Justiça de São Paulo vem emprestando validade à praxe contratual, negando o pedido de restituição do que foi pago a título de comissão, nos termos extraídos do teor dos seguintes votos condutores:

Tribunal de Justiça de São Paulo. O costume é que a corretora pessoa jurídica receba a comissão sobre a venda e ela, em seguida, faça internamente o rateio proporcional, retendo para si uma parte, e o restante distribuído entre os profissionais que participaram do negócio. Desta forma, da comissão total, no valor de R$ 42.807,15 e que integram o preço do imóvel, no importe de R$ 1.306.950,00, ficou assim distribuída a comissão: R$ 24.559,07 para a ré (...), R$ 13.652,00 para a corretora (...), e R$ 4.556,08 para a corretora (...). (...) O que ocorreu, no caso concreto, foi o encurtamento da distância que o valor da comissão teria que percorrer até os seus destinatários se tivesse que ser pago pela vendedora. O comprador, pagando a comissão diretamente aos profissionais e à (...) de forma desmembrada, agilizou a remuneração dos serviços prestados por todos os envolvidos no negócio. Por motivos de ajuste entre a vendedora (...) e a corretora (...), foram estipulados os pagamentos da forma como narrado, não havendo nada de irregular. Afinal, de qualquer maneira, a comissão sempre é paga pelo comprador, seja indireta ou diretamente como no caso, pois seu custo é embutido no preço do imóvel (Apelação com Revisão n° 367.321.4/7-00, 7ª Câmara de Direito Privado, rel. Des. Élcio Trujilo, j. em 11.11.2009).

Tribunal de Justiça de São Paulo. Em verdade, a comissão é devida pelo vendedor, mas quem paga, ao final, é o comprador, porque ela vem embutida no preço. Nada obsta, no entanto, que ela venha a ser destacada e seja transferida (expressamente) ao comprador, como parte do preço. Essa prática não é incomum e tem, evidentemente, razões fiscais (Apelação n° 0131555-88.2010.8.26.0100, 7ª Câmara de Direito Privado, rel. Des. Luiz Antonio Costa, j. em 07.02.2012).

Entendemos que é admitida a possibilidade de transferir a obrigação de pagamento da comissão para o promitente comprador, sem direito à restituição, até nos casos de resolução do compromisso de compra e venda.

Assim, nos termos do julgado abaixo, eis a solução dada pelo Tribunal de Justiça de São Paulo que agora se repete:

Tribunal de Justiça de São Paulo. (...) Preliminar de ilegitimidade passiva. Cabimento. Relação de intermediação de vendas, do qual não participaram as rés, o que as torna parte ilegítima para responder pela respectiva comissão de corretagem. Comissão de corretagem. Reconhecimento de que, ainda que a praxe seja seu pagamento pelo vendedor (comitente-contratante), inexiste óbice à avença em sentido diverso, carreando tal ônus ao comprador. Assinatura de documento que claramente dispunha acerca da comissão de corretagem. Verba que é devida sempre que a intermediação se efetive, com a assinatura do instrumento particular de venda e compra, ainda que este não se aperfeiçoe, por desistência das partes, como no caso em apreço. Inteligência do art. 725, CC. Sentença de procedência. Recurso provido para julgar extinto o processo, sem conhecimento do mérito (Apelação 0013992-16.2010.8.26.0604, rel. James Siano, Sumaré, 5ª Câmara de Direito Privado, j. em 18.07.2012, Data de registro: 19.07.2012, Outros números: 139921620108260604).

Nesses casos, a transferência da obrigação para o comprador não lhe traz qualquer prejuízo.

Resta evidente que o vendedor suporta o pagamento da comissão pela intermediação do negócio, o que faz pelo desconto operado no valor aceito na proposta e, em razão do poder negocial das partes e da autonomia da vontade, nada impede que o comprador assuma o pagamento mediante desconto no preço.

Aliás, esta é praxe corrente no mercado e nada tem de ilegal desde que dada ciência ao adquirente, não sendo possível aceitar afirmação de erro ou pressão, não só porque é dever do adquirente ler o que assina, presumindo-se tenha ele tirocínio suficiente para compreender o teor das cláusulas do instrumento que pactuou e da proposta que firmou na medida em que adquire imóvel, fato não corriqueiro e que, por si só, já reclama maior atenção daquele que manifesta a sua vontade.

O simples fato de se tratar, no mais das vezes, de contrato de adesão não torna as cláusulas abusivas, nem tampouco extirpa a livre manifestação volitiva do adquirente, que pode aderir ou não, sendo perfeitamente possível que procure outro empreendimento, cujas disposições contratuais se mostrem, a seu ver, mais justas.

Assim, conclusão diversa daquela que ora adotamos reclamaria cabal demonstração, pelo adquirente, de eventual abuso.

Portanto, se a atividade do corretor chegou a bom termo com a conclusão do negócio, notadamente porque o mediador mantém local e funcionários especializados para atendimento ao público, não há vício em destacar, do valor aceito pelo adquirente, aquele destinado ao pagamento do corretor (ou mediador), notadamente se o imóvel foi vendido pelo preço acertado entre as partes.

Não impressiona o argumento segundo o qual, em eventual resolução, o adquirente não poderia reclamar essas verbas da construtora ou incorporadora, posto que não incluídas no contrato. Ora, se a culpa pela resolução não for imputada à vendedora, não há mesmo que se determinar a devolução desses valores pagos a título de comissão de corretagem: a uma porque pagos a pessoa diversa e, a duas, porque, de qualquer maneira, seriam computados como prejuízos do promitente vendedor que, de qualquer maneira, deveriam ser carreados ao adquirente.

No mesmo sentido dos julgados já mencionados, é possível colacionar, ainda, os seguintes:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Repetição de indébito. Compromisso de compra e venda. Compradora pretende devolução em dobro dos valores pagos a titulo de comissão para imobiliária. Ausência de irregularidade na cobrança acertada entre as partes. Sentença de improcedência. Recurso contra essa decisão, desprovido (AC 9139228-27.2006.8.26.0000, rel. Des. Teixeira Leite, 4ª Câmara de Direito Privado, j. em 08.04.2010).

Tribunal de Justiça de São Paulo. Compromisso de compra e venda. Imóvel. Ação ordinária com pedido de declaração de nulidade c.c. repetição de indébito e abatimento de valores. Sentença de parcial procedência. Simulação maliciosa. Ato bilateral. Impossibilidade de arguir o defeito ou alegá-lo em litígio de uma contra a outra parte (Código Civil de 1916, art. 104). Coação não demonstrada. Elementos dos autos que comprovam o pagamento voluntário dos valores pelo comprador. A má-fé não se presume, sendo ineficaz sua mera alegação. CC/1916, arts. 964 a 971 (CC/2002, arts. 876 a 883). Inaplicabilidade. Ausência de indébito. Comissão de corretagem imobiliária. Pagamento pelo comprador. Quitação dada pela intermediadora mediante desconto nos valores repassados à vendedora. Abatimento indevido. Ação improcedente. Sentença reformada. Redistribuição dos ônus da sucumbência. Recurso da ré provido e recurso do autor desprovido (Voto n. 17061, Apelação nº 489.667.4/5-00, São Paulo, j. em 11.03.2008).

Por fim, quanto ao que se convencionou chamar de SATI (Serviço de Assessoria Técnica e Imobiliária), ou seja, assessoria conferida ao adquirente no ato da aquisição e, às vezes, para obtenção de financiamento, com valores normalmente pequenos se comparados com o negócio, costuma-se sustentar que o comprador não pode ser responsabilizado por se tratar de venda casada e, bem assim, prática abusiva.

Além disso, o que se costuma observar é a ausência de especificação clara de quais serviços serão prestados sob essa rubrica. Nesses casos os tribunais têm se manifestado da seguinte forma:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Cobrança de serviços de assessoria técnico imobiliária. Ausência de informação adequada e clara sobre o serviço, contratado por mera nota em proposta de compra. Ausência de clara distinção em relação ao serviço de corretagem. Cobrança indevida. Restituição determinada. Não incidência do art. 42, § único do Código de Defesa do Consumidor. Sucumbência recíproca. Sentença reformada. Recurso parcialmente provido (TJSP, Ap. nº 9212356-17.2005.8.26.0000, rel. Des. Viviani Nicolau, j. em 07.06.2011).

Tribunal de Justiça de São Paulo. Taxa SATI. Serviço de Assessoria Técnico Imobiliária. Ilegalidade confirmada. Nota inserida na planilha de cálculo sem qualquer discriminação específica quanto ao teor de tais serviços. Desrespeito ao dever de informação prevista no CDC. Cobrança afastada. Direito à restituição simples. Sentença parcialmente reformada. Sucumbência recíproca. Recurso parcialmente provido (TJSP, Ap. nº 0145152-90.2011.8.26.0100, rel. Des. Paulo Alcides, j. em 30.08.2012).

Todavia, se a assessoria foi contratada de forma clara e em instrumento autônomo, sem qualquer vício, não há motivo para determinar a restituição. Neste sentido:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Compromisso de compra e venda de imóvel. Ação declaratória de nulidade contratual c.c. pedido de restituição de valores e indenização por danos morais SATI (Serviço de assessoria técnico judiciária). Assessoria contratada pelo autor em instrumento autônomo, no qual estão devidamente discriminados os serviços que ele estava contratando Inexistência de venda casada. Sentença mantida. Recurso desprovido (Apelação Cível nº 0004893-64.2010.8.26.0008).

Neste julgado, asseverou o relator: “o que se tem é que o autor realizou a contratação dos serviços da empresa Sati (fls. 36), e ao fazê-lo aceitou a prestação de serviços objeto do contrato, prestação de serviços esta que ficou a sua disposição”. Logo, a r. sentença recorrida é muito clara neste ponto, até mesmo intuitiva. E além de ser perfeitamente clara, a conclusão do D. Magistrado singular está correta. É que, no caso concreto, o autor não logrou êxito em demonstrar que de fato houve a chamada “venda casada”, assim como não mencionou “nenhum ato de violência ou coação irresistível para que ele viesse a realizar tal contratação” (trecho da r. sentença recorrida). Ao contrário, assinou livremente o “Contrato de Prestação de Serviço de Assessoria Técnico Imobiliária” de nº 003744, copiado às fls. 36, em instrumento apartado do compromisso de compra e venda e no qual está discriminado, de maneira clara e inequívoca, os serviços que estava contratando (e que não se confundem com serviços de corretagem), bem como a remuneração a eles relacionada, estando conforme ao que preceitua o artigo 31 do CDC. 15. Logo, não se pode falar em cobrança indevida, tampouco em venda casada, razão pela qual a rejeição da pretensão veiculada na petição inicial era mesmo de rigor. 16. Inexistindo ato ilícito (cobrança indevida, venda casada, etc.), inexiste também o dever de indenizar.”

6.7. O “CORRETOR” NÃO INSCRITO NO CRECI

Mister se faz ressaltar que, em alguns precedentes, os tribunais admitiram a cobrança de comissão de corretagem por intermediário não inscrito no Conselho Regional de Corretores de Imóveis.

Tribunal de Justiça de São Paulo. Cobrança – comissão – corretagem – remuneração pleiteada por corretor não pertencente ao CRECI – admissibilidade – inconstitucionalidade da Lei nº 4.116/62,⁹ que vedava a mediação remunerada em negócios imobiliários, a pessoas não registradas no referido conselho – recurso provido – ação procedente (Apelação Cível nº 139.286 2, Guaratinguetá, relator: Nelson Schiesari, 02.08.89).

Não nos parece que haja qualquer inconstitucionalidade na referida lei que, aliás, já foi substituída por outra mais recente.

Portanto, é absolutamente legal e constitucional o estabelecimento de requisitos para o mediador imobiliário tal qual delineados na Lei 6.530, de 12.05.1978, publicada no Diário Oficial da União em 15.05.1978. A corretagem é atividade que requer, em razão dos interesses envolvidos e em função da ordem pública, uma pessoa habilitada. Do contrário, colocar-se-ia em risco o patrimônio alheio.

Vejamos outra decisão nesse sentido:

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Mediação – comissão de corretagem – cobrança – falta de inscrição do autor no CRECI – irrelevância – verba devida. A falta de inscrição do mediador no CRECI não é fato impeditivo da percepção da verba de intermediação porque absolutamente irrelevante (Apel. s/ Rev. nº 522.142, 2ª Câm., rel. Juiz Vianna Cotrim, j. em 03.08.98).

Todavia, paradoxalmente, no âmbito criminal, tem havido condenação dessas pessoas em virtude de exercício ilegal da profissão!

Tribunal de Alçada Criminal de São Paulo. Exercício ilegal de profissão ou atividade. Intermediação de vendas de imóveis sem prévia inscrição no CRECI. Caracterização. Inteligência: art. 5º, XIII,¹⁰ da Constituição da República, Decreto Federal nº 81.871/78,¹¹ Lei nº 6.530/78, art. 47 da Lei das Contravenções Penais –¹² Constitui exercício ilegal de profissão ou atividade, a atuação do agente na intermediação de vendas de imóveis sem a prévia inscrição no Conselho Regional de Corretores Imobiliários (Habeas Corpus nº 265.988/8, j. em 30.11.94, 5ª Câm., rel. Ivan Marques, RJDTACRIM 24/435).

Entendemos que, se o ato é ilícito – de fato é – a cobrança não poderia ser admitida, vez que é regra comezinha de direito que os atos jurídicos devem ter objeto lícito (Código Civil, art. 166, II), e a corretagem levada a efeito por pessoa não inscrita no CRECI seria contrato de prestação de serviços¹³ com objeto ilícito e, demais disso, confissão de delito.

Em consonância com o acatado, o ato seria nulo e nenhum efeito poderia produzir.

Mesmo assim, o Superior Tribunal de Justiça decidiu que:

Corretagem de imóveis. Creci. Inscrição. “A despeito de não inscrito no ‘Conselho Regional de Corretores de Imóveis’, o intermediador faz jus ao recebimento da comissão de corretagem” (REsp. nº 87.918/Barros Monteiro). (AgRg no Agravo de Instrumento 747.023 – SP. Ministro Humberto Gomes de Barros. Julg: 14.11.2007).

O fundamento desta decisão está calcado no art. 7º da Lei 4.116/1962, que foi revogado pela Lei 6.530/1978.

O dispositivo da revogada Lei 4.117/1962, estava assim redigido: “Art. 7º Somente os Corretores de Imóveis e as pessoas jurídicas legalmente habilitadas, poderão receber remuneração como mediadores na venda, compra, permuta ou locação de imóveis, sendo, para isso, obrigados a manterem escrituração dos negócios a seu cargo.” (Execução suspensa pela RSF nº 31/1971).

A Lei atual, nº 6.530/1978, estabelece o seguinte:

Art. 1º O exercício da profissão de Corretor de Imóveis, no território nacional, é regido pelo disposto na presente lei.

Art. 2º O exercício da profissão de Corretor de Imóveis será permitido ao possuidor de título de Técnico em Transações Imobiliárias.

Art. 3º Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária.

Parágrafo único. As atribuições constantes deste artigo poderão ser exercidas, também, por pessoa jurídica inscrita nos termos desta lei.

Posta assim a questão, nos filiamos ao seguinte entendimento do Desembargador Carlos Vieira Von Adamek, extraído de julgado do Tribunal de Justiça de São Paulo:

No caso dos autos, está patenteada a efetiva participação da autora na intermediação do negócio (que, a rigor, somente ela estaria autorizada a mediar, já que o réu não se encontra inscrito perante o CRECI, não estando legalmente autorizado a exercer a profissão de corretor de imóveis, de molde que, a se configurar a sua atividade isolada, restaria configurado o ilícito penal decorrente do exercício ilegal de profissão regulamentada) (...) (Ap. Cível s/ Rev. nº 1.106.682-0/2 – 35ª Câmara do Oitavo Grupo – Data do julgamento: 27.08.2007 – Relator: Carlos Vieira Von Adamek).

6.8. MODELO DE AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO PELO RITO ORDINÁRIO

Exmo. Sr. Dr. Juiz de Direito da (...) Vara Cível da Comarca da Capital – SP

(...), por seus procuradores (documento 1), com escritório na (...), vem, respeitosamente, perante Vossa Excelência, propor em face de (...), a presente

Ação de cobrança de comissão de corretagem

o que faz com supedâneo nos argumentos de fato e de direito que passa a aduzir:

I – Fatos

Na qualidade de corretor de imóveis, devidamente autorizado pelo réu, consoante autorização de venda anexa (documento 2), o autor, com grande dispêndio de tempo e de dinheiro (publicidade, combustível etc.), logrou angariar comprador idôneo.

Sendo assim, vendedor e comprador firmaram a competente escritura pública de compra e venda, título esse que foi levado a registro.

No ato da outorga da escritura, o vendedor, ora réu, recebeu integralmente o preço ajustado, de R$ (...).

No entanto, a par da efetiva participação do autor que mediou o negócio entre as partes, o réu se nega a cumprir a sua obrigação de pagar a comissão ajustada, no montante de 6% (seis por cento) sobre o valor da operação, ou seja, R$ (...).

Sendo assim, baldos os esforços para receber amigavelmente o valor devido, não restou alternativa ao autor senão a propositura da vertente ação.

II – Direito

Determina o Código Civil:

Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.

Sendo assim, o réu deverá ser condenado a pagar a comissão a que o autor faz jus em razão da mediação útil, acrescida de custas, despesas e honorários, isso mesmo não havendo contrato escrito, como atesta remansosa jurisprudência. Como não se trata de contrato solene, a jurisprudência remansosa admite a prova do contrato através da ordem de venda anexa (documento 2) e até mesmo por testemunhas:

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Mediação – comissão de corretagem – cobrança – prova exclusivamente testemunhal – validade. Nada obsta que a prova da mediação seja feita exclusivamente por testemunhas, ainda que o valor do contrato supere aquele previsto no Código de Processo Civil, art. 401. Trata-se, à evidência, de exceção à regra ali estabelecida (Apel. c/ Rev. nº 516.255, 4ª Câm., rel. Juiz Mariano Siqueira, 02.06.98. Referências: REsp. nº 8.216, MG, 4ª Turma, rel. Min. Barros Monteiro, 27.08.91; REsp. nº 13.508, SP, 3ª Turma, rel. Min. Cláudio Santos, 14.12.92; Apel. Cív. nº 216.876-2, rel. Accioli Freire, SP, 03.02.94; AC nº 134.467-2, Birigui, rel. Camargo Viana, 19.09.88; RT 535/230, 476/235; RTJ 121/1.189; RE nº 106.442, PR, 25.895, 102.747, 70.563; Agravo 89.406 (STF) REsp. nº 11.553. No mesmo sentido: Apel. nº 520.977, 12ª Câm., rel. Juiz Gama Pellegrini, 27.08.98; Apel. nº 553.226, 12ª Câm., rel. Juiz Gama Pellegrini, 19.11.98; Apel. nº 521.845, 1ª Câm., rel. Juiz Vieira de Moraes, 09.11.98).

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Mediação – comissão de corretagem – cobrança – prova – existência – percentual de 6% sobre o valor da transação – cabimento. Se a prova documental e oral confirma a intermediação da transação, é devida a comissão cobrada, de 6% sobre o valor real da venda, comprovada nos autos, Sentença mantida. Agravo retido e recurso de apelação improvidos (Apel. nº 516.936, 2ª Câm., rel. Juiz Felipe Ferreira, 27.04.98. No mesmo sentido: Apel. nº 516.646, 3ª Câm., rel. Juiz Ribeiro Pinto, j. em 11.08.98).

III – Demonstração do débito

Valor da operação: R$ (...)

Comissão de corretagem: 6% = (...)

IV – Pedido

Ex positis, requer o autor que, ao final, digne-se Vossa Excelência de julgar procedente a presente ação, condenando o réu a pagar o principal, no valor de R$ (...), acrescido de juros legais desde a citação, correção monetária desde a data do negócio, despesas, custas e honorários advocatícios que Vossa Excelência houver por bem arbitrar.

V – Citação

Requer-se a citação do réu por oficial de Justiça, para, querendo, oferecer a defesa que tiver sob pena de confissão e efeitos da revelia (CPC, arts. 319 e 285), citação essa nos moldes do art. 221, inc. II, do Código de Processo Civil, com mandado expedido em breve relatório, eis que se juntam cópias (CPC, parágrafo único do art. 225), facultando-se ao Senhor oficial de Justiça encarregado da diligência proceder nos dias e horários de exceção (CPC, art.172, § 2º).

VI – Provas

Protesta por provar o alegado através de todos os meios de prova em direito admitidos, especialmente pela produção de prova documental, testemunhal, pericial, inspeção judicial e depoimento pessoal do réu sob pena de confissão, caso não compareça, ou, comparecendo, se negue a depor (CPC, art. 343, §§ 1º e 2º).

VII – Valor da causa

Dá-se à causa o valor de R$ (...).

Termos em que,

pede deferimento.

Data

Advogado (OAB/SP)

_______________

¹     Antonio Carlos Mathias Coltro, Contrato de Corretagem Imobiliária, São Paulo: Atlas, 2007, p. 153.

²     Fran Martins, Contratos e obrigações comerciais, Rio de Janeiro: Forense, 1984, p. 349, n. 31.

³     Código Civil, arts. 389 e 402.

⁴     Remuneração constante da tabela aprovada pela diretoria do Sindicato dos Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo (Sciesp) e homologada na 28ª Reunião Plenária do CRECI-SP, realizada em 30 de novembro de 2002:

VENDA:

1) Imóveis urbanos – 6% a 8%

2) Imóveis rurais – 6% a 10%

3) Imóveis industriais – 6% a 8%

4) Venda judicial – 5%

NOTA 1: Nas permutas, a remuneração será devida pelos respectivos proprietários a quem estes contrataram, calculada sob (sic) o valor de venda de cada imóvel.

NOTA 2: Quando a transação envolver diversos imóveis, a remuneração será devida pelos respectivos proprietários a quem estes contrataram, calculada sobre o valor de venda de cada um dos imóveis.

NOTA 3: Nos casos de vendas com transferência de financiamento a remuneração será devida sobre o total da transação realizada.

LOCAÇÃO

De qualquer espécie e sempre por conta do locador – Equivalente ao valor de 1 (um) aluguel ADMINISTRAÇÃO DE BENS IMÓVEIS

Sobre o aluguel recebido – 8% a 10%

EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS

Venda de empreendimentos imobiliários – 4% a 6%

NOTA: Não estão incluídas nos percentuais acima, as despesas de promoção e publicidade em geral.

LOTEAMENTOS

1) Estudo, organização de vendas de áreas loteadas (urbanas), já aprovadas e registradas – 6% a 8%

2) Estudo, organização de vendas de áreas loteadas (rurais), já aprovadas e registradas – 6% a 10%

NOTA: Não estão incluídas nos percentuais acima, as despesas de promoção e publicidade em geral.

ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIOS

Sobre o arrecadado pelo condomínio mensalmente – 5% a 10%

COMPRA

Autorização expressa da procura de imóveis – 6% a 8%

ATIVOS IMOBILIÁRIOS

Intermediação de Fundos Imobiliários, cotas de consórcio imobiliário, certificados de recebíveis do SFI e outros – 4% a 6%

PARECERES

1) Parecer por escrito quanto à comercialização de imóvel. Sobre o valor apresentado mínimo – 1%

2) Parecer verbal quanto à operações imobiliárias. A partir do valor de 1 (uma) anuidade vigente do CRECI-2ª Região

⁵     “O sinal, ou arras, dado por um dos contratantes, firma a presunção de acordo final, e torna obrigatório o contrato.”

⁶     Antonio Carlos Mathias Coltro, Contratos nominados (coord. Yussef Said Cahali), São Paulo: Saraiva, 1995, p. 55.

⁷     Biasi Ruggiero, Questões Imobiliárias, São Paulo: Saraiva, 1991, p. 176.

⁸     Ob. cit., p. 175.

⁹     A Lei 6.530, de 12.05.1978, publicada no Diário Oficial da União em 15.05.1978, deu nova regulamentação à profissão de corretor de imóveis, disciplinando o funcionamento de seus órgãos de fiscalização, revogando a lei citada no acórdão.

Art. 2º O exercício da profissão de corretor de imóveis será permitido ao possuidor de título de técnico em transações imobiliárias.

¹⁰     XIII – é livre o exercício de qualquer trabalho, ofício ou profissão, atendidas as qualificações profissionais que a lei estabelecer;

¹¹     Art. 1º O exercício da profissão de corretor de imóveis, em todo o território nacional, somente será permitido:
I – ao possuidor do título de técnico em transações imobiliárias, inscrito no Conselho Regional de Corretores de Imóveis da jurisdição; ou
II – ao corretor de imóveis inscrito nos termos da Lei nº 4.116, de 27 de agosto de 1962, desde que requeira a revalidação da sua inscrição.

¹²     Exercício ilegal de profissão ou atividade

Art. 47. Exercer profissão ou atividade econômica ou anunciar que a exerce, sem preencher as condições a que por lei está subordinado o seu exercício:

Pena – prisão simples, de 15 (quinze) dias a 3 (três) meses, ou multa.

¹³     Lembrando sempre que o contrato é um simples acordo de vontades (elemento essencial), sendo irrelevante, neste caso, que tenha um instrumento (escrito).

Capítulo 7

AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL E AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER (ENTREGAR O IMÓVEL) EM VIRTUDE DE ATRASO NA ENTREGA DE OBRAS OU RECUSA/IMPOSSIBILIDADE DE OUTORGA DE ESCRITURA

7.1. PRINCIPAIS ASPECTOS

a) Foro competente: foro do local do imóvel (forum rei sitae), lembrando que, na cidade de São Paulo, independentemente do valor da causa, será competente o foro regional do local do imóvel (Lei 3.947, de 8 de dezembro de 1983, art. 4º, inc. I, “a” e “b”).¹

b) Legitimidade ativa: promitente comprador.

c) Legitimidade passiva: promitente vendedor.

d) Valor da causa: valor atualizado do contrato (Código de Processo Civil, art. 259, V).

e) Petição inicial: deverá respeitar os requisitos do art. 282 do Código de Processo Civil e, sendo rito sumário, também os requisitos dos arts. 275 e seguintes.

f) Procedimento: comum, rito ordinário ou sumário, dependendo do valor da causa (até sessenta salários mínimos, rito sumário).

7.2. GENERALIDADES

O atraso na entrega das obras vem se tornando um dos assuntos mais tormentosos da construção civil, ao lado da cobrança de juros e correções ilegais.

Quanto a este atraso, recomenda-se a leitura do item 2.7 do capítulo 2 deste Livro II, no qual discorremos sobre a ilegalidade da cláusula de carência normalmente encontrada nos contratos, permitindo, em tese, que a vendedora atrase a obra sem qualquer consequência.

Duas são as soluções jurídicas para enfrentar a questão.

A primeira delas é a resolução do contrato. De fato, assim como ao promitente vendedor é possível a resolução do contrato por inadimplemento do promitente comprador, este último pode aforar ação de resolução contratual no caso de atraso nas obras, que constitui inegável descumprimento do contrato pela construtora que prometeu o imóvel e a data de entrega.

Nada obstante a possibilidade de requerer a resolução do contrato, o adquirente pode, nos termos do art. 475 do Código Civil, exigir a entrega (cumprimento da obrigação da construtora) requerendo, também, as perdas e danos, inegavelmente representadas pelos aluguéis que o imóvel poderia render durante o período do atraso.

No contrato bilateral, a prestação de uma das partes tem como causa, como motivo de sua existência, a obrigação do outro contratante. Se o adquirente cumpre a sua obrigação (pagamento do preço), é porque vislumbra, além das demais obrigações da construtora, a efetiva entrega do imóvel na data convencionada.

É preciso observar que as obrigações de entrega das obras qualificam-se como prestações positivas (dar e fazer) e líquidas (certas quanto a sua existência e determinadas quanto ao seu objeto).

O seu inadimplemento constitui de pleno direito em mora o devedor (independentemente de notificação ou qualquer outra providência do credor), acorde com o art. 397 do Código Civil.

É a consagração do princípio segundo o qual dies interpellat pro homine (o dia do vencimento interpela pelo homem).

Assim, além da resolução do contrato por inadimplemento, expressamente possibilitada pelo art. 35, III, do Código de Defesa do Consumidor, e art. 475 do Código Civil, o inadimplente responderá pelos prejuízos a que der causa, ou seja, as perdas e danos materiais (danos emergentes, inclusive morais) e lucros cessantes.

O Superior Tribunal de Justiça entende que os lucros cessantes podem ser presumidos ante a não entrega de imóvel na data convencionada. Com isso, admite a indenização por lucros cessantes correspondente aos alugueres que o adquirente poderia ter recebido em razão da não entrega do imóvel na data estipulada (confira-se, nesse sentido: STJ, REsp. 644.984/RJ e AgRg no REsp 826.745/RJ).

Outrossim, mister se faz atentar para aplicação do Código de Defesa do Consumidor,² vez que, de acordo com o critério objetivo e legal, em regra estão presentes consumidor e fornecedor, definidos nos arts. 2º e 3º da Lei 8.078/1990. No art. 6º da Lei 8.078/1990 encontra-se o seguinte dispositivo: “São Direitos básicos do consumidor: VI – A efetiva prevenção e reparação de danos patrimoniais e morais, individuais, coletivos e difusos.”

Nada obstante, os contratos adrede preparados ao talante das construtoras preveem um prazo de carência (tolerância) normalmente de seis meses, além do prazo contratado para entrega da obra.

À luz do princípio geral da boa-fé e, principalmente, do art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor, entendo que a cláusula de carência ou tolerância coloca o consumidor em desvantagem exagerada. Em consonância com o acatado, trata-se de cláusula nula.

Não se fale, aqui, da imprevisibilidade em razão de ocorrências que podem comprometer o andamento das obras, como, por exemplo, chuvas, greves, escassez de insumos, que fazem parte do risco do negócio das construtoras e por elas devem ser levados em consideração no prazo que estipulam para a entrega das obras.

O adquirente também está sujeito à perda de emprego, doença, morte de parente, roubo etc. e não terá, mesmo em razão desses fatos, qualquer carência no cumprimento das suas obrigações, notadamente a obrigação de pagar o que deve, cujo inadimplemento enfrenta implacáveis consequências impostas pela construtora credora, como, por exemplo, multas, juros, correções, ações de resolução, alienação extrajudicial do imóvel etc.

Portanto, em razão do princípio da igualdade e do art. 6º, VI, do Código de Defesa do Consumidor: a) não deve ser admitida a validade de qualquer carência imposta nos contratos; b) o adquirente faz jus à indenização por danos materiais consubstanciados no mínimo pelo aluguel que poderia render o imóvel, além de eventuais danos morais, a partir do atraso, podendo, ainda, suspender o pagamento das parcelas eventualmente devidas em razão da exceção do contrato não cumprido.

Mesmo assim, o Ministério Público do Estado de São Paulo firmou Termo de Ajustamento de Conduta (TAC) com o sindicato das construtoras, com as seguintes obrigações:

a) O contrato e a publicidade deveriam informar, claramente, o prazo de tolerância de atraso, que não pode suplantar 180 dias. Ora, não seria mais razoável exigir que o prazo de entrega fosse estipulado de forma real e de fato cumprido?

b) As construtoras deveriam enviar informativos aos consumidores a cada 180 dias sobre o andamento das obras e informar que haverá atraso com 120 dias de antecedência do prazo estimado no contrato para o final das obras;

c) Admitir-se-ia a comprovação de motivo de força maior para permitir que o próprio prazo de tolerância fosse suplantado pela construtora. Neste ponto, esqueceu que a responsabilidade exsurgente do Código de Defesa do Consumidor é objetiva e cujas causas taxativas de exclusão de responsabilidade não preveem o fortuito, notadamente o externo, como excludente de responsabilidade nas relações de consumo;

d) Multa de 2% do valor principal pago – excluídos multas e juros – e, sobre a mesma base de cálculo, acréscimo de 0,5% ao mês de atraso além do período de carência.

Insta observar que o indigitado TAC, firmado com o sindicato e a sua obrigação, consistia apenas na orientação que deveria ser dada às construtoras para que incluíssem tais cláusulas nos contratos.

Posta desta maneira a questão, é evidente que não haveria qualquer vinculação, tanto das construtoras – que poderiam não adotar estas cláusulas, como fazem hoje – ou dos consumidores, que continuariam com o mesmo direito, de pleitear a nulidade da cláusula de carência bem como a efetiva indenização consubstanciada, no mínimo, pelos aluguéis durante o período integral do atraso, além de eventuais danos morais, sem contar a possibilidade, se preferirem, nos termos do art. 475 do Código Civil, de pleitear a resolução do contrato pelo inadimplemento da obrigação principal da construtora, além das perdas e danos (aluguéis pelo período do atraso até a propositura da ação de resolução bem como a restituição integral do que foi pago com juros desde a citação e correção a partir de cada desembolso).

Por tal razão, o Conselho Superior do Ministério Público de São Paulo decidiu, por unanimidade, em sessão do dia 19 de junho de 2012, não homologar o Termo de Compromisso de Ajustamento (TAC) firmado entre a Promotoria de Justiça do Consumidor da Capital e o Sindicato das empresas de compra, venda, locação e administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo (SECOVI), posto que entendeu que a chamada “cláusula de tolerância”, que concede às empresas, no contrato, o direito de atrasar a entrega da obra, além do prazo final prometido ao consumidor, sem quaisquer ônus, é abusiva e ilegal, por desrespeitar o Código de Defesa do Consumidor, na medida em que não se concede ao consumidor o mesmo direito: de poder atrasar o pagamento de suas prestações, sem quaisquer custos adicionais.

Em que pesem todas essas judiciosas razões, lamentavelmente, ao menos no Estado de São Paulo, em reiterados julgados o Tribunal de Justiça admite a legalidade da indigitada cláusula de carência ou tolerância, o que faz nos seguintes termos:

Tribunal de Justiça de São Paulo. (...) Compromisso de compra e venda. Imóvel. Atraso na entrega das obras. Inocorrência. Cláusula de tolerância de 180 dias, válida e que não traduz abusividade. Habite-se expedido, outrossim, que gera presunção de que as obras encontram-se em condições de serem habitadas (Apelação nº 0194978-85.2011.8.26.0100, rel. Vito Guglielmi, 6ª Câmara de Direito Privado, j. em 03.10.2013, Registro: 04.10.2013).

Entende o TJSP que há prévia ciência dos adquirentes quanto à referida previsão contratual e que, por tal razão, não podem eles reclamar (Apelação nº 0000007-57.2012.8.26.0006, 3ª Câmara de Direito Privado, j. em 24.09.2013).

Outrossim, qualquer circunstância que impeça a outorga da escritura ao final dos pagamentos é apta a ensejar a ação de resolução por inadimplemento, como veremos no modelo que será proposto.

É preciso observar que as obrigações de entrega das obras e de outorga da escritura ao final dos pagamentos qualificam-se como prestações positivas (dar e fazer) e líquidas (certas quanto a sua existência e determinadas quanto ao seu objeto.

O seu inadimplemento constitui de pleno direito em mora o devedor (independentemente de notificação ou qualquer outra providência do credor), acorde com o art. 397 do novo Código Civil.

Nesta medida, importante verificar os seguintes julgados:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Compromisso de compra e venda. Rescisão. Unidade habitacional. Atraso na entrega e conclusão da obra. Fato verificado. Culpa da promitente vendedora. Danos constatados, presentes e futuros. Indenização. Recurso não provido. Em mora com a entrega da unidade habitacional, deu a promitente vendedora causa à rescisão contratual, sujeitando-se a compor os prejuízos derivados do ilícito contratual. Esse atraso impediu os compromissários compradores ou de deixarem de pagar aluguel, ou de obterem renda com a colocação do imóvel em locação. São perdas efetivas e potenciais de um capital com aptidão de produzir uma vantagem econômica, havendo entre esses prejuízos e a inexecução contratual perfeito nexo de causalidade (Apel. Cív. nº 47.815-4, São Paulo, 9ª Câmara de Direito Privado, rel. Ruiter Oliva, 08.09.98, v.u.).

Tribunal de Justiça do Distrito Federal. Doutrina: Anotações ao Código Civil Brasileiro. Darcy Arruda Miranda, 3º vol., p. 39. Código Civil, arts. 960, 1.056, 1.092. Promessa de compra e venda de imóvel na planta. Inadimplemento contratual – rescisão da avença com indenização. Havendo data certa para a entrega do bem prometido à venda, é desnecessária a prévia interpelação para a rescisão contratual, posto que, descumprido o prazo contratual, prevalece o princípio dies interpellat pro homine. Uma vez feita a prova de que não houve a entrega do bem prometido à venda no prazo previsto no contrato, resta caracterizado o prejuízo decorrente da falta dos frutos civis que esse bem proporcionaria ao promitente comprador. A lei faculta à parte lesada, porque a obrigação não foi cumprida no tempo devido, requerer a rescisão do contrato com perdas e danos. É a inteligência haurida dos arts. 1.056 e 1.092, parágrafo único, do Código Civil. Decisão: conhecer os recursos, negando-se provimento à apelação cível interposta pela segunda apelante e dando-se parcial provimento àquela interposta pelo autor/1º apelante, por maioria (Apelação Cível nº 4.811.298/DF, 5ª Turma Cível, 05.11.1998, relator: Romão C. Oliveira, Diário da Justiça do DF: 16.12.1998, p. 51. Observação: 1º TASP, RT 529/126).

Tribunal de Justiça de São Paulo. Compromisso de Compra e Venda – Pedido de rescisão pelo adquirente, com restituição dos valores pagos – Configurada violação positiva do contrato, por culpa única da alienante, tornando inalcançável a entrega do imóvel, na época prometida, ante a evidência do atraso no início das obras, sem justa causa demonstrada – Legitimidade da conduta do comprador, interrompendo o pagamento das prestações, com vista a evitar prejuízo maior para si – Rescisão inevitável da avença e repetição total devida, inadmitidos quaisquer descontos, como os discrimina a ré, em seu apelo, muito menos parcelamento da quantia a ser repetida – Cômputo de juros de mora, à base de seis por cento ao mês, nos termos do art. 1.062 do Código Civil de 1916, vigente à época – Multa contratual indevida – Honorários advocatícios que, todavia, comportam majoração ao percentual máximo do art. 20, § 3º, do CPC – Apelo da ré não provido e o do autor provido em parte, com observação. (Apelação Cível nº 260.874-4/0 – Suzano – 10ª Câmara de Direito Privado – Relator: Quaglia Barbosa – 11.05.04 – V.U.).

Superior Tribunal de Justiça. Civil. Contrato. Compromisso de compra e venda de imóvel. Resolução por culpa da construtora. Artigo 924 do Código Civil/1916 [art. 413 do atual]. Inaplicabilidade. Aplicação do art. 1.092, parágrafo único, do Código Civil/1916 [art. 389 do atual]. Restituição da integralidade das parcelas pagas e dos lucros cessantes pelo valor do aluguel mensal que o imóvel poderia ter rendido. Precedentes. Na resolução de compromisso de compra e venda de imóvel, por culpa do promitente-vendedor, não é aplicável o disposto no art. 924 do Código Civil/1916 [art. 413 do atual], mas sim o parágrafo único do art. 1.092 do Código Civil/1916 [art. 389 do atual], e, consequentemente, está o promitente-vendedor obrigado a devolver integralmente a quantia paga pelo promitente-comprador. Resolvida a relação obrigacional por culpa do promitente-vendedor que não cumpriu a sua obrigação, as partes envolvidas deverão retornar ao estágio anterior à concretização do negócio, devolvendo-se ao promitente-vendedor faltoso o direito de livremente dispor do imóvel, cabendo ao promitente-comprador o reembolso da integralidade das parcelas já pagas, acrescida dos lucros cessantes. A inexecução do contrato pelo promitente-vendedor, que não entrega o imóvel na data estipulada, causa, além do dano emergente, figurado nos valores das parcelas pagas pelo promitente-comprador, lucros cessantes a título de alugueres que poderia o imóvel ter rendido se tivesse sido entregue na data contratada. Trata-se de situação que, vinda da experiência comum, não necessita de prova (art. 335 do Código de Processo Civil). Recurso não conhecido (REsp 644.984/RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 16.08.2005, DJ 05.09.2005, p. 402).

Portanto, de maneira uniforme, a jurisprudência admite que seja o imóvel adquirido para locação ou não, seja a opção do adquirente pela resolução ou pelo cumprimento a destempo, que os alugueres durante o período de atraso correspondem aos prejuízos indenizáveis a título de danos materiais.

Quanto aos danos morais, notadamente ante a existência de relação de consumo,³ o entendimento jurisprudencial majoritário não o defere.

Nesse sentido, asseverou o Desembargador Fortes Barbosa: quanto aos danos morais, este Tribunal de Justiça tem entendimento predominante no sentido de que, salvo circunstância excepcional que coloque o contratante em situação de extraordinária angústia ou humilhação, no caso inexistente, não há dever de indenizar. É que o dissabor inerente à expectativa frustrada decorrente de inadimplemento contratual se insere no cotidiano do homem médio e não implica lesão à honra ou violação da dignidade (Apelação nº 0103875-60.2012.8.26.0100, 6ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, rel. Fortes Barbosa, j. em 01.08.2013).

Em igual sentido:

Tribunal de Justiça de São Paulo. “Dano moral indevido quando se trata de inadimplemento contratual sem excepcionalidade que ocasione vexame e humilhação. Recurso parcialmente provido para afastar o dano moral.” (Apelação nº 450.589.4/9 – São Paulo/F.R. Jabaquara Rel. Des. Maia da Cunha, em 26.10.06, Unânime). “Não é, porém, a simples frustração decorrente do inadimplemento que se indeniza, mas sim a ofensa a direitos da personalidade, ou sofrimento intenso e profundo, a ser demonstrado caso a caso” (Apelação Cível nº 468.896.4/6, São Paulo, rel. Des. Francisco Loureiro, j. em 29.01.2009 – Unânime).

O Superior Tribunal Justiça não discrepa desse entendimento e afirma que o inadimplemento contratual implica a obrigação de indenizar os danos patrimoniais; não danos morais, cujo reconhecimento implica mais do que os dissabores de um negócio frustrado. Recurso especial não conhecido (REsp nº 201.414/PA, rel. Min. Ari Pargendler, DJ 05.02.2001).

Costumam aplicar, assim, a vetusta ideia de Antonio Chaves, segundo o qual o dano moral não espelha o “reconhecimento que todo e qualquer melindre, toda suscetibilidade exacerbada, toda exaltação do amor-próprio pretensamente ferido, a mais suave sombra, o mais ligeiro roçar das asas de uma borboleta, mimos, escrúpulos, delicadezas excessivas, ilusões insignificantes desfeitas, possibilitando sejam extraídas da caixa de Pandora do direito centenas de milhares de cruzeiros”.⁴

Discordamos. Atraso na entrega das obras, a par de ser descumprimento de obrigação contratual, pela expectativa que gera na maioria dos casos, mormente se se tratar de imóvel residencial, não pode ser considerado “mero dissabor”.

Não é simples “expectativa frustrada”. Há casos de famílias que vendem seus antigos imóveis para pagar as parcelas do preço do novo e, diante da mora na entrega das chaves, devem procurar solução para a moradia da família, direito social insculpido no art. 6º da Constituição Federal. Outros exemplos podem ser dados, como no caso dos noivos que adquirem imóvel, marcam casamento e esperam o cumprimento da obrigação da construtora.

Enfim, os fatos são ricos em detalhes e díspares nas consequências que trazem na esfera de consideração pessoal e social dos adquirentes, de tal sorte que não é possível categorizar por meio da simples afirmação de inexistência de dano moral.

Ousamos afirmar que, e em razão da importância da propriedade imobiliária para a família brasileira, o que fez surgir até a famosa expressão “sonho da casa própria”, o atraso na entrega não se tratará de mero “dissabor” decorrente de “negócio frustrado”.

Ainda quanto às consequências, convém lembrar as espécies de incorporação existentes na Lei 4.591/1964:

a) Construção por conta e risco do incorporador, que é o promitente vendedor da unidade autônoma, conhecida na Europa como vente sur plans. Meio mais comum, no qual o incorporador vende parte ideal do terreno, custeando o material e a mão de obra, vendendo, na verdade, uma coisa futura (arts. 41 e 43, caput e nº V).

b) Construção por empreitada (art. 55).

c) Construção por administração (art. 58).

Tratando-se de construção por empreitada ou construção por administração, alguns julgados admitem a discussão acerca da culpa, vez que, como dissemos alhures, tanto no caso de mora como no de inadimplemento absoluto, mister se faz a culpa do devedor, sem a qual não se configurará a obrigação de reparar o prejuízo (perdas e danos), nos termos dos arts. 956, 963, 1.057 e 1.058, do Código Civil/16 e arts. 392, 393, 395 e 396, do novo Código Civil.⁵

De qualquer forma, há presunção relativa de culpa (juris tantum), no caso de mora ou de inadimplemento.

Ainda que seja assim, é conveniente notificar a construtora demonstrando o inconformismo com o atraso.

De nossa parte entendemos que a providência seria até desnecessária na medida em que, havendo data de vencimento no contrato, a mora é ex re, ou seja, independe de notificação (Código Civil, art. 397).

Ainda assim, é prudente que se leve a efeito o aviso na medida em que existem acórdãos que exigem a demonstração desse inconformismo:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Indenização. Compra e venda de imóvel a prazo. Atraso na entrega de unidade condominial. Andamento da obra conforme as diretrizes traçadas pela comissão de representantes eleita. Inocorrência de discordância da autora. Não caracterização de culpa da empresa ré. Ação improcedente. Recurso não provido (rel. Ferreira Conti, Apel. Cív. nº 192.414-2, São Paulo, 16.12.92).

7.3. MODELO DE AÇÃO COMINATÓRIA PARA ENTREGA DO IMÓVEL CUMULADA COM PERDAS E DANOS

Exmo. Sr. Dr. Juiz de Direito da (...)

(...), vêm, respeitosamente, perante Vossa Excelência, por seus advogados (documento 1), propor, pelo procedimento comum, rito ordinário, em face de (...)

Ação de resolução contratual cumulada com perdas e danos

o que fazem com supedâneo nos arts. 395 e 475 do Código Civil, 6º e 35 da Lei 8.078/1990 e pelos argumentos de fato e de direito a seguir aduzidos:

I – Fatos

Os autores são promissários compradores (documento 2) do apartamento (...), e da vaga de garagem (...), ambos no Edifício (...), localizado na Avenida (...), objetos, respectivamente, das matrículas nº (...) e nº (...) do (...) Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo (documento 3).

A promessa de compra e venda (documento 2) foi efetuada em (...) pelo valor certo de R$ (...).

A quantia supra mencionada foi quitada in continenti, (ou: está sendo paga com exação através das parcelas convencionadas) (documento 4).

Entretanto, nada obstante a cláusula (...) do contrato estipule data certa para a entrega do imóvel, o mesmo não foi entregue até a presente data.

A cláusula sexta do contrato firmado entre os autores e a ré estipula:

“O imóvel será considerado entregue no dia da expedição do habite-se, o que deve ocorrer até o mês de (...) de (...), admitida uma carência de 180 (cento e oitenta) dias.”

Em razão do estágio da obra, o certo é que o atraso é inequívoco, tendo em vista, inclusive, que o período de carência já se esgotou.

Sendo assim, não restou alternativa aos autores, senão ingressar com a presente ação para buscar o cumprimento da obrigação assumida pela ré de entregar o imóvel bem como para obter a satisfação das perdas e danos devidas em razão do atraso na entrega das obras.

II – Direito

O art. 475 do Código Civil é cristalino:

A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

Posta assim a questão, sendo os autores lesados pelo inadimplemento dos réus, é lícito optar pelo cumprimento da obrigação, ainda que em atraso (mora) e cumular a pretensão da entrega do imóvel com a indenização por perdas e danos.

Neste sentido, dispõe o art. 395 do Código Civil:

Responde o devedor pelos prejuízos a que sua mora der causa, mais juros, atualização dos valores monetários segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado.

O inadimplemento da obrigação consiste na falta da prestação devida ou no descumprimento, voluntário ou involuntário, do dever jurídico por parte do devedor.⁶

Foi exatamente o que ocorreu, inferência que se extrai da narrativa dos fatos e dos documentos que instruem a presente ação.

Tenha-se presente que o compromisso de compra e venda é contrato bilateral, no qual se estabeleceu a obrigação de a ré entregar o imóvel.

O que é relevante considerar, no contrato bilateral, é que a prestação de uma das partes tem por razão de ser, e nexo lógico, a prestação do outro contratante. Melhor se diria que a obrigação de um contratante tem como causa a prestação do outro contratante. Cada uma das partes é a um tempo credora e devedora da outra e a reciprocidade acima apontada constitui a própria característica desta espécie de negócio.⁷

Se os autores cumpriram e cumprem a sua obrigação (pagamento do preço), é porque vislumbram, além das demais obrigações da ré, a efetiva entrega do imóvel na data convencionada.

E no caso de atraso de entrega da obra e consequente descumprimento contratual por parte das construtoras, são remansosas as decisões no seguinte sentido:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Ação indenizatória. Atraso na entrega de obra. Alegação de excludente contratual do prazo de entrega, decorrente de força maior e de circunstâncias alheias à vontade da Outorgante. Inadmissibilidade. Atraso na expedição de licenças municipais previsíveis, em favor da ré. Atraso que deveria constar dentre os riscos da obra. Indenização devida. Julgamento no estado que impediu a demonstração do real valor do locativo. Configuração de cerceamento do direito ao exercício da ampla defesa e do contraditório. Cálculo a ser apurado em liquidação de sentença, por arbitramento. Sucumbência mínima dos autores. Aplicação da regra do parágrafo único do art. 21 do CPC. Recurso provido em parte (Apelação Cível 9147122-20.2007.8.26.0000 – 517.774-4/0 – 994.07.113437, São Paulo, 49ª Câmara (Direito Privado), Rel. Des. Carlos Stroppa, 9ª Câmara de Direito Privado, j. 29.04.2008, Data de registro: 12.05.2008).

Nesta decisão, o Desembargador Carlos Stroppa esclareceu que “a hipótese em foco deve se submeter ao princípio pacta sunt servanda, porque ao contratar as partes acordaram quanto ao valor do imóvel, à forma de pagamento e o prazo de entrega. A r. sentença corretamente ressaltou que a apelante assumiu uma obrigação de resultado e não de meio e o inadimplemento causado por fato de terceiro não exime sua responsabilidade, embora faculte-lhe o manejo da ação regressiva contra o causador da demora.”

Tribunal de Justiça de São Paulo. Bem Imóvel. Apartamento. Instrumento particular de promessa de venda e compra. Atraso na entrega da obra em razão de chuvas. Indenização por lucros cessantes devida. Causa excludente de responsabilidade civil não configurada. Cerceamento de defesa afastado. Condenação a partir do inadimplemento. Observância do art. 397 do Código Civil. Verba honorária mantida. Recurso não provido (Apelação 9170822-25.2007.8.26.0000, Rel. Luís Francisco Aguilar Cortez, Comarca: Piracicaba,2ª Câmara de Direito Privado, j. 17.05.2011, Data de registro: 23.05.2011, Outros números: 994071086779).

Tribunal de Justiça de São Paulo. Compromisso de Compra e Venda. Rescisão. Perdas e danos. Inadimplemento da compromitente-vendedora. Atraso na entrega da obra. Alegação de força maior devido à ação das chuvas. Afastamento. Fixação das perdas e danos e lucros cessantes a ser relegada para liquidação por arbitramento. Procedência da ação. Verba honorária, porém, reduzida para 15% sobre o valor da condenação. Recurso provido em parte (Apelação 994.05.088727-6, 5ª Câmara de Direito Privado, j. 28.07.2010).

Neste julgado, o relator, Desembargador Silvério Ribeiro, assinalou: “quanto às perdas e danos e lucros cessantes, por certo, há de ser a autora indenizada, eis que deixou de auferir rendimentos de alugueres sobre o imóvel que deveria ter-lhe sido entregue pela vendedora. Não se trata de lucro presumido ou eventual”.

A jurisprudência do C. Superior Tribunal de Justiça tem entendido que os lucros cessantes podem ser presumidos, isso ante a não entrega de imóvel na data convencionada. Com isso, a jurisprudência daquela alta Corte por presunção admite a indenização por lucros cessantes que corresponde aos alugueres que o promitente comprador poderia ter recebido em razão da não entrega do imóvel na data estipulada (confira-se nesse sentido: AgRg no REsp 826.745-RJ).

Não há olvidar-se, acorde com a comunis opinio, que o compromisso de compra é definido como o contrato de natureza pessoal, cujo objeto – uma vez integralizado o preço pelo promissário comprador – é uma obrigação de fazer do promitente vendedor, qual seja: lavrar a competente escritura pública que, nos termos dos arts. 1.245 e 1.227 do Código Civil, transferirá a propriedade imobiliária no momento do registro. Ao lado desta obrigação principal, inegavelmente surgem outras laterais, como aquela de entregar o imóvel na data aprazada e que ora se discute em razão do flagrante descumprimento por parte da ré.

Em suma, a consequência jurídica é clara: descumprida a obrigação de entregar o imóvel no prazo convencionado, a ré deve responder pelas perdas e danos consubstanciadas no valor dos aluguéis que o imóvel poderia render aos autores durante o período do atraso (lucros cessantes).

Conforme já decidiu o Superior Tribunal de Justiça:

A inexecução do contrato pelo promitente-vendedor, que não entrega o imóvel na data estipulada, causa, além do dano emergente, figurado nos valores das parcelas pagas pelo promitente-comprador, lucros cessantes a título de alugueres que poderia o imóvel ter rendido se tivesse sido entregue na data contratada. Trata-se de situação que, vinda da experiência comum, não necessita de prova (art. 335 do Código de Processo Civil). Recurso não conhecido (REsp 644.984/RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 16.08.2005, DJ 05.09.2005, p. 402).

Outrossim, mister se faz atentar, in casu, para aplicação do Código de Defesa do Consumidor, uma vez que, de acordo com o critério objetivo e legal, estão presentes consumidor e fornecedor, definidos nos arts. 2º e 3º da Lei 8.078/1990.

Nesse sentido, preceitua a Lei 8.078/1990:

Art. 6º São direitos básicos do consumidor:

VI – A efetiva prevenção e reparação de danos patrimoniais e morais, individuais, coletivos e difusos.

III – Pedido

a) Antecipação de tutela:

Nos termos dos arts. 287 e 461 do Código de Processo Civil, requerem os autores digne-se Vossa Excelência de antecipar a tutela ora requerida, determinando que os réus entreguem o imóvel aos autores em perfeitas condições de uso e habitabilidade no prazo de (...) dias sob pena de multa diária de R$ (...), sem prejuízo das perdas e danos (art. 287 do CPC).

b) Mérito

Diante de todo o exposto, requerem os autores seja a presente ação julgada procedente, com a condenação da ré na entrega do imóvel, bem como com a condenação na indenização referente aos aluguéis mensais contados desde a data em que o imóvel deveria ter sido entregue até a data da efetiva entrega, ora estimados em R$ (...) nos termos do (...), devidamente acrescidos de juros legais, multa contratual e correção monetária desde a data do arbitramento até o efetivo pagamento, além dos honorários de advogado que Vossa Excelência determinar.

IV – Citação

Requer-se que a citação da ré seja efetuada pelo correio, nos termos dos arts. 221, I; 222 e 223 do Código de Processo Civil, para que responda, querendo, no prazo de 15 (quinze) dias (CPC, art. 297), sob pena de serem tidos por verdadeiros os fatos aqui alegados (art. 319 c/c o art. 285 do CPC), devendo ser remetida à citanda, cópia da petição inicial e do despacho do MM. Juiz, expressamente consignada em seu inteiro teor a advertência a que se refere o art. 285, segunda parte, comunicando, ainda, o prazo para resposta e o juízo e cartório, com o respectivo endereço.

V – Provas

Protesta por provar o alegado através de todos os meios de prova em direito admitidos, especialmente pela produção de prova documental, testemunhal, pericial e inspeção judicial, depoimento pessoal do representante legal da ré sob pena de confissão, caso não compareça, ou, comparecendo, se negue a depor (CPC, art. 343, §§ 1º e 2º).

VI – Valor da causa

Dá-se à causa o valor de R$ (...).

Termos em que, cumpridas as necessárias formalidades legais, deve o presente ser recebido, conhecido, processado e acolhido, como medida de inteira Justiça.

Data

Advogado (OAB)

7.4. MODELO DE AÇÃO DE RESOLUÇÃO POR INADIMPLEMENTO DA PROMITENTE VENDEDORA – IMPOSSIBILIDADE DE OUTORGA DA ESCRITURA

Exmo. Sr. Dr. Juiz de Direito da (...)

(...), vêm, respeitosamente, perante Vossa Excelência, por seus advogados (documento 1), propor, pelo procedimento comum, rito ordinário, em face de (...)

Ação de resolução contratual cumulada com perdas e danos

o que fazem com supedâneo nos arts. 395 e 475 do Código Civil e, 6º da Lei 8.078/1990 e pelos argumentos de fato e de direito a seguir aduzidos:

I – Fatos

Os autores são promissários compradores (documento 2) do apartamento nº 14, e da vaga de garagem nº G-4, ambos no Edifício (...), localizado na Avenida (...). objetos, respectivamente, das matrículas nº (...) e nº (...) do (...) Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo (documento 3).

A promessa de compra e venda (documento 2) foi efetuada em (...) pelo valor certo de R$ (...).

A quantia supra mencionada foi quitada in continenti, em decorrência de crédito dos autores pela resilição bilateral de outro contrato, também firmado com a ré (documento 4).

Entretanto, em (...), por ordem do MM. Juiz da 1ª Vara de Registros Públicos da Comarca da Capital, autos nos (...) e (...), os imóveis objetos da promessa de compra e venda rescindenda tornaram-se indisponíveis (averbações 15 e 16 das matrículas – documento 3).

A indisponibilidade decorreu de providências administrativas determinadas pela Egrégia Corregedoria de Justiça do Estado de São Paulo em virtude do titular dos imóveis, (...), ser ex-administrador das pessoas jurídicas (...), ambas sob intervenção, nos termos do art. 36 da Lei 6.024/1974.

A cláusula sexta do contrato firmado entre os autores e a ré estipula:

A Escritura Definitiva de Venda e Compra será outorgada quando os compradores tiverem quitado integralmente o preço do imóvel e cumprido todas as demais obrigações assumidas.

O preço encontra-se devidamente quitado, não havendo qualquer outra obrigação a ser cumprida.

Nada obstante, ante a indisponibilidade dos imóveis, não há como se lavrar escritura definitiva, motivo pelo qual os autores procuraram a ré no sentido de composição amigável para devolução dos valores pagos, sem que obtivessem sucesso.

É de se verificar que, mesmo diante do disposto no parágrafo único da “cláusula décima terceira” do contrato entre as partes (documento 2), a ré se recusa terminantemente a devolver o que recebeu.

Estabelece a aludida cláusula:

Caso o presente Instrumento venha a ser rescindido pelo advento de fatos imprevistos que transcendam à álea econômica do contrato e impedindo a continuidade de sua execução por parte da vendedora, (...) os compradores serão reembolsados das quantias pagas até a data do distrato devidamente corrigidas e atualizadas.

Sendo assim, não restou alternativa aos autores, senão ingressar com a presente ação para rescindir o contrato e buscar a devolução do que pagaram pelos imóveis objetos do contrato.

O art. 475 do Código Civil é cristalino:

A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

Complementando, dispõe o art. 395 do Código Civil:

responde o devedor pelos prejuízos a que sua mora der causa, mais juros, atualização dos valores monetários segundo índices oficiais regularmente estabelecido, e honorários de advogado.

O inadimplemento da obrigação consiste na falta da prestação devida ou no descumprimento, voluntário ou involuntário, do dever jurídico por parte do devedor.⁸ Foi exatamente o que ocorreu, inferência que se extrai da narrativa dos fatos e dos documentos em anexo.

Tenha-se presente que o compromisso de compra e venda, devidamente quitado pelos autores, é contrato bilateral, no qual se estabeleceu a obrigação de a ré outorgar a escritura.

O que é relevante considerar, no contrato bilateral, é que a prestação de uma das partes tem por razão de ser, e nexo lógico, a prestação do outro contratante. Melhor se diria que a obrigação de um contratante tem como causa a prestação do outro contratante. Cada uma das partes é a um tempo credora e devedora da outra e a reciprocidade acima apontada constitui a própria característica desta espécie de negócio.⁹

Certamente os autores não teriam adquirido o imóvel nas condições atuais.

Se cumpriram sua prestação (pagamento do preço), é porque vislumbravam a escritura apta a transferir a propriedade.

Entrementes, a ré não poderá cumprir a sua obrigação, devendo, por conseguinte, restituir os valores recebidos, como, aliás, é sua obrigação contratual (documento 2 – cláusula décima terceira).

Em caso idêntico, decidiu o Egrégio Tribunal de Justiça:

Compromisso de compra e venda Ação de rescisão proposta pelo compromissário-comprador pela impossibilidade de outorga da escritura definitiva – Procedência parcial, com o retorno das partes ao estado anterior e condenação na multa ajustada, afastados as perdas e danos – Recurso do promitente vendedor corresponsável não provido (Apel. Cív. nº 265.699-2, São Paulo, 15ª Câm. Civ., rel. Marcondes Machado, 17.10.95, v.u.).

Não há olvidar-se, acorde com a comunis opinio, que o compromisso de compra é definido como o contrato de natureza pessoal, cujo objeto – uma vez integralizado o preço pelo promissário comprador – é uma obrigação de fazer do promitente vendedor, qual seja: lavrar a competente escritura pública que, nos termos dos arts. 1.245 e 1.227 do novo Código Civil, transferirá a propriedade imobiliária no momento do registro.

Impossibilitado o objeto (lavrar a escritura), a condenação da ré na devolução dos valores recebidos, fazendo com que as partes retornem ao status quo ante, é imperativo legal e de inteira justiça.

Outrossim, mister se faz atentar, in casu, para aplicação do Código de Defesa do Consumidor, vez que, de acordo com o critério objetivo e legal, estão presentes consumidor e fornecedor, definidos nos arts. 2º e 3º da Lei 8.078/1990.

Nesse sentido, preceitua a Lei 8.078/1990:

Art. 6º São Direitos básicos do consumidor:

VI – A efetiva prevenção e reparação de danos patrimoniais e morais, individuais e coletivos.

III – Pedido

Diante de todo o exposto, requerem os autores seja a presente ação julgada procedente, declarando Vossa Excelência a resolução do contrato (documento 2) e, por via de consequência, condenando a ré na devolução de R$ (...) devidamente acrescidos de juros legais, multa contratual e correção monetária desde a data do contrato, além dos honorários de advogado que Vossa Excelência houver por bem arbitrar e demais despesas de sucumbência.

Aclarando o pedido, requerem os autores:

a) Declaração de resolução do contrato;

b) Condenação da ré na restituição de R$ (...) (item “V” do quadro resumo e parágrafo único da cláusula décima terceira do contrato – documento 2) acrescidos de juros legais e correção monetária desde a data do negócio;

c) Condenação da ré no pagamento da cláusula penal de 20% da quantia devolvida (documento 2 – cláusula décima terceira – letra “d”);

d) Condenação da ré no pagamento de custas e honorários advocatícios que Vossa Excelência houver por bem arbitrar.

IV – Citação

Requer-se que a citação da ré seja efetuada pelo correio, nos termos dos arts. 221, I; 222 e 223 do Código de Processo Civil, para que responda, querendo, no prazo de 15 (quinze) dias (CPC, art. 297), sob pena de serem tidos por verdadeiros os fatos aqui alegados (art. 319 c/c o art. 285 do CPC), devendo ser remetida à citanda, cópia da petição inicial e do despacho do MM. Juiz, expressamente consignada em seu inteiro teor a advertência a que se refere o art. 285, segunda parte, comunicando, ainda, o prazo para resposta e o juízo e cartório, com o respectivo endereço.

V – Provas

Protesta por provar o alegado através de todos os meios de prova em direito admitidos, especialmente pela produção de prova documental, testemunhal, pericial e inspeção judicial, depoimento pessoal do representante legal da ré sob pena de confissão, caso não compareça, ou, comparecendo, se negue a depor (CPC, art. 343, §§ 1º e 2º).

VI – Valor da causa

Dá-se à causa o valor de R$ (...).

Termos em que, cumpridas as necessárias formalidades legais, deve o presente ser recebido, conhecido, processado e acolhido, como medida de inteira Justiça.

Data

Advogado (OAB)

Documento 1

Procuração

Documento 2

Contrato particular de compromisso de compra e venda

Documento 3

Cópia das matrículas dos imóveis objetos do contrato

(averbações 15 e 16 de ambas as matrículas – indisponibilidade dos bens)

Documento 4

Contrato e respectiva resilição operada entre autores e ré, referentes a outro imóvel, cujo valor serviu de pagamento do contrato objeto da presente ação

7.4.1. Modelo de réplica

Exmo. Sr. Dr. Juiz de Direito da (...)

(...), já qualificados na ação rescisória, cumulada com devolução de valores que movem em face de (...) vem, respeitosamente, perante Vossa Excelência, apresentar sua manifestação à contestação:

I – Preliminar

Teratologicamente, alega a ré que os autores deveriam ter procedido à notificação antes de ingressar com a ação, isso, segundo ela, para a constituição em mora do Decreto-Lei 58/1937.

Extrai-se, ainda, ao que parece, que pretendia essa notificação para que providenciasse administrativamente o levantamento da indisponibilidade.

Primeira falácia da ré: não há falar-se em notificação do art. 14 do Decreto-Lei 58/1937 no caso de resolução motivada por descumprimento contratual da promitente vendedora.

Ora, Nobre Julgador, o art. 14 do aludido Decreto-Lei normatiza os casos de re-solução motivada pela mora do devedor quanto ao pagamento do preço:

Art. 14. Vencida e não paga a prestação, considera-se o contrato rescindido 30 (trinta) dias depois de constituído em mora o devedor.

§ 1º Para este efeito será ele intimado, a requerimento do compromitente, pelo oficial do registro, a satisfazer as prestações vencidas, as que se vencerem até a data do pagamento, juros convencionados e custas da intimação.

O Egrégio Superior Tribunal de Justiça já se manifestou sobre a questão:

Recurso Especial nº 109.821/SP (9600626480), data: 25.02.1997, 4ª Turma. É dispensável a prévia interpelação da construtora pelo promissário comprador que pretende resolver o contrato por incumprimento. Relator: Ministro Ruy Rosado de Aguiar. Fonte: DJ de 07.04.1997, p. 11.128.

Segunda falácia da ré: se, como alegado, é tão simples o cancelamento admi-nistrativo da constrição determinada pelo MM. Juiz da 1ª Vara de Registros Públicos da Comarca da Capital, autos nos (...) e (...), que tornou indisponíveis os imóveis objetos da promessa de compra e venda rescindenda, poderia a ré já ter tomado essa providência, mormente que mais de seis meses se passaram da constrição até a data da contestação.

Portanto, deve ser afastada a preliminar arguida em respeito a mais pura aplicação do direito.

II – Mérito

a) alegada tentativa de transmissão do imóvel

A ré falseia despudoradamente a verdade ao alegar que vem tentando a transmissão do domínio desde (...).

Ora, é possível verificar dos documentos anexos (documento 1), que em (...) foi feito aditamento ao contrato, sendo que, naquela data, o imóvel ainda não havia sido entregue!

Mas não é só. Nesse documento assinado pelas partes, foi estipulado prazo de até 60 (sessenta dias) para entrega da unidade e, portanto, (...).

Assim, resta evidente que a ré não poderia ter disponibilizado o imóvel em (...) como alega de má-fé, tentando configurar culpa concorrente dos autores.

Logo em seguida, em (...), por ordem do MM. Juiz da (...) Vara de Registros Públicos da Comarca da Capital, autos nos (...) e (...), os imóveis objetos da promessa de compra e venda tornaram-se indisponíveis (averbações 15 e 16 das matrículas – documento 3 da exordial).

Portanto, diante do aditamento firmado em (...) com prazo de dois meses para entrega do bem imóvel, e o curto espaço entre esse termo final e a data da indisponibilidade, é evidente que a ré litiga de má-fé, contra fatos incontroversos, alterando a verdade processual.

b) Cessão dos direitos pelos autores – resilição

De fato, Excelência, os autores cederam os direitos sobre o imóvel para a (...).

Entrementes, ante a indisponibilidade do bem, ao revés da atitude da ré que não cumpre com suas obrigações, os autores resiliram o contrato firmado com (...) e efetivaram devolução de valores pagos (documento 2).

Verifica-se, nesse ponto, que a ré não agiu como os autores, vez que se nega a devolver o que recebeu pelo imóvel que se tornou indisponível.

Assim, todo o prejuízo resta concentrado nos autores.

É possível que a ré esteja vislumbrando a pletora de feitos que assoberba o Poder Judiciário para ganhar tempo e esquivar-se de sua evidente obrigação de restituir os valores pagos.

III – Litigância de má-fé

Em virtude do que foi exposto, demonstrando ausência de qualquer obrigação com os princípios da lealdade processual, verdade e boa-fé, a ré alegou inércia proposital dos autores afrontando documento elaborado por ela própria (documento 1), tentando mascarar a verdade e embair a média argúcia.

Assim, aduz contestação contra fatos incontroversos, sem qualquer argumento lógico, para fins manifestamente procrastinatórios, tumultuando o processo e alterando-lhe a verdade processual.

De acordo com o art. 17 do Código de Processo Civil, litiga de má-fé:

Art 17. Reputa-se litigante de má fé aquele que:

I – deduzir pretensão ou defesa contra texto expresso de lei ou fato incontroverso.

II – alterar a verdade dos fatos.

(...)

V – proceder de modo temerário em qualquer incidente ou ato do processo

Alterar a verdade dos fatos, segundo Nelson Nery Jr. e Rosa Maria Andrade Nery,¹⁰

(...) consiste em afirmar fato inexistente, negar fato existente ou dar versão mentirosa para fato verdadeiro. A Lei 6.771/80 retirou o elemento subjetivo “intencionalmente” desta norma, de sorte que não mais se exige a intenção, o dolo de alterar a verdade dos fatos para caracterizar a litigância de má-fé. Basta a culpa ou o erro inescusável.

A responsabilidade do litigante de má-fé que causa dano processual é aferida e determinada nos mesmos autos, não havendo necessidade de ser ajuizada ação autônoma para tanto.

Ensinam, ainda:

Não é apenas o fato incontroverso do CPC, art. 334, II e III, que é aquele afirmado por uma parte e não contestado pela outra. Este contém um plus caracterizado pela impossibilidade de seu desconhecimento pela parte que deduz suas alegações no processo.

O litigante temerário age com má-fé, já que busca êxito que sabe ser indevido. A imprudência ou simples imperícia, mesmo não configurando lide temerária, caracteriza imprudência grave, vez que decorre de erro inescusável, o que, segundo Mortara,¹¹ não permite hesitação do Magistrado em considerar a má-fé.

Em casos como esses, os Tribunais têm decidido pela condenação.¹²

Ante o exposto e reiterando os termos contidos na exordial, esperam os autores seja a ação julgada procedente, condenada a ré em custas, despesas processuais, honorários de advogado e litigância de má-fé em multa de 1% acrescida de indenização de 20% sobre o valor da causa (CPC art. 18 caput e § 2º, redação dada pela Lei 9.668 de 23.06.1998 – DOU 24.06.98), por ser medida de inteira

JUSTIÇA!

Termos em que,

p. deferimento

Data

Advogado (OAB)

Documento 1

Correspondências que culminaram no incluso aditamento, mediante o qual o imóvel seria entregue até (...), provando a inverdade perpetrada pela ré na sua contestação.

Documento 2

Devolução do sinal, provando a resilição da cessão entre o autor e a cessionária ante a indisponibi lidade do imóvel, atitude, aliás, que deveria ter sido repetido pela ré em benefício dos autores.

_______________

¹     Art. 4º a competência de cada foro regional será a mesma dos foros distritais existentes, com os acréscimos seguintes e observados, no que couber, os demais preceitos em vigor:

I – em matéria cível, independentemente do valor da causa:

a) as ações reais ou possessórias sobre bens imóveis e as de nunciação de obra nova, excluídas as ações de usucapião e as de retificações de áreas, que pertencem às varas de registros públicos;

b) as ações de rescisão e as de adjudicação compulsória, fundadas em compromissos de compra e venda.

²     Vide capítulo 2 deste Livro II.

³     Vide o item 2.5 (capítulo 2) deste Livro II.

⁴     Antonio Chaves, Tratado de direito civil, São Paulo: RT, 1985, v. III, p. 637.

⁵     Luiz Antonio Scavone Junior, Obrigações, abordagem didática, 2a ed., São Paulo, Juarez de Oliveira, 2000, p. 152. Superior Tribunal de Justiça. Condomínio e incorporação. Construção por administração. Atraso nas obras. Resolução de contratos, pretendida por adquirentes, por aplicação da cláusula resolutória tácita. Lei 4.591/64, arts. 43, VI e 58. A resolução do contrato, postulada por adquirente alegando mau adimplemento, não depende da previa interpelação prevista no art. 43, VI, da Lei 4.591, somente exigível para a destituição do incorporador. As questões de fato, relativas a inobservância do cronograma das obras e a verificação de quem o responsável ou culpado pela demora, se a construtora que mal programou o empreendimento, se os adquirentes realizando aportes insuficientes de numerário, tais questões não são passiveis de exame ou reexame na via angusta do Recurso Especial. Súmulas nos 05 e 07 do STJ. Dissídio não demonstrado. Recurso Especial não conhecido (Recurso Especial 15.921/CE, decisão: por unanimidade, não conhecer do recurso, Data da decisão: 02.03.1993, 4ª Turma, Rel. Ministro Athos Carneiro, DJ de 02.08.1993, p. 14.249).

⁶     Maria Helena Diniz, Código Civil Anotado, São Paulo: Saraiva, 1995, p. 684.

⁷     Silvio Rodrigues, Direito Civil, 20ª ed., São Paulo: Saraiva, 1991, vol. 3, p. 29.

⁸     Maria Helena Diniz, Código Civil Anotado, São Paulo: Saraiva, 1995, p. 684.

⁹     Silvio Rodrigues, Direito Civil, 20ª ed., São Paulo: Saraiva, 1991, vol. 3, p. 29.

¹⁰     Código de Processo Civil Comentado, São Paulo: Revista dos Tribunais, 1997.

¹¹     Mortara, Commentario del codice e delle legi di procedura civile, 4ª ed., 1923, vol. IV, p. 143.

¹²     Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo

Apelação Cível nº 415.370-8/00, Piracicaba, 8ª Câmara, 06.12.1989, rel. Augusto F. M. F. de Arruda, unânime. Litigância de má-fé – embargos do devedor – inexistência de conteúdo nas manifestações do embargante – embargos protelatórios – art. 17, I do CPC – recurso desprovido com aplicação de pena (dobro das custas e ônus processuais).

Tribunal de Justiça de São Paulo

Litigância de má-fé. Afirmação que altera a verdade dos fatos. Art. 17 do Código de Processo Civil. Litigância de má-fé caracterizada (Apel. Cív. nº 274.724-1, Tupã, 8ª Câmara Extraordinária de Direito Privado, rel. Debatin Cardoso, 29.01.97, v.u.).

Capítulo 8

AÇÃO DE EXECUÇÃO PARA ENTREGA DE COISA CERTA

8.1. PRINCIPAIS ASPECTOS

a) Foro competente: na ordem: a) foro de eleição; b) foro do domicílio do executado; c) foro do lugar do pagamento (Código de Processo Civil, arts. 94 e 100, IV).¹

b) Legitimidade ativa: credor da entrega de coisa certa, por título executivo judicial ou extrajudicial (Código de Processo Civil, arts. 584 e 585).

c) Legitimidade passiva: devedor da entrega de coisa certa.

d) Valor da causa: o valor da causa há de corresponder à estimativa oficial para lançamento de imposto predial do imóvel objeto da prestação da obrigação, a teor do art. 256, VII, do Código de Processo Civil.

e) Petição inicial: deve respeitar os requisitos dos arts. 282, 614, 615 e 621 e seguintes do Código de Processo Civil.

f) Prazo para embargos: 15 (dez) dias contados da citação (Código de Processo Civil, arts. 621 e 738).

8.2. GENERALIDADES

8.2.1. Execução para entrega de coisa certa ou imissão de posse?

Inicialmente, é preciso observar as modificações por que passou o art. 621 do Código de Processo Civil.

Na primitiva redação do referido artigo, apenas os títulos executivos judiciais eram admitidos para essa espécie de execução.

Art. 621. (redação primitiva). Quem for condenado a entregar coisa será citado para, dentro de dez (10) dias, satisfazer o julgado ou, seguro o juízo (art. 737, II), apresentar embargos.

Pela Lei 8.953/1994, a execução para entrega de coisa certa passou a ser admitida com fundamento, genericamente, em título executivo, ou seja, admitia-se tanto o título executivo judicial quanto o extrajudicial:

Art. 621. O devedor de obrigação de entrega de coisa certa, constante de título executivo, será citado para, dentro de dez dias, satisfazer a obrigação, ou, seguro o juízo (art. 737, II), apresentar embargos.

Nesse sentido, escreveu Nelson Nery:

A execução para entrega de coisa certa pode ser aparelhada por título executivo judicial (Código de Processo Civil, 584, I a V, LJE 52) ou extrajudicial (Código de Processo Civil, 585). Retirou-se do dispositivo a menção à “condenação” na obrigação de entrega de coisa certa, de modo que é possível a atribuição dessa obrigação por cláusula constante de título executivo extrajudicial.²

Todavia, a Lei 10.444, de 7 de maio de 2002, modificou, novamente, a redação do art. 621 da Lei Processual Civil:

Art. 621. O devedor de obrigação de entrega de coisa certa, constante de título executivo extrajudicial, será citado para, dentro de dez dias, satisfazer a obrigação, ou, seguro o juízo (art. 737, II), apresentar embargos.

O mesmo ocorreu com as obrigações de fazer ou não fazer:

Art. 644. A sentença relativa a obrigação de fazer ou não fazer cumpre-se de acordo com o art. 461, observando-se, subsidiariamente, o disposto neste Capítulo.

Art. 645. Na execução de obrigação de fazer ou não fazer, fundada em título extrajudicial, o juiz, ao despachar a inicial, fixará multa por dia de atraso no cumprimento da obrigação e a data a partir da qual será devida.

Isso significa que, agora, apenas os títulos executivos extrajudiciais são admitidos nas ações de execução para entrega de coisa e, também, nas ações de execução de obrigações de fazer ou não fazer.

Mas, por qual motivo, uma sentença que condene alguém a entrega de coisa, a fazer ou a não fazer, não pode ser admitida como título executivo?

A resposta é dada pelo Código de Processo Civil.

Com efeito, com a reforma empreendida pela Lei 10.444/2002, as ações que visam a condenação nas obrigações de fazer, não fazer e entregar coisa, agora, dispõem de natureza mandamental.

Sendo assim, dispensam uma ação executiva autônoma.

Vejamos o dispositivo que empresta supedâneo a essa afirmação, contido no Código de Processo Civil:

Art. 287. Se o autor pedir que seja imposta ao réu a abstenção da prática de um ato, tolerar alguma atividade, prestar ato ou entregar coisa, poderá requerer cominação de pena pecuniária para o caso de descumprimento da sentença ou da decisão antecipatória de tutela (arts. 461, § 4º, e 461-A).

De fato, os arts. 461 e 461-A, no caso de obrigações de entregar (dar), de fazer ou de não fazer, determinam que o juiz, no caso de procedência da ação ou na concessão da tutela específica, determine providências que assegurem o resultado equivalente ao cumprimento da obrigação.

Nesse sentido, o juiz poderá determinar, entre outras medidas, multa diária, busca e apreensão (bens móveis), remoção de pessoas e coisas, desfazimento de obras, imissão na posse (bens imóveis), determinando, inclusive, se for o caso, força policial.

Portanto, não há mais ação de execução de obrigação de fazer, não fazer e dar, fundada em título executivo judicial.

A sentença decorrente dessas ações passa a dispor de força mandamental.

Posta assim a questão, haveria interesse processual na ação de imissão de posse, existindo título executivo extrajudicial, contendo a obrigação de entrega do bem?

A princípio não, o que se afirma na exata medida em que a ação de imissão na posse é condenatória [agora mandamental]e não executória, com o que sua execução se submete ao processo de execução para entrega de coisa certa, como ocorre na reivindicatória (RJTJERGS 140/201).

Assim, seria possível concluir que o autor carece de ação, por falta de interesse processual – Art. 267, inc. VI, do Código de Processo Civil –, quem ajuíze um processo de conhecimento, para obter a tutela de uma pretensão suscetível apenas de ser posta como objeto de um processo de execução, dada a já existência de um título executivo (Primeiro TACSP, rel. Franklin Neiva, Apel. Cív. nº 201.985-2).

Entretanto, com a reforma processual, a ação de conhecimento – imissão na posse – com caráter mandamental, passou a ter mais efetividade que a ação de execução!

Em razão disso, com espeque no magistério de processualistas de destaque, como o Professor Rodrigo Cunha Lima Freire, é possível afirmar que se o autor optar pela ação de imissão na posse – o que se recomenda – não será carecedor da ação.

De qualquer forma, é de se questionar: quais são os títulos executivos que interessam à execução para entrega de coisa imobiliária?

a) A escritura pública (Código de Processo Civil, art. 585, II).

b) O documento particular (um compromisso de compra e venda, por exemplo), assinado pelas partes e duas testemunhas (Código de Processo Civil, art. 585, II).

O objeto da execução, como dito, pode ser um bem móvel ou imóvel. Nesse sentido, Humberto Theodoro Júnior:

Seu objeto é a coisa certa, isto é, coisa específica ou individualizada, que pode ser: a) imóvel (casas, terrenos, fazendas etc.); ou b) móvel (uma joia, um automóvel etc.).³

Portanto, absolutamente adequada para a entrega de imóveis que, afinal, constituem alvos do nosso estudo.

8.2.2. Procedimento

Deferida a petição inicial, cujo modelo segue conforme item 8.3, o juiz determinará multa diária e a citação do devedor para que, no prazo de 10 (dez) dias:

a) Satisfaça a obrigação, entregando o bem, lavrando-se o competente termo nos autos (Código de Processo Civil, art. 624);

b) Segure o juízo por meio do depósito do bem imóvel para poder embargar a execução.

Após as alterações empreendidas pela Lei 11.382/2006, a inferência que se extrai dos arts. 621, 622 e 623 do Código de Processo Civil é que o prazo para os embargos à execução para entrega de coisa certa não foi alterado e continua, nos termos do princípio da especialidade, com plena aplicação no caso, de dez dias que passam a ser contados da data da citação (juntada aos autos do mandado devidamente cumprido), mantido o depósito do bem como requisito de admissibilidade dos embargos. A diferença é que, com a nova lei, o prazo de dez dias conta-se da juntada aos autos do mandado de citação (art. 738, caput), e não mais do termo de depósito.

Nada obstante, processualista de espeque defende tese contrária, sustentando que não se exige mais a segurança do juízo mediante depósito do bem para a admissibilidade dos embargos à execução para entrega de coisa certa e, nesta medida, ensina Humberto Theodoro Júnior que “Na nova sistemática dos títulos extrajudiciais, os embargos, em qualquer das modalidades de obrigação, independem de penhora, depósito ou caução (art. 736, na atual redação). Foi justamente por isso que a Lei 11.382/2006 revogou expressamente o art. 737. Infelizmente, o legislador esqueceu-se de completar a obra renovadora, no tocante ao art. 621. De qualquer maneira, a redação deste velho dispositivo ficou implicitamente derrogada no que diz respeito à segurança do juízo”.⁴

Quanto ao prazo para oposição dos embargos, também passaram a defender que este seria de 15 dias (art. 738), tornando inaplicável o art. 621 do Código de Processo Civil que menciona 10 dias. Esta é a lição que inça da doutrina de Luiz Guilherme Marinoni e Sérgio Cruz Arenhart, segundo os quais “estes embargos podem ser opostos no prazo de quinze dias, contado da juntada aos autos do mandado de citação (art. 738 do CPC). Este prazo é independente do prazo de dez dias, dado ao executado para entregar ou depositar a coisa” (MARINONI, Luiz Guilherme; ARENHART, Sérgio Cruz. Curso de processo civil. Execução. São Paulo: RT, 2007. v. 3, p. 468).

Em razão da celeuma, o melhor é considerar, na prática, como cautela, o prazo de dez dias e garantir o juízo para poder embargar.

Surgem, nesse ponto, questões tormentosas:

Como se faz o depósito do bem imóvel? Seria necessário o desapossamento do executado?

Como pode uma ação de conhecimento, como a imissão na posse sem que haja título executivo, dispor de mais efetividade que a execução, vez que esta não prevê, expressamente, a imissão na posse, mas, apenas, a multa diária?

Importante para esclarecer a questão, lição do preclaro Araken de Assis:

Além disso, o depósito significa desapossamento real do executado, quer dizer, perda da posse. Conforme enfatizou a 1ª Câm. Civ. do TARS, nenhum paralelo com a penhora é aceitável; aliás, notou-se em julgado diverso, descabe o incidente de nomeação. Somente o desapossamento garante o ulterior levantamento da coisa e previne eventual frustração do meio executório, inicialmente vitorioso, graças ao desaparecimento da coisa ou a sua deterioração. E, mesmo que íntegra permaneça a coisa, a falta do efetivo desapossamento da coisa pode determinar, vencidos os embargos, aquilo para que ele se destina: a penosa busca da coisa no patrimônio do devedor.⁵

Portanto, não havendo o depósito com desapossamento real (desocupação do bem imóvel), mister se faz a imissão na posse:

Tribunal de Alçada do Rio Grande do Sul. Execução para entrega de coisa certa – depósito da coisa. Na execução para entrega de coisa certa o devedor tem a faculdade de depositar o bem. Exegese dos arts. 622 e 582, parágrafo único do Código de Processo Civil. Não o fazendo, deve aguardar o cumprimento do mandado de imissão de posse (bem imóvel), caso em que terá o prazo para embargos (art. 738, III, do Código de Processo Civil). O que não lhe é dado fazer é embargar sem a necessária garantia do juízo. Apelo improvido. Decisão: Negado provimento. Unânime. RF. LG.: Código de Processo Civil-622; Código de Processo Civil-582 parágrafo único; Código de Processo Civil-738 inc.-III; Código de Processo Civil-737 inc.-II (Apelação nº 197.029.770, 25.09.1997, 6ª Câmara Cível, relator: Nelson Antonio Monteiro Pacheco, Porto Alegre).

Aliás, nem haveria sentido se o devedor pudesse permanecer na posse do imóvel enquanto discute a execução em sede de embargos.

Ora, nesse caso, a ação de imissão na posse (de conhecimento), com possibilidade de antecipação de tutela, desde que presentes os requisitos, pode ser mais conveniente do ponto de vista da efetividade, o que é um fato, embora estranho.

Entende-se que a manifestação tempestiva da intenção de se efetuar o depósito, ato levado a efeito em cartório, é suficiente:

Tribunal de Justiça do Paraná. Ementa: execução de julgado – entrega de coisa certa – citação do executado (art. 621 do Código de Processo Civil) – requerimento de depósito do bem objeto da execução para o fim de garantir o juízo – oportunidade para o oferecimento dos embargos – termo de depósito não lavrado – entendimento judicial de que não houve “entrega dos bens em juízo depositado” – expedição “incontinente” de mandado de imissão de posse – agravo manifestado e provido – inteligência dos arts. 621, 622 e 737, inc. II, do Código de Processo Civil. (1) Claro é que a manifestação formal do executado, requerendo que sobre o bem oferecido em depósito e devidamente descrito, seja lavrado o respectivo auto e termo judiciais, atinge os objetivos legais para que se formalize processualmente o ato garantidor do juízo. (2) Não há outra forma, “data venia”, de entregar um bem em juízo, vez que o depósito depende de previa manifestação judicial para sua pertinência e eficácia. (3) A manifestação tempestiva da vontade do executado em depositar a coisa, inclusive descrevendo-a e identificando-a, é suficiente para que o depósito requerido se efetue e o bastante para que tenha por cumprida a sua parte a fim de tornar seguro o juízo. A falta de despacho deferitório ou a não lavratura do termo respectivo são atribuições estranhas à parte ou seu procurador e devem ser debitadas a falhas processuais do juízo. Agravo provido. Decisão: unânime (Agravo de Instrumento nº 9.160, relator: Des. Oto Sponholz, Comarca: Assis Chateaubriand, órgão: 1ª Câmara Cível, publicação: 03.02.1993, decisão: acordam os Desembargadores integrantes da 1ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, por unanimidade de votos, em dar provimento ao recurso).

Alienada a coisa depois de aforada a execução, estar-se-á diante de fraude à execução e, nos termos do art. 626 do Código de Processo Civil, o mandado executivo será expedido contra o adquirente, vez que a alienação é ineficaz para o credor (Código de Processo Civil, art. 593, III).

Possível a execução por quantia certa no caso de impossibilidade de cumprimento, in natura, da obrigação de entrega (Código de Processo Civil, art. 627).

8.3. MODELO DE PETIÇÃO INICIAL – EXECUÇÃO PARA ENTREGA DE COISA CERTA

Exmo. Sr. Dr. Juiz de Direito da (...)

(...), vem, mui respeitosamente, por seus advogados e procuradores (documento 01), propor, em face de (...), a competente

Execução para entrega de coisa certa

o que faz com supedâneo nos arts. 585, II, 621 e 627 do Código de Processo Civil, para receber bem imóvel, pelos fatos e razões a seguir expostos:

O exequente adquiriu do executado, em (...), através de escritura pública de venda e compra, título executivo nos termos do Código de Processo Civil, art. 585, II (documento 2), imóvel consubstanciado em um apartamento nº 55, localizado no 5º andar do Edifício (...), situado na (...).

Na cláusula 3.1 do aludido título executivo (documento 2), o executado obrigou-se a entregar o bem no mesmo ato.

Trata-se, portanto, de título executivo extrajudicial, líquido, certo e exigível (Código de Processo Civil, art. 585, II c/c 586).

Nada obstante os esforços do exequente, que tentou amigavelmente receber o que lhe é devido, o executado manteve-se irredutível, negando-se a entregar o imóvel.

Portanto, o exequente jamais recebeu a posse.

Tenha-se presente que “a cláusula constituti não se presume; deve ser expressa ou resultar, necessariamente, de cláusula expressa, como quando o vendedor conserva o prédio em seu poder a título de aluguel.”⁶ Assim, inviabilizada ação de reintegração,⁷ restando apenas a ação de execução para entrega de coisa certa, já que presentes seus requisitos: a) título executivo extrajudicial – art. 585, II (documento 2); b) liquidez, certeza e exigibilidade (art. 586); c) inadimplemento do devedor no cumprimento da obrigação de entrega do bem constante do título.

Tampouco há falar-se em ação de imissão de posse,⁸ até porque, com a reforma do Estatuto Processual, que passou a admitir execução fundada em título extrajudicial para entrega de coisa certa (móvel ou imóvel), não há interesse de agir em ação de conhecimento para obtenção de um título que, afinal, já se possui.⁹

Tenha-se presente que o procurador do executado chegou a enviar correspondência sinalizando a entrega das chaves (documento 4).

Todavia, ao receber o preposto do credor (documento 5), o devedor quedou-se inerte, resistindo, sem qualquer motivo plausível, ao cumprimento da obrigação de entrega do imóvel que vendeu por escritura pública (título executivo – art. 585, II, do Código de Processo Civil).

Cumpre ainda assinalar que, de acordo com a redação dada ao art. 621 do Código de Processo Civil, explica Vicente Greco Filho que:

É preciso deixar consignado, como se adiantou no comentário ao título executivo extrajudicial do art. 585, II, que a entrega de coisa pode decorrer também de título extrajudicial, em virtude da reforma do Código levada a efeito em 1994.¹⁰

Por outro lado, os bens imóveis podem ser objeto dessa espécie de execução (Código de Processo Civil, art. 625).

O preclaro Araken de Assis ensina que

Tem o desapossamento por objeto coisa móvel ou imóvel, bem genérico e infungível.¹¹

No mesmo sentido, Nelson Nery Junior e Rosa Maria Andrade Nery prelecionam que:

A obrigação de dar coisa certa só se cumpre com a efetiva entrega daquela coisa individuada e especial que foi objeto do negócio entre as partes.(...) Bens móveis e imóveis podem ser objeto da prestação de dar coisa certa.¹²

Diante do exposto, não restou alternativa ao credor senão socorrer-se do Poder Judiciário, o que faz por intermédio da presente ação de execução para entrega de coisa certa.

I – Pedido

Assim, serve a presente para requerer digne-se Vossa Excelência:

a) Ordenar a citação do executado, para, em dez (10) dias satisfazer a obrigação, entregando a coisa, ou, querendo, depositá-la, segurando o juízo para apresentação de embargos à execução no prazo de quinze dias contados da data da juntada aos autos do mandado de citação (arts. 621 – redação dada pela Lei 8.953/94, 622 e 738 do Código de Processo Civil), sob pena de multa diária de R$ 1.000,00 (mil reais), sem prejuízo da imissão de posse no caso de entrega ou depósito;

b) decorrido in albis o prazo para depósito ou entrega do bem, requer o exequente a expedição do competente mandado de imissão na posse do imóvel nos termos do art. 625 do Código de Processo Civil.¹³

Requer ainda o exequente:

c) expedição de certidão de distribuição da presente execução nos termos e para as finalidades do art. 615-A do Código de Processo Civil;

b) expedição de mandado para registro do ato de citação do executado – após o seu cumprimento – junto à respectiva matrícula do imóvel de acordo com o art. 167, I, nº 21 da Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73), para advertir terceiros de que o bem está sub judice, do qual deve constar:¹⁴ a) a data da citação; b) a qualificação completa das partes; c) cópia da petição inicial, que desde já se fornece; d) descrição do imóvel, conforme aquela do registro (documento 3 em anexo); e) valor da presente execução (R$ 140.000,00) para fixação das custas e emolumentos;

d) nos termos do art. 225, parágrafo único, do Código de Processo Civil, a expedição do mandado de citação em breve relatório, visto que se juntam cópias a esta, facultando-se ao Senhor oficial de Justiça encarregado da diligência proceder nos dias e horários de exceção (Código de Processo Civil, art. 172, § 2º, Lei 8.953/94);

e) digne-se Vossa Excelência de fixar liminarmente os honorários para a presente execução nos termos do art. 20 § 4º do Código de Processo Civil (redação dada pela Lei 8.952/94), seja esta embargada ou não, pagando, ainda, o executado, as despesas processuais.¹⁵

Sucessivamente, não sendo possível a execução específica (in natura), nos termos do art. 627 caput do Código de Processo Civil, requer o prosseguimento da execução, nessa eventualidade por quantia certa, pelo valor de R$ 140.000,00 (cento e quarenta mil reais) constante do título executivo (documento 2), acrescido de juros legais e correção monetária.

II – Provas

Dada a natureza da ação, faz-se a prova pelo título executivo (Código de Processo Civil, art. 585, II) que instrui a presente exordial.

III – Valor da causa

Dá-se à presente o valor de R$ (...).

Termos em que, cumpridas as necessárias formalidades legais, deve a presente execução ser recebida e, afinal, acolhida, como medida de inteira Justiça.

São Paulo, Data

Advogado (OAB)

8.3.1. Modelo de petição esclarecendo o cabimento da execução para entrega de coisa certa

Exmo. Sr. Dr. Juiz de Direito da (...) Vara Cível do Foro Central da Comarca da Capital – SP

Processo nº (...)

(...), já qualificado nos autos da execução para entrega de coisa certa que move em face de (...), vem, respeitosamente, manifestar-se sobre o despacho de fls, esclarecendo o quanto segue:

O exequente, debruçando-se sobre o suporte fático desta lide, procurou esgotar as possibilidades técnicas, quanto ao tipo de ação a propor.

Foram todas elas descartadas por incabíveis, com exceção desta execução para a entrega de coisa certa.

Em ligeiro retrospecto dos fatos, rememore-se que o exequente adquiriu o imóvel, objeto da execução, à vista, em (...), por meio de escritura pública de venda e compra, não registrada por motivos que se verão a seguir.

Nessa escritura, o executado se obrigou a entregar a posse ao exequente no mesmo ato.

Entretanto, o fato é que essa entrega não se efetivou. Assim, de qualquer modo, houve inadimplemento na obrigação de entrega de coisa certa constante do título executivo, sendo que o executado se recusa a entregar o imóvel, passando a nele residir com sua companheira.

A primeira possibilidade que ocorreu foi, então, a de uma ação de imissão na posse, hipótese que logo foi deixada de lado, pela falta de registro da escritura e pela existência de título executivo (a própria escritura), o que conduz, inevitavelmente à falta de interesse processual para uma ação de conhecimento.

Note-se que a falta de registro do título aquisitivo deve-se à omissão do executado-alienante, o qual, ladinamente, não levou, para que fosse registrado junto à matrícula do imóvel, o formal de partilha a ser extraído dos autos da Ação de Separação Judicial Consensual perante a (...) Vara da Família e das Sucessões do (...) (documento anexo).

Esta lacuna impossibilita o subsequente registro da escritura que outorgou ao adquirente-exequente (documento 2 da inicial), face ao princípio da continuidade dos registros públicos.

Não havendo o registro, o que independe da vontade do exequente, não há falar-se em ação de imissão na posse, como bem ensina o preclaro Ovídio Baptista:

O direito à posse nesse tipo de ação (imissão na posse) “decorre da condição de adquirente alegada pelo autor, o que pressupõe registro imobiliário válido e eficaz” (Ovídio A. Baptista da Silva, Ação de Imissão de Posse, São Paulo: RT, 1997, p. 194).

Na verdade, segundo o insigne doutrinador gaúcho, trata-se de ação de natureza reivindicatória, na qual a posse decorre da condição de dono alegada pelo seu autor.

Alvitrou-se, ainda, a possibilidade técnica de uma reintegração de posse, estribada na posse expressamente cedida pelo contrato, sendo que a permanência do ora executado no imóvel derivaria de cláusula constituti.

O adquirente, no caso, teria a posse indireta, o alienante teria a posse direta, em nome do adquirente.

A necessidade de ser exercida a posse constituti em nome do adquirente é bem demonstrada no acórdão infra:

Superior Tribunal de Justiça. Civil. Aquisição da posse. Contrato. Constituto possessório. A posse pode ser transmitida por via contratual antes da alienação do domínio e, depois desta, pelo constituto possessório, que se tem por expresso na respectiva escritura em que a mesma e transmitida ao adquirente da propriedade imóvel, de modo a legitimar, de logo, para o uso dos interditos possessórios, o novo titular do domínio, até mesmo em face do alienante que continua a deter o imóvel, mas em nome de quem o adquiriu. Relator: Ministro Dias Trindade – Por unanimidade, conhecer do recurso especial e lhe dar provimento (Recurso Especial nº 21.125/MS, 11.05.1992).

Ora, à míngua do registro imobiliário da alienação, o ora executado não detém a posse do imóvel em nome do exequente, mas, sim, em nome próprio. Descabe, pois, a hipótese de reintegração.

Somente restou, assim, ao exequente, por exclusão, o presente pedido.

Deveras, ele tem título executivo nos termos do art. 585, II, do Código de Processo Civil (documento 2 da exordial).

Embora do instrumento público conste a obrigação da transferência da posse no ato, o fato é que tal transferência não se efetivou, conforme foi amplamente narrado na exordial.

Assim, houve inadimplemento da obrigação de entrega de coisa certa.

Portanto, só restou ao exequente um direito pessoal, um crédito em face da escritura pública de compra e venda (título executivo), pela qual o executado se obrigou a entregar o imóvel e não o fez, passando a residir no mesmo.

Em verdade, Excelência, o autor entende que, somente a partir da reforma de 1994 é que se passou a admitir execução fundada em título extrajudicial para entrega de coisa certa (móvel ou imóvel).

Assim sendo, a partir de então não há mais interesse de agir em ação de conhecimento, especificamente de imissão na posse, para obtenção de um título que, afinal, já se possui.

Tribunal de Justiça de São Paulo. Reconvenção. Ação de consignação em pagamento. Pedido de quantia correspondente a parte do preço de imóvel e prestação de serviços por benfeitorias. Inadmissibilidade. Obrigação que consta de título executivo extrajudicial. Obtenção de título judicial prescindível. Falta de interesse processual. Art. 267, inc. VI, do Código de Processo Civil. Carência decretada. Carece de ação, por falta de interesse processual, quem ajuíze um processo de conhecimento, mercê da utilização da ação reconvencional, para obter a tutela de uma pretensão suscetível apenas de ser posta como objeto de um processo de execução, dada a já existência de um título executivo extrajudicial (rel. Franklin Neiva, Apel. Cív. nº 201.985-2, São Paulo, 09.02.93).

Neste sentido, o escólio de Cândido Rangel Dinamarco:¹⁶

A modificação feita no dispositivo que dá força de título executivo ao documento público ou particular (art. 585, inc. II) não se resumiu a explicitar figuras de títulos antes não mencionadas. Mais que isso, trouxe significativa mudança no tocante à natureza das obrigações a que esses títulos podem referir-se, tendo eficácia para sua realização in executivis. Diz o novo preceito, com a redação definida na Lei 8.953, de 13 de dezembro de 1994:

A escritura pública ou outro documento público assinado pelo devedor; o documento particular assinado pelo devedor e por duas testemunhas; o instrumento de transação referendado pelo Ministério Público, pela Defensoria Pública ou pelos advogados transatores.

Por essa nova redação, quatro são as figuras caracterizadoras de título executivo extrajudicial por determinação do inc. II do art. 585: (a) escritura pública, (...). Só para clareza, aumentou-se a menção a escritura pública, que é espécie do gênero documento público, já antes incluído.

O que há de mais importante nessa nova redação, em confronto com a antiga, é que ficou suprimida a cláusula “do qual conste a obrigação de pagar quantia determinada ou de entregar coisa fungível”. Na justificativa do projeto que se converteu na Lei 8.953, de 13 de dezembro de 1994 (Proj. de Lei 3.810-A, de 1993, da Câmara dos Deputados) foi dada muita ênfase a essa supressão e ao alcance de que se reveste, ao conduzir à executividade dos atos descritos no inc. II em relação a obrigações de toda a natureza – de pagar dinheiro, de entregar coisas fungíveis ou coisa certa, de fazer ou de não fazer.

Essa ampliação da área coberta por títulos executivos extrajudiciais é uma extraordinária abertura para a tutela jurisdicional executiva.

O primitivo art. 621 do Código de Processo Civil fora redigido no pressuposto de que só em título executivo judicial pudesse assentar a execução para entrega de coisa certa, daí falar do sujeito ‘condenado a entregar coisa certa’. Agora, que os títulos executivos extrajudiciais podem abranger todas as categorias de direitos e obrigações (art. 585, inc. II, red. Lei 8.953, de 13.12.94), é natural que o art. 621 já não seja assim restritivo. Por isso passou a soar assim: ‘O devedor de obrigação de entrega de coisa certa, constante de título executivo, será citado para (...)’ (Os grifos não constam do original).

Portanto, a escritura apresentada pelo exequente é título executivo extrajudicial, líquido, certo e exigível (Código de Processo Civil, arts. 585, II, 586).

Cabe, assim, execução para entrega de coisa certa (Código de Processo Civil, art. 621), já que presentes todos os seus requisitos: a) título executivo extrajudicial – art. 585, II (documento 2); b) liquidez, certeza e exigibilidade (art. 586); c) inadimplemento do devedor no cumprimento da obrigação de entrega do bem constante do título.

Em conclusão:

Pelo que se observa, Excelência, só restou ao exequente, diante dos fatos, a ação de execução para entrega de coisa certa, com supedâneo no art. 621 do Estatuto Processual, perfeitamente adequada ao caso sub oculis depois da reforma processual de 1994.

De fato, é de se observar que os autores que trataram da ação de imissão na posse não levaram em consideração a reforma do Código de Processo Civil, que através do art. 621 passou a permitir a execução para entrega de coisa certa com sustentáculo em título executivo extrajudicial, categoria na qual se enquadra a escritura apresentada pelo exequente de acordo com o art. 585, II.

Da mesma forma, data maxima venia, a ação que gerou o acórdão muito bem colacionado por V. Exa. foi ajuizada antes da reforma processual.

O exequente volta a enfatizar, correndo o risco de se tornar enfadonho: a reforma processual de dezembro de 1994 transformou a escritura pública em título executivo extrajudicial.

A mesma reforma alterou o teor do art. 621, de modo a permitir a entrega de coisa certa, com base em título executivo extrajudicial.

Portanto, exsurge, cristalina, a inteira possibilidade desta ação, aliás, a única possível, no modesto entendimento do autor.

De outro lado, não havendo, tecnicamente, outra ação a propor, o acolhimento da presente se faz necessário em face do princípio da inafastabilidade da tutela jurisdicional, inserto no art. 5º, inc. XXXV, da Constituição Federal.

Assim, reitera o exequente todos os termos do art. 621 e da exordial, com a certeza de que V. Exa. aplicará o mais puro Direito, primando pela imorredoura

JUSTIÇA!

Termos em que,

pede deferimento.

Data

Advogado (OAB/SP)

8.3.2. Modelo de impugnação ao pedido do executado de reunião da ação de execução com ação de conhecimento (anulatória)

Exmo. Sr. Dr. Juiz de Direito da (...)

Execução para entrega de coisa certa – Autos nº (...)

(...), já qualificado nos autos da execução para entrega de coisa certa que move em face de (...), vem, respeitosamente, perante Vossa Excelência, expor e requerer o quanto segue:

O executado aduz, em síntese, que “aforou ação declaratória de nulidade de ato jurídico”, em face do exequente, em (...), que a citação para a presente ação de execução se deu em (...) e, por tal razão, em virtude de “conexão” (sic), Vossa Excelência deveria “avocar” a ação ordinária perante a (...) Vara Cível para julgamento simultâneo.

Requer, ainda, o executado, a lavratura do termo de depósito para apresentação de embargos.

Não há o mínimo fundamento jurídico e legal para qualquer das absurdas pretensões perpetradas:

I – Pretensa reunião de ações para julgamento conjunto

Em verdade, acorde com os mandamentos insculpidos nos arts. 219 e 263 do Código de Processo Civil, a partir da distribuição desta ação executiva em (...), todos os efeitos do art. 219 passaram a ser verificados, vez que houve citação válida em (...).

Demais disso, não há falar-se em conexão de ação executiva com ação de conhecimento por uma simples razão jurídica: não há julgamento de mérito na ação de execução!¹⁷

Preleciona o grande Liebman, diferenciando o pedido do processo de conhecimento daquele do processo de execução, que se baseia no título executório:

Que determina inquestionavelmente – para os efeitos da execução – a regra sancionadora que deve ser efetivada: não cabe mais ao juiz julgar e sim simplesmente, realizar as atividades decorrentes do conteúdo do título. O pedido do exequente visa provocar estas atividades. A tarefa do juiz consiste apenas em realizá-las.¹⁸

A jurisprudência é clara nesse sentido:

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Conexão – despejo cumulado com cobrança de aluguéres em face do locatário e execução contra o fiador – inexistência. Inexiste conexão entre as ações de execução e de despejo, esta cumulada com pedido de cobrança dos aluguéis inadimplidos. E isto porque, não bastasse a diversidade das partes (apenas o credor figura como sujeito ativo em ambos os processos, figurando como passivos, respectivamente, fiador no processo de execução e a ex-locatária no de conhecimento), também são totalmente distintos os elementos objetivos e causais das ações em testilha. Mas mesmo que conexão houvesse, de modo algum acarretaria a reunião dos processos para os fins colimados pelo art. 105 do Código de Processo Civil (julgamento “simultaneus processus”), pela simples razão de que inexiste, no processo de execução, tal julgamento de mérito (Apel. c/ Rev. nº 501.203, 7ª Câm., rel. Juiz Antonio Marcato, j. em 17.02.98).

Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Conexão – pretensão à reunião de ações de execução e de conhecimento – impossibilidade – recurso desprovido. Anotações da Comissão: no mesmo sentido: AC 398.389-1, relator: Pinheiro Franco (Agravo de Instrumento nº 397.088-0/00, 8ª Câmara, 12.10.1988, relator: Raphael Salvador, unânime).

II – Decurso, in albis, do prazo para depósito

Outrossim, verifica-se que não houve o necessário depósito que pressupõe a desocupação, o desapossamento do bem.

Em verdade, este depósito, por intempestivo, não é mais possível, vez que ultrapassado o prazo de 10 (dez) dias dos arts. 621 e 622 do Código de Processo Civil.

Não basta ao executado manifestar o desejo de praticar o ato – no caso, de efetivar o depósito – devendo praticá-lo de forma efetiva e tempestiva, o que não foi feito.

E não é só Nobre Julgador. Como dito, o depósito pressupõe desapossamento do bem.

Importante no vertente caso é a lição do festejado Araken de Assis:

Além disso, o depósito significa desapossamento real do executado, quer dizer, perda da posse. Conforme enfatizou a 1ª Câm. Civ. do TARS, nenhum paralelo com a penhora é aceitável; aliás, notou-se em julgado diverso, descabe o incidente de nomeação. Somente o desapossamento garante o ulterior levantamento da coisa e previne eventual frustração do meio executório, inicialmente vitorioso, graças ao desaparecimento da coisa ou a sua deterioração. E, mesmo que íntegra permaneça a coisa, a falta do efetivo desapossamento da coisa pode determinar, vencidos os embargos, aquilo para que ele se destina: a penosa busca da coisa no patrimônio do devedor.¹⁹

Elucidativo julgado abaixo trazido à colação, determinou, em caso análogo, não tendo havido o depósito, a imediata imissão na posse do bem:

Tribunal de Alçada do Rio Grande do Sul. Execução para entrega de coisa certa – depósito da coisa. Na execução para entrega de coisa certa o devedor tem a faculdade de depositar o bem. Exegese dos arts. 622 e 582, parágrafo único, do Código de Processo Civil. Não o fazendo, deve aguardar o cumprimento do mandado de imissão de posse (bem imóvel), caso em que terá o prazo para embargos (art. 738, III, do Código de Processo Civil). O que não lhe é dado fazer é embargar sem a necessária garantia do juízo. Apelo improvido. Decisão: Negado provimento. Unânime (Apelação nº 197.029.770, 25.09.1997, 6ª Câmara Cível, relator: Nelson Antonio Monteiro Pacheco, Porto Alegre).

III – Requerimento

Requer-se o prosseguimento da presente execução, já que não há falar-se em reunião dos processos para julgamento conjunto por absoluta incompatibilidade procedimental.

Sendo assim, decorrido in albis o prazo para depósito ou entrega do bem, requer o exequente a expedição do competente mandado de imissão na posse do imóvel objeto da presente execução nos termos do art. 625 do Código de Processo Civil.²⁰

Reitera, ainda, o pedido constante do item “c” da exordial (fls. 7) consistente na expedição de mandado para registro do ato de citação do executado junto à respectiva matrícula do imóvel, em consonância com o art. 167, I, nº 21 da Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973), para advertir terceiros de que o bem está sub judice.

Observa-se que às fls 82, Vossa Excelência declinou que apreciaria este pedido após a citação, que já ocorreu.

Outrossim, reitera também o pedido do item “d” da inicial, para que Vossa Excelência fixe os honorários para a presente execução nos termos do art. 20, § 4º, do Código de Processo Civil (redação dada pela Lei 8.952/1994).

Termos em que,

Pede deferimento.

Data

Advogado (OAB)

8.4. FLUXOGRAMA

_______________

¹     Humberto Theodoro Júnior, Curso de direito processual civil, Rio de Janeiro: Forense, 1997, vol. II, p. 71.

²     Nelson Nery Junior; Rosa Maria Andrade Nery, Código de Processo Civil Comentado, 3a ed., São Paulo: Revista dos Tribunais, 1997, p. 843, nota 2 ao art. 621.

³     Humberto Theodoro Júnior, Curso de direito processual civil, Rio de Janeiro, Forense: 1997, vol. II, p. 152.

⁴     Humberto Theodoro Júnior, Processo de execução e cumprimento de sentença. 24. ed. São Paulo: Editora Universitária de Direito, 2007.

⁵     Araken Assis, Manual do processo de execução, 5ª ed., São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 1998, p. 367.

⁶     Clóvis Beviláqua, Código Civil Comentado (art. 494).

⁷     Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo – Apelação Cível nº 393.448-6/00, São Paulo, 7ª Câmara, 11.10.1988, relator: Donaldo Armelin, unânime, JTA 114/132. Prova – documento – possessória – reintegração de posse – juntada pelos autores de escritura e títulos dominiais – documentos que servem para provar o domínio, mas não a posse – improcedência – sentença mantida.

Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo – Apelação Cível nº 458.722-4/00, São José dos Campos, 6ª Câmara, 05.05.1992, relator: Evaldo Veríssimo, unânime. Possessória – reintegração de posse – bem imóvel, objeto de instrumento particular de adesão, promessa de cessão de direitos relativos a fração ideal de terreno – inocorrência de contratação expressa de cláusula “constituti” – impossibilidade, também de sua presunção – ausência, ademais, de indicação da transferência do cessionário comprador, da posse da coisa – inexistência de direito possessório – carência reconhecida – extinção do processo decretada – recurso desprovido, alterado o dispositivo.

⁸     O direito à posse nesse tipo de ação (imissão na posse) decorre da condição de adquirente alegada pelo autor, o que pressupõe registro imobiliário válido e eficaz (Ovídio A. Baptista da Silva, Ação de Imissão de Posse, São Paulo: Revista dos Tribunais, 1997, p. 194).

⁹     Tribunal de Justiça de São Paulo – Reconvenção. Ação de consignação em pagamento. Pedido de quantia correspondente a parte do preço de imóvel e prestação de serviços por benfeitorias. Inadmissibilidade. Obrigação que consta de título executivo extrajudicial. Obtenção de título judicial prescindível. Falta de interesse processual. Art. 267, inc. VI, do Código de Processo Civil. Carência decretada. Carece de ação, por falta de interesse processual, quem ajuíze um processo de conhecimento, mercê da utilização da ação reconvencional, para obter a tutela de uma pretensão suscetível apenas de ser posta como objeto de um processo de execução, dada a já existência de um título executivo extrajudicial (rel. Franklin Neiva, Apel. Cív. nº 201.985-2, São Paulo, 09.02.93).

“A ação de imissão na posse é condenatória e não executória, com o que sua execução se submete ao processo de execução para entrega de coisa certa, como ocorre na reivindicatória” (RJTJERGS 140/201) – in Theotonio Negrão, Código de Processo Civil e legislação civil em vigor, 28ª ed., São Paulo: Saraiva, 1997 – anotação 3c ao art. 621.

¹⁰     Vicente Greco Filho, Direito Processual Civil Brasileiro, 12ª ed., São Paulo: Saraiva, 1997, p. 58.

¹¹     Araken de Assis, Manual do Processo de Execução, 5ª ed., São Paulo: Revista dos Tribunais, 1998, p. 364.

¹²     Nelson Nery Junior e Rosa Maria Andrade Nery, Código de Processo Civil Comentado, 3ª ed., São Paulo: Revista dos Tribunais, p. 843 – nota 3 ao art. 621.

¹³     RT 612/129. Execução. Entrega de coisa certa. Depósito intempestivo. Imissão na posse determinada. Admissibilidade. Inteligência dos arts. 621, 622 e 625 do CPC (2º TACivSP).

¹⁴     Des. Márcio Martins Bonilha. Títulos Judiciais. Corregedoria-Geral do Estado de São Paulo, Biênio 96/97, p. 21.

¹⁵     Tribunal de Alçada do Paraná – Ação de execução de entrega de coisa incerta requerimento para transformação em execução de quantia certa – valor da causa de R$ 321.370,60 – fixação de honorários advocatícios em 0,3% – incidência do disposto no § 4º do art. 20 do Código de Processo Civil – recurso provido a fim de majorar a verba honorária para 5% sobre o valor do debito. Em ação de execução, os honorários advocatícios devem ser fixados segundo o § 4º do art. 20 do Código de Processo Civil, atendidas as alíneas “a”, “b” e “c” do § 3º (Agravo de Instrumento nº 111.073.200, Juiz Ronald Schulman, 1ª Câm. Cív.: 18.11.97, Ac.: 8.880, Public.: 05.12.97).

¹⁶     Cândido Rangel Dinamarco, A Reforma do Código de Processo Civil, 2ª ed., São Paulo: Malheiros, 1995, pp. 227-228 e 238.

¹⁷     Só haveria possibilidade de reunião, em tese, com a ação incidental de embargos:

Superior Tribunal de Justiça, Recurso Especial nº 8.859/RS, 10.12.1991, 4ª Turma, DJ de 25.05.1992, p. 7.399.

Execução por titulo extrajudicial, contratos de mútuo. Ajuizamento de ação de “revisão” dos contratos. Suspensão da execução. Alegação de ofensa aos arts. 265, IV, a e 791, II, do CPC. O ajuizamento de ação buscando invalidar cláusulas de contratos com eficácia de titulo executivo, não impede que a respectiva ação de execução seja proposta e tenha curso normal. Opostos e recebidos embargos de devedor, e assim suspenso o processo da execução – CPC, art. 791, I – poder-se-á cogitar da relação de conexão entre a ação de conhecimento e a ação incidental ao processo executório, com a reunião dos processos de ambas as ações, para instrução e julgamento conjuntos, no juízo prevalecente. Recurso Especial não conhecido. Relator: Ministro Athos Carneiro. Por unanimidade, não conhecer do recurso. Veja: RTJ 94/818, RTJ 94/819, REsp. nº 6.734 (STJ), REsp. nº 11.172 (STJ).

¹⁸     Enrico Tullio Liebman, Processo de Execução, 3ª ed., nº 22, p. 48.

¹⁹     Araken de Assis, Manual do processo de execução, 5ª ed., São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 1998, p. 367.

²⁰     RT 612/129 Execução. Entrega de coisa certa. Depósito intempestivo. Imissão na posse determinada. Admissibilidade. Inteligência dos arts. 621, 622 e 625 do CPC – (2º TACivSP).

Capítulo 9

AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE

9.1. PRINCIPAIS ASPECTOS

a) Foro competente:

a) sendo ação real imobiliária, v.g., aquisição de imóvel (propriedade, Código Civil, arts. 108, 1.245 e 1.227) em hasta pública (praça), deverá ser proposta, nos termos do art. 95 do Código de Processo Civil, no foro onde está localizado o imóvel (forum rei sitae);

b) sendo ação pessoal, v.g., obrigação de entregar imóvel ao comodatário: acorde com o mandamento do art. 94 do Código de Processo Civil, competente será o foro do domicílio do réu, salvo foro de eleição, que deverá ser respeitado (Código de Processo Civil, art. 94).

b) Legitimidade ativa: aquele que tem direito a posse e, sendo ação real imobiliária, absolutamente necessário o consentimento¹ do cônjuge (Código de Processo Civil, art. 10).²

c) Legitimidade passiva: alienante ou detentor e, tratando-se de ação real imobiliária, os respectivos cônjuges (litisconsórcio passivo necessário), a teor do que dispõe o inc. I, do § 1º do art. 10 do Código de Processo Civil.

d) Valor da causa: existem divergências:

a) valor venal do bem (Código de Processo Civil, art. 259, VII);³

b) valor real do bem.⁴

e) Petição inicial: deverá respeitar os requisitos do art. 282 do Código de Processo Civil e, sendo rito sumário, também os requisitos dos arts. 275 e seguintes.

f) Procedimento: comum, rito ordinário (valor da causa superior a 60 salários mínimos) ou sumário (valor da causa até 60 salários mínimos).⁵

9.2. GENERALIDADES

Entende-se que, nada obstante a eliminação do procedimento específico, presente no Código de Processo Civil de 1939, a ação de imissão de posse subsiste no Direito vigente.

Embora não tenha gênese na posse e, tampouco, objetive sua proteção, visa a posse com fundamento no jus possidendi,⁶ v.g., se o alienante não entregou o bem adquirido ao alienatário.⁷

Antes da reforma levada a efeito no Código de Processo Civil, entendia-se que, além do direito real representado pela aquisição, qualquer obrigação cujo objeto fosse a entrega da posse, resultaria em ação de imissão.

Todavia, no nosso entendimento, tal conceito não subsiste em virtude da alteração do Código de Processo Civil, inclusive a mais recente, decorrente da Lei 10.444/2002, conforme já vimos quando da análise da ação de execução para entrega de coisa.⁸

Se houver título executivo extrajudicial com a obrigação da entrega de coisa, como ocorre na escritura, no compromisso de compra e venda, a ação seria, em tese, a ação de execução para entrega de coisa certa.

Cumpre, entretanto, sublinhar a lição sempre clara de Nelson Nery Jr. e Rosa Maria Andrade Nery que, analisando o art. 621 do Código de Processo Civil, com a redação dada pela Lei 8.953/1994, acorde com a posição de Humberto Theodoro Junior já mencionada,⁹ ensinam:

Bens móveis ou imóveis podem ser objeto da prestação de dar coisa certa.¹⁰

Assim, havendo um título executivo extrajudicial¹¹ que possa dar supedâneo a uma ação executiva para entrega de coisa certa, não haveria, em tese, interesse na ação de conhecimento com o mesmo fim.

Entretanto, essa conclusão não deve ser precipitada e demanda a análise do tópico referente à antecipação de tutela, tendo em vista a necessária efetividade da tutela jurisdicional.

Aliás, uma das mais completas obras sobre o assunto (Ovídio A. Baptista da Silva. Ação de Imissão de Posse, São Paulo: Revista dos Tribunais, 1997), mesmo depois da reforma de 1994, deixou de considerar a modificação levada a efeito no art. 621 do Código de Processo Civil, comprometendo, em parte, a atualidade do seu brilhante conteúdo.

Outro autor que tratou do assunto, Vilson Rodrigues Alves,¹² infelizmente, parece ter deixado de lado a reforma processual. Nesse sentido, ensina que não cabe execução para entrega de coisa certa sem, ao menos, dar os motivos de tal conclusão ante a expressa previsão legal da novel redação do art. 621.

Em verdade, este último autor acaba por citar a antiga redação do art. 585 do Código de Processo Civil,¹³ que atribuía executividade somente ao título executivo cuja obrigação fosse de entregar coisa fungível, o que, por evidente, afastava a entrega de bens imóveis.

A nova redação do inc. II do art. 585 do Código de Processo Civil não contém mais a restrição, motivo pelo qual a interpretação sistemática com o também novo art. 621, leva o intérprete à segura conclusão do cabimento da execução para entrega de coisa certa infungível (o imóvel, por exemplo).

9.3. AÇÕES REAIS E PESSOAIS – DISTINÇÃO E CONSEQUÊNCIAS

As ações reais são aquelas que nascem do jus in re, competindo a quem tem esse direito contra o réu.¹⁴

As pessoais, por outro lado, possuem gênese nas obrigações de dar, fazer ou não fazer alguma coisa, in casu, especificamente de dar.

É preciso distinguir a existência de pretensão sobre bem imóvel (pretensão imobiliária, v.g., o despejo), daquela que, além disso, representa pretensão real imobiliária, esta sim ação fundada em direito real sobre bem imóvel (v.g., a ação reivindicatória ou a ação de usucapião).¹⁵

A distinção não emana do direito processual. É no seio do direito material que se encontra a distinção entre direito real e pessoal.¹⁶

A ação de imissão de posse pode ser ação real ou não, dependendo de seu fundamento (causa de pedir): direito real ou pessoal.

Mesmo com os protestos do preclaro Ovídio Baptista,¹⁷ certo é que há distinção a ser feita:

a) Se a ação de posse estiver calcada apenas em direito pessoal, sua natureza será pessoal, v.g., contrato de locação ou comodato em que não se entrega a posse.

b) Por outro lado, se a ação tiver como fundamento a propriedade ou outro direito real, tal como a servidão, o uso, a habitação, sua natureza será real (RTJ nº 82/419).

A distinção é relevante na exata medida em que para as ações reais imobiliárias exige-se, v.g.:

c) Litisconsórcio passivo necessário do cônjuge e do consentimento conjugal para a propositura da ação (Código de Processo Civil, art. 10).

d) Forum rei sitae, nos termos do art. 95 do Código de Processo Civil.

Por outro lado, se a ação for pessoal, não há litisconsórcio passivo necessário e o foro, em regra, é o de eleição, seguido, na ausência de foro eleito no contrato, pelo foro do domicílio do réu.

9.4. PRESSUPOSTOS DA AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE

Para a ação de imissão de posse, há que se observar alguns pressupostos:¹⁸

a) Direito à posse, sem que, antes, tenha sido exercida: ora, só quem tem o direito à posse pode requerer tutela jurisdicional de imissão de posse que decorre do jus possidendi.¹⁹ Qualquer relação jurídica de direito material que dê ensejo ao jus possidendi constitui fundamento para a ação de imissão de posse.

b) Posse direta ou detenção do sujeito passivo: mister se faz que o sujeito passivo da demanda se encontre na posse direta do bem, sem que se possa arguir boa-fé obstativa do direito de ação (possível quanto à eficácia da pretensão imissiva).

c) Recusa de entrega da posse: óbice imposto, pelo possuidor ou detentor, à legitima pretensão do titular do jus possidendi.

Mister se faz provar documentalmente,²⁰ com a petição inicial da ação de imissão de posse, o negócio jurídico que deu gênese ao jus possidendi.

Ressalte-se que, não se trata, em regra, de prova de domínio, mas de prova de direito à posse que jamais foi exercida, não havendo, nesse documento, o chamado constituto possessório, que será adiante analisado e que confere direito à reintegração de posse.

Segundo Pontes de Miranda só pode se imitir na posse quem não a tem, jamais quem tem ou já teve.²¹

Caso a petição inicial não venha acompanhada de documento comprobatório do direito à posse, o autor terá o prazo de dez dias para sanar o déficit sob pena de indeferimento (Código de Processo Civil, arts. 267, I, 283, 284, 295, VI, e 396).

9.5. ALGUNS FUNDAMENTOS (EXEMPLIFICATIVOS) DA AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE

Segundo Ovídio Baptista, a ação de imissão de posse pode ter, entre outros, os seguintes fundamentos:

a) Imissão de posse como ação do comprador contra o vendedor

Trata-se de ação que decorre da condição de adquirente alegada pelo autor, pressupondo registro imobiliário válido e eficaz.

O comprador não terá nunca imissão de posse, enquanto se sustentar apenas em seu contrato.²²

Todavia, nossa humilde opinião, como temos insistido, é que, nesse caso, havendo a obrigação contratual líquida, certa e exigível, será cabível, à escolha do autor, a ação de imissão de posse ou execução para entrega de coisa certa ante a novel redação do art. 621 do Código de Processo Civil, que não limita mais a execução para entrega de coisa certa aos títulos judiciais.

Se o autor não dispuser de título executivo, v.g., uma escritura pública registrada com direito à posse, admitir-se-á exclusivamente a ação de imissão de posse pelo adquirente.

Mas aí, não será mais ação real, do adquirente, mas ação calcada em direito pessoal.

Portanto, com fundamento nos arts. 461 e 621 do Código de Processo Civil, entendemos que havendo escritura (sem registro) ou compromisso de compra e venda que dê direito à posse, a ação poderá ser a já estudada execução para entrega de coisa certa ou, à escolha do autor, ação de imissão de posse com pedido de antecipação de tutela.

Essa assertiva se torna mais clara na exata medida em que o preclaro doutrinador gaúcho atribui, como características dessa espécie, a imprescindibilidade de documento que atribua direito à posse.

b) Imissão de posse como ação do compromissário comprador contra o vendedor

O compromissário comprador pode obter tutela jurisdicional de imissão de posse. Cabe, também, execução para entrega de coisa certa se dispuser de título executivo (Código de Processo Civil, art. 621), ou seja, se o compromisso estipular uma data para entrega do imóvel, bem como a obrigação da entrega propriamente dita.

Tribunal de Justiça de São Paulo. Compromisso de compra e venda. Direito contratual à posse. Imissão de posse como ação adequada para obtê-la, ainda que só se pretenda posse atribuída, como direito, por cláusula de promessa. Recurso provido (rel. Cezar Peluso, Apel. Cív. nº 115.000-1, São Sebastião, 24.11.89).

c) Imissão de posse por arrematantes de imóveis

No caso de arrematação de imóvel se vislumbra uma das aplicações mais claras da ação de imissão de posse.

Assim, ocorrendo arrematação ou adjudicação judicial, os acórdãos abaixo esclarecem definitivamente a questão:

Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Arrematação – execução hipotecária – bem imóvel alienado judicialmente – possibilidade do arrematante pedir a imissão na posse mediante simples requerimento ao juiz da execução, no caso do imóvel estar ocupado pelo executado, ou sob guarda de depositário, judicial ou particular – necessidade, todavia, de se pleitear o imóvel mediante ação própria, quando o terceiro que não for parte, estiver na posse do mesmo – irrelevância de que a penhora incida em bem que encontre com terceiro – Lei nº 5.741/71, art. 4º, par. 2º e art. 849, VII, do Código de Processo Civil – indeferimento da expedição de mandado de desocupação de imóvel – validade – recurso improvido (Agravo de Instrumento nº 27.584, Praia Grande, 7ª Câmara, 12.08.1997, relator: Juiz Ariovaldo Santini Teodoro, unânime).

Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Imissão de posse – pedida pelos arrematantes nos próprios autos de execução – indeferimento, por encontrar-se o imóvel na posse de terceiros, e não na dos executados ou depositário judicial – necessidade do ajuizamento de ação própria – recurso improvido (Agravo de Instrumento nº 16.867. Presidente Venceslau. Terceira Câmara. 10.08.1993. Relator: Juiz Carlos Paulo Travain. Unânime).

Com a penhora, o ocupante ou proprietário que participou da relação jurídica processual executiva passa de possuidor a depositário, ensejando a imissão de posse por simples requerimento do arrematante e expedição de mandado de imissão.

Portanto, na espécie (arrematação em hasta pública – praça) há que se fazer a importante distinção:

a) imóvel ocupado pelo executado, ou sob guarda de depositário, judicial ou particular: imissão nos próprios autos da execução, mediante simples requerimento do arrematante e expedição de mandado (RT 676/110);

b) imóvel ocupado por terceiro que não foi parte na ação de execução: ação de imissão de posse, pelo rito ordinário ou sumário.

Todavia, se a arrematação se deu em leilão extrajudicial, mister se faz, de qualquer forma, a ação de imissão de posse.

Tribunal de Justiça de São Paulo. Imissão de posse. Imóvel adquirido pela autora de entidade financeira, após venda do bem em leilão extrajudicial. Ocupação por cessionária dos direitos do primitivo adquirente, transferidos sem autorização da credora. Procedência mantida. Apelação da ré não provida (Apel. Cív. nº 38.291-4, Guarulhos, 2ª Câmara de Direito Privado, rel. J. Roberto Bedran, 26.05.98, v.u.).

Assim, tratando-se de imissão na posse de imóvel adquirido no leilão extrajudicial,²³ descrito no § 2º, do art. 37, do Decreto-Lei 70/1966, também cabe ação de imissão de posse como procedimento especial.

É neste sentido a Súmula 4 do Tribunal de Justiça de São Paulo:

É cabível liminar em ação de imissão de posse, mesmo em se tratando de imóvel objeto de arrematação com base no Decreto-Lei nº 70/66.

A especialidade consiste na possibilidade de liminar e no arbitramento de taxa de ocupação do imóvel, cobrável por intermédio de execução:

Art. 37. Uma vez efetivada a alienação do imóvel, de acordo com o art. 32, será emitida a respectiva carta de arrematação, assinada pelo leiloeiro, pelo credor, pelo agente fiduciário, e por cinco pessoas físicas idôneas, absolutamente capazes, como testemunhas, documento que servirá como título para a transcrição no Registro Geral de Imóveis.

§ 1º O devedor, se estiver presente ao público leilão, deverá assinar a carta de arrematação que, em caso contrário, conterá necessariamente a constatação de sua ausência ou de sua recusa em subscrevê-la.

§ 2º Uma vez transcrita no Registro Geral de Imóveis a carta de arrematação, poderá o adquirente requerer ao juízo competente imissão da posse no imóvel que lhe será concedida liminarmente, após decorridas as 48 (quarenta e oito) horas mencionadas no § 3º deste artigo, sem prejuízo de se prosseguir no feito, em rito ordinário, para o debate das alegações que o devedor porventura aduzir em contestação.

§ 3º A concessão da medida liminar do parágrafo anterior só será negada se o devedor, citado, comprovar, no prazo de 48 (quarenta e oito) horas, que resgatou ou consignou judicialmente o valor de seu débito, antes da realização do primeiro ou do segundo público leilão.

Art. 38. No período que mediar entre a transcrição da carta de arrematação no Registro Geral de Imóveis e a efetiva imissão do adquirente na posse do imóvel alienado em público leilão, o juiz arbitrará uma taxa mensal de ocupação compatível com o rendimento que deveria proporcionar o investimento realizado na aquisição cobrável por ação executiva.

Por fim, convém ressaltar que no Estado de São Paulo, nos termos da Súmula 5 do Tribunal de Justiça:

Na ação de imissão de posse de imóvel arrematado pelo credor hipotecário e novamente alienado, não cabe, por ser matéria estranha ao autor, a discussão sobre a execução extrajudicial e a relação contratual antes existente entre o primitivo adquirente e o credor hipotecário.

9.6. ANTECIPAÇÃO DE TUTELA

No caso, a imissão na posse do imóvel é a tutela jurisdicional que se busca e, portanto, observados os requisitos dos arts. 461-A e 273, possível será a tutela antecipatória.

A tutela antecipada nada mais é que o adiantamento de efeitos práticos da final tutela de mérito.

Na lição dos preclaros professores Nery, a tutela antecipatória dos efeitos da sentença de mérito é providência que tem natureza jurídica mandamental, que se efetiva mediante execução ‘lato sensu’ com o objetivo de entregar ao autor, total ou parcialmente, a própria pretensão deduzida em juízo ou seus efeitos.²⁴

Nesse sentido, afastou-se a teratologia das cautelares satisfativas na medida em que a ação cautelar busca o resultado útil e eficaz de uma ação de conhecimento e de execução, ou seja, é o instrumento do instrumento, não sendo o meio correto para adiantar efeitos práticos da tutela de mérito.

Do ponto de vista prático, nada obstante nossas colocações teóricas acerca do título executivo, certo é que pode ser mais conveniente requerer, mesmo nos casos em que cabe execução para entrega de coisa certa, a antecipação de tutela na ação de conhecimento de imissão de posse, apta a consagrar a efetividade através da instrumentalidade do processo moderno, concedendo à parte tudo aquilo a que tem direito.

De fato, constatamos que, do ponto de vista da instrumentalidade do processo e da efetividade da tutela jurisdicional, ao consumidor do direito pode ser mais conveniente a tutela antecipada, em ação de conhecimento, do que a sujeição às vicissitudes de uma execução para entrega de coisa certa.

Lapidar a lição de Nelson Nery e Rosa Maria Andrade Nery, verbis:

Outra situação que admite a antecipação ocorre quando o autor tem contrato preliminar de compra e venda de imóvel no qual exista cláusula de prazo para entrega do bem. Caso seja outorgada a escritura, pago integralmente o preço e não entregue o imóvel, pode o autor ajuizar ação de imissão na posse e pedir, liminarmente, a antecipação dos efeitos da tutela de mérito. Neste caso há prova inequívoca da alegação (documento comprovando a data para entrega do imóvel e escritura comprovando o pagamento do preço e a transferência do domínio), de modo que, pedida a antecipação, o juiz deve concedê-la.²⁵

9.7. SENTENÇA

A sentença na ação de imissão de posse é executiva lato sensu. Portanto, independe de ação autônoma de execução, vez que não há condenação à entrega do bem.

Não há título executivo, mas título de execução decorrente da coisa julgada material (sentença de mérito transitada em julgado).

Cumpre-se pela expedição de mandado de imissão na posse.

Nesse sentido, incabíveis os embargos do devedor.

9.8. EMBARGOS POR RETENÇÃO DE BENFEITORIAS

Na ação de imissão de posse, assim como na ação de despejo, nada obstante abalizadas opiniões em sentido contrário, não cabem embargos de retenção por benfeitorias.²⁶

É que não há instância executória apta a ensejar os referidos embargos, vez que a sentença decorrente de ação de imissão de posse é cumprida mediante simples expedição de mandado:

Tribunal de Alçada do Paraná. Embargos de retenção por benfeitorias – imissão de posse – hipótese em que, de natureza constitutiva a sentença, prescindindo de posterior execução. Inviabilidade de prosseguimento da incidental oposta. A sentença proferida em ação de imissão de posse é, por natureza, constitutiva, esgotando-se a tutela jurisdicional em si mesma e se operando sua realização concreta, simplesmente, com a expedição de mandado de imissão. Não há, pois, que se falar em posterior execução e, via de consequência, em oposição de embargos àquela. Recurso desprovido. Doutrina: Theotonio Negrão, Código de processo civil e legislação processual em vigor, 24ª ed., p. 493 (Apel. Cív. nº 0081131800, Londrina, juiz Eracles Messias, 2ª Câm. Cív., j. em 07.11.96, public.: 13.12.96).

Nas ações possessórias, a pretensão pode ser deduzida em sede de contestação, na exata medida de sua natureza dúplice.

Não é o que ocorre com a ação de imissão de posse, na qual não se vislumbra caráter dúplice.

Portanto, é forçoso concluir que, na ação de conhecimento, o único meio hábil para exercer o direito às benfeitorias (pretensão do réu), é através de reconvenção:²⁷

Tribunal de Justiça de São Paulo. Agravo de instrumento. Imissão na posse. Extinção de reconvenção por carência da ação. Ação que não tem natureza possessória, devendo seguir o procedimento comum. Recurso provido (Agravo de Instrumento nº 82.558-4, Pedreira, 8ª Câmara de Direito Privado, rel. César Lacerda, 09.09.98, v.u.).

Ainda que não caibam embargos de retenção de benfeitorias e a reconvenção seja o meio tecnicamente correto, é possível, com supedâneo na lição de Vilson Rodrigues Alves, do ponto de vista prático, pleitear as benfeitorias em sede de contestação,²⁸ alegando o direito de retenção com fundamento no art. 1.219 do Código Civil.²⁹

Tribunal de Justiça de São Paulo. Imissão na posse. Embargos de retenção por benfeitorias. Rejeição liminar. Matéria já apreciada pela sentença de primeiro grau e pelo acórdão que a manteve, transitando em julgado. Ausência de interesse processual na rediscussão de tais questões, já acobertadas por coisa julgada. Rejeição liminar dos embargos que afasta a instalação do contraditório, não havendo condenação em honorários advocatícios – comportamento protelatório dos embargantes, todavia, que faz incidir a regra da litigância de má-fé. Recurso dos embargantes improvido e recurso dos embargados provido (Apel. Cív. nº 25.394-4, São Paulo, 2ª Câmara de Férias de Direito Privado, rel. Linneu Carvalho, 03.03.98, v.u.).

Por fim, mesmo sem exercer o direito de retenção, nada obsta que o réu prove as benfeitorias e as reclame em ação autônoma de indenização.

9.9. CONSTITUTO POSSESSÓRIO

O constituto possessório nada mais é que a cláusula inserta nos contratos mediante a qual alguém, alienando bem de sua propriedade, nele remanesce a outro título, como, por exemplo, o de locatário, ou comodatário. O adquirente só adquire a posse indireta, e esta lhe é transferida sem entrega material da coisa, mas pela cláusula ‘constituti’³⁰ (tradição ficta).

Ocorrendo o chamado constituto possessório, não há falar-se em ação de imissão de posse.

Portanto, cabível a ação de reintegração de posse.³¹

É que a existência de cláusula contratual caracterizando o constituto possessório, transforma em causa detentionis a causa possessionis – circunstância autorizadora, inclusive, da concessão de liminar nas ações possessórias.

Superior Tribunal de Justiça. Posse. Ação de reintegração. Cláusula Constituti. Outorga uxória. O comprador de imóvel com clausula constituti passa a exercer a posse, que pode ser defendida através da ação de reintegração. Recurso não conhecido. Relator: Ministro Ruy Rosado de Aguiar. DJ de 19.10.1998, p. 110 (Tito Fulgêncio, Da posse e das acções possessórias, Saraiva & Cia, p. 71; Pontes de Miranda, Tratado de direito privado, 2ª ed., Rio de Janeiro: Borsoi, t. 10, p. 207; Astolpho Rezende, A posse e a sua proteção, Saraiva & Cia, 1937, pp. 318-319) (Recurso Especial nº 173.183/TO, decisão: por unanimidade, não conhecer do recurso, data da decisão: 01.09.1998, 4ª Turma).

Superior Tribunal de Justiça. Civil. Posse. Constituto possessório. Aquisição fictícia ( CC, art. 494, IV). Reintegração de posse. Cabimento. Comodato verbal. Notificação. Escoamento do prazo. Esbulho. Aluguel, taxas e impostos sobre o imóvel devidos. Recurso provido. I – A aquisição da posse se dá também pela cláusula constituti inserida em escritura pública de compra e venda de imóvel, o que autoriza o manejo dos interditos possessórios pelo adquirente, mesmo que nunca tenha exercido atos de posse direta sobre o bem. II – O esbulho se caracteriza a partir do momento em que o ocupante do imóvel se nega a atender ao chamado da denuncia do contrato de comodato, permanecendo no imóvel após notificado. III – Ao ocupante do imóvel, que se nega a desocupá-lo após a denúncia do comodato, pode ser exigido, a titulo de indenização, o pagamento de aluguéis relativos ao período, bem como de encargos que recaiam sobre o mesmo, sem prejuízo de outras verbas a que fizer jus. Relator: Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira. DJ de 02.03.1998, p. 102. Veja: REsp. nº 21.125-MS, REsp. nº 71.172-SP (STJ); Marco Aurélio S. Viana, Curso de Direito Civil, Del Rey, 1993, vol. 3, p. 57. Código Civil, arts. 494, IV, 520, V e 1.252 (Recurso Especial nº 143.707/RJ, por unanimidade, conhecer do recurso e dar-lhe provimento, data da decisão: 25.11.1997, 4ª Turma).

9.10. MODELO DE AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE

Exmo. Sr. Dr. Juiz de Direito da (...)

(...), vêm, respeitosamente, perante Vossa Excelência, por seus advogados (documento 1), propor, pelo procedimento comum, rito ordinário, em face de (...), a competente

Ação de imissão de posse com pedido de antecipação de tutela

o que fazem com supedâneo nos arts. 1.204, 1.205 e 1.228 do Código Civil, e pelos argumentos de fato e de direito a seguir aduzidos:

I – Dos fatos

Os autores adquiriram, em público “leilão” (praça) extrajudicial, realizado pelo Banco XPTB S/A, em (...) (documento 2 – cópia dos editais), o apartamento nº 14, e a vaga de garagem nº G-4, ambos no Edifício Porto Rico, localizado na (...), objetos, respectivamente, das matrículas nº (...) e nº (...) do (...) Oficial de Registro de Imóveis (documento 3).

A competente escritura pública (documento 4) foi outorgada pela instituição financeira em (...), pelo valor certo de R$ (...) e levada a registro no dia (...), conforme R (...) da matrícula nº (...), junto ao (...) Oficial de Registro de Imóveis (documento 3).

A quantia supra mencionada foi quitada na data do leilão (documento 5).

Entretanto, o imóvel encontra-se ocupado pelos réus, que se negam terminantemente a entregá-lo aos autores, mesmo ante a notificação recebida em 30 de janeiro de 1999 (documento 6).

Portanto, foram constituídos em mora, devendo, inclusive, suportar as consequências do art. 395 do Código Civil.

Sendo assim, alternativa não restou aos autores senão ingressar com a presente ação, para que sejam imitidos na posse do imóvel, acorde com o jus possidendi.

II – Direito

Os arts. 1.204, 1.205 e 1.228, do Código Civil, concedem aos autores o direito material de imissão na posse do imóvel adquirido.

De fato, o proprietário é titular do direito de usar, gozar, dispor de seus bens, e de reavê-los de quem quer que injustamente os possua (Código Civil, art. 1.228).

Ensina Vilson Rodrigues Alves:

O Código Civil brasileiro não se refere expressamente à ação de imissão na posse.

Todavia, por um lado não a eliminou de nosso Direito e, por outro, da exegese das regras jurídicas de seus arts. 493, inc. III, e 494, inc. I, c/c. a do art. 75 (arts. 1.204, 1.205 e 1.228 do novo Código Civil), pode-se extrair a previsão implícita da ação de imissão na posse de bem imóvel.³²

Assim tem decidido o Tribunal de Justiça de São Paulo

Imissão de posse. Imóvel adquirido em leilão público. Admissibilidade. Art. 524 do Código Civil. Disputa entre posse e propriedade que prevalece o direito do proprietário. Hipótese em que não se cogita a boa ou má-fé do possuidor. Recurso não provido (rel. Barbosa Pereira, Apel. Cív. nº 212.351-1, Ribeirão Preto, 04.08.94).

Imissão de posse. Imóvel adquirido pela autora de entidade financeira, após venda do bem em leilão extrajudicial. Ocupação por cessionária dos direitos do primitivo adquirente, transferidos sem autorização da credora. Procedência mantida. Apelação da ré não provida (Apel. Cív. nº 38.291-4, Guarulhos, 2ª Câmara de Direito Privado, rel. J. Roberto Bedran, 26.05.98, v.u.).

III – Antecipação de tutela

A presente demanda funda-se no direito a posse de quem jamais a teve, como consequência da propriedade, fato inequívoco e devidamente comprovado em razão do registro da escritura de compra e venda em que figuram os autores como adquirentes (Código Civil, arts. 108, 1.245 e 1.227).

Dessa maneira, requerem os autores digne-se Vossa Excelência de antecipar a tutela pretendida com fundamento nos arts. 461-A e 273, I, do Código de Processo Civil, de modo que os autores possam residir no imóvel que adquiriram, evitando maiores danos, que certamente serão de difícil, senão impossível reparação.

A necessidade de antecipação da tutela pretendida (imissão na posse do imóvel adquirido pelos autores) é medida que se impõe.

Ora, a partir da aquisição, os autores tornaram-se responsáveis pelo pagamento dos tributos e taxas condominiais incidentes sobre o bem.

Por outro lado, os réus residem em propriedade alheia sem gastar um só centavo, em completo locupletamento ilícito.

Periculum in mora

Os réus não pagam as despesas condominiais e demais encargos do imóvel

Assim, residem em apartamento sem nada despender, locupletam-se indevidamente, quiçá contando com a pletora de feitos que assoberba o Poder Judiciário e, consequentemente, com a demora do processo, o que certamente independe da vontade de Vossa Excelência.

Os autores, por outro lado, são obrigados a pagar por outro imóvel, até mesmo sem condições para tanto. Situação iníqua como essa deve ser prontamente repelida pelo Poder Judiciário.

Excelência, os autores não poderão suportar as despesas com os imóveis onde residem e mais as despesas com o imóvel adquirido, restando receio de dano irreparável.

Sublinhe-se que as despesas condominiais são propter rem e, fatalmente, serão imputadas aos autores, que serão obrigados a pagar pelo uso do imóvel exclusivamente pelos réus.

Verifique Vossa Excelência a jurisprudência pátria, que tem admitido remansosamente a antecipação de tutela nesses casos:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Posse. Imissão. Concessão de tutela antecipada. Admissibilidade. Hipótese em que os agravados já pagaram as prestações além do pactuado para que lhes fossem entregues as chaves. Ademais, a protelação indefinida da entrega do imóvel a cada um dos agravados, sem dúvida lhes causa dano de difícil reparação. Recurso não provido (Agravo de Instrumento nº 97.302-4, São Paulo, 7ª Câmara de Direito Privado, rel. Leite Cintra, 16.12.98, v.u.).

Tribunal de Alçada do Rio Grande do Sul. Antecipação de tutela. Ação de imissão de posse. Presentes os requisitos do art. 273 do Código de Processo Civil, é possível antecipar-se o provimento judicial. Decisão mantida. Agravo improvido (Agravo de Instrumento nº 196.014.443, 8ª Câmara Cível, 02.04.1996, relator: Geraldo César Fregapani, Porto Alegre).

Demonstrado, portando, o periculum in mora e havendo prova inequívoca, mister se faz a tutela de urgência com supedâneo no inc. I, do art. 273, e art. 461-A, do Código de Processo Civil.

A prova que instrui esta exordial é robusta.

Em razão do receio de difícil reparação, requerem os autores digne-se Vossa Excelência de conceder a tutela antecipada, determinando a expedição de mandado de imissão dos autores na posse do apartamento nº 14, e da vaga de garagem nº G-4, ambos no Edifício Porto Rico, localizado na Avenida Kolb nº 25, Santana, SP, inaudita altera parte, nos termos dos arts. 461-A e 273, inc. I, do Código de Processo Civil.

Na eventualidade de não ser atendido de imediato o pedido, no que tange à antecipação de tutela, requerem seja o mesmo pedido reavaliado após a eventual resposta dos réus, quando não restará qualquer dúvida quanto ao pedido ora formulado.

IV – Pedido de mérito

Diante de todo o exposto, requerem os autores seja a presente ação julgada procedente, confirmando Vossa Excelência a antecipação de tutela pleiteada ou, caso não tenha sido concedida, determinando Vossa Excelência a expedição de mandado de imissão dos autores na posse do apartamento nº 14, e da vaga de garagem nº G-4, ambos no Edifício Porto Rico, localizado na Avenida Kolb nº 25, Santana, SP, condenando os réus, em qualquer caso, em custas e honorários de advogado.

Requer-se, ainda, a condenação dos réus ao pagamento de aluguéis e demais encargos incidentes sobre o imóvel, a serem apurados em liquidação, enquanto a posse não for atribuída aos autores, a partir da constituição em mora pela notificação (ou citação).

Aclarando o pedido, requerem os autores:

a) Procedência da ação.

b) Imissão na posse do imóvel adquirido.

c) Condenação dos réus ao pagamento de aluguéis a serem apurados em liquidação de sentença, além dos encargos (condomínios e impostos), desde a constituição em mora (citação ou notificação).

d) Condenação dos réus no pagamento de custas e honorários advocatícios que Vossa Excelência houver por bem arbitrar, observados os limites legais.

V – Citação

Requer-se a citação dos réus por oficial de Justiça, para que, querendo, ofereçam defesa sob pena de confissão e efeitos da revelia (Código de Processo Civil, arts. 319 e 285), citação essa nos moldes do art. 221, inc. II, do Código de Processo Civil, com mandado expedido em breve relatório, eis que se juntam cópias (Código de Processo Civil, parágrafo único do art. 225), facultando-se ao Senhor oficial de Justiça encarregado da diligência a proceder nos dias e horários de exceção (Código de Processo Civil, art. 172, § 2º).

VI – Provas

Protestam por provar o alegado através de todos os meios de prova em direito admitidos, especialmente pela produção de prova documental, testemunhal, pericial e inspeção judicial, depoimento pessoal dos réus sob pena de confissão, caso não compareçam, ou, comparecendo, se neguem a depor (Código de Processo Civil, art. 343, §§ 1º e 2º).

VII – Valor da causa

Dá-se à causa o valor de R$ (...).

Termos em que, cumpridas as necessárias formalidades legais, deve o presente ser recebido, conhecido, processado e acolhido, como medida de inteira justiça.

Data

Advogado (OAB)

_______________

¹     Por qualquer forma: instrumento particular, público ou até pela outorga de procuração conjunta (Nelson Nery Junior e Rosa Maria Andrade Nery, Código de processo civil comentado, São Paulo: Revista dos Tribunais, 1997 – nota 6 ao art. 10). Não é litisconsórcio ativo, vez que não há necessidade do cônjuge que autoriza integrar o polo ativo da relação jurídica de direito processual. Entretanto, nos comentários dos profs. Nery, verifica-se acórdão exigindo litisconsórcio passivo necessário (RJTJRS 63/274).

²     É preciso distinguir a pretensão imobiliária da pretensão real imobiliária, esta sim ação fundada em direito real sobre bem imóvel.

³     Tribunal de Justiça de São Paulo – Imissão de posse. Valor da causa. Aplicação, por analogia, do disposto no inc. VII do art. 259 do Código de Processo Civil. Cabimento. Estimativa oficial para lançamento do imposto. Jurisprudência. Imóvel adquirido em hasta pública. Irrelevância. Recurso não provido (Agravo de Instrumento nº 96.275-4, Piracicaba, 7ª Câmara de Direito Privado, rel. Sousa Lima, 21.10.98, v.u.).

⁴     Tribunal de Alçada Cível do Rio de Janeiro. Valor da causa. Agravo de Instrumento nº 27.443, 4ª Câmara, unânime, Juiz: Marcus Faver, 03.09.85. Imissão na posse. Imóvel arrematado em praça. Ação de imissão na posse. Natureza petitória. Valor da causa. Nas ações dominiais o valor da causa deve ser o correspondente ao bem reivindicado. Imóvel arrematado em praça. O valor pago na arrematação deve ser o atribuído à ação de imissão na posse, pois este é o que mais se aproxima do proveito econômico perseguido pelo autor. Agravo provido.

⁵     Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Posse – subsistência no Código de Processo Civil por não suprido o direito processual de ação (art. 75 do Código Civil). Ação de imissão na posse, conquanto abolida na exposição programática do atual Código de Processo Civil, subsiste, ainda, no sistema vigente, por não suprimido o direito processual de ação que tenha por objeto a pretensão material, devendo ser processada pelo rito ordinário ou sumaríssimo, dependendo do valor atribuído à causa (Apel. s/ Rev. nº 429.995, 2ª Câm., rel. Juiz Andreatta Rizzo, j. em 17.04.95. Referências: RTJ 90/486; RJTJESP 119/40; Ovídio Baptista, Ação de Imissão de Posse no Direito Brasileiro Atual, Saraiva, 1981, p. 98; Galeno de Lacerda, O Novo Direito Processual e os feitos pendentes, 1974, p. 42).

⁶     Jus possidendi: posse do portador de um título ou titular de direito real.

Jus possessionis: posse autônoma, sem título – situação de fato, aparentando a propriedade.

⁷     Vilson Rodrigues Alves, Ação de imissão na posse de bem imóvel, Campinas: Bookseller, 1996, p. 53.

⁸     Anteriormente, na primitiva redação do referido artigo, apenas os títulos executivos judiciais e, depois, na reforma de 1994, ambos, eram admitidos para essa espécie de execução.

É preciso, todavia, observar que, após a modificação do art. 621, do Código de Processo Civil, pela Lei 10.444/2002, a execução para entrega de coisa certa passou a ser admitida apenas com fundamento em título executivo extrajudicial:

Art. 621. O devedor de obrigação de entrega de coisa certa, constante de título executivo extrajudicial, será citado para, dentro de dez dias, satisfazer a obrigação, ou, seguro o juízo (art. 737, II), apresentar embargos Pois muito bem, haveria interesse processual na ação de imissão na posse, existindo título executivo extrajudicial, contendo a obrigação de entrega do bem?

Evidentemente que não, o que se afirma na exata medida em que a ação de imissão na posse é condenatória e não executória, com o que sua execução se submete ao processo de execução para entrega de coisa certa, como ocorre na reivindicatória (RJTJERGS 140/201).

Assim, é forçoso concluir que carece de ação, por falta de interesse processual – Art. 267, inc. VI, do Código de Processo Civil –, quem ajuíze um processo de conhecimento, para obter a tutela de uma pretensão suscetível apenas de ser posta como objeto de um processo de execução, dada a já existência de um título executivo (Primeiro TACSP, rel. Franklin Neiva, Apel. Cív. nº 201.985-2).

⁹     Seu objeto é a coisa certa, isto é, coisa específica ou individualizada, que pode ser: a) imóvel (casas, terrenos, fazendas etc.) ; ou b) móvel (uma joia, um automóvel etc.) (Curso de direito processual civil, Rio de Janeiro: Forense, 1997, vol. II, p. 152.

¹⁰     Nelson Nery e Rosa Maria Andrade Nery, Código de processo civil comentado, São Paulo: Revista dos Tribunais, 1997 – nota 3 ao art. 621.

¹¹     A escritura pública (CPC, art. 585, II) e o documento particular (um compromisso de compra e venda, por exemplo), assinado pelas partes e duas testemunhas (CPC, art. 585, II).

¹²     Ob. cit., p. 180.

¹³     Por um engano certamente justificável, o nobre autor, ao citar o art. 585, II, com alteração da Lei 8.953/1994, continua mencionando a antiga redação! (Ação de imissão na posse de bem imóvel, São Paulo: Bookseller, 1996, p. 181).

¹⁴     Ovídio A. Baptista da Silva, Ação de imissão de posse, São Paulo: Revista dos Tribunais, 1997, p. 189.

¹⁵     Arruda Alvim, Curso de direito processual civil, São Paulo: Revista dos Tribunais, p. 498.

¹⁶     José Frederico Marques, Manual de direito processual civil, 4a ed., São Paulo: Saraiva, 1978, p. 172. Luiz Antonio Scavone Junior, Obrigações, abordagem didática, 2a ed., São Paulo: Juarez de Oliveira, 2000, pp. 15 e ss.

¹⁷     Ob. cit., p. 192.

¹⁸     Vilson Rodrigues Alves, ob. cit., p. 55.

¹⁹     Jus possidendi: posse do portador de um título ou titular de direito real.

Jus possessionis: posse autônoma, sem título – situação de fato, aparentando a propriedade.

²⁰     Certidão, cópia etc., mesmo que não original.

²¹     Francisco Cavalcanti Pontes de Miranda, Questões forenses, VI, Rio de Janeiro: Borsoi, 1957, p. 123.

²²     Ovídio A. Baptista da Silva, ob. cit., p. 194.

²³     Art. 32. Não acudindo o devedor à purgação do débito, o agente fiduciário estará de pleno direito autorizado a publicar editais e a efetuar, no decurso dos 15 (quinze) dias imediatos, o primeiro público leilão do imóvel hipotecado.

§ 1º Se, no primeiro público leilão, o maior lance obtido for inferior ao saldo devedor no momento, acrescido das despesas constantes do art. 33 mais as do anúncio e contratação da praça, será realizado o segundo público leilão, nos 15 (quinze) dias seguintes, no qual será aceito o maior lance apurado, ainda que inferior à soma das aludidas quantias.

§ 2º Se o maior lance do segundo público leilão for inferior àquela soma, serão pagas inicialmente as despesas componentes da mesma soma, e a diferença entregue ao credor, que poderá cobrar do devedor, por via executiva, o valor remanescente de seu crédito, se nenhum direito de retenção ou indenização sobre o imóvel alienado.

§ 3º Se o lance de alienação do imóvel, em qualquer dos dois públicos leilões, for superior ao total das importâncias referidas no caput deste artigo, a diferença a final apurada será entregue ao devedor.

§ 4º A morte do devedor pessoa física, ou a falência, concordata ou dissolução do devedor pessoa jurídica, não impede a aplicação deste artigo.

²⁴     Nelson Nery Junior e Rosa Maria Andrade Nery, ob. cit., nota 2 ao art. 273.

²⁵     Ob. cit., nota 18 ao art. 27.

²⁶     Tercílio Pietroski, “Momento de se arguir embargos de retenção benfeitorias nas ações executivas lato sensu”, RT 648/55.

²⁷     Mister se faz, entre outros requisitos, a compatibilidade procedimental entre a reconvenção e a ação de imissão de posse, que está presente, vez que a posse é consequência da ação de conhecimento, isso desde que seguido o rito ordinário.

²⁸     Nesse sentido, Vilson Rodrigues Alves, ob. cit., p. 236.

²⁹     Tribunal de Justiça de São Paulo. Imissão na posse. Imóvel adjudicado. Réus que não são possuidores de boa-fé. Direito destes, tão só, quanto às benfeitorias necessárias. Art. 517 do Código Civil. Recurso não provido (rel. Álvaro Lazzarini, Apel. Cív. nº 175.003-1, 03.11.92, São Paulo).

³⁰     Silvio Rodrigues, Direito civil, Direito das coisas, São Paulo: Saraiva, 1991, vol. 5, p. 41.

³¹     Silvio Rodrigues, ob. cit., p. 45. Vilson Rodrigues Alves, ob. cit., p. 240.

³²     Vilson Rodrigues Alves, Ação de imissão na posse de bem imóvel, Campinas: Bookseller, 1996, p. 42. No mesmo sentido: Gildo dos Santos, “Imissão na posse”, EnciclopédiaSaraiva do Direito, vol. 42, p. 208; “Imissão na posse. Aspectos processuais”, Posse e Propriedade, p. 444, invocando os arts. 494, inc. I, e 523, c/c. o art. 75.

Capítulo 10

VÍCIOS NO IMÓVEL (QUALIDADE E QUANTIDADE)

10.1. PRINCIPAIS ASPECTOS

a) Foro competente: acorde com o mandamento do art. 94 do Código de Processo Civil, competente será o foro do domicílio do réu, salvo foro de eleição, que deverá ser respeitado. Entretanto, tratando-se de relação de consumo, de acordo com os arts. 6º, VIII, 51, IV, e 101, I, da Lei 8.078/1990, não há como o fornecedor eleger foro distinto daquele do domicílio do consumidor, que prevalece.¹

b) Legitimidade ativa: adquirente e, em alguns casos, o condomínio.

c) Legitimidade passiva: construtor, incorporador ou vendedor e, em alguns casos, o agente financeiro.

d) Valor da causa:

a) ação redibitória ou de substituição do bem: valor do bem.

b) ação quanti minoris (estimatória ou de indenização): valor da redução (indenização) pretendida.

c) ação ex empto ou ex vendito (complemento de área): valor da área faltante.

e) Petição inicial: deverá respeitar os requisitos do art. 282 do Código de Processo Civil (rito ordinário) ou do art. 275 e seguintes, se o rito for sumário.

f) Procedimento: comum, rito ordinário (valor da causa superior a 60 salários mínimos) ou sumário (valor da causa até 60 salários mínimos).

10.2. INCORPORAÇÃO E CONSTRUÇÃO – DEFINIÇÃO

O parágrafo único do art. 28 da Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964, define a atividade de incorporar:

Art. 28. (...) Considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção para a alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas.

Portanto a atividade de construir em determinado imóvel, cujo resultado comporá um todo, é que se denomina de incorporação imobiliária.

Além do incorporador, outros indivíduos participam do empreendimento imobiliário.

Para que se construa, mister se faz o proprietário do terreno (se o incorporador não é o proprietário), o projetista, o construtor, o corretor de imóveis, o adquirente e, muitas vezes, o agente financeiro.²

Em verdade, existe o enfeixamento de diversas relações jurídicas distintas, fazendo-se mister identificar quais as que se enquadram no conceito de relação jurídica de consumo e quais as que assim não podem ser consideradas.

A primeira questão que deve surgir é a seguinte: o incorporador é fornecedor nos moldes da definição do Código de Defesa do Consumidor?

Responde-nos o preclaro Prof. Everaldo Augusto Cambler, citando a definição do art. 3º do CDC:

Muito embora a norma não traga expressa referência à figura do incorporador, o conceito aí referido é de tal forma abrangente que também engloba o sujeito empreendedor da atividade incorporativa, o qual, de certa forma, desenvolve quase todas as atividades descritas no art. 3º, ou seja, realiza a produção das unidades condominiais, planeja a montagem da incorporação, cria o produto imobiliário, promove a transformação do bem imóvel de modo a torná-lo atrativo à comercialização, além de ser potencialmente um prestador de serviços, desenvolvendo e lançando o produto no mercado de consumo.³

Voltemos ao art. 3º do CDC:

Art. 3º Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividades de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços.

§ 1º Produto é qualquer bem, móvel ou imóvel, material ou imaterial.

§ 2º Serviço é qualquer atividade fornecida no mercado de consumo, mediante remuneração, inclusive as de natureza bancária, financeira, de crédito e securitária, salvo as decorrentes das relações de caráter trabalhista.

Se o incorporador não constrói, acaba por prestar um serviço, intermediando as tratativas entre o proprietário do terreno, adquirentes, agente financeiro, construtora etc.

Deveras, o incorporador, por definição, é um profissional do ramo imobiliário, cuja atividade, definida pela Lei 4.591/1964, por si só, já engloba ato de promoção, coordenação da construção e alienação das unidades condominiais.

É evidente que aquele que vende um imóvel seu, sem a habitualidade ou atividade reiterada exigida pelo CDC não é fornecedor, elidindo, assim, a aplicabilidade da Lei de Consumo.

Por outro lado, sabemos que não é suficiente apenas a presença do fornecedor.

Mister se faz a presença do consumidor.

Sabemos que o consumidor é o destinatário final.

Temos também em mente que o consumidor deve ser, dentro dos critérios que estudamos, vulnerável perante o fornecedor.⁴

Então, quem é o consumidor em se tratando de incorporação imobiliária?

O consumidor é todo aquele que adquire imóvel como destinatário final.

Todavia, se o imóvel for adquirido para revenda, acaba por se inserir no processo distributivo, motivo pelo qual não se enquadra no conceito de consumidor.

Por outro lado, se for destinatário final, mas não vulnerável, considerando todos os aspectos da vulnerabilidade, também não será consumidor.

Se não há consumidor, não se aplica a Lei 8.078/1990.

Por exemplo: imaginemos a empresa X, que adquire imóveis da construtora Y para residência de seus diretores.

Num primeiro momento poderíamos considerar a existência de relação de consumo em virtude do destinatário final e da vulnerabilidade técnica.

Entretanto, se a empresa X também é construtora, não haverá falar-se em vulnerabilidade e, portanto, estará excluída a relação jurídica de consumo.

Outra questão relevante surge no âmbito da aquisição do imóvel para efeito de renda.

Não é incomum a aquisição de flats, escritórios e até de unidades residenciais para locação.

A propriedade, ou o direito a ela, que é objeto da atividade incorporativa, direito real por excelência, é o direito de usar, gozar, dispor e reivindicar a coisa sobre a qual recai (Código Civil, art. 1.228).⁵

A propriedade pode não ser plena em face da ausência de alguns dos seus atributos.

Ocorrendo isso, surgem certos direitos para terceiros, quer de gozo ou então de garantia que, não obstante, incidirão sobre a propriedade alheia.

Nesse caso, o adquirente transfere o atributo do uso para terceiro, o locatário.

Sendo assim, entendemos que aquele que adquire imóvel para locação não pode ser considerado destinatário final e, por conseguinte, consumidor para os efeitos da Lei 8.078/1990.

10.3. RESPONSABILIDADE DO CONSTRUTOR/INCORPORADOR NO CÓDIGO CIVIL – NÃO HÁ RELAÇÃO DE CONSUMO

Com o Código Civil de 1916, a responsabilidade dos construtores vinha tratada no art. 1.245 daquele revogado Diploma Legal.

Vejamos o seu teor:

Art. 1.245. Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante 5 (cinco) anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo, exceto, quanto a este, se, não o achando firme, previu em tempo o dono da obra.

O Código Civil atual contém disposição semelhante:

Art. 618. Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá durante o prazo irredutível de 5 (cinco) anos pela solidez e segurança do trabalho, assim como em razão dos materiais, como do solo.

Devemos levar em conta alguns aspectos que cercam o texto legal.

O construtor moderno muitas vezes nem entende profundamente dos aspectos técnicos da construção. É verdadeiro empresário.

Empregam-se grandes capitais. A atividade financeira divide espaço com a atividade técnica de engenharia e arquitetura.

As instalações elétricas e hidráulicas são subempreitadas, o mesmo ocorrendo com o acabamento, colocação de pisos e azulejos, elevadores etc.

Entretanto, pelo dispositivo que rege a matéria, o empreiteiro, muitas vezes representado pela construtora e incorporadora, responde na exata medida de seu encargo quanto ao material e mão de obra.

Se a empreitada for apenas de lavor (mão de obra), no âmbito do Código Civil, prevalece a responsabilidade civil subjetiva, ou seja, dependente da prova de culpa da má execução dos serviços, o que é feito mediante perícia.

Entretanto, tratando-se de empreitada de mão de obra e materiais, a responsabilidade do construtor é objetiva, independentemente da prova de culpa.⁶

Tribunal de Justiça de São Paulo. Indenização. Responsabilidade civil. Aparecimento de defeitos em edificação. Comprovação pericial. Responsabilidade objetiva do construtor pelos danos constatados no prazo da garantia. Ação procedente. Recurso não provido. Tratando-se de responsabilidade objetiva, despicienda toda a argumentação a respeito de existência de culpa, respondendo o construtor pelos danos constatados no prazo da garantia, mesmo quando se provar caso fortuito ou força maior (rel. Scarance Fernandes, Apel. Cív. nº 206.628-2, São Paulo, 29.06.93).

Em ambos os casos (só mão de obra ou mão de obra e materiais), aplica-se o art. 618 do Código Civil.

Ensina Everaldo Augusto Cambler que

a evolução interpretativa conduz à aplicação da norma, não apenas para o empreiteiro de materiais e mão de obra, mas, principalmente, para o construtor de obra considerável, qualquer que seja a modalidade contratual adotada para a execução dos serviços, seja por empreitada ou por administração, tendo em vista as peculiaridades técnicas dessa atividade e os altos riscos a que está exposta a sociedade.⁷

10.3.1. Espécies de problemas com a construção

Surge, nesse ponto, a necessidade de diferenciação dos problemas com a obra, identificando-se três espécies de problemas:

a) problemas com a perfeição da obra: aparentes e ocultos;

b) problemas com a solidez e segurança da obra; e,

c) problemas com a medida do imóvel.

A responsabilidade pela perfeição da obra – vícios por inadequação – é subjetiva⁸ na órbita do Código Civil, mesmo que a empreitada inclua os materiais.

Esses vícios podem ser aparentes ou ocultos e os estudaremos linhas abaixo.

Sendo aparentes, a responsabilidade do construtor cessa com a entrega da obra.⁹

Sendo ocultos ou redibitórios,¹⁰ vêm disciplinados nos arts. 441 e seguintes do Código Civil, cujo prazo de reclamação, no caso de bens imóveis, é de um ano a partir da data da entrega ou de seis meses se o bem já estava na posse do adquirente, como, por exemplo, do locatário que adquire o imóvel locado (art. 445 do Código Civil).

O atual Código Civil, repetindo os termos do Código de Defesa do Consumidor, permite que o prazo de um ano para reclamação seja contado da data do conhecimento do vício, conhecimento esse que deve se dar, também, em até um ano da data da aquisição, quando esse vício, por sua natureza, só puder ser conhecido mais tarde.

Nesses casos o adquirente terá a sua disposição a ação redibitória (pleiteando a devolução do preço) e a ação quanti minoris ou estimatória (pedindo o abatimento no preço, ou seja, indenização pelos defeitos).

Como se trata de questão patrimonial, ausente relação de consumo, entendemos que nada obsta que o adquirente renuncie contratualmente ao direito de reclamar por vícios redibitórios.

Por outro lado, os vícios de qualidade por insegurança são os mais graves e, portanto, trazendo à luz a responsabilidade do construtor pela solidez e segurança da obra, nos termos do art. 618 do Código Civil.

Mas qual a diferença?

Elucidativo e abalizado julgado da lavra do preclaro Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira esclarece a questão:

Superior Tribunal de Justiça. Direitos Civil e Processual Civil. Condomínio. Defeitos de construção. Área comum. Legitimidade ativa. Interesses dos condôminos. Irrelevância. Prescrição. Prazo. Enunciado nº 194 da Súmula/STJ. Interesses individuais homogêneos. Solidez e segurança do prédio. Interpretação extensiva. Leis nºs 4.591/64 e 8.078/90 ( Código de Defesa do Consumidor). Precedentes. Recurso desacolhido. I – O condomínio tem legitimidade ativa para pleitear reparação de danos por defeitos de construção ocorridos na área comum do edifício, bem como na área individual de cada unidade habitacional, podendo defender tanto os interesses coletivos quanto individuais homogêneos dos moradores. II – Verificado o defeito de construção no prazo de garantia que alude o art. 1.245 do Código Civil [atual art. 618], tem a parte interessada vinte anos para aforar a demanda de reparação de danos (enunciado nº 194 da Súmula/STJ) [atualmente este prazo é, em tese, nos termos do parágrafo único do art. 618 do Código Civil atual, de 180 dias]. III – A “solidez” e a “segurança” a que se refere o art. 1.245 do Código Civil [atual art. 618] não retratam simplesmente o perigo de desmoronamento do prédio, cabendo a responsabilidade do construtor nos casos em que os defeitos possam comprometer a construção e torná-la, ainda que num futuro mediato, perigosa, como ocorre com rachaduras e infiltrações. (Acórdão 25.220, Decisão: 21.10.1997, Recurso Especial 66.565, 1995, MG, 4ª Turma, DJ 24.11.1997, p. 61.222. Rel. Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira. Observação: por unanimidade, não conhecer do recurso).

Portanto, o simples descolamento de azulejos não é vício por insegurança, que afete a solidez da obra, podendo ser vício redibitório.

Entretanto, rachaduras, infiltrações, vazamentos são. Afasta-se, portanto, da circunscrição de mera estabilidade da construção (risco de desabamento):

Superior Tribunal de Justiça. O art. 1.245 do Código Civil [atual art. 618] deve ser aplicado e interpretado tendo em vista as realidades da construção civil nos dias atuais. Vazamentos nas instalações hidráulicas, constatados pericialmente e afirmados como defeitos de maior gravidade nas instâncias locais. Prejuízos, inclusive, à saúde dos moradores. Não é seguro um edifício que não proporcione a seus moradores condições normais de habitabilidade e salubridade (REsp. nº 1.882/RJ, Rel. Min. Athos Carneiro).

Nesses casos, verificados os defeitos que atingem a solidez e a segurança do prédio no prazo legal de garantia, compete ao prejudicado propor a ação no prazo de três anos ou seis meses, dependendo da pretensão, indenizatória ou redibitória, respectivamente, conforme veremos.

Nessas ações é muito comum a produção antecipada de provas e sua complementação no curso da instrução, posto que a referida cautelar não representa coisa julgada. Esta é a lição de Humberto Teodoro Júnior: “A sentença que o juiz profere nas ações de antecipação de prova é apenas homologatória, isto é, refere-se apenas ao reconhecimento da eficácia dos elementos coligidos, para produzir efeitos inerentes à condição de prova judicial. Não são ações declaratórias e não fazem coisa julgada material. Apenas há documentação judicial de fatos”.¹¹

O que é importante ressaltar é que se faz necessária a existência de defeitos passíveis de causar riscos à saúde e à segurança da edificação e dos moradores.

Neste sentido, aduz o saudoso professor Orlando Gomes que “nos contratos de empreitadas de edifícios ou outras construções, o empreiteiro responde pela solidez e segurança da obra, ainda depois de concluída. Esta responsabilidade residual requer a conjunção dos seguintes requisitos: a) ser a empreitada de construção; b) ser mista; c) resultar prejuízo de fato que comprometa a solidez ou a segurança da construção”.

Por fim, temos os problemas com a medida do imóvel.

O art. 500 do Código Civil estabelece a possibilidade de o comprador de imóvel,¹² havendo disparidade de medidas, exigir: complemento de área (ação ex empto ou ex vendito); resolução do contrato por inadimplemento; ou, abatimento proporcional no preço (ação quanti minoris ou estimatória).

Todavia os pedidos citados somente são possíveis nas vendas ad mensuram.

Nesse caso, de ausência de metragem, a prescrição era vintenária no Código Civil de 1916.¹³

O atual Código Civil, entretanto, reduziu o prazo para apenas um ano, expressamente decadencial:

Art. 501. Decai do direito de propor as ações previstas no artigo antecedente o vendedor ou o comprador que não o fizer no prazo de 1 (um) ano, a contar do registro do título.

Parágrafo único. Se houver atraso, na imissão de posse no imóvel, atribuível ao alienante, a partir dela fluirá o prazo de decadência.

Lembremos: por ora só estamos analisando o problema dos vícios no âmbito do Código Civil e não do Código de Defesa do Consumidor.

Neste sentido, o acórdão abaixo é lapidar:

Superior Tribunal de Justiça. Compra e venda. Quantidade menor. Ação ex empto. Diferença da ação redibitória e da ação quanti minoris. Prescrição. 1. Quando a coisa vendida é entregue em sua integralidade, mas apresenta vício ou defeito ocultos, que a tornam imprópria ao uso a que é destinada, ou lhe diminuem o valor, o comprador pode: a) redibir o contrato, enjeitando a coisa (art. 1.101 do CCivil); b) manter o contrato e reclamar o abatimento do preço (art. 1.105 do CCivil). A primeira é a ação redibitória; a segunda, a ação quanti minoris. 2. Porém, quando a coisa é entregue em quantidade menor daquela declarada, o comprador pode acionar o vendedor pelo incumprimento do contrato, em razão da falta de parte do bem adquirido. Tratando-se de imóvel, incide a regra do art. 1.136 do Código Civil [atual art. 500], e três são as alternativas a ele oferecidas, correspondentes a ação ex empto (tenetur venditor ex empto atiam si aproverit minorem esse fundi modum):a) pode exigir a complementação do que falta; b) não sendo isso possível, a rescisão do contrato, se a falta é suficientemente grave para determinar a perda do seu interesse em manter o negócio; c) pedir o abatimento do preço, ou a restituição do seu equivalente, se já pago. 3. No caso dos autos, trata-se de venda de apartamento com área menor do que a declarada, sendo cabível a ação ex empto, onde o autor pediu a restituição de parte do preço pago, cuja prescrição vintenária esta regulada no art. 177 do CC. (Recurso Especial 52.663/SP (9400249055), decisão: por unanimidade, não conhecer do recurso, 02.05.1995, 4ª Turma. Rel. Ministro Ruy Rosado de Aguiar. DJ 12.06.1995, p. 17.629. Doutrina: Carvalho Santos, Código civil brasileiro interpretado, p. 157-158; Pontes de Miranda, Tratado de direito privado, vol. 6, p. 341).

10.3.2. O art. 618 do Código Civil pode ser afastado pelo contrato?

Uma questão inevitavelmente surge no âmbito da responsabilidade pela segurança e solidez da obra estipulada no art. 618 do Código Civil: a norma é de ordem pública?

Entendemos que sim.

Dizer que uma norma é de ordem pública (cogente) significa dizer que o comando nela contido não pode ser modificado contratualmente pelas partes.

Destarte, construtor ou incorporador e adquirente não podem reduzir o prazo de garantia de 5 (cinco) anos, sob pena de nulidade do pacto.

10.3.3. O prazo do art. 618 do Código Civil é de prescrição ou de garantia?

Antes de qualquer coisa se faz mister entender o que é prescrição e, também, a decadência.

A finalidade máxima do Direito é a paz social.

Nesse sentido, o cidadão não pode ficar eternamente à mercê da possibilidade de ser réu.

Assim, a lei determina os prazos nos quais os indivíduos devem exercer a pretensão atribuída a um direito, sob pena de prescrição, que é bom lembrar, fulmina a pretensão e não o direito que, em verdade, é autônomo.

A prescrição obsta que o titular da pretensão prescrita faça valer seu direito através de ação judicial.

Mas e a decadência? Esta é a perda do próprio direito e não da pretensão. O titular não perde o direito de exercer sua pretensão, perde o próprio direito.

Por exemplo: o prazo para que o credor ingresse com ação executiva de cheque é de 6 (seis) meses contados da data de apresentação (trinta dias para cheques da mesma praça e sessenta dias para cheques de outras praças).

Entretanto, ultrapassado esse prazo, o direito ao recebimento não se extingue. Tanto é assim que, ocorrendo a prescrição da pretensão executiva, o credor pode se valer da ação monitória.

E qual a diferença entre a prescrição e a decadência?

Básica e sucintamente, a decadência não se interrompe e tampouco se suspende (Código Civil, art. 207).

Como se identifica um prazo de prescrição e um de decadência?

Os prazos decadenciais normalmente estão insertos na própria previsão do direito, como, por exemplo, o direito de preferência do condômino preterido por terceiro:

Art. 504. Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto portanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência.

Dirão alguns que a solução é injusta. Todavia, o Direito não socorre aos que dormem: dormientibus non sucurrit jus.

Voltando ao prazo do art. 618 do Código Civil, certo é que se trata de prazo de garantia.

Isso quer dizer que, recebida a obra, durante 5 (cinco) anos o construtor responde por vícios de solidez ou segurança (rachaduras, infiltrações, vazamentos etc).

O adquirente não precisa ingressar com a ação (tecnicamente, exercer a sua pretensão) em 5 (cinco) anos.

Basta provar que o vício ocorreu dentro do prazo de garantia – 5 (cinco) anos – que poderá ingressar com a ação em face do construtor e demais participantes do empreendimento:

a) No âmbito do Código Civil de 1916, no prazo prescricional comum do art. 177: 20 anos;

Vejamos um bom exemplo de como julgaram os Tribunais pátrios:

Superior Tribunal de Justiça. Civil e processual civil – ação de indenização –responsabilidade civil –construtor – prescrição – inteligência do art. 1.245, do Código Civil [atual art. 618]. I – o prazo de cinco (5) anos, de que trata o art. 1.245 do Código Civil [atual art. 618], relativo a responsabilidade do construtor, é de garantia pela solidez e segurança da obra executada; e não de prescrição ou decadência. O proprietário que contratou a construção tem o prazo de 20 (vinte) anos para propor ação de ressarcimento, que é lapso de tempo prescricional. Precedentes do STJ. II – Recurso não conhecido (Acórdão 43.262, Decisão: 14.05.1996, Recurso Especial 73.022, 1995, SP, 3ª Turma, DJ 24.06.1996, p. 22.755. Rel. Ministro Waldemar Zveiter. Observação: por unanimidade, não conhecer do recurso especial).

b) No atual Código Civil, no prazo prescricional de 3 anos:

Verifica-se que no caso de pedido de indenização pelos defeitos do imóvel é a prescrição – e não a decadência – que deve ser alegada.

A afirmação encontra suporte na natureza jurídica da ação para buscar a indenização pelos vícios no imóvel em função dos defeitos da construção apurados no prazo de garantia de 5 anos. Esta ação, a toda evidência, é condenatória.

Por outro lado, a ação será desconstitutiva, com aplicação do prazo decadencial de 180 dias, apenas na hipótese – mais rara – de o autor buscar o desfazimento do contrato em razão da inexecução contratual do construtor.

Nos comentários ao parágrafo único do art. 618 do Código Civil, Teresa Ancona Lopez¹⁴ afirma que:

A grande questão que resta comentar diz respeito aos dois prazos previstos no art. 618 e em seu parágrafo único. Resolveu o Código Civil de 2002 a celeuma criada pelo art. 1.245, ora revogado? A resposta é não, e mais uma vez se faz necessária a análise dos conceitos de prescrição e decadência.

O prazo de cinco anos previsto no caput do artigo assumiu claramente o caráter que lhe era dado pela jurisprudência pátria: é prazo de garantia. No prazo de garantia legal, aparecendo o defeito deverá o comitente, em cento e oitenta dias, propor a ação contra o empreiteiro. Mas qual será a ação a ser proposta, sob pena de decadência? Na esteira dos conceitos de prescrição e decadência apresentados por Agnelo Amorim, alguma ação constitutiva ou desconstitutiva.

Em se tratando de reparação dos danos causados pelos defeitos, o prazo é de natureza prescricional e não decadencial, nos termos do art. 206 do Código Civil de 2002. Assim, prescreve em três anos a pretensão de reparação civil (art. 206, § 3º, V). Portanto, a questão da decadência em cento e oitenta dias não atinge a pretensão do comitente de reparação pelos danos causados pelos defeitos de solidez e segurança que está sujeita ao prazo prescricional de três anos, por se tratar de demanda condenatória, (tal prazo substitui o caput do art. 177 do CC de 1916).

Segundo Nelson Nery Junior o prazo, de cento e oitenta dias previsto no parágrafo único do artigo em comentário, só poderá ser para o exercício de uma ação constitutiva (positiva ou negativa), tal como a ação de rescisão contratual. Afirma o autor categoricamente que, em se tratando de demanda condenatória, a pretensão estará sujeita a um prazo prescricional (exemplo: ação de reparação de dano, sujeita à prescrição de três anos)” (citação de Nelson Nery Junior, Novo Código Civil e Legislação Extravagante anotados, São Paulo: Revista dos Tribunais, 2003, p. 241).

Agnelo Amorim Filho (RT 300/7 e RT 744/726 – Memória do Direito brasileiro) esclarece, de forma prática:

Reunindo-se as três regras deduzidas acima, tem-se um critério dotado de bases científicas, extremamente simples e de fácil aplicação, que permite, com absoluta segurança, identificar, a priori, as ações sujeitas a prescrição ou a decadência, e as ações perpétuas (imprescritíveis). Assim:

1ª – Estão sujeitas a prescrição: todas as ações condenatórias e somente elas (arts. 177 e 178 do Código Civil);

2ª – Estão sujeitas a decadência (indiretamente), isto é, em virtude da decadência do direito a que correspondem: as ações constitutivas que têm prazo especial de exercício fixado em lei;

3ª – São perpétuas (imprescritíveis): a) as ações constitutivas que não têm prazo especial de exercício fixado em lei; e b) todas as ações declaratórias.

Várias inferências imediatas podem ser extraídas daquelas três proposições. Assim: a) não há ações condenatórias perpétuas (imprescritíveis), nem sujeitas a decadência; b) não há ações constitutivas sujeitas a prescrição; e o c) não há ações declaratórias sujeitas a prescrição ou a decadência.

Aplicando-se aquele critério, conclui-se que são de decadência os seguintes prazos especiais fixados no art. 178 do Código Civil: § 1º, § 2º, § 3º, § 4º, nºs I e II, § 5º, nºs I a IV, § 6º, nºs I, III, IV, V, XI, XII e XIII, § 7º, nºs I, VI e VII, § 8º, § 9º, nºs I, a e b, II, a e b, III, IV, V e VI, e § 10, nº VIII. Tais prazos correspondem exatamente àqueles que Câmara Leal – utilizando-se de um critério prático, mais complexo, e de mais difícil aplicação – também classificou como prazos de decadência.

Por fim, Humberto Theodoro Júnior,¹⁵ segundo o qual:

Costumava-se afirmar que a prescrição é a perda da ação sem a perda do direito e que a decadência seria a perda direta e total do próprio direito. Hoje, todavia, tanto a prescrição quanto a decadência são vistas como formas de extinção do direito e o que as distingue é apenas a causa da respectiva perda de eficácia. Na prescrição, dentro dessa ótica, o que se dá é que, diante da inércia do titular em face da violação de seu direito, a faculdade de reação em sua defesa – a pretensão de exigir a prestação que lhe foi sonegada – extingue-se com o decurso do tempo. Diverso é o que se passa com o direito potestativo – direito de estabelecer situação jurídica nova –, que, por si só, se extingue se não exercido em tempo certo, sem que para isso se tenha de cogitar de violação do direito da parte a uma prestação inadimplida por devedor. Aí, sim, se pode cogitar do fenômeno da decadência.

Como é pela ação condenatória que se impõe a realização de prestação ao demandado, é nas causas dessa natureza que pode ocorrer a prescrição. Prescreve, então, a ação que em sentido material objetiva exigir prestação devida e não cumprida.

As ações constitutivas, por sua vez, não se destinam a reclamar prestação inadimplida, mas a constituir situação jurídica nova. Diante delas, portanto, não há que se cogitar de prescrição. O decurso do tempo faz extinguir o direito potestativo de criar novo relacionamento jurídico. Dá-se, então, a decadência do direito não exercido no seu tempo de eficácia. Do ponto de vista prático, a distinção é importante porque os prazos prescricionais são passíveis de suspensão e interrupção, enquanto os decadenciais são fatais, não podendo sujeitar-se nem a suspensão nem a interrupção.

Por fim, é corrente a afirmativa de que as ações declaratórias são imprescritíveis. De fato, por mais tempo que dure a incerteza acerca de uma relação jurídica, seria ilógico pretender que os interessados tenham perdido o direito à certeza jurídica. Na verdade, o direito de alcançar a segurança jurídica há de perdurar enquanto durar a controvérsia acerca da relação discutida, o que nos leva a concluir que, realmente, “a ação declaratória típica é imprescritível”.

Mas, não se pode concluir que o decurso do tempo seja totalmente inócuo para as ações declaratórias. Nenhuma ação será manejável sem que a parte demonstre interesse por um resultado prático em sua esfera jurídica. Embora a declaratória não se destine a impor prestações nem a criar situações jurídicas novas, é claro que o litigante somente poderá usá-la se tiver condições de demonstrar a existência ou inexistência de uma relação da qual lhe resulte algum proveito efetivo. Nenhuma ação pode ser exercida apenas para deleite acadêmico. Pode acontecer, destarte, que mesmo sendo imprescritível a ação declaratória, venha o titular do direito material a perder o interesse no seu exercício, diante da prescrição (não da declaratória) mas da pretensão que poderia surgir do direito material já extinto.

Nesse sentido, já assentou a jurisprudência: “Não há confundir a declaratória como ação de natureza processual, que não regula pretensão civil alguma, com a ação em que o conteúdo declaratório do julgado é germe de direito patrimonial. A ação declaratória, como ação de natureza processual, não prescreve. Mas se contém ela pretensão civil a ser protegida pelo preceito, a prescrição incide, embora Ferrara a isso chame de perda de interesse da ação declaratória, porque o direito que se pretende defender já está extinto pela prescrição”.

Em suma: a) as ações condenatórias sujeitam-se à prescrição; b) as constitutivas à decadência; c) as declaratórias são imprescritíveis, mas só duram enquanto não se extinguir, por prescrição ou decadência, o direito que com elas se queira justificar a tutela jurisdicional”.

Logo, como a ação decorrente dos defeitos construtivos busca a condenação do construtor, resta evidente que se aplica a prescrição e não a decadência.

Assim, aplica-se o art. 206, § 3º, V, do Código Civil, segundo o qual: Prescreve: (...) § 3o Em 3 (três) anos: (...) V – a pretensão de reparação civil.

Por fim, resta verificar que o parágrafo único, do art. 618, do Código Civil, estabelece que:

Art. 618. Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá durante o prazo irredutível de cinco anos pela solidez e segurança do trabalho, assim como em razão dos materiais e do solo.

Parágrafo único. Decairá do direito assegurado neste artigo o dono da obra que não propuser a ação contra o empreiteiro, nos cento e oitenta dias seguintes ao aparecimento do vício ou defeito.

O prazo decadencial de 180 dias, portanto, somente poderá ser aplicado a uma ação desconstitutiva, ou seja, de resolução do contrato, jamais nas ações que visam a indenização (condenação) pelos danos decorrentes do inadimplemento contratual do construtor quanto à segurança e solidez da obra, que respeitam o prazo prescricional de três anos do art. 206, § 3º, V, do Código Civil. Todavia, resta importante observar que esse dispositivo somente se aplica se não houver relação de consumo, o que se afirma na exata medida em que, havendo, o prazo é de cinco anos a partir do surgimento do defeito, como veremos a seguir.

Por fim, anote-se a lição de Orlando Gomes, para quem “o efeito da garantia é proporcionar ao adquirente os meios de não sofrer a perda. Dispõe para isso de duas ações edilícias: a redibitória e a estimatória ou quanti minoris. Pode usar uma ou outra porque juiz único de sua conveniência, mas não é dado cumulá-las. A escolha é irrevogável. Uma vez feita dá-se uma espécie de concentração do direito de acionar.” Mais adiante, sustenta que “o prazo para propor a ação começa a correr da tradição da coisa. Pretende-se, porém, que se inicie no dia em que o adquirente descobre o vício”, o que repele a teor do texto do então Diploma Civil vigente.¹⁶

10.4. RESPONSABILIDADE DO CONSTRUTOR/INCORPORADOR NO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR

Segundo José Reinaldo de Lima Lopes, a responsabilidade do fornecedor já escapou, como ramo especial, da disciplina tradicional do Direito Civil. (...) A responsabilidade por culpa cedeu de vez espaço à responsabilidade objetiva.¹⁷

De fato, com o CDC, superou-se a dicotomia clássica entre responsabilidade contratual e responsabilidade extracontratual (aquiliana).

No âmbito do Código de Defesa do Consumidor, a responsabilidade civil do fornecedor deixa de ser contratual ou extracontratual e passa a encontrar fundamento unicamente na relação jurídica de consumo.

Fala-se, portanto, em responsabilidade do fornecedor.

Ao colocar no mercado um produto, serviço ou utilidade, o fornecedor assume um risco, aquele inerente à sua atividade.

Logo, a responsabilidade civil do CDC é objetiva pura.

Não quer isso dizer que a vítima nada tenha que provar. Ao contrário, cabe-lhe comprovar o dano e o nexo de causalidade entre este e o produto ou serviço. Lembre-se, contudo, que em relação a estes elementos o juiz pode inverter o ônus da prova “quando for verossímil a alegação” ou quando o consumidor for “hipossuficiente”, sempre de acordo com “as regras ordinárias de experiência” (art. 6º, VIII).¹⁸

O CDC trata dos vícios de qualidade por insegurança no art. 12.

Esses vícios abarcam aqueles que importem na segurança e solidez da obra, como as rachaduras, infiltrações e vazamentos.¹⁹

Demais disso, diferenciam-se daqueles chamados redibitórios (Código Civil) ou vícios de qualidade por inadequação (CDC, art. 18), como, por exemplo, o descolamento de azulejos.

O Código de Defesa do Consumidor adotou a responsabilidade objetiva, motivo pelo qual o construtor e o incorporador serão responsáveis por tais vícios independentemente da existência de culpa.

Mas qual a diferença entre a responsabilidade do CDC e a do art. 618 do Código Civil, já que ambas são objetivas?²⁰

A diferença reside basicamente no início do prazo, isso se tratando de vício de qualidade por insegurança (fato do produto – defeito).

No CDC o prazo também é de cinco anos, nos termos do art. 27.

Entretanto esse prazo, ao revés daquele do art. 618 do Código Civil, que começa a fluir a partir da entrega da obra, flui a partir do conhecimento do dano e sua autoria.

Portanto, entendemos que convivem os dois artigos e, tratando-se de acidentes de consumo em sentido estrito, aplica-se o início do prazo tal qual determinado pelo art. 27 do CDC. Caso contrário, o início do prazo de 5 (cinco) anos conta-se da entrega da obra (Código Civil, art. 618).

10.4.1. Responsabilidade objetiva – o risco

Toda a responsabilidade até agora estudada, na forma tradicional, está calcada na culpa e, por isso, subjetiva.

Entretanto, como vaticinou Louis Josserrand, a responsabilidade moderna comporta dois polos, o polo objetivo, onde reina o risco criado, o polo subjetivo, onde triunfa a culpa, e é em torno desses dois polos que gira a vasta teoria da responsabilidade.²¹

De forma sintética e precisa, ensina Antonio Chaves que não há, a rigor, contrato ou atividade, ato, até mesmo abstenção, que não contenha o germe de uma responsabilidade criminal ou civil.²²

Nesse sentido surge a teoria do risco, ou seja, da responsabilidade civil independentemente de culpa ou de qualquer comportamento censurável do agente.

Na responsabilidade objetiva basta o dano, a ação ou omissão e o nexo causal, independentemente de culpa ou dolo.

Portanto, basta provar o dano, a ação ou omissão e o nexo causal.

O dever de indenizar surge mesmo de ato lícito ou mero fato jurídico, isso porque a lei determina dessa forma.

Entretanto, para que alguém seja submetido a esse pesado ônus, para que se estabeleça uma situação de responsabilidade objetiva, independentemente de culpa, mister se faz que haja lei que assim determine, como é o caso do Estado, que responde objetivamente nos termos do art. 37, § 6º, da Constituição Federal.

Havendo relação de consumo, o fornecedor responde objetivamente (Código de Defesa do Consumidor, arts. 12, 14, 18 e 20).

10.4.2. Vício por insegurança e vício por inadequação

Nada obstante a responsabilidade no âmbito do CDC seja objetiva, independentemente da existência de culpa, certo é que existem duas espécies de mácula que atingem os produtos e serviços no CDC:

a) vício por insegurança; e,

b) vício por inadequação.

A diferença entre os vícios por insegurança e por inadequação existe na exata medida da aplicabilidade dos arts. 12 a 17 do CDC, que tratam do fato do produto e do serviço, ou seja, dos vícios por insegurança, e dos arts. 18 a 25, que tratam dos vícios por inadequação.

Preferimos esta denominação, mas convém mencionar que autores utilizam também a distinção sob a denominação de vícios e defeitos.

Nesta medida, é mister diferenciar defeito de vício.

Segundo Luiz Antonio Rizzatto Nunes, “o defeito por sua vez pressupõe o vício. Há vício sem defeito, mas não há defeito sem vício. O vício é uma característica inerente, intrínseca do produto ou serviço em si. O defeito é o vício acrescido de um problema extra, alguma coisa extrínseca ao produto ou serviço, que causa dano maior que simplesmente o mau funcionamento, o não funcionamento, a quantidade errada, a perda do valor pago – já que o produto ou serviço não cumpriram o fim ao qual se destinavam. O defeito causa, além desse dano de vício, outro ou outros danos ao patrimônio jurídico material e/ou moral do consumidor. Neste sentido, o vício ‘pertence ao próprio produto ou serviço, jamais atingindo a pessoa do consumidor ou outros bens seus. O defeito vai além do produto ou do serviço para atingir o consumidor em seu patrimônio jurídico, seja moral e/ou material. Por isso, somente se fala propriamente em acidente, e, no caso, acidente de consumo, na hipótese de defeito, pois é aí que o consumidor é atingido.”²³

10.4.2.1. Vícios por insegurança

Segundo Antonio Herman de Vasconcellos e Benjamin,²⁴ a análise da responsabilidade pelo fato do produto no Código de Defesa do Consumidor pressupõe uma distinção. O Código tem em mira duas órbitas de proteção ao consumidor.

A primeira voltada para a incolumidade físico-psíquica do consumidor, isto é, procurando proteger a saúde e segurança do consumidor por danos causados por produtos defeituosos (os chamados acidentes de consumo), ou seja, os vícios por insegurança.

Como dissemos, o vício por insegurança está estipulado nos arts. 12 a 17 do CDC, ressaltando os arts. 12 e 14.²⁵

Nesse caso, cumulativamente, o produto, serviço ou utilidade apresenta: desconformidade com as legítimas expectativas do consumidor; e, capacidade (potencialidade) de provocar acidente de consumo.

Quais são os defeitos no âmbito do art. 12 do CDC?

Além daqueles decorrentes de fabricação e concepção,²⁶ existem os vícios de comercialização, atrelados ao dever de informação.

Um produto agrotóxico, por natureza é perigoso.

Entretanto, essa periculosidade inerente pode se transformar em periculosidade adquirida por ausência de informações acerca do correto manuseio do produto.

Outros exemplos de vícios por insegurança são as rachaduras e as infiltrações, tão comuns nos imóveis que, de acordo com a jurisprudência, representam riscos para o consumidor.

10.4.2.2. Vícios por inadequação

A segunda órbita de proteção do consumidor está voltada para a incolumidade econômica do consumidor, procurando proteger o patrimônio dele dos prejuízos relacionados com a qualidade (CDC, art. 18) e quantidade (CDC, art. 19) dos produtos introduzidos no mercado.²⁷

Neste caso, ao revés do sistema adotado pelo Código Civil, o vício pode ser aparente ou oculto (diferença apenas no início da contagem do prazo decadencial do art. 26, §§ 1º e 3º, do CDC).

Por exemplo: um indivíduo adquiriu imóvel cujo memorial descritivo especificou fachada com revestimento de pastilhas cerâmicas.

Todavia, o imóvel foi entregue com fachada pintada.

Outros exemplos podem ser dados: disparidade de metragem (quantidade), ausência de quadra de esportes e playground constantes de publicidade (qualidade).

Não há qualquer risco para o consumidor, muito embora o produto esteja em desconformidade com sua legítima expectativa (receber o imóvel com a fachada contratada, com a metragem estipulada ou com a área de lazer mencionada).

Nesses casos não se trata de aplicar as disposições do art. 12, mas, sim, as dos arts. 18 e 19.

Todavia, se o imóvel apresenta rachaduras e vazamentos, ao caso se aplica o art. 12 do CDC (vício por insegurança), vez que tais defeitos comprometem a segurança e a saúde do consumidor, podendo provocar-lhe danos.

Nesse sentido, tratando-se de vício por inadequação, independentemente de ser oculto ou aparente, o vício do produto pode ser:

a) de qualidade;

b) de quantidade (v.g., falta de metragem); e,

c) disparidade do produto com as informações fornecidas.²⁸

Portanto, se foi desatendida uma legítima expectativa do consumidor, mas o produto não possui potencialidade de oferecer acidentes, não há vício por insegurança, podendo existir vício por inadequação.

Tratando-se de vício de qualidade (não de quantidade) e o produto for compósito (formado pela justaposição de componentes, como os automóveis e os imóveis) o fornecedor terá o prazo de 30 (trinta) dias para sanar o defeito, ao fim dos quais o consumidor poderá, alternativamente, requerer:

a) substituição imediata do produto por outro, em perfeitas condições (ação de preceito cominatório – obrigação de fazer);

b) restituição imediata do preço (resolução do contrato – ação redibitória); ou,

c) abatimento proporcional do preço (ação de indenização – quanti minoris ou estimatória).

Os produtos que não são compósitos dão a imediata faculdade ao consumidor de exercer o disposto nos incisos do § 1º do art. 18.

Tratando-se de vício por inadequação referente à quantidade, o consumidor poderá requerer:

a) abatimento proporcional do preço (ação de indenização – ação quanti minoris ou estimatória);

b) Complementação do peso ou medida (quando for possível e, no caso de imóveis, normalmente não é);

c) Substituição do produto por outro da mesma espécie e gênero sem o vício de quantidade; ou,

d) Restituição imediata da quantia paga (resolução do contrato – ação redibitória).

10.4.2.3. Semelhanças e diferenças entre os vícios por inadequação e por insegurança: responsabilidade solidária; responsabilidade do profissional liberal; prazo decadencial para reclamação

Vimos que há dois sistemas no que se refere à responsabilidade do fornecedor no âmbito do CDC: vício por insegurança e vício por inadequação.

Já sabemos o que são pela análise das linhas precedentes.

Entretanto, quais são as semelhanças e diferenças entre os dois sistemas?

Primeiramente, como dissemos, a responsabilidade abarcada pelo CDC é objetiva.

Portanto, sejam vícios por insegurança ou por inadequação, a responsabilidade do fornecedor é objetiva, ou seja, independe de verificação da culpa do agente.

Todavia, as semelhanças param por aí, começando as diferenças quanto aos seguintes aspectos: responsabilidade solidária, responsabilidade do profissional liberal e prazo decadencial para reclamação:

a) Responsabilidade solidária

No vício por insegurança o comerciante só responde quando o fabricante, o construtor, o produtor ou o importador não puderem ser identificados; quando o produto for fornecido sem identificação clara do seu fabricante, produtor, construtor ou importador ou quando não conservar adequadamente os produtos perecíveis (CDC, art. 13).

É verdade que, nos termos do art. 25 do CDC, havendo mais de um responsável pela causação do dano há responsabilidade solidária.

Assim, nos termos do art. 6º, VIII, caberá ao intermediário a difícil prova de não ter contribuído para a efetivação do dano.

Entretanto, no vício por inadequação não há essa ressalva e tampouco discussão: a responsabilidade de todos participantes da cadeia distributiva é solidária nos termos do art. 18 do CDC.

b) Responsabilidade dos profissionais liberais

A responsabilidade de profissionais liberais é subjetiva em se tratando de vícios por insegurança (CDC, § 4º do art. 14), ressalva que não existe no caso de vício por inadequação.

Não quer isso dizer que as normas do CDC não se aplicam ao profissional liberal.

Apenas e tão somente a responsabilidade civil do profissional liberal nos vícios por insegurança será subjetiva, calcada no sistema tradicional, fazendo-se mister a prova da culpa.

Deveras, o profissional liberal não pode ser equiparado, em todos os aspectos, às empresas.

Não há, muitas vezes, a desigualdade decantada pelo CDC, tampouco vulnerabilidade acentuada do consumidor frente a esses profissionais.

O profissional liberal é escolhido pelos clientes em razão de sua pessoa, com fundamento na confiança entre as partes.

De resto, havendo relação de consumo, aplica-se ao profissional liberal todas as normas do CDC.

Entretanto, é de se observar que o profissional liberal só responde subjetivamente se não estiver vinculado a uma pessoa jurídica.²⁹

Caso esteja vinculado a pessoa jurídica, o profissional não pode mais ser tratado como liberal, e a responsabilidade é objetiva.³⁰

c) Prazo para reclamação

O prazo para reclamação também é diferente em se tratando de vícios por inadequação e vícios por insegurança, que ora estão sendo tratados.

Nos vícios por inadequação (qualidade e disparidade com a oferta – CDC, art. 26) os prazos são os seguintes: 30 (trinta) dias para produtos não duráveis e 90 (noventa) dias para produtos duráveis, como é o caso dos imóveis.

Ambos os prazos se contam a partir da entrega do produto ou do término da execução dos serviços.

Se o defeito for oculto, o prazo se inicia no momento em que o defeito se evidenciar, se for aparente, da data da entrega (CDC, art. 26, § 1º).

Evidentemente que deve ser levada em consideração a vida útil do produto.

No caso de imóveis, independentemente do prazo de garantia que normalmente as construtoras estabelecem em manuais e contratos, o fato é que cada componente do imóvel tem, tecnicamente, vida útil.

Assim, por exemplo, se os azulejos de descolam da parede depois de 6 anos da entrega, independentemente dos prazos constantes dos contratos e manuais, o adquirente-consumidor terá o prazo de 90 dias para formular sua reclamação posto que não é razoável esperar que cerâmicas se desprendam.

Todavia, depois de 10 anos, por exemplo, pode ser que alguma janela emperre pela ação do tempo e do desgaste natural das peças, não sendo razoável, nessa hipótese, que a construtora seja responsabilizada.

Portanto, embora não haja prazo para os vícios por inadequação ocultos, a vida útil do componente da construção deve ser levado em consideração.

No caso de vício por inadequação versando sobre a quantidade, não há prazo no Código de Defesa do Consumidor (CDC, art. 19), de tal sorte que se aplica a regra geral do Código Civil, que prevê o prazo decadencial de um ano (art. 501) para pleitear a resolução do contrato e de 3 (três) anos para pleitear indenização.

Em suma, não se vislumbrando qualquer risco para o consumidor, muito embora o imóvel esteja em desconformidade com sua legítima expectativa (de recebê-lo em perfeitas condições), impõe-se a aplicação do art. 18 e não do art. 12 do Código de Defesa do Consumidor e cujos prazos decadenciais para reclamar estão regulados pelo art. 26:

Art. 26. O direito de reclamar pelos vícios aparentes ou de fácil constatação caduca em:

I – trinta dias, tratando-se de fornecimento de serviço e de produtos não duráveis;

II – noventa dias, tratando-se de fornecimento de serviço e de produtos duráveis.

§ 1° Inicia-se a contagem do prazo decadencial a partir da entrega efetiva do produto ou do término da execução dos serviços.

§ 2° Obstam a decadência:

I – a reclamação comprovadamente formulada pelo consumidor perante o fornecedor de produtos e serviços até a resposta negativa correspondente, que deve ser transmitida de forma inequívoca;

II – (Vetado).

III – a instauração de inquérito civil, até seu encerramento.

§ 3° Tratando-se de vício oculto, o prazo decadencial inicia-se no momento em que ficar evidenciado o defeito.

Neste caso, de forma diversa daquela prevista pelo sistema adotado pelo Código Civil para os vícios – posto que admite apenas os redibitórios –, no CDC os vícios (por inadequação) podem ser aparentes ou ocultos, sendo possível vislumbrar, nestas duas hipóteses, apenas a diferença no início da contagem do prazo do art. 26, II, §§ 1º e 3º, do CDC.

Nos vícios por inadequação, o prazo é de 90 dias para produtos duráveis, inclusive no caso de imóveis, contado a partir da entrega para os defeitos aparentes.

Para os vícios ocultos, o prazo se inicia no momento em que se evidenciar (CDC, art. 26, § 1º.

Sendo redibitórios, os defeitos que não compreendem prejuízo à segurança e solidez da obra vêm, igualmente, disciplinados no art. 441 e seguintes do Código Civil, cujo prazo de reclamação, no caso de bens imóveis, é de um ano a partir da data da entrega.

Observa-se, portanto, que, para o regime de vícios ocultos, o prazo determinado pelo Código Civil pode ser mais benéfico ao consumidor, o que, em perspectiva teleológica, reclama a necessidade de aplicá-lo, como fez o seguinte julgado do Superior Tribunal de Justiça;

Superior Tribunal de Justiça. Não se aplica o art. 26 do CDC, quando a parte está buscando direito embasada no art. 1.245 do CC (atual 618, do CC). Doutrina de Sérgio Cavalieri Filho. Outrossim, assevera a recorrente que incidiria ao caso o Código de Defesa do Consumidor, por se tratar de relação de consumo, devendo ser aplicado o seu artigo 26, inciso II. Analisando o tema, porém, esclareceram os julgadores que “ao consumidor é dado escolher com base em que sistema pretende submeter sua pretensão ao Poder Judiciário”, sendo certo que, “neste caso, a espécie não foi subsumida o Código de Defesa do Consumidor, ficando afastada a aplicação do art. 26, incidindo o art. 1.245 do Código Civil” (STJ, AgRg no Ag 563.817/RS, Agravo Regimental no Agravo de Instrumento 2003/0199563-3).

Esta dissonância sistemática pode ocorrer, por exemplo, se o vício redibitório aparecer logo nas primeiras semanas a partir da entrega do imóvel ao adquirente.

Neste caso, pelo regime do Código Civil, tratando-se de vício redibitório, o adquirente teria um ano contado da data da entrega para reclamar e, pelo sistema do Código Civil, apenas 90 dias da data da constatação do defeito.

Seja como for, também é preciso observar que o prazo de 90 dias é obstado pela reclamação feita junto à construtora, o que encontra previsão no § 2º do art. 26 do Código de Defesa do Consumidor.

Este óbice – rompendo a tradicional dicotomia entre suspensão e interrupção, bem como impossibilidade de suspensão de prazo decadencial – significa suspender o prazo a partir da reclamação e reinício dele a partir da resposta negativa do fornecedor.

Se não houver resposta, o prazo não se esvai, possibilitando ao consumidor a propositura da ação quando lhe aprouver, justificando na ausência de resposta, sendo, contudo, razoável, que a reclamação contenha prazo [para resposta pela construtora/incorporadora.

Todavia, tratando-se de vícios por insegurança, o art. 27 do CDC encerra regra simples quanto à decadência do direito de reclamar: o prazo – neste caso prescricional – é de 5 (cinco) anos.

Mas 5 (cinco) anos a partir de quando?

A partir da ocorrência de dois requisitos cumulativos: conhecimento do dano e identificação do autor do dano:

Art. 27. Prescreve em cinco anos a pretensão à reparação pelos danos causados por fato do produto ou do serviço prevista na Seção II deste Capítulo, iniciando-se a contagem do prazo a partir do conhecimento do dano e de sua autoria.

Portanto, se o consumidor apenas conhece o dano, mas não seu autor, o prazo não começa a correr.

É de se verificar que a manifestação do dano não se confunde com a percepção de sua ocorrência.

Imaginemos adquirente de imóvel que, por ausência de conhecimentos técnicos específicos, atribua oscilação de voltagem elétrica a condições meteorológicas.

A oscilação defeituosa de voltagem (manifestação do dano) não possui o condão de preencher o requisito da percepção, que dispara o gatilho do início do prazo decadencial.

Outro exemplo muito frequente diz respeito ao prazo de garantia do art. 618 do Código Civil para as questões que envolvem a solidez e a segurança da edificação que se traduzem, na prática, nos defeitos decorrentes de infiltrações, trincas, desprendimento de revestimentos externos e pastilhas, problemas elétricos e hidráulicos em geral.

Havendo relação de consumo – e normalmente há em razão do adquirente de imóvel – não se aplica o art. 618 do Código Civil, mas o art. 27 do Código de Defesa do Consumidor, de tal sorte que o prazo para reclamar é de 5 (cinco) anos contados do conhecimento do dano e de sua autoria, mesmo que o defeito se manifeste depois do prazo de 5 (cinco) anos contado do habite-se.

Podemos exemplificar: quanto tempo deve durar a estrutura de um edifício depois do habite-se?

Esta é uma questão técnica, mas podemos afirmar com segurança que, se um edifício apresenta problemas estruturais que resultam em trincas, por exemplo, depois de 10 (dez) anos do habite-se, em que pese o art. 618 do Código Civil que pode ser aplicado apenas à relação jurídica entre o construtor e eventual empreiteira contratada, em favor dos adquirentes aplicar-se-á o art. 27 do Código de Defesa do consumidor e a ação pode ser proposta no prazo de 5 anos contados do conhecimento do dano e de sua autoria.

É evidente que a autoria já é previamente conhecida no caso de construções, cuja responsabilidade e conseguinte legitimidade é da construtora e/ou da incorporadora.

Quanto aos autores do dano, se o consumidor conhece apenas um, havendo outros, o prazo só flui em face do conhecido.

Em suma, havendo vícios por insegurança (defeito), aplica-se o art. 12 do Código de Defesa do Consumidor que permite, inclusive, a reclamação no prazo de cinco anos em condições até mais confortáveis que aquelas previstas pelo art. 618 do Código Civil (art. 27 do CDC).

Por fim, e também a título de comparação com as regras gerais do Código Civil, segue o resumo dos prazos:

Vícios redibitórios (ocultos): (1 ano ou 6 meses se o adquirente já estava na posse) contados da posse ou do conhecimento (em até 1 ano) – CC, art. 441 e 445;

Solidez e segurança da obra: garantia de 5 anos (do habite-se) e prazo de 180 dias para propositura de ação redibitória (para desconstituir o contrato) – CC, art. 618;

Vício (por inadequação) no CDC: 90 dias contados da manifestação do vício (CDC, arts. 18 e 26);

Defeito (vício por insegurança) no CDC: 5 anos contados do conhecimento do dano e da sua autoria – CDC arts. 12 e 27.

Prazo geral para reparação de danos no CC: 3 anos contados da data do ato ilícito – CC, art. 206, § 3º, V.

10.4.3. Direito de regresso

Tendo ocorrido um dano, o consumidor poderá voltar-se contra o fornecedor, que é responsável nos termos do art. 12 do CDC.

Assim, o fornecedor ocupará o polo passivo da ação do consumidor.

Até aqui nenhum problema.

E se o dano foi causado por um fornecedor do fornecedor, por exemplo, uma subempreiteira no caso de construções?

Nesse caso, sendo obrigado a indenizar, o fornecedor poderá agir regressivamente contra esse responsável.

Até aqui, igualmente, tudo bem.

Entretanto, como vimos linhas acima, os prazos decadenciais para a reclamação são diferenciados em se tratando de relação de consumo.

Suponhamos que a indenização tenha ocorrido por defeitos resultantes da qualidade do material elétrico fornecido por outra empresa.

Entre a construtora e o fornecedor de material elétrico não há relação de consumo.

Nesse caso, nos termos dos arts. 441 e 445 do Código Civil, o prazo é de trinta dias.

Por outro lado, é de 5 (cinco anos) o prazo para o consumidor reclamar, mormente em caso de vício por insegurança (CDC, art. 27).

Assim, a fornecedora – a construtora no exemplo – estaria impedida de exercer o direito de regresso, nada obstante a indenização paga.

Esse problema, merece atenção do construtor, que deve acautelar-se, exigindo contratualmente a extensão da garantia do seu fornecedor.

Poder-se-ia redarguir: há solidariedade entre os participantes da cadeia distributiva e, portanto, o direito de regresso estaria garantido.

Nos parece que essa é a melhor interpretação, fundamentada que está no art. 283, do Código Civil, e arts. 12, 18 e 25, § 1º, do Código de Defesa do Consumidor, mas, mesmo assim, a previsão contratual é uma cautela que não pode deixar de ser tomada pelas construtoras que subcontratam.

10.4.4. Excludentes de responsabilidade nos vícios por insegurança

Sabemos que a responsabilidade civil é objetiva no âmbito do CDC. Sabemos, também, que essa responsabilidade independe da prova de culpa ou dolo, embora se exija a prova do nexo causal e do dano, observado o art. 6º, inc. VIII.

Entretanto existem algumas causas legais de exclusão de responsabilidade do fornecedor, enumeradas que estão nos incisos do § 3º dos arts. 12 e 14 do CDC.

São excludentes numerus clausus, i.e., taxativas, que não admitem ampliação por analogia.³¹

Podemos, então, enumerá-las: prova, pelo fornecedor, que não colocou o bem no mercado; inexistência do defeito; e, culpa exclusiva do consumidor ou de terceiro.

A primeira excludente seria até desnecessária.

Trata-se de superfetação legal dizer que a prova, pelo fornecedor, de que não colocou o produto no mercado, exclui sua responsabilidade.

Por evidente que, não o tendo colocado, não pode ser responsabilizado, isso mesmo sem o texto legal.

Parece ser o caso de falsificações que ostentam a marca de fornecedores e, ainda, de produtos que foram lançados no mercado por furto ou roubo, o que não se aplica aos vícios construtivos.

A prova, pelo fornecedor, de que o defeito inexiste, também o isenta de responsabilidade.

Se o acidente de consumo é gerado por comportamento exclusivo do consumidor, e se o fornecedor lograr provar essa circunstância, a responsabilidade restará elidida.

O mesmo raciocínio pode ser aplicado ao terceiro que causa o dano.

Por exemplo: adquirente de imóvel, ao realizar reforma, contrata pedreiro que danifica coluna de sustentação que faz com que o prédio desabe.

Nesse caso não há qualquer culpa do construtor ou incorporador, que não pode ser responsabilizado, embora deva provar essa circunstância.

Lembre-se, entretanto, que o intermediário não é terceiro, até porque, para ele, existe norma especial do art. 13 do CDC.

Por outro lado, muito embora abalizadas opiniões considerem que o caso fortuito e o motivo de força maior também sejam capazes de elidir a responsabilidade, essa não é nossa opinião.

Ora, o caso fortuito interno afasta a culpa.³²

Todavia, a responsabilidade civil no âmbito do CDC é objetiva, independe de culpa do agente.

Portanto, de nada adiantará a prova do caso fortuito ou motivo de força maior, que excluiriam a culpa que não é necessária na responsabilidade objetiva.

10.4.5. O problema das normas técnicas sobre a segurança e o barulho gerado pela propagação de ruídos nas edificações

A Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) lançou, a partir do dia 12.05.2010, a “Norma Brasileira de Desempenho de Edifícios” (NBR 15575).

Entre os requisitos técnicos, a norma estabelece parâmetros para as construções quanto à segurança estrutural, à segurança contra incêndio, ao desempenho térmico, de iluminação e acústico, à manutenção e ao conforto tátil, entre outros.

Portanto, entre os requisitos técnicos, há limites impostos ao desempenho acústico da edificação, aspecto que costuma gerar reiteradas reclamações em face das construtoras e incontáveis conflitos de vizinhança.

Embora as normas da ABNT não tenham força de lei, o CDC considera que o desrespeito a esses parâmetros técnicos é prática abusiva e pode embasar, a pedido do adquirente, ações de indenização (inclusive por danos morais) ou de resolução do contrato cumulada com a devolução de valores e a condenação do construtor em perdas e danos.

Isto porque restará o descumprimento da obrigação legal imposta aos construtores por força do art. 39 do CDC.

Como se sabe, aquele que não cumpre a sua obrigação responde por perdas e danos (CC, art. 389), sendo possível, igualmente, com fundamento no art. 475 do Código Civil, exigir-se o desfazimento do negócio.

Neste sentido (CDC):

Art. 39. É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas:

(...)

VIII – colocar, no mercado de consumo, qualquer produto ou serviço em desacordo com as normas expedidas pelos órgãos oficiais competentes ou, se normas específicas não existirem, pela Associação Brasileira de Normas Técnicas ou outra entidade credenciada pelo Conselho Nacional de Metrologia, Normalização e Qualidade Industrial (Conmetro);

Este dispositivo, portanto, é de extrema importância para pautar a existência ou não de defeitos na construção civil, bem como na implantação de loteamentos, atividades normatizadas quase que por completo por normas técnicas.

10.5. LEGITIMIDADE

A legitimidade para propor a ação, ordinariamente, é do adquirente.

Todavia, já se tem admitido a legitimidade do condomínio em algumas hipóteses.

Isto porque o Condomínio é dotado de legitimidade para a propositura de ação em razão de defeitos por estar presente o interesse individual dos condôminos na reparação dos danos existentes nas áreas comuns, das quais também são proprietários (STJ, 4ª Turma – REsp. 215.832 – Relator Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, v.u., j. 06.03.2003, DJU, 07.04.2003).

Neste sentido:

Superior Tribunal de Justiça. Direitos Civil e Processual Civil. Condomínio. Defeitos de construção. Área comum. Legitimidade ativa. Interesses dos condôminos. Irrelevância. Prescrição. Prazo. Enunciado nº 194 da Súmula/STJ. Interesses individuais homogêneos. Solidez e segurança do prédio. Interpretação extensiva. Leis nos 4.591/64 e 8.078/90 (Código de Defesa do Consumidor). Precedentes. Recurso desacolhido. I – O condomínio tem legitimidade ativa para pleitear reparação de danos por defeitos de construção ocorridos na área comum do edifício, bem como na área individual de cada unidade habitacional, podendo defender tanto os interesses coletivos quanto individuais homogêneos dos moradores. II – Verificado o defeito de construção no prazo de garantia a que alude o art. 1.245 do Código Civil, tem a parte interessada vinte anos para aforar a demanda de reparação de danos (enunciado nº 194 da Súmula/STJ). III – A “solidez” e a “segurança” a que se refere o art. 1.245 do Código Civil não retratam simplesmente o perigo de desmoronamento do prédio, cabendo a responsabilidade do construtor nos casos em que os defeitos possam comprometer a construção e torná-la, ainda que num futuro mediato, perigosa, como ocorre com rachaduras e infiltrações. (Recurso Especial 66.565/MG, Decisão: por unanimidade, não conhecer do recurso, Data da decisão: 21.10.1997, 4ª Turma, Rel. Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira. DJ 24.11.1997, p. 61.222).

Superior Tribunal de Justiça. Condôminos – representação pelo síndico. Demanda visando a reparação de vícios na construção de que resultaram danos nas partes comuns e nas unidades autônomas. Legitimidade do condomínio para pleitear indenização por uns e outros. Interpretação da expressão ‘interesses comuns’ contida no art. 22 § 1º, ‘a’ da Lei 4.591/64. Pedido alternativo. Impossibilidade de uma das opções reconhecida pelas instâncias ordinárias. (Recurso Especial 10.417/SP, Decisão: por unanimidade, não conhecer do recurso especial, 17.12.1991, 3ª Turma. Rel. Ministro Eduardo Ribeiro, DJ 24.02.1992, p. 01868. RSTJ, vol. 29, p. 462).

Tribunal de Justiça de São Paulo. Responsabilidade Civil – Defeitos de construção de edifício em condomínio – Artigo 1.245, do Código Civil – Prazo de garantia, inconfundível com o de prescrição, no caso, de vinte anos, e não de seis meses, das ações edilícias – Legitimação do condomínio para pleitear indenização pelos defeitos verificados nas partes comuns, atuando em conjunto com os titulares de unidades autônomas, estes, exclusivamente para a reparação de danos em suas propriedades – Desnecessidade de autorização expressa de assembleia-geral – Legitimação passiva da incorporadora, a quem, por culpa na escolha e fiscalização da construtora, é atribuída responsabilidade solidária – Agravo retido não provido – Sentença que se reporta e adota os fundamentos dos laudos periciais – Motivação reputada suficiente, sobretudo em razão das alterações a serem procedidas pelo Tribunal, com base nas fundamentadas críticas dos assistentes técnicos – Preliminar de nulidade afastada – Procedência parcial mantida, mas com considerável redução dos valores indenizatórios e consequente redefinição na responsabilidade pelas verbas de sucumbência – Condenação da denunciada, na lide secundária entre os corrés, mantida dentro dos limites do contrato de empreitada global firmado – Confirmação da responsabilidade da construtora, denunciante, pelos ônus da sucumbência das denunciações da lide secundária entre as corrés, mantida dentro dos limites do contrato de empreitada global firmado – Confirmação da responsabilidade da construtora, denunciante, pelos ônus da sucumbência das denunciações da lide julgadas improcedentes, bem como da viabilidade e adequação de outra denunciação, julgada procedente – Provimento parcial das apelações das corrés o não provimento dos demais recursos (Apelação Cível nº 176.125-4 – São Paulo – 2ª Câmara de Direito Privado – Relator: J. Roberto Bedran – 26.11.02 – v. u.).

Todavia, a mesma legitimação extraordinária não é admitida para o pleito dos danos morais e, nesse sentido, o seguinte julgado, da lavrada Ministra Nancy Andrighi:

Superior Tribunal de Justiça. Direito civil, consumerista e processual civil. Recurso especial. Condomínio. Ação cominatória de obrigação de fazer cumulada com pedido de indenização por danos materiais e compensação por danos morais. Defeitos na construção do imóvel. Prequestionamento. Ausência. Súmula 211/STJ. Embargos de declaração. Omissão, contradição ou obscuridade. Não ocorrência. Pedido de compensação por danos morais sofridos pelos condôminos. Ilegitimidade ativa ad causam do condomínio para a propositura da ação. Ausência de autorização legal. Natureza personalíssima do dano extrapatrimonial. 1. A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados como violados, não obstante a interposição de embargos de declaração, impede o conhecimento do recurso especial. 2. Ausentes os vícios do art. 535 do CPC, rejeitam-se os embargos de declaração. 3. A legitimidade para atuar como parte no processo, por possuir, em regra, vinculação com o direito material, é conferida, na maioria das vezes, somente aos titulares da relação de direito material. O CPC contém, entretanto, raras exceções nas quais a legitimidade decorre de situação exclusivamente processual (legitimidade extraordinária). Para esses casos, o art. 6º do CPC exige autorização expressa em lei. 4. Conforme regra prevista nos arts. 1.348, II, do CC e 22, §1º, “a”, da Lei 4.591/64, o condomínio, representado pelo síndico (art. 12, IX, do CPC), possui legitimidade para promover, em juízo ou fora dele, a defesa dos interesses comuns. 5. O diploma civil e a Lei 4.591/64 não preveem a legitimação extraordinária do condomínio para, representado pelo síndico, atuar como parte processual em demanda que postule a compensação dos danos extrapatrimoniais sofridos pelos condôminos, proprietários de cada fração ideal, o que coaduna com a própria natureza personalíssima do dano extrapatrimonial, que se caracteriza como uma ofensa à honra subjetiva do ser humano, dizendo respeito, portanto, ao foro íntimo do ofendido. 6. O condomínio é parte ilegítima para pleitear pedido de compensação por danos morais em nome dos condôminos. Precedente da 3ª Turma. 7. Recursos especiais parcialmente conhecidos e nessa parte providos. Sucumbência mantida. (REsp 1177862/RJ, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 03.05.2011, DJe 01.08.2011)

Interessantíssimo, contudo, é a admissão de agente financeiro no polo passivo da relação jurídica processual em que se discute defeito na construção:

Superior Tribunal de Justiça. Vencidos os Srs. Ministros Adhemar Maciel que dele conhecia mas lhe negava provimento e Ari Pargendler que conhecia e lhe dava provimento. Data da decisão: 04.08.1997, órgão julgador: 2ª Turma. Civil e processual. Imóvel adquirido pelo SFH. Defeito de construção. Legitimidade passiva da CEF. Contratos de financiamento e de construção. Interdependência. Prescrição. Incoerência. Direito do consumidor. Lei 8.078/90 (arts. 12 e 27). Código Civil (art. 178, § 5º, IV). Matéria fático-probatória. Súmulas STJ nos 05 e 07. Precedentes. 1. A Caixa Econômica Federal é parte legitima nas ações concernentes ao SFH, sendo inequívoca a interdependência entre os contratos de financiamento e de aquisição de unidades habitacionais pelos mutuários. 2. É de cinco anos, contados do conhecimento do dano por fato do construtor, o prazo para reclamação dos prejuízos sofridos pela adquirente. 3. Em sede de Recurso Especial, é inadmissível o reexame da prova e interpretação de cláusula contratual. 4. Recurso Especial não conhecido. (Recurso especial 85.886/DF, Decisão: por maioria, não conhecer do recurso, Rel. Ministro Peçanha Martins. DJ 22.06.1998, p. 58).

10.6. MODELO DE AÇÃO REDIBITÓRIA – RESTITUIÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS

Exmo. Sr. Dr. Juiz de Direito da (...) Vara Cível do Foro Central da Comarca da Capital – SP

(...), por seus procuradores (documento 1), (...), vem, respeitosamente, perante Vossa Excelência, aforar, pelo procedimento comum, rito ordinário, em face de (...), a competente

Ação redibitória com pedido de antecipação de tutela,

o que faz com supedâneo nos arts. 12 e 18 da Lei 8.078/1990, expondo e requerendo o quanto segue:

I – Fatos

No dia (...), através de contrato escrito (documento 2), a autora adquiriu da ré o imóvel localizado na rua (...), pelo preço de R$ (...).

Todavia, no último dia (...), em plena madrugada, parte do telhado do aludido imóvel ruiu (fotos anexas – documento 3), obrigando a autora a se deslocar para um hotel e, posteriormente, para imóvel locado, conforme comprovam os documentos anexos (documentos 4 e 5).

Noticiando o fato à construtora fornecedora através de notificação levada a efeito em (...) (documento 6), esta se quedou inerte, deixando ultrapassar in albis o prazo de 30 dias do § 1º do art. 18, do Código de Defesa do Consumidor, recusando-se, terminantemente, a adotar qualquer providência, seja para o reparo no imóvel, seja para ressarcir os prejuízos da autora.

As providências solicitadas são urgentes, o que se afirma em virtude das despesas geradas à autora, que não havia se programado para o pagamento de diárias de hotel e, tampouco, locação de outro imóvel.

Posta assim a questão, ante a resistência da ré em cumprir sua obrigação legal, não restou alternativa à autora senão aforar a presente ação.

II – Direito

Os arts. 12 e 18 da Lei 8.078/1990 são claros ao estabelecer a responsabilidade objetiva do fornecedor por vícios do produto, preceituando que:

§ 1º Não sendo o vício sanado no prazo máximo de trinta dias, pode o consumidor exigir, alternativamente e à sua escolha:

I – A substituição do produto por outro da mesma espécie, em perfeitas condições de uso;

II – a restituição imediata da quantia paga, monetariamente atualizada, sem prejuízo de eventuais perdas e danos;

III – o abatimento proporcional no preço.

Ensina Roberto Senise Lisboa que:

O consumidor tem o direito de ter reparado em seu favor o dano ou ameaça de prejuízo patrimonial sofrido, em face da existência de um defeito intrínseco do produto ou serviço fornecido.³³

Zelmo Denari é esclarecedor acerca dos vícios por insegurança (art. 12 do CDC) e vícios por inadequação (arts. 18 e 19 do CDC):

Para bem explicitar a distinção entre os dois modelos de defeito e responsabilidade, podemos considerar as seguintes distinções jurídicas:

a) um produto pode ser defeituoso sem ser inseguro;

b) um produto ou serviço pode ser defeituoso e, ao mesmo tempo, inseguro.³⁴

Mais adiante, esclarece:

O construtor é aquele que introduz produtos imobiliários no mercado de consumo, através do fornecimento de bens ou serviços. Sua responsabilidade por danos causados ao consumidor pode decorrer dos serviços técnicos de construção, bem como dos defeitos relativos ao material empregado na obra. Nesta última hipótese, responde solidariamente com o fabricante do produto defeituoso, nos termos do § 1º do art. 25 do CDC.³⁵

Portanto, no vertente caso, estão presentes as duas espécies de vícios: por insegurança (art. 12) e por inadequação (art. 18).

Deveras, ninguém adquire imóvel para, depois de pouco mais de três anos da construção, ver parte de seu teto ruir!

Danos morais

Segundo o inigualável José de Aguiar Dias:

O dano moral é o efeito não patrimonial da lesão de direito e não a própria lesão abstratamente considerada.³⁶

A Constituição Federal garante expressamente no art. 5º, incs. V e X, a indenização por dano moral, cumulável com indenização por dano material oriundo do mesmo fato,³⁷ não exigindo, por outro lado, a comprovação do reflexo patrimonial do prejuízo, isso de acordo com o Superior Tribunal de Justiça (Revista do Superior Tribunal de Justiça, 34/284) e Supremo Tribunal Federal (RT 614/236).

No âmbito do Código de Defesa do Consumidor, os incs. VI e VII do art. 6º contemplam a hipótese:

Art. 6º são direitos básicos do consumidor:

VI – a efetiva prevenção e reparação de danos patrimoniais e morais, individuais, coletivos e difusos.

VII – o acesso aos órgãos judiciários e administrativos, com vistas à prevenção ou reparação de danos patrimoniais e morais, individuais, coletivos ou difusos, assegurada a proteção jurídica, administrativa e técnica aos necessitados.

Ensina o professor José Osório de Azevedo Junior:

O tema do dano moral normalmente é tratado, aliás, sempre é tratado dentro do campo da Responsabilidade Civil e a responsabilidade civil é sempre estudada em sua forma esquemática. Esse esquema parte dos pressupostos da Responsabilidade Civil. Um ato ou omissão, um dano, o nexo de causalidade e a culpa que pode estar presente ou não. Os três primeiros elementos estão sempre presentes e sem eles não se estabelece uma situação de Responsabilidade Civil.³⁸

Como demonstrado, se aplica o Código de Defesa do Consumidor à relação jurídica entre as partes. Portanto, há responsabilidade objetiva, sendo desnecessária a presença ou prova da culpa.

A responsabilidade civil sem culpa, conquanto de natureza excepcional, se impõe no campo das relações de consumo como único meio efetivo de viabilizar na prática o direito do consumidor (aquele que não tem como repassar seus prejuízos) ser indenizado quando lesado pela persuasão oculta ou pelos sutis comportamentos de mercado lesivos ao interesse geral.³⁹

A grande inovação do CDC foi alterar a tradicional concepção da responsabilidade civil baseada na culpa.

A responsabilidade da ré passa a ser objetiva, já que responde “independentemente da existência de culpa pelos danos causados aos consumidores” (art. 12 caput), sejam eles materiais ou morais (art. 6º, inc. VII).

Por evidente que a ré, ante ao defeito do produto, causou inúmeros transtornos para a autora, que teve, às pressas, que sair de sua residência, providenciar imóvel para locação, passando por angústias e incertezas.

Com isso, experimentou situação humilhante, saindo de sua residência em plena madrugada, em virtude do defeito de construção perpetrado pela ré. Dificilmente irá apagar-se de sua memória esse fato ocorrido.

A indenização pleiteada não irá reparar o sofrimento da autora, mas servirá para compensá-la, de alguma forma, atenuando as adversidades que enfrentou e ainda enfrenta.

Ora, nobre julgador, a quebra simultânea e violenta da expectativa de residir em casa própria e, principalmente, os momentos aterrorizantes que passou ante o desabamento, em plena madrugada, de parte do teto de sua residência continuam sendo extremamente danosos à autora, que teve que providenciar a retirada de seus pertences e buscar abrigo em outro lugar, enfim, passar por transtornos que jamais poderia imaginar, aos quais a ré assistiu absolutamente inerte.

Há que se considerar que nosso tempo de vida é bem valioso; sem ele, todo o resto nada significa.

Para Poli, o dano, em sentido jurídico, significa abolição ou diminuição, mesmo parcial ou temporária, de um bem da vida.⁴⁰

A ré é a única responsável pelos dissabores passados pela autora e, nesse caso, impõe-se que arque com a responsabilidade de reparação, mormente em face dos ilícitos perpetrados em função da sua ganância.

A autora entende, com sustentáculo nos doutos, que a dor moral é o maior dos males, já que incide sobre o íntimo do homem, sua própria vida, diminuindo-lhe a qualidade e intensidade. Por conseguinte, quem causa essa dor moral deve responder pelo ato danoso.

De fato, nada obstante a dificuldade que surge na avaliação dessa dor, entende Planiol que não é pelo fato de não se poder fazer melhor que haveria justificativa para nada se fazer.

Complementa Aguiar Dias que a condição da impossibilidade matemática exata da avaliação só pode ser tomada em benefício da vítima e não em seu prejuízo.⁴¹

É que em sede de reparação por danos morais, não se pede um preço a ser pago pela dor sofrida. Em verdade é apenas um meio de atenuar parcialmente a ilação extraída da lesão jurídica.

Nesse caso, o dinheiro não serve como equivalente, o que ocorre nos danos materiais, mas como pena traduzida da função satisfatória.

Pelo substrato legal e diante dos fatos trazidos à colação, cumpre a Vossa Excelência, Nobre Julgador, em cujos ombros recai a missão de aplicar o direito e, sobretudo a justiça, fazê-la presente nestes autos, acolhendo o pedido e produzindo a harmonia entre o dano moral sofrido pela autora e sua reparação, tutelando a paz social – objetivo do Direito – pelo exemplo que se seguirá.

Preleciona Carlos Alberto Bittar acerca dessa função inibitória de novas práticas do mesmo jaez pela condenação por danos morais:

Também são cumuláveis os pedidos de indenização por danos patrimoniais e morais, observadas as regras próprias para o respectivo cálculo em concreto, cumprindo-se frisar que os primeiros se revestem de caráter ressarcitório, e os segundos, reparatórios, de sorte que insistimos na necessidade de, quanto a estes, na respectiva fixação, adotar-se fórmulas que venham a inibir novas práticas atentatórias à personalidade humana, para cuja defesa se erigiu a teoria do dano moral, que vem sendo aplicada, ora com tranquilidade, nos tribunais do país.⁴²

Nesse sentido, ainda ensina o preclaro professor:

Interessante é assinalar que têm os Tribunais compreendido o alcance de orientação por que temos propugnado, e imposto a reparação em níveis satisfatórios, a fim de elidirem-se eventuais comportamentos futuros indevidos.⁴³

A vida em sociedade implica um plexo de relações jurídicas de toda a espécie que, por seu turno, refletem interesses juridicamente protegidos.

Ocorrendo a lesão de um interesse que encontra guarida no Direito, torna-se imperativa a sua reparação com supedâneo no princípio do neminem laedere – não lesar o próximo – e na própria legislação pátria, especialmente a precitada norma consumerista, que, no caso sub oculis, trata a responsabilidade de forma objetiva.

O parâmetro para a condenação dos danos morais nesses casos nos dá o culto e digno Magistrado da 21ª Vara Cível Central da Comarca da Capital nos autos do processo 1.354/1998:

Assim sendo, e considerando o escopo de desestímulo a situações semelhantes, reputo adequado o pedido de arbitramento da indenização em valor equivalente a 50% do valor das parcelas pagas com atualização deferida, aplicada por analogia a regra de penalização de obrigação não cumprida, conforme disposto no art. 35, § 5º, da Lei 4.591/64.

Assim mister se faz a reparação, vez que presentes os pressupostos do dano moral:

a) Ação e omissão da ré que não construiu colocou no mercado produto que não oferece a segurança que dele legitimamente se esperava (CDC, art. 12, § 1º), mormente ante a ruína do teto, passados apenas pouco mais de três anos do habite-se.

b) Resultado danoso: em face da ação e omissão da ré (nexo causal) decorreu o sofrimento e os constrangimentos pelos quais passou a autora e as consequências no seu íntimo.

III – Prova do dano

Segundo Carlos Alberto Bittar, é absolutamente dispensável a prova concreta do dano moral, vez que se trata de presunção absoluta. Nesse sentido, ensina que não precisa a mãe comprovar que sentiu a morte do filho; ou a agravada em sua honra demonstrar que sentiu a lesão; ou o autor provar que ficou vexado com a não inserção de seu nome no uso público de sua obra, e assim por diante.⁴⁴

IV – Pedido de tutela antecipada (CPC, art. 273)

Como é natural, ante a pletora de feitos que assoberba o Poder Judiciário, o processo demandará tempo, aquele necessário para a devida instrução e demais atos que lhe são pertinentes.

Até que decisão final seja proferida, independentemente da vontade de Vossa Excelência, os danos da autora poderão ser exacerbados, tornando-se difícil a reparação, mormente que seus recursos financeiros não são suficiente para continuar arcando com os custos de alugueres até que a presente ação de conhecimento chegue à sentença.

Assim, ante o comando do art. 18 do Código de Defesa do Consumidor, que requer a imediata restituição das quantias pagas, pede-se e espera-se que Vossa Excelência se digne de antecipar a tutela pedida, determinando que pague a ré, antecipadamente, a quantia de R$ (...), acrescidos de juros e correção monetária desde o desembolso, a título de restituição do valor pago pela autora.

Caso assim não entenda Vossa Excelência, que, ao menos, determine o imediato pagamento dos alugueres despendidos pela autora, já pagos (documento 5), no montante de R$ (...) e, também, os vincendos, até o deslinde da vertente ação.

V – Pedido de mérito

Ex positis, requer a autora que, ao final, digne-se Vossa Excelência de julgar procedente a presente ação para condenar a ré no pagamento:

a) de R$ (...), acrescidos de juros e correção monetária desde o pagamento, decorrentes da restituição dos valores pagos pelo imóvel,⁴⁵ nos termos do inc. II do § 1º art. 18 do CDC;

b) das despesas com hospedagem e locação, enquanto não restituídos os valores pagos pelo imóvel defeituoso (documentos 4 e 5);

c) das despesas de transporte e mudança, no valor de R$ (...) (documento 7);

d) do valor a ser arbitrado por Vossa Excelência a título de danos morais (CPC, art. 286, II),⁴⁶ tendo em vista a posição social da autora, bem como a da ofensora, ou outro valor que Vossa Excelência venha a arbitrar, tendo em vista os critérios expostos nesta exordial;

e) de custas, honorários de advogado, juros e demais despesas.

VI – Citação

Requer-se que a citação seja efetuada pelo correio, nos termos dos arts. 221, I; 222 e 223 do Código de Processo Civil, para que a ré responda, querendo, no prazo de 15 (quinze) dias (CPC, art. 297), sob pena de serem tidos por verdadeiros os fatos aqui alegados (art. 319 c/c o art. 285 do CPC), devendo ser remetida à citanda, cópia da petição inicial e do despacho do MM. Juiz, expressamente consignada em seu inteiro teor a advertência a que se refere o art. 285, segunda parte, comunicando, ainda, o prazo para resposta e o juízo e cartório, com o respectivo endereço.

VII – Provas

Protesta por provar o alegado através de prova documental, testemunhal, pericial, inspeção judicial e de todos os meios probantes em Direito admitidos, inclusive depoimento pessoal do réu sob pena de confissão, se não comparecer ou, comparecendo, se negar a depor.

Requer, outrossim, nos termos do art. 6º, inc. VIII, da Lei 8.078/1990, a inversão do ônus da prova.

VIII – Valor da causa

Dá-se à presente o valor de R$ (...).⁴⁷

Termos em que,

pede deferimento

Data

Advogado (OAB)

10.7. MODELO DE PEDIDO NA AÇÃO DE PRECEITO COMINATÓRIO – OBRIGAÇÃO DE FAZER

Ex positis, com fundamento no inc. I do § 1º do art. 84 do CDC, requer a autora que, ao final, digne-se Vossa Excelência de julgar procedente a presente ação:

a) Imputando ao réu a pena de multa diária de R$ (...) pelo descumprimento da final decisão (CPC, art. 287), independentemente da antecipação de tutela⁴⁸ para que substitua o imóvel defeituoso.

Requer, ainda, a procedência da ação para condenar ré no pagamento:

b) Das despesas com hospedagem e locação, enquanto não substituído o imóvel defeituoso (documento 5).

c) Das despesas de transporte e mudança, no valor de R$ (...) (documento 6).

d) Do valor a ser arbitrado por Vossa Excelência a título de danos morais (CPC, art. 286, II), tendo em vista a posição social da autora, bem como a da ofensora, ou outro valor que Vossa Excelência venha a arbitrar, tendo em vista os critérios expostos nesta exordial.

e) De custas, honorários de advogado, juros e demais despesas.

10.8. MODELO DE AÇÃO DE INDENIZAÇÃO EM FACE DE CONSTRUTORA

Exmo. Sr. Dr. Juiz de Direito da (...) Vara Cível do Foro Central da Comarca da Capital – SP

(...), por seus procuradores (doc. 1), (...), vem, respeitosamente, perante Vossa Excelência, aforar, pelo procedimento comum, rito ordinário, em face de (...), a competente

Ação de indenização por vícios construtivos – com pedido de antecipação dos efeitos da tutela jurisdicional pretendida para a produção antecipada de prova pericial

o que faz com fundamento no art. 5º, V e XXXV, da Constituição Federal, combinado com o art. 6º, VI, VII e VIII e art. 12º, do Código de Defesa do Consumidor, nos arts. 186, 249, 389, 402 a 405, 618, parágrafo único, 884 a 886 e 927, todos do Código Civil e, por fim, nos arts. 282 e seguintes e 273 combinado com o 461, § 3º, todos do Código de Processo Civil.

I – Breve resumo dos fatos

O Condomínio autor, Excelência, foi idealizado pela ré para ser um projeto altamente sofisticado e diferenciado.

Nesta qualidade, prometeu as unidades autônomas que seriam futuramente erigidas, baseada, puramente, em apelos de ordem emocional ligados às ideias de magnitude, requinte, proposta ousada, criatividade e excelente localização, atrelados, todos, aos detalhes constantes do respectivo plano, dentre os quais, a guisa de exemplo, o lazer, a segurança e o conjunto de todas as regalias que propagou, conforme se depreende de material publicitário extraído do (...) (doc. 2).

No referido material publicitário eletrônico verifica-se, com meridiana clareza, inovações tecnológicas como, por exemplo, “Elevador com reconhecimento digital, dando acesso restrito à sua residência apenas para pessoas autorizadas.”, bem como a opção de apartamentos com 3, 4 ou 5 vagas de garagem.

Além da extensa área de lazer que, dentre os inúmeros itens, destaca-se: Salão de festas, Churrasqueira, Sala de recreação infantil, Playground, Fitness, Sauna com Ducha, Piscina adulto climatizada com raia, Piscina infantil climatizada, Solarium e Estação de ginástica externa.

Em suma, em tudo e por tudo, um empreendimento destinado a pessoas de elevado poder aquisitivo.

Contudo, Excelência, uma vez concluída e entregue a obra no dia (...) (certificado de conclusão anexo – doc. 3), outra passou a ser a impressão dos adquirentes – que não mais a de empreendimento diferenciado – assim que passaram a ocupar o condomínio autor.

Isto porque, à medida que o índice de ocupação do empreendimento foi se tornando maior, em razão da imissão na posse das unidades pelos compradores, constatou-se uma série de irregularidades e problemas de ordem técnica no empreendimento.

Entre eles, mas não se limitando a tais, divergências entre o projeto apresentado e aprovado perante a municipalidade bem como comercializado junto aos compradores no tocante à quantidade de vagas de garagem e ao espaço tridimensional das mesmas, espaço para circulação de veículos, divergência de layout dos ambientes do térreo (escadarias, rampas, guarita e piscina), deficiência de ventilação permanente no 2º subsolo, bloqueio de acesso ao hall do elevador social, além dos inúmeros vícios construtivos, podendo destacar-se, entre eles: infiltrações, machas de escorrimento e fissuras no revestimento da fachada, ausência de identificação de registros e casa de máquinas, deslocamentos, quebras e rejuntamentos inadequados nos pisos do empreendimento como um todo, trincas, fissuras e instalações elétricas inadequadas em muros e paredes externas, entre outros vícios.

Em razão dos inúmeros problemas verificados, o condomínio autor contratou empresa de engenharia especializada, com o escopo de realizar uma vistoria completa no empreendimento, elaborando laudo que apontasse todas as irregularidades verificadas, bem como os prejuízos experimentados pelo mesmo em razão delas.

Tal trabalho resultou na produção de dois pareceres, a saber: Laudo de Inspeção de “Check List” e Laudo Técnico de Auditoria – Vagas de Estacionamento (anexos – doc. 4).

Para a surpresa do condomínio autor, alguns dos problemas encontrados e apontados nos pareceres são extremamente sérios, não sendo passíveis, inclusive, de reparação física.

Dessa forma, buscando viabilizar uma composição amigável, o condomínio autor notificou extrajudicialmente a ré (notificação extrajudicial anexa – doc. 5), o que resultou numa missiva encaminhada pela ré agendando uma reunião para tratar dos problemas (carta encaminhada pela ré – doc. 6).

Referida reunião ocorreu no dia (...), com representantes técnicos (engenheiros) e jurídicos (advogados), tanto da ré, como do autor.

Contudo, nada obstante o esforço empreendido pelo autor para viabilizar uma composição amigável, referida reunião foi infrutífera, resultando em contranotificação enviada pela ré (doc. 7).

Logo, tendo em vista a impossibilidade de composição, bem com os inúmeros problemas existentes no condomínio autor, que resultam em enorme prejuízo, não restou alternativa ao mesmo, senão socorrer-se do Poder Judiciário a fim de buscar as devidas reparações.

II – Direito

Se a construção, durante a garantia, encontra-se em estado deplorável, significa que a mesma não observou a boa técnica de construção, agindo a ré, portanto, com flagrante culpa na execução do projeto, muito embora a sua responsabilidade no prazo quinquenal seja objetiva.

Nesse sentido o Professor Hely Lopes Meirelles⁴⁹, como um dos Juristas precursores sobre a matéria, lecionava sobre a responsabilidade do empreiteiro:

“A responsabilidade pela perfeição da obra é o primeiro dever legal de todo profissional ou firma de Engenharia, Arquitetura ou Agronomia, sendo de se presumir em qualquer contrato de construção, particular ou pública, mesmo que não conste de nenhuma cláusula do ajuste. Isto porque a construção civil é, modernamente, mais que um empreendimento leigo, um processo técnico de alta especialização, que exige, além da peritia artis do prático passado, a peritia tecnica do profissional da atualidade.”

Ocorre que a obra entregue pela ré padece de urgentes reparos da construção, vez que coloca em risco a segurança de seus moradores, entendida esta, na acepção da palavra, como o atendimento às condições normais de moradia, o que não se verifica, de forma alguma, nas fotos (...) (Descrição... parecer – doc. 4).

Assim, diante desses fatos incontroversos a construção tem sua segurança, lato sensu, abalada. Neste sentido, segue ementa de acórdão esclarecedor:

“Empreitada – Construção de edifício – responsabilidade do construtor pela solidez e segurança – Defeitos constatados pela perícia – Infiltrações de água e umidade – Incidência do art. 1.245 do Código Civil – Apelação provida. Conforme orientação da moderna jurisprudência, ‘o art. 1.245 do Código Civil deve ser interpretado e aplicado tendo em vista as realidades da construção civil nos dias atuais. Vazamentos nas instalações hidráulicas, constatados pericialmente e afirmados como defeitos de maior gravidade nas instâncias locais. Prejuízos inclusive à saúde dos moradores. Não é seguro um edifício que não proporcione a seus moradores condições normais de habitabilidade e salubridade.Doutrina brasileira e estrangeira quanto à extensão da responsabilidade do construtor (no caso, da incorporadora que assumiu a construção do prédio). Prazo quinquenal de garantia’. (Resp n.º 1882-RJ, in RSTJ, 12/330). No caso presente, os defeitos da construção foram constatados pela perícia, consistentes em infiltrações de água e umidade, tanto nas unidades autônomas como nas partes de uso comum, pela que deve ser responsabilizada a construtora por sua reparação, eis que ocorreram durante o prazo quinquenal de garantia.”(Ac un da 3ªCciv do TAPR – AC 78.192-6 – Rel. Juiz Domingos Ramina – j 21.11.1995 – Aptes.: Condomínio Edifício Shanonn e outros; Apdas.: Sociedade Construtora Cidadela Ltda. e outras – DJ PR 1º.12.1995 p.51 – ementa oficial), in Repertório IOB de jurisprudência n.2/96 – p.25 – 3/11610.

Igualmente o Egrégio Superior Tribunal de Justiça decidiu que:⁵⁰

“Direito Civil. Responsabilidade Civil. Empreitada. Defeitos na Construção que comprometem as condições elementares de habitabilidade. O art.1245 do Código Civil de 1916 [correspondente ao art. 618, do Código atual] abrange os defeitos que prejudicam a habitabilidade do edifício, não se limitando aos danos que acarretem ruína da construção. Precedentes. Recurso Especial não conhecido.” (g.n.)

Nesse mesmo sentido:⁵¹

“Empreitada de Construção de Edifício. Aplicação do Artigo 1245 do Código Civil. Conceito de ‘segurança’ do prédio. Infiltrações de Águas e Umidade. O Art.1245 do Código Civil deve ser interpretado e aplicado tendo em vista as realidades da construção civil nos dias atuais. Vazamentos nas instalações hidráulicas, constatados pericialmente e afirmados como defeitos de maior gravidade nas instâncias locais. Prejuízos inclusive a saúde dos moradores. Não é seguro um edifício que não proporcione a seus moradores condições normais de habitabilidade e salubridade. Doutrina Brasileira e Estrangeira quanto a extensão da responsabilidade do construtor (no caso da incorporadora que assumiu a construção do prédio). Prazo quinquenal de garantia. Recurso Especial não conhecido.”

Descumprimento obrigacional da ré

Rememorando as preleções legadas pelo direito romano – cuja essência, neste particular, é válida até hoje –, o contrato é um acordo de vontades que cria, modifica ou extingue direitos de natureza patrimonial⁵², dele advindo um plexo de obrigações mútuas que devem ser cumpridas pelas partes, mas que na prática, por uma série de razões, não o são, o que dá ensejo à responsabilidade patrimonial do faltoso.

E desponta insofismável que, do desdobramento fático encenado entre a ré, o autor e os condôminos, o vínculo jurídico entre eles travado, como não poderia deixar de ser, não representa exceção à regra.

Por meio dele, a ré assumiu uma série de obrigações, sendo as mais evidentes delas – em linhas gerais –, a perfeita execução, acabamento e entrega da obra – e, em particular e como ora interessa, da área comum – nos exatos termos empenhados no memorial descritivo (documento ...):

Na via oposta – mas partindo-se do mesmo prisma –, não resta a menor dúvida de que a ré executou, concluiu e entregou o edifício em péssimo estado geral e, mais particularmente, suas áreas comuns, com suas características e componentes em desconformidade com aquilo a que havia se empenhado.

Pelo que revelou o relatório de inspeção predial (doc. 4), existe a “necessidade de execução de serviços de correção e finalização das obras, para que seja efetuada a entrega adequada do condomínio” sendo que todos os reparos devem ser realizados pela construtora:

E se a falta de categoria dos arremates pela ré providenciados no narrado edifício já não fosse suficiente, nunca é demais rememorar, Excelência, que o mesmo, atualmente, também não conta com a possibilidade de uso pleno das vagas de garagem pela desconformidade apontada no parecer acostado (doc. 4).

Conclusão irreprochável de tais ideias é uma só: a ré segue em mora com as suas peculiares obrigações.

Obrigações e danos

E a este respeito, a obrigação é o vínculo jurídico transitório – que normalmente extingue-se com o pagamento, pois é o ato que por natureza finaliza a obrigação – por meio do qual o devedor compromete-se a dar, fazer ou não fazer algo ou alguma coisa em prol do credor⁵³.

Seja como for, o conjunto das atitudes por ela, a ré, assumidas – em boa medida fruto da irresponsabilidade no cumprimento das obrigações a que se comprometeu –, enseja consequências outras, da mais variada ordem.

Segundo Larenz, o dano é uma perda não querida pela vítima, cujas consequências recaem sobre seus bens, saúde, integridade física, desenvolvimento profissional, expectativas de ganho, patrimônio e sobre os direitos da personalidade, ou seja, sobre a paz de espírito da vítima⁵⁴.

Para Enneccerus, o dano pode atingir qualquer espécie de desvantagem a um bem jurídico, seja ele o patrimônio, corpo, vida, saúde, honra, crédito, bem-estar, capacidade de aquisição “etc.”⁵⁵.

Com efeito, a reparação dos danos demanda, hoje, uma configuração teleológica, que não se restringe aos aspectos técnicos, tradicionais, mas a todos os meios colocados à disposição da vítima para ter acesso a uma ordem jurídica justa.

Solução irretocável disso é legada pela letra do art. 389, do Código Civil, segundo o qual, ipsis literis:

Não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado (grifo e destaques nossos).

Dentro ainda deste mesmo contexto, o art. 186, do Código Civil, determina que, in verbis:

Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito (grifos e destaques nossos).

A seu turno, o art. 927, da mesma ordenação legal, arremata, ipsis literis:

Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo (grifos e destaques nossos).

Além da regra geral insculpida no art. 389 conjugado com os arts. 186 e 927, todos do diploma civil, verifica-se o princípio constitucional da ampla reparação, contido no art. 5º, V e X, da Constituição Federal, que bem espelha tal tendência, pois esposa a tese da ruptura com os conceitos tradicionais, ligando a reparação aos postulados do estado social de direito e à garantia ao prejudicado de ver realizado o princípio basilar do direito que determina seja dado a cada um o que é seu, demandando a recomposição do dano a partir da tônica da reparação integral, que hoje rege o direito obrigacional.

E o Código de Defesa do Consumidor incorporou tal tendência. Com efeito, ele dispõe que:

Art. 6º São direitos básicos do consumidor:

(...)

VI – a efetiva prevenção e reparação de danos patrimoniais e morais, individuais, coletivos e difusos (grifou-se).

Desde 1990, este é o comando legal que responsabiliza o fornecedor habitual de produtos ou serviços pelos danos que vier causar ao respectivo destinatário final, danos estes representados, no particular, por todo e qualquer prejuízo ao patrimônio do ofendido bem como a um direito personalíssimo⁵⁶.

Vagas de garagem e direito aplicável – prática abusiva da ré

De fato, com a ocupação gradual do prédio, foi constatada a ausência e a irregularidade nas vagas de garagem, não sendo necessário mencionar, por evidentes, os inúmeros transtornos que esse fato gera ao Condomínio apelante.

De qualquer forma, é imprescindível que se possa abrir a porta do veículo para saída de seus ocupantes após o estacionamento.

O problema técnico com as vagas, em suma, consiste em (...)

Para evitar situações esdrúxulas como essas, existem normas técnicas, tendo em vista que o condomínio foi comercializado pela apelada com 3, 4 ou 5 vagas por apartamento – que devem, por óbvio, respeitar normas técnicas – e não existem, comprovadamente, as vagas prometidas de acordo com as normas aplicáveis.

Nesse sentido, convém mencionar decisões que emanam do Tribunal de Minas Gerais:

Tribunal de Alçada de Minas Gerais. Acórdão 0414407-6; Apelação Cível; Juiz de Fora; Terceira Câmara Cível; Juíza Albergaria Costa; Julgamento: 03.12.2003; Publ: 14.05.2004; Unânime. Promessa de compra e venda – Bem imóvel – incorporação imobiliária – vaga de garagem – construção – defeitos e irregularidades – obrigação de fazer – regularização do imóvel – indenização – laudo pericial – prestação jurisdicional – limite – princípio da correlação – sucumbência recíproca – litigância de má-fé – não caracterização – Pelo princípio da correlação, o pedido do autor deduzido na inicial limita a prestação jurisdicional. Sendo o ponto central da lide a existência ou não de defeitos e irregularidades na construção de um edifício de apartamentos, matéria eminentemente técnica, tem-se que o conteúdo do laudo pericial será a base para o convencimento do julgador. Ficando comprovado nos autos que foram vendidas vagas de garagem acima da capacidade estrutural do edifício, é devida a indenização aos prejudicados. É obrigação do incorporador e da construtora a devida regularização do imóvel, e a inércia deles permite aos adquirentes as providências cabíveis.

Tribunal de Alçada de Minas Gerais. Acórdão 0391789-3; Apelação Cível; Belo Horizonte; Primeira Câmara Cível; Juiz Osmando Almeida; Julgamento: 24.06.2003. Promessa de compra e venda – rescisão – vício aparente – cc/16, art. 1.101 – vício redibitório não configurado – decadência – inteligência do art. 337, CPC – subdimensio-namento de vagas de garagem – Decreto-lei 84/40 de Belo Horizonte – questão de ordem pública – objeto ilícito – contrato nulo – restabelecimento do statu quo ante. 1. Não pode o contratante, com vistas a redibir o contrato, suscitar vício aparente da coisa e, ainda assim, intempestivamente, após consumada a decadência (CC/16, art. 178, § 50, IV). 2. É nula a promessa de compra e venda de vagas de garagem com dimensões inferiores à estatuída em lei (CC/16, art. 145, II c/c Decreto-lei no 84/40, art. 225, do município de Belo Horizonte), devendo ser restabelecido o statu quo ante (CC/16, art. 158).

Certo é que a disparidade das vagas com o Código de Edificações do Município de São Paulo, conforme apurado no parecer (doc. 4), afronta o disposto no inciso VIII, do art. 39, da Lei n. 8.078/90, que trata das práticas abusivas:

Art. 39. É vedado ao fornecedor de produtos e serviços, dentre outras PRÁTICAS ABUSIVAS:

...

VIII – colocar, no mercado de consumo, qualquer produto ou serviço em desacordo com as normas expedidas pelos órgãos oficiais competentes...

Nesse sentido, esclarece Antonio Herman de Vasconcellos e Benjamin que “é compreensível, portanto, que tais práticas sejam consideradas ilícitas ‘per se’, independentemente da ocorrência de dano para o consumidor. Para elas vige a presunção absoluta de ilicitude.⁵⁷

O ato ilícito gera o dever de indenizar.

Explica Benjamin:

“As práticas abusivas detonam o dever de reparar.Sempre cabe indenização pelos danos causados, inclusive morais...”⁵⁸

Portanto, o réu deve indenizar o valor que for apurado na perícia pelo desrespeito às normas técnicas aplicáveis às vagas de garagem.

Se isso não bastasse, na dicção de Stiglitz, as “práticas abusivas” representam condições “que ferem os alicerces da ordem jurídica, seja pelo prisma da boa-fé, seja pela ótica da ordem pública e dos bons costumes”.⁵⁹

De fato, desrespeitar as normas técnicas pertinentes às vagas de garagem, representa “alta dose de imoralidade econômica e de opressão”.⁶⁰

III – Urgência na antecipação liminar dos efeitos da tutela jurisdicional pretendida para a produção antecipada de prova pericial

Mais do que ponto pacífico, Excelência, chega a ser axiomático que a constatação, o reconhecimento e a verificação tanto do péssimo estado geral do edifício quanto a ausência de vagas de garagem regulares a viabilizar a utilização do prédio, pelos condôminos, segundo a destinação habitual para a qual o mesmo foi edificado, ficará necessariamente a cargo da perícia em tudo e por tudo já requerida.

(Descrever os problemas mais graves que ensejam a concessão de antecipação de tutela)

Afinal, os fatos, estes sim, uma vez surgidos no plano físico-fenomênico, jamais podem ser alterados na sua substância. Eles são o que são e nada mais.

No entanto, também é sabido que a correta aplicação do direito ao caso concreto, atividade fim do Estado juiz, passa necessariamente por uma correta contextualização destes fatos sob pena de, ao contrário, o magistrado, ao partir de uma premissa ainda que minimamente deturpada, o que dirá falsa, ser levado a erro e, assim, formar a sua convicção equivocadamente, ainda que, na pior das hipóteses, a desconhecimento seu.

Por isso toda a relevância, no presente caso, da sua colheita, e o mais rápido possível.

Prova da verossimilhança

O juízo de probabilidade do acolhimento das alegações até então suscitadas, em razão da plausibilidade das mesmas, encontra-se flagrantemente presente no parecer (doc. 4) que o autor por sua conta providenciou.

Sendo assim, desde já requer seja o mesmo acolhido como prova da verossimilhança.

Ausência de prejuízo com a antecipação

A antecipação de tutela para a produção antecipada de prova pericial que ora se colima não espelha qualquer prejuízo para a ré ou para o deslinde da presente medida judicial.

Ao contrário, visto que não se busca antecipar um resultado que modifique o estado de direitos das partes, mas sim antecipar um ato inerente ao próprio processo e que, nesta exata medida, invariavelmente ocorrerá, seja agora, sem prejuízo para o autor, a ré e a demanda, ou depois, também sem prejuízo para a ré e a demanda, mas sim – evidentíssimo, alias – para o autor e os seus condôminos, posto que estará impedida, durante a fase da regular marcha da instrução, de providenciar o necessário para, ainda que precariamente, permitir a habitação dos condôminos de acordo com a finalidade da edificação.

Fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação.

Além de a antecipação que ora se colima não espelhar qualquer prejuízo para a ré ou para o deslinde da presente medida judicial, na senda oposta, o fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação caso a produção antecipada de prova pericial não seja concedida é ainda mais nítido.

Ocorre, Excelência, que a manutenção do atual estado de coisas, além de inviabilizar a utilização de algumas áreas comuns do prédio pelos condôminos, como um todo e segundo a destinação habitual para a qual o autor foi edificado e ser desfavorável aos direitos de ordem personalíssima dos quais os mesmos são titulares, à evidência, claramente coloca a saúde e a segurança dos mesmos em linha direta de risco assim como submete a própria edificação a riscos desnecessários de deterioração precoce, de insegurança à funcionalidade, de desperdícios e de desvalorização (cf. atesta o relatório de inspeção predial copiado em anexo – doc. 4).

Na seara adversa, deferida a antecipação de tutela para a produção antecipada da prova pericial, o autor terá muito mais liberdade para afastar o fundado receio de danos irreparáveis ou de difícil reparação tanto a pessoas quanto a coisas na exata medida em que a prova cabal para o deslinde da presente demanda já estará pré-constituída – garantido, assim, o bom resultado da lide – e a sua resolução poderá ficar a cargo da condenação da ré em perdas e danos.

Fungibilidade e instrumentalidade entre a antecipação de tutela e a medida cautelar incidental, sendo ambas para a produção antecipada da prova pericial

Enquanto que tanto a tutela antecipada quanto a medida cautelar são meios de agilização do processo, a fungibilidade, a seu turno, é um princípio processual implícito que decorre do princípio da instrumentalidade das formas e dos atos processuais, como pode ser observado na análise do art. 244, do Código de Processo Civil, in verbis:

Art. 244. Quando a lei prescrever determinada forma, sem cominação de nulidade, o juiz considerará válido o ato se, realizado de outro modo, Ihe alcançar a finalidade.

Em outras palavras, o ato só se considera nulo e sem efeito se, além de inobservância da forma legal, não tiver alcançado a sua finalidade.

Via de consequência, a intenção legislativa é cristalina no sentido de pugnar pelo objetivo do ato e não pelo ato em si mesmo, conduzindo o operador do direito à lógica do sistema e à racionalidade a fim de se evitar que a finalidade do ato seja substituída pela formalidade do mesmo, o que, de per si, é um desvio de valores.

Dentro desta perspectiva, o princípio da fungibilidade é admitido na hipótese consubstanciada no § 7º, art. 273, do Código de Processo Civil, in verbis:

Art. 273. O juiz poderá a requerimento da parte, antecipar, total ou parcialmente, os efeitos da tutela pretendida no pedido inicial, desde que, existindo prova inequívoca, se convença da verossimilhança da alegação e:

(...)

§ 7º Se o autor, a título de antecipação de tutela, requerer providência de natureza cautelar, poderá o juiz, quando presentes os respectivos pressupostos, deferir a medida cautelar em caráter incidental do processo ajuizado.

A redação do referido parágrafo é hialina ao delimitar o alcance da fungibilidade admitida nos casos em que os pressupostos da medida cautelar, ou seja, o fumus boni juris e o periculum in mora sejam de igual forma satisfeitos.

A este respeito, William Santos Ferreira observa que:

(...) feito o pedido de tutela antecipada, pode o magistrado entendendo como de natureza cautelar e não antecipatória, conceder o resultado almejado pelo autor sem obrigá-lo ao ajuizamento de ação cautelar, o que será feito de maneira incidente no processo, em outras palavras sem a necessidade de ajuizamento e tramitação de processo cautelar. Neste caso a decisão do juiz deve se pautar nos requisitos específicos da medida cautelar (fumus boni juris e periculum in mora) e não da tutela antecipada (grifou-se)⁶¹.

Portanto, como sói ocorrer no presente caso, desde já requer o autor a concessão do resultado por ele almejado sem a necessidade ao ajuizamento de medida cautelar, o que, se o caso, poderá ser determinado incidentalmente.

IV – Inversão do ônus da prova

Quanto à inversão do ônus da prova, as características do direito vindicado (vícios no imóvel nas áreas comuns) indicam, por si só, que os condôminos, interessados por evidente no deslinde da questão e representados pelo condomínio no interesse coletivo, devem ser considerados como hipossuficientes técnicos.

Nesse sentido, já se decidiu que:

“(...) a hipossuficiência, que vem exigida pela lei como um dos requisitos alternativos para inversão do ônus probatório, pode dar-se no tocante à dificuldade técnica do consumidor em desincumbir-se do ônus de provar os fatos constitutivos de seu direito” (RT 775/275).

Segundo a lição de Luiz Antonio Rizzatto Nunes, o significado da hipossuficiência do texto do preceito normativo do CDC não é econômico, mas sim o técnico (grifou-se)⁶².

Deve essa hipossuficiência ser entendida como o desconhecimento, pelo consumidor, das questões técnicas que envolvem a construção de um edifício, de exclusivo domínio da ré.

Com efeito, o disposto no art. 6º, VIII, do Código de Defesa do Consumidor, tem a força suficiente para afastar a incidência das normas do Código de Processo Civil (arts. 33 e 333, I) em matéria relacionada ao ônus probatório.

Por outro lado, não há como viabilizar o princípio contido no referido dispositivo sem vinculá-lo ao pagamento das despesas periciais, pois invertido o ônus processual incumbirá à parte atingida por seus efeitos, a produção da prova.

Neste sentido:

Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. Prova – Perícia – Determinação de inversão do ônus da prova e depósito dos honorários periciais pelo banco-agravante – Caracterização de relação de consumo no contrato bancário – Hipótese em que a viabilização do principio contido no art. 6°, VIII, do Código de Defesa do Consumidor importa na sua vinculação ao pagamento das despesas periciais – Recurso improvido” (Agravo de Instrumento 990101247968, Rel. J. B. Franco de Godoi, Comarca: Votuporanga, Órgão julgador: 23ª Câmara de Direito Privado, Data do julgamento: 04.08.2010, Data de registro: 18.08.2010).

Logo, é mister a inversão do ônus da prova, requerendo-se desde já que, em razão dela, a ré pague os honorários periciais.

V – Pedidos

Com fundamento nos argumentos de fato e de direito trazidos à colação, requer o autor:

a) em regime de urgência, a antecipação dos efeitos da tutela pretendida para a produção antecipada de prova pericial a ser custeada pela ré, em razão da necessária inversão do ônus, a fim de que seja apurado, primeiramente, o péssimo estado geral do edifício no autor asilado e, notadamente, das suas áreas comuns, suas características e componentes e, depois, para apurar a ausência de itens que deveriam ter sido pela ré entregues com a área comum, a inviabilizar a plena utilização do prédio segundo a destinação habitual para a qual o mesmo foi edificado, dado a conjugação do relatório de inspeção predial copiado em anexo (doc. 10) com, de um lado, a existência de riscos contra a saúde e a segurança dos condôminos e, de outro lado, de riscos de deterioração precoce da edificação, de segurança à funcionalidade, de desperdícios e de desvalorização da mesma, observado o art. 273, do Código de Processo Civil e, se o caso e notadamente, o seu § 7º;

b) ao final, seja a presente ação julgada totalmente procedente para tornar definitiva a antecipação de tutela que se espera seja irrogada, bem como a condenação da ré ao pagamento ao autor, em sede de perdas e danos, de valor equivalente à correção e finalização das obras, inclusive dos defeitos existentes e que venham a ser apurados, além do valor correspondente aos produtos inerentes às áreas comuns em função de suas características e componentes que se empenhou no material de comercialização das unidades autônomas (doc. 3) e, mais do que isto, no memorial descritivo (doc. 7) ou, o que também aguarda seja pericialmente apurado;

c) a condenação da ré nas custas, honorários de advogado, juros legais moratórios desde a citação inicial, com relação às condenação pleiteadas a título de dano material (art. 405, do Código Civil), juros legais moratórios desde a prática do ato, com relação à condenação pleiteada a título de danos morais, correção monetária de todos os valores a serem apurados de acordo com a tabela prática para cálculo de atualização monetária dos débitos judiciais do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo e demais despesas inerentes do presente feito, nos termos do art. 20, I, do Código de Processo Civil.

VI – Citação e intimação

Requer-se a citação da ré pelo correio, para acatar a determinação e a eventual cominação que se espera sejam irrogadas, ambas, nos exatos termos da alínea “a”, supra, e para que também, ao depois e querendo, responda no prazo de 15 (quinze) dias (art. 297, do Código de Processo Civil), sob pena de serem tidos por verdadeiros todos os fatos aqui alegados (art. 319 combinado com o art. 285, ambos do Código de Processo Civil), devendo o respectivo mandado à citanda conter as finalidades da citação, as respectivas determinações e cominações, bem como a cópia do despacho do(a) MM. Juiz(a) expressamente consignada em seu inteiro teor a advertência a que se refere o art. 285, segunda parte, do Código de Processo Civil, comunicando, ainda, o prazo para resposta, o juízo e o cartório, com o respectivo endereço.

VII – Provas

Requer-se provar o alegado por todos os meios de prova em direito admitidos, especialmente pela produção antecipada de prova pericial e também pela produção de prova documental, testemunhal, inspeção judicial, depoimento pessoal do representante legal da ré, sob pena de confissão, caso não compareça, ou, comparecendo, se negue a depor (art. 343, §§ 1º e 2º, do Código de Processo Civil).

VIII – Valor da causa

Dá-se à causa o valor de R$ (...), apenas para efeitos legais (v., a respeito, a guia recolhida, em apenso).

Termos em que,

pede deferimento

Data

Advogado (OAB)

_______________

¹     Nelson Nery Junior e Rosa Maria Andrade Nery, Código de Processo Civil Comentado, São Paulo: Revista dos Tribunais, 1997, nota 5 ao art. 51 da Lei 8.078/90. Roberto Senise Lisboa, Relação de consumo e proteção jurídica do consumidor, São Paulo: Juarez de Oliveira, 1999, p. 50.

Tribunal de Justiça de São Paulo. Competência. Indenização. Alegação de defeito em produto adquirido. Fundamento no Código de Defesa do Consumidor. Diploma legal que concede ao autor o privilégio de demandar no foro de seu domicílio. Lei especial, ademais, que se sobrepõe à regra geral do art. 100, IV “a” do Código de Processo Civil. Decisão mantida. Recurso não provido. Se os autores deduzem sua pretensão em face do Código de Defesa do Consumidor, com ou sem razão, podem validamente optar pelo foro do domicílio do autor ante a permissão do art. 101, I, desse mesmo diploma legal (Agravo de Instrumento nº 19.851-0, Bauru, rel. Yussef Cahali, CESP, v.u., 19.01.95).

Tribunal de Justiça de São Paulo. Competência. Ação de cobrança de diferença relativa à indenização securitária. Contrato regido pelo Código de Defesa do Consumidor. Possibilidade do ajuizamento da ação no foro do domicílio do autor (Código de Defesa do Consumidor, art. 100, I). Seguro, demais pactuado nesse foro, noticiando os autos pagamento significativo da indenização securitária nesse local. Competência do Foro onde a obrigação deve ser satisfeita (Código de Processo Civil, art. 100, IV, “d”). (Agravo de Instrumento nº 29.109-0, Rancharia, Câm. Especial, rel. Luís de Macedo, 11.04.96, v.u.).

Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Agravo de Instrumento nº 0820102-1, São José dos Campos, 7ª Câmara, 22.09.1998, relator: Álvares Lobo. Competência. Foro de eleição. Hipótese de contrato de adesão com cláusula de eleição de foro. Abusividade caracterizada, sendo nula tal cláusula por ofender norma de Direito Público. Art. 51 do Código de Defesa do Consumidor. Inaplicabilidade, ademais, do art. 111 do Código de Processo Civil. Prevalência do foro do domicílio do consumidor. Art. 6º, VIII, do Código de Defesa do Consumidor. Exceção de incompetência desacolhido. Recurso provido para esse fim.

²     Everaldo Augusto Cambler, responsabilidade civil na incorporação imobiliária, São Paulo: Revista dos Tribunais, 1998, p. 30.

³     Everaldo Augusto Cambler, ob. cit., p. 67.

⁴     A vulnerabilidade pode ser: a) fática, pela posição do fornecedor, um monopólio, por exemplo;

b) jurídica, presumida para o não profissional em face de ignorância dos preceitos jurídicos e econômicos que permeiam das relações jurídicas;

c) técnica, em face do desconhecimento, por parte do consumidor, do objeto da relação jurídica;

d) socioeconômica, traduzida pela desigualdade social e econômica entre consumidor e fornecedor.

⁵     Usar nada mais é que se servir da coisa, ou seja, aplicar sua destinação natural. Fruir significa extrair os frutos naturais e civis (por exemplo: aluguéis dos imóveis). Dispor significa transferir ou alienar o bem a qualquer título, o que inclui o direito de consumir, dividir ou gravar o bem. Reivindicar, último atributo da propriedade é o direito de buscar o bem de quem quer que injustamente o detenha.

⁶     Silvio Rodrigues, Direito Civil Aplicado, São Paulo: Saraiva, 1988, vol. III. Parecer nº 1. Contra a responsabilidade objetiva do art. 1.245, Everaldo Augusto Cambler, responsabilidade civil na incorporação imobiliária, São Paulo: Revista dos Tribunais, 1998, p. 269.

⁷     Everaldo Augusto Cambler, ob. cit., p. 268.

⁸     Depende da prova de culpa, lembrando que, para que haja uma situação de responsabilidade civil, mister se faz: a) uma ação ou omissão dolosa ou culposa; b) um nexo causal; c) dano. A culpa pode ou não estar presente como elemento constitutivo da responsabilidade do construtor e, não estando, estaremos diante de responsabilidade objetiva (independentemente da culpa). Por outro lado, em regra a responsabilidade é subjetiva, dependente da prova da culpa, somente sendo objetiva se a lei assim determinar (Luiz Antonio Scavone Junior, Obrigações, abordagem didática, 4a ed., São Paulo: Juarez de Oliveira, 2006, pp. 272 a 277).

⁹     Tribunal de Alçada Cível do Rio de Janeiro. Construção/empreitada. Apelação cível nº 41.138, 5ª Câmara, unânime, Juiz: Antonio Lindberg Montenegro, 12.03.86. Solidez e segurança da obra – prescrição da ação vintenária – vícios ocultos. responsabilidade do empreiteiro. Defeitos que não afetam a solidez e a segurança da obra. Vício oculto e prescrição da ação. O prazo de cinco anos do art. 1.245 do CC [atual art. 618] se refere à garantia pela solidez e segurança da obra, instituída em favor do comitente, e, não, à prescrição da ação. Esta se regula pela regra geral, comum aos direitos pessoais, ou seja, de vinte anos. Pelos defeitos aparentes que não envolvem a solidez e a segurança, a responsabilidade do empreiteiro cessa com a entrega da obra, sem protesto, e pelos vícios ocultos, não proposta a ação no prazo de quinze dias ou seis meses, segundo seja o bem móvel ou imóvel.

¹⁰     Vícios ocultos (não de fácil constatação), que tornam o produto recebido em virtude de contrato bilateral, oneroso e comutativo, impróprio para o uso ou lhe diminuam o valor e que já seja existente à época da alienação, sendo desconhecidos pelo adquirente. Não se confunde com a entrega de coisa diversa, que gera inadimplemento contratual ou erro essencial quanto à qualidade do objeto, que dá ensejo à ação anulatória no prazo prescricional de quatro anos.

¹¹     Apud Luis Rodrigues Wambier, Curso Avançado de Processo Civil, 8. ed., São Paulo: RT, 2007, p. 89, vol. 3.

¹²     Silvio Rodrigues (Direito Civil, São Paulo: Saraiva 1991, vol. 3, p. 174) inadmite a ação proposta pelo vendedor, sendo, no caso, para ele, sempre considerada venda ad corpus, mormente que o art. 1.136 só alude ao comprador. Citando Agostinho Alvim e Rubino, Caio Mário da Silva Pereira já admite o contrário, assim como o art. 500, § 2º, do novo Código Civil, posição esposada por Carlos Roberto Gonçalves, Direito das obrigações, Parte especial, São Paulo: Saraiva, 1999, p. 70.

¹³     Carlos Roberto Gonçalves, Direito das obrigações, Parte especial, São Paulo: Saraiva, 1999, p. 70.

¹⁴     Teresa Ancona Lopez, Comentários ao Código Civil (coord. Antônio Junqueira de Azevedo), São Paulo: Saraiva, 2003, vol. 7, pp. 299-300.

¹⁵     Humberto Theodoro Júnior, Curso de Direito Processual Civil, 38a ed., Rio de Janeiro: Forense, 2003, pp. 291-292.

¹⁶     Orlando Gomes, Contratos, 14. ed., Rio de Janeiro: Forense, 1994, p. 95.

Nada obstante, a este propósito, a jurisprudência do STJ atesta:

Compromisso de compra e venda Possibilidade de rescisão com fulcro em vício redibitório – Imóvel – Vício redibitório – Ciência pelo adquirente em data posterior à de tradição do imóvel. Prescrição – Termo inicial. Data de conhecimento do vício – O direito de ação que tenha por objeto a rescisão do contrato fundada em vício redibitório do bem imóvel prescreve em seis meses a contar, no regime do CC de 1916, da data da tradição da coisa. Se entretanto, à época da tradição era oculto o vício, contasse o prazo prescricional a partir de sua ciência pelo adquirente do bem (STJ, 3ª Turma, REsp 489.867/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 20.05.2003). Embargos de divergência no recurso especial. Admissibilidade. Compromisso de compra e venda. Possibilidade de rescisão fundada em vício redibitório. Prescrição. Termo inicial. Data do conhecimento do vício oculto. Se o vício, por sua natureza, não podia ser percebido no ato da tradição, o prazo, estabelecido no art. 178, § 5º, me. IV, do CC de 1916, para ajuizar ação reclamando o defeito conta-se do momento que o adquirente do bem toma conhecimento de sua existência, prevalecendo o entendimento dominante na Terceira Turma (STJ, 2ª Seção, EREsp 431.353/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 23.02.2005).

Embargos de divergência no Recurso Especial. Admissibilidade. Compromisso de compra e venda. Possibilidade de rescisão fundada em vício redibitório. Prescrição. Termo inicial. Data do conhecimento do vício oculto. – Se o vício, por sua natureza, não podia ser percebido no ato da tradição, o prazo, estabelecido no art. 178, § 5º, inc. IV, do CC de 1916, para ajuizar ação reclamando o defeito conta-se do momento que o adquirente do bem toma conhecimento de sua existência, prevalecendo o entendimento dominante na Terceira Turma (Resp 489.867/SP, de minha relatoria, pub. no DJ de 23.06.2003). Dado provimento aos embargos de divergência (EREsp 431.353/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Segunda Seção, j. 23.02.2005, DJ 01.07.2005, p. 363).

¹⁷     Reinaldo de Lima Lopes, “Responsabilidade Civil do fabricante e a defesa do consumidor”, Inst. Bras. de Política e Defesa do Consumidor, São Paulo: Revista dos Tribunais, 1992, vol. 3.

¹⁸     Antonio Herman de Vasconcellos e Benjamin, ob. cit., p. 59.

¹⁹     A “solidez” e a “segurança” a que se refere o art. 1.245 do Código Civil não retratam simplesmente o perigo de desmoronamento do prédio, cabendo a responsabilidade do construtor nos casos em que os defeitos possam comprometer a construção e torná-la, ainda que num futuro mediato, perigosa, como ocorre com rachaduras e infiltrações. Relator: Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira (Recurso Especial nº 66.565).

²⁰     Silvio Rodrigues, Direito Civil Aplicado, São Paulo: Saraiva, 1988, vol. III. Parecer nº 1. Contra a responsabilidade objetiva do art. 1.245, Everaldo Augusto Cambler, Responsabilidade Civil na Incorporação Imobiliária, São Paulo: Revista dos Tribunais, 1998, p. 269.

²¹     Louis Josserand, “L’Évolution de la responsabilité”, Évolutions et Actualités, Paris, 1936, p. 49.

²²     Antonio Chaves, Responsabilidade Civil, São Paulo: Ed. da Universidade de São Paulo, 1972, p. 17.

²³     Luiz Antonio Rizzatto Nunes, Comentários ao código de defesa do consumidor, Direito Material, São Paulo: Saraiva, 2000, p. 157.

²⁴     Antonio Herman de Vasconcellos e Benjamin, Comentários ao Código de Proteção ao Consumidor, São Paulo: Saraiva, 1991, p. 46.

²⁵     Art. 12. O fabricante, o produtor, o construtor, nacional ou estrangeiro, e o importador respondem, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos decorrentes de projeto, fabricação, construção, montagem, fórmulas, manipulação, apresentação ou acondicionamento de seus produtos, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua utilização e riscos.

§ 1º O produto é defeituoso quando não oferece a segurança que dele legitimamente se espera, levando-se em consideração as circunstâncias relevantes, entre as quais:

I – sua apresentação;

II – o uso e os riscos que razoavelmente dele se esperam;

III – a época em que foi colocada em circulação.

§ 2º O produto não é considerado defeituoso pelo fato de outro de melhor qualidade ter sido colocado no mercado.

§ 3º O fabricante, o construtor, o produtor ou importador só não será responsabilizado quando provar:

I – que não colocou o produto no mercado;

II – que, embora haja colocado o produto no mercado, o defeito inexiste;

III – a culpa exclusiva do consumidor ou de terceiro.

Art. 14. O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos.

§ 1º O serviço é defeituoso quando não fornece a segurança que o consumidor dele pode esperar, levando-se em consideração as circunstâncias relevantes, entre as quais:

I – o modo de seu fornecimento;

II – o resultado e os riscos que razoavelmente dele se esperam;

III – a época em que foi fornecido.

§ 2º O serviço não é considerado defeituoso pela adoção de novas técnicas.

§ 3º O fornecedor de serviços só não será responsabilizado quando provar:

I – que, tendo prestado o serviço, o defeito inexiste;

II – a culpa exclusiva do consumidor ou de terceiro.

§ 4º A responsabilidade pessoal dos profissionais liberais será apurada mediante a verificação de culpa.

²⁶     São os vícios decorrentes da própria forma pela qual o produto é fabricado, mesmo que não haja nenhum defeito de fabricação. V.g., o construtor que projeta aquecedor a gás em local não ventilado, que explode e causa danos ao adquirente do imóvel. Não há, nesse exemplo, qualquer desconformidade com o projeto, mesmo que de acordo com as normas técnicas (Dix W. Noel e Jerry J. Phillips, Products liability in a nutshell, 2ª ed., St. Paul: West Publishing Co., 1981, p. 141).

²⁷     Antonio Herman de Vasconcellos e Benjamin, Comentários ao Código de Proteção ao Consumidor, São Paulo: Saraiva, 1991, p. 46.

²⁸     Roberto Senise Lisboa, Relação de Consumo e proteção jurídica do consumidor, São Paulo: Juarez de Oliveira, 1999, p. 55.

²⁹     Entrementes, de forma equivocada, já se decidiu o contrário:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Em ação de indenização contra hospital, ajuizada com base no Código de Defesa do Consumidor, embora se trate de pessoa jurídica, a ela não se aplica a responsabilidade objetiva, na medida em que o que se põe em exame é o próprio trabalho médico. Aplicável, pois, o § 4º do art. 14 do referido Código (5ª Câm., rel. Marco César, j. em 17.09.92, JTJ (Lex) 141/248).

³⁰     Antonio Herman de Vasconcelos e Benjamin, ob. cit., p. 80.

³¹     Antonio Herman de Vasconcellos e Benjamin, ob. cit., p. 65.

³²     A maioria dos autores considera que afasta o liame de causalidade. Ousamos discordar, mormente que o caso fortuito é espécie do gênero “ausência de culpa” (Luiz Antonio Scavone Junior, Obrigações – abordagem didática, 4a ed., São Paulo: Juarez de Oliveira, 2000, pp. 161 e 258).

³³     Roberto Senise Lisboa, Relação de consumo e proteção jurídica do consumidor, São Paulo: Juarez de Oliveira, 1999, p. 55.

³⁴     Zelmo Denari, Código Brasileiro de Defesa do Consumidor comentado pelos autores do anteprojeto, São Paulo: Forense Universitária, 1999, p. 153.

³⁵     Zelmo Denari, ob. cit., p. 158. A responsabilidade nos vícios por inadequação é solidária, também em virtude do art. 18 do CDC.

³⁶     José de Aguiar Dias, Da responsabilidade civil, 10a ed., Rio de Janeiro: Forense, 1995, p. 737.

³⁷     Súmula nº 37 do Superior Tribunal de Justiça.

³⁸     “O dano moral e sua avaliação”, Revista do Advogado nº 49, p. 9, dez./1996.

³⁹     Luiz Amaral, “O código do consumidor”, Revista de Informação Legislativa, p. 159, 27 abr.-jun./1990.

⁴⁰     Il reato, il risarcimento, la riparazione, Bolonha, 1925, p. 120 apud José de Aguiar Dias, Da responsabilidade civil, 10ª ed., Rio de Janeiro: Forense, 1995, p. 714.

⁴¹     José de Aguiar Dias, Da responsabilidade civil, 10ª ed., Rio de Janeiro: Forense, 1995, p. 739.

⁴²     Carlos Alberto Bittar, responsabilidade civil, teoria e prática, Rio de Janeiro: Forense Universitária, 1989, p. 90.

⁴³     Carlos Alberto Bittar, “Defesa do consumidor: reparação de danos morais em relações de consumo”, Revista do advogado nº 49, dez./1996.

⁴⁴     Carlos Alberto Bittar, Reparação civil por danos morais, São Paulo: Revista dos Tribunais, 1993, p. 204.

⁴⁵     Ou o valor decorrente de pedido estimatório (ação quanti minoris), em decorrência do abatimento proporcional no preço.

⁴⁶     Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial nº 108.155/RJ (9600588457), decisão: por unanimidade, conhecer do recurso especial e lhe dar provimento, 04.12.1997, 3ª Turma. Processual civil – danos morais – arbitramento do “quantum debeatur” pelo magistrado – inteligência do art. 286, I a III, do CPC. I – O direito pretoriano acolhe entendimento no sentido de que o dano moral, não havendo outro critério de avaliação, deve ficar ao prudente critério do juiz sua quantificação. III – recurso conhecido e provido. Relator: Ministro Waldemar Zveiter. Indexação: cabimento, pedido genérico, dano moral, hipótese, inclusão, nome, autor, SPC, posterioridade, quitação, débito, possibilidade, magistrado, arbitramento, valor, decorrência, princípio do livre convencimento. DJ de 30.03.1998, p. 41; Veja: REsp. nº 125.417-RJ (STJ); Doutrina: Pontes de Miranda, Comentários ao código de processo civil, Forense, 1974, vol. 4, p. 35; Vicente Greco Filho, Direito processual civil brasileiro, 1984, vol. 2, p. 99.

Humberto Theodoro Júnior, Dano Moral, São Paulo: Juarez de Oliveira, 2000, pp. 36-37 ensina que as duas posições, sociais e econômicas, da vítima e do ofensor, obrigatoriamente, estarão sob análise, de maneira que o juiz não se limitará a fundar a condenação isoladamente na fortuna eventual de um ou na possível pobreza do outro.

Assim, nunca poderá o juiz arbitrar a indenização do dano moral tomando como base tão somente o patrimônio do devedor. Sendo a dor moral insuscetível de uma equivalência com qualquer padrão financeiro, há uma universal recomendação, nos ensinamentos dos doutos e nos arestos dos tribunais, no sentido de que “o montante da indenização será fixado equitativamente pelo Tribunal” (Código Civil Português, art. 496, inc. 3). Por isso, lembra R. Limongi França a advertência segundo a qual “muito importante é o juiz na matéria, pois a equilibrada fixação do quantum da indenização muito depende de sua ponderação e critério” (“Reparação do Dano Moral”, RT 631/36).

Ao final, aduz que o arbitramento, pelo magistrado, deve respeitar: “a) o nível econômico do ofendido; e b) o porte econômico do ofensor”.

⁴⁷     Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Processo nº 0820142-5, Agravo de Instrumento, 6ª Câmara, 22.09.1998, relator: Oscarlino Moeller, decisão: unânime. Petição inicial – responsabilidade civil – danos morais – determinação do seu aditamento para correção do valor da causa, com discriminação do “quantum” indenizatório – descabimento, por tratar-se de pedido genérico – art. 286, II, do CPC – recurso provido.

O valor da causa nas ações de reparação por dano moral, entretanto, não respeita os critérios do art. 259, do Código de Processo Civil, mas o disposto no art. 258 do mesmo estatuto (REsp. nº 80.501/RJ; STJ). Nesse caso, o autor estima o valor e, só depois, o completa em execução, quando apurado, se for maior (REsp. nº 8.323/SP, STJ; agravo de instrumento nº 92.186-4, Tribunal de Justiça de São Paulo).

⁴⁸     Antecipação de tutela, neste caso, requerida com fundamento nos art. 84 do Código de Defesa do Consumidor.

⁴⁹     Hely Lopes Meirelles, In Direito de Construir, 7ª ed, São Paulo: Malheiros, p. 223

⁵⁰     REsp 595.239/SP, Rel. Min. César Asfor Rocha, 4ª T., DJ 13.09.2004

⁵¹     REsp 1.882/RJ, Rel. Min. Athos Carneiro, 4ª T., DJ 26.03.1990

⁵²     Gaetano Sciascia, Sinopse de direito romano, 2ª ed., São Paulo, Saraiva, 1959.

⁵³     Luiz Antônio Scavone Junior, Obrigações: abordagem didática, 4ª ed. atual. e aum., São Paulo: Juarez de Oliveira, 2006, p. 7.

⁵⁴     Karl Larenz, Lehrbuch des schuldrechts, v. II, 12ª ed., München: Beck, 1979, p. 353, n. 27.

⁵⁵     Ennecerus e Lehmann, Derecho de obligaciones, v. 1, Barcelona, 1935, § 10.

⁵⁶     Roberto Senise Lisboa, Relação de consumo e proteção jurídica do consumidor no direito brasileiro, São Paulo: Juarez de Oliveira, 1999, p. 47.

⁵⁷     Antonio Herman de Vasconcellos e Benjamin, Código brasileiro de defesa do consumidor comentado pelos autores do anteprojeto. Rio de Janeiro: Forense Universitária, 1999, p. 307.

⁵⁸     Antonio Herman de Vasconcellos e Benjamin, ob. cit., p. 310.

⁵⁹     Gabriel A. Siglitz. Protección jurídica del consumidor. Bueno Aires: Depalma, 1990, p. 81.

⁶⁰     Antonio Herman de Vasconcellos e Benjamin, ob. cit., p. 307.

⁶¹     Aspectos polêmicos e práticos da nova reforma processual civil, Rio de Janeiro: Forense, 2003, p. 218.

⁶²     Comentários ao Código de Defesa do Consumidor, São Paulo: Saraiva, 2000, p. 123.

Capítulo 11

EXECUÇÃO HIPOTECÁRIA POR AGENTE FINANCEIRO

11.1. PRINCIPAIS ASPECTOS

a) Foro competente: foro do local do imóvel (forum rei sitae) – Código de Processo Civil, art. 95;¹

b) Legitimidade ativa: agente financeiro (credor hipotecário);

c) Legitimidade passiva: devedor hipotecário e seu cônjuge (Código de Processo Civil, art. 10, I);

d) Valor da causa: valor das parcelas vencidas, acrescidas de encargos e demais despesas;

e) Procedimento: O procedimento é aquele da Lei 5.741/1971, com aplicação subsidiária do Código de Processo Civil;

f) Petição inicial: deverá respeitar os requisitos do art. 282 do Código de Processo Civil e os requisitos específicos da Lei 5.741/1971: apresentação do título da dívida (o contrato); especificação do valor das parcelas vencidas, dos encargos, bem como das parcelas de juros, multas e demais encargos contratuais; indicação do saldo devedor; constituição em mora do devedor e apresentação dos avisos regulamentares.

11.2. ASPECTOS GERAIS DO SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO

A Lei 4.380/1964 criou o Sistema Financeiro da Habitação cujo objetivo, expressamente declarado no seu art. 1º, era de estimular a construção de habitações de interesse social e o financiamento da aquisição da casa própria, especialmente pelas classes da população de menor renda.

Os recursos para os financiamentos são provenientes das Cadernetas de Poupança e do FGTS.²

Entrementes, os anos se passaram e o sistema acabou sendo absolutamente deturpado.

Pouquíssimos são os financiamentos de moradias para as classes menos favorecidas, especialmente nos bancos privados.

Outrossim, na esteira de questionável legislação da época do regime militar, criou-se execrável sistema de execução extrajudicial, aquele do Decreto-Lei 70/1966, arts. 31 a 38, do qual já tratamos.

Com efeito, sem a participação do Poder Judiciário, pelo sistema do Decreto-Lei 70/1966, um agente fiduciário dá início e conduz o processo de execução. Vencida e não paga a prestação, o agente financeiro solicita o início da execução ao agente fiduciário, que notifica o devedor e procede ao leilão do imóvel hipotecado.

Ante os ataques sofridos pelo sistema de execução extrajudicial, criou-se a Lei 5.741/1971 que, segundo ensinam,³ representa opção do credor hipotecário e agente financeiro, que pode, também, preferir a ação de execução por quantia certa do Código de Processo Civil e, ainda, a execução extrajudicial do Decreto-Lei 70/1966, correndo, obviamente, nesse último caso, o risco de ter sustado o leilão, conforme dissemos alhures.

11.3. AS PECULIARIDADES DA EXECUÇÃO HIPOTECÁRIA DA LEI 5.741/1971

Primeiramente, convém observar que o Código de Processo Civil se aplica subsidiariamente ao procedimento especial de execução da Lei 5.741/1971 por expressa disposição do seu art. 10.

Nesse sentido, a especialidade da execução consiste na rigidez e na celeridade, isso se comparada ao procedimento do Estatuto Processual Civil.

A celeridade imprimida à execução hipotecária reside na necessidade do retorno rápido dos valores financiados, considerando seu objetivo de financiar moradias populares.

11.4. PETIÇÃO INICIAL

A petição inicial deverá respeitar os requisitos do art. 282 do Código de Processo Civil e ser apresentada em três vias, servindo a segunda e a terceira de contrafé.

Outrossim, convém observar que é requisito sine qua non que o fundamento da execução especial seja a mora do devedor hipotecário no pagamento das parcelas.

Qualquer outro motivo que possa ensejar a execução deverá seguir o rito normal do Código de Processo Civil (Lei 5.741/1971, art. 10).

Os requisitos específicos da execução hipotecária por agente financeiro são:

a) Apresentação do título da dívida (o contrato).

b) Especificação do valor das parcelas vencidas, dos encargos, bem como das parcelas de juros, multas e demais encargos contratuais.

c) Indicação do saldo devedor.

d) Constituição em mora do devedor e apresentação dos avisos regulamentares.

11.4.1. Apresentação do título da dívida

No caso de execução hipotecária, exige-se, além do próprio contrato de mútuo hipotecário, seu registro junto ao oficial de Registro de Imóveis.

Não que a ausência de registro da hipoteca obste a execução.

O efeito da ausência de registro da hipoteca é a ausência de constituição de direito real de garantia com as características da sequela, da oponibilidade erga omnes, além da preferência.⁴

Portanto, entre as partes (direito pessoal) a garantia vale, mesmo sem o registro, disposição essa do art. 848 do Código Civil de 1916 que, embora não encontre exata correspondência, se infere do sistema e dos arts. 1.419 e 1.492 do novo Código Civil.

Todavia, eventual adquirente do devedor (Lei 5.741/1971, art. 4º, § 1º) poderá opor embargos de terceiro, cuja boa-fé demonstrada garantirá a desconstituição da penhora (Código de Processo Civil, art. 1.046).

11.4.2. Especificação do valor do débito e dos encargos (Lei 5.741/1971, art. 2º, II e III)

Deverão ser apresentados, instruindo a execução, demonstrativos das parcelas vencidas e não pagas, conferindo exigibilidade ao título.

Esse demonstrativo deverá especificar:

a) as parcelas vencidas;

b) os valores de seguro;

c) os juros;

d) a correção monetária incidente; e,

e) os encargos e custas da execução.

Demais disso, outra planilha deverá demonstrar o saldo devedor.

A exigência da dupla demonstração reside nos seguintes fatos:

a) Ainda há dicotomia entre a correção do saldo devedor (pelo índice da poupança) e das parcelas, às vezes vinculadas à variação salarial dos devedores; e,

b) A praça do bem hipotecado respeitará o valor do débito total do devedor.

11.4.3. Constituição em mora do devedor e apresentação dos avisos regulamentares

O inc. IV do art. 2º da Lei 5.741/1971 exige, para constituição em mora do mutuário, apta a ensejar a execução, o envio dos avisos regulamentares reclamando o pagamento, expedidos segundo instruções do Banco Nacional da Habitação.⁵

Como a lei menciona “avisos”, conclui-se que devem ser pelo menos dois, cujas comprovações de efetivo recebimento pelo devedor obrigatoriamente instruirão a execução.⁶

Caso o devedor não seja encontrado no imóvel e tampouco em outro local, para onde devem ser remetidos os avisos, estes devem ser providenciados através de publicação em jornal que circule na comarca da situação do imóvel.⁷

Trata-se de condição específica da ação de execução, cuja ausência poderá ensejar, com sucesso, a denominada “exceção de pré-executividade”.

11.5. ASPECTOS PROCESSUAIS

11.5.1. Valor da causa

Acorde com o art. 259, I, do Código de Processo Civil,⁸ o valor da causa deverá ser o valor correspondente ao débito vencido, acrescido de multa moratória e juros vencidos até a propositura da ação executiva.⁹

Esse é o entendimento correto, levando em conta a possibilidade do devedor, citado, pagar as parcelas em mora, acrescidas dos encargos e juros até a data da propositura da ação, remindo a execução (Lei 5.741/1971, art. 8º).

11.5.2. Citação

A citação deve ser efetuada na pessoa do devedor e de sua mulher, mormente que, acorde com Arnaldo Rizzardo, após a penhora, a ação adquire contornos de ação real imobiliária.¹⁰

Possível a citação por edital na hipótese de o executado se encontrar fora da comarca do local do imóvel, acorde com o mandamento insculpido no art. 3º, § 2º, da Lei 5.741/1971, não sendo utilizada, nesse caso, a citação por carta precatória, mesmo que conhecido o endereço do executado em outra comarca, tudo em virtude da especialidade da execução hipotecária.¹¹

Nesse caso, o imóvel é arrestado, publicando-se editais com prazo de dez dias para pagamento¹² que, no termo final, convertem o arresto em penhora, abrindo-se o prazo para os embargos.

Havendo citação por edital, mister se faz a intimação do Curador Especial nos termos do art. 9º, II, do Código de Processo Civil.

Não se admite citação por edital se o executado possui endereço conhecido na mesma comarca do imóvel, mesmo que não seja o do imóvel hipotecado.¹³

11.5.3. Penhora

O art. 5º da Lei 5.741/1971 determina que, efetivada a penhora, os executados devem ser intimados da sua ocorrência, passando a fluir o prazo de dez dias para os embargos à execução.

Ocorre que o Código de Processo Civil, com a redação dada pela Lei 11.382, de 6 de dezembro de 2006, estabeleceu que os embargos serão oferecidos no prazo de 15 dias da citação e não mais da intimação da penhora o que, no nosso entendimento, em razão do art. 10 da Lei 5.741/1971, se aplica ao caso.

11.5.4. A desocupação do imóvel

Os §§ 1º e 2º do art. 4º da Lei 5.741/1971 preveem a desocupação do imóvel pelo devedor executado e por quem eventualmente ocupe o imóvel, a partir da penhora.

A Lei estabelece as seguintes distinções:

a) Imóvel ocupado pelo próprio devedor executado e sua família: trinta dias para desocupação a partir do recebimento do mandado;

b) Imóvel ocupado por terceiros: dez dias para desocupação a partir do recebimento do mandado.

Após o desapossamento o exequente permaneceria como depositário do bem.

Portanto, mesmo sendo proprietário do imóvel,¹⁴ sem qualquer possibilidade de oposição de embargos, o executado seria desapossado.

Em consonância com o acatado, mormente em razão do princípio da inafastabilidade da tutela jurisdicional, do inc. XXXV do art. 5º da Constituição Federal, entende a jurisprudência e a doutrina, com nosso aplauso, que os §§ 1º e 2º do art. 4º da Lei 5.741/1971 não foram recepcionados pela Constituição de 1988.

Demais disso, dispõe a Carta Maior que ninguém será privado da liberdade ou de seus bens sem o devido processo legal (art. 5º, inc. LIV).

Por evidente que esse devido processo legal não pode prescindir dos embargos à execução, com os meios e recursos a ele inerentes (art. 5º, inc. LV).

O terceiro, embora não se enquadre nos fundamentos que citamos, pode ser possuidor de boa-fé, como, por exemplo, locatário, comodatário, usufrutuário etc.

Acorde com Victor A. A. Bonfim, essa possibilidade, por si só, justifica a impossibilidade do desapossamento liminar, mesmo em face de terceiros.¹⁵

11.5.5. Embargos à execução

A Lei 5.741/1971 condiciona a suspensão da execução pela oposição dos embargos aos seguintes fatos:

a) depósito integral do valor da execução, ou

b) comprovação da quitação da dívida.

Nesse ponto vislumbra-se mais uma inconstitucionalidade da Lei 5.741/1971 na exata medida em que o devedor poderia ver seu imóvel ser penhorado e vendido em hasta pública sem que seus embargos fossem apreciados pelo Poder Judiciário.

Ora, tais exigências, por óbvio, não foram recepcionadas pela Constituição Federal pelos mesmos motivos que não o foram aqueles dispositivos referentes ao desapossamento sumário.¹⁶

Certo é que, doravante, em razão da Lei 11.382/2006, que incluiu o art. 739-A, § 1º, do Código de Processo Civil, os embargos, em regra, não suspendem a execução, exceto se o juiz atribuir essa suspensão em razão de possibilidade de grave dano ao executado, a requerimento do embargante.

Sendo assim, a suspensão poderá ser deferida, nos termos do dispositivo, desde que haja caução, penhora ou depósito, aptos a garantir a execução, não sendo necessário, outrossim, exclusivamente, o depósito do valor integral da execução ou a quitação da dívida.

O prazo para oferecimento dos embargos, de acordo com o art. 738 do Código de Processo Civil que, conforme pensamos, se aplica à vertente execução, será de quinze dias contados da juntada do mandado de citação, independentemente de garantia do juízo.

Acorde com a lição do ilustre Araken de Assis, há necessidade de uma interpretação sistêmica da lei.¹⁷

Esse sistema não pode ser fracionado, de tal sorte que não se pode admitir um sistema diferenciado para cada tipo de execução, guardadas, evidentemente, as devidas peculiaridades de cada uma.

A execução hipotecária possui, naturalmente, uma lei própria, especial, que disciplina o procedimento em toda a sua extensão.

Mas, segundo o acatado processualista, é impossível aceitar que, em virtude de sua qualidade, possa regular de modo diferente um mesmo fato: a contagem do prazo para o oferecimento de embargos, gerando um conflito quando o magistrado busca a norma adequada para estabelecer o dies a quo da fluência do prazo.

Mister se faz levar em consideração que é impossível tolerar, até em função da segurança jurídica, um sistema jurídico que admita duas normas disciplinando um mesmo fato e oferecendo soluções diferentes.

Aceitar tal antagonismo seria privilegiar uma parte, qual seja, a Instituição Financeira na medida em que esta ocupasse um dos polos da relação jurídica processual.

Trata-se de agressão ao princípio da segurança jurídica, especialmente quanto ao mutuário, polo passivo da ação, na medida em que, sendo parte economicamente muitas vezes mais fraca, teria que se submeter a uma série de complexidades, além dos privilégios que normalmente possui o agente financeiro.

Portanto, os embargos deverão ser oferecidos no prazo de 15 dias da juntada aos autos do mandado de citação devidamente cumprido, cuja prova é o a certidão de afixação e publicação do edital, ou o mandado cumprido pelo oficial de justiça e trazido com certidão diretamente aos autos da causa.

É norma comezinha de interpretação que lei geral posterior não revoga e tampouco altera lei especial anterior.

No caso, entretanto, a mens legis certamente não foi a de estabelecer regras diferentes para o Código de Processo Civil e para a Lei 5.741/1971.

A lei especial, nesse ponto, antes, repetia o Código de Processo Civil e, por esse motivo, a alteração da norma geral deve estender-se à lei especial, com base no disposto no art. 2º, § 1º, da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro.

Outrossim, a advertência quanto ao início do prazo para os embargos deve estar clara e precisa no mandado.

A consequência da omissão nos é fornecida pelo Primeiro Tribunal de Alçada Civil, ou seja, o não reconhecimento da intempestividade:

Penhora. Intimação. Inocorrência de advertência expressa pelo oficial de Justiça quanto ao início do prazo para o oferecimento dos embargos à execução, nos termos do art. 225, VI, do Código de Processo Civil. Intempestividade dos embargos não caracterizada. Recurso provido para que o mérito da impugnação seja apreciado em Primeiro Grau (Apel. nº 645.947-2, Indaiatuba, 4ª Câmara de Férias de Janeiro/97, unânime, 19.02.1997, rel. Juiz Franco de Godoi). Voto nº 3.984 ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 645.947-2, da Comarca de Indaiatuba, sendo apelante S. S.A. Ind. e Com. de Supermercados e apelada a Prefeitura Municipal de Indaiatuba. Acordam, em Quarta Câmara de Férias de Janeiro/97 do Primeiro Tribunal de Alçada Civil, por votação unânime, dar provimento ao recurso. Penhora. Intimação. Inocorrência de advertência do oficial de Justiça no sentido do prazo para oferecimento dos embargos. Intempestividade não caracterizada. Determinação da apreciação do mérito pelo MM. Juiz “a quo”. Recurso provido. 1) Insurge-se a apelante contra sentença que rejeitou liminarmente os embargos à execução que opôs contra a apelada, por considerá-los intempestivos. Alega em síntese que não constou da certidão de intimação da penhora o prazo para os embargos, nos termos do Art. 225, VI, do Código de Processo Civil; que não houve advertência para defesa ou embargos e que, sendo a matéria em questão exclusivamente de direito, sua análise pode ser realizada, mesmo que intempestivos os embargos. Aduz ainda que foi concedida a ordem em Mandado de Segurança impetrado por alguns proprietários visando a anulação dos lançamentos, sendo válida tal decisão para todos os que estão em situação idêntica à dos impetrantes e que o tributo cobrado não é contribuição de melhoria, tendo sido desrespeitados o Código Tributário Nacional e o Decreto-Lei 195/67. Recebido o recurso, foi respondido. Efetuou-se o preparo. É o breve relatório. 2) Merece reforma a decisão de primeiro grau. Os efeitos jurídicos do recebimento por parte do réu ou do executado de documento judiciário comunicando-lhe da existência de demanda contra si, ou de execução, especificamente, ou ainda da realização de atos de constrição judicial, exigem que seja o requerido alertado do prazo para exercitar a defesa de seus direitos. Trata-se de adoção de princípio ligado ontologicamente àqueles da igualdade das partes no processo e da ampla defesa. No caso “sub iudice”, apesar de ter o embargante-apelante assinado o termo de penhora, não ocorreu a advertência do Sr. oficial de Justiça no sentido do início do prazo para o oferecimento dos embargos. Aliás, o entendimento sufragado no STJ é de que: “A assinatura do auto de depósito do bem penhorado não equivale à intimação da penhora, para os efeitos da Lei 6.830/80 (art. 16). Para que se tenha o devedor como intimado da penhora, no processo de execução fiscal, é necessário que o oficial de justiça advirta-o expressamente de que a partir daquele ato inicia-se o prazo de trinta dias para oferecimento de embargos (STJ, 1ª Turma, REsp. 17.585-0-MG, rel. Min. Humberto Gomes de Barros, j. em 16.08.93, negaram provimento, v.u., DJU de 20.09.93, p. 19.143-1ª col., em., Theotonio Negrão, art. 16-12 a., Execução Fiscal, Lei 6.830/80, p. 842, 27ª ed.). Dessarte, não poderia o MM. Juiz “a quo” julgar intempestivos os embargos, eis que ausente a advertência mencionada. Dá-se assim provimento ao recurso para que aprecie o MM. Juiz “a quo” o mérito da impugnação apresentada pelo apelante. Presidiu o julgamento, o Juiz Octaviano Lobo e dele participaram os Juízes Gomes Correa e Luiz Sabbato. São Paulo, 19 de fevereiro de 1997. J. B. Franco de Godoi. Relator.

11.5.6. Saldo devedor

Verificada a existência de saldo devedor ante a arrematação do imóvel, o devedor restará exonerado do restante da dívida por expressa disposição legal (Lei 5.741/1971, art. 7º).

11.5.7. Avaliação do imóvel penhorado

Como o devedor fica exonerado da dívida, mesmo sendo o imóvel arrematado por valor inferior ao saldo devedor, entende-se que não há qualquer necessidade de avaliação do imóvel para realização da praça, mormente que o valor mínimo é o valor da dívida.

De nossa parte, entendemos que a avaliação é necessária, impedindo a venda do imóvel por valor vil,¹⁸ que só pode ser controlada pelo Juiz através da apuração do valor do bem,¹⁹ mormente quando grande parte do financiamento foi satisfeita.

A controvérsia parece estar superada pela redação dos arts. 680 e 681, do Código de Processo Civil, com a redação da Lei 11.382/2006, que exigem a avaliação.

Demais disso, se o imóvel possui valor superior ao do saldo devedor, o exequente, que estaria autorizado a adjudicar, enriqueceria ilicitamente.

O remédio para o indeferimento da avaliação requerida pelo executado é o agravo de instrumento, com possibilidade de efeito suspensivo.

11.5.8. Praça

Efetivada a avaliação – ou não –, será designada praça pública para venda do imóvel hipotecado e penhorado.

Publicar-se-á edital de intimação com prazo de dez dias à porta do edifício do fórum (art. 6º, parágrafo único, da Lei 5.741/1971), bem como, por três vezes, mesmo sem intervalos, em jornal de circulação no local do imóvel.

Nada obstante a publicação de editais, o executado e seu cônjuge devem ser intimados pessoalmente da realização da praça.²⁰

Realizada a praça²¹ sem licitantes, o imóvel será adjudicado ao credor exequente em 48 horas.

11.5.9. Remição

O devedor poderá remir o imóvel desde que, antes da assinatura da carta de arrematação, deposite o valor total do débito acrescido dos encargos e demais despesas (Lei 5.741/1971, art. 8º e Código de Processo Civil, art. 651).

11.6. MODELO DE EXECUÇÃO HIPOTECÁRIA

Exmo. Sr. Dr. Juiz de Direito da (...) Vara Cível do Foro Regional do Jabaquara

(...), por seu advogado, vem, respeitosamente, perante Vossa Excelência, aforar, em face de (...) e sua mulher (...) a presente

Execução hipotecária

o que faz na forma da Lei 5.741, de 01.12.71, e pelas razões de fato e direito a seguir expostas:

Na forma do Instrumento Particular de Venda e Compra com Financiamento, Pacto Adjeto de Hipoteca e Outras Avenças, celebrado em (...) (documento 1), os Executados adquiram o seguinte imóvel:

Um Apartamento nº 112, localizado no 12º pavimento do “Edifício Plaza”, situado na Rua (...), com área privativa de (...) m², área comum de (...), área total de (...) m², fração ideal de (...) e coeficiente de participação na construção de (...), com direito a (...) vagas indeterminadas, matrícula nº (...), junto ao (...) oficial de Registro de Imóveis da Capital (documento 2).

Nessa oportunidade, obrigaram-se os executados a resgatar o valor do financiamento e demais acréscimos contratuais em prestações mensais, consecutivas e reajustáveis, tudo conforme estipulado no instrumento contratual.

Para garantia do pagamento da dívida e do cumprimento das demais obrigações contratuais, os executados concederam ao exequente o imóvel adquirido em primeira, única e especial hipoteca, devidamente registrada sob nº (...) na matrícula (...) do (...) Oficial de Registro de Imóveis da Capital, SP.

Por disposição contratual, o atraso no pagamento das prestações, acarreta o vencimento antecipado de toda a dívida, com seus encargos, podendo o credor hipotecário exigir o seu imediato pagamento, independentemente de notificação judicial ou extrajudicial.

Entretanto, por força da legislação especial, o credor expediu e enviou ao executado, os dois avisos de que trata o § 2º do art. 3º da Lei 5.741/1971, ante o não pagamento das prestações vencidas desde (...).

Assim, tendo em vista o descumprimento do pactuado, certo é que os executados devem as prestações de amortização e de juros desde (...), totalizando R$ (...), tendo ficado caracterizada a mora por meio dos avisos enviados (documento 3), vencendo-se antecipadamente, na forma do contrato, a dívida com todos os seus encargos que, no dia (...), soma a quantia de R$ (...), assim discriminada:

Prestações vencidas até (...):

(vide demonstrativo anexo)

(...) à (...) .....................................................................R$ (...)

mora ...........................................................................R$ (...)

Multa Contratual ...................................................R$ (...)

a – Subtotal .............................................................R$ (...)

b – Saldo Devedor ................................................R$ (...)

Total (a + b) .......................................................... R$ (...)

Isto posto, vem o exequente, respeitosamente, requerer, a citação do Executado para pagar, no prazo de 3 dias, o valor de R$ (...), correspondente às prestações vencidas desde (...) a (...), conforme verbas discriminadas no item anterior, letra “a”, acrescido das prestações vencidas após (...), até a data do efetivo pagamento, além dos encargos contratuais, calculados nos termos das resoluções emanadas do Banco Central do Brasil que disciplinam a matéria, juros de mora supervenientes, multa, custas judiciais, verba honorária e demais cominações, sob pena de ser penhorado o imóvel hipotecado com a nomeação do exequente para o cargo de depositário, consoante art. 4º da Lei 5.741/1971.²²

Todavia caso o Executado não pague a totalidade da dívida conforme item anterior, deverá ser ordenada a venda, em Praça Pública, do imóvel hipotecado²³ por preço não inferior ao saldo devedor atualizado para o dia da praça, que hoje importa em R$ (...), expedindo-se editais com prazo de 10 (dez) dias e, nos termos do art. 6º, parágrafo único, da Lei 5.741/1971, a adjudicação por parte do exequente, caso não ocorra a arrematação ou remição, na forma, ainda, dos arts. 7º e 8º da apontada lei.

Termos em que, dando à causa o valor do débito vencido, R$ (...) (Súmula nº 12 do 1º TACiv-SP), requer-se os benefícios do art. 172 e parágrafos do Código de Processo Civil.

Termos em que,

pede deferimento.

Data

Advogado OAB (...)

_______________

¹     Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Processo nº 00454065-4/00, Agravo de Instrumento, Cotia, 11ª Câmara, 16.10.1990, relator: Antonio de P. F. Nogueira, unânime. Competência. Foro. Execução Hipotecária – competência do foro do local da situação do bem dado em garantia. Art. 95 do Código de Processo Civil. No mesmo sentido: Ag 468.442-6, rel. Barreto de Moura;

Em sentido contrário:

Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Processo nº 00390107-7/00, Agravo de instrumento, SP, 5ª Câmara, 27.04.1988, relator: Carlos de Carvalho, unânime. Competência. Execução Hipotecária – foro de eleição – natureza pessoal – ajuizamento no foro do domicilio do executado – possibilidade, ante a inexistência de prejuízo – exceção de incompetência rejeitada – decisão mantida. No mesmo sentido: AG 434.984-4, relator: Renato Takiguthi; 2 AG 481.204-4, relator: Mauricio Vidigal, JTA (Lex) 134/21.

²     Em maio de 2012, foram implementadas alterações no cálculo da poupança, com sensível diminuição dos rendimentos deste investimento, o que fez com que parte dos recursos decorrentes de depósitos em Caderneta de Poupança migrasse para outras formas de investimento.

Posta assim a questão, o mercado imobiliário procurou outras formas de financiamento, como os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), títulos de longo prazo ligados a créditos imobiliários, como venda e financiamento de propriedades, as Letras de Crédito Imobiliário (LCI), lastreadas em créditos hipotecários ou decorrentes de alienações fiduciárias, ambos títulos de renda fixa.

Outra forma de captação do mercado imobiliário decorre dos Fundos de Investimento em Participações (FIP), inclusive participação em empresas e o mercado imobiliário, com renda variável.

³     Evaristo Aragão Ferreira dos Santos, “Uma abordagem crítica da execução dos créditos vinculados ao Sistema Financeiro da Habitação, segundo o rito especial previsto pela Lei 5.741/71”, Processo de Execução e assuntos afins (coord. Teresa Arruda Alvim Wambier), São Paulo: Revista dos Tribunais, 1999, p. 194.

⁴     A preferência consiste na característica dos direitos reais de garantia mediante o qual seus titulares preferem os credores sem essa garantia (quirografários), com exceção dos credores trabalhistas, de pensão alimentícia e fiscais.

⁵     Resolução nº 11 do BNH (15.03.1972), cujo item 4.4 mencionava a necessidade de apenas um aviso se a mora fosse superior a seis meses, cujo entendimento, ao depois, foi estendido para todas as hipóteses, interpretando o termo “avisos” como a possibilidade de se levar a efeito o requisito por diversas formas (REsp. nº 2.413, SP, rel. Min Armando Rollemberg). Este entendimento acabou não vingando, mormente ante o princípio da legalidade, já que resolução do BNH não pode, em hipótese alguma, afrontar a Lei.

⁶     Entendimento já uniformizado no STJ, no julgamento dos Embargos de Divergência em Recurso Especial nº 23.387-7 (rel. Min. Milton Luiz Pereira).

Súmula nº 18 do Primeiro Tribunal de Alçada Cível de São Paulo: O pressuposto para admissibilidade da execução hipotecária fundada no Sistema Financeiro da Habitação é o de serem necessários dois avisos regulamentares, conforme disposto no art. 2º, IV, da Lei 5.741/71.

Todavia, a divergência continua na doutrina:

Pela necessidade de dois avisos: Araken de Assis, “Execução especial de crédito hipotecário”, O processo de execução – Estudos em homenagem ao Professor Alcides de Mendonça Lima, Porto Alegre: Safe, 1995, p. 43; Contra: Arnaldo Rizzardo, Contratos de crédito bancário, 3a ed., Revista dos Tribunais, p. 187.

⁷     Item 4.2 da Resolução nº 11/72, do BNH, mesmo que de forma coletiva. Embora essa resolução permita os avisos ainda que o devedor seja encontradiço, é evidente que a permissão só deve ser utilizada no caso de o devedor encontrar-se em local incerto.

⁸     Aplicável não só às ações condenatórias, como às executivas.

⁹     Súmula nº 12 do Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo: O valor da causa na execução hipotecária regida pela Lei 5.741/71 corresponde ao montante das prestações em atraso e respectivos acréscimos.

¹⁰     Ob. cit., pp. 188 e 189. Contra: Araken de Assis (ob. cit., p. 46) segundo o qual se um dos cônjuges apenas anuiu com a hipoteca, seria parte ilegítima para a ação executiva.

¹¹     Apelação nº 252.897, Primeiro Tribunal de Alçada Cível de São Paulo, relator: Juiz Macedo Bitencourt.

¹²     Aqui também não se aplica o art. 232, IV, do Código de Processo Civil, que determina que o prazo do edital deve ser de, no mínimo, vinte dias e de, no máximo, sessenta dias.

¹³     Recurso Especial nº 36.383-7-SP, relator: Ministro Demócrito Reinaldo.

¹⁴     Até a praça ou adjudicação, o imóvel pertence ao executado, nos termos dos arts. 530, I, e 676 do Código Civil de 1916; novo Código Civil, arts. 108, 1.245 e 1.227.

¹⁵     Victor A. A. Bonfim, “Da inconstitucionalidade do § 1º, do art. 4º da Lei 5.741/71”, RT 616/247.

¹⁶     Nelson Nery Junior, Princípios do processo civil na Constituição Federal, 2a ed., Revista dos Tribunais, p. 95.

¹⁷     Araken de Assis, Manual do Processo de Execução, São Paulo: Revista dos Tribunais, 1998, p. 994. escreveu, na sistemática anterior á Lei 11.382/2006, que alterou, entre outros, o art. 739, do Código de Processo Civil, que: O processo executivo, regulado pela Lei 5.741, de 01.12.71, prevê, no art. 5º, caput, 1ª parte, o seguinte: “o executado poderá opor embargos no prazo de 10 dias contados da penhora”. Estabelecida a necessidade da intimação, proceder-se-á consoante o rito comum da expropriação, aplicável subsidiariamente (art. 10, in fine, da Lei 5.741/1971), fluindo o decêndio da data em que se juntarem aos autos a prova da intimação.

No mesmo sentido a lição de Paulo Henrique dos Santos Lucon (Embargos à Execução, São Paulo: Saraiva, 1996, pp. 222-223): A redação anterior do inc. I do art. 738 do Código de Processo Civil gerava dúvidas, pois apenas determinava genericamente que o prazo para oposição de embargos era de dez dias contados “da intimação da penhora”. No início da vigência do Código de Processo Civil, não se sabia exatamente qual era o termo a quo do prazo para embargar a execução por quantia certa. Dúvida havia entre a efetivação da intimação da penhora e a juntada do respectivo mandado. Sustentou-se que o prazo começaria a fluir tal como o prazo para resposta do réu no processo de conhecimento (CPC, art. 241, I). Entretanto essa tese acabou por ser rechaçada pela jurisprudência, prevalecendo a orientação depois consolidada na Súmula nº 1 do Primeiro Tribunal de Alçada Civil do Estado de São Paulo: “na execução por quantia certa contra devedor solvente, o prazo para oposição de embargos dever ser contado da data da intimação da penhora”. No caso de intimação do executado por precatória, o termo a quo para a oposição de embargos se iniciava da intimação e não da juntada de sua comprovação aos autos. Com intuito de amenizar essa rigidez, a Lei 8.953, de 13 de dezembro de 1994, dando nova redação ao inc. I do art. 738 do Código de Processo Civil, impôs determinação totalmente diversa daquela estabelecida pela jurisprudência, fixando de outra forma o dies a quo. Desse modo, o prazo para oposição de embargos do executado inicia-se da juntada aos autos da prova da intimação da penhora. Essa prova se faz: a) com a certidão de afixação e publicação do edital; b) com a juntada do mandado de intimação aos autos do processo de execução ou aos autos da carta precatória dele desentranhada; ou c) com a juntada aos autos do processo de execução do aviso de recebimento trazido pelo correio.

¹⁸     Até porque devem ser respeitados os princípios da máxima utilidade e do menor sacrifício da execução, além do princípio geral segundo o qual o processo deve conceder à parte tudo aquilo a que tem direito (Evaristo Aragão Ferreira dos Santos, ob. cit., p. 217).

¹⁹     Entende Evaristo Aragão Ferreira dos Santos, com irretocáveis argumentos científicos, que, na eventualidade de avaliação, não se respeitaria o art. 7º da Lei 5.741/1971. Com efeito, havendo saldo devedor em razão da avaliação, este poderia ser cobrado posteriormente do devedor, assim como o saldo da arrematação a ele devolvido (ob. cit., p. 221). Data venia ousamos discordar da primeira afirmação. Não conseguimos vislumbrar a hipótese do ponto de vista legal, mormente que a lei menciona liberação do saldo devedor, não permitindo inferir, de forma alguma, a decantada cobrança.

²⁰     STJ, Recurso Especial nº 58.627-5/RJ, relator: Ministro Garcia Vieira.

²¹     Alguns entendem que será realizada apenas uma praça (Evaristo Aragão Ferreira dos Santos, ob. cit., p. 222), outros, entretanto, defendem duas praças, nos termos do art. 686, VI, do Código de Processo Civil (Araken de Assis, ob. cit., p. 49).

²²     Embora tenhamos entendimento diverso, poderá constar: e de ficar, o Executado ou eventuais ocupantes do imóvel obrigados à imediata desocupação.

²³     Embora tenhamos entendimento diverso, poderá constar: independentemente de avaliação, por dispensável (RT 597/126, JTA 93/29; BOL. AASP 1442/189, Súmula nº 207 do TFR, Ag. Inst. nº 6.943-SP-STJ DJ de 26.02.91 – Seção I).

Capítulo 12

DECRETO-LEI 70/1966 – SUSTAÇÃO DE LEILÃO/ EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL

12.1. PRINCIPAIS ASPECTOS

a) Foro competente: Acorde com o mandamento do art. 94 do Código de Processo Civil, competente será o foro do domicílio do réu, salvo foro de eleição, que deverá ser respeitado. Entretanto, tratando-se de relação de consumo, de acordo com os arts. 6º, VIII, 51 e 101, I, da Lei 8.078/1990, não há como o fornecedor eleger foro distinto daquele do domicílio do consumidor, que prevalece.¹ Para a ação cautelar, o foro competente é o mesmo da ação principal (Código de Processo Civil, art. 800), que torna prevento o juízo, ou seja, havendo mais de um juízo competente, aquele que conheceu a ação cautelar conhecerá a ação principal.

b) Legitimidade ativa: devedor hipotecário.

c) Legitimidade passiva: instituição de crédito imobiliário, normalmente um banco.

d) Valor da causa: valor da revisão pretendida, na ação principal.²

e) Petição inicial:

e1) ação cautelar: deverá respeitar os requisitos dos arts. 282 e 801 do Código de Processo Civil;

e2) ação principal: proposta em 30 dias (Código de Processo Civil, art. 806), deverá respeitar os requisitos do art. 282 do Código de Processo Civil e, sendo rito sumário, também os requisitos dos arts. 275 e seguintes.

f) Procedimento: comum, rito ordinário ou sumário, dependendo do valor da causa (até sessenta salários mínimos, rito sumário), para ação principal.

12.2. GENERALIDADES

Cumpre-nos assinalar que no processo de conhecimento o que se busca é conhecer o direito das partes com a finalidade de prestar a tutela jurisdicional de forma segura, seja essa tutela declaratória, constitutiva ou condenatória.

No caso do Decreto-Lei 70/1966, é evidente que, levada a efeito a execução extrajudicial, restará inútil a tutela de revisão do contrato, normalmente buscada pelo devedor.

Certo é que pelas razões expostas nos modelos propostos, entendemos que a execução extrajudicial é inconstitucional.

Todavia, os tribunais, na maioria das decisões, não entendem desta forma, e a possibilidade de sustação do leilão se dá, em regra, apenas em face da demonstração de ilegalidades do contrato ou do procedimento que poderiam passar sem a necessária análise jurisdicional em razão da venda extrajudicial do imóvel.

Podemos exemplificar: ilegalidades quanto à taxa de juros aplicada à ausência de alguma formalidade do procedimento ou de reajustes e penalidades ilegais.

Neste sentido, a Súmula 20 do Tribunal de Justiça de São Paulo:

Súmula 20: A execução extrajudicial, fundada no Decreto-Lei nº 70, de 21.11.1966, é constitucional.

É verdade, também, que toda tutela jurisdicional de conhecimento dispõe do binômio segurança e efetividade, ou seja, quanto mais se conhece do fato, mais demorada será a efetividade da tutela jurisdicional.

A ação de conhecimento funciona em razão da instrumentalidade do processo civil na exata medida em que o processo é tido como instrumento para solução de uma lide, ou seja, a solução de um conflito de interesses entre as partes envolvidas.

Em consonância com o acatado, verifica-se que se a segurança for extremamente valorizada, a tutela jurisdicional de conhecimento corre o risco de se tornar inútil à parte.

É exemplo típico o caso do devedor que dilapida seu patrimônio, entre outras situações de fato que possam tornar imprestável a tutela de conhecimento que no futuro será prestada.

Exatamente para evitar essa inutilidade posterior é que existe o processo cautelar.

Assim, o processo cautelar é verdadeiro instrumento do instrumento (processo de conhecimento ou de execução que lhe seguirão).

Em análise última, garante o resultado útil e eficaz do processo de execução e de conhecimento, prevenindo riscos e acautelando situações, como, por exemplo, a produção antecipada de provas no caso de testemunha que se encontre enferma e em estado terminal e, no caso vertente, a sustação do leilão extrajudicial.

Para os efeitos pretendidos, através da liminar, o processo cautelar é uma tutela de urgência, priorizando a efetividade para que o conhecimento e execução posteriores não sejam inviáveis, evitando a denominada “vitória de Pirro”, ou seja, ganhar, mas não levar.

Por outro lado, a tutela antecipatória, como o próprio nome sugere, antecipa os efeitos práticos do provimento jurisdicional pretendido, ou seja, concede, antecipadamente, em parte ou totalmente, exatamente o efeito prático daquilo que se pede.

Assim é possível diferenciar os dois provimentos: a tutela cautelar garante o resultado útil e eficaz de outro processo e a tutela satisfativa vai produzir satisfação, ainda que parcial, da própria esfera jurídica material pretendida pela parte, através dos efeitos práticos da tutela de mérito que depende do conhecimento.

No processo cautelar nunca se tutela o direito da parte e sim o resultado útil e eficaz em outro processo.

12.3. AÇÃO CAUTELAR INOMINADA DE SUSTAÇÃO DE LEILÃO/EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL

Exmo. Sr. Dr. Juiz de Direito da (...)

Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo – Súmula nº 39: “São inconstitucionais os arts. 30, parte final, e 31 a 38 do Decreto-Lei 70 de 21.11.1966”.

Urgente – com pedido liminar

(...), vêm, respeitosamente, perante Vossa Excelência, por seus procuradores (documento 1), aforar em face do (...), a competente:

Ação cautelar inominada, com pedido de liminar,

Para sustação de execução extrajudicial, o que fazem com supedâneo nos arts. 798, 800 e 801 do Código de Processo Civil, expondo e requerendo o quanto segue:

I – Fatos

Os autores, mediante instrumento particular de venda e compra de bem imóvel, financiamento com garantia hipotecária e outras avenças (documento 2), firmado com o réu em (...), adquiriram imóvel situado na (...), financiando o valor de R$ (...).

Entretanto, em virtude de diversas ilegalidades contratuais, está sendo cobrada dívida cujos valores são manifestamente incorretos, mormente ante os juros sobre juros (anatocismo) pela aplicação da tabela price, além de correções abusivas.

Note Vossa Excelência que, desde a assinatura do contrato até o mês de abril de 1998, os autores cumpriram suas obrigações (53 parcelas), cada uma ascendendo hoje o valor aproximado de R$ (...). Portanto, já pagaram valor superior ao montante objeto do contrato R$ (...).

Outrossim, praticando evidente violência a diversos preceitos constitucionais, o réu, sem permitir qualquer possibilidade de discussão das ilegalidades perpetradas, que elevaram irregularmente o valor devido, iniciou procedimento para alienação do imóvel dos autores mediante execução extrajudicial do Decreto-Lei 70/1966, ameaçando vender extrajudicialmente o imóvel através do seu agente fiduciário, XPTO Cobranças S.A. – Companhia Hipotecária (documento 3), que age por ordem do banco réu, nos termos do art. 31 do Decreto-Lei 70/1966.

II – Direito ameaçado –fumus boni iuris

a) Inconstitucionalidade do Decreto-Lei 70/1966

O Decreto-Lei 70/1966, de acordo com remansosa jurisprudência que emana do Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo, é absolutamente inconstitucional.

O eminente Juiz Silveira Paulilo, relatando agravo de instrumento interposto em face de decisão monocrática que, em ação cautelar, negou sustação da execução extrajudicial, asseverou:

Não se vislumbra, porém, diante do advento da Constituição Federal vigorante, como compatibilizar a execução extrajudicial, entulho do regime autoritário, com a necessidade do devido processo legal, constitucionalmente imposta. Ao que consta, o Pretório Excelso teve a oportunidade de examinar uma única vez o tema após a promulgação da nova constituição (cf. RE nº 223.075-DF, rel. Min. Ilmar Galvão), pelo que é de todo interessante que sejam levados àquela Colenda Corte novos recursos. Pensa-se, sinceramente, que diante do novo diploma constitucional, a jurisprudência que admite a constitucionalidade desse tipo de execução está a pedir revisão. Na melhor hipótese, portanto, temos controvérsia jurisprudencial, matéria a ser dirimida em regular ação de conhecimento. Pelo exposto, dá-se provimento em parte ao recurso para obstar a execução extrajudicial até o julgamento da ação de conhecimento da qual dão notícia os autores, enquanto sujeita a recurso com efeito suspensivo.

Nada obstante, o Supremo Tribunal Federal parecia adotar tese diversa, lobrigando a constitucionalidade do indigitado decreto.

Todavia, a teor do Agravo de Instrumento nº 961.457-9, de 22.05.2000, cujo relator foi o Ministro Marco Aurélio, a antiga posição foi radicalmente modificada (inteiro teor anexo):

Supremo Tribunal Federal. Surge, então, vinculado a esta matéria, o tema sobre a subsistência, ou não, do Decreto-Lei 70/66, viabilizador da execução hipotecária à margem da atuação do Estado-Juiz (...) A jurisdição é ato próprio à soberania do Estado, valendo notar o tipo do art. 345, do Código Penal, no que veda a autotutela por particulares fora dos casos de defesa imediata, ainda que procedente o pleito. Cumpre ter presente que a glosa ocorrida diz respeito à circunstância de o Decreto-Lei 70/66 não contemplar o contraditório, viabilizando, assim, a execução unilateral. A Constituição Federal de 1988, democrática sob todos os ângulos, deu ênfase ao princípio do contraditório, colando-o aos processos em geral. Por isso, não há como entender enquadrável o extraordinário do Banco no permissivo da alínea “a”, do inc. III, do art. 102 da Constituição Federal. Note-se que o desfecho retratado no acórdão do Primeiro Tribunal de Alçada Civil do Estado de São Paulo não obstaculiza, em si, a execução hipotecária. A peça sinaliza no sentido de o ora agravante adentrar o Judiciário”. Convém verificar que a matéria já foi sumulada pelo Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo (hoje Tribunal de Justiça de São Paulo): Súmula nº 39: São inconstitucionais os arts. 30, parte final, e 31 a 38 do Decreto-Lei 70, de 21.11.1966.

Veja Vossa Excelência alguns exemplos de centenas de acórdãos no mesmo sentido:

Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo.Execução extrajudicial. Contrato de financiamento imobiliário. DL nº 70/66. Súmula nº 39 no seguinte sentido: “São inconstitucionais os arts. 30, parte final, e 31 a 38 do Decreto-Lei 70, de 21.11.1996”. Recurso provido em parte para obstar a execução extrajudicial até o julgamento da ação de conhecimento (inteiro teor anexo) (Processo 886.106-1, Agravo de Instrumento, São Paulo, j. 27.09.1999, Rel. Silveira Paulilo, Decisão: unânime).

Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Inconstitucionalidade. Execução extrajudicial. Decreto-Lei 70/66. Crédito hipotecário, em que a venda do bem é feita pelo agente fiduciário, sem possibilidade de defesa pelo devedor – monopólio da jurisdição privativa do Poder Judiciário – declaração de inconstitucionalidade dos arts. 30, parte final, e 31 a 38 do Decreto-Lei 70, de 21.11.1966. Declaração de inconstitucionalidade. Súmula nº 39: “são inconstitucionais os arts. 30, parte final, e 31 a 38 do Decreto-Lei 70, de 21.11.1966”. No mesmo sentido: ac 609.977-4, rel. Carlos Renato A. Ferreira (Processo 493.349-9/01, Arguição de Inconstitucionalidade, São Paulo, Tribunal Pleno, j. 23.06.1994, Rel. Paulo Razuk, JTA (Lex) 151/186).

Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Medida cautelar – cautelar inominada – Sistema Financeiro da Habitação – Mútuo – pretensão dos recorrentes a sustação da expedição de carta de arrematação ocorrida durante o leilão extrajudicial do imóvel, este nos moldes do Decreto-Lei 70/66 – possibilidade, por causar a execução extrajudicial ofensa ao princípio do devido processo legal – Súmula nº 39 desta Corte – presença, ademais, dos requisitos do “fumus boni juris” e do “periculum in mora” – liminar deferida – recurso provido para esse fim (Processo 790.964-0, Agravo de Instrumento, São Paulo, j. 12.05.1998, Rel. Matheus Fontes, Decisão: unânime).

Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Medida cautelar – sustação da execução extrajudicial – admissibilidade – inconstitucionalidade dos arts. 31 e seguintes do Decreto-Lei 70/66 reconhecida – hipótese em que o banco não está proibido de promover a execução reservada pelo Código de Processo Civil – cautelar procedente – recurso improvido (Processo 747.860-0, Apelação Cível, São Paulo, 11ª Câmara, j. 20.11.1997, Rel. Silveira Paulilo, Decisão: unânime, JTA (Lex) 169/182).

Ora, Nobre Julgador, o Decreto-Lei 70/1966 foi editado com supedâneo no art. 31, parágrafo único, do Ato Institucional nº 23, de 20 de outubro de 1966.

Portanto, o referido Decreto-Lei foi instituído no auge do regime militar, espe-lhando toda sorte de opressão que marcou o período, felizmente superado pelo Estado Democrático de Direito.

Nada obstante, verifica-se que os efeitos desse regime ainda perduram, isso apesar da cristalina inconstitucionalidade da execução extrajudicial.

Os autores entendem que está sendo cometida violência contra seu direito constitucional à ampla defesa, ao contraditório e ao devido processo legal (Constituição Federal art. 5º, LIV e LV), o que afirmam na exata medida em que está sendo tolhido, por medida arbitrária e unilateral, seu direito constitucional de ação, ou seja, de discutir o valor cobrado, que entendem indevido.

A ampla defesa importa, antes de qualquer coisa, na prévia audiência, direito maior que não se coaduna com os efeitos da preclusão da notificação extrajudicial, de iniciativa do agente fiduciário (Decreto-Lei 70/1966, art. 31), bem como com a anulação de defesa dos autores.

Por certo que purgar a mora não é defender-se. Muito pelo contrário, é cediço que, tradicionalmente, ou o devedor purga ou responde. Purgar seria reconhecer o pedido!

O Decreto-Lei 70/1966, definitivamente, não foi recepcionado pela Carta Maior de 5 de outubro de 1988, que adotou como princípio o due process of law nos exatos termos dos incs. LIV e LV, do art. 5º.

LIV – ninguém será privado da liberdade ou de seus bens sem o devido processo legal;

LV – aos litigantes, em processo judicial ou administrativo, e aos acusados em geral são assegurados o contraditório e ampla defesa, com os meios e recursos a ela inerentes;

E esse devido processo legal, sem sombra de dúvidas, seria aquele instaurado através da via judicial, ou, no dizer do emérito Celso Ribeiro Bastos, o direito ao devido processo legal é mais uma garantia do que propriamente um direito, por ele visa-se a proteger a pessoa contra a ação arbitrária.³

No caso vertente, é óbvio que o réu viola, de forma repulsiva, princípios fundamentais de nossa Carta Magna.

Colima-se, portanto, com o devido processo legal, a aplicação da lei. O princípio em tela se caracteriza pela sua excessiva abrangência e quase que se confunde com o Estado de Direito. A partir da instauração deste, todos passaram a se beneficiar da proteção da lei contra o arbítrio do Estado e dos particulares.

Finalmente, mister se faz consignar a lição dos tratadistas mais modernos, que timbram em ver no devido processo legal mais do que uma garantia subjetiva do indivíduo, uma tutela do próprio processo.

Com efeito, cada vez se consolida mais a ideia de que sobre os interesses unilaterais das partes, respeitáveis sem dúvida, sobrepaira, no entanto, um de maior amplitude, que é o da tutela do próprio processo. A lição vem muito bem exposta por Ada Pellegrini Grinover:

Desse modo, as garantias constitucionais do devido processo legal, convertem-se de garantias exclusivas das partes, em garantias da jurisdição, e transformam o procedimento em um processo jurisdicional de estrutura cooperatória, em que a garantia de imparcialidade da jurisdição brota da colaboração entre partes e juiz. A participação dos sujeitos no processo não possibilita apenas a cada qual aumentar as possibilidades de obter uma decisão favorável, mas significa cooperação no exercício da jurisdição para cima e para além das intenções egoísticas das partes, a estrutura dialética do processo existe para reverter em benefício da boa qualidade da prestação jurisdicional e da perfeita aderência da sentença a situação de direito material subjacente.⁴

Ora, Nobre Julgador, o art. 31 do Decreto-Lei 70/1966 atribui ao agente fiduciário a presidência do processo de execução, subtraindo do Poder Judiciário função indelegável e inerente ao Juiz Natural, provida e investida de garantias constitucionalmente dispostas.

É evidente que somente o Poder Judiciário é capaz de assegurar a imparcialidade no tratamento das partes.

Resta impossível compatibilizar o devido processo legal com o exercício do poder de executar os bens do devedor a cargo de pessoa jurídica de direito privado!

A instituição financeira ré, através de notificação, deu ciência aos autores do início da execução extrajudicial da hipoteca que grava o imóvel objeto do financiamento em questão.

Portanto, faz-se mister a concessão da tutela liminar, seja em virtude da inconstitucionalidade da execução extrajudicial, seja em face das ilegalidades cometidas e demonstradas no bojo desta irresignação.

Não se pode conceber que os autores sejam executados por dívida cujos valores não demonstram a expressão da verdade, mormente ante a intenção de honrar o contrato, de cujo total já foram pagas 53 parcelas, o que pretendem fazer pelo valor correto.

Ante a tais pressupostos, cumpre observar a teratologia espelhada pelo Decreto-Lei 70/1966, supedâneo utilizado pela instituição financeira para proceder a execução extrajudicial, o que faz unilateralmente.

Tenha-se presente que, à evidência, o Decreto-Lei 70/1966 é inconstitucional, o que se afirma na exata medida em que delegou matérias de exclusiva competência do Presidente da República (Constituição de 1967, art. 83, II) ao Conselho Monetário Nacional e ao Banco Central do Brasil (Decreto-Lei 263/1967, art. 12).

Não há olvidar que o Decreto-Lei, no regime da Constituição de 1967, era espécie extraordinária de legislação, com as hipóteses restritas de aplicação.

Com efeito, Decretos-Lei somente podiam ser utilizados nos casos de urgência ou interesse público relevante, em matérias que tratassem de segurança nacional e finanças públicas (Constituição de 1967, art. 58, caput e incs. I e II).

Se é verdade que o Supremo Tribunal Federal consolidou jurisprudência entendendo que a matéria de urgência e relevância é ínsita à discricionariedade do Poder Executivo, e assim entende até hoje em virtude das medidas provisórias, o mesmo não se pode dizer quanto às matérias tratadas através de Decreto-Lei.

Por conseguinte, no que tange à matéria tratada, a orientação do Excelso Pretório foi diversa, sujeitando-a à apreciação do Poder Judiciário.

Assim se deu, somente para exemplificar, em virtude das normas acerca de locação, matéria estranha à “segurança nacional” e “finanças públicas”, na exata medida em que o Supremo Tribunal Federal reconheceu a inconstitucionalidade do Decreto-Lei 322/1967.⁵

Ora, a expropriação de bens através de execução fora do Poder Judiciário não é, nem de longe, matéria ligada à segurança nacional e às finanças públicas (Constituição de 1967, art. 58, caput e incs. I e II).

Convém verificar que a doutrina pátria, à unanimidade, reconhece que a interpretação de Decreto-Lei deve ser restritiva, especialmente no que diz respeito às normas que podem ser dispostas nesse instrumento introdutor.⁶

Com efeito, após a promulgação da Constituição de 1988, ao Poder Judiciário coube examinar a recepção ou não da legislação infraconstitucional.⁷ Aliás, de forma percuciente, manifestou-se José Carlos Barbosa Moreira acerca da novel Carta:

O fato é que ela vige e tem de ser aplicada, até para tornar possível uma valoração mais objetiva, lastreada na experiência. Cumpre dar à nova Carta oportunidade justa de dizer a que veio. Isso não se conseguirá se a lermos com espírito nostálgico, presos a evocações do passado.⁸

O dispositivo inconstitucional de que se serve unilateralmente o banco réu para vender o imóvel hipotecado, revela-se flagrantemente incompatível com o sistema jurídico vigente.

Em virtude dessas considerações, verifica-se que o Decreto-Lei 70/1966 contém resíduos de um período que deveria ser lembrado apenas nos livros de história.

Em consonância com o acatado, entendimento contrário seria consagrar a autotutela, o que se afirma na exata medida em que, mediante simples notificação, sem qualquer possibilidade de defesa quanto aos valores incorretos cobrados, o credor privaria o devedor do uso dos direitos e ações sobre o bem, ou seja, venderia o bem hipotecado passando por cima dos princípios do contraditório, da ampla defesa, do devido processo legal e da inafastabilidade da tutela jurisdicional.

A única conclusão possível é que a alienação privada do bem dos autores atenta contra diversos princípios constitucionais retro apontados.

Como se depreende, trata-se de execução sumária e privada e, portanto, de retrocesso aos primórdios da sociedade, quando vigorava a justiça pelas próprias mãos.

Com efeito, resta rompido o fio da história, volvendo-se à fase mais primitiva da sociedade e do Direito romano, ou seja, aquela em que, após apossar-se da própria pessoa do devedor, o credor obtinha a addictio.

Convém notar, outrossim, que se fosse o caso – e não é –, sequer poderia ser admitida antecipação de tutela sem a presença dos requisitos autorizadores:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Tutela antecipatória. Requerimento de concessão, initio litis, em pedido de rescisão de promessa de venda e compra de imóvel, com vista a que os direitos advindos do contrato venham à disponibilidade do promitente, para que este possa, desde logo, realizar sua alienação a terceiros. Não configuração dos requisitos legais para concessão da tutela. Inoportunidade, ademais, diante do propósito manifestado, de ser autorizada, desde logo, nova negociação, suscetível de prejudicar a terceiros e de comprometer a própria segurança dos negócios do setor. Embaraço, ainda, configurado, pelos arts. 273, § 3º, e 588, II, impedientes de resultado consistente em alienação de domínio, efeito reflexo da tutela desejada, ante o intuito confessado de seu requerimento. Recurso não provido (Agravo de Instrumento nº 48.876-4, São Paulo, 10ª Câmara de Direito Privado, rel. Quaglia Barbosa, 23.09.97, v.u., 745/266/05).

É evidente que não estão presentes esses requisitos no caso vertente. Assim, como admitir a própria venda sumária do bem com fundamento em dispositivo não recepcionado pela Constituição, sem qualquer participação do Poder Judiciário?

A ação demanda hoje uma configuração teleológica, que não se restringe aos aspectos técnicos, tradicionais, mas aos meios colocados a disposição do cidadão para acesso a uma ordem jurídica justa.

Verifica-se o princípio constitucional da inafastabilidade da tutela (art. 5º, XXXV), esposando a tese da abertura da justiça, ligando a ação aos postulados do estado social de direito e à garantia do devido processo legal.⁹

O princípio da inafastabilidade (ou princípio do controle jurisdicional) (...) garante a todos o acesso ao Poder Judiciário, o qual não pode deixar de atender a quem venha a juízo deduzir uma pretensão fundada no direito e pedir solução para ela.¹⁰

Entendimento contrário ao aqui aduzido premiaria a autotutela, absolutamente contrária ao sistema jurídico vigente, isso na exata medida em que o réu exerce atividade jurisdicional de execução, que é privativa do Poder Judiciário.

O Decreto-Lei 70/1966 não foi recepcionado pela Constituição Federal de 1988. Contraria frontalmente as precitadas garantias do devido processo legal, do contraditório e da ampla defesa, além do direito de propriedade sem contar que representa típica condição de autotutela.

Essas são razões mais do que suficientes para se afirmar que o pretendido leilão extrajudicial é juridicamente impossível ante a evidência dos parâmetros da Carta Magna que não recepcionou, por incompatíveis, os dispositivos do indigitado Decreto-Lei 70/1966, oriundos de período de triste memória.

Por outro lado, é notório o clamor que se tem verificado em torno do Sistema Financeiro da Habitação.

Com efeito, após a estabilização da moeda, a sociedade vem se deparando com sérias dificuldades quanto ao pagamento das parcelas.

Deveras, os índices inflacionários foram muitas vezes negativos (deflação).

Entrementes, as parcelas decorrentes dos financiamentos imobiliários continuaram a ser reajustadas, sempre pelos índices da Taxa Referencial, que é taxa de juros e não de correção monetária.

Como não poderia ser diferente, tal fato acarretou enormes distorções no contrato em tela em função dos aumentos ilegais pela Taxa Referencial (TR) aplicada indevidamente como forma de “correção monetária”.

Além disso, outra flagrante ilegalidade se comete em função da cobrança de juros capitalizados (juros sobre juros), pela aplicação da denominada “tabela price”.

A situação assumiu proporções jamais imaginadas.

Em (...), no início do contrato, o saldo devedor era de R$ (...).

Entretanto, após 5 anos, em (...), mesmo considerando todos os pagamentos já efetuados (...) parcelas, cujo valor atual é de R$ (...), o saldo devedor importa em R$ (...) (documento 4).

b) Tabela price –anatocismo

No “quadro resumo” do contrato objeto da presente ação (documento 2), encontra-se estipulada a amortização pelo sistema da tabela price.

A tabela price – como é conhecido o sistema francês de amortização – pode ser definida como o sistema em que, a partir do conceito de juros compostos ou capitalizados (juros sobre juros), elabora-se um plano de amortização em parcelas periódicas, iguais e sucessivas, considerado o termo vencido.

Nesse caso, as parcelas são compostas de um valor referente aos juros, calculado sobre o saldo devedor amortizado, e outro referente à própria amortização.

Trata-se de juros capitalizados de forma composta na exata medida em que, sobre o saldo amortizado, é calculado o novo saldo com base nos juros sobre aquele aplicados, e, sobre este novo saldo amortizado, mais uma vez os juros, e assim por diante.

Citando o preclaro professor Mário Geraldo Pereira em dissertação de doutoramento, ensina José Dutra Vieira Sobrinho:

(...) a denominação Tabela Price se deve ao matemático, filósofo e teólogo inglês Richard Price, que viveu no século XVIII e que incorporou a teoria dos juros compostos às amortizações de empréstimos (ou financiamentos). A denominação “Sistema Francês”, de acordo com o autor citado, deve-se ao fato de o mesmo ter-se efetivamente desenvolvido na França, no Século XIX. Esse sistema consiste em um plano de amortização de uma dívida em prestações periódicas, iguais e sucessivas, dentro do conceito de termos vencidos, em que o valor de cada prestação, ou pagamento, é composto por duas parcelas distintas: uma de juros e uma de capital (chamada amortização)¹¹ (grifamos).

A tabela price é o sistema de amortização baseado na capitalização composta de juros. Ensina Walter de Francisco:

Tabela price é a capitalização dos juros compostos.¹²

No caso de tabela price, por definição, os juros são capitalizados de forma composta (juros sobre juros).

No caso vertente, há, portanto, sistema de amortização francês, e juros, quanto à capitalização, classificados como compostos (juros sobre juros).

Os juros aplicados aos contratos não podem embutir capitalização composta (tabela price), conforme o art. 4º do Decreto 22.626/1933 – Lei da Usura, Súmula 121 do STF e remansosa jurisprudência.

Relevante para compreensão do caso vertente o recentíssimo julgado do Primeiro Tribunal de Alçada Civil (inteiro teor – documento 5):

Com efeito, a avença fala num sistema de amortização “TP” que, ao que tudo indica, seja mesmo o da tabela price como afirmam os recorrentes, até porque está expressamente mencionada na certidão imobiliária de fls. 17, o qual incorpora, por excelência, os juros compostos (cf. Luiz Antonio Scavone Junior, Obrigações – abordagem didática, Editora Juarez de Oliveira, 1999, p. 188), o que contraria as Súmulas nos 121 e 596 do STF, e 93 do STJ (Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo, Agravo de Instrumento nº 886.106-1, São Paulo, SP, rel. Juiz Silveira Paulilo, j. em 27.09.1999).

O art. 4º do Decreto 22.626/1933 está assim redigido:

Art. 4º É proibido contar juros dos juros; (...)

A jurisprudência pátria tem se manifestado acerca do tema, que não é novo:

Súmula nº 121 do STF: É vedada a capitalização de juros, ainda que expressamente convencionada.

Superior Tribunal de Justiça. Civil e Comercial. Juros. Capitalização. Lei de usura (STJ). Somente se admite a capitalização dos juros havendo norma legal que excepcione a regra proibitória estabelecida no art. 4º do Dec. nº 22.626/33. Lei de Usura (STJ, unânime, 3ª Turma, publ. em 18.08.95, REsp. nº 63.372-9-PR, Min. Costa Leite, Florisberto Alberto Berger x Banco Bandeirantes S.A., Volnei Luiz Denardi e Júlio Barbosa Lemes Filho).

Superior Tribunal de Justiça. Civil e Comercial. Capitalização mensal de juros. Acórdão: 063146. Boletim: 39, Ano: 13. 1993. JUROS. Anatocismo vedado. A Lei 4.595, de 1964, não afastou a vedação contida no art. 4º da Lei de Usura, mostrando-se defeso o anatocismo mesmo nas operações contratadas por entidades financeiras. Apenas nos casos em que lei específica a autoriza, a capitalização de juros é admissível, condicionada sua exigibilidade, no entanto, ao pactuado e aos balizamentos legais (STJ, unânime, 4ª Turma, publ. em 02.08.93, REsp. nº 23.860-6-PR, Min. Sálvio de Figueiredo).

Além dessas ilegalidades, outras tantas podem ser apontadas, dentre as quais destaca-se a outorga de mandato inserto no contrato de adesão, em desacordo com o inc. VIII do art. 51 da Lei 8.078/1990 (cláusula décima nona do contrato – documento 2).

c) Ilegalidade da incidência da TR (Taxa Referencial)

O contrato original (documento 2) estipula no parágrafo primeiro da cláusula segunda:

O saldo devedor do financiamento ora contratado será reajustado mensalmente, no dia indicado no item 5 do Quadro resumo, mediante aplicação de percentual igual ao utilizado para atualização dos depósitos em Caderneta de Poupança Livre (pessoa física), mantidos nas instituições integrantes do S.B.P.E, com data de aniversário no mesmo dia do mês da assinatura do presente contrato.

O índice da caderneta de poupança é a TR (Taxa Referencial). Entrementes, a TR não reflete a desvalorização da moeda como se pode esperar de um índice de correção monetária.

É importante observar, também, que os juros não se confundem com a correção monetária.

Os juros são remuneração de capital. Assim, representam um acréscimo real ao valor inicial, divergindo do que ocorre com a correção monetária. Trata-se de “lucro, calculado sobre determinada taxa, de dinheiro emprestado ou de capital empregado.”¹³

A correção não é um plus, mas simples manutenção do valor de compra pela variação de um índice que reflete o acréscimo (inflação) ou decréscimo (deflação) dos preços no mercado. Aurélio Buarque de Holanda Ferreira define correção monetária como: Efeito da conversão dos históricos em decorrência da modificação do poder aquisitivo da moeda.¹⁴

Aliás, o Excelso Pretório asseverou que:

Supremo Tribunal Federal. A Taxa Referencial (TR) não e índice de correção monetária, pois, refletindo as variações do custo primário da captação dos depósitos à prazo fixo, não constitui índice que reflita a variação do poder aquisitivo da moeda (ADIN nº 493-DF).

Nesse sentido, os Tribunais pátrios têm se manifestado de forma remansosa, formando verdadeira jurisprudência.¹⁵

Supedaneado em cláusula nula, o autor aplicou a TR, taxa de juros e não de correção.

Assim, o preço sofreu elevação sem justa causa, em dissonância, também, com o art. 39, X e XI, do Código de Defesa do Consumidor, com a redação que lhes deu a Lei 8.884 de 11.06.1994:

Art. 39. É vedado ao fornecedor de produtos e serviços, dentre outras práticas abusivas:

X – Elevar sem justa causa o preço de produtos ou serviços;

XI – Aplicar índice ou fórmula de reajuste diversos dos legal ou contratualmente estabelecidos.

d) Ilegalidade da inclusão do nome dos autores no Serasa

O Serasa, centralização de serviços dos bancos, infringe gritantemente a Constituição Federal na exata medida em que joga na marginalidade cidadãos decentes que, no presente momento, lutam para se manter no caminho da retidão financeira.

Assim o faz manchando sua ficha cadastral, impedindo-os de reempregar-se, humilhando-os perante a sociedade e seus familiares, ferindo, além de preceitos legais, os princípios atinentes aos direitos humanos.

Como asseverou o eminente Juiz Jurandir de Souza Oliveira, do Primeiro Tribunal de Alçada Civil, o sistema jurídico, ao contrário do que pensam alguns, estipula a garantia de que o devedor não pode ser constrangido.

Tal se dá exatamente em virtude da Lei 8.078/1990 que, no art. 42, dispõe que na cobrança de débitos o consumidor inadimplente não será exposto ao ridículo, nem será submetido a qualquer tipo de constrangimento ou ameaça.

Segundo, ainda, o eminente Juiz de Alçada, hoje desembargador, pacífico na jurisprudência o entendimento segundo o qual, estando a dívida sendo questionada judicialmente, é indevida a negativação. Some-se a isso o fato de que a negativação não aproveita o credor, servido apenas para prejudicar os autores no mercado. Veja Vossa Excelência a posição do STJ:

Superior Tribunal de Justiça. Ação revisional. Dívida em juízo. Cadastro de inadimplentes. Serasa. SPC. Cadin. Inscrição. Inadequação. Precedentes do tribunal. Nos termos da jurisprudência desta Corte, estando a dívida em juízo, inadequada em princípio a inscrição do devedor nos órgãos controladores de crédito. (Recurso Especial 180.665/PE (9800488391), Decisão: Por unanimidade, não conhecer do recurso, Data: 17.09.1998, 4ª Turma, Rel. Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, DJ 03.11.1998, p. 172).

Não de forma diferente, o:

Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Medida cautelar. Sustação de protesto – contrato de fornecimento bancário – deferimento da liminar – impossibilidade de inscrição do nome do recorrente no cadastro de inadimplentes do SERASA visto que o montante do débito acha-se “sub judice” – recurso provido para esse fim (Agravo de Instrumento 748.712-3, São Paulo, 6ª Câmara, j. 02.09.1997, Rel. Massami Uyeda, Decisão: unânime).

E, também, o

Tribunal de Alçada do Rio Grande do Sul. Agravo de instrumento. Revisional de contrato de crédito. Registro do nome do devedor no SERASA. Proposta a ação revisional de cláusulas de contrato bancário, pode o juiz determinar, em razão de cautela requerida, que o réu se abstenha de fazer o registro do devedor na central de informação de restrição SERASA, que funciona como órgão de pressão e constrangimento ao devedor, mormente quando este se insurge contra o contrato de crédito que mantém com a instituição financeira, especialmente quando o credor nada tem a perder, pois seu crédito está forrado de segurança bastante, e não fez nenhuma comprovação de ser beneficiado com a medida pleiteada. Negado provimento (Agravo de Instrumento 196.159.040, Data: 23.10.1996, 7ª Câmara Cível, Rel. Roberto Expedito da Cunha Madrid, Origem: Canoas).

As expressões “negativar” e “negativação” lembram as antigas marcas de iniquidade que existiam nos primórdios da sociedade, mediante as quais os iníquos eram punidos pela perda do nariz (assírios).

Em França do Rei Luiz XIII, as mulheres desonestas, através de ferrete em brasa, eram marcadas com uma flor-de-lis.

Hoje pouca coisa mudou. Em verdade, agravaram-se as consequências: os devedores são marcados através dos ferretes da moderna tecnologia on line, via modem, fax, satélite etc.

Ora, Nobre Julgador, esse juízo sumário e inflexível deve ser, de alguma forma, contido em um Estado Democrático de Direito.

Bem por isso o CDC colocou freio aos órgãos que a si arrogam e atribuem a prerrogativa de dizer quem é honesto, quem é desonesto, quem pode comerciar e quem não pode, quem terá acesso ao mercado de trabalho e ao crédito e quem será excluído.

A questão se apresenta ainda mais grave na exata medida em que se verifica no caso vertente que a negativação dos autores, que discutem a correta aplicação de encargos, colide violentamente com o mandamento insculpido no art. 5º, inc. XXXV, da Constituição Federal, que garante a não exclusão de ameaça ou lesão de direitos da apreciação do Poder Judiciário.

III – Fundado receio de lesão – periculum in mora

Os autores estão ameaçados de sofrer danos irreparáveis tendo em vista a iminente alienação extrajudicial do imóvel onde residem sem que, antes, se lhes tenha dado qualquer oportunidade de ver apreciado pelo Poder Judiciário as ilegalidades aqui sucintamente apontadas.

No caso vertente, é certo que a situação litigiosa jamais seria afastada espontaneamente pela ré, permitindo vislumbrar que será efetivamente necessário outro futuro processo, apto a enfrentar a implementação pelo banco réu das inúmeras ilegalidades já apontadas, que lhe permitem se apropriar de verbas acoimadas de indevidas (juros capitalizados e abusivos, acrescidos de indexador remuneratório e não de atualização monetária).

Como se evidencia dos fatos e da franca probabilidade do direito esgrimido, a persistir a nefasta condução do negócio subjacente pela ré, a única forma de reparar a lesão do direito dos autores seria, se houvesse possibilidade, efetivar o pagamento incorreto para, ao depois, ajuizar outra demanda para repetição do indébito, fazendo renascer a sepulta cláusula solve et repete.

Ora, o simples prenúncio dessa repudiada cláusula permite, sem qualquer delonga, divisar a potencialidade de dano aos autores. Aliás, ensina Calmon de Passos:

O critério mais adequado, a nosso ver, para se aferir da dificuldade e incerteza da reparação é considerar a possibilidade de ressarcimento dos danos no próprio processo e a curto prazo ou com meios expeditos. Se isto não ocorrer é válido entender-se a lesão como de difícil e incerta reparação.¹⁶

Como ensina, também, o preclaro Ovídio Baptista, supedaneado em Apicella (I provvedimenti Cautelari non nominati, 1948):

Se a tutela cautelar somente pudesse ser concedida quando não fosse possível a reparação pecuniária, então a própria instituição perderia sentido, dado que um tal entendimento, ao contrário do que se tem em vista com a tutela cautelar, admitiria prévia violação do direito para depois recompô-lo monetariamente, quando a própria lei concebe a tutela cautelar contra prevenção de dano iminente, mas não consumado.¹⁷

Só a tutela cautelar, liminarmente concedida, terá o condão de garantir, portanto, o resultado útil e eficaz da ação principal a ser proposta.

Se não fosse só por isso, os autores possuem filhos menores, um com três anos (documento 6), e estão na iminência do desalojamento em virtude de medida arbitrária e ilegal.

Situação iníqua como essa não merece guarida do Poder Judiciário.

IV – Ação a ser proposta

Os autores esclarecem que, no trintídio legal, ingressarão com ação declaratória de nulidade de cláusulas contratuais cumulada com revisão do contrato.

V – Conclusão

A execução extrajudicial, como amplamente demonstrado, afronta diversas garantias constitucionais (ampla defesa, contraditório e devido processo legal – Constituição Federal art. 5º, LIV e LV), isso na exata medida em que, através de procedimento arbitrário e unilateral, obsta o acesso ao Poder Judiciário, tolhendo, por igual motivo, o direito constitucional de ação, sem contar que prestigia a autotutela.

Demais disso, resta evidente que o réu cobra juros sobre juros pela aplicação da tabela price, contrariando a Súmula 121 do STF, o que se demonstra, inclusive, por recentíssimo acórdão do Primeiro Tribunal de Alçada, que se aplica in integrum ao caso vertente (documento 5).

Outrossim, a questão da TR deve ser objeto de análise na ação principal, mormente que foi considerada ilegal por ocasião do julgamento da ADIN nº 493-DF.

Verifica-se, pois, que os direitos que possuem os autores estão ameaçados de sofrer danos irreparáveis, somente podendo ser obstaculizados pela tutela cautelar liminarmente deferida, mormente ante a iminente alienação extrajudicial do imóvel onde residem.

No caso vertente estão presentes, portanto, o fumus boni iuris e o periculum in mora. Isso posto, deduz-se o

VI – Pedido

Como medida acautelatória, urgente e preparatória de ação ordinária que lhe seguirá, serve a presente para requerer digne-se Vossa Excelência de determinar a expedição de mandado, liminarmente, inaudita altera parte, para:

a) obstar a execução extrajudicial, bem como o leilão extrajudicial, caso esteja em andamento, até o julgamento final desta ação;

b) que seja obstada a inclusão do nome dos autores no SERASA ou em qualquer outro órgão de proteção ao crédito até o final julgamento da ação, ou, caso já tenham sido incluídos, que seja efetuada a retirada no prazo de cinco dias, sob pena de multa diária de R$ (...) enquanto perdurar a desobediência à ordem;

c) que o réu, abstenha-se de executar extrajudicialmente a dívida, nos termos do Decreto-Lei 70/1966;

Requer, ao final, seja julgada procedente a presente ação cautelar, obstada a execução extrajudicial do Decreto-Lei 70/1966, confirmada a liminar concedida.

VII – Requerimento

Nos termos do art. 282, VII, do Código de Processo Civil, requer a Autora se digne Vossa Excelência de determinar:

a) a expedição do Mandado objeto do pedido ao réu, com endereço na Rua Boa Vista, nº 111, Centro, São Paulo, SP, ordenando a suspensão da execução extrajudicial do imóvel objeto do contrato nº 07962707 entre as partes e obstada a inclusão do nome dos autores no SERASA ou em qualquer outro serviço de proteção ao crédito até final julgamento e, caso já tenham sido incluídos, que seja efetuada a retirada no prazo de cinco dias sob pena de multa diária de R$ (...);

b) a expedição do competente Mandado de Citação do réu, na pessoa de seu representante legal, ou outra, com poderes de administração ou gerência geral (Código de Processo Civil, art. 223, parágrafo único), para, querendo, oferecer resposta no prazo de 5 (cinco) dias, sob pena de confissão e efeitos da revelia;

c) que a ordem seja expedida em breve relatório, visto que se juntam cópias (Código de Processo Civil, art. 225, parágrafo único) facultando-se ao Oficial de Justiça encarregado da diligência proceder com os benefícios do art. 172, § 2º, do CPC.

Tratando-se de ato conservatório do direito dos autores, pede-se que o processo tramite durante as férias (Código de Processo Civil, art. 174, I).

VIII – Valor da causa

Dá-se à presente o valor de (...).

IX – Provas

Requer-se a produção de prova documental, testemunhal, pericial, inspeção judicial e de todos os meios probantes em Direito admitidos, inclusive depoimento pessoal do representante legal do réu sob pena de confissão, se não comparecer ou, comparecendo, se negar a depor.

Termos em que, cumpridas as necessárias formalidades legais, deve a presente ser recebida e afinal julgada procedente, como medida de inteira

JUSTIÇA!

Data.

Advogado (OAB)

Documento 1

Procuração

Documento 2

Contrato

Documento 3

Notificação para a execução extrajudicial

Documento 4

Planilha de débito fornecida pelo réu

Documento 5

Jurisprudência

12.4. AÇÃO PRINCIPAL – MODELO DE AÇÃO DE REVISÃO DO CONTRATO

Exmo. Sr. Dr. Juiz de Direito da (...)

Distribuição por dependência – ação cautelar nº (...) – Primeira Vara Cível do Foro Central da Capital

“O Estado intervém no contrato, não só mediante a aplicação de normas de ordem pública (RT, 516:150), mas também com a adoção de revisão judicial dos contratos, alterando-os, estabelecendo-lhes condições de execução, ou mesmo exonerando a parte lesada, conforme as circunstâncias, fundando-se em princípios de boa fé e de supremacia do interesse coletivo, no amparo do fraco contra o forte, hipótese em que a vontade estatal substitui a vontade dos contratantes, valendo a sentença como se fosse declaração volitiva do interessado.”¹⁸

(...), vêm, respeitosamente, perante Vossa Excelência, por seus procuradores (documento 1), aforar em face do Banco (...), a competente:

Ação de revisão contratual cumulada com repetição de indébito

o que faz com supedâneo nos arts. 4º, III; 6º, V, VII; 39, IV, X, XI; 46; 51, IV, VIII, X, XIII, § 1º; 52; 54; 66 e 71 da Lei 8.078/1990 (Código de Defesa do Consumidor); 4º da Lei 1.521/1951; 4º do Decreto 22.626/1933, outros citados no curso desta exordial, e pelas razões de fato e de direito que, a seguir, articuladamente, passa a aduzir:

Resumo – Financiamento imobiliário – mútuo com garantia hipotecária – Réu, agente financeiro que cobra dos autores “correção monetária” pela TR (Taxa Referencial) que, na verdade, não é índice de correção monetária, mas taxa de juros, não servindo, portanto, para o fim colimado pelo contrato (ADIN nº 493-DF) – Remansosa jurisprudência a esse respeito – Cobrança, além da TR (Taxa Referencial), de taxa de juros contratuais pela tabela price – Tabela price que incorpora juros compostos (juros sobre juros) – expressa vedação da capitalização composta de juros pelo art. 4º do Decreto 22.626/1933 – Súmula 121 do STF que está assim redigida: É vedada a capitalização de juros, ainda que expressamente convencionada – Desproporcionalidade dos prêmios de seguro cobrados com as respectivas coberturas – Prêmios de seguro em desacordo com a Circular nº 08/1995 da SUSEP – Saldo devedor que, ante a redução em virtude dos pagamentos, diminui os riscos e, consequentemente, os prêmios, que, assim, foram cobrados em valores superiores aos legais – Forma indevida de correção monetária com base no art. 20 da Resolução 1980 do Banco Central do Brasil, em completa dissonância com a letra c, do art. 6º, da Lei 4.380 de 21.08.1964 – Resolução que, sendo ato normativo secundário, jamais poderia afrontar a lei – Art. 59 da Constituição Federal que não prevê circular como instrumento primário de introdução de normas – Lesão enorme – Obtenção pelo réu, em detrimento dos autores, de vantagem exagerada e incompatível com a boa-fé – Art. 173, § 4º, inc. III, da Constituição Federal; art. 4º, inc. III, do CDC e art. 4º da Lei 1.521/1951 – Violação do princípio da boa-fé, moralidade, lealdade e dever de informação – Código de Defesa do Consumidor, infração aos arts. 39, IV, V, X, XI; 46; 51, IV, VIII; X, XIII, § 1º, I, II e III; 52; 54 e 66 – Ausência de informações essenciais acerca do negócio, especialmente sobre o alcance da tabela price; dos juros e “correções” pela TR – Pactuação, pelo réu, em contrato de adesão, de parcela inicial irreal, para, depois de gerada expectativa com o negócio, aplicar cláusulas ilegais e abusivas para aumento ilícito do lucro no financiamento.

Pedido consubstanciado em:

a) declaração de nulidade das cláusulas contratuais que estabeleceram:

– “correção” pela TR (Taxa Referencial), já que a vedação de sua utilização como índice de atualização é assunto já pacificado em virtude da ADIN nº 493-DF;

– aplicação de juros capitalizados pela aplicação da tabela price em dissonância com o art. 4º do Decreto 22.626/1933 e Súmula 121 do STF;

– prêmios de seguro desproporcionais às coberturas;

– forma ilegal de correção, aplicando-se primeiro a correção do saldo devedor para, ao depois, efetivar a amortização, em desacordo com o art. 6º, c, da Lei 4.380 de 21.08.1964, que deve ser observada;

– execução extrajudicial do Decreto-Lei 70/1966, inclusive a declaração incidental de inconstitucionalidade dos arts. 30, parte final, e 31 a 38 do Decreto-Lei 70 de 21.11.1996;

b) condenação à abstenção das práticas ilegais no caso vertente, sob pena de multa;

c) compensação de valores pagos a maior com o saldo devedor e devolução de eventual saldo favorável aos autores;

d) condenação no pagamento de honorários advocatícios e demais despesas de sucumbência.

Obs.: Como se trata de uma ação revisional, por evidente que resta desnecessária a repetição dos seus termos, já constantes deste livro, motivo pelo qual passaremos a transcrever apenas aquilo que é acrescido aos argumentos da ação revisional em face do banco, proposta linhas acima.

Inconstitucionalidade da execução extrajudicial

Acorde com jurisprudência remansosa, o indigitado Decreto-Lei 70/1966 é absolutamente inconstitucional.

Entretanto, o parágrafo segundo da cláusula décima quinta do contrato objeto da ação, prevê a execução do Decreto-Lei 70/1966, que foi efetivamente utilizado pelo réu e objeto de ação cautelar preparatória da presente ação.

Repitam-se os argumentos da ação cautelar, sublinhando o escorreito acórdão da lavra do eminente Juiz Silveira Paulilo:

Não se vislumbra, porém, diante do advento da Constituição Federal vigorante, como compatibilizar a execução extrajudicial, entulho do regime autoritário, com a necessidade do devido processo legal, constitucionalmente imposta. Ao que consta, o Pretório Excelso teve a oportunidade de examinar uma única vez o tema após a promulgação da nova Constituição (cf. RE nº 223.075-DF, rel. Min. Ilmar Galvão), pelo que é de todo interessante que sejam levados àquela Colenda Corte novos recursos. Pensa-se, sinceramente, que diante do novo diploma constitucional, a jurisprudência que admite a constitucionalidade desse tipo de execução está a pedir revisão. Na melhor hipótese, portanto, temos controvérsia jurisprudencial, matéria a ser dirimida em regular ação de conhecimento. Pelo exposto, dá-se provimento em parte ao recurso para obstar a execução extrajudicial até o julgamento da ação de conhecimento da qual dão notícia os autores, enquanto sujeita a recurso com efeito suspensivo.

Nada obstante, o Supremo Tribunal Federal parecia adotar tese diversa, lobrigando a constitucionalidade do indigitado decreto.

Todavia, a teor do Agravo de instrumento nº 961.457-9, de 22.05.2000, cujo relator foi o Ministro Marco Aurélio, a antiga posição foi radicalmente modificada (inteiro teor anexo):

Supremo Tribunal Federal. Surge, então, vinculado a esta matéria, o tema sobre a subsistência, ou não, do Decreto-Lei 70/66, viabilizador da execução hipotecária à margem da atuação do Estado-Juiz (...) A jurisdição é ato próprio à soberania do Estado, valendo notar o tipo do art. 345, do Código Penal, no que veda a autotutela por particulares fora dos casos de defesa imediata, ainda que procedente o pleito. Cumpre ter presente que a glosa ocorrida diz respeito à circunstância de o Decreto-Lei 70/66 não contemplar o contraditório, viabilizando, assim, a execução unilateral. A Constituição Federal de 1988, democrática sob todos os ângulos, deu ênfase ao princípio do contraditório, colando-o aos processos em geral. Por isso, não há como entender enquadrável o extraordinário do Banco no permissivo da alínea “a”, do inc. III, do art. 102 da Constituição Federal. Note-se que o desfecho retratado no acórdão do Primeiro Tribunal de Alçada Civil do Estado de São Paulo não obstaculiza, em si, a execução hipotecária. A peça sinaliza no sentido de o ora agravante adentrar o Judiciário.

Outrossim, verifica-se que a matéria já se encontra sumulada pelo Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo:

Súmula nº 39: “São inconstitucionais os arts. 30, parte final, e 31 a 38 do Decreto-Lei 70, de 21.11.1966”.

Nesse sentido alguns acórdãos entre centenas no mesmo sentido:

Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Execução extrajudicial. Contrato de financiamento imobiliário. DL nº 70/66. Súmula nº 39 no seguinte sentido: “São inconstitucionais os arts. 30, parte final, e 31 a 38 do Decreto-Lei 70, de 21.11.1966”. Recurso provido em parte para obstar a execução extrajudicial até o julgamento da ação de conhecimento (Processo 886.106-1, Agravo de Instrumento, São Paulo, j. 27.09.1999, Rel. Silveira Paulilo, Decisão: unânime).

Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Inconstitucionalidade. Execução extrajudicial. Decreto-Lei 70/66. Crédito hipotecário, em que a venda do bem é feita pelo agente fiduciário, sem possibilidade de defesa pelo devedor – monopólio da jurisdição privativa do Poder Judiciário – declaração de inconstitucionalidade dos arts. 30, parte final, e 31 a 38 do Decreto-Lei 70, de 21.11.1966. Declaração de inconstitucionalidade. Súmula nº 39: “são inconstitucionais os arts. 30, parte final, e 31 a 38 do Decreto-Lei 70, de 21.11.1966”. No mesmo sentido: AC nº 609.977-4, rel. Carlos Renato A. Ferreira (Processo 493.349-9/01, Arguição de Inconstitucionalidade, São Paulo, Tribunal Pleno, j. 23.06.1994, Rel. Paulo Razuk, JTA (Lex) 151/186).

Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Medida cautelar – cautelar inominada. Sistema Financeiro da Habitação. Mútuo – pretensão dos recorrentes a sustação da expedição de carta de arrematação ocorrida durante o leilão extrajudicial do imóvel, este nos moldes do Decreto-Lei 70/66 – possibilidade, por causar a execução extrajudicial ofensa ao princípio do devido processo legal – Súmula nº 39 desta Corte – presença, ademais, dos requisitos do fumus boni juris e do periculum in mora – liminar deferida – recurso provido para esse fim (Processo 790.964-0, Agravo de Instrumento, São Paulo, j. 12.05.1998, Rel. Matheus Fontes, Decisão: unânime).

Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Medida cautelar – sustação da execução extrajudicial – admissibilidade – inconstitucionalidade dos arts. 31 e seguintes do Decreto-Lei 70/66 reconhecida – hipótese em que o banco não está proibido de promover a execução reservada pelo Código de Processo Civil – cautelar procedente – recurso improvido (Processo 747.860-0, Apelação Cível, São Paulo, 11ª Câmara, j. 20.11.1997, Rel. Silveira Paulilo, Decisão: unânime, JTA (Lex) 169/182).

Sendo assim, admitida a teratológica cláusula contratual que prevê a execução extrajudicial, estrita sendo cometida grave violência contra o direito constitucional à ampla defesa, ao contraditório e ao devido processo legal (Constituição Federal art. 5º, LIV e LV), o que se afirma na exata medida em que se tolhe, por medida arbitrária e unilateral, o direito constitucional de ação, de propriedade e procede-se à execução privada (autotutela).

Convém notar que, mesmo na arbitragem, a execução é privativa do Poder Judiciário.

Entretanto, o art. 31 do Decreto-Lei 70/1966 atribui ao agente fiduciário a presidência do processo de execução, subtraindo do Poder Judiciário função indelegável e inerente ao Juiz Natural, provida e investida de garantias constitucionalmente dispostas, isso na exata medida em que o réu exerce atividade jurisdicional de execução, que é privativa do Poder Judiciário.

É evidente que, no sistema jurídico vigorante, somente o Poder Judiciário é capaz de promover a execução.

Outrossim, a ampla defesa importa na prévia audiência, direito maior que não se coaduna com os efeitos da preclusão da notificação extrajudicial, de iniciativa do agente fiduciário (Decreto-Lei 70/1966, art. 31), bem como com a anulação de defesa dos autores.

O Decreto-Lei 70/1966, definitivamente, não foi recepcionado pela Carta Maior de 5 de outubro de 1988, que adotou como princípio o due process of law nos exatos termos dos incs. LIV e LV do art. 5º:

Ninguém será privado da liberdade ou de seus bens sem o devido processo legal.

Entendimento contrário seria consagrar a autotutela, o que se afirma na exata medida em que, mediante simples notificação, sem qualquer possibilidade de defesa, o credor privaria o devedor do uso dos direitos e ações sobre o bem, ou seja, venderia o bem hipotecado passando por cima dos princípios do contraditório, da ampla defesa, do devido processo legal e da inafastabilidade da tutela jurisdicional.

Verifica-se o princípio constitucional da inafastabilidade da tutela (art. 5º, XXXV), esposando a tese da abertura da justiça, ligando a ação aos postulados do estado social de direito e à garantia do devido processo legal.¹⁹

O princípio da inafastabilidade (ou princípio do controle jurisdicional) (...) garante a todos o acesso ao Poder Judiciário, o qual não pode deixar de atender a quem venha a juízo deduzir uma pretensão fundada no direito e pedir solução para ela.²⁰

O Decreto-Lei 70/1966 não foi recepcionado pela Constituição Federal de 1988. Contraria frontalmente as precitadas garantias do devido processo legal, do contraditório e da ampla defesa, além do direito de propriedade, sem contar que representa típica condição de autotutela.

Estas são razões mais do que suficientes para se afirmar que não pode subsistir a cláusula contratual que prevê a execução extrajudicial e o pretendido leilão extrajudicial, ante a evidência dos parâmetros da Carta Magna que não recepcionou, por incompatíveis, os dispositivos do indigitado Decreto-Lei 70/1966, oriundos de período de triste memória.

Pedido

Ex positis, com fundamento nos argumentos de fato e de direito trazidos à colação, requerem os autores seja a presente ação julgada totalmente procedente para que:

a) Seja revisado o negócio entre as partes, que no caso sub oculis, resultou em onerosidade excessiva e lesão enorme, sem contar os lucros abusivos, especialmente pela declaração de nulidade das disposições do contrato original e do aditamento que estipularam:

a.1) “correção monetária” pela TR (Taxa Referencial) (parágrafo primeiro da cláusula segunda do contrato – documento 2), já que sua vedação é assunto já pacificado, inclusive no STF, em virtude da ADIN nº 493-DF; substituindo-se pelo índice de correção adotado pelo Tribunal de Justiça de São Paulo, de acordo com tabelas publicadas no DOE (IPC);

a.2) aplicação da tabela price (item 5 do Quadro Resumo do Contrato), vez que essa implica a cobrança de juros capitalizados (juros sobre juros), prática dissonante com o teor da Súmula 121 do STF, expressamente proibida pelo Decreto-Lei 22.626/1933 além dos ditames do Código de Defesa do Consumidor, especialmente quanto à boa-fé, transparência e direito de informação;

a.3) forma de correção ilegal (cláusula segunda, parágrafo segundo do contrato – documento 2) que estipula aplicação da correção sobre o saldo devedor antes da amortização, afrontando o art. 6º, c, da Lei 4.380, de 21.08.1964, que deve ser aplicado no caso sub oculis;

a.4) execução extrajudicial do inconstitucional Decreto-Lei 70/1966 (parágrafos segundo e terceiro da cláusula “décima quinta” do contrato – documento 2), declarando, incidentalmente, inclusive, a in-constitucionalidade dos arts. 30, parte final, e 31 a 38 do Decreto-Lei 70 de 21.11.1966.²¹

b) Sejam substituídas as cláusulas contratuais declaradas nulas, determinando-se a aplicação dos juros legais de 12% ao ano de forma simples, bem como a substituição da TR pelo INPC/IBGE, para que a avença reflita um valor justo e razoável de contraprestação e, consequentemente, de saldo devedor.

c) Sejam revisados os prêmios de seguro pagos em valores superiores aos devidos, acorde com a Circular nº 08/1995 da SUSEP.

d) Seja o réu condenado à devolução das diferenças apuradas, efetivamente pagas a maior, em virtude da declaração de nulidade, revisão das cláusulas contratuais e valores de prêmio de seguro cobrados a maior, de acordo com as letras “a” “b” e “c” acima, determinando Vossa Excelência a compensação com o saldo devedor porventura existente e o recálculo das prestações vincendas, ou a devolução de eventual saldo verificado a favor dos autores.

e) Seja o réu condenado a se abster de efetuar cobranças com a incidência detabela price; Taxa Referencial (TR), bem como cobrar prêmios de seguro desproporcionais às coberturas, executar extrajudicialmente o contrato nos termos do Decreto-Lei 70/1966 e proceder ao reajuste do saldo devedor antes da amortização, sob pena de multa diária de 1% do valor atualizado do contrato.

f) Seja o réu condenado no pagamento de custas, honorários de advogado que Vossa Excelência houver por bem arbitrar e demais despesas.

Não se pode olvidar que, julgando procedente a presente ação, Vossa Excelência contribuirá para o aperfeiçoamento do Sistema Financeiro Nacional, que vem sugando a sociedade e, especialmente, os adquirentes de imóveis que acabam perdendo as economias de uma vida toda, o que servirá de exemplo para que os fatos narrados não mais se repitam.

12.5. FLUXOGRAMA – AÇÃO CAUTELAR

_______________

¹     Nelson Nery Junior e Rosa Maria Andrade Nery, Código de Processo Civil Comentado, São Paulo: Revista dos Tribunais, 1997, nota 5 ao art. 51 da Lei 8.078/1990. Roberto Senise Lisboa, Relação de consumo e proteção jurídica do consumidor, São Paulo: Juarez de Oliveira, 1999, p. 50.

Tribunal de Justiça de São Paulo. Competência. Ação de cobrança de diferença relativa à indenização securitária. Contrato regido pelo Código de Defesa do Consumidor. Possibilidade do ajuizamento da ação no foro do domicílio do autor (Código de Defesa do Consumidor, art. 101, I) – Seguro, demais pactuado nesse foro, noticiando os autos pagamento significativo da indenização securitária nesse local – Competência do Foro onde a obrigação deve ser satisfeita (Código de Processo Civil, art. 100, IV, “d”). (Agravo de Instrumento nº 29.109-0, Rancharia, Câm. Especial, rel. Luís de Macedo, 11.04.96, v.u.).

Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Agravo de Instrumento nº 0820102-1, São José dos Campos, 7ª Câmara, 22.09.1998, relator: Álvares Lobo. Competência. Foro de eleição. Hipótese de contrato de adesão com cláusula de eleição de foro. Abusividade caracterizada, sendo nula tal cláusula por ofender norma de Direito Público. Art. 51 do Código de Defesa do Consumidor. Inaplicabilidade, ademais, do art. 111 do Código de Processo Civil. Prevalência do foro do domicílio do consumidor. Art. 6º, VIII, do Código de Defesa do Consumidor. Exceção de incompetência desacolhida. Recurso provido para esse fim.

²     Tribunal de Justiça de São Paulo. Valor da causa. Impugnação. Revisão de cláusulas contratuais cumulada com revisional de prestações e do saldo devedor. Causa que deve ter valor correspondente ao do negócio jurídico. Inadmissibilidade. Discussão que não alcança o contrato por inteiro. Art. 260 do Código de Processo Civil. Recurso não provido. Quando a controvérsia não açambarca o contrato por inteiro, mas apenas um dos seus itens, aplica-se o art. 260 do Código de Processo Civil, e não o art. 259, V, do mesmo diploma legal (rel. Gildo dos Santos, Agravo de Instrumento nº 241.623-2, Araçatuba, 16.06.94).

Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo

Recurso: Agravo de Instrumento: 0820843-7, São Paulo, 4ª Câmara, 11.11.1998, relator: Térsio José Negrato. Valor da causa. Sistema Financeiro da Habitação. Ordinária de revisão contratual. Consideração da situação em que se encontram os recorrentes que pode se amoldar ao disposto no art. 260 do CPC. Desnecessidade da complementação do reconhecimento das custas. Recurso provido para esse fim.

Em sentido contrário:

Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo Agravo de Instrumento: 0000407-4/44, origem: São Paulo, 1ª Câmara, 20.03.1989, relator: de Santi Ribeiro, unânime – valor da causa – impugnação – revisão do contrato por alegada onerosidade excessiva – correspondência com o real valor do contrato de mútuo – art. 259, V, do Código de Processo Civil – recurso provido para esse fim.

É abusiva a atualização monetária pela TR estipulada pelo BACEN – TR. Apel. c/ Rev. nº 500.047, 1ª Câm., rel. Juiz Magno Araújo, j. em 20.10.97.

Superior Tribunal de Justiça. Acórdão nº 00025646, decisão: 06.09.1994, Recurso Especial nº 52.961, ano: 94, UF: RJ, 6ª Turma, Diário de Justiça: 10.10.1994, p. 27.198. Processual civil. Recurso especial. Cálculo de liquidação de aluguéis (pagamento de beneficio previdenciário). Inclusão da taxa referencial – TR como fator de correção monetária. Vedação. ADIN nº 493-DF.

I – O Supremo Tribunal Federal, ao julgar o ADIN nº 493-DF, deixou posto que: “a taxa referencial (TR) não e índice de correção monetária, pois, refletindo as variações do custo primário da captação dos depósitos à prazo fixo, não constitui índice que reflita a variação do poder aquisitivo da moeda”. II – Recurso Especial conhecido e provido. Relator: Ministro Pedro Acioli. Por unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso. Veja: REsp. nº 38.660-RJ – (STJ).

Superior Tribunal de Justiça. Acórdão nº 00009307, decisão: 02.05.1995, Recurso Especial nº 0046372, ano: 94, UF: SP, 3ª Turma, Diário de Justiça: 04.12.1995, p. 42.110. Comercial – taxa referencial (TR) inaplicável – Correção monetária pelo IPC.

I – A jurisprudência do STJ pacificou entendimento no sentido de que o indexador adequado para corrigir valores é o IPC do IBGE. II – O mesmo direito pretoriano não admite a taxa referencial (TR) como índice de reajuste do poder real da moeda, sendo certo que este deve ceder lugar em prol do índice de preços. III – Recurso conhecido e parcialmente provido. Relator: Ministro Waldemar Zveiter – Observação: por unanimidade, conhecer do recurso especial e lhe dar provimento parcial para adotar como indexador o INPC. Veja: REsp. nº 37.997-GO, REsp. nº 39.285-SP, REsp. nº 34.094-RS, REsp. nº 31.024-GO, REsp. nº 39.315-RS, EREsp. nº 36.623, (STJ), ADIN nº 493, (STF).

³     Celso Ribeiro Bastos, Comentários a Constituição do Brasil, Saraiva, 1989, 2º vol., p. 261.

⁴     Ada Pellegrini Grinover, Processo constitucional em marcha, p. 8, item 2.

⁵     Recurso Especial nº 62.739, relator: Min Aliomar Baleeiro, RTJ 44/54.

⁶     Geraldo Ataliba, O Decreto-Lei na Constituição de 1967, São Paulo: Revista dos Tribunais; Manoel Gonçalves Ferreira Filho, Do processo legislativo, São Paulo: Saraiva, 1968, p. 20; Caio Tácito, “Medidas provisórias na Constituição de 1988”, RDP 90/52.

⁷     Maria Helena Diniz, Norma constitucional e seus efeitos, São Paulo: Saraiva, 1989, pp. 42-45.

⁸     José Carlos Barbosa Moreira, “O poder judiciário e a efetividade da nova constituição”, Rev. Forense 304/151, Rio de Janeiro, 1988.

⁹     Cândido Rangel Dinamarco, Execução Civil, São Paulo: Malheiros, 1994, p. 341.

¹⁰     Antonio Carlos de Araújo Cintra; Ada Pellegrini Grinover; Cândido Rangel Dinamarco, Teoria Geral do Processo, 10ª ed., São Paulo: Malheiros, 1994, p. 134.

¹¹     Mário Geraldo Pereira, “Plano básico de amortização pelo sistema francês e respectivo fator de conversão”, Dissertação (Doutoramento) – FCEA, São Paulo, 1965 apud, José Dutra Vieira Sobrinho, ob. cit., p. 220.

¹²     Walter de Francisco, Matemática Financeira, São Paulo: Atlas, 1976.

¹³     Aurélio Buarque Holanda Ferreira, Novo Dicionário da Língua Portuguesa, Ed. Nova Fronteira.

¹⁴     Aurélio Buarque Holanda Ferreira, ob. cit.

¹⁵     Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo

Superior Tribunal de Justiça. Acórdão nº 00049414, decisão: 25.10.1995, Recurso Especial nº 0075575, ano: 95, UF: SP, 1ª Turma, Diário de Justiça: 04.12.1995, p. 42.090. Liquidação de sentença. Correção monetária. Variação do IPC. TR. I – É pacífica a jurisprudência desta Corte no sentido de que é correta a inclusão dos índices correspondentes as inflações ocorridas nos meses de março de 1990 a fevereiro de 1991, nos cálculos de liquidação de sentença. II – A Taxa Referencial configura coeficiente de remuneração do capital, portanto, não traduzindo a variação do poder aquisitivo da moeda, não pode ser utilizada como indexador para efeito de atualização monetária. Precedentes. III – Recurso da Fazenda desprovido. Apelo de (...) – espólio, provido. Relator: Ministro José de Jesus Filho – Observação: por unanimidade, negar provimento ao recurso da Fazenda e dar provimento ao recurso do espólio.

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Execução – correção monetária – utilização da TR – inadmissibilidade.

A taxa referencial (TR) não pode ser usada como índice de correção nos cálculos de atualização destinados a refletir a perda de poder aquisitivo da moeda por força da espiral inflacionária, visto configurar coeficiente de remuneração de capital, não traduzindo variação do aludido poder aquisitivo. AI nº 486.133, 3ª Câm., rel. Juiz Milton Sanseverino, j. em 13.05.97. Referências: RTJ 143/724, REsp. nº 70.431-RS, 1ª Turma, rel. Min. José de Jesus Filho, DJ de 27.10.95, p. 35.634; REsp. nº 44.089-SP, 1ª Turma, rel. Min. Humberto Gomes de Barros, DJ de 11.12.95, p. 43.185; REsp. nº 31.033-SP, 1ª Turma, rel. Min Humberto Gomes de Barros, DJ de 27.06.94, p. 16.907. No mesmo sentido: Apel. c/ Rev. nº 489.160, 11ª Câm., rel. Juiz Mendes Gomes, j. em 11.08.97.

¹⁶     Calmon de Passos, Comentários ao Código de Processo Civil, 1ª ed., Revista dos Tribunais, 1984, vol. X, tomo I, pp. 98-99.

¹⁷     Ovídio A. Baptista da Silva, Do processo cautelar, Rio de Janeiro: Forense, 1996, pp. 77-78.

¹⁸     Maria Helena Diniz, Curso de Direito Civil Brasileiro, Teoria das Obrigações Contratuais e Extracontratuais, 10a ed., São Paulo: Saraiva, 1995, 3º vol., pp. 28-29.

¹⁹     Cândido Rangel Dinamarco, Execução Civil, São Paulo: Malheiros, 1994, p. 341.

²⁰     Antonio Carlos de Araújo Cintra; Ada Pellegrini Grinover; Cândido Rangel Dinamarco, Teoria Geral do Processo, 10ª ed., São Paulo: Malheiros, 1994, p. 134.

²¹     Súmula 39: “São inconstitucionais os arts. 30, parte final, e 31 a 38 do Decreto-Lei 70, de 21.11.1996”.

Capítulo 13

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL – SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO

13.1. CONCEITO

A alienação fiduciária de bem imóvel surge no Direito pátrio através da Lei 9.514/1997, sendo definida como o negócio mediante o qual o devedor (fiduciante), transmite a propriedade imobiliária ao fiduciário (credor), em garantia da dívida assumida pela aquisição de imóvel.

Todavia, de acordo com os arts. 25 e 33 da Lei 9.514/1997, a propriedade transmitida ao credor (fiduciário) é resolúvel.¹

Isso significa que, pago o preço determinado no contrato, resolve-se a propriedade do credor (fiduciário), retornando a propriedade ao antigo devedor (fiduciante).

Por exemplo: Mário adquire um imóvel de determinada construtora e o banco ingressa na relação jurídica para financiar um valor ao adquirente.

Nesse caso, Mário recebe a propriedade da construtora e transfere, no mesmo ato, a propriedade ao banco, que, por sua vez, entrega o dinheiro à construtora.

Após cumprir a sua obrigação contratual, pagando integralmente o preço, consolida-se, nos termos da lei, a propriedade nas mãos de Mário, ou seja, resolve-se a propriedade do banco credor (fiduciário).

No prazo de 30 dias contados da data da liquidação, o fiduciário (credor) deverá colocar o termo de quitação à disposição do devedor (fiduciante), que o levará à averbação junto ao oficial de Registro de Imóveis, consolidando a propriedade em seu nome.

A Lei estipula multa de 0,5% ao mês, ou fração, ambos sobre o valor do contrato, no caso de omissão do fiduciário (credor) na obrigação de declarar sua vontade, ou seja, de elaborar o termo de quitação e colocá-lo à disposição do devedor (fiduciante).

Qual seria essa fração? A lei é absolutamente atécnica e confusa nesse ponto. Entendemos que essa fração será proporcional aos dias do atraso. Assim, se o atraso for de 15 dias, será paga fração de 0,25% ou, se o atraso for de três meses e meio, a multa será de 3,25%, e assim por diante.

Isso não quer dizer que o juiz, tendo em vista a necessária tutela jurisdicional, não possa estipular valor maior, adequado à função inibitória da multa legal, até porque a limitação da lei não atinge os preceitos processuais de ordem pública dos arts. 287 e 461 do Código de Processo Civil.

Não é preciso entregar o termo, mas, apenas, colocá-lo à disposição do devedor (fiduciante).

Trata-se de obrigação de fazer, passível de ação própria para compelir o fiduciário que, demais disso, poderá ser responsabilizado por perdas e danos, além da multa determinada pelo juiz.

O juiz está autorizado à concessão da tutela específica do art. 461 do Código de Processo Civil.

É preciso observar, entretanto, que não é a quitação fornecida pelo credor que opera a consolidação da propriedade nas mãos do devedor, mas o pagamento da dívida.

Sendo assim, a sentença declarará a dívida e determinará ao oficial de Registro de Imóveis o cancelamento da propriedade registrada em nome do credor, além de condená-lo no pagamento da multa pelo indevido retardamento na obrigação legal de outorgar a quitação, que reverterá em benefício do fiduciante (devedor).

13.2. PARTES

Nesta espécie de compra e venda de imóvel estão presentes as seguintes partes:

a) vendedor;

b) fiduciante (devedor); e,

c) fiduciário (credor).

Em qualquer caso, o que ocorre é a venda feita ao fiduciante com pacto adjeto de alienação fiduciária em favor do fiduciário.

Assim, o fiduciante (devedor) recebe a propriedade e transmite essa propriedade, em garantia, ao fiduciário (credor).

O vendedor do imóvel pode se confundir com o fiduciário (credor).

Isso ocorrerá quando o próprio vendedor utilizar o sistema trazido pela Lei 9.514/1997 para financiar a aquisição do fiduciante.

Portanto, a propriedade é transmitida ao devedor (fiduciante) e, ato contínuo, volta ao credor (fiduciário), que também é vendedor, acorde com o art. 22 da Lei 9.514/1997.²

A alienação fiduciária poderá ser utilizada tanto por instituições financeiras autorizadas a operar no Sistema Financeiro Imobiliário como pelas demais pessoas, físicas ou jurídicas.

Nos termos dos arts. 28 e 29 da Lei 9.514/1997 poderá haver a cessão, tanto dos créditos quanto dos débitos.³

A cessão deverá ser levada ao registro imobiliário e, para tanto, deverá respeitar a forma da escritura pública, quando exigida.

13.3. CONSTITUIÇÃO E NATUREZA JURÍDICA

Nos termos do art. 23 da lei do SFI, a propriedade fiduciária se constitui apenas com o registro junto ao oficial de Registro de Imóveis da circunscrição imobiliária competente.

De acordo com Marcelo Terra, sua natureza jurídica é de direito real de garantia.⁴

Segundo este autor, a alienação fiduciária atenua, em muitos casos, as dificuldades normais encontradas nos tradicionais instrumentos de garantia, oferecendo maior rigor e eficiência na segurança do crédito, principalmente devido ao crescente abalo, pelo Poder Judiciário, ao prestígio da hipoteca como fomentador da garantia do crédito.

É evidente que a hipoteca, direito real, deve prevalecer sobre um direito pessoal, em regra.⁵

Todavia, entendemos que esse desprestígio ao instituto, cuja culpa Marcelo Terra atribui ao Poder Judiciário, emana dos próprios credores hipotecários, em virtude dos abusos perpetrados, como, por exemplo, cobrança de juros abusivos, valores maiores que os devidos, abuso de direito, entre outras tantas ilegalidades bravamente freadas pelos tribunais.

Esse mesmo risco corre a alienação fiduciária se os abusos forem os mesmos.

Interessante, outrossim, a sua posição acerca da propriedade resolúvel, considerando que o devedor fiduciante é proprietário desde a aquisição original, anterior à transmissão fiduciária resolúvel.⁶

Na exata medida em que a propriedade é transferida fiduciariamente ao credor, esta propriedade gera todos os efeitos determinados na lei até que o devedor (fiduciante) pague o preço devido.

Isto significa que, se o devedor adquirir o imóvel atribuindo a garantia fiduciária e vier a se casar pelo regime legal da comunhão parcial de bens, antes de pagar a totalidade do preço ajustado, na ocasião da quitação resolver-se-á a propriedade do credor (fiduciário), prevalecendo a aquisição anterior.

Sendo assim, nesse caso específico, a propriedade não se comunicará com o cônjuge.

De qualquer forma, a alienação fiduciária não se confunde com a hipoteca.

A hipoteca é direito real de garantia que recai sobre coisa alheia, como é a característica dos tradicionais direitos reais de garantia do nosso Código Civil.

O credor (fiduciário) possui um direito de garantia que recai sobre coisa própria.

Nesse sentido, a Lei 9.514/1997 inova o tradicional sistema legal de garantias do Direito pátrio.

O devedor (fiduciante) possui um direito não deferido, classificado como condicional.

Trata-se de ato jurídico sob condição resolutiva, nos termos dos arts. 127 e 1.359, do Código Civil, ou seja, o credor é proprietário até que o evento futuro e incerto ocorra: o pagamento da totalidade das parcelas que extingue a propriedade do credor.

13.4. OBJETO

O objeto da prestação da obrigação se verifica principalmente nas obrigações pecuniárias decorrentes de compra e venda de imóveis ou mútuo para sua aquisição, o que se infere do sistema da Lei 9.514/1997. Porém, não está afastada a possibilidade de a alienação fiduciária garantir a concessão de crédito ao proprietário de um imóvel, como, por exemplo, mútuo feneratício (empréstimo de dinheiro mediante pagamento de juros).

Os imóveis podem ser de qualquer natureza, sejam comerciais, residenciais, mistos, glebas, imóveis enfitêuticos etc.

A enfiteuse, conceituada no art. 678 do Código Civil de 1916, é mais conhecida no litoral e nas antigas aldeias indígenas. É preciso observar, todavia, que o atual Código Civil suprimiu a enfiteuse particular, permanecendo quanto aos imóveis da União e as já existentes, em razão do direito adquirido.

Por exemplo: no litoral, os imóveis, conhecidos como “imóveis de marinha” são de propriedade da União. O ocupante possui o domínio útil, devendo, ao final de cada período anual, pagar o foro.

Também, a cada transferência, além do imposto de transmissão, é devido o laudêmio.

Esse domínio útil é transferível e pode ser objeto da garantia fiduciária da Lei 9.514/1997.

Marcelo Terra defende que não há qualquer restrição de natureza legal quanto às frações ideais de imóveis, não se aplicando o art. 1.314, do Código Civil, ou o direito de preferência na aquisição dos coproprietários de coisa indivisível, um apartamento, por exemplo.⁷

Portanto, o imóvel enfitêutico pode ser objeto de alienação fiduciária, sem necessidade de anuência do senhorio e do pagamento do laudêmio, uma vez que a transmissão se faz em caráter apenas fiduciário, com escopo de garantia.⁸

Por outro lado, resta evidente que o imóvel clausulado com inalienabilidade não poderá ser objeto da alienação fiduciária.

13.5. FORMA

De acordo com o art. 108, do Código Civil, os contratos constitutivos ou translativos de direitos reais sobre bens imóveis de valor superior a trinta salários mínimos devem respeitar a forma da escritura pública.

Todavia, o art. 38 da Lei 9.514/1997 está assim redigido:

Art. 38. Os atos e contratos referidos nesta Lei ou resultantes da sua aplicação, mesmo aqueles que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis, poderão ser celebrados por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública.

Nesses termos, nada obsta que o instrumento particular transmita a propriedade imobiliária com pacto adjeto de alienação fiduciária.

Trata-se de inovação louvável da lei, dispensando a escritura pública nesse caso particular, rompendo com a tradição de nosso direito de exigir a escritura pública nos negócios imobiliários, tradição essa que já havia sido rompida nos contratos vinculados ao Sistema Financeiro da Habitação.

Mister se faz reparar que se trata de uma faculdade, podendo ser utilizado o instrumento público, se assim às partes aprouver.

Seja qual for a escolha, nos termos do precitado artigo, esse instrumento deverá observar os requisitos do art. 24, da Lei 9.514/1997, quais sejam:

Art. 24. O contrato que serve de título ao negócio fiduciário conterá:

I – o valor do principal da dívida;

II – o prazo e as condições de reposição do empréstimo ou do crédito do fiduciário;

III – a taxa de juros e os encargos incidentes;

IV – a cláusula de constituição da propriedade fiduciária, com a descrição do imóvel objeto da alienação fiduciária e a indicação do título e modo de aquisição;

V – a cláusula assegurando ao fiduciante, enquanto adimplente, a livre utilização, por sua conta e risco, do imóvel objeto da alienação fiduciária;

VI – a indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel e dos critérios para a respectiva revisão;

VII – a cláusula dispondo sobre os procedimentos de que trata o art. 27.

Para a hipótese de locação, o contrato deve conter a determinação de denúncia no prazo de noventa dias da consolidação da propriedade na pessoa do fiduciário, no caso de inexecução pelo fiduciante (nos termos do art. 27 da Lei do SFI), para desocupação em trinta dias, em destaque (Lei do SFI, § 7º, do art. 27).⁹

A descrição do imóvel poderá ser dispensada, desde que, como prega Marcelo Terra,¹⁰ seja feita uma interpretação analógica dos termos do art. 2º da Lei 7.433/1985, ou seja, quando já conste da matrícula sua descrição e caracterização e seja mencionada a matrícula.¹¹

Nesse caso, mister se faz constar o número da matrícula, bem como a localização (endereço completo) do imóvel.

O valor do imóvel deverá constar do contrato, até para que se possibilite, no caso de venda extrajudicial, a estipulação do valor mínimo para o primeiro público leilão e sobre esse valor se compute o aluguel-pena (Lei do SFI, art. 37-A).

13.6. POSSE E PROPRIEDADE

13.6.1. Posse

A posse do imóvel objeto da alienação fiduciária é regulada pela lei de regência:

Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título.

Parágrafo único. Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel.

De acordo com a lei, portanto, o devedor fiduciante, ao transmitir a propriedade ao credor fiduciário, permanece com a posse direta, transferindo ao credor, juntamente com a propriedade, a posse indireta.

Nesse sentido, estão todos autorizados à utilização dos remédios possessórios (ações de reintegração de posse, interdito proibitório e ação de manutenção de posse).

13.6.2. Propriedade

A propriedade fiduciária é instituída, respeitando a tradição do nosso Direito, através do competente registro do título aquisitivo junto ao oficial de Registro de Imóveis, acorde com a permissão derivada da inserção da alínea nº 35 no art. 167 da Lei 6.015/1973, decorrente do art. 40 da Lei 9.514/1997.

O direito pessoal nasce com a celebração do contrato. Todavia, o direito real de propriedade depende, inexoravelmente, do registro.

13.6.3. Possibilidade de penhora dos direitos do fiduciante devedor por dívida diversa

Em que pese a propriedade fiduciária constituir garantia real, nada impede que outro credor penhore os direitos do fiduciário devedor.

Nesse caso, quem arrematar os direitos em eventual hasta pública assumirá a condição de fiduciante, respondendo pelo saldo devedor.

São nesse sentido os seguintes julgados:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Despesas condominiais. Ação de cobrança. Cumprimento de sentença. Decisão que mantém penhora de imóvel gravado com alienação fiduciária. Impossibilidade de manutenção da constrição. Bem que não integra o patrimônio da devedora. Possibilidade, porém, de penhora dos direitos da devedora fiduciante sobre o imóvel alienado. Recurso provido, com observação (Agravo de Instrumento nº 0186817-32.2010.8.26.0000, rel. Marcos Ramos, São Paulo, 30ª Câmara de Direito Privado, j. em 29.09.2010, Data de registro: 15.10.2010, Outros números: 990.10.186817-2).

Tribunal de Justiça de São Paulo. Penhora. Incidência sobre direito do Fiduciante. Possibilidade. Lei 9.514/97, art. 29. Pretensão de retificação do registro de penhora, onde constou que a constrição se dava sobre o imóvel, e não sobre direito do fiduciante quanto a ele. Cabimento. Recurso prejudicado (Agravo de Instrumento nº 0070527-65.2009.8.26.0000, rel. Melo Colombi, São Paulo, 14ª Câmara de Direito Privado, j. em 24.06.2009, Data de registro: 13.07.2009, Outros números: 7333007300, 991.09.070527-1).

Superior Tribunal de Justiça. Processual civil. Locação. Penhora. Direitos. Contrato de alienação fiduciária; O bem alienado fiduciariamente, por não integrar o patrimônio do devedor, não pode ser objeto de penhora. Nada impede, contudo, que os direitos do devedor fiduciante oriundos do contrato sejam constritos (5ª Turma, REsp nº 679.821/DF, rel. Min. Felix Fischer, j. em 23.11.2004).

Não há falar-se em aplicação semelhante ao que ocorre com a hipoteca que permite a penhora do próprio imóvel de propriedade do devedor – neste ponto reside a diferença – e exige do credor apenas que exerça, por simples petição, sua preferência nos autos da execução alheia, fazendo valer a prelação (CPC, arts. 615, II, 619 e 698), sob pena de, na inércia, ver a extinção da garantia (STJ, REsp nº 110.093/MG).

Por outro lado, na alienação fiduciária, a condição do fiduciário nesses casos não se altera, posto que, em razão da penhora dos direitos e não do imóvel, eventual arrematação será levada a efeito nos estritos termos dos direitos e obrigações do fiduciante.

13.7. IMPOSTO DE TRANSMISSÃO

Na alienação fiduciária, apenas é devido o imposto de transmissão inter vivos na primeira operação, ou seja, na transmissão do vendedor ao fiduciante, não incidindo na transmissão da propriedade resolúvel que se opera entre o fiduciante e o fiduciário.

Pago o preço, resolvendo-se a propriedade do fiduciário, não incide o imposto de transmissão.

Todavia, consolidada a propriedade nas mãos do fiduciário, incidirá o imposto, cuja base de cálculo será o saldo devedor ou o valor venal, o que for maior. Também incide o imposto na venda em leilão.

Se o imóvel for enfitêutico, como, por exemplo, o imóvel de marinha, incidirá o laudêmio na aquisição e na consolidação da propriedade, de acordo com os critérios para incidência do imposto de transmissão, nos termos dos §§ 1º e 2º do art. 22 da Lei 9.514/1997:

Art. 22. (...)

§ 1º A alienação fiduciária poderá ser contratada por pessoa física ou jurídica, não sendo privativa das entidades que operam no SFI, podendo ter como objeto, além da progniedade plena:

I – bens enfitêuticos, hipótese em que será exigível o pagamento do laudêmio se houver a consiolidação do domínio útil no fiduciário;

II – o direito de uso especial para fins de moradia;

III – o direito real de uso, desde que suscetível de alienação;

IV – a propriedade superficiária.

§ 2º Os direitos de garantia instituídas nas hipóteses dos incisos III e IV do § 1º deste artigo ficam limitados à duração da concessão ou direito de superfície, caso tenham sido transferidos por período determinado.

13.8. O ARTIGO 53 DA LEI 8.078/1990

Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.

No caso de alienação fiduciária de bem imóvel, a Lei 9.514/1997 autoriza o público leilão em até trinta dias do registro da consolidação da propriedade em nome do fiduciário (credor), no caso de inadimplemento do fiduciante (devedor).

No primeiro leilão, o valor oferecido deverá suplantar o valor do imóvel constante do contrato. Não havendo adquirentes, em até quinze dias o fiduciário levará a efeito o segundo leilão, no qual o imóvel será vendido pelo maior lance, desde que, nesse caso, seja superior à dívida com juros, correções e multa, acrescida dos prêmios de seguro, encargos, tributos, condomínios e despesas com o leilão.

Se algum valor sobrar, deverá ser entregue ao devedor. Portanto, se nada sobrar, restará a perda total das parcelas pagas pelo fiduciante (devedor).

Nesse sentido, ante a possibilidade de perda total dos valores pagos, questiona-se a aplicabilidade do art. 53 do Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/1990), aos negócios regidos pela Lei 9.514/1997.

Marcelo Terra entende que, em virtude da entrega da quantia que sobejar o valor da dívida ao fiduciante (devedor), não se aplicaria o art. 53 do Código de Defesa do Consumidor.¹²

Demais disso, segundo ele, a Lei Consumerista fala em retomada de produto alienado, o que não ocorre, em virtude do bem ser de propriedade do credor no caso de alienação fiduciária de bem imóvel.

Por fim, cita decisão – equivocada a nosso ver –, que emana do Segundo Tribunal de Alçada Civil (Apel. nº 479.247-00/6), que não aplicou o precitado artigo à alienação fiduciária tradicional, por esta modalidade possuir legislação específica.

Entendemos que se aplica integralmente o art. 53 do Código de Defesa do Consumidor às alienações fiduciárias de bens imóveis e daremos os motivos de nossa convicção.

Primeiramente, não é porque existe lei especial que não se aplica a lei consumerista.

O Código de Defesa do Consumidor se aplica às relações de consumo, ou seja, onde quer que estejam presentes o consumidor e o fornecedor, nos termos dos arts. 2º e 3º.¹³

Ora, da leitura desses artigos é impossível inferir que não está presente uma relação de consumo no âmbito do SFI.

Portanto, seria impossível afastar a incidência da Lei 8.078/1990 da alienação fiduciária de bem imóvel.

Se assim não se entendesse, dificilmente haveria uma relação de consumo.

Existem leis específicas regulando incorporações e loteamentos e, não por isso se deixa de aplicar a Lei 8.078/1990 nesses casos.

O fato de a lei prever que se restituirá o que sobejar ao valor da dívida trata-se de superfetação legal, o que se afirma na exata medida em que a retenção desses valores constituiria enriquecimento ilícito do fiduciário.

Podem ser aplicadas, exclusivamente, as disposições da Lei 9.514/1997 nas hipóteses em que não se vislumbre uma relação de consumo, como, por exemplo, a alienação fiduciária celebrada entre uma incorporadora e um agente financeiro.

Existindo relação de consumo, resta evidente a aplicação, in integrum, do art. 53 da Lei 8.078/1990.

Nesse sentido, clara a lição de Nelson Nery Júnior, segundo o qual, para as compras a prestação, sejam de móveis ou imóveis, com garantia hipotecária, com cláusula de propriedade resolúvel, de alienação fiduciária, reserva de domínio ou outro tipo de garantia, o Código não permite que se pactue a perda total das prestações pagas, no caso de retomada do bem ou resolução do contrato pelo credor, por inadimplemento do consumidor.¹⁴

Como ensina Nelson Nery, não se prega a devolução total das parcelas pagas.

O que a norma consumerista proíbe é a perda total das parcelas, o que não é impossível de ocorrer ante a sistemática da Lei 9.514/1997.

Por via de consequência, deve ser descontado, do valor das parcelas pagas pelo consumidor fiduciante, os prejuízos que tiver causado ao fiduciário nos termos do art. 389 do Código Civil.¹⁵

Assim, serão restituídas as parcelas pagas, descontadas, por exemplo, do valor da fruição correspondente, bem como, eventualmente, da desvalorização do imóvel, além dos impostos e condomínios.

O que não se admite, de acordo com a Lei 8.078/1990, é o fato de o credor fiduciário agir como se apenas seu crédito existisse, ignorando o art. 53 e ignorando cristalino direito do devedor.

Demais disso, com os juros escorchantes que normalmente são praticados, não é incomum o valor do imóvel permanecer estável e o saldo devedor se acumular, suplantando o valor do próprio bem financiado, o que se traduz pela perda total, pelo devedor, dos valores pagos.

Esse risco é do credor, não do devedor, de tal sorte que o valor da dívida não pode ser considerado.

Outrossim, o fato de o art. 53 do Código de Defesa do Consumidor ter se referido à retomada do bem, não significa, a não ser em obtusa interpretação gramatical, que esse artigo não se aplica à alienação fiduciária, na qual a retomada do bem não é pleiteada.

A uma, porque a retomada pode ser da posse direta, que evidentemente ocorrerá com o inadimplemento e, a duas, porque o Código de Defesa do Consumidor é anterior à Lei da Alienação Fiduciária de bem imóvel e, por óbvio, não poderia prever as peculiaridades do novel instituto.

Por fim, não se pode olvidar o teor do que dispõe o art. 5º da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro:

Art. 5º Na aplicação da lei, o juiz atenderá aos fins sociais a que ela se dirige e às exigências do bem comum.

Nesse sentido, dois julgados do Tribunal de Justiça de São Paulo:

Compra e venda. Pacto adjeto de alienação fiduciária. Rescisão pretendida pelos compradores fiduciantes. Possibilidade jurídica. Procedimento do art. 26, da Lei 9.514/97, para os casos de inadimplemento e mora subsequente do devedor, que não se aplica à hipótese. Prevalência da Lei 8.078/90. Sentença que determinou a devolução das importâncias pagas, descontados, unicamente, os valores dos locativos pelo tempo da ocupação. Afastamento de outras despesas, como corretagem, administração, publicidade e impostos, por já inseridas no preço do imóvel. Improvimento. A aplicação da Lei 9.514/97 está sujeita aos princípios e preceitos do Código de Defesa do Consumidor, Lei 8.078/90, de ordem pública e de interesse social, que visa a tutela do consumidor por sua evidente vulnerabilidade nas relações de consumo, como o é o negócio jurídico da alienação fiduciária de imóvel. Essa tutela, ademais, tem substrato constitucional, art. 5º, inc. XXXII, a obstar que o Estado, de qualquer modo, deixe de promover a defesa do consumidor. A incidência da Lei 9.514 aos casos concretos, destarte, está restrita a essa interpretação única forma de harmonizá-la ao sistema do ordenamento jurídico, voltado sempre à proteção do consumidor (Apel. Cív. nº 233.365-4, São Paulo, 5ª Câmara de Direito Privado, rel. Marcus Andrade, 22.08.02, v.u.).

Rescisão de compra e venda de imóvel. Contrato com alienação fiduciária. Direitos cedidos pela primeira contratante. Ilegitimidade desta mantida. Rescisão com devolução de quantias pagas. Medida que se impõe, a teor do Código de Defesa do Consumidor. Retenção de parte do montante, a favor da vendedora – possibilidade. Recurso parcialmente provido (Apelação com Revisão 5038894800, Rel. A. C. Mathias Coltro, São Paulo, Órgão julgador: 5ª Câmara de Direito Privado, Data do julgamento: 07.10.2009, Data de registro: 22.10.2009).

Entrementes, a maioria dos julgados do mesmo Tribunal de Justiça de São Paulo entende diversamente, nos termos dos seguintes julgados:

Alienação fiduciária de coisa imóvel. Não incidência do art 53 do Código de Defesa do Consumidor. Sistema de acertamento previsto em lei especial, que acontece de maneira diversa daquela que ocorre nos simples contratos de compromisso de compra e venda. Não havendo purgação da mora pelo devedor fiduciante, a plena propriedade do imóvel se consolida em nome do credor fiduciário (art. 26 da Lei 9.514/97), após o que, este promoverá público leilão para a alienação do imóvel (art. 27) e, satisfeita a dívida, entregará ao devedor a importância que sobejar (§ 4º). Recurso desprovido (Apelação com Revisão 1077316008, Rel. Cesar Lacerda, São Paulo, Órgão julgador: 28ª Câmara de Direito Privado, Data do julgamento: 26.08.2008).

Alienação fiduciária de imóvel – ação de rescisão contratual intentada pelos compradores, confessadamente inadimplentes – falta de interesse de agir – Ocorrendo o inadimplemento da obrigação no vencimento, a forma de resolução da propriedade fiduciária é aquela prevista em lei, seja a que regula a alienação fiduciária de bens móveis, seja a que regula a alienação fiduciária de bens imóveis, não se admitindo o arrependimento do devedor e a resolução do contrato, por impossibilidade de pagamento das prestações ajustadas – Sentença mantida, mas com alteração do dispositivo, de improcedência para carência da ação – Apelação não provida (Apelação com Revisão 1120758002, Rel. Romeu Ricupero, Comarca: Santo André, Órgão julgador: 36ª Câmara de Direito Privado, Data do julgamento: 31.01.2008).

13.9. JUROS E CORREÇÕES

A Lei 9.514/1997 trata o assunto da seguinte forma:

Art. 5º As operações de financiamento imobiliário em geral, no âmbito do SFI, serão livremente pactuadas pelas partes, observadas as seguintes condições essenciais:

I – reposição integral do valor emprestado e respectivo reajuste;

II – remuneração do capital emprestado às taxas convencionadas no contrato;

III – capitalização dos juros;

IV – contratação, pelos tomadores de financiamento, de seguros contra os riscos de morte e invalidez permanente.

§ 1º As partes poderão estabelecer os critérios do reajuste de que trata o inc. I, observada a legislação vigente.

§ 2º As operações de comercialização de imóveis, com pagamento parcelado, de arrendamento mercantil de imóveis e de financiamento imobiliário em geral poderão ser pactuadas nas mesmas condições permitidas para as entidades autorizadas a operar no SFI.

A interpretação do artigo acima não leva à conclusão da liberação dos juros e correções em qualquer hipótese.

O fato de se permitir a qualquer negócio que envolva imóveis a cobrança de correções da mesma forma como procedem os entes que operam no SFI, não afasta a obrigatoriedade de observância da legislação pertinente, nos termos do § 1º do art. 5º e do art. 36 da Lei do SFI, que será adiante analisado.

Quanto à atualização dos valores, é preciso lembrar que as instituições financeiras estão autorizadas a cobrar correção mensal, o que não ocorre com as demais pessoas, físicas ou jurídicas.

Vejamos a legislação em vigor:

Lei 9.069, de 29.06.1995:

Art. 28. Nos contratos celebrados ou convertidos em real com cláusula de correção monetária por índices de preço ou por índice que reflita a variação ponderada dos custos dos insumos utilizados, a periodicidade de aplicação dessas cláusulas será anual.

§ 1º É nula de pleno direito e não surtirá nenhum efeito cláusula de correção monetária cuja periodicidade seja inferior a um ano.

(...)

§ 4º O disposto neste artigo não se aplica:

I – às operações realizadas no mercado financeiro e no Sistema Financeiro de Habitação – SFH, por instituições financeiras e demais entidades autorizadas a funcionar pelo Banco Central do Brasil, bem assim no Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo – SBPE e aos financiamentos habitacionais de entidades de previdência privada;

No mesmo sentido, a Lei 10.192/2001:

Art. 2º É admitida estipulação de correção monetária ou de reajuste por índices de preços gerais, setoriais ou que reflitam a variação dos custos de produção ou dos insumos utilizados nos contratos de prazo de duração igual ou superior a um ano.

§ 1º É nula de pleno direito qualquer estipulação de reajuste ou correção monetária de periodicidade inferior a um ano.

§ 2º Em caso de revisão contratual, o termo inicial do período de correção monetária ou reajuste, ou de nova revisão, será a data em que a anterior revisão tiver ocorrido.

§ 3º Ressalvado o disposto no § 7º do art. 28 da Lei nº 9.069, de 29 de junho de 1995, e no parágrafo seguinte, são nulos de pleno direito quaisquer expedientes que, na apuração do índice de reajuste, produzam efeitos financeiros equivalentes aos de reajuste de periodicidade inferior à anual.

Também não se incluem na proibição de correção com periodicidade inferior a um ano, acorde com o art. 15 da Medida Provisória nº 2.223, de 4 de setembro de 2001, substituída pelo art. 46, da Lei 10.931, de 2 de agosto de 2004, os contratos imobiliários de comercialização de imóveis, celebrados por quaisquer pessoas, com prazo de duração igual ou superior a três anos, que poderão prever correção mensal por índices de preços (IGP-M; INPC etc.):

Art. 46. Nos contratos de comercialização de imóveis, de financiamento imobiliário em geral e nos de arrendamento mercantil de imóveis, bem como nos títulos e valores mobiliários por eles originados, com prazo mínimo de trinta e seis meses, é admitida estipulação de cláusula de reajuste, com periodicidade mensal, por índices de preços setoriais ou gerais ou pelo índice de remuneração básica dos depósitos de poupança.

§ 1º É vedado o pagamento dos valores relativos à atualização monetária apropriados nos títulos e valores mobiliários, quando ocorrer o resgate antecipado, total ou parcial, em prazo inferior ao estabelecido no caput.

§ 2º Os títulos e valores mobiliários a que se refere o caput serão cancelados pelo emitente na hipótese de resgate antecipado em que o prazo a decorrer for inferior a trinta e seis meses.

§ 3º Não se aplica o disposto no § 1º, no caso de quitação ou vencimento antecipados dos créditos imobiliários que lastreiem ou tenham originado a emissão dos títulos e valores mobiliários a que se refere o caput.

Em qualquer caso, é vedada a estipulação de correção vinculada a moeda estrangeira:

Lei 8.880, de 27.05.1994:

Art. 6º É nula de pleno direito a contratação de reajuste vinculado à variação cambial, exceto quando expressamente autorizado por lei federal e nos contratos de arrendamento mercantil celebrados entre pessoas residentes e domiciliadas no País, com base em captação de recursos provenientes do exterior.

Lei 10.192, de 14 de fevereiro de 2001:

Art. 1º As estipulações de pagamento de obrigações pecuniárias exequíveis no território nacional deverão ser feitas em Real, pelo seu valor nominal.

Parágrafo único. São vedadas, sob pena de nulidade, quaisquer estipulações de:

I – pagamento expressas em, ou vinculadas a ouro ou moeda estrangeira, ressalvado o disposto nos arts. 2º e 3º do Decreto-Lei 857, de 11 de setembro de 1969, e na parte final do art. 6º da Lei 8.880, de 27 de maio de 1994;

Código Civil, Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002:

Art. 318. São nulas as convenções de pagamento em ouro ou em moeda estrangeira, bem como para compensar a diferença entre o valor desta e o da moeda nacional, excetuados os casos previstos na legislação especial.

Corroborando o nosso entendimento, o art. 36 da Lei 9.514/1997:

Art. 36. Nos contratos de venda de imóveis a prazo, inclusive alienação fiduciária, de arrendamento mercantil de imóveis, de financiamento imobiliário em geral e nos títulos de que tratam os arts. 6º, 7º e 8º, admitir-se-á, respeitada a legislação pertinente, a estipulação de cláusula de reajuste e das condições e critérios de sua aplicação.

Quanto à taxa de juros, entendemos que vigoram, para as entidades financeiras, as regras que lhes são aplicáveis, vedada a contratação de juros superiores a 2% ao mês para as demais pessoas, físicas ou jurídicas, nos termos do art. 406, do novo Código Civil, cumulado com o art. 161, § 1º, do Código Tributário Nacional e art. 1º do Decreto 22.626/1933.

No que tange à capitalização, a Lei da Alienação Fiduciária em tela é omissa quanto à periodicidade, sendo vedada, portanto, a capitalização mensal.

Em outras palavras, se admite a capitalização, mas não a periodicidade que, em razão disso, se submete à lei geral, ou seja, ao Decreto 22.626/1933, art. 4º e ao Código Civil, art. 591, que admitem apenas a capitalização anual, desde que convencionada.

Portanto, não consideramos a possibilidade de aplicação dos juros sobre juros, mesmo nos contratos de alienação fiduciária de bem imóvel, acorde com a norma insculpida no art. 4º do Decreto 22.626/1933, art. 591, do Código Civil, além do verbete 121, da Súmula STF.

Convém salientar que a capitalização mensal de juros continua vedada, em regra, a todas as pessoas físicas e jurídicas nos termos dos mencionados dispositivos.

Outrossim, é evidente que a livre pactuação a que alude o art. 5º da Lei 9.514/1997 é a livre pactuação com respeito à lei.

Em suma, não se admitirá, por óbvio, mesmo que forem pactuadas, cláusulas nulas ou ilegais, como, por exemplo, aquelas que tencionem liberar os juros às pessoas jurídicas não financeiras, bem como os pactos de capitalização mensal de juros.

13.10. PROCEDIMENTO NO CASO DE INADIMPLEMENTO¹⁶

Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

Pois muito bem, como se dá essa consolidação?

Nos termos do art. 26 e seus parágrafos, da Lei 9.514/1997, o devedor será intimado pessoalmente ou por edital providenciado pelo oficial de Registro de Imóveis para pagar, em quinze dias, as prestações vencidas e vincendas até a data do pagamento.

Além das parcelas, deverá pagar os juros convencionados, a multa (cláusula penal), além dos tributos, condomínios e despesas de intimação e de cobrança.

A intimação poderá ser delegada, pelo oficial de Registro de Imóveis, ao oficial de Registro de Títulos e Documentos. Entretanto essa iniciativa deve partir do registrador imobiliário e não do credor fiduciário.

Não encontrado o devedor (e só depois de procurado), poderá o oficial de Registro de Imóveis providenciar os editais, publicados por três dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou de outra comarca próxima, se no local não houver imprensa diária.¹⁷

A lei é clara, devendo o edital ser publicado em jornais de grande circulação, comparativamente com o de maior circulação, vedada a publicação em outros meios de comunicação sob pena de nulidade do procedimento.

Purgada a mora junto ao oficial de Registro de Imóveis, ou seja, paga a dívida, continuará em pleno vigor o contrato de alienação fiduciária.

O fiador que pagar ficará sub-rogado nos direitos do credor fiduciário, ou seja, assumirá o seu lugar no contrato.

Se a dívida não for paga no prazo de quinze dias, o oficial de Registro de Imóveis providenciará o registro da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, mediante requerimento com prova do pagamento do imposto de transmissão.

Em até trinta dias do registro da consolidação da propriedade em seu nome, o fiduciário providenciará público leilão para venda do imóvel.

Se não providenciar o leilão no prazo que a lei estabelece, no nosso entendimento terá que reiniciar o caminho da consolidação e das intimações, o que se aplica em qualquer caso de desrespeito ao procedimento estipulado nos arts. 26 e 27 da Lei do SFI.

A lei não estabelece para os leilões, diferentemente do que faz com a consolidação da propriedade, necessidade de editais ou de intimação do fiduciante. Todavia, recomenda-se, por cautela, o mesmo procedimento, com intimação pessoal ou por editais.

No primeiro leilão, o valor oferecido deverá suplantar o valor do imóvel constante do contrato devidamente corrigido pelo mesmo índice estipulado no instrumento.

Não havendo adquirentes, o fiduciário providenciará o segundo leilão em até quinze dias, no qual o imóvel será vendido pelo maior lance, desde que, nesse caso, seja superior à dívida com juros, correção e multa, acrescido dos prêmios de seguro, encargos, tributos, condomínios e despesas com o leilão.

Se algum valor sobrar dessa subtração, deverá ser entregue ao devedor.

Não há direito de retenção por benfeitorias, afastado pelo § 4º do art. 27 da Lei do SFI, que determina eventual indenização pelo valor que sobejar, entregue ao fiduciante. A lei considera que o valor da arrematação contemplará eventuais benfeitorias e, por extensão, acessões (construções ou plantações) levadas a efeito pelo fiduciante.

Se, no segundo leilão, o valor da arrematação for inferior ao valor da dívida, esta considerar-se-á extinta, devendo o credor entregar termo de quitação ao devedor.

A conclusão será a mesma se não houver arrematantes, quando a propriedade consolidar-se-á, agora definitivamente e sem limitações, nas mãos do credor fiduciário.

Há que se considerar, aqui, as observações já efetuadas quanto ao art. 53 do Código de Defesa do Consumidor.

Tanto o credor fiduciário, seu sucessor ou cessionário dos direitos decorrentes da alienação fiduciária, quanto o adquirente no público leilão, valer-se-ão de ação de reintegração de posse, nos termos do art. 30 da Lei 9.514/1997, com possibilidade de liminar para desocupação em sessenta dias.

Quanto ao momento em que surge o direito de o fiduciário ingressar com ação de reintegração de posse, ou seja, a data do esbulho praticado pelo fiduciante, poder-se-ia considerar, nos termos do art. 37-A da Lei 9.514/1997, o dia da alienação no público leilão, posto que é este o termo inicial legal para contagem do aluguel-pena imposto ao devedor que não restitui a posse.

Todavia, a ação de reintegração de posse pode anteceder a realização do leilão, bastando que se observe um único pressuposto processual, que é a consolidação plena da propriedade na pessoa do credor (fiduciário).¹⁸

Não se nega a existência de certa contradição na lei, posto que a obrigação de pagar o aluguel pela ocupação indevida, nos termos do art. 37-A, surge a partir da alienação no leilão, mas a obrigação de devolver o imóvel, claramente, na data da consolidação da propriedade nas mãos do credor.

Todavia, assim quer a lei, aplicando-se o art. 30 da Lei 9.514/1997, segundo o qual:

É assegurado ao Fiduciário, seu cessionário ou sucessores, inclusive o adquirente do imóvel por força do público leilão de que tratam os §§ 1º e 2º do art. 27, a reintegração na posse do imóvel, que será concedida liminarmente, para desocupação em sessenta dias, desde que comprovada, na forma do disposto no art. 26, a consolidação da propriedade em seu nome.

Neste sentido, os seguintes julgados:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Alienação Fiduciária Bem Imóvel – Inadimplemento da devedora fiduciante. Consolidação da propriedade imóvel em nome do credor fiduciário, nos termos do artigo 26 da Lei 9.514/97. Não restituição do imóvel. Esbulho configurado. Ajuizamento de ação de reintegração de posse. Concessão de liminar. Propositura de ação indenizatória em que se busca a restituição dos valores pagos, que não obsta a imediata reintegração de posse. Inexistência de prejudicialidade. Direito de retenção do imóvel até a eventual restituição dos valores pagos. Inocorrência. Sentença confirmada. Recurso Improvido. (9058248-30.2005.8.26.0000, Apelação, Rel. Walter Zeni, São Paulo, 32ª Câmara de Direito Privado, Data do julgamento: 17.03.2011, Data de registro: 17.03.2011 – Outros números: 1015262400).¹⁹

Superior Tribunal de Justiça. SFI – Sistema Financeiro Imobiliário. Lei 9.514/97. Alienação fiduciária de bem imóvel. Inadimplemento do fiduciante. Consolidação do imóvel na propriedade do fiduciário. Leilão extrajudicial. Suspensão. Irregularidade na intimação. Pretensão, do credor, a obter a reintegração da posse do imóvel anteriormente ao leilão disciplinado pelo art. 27 da Lei 9.514/97. Possibilidade. Interpretação sistemática da lei.

1. Os dispositivos da Lei 9.514/97, notadamente seus arts. 26, 27, 30 e 37-A, comportam dupla interpretação: é possível dizer, por um lado, que o direito do credor fiduciário à reintegração da posse do imóvel alienado decorre automaticamente da consolidação de sua propriedade sobre o bem nas hipóteses de inadimplemento; ou é possível afirmar que referido direito possessório somente nasce a partir da realização dos leilões a que se refere o art. 27 da Lei 9.514/97.

2. A interpretação sistemática de uma Lei exige que se busque, não apenas em sua arquitetura interna, mas no sentido jurídico dos institutos que regula, o modelo adequado para sua aplicação. Se a posse do imóvel, pelo devedor fiduciário, é derivada de um contrato firmado com o credor fiduciante, a resolução do contrato no qual ela encontra fundamento torna-a ilegítima, sendo possível qualificar como esbulho sua permanência no imóvel.

3. A consolidação da propriedade do bem no nome do credor fiduciante confere-lhe o direito à posse do imóvel. Negá-lo implicaria autorizar que o devedor fiduciário permaneça em bem que não lhe pertence, sem pagamento de contraprestação, na medida em que a Lei 9.514/97 estabelece, em seu art. 37-A, o pagamento de taxa de ocupação apenas depois da realização dos leilões extrajudiciais. Se os leilões são suspensos, como ocorreu na hipótese dos autos, a lacuna legislativa não pode implicar a imposição, ao credor fiduciante, de um prejuízo a que não deu causa.

4. Recurso especial não provido. (REsp 1.155.716/DF, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 13.03.2012, DJe 22.03.2012).

Há expressa determinação para que o juiz conceda a reintegração liminarmente, com prazo de sessenta dias para desocupação.

Em razão da especialidade da reintegração de posse insculpida na Lei 9.514/1997, inclusive, entendemos que não se aplica o prazo de ano e dia para obtenção da liminar. Em outras palavras, ainda que haja sido ultrapassado o prazo da ação de força nova, a liminar deve ser concedida, não se aplicando o art. 928 do Código de Processo Civil.

Outrossim, o fiduciante deve, legalmente (art. 37-A – pela MP 2.223/2001, substituída pela Lei 10.931, de 2 de agosto de 2004), 1% do valor do imóvel estipulado no contrato, desde o leilão até a imissão de posse pelo fiduciário ou sucessores a título de aluguel-pena:

Art. 37-A. O fiduciante pagará ao fiduciário, ou a quem vier a sucedê-lo, a título de taxa de ocupação do imóvel, por mês ou fração, valor correspondente a um por cento do valor a que se refere o inc. VI do art. 24, computado e exigível desde a data da alienação em leilão até a data em que o fiduciário, ou seus sucessores, vier a ser imitido na posse do imóvel.

O fiduciante responde, ainda, pelos encargos que recaem sobre o imóvel, tais como condomínios, impostos, contribuições e encargos, mesmo ante a consolidação da propriedade em nome do fiduciário, até a data da efetiva imissão de posse (Lei 9.514/1997, art. 27, § 8º).

Trata-se de desestímulo à ocupação pelo fiduciante.

Quanto aos aspectos processuais da ação de reintegração de posse, recomenda-se a leitura do modelo, abaixo, no item 13.11, inclusive as citações doutrinárias lá mencionadas.

De qualquer forma, havendo a consolidação, surge a questão de o imóvel estar locado.

Nesse caso, depois da consolidação da propriedade, admitida a aplicação da Lei do Inquilinato, a locação poderá ser denunciada com o prazo de trinta dias para desocupação pelo locatário, em razão da relatividade dos efeitos dos contratos.

Não se permite essa denúncia, por óbvio, se o fiduciário tiver anuído, por escrito, com a locação, o que dificilmente ocorrerá na prática.

De qualquer forma, admitida a hipótese, a denúncia deverá ser realizada no prazo de noventa dias a contar da data da consolidação da propriedade no fiduciário, devendo essa condição constar expressamente em cláusula do contrato de alienação fiduciária, destacando-se das demais cláusulas por sua apresentação gráfica (Lei 9.514/1997, art. 27, § 7º).

Não há direito de preferência ao locatário para aquisição do imóvel vendido no leilão extrajudicial, de acordo com a Lei 8.245/1991, art. 32, parágrafo único, aplicável aos contratos de locação firmados a partir de 1º de outubro de 2001.

Para contratos firmados antes dessa data, a preferência pode ser exercida, mas apenas no leilão.

Resta saber se o fiduciário, que teve a propriedade consolidada em seu nome, bem como seus sucessores, se valerão, em face do locatário, após a denúncia, da ação de reintegração de posse, prevista no art. 30 da Lei 9.514/1997, ou da ação de despejo.

Entende Marcelo Terra²⁰ que a ação é de reintegração de posse em razão de expressa disposição legal e em função do princípio da especialidade, ou seja, a lei especial determina a reintegração de posse, não fazendo distinção, ainda que preveja um modo diverso da lei do inquilinato (Lei 8.245/1991) para a denúncia pelo adquirente.

Ocorre que a Lei 8.245/1991 prevê, igualmente como lei especial, que o adquirente terá que retomar o imóvel através da ação de despejo (art. 8º da Lei 8.245/1991).

Ainda assim concordamos com Marcelo Terra, tendo em vista que a própria Lei 9.514/1997 prevê prazos diferentes e, portanto, sistemática diversa e especial em relação à Lei 8.245/1991, até porque a alienação fiduciária é pública, não podendo o locatário ignorar as consequências da consolidação nas mãos do fiduciário e do público leilão ante o registro imobiliário.

A única exceção, na qual pensamos deve ser utilizado o remédio do despejo, é a hipótese de a alienação fiduciária suceder o contrato de locação, com a permanência do locatário do fiduciante após a constituição da propriedade fiduciária, até porque tal constituição, nos termos do parágrafo único, do art. 32, da Lei 8.245/1991, não concede ao locatário o direito de preferência e não exige, assim, sua comunicação ou sua anuência.

Por fim, havendo qualquer irregularidade, será possível ao fiduciante buscar tutela jurisdicional.

Seja em sede de ação cautelar ou antecipação de tutela, a ausência de qualquer requisito ou a existência de qualquer irregularidade ou ilegalidade no contrato autorizará a sustação do procedimento de consolidação e venda do imóvel e a consequente discussão acerca da culpa pelo inadimplemento, além do próprio acertamento e revisão do contrato.

Entendemos, inclusive, que essa possibilidade gera risco jurídico ao fiduciário na medida em que, ainda que o procedimento seja respeitado em todos os seus aspectos, sempre haverá a possibilidade de discutir a sua inconstitucionalidade.

Nesse sentido, o Agravo de Instrumento nº 961.457-9, de 22.05.2000, cujo relator foi o Ministro Marco Aurélio:

Supremo Tribunal Federal. Surge, então, vinculado a esta matéria, o tema sobre a subsistência, ou não, do Decreto-Lei 70/66, viabilizador da execução hipotecária à margem da atuação do Estado-Juiz (...). A jurisdição é ato próprio à soberania do Estado, valendo notar o tipo do art. 345, do Código Penal, no que veda a autotutela por particulares fora dos casos de defesa imediata, ainda que procedente o pleito. Cumpre ter presente que a glosa ocorrida diz respeito à circunstância de o Decreto-Lei 70/66 não contemplar o contraditório, viabilizando, assim, a execução unilateral. A Constituição Federal de 1988, democrática sob todos os ângulos, deu ênfase ao princípio do contraditório, colando-o aos processos em geral. Por isso, não há como entender enquadrável o extraordinário do Banco no permissivo da alínea “a”, do inc. III, do art. 102 da Constituição Federal. Note-se que o desfecho retratado no acórdão do Primeiro Tribunal de Alçada Civil do Estado de São Paulo não obstaculiza, em si, a execução hipotecária. A peça sinaliza no sentido de o ora agravante adentrar o Judiciário.

Essa decisão tratava da execução extrajudicial do Decreto-Lei 70/1966.

Todavia, o procedimento do SFI é muito parecido e, em razão disso, o mesmo entendimento pode ser aplicado com fundamento na afronta à ampla defesa, ao contraditório, ao devido processo legal e à inafastabilidade da tutela jurisdicional pelo Poder Judiciário (Constituição Federal art. 5º, XXXV, LIV e LV), na exata medida em que está sendo tolhido o direito constitucional de o fiduciante ter seu bem expropriado com o controle do Estado-Juiz.

De fato, a Constituição Federal, de 5 de outubro de 1988, adotou o princípio do due process of law, nos termos dos incs. LIV e LV do art. 5º, segundo o qual ninguém será privado da liberdade ou de seus bens sem o devido processo legal.

E esse devido processo legal, sem sombra de dúvidas, é aquele instaurado através da via judicial (Constituição Federal, art. 5º, XXXV) ou, acorde com Celso Ribeiro Bastos, o direito ao devido processo legal é mais uma garantia do que propriamente um direito, por ele visa-se a proteger a pessoa contra a ação arbitrária.²¹

Portanto, a possibilidade de discussão de ilegalidades não pode ser afastada da atividade jurisdicional do Estado, o que deve ser feito, necessariamente, por meio de ação judicial com suspensão cautelar do procedimento, sem contar o entendimento da necessidade inafastável desse controle na expropriação de bens.

Nesta ação, competirá ao fiduciante provar a ilegalidade do valor cobrado, manejando antecipadamente à consolidação a competente consignação, bem como a ilegalidade eventual do procedimento.

13.11. MODELO DE AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE

Exmo(a) Sr. Dr. Juiz(a) de Direito da ___Vara Cível do (...) da Comarca de (...)

(...), vem, respeitosamente, perante Vossa Excelência, por intermédio dos seus advogados (procuração anexa – documento 1), propor, em face de (...), a presente

Ação de reintegração de posse

O que faz com supedâneo no art. 30 da Lei 9.514/1997, e nos argumentos de fato e de direito a seguir aduzidos:

I – Fatos

Por contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária, a autora se tornou credora do réu pelas importâncias mencionadas no referido instrumento (documento 2).

Em razão do inadimplemento das obrigações assumidas pelo réu, a autora providenciou sua constituição em mora, nos termos do art. 26 da Lei 9.514/1997, e, ausente a purgação da mora, restou a consolidação da propriedade como se vê na cópia da matrícula anexa (documento 3).

Com a consolidação da propriedade em seu nome e realizados os leilões nos termos do art. 26 da Lei 9.514/1997 (atas dos leilões – documento 4), a fiduciária (credora), ora autora, adjudicou o imóvel objeto da vertente refrega, conforme prova a cópia da matrícula anexa (documento 3).

Certo é que, em razão da consolidação e da realização dos leilões, tendo em vista a posse indireta mantida pela autora por força do art. 23 da Lei 9.514/1997, o réu deveria ter restituído a posse direta, o que não fez.

Em consonância com o acatado, a teor do art. 37-A da Lei 9.514/1997, que disciplina especialmente a matéria, é obrigação do réu desocupar o imóvel no momento do leilão, o que se afirma na exata medida em que, se assim não proceder – como de fato não procedeu no caso concreto – deve pagar 1% do valor do imóvel corrigido (estipulado no contrato – documento 2) pela indevida ocupação.

Neste sentido a lição de Marcelo Terra:

Após realização do leilão, o licitante vencedor ou mesmo o credor (fiduciário) entrará na posse direta do imóvel (lembro que a indireta já se encontrava em seu poder).²²

Posta desta maneira a questão e baldos os esforços da autora para obter a posse amigavelmente, não restou alternativa senão a propositura da presente ação de reintegração de posse, cuja liminar, prevista na lei especial, é medida que se impõe.

II – Direito

Nos termos do art. 30 da Lei 9.514/1997:

É assegurada ao fiduciário, seu cessionário ou sucessores, inclusive o adquirente do imóvel por força do público leilão de que tratam os §§ 1º e 2º do art. 27, a reintegração na posse do imóvel, que será concedida liminarmente, para desocupação em sessenta dias, desde que comprovada, na forma do disposto no art. 26, a consolidação da propriedade em seu nome. (destacou-se)

Portanto, é cristalino o comando legal e, com o inadimplemento e consequente consolidação da propriedade em nome da fiduciária, ora autora, ou de quem tenha adquirido o bem pelo leilão, faculta-se a qualquer dessas pessoas requerer a reintegração liminar da posse do bem alienado fiduciariamente com prazo de sessenta dias para desocupação.

É neste sentido a remansosa jurisprudência do Tribunal Bandeirante:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Alienação Fiduciária – Bem imóvel – Inadimplemento da devedora fiduciante – Consolidação da propriedade imóvel em nome do credor fiduciário, nos termos do artigo 26 da Lei 9.514/97. Não restituição do imóvel. Esbulho configurado. Ajuizamento de ação de reintegração de posse. Concessão de liminar. Propositura de ação indenizatória em que se busca a restituição dos valores pagos, que não obsta a imediata reintegração de posse. Inexistência de prejudicialidade. Direito de retenção do imóvel até a eventual restituição dos valores pagos. Inocorrência. Sentença confirmada. Recurso Improvido (9058248-30.2005.8.26.0000, Apelação, Rel. Walter Zeni, São Paulo, 32ª Câmara de Direito Privado, Data do julgamento: 17.03.2011, Data de registro: 17.03.2011 – Outros números: 1015262400).

Tribunal de Justiça de São Paulo. Reintegração de posse – Alienação fiduciária de imóvel – Mora do fiduciante regularmente notificado – Purgação não ocorrente – Consolidação da propriedade fiduciária – Pedido do fiduciário de sua reintegração na posse do imóvel – Indeferimento – Decisão fundada na falta de prova de posse anterior. Inadmissibilidade – Matéria que não se rege pelas disposições do Cód. de. Proc. Civil, mas por lei especial – Decisão reformada – Recurso provido. 1. Com a constituição da propriedade fiduciária, decorrente do registro do contrato, o fiduciário torna-se possuidor indireto. 2. Pode o credor fiduciário, não paga a dívida e constituído o fiduciante em mora, obter a consolidação da propriedade em seu nome e reintegrar-se na posse do imóvel, liminarmente (0334966-04.2009.8.26.0000, Agravo de Instrumento, Rel. Reinaldo Caldas, São Paulo, 29ª Câmara de Direito Privado, Data do julgamento: 09.02.2011, Data de registro: 17.02.2011 – Outros números: 990093349663).

Neste julgado, asseverou o relator:

A espécie é disciplinada pela Lei 9.514/97, cujo artigo 23 estabelece:

“Artigo 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título”.

Acrescenta o parágrafo único:

“Parágrafo único. Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa”.

Como se vê, o autor, com o registro da propriedade fiduciária, tornou-se possuidor indireto do bem.

(...)

Finalmente, o artigo 30 da lei de regência estatui:

Artigo 30. “É assegurada ao fiduciário... (‘omissis’) a reintegração de posse do imóvel, que será concedida liminarmente para desocupação em sessenta dias, desde que comprovada, na forma do disposto no art. 26, a consolidação da propriedade em seu nome”.

Relevante é que a consolidação da propriedade, nos termos da disciplina referida, confere ao fiduciário, com título registrado e averbado, como na espécie, o direito à liminar de reintegração de posse.

Tais razões se aplicam integralmente ao presente caso.

Em complemento, estipula o art. 37-A da Lei 9.514/1997:

Art. 37-A. O fiduciante pagará ao fiduciário, ou a quem vier a sucedê-lo, a título de taxa de ocupação do imóvel, por mês ou fração, valor correspondente a um por cento do valor a que se refere o inc. VI do art. 24, computado e exigível desde a data da alienação em leilão até a data em que o fiduciário, ou seus sucessores, vier a ser imitido na posse do imóvel.

Posta assim a questão, a autora não só faz jus à reintegração liminar da posse, para desocupação pelo réu no prazo de sessenta dias, como, igualmente, à indenização pela indevida ocupação do bem à taxa de 1% do valor do imóvel estipulado no contrato (R$ XXXXX – cláusula XXX do contrato – documento 2), desde a data do leilão (xx/xx/xxxx – documento 4), até a data da efetiva desocupação do imóvel.

a) Posse

Certo é, Excelência, que o primeiro requisito para o aforamento de ação de reintegração é a prova da posse (art. 927, I, do CPC).

Nesse sentido, resta inequivocamente provada a posse indireta do imóvel, pela autora, em virtude do contrato de alienação fiduciária regido pela Lei 9.514/1997, além da própria certidão da matrícula do imóvel. Anote-se, neste sentido, o teor do art. 23 da Lei de Regência:

Artigo 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título.

Parágrafo único. Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa.

Portanto, o contrato de alienação fiduciária registrado atribuiu à fiduciante (credora) ora autora, a qualidade de possuidora indireta.

b) Do esbulho e sua data – Perda da posse

O segundo requisito para a ação é o esbulho praticado pelo réu e sua data, tudo nos termos do artigo 927, incisos II, a IV do mesmo Diploma Legal.

O “esbulho da posse é o acto em que o possuidor é privado da posse, violentamente, clandestinamente ou com abuso de confiança”.²³

Com efeito, o autor foi esbulhado da posse com abuso de confiança pelo réu que, obrigado por lei a restituir o imóvel após o leilão, deixou de fazê-lo.

Ensina Carlos Roberto Gonçalves:

A precariedade difere dos vícios da violência e da clandestinidade quanto ao momento de seu surgimento. Enquanto os fatos que caracterizam estas ocorrem no momento da aquisição da posse, aquela somente origina-se de atos posteriores, ou seja, a partir do instante em que o possuidor direto recusa-se a obedecer a ordem de restituição do bem ao possuidor indireto. A concessão da posse precária é perfeitamente lícita. Enquanto não chegado o momento de devolver a coisa, o possuidor tem posse justa. O vício manifesta-se quando fica caracterizado o abuso de confiança. No instante em que se recusa a restituí-la, sua posse torna-se viciada e injusta, passando à condição de esbulhador.²⁴

É preciso observar, todavia, que o requisito do prazo, em razão da especialidade do procedimento determinado pela Lei 9.514/1997, sequer seria necessário.

Em outras palavras, está consolidado o entendimento segundo o qual não se aplicam as regras do Código de Processo Civil para regular os requisitos da ação de reintegração de posse ora requerida, em razão de a matéria ser regulada por lei especial (Lei da Alienação Fiduciária de Bem Imóvel).

Esta é a lição de Marcelo Terra:

Recordo que, pelo teor do inciso V, do art. 24, o devedor (fiduciante) somente poderá utilizar livremente do imóvel enquanto for adimplente; assim, a partir do não pagamento de qualquer das parcelas ou do não cumprimento de uma obrigação acessória, o devedor (fiduciante) é esbulhador da posse, justificando-se a reintegração.

A ação de reintegração de posse pode anteceder, até mesmo, a realização do leilão, bastando que se observe o único requisito legal (= pressuposto processual), que é a consolidação plena da propriedade na pessoa do credor (fiduciário).²⁵

Em suma, de acordo com o art. 30 da Lei 9.514/1997, o único requisito legal para obtenção da liminar é a regular consolidação da propriedade nas mãos do credor (fiduciário):

É assegurado ao Fiduciário, seu cessionário ou sucessores, inclusive o adquirente do imóvel por força do público leilão de que tratam os §§ 1º e 2º do art. 27, a reintegração na posse do imóvel, que será concedida liminarmente, para desocupação em sessenta dias, desde que comprovada, na forma do disposto no art. 26, a consolidação da propriedade em seu nome.

Neste sentido, os seguintes julgados:

Alienação fiduciária – bem imóvel – reintegração de posse – liminar – consolidação da propriedade (artigos 26 e 30 da Lei 9.514/97) – Constitucionalidade – Reconhecimento. Observando-se, com rigor, os artigos 22 a 30 da Lei nº 9.514/97 e consolidada a propriedade fiduciária em nome do credor, assegura-lhe a lei o direito à concessão liminar da reintegração de posse do imóvel, que deverá ser desocupado no prazo de sessenta dias. A previsão de leilão extrajudicial e consolidação da propriedade fiduciária em nome do credor por ato do registrador imobiliário não afronta a Constituição Federal, já que o acesso ao Judiciário, a ampla defesa e o contraditório continuam assegurados ao devedor que se sentir prejudicado (AI 880.879-00/2, 5ª Câm., Rel. Des. Pereira Calças, j. 27.01.2005).

Alienação fiduciária – bem imóvel – reintegração de posse – liminar – requisitos – preenchimento – cabimento – aplicação do artigo 30, da Lei 9.514/97. Preenchidos os requisitos dos artigos 26 e 27 da Lei 9.514/97, de rigor a concessão da medida prevista no artigo 30 que assegura ao fiduciário, seu cessionário ou sucessores, a reintegração na posse do imóvel, a ser concedida liminarmente, para desocupação em sessenta dias, ante a comprovação da consolidação da propriedade em nome do fiduciário (AI 838.548-00/3, 11ª Câm., Rel. Juiz Clóvis Castelo, j. 15.03.2004). No mesmo sentido: AI 804.503-00/0, 9ª Câm., Rel. Juiz Gil Coelho, j. 06.08.2003, AI 834.999-00/6, 8ª Câm., Rel. Juiz Antônio Carlos Villen, j. 11.03.2004, AI 821.157-00/0, 5ª Câm., Rel. Juiz Pereira Calças, j. 28.04.2004, AI 854.806-00/3, 3ª Câm., Rel. Juiz Ferraz Felisardo, j. 08.06.2004, AI 849.421-00/7, 11ª Câm., Rel. Juiz Mendes Gomes, j. 21.06.2004, AI 857.922-00/2, 7ª Câm., Rel. Juíza Regina Capistrano, j. 03.08.2004.

Alienação fiduciária – bem imóvel – reintegração de posse – liminar – requisitos – preenchimento – cabimento – aplicação do artigo 30, da Lei 9.514/97. Preenchidos os requisitos dos artigos 26 e 27 da Lei 9.514/97, de rigor a concessão da medida prevista no artigo 30, que dispõe ser “assegurada ao fiduciário, seu cessionário ou sucessores, inclusive o adquirente do imóvel por força do público leilão de que tratam os §§ 1º e 2º do artigo 27, a reintegração na posse do imóvel, que será concedida liminarmente, para desocupação em sessenta dias desde que comprovada, na forma do disposto no artigo 26, a consolidação da propriedade em seu nome (AI 804.503-00/0, 9ª Câm., Rel. Juiz Gil Coelho, j. 06.08.2003).

Mesmo que assim não fosse, é sobremodo importante assinalar que a data do esbulho, ocorrido no dia do leilão (em XX/XXX/XXXX – documento 4), momento em que a posse deveria ser restituída posto que é o termo inicial para contagem do aluguel pena, concede larga margem para o termo final de ano e dia impeditivo da concessão de liminar, nos termos do artigo 924 do Código de Processo Civil, caso fosse aplicável.

III – Pedido

Diante de todo o exposto, serve a presente para requerer digne-se Vossa Excelência de:

a) acorde com o mandamento insculpido no artigo 928, primeira parte, do Código de Processo Civil, provados os requisitos e estando a presente exordial devidamente instruída, determinar seja expedido mandado, concedida liminarmente, inaudita altera parte, a reintegração de posse do imóvel;

b) ao final, julgar procedente a presente ação, tornando definitiva a reintegração de posse, com a condenação do réu no pagamento das perdas e danos consubstanciadas nos alugueres de 1% do valor do contrato, por mês de ocupação, nos termos do art. 37-A da Lei 9.514/1997, pelo período em que permanecer no imóvel após o leilão, ocorrido no dia XX/XX/XXXX (documento 4), além das custas, honorários de advogado que Vossa Excelência houver por bem arbitrar e demais ônus de sucumbência;

Sucessivamente, caso Vossa Excelência entenda necessária a audiência de justificação nos termos da segunda parte do artigo 928, requer a autora a sua procedência (CPC, art. 929), com a consequente expedição de mandado de reintegração de posse, julgando Vossa Excelência, ao final, procedente a ação, tornando definitiva a reintegração de posse deferida com a condenação do réu no pagamento das perdas e danos consubstanciadas nos alugueres de 1% do valor do contrato, por mês de ocupação, nos termos do art. 37-A da Lei 9.514/1997, pelo período em que permanecer no imóvel após o leilão, ocorrido no dia XX/XX/XXXX (documento 4), além de custas, honorários de advogado e demais ônus de sucumbência.

Ainda em ordem sucessiva, caso Vossa Excelência não conceda liminarmente, e, tampouco, após a justificação, a reintegração de posse pretendida, o que se admite somente por hipótese, requer a autora a procedência da presente ação com a consequente expedição do mandado reintegratório da posse, condenado o réu no pagamento das perdas e danos consubstanciadas nos alugueres de 1% do valor do contrato, por mês de ocupação, nos termos do art. 37-A da Lei 9.514/1997, pelo período em que permanecer no imóvel após o leilão, ocorrido no dia XX/XX/XXXX (documento 4), além das custas, honorários de advogado e demais ônus de sucumbência.

IV – Citação

Requer-se a citação do Réu por Oficial de Justiça, nos termos do artigo 221, inciso II do Código de Processo Civil, com mandado expedido em breve relatório eis que se juntam cópias (CPC, parágrafo único do art. 225), facultando-se ao Sr. Oficial de Justiça encarregado da diligência proceder nos dias e horários de exceção (CPC, art.172, § 2º), para:

a) querendo, oferecer a defesa que tiver sob pena de confissão e efeitos da revelia (CPC, arts. 319 e 285);

b) comparecer à audiência de justificação, nos termos do artigo 928, segunda parte, do Código de Processo Civil, caso esta seja designada por Vossa Excelência.

V – Provas

Protesta a autora por provar o alegado através de todos os meios de prova em direito admitidos, especialmente pela produção de prova documental, testemunhal, pericial e inspeção judicial, depoimento pessoal do réu sob pena de confissão, caso não compareça, ou, comparecendo, se negue a depor (CPC, art. 343, §§ 1º e 2º), inclusive em eventual audiência de justificação.

VI – Valor da causa

Dá-se à causa o valor de R$ XXXXXX (valor estimativo).

Termos em que,

pede deferimento.

Data

Advogado OAB/SP n. (...)

_______________

¹     Art. 25. Com o pagamento da dívida e seus encargos, resolve-se, nos termos deste artigo, a propriedade fiduciária do imóvel.

§ 1º No prazo de trinta dias, a contar da data de liquidação da dívida, o fiduciário fornecerá o respectivo termo de quitação ao fiduciante, sob pena de multa em favor deste, equivalente a meio por cento ao mês, ou fração, sobre o valor do contrato.

§ 2º À vista do termo de quitação de que trata o parágrafo anterior, o oficial do competente Registro de Imóveis efetuará o cancelamento do registro da propriedade fiduciária.

Art. 33. Aplicam-se à propriedade fiduciária, no que couber, as disposições dos arts. 647 e 648 do Código Civil.

²     Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.

§ 1º A alienação fiduciária poderá ser contratada por pessoa física ou jurídica, não sendo privativa das entidades que operam no SFI, podendo ter como objeto, além da propriedade plena:

I – bens enfitêuticos, hipótese em que será exigível o pagamento do laudêmio, se houver a consolidação do domínio útil no fiduciário;

II – o direito de uso especial para fins de moradia;

III – o direito real de uso, desde que suscetível de alienação;

IV – a propriedade superficiária.

§ 2º Os direitos de garantia instituídos nas hipóteses dos incisos III e IV do § 1º deste artigo ficam limitados à duração da concessão ou direito de superfície, caso tenham sido transferidos por período determinado.

³     Art. 28. A cessão do crédito objeto da alienação fiduciária implicará a transferência, ao cessionário, de todos os direitos e obrigações inerentes à propriedade fiduciária em garantia.

Art. 29. O fiduciante, com anuência expressa do fiduciário, poderá transmitir os direitos de que seja titular sobre o imóvel objeto da alienação fiduciária em garantia, assumindo o adquirente as respectivas obrigações.

⁴     Marcelo Terra, Alienação Fiduciária de imóvel em garantia, São Paulo: Porto Alegre: Sergio Antonio Fabris Editor, 1998, p. 23.

⁵     Em alguns casos legais não prevalece, como, por exemplo, nos casos de créditos trabalhistas, de pensão alimentícia e fiscais, que prevalecem sobre os créditos reais.

⁶     Marcelo Terra, Alienação Fiduciária de imóvel em garantia, Porto Alegre: Sergio Antonio Fabris Editor, 1998, p. 24.

⁷     Marcelo Terra, ob. cit., p. 32.

⁸     Item 293 do provimento CG 11/2013 (Corregedoria-Geral de Justiça do Estado de São Paulo).

⁹     Art. 27, § 7º Se o imóvel estiver locado, a locação poderá ser denunciada com o prazo de trinta dias para desocupação, salvo se tiver havido aquiescência por escrito do fiduciário, devendo a denúncia ser realizada no prazo de noventa dias a contar da data da consolidação da propriedade no fiduciário, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica.

¹⁰     Marcelo Terra, Alienação Fiduciária de imóvel em garantia, São Paulo, Porto Alegre: Sergio Antonio Fabris Editor, 1998, p. 25.

Art. 29. O fiduciante, com anuência expressa do fiduciário, poderá transmitir os direitos de que seja titular sobre o imóvel objeto da alienação fiduciária em garantia, assumindo o adquirente as respectivas obrigações.

¹¹     Art. 1º Na lavratura de atos notariais, inclusive os relativos a imóveis, além dos documentos de identificação das partes, somente serão apresentados os documentos expressamente determinados nesta Lei.

§ 1º O disposto nesta Lei se estende, onde couber, ao instrumento particular a que se refere o art. 61 da Lei 4.380, de 21 de agosto de 1964, modificada pela Lei 5.049, de 29 de junho de 1966.

§ 2º O tabelião consignará no ato notarial a apresentação do documento comprobatório do pagamento do Imposto de Transmissão inter vivos, as certidões fiscais, feitos ajuizados, e ônus reais, ficando dispensada sua transcrição.

§ 3º Obriga-se o tabelião a manter, em cartório, os documentos e certidões de que trata o parágrafo anterior, no original ou em cópias autenticadas.

Art. 2º Ficam dispensadas, na escritura pública de imóveis urbanos, sua descrição e caracterização, desde que constem, estes elementos, da certidão do Cartório do Registro de Imóveis.

§ 1º Na hipótese prevista neste artigo, o instrumento consignará exclusivamente o número do registro ou matrícula no Registro de Imóveis, sua completa localização, logradouro, número, bairro, cidade, Estado e os documentos e certidões constantes do § 2º do art. 1º desta mesma Lei.

§ 2º Para os fins do disposto no parágrafo único do art. 4º da Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964, modificada pela Lei 7.182, de 27 de março de 1984, considerar-se-á prova de quitação a declaração feita pelo alienante ou seu procurador, sob as penas da lei, a ser expressamente consignada nos instrumentos de alienação ou de transferência de direitos.

Art. 3º Esta Lei será aplicada, no que couber, aos casos em que o instrumento público recair sobre coisas ou bens cuja aquisição haja sido feita através de documento não sujeito a matrícula no Registro de Imóveis.

¹²     Marcelo Terra, Alienação Fiduciária de imóvel em garantia, Porto Alegre: Sergio Antonio Fabris Editor, 1998, p. 73.

¹³     Art. 2º Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final.

Parágrafo único. Equipara-se a consumidor a coletividade de pessoas, ainda que indetermináveis, que haja intervindo nas relações de consumo.

Art. 3º Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividades de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços.

§ 1º Produto é qualquer bem, móvel ou imóvel, material ou imaterial.

§ 2º Serviço é qualquer atividade fornecida no mercado de consumo, mediante remuneração, inclusive as de natureza bancária, financeira, de crédito e securitária, salvo as decorrentes das relações de caráter trabalhista.

¹⁴     Nelson Nery Júnior, Código de Defesa do Consumidor comentado pelos autores do anteprojeto, 6a ed., São Paulo: Forense Universitária, 1999, pp. 546-547.

¹⁵     Art. 389. Não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado.

¹⁶     No Estado de São Paulo o procedimento vem detalhado no Parecer CG 11/2013, Seção IX, itens 290 e seguintes.

¹⁷     Nada obstante, no Estado de São Paulo e contra legem, o Parecer CG 11/2013 determina, criando obrigação inexistente na Lei (art. 26, § 4º, da Lei 9.514/1997), que antes dos editais, não localizado o devedor ou se ocultando este, seja providenciada “intimação” judicial (itens 312.5 e 312.6 do Parecer CG 11/2013).

¹⁸     Marcelo Terra, Ob. cit., p. 51.

¹⁹     Em igual sentido:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Reintegração de posse – Alienação fiduciária de imóvel – Mora do fiduciante, regularmente, notificado – Purgação não ocorrente – Consolidação da propriedade fiduciária – Pedido do fiduciário de sua reintegração na posse do imóvel – Indeferimento – Decisão fundada na falta de prova de posse anterior. Inadmissibilidade – Matéria que não se rege pelas disposições do Cód. de. Proc. Civil, mas por lei especial – Decisão reformada – Recurso provido. 1. Com ”a constituição da propriedade fiduciária, decorrente do registro do contrato, o fiduciário tornase possuidor indireto.” 2. Pode o credor fiduciário, não paga a dívida e constituído o fiduciante em mora, obter a consolidação da propriedade em seu nome e reintegrar-se na posse do imóvel, liminarmente (0334966-04.2009.8.26.0000, Agravo de Instrumento, Rel. Reinaldo Caldas, São Paulo, 29ª Câmara de Direito Privado, Data do julgamento: 09.02.2011, Data de registro: 17.02.2011 – Outros números: 990093349663).

²⁰     Marcelo Terra, Ob. cit. p. 77.

²¹     Celso Ribeiro Bastos, Comentários a Constituição do Brasil, São Paulo: Saraiva, 1989, 2º vol., p. 261.

²²     Marcelo Terra, Alienação fiduciária de imóvel em garantia (Lei nº 9.514/97, primeiras linhas), Porto Alegre: Sergio Antonio Fabris Editor, 1998, p. 51.

²³     Clóvis Bevilacqua, C.C. dos EE. UU. do Brazil, Rio de Janeiro: Francisco Alves, 1917, III/25.

²⁴     Carlos Roberto Gonçalves, Direito das Coisas, São Paulo: Saraiva, 1997, p. 15.

²⁵     Marcelo Terra. Ob. cit., p. 51.

Capítulo 14

CONTRATOS IMOBILIÁRIOS – NULIDADES, INTERPRETAÇÃO, JUROS, CORREÇÃO MONETÁRIA, CONSEQUÊNCIAS DA INEXECUÇÃO E REVISÃO CONTRATUAL

14.1. PRINCIPAIS ASPECTOS DA AÇÃO DE REVISÃO

a) Foro competente: Acorde com o mandamento do art. 94 do Código de Processo Civil, competente será o foro do domicílio do réu, salvo foro de eleição, que deverá ser respeitado. Entretanto, tratando-se de relação de consumo, de acordo com os arts. 6º, VIII, 51 e 101, I, da Lei 8.078/1990, não há como o fornecedor eleger foro distinto daquele do domicílio do consumidor, que prevalece.¹

b) Legitimidade ativa: promitente comprador ou mutuário.

c) Legitimidade passiva: promitente vendedor ou mutuante.

d) Valor da causa: valor da revisão pretendida.²

e) Petição inicial: deverá respeitar os requisitos do art. 282 do Código de Processo Civil e, sendo rito sumário, também os requisitos dos arts. 275 e seguintes, além da indicação do valor incontroverso, que deverá continuar sendo pago – art. 50, da Lei 10.931/2004.

f) Procedimento: comum, rito ordinário ou sumário, dependendo do valor da causa (até sessenta salários mínimos, rito sumário).

14.2. GENERALIDADES

14.2.1. A boa-fé e os requisitos de validade dos negócios jurídicos

Os negócios jurídicos, antes de qualquer princípio e antes mesmo da obrigatoriedade do que foi convencionado, devem respeito à boa-fé.

No que pertine aos contratos, a boa-fé vem determinada nos arts. 113 e 422 do Código Civil:

Art. 113. Os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé e os usos do lugar de sua celebração.

Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.

Da mesma forma, nas relações de consumo, o Código de Defesa do Consumidor, Lei 8.078/1990:

Art. 4º A Política Nacional das Relações de Consumo tem por objetivo o atendimento das necessidades dos consumidores, o respeito à sua dignidade, saúde e segurança, a proteção de seus interesses econômicos, a melhoria da sua qualidade de vida, bem como a transparência e harmonia das relações de consumo, atendidos os seguintes princípios:

(...)

III – harmonização dos interesses dos participantes das relações de consumo e compatibilização da proteção do consumidor com a necessidade de desenvolvimento econômico e tecnológico, de modo a viabilizar os princípios nos quais se funda a ordem econômica (art. 170, da Constituição Federal), sempre com base na boa-fé e equilíbrio nas relações entre consumidores e fornecedores;

Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:

(...)

IV – estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade;

Portanto, é possível afirmar que o respeito à boa-fé nos contratos é exigência do Código Civil e, igualmente, do Código de Defesa do Consumidor.

Aliás, o Código Civil, no art. 422, é imperativo, determinando a conduta da boa-fé pelos contratantes.

Mas o que é a boa-fé?

Da leitura dos dispositivos mencionados, especialmente dos arts. 113 e 422 do Código Civil, infere-se que a boa-fé se divide em duas vertentes:

a) Boa-fé subjetiva; e

b) Boa-fé objetiva.

A boa-fé subjetiva é aquela que representa conduta psicológica do contratante, que imagina não estar prejudicando o outro. É a consciência de não estar prejudicando com a prática do negócio jurídico.

Em outras palavras, a boa-fé subjetiva representa a convicção do contratante de que não se encontra afrontando um direito alheio.

Segundo Miguel Reale:³

a boa-fé não constitui um imperativo ético abstrato, mas sim uma norma que condiciona e legitima toda a experiência jurídica, desde a interpretação dos mandamentos legais e das cláusulas contratuais até as suas últimas consequências.

Daí a necessidade de ser ela analisada como conditio sine qua non da realização da justiça ao longo da aplicação dos dispositivos emanados das fontes do direito, legislativa, consuetudinária, jurisdicional e negocial.

Em primeiro lugar, importa registrar que a boa-fé apresenta dupla faceta, a objetiva e a subjetiva. Esta última – vigorante, v.g., em matéria de direitos reais e casamento putativo – corresponde, fundamentalmente, a uma atitude psicológica, isto é, uma decisão da vontade, denotando o convencimento individual da parte de obrar em conformidade com o direito. Já a boa-fé objetiva apresenta-se como uma exigência de lealdade, modelo objetivo de conduta, arquétipo social pelo qual impõe o poder-dever que cada pessoa ajuste a própria conduta a esse arquétipo, obrando como obraria uma pessoa honesta, proba e leal. Tal conduta impõe diretrizes ao agir no tráfico negocial, devendo-se ter em conta, como lembra Judith Martins Costa, “a consideração para com os interesses do alter, visto como membro do conjunto social que é juridicamente tutelado”. Desse ponto de vista, podemos afirmar que a boa-fé objetiva se qualifica como normativa de comportamento leal. A conduta, segundo a boa-fé objetiva, é assim entendida como noção sinônima de “honestidade pública”.

Concebida desse modo, a boa-fé exige que a conduta individual ou coletiva – quer em Juízo, quer fora dele – seja examinada no conjunto concreto das circunstâncias de cada caso.

Exige, outrossim, que a exegese das leis e dos contratos não seja feita in abstrato, mas sim in concreto. Isto é, em função de sua função social.

Com isto quero dizer que a adoção da boa-fé como condição matriz do comportamento humano, põe a exigência de uma “hermenêutica jurídica estrutural”, a qual se distingue pelo exame da totalidade das normas pertinentes a determinada matéria.

Nada mais incompatível com a ideia de boa-fé do que a interpretação atômica das regras jurídicas, ou seja, destacadas de seu contexto. Com o advento, em suma, do pressuposto geral da boa-fé na estrutura do ordenamento jurídico, adquire maior força e alcance do antigo ensinamento de Portalis de que as disposições legais devem ser interpretadas umas pelas outras.

O que se impõe, em verdade, no Direito, é captar a realidade factual por inteiro, o que deve corresponder ao complexo normativo em vigor, tanto o estabelecido pelo legislador como o emergente do encontro das vontades dos contratantes.

É que está em jogo o princípio de confiança nos elaboradores das leis e das avenças, e de confiança no firme propósito de seus destinatários no sentido de adimplir, sem tergiversações e delongas, aquilo que foi promulgado ou pactuado.

Portanto, a boa-fé objetiva representa um dever de conduta, de agir de forma honesta e leal, de acordo com a função econômica e social do contrato.

Não age respeitando a boa-fé, por exemplo, aquele que impõe contrato ininteligível ao homem médio ou que deliberadamente omite o valor total a ser pago sob o manto de cláusulas redigidas com termos técnicos ou dependentes de fórmulas paramétricas para o cálculo do valor devido.

A consequência do desrespeito à boa-fé será a nulidade do contrato ou da cláusula que a afronta, inferência que emana tanto do Código Civil quanto do Código de Defesa do Consumidor.

Essa é a posição do já citado Professor Miguel Reale,⁴ que conclui que quando o art. 104 [do Código Civil] dispõe sobre a validade do negócio jurídico, referindo-se ao objeto lícito, neste está implícita a sua configuração conforme à boa-fé, devendo ser declarado ilícito todo ou parte do objeto que com ela conflite.

Logo, como todo ato ilícito, impõe o dever de indenizar aquele que não observou a boa-fé em razão da responsabilidade, quer se considere extracontratual fundamentada no art. 186 do Código Civil, quer se considere contratual, que resta configurada nos termos do art. 389 do Código Civil.⁵

Posta assim a questão, podemos afirmar que, ao lado das causas de invalidade do negócio jurídico, como o agente absolutamente incapaz e a ausência de forma prescrita em lei, a ausência de boa-fé invalida, torna nula a disposição que a enfrenta por ser ilícita, nos termos dos arts. 104, 166, e 182 do Código Civil.

Em suma, nos termos dos arts. 104 e 166 do Código Civil, tornam nulo o negócio jurídico:

a) Ausência da forma prescrita em lei, como, por exemplo, um contrato de compra e venda de imóvel de valor superior a trinta vezes o salário mínimo por instrumento particular, vez que se exige a escritura pública (Código Civil, art. 108);

b) Ato praticado por agente absolutamente incapaz (Código Civil, art. 3º);

c) Objeto ilícito, contrário à lei (normas de ordem pública), impossível ou indeterminável.

Sendo assim, nesses casos, como se trata de nulidade absoluta, a ação declaratória para buscar esse reconhecimento não prescreve jamais e a mácula pode ser reconhecida de ofício pelo juiz.

Os efeitos desse reconhecimento são retroativos à data da prática do ato (ex tunc).

Ainda que seja assim, segundo o preclaro Professor Miguel Reale,⁶ é claro que nenhum jurista pode ser contrário à elaboração de “categorias jurídicas” destinadas à disciplina dos fatos sociais, atendendo às exigências da igualdade entre fatos da mesma espécie, mas o que é criticável é pretender que tal solução seja obtida tão somente graças a fórmulas de natureza jurídica, sem levar em conta os fins éticos e econômicos, por aqueles também reclamados.

O que aqui se critica é o exclusivismo jurídico dominante na visão positivista do Direito, que se contenta com princípios e regras de caráter empírico ou factual.

A vida do Direito não se reduz a uma sucessão de fatos desvinculados dos valores que lhes dão sentido e significado, de cuja correlação dialética emerge a regula iuris.

Daí a orientação assumida pelos autores do Anteprojeto do Código Civil, sistematizado e publicado em 1972, o qual, devidamente revisto culminou no Projeto de 1975, enviado ao Congresso Nacional, nele já apresentada a eticidade, cuja raiz é a boa-fé, como um dos princípios diretores que o distinguem do individualismo do Código revogado de 1916.

O resultado da compreensão superadora da posição positivista foi a preferência dada às normas ou cláusulas abertas, ou seja, não subordinadas ao renitente propósito de um rigorismo jurídico cerrado, sem nada se deixar para a imaginação criadora dos advogados e juristas e a prudente, mas não menos instituidora, sentença dos juízes.

Em outras palavras, o Código Civil encerra cláusulas gerais, permitindo a evolução do Direito e da interpretação de acordo com a boa-fé, a função social do contrato e as necessidades sociais.

14.2.2. Nulidades absolutas dos negócios jurídicos e a simulação

Prevê o Código Civil as hipóteses de nulidade absoluta dos negócios jurídicos, o que faz no art. 166:

Art. 166. É nulo o negócio jurídico quando:

I – celebrado por pessoa absolutamente incapaz;

II – for ilícito, impossível ou indeterminável o seu objeto;

III – o motivo determinante, comum a ambas as partes, for ilícito;

IV – não revestir a forma prescrita em lei;

V – for preterida alguma solenidade que a lei considere essencial para a sua validade; VI – tiver por objetivo fraudar lei imperativa;

VII – a lei taxativamente o declarar nulo, ou proibir-lhe a prática, sem cominar sanção.

Para Emílio Betti, a invalidade é aquela falha de idoneidade para produzir, por forma duradoura e irremovível, os efeitos essenciais do tipo.⁷

Segundo Clóvis Beviláqua, quando o ato ofende princípios básicos da ordem jurídica, princípios garantidores dos mais elevados interesses da coletividade, é bem de ver que a reação deve ser mais enérgica, a nulidade deve ser de pleno direito, o ato é nulo.⁸

No mesmo sentido, Bassil Dower ensina: o ato nulo nenhum efeito produz em tempo algum, nem em juízo ou fora deste, porque tal ato não teve nascimento, nunca existiu.⁹

Posta assim a questão, não se confirmam, não se ratificam, não se consertam (Código Civil, art. 169), devendo, se for do interesse das partes, outro ato ser praticado sem a mácula da nulidade.

Embora o ato nulo não seja passível de convalidação ou ratificação, sendo, inclusive, possível o reconhecimento de ofício pelo juiz (Código Civil, arts. 168 e 169), para Arnaldo Rizzardo, mesmo que não produzindo efeitos no sentido legal, de acordo com o princípio latino “quod nullum est nullum producit effectum”, vai o negócio tendo eficácia perante terceiros enquanto não se declarar a nulidade. Daí a necessidade de se ingressar com a ação própria para a declaração da nulidade.¹⁰

Nessa medida, a sempre acatada lição do saudoso Prof. Silvio Rodrigues¹¹: o ato nulo não produz qualquer efeito, pois “quod nullum est, nullum producit effectum”. E essa nulidade, absoluta, segundo ele, repercute na sentença: poder-se-ia sustentar que a sentença que proclama a nulidade absoluta é declaratória, enquanto que o julgado afirma a nulidade relativa é constitutivo. Enquanto a nulidade relativa pode convalescer, se as partes assim o quiserem, a nulidade absoluta jamais se cura, vedado que fica ao juiz supri-la, ainda a requerimento das partes (CC, art. 168, parágrafo único, in fine ).

Entre os mais modernos, a lição clássica é mantida. Posta assim a questão, ensina Flávio Tartuce:¹² A nulidade absoluta ofende regramentos ou normas de ordem pública, sendo o negócio absolutamente inválido, cabendo ação correspondente para declarar a ocorrência do vício.

E essa declaração de nulidade opera seus efeitos ex tunc, ou seja, retroativos à data da prática do ato.¹³

Deveras, não se pode emprestar qualquer validade ou desconstituir aquilo que é nulo, diferentemente do ato anulável, este sim passível de desconstituição. Portanto, os atos nulos indubitavelmente desafiam sentença declaratória, inclusive o ato simulado nos termos do art. 168 do Código Civil, que será adiante analisado de forma específica pela importância que representa para o direito imobiliário.

Posta assim a questão, impossível cogitar-se de decadência ou de prescrição da pretensão de declaração de ato nulo, diferenciando a questão da mera anulabilidade, sendo relevante verificar, mais uma vez, a lição de Silvio Rodrigues: a prescrição dos atos anuláveis equivale a uma ratificação presumida. Ora, os atos nulos são irratificáveis, portanto, a meu ver, imprescritíveis.¹⁴

Nesse sentido, a jurisprudência do Tribunal de Justiça de São Paulo:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Anulação de negócio jurídico e cancelamento de registro imobiliário. Preliminar de prescrição rejeitada. Negócio jurídico simulado é nulo e, portanto, não se sujeita à prescrição. Nulidade do processo por ausência de litisconsortes necessários não citados. Regular composição do polo passivo. Ausência de nulidade. Imóvel adquirido por ascendente que, para evitar constrição do bem em execução fiscal, simula venda a descendente. Nova simulação de venda para outro irmão. Simulações reconhecidas. Provas orais que deixam bem evidenciado que os fatos narrados na inicial são verdadeiros. Nulidade de pleno direito reconhecida. Aplicação do artigo 252 do Regimento Interno do TJSP. Ratificação dos fundamentos da sentença. Sentença mantida. Recurso improvido (Apelação nº 0019941-29.2006.8.26.0000, rel. Adilson de Andrade, Bauru, 3ª Câmara de Direito Privado, j. em 07.06.2011, Data de registro: 07.06.2011. Outros números: 4426174400).

Agnelo Amorim Filho esclarece, de forma prática:

Reunindo-se as três regras deduzidas acima, tem-se um critério dotado de bases científicas, extremamente simples e de fácil aplicação, que permite, com absoluta segurança, identificar, a priori, as ações sujeitas a prescrição ou a decadência, e as ações perpétuas (imprescritíveis). Assim:

1ª Estão sujeitas a prescrição: todas as ações condenatórias e somente elas (arts. 177 e 178 do Código Civil) [1916];

2ª Estão sujeitas a decadência (indiretamente), isto é, em virtude da decadência do direito a que correspondem: as ações constitutivas que têm prazo especial de exercício fixado em lei;

3ª São perpétuas (imprescritíveis): a) as ações constitutivas que não têm prazo especial de exercício fixado em lei; e b) todas as ações declaratórias.

Várias inferências imediatas podem ser extraídas daquelas três proposições. Assim: a) não há ações condenatórias perpétuas (imprescritíveis), nem sujeitas a decadência; b) não há ações constitutivas sujeitas a prescrição; e c) não há ações declaratórias sujeitas a prescrição ou a decadência.

Sobre o assunto, esclarecem, ainda, Nelson Nery Jr. e Rosa Maria Andrade Nery: O reconhecimento da nulidade é matéria de ordem pública, não estando sujeito à prescrição, decadência ou preclusão.¹⁵

Flávio Tartuce¹⁶ não diverge: Inicialmente, quando há nulidade absoluta, deve ser proposta uma ação declaratória de nulidade que segue, regra geral, o rito ordinário. Essa ação, diante de sua natureza predominantemente declaratória, é imprescritível, ou melhor, tecnicamente, não está sujeita a prescrição ou decadência. A imprescritibilidade ainda está justificada porque a nulidade absoluta envolve preceitos de ordem pública, impedindo, consequentemente, que o ato convalesça pelo decurso do tempo (art. 169 do CC).

De fato, trata-se da mais pura e direta aplicação do Código Civil, que não deixa qualquer margem para interpretações:

Art. 169. O negócio jurídico nulo não é suscetível de confirmação, nem convalesce pelo decurso do tempo.

A simulação é a declaração enganosa da vontade que visa produzir efeito diverso daquele declarado, ou seja, o ato possui aparência diversa ou representa fingimento de negócio para prejudicar terceiros, gerando nulidade absoluta do ato praticado.

Esta é a previsão do Código Civil:

Art. 167. É nulo o negócio jurídico simulado, mas subsistirá o que se dissimulou, se válido for na substância e na forma.

§ 1º Haverá simulação nos negócios jurídicos quando:

I – aparentarem conferir ou transmitir direitos a pessoas diversas daquelas às quais realmente se conferem, ou transmitem;

II – contiverem declaração, confissão, condição ou cláusula não verdadeira;

III – os instrumentos particulares forem antedatados, ou pós-datados.

§ 2º Ressalvam-se os direitos de terceiros de boa-fé em face dos contraentes do negócio jurídico simulado.

Para Clóvis Beviláqua, com fundamento em Teixeira de Freitas, a simulação é toda declaração enganosa da vontade, visando a produzir efeito diverso do ostensivamente indicado.¹⁷

Nela, as partes combinam e manifestam um contrato que aparece contrariamente ao pretendido. (...) Pretende-se realmente aquilo que se passa no interior das consciências, mas expressando algo diferente. Os terceiros é que são enganados (...) ilaqueados em sua vontade, ou decorre um prejuízo para eles.¹⁸

Em linhas gerais, na simulação, a manifestação volitiva contida no negócio jurídico é mentirosa e, ainda assim, é sustentada de comum acordo entre as partes que buscam, com isto, enganar terceiros.

Assim sendo, a ação de nulidade de negócio simulado busca obter declaração de nulidade de negócios aparentemente regulares nos quais as partes colimam atingir resultado diverso daquele que externaram, seja em benefício próprio, seja em benefício de terceiro.

Nesses termos, a anulação do ato simulado pode ser requerida por terceiros prejudicados ou pelo Ministério Público, quando lhe couber intervir (Código Civil, art. 168), jamais pelas partes (nemo auditur turpitudinem suam allegans).

A simulação pode ser exemplificada pela venda a descendente ou concubina por interposta pessoa, uma vez que a venda direta é vedada pelo Código Civil nos arts. 496 e 550 ou, ainda, a cessão de direitos hereditários para não conceder a preferência a coerdeiro (Código Civil, art. 1.794), sob a roupagem de ato gratuito, quando, na verdade, é oneroso. Outros exemplos são a transferência simulada de bens para enganar cônjuge na separação e a execução simulada de dívidas às portas de pedido de reparação de danos contra o vendedor.

Diferencia-se da fraude contra credores, uma vez que, nesta, o negócio representa exatamente o que foi entabulado e na simulação o negócio na verdade inexiste ou esconde outro, diverso do que foi praticado.

Quanto à natureza do engano, portanto, a simulação pode ser relativa ou absoluta.

Será relativa na hipótese de representar ocultação de outro negócio que se quer dissimular, como é o caso do exemplo da venda a descendente por interposta pessoa para burlar a proibição do art. 496 do Código Civil.

O Código Civil, no mesmo dispositivo que prevê a nulidade do negócio jurídico simulado (art. 167), prevê a subsistência do negócio jurídico dissimulado, prevendo como requisitos para essa subsistência a sua validade na sua substância e forma.

A dissimulação, do latim dissimulatio, de dissimulare, embora tenha significado próximo àquele atribuído à simulação, ou seja, o fingimento, representa ocultação.

Ensina Mário Benhame¹⁹: A dissimulação caracteriza a simulação relativa mediante a qual as partes celebram um negócio jurídico que não querem celebrar, mas o fazem para disfarçar outro negócio, que realmente querem celebrar.

Caracterizam-se na hipótese de ato dissimulado, simulação relativa, negócio efetivamente praticado, mas de forma disfarçada, sob o manto de outro que oculta e disfarça, diferentemente da simulação absoluta, na qual ato algum é praticado a não ser na mera aparência.

Por exemplo: caso herdeiro, sabendo que não pode ceder direitos hereditários a terceiros sem conceder a preferência a coerdeiro (Código Civil, art. 1.794), nada obstante o faz sob o manto de cessão gratuita, embora, na verdade, seja negócio jurídico oneroso, a cessão gratuita operada é dissimulada para esconder a verdadeira natureza onerosa do negócio.

Assim, a simulação é absoluta na medida do fingimento de negócio jurídico que não foi praticado, como, por exemplo, a venda de imóvel para fraudar separação.

Quanto à repercussão, a simulação poderá ser inocente se não prejudica terceiros. Nessa eventualidade o contrato permanece.

Em consonância com o acatado, ao ato dissimulado somente se atribui validade se respeitar a forma, quando prescrita e, ainda, se não prejudicar terceiros.

É o caso da venda de imóvel a uma namorada por homem solteiro e solvente, quando, na verdade, se trata de doação.

A simulação será culposa se a finalidade do contratante for prejudicar terceiros, fraudar o Fisco ou burlar a lei, o que anula o ato jurídico.

De fato, de acordo com o art. 167 do Código Civil, da simulação decorre a nulidade do negócio jurídico. Todavia, se a simulação for relativa e o ato puder subsistir porque válido na substância e na forma, mesmo que em parte, subsistirá.

É o que ocorre, por exemplo, com o valor declarado na escritura de compra e venda de imóvel, menor que o valor real do contrato, caso em que o valor real subsiste em detrimento do valor aparente, que é nulo.

A nulidade, portanto, é absoluta, ou seja, o ato não é válido, constatação que decorre diretamente do art. 167 do Código Civil.

Por fim, terceiros de boa-fé não são prejudicados pela nulidade. Nesse caso, poderão defender-se, alegando a boa-fé, ou seja, o desconhecimento da mácula que inquinava a aquisição do direito.

Assim, se alguém adquire imóvel cujo negócio anterior fora simulado e se não tiver como identificar essa mácula, não poderá ser atingido pela nulidade do negócio jurídico. Nesse sentido:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Locação de Imóveis. Execução. Embargos de terceiro julgados procedentes. Preliminar de cerceamento de defesa. Não reconhecimento. Súmula 84 do STJ que legitima a propositura dos embargos de terceiros pelo possuidor, porém não induz à sua procedência. Posse. Prova. Ausência. Aquisição. Contrato particular não registrado. Formalização subsequentemente à expedição do mandado de constrição judicial. Instrumento antedatado. Reconhecimento de firmas em Cartório de Notas em data imediatamente anterior à constrição. Simulação. Caracterização. Nulidade do negócio jurídico simulado. Reconhecimento. Artigo 167, “caput”, do Código Civil. Inoponibilidade em face do direito de terceiro de boa-fé. Inteligência do disposto no § 2º do artigo 167, do Código Civil. Sentença reformada. Recurso provido (Apelação nº 0076622-19.2006.8.26.0000, rel. Luis Fernando Nishi, Jaú, 32ª Câmara de Direito Privado, j. em 01.09.2011, Data de registro: 03.09.2011. Outros números: 1053060200).

14.2.3. Os defeitos dos negócios jurídicos

A par das causas de nulidade absoluta, que não prescrevem e não decaem, os contratos podem ser anulados por sentença desconstitutiva com efeitos ex nunc, no prazo decadencial de quatro anos (Código Civil, art. 178) se forem alegados os defeitos e, especificamente, os vícios do consentimento: erro, dolo, coação, estado de perigo e lesão, além do vício social da fraude contra credores, que merecerá estudo especial.

Importante observar que o prazo decadencial pode ser outro, quando determinado, o que ocorre nos casos de anulação de negócio por mandatário que atua em conflito de interesses com o mandante (Código Civil, art. 119), cujo prazo é de 180 dias da conclusão do negócio (registro) e, ainda, no caso de venda sem a necessária outorga conjugal, cujo prazo é de dois anos (Código Civil, art. 1.649), ou no caso de anulação de partilha, que, nos termos do art. 2.027 do Código Civil, se submete ao prazo decadencial de um ano.

Em alguns casos a lei se omite quanto ao prazo para pleitear a anulação, a exemplo do art. 496 do Código Civil, que torna anulável a venda do ascendente para o descendente sem a anuência dos demais descendentes. Assim, na ausência de prazo específico, aplica-se a regra geral do prazo decadencial de dois anos (Código Civil, art. 179).

Sobre os vícios, esclarecem Nelson Nery Júnior e Rosa Maria de Andrade Nery:²⁰ Não importa a natureza do vício do ato ou negócio jurídico, se vício da vontade (dolo, erro, coação) ou social (fraude contra credores, lesão, estado de perigo), o sistema lhe dá o regime da anulabilidade. (...) Enquanto não anulado por sentença judicial transitada em julgado (CC 177), o ato ou negócio anulável produz efeitos desde que é perpetrado. Seu exame depende de alegação do interessado e não pode ser proclamada de ofício. Como só produz efeito depois de declarada por sentença (CC 177), não pode ser alegada como exceção substancial (defesa), pois tem de ser objeto de ação (pedido principal). Proclamada a anulabilidade por sentença transitada em julgado, essa anulação produz efeitos a partir do trânsito em julgado (ex nunc), conservando-se válidos e eficazes os atos praticados anteriormente à anulação. Anulado o ato por sentença, as partes voltam ao seu estado anterior, mas os atos praticados desde o ato anulável até sua proclamação judicial permanecem válidos e eficazes, resguardando-se direitos de terceiros (...) A pretensão anulatória é de natureza constitutiva negativa (desconstitutiva) (...). O prazo para o exercício da pretensão anulatória é de decadência (...).

O erro nada mais é que a falsa percepção da realidade, que leva o sujeito à prática de um negócio jurídico que não praticaria caso não houvesse se obrigado e, desde que escusável, torna o ato anulável.

O erro deve ser fundamental, tendo em vista que o ato não seria praticado se a realidade fosse aparente, o que depende das condições pessoais de quem alega. Por exemplo: o construtor não pode se escusar de ter lobrigado em erro ao adquirir materiais de construção.

O erro recai sobre:

a) A natureza do ato: por exemplo, se uma parte imagina estar vendendo e a outra estar recebendo por doação; não há nem uma coisa e nem outra. Trata-se de erro obstáculo de acordo com a doutrina francesa.

b) O objeto principal da declaração: por exemplo, um terreno comprado em rua cujo nome é igual ao do terreno realmente pretendido.

c) As qualidades essenciais do objeto da declaração: exemplo de Pothier e Colin e Capitant, retirado da codificação justinianeia: candelabros de bronze são adquiridos como sendo de prata, ou, no Direito Imobiliário, terreno adquirido para plantio, quando, na verdade, a terra não possui características que permitam a atividade.

d) As qualidades essenciais da pessoa a quem se refere a declaração: é o caso, por exemplo, de efetuar-se doação de imóvel a alguém em razão de imaginar ser sobrinho quando, na realidade, não é.

e) O direito: não é sobre as qualidades da pessoa ou coisa, mas sobre a existência de uma norma jurídica; falso conhecimento ou interpretação errônea como motivo principal da vontade, sem que seja norma cogente. Por exemplo: o agente adquire gleba que não admite loteamento, para parcelamento do solo, interpretando erroneamente ou ignorando a Lei 6.766/1979.

É preciso observar, contudo, que o falso motivo ou falsa causa, ou seja, a motivação do agente para a prática de negócio jurídico só anula o negócio jurídico se estiver declarado no instrumento do negócio (Código Civil, art. 140).

A principal característica do erro é a espontaneidade do agente, que não foi levado a celebrar o negócio jurídico em disparidade com a sua vontade real, mas se enganou como se enganaria qualquer pessoa diligente em seu lugar.

O dolo se diferencia do erro na medida em que o engano, a falsa percepção da realidade, que leva à prática de negócio jurídico que não seria praticado se o agente conhecesse a realidade, foi provocado pelo outro contratante que, mediante ardil, expediente astucioso, buscou embair a média argúcia.

A coação é a pressão exercida sobre uma pessoa para obrigá-lo a externar sua vontade, que não se manifesta de forma livre e consciente.

De acordo com o art. 151 do Código Civil, seus requisitos são:

a) Causa do ato: o consentimento se dá em virtude da violência à pessoa, à família ou aos bens de quem manifesta a vontade.

b) Gravidade: de acordo com o critério concreto, leva em conta as características da pessoa que manifestou a vontade (critério adotado pelo Código Civil, no art. 152); por exemplo, um homem robusto que alega ter sido coagido em razão de ameaça de agressão por homem franzino não anula o negócio jurídico. De outro lado, o contrato celebrado por empregado economicamente dependente em razão de pressão de seu patrão pode anular o negócio praticado.

c) Injustiça (Código Civil, art. 153): não é injusta a ameaça de execução judicial ou de protesto de título para obter pagamento (exercício regular de um direito), mesmo que o ato não se manifeste livremente; é injusta a ameaça quando, embora exercendo regularmente o direito, o agente pretende resultado injusto como, por exemplo, a ameaça de protesto para conseguir casamento, o que é ato ilícito por configurar o abuso de direito (Código Civil, art. 187).

d) Mal iminente: o mal não pode ser remoto; o receio deve ser atual e inevitável; admite-se o receio atual de mal futuro.

e) Violência moral contra família e/ou bens daquele que manifesta a vontade: por exemplo, o filho que ameaça se suicidar para conseguir doação que é condição para casamento; admite-se o temor iminente de mal injusto contra outras pessoas, que não sejam da família do coagido (parentes em linha reta, de qualquer grau e em linha colateral até o quarto grau – Código Civil, arts. 1.591 e 1.592).

O estado de perigo é o vício do consentimento que implica a manifestação volitiva com assunção de obrigação excessivamente onerosa motivada por necessidade de salvação da pessoa que pratica o negócio ou de terceiros ou salvar sua família (Código Civil, art. 156).

Seus requisitos são:

a) Necessidade de salvar-se ou salvar terceiros (própria pessoa que manifesta a vontade, sua família ou terceiros, a critério do juiz – art. 156, parágrafo único).

b) Necessidade grave.

c) Conhecimento do fato pela parte contrária.

d) Onerosidade excessiva da obrigação assumida.

A lesão é vício do consentimento que implica a manifestação volitiva em razão de premente necessidade ou inexperiência, cujo efeito é a assunção de prestação manifestamente desproporcional (Código Civil, art. 157).

Para que se configure, exige-se:

a) premente necessidade ou inexperiência; e,

b) prestação desproporcional (de acordo com os valores vigentes à data do negócio jurídico).

Como a lei não estabelece os limites da desproporção, o juiz deve analisar cada caso concreto, podendo utilizar, por analogia, o critério de 20% do art. 4º da Lei 1.521/1951, que determina ser crime a usura pecuniária ou real aquela que estipule, em qualquer contrato, abusando da premente necessidade, inexperiência ou leviandade da outra parte, lucro patrimonial que exceda o quinto do valor corrente ou justo da prestação feita ou prometida.

Portanto, se alguém, por inexperiência ou premente necessidade adquire ou vende imóvel cuja prestação ou preço ultrapasse 20% do valor de mercado para mais ou para menos, poderá pedir a anulação do ato jurídico, exceto se houver compensação (por parte de quem pagou menos) ou se a parte favorecida concordar com a redução do proveito (aquele que recebeu mais do que o valor corrente).

A premente necessidade ou inexperiência da lesão é menos que necessidade de salvar-se ou salvar alguém de sua consideração ou família do estado de perigo. Logo, anula-se o ato jurídico celebrado com vício de estado de perigo, mesmo no caso de a obrigação ser a corrente, desde que excessivamente onerosa, o que não ocorre na lesão, que exige desproporcionalidade das prestações.

14.2.4. Regras de interpretação dos contratos

Os contratos nada mais são que um acordo de vontades que cria, modifica ou extingue direitos de natureza patrimonial.

Se a lei não exigir forma, como na maioria das vezes exige nos negócios imobiliários – o compromisso de compra e venda deve ser escrito, ainda que o instrumento seja particular e a escritura de compra e venda deve ser pública – pode ser até verbal, como ocorre com o contrato de locação.

De qualquer forma, concluído o contrato pelo acordo de vontades – proposta e aceitação integral – esse contrato se torna, em regra, obrigatório.

Ocorre que nem sempre os contratos são claros, sendo necessário, ante sua imprecisão, proceder à sua interpretação.

Portanto, contratos confusos, extensos e contraditórios merecem interpretação para extração da vontade das partes e do conteúdo da avença.

Ao revés do que ocorre com a lei, cujas regras de interpretação estão dispostas na Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro, não há um capítulo específico que verse sobre a interpretação dos negócios jurídicos no Código Civil.

Todavia, existem regras esparsas que permitem a interpretação dos negócios jurídicos ante a impossibilidade de inferir, do teor do contrato, a vontade real das partes.

Essas regras são as seguintes:

a) Se houver divergência sobre o sentido de uma cláusula, o juiz deverá buscar a intenção das partes (Código Civil, art. 112).

b) Devem ser desconsideradas as cláusulas que impliquem em renúncia a direitos inerentes ao negócio nos contratos de adesão (Código Civil, art. 424).

c) Nos contratos de adesão ou por adesão, em que uma das partes impõe condições previamente estabelecidas em contrato-padrão, a interpretação, no caso de dúvida, ambiguidade ou contradição, deve ser sempre a mais favorável ao aderente (Código Civil, art. 423 e Código de Defesa do Consumidor, arts. 46 e 47).

d) Reserva mental, ou seja, se a vontade declarada no contrato não representa a vontade real do contratante, o juiz deverá interpretar o contrato de acordo com a vontade real (reserva mental) desde que a outra parte conheça a disparidade:

Art. 110. A manifestação de vontade subsiste ainda que o seu autor haja feito a reserva mental de não querer o que manifestou, salvo se dela o destinatário tinha conhecimento.

Em outras palavras, aquilo que está escrito no contrato não vale se for diferente daquilo que o contratante realmente queria se essa disparidade era conhecida do outro contratante.

Prestigia-se o princípio da boa-fé objetiva (Código Civil, art. 422) e prevalece o que o contratante queria em detrimento do que firmou no contrato.

Por exemplo: ao assinar contrato de compromisso de compra e venda de imóvel em construção, a par de o contrato prever que o elevador será cobrado a parte, o promitente comprador afirma, no momento da assinatura do contrato, que só adquirirá o imóvel se o elevador estiver incluído.

Sabendo dessa vontade do adquirente, o promitente vendedor afirma que essa cláusula não será aplicada com a frase “é so para constar (...)” ou, o que é pior, ouvindo do promitente comprador o relato que acabara de desistir de negócio relativo a outro imóvel porque o elevador seria cobrado a parte, se omite em razão da disposição do seu contrato, temendo o mesmo destino, ou seja, a desistência do adquirente.

Nesse caso, ante a má-fé do promitente vendedor, valerá a intenção do promitente comprador e o elevador não poderá ser cobrado.

Não se trata, aqui, de anular o contrato, mas de interpretá-lo, ajustando-o à vontade do contratante que agiu de boa-fé.

É a teoria da confiança, abarcada pelo art. 110 do Código Civil.

Segundo essa teoria, sempre que houver disparidade entre a vontade e a declaração no contrato, valerá a vontade se o outro contratante, a quem se dirige a declaração, souber da vontade real e se omitir ante os termos declarados.

14.2.5. Cláusula rebus sic stantibus e imprevisão

Sabe-se que o contrato é um acordo de vontades que cria, modifica ou extingue direitos.

Nesse sentido, alguns princípios regulam a vontade das partes, entre eles o princípio da obrigatoriedade das convenções (pacta sunt servanda).

De fato, os contratos foram feitos para serem cumpridos.

Todavia, a liberdade contratual e a obrigatoriedade das convenções estão vinculadas à legalidade do que foi convencionado, principalmente em razão de normas de ordem pública.

Além disso, se o contrato se tornar excessivamente oneroso, com quebra de comutatividade (equivalência das obrigações), será revisado nos termos do art. 6º, V, da Lei 8.078/1990 (Código de Defesa do Consumidor), que assegura ao consumidor a possibilidade de revisão do contrato através da modificação de cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais ou sua revisão em razão de fatos supervenientes que as tornem excessivamente onerosas.

Se assim o é, sempre que o contrato estabelecer prestações desproporcionais ou se tornar excessivamente oneroso em razão de fatos supervenientes, ainda que previstos, poderá ser revisto judicialmente.

É a cláusula rebus sic stantibus.

No âmbito do Código Civil, para relações que não sejam de consumo, o prejudicado poderá requerer a revisão ou a resolução. Nesse sentido:

Art. 317. Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação.

Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação.

Art. 479. A resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o réu a modificar equitativamente as condições do contrato.

Art. 480. Se no contrato as obrigações couberem a apenas uma das partes, poderá ela pleitear que a sua prestação seja reduzida, ou alterado o modo de executá-la, a fim de evitar a onerosidade excessiva.

Assim, o prejudicado pela onerosidade excessiva poderá requerer:

a) a resolução do contrato;

b) a revisão do contrato.

De qualquer forma, a previsão do Código Civil, quando não houver relação de consumo, exige que o fato torne o contrato excessivamente oneroso ou desproporcional para uma das partes tenha decorrido de fato imprevisto.

Nesse sentido, se diferencia dos contratos que encerram relação de consumo na medida em que, naqueles, a imprevisão é irrelevante, bastando a desproporção, ou seja, a onerosidade excessiva para uma das partes.

Demais disso, no âmbito das relações de consumo, subsumidas ao art. 6º, V, da Lei 8.078/1990, não há a previsão de resolução, apenas de revisão.

Em resumo:

a) Nos contratos de consumo, o evento superveniente que torna o contrato desproporcional não necessita ser imprevisto e a solução legal se limita a revisão do contrato, restabelecendo a comutatividade. Admite-se, inclusive, a alteração de cláusula contemporânea à formação do contrato, que tenha previsto prestações desproporcionais entre as partes.

b) Nos contratos meramente civis, mister se faz que o evento que torne a avença excessivamente onerosa entre as partes seja superveniente à formação do contrato e, demais disso, imprevisível. Nesses casos, o prejudicado pode escolher entre a resolução ou revisão.

Ensina Silvio Rodrigues que tanto o princípio da autonomia da vontade como o da obrigatoriedade das convenções perderam uma parte de seu prestígio, em face de anseios e preocupações novas, nem sempre atendidos no apogeu do regime capitalista.

Com efeito, o princípio da autonomia da vontade parte do pressuposto de que os contratantes se encontram em pé de igualdade, e que, portanto, são livres de aceitar ou rejeitar os termos do contrato. Mas isso nem sempre é verdadeiro. Pois a igualdade que reina no contrato é puramente teórica (cf. Ripert...) e, via de regra, enquanto o contratante mais fraco no mais das vezes não pode fugir à necessidade de contratar, o contratante mais forte leva uma sensível vantagem no negócio, pois é ele quem dita as condições do ajuste.²¹

Nesse sentido, contractus qui habent tractu sucessivum et dependentiam de futuro rebus sic stantibus intelliguntur.

Assim, acorde com Maria Helena Diniz, o Estado intervém no contrato, não só mediante a aplicação de normas de ordem pública (RT, 516:150), mas também com a adoção de revisão judicial dos contratos, alterando-os, estabelecendo-lhes condições de execução, ou mesmo exonerando a parte lesada, conforme as circunstâncias, fundando-se em princípios de boa-fé e de supremacia do interesse coletivo, no amparo do fraco contra o forte, hipótese em que a vontade estatal substitui a vontade dos contratantes, valendo a sentença como se fosse declaração volitiva do interessado.²²

Portanto, a vontade continua essencial à formação dos negócios jurídicos, mas sua importância e força diminuíram, levando à relativização da noção de força obrigatória e intangibilidade do conteúdo do contrato. Aos juízes é agora permitido um controle do conteúdo do contrato, como no próprio Código Brasileiro de Defesa do Consumidor devendo ser suprimidas as cláusulas abusivas e substituídas pela norma legal supletiva (art. 51 do CDC).²³

14.2.6. Procedimento da ação de revisão

Atualmente, em virtude dos diversos aspectos abordados na petição inicial que a seguir será apresentada, muito se tem discutido acerca dos valores cobrados pelas construtoras e agentes financeiros que fornecem o denominado crédito imobiliário.

Nesse sentido, quanto às construtoras, tem-se discutido a legalidade dos contratos, principalmente em razão dos seguintes pontos:

a) Correção monetária ilegal quanto ao índice ou à periodicidade.

b) Tabela price, que incorpora juros compostos (juros sobre juros) e, portanto, é ilegal, a teor do art. 4º do Decreto nº 22.626/33 e Súmula nº 121 do STF.²⁴

c) Taxa ilegal de juros.

d) Aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor.

Quanto aos bancos, ainda se discute:

a) Desproporcionalidade dos prêmios de seguro cobrados com as respectivas coberturas. Inclusive, nos termos da Súmula 473 do STJ, o mutuário do SFH não pode ser compelido a contratar o seguro habitacional obrigatório com a instituição financeira mutuante ou com a seguradora por ela indicada. Sendo assim, o mutuário deve ter a oportunidade de contratar o seguro na companhia que lhe aprouver sob pena de, demonstrada a cobrança em valores excessivos pela seguradora indicada pelo agente financeiro ou por ele controlada, possibilitar o pedido de devolução das quantias que sobejarem o valor que poderia ser contratado individualmente pelo mutuário.²⁵ Ademais, tal procedimento caracteriza a denominada “venda casada”, expressamente vedada pelo art. 39, I, do CDC, que condena qualquer tentativa do fornecedor de se beneficiar de sua superioridade econômica ou técnica para estipular condições negociais desfavoráveis ao consumidor, cerceando-lhe a liberdade de escolha (STJ, AgRg no REsp 1.030.019).

b) Forma indevida de correção monetária.

Do ponto de vista prático, mister se faz, antes de ingressar com a ação, colher uma perícia, normalmente de contador habilitado, fornecendo a esse profissional os elementos para que efetue o cálculo dos valores devidos (saldo devedor e parcelas), considerando a exclusão dos fatos apontados como ilegais, com pedido, inclusive, de antecipação de tutela para pagamento das parcelas com valores recalculados, mesmo que unilateralmente, conforme vêm admitindo os Tribunais.

A rigor isso seria desnecessário, mormente que se discutirá matéria eminentemente de direito, v.g., a ilegalidade da tabela price que, declarada ilegal, refletirá em liquidação de sentença.

Todavia, mister se faz o interesse processual, motivo pelo qual é necessário demonstrar, logo de início, que a exclusão dos aspectos ilegais do contrato acarretam redução nos valores devidos ou alteração nas condições contratuais.

Se o contrato é de trato sucessivo, não se tratando de ação consignatória (que também é possível), evidentemente que, obtida sentença favorável, os cálculos deverão ser novamente efetuados (pela terceira vez – a segunda na fase da prova pericial) em liquidação por arbitramento (Código de Processo Civil, art. 475-D – revogado pela Lei 11.232/2005).

14.2.6.1. Condições específicas da ação de revisão – a Lei 10.931/2004

Com a Lei 10.931, de 2 de agosto de 2004, surgiram condições específicas da ação de revisão dos contratos imobiliários.

Com efeito, surge a nítida intenção de impor ao que se dispõe a requerer a revisão do contrato, a obrigação de indicar qual o valor incontroverso da obrigação assumida.

Esse valor incontroverso nada mais é que o valor que o autor da ação entende devido.

Para esse mister, entendemos que será necessário, como sustentamos, um parecer preliminar, preparado por técnico especializado, indicando os valores com os descontos decorrentes das ilegalidades apontadas na petição inicial, como, por exemplo, o anatocismo, o uso da tabela price, as correções ilegais etc.

Tal providência surgiu da necessidade de bloquear a má-fé espelhada em algumas ações que, aproveitando-se da pletora de feitos que assoberba o Poder Judiciário, protelam indefinidamente o pagamento, permitindo que o autor deixe, inclusive, de pagar aquilo que na sua petição aponta como devido.

De fato, o Direito não se presta a tutelar o enriquecimento sem causa, não protegendo, conseguintemente, aquele que não se dispõe a pagar aquilo que aponta como devido e age de má-fé.

Nesse sentido:

Art. 50. Nas ações judiciais que tenham por objeto obrigação decorrente de empréstimo, financiamento ou alienação imobiliários, o autor deverá discriminar na petição inicial, dentre as obrigações contratuais, aquelas que pretende controverter, quantificando o valor incontroverso, sob pena de inépcia.

§ 1º O valor incontroverso deverá continuar sendo pago no tempo e modo contratados.

Todavia, de discutível constitucionalidade, a par de determinar que o valor incontroverso deve continuar sendo objeto de depósito, os §§ 2º e 3º exigem, para suspensão do valor controvertido, seu depósito integral:

Art. 50. (...)

§ 2º A exigibilidade do valor controvertido poderá ser suspensa mediante depósito do montante correspondente, no tempo e modo contratados.

§ 3º Em havendo concordância do réu, o autor poderá efetuar o depósito de que trata o § 2º deste artigo, com remuneração e atualização nas mesmas condições aplicadas ao contrato:

I – na própria instituição financeira credora, oficial ou não; ou

II – em instituição financeira indicada pelo credor, oficial ou não, desde que estes tenham pactuado nesse sentido.

Ocorre que, de acordo com a Constituição Federal, ninguém será privado da liberdade ou de seus bens sem o devido processo legal (art. 5º, inc. LIV).

Por evidente que esse devido processo legal não pode prescindir da análise dos fatos, fazendo com que o autor sofra execução hipotecária sem que, antes, veja analisado seu pedido de revisão ou que esses mesmos fundamentos sejam analisados em embargos à execução do valor controvertido, com os meios e recursos a ele inerentes (art. 5º, inc. LV).

De qualquer forma, a regra acaba sendo abrandada pelo § 4º, segundo o qual o juiz, diante do caso concreto, pode suspender o depósito do valor controvertido, se julgar relevantes as razões jurídicas apresentadas desde que fundamente sua decisão:

Art. 50. (...)

§ 4º O juiz poderá dispensar o depósito de que trata o § 2º em caso de relevante razão de direito e risco de dano irreparável ao autor, por decisão fundamentada na qual serão detalhadas as razões jurídicas e fáticas da ilegitimidade da cobrança no caso concreto.

Bem pensado, igualmente, se o juiz não suspender a exigibilidade do valor controvertido, deverá, da mesma forma, fundamentar sua decisão sob pena de afronta ao princípio constitucional do devido processo legal.

Outra aberração constante dessa lei consiste em exigir, quando se alega compensação com os valores já pagos em quantia superior à devida, que o autor deposite o valor integral da obrigação principal.

Imaginemos que, por relevantes questões jurídicas, como, por exemplo, a prática do anatocismo que será adiante verificado, o autor da ação alegue que sua dívida já estaria paga se essa ilegalidade fosse excluída do contrato.

Segundo o teratológico e inconstitucional dispositivo (§ 5º do art. 50), ainda que sua alegação goze de verossimilhança, terá que depositar o valor integral do saldo devedor apontado pelo credor:

Art. 50. (...)

§ 5º É vedada a suspensão liminar da exigibilidade da obrigação principal sob a alegação de compensação com valores pagos a maior, sem o depósito do valor integral desta.

Analisando a Lei de Execução Fiscal, afirma Nelson Nery Junior que constitui negativa de acesso à justiça, com ofensa ao princípio constitucional do direito de ação, condicionar o ajuizamento de ação declaratória ou anulatória de débito fiscal ao prévio depósito valor do débito (...).²⁶

Mutatis mutandis, é exatamente o que prevê o § 5º em tela, já que o autor, mesmo alegando com verossimilhança as ilegalidades cometidas no contrato, demonstrando que o débito já está pago, ficaria compelido a depositar o valor integral para discutir essas ilegalidades. Caso contrário, sofreria os funestos efeitos da mora, até com execução e desapossamento.

Não se pode esquecer que o imóvel já garante a obrigação.

Nesse sentido, o julgado decorrente do Agravo de Instrumento 957.163-3, do Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo, cujo relator foi o Juiz Melo Colombi:

A instituição financeira, por seu turno, não suportará qualquer prejuízo, pois poderá proceder ao levantamento dos valores depositados, em caso de desacolhimento da pretensão dos agravantes, possuindo, ainda, garantia hipotecária sobre o imóvel.

Quanto ao fato de ser realizado o depósito de acordo com cálculos efetuados unilateralmente pelos autores, de se frisar que tal circunstância não prejudica a antecipação requerida, pois tais cálculos possuem justamente a finalidade de demonstrar a divergência havida entre os valores cobrados pelo banco e os considerados devidos pelos mutuários.

Assim, existindo dúvida sobre a exatidão dos valores devidos viável se mostra o depósito judicial das prestações, evitando a constituição em mora e a consequente execução extrajudicial.

Portanto, sempre que houver verossimilhança, o juiz poderá suspender o pagamento em decisão fundamentada, ainda que se trate de compensação com os valores já pagos, mormente que não se pode deferir esse direito àquele que, no mesmo caso, não compensou (§ 4º) com aquele que já cumpriu grande parte do contrato e, em razão disso, por já dispor de pagamento suficiente para compensar o saldo devedor com as ilegalidades apontadas (§ 5º), se tornaria impedido de ver suspensa a exigibilidade daquilo que aponta como ilegal.

Se não tiver razão, ao depois sofrerá todos os efeitos de sua mora, tais como juros, correções, honorários e prejuízos que ocasionar, valores esses devidamente lastreados no próprio imóvel que garante a obrigação.

Por fim, agora prestigiando a boa-fé e vedando o enriquecimento ilícito, a Lei 10.931/2004 exige que o autor da ação pague os encargos que recaem sobre o imóvel sob pena de cassação da eventual antecipação de tutela na ação de revisão ou liminar em ação cautelar:

Art. 49. No caso do não pagamento tempestivo, pelo devedor, dos tributos e das taxas condominiais incidentes sobre o imóvel objeto do crédito imobiliário respectivo, bem como das parcelas mensais incontroversas de encargos estabelecidos no respectivo contrato e de quaisquer outros encargos que a lei imponha ao proprietário ou ao ocupante de imóvel, poderá o juiz, a requerimento do credor, determinar a cassação de medida liminar, de medida cautelar ou de antecipação dos efeitos da tutela que tenha interferido na eficácia de cláusulas do contrato de crédito imobiliário correspondente ou suspendido encargos dele decorrentes.

14.2.7. Pagamento indevido

Os pagamentos efetuados pelo autor da ação, quando se tratar de ilegalidades contratuais, configurarão pagamento indevido, uma espécie de enriquecimento sem causa que vem disciplinado nos arts. 876 a 886 do Código Civil.

De fato, o art. 876, do Código Civil, determina que todo aquele que recebeu o que não lhe era devido, fica obrigado a restituir; (...).

Essa restituição far-se-á por uma espécie de ação in rem verso denominada ação de repetição de indébito (aquilo que é indevido).

O art. 877 do Código Civil preceitua que o pagamento deve ter sido efetuado de forma voluntária e por erro.

Esse erro é de qualquer espécie, seja escusável ou não, de fato ou de direito, que, todavia, deverá ser provado pelo autor da ação.

Não há como, entretanto, confundir as hipóteses dos arts. 876 e 877 do novo Código Civil (correspondentes aos arts. 964 e 965, do Código Civil de 1916).

Pagando o que não é devido em razão de cobrança a maior, o que pagou fará jus à restituição. O art. 877, do Código Civil, se aplica, apenas, aos atos de mera liberalidade, em outras palavras, aos atos gratuitos, cujo pagamento se dá pela vontade do solvens.

Vejamos, nesse sentido, julgado do Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo:

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Repetição do indébito – pagamento sem causa – distinção entre as hipóteses dos arts. 964 e 965 do Código Civil. O art. 964 do Código Civil consagra o princípio geral do dever de restituição, nos casos de locupletamento injusto, ou pagamento indevido, a cuja repetição basta a prova da inexistência de causa jurídica. O art. 965 prevê apenas caso específico, onde a repetição está condicionada a prova de erro, ou mais propriamente, da inocorrência de liberalidade do solvens (Apel. nº 177.605, 5ª Câm., rel. Juiz Cézar Peluso, j. em 28.02.85, JTA (RT) 97/335. Referências: Clóvis, Código Civil Comentado, SP-BH: Francisco Alves, 11ª ed., 1958, vol. IV, p. 97, nota 2 ao art. 964; Orozimbo Nonato, Curso de Obrigações, 1ª ed., Forense, 1960, segunda parte, vol. II, p. 124, nº 5; Ludovico Baressi, La Teoria Generale delle Obbligazioni, 2ª ed., Milano: A. Giuffrè, rist., 1964, vol. II, p. 370, nº 184, RTJ 61/416).

O pagamento indevido pode ser objetivo ou subjetivo.

Será objetivo se a dívida não existir ou for de menor extensão, ou seja, se o solvens paga valor que por erro imagina existir, mas que na realidade não existe mais ou, ainda, no caso de pagamento de valor superior àquele que é devido, como no caso sub oculis.

Será subjetivo se a dívida, embora existente, é paga por quem ou a quem não deveria ser paga.

Não se aplica, neste caso, a norma do art. 178 do Código Civil.

Com efeito, o pedido, nem de longe, requer a anulação do contrato e, tampouco, encontra fundamento em erro, dolo, coação, estado de perigo, lesão ou fraude.

Muito pelo contrário, se requer declaração de cumprimento do contrato em virtude de nulidade (absoluta) de algumas cláusulas.

Aliás, o § 2º do art. 51 do Código de Defesa do Consumidor preceitua que a nulidade de uma cláusula contratual abusiva não invalida o contrato (...).

De mais a mais, trata-se de ação de repetição de indébito, direito pessoal, cuja prescrição, antes vintenária, decorrente do art. 177 do Código Civil de 1916,²⁷ com o novo Código Civil, diminuiu para três anos (art. 206, § 3º, IV).

Se isso não bastasse, mister se faz ressaltar a lição sempre clara de Nelson Nery Jr. e Rosa Maria Andrade Nery, quanto aos contratos disciplinados pela Lei 8.078/1990:²⁸

O CDC tem seu próprio sistema de nulidades, de modo que aos contratos de consumo não se aplicam, inteiramente, as disposições sobre nulidades do CC, Ccom, CPC e de outras leis extravagantes. No microssistema do CDC as cláusulas abusivas são nulas de pleno direito, porque ofendem a ordem pública de proteção do consumidor.

A nulidade da cláusula abusiva deve ser reconhecida judicialmente, por meio de ação direta (ou reconvenção), de exceção substancial alegada em defesa (contestação), ou, ainda, por ato “ex officio” do juiz. A sentença que reconhece a nulidade não é declaratória, mas constitutiva negativa. O efeito da sentença que decreta a nulidade da cláusula abusiva é “ex tunc’, pois desde a conclusão do negócio jurídico de consumo já preexiste essa situação de invalidade. Sendo matéria de ordem pública (CDC, 1º), a nulidade de pleno direito das clausulas abusivas no contrato de consumo não é atingida pela preclusão, podendo ser alegada a qualquer tempo e grau de jurisdição. Aplicam-se, por extensão, o CPC 267, § 3º, 301, § 4º, e 303. O CDC não fixou nenhum prazo para o exercimento do direito de pleitear em juízo, a nulidade de cláusula abusiva. consequentemente, na ausência de norma nesse sentido, a pretensão e ação são imprescritíveis (Amorim, RT 300/7; Nery, CDC Coment., p. 342).

Observe-se a jurisprudência:

Tribunal de Justiça do Paraná. Civil. Consórcio. Desistência. Contrato que prevê a restituição das prestações pagas sem correção monetária. Nulidade, por tratar-se de cláusula abusiva, que viola o Código de Defesa do Consumidor (cf. art. 51, incs. II e IV, p. 1, incs. II e III). Aplicação da Súmula nº 35 do STJ. Prescrição. Descaracterização, por não se cuidar de anulabilidade por defeito de ato jurídico (cf. C. Civil, art. 178, § 9º, inc. V, letra” b”), mas de inaplicabilidade de cláusula por ser abusiva, segundo o Código de Defesa do Consumidor. Apelação desprovida Decisão: unânime (Apelação Cível 15.299, Rel. Des. Sydney Zappa, Comarca: Curitiba, 8ª Vara Cível, 1ª Câmara Cível, Publicação: 14.09.1998. Decisão: acordam os desembargadores integrantes da primeira câmara cível do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, por unanimidade de votos, em negar provimento a apelação).

Portanto, tratando-se de ação de repetição de indébito fundada em cláusulas nulas de pleno direito nos termos do Código de Defesa do Consumidor, afrontando normas cogentes, inaplicável a norma de prescrição dos arts. 178 e 205 do novo Código Civil.

Ademais, o pedido é de repetição de indébito, e não de anulação do contrato, não havendo falar-se em prescrição quadrienal.

Em verdade, se se trata de nulidade absoluta (CDC), pressupõe violação a regra de direito indisponível, não sujeito a sanação.

14.3. FATO: JUROS COMO MECANISMO DE CONTROLE ECONÔMICO; CONTRÁRIOS AO OBJETIVO DO DIREITO E HISTORICAMENTE COMBATIDOS

A questão dos juros na sociedade não é nova.

Com efeito, desde o momento em que o homem passou a utilizar a moeda, surgiu a ideia da cobrança de um acréscimo pelo uso desse capital por parte de quem não o possuía.

Sendo assim, os juros podem ser conceituados como o lucro, o rendimento de um determinado capital representado por bens fungíveis, principalmente o dinheiro.

Deveras, o dinheiro é uma espécie de bem dotado de característica que o diferencia de todos os outros bens.

Nessa medida, afirma-se que o dinheiro é o signo dos valores. Claro é que quem tem necessidade desse signo deve alugá-lo, como faz com tudo que tem necessidade. A diferença única é que as outras coisas se podem alugar ou comprar, enquanto que o dinheiro, que é o preço das coisas, se aluga e não se compra.²⁹

E esse “aluguel” se denomina juro.

Hodiernamente, a cobrança de juros se tornou um importante mecanismo de controle da economia.

Assim, se o interesse for o de fomentar a produção e o consumo, os juros são reduzidos, permitindo que o capital seja direcionado à atividade produtiva e ao consumo.

De outro lado, quando o interesse for o de arrefecer a atividade econômica em razão, principalmente, da inflação decorrente do consumo, os juros são elevados pelo Poder Público a quem cabe esse controle. Com juros elevados, a atividade produtiva é contida em decorrência do custo do crédito e do fluxo de capitais para aplicações financeiras mais rentáveis. Com menor procura, os preços tendem à estabilidade, abstraídos outros fatores.

Nessa medida, o preço exagerado do “aluguel” do dinheiro – juro – é funesto ao objetivo maior do Direito: a paz social.

É evidente que a atividade econômica reduzida em razão de juros elevados conduz ao desemprego, à fome, à miséria e à ausência de investimentos de caráter social.

Não é por outro motivo que a cobrança de juros sempre foi combatida, em menor ou maior grau.

Acorde com Ramón Herrera Bravo a partir de la introducción del cristianismo, la patristica mantiene una actitud hostil hacia los usureros, y considera a la caridad cristiana como contraria a las exigencias de un interés. Se empieza a generalizar, la postura negativa, que el antiguo testamento había establecido entre los hebreos (Lev. XXXX, 37-38; Ex. XXII, 25; Deut. XXIII, 19-20) y se proyecta en el Evangelio de S. Lucas (VI, 35). De los planteamientos morales se pasan a las reglas jurídicas y la usura es prohibida a los clérigos en el Concilio de Nicea (c. XVII).³⁰

A questão dos juros foi enfrentada, inclusive, pela Bíblia. Moisés determinava o empréstimo gratuito aos israelenses (Levítico, 25, 36-37,³¹ Êxodo 22, 25,³² Ezequiel 18, 8).³³ Por outro lado, paradoxalmente, liberava a cobrança de juros dos estrangeiros.

Poder-se-ia redarguir, afirmando que o Novo Testamento não traz vedação expressa à cobrança de juros. Todavia, recomenda, de forma geral, a prática desinteressada da caridade (Lucas 6, 35).³⁴

Em razão desses princípios, a Igreja Medieval adotou posição radicalmente contrária à cobrança dos juros.

Nesse sentido, a sanção de abjeção contra os clérigos e a excomunhão dos laicos a partir do século IV, presente nos seguintes Concílios: Arles (314); ecumênico de Nicea (325); Cartago (349); Tours (461); Orleans (538); Paris (829); Meaux (845); e, Pavia (850).³⁵

São Tomás condenava a cobrança de juros argumentando que na prática representava vender duas vezes o mesmo objeto (cf. Suma Teol. II 78, 1-4).

A ideia de São Tomás era a seguinte: Como é possível, na verdade, transferir-se ao mutuário a propriedade do dinheiro mutuado e, sem embargo, cobrar-lhe o preço pelo uso desse dinheiro que já é propriedade sua? (...) si quis seorsum vellet vendere vinum, et vellet seorsum vendere usum vini, venderet eamdem rem bis, vel venderet id quod non est: unde manifeste per injustitiam pecaret (...).³⁶

As normas canônicas medievais esposaram essa tese, o que se observa nas Decretais dos Papas Alexandre III (1159-81) e Urbano I (1185-87).

Iguais proibições à cobrança dos juros são encontradas nos cânones dos concílios ecumênicos de Latrão III (1179) e de Lião II (1274).

O concílio universal de Viena, de 1311, igualou a um herege o sujeito que ousasse negar o pecado de emprestar dinheiro com a cobrança de juros.³⁷

Mesmo com a veemente oposição da Igreja à cobrança de juros, a realidade medieval era bem diferente e o “pecado” prevalecia.

Em suma, as rígidas normas canônicas eram dotadas de pouca eficácia na Europa.

Os negócios envolvendo a cobrança exagerada de juros eram numerosos em toda a Idade Média, como sói ocorrer na França dos séculos XII e XIII, com taxas de até 16% ao ano.

Curiosamente, a par do histórico repúdio à cobrança de juros, no seio da Igreja Católica surgiram os chamados “Monti di Pietá”, origem daquilo que hoje conhecemos como instituições financeiras.³⁸

Essas casas, nada obstante sua finalidade altruísta e, bem por isso, aprovadas pelos Papas medievais, eram dotadas de função – não objetivo – bem próxima daquela hoje atribuída a uma instituição financeira.

Os “Monti di Pietá” emprestavam dinheiro mediante penhor, cobrando juros (então chamados compensação) a uma taxa mínima, que se destinava apenas à manutenção do instituto.

De qualquer forma, a existência dessas casas gerava indignação dos teólogos da época. Mesmo assim, o concílio ecumênico de Latrão V – 1512-17 – aprovou sua existência.

O pioneiro dos inúmeros “Monti di Pietá” medievais que se alastraram pela Europa surgiu na cidade de Florença, na Itália, em 1358, fundado pelo franciscano Francesco da Empoli.

A maior parte dos “Monti di Pietá”, todavia, surgiu no século XV. Com efeito, o de Perússia surgiu em 1642 com recursos advindos de esmolas recolhidas pelo Frei Barnabé de Terni.³⁹

Ainda assim, a existência dessas casas não era uma unanimidade na Igreja. O agostiniano Bariano considerava a praxe escandalosa.⁴⁰

De fato, os “Monti di Pietá” foram se espalhando e passaram a ser fundados fora da Itália, perdendo, com o tempo, o objetivo altruísta original e se transformando em verdadeiras casas bancárias com finalidade lucrativa.

Certo é que o desenvolvimento social e o consequente plexo de intricadas relações jurídicas exsurgentes do desenvolvimento econômico e comercial dos séculos XV e XVI, além da posterior revolução industrial (século XVIII), não permitiram a manutenção da vetusta orientação da Igreja Católica.

Surge, então, a doutrina utilitária de Jeremy Bentham, na obra “Defense of Usury”, que atendia aos interesses da burguesia em ascensão.

Embora tenha sido escrita em 1787, a publicação da obra, que defendia a usura e a frutuosidade do dinheiro, ocorreu apenas em 1816.⁴¹

Nessa esteira, na França, as taxas de juros foram liberadas em lei de 21 de abril de 1793, exemplo que se espalhou por toda a Europa.

Com efeito, na Espanha, por lei de 14 de março de 1856, tornou-se livre a cobrança de juros. Na Holanda, a mesma liberação ocorreu em 1857; na Dinamarca em 1855, na Suíça em 1864 e na Inglaterra em 1854.⁴²

Entrementes, o comportamento europeu não foi uniforme.

Na própria França, onde inicialmente os juros foram liberados, lei de 3 de setembro de 1807 estabeleceu limite máximo da taxa de juros em 5% e 6%, respectivamente, nas matérias civis e mercantis. Lei de 19 de dezembro de 1850 implantou o crime de usura para a cobrança acima das taxas legais. Esses limites foram suprimidos em 12 de janeiro de 1886 em matéria comercial e em 19 de abril de 1918 em matéria civil.⁴³

Rendendo-se aos fatos, no século retrasado, as Congregações do Santo Ofício passaram a reconhecer explicitamente a possibilidade de cobrança de juros moderados.⁴⁴

Em suma, el esfuerzo conjunto de las normas canónicas y civiles, fracasó en la lucha sostenida con el préstamo a interés, la usura se impone frente a las enconadas reprobaciones medievales, tolerándose o por medios más o menos clandestinos.⁴⁵

Ante a esse breve escorço histórico, percebe-se claramente que a questão dos juros é historicamente relevante para a sociedade.

A fonte do Direito positivo é o fato socialmente relevante.

Sendo assim, resta evidente que a questão que envolve os juros é relevante para a sociedade.

Portanto, existem normas que regulam a aplicação dos juros no Direito, que devem ser analisadas à luz do novo Direito Privado que encontra sua gênese no Código Civil, Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002.

Os princípios que envolvem os contratos, em razão do novo Código, atualmente são outros.

Vislumbra-se a função social do contrato, a boa-fé (objetiva e subjetiva), a equidade e a transparência que devem decorrer de todo negócio jurídico (Código Civil, arts. 113, 421 e 422).

Rompe-se com os pendores liberais que inspiravam o Direito anterior, supedaneado no individualismo exacerbado do século retrasado, ainda sob a influência das ideias que surgiram da Revolução Francesa.

É possível afirmar que o princípio segundo o qual os contratos foram feitos para serem cumpridos (pacta sunt servanda) encontra, hoje, limitações nas normas de ordem pública, na legalidade e, principalmente, na boa-fé objetiva.

Nem sempre a vontade manifestada pelas partes nos contratos representa o interesse social e, nessa medida, sobrepairam as normas cogentes e a boa-fé objetiva sobre o vetusto princípio da autonomia plena da vontade.

Aliás, o descumprimento da boa-fé objetiva, segundo ensina o Prof. Miguel Reale, equivale ao objeto ilícito do negócio jurídico, e, conseguintemente, à nulidade absoluta da avença, nos termos do art. 104 do Código Civil.

Em outras palavras, os contratos devem ser transparentes. Os contratantes devem agir com lealdade desde a fase pré-contratual, passando pelo cumprimento e seguindo essa orientação mesmo após a execução do contrato, sob pena de contaminação do objeto contratual e consequente ilicitude.

Tendo em vista essas premissas, os juros, desde que não exorbitantes, são uma justa compensação ao mutuante pela álea que corre o capital emprestado e um prêmio para induzilo ao empréstimo.⁴⁶

Ocorre que as taxas históricas praticadas no Brasil superam qualquer limite razoável.

Para que se tenha uma ideia de até onde chegamos, em setembro de 2013, os bancos pagavam aos seus aplicadores, nos chamados Certificados de Depósitos Bancários (CDB) de 30 dias, a taxa bruta de 8,71% ao ano.⁴⁷

Nessa mesma data, o Banco Daycoval S.A. cobrava taxa de juros de 21,64% ao mês ou 949,27% ao ano no crédito pessoal não consignado.⁴⁸

A consequência da comparação entre os juros pagos e os juros cobrados é uma chocante desproporção.

Os dados objetivos causam indignação. O exemplo real que citamos representa diferença astronômica de mais de 1.000% (mil por cento) sobre o valor da captação (spread).

A consequência dessa prática está refletida no lucro dos cinco maiores bancos nacionais, que, no primeiro semestre de 2013, foi de R$ 19.412.746.000,00, de acordo com as estatísticas do Banco Central do Brasil.

Isso representa R$ 147.066.000,00 – ou mais de sessenta e seis milhões de dólares americanos – pelo câmbio da época⁴⁹ – por dia útil.

Com esses números, cada banco lucrou, em média, mais de treze milhões de dólares americanos por dia útil.⁵⁰

De fato, o lucro é parte integrante e indispensável de qualquer regime capitalista.

Entretanto, na medida em que o Direito é a norma da ação humana, na vida social, imposta de forma coativa por órgão soberano à observância de todos, deve limitar os juros, coibindo esses abusos que geram desemprego, recessão, injustiça social e concentração de renda; enfim, abusos que afrontam a paz social, objetivo maior do Direito.

Com o novo Código, definitivamente, a autonomia privada está pautada pelos preceitos normativos de ordem pública, além da própria moral, limitando a ideia da liberdade individual plena, ranço de outra época.

Isso significa que as partes estão livres para convencionar os juros, desde que respeitem a lei e a boa-fé.

Seja como for, a tradição romanística, bem como as normas canônicas e civis que sempre tentaram limitar os juros, de uma forma ou de outra, foram superadas pela usura.

Os esforços legislativos jamais obtiveram grande êxito.

A usura parece ser um fato econômico que muitas vezes não é atingida por ataques jurídicos. Por mais detalhista que seja a lei e por mais graves que sejam as sanções, como mostra a história, os meios para contornar as proibições são sempre renovados.

No exemplo brasileiro, sequer a Constituição Federal logrou êxito em afastar a usura do cenário nacional, tendo em vista que as instituições financeiras conseguiram “passe livre” do Supremo Tribunal Federal, que interpretou o já falecido § 3º do art. 192 como norma de eficácia contida. O princípio da vedação à usura decorrente desse dispositivo desapareceu, incrivelmente, por força da Emenda Constitucional nº 40/2003, sem que, ao menos, tenha vigorado na sua plenitude.

Ainda assim, não cabe mais o conformismo da teoria clássica com a inoperância tradicional das normas.

Os tempos mudaram e, com essa mudança, vislumbra-se a existência dos “consumidores do direito”⁵¹ com a justa expectativa da aplicação de uma ordem jurídica justa, não mais ligada aos aspectos tradicionais e formais de outrora.

É cediço que os juros excessivos são funestos ao objetivo maior do Direito: a paz social.

Se não há mais como admitir a parêmia numus numun non gerat, o detentor de capital, por outro lado, não pode cobrar de forma ilimitada de quem produz, gera emprego e desenvolvimento econômico e social.

De qualquer forma, ainda que os meios de burlar as normas sejam inumeráveis, subsiste um sistema que regula a aplicação dos juros no Direito brasileiro.

Por outro lado, não é apenas quem detém o capital que cobra pela sua utilização.

As instituições financeiras funcionam como intermediárias do capital, ou seja, captam dinheiro no mercado pagando juros e emprestam cobrando juros maiores pela utilização do mesmo dinheiro captado.

Em suma, as necessidades sociais impõem a aplicação do capital em atividades produtivas, geradoras de emprego, renda, e, consequentemente, de bem-estar social.

Em razão disso, entendemos que a interpretação das normas referentes aos juros deve seguir os parâmetros concebidos por Taparelli D’Azeglio,⁵² cuja atualidade é mantida no decorrer de quase dois séculos.

Segundo o jesuíta: a) há interesse social na circulação de capitais; b) os juros constituem um meio eficaz para facilitar essa circulação e, por tal razão, são relevantes socialmente; c) os juros devem ser suportados pelas pessoas que gozam dos benefícios decorrentes do uso do capital. Todavia, a usura representa a cupidez privada que rouba o bem alheio, de tal sorte que a taxa de juros deve ser controlada e limitada pela sociedade que exerce, com todo rigor da justiça, o controle em prol do interesse comum.

Ainda assim, alguns sustentam, com razão, que, desfigurados pela multidão das iniquidades e pelas injustiças do comércio, os juros hão de permanecer, por muito tempo ainda, faça-se o que se fizer a seu abono, conspurcados e poluídos como os trouxe, até hoje, através da história, o curso das paixões humanas.⁵³

14.4. JUROS – CONCEITO

O Direito romano atribui ao termo “juro” o sentido de usura, não como hoje se conhece, representando juros excessivos (usura pecuniária).

É assim a lição de Ramón Herrera Bravo, segundo o qual, por medio del análisis del significado del término “usurae”, las fuentes jurídicas romanas le otorgan el sentido simbólico de interés; frente a concepciones más cercanas a la dogmática moderna, que le otorgan un significado más unido a la idea de intereses excesivos que se corresponden con la expresión de usurarios. “Usurae” consiste en la remuneración que el deudor de dinero e de otras cosas, ha de satisfacer al acreedor por la privación que para él supone el no disfrute del capital debido. Cuando se entrega una suma de dinero en préstamo aparece la expresión “usurae”, aunque los testimonios más antiguos se refieren al término “fenus”, que equivale al interés del dinero prestado.⁵⁴

“Juro” é uma adaptação do latim “jure” – de “jus”, “juris” – com o significado de direito.⁵⁵ Denota a língua portuguesa a singularidade de designar os interesses do dinheiro com a expressão ‘juro’, que significa ‘direito’, como corruptela do latim jus, juris. Pereira e Souza (Dicionário jurídico, Lisboa, 1827, tomo II) define: juro he synonymo de jus, direito. Senhor de juro he o que não he de mercê.⁵⁶

No plural – juros –, o termo significa interesses, ganhos ou lucros que o detentor do capital recebe pelo uso por alguém que não possui o capital.

Portanto, os juros podem ser definidos como frutos civis de um determinado capital.

Sendo assim, representam ganho, verdadeiro lucro em razão do uso desse capital por outrem que não o seu titular.

Nessa medida se diferenciam da simples correção monetária que não representa ganho, mas, de outro lado, simples manutenção do poder de compra da moeda.

Da mesma forma que se loca uma casa e se recebe alugueres, é possível receber juros pelo empréstimo ou uso de bens fungíveis.

Logo, sua natureza jurídica é de bem acessório, simples pertença, rendimento espelhado em percentuais contados sobre o capital utilizado em razão de um lapso temporal.

A rigor, o acessório segue o principal em seu destino; o acessório assume a natureza do principal; e, o titular do principal, salvo exceção convencional ou legal, é titular do acessório.

Ocorre que, mesmo antes no novo Código Civil, quanto a essas características, Vicente Ráo já distinguia as duas subespécies de coisas acessórias: as partes integrantes e as simples pertenças.

Eis a sua lição: Qualificam-se como partes integrantes as coisas acessórias: a) que por sua natural conexão com a coisa principal com esta forma um só todo e são desprovidas de existência material própria; b) que à coisa principal por tal modo estão unidas que, dela separadas, esta ficaria incompleta. Compreende-se entre as primeiras (letra a), além de outras e salvas as restrições legais, os produtos orgânicos ou inorgânicos do solo; entre as segundas (letra b) se incluem certas partes de um organismo vivo, ou as coisas artificiais como os edifícios em relação ao solo. Tanto os imóveis, quanto os móveis, podem ter partes integrantes; assim também se definem, de fato, a lã dos carneiros, as peças de um relógio, a encadernação de um livro. Ora, acrescentam os autores, máxima segundo a qual ‘acessorium sequitur principal’, ‘acessorium cedit principali’, só se aplica, em rigor, às coisas acessórias que fazem parte das coisas principais. Chama-se pertences as coisas destinadas e empregadas ao uso, ao serviço, ou ao ornamento duradouro de outra coisa, a qual, segundo a opinião comum, continuaria a ser considerada como completa, ainda que estes acessórios lhe faltassem: tais são as coisas imóveis por destino, os acessórios que servem ao uso das coisas móveis como o estojo das joias, a bainha da espada etc. Ora, para essa categoria de acessórios, a máxima citada acima não tem aplicação rigorosa e absoluta, comportando, ao contrário, as limitações prescritas pela lei, em atenção aos fins a que esses acessórios se destinam.⁵⁷

Em consonância com a lição abalizada de Vicente Ráo, entendemos que os juros pertencem à subespécie dos acessórios denominada simples pertença, que ora encontra fundamento nos arts. 93 e 94, do novo Código Civil.

Se assim o é, os juros não estão ligados de forma absoluta ao principal. Em outras palavras, não seguem obrigatoriamente o principal, como acontece com as partes integrantes.

De fato, a lei muitas vezes afasta o princípio acessorium sequitur principal no que tange aos juros.

Isso ocorre, por exemplo, quando a lei proíbe a capitalização de juros – o fato de se somar os juros ao capital para contagem de novos juros no período seguinte – em periodicidade inferior à anual (Código Civil, art. 591 e Decreto 22.626/1933, art. 4º). Se o acessório, nessa hipótese, seguisse o principal, os juros seriam, obrigatoriamente, somados ao capital para contagem de novos juros.

Outro fato relevante diz respeito à natureza do capital sobre o qual incide a taxa de juros.

Certo é que, embora deva, necessariamente, ser representado por bem fungível, nem sempre esse bem fungível é o dinheiro.

Qualquer capital utilizado por terceiros é passível de servir de base de cálculo para a aplicação do percentual que representa a taxa de juros, embora seja mais frequente que esse capital seja mesmo o dinheiro.

Na definição de Crome,⁵⁸ citado por Serpa Lopes, os juros são a compensação ministrada pelo devedor ao credor em razão do uso de uma quantidade de coisas fungíveis.

De acordo com Tuhr,⁵⁹ todavia, é a remuneração que o credor pode exigir para privar-se de uma soma em dinheiro que adiantou ao devedor.⁶⁰

Não só do dinheiro, repita-se, mas a privação de qualquer capital, desde que representado por bens fungíveis sobre os quais incidirá a taxa de juros.

Para acabar com a celeuma, é clarividente a lição de Mário Júlio de Almeida Costa: deve-se notar, contudo, que o conceito de juro não implica forçosamente, quanto à obrigação de capital, que se trate de uma obrigação pecuniária, ou que o próprio juro consista em dinheiro. Tanto o capital como o juro podem ser constituídos por valores pecuniários ou por quaisquer outras coisas fungíveis (ex.: “A” deve a “B” cem arrobas de milho, obriga-se a pagar-lhe anualmente cinco arrobas desse cereal, a título de juro).⁶¹

14.5. CLASSIFICAÇÃO

Ultrapassado o conceito, mister se faz classificar os juros.

Para tanto, imaginemos, inicialmente, que alguém receba por empréstimo, uma determinada quantidade de dinheiro para restituição futura, no prazo convencionado.

Imaginemos, ainda, que as partes tenham convencionado uma remuneração para o capital mutuado – mútuo feneratício – e que o devedor não devolva o capital com os juros no prazo convencionado.

Desse exemplo, facilmente identificamos os juros contratados e remunerados no prazo contratual (juros convencionais compensatórios).

Depois do prazo, além desses juros, o devedor, em razão dos arts. 389 e 395 do Código Civil, passará a ser responsável pelos juros moratórios convencionados (juros convencionais moratórios).

Se não tivessem contratado a taxa de juros, ainda assim, depois do vencimento, seriam devidos os juros moratórios em razão do art. 406 (juros legais moratórios) e do art. 395, ambos do Código Civil.

Também existem casos de juros compensatórios que resultam da lei, sem que haja mora, como, por exemplo, os juros que decorrem dos desembolsos em razão do contrato de mandato (Código Civil, art. 677), surgindo, assim, os juros legais compensatórios.

Em suma, quanto à origem, os juros podem ser:⁶²

a) legais moratórios;

b) convencionais moratórios;

c) legais compensatórios; e,

d) convencionais compensatórios.

Todas essas espécies de juros, quanto à origem, podem ser capitalizadas ou não.

Nessa medida, os juros, quanto à capitalização, podem ser:

a) simples; e,

b) compostos (juros sobre juros, juros capitalizados de forma composta ou juros exponenciais).

Feita a classificação, vejamos cada uma dessas espécies.

14.6. JUROS LEGAIS MORATÓRIOS

Os juros legais são aqueles que decorrem da lei, independentemente da vontade das partes.

O termo “juros legais” é empregado, ainda, para designar a taxa de juros que deve ser aplicada na hipótese de determinação de aplicação legal e na ausência de estipulação pelas partes que convencionam juros sem taxa determinada.

A primeira e mais importante hipótese de incidência de juros em razão da lei se dá no caso de mora.

É que os arts. 389 e 395 do Código Civil determinam em decorrência do descumprimento das obrigações – mora e inadimplemento absoluto –, algumas consequências: pagamento dos prejuízos causados ao credor (perdas e danos), juros, correção monetária por índices oficiais regularmente estabelecidos e honorários de advogado.

Logo, a incidência de juros, em razão do descumprimento das obrigações é uma das consequências legais e, por tal razão, independe da vontade das partes.

Diferente do que ocorria com o direito anterior (Código Civil de 1916, arts. 1.062 e 1.063) que fixava a taxa de juros legais em 0,5% (meio por cento) ao mês, o novo Código Civil não fixou uma taxa legal de juros moratórios.

É o que se depreende do art. 406 do Código Civil:

Art. 406. Quando os juros moratórios não forem convencionados, ou o forem sem taxa estipulada, ou quando provierem de determinação da lei, serão fixados segundo a taxa que estiver em vigor para a mora do pagamento de impostos devidos à Fazenda Nacional.

Posta assim a questão, nos termos do curioso artigo sob comento, resta como taxa legal aquele equivalente à taxa de juros devida à Fazenda Nacional para pagamento de tributos em atraso.

Antes de aclarar qual taxa deve ser essa, mister se faz algumas considerações.

Os pressupostos e princípios que regem o Direito Público, por evidente, são bem diferentes daqueles que informam o Direito Privado.

Em consonância com o acatado é, no mínimo, esquisita a determinação legal de extensão da taxa de juros moratórios em matéria tributária para todo o Direito Privado.

Se isso não bastasse, há celeuma jurisprudencial em razão da taxa ora aplicada para a mora no pagamento de tributos.

Antes da interpretação que faremos, mister se faz ressaltar que o estudo do Direito é deontológico, ou seja, o direito parte do estudo dos deveres.

Nessa medida, através dos três modais deônticos, o Direito positivo permite, proíbe ou determina condutas.

O Direito é a norma da ação humana, na vida social, que, emanando de autoridade soberana e competente, é imposta, coativamente, à observância de todos.

No nosso sistema – legal – a norma da ação humana é determinada pela lei que, às vezes, não é observada, gerando a sanção e a coerção pelo Poder Público.

Certo é que a lei, muitas vezes, não corresponde à norma jurídica, o que se afirma na exata medida em que a lei é um mero suporte físico da norma.

A norma é aquilo que se infere da lei, tendo em vista as relações de coordenação e hierarquia entre os diversos textos de Direito positivo.

Portanto, esses outros elementos que informam a norma jurídica demandam interpretação sistemática – ou lógica – e, principalmente, teleológica, na medida em que o aplicador – o juiz – que em última instância determina o significado da norma jurídica, deve aplicá-la tendo em vista as suas finalidades sociais e as exigências do bem comum.

Muitas vezes o que deve ser – como no caso dos juros legais – não é.

Vejamos o motivo de tal inferência a partir das duas opções por nós consideradas:

14.6.1. Primeira opção: taxa Selic

A taxa Selic (Sistema Especial de Liquidação e Custódia), criada por leis ordinárias (Leis nos 8.981/1995 e 9.779/1999), é uma taxa de juros calculada pelo Comitê de Política Monetária (Copom), órgão do Banco Central do Brasil.

A determinação dessa taxa leva em conta, por exemplo, o crescimento ou recuo das exportações, a oferta de crédito, os indicadores de consumo e faturamento do comércio e fatores externos, como, por exemplo, a taxa de juros fixada pelo Banco Central norte-americano.

Certo é que, desde que utilizada para calcular a remuneração de títulos públicos, não é ilegal.

A ilegalidade da taxa Selic surge na exata medida em que passa a ser utilizada como índice de correção monetária ou para fins tributários.

Essa nossa afirmação, que agora releva ao Direito Privado em razão da terminação do art. 406 quanto à taxa legal de juros moratórios, encontra as seguintes razões:

a) Não há lei definindo a taxa Selic, o que fere o princípio da legalidade tributária e da segurança jurídica. Deveras, as leis que instituíram a taxa Selic delegam a sua fixação ao Comitê de Política Monetária do Banco Central sem estabelecer critérios para sua fixação.

b) A taxa Selic é direcionada e calculada por órgão do Poder Executivo, o que fere o princípio comezinho da indelegabilidade tributária.

c) Trata-se de “bis in idem” quando cumulada com correção monetária, o que se afirma na medida em que a taxa Selic já contém no seu bojo a expectativa inflacionária. Se assim o é, ainda que a taxa Selic fosse legal – e estamos convencidos que, para fins tributários, não é – sua extensão ao Direito Privado, mormente como consequência da mora, quando analisada em conjunto com as demais consequências, entre elas a correção monetária, implica cobrar duas vezes a mesma coisa.⁶³ A esse respeito ensina Domingos Franciulli Netto que entre os objetivos da taxa Selic encarta-se o de neutralizar os efeitos da inflação. A correção monetária, ainda que aplicada de maneira tão disfarçada, no mínimo obscura, é mera cláusula de readaptação do valor da moeda corroído pelos efeitos da inflação. O índice que procura reajustar esse valor imiscui-se no principal e passa, uma vez feita a operação, a exteriorizar novo valor. Isso quer dizer que o índice corretivo não é um plus, como, por exemplo, ocorre com os juros, que são adicionais, adventícios, adjacentes ao principal, com o qual não se confundem. Mesmo assim, a taxa Selic reflete, basicamente, as condições instantâneas de liquidez no mercado monetário (oferta versus demanda por recursos financeiros). Finalmente, ressalte-se que a taxa Selic acumulada para determinado período de tempo correlaciona-se positivamente com a taxa de inflação apurada ex post, embora a sua fórmula de cálculo não contemple a participação expressa de índices de preços.⁶⁴

d) Tributo não é título e não pode gerar renda; ocorre que a taxa Selic remunera títulos públicos o que impede, por essa razão, sua utilização para cálculo da mora no pagamento de tributos.

e) O art. 161, § 1º, do Código Tributário Nacional (que possui natureza de Lei Complementar, acorde com o art. 34, do ADCT), estabelece juros máximos de 1% ao mês desde o vencimento do tributo não pago, taxa essa que é ordinariamente suplantada pela taxa Selic.

Portanto, a taxa legal de juros moratórios do art. 406 do Código Civil deve equivaler à taxa do art. 161, § 1º, do Código Tributário Nacional.

Nesse sentido, judiciosas decisões:

Juros. Moratórios. Aplicação da taxa Selic para cálculo dos juros de mora. Inadmissibilidade. Hipótese que caracteriza verdadeiro bis in idem, por estarem nela embutidos simultaneamente juros moratórios e remuneratórios além de ser fator de atualização monetária. Sentença reformada neste ponto. Recurso do autor não provido e parcialmente provido o recurso da ré (TJSP, ApCiv 1.025.218-0/0/SP, 32ª Câm. de Dir. Privado, j. em 17.05.2007, v.u., rel. Walter César Incontri Exner, Voto n. 838).

(...) Juros de mora. Termo inicial. Citação. Taxa de 1% ao mês. Art. 406 do Código Civil de 2002 c.c art. 161, § 1º, do Código Tributário Nacional. Recurso provido em parte ônus da sucumbência. Manutenção do fixado na sentença. Os juros moratórios devem incidir a partir da citação, à taxa de 1% ao mês (Código Civil de 2002, art. 406, combinado com art. 161, § 1º, do Código Tributário Nacional – nesse sentido, cf. TJSP, Ap. 912.301-1/SP, 22ª Câm. Dir. Privado, j. 13.09.2005, v.u., rel. Juiz Matheus Fontes). Inaplicável a denominada taxa Selic, que tem natureza remuneratória de títulos e abrange também a correção monetária (cf. Domingos Franciulli Netto, O art. 406 e a taxa Selic. Revista do Instituto dos Advogados de São Paulo, jan.-jun. 2004. p. 124-133, e Judith Martins-Costa, Os juros (moratórios) legais, para uma interpretação do art. 406 do Código Civil. Disponível em: <www.intelligentiajundica.com.br/bate-boca/bb-abr2003-3 html>) (TJSP, Ap. nº 7265424900, 22ª Câm. de Dir. Privado, j. em 09.09.2008, rel. Des. Roberto Bedaque).

Tribunal de Justiça de São Paulo. Ação de Reparação de danos. Impugnação ao cumprimento da sentença. Pleito do Agravante visando o cálculo dos juros moratórios de acordo com a taxa Selic. Impossibilidade. Artigo 406 do Código Civil que se refere ao art. 161, § 1º do Código Tributário Nacional. Excesso de execução afastado. Recurso desprovido (Agravo de Instrumento nº 2006602-22.2013.8.26.0000, rel. Pedro Baccarat, 36ª Câmara de Direito Privado, j. em 15.08.2013. Outros números: 20066022220138260000).

Também nessa direção, afirmou o Desembargador Andreatta Rizzo:

A taxa Selic não é juridicamente segura, porque impede o conhecimento prévio dos juros e não é operacional, porque seu uso será inviável sempre que se calcularem somente juros, ou somente correção monetária e é incompatível com a regra do artigo 591 do Código Civil, que só permite a capitalização anual dos juros (TJSP, Ap. nº 1199954-0/7, j. em 15.09.2008).

Nada obstante essas razões, o Superior Tribunal de Justiça, contemporizando, passou a admitir a aplicação da taxa Selic para fins tributários desde que não seja cumulada com qualquer outro índice.

No STJ e no âmbito privado, as decisões não são uniformes. Mesmo assim, encontramos os seguintes julgados que afastam a taxa Selic como taxa de juros legais moratórios:

Superior Tribunal de Justiça. (...) 5. Aplica-se o índice de 6% ao ano (CC/1916, art. 1.062), da data do ato lesivo até a entrada em vigor do CC/2002; a partir dessa data, incide a taxa que estiver em vigor para a mora do pagamento de impostos devidos à Fazenda Nacional (CC/2002, art. 406). A interpretação do art. 406 do CC/2002, c/c o 161, § 1º, do CTN, recomenda a aplicação de juros moratórios de 12% ao ano, a partir da vigência do CC/2002 (11.01.2003). Recurso especial conhecido e parcialmente provido (REsp nº 970.586/PB, 2ª T., j. em 21.08.2007, rel. Min. Humberto Martins, DJ 03.09.2007, p. 164).

Superior Tribunal de Justiça. Agravo regimental. Juros de mora. Novo Código Civil. Relação jurídica entre particulares. Inaplicabilidade da Selic. Pretensão de pós-questionar. Inviabilidade. 1. Até a data da entrada em vigor do novo Código Civil, os juros moratórios são regulados pelo artigo 1.062 do Código Beviláqua. Depois daquela data, aplica-se a taxa prevista no artigo 406 do atual Código Civil, na razão de 1% ao mês. 2. A taxa SELIC tem aplicação específica a casos previstos em Lei, tais como restituição ou compensação de tributos federais. Não é a ela que se refere o art. 406 do novo Código Civil, mas ao percentual previsto no art. 161, § 1º, do CTN. 3. Em recurso especial não se acolhe a pretensão de pós-questionar dispositivos constitucionais (STJ) (AgRg 0030245-9/2005 no REsp nº 727.842/SP, rel. Min. Humberto Gomes de Barros).

Todavia, a par de todas as razões expendidas, surge tendência jurisprudencial do STJ em sentido contrário, sustentando a aplicação da taxa Selic aos juros legais.

Nesse sentido:

Superior Tribunal de Justiça. Civil. Juros moratórios. Taxa legal. Código Civil, art. 406. Aplicação da taxa Selic. 1. Segundo dispõe o art. 406 do Código Civil, “quando os juros moratórios não forem convencionados, ou o forem sem taxa estipulada, ou quando provierem de determinação da lei, serão fixados segundo a taxa que estiver em vigor para a mora do pagamento de impostos devidos à Fazenda Nacional”. 2. Assim, atualmente, a taxa dos juros moratórios a que se refere o referido dispositivo é a taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e Custódia – SELIC, por ser ela a que incide como juros moratórios dos tributos federais (arts. 13 da Lei 9.065/95, 84 da Lei 8.981/95, 39, § 4º, da Lei 9.250/95, 61, § 3º, da Lei 9.430/96 e 30 da Lei 10.522/2002). 3. Embargos de divergência a que se dá provimento” (STJ, EDiv 0012948-4/2008 em REsp nº 727.842/SP, rel. Min. Teori Albino Zavascki).

Superior Tribunal de Justiça. Civil. Agravo regimental. Ação de ressarcimento. Juros de mora. Taxa de 6% ao ano. Período anterior ao CC/2002. Vigência do novo Código Civil. Art. 406 do CC atual. Aplicação. 1. Cuida-se de agravo regimental interposto pela União contra decisão que discutiu a taxa de juros a ser observada na vigência do CC de 2002. 2. A jurisprudência do STJ é firme quanto a serem os juros de mora devidos à taxa de 0,5% ao mês, até a vigência do CC de 2002, a partir de quando deve ser considerada a taxa que estiver em vigor para a mora no pagamento de impostos devidos à Fazenda Nacional (art. 406 do CC). 3. Nesse sentido: 4. “Quando os juros moratórios não forem convencionados, ou o forem sem taxa estipulada, ou quando provierem de determinação da lei, serão fixados segundo a taxa que estiver em vigor para a mora do pagamento de impostos devidos à Fazenda Nacional” (art. 406 do CC). 5. A taxa à qual se refere o art. 406 do CC é a Selic, tendo em vista o disposto nos arts. 13 da Lei 9.065/95, 84 da Lei 8.981/95, 39, § 4º, da Lei 9.250/95, 61, § 3º, da Lei 9.430/96 e 30 da Lei 10.522/02. (STJ, REsp nº 710.385/RJ, rel. Min. Denise Arruda, rel. p/ acórdão Min. Teori Albino Zavascki, DJ 14.12.2006). 4. Agravo regimental não provido (STJ, AgRg no REsp nº 972.590/PR, 1ª T., j. em 20.05.2008, rel. Min. José Delgado, DJe 23.06.2008).

Verifica-se, portanto, que, a par dos julgados dissonantes, o STJ decidiu pela aplicação da taxa Selic (REsp nº 1.102.552/CE, rel. Min. Teori Albino Zavascki, sujeito ao regime do art. 543-C do CPC, j. em 25.03.2009, DJe 06.04.2009).

Mesmo assim, ainda que o referido recurso tenha sido julgado nos termos do art. 543-C do CPC, decisões posteriores, emanadas do próprio STJ, aplicaram solução diversa e correta no nosso entendimento, com determinação de contagem de juros de 1% ao mês.

Nesse sentido:

Superior Tribunal de Justiça. Embargos de declaração. Recurso especial. Omissão. Configurada. 1. Os juros de mora devem ser aplicados à taxa de 0,5% ao mês, na forma do art. 1.062 do antigo Código Civil até a entrada em vigor do novo, quando deverá ser calculado à taxa de 1% ao mês (art. 406 do CC/2002). Precedentes. 2. Embargos de declaração acolhidos para sanar omissão, sem efeitos infringentes (EDcl no REsp nº 922.510/RJ, 4ª T., j. em 06.05.2010, rel. Min. Honildo Amaral de Mello Castro (Des. Convocado do TJAP), DJe 24.05.2010).

Superior Tribunal de Justiça. Embargos de declaração. Plano de saúde. Suspensão de atendimento. Consumidor. Dano moral. 1. Tratando-se, na hipótese, de responsabilidade contratual da empresa plano de saúde, os juros moratórios devem ser aplicados a partir da citação. Precedentes. 2. Os juros moratórios incidem à taxa de 0,5%, ao mês, até o dia 10.01.2003, nos termos do art. 1.062 do Código Civil de 1916, e à taxa de 1%, ao mês, a partir de 11.01.2003, nos termos do art. 406 do Código Civil de 2002. 3. Embargos de declaração acolhidos (EDcl no REsp nº 285.618/SP, 4ª T., j. em 17.12.2009, rel. Min. Luis Felipe Salomão, DJe 08.02.2010).

Neste julgado, assim se pronunciou o relator: “deve ser observada, no tocante aos juros legais, a taxa de 0,5% ao mês (art. 1.062 do Código Civil de 1916), até o dia 10.01.2003; e a partir de 11.01.2003, marco inicial da vigência do novo Código Civil, deve ser aplicada a taxa de 1% ao mês, nos termos do art. 406 desse último”.

Até o fechamento desta edição, nada obstante, a controvérsia havia sido afetada à Corte Especial no REsp 1.081.149 (Ministro Luis Felipe Salomão), posto existirem duas correntes diametralmente opostas sobre qual taxa seria aquela mencionada pelo art. 406 do Código Civil, inexistindo, conseguintemente, entendimento uniforme sobre a questão, sendo esta a oportunidade para o STJ uniformizar o entendimento, o que até o momento não ocorreu.

Posta assim a questão, mencione-se que em precedentes relatados pela ministra Denise Arruda (REsp 830.189) e pelo ministro Francisco Falcão (REsp 814.157), a Primeira Turma do STJ entendeu ser de 1% ao mês, nos moldes do art. 161, § 1º, do Código Tributário Nacional, a taxa a que se refere o art. 406 do Código Civil.

Entretanto, em precedentes relatados pelos ministros Teori Zavascki (REsp 710.385 e EREsp 727.842) e Luiz Fux (REsp 883.114), a mesma Primeira Turma decidiu ser a Selic a mesma taxa mencionada pelo art. 406 do Código Civil.

No âmbito do próprio STJ, o Enunciado 20, aprovado na I Jornada de Direito Civil promovida pelo Conselho da Justiça Federal em setembro de 2002, consignou que a taxa de juros moratórios a que se refere o artigo 406 é a do artigo 161, parágrafo 1º, do Código Tributário Nacional, ou seja, 1% ao mês.

Por todas essas razões entendemos que, embora a Selic seja a taxa aplicada em muitos precedentes do STJ, não deve servir para calcular a taxa legal de juros moratórios de acordo com o art. 406 do Código Civil, mormente tendo em mente que o estudo do Direito é deontológico, isto é, parte do que deve ser e não do que é, muitas vezes ao arrepio da norma jurídica.

14.6.2. Segunda opção: 1% a.m. – art. 161, § 1º, do CTN

Se a taxa de juros legais moratórios não pode, como se viu, tomar como parâmetro a taxa Selic, considerada ilegal para fins tributários, resta saber, então, qual taxa legal deve ser aplicada ao art. 406 do Código Civil.

Essa taxa, atualmente, não pode ser outra, senão a taxa de juros estabelecida no art. 161, § 1º, do Código Tributário Nacional, para a mora no pagamento de impostos, ou seja, 1% ao mês.

Poder-se-ia redarguir, afirmando que o § 1º do art. 161 do Código Tributário Nacional permite expressamente que lei determine outra taxa, como é o caso da taxa Selic, que, por essa razão, seria legal.

Todavia, não nos parece que essa seja a conclusão verdadeira.

Não se pode deslembrar que, a teor do que dispõe o art. 34 do ADCT, o Código Tributário Nacional foi recepcionado como lei materialmente complementar pela Constituição Federal de 1988.

Se assim o é, jamais leis ordinárias, como são as leis que instituíram a taxa Selic – Leis nos 8.981/1995 e 9.779/1999 –, poderiam se sobrepor ao comando de lei materialmente complementar.

Assim, a lei, para modificar a taxa de 1% determinada pelo art. 161, § 1º, do Código Tributário Nacional, teria que ter, obrigatoriamente, natureza complementar.

Pode-se acrescentar que há violação do princípio da indelegabilidade e da legalidade, já que as leis ordinárias que criaram a taxa Selic não determinam a taxa, mas delegam essa função ao Comitê de Política Monetária do Banco Central, órgão do Poder Executivo, que não dispõe de competência constitucional para criar tributos.

Além disso, cobrar a taxa juros pela taxa Selic e, ao mesmo tempo, correção monetária, em razão da mora (Código Civil, art. 395) ou não, representa bis in idem na medida em que a taxa Selic já contém correção monetária incluída na sua composição.

Em suma, a taxa de juros legais moratórios do Código Civil, nos termos do seu art. 406, é a taxa de 1% do art. 161, § 1º, do Código Tributário Nacional.

Mesmo assim, essa taxa poderá ser alterada por lei complementar que institua outra taxa, diferente daquela determinada pelo Código Tributário.

De qualquer forma, a antiga taxa legal de 0,5% dos arts. 1.062 e 1.063 do Código Civil de 1916, foi dobrada pelo novo Código Civil.

O Superior Tribunal de Justiça parecia adotar essa tese. Todavia, mudou seu posicionamento, embora o assunto continue polêmico:

Superior Tribunal de Justiça. Agravo regimental. Juros de mora. Novo Código Civil. Relação jurídica entre particulares. Inaplicabilidade da SELIC. Pretensão de pós-questionar. Inviabilidade. 1. Até a data da entrada em vigor do novo Código Civil, os juros moratórios são regulados pelo artigo 1.062 do Código Beviláqua. Depois daquela data, aplica-se a taxa prevista no artigo 406 do atual Código Civil, na razão de 1 % ao mês. 2. A taxa SELIC tem aplicação específica a casos previstos em Lei, tais como restituição ou compensação de tributos federais. Não é a ela que se refere o Art. 406 do novo Código Civil, mas ao percentual previsto no Art. 161, § 1º, do CTN. 3. Em recurso especial não se acolhe a pretensão de pós-questionar dispositivos constitucionais (AgRg no Recurso Especial 727.842 – SP (2005/0030245-9) – Rel. Ministro Humberto Gomes de Barros, j. 03.12.2007).

Superior Tribunal de Justiça. Civil. Juros moratórios. Taxa legal. Código civil, art. 406. Aplicação da Taxa Selic. 1. Segundo dispõe o art. 406 do Código Civil, “Quando os juros moratórios não forem convencionados, ou o forem sem taxa estipulada, ou quando provierem de determinação da lei, serão fixados segundo a taxa que estiver em vigor para a mora do pagamento de impostos devidos à Fazenda Nacional”. 2. Assim, atualmente, a taxa dos juros moratórios a que se refere o referido dispositivo é a taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e Custódia – SELIC, por ser ela a que incide como juros moratórios dos tributos federais (arts. 13 da Lei 9.065/95, 84 da Lei 8.981/95, 39, § 4º, da Lei 9.250/95, 61, § 3º, da Lei 9.430/96 e 30 da Lei 10.522/02). 3. Embargos de divergência a que se dá provimento (Embargos de Divergência em REsp 727.842 – SP (2008/0012948-4) Rel. Ministro Teori Albino Zavascki, j. 08.09.2008).

Certo é que o Enunciado 20, aprovado na I Jornada de Direito Civil promovida pelo Conselho da Justiça Federal em setembro de 2002, defende a aplicação da taxa de 1% ao mês, nos termos do art. 161 do Código Tributário Nacional.

Até o fechamento desta edição, o assunto voltou à discussão no Superior Tribunal de Justiça por força do julgamento do REsp 1.081.149, sendo que, após o voto do relator, Ministro Luis Felipe Salomão, pela aplicação da taxa de 1% ao mês, o julgamento foi suspenso em razão de pedido de vista.

O Tribunal de Justiça de São Paulo, por sua vez, mantém a tese da aplicação da taxa do art. 161, § 1º, do CTN, a par da celeuma gerada pela Corte Superior:

(...) Juros de mora – termo inicial – citação – taxa de 1% ao mês-art. 406 do Código Civil de 2002 c.c art 161, § 1º, do Código Tributário Nacional – Recurso provido em parte ônus da sucumbência – Manutenção do fixado na sentença. Os juros moratórios devem incidir a partir da citação, à taxa de 1% ao mês (Código Civil de 2002, art. 406, combinado com art 161, § 1º do Código Tributário Nacional, nesse sentido, cfr. Apel. n. 912.301-1, SP. TJSP. 22ª Câm. Dir. Privado, Rei Juiz Matheus Fontes, j 13 9 05. V.u.) Inaplicável a denominada taxa Selic, que tem natureza remuneratória de títulos e abrange também a correção monetária (cfr Domingos Franciulli Netto. O art 406 e a taxa Selic. Revista do Instituto dos Advogados de São Paulo, jan-jun/2004, pp. 124/133, Judith Martins-Costa, Os juros (moratórios) legais, para uma interpretação do art. 406 do Código Civil, www.íntelligentiajundica.com.br/bate-boca/bb-abr2003-3 html) (TJSP, Apelação 7265424900, Rel. Des. Roberto Bedaque, Comarca: Mauá, Órgão julgador: 22ª Câmara de Direito Privado, Data do julgamento: 09.09.2008, Data de registro: 24.09.2008).

14.7. JUROS CONVENCIONAIS MORATÓRIOS

Os juros convencionais moratórios são aqueles estipulados contratualmente pelas partes em razão da mora do devedor.

O art. 406 do Código Civil determina a aplicação da taxa legal de juros moratórios apenas em razão da ausência de estipulação pelas partes.

Sendo assim, resta saber se as partes podem estabelecer contratualmente uma taxa maior, ainda mais que não subsiste o limite constitucional de 12% ao ano do § 3º, do art. 192, suprimido pela Emenda Constitucional nº 40/2003.

Entendemos que não.

Ainda que haja convenção de juros moratórios, a taxa convencionada não poderá suplantar 1% ao mês.

É que a Lei de Usura, o Decreto nº 22.626/1933, ainda está em vigor e revitalizada pela inspiração social que permeia a Lei 10.406/2002.

Nada obstante se trate de um Decreto, foi editado sob a égide da Revolução de 1930, antes do advento da reconstitucionalização de 1934.

O Decreto em questão tem força de lei até hoje, vez que decorre do meio primário de introdução de normas da época.

De outro lado, não se vislumbra nenhuma hipótese de ocorrência das circunstâncias previstas no art. 2º, da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro.

Não há qualquer dispositivo posterior, modificador ou revogador do Decreto nº 22.626/1933.

Mesmo com o Código Civil de 2002, continuará vigente o referido Decreto, que dispõe sobre os “juros nos contratos”, vez que, como já se disse alhures, norma geral posterior não revoga norma especial anterior (lex posterior generalis non derogat priori speciali).⁶⁵

Consideradas válidas essas premissas, o art. 5º, do Decreto 22.626/1933, admite, pela mora, a elevação dos juros em 1% e não mais.

Logo, interpretação teleológica e sistemática, levando em conta, ainda, a boa-fé e a função social do contrato, leva à conclusão da não liberação dos juros moratórios convencionais, ainda que não subsista o limite do art. 192, § 3º, da Constituição Federal.

Em suma, as partes podem convencionar até 1% de juros nos contratos, ainda que esse limite, hoje, corresponda exatamente aos juros legais moratórios.

Em outras palavras, enquanto subsistir o limite que tratamos, dos juros legais moratórios, imposto pelo § 1º do art. 161 do Código Tributário Nacional, a taxa de juros convencionais será exatamente a mesma dos juros convencionais moratórios.

Isso significa que, mesmo ante a ausência de convenção entre as partes, a taxa de juros em razão da mora – Código Civil, arts. 395 e 406 – será de 1% ao mês, contada de acordo com a taxa legal de juros moratórios.

14.8. INÍCIO DA CONTAGEM DOS JUROS MORATÓRIOS

Verificada a taxa de juros moratórios, legais e convencionais, resta aclarar o início da contagem desses juros.

Diferentemente do que previa o direito anterior, quando a contagem de juros depois da citação se dava apenas em razão das obrigações ilíquidas, sobre o valor liquidado (Código Civil de 1916, art. 1.536, § 2º), a Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002 é clara:

Art. 405. Contam-se juros moratórios desde a citação inicial.

Ante o cristalino mandamento insculpido nesse dispositivo, não nos resta alternativa senão afirmar que, no Código Civil, os juros moratórios, ainda que haja mora, somente poderão ser contados depois de eventual citação.

A questão semântica aqui é relevante.

Com efeito, o vocábulo “citação” possui significado determinado na lei processual e nada mais é que o chamamento do réu para responder à ação contra si proposta.

Outrossim, nos termos do art. 263 do Código de Processo Civil, a ação se considera proposta desde que distribuída, onde haja distribuição, ou despachada pelo juiz, onde não haja.

Como a citação inicial determina a integração objetiva da propositura da ação, é a partir da distribuição ou do despacho, condicionados à citação válida – art. 219 –, que são contados os juros moratórios.

Em outras palavras, contam-se juros desde a data da propositura da ação, desde que haja, por evidente, a citação que tem o condão de completar a relação jurídica processual, muito embora a jurisprudência não atente para a conjugação dos arts. 219 e 263 e determine a contagem dos juros moratórios apenas a partir da data da efetiva citação (juntada aos autos do mandado cumprido).

Nada obstante, alguns sustentam que os juros moratórios devem ser contados da citação, mas retroativamente à data da mora no caso de prestações periódicas inadimplidas.

Os que assim pensam, sustentam que a contagem de juros moratórios não pode ser desvinculada da existência da mora, que ocorre, na modalidade ex re, em que há dia de vencimento da obrigação, a partir do vencimento (dies interpellat pro homine) e, na mora ex persona, a partir da notificação. Nesse sentido:

Tribunal de Justiça de São Paulo. (...). Juros Moratórios. Os encargos moratórios são devidos pelo inadimplemento. Tratando-se de relação contratual, que contempla prestações periódicas, os juros moratórios, limitados a 1% ao mês, são devidos a partir de cada vencimento, e não da citação, nesse caso. Recurso desprovido neste tópico (Apelação nº 0107167-58.2009.8.26.0003, rel. Sérgio Shimura, São Paulo, 23ª Câmara de Direito Privado, j. em 07.08.2013, Registro: 13.08.2013. Outros números: 1071675820098260003).

Embora a solução seja conveniente, não é legal, e, por essa razão, não pode ser considerada.

Outras consequências da mora são verificadas desde a sua ocorrência, e, nos termos dos arts. 389 e 395 do Código Civil, independem da citação na medida em que não foram alcançadas pelo indigitado art. 405.

Sendo assim, independem da citação os honorários de advogado, a correção monetária e as perdas e danos (ou, em caráter substitutivo, a cláusula penal).

Todavia, os juros, que também decorrem desses dispositivos, em razão do art. 405, do Código Civil, só podem ser contados a partir da citação.

A solução legal, repita-se, a par de ser inoportuna e inconveniente para o credor, é a solução legal, que, por essa simples razão, merece respeito.

Seja como for, o assunto está longe de receber tratamento harmônico e de acordo com a determinação simples que emana do art. 405 do Código Civil.

Isso porque os Tribunais, influenciados pela jurisprudência – equivocada, no nosso entendimento – do Superior Tribunal de Justiça, passaram a fazer distinção que definitivamente não emana do sistema.

Com efeito, pacificaram o entendimento segundo o qual, tratando-se de responsabilidade contratual, os juros de mora devem ser contados a partir da citação – tal qual determina o art. 405 do Código Civil –, mas, se for o caso de responsabilidade extracontratual, os juros moratórios devem incidir desde a prática do ato malsinado.

Nesses termos, continuam aplicando a conclusão da vetusta Súmula 54 do STJ, de 01.10.1992, segundo a qual os juros moratórios fluem a partir do evento danoso, em caso de responsabilidade extracontratual, o que fazem como se nada tivesse sido alterado no atual sistema que decorre da Lei 10.406/2002.

Seja como for, eis o entendimento atual sobre o termo inicial da contagem dos juros moratórios decorrentes da responsabilidade aquiliana (extracontratual):

Superior Tribunal de Justiça (...) A jurisprudência do STJ é pacífica no sentido da incidência dos juros de mora a partir do evento danoso, nos casos de responsabilidade extracontratual, nos quais se enquadra a indenização por danos morais, ora em discussão. Aplica-se a Súmula 54/STJ: “Os juros moratórios fluem a partir do evento danoso, em caso de responsabilidade extracontratual”. 4. Agravo Regimental não provido. (AgRg no REsp nº 1375407/SP, rel. Min. Herman Benjamin, 2ª Turma, j. em 20.06.2013, DJe 01.08.2013).⁶⁶

Todavia, tratando-se de responsabilidade contratual, outro é o entendimento, diametralmente oposto:

Superior Tribunal de Justiça. Agravo regimental em Recurso Especial. Reparação por danos morais. Protesto indevido de duplicatas. Quantum indenizatório majorado pela decisão agravada. Confirmação. Incidência dos juros moratórios desde a citação. Agravo regimental parcialmente provido. 1. A decisão agravada ao aumentar a verba indenizatória, tida como irrisória, em razão do protesto indevido de duplicatas, adequou a quantia fixada pela Corte de origem aos patamares estabelecidos pelo Superior Tribunal de Justiça, levando em conta as peculiaridades da espécie destacadas no v. acórdão estadual. 2. Em se tratando de protesto indevido de títulos decorrentes de celebração de contrato entre as partes, mostra-se prevalente o caráter contratual do ilícito causador do dano. 3. Agravo regimental a que se dá parcial provimento, determinando-se a incidência de juros moratórios a partir da citação (AgRg no REsp nº 1.022.665/RS, rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, j. 11.10.2011, DJe 01.07./2013).

Superior Tribunal de Justiça. Agravo regimental no recurso especial. Ação indenizatória. Danos materiais e morais. Lucros cessantes. Súmula STJ/7. Juros moratórios. Termo inicial. Improvimento. 1 – A convicção a que chegou o Tribunal a quo quanto à inexistência dos lucros cessantes decorreu da análise do conjunto probatório. O acolhimento da pretensão recursal demandaria o reexame do mencionado suporte. Incide nesse ponto a Súmula STJ/7. 2 – Os juros moratórios, em sede de responsabilidade contratual, fluem a partir da citação. Precedentes. 3 – Agravo Regimental improvido (AgRg no REsp nº 1.341.138/SP, rel. Min. Sidnei Beneti, 3ª Turma, j. 14.05.2013, DJe 07.06.2013).

Em que pese a posição consolidada e espelhada nos mencionados arestos, entendemos que, havendo a mesma razão, deve ser aplicado o mesmo direito, sendo, portanto, inadmissível a distinção entre responsabilidade civil contratual e extracontratual para o efeito de determinar diferença entre o termo inicial da contagem de juros moratórios em um ou em outro caso.

Trata-se, em ambas as espécies, de responsabilidade civil.

Outrossim, ao intérprete não é dado ignorar o comando de solar clareza insculpido no art. 405 do Código Civil, que, repita-se à exaustão, fixou a regra geral da citação como termo inicial dos juros moratórios.

O entendimento vigorante, que ignora a uniformização empreendida pelo Código Civil de 2002, gera, inclusive, odiosa distinção, como aquela relatada por Carlos Roberto Gonçalves: se o passageiro de um ônibus sofre danos em decorrência de um acidente com o coletivo, os juros moratórios são devidos a partir da citação inicial, por se tratar de responsabilidade contratual (contrato de adesão, celebrado com a transportadora). Mas se a vítima for um pedestre, atropelado pelo ônibus, os juros são contados desde a data do fato (responsabilidade extracontratual).⁶⁷

Em resumo, portanto, os juros moratórios são contados:

a) no caso de prestações periódicas, a partir de cada vencimento pela interpretação dominante, a par do nosso entendimento segundo o qual deveriam ser contados a partir da citação nos termos do art. 405 do Código Civil;

b) no caso de responsabilidade contratual, a partir da citação; e,

c) no caso de responsabilidade extracontratual ou aquiliana, da data do evento danoso (Súmula 54 do STJ), embora, igualmente, devessem ser aplicados a partir da citação nos exatos termos do art. 405 do Código Civil.

14.9. JUROS LEGAIS COMPENSATÓRIOS

Denominam-se juros legais compensatórios – ou remuneratórios – os juros que não decorrem da mora, mas do uso do capital por outrem em razão da lei.

No Código Civil de 1916 essa taxa era de 0,5%, idêntica à taxa de juros legais moratórios do art. 1.062.

Nesse sentido, a teor do referido art. 1.063, a taxa era a mesma do art. 1.062, que cuidava dos juros legais moratórios.

Vejamos: Serão também de 6% ao ano os juros devidos por força de lei, ou quando as partes os convencionarem sem taxa estipulada.

O novo Código Civil falhou nesse ponto, o que se afirma na exata medida em que no seu bojo não há artigo correspondente ao vetusto art. 1.063, do Código revogado.

O novo Código se preocupou, apenas, com a taxa de juros legais moratórios, o que fez no art. 406, já analisado.

Todavia, continuam existindo casos de juros legais compensatórios.

Como exemplo, podemos citar a hipótese do art. 677, do novo Código Civil, segundo o qual as somas adiantadas pelo mandatário, para execução do mandato, vencem juros desde a data do desembolso.

Assim, é de se indagar: qual taxa será aplicada, na ausência de taxa legal de juros compensatórios, como havia no Código Civil de 1916?

E se as partes convencionarem a aplicação de juros remuneratórios sem definir a taxa?

Nessas hipóteses, por analogia, entendemos que a taxa a ser aplicada será a mesma do art. 406, que determina a taxa legal de juros moratórios.

Onde há a mesma razão, aplica-se o mesmo direito.

Logo, na ausência de estipulação dos juros compensatórios, quando decorrerem da lei ou da ausência de convenção da taxa pelas partes, aplica-se a mesma solução do direito anterior, ou seja, a mesma taxa legal de juros moratórios.

Nesse sentido, como sustentamos ao tratar dos juros legais moratórios, entendemos que a taxa será de 1% ao mês, a teor do que dispõe o art. 406, do Código Civil, cumulado com o art. 161, § 1º, do Código Tributário Nacional.

Essa noção fica ainda mais clara quando se observa que a única hipótese em que o novo Código tratou dos juros legais compensatórios foi no contrato de mútuo, o que fez no art. 591.

Nesse dispositivo, o novo Código Civil alterou substancialmente a conclusão que antes exsurgia do Código de 1916:

Art. 591. Destinando-se o mútuo a fins econômicos, presumem-se devidos juros, os quais, sob pena de redução, não poderão exceder a taxa a que se refere o art. 406, permitida a capitalização anual.

Vislumbra-se, assim, a presunção de juros compensatórios no mútuo para fins econômicos, ainda que as partes nada tenham convencionado.

De qualquer forma, a taxa não poderá ser superior à taxa do art. 406 (dos juros legais moratórios) que, como vimos, é de 1% ao mês.

Resta saber o que é destinação econômica e se, nessa hipótese, a presunção legal é relativa ou absoluta.

A economia nada mais é que a ciência que estuda a produção e a distribuição de riquezas.

Continuando a análise semântica, mister se faz desvendar o significado de riqueza, ou seja, tudo quanto é capaz de satisfazer necessidades humanas.

Em razão disso, só não teria finalidade econômica o mútuo que não se destinasse à circulação de bens suscetíveis de satisfazer necessidades humanas.

Portanto, o termo está mal empregado na medida em que o mútuo só terá interesse jurídico se disser respeito aos bens suscetíveis de apropriação pelo homem e, bem assim, dotados de conteúdo econômico relevante e significativo.

Sendo assim, tendo em vista a linguagem contraditória da lei, mister se faz a interpretação sistemática, o que nos leva à conclusão de a finalidade econômica não ser a altruísta, ou seja, não destinada à filantropia.

Em suma, não pode se tratar de doação – e, nesse caso, outro contrato – ou desinteresse de lucro pelo mutuante no contrato de mútuo.

De qualquer forma, mesmo ante o mistifório legal, se o mútuo não for destinado à filantropia, haverá a necessidade de devolução do equivalente ao bem emprestado, como é da essência do contrato em análise, com os juros que são presumidos pela lei (juros legais compensatórios).

Ocorre que, se o contrato for omisso, mister se faz investigar subjetivamente a intenção do mutuante. Nesse caso, repita-se, há presunção legal de interesse econômico em favor do mutuante.

Essa presunção, relativa, portanto, só pode ser afastada pela declaração expressa do mutuante em sentido contrário, renunciando ao benefício do rendimento que lhe defere a lei ou através de prova convincente de desinteresse econômico oferecida pelo mutuário, a quem cabe o ônus em razão da presunção legal.

Em outras palavras, para que não haja a contagem de juros no contrato de mútuo, mister se faz que o mutuante declare, expressamente, contemporaneamente à formação do contrato ou em ato posterior, a renúncia aos juros que a lei lhe defere ou que o mutuário consiga a difícil prova destinada a romper a presunção legal da contagem de juros no contrato em espécie.

14.10. JUROS CONVENCIONAIS COMPENSATÓRIOS

Os juros convencionais compensatórios – ou remuneratórios – são aqueles devidos pelo uso consentido do capital em razão de negócio jurídico entre as partes.

Esse negócio jurídico pode ser um contrato de mútuo, normalmente mútuo feneratício, ou concessão de crédito através de financiamento concedido para aquisição de produtos ou prestação de serviços.

14.10.1. Juros convencionais compensatórios nos financiamentos

Já discorremos acerca da vitalidade do Decreto 22.626/1933, também chamado Lei de Usura, e, nessa medida, não podemos olvidar as razões que justificam a sua eficácia, validade e vigência.

Acrescente-se àqueles argumentos que a Lei de Usura determina, logo no seu art. 1º, um limite claro para os juros convencionais compensatórios nos seguintes termos: É vedado, e será punido nos termos desta lei, estipular em quaisquer contratos taxas de juros superiores ao dobro da taxa legal.

Até o advento do Código Civil de 2002, o dobro da taxa legal era equivalente a 1% ao mês, já que a taxa legal, de acordo com o art. 1.062 do Código Civil de 1916, correspondia a 0,5% ao mês.

Todavia, não é mais essa a inferência legal.

Tenha-se presente que não vigora mais o limite constitucional de 12% ao ano do revogado § 3º do art. 192 da Constituição Federal de 1988, em razão da Emenda Constitucional 40/2003.

Sendo assim, como a atual taxa legal de juros é de 1% ao mês, a teor do que dispõe o art. 406 do Código Civil, cumulado com o art. 161, § 1º, do Código Tributário Nacional, o dobro da taxa legal ora permitida representa 2% ao mês conforme sustentamos.

Assim, nos financiamentos de produtos ou serviços, o art. 1º, do Decreto nº 22.626/1933, permite, desde que pactuada, a cobrança do dobro da taxa legal, que agora corresponde a 2% ao mês.

Essa taxa do novo Código Civil, contudo, não é absoluta.

É que lei especial deve prevalecer sobre a lei geral, ainda que esta seja posterior.

Em consonância com o acatado, havendo limite imposto por lei especial, não incide o limite geral de 2% ao mês do Código Civil para os juros convencionais compensatórios.

Quanto ao Sistema Financeiro da Habitação, o art. 25, da Lei 8.692/1993, com a redação da Medida Provisória 2.197-43, de 24 de agosto de 2001, impõe o limite de 12% ao ano, o que faz nos seguintes termos: Nos financiamentos celebrados no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, a taxa efetiva de juros será de, no máximo, 12% (doze por cento) ao ano.

É preciso lembrar, também, que antes da Lei 8.692, de 28 de julho de 1993, os juros no Sistema Financeiro da Habitação estavam limitados a 10% ao ano, a teor do que dispunha o art. 6º, da Lei 4.380/1964.

Todavia, existe julgado em sentido contrário, segundo o qual não há limitação nos contratos firmados no âmbito do SFH, posto que “o dispositivo aplicado pelo Acórdão recorrido, art. 6º, e, da Lei 4.380/64, refere-se, especificamente, ao reajustamento previsto no artigo anterior, que disciplina a correção monetária dos contratos imobiliários. Dispõe que a previsão de “reajustamento das prestações mensais de amortização e juros, com a consequente correção do valor monetário da dívida toda a vez que o salário mínimo legal for alterado” (art. 5.º), somente se aplicará aos contratos que satisfaçam as condições estabelecidas no art. 6º, dentre elas a de que o imóvel não tenha área total de construção superior a 100 m2, o valor da transação não ultrapasse 200 vezes o maior salário mínimo vigente no país e que os juros convencionais não excedam a 10% ao ano”. Segundo o relator, Ministro Carlos Alberto Menezes Direito, “fica claro, portanto, que o dispositivo não trata da limitação de juros para os contratos, mas, sim, de condições para que seja aplicado o disposto no artigo anterior” (STJ, EREsp 415.588/SC, Segunda Seção, j. 24.09.2003, Rel. Min. Carlos Alberto Menezes Direito, DJ 01.12.2003, p. 257).

Este entendimento acabou consolidado na Súmula 422 do STJ, segundo a qual “O art. 6.º, e, da Lei 4.380/64 não estabelece limitação aos juros remuneratórios nos contratos vinculados ao SFH.”

Feito esse esclarecimento, o importante é que qualquer lei especial que imponha limites ou parâmetros para os juros deve ser aplicada em detrimento do limite geral de 2% para os juros convencionais compensatórios.

Por fim, muito se discute sobre a possibilidade de cobrança de juros compensatórios antes da entrega das chaves, no caso de imóveis adquiridos de incorporadoras na planta.

Esses juros são chamados pelo mercado de “juros no pé”.

O entendimento que decorre do item 14, da Portaria da Secretaria de Direito Econômico 3, de 15.03.2001, publicada no Diário Oficial da União de 17.03.2001, com supedâneo no art. 56 do Decreto 2.181, de 20.03.1997, que define como cláusula abusiva no âmbito das relações de consumo aquela que “estabeleça, no contrato de venda e compra de imóvel, a incidência de juros antes da entrega das chaves”.

O entendimento que decorre do item 14, da Portaria da Secretaria de Direito Econômico 3, de 15.03.2001, publicada no Diário Oficial da União de 17.03.2001, com supedâneo no art. 56 do Decreto 2.181, de 20.03.1997, que define como cláusula abusiva no âmbito das relações de consumo aquela que estabeleça, no contrato de venda e compra de imóvel, a incidência de juros antes da entrega das chaves.

Nesse caso, antes da entrega das chaves, o credor não está privado do capital – o imóvel – que permanece em seu poder. Sendo assim, os juros não podem ser aplicados na exata medida em que o adquirente estaria remunerando capital inexistente.

A rigor, com a entrega do bem, o vendedor – ou promitente vendedor – se priva do capital – o valor referente ao imóvel – podendo, a partir desse termo, cobrar juros pelo saldo restante, que lhe deve o comprador ou promitente comprador.

Nada obstante, o STJ julgou de forma diversa, permitindo a prática sempre combatida, inclusive pelo Ministério Público, de defesa do consumidor.

Nesta medida:

Superior Tribunal de Justiça. Embargos de divergência. Direito civil. Incorporação imobiliária. Imóvel em fase de construção. Cobrança de juros compensatórios antes da entrega das chaves. Legalidade. 1. Na incorporação imobiliária, o pagamento pela compra de um imóvel em fase de produção, a rigor, deve ser à vista. Nada obstante, pode o incorporador oferecer prazo ao adquirente para pagamento, mediante parcelamento do preço. Afigura-se, nessa hipótese, legítima a cobrança de juros compensatórios. 2. Por isso, não se considera abusiva cláusula contratual que preveja a cobrança de juros antes da entrega das chaves, que, ademais, confere maior transparência ao contrato e vem ao encontro do direito à informação do consumidor (art. 6º, III, do CDC), abrindo a possibilidade de correção de eventuais abusos. 3. No caso concreto, a exclusão dos juros compensatórios convencionados entre as partes, correspondentes às parcelas pagas antes da efetiva entrega das chaves, altera o equilíbrio financeiro da operação e a comutatividade da avença. 4. Precedentes: REsp 379.941/SP, Relator Ministro Carlos Alberto Menezes Direito, Terceira Turma, julgado em 03.10.2002, DJ 02.12.2002, p. 306; REsp 1.133.023/PE; REsp 662.822/DF; REsp 1.060.425/PE e REsp 738.988/DF, todos relatados pelo Ministro Aldir Passarinho Júnior; REsp 681.724/DF, relatado pelo Ministro Paulo Furtado (Desembargador convocado do TJBA); e REsp 1.193.788/SP, relatado pelo Ministro Massami Uyeda. 5. Embargos de divergência providos, para reformar o acórdão embargado e reconhecer a legalidade da cláusula do contrato de promessa de compra e venda de imóvel que previu a cobrança de juros compensatórios de 1% (um por cento) a partir da assinatura do contrato. (EREsp 670.117/PB, Rel. Ministro Sidnei Beneti, Rel. p/ Acórdão Ministro Antonio Carlos Ferreira, Segunda Seção, julgado em 13.06.2012, DJe 26.11.2012).

Sob o argumento segundo o qual não existe venda a prazo com preço de venda à vista, afastou-se a ilegalidade, pelo menos neste precedente, da cobrança dos chamados “juros no pé”. Por maioria de seis a três, os ministros votaram pela legalidade da cobrança.

Os “juros no pé” são juros compensatórios exigidos antes da entrega das chaves nos negócios jurídicos envolvendo imóveis em construção.

O assunto, embora julgado no âmbito de embargos de divergência, ainda merece acaloradas discussões, sendo relevante verificar o teor do voto do ministro Luis Felipe Salomão na decisão revertida pela Seção, segundo o qual a prática dos “juros no pé” representa “aberrante cobrança reversa de juros”, ou seja, segundo ele, são juros pagos em desfavor daquele que entrega o capital (o dinheiro) e ainda não recebeu o imóvel, em benefício da parte contratual que recebe o empréstimo (a construtora) e ainda não entregou o capital representado pelo imóvel.

Respeitável a opinião, mormente levando-se em consideração que a construção, na maioria dos casos, é levada a efeito mediante financiamento obtido pela construtora e depois repassado ao adquirente.

Seja como for, levou-se em consideração que a quitação do preço relativo à aquisição, ainda que o bem imóvel tenha previsão para entrega futura, deveria ser levada a efeito no ato e, se não o foi, concedido prazo para pagamento, cabe a cobrança dos juros compensatórios.

Segundo o argumento vencedor, ao menos neste julgado, a construtora antecipa valores aptos à consecução da construção de tal sorte que faz jus à remuneração do capital empregado.

A conclusão, segundo pensamos, não é absoluta, posto que, dependendo do negócio, o raciocínio pode ser inverso na exata medida em que os valores antecipados pelo adquirente podem ser maiores do que aqueles empregados na construção, conclusão que depende da análise de cada contrato em comparação com o fluxo de caixa da obra.

Prestigiou-se a tese segundo a qual não há venda a prazo pelo valor à vista e que a proibição dos “juros no pé” induzem a inclusão do referido custo no preço.

Ainda que a tese segundo a qual não há venda a prazo pelo valor à vista prevaleça, em prestígio aos princípios da boa-fé, da transparência e da probidade, que devem emanar de qualquer contrato, não pode ser admitida a cobrança de juros retroativos, ou seja, a inclusão dos juros vencidos desde a data da assinatura do contrato apenas na data da entrega das chaves, por exemplo, mesmo que decorra de cláusula contratual, posto tratar-se de expediente que mascara o verdadeiro preço cobrado pelo imóvel e, no mais das vezes, decorre de cláusula cuja compreensão não é imediata.

14.10.2. Juros convencionais compensatórios no contrato de mútuo

No contrato de mútuo, ou seja, no empréstimo de bens fungíveis – substituíveis – o mutuário se obriga a devolver bens do mesmo gênero, quantidade e qualidade ao mutuante.

Vimos que os juros não se limitam ao dinheiro.

Portanto, qualquer empréstimo de bens fungíveis, inclusive e principalmente o dinheiro, pode prever a incidência de juros compensatórios pelo uso do bem mutuado por outrem, que não o seu titular.

Resta, agora, saber o limite da taxa de juros nessa espécie.

Na dicção do art. 591, esses juros, presumidos (legais compensatórios, como já vimos) ou contratados (convencionais compensatórios), não poderão exceder à taxa do art. 406, do juro legal moratório.

Logo, conforme discorremos no item 14.6, esse juro, a teor do que dispõe o art. 406, cumulado com o art. 161, § 1º, do Código Tributário Nacional, é de 1% ao mês e não mais, sendo esse, por extensão legal, o limite para contratação de juros no contrato de mútuo.

A mens legis foi de impedir o ganho exacerbado apenas em razão do empréstimo de coisas fungíveis, principalmente o dinheiro, premiando a atividade produtiva que, em última instância, gera renda e emprego, corroborando a finalidade maior do Direito: a paz social.

14.11. RESUMO DOS LIMITES LEGAIS IMPOSTOS ÀS TAXAS DE JUROS

Depois da Emenda Constitucional 40/2003, não havendo lei especial aplicável, os limites serão aqueles gerais, que podem ser assim resumidos:

a) juros legais moratórios: 1% ao mês (Código Civil de 2002, art. 406 e Código Tributário Nacional, art. 161, § 1º);

b) juros convencionais moratórios: 1% ao mês, na exata medida do art. 5º, do Decreto nº 22.626/1933;

c) juros legais compensatórios: 1% ao mês (por analogia, Código Civil de 2002, art. 406 e Código Tributário Nacional, art. 161, § 1º);

d) juros convencionais compensatórios nos contratos de mútuo: 1% ao mês (Código Civil de 2002, arts. 406 e 591); e,

e) juros convencionais compensatórios nos demais contratos: 2% ao mês, ou seja, o dobro da taxa legal de juros (Decreto nº 22.626/1933, art. 1º, Código Civil de 2002, art. 406 e Código Tributário Nacional, art. 161, § 1º).

14.12. JUROS SIMPLES E JUROS COMPOSTOS

A forma de contagem da taxa de juros, cujos limites já foram analisados pode variar.

Com efeito, surgem os juros simples e os juros compostos.

Os juros contados de forma simples não se acumulam com o principal para contagem de novos juros.

Já nos casos de juros contados de forma composta, também denominada de contagem de juros sobre juros, ou, simplesmente, juros capitalizados ou exponenciais, os juros se acumulam com o principal para a contagem de novos juros, cuja prática é denominada anatocismo.

Essa forma capitalizada de contagem de juros é extremamente gravosa ao devedor.

Como exemplo, tomemos um infeliz que tenha utilizado o limite de R$ 10.000,00 no contrato de cheque especial e que tenha permanecido nessa situação por um ano e meio.

Os juros nessa modalidade bancária, que não se submete aos limites que até agora vimos, chegam facilmente – e até surpreendentemente – a 12 % ao mês.

Nesse caso, o total a ser pago ao final do período será, exatamente R$ 76.899,66, ou seja, mais de 7 vezes o valor original, sem contar a correção monetária.

Pelos critérios razoáveis e até legais para as demais pessoas físicas e jurídicas, a mora da mesma quantia representaria, ao cabo do mesmo período, quantia abissalmente menor, ainda que viesse acrescida de outros consectários decorrentes da mora.

Com efeito, o mesmo valor, com juros de 2% ao mês, cláusula penal (predeterminação das perdas e danos) de 10%, honorários de advogado de 20% e mais, por hipótese, correção monetária de 30%, geraria a quantia final de R$ 23.337,60.

Verifica-se, assim, claramente, que os juros compostos agravam rapidamente a situação do devedor.

Em razão disso, asseverou Josserand que esta proliferación del capital por accesión de los intereses impagados presenta un serio peligro para el deudor, cuyas obligaciones se encontrán así agravadas rápidamente (...).⁶⁸

Tendo em vista essa desproporção, é tradicional no nosso Direito a proibição de juros capitalizados.

Bem por isso, o art. 4º da Lei de Usura, Decreto nº 22.626/1933, proíbe a prática do anatocismo com periodicidade inferior à anual em quaisquer contratos.

O novo Código Civil segue a mesma orientação no contrato de mútuo (art. 591) e, por extensão, aos demais contratos.

Trata-se de normas cogentes, de ordem pública, de tal sorte que não podem ser modificadas ao talante das partes.

Nesse sentido, o verbete nº 121 da Súmula do STF: É vedada a capitalização de juros, ainda que expressamente convencionada, espelhando a jurisprudência remansosa que hoje vigora.⁶⁹

A única possibilidade de capitalização, portanto, é a inclusão dos juros vencidos depois de um ano ao capital para que, no ano subsequente também rendam juros e assim sucessivamente.

Portanto, os juros, ainda que mensais, devem ser separados do capital e só incluídos nele ao final de cada ano e, ainda assim, desde que essa forma tenha sido convencionada.

A única exceção diz respeito à expressa permissão de lei especial, como é o caso dos mútuos rural, comercial, industrial (DL nos 167/1967, 413/1969 e Lei 6.840/1980) cuja normatização permite a capitalização semestral.

De outro lado, sempre que a lei permitir a capitalização sem determinar expressamente a periodicidade, o entendimento não pode ser outro senão a permissão de capitalização anual, como ocorre, por exemplo, com o art. 5º, III, da Lei 9.514/1997, que trata da capitalização no Sistema Financeiro Imobiliário.

14.13. SISTEMAS DE AMORTIZAÇÃO – TABELA PRICE E SAC

Amortizar significa abater uma obrigação em partes, em outras palavras, a amortização compreende obrigações cumpridas em tratos sucessivos.

Nos sistemas de amortização, em regra, cada prestação é formada pela soma de uma fração do capital com os juros do período.

No sistema de amortização misto (SAM), a prestação e juros correspondentes ao período são calculados pela média aritmética do valor das parcelas e dos juros do mesmo período pelos sistemas de amortização constante e francês; no sistema americano, durante o prazo convencionado, são pagos apenas juros periódicos, restando o capital integral para pagamento no final; o sistema alemão é semelhante ao sistema francês com juros pagos no início e não no final do período etc.

A par desses sistemas, no Brasil são utilizados, basicamente, o sistema francês ou tabela price e o “Sistema de Amortização Constante” (SAC).

Vejamos, inicialmente, a tabela price.

Antes, tendo como premissa a proibição da contagem dos juros de forma capitalizada com periodicidade inferior à anual (art. 4º do Decreto 22.626/1933, art. 591 do Código Civil e Súmula 121 do STF), é preciso investigar se os sistemas de amortização de financiamentos, normalmente utilizados no Brasil, contêm juros assim capitalizados, cuja prática se convencionou denominar “anatocismo”.

Se isso ocorrer, é possível afirmar que o sistema de amortização analisado é ilegal, a teor do que dispõe o art. 4º do Decreto 22.626/1933, além do art. 591 do Código Civil e da Súmula 121 do STF.

A tabela price é um sistema que já foi largamente utilizado, especialmente no crédito imobiliário, e hoje não goza do mesmo prestígio de outrora. Na verdade, foi abandonada pela maioria das instituições financeiras, substituída pelo Sistema de Amortização Constante – SAC.

Todavia, sua utilização continua no mercado imobiliário em razão dos contratos de promessa de compra e venda para pagamento parcelado, firmados por construtoras e incorporadoras que financiam diretamente os imóveis.

A par dessa utilização, já preliminarmente, é possível afirmar que a tabela price se vale de juros capitalizados e, por tal razão, é ilegal nos termos do sistema jurídico ora vigente.

Demais disso, ao premiar o pagamento de juros em detrimento da amortização, resulta em mais capital para a contagem de juros no período subsequente, o que leva a um efeito desastroso para o devedor, que se vê engolfado no interminável saldo devedor.

A tabela price – também conhecida como sistema francês de amortização, vez que se desenvolveu efetivamente na França do século XVIII – é assim conhecida em homenagem ao seu criador, Sr. Richard Price, matemático, filósofo e teólogo inglês, que viveu no século XVIII.

Quanto à capitalização de juros (anatocismo), premissa da ilegalidade do sistema, vejamos o que diz o entusiasmado Sr. Richard Price: Um penny posto a juros capitalizados do dia do nascimento de nosso Salvador a cinco per cent, até 1781, produz um crescimento equivalente a duzentos milhões de globos de ouro sólido, iguais ao do tamanho da terra. Mas se fosse posto a juros simples, no mesmo período, produziria uma quantia igual ou não maior do que sete shilings e seis pence.⁷⁰

A doutrina matemática não é diferente quanto à conclusão da capitalização de juros no sistema price, o que afronta, em consequência, o art. 4º do Decreto 22.626/1933, art. 591 do Código Civil, além da Súmula nº 121 do STF.

Mário Geraldo Pereira afirma: De fato não resta a menor dúvida que ao Dr. Richard Price, filósofo, teólogo e matemático inglês, que viveu no século XVIII, se deve a incorporação da teoria dos juros compostos à amortização de empréstimos.⁷¹

No mesmo sentido, José Dutra Vieira Sobrinho: a tabela price incorporou a teoria dos juros compostos às amortizações de empréstimos (ou financiamentos).⁷²

Ainda segundo a doutrina, na prática, entretanto, os juros simples são bastante utilizados pelo mercado, pela facilidade de cálculo e porque aumentam ficticiamente a rentabilidade efetiva das aplicações financeiras e reduzem ficticiamente o custo efetivo dos financiamentos. Por exemplo, a Tabela price de 12% ao ano corresponde, na realidade, a uma tabela de 1% ao mês, que é o equivalente a 12,68% ao ano. Evidente, fica mais fácil colocar um empréstimo a ‘12% ao ano’ do que a 12,68% ao ano.⁷³

Clóvis de Faro segue a mesma linha: Devido ao fato de ser bastante usual financiamentos a longo prazo, considerando-se taxas anuais com capitalização mensal a serem resgatados ao longo de anos por meio de prestações mensais, resolveu-se tabelar a fórmula, para diversos valores de juros e de capital, de tal modo que tivéssemos o valor da prestação correspondente ao caso do empréstimo de um capital unitário. Tais tabelas são denominadas tabelas price.⁷⁴

Por fim, Walter de Francisco é taxativo:O Sistema price consiste em colocar um capital a juros compostos capitalizados mensalmente a uma taxa anual.⁷⁵

Em razão da clara aplicação de juros compostos (capitalizados) e consequente ilegalidade da tabela price em razão do anatocismo, decisões abalizadas têm afastado a sua aplicação, como a que segue, do Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo, no Agravo de Instrumento nº 886.106-1, julgado no dia 27.09.1999, cujo relator foi o preclaro Juiz de Alçada Silveira Paulilo: Com efeito, a avença fala num sistema de amortização “TP” que, ao que tudo indica, seja mesmo o da tabela price como afirmam os recorrentes, até porque está expressamente mencionada na certidão imobiliária de fls. 17, o qual incorpora, por excelência, os juros compostos (cf. Luiz Antonio Scavone Junior, Obrigações – abordagem didática, Editora Juarez de Oliveira, 1999, p. 188), o que contraria as Súmulas nos 121 e 596 do STF, e 93 do STJ.

Nessa esteira: Por outro lado, certo que a utilização da fórmula chamada Tabela price, conduz à capitalização de juros. Isto, pois, sua fórmula exponencial leva em consideração os juros ao longo do contrato, parcela de juros futuros, e não juros efetivamente incorridos. A utilização da Tabela Price prioriza a amortização total dos juros do período, em detrimento do valor principal que, permanecendo com o saldo mais elevado, proporciona maior saldo devedor e, consequentemente mais juros (36a Vara Cível, Foro Central, SP; Proc. nº 000.00.623029-6, Juiz Marcos Fleury Silveira Alvarenga).

O Superior Tribunal de Justiça, inclusive, já reconheceu a ilegalidade da tabela price por conter juros capitalizados, inicialmente, fora do âmbito dos contratos imobiliários:

Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial. Contrato de financiamento de crédito educativo. Atualização monetária. Utilização da tabela price. Impossibilidade. Existência de juros capitalizados. Anatocismo. Caracterização de contrato bancário. Aplicação do Código de Defesa do Consumidor: arts. 3º, § 2º, 6º, V, e 51, IV, § 1º, III. Incidência de juros legais, não capitalizados. 1. O contrato de financiamento de crédito educativo, ajustado entre a Caixa Econômica Federal e o estudante, é de natureza bancária, pelo que recebe a tutela do art. 3º, § 2º, da Lei 8.078, de 1990 (Código de Defesa do Consumidor). 2. É indevida a utilização da Tabela Price na atualização monetária dos contratos de financiamento de crédito educativo, uma vez que, nesse sistema, os juros crescem em progressão geométrica, sobrepondo-se juros sobre juros, caracterizando-se o anatocismo. 3. A aplicação da Tabela Price, nos contratos em referência, encontra vedação na regra disposta nos arts. 6º, V, e 51, IV, § 1º, III, do Código de Defesa do Consumidor, em razão da excessiva onerosidade imposta ao consumidor, no caso, o estudante. 4. Na atualização do contrato de crédito educativo, deve-se aplicar os juros legais, ajustados de forma não capitalizada ou composta. 5. Recurso especial conhecido e provido (REsp 572.210/RS, Recurso Especial 2003/0148634-1, Ministro José Delgado, 1ª Turma, 06.05.2004, DJ 07.06.2004, p. 166).

Ao depois, a mesma ilegalidade restou reconhecida em importante precedente do próprio STJ, em judicioso julgado do Ministro José Delgado que, pela importância, segue na íntegra:

Civil. Recurso especial. Sistema financeiro da habitação. Fcvs. Plano de equivalência salarial. Reajuste de acordo com a categoria profissional do mutuário. Interpretação de cláusula contratual. Súmula nº 5/STJ. Incidência. Tabela price. Juros capitalizados. Anatocismo. Caracterização.

1.Ação ajuizada por mutuários do SFH para ter revisado o contrato de financiamento imobiliário. Acórdão do TRF/4ª Região que: 1) aplicou o CDC; 2) determinou o reajuste do saldo devedor pela UPC até o limite da variação do salário dos mutuários conforme o contratado; 3) afastou o Coeficiente de Equiparação Salarial – CES, por ser posterior ao contrato; 4) repeliu a incidência de juros compostos ao contrato e 5) condenou a CEF à restituição de quantias eventualmente pagas a maior. Recurso especial da CEF pugnando pela compensação dos valores eventualmente pagos a maior pelo mutuário com o saldo devedor do financiamento, pela não incidência do CDC, pela utilização da Tabela Price na amortização e pelo reajuste no mesmo percentual e periodicidade do aumento de salário da categoria profissional do mutuário (e não do salário do mutuário individualmente).

2. No concernente aos pedidos de compensação de valores pagos a maior pelo mutuário com o saldo devedor do financiamento, o pleito é de competência do Juízo da Execução, onde a existência dos referidos valores e a eventual possibilidade de compensação serão apurados em fase de liquidação. Pronunciar-se, em sede de recurso especial, sobre tal questão, usurparia a competência originária do juízo natural (da execução), promovendo verdadeira supressão de instância. Ademais, a CEF não fundamentou seu recurso em nenhum dos permissivos constitucionais, seja pela eventual violação à lei federal, seja pelo dissídio pretoriano. Inviável o conhecimento do recurso nesse particular. Não fosse o suficiente, a questão não foi abordada no âmbito do acórdão recorrido, faltando-lhe o necessário prequestionamento.

3. Quanto ao pleito de afastamento do Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/1990), a parte recorrente deixou de indicar afronta a dispositivos de lei federal que entendesse porventura violados. Tampouco apresentou qualquer divergência jurisprudencial que abrisse a via extraordinária de jurisdição, razão pela qual o recurso, também nesse ponto, não merece ser conhecido.

4. Quanto ao pleito relativo ao reajuste do saldo devedor conforme variação de aumento e periodicidade de acordo com a categoria profissional do mutuário, e não o seu salário individualmente, o acórdão recorrido baseou-se fundamentalmente em cláusulas contratuais. Portanto, sua análise demandaria o reexame e a interpretação dessas cláusulas, o que é expressamente vedado pelo enunciado sumular nº 5/STJ.

5. A aplicação da Tabela Price aos contratos de prestações diferidas no tempo impõe excessiva onerosidade aos mutuários devedores do SFH, pois no sistema em que a mencionada Tabela é aplicada, os juros crescem em progressão geométrica, sendo que, quanto maior a quantidade de parcelas a serem pagas, maior será a quantidade de vezes que os juros se multiplicam por si mesmos, tornando o contrato, quando não impossível de se adimplir, pelo menos abusivo em relação ao mutuário, que vê sua dívida se estender indefinidamente e o valor do imóvel exorbitar até transfigurar-se inacessível e incompatível ontologicamente com os fins sociais do Sistema Financeiro da Habitação.

6. Recurso especial parcialmente conhecido e, nesta parte, desprovido (Recurso Especial 668.795, RS (2004/0123972- 0), 1ª Turma, j. 03.05.2005, Rel. Ministro José Delgado, DJ 13.06.2005, p. 186).

Acórdão:

Vistos, relatados e discutidos os autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da Primeira Turma do Superior Tribunal de Justiça, por unanimidade, conhecer parcialmente do recurso especial e, nessa parte, negar-lhe provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Luiz Fux, Teori Albino Zavascki e Denise Arruda votaram com o Sr. Ministro Relator.

Ausente, ocasionalmente, o Sr. Ministro Francisco Falcão.

Brasília (DF), 03 de maio de 2005 (Data do Julgamento)

Ministro José Delgado

Relator

O Sr. Ministro José Delgado (relator): Cuida-se de recurso especial interposto pela Caixa Econômica Federal – CEF contra acórdão proferido pela 3ª Turma do TRF/4ª Região, assim ementado (fls. 484/485): “Administrativo. Sistema financeiro de habitação. Legitimidade passiva da CEF. Seguro habitacional. Código de Defesa do Consumidor. Reajuste do saldo devedor. Plano de equivalência salarial. Sistema de cálculo da evolução do saldo devedor – prévio reajuste e posterior amortização. CES. Inaplicabilidade. Tabela Price. Anatocismo. Vedação legal. Repetição do indébito. Art. 23 da Lei 8.004/90. Dobro legal. Art. 42, parágrafo único, do CDC. Inaplicabilidade.

1. O agente financeiro é parte legítima para integrar o polo passivo de demandas em que se busca revisar os valores cobrados a título de seguro, e não a seguradora, porquanto é a referida instituição, na qualidade de mandatária, quem aplica as regras relativas a condições gerais e limites das taxas de seguro, bem como quem recebe os valores cobrados a tal título dos mutuários.

2. O valor e as condições do seguro habitacional são previstos no contrato, de acordo com as normas editadas pela Superintendência de Seguros Privados – SUSEP, não se encontrando atrelados aos valores de mercado.

3. Caracterizada como de consumo a relação entre o agente financeiro do SFH, que concede empréstimo oneroso para aquisição de casa própria, e o mutuário, as respectivas avenças estão vinculadas ao Código de Defesa do Consumidor – Lei 8.078/1990.

4. Ao se desincumbir da sua missão, cumpre ao Judiciário sindicar as relações consumeristas instaladas quanto ao respeito às regras consignadas no CDC, que são qualificadas expressamente como de ordem pública e de interesse social (art. 1º), o que legitima mesmo a sua ação ex officio, declarando-se, v.g., a nulidade de pleno direito de convenções ilegais e que impliquem excessiva onerosidade e vantagem exagerada ao credor, forte no art. 51, IV e § 1º, do CDC.

5. Nos contratos em que o PES é adotado como limitador do reajuste dos encargos mensais, também a atualização do saldo devedor deve ficar adstrita à variação salarial da categoria profissional do mutuário, pois só assim estará preservado o equilíbrio econômico-financeiro estabelecido na gênese da relação contratual.

6. A incidência dos juros e da correção monetária sobre o saldo devedor precede a amortização decorrente do pagamento da prestação mensal.

7. Tendo sido o contrato celebrado anteriormente à vigência da Lei 8.692/1993 e não havendo no mesmo inclusão do Coeficiente de Equiparação Salarial – CES no cálculo do encargo inicial, torna-se injustificável sua cobrança.

8. A organização do fluxo de pagamento constante, nos moldes do Sistema Francês de Amortização, concebe a cotação de juros compostos, o que é vedado legalmente, merecendo ser reprimida, ainda que expressamente avençado, uma vez que constitui convenção abusiva.

9. Tolerável, contudo, a capitalização anual dos juros, a teor do art. 4º do Decreto nº 22.626/33 (É proibido contar juros dos juros: esta proibição não compreende a acumulação de juros vencidos aos saldos líquidos em conta corrente de ano a ano).

10. O art. 23 da Lei 8.004/90 prevê expressamente a possibilidade de restituição dos valores eventualmente pagos a maior pelo mutuário.

11. Entende-se aplicável a repetição do indébito em dobro, prevista no art. 42, parágrafo único, do CDC, tão somente naquelas hipóteses em que há prova de que o credor agiu com má-fé, nos contratos firmados no âmbito do SFH.

12. Apelação parcialmente provida.

Tratam os autos de ação ajuizada por mutuários do Sistema Financeiro da Ha-bitação – SFH contra a CEF e Habitasul Crédito Imobiliário S.A. com o desiderato de obter revisão de contrato de financiamento imobiliário. Buscam os autores a revisão das prestações, dos valores relativos aos prêmios do seguro, do saldo devedor e das taxas de juros aplicadas. Em sua exordial, às fls. 32/33, veiculam seus pedidos meritórios nos seguintes termos:

“(...)

4. A condenação da Requerida para recalcular as prestações desde a primeira, nos seguintes termos:

4.1. Que as prestações sejam recalculadas desde a primeira, com base na Tabela Price ou Sistema Francês de Amortização – SFA, adotando como juros efetivos os de 9,8157% a.a. obedecendo ao que determina a letra “e” do art. 6º da Lei 4.380/64.

4.2. Que expurge desse cálculo o percentual de 25% cobrado desde a primeira prestação a título de C.E.S. (Coeficiente de Equiparação Salarial).

5. A condenação da Requerida a recalcular o saldo devedor nos seguintes termos:

5.1. Adotar como fator de correção do saldo devedor os mesmos índices adotados para o reajuste das prestações.

– Não sendo esse o entendimento de V. Exa. que seja adotado como indexador para correção monetária do saldo devedor, desde a assinatura do contrato, primeiramente, a BTN até Fevereiro de 1991 e o INPC – Índice Nacional de Preços ao Consumidor, a partir de março de 1991, para a atualização do saldo devedor.

5.2. Que a Requerida adote como forma de amortização da dívida primeiramente a dedução do valor da prestação paga e depois aplique a correção monetária no saldo devedor, de acordo com a letra “c”, do art. 6º da Lei 4.380/64.

6. Que sejam obedecidos os limites estabelecidos pela SUSEP no período da contratualidade até 19.06.98, e a partir daí aplicam-se os benefícios da MP 1.691/98, vindo a ser recalculados seus seguros obrigatórios para cobertura por “Morte e Invalidez Permanente (MIP)” e “Danos Físicos no Imóvel (DFI)” pelos índices praticados no mercado, sendo beneficiados com a livre concorrência entre as empresas deste setor.

7. Que não seja aplicada a capitalização dos juros, de acordo com a Súmula 121 do STF e art. 4º da Lei de Usura.

8. Que em liquidação de sentença sejam atualizadas as diferenças pagas e cobradas a maior, e que sobre este valor incida o dobro legal, sendo condenado o banco/réu a restituir aos autores, incidindo sobre ele, a verba honorária, bem como o direito de exercerem o instituto da Compensação, em relação ao saldo devedor e/ou prestações vincendas, após conclusão do laudo contábil, face aos excessos cobrados nas prestações.

(...)”

A sentença acolheu a preliminar de ilegitimidade passiva da Habitasul Crédito Imobiliário S.A., excluindo-a do feito. De igual modo, acolheu a preliminar de ilegi-timidade passiva da CEF no que concerne ao pleito de revisão das taxas de seguro, extinguindo tal pedido sem julgamento do mérito forte no art. 267, inc. VI, do CPC. No mérito, julgou improcedentes os demais pedidos deduzidos na exordial, extinguindo o feito (art. 269, inc. I, do CPC).

Em sede de apelação, o egrégio Tribunal a quo, à unanimidade, deu parcial provimento ao recurso dos autores nos termos da ementa supratranscrita.

Insatisfeita com o conteúdo decisório de segunda instância, a CEF interpõe recurso especial buscando reforma do acórdão. Alega violação das seguintes normas:

Art. 5º da Lei 4.380/64 (“Observado o disposto na presente lei, os contratos de vendas ou construção de habitações para pagamento a prazo ou de empréstimos para aquisição ou construção de habitações poderão prever o reajustamento das prestações mensais de amortização e juros, com a consequente correção do valor monetário da dívida toda a vez que o salário mínimo legal for alterado”);

Art. 6º da Lei 4.380/64 (“O disposto no artigo anterior somente se aplicará aos contratos de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão, ou empréstimo que satisfaçam às seguintes condições:

a) tenham por objeto imóveis construídos, em construção, ou cuja construção, seja simultaneamente contratada, cuja área total de construção, entendida como a que inclua paredes e quotas-partes comuns, quando se tratar de apartamento, de habitação coletiva ou vila, não ultrapasse 100 (cem) metros quadrados;

b) o valor da transação não ultrapasse 200 (duzentas) vezes o maior salário mínimo vigente no país;

c) ao menos parte do financiamento, ou do preço a ser pago, seja amortizado em prestações mensais sucessivas, de igual valor, antes do reajustamento, que incluam amortizações e juros;

d) além das prestações mensais referidas na alínea anterior, quando convencionadas prestações intermediárias, fica vedado o reajustamento das mesmas, e do saldo devedor a elas correspondente;

e) os juros convencionais não excedem de 10% ao ano;

f) se assegure ao devedor, comprador, promitente comprador, cessionário ou promitente cessionário o direito a liquidar antecipadamente a dívida em forma obrigatoriamente prevista no contrato, a qual poderá prever a correção monetária do saldo devedor, de acordo com os índices previstos no § 1º do artigo anterior.

Parágrafo único. As restrições dos incisos a e b não obrigam as entidades integrantes do sistema financeiro da habitação, cujas aplicações, a este respeito, são regidas pelos arts. 11 e 12”);

Art. 2º, parágrafo único, da Lei 8.692/93 (“Os contratos de financiamento habitacional celebrados em conformidade com o Plano de Comprometimento da Renda estabelecerão percentual de no máximo trinta por cento da renda bruta do mutuário destinado ao pagamento dos encargos mensais. Parágrafo único. Define-se como encargo mensal, para efeitos desta lei, o total pago, mensalmente, pelo beneficiário de financiamento habitacional e compreendendo a parcela de amortização e juros, destinada ao resgate do financiamento concedido, acrescida de seguros estipulados em contrato”).

Sustenta, em sua peça recursal extraordinária, que o reajuste das prestações, conforme determinam a lei e o contrato, deve obedecer ao Plano de Equivalência Salarial por Categoria Profissional – PES/CP, e não à variação do salário do mutuário, individualmente. Afirma que a utilização da Tabela Price, que também encontra amparo legal e contratual, não configura anatocismo, pois não impõe a capitalização de juros e as amortizações negativas. Por fim, alega que não haveria que se falar em aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor por não constituir relação de consumo e, de igual modo, tampouco haveria que se falar em restituição em dobro do indébito, pois não estaria configurada a má-fé por parte da CEF.

Contrarrazões (fls. 555/572) alegando, preliminarmente, falta de prequestiona-mento dos arts. 5º e 6º da Lei 4.380/1964, bem como incidência das Súmulas 5, 7 e 13 do STJ. No mérito, pugna-se pela mantença do acórdão.

É o relatório.

Voto:

O Sr. Ministro José Delgado (Relator): Em que pesem os argumentos levantados pela CEF, o recurso especial não merece prosperar.

É de se anotar que o acórdão recorrido alterou a sentença unicamente para:

1) fazer incidir ao caso os princípios inseridos no Código de Defesa do Consumidor (fls. 461/463);

2) determinar que o reajuste do saldo devedor do financiamento imobiliário seja feito com base na variação da UPC, índice adotado pelo contrato, porém, até o limite da variação do salário dos mutuários, conforme o Plano de Equivalência Salarial contratado (fls. 463/464-verso);

3) afastar a incidência do Coeficiente de Equiparação Salarial – CES do contrato, uma vez que a instituição do referido coeficiente se deu após a contratação, não sendo justificável sua retroação (fls. 464-verso-465);

4) afastar a prática do anatocismo, por meio da adoção dos juros simples para o cálculo do saldo devedor;

5) condenar a CEF a restituir as quantias eventualmente pagas a maior, a serem apuradas em liquidação.

O recurso especial da CEF, a seu turno, limita-se a postular a reforma do acórdão para:

1) que o reajuste pelo Plano de Equivalência Salarial – PES se dê no mesmo percentual e periodicidade do aumento de salário da categoria profissional do mutuário e não do salário do mutuário individualmente, conforme exposto no acórdão;

2) que não seja repelida a Tabela Price de amortização, por não configurar a capitalização dos juros;

3) que seja afastada a aplicabilidade do CDC;

4) que, caso haja condenação em restituição de valores pagos a maior pelo mutuário, seja deferida a compensação dos referidos valores com o saldo devedor.

Inicialmente, quanto ao pedido de compensação de valores eventualmente pagos a maior pelo mutuário com o saldo devedor do financiamento imobiliário, deve-se consignar que o referido pleito é de competência do Juízo da Execução, onde a existência dos referidos valores e a eventual possibilidade de compensação serão apurados em fase de liquidação. Pronunciar-se, em sede de recurso especial, sobre tal questão, a meu ver, seria usurpar a competência originária do juízo natural da execução, promovendo verdadeira supressão de instância.

Ademais, deve-se consignar que, a esse respeito, a CEF não fundamentou seu recurso em nenhum dos permissivos constitucionais, seja pela eventual violação à lei federal, seja pelo dissídio pretoriano. Não fosse o suficiente, a questão não foi abordada no âmbito do acórdão recorrido, faltando-lhe o necessário prequestionamento. Assim, inviável o conhecimento do recurso nesse particular.

De igual modo, quanto à questão da incidência do Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/1990), a parte recorrente deixou de indicar afronta a dispositivos de lei federal que entendesse porventura violados. Tampouco apresentou qualquer divergência jurisprudencial que abrisse a via extraordinária de jurisdição, razão pela qual o recurso, também nesse ponto, não merece ser conhecido.

No que concerne ao pleito de reajuste do saldo devedor conforme o percentual de aumento e periodicidade da categoria profissional e não do salário do mutuário individualmente, deve-se registrar que o voto condutor do acórdão deixou assim consignado (fl. 463):

“O contrato firmado entre as partes, e classificado como de adesão, fixou um indexador para a correção do saldo devedor, a UPC – Unidade Padrão de Capital, mas deixou inegavelmente expressa sua regência segundo o Plano de Equivalência Salarial (fls. 38), pelo qual o reajuste das prestações deve ser feito em função da variação do salário do mutuário.”

Portanto, melhor sorte não encontra o recurso, uma vez que sua análise demandaria o reexame e a interpretação de cláusulas contratuais, o que é expressamente vedado pela Súmula 5 deste Tribunal: “A simples interpretação de cláusula contratual não enseja recurso especial”.

Por fim, quanto à questão da incidência da chamada Tabela Price aos contratos de prestações sucessivas, já firmei o meu posicionamento pela impossibilidade, vez que no sistema em que a referida Tabela é aplicada, os juros crescem em progressão geométrica, sendo que, quanto maior a quantidade de parcelas a serem pagas, maior será a quantidade de vezes que os juros se multiplicam por si mesmos.

Dessa forma, o contrato se torna, quando não impossível de se adimplir, pelo menos abusivo em relação ao mutuário, que vê sua dívida se estender indefinidamente e o valor do imóvel exorbitar até transfigurar-se inacessível e incompatível ontologicamente com os fins sociais do Sistema Financeiro da Habitação.

Tal como o acórdão recorrido, em oportunidades anteriores, quando do voto proferido no Recurso Especial nº 572.210/ RS, trouxe a elucidativa manifestação do eminente Des. Adão Sérgio do Nascimento Cassiano, do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul, que, em 23.10.2002, na Apelação Cível nº 70.002.065.662, assim se pronunciou:

“Na temática da Tabela Price seguir-se-á ao longo da fundamentação deste voto, a linha do estudo feito pelo eminente autor José Jorge Meschiatti Nogueira, no seu livro “Tabela Price – Da Prova Documental e Precisa Elucidação do seu Anatocismo”, Ed. Servanda, Campinas, 2002. E assim se o faz porque o estudo empreendido pelo referido autor partiu da consulta aos originais do livro de Richard Price sob o título “Observations ou Reversionary Payments”, edições de 1783 e 1803, onde o religioso inglês desenvolveu as suas geniais Tabelas de Juro Composto.

Na verdade, o trabalho do inglês Richard Price, ministro presbiteriano, foi desenvolvido tendo em vista um sistema de pagamento para seguro de vida e aposentadorias, elaborado a pedido de sociedade seguradora, tendo Price construído tabelas que denominou de “Tables of Compound Interest” (Tabelas de Juro Composto). Sobre essa perspectiva histórica, da origem ou motivação do trabalho de Price, assim escreveu o autor citado (José Jorge Mesquiatti Nogueira, op. cit., pp. 37-38):

‘O livro Observations ou Reversionary Payments, de autoria do Dr. Richard Price, demonstra, com as devidas explicações do próprio autor, a relação dos quatro Teoremas ali propostos, com a aplicação do juro composto (juro capitalizado, juro sobre juro ou ainda anatocismo) em seu sistema de pagamentos reversíveis e parcelados. É importante destacar que Price elaborou as suas tabelas de juro composto a pedido da Society for Equitable Assurance on Live (p. 174, vol. I, ed. 1803), com a finalidade de estabelecer um método de pagamento para seguro de vida, e aposentadorias que acabou sendo usado por seguradoras do mundo todo até hoje. No caso do Brasil, sua maior utilização dá-se, até agora, na área de financiamentos de bens de consumo e do Sistema Financeiro da Habitação.

O livro ora referenciado e que apresentamos neste trabalho esclarece definitivamente pelos escritos do próprio autor que suas Tabelas, ou seja, as Tabelas de Price, tais como ele as denominou (Tables of Compound Interest), são de Juro composto. Destaco que somente no Brasil essas tabelas são conhecidas como Tabela Price, referenciando seu autor porque, se fossem conhecidas como o próprio autor as denominou, invariavelmente isso implicaria a informação de que são balizadas na capitalização de juro (...)’ (Os destaques são do original).

No que importa ao âmbito deste processo, para demonstração de ilegalidade ou não da Tabela Price, faz-se a seguir um comparativo entre o cálculo de juros simples ou lineares e o cálculo dos juros pela já referida Tabela Price. Primeiro se faz um comparativo com exemplos simplificados entre cálculos de 06 e de 12 meses de prazo (Situações ‘A’ e ‘B’ adiante), para facilitar o entendimento e, depois, se compara com o caso concreto do contrato em debate nos autos.

Situação A:

Juros de 10% ao mês e prazo de 06 meses:

Cálculo de juros simples ou lineares: 10% × 6 meses = 60% de juros totais em 6 meses.

Cálculo pelo Sistema Price (1+ 10%)⁶ = (1,10)⁶ = 1,7715 – 1 = 0,7715 × 100 = 77,15% de juros totais nos mesmos 06 meses.

> Conclusão: pelo Sistema Price não se está pagando 10% ao mês, mas sim, na verdade, 12,85% ao mês, o que ocorre em face de a aludida Tabela já conter em sua sistemática de cálculo uma função exponencial que constitui uma progressão geométrica e gera na verdade a incidência de juros sobre juros.

Situação B:

Juros de 10% ao mês e 12 meses de prazo:

Cálculo de juros simples ou lineares: 10% × 12 meses = 120% de juros totais em 12 meses.

Cálculo pelo Sistema Price: (1 + 10%)¹² = (1,10)¹² = 3,1384 – 1 = 2,1384 × 100 = 213,84% de juros totais em 12 meses.

> Conclusão: pelo Sistema Price não se está pagando 10% ao mês, mas sim, na verdade, 17,82% ao mês, fato, como já referido na letra ‘A’, decorrente da função exponencial contida na fórmula da Tabela Price.

Note-se que os juros de 10% ao mês, aplicados pela Tabela Price, na realidade, são mais altos, e quanto maior o prazo, maior é a diferença entre a Tabela Price e os juros simples: 10% em 6 meses, a juros simples ou lineares, correspondem a 60%, enquanto que, pela Tabela Price, ascendem a 77,15% (uma diferença a maior de 17,15%). Estendendo-se o prazo para 12 meses, tem-se 120% a juros simples ou lineares e 213,84% pelo Sistema Price (uma diferença a maior de 93,84%). Essa situação mostra que, na verdade, o que é relevante não é propriamente a taxa de juros contratada (10%), mas sim o prazo, pois, quanto maior o prazo, maior será a quantidade de vezes que os juros se multiplicarão por eles mesmos {(10%)⁶.(10%)¹²}, o que demonstra e configura o anatocismo como traço inerente e imanente à Tabela Price.

Tendo em conta esses critérios matemáticos, sucintamente demonstrados nos comparativos acima referidos, passa-se à aplicação do mesmo raciocínio para o caso concreto do contrato dos autores, constante dos autos.

Contrato: juros de 9,72% ao ano com prazo de 192 meses:

Cálculo de juros simples ou lineares: 9,72% ao ano = 0,81 % ao mês × 16 anos = 192 meses

então: 9,72% × 16 anos = 155,52% de juros totais em 192 meses (16 anos).

Cálculo pelo Sistema Price: (1 + 0,81 %)¹⁹² = (1,0081)¹⁹² = 4,7064 – 1 = 3,7064 × 100 = 370,64% de juros totais em 192 meses (16 anos).

> Conclusão: os autores não estão pagando 9,72% ao ano (ou 0,81% ao mês), mas sim 23,165% ao ano (ou 1,93% ao mês).

Assim, no caso do contrato dos autores, a taxa de 9,72% ao ano (ou 0,81% ao mês), até pode, aparentemente, ser considerada baixa, todavia a questão fundamental é por quantos meses, ou por quantas vezes, ela se multiplicará por ela mesma (progressão geométrica): {(0,81%)¹⁹²}, isto é, 16 anos ou 192 meses, diferenciando-se totalmente dos juros simples, os quais serão apenas multiplicados pelos meses (10% × 6; 10% × 12; 9,72% × 16, como antes demonstrado).

Por meio das fórmulas matemáticas acima explicitadas, percebe-se a estratosférica diferença entre os cálculos e a oneração respectiva deles decorrente: adotando-se a fórmula dos juros simples o crescimento é apenas aritmético e, adotando-se a fórmula da Tabela Price, o crescimento se dá em progressão geométrica (juros capitalizados ou compostos, inerentes à fórmula da Tabela Price).

Essa realidade é comprovada pela própria palavra do Reverendo Richard Price, retirada de sua obra original, demonstrando a existência congênita de capitalização ou juros compostos no Sistema Price. O eminente autor antes referido, José Jorge Meschiatti Nogueira (op. cit., p. 57), para comprovar essa indiscutível realidade, vale-se da palavra do religioso inglês, transcrevendo verbum ad verbum, a seguinte passagem do original da obra de Price, apresentando, a seguir, a respectiva tradução para o português:

‘One penny put out at our Saviour’s birth to five per cent, compound interest, would, in the present year 1781, have increased to a greater sum than would be contained in TWO HUNDRED MILLIONS of earths, al folid gold. But, if put out to simple interest it would, ind the same time have amounted to no more than SEVEN SHILLINGS AND SIX PENCE.’

‘Um centavo de libra emprestado na data de nascimento de nosso Salvador a um juro composto de cinco por cento teria, no presente ano de 1781, resultado em um montante maior do que o contido em DUZENTOS MILHÕES de Terras, todas de ouro maciço. Porém, caso ele tivesse sido emprestado a juros simples ele teria, no mesmo período, totalizado não mais do que SETE XELINS E SEIS CENTAVOS.’ (Os destaques são do original).

A passagem, a despeito do exagero do Reverendo Price, dá a exata ideia da magnitude da diferença de se computar juros simples e juros capitalizados ou compostos, e demonstra, de forma definitiva, que ditas Tabelas são constituídas à base de juros capitalizados.

Então, a primeira ilegalidade contida no cálculo pela Tabela Price é a do crescimento geométrico dos juros que configura anatocismo ou capitalização, que é legalmente proibida em nosso sistema, nos contratos de mútuo, estando excetuados da vedação apenas os títulos regulados por lei especial, nos termos da Súmula nº 93 do STJ.

A seguir, semelhantemente ao que se procedeu acima, passa-se a demonstrar como funciona o cálculo da prestação com aplicação da Tabela Price (Situação “C”) e com aplicação de juros simples (Situação “D”), fazendo-se a respectiva comparação.

Situação C:

Cálculo da prestação e sistema de amortização:

Utilizando o exemplo apresentado na letra “A” antes referida:

– Juros: 10%.

– Prazo: 06 meses.

– Valor financiado: R$ 10.000,00.

> Cálculo da prestação: (1 + 10%)⁶ × 10% × 10.000=

(1 +10%)⁶ – 1

1,771561 × 0,10 × l0.000

0,771561

R$ 2.296,07 de prestação fixa mensal.

> Sistema de amortização: Valor financiado: R$ 10.000,00 (10% de juros =1.000,00). Veja-se que R$ 1.000,00 são os juros de 10% a serem pagos na primeira prestação.

Observe-se, a seguir e como anteriormente já referido, que se abate da dívida (ou do saldo) apenas a amortização, mas não os juros, que são pagos juntamente com a amortização, embutidos em cada prestação mensal. A amortização (do saldo ou do principal) é maior ou menor segundo forem menores ou maiores os juros que compõem a parcela, com o que o saldo devedor, que serve de base para o cálculo de novos juros no mês seguinte, será maior ou menor dependendo do valor da amortização que, por sua vez depende do valor maior ou menor dos juros cobrados na parcela. Essa situação será comparada e abordada adiante. Por ora apenas demonstra-se amortização e o cálculo dos juros:

Dívida total inicial de .......................................................................R$ 10.000,00

Prestações mensais:

1ª) 2.296,07 (-1.000 de juros) > – 1.296,07 de amortização

Saldo remanescente da dívida 8.703,93 (x 10% de novos juros = 870,40)

2ª) 2.296,07 (-870,40 de juros) > -1.425,67 de amortização

Saldo remanescente da dívida 7.278,26 (x 10% de novos juros = 727,83)

3ª) 2.296,07 (-727,83 de juros) > -1.568,24 de amortização

Saldo remanescente da dívida 5.710,02 (x 10% de novos juros = 571,00)

4ª) 2.296,07 (-571,00 de juros) > -1.725,07 de amortização

Saldo remanescente da dívida 3.984,95 (x 10% de novos juros = 398,49)

5ª) 2.296,07 (-398,49 de juros) > -1.897,58 de amortização

Saldo remanescente da dívida 2.087,37 (x 10% de novos juros = 208,70)

6ª) 2.296,07 (-208,70 de juros) > -2.087,37 de amortização

Saldo remanescente da dívida 0

Agora, tomando-se os mesmos dados ‘valor financiado’ de R$ 10.000,00, ‘prazo’ de 06 meses, ‘juros’ de 10% e ‘prestação mensal’ de R$ 2.296,07, procede-se ao cálculo com juros simples. Isto porque, se a Tabela Price não tem capitalização, como normalmente se sustenta, ou se ela, por alguma forma, não é ilegal, porque não cobra valor a maior do devedor do que aquilo que é devido a juros simples, então, com os mesmos dados acima, especialmente com o mesmo valor da prestação, deve-se chegar ao mesmo resultado, sem oneração do mutuário. Todavia, verse-á que não é isso que ocorre, pois, há, sim, maior oneração do mutuário.

Assim, tomando-se o mesmo exemplo acima, de amortização da Tabela Price, porém com cálculo a juros simples, partindo da mesma prestação, temos:

Situação D:

10% × 6 = 60%/100, o que corresponde a um coeficiente de: (0,6+1) = 1,6

Valor Financiado

R$ 10.000,00

Prestações mensais:

1ª) 2.296,07÷1,6 > -1.435,04

8.564,96

(-0,10)

2ª) 2.296,07÷ 1,5 > -1.530,71

7.034,27

(-0,10)

3ª) 2.296,07÷1,4 > -1.640,05

5.394,22

(-0,10)

4ª) 2.296,07÷1,3 > -1.766,20

3.628,02

(-0,10)

5ª) 2.296,07÷1,2 > -1.913,39

1.714,63

(-0,10)

6ª) 2.296,07÷1,1 > -2.087,33

saldo positivo 372,70

Verifica-se que, se os juros forem simples, a amortização mensal da dívida é maior desde a primeira prestação – tanto que ao final, no demonstrativo acima, o saldo é positivo (credor, e não devedor) –, com o que se verifica que a Tabela Price importa cobrança de juros maiores, pois, do contrário a amortização da dívida seria maior, ou no mínimo idêntica à dos juros simples, e o abatimento (amortização) do saldo devedor em cada parcela seria maior e, em consequência, os juros da parcela seguinte seriam calculados sobre saldo menor e, por conseguinte, os juros seriam menores. Mas, na Tabela Price acontece o contrário.

Então, como antes referido, na Tabela Price, percebe-se que somente a amortização é que se deduz do saldo devedor. Os juros jamais são abatidos, o que acarreta amortização menor e pagamento de juros maiores em cada prestação, calculados e cobrados sobre saldo devedor maior em decorrência da função exponencial contida na Tabela, o que configura juros compostos ou capitalizados, de modo que o saldo devedor é simples e mera conta de diferença. Além disso, tratando-se, como antes visto, de progressão geométrica, quanto mais longo for o prazo do contrato, mais elevada será a taxa e maior será a quantidade de juros que o devedor pagará ao credor.

Na Price o saldo devedor – como mera conta de diferença (e esse é, digamos assim, mais um dos ‘truques’ da Tabela) – é maior do que na incidência de juros simples, de modo que as sucessivas incidências de juros ocorrem sempre sobre um valor ou uma base maior do que no cálculo dos juros simples. E isso ocorre porque se trata de taxa sobre taxa, juros sobre juros, função exponencial, progressão geométrica, ou como se queira chamar: anatocismo, capitalização ou contagem de juros de juros.

Observa-se, claramente, que é na prestação da Price que estão embutidos ou, melhor dizendo, disfarçados, os juros compostos e onde exatamente se visualiza o anatocismo ou incidência de juros sobre juros ou taxa sobre taxa ou progressão geométrica. E isso porque, repita-se, o saldo devedor, no sistema da Price, não é propriamente o saldo devedor real, mas uma simples conta de diferença.

No segundo exemplo acima (Situação “D”), conclui-se que, no cálculo com juros simples, sem a capitalização provocada pela função exponencial da Price, o saldo é credor, em face de uma amortização maior, já que os dados da dívida pactuada são exatamente os mesmos.

Em linguagem mais simples e numa síntese conclusiva incidental, poder-se-ia dizer que a Tabela Price não dá qualquer importância ao saldo devedor (já que o considera apenas como conta de diferença), pois, v. g., numa prestação de R$ 1.000,00, não importa se os juros são de R$ 500,00 e a amortização da dívida de R$ 500,00; ou se os juros são de R$ 700,00 e a amortização de R$ 300,00; ou o inverso, se os juros são de R$ 300,00 e a amortização de R$ 700,00, pois não importa o saldo devedor, maior ou menor, pois é sempre conta de diferença. Mas, em tais circunstâncias, o que ocorre é que os juros são muito superiores aos simples ou lineares; os juros pagos em cada prestação sempre são superiores porque incidem sobre um saldo devedor maior já que a amortização foi menor em benefício dos juros; se o saldo devedor não fosse mera conta de diferença, se os juros na Price não fossem capitalizados e se a amortização fosse a real, o saldo a cada parcela seria menor e os juros – que seriam calculados em cada parcela sobre saldo menor – por simples lógica matemática, também seriam menores. Entretanto, como já referido anteriormente, na Price os juros são capitalizados porque são calculados taxa sobre taxa em razão da função exponencial já aludida, contida na fórmula.

No mesmo sentido são as percucientes palavras do Ministro Carlos Alberto Menezes Direito quando do voto proferido no REsp. nº 410.775/PR. Naquela ocasião, a 3ª Turma desta Corte decidiu não conhecer do recurso por entender que o exame acerca da existência ou não de capitalização de juros no sistema da Tabela Price é questão de fato, a ser solucionada a partir de cláusulas contratuais e/ou provas. O voto-vencido do eminente relator retrocitado, porém, adentrou no mérito e, a meu ver, muito bem solucionou a questão nos seguintes termos:

“(...)

A questão que está sob julgamento é a aplicação da Tabela Price ao sistema de amortização das prestações, sob o ângulo da vedação da capitalização.

Como se sabe, Richard Price, filósofo e teólogo inglês, criou o sistema de amortização de empréstimos a partir da teoria dos juros compostos, sendo o sistema desenvolvido na França e consistente em amortização da dívida em prestações periódicas, iguais e sucessivas, sendo o valor da prestação composto de duas parcelas, uma de juros e outra de capital, ou amortização efetiva. Em tese, a amortização pela Tabela Price, aplicada mensalmente, acarreta a capitalização dos juros compostos.

(...)

O especial argui violação do art. 4º do Decreto nº 22.626/33, afirmando que a Tabela Price embute sempre juros capitalizados. Segundo o especial, o valor da prestação em tal sistema de amortização considera a parcela de amortização, em que estão os juros capitalizados mês a mês e os juros mensais, estes juros simples.

A base legal do acórdão recorrido, ou seja, para autorizar o uso da Tabela Price nos contratos imobiliários, não é pertinente. Os arts. 5º e 6º da Lei 4.380/64 não autorizam a aplicação da Tabela Price, pura e simplesmente, porque cuidam da correção monetária nos contratos de vendas ou construção de habitações para pagamento a prazo ou de empréstimos para aquisição ou construção de habitações, referindo-se ao reajustamento das prestações mensais de amortização e juros. O art. 2º, parágrafo único, da Lei 8.692/93 trata dos financiamentos habitacionais celebrados em conformidade com o denominado Plano de Comprometimento da Renda, fazendo referência, também, à amortização e aos juros, definindo o encargo mensal pago pelo beneficiário para resgatar o financiamento concedido.

Com isso, o que se vai mesmo examinar é se a aplicação da Tabela Price, em si mesma, contém a capitalização, ou não. E, na minha compreensão, implica, como bem pôs a sentença. Na dicção de Luiz Antonio Scavone Junior:

“Portanto, o que é evidente, e qualquer profissional da área sabe, até porque aprendeu nos bancos da faculdade, é que a tabela price é o sistema de amortização que incorpora, por excelência, os juros compostos (juros sobre juros, juros capitalizados de forma composta ou juros exponenciais).

Se incorpora juros capitalizados de forma composta, a tabela price abarca juros sobre juros e, portanto, é absolutamente ilegal, a teor do que dispõe o art. 4º, do Decreto nº 22.626/33 (Súmula nº 121 do STF), e isso parece que esses profissionais desconhecem” (Obrigações, Ed. Juarez de Oliveira, 2ª ed., p. 182).

Também Márcio Mello Casado em estudo publicado na Revista de Direito do Consumidor (nº 29, pp. 72 e ss.), afirma que no “âmbito do modelo Price, especificamente, a capitalização dos juros se faz incontroversa”, reproduzindo, para tanto, a fórmula adotada, para concluir, no ponto:

“Incontroverso que a metodologia de cálculo denominada método Francês de Amortização ou Tabela Price, acarreta a ilegal capitalização de juros. Até porque a matemática é uma ciência exata, onde não se admitem diversas explicações para o mesmo fenômeno. Assim, em havendo o elemento (1 + i)n na equação, há a presença de fórmula que prestigia a contagem de juros sobre juros” (op. cit,. pp. 81-82).

Embora bem estruturado o raciocínio do acórdão recorrido no sentido de que sendo a parcela de juros paga mensalmente, não se pode falar na existência de juros capitalizados, não havendo acréscimo de juros ao saldo devedor, porque suficiente o valor da prestação para pagamento das parcelas de amortização e de juros, o fato é que o sistema mesmo de amortização pela Tabela Price parte do conceito de juros compostos, daí decorrendo um plano de amortização em prestações periódicas e sucessivas, considerado o termo vencido. Com isso, a aplicação de juros sobre juros é inerente ao próprio sistema.

Com essas razões, eu conheço do especial e lhe dou provimento para afastar a capitalização dos juros existente com a aplicação da Tabela Price, mantida a sucumbência como fixada na sentença.”

Por fim, cito os seguintes precedentes:

“Processual. Agravo regimental. Decisão proferida em conformidade com a jurisprudência do STJ. Contrato de mútuo vinculado ao sfh. Juros. Capitalização.

– O contrato de mútuo bancário vinculado ao SFH não admite pacto de capitalização de juros, em qualquer periodicidade.”

(AgRg no REsp. nº 647.989/RS, rel. Min. Humberto Gomes de Barros, DJ de 06.12.2004, p. 308).

“Direito civil. Agravo no recurso especial. Ação de conhecimento sob o rito ordinário. Contrato de financiamento imobiliário. Sistema financeiro da habitação. Pes. Capitalização de juros.

– O contrato de empréstimo bancário vinculado ao SFH não admite pacto de capitalização de juros, em qualquer periodicidade.

Agravo no recurso especial desprovido.”

(AgRg no REsp. nº 622.550/RN, rel. Min. Nancy Andrighi, DJ de 1º.07.2004, p. 194).

“SFH. Capitalização de juros. Impossibilidade. Ausência de previsão legal. Precedentes. Súmula nº 83-STJ.

I – A jurisprudência desta Corte se firmou no sentido da impossibilidade de capitalização mensal de juros, nos contratos de mútuo vinculados ao Sistema Financeiro de Habitação, em razão da ausência de expressa autorização legal.

II – Agravo regimental desprovido”

(AgRg no REsp. nº 524.920/RN, rel. Min. Antônio de Pádua Ribeiro, DJ de 25.10.2004, p. 337).

“Direito econômico. Sistema financeiro de habitação. Amortização de parcelas pagas. Proibição de anatocismo.

1. (...) omissis

2. (...) omissis

3. (...) omissis

4. A capitalização de juros, vedada legalmente (o art. 4º do Decreto nº 22.626/33), deve ser afastada nas hipóteses de contrato de mútuo regido pelas normas do Sistema Financeiro de Habitação, ainda que expressamente pactuada pelas partes contratantes, por constituir convenção abusiva. Incidência da Súmula nº 121/STF.

5. Recurso especial parcialmente provido.”

(REsp. nº 601.445/SE, rel. Min. Teori Albino Zavascki, DJ de 13.09.2004, p. 178).

Conforme demonstrado, há efetiva cobrança de juros capitalizados ou compostos quando utilizada a Tabela Price.

Portanto, entendo que o acórdão recorrido deve ser mantido por seus jurídicos termos.

Diante do exposto, voto no sentido de conhecer parcialmente do presente recurso especial e, nessa parte, negar-lhe provimento.

É como voto.

A par das brilhantes razões trazidas à colação pelo voto do Ministro José Delgado, ainda que não houvesse capitalização de juros na tabela price, como sustentam alguns,⁷⁶ existiria afronta ao Código de Defesa do Consumidor, art. 46 (desconhecimento e incompreensão do conteúdo) e, às vezes, art. 52, V (omissão da soma total), sem contar os arts. 113, 421 e 422 do Código Civil, que exigem probidade, boa-fé e transparência para validade dos contratos.

Assim, sob esses outros fundamentos, a tabela price continuaria sendo ilegal.

Tendo em vista a realidade brasileira, não conseguimos enxergar como o homem médio pode compreender o conteúdo e o alcance do que está contratando, apenas com a menção, no bojo do contrato, do termo “tabela price”, cujo significado é uma fórmula acessível apenas aos versados em ciências exatas:

Dentre as práticas proscritas em nosso meio com o artigo 46, segundo Newton de Lucca,⁷⁷ pode-se destacar a utilização de fórmulas paramétricas complexas na determinação do verdadeiro conteúdo das obrigações assumidas pelo consumidor (...).⁷⁸

Nesse sentido, inclusive, a lição de Arruda Alvim, Thereza Alvim, Eduardo Arruda Alvim e James Marins, segundo os quais a exposição do preço total do contrato deve ser feita de forma clara vez que, se o entendimento do preço total só for possível àqueles versados em contabilidade, o consumidor poderá alegar que o contrato não lhe obriga, invocando os arts. 46 e 52, do Código de Defesa do Consumidor.⁷⁹

Em suma:

a) Os arts. 4º e 6º do Decreto 22.626/1933, e o art. 591 do novo Código Civil vedam a cobrança de juros compostos.

b) Os arts. 46 e 52 do Código de Defesa do Consumidor, além dos arts. 113, 421 e 422 do novo Código Civil, exigem transparência quanto ao conteúdo e extensão dos contratos.

c) A tabela price contém juros compostos (segundo os matemáticos) e implica fórmula paramétrica, inacessível ao homem médio.

d) Logo, a tabela price é ilegal e deve ser afastada, ainda que convencionada.

Ocorre que um problema pode ser enfrentado pelo contratante que se dispõe a pleitear a revisão do contrato.

É que o Superior Tribunal de Justiça firmou posição segundo a qual a questão da tabela price é uma questão de fato, dependente de reapreciação de provas, o que inviabilizaria sua análise no âmbito do Recurso Especial.

Não nos parece que a matéria represente reapreciação de provas ou questão de fato.

A questão da capitalização de juros na tabela price não pode ser alterada, por evidente, ainda que em laudo pericial.

Sustentar o contrário como simboliza Cretella Junior com fundamento em Ulpiano, representa dizer que a coisa julgada transforma branco em negro e o quadrado em redondo.⁸⁰

Todavia, o entendimento do STJ é o seguinte: determinada ou não a capitalização no Tribunal a quo, a questão não pode mais ser discutida.

Eis a decisão que, inclusive, julgou o assunto com fundamento no art. 543-C do Código de Processo Civil, cujo conteúdo, com todo respeito, ousamos discordar:

Superior Tribunal de Justiça. Recurso especial repetitivo. Sistema financeiro da habitação. Capitalização de juros vedada em qualquer periodicidade. Tabela price. Anatocismo. Incidência das súmulas 5 e 7. Art. 6º, alínea “e”, da Lei 4.380/64. Juros remuneratórios. Ausência de limitação. 1. Para efeito do art. 543-C: 1.1. Nos contratos celebrados no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, é vedada a capitalização de juros em qualquer periodicidade. Não cabe ao STJ, todavia, aferir se há capitalização de juros com a utilização da Tabela Price, por força das Súmulas 5 e 7. 1.2. O art. 6º, alínea “e”, da Lei 4.380/64, não estabelece limitação dos juros remuneratórios. 2. Aplicação ao caso concreto: 2.1. Recurso especial parcialmente conhecido e, na extensão, provido, para afastar a limitação imposta pelo acórdão recorrido no tocante aos juros remuneratórios. (REsp 1070297/PR, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 09.09.2009, DJe 18.09.2009)

No mesmo sentido, mantendo o reconhecimento do Tribunal a quo quanto à ilegalidade da tabela price:

Superior Tribunal de Justiça. Vistos, relatados e discutidos os autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, por unanimidade, negar provimento ao agravo regimental. Os Srs. Ministros Humberto Gomes de Barros, Carlos Alberto Menezes Direito, Nancy Andrighi e Castro Filho votaram com o Sr. Ministro Relator. Processual civil e administrativo – sistema financeiro da habitação (SFH) – violação aos arts. 128 e 460 do CPC não configurada – capitalização dos juros – decisão apoiada em perícia contábil – reexame inviável – incidência das Súmulas nos 05 e 07 STJ – aplicação da TR – contratos celebrados anteriormente à Lei 8.177/1991 – inaplicabilidade – tabela price – acórdão fundado em matéria de prova – Súmula nº 07/STJ – precedentes. – Não se configura decisão extra ou ultra petita se o julgador, a vista das cláusulas contratuais, após formar suas convicções sobre o tema, adota medidas de ordem operacional visando ao fiel cumprimento do pactuado entre as partes, descabendo a este Tribunal o reexame da matéria, em face dos óbices contidos nas Súmulas nos 05 e 07 do STJ. – Igualmente quanto à taxa de juros e à capitalização, a decisão atacada considerou as cláusulas contratuais e as constatações da perícia contábil, sendo inviável a reforma da decisão em sede de recurso especial, ainda à vista das Súmulas nos 05 e 07/STJ. Inaplicável a TR aos contratos celebrados antes da vigência da Lei 8.177/1991, diante do princípio de que a lei nova não se aplica a fatos pretéritos, a contratos e atos jurídicos perfeitos. Ao concluir pela necessidade de revisão dos encargos computados pela Tabela Price o acórdão utilizou-se da perícia contábil realizada, não sendo possível modificar o “decisum” nesta parte sem que se esbarre na determinação contida no Verbete nº 07/ STJ. Recursos especiais de ambas as partes não conhecidos. Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Ministros da Segunda Turma do Superior Tribunal de Justiça, na conformidade dos votos e das notas taquigráficas a seguir, por unanimidade, não conhecer dos recursos. Votaram com o Relator os Srs. Ministros Eliana Calmon, João Otávio de Noronha e Castro Meira. Ausente, justificadamente, o Sr. Ministro Franciulli Netto. Presidiu o julgamento o Exmo. Sr. Ministro João Otávio de Noronha (REsp 629.009/RS, Recurso Especial 2003/0239101-9, Ministro Francisco Peçanha Martins, DJ 22.11.2004, p. 337).

No Tribunal de Justiça de São Paulo, o assunto é polêmico, sendo relevante notar que diversas Câmaras adotam o entendimento que nos parece correto sobre a ilegalidade da Tabela Price. Nesse sentido, podemos resumir o que encontramos:

3ª Câmara:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Juros. Compostos. Contrato. Compra e venda de bem imóvel. Utilização da Tabela Price. Ilegalidade. Evidência de capitalização de juros. Configuração de anatocismo. Recurso não provido (TJSP, ApCiv nº 456.733-4/0, 3ª Câm. de Dir. Privado, j. em 17.10.2006, v.u., rel. Des. Beretta da Silveira).

Contrato. Compra e venda de bem imóvel. Alegação de ilegalidade na utilização da “Tabela Price”. Procedência. Prática que configura incidência de juros sobre juros. Anatocismo. Caracterização. Inadmissibilidade. Ilegalidade e abusividade reconhecidas. Declaratória procedente em parte, para excluir a utilização da aludida tabela do cálculo do valor devido. Recurso parcialmente provido para esse fim (TJSP, ApCiv com Rev. nº 355.586-4/2-00, 3ª Câm. de Dir. Privado, j. em 06.06.2006, v.u., rel. Des. Salles Rossi).

Tribunal de Justiça de São Paulo. Contrato. Cláusula contratual. Revisão. Índice de correção IGPM livremente contratado. Legalidade. Percentual de juros adequados e também livremente ajustados. Onerosidade não reconhecida. Tabela Price. Ilegalidade, por implicar em capitalização de juros. Recurso parcialmente provido (TJSP, ApCiv nº 487.727-4/5-00, 3ª Câm. Dir. Privado, j. em 08.05.2007, v.u., rel. Des. Beretta da Silveira).

14ª Câmara:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Recurso. Embargos infringentes. Interposição contra v. acórdão que, por maioria de votos, julgou parcialmente procedente recurso de apelação interposto pelos embargados, para o fim de afastar a utilização da “Tabela Price”. Voto vencido pela aplicabilidade da “Tabela Price”. Pretensão ao prevalecimento do voto minoritário. Embargos rejeitados (Embargos Infringentes nº 9085864-72.2008.8.26.0000/50000, 4ª Câmara de Direito Privado, rel. Cardoso Neto, j. em 12.12.2012, v.u.).

Tribunal de Justiça de São Paulo. Contrato. Revisional. Contrato imobiliário que prevê expressamente que o reajuste, do saldo devedor e das prestações, deve observar o Plano de Atualização Misto – PAM. Legalidade. Observância das disposições do Decreto-lei 2.349, de 27.07.1987, e da Resolução 1.361, de 30.07.1987. Autores que tinham plena ciência do modo em que estavam adquirindo o financiamento do imóvel. Ilegalidade a embasar a pretensão. Inocorrência. Atualização pela TR. Possibilidade. Recursos provenientes do próprio banco. Índice que mede a poupança. Cobrança do IOF e TAC. Legalidade. Não demonstração de ilegalidade dos reajustes praticados a título de seguro habitacional. Utilização da Tabela Price. Inadmissibilidade. Precedente do Superior Tribunal de Justiça. Recurso parcialmente provido (TJSP, ApCiv nº 1.020.603-8, 14ª Câm. Dir. Privado, rel. Des. Lígia Araújo Bisogni, j. em 26.07.2006, v.u.).

Tribunal de Justiça de São Paulo. Sistema Financeiro da Habitação. Reajuste de prestações. Aplicação da Tabela Price. Inadmissibilidade. Organização do fluxo de pagamento constante que concebe a cotação de juros compostos. Ilegalidade. Reconhecimento. Nulidade da cláusula assim avençada, uma vez que constitui convenção abusiva. Recurso provido em parte (TJSP, ApCiv nº 1.160.466-9, 14ª Câm. Dir. Privado, rel. Des. Pedro Alexandrino Ablas, j. 26.07.2006, v.u.).

Tribunal de Justiça de São Paulo. Contrato. Financiamento imobiliário. Carteira hipotecária. Revisão contratual c.c. repetição de indébito. Improcedência. Apelação. Relação de consumo. Incidência do Código de Defesa do Consumidor. Utilização da TR como indexador. Legalidade. Previsão contratual. Capitalização de juros. Inadmissibilidade. Tabela Price. Inaplicabilidade. Juros remuneratórios de 12% ao ano. Constitucionalidade do Decreto-lei 70/66. Possibilidade de suspensão da execução extrajudicial. Repetição em dobro. Rejeição. Recurso parcialmente provido, com observação (TJSP, ApCiv nº 1.161.367-5, 14ª Câm. Dir. Privado, rel. Des. Virgílio de Oliveira Júnior, j. em 23.05.2006, v.u.).

Tribunal de Justiça de São Paulo. Taxa Referencial (TR). Instituída pela Lei 8.177/91, de 01.03.1991, suprimindo os indicadores de correção monetária até então utilizados. Contrato firmado antes de sua entrada em vigor. A TR somente é indexador válido para os contratos posteriores à Lei 8.177/91, desde que pactuada. Súmula 295 do STJ. Substituição da TR pelo INPC/IBGE, a partir de 1º de março de 1991. Revisional. Tabela Price. Utilização que implica a prática de anatocismo. Ilegalidade configurada. Determinação de recálculo do saldo devedor desde a origem, pelo método de Gauss (TJSP, Ap nº 1.174.278-8, 14ª Câm. de Dir. Privado, rel. Des. Pedro Ablas, j. em 06.08.2008). Nesse julgado ficou consignado que “a legislação que rege o sistema financeiro da habitação não prevê a possibilidade de incidir a capitalização exponencial, ou seja, juros sobre juros, nas prestações devidas pelo mutuário, bem assim refletidas no saldo devedor, consoante os termos da Lei 4.380, de 21.08.1964, da Lei 8.004, de 14.03.1984, e do Dec.-lei 2.164, de 19.09.1984, os quais se aplicam ao caso concreto. Na hipótese da Tabela Price, por definição, os juros são compostos (exponenciais ou juros sobre juros) evidenciando-se a ilegalidade de sua adoção nos contratos imobiliários regidos pelo SFH.”

15ª Câmara:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Repetição do indébito. Sistema Financeiro da Habitação. Cumulação com revisão contratual. Tabela Price. Capitalização. Cobrança de juros sobre juros, que implica distorção dos juros contratados. Inadmissibilidade. Anatocismo que deve ser afastado. Determinação para revisão do cálculo das prestações, adotando-se o método de juros simples, abatendo do saldo devedor a diferença entre o que foi pago e o que deveria ter sido efetivamente cobrado. Recurso provido, nessa parte (TJSP, ApCiv nº 1.048.016-3, 15ª Câm. Dir. Privado, rel. Des. Antonio Ribeiro, j. em 25.10.2005, v.u.).

Tribunal de Justiça de São Paulo. Sistema Financeiro da Habitação. Cálculo dos juros. Utilização da tabela Price. Anatocismo caracterizado. Evidência e constatação de que a tabela Price encerra a incidência de juros sobre juros. Determinação de substituição por outro método que não encerre essa forma de cálculo. Recurso provido (TJSP, ApCiv nº 964.203-3, 15ª Câm. Dir. Privado, rel. Des. Waldir de Souza José, j. em 18.10.2005, v.u.).

18ª Câmara:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Contrato. Imobiliário. Tabela Price. Incidência de juros compostos no cálculo das prestações ao longo do prazo, o que caracteriza anatocismo, vedado pelo art. 4º da Lei de Usura e pela Súmula 121 do Supremo Tribunal Federal. Exclusão. Recurso parcialmente provido (TJSP, ApCiv nº 1.057.368-1, 18ª Câm. Dir. Privado, rel. Des. Jurandir de Sousa Oliveira, j. em 10.11.2005, v.u.).

19ª Câmara:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Sistema Financeiro da Habitação. Declaratória. Revisão do saldo devedor e dos valores das prestações. Alegação de anatocismo em razão do uso da Tabela Price. Reconhecimento. Aplicação do Código de Defesa do Consumidor. Possibilidade. Vedação dessa forma de cobrança de juros pela Súmula 121 do E. Supremo Tribunal Federal. Permanência do uso da Tabela Price, sem o anatocismo ilegal. Revisão permitida, expurgando-se a incidência de juros compostos mensais. Determinação de devolução do valor cobrado a maior. Recurso provido em parte para este fim (TJSP, Ap nº 940.864-4, 19ª Câm. Dir. Privado, rel. Des. Ricardo Negrão, j. em 06.09.2005, v.u.).

Tribunal de Justiça de São Paulo. Juros. Remuneratórios. Capitalização. Vedação à aplicação dos critérios da Tabela Price. Constatação que impõe onerosidade excessiva ao mutuário pela cobrança de juros de forma exponencial em função do tempo. Recurso parcialmente provido (TJSP, ApCiv nº 7.067.105-3, 19ª Câm. Dir. Privado, rel. Des. Ricardo Negrão, j. em 22.05.2007, m.v.).

20ª Câmara:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Sistema Financeiro da Habitação. Reajuste de prestações. “Tabela Price”. Anatocismo. Capitalização ilícita que deve ser escoimada na liquidação do julgado. Recurso provido em parte (TJSP, ApCiv nº 988.193-8, 20ª Câm. Dir. Privado, rel. Des. Cunha Garcia, j. em 16.05.2006, m.v.).

Contrato. Financiamento imobiliário. Tabela Price. Inaplicabilidade ante a incerteza, falta de transparência e ambiguidade que podem ser geradas vindo a desaconselhar seu uso. Correção dos valores das prestações com outro indexador. Necessidade. Recurso parcialmente provido (TJSP, ApCív nº 952.635/4, 20ª Câm. Dir. Privado, rel. Des. Álvaro Torres Júnior, j. em 22.11.2005, v.u.).

23ª Câmara:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Mútuo. Contrato de financiamento imobiliário. Caracterização da relação de consumo. Possibilidade de discussão das cláusulas contratuais visando a sua compatibilização com as normas legais. “Pacta sunt servanda” que não é absoluto. Recurso nesta parte provido. Juros. Contrato bancário. Financiamento imobiliário. Capitalização de juros que somente pode ocorrer após o advento da Lei nº 11.977/09. Contrato firmado em 1998. Afastamento da Tabela Price, cuja aplicação enseja a cobrança de juros sobre juros. Recurso nesta parte provido. Mútuo. Financiamento imobiliário. Cláusula que prevê a contratação de seguro pelo mutuário. Possibilidade da cobrança mensal. Cálculos que deverão ser refeitos seguindo os critérios estabelecidos para o débito principal. Recurso nesta parte parcialmente provido. Mútuo. Financiamento imobiliário. Realização da correção do saldo devedor previamente à amortização dos pagamentos. Admissibilidade. Súmula nº 450, do STJ admitindo esta forma de cálculo. Recurso nesta parte improvido. Mútuo. Financiamento imobiliário. Requerimento de restituição em dobro dos valores pagos a maior. Inadmissibilidade. Art. 42, parágrafo único, do CDC. Engano justificável configurado. Recurso nesta parte improvido (Apelação 0050807-06.2008.8.26.0564, rel. J. B. Franco de Godoi, São Bernardo do Campo, 23ª Câmara de Direito Privado, j. em 26.06.2013, Data de registro: 05.07.2013. Outros números: 508070620088260564).

Tribunal de Justiça de São Paulo. Juros. Capitalização. Ocorrência. Aplicação da “Tabela Price”. Ilegalidade. Prática não permitida. Súmula 121 do Supremo Tribunal Federal. Violação ao artigo 4º do Decreto 22.626/33. Recurso provido (TJSP, ApCiv nº 943.227-3, 23ª Câm. Dir. Privado, rel. Des. J. B. Franco de Godoi, j. em 14.09.2005, m.v.).

Tribunal de Justiça de São Paulo. Contrato. Financiamento imobiliário para construção da casa própria. Relação de consumo caracterizada. Aplicação das normas do Código de Defesa do Consumidor “ex officio”. Possibilidade de discussão das cláusulas contratuais. Aplicação da Tabela “Price” para amortização do capital mutuado. Ilegalidade que configura anatocismo. Capitalização. Ocorrência. Prática não permitida. Utilização, ademais, de diversos índices de correção decorrentes das mudanças econômicas que desconfiguram o sistema Realização da correção do saldo devedor e das prestações vincendas previamente à amortização dos pagamentos. Inadmissibilidade. Artigo 6º, “c”, da Lei 4.380/64. Determinação para que os cálculos das prestações antecedam o reajuste. Determinação de ofício (TJSP, ApCiv nº 975.012-9, 23ª Câm. Dir. Privado, rel. Des. J. B. Franco de Godoi, j. em 02.08.2006, v.u.).

Tribunal de Justiça de São Paulo. Sistema Financeiro da Habitação. Declaratória. Revisão de contrato de financiamento de imóvel. Amortização de dívida. Utilização da “Tabela Price”. Método que, conforme o que vinha sendo entendido pela d. Turma Julgadora, implica em ilegal capitalização de juros (Decreto 22.626/33, arts. 4º e 11). Verificação, contudo, de que o mais importante no caso é que a taxa efetiva de juros do financiamento do SFH não supere, em nenhum momento de seu longo prazo, 10% ao ano. Taxa efetiva que há de ser aquela que permita que até o último ano do prazo de amortização do mútuo, esta não ultrapasse 10% efetivos ao ano, como estabelecido na Lei (art. 6º, “e”, da Lei 4.680/64). Sentença reformada nesse ponto. Recurso parcialmente provido (TJSP, ApCiv nº 929.097-3, 23ª Câm. Dir. Privado, rel. Des. Oséas Davi Viana, j. em 08.03.2006, v.u.).

Tribunal de Justiça de São Paulo. Contrato. Mútuo. Financiamento proporcionado pela instituição financeira para aquisição de casa própria. Aplicação da “Tabela Price” para amortização do capital mutuado que, por si só, constitui ilegalidade por implicar capitalização. Utilização, ademais, de diferentes índices de correção decorrentes das mudanças econômicas que desfiguram o sistema. Realização da correção do saldo devedor e das prestações vincendas previamente à amortização dos pagamentos. Inadmissibilidade ante a prevenção do art. 6º, alínea “c” da Lei 4.380/64. Determinação para que os cálculos das prestações antecedam o reajuste. Recurso parcialmente provido (TJSP, ApCiv nº 1.218.850-0, 23ª Câm. Dir. Privado, rel. Des. J. B. Franco de Godoi, j. em 25.04.2007, v.u.).

Tribunal de Justiça de São Paulo. Contrato bancário. Crédito rotativo em conta-corrente e empréstimos. Relação de consumo. Cláusulas abusivas que são imprescritíveis e sujeitas a análise de ofício (artigos 1º e 51 do CDC). Possibilidade de revisão da dívida por todo o período da relação negocial entre as partes. Capitalização de juros, inclusive pela ilegal utilização da Tabela Price e comissão de permanência, afastadas. Juros remuneratórios livres, mas que devem ser cobrados de forma linear e desde que previamente informado o consumidor (art. 46 do CDC), caso contrário, só podem ser cobrados no percentual de 1% ao mês. Correção da dívida pelos índices da Tabela Prática do E. Tribunal de Justiça, sendo indevidos a multa e os juros de mora, pelo princípio da “exceptio non adimpleti contractus”. Devolução do indevidamente cobrado de forma simples, eis que não provada a má-fé do banco. Procedência parcial da ação. Apelo provido em parte, com determinação (TJSP, Ap nº 7.079.830-2, 23ª Câm. Dir. Privado, rel. Des. Rizzatto Nunes, j. em 13.08.2008).

24ª Câmara:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Sistema Financeiro da Habitação. Ação revisional de contrato firmado para aquisição de imóvel. Existência de relação de consumo. Aplicação do Código de Defesa do Consumidor. Possibilidade. Contrato firmado após edição da Lei 8.078/90. Tabela Price. Capitalização de juros. Inadmissibilidade. A tabela Price implica ilegal capitalização dos juros. Se ilegal, deve ser expurgada do contrato. Apelo provido (TJSP, ApCiv nº 7.030.968-3, 24ª Câm. Dir. Privado, rel. Des. Salles Vieira, j. em 23.06.2006, v.u.).

Sistema Financeiro da Habitação. Contrato hipotecário. “Tabela Price”. Capitalização. Banco se utilizou, para promover a evolução da dívida, da aplicação da “Tabela Price”, a qual implica ilegal capitalização de juros, promovendo a indevida e exagerada evolução do saldo devedor. Sentença reformada. Recurso provido (TJSP, ApCiv nº 7.031.057-9, 24ª Câm. Dir. Privado, rel. Des. Salles Vieira, j. em 15.03.2007, v.u.).

Tribunal de Justiça de São Paulo. Instrumento particular de venda e compra de bem imóvel, financiamento com garantia hipotecária e outras avenças. Carteira hipotecária. Tabela Price. Capitalização. O banco se utilizou, para promover a evolução da dívida, da aplicação da “Tabela Price”, a qual implica em ilegal capitalização de juros, promovendo a indevida e exagerada evolução do saldo devedor. Encargo que deve ser expurgado. Apelo do autor provido (TJSP, Ap nº 7067125500, 24ª Câm. Dir. Privado, rel. Des. Salles Vieira, j. em 28.08.2008).

Entretanto, o assunto está longe de ser pacífico, havendo quem entenda diversamente:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Contrato. Sistema Financeiro da Habitação. Cláusula. Revisão. Recorrente que alega a prática de anatocismo com base na utilização da Tabela Price. Não reconhecimento, na hipótese, pois este sistema de amortização é revestido de legalidade e reconhecido pela jurisprudência. Recurso improvido (Apelação nº 1.001.692-3, 21ª Câm. Dir. Privado, rel. Des. Heraldo de Oliveira Silva, j. em 21.09.2005, m.v.).

Tribunal de Justiça de São Paulo. (...) Inexistência de anatocismo na Tabela Price, posto que esta constitui um sistema de amortização; ainda que aparente cobrança de juros compostos, estes são compensados mês a mês ao curso do contrato de financiamento. (...). Recurso não provido (Apelação nº 0013497-35.2009.8.26.0077, rel. William Marinho, Birigui, 18ª Câmara de Direito Privado, j. em 19.06.2013, Data de registro: 05.07.2013. Outros números: 134973520098260077).

Outro sistema muito utilizado no Brasil, como já afirmamos, é o “Sistema de Amortização Constante” – SAC.

O “Sistema de Amortização Constante”, bastante simples, não envolve os labirínticos cálculos e digressões matemáticas requeridos para a compreensão do sistema francês.

Com efeito, as amortizações periódicas são todas iguais ou constantes (no “sistema francês” as amortizações crescem exponencialmente à medida que o prazo aumenta).

O SAC não é ilegal, vez que não capitaliza juros e, pelo critério do art. 6º do Decreto 22.626/1933, não há pagamento de juros em valor superior àquele cobrado sem capitalização, mesmo havendo antecipação.

Também não há necessidade de fórmulas paramétricas para sua apuração, bastando a simples divisão do capital pelo prazo, com a contagem dos juros em razão do saldo devedor amortizado, sempre menor.

O SAC consiste no plano de amortização de uma dívida em prestações periódicas, sucessivas e decrescentes, em progressão aritmética, dentro do conceito de termos vencidos, em que o valor de cada prestação é composto por uma parcela de juros e outra parcela de capital (ou amortização).

Os valores das prestações são facilmente calculados. A parcela de capital é obtida dividindo-se o valor do empréstimo (ou financiamento) pelo número de prestações, enquanto o valor da parcela de juros é obtido pela multiplicação da taxa de juros pelo saldo devedor existente no período imediatamente anterior.⁸¹

Por exemplo: ao amortizar R$ 50.000,00 em 5 meses, o devedor pagará R$ 10.000,00 por mês de amortização e juros de R$ 500,00 no primeiro mês, R$ 400,00 no segundo, R$ 300,00 no terceiro, R$ 200,00 no quarto e, por fim, R$ 100,00 no último mês, quando terá amortizado totalmente sua dívida.

Sendo assim, o “Sistema de Amortização Constante” não importa na capitalização composta de juros e, sob tal aspecto, não afronta o art. 4º, do Decreto 22.626/1933.

As amortizações correspondem exatamente a uma parcela do capital em razão do prazo.

Conseguintemente, não resta capital excedente para contagem de juros, como ocorre na tabela price.

Para comprovar essa afirmação, corrobora a inferência que se extrai da comparação do valor total dos juros cobrados pelo “Sistema de Amortização Constante” com o valor total dos juros cobrados em cada parcela pela sistemática de apuração do montante (valor futuro) com juros capitalizados de forma simples, cujos resultados são idênticos.

Mas, ainda assim, poder-se-ia redarguir com a alegação de que os juros são cobrados sobre a totalidade do capital e, sendo assim, restaria ilegal sua aplicação em virtude de antecipar juros vincendos na medida em que são aplicados sobre a integralidade do capital e não sobre as parcelas.

Não é assim.

De acordo com o art. 6º do Decreto 22.626/1933, os juros, capitalizados de forma simples, devem ser pagos juntamente com a parcela do capital a que se referem.

Com supedâneo nesse dispositivo, quando os juros ajustados forem pagos por antecipação, o cálculo deve ser feito de modo que a importância desses juros não exceda a que produziria a importância líquida da operação no prazo convencionado.

No “Sistema de Amortização Constante” a importância líquida da operação não ultrapassa esse limite. Portanto, não há afronta ao Decreto 22.626/1933.

Ultrapassada essa barreira, surge outra dificuldade para afrontar a afirmação inicial de que não há juros capitalizados de forma composta no “Sistema de Amortização Constante”, consistente na apuração de cada parcela – capital inicial – pela fórmula de obtenção do valor atual de acordo com os juros capitalizados de forma simples aplicada a cada parcela desse sistema.

Entrementes, no “Sistema de Amortização Constante” são pagos juros idênticos àqueles devidos pelo cálculo de juros capitalizados de forma simples sobre cada parcela de capital, de tal sorte que há respeito ao disposto no art. 6º do Decreto 22.626/1933.

O que a lei exige é que o valor total de juros pagos seja idêntico àquele apurado com a aplicação de juros capitalizados de forma simples às parcelas de capital.

Isso ocorre no “Sistema de Amortização Constante”.

Em consonância com o acatado, seja sob a ótica da inexistência de capitalização composta de juros, seja sob o prisma de antecipação de juros com resultado idêntico quanto aos valores cobrados pelo cálculo de juros simples, não há ilegalidade no “Sistema de Amortização Constante” (SAC).

Tampouco, o “Sistema de Amortização Constante” afronta a boa-fé e o princípio da transparência exigido pelo Código de Defesa do Consumidor.

Com efeito, o valor das prestações é constante, de simples apuração, bastando, para tanto, dividir o capital pelo prazo, inexistindo, assim, fórmulas paramétricas complexas para sua apuração. Os juros contratados incidem sobre o capital amortizado.

Contudo, mesmo no “Sistema de Amortização Constante”, resta imprescindível a informação do valor total a prazo, como em qualquer sistema de amortização, acorde com o disposto no art. 52 da Lei 8.078/1990.

Nada obsta essa informação, mediante simulação do valor das prestações pelo prazo convencionado.

Sendo assim, o valor total a pagar, com financiamento, deve ser informado expressamente no contrato, sob pena de nulidade, nos termos dos arts. 4º, III, 46, 52 e 54, do Código de Defesa do Consumidor.

Certo é que, se houver amortização extraordinária, o valor total pago pelo sujeito passivo da obrigação será menor, o que não impede a prestação da informação nos termos da contratação original.

14.14. OS JUROS E AS INSTITUIÇÕES FINANCEIRAS

Por dispor de legislação especial, as instituições financeiras historicamente não têm se submetido aos limites impostos às taxas de juros que recaem sobre as demais pessoas, naturais e jurídicas.

Nesse sentido, a Súmula 596 do STF, segundo a qual a Limitação de juros do Decreto 22.626/1933 não se aplica às instituições financeiras.

Mesmo antes da supressão do limite constitucional de 12% ao ano, do art. 192, § 3º, pela

Emenda Constitucional 40/2003, havia o entendimento corrente – embora reprovável – que esse limite decorria de norma constitucional não autoaplicável, de tal sorte que, enquanto não se regulasse o Sistema Financeiro – o que jamais ocorreu –, o limite não seria eficaz.

Nesse sentido, o seguinte julgado do extinto Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo, publicado na RT 698/100: Juros – Limite constitucional – Art. 192, § 3º, da CF – Norma que dependia de regulamentação.

Agora, em razão da insubsistência de limite constitucional dos juros, está fortalecido o entendimento decorrente do art. 4º, IX, da Lei 4.595/1964, segundo o qual limitar taxas de juros é competência do Conselho Monetário Nacional (CMN), atualmente, Comitê de Política Monetária do Banco Central (Copom), órgão do Poder Executivo.

Aqui cabe uma observação.

A Lei 4.595/1964, determina que ao Conselho Monetário Nacional cabe “limitar” as taxas de juros.

Ocorre que esse termo sempre foi entendido e compreendido como “liberar”, já que a constatação óbvia é que as instituições financeiras cobram aquilo que denominam “juros de mercado” com fundamento em resoluções do Banco Central.

Todavia, resolução não é lei e não poderia, jamais, afrontar o comando legal, que obriga a limitação e não a liberação das taxas de juros.

É preciso observar, entrementes, que, a rigor, um órgão do Poder Executivo, como é o caso do Conselho Monetário Nacional, não é dotado de competência constitucional para tratar de matéria financeira.

De acordo com os arts. 22, VI e VII, e 48, XIII, da Constituição, matéria financeira e de crédito é de competência exclusiva da União (Poder Legislativo).

O art. 68, § 1º, também da Constituição, proíbe a delegação de atos de competência exclusiva do Congresso Nacional.

O art. 25, § 1º, do ADCT revogou, a partir de 180 dias da vigência da Constituição, legislação pretérita que delegava competência exclusiva do Congresso Nacional a órgãos do Poder Executivo.

Não se discute se a determinação da Carta Maior está certa ou não. O fato é que se trata de comando constitucional que, por essa razão, merece respeito.

Portanto, seria aplicável (mas não tem sido) a seguinte interpretação: o Decreto 22.626/1933 foi recepcionado pela Constituição Federal de 1988; assim, seriam válidas as limitações gerais da Lei de Usura, mesmo para as instituições financeiras.

Logo, a Súmula 596 do STF, de 1975, está virtualmente ultrapassada pelas disposições da Constituição Federal de 1988.

A par dessa interessante interpretação, outra surge com força no Superior Tribunal de Justiça.

Apesar de considerar que cabe mesmo ao Conselho Monetário Nacional determinar as taxas de juros, nos termos do art. 4º, IX, da Lei 4.595/1964, exige que a Instituição demonstre qual taxa está autorizada – limitada – pelo Banco Central.

Na ausência de limitação expressa, valem os limites gerais das taxas de juros.

Vejamos uma dessas decisões, decorrente do Recurso Especial nº 172.248 (RS), de 4 de agosto de 1998, relatado pelo Ministro Ruy Rosado de Aguiar Junior: Juros. Capitalização. Cheque especial. A capitalização dos juros somente tem sido admitida quando expressamente prevista em lei, o que não acontece com os contratos de abertura de conta com cheque especial. A instituição financeira deve demonstrar estar autorizada pelo Conselho Monetário Nacional a cobrar juros acima da taxa legal. Inexistência de omissão ou contradição no acórdão. Exclusão da multa do art. 538, do Código de Processo Civil, por falta de fundamentação do caráter procrastinatório do embargante. Recurso conhecido em parte, e, nessa parte, provido.

Quanto à insegurança jurídica, argumento daqueles que não admitem a revisão dos contratos bancários, interessantes as linhas escritas por Carlos Alberto Etcheverry, Desembargador, integrante da 13ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, em artigo de 2 de agosto de 2004, intitulado “Judiciário e insegurança jurídica – por trás da cortina de fumaça”. Segundo ele, tem-se dito já há algum tempo que os juízes, com decisões que revisam os contratos bancários, estão gerando insegurança jurídica e levando a expansão do crédito no Brasil ao risco de colapso.

O pressuposto básico desse raciocínio é o de que a segurança jurídica, assegurada mediante a preservação inflexível do que é estabelecido pelas partes nos contratos, é um valor absoluto que deve prevalecer sobre qualquer outro, o que está muito longe de ser uma verdade. Basta pensar nas inúmeras disposições, espalhadas pelos mais diversos diplomas legais, que estabelecem limites à liberdade de contratar, em defesa de princípios juridicamente muito mais relevantes.

Os juízes também são acusados de, ao revisar as taxas de juros, violar a legislação que disciplina as instituições financeiras. É uma afirmação igualmente falsa: o que se verifica é uma divergência na interpretação da lei, perfeitamente admissível em nosso sistema jurídico. Que o Conselho Monetário Nacional tenha a atribuição de limitar as taxas de juros e, ao fazê-lo, limite-se a dizer que elas podem ser livremente estipuladas, é um fato, mas dele não se pode tirar a conclusão de que essa liberdade é absoluta. Há um limite para o que a lei pode fazer na regulação das relações sociais. Se não fosse assim, nada haveria a censurar aos juízes que, na Alemanha nazista, deram cumprimento às leis raciais, restando apenas elogiá-los pela eficiência do desempenho funcional (...).

E esse limite existe inclusive para o mercado, essa entidade a respeito da qual, no domínio que estamos a tratar, será suficiente dizer que John Williamson, conhecido como o pai do Consenso de Washington, no qual se basearam as reformas econômicas promovidas por Fernando Henrique Cardoso, opinou, pouco tempo atrás, favoravelmente à criação de uma comissão antimonopólio para investigar a provável existência de um cartel no sistema financeiro brasileiro, cuja atuação impediria a queda das taxas de juros e dos spreads.

Talvez a verdade seja mais simples e não se possa falar verdadeiramente de cartelização, mas sim de suporte governamental para a preservação de um setor da economia que simplesmente não tem condições de subsistir dentro de um sistema de efetivo livre mercado. E um suporte generosíssimo, responsável pela transferência brutal de recursos para os bancos: em 1994, as despesas financeiras das empresas não financeiras representavam 3,5% das receitas, passando a 14,2% em 1998 e atingindo 35,1% em 2002! Os números são semelhantes no que diz respeito à pessoa física: segundo a ANEFAC, em 2002 os juros consumiam 29,83% do orçamento mensal dos consumidores, elevando-se a 35,43% entre as famílias com renda entre um e cinco salários mínimos. Nesta matéria, a leitura de estudo técnico sobre as taxas de juros vigentes no Brasil, elaborado pelo Prof. Dr. Alberto Borges Matias, pode ser muito esclarecedora.

O mencionado trabalho, além de comprovar, por exemplo, que o aumento da taxa Selic gera aumento da inflação, não traz estabilidade cambial e tampouco é necessário para a venda de títulos públicos, traz algumas revelações chocantes e pouco conhecidas do público.

A mais escandalosa delas é a de que, com o Plano Real, houve uma alteração na forma de financiamento do déficit público: substituiu-se a emissão de dinheiro, geradora de altas taxas inflacionárias, pela emissão de dívida. Como a perda de receita com a aplicação de recursos sem remuneração (depósitos à vista, recursos de cobrança e recursos de terceiros em trânsito), resultante da drástica redução da inflação, conduziria os bancos à falência em cerca de três anos – “o ganho de R$ 9,3 bilhões no ano de 1994, na verdade meio ano de inflação, reduziu-se a menos de R$ 1 bilhão em 1995, com uma perda superior a R$ 8 bilhões” –, os “juros passaram a ser elevados, nas operações de crédito e na carteira de títulos, para compensar o setor bancário pela perda do floating.” E, acrescenta-se, elevados também na remuneração dos títulos da dívida pública. Quanto a este ponto, aliás, os esforços do Estado para se manter solvente, às custas de aumento da carga tributária, cortes nos gastos com educação, infraestrutura e saúde, entre outros, logo encontrarão um limite.

O problema é que, então como agora, os bancos brasileiros possuem um custo operacional que é muito superior aos padrões internacionais, o que em parte é resultado do fato de ofertarem o menor volume de crédito do mundo: 24% do PIB. Isto é, são altamente ineficientes, sobrevivendo apenas porque o governo tomou a decisão política de pagar juros elevadíssimos para a rolagem da dívida pública e de permitir que os consumidores e as empresas não financeiras sejam quase literalmente extorquidos.

Sendo este o quadro, pedir aos juízes que deixem de revisar os contratos bancários é pedir que sejam cúmplices de uma política macroeconômica completamente irracional e socialmente iníqua, ou coisa pior ainda, num jogo em que só os bancos são ganhadores, sem em nada contribuir para a expansão do mercado de consumo e do financiamento da produção. Se preservada, a “segurança jurídica” nada consagraria além da permanente depauperação dos consumidores e dos outros setores da economia.

14.15. A CAPITALIZAÇÃO DE JUROS E AS INSTITUIÇÕES FINANCEIRAS

Já tratamos dos juros capitalizados, proibidos em periodicidade inferior à anual nos termos da Súmula 121 do STF e art. 4º da Lei de Usura.

Ainda que a Súmula 596 negue a aplicação do Decreto 22.626/1933 às Instituições Financeiras, se refere apenas à taxa de juros e não à capitalização, que continua vedada, em periodicidade inferior à anual de forma geral, com exceção de norma especial permissiva.

Portanto, inclusive às instituições financeiras é vedada a capitalização de juros (o que inclui a Tabela Price).

É nesse sentido o seguinte julgado relatado pelo Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira (entre centenas de outros no mesmo sentido do Superior Tribunal de Justiça), no Recurso Especial 1.285/SP, da 4ª Turma: Direito Privado. Juros. Anatocismo. Vedação incidente também sobre instituições financeiras. Exegese do enunciado nº 121, em face do nº 596, ambos da súmula STF. Precedentes da Excelsa Corte. A capitalização de juros (juros de juros) é vedada pelo nosso Direito, mesmo quando expressamente convencionada, não tendo sido revogada a regra do art. 4º do Decreto nº 22.626/33 pela Lei 4.595/64. O anatocismo, repudiado pelo verbete nº 121 da súmula do Supremo Tribunal Federal, não guarda relação com o enunciado nº 596 da mesma súmula.

Em razão dessa avalanche de decisões no mesmo sentido, formando verdadeira jurisprudência no STJ, surgiu, na calada da noite, a Medida Provisória 1.963-17, de 30 de março de 2000, que hoje vigora com o número 2.170-36, de 23 de agosto de 2001, permitindo às instituições financeiras a capitalização mensal de juros.

Essa Medida Provisória pode ser considerada ilegal e inconstitucional vez que compete ao Congresso legislar sobre matéria financeira (Constituição Federal, art. 48, XIII); demais disso, seria necessária Lei Complementar para regular matéria atinente às instituições financeiras (Constituição Federal, art. 192), sendo impossível, outrossim, a delegação de matérias destinadas à Lei Complementar (Constituição Federal, art. 68, § 1º).

Se isso não bastasse, há flagrante afronta ao art. 7º, II, da Lei Complementar 95/1998, que veda a inserção de matéria estranha à lei.

É isso que acontece na exata medida em que a capitalização de juros é matéria estranha à Medida Provisória em questão, que, originariamente, dispõe sobre a administração dos recursos de caixa do Tesouro Nacional, matéria que não guarda nenhuma relação com a permissão da capitalização de juros às instituições financeiras.

Ocorre que o Superior Tribunal de Justiça, em decisões que não nos convencem, pela simples existência da teratológica Medida Provisória, passou a admitir a capitalização de juros pelo sistema financeiro nacional, a par da pendência de julgamento da ADIn 2.316 no Supremo Tribunal Federal, que questiona a sua constitucionalidade. Neste sentido:

Civil. Processual Civil. Embargos de declaração. Agravo regimental. Princípio da fungibilidade. Capitalização mensal dos juros. MP nº 1.963-17/2000. Vigência. 31.03.2000 (...) 2. Nos contratos bancários firmados posteriormente à entrada em vigor da MP nº 1.963-17/2000 em 31.03.2000, atualmente reeditada sob o nº 2.170-36/2001, é lícita a capitalização mensal dos juros, desde que expressamente prevista no ajuste. 3. Embargos de declaração recebidos como agravo regimental, ao qual se dá provimento (STJ, EDcl no Agravo de Instrumento 1.030.065-RS (2008/0010321-6), Rel. Ministro João Otávio de Noronha).⁸²

Civil e processual. Recurso especial repetitivo. Ações revisional e de busca e apreensão convertida em depósito. Contrato de financiamento com garantia de alienação fiduciária. Capitalização de juros. Juros compostos. Decreto 22.626/1933. Medida provisória 2.170-36/2001. Comissão de permanência. Mora. Caracterização. 1. A capitalização de juros vedada pelo Decreto 22.626/1933 (Lei de Usura) em intervalo inferior a um ano e permitida pela Medida Provisória 2.170-36/2001, desde que expressamente pactuada, tem por pressuposto a circunstância de os juros devidos e já vencidos serem, periodicamente, incorporados ao valor principal. Os juros não pagos são incorporados ao capital e sobre eles passam a incidir novos juros. 2. Por outro lado, há os conceitos abstratos, de matemática financeira, de “taxa de juros simples” e “taxa de juros compostos”, métodos usados na formação da taxa de juros contratada, prévios ao início do cumprimento do contrato. A mera circunstância de estar pactuada taxa efetiva e taxa nominal de juros não implica capitalização de juros, mas apenas processo de formação da taxa de juros pelo método composto, o que não é proibido pelo Decreto 22.626/1933. 3. Teses para os efeitos do art. 543-C do CPC: “É permitida a capitalização de juros com periodicidade inferior a um ano em contratos celebrados após 31.03.2000, data da publicação da Medida Provisória 1.963-17/2000 (em vigor como MP 2.170-36/2001), desde que expressamente pactuada”.– “A capitalização dos juros em periodicidade inferior à anual deve vir pactuada de forma expressa e clara. A previsão no contrato bancário de taxa de juros anual superior ao duodécuplo da mensal é suficiente para permitir a cobrança da taxa efetiva anual contratada”. 4. Segundo o entendimento pacificado na 2ª Seção, a comissão de permanência não pode ser cumulada com quaisquer outros encargos remuneratórios ou moratórios. 5. É lícita a cobrança dos encargos da mora quando caracterizado o estado de inadimplência, que decorre da falta de demonstração da abusividade das cláusulas contratuais questionadas. 6. Recurso especial conhecido em parte e, nessa extensão, provido. (REsp 973.827/ RS – Rel. Min. Luis Felipe Salomão – Rel. p/ Acórdão Ministra Maria Isabel Gallotti – Segunda Seção – julgado em 08.08.2012 – DJe 24.09.2012).

Se já não bastasse, foi editada a Lei 11.977/2009, que instituiu o denominado programa “Minha Casa Minha Vida” e, em tese, permitiu a cobrança de juros capitalizados no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação.

Todavia, o mesmo raciocínio quanto à inconstitucionalidade por afronta à necessidade de Lei Complementar para regular matéria atinente às instituições financeiras (Constituição Federal, art. 192) se aplica ao art. 75 da Lei 11.977/2009, que “autorizou” a cobrança de juros sobre juros para o Sistema Financeiro da Habitação.⁸³

Continua aplicável, assim, o seguinte entendimento:

Superior Tribunal de Justiça. Administrativo. Sistema Financeiro da Habitação. Não configurados o cerceamento de defesa e o julgamento ultra petita. Capitalização de juros. Impossibilidade. 1. “Não se configura decisão extra ou ultra petita se o julgador, a vista das cláusulas contratuais, após formar suas convicções sobre o tema, adota medidas de ordem operacional visando ao fiel cumprimento do pactuado entre as partes, descabendo a este Tribunal o reexame da matéria, em face dos óbices contidos nas Súmulas 05 e 07 do STJ.” (REsp 629.009/RS, Rel. Ministro Francisco Peçanha Martins, 2ª Turma, DJ 03.11.2004). 2. “Não se admite a capitalização de juros nos contratos submetidos ao Sistema Financeiro da Habitação” (REsp 635.855/CE, Rel. Ministro João Otávio de Noronha, 2ª Turma, DJ 07.12.2006). 3. Recurso Especial conhecido em parte e, nessa parte, improvido (REsp 807.409/CE, Rel. Ministro Herman Benjamin, 2ª Turma, j. 07.08.2007, DJ 20.09.2007, p. 270).

14.15.1. A capitalização de juros no Sistema Financeiro da Habitação em razão da Lei 11.977, de 7 de julho de 2009

Aprovou-se no Congresso Nacional mais uma tentativa de legalizar – e agora definitivamente – o anatocismo (cobrança de juros sobre juros), estabelecendo a possibilidade de periodicidade mensal de capitalização no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação.

Trata-se do art. 75 da Lei 11.977, de 7 de julho de 2009 (Conversão da Medida Provisória 459, de 25 de março de 2009), que dispõe sobre o “Programa Minha Casa, Minha Vida” e, no que interessa ao tema, inclui os arts. 15-A e 15-B à Lei 4.380, de 21 de agosto de 1964, que trata do Sistema Financeiro da Habitação.

Com efeito e em resumo:

a) Permitiu o livre pacto de capitalização de juros no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação; e,

b) Liberou a pactuação de sistemas de amortização nos empréstimos e financiamentos, mas obrigou a oferta do Sistema de Amortização Constante – SAC e, no mínimo, mais um, à escolha do mutuário, entre o SACRE (Sistema de Amortização Crescente) e a Tabela Price (Sistema Francês de Amortização).

Os mencionados dispositivos geram implicações importantes aos mutuários do SFH, principalmente no que diz respeito à ampliação do caos em razão das elevadas taxas de juros que são praticadas no Brasil.

A flexibilização pretendida seria absolutamente congruente se as taxas de juros brasileiras fossem viáveis.

Ocorre que não são.

É conhecido de todos que o Brasil é o país cujas taxas de juros estão entre as mais elevadas do planeta.

Assim, os defensores da legalização do anatocismo acreditam que a medida poderá reduzir as taxas entre nós praticadas.

Não cremos que apenas a proibição do anatocismo, de resto tradicional entre nós, seja a causa das taxas de juros que hoje se verificam no Brasil.

O fato é que, em razão da taxa de juros escorchantes, também paga pelo Estado brasileiro, em 2006, 71,03% do orçamento foi destinado às despesas financeiras. Os transportes receberam 0,41%; a saúde pública, 2,40%; a educação e cultura, 1,67%; e, segurança pública, 1,10%.⁸⁴

É difícil compreender o risco passível de justificar essa situação, mormente que a soma dos lucros dos cinco maiores bancos brasileiros nos balancetes trimestrais com data-base em março de 2007, foi de R$ 6.103.523,000,00 (seis bilhões, cento e três milhões, quinhentos e vinte e três mil reais), de acordo com os dados extraídos da página do Banco Central do Brasil, ou seja, R$ 92.477.621,21 (noventa e dois milhões, quatrocentos e setenta e sete mil, seiscentos e vinte e um reais e vinte e um centavos) ou quarenta e cinco milhões, cento e dois mil, duzentos e trinta e quatro dólares americanos – pelo câmbio da época – por dia útil, o que representa lucro médio, de cada um dos cinco maiores bancos brasileiros na casa dos nove milhões de dólares americanos por dia útil.⁸⁵

Assim, a ordem deveria ser inversa. Primeiro as taxas deveriam ser ajustadas a níveis minimamente razoáveis e, depois, a sociedade discutiria a liberação do anatocismo por regular projeto de lei complementar como determina o art. 192 da Constituição Federal.

A inversão pode representar a continuidade do caos no Sistema Financeiro da Habitação, com dívidas impagáveis, demandas judiciais intermináveis e insegurança jurídica funesta à paz social, objetivo do Direito.

É preciso verificar que já há, sobre o mesmo tema e de forma mais abrangente, a Medida Provisória 2.170-36, questionada através de ação direta de inconstitucionalidade no Supremo Tribunal Federal (ADI 2.316/DF), com julgamento suspenso e dois votos favoráveis à supressão do dispositivo que nela permite o anatocismo às Instituições Financeiras.

a) Inconstitucionalidade do art. 75 da Lei 11.977/2009

Retornando ao art. 75 da Lei 11.977/2009, não há como negar a sua profunda ausência de rigor técnico.

Trata-se de inserção de matéria enrustida, sem qualquer preocupação sistemática, em lei que trata de programa habitacional, ou seja, nada tem a ver com a liberação do anatocismo ou de regulamentação do Sistema Financeiro Nacional.

Em consonância com o acatado, de plano viola o teor da Lei Complementar 95/1998, que, no seu art. 7º, determina que “II – a lei não conterá matéria estranha a seu objeto ou a este não vinculada por afinidade, pertinência ou conexão” e “III – o âmbito de aplicação da lei será estabelecido de forma tão específica quanto o possibilite o conhecimento técnico ou científico da área respectiva.”⁸⁶

Por fim, com a admissão da teratológica emenda, pretendem a liberação definitiva de qualquer sistema de amortização de empréstimos.

Em resumo, a liberação do anatocismo (juros capitalizados) no Sistema Financeiro da Habitação, com a inclusão dos arts. 15-A e 15-B à Lei 4.380/1964, é inconveniente e socialmente inoportuna. A técnica legislativa adotada não é adequada e espera-se seja rechaçada pelo Poder Judiciário.

Nesta medida, quanto ao processo legislativo utilizado para incluir dispositivos na Lei 4.380/1964, que regula o Sistema Financeiro da Habitação, as razões lançadas por Rubem Martinez da Cunha, Juiz Federal da Segunda Vara, Seção Judiciária do Estado de Mato Grosso,⁸⁷ nos convenceram.

Partindo da constatação óbvia segundo a qual o Sistema Financeiro Nacional deve ser regulado por leis complementares (CF, art. 192) ou materialmente complementares ante o critério de recepção das normas, o desrespeito à hierarquia, critério de calibragem do sistema, representa, no caso, flagrante inconstitucionalidade.

Apresentada assim a matéria, com o advento do art. 192 da Constituição Federal de 1988, cujo conteúdo indica a regulação do sistema financeiro nacional por leis complementares, não é difícil constatar que a mens legis aponta que tais regras deveriam existir em cento e oitenta dias, isto porque, ao final desse prazo, estariam revogados “todos os dispositivos legais que ‘atribuíssem’ ou ‘delegassem’ a órgão do Poder Executivo competência assinalada pela Constituição ao Congresso Nacional, especialmente no que tange a: I – ação normativa; (...)” (art. 25 do Ato das Disposições Constitucionais Transitórias).

De fato, a lei que regula o Sistema Financeiro da Habitação (Lei 4.380/1964), nos termos do art. 192 da Constituição, foi recepcionada como lei materialmente complementar, já que integra o Sistema Financeiro Nacional criado pela Lei 4.595/1964 (Lei 4.380/1964, art. 8º, parágrafo único, e Decreto 2.291/1986, art. 7°).⁸⁸

Resta evidente, portanto, que todas as leis que regulam o Sistema Financeiro da Habitação, integrante do Sistema Financeiro Nacional, assim como as alterações anteriores à promulgação da Constituição de 1988, foram recepcionadas como leis complementares.

Nessa medida e em razão do princípio do paralelismo das formas, essas leis não podem ser modificadas por leis ordinárias⁸⁹ ou por resoluções, qualificadas como meios secundários de introdução de normas, posto que emanam de órgãos administrativos.

Assim, nos parece razoável concluir que a Lei 11.977/2009 não poderia, na qualidade de lei ordinária, regular matéria que, a toda evidência, foi destinada pela Constituição Federal à Lei Complementar.

Trata-se de flagrante desrespeito à hierarquia, e, portanto, patente inconstitucionalidade.

Logo, não será possível emprestar eficácia a cláusulas contratuais que determinem a aplicação de capitalização de juros ou de sistemas de amortização que incorporem a capitalização de juros no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação.

b) Hipótese da validade do art. 75 da Lei 11.977/2009

Suponhamos que, por inconcebível hipótese –, mas não improvável – o Poder Judiciário não acolha esses e outros fundamentos da inconstitucionalidade do art. 75 da Lei 11.977/2009, que liberou a capitalização mensal de juros ao Sistema Financeiro da Habitação.

Nesse caso, todas as pessoas que firmaram contratos ou pagaram juros capitalizados de forma composta aos bancos e demais integrantes do Sistema Financeiro da Habitação antes de 7 de julho de 2009, possuem, agora, o cristalino direito de pleitear a devolução dos valores pagos indevidamente (repetição do indébito), quiçá em dobro, nos termos do art. 42 do Código de Defesa do Consumidor.

Explica-se: se houve necessidade da lei para liberação do anatocismo, os atos e contratos anteriores, firmados pelos integrantes do Sistema Financeiro da Habitação, estavam em desacordo com o art. 4° do Decreto 22.626/1933 e a Súmula 121 do STF, que vedam o anatocismo (juros capitalizados de forma composta ou juros sobre juros).

É que, nos termos do art. 5°, XXXVI, da Constituição Federal, o ato jurídico perfeito deve ser preservado até em face de normas cogentes, sob pena de infração ao princípio da irretroatividade das leis.

No caso vertente, ainda que a cobrança de juros capitalizados com periodicidade inferior a um ano seja feita posteriormente à eficácia da Lei 11.977/2009, no caso de contratos celebrados antes do início da sua vigência (7 de julho de 2009), permanece a ilegalidade decorrente da vedação do anatocismo insculpida no art. 4° do Decreto 22.626/1933 e Súmula 121 do STF.

“É indubitável que o contrato válido entre as partes é ato jurídico perfeito, dele decorrendo, para uma ou para ambas, direitos adquiridos. Se lei posterior cria para terceiro direito sobre o objeto do contrato e oponível a ambas as partes contratantes, não pode ela, sob pena de alcançar o ato jurídico perfeito e o direito adquirido entre as partes, ser aplicada a contratos validamente celebrados antes de sua vigência” (STF, Recurso Extraordinário nº 102.216).

c) Situação jurídica dos demais contratos, não submetidos ao Sistema Financeiro da Habitação

Outra questão interessante que exsurge da análise da teratológica norma contida no art. 75 da Lei 11.977/2009, diz respeito à situação jurídica dos demais contratos que não sejam submetidos ao Sistema Financeiro da Habitação.

É preciso notar a importância da interpretação a contrario sensu do art. 75 da Lei 11.977/2009, na exata medida em que, se a capitalização de juros é permitida aos contratos submetidos ao Sistema Financeiro da Habitação, corolário lógico é a vedação a todos os demais contratos não subsumidos ao indigitado sistema.

A conclusão, outrora clara, agora é cristalina: continua vedada a capitalização composta de juros (juros sobre juros – anatocismo) nos exatos termos do art. 4° do Decreto 22.626/1933 e Súmula 121 do STF, inclusive, embora o assunto seja polêmico, pela aplicação do sistema de amortização da tabela price que incorpora os juros compostos ou capitalizados.⁹⁰

Nesse sentido:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Embargos à Execução. Contrato de mútuo. Juros contratuais. Limitação a 12% ao ano. Viabilidade. Apelante é empresa não integrante do Sistema Financeiro Nacional. Aplicação das regras da Lei de Usura. Anatocismo. Previsão de Tabela Price. Método que contempla capitalização de juros. A capitalização mensal dos juros é vedada pelo nosso direito, mesmo quando expressamente convencionada. Prática a ser expurgada do saldo devedor. Embargos procedentes. Recurso desprovido (Apelação nº 0170797-25.2008.8.26.0100, 20ª Câmara de Direito Privado, Rel. Álvaro Torres Júnior, j. em 22.04.2013).

Na fundamentação, justificou o relator: Também nem se argumente com a legalidade da capitalização de juros nos termos da MP 1.963-17/2000 e suas sucessivas reedições. Isso porque, como se viu, a embargada é empresa não integrante do Sistema Financeiro Nacional e se subordina à Lei de Usura.

Em resumo, ainda que, por hipótese, se entenda válida a permissão de capitalização determinada pelo art. 75, da Lei 11.977/2009, não podemos esquecer que a permissão de capitalização de juros desse dispositivo se circunscreve aos contratos submetidos ao SFH. Portanto, os demais contratos de financiamento imobiliário não estão subsumidos à permissão de capitalização. Podemos citar os seguintes:

a) Contratos submetidos à carteira hipotecária ou faixa livre, ou seja, os contratos de financiamento imobiliário por instituições financeiras, acima do limite imposto para o SFH; e,

b) Financiamento direto levado a efeito por construtoras, sem a participação direta de uma instituição financeira, através de compromissos de compra e venda ou instrumentos de alienação fiduciária, ainda que tenha colhido empréstimo para produção, posto que são relações jurídicas distintas.

Convém sublinhar a existência da Medida Provisória 1.963-17, de 30 de março de 2000 (atual MP nº 2.170-36, de 23.08.2001),⁹¹ que tenciona liberar a cobrança de juros compostos (juros sobre juros) para todo o Sistema Financeiro Nacional, e não apenas para o Sistema Financeiro da Habitação.

Como já noticiamos alhures,⁹² encontramo-nos na pendência de julgamento da ADIn nº 2.316/DF no Supremo Tribunal Federal, que discute a inconstitucionalidade do art. 5º da referida medida provisória, com dois votos pela concessão da liminar para suspensão do dispositivo que permite a capitalização generalizada de juros pelo Sistema Financeiro Nacional e cujos fundamentos se encaixam perfeitamente ao art. 75 da Lei 11.977/2009.⁹³

14.16. OUTRAS CONSEQUÊNCIAS DO DESCUMPRIMENTO DAS OBRIGAÇÕES

14.16.1. Prejuízos e cláusula penal

Nos termos do art. 389, o Código Civil traz a regra geral das consequências da inexecução das obrigações.

Art. 389. Não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado.

Na verdade, a regra acaba sendo repetida no art. 395, na hipótese de mora, o que leva à conclusão que o art. 389, embora com as mesmas consequências, é dispositivo que trata da mora e também do inadimplemento absoluto, sendo, assim, regra geral do descumprimento das obrigações.⁹⁴

Certo é que, em qualquer caso, aquele que descumprir a obrigação responde com o seu patrimônio pelas perdas e danos decorrentes, regra essa que decorre do art. 391 do Código Civil e, igualmente, do art. 591 do Código de Processo Civil.

Tratando-se de mora (art. 395) ou de inadimplemento absoluto, a conclusão é a mesma.

Na análise do vertente artigo, não se pode esquecer, todavia, que muitas vezes, tratando-se de responsabilidade subjetiva, a reparação e o ressarcimento podem ser excluídos por ausência de culpa, consequência dos arts. 393 e 396, que serão adiante analisados.

Se o devedor não conseguir afastar a culpa presumida pela mora ou pelo inadimplemento, invariavelmente será obrigado a pagar perdas e danos.

Conclui-se, portanto, que no âmbito do Direito das Obrigações, havendo o descumprimento culposo (mora ou inadimplemento), aquele que descumpriu responde com o seu patrimônio pelas perdas e danos decorrentes.

O alcance dessa responsabilidade por perdas e danos é tarefa cumprida pelo art. 402, segundo o qual, salvo as exceções expressamente previstas em lei, as perdas e danos devidos ao credor abrangem, além do que efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar.

Complementando a consequência da inexecução das obrigações, seja em razão da mora ou do inadimplemento, (arts. 389 e 395), o vertente dispositivo impõe ao moroso e ao inadimplente que agiram ordinariamente com culpa ou dolo,⁹⁵ o dever de recompor os prejuízos experimentados pelo credor.

A reparação e o ressarcimento, muitas vezes denominados indiscriminadamente de indenização,⁹⁶ devem representar a ampla recomposição dos prejuízos e não devem representar lucro, embora isso possa ocorrer em razão da cláusula penal que será adiante analisada e, também, da retenção das arras ou sinal.

Não podemos esquecer que as perdas e danos descritas no art. 402 se aplicam, igualmente, aos casos de atos ilícitos extracontratuais, nos termos dos arts. 186 e 927.

Deveras, o ato ilícito é fonte das obrigações, sendo natural que, em razão da sua ocorrência, o agente que causa prejuízos a terceiros se obrigue a pagar as perdas e danos decorrentes de sua conduta.

Esses prejuízos são denominados perdas e danos e se dividem em danos materiais, compostos tanto pelo que o credor efetivamente perdeu (danos emergentes), quanto pelo que razoavelmente deixou de lucrar (lucros cessantes), além dos danos morais, ainda que decorrentes do descumprimento das obrigações.

Assim sendo, dada a amplitude das perdas e danos, alguns sistemas, como o francês, utilizam o termo danos e interesses.

De acordo com Larenz,⁹⁷ o dano é uma perda não querida pela vítima, cujas consequências recaem sobre seus bens, saúde, integridade física, desenvolvimento profissional, expectativas de ganho, patrimônio e sobre os direitos da personalidade, como, por exemplo, a honra e a paz de espírito.

Enneccerus endossa essa ideia e defende que o dano pode atingir qualquer espécie de desvantagem a um bem jurídico, seja essa desvantagem recaindo sobre o patrimônio, a vida, a liberdade, o nome e a boa fama, entre outros bens juridicamente protegidos.⁹⁸

Esse conceito amplo se opõe ao conceito clássico, que considerava apenas o dano patrimonial.

Em suma, aquele que descumpre a sua obrigação ou pratica um ato ilícito, defere ao credor e à vítima o direito de pleitear a reparação dos danos morais e o ressarcimento dos prejuízos materiais causados, sem esquecer a correção monetária e os honorários de advogado, além dos juros, nos termos dos arts. 389, 395 e 404 a 407.

Conceituadas as perdas e danos, é possível identificar seus requisitos legais: a culpa e a existência do prejuízo.

A culpa é elemento constitutivo da responsabilidade subjetiva, regra geral decorrente dos arts. 186, 393 e 396.

Essa culpa impõe o dever de recompor as perdas e danos materiais. Soma-se aos danos materiais, os danos morais, ainda que decorrentes da mesma conduta.

Por outro lado, a responsabilidade objetiva, exceção no Código Civil (v.g., art. 927, parágrafo único, e art. 931), dispensa a culpa que, nessa espécie, não é elemento constitutivo, como já tratamos ao comentar os arts. 393 e 396.

No âmbito da responsabilidade contratual, todo aquele que deixa de cumprir deliberadamente uma avença age com dolo. De outro lado, se o descumprimento decorre de negligência, o caso é de culpa.

Com a exceção do art. 392 (contratos unilaterais), caso em que o devedor só responde por dolo, verifica-se que nos contratos bilaterais, em ambos os casos (culpa ou dolo), sem alteração das consequências, é imperioso observar o dever de o inadimplente ou moroso reparar e ressarcir os danos em razão do artigo sob comento, cumulado com os arts. 389 e 395.

O segundo requisito para verificação das perdas e danos é a existência de prejuízo, de tal sorte que, a par dos danos morais, os danos materiais compreendem os danos emergentes e os lucros cessantes.

Para que o devedor moroso ou inadimplente seja obrigado a pagar as perdas e danos, é imprescindível que tenha havido prejuízo. Não podemos deslembrar que, se houver cláusula penal ou arras (Código Civil, arts. 408 e ss. e 417 e ss.), o devedor pagará o que estiver estipulado em razão da mora ou do inadimplemento, independentemente de prejuízo do credor.

O dano emergente é aquele que efetivamente pode ser aferido do comportamento culposo ou doloso daquele que pratica um ato ilícito ou descumpre uma obrigação.

A lei menciona aquilo que o prejudicado efetivamente perdeu. Conseguintemente, o prejuízo que decorre do dano emergente depende de prova material e efetiva do prejuízo.

Parte da doutrina coloca os juros que defluem das obrigações de pagamento em dinheiro como espécie de dano emergente.

Muito embora a discussão não tenha utilidade prática, entendemos, com a devida venia, que esses juros correspondem aos lucros cessantes e, adiante, ao analisarmos o art. 404, daremos os motivos de tal inferência.

De outro lado, os lucros cessantes correspondem àquilo que o credor razoavelmente deixou de lucrar em razão da prática de um ato ilícito, da mora ou do inadimplemento do devedor.

De fato, a subjetividade do parâmetro legal é evidente.

Sendo assim, mais uma vez nos socorremos do entendimento inigualável de Agostinho Alvim, segundo o qual o advérbio que razoavelmente deixou de lucrar’, não significa que se pagará aquilo que for razoável (ideia quantitativa) e sim que se pagará se se puder, razoavelmente, admitir que houve lucro cessante (ideia que se prende à existência mesma do prejuízo).⁹⁹

Portanto, a locução “o que razoavelmente deixou de lucrar” diz respeito àquilo que o bom senso indica que o credor deixaria de lucrar se não fosse praticado o ato ilícito ou houvesse o descumprimento da obrigação, tendo em vista o que de fato ocorria e não o que poderia ocorrer.

O dano, além disso, deve ser atual e certo.

Sendo assim, não são indenizáveis, como lucros cessantes, os danos hipotéticos, que poderão não se concretizar.

Em resumo, admite-se o dano futuro, ou seja, aquilo que razoavelmente se deixou de lucrar, o que envolve a ideia de existência do prejuízo e não a ideia quantitativa.

Sendo assim, a aferição, diante das provas, cabe ao prudente arbítrio do juiz, que verificará os ganhos passados e os projetará para o futuro, tendo em vista o ilícito perpetrado.

No Código Civil anterior, de 1916, o parágrafo único do art. 1.059 previa que o devedor moroso ou inadimplente só respondia pelos prejuízos que poderiam ser ou houvessem sido previstos na data da obrigação. Por exemplo: caso A, que tivesse locado por cinco anos um imóvel a B, que pretendia instalar uma loja de roupas, constatasse, ao depois, que B instalara no local uma loja de automóveis importados, sofrida a evicção por B após dois anos (perda do bem em razão de decisão judicial), B não poderia pleitear ressarcimento dos lucros cessantes decorrentes da atividade de venda de automóveis importados, que se supõe maiores que os decorrentes da atividade de venda de roupas.¹⁰⁰

Certo é que o atual Código Civil não repetiu o parágrafo único do correspondente art. 1.059 do Código Civil de 1916, no dispositivo que ora comentamos. Sendo assim, mesmo os prejuízos não previstos merecerão ressarcimento.

A conclusão que se extrai da atual codificação é que a reparação e o ressarcimento do dano reclamam, hoje, uma configuração teleológica, que não se prende aos aspectos técnicos, tradicionais, mas aos meios colocados à disposição da vítima para o acesso a uma ordem jurídica justa.

Essa ideia pode ser verificada no princípio constitucional da ampla reparação, determinado no art. 5º, incs. V e X, da Constituição Federal, que bem espelha essa tendência, adotando a tese da ruptura com os conceitos tradicionais, criando um liame entre a reparação, os postulados do Estado Social de Direito e a garantia ao prejudicado de ver realizado o princípio basilar do Direito que determina seja dado a cada um o que é seu, o que demanda a recomposição completa do dano.

O ressarcimento dos danos materiais e a reparação dos danos morais devem restituir, tanto quanto possível, as partes ao status quo ante, ou seja, ao estado anterior ao dano causado.

Sendo assim, sobre as perdas e danos apurados em razão do inadimplemento, igualmente se aplicam os consectários do art. 389 do Código Civil. Nesse sentido:

Art. 404. As perdas e danos, nas obrigações de pagamento em dinheiro, serão pagas com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, abrangendo juros, custas e honorários de advogado, sem prejuízo da pena convencional.

Inicialmente, convém ressaltar que o pagamento em dinheiro sempre será útil ao credor, de tal sorte que a ausência desse pagamento configurará mora e não inadimplemento absoluto.

A par dos juros de mora, o credor de dinheiro faz jus à pena convencional (por exemplo, uma multa pelo atraso), além das custas processuais e extrajudiciais (por exemplo: gastos com notificações por meio do oficial de Títulos e Documentos, protesto de títulos etc.).

Não se pode esquecer da correção monetária e dos honorários de advogado, cuja análise da incidência pode ser verificada nos comentários que fizemos à regra geral da inexecução que emana do art. 389 do Código Civil.

Portanto, nas obrigações cujo objeto da prestação seja dinheiro, além dos juros moratórios devidos após a citação (art. 405), o devedor em mora fica responsável pela correção monetária, além da cláusula penal moratória, das custas e dos honorários de advogado, tudo isso independentemente de ação judicial.

Por exemplo: o devedor de cem mil reais em mora, cujo instrumento contratual prevê cláusula penal de 2%, ficará sujeito ao pagamento de cento e dois mil reais, sobre os quais incidirão juros moratórios de 1% ao mês, ou seja, mil e cem reais por mês de juros moratórios, sem contar a correção monetária, as custas e os honorários de advogado.

Com exceção da cláusula penal, os demais consectários (juros moratórios, correção monetária, custas e honorários de advogado) serão aplicados independentemente de convenção, vez que a incidência decorre da lei.

Um ponto merece destaque. É que o presente artigo trata de direitos patrimoniais. Se assim o é, o contrato poderá afastar a incidência dessas verbas.

Agostinho Alvim¹⁰¹ relata alguma controvérsia no Direito estrangeiro, em razão da mora nas dívidas de dinheiro, decorrente da interpretação dos §§ 117, 118 e 119 do Código de Obrigações suíço, de 1881.

É que esses dispositivos do Direito estrangeiro autorizam a cobrança de juros moratórios nas dívidas de dinheiro independentemente de culpa do sujeito passivo da obrigação.¹⁰²

De fato, Chironi,¹⁰³ depois de afirmar que a mora só subsiste com culpa, aduz que as disposições dos §§ 117 e 118 do Código das Obrigações suíço só admitem a mora sem culpa para as dívidas de dinheiro, isso em razão do favorecimento que tal circunstância representa ao comércio.

Igual posição é defendida por Saleilles,¹⁰⁴ que defende a circunstância de não se admitir qualquer justificativa do devedor de dinheiro para afastar a mora, bastando o retardamento, o que exsurge dos citados §§ 117 e 118, mas critica a doutrina daí decorrente.

Essa interpretação é confirmada por Rossel,¹⁰⁵ que não se restringe aos casos de dívida de dinheiro, quando dispensa o elemento culpa para o aperfeiçoamento da mora. Ele pensa que a culpa só é imprescindível quando a lei expressamente exige.¹⁰⁶

Ocorre que o Código de Obrigações suíço não dispõe de regra semelhante ao art. 396 do Código Civil brasileiro.

Logo, não há como concluir que o devedor pagará juros moratórios na hipótese de não ser culpado pela demora. No âmbito do Código Civil pátrio, os juros moratórios somente são contados a partir da citação inicial, mas, tratando-se de responsabilidade subjetiva, continuam submetidos, mesmo nessa hipótese, à existência de culpa, a teor dos seus arts. 393 e 396.

De fato, a ausência de culpa isenta o devedor da responsabilidade por perdas e danos e juros moratórios na responsabilidade subjetiva. Entrementes, dificilmente haverá a excludente no caso de dívida de dinheiro, vez que, invocado fato de possível previsão (art. 393), restará a culpa do devedor, o que torna impossível a elisão da mora, já que presentes os elementos objetivo (retardamento) e subjetivo (culpa).

Bem por isso, Agostinho Alvim defende que, vencida e não paga uma dívida de dinheiro, os juros correm desde logo.¹⁰⁷ Mas a ausência de culpa pelo não pagamento impede os efeitos da mora.¹⁰⁸

Isto nada tem a ver com a desnecessidade evidente de o credor provar os prejuízos para cobrar os juros moratórios (art. 407) porquanto qui tardius solvit, minus solvit (quem paga depois do vencimento, paga menos do que deve).

É inegável, portanto, que o simples fato da retenção do capital alheio além do prazo estabelecido ou requerido (retardamento) beneficia o devedor.

Todavia, esse é o elemento objetivo da mora, que, nos casos de responsabilidade subjetiva, deve, necessariamente, ser complementado pelo elemento subjetivo, a culpa (arts. 393 e 396), sem esquecer que o termo inicial para a contagem dos juros é a citação inicial para a ação (art. 405).

Sendo assim, não resta mais qualquer dúvida acerca da desnecessidade de o credor provar prejuízo para que possa cobrar juros moratórios. Todavia, o Código Civil exige, também, a citação inicial para a ação do credor em face do devedor (art. 405).

Outro ponto interessante que surge da leitura do dispositivo ora comentado emana da lição de Agostinho Alvim, que aduz, nas obrigações representadas por dinheiro, a circunscrição das perdas e danos aos juros da mora.

Eis sua ideia: Com relação aos juros da mora convém ponderar que, se a prova do prejuízo pode ser dispensada, por outro lado a indenização é limitada. O art. 1.061 do Código Civil (de 1916) prescreve que, nas obrigações de dinheiro, as perdas e danos consistem nos juros da mora, sem prejuízo da pena convencional. Quer dizer: consistem somente nos juros da mora.¹⁰⁹

Depois, opina que tal regra é injusta, exemplificando com a hipótese de o credor não receber mesmo tendo confiado no pagamento tempestivo, planejando viagem, recusando serviços e efetuando despesas.

Justifica, demais disso, que a regra é antiga, contida, também, no revogado art. 249 do Código Comercial e no direito anterior ao Código Civil de 1916.¹¹⁰

De fato, os códigos mais modernos, como o Código Civil italiano de 1941, dispõem de forma diferente.

Embora fixem os juros moratórios como regra das perdas e danos nas obrigações de dinheiro, permitem que o juiz, provado o prejuízo maior, atribua ressarcimento superior,¹¹¹ como, aliás, prevê o atual Código Civil brasileiro, de acordo com o parágrafo único do art. 404:

Art. 404. (...)

Parágrafo único. Provado que os juros da mora não cobrem o prejuízo, e não havendo pena convencional, pode o juiz conceder ao credor indenização suplementar.

Esse dispositivo, longe de ser inovador, é cópia do art. 327 do Anteprojeto do Código de Obrigações de 1941.

Antes de qualquer consideração, é importante alertar que se trata de prejuízos suplementares e se aplica apenas às obrigações cujo objeto da prestação seja dinheiro.

Para as demais obrigações, cujo objeto da prestação não seja dinheiro, aplica-se o parágrafo único do art. 416 do Código Civil.

Nas obrigações cujo objeto da prestação seja representado por dinheiro, a lei presume que as perdas e danos consistem nos juros de mora, decorrentes dos arts. 405 a 407, além da cláusula penal porventura convencionada, da correção monetária, das custas e dos honorários de advogado.

Dos honorários de advogado e da correção monetária tratamos.

Já os prejuízos suplementares a esses previstos, não havia, no direito anterior, autorização expressa de cobrança.

Ainda que assim fosse, pela regra geral do art. 1.056 do Código Civil de 1916, já considerávamos possível ignorar a cláusula penal moratória e cobrar os prejuízos efetivos, substituindo a cláusula penal.

Ocorre que o novo Código Civil dispõe expressamente que, para obter indenização suplementar, dois são os requisitos:

a) o credor deve provar a insuficiência dos juros de mora para cobrir seus prejuízos;

b) não pode haver pena convencional, ou seja, não pode haver cláusula penal.

No nosso entendimento, a expressão “não havendo pena convencional” deve ser entendida também na hipótese de o credor ignorar a pena convencional, assumindo o ônus de provar os prejuízos e não apenas no caso de não haver disposição acerca da pena convencional, ainda mais tendo em vista a sua natureza, além de inibitória, de prefixação das perdas e danos.

De fato, a regra geral que emana do art. 389 do Código Civil preceitua que, não cumprida a obrigação, o devedor responde por perdas e danos.

Portanto, se a obrigação não for cumprida, o credor poderá pleitear, em face do devedor, o ressarcimento dos prejuízos.

Todavia, a solução não é automática, de tal sorte que esses prejuízos devem ser provados e o ônus dessa prova pertence ao credor.

Para evitar essa prova, a cláusula penal surge como meio de predeterminar os prejuízos, ou seja, determinar antes que eles ocorram, fazendo com que o credor só precise demonstrar o descumprimento da obrigação e, se o devedor não pagar a cláusula penal espontaneamente, sempre restará a via judicial para tal resultado.

Por exemplo: imaginemos um contrato de locação que estipule multa de 10% em caso de atraso. É fato que essa mora poderia gerar algum prejuízo ao credor. Todavia independentemente do prejuízo e mesmo que esse não ocorra, o locador poderá cobrar a multa.

Se o valor prefixado não for suficiente para cobrir as perdas e danos em razão do descumprimento, o credor poderá deixar de lado a estipulação da cláusula penal e cobrar os prejuízos experimentados.

Assim, é forçoso concluir que não há possibilidade de o credor cumular a cobrança da cláusula penal com as perdas e danos, além dos juros moratórios, ou seja, a integralidade da cláusula penal e a integralidade das perdas e danos.

O dispositivo sob comento é cristalino: somente se não houver pena convencional o juiz poderá estabelecer indenização suplementar aos juros de mora nas obrigações de pagamento em dinheiro e isso desde que os juros moratórios sejam insuficientes, cabendo ao credor o ônus da prova da insuficiência.

Em resumo, a possibilidade de se cobrar prejuízos suplementares nas obrigações que consistam em entrega de dinheiro decorre do parágrafo único do art. 404, ou seja, esses prejuízos suplementares poderão ser cobrados, além dos juros de mora que valem como indenização mínima, se não houver cláusula penal e se for provada a insuficiência dos juros de mora pelo credor.

Insistimos que não haverá cláusula penal se o credor optar por ignorá-la para buscar os prejuízos efetivos, que deverá provar.

Logo:

a) se além dos juros de mora o credor exigir a cláusula penal, não poderá ser concedida indenização suplementar;

b) se, além dos juros de mora, não existir cláusula penal, poderá ser concedida indenização suplementar aos juros moratórios;

c) se, nada obstante os juros de mora, o credor resolver provar prejuízos suplementares, poderá ignorar a cláusula penal estipulada no contrato e cobrar os prejuízos efetivos.

Nas demais obrigações, que não sejam de pagamento em dinheiro, não se aplica o presente artigo e parágrafo, mas o art. 416, segundo o qual é imprescindível uma convenção que autorize a indenização suplementar à cláusula penal, cláusula penal essa que vale como indenização mínima.

O motivo dessa vedação de pleitear prejuízos suplementares à cláusula penal parece ser a natureza de substituição predeterminada das perdas e danos que envolve a cláusula penal, moratória ou compensatória.

Assim, é natural que o credor não possa pretender cobrar a cláusula penal e, também, cumulativamente, as perdas e danos efetivamente experimentadas.

Igualmente, o credor não pode, em regra, cobrar a cláusula penal que independe de qualquer prova de prejuízo e, ao depois, provar prejuízos suplementares e impor a cobrança da diferença.

Dissemos em regra porque, nessa última hipótese, existe uma exceção.

Com efeito, se as partes convencionarem no contrato que deu origem à obrigação que não seja de dinheiro, a possibilidade de cobrança de prejuízos suplementares, essa cobrança será possível, mormente que não se trata de regra de ordem pública, mas de norma de caráter dispositivo.

Em suma, tratando-se de obrigações que não sejam de pagamento em dinheiro, desde que haja prévia convenção contratual, é possível cobrar o valor da cláusula penal e, ao depois, cobrar a diferença representada pelos prejuízos efetivos.

Um ponto nos parece relevante. Assim como defendemos para as obrigações de pagamento em dinheiro (parágrafo único do art. 404), nada impede que o credor deixe de lado a cláusula penal que estipulou e cobre os efetivos prejuízos (perdas e danos), de acordo com a regra geral dimanada dos arts. 389 e 395, ainda que não tenha convencionado a possibilidade de cobrar prejuízos suplementares.

Sendo assim, se o credor verificar que a cláusula penal previamente estabelecida é insuficiente, arcará com a missão de provar efetivamente os prejuízos que experimentou, deixando de lado a predeterminação desses prejuízos representada pela cláusula penal.

Releva notar que não se trata de cobrar prejuízos suplementares, mas os efetivos prejuízos, de tal sorte que esse procedimento que defendemos não é atingido pela proibição do parágrafo único ora comentado.

Por fim, resta verificar que o Código Civil adotou a posição que emana dos Direitos alemão, suíço e italiano, diferindo, nesse ponto, do que ocorre no Direito francês.

De fato, os Códigos suíço (art. 161) e alemão (art. 340) permitem a cobrança dos prejuízos efetivos, suplementares à cláusula penal, desde que tais prejuízos sejam efetivamente provados pelo credor. Em outras palavras, no Direito alemão e suíço, o credor cobra a cláusula penal e, ao depois, prova os prejuízos efetivos e exige do devedor o pagamento da diferença.

Mas nos parece que foi o Direito italiano que realmente inspirou o nosso “novo” Código Civil; vejamos o que diz essa legislação:

Art. 1.382 (Efeitos da cláusula penal). A cláusula penal mediante a qual se convenciona que, no caso de inadimplemento ou mora na execução, um dos contraentes fica obrigado a uma determinada prestação, tem o efeito de limitar a indenização à prestação prometida, se não for convencionada a possibilidade de ressarcimento de danos ulterior.

De fato, distanciou-se, nesse particular, do Código Civil francês, que não permite cobrança suplementar à cláusula penal, de acordo com o seu art. 1.152, segundo o qual, “quando a convenção estipular o pagamento de determinada importância àquele que não cumprir a obrigação a título de perdas e danos, será vedada a concessão de indenização suplementar ou inferior àquilo que foi convencionado”.

Em resumo, no Direito brasileiro:

a) o art. 416 disciplina as obrigações cujo objeto da prestação não seja dinheiro, vez que, para estas, aplica-se o art. 404;

b) em regra, é vedada a cobrança de prejuízos suplementares à cláusula penal;

c) todavia, se houver expressa convenção entre as partes, o credor poderá cobrar os prejuízos efetivos que suplantarem a previsão representada pela cláusula penal; e,

d) entendemos que o relato “não pode exigir indenização suplementar” impede apenas a cobrança de prejuízos suplementares cumulados com a prévia cobrança de cláusula penal, lembrando que a cobrança de cláusula penal independe de prova de prejuízo. Ocorre que não há nada no presente dispositivo que impeça o credor de ignorar a predeterminação dos prejuízos representada pela cláusula penal para cobrar os prejuízos efetivos e maiores que demonstrar, o que se afirma na exata medida em que não estará cobrando “indenização suplementar”, mas as efetivas perdas e danos de acordo com o permissivo da regra geral dos arts. 389 e 395.

14.16.2. Cláusula penal

14.16.2.1. Conceto

O art. 389, regra geral do descumprimento das obrigações, estabelece a responsabilidade do devedor pelos prejuízos que causar ao credor em razão do descumprimento da obrigação assumida, vez que, além dos juros, da correção monetária, das custas e dos honorários, deverá pagar perdas e danos.

Todavia, essas perdas e danos demandam provas pelo credor, não incidindo automaticamente.

Se quiser evitar a difícil tarefa de provar esses prejuízos poderá estabelecer cláusula penal no instrumento de constituição da obrigação, o que servirá para prefixar os prejuízos do credor em razão da mora ou do inadimplemento do devedor.

Dessarte, se o devedor não cumprir culposamente a obrigação (nos casos de responsabilidade subjetiva, que é regra), em razão da cláusula penal, o credor só precisará demonstrar o descumprimento para exigir o valor estabelecido.

Se o devedor inadimplente ou moroso não pagar esse valor espontaneamente, a cobrança poderá ser levada a efeito judicialmente e, se isso ocorrer, só se liberará do pagamento se provar ausência de culpa e isso se o caso for de responsabilidade subjetiva.

A vantagem da estipulação de cláusula penal é antiga. No Direito romano, ensinou Molitor¹¹² que a cláusula penal (stipulatio poenae) era de grande importância, mormente que na sua ausência, era inexorável e inafastável a necessidade de o credor provar os prejuízos.

Ainda é assim.

Um exemplo esclarece a vantagem de se estabelecer a cláusula penal: imaginemos alguém que se obriga a pagar aluguéis mensalmente em dia certo. O credor poderá estipular que o pagamento com atraso implicará na obrigação de o devedor pagar cláusula penal. Poderá, igualmente, estipular cláusula penal para segurança de outra cláusula, como, por exemplo, aquela que impede estragos no imóvel locado.

É evidente que a mora no pagamento do aluguel e o estrago no imóvel poderiam gerar algum prejuízo ao credor.

Havendo cláusula penal, independentemente do valor efetivo dos prejuízos e da prova do dano, o locador terá apenas que demonstrar a mora e o estrago para que o locatário se sujeite à pena convencional, moratória no caso do atraso no pagamento e compensatória no caso do estrago no imóvel.

Em consonância com o acatado, definimos a cláusula penal como a obrigação acessória mediante a qual o devedor obriga-se a dar alguma coisa de tal sorte a assegurar a execução da convenção ou compensar os prejuízos do credor.

Em suma, a cláusula penal é a penalidade destinada a evitar as consequências funestas do inadimplemento absoluto ou do retardamento no cumprimento da obrigação.

A cláusula penal pode ser positiva ou negativa.

Será positiva na eventualidade de representar acréscimo ao valor original da prestação. Todavia, não é incomum a forma negativa, representada pela perda de desconto, denominada “sanção premial”. Em verdade, o resultado é o mesmo, uma vez que tanto faz pagar uma quantia a mais a título de multa ou perder um desconto. Em ambos os casos o resultado é um pagamento acrescido.

Releva notar, entretanto, que a penalidade não é automática. Por outro lado, depende de convenção, o que não significa que o devedor que descumpre sua obrigação fique isento de pagar pelos prejuízos que causar, já que tal consequência decorre da regra geral do art. 389; significa, sim, que o credor que não convencionou expressamente a pena no contrato terá de provar os prejuízos que sofreu em razão do descumprimento da obrigação, nos termos da regra geral dos arts. 389, 395, 402 e 404.

Outrossim, ainda que o prejudicado disponha da cláusula penal, poderá, se quiser, provar os prejuízos efetivos que sofreu e cobrá-los, ignorando a cláusula penal, ou, em algumas hipóteses legais (arts. 404 e 416), acrescer a diferença entre a cláusula penal e os prejuízos maiores causados pelo credor.

De fato, ao devedor moroso ou inadimplente, que agiu, em regra,¹¹³ com culpa ou dolo, impõe-se a obrigação de ressarcir e reparar os prejuízos experimentados pelo credor, compostos pelo que efetivamente perdeu (dano emergente), bem como pelo que razoavelmente deixou de lucrar (lucros cessantes).

As perdas e danos estão inseridas no conceito de cláusula penal.

Entretanto, no caso de cláusula penal, o valor predefinido pode ser maior ou menor que os prejuízos efetivos, e nisso consiste a diferença básica entre os dois institutos.

Portanto, o primeiro objetivo da cláusula penal é o de servir de sucedâneo pré-avaliado de perdas e danos em face da inexecução da obrigação.

A esse objetivo de avaliação prévia das perdas e danos, soma-se um segundo objetivo: o de intimidação, reforço da obrigação.

Supõe-se que, para fugir desse pagamento, o credor procurará cumprir a obrigação no tempo, lugar e forma convencionados.

Sendo assim, a cláusula penal representa dupla vantagem ao credor.

A primeira vantagem é representada pela desnecessidade de o credor provar os prejuízos que sofreu em razão da mora ou do inadimplemento da obrigação, autorizando a cobrança ainda que não haja qualquer prejuízo.

A segunda vantagem é o aumento da possibilidade de ver cumprida a obrigação em razão de o devedor procurar cumprir o que convencionou para não pagar o valor da pena.

O art. 409 do Código Civil permite a estipulação da cláusula penal juntamente com a constituição da obrigação principal ou em ato posterior.

Portanto, é inegável a natureza jurídica acessória da cláusula penal, ainda que não subsista norma equivalente ao art. 923 do Código Civil de 1916, que determinava a extinção da cláusula penal se não sobrevivesse a obrigação principal.

Como continuamos a admitir que a cláusula penal possui natureza jurídica acessória, continuamos igualmente a admitir, mesmo diante da ausência expressa de norma, que a existência da cláusula penal depende da existência da obrigação principal.

O inverso não é verdadeiro. Nos termos do art. 184 do Código Civil, a nulidade da cláusula penal não induz a nulidade da obrigação principal.

Exemplificando, imaginemos que um sujeito, mediante coação, venha a assinar documento posterior à constituição legítima de obrigação principal, estipulando cláusula penal pelo descumprimento. Se essa convenção posterior vier a ser anulada nos termos do art. 171, II, a obrigação principal, que não está inquinada de nulidade, permanece sem a cláusula penal.

Identificada a natureza jurídica, importa observar que existem duas espécies de cláusula penal: a cláusula penal moratória e a cláusula penal compensatória.

14.16.2.2. Cláusula penal moratória

A cláusula penal moratória surge em virtude do atraso, sem contar o pagamento em local e forma não convencionados (art. 394), reforçando a obrigação e desestimulando o pagamento em outro local, por outra forma ou o pagamento com atraso.

Nos termos do art. 411 do Código Civil, tratando-se de cláusula penal moratória, em razão do pagamento atrasado ou do pagamento em outro lugar ou por outra forma, diferentes do contrato –, portanto, em segurança especial de outra cláusula determinada –, o credor poderá cobrar a cláusula penal, e, como se trata de simples mora e não de inadimplemento, também exigir a satisfação conjunta da obrigação principal.

Imaginemos alguém que adquire um carro novo da cor azul e a loja entrega o mesmo modelo da cor branca. Nesse caso, pode haver estipulação de cláusula penal moratória em garantia da cláusula de entrega do carro na cor escolhida.

Por outro lado, havendo dia de vencimento, o devedor estará em mora se não efetuar o pagamento na data convencionada. Nesse caso, ao cumprir a obrigação terá que se submeter à cláusula penal estipulada no contrato.

Ao revés do que ocorre com a cláusula penal compensatória, nesse caso o credor pode exigir a prestação e, também, a cláusula penal moratória.

Por fim, convém complementar que a cobrança dos prejuízos efetivos, além da cláusula penal, depende da própria inexistência de cláusula penal nas obrigações de pagamento em dinheiro (art. 402) e de convenção para cobrança de prejuízos suplementares à cláusula penal nas demais obrigações (art. 404). Remetemos o leitor a esses artigos.

14.16.2.3. Cláusula penal compensatória e devolução ao inadimplente

Por sua vez, a cláusula penal compensatória é devida em razão do inadimplemento absoluto, que se configura através da impossibilidade de pagamento ou da inutilidade subjetiva ao credor (art. 389).

Nesses casos, além de sugestionar o devedor ao cumprimento da obrigação para fugir do pagamento da pena, serve de indenização preestabelecida dos prejuízos no caso de descumprimento culposo.

As semelhanças param por aí. A verdade é que há consequências diferentes para as espécies, conforme se verificará nos artigos seguintes.

De qualquer forma, as duas espécies são mutuamente exclusivas pelo mesmo fato,¹¹⁴ ou seja, não pode, em regra, o mesmo fato, ensejar a pena compensatória e moratória.

Por outro lado, se o fato gerador for diverso, na hipótese de obrigação complexa pela multiplicidade de objetos, há possibilidade de cumulação.

É o que ocorre, por exemplo, nas locações, nas quais é comum estabelecer o dever de não sublocar o imóvel e de pagar os aluguéis. O descumprimento de ambas as obrigações autorizará a cobrança de multa compensatória e moratória. Pelos aluguéis, haverá mora, vez que ainda será útil ao credor recebê-los. Entrementes, o estrago no imóvel já se concretizou, de tal sorte que, tratando-se de obrigação de não fazer, a simples conduta de estragar o imóvel configura inadimplemento absoluto, impondo-se, consequentemente, a pena compensatória.¹¹⁵

Nos termos do art. 410, do Código Civil, a cláusula penal compensatória se torna um benefício do credor.

De fato, o credor poderá optar por uma das seguintes hipóteses:

a) pleitear a cláusula penal compensatória;

b) em algumas hipóteses provar prejuízo maior e pleitear as perdas e danos; ou,

c) exigir o cumprimento da prestação.

Releva notar que o credor poderá exigir apenas uma dessas hipóteses, sendo-lhe vedado exigir a prestação e também a cláusula penal compensatória, ou seja, a integralidade de uma e de outra.

De fato, se a cláusula penal é compensatória, servindo para compensar o prejuízo com o inadimplemento absoluto, é evidente que não pode ser cumulada com o cumprimento da obrigação ou com as perdas e danos.

Essa solução foi copiada do Código Civil francês e representa benefício e faculdade conferida ao credor. Para demonstrar nossa afirmação e até pela clareza, resta importante verificar a redação do art. 1.229, do Código Civil francês de 1804: A cláusula penal representa compensação das perdas e danos que o credor experimenta pela inexecução da obrigação principal. Não pode o credor pedir simultaneamente o principal e a penalidade, a não ser que a cláusula penal tenha sido estipulada para o simples atraso.

Se o benefício é do credor, não pode o devedor (sujeito passivo da obrigação) comparecer aduzindo que prefere pagar a pena compensatória a cumprir a obrigação (dar, fazer ou não fazer).

Da mesma forma, não é possível cumular a cláusula penal e as perdas e danos.¹¹⁶ Neste sentido:

Superior Tribunal de Justiça. Direito civil. Rescisão de contrato de compra e venda de imóvel e reivindicatória. Cláusula penal e perdas e danos. Inacumulabilidade. É possível emendar a inicial, convertendo pleito possessório em petitório, mormente quando efetuada antes da citação dos réus. Admissível a reivindicatória quando simultaneamente rescindido o contrato de compra e venda. O pagamento de cláusula penal compensatória exclui a possibilidade de exigir-se ainda a solução de perdas e danos. Recursos especiais parcialmente conhecidos e, nessa parte, providos (REsp 556.620/MT, Recurso Especial 2003/0084103-7, Ministro Cesar Asfor Rocha, 4ª Turma, 10.05.2004).

No que interessa ao Direito Imobiliário, a atecnia representada pela pretensão de cumulação pode levar à necessidade de o Tribunal arbitrar a cláusula penal compensatória, desconsiderando aquela pactuada:

Superior Tribunal de Justiça. Civil. Promessa de compra e venda. Desistência. Ação pretendendo a rescisão e a restituição das importâncias pagas. Retenção de 25% em favor da vendedora, como ressarcimento de despesas. Código de Defesa do Consumidor, arts. 51, II, 53 e 54. Código Civil, art. 924. [novo CC, art. 413]. II. O desfazimento do contrato dá ao comprador o direito à restituição das parcelas pagas, porém não em sua integralidade. Percentual de retenção fixado para 25%. Precedentes do STJ. III. Recurso especial conhecido e parcialmente provido (REsp 332.947/MG, Rel. Ministro Aldir Passarinho Junior, 4ª Turma, j. 24.10.2006, DJ 11.12.2006, p. 360).

Nesse sentido, o entendimento sumulado do Tribunal de Justiça de São Paulo:

Súmula 1: O compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.

É preciso lembrar que a devolução, ainda que no âmbito de ação de resolução, deverá ser feita em parcela única, que constará da sentença, independentemente de reconvenção do réu promitente comprador:

Súmula 2: A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição.

Súmula 3: Reconhecido que o compromissário comprador tem direito à devolução das parcelas pagas por conta do preço, as partes deverão ser repostas ao estado anterior, independentemente de reconvenção.

Ao interpretar o art. 918 do Código Civil de 1916, que corresponde ao art. 410 do atual Código Civil, ensinou Silvio Rodrigues: Portanto, tem o credor a escolha. Ou prefere o remédio ordinário que a lei lhe confere, e reclama indenização dos danos, como se a cláusula penal inexistisse; ou, se lhe parecer mais conveniente, demanda apenas a multa convencional, ficando dispensado de evidenciar a existência de qualquer prejuízo.¹¹⁷

Essa interpretação emana do art. 1.228 do Código Civil francês, segundo o qual o credor, em lugar de pedir a penalidade estipulada contra o devedor inadimplente, pode acionar a execução da obrigação principal.

Ocorre que a lição merece complemento inexistente no Direito anterior e no próprio Direito francês.

De fato, o art. 410, do atual Código Civil brasileiro, determina que a cláusula penal é uma alternativa em benefício do credor, que pode escolher a cláusula penal ou cobrar os prejuízos, não podendo cumular.

Todavia, no Código Civil de 1916 não existia norma equivalente ao parágrafo único do art. 416, para o qual remetemos o leitor, segundo o qual os prejuízos suplementares à cláusula penal dependem de convenção expressa entre as partes. Portanto, a par de existir cláusula penal, se o credor se dispuser a enfrentar as delongas de uma ação, provando prejuízos suplementares, poderá cobrá-los se isso estiver previamente convencionado no contrato.

Por outro lado, entendemos que o art. 410 não se aplica às dívidas de dinheiro em razão da norma especial, embora semelhante, do art. 404. Esse dispositivo determina que a indenização suplementar aos juros de mora pode ser exigida apenas se não houver cláusula penal ou, de acordo com nossa interpretação, se o credor resolver ignorá-la.

Outra vertente do artigo que ora comentamos diz respeito à confusão que normalmente se faz em razão da cláusula penal e da multa penitencial (multa poenitentialis).

A multa penitencial encontra seu fundamento no art. 1.152 do Código Civil francês e permite que o devedor prefira seu pagamento ao cumprimento da obrigação. Em outras palavras, em razão da multa penitencial estipulada no contrato, o devedor se libera do cumprimento pagando-a.

No nosso sistema não há regra semelhante ao art. 1.152 do Código Civil francês (Código Napoleão), que distingue claramente a cláusula penal nos arts. 1.226 e ss. e a multa penitencial no art. 1.152.

Sendo assim, nos parece evidente, evidentíssimo, aliás, que o devedor não pode comparecer com o intuito de pagar o valor referente à cláusula penal em detrimento do cumprimento da obrigação.

A teor do presente artigo, de ordem pública, essa é uma faculdade do credor, que, se preferir, poderá exigir, ainda que judicialmente, o cumprimento da avença.

Outro aspecto para confirmar a impossibilidade de multa penitencial no Direito pátrio é a limitação imposta à cláusula penal, decorrente do cogente art. 412, e que poderia ser infirmado pela multa penitencial.

Em resumo, tratando-se de cláusula penal compensatória:

a) o credor poderá escolher entre a cobrança da cláusula penal ou a exigência do cumprimento da obrigação tal qual foi convencionada;

b) esse é um benefício do credor, de tal sorte que não cabe ao devedor a opção;

c) os prejuízos suplementares à cláusula penal compensatória podem ser cobrados desde que exista contratação prévia e expressa no instrumento contratual nas obrigações que não sejam de dinheiro e, nessas, se o credor resolver ignorar a cláusula penal, provar e cobrar os prejuízos efetivos;

d) no nosso sistema não existe a multa penitencial que, a rigor, tornaria sem efeito o vertente dispositivo e as limitações percentuais impostas à cláusula penal (art. 412).

14.16.2.4. Limites para o valor da cláusula penal

De fato, as partes podem estipular previamente o valor das perdas e danos em razão da inexecução da obrigação (mora ou inadimplemento) através da cláusula penal.

Todavia, assim como no Direito anterior, essa possibilidade não é ilimitada.

Sendo assim, a cláusula penal não pode superar o valor da obrigação principal.

Como dissemos, a restrição não é nova. Mesmo diante de uma inspiração individualista, já constava no art. 920 do Código Civil de 1916 e, antes disso, nas Ordenações Filipinas (Livro IV, Título 70).¹¹⁸

Essa limitação, que emana do art. 412 do Código Civil, representa norma cogente, de tal sorte que não pode ser afastada pela vontade das partes no contrato:

Art. 412. O valor da cominação imposta na cláusula penal não pode exceder o da obrigação principal.

Em outras palavras, ainda que haja convenção, o credor não pode aplicar cláusula penal superior ao valor da obrigação principal.

A norma sob comento é freio aos pendores individualistas, impedindo o enriquecimento sem causa e a tutela cega do credor que, ordinariamente, impõe sua vontade nas convenções.

Observou-se, assim, a pendência social que permeia o Código vigente.

Posta assim a questão, não resta qualquer dúvida de que o devedor de cem, a teor do dispositivo em análise, não pode ser obrigado a pagar mais de cem a título de cláusula penal, ainda que tenha convencionado.

Esse dispositivo, entendemos, trata da cláusula penal compensatória e, nesse sentido, podemos exemplificar da seguinte forma: se um sujeito se obriga a decorar local para realização de casamento dos contratantes, em razão do que cobraria determinada quantia, não pode, ainda que descumpra a obrigação, ser obrigado a pagar cláusula penal de valor superior ao valor contratado.

Isso não significa que não se possa, como de fato pode, estabelecer contratualmente o pagamento de prejuízos suplementares porventura maiores nesse caso, cuja prestação do devedor não envolve a entrega de dinheiro (Código Civil, art. 416).

Nas obrigações de dinheiro, é possível ignorar a cláusula penal para cobrar os prejuízos efetivos que os juros moratórios não satisfazem (Código Civil, art. 410, parágrafo único).

Para determinação do valor que submeterá a cláusula penal compensatória em razão de contrato que estabeleça o pagamento em prestações, deve ser considerado o valor total do contrato, ou seja, a soma das parcelas durante o prazo convencionado limitará a cláusula penal que, veremos, nos termos do art. 413, do Código Civil, deverá ser reduzida no caso de se apresentar manifestamente excessiva ou deverá ser reduzida proporcionalmente ao cumprimento da obrigação.

De acordo com o que dissemos, suponhamos cláusula penal compensatória imposta ao locatário que não cumpre, por exemplo, o dever contratual de conservar o imóvel em locação estabelecida pelo prazo de trinta meses.

Nada obstante seja comum a imposição de três aluguéis, nada impede a convenção de até trinta aluguéis, embora a redução seja praticamente certa nesse caso, a teor do que dispõe o art. 413.

A aparente clareza cessa nesses exemplos.

Em consonância com o acatado, cabe a seguinte indagação: como aplicar o dispositivo que limita a cláusula penal compensatória nas obrigações que importam em pagamento diferido, em tratos sucessivos e sem prazo, como ocorre, por exemplo, no contrato de prestação de serviços de saúde por prazo indeterminado?

A lei não esclarece.

Por interpretação analógica, entendemos que deve ser aplicado o mesmo critério do art. 260 do Código de Processo Civil, de tal sorte que a limitação incidirá sobre uma anuidade.

Portanto, se o contrato foi concebido para vigorar por prazo indeterminado, a cláusula penal compensatória não poderá exceder o valor pecuniário correspondente à soma de doze prestações periódicas.

A limitação exsurgente do artigo ora comentado não esgota o tema, de tal sorte que resta verificar as outras limitações decorrentes de leis especiais.

Para nós, a limitação do vertente artigo se aplica apenas à cláusula penal compensatória, decorrente do inadimplemento absoluto, o que afirmamos na exata medida em que, para a cláusula penal moratória existem outras limitações, impostas por leis esparsas e pelo próprio Código Civil que, em razão do princípio da especialidade, se sobrepõem à norma geral do artigo sob comento.

Essas limitações à cláusula penal moratória são as seguintes:

a) 2% em razão de outorga de crédito nas relações de consumo, submetidas ao Código de Defesa do Consumidor;

b) 2% para a mora no pagamento de despesas de condomínio, de acordo com o art. 1.336, § 1º, do Código Civil;

c) 10%, em razão do art. 11, f, do Decreto-Lei 58/37, que trata do compromisso de compra e venda de imóveis;

d) 10% nos demais contratos, em respeito ao que dispõe o art. 9º do Decreto nº 22.626/1933.

Verifiquemos, ainda que brevemente, cada uma dessas limitações.

A primeira decorre da Lei 8.078/1990 (Código de Defesa do Consumidor), em razão da outorga de crédito.

Desde que presentes consumidor e fornecedor na relação jurídica, aplica-se a Lei 8.078/1990, que estabelece multa de 2% nos casos em que haja outorga de crédito, como ocorre, por exemplo, na compra para pagamento em prestações.¹¹⁹

Quanto a essa outorga de crédito, ensina Fábio Ulhoa Coelho: a concessão de crédito ao consumidor pode se viabilizar de modo direto ou indireto, isto é, o crédito pode ser aberto pelo próprio fornecedor ou através de intermediação de instituição financeira.¹²⁰

A definição de consumidor e fornecedor, que devem estar presentes simultaneamente na relação jurídica obrigacional para a aplicação das normas da Lei 8.078/1990 (Código de Defesa do Consumidor), se dá na exata medida da adequação aos parâmetros dos arts. 2º e 3º dessa lei.¹²¹

A teoria objetiva define o consumidor como sendo a pessoa física ou jurídica que ocupa a posição final na cadeia distributiva, à qual, pela análise do art. 2º do Código de Defesa do Consumidor, percebe-se filiar a legislação pátria ao exigir que seja destinatário final como um dos aspectos restritivos.

Em suma, o consumidor, seja pessoa física ou jurídica, é aquele que, como destinatário final, adquire produto, utiliza serviço ou atividade do fornecedor.

O indivíduo que adquire um automóvel para uso próprio, mesmo no caso de pessoa jurídica, é destinatário final, e, portanto, consumidor.

Por outro lado, a loja revendedora de automóveis não é consumidora se adquirir veículos para revenda.

Todavia, se essa mesma loja comprar um veículo da fábrica para utilização na sua atividade, servindo, por exemplo, aos vendedores externos, será consumidora nos termos da Lei 8.078/1990.

Portanto, para que haja relação de consumo e a aplicabilidade contratual do Código de Defesa do Consumidor, é imprescindível a presença simultânea do consumidor, do fornecedor e do produto ou do serviço.

Se qualquer desses elementos estiver ausente, não haverá relação de consumo e, por conseguinte, no âmbito contratual,¹²² não se aplicará a própria Lei de Consumo.

Nesse sentido, não há relação de consumo na relação jurídica que se estabelece entre o condomínio e o condômino, de tal sorte que não se aplica a limitação de 2% constante do art. 52, § 1º, do Código de Defesa do Consumidor. Todavia, no caso de condomínio, a conclusão agora é a mesma e decorre do presente Código Civil que limita a pena a 2% no art. 1.336, § 1º.

Antes do atual Código Civil, a Lei 4.591/1964 permitia ao condomínio a cobrança de pena moratória de até 20%, dependendo de previsão na convenção.

O revogado art. 12, § 3º, da Lei 4.591/1964 estipulava multa de até 20%,¹²³ desde que fixada na Convenção, que é a norma que rege a vida nos condomínios em edifícios.

Entendemos que a novidade representa profunda atecnia, assim como já representava a do Código de Defesa do Consumidor, motivo pelo qual entendemos que há grande probabilidade de modificações no dispositivo, como, aliás, já foi tentado, recebendo veto presidencial a lei aprovada para esse mister.

Sobre esse assunto, remetemos o leitor ao capítulo referente aos condomínios.

Uma das funções da cláusula penal é a intimidação do devedor, que procurará cumprir o que convencionou para não sofrer os efeitos do descumprimento, principalmente a cláusula penal.

Quem cumpre sua obrigação não paga um só centavo de cláusula penal.

Em razão, principalmente, da função inibitória representada pela cláusula penal é que é muito pouco o percentual de 2% do valor da obrigação.

Outra limitação genérica à cláusula penal moratória, é aquela do Decreto 22.626/1933, também denominado Lei da Usura.

É verdade que alguns julgados entendem que a Lei da Usura se aplica apenas aos contratos de mútuo. Fora desse caso, segundo esses precedentes, é possível a aplicação da cláusula penal moratória tal qual delineada pelo art. 412, o que permitiria às partes estipular seu valor à equivalência do valor da prestação.

De acordo com esse entendimento, uma obrigação de pagar cem pode conter estipulação de cláusula penal moratória do mesmo valor, ou seja, cláusula penal de cem, resultando no pagamento de duzentos.

Não é o que entendemos.

Como lei especial, aplica-se o vetusto, porém válido, vigente e eficaz Decreto 22.626/1933.

Esse Decreto dispõe sobre os juros nos contratos e, no art. 9º, proíbe cláusula penal superior a 10% do valor da dívida.

Não há como interpretar de forma contrária vez que outro entendimento afrontaria conhecida regra de hermenêutica: lei geral posterior não revoga ou altera a lei especial anterior (lex posterior generalis non derogat priori speciali).¹²⁴

Assim, o novo Código Civil, de caráter geral, não revoga ou altera o Decreto 22.626/1933 (especial) porque nem expressa, nem tacitamente regula toda a matéria, nem é com ele incompatível (Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro, art. 2º, § 1º).

Portanto, a limitação do dispositivo que ora comentamos, ou seja, 100% do valor da obrigação, contratualmente, no nosso entendimento, se aplica apenas à cláusula penal compensatória.

Muito embora com alguma relutância, o art. 9º do Decreto 22.626/1933, que limita a pena moratória a 10%, se aplica a qualquer contrato e não apenas àqueles de mútuo, encontrando-se em pleno vigor.

Não encontramos no aludido decreto qualquer restrição à hipóteses circunscritas.

Em nenhum momento o aludido diploma legal circunscreveu seu alcance aos contratos de mútuo, o que nos levou a concluir por sua aplicabilidade a qualquer espécie de contrato, como, aliás, é o sentido do seu art. 1º.¹²⁵

Assim, salvo as hipóteses disciplinadas em leis especiais, como o Código de Defesa do Consumidor e a Lei de Condomínios, a cláusula penal moratória não pode exceder o limite legal de 10%.¹²⁶

Existem outras hipóteses em que a cláusula penal compensatória pode suplantar 10%, e se limitar ao presente artigo. Isso ocorrerá nas obrigações que não encontram sua origem nos contratos, como acontece, por exemplo, nos alimentos fixados pelas partes em ação de separação. A obrigação, nesse caso, não decorre de contrato, mas diretamente da lei, de tal sorte que não se aplica a limitação do Decreto 22.626/1933.

Um outro aspecto da limitação que convém analisarmos é a utilização da sanção premial, principalmente para burlar as limitações à cláusula penal.

A sanção premial é o desconto concedido em razão da pontualidade.

Nesses casos, o credor estabelece valor acima daquele que pretende receber e concede um desconto para pagamento na data aprazada, desconto esse que faz com que a obrigação paga na data estabelecida represente o valor real da obrigação.

Pagando fora do prazo, o devedor perde o desconto, o que, evidentemente, pode representar um meio lícito de impor cláusula penal quando esse desconto suplanta a possibilidade e os limites de aplicação da cláusula penal, excedendo os permissivos legais.

Ora, o efeito é o mesmo, ou seja, um pagamento acrescido em razão da mora, sem descartar as hipóteses de inadimplemento.

Podemos exemplificar: imaginemos que o credor ofereça 50% de desconto para pagamento pontual. É claro que o pagamento esperado é a metade daquilo que foi convencionado. É igualmente claro que a cláusula penal é de 100% e pode representar afronta à lei se, por exemplo, a pena decorrer do pagamento de condomínio, cuja limitação decorre do § 1º do art. 1.336 e não pode superar 2% do valor da contribuição mensal.

Nesse sentido, jurisprudência do Tribunal de Alçada Cível do Rio de Janeiro: Desconto de 50%. Burla a lei e a convenção. O desconto de 50%, determinado em assembleia para condômino que efetue o pagamento até a data do vencimento, não é prêmio, e sim imposição disfarçada de multa, visando burlar a lei e a Convenção.¹²⁷

Por fim, entendemos ser importante a distinção entre a cláusula penal e a multa penitencial.¹²⁸

Não existe no sistema jurídico brasileiro qualquer norma semelhante ao art. 1.152 do Código Civil Francês, que dispõe sobre a multa penitencial (multa poenitentialis), diferentemente do que faz com a cláusula penal (arts. 1.226 e ss.).

No sistema francês, a multa penitencial permite que o devedor não cumpra a obrigação e se apresente para pagar o valor estipulado a título de multa poenitentialis.

No Brasil há limites para imposição de pena e só encontramos previsão de cláusula penal. Entre nós não há regra semelhante ao artigo 1.152 do Código Civil francês. Logo, é impossível estipular multa penitencial, vez que tal convenção representaria negativa de vigência das cogentes limitações impostas às penalidades em razão do inadimplemento, decorrentes de leis esparsas e do artigo sob comento.

Além disso, há cristalina disposição no art. 410, para onde remetemos o leitor, segundo o qual a cláusula penal é uma alternativa em benefício do credor e não do devedor.

14.16.2.5. Redução judicial da cláusula penal

De acordo com o art. 413 do Código Civil, haverá redução da cláusula penal convencionada entre as partes em razão de dois fatos distintos:

a) percentual excessivo; ou,

b) cumprimento parcial da obrigação que se colima reforçar.¹²⁹

Eis o teor do dispositivo:

Art. 413. A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.

Estamos diante de norma cogente, impedindo que as partes a afastem no contrato. Tal disposição contratual, se existente, não geraria qualquer efeito diante da natureza de ordem pública do vertente dispositivo.

Sendo assim, por se tratar de norma de ordem pública (cogente), o juiz deverá determinar a redução de ofício, o que acaba com a antiga celeuma que girava em torno da possibilidade de as partes afastarem a aplicabilidade do correspondente art. 924 do Código Civil de 1916.

Nossa conclusão decorre, principalmente, da imperatividade do comando exsurgente do relato “deverá”.

Por outro lado, não se pode perder de vista a orientação social que inspirou o atual código, bem diferente do sentido individualista do Código Civil de 1916, de inspiração nas ideias do século XIX, que prestigiava a vontade das partes até as últimas consequências.

O presente artigo visa afastar a possibilidade de enriquecimento sem causa, mormente ante a possibilidade de se cobrar cláusula penal ainda que não haja prejuízo.

Releva notar, ainda, que a determinação de redução não se circunscreve à cláusula penal compensatória, ou seja, como o dispositivo se refere genericamente à penalidade, a conclusão é que se aplica, também, à cláusula penal moratória.

Tendo em mente essas premissas, vamos analisar, inicialmente, a hipótese de redução em razão da excessividade da cláusula penal.

Na vigência do Código Civil de 1916, escrevemos alhures¹³⁰ que, por se tratar de substituta predeterminada das perdas e danos, o simples fato de a cláusula penal ser excessiva não autorizava o devedor pleitear a sua redução (Código Civil de 1916, art. 927, segunda parte).

Essa era a orientação que de resto emanava do Direito francês (art. 1.152 do Código Napoleão) e refletia o individualismo extremado dessa legislação.

O atual Código Civil pátrio parte do Estado Social de Direito, rompendo com os conceitos tradicionais de outrora.

Sendo assim, em razão dos arts. 317, 413 e 478 deste Código, e tendo em vista que não há artigo semelhante ao art. 927, segunda parte, do Código Civil de 1916, concluímos que, agora, a redução deve ser determinada pelo juiz sempre que julgar excessiva a pena imposta, de acordo com as circunstâncias, ou no caso de cumprimento parcial da obrigação.

Não há mais alternativa e, repetindo o que dissemos, as partes não podem afastar a determinação cogente do presente artigo, que vale ainda que haja convenção em sentido contrário.

Portanto, agora a redução é obrigação do juiz à luz da função social dos contratos, que, diante de pena excessiva, e, principalmente, em razão de comando cogente de lei, é obrigado a operar a redução equitativa.

Todavia, o parâmetro para a redução, no caso de pena excessiva, não foi fornecido pela lei.

Caberá ao magistrado, portanto, o prudente arbítrio, a fim de adequar o valor da cláusula penal à culpa ou à gravidade dos efeitos da mora ou do inadimplemento absoluto, tendo em mente a natureza e a finalidade do negócio jurídico entre as partes.

Ressalte-se que ao talante do juiz caberá apenas aferir o excesso, lembrando que não haverá escolha no caso de cumprimento parcial, cuja redução deve ser determinada pelo magistrado, como adiante se verá.

Bem pensado, se o relato determina que a redução cabe no caso de excesso, ainda que o juiz deva reduzir nesse caso, não haverá grande diferença em relação ao Direito anterior, já que sempre caberá ao juiz justificar que não determinou a redução porque não entendeu ser excessiva a cláusula penal estabelecida e circunscrita aos limites legais.

Outro ponto interessante é que o dispositivo ora comentado, que determina a redução por excesso da cláusula penal, não se aplica para ajustar aos níveis legais as estipulações que desrespeitam os limites impostos pela lei.

Se a cláusula penal convencionada for ilegal, superando uma limitação imposta pelo art. 412 ou por leis especiais, como aquela insculpida no art. 52 do Código de Defesa do Consumidor, a disposição é nula em razão da ilicitude do objeto (art. 166, II), não havendo falar em excesso, mas em anulação do pacto acessório de cláusula penal.

A nulidade alcançará apenas a cláusula penal e não a obrigação principal, tendo em vista a natureza acessória da pena convencional. É regra comezinha que a nulidade do acessório não implica nulidade do principal.

Ainda que seja nula a cláusula penal, o credor não estará impedido de cobrar os prejuízos que tiver em razão da mora ou do inadimplemento diante da regra geral dos arts. 389, 395 e 402.

Todavia, deverá se submeter à árdua missão de provar efetivamente os prejuízos decorrentes do descumprimento da obrigação, o que sempre representa um inconveniente pelas delongas, custos e vicissitudes da produção de provas no curso de qualquer processo judicial.

Esgotada a análise da redução por excesso da cláusula penal, nos resta verificar a redução da cláusula penal em razão de a obrigação ser cumprida em parte.

Essa redução não é nova e já era possível no Código Civil de 1916.

Ocorre que agora, também nesse caso, não se trata mais de faculdade do juiz, como era no Direito anterior (Código Civil de 1916, art. 924).

Seja em caso de inadimplemento ou de mora não há mais discricionariedade e o juiz deverá determinar a redução proporcional da cláusula penal tendo em vista um elemento objetivo: o parcial cumprimento da obrigação.

Vamos exemplificar: imaginemos que A efetue locação de imóvel para B pelo prazo de doze meses e estipule multa de três aluguéis em caso de inadimplemento. Depois de seis meses, B resolve devolver o imóvel. Nesse caso o juiz deverá reduzir o valor da pena compensatória pela metade.

Essa redução proporcional não é nova.

De fato, já era aplicada na locação de imóveis urbanos em razão da devolução do imóvel antes do prazo ajustado, de acordo com o disposto no art. 4º da Lei 8.245/1991, que remete o aplicador ao art. 924 do Código Civil de 1916, correspondente ao atual art. 413, que agora deve ser observado conforme determina o art. 2.046, segundo o qual todas as remissões, em diplomas legislativos, aos Códigos referidos no artigo antecedente (Código Civil de 1916 e primeira parte do Código Comercial), consideram-se feitas às disposições correspondentes deste Código.

Verificada a redução no caso de cumprimento parcial, uma questão pode surgir com razão: como fica essa redução nos casos em que o cumprimento parcial não é útil ao credor?

A resposta é dada com simplicidade: Nessa eventualidade, o cumprimento parcial pode ser equiparado ao descumprimento total (inadimplemento).

Podemos exemplificar: Suponhamos um vestido de noiva inacabado no dia das núpcias. De nada adiantará o cumprimento parcial da obrigação, com a entrega do vestido pela metade. Nesse caso, a credora estará autorizada a invocar o parágrafo único do art. 395 e pleitear a pena compensatória. Ao devedor só restará a esperança da redução da pena se for excessiva.

Outro aspecto que deve ser enfrentado diz respeito à possibilidade teórica de redução na hipótese de cláusula penal moratória.

O cumprimento imperfeito (em outro lugar, por outra forma ou com atraso) representa a mora, de tal sorte que é difícil imaginar uma hipótese prática de redução por cumprimento parcial.

Não vemos outra alternativa nesses casos de cláusula penal moratória, senão circunscrevê-los à possibilidade de redução pelo excesso da pena convencional.

14.16.3. Arras (sinal)

As arras (ou sinal) representam aquilo que é entregue em dinheiro ou em bens móveis, fungíveis ou infungíveis, por uma parte à outra, para garantia de um negócio jurídico.

As arras confirmatórias representam penhor para garantir a execução da obrigação e cumprem a mesma finalidade da cláusula penal.

Em regra, as arras são confirmatórias e as arras penitenciais que adiante serão tratadas dependem de expressa convenção contratual entre as partes.

Nessa medida, as arras confirmatórias presumem a obrigatoriedade do contrato, impondo, àquele que as entregou, a perda em razão do descumprimento da avença ou a devolução em dobro em favor daquele que as recebeu no caso de descumprimento, permitindo indenização suplementar.

Sendo assim, o art. 419 do Código Civil estabelece que “a parte inocente pode pedir indenização suplementar, se provar maior prejuízo, valendo as arras como taxa mínima. Pode, também, a parte inocente exigir a execução do contrato, com as perdas e danos, valendo as arras como o mínimo da indenização”.

O vertente dispositivo trata apenas das arras confirmatórias, uma vez que, no caso de arras penitenciais, que permitem arrependimento, aplica-se o art. 420, que não admite qualquer outra indenização suplementar.

Com efeito, sendo as arras confirmatórias, característica do negócio jurídico que não admite arrependimento, impõe, além da perda do sinal ou da devolução dobrada, o que, aliás, é regra, os prejuízos suplementares àquele que descumpre a obrigação, ou seja, a diferença entre o valor da retenção ou da devolução do sinal dobrado e os prejuízos efetivamente experimentados.

Esse fato não representa nenhuma novidade.

Sendo assim, aquele que recebeu as arras pode retê-las e, além disso, provar os prejuízos suplementares e pleitear a diferença. No caso da ação promovida pelo contratante que entregou as arras, as opções são as seguintes: ou cobra apenas o valor dobrado das arras que entregou e se isenta de provar qualquer prejuízo ou, se for o caso, prova concretamente os prejuízos efetivos e maiores e os cobra integralmente, nos termos da regra geral do art. 389 do Código Civil.

Resumindo: a) se for o caso de apenas reter o sinal ou exigir a devolução dobrada em caso de inadimplemento, não há necessidade de prova do prejuízo efetivo; b) a cobrança de prejuízos superiores ao sinal recebido depende da existência de arras confirmatórias e da prova efetiva dos prejuízos (vedada a cobrança no caso de arras penitenciais – art. 420); c) igualmente, se o caso é de cobrar prejuízos suplementares ao sinal por quem o forneceu e se deparou com o inadimplemento da outra parte, não restará alternativa senão provar os prejuízos efetivos maiores que o sinal entregue e demandar o pagamento na sua integralidade.

As arras penitenciais são tidas como o sinal entregue para servir de indenização no caso de desistência, de tal sorte que se converte em alternativa às partes que podem desistir do que foi convencionado caso se proponham a perder o que foi entregue (o devedor) ou restituir em dobro (o credor).

Nesse sentido, surge o art. 420 do Código Civil, segundo o qual “se no contrato for estipulado o direito de arrependimento para qualquer das partes, as arras ou sinal terão função unicamente indenizatória. Neste caso, quem as deu perdê-las-á em benefício da outra parte; e quem as recebeu devolvê-las-á, mais o equivalente. Em ambos os casos não haverá direito a indenização suplementar”.

Releva notar que o dispositivo menciona “indenização suplementar”, vedada, nos seus termos, se o prejudicado resolver conservar as arras que recebeu ou exigir a devolução em dobro.

De qualquer forma, a par dessa celeuma, para que as arras sejam consideradas penitenciais, portanto, é imprescindível que as partes expressamente convencionem a possibilidade de arrependimento.

Se essa disposição não estiver presente no contrato, as arras assumem a função ordinária, ou seja, a função confirmatória dos arts. 418 e 419 do Código Civil.

O arrependimento representa uma faculdade dos contratantes, que estipulam essa possibilidade e a consequência no contrato, ou seja, a perda do sinal ou a devolução em dobro.

Sendo assim, se quem se arrepender for quem entregou o sinal, já sabe antecipadamente que irá perdê-lo em favor do outro contratante.

Por outro lado, se o arrependido for quem recebeu, não se surpreenderá com a consequência, ou seja, devolver o sinal mais o equivalente; em outras palavras, deverá devolver o que recebeu em dobro, se dinheiro for, ou, no caso de bem móvel, sua devolução acrescida de um valor equivalente ao bem recebido.

Assim como a cláusula penal, as arras penitenciais funcionam como indenização predeterminada e certa das perdas e danos sofridos pelo que não se arrependeu.

Mister se faz observar, todavia, que ainda assim não se impede, por evidente, as demais consequências do descumprimento previstas nos arts. 389, 395 e 404 do Código Civil, como a correção monetária, os juros, quando exigíveis, os honorários de advogado, além das despesas processuais.

Sem distinção da espécie, o art. 418 do Código Civil determina que, “se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado”.

A primeira conclusão que se extrai da norma é que as arras somente podem ser retidas no caso de inadimplemento absoluto, jamais no caso de simples mora.

Essa conclusão decorre do relato “não executar o contrato”, o que certamente não representa mora, que se configura pelo cumprimento do contrato, embora com atraso, em outro lugar ou por outra forma, que não os convencionados.

Outrossim, existem algumas circunstâncias que conduzem as partes ao estado anterior, sem que se possa falar em retenção do sinal ou devolução dobrada, mas apenas a devolução singela do que foi recebido, com correção monetária.

É o caso de inadimplemento ou arrependimento recíproco, mesmo quando não se puder avaliar com precisão quem se arrependeu primeiro.

A mesma conclusão aplica-se à resilição bilateral (distrato), ou seja, o desfazimento do contrato pela vontade mútua dos contratantes.

Em todos esses casos, não há falar-se em retenção das arras ou devolução dobrada, mas apenas em retorno ao “status quo ante”, com a devolução singela do sinal.

Também não se pode falar na retenção do sinal ou arras ou devolução dobrada em razão do princípio da exceção do contrato não cumprido, ou seja, se uma parte não cumpre a sua obrigação em razão da inexecução do outro contratante.

Por exemplo: no contrato de compromisso de compra e venda de um imóvel, o promitente comprador pode deixar de pagar o preço, não cumprindo o contrato, diante da ausência da apresentação das certidões relativas ao imóvel e à pessoa do promitente vendedor, previamente acordada no instrumento contratual e, não por isso, pode haver retenção do sinal.

Cumpre ressaltar que, além da retenção ou da devolução dobrada, o inadimplente ainda deverá pagar custas, honorários de advogado, juros desde a citação, sem contar a correção monetária, esta, evidentemente, se o caso for de restituição mais o equivalente.

De tudo o quanto foi dito até este ponto, extraímos as seguintes conclusões: a) as consequências das arras somente são aplicadas no caso de inadimplemento absoluto, ou seja, no caso de a prestação tornar-se impossível por culpa do devedor ou subjetivamente inútil para o credor; e, b) sejam confirmatórias ou penitenciais, as arras são dotadas do mesmo efeito, ou seja: diante do inadimplemento, impõe-se a devolução dobrada por quem as recebeu ou a sua retenção em detrimento de quem as deu e, em ambos os casos, não cumpriram o contrato.

Seja como for e independentemente da espécie, com o cumprimento do contrato, nos termos do art. 417 do Código Civil, as arras devem ser restituídas ou imputadas no pagamento se representarem o mesmo gênero do objeto da prestação devida.

De fato, o sinal poderá ser representado não apenas por dinheiro, mas por qualquer bem móvel, fungível ou infungível.

Se for do mesmo gênero do objeto da prestação, deve ser considerado no pagamento, caso contrário, deve ser restituído ao final, por ocasião do cumprimento integral da avença.

Exemplificando, imaginemos que, em razão da entrega de dez mil reais a título de sinal ou arras, as partes estabeleceram o pagamento de vinte parcelas de dez mil reais.

Nesse caso, o devedor poderá compensar o valor das arras com o pagamento da última parcela, quando estará cumprida a obrigação.

Por outro lado, se, na mesma obrigação, um automóvel foi entregue a título de sinal, deve ser restituído ao final dos pagamentos estabelecidos em dinheiro, vez que o bem móvel entregue não é do mesmo gênero do objeto da prestação devida.

De qualquer forma, além de representar uma forma de substituir e predeterminar as perdas e danos, as arras garantem de forma real a penalidade imposta em razão do descumprimento do contrato, cumprindo a mesma finalidade da cláusula penal e, nesta medida, com ela não pode ser cumulada:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Ação de rescisão de compra e venda cumulada com devolução de quantias. Ajuizamento pela compromissária compradora inadimplente, pleiteando a devolução dos valores pagos. Procedência da reconvenção ofertada pela ré, promitente/vendedora. Decretada a rescisão contratual, com a determinação da perda do sinal, e, cumulativamente, a cominação de multa de 10% sobre o valor do contrato. Impossibilidade, porém, de cumulação dessas duas penalidades, uma vez que as arras já estão compreendidas no valor total do contrato, sobre o qual já incidirá um índice de retenção de valores em favor da promitente-vendedora (...). Recurso parcialmente provido (Apelação nº 9120872-91.2000.8.26.0000, 6ª Câmara de Direito Privado, rel. Des. Sebastião Carlos Garcia, DJ 06.10.2006).

No nosso entendimento, não é difícil concluir que as arras compostas por qualquer bem móvel, fungível ou infungível, possuem alguma utilidade nos contratos de curto prazo.

Todavia, a mesma conclusão não é possível em relação aos contratos de execução diferida, em tratos sucessivos, por longo prazo.

É que, embora no caso de obrigação de pagamento em dinheiro não haja qualquer dificuldade, é improvável que alguém entregue bem móvel, aguardando sua restituição ao final do contrato, por ocasião do cumprimento integral.

Por outro lado, imaginemos que um indivíduo tenha entregue, a título de sinal, cem mil reais pela aquisição de um bem de um milhão de reais, celebrando, nessa mesma ocasião, contrato para pagamento de duzentos mil reais a título de princípio de pagamento, mais quatro parcelas de duzentos mil reais.

Caso o credor, em razão do princípio de pagamento, receba apenas mais cem mil reais, dando quitação da parcela inicial de duzentos mil reais, não estaremos mais diante de arras ou sinal, mas de simples princípio de pagamento.

Nessa eventualidade, se o devedor não cumprir a obrigação de pagar as parcelas mensais, o credor não poderá alegar que o valor entregue inicialmente representava arras ou sinal, pleiteando sua retenção.

Tratava-se de sinal até o instante em que o credor recebeu e deu quitação da parcela inicial (princípio de pagamento) do contrato.

Nesse momento, as arras, que foram “computadas no valor devido”, deixaram de ser arras.

Com isso, não restará alternativa ao credor senão buscar a execução, se for o caso, da cláusula penal estabelecida no contrato.

Se não quiser utilizar a cláusula penal, ou se não a tiver estipulado, pode se submeter à cobrança das perdas e danos efetivos, os quais deverá provar (Código Civil, arts. 389 e 395).

Nesse sentido:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Rescisão contratual. Contrato de compromisso de venda e compra de imóvel no valor de R$ 40.000,00. Instrumento que prevê o pagamento de sinal no valor de R$ 10.000,00 e quitação do valor restante em 70 dias. Apelante que pagou a entrada e entregou um veículo no valor de R$ 14.500,00 como pagamento de parte do saldo remanescente. Valor restante não adimplido. Rescisão contratual bem decretada. Arras que devem ser restituídas porquanto estabelecidas com caráter nitidamente confirmatório. Montante pago que integra o preço, pois representa princípio de pagamento. Devida apenas a multa contratual de 10% do valor do imóvel. Impossibilidade, ademais, de cumulação da perda das arras e pagamento de multa contratual. Incidência de ambas as cominações que implicaria “bis in idem”. Precedentes da Corte. Recurso parcialmente provido para determinar a restituição das arras à apelante com correção monetária contada do desembolso (Apelação nº 0003674- 85.2011.8.26.0103, rel. Des. Mendes Pereira, j. em 28.11.2012).

O único reparo que merece o julgado diz respeito à vinculação, de resto inexistente, entre as arras confirmatórias e necessidade, só por essa natureza, de devolução.

A restituição das arras se funda, na verdade, na imputação do valor entregue no preço estipulado pelo imóvel.

Isso porque foi corrigida a redação defeituosa do art. 1.097 do Código Civil de 1916.

Com efeito, o Código Civil de 2002 determina que as arras, confirmatórias ou penitenciais, produzem o mesmo efeito.

Sendo assim, nos casos de descumprimento ou desistência do negócio (inadimplemento absoluto), em qualquer espécie de arras, aquele que as deu perde em favor da outra parte e aquele que as recebeu em razão de contrato bilateral devolve em dobro (“devolução mais o equivalente”).

De fato, no caso de arras confirmatórias, o antigo art. 1.097, do Código Civil de 1916, mencionava o perdimento por quem entregava o sinal ou arras, mas deixava, inexplicavelmente, de atribuir o mesmo efeito para quem recebia, como faz o art. 418 do Código Civil de 2002.

A distinção no caso de arras confirmatórias não se justificava, ainda mais que, no caso de arras penitenciais, a solução era idêntica para quem recebia e para quem entregava o sinal.

Assim, o que diferencia uma da outra é a necessidade de pactuação de arrependimento, configurando as arras penitenciais que, por esta razão, não concedem direito à indenização suplementar; de outro lado, a perda das arras e a devolução em dobro são características comuns às arras penitenciais e confirmatórias e, nestas, posto que decorrem de contratos irretratáveis, admitem, nada obstante, em razão do inadimplemento, a cobrança de prejuízos suplementares.

Em suma: a) as arras são dotadas de natureza real (penhor de execução da obrigação), de tal sorte que sua entrega espelha uma garantia para fazer frente às perdas e danos decorrentes do eventual inadimplemento absoluto; b) além de real, o sinal (ou arras) possui natureza acessória do contrato principal, do qual depende. Portanto, não há arras se não se concretizou o contrato e qualquer valor entregue deve ser devolvido; c) na ausência de estipulação expressa em contrário (Código Civil, art. 420), as arras são confirmatórias. Sendo assim, não representam uma faculdade do inadimplente, que não pode preferir a perda ou a devolução dobrada das arras em detrimento do cumprimento da avença; d) as arras não podem ser confundidas com princípio de pagamento na exata medida em que perdem sua natureza real e deixam de existir se o contrato é de cumprimento diferido e são computadas no pagamento de qualquer parcela do preço. Nesse caso, o credor terá que se valer da cláusula penal porventura existente ou provar os efetivos prejuízos pelo descumprimento do contrato e só então cobrá-los.

14.16.4. Honorários de advogado

Além das perdas e danos, responde o devedor pelos juros, atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos e honorários de advogado.

O art. 389, portanto, impõe àquele que descumpre sua obrigação o pagamento de honorários de advogado.

Cumpre esclarecer que essa imposição é idêntica no caso de inadimplemento e no caso de mora (arts. 395 e 404).

Nesse ponto surge uma constatação: os honorários de advogado, incluídos em condenação, segundo determina o art. 23 da Lei 8.906/1994 (Estatuto da Advocacia), pertencem ao advogado.

Se assim determina a lei especial, os honorários de que tratam os arts. 389, 395 e 404 do Código Civil, evidentemente, não são aqueles decorrentes da Lei 8.906/1994, arts. 22 e 23, mas os honorários pagos diretamente pelo credor ao advogado, que constituem um prejuízo (dano emergente) decorrente da mora e do inadimplemento.

Sempre foi evidente, evidentíssimo, aliás, que se o pagamento tivesse sido feito na data convencionada, o credor não seria obrigado a contratar um advogado para tal tarefa.

Não há como negar que o pagamento dos honorários, pelo credor, para, por intermédio de advogado, buscar o cumprimento da obrigação, constitui um dano emergente que não pode ficar sem ressarcimento.

Essa conclusão, agora, resta cristalina em razão da redação dos mencionados dispositivos do Código Civil, mormente porque não havia previsão semelhante no correspondente art. 1.056 do Código Civil de 1916.

Não haveria razão para incluir essas verbas como consequência do descumprimento das obrigações se o vencedor não pudesse cobrar do devedor o que gastou com seu advogado, independentemente daquilo que o advogado recebe em razão da lei especial.

Todavia, entendemos que esses honorários não serão os efetivamente gastos, mas aqueles que o juiz fixar em liquidação por arbitramento ou previamente determinados no instrumento de constituição da obrigação, além dos honorários pagos diretamente pelo devedor na condenação (parte dos ônus de sucumbência), que pertencem ao causídico.

Poder-se-ia contestar essa conclusão, alegando que se trata de condenar duas vezes o devedor pelo mesmo fato.

Não é assim, até porque os honorários de advogado que agora decorrem do novo Código Civil podem ser exigidos ainda que não haja a necessidade de prestação jurisdicional e desde que haja a participação de advogado e, se for necessária ação judicial, aplica-se, além destes, aqueles decorrentes do princípio da causalidade (conhecidos como “honorários de sucumbência”).

No Tribunal de Justiça de São Paulo, o seguinte julgado adotou estas ideias, o que fez nos seguintes termos:

Tribunal de Justiça de São Paulo. No que tange ao ressarcimento do valor despendido a título de contrato de honorários de advogado (cf. fls. 86/88), embora decorrentes de avença estritamente particular, devem ser ressarcidos pela parte sucumbente, mesmo que esta não tenha participado do ajuste. Isto porque os honorários contratados, também conhecidos como honorários convencionais, integram o valor devido a título de perdas e danos, nos termos do quanto contido nos arts. 389, 395 e 404, do Código Civil. (Apelação nº 0002478-27.2012.8.26.0562 – Comarca de Santos – Voto nº 17078 – Julgamento: 25.10.2012).

Nesse sentido, julgado do STJ:

Superior Tribunal de Justiça. Direito civil e processual civil. Prequestionamento. Ausência. (...). Honorários convencionais. Perdas e danos. Princípio da restituição integral. Aplicação subsidiária do Código Civil. (...) 4. Os honorários convencionais integram o valor devido a título de perdas e danos, nos termos dos arts. 389, 395 e 404 do CC/02. (...) (REsp 1.027.797/MG – Rel. Ministra Nancy Andrighi – Terceira Turma – julgado em 17.02.2011 – DJe 23.02.2011).

No seu voto, proferido ao julgar o Recurso Especial 1.027.797-MG (2008/0025078-1), no dia 17 de fevereiro de 2011, a culta relatora, Ministra Nancy Andrighi, citando obra de minha autoria, ponderou: O princípio da restituição integral se entrelaça como os princípios da equidade, da justiça e, consequentemente, com o princípio da dignidade da pessoa humana, tendo em vista que, minimizando-se os prejuízos efetivamente sofridos, evita-se o desequilíbrio econômico gerado pelo descumprimento da obrigação e protege-se a dignidade daquele que teve o seu patrimônio lesado por um ato ilícito. Sobre o tema Luiz Antonio Scavone Júnior pondera (Do descumprimento das obrigações: consequências à luz do princípio da restituição integral. São Paulo: J. de Oliveira, 2007, p. 172-173): “Seja como for, o difícil equilíbrio, exigido pela função social do contrato e pela boa-fé, demanda a restituição integral que deve ser extraída da Constituição Federal como princípio apto a valorar a interpretação das normas atinentes às consequências do descumprimento das obrigações, validando, no sistema, o vetusto alterum no laedere que, desde Ulpiano, demanda o respeito às esferas pessoal e patrimonial alheias. A justiça, a par de suas diversas acepções, deve ser entendida e compreendida como critério de ordenamento da aplicação das normas, significando, no que pertine à restituição integral, nas palavras de Paulo Hamilton Sirqueira Junior, ‘a virtude de dar a cada um o que é seu’”.

Ainda com fundamento na minha obra, concluiu:

O Código Civil de 2002 determina, de forma expressa, que os honorários advocatícios integram os valores devidos a título de reparação por perdas e danos. Os arts. 389, 395 e 404 do CC/2002 estabelecem, respectivamente:

Art. 389. Não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado.

Art. 395. Responde o devedor pelos prejuízos a que sua mora der causa, mais juros, atualização dos valores monetários segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado.

Art. 404. As perdas e danos, nas obrigações de pagamento em dinheiro, serão pagas com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, abrangendo juros, custas e honorários de advogado, sem prejuízo da pena convencional.

Os honorários mencionados nos referidos artigos são os honorários extrajudiciais, pois os sucumbenciais relacionam-se com o processo e constituem crédito autônomo do advogado. Assim, como os honorários contratuais são retirados do patrimônio do lesado, para que haja reparação integral do dano sofrido o pagamento dos honorários advocatícios previsto na Lei Civil só pode ser o dos contratuais.

Nesse tocante, é elucidativa a doutrina de Luiz Antonio Scavone Júnior (Do descumprimento das obrigações: consequências à luz do princípio da restituição integral. São Paulo: J. de Oliveira, 2007, p. 172-173): “Sendo assim, os honorários mencionados pelos arts. 389, 395 e 404 do Código Civil, ressarcitórios, evidentemente não são aqueles decorrentes do Estatuto da Advocacia, ou seja, os honorários de sucumbência; de outro lado, são pagos diretamente pelo credor ao advogado e constituem em prejuízo (dano emergente) decorrente da mora e do inadimplemento. (...) Assim os honorários atribuídos a título de sucumbência não se confundem com os honorários ressarcitórios, convencionais ou arbitrados. Os honorários ressarcitórios, convencionais ou arbitrados, representam dispêndio do credor e, por essa razão, perdas e danos decorrentes do inadimplemento das obrigações, notadamente em razão da necessidade de contratação de advogado para efetivar o direito de receber o objeto da prestação da relação jurídica obrigacional. Rompe-se, em razão do ordenamento jurídico, o entendimento corrente, porém equivocado, que decorria do direito anterior, segundo o qual apenas haveria lugar para a condenação do devedor nos honorários de sucumbência. Não é crível, ante o princípio da restituição integral, que os honorários pagos pelo credor sejam por ele suportados sem qualquer ressarcimento pelo devedor, que a eles deu causa”.

Antonio de Pádua Soubhie Nogueira preleciona (Honorários advocatícios extrajudiciais: breve análise (e harmonização) dos artigos 389, 395 e 404 do novo Código civil e do artigo 20 do Código de processo civil. Revista Forense, v. 105, n. 402, p. 597-607, mar./abr. 2009, p. 602): “Pela sistemática do direito material que garante a ampla indenização, amparada no conhecido princípio da restitutio in integrum, mostra-se bastante razoável a interpretação no sentido de que os dispositivos do Código Civil visam, realmente, disciplinar a indenização dos honorários advocatícios extrajudiciais. O direito material, portanto, vai além das regras de direito processual, permitindo a recomposição de tudo aquilo que a parte despendeu para fazer valer seus interesses (em juízo ou fora dele), inclusive as verbas contratuais comprometidas aos advogados que atuam em sua representação. (...) Com efeito, na realidade forense, os honorários sucumbenciais são apenas uma parcela, cada vez mais importante, de todo remuneratório fixado pelos serviços jurídicos prestados pelo advogado. Pressupondo-se que, principiologicamente, a reparação civil deve ser integral, e não parcial, para que o cliente (vítima do ato ilícito) seja efetivamente ressarcido, de rigor que na conta indenizatória seja computada, igualmente, a chamada verba extrajudicial, na hipótese de sua contratação”.

No mesmo julgado, alerta a Ministra Nancy Andrighi, como já fiz alhures na obra de minha autoria por ela mencionada (Do descumprimento das Obrigações, ob. cit.): Por fim, para evitar interpretações equivocadas da presente decisão, cumpre esclarecer que, embora os honorários extrajudiciais componham os valores devidos pelas perdas e danos, o valor cobrado pela atuação do causídico não pode ser abusivo. Sendo o valor dos honorários contratuais exorbitante, o juiz poderá, analisando as peculiaridades do caso concreto, arbitrar outro valor, podendo utilizar como parâmetro a tabela de honorários da OAB.

Verifica-se, outrossim, que, além das perdas e danos (danos emergentes e lucros cessantes) e dos honorários de advogado, no caso de descumprimento das obrigações, o devedor responde por juros, dos quais já tratamos, e de correção monetária.

Vejamos esta última consequência:

14.16.5. Correção monetária pelo atraso e em razão do regular cumprimento das obrigações contratuais em prestações periódicas

Quanto à correção monetária, antes de qualquer comentário, mister se faz separar seu conceito daquele que envolve o conceito de juros.

Segundo Pedro Frederico Caldas,¹³¹ a correção monetária encontra sua origem em 1575, na Inglaterra, em virtude do Act for maintenance of the Colleges in the Universities, and of Winchester and Eaton, norma segundo a qual as referidas escolas deveriam pagar aluguéis de acordo com o valor atualizado pela melhor cotação do trigo e do malte no mercado de Cambridge.

Depois de algum tempo, em razão da inflação corrosiva entre 1918 e 1922 na Alemanha, os créditos hipotecários eram vinculados à cotação do trigo e do carvão.

O Brasil sempre permitiu o pagamento em moeda estrangeira, permissão essa que foi confirmada pelo Código Civil de 1916 (art. 947, § 1º) e coarctada pelo Decreto 23.501, de 1933.

A correção monetária, como hoje se conhece, encontra sua origem, entre nós, na Lei 4.357/1963 (arts. 1º e 7º),¹³² que menciona as variações no poder aquisitivo da moeda nacional, rompendo com o princípio do nominalismo insculpido no art. 947 do Código Civil de 1916, o que se deu por meio da criação das obrigações reajustáveis do tesouro nacional (ORTN).

A correção monetária generalizou-se, todavia, com a Lei 6.423, de 17 de julho de 1977, cujo art. 1º passou a admitir expressamente a correção monetária pela ORTN, decorrente de negócio jurídico.¹³³

Seja como for, a correção monetária não é um plus, mas simples manutenção do valor de compra pela variação de um índice de preços que reflete o acréscimo (inflação) ou decréscimo (deflação) dos preços no mercado.

Por exemplo: imaginemos alguém que tenha adquirido um bem imóvel em 1992, época em que a inflação mensal chegava a dois dígitos.

Suponhamos, também, que o valor combinado devesse ser pago após o prazo de um ano, ocasião em que os preços nominais dos bens já estavam acrescidos em função da inflação crônica do período. Nesse caso, como poderia o vendedor receber aquele valor nominal da época da venda?

Se fosse obrigado a receber desta forma, haveria enriquecimento ilícito do comprador, o que é absolutamente vedado pelo Direito.

Para evitar esse fato, foram adotadas cláusulas de escala móvel nos contratos, ou cláusulas de correção monetária, que fazem com que o valor nominal varie de acordo com os índices inflacionários representados por percentuais aplicados aos valores devidos.

É importante observar que os juros – frutos civis que espelham ganho real – não se confundem com a correção monetária, o que se afirma na exata medida em que esta é, portanto, o efeito dos acréscimos ou decréscimos dos preços e, em decorrência, a modificação do poder aquisitivo da moeda.

A correção monetária também espelha um percentual, assim como os juros. Todavia, esse percentual representa, apenas, a desvalorização da moeda e não lucro – rendimento ou fruto civil –, que é característica do juro, remuneração de capital e, bem assim, acréscimo real ao valor inicial.

Convém, igualmente, separar a correção monetária nos contratos:

a) durante sua regular execução;

b) no caso de descumprimento das obrigações.

14.16.5.1. Correção monetária convencional, durante a regular execução e cumprimento dos contratos

A correção monetária durante a regular execução e cumprimento dos contratos em tratos sucessivos ou de execução diferida,¹³⁴ a par dos arts. 316 e 487 do Código Civil, encontra dispositivos legais insculpidos em leis especiais que a disciplina.

Na prática e em regra, esses dispositivos exigem a estipulação de pagamento pelo valor nominal e proíbem pactuação de correção monetária com periodicidade inferior a um ano, além de pactuação de reajuste para contratos com prazo inferior a um ano, com exceção dos contratos imobiliários (art. 15 da Medida Provisória 2.223, de 4 de setembro de 2001, transformada no art. 46 da Lei 10.931, de 2 de agosto de 2004).

Essa é a conclusão que se extrai do art. 28 e parágrafos da Lei 9.069/1995 e arts. 1º, 2º e parágrafos, da Lei 10.192, de 14 de fevereiro de 2001.¹³⁵

Aliás, o § 1º da Lei 10.192/2001 veda, expressamente, inclusive, a contratação de correção monetária em contratos com prazo inferior a um ano.

Estas proibições, de acordo com os §§ 2º e 3º do art. 28 da Lei 9.069/1995¹³⁶ contam a partir: a) da conversão em real, no caso das obrigações ainda expressas em cruzeiros reais; b) da conversão ou contratação em URV, no caso das obrigações expressas em URV contratadas até 27 de maio de 1994; c) da contratação, no caso de obrigações contraídas após 1º de julho de 1994; d) do último reajuste no caso de contratos de locação residencial.

Todavia, de acordo com o § 4º do art. 28 da Lei 9.069/1995¹³⁷ e o art. 4º da Lei 10.192/2001, existem exceções, segundo as quais não se aplica a vedação de correção monetária com prazo inferior a um ano: a) nas operações realizadas no mercado financeiro; b) nos contratos do Sistema Financeiro de Habitação – SFH; c) às instituições financeiras e demais entidades autorizadas a funcionar pelo Banco Central do Brasil, bem assim no Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo – SBPE, e aos financiamentos habitacionais de entidades de previdência privada, bem como às entidades de previdência privada fechada; d) aos contratos e títulos referentes a importação ou exportação de mercadorias; e) aos contratos de financiamento ou de prestação de garantias relativos às operações de exportação de bens de produção nacional, vendidos a crédito para o exterior; f) aos contratos de compra e venda de câmbio em geral; g) aos empréstimos e quaisquer outras obrigações cujo credor ou devedor sejam pessoas residentes e domiciliadas no exterior, excetuados os contratos de locação de imóveis situados no território nacional; h) aos contratos que tenham por objeto a cessão, a transferência, a delegação, a assunção ou a modificação das obrigações referidas no item anterior, ainda que ambas as partes contratantes sejam pessoas residentes ou domiciliadas no país; i) à contratação de reajuste vinculado à variação cambial, expressamente autorizado por lei federal; j) aos contratos de arrendamento mercantil celebrados entre pessoas residentes e domiciliadas no país, com base em captação de recursos provenientes do exterior;

Também não estão incluídos na proibição de correção com periodicidade inferior a um ano, de acordo com o § 4º do art. 2º da Lei 10.192/2001, os contratos de prazo de duração igual ou superior a três anos, cujo objeto seja a produção de bens para entrega futura ou a aquisição de bens ou direitos a eles relativos.¹³⁸

Nesse caso, as partes poderão pactuar a atualização das obrigações, a cada período de um ano, contado a partir da contratação, bem como no seu vencimento final, considerada, para tanto, a periodicidade de pagamento das prestações, abatidos os pagamentos efetuados no período, atualizados da mesma forma.

A intenção da lei foi de não paralisar, principalmente, a indústria da construção civil, cujos contratos de longa duração, sem a possibilidade de correção mensal de acordo com os custos, tornar-se-iam inviáveis.

Com essa ideia, posteriormente, foi editada a Medida Provisória 2.223, de 4 de setembro de 2001 que, no âmbito do mercado imobiliário, seja o imóvel para entrega futura ou não, liberou a correção mensal por índices de preços, desde que o prazo de pagamento supere três anos, Medida Provisória essa que foi substituída pela Lei 10.931/2004, art. 46, nos mesmos termos.¹³⁹

Releva notar, entretanto, que a apontada Medida Provisória, que libera o reajuste por índices de preço, só se aplica ao mercado imobiliário, seja o bem para entrega futura ou não e cujos contratos suplantem três anos. Nos demais casos, continua sendo aplicável a Lei 10.192/2001, ou seja, nos demais casos, a correção mensal só é possível para contratos com prazo superior a três anos, relativos a bens para entrega futura, e, ainda assim, com a cobrança de resíduo ao final de doze meses e ao final do contrato.

No caso da abrangência do disposto no § 4º do art. 2º da Lei 10.192/2001, o vendedor calcula mês a mês a prestação corrigida e abate o valor sem correção.

A diferença é corrigida e somada com as demais diferenças dos meses subsequentes. Dessa soma resulta o chamado resíduo que, ao final de cada ano de contrato e ao final do contrato, se este coincidir com o período de doze meses, é cobrado do comprador.¹⁴⁰

Em outras palavras, pode haver a contratação de reajuste mensal com a cobrança de resíduo ao final de cada período de um ano e ao final do contrato, no caso de contratação cujo objeto seja entregue futuramente e esteja sujeito a processo produtivo. Não se pode esquecer que esse mecanismo só se aplica se a contratação for para entrega futura e se o negócio jurídico não se enquadrar na exceção do mercado imobiliário, de acordo com o art. 46, da Lei 10.931/2004, que substituiu o art. 15 da Medida Provisória 2.223/2001.

Portanto, não sendo contrato relativo ao mercado imobiliário, no caso de bens prontos inadmite-se correção mensal, vez que o dispositivo menciona expressamente produção de bens para entrega futura ou a aquisição de bens ou direitos a eles relativos.

Quanto à correção monetária, surge, ainda, a questão da impossibilidade de se convencionar correção pela variação de moeda estrangeira (Código Civil, art. 318), ainda que seja na periodicidade permitida e mesmo que o pagamento seja convencionado na moeda corrente.

É preciso observar que, mesmo antes do art. 318, o art. 18 da Lei 10.192/2001 revogou expressamente os §§ 1º e 2º do art. 947 do Código Civil de 1916, vedando, em regra e definitivamente, a contratação de reajuste em moeda estrangeira.

Aliás, esses dispositivos são redundantes, o que se afirma na exata medida em que o art. 6º, da Lei 8.880, de 27 de maio de 1994, já proibia a utilização de moeda estrangeira, mesmo como referencial para pagamento em moeda nacional, nos seguintes termos: É nula de pleno direito a contratação de reajuste vinculado à variação cambial, exceto quando expressamente autorizado por lei federal e nos contratos de arrendamento mercantil celebrados entre pessoas residentes e domiciliadas no país, com base em captação de recursos provenientes do exterior.

De qualquer forma, o inc. I do art. 1º da Lei 10.192/2001 proíbe a utilização de correção monetária em moeda estrangeira, vedando, nos seus termos, estipulações de pagamento expressas ou vinculadas a ouro ou moeda estrangeira, ressalvado o disposto nos arts. 2º e 3º do Decreto-Lei 857, de 11 de setembro de 1969, e na parte final do art. 6º da Lei 8.880, de 27 de maio de 1994.

Colhendo as exceções, não se aplica a vedação de contratação em moeda estrangeira nas seguintes hipóteses do Decreto-Lei 857/1969 e da parte final do art. 6º da Lei 8.880/1994: a) contratos e títulos referentes a importação ou exportação de mercadorias; b) contratos de financiamento ou de prestação de garantias relativos às operações de exportação de bens de produção nacional, vendidos a crédito para o exterior; c) contratos de compra e venda de câmbio em geral; d) empréstimos e quaisquer outras obrigações cujo credor ou devedor seja pessoa residente e domiciliada no exterior, excetuados os contratos de locação de imóveis situados no território nacional; e) contratos que tenham por objeto a cessão, transferência, delegação, assunção ou modificação das obrigações referidas no item anterior ainda que ambas as partes contratantes sejam pessoas residentes ou domiciliadas no país; f) resolução judicial ou resilição extrajudicial de contratos e títulos referentes a importação ou exportação de mercadorias; g) contratos de arrendamento mercantil celebrados entre pessoas residentes e domiciliadas no país, com base em captação de recursos provenientes do exterior.

Por outro lado, convém observar que não se trata apenas de exigir o curso forçado da moeda, determinação já constante do art. 1º do Decreto-Lei 857/1969, mas de vedar correção monetária em moeda estrangeira, mesmo que o pagamento seja efetuado em moeda corrente, mediante conversão.

14.16.5.2. Correção monetária em razão do descumprimento das obrigações

Verificada a correção monetária que decorre do cumprimento das obrigações, por outro lado, não incidem as restrições até agora verificadas se o caso for de aplicar a correção em razão do descumprimento dos contratos.

Com efeito, tratando-se de ilícito contratual, ou seja, de descumprimento das obrigações, seu fundamento decorre do art. 395, do Código Civil.

Até a data do vencimento, nos termos do § 1º do art. 28 da Lei 9.069/1995 e arts. 1º e 2º da Lei 10.192/2001, a correção respeitará a cláusula de escala móvel pactuada no contrato com as restrições desses dispositivos, ou seja, em regra, a periodicidade anual.

Após o vencimento, a correção refletirá a efetiva desvalorização da moeda.¹⁴¹

Anteriormente, essa não era uma consequência legal da inexecução das obrigações e apenas decorria da propositura da competente ação, nos termos da Lei 6.899/1981.

De fato, nos débitos decorrentes de decisão judicial, aplicava-se o art. 1º da Lei 6.899/1981, segundo o qual a correção monetária incidia sobre qualquer débito resultante de decisão judicial, inclusive sobre custas e honorários advocatícios (caput). Nas execuções de títulos da dívida líquida e certa, a correção era calculada a contar do respectivo vencimento (§ 1º) e nos demais casos, o cálculo era feito a partir do ajuizamento da ação (§ 2º).

Não é mais assim. Agora, ocorrendo a inexecução da obrigação, independentemente da propositura de ação, surge para o credor o direito de pleitear em face do devedor a reparação dos prejuízos experimentados, entre eles, evidentemente, a correção monetária do débito vencido.

Ocorre que o termo inicial para a contagem da correção depende de o devedor estar constituído em mora ou de estar configurado o inadimplemento absoluto.

Se o caso for de mora, é importante verificar se trata de mora ex re ou de mora ex persona.

Se a mora for ex re e a prestação líquida (certa quanto à existência e determinada quanto ao objeto) como, por exemplo, aquela que se configura havendo termo para o cumprimento da obrigação de pagar em dinheiro, o dia do vencimento interpela o devedor sem qualquer providência do credor – dies interpellat pro homine (Código Civil, art. 397) e a correção monetária é contada a partir dessa data.

Se, por outro lado, o caso for de mora ex persona, em razão de não haver data determinada para o cumprimento da obrigação, é imprescindível a providência do credor, qual seja: notificação, interpelação ou protesto, contando-se a correção a partir dessa data.

Por outro lado, existem casos específicos de mora ex persona, nos quais se exige notificação para o efeito exclusivo de resolução contratual. Nesses casos, havendo data certa para o cumprimento da obrigação, a atualização dos valores devidos é contada a partir da data do vencimento de cada parcela.

Podemos exemplificar: no caso de compra e venda de imóveis prontos, a constituição em mora do devedor para efeito de resolução contratual exige notificação prévia, com prazo de quinze dias (Decreto-Lei 745/1969).

Nesse caso, a correção conta-se a partir da data em que o objeto da prestação tornou-se exigível, e não da notificação, sob pena de premiar-se o enriquecimento ilícito do sujeito passivo da obrigação.

Nos casos em que a prestação é ilíquida, a correção monetária é contada a partir da data da liquidação, momento em que a dívida se torna líquida, ou seja, determinada quanto ao seu valor.

De qualquer forma, deve ser respeitada a data em que o objeto da prestação efetivamente tornou-se devido.

Sendo caso de dívida líquida e certa, a correção se dá a partir do vencimento da obrigação, nos termos já analisados, ou seja, havendo data estipulada para o cumprimento da obrigação, a correção se dá a partir dessa data, mesmo antes da propositura da ação.

Em verdade, esse dispositivo do Código Civil espelha tendência jurisprudencial que já se consolidava.

De forma correta e com profundidade de análise, os tribunais entendiam que a correção não é acréscimo, mas simples manutenção do poder de compra da moeda.

Sendo assim, em alguns casos não se justificava a correção nos termos de interpretação gramatical do § 2º da Lei 6.899/1981, ou seja, apenas após a propositura da ação, de tal sorte que essas decisões determinavam a correção desde a data em que o objeto da prestação tornava-se devido.¹⁴²

É óbvio que, se houver a necessidade de apuração do valor, de fato novo ou até de simples cálculo aritmético, a correção monetária se faz a partir da liquidação, nos termos da Lei Processual (Código de Processo Civil, arts. 603 a 611).

Por exemplo: aforada ação ordinária para cobrança de perdas e danos em virtude de comodato, ou seja, os aluguéis, em virtude da mora na restituição do bem, a correção monetária seria devida a partir do ajuizamento da ação ou da liquidação?

Imaginemos que a sentença condene o comodatário que entregou o bem a destempo no pagamento dos aluguéis pelo período da demora.

Se a condenação levar em conta o valor singelo da data do uso indevido, corrigido apenas a partir do ajuizamento da ação, premiará o enriquecimento ilícito do réu. Portanto, a correção monetária é contada a partir da data em que o valor tornou-se devido, considerado o valor da época ou da data da liquidação, e não a data da propositura da ação, mesmo diante da ausência de cláusula contratual expressa nesse sentido.¹⁴³

No caso de títulos de crédito, a correção monetária se dá a partir do vencimento da cártula.

Ocorre que nos casos em que a cártula vence à vista, nos termos das leis comerciais (arts. 20, 2ª alínea, 33 a 37 e 77 da Lei Uniforme – Decreto 57.663, de 24 de janeiro de 1966), a correção monetária somente é devida após o protesto ou a citação para a ação competente.¹⁴⁴

Ainda assim, convém relatar que algumas decisões, a nosso ver acertadas, já admitiram a correção a partir do vencimento, mesmo no caso de cambiais com vencimento à vista.¹⁴⁵

Tal posição se mostra coerente na exata medida em que, se a correção monetária não é acréscimo, mas simples manutenção do poder de compra da moeda, nada mais justo, vez que decisão contrária permitiria enriquecimento ilícito do devedor.

No caso de ato ilícito não há qualquer divergência e a correção monetária é contada a partir do evento danoso (Código Civil, art. 398).

Como sempre, se houver necessidade de liquidação, a partir dessa liquidação, quando se apurará o valor atualizado, é contada a correção monetária. É evidente que a liquidação representa o valor atual da condenação pelo ilícito perpetrado.¹⁴⁶

Por fim, cumpre esclarecer que, proposta a ação, ainda que se trate de obrigação contratual descumprida e ainda que o contrato contenha índice próprio de atualização, este, contratual, não se aplica mais, posto que substituído por norma de ordem pública, decorrente da Lei 6.899/1981, que visa uniformizar os critérios de apuração de débitos judiciais.

Nesse sentido: “Civil. Agravo regimental. Embargos à execução. Poupança. Atualização do débito judicial. I. A correção monetária do débito judicial não segue o regime do contrato primitivo, mas os ditames da Lei n. 6.899/81. Precedentes do STJ. II. Agravo desprovido” (AgRg no REsp nº 1.075.627/PR, rel. Min. Aldir Passarinho Junior, 4ª Turma, j. 20.11.2008, DJe 15.12.2008).¹⁴⁷

Entende-se de forma majoritária que a correção monetária do débito judicial somente pode ser computada pelos índices contratuais até a data da propositura da ação.

Com o ajuizamento, o quantum apurado não segue mais o regime do contrato, e sim os ditames da Lei 6.899/1981. Nesse sentido: REsp n º 162.347/SP, rel. Min. Aldir Passarinho Junior, 4ª Turma, unânime, DJU de 29.05.2000; REsp n º 162.184/SP, rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar, 4ª Turma, unânime, DJU de 29.06.1998.

O Superior Tribunal de Justiça já firmou o entendimento segundo o qual, para o cálculo da correção monetária para efeito de atualização de débitos judiciais, aplica-se o IPC integral dos meses de março de 1990 a fevereiro de 1991 e o INPC a partir de então (REsp n º 115.325/SP, rel. Min. Barros Monteiro, unânime, DJU de 02.06.1997; REsp n º 31.896/SP, rel. Min. Aldir Passarinho, unânime, DJU de 30.08.1999).

14.17. MODELO DE AÇÃO EM FACE DO BANCO

Exmo. Sr. Dr. Juiz(a) de Direito da (...) Vara Cível do Foro Central da Comarca da Capital – SP

“O Estado intervém no contrato, não só mediante a aplicação de normas de ordem pública (RT, 516:150), mas também com a adoção de revisão judicial dos contratos, alterando-os, estabelecendo-lhes condições de execução, ou mesmo exonerando a parte lesada, conforme as circunstâncias, fundando-se em princípios de boa fé e de supremacia do interesse coletivo, no amparo do fraco contra o forte, hipótese em que a vontade estatal substitui a vontade dos contratantes, valendo a sentença como se fosse declaração volitiva do interessado.”¹⁴⁸

(...), perante Vossa Excelência, por seus advogados (documento 1), propor, pelo procedimento comum, rito ordinário, em face do Banco (...), a competente

Ação declaratória de nulidade de cláusulas contratuais cumulada com revisão contratual e repetição de indébito, com pedido de antecipação de tutela, o que faz com supedâneo nos arts. 4º, III; 6º, V, VII; 39, IV, X, XI; 46; 51, IV, VIII, X, XIII, § 1º; 52; 54; 66 e 71 da Lei 8.078/1990 (Código de Defesa do Consumidor); 4º da Lei 1.521/1951; 4º do Decreto 22.626/1933, outros citados no curso desta exordial, e pelas razões de fato e de direito que, a seguir, articuladamente, passa a aduzir:

RESUMO – Financiamento imobiliário – Mútuo com garantia hipotecária – Tabela price que incorpora juros compostos (juros sobre juros) – Expressa vedação da capitalização composta de juros pelo art. 4º do Decreto 22.626/1933 – Súmula 121 do STF que está assim redigida: “É vedada a capitalização de juros, ainda que expressamente convencionada” – Desproporcionalidade dos prêmios de seguro cobrados com as respectivas coberturas – Prêmios de seguro em desacordo com a Circular nº 08/1995 da SUSEP – Saldo devedor que, ante a redução em virtude dos pagamentos, diminui os riscos e, consequentemente, os prêmios, que, assim, foram cobrados em valores superiores aos legais – Montante ilegal de juros – Limitação decorrente de lei especial – Lesão enorme – Obtenção pelo réu, em detrimento do autor, de vantagem exagerada e incompatível com a boa-fé – Art. 173, § 4º, inc. III, da Constituição Federal; art. 4º, inc. III do CDC e art. 4º da Lei 1.521/1951 – Violação do princípio da boa-fé, moralidade, lealdade e dever de informação – Código de Defesa do Consumidor, infração aos arts. 39, IV, V, X, XI; 46; 51, IV, VIII; X, XIII, § 1º, I, II e III; 52; 54 e 66 – Ausência de informações essenciais acerca do negócio, especialmente sobre o alcance da tabela price. – Pactuação, pelo réu, em contrato de adesão, de parcela inicial irreal, para, depois de gerada expectativa com o negócio, aplicar cláusulas ilegais e abusivas para aumento ilícito do lucro no financiamento.

Pedido consubstanciado em:

a) Declaração de nulidade das cláusulas contratuais que estabeleceram:

– aplicação de juros capitalizados pela aplicação da tabela price em dissonância com o art. 4º do Decreto 22.626/1933 e Súmula 121 do STF;

– prêmios de seguro desproporcionais às coberturas.

b) Condenação à abstenção das práticas ilegais no caso vertente, sob pena de multa.

c) Declaração de quitação das parcelas ante eventual depósito decorrente de antecipação de tutela ou compensação de valores pagos a maior com o saldo devedor e devolução de eventual saldo favorável ao autor.

d) Condenação no pagamento de honorários advocatícios e demais despesas de sucumbência.

Sumário:

Preliminarmente: esclarecimento dos valores controvertidos e incontroversos

I – Resumos dos fatos e dos fundamentos da vertente ação

a) Juros capitalizados de forma composta – tabela price

b) Prêmios de seguro desproporcionais às coberturas

II – Tabela Price e os juros – anatocismo

a) Questão da tabela price – anatocismo – afronta e negativa de vigência ao art. 4º do Decreto 22.626/1933 e arts. 46 e 52 da Lei 8.078/1990 – ausência de informações

b) Afronta aos arts. 46 e 52 da Lei 8.078/1990

c) Capitalização de juros

III – Prêmio de seguro desproporcional às coberturas

IV – Onerosidade excessiva e lesão enorme

a) Lesão enorme

b) Onerosidade excessiva (CDC, arts. 6º, V; 51, § 1º, III)

V – Código de Defesa do Consumidor

a) Ausência de informações

b) Método comercial desleal e cláusulas abusivas

b.1) Contrato de adesão (CDC, arts. 51, IV, e 54, §§ 3º e 4º)

VI – Pedido de antecipação de tutela

VII – Pedido

VIIII – Citação

IX – Provas

X – Valor da causa

Preliminarmente: esclarecimento dos valores controvertidos e incontroversos – art. 50, da Lei 10.931/2004

Nos termos do art. 50, da Lei 10.931/2004, o autor, nos termos do parecer anexo (documento 3), indica os valores controvertidos e os valores incontroversos do contrato sujeito à revisão na presente data:

a) Valor controvertido de cada parcela:

b) Valor controvertido total do contrato:

c) Valor incontroverso das parcelas mensais:

I – Resumos dos fatos e dos fundamentos da vertente ação

O autor firmou com o réu, em (...), Instrumento Particular de Venda e Compra de Bem Imóvel, Financiamento com Garantia Hipotecária e Outras Avenças (documento 2) do imóvel situado na Rua (...), São Paulo – SP.

Da leitura do teratológico instrumento contratual, verifica-se algumas cláusulas e ajustes ilegais, em dissonância com a legislação vigente, especialmente em relação à correção monetária e juros, além de conter outras tantas abusivas, que configuram pacto leonino, como demonstra percuciente parecer, preparado por técnico especializado, anexo à presente exordial (documento 3).

Sendo assim, o autor procurou o réu, no sentido de revisar extrajudicialmente seu contrato, o que lhe foi negado. O réu recusou-se, inclusive, a receber as parcelas devidas sem as ilegalidades perpetradas, o que poderá causar ao autor lesão de difícil, senão impossível reparação.

Para melhor entendimento, passa o autor a expor, resumidamente, os fundamentos desta ação que serão, ao depois, tratados com mais profundidade nesta exordial:

a) Juros capitalizados de forma composta –tabela price

Acrescente-se a isso que o contrato (documento 2) estipula, ao arrepio do art. 4º, do Decreto 22.626/1933 e Súmula 121 do Supremo Tribunal Federal, juros capitalizados de forma composta (juros sobre juros), o que faz pela previsão de aplicação da tabela price (item 6 do quadro resumo do contrato – documento 2), conforme o autor logrará demonstrar linhas abaixo.

É sobremodo importante assinalar que, na contratação, o autor não conhecia o real preço que pagariam pelo financiamento, vez que o cálculo de juros compostos não é acessível ao homem médio, sendo que o valor das parcelas acrescidas da tabela price só é feito mês a mês, aumentando de forma abusiva o valor total a ser pago.

Com efeito, o quadro resumo constante do contrato, ardilosamente, previu apenas o valor da parcela inicial, mas não o valor total a pagar, consideradas as parcelas acrescidas de juros compostos, infringindo o art. 52 da Lei 8.078/1990.

O motivo da prática abusiva é de simples dedução: a informação do valor total do financiamento, incluindo os juros onzenários, representa abissal diferença para o valor liberado pelo Banco réu, descortinando o lucro usurário pretendido. Destarte, iludem os mutuários para não prejudicar o “marketing” do “produto” no seu nascedouro.

Tal prática, como se verá, é inadmissível.

Roberto Senise Lisboa ensina que o direito à informação plena é fator de desenvolvimento da concorrência entre os fornecedores.¹⁴⁹ O preclaro autor está coberto de razão. Ora, o consumidor não pode avaliar o preço total do financiamento se não sabe, de antemão, quais são as verdadeiras condições de pagamento e, principalmente, o preço final que varia ao talante do vendedor!

Diante de todas as ilegalidades cometidas pelo réu, por um valor financiado de R$ (...), o autor deveria pagar, logo de início, o valor de R$ (...), valor esse que foi omitido no contrato, sem contar a “correção monetária” abusiva pela TR.

Com tudo isso, o autor já pagou R$ (...) e, pasme Vossa Excelência, nas contas do réu ainda deve R$ (...).

A parcela inicial passou de R$ (...), em (...), para R$ (...) em (...), conforme comprovantes de pagamento anexos (documento 3).

Portanto, as parcelas variaram (...)% para uma inflação de (...)% no mesmo período, medida pelo IPC, de acordo com a tabela publicada no DOE (vide laudo e planilhas – documento 3).

Ora, Excelência, o que era mascarado e suportável em período de inflação descontrolada, passa a ser evidente e insuportável em período de relativa estabilidade de preços.

Todavia, as práticas comerciais abusivas do mercado imobiliário continuam as mesmas há décadas, fazendo lembrar a pertinente interferência de Waldemar Ferreira logo no início do século, autor que foi de projeto de lei, ao depois encampado por Getúlio Vargas, que o transformou no Decreto-Lei 58/1937.

Já naquela época buscava-se acalmar a impetuosidade e ganância de empresários do setor imobiliário, Entretanto, 61 anos depois, muito pouca coisa mudou (...).

b) Prêmios de seguro desproporcionais às coberturas

Da leitura do laudo anexo, é possível afirmar que o réu cobrou, indevidamente, prêmios de seguro desproporcionais à cobertura.

Com isso, onerou, ainda mais, os valores cobrados.

II – Tabela Price e os juros – anatocismo

a) Questão da tabela price – anatocismo – afronta e negativa de vigência ao art. 4º do Decreto 22.626/1933 e arts. 46 e 52 da Lei 8.078/1990 – ausência de informações

A tabela price, definitivamente, é incompreensível ao homem médio, mascara o valor total do financiamento – o que viola os arts. 46 e 52 do CDC.

Além disso, incorpora juros capitalizados de forma composta. Portanto, é absolutamente vedada a teor do que dispõe o art. 4º do Decreto 22.626/1933.

Roga-se, assim, a atenção de Vossas Excelências para os seguintes argumentos:

b) Afronta aos arts. 46 e 52 da Lei 8.078/1990

Ainda que, por hipótese, não se considere a capitalização de juros na tabela price – o que não é verdade, como se verá adiante –, é preciso observar o art. 52, da Lei 8.078/1990:

Art. 52. No fornecimento de produtos ou serviços que envolvam a outorga de crédito ou concessão de financiamento ao consumidor, o fornecedor deverá, entre outros requisitos, informá-lo previa e adequadamente sobre:

(...)

V – A soma total a pagar, com e sem financiamento

Com efeito, o quadro resumo constante do contrato, ardilosamente, não mencionou o valor total a pagar, consideradas as parcelas acrescidas de juros compostos, infringindo o art. 52 da Lei 8.078/1990, o que, por si só já seria motivo suficiente para a procedência da ação.

Como salientam Arruda Alvim, Thereza Alvim, Eduardo Arruda Alvim e James Marins,

A exigência do inc. V, deste art. 52 (da Lei 8.078/90) visa assegurar ao consumidor o conhecimento dos preços à vista e financiado, de molde a que o mesmo possa, de acordo com suas próprias conveniências, optar por uma ou por outra forma de pagamento.¹⁵⁰

Qualquer legislação veda a transmissão de informação inverídica, inferência que se extrai do princípio geral da boa-fé.

No tocante às relações individuais, no entanto, o Código de Defesa do Consumidor adotou critério mais rigoroso, prestigiando o principio da transparência (“full disclosure”), pelo qual não basta ao empresário abster-se de falsear a verdade, mas impõe-se-lhe transmitir ao consumidor em potencial todas as informações indispensáveis à decisão de consumo (...).¹⁵¹

Nesse sentido, ainda segundo a lição de Arruda Alvim, Thereza Alvim, Eduardo Arruda Alvim e James Marins, a exposição do preço total do contrato deve ser feita de forma clara, caso contrário o consumidor poderá alegar que o contrato não lhe obriga, invocando os arts. 46 e 52, do Código de Defesa do Consumidor.¹⁵²

Ora, o réu não informou esse valor total, certamente para não chamar a atenção dos apelantes para os juros que haviam sido incluídos.

Portanto, violou o art. 52 da Lei 8.078/1990, que resta prequestionado.

Sendo assim, deve ser excluída a tabela price, que acresceu o valor do contrato sem que se informasse o valor total.

Demais disso, a tabela price é um sistema de amortização absolutamente inacessível ao homem médio, mormente em razão de sua intrincada fórmula matemática.

Com efeito, dispõe o art. 46, da Lei 8.078/1990:

Art. 46. Os contratos que regulam as relações de consumo não obrigarão os consumidores, se não lhes for dada a oportunidade de tomar conhecimento prévio de seu conteúdo, ou se os respectivos instrumentos forem redigidos de modo a dificultar a compreensão de seu sentido e alcance.

De fato, o sistema francês é utilizado para mascarar o preço real pretendido, principalmente nos contratos imobiliários.

Mesmo aqueles que conhecem o significado, dificilmente sabem demonstrar os labirínticos cálculos envolvidos sem que sejam técnicos financeiros e não podem prever o alcance dos aumentos que serão carreados às parcelas em decorrência da aplicação da tabela price.

A primeira norma de conduta exsurgente das obrigações contratuais consumeristas é o dever de informar, que já se visualiza na fase pré-contratual, das tratativas entre consumidor e fornecedor.

Aliás, típicas manifestações do princípio da transparência, cuja matriz é encontrada nos arts. 4º, III, e 6º, II, estão insculpidas, além do art. 46, nos arts. 52 e 54, todos do Código de Defesa do Consumidor.

Conseguintemente, o consumidor não se vincula não só se antes da contratação não lhe for concedida a oportunidade de conhecer o conteúdo,¹⁵³ mas, igualmente, se esse conteúdo for de difícil compreensão.¹⁵⁴

Posta assim a questão, ensina Alberto do Amaral Júnior que não se pode deixar de reconhecer que o desconhecimento dos próprios direitos, a ignorância das condições exatas em que é concedido o financiamento e a incapacidade para utilizar os novos instrumentos de circulação do crédito agravam ainda mais a posição do consumidor em tais operações.¹⁵⁵

A Lei 8.078/1990 exige, além da informação, a prévia e adequada informação.

Portanto, tratando-se de cláusula impositiva de obrigações ao consumidor em contratos de adesão – como a que impõe fórmula matemática para apuração do valor devido –, a compreensão deve ser imediata.

Segundo Márcio Mello Casado, com fundamento no art. 5º, da Diretiva Comunitária sobre cláusulas abusivas,¹⁵⁶ não basta dizer qual é o método de amortização aplicado. É necessário que se explique, no contrato de adesão, através de cláusula destacada, os reflexos matemáticos de tal sistema.¹⁵⁷

Logo, tendo em vista a realidade brasileira, não há como considerar que o consumidor médio possa entender, apenas no bojo do contrato, a fórmula para aplicação da tabela price:

Dentre as práticas proscritas em nosso meio com o art. 46, segundo Newton de Lucca,¹⁵⁸ pode-se destacar a utilização de fórmulas paramétricas complexas na determinação do verdadeiro conteúdo das obrigações assumidas pelo consumidor (...).¹⁵⁹

A conclusão evidente, evidentíssima, aliás, é que, ainda que a tabela price não contivesse juros compostos, restaria inviável sua utilização no âmbito das relações de consumo em virtude do princípio da transparência esposado pelo Código de Defesa do Consumidor.¹⁶⁰

c) Capitalização de juros

De qualquer forma, existe outro fundamento para se chegar à conclusão da ilegalidade do Sistema Francês: A CAPITALIZAÇÃO DE JUROS.

Convém verificar que a opinião às vezes encontrada, segundo a qual não há capitalização na tabela price, data venia, merece reparo.

A tabela price – como é conhecido o sistema francês de amortização – prevista contratualmente de forma ilegal, pode ser definida como o sistema em que, a partir do conceito de juros compostos ou capitalizados (juros sobre juros), elabora-se um plano de amortização em parcelas periódicas, iguais e sucessivas, considerado o termo vencido. Como a capitalização de juros é proibida (art. 4º do Decreto 22.626/1933 e Súmula 121 do STF), a conclusão lógica é da ilegalidade da aplicação da tabela price.

Portanto:

Seja sob o prisma da ilegalidade da capitalização de juros, ou pela total ausência de informação, o uso da tabela “price”, como metodologia de cálculo é absolutamente inválido nas contratações firmadas com consumidores (...).¹⁶¹

A proibição legal da capitalização de juros, inclusive ao Sistema Financeiro:

O art. 4º do Decreto 22.626/1933 está assim redigido:

Art. 4º É proibido contar juros dos juros; (...)

Superior Tribunal de Justiça. Civil e Comercial. Capitalização mensal de juros. Acórdão: 063146. Boletim: 39, ano: 13, 1993. Juros. Anatocismo vedado. A Lei 4.595, de 1964, não afastou a vedação contida no art. 4º da Lei de Usura, mostrando-se defeso o anatocismo mesmo nas operações contratadas por entidades financeiras. Apenas nos casos em que lei específica a autoriza, a capitalização de juros é admissível, condicionada sua exigibilidade, no entanto, ao pactuado e aos balizamentos legais (STJ, unânime, 4ª Turma, publ. em 02.08.1993, REsp. nº 23.860-6-PR, Min. Sálvio de Figueiredo).

Aliás, nos ensina o insigne José Afonso da Silva:

As cláusulas que estipularem juros superiores são nulas. A cobrança acima dos limites estabelecidos, diz o texto, será conceituada como crime de usura, punido, em todas as suas modalidades, nos termos em que a lei dispuser. Neste particular, parece-nos que a velha lei de usura (Dec. nº 22.626/33) ainda está em vigor.¹⁶²

A jurisprudência pátria tem se manifestado acerca do tema, que não é novo:

Súmula 121 do STF: “É vedada a capitalização de juros, ainda que expressamente convencionada.”

A tabela price contém juros capitalizados; portanto, é absolutamente ilegal:

Vejamos o que diz a ciência matemática sobre a tabela price:

Citando o preclaro professor Mário Geraldo Pereira em dissertação de doutoramento, ensina José Dutra Vieira Sobrinho:

(...) a denominação Tabela Price se deve ao matemático, filósofo e teólogo inglês Richard Price, que viveu no século XVIII e que incorporou a teoria dos juros compostos às amortizações de empréstimos (ou financiamentos). A denominação “Sistema Francês”, de acordo com o autor citado, deve-se ao fato de o mesmo ter-se efetivamente desenvolvido na França, no Século XIX. Esse sistema consiste em um plano de amortização de uma dívida em prestações periódicas, iguais e sucessivas, dentro do conceito de termos vencidos, em que o valor de cada prestação, ou pagamento, é composto por duas parcelas distintas: uma de juros e uma de capital (chamada amortização).¹⁶³

No mesmo sentido:

Devido ao fato de ser bastante usual financiamentos a longo prazo, considerando-se taxas anuais com capitalização mensal a serem resgatados ao longo de anos por meio de prestações mensais, resolveu-se tabelar a fórmula, para diversos valores de juros e de capital, de tal modo que tivéssemos o valor da prestação correspondente ao caso do empréstimo de um capital unitário. Tais tabelas são denominadas Tabelas Price.¹⁶⁴

O Sistema Price consiste em colocar um capital a juros compostos capitalizados mensalmente a uma taxa anual.¹⁶⁵

Os juros exponenciais ou capitalizados da tabela price estão no trecho abaixo, extraído da obra de Richard Price, criador do indigitado sistema:

Explica o matemático, teólogo e filósofo inglês que se utiliza de juros capitalizados:

One penny put out at our Saviour’s birth to five per cent, compound intereft, would, in the prefent year 1781, have increafed to a greater furo than would be contained in TWO HUNDRED MILLIONS of earths, all folid gold. But, if put out to fimple intereft, it would, in the fame time, have amounted to no more than SEVEN SHILLINGS AND SIX-PENCE. All governments.

Pelo que se observa, o Sr. Richard Price explana seu sentimento com muito entusiasmo ao explicar suas tabelas a juros capitalizados e as consequências de seu sistema de parcelas, verbis:

Um penny posto a juros capitalizados do dia do nascimento de nosso Salvador a cinco por cento, até 1781, produz um crescimento equivalente à duzentos milhões de globos de ouro sólido, iguais ao do tamanho da terra. Mas se fosse posto a juros simples, no mesmo período, produziria uma quantia igual ou não maior do que sete shilings e seis pence.¹⁶⁶

A conclusão, de meridiana clareza é a seguinte: no caso de tabela price, por definição, os juros são capitalizados de forma composta (juros sobre juros).

No caso vertente, há, portanto, sistema de amortização francês, e juros, quanto à capitalização, classificados como compostos (juros sobre juros).

Posta assim a questão, como os juros aplicados aos contratos não podem embutir capitalização composta, conforme proíbe o art. 4º do Decreto 22.626/1933 – Lei da Usura, Súmula 121 do STF e remansosa jurisprudência, não podem, por consequência, prever a aplicação da tabela price, que contém juros capitalizados de forma composta:

Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Com efeito, a avença fala num sistema de amortização “TP” que, ao que tudo indica, seja mesmo o da tabela price como afirmam os recorrentes, até porque está expressamente mencionada na certidão imobiliária de fls. 17, o qual incorpora, por excelência, os juros compostos (cf. Luiz Antonio Scavone Junior, Obrigações – abordagem didática, Editora Juarez de Oliveira, 1999, p. 188), o que contraria as Súmulas nos 121 e 596 do STF, e 93 do STJ (Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo, Agravo de Instrumento 886.106-1, São Paulo, SP, Rel. Juiz Silveira Paulilo, j. 27.09.1999).

Nos autos do processo 320/1997, perante a 5a Vara Cível de Goiânia – GO, asseverou o Juiz Carlos Alberto França:

Já em relação à capitalização de juros e utilização da tabela price, cuja ocorrência foi confirmada na perícia realizada, bastando verificar no laudo pericial anexado aos autos, tem razão o inconformismo dos autores. O fato de inexistir limitação legal de juros, vez que este juízo entende que o art. 193, §3º, da Constituição Federal ainda não está em vigor, conforme já decidiu o Supremo Tribunal Federal, não significa permissão para a capitalização mensal e a utilização da tabela price, que representa também capitalização mensal ou anatocismo. Ao responder os quesitos de nos 3 e 12, formulados pelos autores, fls. 266 e 268, o Sr. Perito deixou claro a cobrança de juros capitalizados mensalmente e a utilização da tabela price. A capitalização mensal de juros não tem amparo legal para o caso em debate, devendo a capitalização acontecer somente anualmente e a utilização da tabela price representa enriquecimento sem causa do credor, vez que capitaliza juros sobre juros de forma antecipada, durante todo o período de vigência do contrato, não podendo ser aplicada, conforme reiteradamente tem decidido o E. Tribunal de Justiça do Estado de Goiás.

Aliás, os apelantes pedem vênia para transcrever perícia extremamente técnica, elaborada pelo economista Flávio Lisboa em 20 de agosto de 2001, nos autos do processo nº 00.603330-0, perante a Segunda Vara Cível do Foro Central da Comarca de São Paulo – SP.

Segundo o economista:

Na pedra fundamental da Tabela Price, o cálculo da prestação inicial, nos moldes das progressões geométricas, incorpora-se aos juros do financiamento como um todo ao valor calculado, distribuído ao longo do prazo contratado. Durante o financiamento, portanto, pagam-se os juros já incorporados nas prestações e aqueles calculados sobre o saldo devedor, caracterizando a capitalização dos mesmos (...).

Continua o experto:

Outro ponto interessante de se considerar são as colocações do próprio Sr. Richard Price na sua obra Observations on Revertionary Payments, editada em 1771, na Inglaterra, por T. Cadell, in the Strand, obtida no Institute of Actuaries in Great Britain and Ireland, com endereço em Londres no Staple inn Hall, High Holborn, London WC1V 7QJ, England (...).

Nela o Sr. Price define um método de amortização da dívida pública do Reino Unido na época, integralmente com base em juros capitalizados, que é a origem da Tabela Price hoje utilizada, através da proposição de questões.

Na mesma tecla, é no mínimo curioso analisar o universo de obras versando sobre finanças e verificar que todas, sem exceção, tratam do tema Tabela Price em capítulos sobre sistemas de amortização a juros compostos.

Ainda sobre a questão da capitalização de juros na Tabela Price, fica aqui sugerida a leitura da tese de doutoramento do professor Mário Geraldo Pereira, denominada Plano Básico de Amortização pelo Sistema Francês e respectivo Fator de Conversão, apresentada à Congregação da Faculdade de Ciências Econômicas e Administrativas da Universidade de São Paulo em 8 de março de 1965, onde comprovada a existência de tal capitalização. Neste momento, basta a transcrição de pequeno trecho introdutório de seu trabalho: ‘De fato, não resta a menor dúvida que o Dr. Richard Price, filósofo, teólogo e matemático inglês, que viveu no século XVIII, se deve a incorporação da teoria dos juros compostos à amortização dos empréstimos’(...).”

Assim, Nobre Julgador, evidente a ilegalidade do contrato, cuja revisão é necessária para se colocar ordem no contrato e prestigiar a mais pura aplicação da Lei.

A jurisprudência pátria tem se manifestado acerca do tema, que não é novo:

COAD – ADVI. Acórdão: 071087. Boletim: 40, Ano: 15. 1995. Civil e Comercial. Juros. Capitalização. Lei de usura (STJ). Somente se admite a capitalização dos juros havendo norma legal que excepcione a regra proibitória estabelecida no art. 4º do Dec. nº 22.626/33 – Lei de Usura (STJ, unân. da 3ª Turma, publ. em 18.08.95, REsp. nº 63.372-9-PR, Min. Costa Leite, Florisberto Alberto Berger x Banco Bandeirantes S.A., Volnei Luiz Denardi e Júlio Barbosa Lemes Filho).

COAD – ADVI. Acórdão: 079431, Boletim: 32, ano: 17, 1997. Civil e Comercial. Juros. Capitalização inadmissível. Proibido contar juros dos juros (STJ, unân. da 3ª Turma, publ. em 25.11.96, REsp. nº 58.088-PE, Min. Nilson Naves, Colégio Dom Bosco de Olinda x Banco Nacional do Norte S/A, Banorte, João Monteiro de Melo Filho, Nilton da Silva Correia, Paula Maria Malta Teixeira e Rui Pereira da Costa).

Superior Tribunal de Justiça. Recurso especial assentado em dissídio jurisprudencial. No tocante à capitalização dos juros, permanece em vigor a vedação contida na lei de usura, exceto nos casos excepcionados em lei, o que não ocorre com o mútuo bancário comum, tratado nos presentes autos. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa parte, provido. Relator: Ministro Carlos Alberto Menezes Direito. Observação: por unanimidade, conhecer parcialmente do recurso especial e dar-lhe parcial provimento (Acórdão 20.095, Decisão: 24.03.1998, Recurso Especial 124.779, ano: 97, UF: RS, 3ª Turma, Recurso Especial, Diário de Justiça: 25.05.1998, p. 104).

Superior Tribunal de Justiça. Letra de câmbio – “cláusula-mandato”. Juros. Capitalização. Limite. Julgamento “ultra petita”. I – nula é a obrigação cambial assumida por procurador do mutuário vinculado ao mutuante, no exclusivo interesse deste (Súmula nº 60/STJ). II – Não se tratando de titulo de crédito rural, comercial ou industrial, hipóteses em que há expressa autorização legal, vedada é a capitalização de juros. Relator: Ministro Waldemar Zveiter – Observação: por unanimidade, conhecer do recurso especial e dar-lhe parcial provimento. RT 692/172. JUROS. Anatocismo. Inadmissibilidade. Aplicação do art. 4º do Dec. nº 22.626/33 e Súmula nº 121 do STF (STJ) (Acórdão 17.513, Decisão: 09.12.1997, Recurso Especial 123.184, ano: 97, UF: RS, 3ª Turma, Recurso Especial, Diário de Justiça: 11.05.1998, p. 88).

RT 728/265. Juros. Empréstimo concedido por empresa emitente de cartão de crédito – Anatocismo. Inadmissibilidade. Aplicabilidade do art. 4º, da “Lei de Usura”, também às instituições financeiras, com exclusão dos mútuos rural, comercial e industrial (1º TACivSP).

Realmente, o C. Superior Tribunal de Justiça, competente, a partir da CF de 1988, para apreciar a matéria, assentou que “a regra do art. 4º do Dec. nº 22.626/33 não foi revogada pela Lei 4.595, de 1964, além do que o anatocismo repudiado pelo verbete nº 121 das Súmula do STF não guarda relação com o enunciado nº 596 da mesma Súmula” (REsp. nº 1.258-GO, cf. AI nº 4.575, de São Paulo, Reg. 90.0006100-3, votação unânime, rel. Min. Sálvio de Figueiredo, j. em 28.08.90, referido na Apelação nº 467.996-5, rel. Juiz Antônio de Pádua Ferraz Nogueira, em JTACSP (Lex) 149/117).

RT 697/191. Contrato de abertura de crédito. Cheque especial. Juros. Capitalização mensal. Inadmissibilidade. Financiamento que não se inclui no elenco em que leis especiais admitem a prática do anatocismo (STJ).

RT 592/135. Mútuo. Juros. Débito mensal na conta do mutuário, passando a constituir novo saldo. Cálculo, no mês seguinte, sobre o novo saldo. Correção monetária a cada trimestre. Condenação dessa prática pela Súmula nº 121 do STF. Capitalização de juros inadmitida. Anatocismo caracterizado (1º TACIVIL SP).

RT 697/191 – Contrato de Abertura de Crédito. Cheque especial. Juros. Capitalização mensal. Inadmissibilidade. Financiamento que não se inclui no elenco em que leis especiais admitem a prática do anatocismo (STJ).

TJMG. Em se tratando de contrato de mútuo, afigura-se inconcebível a capitalização mensal de juros, tendo em vista a ausência de norma jurídica permissiva, incidindo o disposto no art. 4º da Lei de Usura e na Súmula nº 121 do STF, a qual não foi afastada pelo Enunciado nº 596 do mesmo Tribunal (Processo 236.906-4/00, Descrição: Apelação (CV), Origem: Patrocínio, Órgão: 3ª Câmara Cível, j. 04.06.1997, Relatora: Juíza Jurema Brasil Marins, decisão: unânime).

Portanto, a cláusula contratual que estabeleceu juros capitalizados de forma composta – anatocismo, pela aplicação da tabela price, de acordo com os mandamentos insculpidos no Código de Defesa do Consumidor, é nula de pleno direito, dando ensejo e supedâneo à presente ação em face do disposto nos arts. 6º, III e IV; 42 e 51, XV da Lei 8.078/1990, além dos arts. 1º, 4º e 13 do Decreto 22.626/1933 (Lei da Usura).

COAD – ADVI – Civil e comercial. Capitalização mensal de juros. Acórdão: 063146. Boletim: 39, Ano: 13. 1993. JUROS. Anatocismo vedado. A Lei 4.595, de 1964, não afastou a vedação contida no art. 4º da Lei de Usura, mostrando-se defeso o anatocismo mesmo nas operações contratadas por entidades financeiras. Apenas nos casos em que lei específica a autoriza, a capitalização de juros é admissível, condicionada sua exigibilidade, no entanto, ao pactuado e aos balizamentos legais (STJ, unân. da 4ª Turma, publ. em 02.08.93, REsp. nº 23.860-6-PR, Min. Sálvio de Figueiredo).

III – Prêmio de seguro desproporcional às coberturas

O réu, sem qualquer cerimônia, reforçando o rol de ilegalidades que comete, cobra seguro de vida desproporcional às coberturas, conforme demonstrar-se-á nas linhas subsequentes e se verifica do laudo anexo (documento 3).

Antes, convém mostrar a lapidar lição de Alcio Manoel de Sousa Figueiredo, acerca das normas que regem a matéria:

Em 18.04.95, a Superintendência de Seguros Privados – SUSEP, aprovou a Apólice de Seguro Habitacional do SFH (Circular SUSEP 08/95, com as condições especiais relativas ao Seguro Habitacional do Sistema Financeiro da Habitação, codificou em um novo contrato de seguro as diversas normas, rotinas e conceitos desde 1977, oriundos do extinto Banco Nacional da Habitação, do Instituto de Resseguros do Brasil e do Fundo de Compensações das Variações Salariais.

Com efeito, a partir da edição da Circular 08/95, o Seguro Habitacional do Sistema Financeiro da Habitação passou a ter as seguintes características:

a) MIP (morte/invalidez) – A quitação total ou parcial do saldo devedor dos financiamentos, nos casos de morte e invalidez permanente do mutuário causada por acidente ou doença, desde que ocorrido o acidente ou adquirida a doença após a assinatura do contrato;

b) DFI (danos físicos) – os prejuízos decorrentes de danos materiais habitacionais (incêndio, explosão, desmoronamento, desabamento, destelhamento, inundações etc.).

A taxa básica mensal do prêmio de seguro passou a ser calculada da seguinte forma:

I) DIF (danos físicos):

a) Para os contratos firmados até 31.12.74, o prêmio mensal será calculado multiplicando-se a taxa correspondente pelo valor do financiamento.

b) Para os contratos firmados após 31.12.74, o prêmio mensal será calculado multiplicando-se a taxa correspondente pelo valor de avaliação do imóvel.

II) MIP (morte e invalidez):

O prêmio mensal será calculado multiplicando-se a taxa correspondente pelo valor do financiamento, independente da assinatura do contrato.

Desse modo, o valor do seguro mensal na primeira prestação será a soma dos valores de DFI e MIP. Taxa para DFI = 0,02402% (classe 6, a mais elevada) e Taxa para MIP = 0,14429%.¹⁶⁷

Assim, se o valor do seguro por morte e invalidez é calculado a partir de um percentual aplicado sobre o saldo devedor, é evidente que o prêmio deveria diminuir na exata medida da amortização.

Todavia, enquanto a cobertura diminui em face da redução do saldo devedor, o prêmio não vem diminuindo.

Muito pelo contrário, o prêmio vem se elevando de acordo com a proporção dos reajustes das prestações, o que é ilegal e contrário às precitadas normas que regem os seguros no âmbito dos financiamentos imobiliários.

IV – Onerosidade excessiva e lesão enorme

a) Lesão enorme

O instituto da lesão enorme consubstancia-se na obtenção por uma parte, em detrimento da outra, de vantagem exagerada e incompatível com a boa-fé, que hodiernamente está assim fundamentada:

art. 173, § 4º, da Constituição Federal, que reprime o aumento arbitrário de lucros;

art. 4º, inc. III, da Lei 8.078/90 (boa-fé);

art. 6º, inc. V da Lei 8.078/90 (direito básico do consumidor a modificação de cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais);

art. 51, inc. IV e § 1º da Lei 8.078/90 (veda obrigações que colocam o consumidor em desvantagem exagerada – cláusulas de surpresa – e incompatíveis com a boa-fé;

art. 12, inc. VI, do Decreto nº 2.181/97 – determina que é prática infrativa exigir do consumidor vantagem manifestamente excessiva;

art. 4º da Lei 1.521/51 estipula ser crime a usura pecuniária ou real, considerada aquela que estipule, “em qualquer contrato, abusando da premente necessidade, inexperiência ou leviandade da outra parte, lucro patrimonial que exceda o quinto valor corrente ou justo da prestação feita ou prometida.

A partir do Decreto 869, de 18 de novembro de 1938, que no art. 4º preceituava que:

Art. 4º Constitui crime da mesma natureza a usura pecuniária ou real, assim se considerando: (...) b) obter ou estipular, em qualquer contrato, abusando da premente necessidade, inexperiência ou leviandade da outra parte, lucro patrimonial que exceda o quinto do valor corrente ou justo da prestação feita ou prometida.

Recuperou-se na doutrina o conceito de lesão como causa de nulidade dos contratos. De fato, passou-se a fundamentá-la no art. 166 do Código Civil, que inquina de nulidade o ato jurídico (lato sensu), que possui objeto ilícito e, mais recentemente, no próprio Código de Defesa do Consumidor, que abriu a enumeração do Código Civil em relação às nulidades (Lei 8.078/1990, art. 51).

A remuneração da instituição financeira pela intermediação da operação de crédito deve atender ao limite de 1/5 (20%), sobre o custo de intermediação financeira estipulado no art. 4º, b, da Lei 1.521/1951.

Considerando como custo de intermediação, só para ilustrar, a captação de recursos de terceiros, diante do exposto, levando-se em conta que o custo de captação é o rendimento dos juros da poupança, que paga 0,5% de acréscimo ao capital, não poderia ser cobrado mais que 0,6% do autor. Entretanto, o réu cobrou 1,3333% ao mês, ou seja, 166% de lucro sobre o valor da captação!

Por esse prisma, qualquer taxa de juros estipulada que exceda o limite de 20% sobre o valor da captação constitui taxa abusiva.

Parece muito, mas o financiamento imobiliário pouco representa no abuso perpetrado pelos bancos contra a população.

O fato de o dinheiro ser coisa fungível permite ao banqueiro o empréstimo, em seu próprio nome, de recursos que lhe foram confiados por depositantes, na sua diversificada espécie.

Para que se tenha uma ideia de até onde se chegou, em setembro de 2013, os bancos pagavam aos seus aplicadores, nos chamados Certificados de Depósitos Bancários (CDB) de trinta dias, a taxa bruta de 8,71% ao ano.¹⁶⁸

Nessa mesma data, o Banco Daycoval S.A. cobrava taxa de juros de 21,64% ao mês ou 949,27% ao ano no crédito pessoal não consignado.¹⁶⁹

A consequência da comparação entre os juros pagos e os juros cobrados é uma chocante desproporção.

Os dados objetivos causam indignação. O exemplo real representa diferença astronômica de mais de 1.000% (mil por cento) sobre o valor da captação (spread).

A consequência dessa prática está refletida no lucro dos cinco maiores bancos nacionais, que, no primeiro semestre de 2013, foi de R$ 19.412.746.000,00, de acordo com as estatísticas do Banco Central do Brasil.

Isso representa R$ 147.066.000,00 – ou mais de sessenta e seis milhões de dólares americanos – pelo câmbio da época¹⁷⁰ – por dia útil.

Com esses números, cada banco lucrou, em média, mais de treze milhões de dólares americanos por dia útil.¹⁷¹

Comparando os ganhos com a média do mercado, bem como a taxa máxima de captação com a taxa de empréstimo, mesmo o mais leigo em Aritmética, Direito Bancário e Economia, é capaz de verificar que os lucros são extorsivos, verdadeira condição de lesão.

Caio Mário, um dos maiores civilistas pátrios, nos traz a definição de lesão:¹⁷²

Pode-se genericamente definir lesão como o prejuízo que uma pessoa sofre na conclusão de um ato negocial resultante da desproporção existente entre as prestações das duas partes.

Nosso direito pré-codificado concebeu, portanto, o instituto da lesão com estas duas figuras, caracterizando-se a LESÃO ENORME, como defeito objetivo do contrato: o seu fundamento não era nenhum vício presumido do consentimento, mas assentava na injustiça do contrato em si; já a LESÃO ENORMÍSSIMA fundava-se no dolo com que se conduzia aquele que do negócio tirava o proveito desarrazoado porém dolo presumido ou dolo ex re ipsa, que precisava ser perquirido na intenção do agente.

Segundo a noção corrente, que o nosso direito adotou, a lesão qualificada ocorre quando o agente, premido pela necessidade, induzido pela inexperiência ou conduzido pela leviandade, realiza um negócio jurídico que proporciona à outra parte um lucro patrimonial desarrazoado ou exorbitante da normalidade.

A jurisprudência também já se manifestou acerca do tema:

Tribunal de Alçada – RS. Como negócio comutativo, o equilíbrio entre débito e crédito deve estar presente tanto no momento da formação do negócio como na sua execução. O nosso Código Civil cuja orientação política, econômica e ideológica remonta aos meados do século passado, quando vicejava a doutrina do liberalismo econômico, não contemplou o rompimento da comutatividade como vício na formação do contrato, nem como causa da resolução ou revisão dos negócios se verificado o rompimento na sua execução. A omissão legislativa, no entanto, não impediu que a doutrina e a jurisprudência contemplassem o rompimento da comutatividade como causa de resolução dos contratos, quando, na sua execução se verificasse excessiva onerosidade para uma das partes causada por fato superveniente a sua formação. O mesmo no entanto não o usa fazer a construção pretoriana em relação ao rompimento da comutatividade na formação do contrato. Permaneceu, pois, a formulação legislativa do código eminentemente voluntarista, exigindo para a decretação da invalidade a existência de vícios da vontade. Trata-se, no entanto, de lacuna legislativa que nem por isso pode contemplar o enriquecimento sem causa. Deve-se pois, voltar à natureza comutativa do negócio jurídico para se propiciar a decretação de invalidade da transação operada com flagrante rompimento a comutatividade. Conquanto ausente previsão legislativa, nem por isso deixa a lesão de existir como conceito jurídico que, consorciada a doutrina do enriquecimento sem causa permite a decretação de nulidade (Apelação Cível 192.168.581, 4ª Câmara Cível, Relator: Des. Márcio Oliveira Puggina).

A lei consumerista passou a tratar explicitamente da lesão. Nela não são poucos os elementos que permitem a inferência da sua previsão, corolário de importante evolução do pensamento jurídico pátrio que minimiza a autonomia da vontade das partes no âmbito contratual.

O art. 47 da Lei 8.078/1990, tratando da proteção contratual, determina que:

Art. 47. As cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor.

A nossa vetusta, porém exemplar, Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro, preceitua que na aplicação da lei, o juiz atenderá aos fins sociais a que ela se dirige e às exigências do bem comum.

Com efeito, supedaneado nos princípios do equilíbrio entre as partes – não igualdade – e da boa-fé, seguem os arts. 6º, V e 51, IV, da Lei 8.078/1990, que vedam obrigações que imponham ao consumidor uma vantagem exagerada, sendo esta definida no § 1º do art. 51.

O festejado Carlos Alberto Bittar ensina:

O dogma individualista da volição, deve, indiscutivelmente, ser relegado ao passado, pois a ele pertence. Daí, não mais se poderia suportar a postergação da aprovação do Código, que veio proteger o consumidor, açambarcando, inclusive, as cláusulas abusivas e o contrato de adesão. Seria verdadeira recalcitrância jurídica a sagração da manutenção de um estado próximo ao ápice da autonomia privada, quando a regra pacta sunt servanda não era apenas um brocardo.¹⁷³

Os dois grandes princípios do Código de Defesa do Consumidor são: equilíbrio entre as partes e boa-fé.

A onerosidade excessiva, que do inc. III do § 1º do art. 51 do CDC se infere, é inerente a desproporção entre as prestações, o desequilíbrio, exatamente nos termos da figura da lesão, ainda mais que o precitado inciso menciona consideração a circunstâncias peculiares ao caso.

A própria Constituição Federal, no art. 173, § 4º, veda o lucro acrescido de forma arbitrária, contemplando o instituto da lesão enorme:

Art. 173. (...)

§ 4º A lei reprimirá o abuso do poder econômico que vise à dominação dos mercados, à eliminação da concorrência e ao aumento arbitrário dos lucros.

Acerca da lei em tela, discorre Rui Rosado de Aguiar Junior:

O princípio da lesão enorme, que outro mestre desta casa, o insigne prof. Ruy Cirne Lima, sempre considerou incorporado ao Direito brasileiro, sobrevivia, no plano legislado, apenas na hipótese da usura real, assim como definida no art. 4º, b, da Lei 1.521/51:

“Obter, ou estipular, em qualquer contrato, abusando da premente necessidade, inexperiência ou leviandade da outra parte, lucro patrimonial que exceda o quinto do valor comente ou justo da prestação feita ou prometida.”

Com a regra atual, a conceituação de lesão enorme retoma aos termos amplos da nossa tradição, assim como já constava da Consolidação Teixeira de Freitas, sendo identificável sempre que “coloquem o consumidor em desvantagem exagerada” (art. 51, IV). A sanção é a mesma de antes: a cláusula é nula de pleno direito, reconhecível pelo juiz de ofício. Vale lembrar que doutrina e jurisprudência davam as costas ao princípio da lesão enorme, presas ao voluntarismo exagerado.”¹⁷⁴

b) Onerosidade excessiva (CDC, arts. 6º, V; 51, § 1º, III)

É sabido que, entre nós, na execução diferida ou continuada de contrato sinalagmático e comutativo, mister se faz um equilíbrio entre as prestações de tal sorte que, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, verificar-se-á a necessidade de revisão ou rescisão do contrato.

Ensina o grande Silvio Rodrigues:

O que é relevante considerar, no contrato bilateral, é que a prestação de uma das partes tem por razão de ser, e nexo lógico, a prestação do outro contratante. Melhor se diria que a obrigação de um contratante tem como causa a prestação do outro contratante. Cada uma das partes é a um tempo credora e devedora da outra e a reciprocidade acima apontada constitui a própria característica desta espécie de negócio.¹⁷⁵

Nesse sentido, o próprio instrumento de adesão, elaborado pelo réu, concede parâmetro, o que faz pelo valor liberado para financiamento, ou seja, R$ 85.930,00 (oitenta e cinco mil, novecentos e trinta reais).

Entretanto, verifica-se que o valor pago pelo autor, sem correção, para a data de hoje, importa em R$ 213.663,18 (planilha constante do parecer – documento 3). Somando-se esse valor pago àquele que ainda devem, sem contar as correções indevidas que continuam sendo praticadas, resultará no preço total do financiamento de R$ 466.337,73, ou seja, 442,69% acima daquele valor inicialmente recebido.

Não se pode olvidar que as parcelas passaram de R$ 1.302,18 em maio de 1995, para R$ 2.197,17, aumentando 66,1837% no período em que a inflação foi de apenas 50,8912%.¹⁷⁶

Em face das cláusulas e práticas abusivas intentadas pelo réu, portanto, há abissal diferença e desequilíbrio entre a parcela inicial, que na verdade serviu apenas de “chamariz”, e a atual, verdadeiramente pretendida pelo réu.

Nesse sentido, os princípios do equilíbrio entre as partes – não igualdade – e da boa-fé, espelhados nos arts. 6º, V, e 51, IV, § 1º, III, da Lei 8.078/1990, vedam obrigações que impinjam ao consumidor uma vantagem exagerada, sendo esta definida no § 1º, inc. III, do art. 51, que trata da onerosidade excessiva, ou seja, a desproporção entre as prestações, nos termos da figura da lesão abaixo tratada, mesmo porque menciona consideração a “circunstâncias peculiares ao caso”.

Em consonância com o acatado, é de se dizer que o contrato, in casu, é imoral, como, aliás, nos ensina o inigualável Orlando Gomes:

Contrato imoral é o que ofende os bons costumes. Esta locução significa, em Direito, o conjunto de princípios que, em determinado tempo e lugar, constituem as diretrizes do comportamento social no quadro das exigências mínimas da moralidade média.¹⁷⁷

Enneccerus-Nipperdey¹⁷⁸ enumeram alguns contratos imorais, dentre os quais aqueles que retratam a exploração de uma parte pela outra, v.g., a venda por preço extorsivo ou então aqueles contratos que configuram usura, ou seja, o mútuo a juros exorbitantes.

Continua o preclaro mestre Orlando Gomes, discorrendo acerca da espécie usurária do contrato imoral, que se caracteriza pela

(...) desproporção chocante entre a prestação e a contraprestação e, também, “da necessidade, da leviandade ou da inexperiência de um contratante pelo outro”. Deixaram de se circunscrever aos casos de usura pecuniária, estendendo-se a todos os contratos onerosos. Assim, a repressão à usura alcança, mais frequentemente, a compra e venda, o mútuo e todas as operações de crédito (...).¹⁷⁹

Claudia Lima Marques ensina que a concepção tradicional da força obrigatória dos contratos fundamentada na manifestação volitiva das partes foi relativizada pelo sistema legal consumerista em função da Lei 8.078/1990. Assim,

A vontade continua essencial à formação dos negócios jurídicos, mas sua importância e força diminuíram, levando à relativização da noção de força obrigatória e intangibilidade do conteúdo do contrato.

Aos juízes é agora permitido um controle do conteúdo do contrato, como no próprio Código Brasileiro de Defesa do Consumidor (...).

Relembre-se aqui também o enfraquecimento da força vinculativa dos contratos através da aceitação da teoria da imprevisão (veja nesse sentido o interessante e unilateral inc. V do art. 6º do CDC).¹⁸⁰

De fato, o art. 6º, inc. V, da Lei 8.078/1990, defere ao autor a possibilidade de pleitear tutela jurisdicional no sentido de declarar nulas cláusulas contratuais e, principalmente, postular pela revisão do contrato que impinge prestação desproporcional àquela do réu.

A desproporcionalidade se verifica em face das correções e juros que vêm sendo aplicados além do nível legal, o que, por via de consequência, elevou o valor do financiamento do imóvel, muito acima de parâmetros razoáveis.

Destarte, acorde com a permissão deferida pelo inc. V do art. 6º do CDC, há necessidade de revisão do contrato, ajustando-o e restituindo o equilíbrio inicial.

V – Código de Defesa do Consumidor

Mister se faz atentar, in casu, para aplicação do Código de Defesa do Consumidor, vez que, de acordo com o critério objetivo e legal, estão presentes consumidor e fornecedor, definidos nos arts. 2º e 3º da Lei 8.078/1990.

O assunto está consolidado na Súmula 297/STJ, de 12.05.2004 (DJ 09.09.2004):

O Código de Defesa do Consumidor é aplicável às instituições financeiras.

O sistema consumerista pátrio optou expressamente pelo primado da boa-fé (CDC, art. 4º, III), proibindo, inclusive, cláusulas que sejam incompatíveis com a equidade (art. 51, IV). Aliás, é bom que se diga, já que se trata de princípio geral de direito, a boa-fé deve reger não só as relações de consumo, mas todas as relações jurídicas.

No que tange ao aspecto contratual, a boa-fé é requisito que se exige do fornecedor, gerando, por conseguinte, transparência e harmonia nas relações de consumo (CDC, art. 4º, caput).

Bem por isso, estabelece o art. 6º da Lei 8.078/1990, dentre outros, os seguintes direitos do consumidor:

i) informação adequada e clara, inclusive quanto ao preço (inc. III);

ii) proteção contra métodos comerciais desleais, bem como contra cláusulas abusivas (inc. IV);

iii) modificação de cláusulas que estabeleçam prestações desproporcionais, bem como a sua revisão (inc. V);

iv) reparação por danos morais e patrimoniais individuais (inc. VI);

v) inversão do ônus da prova (inc. VIII).

Por conseguinte, nos termos do Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/1990), foram violados os arts. 39, IV, V, X, XI; 46; 51, IV, VIII, X, XIII, § 1º, I, II e III; 52; 54 e 66; ou seja, o réu:

i) se prevaleceu da vulnerabilidade técnica do autor, impingindo-lhe o financiamento sem as informações necessárias, mormente quanto à hipoteca e aos juros e forma de amortização (arts. 39, IV, 46, 52 e 54);

ii) estabeleceu obrigação iníqua e abusiva, incompatível com a boa-fé e equidade, surpreendendo o autor e colocando-o em desvantagem exagerada (art. 51, IV e VIII);

iii) auferiu vantagem ilícita em face da natureza do contrato, ameaçando seu equilíbrio pela onerosidade excessiva com elevação do preço sem justa causa e aplicação de índices e fórmulas de reajuste diversos daqueles permitidos por lei (arts. 39, V, X e XI; 51, IV § 1º, I, II e III);

iv) estabeleceu contrato impondo obrigações sem o devido destaque, além de utilizar termos complexos, confusos e ininteligíveis, dificultando a compreensão e buscando embair a média argúcia (art. 54, §§ 3º e 4º).

Lembre-se que a boa-fé é tida como norma de conduta que justifica, em caso de desrespeito, a atuação estatal, por intermédio da prestação jurisdicional, intervindo nos negócios jurídicos que se apresentam excessivamente onerosos aos consumidores fragilizados pela parte tida como mais forte nos contratos de adesão.

O princípio da boa-fé passou a integrar o sistema jurídico pátrio por intermédio dos arts. 4º, III, e 51, IV do CDC. Com efeito, houve grande evolução na interpretação das relações contratuais, como linha teleológica que se infere do art. 4º, III, e específica do art. 51, IV, decorrendo um plexo de normas de conduta e deveres aplicável aos pactos.

Preleciona Claudia Lima Marques:

A relação contratual nada mais é do que um contrato social, um contrato na sociedade que une, vincula pessoas, onde necessariamente não se pode esquecer ou desrespeitar deveres gerais de conduta, os deveres de atuação conforme a boa-fé e conforme o direito (...).

Liberar os contratante de cumprir seus deveres gerais de conduta, significaria afirmar que na relação contratual os indivíduos estão autorizados a agir com má-fé, a desrespeitar os direitos do parceiro contratual, a não agir lealmente, a abusar da sua condição contratual preponderante, autorizando a vantagem excessiva ou lesão do parceiro contratual somente porque as partes firmaram um contrato, escolhendo-se mutuamente de maneira livre no mercado.

A relação contratual não libera os contraentes de seus deveres de agir conforme a boa-fé e os costumes, ao contrário, a vinculação contratual os impõe, os reforça.

(...) a lógica – e o direito –, impõem que nesses contratos sociais, nesses processos sociais, de inegável relevância jurídica, que são os contratos, os parceiros contratuais devam também observar seus deveres de conduta, devem tratar o outro com lealdade e respeito, não danificar o patrimônio do próximo (...).¹⁸¹

a) Ausência de informações – princípio da transparência (arts. 6º, III, 46; 52 e 54)

A primeira norma de conduta exsurgente das obrigações contratuais consumeristas é o dever de informar, que já se visualiza na fase pré-contratual, das tratativas entre consumidor e fornecedor.

Resta claro que o réu não prestou ao autor, no momento da contratação, as informações claras e precisas acerca do contrato que servem de supedâneo para a decisão do consumidor, inclusive com a oportunidade de conhecimento prévio do conteúdo do pacto.¹⁸²

O réu não informou, no caso, o valor total que o autor deveria pagar no início do contrato, desrespeitando inexoravelmente o art. 52, V, do Código de Defesa do Consumidor.

Em formidável monografia, o eminente Professor Roberto Senise Lisboa, ao discorrer sobre o direito a informação e sobre as cláusulas abusivas do art. 51 do Código de Defesa do Consumidor, preleciona:

Em qualquer modelo contratual, o direito à informação clara e precisa é de suma importância, verificando-se a sua ocorrência em razão do princípio da boa-fé entre as partes.

A obrigação do predisponente de prestar a informação devida é pertinente desde a oferta, por qualquer meio, sob pena de responsabilização pré-contratual, se resultar dano a terceiro interessado, na formação do negócio jurídico em questão.

A incompatibilidade com a boa-fé não pode, de qualquer forma, se verificar nas relações de consumo, por ser concepção norteadora de todo o sistema consumerista brasileiro (art. 4º, III, parte final, da Lei 8.078/90). Assim, qualquer infringência aos deveres de informação, segurança, lealdade e cooperação mútua, por meio de dispositivo negocial, caracteriza a nulidade do mesmo.¹⁸³

A legislação pátria adotou o princípio da veracidade e, por conseguinte, vedou a transmissão de informação inverídica:

No tocante às relações individuais, no entanto, o Código de Defesa do Consumidor adotou critério mais rigoroso, prestigiando o principio da transparência (“full disclosure”), pelo qual não basta ao empresário abster-se de falsear a verdade, mas impõe-se-lhe transmitir ao consumidor em potencial todas as informações indispensáveis à decisão de consumo (...).

A avaliação a ser feita pelo consumidor, acerca das vantagens e desvantagens apresentadas por cada concorrente, no fornecimento de crédito, envolve uma complexidade sensivelmente superior à relativa propriamente aos bens e serviços objeto de consumo. Cálculos financeiros cada dia mais complexos devem ser efetuados ou, pelo menos, checados pelo consumidor antes de decidir pelo financiamento de sua aquisição.¹⁸⁴

Caso o autor tivesse sido informado das consequências da aplicabilidade da tabela price, teria como avaliar a oportunidade e a conveniência da indigitada operação, podendo, assim, controlar e prever as consequências econômicas do negócio a ser realizado.

Posta assim a questão, ensina Alberto do Amaral Jr. que não se pode deixar de reconhecer que o desconhecimento dos próprios direitos, a ignorância das condições exatas em que é concedido o financiamento e a incapacidade para utilizar os novos instrumentos de circulação do crédito agravam ainda mais a posição do consumidor em tais operações.¹⁸⁵

Aliás, típica manifestação do princípio da transparência está insculpido nos arts. 46, 52 e 54 do Código de Defesa do Consumidor.

Em verdade, o consumidor não se vincula aos termos do contrato caso, anteriormente, não se lhe tenha sido dada a oportunidade de conhecer seus termos com perfeito entendimento.¹⁸⁶

Nesse sentido, o art. 52 exige não só a informação, mas a prévia e adequada informação.

O princípio da transparência é completado pela exigência do art. 54 em relação à redação clara e necessidade de destaque em cláusulas impositivas de obrigações (limitação de direito do consumidor).

O réu não prestou a correta informação acerca do alcance e do significado da tabela price, que, mesmo assim, por ilegal, não pode ser aplicada.

Em virtude disso, violou os arts. 6º, inc. III; 39, IV, X e XI; 46; 52 e 54 do Código de Defesa do Consumidor.

b) Método comercial desleal e cláusulas abusivas

Como já dito, Excelência, o réu se vale de prática reprovável ao mascarar o preço real do financiamento.

Para tanto, pactuou parcela inicial irreal, e, depois de formalizado o contrato, passou a incluir juros capitalizados de forma composta – ilegais – e correções indevidas – ato ilícito – aumentando o preço inicial, o que fere, inclusive, os arts. 39, X, XI; 51 IV, §1º, I, II e III, da Lei 8.078/1990, e 4º, do Decreto 22.626/1933.

Verifica-se que em face desses expedientes a dívida se torna impagável, mormente em função das condições financeiras do autor, que se programou para uma parcela inicial e, hoje, se deparam com outra, abissalmente maior em valores reais.

Da atitude do réu, com absoluto desdém pelo primado da boa-fé, infere-se a possibilidade de revisão do contrato celebrado, especialmente pela aplicação da cláusula rebus sic stantibus e da proteção deferida pelo art. 51 da Lei 8.078/1990.

b.1) Contrato de adesão (arts. 51, IV, e 54, §§ 3º e 4º)

Verifica-se que o réu estabeleceu unilateralmente as cláusulas contratuais, configurando, destarte, contrato de massa ou de adesão, não tendo sido dada, ao aderente, oportunidade de discussão de seu conteúdo.

Nesse sentido o § 3º do art. 54 do CDC exige redação em termos claros e precisos, completando a disposição do art. 46, que veda a redação de modo a dificultar o entendimento do conteúdo e alcance do contrato.

Por outro lado, o § 4º do mesmo art. 54 impõe a obrigação de destaque de cláusulas impositivas de obrigações (restritivas de direitos).

Entretanto, da leitura do instrumento contratual nada se verifica em destaque, nada obstante a enorme quantidade de cláusulas impositivas de obrigações que contém, especialmente quanto à correção monetária, juros e penalidades.

O réu estabeleceu contrato impondo obrigações sem o devido destaque, com termos complexos, confusos e ininteligíveis, dificultando a compreensão do autor e buscando embair a média argúcia (art. 54, §§ 3º e 4º).

Em verdade, todas essas cláusulas são nulas, vez que infringem o art. 51 da Lei 8.078/1990, mas, de qualquer forma, não foi respeitado o destaque que a lei prescreve aos contratos de adesão.

VI – Pedido de antecipação de tutela

Nos termos do art. 50, § 2º, da Lei 10.931/2004, a exigibilidade do valor controvertido poderá ser suspensa mediante depósito do montante correspondente, no tempo e modo contratados.

Todavia, o § 4º do mesmo dispositivo determina que o juiz poderá dispensar o depósito de que trata o § 2º em caso de relevante razão de direito e risco de dano irreparável ao autor, por decisão fundamentada na qual serão detalhadas as razões jurídicas e fáticas da ilegitimidade da cobrança no caso concreto.

Sendo assim, ante as relevantes questões ora levantadas e ante o entendimento prestigioso do Primeiro Tribunal de Alçada Civil (Agravo de Instrumento 957.163-3 – acórdão anexo), requer o autor antecipação de tutela para:

Depósito judicial das prestações vencidas (desde ...) e vincendas, de acordo com o parecer do experto (documento 3), que apurou prestação no valor de (...), com base no mês de (...), afastando os efeitos da mora do autor e a consequente execução, judicial ou extrajudicial.

Convém ressaltar que, segundo o entendimento que emana do Egrégio Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo, cujo inteiro teor do acórdão encontra-se anexado à presente exordial:

A instituição financeira, por seu turno, não suportará qualquer prejuízo, pois poderá proceder ao levantamento dos valores depositados, em caso de desacolhimento da pretensão dos agravantes, possuindo, ainda, garantia hipotecária sobre o imóvel.

Quanto ao fato de ser realizado o depósito de acordo com cálculos efetuados unilateralmente pelos autores, de se frisar que tal circunstância não prejudica a antecipação requerida, pois tais cálculos possuem justamente a finalidade de demonstrar a divergência havida entre os valores cobrados pelo banco e os considerados devidos pelos mutuários.

Assim, existindo dúvida sobre a exatidão dos valores devidos viável se mostra o depósito judicial das prestações, evitando a constituição em mora e a consequente execução extrajudicial.

Portanto, não há falar-se em irreversibilidade da medida, estando presente o periculum in mora decorrente de possível execução decorrente da mora, sendo que a antecipação de tutela permitirá os pagamentos, demonstrando a boa-fé do autor.

VII – Pedido

Tendo em vista que o Egrégio Superior Tribunal de Justiça reiteradamente tem apreciado a matéria, sendo lapidar, para o esclarecimento dela, o v. acórdão daquele Sodalício proferido no Recurso Especial nº 85.521/PR, publicado em 03.06.96 no DJ, p. 19.219, cuja ementa segue abaixo, passa o autor a efetuar seu pedido:

Direito Civil. Contratos do Sistema Financeiro da Habitação. Plano de equivalência salarial versus cláusulas de reajuste pelos índices aplicados à poupança livre.

Nos contratos regidos pelo Sistema Financeiro da Habitação há de se reconhecer a sua vinculação, de modo especial, além dos gerais, aos seguintes princípios específicos:

a) o da transparência, segundo o qual a informação clara e correta e a lealdade sobre as cláusulas contratuais ajustadas, deve imperar na formação do negócio jurídico;

b) o de que as regras impostas pelo SFH para a formação dos contratos, além de serem obrigatórias, devem ser interpretadas com o objetivo expresso de atendimento às necessidades do mutuário, garantindo-lhe o seu direito de habitação, sem afetar a sua segurança jurídica, saúde e dignidade;

c) o de que há de ser considerada a vulnerabilidade do mutuário não só decorrente da sua fragilidade financeira, mas, também, pela ânsia e necessidade de adquirir a casa própria e se submeter ao império da parte financiadora, econômica e financeiramente muitas vezes mais forte;

d) o de que os princípios da boa-fé e da equidade devem prevalecer na formação do contrato;

Com fundamento nos argumentos de fato e de direito trazidos à colação, requer o autor seja a presente ação julgada totalmente procedente para que:

a) seja revisado o contrato entre as partes que, no caso “sub oculis”, resultou em onerosidade excessiva e lesão enorme, sem contar os lucros abusivos, especialmente pela:

i) declaração de nulidade das disposições do contrato que estipularam aplicação de juros compostos (capitalizados de forma composta) pela tabela price (item 6 do Quadro Resumo do Contrato), vez que essa implica na cobrança de juros capitalizados (juros sobre juros), prática dissonante com o teor da Súmula 121 do STF, expressamente proibida pelo Decreto 22.626/1933 além dos ditames do Código de Defesa do Consumidor, especialmente quanto à boa-fé, transparência e direito de informação, condenando o réu a cobrar as parcelas do financiamento com os juros de 12% ao ano de forma simples;

ii) modificação dos prêmios de seguro pagos em valores superiores aos devidos, que devem ser ajustados à Circular nº 08/1995 da SUSEP;

iii) sob pena de multa diária de 2% do valor atualizado do contrato, seja o réu condenado a se abster de efetuar cobranças com a incidência de juros compostos (tabela price) e cobrar prêmios de seguro desproporcionais às coberturas;

b) Sejam declaradas quitadas as parcelas eventualmente depositadas em razão da antecipação de tutela ou, na hipótese de indeferimento da tutela antecipada requerida, seja o réu condenado à devolução das diferenças apuradas em virtude da revisão contratual, de acordo com a letra “a” acima, determinando Vossa Excelência a compensação com o saldo devedor eventualmente existente ou, na sua ausência, a devolução dos valores pagos a maior;

c) seja o réu condenado no pagamento de custas e honorários de advogado que Vossa Excelência houver por bem arbitrar e demais despesas.

VIII – Citação

Requer-se que a citação seja efetuada pelo correio, nos termos dos arts. 221, I; 222 e 223 do Código de Processo Civil, para que responda, querendo, no prazo de 15 (quinze) dias (CPC, art. 297), sob pena de serem tidos por verdadeiros os fatos aqui alegados (art. 319 c/c o art. 285 do CPC).

IX – Provas

Protesta por provar o alegado através de todos os meios de prova em direito admitidos, especialmente pela produção de prova documental, testemunhal, pericial e inspeção judicial, depoimento pessoal do representante legal do réu sob pena de confissão, caso não compareça ou, comparecendo, se negue a depor (CPC, art. 343, §§ 1º e 2º).

Requer, outrossim, nos termos do art. 6º, inc. VIII, da Lei 8.078/1990, a inversão do ônus da prova.

X – Valor da causa

Dá-se á causa o valor de R$ (...).

Decidindo Vossa Excelência pelo total acolhimento desta ação, o Digno Magistrado estará primando pelo aperfeiçoamento dos financiamentos imobiliários deste país e cumprindo o nobre mister de distribuir a TÃO NECESSÁRIA JUSTIÇA!

Termos em que,

Pede deferimento

Data

Advogado (OAB)

14.17.1. Modelo de réplica

Exmo. Sr. Dr. Juiz de Direito da (...) Vara Cível do Foro Central da Comarca da Capital – SP

Autos nº (...) – ordinária

Controle nº (...)

(...), já qualificado nos autos da ação de revisão contratual cumulada com repetição de indébito que move em face do Banco (...), vem, respeitosamente, perante Vossa Excelência, tempestivamente, apresentar manifestação à contestação apresentada pelo réu, o que faz com supedâneo nos arts. 326 e 327 do Código de Processo Civil e nos argumentos fáticos e jurídicos que a seguir, articuladamente, passa a aduzir:

Antes de ingressar no mérito, cumpre ressaltar que é estarrecedora a contestação apresentada.

Parece tratar-se de modelo de série, no qual tudo se alega.

Note Vossa Excelência que, ao final, o réu chega a requerer extinção do feito com fundamento em preliminar que sequer consta da peça contestatória!

Do mesmo modo, rebate fatos que o autor sequer aduziu na inicial, referentes ao FCVS e Plano de Equivalência Salarial – é o começo do fim da compostura processual!

Com efeito, acaba por repulsar o que não foi alegado e deixa de contestar o que realmente foi requerido e fundamentado na petição inicial, como, por exemplo, a capitalização de juros pela aplicação da Tabela Price.

Como se depreende, a contestação tenta embair a média argúcia através de confusão de citações e argumentos desconexos, ilógicos e, quiçá, propositais.

Síntese dos pontos da exordial:

A lide está concentrada em quatro pontos, os quais, para perfeito entendimento da contestação e desta réplica, passa o autor, subdividindo-os, a enumerar:

a) juros capitalizados de forma composta – tabela price;

b) aplicabilidade do CDC;

c) prêmios de seguro desproporcionais.

Ressalte-se, ainda preliminarmente, que a questão é eminentemente de direito, discutindo-se, por conseguinte, a viabilidade de se aplicar juros capitalizados.

Mister se faz, então, a análise desses pontos frente à contestação apresentada, ao menos o que é possível, ante a confusão perpetrada pelo réu:

a) Juros capitalizados de forma composta –anatocismo

Quanto à capitalização de juros o contrato é claro. Nesse sentido menciona taxa efetiva de 12,5% ao ano e nominal de 11,8362 (fls. 52).

11,8362: 12 = 0,986350% ao mês

1,00986350¹² = 12,50 ao ano

Portanto, a taxa nominal declarada é capitalizada exponencialmente (juros sobre juros) para se alcançar a taxa efetiva.

De outro lado, restou demonstrado na exordial, através da citação de doutrina especializada,¹⁸⁷ que a Tabela Price, estipulada no quadro resumo do contrato que se busca revisar (fls. 56), é o sistema de amortização que utiliza, por excelência, os juros compostos (juros sobre juros, juros exponenciais ou juros capitalizados de forma composta).

Basta olhar a sua fórmula, onde é possível notar que os juros (i) são calculados exponencialmente (juros sobre juros) em razão do prazo (n).

Portanto, mesmo sem conhecer matemática, pela simples análise da fórmula de cálculo da tabela price, é possível inferir os juros capitalizados ou exponenciais no seu bojo.

Nesse sentido, convém repetir e sublinhar o recente julgado do Egrégio Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo, da lavra do eminente e culto juiz Silveira Paulilo:

Com efeito, a avença fala num sistema de amortização “TP” que, ao que tudo indica, seja mesmo o da tabela price como afirmam os recorrentes, até porque está expressamente mencionada na certidão imobiliária de fls. 17, o qual incorpora, por excelência, os juros compostos (cf. Luiz Antonio Scavone Junior, Obrigações – abordagem didática, Editora Juarez de Oliveira, 1999, p. 188), o que contraria as Súmulas nos 121 e 596 do STF e 93 do STJ (Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo, Agravo de Instrumento 886.106-1, São Paulo, SP, Rel. Juiz Silveira Paulilo, j. 27.09.1999).

Nesse ponto, não há na contestação qualquer elemento que possa afastar os argumentos acerca da ilegalidade da capitalização composta de juros aplicada ao contrato por intermédio da Tabela Price.

Em verdade, chega ao risível argumento de que o Decreto 22.626/1933 não se lhe aplica.

Ademais, com evidente má-fé, alega que por ter cobrado taxa de juros circunscrita ao permitido, ou seja, 12% ao ano, não haveria capitalização ou juros sobre juros.

Ou o réu é matematicamente ignorante e utiliza de argumentos risíveis à luz da ciência matemática, ou, o que é pior, age de má-fé, tentando embair a média argúcia.

Capitalização de juros, a teor do que dispõe o art. 4º do Decreto 22.626/1933 é absolutamente vedado, seja lá qual for a taxa de juros utilizada.

Assim, legalmente, não há possibilidade de se capitalizar juros mensalmente, seja a taxa de 0,5%, 1%, 6% ou qualquer outra taxa ao mês.

É evidente que o sofismático argumento do réu não tem cabida.

O fato (premissa verdadeira) de que a taxa de 0,9485 ao mês, capitalizada mensalmente, é equivalente a 12% ao ano, não significa, a teor do art. 4º do Decreto 22.626/1933, que se possa capitalizar os juros de 0,9485 mensalmente (conclusão falsa).

Em desesperada tentativa, o réu mistura os conceitos e vincula a Súmula 121 à 596, ambas do STF.

Entretanto, de acordo com remansosa jurisprudência, as precitadas súmulas tratam de fatos diversos.

A Súmula 596 se aplica às taxas de juros, referindo-se, em verdade, ao art. 1º do Decreto 22.626/1933, cuja limitação, em virtude de entendimento segundo o qual as taxas de juros são limitadas (liberadas!) pelo Conselho Monetário Nacional, não se aplica às instituições financeiras.

Por outro lado, a Súmula 121 refere-se à capitalização de juros (juros compostos ou juros sobre juros), proibida pela norma insculpida no art. 4º do Decreto 22.626/1933, inclusive às instituições financeiras:

Súmula 121 do STF: É vedada a capitalização de juros, ainda que expressamente convencionada.

Decreto 22.626/1933: Art. 4º É proibido contar juros dos juros; (...)

Repita-se: a Súmula 121 aplica-se, inclusive, às instituições financeiras, como tem decidido sistematicamente o STJ, diversamente do que pretendeu demonstrar a contestação.

Oportuno dizer que o réu bem sabe disso, vez que conhece os julgados abaixo transcritos:

Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial nº 1.285. Quarta Turma. Direito Privado. Juros. Anatocismo. Vedação incidente também sobre instituições financeiras. Exegese do Enunciado nº 121, em face do nº 596, ambos da Súmula do STF. Precedentes da Excelsa Corte. A capitalização de juros (juros de juros) é vedada pelo nosso Direito, mesmo quando expressamente convencionada, não tendo sido revogada a regra do art. 4º do Decreto nº 22.626/33 pela Lei 4.595/64. O anatocismo, repudiado pelo verbete nº 121 da Súmula do Supremo Tribunal Federal, não guarda relação com o Enunciado nº 596 da mesma Súmula. Relator: Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira. Recorrente: Banco Itaú S/A. Recorrido: Eldorado Materiais de Construção Ltda.

Superior Tribunal de Justiça. Direitos comercial e econômico. Financiamento bancário. Juros. Teto de 12% em razão da lei de usura. Inexistência. Lei 4.595/64. Enunciado nº 596 da Súmula/STF. Capitalização mensal. Excepcionalidade. Inexistência de autorização legal. Recurso parcialmente acolhido. I – A Lei 4.595/64, que rege a política econômico-monetária nacional, ao dispor no seu art. 4º, IX, que cabe ao Conselho Monetário Nacional limitar taxas de juros, revogou, nas operações realizadas por instituições do sistema financeiro, salvo exceções legais, como nos mútuos rurais, quaisquer outras restrições a limitar o teto máximo daqueles. II – Somente nas hipóteses em que expressamente autorizada por lei específica, a capitalização de juros se mostra admissível. Nos demais casos é vedada, mesmo quando pactuada, não tendo sido revogado pela Lei 4.595/64 o art. 4º do Decreto nº 22.626/33. O anatocismo, repudiado pelo verbete nº 121 da Súmula do Supremo Tribunal Federal, não guarda relação com o Enunciado nº 596 da mesma Súmula (Recurso Especial 169.298/RS (9800228772), Decisão: por unanimidade, conhecer em parte do recurso e, nessa parte, dar-lhe provimento, Data da decisão: 06.08.1998, 4ª Turma, Rel. Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, DJ 14.09.1998, p. 81).

Inexistindo lei permissiva no caso de financiamento imobiliário, resta evidente a vedação da capitalização composta de juros pela Tabela Price no caso vertente.

Somente nos casos de mútuo rural, comercial, industrial, além de indenização por atos ilícitos, em virtude de norma permissiva expressa, é que se tem admitido a capitalização.

Seria até fastidioso repisar argumentos e continuar citando centenas de decisões no mesmo sentido.

Entretanto, o autor pede vênia para citar pequenos trechos elucidativos de acórdãos do Superior Tribunal de Justiça, que impedem a prática do anatocismo inclusive às instituições financeiras (inteiro teor anexo a presente réplica):

Com efeito, ao contrário do que proclamou o r. aresto estadual, a Súmula nº 121 não está superada pela de nº 596. Na verdade, embora relacionadas ambas com juros e com o Decreto nº 22.626/33, apresentam nítida distinção, como enfatizado especialmente nos RR.EE 85.094 e 96.875, relatados pelos Ministros Xavier de Albuquerque e Djaci Falcão, publicados respectivamente em RTJ 81/918 e RTJ 108/277.

Enquanto o enunciado nº 596 se refere ao art. 1º do Decreto nº 22.626/33, o verbete 121 se apoia no art. 4º do mesmo diploma, guardando sintonia com a regra que veda o anatocismo, ou seja, juros de juros ou capitalização de juros.

No citado RE 96.875, afirmou o seu Ilustre Relator:

“Ao demais, é de se considerar que a regra do art. 4º do Decreto nº 22.626/33 não foi revogada pela Lei 4.595 de 31.12.64, consoante se acha assentado na jurisprudência desta Corte”.

E no precedente RE nº 90.341, dizendo seu eminente Relator que “nada dispõe a Lei 4.595/64 que se oponha à proibição do art. 4º do Decreto nº 22.626, que continua vigente”, ementou-se:

“É vedada a capitalização de juros, ainda que expressamente convencionada (Súmula 121). Dessa proibição não estão excluídas as instituições financeiras, dado que a Súmula 596 não guarda qualquer relação com o anatocismo”. (Trecho do voto do eminente Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, REsp. nº 1.285, São Paulo).

Quanto ao tópico da capitalização, esse Tribunal já fixou orientação no sentido de que somente nos casos expressamente autorizados por norma específica, como mútuo rural, comercial ou industrial, é que se admite sejam os juros capitalizados e, ainda assim, desde que observadas as prescrições legais e a manifesta pactuação nos contratos. Sobre as demais hipóteses, mesmo aquelas contratadas por instituições financeiras, tem incidência o Enunciado nº 121 da Súmula/STF: “É vedada a capitalização de juros, ainda que expressamente pactuada” (REsp. nº 169.298, rel. Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira, j. em 06.08.1998).

Os Tribunais estaduais têm seguido essa orientação. Nesse sentido, acórdão relatado pelo Juiz Armindo Freire Mármora:

E, mais especificamente, o C. STJ vem decidindo que as instituições financeiras também se submetem ao disposto no art. 4º da intitulada “Lei de Usura”, com exclusão dos mútuos rural, comercial e industrial, em que a prática do anatocismo é permitida expressamente pelos respectivos diplomas legais (DL nºs 167/67, 413/69 e Lei 6.840/80), consolidando sua jurisprudência na Súmula nº 93 (...).

Logo não se tratando, no caso, de contrato de mútuo rural, comercial ou industrial, regido pela legislação referida, a decisão agravada merece integral confirmação (Apel. nº 648.936-1, Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo, RT 728/265, cópia em anexo).

Outro ponto que não pode escapar, e que parece que esquece o banco-réu, é que, no dia 30 de março, o Poder Executivo, na calada da noite, sorrateiramente, fez inserir a seguinte disposição na 17a reedição da Medida Provisória 1.963:

Art. 5º Nas operações realizadas pelas instituições integrantes do Sistema Financeiro Nacional, é admissível a capitalização de juros com periodicidade inferior a um ano.

Parágrafo único. Sempre que necessário ou quando solicitado pelo devedor, a apuração do valor exato da obrigação, ou de seu saldo devedor, será feita pelo credor por meio de planilha de cálculo que evidencie de modo claro, preciso e de fácil entendimento e compreensão, o valor principal da dívida, seus encargos e despesas contratuais, a parcela de juros e os critérios de sua incidência, a parcela correspondente a multas e demais penalidades contratuais.

A justificativa do Planalto, noticiada pela imprensa, é, no mínimo, estapafúrdia: havia necessidade de legalizar uma prática corrente do mercado.

Ora, ora, ora ...

Prática corrente, entretanto, absolutamente ilegal a teor do que dispõem o art. 4º do Decreto 22.626/1933 (Lei de Usura) e o verbete nº 121 da Súmula/STF.

Aliás, mesmo considerando constitucional o art. 5º da indigitada Medida Provisória 1.963-17 – e não é –,¹⁸⁸ a norma que veda o anatocismo (cobrança de juros capitalizados de forma composta, vedada pelo art. 4º do Decreto 22.626/1933) continua válida, vigente e eficaz para todas as pessoas não integrantes do Sistema Financeiro Nacional e para os contratos celebrados antes de 30 de março de 2000.

Suponhamos que, por absurda hipótese, não se acolham os fundamentos da inconstitucionalidade da medida provisória, já lançados em ação direta de inconstitucionalidade.

Nesse caso, todas as pessoas que firmaram contratos ou pagaram juros capitalizados de forma composta aos bancos e demais integrantes do Sistema Financeiro Nacional antes de 30 de março de 2000, como no caso vertente, possuem, agora, o cristalino direito de pleitear a devolução dos valores pagos indevidamente (repetição do indébito) ou a revisão de seus contratos.

Explica-se: se houve necessidade da medida provisória para permitir a cobrança de juros capitalizados, os atos e contratos anteriores firmados pelos integrantes do Sistema Financeiro Nacional, por evidente, estavam em desacordo com o art. 4º do Decreto 22.626/1933 e Súmula 121 do STF, que vedam o anatocismo (juros capitalizados de forma composta ou juros sobre juros).

É que, nos termos do art. 5º, XXXVI, da Constituição Federal, o ato jurídico perfeito deve ser preservado até em face de normas cogentes, sob pena de infração ao princípio da irretroatividade das leis.

No caso vertente, ainda que a cobrança de juros capitalizados com periodicidade inferior a um ano seja feita posteriormente à edição da medida provisória, como o contrato foi celebrado antes do início da sua vigência (30 de março de 2000), permanece a ilegalidade decorrente da vedação do anatocismo insculpida no art. 4º do Decreto 22.626/1933 e na Súmula 121 do STF.

É indubitável que o contrato válido entre as partes é ato jurídico perfeito, dele decorrendo, para uma ou para ambas, direitos adquiridos. Se lei posterior cria para terceiro direito sobre o objeto do contrato e oponível a ambas as partes contratantes, não pode ela, sob pena de alcançar o ato jurídico perfeito e o direito adquirido entre as partes, ser aplicada a contratos validamente celebrados antes de sua vigência (STF, Recurso Extraordinário 102.216).

Portanto, os frágeis argumentos da contestação, no que toca à capitalização de juros, restam absolutamente afastados.

b) Aplicabilidade do CDC

É o fim. Além da execrável distinção benéfica concedida aos bancos através de entulho legislativo decorrente da época da ditadura, v.g., Decreto-Lei 70/1966; Decreto-Lei 911/1969, sem contar o socorro do PROER entre outros favorecimentos, e não obstante expressa disposição legal (Lei 8.078/1990, art. 3º, § 2º), ainda conseguem fundamento para que o Código de Defesa do Consumidor não se lhes aplique!

Segundo Carlos Roberto Feres,¹⁸⁹

juristas, especialmente alguns ligados às instituições financeiras, como Arnold Wald (RT 666/7) propugnam pela não aplicação do Código de Defesa do Consumidor aos contratos bancários, procurando excluir tudo que se refira à concessão de crédito do âmbito do CDC, para deixar sob proteção apenas algumas modalidades de contratos de prestação de serviços. Esse entendimento, todavia, não encontra guarida na maioria dos doutrinadores e na jurisprudência.

Quem toma crédito junto a um banco tirante aquelas companhias de factoring sempre é destinatário final. Assim, não entende o autor como poderia restar afastada a incidência da Lei 8.078/1990, até porque a instituição financeira sempre será fornecedora nos termos do § 2º do art. 3º da Lei Consumerista, que menciona expressamente atividade de natureza bancária.¹⁹⁰

Bem por isso o clamor social em face do Poder Judiciário. De fato, torna-se difícil explicar para a sociedade como as normas protetivas do CDC, em alguns poucos julgados é verdade, não são aplicadas aos bancos, embora possam ser aplicadas ao pequeno prestador de serviços, tal qual o encanador, o jardineiro etc.

Como dito, tratam-se de equivocadas exceções, meros precedentes, sendo que as decisões mais abalizadas, que formam verdadeira jurisprudência, vêm aplicando a proteção conferida pela Lei Consumerista aos contratos bancários, como é disposição expressa da Lei 8.078/1990:

Art. 3º Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividades de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços.

§ 1º Produto é qualquer bem, móvel ou imóvel, material ou imaterial.

§ 2º Serviço é qualquer atividade fornecida no mercado de consumo, mediante remuneração, inclusive as de natureza bancária, financeira, de crédito e securitária, salvo as decorrentes das relações de caráter trabalhista.

Vejamos essas decisões:

Superior Tribunal de Justiça. Mútuo bancário – contrato de abertura de crédito – taxa de juros – Código de Defesa do Consumidor. I – No caso de mútuo bancário vinculado ao contrato de abertura de crédito, a taxa de juros remuneratórios não está sujeita ao limite estabelecido pela Lei de Usura (Decreto 22.626/1933). II – Os bancos, como prestadores de serviços especialmente contempladas no art. 3º, parágrafo segundo, estão submetidos às disposições do Código de Defesa do Consumidor. III – Recurso conhecido pelo dissídio e provido (Recurso Especial 142.799/ RS (9700545865), Decisão: por unanimidade, conhecer do recurso especial e lhe dar provimento, Data da decisão: 06.10.1998, 3ª Turma, Rel. Ministro Waldemar Zveiter, DJ 14.12.1998, p. 230).

Superior Tribunal de Justiça. Juros. Limite. Súm. nº 596/STF. Aplicação, de acordo com precedentes deste tribunal. As instituições financeiras estão sujeitas ao CDC. Recurso conhecido em parte e provido (Recurso Especial 163.616/ RS (9800083430), Decisão: por unanimidade, conhecer em parte do recurso e, nessa parte, dar-lhe provimento, Data da decisão: 21.05.1998, 4ª Turma, Rel. Ministro Ruy Rosado de Aguiar, DJ 03.08.1998, p. 251).

Superior Tribunal de Justiça. Código de Defesa do Consumidor. Bancos. Cláusula penal. 1. Os bancos, como prestadores de serviços especialmente contemplados no art. 3º, parágrafo segundo, estão submetidos as disposições do Código de Defesa do Consumidor. A circunstância de o usuário dispor do bem recebido através da operação bancária, transferindo-o a terceiros, em pagamento de outros bens ou serviços, não o descaracteriza como consumidor final dos serviços prestados pelo banco. 2. A limitação da cláusula penal em 10% já era do nosso sistema (Dec. nº 22.926/33), e tem sido usada pela jurisprudência quando da aplicação da regra do art. 924 do CC, o que mostra o acerto da regra do art. 52, § 1º, do Codecon, que se aplica aos casos de mora, nos contratos bancários. Recurso não conhecido (Recurso Especial 57.974/RS (9400386150), Decisão: por unanimidade, não conhecer do recurso, Data da decisão: 25.04.1995, 4ª Turma, Rel. Ministro Ruy Rosado de Aguiar, DJ 29.05.1995, p. 15.524).

No seu voto o Ministro Ruy Rosado de Aguiar asseverou que o recorrente, como instituição bancária, está submetido às disposições do Código de Defesa do Consumidor, não porque ele seja fornecedor de um produto, mas porque presta um serviço consumido pelo cliente, que é consumidor final desses serviços, e seus direitos devem ser igualmente protegidos como o de qualquer outro, especialmente porque nas relações bancárias há difusa utilização de contratos de massa e onde, com mais evidência, surge a desigualdade de forças e a vulnerabilidade do usuário (inteiro teor do acórdão anexo à réplica).

Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Multa contratual. Execução por título extrajudicial. Determinação de sua redução para 2% no prazo de dez dias. Possibilidade, em razão da aplicação das normas do Código de Defesa do Consumidor aos contratos bancários, em especial no que se refere à limitação quanto à multa moratória. Art. 52, § 1º, do Código de Defesa do Consumidor. Recurso improvido (Acórdão 31.196, Processo 0832153-9, Agravo de Instrumento, São Paulo, 11ª Câmara, 22.02.1999, Rel. Everaldo de Melo Colombi).

Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Contrato. Financiamento bancário. Caracterização da relação de consumo. Caráter abrangente do § 2º, do art. 3º, do Código de Defesa do Consumidor. Incidência do limite da multa previsto no § 1º, do art. 52, do Código de Defesa do Consumidor que não se aplica, todavia, ao caso sub judice, porque o contrato foi celebrado antes da sua imposição sendo que o vencimento das prestações também ocorreu anteriormente. Invalidade da decisão judicial que determinou a oferta de cálculo em execução, especificando a multa. Recurso provido para esse fim (Acórdão 30.454, Processo 0832158-4, Agravo de Instrumento, São Paulo, 2ª Câmara, 02.12.1998, Rel. Alberto Tedesco).

Esta posição restou, como dito na exordial, consolidado na Súmula 297/STJ de 12.05.2004 (DJ 09.09.2004):

O Código de Defesa do Consumidor é aplicável às instituições financeiras.

Portanto, nos termos do art. 6º da Lei 8.078/1990, conforme a exordial, os seguintes direitos do autor foram violados pelo réu:

i) informação adequada e clara, inclusive quanto ao preço (inc. III);

ii) proteção contra métodos comerciais desleais, bem como contra cláusulas abusivas (inc. IV);

iii) modificação de cláusulas que estabeleçam prestações desproporcionais, bem como a sua revisão (inc. V);

iv) reparação por danos morais e patrimoniais individuais (inc. VI);

v) inversão do ônus da prova (inc. VIII).

Conseguintemente, nos termos do Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/1990), foram violados os arts. 39, IV, V, X, XI; 46; 51, IV, VIII, X, XIII, § 1º, I, II e III; 52; 54 e 66; ou seja, o réu:

i) prevaleceu-se da vulnerabilidade técnica do autor, impingindo-lhe o financiamento sem as informações necessárias, mormente quanto à hipoteca e aos juros e forma de amortização (arts. 39, IV, 46, 52 e 54);

ii) estabeleceu obrigação iníqua e abusiva, incompatível com a boa-fé e equidade, surpreendendo o autor e colocando-o em desvantagem exagerada (51, IV e VIII);

iii) auferiu vantagem ilícita em face da natureza do contrato, ameaçando seu equilíbrio pela onerosidade excessiva com elevação do preço sem justa causa e aplicação de índices e fórmulas de reajuste diversos daqueles permitidos por Lei (arts. 39, V, X e XI; 51, IV § 1º, I, II e III);

iv) estabeleceu contrato impondo obrigações sem o devido destaque, além de utilizar termos complexos, confusos e ininteligíveis, dificultando a compreensão e buscando embair a média argúcia (art. 54, §§ 3º e 4º).

c) Desproporcionalidade dos prêmios de seguro com as coberturas

Neste ponto a contestação se limita a aplicar um insistente sofisma de toda a peça apresentada, qual seja: insistir que uma ilegalidade é válida só pelo motivo de estar pactuada no contrato!

Ora, enquanto a cobertura diminui pela redução do saldo devedor, o prêmio não diminui, o que, por si só, já é sério indício de irregularidade.

Ante os frágeis argumentos contestatórios, nos termos da lição sempre clara de Luiz Rodrigues Wambier, Flávio Renato Correia de Almeida e Eduardo Talamini, HÁ EVIDENTE REVELIA:

Assim, ocorrerá revelia se o réu, citado:

e) comparece (...) contesta no prazo, mas não impugna especificamente os fatos narrados pelo autor na inicial.¹⁹¹

O valor do seguro mensal deve ser a soma dos valores de DFI e MIP. Taxa para DFI = 0,02402% (classe 6, a mais elevada) e Taxa para MIP = 0,14429%.¹⁹²

Ora, o autor alegou e demonstrou na inicial que esses percentuais não foram respeitados. Todavia, nada há na contestação que conteste o fato apresentado, impondo-se, por via de consequência, os efeitos da revelia.

d) Outros argumentos da contestação

Verifica-se que em longa digressão da sua pré-fabricada contestação, o réu propugna pela inaplicabilidade da teoria da imprevisão.

Entrementes, trata-se de argumentos descabidos à luz das disposições do aplicável Código de Defesa do Consumidor ao caso vertente.

Em verdade, o autor pleiteia a revisão do contrato em virtude das apontadas ilegalidades e, principalmente, em razão do CDC. Portanto, deveria o réu ter mais cuidado ao simplesmente imprimir um modelo de contestação pronto, e analisar com mais rigor os argumentos apresentados pelo autor.

Ad argumentandum tantum, toda a falaz sustentação do réu, pode, nesse ponto, ser rebatida por percuciente, escorreito e justo julgado do Ministro Luiz Vicente Cernicchiaro.

Superior Tribunal de Justiça. Responsabilidade Civil – locação – teoria da imprevisão – o antigo “pacta sunt servanda” não encerra princípio absoluto. Urge conjugá-lo com a justiça. O contrato, assim, pode ser objeto de revisão. Eficácia da cláusula rebus sic stantibus (Recurso Especial 98.673/SP (9600384835), Decisão: por unanimidade, não conhecer do recurso, por ambos os fundamentos, Data da decisão: 16.09.1996, 6ª Turma, Rel. Ministro Luiz Vicente Cernicchiaro, DJ 17.03.1997, p. 7.578).

Outrossim, o réu propugna pela configuração de renúncia do autor ao direito de anular o contrato em virtude do aditivo firmado.

Ora, ora, ora ..., tratam-se de argumentos descabidos à luz das disposições do aplicável Código de Defesa do Consumidor ao caso vertente, o que parece que o réu prefere ignorar. Não se trata, em absoluto, de relação meramente civil e, a partir da aplicabilidade do CDC, deve ser compreendido o contrato firmado entre as partes.

Mesmo que houvesse cláusula expressa de renúncia – e não há – seria nula de pleno direito na exata medida em que importaria na renúncia de direitos do consumidor, cabendo ao Magistrado, mesmo ex officio, decretar-lhe a nulidade (art. 51, inc. I, primeira parte, do Código de Defesa do Consumidor).

Mesmo redarguindo que se trata de cláusula implícita, a renúncia não subsiste nas relações de consumo, porque contraria a boa-fé de seu subscritor (inteligência do art. 51, inc. IV, do Código de Defesa do Consumidor).

Portanto, Nobre Julgador, resta evidente que o aditivo firmado não possui o condão de subtração desarrazoada e ilegal do patrimônio alheio, sendo nulas quaisquer disposições que impliquem em renúncia de direitos a teor do que preceitua o art. 51, inc. I, do Código de Defesa do Consumidor.

Outrossim, convém notar que o denominado aditivo menciona expressamente não tratar-se de novação contratual. Em verdade, tratou-se apenas de imposição unilateral do réu ante a impossibilidade de pagamento pelo autor, passando bem longe de renúncia ou reconhecimento das ilegalidades perpetradas no contrato, principalmente ante aos mandamentos insculpidos no CDC.

Caso o autor tivesse sido informado das consequências da aplicabilidade da tabela price, teria como avaliar a oportunidade e a conveniência da indigitada operação, podendo, assim, controlar e prever as consequências econômicas do negócio a ser realizado.

Posta assim a questão, reprise-se a lição de Alberto do Amaral Jr., segundo o qual “não se pode deixar de reconhecer que o desconhecimento dos próprios direitos, a ignorância das condições exatas em que é concedido o financiamento e a incapacidade para utilizar os novos instrumentos de circulação do crédito agravam ainda mais a posição do consumidor em tais operações.¹⁹³

Diante de todo o exposto, afastados os argumentos da contestação e reiterando os termos e o pedido contidos na exordial, espera o autor que a presente ação seja julgada TOTALMENTE PROCEDENTE, com a condenação do réu em custas, despesas processuais e honorários de advogado.

Termos em que,

Pede deferimento.

(...)

Advogado (OAB)

14.18. MODELO DE AÇÃO EM FACE DA CONSTRUTORA/INCORPORADORA

Exmo. Sr. Dr. Juiz de Direito da (...) Vara Cível do Foro Central da Comarca da Capital – SP

O Estado intervém no contrato, não só mediante a aplicação de normas de ordem pública (RT, 516:150), mas também com a adoção de revisão judicial dos contratos, alterando-os, estabelecendo-lhes condições de execução, ou mesmo exonerando a parte lesada, conforme as circunstâncias, fundando-se em princípios de boa-fé e de supremacia do interesse coletivo, no amparo do fraco contra o forte, hipótese em que a vontade estatal substitui a vontade dos contratantes, valendo a sentença como se fosse declaração volitiva do interessado.¹⁹⁴

(...), vem, respeitosamente, perante Vossa Excelência, por seus advogados (documento 1), propor, pelo procedimento comum, rito ordinário, em face de XPTU (...), a competente

Ação de revisão contratual cumulada com repetição de indébito

o que faz com supedâneo nos arts. 4º, III; 6º, V, VII; 39, IV, X, XI; 46; 51, IV, VIII, X, XIII, §1º; 52; 54; 66 e 71 da Lei 8.078/1990 (Código de Defesa do Consumidor); 4º da Lei 1.521/1951; 4º do Decreto 22.626/1933, outros citados no curso desta exordial, e pelas razões de fato e de direito que, a seguir, articuladamente, passa a aduzir:

Ementa – Compromisso de compra e venda de apartamento – Correção pelo INCC e, posteriormente, pela TR (Taxa Referencial) – ré, promissária vendedora, que passa a cobrar da autora encargos devidos por ela a instituição financeira (Taxa Referencial, TR) – Cobrança de juros compostos (juros sobre juros) pela aplicação da tabela price, o que se fez retroativamente à data do contrato, aumentando violentamente o saldo devedor e as parcelas vincendas – Onerosidade excessiva nos termos dos arts. 6º, V; 51, IV, e 51, § 1º, III, do Código de Defesa do Consumidor – Lesão enorme – Obtenção pela ré, em detrimento da autora, de vantagem exagerada e incompatível com a boa-fé – Art. 173, § 4º, inc. III, da Constituição Federal; art. 4º, inc. III, do CDC e art. 4º da Lei 1.521/1951 – Violação do princípio da boa-fé, moralidade, lealdade e dever de informação – Código de Defesa do Consumidor, infração dos arts. 39, IV, V, X, XI; 46; 51, IV, VIII; X, XIII, § 1º, I, II e III; 52; 54 e 66 – Ausência de informações essenciais acerca do negócio, especialmente sobre o alcance da tabela price e do índice aplicado – Pactuação, pela ré, em contrato de adesão, de parcela inicial irreal, para, depois de gerada expectativa com a entrega do imóvel, aplicar cláusulas ilegais e abusivas para aumentar ilicitamente o valor do imóvel e, consequentemente, os lucros, tidos por abusivos – Ilegalidade da cobrança da TR, que de forma remansosa não é considerada índice de correção – Aplicação da tabela price que consiste na cobrança de juros sobre juros, em desacordo com o art. 4º do Decreto 22.626/1933 – Cobrança, ademais, de juros capitalizados de forma composta à taxa de 1% ao mês, que capitalizados correspondem a 12,68% ao ano, superior ao permitido pelo art. 1º do Decreto 22.626/1933 – Pedido de declaração de nulidade das cláusulas que estipularam a aplicação da tabela price e Taxa Referencial (TR) – Consequente condenação da ré na devolução e compensação dos valores pagos indevidamente com eventual saldo devedor, valores esses a serem apurados em liquidação de sentença.

Sumário:

I – Fatos

a) Correção monetária pelo índice da poupança – TR – Taxa Referencial

b) Juros capitalizados de forma composta – tabela price

II – Correção monetária pela TR – Taxa Referencial – ilegalidade

III – Tabela price e os juros – anatocismo

a) Capitalização composta – juros sobre juros

b) Sistema Francês de amortização – tabela price

IV – Código de Defesa do Consumidor

a) Ausência de informações – princípio da transparência (CDC, arts. 6º, III; 46; 52 e 54)

b) Método comercial desleal e cláusulas abusivas

b.1) Contrato de adesão (CDC, arts. 51, IV, e 54, §§ 3º e 4º)

V – Onerosidade excessiva e lesão enorme

a) Onerosidade excessiva (CDC, arts. 6º, V; 51, § 1º, III)

b) Lesão enorme

VI – Pedido

VII – Citação

VIII – Provas

IX – Valor da causa

I – Fatos

A autora é promissária compradora do apartamento 101 (cento e um), com direito a duas vagas de garagem, no Edifício (...), acorde com o contrato de compromisso de compra e venda, datado de 25 de março de 1996 (documento 2) e anexo firmado em (...) (documento 3). Preliminarmente, convém ressaltar que a autora está absolutamente em dia com os pagamentos, não obstante as ilegalidades perpetradas pela ré.

Da leitura do tautológico instrumento contratual, verifica-se que algumas de suas cláusulas não estão sendo respeitadas, especialmente em relação à correção monetária e juros, além de conter outras tantas abusivas e ilegais, que configuram pacto leonino, como adiante se demonstrará:

a) Correção monetária pelo índice da poupança – TR – Taxa Referencial

Na cláusula (...) do instrumento particular de promessa de venda e compra e outras avenças firmado entre as partes (documento 2), verifica-se estipulação de correção por índice idêntico ao utilizado pelo agente financeiro no contrato de financiamento da produção, ou seja, pela TR, Taxa Referencial, que atualiza os depósitos em cadernetas de poupança.

Entretanto, a utilização da Taxa Referencial – TR, para correção monetária de contratos entre particulares, como se demonstrará, é absolutamente ilegal, fato esse, inclusive, remansosamente reconhecido pelos Tribunais pátrios.

Portanto, sem ser instituição financeira regularmente autorizada a funcionar nos termos do art. 25 da Lei 4.595, de 31.12.1964, e sem fundamento legal, a ré cobra encargos (TR) devidos exclusivamente por ela a agente financeiro que nenhum contrato celebrou com a autora, afrontando, demais disso, o princípio da relatividade dos efeitos dos contratos.

b) Juros capitalizados de forma composta –tabela price

Acrescente-se a isso que a cláusula 3.2.2 do contrato (documento 2) estipula, ao arrepio do art. 4º do Decreto 22.626/1933 e da Súmula 121, do Supremo Tribunal Federal, juros capitalizados de forma composta (juros sobre juros), o que faz pela previsão de aplicação da tabela price, conforme a autora logrará demonstrar linhas abaixo.

É sobremodo importante assinalar que a autora não possuía meios para conhecer o real preço que pagaria pelo imóvel, vez que o cálculo de juros compostos não é acessível ao homem médio, sendo que o valor das parcelas acrescidas da tabela price não compôs as informações de preço total do quadro resumo do contrato (documento 2), como exige o art. 46 e, especialmente, o art. 52, incs. I e V do Código de Defesa do Consumidor.

Com efeito, a ré, ardilosamente, deixou de informar à autora o valor total do imóvel já acrescido dos juros que pretendia cobrar.

Assim, na data da promessa de compra e venda, informou o preço à vista, de R$ (...), mas não o montante que efetivamente a autora deveria pagar já acrescido dos juros, ou seja, R$ (...), sem contar a correção pela ilegal TR (Taxa Referencial), que não é correção, mas taxa de juros.

O motivo da prática abusiva é de simples dedução: a inclusão dos juros desde logo aumenta significativamente o preço final de venda das unidades.

Assim, a ré deixa de informar o valor total para não demonstrar o real preço pretendido. Destarte, ilude os adquirentes para não prejudicar o “marketing” empreendimento no seu nascedouro.

Tal prática, como se verá, é abusiva e inadmissível.

Roberto Senise Lisboa ensina que “o direito à informação plena é fator de desenvolvimento da concorrência entre os fornecedores.”¹⁹⁵

O preclaro autor está coberto de razão. Ora, o consumidor não pode avaliar e decidir pela aquisição desse ou daquele imóvel se não sabe, de antemão, qual é o preço final, que varia ao talante do vendedor!

Diante de todas as ilegalidades cometidas pela ré, por um valor de R$ (...) a autora deveria pagar, logo de início, o valor de R$ (...), valor esse que foi omitido no contrato, sem contar a “correção monetária” abusiva pela TR.

Com tudo isso, a autora já pagou R$ (...), sem contar as correções, e, pasme Vossa Excelência, pelas contas da ré, ainda deve R$ (...).

A parcela mensal inicial passou de R$ (...) em (...), para R$ (...) em (...), conforme comprovantes de pagamento anexos (documento 5). Portanto, as parcelas mensais, sem contar as intermediárias, variaram (...)% para uma inflação de (...)% no período, medida pelo IPC (vide laudo e planilhas – documento 4).

Ao mesmo tempo, o preço total do imóvel adquirido pela autora passou de R$ (...), na data do contrato (...) que já embute o lucro da ré, para R$ (...)¹⁹⁶ nesta data (...) (documento 4 – laudo e planilhas).

Ora Excelência, o que era mascarado e suportável em período de inflação descontrolada, passa a ser evidente e insuportável em período de estabilidade de preços.

Todavia, as práticas comerciais abusivas do mercado imobiliário continuam as mesmas há décadas, fazendo lembrar a pertinente interferência de Waldemar Ferreira, logo no início do século, autor que foi de projeto de lei, ao depois encampado por Getúlio Vargas, que o transformou no Decreto-Lei 58/1937.

Já naquela época buscava-se acalmar a impetuosidade e ganância de empresários do setor imobiliário, entretanto, 62 anos depois, muito pouca coisa mudou...

II – Correção monetária pela – TR – Taxa Referencial – ilegalidade

O contrato de compromisso (documento 2), que ora é objeto desta ação, estipula no item 3.3.2 da cláusula 3:

A parte do preço identificada nas alíneas F.4 a F.6 do Quadro Resumo será atualizada monetariamente mediante aplicação de índice idêntico ao utilizado pelo agente financeiro no contrato de financiamento da produção.

Assim, com sustentáculo em cláusula nula de pleno direito, que nenhum efeito pode gerar, a ré cobra “correção monetária” fundada em valores devidos exclusivamente por ela a agente financeiro, em completa dissonância com os arts. 51, IV, VIII e X, da Lei 8.078/1990.

Pela variação observada da planilha (documento 4) a ré aplica a variação da TR (Taxa Referencial), ou seja, aplica o ICP – Índice da Caderneta de Poupança.

Oportuno se torna lembrar que o contrato menciona a aplicação do INCC (cláusula 3, itens 3.3.1; 3.3.3), desprezado pela ré, que prefere aplicar a TR, taxa de juros e não de correção.

Assim, o preço sofreu elevação sem justa causa, em dissonância, também, com o art. 39, X e XI, do Código de Defesa do Consumidor com a redação que lhes deu a Lei 8.884, de 11.06.1994:

Art. 39. É vedado ao fornecedor de produtos e serviços, dentre outras práticas abusivas:

(...)

X – Elevar sem justa causa o preço de produtos ou serviços;

XI – Aplicar índice ou fórmula de reajuste diversos dos legal ou contratualmente estabelecidos.

De qualquer forma, o teor da Lei 9.069, de 26 de junho de 1996, originada da Medida Provisória 542, de 30 de junho de 1994, que instituiu o Plano Real, republicada várias vezes, a utilização da TR é absolutamente ilegal, in casu, nos termos do art. 27, §5º, da mencionada norma:

Art. 27. (...)

§ 5º A Taxa Referencial – TR – somente poderá ser utilizada nas operações realizadas nos mercados financeiro, de valores mobiliários, de seguro, de previdência privada, de capitalização e de futuros.

Portanto, se a TR somente pode ser utilizada nas hipóteses enumeradas e, mesmo assim, como taxa de juros, resta evidente, pela atividade da ré e pela natureza do contrato entre as partes, que não poderia ser utilizada no caso vertente.

III – Tabela price e os juros – anatocismo

O contrato objeto da presente ação estipula no item 3.2.2 da cláusula 3 o que segue:

O saldo do preço está parcialmente sujeito aos juros à taxa de 12% (doze por cento) ao ano, calculado pelo sistema da Tabela Price, conforme indicado no quadro resumo.

a) Capitalização composta – juros sobre juros

Inicialmente, é oportuno esclarecer que existe muita atecnia quanto à classificação dos juros.

Capitalização de juros não é sinônimo de juros sobre juros. Em verdade, de acordo com doutrina especializada no assunto, os juros quanto à capitalização comportam classificação em SIMPLES E COMPOSTOS.

Ensina José Dutra Vieira Sobrinho:

No mercado financeiro brasileiro, mesmo entre os técnicos e executivos, reina muita confusão quanto aos conceitos de taxas de juros, principalmente no que se refere às taxas nominal, efetiva e real. O desconhecimento generalizado desses conceitos tem dificultado o fechamento de negócios pela consequente falta de entendimento entre as partes.

Mais adiante, o preclaro doutrinador matemático esclarece:

Entendemos que as taxas de juros podem ser classificadas: quanto ao regime de capitalização: simples (ou linear) e composta (ou exponencial). Como foi mencionado, as taxas de juros quanto ao regime de capitalização podem ser simples ou compostas.¹⁹⁷

Portanto, capitalização de juros é gênero do qual são espécies: capitalização simples (ou linear) e capitalização composta (exponencial ou juros sobre juros).

Na capitalização simples, a taxa de juros é aplicada apenas sobre o capital inicial, não incidindo sobre os valores nominais acumulados.

A capitalização composta é aquela em que a taxa de juros incide sobre o capital inicial, acrescido dos juros acumulados até o período anterior. Nesse regime de capitalização a taxa varia exponencialmente em função do tempo.¹⁹⁸

É importante observar, também, que os juros não se confundem com a correção monetária.

Os juros são remuneração de capital. Assim, representam um acréscimo real ao valor inicial, divergindo do que ocorre com a correção monetária. Trata-se de “lucro, calculado sobre determinada taxa, de dinheiro emprestado ou de capital empregado.”¹⁹⁹

A correção não é um plus, mas simples manutenção do valor de compra pela variação de um índice que reflete o acréscimo (inflação) ou decréscimo (deflação) dos preços no mercado. Aurélio Buarque de Holanda Ferreira define correção monetária: Efeito da conversão dos históricos em decorrência da modificação do poder aquisitivo da moeda. Os históricos, por seu turno, são:menção sintética da origem, da natureza e doutras circunstâncias esclarecedoras das operações contabilizadas com a qual se completam e se individuam lançamentos por partidas dobradas.²⁰⁰

Portanto, se a ré pretendia um lucro maior, que então o mostrasse às claras, logo de início, para que a autora, então, pudesse avaliar a possibilidade e a conveniência da aquisição do imóvel.

Agravando a situação e as ilegalidades perpetradas, além dos juros pela tabela price, que já é capitalizado de forma composta, a ré ainda vem aplicando o fator da poupança – TR (Taxa Referencial) – que não se trata de correção monetária, mas taxa de juros.

É estarrecedor, mas a ré cobra juros sobre juros de forma duplicada, o que explica as enormes distorções que vêm sendo geradas.

b) Sistema Francês de amortização – tabela price

Já ingressando no cerne da questão, temos que tabela price – como é conhecido o sistema francês de amortização – pode ser definido como o sistema em que, a partir do conceito de juros compostos (juros sobre juros), elabora-se um plano de amortização em parcelas periódicas, iguais e sucessivas, considerado o termo vencido. Nesse caso, as parcelas são compostas de um valor referente aos juros, calculado sobre o saldo devedor amortizado, e outro referente a própria amortização.

Trata-se de juros compostos na exata medida em que, sobre o saldo amortizado, é calculado o novo saldo com base nos juros sobre aquele aplicados, e, sobre este novo saldo amortizado, mais uma vez os juros, e assim por diante.

Citando o preclaro professor Mário Geraldo Pereira em dissertação de doutoramento, ensina José Dutra Vieira Sobrinho:

a denominação Tabela Price se deve ao matemático, filósofo e teólogo inglês Richard Price, que viveu no século XVIII e que incorporou a teoria dos juros compostos às amortizações de empréstimos (ou financiamentos). A denominação “Sistema Francês”, de acordo com o autor citado, deve-se ao fato de o mesmo ter-se efetivamente desenvolvido na França, no Século XIX. Esse sistema consiste em um plano de amortização de uma dívida em prestações periódicas, iguais e sucessivas, dentro do conceito de termos vencidos, em que o valor de cada prestação, ou pagamento, é composto por duas parcelas distintas: uma de juros e uma de capital (chamada amortização).²⁰¹

Não de forma diferente, dispõe Walter Francisco:

Tabela price é a capitalização dos juros compostos.²⁰²

É preciso insistir no seguinte fato: a capitalização de juros é classificada em simples (linear) ou composta (juros sobre juros). Essa classificação não se confunde com aquela decorrente dos sistemas de amortização, cujas espécies são, principalmente: sistema francês (tabela price); sistema constante (SAC – sistema de amortização constante) e sistema misto (SAM – sistema de amortização misto), entre outras.

No caso de tabela price, por definição, os juros são compostos (juros sobre juros). No caso vertente, há, portanto, sistema de amortização francês, e juros, quanto à capitalização, classificados como compostos (juros sobre juros).

Posta assim a questão, é de se dizer que os juros aplicados aos contratos não podem embutir capitalização composta (tabela price), conforme o art. 4º do Decreto 22.626/1933 – Lei da Usura, Súmula 121 do STF e remansosa doutrina e jurisprudência:

O art. 4º do Decreto 22.626/1933 está assim redigido:

Art. 4º É proibido contar juros dos juros; (...)

Aliás, ensinam grandes juristas pátrios:

José Afonso da Silva:

As cláusulas que estipularem juros superiores são nulas. A cobrança acima dos limites estabelecidos, diz o texto, será conceituada como crime de usura, punido, em todas as suas modalidades, nos termos em que a lei dispuser. Neste particular, parece-nos que a velha lei de usura (Dec. nº 22.626/33) ainda está em vigor.²⁰³

Maria Helena Diniz:

As partes interessadas combinam os juros pelo prazo da convenção, e, se porventura não os fixarem, a taxa será a constante da lei, desde que haja estipulação a respeito. Todavia, é preciso lembrar que o Decreto nº 22.626/33, parcialmente alterado pelo Decreto-Lei 182/38, ao reprimir os excessos da usura, proibiu a estipulação, em quaisquer contratos, de taxas superiores ao dobro da legal (art. 1º), cominando pena de nulidade para os negócios celebrados com infração da lei, assegurando ao devedor a repetição do que houvesse pago a mais (art. 11). Assim sendo, a taxa de juros não poderá ultrapassar 12% ao ano, sendo vedado receber, a pretexto de comissão, taxas maiores que as permitidas pela lei (art. 2º) e, proibindo-se (art. 4º), ainda, contar juros dos juros (...).²⁰⁴

Orlando Gomes:

A obrigação de pagar juros constitui-se:

a) por estipulação contratual;

b) por disposição legal.

Os juros contratuais são estipulados pelas partes até o limite máximo permitido na lei de repressão à usura. Os juros legais são impostos em determinadas dívidas, tendo aplicação mais frequente no caso de mora, quando se chamam juros moratórios. A taxa também é fixada em disposição legal de caráter supletivo.

Na determinação contratual dos juros, a intervenção legal não se limita à fixação da maior taxa que pode ser estipulada. Dentre as proibições estatuídas, importa salientar a que visa conter o anatocismo. Não permite a lei que se adicionem os juros ao capital para o efeito de se contarem novos juros. O processo de calcular juros sobre juros para avolumar a prestação é considerado usurário (...).²⁰⁵

A única exceção diz respeito à capitalização anual, ou seja, a cobrança de juros de 12% ao ano, de ano em ano e sobre o saldo líquido – já amortizado – em conta corrente, e não de mês em mês como ilegalmente procedeu a ré com fundamento no sistema francês.

Interpretada gramaticalmente a exceção da segunda parte do artigo, temos que há possibilidade de aplicação de juros de 12% de ano a ano aplicados sobre um saldo líquido.

Ora, um saldo líquido em conta corrente pressupõe amortizações periódicas.

Portanto, é forçoso concluir que se trata da possibilidade de aplicação dos juros anuais até o máximo permitido, desde que previstos contratualmente e incidentes sobre o saldo devedor já amortizado de ano a ano, incidindo um sobre o outro, o que, nem de longe, se trata do caso da presente ação (vide planilha – documento 4).

A jurisprudência pátria tem se manifestado acerca do tema, que não é novo:

Súmula 121 do STF: “É vedada a capitalização de juros, ainda que expressamente convencionada.”

Superior Tribunal de Justiça. Vistos, relatados e discutidos os autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, por unanimidade, negar provimento ao agravo regimental. Os Srs. Ministros Humberto Gomes de Barros, Carlos Alberto Menezes Direito, Nancy Andrighi e Castro Filho votaram com o Sr. Ministro Relator. Processual civil e administrativo. Sistema Financeiro da Habitação (SFH). Violação aos arts. 128 e 460 do CPC não configurada. Capitalização dos juros. Decisão apoiada em perícia contábil. Reexame inviável. Incidência das Súmulas nos 05 e 07 STJ. Aplicação da TR. Contratos celebrados anteriormente à Lei 8.177/1991. Inaplicabilidade. Tabela price. Acórdão fundado em matéria de prova. Súmula nº 07/STJ. Precedentes. – Não se configura decisão extra ou ultra petita se o julgador, a vista das cláusulas contratuais, após formar suas convicções sobre o tema, adota medidas de ordem operacional visando ao fiel cumprimento do pactuado entre as partes, descabendo a este Tribunal o reexame da matéria, em face dos óbices contidos nas Súmulas nos 05 e 07 do STJ. – Igualmente quanto à taxa de juros e à capitalização, a decisão atacada considerou as cláusulas contratuais e as constatações da perícia contábil, sendo inviável a reforma da decisão em sede de recurso especial, ainda à vista das Súmulas nos 05 e 07/STJ. Inaplicável a TR aos contratos celebrados antes da vigência da Lei 8.177/1991, diante do princípio de que a lei nova não se aplica a fatos pretéritos, a contratos e atos jurídicos perfeitos. Ao concluir pela necessidade de revisão dos encargos computados pela Tabela Price o acórdão utilizou-se da perícia contábil realizada, não sendo possível modificar o “decisum” nesta parte sem que se esbarre na determinação contida no Verbete nº 07/ STJ. Recursos especiais de ambas as partes não conhecidos. Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Ministros da Segunda Turma do Superior Tribunal de Justiça, na conformidade dos votos e das notas taquigráficas a seguir, por unanimidade, não conhecer dos recursos. Votaram com o Relator os Srs. Ministros Eliana Calmon, João Otávio de Noronha e Castro Meira. Ausente, justificadamente, o Sr. Ministro Franciulli Netto. Presidiu o julgamento o Exmo. Sr. Ministro João Otávio de Noronha (REsp nº 629.009/RS, Recurso Especial 2003/0239101-9, Ministro Francisco Peçanha Martins, DJ 22.11.2004, p. 337).

Tribunal de Justiça de São Paulo. Recurso. Embargos infringentes. Interposição contra v. acórdão que, por maioria de votos, julgou parcialmente procedente recurso de apelação interposto pelos embargados, para o fim de afastar a utilização da “Tabela Price”. Voto vencido pela aplicabilidade da “Tabela Price”. Pretensão ao prevalecimento do voto minoritário. Embargos rejeitados (Embargos Infringentes nº 9085864-72.2008.8.26.0000/50000, 14ª Câmara de Direito Privado, rel. Cardoso Neto, j. em 12.12.2012, v.u.).

Portanto, a cláusula contratual que estabeleceu juros compostos pela aplicação da tabela price, de acordo com os mandamentos insculpidos no Código de Defesa do Consumidor e no Decreto 22.626/1933, é nula de pleno direito, dando ensejo e supedâneo à presente ação em face do disposto nos arts. 6º, III e IV; 42 e 51, XV, da Lei 8.078/1990, além do art. 4ºdo Decreto 22.626/1933 (Lei de Usura).

COAD – ADVI. Civil e comercial. Capitalização mensal de juros. Acórdão: 063146, Boletim: 39, ano: 13, 1993. JUROS. Anatocismo vedado. A Lei 4.595, de 1964, não afastou a vedação contida no art. 4º da Lei de Usura, mostrando-se defeso o anatocismo mesmo nas operações contratadas por entidades financeiras. Apenas nos casos em que lei específica a autoriza, a capitalização de juros é admissível, condicionada sua exigibilidade, no entanto, ao pactuado e aos balizamentos legais (STJ, unân. da 4ª Turma, publ. em 02.08.93, REsp. nº 23.860-6-PR, Min. Sálvio de Figueiredo).

IV – Código de Defesa do Consumidor

Mister se faz atentar, in casu, para aplicação do Código de Defesa do Consumidor, vez que, de acordo com o critério objetivo e legal, estão presentes consumidor e fornecedor, definidos nos arts. 2º e 3º da Lei 8.078/1990.

O sistema consumerista pátrio optou expressamente pelo primado da boa-fé (CDC, art. 4º, III), proibindo, inclusive, cláusulas que sejam incompatíveis com a equidade (art. 51, IV).

Aliás, é bom que se diga, já que se trata de princípio geral de direito, a boa-fé deve reger, além das relações de consumo, todas as relações jurídicas.

No que tange ao aspecto contratual, a boa-fé é requisito que se exige do fornecedor, gerando, por conseguinte, transparência e harmonia nas relações de consumo (CDC, art. 4º, caput).

Bem por isso, estabelece o art. 6º da Lei 8.078/1990, dentre outros, os seguintes direitos do consumidor:

i) informação adequada e clara, inclusive quanto ao preço (inc. III);

ii) proteção contra métodos comerciais desleais, bem como contra cláusulas abusivas (inc. IV);

iii) modificação de cláusulas que estabeleçam prestações desproporcionais, bem como a sua revisão (inc. V);

iv) reparação por danos morais e patrimoniais individuais (inc. VI);

v) inversão do ônus da prova (inc. VIII).

Por conseguinte, nos termos do Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/1990), foram violados os arts. 39, IV, V, X, XI; 46; 51, IV, VIII; X, XIII, § 1º, I, II e III; 52; 54 e 66; ou seja, a ré:

i) se aproveitou da vulnerabilidade técnica da autora, impingindo-lhe a aquisição sem as informações necessárias, mormente quanto aos juros e forma de amortização (arts. 39, IV, 46, 52 e 54);

ii) estabeleceu obrigação iníqua e abusiva, incompatível com a boa-fé e equidade, surpreendendo a autora e colocando-a em desvantagem exagerada (arts. 51, IV e VIII);

iii) auferiu vantagem ilícita em face da natureza do contrato, ameaçando seu equilíbrio pela onerosidade excessiva à autora com elevação do preço sem justa causa e aplicação de índices e fórmulas de reajuste diversos daqueles permitidos por lei (arts. 39, V, X e XI; 51, IV § 1º, I, II e III);

iv) estabeleceu contrato impondo obrigações sem o devido destaque, além de utilizar termos complexos, confusos e ininteligíveis, dificultando a compreensão e buscando embair a média argúcia (art. 54, §§ 3º e 4º);

Lembre-se que a boa-fé é tida como norma de conduta que justifica, em caso de desrespeito, a atuação estatal, por intermédio da prestação jurisdicional, intervindo nos negócios jurídicos que se apresentam excessivamente onerosos aos consumidores fragilizados pela parte tida como mais forte nos contratos de adesão.

O princípio da boa-fé passou a integrar o sistema jurídico pátrio por intermédio dos arts. 4º, III, e 51, IV, do CDC.

Com efeito, houve grande evolução na interpretação das relações contratuais, como linha teleológica que se infere do art. 4º, III, e específica do art. 51, IV, decorrendo um plexo de normas de conduta e deveres aplicável aos pactos.

Preleciona Claudia Lima Marques:

A relação contratual nada mais é do que um contrato social, um contrato na sociedade que une, vincula pessoas, onde necessariamente não se pode esquecer ou desrespeitar deveres gerais de conduta, os deveres de atuação conforme a boa-fé e conforme o direito (...).

Liberar os contratantes de cumprir seus deveres gerais de conduta, significaria afirmar que na relação contratual os indivíduos estão autorizados a agir com má-fé, a desrespeitar os direitos do parceiro contratual, a não agir lealmente, a abusar da sua condição contratual preponderante, autorizando a vantagem excessiva ou lesão do parceiro contratual somente porque as partes firmaram um contrato, escolhendo-se mutuamente de maneira livre no mercado.

A relação contratual não libera os contraentes de seus deveres de agir conforme a boa-fé e os costumes, ao contrário, a vinculação contratual os impõem, os reforça.

A lógica – e o direito –, impõem que nesses contratos sociais, nesses processos sociais, de inegável relevância jurídica, que são os contratos, os parceiros contratuais devam também observar seus deveres de conduta, devem tratar o outro com lealdade e respeito, não danificar o patrimônio do próximo (...).²⁰⁶

a) Ausência de informações – princípio da transparência (arts. 6º, III; 46; 52 e 54)

A primeira norma de conduta exsurgente das obrigações contratuais consumeristas é o dever de informar, que já se visualiza na fase pré-contratual, das tratativas entre consumidor e fornecedor.

Resta claro que a ré não prestou à autora, no momento da contratação, as informações claras e precisas acerca do contrato, que servem de supedâneo para a decisão do consumidor, inclusive com a oportunidade de conhecimento prévio do conteúdo do pacto.²⁰⁷

Em formidável monografia, o eminente Professor Roberto Senise Lisboa, ao discorrer sobre o direito a informação e sobre as cláusulas abusivas do art. 51 do Código de Defesa do Consumidor, preleciona:

Em qualquer modelo contratual, o direito à informação clara e precisa é de suma importância, verificando-se a sua ocorrência em razão do princípio da boa-fé entre as partes.

A obrigação do predisponente de prestar a informação devida é pertinente desde a oferta, por qualquer meio, sob pena de responsabilização pré-contratual, se resultar dano a terceiro interessado, na formação do negócio jurídico em questão.

A incompatibilidade com a boa-fé não pode, de qualquer forma, se verificar nas relações de consumo, por ser concepção norteadora de todo o sistema consumerista brasileiro (art. 4º, III, parte final, da Lei 8.078/90). Assim, qualquer infringência aos deveres de informação, segurança, lealdade e cooperação mútua, por meio de dispositivo negocial, caracteriza a nulidade do mesmo.²⁰⁸

A legislação pátria adotou o princípio da veracidade e, por conseguinte, vedou a transmissão de informação inverídica:

No tocante às relações individuais, no entanto, o Código de Defesa do Consumidor adotou critério mais rigoroso, prestigiando o principio da transparência (“full disclosure”), pelo qual não basta ao empresário abster-se de falsear a verdade, mas impõe-se-lhe transmitir ao consumidor em potencial todas as informações indispensáveis à decisão de consumo (...).

A avaliação a ser feita pelo consumidor, acerca das vantagens e desvantagens apresentadas por cada concorrente, no fornecimento de crédito, envolve uma complexidade sensivelmente superior à relativa propriamente aos bens e serviços objeto de consumo. Cálculos financeiros cada dia mais complexos devem ser efetuados ou, pelo menos, checados pelo consumidor antes de decidir pelo financiamento de sua aquisição.²⁰⁹

Caso a autora tivesse sido informada das consequências da aplicabilidade da tabela price, dos juros e “correções”pela TR, teria como avaliar a oportunidade e a conveniência da indigitada operação, podendo, assim, controlar e prever as consequências econômicas do negócio a ser realizado.

Posta assim a questão, ensina Alberto do Amaral Jr. que não se pode deixar de reconhecer que o desconhecimento dos próprios direitos, a ignorância das condições exatas em que é concedido o financiamento e a incapacidade para utilizar os novos instrumentos de circulação do crédito agravam ainda mais a posição do consumidor em tais operações.²¹⁰

Aliás, típica manifestação do princípio da transparência está insculpida nos arts. 46, 52 e 54 do Código de Defesa do Consumidor.

Em verdade, o consumidor não se vincula aos termos do contrato caso, anteriormente, não se lhe tenha sido dada a oportunidade de conhecer seus termos com perfeito entendimento.²¹¹

Nesse sentido, o art. 52 exige não só a informação, mas a prévia e adequada informação.

O princípio da transparência é completado pela exigência do art. 54 em relação à redação clara e necessidade de destaque nas cláusulas impositivas de obrigações (limitação de direitos do consumidor).

A ré, ao prometer vender o imóvel à autora, não prestou a correta informação acerca do alcance e do significado da tabela price, que, mesmo assim, por ilegal, não pode ser aplicada.

Tampouco informou que a TR que serviria de “correção” não é índice de correção, mas taxa de juros.

Aliás, não prestou a imprescindível informação do valor total do contrato, acrescido dos juros.

Em virtude disso, violou os arts. 6º, inc. III; 39, IV, X e XI; 46; 52 e 54 do Código de Defesa do Consumidor.

b) Método comercial desleal e cláusulas abusivas

Como já dito, Excelência, a ré se vale de prática reprovável ao mascarar o preço real do financiamento.

Para tanto, pactuou preço irreal, e, depois de formalizado o contrato, passou a incluir juros capitalizados de forma composta – ilegais – e correções indevidas – ato ilícito – aumentando o preço inicial, o que fere, inclusive, os arts. 39, X, XI; 51, IV, §1º, I, II e III da Lei 8.078/1990 e 4º do Decreto 22.626/1933.

Verifica-se que, em face desses expedientes, a dívida se torna impagável, mormente em função das condições financeiras da autora, que se programou para uma parcela inicial e, hoje, se depara com outra, abissalmente maior em valores reais.

Da atitude da ré, com absoluto desdém pelo primado da boa-fé, infere-se a possibilidade de revisão do contrato celebrado, especialmente pela aplicação da cláusula rebus sic stantibus e da proteção deferida pelo art. 51 da Lei 8.078/1990.

b.1) Contrato de adesão (arts. 51, IV e 54, §§ 3º e 4º)

Verifica-se que a ré estabeleceu unilateralmente as cláusulas contratuais, configurando, destarte, contrato de massa ou de adesão, não tendo sido dada oportunidade de discussão de seu conteúdo.

Nesse sentido, o § 3º do art. 54 do CDC exige redação em termos claros e precisos, completando a disposição do art. 46, que veda a redação de modo a dificultar o entendimento do conteúdo e alcance do contrato.

Por outro lado, o § 4º do mesmo art. 54 impõe a obrigação de destaque de cláusulas impositivas de obrigações (restritivas de direitos).

Entretanto, da leitura do instrumento contratual nada se verifica em destaque, nada obstante a enorme quantidade de cláusulas impositivas de obrigações que contém, especialmente quanto à correção monetária, juros e penalidades.

A ré estabeleceu contrato impondo obrigações sem o devido destaque, com termos complexos, confusos e ininteligíveis, dificultando a compreensão da autora e buscando embair a média argúcia (art. 54, §§ 3º e 4º).

Em verdade, todas essas cláusulas são nulas, vez que infringem o art. 51 da Lei 8.078/1990, mas, de qualquer forma, não foi respeitado o destaque que a lei prescreve aos contratos de adesão e tampouco prestadas as necessárias informações, principalmente aquela decorrente do art. 52 do Código de Defesa do Consumidor.

V – Onerosidade excessiva e lesão enorme

a) Onerosidade excessiva (CDC, arts. 6º, V; 51, § 1º, III)

É sabido que, entre nós, na execução diferida ou continuada de contrato sinalagmático e comutativo, mister se faz um equilíbrio entre as prestações de tal sorte que, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para outra, verificar-se-á a necessidade de revisão ou rescisão do contrato.

O próprio contrato firmado entre as partes menciona que vigora entre as partes o princípio da comutatividade ou seja do equilíbrio econômico das relações contratuais (sic) (...) (documento 2 – cláusula 3.1.1). E, ainda, que a obrigação comutativa ora constituída erige-se em equilíbrio contratual pleno neste instante (...) (documento 2 – cláusula 3.1.4).

Ensina o grande Silvio Rodrigues:

O que é relevante considerar, no contrato bilateral, é que a prestação de uma das partes tem por razão de ser, e nexo lógico, a prestação do outro contratante. Melhor se diria que a obrigação de um contratante tem como causa a prestação do outro contratante. Cada uma das partes é a um tempo credora e devedora da outra e a reciprocidade acima apontada constitui a própria característica desta espécie de negócio.²¹²

Nesse sentido, o próprio instrumento de adesão, elaborado pela ré (documento 2, item e.1), concede parâmetro, o que faz pelo valor do imóvel à vista, já com o lucro da ré, ou seja, R$ (...).

Entretanto, verifica-se que o valor pago pela autora, sem correção, para a data de hoje, importa em R$ (...) (planilha constante do laudo – documento 4). Somando-se esse valor pago àquele que ainda deve, sem contar as correções ilegais que continuam sendo praticadas, resultará no preço total de R$ (...), ou seja, (...)% acima daquele valor estipulado pela própria ré.

Não se pode olvidar que as parcelas mensais passaram de R$ (...) em (...), para R$ (...) em (...), aumentando (...)% no período em que a inflação contratual foi de apenas (...)%.

Em face das cláusulas e práticas abusivas intentadas pela ré, portanto, há abissal diferença e desequilíbrio entre os valores iniciais, que na verdade serviram apenas de “chamariz”, e os atuais, verdadeiramente pretendidos.

Nesse sentido, os princípios do equilíbrio entre as partes – não igualdade – e da boa-fé, espelhados nos arts. 6º, V, e 51, IV, § 1º, III, da Lei 8.078/1990, vedam obrigações que impinjam ao consumidor uma vantagem exagerada, sendo esta definida no § 1º, inc. III do art. 51, que trata da onerosidade excessiva, ou seja, a desproporção entre as prestações, nos termos da figura da lesão abaixo tratada, mesmo porque menciona consideração a “circunstâncias peculiares ao caso”.

Em consonância com o acatado, é de se dizer que o contrato, in casu, é imoral, como, aliás, nos ensina o inigualável Orlando Gomes:

Contrato imoral é o que ofende os bons costumes. Esta locução significa, em Direito, o conjunto de princípios que, em determinado tempo e lugar, constituem as diretrizes do comportamento social no quadro das exigências mínimas da moralidade média.²¹³

Enneccerus-Nipperdey²¹⁴ enumeram alguns contratos imorais, dentre os quais aqueles que retratam a exploração de uma parte pela outra e, também, a usura, v.g., a venda por preço extorsivo ou, ainda, o mútuo a juros exorbitantes.

Continua o preclaro mestre Orlando Gomes, discorrendo acerca da espécie usurária do contrato imoral, que esta se caracteriza pela

desproporção chocante entre a prestação e a contraprestação e, também, “da necessidade, da leviandade ou da inexperiência de um contratante pelo outro”. Deixaram de se circunscrever aos casos de usura pecuniária, estendendo-se a todos os contratos onerosos. Assim, a repressão à usura alcança, mais frequentemente, a compra e venda, o mútuo e todas as operações de crédito (...).²¹⁵

Claudia Lima Marques ensina que a concepção tradicional da força obrigatória dos contratos fundamentada na manifestação volitiva das partes foi relativizada pelo sistema legal consumerista em função da Lei 8.078/1990. Assim,

a vontade continua essencial à formação dos negócios jurídicos, mas sua importância e força diminuíram, levando à relativização da noção de força obrigatória e intangibilidade do conteúdo do contrato.

Aos juízes é agora permitido um controle do conteúdo do contrato, como no próprio Código Brasileiro de Defesa do Consumidor (...).

Relembre-se aqui também o enfraquecimento da força vinculativa dos contratos através da aceitação da teoria da imprevisão (veja nesse sentido o interessante e unilateral inc. V do art. 6º do CDC).²¹⁶

De fato, o art. 6º, inc. V, da Lei 8.078/1990 defere à autora a possibilidade de pleitear tutela jurisdicional no sentido de declarar nulas cláusulas contratuais e, principalmente, postular pela revisão do contrato que impinge prestação desproporcional àquela da ré.

A desproporcionalidade se verifica em face das correções e juros que vêm sendo aplicados além do nível legal que, por via de consequência, elevaram o valor do imóvel, muito acima de parâmetros razoáveis.

Destarte, acorde com a permissão deferida pelo inc. V do art. 6º do CDC, há necessidade de revisão do contrato, ajustando-o e, por via de consequência, restituindo o equilíbrio inicial.

b) Lesão enorme

Caio Mário, um dos maiores civilistas pátrios, nos traz a definição de lesão:²¹⁷

Pode-se genericamente definir lesão como o prejuízo que uma pessoa sofre na conclusão de um ato negocial resultante da desproporção existente entre as prestações das duas partes.

Nosso direito pré-codificado concebeu, portanto, o instituto da lesão com estas duas figuras, caracterizando-se a LESÃO ENORME, como defeito objetivo do contrato: o seu fundamento não era nenhum vício presumido do consentimento, mas assentava na injustiça do contrato em si; já a LESÃO ENORMÍSSIMA fundava-se no dolo com que se conduzia aquele que do negócio tirava o proveito desarrazoado porém dolo presumido ou dolo ex re ipsa, que precisava ser perquirido na intenção do agente.

Segundo a noção corrente, que o nosso Direito adotou, a lesão qualificada ocorre quando o agente, premido pela necessidade, induzido pela inexperiência ou conduzido pela leviandade, realiza um negócio jurídico que proporciona à outra parte um lucro patrimonial desarrazoado ou exorbitante da normalidade.

A jurisprudência também já se manifestou acerca do tema:

Tribunal de Alçada – RS. Como negócio comutativo, o equilíbrio entre débito e crédito deve estar presente tanto no momento da formação do negócio como na sua execução. O nosso Código Civil cuja orientação política, econômica e ideológica remonta aos meados do século passado, quando vicejava a doutrina do liberalismo econômico, não contemplou o rompimento da comutatividade como vício na formação do contrato, nem como causa da resolução ou revisão dos negócios se verificado o rompimento na sua execução. A omissão legislativa, no entanto, não impediu que a doutrina e a jurisprudência contemplassem o rompimento da comutatividade como causa de resolução dos contratos quando, na sua execução, se verificasse excessiva onerosidade para uma das partes causada por fato superveniente a sua formação. O mesmo, no entanto, não o usam fazer a construção pretoriana em relação ao rompimento da comutatividade na formação do contrato. Permaneceu, pois, a formulação legislativa do Código eminentemente voluntarista, exigindo para a decretação da invalidade a existência de vícios da vontade. Trata-se, no entanto, de lacuna legislativa que nem por isso pode contemplar o enriquecimento sem causa. Deve-se pois, voltar à natureza comutativa do negócio jurídico para se propiciar a decretação de invalidade da transação operada com flagrante rompimento a comutatividade. Conquanto ausente previsão legislativa, nem por isso deixa a lesão de existir como conceito jurídico que, consorciada a doutrina do enriquecimento sem causa permite a decretação de nulidade (Apelação Cível 192.168.581, 4ª Câmara Cível, Relator: Des. Márcio Oliveira Puggina).

Portanto, a lesão enorme nada mais é que a obtenção por uma parte, em detrimento da outra, de vantagem exagerada e incompatível com a boa-fé, que hodiernamente está assim fundamentada:

i) art. 173, § 4º, inc. III, da Constituição Federal, que reprime o aumento arbitrário de lucros;

ii) art. 4º, inc. III, da Lei 8.078/90 (boa-fé);

iii) art. 6º, inc. V, da Lei 8.078/90 (direito básico do consumidor à modificação de cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais);

iv) art. 51, inc. IV e § 1º, da Lei 8.078/90 (veda obrigações que colocam o consumidor em desvantagem exagerada – cláusulas de surpresa – e incompatíveis com a boa-fé);

v) art. 12, inc. VI, do Decreto nº 2.181/97 – determina que é prática infrativa exigir do consumidor vantagem manifestamente excessiva;

vi) art. 4º da Lei 1.521/1951 estipula ser crime a usura pecuniária ou real, assim considerada aquela que estipule, “em qualquer contrato, abusando da premente necessidade, inexperiência ou leviandade da outra parte, lucro patrimonial que exceda o quinto do valor corrente ou justo da prestação feita ou prometida.”

A partir do Decreto 869, de 18 de novembro de 1938, que, no art. 4º, preceituava que a usura pecuniária ou real, assim se considerando: (...) b) obter ou estipular, em qualquer contrato, abusando da premente necessidade, inexperiência ou leviandade da outra parte, lucro patrimonial que exceda o quinto do corrente ou justo da prestação feita ou prometida, recuperou-se na doutrina o conceito de lesão como causa de nulidade dos contratos.

De fato, passou-se a fundamentá-la no art. 166 do Código Civil, que inquina de nulidade o ato jurídico (lato sensu) que possui objeto ilícito e, mais recentemente, no próprio Código de Defesa do Consumidor, que abriu a enumeração do Código Civil em relação às nulidades no âmbito contratual (Lei 8.078/1990, art. 51).

A lei consumerista passou a tratar explicitamente da lesão. Nela não são poucos os elementos que permitem a inferência da sua previsão, corolário de importante evolução do pensamento jurídico pátrio que minimiza a autonomia da vontade das partes no âmbito contratual.

O art. 47 da Lei 8078/1990, tratando da proteção contratual, determina que as cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor.

A nossa vetusta, porém exemplar Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro preceitua que na aplicação da lei, o juiz atenderá aos fins sociais a que ela se dirige e às exigências do bem comum.

Com efeito, supedaneado nos princípios do equilíbrio entre as partes – não igualdade – e da boa-fé, seguem os arts. 6º, V, e 51, IV, da Lei 8.078/1990, que vedam obrigações que imponham ao consumidor uma vantagem exagerada, sendo esta definida no § 1º do art. 51.

O festejado Carlos Alberto Bittar ensina:

O dogma individualista da volição, deve, indiscutivelmente, ser relegado ao passado, pois a ele pertence. Daí, não mais se poderia suportar a postergação da aprovação do Código, que veio proteger o consumidor, açambarcando, inclusive, as cláusulas abusivas e o contrato de adesão. Seria verdadeira recalcitrância jurídica a sagração da manutenção de um estado próximo ao ápice da autonomia privada, quando a regra ‘pacta sunt servanda’ não era apenas um brocardo.²¹⁸

Os dois grandes princípios do Código de Defesa do Consumidor são: equilíbrio entre as partes e boa-fé.

A onerosidade excessiva que do inc. III do § 1º do art. 51 do CDC se infere, é inerente à desproporção entre as prestações, o desequilíbrio, exatamente nos termos da figura da lesão, ainda mais que o precitado inciso menciona consideração a “circunstâncias peculiares ao caso”.

A própria Constituição Federal, no art. 173, § 4º, veda o lucro acrescido de forma arbitrária, contemplando o instituto da lesão enorme:

A lei reprimirá o abuso do poder econômico que vise à dominação dos mercados, à eliminação da concorrência e ao aumento arbitrário dos lucros.

Diante do exposto e diante da necessidade de se atender ao limite de 1/5 (20%) de acréscimo sobre o custo, de acordo com o art. 4º da Lei 1.521/1951, infere-se que o contrato entre autora e ré trata-se de típica condição de lesão.

Essa é a inferência que se extrai do acréscimo de 58,98% no preço estabelecido pela própria ré – R$ 163.002,30 (que já embute lucro – documento 2) – resultando no preço final para a presente data de R$ 259.151,62 (laudo – documento 4), omitido pela ré e que somente agora se descortina, sem contar os juros (lucros) ilegais ainda pretendidos.

VI – Pedido

Ex positis, com fundamento nos argumentos de fato e de direito trazidos à colação, requer a autora seja a presente ação julgada procedente para que:

a) Seja revisado o negócio entre as partes, que no caso sub oculis resultou em onerosidade excessiva e lesão enorme à autora, especialmente pela declaração de nulidade das disposições do contrato original e do anexo que estipularam:

i) índice de correção pela aplicação de índice idêntico ao utilizado pelo agente financeiro, ou seja, a TR (Taxa Referencial) (dentre outras cláusulas, especialmente: cláusula 3.3.2 do contrato – documento 2; cláusula VII do anexo – documento 3); substituindo-se a TR pelo índice de correção trazido à colação pelo próprio contrato entre as partes, ou seja, o INCC/FGV (Cláusula 3.3.1), mormente que a vedação do uso da TR é assunto já pacificado no STF em virtude da ADIN nº 493-DF;

ii) aplicação de juros capitalizados de forma composta – tabela price (entre outras cláusulas, especialmente: cláusula 3.2.2 e quadro resumo do contrato – documento 2; cláusula VII do anexo – documento 3), ainda mais que a tabela price implica a cobrança de juros capitalizados (juros sobre juros), prática dissonante com o teor da Súmula nº 121 do STF, expressamente proibida pelo Decreto-Lei 22.626/33, além dos ditames do Código de Defesa do Consumidor, especialmente quanto à boa-fé, transparência e direito de informação, fixando, Vossa Excelência, por conseguinte, a aplicação ao contrato de juros legais.

b) Seja a ré condenada à devolução das diferenças apuradas em liquidação de sentença, efetivamente pagas a maior pela declaração de nulidade das cláusulas que estipularam a aplicação da TR e da tabela price, determinando Vossa Excelência a compensação com o saldo devedor porventura existente e a devolução de eventual saldo verificado a favor da autora.

c) Seja a ré condenada a se abster de efetuar cobranças com a incidência da tabela price e da Taxa Referencial (TR) ou qualquer outro índice que não seja o INCC/FGV sob pena de multa diária de R$ 500,00 (quinhentos reais).

d) Seja a ré condenada no pagamento de custas, honorários de advogado que Vossa Excelência houver por bem arbitrar e demais despesas sucumbenciais.

VII – Citação

Requer-se que a citação da ré seja efetuada pelo correio, nos termos dos arts. 221, I; 222 e 223 do Código de Processo Civil, para que responda, querendo, no prazo de 15 (quinze) dias (CPC, art. 297), sob pena de serem tidos por verdadeiros os fatos aqui alegados (art. 319 c/c o art. 285 do CPC).

VIII – Provas

Protesta por provar o alegado através de todos os meios de prova em Direito admitidos, especialmente pela produção de prova documental, testemunhal, pericial e inspeção judicial, depoimento pessoal do representante legal da ré sob pena de confissão, caso não compareça, ou, comparecendo, se negue a depor (CPC, art. 343, §§ 1º e 2º).

Requer, outrossim, nos termos do art. 6º, inc. VIII, da Lei 8.078/1990, a inversão do ônus da prova.

IX – Valor da causa

Dá-se à causa o valor de R$ (...).

Decidindo Vossa Excelência pelo total acolhimento desta ação, o Digno Magistrado estará cumprindo o nobre mister de distribuir a TÃO NECESSÁRIA JUSTIÇA, além de assegurar a proteção do consumidor e primar pelo conteúdo e qualificação da CONSTRUÇÃO CIVIL deste país!

Termos em que,

Pede deferimento

Data.

Advogado (OAB)

14.18.1. Modelo de réplica

Exmo. Sr. Dr. Juiz de Direito da (...) Vara Cível do Foro Central da Comarca da Capital – SP

Autos nº (...)

Controle nº (...)

(...), já qualificada nos autos da ação declaratória de nulidade de cláusulas contratuais cumulada com devolução de valores que move em face de (...), vem, respeitosamente, perante Vossa Excelência, tempestivamente, apresentar manifestação à contestação apresentada pela ré, o que faz com supedâneo nos arts. 326 e 327 do Código de Processo Civil e nos argumentos fáticos e jurídicos que passa a aduzir:

Antes de ingressar no mérito, cumpre ressaltar que a contestação é estarrecedora, dando bem a medida de a quanto pode chegar a falta de argumentos legais e a capacidade de alterar a verdade dos fatos através da sucessão de argumentos aparentemente válidos, mas, na realidade, não conclusivos, e que supõem má-fé por parte de quem os apresenta (sofismas).

O cidadão probo assiste nauseado à degenerescência progressiva da retidão de caráter, que se manifesta pelo escárnio do princípio da boa-fé. Em épocas de costumes mais íntegros, essa inteireza moral tinha um símbolo, que era um fio de barba.

Entrementes, os tempos são outros...

Ainda preliminarmente, verifica-se que a ré denomina a exordial de “pitoresca”. Entrementes, pitoresco é o comentário tecido acerca da qualidade da autora e, principalmente, à semântica do vocábulo “ementa”.

Com efeito, risivelmente tenta desqualificar a inicial com comentários deselegantes e despidos de rigor técnico.

Bastaria que a ré descerrasse qualquer dicionário colegial da língua portuguesa para descobrir, talvez com surpresa, que ementa significa: sumário ou resumo (do latim ementa, pl. ementum, ‘ideia, pensamento’).²¹⁹

Por outro lado, a poética e irônica argumentação acerca da formação acadêmica da autora bem demonstra o espírito que envolve a contestação. O caso vertente trata de intricadas questões que versam sobre matéria financeira e contábil, acessível apenas aos profissionais com formação específica.

Em verdade, tirante aqueles versados no assunto (matemáticos, contadores, economistas, administradores etc.), poucos são os cidadãos que conseguem avaliar o alcance da tabela price, além da composição e forma de aplicação da indigitada Taxa Referencial, o que requer conhecimentos de outras ciências, que não a jurídica.

Com efeito, as construtoras e incorporadoras lançam mão da utilização de sistemas financeiros ininteligíveis e contratos abusivos com o escopo de ludibriar, enganar, fisgar o consumidor e arrancar-lhe até o último centavo com a miragem da casa própria.

Como se depreende, a contestação tenta embair a média argúcia através de confusão de citações e sofismas, além de argumentos desconexos, ilógicos e, quiçá, propositais.

A guisa de contestar a narrativa da exordial, a ré altera descaradamente a verdade dos fatos por intermédio do que inusitadamente denominou “dos verdadeiros fatos atinentes ao feito”.

Com efeito, ardilosamente, aduz que a alegação de majoração das parcelas de (...) a (...) no montante (...)%, ou seja, de R$ (...) para (...), ante uma inflação oficial de apenas (...)%, trata-se de artimanha da autora, que não estaria agindo de forma séria.

Após, passa a reproduzir algumas cláusulas referentes ao preço (fls. 56 e 57 dos autos).

Vejamos, Excelência, quem não está agindo de forma séria:

O contrato entre as partes (fls. 56 – item E) menciona o preço total do imóvel: R$ (...).

Entretanto, o preço real está muito além deste declarado, inferência que se extrai da soma de todas as parcelas estipuladas nos itens seguintes (e.2; f. 1 a f. 4).

Fazendo-se esse cálculo, o valor do imóvel, na verdade, já no início do contrato, é de R$ (...) e não R$ (...) como consta do item e.1.

Como se pode notar, não existe qualquer menção a esse valor total real no instrumento entre as partes, violando o art. 52, V, do Código de Defesa do Consumidor.

Há algum erro material no contrato?

Não, Excelência. Trata-se de verdadeiro engodo, chamariz e armadilha que consiste em omitir o preço total já acrescido dos juros ilegais pela tabela price.

Todo o engodo se concentra nos itens f. 3.1 e f. 4 (fls. 57 dos autos):

f.3.1. Parcelas semestrais

Valor total das parcelas para pagamento à vista R$ (...)

Número de parcelas semestrais: (...)

Valor individual das parcelas semestrais para pagamento a prazo: R$ (...)

Acontece que a soma dos pagamentos (X x ...) resulta no valor de R$ (...), que foi deliberadamente omitido!

f.4. Parcelas mensais

Valor total das parcelas mensais para pagamento à vista: R$ (...)

Número de parcelas mensais: (...)

Valor individual das parcelas mensais para pagamento a prazo: (...)

Da mesma forma, a soma dos pagamentos (X x ...) resulta no valor de R$ (...), que também foi omitido deliberadamente!

Nesse item (f. 4) consta o valor de R$ (...) para pagamento em (...) parcelas. Ora, R$ (...) divididos por (...) resultam, exatamente, em R$ (...), que é o valor inicial das parcelas, e não R$ (...) como constou.

Assim, a ré acrescentou juros ilegais nas parcelas após as chaves, inclusive de forma retroativa, mascarando o preço real inicial deliberadamente omitido, valendo-se de artifício imoral para reajustar o valor das parcelas iniciais de R$ 1(...) para (...), a partir de (...).

Nesse sentido, à evidência que procede a alegação contida na exordial quanto a variação abissal de (...)% entre a parcela inicial de R$ (...)e a parcela paga em (...) no valor de R$ (...), isso ante uma inflação de apenas (...)%.

Portanto, o engodo e o ardil partem da ré, que tenta desesperadamente justificar o injustificável e insiste no vetusto princípio da pacta sunt servanda.

Faltando com a verdade, alega que o contrato de adesão, imposto à autora, é transparente.

Será que é?

Ora, porque a ré não informou, logo de início, o valor total do imóvel pela soma das parcelas já acrescidas da ilegal Tabela Price?

Bem pensado, Nobre Julgador, toda a argumentação da ré quanto a esse ponto resta inócua.

É que, mesmo que tivesse informado o valor total no início do contrato – e não informou – em virtude da utilização da ilegal Tabela Price, a cobrança continuaria sendo ilegal.

A ré insiste no absurdo de considerar legal uma prática abusiva e contrária à lei, desde que seja informada no contrato!

Em verdade a ré não informou, em nenhum local do instrumento contratual, o valor total já acrescido dos juros que, efetivamente, a autora deveria pagar, violando os arts. 51, XV e 52, V, do Código de Defesa do Consumidor:

Art. 52. No fornecimento de produtos ou serviços que envolva outorga de crédito ou concessão de financiamento ao consumidor, o fornecedor deverá, entre outros requisitos, informá-lo prévia e adequadamente sobre:

(...)

V – soma total a pagar, com e sem financiamento.

O fato de ter feito cálculo da ilegal Tabela Price, nos subtotais de cada parcela só demonstra um fato:

A ré pretendeu, como pretende, induzir os consumidores em erro!

Com efeito, não menciona o valor total já acrescido da tabela Price, mas, apenas, o que chamou de “preço total de venda”.

Ao depois, passa a “informar” os valores já acrescidos da ilegal Tabela Price, induzindo o comprador a imaginar que aquele valor total corresponde a soma dessas parcelas.

Não corresponde.

Qual o motivo da omissão dolosa?

A resposta é simples: informando o preço total a prazo desde logo, o comprador poderia restar afugentado.

Por fim, ressaltando a ilicitude do ato da ré, convém verificar que o expediente por ela adotado constitui prática infrativa do art. 13, I e XX do Decreto 2.181/1997.

Decreto nº 2.181 de 20.03.1997 – DOU 21.03.1997. Dispõe sobre a Organização do Sistema Nacional de Defesa do Consumidor – SNDC, Estabelece as Normas Gerais de Aplicação das Sanções Administrativas Previstas na Lei 8.078, de 11 de setembro de 1990, Revoga o Decreto nº 861, de 9 de julho de 1993, e dá outras providências. Capítulo III – Da Fiscalização, das Práticas Infrativas e das Penalidades Administrativas (arts. 9º a 28). Seção II – Das práticas infrativas (arts. 12 a 17).

Art. 13. Serão consideradas, ainda, práticas infrativas, na forma dos dispositivos da Lei 8.078, de 1990:

I – ofertar produtos ou serviços sem as informações corretas, claras, precisas e ostensivas, em língua portuguesa, sobre suas características, qualidade, quantidades, composição, preço, condições de pagamento, juros, encargos, garantia, prazos de validade e origem, entre outros dados relevantes;

XX – deixar, em contratos que envolvam vendas a prazo ou com cartão de crédito, de informar por escrito ao consumidor, prévia e adequadamente, inclusive nas comunicações publicitárias, o preço do produto ou do serviço em moeda corrente nacional, o montante dos juros de mora e da taxa efetiva anual de juros, os acréscimos legal e contratualmente previstos, o número e a periodicidade das prestações e, com igual destaque, a soma total a pagar, com ou sem financiamento;

I – Síntese dos pontos da exordial e da contestação

A lide está concentrada em alguns pontos fundamentais, além da própria afronta perpetrada ao Código de Defesa do Consumidor. Para perfeito entendimento da contestação e desta réplica, esses pontos são os seguintes:

a) juros capitalizados de forma composta (anatocismo) – tabela price;

b) “correção monetária” pela Taxa Referencial (TR);

c) ausência de informações contratuais exigidas pelo art. 52, V, do Código de Defesa do Consumidor.

Ressalte-se, ainda, que a matéria é eminentemente de direito, discutindo-se, por conseguinte, a viabilidade de se aplicar juros capitalizados pela tabela price e correção monetária pela TR.

Mister se faz, então, a análise desses pontos frente à contestação apresentada:

II – Juros capitalizados de forma composta – tabela price – anatocismo

Restou demonstrado na exordial, através da citação de doutrina especializada e ao revés dos infundados argumentos contestatórios, que a Tabela Price, estipulada no quadro resumo do contrato que se busca revisar (fls. 57), é o sistema de amortização que utiliza, por excelência, os juros compostos (juros sobre juros, juros exponenciais ou juros capitalizados de forma composta).

Com efeito, cabe aqui repetir, por oportuna, a lição do ilustre matemático José Dutra Vieira Sobrinho, que cita trecho da obra do professor Mario Geraldo Pereira:

A denominação Tabela Price se deve ao matemático, filósofo e teólogo inglês Richard Price, que viveu no século XVIII e que incorporou a teoria dos juros compostos às amortizações de empréstimos (ou financiamentos). A denominação “Sistema Francês”, de acordo com o autor citado, deve-se ao fato de o mesmo ter-se efetivamente desenvolvido na França, no Século XIX. Esse sistema consiste em um plano de amortização de uma dívida em prestações periódicas, iguais e sucessivas, dentro do conceito de termos vencidos, em que o valor de cada prestação, ou pagamento, é composto por duas parcelas distintas: uma de juros e uma de capital (chamada amortização).²²⁰

Não de forma diferente, dispõe Walter Francisco:

Tabela Price é a capitalização dos juros compostos.²²¹

Nesse sentido, recente julgado do Egrégio Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo, da lavra do eminente e culto juiz Silveira Paulilo:

Com efeito, a avença fala num sistema de amortização “TP” que, ao que tudo indica, seja mesmo o da tabela price como afirmam os recorrentes, até porque está expressamente mencionada na certidão imobiliária de fls. 17, o qual incorpora, por excelência, os juros compostos (cf. Luiz Antonio Scavone Junior, Obrigações – abordagem didática, Editora Juarez de Oliveira, 1999, p. 188), o que contraria as Súmulas nos 121 e 596 do STF, e 93 do STJ (Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo, Agravo de Instrumento nº 886.106-1, São Paulo, SP, rel. Juiz Silveira Paulilo, j. em 27.09.1999).

Nesse ponto, convém sublinhar, não há na contestação qualquer elemento que possa afastar os argumentos acerca da ilegalidade da capitalização composta de juros aplicada ao contrato por intermédio da tabela price.

Em desesperada tentativa, a ré mistura os conceitos e, através de premissa verdadeira, conclui falaciosamente.

A par disso, alega que na tabela price os juros são divididos ao longo do contrato. Aliás, trata-se de obviedade, vez que em qualquer sistema de amortização os juros são pagos, na totalidade, durante o tempo do contrato!

Também o fato de se saber previamente o valor da parcela não elide a capitalização composta, que é aplicada na fórmula de obtenção dessas parcelas.

Em outras palavras, em momento anterior, na fórmula de obtenção dessas parcelas é que se aplicam juros exponenciais, capitalizados (juros sobre juros).

Chega-se ao absurdo de mencionar outra obviedade para chegar a uma conclusão absurda. Aliás, a ré se mostra exímia aplicadora de sofismas.

O que Lapponi, citado na contestação, quer dizer, e a ré tenta deturpar, é que após a obtenção do valor de cada parcela e do pagamento do valor respectivo, em relação àquela parcela paga, não restará mais juros a pagar. É óbvio.

Indubitável é que a contestação parte de premissas verdadeiras, ou tidas como verdadeiras, e chega a conclusões inadmissíveis, que não podem enganar ninguém, mas que se apresentam como resultantes das regras formais do raciocínio.

Nesse sentido, a toda evidência que os juros são remuneração do capital alheio – juros compensatórios – pelo prazo contratado (premissa verdadeira e óbvia). Entretanto, a possibilidade de se cobrar juros compensatórios jamais poderia levar a conclusão da possibilidade de se capitalizar os juros ante a expressa vedação legal!

Aliás, Excelência, o fato da tabela price incorporar juros capitalizados de forma composta (juros sobre juros ou juros exponenciais) é assunto que não cabe qualquer divergência e não admite opinião, vez que decorre de preceitos emanados de ciência exata e de fórmula matemática.

A fórmula para obtenção das parcelas no sistema francês (tabela price), dado o valor principal (inicial), os juros e o prazo, é a seguinte:

Onde:

P = principal ou capital inicial.

i = taxa de juros

n = prazo.

R = prestações (parcelas)

Da fórmula, é possível notar que os juros (i) são calculados exponencialmente (juros sobre juros) em razão do prazo (n).

A tabela price, também conhecida como sistema francês de amortização, como diz a própria ré, vem sendo ilegalmente utilizada neste país, principalmente pelas construtoras.

Repita-se: a tabela price, vem sendo utilizada ilegalmente pela ré!

Por esse motivo, independentemente desta ação, a autora noticiou o fato ao Ministério Público de

Defesa do Consumidor para instauração de inquérito administrativo e ação civil pública.

Há uma tentativa de explicação para o uso do sistema francês: a maioria dos livros destinados ao estudo da administração financeira é tradução de edições estrangeiras, v.g., Lawrence J. Gitman – Principles of managerial finance. Harper & Row, Publishers Inc. U.S.A., 1984.

Entretanto, esqueceram os ilustres tradutores de observar a legislação vigente no Brasil, em especial o Decreto 22.626/1933 que proíbe terminantemente a capitalização composta de juros, orientação que consta da Súmula 121 do STF.

Assim, os economistas, administradores, contadores e matemáticos financeiros, egressos das universidades pátrias, passam a utilizar a chamada tabela price nas amortizações de empréstimos e financiamentos, o que fazem como mera aplicação do que aprenderam, sem levar em conta a proibição legal.

Portanto, o que é evidente, e qualquer profissional da área sabe, até porque aprendeu nos bancos da faculdade, é que a tabela price é o sistema de amortização que incorpora, por excelência, os juros compostos (juros sobre juros, juros capitalizados de forma composta ou juros exponenciais).

Se incorpora juros capitalizados de forma composta, a tabela price abarca juros sobre juros e, portanto, é absolutamente ilegal a teor do que dispõe o art. 4º do Decreto 22.626/1933 (Súmula 121 do STF), e isso parece que esses profissionais desconhecem.

O reconhecimento dessa evidência matemática e a necessária relação entre a proibição do art. 4º do Decreto 22.626/1933 e a tabela price passou pela dificuldade do jurista compreender os preceitos matemáticos em razão do ordenamento jurídico.

Deveras. O operador do direito não é obrigado a saber os meandros de intrincados cálculos e tampouco dispõe de conhecimentos científicos para discernir as fórmulas e conceitos matemáticos. Com isso contam aqueles que ilegalmente utilizam a tabela price para burlar a lei.

Ocorre que, em boa hora, relatando o Agravo de Instrumento nº 886.106-1 da comarca de São Paulo, asseverou o eminente e culto Juiz Silveira Paulilo do Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo, como já citado, que a tabela price incorpora juros compostos e, portanto, é absolutamente ilegal, cujo trecho do acórdão merece nova transcrição, verbis: com efeito, a avença fala num sistema de amortização “TP” que, ao que tudo indica, seja mesmo o da tabela price como afirmam os recorrentes, até porque está expressamente mencionada na certidão imobiliária de fls. 17, o qual incorpora, por excelência, os juros compostos, o que contraria as Súmulas nos 121 e 596 do STF, e 93 do STJ.

Entendimento contrário a esse, percucientemente levado a efeito pelo ilustre Juiz de Alçada, causa espécie aos matemáticos, contadores, economistas e administradores, sendo, inclusive, causa de descrédito, desabono e exaustoração do Poder Judiciário.

Em virtude dessas considerações, somente para ilustrar, decisão judicial declarando que a tabela price não incorpora juros compostos (juros sobre juros) pode ser comparada a uma absurda e hipotética sentença que declare o céu verde!

Outrossim, a tabela price é um sistema de amortização absolutamente inacessível ao homem médio, já que incorpora juros sobre juros ou juros exponenciais.

Ademais, tem sido utilizada no mercado imobiliário como forma de mascarar o preço pretendido, vez que é incluída após a conclusão das obras quando o infeliz adquirente já está absolutamente engolfado no financiamento.

Nesse sentido, mesmo sem entender, o contratante acaba aceitando o abissal acréscimo no valor das parcelas em virtude da inclusão dos juros capitalizados mensalmente decorrentes da aplicação da tabela price.

Nem se fale da publicidade. Basta abrir os jornais e perceber que os anúncios, quando mencionam o fato, o fazem em letras miúdas, praticamente ilegíveis, utilizando a sigla “TP”.

Mesmo aqueles que conhecem seu significado, dificilmente sabem demonstrar os labirínticos cálculos envolvidos e prever o alcance dos aumentos que serão carreados às parcelas em decorrência da aplicação da tabela price.

De fato, mesmo que fosse ultrapassada intransponível barreira da legalidade estrita, restaria inviável a utilização da tabela price no âmbito das relações de consumo em virtude do princípio da transparência esposado pelo Código de Defesa do Consumidor.

Ensina Roberto Senise Lisboa que o direito à informação plena é fator de desenvolvimento da concorrência entre os fornecedores. Em qualquer modelo contratual, o direito à informação clara e precisa é de suma importância, verificando-se a sua ocorrência em razão do princípio da boa-fé entre as partes. A obrigação do predisponente de prestar a informação devida é pertinente desde a oferta, por qualquer meio, sob pena de responsabilização pré-contratual, se resultar dano a terceiro interessado, na formação do negócio jurídico em questão. A incompatibilidade com a boa-fé não pode, de qualquer forma, se verificar nas relações de consumo, por ser concepção norteadora de todo o sistema consumerista brasileiro (art. 4º, III, parte final, da Lei 8.078/90). Assim, qualquer infringência aos deveres de informação, segurança, lealdade e cooperação mútua, por meio de dispositivo negocial, caracteriza a nulidade do mesmo.²²²

A jurisprudência pátria tem se manifestado acerca do tema, que não é novo:

Civil e Comercial. Juros. Capitalização. Lei de usura (STJ). Somente se admite a capitalização dos juros havendo norma legal que excepcione a regra proibitória estabelecida no art. 4º do Dec. nº 22.626/33 – Lei de Usura (STJ, unânime, 3ª Turma, publ. em 18.08.95, REsp. nº 63372-9-PR, Min. Costa Leite).

Portanto, se a tabela price incorpora juros capitalizados de forma composta (juros sobre juros ou juros exponenciais), só é admitida, em tese, nos casos de lei que expressamente permita sua aplicação, como, por exemplo, as normas que regulamentam os mútuos rural, comercial e industrial.

Nesse sentido, a Súmula 121 veda a capitalização de juros (juros compostos ou juros sobre juros), proibida pela norma insculpida no art. 4º do Decreto 22.626/1933:

Súmula 121 do STF: É vedada a capitalização de juros, ainda que expressamente convencionada.

Decreto 22.626/1933:

Art. 4º É proibido contar juros dos juros; (...)

Aliás, prelecionam grandes juristas pátrios:

Maria Helena Diniz:

As partes interessadas combinam os juros pelo prazo da convenção e, se porventura não os fixarem, a taxa será a constante da lei, desde que haja estipulação a respeito. Todavia, é preciso lembrar que o Decreto nº 22.626/33, parcialmente alterado pelo Decreto-Lei 182/38, ao reprimir os excessos da usura, proibiu a estipulação, em quaisquer contratos, de taxas superiores ao dobro da legal (art. 1º), cominando pena de nulidade para os negócios celebrados com infração da lei, assegurando ao devedor a repetição do que houvesse pago a mais (art. 11). Assim sendo, a taxa de juros não poderá ultrapassar 12% ao ano, sendo vedado receber, a pretexto de comissão, taxas maiores que as permitidas pela lei (art. 2º) e, proibindo-se (art. 4º), ainda, contar juros dos juros (...).²²³

Orlando Gomes:

A obrigação de pagar juros constitui-se: por estipulação contratual; por disposição legal. Os juros contratuais são estipulados pelas partes até o limite máximo permitido na lei de repressão à usura. Os juros legais são impostos em determinadas dívidas, tendo aplicação mais frequente no caso de mora, quando se chamam juros moratórios. A taxa também é fixada em disposição legal de caráter supletivo Na determinação contratual dos juros, a intervenção legal não se limita à fixação da maior taxa que pode ser estipulada. Dentre as proibições estatuídas, importa salientar a que visa conter o anatocismo. Não permite a lei que se adicionem os juros ao capital para o efeito de se contarem novos juros. O processo de calcular juros sobre juros para avolumar a prestação é considerado usurário (...)²²⁴

Concluindo, Nobre Julgador, inexistindo lei permissiva no caso de financiamento imobiliário, resta evidente a vedação da capitalização composta de juros pela tabela price no caso vertente.

Somente nos casos de mútuo rural, comercial, industrial, além de indenização por atos ilícitos, em virtude de norma permissiva expressa, é que se tem admitido a capitalização.

Seria até fastidioso repisar argumentos e continuar citando centenas de decisões além daquelas trazidas com a exordial.

Entretanto, a autora pede vênia para citar pequenos trechos de elucidativos acórdãos do Superior Tribunal de Justiça, que impedem a prática do anatocismo, inclusive às instituições financeiras (inteiro teor anexo a presente réplica):

Quanto ao tópico da capitalização, esse Tribunal já fixou orientação no sentido de que somente nos casos expressamente autorizados por norma específica, como mútuo rural, comercial ou industrial, é que se admite sejam os juros capitalizados e, ainda assim, desde que observadas as prescrições legais e a manifesta pactuação nos contratos. Sobre as demais hipóteses, mesmo aquelas contratadas por instituições financeiras, tem incidência o enunciado nº 121 da Súmula/STF: “É vedada a capitalização de juros, ainda que expressamente pactuada” (REsp. nº 169.298, rel. Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira, j. em 06.08.1998).

Portanto, os frágeis argumentos da contestação, no que toca à capitalização de juros pela tabela price restam absolutamente afastados.

III – “Correção monetária” pela Taxa Referencial (TR)

Sumário: a) Natureza da TR (Taxa Referencial) – juros ou correção monetária?; b) restrições legais ao uso da TR. c) Caso específico desta ação d) Relatividade dos efeitos dos contratos.

Aduz a ré na sua contestação que é possível a utilização de índice idêntico àquele utilizado pelo agente financeiro.

Outrossim, reconhece a utilização da TR (Taxa Referencial) que, a partir de então, passa a ser fato incontroverso com todas as consequências processuais daí resultantes.

a) Natureza da TR (Taxa Referencial) – juros ou correção monetária?

Mister se faz mais uma vez colocar ordem nos insistentes sofismas da contestação. Para tanto, é necessário distinguir correção monetária (atualização) de taxa de juros.

A correção monetária não é um plus, mas simples manutenção do valor de compra pela variação de um índice que reflete o acréscimo (inflação) ou decréscimo (deflação) dos preços no mercado.

Primeiramente, devemos analisar o real significado de inflação, que é tão utilizado e supostamente conhecido. Tecnicamente, é possível definir inflação como sendo uma taxa de variação relativa dos preços. Dentro deste contexto surge o termo indexação de uma determinada economia como forma de eliminar o efeito inflacionário do cenário econômico, o que se faz através de índices de correção monetária.

Aurélio Buarque de Holanda Ferreira define correção monetária como: Efeito da conversão dos históricos em decorrência da modificação do poder aquisitivo da moeda.

Os históricos, por seu turno, são menção sintética da origem, da natureza e doutras circunstâncias esclarecedoras das operações contabilizadas com a qual se completam e se individuam lançamentos por partidas dobradas.²²⁵

Convém notar, outrossim, que os índices de correção monetária refletem os aumentos e diminuições dos preços na economia, cujas causas são:

corretoexistência de muitos ou poucos compradores dispostos a pagar por um produto ou serviço cuja oferta não consegue satisfazer ou suplanta a procura;

corretoaumento ou diminuição dos custos das empresas, que são repassados para os consumidores e clientes.

Os juros, por outro lado, são remuneração de capital, frutos civis. Assim, representam um acréscimo real ao valor inicial ao revés da correção monetária.

Os juros são interesses ou lucros que a pessoa tira da inversão de seus capitais ou dinheiros, ou que recebe do devedor (...)²²⁶

A esse respeito, mesmo nos períodos em que o país experimentou deflação, o índice da TR sempre foi positivo, isso porque não é índice de correção ou atualização, mas taxa de juros (lucro, rendimento).

Note Vossa Excelência a abissal diferença entre um índice de correção e outro, que reflete taxa de juros.

Não há qualquer relação entre a TR (Taxa Referencial), que representa taxa de juros, com os aumentos (inflação) ou diminuições (deflação) de preços na economia!.

Como se depreende, de acordo com a Resolução 3.354/2006, do Banco Central do Brasil (e anterior Resolução 2.809, de 21 de dezembro de 2000, revogada pela atual), a TR é claramente uma taxa de juros e não de correção, não refletindo, de forma alguma, os preços na economia, inferência que se extrai da análise da sistemática de sua apuração, que toma por base os Certificados de Depósitos Bancários (CDB’s).

Art. 2º A TBF e a TR são calculadas a partir da remuneração mensal média dos CDB/RDB emitidos a taxas de mercado prefixadas, com prazo de 30 a 35 dias corridos, inclusive, com base em informações prestadas pelas instituições integrantes da amostra de que trata o art. 1º, na forma a ser determinada pelo Banco Central do Brasil.

Bem por isso, Excelência, os tribunais pátrios têm, sistematicamente rechaçado sua utilização como índice de correção monetária.

b) Restrições legais ao uso da TR

O § 5º do art. 27 da Lei 9.069/1995 expressamente prevê as hipóteses em que o uso da TR é possível:

§ 5º A Taxa Referencial – TR – somente poderá ser utilizada nas operações realizadas nos mercados financeiros, de valores mobiliários, de seguros, de previdência privada, de capitalização e de futuros.

Portanto, proíbe-se a utilização da TR (Taxa Referencial) na espécie de contrato do caso vertente (contrato de financiamento imobiliário sem a participação de agente financeiro).

Assim, ao revés dos sofismas perpetrados na contestação, citando alguns julgados, mister se faz esclarecer as possibilidades de aplicação da TR.

Em verdade, nos casos expressamente permitidos pela Lei 9.069/1995, como nos mercados financeiros, sua utilização, desde que pactuada expressamente, se dá como taxa de juros.

Assim, não é vedada sua utilização nos casos legais e desde que expressamente pactuada. Entrementes, essa utilização deve estar circunscrita à sua natureza jurídica (taxa de juros) e não de correção.

c) Caso específico desta ação

No caso vertente, nos termos do § 5º, do art. 27, da Lei 9.069/1995, há expressa vedação legal de utilização da TR.

Entretanto, mesmo que inexistisse óbice legal, outros aspectos relevantes devem ser considerados para uma conclusão precatada.

Se, por natureza, a TR não constitui índice de correção monetária, mas taxa de juros, mister se faz a análise da cláusula contratual que, segundo a contestação, permitiria sua aplicação.

O item 3.3.2 da cláusula 3 do contrato (documento 2) está assim redigido:

A parte do preço identificada nas Alíneas F.4 a F.6 do Quadro Resumo será atualizada monetariamente mediante aplicação de índice idêntico ao utilizado pelo agente financeiro no contrato de financiamento da produção.

Ora, o contrato menciona atualização monetária e, portanto, a utilização da TR (Taxa Referencial – taxa de juros) está em desacordo com a própria cláusula contratual estabelecida unilateralmente!

Oportuno se torna dizer que a ré anda por Ceca e Meca e de Olivais a Santarém defendendo o princípio da pacta sunt servanda.

Aplique-se aqui esse princípio!

Em consonância com o acatado, se a ré pretendia juros superiores aos que foram mencionados no contrato, ante ao princípio da transparência, que então os mencionasse, às claras, e não por intermédio de meios oblíquos e escusos, aplicando taxa de juros (TR) como se fosse de atualização monetária, além da taxa contratada.

Quanto à vedação da utilização da TR como índice de correção monetária, remansosa jurisprudência, ao revés do que alega o réu, afasta sua incidência, substituindo-a por índice que reflita a verdadeira inflação.

Vejamos alguns trechos da jurisprudência já citada na inicial:²²⁷

Para demonstrar divergência de entendimento, os recorrentes trazem a confronto paradigma do Pretório Excelso onde se conclui que a TR não é índice de correção monetária.

(...)

Razão cabe aos recorrentes e, no ponto, o julgamento merece reparo, eis que não só colide com a apontada jurisprudência do STF, mas ainda com a do STJ.

Reiterados julgados desta Corte têm negado à Taxa Referencial função de reajustador da moeda (REsp. nº 46.372-6, São Paulo, rel. Ministro Waldemar Zveiter).

No mesmo sentido, o Ministro Dias Trindade asseverou que:

Recusa-se como indexador, para efeito de atualização monetária, a TR, que não reflete a inflação, com repercussão no valor da moeda (REsp. nos 39.315-9-RS e 39.285-3-SP).

Isso não bastasse, conta a autora com o cristalino conteúdo da ADIN nº 493 que foi completamente deturpado pelo réu na contestação, verbis:

Supremo Tribunal Federal. A Taxa Referencial (TR) não é índice de correção monetária, pois, refletindo as variações do custo primário da captação dos depósitos à prazo fixo, não constitui índice que reflita a variação do poder aquisitivo da moeda (DJ de 04.09.1992).

Não é verdadeiro o argumento com supedâneo em julgado do Tribunal de Justiça do Distrito Federal segundo o qual o julgamento da ADIN nº 493 não teria atingido os contratos posteriores, mas apenas prestigiado o direito adquirido.

É evidente que a TR não é índice que se preste à atualização monetária. Portanto, plenamente aplicável o teor da referida Ação Direta de Inconstitucionalidade a quaisquer contratos como vêm decidindo remansosamente os tribunais pátrios, isso se não bastasse o § 5º do art. 27 da Lei 9.069/1995.

Nesse sentido, o STJ através de voto vista do Ministro Dias Ribeiro, no Recurso Especial nº 46.372-SP:

Ademais, é convincente a argumentação que levou o Supremo Tribunal Federal àquela conclusão. Efetivamente, embora pareça certo que a lei pretendeu criar um indexador (a Lei 8.177/91), que ajustasse a expressão monetária do valor à realidade econômica, valeu-se de instrumento que não assegura a necessária correlação entre uma e outra. Procurando resguardá-la, introduziu-se um redutor, inicialmente fixado em dois por cento ao mês, que corresponde à taxa média histórica de juros reais. Não se ignora, entretanto, que o custo de captação oscila em virtude de diversos fatores, notadamente a taxa de liquidez, estranhos à pura influência do processo inflacionário.

d) Relatividade dos efeitos dos contratos

Existe outro princípio, além do pacta sunt servanda¸ e igualmente clássico, que a ré simplesmente “esqueceu” de mencionar na sua contestação. Trata-se do princípio da relatividade dos efeitos dos contratos.

Com efeito, defende a possibilidade de aplicar a TR em virtude de contrato que alega possuir com instituição financeira, contrato esse que sequer juntou aos autos e, portanto, sua existência resta impugnada.

Mesmo que houvesse esse pacto entre a ré e uma instituição financeira, indubitável é que restaria inviável a aplicação do item 3.3.2 da cláusula 3 do contrato com o alcance pretendido.

Além de representar variação potestativa de preço, vedada pela Lei Consumerista, trata-se de absoluta infração ao princípio contratual segundo o qual o contrato é res inter alios acta, aliis neque nocet neque prodest, ou seja, os efeitos do contrato se produzem exclusivamente entre as partes, não aproveitando nem prejudicando a terceiros.²²⁸

Assim, se é que a ré assumiu obrigação perante um agente financeiro, este outro liame obrigacional somente lhe diz respeito, sendo vedada legalmente sua extensão à autora, seja em virtude da própria ilegalidade de aplicação da TR como índice de correção monetária, seja em virtude do negócio jurídico que envolve o caso vertente, que não se enquadra nos permissivos da Lei 9.069/1995.

É preciso insistir que, nos termos da Lei 9.069/1995, há possibilidade de o agente financeiro efetuar a cobrança da TR, entretanto, como taxa de juros, jamais de correção monetária como pretende a ré.

Por outro lado, com base no mesmo dispositivo legal, a ré está absolutamente impedida de cobrar esses valores na exata medida em que não se enquadra em nenhuma das pessoas mencionadas no § 5º do art. 27.

Assim, se há algum descasamento entre o que a ré paga ao agente financeiro – se é que paga, já que nenhuma prova há nesse sentido – e o que recebe da autora, não pode legalmente pretender transferir esse eventual e virtual descasamento aos adquirentes.

Deveria, nessa eventualidade, prever os custos, repassá-los ao preço e, de forma transparente, cobrar o valor do imóvel.

Ainda neste tópico da contestação, é comovente a filantropia e a função social que a ré tenta demonstrar para justificar a ilegalidade cometida!

Esquece que seu ramo de atividade tem sido responsável pelo clamor social dos adquirentes que, mesmo com massacrantes esforços para cumprir as ilegais obrigações assumidas, acham-se acuados pela fúria de lucros das construtoras.

Com efeito, basta lembrar que a maioria dos cidadãos brasileiros não consegue reajuste de salários desde a implantação do “Plano Real”. Muito pelo contrário, não é incomum verificarmos redução de salários para manutenção de empregos.

Alheia a realidade, defende a ré a aplicação da TR, que gera enormes distorções, inadimplência e ruína dos adquirentes.

Têm sido frequentes os casos de promissários compradores de imóveis que, na esperança da aquisição da tão sonhada casa própria, se deparam com construtoras, incorporadoras e sociedades imobiliárias mal intencionadas.

Não há olvidar-se a tragédia nacional que representou e ainda representa o caso da Encol, amplamente noticiado pela imprensa, atingindo milhares de promissários compradores, privados que ficaram dos imóveis e do valor investido com o suor de seu labor, muitos deles sofrendo sérias consequências sociais que ainda se desdobram.

Uma das razões desse caos no sistema de aquisição de imóveis é exatamente a justificativa da ré para a cobrança da TR, ou seja, a mácula dos compromissos de compra e venda que consiste em prometer vender um imóvel previamente hipotecado a agente financeiro.

Assim, com todos os rapapés, as construtoras lavram escritura perfeita, celeremente registrada, hipotecando o imóvel a uma instituição financeira como garantia real do pagamento de empréstimo obtido. Levantam dinheiro junto ao banco e recebem dos promissários compradores em face dos contratos firmados. Recebem, portanto, duas vezes, não gastam um só tostão! Com o dinheiro do banco efetuam a construção. Entram no negócio com a cara e a coragem.

Na ânsia de realizar um sonho, consumidores assinam instrumentos que são verdadeiros absurdos jurídicos e, quando não são, contém disposições extremamente desvantajosas. Entretanto, nem sempre conhecem o risco que estão assumindo. Entregam economias de uma vida com supedâneo em contrato que poderá não valer a tinta que o imprimiu.

Enganados pela aparência, impressionados com suntuosos estandes de venda, moças bem-apessoadas, maquetas aparatosas e vendedores bem vestidos, os consumidores acabam ingressando em negócios com aparência de solidez que, na realidade, além do próprio risco da hipoteca, apresentam uma série de armadilhas, dentre as quais aquelas vislumbradas no contrato do caso vertente, quais sejam:

i) “correção” travestida de taxa de juros (TR);

ii) preço mascarado pela aplicação da tabela price.

Alegam os especialistas em “marketing” que não se deve ressaltar elemento que “atrapalhe a venda”. Contudo, circunstâncias tão graves, que afetam de forma irreversível as economias de uma vida de trabalho – às vezes mais de uma – deveriam merecer enorme destaque no momento da venda.

Portanto, Excelência, o que se vê na prática são construtoras hipotecando os imóveis que prometem vender; mascarando o preço pretendido com cláusulas que embutem juros compostos após a conclusão da obras (tabela price); enganando o adquirente com cláusulas de correção monetária que nada possuem de correção, enfim, utilizando todos os expedientes possíveis para auferir mais lucros a qualquer custo!

Em consonância com o acatado, por outro prisma, vender imóvel nessas condições é prática abusiva, acorde com o art. 39, IV e V, da Lei 8.078/1990.

Assim, Nobre Julgador, os fatos são bem diversos daqueles apresentados na contestação.

IV – Aplicabilidade do CDC

Complementando a sua peça contestatória repleta de sofismas, aduz a ré que o contrato em tela não teria violado o Código de Defesa do Consumidor.

É o começo do fim da compostura!

Antes de rechaçar os fragilíssimos argumentos apresentados, mister se faz algumas questões:

i) o fato do contrato prever a aplicação da tabela price por acaso esclarece o seu alcance?

ii) a ré mencionou no contrato o preço total já acrescido da tabela price e citou em alguma parte que utilizaria a TR?

Por evidente que não, restando afastado o princípio da transparência insculpido nos arts. 46, 52 e 54 do Código de Defesa do Consumidor.

No tocante às relações individuais, no entanto, o Código de Defesa do Consumidor adotou critério mais rigoroso, prestigiando o princípio da transparência (“full disclosure”), pelo qual não basta ao empresário abster-se de falsear a verdade, mas impõe-se-lhe transmitir ao consumidor em potencial todas as informações indispensáveis à decisão de consumo (...).

A avaliação a ser feita pelo consumidor, acerca das vantagens e desvantagens apresentadas por cada concorrente, no fornecimento de crédito, envolve uma complexidade sensivelmente superior à relativa propriamente aos bens e serviços objeto de consumo. Cálculos financeiros cada dia mais complexos devem ser efetuados ou, pelo menos, checados pelo consumidor antes de decidir pelo financiamento de sua aquisição.²²⁹

A autora não foi informada das consequências da aplicabilidade da tabela price, dos juros e “correções” pela TR. Portanto, não teve como avaliar a oportunidade e a conveniência da contratação e prever as consequências econômicas do negócio que realizou.

Repita-se, aqui, a lição de Alberto do Amaral Jr, segundo o qual não se pode deixar de reconhecer que o desconhecimento dos próprios direitos, a ignorância das condições exatas em que é concedido o financiamento e a incapacidade para utilizar os novos instrumentos de circulação do crédito agravam ainda mais a posição do consumidor em tais operações.²³⁰

Como o art. 52 do CDC exige a prévia e adequada informação, o consumidor não se vincula aos termos do contrato caso, anteriormente, não se lhe tenha sido dada a oportunidade de conhecer seus termos com perfeito entendimento.²³¹

A autora sequer sabia que seria aplicada a TR, que não consta expressamente de nenhuma cláusula contratual. Tampouco conhecia o alcance e o significado da tabela price, que, mesmo assim, por ilegal, não pode ser aplicada. Destarte, foram violados os arts. 6º, inc. III; 39, IV, X e XI; 46; 52 e 54 do Código de Defesa do Consumidor.

Diante de todo o exposto, afastados os sofismas e os frágeis argumentos da contestação, reiterando os termos e o pedido contidos na exordial, espera a autora que a presente ação seja julgada totalmente procedente, com a condenação da ré em custas, despesas processuais e honorários de advogado posto que assim primará Vossa Excelência pela qualidade e aprimoramento da construção civil deste país, prestigiando a mais pura aplicação da Lei e distribuindo a tão necessária

JUSTIÇA!

Data

Advogado (OAB)

14.19. AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO

Havendo saldo credor, a favor do autor da ação, constatado em laudo prévio, a ação será de repetição de indébito.

Nesse caso, mister se faz a demonstração das ilegalidades, bem como a consequência, qual seja: o pagamento indevido que resulta em crédito ao solvens.

Sendo assim, a causa de pedir é a mesma. Todavia o pedido pode ser formulado conforme o seguinte modelo:

Pedido

Ex positis, com fundamento nos argumentos de fato e de direito trazidos à colação, requer a autora seja a presente ação julgada procedente para que:

a) seja a ré condenada a devolver em dobro (parágrafo único do art. 42 da Lei 8.078/90) o valor de R$ (...) efetivamente recebidos a maior, acrescidos de juros e correção monetária desde a data do final do contrato, acorde com a planilha anexa, em virtude de diferenças geradas pela:

i) aplicação de índice financeiro (Juros da Caderneta de Poupança), ou seja, a TR (Taxa Referencial acrescida de 0,5%) que na planilha que apurou as diferenças foi substituída pelo índice alternativo da cláusula 6.3 – IGPM-DI/FGV – que efetivamente deveria ter sido utilizado;

ii) aplicação da tabela “price” (anatocismo) que, na planilha que apurou as diferenças, foi substituída por juros simples de 12% ao ano, acorde com o mandamento do art. 406 do Código Civil e art. 1º do Decreto nº 22.626/33, vez que a tabela price implica na cobrança de juros capitalizados (juros sobre juros), prática dissonante do teor do verbete 121 da Súmula/STF, expressamente proibida pelo Decreto nº 22.626/33, além dos ditames do Código de Defesa do Consumidor, especialmente quanto à boa-fé, transparência e direito de informação.

b) seja a ré condenada a pagar custas, honorários de advogado que Vossa Excelência houver por bem arbitrar e demais despesas.

_______________

¹     Nelson Nery Junior e Rosa Maria Andrade Nery, Código de Processo Civil Comentado, São Paulo: Revista dos Tribunais, 1997, nota 5 ao art. 51 da Lei 8.078/90. Roberto Senise Lisboa, Relação de consumo e proteção jurídica do consumidor, São Paulo: Juarez de Oliveira, 1999, p. 50.

Tribunal de Justiça de São Paulo. Contrato. Adesão. Eleição de foro. Dificultada a defesa do aderente. Relação de consumo. Serviço de telefonia. Cláusula abusiva e írrita. Propositura que deve ser feita no domicílio do usuário. Aplicação dos arts. 51, XV, do Código de Defesa do Consumidor e 100 do Código de Processo Civil. Recurso provido (Agravo de Instrumento nº 19.221-0, Pindamonhangaba, rel. Ney Almada, CESP, v.u., 09.03.95).

Tribunal de Justiça de São Paulo. Conflito de competência. Foro de eleição em contrato de adesão. Desequilíbrio contratual configurado. Potestividade. Ineficácia da cláusula em apreço. Inteligência do artigo 51 do Código de Defesa do Consumidor. Matéria de ordem pública. Não incidência da Súmula nº 33 do Superior Tribunal de Justiça. Foro de domicílio do réu. Conflito procedente (Conflito de Competência nº 25.661-0, São Paulo, Câm. Especial, rel. Ney Almada, 19.10.95, v.u.).

²     Tribunal de Justiça de São Paulo. Valor da causa. Impugnação. Revisão de cláusulas contratuais cumulada com revisional de prestações e do saldo devedor. Causa que deve ter valor correspondente ao do negócio jurídico. Inadmissibilidade. Discussão que não alcança o contrato por inteiro. Art. 260 do Código de Processo Civil. Recurso não provido. Quando a controvérsia não açambarca o contrato por inteiro, mas apenas um dos seus itens, aplica-se o artigo 260 do Código de Processo Civil, e não o artigo 259, V, do mesmo diploma legal (rel. Gildo dos Santos, Agravo de Instrumento nº 241.623-2, Araçatuba, 16.06.94).

Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Recurso: Agravo de Instrumento: 0820843-7, São Paulo, 4ª Câmara, 11.11.1998, relator: Térsio José Negrato. Valor da causa. Sistema Financeiro da Habitação. Ordinária

de revisão contratual. Consideração da situação em que se encontram os recorrentes que pode se amoldar ao disposto no art. 260 do CPC. Desnecessidade da complementação do reconhecimento das custas. Recurso provido para esse fim.

Em sentido contrário:

Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Agravo de Instrumento: 0000407-4/44, origem: São Paulo, 1ª Câmara, 20.03.1989, relator: de Santi Ribeiro. Unânime – valor da causa – impugnação – revisão do contrato por alegada onerosidade excessiva – correspondência com o real valor do contrato de mútuo – art. 259, V, do Código de Processo Civil – recurso provido para esse fim.

³     Miguel Reale, “A boa-fé no Código Civil”. Disponível em: <www.miguelreale.com.br>. Acesso em: 26 de setembro de 2004.

⁴     Ob. e loc. cit.

⁵     Nessa medida, o STJ entendeu que a prescrição é decenal: Superior Tribunal de Justiça. A violação dos deveres anexos, também intitulados instrumentais, laterais, ou acessórios do contrato – tais como a cláusula geral de boa-fé objetiva, dever geral de lealdade e confiança recíproca entre as partes –, implica responsabilidade civil contratual, como leciona a abalizada doutrina com respaldo em numerosos precedentes desta Corte (...). O caso não se amolda nenhum dos prazos específicos do Código Civil, incidindo o prazo prescricional de dez anos previsto no artigo 205, do mencionado Diploma (REsp. nº 1.276.311, rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. em 20.09.2011).

⁶     Ob. e loc. cit.

⁷     Emílio Betti, Teoria geral do negócio jurídico, trad. de Fernando Miranda, Coimbra: Coimbra Editora, 1970, t. III, p. 11.

⁸     Clóvis Beviláqua, Teoria geral do direito civil, Rio de Janeiro: Francisco Alves, 1908, p. 337.

⁹     Nelson Godoy Bassil Dower, Curso moderno de direito civil: parte geral, 2. ed., São Paulo: Nelpa, 1996, v. I, p. 276.

¹⁰     Ob. cit., p. 520.

¹¹     Silvio Rodrigues, Direito Civil, 34. ed., São Paulo: Saraiva, 2007, v. 1, p. 286-287.

¹²     Flávio Tartuce, Direito Civil, 8. ed., Rio de Janeiro: Forense, 2012, v. 1, p. 401.

¹³     Tribunal de Justiça de São Paulo. Ação anulatória. Contrato de compra e venda com cláusula de retrovenda. Nulidade do instrumento de ratificação. Falsificação da firma aposta no primeiro contrato. Nulidade absoluta de ato de disposição de bens sem a outorga uxória, sob coação, com falsificação de assinatura do cônjuge e com prejuízo a patrimônio de terceiro. Nulidade que mune a sentença de efeitos ex tunc. Verbas de sucumbência bem arbitradas. Sentença mantida. Aplicação do art. 252 do Regimento Interno do TJSP. Recurso não provido (Apelação 0340658-92.1997.8.26.0100. Rel. Helio Faria – Comarca: São Paulo – Órgão julgador: 1ª Câmara de Direito Privado – Data do julgamento: 22.11.2011. Data de registro: 29.11.2011. Outros números: 3406589219978260100).

¹⁴     Direito Civil, São Paulo: Saraiva, v. 1, p. 290.

¹⁵     Nelson Nery Jr. e Rosa Maria Andrade Nery, Código Civil anotado e legislação extravagante, 2. ed., São Paulo: RT, 2003, p. 228.

¹⁶     Ob. cit., p. 403.

¹⁷     Clóvis Beviláqua, Código Civil dos Estados Unidos do Brasil comentado, Rio de Janeiro: Francisco Alves, 1953, v. I, p. 380.

¹⁸     Arnaldo Rizzardo, Parte geral do Código Civil, 3. ed., Rio de Janeiro: Forense, p. 530.

¹⁹     Comentários ao Código Civil, Coord. Luiz Antonio Scavone Junior, São Paulo: RT, 2009.

²⁰     Nelson Nery Júnior e Rosa Maria de Andrade Nery, Código Civil comentado, 5. ed., São Paulo: RT, 2007, p. 337.

²¹     Silvio Rodrigues, Direito Civil, São Paulo: Saraiva, 1991, vol. 3, p. 19.

²²     Maria Helena Diniz, Curso de Direito Civil Brasileiro, Teoria das Obrigações Contratuais e Extracontratuais, 10a ed., Saraiva, 1995, 3º vol., pp. 28-29.

²³     Claudia Lima Marques, Contratos no código de defesa do consumidor, São Paulo: Revista dos Tribunais, 1995, p. 93.

²⁴     Luiz Antonio Scavone Junior, Juros no direito brasileiro, 3ª ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2009.

²⁵     Neste sentido:

Superior Tribunal de Justiça. Contrato de mútuo. SFH. Seguro habitacional. Contratação de apólice com a instituição financeira ou empresa por ela indicada. Desnecessidade. Agravo improvido. I. A Jurisprudência do STJ firmou-se no sentido de que o mutuário do SFH não está obrigado a contratar a apólice de seguro com o mutuante ou seguradora por ele indicada. Precedentes. II. Agravo improvido. (AgRg no REsp 1.030.019/BA, Rel. Ministro Aldir Passarinho Junior, Quarta Turma, julgado em 19.11.2009, DJe 14.12.2009).

²⁶     Nelson Nery Junior, Princípios do Processo Civil na Constituição Federal, 5ª ed., São Paulo: Revista dos Tribunais, 1999, p. 100.

²⁷     Tribunal de Justiça de São Paulo. Prescrição. Repetição de indébito. Inocorrência. Prazo prescricional de 20 anos. Recurso não provido (rel. Barbosa Pereira, Apel. Cív. nº 199.804-1, Santo André, 02.12.93).

²⁸     Código de processo civil comentado, São Paulo: Revista dos Tribunais, 1997, notas 2 e 3 ao art. 51 do CDC.

²⁹     M. I. Carvalho de Mendonça, Doutrina e prática das obrigações (aumentada e atualizada por José de Aguiar Dias), Rio de Janeiro: Forense, 1956, tomo II, pp. 71-73.

³⁰     Ramón Herrera Bravo, “Usurae”, problemática jurídica de los intereses en derecho romano, Jaen: Universidad de Jaen, 1997, p. 133.

³¹     Leis a favor dos pobres: 36. Não receberás dele juros nem ganho (...); 37. Não lhe darás teu dinheiro com juros, nem lhe darás teu mantimento por causa de lucro.

³²     Leis civis e religiosas: 25. Se emprestares dinheiro ao meu povo, ao pobre que está contigo, não te haverás com ele como credor que impõe juros.

³³     Não dando o seu dinheiro à usura, não recebendo juros, desviando a sua mão da injustiça, e fazendo verdadeiro juízo entre homem e homem.

³⁴     (...) fazei o bem e emprestai, sem esperar nenhuma paga (...)

³⁵     Ramón Herrera Bravo, ob. cit., p. 133.

³⁶     Sancti Thomae Aquinatis, Summa theologiae, 3a ed., Matriti: Biblioteca de Autores Cristianos, 1961, nº 78, art. I.

³⁷     Estevão Bittencourt, Pergunte e responderemos, Rio de Janeiro: Mosteiro de São Bento, OSB, 1958, p. 248.

³⁸     Noticia Ramón Herrera Bravo (ob. cit., p. 144), a existência das denominadas “casanas” a partir do século XIV, com o mesmo modo de operação do “Monti di Pietá”, que cobravam juros e não simples taxas de manutenção do instituto, se bem que à taxas muito baixas.

³⁹     Estevão Bittencourt, ob. cit., p. 251.

⁴⁰     N. Bariano, De monte impietatis, Cremona: 1496, apud Estevão Bittencourt, ob.cit., p. 250.

⁴¹     Hernani Estrela, Direito Comercial (estudos), Rio de Janeiro: José Konfino, 1969, p. 46.

⁴²     Ramón Herrera Bravo, ob. cit., p. 145.

⁴³     Francisque Goyet, Précis de droit pénal spécial, 5ª ed., atualizada por Marcel Rousselet e Maurice Platin, Paris: LGDJ, 1949, p. 57.

⁴⁴     Estevão Bittencourt, ob. cit., p. 251.

⁴⁵     Ramón Herrera Bravo, ob. cit., p. 134. Este autor, inclusive, enumera os expedientes levados a efeito para burlar as proibições canônicas da cobrança de juros, entre elas: a) realização de um contrato de depósito com a obrigação de devolução com um quis pluris, os juros; b) contrato de empréstimo infrutífero conjuntamente com um contrato de arrendamento, no qual o mutuário pagava um prêmio superfaturado que incorporava os juros do empréstimo; c) realização de contratos de câmbio simulados cuja compensação representava, na verdade, o pagamento de juros; d) compra e venda simulada ou superfaturada, com juros insertos no preço.

⁴⁶     J. M. de Carvalho Santos, Código civil brasileiro interpretado, 7ª ed., Rio de Janeiro: Freitas Bastos, 1958, vol. XVII, p. 452.

⁴⁷     Disponível em: <http://economia.terra.com.br>. Acesso em: 8 out. 2013.

⁴⁸     Fonte: Banco Central do Brasil. Disponível em: <http://www.bcb.gov.br/pt-br/sfn/infopban/txcred/txjuros/Paginas/RelTxJuros.aspx?tipoPessoa=1&modalidade=221&encargo=101>. Acesso em: 8 out. 2013.

⁴⁹     R$ 2.215 por dólar americano no dia 28.06.2013. Banco Central do Brasil. Disponível em: <http://www.bcb.gov.br/?TXCAMBIO> Acesso em: 8 out. 2013.

⁵⁰     Balancete semestral geral – Junho/2013, disponível em: <http://www.bcb.gov.br/?infcadastro>. Acesso em: 8 out. 2013:

Instituição Financeira | Resultado do semestre
BCO DO BRASIL S.A. | R$ 8.477.303.000,00
BCO BRADESCO S.A. | R$ 3.802.014.000,00
ITAÚ UNIBANCO HOLDING BM S.A. | R$ 2.956.084.000,00
CAIXA ECONÔMICA FEDERAL | R$ 2.521.759.000,00
ITAÚ UNIBANCO BM S.A. | R$ 1.655.586.000,00
Total | R$ 19.412.746.000,00

⁵¹     De acordo com o magistério do Prof. João Batista Lopes (Tutela antecipada no processo civil brasileiro, São Paulo, Saraiva: 2001, p. 21) a ideia de buscar uma ordem jurídica justa leva à mudança do prisma tradicional, de tal sorte que não se fala mais em jurisdicionado, mas em consumidor do Direito que, de resto, espera não só o serviço jurisdicional, mas a solução justa dos conflitos (tutela jurisdicional, através da tutela jurisdicional diferenciada, conjunto de meios, através dos quais o processo atua “pronta e eficazmente”, inclusive pela sumarização, com a eliminação de atos desnecessários). A ação demanda, hoje, uma configuração teleológica, que não se restringe aos aspectos técnicos, tradicionais, mas aos meios colocados à disposição do cidadão para acesso a uma ordem jurídica justa. Verifica-se o princípio constitucional da inafastabilidade da tutela (Constituição Federal, art. 5º, XXXV), esposando a tese da abertura da justiça, ligando a ação aos postulados do estado social de direito e à garantia do devido processo legal (Cândido Rangel Dinamarco, Execução Civil, São Paulo: Malheiros, 1994, p. 341). Sendo assim, a simples dificuldade de prova não é, definitivamente, razão para liberar a usura como prega a doutrina tradicional espelhada em J.M. de Carvalho Santos, segundo o qual: Com efeito, há, além do mais, um processo seguro, que desafia a justiça, pois não permite a prova da usura. Consiste simplesmente em enxergar o compromisso do mutuário. Este recebeu 100 e declara haver recebido 120, o que, em realidade, constitui juros de 20% ao ano e mesmo mais, se ela é exigível antes de um ano (ob. cit., vol. XVII, pp. 456-457). Com efeito, as normas que tratam dos juros no Direito brasileiro, demandam uma configuração teleológica, que não se restringe aos aspectos técnicos, tradicionais, mas aos meios colocados à disposição do cidadão para o acesso a uma ordem jurídica justa.

⁵²     Taparelli D’Azeglio, Essai théorique de droit naturel basé sur les faits, Paris: Tournai, 1857, tomo II, nº 978, p. 209.

⁵³     Ruy Cirne de Lima, “Do juro do dinheiro”, Revista de direito mercantil, industrial, econômico e financeiro, São Paulo: Max Limonad, vol. V, pp. 35-46, 1955.

⁵⁴     Ramón Herrera Bravo, ob. cit., p. 117.

⁵⁵     Antonio Geraldo da Cunha, Dicionário Etimológico Nova Fronteira da Língua Portuguesa, 1ª ed., São Paulo: Nova Fronteira, [s.d.]. Pedro Frederico Caldas, “As instituições financeiras e as taxas de juros”, Revista de direito mercantil, São Paulo: Revista dos Tribunais, nº 101, p. 78, jan.-mar./1996.

⁵⁶     Ruy Cirne de Lima, “Do juro do dinheiro”, Revista de direito mercantil, industrial, econômico e financeiro, São Paulo: Max Limonad, vol. V, p. 35.

⁵⁷     Vicente Ráo, O direito e a vida dos direitos, São Paulo: Revista dos Tribunais, 1991, nº 195, vol. II.

⁵⁸     Karl Crome, Diritto privato francese moderno, trad. A. Ascoli e F. Cammeo, Milão: Società Editrice Libraria, 1906, § 9º, pp. 77 e ss.

⁵⁹     Andréas Von Tuhr, Teoria General del derecho civil aleman, Buenos Aires: Depalma, 1946, vol. I, § 9º, pp. 46 e ss.

⁶⁰     Miguel Maria de Serpa Lopes, Curso de direito civil. Obrigações em geral, 7a ed., Rio de Janeiro: Freitas Bastos, 2000, vol. II, p. 66.

⁶¹     Mário Júlio de Almeida Costa, Noções de direito civil, Coimbra: Almedina, 1980, p. 121.

⁶²     Luiz Antonio Scavone Junior, Juros no direito brasileiro, São Paulo: Revista dos Tribunais, 2003.

⁶³     Nesse sentido, trecho da ata da reunião do COPOM de 27 e 28 de agosto de 2013 – as subsequentes são semelhantes na essência –, que fixou a taxa Selic na ocasião (disponível em: <http://www.bcb.gov.br/?COPOM177>. Acesso em: 10 out. 2013). O Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) variou 0,03% em julho, após alta de 0,26% em junho. Dessa forma, a inflação acumulada em doze meses atingiu 6,27% em julho (5,20% até julho de 2012), com os preços livres aumentando 7,86% (5,77% até julho de 2012) e os preços administrados registrando a menor variação (1,31%) da série histórica iniciada em 1994, ante 3,67% até julho de 2012. (...) A média das variações mensais das medidas de inflação subjacente, calculadas pelo Banco Central, passou de 0,39% em junho para 0,28% em julho. Assim, a variação acumulada em doze meses atingiu 6,26% (1,02 ponto percentual (p.p.) acima da registrada até julho de 2012). (...) O Copom pondera que a elevada variação dos índices de preços ao consumidor nos últimos doze meses contribui para que a inflação mostre resistência. Nesse contexto, inserem-se também os mecanismos formais e informais de indexação e a piora na percepção dos agentes econômicos sobre a própria dinâmica da inflação. Tendo em vista os danos que a persistência desse processo causaria à tomada de decisões sobre consumo e investimentos, na visão do Comitê, faz-se necessário que, com a devida tempestividade, o mesmo seja revertido. (...) Assim como outros indicadores mensais de atividade, o relativo à indústria tem se mostrado volátil em meses recentes, o que, em parte, reflete ajustes no número de dias úteis decorrentes de feriados móveis. (...) A taxa de desemprego nas seis regiões metropolitanas cobertas pela Pesquisa Mensal de Emprego (PME), sem ajuste sazonal, foi estimada em 5,6% em julho (5,4% em julho de 2012). (...) De acordo com dados da Pesquisa Mensal do Comércio (PMC), divulgada pelo IBGE, o volume de vendas do comércio cresceu 1,7% em junho, em relação ao mesmo mês do ano anterior. (...) O Nível de Utilização da Capacidade Instalada (Nuci) na indústria de transformação, calculado pela FGV, sem ajuste sazonal, alcançou 84,6% em agosto (84,4% em agosto de 2012) e, na série dessazonalizada pela FGV, 84,2%. (...) A balança comercial brasileira apresentou déficit de US$1,9 bilhão em julho, resultado de exportações de US$20,8 bilhões e importações de US$22,7 bilhões. O déficit acumulado no ano somou US$5 bilhões, ante superávit de US$9,9 bilhões em igual período de 2012, refletindo retração de 1,5% das exportações e aumento de 10% das importações, consideradas as médias diárias. (...) Na economia global, prevalece cenário de baixo crescimento este ano em importantes economias maduras, notadamente na Zona do Euro, e indicadores de volatilidade respondem às perspectivas de mudanças na política monetária dos Estados Unidos. (...) Diante disso, dando prosseguimento ao ajuste da taxa básica de juros, o Copom decidiu, por unanimidade, elevar a taxa Selic para 9,00% ao ano, sem viés. O Comitê avalia que essa decisão contribuirá para colocar a inflação em declínio e assegurar que essa tendência persista no próximo ano. (...).

⁶⁴     Domingos Franciulli Netto, “Da inconstitucionalidade da taxa Selic para fins tributários”, Revista Tributária e de finanças públicas, São Paulo, nº 220, nº 33, p. 77, jul.-ago./2000.

⁶⁵     Maria Helena Diniz, Conflito de normas, São Paulo: Saraiva, 2000, p. 50.

⁶⁶     Nada obstante, há precedente que determina o início da contagem dos juros moratórios somente a partir da fixação do valor, recomendando que o juiz leve em consideração o prazo decorrido desde o evento danoso. Eis o julgado, que abarcou o vetusto non potest improbus videri, qui ignorat quantum solvere debeat:

“Recurso especial. Responsabilidade civil. Infecção hospitalar. Sequelas irreversíveis. Ação de indenização. Culpa contratual. Súmula 7. Denunciação da lide. Dano moral. Revisão do valor. Juros de mora. Correção monetária. Termo inicial. Data do arbitramento. (...) 8. A indenização por dano moral puro (prejuízo, por definição, extrapatrimonial) somente passa a ter expressão em dinheiro a partir da decisão judicial que a arbitrou. O pedido do autor é considerado, pela jurisprudência do STJ, mera estimativa, que não lhe acarretará ônus de sucumbência, caso o valor da indenização seja bastante inferior ao pedido (Súmula 326). Assim, a ausência de seu pagamento desde a data do ilícito não pode ser considerada como omissão imputável ao devedor, para o efeito de tê-lo em mora, pois, mesmo que o quisesse, não teria como satisfazer obrigação decorrente de dano moral, sem base de cálculo, não traduzida em dinheiro por sentença judicial, arbitramento ou acordo (CC/1916, art. 1064). Os juros moratórios devem, pois, fluir, no caso de indenização por dano moral, assim como a correção monetária, a partir da data do julgamento em que foi arbitrada a indenização, tendo presente o magistrado, no momento da mensuração do valor, também o período, maior ou menor, decorrido desde o fato causador do sofrimento infligido ao autor e as consequências, em seu estado emocional, desta demora. 9. Recurso especial do réu conhecido, em parte, e nela não provido. Recurso especial do autor conhecido e parcialmente provido” (REsp nº 903.258/RS, rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4ª Turma, j. 21.06.2011, DJe 17.11.2011). A posição espelhada neste julgado não encontrou, todavia, ressonância no Superior Tribunal de Justiça e, neste sentido, entre diversos outros:

“Agravo regimental no recurso especial. Responsabilidade civil. Danos morais. Juros de mora. Súmula 54/STJ. Improvimento. 1. A jurisprudência pacificada nesta Corte é no sentido de que os juros moratórios incidem desde a data do evento danoso quando a responsabilidade é extracontratual, aplicando-se ao caso a Súmula 54 deste Superior Tribunal de Justiça. 2. Agravo Regimental improvido” (AgRg no REsp nº 1.336.833/SP, rel. Min. Sidnei Beneti, 3ª Turma, j. 25.06.2013, DJe 01.08.2013).

⁶⁷     Carlos Roberto Gonçalves, ob. cit., p. 43.

⁶⁸     Louis Josserand, Derecho civil, teoria general de las obligaciones, Buenos Aires: Bosch y Cia. – Editores, 1950, tomo II, vol. I, p. 523.

⁶⁹     RT 692/17: Juros. Anatocismo. Inadmissibilidade. Aplicação do art. 4º do Dec. nº 22.626/33 e Súmula nº 121 do STF (STJ).

⁷⁰     Richard Price, Observations on Revertionary Payments, 4ª ed., Inglaterra: T. Cadell, in the Strand, 1783, p. 228.

⁷¹     Mário Geraldo Pereira, “Plano básico de amortização pelo sistema francês e respectivo fator de conversão”,

Tese de doutoramento em ciências atuariais, USP, 1965.

⁷²     José Dutra Vieira Sobrinho, Matemática Financeira, São Paulo: Atlas, 1997, p. 220.

⁷³     Abelardo de Lima Puccini, Matemática Financeira Objetiva e Aplicada, 5a ed., São Paulo: Saraiva, 1991, p. 21.

⁷⁴     Clóvis de Faro, Matemática Financeira, 5a ed., São Paulo: APEC, 1998, p. 74.

⁷⁵     Walter de Francisco, Matemática Financeira, 2a ed., São Paulo: Atlas, 1976, p. 44.

⁷⁶     Carlos Pinto del Mar, Aspectos jurídicos da tabela price, São Paulo: Jurídica Brasileira, 2001, p. 19.

⁷⁷     Newton de Lucca, Direito do consumidor, 2a ed., Bauru: Edipro, 2000, p. 68.

⁷⁸     Márcio Mello Casado, Proteção do Consumidor de Crédito Bancário e Financeiro, São Paulo: Revista dos Tribunais, 2000, p. 135.

⁷⁹     Arruda Alvim; Thereza Alvim; Eduardo Arruda Alvim; James Marins, Código do consumidor comentado, 2ª ed., São Paulo: Revista dos Tribunais, 1995, pp. 258-259 e 268.

⁸⁰     José Cretella Junior, O Estado e a obrigação de indenizar, São Paulo: Saraiva, 1980, p. 264.

⁸¹     José Dutra Vieira Sobrinho, Matemática Financeira, São Paulo: Atlas, 1997, p. 230.

⁸²     A par de tudo quanto a Ciência do Direito recomenda no caso, e a par da pendência de julgamento da ADIn 2.316 pelo STF, a 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça e as Turmas que a compõem firmaram entendimento de que é possível a capitalização dos juros em periodicidade inferior a um ano nos contratos celebrados com instituições financeiras após 31 de março de 2000, data da publicação da Medida Provisória 1.963-17, reeditada sob n° 2.170-36, desde que pactuada: AgRg nos EREsp. 930.544/DF, Rel. Min. Ari Pargendler, DJ 10.04.08, AgRg nos EREsp. 911.070/DF, Rel. Min. Fernando Gonçalves, DJ 01.04.08, AgRg nos EREsp. 817.030/DF, Rel. Min. Hélio Quaglia Barbosa, DJ 28.06.07, AgRg nos EREsp. 809.538/RS, Rel. Min Carlos Alberto Menezes Direito, DJ 23.10.06; AgRg nos EREsp. 691.257/RS, Rel. Min. Castro Filho, DJ 29.06.06, REsp. 603.643/RS, DJ 21.03.05, e REsp. 602.068/RS, DJ 21.03.05, Rel. de ambos Min. Antônio de Pádua Ribeiro, EREsp. 598.155/RS, Rel. Min. César Asfor Rocha, DJ 31.08.05, AgRg no REsp. 966.476/ RS, Rel. Min. Sidnei Beneti, DJ 07.05.08, AgRg no REsp. 930.544/DF, Rel. Min. Aldir Passarinho Júnior, DJ 01.10.07, AgRg no REsp. 922.150, Rel. Min. Massami Uyeda, DJ 17.12.07, AgRg no Ag 897.830/RS, Rel. Min. João Otávio de Noronha, DJ 11.02.08, AgRg no REsp. 890.719/RS, Rel. Min. Humberto Gomes de Barros, DJ 18.12.07, AgRg no REsp. 817.530/RS, Rel. Min. Jorge Scartezzmi, DJ 08.05.06, AgRg no REsp. 807.020/RS, Rel. Min. Nancy Andrighi, DJ 03.04.06.

⁸³     Art. 75. A Lei n. 4.380, de 21 de agosto de 1964, passa a vigorar com as seguintes alterações: (...)

Art. 15-A. É permitida a pactuação de capitalização de juros com periodicidade mensal nas operações realizadas pelas entidades integrantes do Sistema Financeiro da Habitação – SFH.

§ 1º No ato da contratação e sempre que solicitado pelo devedor será apresentado pelo credor, por meio de planilha de cálculo que evidencie de modo claro e preciso, e de fácil entendimento e compreensão (...) Art. 15-B. Nas operações de empréstimo ou financiamento realizadas por instituições integrantes do Sistema Financeiro da Habitação que prevejam pagamentos por meio de prestações periódicas, os sistemas de amortização do saldo devedor poderão ser livremente pactuados entre as partes.

(...)

§ 3º Nas operações de empréstimo ou financiamento de que dispõe o caput é obrigatório o oferecimento ao mutuário do Sistema de Amortização Constante - SAC e de, no mínimo, outro sistema de amortização que atenda o disposto nos §§ 1º e 2º, entre eles o Sistema de Amortização Crescente – SACRE e o Sistema Francês de Amortização (Tabela Price).

⁸⁴     Luiz Antonio Scavone Junior, Juros no direito brasileiro. 3ª ed., São Paulo: Revista dos Tribunais, 2009, p. 285.

⁸⁵     Luiz Antonio Scavone Junior, ob. cit., p. 55.

⁸⁶     Ainda que, a teor do art. 18 da mesma Lei Complementar, eventual inexatidão formal de norma elaborada mediante processo legislativo regular não constitua escusa válida para o seu descumprimento, no caso não se trata de mera “inexatidão formal”, mas de grave desvio de conteúdo.

⁸⁷     Justiça Federal – Seção Judiciária do Estado de Mato Grosso – 2ª vara – Sentença nº 250/98 – Processo nº 96.3494-0 – Ação Civil Pública – Requerente: Ministério Público Federal; Requeridos: União; Caixa Econômica Federal; Banco Brasileiro de Descontos (Bradesco); Banco Bamerindus do Brasil S.A.; Banco Itaú S.A. e outros.

⁸⁸     Lei 4.380/1964:

Art. 8°, parágrafo único. O Conselho da Superintendência da Moeda e do Crédito fixará normas que regulam as relações entre o sistema financeiro da habitação e o restante do sistema financeiro nacional, especialmente quanto à possibilidade, às condições e aos limites de aplicação de recursos da rede bancária em letras imobiliárias, emitidas, nos termos desta lei, pelo Banco Nacional da Habitação.

Decreto-Lei 2.291/1986:

Art. 7° Ao Conselho Monetário Nacional, observado o disposto neste Decreto-lei compete:

I – exercer as atribuições inerentes ao BNH, como órgão central do Sistema Financeiro da Habitação, do Sistema Financeiro do Saneamento e dos sistemas financeiros conexos, subsidiários ou complementares daqueles;

II – deferir a outros órgãos ou instituições financeiras federais a gestão dos fundos administrados pelo BNH, ressalvado o disposto no artigo 1º, § 1º, alínea “b”; e

III – orientar, disciplinar e controlar o Sistema Financeiro da Habitação.

⁸⁹     Maria Helena Diniz, Conflito de norma, São Paulo: Saraiva, 1998, p. 34.

⁹⁰     Vide, a esse respeito: Luiz Antonio Scavone Junior, Juros no direito brasileiro. 3ª ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2009, pp. 207 e segs.

⁹¹     Art. 5º Nas operações realizadas pelas instituições integrantes do Sistema Financeiro Nacional, é admissível a capitalização de juros com periodicidade inferior a um ano. Parágrafo único. Sempre que necessário ou quando solicitado pelo devedor, a apuração do valor exato da obrigação, ou de seu saldo devedor, será feita pelo credor por meio de planilha de cálculo que evidencie de modo claro, preciso e de fácil entendimento e compreensão, o valor principal da dívida, seus encargos e despesas contratuais, a parcela de juros e os critérios de sua incidência, a parcela correspondente a multas e demais penalidades contratuais.

⁹²     Vide a nossa obra Juros no direito brasileiro. 3ª ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2009, p. 303. Inclusive, lá noticiamos a existência do judicioso julgado do Tribunal de Justiça de São Paulo, cujo relator foi o eminente desembargador Andrade Marques.

Juros – Remuneratórios – Inadmissibilidade de capitalização inferior a um ano, incidente sobre capital vencido – Interpretação das Súmulas 121 e 596 do STF – MP 2.170-36 – Ausência de urgência e relevância em sua edição – Inexistência de limite para contratação por instituições financeiras – Comissão de Permanência – Legalidade, com reservas – Cláusula potestativa – Ineficácia – Substituição pelos juros contratados, limitados à taxa média de mercado – Interpretação das Súmulas 294 e 296 do Superior Tribunal de Justiça – Execução de título extrajudicial – Definitividade – Súmula 317 do STJ – Apelações parcialmente providas (TJSP, Apelações 7.251.586-5 e 7.232.744-5, 22ª Câm. Dir. Privado, j. 26.08.2008, rel. Des. Andrade Marques).

Fundamentou o culto Desembargador relator: Por outra perspectiva, vem emergindo o entendimento no Superior Tribunal de Justiça que a capitalização mensal dos juros, desde que pactuada, é legal nos nº 930.544/ DF, rel. Min. Ari Pargendler, DJ 10.04.2008; AgRg nos EREsp 911.070/DF, rel. Min. Fernando Gonçalves, DJ 01.04.2008; AgRg nos EREsp. nº 817.030/DF, rel. Min. Hélio Quaglia Barbosa, DJ 28.06.2007; AgRg nos EREsp. nº 809.538/RS, rel. Min. Carlos Alberto Menezes Direito, DJ 23.10.2006; AgRg nos EREsp. nº 691.257/ RS, rel. Min. Castro Filho, DJ 29.06.2006; REsp. nº 603.643/RS, DJ 21.03.2005 e REsp. nº 602.068/RS, DJ 21.03.2005, rel. de ambos Min. Antônio de Pádua Ribeiro; EREsp. nº 598.155/RS, rel. Min. César Asfor Rocha, DJ 31.08.2005; AgRg no REsp. nº 966.476/RS, rel. Min. Sidnei Beneti, DJ 07.05.2008; AgRg no REsp. nº 930 544/DF, rel. Min. Aldir Passarinho Júnior, DJ 01.10.2007; AgRg no REsp. nº 922 150, rel. Min. Massami Uyeda, DJ 17.12.2007; AgRg no Ag nº 897830/RS, rel. Min. João Otávio de Noronha, DJ 11.02.2008; AgRg no REsp. nº 890.719/RS, rel. Min. Humberto Gomes de Barros, DJ 18.12.2007; AgRg no REsp. nº 817.530/RS, rel. Min. Jorge Scartezzmi, DJ 08.05.2006; AgRg no REsp. nº 807.020/RS, rel. Min. Nancy Andrighi, DJ 03.04.2006.

⁹³     Decisão Plenária da Liminar: Após o voto do Senhor Ministro Sydney Sanches, Relator, suspendendo a eficácia do artigo 5º, cabeça e parágrafo único, da Medida Provisória nº 2.170-36, de 23 de agosto de 2001, pediu vista o Senhor Ministro Carlos Velloso. Ausente, justificadamente, neste julgamento, o Senhor Ministro Maurício Corrêa. Presidência do Senhor Ministro Marco Aurélio. Plenário, 03.04.2002. Renovado o pedido de vista, justificadamente, pelo Senhor Ministro Carlos Velloso, que não devolveu à mesa para prosseguimento, tendo em vista estar aguardando a conclusão do julgamento da Ação Direta de Inconstitucionalidade nº 2.591, já iniciado, envolvendo tema a ele relacionado [que questionava o art. 3º, § 2º, da Lei 8.078, de 11 de setembro de 1990 (CDC), na expressão “inclusive as de natureza bancária financeira de crédito e securitá ria”, tencionando afastar a aplicabilidade do CDC ao sistema financeiro, julgada improcedente, com acórdão publicado no DJ de 29.09.2006]. Presidência do Senhor Ministro Maurício Corrêa. Plenário, 28.04.2004. Prosseguindo no julgamento, após o voto do Senhor Ministro Carlos Velloso, que acompanhava o relator para deferir a cautelar, pediu vista dos autos o Senhor Ministro Nelson Jobim (Presidente). Plenário, 15.12.2005. Resultado Final: Aguardando Julgamento. Disponível em: <http://www.stf.gov.br/portal/peticaoInicial/verPeticaoInicial.asp?base=ADIN&s1=2316&processo=2316>. Acesso em: 13.10.2008.

⁹⁴     A mora e o inadimplemento, acorde com Chironi (La colpa contrattuale, Turim, 1897, nº 325), geram efeitos semelhantes, o que, de fato, se observa nos arts. 389 e 395. Eis a sua lição: È chiaro che nell’ordimaneto della legge i due fatti (inadempimento e mora) appariscono dunque formalmente distinti, sebbene identica sai la ragione d’onde procedono (ingiuria colposa) e identica la conseguenza rispetto al diritto del creditore (responsabilità).

⁹⁵     Dissemos ordinariamente, pois que, nos contratos unilaterais, aquele que só se obriga responde apenas por dolo (art. 392) e na responsabilidade objetiva esse elemento é prescindível.

⁹⁶     Indenização se aplica no caso de ato ilícito, como sói ocorrer nos casos de desapropriação; reparação é o termo indicado para os danos morais e ressarcimento, para os danos materiais.

⁹⁷     Karl Larenz, Lehrbuch dês schuldrechts, 12ª ed., Beck: München, 1979, p. 353, 27-II.

⁹⁸     Ennecerus & Lehmann, Derecho de obligaciones, Barcelona, 1935, vol. 1, § 10.

⁹⁹     Agostinho Alvim, ob. cit., p. 191, nº 146. Carlos Roberto Gonçalves, responsabilidade civil, 6ª ed., São Paulo: Saraiva, 1995, p. 392.

¹⁰⁰     Tribunal de Justiça de São Paulo. Indenização. Responsabilidade civil. Perdas e danos. Inadimplemento contratual. Admissibilidade. Valor que englobará apenas o dano emergente. Lucros cessantes que não se revestem de efeito direto e imediato. Não comprovado o lucro que deixaria de auferir com o evento danoso. Recurso parcialmente provido. Não se indenizam esperanças desfeitas, nem danos potenciais, eventuais, supostos ou abstratos, mas tão somente o que de forma plausível e verossímil se deixou de auferir (Apel. Cív. nº 240.724-1, São Paulo, rel. Aldo Magalhães, 9ª Câm. Civ., v.u., 1º.12.1994).

¹⁰¹     Agostinho Alvim, ob. cit., p. 14.

¹⁰²     Correspondentes aos arts. 102, 103 e 104 do Código revisto em 1911.

¹⁰³     G. P. Chironi, La colpa nel diritto civile odierno: colpa contratuale, nº 326 e nota 7.

¹⁰⁴     Raymond Saleilles, Étude sur la théorie générale de l’obligation d’après le premier projet de code civil pour l’empire allemand, Paris: Arthur Rousseau, [s.d.], nº 29 e nota 11.

¹⁰⁵     Virgile Rossel, Manuel de droit fédéral des obligations, nº 132. Apud Agostinho Alvim, ob. cit., nº 13, p. 15.

¹⁰⁶     Agostinho Alvim, ob. cit., nº 13, p. 15.

¹⁰⁷     Se bem que, quanto aos juros, não parece ser essa mais a conclusão extraída do art. 405, que determina o início da contagem dos juros de mora apenas após a citação.

¹⁰⁸     Agostinho Alvim, ob. cit., nº 14, p. 16.

¹⁰⁹     Agostinho Alvim, ob. cit., nº 145, p. 185.

¹¹⁰     Carlos A. de Carvalho, Nova consolidação das leis civis, São Paulo: [s.e.], [s.d.], art. 876, parágrafo único.

¹¹¹     Walter D’Avanzo, Codice civile, libro delle obbligazioni, dirigido por D’Amelio e Finzi, Firenze: [s.e.], 1948, vol. I.

¹¹²     Molitor, Les obligations en droit romain, Paris, 1851, nº 151, vol. 1.

¹¹³     Dissemos ordinariamente, pois que, nos contratos unilaterais, aquele que só se obriga responde apenas por dolo (art. 392).

¹¹⁴     Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Locação. Cobrança. Multa compensatória. Cumulação com a multa moratória. Inadmissibilidade. Incabível a pretensão do locador em exigir o pagamento cumulado da multa compensatória com a moratória por atraso de locativos (Apel. s/ Rev. nº 528.963, 12ª Câm., rel. Juiz Ribeiro da Silva, j. em 10.09.98).

¹¹⁵     Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Despejo. Falta de pagamento. Multa compensatória. Cumulação com a multa moratória. Possibilidade. Redução proporcional. Admissibilidade. A multa compensatória, embora possa ser cobrada concomitantemente à moratória, em virtude de cada qual ter fundamento específico, deve ser reduzida proporcionalmente ao tempo de duração da locação (Apel. s/ Rev. nº 510.521, 5ª Câm., rel. Juiz Luís de Carvalho, j. em 29.07.1998).

¹¹⁶     Arbitrando a retenção, tendo em vista a ocupação do imóvel, mas limitando a penalidade ao valor da cláusula penal pactuada: AgRg no Ag 901602 (2007/0109661-5 – 18/02/2008). Ministro Aldir Passarinho Junior – Quarta Turma – Data do Julgamento: 11.12.2007: Ante o exposto, na esteira dos precedentes acima, e identificando circunstâncias excepcionais na espécie, conforme o § 3º do art. 544 do CPC, converto o agravo de instrumento em Recurso Especial, e lhe dou provimento, para retirar a penalidade imposta pelo tribunal local, em face do parágrafo único, do art. 538 do CPC, bem como determinar a retenção, pela recorrente, em 25% das parcelas pagas pelos compradores, acrescido de indenização, pelo tempo de ocupação, a ser apurada em liquidação de sentença, até o limite da cláusula penal do contrato (...). Assim, a decisão agravada mostra-se correta, seguindo os precedentes do STJ quanto à retenção de 25% das parcelas pagas pelos compradores e acrescido de indenização, pelas peculiaridades do presente caso, que exige de fato tal determinação, ante a longa ocupação do imóvel pelos outros.

(REsp 331.923/ RJ, Rel. Ministro Aldir Passarinho Junior, DJe 25.05.2009): Civil e processual. Promessa de compra e venda de unidade imobiliária. Ação de rescisão contratual. Inadimplência do adquirente. Parcelas pagas. Devolução. Violação ao art. 535 do CPC. Inocorrência. Penalização contratual. Situação peculiar. Ocupação da unidade por largo período. Uso. Desgaste. I. Não padece de nulidade acórdão estadual que enfrenta as questões essenciais ao julgamento da demanda, apenas com conclusão desfavorável à parte. II. O desfazimento do contrato dá ao comprador o direito à restituição das parcelas pagas, com retenção pelo vendedor de 25% sobre o valor pago, a título de ressarcimento das despesas havidas com a divulgação, comercialização e corretagem na alienação, nos termos dos precedentes do STJ a respeito do tema (2ª Seção, EREsp n. 59.870/ SP, Rel. Min. Barros Monteiro, unânime, DJU de 09.12.2002; 4ª Turma, REsp n. 196.311/ MG, Rel. Min. Cesar Asfor Rocha, unânime, DJU de 19.08.2002; 4ª Turma, REsp n. 723.034/ MG, Rel. Min. Aldir Passarinho Junior, unânime, DJU de 12.06.2006, dentre outros). III. Caso, todavia, excepcional, em que ocorreu a reintegração da posse após a entrega da unidade aos compradores e o uso do imóvel por considerável tempo, a proporcionar enriquecimento injustificado, situação que leva a fixar-se, além da retenção aludida, um ressarcimento, a título de aluguéis, a ser apurado em liquidação de sentença. IV. Recurso especial conhecido em parte e, nessa extensão, provido parcialmente.

Em resumo, determinou-se a cumulação da retenção de 25% com indenização pela ocupação do imóvel.

¹¹⁷     Silvio Rodrigues, Direito civil. Parte geral das obrigações, São Paulo: Saraiva, 1991, p. 93.

¹¹⁸     As penas convencionais, que por convenção das partes forem postas e declaradas nos contratos, não podem ser maiores, nem crescer mais que o principal.

¹¹⁹     Art. 52. No fornecimento de produtos ou serviços que envolva outorga de crédito ou concessão de financiamento ao consumidor, o fornecedor deverá, entre outros requisitos, informá-lo prévia e adequadamente sobre:

I – preço do produto ou serviço em moeda corrente nacional;

II – montante dos juros de mora e da taxa efetiva anual de juros;

III – acréscimos legalmente previstos;

IV – número e periodicidade das prestações;

V – soma total a pagar, com e sem financiamento.

§ 1º As multas de mora decorrentes do inadimplemento de obrigação no termo não poderão ser superiores a dois por cento do valor da prestação. (redação dada pela Lei 9.298, de 1º.08.1996).

§ 2º É assegurada ao consumidor a liquidação antecipada do débito, total ou parcialmente, mediante redução proporcional dos juros e demais acréscimos.

¹²⁰     Fábio Ulhoa Coelho, O empresário e os direitos do consumidor, São Paulo: Saraiva, 1994, p. 189.

¹²¹     Art. 2º Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final. Parágrafo único. Equiparam-se a consumidor a coletividade de pessoas, ainda que indetermináveis, que haja intervindo nas relações de consumo.

Art. 3º Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividades de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços.

§ 1º Produto é qualquer bem, móvel ou imóvel, material ou imaterial.

§ 2º Serviço é qualquer atividade fornecida no mercado de consumo, mediante remuneração, inclusive as de natureza bancária, financeira, de crédito e securitária, salvo as decorrentes das relações de caráter trabalhista.

¹²²     No âmbito extracontratual a responsabilidade do fornecedor desborda da existência da relação de consumo, tal qual delineamos, na exata medida da existência do bystander (art. 17 da Lei 8.078/1990), ou seja, aquele que é atingido pelo fato do produto ou do serviço (arts. 12 a 17 da Lei 8.078/1990), em outras palavras, qualquer pessoa exposta à atividade do fornecedor que, em virtude dela, sofre um acidente de consumo, pode se valer das disposições do Código de defesa do Consumidor mesmo que não tenha sido um consumidor, ou seja, que não tenha adquirido um produto ou serviço do fornecedor.

¹²³     Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio.

(...)

§ 3º O condômino que não pagar a sua contribuição no prazo fixado na Convenção fica sujeito ao juro moratório de 1% (um por cento) ao mês, e multa de até 20% (vinte por cento) sobre o débito, que será atualizado, se o estipular a Convenção, com a aplicação dos índices de correção monetária levantados pelo Conselho Nacional de Economia, no caso da mora por período igual ou superior a 6 (seis) meses.

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Condomínio. Despesas condominiais. Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/1990). Inaplicabilidade. Se o débito condominial não encerra relação de consumo ou de fornecimento de bens, inaplicável se faz o Código de Defesa do Consumidor, razão pela qual a multa moratória há de ser paga pelo valor estipulado na Convenção Condominial (Apel. s/ Rev. nº 506.230, 4ª Câm., rel. Juiz Mariano Siqueira, j. em 29.01.98).

Assim, entende-se que deve prevalecer aquilo que estipula a Convenção.

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo, Cobrança. Condomínio. Despesas condominiais. Principal acrescido de multa moratória, juros e correção monetária previsão convencional. Admissibilidade. O condômino impontual fica sujeito às sanções estabelecidas na Convenção de condomínio, entre elas multa de até 20% sobre o débito, juros de 1% e atualização monetária.

Apelação sem revisão nº 492.802, 11ª Câmara, relator Juiz Artur Marques, julgamento: 1º.09.1997.

Com o novo Código Civil, a cláusula penal pela mora no pagamento das despesas condominiais foi também reduzida para 2% (art. 1.336, § 1º).

¹²⁴     Maria Helena Diniz, Conflito de normas, São Paulo: Saraiva, 1998, p. 50.

¹²⁵     Art. 1º É vedado, e será punido nos termos desta lei, estipular em quaisquer contratos taxas de juros superiores ao dobro da taxa legal.

¹²⁶     Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Execução. Multas moratória e compensatória. Cumulação. Nada impede que na execução de débito decorrente da relação locatícia se cumulem as multas moratória e compensatória, eis que decorrem de fatos geradores diversos, desde que devidamente pactuadas. Entretanto, reduz-se a multa moratória abusivamente fixada em 50% para 10% – art. 9º do Decreto nº 22.626/33 (Apel. c/ Rev. nº 470.419, 11ª Câm., rel. Juiz Clóvis Castelo, j. em 17.02.1997, JTA (Lex) 165/386).

¹²⁷     Apelação Cível nº 5.793/95, 8ª Câmara, unânime, Juiz Gamaliel Quinto de Souza, julgamento: 27.09.1995.

¹²⁸     Nesse sentido, a lição de Pothier (ob. cit., nº 343), que inspirou o sistema francês: Cette peine est stipulée dans l’intention de dedommager le créancier de l’inexécution de l’obligation principale: elle est par conséquent compensatoire des dommages et intérêts qu’il souffre de l’inexécution de l’obligation principale.

Il suit de là, qu’il doit en ce cas choisir, ou de poursuivre l’exécution de l’obligation principale, ou la peine; qu’il doit se contenter de l’une ou de l’autre, et qui’il ne peut pas exiger les deux.

Néanmoins, comme l’obligation principale; si la peine que le créancier a perçue pour l’inexécution de l’obligation principale ne le dédommageait pas suffisamment, il ne laisserait pas, quoiqu’il ait perçu cette peine, de pouvoir demander les dommages et intérêts resultants de l’inexécution de l’obligation principale, en imputant et tenat compte sur les dits dommages et intérêts de la peine qu’il a déjà perçue.

¹²⁹     Tribunal de Justiça de São Paulo. Contrato. Cláusula penal. Caráter compensatório. Admissibilidade. Inserção de multa para suavizar os efeitos da quebra do contrato. Redução proporcional do valor, contudo, determinada. Art. 924 do Código Civil/1916. Recurso parcialmente provido para este fim (rel. Paulo Franco, Apel. Cív. nº 221.74-2, São Paulo, 30.06.1994).

Tribunal de Justiça de São Paulo. Cláusula Penal. Moratória. Redução. Admissibilidade. Obrigação parcialmente cumprida. Pagamento integral da multa que importaria em locupletamento indevido. Recurso não provido (rel. Accioli Freire, Apel. Cív. nº 184.356-2, Jundiaí, 19.03.1992).

¹³⁰     Luiz Antonio Scavone Junior, Obrigações, abordagem didática, 3ª ed., São Paulo: Juarez de Oliveira, 2002.

¹³¹     Pedro Frederico Caldas, “As instituições financeiras e a taxa de juros”, Revista de direito mercantil, São Paulo: RT, nº 101, pp. 76-86, jan.-mar./1996.

¹³²     Os débitos fiscais, decorrentes de não recolhimento, na data devida, de tributos, adicionais ou penalidades, que não forem efetivamente liquidados no trimestre civil em que deveriam ter sido pagos, terão o seu valor atualizado monetariamente, em função das variações no poder aquisitivo da moeda nacional.

¹³³     A correção monetária, em virtude de disposição legal ou estipulação de negócio jurídico, da expressão monetária de obrigação pecuniária somente poderá ter por base a variação nominal da Obrigação Reajustável do Tesouro Nacional – ORTN.

¹³⁴     Ou seja, contratos para pagamento futuro ou para pagamento em prestações.

¹³⁵     Lei 9.069, de 29.06.1995: Art. 28. Nos contratos celebrados ou convertidos em real com cláusula de correção monetária por índices de preço ou por índice que reflita a variação ponderada dos custos dos insumos utilizados, a periodicidade de aplicação dessas cláusulas será anual.

§ 1º É nula de pleno direito e não surtirá nenhum efeito cláusula de correção monetária cuja periodicidade seja inferior a um ano.

¹³⁶     § 2º O disposto neste art. aplica-se às obrigações convertidas ou contratadas em URV até 27 de maio de 1994 e às convertidas em Real.

§ 3º A periodicidade de que trata o caput deste artigo será contada a partir:

I – da conversão em Real, no caso das obrigações ainda expressas em Cruzeiros Reais;

II – da conversão ou contratação em URV, no caso das obrigações expressas em URV contratadas até 27 de maio de 1994;

III – da contratação, no caso de obrigações contraídas após 1º de julho de 1994; e

IV – do último reajuste no caso de contratos de locação residencial.

Lei 10.192/2001: Art. 1º As estipulações de pagamento de obrigações pecuniárias exequíveis no território nacional deverão ser feitas em Real, pelo seu valor nominal.

Parágrafo único. São vedadas, sob pena de nulidade, quaisquer estipulações de:

(...)

II – reajuste ou correção monetária expressas em, ou vinculadas a unidade monetária de conta de qualquer natureza;

III – correção monetária ou de reajuste por índices de preços gerais, setoriais ou que reflitam a variação dos custos de produção ou dos insumos utilizados, ressalvado o disposto no artigo seguinte.

Art. 2º É admitida estipulação de correção monetária ou de reajuste por índices de preços gerais, setoriais ou que reflitam a variação dos custos de produção ou dos insumos utilizados nos contratos de prazo de duração igual ou superior a um ano.

§ 1º É nula de pleno direito qualquer estipulação de reajuste ou correção monetária de periodicidade inferior a um ano.

§ 2º Em caso de revisão contratual, o termo inicial do período de correção monetária ou reajuste, ou de nova revisão, será a data em que a anterior revisão tiver ocorrido.

§ 3º Ressalvado o disposto no § 7º do art. 28 da Lei 9.069, de 29 de junho de 1995, e no parágrafo seguinte, são nulos de pleno direito quaisquer expedientes que, na apuração do índice de reajuste, produzam efeitos financeiros equivalentes aos de reajuste de periodicidade inferior à anual.

¹³⁷     Lei 9.069/1995, art. 28.

§ 4º O disposto neste art. não se aplica:

I – às operações realizadas no mercado financeiro e no Sistema Financeiro de Habitação – SFH, por ins-tituições financeiras e demais entidades autorizadas a funcionar pelo Banco Central do Brasil, bem assim no Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo – SBPE e aos financiamentos habitacionais de entidades de previdência privada;

II – às operações e contratos de que tratam o Decreto-Lei 857, de 1969, e o art. 6º da Lei 8.880, de 27 de maio de 1994.

Decreto-Lei 857, de 1969

Art. 1º São nulos de pleno direito os contratos, títulos e quaisquer documentos, bem como as obrigações que, exequíveis no Brasil, estipulem pagamento em ouro, em moeda estrangeira, ou, por alguma forma, restrinjam ou recusem, nos seus efeitos, o curso legal do cruzeiro.

Art. 2º Não se aplicam as disposições do artigo anterior:

I – aos contratos e títulos referentes a importação ou exportação de mercadorias;

II – aos contratos de financiamento ou de prestação de garantias relativos às operações de exportação de bens de produção nacional, vendidos a crédito para o Exterior;

III – aos contratos de compra e venda de câmbio em geral;

IV – aos empréstimos e quaisquer outras obrigações cujo credor ou devedor seja pessoa residente e domiciliada no Exterior, excetuados os contratos de locação de imóveis situados no território nacional;

V – aos contratos que tenham por objeto a cessão, transferência, delegação, assunção ou modificação das obrigações referidas no item anterior ainda que ambas as partes contratantes sejam pessoas residentes ou domiciliadas no País.

Parágrafo único. Os contratos de locação de bens móveis que estipulem pagamento em moeda estrangeira ficam sujeitos, para sua validade, a registro prévio no Banco Central do Brasil.

Art. 3º No caso de rescisão judicial ou extrajudicial de contratos a que se refere o item I do art. 2º deste Decreto-Lei, os pagamentos decorrentes do acerto entre as partes, ou de execução de sentença judicial, subordinam-se aos postulados da legislação de câmbio vigente.

Art. 4º O presente Decreto-Lei entrará em vigor na data de sua publicação, revogados o Decreto nº 23.501, de 27 de novembro de 1933, a Lei 28, de 15 de fevereiro de 1936, o Decreto-Lei 236, de 2 de fevereiro de 1938, o Decreto-Lei 1.079, de 27 de janeiro de 1939, o Decreto-Lei 6.650, de 29 de junho de 1944, o Decreto-Lei 316, de 13 de março de 1967, e demais disposições em contrário, mantida a suspensão do § 1º do art. 947 do Código Civil de 1916.

Lei 8.880 de 27.05.1994:

Art. 6º É nula de pleno direito a contratação de reajuste vinculado à variação cambial, exceto quando ex-pressamente autorizado por lei federal e nos contratos de arrendamento mercantil celebrados entre pessoas residentes e domiciliadas no País, com base em captação de recursos provenientes do exterior.

(...)

§ 5º O Poder Executivo poderá reduzir a periodicidade de que trata este artigo.

§ 6º O devedor, nos contratos com prazo superior a um ano, poderá amortizar, total ou parcialmente, antecipadamente, o saldo devedor, desde que o faça com o seu valor atualizado pela variação acumulada do índice contratual ou do IPC-r até a data do pagamento.

¹³⁸     Lei 10.192/2001, art. 2º.

§ 4º Nos contratos de prazo de duração igual ou superior a três anos, cujo objeto seja a produção de bens para entrega futura ou a aquisição de bens ou direitos a eles relativos, as partes poderão pactuar a atualização das obrigações, a cada período de um ano, contado a partir da contratação, e no seu vencimento final, considerada a periodicidade de pagamento das prestações, e abatidos os pagamentos, atualizados da mesma forma, efetuados no período.

§ 5º O disposto no parágrafo anterior aplica-se aos contratos celebrados a partir de 28 de outubro de 1995 até 11 de outubro de 1997.

§ 6º O prazo a que alude o parágrafo anterior poderá ser prorrogado mediante ato do Poder Executivo.

¹³⁹     Art. 15. Nos contratos de comercialização de imóveis, de financiamento imobiliário em geral e nos de arrendamento mercantil de imóveis, bem como nos títulos e valores mobiliários por eles originados, com prazo mínimo de trinta e seis meses, é admitida estipulação de cláusula de reajuste, com periodicidade mensal, por índices de preços setoriais ou gerais ou pelo índice de remuneração básica dos depósitos de poupança.

De nossa parte, entendemos que o índice da poupança só poderá ser utilizado se não coincidir com a Taxa Referencial, como ocorre atualmente. É que a Taxa Referencial não é índice de correção monetária, mas taxa de juros, o que impede sua utilização como mecanismo de correção.

¹⁴⁰     Gráfica e exemplificativamente, com valor da prestação inicial de R$ 1.000,00 (mil reais) e 1% de correção hipotética, teríamos:

Valor corrigido
Valor pago
Diferença
% de correção monetária
Diferença do mês anterior corrigida
Resíduo devido

1.010,00

1.000,00

10,00

1%

10,00

1.020,10

1.000,00

20,10

1%

10,10

30,20

1.030,20

1.000,00

30,20

1%

30,50

60,70

1.040,50

1.000,00

40,50

1%

61,31

101,81

1.050,97

1.000,00

50,90

1%

102,83

153,73

1.061,41

1.000,00

61,41

1%

155,27

216,68

1.072,02

1.000,00

72,02

1%

218,85

290,87

1.082,74

1.000,00

82,74

1%

293,78

376,52

1.093,57

1.000,00

93,57

1%

380,28

473,85

1.104,51

1.000,00

104,51

1%

478,59

583,10

1.115,55

1.000,00

115,55

1%

588,93

704,48

1.126,71

1.000,00

126,71

1%

711,48

838,24

Total do resíduo ⇨

838,24

¹⁴¹     Tribunal de Justiça de São Paulo. Compromisso de compra e venda. Rescisão. Restituição das quantias pagas. Admissibilidade. Inadimplemento da construtora. Situação inflacionária existente no país que não serve de justificativa para tão grande demora no cumprimento de sua obrigação. Ilícito contratual caracterizado. Correção monetária devida a partir do pagamento de cada parcela. Recurso não provido (rel. Cuba dos Santos, Apel. Cív. nº 240.530-2, São Paulo, 13.10.1994).

Superior Tribunal de Justiça. Acórdão nº 6.701, decisão: 20.11.1990, Recurso Especial nº 4.029, ano: 1990, SP, 4ª Turma, publicação: DJ de 17.12.1990, p. 15.381, RJSTJ, vol. 38, p. 116.

Ação de rescisão contratual. Alegação de nulidade do acórdão. Correção monetária. Termo inicial. Não padece de vício o julgado que expõe de forma razoável a sua motivação, baseada na regra ‘dies interpellat pro homine’. Cuidando-se de dívida de valor, oriunda de ilícito contratual, a correção monetária é devida independentemente da previsão constante da Lei 6.899/81. Atualização cabível desde o desembolso das prestações. Pretensão inviável de reexame de matéria probatória. Súmula nº 7, do STJ. Recurso especial não conhecido. Relator Ministro Barros Monteiro. Observação: por unanimidade, não conhecer do recurso.

Tribunal de Justiça de São Paulo. Correção monetária – termo inicial – dívida de valor. Aplicação de correção monetária a partir do momento em que cada parcela se tornou devida. Recursos não providos (Apel. Cív. nº 240.394-1, Rio Claro, 8ª Câmara de Direito Público, rel. Walter Theodósio).

¹⁴²     Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial nº 96.488/RN, decisão: por unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso, data da decisão: 20.08.1996, 6ª Turma. Previdenciário. Benefícios. Correção monetária. STJ. Jurisprudência. A correção monetária ajusta o valor formal ao significado material da prestação. Não faz sentido, notadamente quanto aos benefícios previdenciários, de caráter alimentar, subtrair qualquer período de desvalorização do poder aquisitivo da moeda. Sempre lancei reservas à interpretação da Lei 6.899/1981, deixando sem atualização o período anterior. Urge preocupar-se com o Direito justo. A justiça social não pode ser postergada. Toda lei tem a ampará-la uma norma, um princípio. A lei é mero compromisso histórico com o Direito. Se ele não realiza a justiça, deve ser corrigido. Palavras de Radbruch: “não se pode definir o Direito, inclusive o Direito positivo, senão dizendo que é uma ordem estabelecida com o sentido de servir a justiça”. Fonte: DJ de 16.12.1996, p. 50.986.

¹⁴³     Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Execução. Título judicial. Correção monetária. Omissão na sentença. Irrelevância. Incidência. Termo inicial. Data da conta atualizada. Acidente do trabalho (indenização pelo direito comum). Embargos à execução de Sentença. Correção monetária. Devida independentemente de não constar do pedido ou da decisão. Lei 6.899/1981. Termo inicial data da conta atualizada aceita pela sentença que julgou os embargos à execução de sentença. Dá-se provimento ao recurso (Apel. nº 531.154, 12ª Câm., rel. Juiz Oliveira Prado, j. em 25.02.1999).

Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo: Processo nº 56.5554-1, Apelação Cível, origem: Mirassol, 11ª Câmara, julgamento: 23.11.1995, relator Everaldo de Melo Colombi, decisão: unânime. Correção monetária – execução por título judicial. Termo inicial. Fixação a partir da apuração do valor do débito consoante cláusula contratual expressa. Inaplicabilidade do art. 1º, § 2º, da Lei 6.899/1981 que prevê a atualização somente a partir do ajuizamento da ação – recurso provido.

¹⁴⁴     Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Processo nº 422.480-0/00, Agravo de Instrumento, origem: São Paulo, órgão: 6ª Câmara, julgamento: 20.06.1989, relator Juiz Carlos Roberto Gonçalves, decisão: unânime. Correção monetária. Cambial. Nota promissória. Emissão à vista. Título não apresentado e nem protestado. Vencimento à data da citação – arts. 20, 2ª alínea, 33 a 37 e 77 da Lei Uniforme. Termo inicial para a correção monetária. Recurso provido para esse fim.

¹⁴⁵     Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Processo nº 688.662-4/00, Apelação Cível, origem: Campinas, julgamento: 07.08.1997, relator Juiz Diogo de Salles, decisão: unânime. Prescrição. Cambial. Nota promissória. Ação de cobrança. Prazo prescricional ditado pelo art. 177 do Código Civil de 1916. Inconfundibilidade com o prazo do art. 61 da Lei 7.357/85, por se referir a cobrança de locupletamento indevido pelo não pagamento de cheque. Prescrição inocorrente. Recurso improvido. Comissão. Corretagem. Desfazimento parcial de negócio posterior a intermediação. Irrelevância para o intermediador. Remuneração deste calculada em função do negócio efetivamente realizado. Verba integralmente devida. Cobrança procedente. Recurso improvido. Correção monetária. Cambial. Nota promissória. Termo inicial a partir do vencimento do título e não do ajuizamento da ação, sob pena de locupletamento de devedor com valor não pago. Cobrança procedente – recurso improvido.

Tribunal de Alçada do Rio Grande do Sul. Apelação Cível nº 196.005.136, julgamento: 13.03.1996, órgão: 7ª Câmara Cível, relator Juiz Vicente Barroco de Vasconcelos, origem: Porto Alegre. Ação de cobrança. Nota promissória. Não indicando a época do vencimento, é ela pagável à vista, isto é, com vencimento à vista. Juros legais. A partir da citação, nos termos do art. 219 do CPC. Correção monetária a contar da data da criação da obrigação, pois não é ônus, mas sim simples expediente de recomposição do poder liberatório da moeda. Apelo provido. Decisão: Dado provimento. Unânime. Referências: CPC, arts. 119, parágrafo único, 219 e 269, IV; cumulados com os arts. 115 e 335.

¹⁴⁶     Superior Tribunal de Justiça. Acórdão nº 4.847, decisão: 01.04.1992, Recurso Especial nº 19.440, ano: 1992, UF: MG, 4ª Turma, publicação: DJ de 20.04.1992, p. 5.259. Ação indenizatória. Responsabilidade civil. Acidente de trânsito. Termo inicial da correção monetária. A correção monetária conta-se a partir da data em que os prejuízos são tornados líquidos, quer pela comprovação do efetivo desembolso, quer pela apresentação de orçamento idôneo adotado pelo julgador na fixação do quantum do ressarcimento. Recurso especial conhecido, alínea “c”, e provido. Relator Ministro Athos Carneiro. Por unanimidade, conhecer do recurso e dar-lhe provimento. Participaram do julgamento, além do signatário, os Srs. Ministros Sálvio de Figueiredo, Barros Monteiro e Bueno de Souza.

Tribunal de Justiça de São Paulo. Correção monetária. Termo inicial. Indenização por ato ilícito. Incidência a partir de cada ato praticado. Inteligência da Súmula nº 43 do Superior Tribunal de Justiça. Recurso não provido (Apel. Cív. nº 220.816-1, Presidente Prudente, 8ª Câm. Civ., rel. Desembargador Oliveira Prado, j. em 07.06.1995, decisão unânime).

Tribunal de Alçada de Minas Gerais. Processo nº 0111.018-1/01, descrição: Embargos Infringentes, origem: Belo Horizonte, órgão: 4ª Câmara Cível, julgamento: 12.02.1992, relator Juiz Tibagy Salles, decisão: unânime. Responsabilidade civil – ato ilícito – indenização – correção monetária – evento lesivo – termo inicial – em matéria de responsabilidade civil por ato ilícito prevalece o entendimento de que a indenização há de ser a mais ampla possível, de modo a recompor o desfalque patrimonial sofrido pelo ofendido, devendo a correção monetária ser aplicada a partir do evento lesivo, sob pena de se promover o enriquecimento ilícito do devedor em detrimento do credor.

¹⁴⁷     Em sentido contrário, admitindo a aplicação do índice contratual após a propositura da ação: Tribunal de Justiça de São Paulo. (...) Correção monetária – TR. Incabível a utilização da TR como índice de correção monetária se não estiver prevista na avença. Súmula 295 do STJ. Necessidade de utilização, em lugar desse indexador, dos índices da tabela prática editada pelo TJSP, caso não esteja prevista no contrato. Escritura Pública de Confissão de Dívida com Garantia Hipotecária e Outras Avenças que prevê, explicitamente, a utilização da TR. Inexistência de óbice à sua utilização. Contrato bancário. Vencimento da dívida. Banco embargado que, após o vencimento antecipado da dívida, fez incidir somente correção monetária pelos índices da tabela prática editada pelo TJSP, juros moratórios de 1% ao mês e multa contratual. Apelos dos embargantes providos em parte (Apelação nº 9072681-05.2006.8.26.0000, rel. José Marcos Marrone, 23ª Câmara de Direito Privado, j. em 14.09.2011, Registro: 15.09.2011. Outros números: 7065229000).

¹⁴⁸     Maria Helena Diniz, “Teoria das Obrigações Contratuais e Extracontratuais”, Curso de Direito Civil Brasileiro, 10a ed., Saraiva, 1995, vol. 3, pp. 28-29.

¹⁴⁹     Roberto Senise Lisboa, Contratos difusos e coletivos, São Paulo: Revista dos Tribunais, 1997, p. 159.

¹⁵⁰     Arruda Alvim; Thereza Alvim; Eduardo Arruda Alvim; James Marins, Código do consumidor comentado, 2ª ed., São Paulo: Revista dos Tribunais, 1995, p. 259.

¹⁵¹     Fábio Ulhoa Coelho, O Empresário e os Direitos do Consumidor, São Paulo: Saraiva, 1994, p. 137.

¹⁵²     Arruda Alvim et alii, ob. cit., pp. 258-259 e 268.

¹⁵³     Fábio Ulhoa Coelho, O Empresário e os Direitos do Consumidor, São Paulo: Saraiva, 1994, p. 137.

¹⁵⁴     Interessante, nesse sentido, a lição de Carlos Ferreira de Almeida, citado por Márcio Melo casado, ao comentar dispositivo semelhante ao art. 46 da lei Consumerista no direito português: Não se tem considerado suficiente, no crédito ao consumo a simples proibição da publicidade enganadora; julga-se indispensável impor regras positivas de informação das condições que serão praticadas, em especial no que concerne aos custos efectivos da operação. Uma taxa de juro indicada genericamente pode ser ilusória, por exemplo, se incidir sobre todo o capital em dívida, sem tomar em conta as sucessivas amortizações; a inclusão de comissões diversas, alegadamente para despesas, pode significar um aumento real de encargos percentuais sobre o valor em dívida. A “taxa efectiva global” (TEG) é uma indicação obrigatória na publicidade em vários países, consistindo na razão entre os custos totais e o valor efectivo em dívida, expresso em percentagem anual (assim, a lei francesa de 28.9.66 e a proposta CEE, arts. 3º e 5º) (Carlos Ferreira de Almeida, Os direitos dos consumidores, Coimbra: Almedina, 1982, p. 146 e p. 148, apud Márcio Melo Casado, Proteção do Consumidor de Crédito bancário e Financeiro, São Paulo: Revista dos Tribunais, 2000, p. 141).

¹⁵⁵     Alberto do Amaral Júnior, Comentários ao Código de Proteção do Consumidor, São Paulo: Saraiva, 1991, p. 198.

¹⁵⁶     No caso dos contratos em que as cláusulas propostas ao consumidor estejam, na totalidade ou em parte, consignadas por escrito, essas cláusulas deverão ser sempre redigidas de forma clara e compreensível. Em caso de dúvida sobre o significado de uma cláusula, prevalecerá a interpretação mais favorável ao consumidor. Esta regra de interpretação não é aplicável no âmbito dos processos previstos no nº 2 do artigo 7º.

¹⁵⁷     Márcio Mello Casado, ob. cit., p. 143.

¹⁵⁸     Newton De Lucca, Direito do consumidor, 2a ed., Bauru: Edipro, 2000, p. 68.

¹⁵⁹     Márcio Mello Casado, Proteção do Consumidor de Crédito bancário e Financeiro, São Paulo: Revista dos Tribunais, 2000, p. 135.

¹⁶⁰     Luiz Antonio Scavone Junior, Os Contratos Imobiliários e a previsão de aplicação da tabela price – Anatocismo, ob. cit., p. 129, e Obrigações: abordagem didática, 2a ed., São Paulo: Juarez de Oliveira, 2000.

¹⁶¹     Márcio Mello Casado, “Tabela price: uso no crédito ao consumo”, Revista Jurídica, Sapucaia do Sul, nº 257, pp. 146-159, mar./1999.

¹⁶²     José Afonso da Silva, Curso de Direito Constitucional Positivo, 9ª ed., São Paulo: Malheiros, 1994, p. 704.

¹⁶³     Mário Geraldo Pereira. Plano básico de amortização pelo sistema francês e respectivo fator de conversão. Dissertação (Doutoramento) – FCEA, São Paulo, 1965, apud José Dutra Vieira Sobrinho, Matemática Financeira, São Paulo: Atlas, 1998, p. 220.

¹⁶⁴     Clóvis de Faro, Matemática Financeira, 5a ed., APEC.

¹⁶⁵     Walter de Francisco, Matemática Financeira, 2a ed., Editora Atlas, p. 44.

¹⁶⁶     Richard Price, 4ª ed., 1783, p. 228.

¹⁶⁷     Alcio Manoel de Sousa Figueiredo, Cálculos no Sistema Financeiro da Habitação, Juruá Editora, 1999, pp. 79-81.

¹⁶⁸     Disponível em: <http://economia.terra.com.br>. Acesso em: 8 out. 2013.

¹⁶⁹     Fonte: Banco Central do Brasil. Disponível em: <http://www.bcb.gov.br/pt-br/sfn/infopban/txcred/txjuros/Paginas/RelTxJuros.aspx?tipoPessoa=1&modalidade=221&encargo=101>. Acesso em: 8 out. 2013.

¹⁷⁰     R$ 2.215 por dólar americano no dia 28.06.2013. Banco Central do Brasil. Disponível em: <http://www.bcb.gov.br/?TXCAMBIO> Acesso em: 8 out. 2013.

¹⁷¹     Balancete semestral geral – Junho/2013, disponível em: <http://www.bcb.gov.br/?infcadastro>. Acesso em: 8 out. 2013:

Instituição Financeira | Resultado do semestre
BCO DO BRASIL S.A. | R$ 8.477.303.000,00
BCO BRADESCO S.A. | R$ 3.802.014.000,00
ITAÚ UNIBANCO HOLDING BM S.A. | R$ 2.956.084.000,00
CAIXA ECONÔMICA FEDERAL | R$ 2.521.759.000,00
ITAÚ UNIBANCO BM S.A. | R$ 1.655.586.000,00
Total | R$ 19.412.746.000,00

¹⁷²     Caio Mário da Silva Pereira, Instituições de Direito Civil, 3ª ed., Rio de Janeiro: Forense, p. 323. Apud De Page – Traité Elémentaire, I, nº 67.

¹⁷³     Carlos Alberto Bittar, Os contratos de adesão e o controle de cláusulas abusivas, São Paulo: Saraiva, 1991, p. 91.

¹⁷⁴     Rui Rosado de Aguiar Junior, “Aspectos do Código de Defesa do Consumidor”, AJURIS 52, p. 179.

¹⁷⁵     Silvio Rodrigues, Direito Civil, 20ª ed., São Paulo: Saraiva, 1991, vol. 3, p. 29.

¹⁷⁶     IPC – Tabela do Tribunal de Justiça de São Paulo, publicada no DOE Just., 14.09.2000, p. 46.

¹⁷⁷     Orlando Gomes, Contratos, 14ª ed., Rio de Janeiro: Forense, 1994, p. 157.

¹⁷⁸     Enneccerus-Nipperdey, Tratado de Derecho Civil de Enneccerus, Kipp e Wolff, vol. II, t. 1º, p. 298.

¹⁷⁹     Orlando Gomes, ob. cit., pp. 158-159.

¹⁸⁰     Claudia Lima Marques, Contratos no Código de Defesa do Consumidor, 2ª ed., São Paulo: Revista dos Tribunais, 1995, pp. 93-94.

¹⁸¹     Claudia Lima Marques, Contratos no Código de Defesa do Consumidor, 2ª ed., São Paulo: Revista dos Tribunais, 1996, pp. 79-80.

¹⁸²     Claudia Lima Marques, ob. cit., p. 83.

¹⁸³     Roberto Senise Lisboa, ob. cit., pp. 158 e 354.

¹⁸⁴     Fábio Ulhoa Coelho, O Empresário e os Direitos do Consumidor.

¹⁸⁵     Comentários ao Código de Proteção do Consumidor, São Paulo: Saraiva, 1991, p. 198.

¹⁸⁶     Fábio Ulhoa Coelho, ob. cit., p. 137.

¹⁸⁷     Segundo lição do ilustre matemático José Dutra Vieira Sobrinho, que cita trecho da obra do professor Mario Geraldo Pereira, a denominação Tabela Price se deve ao matemático, filósofo e teólogo inglês Richard Price, que viveu no século XVIII e que incorporou a teoria dos juros compostos às amortizações de empréstimos (ou financiamentos). A denominação “Sistema Francês”, de acordo com o autor citado, deve-se ao fato de o mesmo ter-se efetivamente desenvolvido na França, no Século XIX. Esse sistema consiste em um plano de amortização de uma dívida em prestações periódicas, iguais e sucessivas, dentro do conceito de termos vencidos, em que o valor de cada prestação, ou pagamento, é composto por duas parcelas distintas: uma de juros e uma de capital (chamada amortização) (Mário Geraldo Pereira, Plano básico de amortização pelo sistema francês e respectivo fator de conversão. Dissertação – Doutoramento – FCEA, São Paulo, 1965 apud José Dutra Vieira Sobrinho, Matemática Financeira, São Paulo: Atlas, 1998, p. 220). Não de forma diferente, dispõe Walter Francisco: Tabela Price é a capitalização dos juros compostos. (Matemática Financeira, São Paulo: Atlas, 1976).

¹⁸⁸     1. Relevância e urgência

As medidas provisórias, insculpidas no artigo 62 da Constituição Federal de 1988, constituem inovação jurídica. Expedidas pelo Presidente da República, vieram compensar a União pela supressão do decreto-lei da novel Carta Constitucional.

Ao editar medida provisória, o Presidente da República submete seu teor à apreciação do Congresso Nacional. Entretanto, sua órbita de atuação deveria estar circunscrita aos pressupostos de relevância e urgência. Nesse sentido, ensina o preclaro Professor Paulo de Barros Carvalho que tais vocábulos são portadores de conteúdo de significação de latitude ampla, sujeitos a critérios axiológicos cambiantes, que lhes dão timbre subjetivo de grande instabilidade. Isto é outro problema, cuja solução demandará esforço construtivo da comunidade jurídica, especialmente do Poder Judiciário. Aquilo que devemos evitar, como singela homenagem à integridade de nossas instituições, é que tais requisitos sejam empregados acriteriosamente, sem vetor de coerência, de modo abusivo e extravagante, como acontecera com o decreto-lei (Paulo de Barros Carvalho, Curso de direito tributário, São Paulo: Saraiva, 1996, p. 50).

A Medida Provisória que ora examinamos visa permitir a capitalização de juros (anatocismo) às entidades integrantes do Sistema Financeiro.

Ora, já não lhes é suficiente todo o entulho legislativo proveniente da ditadura?

É preciso observar que os bancos já dispõem, por exemplo, do Decreto-Lei 911/1969, sem falar no Decreto-Lei 70/1966, além do entendimento segundo o qual a limitação constitucional das taxas de juros não é autoaplicável (§ 3º do art. 192 da Constituição).

Não podemos esquecer o recente e escandaloso socorro às instituições mal-administradas.

Posta assim a questão, que relevância e urgência para a nação pode ter a instituição da usura e do anatocismo no âmbito do Sistema Financeiro Nacional?

Em qualquer lugar civilizado do mundo os bancos sobrevivem – e muito bem – com taxas médias de 10% ao ano!

Diversamente disso, no Brasil, as taxas de juros no cheque especial atingem o estratosférico patamar de 200% ao ano.

Se isso não bastasse, ainda querem o anatocismo (juros sobre juros), nos moldes da Medida Provisória sub oculis.

Sinceramente, gostaríamos de saber o que se passou na mente do tecnocrata de plantão, responsável por tamanho dislate.

Sim, não há outra explicação – embora possa existir – para o fato deste imensurável absurdo jurídico. Não queremos crer que tenha partido do próprio Presidente da República.

Em verdade trata-se de inserção de matéria enrustida, sem qualquer preocupação sistemática, em medida provisória que trata da administração dos recursos de caixa do Tesouro Nacional, ou seja, nada tem a ver com a liberação do anatocismo, de único e exclusivo interesse dos bancos.

Aliás o próprio fato de se editar dezessete vezes uma medida provisória já constitui evidente teratologia.

2. Invasão de competência exclusiva do Congresso Nacional

A análise da norma constitucional decorrente do parágrafo único do art. 62 permite concluir, com rigor científico, que o exercício de lídimo direito do Poder Legislativo rejeitar medidas provisórias por omissão, está sendo ilegalmente tolhido pelo Poder Executivo.

O próprio tratamento que a Constituição atribui às matérias rejeitadas (art. 60, § 5º e art. 67), não permite concluir a possibilidade de medidas provisórias serem reeditadas, mormente que possuem força de lei.

Outro ponto que não pode escapar à análise é o fato de a medida provisória possuir natureza jurídica diversa daquela dimanada dos outros instrumentos contidos no art. 59 da Constituição.

Posta essa premissa, a Constituição, no art. 22, em seus incs. VI e VII, estabelece que é da competência da União legislar sobre o sistema monetário e de medidas e política de crédito.

Prossegue o texto no art. 48, inc. XIII, conferindo exclusivamente ao Congresso Nacional a competência para dispor sobre a matéria financeira, cambial e monetária, instituições financeiras e suas operações.

Finalmente, o § 1º do art. 68, proíbe a delegação de atos de competência exclusiva do Congresso Nacional. Ora, se a matéria não pode ser delegada, por óbvio que não pode ser objeto de medida provisória, de iniciativa do Presidente da República!

É de clareza meridiana, portanto, que a indigitada medida provisória, ainda mais na sua 17a reedição, não poderia, de forma alguma, tratar de matéria exclusiva do Congresso Nacional.

Entendimento contrário seria admitir a medida provisória como fonte de todas as normas do sistema em completa intromissão no Poder Legislativo, constituindo afronta à clássica divisão de Poderes, supedâneo do Estado Democrático de Direito.

Da forma como estamos indo, como vaticina Paulo de Barros Carvalho (ob. cit., p. 57), não tardará, estaremos diante de medidas provisórias que, posteriormente endossadas pelo voto de três quintos do Congresso, em dois turnos, emendem a própria Constituição Federal.

É o começo do fim da compostura!

Portanto, ante a tais razões, entendemos que a medida provisória que liberou a capitalização de juros é absolutamente inconstitucional.

¹⁸⁹     Carlos Roberto Feres, “Contratos bancários e o Código de Defesa do Consumidor”, Tribuna do Direito, ano 7, nº 79, pp. 22-23, nov./1999.

¹⁹⁰     Segundo Carlos Roberto Feres (“Contratos bancários e o Código de Defesa do Consumidor”, Tribuna do Direito, ano 7, nº 79, pp. 22-23, nov./1999), juristas, especialmente alguns ligados às instituições financeiras, como Arnoldo Wald (RT 666/7) propugnam pela não aplicação do Código de Defesa do Consumidor aos contratos bancários, procurando excluir tudo que se refira à concessão de crédito do âmbito do CDC, para deixar sob proteção apenas algumas modalidades de contratos de prestação de serviços. Esse entendimento, todavia, não encontra guarida na maioria dos doutrinadores e na jurisprudência.

¹⁹¹     Curso avançado de processo civil, São Paulo: Revista dos Tribunais, 1999, vol. I, p. 439.

¹⁹²     Alcio Manoel de Sousa Figueiredo, Cálculos no Sistema Financeiro da Habitação, Curitiba: Juruá, 1999, pp. 79-81.

¹⁹³     Comentários ao Código de Proteção do Consumidor, São Paulo: Saraiva, 1991, p. 198.

¹⁹⁴     Maria Helena Diniz, “Teoria das Obrigações Contratuais e Extracontratuais”, Curso de Direito Civil Brasileiro, 10a ed., Saraiva, 1995, vol. 3, pp. 28-29.

¹⁹⁵     Roberto Senise Lisboa, Contratos difusos e coletivos, São Paulo: Revista dos Tribunais, 1997, p. 159.

¹⁹⁶     Parcela atual multiplicada pelo número de parcelas vincendas somada ao valor já pago.

¹⁹⁷     José Dutra Vieira Sobrinho, Matemática financeira, 6. ed., São Paulo: Atlas, 1997, p. 182-183.

¹⁹⁸     José Dutra Vieira Sobrinho, ob. cit., p. 34.

¹⁹⁹     Aurélio Buarque de Holanda Ferreira, Novo Dicionário da Língua Portuguesa, Ed. Nova Fronteira.

²⁰⁰     Aurélio Buarque de Holanda Ferreira, ob.cit.

²⁰¹     Mário Geraldo Pereira, Plano básico de amortização pelo sistema francês e respectivo fator de conversão. Dissertação (Doutoramento) – FCEA, São Paulo, 1965 apud José Dutra Vieira Sobrinho, ob. cit., p. 220.

²⁰²     Walter Francisco, Matemática Financeira, São Paulo: Atlas, 1976.

²⁰³     José Afonso da Silva, Curso de Direito Constitucional Positivo, 9ª ed., São Paulo: Malheiros, 1994, p. 704.

²⁰⁴     Maria Helena Diniz, Teoria geral das obrigações, Curso de Direito Civil Brasileiro, 13ª ed., São Paulo: Saraiva, 1999, p. 369.

²⁰⁵     Orlando Gomes, Obrigações, 8ª ed., Rio de Janeiro: Forense, 1988, p. 65.

²⁰⁶     Claudia Lima Marques, Contratos no Código de Defesa do Consumidor, 2ª ed., São Paulo: Revista dos Tribunais, 1996, pp. 79-80.

²⁰⁷     Claudia Lima Marques, ob. cit., p. 83.

²⁰⁸     Roberto Senise Lisboa, ob. cit., pp. 158 e 354.

²⁰⁹     Fábio Ulhoa Coelho, O Empresário e os Direitos do Consumidor.

²¹⁰     Comentários ao Código de Proteção do Consumidor, São Paulo: Saraiva, 1991, p. 198.

²¹¹     Fábio Ulhoa Coelho, ob. cit., p. 137.

²¹²     Silvio Rodrigues, Direito Civil, 20ª ed., São Paulo: Saraiva, 1991, vol. 3, p. 29.

²¹³     Orlando Gomes, Contratos, 14ª ed., Rio de Janeiro: Forense, 1994, p. 157.

²¹⁴     Enneccerus-Nipperdey, in Tratado de Derecho Civil de Enneccerus, Kipp e Wolff, vol. II, tomo 1º, p. 298.

²¹⁵     Orlando Gomes, ob. cit., pp. 158-159.

²¹⁶     Claudia Lima Marques, Contratos no Código de Defesa do Consumidor, 2ª ed., São Paulo: Revista dos Tribunais, 1995, pp. 93-94.

²¹⁷     Caio Mario da Silva Pereira, Instituições de Direito Civil, 3ª ed., Rio de Janeiro: Forense, p. 323; De Page – Traité elémentaire, ob. cit., I, nº 67.

²¹⁸     Carlos Alberto Bittar, Os contratos de adesão e o controle de cláusulas abusivas, São Paulo: Saraiva, 1991, p.91.

²¹⁹     Novo Dicionário Aurélio da Língua Portuguesa, São Paulo: Editora Nova Fronteira, 1994 (verbete: ementa).

²²⁰     Mário Geraldo Pereira, Plano básico de amortização pelo sistema francês e respectivo fator de conversão, Dissertação – Doutoramento – FCEA, São Paulo, 1965 apud José Dutra Vieira Sobrinho, Matemática Financeira, São Paulo: Atlas, 1998, p. 220.

²²¹     Matemática Financeira, São Paulo: Atlas, 1976.

²²²     Roberto Senise Lisboa, Contratos difusos e coletivos, São Paulo: Revista dos Tribunais, 1997, pp. 159, 158 e 354.

²²³     Maria Helena Diniz, Teoria geral das obrigações, Curso de Direito Civil Brasileiro, 13ª ed., São Paulo: Saraiva, 1999, p. 369.

²²⁴     Orlando Gomes, Obrigações, 8ª ed., Rio de Janeiro: Forense, 1988, p. 65.

²²⁵     Aurélio Buarque de Holanda Ferreira, Novo Dicionário da Língua Portuguesa, Ed. Nova Fronteira.

²²⁶     De Plácido e Silva, Vocabulário jurídico, Rio de Janeiro: Forense, 1993, vols. III e IV, p. 34.

²²⁷     Supremo Tribunal Federal. A Taxa Referencial (TR) não é índice de correção monetária, pois, refletindo as variações do custo primário da captação dos depósitos à prazo fixo, não constitui índice que reflita a variação do poder aquisitivo da moeda (ADIN nº 493-DF).

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. É abusiva a atualização monetária pela TR estipulada pelo BACEN – TR (Apel. c/ Rev. nº 500.047, 1ª Câm., rel. Juiz MAGNO ARAÚJO, j. em 20.10.97).

Superior Tribunal de Justiça. Acórdão nº 00025646, decisão: 06.09.1994, Recurso Especial nº 52.961, ano: 94, UF: RJ, 6ª Turma, Diário de Justiça: 10.10.1994, p. 27.198.

Processual civil. Recurso especial. Cálculo de liquidação de aluguéis (pagamento de benefício previdenciário). Inclusão da taxa referencial – TR como fator de correção monetária. Vedação. ADIN nº 493-DF. I – O Supremo Tribunal Federal, ao julgar a ADIN nº 493-DF, deixou posto que: a taxa referencial (TR) não é índice de correção monetária, pois, refletindo as variações do custo primário da captação dos depósitos a prazo fixo, não constitui índice que reflita a variação do poder aquisitivo da moeda. II – Recurso Especial conhecido e provido. Relator: Ministro Pedro Acioli. Por unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso. Veja: REsp. nº 38.660-RJ (STJ).

Superior Tribunal de Justiça. Acórdão nº 00009307, decisão: 02.05.1995, Recurso Especial nº 0046372, ano: 94, UF: SP, 3ª Turma, Diário de Justiça: 04.12.1995, p. 42.110. Comercial – taxa referencial (TR) inaplicável. Correção monetária pelo IPC. I – A jurisprudência do STJ pacificou entendimento no sentido de que o indexador adequado para corrigir valores é o IPC do IBGE. II – O mesmo direito pretoriano não admite a taxa referencial (TR) como índice de reajuste do poder real da moeda, sendo certo que este deve ceder lugar em prol do índice de preços. III – Recurso conhecido e parcialmente provido. Relator: Ministro Waldemar Zveiter – Observação: por unanimidade, conhecer do recurso especial e lhe dar provimento parcial para adotar como indexador o INPC. Veja: REsp. nº 37.997-GO, REsp. nº 39.285-SP, REsp. nº 34.094-RS, REsp. nº 31.024-GO, REsp. nº 39.315-RS, EREsp. nº 36.623 (STJ), ADIN nº 493 (STF).

Superior Tribunal de Justiça. Acórdão nº 00049414, decisão: 25.10.1995, Recurso Especial nº 0075575, ano: 95, UF: SP, 1ª Turma, Diário de Justiça: 04.12.1995, p. 42.090. Liquidação de sentença. Correção monetária.

Variação do IPC. TR. I – É pacífica a jurisprudência desta Corte no sentido de que é correta a inclusão dos índices correspondentes as inflações ocorridas nos meses de março de 1990 a fevereiro de 1991, nos cálculos de liquidação de sentença. II – A Taxa Referencial configura coeficiente de remuneração do capital, portanto, não traduzindo a variação do poder aquisitivo da moeda, não pode ser utilizada como indexador para efeito de atualização monetária. Precedentes. III – Recurso da Fazenda desprovido. Apelo de (...), provido. Relator: Ministro José de Jesus Filho – Observação: por unanimidade, negar provimento ao recurso da Fazenda e dar provimento ao recurso do espólio.

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Execução – correção monetária – utilização da TR. – inadmissibilidade. A taxa referencial (TR) não pode ser usada como índice de correção nos cálculos de atualização destinados a refletir a perda de poder aquisitivo da moeda por força da espiral inflacionária, visto configurar coeficiente de remuneração de capital, não traduzindo variação do aludido poder aquisitivo (AI nº 486.133, 3ª Câm., rel. Juiz Milton Sanseverino, j. em 13.05.97. Referências: RTJ 143/724, REsp. nº 70.431-RS, 1ª Turma, rel. Min. José de Jesus Filho, DJ de 27.10.95, p. 35.634; REsp. nº 44.089-SP, 1ª Turma, rel. Min. Humberto Gomes de Barros, DJ de 11.12.95, p. 43.185; REsp. nº 31.033-SP, 1ª Turma, rel. Min Humberto Gomes de Barros, DJ de 27.06.94, p. 16.907. No mesmo sentido: Apel. c/ Rev. nº 489.160, 11ª Câm., rel. Juiz Mendes Gomes, j. em 11.8.97).

²²⁸     Orlando Gomes, Contratos, 18a ed., Rio de Janeiro: Forense, 1999, p. 42.

²²⁹     Fábio Ulhoa Coelho, O Empresário e os Direitos do Consumidor.

²³⁰     Comentários ao Código de Proteção do Consumidor, São Paulo: Saraiva, 1991, p. 198.

²³¹     Fábio Ulhoa Coelho, ob. cit., p. 137.

CUIDADOS NA COMPRA DE IMÓVEIS – FRAUDE CONTRA CREDORES E FRAUDE À EXECUÇÃO

Capítulo 1

CUIDADOS NA AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS

1.1. INTRODUÇÃO

Historicamente, a riqueza das pessoas, entre nós, é medida pela propriedade imobiliária.

Não são raros os exemplos.

Com efeito, ao fiador se requer a prova da propriedade imobiliária; nos negócios jurídicos sujeitos a pagamento em prestações, o credor procura medir a capacidade de o devedor honrar os pagamentos através da análise de seu patrimônio imobiliário etc.

Sendo assim, os negócios jurídicos envolvendo bens imóveis são numerosos, o que implica em problemas normalmente enfrentados pelos compradores e vendedores.

A aquisição de um imóvel, a rigor, exige que o vendedor seja idôneo, moral e financeiramente.

Deveras, a ausência de qualquer cautela poderá acarretar a perda do imóvel e do dinheiro nele investido, o que será objeto de estudo neste capítulo.

O fato é que não há certeza absoluta sobre a validade da aquisição já que a presunção de propriedade, no nosso sistema, é relativa.

Muita coisa pode acontecer: procuração falsa, defeito do negócio jurídico (erro, dolo, coação, estado de perigo, lesão e fraude contra credores), ausência de requisito de validade (agente incapaz, objeto ilícito e ausência da forma prescrita em lei).

Pode ocorrer, também, simulação.

Em outras palavras, inúmeras são as causas que podem invalidar o negócio jurídico de

compra e venda de um imóvel.

Sendo assim, jamais haverá certeza absoluta acerca da aquisição.

Portanto, a conclusão inexorável é que o negócio em tela sempre envolverá riscos. Essa tormentosa constatação perseguirá o trabalho profissional do advogado, do corretor e até mesmo do engenheiro ou arquiteto, envolvidos na aquisição de um imóvel.

Em resumo, a compra de imóveis deve ser analisada previamente, com toda a cautela, sob pena de se perder o dinheiro de uma vida de trabalho investido num negócio desastroso.

Em razão disso, antes de fechar o negócio, é necessário verificar se:

a) o imóvel está com os respectivos documentos em ordem;

b) o imóvel pertence a quem se diz proprietário, (ou seja, que não está sendo vendido a non domino, por quem não é dono ou pessoa autorizada); e,

c) esse proprietário é moral e financeiramente idôneo.

Ainda que se possa pensar que o razoável seria verificar isso quanto ao adquirente, o fato é que na aquisição dos imóveis, cuja análise será feita neste capítulo, comprar de um vendedor em má situação financeira pode significar a perda do valor investido.

Se assim o é, mister se faz providências para uma compra de imóveis com o mínimo de riscos (os quais sempre existirão, como já dissemos, ainda que essas cautelas sejam adotadas).

1.2. CERTIDÕES DO IMÓVEL

Todo o processo de aquisição começa pela solicitação das certidões referentes ao imóvel e à pessoa do vendedor.

Vejamos, agora, quais são as certidões referentes ao imóvel, que devem ser providenciadas:

1.2.1. Certidão de propriedade

A primeira certidão que devemos obter é a de propriedade do imóvel em nome do vendedor.

Esse documento é a cópia da matrícula ou sua transcrição fornecidas pelo oficial de Registro de Imóveis onde está matriculado ou transcrito o imóvel pretendido.

Certo é que a Lei 6.015/1973 – Lei de Registros Públicos – acabou com o regime de transcrições, procedimento antigo, da Lei 4.827, de 7 de fevereiro de 1924, que consistia em anotar as aquisições em determinado livro, sem que houvesse a matrícula, que só surgiu por ocasião dessa lei. Ocorre que ainda há imóveis transcritos, vez que não houve qualquer modificação do registro desde a vigência da Lei 6.015/1973, que entrou em vigor no dia 1º de janeiro de 1976, com as modificações da Lei 6.216, de 30 de junho de 1975.

A matrícula nada mais é que uma ficha, contendo os dados do Registro de Imóveis, um número único atribuído a cada imóvel, a descrição do imóvel e seu proprietário.

Além disso, nessa ficha vão sendo registradas as alterações de registro, como, por exemplo, as vendas (Lei 6.015/1973, art. 167).

Sendo assim, nela verificaremos se aquele que vende é realmente o proprietário.

Em consonância com o acatado, não se pode aceitar uma certidão ou cópia antiga da matrícula. Para outorga de uma escritura, a matrícula deve ter, no máximo, trinta dias contados de sua emissão.

O imóvel já pode ter sido vendido e uma certidão antiga não mostrará o novo proprietário, embora os trinta dias, a bem da verdade, não garantam plenamente que o imóvel não tenha outro dono por ocasião da escritura.

A análise cuidadosa desse documento se compara à análise de um exame pelo médico. Explica-se: a cópia da matrícula indicará diversas máculas que eventualmente poderão incidir sobre o negócio.

Esse documento mostrará, por exemplo:

1) O estado civil do vendedor. Se for casado, mister se faz a participação do cônjuge (outorga conjugal). Exceto no regime de separação total de bens, a outorga é obrigatória (Código Civil, art. 1.647). Será obrigatória para qualquer regime de casamento para as pessoas que se casaram antes do início da vigência do atual Código (casamentos celebrados até o dia 11.01.2003, inclusive) tendo em vista o que dispõe o art. 2.039 do Código Civil, ante o que dispunha o art. 235 do Código Civil de 1916.

No regime da participação final nos aquestos, a dispensa da outorga depende de pacto antenupcial (Código Civil, art. 1.656).

2) Se o imóvel já foi prometido para outra pessoa – nesse caso essas pessoas terão direito real de aquisição (Código Civil, arts. 1.225, VII, e 1.418).

3) Se o imóvel está hipotecado (direito real de garantia), garantindo alguma dívida do vendedor ou de antecessores.

4) Se está penhorado por dívidas.

5) Se está gravado com usufruto, o que dá direito de uso e fruição a um terceiro, assim como se há um outro direito real de terceiros sobre o imóvel (superfície, uso, habitação, anticrese etc.).

6) Se está caucionado como garantia locatícia.

7) Se há contrato de locação registrado – nesse caso, havendo cláusula de vigência no contrato de locação, o adquirente terá que respeitá-lo e, demais disso, terá obrigatoriamente que dar a preferência ao locatário vez que, do contrário, o locatário poderá depositar o valor da escritura e haver para si o imóvel (adjudicar) nos termos dos arts. 8º, 27 e 33 da Lei 8.245/1991.

8) Se está clausulado por cláusula de inalienabilidade.

As cláusulas de incomunicabilidade, impenhorabilidade e inalienabilidade são pactuadas livremente nas doações de acordo com doutrina majoritária e a par de decisões em contrário que aplicam, por extensão, as regras do testamento (Tribunal de Justiça de São Paulo, AI 990.10.001924 e Apelação 613.184.4/8).

Todavia, tratando-se de testamento, o bem somente poderá ser clausulado se houver justa causa (Código Civil, art. 1.848) sobre os bens da legítima (metade dos bens deixados na sucessão).

Estas cláusulas limitam o exercício pleno da propriedade no que tange ao atributo da disposição, o que evidentemente impede a venda do imóvel, e podem ser temporárias ou vitalícias, estas últimas mais comuns e, neste caso, a morte do beneficiado as extingue, ou seja, vale a inalienabilidade durante a vida do beneficiado.

No caso de testamento, portanto, aplica-se o art. 1.848 do Código Civil: “Salvo se houver justa causa, declarada no testamento, não pode o testador estabelecer cláusula de inalienabilidade, impenhorabilidade, e de incomunicabilidade, sobre os bens da legítima”.

O § 2º desse dispositivo esclarece, todavia, que “mediante autorização judicial e havendo justa causa, podem ser alienados os bens gravados, convertendo-se o produto em outros bens, que ficarão sub-rogados nos ônus dos primeiros”.

Portanto, demonstrada justa causa para alienação, ocorrerá a sub-rogação dos vínculos, ou seja, a inalienabilidade e as demais cláusulas serão transmitidas para outro imóvel, o que se faz por meio do procedimento de jurisdição voluntária insculpido nos arts. 1.103 e seguintes do Código de Processo Civil mediante apresentação e avaliação do imóvel que receberá as cláusulas.

Nesse sentido, o art. 1.911 do Código Civil e seu parágrafo único estabelecem que a cláusula de inalienabilidade, imposta aos bens por ato de liberalidade, implica impenhorabilidade e incomunicabilidade. Posta assim a questão legal, no caso de desapropriação de bens clausulados, ou de sua alienação, por conveniência econômica do donatário ou do herdeiro, mediante autorização judicial, o produto da venda converter-se-á em outros bens, sobre os quais incidirão as restrições apostas aos primeiros.

Surge, então, a questão da possibilidade ou não de venda do imóvel sem a sub-rogação dos vínculos de inalienabilidade, incomunicabilidade e impenhorabilidade. Isto porque muitas vezes o proprietário não reúne condições para arcar com as despesas que recaem sobre o imóvel a exemplo dos impostos e taxas.

Nestes casos, entendemos que é possível requerer alvará, também pelo procedimento de jurisdição voluntária (Código de Processo Civil, arts. 1.103 e seguintes).

Neste sentido:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Alvará para a venda de imóvel. (...) Hipótese que, na realidade, versa sobre cancelamento da cláusula de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade. Abrandamento do rigor da norma do art. 1.676, CC/1916, que permite o afastamento de cláusula restritiva em situações excepcionais, como a dos autos. Autora, donatária, que foi contemplada, assim como seus filhos menores, com legados deixados pela própria doadora, sem reunir condições financeiras de arcar com o elevado valor dos impostos de transmissão dos bens. Recurso provido para deferir o alvará. (Apelação 0005624-64.2012.8.26.0566 – 4ª Câmara de Direito Privado – Rel. Des. Maia da Cunha. Julgamento: 29.11.2012).

Nesse julgado, esclareceu o Relator:

A jurisprudência, acompanhando a evolução da sociedade, abrandou o rigor da norma insculpida no art. 1.676 do Código Civil de 1916, assim redigida: “A cláusula de inalienabilidade temporária, ou vitalícia, imposta aos bens pelos testadores ou doadores, não poderá, em caso algum, salvo os de expropriação por necessidade ou utilidade pública, e de execução por dívidas provenientes de impostos relativos aos respectivos imóveis, ser invalidada ou dispensada por atos judiciais de qualquer espécie, sob pena de nulidade”.

Com o surgimento de situações que, à evidência, contrariavam a boa intenção do instituidor, passou-se a admitir o cancelamento das cláusulas restritivas em hipóteses além daquelas excepcionadas pela norma, de sorte a harmonizar o escopo do dispositivo legal com as circunstâncias extraordinárias.

Neste contexto, já há muito decidiu o Colendo Superior Tribunal de Justiça que “A regra restritiva à propriedade encartada no art. 1.676 deve ser interpretada com temperamento, pois a sua finalidade foi a de preservar o patrimônio a que se dirige, para assegurar à entidade familiar, sobretudo aos pósteros, uma base econômica e financeira segura e duradoura. Todavia, não pode ser tão austeramente aplicada a ponto de se prestar a ser fator de lesividade de legítimos interesses, desde que o seu abrandamento decorra de real conveniência ou manifesta vantagem para quem ela visa proteger associado ao intuito de resguardar outros princípios que o sistema da legislação civil encerra.” (REsp 34.744/SP, 4ª Turma, Rel. Min. Cesar Asfor Rocha, DJ 18.11.1996).

E, mais recentemente: “Em princípio, a interpretação meramente literal do art. 1.676 do antigo Código Civil brasileiro tem recebido certo tempero, quando se verifique que a situação recomenda uma liberalização das restrições estabelecidas pelo doador que, em essência, buscava, na verdade, a proteção dos donatários, impedindo-os de gravar ou alienar o bem, de modo a, mantendo-o em seu patrimônio, dele fruírem, evitando cair em penúria financeira. Se a realidade revela circunstâncias adversas aos donatários, a melhor solução poderá efetivamente vir a ser a atenuação ou o afastamento das cláusulas.” (REsp 327.156/MG, 4ª Turma, Rel. Min. Aldir Passarinho Junior, DJ 09.02.2005).

Não se olvida que o cancelamento das cláusulas restritivas depende da verificação de situação ou circunstância excepcional, sob pena de completo esvaziamento do art. 1.676 do Código Civil de 1916. No caso, porém, está presente a excepcionalidade que reside no fato de a apelante não reunir condições financeiras de arcar com o elevado valor dos impostos relativos aos bens legados a si e a seus filhos menores pela própria doadora/testadora.

Assim é que, adotando o entendimento do Colendo Superior Tribunal de Justiça no sentido de que “A vedação contida no art. 1.676 do CC/16 poderá ser amenizada sempre que for verificada a presença de situação excepcional de necessidade financeira, apta a recomendar a liberação das restrições instituídas pelo testador” (REsp 1.158.679/ MG, 3ª Turma, Rel. Min. Nancy Andrighi, DJe 15.04.2011), afigura-se recomendável o deferimento do alvará para a venda do imóvel outrora doado à apelante, assegurando à donatária e seus filhos a manifesta vantagem da regularização dos legados, situação esta por certo desejada pela doadora/testadora.

Nada obstante, há decisão em sentido contrário que exige processo de conhecimento:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Pedido de alvará. Determinação para realização de avaliação dos imóveis. Inadmissibilidade. Nada consta sobre existência de condôminos incapazes. Cancelamento de cláusulas restritivas de impenhorabilidade e inalienabilidade exige processo de conhecimento amplo. Alvará não tem aptidão processual para tanto, pois envolve questão de jurisdição voluntária. Ausência de interesse de agir. Falta de uma das condições da ação impossibilita o conhecimento do recurso. Agravo não conhecido, com observação.

Nele, o relator justificou sua posição da seguinte forma:

Assim, caberia à agravante pleitear a anulação da impenhorabilidade e da inalienabilidade que gravam os imóveis, consequentemente, não se vislumbra suporte para que, em simples procedimento de jurisdição voluntária, a pretensão tivesse amparo. Desta forma, a exclusão de cláusulas restritivas incidentes sobre o imóvel exige processo de conhecimento amplo, por conseguinte, a pretensão por alvará não tem respaldo legal e não se trata de formalismo exacerbado, mas efetivamente a observância do ordenamento jurídico vigente.

Com o respeito que a decisão merece, discordamos na exata medida em que não é possível estabelecer um processo de conhecimento sem que haja pretensão resistida. Neste caso, tratando-se de testamento, quem será integrado no polo passivo da ação?

Mesmo no caso de doação, em que pese o doador ainda estar vivo no momento do pedido de venda, não teria ele interesse para se opor em razão do ato de disposição que praticou.

9) Se o vendedor comprou do pai ou avô, tendo irmãos (Código Civil, art. 496). Nesse caso, deve ter havido a anuência dos demais descendentes e do cônjuge do vendedor sob pena de nulidade relativa, que deve ser requerida em dois anos (Código Civil, art. 179).

10) Se o vendedor é incapaz – nesse caso será obrigatória a autorização judicial (Código Civil, arts. 1.691 e 1.750).

11) Se há averbação da construção.

1.2.2. Certidão negativa de tributos municipais

Como as obrigações com tributos municipais são consideradas propter rem, ou seja, se vinculam ao bem em razão, principalmente, do domínio, o adquirente se tornará responsável em razão da aquisição.

Sendo assim, é importante que tenha o cuidado com a verificação da certidão de tributos municipais.

Observe-se que não basta a apresentação do último carnê quitado, o que se afirma em razão de as prefeituras receberem o valor do imposto ainda que haja débito anterior.

O vendedor tem a obrigação de apresentar tais certidões.

O art. 1.137 do Código Civil de 1916, sem paralelo no novo Código, determinava:

Art. 1.137. Em toda escritura de transferência de imóveis, serão transcritas as certidões de se acharem eles quites com a Fazenda Federal, Estadual e Municipal, de quaisquer impostos a que possam estar sujeitos.

Parágrafo único. A certidão negativa exonera o imóvel e isenta o adquirente de toda responsabilidade.

Ainda sobre impostos que recaiam sobre o imóvel, veja-se o teor do parágrafo único do art. 677 do Código Civil de 1916, também sem paralelo no novo Código:

O ônus dos impostos sobre prédios transmite-se aos adquirentes, salvo constando da escritura as certidões do recebimento, pelo fisco, dos impostos devidos.

Isso significa que o ônus de impostos incidentes sobre o imóvel constitui uma obrigação propter rem (própria da coisa) e isso permanece no novo Código Civil, tendo em vista que os princípios são os mesmos.

Não será este ou aquele que deverá responder por este ônus e, sim, o próprio imóvel.

É por essa razão, inclusive, que o tabelião exige as certidões negativas de impostos para lavrar a escritura. De qualquer forma, o comprador poderá dispensá-las, desde que tal circunstância conste do instrumento. Nessa hipótese – de dispensa – o adquirente assume o risco de ver o bem adquirido responder pela obrigação além de responder por ela na qualidade de titular do imóvel.

Nesse sentido, dispõe o Decreto 93.240/1986, regulamentador da Lei 7.433/1985 (que trata dos requisitos de lavratura das escrituras), no § 2º do inc. V do art. 1º:

§ 2.º As certidões referidas na letra “a” do inc. III deste artigo, somente serão exigidas para a lavratura das escrituras públicas que impliquem a transferência de domínio e a sua apresentação poderá ser dispensada pelo adquirente que, neste caso, responderá, nos termos da lei, pelo pagamento dos débitos fiscais existentes.

Se assim o é, as certidões não devem ser dispensadas pelo comprador.

Essa dispensa, no nosso entendimento, constitui verdadeira imprudência.

Ainda assim, apenas essas certidões exigidas pelo notário não são suficientes para conferir a máxima segurança ao negócio jurídico de compra e venda de imóveis.

Nada obstante, tratando-se de negócio à vista ou a prazo, o comprador deverá providenciar outros documentos e tomar outras providências, como veremos.

1.2.3. Certidão negativa de débitos condominiais

Os débitos condominiais, assim como os débitos com impostos imobiliários, são obrigações propter rem, ou seja, o imóvel responde pela obrigação, seja quem for o seu titular que, nessa condição, responderá pela ação nos termos do art. 1.345, do Código Civil.

Com a redação dada pela Lei 7.182/1984, o parágrafo único do art. 4º da Lei dos Condomínios (Lei 4.591/1964) ficou assim redigido:

Art. 4. (...)

Parágrafo único. A alienação ou transferência de direitos de que trata este artigo dependerá de prova de quitação das obrigações do alienante para com o respectivo condomínio.

Essa declaração é fornecida pelo síndico, com firma reconhecida, sendo de rigor observar se realmente o síndico assinou nessa qualidade, verificando a ata da assembleia que o elegeu.

Em outras palavras, o tabelião não lavrará a escritura de venda, de doação ou de cessão de direitos, sem a prova dessa quitação que, no nosso entendimento, não poderá ser dispensada pelo adquirente. Neste sentido:

Condomínio. Despesas condominiais. Alteração do parágrafo único do art. 4º da Lei 4.591/64 pela Lei 7.182/84 que não descaracterizou a natureza propter rem dos débitos. Pagamento que é condição para transferência ou alienação da unidade. (Tribunal Regional Federal 4ª Região) RT 769/419.

Por fim, convém observar que a única pessoa legitimada a emitir essa certidão é o síndico do condomínio.

Os subsíndicos e a administradora do condomínio não podem assinar essa declaração a não ser como procuradores do síndico, regularmente constituídos.

1.2.4. Certidão negativa de imóveis enfitêuticos

A enfiteuse, que implica em direito real sobre coisa alheia, significa que o titular dispõe do domínio útil, mas a propriedade é de outra pessoa, normalmente da União.¹

O Código Civil acabou com a enfiteuse particular, submetendo as existentes, até a sua extinção, ao regime do Código Civil de 1916.

Os terrenos de marinha continuam regulados por lei especial, o Decreto-Lei 9.760/1946.

Essa norma é até mais ampla, vez que trata minuciosamente dos imóveis sujeitos à enfiteuse, pertencentes à União.

Nesse caso, quem for adquirir um imóvel submetido à enfiteuse deverá exigir a certidão negativa de foro e laudêmio, expedida pelo SPU (Secretaria do Patrimônio da União).

De qualquer forma, além da União, alguns particulares (v.g., algumas paróquias e a Família Imperial) são proprietários de imensos terrenos.

Nesse sentido, para que essas glebas produzam alguma renda, seus titulares submetem-nas ao regime da enfiteuse, ou aforamento, que pode ser comparado – embora seja distinta por ser direito real – a um arrendamento perpétuo, transmitindo-se singularmente por negócio jurídico ou universalmente em razão do direito hereditário.

Aos envolvidos nessa relação jurídica dá-se o nome de proprietário, também chamado senhorio, e o enfiteuta, ainda conhecido como foreiro.

O imóvel enfitêutico gera duas espécies de renda:

a) uma renda anual, denominada foro;

b) laudêmio, que é devido cada vez que o imóvel enfitêutico é vendido.

O foro é o pagamento anual que se faz em razão do uso do imóvel enfitêutico.

O laudêmio, por sua vez, é o pagamento efetuado a cada transferência de titularidade da enfiteuse.

Foro e laudêmio constituem, igualmente, obrigações propter rem.

O exemplo mais comum de imóveis enfitêuticos são as terras de marinha, de domínio da União. É assim considerada uma faixa de 33 metros a partir da preamar média do ano de 1831.

A preamar média é a média entre a maré alta e a maré baixa.

Existem outros exemplos de glebas da União submetidas a esse regime formadas por uma parte da região de Barueri e Alphaville.

Além disso, a cidade de Petrópolis pertence à Família Imperial de Orleans e Bragança.

Como o domínio direto cabe ao senhorio, não pode ser usucapido. Todavia o domínio útil pode ser usucapido, preenchidos os requisitos legais.

Tudo o quanto foi dito, no que toca às cautelas, deságua num só ponto: foro e laudêmio são obrigações propter rem, que incidem sobre o imóvel, respondendo o seu atual titular (foreiro), ainda que anteriores à data de sua aquisição.

Se assim o é, ao adquirir um imóvel submetido à enfiteuse, é de rigor exigir a certidão negativa de foro e laudêmio, expedida pela Secretaria do Patrimônio da União.

1.2.5. O risco da desapropriação

Não terá o menor sentido uma pessoa empregar as economias de toda uma vida para adquirir um imóvel e, ao depois, se deparar com a desapropriação.

Certo é que, de acordo com a Constituição Federal (art. 182, § 3º), o proprietário deve receber prévia e justa indenização em dinheiro.

Entretanto, às vezes essa regra não é seguida e, demais disso, o interesse do adquirente é a propriedade do imóvel e não o dinheiro.

Assim, para evitar os dissabores da constatação da desapropriação, o comprador deverá, antes de efetivar o negócio ou até de entregar o sinal, verificar se o imóvel que pretende não foi declarado de utilidade pública.

Em cada localidade e para cada Pessoa Jurídica de Direito Público (sem falar nas autarquias e nas concessionárias de serviços públicos) haverá um órgão informante, que deverá ser verificado pelo adquirente. Inicialmente, essa pesquisa deve ser levada a efeito junto ao Poder Público Municipal.

1.3. CERTIDÕES REFERENTES À PESSOA DO VENDEDOR

Verificada a possibilidade de aquisição tendo em vista o imóvel, mister se faz verificar a idoneidade do vendedor.

Se a situação ruinosa do vendedor é conhecida, a aquisição não deve ser feita, ainda que o preço seja convidativo.

É que se o vendedor não for idôneo, principalmente sob o aspecto financeiro, poderá ocorrer, por exemplo, a fraude contra credores, que tornará anulável ou ineficaz a venda em razão dos credores anteriores, fazendo que um “bom negócio” se transforme em um negócio ruinoso.

Estudaremos esses aspectos em capítulo próprio.

De qualquer forma, é preciso solicitar, do vendedor, os seguintes documentos:

1) Cópia do CPF (pessoa física, sócios) / CNPJ (pessoa jurídica). É importante conferir esses documentos com as certidões apresentadas, observando se não há divergências. Demais disso, o adquirente deve observar a idade do vendedor. A venda de imóvel de pessoa incapaz (menor de 18 anos – Código Civil, art. 4º) não se completa com a mera assistência, sendo inafastável a autorização judicial (Código Civil, arts. 1.691 e 1.750), exceto se contar com mais de 16 anos e for emancipado (Código Civil, art. 5º, parágrafo único).

2) Cópia do RG ou documento de identidade autenticado (pessoa física e sócios).

3) Certidão de Nascimento atualizada (pessoa física) para verificar se o vendedor que se diz solteiro realmente o é. Se for casado, mister se faz a participação do cônjuge (outorga conjugal). Exceto no regime de separação total de bens, é obrigatória a outorga (Código Civil, art. 1.647). No regime da participação final nos aquestos, a dispensa da outorga depende de pacto antenupcial (Código Civil, art. 1.656).

4) Certidão negativa da Fazenda Pública Federal (Certidão de Quitação de Tributos e Contribuições Federais – pessoa jurídica e sócios), Estadual (ICMS pessoa jurídica) e Municipal – Certidão de Tributos Mobiliários – pessoa física, pessoa jurídica e sócios.

5) Certidão negativa do INSS (pessoa jurídica).

6) Certidão negativa do FGTS (pessoa jurídica).

7) Certidão da Justiça Estadual Cível – ações (pessoa física, sócios e pessoa jurídica).

8) Certidão da Justiça Estadual Cível – executivos fiscais (pessoa física, sócios e pessoa jurídica).

9) Certidão negativa da Justiça Estadual Criminal (pessoa física e sócios). Em razão da possibilidade de consequências civis de uma ação penal. Por exemplo: o vendedor pode, ao tempo da alienação, já ter causado lesões corporais e sofrer, em razão de uma ação penal, a simples liquidação dos danos materiais e morais que ocasionou à vítima.²

10) Certidão negativa da Justiça do Trabalho (pessoa física, sócios e pessoa jurídica). A Justiça do Trabalho não costuma levar em conta a personalidade jurídica distinta da pessoa jurídica. Assim, mesmo se o sócio não tiver ações judiciais contra si, a penhora em eventual ação em face da empresa da qual é sócio poderá acarretar a penhora de seus bens.

11) Certidão negativa da Justiça Federal – Civil, Criminal e executivos fiscais (pessoa física, sócios e pessoa jurídica – civis; pessoa física e sócios – criminais).

12) Certidão negativa dos Tabeliães de Protesto (pessoa física, sócios e pessoa jurídica).

Toda cautela é exigida na análise desses documentos que podem apontar dívidas.

O principal problema é a possibilidade de fraude contra credores e fraude à execução. Isso ocorre quando o vendedor vende seus bens já tendo contra si uma ação ou um crédito que o torna insolvente, ou seja, incapaz de pagar suas dívidas com os bens remanescentes do seu patrimônio.

No caso de ação já em andamento quando ocorreu a venda (fraude à execução), o credor prejudicado poderá requerer a simples penhora do bem vendido nas mãos de quem quer que esteja, ainda que a escritura já tenha sido registrada.

Se não existia ação, mas estavam presentes indicativos de insolvência do devedor, como, por exemplo, protestos, o credor prejudicado poderá se valer da ação pauliana que tenciona anular a venda levada a efeito em fraude contra credores.

Ao comprador, nessas hipóteses, não restará alternativa senão mover ação em face do vendedor, pleiteando o prejuízo que sofreu pela perda do imóvel.

Ocorre que, bem pensado, não adiantará nada processar o vendedor insolvente, ou seja, o vendedor que não tem bens sequer para responder pela execução ou pela dívida que ocasionou a perda do bem pelo adquirente.

A ideia da lei, que o comprador tem que ter em mente, é a seguinte: credor sempre conta com os bens que compõem o patrimônio do devedor (Código Civil, art. 391, Código de Processo Civil, art. 591).

Sendo assim, o Código de Processo Civil determina:

Art. 591. O devedor responde para o cumprimento de suas obrigações, com todos os seus bens, presentes e futuros (...)

No mesmo sentido, o Código Civil de 2002:

Art. 391. Pelo inadimplemento das obrigações, respondem todos os bens do devedor.

Logo, quem é devedor não pode se tornar insolvente pela venda de um imóvel. Insolvente é aquele que não dispõe de bens suficientes, que possam ser penhorados pelos credores, para responder pelas dívidas.

A rigor, quando o devedor assumiu a dívida, provavelmente dispunha de bens, ou seja, era solvente. Se não fosse, não teria crédito. Portanto, se, ao depois, vende ou doa seus bens, tornando-se insolvente, pratica fraude (fraude contra credores ou à execução) o que possibilita aos credores tornar a venda do imóvel ineficaz.

1.3.1. A proteção ao terceiro de boa-fé

O nosso direito, tradicionalmente, protege aquele que age de boa-fé. Nesse sentido, os seguintes artigos, do Código Civil:

Art. 113. Os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé e os usos do lugar de sua celebração.

Art. 167. É nulo o negócio jurídico simulado, mas subsistirá o que se dissimulou, se válido for na substância e na forma.

§ 1o Haverá simulação nos negócios jurídicos quando:

I – aparentarem conferir ou transmitir direitos a pessoas diversas daquelas às quais realmente se conferem, ou transmitem;

II – contiverem declaração, confissão, condição ou cláusula não verdadeira;

III – os instrumentos particulares forem antedatados, ou pós-datados.

§ 2o Ressalvam-se os direitos de terceiros de boa-fé em face dos contraentes do negócio jurídico simulado.

Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.

Art. 686. A revogação do mandato, notificada somente ao mandatário, não se pode opor aos terceiros que, ignorando-a, de boa-fé com ele trataram; mas ficam salvas ao constituinte as ações que no caso lhe possam caber contra o procurador.

Art. 1.201. É de boa-fé a posse, se o possuidor ignora o vício, ou o obstáculo que impede a aquisição da coisa.

Parágrafo único. O possuidor com justo título tem por si a presunção de boa-fé, salvo prova em contrário, ou quando a lei expressamente não admite esta presunção.

A boa-fé subjetiva, em Direito, significa o desconhecimento, pelo comprador, de eventuais vícios do negócio.

De fato, é difícil ao comprador avaliar todas as máculas que incidem sobre o negócio que está realizando.

É muito complicado saber quanto o vendedor do imóvel deve e se, com a venda, ficará insolvente ou não.

Sendo assim, o Direito protege o comprador.

De fato, se o comprador extraiu as certidões pessoais do vendedor, tomando as cautelas exigíveis e normais do negócio, é considerado adquirente de boa-fé.

No Direito, é possível dizer que faltou o consilium fraudis, ou seja, o comprador não sabia e não podia saber que estava prejudicando terceiros, credores do vendedor.

De fato, se providenciou todas as certidões, tomando as cautelas devidas, não pode ser considerado de má-fé.

É preciso observar, entretanto, que é comum a extração de certidões do vendedor na comarca onde reside e na comarca do local do imóvel, caso seja outro.

Todavia, é possível que existam dívidas e ações em outras comarcas.

Ainda assim, como o comprador foi diligente, vez que não se exigiria, por evidente, que extraísse certidões de todas as comarcas do Brasil, a venda é válida, até porque a presunção de fraude é relativa nesse caso e só seria absoluta se o credor tivesse providenciado o registro da penhora antes da venda (Código de Processo Civil, art. 659, § 4º).

É até possível que o imóvel seja penhorado em razão de determinação de juiz de outra comarca. Todavia, para defender o bem constrito, restará ao adquirente os embargos de terceiro, que serão adiante estudados, comprovando sua boa-fé.

Por outro lado, se comprou o imóvel mesmo ante a existência de certidões, o comprador é considerado de má-fé e poderá, em razão disso, perder o dinheiro aplicado no negócio em razão da fraude à execução ou fraude contra credores.

Vejamos o final do art. 161, do novo Código Civil, correspondente ao art. 109 do Código de 1916:

Art. 161. A ação, nos casos dos arts. 158 e 159, poderá³ ser intentada contra o devedor insolvente, contra a pessoa que com ele celebrou a estipulação considerada fraudulenta, ou contra terceiros adquirentes que hajam procedido de má-fé.

A jurisprudência confirma:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Ação pauliana. Escritura de compra e venda. Anulação pretendida. Inadmissibilidade. Ausência de prova do consilium fraudis. Alienação anterior ao processo de execução. Adquirente que fez todas as investigações de praxe. Inexistência de ônus impeditivo para a compra do imóvel. Estando o comprador com boa-fé o ato não pode ser anulado, ainda mais quando o autor da ação não faz prova da má-fé (rel. Mattos Faria, Apel. Cív. nº 214.367-1, Mogi das Cruzes, 09.08.1994).

RT 644/70 – ação pauliana: Fraude contra credores. Propositura contra terceiro adquirente do imóvel. Aquisição onerosa comprovadamente feita de boa-fé. Impossibilidade de responder pelas consequências da fraude, ainda que haja prejuízo aos credores. Aplicação dos arts. 109 do CC e 53 do Dec.-Lei 7.661/45. Ação improcedente (TJSP).

RT 595/242 – fraude contra credores: Ação pauliana. Anulação de escritura de venda e compra. Insolvência do devedor. Circunstância desconhecida dos adquirentes. Inexistência de má-fé. Ação improcedente. Apelação provida (TJMG – Ement.).

RT 617/57 – fraude contra credores: Ação pauliana. Imóvel alienado sucessivamente. Propositura contra o terceiro adquirente. Inadmissibilidade. Má-fé não caracterizada. Exclusão determinada. Aplicação do art. 109 do CC. Voto vencido (TJSP).

Todavia, é preciso observar que a posição dos tribunais não é tranquila, o que se observa em razão da existência de voto vencido neste último julgado.

Normalmente, a ação pauliana, que tenciona anular o negócio fraudulento, será procedente quando presentes um ou mais dos seguintes indícios, que serão explorados com mais detalhes em razão do estudo do capítulo referente à fraude contra credores, que desde já se recomenda:

a) Insolvência evidente (certidões positivas de protestos, execuções etc.)

Já tratamos do assunto e constatamos que se as certidões pessoais do vendedor indicarem algum desabono, a compra não deve ser realizada.

Se comprar, mesmo diante de certidões positivas que indiquem dívidas, o comprador poderá ser considerado de má-fé. Nesse caso será cúmplice da fraude, evidenciando, assim, o elemento “consilium fraudis”.

b) Os bens alienados continuam na posse do devedor

Vamos imaginar que uma pessoa venda seu imóvel, mas permaneça residindo nele. Normalmente o adquirente se mudaria para o imóvel que acabou de adquirir.

Se isso não acontece, é provável que tenha havido simulação de venda para que o imóvel não responda pela dívida.

No novo Código Civil, a teor do art. 167, o negócio jurídico simulado é nulo e a ação meramente declaratória para o reconhecimento dessa simulação jamais prescreve, o que pode gerar sérios transtornos para o adquirente, ainda que o terceiro adquirente de boa-fé seja protegido mesmo em face da simulação.

c) O vendedor que deve na praça e o adquirente são parentes

Certo é que, embora esse aspecto não represente prova insofismável da fraude, é um indício importante.

d) O preço da venda é vil

Preço vil é o preço muito inferior ao valor de mercado do imóvel adquirido.

Em tese, se o imóvel foi vendido por preço de mercado não haveria prejuízo algum para os credores, isso se o dinheiro, que substituiu o imóvel, permanecer com o devedor, o que normalmente não acontece.

Todavia, se o imóvel foi vendido por preço vil, o prejuízo dos credores é evidente pela redução do patrimônio penhorável, combinado com a insolvência do devedor, ou seja, em razão dessa venda, o vendedor se tornou insolvente.

1.3.2. A pessoa jurídica pode vender bens do estoque

É muito comum a aquisição de imóveis de construtoras e incorporadoras.

Nesse caso, imaginemos que a construtora ou incorporadora ostente um grau elevado de endividamento.

É evidente que, na qualidade de construtora ou incorporadora, seus bens são formados por imóveis pertencentes ao ativo fixo ou permanente, ou seja, necessários para o desenvolvimento das suas atividades administrativas.

Por outro lado, existem imóveis que integram seu ativo circulante, ou seja, o estoque de imóveis destinados à venda.

Nesse segundo caso, não constituem fraude as vendas de imóveis do estoque a teor do que dispõe o art. 164 do Código Civil.

Art. 164. Presumem-se, porém, de boa-fé e valem os negócios ordinários indispensáveis à manutenção de estabelecimento mercantil, rural, ou industrial, ou à subsistência do devedor e de sua família.

1.3.3. A decadência do direito de desconstituir a venda em fraude contra credores

A ação pauliana, que visa desconstituir a venda efetuada em fraude contra credores, decai em quatro anos contados da data do registro do contrato de compra e venda (escritura), tendo em vista que se trata de ato formal, cuja aquisição do direito se dá, apenas, com o registro do título aquisitivo junto ao oficial de Registro de Imóveis da circunscrição imobiliária competente (Código Civil, arts. 108, 1.245 e 1.267).

Superior Tribunal de Justiça. Ação pauliana. Fraude na alienação de bem imóvel. Prazo do art. 178, § 9º, inc. V, letra “b”, do Código Civil. Termo a quo de fluência. Em se tratando de fraude na alienação de imóvel, o termo inicial do prazo estabelecido no art. 178, § 9º, inc. V, “b”, do CC, é a data do registro do título aquisitivo no cartório imobiliário (precedente da Eg. 4ª Turma, STJ, rel. Ministro Barros Monteiro, DJ de 07.11.1994, p. 30.024; Pontes de Miranda, Tratado de Direito Privado, 1955, vol. 6, p. 383) (Recurso Especial nº 14.797/SP (9100191736), decisão: por unanimidade, não conhecer do recurso, julgamento: 27.09.1994, 4ª Turma).

O Código Civil de 1916 já estabelecia esse prazo no art. 178, § 9º, V, “b”, e o atual Código Civil, mantendo o prazo de quatro anos, o estabeleceu no seu art. 178, II, esclarecendo que o prazo é decadencial:

Art. 178. É de quatro anos o prazo de decadência para pleitear-se a anulação do negócio jurídico, contado:

(...)

II – no de erro, dolo, fraude contra credores, estado de perigo ou lesão, do dia em que se realizou o negócio jurídico;

Sendo assim, é importantíssimo verificar a situação do antecessor do vendedor, desde que a aquisição tenha sido levada a efeito por este vendedor há menos de quatro anos.

1.4. CONCLUSÕES E OUTRAS CAUTELAS

De tudo quanto foi dito, conclui-se que todo negócio jurídico de aquisição de imóveis envolve riscos.

O vendedor pode dever na praça sem que o comprador possa saber com certeza quanto deve.

Os documentos do imóvel podem ser viciados ou nulos.

Portanto, é possível apenas reduzir os riscos, jamais eliminá-los.

Em resumo:

1) Quando alguém (pessoa natural ou jurídica) dá crédito, espera que essa pessoa pague, contando com os bens desse devedor, já que a garantia dos credores são os bens do devedor a teor do art. 391 do Código Civil;

2) No caso de inadimplemento – ausência de pagamento – os bens do devedor servirão à penhora e leilão ou praça pública. Com o resultado dessa venda judicial, o credor é pago;

3) Se uma pessoa, tendo bens, assume uma dívida e, em seguida, vende ou faz doação de seus bens, ficando insolvente (os bens remanescentes não são suficientes para pagar os credores) pratica fraude contra credores;

4) A venda ou a doação levada a efeito em fraude contra credores pode ser anulada em razão de ação pauliana (fraude contra credores – já que ainda não havia ação pendente na ocasião da venda) ou simples pedido de penhora no curso de ação já aforada (na data da venda já havia ação pendente);

5) A consequência de se comprar imóvel em fraude contra credores ou fraude à execução é a perda do imóvel;

6) Ainda que seja assim, o comprador não fica completamente desamparado. Se todas as certidões referentes à pessoa do vendedor foram providenciadas e são negativas, o adquirente é “terceiro de boa-fé”, faltando o requisito do consilium fraudis e não perderá o imóvel;

7) É comum a extração de certidões do vendedor na comarca onde reside e no local do imóvel, caso seja outro. A presunção de fraude só é absoluta no caso de ação em outra comarca, se houver registro da penhora.

Neste sentido:

Superior Tribunal de Justiça – AgRg no Agravo de Instrumento nº 929.630 – SP (2007/0174549-8) – julgamento: 18.12.2008 – Relator: Min. Massami Uyeda – Agravo Regimental no Agravo de Instrumento – Execução – Fraude – Não ocorrência – Ausência de registro da penhora no Cartório – Reconhecimento da boa-fé dos adquirentes – Recurso improvido. 1. O agravante não trouxe qualquer subsídio capaz de alterar os fundamentos da decisão agravada. 2. A ausência de registro no Cartório, referente à penhora, impõe seja reconhecida a boa-fé dos adquirentes. 3. Agravo regimental improvido.

Superior Tribunal de Justiça – Recurso Especial n. 893.105 – AL (2006/0222481-4) – Julgamento: 28.11.2006 – Relator: Min. Francisco Falcão – Processual civil. Embargos de terceiro. Admissibilidade. Súmula nº 84/STJ. Alienação de bem do executado a terceiro de boa-fé anteriormente ao registro da penhora do imóvel. Fraude à execução. Inocorrência. I – Consoante o ditame do enunciado sumular nº 84 deste STJ, “É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda de compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro”. II – A jurisprudência desta Corte tem afastado o reconhecimento de fraude à execução nos casos em que a alienação do bem do executado a terceiro de boa-fé tenha-se dado anteriormente ao registro da penhora do imóvel. Precedentes: REsp nº 739.388/MG, Rel. Min. Luiz Fux, DJ de 10.04.2006; REsp nº 724.687/PE, Rel. Min. Francisco Peçanha Martins, DJ de 31.03.2006 e REsp nº 791.104/PR, Rel. Min. José Delgado, DJ de 06.02.2006. III – Recurso especial improvido.

Além do registro da penhora, o art. 615-A do Código de Processo Civil admite o registro da distribuição de uma execução para firmar presunção absoluta da má-fé de eventual adquirente do bem do executado: Art. 615-A. O exequente poderá, no ato da distribuição, obter certidão comprobatória do ajuizamento da execução, com identificação das partes e valor da causa, para fins de averbação no registro de imóveis, registro de veículos ou registro de outros bens sujeitos à penhora ou arresto. § 1º O exequente deverá comunicar ao juízo as averbações efetivadas, no prazo de 10 (dez) dias de sua concretização. (...) § 3º Presume-se em fraude à execução a alienação ou oneração de bens efetuada após a averbação (art. 593). (Incluídos pela Lei 11.382, de 2006).

O Ministro José Delgado resume bem a questão ao afirmar que a ausência de registro, por outro lado, não significa, automaticamente, ausência de fraude, sendo possível provar a má-fé por outros meios, como, por exemplo, a ausência de cautela do adquirente que não providenciou certidões na comarca do domicílio do alienente e no local do imóvel, se outro for:

Não há que se falar em fraude contra credores se, quando da alienação do bem, não havia registro de penhora. Para tanto, teria que restar nos autos provado que o terceiro adquirente tinha conhecimento da demanda executória, o que não ocorreu no caso em apreço. Precedentes. 6. Recurso especial não provido (REsp nº 791.104/PR, Relator Ministro José Delgado, DJ de 06.02.2006, p. 222).

O assunto acabou sumulado da seguinte forma:

Súmula 375/STJ. O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente. 18.03.2009, DJe 30.03.2009.

Neste sentido, mais um julgado do STJ:

Recurso especial. Embargos de terceiro. Adquirente de boa-fé. Penhora. Registro. Ônus da prova. 1 – Ao terceiro adquirente de boa-fé é facultado o uso dos embargos de terceiro para defesa da posse. Não havendo registro da constrição judicial, o ônus da prova de que o terceiro tinha conhecimento da demanda ou do gravame transfere-se para o credor. A boa-fé neste caso (ausência do registro) presume-se e merece ser prestigiada. 2 – Recurso especial conhecido e provido (REsp 493914/SP, Rel. Ministro Fernando Gonçalves, Quarta Turma, julgado em 08.04.2008, DJe 05.05.2008).

1.4.1. Se o vendedor é pessoa jurídica

É comum que o vendedor seja uma pessoa jurídica.

É sabido que as empresas estão sempre sujeitas a ações judiciais.

Se assim o é, as certidões forenses das pessoas jurídicas, quando vendedoras, devem ser analisadas com todo cuidado.

A existência de ações em face de empresas, ainda mais as de grande porte, é muito comum, principalmente as ações trabalhistas.

Ocorre que, nesse caso, o potencial dessas condenações deve ser comparado com o patrimônio da pessoa jurídica, evitando a fraude contra credores e a fraude à execução.

Se o patrimônio subsistente (descontado o imóvel a ser adquirido) for suficiente para o pagamento das ações conhecidas, não haverá fraude.

Por outro lado, se o patrimônio subsistente for pequeno, insuficiente para cobrir o valor das execuções e condenações (existentes ou eventuais), a aquisição não deve ser levada a efeito porque poderá configurar fraude contra os credores ou fraude à execução.

1.4.2. Se o vendedor é sócio de uma pessoa jurídica

Sabe-se que, nas sociedades limitadas e nas sociedades anônimas, os sócios normalmente não respondem pelas dívidas da sociedade.

Nesse sentido, se o capital estiver totalmente integralizado, dispõe o Código Civil que:

Art. 1.052. Na sociedade limitada, a responsabilidade de cada sócio é restrita ao valor de suas quotas, mas todos respondem solidariamente pela integralização do capital social.

Portanto, em regra, se a sociedade deve, essa dívida não pode ser estendida ao sócio, até porque a personalidade jurídica da pessoa jurídica não se confunde com a personalidade jurídica dos sócios (Código Civil, art. 985).

Há uma separação dos patrimônios da sociedade e dos sócios.

Essa regra foi inicialmente estabelecida na Lei das Sociedades por Cotas de Responsabilidade Limitada, o Decreto 3.708, de 1919:

Art. 10. Os sócios gerentes não respondem pessoalmente pelas obrigações contraídas em nome da sociedade (...)

Todavia, como exceção, a parte final desse dispositivo preceituava:

(...) mas respondem para com esta e para com terceiros solidária e ilimitadamente pelo excesso de mandato e pelos atos praticados com violação do contrato ou da lei.

O excesso de mandato é representado pela prática de atos que vão além dos limites impostos pelo contrato social, vale dizer, o sócio-gerente vai além daquilo que o contrato social delimita como objetivo da sociedade, em razão, por exemplo, de fraudes e atos ilegais.

A ideia foi acolhida pelo art. 50 do atual Código Civil, Lei 10.406, de 2001, para qualquer tipo de sociedade, em razão da positivação da teoria da desconsideração da personalidade jurídica:

Art. 50. Em caso de abuso da personalidade jurídica, caracterizado pelo desvio de finalidade, ou pela confusão patrimonial, pode o juiz decidir, a requerimento da parte, ou do Ministério Público quando lhe couber intervir no processo, que os efeitos de certas e determinadas relações de obrigações sejam estendidos aos bens particulares dos administradores ou sócios da pessoa jurídica.

No Código Civil, portanto, além do abuso da personalidade jurídica em razão de atos que extrapolam os objetivos sociais, o sócio de qualquer espécie de sociedade responde pessoalmente se ficar comprovada a confusão patrimonial dos seus bens com os bens da pessoa jurídica, fazendo com que o sócio responda, com seus bens particulares, pelas dívidas da sociedade.

Ainda nessa linha, os débitos fiscais e trabalhistas são executados de acordo com a Lei de Execuções Fiscais (Lei 6.830, de 1980).

Com fundamento no art. 3º dessa lei, a regra, na Justiça Federal, tem sido a penhora dos bens dos responsáveis pela sociedade, tornando padrão, de certa forma, a desconsideração da personalidade jurídica.

Sendo assim, se o imóvel estiver sendo adquirido de sócio de pessoa jurídica, é conveniente verificar, também, a situação da própria pessoa jurídica, exigindo certidões em razão do risco de as dívidas fiscais, trabalhistas e outras da pessoa jurídica incidirem sobre os bens dos sócios.

1.4.3. O vendedor empresário

A aquisição de imóveis do empresário é extremamente arriscada, isso em razão da possibilidade de falência.

Nos termos dos arts. 966 e 982 do Código Civil, é empresário aquele que desenvolve a atividade empresarial, ou seja, que possui uma atividade organizada e não pessoal.

É empresária, portanto, uma sociedade que conta com diversos colaboradores, funcionários, organizando-se para a atividade objeto com a participação de diversas pessoas, como, por exemplo, uma empresa de contabilidade com diversos contadores, que atende a um grande número de empresas, dispondo de departamentos de cobrança, de assessoria tributária, departamento pessoal etc.

Não é empresário um profissional liberal que presta serviços, ainda que disponha de uma sociedade de pequeno porte (sociedade simples).

O problema é que o empresário está sujeito à falência.

Nesse caso, adquirindo imóvel de empresário, mesmo que no momento da aquisição nada seja apontado nas certidões, o adquirente corre o risco de o negócio malograr.

Em outras palavras, se o empresário “quebrar” algum tempo depois, a venda será judicialmente desconsiderada e o imóvel, como patrimônio do falido, integrará a massa falida.

É que existe um lapso temporal denominado “período suspeito” ou “termo legal da falência”, contado retroativamente da data da decretação da falência.

Essa data é determinada pelo primeiro protesto em face do empresário, retroagindo a até 90 (noventa) dias a partir dessa data (Lei 11.101/2005, art. 99, II).

Portanto, desde o período suspeito, a lei presume que o empresário não dispunha mais de condições de administração do seu negócio, premido pelas dívidas e pressionado pelos credores, podendo, em razão disso, alienar bens prejudicando os credores como um todo.

Ocorre que é muito difícil prever e afastar esse risco na medida em que as certidões foram providenciadas e nada apontaram. Ainda que seja assim, se o empresário for protestado no período suspeito, ainda que seguinte à aquisição, que se dá pelo registro do título aquisitivo junto ao oficial de Registro de Imóveis da circunscrição imobiliária competente, o imóvel integrará a massa falida em razão do termo legal da falência.

Por outro lado, se, anteriormente, houve uma doação pelo empresário, o risco é ainda maior.

No caso de doação, o termo legal ou período suspeito é de até 2 (dois) anos contados retroativamente da data da decretação da falência.

Em resumo, trata-se de um risco de difícil superação. O vendedor pode ocultar a condição de sócio de empresa. Se não ocultar, poderá ter protestos nos noventa dias seguintes ao negócio.

Assim, é possível afirmar que não há negócio jurídico de aquisição de imóvel de empresário que não envolva riscos.

1.4.4. Quem não registra não é dono e quem registra pode não sê-lo

O Código Civil prevê um artigo terrível para a segurança dos negócios jurídicos imobiliários, cujo conteúdo é o seguinte:

Art. 1.247. Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se retifique ou anule.

Parágrafo único. Cancelado o registro, poderá o proprietário reivindicar o imóvel, independentemente da boa-fé ou do título do terceiro adquirente.

Tendo em vista esse dispositivo, vejamos um julgado que anulou um negócio jurídico envolvendo imóvel em razão de o cedente ser falecido na data da cessão ao depois mencionada na escritura:

Anulação de escritura pública. Ação procedente. Inocorrência de alegado cerceamento de defesa. Revelada a eiva de vício insanável em relação ao compromisso de cessão de direitos mencionado em escritura pública. Direito de retenção sobre construções afastado ante a não comprovação de que o imóvel tenha sido adquirido de boa-fé. Recurso improvido (Tribunal de Justiça de São Paulo, Apel. Cív. nº 50.082-4, São Paulo, 9ª Câmara de Direito Privado, rel. Silva Rico, j. em 11.08.98, v.u.).

No Direito brasileiro o contrato não transfere o domínio, regra que emana do art. 1.267 do Código Civil:

Art. 1.267. O domínio das coisas não se transfere pelos negócios jurídicos antes da tradição.

A tradição nada mais é que a entrega do bem.

Antes dela o credor tem apenas um direito a essa entrega e não um direito ao bem

objeto da prestação da obrigação. É a aplicação do princípio traditionibus, non pactis, dominia rerum transferentum, ou seja, a tradição e não os pactos é que transferem o domínio.⁴

Nesse sentido, diz-se que a obrigação confere simples direito pessoal, e não real.

Não era assim nas Ordenações, que, de forma análoga ao art. 720 do Código Francês, atribuíam força translativa aos contratos sem qualquer outra exigência.⁵

Importante, contudo, diferenciar bens móveis de bens imóveis.

No caso de bens imóveis, a transferência do domínio por negócio jurídico somente se opera com o registro do título aquisitivo no oficial de Registro de Imóveis da circunscrição imobiliária competente (Lei 6.015/1973, art. 167), corolário dos arts. 1.245 e 1.267 do Código Civil brasileiro.

Trata-se, no caso, de tradição solene:

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§ 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

§ 2º Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.

Portanto, antes de registrar o título e adquirir o direito real, o credor possui apenas um direito pessoal, independentemente da posse.

A tradição solene no caso de imóveis possui uma função constitutiva do direito real, no caso em tela, do direito real de propriedade.

Mas não é só.

Pelo registro surge a necessária publicidade, que torna conhecido direito real e suas eventuais limitações.

Segundo Coviello, o registro representa ato de suma importância na vida moderna, seja no Direito Privado ou em outros campos da ação humana.⁶

Conforme nos ensina Allende, reportando-se ao Direito argentino:

La tradición es la publicidad por excelencia adoptada por el Código Civil, tanto para muebles como para inmuebles. Tiene una función esencialmente constitutiva (...) y la razón de ser de la tradición es la de transferir un derecho.

Entretanto, a Argentina não adotou o registro, repugnado por Vélez Sársfield, que preferiu a tradição física (entrega), seja para bens móveis ou bens imóveis.

Assim, para perfeita análise do caso espelhado no acórdão ora comentado, torna-se importante a distinção da aquisição dos direitos reais em relação à transmissão, que pode ser originária ou derivada.

Será originária se não houver transmissão de um indivíduo para outro, como ocorre com a acessão natural (aluvião, por exemplo) e com o usucapião.

A aquisição será derivada desde que resultante de negócio jurídico entre o proprietário e o adquirente, negócio este que deve ser entendido como ato de transmissão do domínio por intermédio de manifestação volitiva das partes.⁷

Nesse particular, interessa à análise do acórdão sub oculis.

Isto porque, se o modo de transmissão é originário, adquire-se a propriedade sem qualquer mácula, limitação ou vício que a inquinava.

Por outro lado, se o modo de aquisição é derivado, a transmissão depende indelevelmente da validade do ato jurídico precedente.

Mas não é só.

Nesse caso, a propriedade é transmitida com os mesmos atributos, limitações e vícios que sobre ela recaiam, vez que ninguém pode transferir mais ou menos direitos do que possui.

A inferência que se extrai do caso concreto é a existência de ato de aquisição de propriedade derivado, proveniente, em tese, da transmissão por escritura pública.

Em verdade, o mérito resume-se na transferência de bem imóvel através de escritura pública em cumprimento de direito pessoal emanado de compromisso particular de cessão de direitos celebrado quando o cedente dos direitos sobre o bem imóvel já havia falecido há muito tempo.

De fato, em se tratando de registro público, dentre os princípios que o embasam, encontramos o da força probante (fé pública) ou presunção.

Segundo esse princípio, os registros gozam de presunção de veracidade, acorde com o mandamento insculpido no § 2º do art. 1.245 do Código Civil.

Entrementes, trata-se de presunção relativa (juris tantum), que admite prova em sentido contrário.

No vertente caso os adquirentes do bem imóvel são considerados proprietários na exata medida do registro do título aquisitivo e até a demonstração do contrário, o que logrou fazer a autora da ação nos termos do art. 1.247 do Código Civil.

Nesse sentido, verifica-se sensível diferença entre o sistema registral brasileiro, o alemão e o francês.

Em verdade, podemos dizer que o sistema brasileiro encontra-se no meio-termo, sendo o domínio imobiliário adquirido pelo registro, cuja presunção é relativa, suscetível de demonstração em sentido contrário.

A Alemanha adota o sistema de registro com presunção absoluta (juris et de jure), que não admite prova em sentido contrário, ou seja, registrou é dono.

No sistema francês, por outro lado, o domínio é transferido pelo contrato.

Nesse caso, o registro serve apenas de publicidade para o ato, não significando a aquisição do direito.

No Brasil, apenas o Registro Torrens atribui presunção absoluta do domínio. Essa espécie de registro, criado na Austrália por Robert Richard Torrens e trazido ao sistema positivo brasileiro pelas mãos do inigualável Rui Barbosa, transformado que foi no Decreto 451-B, de 31 de maio de 1890, objetivou legalizar e sanear posse não fundada em perfeito título de propriedade.

Através do Registro Torrens, estabeleceu-se a matrícula do imóvel ocupado mediante requisitos insertos na lei, atribuindo ao requerente-ocupante o domínio, não permitindo o registro de qualquer outro contrato ou ato, mesmo anterior. Equivale, portanto, ao título legítimo de propriedade.

Só prevalecem contra o Registro Torrens os encargos, servidões e direitos lançados no livro próprio, nos termos do art. 41 do aludido Decreto.

O Código de Processo Civil atual mantém o Registro Torrens para imóveis rurais, mantendo as disposições do Diploma de 1939.

Todavia, assume caráter contencioso, sendo mister a citação dos interessados, julgamento da lide e, por via de consequência, uma sentença.

Entretanto, no sistema atual, não basta a ocupação, mister se faz o domínio, embora imperfeito (arts. 457 e seguintes do Código de Processo Civil de 1939, além das disposições do art. 277 da Lei 6.015/1973).

Para não se afastar mais que o necessário do comentário ao acórdão em tela, verifica-se, no caso, um típico caso de ato inexistente decorrente do compromisso particular de cessão e, consequentemente da escritura pública, não obstante seu registro.

É que a escritura, lavrada em cumprimento de compromisso particular de cessão de direitos nela referido, menciona sua elaboração em data em que o cedente já não existia como pessoa natural vez que já estava morto.

O compromisso particular de cessão é um contrato que, como tal, é definido como o acordo de vontades mediante o qual as partes criam, modificam ou extinguem direitos.

Portanto, é essencial a manifestação volitiva válida das partes, sem a qual não há falar-se no aludido contrato.

Ora, nos termos do art. 6º, primeira parte, do nosso Código Civil, a existência da pessoa natural termina com a morte.

Nesse sentido, ensina Washington de Barros Monteiro que os mortos não são mais pessoas. Não são mais sujeitos de direitos e obrigações. Não são mais ninguém. “Mors omnia solvit”.⁸

Se o morto não podia ceder, não há falar-se em nulidade, mas em inexistência do ato jurídico, do compromisso particular que serviu de causa, de supedâneo à escritura pública decorrente que, destarte, também se inquina de inexistência, fazendo-se imperiosa a declaração judicial apta a desfazer os efeitos do ato malsinado.

Da teoria dos atos jurídicos extrai-se três espécies de atos imperfeitos: os inexistentes, os nulos e os anuláveis.

Trata-se de gradação decrescente das imperfeições que maculam os atos jurídicos.

Em verdade, o legislador pátrio preocupou-se apenas com os dois últimos, o que fez nos arts. 166 e 171 do Código Civil e, mais recentemente, na órbita contratual consumerista, no art. 51 da Lei 8.078/1990, abrindo, de certa forma, a enumeração taxativa do Diploma Civil.

Considera-se o ato inexistente um nada jurídico, algo que sequer chega a existir de tal sorte que se diz não haver necessidade de regular o “nada”.⁹

O ato de transmissão que gerou o registro no caso mencionado neste tópico é inexistente, afirmação que se faz na exata medida em que o falecido não podia praticar qualquer ato jurídico, posto que não existia mais como pessoa natural.

Assim, escorreita a decisão monocrática confirmada pelo acórdão, que, entretanto, referiu-se a anulação e não à inexistência.

No sistema jurídico pátrio, portanto, resta cristalina a ideia de presunção relativa de titularidade de direitos reais emanada do registro do título aquisitivo.

Conclui, a esse respeito, Silvio Rodrigues:

Não há, a meu ver, qualquer burla à boa-fé do adquirente que sabe, desde logo, que o fato de estar inscrito o domínio em nome do alienante não lhe oferece absoluta segurança. De modo que, se for cauteloso, só efetuará a aquisição da propriedade depois de se munir de títulos que sejam capazes de permitir a aquisição também pela usucapião.

Com efeito, é correntio no Brasil o comprador exigir do vendedor a certidão vintenária do domínio [quinze anos, no novo Código, para aquisição por usucapião extraordinária]. Pois, se mais tarde aparecer um reivindicante, a ele será oposta não só a defesa fundada nos títulos do alienante, como também a baseada na exceção de usucapião.¹⁰

Em resumo, quem não registra não é dono e quem registra pode não sê-lo...

1.4.5. A aquisição de imóveis em construção ou de incorporadoras

A aquisição de um imóvel para entrega futura exige, além das cautelas de praxe, outras que passamos a enumerar:

1. Verificar se a incorporadora já construiu e entregou outros edifícios – procure uma construtora idônea e sólida. Visite imóveis já construídos pelo vendedor. Uma verificação no órgão de proteção do consumidor, bem como a extração de certidões que apontem a quantidade e o tipo de ações em face dessa construtora é um bom indicativo. Por exemplo: a construtora pode estar respondendo a diversas ações sobre qualidade dos imóveis que constrói. Enfim, é preciso conhecer de quem se está comprando.

2. Evitar assinar qualquer contrato de compromisso de compra e venda no stand de vendas sem o auxílio de um advogado especializado. De qualquer modo, nunca antes de examinar cuidadosamente o contrato.

3. Se o estado da obra o permitir, conferir a metragem do imóvel. Essa cautela é importante na exata medida em que é comum a planta não representar a realidade.

4. Ler com cuidado a convenção de condomínio. Muitas vezes ela confere à construtora algumas prerrogativas sobre o edifício, mesmo após o término da construção, como, por exemplo, a possibilidade de explorar a fachada ou o teto com publicidade, a possibilidade de permanecer um escritório de vendas no interior do edifício por tempo indeterminado e até de permanecer ela, incorporadora, como indicada à função de síndica, ou indicando o síndico por prazo estabelecido depois do final das obras, o que pode dificultar sobremaneira eventual exercício de direito em razão de defeitos e vícios construtivos.

5. Verificar se a incorporadora é proprietária do terreno onde pretende construir. Para tanto, é de rigor a análise da cópia da matrícula.

6. Observar se a incorporação foi registrada junto ao oficial de Registro de Imóveis da circunscrição imobiliária competente, como determina a Lei 4.591, de 1964. Se não foi, a aquisição não convém, vez que, além de tudo, a construtora não respeita a lei.

7. Analisar o total a ser pago, não se limitando em saber se as prestações cabem no orçamento. Cuidado com a tabela price, que, além de ilegal, poderá, quando aplicada em momento posterior, tornar o imóvel mais caro do que parece. É comum essa prática, indicando a aplicação da tabela price após as chaves, aumentando abissalmente as prestações.

8. Não se orientar apenas pelos folhetos, e-mails, sites de propaganda que, de qualquer maneira, devem ser guardados ou arquivados eletronicamente na exata medida em que a publicidade vincula a construtora e integra o contrato por força do Código de Defesa do Consumidor (art. 30). A importância maior deve ser dada à análise do contrato, em que pese a força vinculante da publicidade.

9. Verificar se, além do preço total, não existe cláusula de pagamento de “acessórios”. Ou seja, conferir se o memorial descritivo da obra está completo. Há construtoras que não incluem pisos, equipamentos de lazer, elevadores etc., que serão cobrados à parte, ou elaboram memoriais descritivos imprecisos e lacônicos.

10. Anotar a forma de reajuste das prestações quanto à periodicidade e o índice de reajuste. Os índices setoriais de custos, como o CUB, SINDUSCON, ICC/FGV etc, normalmente utilizados durante a construção, têm um repique na data-base do reajuste dos empregados da construção. A correção só pode ser feita por índices de preço, com periodicidade anual, nos contratos com prazo de pagamento inferior a três anos, nos demais, cujo prazo seja superior a três anos, a correção pode ser mensal (art. 46, da Lei 10.931, de 2 de agosto de 2004).

11. Os prazos de início e de entrega da obra deverão estar explicitados, assim como a multa por atraso na entrega. Atentar para o prazo de carência, comum nos contratos e estabelecido no patamar de seis meses de tolerância, além do prazo previsto para a entrega das obras, havendo discussão sobre a legalidade dessa carência (recomenda-se a leitura do item 2.7, do Capítulo 2 e do Capítulo 7, ambos do Livro II). Se a construtora não entregar no prazo ou não iniciar a construção na data prevista, havendo a previsão dessas datas, o comprador poderá pleitear a resolução do contrato por inadimplemento e/ou exigir perdas e danos, minimamente representadas pelo valor equivalente ao rendimento (aluguel) que o imóvel poderia produzir.

12. A multa por atraso no pagamento das parcelas não poderá exceder a 2%. Cuidado com a cláusula penal compensatória, ou seja, aquela prevista para o caso de total inadimplemento. Algumas construtoras preveem essa cláusula de forma muito gravosa para o adquirente que, ao depois, terá que discuti-la judicialmente à luz do art. 53 do Código de Defesa do Consumidor.

13. Verificar se o imóvel está hipotecado. Embora a venda de imóvel hipotecado seja vedada pela Portaria nº 3 da Secretaria de Direito Econômico, há discussão sobre a eficácia e legalidade dessa Portaria, de tal sorte que é muito comum a hipoteca ao banco, pelas construtoras, de imóveis que venderão, para garantir o empréstimo que elas fazem para financiar a construção. Se o imóvel estiver hipotecado, deve-se analisar cuidadosamente como se efetuará a liberação, lembrando que esse sempre é um risco muito grande, a par da Súmula 308 do STJ,¹¹ em razão dos transtornos que pode gerar. Se o imóvel foi comprado à vista, o pagamento da hipoteca deverá ser feito diretamente ao agente financeiro.

14. Verificar quem pagará as despesas com ligações de serviços públicos. Muitos contratos preveem essa despesa por conta do comprador.

15. Observar a possibilidade de transferência para terceiros dos direitos e obrigações do contrato e o eventual valor cobrado para tanto.

16. Verificar como o contrato estabelece a época e a forma de transferência da posse, normalmente feita após a liberação do financiamento ou a outorga do “habite-se”. Isso é importante porque, na data da posse, que pode ser jurídica, estabelecida pelo contrato (constituto possessório), a responsabilidade por tributos e encargos é transferida ao comprador (IPTU, condomínio, energia elétrica, água, gás etc.). Nada obstante, algumas construtoras impõem a obrigação de pagar os condomínios a partir do habite-se (auto de conclusão), independentemente da entrega da posse – o que é ilegal.

17. Verificar no contrato a responsabilidade pela obtenção do eventual financiamento, normalmente do adquirente que será inadimplente se não o conseguir. A análise do crédito somente é feita por ocasião da entrega das chaves, quando há parcela para pagar com recursos próprios do adquirente ou obtenção de financiamento por sua conta e risco. As construtoras e incorporadoras se recusam, outrossim, a entregar as chaves ao adquirente, titular de compromisso de compra e venda, até o recebimento da parcela de chaves, sendo muito comum que passem a computar juros moratórios, multa e correção a partir da data estipulada para o pagamento dessa substancial parcela do preço.

Até a efetiva entrega das chaves, fato negado ao adquirente enquanto não paga, com recursos próprios ou com financiamento, a denominada “parcela de chaves”, ausente a posse, a construtora ou o promitente vendedor devem arcar com as despesas de condomínio, mas não é isso que se vê na prática. É nesse sentido o seguinte julgado e recomenda-se a leitura do Livro IV, Capítulo 2, item 2.5.5:

Superior Tribunal de Justiça. Civil e processual civil. Condomínio. Cobrança de taxas condominiais. Legitimidade passiva. Somente quando já tenha recebido as chaves e passado a ter assim a disponibilidade da posse, do uso e do gozo da coisa, é que se reconhece legitimidade passiva ao promitente comprador de unidade autônoma quanto às obrigações respeitantes aos encargos condominiais, ainda que não tenha havido o registro do contrato de promessa de compra e venda. Sem que tenha ocorrido essa demonstração, não há como se reconhecer a ilegitimidade da pessoa em nome de quem a unidade autônoma esteja registrada no livro imobiliário. Precedentes. Recurso especial conhecido pelo dissídio, mas improvido (REsp nº 660.229/SP, rel. Min. Cesar Asfor Rocha, 4ª Turma, j. em 21.10.2004, DJ 14.03.2005, p. 378).

18. Fechado o negócio, registrar o contrato junto ao oficial de Registro de Imóveis da circunscrição imobiliária competente, fazendo com que o contrato valha contra terceiros.

19. Verificar, ao final, que, com a conclusão da obra, a instituição do condomínio (no caso de unidades condominiais) é necessária para regular as relações jurídicas entre os diversos proprietários e para a obtenção da matrícula regular da unidade imobiliária. Essa instituição (Código Civil, arts. 1.331 e 1.332) se dá com algumas providências, como, por exemplo, a especificação do condomínio com o cálculo das frações ideais. A fração ideal normalmente é calculada em razão do tamanho da unidade proporcionalmente ao todo, representando a especificação do condomínio. A essa especificação anexa-se:

a) minuta da convenção;

b) certidão comprovando recolhimento do ISS da obra (calculados conforme tabela da Municipalidade);

c) certidão do INSS – CND – obtida depois do recolhimento do INSS da obra, conforme tabela específica; Além disso, para que o imóvel tenha matrícula, exige-se:

d) auto de conclusão (“habite-se”) expedido pela municipalidade.

Só depois do pagamento desses tributos é expedido o “habite-se” e somente após o registro desses documentos junto ao oficial de Registro de Imóveis é que estará instituído o condomínio. Portanto, se a construtora não for idônea e não pagar esses tributos, o prejuízo será de rigor.

1.4.6. Cuidados com venda através de procurações

Nos termos do art. 653 do Código Civil, opera-se o mandato quando alguém recebe de outrem poderes para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses. A procuração é o instrumento do mandato.

Muitos negócios envolvendo imóveis são feitos através de procuradores.

Seria melhor que não fossem. Todavia, se o negócio por procuração for inevitável, alguns cuidados devem ser tomados.

Inicialmente é preciso verificar se a procuração é verdadeira e está formalmente em ordem.

A lei exige que a procuração tenha a mesma forma do negócio a ser concluído.

Sendo assim, nos negócios envolvendo imóveis de valor superior a trinta salários mínimos (Código Civil, art. 108), o mandato deve ser outorgado por instrumento público, lavrado por tabelião, ainda que depois possa ser substabelecido (poderes transferidos a outrem), por instrumento particular (Código Civil, art. 655):

Art. 657. A outorga do mandato está sujeita à forma exigida por lei para o ato a ser praticado. Não se admite mandato verbal quando o ato deva ser celebrado por escrito.

Depois disso, é preciso tentar evitar os seguintes problemas:

a) procuração já extinta; e,

b) conflito de interesses.

O mandato já pode ter sido extinto, o que acontece, por exemplo, pela morte do mandante. Sendo assim, mister se faz entrar em contato com aquele que outorgou a procuração para saber se está tudo em ordem.

Vejamos as causas que fazem com que a procuração não tenha mais efeito:

Art. 682. Cessa o mandato:

I – pela revogação ou pela renúncia;

II – pela morte ou interdição de uma das partes;

III – pela mudança de estado que inabilite o mandante a conferir os poderes, ou o mandatário para os exercer;

IV – pelo término do prazo ou pela conclusão do negócio.

Ainda em razão da morte do mandante – aquele que outorgou a procuração – há uma exceção.

É possível, pelo Código Civil, o mandato em causa própria, ou seja, um mandato com poderes para que o próprio mandatário possa receber o direito ou bem do mandante.

É o que acontece normalmente quando o adquirente não pretende a outorga imediata da escritura e recebe essa procuração para que possa, a qualquer tempo, outorgar a si a escritura de compra e venda.

Nesse caso, o mandato, como exceção, é irrevogável e não se extingue sequer pela morte do mandante.

Isso é o que dispõe o art. 685 do Código Civil:

Art. 685. Conferido o mandato com a cláusula “em causa própria”, a sua revogação não terá eficácia, nem se extinguirá pela morte de qualquer das partes, ficando o mandatário dispensado de prestar contas, e podendo transferir para si os bens móveis ou imóveis objeto do mandato, obedecidas as formalidades legais.

Outro problema que pode ocorrer com a aquisição de imóveis com escritura outorgada por procurador é o conflito de interesses.

É que o Código Civil determina:

Art. 119. É anulável o negócio concluído pelo representante em conflito de interesses com o representado, se tal fato era ou devia ser do conhecimento de quem com aquele tratou.

Parágrafo único. É de cento e oitenta dias, a contar da conclusão do negócio ou da cessação da incapacidade, o prazo de decadência para pleitear-se a anulação prevista neste artigo.

É a consagração da teoria da confiança e da boa-fé quando há disparidade entre a vontade e a declaração.

Sendo assim, se o adquirente sabia que o mandante não queria o negócio da forma que está sendo entabulado, ainda que a procuração esteja formalmente em ordem e com poderes expressos para a venda do imóvel, o negócio poderá ser anulado no prazo decadencial de seis meses.

Esse prazo deve ser contado da data do registro da escritura, tendo em vista que a conclusão do negócio com a aquisição do direito real só se dá com o competente registro da escritura junto ao oficial de Registro de Imóveis da Circunscrição Imobiliária competente.

1.4.7. O registro da aquisição

Seja a aquisição através de compromisso de compra e venda, que será analisado em capítulos posteriores, seja através de escritura pública, é importantíssimo o registro, ainda que isso represente um custo.

A promessa de compra e venda é um pré-contrato, cujo objeto é uma obrigação de fazer do promitente vendedor, que se obriga a outorgar a escritura quando receber todo o preço convencionado.

Esse documento não exige a escritura pública, embora possa também utilizar essa forma facultativamente.

A escritura de compra e venda, por outro lado, exige, nos negócios com valores superiores a trinta salários mínimos, a forma da escritura pública, sob pena de nulidade do negócio jurídico (Código Civil, arts. 104 e 108).

Para lavrar essa escritura, o tabelião exigirá a cópia atualizada da matrícula (30 dias da emissão no Estado de São Paulo), os documentos pessoais dos vendedores e compradores e, além disso, o comprovante do valor venal (último carnê do Imposto Predial, ou certidão nesse sentido).

Mas só isso não é suficiente. Em outras palavras, não basta a escritura ou a promessa de compra e venda.

Já vimos que “quem não registra não é dono”.

Enquanto não procede ao registro da sua escritura, o adquirente possui apenas um direito pessoal, que não é oponível contra terceiros.

Portanto, para adquirir um direito real, seja ele de aquisição (promessa de compra e venda) ou de propriedade (escritura de compra e venda), é inafastável a necessidade do registro do título junto ao oficial de Registro de Imóveis da Circunscrição Imobiliária onde está matriculado o imóvel.

Esse fato dará publicidade ao negócio que, a partir de então, passa a valer contra terceiros (oponibilidade erga omnes).

Enquanto o registro não é levado a efeito, nada impede que o titular do imóvel transfira esse direito a outrem, vez que poderá extrair uma cópia da matrícula onde ainda consta como proprietário.

Se alguém adquirir o imóvel desse vendedor, a par do estelionato por ele praticado, adquirirá validamente a propriedade com o registro, ainda que a escritura seja posterior.

Demais disso, sem o registro, um credor do vendedor, por dívida posterior à aquisição, pode penhorar o imóvel que ainda permanece em seu nome.

É certo que, nesse caso, há um remédio, os embargos de terceiro.

Todavia, até que essa ação solucione o imbróglio, muito tempo pode passar ante a cediça morosidade do Poder Judiciário.

Isso representará, no mínimo, inúmeros aborrecimentos para o comprador.

Também há inconvenientes para o vendedor em razão da ausência do registro.

O comprador pode deixar de pagar despesas de condomínio e IPTU e a cobrança recair sobre o vendedor.

No caso de IPTU não terá alternativa senão sofrer a ação, tendo em vista que a Municipalidade somente aceita a modificação do cadastro com a apresentação da escritura devidamente registrada e, enquanto não se altera o cadastro municipal, o proprietário continua sendo responsável tributário.¹²

Já no caso de despesas de condomínio, o alienante apenas se livrará do encargo se provar que o credor sabia da posse do adquirente.

Em outras palavras, se não houver registro da aquisição ou do compromisso, mister se faz que o condomínio saiba, de outra forma, como, por exemplo, através de uma notificação, da condição do novo titular. Nesse sentido:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Agravo de instrumento. Cobrança de despesas de condomínio. Ação ajuizada em face dos antigos proprietários ilegitimidade passiva reconhecida pelo autor. Sucumbência mantida. Recurso improvido. Tendo o condomínio conhecimento da existência de adquirente em decorrência de promessa de compra e venda, não tem o vendedor legitimidade para responder a ação de cobrança das cotas condominiais (Agravo de Instrumento nº 0224430-18.2012.8.26.0000, rel. Renato Sartorelli, São Paulo, 26ª Câmara de Direito Privado, j. em 19.12.2012, Data de registro: 08.01.2013. Outros números: 02244301820128260000).¹³

1.5. COMPRANDO IMÓVEL EM HASTA PÚBLICA

1.5.1. Hasta pública e sua natureza de aquisição originária

A hasta pública é uma das formas de expropriação previstas no art. 647, III e realizada de acordo com o procedimento dos arts. 686 a 707 do Código de Processo Civil e consiste na alienação compulsória dos bens que foram objeto de penhora, ou seja, apreensão de bens no curso de um processo, normalmente aquele que tenciona satisfazer o crédito do exequente.

Duas são as espécies de hasta pública: a praça, na medida em que houver imóveis entre os bens penhorados e o leilão, na hipótese desses bens serem qualificados como móveis. Considera-se a aquisição de bem em hasta pública como aquisição originária, razão pela qual não existe nenhuma relação jurídica entre o arrematante e o antigo proprietário do bem, assim como todos os débitos existentes sub-rogam-se no preço avençado.¹⁴

No que diz respeito à arrematação em hasta pública, em princípio, “a arrematação, que tem conteúdo de aquisição originária, empresta ao arrematante a propriedade do bem sem os ônus que, eventualmente, sobre o mesmo incidiam, antes da arrematação. No caso se dá uma verdadeira expropriação pelo Estado do bem penhorado, que passa, assim, ao arrematante inteiramente livre” (RSTJ 57/433).

A aquisição em hasta pública é, portanto, originária, rompendo com todos os gravames que cercavam a propriedade, que não se transmitem ao arrematante que deve, apenas, se acautelar com as obrigações propter rem, como é o caso de obrigação de pagar despesas de condomínio que passam do antigo titular para o arrematante posto que se vinculam indelevelmente ao imóvel.¹⁵

Recomenda-se a leitura do item 2.5.7 do Livro IV, e neste sentido:

Tribunal de Justiça de São Paulo – Agravo de Instrumento 1158657006 Relator: Irineu Pedrotti Comarca: Taboão da Serra – Órgão julgador: 34ª Câmara – Julg.: 05.03.2008 – Registro: 11.03.2008 – Ementa: Despesas de condomínio. Cobrança. Execução. Arrematação do imóvel gerador das despesas em ação diversa. Substituição processual do executado original pela arrematante. Por se tratar de obrigação “propter rem”, é cabível a substituição processual em execução do título formado em cobrança de despesas condominiais, pelo arrematante do bem penhorado, que assume os débitos anteriores à arrematação. Remessa dos autos para a Justiça Federal, em razão da qualidade da parte contra quem prosseguirá a demanda (Caixa Econômica Federal).

1.5.2. O débito hipotecário ante a alienação por hasta pública

Tratando-se de crédito hipotecário, o mesmo resta extinto com a arrematação em hasta pública se o credor foi intimado.

Embora o art. 1.047, II, do Código de Processo Civil, contenha previsão de utilização dos embargos de terceiros para que o credor hipotecário livre o imóvel dado em garantia da alienação judicial por outro credor, certo é que, se o credor hipotecário for intimado, só lhe resta fazer valer a prelação, não cabendo embargos (CPC, arts. 615, II, 619 e 698).

Por outro lado, se o credor hipotecário foi intimado da praça e não se manifestou, extingue-se a hipoteca. Neste sentido:

Superior Tribunal de Justiça – Repositório autorizado conforme Portaria n. 2 de 19 de fevereiro de 2010. Processo: REsp 110093/MG; Recurso Especial 1996/0063230-8 Relator: Ministro Barros Monteiro – Data da Publicação/Fonte: 07.04.2003. Execução. Arrematação. Ato perfeito e acabado. Intimação do credor hipotecário que permanece silente. Extinção da hipoteca. – Sendo válida e eficaz a arrematação, com a intimação prévia do credor hipotecário, que, contra esse ato não se insurgiu oportunamente, é de considerar-se extinta a hipoteca nos termos do disposto no art. 849, VII do Código Civil [do CC/1916, correspondente ao art. 1499, VI, do CC/2002] Recurso Especial não conhecido.

Tribunal de Justiça de Minas Gerais – Número do processo: 1.0016.04.041228-6/001(1) – Relator: Wagner Wilson – Data da publicação: 24.10.2006. Embargos de terceiro – credor hipotecário intimado da penhora sobre o bem dado em garantia real – arguição do seu crédito – falta de interesse de agir – extinção dos embargos. Não há interesse processual, por parte do credor hipotecário, no ajuizamento da ação de Embargos de Terceiros, com vistas a arguir a existência de seu direito real de garantia, quando tiver sido o mesmo devidamente intimado da penhora realizada nos autos da Execução promovida por credor quirografário. Tal entendimento se justifica na medida em que bastava ao referido credor peticionar nos autos da ação executiva, para habilitar o seu crédito e arguir a sua preferência no produto da alienação judicial do bem.

1.5.3. O débito fiscal ante a alienação por hasta pública

Se os débitos do titular do imóvel na data da arrematação são fiscais, em tese não há risco para o arrematante, posto que o crédito tributário recairá sobre o produto da arrematação, aplicando-se o art. 130 do Código Tributário Nacional:

Superior Tribunal de Justiça – execução fiscal – IPTU – arrematação de bem imóvel – aquisição originária – inexistência de responsabilidade tributária do arrematante – aplicação do art. 130, parágrafo único, do CTN. 1. A arrematação de bem móvel ou imóvel em hasta pública é considerada como aquisição originária, inexistindo relação jurídica entre o arrematante e o anterior proprietário do bem, de maneira que os débitos tributários anteriores à arrematação sub-rogam-se no preço da hasta. 2. Agravo regimental não provido. (AgRg no Ag 1225813/ SP, Rel. Ministra Eliana Calmon, Segunda Turma, julgado em 23.03.2010, DJe 08.04.2010).

De fato, dispõe o artigo 130, do Código Tributário Nacional que “os créditos tributários relativos a impostos cujo fato gerador seja a propriedade, o domínio útil ou a posse de bens imóveis, e bem assim os relativos a taxas pela prestação de serviços referentes a tais bens, ou a contribuições de melhoria, sub-rogam-se na pessoa dos respectivos adquirentes, salvo quando conste do título a prova de sua quitação”. Todavia, ressalva o parágrafo único do mesmo dispositivo legal que “no caso de arrematação em hasta pública, a sub-rogação ocorre sobre o respectivo preço”.

A doutrina pátria, de forma pacífica, considera o adquirente do imóvel responsável pelos tributos referentes ao mesmo, em especial pelo ITBI e IPTU.

Aliomar Baleeiro, a respeito do art. 130 do CTN, ensinou: Inexistindo prova da quitação relativa aos tributos devidos pelo contribuinte-alienante à data da sucessão, dá-se, segundo o art. 130, sub-rogação, ou seja, o adquirente passa a ser, sozinho, o novo sujeito passivo da relação tributária. Em lugar de manter no polo passivo da relação tributária ambos, sucedido e sucessor, a lei exclui a responsabilidade do contribuinte perante a Fazenda Pública.¹⁶

E, mais adiante, o doutrinador arremata: Se a transmissão do imóvel se opera por venda em hasta pública, ou seja, o leilão judicial, o arrematante escapa a rigor do art. 130, porque a sub-rogação se dá sobre o preço por ele depositado. Responde este pelos tributos devidos, passando o bem livre ao domínio de quem o arrematou.

Não de forma diversa a lição que emana de Sacha Calmon Navarro Coelho: Os adquirentes ficam obrigados a pagar os débitos fiscais contraídos pelos seus sucedidos, salvo quando o tabelião comprove e faça constar do título aquisitivo do domínio útil, da posse (ad usucapionem) ou da propriedade (jus in re plena) a prova da quitação de tais tributos quando da sua averbação no Cartório de registro imobiliário. O arrematante, na verdade, não sai onerado da hasta pública, por isso que o montante do crédito tributário que estiver aderido ao bem imóvel é extraído do preço da arrematação. O Fisco tira o seu. O restante irá a quem de direito. É esta disciplina posta no parágrafo único do artigo comentado. A jurisprudência tem sido restritiva. Hasta pública tem sido uma “nonima” estrita sem aplicação analógica. No RE nº 20.475-0-SP, o Ministro Pádua Ribeiro fez vencer a tese de que a venda “por propostas”, prevista no art. 118 do Decreto-Lei 7.661 de 1945 (Lei de Falências), não equivalia à venda em hasta pública para fins de sub-rogação de créditos tributários no preço do imóvel alienado, como previsto no art. 130, parágrafo único. Mas ressalvou: “É de admitir-se tal equivalência no caso de omissão do edital de venda quanto à responsabilidade pelos tributos. Todavia, na hipótese contrária, cumpre afastá-la”. Entendeu o Ministro Pádua Ribeiro que o parágrafo único, como exceção do caput, merecia interpretação restritiva.¹⁷

Essa regra não tem sua incidência condicionada à natureza do bem, isto é, se móvel ou imóvel. É que o caput do art. 130 do CTN se refere a atos de alienação voluntária enquanto que o seu parágrafo tem aplicação especial às alienações forçadas, em que o Estado supre a vontade do proprietário. Em outras palavras, sendo móveis ou imóveis, os ônus incidentes sobre os bens arrematados devem ser satisfeitos pela forma da sub-rogação no preço, uma vez obedecidos os privilégios dos respectivos credores.

Caso remanesçam débitos tributários cujo preço da arrematação não seja passível de pagar, o antigo proprietário, ante a característica originária da aquisição, responderá pelo pagamento (TJSP, Apelação nº 0500442-52.2011.8.26.0541, j. em 19.09.2013).

Outrossim, é preciso cuidado, posto que não incide a regra do parágrafo único do art. 130 do CTN, na medida em que a arrematação se dá por adjudicação de vez que o dispositivo é taxativo e permite exceção apenas nos casos de arrematação em hasta pública, isso porque, em caso de adjudicação, o fisco não poderia se sub-rogar no preço do imóvel adjudicado.

Outro ponto relevante deve ser observado: nada obstante a aquisição em hasta pública seja originária, sem transmissão de propriedade, portanto, e, bem assim, ausente fato gerador de ITBI pelo registro da carta de arrematação, não é este o entendimento jurisprudencial sobre o tema, sendo relevante mencionar o seguinte:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Apelação. Mandado de Segurança. ITBI Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis Inter Vivos. Sentença que denegou a segurança para manter a cobrança nos moldes exigidos pelo Município. Imóveis adquiridos em hasta pública. Incidência do ITBI sobre o montante da arrematação e não com base no valor venal atribuído pela Municipalidade. Decreto nº 46.228/05 do Município de São Paulo. Afronta ao princípio da legalidade. Inconstitucionalidade declarada pelo Colendo Órgão Especial. Pretensão da cobrança do imposto contando como fato gerador a data da arrematação. Inadmissibilidade. O fato gerador do ITBI só ocorre com a transferência efetiva da propriedade, com o registro no Cartório de Registro de Imóveis. Aplicação dos artigos 1.227 e 1.245 e § 1º, ambos do Código Civil. Concessão da segurança para que o tributo seja recolhido apenas no momento do registro da transmissão dos imóveis, calculado com base no montante da arrematação. Recurso provido (Apelação nº 0002730-39.2011.8.26.0053, rel. Roberto Martins de Souza, São Paulo, 18ª Câmara de Direito Público, j. em 12.09.2013, Data de registro: 17.09.2013. Outros números: 27303920118260053).

Ora, correta é a seguinte decisão, da lavra do Desembargador e Professor Nuncio Theophilo Neto:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Tributário. Apelação. IPTU. Arrematação em hasta pública. Aquisição originária do imóvel. Débitos anteriores que se sub-rogam no respectivo preço, conforme estabelecido no art. 130, parágrafo único, do CTN. Ausência de responsabilidade da apelada pelos débitos anteriores à aquisição. Hipótese diversa da aquisição por adjudicação. Precedentes do Superior Tribunal de Justiça. Recurso improvido (Apelação nº 0050949-05.2011.8.26.0564, rel. Nuncio Theophilo Neto, São Bernardo do Campo, 14ª Câmara de Direito Público, j. em 19.09.2013, Data de registro: 01.10.2013. Outros números: 509490520118260564).

Portanto, equivocada é a aplicação da evidente consequência da aquisição originária no caso de sub-rogação no preço, mas não para negar o fato gerador do ITBI. Seja como for, esta é a posição dos tribunais, inclusive no âmbito administrativo:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Registro de imóveis. Dúvida. Arrematação de imóvel em hasta pública. Forma. Originária de aquisição de propriedade. Inexistência de relação jurídica entre o arrematante e o anterior proprietário do bem. Imóvel penhorado com base no art. 53, § 1º, da Lei 8.212/91. Indisponibilidade que obsta apenas a alienação voluntária. Incidência de ITBI nas arrematações judiciais por expressa determinação legal. Recurso não provido (TJSP, Conselho Superior da Magistratura, Apelação nº 007969-54.2010.8.26-0604, rel. José Renato Nalini).

Ora, a determinação legal não pode impor tributação sem que haja fato gerador.

Segundo Eduardo Sabbag, o fato gerador do ITBI é a transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição (art. 156, II, da CF/88 e art. 35 do CTN).

Em suma, se a aquisição é originária, não há transmissão e, não havendo, inexiste fato gerador de Imposto a par da posição contrária dos tribunais e, bem assim, pela mesma razão, por ser aquisição originária, os impostos pendentes sub-rogam-se no preço da arrematação.

1.5.4. Anulação da arrematação

Quanto à anulação da arrematação nos casos do § 1º do art. 694,¹⁸ o Superior Tribunal de Justiça, adotando Amaral Santos, assinalou que:

“assinado o auto de arrematação, esta considerar-se-á perfeita, acabada e irretratável” (Código de Processo Civil, art. 694, caput). A essa regra se oferecem algumas exceções, alinhadas no parágrafo único do mesmo artigo, conforme o qual, em ocorrendo determinados pressupostos, poderá dar-se o desfazimento, da arrematação. “O desfazimento da arrematação, tal seja o vício, poderá ser declarado até mesmo de ofício, ou a requerimento da parte interessada, quando o processo de execução ainda esteja em curso. Normalmente, porém, se procede por meio de embargos do devedor (Código de Processo Civil, art. 746), ou de embargos de terceiro (Código de Processo Civil, art. 1.048), ou, quando já expedida a carta de arrematação e devidamente transcrita no Registro de Imóveis, por via de ação anulatória autónoma (Código de Processo Civil, art. 486) Primeiras Linhas de Direito Processual Civil, Saraiva, 3º. Volume, 1993, pág. 341. Nessa mesma linha de entendimento, profere Theodoro Júnior: “Quando não mais for possível a anulação da arrematação dentro dos próprios autos da execução, a parte interessada terá de propor ação anulatória pelas vias ordinárias. Não há sentença no procedimento da arrematação, de sorte que o ato processual em causa, é daqueles que se anulam por ação comum, como os atos jurídicos em geral, e não pela via especial da ação rescisória” (art. 486, do CPC). De igual, Fideles Santos, quando diz: “Ultrapassado o prazo de embargos, a questão não fica preclusa e a nulidade pode ser arguida nas vias ordinárias.” (Manual de Direito Processual Civil, Saraiva, Vol. 3, 1987, pág. 181) (in RSTJ, vol. 82, 206, junho 1996). Acrescente-se, ainda, que, em princípio, “a arrematação, que tem conteúdo de aquisição originária, empresta ao arrematante a propriedade do bem sem os ónus que, eventualmente, sobre o mesmo incidiam, antes da arrematação. No caso se dá uma verdadeira expropriação pelo Estado do bem penhorado, que passa, assim, ao arrematante inteiramente livre”.¹⁹

1.5.5. Penhoras anteriores

A arrematação em hasta pública, como se viu, é meio originário de aquisição da propriedade.

Nada obstante, pode haver penhora por outra execução, que não aquela em que o imóvel é levado à hasta pública.

Assim sendo, havendo necessidade do cancelamento de outra penhora após a arrematação, será necessária ação autônoma. Neste sentido:

Tribunal de Justiça de Minas Gerais – Número do processo: 2.0000.00.519994-6/000(1) – Relator: Afrânio Vilela – Data do acórdão: 05.10.2005 – Data da publicação: 21.10.2005 – cancelamento de penhora de imóvel urbano – duplicidade de constrição – execuções distintas – arrematação efetivada – legalidade – direito de preferência – inobservância – validade do ato expropriatório. É válida a arrematação procedida em processo de Execução, gerando todos seus efeitos jurídicos, mesmo que haja penhora anteriormente inscrita, restando ao credor desta o direito à participação no valor arrecadado segundo os ditames processuais. A aquisição de bem praceado, mesmo sendo objeto de constrição anterior em outro processo de execução, autoriza o cancelamento da inscrição da penhora, em respeito ao Poder Judiciário que convalidou o ato, dando-o como válido e regular.

No caso espelhado neste acórdão mineiro, requerido o cancelamento da penhora anterior efetivada em autos distintos, contestou o titular do crédito alegando desrespeito à sua preferência.

Corretamente, asseverou o relator ao determinar o cancelamento da penhora anterior:

A penhora pode ser conceituada como ato executivo sobre determinado bem do devedor com a permissibilidade de sua ulterior expropriação para garantia do pagamento da quantia exequenda. Conseguintemente, como no caso em tela, o ato expropriatório se perfaz com a alienação do bem praceado e, efetivada a arrematação, há o nascimento da expectativa do direito de propriedade o qual ocorrera com a transcrição imobiliária no registro próprio. Não fosse isso, observo que a preferência de penhora, conquanto deva ser observada, não implica na nulidade da arrematação procedida em processo de Execução, que é válida, gerando todos seus efeitos jurídicos, mesmo que haja penhora anteriormente inscrita, restando ao credor desta o direito à participação no valor arrecadado segundo os ditames processuais (...). Não fosse isso, observo que a preferência de penhora, conquanto deva ser observada, não implica na nulidade da arrematação procedida em processo de Execução, que é válida, gerando todos seus efeitos jurídicos, mesmo que haja penhora anteriormente inscrita, restando ao credor desta o direito à participação no valor arrecadado segundo os ditames processuais. Nesse norte, tenho que somente é imprescindível a intimação dos credores “pignoratício, hipotecário, ou anticrético, ou usufrutuário, quando a penhora recair sobre bens gravados por penhor, hipoteca, anticrese ou usufruto” (art. 615, II, CPC), obrigação legal que foi devidamente observada tanto que, após a expedição da carta de arrematação com o competente registro, foram averbados os cancelamentos das duas hipotecas e arrestos incidentes sobre o imóvel (f. 07-08). Destarte, sopesando as averbações no registro imobiliário, presume-se que foram aplicadas ao caso as regras legais obrigatórias. Assim, à luz do art. 711 do Código de Processo Civil, verbis, “concorrendo vários credores, o dinheiro ser-lhes-á distribuído e entregue consoante a ordem das respectivas prelações; não havendo título legal à preferência, receberá em primeiro lugar o credor que promoveu a execução, cabendo aos demais concorrentes direito sobre a importância restante, observada a anterioridade de cada penhora.” Portanto, a desatenção ao direito de preferência, notadamente em relação à primeira penhora, além de não macular a arrematação, como dito, por certo outorga ao respectivo credor o direito de reclamar seu crédito daquele que recebeu indevidamente, mas numa relação distinta. “Mutatis mutandis”, merece transcrição o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, verbis: “Deve prevalecer a primeira arrematação efetivada, mesmo que decorrente de ato constritivo que não o primeiro; o produto da arrematação é que há de ser distribuído com observância da anterioridade das penhoras, respeitadas as preferências fundadas no direito material (RF 320/156). A eventual desatenção a direito de preferência, resultante de ter-se penhorado em primeiro lugar, de nenhum modo afeta a regularidade da arrematação. Diz apenas com a distribuição do produto da alienação judicial” (STJ-3ª Turma, REsp. 42.878-5-MG, Rel. Min. Eduardo Ribeiro, j. 25.10.94, não conheceram, v.u., Dju 28.11.94, p. 32.615). Certamente, outras elucubrações sobre a extinção ou não da execução referente à primeira penhora não têm o condão de elidir o direito do apelante de retirar a constrição sobre o imóvel arrematado, mormente porque o bem não poderá ser alienado mais de uma vez, nesses processos, motivo pelo qual é inócua a referida constrição. No sistema jurídico brasileiro há o princípio segundo o qual o acessório sempre depende da existência do fator principal. Neste caso, a inscrição da penhora é garantia do direito de sequela que tem o credor/exequente sobre os bens do executado, enquanto propriedade do devedor. Portanto, alterada esta pelo Poder Judiciário, por óbvio a penhora sobre o imóvel passa a não gerar o seu principal efeito, que como dito, é o de buscá-lo para a satisfação do crédito exequendo. Ocorre, por conseguinte, a transferência da responsabilidade da dívida, caucionada pela penhora do imóvel, à quantia apurada pela arrematação, como bem decidido no seguinte julgado, “verbis”, “mutatis mutandis”: “Na arrematação em hasta pública, a sub-rogação de créditos tributários decorrentes de impostos, taxas e contribuições de melhoria, cujo fato gerador seja a propriedade, posse ou domínio útil do imóvel arrematado, ocorre sobre o respectivo preço, que por eles responde. Tais créditos tributários, até então assegurados pelo bem, passam a ser garantidos pelo preço da arrematação, recebendo o adquirente o imóvel desonerado dos ônus tributários devidos até a realização do praceamento. Se o preço alcançado na venda judicial não for suficiente para cobrir o débito fiscal, não fica o arrematante responsável pelo eventual saldo devedor” (RT 788/275). No caso vertente, outra conclusão não há sobre a presunção de legitimidade e validade da arrematação e, por óbvio sobre todos os atos precedentes. Assim, a carta de arrematação, além de documento público que representa a conclusão perfeita e acabada dos esforços judiciais para satisfação do procedimento aquisitivo, constitui título formal da aquisição que se perfez com a transcrição no registro do imóvel. Dessa forma, a aquisição de bem praceado, mesmo sendo objeto de constrição anterior em outro processo de execução, autoriza o cancelamento da inscrição da penhora, em respeito ao Poder Judiciário que convalidou o ato, dando-o como válido e regular. Com a transmissão da propriedade ao arrematante, ao contrário do entendimento do MM. Juiz de primeiro grau, por certo ao apelante assiste o direito de desembaraçar o bem, cediço que ao arrematante não pode ser oposta matéria afeta às relações entre exequente e executado. Nessa linha de raciocínio, é o seguinte julgado, ipsis litteris: “o registro da penhora feita em uma execução não impede a realização da praça do mesmo imóvel em outra execução, promovida por diferente credor; nesse caso, realizada a praça e expedida a carta de arrematação, nada obsta ao cancelamento do registro da penhora feita em outra execução, a fim de que se proceda ao registro de arrematação (RT 657/113)”.

1.5.6. Posse do imóvel adquirido

A questão que envolve a posse do imóvel adquirido em hasta pública será tratada em dois momentos distintos, tendo em vista a qualidade do possuidor.

Neste sentido, se o imóvel estiver ocupado pelo próprio executado, basta um simples pedido, por petição, dirigida ao juiz da execução que culminou com a venda judicial do imóvel, prescindindo de qualquer outra providência.

Caso o imóvel esteja ocupado por terceiros, mister se faz diferenciar se a ocupação se dá a título de locação. Neste caso, será necessária a denúncia, nos termos do art. 8º da Lei 8.245/1991, em razão do que remetemos o leitor para o Capítulo III do Livro VII, no item 3.25.4, no qual trataremos do assunto.

Caso não seja locação e tampouco posse exercida pelo próprio executado, será o caso de ação de imissão na posse que será tratada no Livro II, Capítulo IX, item 9.5.

1.5.7. Evicção

Por fim, ainda que a aquisição seja originária e seja aperfeiçoada em hasta pública, incide o disposto no art. 447 do Código Civil, que assim enfrenta a questão: Nos contratos onerosos, o alienante responde pela evicção. Subsiste esta garantia ainda que a aquisição se tenha realizado em hasta pública.

Posta assim a questão, o seguinte exemplo, no qual a aquisição em hasta pública sucedeu ação pauliana ou revocatória em razão de anterior alienação em fraude contra credores. Em outras palavras, o imóvel fora, em alienação anterior, vendido em prejuízo de credor que propôs ação pauliana antes da venda em hasta pública. Nesse caso, foi reconhecida a evicção do adquirente em hasta pública, o que se fez nos seguintes termos:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Embargos de terceiros. Aquisição de patrimônio imobiliário em hasta pública. Bens incluídos em anterior ação revocatória acolhida em definitiva decisão. Fraude reconhecida. Nulidade das transferências na forma ali declarada. Impossibilidade – Validação posterior das demais transferências. Conhecimento anterior, pela embargante, dessas circunstâncias. Obtenção das informações mediante simples consulta em certidões. Questionamento de possível direito em evicção que não sustenta o acolhimento da pretensão. Impossibilidade, de outra parte, de discussão de fatores analisados e decididos anteriormente e alheios à participação da embargante. Interesse geral a sobrepor-se ao particular. Sentença reformada. Improcedência dos embargos com inversão total da sucumbência. Recurso provido (Apelação nº 9070001-13.2007.8.26.0000, rel. Elcio Trujillo, São Paulo, 7ª Câmara de Direito Privado, j. em 12.11.2008, Data de registro: 25.11.2008. Outros números: 5376024300).

O relator justificou sua decisão de improcedência dos embargos do terceiro adquirente em hasta pública da seguinte forma: Portanto, por ocasião do ato judicial de alienação, tinham as partes interessadas, ainda que em possibilidade de obtenção, a informação de que a matéria – a transferência anterior e em vício – pendia de análise em regular processo anulatório tendo, portanto, com a participação na licitação, assumido os riscos inerentes a eventual resultado definitivo da demanda... A circunstância de a aquisição, pela embargante, ter ocorrido em hasta pública, ao contrário do sustentado, não tem o condão de tornar nulo o reconhecimento judicial anterior que, repetindo, decretou, pela ocorrência de vício, a nulidade de todos os atos de transferência. Ademais, em face do disposto pelo artigo 457, do Código Civil, não pode o adquirente demandar pela evicção, se sabia que a coisa era alheia ou litigiosa.

1.6. ÚNICO IMÓVEL DO VENDEDOR – BEM DE FAMÍLIA E IMPOSSIBILIDADE DE VENDA

Em razão da proteção conferida pela Lei 8.009/1990 ao imóvel residencial ocupado pela pessoa ou pela família, pode surgir a dúvida quanto à possibilidade de venda deste imóvel e, mais, o que nos interessa, se esta venda, se possível, será considerada em fraude contra credores ou à execução.

A resposta positiva se impõe de tal sorte que se trata de fraude à execução ou contra credores e, pior, o bem que retorna ao patrimônio do devedor, por força do reconhecimento da fraude, não goza mais da proteção da impenhorabilidade disposta na Lei 8.009/1990 e pode ser penhorado, ainda que se trate do único imóvel residencial do devedor, pois seu ato é considerado atentatório à boa-fé que deve emanar de todo negócio jurídico (STJ, AgRg no REsp 1.085.381/SP, 6ª Turma, Rel. Ministro Paulo Gallotti, 10.03.2009).

Neste sentido, os seguintes julgados:

Superior Tribunal de Justiça. Processual Civil. Lei 8.009/1990. Exceção de impenhorabilidade. Improcedência. Bem que retornou ao patrimônio dos devedores por força de ação pauliana. Possibilidade de penhora. Precedente. Recurso provido. – Tendo o bem penhorado retornado ao patrimônio do devedor após acolhimento de ação pauliana, é de se excluir a aplicação da Lei 8.009, porque seria prestigiar a má-fé do devedor. – Segundo a conhecida lição de Clóvis, “não é ao lado do que anda de má-fé que se deve colocar o direito; sua função é proteger a atividade humana orientada pela moral ou, pelo menos, a ela não oposta” (REsp 123.495/MG, 4ª T., Rel. Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira, 23.09.1998).

Tribunal de Justiça de São Paulo. Ementa: Execução de título judicial. Ação de indenização julgada procedente. Venda de imóvel pelo réu no curso do feito. Decisão de primeiro grau que reconhece a fraude à execução e declara ineficaz a venda. Inexistência de trânsito em julgado da decisão condenatória quando da alienação do bem. Irrelevância. Suficiência do conhecimento, pelo devedor, da demanda capaz de reduzi-lo à insolvência. Alegação de que o imóvel vendido seria considerado bem de família caso ainda estivesse sob o domínio do executado. Retorno do bem ao patrimônio do devedor sem a proteção da impenhorabilidade prevista na Lei 8.009/1990, sob pena de se dar prestígio à má-fé do executado. Prova da solvência do devedor. Ônus a ele pertencente. Fraude caracterizada. Art. 593, inciso II, do Código de Processo Civil. Decisão mantida. Agravo desprovido com recomendação. (0124855-37.2012.8.26.0000 – Rel. Carlos Henrique Miguel Trevisan – Comarca: Tietê – 4ª Câmara de Direito Privado – Data do julgamento: 30.08.2012 – Data de registro: 03.09.2012 – Outros números: 1248553720128260000).

Interessante consignar que o STJ já deferiu a penhora do único imóvel da família por reconhecer abuso de direito²⁰ na exata medida em que, vendidos todos os imóveis, o devedor permaneceu, apenas, com o imóvel em que reside e, por agir de má-fé na tentativa de não pagar suas dívidas, teve a penhora deste imóvel levada a efeito a par de ser o único:

Superior Tribunal de Justiça. Recurso especial. Cumprimento de sentença. Venda de bens em fraude à execução. Bem de família. Afastamento da proteção. Possibilidade. Fraude que indica abuso de direito. 1. Não há, em nosso sistema jurídico, norma que possa ser interpretada de modo apartado aos cânones da boa-fé. Ao alienar todos os seus bens, menos um, durante o curso de processo que poderia levá-lo à insolvência, o devedor não obrou apenas em fraude à execução: atuou também com fraude aos dispositivos da Lei 8.009/1990, uma vez que procura utilizar a proteção conferida pela Lei com a clara intenção de prejudicar credores. 2. Nessas hipóteses, é possível, com fundamento em abuso de direito, afastar a proteção conferida pela Lei 8.009/1990. 3. Recurso especial conhecido e não provido. (REsp 1.299.580/RJ – Rel. Min. Nancy Andrighi – Terceira Turma – julgado em 20.03.2012 – DJe 25.10.2012).

1.7. MODELO DE CARTA REQUERENDO CERTIDÕES PARA O VENDEDOR²¹

Local e data.

Ilmo.

Dr. (...)

Ref.: documentos necessários à análise da compra e venda – imóvel da Rua (...).

Conforme solicitação, estou relacionando os documentos necessários para análise e aprovação da aquisição do imóvel em epígrafe.

a) Com relação ao imóvel:

• Cópia autenticada do título aquisitivo: Escritura de Compra e Venda ou equivalente (escritura de cisão, partilha em inventário, separação etc.);

• Cópia atualizada da matrícula do imóvel;

• Certidão negativa de IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano);

• Declaração do síndico do prédio quanto à inexistência de débitos.

b) Referentes à pessoa do vendedor e dos sócios:

• Cópia do CPF (pessoa física e sócios)/CNPJ (pessoa jurídica);

• Cópia do RG ou documento de identidade autenticado (pessoa física e sócios);

• Certidão de Nascimento atualizada (pessoa física, quando solteira);

• Certidão de Casamento;

• Certidão negativa da Receita Federal (Certidão de Quitação de Tributos e Contribuições Federais – pessoa jurídica e sócios);

• Certidão negativa do INSS – CND – (pessoa jurídica);

• Certidão negativa da Receita Estadual (ICM/ICMS – pessoa jurídica) e Receita Municipal – Certidão de Tributos Mobiliários – pessoa física, pessoa jurídica e sócios;

• Certidão negativa do FGTS – regularidade (pessoa jurídica);

• Certidão da Justiça Estadual Cível – feitos civis (pessoa física, sócios e pessoa jurídica);

• Certidão da Justiça Estadual Cível – executivos fiscais (pessoa física, sócios e pessoa jurídica);

• Certidão da Justiça Estadual Criminal (pessoa física – sócios);

• Certidão da Justiça do Trabalho (pessoa física, sócios e pessoa jurídica);

• Certidão da Justiça Federal – Civil, Criminal e Executivos Fiscais (pessoa física, sócios e pessoa jurídica – civis; pessoa física e sócios – criminais);

• Certidão dos Tabeliães de Protesto (pessoa física, sócios e pessoa jurídica).

Qualquer dúvida com relação aos documentos solicitados, bem como a necessidade dos mesmos, encontro-me a sua inteira disposição no telefone (...).

Atenciosamente,

Advogado

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¹     Súmula 496 do STJ: “Os registros de propriedade particular de imóveis situados em terrenos de marinha não são oponíveis à União”.

²     Nesse sentido, os seguintes dispositivos:

Art. 387 do CPP (Lei 11.719/2008): o juiz “fixará valor mínimo para reparação dos danos causados pela infração, considerando os prejuízos sofridos pelo ofendido”.

Ação Civil “ex delicto”: o art. 91, do Código Penal, determina que “são efeitos da condenação (penal) tornar certa a obrigação de indenizar o dano causado pelo crime”.

O art. 63, do Código de Processo Penal, preceitua que “transitada em julgado a sentença condenatória, poderão promover-lhe a execução, no juízo cível, para efeito da reparação do dano, o ofendido, seu representante legal ou seus herdeiros.

Parágrafo único. Transitada em julgado a sentença condenatória, a execução poderá ser efetuada pelo valor fixado nos termos do inciso IV do caput do art. 387 deste Código sem prejuízo da liquidação para a apuração do dano efetivamente sofrido”.

³     O termo “poderá” deve ser entendido como “deverá” na medida em que a sentença não gera efeitos contra terceiros que não participaram do processo.

⁴     Carlos Maynz, Curso de Derecho Romano por Antonio José Pou y Ordinas, vol. I, § 105.

⁵     Marcel Planiol; Georges Ripert; Jean Boulanger, Traité Élémentaire, 4ª ed., Paris, 1948, vol. I, nº 2.885.

⁶     Nicola Coviello, Dela transcrizione, vol. 1, p. 2.

⁷     Caio Mário da Silva Pereira, Instituições de Direito Civil, 13ª ed., Rio de Janeiro: Forense, 1999, vol. IV, p. 115.

⁸     Washington de Barros Monteiro, Curso de Direito Civil, 35ª ed., São Paulo: Saraiva, 1997, 1º vol., p. 70.

⁹     Washington de Barros Monteiro, ob. cit., p. 271; Mário Guimarães, Estudos de Direito Civil, p. 71; Maria Helena Diniz, Curso de Direito Civil Brasileiro, São Paulo: Saraiva, 1999, 1º vol., p. 345.

¹⁰     Silvio Rodrigues, Direito civil, São Paulo: Saraiva, 2003, vol. 5, p. 426.

¹¹     Súmula 308 – STJ (30.03.2005 – DJ 25.04.2005): A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.

¹²     Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Agravo de Instrumento nº 1.036.847, relator: Álvaro Torres Júnior, 5ª Câmara. Ilegitimidade ad causam.Execução fiscal. Imóvel sobre o qual incide o IPTU, compromissado a outrem. Ausência, entretanto, de tomada das providências para atualizar o cadastro imobiliário municipal. Circunstância que não confere eficácia erga omnes, inviabilizando a municipalidade de tomar conhecimento do referido negócio jurídico. Inadmissibilidade, ademais, de apresentação de convenção particular relativa a responsabilidade pelo pagamento dos tributos visando modificar definição legal de sujeito passivo de obrigação tributária art. 123 do CTN). Legitimidade passiva evidenciada. Recurso improvido. Multa. Moratória. Majoração por lei ordinária. Cabimento. Lei ordinária é meio apto a criar ou aumentar tributos. Recurso improvido. Honorários de advogado. Arbitramento. Execução de pequeno valor. Fixação da verba honorária em 20% sobre o valor do débito atualizado. Admissibilidade. Atendimento dos critérios norteadores do § 3º do art. 20 do CPC. Embargos improcedentes. Recurso improvido. Julgamento: 02.10.02.

Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Processo nº 1.010.252-8, Recurso: Agravo de Instrumento, origem: São José do Rio Preto, julgador: 6ª Câmara, julgamento: 07.08.2001, relator: Massami Uyeda, decisão: deram provimento, v.u. Ilegitimidade ad causam. Execução fiscal. IPTU e Taxas. Ação decorrente de inadimplemento de tributos relativos a imóvel ajuizada em face de proprietária que figura na certidão do Cartório de Registro de Imóveis. Instrumento particular de venda e compra que não exime a alienante dos encargos do imóvel se ainda não foi levado a registro. Inocorrência de transmissão do domínio, devendo a executada-alienante responder pelos encargos referentes ao imóvel. Legitimidade passiva reconhecida. Inteligência do art. 860, parágrafo único, do Código Civil. Agravo de instrumento provido.

Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Processo nº 1.052.722-5, Recurso: Agravo de Instrumento, origem: São Bernardo do Campo, julgador: 2ª Câmara, julgamento: 24.10.2001, relator: Alberto Tedesco, decisão: Negaram Provimento, v.u. Ilegitimidade ad causam. Execução fiscal. IPTU e taxas. Hipótese em que a agravante é a legítima proprietária do imóvel e, portanto, a responsável pelo pagamento do tribu-to, não podendo transferir ao compromissário comprador do imóvel, sem título registrado, o ônus desse pagamento junto à credora, a Fazenda Pública do Município de São Bernardo do Campo. Legitimidade passiva reconhecida. Exceção de pré-executividade rejeitada. Recurso improvido.

¹³     No mesmo sentido: JTA (Lex) 167/448, Apel. s/ Rev. nº 491.318, 2ª Câm., rel. Juiz Peçanha de Moraes, j. em 18.08.1997; Apel. c/ Rev. nº 495.370, 2ª Câm., rel. Juiz Peçanha de Moraes, j. em 18.08.1997; Apel. s/ Rev. nº 488.287, 4ª Câm., rel. Juiz Amaral Vieira, j. em 02.09.1997; Apel. s/ Rev. nº 496.517, 1ª Câm., rel. Juiz Magno Araújo, j. em 15.09.1997; Apel. s/ Rev. nº 493.984, 11ª Câm., rel. Juiz Clovis Castelo, j. em 15.09.1997; Apel. s/ Rev. nº 496.774, 11ª Câm., rel. Juiz Donegá Morandini, j. em 29.09.1997; Apel. s/ Rev. nº 504.211, 9ª Câm., rel. Juiz Marcial Hollanda, j. em 28.01.1998; Apel. s/ Rev. nº 507.510, 7ª Câm., rel. Juiz Américo Angélico, j. em 03.02.1998; Apel. s/ Rev. nº 508.513, 7ª Câm., rel. Juiz Américo Angélico, j. em 10.03.1998; Apel. s/ Rev. nº 513.024, 9ª Câm., rel. Juiz Marcial Hollanda, j. em 01.04.1998; Apel. s/ Rev. nº 516.529, 1ª Câm., rel. Juiz Renato Sartorelli, j. em 20.04.1998).

¹⁴     Lembrando que não podem adquirir, ainda que em hasta pública, as pessoas que estejam enquadradas no art. 497, do Código Civil:

Art. 497. Sob pena de nulidade, não podem ser comprados, ainda que em hasta pública:

I – pelos tutores, curadores, testamenteiros e administradores, os bens confiados à sua guarda ou administração;

II – pelos servidores públicos, em geral, os bens ou direitos da pessoa jurídica a que servirem, ou que estejam sob sua administração direta ou indireta;

III – pelos juízes, secretários de tribunais, arbitradores, peritos e outros serventuários ou auxiliares da justiça, os bens ou direitos sobre que se litigar em tribunal, juízo ou conselho, no lugar onde servirem, ou a que se estender a sua autoridade;

IV – pelos leiloeiros e seus prepostos, os bens de cuja venda estejam encarregados.

Parágrafo único. As proibições deste artigo estendem-se à cessão de crédito.

¹⁵     Há entendimento em sentido contrário: Tribunal de Justiça de Rio Grande do Sul – Número do Processo: 71000812917 – Relator: Eugênio Facchini Neto – Data da publicação: 04.05.2006 – cobrança de quotas de despesas condominiais vencidas antes da arrematação do imóvel. Aquisição originária que transmite o bem livre de qualquer ônus. Ilegitimidade da adquirente para figurar no polo passivo. Ação extinta sem julgamento de mérito. Recurso ao qual se dá provimento. (Recurso Cível n. 71000812917, Terceira Turma Recursal Cível, Turmas Recursais, Relator: Eugênio Facchini Neto, Julgado em 11.04.2006) – Tipo de Processo: Recurso Cível – Órgão Julgador: Terceira Turma Recursal Cível – Comarca de Origem: Porto Alegre – Seção: Civel – Tipo de Decisão: Acórdão.

¹⁶     Aliomar Baleeiro, Direito Tributário Brasileiro, 11. ed. atual. por Misabel Abreu Machado Derzi. Rio de Janeiro: Forense, 1999, p. 747.

¹⁷     Sacha Calmon Navarro Coelho, Comentários ao Código Tributário Nacional. Lei 5.172, de 25.10.1966, Carlos Valder do Nascimento (coordenador), Ives Granda da Silva Martins. Rio de Janeiro: Forense, 2001, p. 311.

¹⁸     Art. 694. Assinado o auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo serventuário da justiça ou leiloeiro, a arrematação considerar-se-á perfeita, acabada e irretratável, ainda que venham a ser julgados procedentes os embargos do executado.

§ 1º A arrematação poderá, no entanto, ser tornada sem efeito:

I – por vício de nulidade;

II – se não for pago o preço ou se não for prestada a caução;

III – quando o arrematante provar, nos 5 (cinco) dias seguintes, a existência de ônus real ou de gravame (art. 686, inciso V) não mencionado no edital;

IV – a requerimento do arrematante, na hipótese de embargos à arrematação (art. 746, §§ 1º e 2º); V – quando realizada por preço vil (art. 692);

VI – nos casos previstos neste Código (art. 698).

¹⁹     RSTJ 57/433.

²⁰     Recomendamos a leitura do Capítulo 1 do Livro I (item 1.4.2), quanto ao conceito de abuso de direito.

²¹     Vide, também, modelo de contrato de compromisso com a obrigatoriedade de entrega das certidões.

Capítulo 2

FRAUDE CONTRA CREDORES E AÇÃO PAULIANA (OU AÇÃO REVOCATÓRIA)

2.1. PRINCIPAIS ASPECTOS

a) Foro competente: acorde com o mandamento do art. 94 do Código de Processo Civil, competente será o foro do domicílio do réu;

b) Legitimidade ativa: credores quirografários prejudicados pelo ato do devedor;

c) Legitimidade passiva: todos que participaram do ato fraudulento – alienantes e adquirentes;

d) Valor da causa: valor do objeto do ato fraudulento;

e) Petição inicial: deverá respeitar os requisitos do art. 282 do Código de Processo Civil e, sendo rito sumário, também os requisitos dos arts. 275 e seguintes;

f) Procedimento: comum, rito ordinário ou sumário, dependendo do valor da causa (até sessenta salários mínimos, rito sumário).

2.2. FUNDAMENTO

O fundamento da ação pauliana é a fraude, o intuito do devedor insolvente de prejudicar seus credores, dispondo maliciosamente de seus bens, que, como se sabe, constituem a garantia geral dos seus credores (Código de Processo Civil, art. 591; Código Civil, arts. 158, 159, 160, 162, 163 e 391).

De acordo com o art. 391, do Código Civil:

Art. 391. Pelo inadimplemento das obrigações respondem todos os bens do devedor.

Esses bens constituem o patrimônio, que nada mais é que o conjunto, a universalidade de bens e dívidas de uma pessoa, podendo ser positivo ou negativo. Sendo negativo, a pessoa não pode alienar seus bens, vez que está insolvente e comete fraude contra credores.

Podemos completar dizendo que responde com todos os bens, exceto os impenhoráveis, como aqueles subsumidos à lei do bem de família (Lei 8.009/1990) ou, exemplificativamente, pelo art. 649 do Código de Processo Civil.

Por outras palavras, os bens penhoráveis de uma pessoa são a garantia dos credores quanto ao recebimento dos créditos, ainda que o devedor não os tenha hipotecado ou empenhado, por exemplo.

Normalmente uma pessoa só consegue obter crédito, consequentemente assumindo débito, se tiver bens que respondam, isto é, se for solvente.

Como regra geral, o credor concede o crédito baseado na existência de bens do devedor.

No caso de inadimplemento da obrigação, os bens do devedor serão penhorados e levados à praça (bens imóveis) ou a leilão (bens móveis).

Com o produto da arrematação, esse credor receberá o seu crédito.

De fato, o credor concede crédito com fundamento na existência concreta e real de bens do devedor.

Se o devedor, depois de assumir obrigações, vende, doa ou grava com hipoteca os seus bens, sem reservar bens suficientes para cobrir o total de suas dívidas, fica insolvente e não tem como responder por suas dívidas no caso de ação judicial.

Isso não significa, por evidente, que qualquer devedor esteja impossibilitado de vender, doar seus bens ou de hipotecar seus imóveis.

É muito comum que as pessoas tenham dívidas e, ao mesmo tempo, patrimônio.

O que o direito impede é a insolvência. Enquanto o devedor tiver bens suficientes para garantir suas dívidas, é ampla a sua liberdade para dispor desses bens.

Ensina Silvio Rodrigues:

Note-se, porém, que a fraude contra credores só se caracteriza quando for insolvente o devedor, ou se tratar de pessoa que, através de atos malsinados, venha a se tornar insolvente, porque, enquanto solvente o devedor, ampla é a sua liberdade de dispor de seus bens, pois a prerrogativa de aliená-los é elementar do direito de propriedade. Entretanto, se ao transferi-los a terceiros já se encontrava insolvente o devedor, permite a lei torne-se sem efeito tal alienação, quer pela prova do ‘consilium fraudis’, quer pela presunção legal do intuito fraudulento. Aqui o direito de livre disposição do devedor esbarra na barreira representada pelo interesse dos credores, e só não é por ela vencida quando houver que respeitar interesse de terceiro de boa-fé. Se tivermos em conta que o patrimônio do devedor responde por suas dívidas, se considerarmos que o patrimônio de um indivíduo se compõe de ativo e passivo, e se imaginarmos que o devedor insolvente é aquele cujo passivo supera o ativo, podemos concluir que, ao afastar bens de seu patrimônio, o devedor insolvente, de um certo modo, está dispondo de valores que não mais lhe pertencem, pois tais valores encontram-se vinculados ao resgate de seus débitos.¹

2.3. ELEMENTOS DA FRAUDE CONTRA CREDORES

a) Eventus damni

Trata-se do elemento objetivo da fraude.

É o dano efetivo, causado ao credor por ato do devedor que aliena ou grava seus bens tornando-se insolvente.

Se não houver dano aos credores, não há falar-se em fraude.

Isso significa que, se os bens que restarem forem suficientes para pagar as dívidas, a alienação não pode ser impugnada.

b) Consilium fraudis

Constitui o elemento subjetivo da fraude. É a má-fé, o conluio com o objetivo de prejudicar os credores.

c) Anterioridade do crédito

Evidentemente que o credor deve ter crédito anterior à alienação, ou seja, a dívida daquele que aliena ou grava o bem deve ser anterior a essa alienação.

Se alguém assume uma dívida depois de vender ou alienar o seu bem, por evidente que não haverá fraude, o que se afirma na medida em que aquele bem não garantia mais as obrigações do devedor.

2.4. O CONSILIUM FRAUDIS – A NOTORIEDADE E A PRESUNÇÃO DA INSOLVÊNCIA

O consilium fraudis é caracterizado pela má-fé que, subjetivamente, significa o conhecimento da circunstância de a venda ou gravame prejudicar os credores por tornar o devedor insolvente.

Todavia, saber se o negócio jurídico, que está sendo praticado, prejudicará os credores é tarefa nem sempre fácil.

Normalmente são exigidas certidões pessoais do vendedor extraídas na comarca do local do imóvel a ser adquirido e no local do domicílio do vendedor.

Ocorre que o vendedor pode dever em outra comarca, sendo impossível avaliar essa dívida no momento da aquisição do imóvel.

Em suma, é muito difícil saber quanto o vendedor realmente deve.

Portanto, deve-se perquirir a insolvência através de sua notoriedade ou de sua presunção.

A notoriedade da insolvência se dá na exata medida em que as certidões pessoais do vendedor, como, por exemplo, de protesto, indicam obrigações descumpridas.

Por outro lado, há presunção de insolvência na medida em que exista motivo plausível para que o estado de insolvência, ou seja, o fato de o vendedor dever mais do que possui, seja conhecido pelo adquirente do bem (Código Civil, art. 159).

É o caso, por exemplo, daquele que, na qualidade de parente ou amigo, adquire bens do devedor insolvente.

Tribunal de Justiça do Paraná. Ação pauliana – contratos de mútuo celebrados com terceiro – títulos com aval do apelante varão – alienação de bem imóvel a terceira apelante – fraude contra credores. Se o apelante varão era avalista do apelado, garantindo, assim, dívida contraída por terceiro, em função de vários contratos de mútuo, evidente que não lhe era lícito dispor de bem imóvel de valor suficiente para cobrir tais débitos. Alienando dito imóvel a parente próximo, fê-lo em fraude contra credores, sabido que esta, no escólio de Caio Mario da Silva Pereira (Instituições de direito civil, 3ª ed., 2ª tiragem, Forense, vol. I, p. 465) é a manobra engendrada com o fito de prejudicar terceiro, e tanto se insere no ato unilateral (caso em que macula o negócio ainda que dela não participe outra pessoa), como se imiscui no ato bilateral (caso em que a maquinação é concertada entre as partes). Por outro lado, compondo-se de dois elementos, o eventus damni e o consilium fraudis, que restaram comprovados, urgia a procedência da ação revocatória ou pauliana. Recurso desprovido. Ag. nº 124.080-6-PR. Decisão: unânime (Apelação Cível nº 4.573, relator: Des. Renato Pedroso, Curitiba, 16ª Vara Cível, 3ª Câmara Cível, 27.05.1987).

Um dos indícios mais veementes da fraude é a venda por preço abaixo do valor de mercado.

É fácil de se imaginar que o devedor fraudulento queira deixar de pagar esvaziando seu patrimônio com a venda fictícia a amigos ou parentes.

Logo, por evidente, ainda que o negócio seja honesto, não convém escriturar a venda pelo valor venal do imóvel, além de simulação que macula o negócio, essa atitude pode originar suspeita de fraude.

2.5. AS HIPÓTESES DE FRAUDE E A BOA-FÉ

Imaginemos, inicialmente, que a insolvência não é notória na medida em que as certidões pessoais do vendedor nada apontaram.

Por outro lado, não há motivos para que a insolvência seja conhecida do adquirente do imóvel, vez que, por exemplo, o vendedor deve em outra comarca, diferente daquela onde tem seu domicílio ou onde o imóvel se localiza.

Sendo assim, resta evidente que o adquirente está de boa-fé, ou seja, agiu com o cuidado exigível de quem adquire um imóvel (boa-fé objetiva) e não possuía meios para desconfiar que estava prejudicando um devedor (boa-fé subjetiva).

Entretanto, mister se faz diferenciar as hipóteses constantes do Código Civil ante a possibilidade de a boa-fé afastar a fraude.

É que nem sempre a boa-fé é suficiente.

Vejamos:

Primeira hipótese (transmissão gratuita de bens):

Art. 158. Os negócios de transmissão gratuita de bens ou remissão de dívida, se os praticar o devedor já insolvente, ou por eles reduzido à insolvência, ainda quando o ignore, poderão ser anulados pelos credores quirografários, como lesivos dos seus direitos.

Portanto, no caso de transmissão gratuita de bens, há presunção de fraude, invertendo-se o ônus da prova, devendo o réu provar que não prejudicou terceiros, sendo suficiente o eventus damni (a insolvência).

Entre o direito daquele qui certat de lucro captando (só terá lucro, em razão da doação, por exemplo) e o direito daquele qui certat de damno vitando (está tentando evitar prejuízo, como é o caso do credor que viu o devedor doar o bem que garantia a obrigação), a lei prefere este último.

Segunda hipótese (transmissão onerosa de bens):

Art. 159. Serão igualmente anuláveis os contratos onerosos do devedor insolvente, quando a insolvência for notória, ou houver motivo para ser conhecida do outro contratante.

No caso de transmissão onerosa de bens, mister se faz os três elementos (anterioridade do crédito, scientia fraudis e eventus damni).

Sendo assim, se faltar a scientia fraudis ou concilium fraudis, estará presente a boa-fé do adquirente.

Nesse caso, ainda que o crédito seja anterior e que a venda tenha tornado o devedor insolvente, não será anulada por fraude.

É o caso, por exemplo, de se adquirir imóvel de pessoa que não tenha qualquer dívida na comarca onde reside e na comarca do imóvel, sendo impossível ao comprador diligente, que solicitou as certidões pessoais, conhecer a dívida cuja penhora não tenha sido registrada junto à matrícula do imóvel (Código de Processo Civil, art. 659, § 4º).

Terceira hipótese (pagamento de dívida não vencida):

Art. 162. O credor quirografário, que receber do devedor insolvente o pagamento da dívida ainda não vencida, ficará obrigado a repor, em proveito do acervo sobre que se tenha de efetuar o concurso de credores, aquilo que recebeu.

No caso de o devedor quitar uma das diversas obrigações que tem com diversos credores quirografários, bastará para a fraude o eventus damni, além, é obvio, da anterioridade do crédito do credor prejudicado.

O credor quirografário é aquele que não dispõe de garantias reais do seu crédito, por exemplo, uma hipoteca, que é a garantia que se estabelece através de um bem imóvel através de escritura pública e registro.

O pagamento pode se dar através da dação, meio indireto de pagamento que consiste na entrega de um bem no lugar do objeto original da obrigação.

Assim, se um devedor paga uma dívida em dinheiro através da entrega de um imóvel sem deixar bens suficientes para os demais credores e a dívida ainda não se venceu, a fraude independe da boa-fé de quem recebeu o imóvel.

Art. 163. Presumem-se fraudatórias dos direitos dos outros credores as garantias de dívidas que o devedor insolvente tiver dado a algum credor.

Igualmente, quando o insolvente concede garantias de dívidas prestigiando um dos credores através de hipoteca, por exemplo, bastará a demonstração do eventus damni e a anterioridade do crédito do credor prejudicado.

2.6. AS PROVAS A PRODUZIR

Em qualquer caso, na ação pauliana deverá estar configurada a insolvência do devedor e o eventus damni.

O ônus da prova da solvabilidade é do devedor vendedor e do adquirente do bem:

Superior Tribunal de Justiça. Processual civil. Fraude de execução. Insolvência. Ônus da prova. Na fraude da execução não é do credor o ônus da prova do fato negativo da insolvência em face da alienação de bens após o ajuizamento da demanda. O encargo da prova de solvabilidade é do demandado. Relator: Ministro Cláudio Santos. Fonte: DJ de 28.06.1993, p. 12.886. Yussef Said Cahali, Doutrina: Fraudes contra credores, pp. 533-534. Moacyr Amaral Santos, Prova judiciária no cível e comercial, vol. I, pp. 99-105 (Recurso Especial nº 13.988/ES (9100175471), decisão: por maioria, não conhecer do recurso especial, data da decisão: 04.05.1993, 3ª Turma).

Todavia, os outros elementos devem ser provados pelo credor prejudicado.

Nas alienações a título oneroso é preciso estar presente, ainda, a má-fé, ou seja, o consilium fraudis, cuja prova é do autor da ação pauliana.

Tribunal de Justiça de São Paulo. Ação Pauliana. Escritura de compra e venda. Anulação pretendida. Inadmissibilidade. Ausência de prova do consilium fraudis. Alienação anterior ao processo de execução. Adquirente que fez todas as investigações de praxe. Inexistência de ônus impeditivo para a compra do imóvel. Verba honorária reduzida. Recurso parcialmente provido para esse fim. Estando o comprador com boa-fé o ato não pode ser anulado, ainda mais quando o autor da ação não faz prova da má-fé (rel. Mattos Faria, Apel. Cív. nº 214.367-1, Mogi das Cruzes, 09.08.1994).

Já nas alienações a título gratuito não é necessária a má-fé, vez que o consilium fraudis é elemento irrelevante, como já vimos.

Demais disso é imprescindível a anterioridade do crédito, isto é, a existência da dívida, mesmo não vencida, quando da alienação ou gravame.

2.7. OBJETO DA AÇÃO PAULIANA

A ação pauliana tem por objetivo anular os atos praticados em fraude. Sendo assim, o pedido de anulação servirá para desconstituir o negócio jurídico fraudulento.

Nesse sentido, o teor do art. 165, do novo Código Civil:

Art. 165. Anulados os negócios fraudulentos, a vantagem resultante reverterá em proveito do acervo sobre que se tenha de efetuar o concurso de credores.

E esse acervo de bens corresponde ao patrimônio – a esta altura exaurido – do devedor.

Assim, configurada a fraude na alienação, o bem alienado retorna ao patrimônio do devedor, permitindo, assim, que o credor o penhore, em execução por quantia certa contra devedor agora solvente.

A corrente doutrinária majoritária entende que o objeto da ação pauliana é a anulação do ato fraudulento praticado pelo devedor.

Nesse caso, a ação será constitutiva negativa ou desconstitutiva, sujeita, assim, à decadência.

Outra corrente considera que o ato fraudulento vale e a ação pauliana apenas declara o ato fraudulento ineficaz em relação aos credores, como acontece na fraude à execução, podendo o bem ser executado normalmente, mesmo estando em nome do adquirente.

Neste caso, a ação será declaratória.

2.8. EXCLUDENTES DA FRAUDE

2.8.1. O art. 164 do Código Civil

Art. 164. Presumem-se de boa-fé e valem, os negócios ordinários indispensáveis à manutenção do estabelecimento mercantil, rural (agrícola) ou industrial, ou à subsistência do devedor e de sua família.

Em razão dessa norma, conclui-se, através de um exemplo, que uma construtora pode vender os bens decorrentes do seu ativo circulante, os imóveis produzidos, ainda que insolvente, sem que isso signifique fraude contra credores.

Surge, então, a necessidade de se distinguir o ativo imobilizado de uma empresa, em geral os bens de seu uso, do seu ativo circulante, ao qual pertence o estoque.

A fraude contra credores ocorre com a venda, doação ou gravame dos bens do ativo fixo. Por outro lado, os bens do ativo circulante admitem alienação na medida em que se destinam à manutenção do estabelecimento.

Portanto, essa norma é de suma importância no Direito Imobiliário no que pertine às construtoras ou incorporadoras insolventes.

Em consonância com o acatado, as unidades imobiliárias em estoque podem ser alienadas ou gravadas, sem que se configure a fraude.

2.8.2. Aquisição de insolvente mediante depósito judicial

Já vimos que a aquisição de imóvel de pessoa insolvente pode representar a fraude contra credores.

Todavia, há uma forma de evitar a ação pauliana no caso de aquisição de pessoa notoriamente insolvente.

Essa forma é estabelecida pelos art. 160, do Código Civil. Para tanto, devem ser respeitados os seguintes requisitos:

a) O adquirente não pode ter pago o preço.

b) O preço deve ser o corrente, ou seja, o preço de mercado do imóvel.

c) O adquirente deve consignar judicialmente o valor a ser pago.

d) Promover a citação, por edital, de todos os interessados.

2.9. DECADÊNCIA

Existe um prazo para que o credor prejudicado reclame, arguindo a fraude contra credores, em razão da venda do imóvel que torna o devedor insolvente.

A possibilidade de anulação do ato fraudulento decai em quatro anos, a partir da data do registro da alienação, mormente tendo em vista que a ação, de acordo com a corrente majoritária, é desconstitutiva, com prazo determinado em lei² (Código Civil, art. 178, II).

Tribunal de Justiça de São Paulo. Prescrição. Ação pauliana. Artigo 178, § 9º, V, “b” do Código Civil [1916]. Inocorrência. Prescrição interrompida pela citação. Autor que tomou todas as providências que lhe cabiam, dentro do prazo. Prazo para o exercício da ação pauliana conta-se do registro da escritura no Cartório de Imóveis e não a partir do contrato. Recurso não provido. Não é possível que a contagem do prazo prescricional se inicie antes que pudesse a parte ter conhecimento do ato. Somente no momento da publicidade deste, com o registro competente, é que se pode ter como iniciado aquele lapso temporal. O direito à ação para anular a venda só pode nascer quando se consumar a transferência da propriedade, ou seja, com o registro (rel. Barbosa Pereira, Agravo de Instrumento nº 204.041-1, General Salgado, 02.09.1993).

Tribunal de Justiça de São Paulo. Ação pauliana. Fraude contra os credores. Lapso extintivo que é de decadência e não de prescrição. Artigo 178, § 9º, “b” do Código Civil [1916]. Fluência do prazo a partir da data da transcrição no registro imobiliário. Processo extinto, com julgamento do mérito. Recurso não provido (Apel. Cív. nº 25.611-4, Itapira, 9ª Câmara de Direito Privado, rel. Franciulli Netto, 03.03.1998, v.u.).

Assim, é cautela recomendável que o comprador verifique toda a cadeia dominial durante os últimos quatro anos, perquirindo se algum dos titulares do imóvel, nesse prazo, alienou o bem em estado de insolvência, evitando a anulação da sua aquisição e prejuízos iminentes.

2.10. FRAUDE CONTRA CREDORES E FRAUDE À EXECUÇÃO – DIFERENÇAS

Fraude, em sentido amplo, significa raposia, malícia e trapaça, empregadas para prejudicar terceiros.

A fraude contra credores, tratada no art. 158 e seguintes do Código Civil, como temos insistido, parte do princípio de que o patrimônio do devedor é a garantia dos credores, o que, aliás, é norma do art. 591, do Código de Processo Civil, e do art. 391, do Código Civil.

O remédio para a alienação em fraude contra credores é a ação pauliana, cujos requisitos também já vimos.

a) Anterioridade do crédito, ou seja, a existência do crédito quando da alienação.

b) Consilium fraudis, elemento subjetivo, que se presume da lesão, bastando a simples consciência do prejuízo.

c) Eventus damni, ou seja, a redução do devedor à insolvência pela prática do ato de alienação.

A fraude à execução, por outro lado, é escalarmente mais grave que a fraude contra credores, vez que viola a própria atividade jurisdicional do Estado (Código de Processo Civil, art. 593).

Diferencia Antonio Cláudio da Costa Machado:

Fraude de execução (ou à exe-cução) é todo e qualquer ato praticado pelo devedor (simulado ou não), com ou sem intenção enganosa, que produza como efeito a subtração de bens particularizados que devam ser entregues ao credor ou a subtração não particularizada que gere a sua insolvência. A fraude à execução não se confunde com a fraude contra credores (CC, arts. 106 a 113) por alguns motivos: a fraude à execução é ato atentatório à função jurisdicional (a contra credores é fenômeno que importa ao credor e devedor); é ato ineficaz em relação ao exequente (a contra credores é ato anulável); é ato que se declara incidentalmente no processo de execução (a contra credores só pode ser declarada por ação própria de conhecimento – ação pauliana); é ato cujo reconhecimento prescinde da constatação de fraudar (a contra credores depende da verificação da intenção fraudulenta – consilium fraudis).³

Portanto, ocorrendo fraude à execução, não é necessária ação autônoma – ação pauliana – bastando simples pedido do credor nos autos da ação de execução, para penhora do bem nas mãos do adquirente de má-fé que tenha levado a efeito o negócio jurídico posterior à propositura da ação que tem o condão de levar o devedor à insolvência.

O art. 593 do Código de Processo Civil enumera as hipóteses de fraude à execução:

Art. 593. Considera-se em fraude de execução a alienação ou oneração de bens:

I – quando sobre eles pender ação fundada em direito real;

II – quando, ao tempo da alienação ou oneração, corria contra o devedor demanda capaz de reduzi-lo à insolvência;⁴

III – nos demais casos expressos em lei.

A hipótese do inciso I diz respeito à proteção ao direito de sequela, pendente ação real (v.g., ação reivindicatória) sobre o bem (móvel ou imóvel), mesmo antes do julgamento da ação.

Nos casos dos incisos I e II, acorde com os mandamentos insculpidos nos artigos 219 e 263 do Código de Processo Civil, a partir da distribuição da ação, todos os efeitos do art. 219 passam a ser verificados, dependendo, entretanto, da citação válida.

Ou seja, pende a ação a partir da distribuição, condicionada à citação válida.⁵

Os demais casos, mencionados no inciso III, são aqueles enumerados no próprio Código de Processo Civil e outras leis: 672, § 3º, do Código de Processo Civil, art. 240 da Lei 6.015/1973 e art. 185 do Código Tributário Nacional.

Discute-se, também, acerca da necessidade do registro, no Registro Imobiliário, da citação da ação real para configurar fraude à execução (Lei 6.015/1973, art. 167, I, item 21).

Acerca desse aspecto, ensina Humberto Theodoro Júnior:

a) se houve registro da citação, a presunção de fraude é absoluta;

b) não havendo registro, ao credor-embargado incumbirá a prova do conhecimento do terceiro adquirente-embargante acerca da ação pendente.

Aliás, esse é o teor do art. 659, § 4º, do Código de Processo Civil.

Tribunal de Justiça de São Paulo. Embargos de terceiro. Execução fiscal. Exclusão da penhora – procedência. Embargante que adquiriu os bens imóveis penhorados à executada, anteriormente a inscrição da dívida. Irrelevância quanto ao fato de o domínio não estar fundado em título registrado no Registro de Imóveis. Fraude à execução não caracterizada. Impossibilidade de se confundir este incidente do processo com fraude contra credores. Recurso não provido (rel. Dias Tatti, Apel. Cív. nº 166.656-2, Guarulhos, 07.03.1991).

Sendo assim, quanto ao inciso II do art. 593, além do ajuizamento da ação, dependente de citação válida, e da própria alienação que tenha reduzido o devedor à insolvência (presunção relativa⁶ a favor do credor), é imprescindível que o adquirente saiba da ação (presunção relativa, se não consta do registro imobiliário e presunção absoluta, se já consta).

Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial nº 41.128/SP (9300328760), decisão: por unanimidade, conhecer em parte do recurso e, nessa parte, dar-lhe provimento, data da decisão: 17.02.1998, 4ª Turma. Processual Civil. Fraude a execução. Art. 593, II, do Código de Processo Civil. Inocorrência. Impugnação ao valor da causa. Agravo. Reexame de prova. Ausência de prequestionamento. Divergência não configurada. Quando não se trata, como no caso, de notória divergência, a simples citação de ementa é insuficiente para caracterização do dissídio jurisprudencial. Para que se tenha como de fraude a execução à alienação de bens, de que trata o inciso II do art. 593 do Código de Processo Civil, é necessária a presença concomitante dos seguintes elementos: a) que a ação já tenha sido aforada; b) que o adquirente saiba da existência da ação ou por já constar no cartório imobiliário algum registro dando conta de sua existência (presunção “juris et de jure” contra o adquirente), ou porque o exequente, por outros meios, provou que do aforamento da ação o adquirente tinha ciência; e c) que a alienação ou a oneração dos bens seja capaz de reduzir o devedor à insolvência, militando em favor do exequente a presunção “juris tantum”. Inocorrente, na hipótese, o segundo elemento supra indicado, não se configurou a fraude à execução. Entendimento contrário geraria intranquilidade nos atos negociais, conspiraria contra o comércio jurídico, e atingiria a confiabilidade nos registros públicos. “A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial” (Súmula nº 7/STJ) “é admissível a oposição de embargos de terceiro fundados na alegação de posse advinda de compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovida do registro” (Súmula nº 84/STJ). Falta de prequestionamento. É cabível o agravo retido para atacar decisão na impugnação ao valor da causa. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa parte, provido. Relator: Ministro César Asfor Rocha. Fonte: DJ de 18.05.1998, p. 100.

2.11. FORO COMPETENTE

A ação pauliana é de natureza pessoal.⁷

Portanto, o foro competente é o do domicílio do réu, seguindo-se a regra do art. 94 do Código de Processo Civil.

Ademais, fica dispensada a outorga conjugal para propositura da ação.

2.12. LEGITIMIDADE

a) Legitimidade ativa

A legitimidade ativa é dos credores quirografários prejudicados por algum ato do devedor.

Em princípio, o credor com garantia real não está legitimado a propor a ação pauliana.

Todavia, a garantia pode não ser suficiente, caso em que será credor quirografário pelo saldo devedor, o que lhe autoriza a propor a ação pauliana, presentes os requisitos legais.

b) Legitimidade passiva

Quanto ao réu da ação, é mister verificar o teor do que dispõe o art. 161 do Código Civil:

Art. 161. A ação, nos casos dos arts. 158 e 159, poderá ser intentada contra o devedor insolvente, a pessoa que com ele celebrou a estipulação considerada fraudulenta ou terceiros adquirentes que hajam procedido de má-fé.

O Código Civil, assim como já fazia o código anterior, usa a expressão “poderá”, indicativa de faculdade, o que pode levar o intérprete à falsa conclusão de que a ação poderá ser proposta, alternativamente, contra o devedor insolvente, contra a pessoa que com ele celebrou a estipulação considerada fraudulenta ou contra terceiros adquirentes que hajam procedido de má-fé.

Com razão, Lauro Laertes de Oliveira⁸ ensina que a lei deveria ter empregado a expressão “deverá”.

Nelson Nery Júnior,⁹ igualmente certo, considera que a ação pauliana deve sempre ser proposta contra todos os que participaram do ato fraudulento.

Por exemplo: Mévio vendeu imóvel a seu irmão, Tício, em fraude. Tício, por sua vez, alienou o mesmo imóvel a Augusto, que sabia da fraude, sendo, portanto, terceiro de má-fé.

A consequência evidente na fixação da legitimidade passiva, evidentíssima aliás, é que a ação deverá ser movida em face dos três, em litisconsórcio necessário unitário.

É que a sentença só pode obrigar as partes que compuseram o polo passivo, não podendo, de forma alguma, alcançar quem não foi parte e, por essa razão, sequer teve a oportunidade de se defender (Código de Processo Civil, art. 472).

Ainda que seja assim, Lauro Laertes de Oliveira noticia respeitáveis opiniões contrárias que emanam de Cândido Rangel Dinamarco¹⁰ e Nelson Hanada.¹¹

2.13. PEDIDO

Pede-se ao juiz:

a) a revogação da alienação e cancelamento do respectivo registro (considerando-se a ação pauliana como constitutiva negativa);

ou:

b) a declaração da ineficácia da alienação ou gravame (considerando-se a ação pauliana como declaratória), penhorando-se o bem, mesmo em nome do adquirente cúmplice.

2.14. VALOR DA CAUSA

Consoante o que dispõe o art. 259, V, do CPC, tratando-se de alienação onerosa, o valor da causa será o valor do objeto do contrato fraudulento.

No caso de doação, o valor da causa será o do benefício auferido pelo credor, com a desconstituição da liberalidade.

Tribunal de Justiça de São Paulo. Ação pauliana. Valor da causa. Fixação que deve ter em vista o inteiro valor do objeto do ato fraudulento. Hipótese em que a ação visa a declaração de nulidade ou ineficácia do ato jurídico, daí porque seu valor é determinado pelo valor do objeto da relação jurídica que se pretende modificar. Agravo desprovido (Agravo de Instrumento nº 27.535-4, Barretos, 1ª Câmara de Direito Privado, Relator: Guimarães e Souza, 03.12.1996, v.u.).

2.15. MODELO DE AÇÃO PAULIANA

Exmo. Sr. Dr. Juiz(a) de Direito da (...)

(...), por seus procuradores (documentos 1 e 2), com escritório no endereço acima, vem, respeitosamente, perante Vossa Excelência, propor em face de (...), a competente:

Ação pauliana

O que faz com supedâneo nos arts. 159 e seguintes do Código Civil, pelos argumentos de fato e de direito a seguir aduzidos:

I – Fatos

O autor é credor do primeiro réu pela quantia de R$ (...), representada por uma nota promissória emitida em (...), não paga e protestada (documentos 2 e 3, anexos).

O crédito originou-se de transação comercial celebrada entre as partes, sendo que o autor realizou o negócio confiando no patrimônio do devedor e ora primeiro réu.

Acontece, porém, que o primeiro réu deixou de pagar o título no vencimento e alienou o único imóvel de sua propriedade, constituído do lote urbano nº 12 da quadra 20 do Loteamento (...), situado nesta cidade, com a área de 800 m², contendo uma casa de alvenaria, com 150 m², para o segundo réu, em (...), através de escritura pública de compra e venda lavrada nas notas do (...) Tabelião desta Capital em (...), às fls. (...) do livro (...), e registrada sob nº R2 da matrícula nº (...) em (...) no Registro de Imóveis da (...) Circunscrição desta Capital, pelo valor de R$ (...) (documentos 4 e 5).

Em pesquisas e diligências o autor constatou que a alienação do imóvel ocorreu em nítida fraude contra credores.

O primeiro réu realizou péssimas transações comerciais e, para salvar o seu único imóvel, resolveu aliená-lo em fraude contra credores.

Sua insolvência era notória.

Basta verificar o número de títulos protestados em seu nome (documento 6).

Não é crível que um comprador adquira um imóvel sem exigir certidões dos distribuidores de títulos para protesto e de ações cíveis.

De outro lado, o segundo réu dispunha de motivo para conhecer a insolvência do primeiro réu.

Aquele é primo da mulher deste. Frequentava a casa dos alienantes e sabia das dificuldades financeiras por eles vividas, o que será provado durante a instrução.

II – Direito

Encontram-se presentes, no caso, todos os requisitos exigidos para a configuração da fraude, a saber:

a) crédito quirografário;

b) anterioridade do crédito (o crédito do autor data de (...) e a alienação ocorreu em (...), registrada em (...);

c) consilium fraudis (conluio na fraude), considerando a notoriedade da insolvência do devedor e alienante, além do adquirente ter motivo para conhecê-la.

A alienação do único imóvel que poderia garantir a execução frustra qualquer tentativa de recebimento do crédito do autor. Esse fato caracteriza, portanto, o dano causado ao credor.

Dessa forma, impõe-se a declaração da ineficácia do ato perante o credor e autor.

A presunção contida no art. 159 do Código Civil é juris et de jure. Vale dizer, não admite prova em contrário.

Sendo assim, formula-se o:

III – Pedido

Posto isto, requer a Vossa Excelência que se digne de:

a) mandar citar os réus, nos endereços mencionados, através do senhor oficial de justiça, para contestarem a presente ação, no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de se presumirem aceitos como verdadeiros os fatos articulados pelo autor;

b) julgar procedente o pedido inicial declarando a ineficácia ou revogação da alienação do imóvel e do registro “R2” da matrícula nº (...) do Registro de Imóveis da (...) Circunscrição desta Capital;

c) condenar os réus ao pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios, estes entre os parâmetros legais;

d) determinar o registro da citação junto ao oficial de Registro de Imóveis (art. 167, I, nº 2, da Lei 6.015/1973).

Outrossim, requer provar o alegado por todos os meios de prova em direito admitidos, especialmente através de prova documental, pericial, testemunhal e depoimento pessoal dos réus, sob pena de confesso.

Dá-se à causa o valor de R$ (...).¹²

Termos em que, pede deferimento.

Data

Advogado (OAB)

_______________

¹     Silvio Rodrigues, “Ação pauliana ou revocatória”, Enciclopédia Saraiva do Direito, São Paulo: Saraiva, vol. 3, p. 286.

²     Conforme Agnelo Amorim Filho, RT 744, pp. 725 e ss.

³     Antonio Cláudio da Costa Machado, Código de Processo Civil Interpretado, São Paulo: Saraiva, 1996, p. 652.

⁴     Evidentemente que a pessoa que responde a uma ação e vende um bem que não o torna insolvente, não pratica fraude à execução.

⁵     Theotonio Negrão, Código de processo civil, São Paulo: Saraiva, 1997, nota 11b ao art. 593.

⁶     Presunção relativa admite prova em contrário (iuris tantum). Diferente é a presunção absoluta (iuris et de iure), que inadmite prova em sentido contrário.

⁷     Tribunal de Justiça de São Paulo. Apelação nº 172.324 1, Piracaia, relator: Renan Lotufo, 13.09.92. Ação pauliana – fraude contra credores – inocorrência – doação realizada após a penhora e seu registro – garantia da execução assegurada – extinção do processo determinada. A ação pauliana é ação pessoal de restituição por meio da qual são as partes restituídas ao estado anterior ao ato impugnado. Uma vez que a penhora precedeu a doação, não será com a ação pauliana que se ira garantir a já garantida execução.

⁸     Da ação pauliana, 3ª ed., São Paulo: Saraiva, 1989, p. 74.

⁹     Nelson Nery Júnior, “Revista de Processo”, Revista dos Tribunais 23/90.

¹⁰     Cândido Rangel Dinamarco, RJTJSP, 97/8.

¹¹     Nelson Hanada, Da insolvência e sua prova na ação pauliana, São Paulo: Revista dos Tribunais, 1982, p. 79.

¹²     Valor do bem constante do ato a ser declarado insubsistente, no caso o valor da escritura registrada.

Capítulo 3

EMBARGOS DE TERCEIRO

3.1. PRINCIPAIS ASPECTOS

a) Foro competente: juízo que ordenou a apreensão dos bens; tratando-se de apreensão por carta precatória, normalmente o juízo deprecado, que, em regra, ordena a constrição;

b) Legitimidade ativa: terceiro (quem não é parte) que seja senhor ou possuidor do bem objeto de constrição judicial, exceto as hipóteses do Código de Processo Civil, art. 1.046, § 2º;

c) Legitimidade passiva: exequente em regra e, às vezes, o próprio executado que nomear bens de terceiro para a penhora (litisconsórcio);

d) Valor da causa: valor dos bens cuja penhora se embarga e não aquele da dívida executada;

e) Petição inicial: respeitará os requisitos do art. 282 do Código de Processo Civil, acrescida da demonstração da qualidade de terceiro e a posse e do rol de testemunhas;

f) Procedimento: especial, disciplinado nos arts. 1.049 e seguintes do Código de Processo Civil;

g) Prazo para contestação: dez dias;

h) Recursos:

a) da decisão que indefere liminarmente os embargos ou que os julga improcedentes ou procedentes, cabe recurso de apelação (Código de Processo Civil, arts. 296 e 513);

b) do deferimento liminar dos embargos cabe agravo (Código de Processo Civil, art. 522).

3.2. O INSTITUTO

Os embargos de terceiro são definidos por Humberto Theodoro Júnior como o remédio processual que a lei põe à disposição de quem, não sendo parte no processo, sofre turbação ou esbulho na posse de seus bens por ato de apreensão judicial, em casos como o de penhora, arresto, sequestro, alienação judicial, arrecadação, arrolamento, inventário, partilha etc. (art. 1.046).

É o caso, por exemplo, de penhora de imóvel, cuja fraude contra credores ou fraude a execução não se configura por ausência de um de seus elementos.

Logo, no Direito Imobiliário é, principalmente, o remédio colocado à disposição daquele que se vê diante de uma penhora do imóvel adquirido sem que tenha havido fraude contra credores ou fraude à execução, cujas características estudamos no capítulo precedente.

De fato, sendo o terceiro aquele que não participa da relação jurídica de direito material, não pode ser atingido pelos efeitos dessa relação.

No escólio de Pontes de Miranda, os embargos de terceiro são a ação do terceiro que pretende ter direito ao domínio ou outro direito, inclusive a posse, sobre os bens penhorados ou por outro modo constritos.¹

Portanto, não se limita aos interditos possessórios, abrangendo, em verdade, qualquer direito material incompatível com o ato judicial constritivo, incluindo, também, a propriedade e qualquer outro direito, real ou pessoal.

Os embargos são semelhantes à oposição (Código de Processo Civil, art. 56). Entretanto, na oposição o objeto é o próprio direito discutido, cuja procedência aniquila as pretensões das partes.

Por outro lado, os embargos não atacam a pretensão das partes, mas apenas o ato de constrição indevido, que ameaça bens de quem não é parte no processo.

Resumidamente, os requisitos dos embargos são:

a) ocorrência de medida constritiva em processo alheio;

b) afronta aos bens de quem disponha de direito ou posse;

c) não inclusão do embargante nas hipóteses dos arts. 592 e 593 do Código de Processo Civil.

Por outro lado, os atos enumerados no art. 1.046 do Código de Processo Civil (penhora, arresto, sequestro, alienação judicial, arrecadação, arrolamento, inventário, partilha) são meramente exemplificativos e qualquer outro ato judicial que ameace a posse ou a propriedade dos bens de terceiro é atacável por intermédio de embargos:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Embargos de Terceiro. Credor hipotecário. Preferência no levantamento da quantia depositada por força da arrematação. Admissibilidade. Banespa. Parte legítima para oferecer os embargos objetivando levantamento do arresto/penhora levado a efeito pela censuísta no rosto dos autos da ação de execução aforada pela entidade financeira contra o donatário. Inteligência do art. 1.046 do Código de Processo Civil. Enumeração meramente exemplificativa – Recurso não provido (Apel. Cív. nº 61.818-4, Pirajú, 7ª Câmara de Direito Privado, rel. Júlio Vidal, 16.12.1998, v.u.).

Existem, ademais, dois casos especiais no art. 1.047 do Código de Processo Civil, quais sejam:

a) a defesa da posse turbada nas ações de divisão e demarcação; e,

b) a defesa da garantia real ameaçada por execução de outro credor do devedor comum.

De acordo com os arts. 615, II, 619 e 698 do Código de Processo Civil, se o credor hipotecário for intimado, não poderá se insurgir contra a arrematação ou praça através dos embargos de terceiro, restando-lhe fazer valer sua prelação em face da garantia real de que dispõe, bastando, para isso, uma simples petição.

Então, como deve ser interpretado o art. 1.047, II, do Código de Processo Civil?

Da seguinte forma: caso não tenha sido intimado da praça, poderá o credor hipotecário ingressar com embargos de terceiro ou, de acordo com o art. 619, não sofrerá prejuízo na sua garantia, vez que a transmissão será ineficaz perante aquele que possui garantia real.²

Caso o credor hipotecário seja intimado da praça e não se manifeste, restará extinta a hipoteca.³

Admitidos os embargos do credor com garantia real, a contestação do terceiro, credor, somente poderá versar sobre as matérias expostas, numerus clausus, no art. 1.054 do Código de Processo Civil:

Art. 1.054. Contra os embargos do credor com garantia real, somente poderá o embargado alegar que:

I – o devedor comum é insolvente;

II – o título é nulo ou não obriga a terceiro;

III – outra é a coisa dada em garantia.

3.3. FACULDADE DO TERCEIRO, QUE PODE UTILIZAR AS VIAS ORDINÁRIAS

Os embargos constituem faculdade do terceiro, que pode utilizar as vias ordinárias mesmo após o termo assinalado no art. 1.048 do Código de Processo Civil, como, por exemplo, a ação reivindicatória.⁴

Superior Tribunal de Justiça. Agravo regimental no agravo de instrumento nº 88.561/AC (9500544296), decisão: por unanimidade, negar provimento ao agravo regimental, data da decisão: 26.03.1996, 3ª Turma. Direito civil. Processual civil. Agravo de instrumento. Agravo regimental. Terceiro interessado. Constrição judicial. Legitimidade ad causam – recurso. I – Os embargos de terceiro prejudicado visam tão somente a que não se discuta direito próprio sem um processo onde não figurou como parte. É mera faculdade processual que a lei lhe confere. A sua não utilização não prejudica o direito material existente que poderá vir a ser discutido em ação ordinária própria. II – A não inscrição da arrematação no registro de imóveis pressupõe relação jurídica meramente obrigacional, sem efeito erga omnes, vinculando apenas os sujeitos do negócio jurídico. III – Possuindo o terceiro prejudicado o registro do imóvel, é proprietário, tendo inescusável interesse (legitimidade ad causam). IV – Regimental improvido (rel. Ministro Waldemar Zveiter, DJ de 17.06.1996, p. 21.488).

Nas ações executivas lato sensu (v.g., despejo e possessórias), mesmo após o trânsito em julgado, enquanto não cumprido o mandado cuja expedição determinou a sentença, são cabíveis os embargos de terceiro.

Se houver liminar, o termo final é o trânsito em julgado da sentença.

3.4. FRAUDE CONTRA CREDORES, FRAUDE À EXECUÇÃO E EMBARGOS DE TERCEIRO

Muito já se discutiu acerca da possibilidade do reconhecimento da fraude contra credores e fraude à execução na própria ação de embargos de terceiro aforada pelo adquirente.

Acabou por se pacificar o entendimento de que a fraude à execução, por ser ato ineficaz, pode ser reconhecida através de alegação na própria contestação aos embargos.

Não ocorre o mesmo na fraude contra credores, cujo negócio é apenas anulável (Código Civil, arts. 158, 159 e 171, II).

Portanto, ainda que o adquirente haja embargado, a fraude à execução pode ser alegada na contestação aos embargos desse terceiro adquirente e reconhecida no bojo dos próprios embargos.

Todavia, se o caso for de fraude contra credores, mister se faz uma ação autônoma – pauliana – apta a desconstituir o negócio malsinado.

3.5. VALOR DA CAUSA

O acórdão abaixo traduz o valor da causa nas ações de embargos de terceiro:

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Valor da causa – embargos de terceiro. Bem penhorado. Fixação no valor deste. Admissibilidade. O valor da causa, em sede de embargos, tem por base o valor dos bens cuja penhora se embarga e não aquele da dívida executada (AI nº 427.153, 4ª Câm., rel. Juíza Luzia Galvão Lopes, j. em 07.03.1995. No mesmo sentido: JTA (Lex) 162/359).

3.6. FORO COMPETENTE

A competência para julgamento dos embargos é do mesmo juízo que ordenou a apreensão do bem (Código de Processo Civil, art. 1.049).

Tratando-se de execução por carta, o art. 747 do Código de Processo Civil é claro:⁵

Art. 747. Na execução por carta, os embargos serão oferecidos no juízo deprecante ou no juízo deprecado, mas a competência para julgá-los é do juízo deprecante, salvo se versarem unicamente vícios ou defeitos da penhora, avaliação ou alienação dos bens.

Todavia, alguns julgados não aplicam o art. 747 que, na verdade, se refere aos embargos à execução e não aos embargos de terceiro.

Nesse caso a orientação é a seguinte:

Superior Tribunal de Justiça. Processo civil. Embargos de terceiro. Execução por carta. Bem indicado pelo juízo deprecante. Competência do juízo que indicou o bem. Art. 1.049, Código de Processo Civil, Enunciado nº 33 da Súmula do extinto Tribunal Federal de Recursos. Simpósio de Curitiba (RF 252/18), (CL. LXXIV). Precedentes. Recurso desacolhido. Se o bem penhorado na execução por carta foi indicado pelo juízo deprecante, a ele compete julgar os embargos de terceiro, com arrimo no art. 1.049, Código de Processo Civil, consoante numerosos precedentes desta Corte e na linha do enunciado nº 33 da Súmula do extinto Tribunal Federal de Recursos e da conclusão LXXIV do Simpósio de Curitiba (rel. Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, DJ de 08.06.1998, p. 116) (Recurso Especial nº 130.446/MG (9700309169), decisão: por unanimidade, não conhecer do recurso, 19.03.1998, 4ª Turma).

Os embargos, portanto, podem ser opostos no juízo deprecante ou deprecado, mas a competência para julgá-los é do juízo que efetivou a constrição.

Sendo o deprecado, deverá comunicar ao juízo deprecante o recebimento dos embargos, para a suspensão do processo principal.

3.7. PETIÇÃO INICIAL

A petição inicial deverá respeitar todos os requisitos do art. 282 do Código de Processo Civil, acrescida dos seguintes requisitos:

a) demonstração da qualidade de terceiro;

b) demonstração da posse, que pode ser feita em audiência preliminar designada pelo juiz; e,

c) rol de testemunhas.

3.8. PROCEDIMENTO

O procedimento dos embargos é especial, e vem disciplinado nos arts. 1.049 e seguintes do Código de Processo Civil.

Não demonstrada a posse documentalmente, o juiz marcará audiência preliminar, na qual a demonstração da posse far-se-á através de testemunhas.

Mister se faz a citação do embargado, não bastando a simples intimação do advogado.⁶

O possuidor direto alegará, com a sua posse, o domínio alheio (Código Civil, art. 1.197 e Código de Processo Civil, art. 1.050, § 2º).

Recebida a inicial, o juiz poderá:

a) rejeitá-la liminarmente (Código de Processo Civil, art. 295); ou,

b) ordenar, liminarmente, a expedição de mandado de manutenção ou restituição (Código de Processo Civil, art. 1.051).

Determinada liminarmente a manutenção ou restituição, o embargante só receberá os bens depois de prestada caução, que poderá ser dispensada pelo juiz, malgrado opiniões majoritárias em sentido contrário:

Tribunal de Justiça do Distrito Federal. Caução. Embargos de terceiro. Liberação liminar da coisa. Obrigatoriedade de segurar o juízo. Bem móvel. Agravo provido. Unânime. Malfere o texto expresso de lei a decisão judicial que dispensa o terceiro – alcançada a liberação do bem – de prestar caução. A segurança do juízo, nesses casos, vem em socorro do equilíbrio procedimental, de sorte a não permitir que uma das partes no contexto possa de algum modo inviabilizar o direito oposto, cabendo ao Juiz, assim, velar pelo bom termo da demanda e ao final dar a cada qual o que é seu. Muito ademais quando se tratar de bem móvel que pode desaparecer ou sofrer dano ou deterioração, ressabido que a prisão do depositário infiel, em sendo o caso, não satisfará o direito do credor, se exitoso na causa. Conhecer e prover o recurso. À unanimidade (Agravo nº 567.395 DF, 1ª Turma Cível, 05.02.1996, relator: Eduardo de Moraes Oliveira, Diário da Justiça do DF: 20.03.1996, p. 3.796).

Tribunal de Justiça de São Paulo. Embargos de terceiro. Não oferecimento de caução. Admissibilidade. Embargantes beneficiários da assistência judiciária gratuita. Recurso não provido (Agravo de Instrumento nº 81.875-4, Guarujá, 9ª Câmara de Direito Privado, rel. Silva Rico, 23.06.1998, v.u.).

Se os embargos versarem sobre todos os bens sujeitos à constrição judicial, o processo (de conhecimento ou de execução) ficará paralisado até que sejam julgados.

Se, por outro lado, versarem sobre parte dos bens, o processo principal prosseguirá quanto aos bens não embargados (Código de Processo Civil, art. 1.052).

Julgados procedentes os embargos, o juiz determinará a expedição de mandado de restituição ou manutenção em favor do embargante.

Tendo havido deferimento liminar, julgados procedentes os embargos, apenas haverá a liberação da caução eventualmente prestada.

Julgados improcedentes, a caução servirá de garantia da devolução do bem com os seus rendimentos.

3.9. PRAZO PARA CONTESTAÇÃO

O prazo para contestar os embargos de terceiro é de dez dias.

Apresentada a contestação, o juiz procederá de uma das seguintes formas:

a) marcará audiência de conciliação e, posteriormente, de instrução e julgamento;

b) julgará de plano os embargos, quando a questão for apenas de direito e as provas exclusivamente documentais (Código de Processo Civil, art. 330, I).

Não apresentando a contestação no prazo, configurar-se-á a revelia, nos termos dos arts. 803 e 1.053 do Código de Processo Civil, presumindo-se aceitos pelo embargado os fatos narrados na inicial.

3.10. RECURSOS

Da decisão que indefere liminarmente os embargos ou que os julga improcedentes ou procedentes, cabe recurso de apelação (Código de Processo Civil, arts. 296 e 513).

O inc. V do art. 520 do Código de Processo Civil, tratando dos efeitos do recurso de apelação, está assim redigido:

Art. 520. A apelação será recebida em seu efeito devolutivo e suspensivo. Será, no entanto, recebida só no efeito devolutivo, quando interposta de sentença que:

I – homologar a divisão ou a demarcação;

II – condenar à prestação de alimentos;

III – julgar a liquidação de sentença;

IV – decidir o processo cautelar;

V – rejeitar liminarmente embargos à execução ou julgá-los improcedentes (inc. V com redação dada pela Lei 8.950, de 13.12.1994);

VI – julgar procedente o pedido de instituição de arbitragem.

Como a lei não mencionou a hipótese nos incisos do art. 520, no caso de acolhimento dos embargos, a apelação será, em regra, recebida em ambos os efeitos, devolutivo e suspensivo e, consequentemente, suspenderá o curso da execução até que seja julgada pelo tribunal.

Primeiro Tribunal de Alçada Cível de São Paulo. Deram Provimento ao(s) Recurso. Efeitos. Decisão que recebeu a apelação interposta nos embargos de terceiro somente no efeito devolutivo. Inadmissibilidade. Recebimento do duplo efeito. Arts. 520 e 1.052, do CPC. Recurso provido (Processo nº 0910464-5, Agravo de Instrumento, São Paulo, 4ª Câmara, 09.02.2000, Juiz Gomes Corrêa).

Primeiro Tribunal de Alçada Cível de São Paulo. Agravo de Instrumento. Descumprimento do art. 526 do CPC. Hipótese em que a omissão da agravante corresponde a procedimento temerário, causando obstáculo à atuação do contrário e caracterizando a litigância de má-fé. Aplicação de multa com base no art. 18, do CPC. Recurso. Apelação recebida apenas no efeito devolutivo. Sentença de mérito que julga improcedentes embargos de terceiro. Aplicação da regra geral de recebimento dos apelos no duplo efeito. Art. 520 do CPC. Recurso provido (Processo nº 1.035.488-4, Agravo de Instrumento, Nova Granada, 4ª Câmara, 12.09.2001, Juiz Gomes Corrêa).

Primeiro Tribunal de Alçada Cível de São Paulo. Deram Provimento Ao(s) Recurso. Duplo efeito. Embargos de terceiro. Recebimento de apelação sem suspender execução. Inviabilidade. Necessidade de recebimento nos dois efeitos por não constar das exceções do art. 520 do Código de Processo Civil. Hipótese ademais, em que a oposição de embargos de terceiro é incidente apto a interromper marcha conclusiva da execução. Recurso provido (Processo nº 0936127-7, Agravo de Instrumento, São Paulo, 8ª Câmara, 16.08.2000, Juiz Antonio Carlos Malheiros).

A posição nos tribunais, contudo, não é pacífica.

Com efeito, dissentindo do entendimento acima citado, acórdãos sustentam que, embora o recurso contra a decisão que julgou improcedentes os embargos deva ser recebido em ambos os efeitos, não tem o condão de suspender o curso da execução decorrente de outro processo:

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Embargos de terceiro. Despejo. Recurso. Apelação em embargos de terceiro. Efeito suspensivo. Admissibilidade. Prosseguimento da execução. Admitido o efeito suspensivo à apelação em sede de embargos de terceiro, este efeito não tem força para obstar o regular prosseguimento de execução coercitiva (AI nº 454.944, 11ª Câm., rel. Juiz Artur Marques, j. em 26.02.96. No mesmo sentido: JTA (RT) 111/439, AI 549.954, 2ª Câm., rel. Juiz Vianna Cotrim, j. em 19.10.1998).

Tribunal de Justiça de São Paulo. Embargos de terceiro. Improcedência. Apelação. Duplo efeito. Situação que não suspende o processo. Recurso provido. Não se mostra necessário que, mesmo recebida apelação de sentença que julgou improcedentes embargos de terceiro, no duplo efeito, se suspenda a tramitação do processo que mereceu os embargos (Agravo de Instrumento nº 213.794-4/5, São Paulo, 6ª Câmara de Direito Privado, rel. Octavio Helene, 20.12.2001, v.u.).

Há outro entendimento, do mesmo Tribunal, no sentido de, em algumas hipóteses, atribuir o efeito meramente devolutivo ao recurso de apelação:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Agravo de Instrumento. Discussão, em agravo, do feito que se deve empregar recurso de apelação tirado contra sentença de improcedência de embargos de terceiro. Oportunidade do Tribunal de investigar a verossimilhança do direito posto no recurso para, em sendo a hipótese de falta de prova da posse do embargante, admitir apenas o efeito devolutivo. Recurso provido (Agravo de Instrumento nº 100.757-4, Campinas, 3ª Câmara de Direito Privado, rel. Ênio Zuliani, 30.03.1999, v.u.).

Sendo assim, o juiz singular que julgou improcedentes os embargos poderá, com fundamento nesse entendimento, receber o recurso de apelação interposto contra sentença apenas no efeito devolutivo, não suspendendo a execução pendente.

Se isso ocorrer, o possuidor do bem constrito terá, a sua disposição, para evitar o curso da execução, o art. 558 do Código de Processo Civil, segundo o qual:

Art. 558. O relator poderá, a requerimento do agravante, nos casos de prisão civil, adjudicação, remição de bens, levantamento de dinheiro sem caução idônea e em outros casos dos quais possa resultar lesão grave e de difícil reparação, sendo relevante a fundamentação, suspender o cumprimento da decisão até o pronunciamento definitivo da turma ou câmara.

Parágrafo único. Aplicar-se-á o disposto neste artigo às hipóteses do art. 520.

Portanto, a critério do relator, no tribunal, diante dos fatos apresentados pelo apelante, poderá ser concedido o chamado efeito suspensivo à apelação interposta com fundamento no art. 558, do Código de Processo Civil mesmo que não se admita, de acordo com a literalidade da lei, que a apelação contra a sentença que julga improcedentes os embargos possui duplo efeito.

Se os embargos são rejeitados liminarmente, igualmente, os tribunais não têm posição definida.

Alguns acórdãos entendem que a apelação, nessa hipótese, deve ser recebida no duplo efeito:

Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Recurso. Apelação. Interposição contra sentença que rejeita liminarmente embargos de terceiro. Recebimento nos efeitos suspensivo e devolutivo. Admissibilidade. Análise da doutrina e jurisprudência. Recurso improvido (Agravo de instrumento nº 755.383-3, Batatais, 1ª Câmara, 17.11.1997, relator: Ademir Benedito, decisão: unânime).

Todavia, o assunto está longe de ser pacífico, sendo relevante o seguinte entendimento do:

Superior Tribunal de Justiça. Recurso Ordinário em Mandado de Segurança nº 3.776/SP (9300302710), decisão: por unanimidade, conhecer do recurso, mas negar-lhe provimento, 13.06.1994, 4ª Turma. Embargos de terceiro. Apelação. Ainda que se admita efeito suspensivo da apelação contra sentença que rejeite liminarmente embargos de terceiro, tal efeito não alcança a execução. Recurso Ordinário denegado (rel. Ministro Fontes de Alencar, DJ de 28.08.1995, p. 26.636).

Nesse acórdão, manifestou-se o ministro Fontes de Alencar:

Não comporta efeito suspensivo a apelação de sentença que rejeita liminarmente embargos de terceiro, por seu conteúdo negativo vestibular. Ainda que se admita tal efeito da apelação de sentença assim, não se poderia pensar que o efeito suspensivo do apelo alcançaria a execução. Para que os embargos de terceiro afetem a relação processual executiva é mister sejam recebidos. Recebidos, poderão ensejar a suspensão da execução, se versarem sobre todos os bens nela constantes, ou seu prosseguimento apenas em relação aos bens sobre os quais não versarem os embargos.

O deferimento liminar dos embargos, outrossim, será atacado por intermédio do recurso de agravo (Código de Processo Civil, art. 522).

3.11. LEGITIMIDADE ATIVA E PASSIVA

Aquele que, não sendo parte no processo, sofrer turbação ou esbulho de seus bens, está legitimado ativamente para propor embargos de terceiro.

Entretanto, há algumas exceções, como as do:

a) substituto processual, que litiga em nome próprio, um direito alheio, na exata medida em que a sentença deve atingir a parte em sentido material;

b) assistente;

c) parte no processo, cujo bem constrito não poderia sê-lo (bens inalienáveis, detenção etc.).

Outrossim, existem alguns casos de pessoas que, embora não sendo parte, não estão legitimadas a propor os embargos. São elas:

a) o sucessor da parte, a título universal ou singular, que tenha adquirido o bem litigioso no curso do processo (Código de Processo Civil, art. 592, V);

b) o que foi chamado à autoria e não interveio;

c) o sócio solidário, na execução de sentença contra a sociedade (Código de Processo Civil, art. 592, II).⁷

Diz-se que o cônjuge pode defender sua meação através dos embargos de terceiro (art. 1.046, § 3º).

Só não se admite que o cônjuge se valha dos embargos de terceiro, mas de embargos à execução, na hipótese em que, nos termos do § 1º, III, do art. 10, do Código de Processo Civil, for litisconsorte passivo na ação em virtude de dívidas contraídas pelo consorte em benefício da família.

Também não se admite embargos de terceiro, mas embargos à execução, em casos como o da fiança e do aval, em que o cônjuge tenha assumido o encargo conjuntamente.

No primeiro caso, de dívidas contraídas a bem da família, surge a questão do ônus da prova.

Alguns julgados, entendendo que a prova negativa não cabe ao cônjuge, atribuem o ônus ao credor.⁸

Em sentido contrário, outros acórdãos entendem que presume-se assumida em benefício do casal a dívida contraída pelo marido, cabendo à mulher a prova em contrário na defesa de sua meação por meio de embargos de terceiro.⁹

Se o cônjuge for simplesmente intimado da penhora, nos termos do art. 669, § 1º, do Código de Processo Civil, sem ter sido parte na ação aforada exclusivamente em face do consorte, poderá valer-se dos embargos de terceiro para defender sua meação.¹⁰

Nesse mesmo caso, admite-se, também, embargos à execução, no qual o cônjuge poderá discutir o título da dívida, os valores e a regularidade do processo.

Nesse sentido, ensina Humberto Theodoro Júnior:

Diante de uma só execução, haverá ensejo para mulher participar tanto de embargos de devedor como de embargos de terceiro, mas com conteúdos diferentes.

Tendo assim, legitimidade para propor ambos os tipos de embargos, e não havendo profunda diversidade de rito entre eles, nada impede que a mulher utilize os embargos à execução, desde logo, seja para atacar o título do credor, seja para defender sua meação, seja para ambas as finalidades. O que, todavia, não se tolera é que, tendo perdido a oportunidade dos embargos de devedor, venha a mulher a se prevalecer dos embargos de terceiro para discutir o mérito da dívida ou dos atos executivos, porque isso é matéria exclusiva dos primeiros embargos, os quais estariam preclusos depois de exaurido o prazo assinado pela lei para seu manejo.

Assim, podemos resumir:

a) cônjuge é parte na ação ou foi incluído em virtude da dívida ter sido assumida pelo outro cônjuge a bem da família: embargos à execução;

b) cônjuge é intimado da penhora: embargos à execução e embargos de terceiro para defesa da meação;

c) cônjuge sequer é intimado da penhora: embargos de terceiro.

O Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira manifestou-se da seguinte forma:

O posicionamento acerca da exclusão da meação da mulher casada em bens penhorados vai ganhando contornos com a seguinte distinção: a) se a esposa objetiva impugnar a pretensão executiva, o remédio adequado serão os embargos à execução; b) se deseja apenas excluir a penhora sobre a sua meação, a via hábil serão os embargos de terceiro. Não obstante com suporte nos princípios da economia e da instrumentalidade do processo, tem-se admitido que a mulher também possa postular a exclusão da sua meação em embargos à execução; c) se a execução é movida contra o casal porque ambos contraíram a obrigação, não assiste à mulher o direito aos embargos de terceiro (neste sentido, RE nº 93.764, Juriscível 106/92; RE nº 89.802, RTJ 88/717, RI 13/143).¹¹

Nesses casos, procedente os embargos de terceiro, o bem será praceado e metade do valor entregue à mulher, nos termos, inclusive, do art. 655-B do Código de Processo Civil:¹²

Superior Tribunal de Justiça. Processo civil. Execução. Mulher casada. Código de Processo Civil, art. 1046. Lei 4.121/62, art. 3. Meação. Ônus da prova. Exclusão em cada bem. Bem indivisível. Aferição no valor encontrado. Doutrina e jurisprudência. Hermenêutica. Provimento parcial. I – A esposa não responde pela dívida, contraída apenas pelo marido, se provar que a mesma não veio em benefício do casal, presumindo-se prejuízo da mulher no caso de aval do seu cônjuge, salvo se este for sócio da empresa avalizada (REsp. nº 3.263-RS, DJ de 09.10.1990). II – A exclusão da meação deve ser considerada em cada bem do casal e não na indiscriminada totalidade do patrimônio (REsp. nº 1.164-GO, RSTJ 8/385). III – Sem embargo da controvérsia no tema, gerado pela deficiente disciplina legal, recomenda-se como mais adequada a orientação segundo a qual o bem, se for indivisível, será levado por inteiro a hasta pública, cabendo a esposa a metade do preço alcançado (rel. Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, DJ de 05.04.1993, p. 5.840; RSTJ, vol. 50, p. 235; Sálvio de Figueiredo Teixeira, Código de Processo Civil anotado, 4ª ed., Saraiva, 1992, art. 1.046; Humberto Theodoro Júnior, Processo de execução, 7ª ed., Leud, cap. XIII, nº 7, p. 153) (Recurso Especial nº 16.950/MG (9100244490), decisão: por maioria, conhecer em parte do recurso e dar-lhe parcial provimento, vencidos os Ministros Relator e Fontes de Alencar, que dele conheciam, mas lhe negavam provimento, data da decisão: 03.03.1993, 4ª Turma).

Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Embargos de terceiro. Penhora. Mulher casada. Exclusão da meação. Bem considerado como impenhorável em razão da sua indivisibilidade devendo ser levado por inteiro a hasta pública, cabendo a esposa a metade do preço alcançado. Art. 1.046, § 3º, do código de processo civil. Evidente interesse desta no ajuizamento da ação objetivando excluir sua parte ideal demonstrado. Rejeição liminar dos embargos afastada, facultada a dilação probatória a respeito do tema. Recurso provido para esse fim (Apelação nº 699.102-4, São Paulo, 5ª Câmara, 11.06.1997, relator: Joaquim Garcia, decisão: unânime).

Legitimado passivamente é o credor demandante e, às vezes, o próprio demandado que nomeia bens ou direitos alheios à penhora.

3.12. QUESTÃO DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA SEM REGISTRO E OS EMBARGOS DE TERCEIRO

O compromisso de compra é definido como o contrato de natureza pessoal, cujo objeto – uma vez integralizado o preço pelo promissário comprador – é uma obrigação de fazer do promitente vendedor, qual seja: outorgar a competente escritura pública que, nos termos dos arts. 108, 1.227 e 1.245, do Código Civil, transferirá a propriedade imobiliária no momento do registro.

Muito se tem discutido acerca da possibilidade de se ingressar com os embargos de terceiro com supedâneo em compromisso de compra e venda não registrado.

Em verdade, o direito pessoal, representado pelo compromisso de compra e venda sem registro, pode ser contraposto, com sucesso, a outro direito pessoal que lhe seja posterior, muito embora já se tenha admitido a prevalência absoluta do direito pessoal representado pela posse do promitente comprador, como adiante se verá.

Tribunal de Justiça de São Paulo. Embargos de Terceiro. Arresto. Imóvel compromissado à venda, quitado. Escritura definitiva não lavrada. Direito pessoal entre as partes. Obrigação de outorga da escritura. Comprador com justa posse. Direito que deve prevalecer ao da penhora. Recurso não provido. Conforme as necessidades atuais do comércio jurídico, a interpretação pela qual, ao choque de interesses de dois direitos eminentemente pessoais (a própria penhora não é direito real, mas ato processual executivo), tanto um quanto outro deve prevalecer o direito daquele que está na justa posse do imóvel, como seu legítimo pretendente à aquisição, com o preço quitado face ao direito do credor, do promitente vendedor, dês que ausente, por certo, qualquer modalidade de fraude a credores ou à execução, como no caso dos autos (Apel. Cív. nº 48.836-4, Campinas, 4ª Câmara de Direito Privado, rel. Barbosa Pereira, 18.06.1998, v.u.).

O que não se admite mesmo é a prevalência de direito pessoal sobre direito real, como, por exemplo, a hipoteca, mesmo que superveniente.

Com efeito, a Súmula 84 do STJ deve ser entendida na exata medida da possibilidade dos embargos de terceiro, mas não do seu resultado.

É que, anteriormente, sequer eram admitidos embargos de terceiro no caso de promessa de compra e venda sem registro (Súmula 621 do STF), mesmo em face de outro direito pessoal que ensejava penhora.

Em tempo, a distorção foi corrigida pelo Superior Tribunal de Justiça (Súmula 84 do STJ):

Superior Tribunal de Justiça. Processual civil. Embargos de terceiro. Contrato de promessa de compra e venda não inscrito no registro de imóveis. Posse. Penhora. Execução. I – O promitente comprador, com base em contrato de compromisso de compra e venda não inscrito no registro de imóveis, está legitimado, na qualidade de possuidor, a opor embargos de terceiro para pleitear a exclusão de bem objeto de penhora em processo de execução. II – Configura fraude a execução quando ao tempo da alienação havia demanda contra o vendedor, eis que, para caracterizá-la, mister haja ação ajuizada, com citação válida, como prescreve o art. 593, e incisos do Código de Processo Civil. III – Incidência das Súmulas nos 83 e 84, do STJ. IV – Recurso não conhecido (rel. Ministro Waldemar Zveiter, DJ de 22.09.1997, p. 46.444, veja: REsp. nº 61.448-SP, REsp. nº 20.778-SP (STJ); Humberto Theodoro Júnior, Curso de direito Processual Civil, vol. 2, p. 826) (Recurso Especial nº 102.942/RN (9600486271), decisão: por unanimidade, não conhecer do Recurso Especial, data da decisão: 30.06.1997, 3ª Turma).

Superior Tribunal de Justiça. Processual civil. Embargos de terceiro. Contrato de promessa de compra e venda não inscrito no registro de imóvel. Posse. Penhora. Execução. Art. 1.046, § 1º, do Código de Processo Civil. I – Inexistente fraude, encontrando-se os recorridos na posse mansa e pacífica do imóvel, estão legitimados na qualidade de possuidores a opor embargos de terceiro, com base em contrato de compra e venda não inscrito no registro de imóvel, para pleitear a exclusão do bem objeto da penhora no processo de execução, onde não eram parte, a teor do art. 1.046, § 1º, do Código de Processo Civil – Precedentes do Superior Tribunal de Justiça. II – Recurso conhecido pela letra “c”, do permissivo constitucional, a qual se nega provimento (Processo nº 00019319-6/004, Recurso Especial, Taubaté, 3ª Turma, julgamento: 19.05.1992, relator: Min. Waldemar Zveiter, decisão: unânime).

Tribunal de Justiça de São Paulo. Embargos de terceiro. Execução fiscal. Penhora de imóvel. Título não registrado em cartório. Irrelevância. Possuidor regularmente imitido na posse do bem. Aquisição, ademais, em data anterior à execução. Súmula nº 621 do Supremo Tribunal Federal. Recurso não provido. Não é o fato de o possuidor do imóvel penhorado não dispor de título registrado no Cartório de Registro de Imóveis que o iniba de propor embargos de terceiro, comprovado que se acha regularmente imitido na posse do bem e que sua aquisição se deu em data anterior à execução, além de honrar com as obrigações fiscais que incidem sobre o mesmo (Apel. Cív. nº 244.130-2, Bebedouro, rel. Massami Uyeda, v.u., 28.11.1994).

Interessante, outrossim, julgado abaixo:

Tribunal de Justiça do Distrito Federal. Ramo do direito: direito processual civil. Embargos de terceiro, sucumbência. Embargos de terceiros. Fraude em execução. Compra e venda realizada após a citação do devedor nos autos da execução – honorários advocatícios – os embargos (Código de Processo Civil, 1.406, § 1º) podem ser de terceiro senhor e possuidor, ou apenas possuidor, basta, pois, ser possuidor para o terceiro postular a alforria. O compromisso de compra e venda, fora dos casos previstos em lei (Código de Processo Civil, arts. 639 e 641) é direito pessoal e o direito dele decorrente enseja ao compromissário comprador presunção de mero possuidor, cuja posse suscetível de comprovação. O credor, nesses casos pode optar pela penhora somente sobre o domínio para depois em ação dominial adequada reclamar a posse, onde serão discutidos a venda, a fraude e outros defeitos do ato jurídico. Ou escolher ação pauliana, se for o caso, para alcançar anulação da venda. Entretanto comprovada a posse – independente da validade da compra e venda – julga-se procedente os embargos de terceiro, condenando o vencido na verba sucumbencial. Decisão: conhecer os recursos. Improver o recurso do embargado e prover o do embargante. Unânime (Apelação Cível nº 2.981.293-DF, 1ª Turma Cível, 05.08.1993, relator: Eduardo de Moraes Oliveira. Diário da Justiça do DF: 24.11.1993, p. 50.810).

Dissemos que não se admite um direito pessoal prevalecendo sobre um direito de caráter real. Entretanto essa regra comporta exceções.

Bem coloca Arruda Alvim¹³ que, se houver lei em sentido contrário, o direito pessoal pode preferir o real.

Por exemplo: o art. 186 do Código Tributário Nacional, que dispõe que o crédito de natureza trabalhista prefere ao tributário e, os dois, a um direito real de garantia, tal qual um mútuo com garantia hipotecária.

Outra tendência, que surge em razão da boa-fé, legalmente exigida nos negócios jurídicos em função dos arts. 113 e 422 do Código Civil, inverte definitivamente a solução tradicional.

Nesse sentido, ainda que haja uma hipoteca, direito real de garantia, o promitente comprador poderá opor os embargos de terceiro com sucesso.

É que as coisas se passam da seguinte forma:

Inicialmente, uma construtora e incorporadora adquire terreno para construção.

Depois de aprovar a construção e registrar a incorporação, obtém crédito para construção junto a uma instituição financeira.

Evidentemente, essa instituição financeira, como condição para concessão do crédito, exige garantia hipotecária do terreno e da futura construção, nessa medida representada pelas unidades incorporadas.

Depois de firmar contrato de mútuo (empréstimo), dando ao banco o imóvel todo como garantia real hipotecária, a construtora passa a vender o imóvel a incautos compradores.

Diga-se, de passagem, que essa prática pode ser considerada abusiva nos termos da Portaria nº 3, da Secretaria de Direito Econômico.

Tecnicamente, se a construtora paga o valor devido à instituição financeira, nenhum problema remanesce.

Todavia, se não pagar, os adquirentes por promessa de compra e venda, na qualidade de credores quirografários da outorga da escritura, sofrem o prejuízo em razão da preferência da instituição financeira.

Ocorre que, em razão da iniquidade dessa solução, os tribunais passaram a entender que o banco não pode ignorar os adquirentes, ainda que tenham mero direito pessoal.

Se ignorarem, estarão abusando do direito (Código Civil, art. 187), vez que sabem que o crédito é concedido para construção e a construtora, por óbvio, comercializará as unidades incorporadas.

Portanto, o simples exercício da preferência com excussão do imóvel representa abuso de direito e má-fé, reclamando a prevalência do direito dos promitentes compradores que poderão, com esse fundamento, afastar a penhora através dos embargos de terceiro.

Apenas se admite ao financiador que, na execução contra a construtora, exija o saldo devedor de cada adquirente, que, dessa forma, estará protegido.

Acórdão clássico, admitindo a prevalência de direito pessoal sobre o direito real nessa hipótese é abaixo transcrito:

Embargos de Terceiro. Execução hipotecária. Interposição por titular de compromisso de compra e venda não inscrito. Admissibilidade, desde que exerça posse decorrente de direito obrigacional. Inteligência do art. 1.046, § 1º, do Código de Processo Civil.

Ementa da Redação: Na execução hipotecária, o titular de compromisso de compra e venda não inscrito, que exerça posse decorrente de direito obrigacional, está legitimado para o uso de embargos de terceiro, conforme disposto no art. 1.046, § 1º, do Código de Processo Civil.

Compromisso de Compra e Venda. Hipoteca. Incidência do gravame sobre as unidades condominiais adquiridas pelos compromissários-compradores. Inadmissibilidade, uma vez que o credor hipotecário não notificou os adquirentes de boa-fé a respeito de eventual constrição sobre os bens em caso de inadimplemento do incorporador, devedor hipotecário.

Ementa da Redação: Se a construtora, para viabilizar empreendimento, obtém financiamento da construção com garantia hipotecária não só do terreno como das próprias unidades residenciais, não é admissível que os compromissários-compradores dos imóveis respondam pelas obrigações da devedora perante a instituição imobiliária, pois se a alienação foi consentida pelo credor hipotecário, competia a este notificar os adquirentes de boa-fé dos efeitos da hipoteca se o devedor hipotecário se tornasse inadimplente.

Execução hipotecária. Compromisso de compra e venda. Incidência da hipoteca sobre as unidades dos compromissários-compradores. Inadmissibilidade, uma vez que a credora hipotecária sabia das dificuldades financeiras do devedor, construtora do empreendimento, e não advertiu os adquirentes. Caracterização de negligência, imprudência e abuso de direito.

Ementa da Redação: Se a credora hipotecária, participante do Sistema Financeiro da Habitação, tinha conhecimento de que a devedora, construtora do empreendimento financiado, passava por dificuldades financeiras, e não adverte os adquirentes dos imóveis da possibilidade da liberação da hipoteca da construtora e da contratação de novas hipotecas, já em nome do mutuário final, age com negligência e imprudência, o que veda a instauração de executivo hipotecário contra os compradores, porque tal aforamento é defeso diante das sobreditas circunstâncias, por constituir abuso de direito.

Apel. nº 378.569, 8ª Câm., j. em 11.11.1987, rel. Juiz Pinheiro Franco.

Acórdão – Vistos, relatados e discutidos (...) Acordam, os Juízes da 8ª Câmara do 1º TACivSP, por v.u., em dar provimento ao recurso.

Trata-se de Embargos de Terceiros em Execução Hipotecária, julgados improcedentes, nos termos da r. sentença de f.

Irresignados, os embargantes manifestaram recurso de apelação a esse E. Tribunal, aduzindo, em síntese, que a despeito de se lhes ter dado conhecimento da existência de anterior hipoteca, gravando as unidades residenciais em via de construção e hoje concluídas e entregues, há vários anos, mesmo assim as adquiriram, porque acreditaram em cláusula contratual através da qual os vendedores prometiam liberar a noticiada hipoteca. Reclamam de que a construtora agiu levianamente, recebendo dos embargantes todas as parcelas do preço contratado, e não as repassando ao Agente Financeiro, frustrando, de conseguinte, a liberação da hipoteca. Sustentam, ainda, a irrelevância do registro do instrumento contratual na Circunscrição Imobiliária competente e clamam, por fim, pela aplicação do art. 5º da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro.

O recurso foi respondido.

Fez-se o preparo.

É o breve relatório.

I – Do cabimento da medida instaurada

Em que pese, embora, a Súm. nº 621 da jurisprudência dominante no E. STF, nem todos os instrumentos contratuais não inscritos, comportando promessa de venda e compra ou transmissão de direitos sobre imóveis, são inoponíveis a terceiros.

Com efeito, ainda que se reconheça a autoridade dos que se manifestaram em sentido contrário, a interpretação literal do art. 1.046 e seu § 1º do Estatuto Procedimental é absolutamente inequívoca no sentido de que “os embargos podem ser de terceiro senhor e possuidor, ou apenas possuidor.” Regra induvidosa, prevista na lei específica, ou seja, a processual, e que não pode, evidentemente, ser alterada por súmula, ainda que oriunda de nossa mais elevada Corte de Justiça.

A C. 3ª Câm. deste mesmo E. Tribunal, nos autos da Apel. nº 315.213, da comarca de São Paulo, decidida pelos eminentes Juízes Sousa Lima (relator), Paulo Shintate e José Osório, em caso praticamente idêntico, à unanimidade, deu provimento ao recurso do mutuário para julgar procedentes os embargos de terceiro, afastando questão preliminar e prejudicial no sentido da inexistência do discutido registro do documento na Circunscrição Imobiliária local. Acentuou aquele r. ato decisório que “admite-se que a matéria é controvertida, mas acontece que, de conformidade com o disposto no art. 1.046 e § 1º, do Código de Processo Civil, os embargos de terceiro podem ser opostos pelo senhor e possuidor e também pelo possuidor, qualquer que seja o direito em virtude do qual tem a posse do bem, seja direito real, seja direito obrigacional. Consequentemente, deve-se concluir que o titular de compromisso de compra e venda não inscrito, exercendo posse decorrente de direito obrigacional, está legitimado para o uso desses embargos”. Confira-se também as RTs 399/249, 491/55, 425/139, 481/156 e 465/140.

A estas considerações acresce outra circunstância de fato que responde a quaisquer objeções. O edifício foi construído, como era da própria natureza no negócio imobiliário, para ser vendido em condomínio. E o credor hipotecário estava disto ciente e paciente, como é intuitivo. As prestações dos condôminos, por demais, é que, em verdade, lhes iriam garantir o empréstimo hipotecário. Segue-se, pois, que ele quis ou permitiu a venda aos embargantes, e, assim querendo, ou permitindo, consentiu também em que eles usassem dos meios processuais adequados à defesa dos direitos que lhes adviessem da aquisição, entre os quais os relativos à proteção da posse formal que lhes foi transmitida pelo vendedor, com a circunstância relevante de que, nesta causa, a credora hipotecária não alegou sequer que a venda foi simulada ou demonstrou inidôneos os pagamentos afirmados pelos embargantes.

II – Da atividade pretoriana dos tribunais

Para concretizar o sonho da casa própria, quase não há recurso hoje em dia, na situação instável de nossa economia, senão submeter-se o homem comum a contratos de cláusulas preestabelecidas, de adesão, e a planos padrões de subscrição de futuras unidades condominiais. As modalidades contratuais podem ser de feição variada, mas têm em comum a circunstância do pagamento em prestações (preço de custo, fixo, preços sujeitos a índices de reajustes, como as OTNs etc.) e de se tratar de edifícios a serem construídos ou já em construção.

Ocorre, quase sempre, que a construtora, para viabilizar o empreendimento, procura obter o financiamento da construção com garantia hipotecária, não só do terreno, porém, como das próprias futuras unidades residenciais. E é justamente aí que os compradores passam pelo intolerável risco de perder, com a unidade adquirida, todas as prestações pagas. É que essas prestações são entregues diretamente à construtora e não à credora hipotecária. E a construtora, muitas vezes, por dificuldades financeiras ou razões até de cunho criminoso, tornam-se inadimplentes perante a credora hipotecária, interrompendo o pagamento dos seus débitos. E tudo isso se passa sem conhecimento dos adquirentes das unidades autônomas, que as têm vinculadas a garantia do pagamento do débito hipotecário, por ato da construtora, a que não deram seu assentimento, de forma livre, na ocasião. É lógico que a credora hipotecária procure defender seus interesses promovendo a execução da hipoteca sobre as unidades condominiais. Porém, quem sofre as consequências não é a construtora, a única que deveria responder pelo seu débito hipotecário. São os adquirentes dessas unidades, ainda que provem o pagamento integral do preço ou a sua regularidade temporal ou quantitativa. Essa distorção jurídica deve ser corrigida pela ação pretoriana dos Tribunais, se não houver providência legislativa, a exemplo do que se passava no Direito Romano, segundo o ensinamento de Alexandre.

Correia e Gaetano Sciascia, verbis: “no sistema jurídico romano, a essência e o fim do direito se indicam com a palavra aequitas; mas, se pela evolução da consciência social ou por circunstâncias de fato o preceito jurídico já não corresponde à sua finalidade, manifesta-se uma antítese entre jus e aequitas, entre lei e justiça. Neste sentido é que a aequitas corrige o jus, pois, como afirma Cícero, repetindo Terêncio, numa época de grande progresso social, summum jus, summa injuria (Manual, 5ª ed., p. 18).

É regra de assentimento geral, a formar a consciência jurídica de todos os que militam no campo do Direito, que ninguém pode aproveitar-se da situação de inferioridade do outro ou locupletar-se com a infelicidade alheia. Não se tolera o abuso da inexperiência, da boa-fé ou da premente necessidade de outrem, em contrato que estipula obrigações que não seriam aceitas dentro de um regime de normalidade. Diante da inexperiência ou da premente necessidade é perfeitamente compreensível que a pessoa tenha diminuída a sua capacidade de se premunir de regras de proteção, o que a leva, pode-se dizer, a não agir sequer livremente, aceitando desproporcionalidade de deveres e obrigações, como serve de exemplo a própria hipótese, onde ocorreu aquisição de um imóvel sem que dele tenha sido afastado empréstimo contraído por terceiro (construtora) e liberada garantia hipotecária constituída por esse terceiro (construtora) para dívida a que os embargantes estão alheios.

O Direito não pode se apartar da realidade, e nem ficar atado a meras ficções legais. Na vida em sociedade há equívocos, há enganos, há erros, há omissões, há incompreensões, há malícia. Aprimoram-se as fórmulas de ludibriar e lesar, há assinaturas de documentos em branco, há pressões, inclusive internas do próprio adquirente, principalmente agora, em época de notórias e conhecidas desigualdades econômicas devendo o Julgador, portanto, diante desse quadro, mais do que nunca, interpretar a efetiva vontade das partes, diante das circunstâncias, como, aliás, lhe é expressamente autorizado pelo art. 85 do CC, ao estatuir que nas declarações de vontade se atenderá mais à sua intenção que ao sentido literal da linguagem. E a vontade dos adquirentes, data venia, não foi a de se obrigarem por dívida alheia e nem de responderem por essa com seus bens, onde residem.

Registre-se que em situações excepcionais é de boa prudência não se aplicar regras ordinárias de direito, como se pretende, no caso, como as inerentes à hipoteca, se a aplicação levar à injustiça. Não há como considerar que a execução hipotecária, na hipótese, cuida de mera cobrança de débito da construtora, vinculado ao SFH, e com garantia constituída regular e anteriormente, a favor do apelado, com conhecimento dos embargantes. Não se pode falar, diante da excepcionalidade da situação, que a penhora deve recair sobre os bens hipotecados, argumentando-se que o direito de sequela consiste exatamente na possibilidade de se apanhar o bem em poder de quem estiver. E nem se alegar em detrimento dos embargantes que no caso em exame a sua posse é posterior à constituição da hipoteca, de cuja existência foram expressamente cientificados ao contratarem com a promitente vendedora (f.). Deve-se perquirir, com a devida vênia dos que pensam de forma diversa, se havia efetiva liberdade de contratar por parte dos embargantes. Se eles livremente concordaram com garantia hipotecária a favor de Instituição Imobiliária, com os efeitos jurídicos prejudiciais unicamente aos embargantes, como ocorre. Se livremente, repita-se, aceitaram o débito (prestações) para com a construtora, cientes de que, ainda que quitassem integralmente o preço, sujeitar-se-iam a responder, inclusive com os bens adquiridos para moradia, pelas obrigações da construtora perante a instituição imobiliária e por um mútuo para construção que em absoluto lhes estava reservado. É evidente, evidentíssimo aliás, que os embargantes não pretenderam se obrigar a tanto. Ninguém arriscaria um imóvel, que ao que parece é o único dos embargantes, depois de totalmente pago, com obrigações estranhas, que não lhes tocam, pois são de terceiro (construtora).

É de ver que eles, cientes embora da hipoteca, nem por isso seus direitos, em cuja criação a credora hipotecária consentiu, lhes ficaram submissos. A hipoteca e a alienação de bens não foram, na hipótese vertente, atos antinômicos. Se a alienação foi consentida pelo credor hipotecário e, pela própria natureza do negócio imobiliário, era um ato de cuja licitude ninguém pode duvidar, protegido está, por via de consequência, o direito dos embargantes adquirentes, que cumpriram rigorosamente suas obrigações de compradores. A situação jurídica assume contornos relevantes com atos mais complexos, traduzidos no conjunto de atos, fatos e circunstâncias que têm ligação ou nexo entre si (a hipoteca, a alienação e a aquisição), que devem ser respeitados por quantos deles participaram voluntariamente e não lhes quebraram e nem se insurgiram contra a unidade operacional.

Cumpriram os embargantes suas obrigações de compradores no contexto dessa situação jurídica?

Ninguém afirmou o contrário e a circunstância está provada nos autos. Logo, eles estão a salvo da ação hipotecária e quaisquer outras, que só caberiam contra o direito deles, se tal não acontecesse.

Ao credor hipotecário, que consentiu nas vendas justamente para possibilitar ao devedor o pagamento da hipoteca, competia a cautela elementar de notificar os adquirentes de unidades condominiais de que eles ficariam sujeitos aos efeitos da hipoteca se o devedor hipotecário se tornasse inadimplente, exigindo deles o depósito mensal das prestações, estipulando na notificação outras medidas garantidoras do seu crédito. A peculiaridade desse por assim dizer ato jurídico mais complexo, somada aos princípios da lealdade e confiança, é elemento que deve ser levado em conta no deslinde da causa, em favor dos adquirentes de boa-fé.

III – Da culpa e do abuso da credora hipotecária

Anote-se também que houve manifesta culpa da construtora ao impingir aos embargantes um contrato sem que pudessem discuti-lo, inclusive no que dizia respeito à garantia hipotecária, e com estipulações enganosas quando fizeram inserir no pacto cláusula que dava notícias da próxima liberação da hipoteca. O apelado, de sua parte, se houve no episódio também com incrível comportamento culposo. Ocorreram, com efeito, omissões do apelado, no mínimo culposas, não podendo o apelado agora pretender ignorá-las e ficar delas distante, e executar sem qualquer cerimônia a hipoteca, pura e simplesmente, com comportamento que caracteriza evidente abuso de direito. E isso porque o Agente Financeiro, apelado, na condição de cessionário fiduciário (f.) da totalidade dos direitos decorrentes da alienação do empreendimento, ou de cada uma de suas unidades, não diligenciou para que os pagamentos fossem exigidos dos adquirentes das unidades diretamente aos seus cofres, máxime quando tinha elementos para saber das dificuldades financeiras da construtora, que envolviam inclusive problemas de comercialização dos imóveis, consoante o expressamente consignado nas várias alterações do contrato de mútuo.

O Agente Financeiro, apelado, tinha suficientes razões para conhecer as economias da construtora, porque fizera estudos de sua viabilidade econômica (f.) e mesmo após a conclusão das obras, fez avaliação daquele patrimônio (edifício), com exame de números e certamente das unidades comercializadas ou não (f.). Ainda o apelante, Agente Financeiro, tinha, assim, condições totais de conhecer as dificuldades da construtora e em razão disso seria de se esperar que advertisse os compradores do que estava ocorrendo, máxime quando se nota que havia a possibilidade da liberação da hipoteca da construtora e da contratação de novas hipotecas, já em nome do mutuário final (f.) e mesmo de que “dezenas de outras pessoas, em igualdade de condições com os apelantes, e na mesma época que eles, adquiriram unidades da construtora, tendo efetuado o pagamento diretamente à credora, o que possibilitou a amortização da dívida hipotecária em valor equivalente às unidades adquiridas, obtendo desse modo o desligamento das respectivas unidades do ônus hipotecário” (f.).

O apelado deveria tê-los avisado, notificado, interpelado, quer para fazerem os pagamentos diretamente ao banco imobiliário, quer, se tivessem dúvida a quem pagar, para consigná-los em Juízo. Todavia, assim não procedeu, preferindo quedar-se inerte e deixar os adquirentes das unidades, que nada sabiam, relegados à sua própria sorte. Houve, portanto, negligência e imprudência do apelado, mormente quando se nota que é empresa integrante do SFH, militando no meio imobiliário, e tendo feito até estudos no seio da construtora, o que o obrigaria a estar atento para o problema que se sucedia com a construtora e que acabou por atingir, finalmente, os adquirentes. Não houve “rigorosas qualidades de gestão” na condução dos negócios do apelado, posto que o que acabou ocorrendo com os apelantes era perfeitamente previsível pelo apelado, que mantinha contatos constantes com a construtora, e igualmente eram antevisíveis os prejuízos que adviriam aos apelantes, em caso de falta de informação ou aviso do que ocorria. Houve, ao menos, negligência em relação ao direito alheio, que vem a ser a culpa no sentido restrito. Aliás, é importante repisar, ainda uma vez mais, nesse passo, que o apelado é partícipe do SFH e, nessa conformidade, teria também a obrigação de bem advertir e orientar os adquirentes das unidades e, por escrito, até com circulares, dos riscos e perigos a que estariam sujeitos frente à situação da construtora e mesmo às contingências do mercado imobiliário, da ocasião, que poderia, como ocorreu, afetar seriamente o direito dos adquirentes das unidades residenciais. Não tendo assim procedido, permanecendo silente a respeito de fato relevante por ele conhecido e certamente ignorado pelos adquirentes, caracterizado restou condenável omissão de sua parte, que não autoriza e mesmo veda a posterior instauração de executivo hipotecário contra os embargantes, porque tal aforamento é defeso diante das sobreditas circunstâncias, por constituir abuso de direito.

Já é hora de advogar a revisão de alguns conceitos jurídicos, tradicionais, aplicáveis aos casos de aquisição da casa própria, para, com nova inspiração, apartar-se da fria letra da lei quando ela representar abominável injustiça no caso concreto. A justiça se faz na lide específica, não considerada a norma isolada, de caráter e aplicação geral.

Que houve abuso na instauração do Executivo Hipotecário não resta dúvidas. Os direitos subjetivos não podem ser exercidos como melhor parece aos seus titulares. Há limites. E eles aparecem em hipóteses tais onde se configura o exercício culposo do direito, como no caso sub judice. Houve desvio do direito no seu exercício por parte do apelado quando do ajuizamento da Execução Hipotecária; carecia ele de legítimo interesse de exercê-lo daquele modo, porque feriu princípios elementares de justiça, porquanto, em grande parte, contribuiu para que o pagamento não fosse feito diretamente pelos adquirentes a seus cofres. Deixou para recebê-los uma construtora com situação econômica combalida, apesar de ser cessionário fiduciário dos direitos decorrentes da alienação do empreendimento, ou de cada uma de suas unidades, agindo aquela em seu nome em virtude da cessão. Essa desconsideração com o direito alheio propiciou o desvio do dinheiro para outros cofres, o não pagamento do empréstimo hipotecário e motivou mesmo a presente demanda e a cobrança pela via expedita.

A teoria do abuso de direito, aplicável ao caso, alarga o âmbito das responsabilidades das sociedades de crédito imobiliário e pode, até, cercear, como se disse, o exercício de alguns direitos subjetivos, mesmo de ação, no resguardo do particular ofendido, da sociedade violada pelo desequilíbrio de obrigações, e para impedir, tanto quanto possível, a insensibilidade humana para com os problemas de seus semelhantes. A teoria do abuso de direito é corretivo eficaz, que atua, como freio, indispensável, ao exercício da ação perniciosa de várias pessoas, físicas ou jurídicas, ainda que só limitando o exercício de alguns direitos, embora reconhecidos pela lei, mas que, na forma de atuar, demonstram marcantes conflitos com os princípios de justiça que devem residir e ser albergados pela própria coletividade.

Por tais fundamentos, dá-se provimento ao recurso dos embargantes, para se julgar procedentes os embargos aforados, com a condenação da embargada nas custas e despesas processuais, atualizadas, e bem ainda honorários advocatícios da ilustre procuradora dos embargantes, na ordem de Cz$ 30.000,00 (trinta mil cruzados), corrigidos pelos índices das OTNs, a partir desta data.

Presidiu o julgamento (com voto) o Juiz Costa de Oliveira e dele participaram os Juízes Pinheiro Franco (relator) e Toledo Silva (revisor).

São Paulo, 11 de novembro de 1987 – Pinheiro Franco – relator

O assunto acabou sendo sumulado no Superior Tribunal de Justiça:

A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel (Súmula 308 – STJ – 30.03.2005 – DJ de 25.04.2005).

Superior Tribunal de Justiça. SFH. Casa própria. Execução. Hipoteca em favor do financiador da construtora. Terceiro promissário comprador. Embargos de terceiro. Procedem os embargos de terceiro opostos pelos promissários compradores de unidade residencial de edifício financiado contra penhora efetivada no processo de execução hipotecária promovida pela instituição de crédito imobiliário que financiou a construtora. O direito de crédito de quem financiou a construção das unidades destinadas a venda pode ser exercido amplamente contra a devedora, mas contra terceiros adquirentes fica limitado a receber deles o pagamento das suas prestações, pois os adquirentes da casa própria não assumem a responsabilidade de pagar duas dívidas, a própria, pelo valor real do imóvel, e a da construtora do prédio (REsp. nº 187940/SP – Decisão: 18.02.1999 – relator: Ministro Ruy Rosado de Aguiar).

Inclusive, há entendimento segundo o qual a hipoteca existente não impede a adjudicação ou a obrigação de fazer em face do promitente comprador em razão da ineficácia da garantia nesses casos (vide o Capítulo 5 do livro II – item 5.7):

Tribunal de Justiça de São Paulo. 9079630-50.2003.8.26.0000 Apelação Com Revisão/COMPROMISSO COMPRA E VENDA – Relator: Galdino Toledo Júnior –Órgão julgador: 10ª Câmara de Direito Privado – Data de registro: 29/09/2006 – Outros números: 0.333.229-4/3-00, 994.03.010813-1 – OBRIGAÇÃO DE FAZER – Pretensão de compromissário comprador, com o preço quitado, de receber escritura de venda e compra da promitente vendedora – Recusa da alienante fundada na existência de hipoteca sobre a unidade, constituída em favor de agente financeiro para garantia de empréstimo por ela obtido para a construção do prédio – Inadmissibilidade – Cláusula contratual autorizadora da constituição do gravame inválida, por abusiva e contrária ao principio da boa-fé objetiva – Ofensa ao art. 51, IV, do CDC caracterizada – Defesa que nem mesmo pode ser invocada pelo credor hipotecário, sob o argumento de ser estranho à relação contratual – Ciência deste, ao aceitar a garantia, de que as unidades seriam comercializadas – Ineficácia do gravame, por consequência, contra terceiro adquirente do imóvel de boa-fé – Aplicação do disposto no art. 22 da Lei 4.864/65 – Apelos desprovidos.

3.13. MODELO DE EMBARGOS DE TERCEIRO (PETIÇÃO INICIAL)

Exmo. Sr. Dr. Juiz de Direito da (...)

Distribuição p/ dependência ao Processo nº (...).

(...), por seus procuradores (documentos 1 e/ 2), com escritório no endereço acima, vem, respeitosamente, perante Vossa Excelência, opor em face de (...), os presentes.

Embargos de terceiro,

o que faz com supedâneo nos arts. 1.046 e seguintes do Código de Processo Civil, pelos fatos e fundamentos jurídicos a seguir expostos:

Resumo:

Objeto: Imóvel objeto da matrícula nº (...), junto ao Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Cotia – SP.

Embargante: (...)

Embargado: (...)

Data da aquisição do objeto dos embargos: (...)

Data do contrato que gerou a presente ação de cobrança: (...)

Data da constrição judicial: (...)

I – Fatos

A Embargante tomou conhecimento de que, nos autos da ação ordinária de cobrança, Processo (...), promovida por (...) em face de (...), que se processa perante essa MM. Juízo e R. Cartório, foi penhorado o imóvel localizado (...) (documento 3).

Entretanto, nada obstante o imóvel conste em nome do réu daquela ação junto ao ofício de Registro de Imóveis, conforme se verifica da cópia da matrícula (documento 4), certo é que a embargante é promissária compradora, por Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda, firmado em (...), sem registro, mas com as firmas devidamente reconhecidas.

Ora, o crédito do embargado decorre de contrato firmado no dia (...), muito depois da aquisição da posse e da assinatura do Compromisso de Compra e Venda pela embargante.

Cumpre esclarecer a Vossa Excelência que a penhora só foi deferida por esse MM. Juízo em face das informações prestadas pelo Embargado que, através da petição de fls. 135, informou ter logrado encontrar uma imóvel em nome da executada, o que afirmou por desconhecer a promessa de compra e venda firmada entre as partes.

Ante as informações prestadas à fls. 135, a penhora foi efetivada em cumprimento ao Mandado nº (...), expedido por esse MM. Juízo em (...) (documento 4).

A teor do que dispõe a Súmula 84 do STJ, o direito pessoal, representado pela promessa de compra e venda sem registro, pode ser contraposto, com sucesso, a outro direito pessoal que lhe seja posterior, como é o caso do crédito do embargado.

É verdade que, anteriormente, não eram admitidos embargos de terceiro no caso de promessa de compra e venda sem registro (Súmula 621 do STF), mesmo em face de outro direito pessoal que ensejava penhora.

Entrementes, a distorção foi corrigida pelo Superior Tribunal de Justiça a partir de sua criação, inclusive com a edição da Súmula 308:

Processo nº 00019319-6/004, Recurso Especial, origem: Taubaté, 3ª Turma, julgamento: 19.05.1992, relator: Min. Waldemar Zveiter, decisão: unânime. Processual civil – embargos de terceiro – contrato de promessa de compra e venda não inscrito no registro de imóvel – posse – penhora – execução – art. 1.046, § 1º, do Código de Processo Civil. I – Inexistente fraude, encontrando-se os recorridos na posse mansa e pacífica do imóvel, estão legitimados na qualidade de possuidores a opor embargos de terceiro, com base em contrato de compra e venda não inscrito no registro de imóvel, para pleitear a exclusão do bem objeto da penhora no processo de execução, onde não eram parte, a teor do art. 1.046, § 1º, do Código de Processo Civil – precedentes do Superior Tribunal de Justiça. II – Recurso conhecido pela letra “c”, do permissivo constitucional, a qual se nega provimento.

Recurso Especial nº 8.900.097.644. Decisão: por unanimidade, conhecer do recurso, mas negar-lhe provimento. 4ª Turma. Processual Civil. Embargos de Terceiro. A jurisprudência de ambas as Turmas componentes da Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, afastando a restrição imposta pelo Enunciado da Súmula nº 621/STF, norteou-se no sentido de admitir o processamento de ação de embargos de terceiro fundados em compromisso de compra e venda desprovido de registro imobiliário (REsp. nº 662, rel. Ministro Waldemar Zveiter; REsp. nº 866, rel. Ministro Eduardo Ribeiro; REsp. nº 633, rel. Ministro Sálvio de Figueiredo; REsp. nº 696, rel. Ministro Fontes de Alencar; REsp. nº 188 e 247, de que fui Relator). Relator: Ministro Bueno de Souza, DJ de 06.08.1990, p. 7.337; RSTJ, vol. 10, p. 314; RSTJ, vol. 49, p. 330.

Recurso Especial nº 173.417/MG. Decisão: Por unanimidade, negar provimento ao recurso. Data da decisão: 20.08.1998. 1ª Turma. Processual civil. Embargos de terceiro. Execução fiscal. Fraude. Contrato de promessa de compra e venda. Terceiro de boa-fé. Precedentes. Não há fraude à execução quando no momento do compromisso particular não existia a constrição, merecendo ser protegido o direito pessoal dos promissários-compradores. Há de se prestigiar o terceiro possuidor e adquirente de boa-fé quando a penhora recair sobre imóvel objeto de execução não mais pertencente ao devedor, uma vez que houve a transferência, embora sem o rigor formal exigido. Na esteira de precedentes da Corte, os embargos de terceiro podem ser opostos ainda que o compromisso particular não esteja devidamente registrado. Recurso Especial conhecido, porém, improvido. Relator: Ministro José Delgado, DJ de 26.10.1998, p. 43.

Assim, como se prova por intermédio dos documentos anexos, a posse do bem penhorado foi adquirida anteriormente ao próprio direito do embargado, bem como à ação e constrição determinada por esse MM. Juízo.

Portanto, comprovados se acham, documentalmente, a propriedade, a posse e o ato de constrição judicial.

A violência sofrida pela Embargante é evidente, razão por que não participa, em hipótese alguma, da ação de cobrança proposta pelo embargado e sua consequente execução, sendo cabível, portanto, os presentes embargos para excluir o bem da penhora.

II – Direito

É princípio geral de direito que a penhora deva recair tão somente em bens do executado, ou seja, daquele contra quem a sentença ou obrigação é exequível, devendo ser respeitados, portanto, os direitos de propriedade ou posse de outrem.

Em consonância com o acatado, o art. 1.046 e seguintes, do Código de Processo Civil, deferem tutela através dos Embargos de Terceiro àquele que, não sendo parte no processo, sofre turbação ou esbulho na posse de seus bens por ato de apreensão judicial.

III – Pedido

Requer sejam julgados procedentes os presentes Embargos, declarando-se insubsistente a penhora sobre o imóvel objeto da matrícula nº (...) junto ao oficial de Registro de Imóveis da Comarca (...), com o seu respectivo levantamento e cancelamento de eventual leilão.

Requer-se, ainda, a condenação do Embargado em custas e verba honorária.

IV – Citação

Requer-se a expedição do competente mandado de citação do Embargado, para, querendo, responder no prazo legal, sob pena de confissão e efeitos da revelia, devendo a ordem ser expedida pelo correio, por carta registrada, indicando no envelope o nome e endereço do Embargado, contendo a cópia que esta acompanha e o r. despacho do M.M. Juiz de Direito, com os endereços do Juízo e do Cartório (Código de Processo Civil, arts. 222 e ss.).

V – Provas

O embargante protesta por provar o alegado através de todos os meios de prova em direito admitidos, em especial pela produção de prova documental, testemunhal, pericial e inspeção judicial, além da juntada de novos documentos e demais meios que se fizerem necessários.

No caso de Vossa Excelência entender por bem designar audiência de justificação da posse, acorde com o art. 1.050 do Código de Processo Civil, requer o depoimento pessoal do Embargado, sob pena de, não comparecendo, ser-lhe imposta a pena de confissão e, nesse caso, de acordo com o art. 1.050, § 1º, do Código de Processo Civil, a Embargante arrola as testemunhas cujo rol segue abaixo, requerendo, desde já, sejam as mesmas intimadas pessoalmente.

a) (...)

b) (...)

VI – Valor da causa

Dá-se à causa o valor de R$ (...), para os efeitos fiscais.

Termos em que, requerendo seja a presente ação distribuída por dependência aos autos da ação nº 45/1999,

Pede deferimento.

Data

Advogado (OAB)

Modelo alternativo:

Exmo. Sr. Dr. Juiz de Direito da (...)

Distribuição p/ dependência ao Processo nº (...) – execução.

(...), vem, respeitosamente, perante Vossa Excelência, por seus advogados (documento 1) opor em face do (...), os presentes

Embargos de terceiro,

o que faz com supedâneo nos arts. 1.046 e seguintes do Código de Processo Civil, pelos fatos e fundamentos jurídicos a seguir expostos:

Resumo:

Objeto: Imóvel objeto da matrícula nº (...), junto ao (...) ofício de Registro de Imóveis da Capital – SP.

Embargante: (...)

Embargado: (...)

Data da aquisição do objeto dos embargos: (...) (fls. 29 a 32 da execução e documento 4 destes embargos)

Data do contrato que gerou a ação de execução: (...) (documento 06 da exe-cução) Data do aforamento da execução: (...)

Data da constrição judicial: (...) (fls. 36, da execução)

Fundamentos dos embargos: ausência de requisitos da fraude à execução do art. 593, II, do Código de Processo Civil, vez que:

a) a alienação foi levada a efeito por devedor solvente (documento 5 – bem livre e suficiente em nome do executado);

b) não há anterioridade do crédito em relação à alienação ocorrida em (...);

c) conseguintemente não houve consilium fraude.

I – Fatos

O Embargante, de boa-fé, empregando as economias de uma vida de trabalho honesto, através de Escritura Pública lavrada no dia (...), adquiriu de (...), para sua residência, o imóvel localizado na (...) (documento 2), tomando todas as cautelas e extraindo todas as certidões.

Ao tentar registrar a escritura junto ao (...) oficial de Registro de Imóveis, tomou conhecimento de que o imóvel fora penhorado (documento 3) nos autos da ação de execução por quantia certa, Processo nº (...), aforada no dia (...) pelo Banco (...) em face de (...), que se processa perante essa MM. Juízo e R. Cartório.

Entretanto, o embargante é legítimo possuidor do imóvel adquirido de (...) que, por sua vez, são sucessores de (...), que adquiriu o imóvel de (...) por Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda firmado em (...) (documento 4).

Sendo assim, a escritura outorgada pelo executado (...) em (...) e registrada em (...) do mesmo ano (R.5 da matrícula – documento 5), deu cumprimento, justamente, ao compromisso de compra e venda (documento 4), datado de (...).

Cumpre esclarecer a Vossa Excelência que a penhora só foi deferida por esse MM. Juízo em face das informações prestadas pelo exequente que, através da petição inicial, mencionou o imóvel objeto dos presentes embargos em nome do executado, acorde com o auto de penhora (fls. 36 da execução).

Portanto, a penhora foi efetivada em cumprimento ao mandado, bem como determinada a averbação de ineficácia da alienação de (...) (Av. 9 da matrícula), em (...) (documento 5) sem levar em conta a data do compromisso de compra e venda que deu origem à escritura desse negócio, até porque Vossa Excelência não conhecia esse documento.

Em suma:

a) (...) prometeu vender o imóvel a (...) em (...) (documento 4);

b) O débito do executado (...) encontra sua origem em (...), tendo sido aforada a execução apenas em (...) e registrada a penhora em (...).

Consequentemente, seja sob a ótica da data da execução (...), seja sob a ótica da data do contrato, que deu origem à execução (...), é possível verificar que o crédito do embargado foi constituído quase cinco anos depois da aquisição, da transmissão da posse e da assinatura do Compromisso de Compra e Venda do imóvel objeto dos presentes embargos (...).

Oportuno ainda mencionar que o executado se insurgiu contra a penhora durante toda a execução na exata medida em que sabia que já havia negociado o imóvel (fls. 3 dos embargos à execução).

Em consonância, o ora embargante tentou, diversas vezes, demover o embargado de seu intento, lembrando que o imóvel penhorado não mais pertencia ao executado há muito tempo, logrando, ainda, localizar outros imóveis em nome do executado para que fosse substituída a penhora (documento 6). Esses imóveis, embora penhorados por outras dívidas do executado, possuem valor bem superior aos créditos que visam garantir.

Mesmo assim, entre os imóveis localizados pelo embargante em nome do executado consta, como já constava na data do contrato de abertura de crédito e na data do aforamento da execução, um imóvel livre e desembaraçado, cuja transcrição nº (...), junto ao 3º oficial de Registro de Imóveis segue anexa (documento 7).

Ocorre que mesmo diante da ausência de fraude sobejamente demonstrada nas linhas precedentes, quer pela ausência da anterioridade do crédito, quer pela ausência de insolvência do executado, o embargado preferiu fazer ouvidos moucos e manter a penhora, causando compreensível aflição ao embargante que adquiriu o imóvel com o produto de uma vida de trabalho honesto.

É forçoso concluir, como se prova por intermédio dos documentos anexos, que o bem penhorado foi adquirido anteriormente ao direito do embargado e à ação e constrição determinada por esse MM. juízo, sem contar a existência de outros bens do executado passíveis de constrição.

Portanto, comprovados se acham, documentalmente, a propriedade, a posse e o ato de constrição judicial.

A violência sofrida pela Embargante é evidente, razão por que não participa, em hipótese alguma, da ação de execução do embargado, sendo cabível, portanto, os presentes embargos para excluir o bem da penhora.

II – Direito

É princípio geral de direito que a penhora deva recair tão somente em bens do executado, ou seja, daquele contra quem a sentença ou obrigação é exequível, devendo ser respeitado, portanto, o direito de propriedade ou posse de outrem.

Em consonância com o acatado, o art. 1.046 e seguintes, do Código de Processo Civil, deferem tutela através dos Embargos de Terceiro àquele que, não sendo parte no processo, sofre turbação ou esbulho na posse de seus bens por ato de apreensão judicial.

a) Compromisso de compra e venda e embargos de terceiro

No caso em tela, a aquisição, bem anterior à execução (...), se deu por compromisso de compra e venda (documento 4).

Nesse sentido, poder-se-ia redarguir que o compromisso de compra venda sem registro não empresta supedâneo aos embargos de terceiro.

Não é assim.

A teor do que dispõe a Súmula 84 do STJ, o direito pessoal, representado pela promessa de compra e venda sem registro, pode ser contraposto, com sucesso, a outro direito pessoal que lhe seja posterior, como é o caso do crédito do embargado.

É verdade que, anteriormente, não eram admitidos embargos de terceiro no caso de promessa de compra e venda sem registro (Súmula 621 do STF), mesmo em face de outro direito pessoal que ensejava a penhora.

Entrementes, a distorção foi corrigida pelo Superior Tribunal de Justiça a partir de sua criação:

Processo nº 00019319-6/004, Recurso Especial, origem: Taubaté, 3ª Turma, julgamento: 19.05.1992, relator: Min. Waldemar Zveiter, decisão: unânime. Processual civil – embargos de terceiro – contrato de promessa de compra e venda não inscrito no registro de imóvel – posse – penhora – execução – art. 1.046, § 1º do Código de Processo Civil. I – Inexistente fraude, encontrando-se os recorridos na posse mansa e pacífica do imóvel, estão legitimados na qualidade de possuidores a opor embargos de terceiro, com base em contrato de compra e venda não inscrito no registro de imóvel, para pleitear a exclusão do bem objeto da penhora no processo de execução, onde não eram parte, a teor do art. 1046, § 10º. do Código de Processo Civil – precedentes do Superior Tribunal de Justiça. II – Recurso conhecido pela letra “c”, do permissivo constitucional, a qual se nega provimento.

Recurso Especial nº 8.900.097.644. Decisão: por unanimidade, conhecer do recurso, mas negar-lhe provimento. 4ª Turma. Processual Civil. Embargos de Terceiro. A jurisprudência de ambas as Turmas componentes da Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, afastando a restrição imposta pelo Enunciado da Súmula nº 621/STF, norteou-se no sentido de admitir o processamento de ação de embargos de terceiro fundados em compromisso de compra e venda desprovido de registro imobiliário (REsp. nº 662, rel. Ministro Waldemar Zveiter; REsp. nº 866, rel. Ministro Eduardo Ribeiro; REsp. nº 633, rel. Ministro Sálvio de Figueiredo; REsp. nº 696, rel. Ministro Fontes de Alencar; REsp. nos 188 e 247, de que fui Relator). Relator: Ministro Bueno de Souza. DJ de 06.08.1990, p. 7.337; RSTJ, vol. 10, p. 314; RSTJ, vol. 49, p. 330.

Recurso Especial nº 173.417/MG, decisão: por unanimidade, negar provimento ao recurso, data da decisão: 20.08.1998, 1ª Turma. Processual civil. Embargos de terceiro. Execução fiscal. Fraude. Contrato de promessa de compra e venda. Terceiro de boa-fé. Precedentes. Não há fraude à execução quando no momento do compromisso particular não existia a constrição, merecendo ser protegido o direito pessoal dos promissários-compradores. Há de se prestigiar o terceiro possuidor e adquirente de boa-fé quando a penhora recair sobre imóvel objeto de execução não mais pertencente ao devedor, uma vez que houve a transferência, embora sem o rigor formal exigido. Na esteira de precedentes da Corte, os embargos de terceiro podem ser opostos ainda que o compromisso particular não esteja devidamente registrado. Recurso Especial conhecido, porém, improvido. Relator: Ministro José Delgado. DJ de 26.10.1998, p. 43.

b) Requisitos da fraude à execução

O art. 593 do Código de Processo Civil determina os requisitos da fraude à execução:

Art. 593. Considera-se em fraude de execução a alienação ou oneração de bens:

(...)

II – quando, ao tempo da alienação ou oneração, corria contra o devedor demanda capaz de reduzilo à insolvência;

O Superior Tribunal de Justiça traz lapidar e esclarecedor acórdão:

Recurso Especial nº 41.128/SP (9300328760), decisão: por unanimidade, conhecer em parte do recurso e, nessa parte, dar lhe provimento, data da decisão: 17.02.1998, 4ª Turma. Processual Civil. Fraude a execução. Art. 593, II, do Código de Processo Civil. Inocorrência. Impugnação ao valor da causa. Agravo. Reexame de prova. Ausência de prequestionamento. Divergência não configurada. Quando não se trata, como no caso, de notória divergência, a simples citação de ementa é insuficiente para caracterização do dissídio jurisprudencial. Para que se tenha como de fraude a execução à alienação de bens, de que trata o inc. II do art. 593 do Código de Processo Civil, é necessária a presença concomitante dos seguintes elementos:

a) que a ação já tenha sido aforada;

b) que o adquirente saiba da existência da ação ou por já constar no cartório imobiliário algum registro dando conta de sua existência (presunção “juris et de jure” contra o adquirente), ou porque o exequente, por outros meios, provou que do aforamento da ação o adquirente tinha ciência; e

c) que a alienação ou a oneração dos bens seja capaz de reduzir o devedor a insolvência, militando em favor do exequente a presunção “juris tantum”. Inocorrente, na hipótese, o segundo elemento supra indicado, não se confi-gurou a fraude à execução. Entendimento contrário geraria intranquilidade nos atos negociais, conspiraria contra o comércio jurídico, e atingiria a confiabilidade nos registros públicos. “A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial” (Súmula nº 7/STJ) “é admissível a oposição de embargos de terceiro fundados na alegação de posse advinda de compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovida do registro” (Súmula nº 84/STJ). Falta de prequestionamento. É cabível o agravo retido para atacar decisão na impugnação ao valor da causa. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa parte, provido. Relator: Ministro César Asfor Rocha. Fonte: DJ de 18.05.1998, p. 100.

Portanto, de acordo com o STJ, são três os requisitos básicos da fraude à execução, sendo que a ausência de qualquer deles a descaracteriza:

a) insolvência do executado (eventus damni);

b) anterioridade do crédito;

c) conhecimento da ação pelo adquirente em razão do registro da penhora.

No caso em tela, nenhum desses requisitos está presente. Vejamos:

b.1) Devedor executado solvente – ausência do eventus damni

No caso vertente a ação não era suficiente para reduzir o devedor à insolvência, inexistindo, por via de consequência, o eventus damni.

O devedor é proprietário de outros imóveis, inclusive um livre e desembaraçado de ônus, titularidade essa anterior à data da execução e do crédito (documentos 6 e 7).

Demonstrou o Superior Tribunal de Justiça que é absolutamente imprescindível eventus damni para que se configure a fraude à execução.

É no mesmo sentido a lição de Antonio Cláudio da Costa Machado:¹⁴

Fraude de execução (ou à execução) é todo e qualquer ato praticado pelo devedor (simulado ou não), com ou sem intenção enganosa, que produza como efeito a subtração de bens particularizados que devam ser entregues ao credor ou a subtração não particularizada que gere a sua insolvência.

Não de forma diferente, com a costumeira clareza, Silvio Rodrigues:¹⁵

Note-se, porém, que a fraude contra credores só se caracteriza quando for insolvente o devedor, ou se tratar de pessoa que, através de atos malsinados, venha a se tornar insolvente, porque, enquanto solvente o devedor, ampla é a sua liberdade de dispor de seus bens, pois a prerrogativa de aliená-los é elementar do direito de propriedade.

b.2) Crédito posterior à alienação – ausência de anterioridade do crédito

A par da solvência do executado, não restam dúvidas quanto à inexistência da ação ao tempo da alienação, inexistindo, assim, o requisito da anterioridade do crédito para configuração da fraude à execução.

A alienação original é datada de (...) (documento 4) e a ação, bem como o crédito do exequente, de (...) e de (...), respectivamente.

b.3) Inexistência de registro da penhora na data da alienação – boa-fé

Se não bastassem esses elementos, verifica-se, ainda, que o embargante estava de boa-fé, não sabia da existência da ação, até em razão de o registro da penhora somente ter sido verificado após a aquisição, bastando, para tanto, verificar as datas da escritura que lhe foi outorgada e do registro da penhora na matrícula. Nesse sentido, a certidão extraída na data do negócio, bem como as certidões negativas em nome do vendedor (documento 8).

Concluindo, Excelência, a teor do art. 593 do Código de Processo Civil, é possível afirmar com segurança jurídica que não existe fraude à execução na exata medida em que estão ausentes todos os seus requisitos, nada obstante a suficiência da ausência de apenas um para descaracterizar a fraude.

É a pura aplicação da lei.

III – Pedido

Provados de forma incontestável os fatos alegados, especialmente a qualidade de terceiro, a propriedade, a posse indireta e o ilegal ato de apreensão judicial, requer o Embargante digne-se Vossa Excelência deferir liminarmente os embargos (art. 1.051 do Código de Processo Civil), ordenando a expedição de mandado restituitório em favor da Embargante que, face ao flagrante atentado à sua posse e propriedade, requer a dispensa de caução.

Requer, ao final, sejam julgados procedentes os presentes Embargos, declarando-se insubsistente a penhora e a ineficácia da transmissão que recaem sobre o imóvel objeto da matrícula nº (...) (Av. 9 e R.10) junto ao (...) oficial de Registro de Imóveis da Capital – SP, com o seu respectivo levantamento e cancelamento de eventual hasta pública.

Requer-se, ainda, a condenação do Embargado em custas e verba honorária.

IV – Citação

Requer-se a expedição do competente mandado de citação do Embargado, para, querendo, responder no prazo legal, sob pena de confissão e efeitos da revelia, devendo a ordem ser expedida pelo correio, por carta registrada, indicando no envelope o nome e endereço do Embargado, contendo a cópia que esta acompanha e o r. despacho do MM. Juiz de Direito, com os endereços do Juízo e do Cartório (Código de Processo Civil, arts. 222 e ss.).

V – Provas

Protesta por provar o alegado através de todos os meios de prova em direito admitidos, em especial pela produção de prova documental, testemunhal, pericial e inspeção judicial, além da juntada de novos documentos e demais meios que se fizerem necessários.

No caso de Vossa Excelência entender por bem designar audiência de justificação da posse, acorde com o art. 1.050 do Código de Processo Civil, requer o depoimento pessoal do embargado, sob pena de, não comparecendo, ser-lhe imposta a pena de confissão e, nesse caso, de acordo com o art. 1.050, § 1º, do Código de Processo Civil, o embargante arrola as testemunhas abaixo, requerendo, desde já, sejam as mesmas intimadas pessoalmente:

a) (...), brasileiro, portador da cédula de identidade, RG (...) domiciliado na Rua (...);

b) (...)

c) (...)

d) (...)

VI – Valor da causa

Dá-se à causa o valor de R$ (...).

Termos em que, requerendo seja a presente ação distribuída por dependência aos autos da ação nº (...)

Pede deferimento.

Data

Advogado (OAB)

3.14. FLUXOGRAMA

_______________

¹     Pontes de Miranda, Tratado das ações, São Paulo: Revista dos Tribunais, 1976, t. VI, § 18, p. 180.

²     Theotonio Negrão, Código de Processo Civil, São Paulo: Saraiva, 1997, notas 3 e 4 ao art. 1.047 e nota 5 ao art. 711. Nelson Nery Jr. e Rosa Maria Andrade Nery, Código de Processo Civil Comentado, São Paulo: Revista dos Tribunais, 1997, nota ao art. 1.047.

³     Nelson Nery Júnior e Rosa Maria Andrade Nery, Código de Processo Civil Comentado, São Paulo: Revista dos Tribunais, 1997, nota ao art. 698; e Theotonio Negrão, Código de Processo Civil, São Paulo: Saraiva, 1997, nota 9 ao art. 698.

Assim têm decidido os tribunais:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Execução de sentença. Penhora. Bens. Oposição por credor hipotecário. Necessidade de que seja intimado previamente da penhora realizada e da praça. Arts. 615, II, e 694 e 698 do Código de Processo Civil. Ineficácia da alienação coativa e nulidade da arrematação se já ocorrida. Recurso provido. A intimação dos credores hipotecários, pignoratício e anticrético, ou do usufrutuário, comandada pelo art. 615, II, do Código de Processo Civil, é providência situada fora e além da inicial, se o credor conjetura penhorar bens livres e desembaraçados. Entretanto, na hipótese de já ter apurado encontrar-se o bem gravado, incide o art. 615, II, do Código de Processo Civil, devendo o credor promover a intimação na inicial. A consequência da falta de intimação é a ineficácia da alienação coativa, relativamente a esses sujeitos, ressalvado o caso do usufrutuário, cujo interesse no ato se cifra ao direito de preferência a ele outorgado para adquirir o bem. E, perante o arrematante, há nulidade (art. 694, parágrafo único, IV combinado com o art. 698) (Agravo de Instrumento nº 84.869-4, São Paulo, 4ª Câmara de Direito Privado, rel. Barbosa Pereira, 06.08.98, v.u.). Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial nº 1.499/PR (8900120794), decisão: por maioria, conhecer e dar provimento ao recurso. Veja: Revista do TFR, nº 135. 29.06.1990. 3ª Turma. Processo civil – penhora – credor hipotecário – prelação. I – A preferência do credor hipotecário não depende de sua iniciativa na execução ou na penhora. A escritura da garantia real e a sua inscrição no registro imobiliário são suficientes para preservar a prelação dele. II – O credor hipotecário, formulando o pedido de prelação, recebe preferentemente o valor pertinente ao gravame. III – Recurso conhecido e provido (rel. Ministro Waldemar Zveiter, DJ de 03.09.1990, p. 8.842; Pontes de Miranda, Comentários ao Código de Processo Civil, Forense, 1976, tomo X).

⁴     Humberto Theodoro Júnior, Curso de direito processual civil, Rio de Janeiro: Forense, 1997, vol. III, p. 333.

⁵     Antonio Carlos Marcato, Procedimentos especiais, São Paulo: Malheiros Editores, 1997, p. 200.

⁶     Tribunal de Justiça de São Paulo. Embargos de terceiro. Citação. Necessidade de ser pessoal e não na pessoa do advogado. Exigência que se embasa no caráter autônomo e incidental dos embargos. Revelia afastada. Recurso provido (Apel. Cív. nº 50.788-4, Santo André, 4ª Câmara de Direito Privado, rel. José Osório, 13.08.1998, v.u.). Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Citação – nulidade. Embargos de terceiro. Efetivação por simples intimação do advogado do embargado. Ausência de citação pessoal. Ocorrência. A citação do embargado no processo da ação de embargos de terceiro deve ser, necessariamente, pessoal, não se convalidando o ato pela simples intimação do seu advogado (Apel. c/ Rev. nº 409.006, 5ª Câm., rel. Juiz Laerte Sampaio, j. em 17.08.94. No mesmo sentido: Apel. c/ Rev. nº 471.024, 6ª Câm., rel. Juiz Gamaliel Costa, j. em 05.02.1997).

⁷     Humberto Theodoro Júnior, Curso de direito processual civil, Rio de Janeiro: Forense, 1997, vol. III, p. 331.

⁸     RT 562/119.

⁹     RT 676/119. No mesmo sentido: RT 518/197, 500/247.

A mulher casada não responde pela dívida contraída apenas pelo marido se provar que a mesma não veio em beneficio do casal. Em se tratando de aval do marido, presume-se o prejuízo da mulher, salvo se o marido for sócio da empresa avalizada (a respeito. RE nº 90.341; REsp. nº 3.263-RS, RSTJ 20/278). Sálvio de Figueiredo Teixeira, Código de Processo Civil Anotado, São Paulo: Saraiva, nota ao art. 1.046.

¹⁰     Súmula 134/STJ – Embora intimado da penhora em imóvel do casal, o cônjuge do executado pode opor embargos de terceiro para defesa de sua meação.

¹¹     Sálvio de Figueiredo Teixeira, Código de Processo Civil Anotado, São Paulo: Saraiva, nota 3 ao art. 1.046.

¹²     Art. 655-B. Tratando-se de penhora em bem indivisível, a meação do cônjuge alheio à execução recairá sobre o produto da alienação do bem.

¹³     José Manoel de Arruda Alvim, Breves Anotações para uma Teoria Geral dos Direitos Reais, São Paulo: Saraiva, p. 49.

¹⁴     Antonio Cláudio da Costa Machado, Código de Processo Civil Interpretado, São Paulo: Saraiva, 1996, p. 652.

¹⁵     Silvio Rodrigues, “Ação pauliana ou revocatória”, Enciclopédia Saraiva do Direito, São Paulo, vol. 3, p. 286.

CONDOMÍNIO

Capítulo 1

CONDOMÍNIO¹

1.1. ESPÉCIES DE CONDOMÍNIO

A par de outras classificações normalmente encontradas na doutrina com fundamento no Código Civil, certo é que, do ponto de vista das consequências, conseguintemente do ponto de vista prático, existem duas espécies de condomínio:

a) condomínio geral (que pode ser: convencional, eventual e necessário); e,

b) condomínio edilício.

No condomínio geral, os poderes inerentes ao domínio são titulados por duas ou mais pessoas, ou seja, a propriedade é dividida entre dois ou mais condôminos, que são proprietários de uma fração ideal do todo e, por tal razão, passam a ser denominados comproprietários, coproprietários ou, simplesmente, condôminos.

Quanto à origem, esse condomínio pode ser voluntário na medida em que decorre da vontade das partes, normalmente em razão de negócio jurídico – compra e venda – pela aquisição de um imóvel por duas ou mais pessoas.

Pode ser eventual, todavia, se a situação condominial decorre de vontade de terceiros, como no caso de doação ou testamento.

Será necessário na medida em que decorrer de determinação da lei. É o que ocorre com o condomínio decorrente do direito hereditário, enquanto não operada a partilha e o condomínio de paredes, cercas, muros e valas que surge das normas referentes ao direito de vizinhança (Código Civil, arts. 1.297, 1.298, 1.304 a 1.307 e 1.327), tratado neste trabalho em capítulo distinto e ao qual se remete o leitor.

Quanto à forma de exercício, ainda que o imóvel seja único, as partes podem convencionar a utilização exclusiva de uma parcela determinada, surgindo, assim, o condomínio pro diviso.

É preciso muita cautela com essa modalidade, na medida em que pode representar burla às regras sobre o parcelamento do solo urbano e à Lei 6.766/1979. Nesse sentido, recomendamos a leitura do capítulo referente aos negócios jurídicos imobiliários, especialmente o tópico referente às “fórmulas mirabolantes no ato de parcelar o solo urbano”.

O condomínio edilício, por outro lado, é aquele existente em edificações compostas por unidades autônomas que, juntas, formam uma edificação maior e, nessa medida, participam com frações ideais do todo.

1.2. CONDOMÍNIO GERAL

1.2.1. Características

1.2.1.1. As faculdades conferidas aos condôminos – a questão da cessão dos direitos hereditários

De acordo com o art. 1.314 do Código Civil, cada condômino pode:

a) usar livremente a coisa toda;

b) reivindicá-la de terceiro;

c) defender a sua posse;

d) alhear a respectiva parte indivisa ou gravá-la;

e) responsabilizar os demais pelos danos ou frutos que recebeu (inclusive aluguéis pelo uso exclusivo).

A lei defere, ainda, ao condômino, o direito de: exigir a divisão do bem condominial divisível ou a venda do indivisível com a repartição do preço.

Portanto, inicialmente, pode usar livremente a coisa, ou seja, pode usar o bem de acordo com sua finalidade sem impedir que os demais proprietários também utilizem.

Por exemplo: se dois amigos são proprietários de um sítio de veraneio, ambos podem usar e, inclusive, como veremos, estabelecer regras de utilização, desde que um não impeça o uso do outro.

Poderão, assim, convencionar o uso livre por ambos, se o imóvel comportar.

Será lícito, também, estabelecer o compartilhamento da propriedade em períodos alternados.

Ainda de acordo com o art. 1.314, do Código Civil, pode reivindicar de terceiros, ainda que isoladamente, direito, inclusive, do herdeiro, enquanto não realizada a partilha, já que, nessa medida, é considerado condômino dos demais herdeiros (Código Civil, arts. 1.791 e 1.827).

Cada condômino possui o direito de propriedade que contém, na sua constituição, o direito de reivindicar, podendo este ser exercido isoladamente.

Ora, se são dotados do direito de reivindicar, os condôminos podem, igualmente, se valer dos remédios possessórios, ou seja, das ações de reintegração e manutenção de posse, além do interdito proibitório nos casos de esbulho (perda da posse), turbação (interferência na posse) e ameaça, respectivamente.

Se a posse em condomínio for pro diviso, ou seja, em parte determinada da propriedade, entende-se que é possível a proteção possessória em face dos demais condôminos.

O condômino pode, ainda, gravar a sua parte.

Por exemplo: o comproprietário pode hipotecar sua fração, concedendo-a em garantia real em função de uma obrigação contratual que tenha assumido (Código Civil, art. 1.420).

O art. 1.314, do Código Civil permite, igualmente, ao condômino, alienar a sua quota parte, desde que dê preferência aos demais (Código Civil, art. 504).

Como dissemos, o herdeiro, enquanto não operada a partilha, é condômino.

Todavia, nessa qualidade, não pode alienar, cedendo um bem do acervo hereditário considerado singularmente (Código Civil, art. 1.793).

Deveras, enquanto não encerrada a sucessão com a partilha, cada herdeiro não sabe qual bem específico do acervo lhe será cabível.²

A cessão de direitos hereditários depende da formalidade da escritura pública e só pode ser feita na integralidade, como bem coletivo e com a participação de todos os herdeiros.

Se se tratar de um bem específico da herança, a cessão dependerá da participação de todos os herdeiros, em escritura pública e prévia autorização judicial, mediante alvará.

Assim recomenda-se um compromisso de cessão, com assinatura de todos os herdeiros, a juntada deste nos autos do inventário com requerimento de autorização judicial para que a escritura do bem particular seja outorgada.

Ensina Jorge Shiguemitsu Fujita:

A nenhum herdeiro é dado o direito de promover a cessão de direitos hereditários sobre um bem determinado da herança, sob pena de sua ineficácia, porquanto todos os bens deverão permanecer em condomínio até a partilha. O herdeiro, legítimo ou testamentário, poderá tão somente ceder a sua fração ideal na herança. A cessão hereditária de um bem certo e determinado da herança poderá ser levada a efeito, se todos os herdeiros estiverem de acordo e, ainda, se houver a autorização prévia do magistrado.³

É nesse sentido a jurisprudência:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Nulidade. Negócio jurídico. Permuta. Cessão de direitos hereditários sobre bem considerado singularmente. Demais coerdeiros que não anuíram ao negócio jurídico. Inobservância da forma prescrita em lei (escritura pública). Art. 1.793, caput e § 2º do CC. Reconhecimento da nulidade da permuta que se impõe. Recurso desprovido (Apelação nº 0005611-06.2011.8.26.0306, rel. Des. Moreira Viegas, j. em 27.03.2013).

Tribunal de Justiça de São Paulo. Nulidade de Negócio jurídico. Contrato verbal de compra e venda de imóvel entabulado por viúvo meeiro sem a anuência dos herdeiros coproprietários. Cessão de direitos hereditários que só é admissível por escritura pública. Inobservância da solenidade do artigo 1.793 do CPC. Vício insanável. Negócio jurídico anulado. Restituição das partes no seu “status quo ante”. Restituição do imóvel pelo réu-reconvinte mediante devolução do preço pago apenas pelo viúvo meeiro ante a inexistência de solidariedade dos herdeiros coautores que não participaram da avença. Pedido indenizatório dos autores reconvindos acolhido em parte. Condenação do réu-reconvinte no pagamento da taxa de ocupação e nas despesas de caráter “propter rem” (impostos, água e energia elétrica) incidentes sobre o imóvel, mediante apuração em liquidação de sentença. Aplicação dos artigos 166, incisos IV e V c/c 182 do Código Civil. Pedido principal parcialmente acolhido e julgada improcedente a reconvenção. Sucumbência em maior parte do réu-reconvinte que impõe a sua condenação no pagamento das custas, despesas do processo e honorários advocatícios de R$ 2.500,00. Sentença reformada. Recurso dos autores reconvindos parcialmente provido (Ap. nº 0006032-80.2011.8.26.0084, 7ª Câmara de Direito Privado, rel. Des. Mendes Pereira, j. em 20.02.2013).

Embora o condômino possa vender a coisa a terceiros, essa faculdade está condicionada à concessão do direito de preferência aos demais condôminos (Código Civil, arts. 504, 1.794 e 1.795).

Sendo assim, o condômino pode adjudicar a coisa se não lhe for dada a preferência e for vendida a fração do consorte a estranhos, desde que requeira essa adjudicação no prazo decadencial de cento e oitenta dias da venda.

Sabemos que o imóvel só se considera vendido se houver o registro do título aquisitivo junto ao oficial de registro de imóveis da circunscrição imobiliária competente, quando a venda se torna pública e o terceiro adquire a propriedade.

Todavia há decisões que admitem a contagem da ciência da venda (STF, RTJ 57/322, 59/591).

Por fim, faculta-se ao condômino a extinção do condomínio.

De fato, a situação de indivisão é passageira. A copropriedade vai de encontro com a natureza humana do domínio que aponta para a exclusividade do direito.

Tanto é assim que todos os regimes que tencionaram extirpar ou tornar a propriedade um bem de uso comum não conseguiram êxito.

Portanto, a lei presume o incômodo e facilita a extinção do condomínio, evitando conflitos de maior proporção que situação condominial é capaz de gerar.

Essa noção decorre do Direito Romano, onde já se afirmava que o condomínio é a “mãe das rixas” (communio mater rixarum).

Posta assim a questão, a lei facilita a divisão da coisa entre os condôminos ou, impossível a divisão, a venda da coisa comum.

Inicialmente, se o bem for divisível, o condômino pode exigir a divisão da coisa, respondendo a parte de cada um pelas despesas de divisão (Código Civil, art. 1.320; Código de Processo Civil, art. 967 e ss.).

A ação de divisão é tratada neste livro, em capítulo apartado, ao qual se remete o leitor.

Se a coisa for indivisível, não restará alternativa ao condômino insatisfeito senão exigir a venda da coisa comum indivisível (Código Civil, art. 1.322; Código de Processo Civil, arts. 1.104 e ss.).

São exemplos de imóveis indivisíveis:

a) imóvel rural que já se encontra de acordo com o módulo mínimo, tendo em vista que o Estatuto da Terra, Lei 4.504/1964, art. 65, proíbe a divisão em áreas de dimensão inferior ao módulo rural; e,

b) lote urbano de 125 m2 em razão de a Lei do Parcelamento do Solo proibir lotes urbanos com medida inferior a 125 m2 (Lei 6.766/1979, art. 4º, II).

Essa venda é levada a efeito, por evidente, se um dos condôminos não quiser adquirir a quota do insatisfeito, tendo preferência neste caso, segundo o que dispõe o art. 1.322 do Código Civil, estabelecendo a seguinte ordem:

a) o condômino que tiver benfeitorias de maior valor;

b) não havendo, o de quinhão maior; e,

c) não havendo condômino com benfeitorias de maior valor ou de quinhão maior, licita-se entre estranhos e, antes da adjudicação a este estranho, licita-se novamente entre os condôminos, preferindo ao estranho em condições iguais e, entre os condôminos, aquele que pagar mais.

Por fim, o condômino pode exigir a compensação a título de aluguel, do seu consorte que use exclusivamente o bem (Código Civil, art. 1.319).

Se o imóvel é comum e está sendo utilizado por um dos condôminos com exclusividade, nos parece evidente que o uso exclusivo deve representar a compensação pelo comproprietário, em respeito ao direito de fruição inerente à parte do domínio que o compete.

Assim, por exemplo, se irmãos são proprietários de imóvel recebido em razão de sucessão, nada obsta que aquele que não esteja na posse direta do imóvel cobre aluguel daquele que está fruindo na sua totalidade, proporcionalmente à quota do prejudicado.

O termo inicial da contagem do aluguel é a notificação dirigida ao condômino que faz uso exclusivo do bem imóvel, embora haja entendimento em sentido contrário, determinando a citação para a ação de arbitramento dos aluguéis como termo inicial. De qualquer forma, estabelecida a necessidade de notificação, nesta deve constar, de forma clara, o valor da compensação pretendida, circunscrita aos valores de mercado.⁴

Se a propriedade está dividida igualmente entre os dois comproprietários, aquele que está usando o bem com exclusividade deverá pagar o valor da metade do aluguel àquele que não a usa.⁵

Nesse sentido:⁶

Tribunal de Justiça de São Paulo. Ementa: Indenizatória – Reconhecimento de direito hereditário nos autos de outra demanda – Condomínio – Uso exclusivo do imóvel pelos réus conferindo aos autores o direito ao recebimento de aluguel na proporção de sua parte ideal – Locatlvo devido equivalente ao quinhão respectivo pela não fruição da moradia – Débito derivado do vínculo da copropriedade – Sentença mantida – Recurso improvido (Apelação 994040264092 (3678054600) – Relator: Joaquim Garcia – Comarca: Jundiaí – Órgão julgador: 8ª Câmara de Direito Privado – Data do julgamento: 14.04.2010 – Data de registro: 19.04.2010).

Deve-se observar, evidentemente, o prazo prescricional de três anos do art. 206, § 3º, do Código Civil, bem como o prazo prescricional aquisitivo.

Explica-se: a posse mansa e pacífica, da totalidade do imóvel, sem oposição dos demais condôminos, pode gerar a usucapião, cujo capítulo se recomenda a leitura.

1.2.1.2. A proibição de alteração da destinação e locação

Ao invés de extinguir o condomínio, os comproprietários poderão deliberar pela administração do bem.

Se isso ocorrer, ainda que também seja proprietário, o condômino não pode alterar a destinação ou alugar a coisa sem consentimento dos demais condôminos (Código Civil, art. 1.314, parágrafo único e art. 1.323).

Qualquer deliberação nesse sentido deve respeitar a decisão da maioria das quotas. Assim, é possível que os condôminos se reúnam para decidir a alteração da destinação ou a locação do bem comum. A maioria, considerada em relação ao quinhão, decidirá.

Ressalte-se que o condômino tem direito de preferência em relação a estranhos na locação da coisa comum.

Portanto, antes de locar a terceiros, ainda que essa seja a vontade da maioria, todos os condôminos devem ser consultados, sob pena de despejo do terceiro (art. 5º, da Lei 8.245/1991) pelo condômino preterido.

O locatário sequer pode alegar boa-fé na medida em que a situação condominial consta na matrícula do imóvel, sendo, assim, oponível a terceiros.

Ninguém se escusa de cumprir a lei alegando que não a conhece (Lei de Introdução às normas do Direito Brasileiro, art. 3º).

Como a lei determina a preferência e a situação de condomínio geral da propriedade é pública em razão da matrícula, o locatário deverá ser diligente e colher a anuência dos condôminos, bem como se certificar de que foi concedida a preferência.

1.2.1.3. As despesas com a conservação da coisa

De acordo com o artigo 1.315 do Código Civil, os condôminos devem concorrer, na proporção da sua parte, para as despesas com a conservação da coisa.

Se, por exemplo, três condôminos são proprietários de uma casa em partes iguais, deverão repartir entre si as despesas, de tal sorte que cada comproprietário pagará um terço das despesas com impostos que recaiam sobre o imóvel, bem como com gastos de conservação, material de limpeza, vigias etc.

1.2.2. Administração do condomínio

Como foi visto, os condôminos podem preferir desfazer o condomínio através da venda da coisa comum indivisível ou divisão do bem divisível.

Todavia, podem deliberar pela administração do bem.

Nesse caso, o administrador, ainda que seja um terceiro, será escolhido pela maioria dos condôminos.

Os condôminos deliberarão também acerca da forma de administrar, remuneração do administrador, prestação de contas etc. (Código Civil, art. 1.323).

Se um dos condôminos passa a administrar sem oposição dos demais, será representante comum, podendo, inclusive, efetuar as despesas e cobrar dos demais na proporção de suas quotas (Código Civil, arts. 1.318 e 1.324).

Para se ver ressarcido do que despendeu, a ação do condômino que pagou as despesas sem oposição dos demais é a ação de prestação de contas (dar contas – Código de Processo Civil, arts. 914 e ss.).

O condômino que não concordar com os valores apresentados pelo administrador poderá, também, exigir as contas através da mesma ação, qual seja, prestação de contas, ainda que se trate de administrador tácito.

1.3. CONDOMÍNIO EDILÍCIO

1.3.1. Definição

O condomínio edilício é definido como o conjunto de propriedades exclusivas em uma edificação considerada unitária, com áreas comuns que se vinculam às unidades autônomas (apartamentos, escritórios, lojas, casas, garagens etc.).

Até 1928, não havia entre nós qualquer lei que regulamentasse essa espécie de condomínio.

O Código Civil anterior, de 1916, não tratava do assunto.

A primeira norma que regulamentou o condomínio edilício ou em edificações foi o Decreto-Lei 5.481/1928.

Até a entrada em vigor do Código Civil de 2002, o que ocorreu no dia 12 de janeiro de 2003, o assunto vinha completamente tratado na Lei 4.591/1964.

No nosso entendimento, resta derrogada a primeira parte da Lei 4.591/1964 na parte conflitante com o Código Civil, que tratou da matéria nos arts. 1.331 a 1.356.

É o que determina o art. 2º da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro.

Seja como for, para caracterizar o condomínio edilício, imaginemos um edifício residencial.

Cada apartamento é considerado um imóvel exclusivo, independente dos demais.

Ocorre que o edifício é composto de partes comuns, ou seja, de uso comum, como, por exemplo, as garagens, a piscina, a sala de ginástica, o salão de festas, os corredores, os jardins, o teto etc.

Nesse sentido, o Código Civil:

Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

§ 1° As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio. (Redação dada pela Lei nº 12.607, de 2012).

§ 2° O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.

Sendo assim, é preciso administrar essa edificação e estabelecer regulamentos de uso dessas áreas comuns que, aliás, diferentemente do que ocorre no condomínio geral, são inalienáveis independentemente da unidade, ou seja, não podem ser destacadas da unidade a que se referem e alienadas a terceiros.

Assim, ainda que a quadra esportiva não esteja sendo utilizada e ainda que todos os condôminos concordem, não é possível a venda dessa área comum.

De outro lado, cada apartamento deve contribuir para as despesas comuns, como o salário dos empregados (zelador, porteiros, faxineiros etc.), as taxas de água e luz das partes comuns, a manutenção dos elevadores, a aquisição de material de limpeza etc.

Portanto, mister se faz um sistema que vincule essas unidades autônomas, no nosso exemplo os apartamentos, a uma proporção das áreas e coisas comuns.

Com essa proporção, se fixa a fração de cada unidade em relação ao todo.

Essa fração servirá para o rateio das despesas bem como para determinar a proporção da participação dos condôminos titulares das unidades autônomas nas deliberações condominiais.

1.3.2. Instituição

A instituição do condomínio é o ato que torna jurídico o condomínio edilício, tornando possível regular as relações jurídicas entre os diversos proprietários.

De fato, com a instituição, as unidades autônomas são discriminadas, separadas das áreas comuns e privativas, estabelecendo-se, demais disso, as regras de convívio no conjunto de edificações.

A instituição do condomínio segue o que determina o artigo 1.332 do Código Civil:

Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:

I – a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;

II – a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;

III – o fim a que as unidades se destinam.

No sistema anterior ao Código Civil, regulado pela Lei 4.591/1964, a instituição do condomínio era efetuada mediante cálculo das frações em razão do tamanho das unidades.

O Código Civil, Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002, que entrou em vigor no dia 12 de janeiro de 2003, estabeleceu o critério do valor, nos termos do § 3º do art. 1.331:

Art. 1.331, § 3° A fração ideal no solo e nas outras partes comuns é proporcional ao valor da unidade imobiliária, o qual se calcula em relação ao conjunto da edificação.

Sendo assim, inicialmente era verificado o valor da unidade em razão do valor do todo no momento da especificação.

Com essa conta, cada unidade representava um percentual de participação sobre as chamadas áreas comuns.

Uma construção contendo 10 unidades de igual valor, por exemplo, 100 mil, com valor global de um milhão, resultava no percentual de participação nas áreas comuns de dez por cento para cada unidade.

A Lei 10.931/2004 alterou novamente o dispositivo, deixando de estabelecer o parâmetro que, nesse caso, entendemos, fica ao talante do incorporador, podendo ser feito pelo cálculo das áreas em razão do todo, como antes, em razão da Lei 4.591/1964 ou pelo valor em razão do todo:

§ 3o A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio.

Com esse percentual, portanto, as frações ideais no terreno são calculadas.

O resultado é a especificação do condomínio.

A especificação torna jurídico o fracionamento do imóvel em unidades autônomas, ou seja, discrimina, no âmbito da edificação, o que será objeto do domínio exclusivo e o que será objeto do domínio comum, fixando, ainda, a fração ideal das unidades autônomas em relação às áreas comuns.

É evidente que não é possível efetuar o rateio das despesas condominiais sem que haja especificação, fixando as frações ideais.

A especificação delimita a propriedade ao descrever o imóvel e suas confrontações, com área útil e área comum.

Sendo assim, a alteração da especificação depois da instituição do condomínio significa alteração do direito de propriedade.

Por essa razão, essa alteração reclama a unanimidade dos condôminos com a outorga uxória/marital, quando for exigível (Código Civil, art. 1.351).

A especificação é um fato. Como tal, não pode ser alterada por sentença, o que se afirma na medida em que o juiz não pode alterar os fatos.

À especificação do condomínio, o incorporador deve anexar a minuta da convenção. Nesse sentido, importante verificar o teor dos arts. 1.333 e 1.334 do Código Civil:

Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.

Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:

I – a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;

II – sua forma de administração;

III – a competência das assembleias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;

IV – as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;

V – o regimento interno.

§ 1o A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular.

§ 2o São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.

Além da especificação e da convenção, mister se faz anexar o comprovante de recolhimento do ISS (Imposto Sobre Serviços) da obra, calculado conforme tabela da Municipalidade.

Demais disso, se deve juntar a Certidão Negativa de Débitos previdenciários (CND), comprovando o recolhimento do INSS da obra, conforme tabela específica.

A esses documentos, é ainda preciso anexar o auto de conclusão (“habite-se”), expedido pela Municipalidade, comprovando a regularidade da construção, de acordo com o projeto aprovado.

Todos esses documentos (especificação, minuta da convenção, comprovantes de recolhimento do ISS e do INSS, além do “habite-se”) são levados ao oficial de Registro de Imóveis com a ata da Assembleia de Instituição e eleição do primeiro síndico.

Com o registro, pelo oficial, o condomínio estará instituído (Lei 6.015/1973, art. 167, I, “17”).

A instituição pode ocorrer, igualmente, através da incorporação imobiliária.

A incorporação é imprescindível nos casos de edifícios a construir, vendidos através de oferta pública, para entrega futura.

Como o incorporador oferece um bem para entrega futura, é mister que esses documentos sejam registrados no ato denominado “incorporação” para conceder alguma segurança aos adquirentes (Lei 4.591/1964, arts. 28 e 68).

Assim, a incorporação implica no registro de diversos documentos e certidões na matrícula do terreno onde se erguerá o edifício junto ao oficial de Registro de Imóveis.

Com isso, passa a ser possível vender as unidades a serem construídas na planta ou em obras, a público indeterminado, mediante oferta pública.

Esses documentos devem ser juntados pelo incorporador àqueles necessários à instituição do condomínio, acorde com o art. 32, da Lei 4.591/1964:

Art. 32. O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os seguintes documentos:

a) título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta do qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel, não haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais e inclua consentimento para demolição e construção, devidamente registrado;

b) certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de títulos de ações cíveis e criminais e de ônus reais relativamente ao imóvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador;

c) histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 anos, acompanhado de certidão dos respectivos registros;

d) projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes;

e) cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes comuns, e indicando, cada tipo de unidade a respectiva metragem de área construída;

f) certidão negativa de débito para com a Previdência Social, quando o titular de direitos sobre o terreno for responsável pela arrecadação das respectivas contribuições;

g) memorial descritivo das especificações da obra projetada, segundo modelo a que se refere o inciso IV, do art. 53, desta Lei;

h) avaliação do custo global da obra, atualizada à data do arquivamento, calculada de acordo com a norma do inciso III, do art. 53 com base nos custos unitários referidos no art. 54, discriminando-se, também, o custo de construção de cada unidade, devidamente autenticada pelo profissional responsável pela obra;

i) discriminação das frações ideais de terreno com as unidades autônomas que a elas corresponderão;

j) minuta da futura convenção de condomínio que regerá a edificação ou o conjunto de edificações;

l) declaração em que se defina a parcela do preço de que trata o inciso II do art. 39;

m) certidão do instrumento público de mandato, referido no § 1º do artigo 31;

n) declaração expressa em que se fixe, se houver, o prazo de carência (art. 34);

o) atestado de idoneidade financeira, fornecido por estabelecimento de crédito que opere no País há mais de cinco anos;

p) declaração, acompanhada de plantas elucidativas, sobre o número de veículos que a garagem comporta e os locais destinados à guarda dos mesmos.

Verifica-se que a especificação é solicitada nas letras “e” e “i” e a minuta da convenção é requerida na letra “j”.

Posta assim a questão, com o registro da incorporação, ao final, o condomínio estará instituído com a juntada das certidões do INSS e do ISS, além do “habite-se”.

1.3.3. A unidade autônoma e as áreas comuns

A unidade autônoma, que decorre da instituição do condomínio, pode ser alienada livremente, independentemente da vontade dos demais condôminos.

Essa unidade está indissoluvelmente ligada às partes comuns e delas não pode ser destacada.

Assim, diferentemente do que se passa no condomínio geral, o condômino em edifícios não pode alienar a sua fração ideal (Código Civil, art. 1.331, § 2º), mas, apenas, a unidade autônoma, que obrigatoriamente será acompanhada pela fração das partes comuns:

Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

§ 1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio. (Redação dada pela Lei nº 12.607, de 2012).

§ 2º O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.

Verifica-se, portanto, a impossibilidade absoluta de alienação de áreas comuns do condomínio edilício separadamente das unidades autônomas.

Conseguintemente, se as áreas comuns não podem ser alienadas, não podem, igualmente, ser objeto de usucapião.

De acordo com o professor João Batista Lopes, como corolário dessa afirmação, incivil seria premiar com usucapião o condômino que revelou desprezo pelo diploma legal a que devem obediência todos os que vivem no universo do condomínio.⁷

1.3.4. O síndico e seus deveres

O síndico do condomínio edilício é escolhido pela maioria para exercer as funções de administração do condomínio, o que normalmente faz com o auxílio de uma administradora que presta serviços ao condomínio.

A princípio, não há remuneração pelo seu trabalho, cabendo, entretanto, à assembleia decidir sobre eventual pagamento pelos serviços.

É comum que a assembleia o isente de pagar as despesas ordinárias de condomínio, sendo ele condômino, desde que a convenção não proíba a isenção, obrigando-o, contudo, ao pagamento das despesas extraordinárias e ao fundo de reserva e, nesse sentido:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Despesas de condomínio. Síndico. Isenção das taxas mensais. Limitação. É fato absolutamente incomum que o síndico, a título de contraprestação pelos serviços que presta ao condomínio, seja dispensado não apenas de pagar as despesas ordinárias, mas também as despesas extraordinárias e as de fundo de reserva, salvo expressa disposição da convenção condominial (Apelação nº 9081688-21.2006.8.26.0000, rel. Renato Sartorelli, 26ª Câmara do D. Terceiro Grupo (Ext. 2° TAC), j. em 12.02.2007, Data de registro: 22.02.2007. Outros números: 1081152000).

Consignou o relator, com propriedade: “Com efeito, a obrigação de pagar as cotas condominiais decorre da simples da titularidade sobre o bem, mas a isenção de seu pagamento, por aberrar aquela regra geral, exige prova incontroversa de quem dela se diz isentado. Some-se a isso o fato de ser absolutamente incomum que o síndico, a título de contraprestação pelos serviços que presta ao condomínio, seja dispensado não apenas de pagar as despesas ordinárias, mas também as despesas extraordinárias e as de fundo de reserva, salvo expressa disposição da convenção condominial, o que não é o caso”.

Nota-se que se trata de posição mais rigorosa, que entende ser possível a isenção do pagamento do fundo de reserva e das despesas extraordinárias apenas se a convenção expressamente permitir e não apenas no silêncio.

E a razão é simples: o pagamento de despesas extraordinárias extrapola a previsibilidade das ordinárias e retira do condômino a faculdade de decidir debruçado sobre o fato que ensejou a referida despesa.

Nada obstante, há quem entenda que é possível, desde que a convenção igualmente não proíba, que ao síndico seja deferida, por decisão de assembleia, inclusive, a isenção total do pagamento, o que inclui as despesas extraordinárias e o fundo de reserva:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Despesas de condomínio. Cobrança. Reconhecimento de ofício de prescrição. Revelia. Inocorrência. Isenção das taxas condominiais ordinárias e extraordinárias para aquele que ocupa o cargo de síndico, por expressa determinação na assembleia. Sucumbência recíproca. Recursos parcialmente providos (Apelação nº 1272820002, rel. Melo Bueno, São Paulo, 35ª Câmara de Direito Privado, j. em 06.07.2009, Data de registro: 06.08.2009).

Seja como for, com ou sem isenção, nos termos do art. 1.347 do Código Civil, a assembleia escolherá um síndico para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, permitida a reeleição.

Esse síndico não precisa ser condômino (Código Civil, art. 1.347) e pode ser profissional, inclusive pessoa jurídica (Código Civil, art. 1.348, §§ 1º e 2º, e Lei 4.591/1964, art. 22, § 4º).

Caso seja pessoa jurídica ou síndico profissional, respeitados os termos da convenção, a assembleia deliberará sobre a remuneração.

As funções do síndico se encontram perfeitamente delimitadas no Código Civil:

Art. 1.348. Compete ao síndico:

I – convocar a assembleia dos condôminos;

II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

III – dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;

IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;

V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;

VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;

VIII – prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;

IX – realizar o seguro da edificação.

Portanto, o condomínio é administrado por um síndico, cujos deveres gerais são impostos pela lei e complementados pela convenção, que regula a vida comum nessas edificações.

Poderá o síndico, outrossim, transferir os poderes de representação ou administração, desde que seja a matéria aprovada em assembleia, a teor do que dispõe o art. 1.348, § 2º, do Código Civil, segundo o qual “o síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção”.

Em outras palavras, se decidir contratar uma administradora de condomínios para auxiliá-lo ou para efetivamente desenvolver as atividades administrativas deve, antes, buscar a aprovação de assembleia.

Neste sentido se extrai do julgado do Tribunal de Justiça de São Paulo o seguinte:⁸

Sem sustentação, também, a alegação de que cabe ao Síndico escolher uma empresa de sua confiança para delegar o poder de administrar as contas do condomínio. Nos termos do art. 1.348, IV, do CC – compete ao síndico – “cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia”. Da mesma forma, o parágrafo 2º deste mesmo artigo dispõe que “o síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção”.

Tribunal de Justiça de São Paulo. Prestação de serviços. Administração condominial. Rescisão do contrato pelo condomínio. Ação de cobrança de multa por rescisão injustificada proposta pela administradora. Contratação não aprovada em assembleia. Sentença de improcedência. Impossibilidade de o síndico contratar empresa administradora do condomínio sem aprovação da assembleia. Inteligência do artigo 1.348, § 2º do Código Civil. Aplicação do artigo 252 do Regimento Interno do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. Apelação desprovida (Apelação nº 0010253-28.2010.8.26.0477, rel. Carlos Henrique Miguel Trevisan, Praia Grande, 4ª Câmara de Direito Privado, j. em 19.01.2012, Data de registro: 20.01.2012. Outros números: 102532820108260477).

Esclareceu o voto condutor: “Em que pese a administradora não substituir o síndico e somente o auxiliar nas suas funções administrativas, exercendo parte de suas atribuições, é necessária a aprovação em razão da clara disposição do 1.348, § 2º do Código Civil”.

Isto porque é o síndico quem deve administrar o condomínio representando os interesses comuns.

Em consonância com o acatado, não pode representar os condôminos em relação aos seus interesses particulares, a não ser por meio de mandato.⁹

Tampouco é lícito ao síndico extrapolar os limites impostos pela lei e pela convenção em razão das matérias que cabem à assembleia.

Entre os demais deveres impostos ao síndico, dois chamam especialmente a atenção: o dever de prestar contas e o dever de conservar as partes comuns.

As contas devem ser prestadas pelo síndico, anualmente ou no prazo previsto na convenção, desde que inferior, em assembleia ordinária (Código Civil, art. 1.350) ou especialmente convocada para esse fim.

Se não prestar as contas, a assembleia poderá ser convocada por um quarto dos condôminos e, na ausência do síndico, deliberar, inclusive, por sua destituição.

Segundo João Nascimento Franco,¹⁰ tem legitimidade para exigir prestação de contas o condômino que contesta determinadas verbas ou questiona a necessidade de serem elas despendidas. Mas nesse caso, a ação não é proposta contra o síndico, mas contra o próprio condomínio, que, ao cobrar as despesas, assume a obrigação de prestar contas.

Entretanto, complementa aduzindo que se a assembleia aprovar as contas, nenhum condômino tem legitimidade para, posteriormente, exigir nova prestação. Do ponto de vista legal, a aprovação de contas pela assembleia equivale a uma quitação oponível a todos os condôminos.

A jurisprudência, nada obstante a lição de Nascimento Franco, permite que o síndico seja colocado no polo passivo da ação de prestação de contas, o que faz nos seguintes termos:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Condomínio. Prestação de contas. Legitimidade ad causam. Ação ajuizada por condômino, isoladamente, contra síndico. Possibilidade. Ausência de prova de que as contas foram aprovadas em assembleia-geral. Ajuizamento da ação. Via administrativa. Exaurimento desnecessidade. Decreto de extinção afastado. Aplicação do artigo 515, § 3º, do CPC. Dever do síndico de prestar contas por exercer a administração de bens alheios. Obrigação que decorre de disposição legal (...). Contas que devem ser apresentadas na forma mercantil. Previsão do art. 917 do Código de Processo Civil. Sentença reformada. Recurso provido para afastar a extinção. Ação julgada procedente (Apelação nº 0347795-17.2009.8.26.0000, rel. Neves Amorim, São Paulo, 2ª Câmara de Direito Privado, j. em 14.08.2012, Registro: 15.08.2012).

De fato, sustentou o preclaro relator que a ação de prestação de contas não é passível de propositura individual pelo condômino na exata medida em que o art. 1.348, VIII, do Código Civil, dispõe que o síndico deve prestá-las em assembleia-geral.

No entanto, se o síndico deixa de prestá-las ou se as suas contas são rejeitadas, qualquer condômino é parte legítima para exigi-las individualmente na forma contábil do art. 917 do CPC, caso queira.

A contrario sensu, prestadas e aprovadas, impossível o pedido judicial:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Ação de prestação de contas. Condomínio em edificações. Propositura contra o ex-síndico, em relação a período de sua administração em que teve as respectivas contas aprovadas em assembleia-geral. Descabimento, provimento para julgar a ação improcedente. Mantida a exclusão quanto aos demais réus, um deles um dos membros do Conselho Fiscal, o outro simples empreiteiro com o qual a administração condominial operava. Improvido o apelo do condomínio, dá-se provimento ao do ex-síndico para julgar a ação improcedente (Apelação nº 9122665-65.2000.8.26.0000, rel. Luiz Ambra, São Vicente, 8ª Câmara de Direito Privado, j. 19.11.2008, Registro: 16.12.2008. Outros números: 1605424600).

Outrossim, quem presta contas ao condomínio é o síndico, e não os membros de eventual Conselho Fiscal ou prestadores de serviço para o condomínio.

Esses são partes flagrantemente ilegítimas.

Todavia, ainda que as contas tenham sido aprovadas em regular assembleia, não se descarta a possibilidade de o condômino, individualmente, promover eventual anulação da assembleia em razão de irregularidade formal. Assim, consignou-se que só é possível a renovação da prestação de contas se for arguida e comprovada a nulidade da assembleia uma vez que a administração de prédios em condomínio se rege pelo princípio da vontade majoritária dos condôminos. complementando que a evidente possibilidade de se recorrer à tutela judicial para coarctação de abusos em situações semelhantes não vai, todavia, ao ponto de conferir a cada condômino, individualmente, legitimidade para reclamar contas ao síndico (RT 594/195 e JTJ 108/161).

No mesmo sentido, o entendimento sempre acatado do preclaro Professor João Batista Lopes,¹¹ para quem permitir que o condômino, isoladamente, intente ação de prestação de contas será instalar tumulto na vida condominial, porque eventual vitória em sobredita ação terá reflexos sobre os demais condôminos sujeitos a novos encargos decorrentes de eventual restituição das verbas cobradas irregularmente.

Certo é que se tem entendido que:

a) Se o síndico não prestou as contas ou se as contas, embora prestadas, não foram aprovadas, caberá ação de prestação de contas e, além disso, destituição do síndico;

b) Se as contas foram prestadas e aprovadas, embora não sejam satisfatórias, não se admitirá mais qualquer discussão;

c) Eventual flagrante malversação dos recursos pode ensejar ação direta de ressarcimento dos danos comprovados com fundamento nos arts. 186, 927 e 1.348 do Código Civil, independentemente de prestação das contas em face do síndico que administrou mal.

De nossa parte, ainda que a jurisprudência seja relutante, inadmitindo discussão posterior à aprovação das contas, diante de afronta aos direitos individuais e à constitucional inafastabilidade da tutela jurisdicional pelo Poder Judiciário (CF, art. 5º, XXXV), admitimos que os condôminos podem exigir a prestação das contas, defendendo direito próprio, desde que tenham votado contra a aprovação das contas na assembleia convocada para esse fim.

Em outras palavras, entendemos que a aprovação passa a ser oponível aos condôminos que aprovaram as contas e àqueles que preferiram não comparecer à assembleia, mas não vincula, de forma alguma, aqueles que rejeitaram as contas e, nessa medida, estão autorizados a exigir as contas ou a reparação judicial de eventual dano:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Indenização. Ato ilícito. Prejuízos causados a condomínio, em virtude das irregularidades cometidas na administração do dinheiro arrecadado. Responsabilização do síndico, eis que a ele compete a gestão interna da edificação. Ação procedente. Recurso provido em parte para reduzir a verba devida (rel. Luiz Tâmbara, Apel. Cív. nº 193.185-2, São José dos Campos, 30.06.92).

Essa ação, de indenização ou de prestação de contas, conforme o caso, portanto, poderá ser proposta por qualquer condômino, individualmente, ou pelo condomínio.

Por outro lado, o síndico tem o dever de conservar o edifício.

Ao tratar das incumbências do síndico, o novo Código Civil acrescentou o dever de conservação, antes ausente na derrogada Lei 4.591/1964, que disciplinava a matéria.

Portanto, como não há na lei comandos inúteis, vislumbramos importantes consequências decorrentes da novidade.

Com efeito, sob a égide da Lei 4.591/1964, se a assembleia não autorizasse, o síndico nada podia fazer para impedir a deterioração das partes comuns.

De fato, basta verificar o estado de conservação – talvez fosse melhor dizer “estado de deterioração” – de alguns edifícios, para descobrir, sem muita dificuldade, que em nome da falsa economia colocam em risco a vida e a saúde dos que o habitam e até de terceiros.

Deixando de lado os extremos, podemos exemplificar: são comuns os edifícios cujo revestimento externo demanda pintura.

Essa pintura, além de embelezar a construção, impermeabiliza a fachada.

Também é sabido que os fabricantes das tintas recomendam que a pintura seja refeita, com o fechamento de pequenas fissuras, a cada período de três ou cinco anos.

Ocorre que, em nome da economia ou desautorizados pela assembleia especialmente convocada para votar a pintura do edifício, essas construções passam anos além do prazo sem que a indispensável providência seja tomada.

Quando, enfim, se decide pela pintura, os gastos são muito maiores em razão do avançado estado de deterioração da fachada, desmascarando a falsa economia.

Outros exemplos podem ser dados: postergação da troca de colunas de água, caixilhos, fiação, impermeabilização de lajes etc.

As consequências são desastrosas.

Certa vez um edifício comercial teve toda sua parte elétrica incendiada, colocando em risco a vida dos condôminos e demais ocupantes, em razão da negligência na manutenção.

De qualquer forma, ainda que não haja esse risco que, afinal, não consta do dispositivo, o síndico deve diligenciar e conservar as partes comuns.

Não há mais escolha: fazer ou deixar de fazer. A conservação é um dever do síndico que, se não for respeitado, pode lhe impor responsabilidade civil em razão da omissão bem como motivar a sua destituição nos termos do art. 1.349 do Código Civil, que defere à maioria absoluta dos membros da assembleia a faculdade de destituir o síndico que não cumprir seus deveres. O acórdão abaixo bem espelha a questão ora proposta e, responsabilizado o condomínio, o síndico poderá igualmente ser responsabilizado regressivamente:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Obrigação de fazer cumulada com indenização por perdas e danos. Prejuízos constatados em unidade condominial, causados em razão da má conservação de telhado do edifício. Área de uso comum dos condôminos. Responsabilidade do condomínio. Indenização por perdas e danos devida. Ausência de pedido quanto aos lucros cessantes e danos emergentes. Hipótese em que a escolha do profissional para a efetivação dos serviços deve ser feita pelo réu. Recursos desprovidos (Apelação nº 147895-12.2000.8.26.0000, rel. Guimarães e Souza, 1ª Câmara de Direito Privado, j. em 12.11.2011, Registro: 10.12.2002).¹²

De fato, um quarto dos condôminos pode convocar a assembleia e deliberar acerca da destituição do síndico que não conservar as partes comuns de acordo com o que lhe impõe a lei.

Com ou sem a destituição, o síndico omisso, ou seja, aquele que deixar de conservar as partes comuns, será responsabilizado civilmente pelos prejuízos que causar.

Voltando aos exemplos, se o síndico não providenciou a pintura, a impermeabilização ou a recuperação da fachada no momento oportuno e, ao depois, essa pintura, impermeabilização ou recuperação demandar maiores gastos em comparação com os gastos decorrentes do mesmo serviço no tempo oportuno, a diferença pode ser imposta judicialmente ao síndico omisso.

O suporte para tal inferência se encontra no próprio Código Civil, que, assim como no direito anterior, impõe o dever de reparar e ressarcir os danos a todo aquele que os causar por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência (Código Civil, art. 186 c/c o art. 927).

Mas poder-se-ia redarguir, alegando que, nesses casos, a aprovação das despesas pela assembleia sempre deve existir.

Não!

O § 1º do art. 1.341 do novo Código Civil, é claro e determina, em consonância com o inciso V do art. 1.348, que “as obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino”.

Ao depois, determina que essas obras, desde que urgentes, podem ser feitas sem autorização da assembleia e apenas devem ser comunicadas a ela posteriormente.

Mas poder-se-ia redarguir novamente, alegando que, na ausência de urgência, como é o caso da pintura, a aprovação da assembleia para as despesas sempre deve existir.

De fato, determina o § 3º do art. 1.341, que, não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembleia (...).

Haveria contradição ou antinomia no novo Código?

Como a conservação pode ser um dever do síndico se essa mesma conservação deve ser submetida à aprovação da assembleia?

As respostas, pelo que entendemos, são mais simples do que parecem e resumem tudo o que foi dito:

a) O síndico deve conservar o edifício sob pena de omissão, responsabilidade civil e destituição (Código Civil, arts. 1.348, V, e 1.349).

b) Se a despesa com a conservação for de pequena monta, não há, sequer, a necessidade de assembleia (Código Civil, art. 1.341, § 1º).

c) Se a despesa com a conservação for excessiva e a obra urgente, o síndico realiza de qualquer forma e, ao depois, dá ciência à assembleia, não havendo necessidade de prévia aprovação, como pode ocorrer, por exemplo, com o rompimento da coluna de água (Código Civil, art. 1.341, § 2º).

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Condomínio. Despesas Condominiais Extraordinárias. Obra imprescindível. Assembleia. Desnecessidade. Despesas de condomínio consistentes em serviços que impliquem benefício de todos os condôminos, como troca de canos para evitar vazamentos, mormente os de ordem pública, como os de esgoto, prescindem de Assembleia autorizadora dos gastos, quando efetuados dentro dos parâmetros razoáveis. Carência afastada. Recurso provido (Apel. s/ Rev. nº 487.613, 4ª Câm., rel. Juiz Moura Ribeiro, j. em 30.07.1997. No mesmo sentido: quanto a conserto de fossa séptica: Apel. s/ rev. nº 491.216, 4ª Câm., rel. Juiz Moura Ribeiro, j. em 26.08.1997).

d) Se a despesa com a conservação for excessiva e a obra não for urgente (Código Civil, art. 1.341, § 3º), o síndico providencia orçamentos e os submete à assembleia que apenas decidirá de que forma será feita a conservação e qual dos orçamentos será aprovado, jamais se a obra – que é um dever seu – será ou não realizada. O exemplo é a pintura ou a recuperação da fachada. Portanto, em razão do dever de conservação imposto ao síndico, mesmo que a obra não seja urgente, a assembleia não pode mais decidir pela não realização da despesa que for destinada a conservar o edifício. Poderá, apenas, decidir como será feita a conservação.

Ninguém discute se os funcionários do edifício devem ser ou não pagos e muito menos se o rateio para esse pagamento deve ou não deve ser feito. É dever do síndico diligenciar para cumprir essa obrigação como agora também é um dever seu a conservação do edifício.

Por fim, a lei não disse o que é uma despesa excessiva. Sendo assim, repetindo o que já dissemos alhures¹³ transcreve-se a crítica do insigne Desembargador Gildo dos Santos¹⁴ à alínea “g” do art. 23 § 1º da Lei 8.245/1991, que impõe ao locatário o pagamento de pequenos reparos nas dependências (...) e pode ser aproveitada por analogia:

(...) sabe-se que é condenável a existência de adjetivos nos textos legais, exatamente porque, sendo pequeno um qualificativo de significação abstrata, não se pode saber, com exatidão, o que é um reparo ou conserto pequeno. É de se prever, portanto, infindáveis elucubrações sobre a caracterização do que sejam pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum.

Tentando solucionar a respeitável crítica do ilustre Desembargador, ousamos definir um critério levando em consideração o valor do reparo.

Desse modo, já que a lei não definiu o critério de despesa excessiva, naquela oportunidade demos nossa sugestão e aproveitamos aqui o mesmo critério.

Vamos a ele: se, após o rateio, a despesa não ultrapassar metade do valor da despesa ordinária de condomínio do mês em que ocorrer, não será excessiva.

Em suma, se a despesa de conservação superar a metade do valor da despesa ordinária do mês em que ocorrer, será qualificada como despesa excessiva, caso contrário, não o será.

É conveniente, contudo, que essa circunstância conste da convenção. Observe-se que, no caso de cobrança parcelada, o valor total da despesa rateada deve ser levado em conta, não a parcela mensal.

1.3.4.1. A isenção do pagamento das despesas de condomínio concedida ao síndico

De acordo com João Nascimento Franco, quando se trata de condômino que gratuitamente aceita o cargo, é usual isentá-lo da cota correspondente à sua unidade nas despesas ordinárias, cabendo-lhe, porém, pagar normalmente a cota que lhe for atribuída nas despesas extraordinárias.¹⁵

Portanto, só poderá haver isenção das despesas ordinárias e, ainda assim, desde que a deliberação seja tomada em assembleia regularmente convocada para esse fim:

Tribunal de Alçada Cível do Rio de Janeiro. Condomínio. Apelação Cível nº 10.066/93, 8ª Câmara, unânime, Juiz: Helena Bekhor, julgamento: 20.10.1993. Isenção concedida ao síndico. Despesas extraordinárias. Isenção concedida ao Síndico por consenso dos condôminos, com relação às despesas ordinárias. Necessidade de observância dessa norma, devendo a cobrança se restringir às cotas extraordinárias. Contradição na sentença não impugnada pelo recurso adequado. Reforma parcial do julgado para que a liquidação se faça por cálculo do Contador, excluídas as despesas ordinárias.

1.3.5. Destituição do síndico

Assim como o síndico é eleito por assembleia dos condôminos especialmente convocada para esse fim, também pode ser destituído por decisão tomada em assembleia, antes do termo final de sua administração.

Convém ressaltar que as hipóteses previstas no art. 1.349 do Código Civil, que enseja a destituição, referem-se ao síndico que não prestar contas, que praticar irregularidades ou não administrar convenientemente o condomínio, entrevendo-se, quanto a esta última, algum subjetivismo.

O art. 1.349 do Código Civil menciona, também, que a assembleia será especialmente convocada, o que significa que deverá constar da ordem do dia a deliberação para destituição do síndico, não sendo exigível a exclusividade da matéria, ou seja, podem haver outras deliberações na convocação.

A destituição se dá pelo voto da maioria absoluta dos membros da assembleia, convocada por um quarto de todos os condôminos (Código Civil, arts. 1.349 e 1.355), visto restar evidente que, no mais das vezes, o síndico não convocará assembleia para votar sua própria destituição.

Surge, aqui, antigo problema de interpretação que não foi corrigido pelo Código Civil, posto que manteve a confusa redação do dispositivo que estabelece o quorum para a deliberação da destituição (art. 1.349).

A par da divergência, entendemos que o quorum da maioria absoluta dos membros da assembleia representa metade mais um dos presentes na assembleia e não da totalidade dos condôminos, permitindo a eficácia do poder fiscalizador da assembleia.

Isto porque, assim como o síndico é eleito por assembleia dos condôminos especialmente convocada para esse fim, também pode ser destituído por decisão tomada em assembleia, antes do termo final de sua administração, pelo voto da maioria absoluta dos presentes.

Não é suficiente um abaixo-assinado para destituição do síndico. É necessária, repita-se, uma assembleia convocada por, no mínimo, um quarto de todos os condôminos, especialmente para deliberar sobre a destituição, desde que na convocação conste a matéria a ser deliberada.

É verdade que os dispositivos citados permitem a interpretação que aponta a necessidade da maioria absoluta de todos os condôminos e não apenas dos presentes à assembleia para destituição de síndico. Mesmo assim, com supedâneo na interpretação que prestigia os interessados, pensamos que a deliberação pela maioria dos presentes representa a intenção do Código, que prima pela socialidade.

De outro lado, entendemos que se trata de atitude drástica e, por essa razão, a destituição do síndico deve ser motivada e só é possível se houver comprovação da prática de irregularidades, ausência de prestação de contas e administração temerária do condomínio pelo síndico, inclusive ausência de cumprimento dos deveres enumerados no art. 1.348 do Código Civil, permitida, em qualquer caso, a possibilidade de defesa do síndico na assembleia.

Além da destituição, por evidente, o síndico se submete ao ressarcimento dos danos que causou, de acordo com as regras gerais de responsabilidade civil.

1.3.6. Conselho consultivo

De acordo com o art. 1.356, do Código Civil, o conselho consultivo do condomínio deve ser formado por três condôminos.

Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.

O conselho terá mandato de dois anos, permitida a reeleição e sua função é, apenas, de órgão consultivo do síndico, assessorando-o na solução dos problemas do condomínio e conferindo as contas.

Todavia, nada obsta que a convenção lhe atribua outras funções.

Surge, assim, a questão de um membro do conselho não aprovar as contas apresentadas pelo síndico.

Não há, na lei, qualquer consequência dessa reprovação, a não ser a possibilidade de rejeição dessas contas por ocasião da assembleia destinada a esse fim, vez que é obrigação do síndico prestar contas:

Art. 1.348. Compete ao síndico:

(...)

VIII – prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;

A assembleia pode ser convocada a qualquer tempo para essa finalidade, por um quarto dos condôminos (Código Civil, art. 1.355), podendo, inclusive, deliberar pela destituição do síndico que não cumprir esse mister.

1.3.7. Os deveres dos condôminos – contribuições, multas e penalidades pelo descumprimento, desconto por pontualidade, obras, manutenção da cor e forma da fachada, respeito aos vizinhos e destinação da unidade

O Código Civil estabelece, no seu artigo 1.336, alguns deveres básicos de todos os condôminos.

A par desses deveres legais, a convenção de condomínio pode impor outros, desde que não afronte a moral, os bons costumes e, evidentemente, a lei.

Em outras palavras, a convenção pode estabelecer regras de convívio no condomínio, como, por exemplo, o dever de o condômino levar seu cão no colo quando transitar pelas áreas comuns.

Essas regras convencionais não podem, contudo, representar afronta aos deveres mínimos impostos pela lei e, igualmente, não podem afrontar qualquer norma de ordem pública.

Não se admite, assim, que uma regra da convenção impeça, por exemplo, o direito de o condômino habitar com crianças no apartamento.

Ora, a propriedade é o direito real de usar, fruir, dispor e reivindicar.

Essa vedação hipotética representaria, portanto, uma limitação ilegal ao direito de propriedade, insculpido no art. 5º, XXII, da Constituição Federal, bem como ao art. 1.228 do Código Civil, que garantem ao proprietário o direito de usar a coisa.

Vejamos, assim, os deveres mínimos impostos pelo Código Civil aos condôminos, a par das regras da convenção condominial:

Art. 1.336. São deveres do condômino:

I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;

II – não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;

III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

1.3.7.1. O dever de não realizar obras que comprometam a segurança da edificação

É evidente, e dispensa maiores comentários, que o condômino está proibido de realizar obras que comprometam a edificação.

Assim, se essas obras estiverem sendo realizadas, poderão ser paralisadas através de ação de nunciação de obra nova, cujo capítulo se recomenda a leitura.

Demais disso, o condômino que prejudicar a segurança da edificação será responsabilizado por perdas e danos, sendo possível cumular a ação de nunciação de obra nova – para paralisar a eventual obra potencialmente danosa – com perdas e danos.

Por exemplo: é comum, hoje, o sistema construtivo de alvenaria estrutural.

Nesse caso, a remoção de uma parede interna de um apartamento pode causar prejuízos estruturais ao prédio, assim como causaria a remoção de uma coluna na alvenaria tradicional.

Sendo assim, os condôminos não poderão realizar essas obras sob pena de responderem por perdas e danos, sem prejuízo das multas determinadas na convenção.

1.3.7.2. Dever de não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas – as redes e o envidraçamento das sacadas

Todo condômino está impedido de alterar a cor e a forma da fachada, salvo decisão unânime dos condôminos.

Na dicção da lei (Código Civil, art. 1.336, III), percebe-se que a fachada não pertence ao condômino a quem se veda, individualmente, modificá-la ao seu talante:

Art. 1.336. São deveres do condômino:

III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

A fachada é considerada parte comum que, por essa razão, não é passível de destinação exclusiva ou modificação.

Tem-se entendido, embora o assunto seja polêmico, que a modificação que depende da unanimidade é aquela promovida por um dos condôminos, como, por exemplo, a troca das esquadrias externas da sua unidade, diferentes do padrão da edificação, o que não inclui a decisão para pintura do prédio de cor diversa de forma uniforme ou a troca de todas as esquadrias externas, ainda que isso represente alteração de fachada.

De qualquer forma, entendemos que é dever dos condôminos a manutenção da arquitetura original da edificação, a cor, o desenho e outras características, sob pena de afronta ao plano inicial do edifício que surgiu em decorrência da vontade coletiva.

Em consonância com o acatado, cada condômino deve conservar a parte da fachada que corresponde à sua unidade na forma original na exata medida em que se trata de bem comum de todos os coproprietários.

O motivo dessa norma é evidente, evidentíssimo, aliás: a edificação se desvalorizaria e se tornaria, no mínimo, estranha se cada condômino pudesse alterar as características da fachada correspondente à sua unidade autônoma.

Neste sentido:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Ementa: Nunciação de obra nova. Condômino. Obra realizada pelo condomínio em área comum. Sentença de procedência. Juntada de documentos com a apelação. Inadmissibilidade. Inteligência do art. 397 do CPC. Preliminar. Ausência de interesse processual. Não ocorrência. Condomínio que não provou a conclusão da obra quando ajuizada a ação. Mérito. Inconteste a realização das obras. Área comum caracterizada. Edificação que alterou o aspecto arquitetônico do conjunto condominial. Violação à Convenção Condominial. Necessidade de aprovação por unanimidade de todos os condôminos em assembleia. Fixação de astreintes em valor razoável. Sentença mantida. Recurso desprovido, com observação (Apelação com Revisão 2585174100 – Relator(a): A Santini Teodoro – Órgão julgador: 2ª Câmara de Direito Privado – Data de registro: 19.04.2007).

Outrossim, com a necessidade de segurança que se impõe em razão de crianças, tem sido muito comum o fechamento das sacadas e janelas dos apartamentos com redes de nylon.

Essa providência, já decidiu o Tribunal de Justiça de São Paulo, não representa alteração de fachada:

Condomínio. Apelação Cível nº 169.216 2, Bauru, 16ª Câmara, relator: Desembargador Climaco de Godoy, 19.02.1992. Condomínio – retirada de rede de nylon da sacada de apartamento – inadmissibilidade – determinação não constante do regulamento interno do condomínio – ademais, a modificação, que pode ser considerada de pequena proporção, não quebrou a unidade estética da fachada e sequer chegou a comprometer a harmonia arquitetônica do edifício – recursos improvidos.

Tem sido igualmente comum o envidraçamento das sacadas, que, sendo discreto, não implica em alteração de fachada. Nesse sentido:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Condomínio. Modificação de fachada. Fechamento por meio de vidros transparentes incolores. Não caracterização da infração ao art. 1.336, III, do Código Civil, antiga previsão do art. 10, I, da Lei n. 4.591/64, ou da norma da Convenção Condominial. Os vidros transparentes não alteram a forma da fachada, não influindo na estética do edifício, não alterando o aspecto externo. Ausência de especificação de proibição de fechamento de sacadas por envidraçamento e, nele, por vidros transparentes incolores. Possibilidade por opção de realização. Sentença de improcedência. Apelação desprovida (Apelação nº 0070516-80.2002.8.26.0000, rel. Oscarlino Moeller, 5ª Câmara de Direito Privado, j. em 18.02.2009, Registro: 06.03.2009. Outros números: 2636974300).

Essa modificação, de acordo com o entendimento jurisprudencial, depende de verificação pericial em cada caso concreto para apurar se houve ou não a alteração de fachada proibida por lei.

Nesse sentido:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Julgamento antecipado da lide. Inadmissibilidade. Condomínio. Alteração da fachada externa do edifício. Envidraçamento de varanda ou sacada. Matéria que requer prova pericial. Interpretação do art. 10, I, da Lei 4.591/64 (TJSP) RT 751/243.

Tribunal de Justiça de São Paulo. Condomínio. Modificação de fachada. Fechamento de sacada com caixilhos finos e vidros transparentes. Não caracterização de violação da norma do art. 10, I, da Lei 4.591/64 e da convenção do condomínio. Inexistência de prejuízo estético. Recurso provido. O fechamento de sacada com caixilhos finos e vidros transparentes não caracteriza ofensa ao art. 10, I, da Lei 4.591/64 e de norma prevista na convenção de condomínio, porque constatado em perícia, e até declarado pelo autor intelectual do projeto da edificação, a inexistência de quebra da harmonia arquitetônica (Apel. Cív. nº 116.497-4, São Paulo, 9ª Câmara de Direito Privado, rel. Ruiter Oliva,. 28.09.1999, v.u.).

De fato, a depender das características do edifício, somente a perícia técnica, de arquitetura, poderá definir se houve ou não a alteração proibida.

Já decidiu de forma peremptória o Superior Tribunal de Justiça:

Superior Tribunal de Justiça. Ao contrário do que pretende fazer crer a recorrente, o envidraçamento de sacadas em prédios de apartamento compromete a estética do edifício, afetando o visual harmônico que deve ser preservado. Há alteração da forma externa da fachada (como se constata pelas diversas fotografias trazidas aos autos), o que não pode ser admitido por não haver consenso absoluto dos condôminos. (REsp 164.661-SP – 4a Turma do Superior Tribunal de Justiça – v. un. – Rel. Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira – 03.12.1998 – DJU 16.08.1999 – p. 74).

No caso, tratava-se de envidraçamento com caixilhos e modificação do projeto original.

Ainda assim, o que se entende majoritariamente é que a colocação de vidros transparentes e sem caixilhos, especificamente aqueles que permitem a abertura total, não representa alteração de fachada e pode ser aprovado e padronizado pelo voto da maioria simples em assembleia.

Todavia, a colocação de cortinas nos vidros das sacadas se amolda ao julgado do STJ de tal sorte que, abstraída a questão da irregularidade da edificação por utilização ilegal do coeficiente de aproveitamento, indubitavelmente trata-se de alteração de fachada e, nesta medida, o seguinte aresto:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Condomínio. Modificação de fachada. Colocação de cortina “rolo” em parte externa e pintura das portas social e de serviço. Caracterização da infração ao art. 1.336, III, do Código Civil, antiga previsão do art. 10, I, da Lei n. 4.591/64, ou da norma da Convenção Condominial. Prova robusta das modificações ocorridas. Sentença de improcedência, com reconvenção acolhida. Apelação não provida (Apelação nº 9133925- 37.2003.8.26.0000, rel. Oscarlino Moeller, 5ª Câmara de Direito Privado, j. em 24.06.2009, Registro: 29.06.2009. Outros números: 2837824800).

Da mesma maneira e pelas mesmas razões que o fato de cada morador fechar a varanda de uma forma diferente e sem padrão definido deprecia o patrimônio, também o deprecia a alteração do piso, do forro, das paredes e das portas em área comum ou, ainda, a colocação de cortinas e persianas nos vidros das sacadas.

Posta assim a questão, conclui-se que o fechamento simples da sacada com vidros que permitem a abertura total, notadamente transparentes e desprovidos de caixilhos sem remoção das esquadrias de saída da sala ou dormitório para a varanda, não representa alteração da fachada, desde que respeite o padrão devidamente aprovado em assembleia e desde que, principalmente, não se permita a colocação de cortinas, especialmente porque, neste caso, além da alteração da fachada, verificar-se-á a irregularidade da edificação em razão do aproveitamento ilegal de área não computável.

De fato, tornou-se comum, além do simples fechamento das sacadas dos edifícios pelos proprietários ou possuidores com vidros transparentes sem caixilhos, o que em regra não corresponde à alteração de fachada, em alguns casos, o acréscimo da retirada das esquadrias externas, alteração do piso e colocação de cortinas, fazendo da sacada ou terraço uma extensão da sala ou do dormitório.

Todavia, a praxe é ilegal, não só por compreender alteração de fachada, mas, igualmente e principalmente, por tornar a edificação irregular como um todo, sujeitando o condomínio a multas e, até, a fechamento administrativo da edificação.

Antes de tratar especificamente do tema, nos termos da lição prática de Renato Saboya.¹⁶

Posta assim a questão, a taxa de ocupação é “a relação percentual entre a projeção da edificação e a área do terreno. Ou seja, ela representa a porcentagem do terreno sobre o qual há edificação”.

Desta maneira, esta taxa de ocupação não se relaciona com o número de pavimentos do edifício, desde que mantida a projeção da edificação do térreo posto que se algum pavimento tiver projeção para fora dos limites do térreo, a taxa de ocupação abrangerá o excesso.

Neste sentido, a ilustração de Renato Saboya (ob. cit.):

Já o coeficiente de aproveitamento nos termos da definição do mesmo autor, “é um número que, multiplicado pela área do lote, indica a quantidade máxima de metros quadrados que podem ser construídos em um lote, somando-se as áreas de todos os pavimentos”.

Eis o exemplo de Saboya para um lote de 360m² e coeficiente de aproveitamento de três vezes:

Trata-se de exemplo em que, segundo ele, é possível construir 1.080m², comportando variadas soluções, como três pavimentos de 360m² ou seis pavimentos de 180m².

Além da taxa de ocupação e do coeficiente de aproveitamento, outros parâmetros edilícios são utilizados, como os recuos e o número máximo de pavimentos (em quantidade e/ou altura).

Tais parâmetros são definidos por legislação municipal, como, por exemplo, é o caso da Cidade de São Paulo, em que as possibilidades são observadas na lei de uso e ocupação do solo, no plano diretor e no código de obras (ou de edificações) que estabelecem os limites máximos para cada um dos parâmetros, em cada zona da cidade.

O importante é que existem aspectos semelhantes nas legislações municipais, de tal sorte que não são computáveis no limite do aproveitamento ou no projeto aprovado: a) as sacadas, de acordo com um limite máximo; b) as garagens e, em alguns casos, apenas as localizadas em subsolos; e c) áreas abertas, como as piscinas.

Em São Paulo, a título ilustrativo e exemplificativo, a Lei Municipal 13.430/2002 (Plano Diretor do Município de São Paulo) estabelece, no art. 146, a definição de coeficiente de aproveitamento e área computável que, nos termos do inciso II, é formada pela “soma das áreas cobertas de todos os pavimentos de uma edificação, que são consideradas para o cálculo do coeficiente de aproveitamento”.

Nos termos do mesmo dispositivo (inciso IV), a “Área Construída Não Computável é a soma das áreas cobertas de uma edificação não consideradas para o cálculo do coeficiente de aproveitamento, nos termos dispostos na legislação pertinente”; por seu turno, o coeficiente de aproveitamento é “a relação entre a área edificada, excluída a área não computável, e a área do lote, classificando-se em: a) básico, que resulta do potencial construtivo próprio dos lotes e glebas urbanos; b) máximo, que não pode ser ultrapassado; e c) mínimo, abaixo do qual o imóvel poderá ser considerado subutilizado” (Saboya, ob. cit.).

De qualquer maneira, ainda que não seja atingido o coeficiente máximo de aproveitamento, curial concluir que a edificação deve respeitar o projeto aprovado, sendo relevante mencionar que a regulação deste aspecto se dá pelo Código de Obras do Município que, na cidade de São Paulo, está espelhado na Lei 11.228/1992.

Em consonância com o acatado, o Código de Obras Municipal, Lei 11.228/1992, estabelece, nos termos da tabela 10.12.1, que as sacadas (terraços) não fazem parte da área construída computável, desde que não ultrapassem 10% da área de ocupação do lote e desde que seja aberta, ou seja, desprovida de fechamento com caixilhos, colocação de cortinas, prolongamento da sala ou dormitório etc.

TABELA 10.12.1 - SALIÉNCIAS

SALIÉNCIAS | PODERÃO AVANÇAR SOBRE | DIMENSÒES MÁXIMAS DO AUMENTO
PASSEIO PÚBLICO (1) | RECUOS LPUOS (2) | FAIX AS “A” “I” (3)
ABA HORIZONTAL E VERTICAL, BRISE, VIGA, PILAR, JARDINEIRA E FLOREIRA, ORNATO E ORNAMENTO | 0,40m | ATÉ 10% | ATÉ 10% | 0,40m
BEIRAL DA COBERTURA | 0,40m | ATÉ 50% | ATÉ 10% | 0,50m
MARQUISE (NÁO SOBREPOSTA) | ATÉ 50% (4) | ATÉ 50% | ATÉ 10% | —
BALCÁO E TERRAÇO ABERTO (SEM CAIXILHO) | 0,40m | ATÉ 20% | ATÉ 10% | PROJEÇÃO ATÉ 10% DA ÁREA OCUPADA NO LOTE

Isto porque nos termos do item 10.12.3, “o elemento que ultrapassar qualquer limite das tabelas 10.12.1 e 10.12.2 será considerado no todo para efeito de observância dos índices estabelecidos pela LPUOS (Legislação de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo)” e pelo Código de Obras do Município, sendo que este prevê o respeito, por evidente, ao projeto aprovado.

Conclui-se, com segurança jurídica, que existem dois parâmetros que não podem ser ultrapassados, especialmente no que concerne a este estudo quanto às sacadas nos condomínios edilícios:

a) os limites do projeto aprovado; e

b) o coeficiente máximo de aproveitamento.

Posta assim a questão, ainda que o coeficiente máximo de aproveitamento não seja superado, a edificação será considerada irregular pela desconformidade com o projeto aprovado se for ultrapassado o limite do projeto em mais de 5% nos termos do item 3.6.2.1 do Código de Obras Municipal segundo o qual “somente serão aceitas divergências de até 5% (cinco por cento) entre as dimensões e área constantes do documento de propriedade apresentado (...)”.

Assim, o fechamento de sacadas com caixilhos e, principalmente, colocação de cortinas, implica aproveitamento superior ao projeto aprovado e, em alguns casos, ao limite máximo de acordo com o coeficiente de aproveitamento.

No primeiro caso, de afronta ao projeto aprovado por aproveitamento superior ao projetado, independentemente das multas que serão aplicadas, a regularização da edificação demandará a apresentação e aprovação de novos projetos com aplicação de multas e até fechamento administrativo da edificação (interdição mediante cassação do certificado de conclusão – “habite-se”, item 3.9 do Código de Obras).

No segundo caso, somente o retorno da edificação ao padrão original e aprovado tornará a edificação regular, se não houver possibilidade de aquisição de potencial construtivo suplementar pela outorga onerosa, sem prejuízo, igualmente, da aplicação de multas e fechamento administrativo da edificação.

Portanto, se a edificação já se encontra no limite máximo do coeficiente de aproveitamento ou se este limite já foi ultrapassado pela aquisição de potencial construtivo suplementar, a regularização do fechamento das sacadas deverá ser acompanhado, se houver esta possibilidade, de nova aquisição de Certificado de Potencial Construtivo Adicional – CEPAC, caso disponível e possível no município, além do pagamento das multas aplicadas em razão da irregularidade da edificação.

A Prefeitura de São Paulo, por meio da Secretaria Municipal de Planejamento, atual Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano, em cumprimento ao disposto no § 3o do art. 212, da Lei 13.430/2002, publica quinzenalmente, no sítio da Prefeitura na Internet, a situação do estoque de potencial construtivo, segundo os distritos do Município.¹⁷

Importante observar que, nos termos do item 7 do Código de Obras do Município de São Paulo, qualquer modificação somente poderá ser regularizada desde que a edificação resultante não crie nem agrave eventual desconformidade com a LOE (Legislação de Obras e Edificações) ou com a LPUOS (Legislação de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo), e desde que seja apresentado projeto modificativo.

Quanto às penalidades, o item 6.3 do Código de Obras estabelece que “a inobservância de qualquer disposição legal ensejará a lavratura do competente auto de infração e multa (...).”

E a multa pelo descumprimento dos itens “3.7.c” e “3.7.e” (desrespeito ao alvará para construção nova ou reforma) encontra-se prevista na tabela anexa ao Código de Obras do Município (Lei 11.228/1992), o que sujeita a edificação, no caso o condomínio, à multa de 1UFM por m² irregular.

Em 2012, a UFM estava fixada em R$ 108,66. Assim, por exemplo, considerando edificação com 50 unidades, que fecharam a sacada e colocaram cortina, ampliando irregularmente o coeficiente de aproveitamento do projeto aprovado e considerando, ainda, que cada sacada conte com 15m², resultará em multa de R$ 81.660,00, além de possível interdição da edificação, sem contar o custo de remoção ou aprovação de projeto de regularização, quando possível.

1.3.7.3. Dever de dar à unidade autônoma a mesma destinação que tem a edificação, e não a utilizar de maneira prejudicial ao sossego, saúde e segurança dos demais possuidores ou aos bons costumes

O condômino não pode, sob pena de infração legal, alterar a destinação original de sua unidade autônoma, salvo decisão unânime dos condôminos reunidos em assembleia.

A alteração da destinação do prédio depende da unanimidade dos condôminos (Código Civil, art. 1.351).

Não pode, assim, o condômino, transformar uma unidade residencial em escritório ou o contrário e, ainda, alterar a destinação de uma unidade para determinado fim, um restaurante, comum em condomínios especificados como “flats” ou consultório médico em condomínios desta natureza.

Posta assim a questão, é proibido aos condôminos e, igualmente, aos ocupantes das unidades condominiais, destinar a unidade a utilização diversa da finalidade do prédio ou da própria unidade (art. 1.336, IV, do Código Civil), o que encontra, de outro lado, o dever do síndico de cumprir e fazer cumprir a convenção e as decisões de assembleia (art. 1.348, IV, do Código Civil).

Em consonância com o acatado, “Definida, na convenção, a destinação das unidades autônomas e o uso das partes comuns, somente a unanimidade dos condôminos poderá alterá-la, pena de ofensa a direitos adquiridos”.¹⁸

Portanto, a alteração da instituição do condomínio e destinação de unidade não prescinde da anuência unânime dos condôminos e seus consortes (incluídos os compromissários compradores com título registrado), na exata medida em que a simples vontade da maioria não pode suprimir, total ou parcialmente, ou mesmo alterar, o direito real dos comunheiros.

Essa unanimidade dos interessados vem claramente estabelecida no art. 43 da Lei 4.591, de 16.12.1964 segundo o qual: “Quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preços certos, determinados ou determináveis, mesmo quando pessoa física, ser-lhe-ão impostas as seguintes normas: IV – é vedado ao incorporador alterar o projeto, especialmente no que se refere à unidade do adquirente e as partes comuns, modificar as especificações, ou desviar-se do plano da construção, salvo autorização unânime dos interessados ou exigência legal”.

Portanto, trata-se de regra inafastável, decorrente da oponibilidade “erga omnes” do registro da especificação e da convenção condominial, que não podem sofrer qualquer alteração quanto à destinação ou uso das unidades sem a aprovação unânime dos condôminos.

Portanto, a alteração de projeto ou destinação de incorporação de edifício em condomínio registrado exige consenso unânime dos interessados, tal como atesta a jurisprudência, incluída aquela que emana do Supremo Tribunal Federal (Recurso Extraordinário 71.285/PR – Segunda Turma – 18.10.1974 – Min. Antonio Neder – Revista Trimestral de Jurisprudência, vol. 71, p. 425-430; Recurso Extraordinário 89.869-9/RJ – Segunda Turma – 08.06.1979 – Min. Cordeiro Guerra – Revista de Direito Imobiliário, vol. 5, p. 65-67; Recurso Extraordinário 94.861/PR – Primeira Turma – 24.11.1981 – Min. Rafael Mayer – Revista de Direito Imobiliário, vol. 9, p. 55-57). A este respeito, merece sublinhar, ainda, o parecer de José Celso do Mello Filho, Curador de Registros Públicos da Capital, nos autos da dúvida 659/84, da 1ª Vara de Registros Públicos de São Paulo, no qual são citados inúmeros outros julgados dos Tribunais paulistas. A doutrina não diverge pelo que se observa das obras de Pontes de Miranda (Tratado do Direito Privado, par. 1.342, n. 2) e J. Nascimento Franco e Nisske Gondo (Incorporações Imobiliárias, São Paulo, 1984, p. 23 e 135).

No aspecto registral, o óbice ao registro da alteração da especificação do condomínio sem a unanimidade é resultado de uma necessária segurança estática: o titular de um direito registral posicional não pode ser afrontado na sua posição tabular sem manifestação inequívoca e formal da sua vontade, com exceção das hipóteses taxativamente enumeradas na lei (por exemplo: sujeição, prescrições extintiva e aquisitiva, perempção).

E a especificação de condomínio individualiza cada unidade condominial, sua identificação, destinação e discriminação.

A este respeito, no Estado de São Paulo, as “Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça” dispõem que “A alteração da especificação exige a anuência da totalidade dos condôminos” (item 74, cap. XX).

Outrossim, a ninguém é lícito afrontar a saúde, o sossego e a segurança dos demais ocupantes do condomínio.

Essa determinação, inserta no inciso IV do art. 1.336 do Código Civil, guarda estreita relação com as normas que pautam o direito de vizinhança, capítulo que se recomenda a leitura.

Nessa medida, surge, nos condomínios, a questão dos animais, principalmente – mas não somente – cães e gatos.

Verificando as convenções de condomínio, vislumbram-se três hipóteses, identificadas pelo Professor João Batista Lopes:¹⁹

a) omissão da convenção quanto à permanência de animais;

b) proibição de animais no caso de transtornos por eles causados;

c) proibição incondicional na convenção.

As duas primeiras hipóteses não causam qualquer dificuldade.

De fato, se a convenção for omissa ou se determinar que os animais são admitidos apenas se não causarem prejuízos à saúde, ao sossego e à segurança dos condôminos, a solução é a mesma, ou seja, os animais somente serão admitidos na eventualidade de não afrontar o direito de vizinhança dos demais, tudo em razão da determinação legal que obriga aos condôminos o respeito a esses aspectos.

Assim, os animais são admitidos desde que não comprometam a saúde, o sossego e a segurança dos demais ocupantes do condomínio.

O problema surge na hipótese de a convenção determinar a proibição absoluta de animais no condomínio.

De antemão, entendemos que essa proibição não pode ser levada a efeito, pelo menos em termos absolutos, sem afrontar o direito de propriedade e representar abuso de direito (Código Civil, art. 187).

Portanto, é ilegal a determinação da convenção de proibição absoluta da permanência de animais no condomínio por afronta ao direito constitucional de propriedade (Constituição Federal, art. 5º, XXII).

Quais transtornos podem causar, por exemplo, peixes ornamentais ou pequenos e comportados cães de companhia, tratados de forma higiênica?

De fato, essa é a tendência doutrinária e jurisprudencial:

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Consignação em pagamento – despesas de condomínio – presença de animais – vedação pelo regimento interno – possibilidade de permanência de animais de pequeno porte. Desde que a permanência dos animais de pequeno porte não moleste o sossego dos demais condôminos, nada obsta que o morador do condomínio possa mantê-los em seu apartamento, apesar da cláusula proibitiva do Regimento Interno (Apel. c/Rev. nº 484.038, 2ª Câm., rel. Juiz Felipe Ferreira, j. em 07.04.1997).

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Condomínio – proibição da permanência de animais de médio porte na unidade autônoma – prejuízo inexistente – desrespeito à convenção condominial – inocorrência – inadmissibilidade – inteligência dos artigos 10, III e 19 da Lei 4.591/64. As regras estabelecidas pelos condôminos, nas propriedades horizontais, hão de ter por parâmetros os mandamentos contidos nos artigos 10, inciso III, e 19 da Lei de Condomínios e Incorporações, a fim de que não afrontem o justo exercício do direito de propriedade em condomínio e não se prestem a forma de ditadura da vontade das maiorias, em evidente abuso de direito (Apel. s/Rev. nº 518.347, 1ª Câm., rel. Juiz Vieira de Moraes, j. em 02.03.98. Referências: JTJ 167/32. Apelação Cívil nº 237.094-2, Campinas, rel. Des. Bueno Magano, j. em 23.08.1994, TJ).

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Despejo – infração a cláusula condominial – permanência de animal no imóvel – prejuízo inexistente aos condôminos – descaracterização. Lícita a inclinação pela corrente que recomenda moderação na aplicação das cláusulas proibitivas, de que resulta que só sejam obstados os animais nocivos ou impertinentes (Apel. c/ Rev. nº 230.453, 6ª Câm., rel. Juiz Soares Lima, j. em 30.11.1988, in JTA (RT) 115/315. Referência: João Batista Lopes, “Condomínio – Problemas Fundamentais da Propriedade Horizontal”, 2ª ed., Ed. Rev. Tribunais, 1985, p. 82).

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Ação declaratória – condomínio – direito de manutenção de animais de pequeno porte em apartamento – prejuízo inexistente – admissibilidade. Não demonstrada a prejudicialidade dos cães em relação aos demais integrantes do condomínio, há de se respeitar o direito de propriedade que ampara os moradores, declarando-se a nulidade da cláusula proibitiva (Apel. c/ Rev. nº 520.104, 10ª Câm., rel. Juiz Marcos Martins, j. em 05.08.1998. Referência: J. Nascimento Franco e Nisske Gondo, “Condomínio em Edifícios”, 5ª ed., Ed. RT, p. 220).

Tribunal de Justiça de São Paulo. Condomínio. Norma do regimento interno proibitória da presença de animais. Permanência de cachorro da raça “poodle”, que não causa incômodo aos demais moradores. Ação cominatória improcedente. Recurso não provido (Apel. Cív. nº 262.223-2, Taubaté, 15ª Câm. Civ., rel. Maurício Vidigal, 08.08.1995, v.u.).

Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Direito de vizinhança – condomínio – poluição sonora – manutenção pelo autor, em seu apartamento, de ave cujo canto é de tonalidade irritante – caracterização de ruído excessivo anormal e insuportável – proibição pela convenção do Condomínio de animais irritantes – cominatória procedente (Processo nº 00396348-5/00, Apelação Cível, 8ª Câmara, 21.12.1988, relator: Toledo Silva, unânime. JTA 117/43).

Tribunal de Justiça de São Paulo. Cominatória. Objeto. Retirar animal de apartamento. Tutela antecipada. Concessão. Cachorro de grande porte. Hipótese não autorizada pelo regimento interno do condomínio. Espécie, ademais, que oferece risco aos demais moradores. Prevalência da segurança e sossego dos condôminos. Verossimilhança e perigo na demora demonstrados. Recurso não provido JTJ 236/218.

Tribunal de Justiça de São Paulo. Cominatória. Retirada de animal de apartamento. Tutela antecipada concedida. Regimento interno que somente permite animais de pequeno porte. Cachorro da raça pit bull. Risco para a segurança e sossego dos condôminos. Recurso não provido (Agravo de Instrumento nº 171.801-4, São Paulo, 10ª Câmara de Direito Privado, rel. Maurício Vidigal, 24.10.2000, v.u.).

1.3.7.4. O descumprimento dos deveres e as multas²⁰

O descumprimento de deveres, como vimos, pode ocorrer de diversas formas no âmbito dos condomínios edilícios.

Além dois deveres impostos legalmente, a convenção, desde que não afronte normas de ordem pública, pode determinar outras regras que devem ser observadas pelos condôminos.

Sendo assim, ante o descumprimento desses deveres, é preciso observar, a teor do que dispõe o inciso VII do art. 1.348, que o síndico pode impor o pagamento de multas.

Todavia, não pode impor multas por deveres que não estejam expressos na convenção ou na lei:

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Condomínio – Despesas condominiais – Multa – Infração – Previsão na convenção – Ausência – Aplicação pelo síndico – Inadmissibilidade. Inaplicável multa infracional quando o comportamento do condômino não se consubstancia, ao menos em tese, em infração conforme as disposições da convenção condominial ou o regulamento interno. Desnecessária, destarte, a produção de prova quanto ao fato. Ap. s/ Rev. 840.287-00/8 – 8ª Câm. – Rel. Juiz Rocha de Souza – j. em 15.4.2004 (quanto a conduta imputada ao condômino). Sobre o tema: Ap. s/ rev. 698.775-00/4 – 12ª Câm. – rel. Juiz Romeu Ricupero – j. em 31.07.2003, com as seguintes referências: J. Nascimento Franco – “Condomínio”, RT, 3ª ed., São Paulo, 2001, nº 237, p. 200; João Batista Lopes – “Condomínio”, RT, 7ª ed., São Paulo, 2000, p. 182. No mesmo sentido: Quanto a vaga de garagem – falta de cadastramento do veículo: Ap. s/ Rev. 588.201-00/5 – 11ª Câm. – Rel. Juiz Artur Marques – j. em 25.09.2000. Quanto a mau cheiro – manutenção de animal sem as devidas condições de higiene: Ap. s/ Rev. 734.768-00/0 – 6ª Câm. – Rel. Juiz Andrade Neto – j. em 18.02.2004. Quanto a estacionamento de veículos em número superior ao permitido: Ap. s/ Rev. 698.775-00/4 – 12ª Câm. – Rel. Juiz Romeu Ricupero – j. em 31.07.2003.

Tampouco pode desrespeitar o direito constitucional de ampla defesa e do contraditório, insculpido no inciso LV, do art. 5º, da Constituição Federal.

Sendo assim, a multa deve ser aplicada, apenas, se houver descumprimento da lei ou da convenção e, ainda assim, a infração deve ser notificada ao condômino para que, se quiser, apresente sua defesa em prazo razoável.

O desrespeito a esses preceitos implica em inviabilidade da cobrança judicial da multa na medida em que essa cobrança deve ser instruída com a prova da notificação e da eventual defesa rejeitada.

Nesse sentido:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Despesas de condomínio. Cobrança. Infração a norma condominial. Procedimento próprio. Formalização da aplicação da penalidade. Inocorrência. Cota condominial regular. Mora parcialmente configurada. Valores. Correspondentes aos encargos definidos em regular assembleia e convenção. Legalidade. Sentença parcialmente reformada. Recurso em parte provido. Não basta haver expressa disposição regulamentar para que se possa reconhecer a legalidade da imposição de multa convencional. Em obediência ao princípio do devido processo legal, ao que os anglo-americanos denominam due process of law, assim como ao princípio da ampla defesa, constante do art. 5º, inciso LV, da CF, se impunha que fosse instaurado um procedimento administrativo onde fosse facultada ao acusado a ampla defesa, por meio do contraditório, o que inexistiu. Por outro lado, aprovados os valores cobrados em convenção regular e dentro dos limites impostos pela Lei 4.591/64, é lícita a cobrança dos valores condominiais e demais encargos (Apelação nº 0036655-59.2010.8.26.0506, 31ª Câmara de Direito Privado, rel. Paulo Ayrosa, j. em 23.07.2013).

Nesse julgado, asseverou o relator: pelo que dos autos consta, não há registro de reclamações, sobrevindo a multa (fls. 39), sem que houvesse a instauração de procedimento adequado, na forma retro referida. Por conseguinte, ilegal a multa aqui combatida.

Outros arestos no mesmo sentido podem ser mencionados para ilustrar a questão:

Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Condomínio – despesas condominiais – cobrança de multa por infração administrativa – necessidade da demonstração da falta cometida, seu fundamento e a realização de reunião do conselho para a aplicação das multas – inocorrência – recurso parcialmente provido para excluí-las (Apelação Cível nº 518961-3/00 – São Paulo – 2ª Câmara Especial – Julgamento: 8.7.1993 – Relator: Alberto Tedesco – Decisão: Unânime).

Tribunal de Alçada do Rio Grande do Sul. Embora assista ao síndico a aplicação de multas por infrações ao regimento interno do condomínio, para que estas possam ser cobradas juntamente com as quotas de despesas, é indispensável que, além de descritas na inicial, esta venha acompanhada da notificação que antecedeu a aplicação de cada multa. Ação procedente em parte sentença mantida apelo improvido. Decisão: negado provimento. Unânime (Apelação cível nº 190013896 – 10.04.1990 – Quinta Câmara Cível – Relator: Ramon Georg Von Berg – Porto Alegre).

Quanto às multas, recomenda-se, ainda, a leitura do item 2.9, do Capítulo 2, deste Livro IV, quanto à impossibilidade de cumular a multa pela transgressão com a cobrança das quotas normais de condomínio em atraso.

Seja como for, já vimos os deveres impostos legalmente pelo Código Civil aos Condôminos, de acordo com o art. 1.336, cujo descumprimento impõe a multa:

Art. 1.336. São deveres do condômino:

I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;

II – não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;

III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

Inicialmente, o § 1º do art. 1.336 do Código Civil, impõe o dever de pagar as taxas condominiais, sob pena de multa de 2% do valor do débito, além de juros, correção monetária e honorários de advogado:

Art. 1.336, § 1º O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

Os aspectos e as consequências referentes à ausência de pagamento serão verificados no próximo tópico.

Por outro lado, o § 2º do mesmo art. 1.336 do Código Civil, estipula penalidades para o descumprimento dos demais deveres, o que faz nos seguintes termos:

Art. 1.336, § 2º O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembleia-geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

Sendo assim, as consequências e multas estipuladas no § 2º do art. 1.336, se referem aos demais deveres, excluído o dever de pagamento que encontra regra específica no § 1º e, por tal razão, não poderão ser aplicadas ao condômino que deixa de pagar as contribuições.

Aliás, o dispositivo legal é claro, determinando que apenas o condômino que não cumprir os deveres estabelecidos nos incisos II a IV do art. 1.336 do Código Civil, é que se submete às sanções especiais, excluindo dessas sanções o descumprimento ao inciso I, que se refere ao dever de pagar as contribuições condominiais.

Posta assim a questão, se houver descumprimento dos demais deveres, determinados pelos incisos II a IV, além daqueles estabelecidos na convenção, as soluções legais são as seguintes:

a) Se a multa estiver estabelecida na convenção, será aplicada automaticamente pelo síndico e notificada ao condômino para que apresente sua defesa, não podendo ser superior a cinco vezes a contribuição condominial vigente;

b) Se não houver previsão específica na convenção para o valor da multa, mister se faz uma assembleia com o voto de, no mínimo, dois terços dos demais condôminos – que não praticaram a infração – para aplicação de multa que será deliberada, e, igualmente, não poderá suplantar cinco vezes a contribuição mensal.

É preciso insistir que ninguém pode ser compelido a pagar multa por descumprimento de dever que não esteja expresso na lei ou na convenção.

Assim, o Código Civil permite, apenas, que se delibere pela aplicação do valor da multa inexistente na convenção ou na lei, mas que se refira a dever previsto na lei ou na convenção.

Não é possível à assembleia, por evidente, criar um dever em razão de um fato passado e, ato contínuo, aplicar a multa.

Por outro lado, o descumprimento dos deveres legais ou convencionais, inclusive o pagamento, pode ser reiterado e, nessa medida, agravar a multa a ser aplicada.

Eis o teor do Código Civil, que prevê o agravamento da multa:

Art. 1.337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

Ocorre que não há, na lei, a definição do que seja o “descumprimento reiterado”.

De nossa parte, entendemos que cada caso concreto determinará a quantidade e o intervalo aptos a configurar a reiteração exigida por lei, o que passará pelo prudente arbítrio do juiz.

Posta assim a questão, se o condômino descumprir reiteradamente os deveres impostos pela convenção e pelo art. 1.336 do Código Civil, será de rigor uma assembleia que deliberará, pelo voto de três quartos dos condôminos restantes, pela aplicação de uma penalidade suplementar à multa já aplicada, que não pode ultrapassar cinco vezes a contribuição mensal.

Resta, então, delinear qual seria o quórum para aprovação da multa pelo reiterado descumprimento dos deveres, que será cumulada com a multa prevista para o descumprimento, vez que se trata de punir a reiteração, fato gerador diverso da multa ordinária, que também será aplicada.

Nessa medida, adotamos a posição do Desembargador Américo Izidoro Angélico, para quem o termo “restantes” [dos arts. 1336 e 1337 do CC] significa excluir o condômino a ser constrangido, se presente estiver, valendo então o número restante presente em assembleia, assim ¾ dos condôminos restantes, excluindo-se o constrangido (se presente estiver), contando-se ¾ dentre os “presentes restantes”.²¹

O fundamento do entendimento por nós esposado é a necessidade de todos serem convocados para a assembleia e, igualmente, buscar um “quórum facilitador das aplicações das inovadoras multas” que impedem o mau uso da propriedade.

Não há possibilidade de previsão uniforme na convenção para aplicação dessa penalidade, o que se afirma na medida em que o dispositivo menciona a necessidade de averiguação da gravidade e da reiteração, o que só pode ser feito em cada caso concreto.

Qualquer abuso nessa aferição pela assembleia poderá ser submetido ao Poder Judiciário que, em última análise, verificará a legalidade da multa aplicada, coibindo o abuso de direito eventualmente cometido (Código Civil, art. 187). Ao multado sempre será possível o recurso às vias judiciais para discutir se houve ou não o descumprimento dos deveres e sua reiteração.

Por fim, o Código Civil trata do reiterado comportamento antissocial:

Art. 1.337 (...)

Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.

Nesse caso, de reiterado comportamento antissocial gerador de incompatibilidade de convivência, a multa será correspondente ao décuplo do valor da contribuição mensal.

Essa multa, ainda que a redação legal seja imprecisa, dependerá de aprovação em assembleia, votada por três quartos dos demais condôminos, vez que vinculada ao caput do art. 1.337, como agravante.

Discute-se muito qual seria a configuração do comportamento antissocial gerador de incompatibilidade de convivência.

As opiniões são diversas e as soluções também. Assim sendo, entendemos que cada caso concreto determinará a adequação aos critérios legais.

Podemos, todavia, tentar exemplificar: imaginemos um edifício residencial e familiar que passe a ser frequentado por rapazes, inclusive nas áreas comuns, em razão de moradora que se preste à prostituição. Se essas pessoas passam a utilizar a piscina praticando atos libidinosos e a situação perdura a par das multas aplicadas pelo síndico, a sanção multiplicada por dez poderá ser deliberada e votada em assembleia na medida do reiterado comportamento antissocial.

O mesmo se aplica se o condômino, reiteradamente, passa a promover festas com barulho excessivo, atrapalhando a saúde e o sossego dos demais moradores.

De qualquer forma, ainda assim, ou seja, ainda que se configure o comportamento antissocial, não é possível privar esses condôminos do uso ou restringir o seu direito de propriedade.

Na vigência da Lei 4.591/1964, aduziu o Desembargador Roberto Bedran²² que não há previsão de “despejo” compulsório do condômino que apresente comportamento incompatível (...).

Tampouco há previsão legal de perda de propriedade nessas situações.

Em suma, ante a ausência de norma específica, o condômino com comportamento antissocial e aquele que não cumpre os deveres convencionais ou legais, poderá, apenas, sofrer as sanções pecuniárias representadas pelas multas aplicadas.

Claro que, se o condômino não pagar essas multas, será cobrado e a ausência de pagamento judicial das multas pode levar sua unidade à penhora e consequente alienação em hasta pública.

Mas, nesse caso, a perda da propriedade se dará em razão da responsabilidade patrimonial decorrente do descumprimento da obrigação de pagar na medida em que o devedor responde com seus bens por suas obrigações (Código Civil, art. 391).

Em resumo, a questão das penalidades importa nos seguintes aspectos:

a) Descumprimento dos deveres legais (fachada; segurança; vizinhança etc., exceto pagamento) e convencionais (Código Civil, § 2º, do art. 1.336): multa prevista, de até cinco vezes o valor do condomínio;

b) Descumprimento de deveres legais e da Convenção (exceto pagamento) e ausência de multa na convenção (Código Civil, § 2º, do art. 1.336): multa votada por 2/3 dos condôminos restantes (caso a caso), de até cinco vezes o valor do condomínio;

c) Descumprimento reiterado dos deveres (Código Civil, art. 1.337 – inclusive descumprimento reiterado do dever de pagamento): pagamento de até cinco vezes o valor do condomínio como multa, votada por ¾ dos condôminos restantes (caso a caso), independentemente da multa específica aplicada pela infração cometida.

c.1) Cumulação da multa específica com a multa por descumprimento reiterado: Apelação sem Revisão 916995008 – Relator: Luiz Felipe Nogueira – Comarca: São Paulo – Órgão julgador: 30ª Câmara de Direito Privado – Data do julgamento: 14.11.2007 – Data de registro: 29.11.2007 – Ementa: Despesas condominiais. Cumulação das multas previstas nos arts. 1.336, § 1º e 1.337, caput, do CC de 2002. Possibilidade. Não configuração de “bis in idem”. Inadimplemento reiterado conforme critério definido pelos próprios condôminos e que não esvazia a previsão do art. 1.336, § 1º. Apelo não provido.

d) A interpretação do termo “condôminos restantes” significa desconsiderar aquele que cometeu a infração e considerar os demais condôminos presentes à assembleia (não a totalidade dos condôminos) que deliberarão sobre a multa.

e) Reiterado comportamento antissocial gerador de incompatibilidade de convivência (Código Civil, art. 1.337): multa correspondente a dez vezes do valor da contribuição mensal, até ulterior deliberação em assembleia (¾ dos condôminos restantes), sendo que o judiciário, em regra, não invade a decisão soberana da assembleia quanto ao mérito da interpretação daquilo que se considera “reiterado comportamento antissocial gerador de incompatibilidade de convivência”.

Nesse sentido:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Administração de condomínio – obrigação de fazer c.c. indenização – Insurgência quanto à decisão assemblear (que deliberou pela paralisação das obras de reparo e pintura na unidade condominial do autor, impondo a ele multa por comportamento antissocial) – Descabimento – Irresignação adstrita ao mérito de decisão assemblear – Nulidade ou vício formal da assembleia não suscitado – Assunto “interna corporis” que não comporta intervenção judicial – Medida de desagravo que, por conta disso, também não possui pertinência – Perdas e danos – Descabimento – Ausência de nexo causal a amparar referida postulação – Improcedência corretamente decretada – Sentença mantida – Recurso improvido, prejudicado o agravo retido (perda do objeto) (Apelação com Revisão 5596244400 Relator: Salles Rossi Comarca: São Paulo – Órgão julgador: 8ª Câmara de Direito Privado – Data do julgamento: 10.04.2008 – Data de registro: 05.05.2008).

1.3.7.5. Dever específico de contribuir com as despesas condominiais e as penalidades – a multa de 2% e sua aplicabilidade – direito intertemporal em razão de convenções existentes à época da entrada em vigor do atual Código Civil

O primeiro dever do condômino, por evidente, é pagar as despesas comuns por meio da contribuição condominial recolhida de acordo com a previsão orçamentária preparada pelo síndico e aprovada pela assembleia.

O condômino paga suas despesas na proporção de sua fração ideal, salvo disposição em sentido contrário de forma expressa na convenção (Código Civil, art. 1.336, I).

Assim, nada obsta que a convenção determine o pagamento de despesas idênticas, ainda que as frações sejam diferentes.

Nada havendo nesse sentido, o condomínio, que representa o rateio das despesas ordinárias e extraordinárias, é dividido entre os condôminos na proporção de suas frações determinadas na especificação.

O condômino que não paga suas despesas será compelido a pagar a cláusula penal de dois por cento, juros, além de honorários de advogado (Código Civil, arts. 389 e 395).

Demais disso, será impedido de votar e participar das assembleias (Código Civil, art. 1.335, III).

Neste ponto surge importante questão: os condomínios instituídos antes do Código Civil, sob a égide da Lei 4.591/1964, devem continuar respeitando essa lei, que permitia multas de até vinte por cento, se esse percentual estiver previsto na convenção?

Assim, a celeuma encontra origem no artigo 1.336, § 1º, do Código Civil, que limita a cláusula penal a dois por cento do valor do condomínio em atraso.

Eis o teor do dispositivo:

Art. 1.336, § 1º O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

Não se discute a profunda atecnia representada pela inovação, vez que, do ponto de vista ontológico, a cláusula penal possui a função de inibir o devedor, que procura pagar no tempo, lugar e forma convencionados para fugir do pagamento da multa, além de predeterminar as perdas e danos em razão do descumprimento da obrigação.

É evidente que dois por cento representa cláusula penal que não inibe ninguém a cumprir seus compromissos, e, tampouco, serve para predeterminar as perdas e danos.

Em razão disso, a crítica pode ser estendida ao percentual limitador da cláusula penal no âmbito do Código de Defesa do Consumidor, do qual já tratamos.

Podemos exemplificar: imaginemos um sujeito que, mesmo não sendo devedor contumaz, enfrenta dificuldades financeiras.

Imaginemos, também, que esse indivíduo seja devedor de condomínio e imposto predial.

Nesse caso, se dispuser de recursos suficientes para adimplir apenas uma das obrigações, é evidente, evidentíssimo, aliás, que procurará adimplir aquela que lhe impõe maiores prejuízos em razão da mora.

Sendo assim, pagará em dia o tributo, que lhe onera mais, e, ao depois, quando for possível, pagará o condomínio, cuja pena é menor.

Esse fato é desastroso para a vida em condomínio, cuja contribuição de todos propicia pagamento de despesas comuns, como água, salário dos funcionários, energia do elevador, limpeza das áreas comuns etc.

Bem pensado, a regra que agora exsurge depõe contra a inspiração social que emana do atual Código Civil.

De qualquer forma, a lei deve ser respeitada.

Quanto aos condomínios constituídos após o início da vigência do Código (Lei 10.406/2002, que entrou em vigor no dia 12 de janeiro de 2003),²³ dúvidas não pairam e a cláusula penal terá que se submeter ao limite de dois por cento imposto pela norma.

A celeuma surge exatamente quanto aos condomínios já constituídos sob a égide da Lei 4.591/1964, que anteriormente os regulava.

Uma análise precatada da questão passa pelo estudo da eficácia da lei no tempo.

A lei penal só retroage para beneficiar o réu e a lei processual entra em vigor imediatamente, atingindo os processos em curso.

Contudo, a regra que se aplica à lei civil é diferente.

Com efeito, uma norma de direito material retroage, em regra; apenas não retroage para atingir o ato jurídico perfeito, o direito adquirido e a coisa julgada (Constituição Federal, art. 5º, inciso XXXVI; Lei de Introdução às normas do Direito Brasileiro, art. 6º, § 1º).

Resta, então, saber se as convenções de condomínio que hoje preveem até vinte por cento de multa se enquadram no conceito de ato jurídico perfeito e, nesse caso, não são atingidas pelo Código Civil de 2002, continuando reguladas pela Lei 4.591/1964, que, no art. 12, § 3º, permitia cláusula penal de até vinte por cento em razão do atraso no pagamento das despesas condominiais.

Antecipadamente, entendemos que a conclusão não é essa.

Em verdade, as convenções de condomínio não possuem natureza contratual. Portanto, não podem ser consideradas como ato jurídico perfeito.

As convenções condominiais possuem natureza jurídica institucional normativa. Conseguintemente, não há falar-se em continuidade de aplicação de leis anteriores aos condomínios existentes.

Em consonância com o acatado, o capítulo que trata do condomínio edilício no Código Civil, Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002, aplica-se a todos os condomínios a partir da sua entrada em vigor, que ocorreu no dia 12 de janeiro de 2003.

Em outras palavras, qualquer vencimento de despesa condominial após essa data terá que se submeter ao limite de dois por cento de cláusula penal moratória.

Por outro lado, quanto às despesas condominiais vencidas até o dia 11 de janeiro de 2003, os condomínios podem, ainda que a cobrança seja posterior, impor ao moroso a multa prevista na convenção, limitada a vinte por cento, de acordo com a Lei 4.591/1964.

Essa é a conclusão que decorre da lição de Caio Mário da Silva Pereira.

Segundo ele, a convenção de condomínio não é um contrato. Portanto, não é ato jurídico perfeito.

Eis a sua lição:

(...) alguns consideram a convenção uma relação contratual (Serpa Lopes e Campos Batalha). E na sua origem assemelha-se ela, na verdade, a um contrato, porque nasce do acordo de vontades. Mas a sua ligação ao contrato é apenas formal. Na essência, ela mais se aproxima da lei. Com efeito, repete-se com frequência e autoridade que o contrato faz lei entre as partes, pois que quanto a terceiros, é ‘res inter alios’. Já o mesmo não se dá com a convenção que desborda dos que participaram de sua elaboração ou de sua votação. Estendendo-se para além dos que a assinaram e seus sucessores e sub-rogados, vai alcançar também pessoas estranhas. Não encontraria, por exemplo, explicação na teoria do contrato uma disposição regulamentar proibitiva do uso do elevador social para subida de certos volumes, pois que uma tal ‘cláusula contratual’ seria oponível ao signatário da convenção, ao seu sucessor ‘inter vivos’ ou ‘causa mortis’, ao seu locatário etc. Mas a um estranho ela não se aplicaria. E, no entanto, obriga. É porque algo mais existe do que uma relação contratual. Neste sentido decidiu o Tribunal de Alçada de Minas Gerais, distinguindo-a de contrato (ADV, 1984, nº 16.188). Dada a sua própria natureza, as regras de comportamento de cada edifício têm sentido normativo. Obrigam aos que compõem aquele condomínio e aos que habitam o edifício ou dele se utilizam, ainda que eventualmente.²⁴

Posta assim a questão, é possível ilustrar entendimento diverso.

A primeira norma que regulou os condomínios foi o Decreto 5.481, de 25.06.1928, seguindo o Decreto-Lei 5.234, de 08.02.1943, a Lei 285, de 05.07.1948 e a Lei 4.591, de 16.12.1964, até chegarmos ao Código Civil de 2002.

Imaginemos um condomínio edilício constituído antes do Código Civil de 1916.

Será que alguém sustentaria a aplicação das Ordenações Filipinas e da “Lei da Boa Razão”, que por aqui vigoraram até 31.12.1916?

Por outro enfoque, muitos edifícios que foram erigidos até a entrada em vigor do novo Código, ante as modernas técnicas construtivas, poderão durar cem, duzentos anos e, quiçá, mais tempo.

Imaginemos, então, que estamos cem anos no futuro.

Seria absurdo que alguém propugnasse pela aplicação da Lei 4.591/1964 ou, então, para um condomínio constituído sob os auspícios do Decreto 5.481, de 25.06.1928, a aplicação desta norma.

O direito é dinâmico.

As normas são alteradas em razão das necessidades sociais.

Mesmo assim, é difícil concordar com o limite de apenas dois por cento imposto pelo Código Civil.

Esse limite, é bom repetir, nega as funções inibitória e de predeterminação das perdas e danos da cláusula penal.

Em verdade, há uma confusão entre estabilidade econômica, correção monetária que agora decorre da mora (art. 389 do Código Civil) e cláusula penal.

É claro que vinte por cento, em razão do atraso de um só dia, é muito.

É evidente, também, que dois por cento, por três ou quatro meses de atraso, é pouco. Assim, a melhor solução seria escalonar a pena.

Por exemplo: até cinco dias de atraso, dois por cento de multa, de seis a quinze dias, cinco por cento de multa e, acima de dezesseis dias, dez por cento de multa.

Ocorre que a lei não quer dessa forma.

De qualquer maneira, algumas alternativas decorrem do Código Civil.

Inicialmente é possível a cobrança de juros de mora, que, a teor do art. 1.336, § 1º,²⁵ na ausência de previsão na convenção ou assembleia que tenha deliberado maior taxa, serão de um por cento ao mês.

Contudo, a grande possibilidade de minimizar o problema decorre dos arts. 389 e 395 do Código Civil, que permitem a cobrança de honorários de advogado, independentemente de ação judicial, apenas em razão da mora e da intervenção desse profissional.

Trata-se de permissivo legal que não pode, de forma alguma, ser confundido com meio de burlar a limitação da cláusula penal.

Assim, mister se faz uma alteração na convenção com a previsão de envio da cobrança a um advogado ou escritório de advocacia, poucos dias após a mora.

Portanto, mesmo que os honorários pertençam ao advogado e não sejam vertidos aos cofres do condomínio, poderão alcançar, por exemplo, dez por cento do valor do débito condominial, valor esse que pode inibir o aumento da inadimplência.

Assim, além da cláusula penal de dois por cento, o condômino inadimplente poderá ser compelido, com supedâneo no Código Civil de 2002, a pagar juros moratórios (art. 1.336, § 1º, do Código Civil), correção monetária e honorários de advogado (Código Civil, arts. 389 e 395).

Quanto aos juros, de fato não há mais limitação constitucional, de tal sorte que, em tese, a convenção ou a assembleia poderão estipular a taxa de juros, inclusive de mercado.

Todavia, até por analogia, é possível que o juiz, a requerimento do moroso, exerça controle sobre a taxa excessiva estipulada, reduzindo-a, utilizando, para tanto, o art. 1º, da Lei de Usura (Decreto 22.626/1933), que veda juros moratórios convencionais superiores ao dobro da taxa legal de um por cento ao mês.

Em suma:

a) o Código Civil estipulou cláusula penal de dois por cento pelo atraso no pagamento das despesas condominiais (Código Civil, art. 1.336, § 1º);

b) a convenção de condomínio possui natureza jurídica institucional normativa e não contratual, de tal sorte que mesmo aquelas convenções anteriores ao Código Civil são atingidas pelas suas disposições, entre elas, a limitação de dois por cento, impingida à cláusula penal;

c) assim como é teratológico propugnar pela aplicação das Ordenações do Reino para o conjunto de edificações constituído antes do Código Civil de 1916, será igualmente estranho pleitear a aplicação da anterior Lei 4.591/1964 no futuro;

d) os débitos condominiais vencidos até o dia 11 de janeiro de 2003 poderão ser acrescidos da multa prevista na convenção, de até vinte por cento, de acordo com a Lei 4.591/1964;

e) os débitos condominiais vencidos a partir do dia 12 de janeiro de 2003 poderão ser acrescidos de juros livremente estabelecidos na convenção ou na assembleia de condôminos, podendo, em tese, sofrer redução por aplicação analógica da Lei de Usura (art. 1º do Decreto 22.626/1933); na ausência de convenção, a taxa de juros será de um por cento, imposta pelo Código Civil (art. 1.336, § 1º), ainda que a convenção seja anterior;

f) a solução para o inadimplemento nos condomínios é a cobrança de cláusula penal de dois por cento, juros moratórios, correção monetária e honorários de advogado (Código Civil, arts. 389 e 395), no montante de dez por cento, por exemplo, que entendemos razoável, desde que haja intervenção do profissional do direito, ainda que extrajudicial.

É nesse sentido, inclusive, a lição sempre clara do Professor João Batista Lopes:²⁶

Não vigora, aqui, o princípio “tempus regit actum”, mas o que a doutrina denomina “lei do progresso social”, afigurando-se impróprio falar em direito adquirido à manutenção do regime alterado pela lei nova. À luz dessas considerações, não pode o condomínio, invocando cláusula da convenção, pretender cobrar multa superior ao limite de dois por cento agora estabelecido. Esclareça-se, porém, que os fatos ocorridos na vigência da Lei 4.591/64 (v.g., infrações à convenção) por ela serão regidos em respeito às situações jurídicas definitivamente constituídas. Há que se distinguir, pois, duas situações: a) infrações cometidas na vigência da lei anterior que a ela ficam submetidas e b) infrações praticadas após o advento da lei nova, que se sujeitam ao seu comando.

1.3.7.5.1. O desconto por pontualidade (sanção premial) – ilegalidade

Para contornar a limitação da multa no âmbito dos condomínios, tem surgido, outrossim, a prática de se conceder desconto para o pagamento pontual.

Em verdade, essa prática tenciona burlar a proibição da multa superior a 2% da contribuição condominial.

Trata-se de sanção premial, cuja prática – ilegal – não é nova.

Se a lei determina um limite, a imposição de valor irreal com a concessão de “desconto” para pagamento pontual implica em imposição disfarçada de multa.

É a cláusula penal às avessas, cuja prática não é nova e já foi repelida outrora e que agora retorna:

Tribunal de Alçada Cível do Rio de Janeiro. Desconto de 50%. Burla a lei e a convenção. O desconto de 50%, determinado em Assembleia para condômino que efetue o pagamento até a data do vencimento, não é prêmio, e sim imposição disfarçada de multa, visando burlar a lei e a convenção (Apel. Cív. nº 5.793/95, 8ª Câm., unânime, Juiz: Gamaliel Quinto de Souza, j. em 27.09.1995).

1.3.7.5.2. A impossibilidade de o condômino inadimplente ser impedido de utilizar as áreas comuns

Segundo Roberto Barcelos de Magalhães:²⁷

Além das penas pecuniárias previstas, nenhuma outra que importe em privação de direitos condominiais pode ser estabelecida em convenção ou aplicada pelo condomínio ao faltoso. Não seria lícito, assim, imputar-se-lhe a privação do uso e gozo da coisa comum, como a supressão do fornecimento de água, luz e gás, ou de outros direitos (...), já que os meios de coerção ao cumprimento da obrigação de pagar são estritamente aqueles que a lei faculta à convenção cominar. Os limites penais encontram-se definidos legalmente, não podendo os condôminos excedê-los.

O entendimento de João Nascimento Franco, porém, é outro. Segundo ele, não é crível que o condomínio tenha de custear serviços de que se servem também os condôminos faltosos, principalmente quando se verifica que o devedor tem recursos para pagar e não paga.

Segundo ele, ultrapassado, pois, certo limite de tolerância, por exemplo, um trimestre vencido, torna-se injusto impor ao condomínio a obrigação de financiar a cota do condômino relapso.

Nesse sentido, admitindo a restrição de o inadimplente utilizar os equipamentos de lazer do condomínio, tais como as quadras, salas de ginástica, piscinas, saunas e churrasqueiras:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Ação anulatória de assembleia condominial. Deliberação que impede o condômino inadimplente de se valer do gerador do edifício e de usufruir dos equipamentos de lazer do condomínio. Inexistência de ilegalidade a envolver a deliberação. Providência que não alcança serviços essenciais. Restrição ao inadimplente introduzida pelo novo Código Civil quanto à participação em assembleias (art. 1.335, inciso III, Código Civil), que pode ser ampliada pela assembleia-geral, órgão soberano do condomínio. Intolerável uso dos equipamentos de lazer pelo inadimplente à custa daqueles que pagam em dia a quota condominial. Improcedência da demanda preservada. Apelo improvido (Apelação com Revisão 5161424000 – Relator: Donegá Morandini – Comarca: São Paulo – 3ª Câmara de Direito Privado – Data do julgamento: 21.10.2008 – Data de registro: 24.10.2008).

Seguindo o primeiro entendimento, de Roberto Barcelos de Magalhães, o Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo já repeliu, a nosso ver com razão, a possibilidade de vedar a utilização da área comum pelo inadimplente.

Tribunal de Justiça de São Paulo. Condomínio. Assembleia-geral. Deliberação. Nulidade. Ocorrência. Proibição do uso de parte comum e de lazer do edifício, em face do atraso do pagamento das despesas condominiais. Inadmissibilidade. Alteração dos termos da própria convenção do Condomínio e do Regulamento de Utilização da Área Comunitária que não fazem qualquer restrição ao uso das partes comuns e comunitárias. Recurso provido (rel. Ralpho Oliveira, Apel. Cív. nº 225.752-2, São Paulo, 09.06.1994).

No mesmo sentido, favorável ao condômino inadimplente, a decisão do Paraná:

Tribunal de Alçada do Paraná. Ação declaratória de reconhecimento de arbitrariedade no exercício da função administrativa cumulada com indenização por dano moral – medida cautelar inominada – condomínio que determina o corte no fornecimento de gás e a suspensão da comunicação via interfone de morador inadimplente. Arbitrariedade configurada – ação julgada procedente, condenando-se o condomínio a indenizar o autor por danos morais em dez salários mínimos preliminares de ilegitimidade passiva e inépcia da inicial rejeitadas – recurso improvido (Apel. Cív. nº 106.032.800, Londrina, Juiz Ronald Schulman, 1ª Câm. Cív., j. em 01.07.1997, Acórdão nº 8.190, publicação: 01.08.1997).

O direito veda a autotutela.

Práticas desse jaez significam o retorno aos primórdios da civilização, impondo-se a lei do mais forte.

O fato de o condômino estar inadimplente não autoriza o rompimento dos serviços, e, tampouco, o impedimento à utilização de salões de festa, piscinas, churrasqueiras, quadras e demais equipamentos comuns, até porque o condomínio possui meios processuais e legais de fazer valer seu direito subjetivo de receber as quotas em atraso, até pela aplicação de multas nos termos do art. 1.337 do Código Civil.

Na efetiva cobrança das quotas certamente não haverá desconto pelo fato de o condômino não ter utilizado esses equipamentos e serviços durante o período da mora.

Muito pelo contrário, verifica-se que, de acordo com os arts. 1.336 e 1.337 do Código Civil, o condômino já será penalizado com multa e juros sobre o valor do débito.

Portanto, é forçoso concluir que o impedimento de uso de equipamentos, áreas comuns e serviços do edifício constitui verdadeiro bis in idem, vez que, em virtude de um só débito, poderia o condômino sofrer duas penas, ou seja, além de não ter podido utilizar os equipamentos e serviços do edifício – o que não se restabelece jamais – ainda pagaria a multa moratória determinada na convenção.

Em verdade, mesmo o inadimplente não pode ser submetido a tratamento degradante, isto por força do art. 5º, III, da Constituição Federal.

É preciso que os síndicos se acautelem, já que é exclusivamente sua a responsabilidade penal, vez que já houve reconhecimento de crime de exercício arbitrário das próprias razões em consequência de fatos como esses:

Tribunal de Alçada Criminal de São Paulo. Exercício arbitrário das próprias razões. Síndico de prédio que, diante do não pagamento do condomínio pela vítima, exerce poderes abusivos. Configuração: comete o crime do art. 345 do Código Penal o síndico de prédio que, diante do não pagamento do condomínio pela vítima, por três meses, proíbe sua entrada em seu imóvel, assim como de outras pessoas, suspende serviços de coleta de lixo, uso de interfone e corta a água daquela unidade, pois os poderes exercidos pelo agente não existem em lugar algum e são fruto de má interpretação da função (Apel. nº 909.125, data: 15.12.1994, rel. Damião Cogan, 1ª Câm.).

A aplicação de outras sanções afronta os direitos fundamentais dos condôminos, ainda que previstas na convenção, notadamente aquelas que vedam a utilização do imóvel e de áreas e equipamentos comuns. Isto porque os direitos fundamentais do condômino, previstos no art. 1.335 do Código Civil e, entre eles, o direito de utilizar as áreas comuns do inciso II, são cogentes, de ordem pública e aplicabilidade imediata, o que derroga os preceitos em sentido contrário das convenções e regimentos internos.

Nesse sentido:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Responsabilidade Civil – Indenização – Despesas de condomínio em atraso – Restrição indevida ao uso de áreas comuns do condomínio edilício – Impossibilidade de discriminação entre os condôminos adimplentes e os inadimplentes no sorteio das vagas de garagem – Danos morais – Inteligência dos arts. 1.335 e 1.336, § 1º, do Código Civil – Inadmissibilidade de aplicação de sanção lateral ao inadimplemento do condômino, não prevista em lei nem na convenção – Ato ilícito – Comportamento ilícito e imoral do autor, que contribuiu de modo decisivo para a ocorrência dos fatos – Conduta do autor que não justifica o ato ilícito do condomínio réu, mas reflete, todavia, no valor da indenização – Recurso parcialmente provido (Apelação Cível 5101004500 – Relator: Francisco Loureiro – Comarca: São Paulo – Órgão julgador: 4ª Câmara de Direito Privado – Data do julgamento: 29.05.2008 – Data de registro: 09.06.2008).

1.3.7.5.3. Possibilidade de se divulgar a relação de inadimplentes e de apontar o condômino impontual em cadastro negativo

O art. 42 do Código de Defesa do Consumidor proíbe que o credor exponha o devedor ao ridículo ou a qualquer constrangimento moral.

Entretanto, como se verá em tópico destacado deste capítulo, não se aplica o Código de Defesa do Consumidor na relação jurídica entre os condôminos, o que levaria à conclusão da permissão da divulgação incondicional de inadimplentes, como, por exemplo, em quadro de avisos do edifício.

Não é a nossa opinião.

Embora não se aplique a Lei Consumerista entre os condôminos, o quadro de avisos será visto por pessoas estranhas ao edifício e, o que é mais grave, pelos seus empregados, visitas e parentes.

Trata-se de constrangimento ilegal.

Todavia, essa relação poderá figurar nos balancetes mensais, de acesso exclusivo da massa condominial na exata medida em que a prestação de contas é um dever do síndico que corresponde ao direito de os condôminos conhecerem aqueles que não estão cumprindo com o dever de pagar as despesas comuns.

Por outro lado, nada impede que se remeta os dados do devedor ao cadastro de proteção ao crédito.

Trata-se de lídimo direito do condomínio em face do inadimplemento do titular da unidade.

Entretanto, essa atitude demanda deliberação em assembleia regularmente convocada para esse fim e que autorize expressamente o síndico a incluir o nome do devedor em cadastro negativo.

De fato, o artigo 43 e parágrafos da Lei Consumerista, que não se aplica à relação entre os condôminos, encerra uma série de restrições aos cadastros dos consumidores efetuados pelos fornecedores.

Ainda assim, mesmo no âmbito das relações de consumo, há possibilidade da mantença de dados negativos em banco de dados desde que, cumulativamente, a restrição negativa não ultrapasse cinco anos da data do evento e não contenha impedimentos de caráter exclusivo daquele que se vê afrontado nos seus interesses por direito legítimo do consumidor.

Como exemplo, é vedado elaborar, manter e divulgar cadastro de consumidores que eventualmente tenham aforado ação consignatória (Código de Defesa do Consumidor, art. 39, inciso VII, cumulado com artigo 43, § 1º).

O consumidor deve ser comunicado, por escrito, da abertura de cadastro quando não solicitada por ele que, de qualquer forma, terá amplo conhecimento dos dados contidos nas informações obtidas sobre sua pessoa (Código de Defesa do Consumidor, art. 43, § 2º).

Adverte Fábio Ulhoa Coelho que a disciplina se aplica a qualquer armazenamento de informações, informatizado ou não, precário ou altamente organizado. O pequeno fornecedor que mantém uma agenda com dados de sua clientela deve, tanto quanto o grande empresário, observar o conjunto de regras definidas em defesa do consumidor.²⁸

De qualquer forma, mesmo não sendo obrigatório esse procedimento em razão da inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor à relação existente entre o condômino e o condomínio, ad cautelam, é conveniente que sejam observados os mesmos critérios estabelecidos para o consumidor.

Em qualquer caso, sempre há possibilidade de responsabilidade civil por danos materiais e morais em caso de engano no apontamento, como, por exemplo, a inclusão de pessoa que não seja titular da unidade porque já alienou e informou ao condomínio ou até de condômino que esteja em dia com suas obrigações.

1.3.7.5.4. O dever de pagar as despesas no condomínio irregular

Efetivamente, o direito não pode se divorciar da realidade.

Inúmeros são os condomínios em situação irregular, vale dizer, que não foram regularmente instituídos, quer em razão da ausência de instituição, quer em razão do fechamento de loteamentos que, a rigor, não são loteamentos.

Esses “condomínios” efetivamente funcionam: contratam pessoas, prestam serviços, pagam despesas comuns etc.

Assim, havendo um condomínio de fato, não registrado, com diversas pessoas utilizando coisas e serviços comuns, não seria lícito que apenas alguns custeassem despesas de todos.

Assim decidiu o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro:

Agravo de Instrumento nº 2.932/97, Diário da Justiça, RJ: 14.05.1998, p. 208. I – Não é moralmente admissível que o condômino usufrua dos benefícios a custa dos demais condôminos, o que representaria locupletamento indevido a custa alheia, que o direito e a moral veementemente repelem. II – Prestados os serviços, legitimado está o Condomínio para a cobrança da taxa, porquanto a convenção é de observância obrigatória, não só para os condôminos, como para qualquer ocupante da unidade, como prevê expressamente o parágrafo 2º do art. 9º da Lei 4.591/64, tornando-se, com o registro, oponível “erga omnes”, daí dizer Marco Aurélio Viana que o registro só é importante para validade contra terceiros (Teoria e Prática do Direito das Coisas, Saraiva, 1983, p. 112). Precedentes do STJ. III – Provimento do agravo a fim de que, reformada a decisão, se prossiga na ação de cobrança reconhecendo-se, destarte, a legitimidade do condomínio para a cobrança em relação ao condômino, independentemente do registro da convenção.

Posta assim a questão, as decisões mais abalizadas, admitem a cobrança de despesas condominiais ainda que não haja um condomínio de direito:

Tribunal de Alçada do Rio Grande do Sul. Condomínio. O direito de cobrar despesas de conservação e manutenção das coisas comuns não nasce só com o registro da convenção, mas decorre da existência fática da situação condominial. Carência de ação que se revoga, em parte, pois o único legitimado ativo é o condomínio conjunto residencial Jardim Medianeira. Decisão: dado provimento parcial. Unânime (Apelação Cível nº 185.005.410, 28.02.1985, órgão: 3ª Câmara Cível, relator: Sérgio Pilla da Silva, origem: Porto Alegre).

1.3.7.5.5. O dever de pagar as despesas de condomínio dos titulares de lojas ou apartamentos de andar térreo, que integram o condomínio e contam com saída direta para a rua

As despesas com elevadores e outras das áreas comuns podem ser cobradas dos inquilinos condôminos.

A cobrança é válida, mesmo que as unidades autônomas não utilizem esse equipamento e demais dependências, por terem saída direta para a rua.

É até lógico, o que se afirma na medida em que, indiretamente, utilizam os elevadores e áreas comuns, mesmo de forma mínima.

Por exemplo: as caixas d’água quase sempre se encontram no último pavimento, sendo que a sua manutenção demanda a utilização de elevadores e demais áreas do prédio.

Na maioria dos casos, as unidades do andar térreo utilizam essa mesma água, proveniente do reservatório comum.

Interpretação diversa levaria ao absurdo de se ratear despesas de elevador proporcionalmente ao andar que se encontra a unidade, uma vez que aquela localizada no primeiro andar utiliza menos esse equipamento que aquela que se encontra no último andar.

Seguindo o mesmo raciocínio, unidades desabitadas poderiam se furtar do pagamento de condomínio por não estarem utilizando os serviços oferecidos a todos os condôminos.

Não é assim e, nesse sentido, os seguintes julgados:

Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Condomínio – despesas condominiais – pretensão dos condomínios localizados no andar térreo ou em lojas com frente direta para via pública na exclusão do pagamento de despesas referentes à manutenção de elevadores, escadarias, halls, antenas coletivas que não se utilizam – inexistência de previsão na convenção que exclui o pagamento dessas despesas – cobrança procedente – recurso improvido (Processo nº 00574674-0/007, Apelação Cível, origem: Campos do Jordão, órgão: 5ª Câmara, 16.10.1994, relator: Silvio Venosa, decisão: unânime).

Supremo Tribunal Federal. Descrição: Embargos em Recurso Extraordinário nº 72.365, julgamento: 12.12.1974. Condomínio. Despesas de elevador. Se o acórdão embargado reconheceu que deve suportar, em rateio, as despesas de manutenção de elevador, o condômino da loja que dele se utiliza para controle de dispositivos seus na cobertura, a divergência só pode ser demonstrada por decisão em sentido contrário nas mesmas ou equiparáveis circunstâncias (Súmula nº 290). Observação: Documento incluído sem revisão do STF, ano: 1975, 05.03.1975, origem: Paraná, publicação: Diário de Justiça 07.03.1975, relator: Aliomar Baleeiro, Sessão: Tribunal Pleno.

Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Condomínio – despesas com o uso e a manutenção dos elevadores – responsabilidade do condômino titular de loja no andar térreo, porque a convenção não o exime – exame da doutrina – cobrança procedente – decisão mantida (Apelação nº 00523735-1/006, origem: São Vicente, órgão: 3ª Câmara Especial, julgamento: 07.07.1993, relator: Aloísio Toledo, decisão: unânime).

Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Condomínio – despesas condominiais – cobrança – despesas referentes a elevadores – condômino proprietário de loja com saída própria para a rua – convenção condominial que obriga a todos ao pagamento dos encargos, inclusive a aqueles condôminos que não se utilizam das coisas comuns – validade – cobrança procedente – recurso improvido. No mesmo sentido: Apelação Cível nº 574.453-8, relator: Silveira Paulilo, 11ª Câmara, julgamento: 24.03.1994 (Apelação nº 523.398-3/003, origem: São Paulo, órgão: 4ª Câmara Especial, julgamento: 30.07.1993, relator: Tersio Negrato, decisão: unânime).

Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Recurso – apelação – arguição de nulidade da sentença porque omissa quanto a apreciação da questão referente ao artigo 12, inciso 5, da Lei de Condomínios – matéria implicitamente apreciada em embargos de declaração – preliminar rejeitada. Condomínio – despesas condominiais – loja situada na parte térrea do edifício – despesas de interesse geral dos proprietários aprovadas em Assembleia condominial, vinculadas a limpeza, conservação de maquinário do imóvel (elevadores e bomba de água) e segurança – serviços que não lhe proporcionam alguma vantagem direta, embora indiretamente seja beneficiada, pois as partes comuns também lhes pertencem – artigos 9º, 12 e 25 da Lei 4.591/64 – convenção de condomínio que tem forca cogente obrigando os condôminos sem exceção – cobrança procedente – recurso provido para esse fim (Apelação nº 543.765-0/000, origem: São Paulo, órgão: 1ª Câmara Especial, relator: Antonio de P. F. Nogueira, decisão: unânime).

Não obstante, existem algumas decisões em contrário, como as abaixo transcritas:

Tribunal de Alçada do Rio Grande do Sul. Ação de cobrança. Cotas de condomínio extraordinárias. Conserto de elevador. Lojas com saída direta para a rua. O proprietário de lojas sitas no pavimento térreo, com entrada e saída autônomas para a rua, não tem obrigação de contribuir com as despesas de conserto de elevador, sem utilidade para ele e seus clientes, salvo ajuste convencional expresso em contrario. Apelo improvido. Decisão: negado provimento. Unânime (Apelação Cível nº 186.012.050, data: 16.04.1986, órgão: 3ª Câmara Cível, relator: Celeste Vicente Rovani, origem: Passo Fundo).

Tribunal de Alçada Cível do Rio de Janeiro. Condomínio – despesas. Apelação Cível nº 82.168, 7ª Câmara, decisão: unânime, Juiz: Hilário de Alencar, julgamento: 06.04.1983. Loja – despesa de instalação de elevadores. Os condôminos ou proprietários de lojas e de apartamentos do primeiro pavimento (térreo) de edifício de propriedade horizontal em condomínio, estão sujeitos ao rateio das despesas comuns de administração e conservação do prédio, mas deverão ser excluídos do pagamento de despesas com benfeitorias que não são do seu interesse e que em nada lhes beneficie economicamente. A instalação de elevadores não beneficia e nem interessa ou valoriza economicamente as lojas e apartamentos do edifício situados no pavimento térreo. Ementário: 04/84. Número da ementa: 21.823.

1.3.7.5.6. Instalação de TV a cabo e comodidades que podem ser adquiridas individualmente ante as despesas condominiais

O Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo já decidiu que a despesa com instalação de TV a cabo, longe de se tratar despesa condominial, só obriga os condôminos que anuíram.

É que houve entendimento de que tal despesa, assim como qualquer outra despesa que pode ser realizada individualmente e de acordo com o interesse de cada condômino, não obriga aquele que não assentiu expressamente.

Portanto, para que se cobre essa despesa, mister se faz o consentimento expresso do condômino, só a este obrigando:

Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Condomínio – convenção – instalação de aparelhagem para TV a cabo. Tratando-se de comodidade que pode ser obtida individualmente, necessário o consentimento expresso do condômino – Somente as despesas restritas a manutenção e segurança do edifício, decididas em assembleia, a todos os condôminos obriga – sentença mantida – recurso improvido (Apelação nº 585.791-5/000, origem: São Paulo, órgão: 6ª Câmara, julgamento: 26.01.1995, relator: Joaquim Chiavegato, decisão: unânime).

1.3.7.5.7. O dever de pagar as despesas ainda que o imóvel não esteja ocupado

A lei não distingue entre unidades autônomas abertas e fechadas, e, tampouco, entre condôminos que utilizam e que não utilizam os serviços e equipamentos do prédio, como elevadores, por exemplo.

O Código Civil determina:

Art. 1.336. São deveres do Condômino:

I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;

Os equipamentos e serviços do edifício estão à disposição do condômino, que não os usa porque não quer, e, portanto, por eles deverá pagar.

1.3.7.5.8. O dever de o incorporador pagar despesas de condomínio das unidades ainda não vendidas ou cuja posse não entregou

O incorporador deve pagar as despesas, mesmo de unidades não negociadas.

Enquanto não são vendidas, as unidades autônomas pertencem ao incorporador, que é o titular da unidade, sendo esse fato suficiente para afirmar que deve arcar com o pagamento de todas as despesas condominiais, ordinárias ou extraordinárias, da unidade vaga.

A existência de cláusula que isente o incorporador é obra dele próprio, que busca livrar-se do cumprimento daquilo que a lei determina.

Assim disposição convencional nesse sentido é nula, vez que afronta o disposto de forma cogente do art. 1.336, I, do Código Civil, segundo o qual é dever do condômino contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção.

Nesse sentido, julgado abaixo do Tribunal de Alçada Cível do Rio de Janeiro:

Condomínio. Despesas. Embargos Infringentes na Apelação Cível nº 83.694, Terceiro Grupo, por maioria, Juiz: Thiago Ribas Filho, julgamento: 26.10.1983. Responsabilidade do incorporador. Pelas despesas de condomínio, necessárias à conservação do prédio e utilização das coisas comuns, são responsáveis os proprietários das unidades que compõem a edificação, não podendo o incorporador delas se eximir a pretexto de que os débitos acompanham as unidades e passaram à responsabilidade dos adquirentes e nem, tampouco, em razão de cláusula da convenção reguladora por ele próprio elaborada, que o isenta, que se reputa como não escrita. Ementário: 20/84 – Núm. ementa: 22.264.

Em verdade, disposição convencional desse jaez afronta o maior dos princípios constitucionais: o da igualdade.

Não há uma correlação lógica entre o fator de discrímen e a desequiparação procedida,²⁹ vez que tanto a incorporadora quanto os demais adquirentes são titulares da unidade, e, nos termos do art. 1.336, I, do Código Civil, devem suportar as despesas condominiais.

Por sujeitar uma parte ao arbítrio da outra, nos termos do art. 122 do Código Civil, não é lícita qualquer disposição da convenção que isente a incorporadora do pagamento das despesas de condomínio, mesmo que limitada às unidades que ainda não foram vendidas:

Superior Tribunal de Justiça. Condomínio. Despesas condominiais. Cláusula da convenção condominial que isenta a construtora e incorporadora do empreendimento do pagamento de taxas das unidades que ainda não foram vendidas. Abusividade e invalidade da previsão, nos termos do art. 115 do Código Civil [atual art. 122]. Recurso Especial nº 151.758-MG, 4a Turma, julgamento: 05.05.1998, relator: Ministro Rosado de Aguiar, Diário de Justiça da União: 29.06.1998 (RT 756/186).

Igualmente a construtora ou incorporadora devem arcar com as despesas condominiais se não entregaram a posse do imóvel, tendo em vista que apenas a titularidade de compromisso de compra e venda não torna o promitente comprador responsável pela despesa sem que tenha tomado posse.

Vale, assim, para fixação da legitimidade passiva para cobrança de despesas condominiais, a propriedade da construtora.

Nesse sentido:

Superior Tribunal de Justiça. Civil e processual civil. Condomínio. Cobrança de taxas condominiais. Legitimidade passiva. Somente quando já tenha recebido as chaves e passado a ter assim a disponibilidade da posse, do uso e do gozo da coisa, é que se reconhece legitimidade passiva ao promitente comprador de unidade autônoma quanto às obrigações respeitantes aos encargos condominiais, ainda que não tenha havido o registro do contrato de promessa de compra e venda. Sem que tenha ocorrido essa demonstração, não há como se reconhecer a ilegitimidade da pessoa em nome de quem a unidade autônoma esteja registrada no livro imobiliário. Precedentes. Recurso especial conhecido pelo dissídio, mas improvido (REsp nº 660.229/SP, rel. Ministro Cesar Asfor Rocha, 4ª Turma, julgado em 21.10.2004, DJ 14.03.2005, p. 378).

Todavia, se a posse já foi transferida, em razão de a despesa ser propter rem, atribui-se ao adquirente a responsabilidade pelo pagamento das quotas condominiais, devendo, depois, carrear à construtora que não pagou as despesas até a entrega das chaves, em ação de regresso, as despesas condominiais que pagou enquanto não recebeu as chaves, ainda que por conveniência da construtora vendedora ou do contrato firmado. Assim, antes de receber as chaves, o adquirente deverá se preocupar em saber se a construtora pagou as despesas anteriores à entrega da posse (grifo nosso).

Superior Tribunal de Justiça. Civil. Condomínio. Quotas. Para se escusar do pagamento de quotas o condômino não pode opor ao condomínio o atraso na entrega das chaves de sua unidade imobiliária; a responsabilidade pela entrega tardia deve ser cobrada da construtora. Recurso especial não conhecido (REsp nº 489.647/RJ, rel. Ministro Ari Pargendler, 3ª Turma, julgado em 15.04.2003, DJ 19.05.2003, p. 231).

1.3.7.5.9. As despesas com ações judiciais e o condômino que litiga com o condomínio

O condômino que litiga com o condomínio deve participar do rateio das despesas judiciais, tais como honorários contratuais de advogado, custas do processo, perícia etc.?

Em primeiro lugar, cumpre esclarecer que, nesse caso, o condômino pode ser autor ou réu.

Qualquer que seja a hipótese, na opinião sempre abalizada de João Nascimento Franco³⁰ quando entram em conflito interesses estranhos à simples administração e conservação do edifício, o condômino dissidente desliga-se da coletividade condominial e passa, no curso dos processos judiciais, a ser considerado terceiro, para todos os efeitos jurídicos (Gargat, “De la Copropriété Immobiliaire à Grenoble”). Daí o magistério de Giuseppe Branca, segundo o qual o condômino tem direito de separar-se do condomínio quando ocorre conflito entre este e terceiros (“Condomínio negli Edifici”, 4ª ed., p. 526) o que, ainda segundo os melhores tratadistas, se verifica quando a controvérsia se estabelece entre o dissidente e a massa condominial, visto como é inadmissível que alguém possa mover ação contra si mesmo.

Resta claramente demonstrado que, sendo o autor da ação em face do condomínio, o condômino deve ficar à margem do rateio das despesas condominiais decorrentes do processo judicial.

Por outro lado, existe a hipótese de o condômino ser réu da ação movida pelo condomínio.

Provavelmente, se sucumbir, o condômino arcará com o pagamento das custas processuais além de honorários do advogado do condomínio.

Sendo assim, não deve arcar com a quota no rateio das despesas judiciais da ação que perdeu.

1.3.7.5.10. O protesto do boleto de despesa condominial

A Lei 9.492/1997 estabelece que são protestáveis os títulos e outros documentos de dívida.

Pode-se entender perfeitamente que o documento demonstrativo do débito condominial, eventualmente cobrado por meio de boleto bancário, seria considerado outro documento de dívida.

A lei, de fato, pretendeu estender a qualquer dívida documentada, a possibilidade de protesto.

A Lei Estadual 13.160, de 21 de julho de 2008, do Estado de São Paulo, alterou a Lei 11.331 de 2002, permitindo que os tabelionatos de protesto de títulos recebam para protesto o crédito condominial que decorre das despesas condominiais e da aplicação de multas.

A par dessa possibilidade, entendemos que o crédito dessa natureza não é líquido e certo, o que, em tese, impede o protesto, sem contar que a matéria deveria ser tratada por lei federal, e, nesta medida, recomendamos a leitura do item 2.13 do próximo capítulo.

Demais disso, qualquer falha no controle da despesa ou da sua titularidade – considerando a existência de promessas de compra e venda sem registro – e consequente responsabilidade por danos morais do condomínio e do síndico, não recomenda a providência.

1.3.7.5.11. O saque de letras de câmbio

É perfeitamente possível ao condomínio, na pessoa do síndico, sacar uma letra de câmbio, tendo como sacado o condômino, inadimplente ou não.

Qualquer pessoa que tenha um crédito contra outra pode sacar letra de câmbio, com exceção das relações de consumo – que não é o caso – por expressa vedação do artigo 51, inciso VIII, do Código de Defesa do Consumidor.

Contudo, João Nascimento Franco entende que, nos condomínios, o saque de letras de câmbio à vista só é admissível mediante previsão expressa na convenção.³¹

De qualquer forma, se esta letra de câmbio não estiver aceita pelo condômino sacado, seu protesto é impossível, pelo menos em São Paulo, por força de provimentos da Egrégia Corregedoria-Geral de Justiça (Provimentos da Corregedoria-Geral de Justiça nº 15/1996 e nº 16/1994) de seguinte teor:

Não poderão ser apontados ou protestados, salvo se tiverem circulado por endosso, as letras de câmbio sem aceite, nas quais o sacador e o beneficiário-tomador sejam a mesma pessoa.

O condomínio, sacando a letra de câmbio em seu próprio benefício, enquadra-se nessa proibição que se justifica em razão de possíveis abusos.

É que, no caso de protesto dessa letra de câmbio, qualquer pessoa poderia coagir seu devedor a pagar até mesmo uma dívida desprovida de certeza e liquidez.

Aliás, a letra de câmbio sem aceite é ineficaz para efeito de cobrança.

O sacado que não assinar a letra de câmbio, como aceitante, não deve, o que se afirma na medida em que no caso de títulos de crédito, a pessoa se obriga por meio da sua assinatura.

1.3.8. Assembleia-Geral

1.3.8.1. Finalidade da assembleia

A assembleia dos condôminos se destina à deliberação dos assuntos constantes da ordem do dia, sendo que, de acordo com João Nascimento Franco, a assembleia-geral situa-se no plano mais alto, razão pela qual suas deliberações obrigam o síndico, o Conselho Consultivo, os condôminos e demais ocupantes do edifício, salvo no que eventualmente conflitarem com a lei, com a convenção de condomínio, ou quando violarem direitos individuais dos condôminos. Conclui, nesse sentido que soa mal, por conseguinte, o chavão que “a assembleia é soberana”, comumente utilizado pelo presidente da assembleia para atemorizar os que discordam da condução dos trabalhos ou do império da maioria. Na verdade a assembleia é soberana na medida em que decide de conformidade com a lei e respeitando os direitos dos condôminos.³²

O resultado da assembleia, em tese, vincula a todos, mesmo os que não compareceram e votaram, devendo ser comunicada a todos nos 8 (oito) dias subsequentes (Lei 4.591/1964, art. 24, §§ 1º e 2º), por escrito e com aviso de recepção para a prova do ato.

1.3.8.2. Espécies de assembleias

As assembleias podem ser ordinárias (Código Civil, art. 1.350), destinadas à aprovação das contas e do orçamento para o ano e, eventualmente, alterar o regimento ou eleger substituto do síndico.

As assembleias também podem ser extraordinárias (Código Civil, art. 1.355), destinadas a deliberar sobre assuntos de interesse dos condôminos, como, por exemplo, a realização de obras, a necessária aprovação da contratação de uma administradora para auxiliar o síndico (Código Civil, art. 1.348, § 2º), a aplicação de multa a condômino que descumpre reiteradamente seus deveres (Código Civil, art. 1.337) etc.

1.3.8.3. Forma para a convocação

A assembleia – ordinária ou extraordinária –, será convocada pelo síndico (Código Civil, arts. 1.348, I, e 1.350), ou por um quarto dos condôminos (Código Civil, arts. 1.350, § 1º, e 1.355) respeitando a forma prevista na convenção.

Todavia, se recomenda que seja por escrito, com aviso de recepção, ainda que a convenção seja omissa, isso porque é nula a assembleia que não for precedida de convocação de todos os condôminos (Código Civil, art. 1.354).

1.3.8.4. A necessária inclusão das matérias que serão discutidas, de forma expressa, na ordem do dia

É nula a deliberação em assembleia de matéria que não conste expressamente da ordem do dia (JTACSP 60/153; JTJ (Lex) 173/29), salvo, de acordo com João Nascimento Franco, quando se trata de um assunto de extrema urgência. Nesse sentido, cita julgado decorrente da Apelação Cível nº 87.265, publicado na Revista dos Tribunais nº 323/104: são aplicáveis, a propósito, as normas das Sociedades Anônimas, invocadas pelo apelado, com apoio em Carvalho de Mendonça, que afirma: “sobre matéria não contemplada na Ordem do Dia, pode-se discutir, nunca, porém, deliberar”, ressalvada apenas a hipótese de destituição dos administradores e do Conselho Fiscal, em face do risco de se deixar o condomínio sob o controle de pessoas que desmereçam a confiança dos condôminos, até convocação de outra Assembleia.³³

A ordem do dia deve ser obedecida para que os condôminos não sejam apanhados de surpresa.

Tampouco há possibilidade de aprovação de qualquer despesa sem a necessária convocação específica sob o argumento comum de que sua discussão estaria implícita nos chamados “assuntos gerais” que se tornaram de estilo nas convocações.

De fato, nada impede que da ordem do dia conste o título “assuntos gerais”.

O que não se permite é que sob essa rubrica aprovem-se despesas ou assuntos que não foram objeto de pauta, surpreendendo os demais condôminos.

Tribunal de Alçada Cível do Rio de Janeiro. Ação de cobrança, Apelação Cível nº 3.915/92, 3ª Câmara, decisão unânime, Juiz: Gabriel Curcio da Fonseca, julgamento: 10.09.1992. Condomínio. Despesas Extraordinárias. Cobrança de despesas extraordinárias aprovadas em Assembleia irregularmente convocada. Omissão do tema na ordem do dia. Pedido julgado improcedente.

1.3.8.5. As irregularidades da assembleia e a sua anulação

Como são atos jurídicos, as assembleias estão sujeitas à anulação nos termos dos arts. 166 e 171 do Código Civil.

Assim, irregularidades podem ocorrer, maculando a forma e, conseguintemente, gerando nulidade da assembleia, total ou parcial, lembrando que a nulidade parcial não prejudica a parte válida (Código Civil, art. 184).

São comuns as seguintes nulidades:

a) irregularidade da convocação;

b) irregularidade na deliberação;

c) ausência de quórum específico;

d) abuso na direção dos trabalhos;

e) abuso de direito;

f) deliberação de matéria não constante da ordem do dia.

Todavia, alguns princípios devem ser observados:

a) não existe nulidade sem prejuízo;

b) a nulidade de uma parte não prejudica a parte válida da assembleia (Código Civil, art. 184).

A ação, de procedimento comum, será desconstitutiva e pode ser proposta por qualquer condômino, ainda que seja promitente comprador ou cessionário desses direitos (RT 574/84) e até pelo locatário, nos termos da Lei 9.276/1996.³⁴

Há entendimento segundo o qual o sucessor não pode discutir a assembleia anterior à aquisição da titularidade, salvo se houver reflexos e efeitos futuros.³⁵

O valor da causa será pautado pelo conteúdo econômico da assembleia que se pretende anular.

Assim, se a pretensão for de anular assembleia que aprovou obra no condomínio, o valor da causa será aquele correspondente à contratação supostamente aprovada de forma irregular.

Nesse sentido:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Condomínio. Anulação de assembleia. Agravo de instrumento. Decisão agravada que determinou o aditamento da inicial para adequação do valor da causa. Irresignação desacolhida. Anulação de deliberação da assembleia condominial que poderá alcançar contrato firmado com terceiros. Interesse econômico correspondente ao valor do contrato, cuja execução poderá ser paralisada, caso procedente o pedido dos autores-agravados. Decisão mantida. Recurso desprovido (Agravo de Instrumento nº 0304713-62.2011.8.26.0000, 8ª Câmara de Direito Privado, rel. Theodureto Camargo, j. em 21.03.2012).

Por outro lado, nas situações em que se pretende a anulação de assembleias condominiais que deliberam sobre orçamentos, prestações de contas ou eleições para os cargos de síndico e afins, o valor da causa é estimado pelo autor e pautado pelo art. 258 do Código de Processo Civil.

O condomínio, representado pelo síndico, integrará o polo passivo dessa ação, jamais os condôminos, não havendo litisconsórcio necessário.

Qualquer irregularidade na assembleia, no nosso entendimento, impede a cobrança decorrente da deliberação e permite que o fato seja arguido como defesa na ação de cobrança movida pelo condomínio.

Nesse sentido, a lição de João Nascimento Franco,³⁶ para quem o prejudicado pela deliberação ilegal tem a faculdade de propor ação judicial de nulidade, ou alegá-la em defesa em qualquer outra oportunidade, ou, ainda, pleitear seja a questão reexaminada em outra assembleia que anulará a decisão anterior por quórum regular.

Lamentavelmente, há decisões em sentido contrário, exigindo a prévia anulação da assembleia para, somente depois, o condômino pleitear a restituição do que foi pago.

De acordo com esse entendimento, enquanto a assembleia não for judicialmente anulada, as deliberações nela tomadas são válidas, obrigando ao pagamento decorrente da decisão que somente deverá ser ressarcido após a anulação:

Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Condomínio – despesas condominiais – cobrança de despesas extraordinárias – arguição de nulidade das Assembleias por falta de “quorum” específico – inadmissibilidade – hipótese em que os atos jurídicos atacados são anuláveis³⁷ e não nulos de pleno direito, devendo a matéria arguida ser discutida em ação própria, prevalecendo a validade do que foi decidido até declaração judicial em contrário – artigos 147 e 152 do Código Civil – obrigação de pagamento não elidida – recurso improvido (Apelação Cível nº 638.129-2/0, São Paulo, órgão: 2ª Câmara Especial, julgamento: 05.07.1995, relator: Ribeiro de Souza, unânime).

De fato, em regra, o juiz não deve intervir no condomínio.

Todavia, há casos em que essa intervenção se torna imprescindível, desde que provados os motivos da medida, sob pena de se instaurar a tirania nos edifícios.

São exemplos de casos que exigem a intervenção e anulação das assembleias: falta de quorum, ata em desacordo com a realidade dos fatos, ausência de convocação etc.

Como regra geral, anulada a assembleia, são nulas as deliberações tomadas, exceto o que puder ser aproveitado (Código Civil, art. 184).

Sendo assim, até em prestígio da economia processual, esse reconhecimento pode ser feito em razão da contestação apresentada pelo condômino cobrado.

Esse é o entendimento do festejado professor João Batista Lopes, que cita, inclusive, o seguinte voto vencido:³⁸

(...) é de se reconhecer, via de consequência, que, se não houve convocação do condômino para a assembleia, nem se lhe deu ciência da deliberação e do rateio das despesas, inegável a eficácia da pretendida cobrança. Por isso que também não tem sentido a conclusão a que, em resumo, chegou a sentença ao afirmar que o réu, se pretende anular a assembleia, deve se valer das vias ordinárias, sujeitando-se, porém, ao pagamento das despesas cobradas nesta ação. Em suma, o que de certo modo afirma a sentença é que o réu deve se subordinar ao princípio solve et repete, quando, a toda evidência, se reconhece que nem mesmo no âmbito das execuções fiscais, em que as certidões de inscrição de dívida gozam de presunção legal de liquidez e certeza, se nega ao executado o direito à defesa apoiada em nulidade da própria execução (RT 566/III, Juiz Olavo Silveira, Apel. Cív. nº 295.169, 4ª Câmara do Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo).

1.3.8.6. Composição dos votos

Os votos são proporcionais às frações ideais (Código Civil, art. 1.331, § 3º), salvo disposição diversa na convenção (Código Civil, art. 1.352, parágrafo único).

Assim, a convenção pode determinar o voto por unidade, ainda que a fração da cobertura, por exemplo, seja maior e pague mais condomínio que as demais.

1.3.8.7. Abuso de direito e direito das minorias

A rigor, o Código Civil parece subjugar a minoria à vontade da maioria, de forma incondicional.

Portanto, o condômino que disponha de mais de 50% das frações pode, em tese, controlar o condomínio.

Seria o “poder tirânico” da “maioria de um só”.³⁹

Não nos parece, todavia, que esse controle seja absoluto, a ponto de prejudicar a minoria.

É que o abuso de direito passa a ser previsto de forma geral no Código Civil:

Art. 187. Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes.

Para Josserrand:⁴⁰

Os direitos se realizam, não em uma direção qualquer, mas em uma ambiência social, em função de sua missão e na conformidade destes princípios que são, como se disse, subjacentes à legalidade, e constituem, em seu conjunto, um direito natural de conteúdo variável e como uma superlegalidade (...) é a teoria do abuso de direito que o mantém em seu caminho, e o impede de se afastar dele, conduzindo-o assim num impulso seguro até a finalidade a atingir.

De acordo com João Nascimento Franco,⁴¹ o poder deliberativo da maioria não é absoluto. Em todas as comunidades de interesses, desde as sociedades anônimas até os simples clubes associativos, impera o respeito aos direitos subjetivos de seus membros e à opinião da minoria, que tem o direito de se fazer ouvir, pois é para isso que são convocados todos os condôminos ou pessoas a eles equiparados.

Assim, se houver abuso de direito, com evidente ausência de interesse econômico ou social, afronta a boa-fé e aos bons costumes, a deliberação, ainda que tomada regularmente, poderá ser anulada.

É o caso, por exemplo, da decisão que resolve, ao invés de conservar o revestimento do prédio ainda novo, refazer toda a fachada desnecessariamente.

Ainda que essa deliberação seja tomada pelo quórum exigido em assembleia regular, poderá ser anulada por abuso de direito.

1.3.8.8. Quem pode votar

São considerados condôminos e podem votar o proprietário, o promitente comprador e o cessionário dos direitos decorrentes da promessa de compra e venda.

Nesse sentido, os arts. 1.333 e 1.334 do Código Civil:

Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.

Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará: (...)

§ 2º São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.

Nas palavras de J. Nascimento Franco,⁴² assim é desde o dia em que recebe a posse direta, o titular de uma unidade autônoma obriga-se pela respectiva cota nas despesas de administração e conservação do edifício. Isso porque a obrigação de custear proporcionalmente as despesas decorre da existência, de fato, da comunhão sobre o imóvel e da possibilidade de sua utilização. Logo, é a posse direta do apartamento que torna o compromissário comprador responsável pelas despesas de condomínio, mesmo que não tenha sido ainda recebida qualquer escritura. Mas para isso deverá o compromissário comprador, ou o condômino promitente vendedor comunicar à administração do condomínio a promessa de venda e a transmissão de posse da unidade autônoma.

Outrossim, a assembleia sempre conta com um presidente dos trabalhos, que pode ou não ser condômino.

Se for condômino, evidentemente que poderá votar, além de presidir os trabalhos.

Na ausência do condômino, o locatário, no nosso entendimento, pode votar (Lei 4.591/1964, art. 24, § 4º, com a redação da Lei 9.267, de 25.03.1996), salvo nas decisões sobre despesas extraordinárias. Portanto, permite-se ao locatário, inclusive, eleger o síndico.

Eis o teor do dispositivo:

§ 4º Nas decisões da Assembleia que não envolvam despesas extraordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça.

Todavia, há corrente que não admite mais o voto do locatário com supedâneo no art. 7º, IV, da Lei Complementar 95/1998, segundo o qual o mesmo assunto não poderá ser disciplinado por mais de uma lei, exceto quando a subsequente se destine a complementar lei básica, vinculando-se a esta por remissão expressa.

Quem assim pensa, funda sua posição no fato de o condomínio edilício ter sido regulado pelo Código Civil que não repetiu a regra contida na Lei 4.591/1964, especificamente aquela que decorre do art. 1.335, III, do Código Civil, segundo o qual apenas aos condôminos é deferido o direito de votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.

Assim pensa Marco Aurélio S. Viana, para quem o direito de voto será exercido pelo condômino. O locatário dela (assembleia-geral) não participa nem vota, porque não há, no Código Civil, dispositivo como o que estava na Lei 4.591/64, art. 24, § 4º.⁴³

Todavia, o Código Civil, lei geral, não altera e tampouco revoga lei especial anterior, exceto naquilo que for incompatível.

Não tendo regulamentado a matéria – voto do locatário – e não sendo a norma decorrente do art. 1.335, III, do atual Código Civil, incompatível com o que dispõe a Lei 4.591/1964, art. 24, § 4º, com a redação da Lei 9.267, de 25.03.1996, nada obstante, mantemos nossa posição da possibilidade de o locatário votar nos assuntos que não tratem de despesas extraordinárias, desde que ausente o locador-condômino ou seu representante.

1.3.8.8.1. A impossibilidade de o condômino inadimplente votar em assembleia

De acordo com o artigo 1.335, III, do Código Civil, somente pode votar e participar da assembleia o condômino que está em dia com o pagamento das despesas de condomínio.

Nesse sentido:

Art. 1.335. São direitos do condômino:

(...)

III – votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.

Embora o comando seja claro, dessa proibição é possível inferir duas indagações interessantes:

a) Se o condômino inadimplente efetuou acordo e está em dia com suas obrigações, ainda assim não poderá participar da assembleia e votar?

b) No caso de a lei exigir unanimidade, como na hipótese de alteração de fachada, a assembleia poderá deliberar sem a presença do inadimplente?

A primeira indagação passa pela análise da transação.

A transação define-se como ato jurídico bilateral que visa extinguir ou prevenir litígios mediante concessões recíprocas das partes interessadas, ou, ainda, a composição com troca de vantagens pecuniárias.

De fato, dispõe o art. 840, do Código Civil, que é lícito aos interessados prevenirem ou terminarem o litígio mediante concessões mútuas.

Com o acordo (transação), o condômino pode, por exemplo, parcelar o débito vencido.

O Código Civil não traz mais a transação como meio de pagamento indireto, mas, de outro lado, disciplina o instituto juntamente com os contratos nominados (Código Civil, arts. 840 a 850).

Segundo o Código Civil de 1916, a transação possuía efeito de coisa julgada, rescindindo-se apenas por dolo, violência ou erro quanto à pessoa ou coisa (Código Civil de 1916, art. 1.030).

Portanto, a lei conferia à transação força comparável àquela do pronunciamento judicial definitivo (que não cabe mais recurso), seguindo a lição de Carnelutti,⁴⁴ para quem a transação é a solução contratual da lide, e, por tal razão, equivalente contratual da sentença.

Com a nova disciplina trazida à colação pelo Código Civil de 2002, a transação perdeu essa característica, não possuindo mais natureza de coisa julgada, mormente que não há artigo equivalente ao art. 1.030 do Código Civil de 1916.

Ainda que agora seja assim, a transação é meio extintivo das obrigações, vez que, por definição, desvincula o obrigado da relação jurídica que existia anteriormente, o que se infere do art. 845 do Código Civil, segundo o qual a obrigação extinta pela transação não revive, repetindo a regra do art. 1.032 do Código Civil de 1916.

Se assim o é, se a obrigação, com a transação, se extingue, nascendo outra, o condômino que a ela se submete está quite.

Portanto, se está em dia com os pagamentos do acordo e das despesas condominiais, não poderá ser impedido de votar, sob pena, inclusive, de anulação da assembleia que eventualmente se realizar com o ilegal impedimento do seu voto.

A segunda indagação é, pelo menos do ponto de vista legal, mais complexa, o que se afirma na exata medida em que, levadas a extremos, as proibições conduziriam o intérprete a uma antinomia jurídica.

Ora, se alguns assuntos exigem a unanimidade, como é o caso da alteração da destinação (Código Civil, art. 1.351, basta um condômino inadimplente, a rigor, para que a matéria não possa ser deliberada.

Por outro lado, se for deliberada, não estará presente a unanimidade dos condôminos, vez que o inadimplente não pode votar.

Posta assim a questão, mister se faz analisar um exemplo para, ao depois, tentar extrair a conclusão.

Imaginemos a alteração da destinação do prédio residencial para o uso comercial.

Suponhamos que haja o interesse de todos os condôminos, inclusive do inadimplente.

Não seria justo que toda a coletividade condominial ficasse impedida de proceder à alteração que interessa a todos em razão de um inadimplente que está legalmente impedido de votar e, pior, está de acordo com os demais.

A solução, nesse caso, seria colher a anuência – não voto – do inadimplente e realizar a assembleia com o voto unânime dos demais condôminos.

Por outro lado, se o condômino inadimplente não estiver de acordo, não nos parece que a solução correta ou legal seria simplesmente ignorá-lo na matéria que exige a unanimidade.

É que, nesse caso, o condômino, ainda que não esteja momentaneamente em dia, poderia ser compelido, por exemplo, a alterar o uso do seu imóvel, inclusive a sua residência, o que, definitivamente, não foi a mens legis (intenção da lei).

1.3.8.9. Quórum para as deliberações em geral e para realização de obras – a questão da assembleia em continuação para atingir o quórum necessário

O Código Civil determina, para algumas matérias, quóruns específicos que devem ser respeitados sob pena de nulidade da deliberação tomada.

Evidentemente, a convenção pode estabelecer outro quórum, desde que não reduza aquele mínimo estabelecido por lei.

Por exemplo: para alteração da convenção, se exige aprovação por dois terços dos condôminos. Assim, se não houver a presença de, no mínimo, dois terços dos condôminos à assembleia, a matéria sequer pode ser deliberada. Nada obsta que a convenção estabeleça quórum de três quartos dos condôminos, mas não pode estabelecer um terço.

Nas matérias cujo quórum exigido pode inviabilizar a deliberação, costuma-se sustentar a possibilidade da denominada assembleia em continuação ou permanente.

Assembleia em continuação ou permanente é o termo utilizado para designar a assembleia que não encerra os trabalhos e deliberações no mesmo dia do seu termo inicial e encontra utilização para as matérias que exigem quórum qualificado, como, por exemplo, aquele de dois terços de todos os condôminos para o efeito de alteração da Convenção.

Nesse sentido, João Nascimento Franco observou que há questões que nem sempre podem ser discutidas e votadas no mesmo dia. Os motivos são os mais variados, tais como serem obtidas informações especializadas, questões dependentes de manifestações de outros condôminos e até mesmo o horário avançado da noite. Em tais casos, qualquer condômino pode sugerir que a Assembleia se designe em caráter permanente e designe data para continuação dos trabalhos.

Portanto, é razoável que não haja convocação, desde logo, para a assembleia permanente, mas na assembleia regularmente convocada sua continuidade seja deliberada pelos presentes, adotando-se, mais uma vez, a sugestão de Nascimento Franco, para quem, assim decidido [a assembleia], o presidente encerra os trabalhos do dia e determina que o secretário lavre ata antes da nova reunião e, finalmente, declara convocados todos os presentes, de modo que a carta de convocação será enviada apenas aos ausentes com a comunicação da continuação para, querendo, comparecerem.

Assim, entendemos que os votos podem ser colhidos entre os presentes e convocados os ausentes para a continuação e respectivo voto em outras datas, notadamente nos dias atuais em que a participação de grande número de condôminos, aptos a viabilizar a aprovação de matérias que exigem quórum qualificado, restaria inviabilizada, notadamente nos grandes centros.

Com ou sem assembleia em continuação, de forma esquemática, seguem as matérias que exigem quórum especial mínimo para aprovação, exceto outro maior na convenção:

a) Alteração de fachada por um ou alguns dos condôminos: unanimidade, tendo em vista que a lei veda a prática isolada (Código Civil, art. 1.336);

b) Imposição de multa que não esteja na convenção: 2/3 dos condôminos restantes, ou seja, desconsidera-se o faltoso, se estiver presente, e aprova-se a multa não prevista por 2/3 dos presentes à assembleia, que não praticaram a infração (Código Civil, art. 1.336, § 2º – vide item 1.3.7.4):

c) Imposição de multa por reiterada infração legal ou convencional, bem como por comportamento antissocial: ¾ dos condôminos restantes, ou seja, desconsidera-se o faltoso, se estiver presente, e aprova-se a multa por ¾ dos presentes à assembleia, que não praticaram a infração (Código Civil, art. 1.337 – vide item 1.3.7.4);

d) Alteração da convenção: 2/3 de todos os condôminos (art. 1.351);

e) Alteração da destinação ou uso: unanimidade (Código Civil, art. 1.351);

f) Obras (Código Civil, art. 1.341):

I. Voluptuárias: 2/3 de todos os condôminos;

II. Úteis; maioria de todos condôminos;

III. Necessárias – pequenos reparos: independem de assembleia;

IV. Necessárias – obras urgentes que importem em despesas excessivas, independe de assembleia, mas a ela deve ser comunicada imediatamente;

g) Obras em partes comuns que impliquem em aumento às já existentes: 2/3 de todos os condôminos (Código Civil, art. 1.342), vedada a construção em área comum que prejudique o uso;

h) Construção de outro pavimento ou de novas unidades no terreno: unanimidade (Código Civil, art. 1.343);

i) Destituição do síndico: maioria absoluta dos membros da assembleia, ou seja, dos presentes (50% mais um condômino, considerados os presentes à assembleia), convocada por ¼ de todos os condôminos (Código Civil, arts. 1.349, 1.350, § 1º, e 1.355).

As demais deliberações, às quais não se exige quorum especial, serão deliberadas da seguinte forma (Código Civil, arts. 1.352 e 1.353):

j) Primeira convocação: presença de pelo menos metade das frações e voto pela maioria dessas frações (Código Civil, art. 1.331, § 3º e art. 1332, II);

k) Segunda convocação: maioria dos votos dos presentes à assembleia.

Assim, nas matérias em que o Código Civil não exigiu quórum específico, a assembleia poderá deliberar pelo voto da maioria dos presentes. Nesta medida, o art. 1.353 do Código Civil, segundo o qual em segunda convocação, a assembleia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial.

Nada obstante as linhas gerais ora traçadas, é muito comum a discussão sobre o quórum para realização de obras no condomínio.

Algumas convocações mascaram a pauta, colocando as obras sob outras rubricas, como, por exemplo, dando a elas a denominação de “melhorias”.

Nada obstante, a exata significação de obra é aqui necessária, sendo curial concluir que se trata, de maneira geral, nos termos da definição do dicionário Michaelis,⁴⁵ de coisa feita ou produzida por um agente, ou seja, o resultado de uma ação ou trabalho e, ainda, de construção ou reparação em um edifício.

Em suma, é o resultado de qualquer trabalho no condomínio.

Certo é que o assunto é tratado pelos arts. 1.341 e 1.342 do Código Civil, que estão assim redigidos:

Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:

I – se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;

II – se úteis, de voto da maioria dos condôminos.

§ 1º As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.

§ 2º Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembleia, que deverá ser convocada imediatamente.

§ 3º Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembleia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.

§ 4º O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.

Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.

O Tribunal de Justiça de São Paulo já enfrentou a questão das obras úteis e voluptuárias, já que as necessárias podem ser feitas até sem assembleia (art. 1.341, § 2º, do Código Civil), o que fez nos seguintes termos:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Condomínio. Ação de anulação de assembleia. Vícios de forma e conteúdo. Deliberações em afronta à convenção e ao ordenamento jurídico Questionamentos em relação ao quórum mínimo de votação. Decisão de primeiro grau que indefere pedido de tutela antecipada voltado a anular a assembleia. Agravo interposto pelo autor. Despesas a envolver, na maior parte, obras úteis, de caráter voluptuário e em áreas comuns. Quórum mínimo de votação desrespeitado. Inteligência do artigo 1.341, incisos I e II, e do artigo 1.342, ambos do Código Civil. Parcial presença dos requisitos legais da relevância das razões do recurso e do perigo de dano de difícil reparação Situação de fato que enseja a concessão parcial da tutela antecipada. Agravo provido em parte. (Agravo de Instrumento 0254275-95.2012.8.26.0000 – Rel. Carlos Henrique Miguel Trevisan – Comarca: São Paulo – 4ª Câmara de Direito Privado – Data do julgamento: 17.01.2013 – Data de registro: 18.01.2013 – Outros números: 2542759520128260000).

Nesse julgado, o condômino que se sentiu prejudicado alegou que o condomínio é composto de 368 apartamentos, que compareceram 67 condôminos e que, por maioria, foram votados e aprovados (i) a instalação da academia de ginástica, mediante a locação de equipamentos, (ii) o envidraçamento das sacadas, (iii) a reforma de um dos salões de festas, com custo inicial de R$ 50.000,00, e (iv) a extinção do exame médico para uso das piscinas.

Alegou, ainda, que as deliberações que em assembleia aprovaram a execução dos itens (i), (ii) e (iii) se deram por maioria simples, quando a convenção de condomínio, em seu item 26, e o Código Civil, em seu artigo 1.341, inciso I, preveem quórum qualificado de 2/3 dos condôminos.

No voto condutor, asseverou o relator:

A controvérsia posta à apreciação reside na definição de obras úteis ou voluptuárias, e se em área comum ou não, o que distingue o quórum necessário à sua aprovação pelos condôminos, conforme estabelece a convenção do condomínio e preveem os artigos 1.341, incisos I e II, e 1.342, ambos do Código Civil.

São úteis as benfeitorias quando aumentam ou facilitam o uso da coisa, melhorando-a ou valorizando-a, as quais, embora não sendo indispensáveis para a conservação da coisa, se mostram de visível utilidade. Voluptuárias, as destinadas ao mero deleite ou recreio de quem as fez, não se mostrando necessárias ao uso habitual da coisa, nem de maior valia para seu dono, mesmo que por elas se tenha tornado mais agradável.

Em análise ao documento de fls. 47/49, do qual consta a ata da assembleia, com a relação das obras e despesas do condomínio cuja aprovação foi posta à votação na assembleia que se pretende anular, verifica-se que a instalação da academia de ginástica trata-se de obra voluptuária, não se mostrando necessária ao uso habitual, de modo que o quórum de aprovação pela assembleia não poderia ser o de maioria simples, mas sim o quórum especial de 2/3, nos termos do artigo 1.341, inciso I, do Código Civil (“A realização de obras no condomínio depende: I – se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos”).

Com relação ao envidraçamento das varandas (sacadas), aprovado também por maioria simples, verifica-se que, embora a instalação seja opcional a cada condômino, a fachada à qual pertence faz parte da área comum do condomínio e, portanto, a deliberação acerca da matéria exige o quórum especial de 2/3, nos termos do artigo 1.342 do Código Civil (“A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns”).

Quanto à reforma de um dos salões de festas, aprovada por maioria simples, verificase que se trata de área comum e, portanto, também se exige a aprovação por quórum especial de 2/3, nos termos do artigo 1.342.

Concluiu o voto pela antecipação de tutela com a suspensão do deliberado na assembleia que se quer anular, e que, sopesando os interesses em conflito, não há dúvida de que é o agravante quem se encontra na iminência de sofrer dano de difícil reparação, na eventualidade de se manter integralmente a decisão hostilizada.

Nada obstante, alguns julgados, em razão da equivocada interpretação do art. 1.353 do Código Civil, admitem a votação pela maioria simples dos presentes em segunda convocação, ainda que se tratem de obras úteis ou voluptuárias, o que significa evidente afronta ao dispositivo mencionado, posto que, nesses casos, a toda evidência, a lei exigiu quórum especial nos arts. 1.341 e 1.342 do Código Civil.

1.3.8.10. As assembleias, a legitimidade e a aprovação de medidas judiciais pelo condomínio

É evidente que, na qualidade de réu, a ação deve ser defendida pelo condomínio, representado pelo síndico, sem necessidade de autorização de assembleia, devendo, ao depois, a ela ser comunicada.

Qualquer pretensão do condômino deve ser dirigida ao condomínio e não ao síndico ou à administradora contratada, exceto nos casos de responsabilidade pessoal destes, que desbordem dos atos praticados na administração do condomínio:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Condomínio edilício. Ação declaratória de nulidade de convocação e de deliberações tomadas em assembleia-geral extraordinária, com pedido de antecipação de tutela. Matéria em discussão referente à destituição de síndico. Indeferimento da petição inicial. Carência de ação. Ilegitimidade ativa ad causam. Inconformismo da autora. A despeito de se reconhecer a legitimidade para propor a ação a um condômino isolado, existe outro motivo a impedir o processamento da demanda. Ilegitimidade passiva ad causam cognoscível de plano. Pretensão de anulação de assembleia que deveria ser, em tese, direcionada contra o condomínio. Extinção do processo sem resolução do mérito mantida, ora sob outro fundamento. Alteração de valor da causa ex officio. Possibilidade. Negaram provimento ao recurso (Apelação nº 0103767-55.2003.8.26.0000, 9ª Câmara de Direito Privado, rel. Piva Rodrigues, j. em 20.09.2011).

Tribunal de Justiça de São Paulo. Legitimidade passiva. Condômino que agiu em nome próprio, apesar de sua condição de síndico. Preliminar rejeitada. Denunciação da lide ao condomínio. Inocorrência de hipótese legal. Preliminar rejeitada. Responsabilidade civil. Danos morais. Calúnia. Sentença procedente. Condenações criminais comprovadas. Respeitabilidade. Dado provimento ao recurso principal, prejudicado o adesivo (Apelação nº 0113912- 54.2009.8.26.0100, rel. Lucila Toledo, 9ª Câmara de Direito Privado. Outros números: 1139125420098260100).⁴⁶

Todavia, às vezes, o condomínio é obrigado a se valer das vias judiciais para defender seus direitos.

Nessa medida, surge a seguinte indagação: é necessária autorização da assembleia para que o condomínio proponha ação judicial?

A resposta nos parece simples.

Com efeito, se a ação versar sobre problemas rotineiros, de simples administração, como, por exemplo, a cobrança judicial do condômino inadimplente, não se faz mister a realização de uma assembleia de condôminos.

Por outro lado, se a ação a ser proposta não se referir à administração normal, será de rigor a consulta prévia à assembleia especialmente convocada para esse fim.

1.3.8.11. Utilização de procurações nas assembleias

Salvo disposição expressa que regulamente ou limite a utilização de procurações na Convenção, a utilização de procurações é possível, sendo mister, entretanto, que os instrumentos contenham a firma do mandante devidamente reconhecida, se assim for exigido por qualquer condômino presente à assembleia, bem como, principalmente, haja prova de titularidade da unidade pelo mandante.

Dispunha o art. 1.289, § 3º. do Código Civil, que “O reconhecimento da firma no instrumento particular é condição essencial à sua validade, em relação a terceiros.”

De qualquer forma, ainda que a norma tenha sofrido atenuação pelo Código Civil de 2002 (art. 654, § 2º), ainda há previsão da necessidade de reconhecimento de firmas e, nessa medida, estabelece que o terceiro com quem o mandatário tratar poderá exigir que a procuração traga a firma reconhecida (TJSP, Apelação nº 9222837-44.2002.8.26.0000, rel. Des. Luiz Antonio de Godoy).

Deveras, a exigência do reconhecimento de firmas, desde que requerida pelo terceiro com quem o mandatário tratar, o que inclui os demais condôminos presentes à assembleia, deve ser cumprida no momento da representação, isto é, no momento em que a assembleia se realiza e não depois, posto que o ato já teria sido praticado sem a exigência legal, o que, por razões de obviedade ululante, poderia tumultuar as deliberações.

Em suma, a procuração deve ser apresentada com firma reconhecida no ato da assembleia se houver exigência de qualquer condômino ou do presidente dos trabalhos.

O Superior Tribunal de Justiça já decidiu desta maneira no paradigmático julgado abaixo, sempre citado quanto ao tema, não admitindo sequer a ratificação posterior:

Superior Tribunal de Justiça. Direito civil. Condomínio. Assembleia-geral. Anulação. Vício apontado. Procurações outorgadas ao síndico. Irregularidade. Inexistência de firma reconhecida. Legitimidade ativa dos condôminos. Legitimidade passiva do condomínio. Ratificação dos poderes. Impossibilidade. Extemporaneidade. Art. 1.296, CC. Recurso desacolhido.

I – Em se tratando de anulação de assembleia-geral de condomínio, por ter sido instalada como procurações sem reconhecimento de firma, inviável a pretendida ratificação após seu encerramento e somente depois da sentença proferida na competente ação judicial instaurada.

II – Os condôminos têm legitimidade e interesse para pleitear a anulação de assembleia-geral do condomínio, se irregularmente foram iniciados os trabalhos da reunião, sendo parte passiva legítima o condomínio, por ser ele o que vai sofrer os efeitos da sentença de procedência. (REsp 112.185/RJ – Rel. Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira – Quarta Turma – julgado em 12.05.1998 – DJ 08.09.1998 – p. 67).

A decisão é clara e, nesta medida, asseverou o relator que não há como se aceitar, na espécie, a ratificação dos poderes, porque pretendida extemporaneamente. Com efeito, se o negócio jurídico para o qual foi utilizado o instrumento de procuração já se concluiu, independente de qualquer condição suspensiva ou resolutiva, impossível admitir-se a pretendida ratificação.

O voto, extraído do julgamento do recurso pelo Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, esclarece ainda que a validação do ato por outro subsequente, embora permitida, fica, portanto, dependendo do momento próprio para ser efetivada, de modo que, após o término da assembleia-geral instaurada indevidamente, não se poderia conceber a apresentação de novas procurações formalmente regulares.

A par da clareza do texto e do mencionado julgado, entendemos que a providência é salutar na medida em que, na prática, o uso indiscriminado de instrumentos de mandato, sem qualquer controle ou verificação da regular representação, é funesto aos interesses comuns.

Infelizmente, o controle da apresentação destes instrumentos bem como da qualidade de condômino daquele que os outorga na maioria dos casos não passa pelo menor controle, distorcendo as deliberações, muitas vezes sobre importantes pontos para a vida comum nos condomínios edilícios.

Recomenda-se mesmo que a qualidade de titular da unidade daquele que outorga o mandato seja rigorosamente conferida, inclusive no que diz respeito à outorga por todos os coproprietários nos casos em que a unidade pertencer a mais de uma pessoa, mesmo que a propriedade comum decorra do regime patrimonial de casamento, sob pena de nulidade da deliberação.

Por outro lado, há quem sustente que a exigibilidade constante do § 2º, do art. 654, do Código Civil, só tem aplicação se a Convenção prever expressamente a possibilidade de o condômino exigir o reconhecimento de firmas.

Com a devida venia, a convenção não pode, de forma alguma, se sobrepor à lei.

Posta assim a questão, importante observar o teor do art. 654 do Código Civil, segundo o qual todas as pessoas capazes são aptas para dar procuração mediante instrumento particular, que valerá desde que tenha a assinatura do outorgante, sendo relevante verificar que o § 2º determina que o terceiro com quem o mandatário tratar poderá exigir que a procuração traga a firma reconhecida.

A par da polêmica, resta evidente que o terceiro pode ser considerado não só o condomínio, representado pelo síndico, como os condôminos presentes à assembleia na exata medida em que estes dela participam (CC, art. 1.335, III) e os atos lá praticados e as deliberação tomadas com as referidas procurações os atingirão, o que os enquadra como terceiro [que não é o mandante] com quem o mandatário trata os assuntos comuns, deliberando em nome do outorgante.

Seja como for, o que importa é a mens legis e não a literalidade do dispositivo.

Com efeito, pretendeu-se dificultar o uso indiscriminado de instrumentos que, na prática, não passariam pela mais branda análise, distorcendo as deliberações assembleares.

Por outro lado, se não for exigido o reconhecimento das firmas nas procurações apresentadas, mesmo sem tal formalidade a procuração poderá ser utilizada na assembleia.

Na Apelação 454.736-4/0-00, da 9ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo (j. em 13.05.2008), sustentou-se que, naquilo que poderia comprometer o resultado da votação, tem-se que o simples reconhecimento de firma nas procurações passadas pelos condôminos não invalida os mandatos por eles conferidos, não tendo sido contestada, especificamente, nenhuma dessas assinaturas.

De qualquer modo, o assunto é polêmico e a 2ª Câmara do Tribunal de Justiça de São Paulo, em acórdão datado de 07.02.2012 (Apelação nº 9144980-43.2007.8.26.0000), decidiu o seguinte: outro ponto alegado pelo autor foi quanto à formalidade das procurações. Ora, não se faz necessário o reconhecimento de firma para que sejam válidas as procurações quando utilizadas em condomínios, entendimento este apresentado por Nascimento Franco, o qual adoto: “a procuração para representação dos condôminos dispensa forma solene e reconhecimento de firma, não mais exigida em inúmeros atos e até nos mandatos judiciais”.

1.3.9. As vagas de garagem

As vagas de garagem têm gerado infindáveis problemas no âmbito dos condomínios edilícios.

Seja como for, há duas espécies de vagas:

a) Unidades autônomas, com escritura e registro próprios.

b) Direito de uso de vagas previamente demarcadas em área comum, que não se separa da fração (Código Civil, art. 1.339).

A segunda espécie, mais frequente, é a vaga de garagem constituída por área comum, de acordo com o instrumento de especificação e instituição do condomínio, que não pode ser alienada separadamente da unidade a que se refere nos termos do art. 1.331, § 2º, do Código Civil.

Normalmente essas vagas se submetem ao sorteio periódico, na forma da convenção, cujo critério não pode ser alterado em detrimento de alguns condôminos (Tribunal de Justiça de São Paulo, Apel. Cív. nº 129.521-2, 12ª Câm. Cív., rel. Carlos Ortiz, julgamento:

12.04.1988), embora haja decisão que admita a mudança por decisão tomada pela maioria em assembleia (Tribunal de Justiça de São Paulo, Apel. Cív. nº 104.545-2, RJTJESP 102/178).

Ocorre que também existem as garagens como unidades autônomas, exclusivas, não vinculadas a qualquer outra unidade autônoma.

A jurisprudência que tratava do assunto permitia a venda e locação das vagas constituídas por unidades autônomas:

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Condomínio – vaga em garagem – unidade autônoma – especificação e discriminação – locação – admissibilidade. É perfeitamente possível na especificação e discriminação do condomínio, tratar a vaga da garagem como unidade autônoma, hipótese em que lhe deve ser atribuída fração ideal de terreno, assim desvinculando-se da unidade habitacional. Pode ser livremente alienada tanto a condômino quanto a estranhos, bem como ser alugada, por extensão do direito de propriedade. Inteligência dos §§ 1º e 2º do art. 2º da Lei 4.591/64 (Apel. nº 196.364, 7ª Câm., rel. Juiz Guerrieri Rezende, j. em 23.09.86, in JTA (RT) 105/296).

De fato, sempre se entendeu que a vaga de garagem constituída por unidade autônoma poderia ser livremente alienada ou locada, em respeito ao direito real de propriedade.

Nesse sentido, a restrição do § 2º, do art. 2º, da Lei 4.591/1964, apenas se aplicava às vagas de garagem constituídas por áreas comuns, acessórias dos apartamentos.

É o que se depreende da parte final do § 1º, do art. 2º, da Lei 4.591/1964, que ressalvava:

Art. 2°, § 1° (...), no caso de não lhe ser atribuída fração ideal específica de terreno.

Vejamos:

Art. 2º Cada unidade com saída para a via pública, diretamente ou por processo de passagem comum, será sempre tratada como objeto de propriedade exclusiva, qualquer que seja o número de suas peças e sua destinação, inclusive edifício-garagem, com ressalva das restrições que se lhe imponham.

§ 1º O direito à guarda de veículos nas garagens ou locais a isso destinados nas edificações ou conjuntos de edificações será tratado como objeto de propriedade exclusiva, com ressalva das restrições que ao mesmo sejam impostas por instrumentos contratuais adequados, e será vinculada à unidade habitacional a que corresponder, no caso de não lhe ser atribuída fração ideal específica de terreno.

§ 2º O direito de que trata o § 1º deste artigo poderá ser transferido a outro condômino, independentemente da alienação da unidade a que corresponder, vedada sua transferência a pessoas estranhas ao condomínio.

§ 3º Nos edifícios-garagem, às vagas serão atribuídas frações ideais de terreno específicas.

No mesmo sentido:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Condomínio. Locação de vagas em garagem. Admissibilidade – matrículas autônomas – fruição do direito constitucional de propriedade. Hipótese em que não houve alteração da destinação do imóvel. Recurso provido. A vaga especificada como unidade autônoma pode ser alienada, onerada, alugada ou emprestada a pessoas não titulares de qualquer unidade autônoma do edifício (Apel. Cív. nº 250.871-2, São Paulo, rel. Marcondes Machado, 14.02.1995).

Essa era a lição do festejado Professor Caio Mário da Silva Pereira (Condomínio e incorporações, 10a ed., Rio de Janeiro: Forense, 1998, p. 74):

Nada obstante a interpretação literal levar à inalienabilidade da vaga de garagem a estranhos, mesmo quando se lhe atribui fração ideal, a tendência atual, através de doutrina pretoriana, é em sentido contrário, isto é: somente quando não ligada à fração ideal é que é vedada a alienação. Em caso contrário é alienável. Se a convenção não o proibir, é lícito o aluguel da vaga correspondente.

De fato, essa posição encontrava supedâneo no art. 4º da Lei 4.591/1964:

Art. 4º A alienação de cada unidade, a transferência de direitos pertinentes à sua aquisição e a constituição de direitos reais sobre ela independerão do consentimento dos condôminos.

No mesmo sentido, o art. 1.331 do Código Civil:

Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

§ 1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se à propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários.

Ocorre que a Lei 12.607, de 4 de abril de 2012, publicada no Diário Oficial da União no dia 5 de abril com uma vacatio legis de 45 dias, alterou a redação do § 1º, do art. 1.331, do Código Civil para restringir a venda ou a locação apenas a condôminos, exceto autorização expressa da Convenção:

§ 1o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio. (g.n.)

Nota-se que esse dispositivo é aplicável às vagas de garagem que possuem matrícula e constituem unidades autônomas.

Em outras palavras, o Código Civil enumera as unidades condominiais exclusivas, permitindo a livre alienação ou gravame por seus proprietários, independentemente do consentimento dos demais proprietários de outras unidades, estabelecendo a exceção das vagas de garagem, que só concedem o mesmo direito se alienadas ou locadas a outros condôminos, salvo se a convenção permitir a venda ou a locação para terceiros, estranhos ao condomínio.

Alguns, sem razão, confundem a possibilidade de vender as unidades condominiais autônomas com a vedação do art. 1.339 e seu § 2º, que está assim redigido:

Art. 1.339. Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias.

(...)

§ 2º É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembleia-geral.

É evidente, evidentíssimo, aliás, que às vagas autônomas de garagem não se aplica esse dispositivo, aplicando-se, em verdade, o já citado art. 1.331, § 1º.

Então, o que seria parte acessória da unidade, que somente pode ser alienada a terceiros com autorização da convenção e da assembleia?

A resposta, no que concerne às vagas de garagem, nos parece muito simples: caso a convenção estabeleça que ainda que a vaga seja autônoma, com matrícula própria, seja, também, acessória da unidade, aplica-se o § 2º, do art. 1.339, do Código Civil, e o seu titular só poderá alienar a terceiro se essa faculdade constar da convenção e, demais disso, deverá submeter a venda à aprovação da assembleia, que deliberará pela maioria dos presentes, sendo mister convocação específica, não se aplicando, neste caso, o art. 1.331 do Código Civil.

Seja como for, quanto à redação do § 1º, do art. 1.331, do Código Civil, dada pela Lei 12.607/2012, à luz da Constituição Federal, em seu Título II, Capítulo I, que trata dos Direitos e Deveres Individuais e Coletivos, é preciso observar que a lei não excluirá da apreciação do Poder Judiciário, lesão ou ameaça a direito (artigo 5º, XXXV), não prejudicará o direito adquirido, bem como determina que ninguém será privado da liberdade ou de seus bens sem o devido processo legal (art. 5º, LIV).

Assim, o artigo 5º, inciso XXII, da Carta Magna estabelece ser garantida aos brasileiros e estrangeiros a inviolabilidade do direito à propriedade.

A propriedade, no Direito Civil, consiste na fruição plena e exclusiva, por uma pessoa, de um determinado bem.

A sua definição é, portanto, extraída das prerrogativas que o domínio oferece: usar, gozar, dispor reivindicar a coisa de quem quer que indevidamente a detenha.

O direito de propriedade pressupõe sempre a existência de um bem ou de uma coisa determinada, sobre a qual incide a ação de seu titular. E vigilante está a proteção legal, emanada da norma agendi, a fim de que possa submetê-la a seu poder, pelo modo mais amplo.

Por sua vez, no artigo 170 da Constituição Federal, vê-se estipulado que a ordem econômica deverá observar vários princípios, entre os quais a propriedade privada (artigo 170, inciso II).

Se assim o é, o condômino, dispondo de propriedade constituída por vaga autônoma de garagem, não pode ser privado ou ter o seu uso, fruição, disposição e reivindicação modificado por lei posterior.

Posta desta maneira a questão, a nova redação do § 1º, do art. 1.331, do Código Civil, dada pela Lei 12.607, de 4 de abril de 2012, publicada no Diário Oficial da União no dia 5 de abril com uma vacatio legis de 45 dias, que restringiu a venda ou a locação de vagas autônomas, com matrícula própria, apenas a condôminos, exceto autorização expressa da Convenção, só se aplica aos condomínios instituídos após a sua vigência.

1.3.9.1. A possibilidade de locação de vagas de garagem

De outro lado, o art. 1.338 do Código Civil, permite a locação de vagas, seja qual for a espécie (vaga autônoma ou fração ideal), estabelecendo, apenas, a necessidade de se atribuir preferência aos condôminos:

Art. 1.338. Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores.

Com a permissão de locação de vaga de garagem ou abrigo de veículo, o Código Civil assegura o direito de fruir, condicionando, contudo, o exercício desse direito.

Nota-se que o dispositivo não estabelece distinção entre vaga autônoma e o direito a vaga de veículo enquanto fração ideal a que o condômino faz jus.

De qualquer forma, embora não atribua exclusividade na locação, oferece ao condômino direito de preferência em relação a estranhos, desde que em igualdade de condições, e, entre todos, os possuidores.

Como visto no item anterior, a Lei 12.607, de 4 de abril de 2012, publicada no Diário Oficial da União no dia 5 de abril com uma vacatio legis de 45 dias, alterou-se a redação do § 1º do art. 1.331 do Código Civil para restringir a venda ou a locação de vagas de garagem constituídas como unidades autônomas apenas a condôminos, exceto autorização expressa da convenção.

Sendo assim, a aplicação do art. 1.338 do Código Civil, no que diz respeito à locação de vagas de garagem a estranhos, para os condomínios instituídos após o início da vigência da Lei 12.607/2012, dependerá de expressa autorização da convenção, ainda que se trate de vaga de garagem qualificada como fração ideal por uma questão de lógica e interpretação sistemática.

1.3.10. Locação de área comum nos condomínios em edifícios e quorum necessário para a deliberação

Questão que tem surgido hodiernamente, em virtude da necessidade de diminuição de despesas nos condomínios edilícios, é o interesse dos condôminos em locar áreas comuns, principalmente – mas não exclusivamente – para instalação de antenas de telefonia móvel e placas de publicidade.

No direito privado, tudo aquilo que não foi proibido está permitido.

A verdade é que não há qualquer proibição legal para a locação da parte comum, inferência que se extrai do art. 1.331 do Código Civil:

Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

§ 1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio. (Redação dada pela Lei nº 12.607, de 2012).

§ 2º O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.

Portanto, não se verificando qualquer atividade de divisão, alienação ou utilização exclusiva de condôminos, como bem asseverou Th omaz Henrique Monteiro Whately,⁴⁷ é forçoso concluir pela possibilidade de locação, assunto que tem gerado polêmica nos condomínios.

Pois muito bem.

A questão da possibilidade ou não de locação para o efeito pretendido, inicialmente e necessariamente, deve passar pela questão da capacidade (lato sensu) do condomínio.

A Lei 4.591/1964, e agora o Código Civil, estabelecem um condomínio especial, diverso daquele ordinário e, por conseguinte, dão origem a uma situação jurídica de fato, possibilitando ao Condomínio agir ativa ou passivamente na defesa de seus interesses.

Nada obstante isso, o Condomínio carece de personalidade jurídica, assim como o espólio, a massa falida, a sociedade irregular etc.

De fato, os leading-cases aderiram à tese, mormente pela similitude com a situação das Câmaras Municipais, que, sem personalidade jurídica, assim como o condomínio, possuem personalidade judiciária, de tal sorte que a ausência daquela não obsta a capacidade processual.

Não há como deixar de reconhecer uma comunhão de interesses dos condôminos, comunhão essa, desde que autorizada por assembleia, apta a atribuir ao condomínio, representado pelo síndico, a possibilidade de praticar atos jurídicos em nome de todos.

Em sentido contrário, o Conselho Superior da Magistratura do Estado de São Paulo, acolhendo dúvida, já negou registro de escritura de compra e venda de imóvel a condomínio edilício, entendendo que estava ausente a personalidade jurídica (RDI 33/160).

De qualquer forma, mesmo partindo dos pressupostos de possibilidade e capacidade, a verdade é que necessariamente a locação deverá ser aprovada pela unanimidade dos condôminos reunidos em assembleia especificamente convocada para esse fim.

Tratando-se de espaços para publicidade que alterem o aspecto da fachada (o que naturalmente ocorre), a exigência da unanimidade dos condôminos em assembleia especificamente convocada é cristalina, decorrente do art. 1.336, III, do Código Civil, que autoriza, inclusive, a propositura de ação de nunciação de obra nova pelos condôminos dissidentes, ainda que individualmente.⁴⁸

No caso de locação de outras áreas, como o teto para colocação de antenas de telefonia celular, não se trata de alteração de fachada.

De fato, a colocação de antena no teto do edifício está longe de ser considerada alteração desse jaez, a justificar a unanimidade antes decorrente do art. 10 da Lei 4.591/1964 e agora implícita no art. 1.336, III, do Código Civil, posto que, se ao condômino é vedado alterar a fachada, qualquer alteração demanda a unanimidade.

Ora, não se tratando de alteração de fachada, qual seria, então, o motivo da exigência do quorum especial (unanimidade) do qual falamos?

A primeira razão reside, exatamente, no fato da ausência de personalidade jurídica do condomínio.

Mesmo sendo legalmente possível lhe atribuir capacidade judiciária, em verdade, por se tratar de um ente personalizado, só pode agir nos atos referentes à administração comum do condomínio, jamais em operações especulativas.

Com efeito, mesmo considerando a possibilidade de locação de áreas comuns em face da ausência de norma proibitiva, faltaria essa mesma possibilidade em virtude de lacuna legal quanto à personalidade jurídica do condomínio.

Interessante, nesse sentido, a orientação de Edith Kischinewsky-Brocquisse,⁴⁹ que, em excelente monografia, enumera as hipóteses em que há necessidade de unanimidade, dentre as quais, as decisões sobre operações especulativas, como é o caso da locação da laje de cobertura para instalação de antena de telefonia celular.

Assim, só a unanimidade dos condôminos terá o condão de legitimar a pretensa locação, autorizando o condomínio, representado pelo síndico, a praticar o ato negocial estranho às suas atividades.

Mas não é só. É de se verificar que a Assembleia, ausente a unanimidade, não possui amplos poderes para vulnerar o Código Civil que, neste ponto, está assim redigido:

Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:

I – a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;

II – a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;

III – o fim a que as unidades se destinam.

Art. 1.336. São deveres do condômino:

(...)

IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

Por sua vez, o art. 1.342 do Código Civil não permite construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias ou comuns.

Os mencionados dispositivos indicam a inviolabilidade do uso das partes comuns pelos condôminos, bem como a estrita vinculação atribuída pela especificação do condomínio.

O teto e o telhado, nos termos do art. 1.331 do Código Civil, são áreas de uso comum, assim como são as demais áreas não privativas do edifício, onde poderão ser instalados diversos equipamentos, como, por exemplo, antenas coletivas, heliportos, solários, quadras, churrasqueiras etc.

De fato, dirão alguns que a assembleia é soberana, e, por esse motivo, poderia autorizar a locação.

Entretanto, essa soberania deve ser entendida na exata medida em que as decisões assembleares não se submetem a qualquer outro órgão, possuindo validade e eficácia imediata.

Mister se faz observar, todavia, que essas decisões submetem-se à lei, e, depois, à convenção.

Assim, a deliberação em assembleia não pode afrontar o direito de uso das partes comuns por qualquer condômino insculpido no art. 1.336, IV, do Código Civil, mesmo que se verifique, subjetivamente, benefício gerado pela percepção dos alugueres, redução das despesas ou, até, formação de um fundo comum.

Pode ser que esse não seja o interesse de alguns, que, mesmo não contando com livre acesso a algumas dessas áreas comuns, como é o caso do teto do edifício, podem ser levados ao desinteresse por questões de segurança, notadamente pelo direito que possuem de não verem o edifício frequentado por estranhos, como, por exemplo, pelo acesso frequente de funcionários de manutenção de antenas de telefonia celular nas dependências comuns.

Convém lembrar que a discordância, embora amparada por lei, não pode representar abuso de direito (Código Civil, art. 187).

Não teria sentido, por exemplo, negar a anuência na hipótese de locação de teto para instalação de pequena antena, capaz de gerar benefício a todos os condôminos.

Nesse caso, todavia, mister se faz o suprimento judicial da vontade daquele que a nega sem razão, o que pode ser considerado ato ilícito:

Art. 187. Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes.

Por conseguinte, conclui-se que, salvo abuso de direito e negativa movida por espírito de emulação, só a unanimidade poderá deliberar pela locação da área de uso comum.

Não se pode olvidar que a locação impedirá o uso dos condôminos, embora haja fruição.

Se a lei faculta a utilização, a fruição representa alteração da destinação das áreas comuns e, consequentemente, torna imprescindível a unanimidade.

O motivo é juridicamente cristalino: uso e fruição não se confundem.

Usar representa utilizar a coisa para a finalidade que foi criada. Fruir (gozar), diferente disso, significa a extração dos frutos da coisa, no caso sub oculis, frutos civis (aluguéis).

De fato, a doutrina esposa essa tese.

Interpretando a norma contida no art. 19 da Lei 4.591/1964, ensina João Batista Lopes⁵⁰ que, para alteração da forma do uso e destinação das partes comuns, necessariamente deverá haver unanimidade.

A alteração da destinação do prédio depende da unanimidade dos condôminos, o que se afirma, hoje, com fundamento no art. 1.351 do Código Civil.

Outra questão, não menos importante, inevitavelmente surge na hipótese de a convenção permitir a locação e estipular quorum diferente da unanimidade para a deliberação acerca da locação ou, até mesmo, a desnecessidade de Assembleia.

Seria válida essa norma?

Por evidente que não.

A convenção, assim como a assembleia, deve respeito à lei e, pelas razões retroapontadas, dispositivo convencional nesse sentido é nulo de pleno direito em virtude da absoluta incompatibilidade com os arts. 1.336 e 1.342 do Código Civil.

A exceção da necessidade de voto unânime para a locação e vedação de inclusão da matéria nas convenções existe e se liga aos condomínios complexos, com partes destinadas, desde logo, na especificação, à exploração de serviços, como sói ocorrer naquelas edificações que contam com restaurantes e outros serviços e espaços previstos na convenção e que, por esta razão, poderão ser locados mediante autorização de assembleia e voto da maioria simples dos condôminos presentes que poderão preferir, também, outra modalidade de exploração dos referidos serviços, diferente da locação dos espaços a eles destinados, como, por exemplo, mediante gestão própria.

E se a convenção vedar a locação das partes comuns?

Nesse caso, será necessária a alteração da convenção, respeitadas formalidades legais e o quórum mínimo de dois terços do art. 1.351 do Código Civil.

Por óbvio que essa alteração não poderá estipular, sob pena de nulidade, outra forma de aprovação da locação senão pela unanimidade.

É que, podendo a convenção ser alterada por dois terços dos condôminos, seria forma oblíqua de conseguir aquilo que diretamente seria impossível.

De qualquer modo, suprimida a proibição, ou substituída por norma permissiva, a posterior deliberação acerca da locação da parte comum dependerá de assembleia e de voto da totalidade dos condôminos.

Nada obstante essas razões, o Tribunal de Justiça de São Paulo já admitiu o quórum de dois terços de todos os condôminos (não só dos presentes), para a referida locação, o que fez nos seguintes termos:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Condomínio. Assembleia-Geral Extraordinária. Ação de anulação. Decisão por 2/3 dos condôminos de locar o topo do prédio para colocação de antena de telefonia celular. Suficiência de quórum, porque não alterada destinação da área comum. Alegação de que a decisão feriu a Convenção Condominial e que representa alteração da finalidade da área comum. Alegação, ademais, de prejuízo ao funcionamento de eletroeletrônicos, afastada. Prejuízo, igualmente, à saúde dos condôminos e moradores em decorrência do funcionamento do equipamento. Questão nova, não suscitada na petição inicial. Demonstração, de todo modo, suficiente de que a radiação não causa nenhuma nocividade. Sentença de improcedência mantida (Apelação nº 0030205-08.2006.8.26.0000 (457.765.4/3-00), Voto 16.918, j. em 14.02.2012).

Nesse caso, adotou-se a lição de João Nascimento Franco, para quem basta a deliberação tomada por dois terços dos condôminos.⁵¹

Entendeu-se, também, que a instalação da pretensa antena de telefonia celular mediante locação do teto do edifício não é prejudicial ao uso dos moradores na medida em que a ele não têm acesso como moradores, seja porque não os impede de livre acesso e uso de suas unidades privativas.

A decisão se fundou na vetusta distinção trazida à colação por Carlos Maximiliano quanto aos atos de administração e aos atos de disposição nos condomínios, sendo que apenas para estes é necessária a unanimidade.

Todavia, trata-se de aplicação restrita ao condomínio geral e, demais disso, por evidente, sem observância do Código Civil de 2002.

Eis a lição: Atos de administração referem-se ao aproveitamento e à conservação do objeto da copropriedade e são efeitos transitórios; não extinguem, modificam ou transmitem uma relação jurídica que afete a essência da coisa comum; visam o melhor uso e gozo da mesma e lhe aumentam a utilidade: por exemplo, instalar água, luz e gás, segurar contra incêndio. Consideram-se atos de disposição os que atingem diretamente um direito ou relação jurídica, extinguindo-os, modificando-os, transmitindo-os. Autoriza os atos de administração a maioria dos compartes; para os de disposição é indispensável a unanimidade. Gaio assim doutrinou: “Nenhum dos consortes pode alienar mais do que a sua parte, ainda que seja condôminos dos bens todos...”⁵²

Essa era a noção da década de cinquenta do século passado, em que sequer era cogitada a possibilidade, por exemplo, de acesso de pessoas estranhas ao condomínio, o que de resto é evidente com a deambulação de estranhos, funcionários do locatário, afastando-se, outrossim, completamente, da finalidade da edificação que no mais das vezes não conta com previsão de locação de área comum.

Nesse ponto mais uma importante razão para sustentar a unanimidade.

Ora, se a área não foi inicialmente especificada com esta destinação – a locação –, a iniciativa deve ser tomada por todos os condôminos sob pena de afronta direta ao art. 1.351 do Código Civil, segundo o qual depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos.

Não é demais lembrar que houve alteração do art. 1.331, § 1º, do Código Civil pela redação dada pela Lei 12.607, de 2012, para proibir, salvo expressa permissão da Convenção, até a locação de vagas de garagens a estranhos.

A mens legis (intenção da lei) é evidente: impedir o acesso de estranhos, interferindo na segurança dos condôminos (Código Civil, art. 1.336, IV) e na vida condominial.

Assim, podemos concluir que:

a) é possível a locação das áreas comuns, inclusive da laje de cobertura para instalação de antenas de telefonia celular;

b) essa locação deve ser deliberada em assembleia por decisão da totalidade (unanimidade) dos condôminos (100% das frações), salvo abuso de direito e suprimento judicial da vontade (Código Civil, art. 187); e,

c) a convenção não poderá, sob pena de nulidade, estipular forma e, tampouco, quórum diverso, salvo nos condomínios complexos com especificação no memorial de incorporação e respectiva convenção de áreas destinadas a locação ou prestação de serviços.

1.3.11. O furto ou roubo de bens dos condôminos

Se houver furto ou roubo de bens no interior do condomínio, surge a questão da sua responsabilidade pelo ressarcimento do valor dos bens.

O assunto é tratado exaustivamente pela jurisprudência, que vislumbra duas hipóteses:

a) a convenção dispõe acerca da responsabilidade, admitindo-a ou excluindo-a;

b) a convenção não estabelece essa responsabilidade.

Nesse sentido, se a convenção dispõe acerca da responsabilidade do condomínio, admitindo-a ou excluindo-a (cláusula de não indenizar), deve ser respeitada in integrum:

Tribunal de Alçada de Minas Gerais. Responsabilidade civil – condomínio – garagem – convenção – cláusula contratual – veículo – dano. É válida a cláusula de não indenizar convencionada pelos próprios condôminos, exonerando o condomínio de qualquer responsabilidade por danos causados a veículo no interior da garagem do edifício (Apelação nº 224.418-8/00, origem: Juiz de Fora, órgão: 4ª Câmara Cível, julgamento: 06.11.1996, relatora: Juíza Maria Elza, decisão: unânime).

Superior Tribunal de Justiça. Condomínio de apartamentos. Danos sofridos por veículos. Responsabilidade. Convenção. Prevendo a convenção que o condomínio não é responsável pelos danos sofridos por veículos estacionados na garagem do prédio, não é admissível, em caso de furto, pleitear-se indenização, porque lícita a cláusula de não indenizar. Precedentes da 3ª Turma do STJ: Recursos Especiais nº 10.285 e nº 13.027. Recurso especial não conhecido. Relator: Ministro Nilson Naves. Observação: Por unanimidade, não conhecer do recurso especial. Veja: Recurso Especial nº 6.584, Recurso Especial nº 8.977, Recurso Especial nº 10.285, Recurso Especial nº 13.027 (STJ). Sucede: Recurso Especial nº 45.565-SP, decisão: 24.05.1994, Diário da Justiça: 13.06.1994, p. 15.107, RSTJ, volume 67, p. 457 (Acórdão 00034255, decisão: 29.03.1993, Recurso Especial nº 31.124, ano: 92, SP, 3ª Turma, publicação: Diário da Justiça, 17.05.93, p. 9.334).

Superior Tribunal de Justiça. Condomínio. Furto. Dever de indenizar. O dever de indenizar imposto ao condômino por dano sofrido pelo condomínio há que decorrer da inequívoca demonstração de culpa daquele por ato de seu preposto. A mera alegação de insuficiência de dispositivos de segurança não enseja a responsabilidade do condomínio, que, aliás, poderá ser afastada em cláusula de não indenizar aposta na convenção. Recurso não conhecido. Relator: Ministro Cláudio Santos. Observação: por unanimidade, não conhecer do recurso especial (Acórdão nº 00008368, decisão: 22.08.1995, Recurso Especial nº 45.902, ano: 1994, SP, 3ª Turma, Publicação: Diário de Justiça: 09.10.1995, p. 33.548).

Tribunal de Justiça do Distrito Federal. Furto em apartamento. Responsabilidade do condomínio. Existência de dano. Valor. Sendo incontroverso que houve a violação de um apartamento, é indiscutível a ocorrência de dano presumível pelo estado de completo desalinho das dependências da unidade residencial, atestado por laudo pericial oficialmente produzido. Para a indenização do condômino lesado não é fundamental a indicação do valor do dano, que pode ser definido em liquidação do julgado. Por tais danos responde o condomínio se de sua convenção não consta a cláusula de não indenizar e a violação se devera à desídia de seus prepostos, encarregados da vigilância e segurança do edifício. Decisão: Dar-se provimento por maioria, vencido o relator. Redigirá o acórdão o revisor. Referências Legislativas: Código de Processo Civil, art. 333, I; art. 1.521, III – Doutrina: Tratado de Direito Privado, Pontes de Miranda (Apelação Cível nº 35.265/95-DF, Acórdão nº 88.785, julgamento: 13.09.1996, órgão julgador: 2ª Turma Cível, relator: Desembargador Joazil Gardés. Relator designado: Desembargador Natanael Caetano. Publicação: Diário da Justiça – Seção II / Seção III, data: 23.10.1996, p. 19.040).

Tribunal de Justiça do Distrito Federal. Civil – condomínio – furto – responsabilidade expressamente estabelecida na convenção do condomínio – dever de indenizar. Existente na convenção cláusula que expressamente estabeleça a responsabilidade do condomínio a respeito do controle e vigilância do edifício recai sobre o mesmo o dever de indenizar quando da ocorrência de furto em suas dependências. Decisão: Conhecer da apelação e provê-la, unânime (Apelação Cível nº 36.686/95-DF, Acórdão nº 83.528, julgamento: 04.12.1995, órgão julgador: 5ª Turma Cível, relator: Desembargador Dácio Vieira, publicação: Diário da Justiça – Seção II / Seção III, data: 17.04.1996, p. 5.601).

Tribunal de Justiça do Distrito Federal. Civil e processual civil – furto de bicicleta em garagem de edifício residencial – responsabilidade do condomínio não configurada – cláusula de não indenizar expressa em convenção – validade – preliminar de cerceio de defesa pelo julgamento antecipado da lide – rejeitada – alegação de litigância de má-fé afastada – provimento parcial do recurso. Incorre cerceamento de defesa pelo julgamento antecipado da lide se presentes as condições que ensejam o conhecimento direto do pedido. A regra contida no art. 330 do CPC é cogente. Estando o processo em condições de receber sentença é dever do juiz prolatá-la desde logo. Existindo na convenção condominial cláusula de não indenizar, não cabe pedido de indenização por furto de bicicleta ocorrido nas dependências do edifício. Verificada a inexistência de elementos que indicam a litigância de má-fé impõe-se o afastamento da pena imposta a este título. Decisão. Conhecer da apelação, rejeitar as preliminares. No mérito, dar parcial provimento. Unânime (Apelação Cível nº 36.550/95-DF, Acórdão nº 83.113, j. em 30.11.1995, órgão julgador: 5ª Turma Cível, relator: Desembargador Dácio Vieira, publicação: Diário da Justiça – Seção II / Seção III, data: 02.04.96, p. 4.777).

Tribunal de Justiça do Distrito Federal. Responsabilidade civil. Condomínio. Furto de peças e danificação de veículo em área privativa de estacionamento. Ausência, na convenção, de cláusula excludente de indenizar. Negligência na vigilância não contestada. Inexistindo cláusula excludente na convenção, que é lícita, incumbe ao condomínio exercer a vigilância dos veículos deixados em local privativo destinado à sua guarda, devidamente cercado, gradeado e demarcado, com entrada e saída por portão eletrônico acionado mediante controle remoto. Para isso pode contratar, diretamente, empregados, ou os serviços de empresa especializada em vigilância. Se a vigilância lhe compete diretamente, e é bem exercida, não há responsabilidade sua. Se não o é, há. A prova de culpa segue a regra geral, ou seja, deve ser feita pela vítima do dano. No caso, não contestou o condomínio a omissão do vigia noturno contratado especificamente para a guarda dos veículos, restando, assim, por força do art. 302, caput, in fine, do CPC, incontroversa a negligência no exercício da vigilância, a caracterizar a responsabilidade civil. Decisão: Negar provimento. Unânime. Referências Legislativas – Lei 4.591/64, art. 22, § 1º, letra b (Apelação Cível nº 37.775/95-DF, Acórdão nº 82.453, julgamento: 18.12.1995, órgão julgador: 3ª Turma Cível, relator: Desembargador Mário Machado, publicação: Diário da Justiça – Seção II / Seção III, data: 13.03.1996, p. 3.378).

Há decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo que admitiu a indenização mesmo com a existência da cláusula de não indenizar, em face de haver sistema pago de vigilância no edifício, o que elidiria a precitada cláusula:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Indenização. Furto de motocicleta. Responsabilidade do condomínio. Caracterização. Fato que se verificou no interior da garagem do edifício. Irrelevância da cláusula de não indenizar. Sistema de segurança pago. Recurso provido (Apel. Cív. nº 251.102-1, Mogi das Cruzes, 7ª Câmara de Direito Privado, rel. Sousa Lima, 22.05.1996, maioria de votos).

Por outro lado, se a convenção não estabelece essa responsabilidade, duas são as soluções.

Se há segurança ostensiva no edifício, foram contratados serviços específicos, sofisticados sistemas de alarme, ou há funcionário encarregado da vigilância, os tribunais têm entendido que o condomínio deve indenizar, independentemente da existência de culpa.

Por outro lado, nada dispondo a convenção e não existindo qualquer sistema especial de segurança, o dever de indenizar decorre da prova da culpa do preposto, ou seja, do funcionário do condomínio ou terceiro contratado, especialmente aquele encarregado do controle de entrada no edifício.

Assim, restando demonstrada a negligência, imprudência ou imperícia dos prepostos, mesmo não havendo obrigação convencional de indenizar, tem-se entendido que o condomínio responde pelos prejuízos.

Não que se exija um aparato maior que o normal.

Tampouco se prega que o condomínio oriente seus prepostos a travar tiroteios com marginais armados.

Na verdade, o que não se admite é a negligência que se tem verificado pela inobservância dos mais comezinhos princípios no controle de quem entra e sai do edifício.

Nesse sentido, sem dúvida, diz-se que há culpa in vigilando (daquele que vigiou mal) e in eligendo (daquele que escolheu mal seus empregados) do condomínio, que deve responder pelos prejuízos.

Dirão alguns que a solução alvitrada é injusta, vez que entre os condôminos não existe oposição, mas uma comunhão de interesses.

Entretanto, a contratação e orientação de funcionários e a forma de administração do condomínio decorrem da deliberação de todos os condôminos, ou, pelo menos, lhes é dada a oportunidade de deliberar a respeito por meio de modificação da convenção, eleição do síndico etc.

Assim, o prejuízo experimentado por um dos condôminos, decorrente da deliberação falha de todos, por todos deve ser suportado.⁵³

O condomínio poderá livrar-se da responsabilidade desde que prove que a culpa foi exclusivamente do condômino, por exemplo, permitindo a entrada de pessoas que, ao depois, cometeram furtos ou roubos no interior do edifício, caso em que a responsabilidade será exclusiva desse condômino que, inclusive, deverá indenizar o seu par lesado:

Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Responsabilidade civil – condomínio – furto de moto da garagem do edifício por rapaz que dizia ser amigo da família da corré, que ao ser consultada pelo porteiro, consentiu que subisse ao seu apartamento – culpa do porteiro não demonstrada – responsabilidade do condomínio inexistente – indenizatória improcedente – recurso provido – voto vencido (Apelação Cível nº 189.386-2/00, origem: São Paulo, órgão: 7ª Câmara, julgamento: 24.03.1993, relator: Sousa Lima. Decisão: Por maioria).

No caso de furto no interior das unidades autônomas, a conclusão é a mesma, conforme se observa das decisões abaixo do Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo:

Condomínio – responsabilidade civil – indenização – furto no interior de apartamento – prova hábil de propriedade dos bens – não demonstração – cláusula convencional – inexistência – inadmissibilidade. Não há que se falar em responsabilidade do condomínio quanto aos bens furtados no interior de apartamento, se inexiste cláusula convencional a respeito, e não há prova hábil de propriedade dos bens. Apelação com revisão nº 517.729 – 2ª Câmara, relator: Juiz Gilberto dos Santos, julgamento: 16.03.98. Referências: J. Nascimento Franco, Condomínio, Editora Revista dos Tribunais, 1997, p. 58. Biasi Rugiero – in artigo publicado no jornal O Estado de S. Paulo, de 17.05.91. Condomínio – responsabilidade civil – indenização – furto ocorrido em apartamento – prova bastante da subtração dos bens – responsabilidade decorrente de culpa, não seu dever de guarda – admissibilidade – Inexistindo o dever de guarda do condomínio, expressamente assumido em convenção ou deliberação assemblear regular, pelos bens dos condôminos que se achem nas respectivas unidades autônomas, a responsabilidade daquele pela reparação dos danos em razão de furto deles, só emerge pela aplicação do disposto nos arts. 159 e 1.521, inciso III, do Código Civil, se ficar comprovado que concorreu, por ação ou omissão, para sua verificação, agindo culposamente, por si ou por preposto seu (Apel. c/ rev. nº 519.648, 1ª Câm., rel. Juiz Vieira de Moraes, j. em 13.04.98. Referências: Sistema Juis – Jurisprudência Informatizada Saraiva – CD nº 11/1º Trimestre/98; Recurso Especial nº 9.191, 4ª Turma, rel. Ministro Barros Monteiro, j. em 10.09.1991, Diário de Justiça da União: 30.09.1991, p. 13.491; Recurso Especial nº 20.303, 4ª Turma, rel. Ministro Sálvio de Figueiredo, j. em 26.05.1992, Diário de Justiça da União: 31.08.1992, p. 13.650 (RSTJ 39/555); Recurso Especial nº 36.968, 4ª Turma, rel. Ministro Sálvio de Figueiredo, j. em 22.03.1994, Diário de Justiça da União, 18.04.1994, p. 8.501; Recurso Especial nº 45.902, 3ª Turma, rel. Ministro Cláudio Santos, j. em 22.08.1995, Diário de Justiça da União: 09.10.95, p. 33.548; Apel. Cív. nº 228.293, SP, 7ª Câm. Cív. do Tribunal de Justiça, rel. Leite Cintra, j. em 16.08.1995, votação unânime).

1.3.12. Condomínio e Código de Defesa do Consumidor

Mister se faz ressaltar que, para aplicação do Código de Defesa do Consumidor, de acordo com o critério objetivo e legal, faz-se imprescindível a presença concomitante do consumidor e do fornecedor, definidos nos arts. 2º e 3º da Lei 8.078/1990:

Art. 2º Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final.

Parágrafo único. Equiparam-se a consumidor a coletividade de pessoas, ainda que indetermináveis, que haja intervindo nas relações de consumo.

Art. 3º Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividades de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços.

§ 1º Produto é qualquer bem, móvel ou imóvel, material ou imaterial.

§ 2º Serviço é qualquer atividade fornecida no mercado de consumo, mediante remuneração, inclusive as de natureza bancária, financeira, de crédito e securitária, salvo as decorrentes das relações de caráter trabalhista.

A teoria objetiva define o consumidor como aquele que ocupa a posição final na cadeia distributiva, à qual, pela análise do art. 2º, da Lei de Consumo, percebe-se filiar o legislador pátrio ao exigir que seja destinatário final como um dos aspectos restritivos.

O consumidor, portanto, seja pessoa física ou jurídica, é aquele que, como destinatário final, adquire produto, utiliza serviço ou atividade do fornecedor.

Assim, aquele que adquire um automóvel para uso próprio, mesmo em caso de pessoa jurídica, será destinatário final, e, portanto, consumidor.

A loja revendedora de automóveis não é consumidora na exata medida em que adquire veículos para revenda.

Entretanto, no mesmo caso, se a loja revendedora de automóveis adquire um veículo da fábrica para utilização na sua atividade, para servir os vendedores externos, por exemplo, será consumidora nos termos da lei de consumo.

Segundo a doutrina maximalista, o Código de Defesa do Consumidor é texto legal que normatiza as relações de consumo de acordo com a definição legal de consumidor.

Este pode ser consumidor ou fornecedor de acordo com a sua posição na relação jurídica de consumo, assim identificada de acordo com o critério objetivo do destinatário final.

Essa tendência é prevalente na jurisprudência, inclusive em razão de ser este o pensamento orientador da elaboração do projeto pelo Conselho Nacional de Defesa do Consumidor do Ministério da Justiça, datado de 1989.

Tal posição reflete a aplicação do texto dos arts. 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor, sendo, outrossim, adequada à finalidade da lei.

Sendo assim, tratando-se de relação entre condomínio e condômino, não existe relação de consumo, vez que não há um fornecedor e um consumidor de acordo com a definição legal.

Há, sim, uma comunhão de interesses.

Entretanto, a relação que se estabelece entre o condomínio e a administradora, aquela que presta serviços elaborando os balancetes, controlando as contas, enfim, administrando o condomínio, é relação de consumo na exata medida da adequação aos conceitos de fornecedor e consumidor dos arts. 2º e 3º da Lei 8.078/1990.

É fato que o condomínio, representado pelo síndico, utiliza os serviços da administradora como destinatário final e, assim, é consumidor nos termos do caput do art. 2º da Lei 8.078/1990.

Por outro lado, também é verdade que a administradora de condomínio presta esse serviço de forma remunerada e reiterada de tal sorte que se amolda ao conceito de fornecedora.

Fecha-se assim o conceito de relação de consumo nos polos e no objeto da relação jurídica que se estabelece entre o condomínio e a administradora.

1.3.13. O seguro da edificação

O seguro contra incêndio ou outro sinistro que cause destruição no todo ou em parte é obrigatório nos termos do artigo 13 da Lei 4.591/1964⁵⁴ e do artigo 23 do Decreto 61.867/1967.⁵⁵ Caso este seguro não seja efetuado, há multa mensal de 1/12 avos do imposto predial cobrado pela Prefeitura Municipal.

Segundo o Código Civil:

Art. 1.346. É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial.

(...)

Art. 1.348. Compete ao síndico:

(...)

IX – realizar o seguro da edificação.

Este seguro abrange não só as partes comuns como também as unidades autônomas. Deve cobrir todo e qualquer risco que possa causar a destruição do prédio e não só o incêndio.

O motivo é simples: há necessidade, em caso de sinistro, da reconstrução total do edifício, o que não seria possível caso fossem excluídas as unidades autônomas.

Se o condomínio for composto por um conjunto de edificações, o contrato de seguro, de acordo com a lei, deve discriminar os edifícios aos quais será atribuído um valor suficiente para a cobertura do sinistro.

Nesse caso, as partes comuns, tais como piscinas, reservatório de água, jardins, play ground, quadras, churrasqueiras etc., devem dispor de outro seguro rateado pelas unidades totais.

O síndico deve se acautelar e contratar o seguro pelo valor real de reedificação sob pena de, em virtude de uma cláusula constante em quase todas as apólices de seguro – cláusula de rateio – o condomínio se autossegurar pela diferença em caso de sinistro, vez que será recebido menos que o necessário para reconstrução.

Agindo de forma negligente, imprudente ou imperita, o síndico pode ser responsabilizado patrimonialmente e acionado pela diferença, mormente que a ele compete realizar o seguro.

Nada impede que o proprietário, tendo em vista alterações e melhoramentos efetuados na sua unidade, contrate seguro complementar ao obrigatório, que deverá ser efetuado de forma clara, evitando surpresas.

Assim, na apólice de seguro suplementar deve ser discriminada a existência de seguro básico para reposição do tipo de unidade padronizada e das benfeitorias objeto do novo seguro complementar.

Por fim, as unidades adquiridas através de instituição financeira são garantidas por outra apólice, obrigatoriamente contratada por ocasião do financiamento.

Nessa eventualidade, o síndico deveria excluir essas unidades da contratação obrigatória. Todavia, existem julgados que, de forma percuciente, defendem que o seguro legal deve sobrepor-se àquele do contrato de financiamento imobiliário.

É a nossa posição, vez que o seguro contratual, por força de norma meramente regulamentar, não pode sobrepor-se ao seguro decorrente de lei federal.

De fato, um seguro que se torna obrigatório por força de contrato de financiamento, circunscrito apenas aos danos na unidade, não pode se sobrepor ao seguro legal e obrigatório, que garante a reconstrução de todo o edifício.

Portanto o condômino não poderá se furtar ao pagamento da totalidade da sua quota no seguro legal alegando que sua unidade já se encontra garantida por seguro decorrente de contrato de financiamento bancário do imóvel.

Ademais, este último seguro garante apenas a unidade e o seguro legal é mais abrangente, vez que garante, além da unidade autônoma, também as áreas comuns.⁵⁶

1.3.14. A solução arbitral dos conflitos no condomínio

A arbitragem pode ser definida como o meio privado e alternativo de solução de conflitos referentes aos direitos patrimoniais e disponíveis por meio do árbitro, que apresentará uma sentença arbitral com força de sentença judicial transitada em julgado (CPC, art. 475-N, IV).

O árbitro foi equiparado por lei ao juiz para o exclusivo efeito da sentença que prolata, que, por sua vez, não está sujeita a recurso ou a homologação pelo Poder Judiciário nos termos do art. 18 da Lei 9.307/1996.

Por outro lado, é cediço que as relações jurídicas no Condomínio Edilício podem gerar uma série de conflitos, de tal sorte que resta saber se a arbitragem pode ser o meio de solução dessas pendengas.

Vejamos, nesta medida, as espécies de conflitos decorrentes do condomínio edilício e as hipóteses de cabimento da arbitragem:

a) Conflitos entre o condomínio e os condôminos.

Os conflitos entre o condomínio e os condôminos podem ser exemplificados, principalmente, pela ausência de pagamento das cotas condominiais a que todo condômino está obrigado, discussões sobre a validade de deliberações e quórum para aprovação de matérias em assembleia e conflitos versando acerca da aplicação de sanções, como as multas pela transgressão à lei ou à própria convenção de condomínio.

Antes de se chegar a qualquer conclusão quanto ao cabimento da arbitragem para dirimir os conflitos entre o condomínio e os condôminos, é preciso partir da premissa segundo a qual, para regular a vida entre os condôminos e entre o condomínio e os condôminos, a lei determina a existência de uma norma denominada “convenção de condomínio”.

Nesse sentido, importante verificar o teor dos arts. 1.333 e 1.334 do Código Civil, em razão dos quais é possível afirmar que a Convenção é obrigatória para todos os condôminos e, demais disso, pode estipular livremente as cláusulas que, na instituição do condomínio, os interessados quiserem incluir.

Não é demais lembrar, também, que a convenção de condomínio pode ser alterada pelo voto de 2/3 dos condôminos, conforme previsão do art. 1.351 do Código Civil.

Posta assim a questão, nos parece evidente que a convenção pode conter cláusula arbitral e, se contiver, os conflitos entre os condôminos e o condomínio deverão ser dirimidos pela jurisdição arbitral.

Mas poder-se-ia redarguir, afirmando que o condômino que adquire a unidade condominial depois da instituição do condomínio não pode vincular-se à arbitragem, posto que não a pactuou expressamente.

Não é o que pensamos em razão da natureza jurídica da convenção de condomínio.

Embora sua origem seja um pacto subscrito pelos titulares de, no mínimo, 2/3 das frações ideais no momento da instituição do condomínio, não tem natureza contratual, mas, nos termos do que ensina Caio Mário da Silva Pereira, institucional normativa. Em resumo, é um pacto e, daí, o nome “convenção de condomínio”, porém, depois de pactuada, assume natureza diversa.

Eis a lição de Caio Mário: “... alguns consideram a convenção uma relação contratual (Serpa Lopes e Campos Batalha). E na sua origem assemelha-se ela, na verdade, a um contrato, porque nasce do acordo de vontades. Mas a sua ligação ao contrato é apenas formal. Na essência, ela mais se aproxima da lei. Com efeito, repete-se com frequência e autoridade que o contrato faz lei entre as partes, pois que quanto a terceiros, é ‘res inter alios’. Já o mesmo não se dá com a convenção que desborda dos que participaram de sua elaboração ou de sua votação. Estendendo-se para além dos que a assinaram e seus sucessores e subrogados, vai alcançar também pessoas estranhas. Não encontraria, por exemplo, explicação na teoria do contrato uma disposição regulamentar proibitiva do uso do elevador social para subida de certos volumes, pois que uma tal ‘cláusula contratual’ seria oponível ao signatário da convenção, ao seu sucessor ‘inter vivos’ ou ‘causa mortis’, ao seu locatário etc. Mas a um estranho ela não se aplicaria. E, no entanto, obriga. É porque algo mais existe do que uma relação contratual. (...). Dada a sua própria natureza, as regras de comportamento de cada edifício têm sentido normativo. Obrigam aos que compõem aquele condomínio e aos que habitam o edifício ou dele se utilizam, ainda que eventualmente”.⁵⁷

Se assim o é, mesmo aqueles que não firmaram a convenção por ocasião da instituição do condomínio, ficam subordinados ao que nela ficou estabelecido, até em razão da ampla possibilidade de consultar o seu teor antes de adquirir a unidade, em função da necessária publicidade que lhe é dada pelo registro no Livro Auxiliar junto ao Cartório de Registro de Imóveis, nos termos do art. 173 da Lei 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos).

Neste sentido:

Tribunal de Justiça de Goiás. Ação ordinária de nulidade. (...). 3 – Quando estipulado na convenção do condomínio, cláusula arbitral, exclui-se a participação do Poder Judiciário, na solução de qualquer controvérsia, eis que as partes firmam, de comum acordo, a competência material para a solução de todas as questões que venham a se originar daquele “negocio jurídico”. Apelo conhecido e improvido (Processo: 200700100410, Acórdão: 106919-4/188, j. 31.07.2007, Publicação: 27.08.2007, Rel. Gilberto Marques Filho).

Tampouco, pelas razões lançadas por Caio Mário, é necessário o negrito ou a assinatura ou visto específico do condômino, já que não se trata de contrato de adesão.

Igualmente, é possível que inicialmente um condomínio não tenha cláusula arbitral em sua convenção, mas que, depois, os condôminos, pelo voto de 2/3, queiram incluir a possibilidade de arbitragem mediante alteração da convenção condominial. Neste caso, também com fundamento na natureza jurídica da convenção (institucional normativa), respeitado o quórum de 2/3 para a alteração destinada à inclusão da cláusula arbitral (Código Civil, art. 1.351), a arbitragem vinculará mesmo a minoria dissidente.

Por fim, mesmo que não haja qualquer previsão na convenção, é evidente que o condomínio e o condômino poderão firmar compromisso arbitral, levando o conflito à decisão de um árbitro.

b) Conflitos entre os condôminos.

Havendo previsão na convenção, os conflitos entre os condôminos decorrentes do convívio condominial deverão ser dirimidos no âmbito da arbitragem, quer decorrentes de direito de vizinhança, quer em razão de problemas construtivos, notadamente de vazamentos, muito comuns nas unidades em edifícios.

Para tanto, a cláusula arbitral inserta na convenção deve prever expressamente a hipótese, vinculando os condôminos e terceiros nos termos do art. 1.333 do Código Civil.

Não havendo cláusula arbitral na convenção ou, se houver, não for específica quanto a esta matéria, os condôminos poderão eleger a arbitragem em razão de conflitos decorrentes de direitos patrimoniais e disponíveis existentes entre elas, o que farão por meio do compromisso arbitral.

c) Conflitos entre o condomínio e fornecedores e entre o condomínio e eventual administradora que, nos termos do art. 1.348, § 2º, do Código Civil, for contratada para auxiliar o síndico nas funções administrativas do condomínio.

Neste caso, como as relações jurídicas obrigacionais decorrerão de contratos autônomos e, no caso da administradora, de contrato de prestação de serviços, não serão atingidos pela cláusula arbitral da convenção de condomínio, hipótese em que a arbitragem dependerá de novo pacto (cláusula arbitral ou compromisso arbitral).

E assim entendemos na medida em que, ainda que a convenção possa atingir terceiros em razão do seu registro, o fornecimento de bens e serviços ao condomínio e a administração do condomínio constituem relações jurídicas laterais, que não são atingidas pelos objetos legalmente tratados pela convenção condominial, que regula a relação entre o condomínio e os condôminos e entre as pessoas que habitam ou ingressam no condomínio.

_______________

¹     Cf. Jorge Tarcha; Luiz Antonio Scavone Junior, Despesas ordinárias e extraordinárias de condomínio. São Paulo: Juarez de Oliveira, 1999.

²     A herança pode ser objeto de cessão de direitos, como ato negocial inerente ao domínio dos bens por qualquer dos herdeiros. Na vigência do Código Civil de 1916, à falta de disposição expressa em contrário, admitia-se formalização da cessão por escritura pública, instrumento particular ou termo nos autos. O novo Código Civil, porém, traz significativa mudança ao dispor, no artigo 1.793, que a cessão de direitos sobre a sucessão aberta ou sobre quinhão individual da herança pode ser objeto de escritura pública, com isso restringindo a utilização de instrumento particular. Mas nada impede que se efetue a cessão nos próprios autos do processo de inventário, por termo próprio, na forma de renúncia translativa da herança (...), uma vez que admitida igual forma de procedimento para a renúncia propriamente dita (art. 1.806 do NCC) (Euclides de Oliveira e Sebastião Amorim. Inventários e Partilhas – Direito das Sucessões, 15ª. ed., São Paulo: Universitária, 2003, p. 60).

³     Coord. Luiz Antonio Scavone Junior, Carlos Eduardo Nicoletti Camilo, Glauber Moreno Talavera e Jorge Shiguemitsu Fujita. Comentários ao Código Civil. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2009, p. 2.089.

⁴     Condômino – Uso exclusivo – Possibilidade – Uso que se presume gratuito – Posterior notificação para pagamento de aluguel – Obrigação – Valor não informado – Liquidação a ser feita em Juízo – Termo inicial do aluguel – Citação. O condômino tem o direito de posse inerente ao domínio, podendo usar da coisa em comum até que os demais decidam alugá-lo, a partir de quando, feita a notificação de forma clara e precisa, com o respectivo valor, deverá pagar o aluguel aos demais, em proporção a cada quinhão. Omissa a notificação quanto ao valor e havendo tratativas imprecisas, com oposição, e delas não constando qualquer proposta determinada, o litígio impõe a obrigação após a citação (TJMG 2.0000.00.423486-6/000(1) Rel.: Des. Teresa Cristina da Cunha Peixoto. Publicação: 30.10.2004).

⁵     TJSP – Apelação 994040685616 (3516644000) – Relator: Egidio Giacoia – Comarca: Garça – Órgão julgador: 3ª Câmara de Direito Privado – Data do julgamento: 27.04.2010 – Data de registro: 03.05.2010 – Apelação – Coisa Comum Arbitramento de indenização (aluguel) pelo uso exclusivo de coisa comum – Indenização devida à condômina que não usufrui do bem comum – Possibilidade, sob pena de enriquecimento injustificado. Decisão modificada. Recurso provido.

Segundo Maria Berenice Dias, aplica-se a regra aos cônjuges, mesmo antes da separação judicial e independentemente da propositura da ação de partilha, sob pena de prestigiar-se o enriquecimento injustificado – (“in” Manual de Direito das Famílias, São Paulo: Revista dos Tribunais, p. 296).

Neste sentido, no Tribunal de Justiça de São Paulo, as Apelações Cíveis n°s. 678.438.4/3-00, 4ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Francisco Loureiro; 332.383.4/8-00, 1ª Câmara, Rel. Des. Elliot Akel; 273.277-4/5-00 e 282.775-4/9-00, 2ª Câmara, Rel. Des. Neves Amorim; 994.09.275682-7/5000 (691.515), 4ª Câmara, Rel. Des. Maia Da Cunha.

⁶     Neste julgado, são mencionados os seguintes, do Superior Tribunal de Justiça:

Condomínio – Condômino que ocupa integralmente imóvel de que é coproprietário – Necessidade de pagamento de aluguel aos demais condôminos – Medida que visa assegurar o direito inerente ao domínio e percepção dos frutos produzidos pela coisa comum – Inteligência dos artigos 623, 627 e 638 do Código Civil. (REsp 72.190/SP, Sexta Turma, Rel. Min. Vicente Leal).

Recurso especial. Civil. Ação de cobrança de aluguel. Utilização exclusiva de imóvel em condomínio. Possibilidade. – É possível a cobrança de alugueres pelo uso exclusivo de imóvel em condomínio quando houver resistência do ocupante à fruição concomitante do imóvel. – Igualmente factível essa cobrança, quando a simples ocupação do bem por um dos consortes representar impedimento de cunho concreto, ou mesmo psicológico, à utilização simultânea pelos demais condôminos (...). (REsp 622472/RJ, Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJ 20/09/2004, p. 293).

Civil. Processual Civil. Propriedade comum de imóvel. Uso integral por um condômino. Efeitos. Obrigação de pagar aluguel. Legitimidade passiva. – Quem ocupa integralmente imóvel de que é coproprietário, nele mantendo estabelecimento industrial de sua propriedade, deve pagar aluguel aos demais condôminos, tendo legitimidade para figurar no polo passivo de ação de arbitramento de aluguel. – Na propriedade em comum, cada condômino pode exercer os direitos inerentes ao domínio e perceber os frutos produzidos pela coisa comum (...). Recurso conhecido e provido. (REsp 41.113/SP; Recurso Especial 1993/0032807-7. Ministro Vicente Leal. Sexta Turma. J. 25.03.1996).

⁷     João Batista Lopes, Condomínio, 8ª ed., São Paulo: Revista dos Tribunais, 2003, p. 135.

⁸     Apelação 994080349568 (5727174400) – Relator: Enio Zuliani – Comarca: São Paulo – Órgão julgador: 4ª Câmara de Direito Privado – Data do julgamento: 16.07.2009 – Data de registro: 07/.08.2009 – Ementa: Condomínio – Assembleia-Geral Ordinária que deliberou, por maioria dos presentes, a troca de administradora do condomínio – Legalidade – Síndico que permaneceu inerte mesmo depois de intimado judicialmente para cumprimento da decisão – Multa diária pelo descumprimento devida – Sentença mantida – Não provimento.

⁹     Tribunal de Justiça de São Paulo. Legitimidade de parte ativa. Ocorrência. Indenizatória proposta por condomínio. Admissibilidade. Danos reclamados que se referem à existência de defeitos apenas nas áreas de interesse comum da edificação. Preliminar rejeitada. Os danos reclamados são os existentes nas áreas comuns da edificação, e a legitimidade para reclamar a sua indenização é exatamente do condomínio, e não dos condôminos, individualmente (Apel. Cív. nº 206.628-2, rel. Scarance Fernandes, São Paulo, 29.06.1993). Superior Tribunal de Justiça. Direitos civil e processual civil. Condomínio. Defeitos de construção. Área comum. Legitimidade ativa. Interesses dos condôminos. Irrelevância. Prescrição. Prazo. Enunciado nº 194 da Súmula/STJ. Interesses individuais homogêneos. Solidez e segurança do prédio. Interpretação extensiva. Leis nºs 4.591/64 e 8.078/90 (Código de Defesa do Consumidor). Precedentes. Recurso desacolhido. I – O condomínio tem legitimidade ativa para pleitear reparação de danos por defeitos de construção ocorridos na área comum do edifício, bem como na área individual de cada unidade habitacional, podendo defender tanto os interesses coletivos quanto individuais homogêneos dos moradores (...). Fonte: DJU, 24.11.1997, p. 61.222 (Recurso Especial nº 66.565/MG (9500252201), 4ª Turma, data: 21.10.1997).

¹⁰     João Nascimento Franco, Condomínio, São Paulo: Revista dos Tribunais, 1999, pp. 63 e 64.

¹¹     João Batista Lopes, Condomínio, São Paulo: Revista dos Tribunais, 2003, p. 160.

¹²     Em igual sentido: Tribunal de Justiça de São Paulo. Apelação nº 0336916-48.2009.8.26.0000, j. em 28.10.2010.

¹³     Luiz Antonio Scavone Junior e Jorge Tarcha, Despesas ordinárias e extraordinárias de condomínio, 2ª ed., São Paulo: Juarez de Oliveira, 2000, pp. 34 e 35.

¹⁴     Gildo dos Santos, Locação e despejo, 2ª ed., São Paulo: Revista dos Tribunais, 1992, p. 86.

¹⁵     João Nascimento Franco, ob. cit., p. 31.

¹⁶     Renato Saboya, Taxa de ocupação e coeficiente de aproveitamento, disponível em: <http://urbanidades.arq.br/2007/12/taxa-de-ocupacao-e-coeficiente-de-aproveitamento/>. Acesso em: 23 dez. 2012.

¹⁷     Disponível em: <http://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/desenvolvimento_urbano/legislacao/estoques_de_potencial_construtivo/index.php?p=1384>.

¹⁸     João Batista Lopes, Condomínio Problemas Fundamentais da Propriedade Horizontal. 3. ed. São Paulo: RT, p. 87.

¹⁹     João Batista Lopes, Condomínio, São Paulo: Revista dos Tribunais, 2003, p. 132.

²⁰     Quanto à legitimidade passiva, remete-se o leitor ao Capítulo 2 deste livro (item 2.5.8).

²¹     Américo Izidoro Angélico. Quórum no Condomínio. In Diário das Leis Imobiliário – BDI – ano XXVII, nº 1.

²²     Apelação Cível nº 112.574. Segunda Câmara. Tribunal de Justiça de São Paulo. 09.05.2000.

²³     Nelson Nery Junior, Código Civil Anotado. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2003, p. 853. O Código Civil de 2002 foi publicado no Diário Oficial da União no dia 11.01.2002. A contagem, segundo Nelson Nery Junior, é feita de acordo com a Lei Complementar 95/1998, que, no art. 8º, § 1º, estabelece: Art. 8º A vigência da lei será indicada de forma expressa e de modo a contemplar prazo razoável para que dela se tenha amplo conhecimento, reservada a cláusula “entra em vigor na data de sua publicação” para as leis de pequena repercussão. § 1º A contagem do prazo para entrada em vigor das leis que estabeleçam período de vacância far-se-á com a inclusão da data da publicação e do último dia do prazo, entrando em vigor no dia subsequente à sua consumação integral (Parágrafo incluído pela Lei Complementar nº 107, de 26.04.2001). Nesse caso, aplica-se, inclusive, a Lei 810/1949, que, no art. 1º, estabelece que o prazo em ano se conta “do dia do início ao dia e mês correspondentes do ano seguinte”. Posta assim a questão, tendo em vista que a Lei Complementar nº 95/1998 determina a entrada em vigor no dia seguinte ao da consumação integral, resta a conclusão segundo a qual o Código Civil de 2002 entrou em vigor no dia 12 de janeiro de 2003.

²⁴     Caio Mário da Silva Pereira. Condomínio e incorporações. 10ª ed., Rio de Janeiro: Forense, 1997, p. 125.

²⁵     § 1º O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

²⁶     João Batista Lopes. Condomínio. 8ª ed., São Paulo: Revista dos Tribunais, 2003, p. 183.

²⁷     Roberto Barcelos de Magalhães, Teoria e prática dos condomínios, Rio de Janeiro: José Konfino, 1966, p. 128.

²⁸     Fábio Ulhoa Coelho, Comentários ao código de proteção do consumidor, obra coletiva, São Paulo: Saraiva, 1991, p. 175.

²⁹     Celso Antonio Bandeira de Mello, Conteúdo Jurídico do Princípio da Igualdade, São Paulo: Malheiros Editores, 1993, p. 37.

³⁰     João Nascimento Franco, “Despesas de Condomínio”, Revista de Direito Imobiliário nº 4, pp. 47 e ss., jul.-dez./1979.

³¹     Ob. cit., p. 224.

³²     João Nascimento Franco, Condomínio, São Paulo: Revista dos Tribunais, 1999, p. 66.

³³     João Nascimento Franco, ob. cit., p. 117.

³⁴     Lei 9.267, de 25 de março de 1996. Altera a redação do § 4º do art. 24 da Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias.

Art. 1º O § 4º do art. 24 da Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964, acrescido pelo art. 83 da Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991, passa a vigorar com a seguinte redação:

Art. 24. (...)

§ 4º Nas decisões da Assembleia que não envolvam despesas extraordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça.

Art. 2º Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação.

³⁵     João Nascimento Franco, ob. cit., p. 120.

³⁶     Ob. cit., p. 119.

³⁷     Ora, não se trata de desrespeito à forma prescrita em lei e, portanto, de nulidade absoluta (Código Civil, arts. 104 e 166)?

³⁸     Nesse sentido: João Batista Lopes, Condomínio, São Paulo: Revista dos Tribunais, 2003, p. 157.

³⁹     João Batista Lopes, ob. cit., p. 105.

⁴⁰     Josserrand, De l’esprit des droits et de leur rélativité, 1939, p. 415.

⁴¹     Ob. cit., p. 118.

⁴²     Ob. cit., p. 218.

⁴³     Marco Aurélio S. Viana, Manual do condomínio edilício, Rio de Janeiro: Forense, 2009, p. 50.

⁴⁴     Carnelutti, Rivista de diritto commerciale, Milão, 1914, p. 575.

⁴⁵     Moderno Dicionário da Língua Portuguesa, Melhoramentos, 2009.

⁴⁶     Segundo o relatório, o apelante [síndico] teria chamado o apelado de ladrão e dito que ele teria dois RGs e teria roubado toca CD de veículo do condomínio, teria roubado mangueiras do prédio e adquirido moto roubada. Evidentemente, é parte legítima para figurar no polo passivo da relação jurídica processual. Concluiu que o síndico agiu em nome próprio e, ainda que a ação tivesse sido dirigida ao Condomínio, este teria ação de regresso em face dele, síndico que praticou o ato desairoso.

⁴⁷     Th omaz Henrique Monteiro Whately, Diário das Leis Imobiliário – BDI – 35/12.

⁴⁸     Nesse sentido: Tribunal de Alçada de Minas Gerais. Nunciação de obra nova. Placa de propaganda. Condomínio. Área de uso comum. Alteração. A colocação de placa de propaganda que altere a fachada de prédio se insere no conceito de obra nova, para os efeitos da ação prevista no caput do art. 934 do CPC, visto que a expressão deve ser compreendida em seu significado mais amplo. A nunciação de obra nova é o remédio processual adequado para fazer cessar obra que, alterando a parte comum do edifício, não foi devidamente autorizada pelos demais condôminos (Processo nº 164.037-3/00, Apelação, Belo Horizonte, 5 ª Câmara Cível, rel. Juiz Aloysio Nogueira, j. em 25.11.1993, decisão: unânime, DJ 06.07.1994 e RJTAMG 53/143).

⁴⁹     Edith Kischinewsky-Brocquisse, La copropriété des immeubles bâtis, 4. ed., Paris: Litec, 1989, p. 768 et seq.

⁵⁰     João Batista Lopes, Condomínios, 6ª ed., São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 1998, p. 173.

⁵¹     J. Nascimento Franco, Condomínio... ob. cit., p. 214.

⁵²     Carlos Maximiliano, Condomínio terras, apartamento e andares perante o direito, 4. ed., Rio de Janeiro: Freitas Bastos, 1956, p. 40 e 41.

⁵³     Tribunal de Justiça de São Paulo. Condomínio. Furto de veículo estacionado na garagem do edifício – indenização devida – Culpa in vigilando – convenção de condomínio que concede ao síndico poderes para zelar pela segurança dos moradores do prédio e do edifício (ato de gestão) a teor do disposto no art. 22, § 1º, da Lei 4.521/64 (Apel. Cív. nº 28.728-4, São Paulo, 7ª Câmara de Direito Privado, rel. Júlio Vidal, 22.04.1998, maioria de votos). Tribunal de Justiça de São Paulo. Indenização. Responsabilidade civil. Furto de automóvel em garagem de condomínio. Edifício dotado de rígido controle de segurança a fim de salvaguardar o patrimônio dos moradores, donde se infere ter assumido o condomínio a obrigação de guarda. Presunção de culpa decorrente do inadimplemento. Presumida, ainda, a culpa dos prepostos do condomínio, contratados perante terceiros. Recurso parcialmente provido para decretar a procedência do pedido pertinente aos danos materiais (Apel. Cív. nº 282.345-1, São Paulo, 2ª Câmara de Direito Privado, rel. Vasconcellos Pereira, 17.06.97, votação unânime). Tribunal de Justiça de São Paulo. Indenização. Responsabilidade civil. Furto de motocicleta da garagem de condomínio. Fato demonstrado e decorrente de falha no sistema de segurança existente. Condomínio que responde pelos danos causados por culpa de seu preposto. Ação procedente. Recurso não provido (Apel. Cív. nº 244.951-1, Ribeirão Preto, 1ª Câmara de Férias A de Direito Privado, rel. Ricardo Feitosa, 1º.03.1996, votação unânime). Tribunal de Justiça de São Paulo. Responsabilidade Civil. Furto de toca-fitas em veículo estacionado na garagem de condomínio. Não cabimento. Ausência de empregado com função específica de vigiar a garagem, bem como, de cláusula da convenção condominial que determine o ressarcimento. Preliminar rejeitada. Recurso provido (Apel. Cív. nº 18.818-4, São Paulo, 10ª Câmara de Direito Privado, rel. Roberto Stucchi, 19.05.1998, votação unânime). Tribunal de Justiça de São Paulo. Indenização. Responsabilidade civil. Condomínio. Furto de motocicleta na garagem. Inexistência de equipamentos ou estrutura de segurança adequados. Obrigação de guarda e vigilância não prevista em convenção condominial. Responsabilidade objetiva inocorrente. Culpa subjetiva não evidenciada. Ação improcedente. Apelação não provida (Apel. Cív. nº 251.409-1, São José dos Campos, 2ª Câmara de Direito Privado, rel. Correia Lima, 14.05.1996, votação unânime).

⁵⁴     Art. 13. Proceder-se-á ao seguro da edificação ou do conjunto de edificações, neste caso, discriminadamente, abrangendo todas as unidades autônomas e partes comuns, contra incêndio ou outro sinistro que cause destruição no todo ou em parte, computando-se o prêmio nas despesas ordinárias do condomínio. Parágrafo único. O seguro de que trata este artigo será obrigatoriamente feito dentro de 120 (cento e vinte) dias, contados da data da concessão do “habite-se”, sob pena de ficar o condomínio sujeito à multa mensal equivalente a um doze avos do imposto predial, cobrável executivamente pela Municipalidade.

⁵⁵     Art. 23. O seguro obrigatório garantindo riscos provenientes de danos físicos de causa externa, de acordo com o art. 13 da Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964, relativos a edifícios divididos em unidades autônomas, será contratado pelo valor de reposição.

⁵⁶     Tribunal de Alçada Cível do Rio de Janeiro. Condomínio – despesas. Seguro obrigatório concorrendo com seguro de mútuo do SFH. O condômino é obrigado a contribuir para as despesas de seguro da edificação mesmo que seja vinculado por contrato de mútuo do SFH. O seguro obrigatório de condomínio decorre de norma imperativa, não podendo concorrer com seguro estipulado em contrato de mútuo, mesmo que regulamentado pelo SFH. O poder regulamentar não pode contrariar disposição de Lei. Seguro. É nulo o contrato se alguém segura a mesma coisa mais de uma vez. A nulidade pode atingir o seguro estipulado no contrato de mútuo não o estabelecido na Lei 4.591/64 (Apel. Cív. nº 34.166, 6ª Câm., unânime, Juiz: Martinho Campos, j. em 29.10.85).

Tribunal de Alçada do Rio Grande do Sul. Condomínio – despesas com seguro obrigatório de economia de uso privativo do condômino autorizadas pela lei e pela convenção, que não se limitam à contratação de cobertura para incêndio. Cláusulas acessórias de cobertura de outros riscos que possam comprometer a totalidade ou parte da edificação. Sentença de procedência da ação de cobrança das despesas com a realização de seguro pelo condomínio, relativamente a uma das economias, que se confirma. Decisão: negado provimento. Decisão unânime. Recurso nº 184.036.051, data: 29.08.1984, órgão: 3ª Câmara Cível, Relator: Sérgio Pilla da Silva, origem: Porto Alegre.

Tribunal de Alçada do Rio Grande do Sul. Condomínio. Seguro obrigatório (art. 13, Lei 4.591/1964, e art. 20, G, Decreto-Lei 73/1966). Cabendo ao síndico a responsabilidade respectiva, e sendo obrigatório o seguro, não só das economias autônomas, como das áreas e equipamentos de uso comum do edifício, “pelo valor de reposição”, não se poderá eximir do rateio do valor do prêmio o condômino que tenha contratado seguro em separado, de sua unidade autônoma. Máxime quando notificado previamente pelo condomínio para que assim não procedesse. Ação anulatória julgada improcedente e procedente a de cobrança. Recurso do condomínio provido, para majoração da verba honorária. Decisão: dado provimento á primeira. Negado provimento a segunda. Decisão unânime. Recurso: Apelação nº 188.071.211, 05.10.1988, órgão: 3ª Câmara Cível, relator: Elvio Schuch Pinto, origem: Porto Alegre.

Tribunal de Alçada Cível do Rio de Janeiro. Condomínio. Apelação Cível nº 9.076/93, 6ª Câmara, decisão unânime, Juiz: Nilson de Castro Diao, julgamento: 27.09.1993. Seguro de edificação. Obrigatoriedade. Consignação em pagamento colimando excluir a parte relativa ao seguro coletivo. Improcedência. O art. 13 da Lei 4.591/64 estabelece a obrigatoriedade do seguro da edificação, abrangendo todas as unidades autônomas e partes comuns, contra incêndio ou outro sinistro que cause destruição no todo ou em parte computando-se o prêmio nas despesas ordinárias do condomínio. Assim não é lícito ao condômino pretender excluir-se da obrigação de contribuir com a sua parte, sob o pretexto de que contratou, isoladamente, o seguro de sua unidade residencial. Esse seguro particular poderá responder pelo sinistro que atingir aos móveis e utensílios que guarnecem a sua moradia, já que o seguro obrigatório não cobre a indenização, nesse particular.

⁵⁷     Caio Mário da Silva Pereira, Condomínio e incorporações, 10. ed., Rio de Janeiro: Forense, 1997, p. 125.

Capítulo 2

AÇÃO DE COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS¹

2.1. PRINCIPAIS ASPECTOS

Antes de ingressar na ação de cobrança de despesas condominiais, mister se faz verificar o que diz a lei quanto à arrecadação dessas despesas.

A Lei 4.591/1964, Lei dos Condomínios e Incorporações, que antes regulava a matéria, determinava no § 2º do seu art. 12:

Art. 12, § 2º Cabe ao síndico arrecadar as contribuições, competindo-lhe promover, por via executiva, a cobrança judicial das cotas atrasadas.

Esse dispositivo envolvia uma grande atecnia.

De fato, os rateios das despesas condominiais padecem de falta de liquidez e certeza, elementos absolutamente indispensáveis aos títulos executivos.

Tanto é assim que o Código Civil, que passou a regular a matéria a partir do dia 11 de janeiro de 2003, não determina a espécie de ação:

Art. 1.348. Compete ao síndico:

VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;

O Código de Processo Civil, que surgiu nove anos após a Lei 4.591/1964, dispõe, no seu art. 275, que a ação de cobrança das despesas de condomínio segue o procedimento comum, rito sumário, em processo de conhecimento:

Art. 275. Observar-se-á o procedimento sumário:

II – nas causas, qualquer que seja o valor,

b) de cobrança ao condômino de quaisquer quantias devidas ao condomínio;

Obter-se-á, destarte, uma sentença condenatória, que será o título executivo.

Todavia, até estranhamente, no Estado de São Paulo, alguns juízes têm determinado, já na primeira decisão do processo, quanto à citação do réu, a conversão do rito sumário para o rito ordinário, justificando essa providência na dificuldade de se marcar a audiência de conciliação.

Entendemos que a providência é ilegal vez que afronta dispositivo da lei processual que não pode ser modificado por vontade do magistrado.

Demais disso, no rito sumário, o réu apresenta contestação na audiência e, no rito ordinário, em quinze dias contados da juntada do comprovante de citação nos autos.

Eventualmente, o réu pode deixar de contestar em quinze dias da data da juntada do comprovante de citação nos autos, esperando a data da audiência para ultimar a providência.

Tal fato pode, por evidente, gerar confusão e recurso de agravo por parte do prejudicado, em razão de eventual decreto de revelia.

De qualquer forma, não há confundir essa hipótese de cobrança de débitos condominiais em face do condômino com a possibilidade de cobrança de despesas de condomínio do locatário como encargo da locação determinado no contrato.

A cobrança de despesas condominiais pelo locador em face do locatário (com fundamento no contrato de locação – encargos da locação), será efetuada através de ação de execução – Código de Processo Civil, art. 585, V – comprovada a obrigação por contrato escrito, mesmo sem testemunhas, já que se executa o crédito que não se confunde com o título do inciso II do art. 585 do Código de Processo Civil.

Voltaremos a esse assunto adiante. Na ação de cobrança, que segue o procedimento comum, rito sumário, serão cobradas as despesas referentes ao rateio das despesas não pagas no respectivo vencimento, além das multas e dos juros moratórios.

O Código Civil, que prevalece sobre o art. 12, da Lei 4.591/1964, que antes regulava a matéria, ainda que atecnicamente, confundindo correção monetária com cláusula penal, limitou a multa moratória (por atraso) a 2% do valor do condomínio atrasado, o que fez no § 1º do art. 1.336:

Art. 1.336, § 1° O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

Sobre essa multa e o direito intertemporal, ou seja, a sua aplicabilidade aos condomínios já existentes quando da entrada em vigor do Código Civil, recomendamos a leitura do capítulo referente ao condomínio.

De qualquer forma, a convenção pode estipular correção monetária desde o vencimento da obrigação e, ainda que a convenção seja omissa, a correção decorre legalmente do inadimplemento e da mora (Código Civil, arts. 389 e 395), ou seja, ainda que a convenção silencie a respeito, a correção poderá ser cobrada com fundamento no Código Civil, não se aplicando mais o art. 1º da Lei 6.899/1981 (Lei da Correção Monetária).

Quanto aos juros, serão de 1% (um por cento) ao mês, antes com fundamento no § 3º do art. 12 da Lei 4.591/1964 e, hoje, com fundamento no § 1º do art. 1.336 do Código Civil.

2.1.1. Procedimento

A ação segue o procedimento comum, rito sumário.²

Sendo assim, mister observar o seguinte:

a) No caso de condomínio o rito sumário é determinado pela natureza da relação jurídica material e, portanto, independe do valor da cobrança (não se limita a 60 vezes o valor do salário mínimo).

b) A ação sumária possui caráter dúplice, ou seja, não se admite reconvenção, mas pedido na contestação (fundamento nos mesmos fatos – Código de Processo Civil, art. 278, § 1º), com prazo de 10 dias para nova audiência de conciliação.

c) A petição inicial deve estar acompanhada de rol de testemunhas e, no caso de perícia, quesitos e indicação de assistente técnico – Código de Processo Civil, art. 276.

d) A citação é efetuada para comparecimento à audiência de conciliação, 10 dias antes de sua realização.

Na audiência (citação pelo menos 10 dias antes sob pena de nulidade – Código de Processo Civil, art. 277):

a) Não comparecendo o réu, ou seu preposto, haverá revelia (Código de Processo Civil, art. 277, §§ 1º e 2º).

b) A impugnação ao valor da causa deverá ser levada a efeito por escrito ou oralmente antes da apresentação da defesa.

c) A contestação é efetuada na própria audiência, também acompanhada de rol de testemunhas e, no caso de perícia, quesitos e indicação de assistente técnico – Código de Processo Civil, art. 278.

d) A réplica é oral, na própria audiência, e apenas nas seguintes hipóteses:

I. Se a contestação contiver preliminares;

II. Se estiver acompanhada de documentos;

III. Se contiver alegações de fatos impeditivos, modificativos ou extintivos.

Não se admitirá: intervenção de terceiros: oposição, nomeação à autoria e denunciação da lide; contudo, são admitidos a assistência, o recurso de terceiro prejudicado e a intervenção baseada em contrato de seguro (Código de Processo Civil, art. 280).

2.1.2. Documentos que deverão instruir a inicial

Na ação de cobrança de despesas de condomínio, a petição inicial deverá ser acompanhada de alguns documentos sob pena de elisão do contraditório.

Inicialmente é necessária a ata da assembleia-geral que deliberou a respeito da despesa.

É necessária, igualmente, a prova de que o síndico efetuou a comunicação, aos condôminos, do valor a ser pago, em oito dias, tudo em obediência à Lei 4.591/1964:

Art. 24. Haverá, anualmente, uma assembleia-geral ordinária dos condôminos, convocada pelo síndico na forma prevista na convenção, à qual compete, além das demais matérias inscritas na ordem do dia, aprovar, por maioria dos presentes, as verbas para as despesas de condomínio, compreendendo as de conservação da edificação ou conjunto de edificações, manutenção de seus serviços e correlatas.

§ 1º As decisões da assembleia, tomadas, em cada caso, pelo quorum que a convenção fixar, obrigam todos os condôminos.

§ 2º O síndico, nos oito dias subsequentes à assembleia, comunicará aos condôminos o que tiver sido deliberado, inclusive no tocante à previsão orçamentária, o rateio das despesas, e promoverá a arrecadação, tudo na forma que a convenção previr.

No âmbito do Código Civil não há mais a previsão de comunicação do resultado da assembleia nos oito dias subsequentes. Todavia, se recomenda a providência na medida em que a lei posterior revoga a anterior desde que seja com ela incompatível ou regule inteiramente a matéria, o que não ocorre com o Código Civil em relação ao dispositivo em apreço.

De qualquer forma, o Código Civil manteve a imprescindível assembleia para aprovação do orçamento:

Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.

§ 1º Se o síndico não convocar a assembleia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.

§ 2º Se a assembleia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.

Quanto às despesas extraordinárias, é necessário apresentar a ata da assembleia-geral extraordinária (AGE) que discutiu a matéria e a prova de que o condômino foi informado do valor a ser pago, bem como a data em que deveria ser efetuado o pagamento.

Qualquer que seja o caso, a deliberação deve ter sido tomada pelo quorum estatuído na convenção de condomínio.

No âmbito do Código Civil, as obras voluptuárias, como, por exemplo, a construção de uma churrasqueira ou piscina, dependem da aprovação de dois terços dos condôminos; as úteis, como a instalação de alarmes, dependem de voto da maioria dos condôminos (Código Civil, art. 1.341).

Anote-se que, em casos excepcionais e urgentes, se tem admitido a aprovação posterior das despesas.

Essa possibilidade é expressa no Código Civil, acorde com o mesmo art. 1.341, que admite as obras urgentes sem autorização, realizadas pelo síndico ou, no seu impedimento, por qualquer condômino.

Todavia, se essas obras urgentes implicarem em despesas excessivas, a assembleia deverá ser convocada para comunicação formal, o que não se confunde com aprovação ou ratificação.

É evidente que o síndico não pode ficar a mercê da assembleia quando, por exemplo, se romper um cano de esgoto que importe em gastos urgentes e dispendiosos.

Contudo, essa despesa deverá ser comunicada e justificada em assembleia.

Qualquer condômino, ao depois, provando que a despesa não era necessária ou urgente, poderá responsabilizar judicialmente o síndico.

Se a despesa com manutenção for excessiva, mas não urgente, ainda que se trate de uma obrigação do síndico (Código Civil, art. 1.348), é mister provar a realização de assembleia com a aprovação da despesa efetuada, mesmo que a assembleia, como temos defendido, não possa deixar de aprovar, mas, apenas, deliberar sobre qual orçamento é mais conveniente.

Nesse sentido, recomendamos a leitura de nossas razões no capítulo referente ao condomínio.

Não há, no Código Civil, a necessidade de assembleia para aprovação de despesas ordinárias, de manutenção corriqueira e administração do condomínio.

Portanto, os documentos que deverão instruir a inicial, sob pena de inépcia por elisão do contraditório – CF, art. 5º, LV – são:

a) comprovante da regular eleição do síndico através da juntada da ata da assembleia que o elegeu;

b) procuração;

c) cópia da matrícula atualizada e, se for o caso, cópia do compromisso de compra e venda ou cessão de direitos que, eventualmente, for de conhecimento do condomínio;

d) demonstrativo do débito;

e) comprovantes das despesas condominiais;

f) orçamento aprovado por assembleia-geral ordinária (art. 24 da Lei 4.591/1964 e art. 1.350, do Código Civil) – despesas ordinárias;

g) no caso anterior, prova da comunicação orçamentária nos oito dias subsequentes, comunicação essa dispensada pelo atual Código Civil; e,

h) ata de Assembleia-Geral Extraordinária que aprovou a despesa (no caso de despesa extraordinária), bem como comprovante de convocação específica para aprovação da despesa.

2.2. ASPECTOS PROCESSUAIS

a) Foro competente: Foro do lugar do imóvel, que é o lugar onde deverá ser cumprida a obrigação;

b) Legitimidade ativa: o condomínio, representado pelo síndico;

c) Legitimidade passiva: o condômino proprietário que não paga as despesas condominiais ou, havendo promessa de compra e venda, o promitente comprador e, ainda, o cessionário dos direitos sobre a unidade autônoma, o usufrutuário e o fiduciante, desde que estejam na posse direta do imóvel com conhecimento da administração do edifício. Neste caso será notificado o titular do domínio pleno ou útil, inclusive o promitente vendedor ou o fiduciário (art. 72 da Lei 11.977/2009). O locatário jamais responde perante o condomínio, posto que não é condômino e deve as despesas condominiais ao locador na qualidade de encargos, por força do contrato de locação;

d) Valor da causa: o valor do débito; havendo inclusão de despesas vincendas, estas serão somadas ao valor do débito pelo valor de uma anuidade (CPC, art. 260);

e) Petição inicial: deve respeitar os requisitos dos art. 276 e 282 do Código de Processo Civil;

f) Procedimento: comum, rito sumário.

2.3. COMPETÊNCIA

O foro competente para julgar a ação de cobrança de despesas de condomínio pelo procedimento comum, rito sumário é, em regra, o foro da localização do edifício, que é o lugar onde a obrigação deve ser cumprida (RT 501/192; Código de Processo Civil, art. 100, IV, d).

Todavia, se o local de cumprimento da obrigação for outro, nada obsta que a ação seja proposta neste local.

Não há nulidade se a ação for proposta em outro local, como o domicílio do réu. A uma, porque não há prejuízo e, a duas, porque se trata de incompetência relativa que deve ser arguida pelo prejudicado.

2.4. LEGITIMIDADE ATIVA

A ação em tela será ajuizada pelo condomínio.

A norma do art. 1.348, VII, do Código Civil, segundo a qual cabe ao síndico arrecadar as contribuições, deve ser entendida com a devida cautela.

É que o síndico apenas arrecada e, mesmo assim, na qualidade de representante legal do condomínio.

Ainda que o condomínio não disponha de personalidade jurídica, o fato é que ostenta capacidade postulatória, ou seja, é dotado de capacidade de estar em juízo, assim como a massa falida e o espólio, representados, respectivamente, pelo síndico da massa e pelo inventariante.

Assim sendo, cabe ao condomínio, representado pelo síndico, postular as despesas não pagas.

Portanto, a inicial deverá ser acompanhada do comprovante da regular eleição do síndico através da juntada da ata da assembleia que o elegeu.

2.5. LEGITIMIDADE PASSIVA – OBRIGAÇÃO PROPTER REM

Legitimado passivo é o condômino inadimplente com suas obrigações condominiais.

Portanto, como se trata de obrigação propter rem, isto é, vinculada à coisa e não à pessoa, seja lá quem for o condômino, responderá pela despesa de condomínio.

Nesse sentido, o Código Civil:

Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.

Mas quem é o condômino, responsável pelas despesas?

A princípio, é o proprietário da unidade autônoma, aquele que consta como tal na matrícula junto ao registro imobiliário.

O vocábulo “condômino” abrange também o usufrutuário, o nu-proprietário, o fiduciário, o compromissário comprador, o promitente cessionário de direito à compra, ou qualquer outro titular de direito à aquisição das unidades autônomas do edifício.

Essa era a inferência que se extraía do § 4º, do art. 12, da Lei 4.591/1964 e, também, do art. 9º do mesmo diploma legal.

§ 4º As obras que interessarem à estrutura integral da edificação ou conjunto de edificações, ou ao serviço comum, serão feitas com o concurso pecuniário de todos os proprietários ou titulares de direito à aquisição de unidades, mediante orçamento prévio aprovado em assembleia-geral, podendo incumbir-se de sua execução o síndico, ou outra pessoa, com aprovação da assembleia (grifamos).

Da mesma forma, além do já citado art. 1.345, a referência dos arts. 1.333 e 1.334 do Código Civil, ainda mais claros:

Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.

Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:

(...)

§ 2º São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.

De acordo com João Nascimento Franco,³

Assim é desde o dia em que recebe a posse direta, o titular de uma unidade autônoma obriga-se pela respectiva cota nas despesas de administração e conservação do edifício.

Isso porque a obrigação de custear proporcionalmente as despesas decorre da existência, de fato, da comunhão sobre o imóvel e da possibilidade de sua utilização.

Logo, é a posse direta do apartamento que torna o compromissário comprador responsável pelas despesas de condomínio, mesmo que não tenha sido ainda recebida qualquer escritura.

Mas para isso deverá o compromissário comprador, ou o condômino promitente vendedor comunicar à administração do condomínio a promessa de venda e a transmissão de posse da unidade autônoma.

(...)

Predomina o entendimento de que a promessa de venda e compra, mesmo não registrada, investe o compromissário comprador na condição de “quase proprietário” e na posse do imóvel, o que lhe permite defendê-la por embargos de terceiro, pleitear indenização em caso de desapropriação e praticar atos análogos.

Sendo o compromissário comprador considerado “quase proprietário”, a promessa de venda constitui “quase alienação”.

Outorgada uma promessa de venda e compra, o domínio remanescente com o promitente vendedor é meramente residual e de minguados efeitos jurídicos.

Por isso é que, reportando-se ao magistério de Barbosa Lima, no sentido de que a escritura definitiva constitui mera prestação de fato, dado que os direitos reais básicos antes dela se transmitem por via da promessa de venda e da transmissão da posse direta do imóvel, José Osório de Azevedo Júnior pondera, na abordagem do compromisso de venda e compra com reserva de domínio, que “à medida que o crédito vai sendo recebido, aquele pouco que restava do direito de propriedade junto ao compromitente vendedor, isto é, aquela pequena parcela do poder de dispor, como que vai desaparecendo até apagar de todo” (cf. Compromisso de compra e venda, apud Jether Sotano, in Boletim do IRIB 212/2).

Mesmo na hipótese de o imóvel ser arrematado em hasta pública, o adquirente permanece responsável pelas despesas pendentes, podendo, ao depois, se voltar contra o antigo proprietário.

Nesse sentido, manifestou-se o Ministro Castro Filho, do Superior Tribunal de Justiça, no Recurso Especial nº 400.997-SP: A Segunda Seção desta Corte, interpretando o parágrafo único do artigo 4º da Lei 4.591/64, com a redação dada pela Lei 7.182/84, assentou o entendimento de ser do adquirente, inclusive por arrematação, a responsabilidade pelas cotas condominiais em atraso, resguardado o direito de regresso contra o devedor primitivo, em razão de o débito estar vinculado ao imóvel (dívida propter rem).

Igualmente:

Superior Tribunal de Justiça. Ação de Cobrança. Despesas de Condomínio. Adquirente. Arrematação. Execução Extrajudicial. Obrigação “Propter Rem”. Lei 4.591/1964. O adquirente de unidade condominial, por arrematação, responde perante o condomínio pelas despesas condominiais em atraso, mesmo as anteriores à aquisição do imóvel, por constituírem-se essas em obrigações ‘propter rem’, que acompanham o imóvel. Não afasta esta obrigação a regra contida no artigo 4º, parágrafo único, da Lei 4.591/64” (REsp. nº 286.081/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, DJ de 12.12.2000).

Superior Tribunal de Justiça. Civil – Ação de consignação em pagamento – Despesas de condomínio – adjudicação – Execução extrajudicial – Obrigação ‘propter rem’ – Lei 7.182/1984. I – Os encargos condominiais constituem-se espécie peculiar de ônus real, gravando a própria unidade do imóvel, eis que a lei lhe imprime poder de sequela. II – Assentado na jurisprudência da Terceira Turma o entendimento no sentido de que, ainda na vigência da primitiva redação do par. único, do art. 4º, da Lei 4.591/1994, a responsabilidade assumida pelo adquirente de unidade autônoma de condomínio não significava ficasse exonerado o primitivo proprietário (REsp. nº 7.128-SP, rel. Ministro Waldemar Zveiter, DJ de 16.09.1991).

2.5.1. O apartamento foi vendido, por contrato chamado “de gaveta”. Quem responde pelas despesas: o vendedor, cujo nome consta como proprietário, ou o adquirente?

A preleção sempre clara de João Nascimento Franco não deixa dúvidas quanto ao fato de os promitentes compradores e até os cessionários dos seus direitos serem condôminos.

Ainda assim, surge um sério problema, no caso de ter sido a unidade autônoma vendida por meio dos chamados “contratos de gaveta”, ou seja, a promessa ou a cessão sem o registro junto ao Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição imobiliária competente.

O fato é que o débito por despesa condominial é obrigação propter rem, ou seja, vinculada à própria coisa e por ela responderá o seu titular, ainda que não seja proprietário.

Mesmo assim, a jurisprudência chegou a se dividir.

Alguns arestos determinavam a cobrança apenas em face do proprietário, que é aquele que figura na matrícula junto ao oficial de Registro de Imóveis como tal.

Outros acórdãos imputavam a responsabilidade pelo pagamento ao promitente comprador.

Havia, nesse caso, portanto, duas tendências jurisprudenciais distintas.

A primeira levava em conta o proprietário como sujeito passivo único:

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Condomínio. Despesas condominiais. Ônus do proprietário. A responsabilidade pelas despesas condominiais é do proprietário da unidade autônoma, por se tratar de obrigações “propter rem” (Apel. s/ rev. nº 492.802, 11ª Câm., rel. Juiz Artur Marques, j. em 1º.09.1997. No mesmo sentido: Apel. s/ rev. nº 496.381, 11ª Câm., rel. Juiz Artur Marques, j. em 29.09.1997).

Tribunal de Alçada Cível do Rio de Janeiro. Condomínio. Despesas. Obrigação decorrente de domínio. A obrigação de pagamento das cotas condominiais decorre do domínio, e não da posse. (Apelação Cível nº 29.304, 5ª Câmara, decisão unânime, Juiz: Antonio Lindberg Montenegro, julgamento: 14.08.1985).

A segunda tendência jurisprudencial entendeu (e, a nosso ver, com razão), que o responsável pelo pagamento das despesas de condomínio e legitimado passivo é o promitente comprador, ainda que o contrato não esteja registrado, desde que o condomínio saiba, por qualquer forma, que o promitente comprador ou seu cessionário é o novo titular.

Prestigiou-se o critério que impõe a obrigação ao beneficiário das despesas ao mesmo tempo em que não se descuidou da segurança jurídica ao exigir-se, para que o titular sem registro seja legitimado, a ciência do condomínio.

Assim, responde pelos débitos condominiais quem tem a posse direta, quem desfruta das comodidades do edifício, comodidades essas que dão origem às despesas condominiais, especialmente quando o alienante tomou o cuidado de informar à administração do edifício sobre quem tem a posse direta da unidade (o promissário comprador), não como locatário, mas como promitente comprador ou cessionário, independentemente do registro imobiliário da promessa de sua titularidade do direito real de propriedade.

Em outras palavras, o proprietário que prometeu vender o imóvel por promessa de compra e venda, ainda que não seja registrada junto à matrícula do imóvel, não responde pelas despesas condominiais que deverão, assim, ser cobradas do promitente comprador, desde que o condomínio conheça a situação:

Superior Tribunal de Justiça. Civil e processual civil. Agravo no recurso especial. Ação de cobrança. Despesas de condomínio. Legitimidade passiva. Proprietário. Compromisso compra e venda. Havendo a imissão na posse pelo promitente-comprador e a ciência inequívoca da transação, pelo Condomínio, resta afastada a legitimidade passiva ad causam do promitente-vendedor para responder pelas cotas condominiais vencidas no período em que a posse passou a ser exercida pelo adquirente da unidade habitacional. Agravo não provido (AgRg no REsp nº 1.323.646/RS, rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. em 13.11.2012, DJe 20.11.2012).

Nesse mesmo sentido, os seguintes julgados do Superior Tribunal de Justiça: AgRg no REsp nº 1.227.260/RS, rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. em 18.08.2011, DJe 24.08.2011; REsp nº 1.079.177/MG, rel. Min. Massami Uyeda, 3ª Turma, j. em 02.06.2011, DJe 17.06.2011; REsp nº 1.342.203-SP, rel. Min. Marco Buzzi, DJE 18.09.2012 e, também:

Tribunal de Alçada Cível do Rio de Janeiro. Condomínio. Despesas. Promessa não registrada: promitente comprador e morador há mais de 20 anos. Em princípio cabe ao proprietário com o nome averbado no RGI a obrigação frente ao condomínio, mas se aquele há mais de vinte anos prometeu irrevogavelmente vender a unidade, concedendo a imissão de posse a terceiro que não fez o registro, cabe a este, promitente comprador e morador no condomínio-autor satisfazer aos débitos do orçamento comum, na forma da transferência de obrigações assumidas na escritura (Apelação Cível nº 5.191/92, 7ª Câmara, unânime, Juiz: Rudi Loewenkron, j. em 06.05.1992).

Convém ressaltar que, no caso de cessão do contrato, o cessionário sub-roga-se nos direitos e obrigações do cedente.

Nesse caso, os créditos e os débitos do imóvel são transmitidos ao cessionário, acorde com a norma insculpida no art. 287 do Código Civil.

Destarte, a partir da cessão operada, responsabiliza-se o cessionário pelo pagamento de valores condominiais cobrados desde que o condomínio conheça a cessão porque foi notificado ou porque soube por qualquer forma.

A contrario sensu, se o condomínio não foi comunicado ou não tomou conhecimento, a legitimidade do proprietário é mantida:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Despesas de condomínio. Promitente vendedor. Ilegitimidade passiva. Não reconhecimento. Recurso improvido. O promitente-vendedor é parte legítima para responder à ação de cobrança de despesas condominiais se o condomínio não tiver ciência da promessa de transferência da unidade a terceiro, operada através de compromisso de compra e venda não registrado (Apelação nº 0014642-50.2009.8.26.0361, 26ª Câm. Dir. Priv. Rel. Des. Renato Sartorelli, j. em 14.03.2012).

Tribunal de Justiça de São Paulo. Condomínio. Ação de cobrança de despesas. Propositura em face dos titulares do domínio. Alegação de ilegitimidade passiva, por ter sido compromissada a venda a terceiro. Ausência de prova de comunicação ao condomínio. Extinção afastada. Prescrição. Desacolhimento. Evidência do inadimplemento, a justificar a procedência do pedido. Recurso provido. 1. A simples existência de compromisso de compra e venda não registrado é suficiente para afastar a legitimidade passiva dos promitentes vendedores, mas isto desde que efetivada a transmissão da posse e ciente o condomínio. No caso em exame, não houve demonstração da efetiva ciência por parte do autor, o que justifica o afastamento da extinção e o julgamento do mérito, na forma do artigo 515, § 3º, do CPC. 2. Nos termos do artigo 205 do Código Civil, o prazo prescricional para a cobrança das despesas de condomínio é de dez anos, à falta de disposição legal específica. 3. Incontroverso o inadimplemento, impõe-se reconhecer a procedência do pedido (Apelação nº 0000152-28.2012.8.26.0002, São Paulo, 31ª Câmara de Direito Privado, Voto nº 28420-2, rel. Des. Antonio Rigolin, j. em 13.08.2013).

Concluímos que as despesas de condomínio não são de responsabilidade daquele que detém o título registrado, devendo, em verdade, operar-se em face do adquirente da unidade, independentemente do fato de o título aquisitivo não estar registrado na competente Circunscrição Imobiliária:

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Cobrança. Legitimidade passiva. Despesas condominiais. Adquirente do imóvel. Posse já transmitida. Título aquisitivo não registrado. Irrelevância. Reconhecimento. A responsabilidade pelo pagamento das despesas de condomínio não é exclusiva do proprietário-condômino, devendo recair sobre o adquirente da unidade, sendo irrelevante o fato de o título aquisitivo não estar registrado no cartório imobiliário (Apel. s/ rev. nº 482.804, 1ª Câm., rel. Juiz Renato Sartorelli, j. em 26.05.1997. Referências: JTA 147/66; Recurso Especial nº 40.263-RJ, 3ª Turma, rel. Ministro Cláudio Santos).⁴

Como se depreende, é a orientação que mais se coaduna com a lei, vez que no mundo fático é sabida a existência dos chamados “contratos de gaveta”, prática já arraigada nos negócios imobiliários que não tem sido ignorada pelo Poder Judiciário, atento à realidade social.

Em consonância com o acatado, obrigar o cedente ou o proprietário ao pagamento de despesas de exclusiva responsabilidade do promitente comprador ou cessionário seria premiar o enriquecimento ilícito destes que, afinal, são os verdadeiros possuidores e titulares do imóvel.

Ora, quem reside no imóvel e usufrui os serviços, consome água e utiliza os elevadores e demais equipamentos do prédio?

Por evidente que, nesses casos, não são os proprietários ou cedentes.

Aliás, a jurisprudência atual acerca do caso em tela está em consonância com a lição inserta no “Fausto”, de Goethe, segundo o qual a evolução reflete o social primando sobre o individual, a realidade se impondo à ficção, o fato triunfando sobre a palavra, construção jurisprudencial, aliás, que não é nova:

Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Ilegitimidade “ad causam”. Condomínio. Despesas condominiais. Compra e venda de unidade condominial, imitidos os promitentes compradores imediatamente na posse. Irrelevância da não transcrição da escritura no Cartório de Registro de Imóveis. Ilegitimidade do promitente vendedor para responder pela ação de cobrança. Cobrança improcedente. Recurso provido (Apelação nº 605.062-1/00, São Paulo, 4ª Câmara, rel. Franco de Godoi, j. em 28.07.1995, decisão: unânime).

Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Condomínio. Ação de cobrança de despesas condominiais movida contra compromissária-compradora do apartamento, imitida na posse direta, mas sem titulo dominial registrado. Inicial indeferida. Recurso provido para que a ação prossiga, admitida a legitimação da ré (Apelação nº 556.676-8/00, São Paulo, 8ª Câmara, rel. Márcio Franklin Nogueira, j. em 27.04.1994, decisão: por maioria, publicação: JTA (Lex) 147/65).

Tribunal de Alçada do Paraná. Apelação cível. Cobrança. Taxas condominiais. Compromisso de compra e venda. Responsabilidade pelo pagamento. Recurso improvido. O promitente-vendedor não é responsável pelo pagamento das taxas condominiais do imóvel vendido. Legislação: Código Civil, art. 530; Doutrina: Washington de Barros Monteiro, Curso de direito civil, 28ª ed., 1990, vol. 3; Orlando Gomes, Direitos reais, 10ª ed., 1994; Caio Mário da Silva Pereira, Condomínio e incorporações, 5ª ed., Editora Forense, 1988, p. 143 (Apel. Cív. nº 109.031.300, Curitiba, Juiz Manasses de Albuquerque, 8ª Câm. Cív., j. em 01.09.1997, Acórdão nº 6.253, publicação: 19.09.1997).

Tribunal de Alçada Cível do Rio de Janeiro. Condomínio. Despesas. Cobrança de cotas. Adquirente. Legitimidade passiva. Em face de recente alteração do parágrafo único do art. 4º da Lei 4.591/64, reputa-se com legitimidade passiva, para responder pelos débitos condominiais, o adquirente da unidade imobiliária, como tal considerado o cessionário dos direitos à aquisição da mesma, ainda que o instrumento respectivo não se ache registrado no RGI pertinente. Precedente do STJ. Num. ementa: 40.474 (Apelação Cível nº 2.504/95, 6ª Câmara, decisão por maioria, Juiz: Luiz Odilon Gomes Bandeira, julgamento: 16.05.1995).

Tribunal de Justiça do Distrito Federal. Processual Civil. Ação de Cobrança. Dívida de condomínio. Caráter propter rem. Responsabilidade do cessionário de direito sobre o imóvel. 1 – As obrigações oriundas de dívidas de condomínio em edifício têm caráter propter rem, aderindo à coisa e não à pessoa que as contraiu, de forma que o atual cessionário dos direitos sobre o imóvel respectivo responde por elas. 2 – Recurso desprovido. Decisão: Conhecer e improver. Unânime. Referências Legislativas: Código de Processo Civil art. 267, Inc. 6 (Apelação Cível nº 0041548/96-DF, Acórdão: 89.909, rel. Des. João Mariosa, j. em 14.10.1996, 4ª Turma Cível, DJ 20.11.1996, p. 21.183).

No caso de cobrança aforada pelo condomínio conhecedor da cessão em face do cedente, mesmo que por “contrato de gaveta”, faltará uma das condições da ação, qual seja: a pertinência subjetiva ou a titularidade do direito material.

Claro está que, se o promitente vendedor ou o cedente não tiveram o cuidado de informar o condomínio da promessa ou da cessão, ou o condomínio não tomou conhecimento desses contratos, não se aplica a regra por nós defendida, isso porque, do contrário, não haverá como o condomínio conhecer a circunstância da promessa ou da cessão que não constam do Registro de Imóveis.

Nesse sentido, recomenda-se que o cedente notifique, para que o condomínio tome conhecimento e providencie a mudança do nome do titular nos boletos de cobrança, sem o que poderá ser parte legítima para responder pela ação de cobrança de despesas condominiais.

Entretanto, mesmo que o cedente não tenha notificado o condomínio, tendo este tomado conhecimento da cessão por outros meios, desde que provada essa circunstância, o cessionário será parte ilegítima.

Há prova do conhecimento da cessão pelo condomínio, por exemplo, pelo envio de cartas de cobrança ao cessionário, mesmo que os recibos de cobrança ainda permaneçam em nome do cedente ou, em alguns casos, pela inclusão do promitente comprador sem título registrado no polo passivo da demanda.

Nesse sentido:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Despesas condominiais. Cobrança. Compromissário comprador. Posse da unidade condominial. Ciência por parte do condomínio. Ilegitimidade passiva da proprietária reconhecida. Procedência. Recurso provido. Tendo o condomínio autor ciência do contrato de compromisso de venda e compra firmado entre a proprietária e o compromissário-comprador e estando este na posse direta do imóvel, mesmo que não registrado, é de se reconhecer a legitimidade apenas do possuidor para figurar no polo passivo da ação de cobrança por encargos condominiais inadimplidos e não daquela em cujo nome esteja registrado o imóvel, vez que se trata de obrigação “propter rem” (Apelação nº 0007671-89.2009.8.26.0477, rel. Paulo Ayrosa, Praia Grande, 31ª Câmara de Direito Privado, j. em 02.07.2013, Data de registro: 05.07.2013. Outros números: 76718920098260477).

Na fundamentação, esclareceu o Desembargador relator, Paulo Ayrosa: Ao que se infere da leitura dos autos, a ré/apelante apenas figura como proprietária do imóvel junto ao Cartório de Registro de Imóveis, já que a posse foi transferida a (...) (fls. 39/41), cessionário dos direitos referentes à unidade condominial geradora das despesas postas em cobrança nesta demanda. O condomínio tinha plena ciência deste fato, conquanto o adquirente ainda não tivesse registrado o instrumento pelo qual adquiriu a posse do imóvel, tanto que incluiu o morador no polo passivo da ação.

Nesta medida, complementou: não há necessidade de notificação formal ou mesmo de prenotação do compromisso no CRI para que se possa reconhecer a ciência por parte do condomínio quanto a quem seja o legítimo possuidor da unidade condominial em referência. Basta que o condomínio demonstre ciência quanto a este fato, ou seja, que a posse do bem recaia sobre terceiros, compromissários compradores e não mais àquele cujo nome consta no registro imobiliário, como ocorre in casu. Desta forma, de se reconhecer que, quem tem legitimidade para figurar no polo passivo da demanda é o compromissário comprador e não a ré, ora apelante.

Reforça nosso entendimento o art. 72 da Lei 11.977/2009, que exige a notificação do proprietário, promitente vendedor, fiduciário ou outro titular do domínio pleno ou útil. Percebe-se que, pela redação do dispositivo, não são réus, mas notificados, ou seja, intimados, em razão de possível interesse, permitindo, se quiserem, atuar como assistentes:

Art. 72. Nas ações judiciais de cobrança ou execução de cotas de condomínio, de imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana ou de outras obrigações vinculadas ou decorrentes da posse do imóvel urbano, nas quais o responsável pelo pagamento seja o possuidor investido nos respectivos direitos aquisitivos, assim como o usufrutuário ou outros titulares de direito real de uso, posse ou fruição, será notificado o titular do domínio pleno ou útil, inclusive o promitente vendedor ou fiduciário.

2.5.2. Separação e partilha ainda não registrada – legitimidade para responder pelas despesas de condomínio

Havendo a separação, segue-se a partilha dos bens, de acordo com o regime de casamento.

Assim, o cônjuge que permaneceu com o imóvel deveria arcar com as despesas de condomínio na integralidade, isso desde que o condomínio tenha sido informado ou tenha conhecido da circunstância por qualquer modo.

Entretanto, não foi o que decidiu o Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo:

Ilegitimidade “ad causam” – Condomínio – Despesas condominiais – Pretensão do réu em ser responsabilizado apenas por despesas extraordinárias, uma vez que divorciado de sua mulher ficou esta com a propriedade da unidade condominial – Inadmissibilidade – Ausência de averbação do acordo patrimonial no registro imobiliário fazendo com que, perante terceiros, as despesas condominiais de qualquer natureza sejam de responsabilidade do réu – Legitimidade ativa reconhecida – Recurso improvido (Processo: 00678094-1/00, Apelação Cível, Origem: São Paulo, Órgão: 6ª Câmara Especial, julgamento: 13.08.1996, relator: Massami Uyeda, Decisão: unânime).

2.5.3. O proprietário do imóvel faleceu. Quem responde pelas despesas condominiais?

Com o falecimento do titular do imóvel está aberta a sucessão.

Nesse momento são transmitidos os bens aos herdeiros legítimos e testamentários do falecido, cuja personalidade jurídica se extinguiu com a sua morte. Essa é a regra dos arts. 6º e 1.784 do Código Civil.

O espólio responde pelas dívidas enquanto não houver a partilha dos bens, e, após a partilha, responderão os herdeiros, aos quais couber o imóvel.

Entretanto, mister se faz que o inventário já tenha sido iniciado.

Se o inventário ainda não foi aberto, faz-se necessária a providência.

Nesse caso, se aquele que estiver na posse dos bens não requerer a abertura, nos termos do art. 987 do Código de Processo Civil, o condomínio poderá requerer com fundamento na permissão do art. 988, VI, do mesmo diploma legal.

O motivo é simples: sendo credor, não poderá ficar eternamente a mercê da abertura do inventário para cobrar o que lhe é devido.

2.5.4. Mais de um titular e solidariedade no pagamento de despesas de condomínio

A solidariedade constitui exceção à regra concursu partes fiunt, isto é, a regra da repartição da obrigação em tantos quantos forem os devedores ou credores.

A regra sofre duas exceções: uma no caso de indivisibilidade do objeto – que não se aplica ao débito condominial – e a outra no caso de solidariedade.

E no que consiste a solidariedade?

Segundo Silvio Rodrigues,⁵ consiste na exceção à regra pela qual cada um dos credores pode exigir a totalidade da dívida do devedor comum (solidariedade ativa) ou, no caso que interessa à análise da despesa condominial, cada um dos devedores é devedor do todo, devendo pagar ao credor a totalidade e depois recobrar a quota de cada um dos coobrigados (solidariedade passiva).

Segundo o art. 264 do Código Civil, há solidariedade, quando na mesma obrigação concorre mais de um credor, ou mais de um devedor, cada um com direito, ou obrigação à dívida toda.

Resta, por fim, ressaltar acerca da solidariedade, que esta não se presume, decorre da lei ou da vontade das partes (Código Civil, art. 265).

Se considerarmos que a convenção de condomínio possui natureza jurídica institucional-normativa,⁶ podemos afirmar, sendo nossa posição, que não há solidariedade nos débitos condominiais em face dos cotitulares, mesmo no caso de cônjuges.

Nada há na lei acerca dessa solidariedade.

Por outro lado, em verdade, não há falar-se em natureza contratual da convenção, o que permitiria admitir a hipótese de determinação da solidariedade no seu bojo.

Nesse sentido, preleciona Caio Mário da Silva Pereira:

Seu fundamento contratualista, outrora admitido, hoje perdeu terreno, porque sua força coercitiva ultrapassa as pessoas que assinaram o instrumento de sua constituição, para abraçar qualquer indivíduo que, por ingressar no agrupamento ou penetrar na esfera jurídica de irradiação das normas particulares, recebe os seus efeitos sem caráter permanente ou temporário.⁷

De fato, não só os condôminos devem respeitar a convenção, mas também os locatários, os adquirentes a qualquer título e todos aqueles que de alguma forma estabelecem contato com o condomínio.

Verifica-se que, no caso de mudança, entrega de mercadorias, visitas e prestação de serviços na unidade autônoma, todas as pessoas envolvidas estarão adstritas aos termos da convenção,⁸ e, por evidente, não possuem legitimidade para modificá-la, e, tampouco, participaram de qualquer modo de sua elaboração.

Portanto, pelo caráter institucional-normativo da convenção e inexistindo lei que determine a solidariedade nos termos do art. 265 do Código Civil, não há como sustentar que a convenção poderia dispor a respeito, representando a vontade das partes e estabelecendo a solidariedade entre os coproprietários.

Em virtude dessas considerações, é forçoso concluir que não há falar-se em solidariedade passiva pela obrigação de pagar as despesas condominiais, até em virtude do princípio da relatividade dos efeitos dos contratos cujo conteúdo determina que os contratos só valem entre os contratantes, não atingindo a terceiros.

Exatamente assim decidiu o

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Condomínio – despesas condominiais – cobrança – titularidade comum de direitos sobre unidade condominial – solidariedade entre os cotitulares – ausência – inteligência do artigo 896 do Código Civil [atual 265]. Na propriedade em comum, mesmo que relativa a unidade condominial, não existe solidariedade entre os condôminos, certo que esta não se presume, decorrendo da lei ou do contrato, na forma do que dispõe o artigo 896 do Código Civil. Ausente a solidariedade, impõe-se o litisconsórcio passivo necessário na ação de cobrança de despesas condominiais (Apel. s/ rev. nº 507.873, 9ª Câm., rel. Juiz Marcial Hollanda, j. em 28.01.1998).

Nesse caso, querendo cobrar o todo, restaria ao condomínio a possibilidade de incluir os cotitulares em litisconsórcio passivo necessário, ou seja, o condomínio deverá incluir todos como réus na mesma ação.

Entretanto, é em sentido contrário a jurisprudência mais numerosa, entendendo que há solidariedade entre os coproprietários.⁹

Em São Paulo, o assunto foi sumulado pelo Tribunal de Justiça nos seguintes termos:

Súmula 12: A ação de cobrança pode ser direcionada contra todos ou qualquer dos condôminos individualmente, no caso de unidade autônoma pertencente a mais de uma pessoa.

Todavia, mesmo essas decisões devem respeito ao art. 265 do Código Civil.

Ora, se a solidariedade deve decorrer da vontade das partes, partindo do pressuposto da natureza contratual da convenção, a solidariedade somente poderia ser admitida na hipótese de disposição expressa a respeito.

Com o risco da tautologia, enfatizamos que a natureza contratual da convenção não é a nossa posição.

2.5.5. Imóvel novo; quem responde pelas despesas: a construtora ou o adquirente?

Tem sido muito comum, depois da assembleia de instituição dos novos condomínios, pelas mais variadas causas, que as construtoras e incorporadoras neguem a entrega das chaves ao adquirente, titular de compromisso de compra e venda.

Os motivos da negativa da entrega da posse são diversos, como, por exemplo, atraso na obtenção de financiamento bancário e atraso nas parcelas pelo adquirente.

Seja como for, a legitimidade do promitente comprador, como vimos, depende, inexoravelmente, da sua qualidade de possuidor do imóvel.

Ausente a posse, a construtora ou o promitente vendedor, que não entregaram as chaves, devem arcar com as despesas de condomínio.

É neste sentido o seguinte julgado:

Superior Tribunal de Justiça. Civil e processual civil. Condomínio. Cobrança de taxas condominiais. Legitimidade passiva. Somente quando já tenha recebido as chaves e passado a ter assim a disponibilidade da posse, do uso e do gozo da coisa, é que se reconhece legitimidade passiva ao promitente comprador de unidade autônoma quanto às obrigações respeitantes aos encargos condominiais, ainda que não tenha havido o registro do contrato de promessa de compra e venda. Sem que tenha ocorrido essa demonstração, não há como se reconhecer a ilegitimidade da pessoa em nome de quem a unidade autônoma esteja registrada no livro imobiliário. Precedentes. Recurso especial conhecido pelo dissídio, mas improvido (REsp. 660.229/SP, Rel. Ministro Cesar Asfor Rocha, Quarta Turma, julgado em 21.10.2004, DJ 14.03.2005, p. 378).

No acórdão, afirmou o ilustre relator que, apesar do instrumento particular de compromisso de compra e venda em favor da ré, ela se tornou inadimplente do negócio, deixou de receber as chaves e não tomou posse dos imóveis.

Assim, ausente a qualidade de possuidora, à promitente compradora foi negada a legitimidade para responder pelas despesas de condomínio.

Por outro lado, a conclusão, aqui, não é afastada pelo registro ou não da promessa de compra e venda, irrelevante para a conclusão ora expendida.

Nesse sentido, a Terceira Turma, também do Superior Tribunal de Justiça, se pronunciou no julgamento do Recurso Especial nº 238.099/SP, relatado pelo Ministro Waldemar Zveiter (DJ de 26.06.2000), segundo o qual somente quando ficar patente a disponibilidade da posse, do uso e do gozo da coisa, é que se reconhece legitimidade passiva ao promitente comprador de unidade autônoma quanto às obrigações respeitantes aos encargos condominiais, ainda que não tenha havido o registro do contrato de promessa de compra e venda.

Todavia, a par dessas conclusões, um cuidado deve ser tomado.

Se o adquirente, ainda que titular de promessa de compra e venda sem registro, recebe a posse do imóvel que conta com quotas condominiais em atraso, passa a ser legitimado passivo para a posterior ação de cobrança de despesas de condomínio, pela integralidade do débito.

A partir da posse, portanto, responde pelas despesas de condomínio vencidas, ainda que anteriores à entrega da posse, em razão da natureza propter rem que cerca os débitos condominiais.

Se pagar quotas anteriores à entrega da posse, deve carreá-las à construtora em ação própria, não podendo opor ao condomínio qualquer óbice em razão do atraso na entrega das chaves. Neste sentido:

Superior Tribunal de Justiça. Civil. Condomínio. Cotas. Para se escusar do pagamento de quotas o condômino não pode opor ao condomínio o atraso na entrega das chaves de sua unidade imobiliária; a responsabilidade pela entrega tardia deve ser cobrada da construtora. Recurso especial não conhecido (REsp. 489.647/RJ, Rel. Ministro Ari Pargendler, Terceira Turma, julgado em 15.04.2003, DJ 19. 05.200, p. 231).

2.5.6. A ausência de reparos ou de cumprimento de deveres por parte do condomínio autoriza a suspensão do pagamento das quotas condominiais?

É muito comum a alegação, por parte dos condôminos, de não cumprimento, por parte do condomínio, de suas obrigações, como, por exemplo, o conserto de uma coluna com vazamentos.

Sendo assim, pretendem deixar de pagar o valor do condomínio em razão do princípio da exceção do contrato não cumprido (Código Civil, art. 476), segundo o qual a parte que se depara com o descumprimento da obrigação da outra, a quem antes competia cumpri-la, pode deixar, igualmente, de cumprir a sua parte sem sofrer qualquer sanção (exceptio non adimpleti contractus).

Todavia, não é assim.

Isto porque a convenção de condomínio não possui natureza contratual, mas institucional normativa.

Neste sentido:

Superior Tribunal de Justiça. Condomínio. Despesas condominiais. Recusa do condômino de pagá-las, sob a alegação de que o condomínio não cumpriu a obrigação de reparar os danos havidos em sua unidade habitacional. Exceptio non adimpleti contractus. Inadmissibilidade da arguição. Art. 1.092 do Código Civil de 1916. – Não ostentando a Convenção de Condomínio natureza puramente contratual, inadmissível é ao condômino invocar a exceção de contrato não cumprido para escusar-se ao pagamento das cotas condominiais. Recurso especial não conhecido (REsp. 195.450/ SP, Rel. Ministro Barros Monteiro, Quarta Turma, julgado em 08.06.2004, DJ, 04.10.2004, p. 301).

Neste julgado, o Ministro Barros Monteiro deixa claro que os prejuízos advindos ao seu apartamento em virtude de infiltrações e vazamentos, cuja responsabilidade é atribuída ao Condomínio, geram aos réus – ora recorrentes – um direito subjetivo, mas não podem servir com escusa para não cumprir o dever de contribuir para as despesas condominiais.

2.5.7. Responsabilidade e legitimidade do adquirente e do arrematante pelos condomínios não pagos pelo alienante e pelo executado

Interessante, também, que, se o imóvel for adquirido, arrematado ou adjudicado, ainda que pelo credor hipotecário, o adquirente ou o arrematante (ou o adjudicatário) fica obrigado pelas despesas remanescentes.

Isso porque o art. 1.345 do Código Civil é claro ao determinar que o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios, sem fazer qualquer distinção entre o adquirente em hasta pública ou em razão de outra causa ou título.

Nessa medida, admite-se, inclusive, a substituição processual se a ação do condomínio estiver em curso no momento da alienação:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Execução – título judicial – despesas condominiais – obrigação propter rem – polo passivo – substituição processual – novo adquirente da unidade condominial – possibilidade. Em se tratando de obrigação propter rem em havendo alteração na titularidade do domínio da unidade condominial geradora das despesas cobradas em ação de cobrança, na qual houve descumprimento do acordo entabulado pelas partes, ora em fase de execução de título judicial, permite-se a sucessão processual mesmo porque a nova proprietária é também atingida pela sentença, na forma do artigo 42, § 3º, do Código de Processo Civil. (AI 1.152.493-0/0 – 31ª Câmara – julgado em: 01.04.2008).

Tribunal de Justiça de São Paulo. Despesas de Condomínio. Cobrança. Unidade condominial objeto de arrematação judicial. Ato formal de transmissão da propriedade imóvel. Débitos condominiais de responsabilidade da arrematante, ainda que anteriores à arrematação. Obrigação de natureza propter rem. Condenação mantida. Honorários advocatícios arbitrados em percentual adequado, devendo, porém, incidir sobre o valor integral da condenação, incluindo-se todas as prestações vincendas até a data do efetivo pagamento. Recurso do réu improvido, provido parcialmente o do autor. (0010167-53.2004.8.26.0223 – Apelação – Rel. Ruy Coppola – Comarca: Guarujá –32ª Câmara de Direito Privado – Data do julgamento: 17.01.2013 – Data de registro: 13.02.2013 – Outros números: 101675320048260223).

Tribunal de Justiça de São Paulo. Despesas de condomínio. Substituição processual. Ação de cobrança. Agravo de Instrumento tirado em face da decisão de Primeiro Grau que deferiu a substituição do polo passivo pelo arrematante do imóvel. Posicionamento acertado, resultando no improvimento do reclamo. Manejo de Recurso Especial pelo agravante. Decisão do Superior Tribunal de Justiça que devolveu o recurso a esta E. Corte, determinando o reexame da questão relativa à responsabilidade do arrematante, considerando o fato dos débitos condominiais que originaram esta causa constarem ou não do edital de praceamento do imóvel. Em que pese o respeito devido ao entendimento exposto pelo Exmo. Ministro Relator da decisão, entendemos que a questão colocada não tem relevância suficiente a afastar a responsabilização do arrematante pelo débito, em razão de sua patente natureza propter rem. Por certo que lhe resta ressalvada a possibilidade de regresso em face do antigo proprietário. De regra, a substituição do polo passivo na presente demanda, nos expressos termos do artigo 42, § 3º, do Código de Processo Civil. Recurso improvido, mantendo a r. decisão guerreada. (0157090-91.2011.8.26.0000 – Agravo de Instrumento – Rel. Carlos Nunes – Comarca: Guarujá – Órgão julgador: 33ª Câmara de Direito Privado – Data do julgamento: 28.01.2013 – Data de registro: 28.01.2013 – Outros números: 1570909120118260000).

Caberá, então, ao condomínio, prosseguir em face do novo titular, para cobrar as despesas de condomínio, nos termos do art. 42, § 3º, do CPC, segundo o qual A sentença, proferida entre as partes originárias, estende os seus efeitos ao adquirente ou ao cessionário, excepcionando a regra do art. 41 do mesmo CPC.

Nada obstante, alguns precedentes do STJ consignam que o arrematante não responde pelas despesas condominiais anteriores à arrematação do imóvel em hasta pública que não constaram do edital da praça, cabendo ele, entretanto, requerer a reserva de valores. Neste sentido:

Recurso Especial – execução – praça – arrematação – débitos fiscais e condominiais – responsabilidade do arrematante, desde que haja previsão expressa no edital – precedentes do STJ – hipótese ocorrente, na espécie – dissídio jurisprudencial não demonstrado – recurso improvido.

I – Em regra, o preço apurado na arrematação serve ao pagamento do IPTU e de taxas pela prestação de serviços incidentes sobre o imóvel (art. 130, parágrafo único, do CTN); II – Contudo, havendo expressa menção no edital acerca da existência de débitos condominiais e tributários incidentes sobre o imóvel arrematado, a responsabilidade pelo seu adimplemento transfere-se para o arrematante; III – No tocante ao alegado dissídio jurisprudencial, é certo que não houve cotejo analítico, bem como não restou demonstrada a perfeita similitude fática entre o acórdão impugnado e os paradigmas colacionados; IV – Recurso especial improvido. (REsp 1.114.111/RJ – Rel. Min. Massami Uyeda – Terceira Turma – julgado em 20.10.2009 – DJe 04.12.2009).

Processo Civil. Recurso especial. Alienação em hasta pública. Despesas condominiais anteriores à aquisição do imóvel. Dívida não mencionada no edital. Sub-rogação sobre o produto da arrematação. Reserva de valores. 1. As dívidas condominiais anteriores à alienação judicial – não havendo ressalvas no edital de praça – serão quitadas com o valor obtido com a alienação judicial do imóvel, podendo o arrematante pedir a reserva de parte desse valor para o pagamento das referidas dívidas. 2. Recurso especial provido. (REsp 1.092.605/SP – Rel. Min. Nancy Andrighi – Terceira Turma – julgado em 28.06.2011 – DJe 01.08.2011).

Entende-se, ainda, que a expedição de carta de adjudicação ao credor hipotecário está condicionada ao pagamento das despesas de condomínio:

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Execução – Penhora – Expedição da carta de arrematação – Acordo não cumprido – Depósito de valor devido – Ausência – Inadmissibilidade. Agravo de Instrumento. Despesas de condomínio. Ação de cobrança. Execução de acordo não cumprido. Arrematação da unidade condominial por credora hipotecária, à conta e em benefício de parte de seu crédito. Decisão que condiciona a expedição da carta de arrematação ao prévio depósito das custas e despesas processuais, honorários advocatícios e de todas as despesas condominiais em aberto, dentro e fora do processo. Para gozar os cômodos da preservação da garantia hipotecária e poder havê-la em execução alheia, cabe à credora hipotecária suportar os incômodos custos desta e daquela, sob pena de restar violado o princípio geral que veda o enriquecimento sem causa. (AI 689.432-00/8 – 12ª Câm. – Rel. Juiz Palma Bisson – j. 21.06.2001. Sobre o tema: AI 689.432-00/8 – 12ª Câm. – Rel. Juiz Palma Bisson – j. 21.06.2001, com a seguinte referência: J. M. Carvalho Santos, citando Martins Teixeira, Código Civil Brasileiro Interpretado, 4. ed., Livraria Freitas Bastos, 1952, vol. XXI, pp. 476 e 485).

Pelas mesmas razões, já se decidiu que, havendo retomada do imóvel pelo promitente comprador, os débitos condominiais devem ser por ele suportados e qualquer direito que possa ter deve ser resolvido em ação de regresso.

Eis o entendimento que determinou, inclusive, a exclusão do promitente comprador em ação contra ele e o promitente vendedor ajuizada:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Condomínio. Cobrança de despesas. Ação proposta em face da construtora e do compromissário comprador. Compromisso de compra e venda rescindido após a propositura da ação. Obrigação que vincula apenas a construtora, a quem cabe agir de regresso para reaver o valor referente ao período em que não teve posse. Ilegitimidade passiva do compromissário comprador reconhecida. Recurso provido. A notícia de que o compromisso de compra e venda firmado entre os réus foi resolvido, com o restabelecimento da situação anterior, determina o reconhecimento de sua ilegitimidade para a demanda em que são cobradas as despesas condominiais. Tratando-se de obrigação “proter rem”, o sujeito passivo é aquele que tem a titularidade do direito sobre a unidade condominial, não importando a época a que se refere a dívida. Cabe-lhe responder pela obrigação e, se o caso, agir de regresso em relação a quem exerceu a posse anteriormente (Apelação nº 0010593- 11.2006.8.26.0477, 31ª Câmara de Direito Privado, rel. Antonio Rigolin, j. em 25.06.2013).

2.5.8. Responsabilidade e legitimidade do condômino pelas cotas em aberto, inclusive pelas multas e penalidades da unidade locada

Nos termos daquilo que foi tratado neste tópico, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais, inclusive dos acessórios, como são as multas aplicadas à unidade devedora, competem exclusivamente ao condômino.

E a caracterização do condômino, já abordamos, salientando que se trata do titular da unidade, ainda que tal qualidade decorra de compromisso de compra e venda ou cessão sem registro, desde que o fato seja, por qualquer forma, conhecido pelo condomínio.

Seja como for, ainda que se trate de penalidade imposta à unidade locada pelo condômino, sua responsabilidade está mantida, posto que, a toda evidência, compõe a despesa condominial.

Nesse sentido, interpretadas sistematicamente, as normas que regulam o condomínio indicam o caráter acessório da multa, que, uma vez aplicada, onera a unidade.

Isso porque, ao tratar do adquirente, o art. 1.345 do Código Civil estabelece que o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.

O seguinte julgado atesta nossa posição sobre o tema:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Ação de cobrança. Despesas condominiais. Procedência. Sugerida ilegitimidade passiva, por estar a unidade locada. Não caracterização. Obrigação cabível ao condômino, por imposição legal, não a ocupante do imóvel a outro título. Pretendido excesso no percentual da multa cobrada. Desacolhimento. Penalidade com previsão legal e convencional expressas. Inaplicáveis os preceitos do Código de Defesa do Consumidor. Inexistência de relação de consumo. Litigância de má-fé dos devedores, ademais, caracterizada. Preliminar rejeitada e recurso improvido, com observação. Se verdade que o artigo 23, inciso XII, da Lei do Inquilinato impõe ao locatário a obrigação de pagar as despesas ordinárias de condomínio, a relação obrigacional existente, de natureza locatícia, estabelece-se entre ele e seu senhorio, não fazendo cessar a responsabilidade deste pelo adimplemento do rateio que lhe couber em tais despesas comuns e não sendo oponível ao condomínio. Não se aplica na cobrança de encargos condominiais a restrição do artigo 52, § 1º, da Lei n° 8.078/90, em sua anterior ou na vigente redação, porquanto inexiste relação de consumo, ao não fazer o condomínio qualquer prestação de serviços ao mercado consumidor, por meio de remuneração, mas, simplesmente, executar os necessários à propriedade comum, ressarcindo-se das despesas daí decorrentes. Litiga deslealmente a parte que, sem qualquer embasamento jurídico, interpõe apelação, notoriamente com o único intuito de postergar o pagamento de sua dívida (Apelação nº 9168488-57.2003.8.26.0000, rel. Vieira de Moraes, Agudos, 1ª Câmara do Primeiro Grupo (Extinto 2° TAC), j. em 25.11.2003, Data de registro: 26.11.2003, Outros números: 793423400).

Nos termos do art. 1.336, inciso I, do Código Civil, os condôminos contribuem na proporção de suas frações ideais, salvo disposição diversa, estabelecendo outro critério, contida na convenção.

A teor dos arts. 1.333 e 1.334, § 2º, do Código Civil, devem ser havidos como tal os proprietários, os promitentes compradores, os cessionários ou promitentes cessionários de cada unidade autônoma.

Não há, em consonância com o legalmente acatado, previsão alguma que confira ao condomínio o direito de cobrar o rateio dessas despesas, inclusive relativa às multas, do locatário ou de ocupante do imóvel a outro título.

Posta desta maneira a questão, as multas por infração às normas insculpidas na convenção condominial, resultantes de atos praticados pelos ocupantes da unidade, devem ser cobradas do titular da unidade (condômino), e não do locatário, do comodatário ou ocupante a outro título que não contam com vínculo jurídico com o credor.

Adotando essas ideias, também encontramos os seguintes arestos:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Despesas de condomínio. Cobrança de multa por infração. Locação. Locatária. Ilegitimidade passiva ad causam. Recurso improvido. O proprietário do imóvel é responsável pelo adimplemento das despesas condominiais, como também das multas por infração ao Regimento Interno do Condomínio, já que inexistente relação jurídica entre o inquilino e o condomínio (Apelação nº 9143023-85.1999.8.26.0000, rel. Willian Campos, Cabreúva, 7ª Câmara do Quarto Grupo (Extinto 2° TAC), j. em 21.11.2000, Data de registro: 30.11.2000. Outros números: 594338100).

Tribunal de Justiça de São Paulo. Condomínio. Cobrança. Multa. Conduta antissocial imputada ao inquilino da unidade condominial. Infração configurada. Responsabilidade do titular do domínio. Obrigação propter rem. Reconhecimento. Sentença mantida. A responsabilidade do proprietário do imóvel pelo pagamento dos débitos relativos à unidade condominial, sejam eles decorrentes de despesas comuns ou de multas impostas por conduta antissocial de eventual locatário, decorre da natureza propter rem da obrigação. Recurso improvido (Apelação nº 0021019-65.2010.8.26.0114, rel. Orlando Pistoresi, Campinas, 30ª Câmara de Direito Privado, j. em 20.06.2012, Data de registro: 20.06.2012. Outros números: 210196520108260114).

Tribunal de Justiça de São Paulo. Condomínio edilício. Alteração de fachada. Imóvel dado em locação. Inquilino que se retira sem restaurar o padrão anterior. Responsabilidade dos condôminos-proprietários. Mera tolerância do condomínio com alterações que não significa renúncia ao direito de retorno ao status quo ante. Recurso provido para esse fim (Apelação n. 0234790-42.2008.8.26.0100 - Relator: Mendes Pereira - Comarca: São Paulo. Órgão julgador: 7ª Câmara de Direito Privado. Data do julgamento: 31/07/2013. Data de registro: 13/08/2013. Outros números: 2347904220088260100).

Nesses casos, tem-se admitido o direito de regresso, ou seja, paga a despesa pelo condômino, cabe ação de regresso em face do faltoso, sendo comuns cláusulas que impõem essa obrigação – o que até seria desnecessário – nos contratos de locação:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Despesas de condomínio. Cobrança. Imposição de multa por infração a Convenção Condominial. Cabimento. Não pagamento pelo locatário causador das infrações. Responsabilidade do proprietário do imóvel. Possibilidade, a posteriori, de ação regressiva. Reconhecimento. Sentença mantida. Recurso improvido (Apelação nº 9113883-93.2005.8.26.0000, rel. Rocha de Souza, São Paulo, 32ª Câmara de Direito Privado, j. em 22.07.2010, Data de registro: 27.07.2010. Outros números: 1015015100).

Nada obstante, existem decisões em sentido contrário que, embora mereçam respeito, pelas razões que lançamos até agora, não nos parecem corretas:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Condomínio. Cobrança. Multa por infração condominial. Locatário. Suposto transgressor. Responsabilidade. Proprietário da unidade. Sentença mantida. 1. Objetivando a ação, a cobrança de multa por ato infracional ao Regulamento do Condomínio, a que todos os ocupantes estão, pessoalmente, sujeitos, a responsabilidade pelo ato é de quem o praticou e não do proprietário do imóvel. 2. Recurso improvido (Apelação nº 0202222-31.2012.8.26.0100, rel. Artur Marques, São Paulo, 35ª Câmara de Direito Privado, j. em 26.08.2013, Data de registro: 26.08.2013. Outros números: 2022223120128260100).

Adotando essa tese, diversa daquela que esposamos, o Des. Eros Picelli já ressaltou que a penalidade de que trata o artigo 1.337, parágrafo único, do Código Civil, dado o seu caráter pessoal, não alcança o proprietário do imóvel. Atinge apenas o locatário e causador direto da infração. O caput do art. 1.337 do código é claro ao dispor que o responsável pelo pagamento da multa é o condômino ou o possuidor. Com todo o respeito, não parece que a lei tenha pretendido impor solidariedade quando existente locação, isto é, entre locador e locatário da unidade. O contrato de locação não impõe às partes vínculo de subordinação, por isso o locatário não se equipara à condição de preposto do locador. Apenas ele, locatário, é responsável pelo ato que praticou, nos termos do artigo 927 do Código Civil (Ap. s/ Rev. nº 0012254-56.2009.8.26.0562, 33ª Câm. de Direto Privado, j. em 28.11.2011).

Outro precedente sustenta que, se o locatário da unidade condominial descumpre a convenção mantendo dentro dela um cachorro, sem se discutir se tal obrigação de não fazer desborda da legalidade, não pode pelo descumprimento responder o condômino-proprietário, porque não a habita (Ap. s/ Rev. nº 611.993-0/4, rel. Moura Ribeiro, 4ª Câm. do ex-2º TAC, j. em 26.06.2001).

Por fim, ressalte-se que há quem entenda haver solidariedade entre o ocupante e o condômino. Todavia, a solidariedade não se presume, decorre da lei ou da vontade das partes (Código Civil, art. 265) e, nesse caso, a única possibilidade decorre do parágrafo único do art. 942 do Código Civil, considerada a multa decorrente do ilícito praticado.

Bem pensado, não se pode olvidar que o proprietário da unidade responde solidariamente por fato imputável ao seu locatário, tendo em vista a obrigação de vigilância que deve ter o titular de domínio sobre os acontecimentos relacionados ao imóvel de sua propriedade (Apelação nº 9056449-78.2007.8.26.0000, 30ª Câm., rel. Lino Machado, j. em 20.07.2011). É assim o seguinte julgado:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Cobrança. Multa por infração a convenção condominial. Imóvel locado. Sentença que atribuiu a responsabilidade pelo pagamento somente à locatária, excluindo o locador. Inadmissibilidade. Artigo 1.337 do CC. Solidariedade entre ocupante do imóvel e condômino. Dever de vigilância e responsabilidade pela escolha do possuidor direto do imóvel deste. Proveito econômico gerado pela locação que enseja a responsabilidade do locador perante o condomínio pelo mau uso do bem pelo locatário. Recurso provido (Apelação nº 0231608-82.2007.8.26.0100, rel. Francisco Loureiro, São Paulo, 6ª Câmara de Direito Privado, j. em 13.06.2013, Data de registro: 17.06.2013. Outros números: 2316088220078260100).

2.6. O RATEIO DAS DESPESAS ORDINÁRIAS COMO ENCARGO DE LOCAÇÃO

Se a unidade autônoma estiver locada, o locatário será responsável, perante o locador, pelo pagamento das despesas ordinárias, a teor do inciso XII do art. 23 da Lei 8.245/1991, jamais em face do condomínio.

Nesse caso, o pagamento da quota condominial estará a cargo do condômino, normalmente o locador, que é aquele que responde diretamente perante o condomínio.

Todavia, mesmo que não tenha efetuado esse pagamento, tem ele legitimidade para cobrar, ao depois, do locatário, as mencionadas despesas ordinárias que será fatalmente obrigado a pagar ao condomínio.

Essa cobrança será efetuada como encargo do contrato de locação, desde que previstas nesse contrato.

Inadimplidos o aluguel e seus encargos, ou apenas estes, caberá a ação de despejo por falta de pagamento, que nada tem a ver com a ação de cobrança do rateio de despesas condominiais.

O legitimado ativo será o locador que executará o crédito decorrente da locação, nos exatos termos do art. 585, V, do Código de Processo Civil, desde que comprove a obrigação por contrato escrito, mesmo sem testemunhas, já que se executa o crédito que não se confunde com o título do inciso II do art. 585 do Código de Processo Civil.

Sendo assim:

a) crédito do condomínio em face do condômino: ação de conhecimento, pelo rito sumário; e,

b) crédito do locador em face do locatário por contrato escrito de locação: execução. O condomínio não pode, assim, propor ação em face do locatário, mas, sempre, em face do titular da unidade.

Por sua vez, o titular da unidade poderá agir regressivamente, em ação autônoma, em face do seu locatário, desde que a despesa de condomínio esteja expressa como encargo no contrato de locação.

2.7. COBRANÇA DAS PRESTAÇÕES VINCENDAS

Entende João Nascimento Franco¹⁰ que, para evitar o ajuizamento de sucessivas ações de cobrança, o condomínio autor pode pedir, na inicial, que sejam cobradas as prestações que se vencerem até a satisfação da obrigação, acrescidas de juros e correção monetária.

Basta, para isso, a juntada, aos autos, dos recibos não resgatados até aquela fase do processo (RT 753/275).

O Tribunal de Justiça de São Paulo sumulou o assunto nos seguintes termos:

Súmula 13: Na ação de cobrança de rateio de despesas condominiais, consideram-se incluídas na condenação as parcelas vencidas e não pagas no curso do processo até a satisfação da obrigação. (Art. 290, do CPC).

Ainda assim, temos opinião diferente.¹¹

Baseados no princípio constitucional da ampla defesa, consideramos que a cobrança das prestações vincendas no decorrer da tramitação processual impõe a condenação sobre valores não discutidos, conferindo-se liquidez e certeza a valores incertos.

Estaria impossibilitada a impugnação de novos valores, que seriam cobrados ao talante dos credores, sobre valores não discutidos e, o que é pior, sob a tutela da coisa julgada.

Nesse sentido:

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Condomínio. Despesas Condominiais. Cobrança. Parcelas Vincendas. Inclusão. Inadmissibilidade. Inaplicabilidade do artigo 290, do Código de Processo Civil mostra-se inviável a condenação das contas condominiais que se venceram no decorrer da tramitação processual, sendo inaplicável o artigo 290 do Código de Processo Civil, sob pena de se impor condenação sobre valores não discutidos, conferindo-se liquidez e certeza a valores incertos (Apel. s/ rev. nº 515.601, 5ª Câm., rel. Juiz Pereira Calças, j. em 03.06.1998).

O julgado consagra o princípio constitucional da ampla defesa (Constituição Federal, art. 5º, LV), já que entendimento contrário impossibilitaria impugnação dos novos valores.

De fato, permitida a cobrança de débitos condominiais vincendos, o demandado encontrar-se-á diante de condição puramente potestativa,¹² proibida por lei, vez que os débitos condominiais não possuem valores fixos.

Aliás, Th eotonio Negrão, na nota 4 ao artigo 290, transcreve:

Tratando-se de prestações periódicas, consideram-se elas incluídas no pedido, sem mais formalidades, enquanto durar a obrigação. O princípio, entretanto, não é absoluto, sendo aplicável quando conhecidos os valores, não quando discutível o valor das prestações, sujeito a constantes alterações (STJ-2ª Turma, REsp nº 31.164-RJ, rel. Min Hélio Mosimann, j. em 20.11.1995, não conheceram, v.u., DJU 04.12.1995, p. 42.100, 2ª col., em.).¹³

2.8. PENHORA DA UNIDADE DEVEDORA, MESMO SENDO “BEM DE FAMÍLIA”, OU GRAVADA COM A CLÁUSULA DE IMPENHORABILIDADE

É possível a penhora da própria unidade ainda que se trate de compromisso de compra e venda e ação movida em face do promitente comprador, não incidindo, assim, a proteção do bem de família (Lei 8.009/1990, art. 3º, IV). Considera-se que:

a) o fato gerador da despesa condominial é a própria utilização do imóvel; e,

b) não se trata de dívida pessoal do condômino, mas, sim, obrigação propter rem, ou seja, de responsabilidade do próprio imóvel, pouco importando quem seja o seu proprietário.

Assim sendo, o entendimento de João Nascimento Franco¹⁴ é pela possibilidade de o imóvel ser penhorado por despesas de condomínio, considerando, ainda, ineficazes, as cláusulas de impenhorabilidade que possam gravar a unidade autônoma.

Assim fundamenta, de forma irreparável, a sua posição:

Realmente, não é admissível que um apartamento proporcione ao beneficiário apenas vantagens, transferindo-se aos demais condôminos os encargos, num parasitismo que se enquadra na categoria de autêntico enriquecimento ilícito.¹⁵

Neste sentido, o inciso IV do art. 3º da Lei 8.009/1990, que dispõe sobre o bem de família, considera afastada de proteção a penhora do imóvel familiar por motivo de cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função desse imóvel, o que inclui as despesas condominiais.

A jurisprudência segue essa orientação:

Segundo Tribunal de Alçada Cível de São Paulo. Execução. Penhora. Despesas de condomínio. Imóvel hipotecado. Irrelevância. Bem de família. Possibilidade. O fato de o imóvel penhorado estar hipotecado não é obstativo à constrição, assim como fora da proteção da Lei 8.009/90 fica o bem de família, se e quando se tratar de dívida “propter rem”, onde o próprio imóvel é passível de garantir a execução (Apel. s/ Rev. nº 508.812, 6ª Câm., rel. Juiz Euclides de Oliveira, j. em 04.03.1998. Referências: AI nº 510.729, 8ª Câm., rel. Juiz Milton Gordo, j. em 23.10.1997. REsp nº 150.379/MG, STJ, rel. Min. Barros Monteiro, j. em 24.11.1997; Apel. c/ Rev. nº 374.557, 2ª Câm., rel. Juiz Norival Oliva; REsp nº 76.718-RS, rel. Min. Eduardo Ribeiro, REsp nº 109.638-RS, rel. Min. Waldemar Zveiter; RE nº 103.425-4, SP, 1ª Turma, STF, rel. Min. Néri da Silveira. No mesmo sentido: Apel. s/ Rev. nº 581.217-00/7, 1ª Câm., rel. Juiz Renato Sartorelli, j. em 16.05.2000).

2.9. A MULTA POR TRANSGRESSÃO DA CONVENÇÃO NÃO PODE SER COBRADA JUNTAMENTE COM AS DEMAIS DESPESAS

É entendimento jurisprudencial, como já vimos nos aspectos gerais do condomínio, que a multa deve ser objeto de notificação prévia, com possibilidade de defesa, cuja prova compete ao autor da ação.

Além disso, impugnada administrativamente a sua imposição, deve ser cobrada separadamente da cota condominial, configurando-se injusta a recusa do recebimento simples:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Consignatória. Boleto contendo cobrança da taxa de condomínio e do valor de multa imposta por infração cometida pelo condômino. Pretensão à quitação apenas da taxa de condomínio, já que a multa será objeto de discussão. Cabimento. Arguição da administradora de que não houve cobrança de forma cumulada que não se sustenta, à vista do boleto de fls. 21 (...). Pressupostos processuais que também se encontram presentes, já que do boleto enviado à autora não consta possibilidade de pagamento parcial, apenas total, tornando necessária a presente ação. Inocorrência de cerceamento de defesa, na medida em que a prova oral pretendida não teria o condão de se sobrepor à prova documental coligida aos autos. Sentença que deu pela procedência do pedido de consignação apenas do valor da taxa de condomínio que cabe ser mantida. Inteligência do art. 252 do Regimento Interno deste tribunal. Recurso desprovido (Apelação nº 0012649-28.2009.8.26.0019, rel. Jacob Valente, 12ª Câmara de Direito Privado, j. em 13.03.2013, Registro: 15.03.2013. Outros números: 126492820098260019.).

Tribunal de Alçada do Paraná. Condomínio de Apartamentos. Vazamento de óleo de veículo na garagem – multa imposta ao condômino ou morador – consignação do valor das despesas sem inclusão da multa – recusa injusta – ação julgada improcedente – apelo provido. Como as multas, por sua natureza punitiva, não se confundem com as despesas condominiais, não podem ser consideradas acessórias destas e, sendo impugnadas pelo condômino, a sua cobrança somente poderá ser exigida pela via judicial (parágrafo único do artigo 21, da Lei 4.591/64). Por isso, deve ser tida como injusta a recusa do condomínio ao recebimento das taxas condominiais sem inclusão do valor da multa, pelo que se dá provimento ao apelo para julgar-se procedente a consignatória (Apel. Cív. nº 0099964200, Curitiba, Juiz Domingos Ramina, 3ª Câm. Cív., j. em 30.09.1997, Ac. nº 9.072, 10.10.1997).

Neste mesmo sentido, já decidiu o Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo que se configura injusta a recusa do Condomínio que se nega a receber a despesa condominial sem a inclusão da multa, ensejando a consignação em pagamento:

Consignação em pagamento. Condomínio. Despesas condominiais. Fundamento. Injusta recusa. Condicionamento à inclusão de multa. Caracterização. Cabimento. A circunstância de o condomínio emitir boleto único, visando à sua própria comodidade, não impede que o condômino opte, por sua conta e risco, por satisfazer apenas uma das obrigações, já que contribuição mensal e multa por infração são obrigações distintas, uma não condicionada ao cumprimento da outra (Apel. c/ rev. nº 830.670-00/2, 12ª Câm., rel. Juiz Arantes Theodoro, j. em 12.02.2004 (quanto a infração ao regulamento do edifício). No mesmo sentido: Quanto a infração cometida por filho de condômino: EI nº 622.621-01/4. JTA (Lex) 194/624. Apel. c/ rev. nº 602.880-00/2, 10ª Câm., rel. Juiz Nestor Duarte, j. em 17.04.2001. Quanto à penalidade estabelecida em assembleia sem quórum mínimo: Apel. c/ rev. nº 495.465-00/8, 9ª Câm., rel. Juiz Eros Piceli, j. em 06.08.1997. Quanto à infração à convenção condominial: Apel. c/ rev. nº 842.273-00/1, 2ª Câm., rel. Juiz Norival Oliva, j. em 12.04.2004).

Todavia, se não houver impugnação da aplicação da multa pelo condômino notificado de sua imposição, possível a cobrança conjunta:

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Condomínio – despesas condominiais – cobrança – multa – regimento interno ou convenção condominial – infração – exigência concomitante com a cota condominial – cabimento. É possível a exigência concomitante da cota condominial com a multa por infração ao regimento interno do edifício (Apel. c/ rev. nº 636.764-00/0, 5ª Câm., rel. Juiz S. Oscar Feltrin, j. em 27.06.2002 (quanto a agressão verbal e ofensa moral ao síndico). No mesmo sentido: Quanto à manutenção de animal em unidade autônoma: Apel. c/ rev. nº 479.178-00/8, 5ª Câm., rel. Juiz Pereira Calças, j. em 02.04.1997).

2.10. A POSSIBILIDADE DE O CONDOMÍNIO ADJUDICAR OU ARREMATAR O IMÓVEL EM HASTA PÚBLICA

Como o condomínio, em tese, não é dotado de personalidade jurídica, sendo considerado um ente personalizado que pratica apenas os atos determinados na lei para o seu funcionamento, não se tem deferido a ele a possibilidade de adquirir os imóveis, ainda que por adjudicação.

Nesse sentido, o Conselho Superior da Magistratura, acolhendo dúvida, já negou registro de escritura de compra e venda de imóvel a condomínio, sob a égide da Lei 4.591/1964, entendendo que estava ausente a personalidade jurídica (RDI 33/160).

Não é o que entendemos.

Ainda que não haja personalidade jurídica, a adjudicação e a arrematação da unidade levada a hasta pública em razão da ausência do pagamento das despesas condominiais são providências que prestigiam o interesse coletivo da massa condominial e, por tal razão, devem ser admitidas.

A decisão abaixo, em sede de dúvida registral do Terceiro oficial de Registro de Imóveis de São Paulo, da Primeira Vara de Registros Públicos da Comarca de São Paulo, é esclarecedora:

Os fatos e o avanço social reclamam por um novo tratamento e uma nova abordagem, pois a intensidade da vida jurídica dos condomínios determina uma inversão acentuada, para efeito de se considerar como “regra”, e não como “exceção” tais disposições legais que admitem a personalização (art. 63). A adjudicação ou arrematação de bem imóvel pelo condomínio em ação de cobrança da taxa interna, atende, evidentemente, os propósitos condominiais. Evidente que nestes casos pode nascer uma nova obrigação tributária determinada pelo eventual lucro imobiliário, o que não significa risco ou prejuízo para os condôminos. As unidades autônomas sempre estarão preservadas, pois não compõem o acervo coletivo ou condominial, assim como a parte comum, que mesmo estando registrada em nome do condomínio, representa frações que tocam a cada um dos condôminos. Dúvida levantada em nota devolutiva pelo Oficial do 3º Registro de Imóveis julgada improcedente, com a consequente expedição de mandado para o registro da carta de arrematação (1ª Vara de Registros Públicos de São Paulo; Dúvida nº 508.000.01.040948-3-São Paulo-SP; Juiz Venício Antonio de Paula Salles; j. em 10.07.2001; BAASP, 2.284/610-e, de 07.10.2002).

2.11. UNIDADE HIPOTECADA E PREFERÊNCIA PARA RECEBIMENTO DOS CRÉDITOS DECORRENTES DE VENDA JUDICIAL

Questão intrigante e que agora merece tratamento é a venda da unidade condominial hipotecada em razão de execução dos valores decorrentes da condenação por despesas condominiais.

Nesse caso, surge a questão: a quem cabe a preferência para recebimento dos valores decorrentes da hasta pública: ao condomínio ou ao credor hipotecário?

Sempre se sustentou que a preferência é do Condomínio:

Segundo Tribunal de Alçada Cível de São Paulo. Execução – Penhora – Preferência de créditos – Condomínio – Despesas condominiais – Privilégio sobre o crédito hipotecário – Reconhecimento. Agravo de instrumento. Execução. Despesas condominiais. Adjudicação da unidade por credor hipotecário. Preferência do crédito condominial. Ineficácia do ato perante o condomínio. Penhora mantida. AI 704.248-00/1 – 4ª Câm. – Rel. Juiz Francisco Casconi – j. 27.09.2001 – in JTA (LEX) 191/375. Sobre o tema: Artigo 1.564 do Código Civil. Clóvis Beviláqua.” Código Civil, Livraria Francisco Alves, volume V, tomo 2º, 1926.

Acontece que esse entendimento encontrava supedâneo no art. 1.564 do Código Civil de 1916, que não foi repetido no atual Código Civil:

Art. 1.564. Do preço do imóvel hipotecado, porém, serão deduzidas as custas judiciais de sua execução, bem como as despesas de conservação com ele feitas por terceiro, mediante consenso do devedor e do credor, depois de constituída a hipoteca.

Assim, surgiu corrente segundo a qual:

Segundo Tribunal de Alçada Civil São Paulo. Execução – Condomínio – Despesas condominiais – Cobrança – Credor hipotecário – Direito de preferência – Reconhecimento. Regularmente constituída a hipoteca, tem o credor hipotecário direito de fazer valer essa sua preferência sobre o bem e buscar que seja, primeiramente, satisfeito seu crédito com o produto da venda judicial dele, por estar munido de direito real de garantia. Pode mesmo fazer valer esse seu direito, inda que não esteja promovendo a execução [CPC, arts. 615, II, 619 e 698], se a constituição de semelhante garantia foi anterior à propositura desta e à constrição nela realizada, porquanto coberto por título legal de preferência. A condição de obrigação propter rem somente determina que o crédito siga o destino do bem imóvel a que está ligado, importando isso em que o novo titular de seu domínio, o arrematante, deve responder pelas dívidas relativas ao mesmo, mas não cria vínculo algum em relação ao produto da venda judicial desse bem, quando penhorado, por não haver previsão legal – diversamente do que ocorre com os créditos tributários – de sub-rogação nele (AI 678.055-00/2 – 1ª Câm. – Rel. Juiz Vieira de Moraes – j. 08.05.2001).

Seja como for, entendemos que a natureza propter rem da despesa não permite concluir a preferência do credor hipotecário, até porque, nos termos de decisões reiteradas do Superior Tribunal de Justiça, tais despesas, por acompanharem o imóvel, acompanham igualmente a garantia real e sua própria integridade:

Civil. Crédito do condomínio por conta de quotas não pagas. Preferência sobre o crédito hipotecário. As quotas de condomínio dizem respeito à conservação do imóvel, sendo indispensáveis à integridade do próprio crédito hipotecário, inevitavelmente depreciado se a garantia perder parte do seu valor; pagamento preferencial, nesse contexto, das quotas de condomínio. Recurso especial não conhecido (REsp 208.896/RS, Rel. Ministro Ari Pargendler, Terceira Turma, julgado em 07.11.2002, DJ, 19.12.2002, p. 361). No mesmo sentido: REsp. 592.427-RS; REsp 654.651-SP; REsp 605.056-SP; REsp 469.915-RJ; REsp 315.963-RJ.

Processo civil. Recurso especial. Arrematação. Crédito hipotecário. Crédito oriundo de despesas condominiais em atraso. Preferência. Débito condominial não mencionado no edital. responsabilidade pelo pagamento. Por se tratar de obrigação proter rem, o crédito oriundo de despesas condominiais em atraso prefere ao crédito hipotecário no produto de eventual arrematação. A responsabilidade pelo pagamento de débitos condominiais e tributários existentes sobre imóvel arrematado, mas que não foram mencionados no edital de praça, não pode ser atribuída ao arrematante. Se débito condominial não foi mencionado no edital de praça pode ser feita a reserva de parte do produto da arrematação para a quitação do mesmo. Recurso especial não conhecido (REsp 540.025/RJ, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 14.03.2006, DJ, 30.06.2006, p. 214).

Nada obstante, ainda que a despesa de condomínio seja propter rem (Código Civil, art. 1.345), e até por isso:

a) alguns julgados passaram a adotar o entendimento segundo o qual o credor hipotecário dispõe de preferência e recebe antes do condomínio na alienação;

b) desta maneira, o adquirente, em razão de a despesa continuar gravando o imóvel, passa a ser o responsável pelas despesas de condomínio anteriores;

c) em razão disto, cabe, ao condomínio, prosseguir em face do novo titular do imóvel, para cobrar as despesas de condomínio (CPC, art. 41. Só é permitida, no curso do processo, a substituição voluntária das partes nos casos expressos em lei. Art. 42, § 3º A sentença, proferida entre as partes originárias, estende os seus efeitos ao adquirente ou ao cessionário).

Nesse sentido:

Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. Condomínio edilício. Despesas. Ação de cobrança. Penhora da unidade geradora do débito. Ulterior adjudicação extrajudicial pela credora hipotecária. Substituição processual do devedor pela adjudicatária. Possibilidade. Por se tratar de obrigação “propter rem” é cabível a substituição processual do devedor originário pela credora hipotecária, que se tornou adjudicatária do bem penhorado. (Agravo de Instrumento 1118343001 – Relator: Irineu Pedrotti – Comarca: São Paulo – Órgão julgador: 34ª Câmara de Direito Privado – Data do julgamento: 31.10.2007 – Data de registro: 12.11.2007).

Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. Execução – Título Judicial – Despesas Condominiais – Obrigação propter rem – Polo passivo – Substituição processual – Novo adquirente da unidade condominial – Possibilidade. Em se tratando de obrigação propter rem, em havendo alteração na titularidade do domínio da unidade condominial geradora das despesas cobradas em ação de cobrança, na qual houve descumprimento do acordo entabulado pelas partes, ora em fase de execução de título judicial permite-se a sucessão processual mesmo porque a nova proprietária é também atingida pela sentença, na forma do artigo 42, § 3º, do Código de Processo Civil. (Agravo de Instrumento 1.152.493-0/0 – 31ª Câmara – j. 01.04.2008).

Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. Despesas de condomínio. Cobrança. Execução. Arrematação do imóvel gerador das despesas em ação diversa. Substituição processual do executado original pela arrematante. Por se tratar de obrigação propter rem, é cabível a substituição processual em execução do título formado em cobrança de despesas condominiais, pelo arrematante do bem penhorado, que assume os débitos anteriores à arrematação. Remessa dos autos para a Justiça Federal, em razão da qualidade da parte contra quem prosseguirá a demanda (Caixa Econômica Federal). (Agravo de Instrumento 1158657006 – Relator: Irineu Pedrotti – Comarca: Taboão da Serra – Órgão julgador: 34ª Câmara – j. 05.03.2008 – Registro: 11.03.2008).

Todavia, nos casos em que a despesa de condomínio se aproxima ou supera o valor do imóvel, resta evidente que não haverá arrematantes em hasta pública, posto que ninguém se disporá a adquirir um imóvel, pagar o preço e ainda se tornar devedor do valor do imóvel pela dívida condominial que permanece pela sua natureza “propter rem”.

Esta salgalhada instituída pelo atual Código Civil gerou, evidentemente, insegurança jurídica, uma vez que ninguém se dispõe a adquirir um imóvel hipotecado em hasta pública, decorrente de ação de cobrança de despesas condominiais, sem saber se o valor por ele ofertado será destinado ao condomínio, isso na medida em que:

a) adotado o entendimento da preferência hipotecária, o adquirente se torna o novo devedor das despesas de condomínio acumuladas, nos termos do art. 1.345 do Código Civil; e,

b) adotado o entendimento da preferência do condomínio, a arrematação extingue a hipoteca do credor intimado (Código de Processo Civil, arts. 615, II, 619 e 698, e Código Civil, arts. 1.499, VI, e 1.501) e exonera o arrematante do pagamento de despesas de condomínio, para quem o valor apurado é destinado.

Posta desta maneira a questão e em razão da celeuma gerada a partir do atual Código Civil, surgiu a Súmula 478 do Superior Tribunal de Justiça, que merece nosso aplauso, segundo a qual:

“Na execução de crédito relativo a cotas condominiais, este tem preferência sobre o hipotecário.”

2.12. PRESCRIÇÃO

A prescrição da pretensão de cobrar as despesas de condomínio, sob a égide do Código anterior, era de vinte anos.

Com o atual Código Civil, como não há prazo específico no art. 206, aplica-se a regra geral do art. 205, de tal sorte que prescreve em dez anos a pretensão, pelo condomínio, de cobrar as despesas, contado o prazo do vencimento de cada parcela não paga e em função desta parcela.

Nesse sentido:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Despesas condominiais. Impugnação ao cumprimento de sentença. Alegação de prescrição intercorrente. 1. É de 10 (dez) anos o prazo prescricional para a cobrança de despesas condominiais, aplicando-se a regra geral do artigo 205 do Código Civil em vigor. Precedentes da Corte. 2. A cobrança das cotas condominiais decorre da lei, podendo ser exigida até mesmo em se tratando de “condomínio de fato”, quando ausente a convenção condominial, razão pela qual não há falar-se em cobrança de dívida constante de instrumento público ou particular a ensejar o prazo quinquenal, mas de cobrança oriunda de determinação legal. Precedentes da Corte. 3. Negaram provimento ao recurso (Agravo de Instrumento 0015697-13.2013.8.26.0000 – Rel. Vanderci Álvares – 25 .ª Câmara de Direito Privado – j. 20.02.2013).

Tribunal de Justiça de São Paulo. Condomínio. Ação de cobrança. Prescrição. Inocorrência. Pelo Código de 1916 o prazo de prescrição era vintenário (art. 177), sendo agora de dez anos, ex vi do art. 205 do Cód. Civil vigente. Apresentação de ata da assembleia que autorizou a cobrança. Desnecessidade. A ausência de juntada aos autos das Atas de Assembleias que aprovaram as contas do período cobrado não obsta a propositura da ação de cobrança, pois presumida a legitimidade das despesas cobradas pelo condomínio. Preliminares rejeitadas. Recurso improvido (Apelação nº 0131273-16.2011.8.26.0100, rel. Antonio Nascimento, São Paulo, 26ª Câmara de Direito Privado, j. em 11.04.2012, Data de registro: 13.04.2012. Outros números: 01312731620118260100).

Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. Condomínio. Ação de cobrança. Prescrição. Inocorrência. Prazo decenal. Artigo 205 do Código Civil. Recurso parcialmente provido. Prescrição da cobrança das despesas condominiais, de cunho pessoal, era regulada pelo artigo 177 do Código Civil de 1916, que estabelecia o prazo de 20 (vinte) anos para as ações pessoais em geral. Atualmente, o novo diploma material reduziu o lapso de 20 (vinte) para (dez) anos, consoante previsão do seu artigo 205 (Apelação 990100924737, rel. Artur Marques, Diadema, 35ª Câmara de Direito Privado, j. em 19.04.2010, Data de registro: 23.04.2010).

Tribunal de Justiça de São Paulo. Condomínio. Ação de cobrança de despesas. Prescrição. Incidência da regra geral do prazo de dez anos. Prescrição não verificada. Reconhecimento do direito do autor ao recebimento das prestações respectivas. Procedência integral reconhecida. Recurso provido. Nos termos do artigo 205 do Código Civil, o prazo prescricional para a cobrança das despesas de condomínio é de dez anos, à falta de disposição legal específica. Uma vez incontroversa a existência do inadimplemento, impõe-se reconhecer a procedência integral do pedido, para que a condenação compreenda todas as prestações (Apelação nº 0014578-13.2011.8.26.0606, rel. Antonio Rigolin, Suzano, 31ª Câmara de Direito Privado, j. em 01.10.2013, Data de registro: 01.10.2013. Outros números: 145781320118260606.).

Tribunal de Justiça de São Paulo. Despesas de condomínio. Cobrança. Prescrição. Prazo de dez anos. Exegese do artigo 205 do Código Civil de 2002. O prazo prescricional para cobrança de despesas condominiais, ação de cunho pessoal, segundo a regra estampada no artigo 177 do Código Civil de 1916, era de vinte anos e foi reduzido para dez, conforme estabelece o artigo 205 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Recurso improvido (Apelação nº 0058781-29.2011.8.26.0002, rel. Orlando Pistoresi, São Paulo, 30ª Câmara de Direito Privado, j. em 02.10.2013, Data de registro: 03.10.2013. Outros números: 587812920118260002).

Nada obstante, o assunto que outrora se encontrava pacificado atualmente enfrenta celeuma doutrinária e jurisprudencial em razão de precedente do Superior Tribunal de Justiça que sustenta ser quinquenal o prazo prescricional nesses casos.

Seja como for, a par da celeuma que, sem razão, cerca o assunto, o prazo de prescrição quinquenal não deve prosperar.

Isto porque a cobrança de despesas condominiais não está abarcada pela hipótese do art. 206, § 5°, I, do Código Civil, posto não se tratar, a toda evidência, de dívida líquida constante de instrumento público ou particular.

No direito anterior, o prazo prescricional da ação de cobrança de despesas condominiais, por se tratar de ação de natureza pessoal, seguia a regra do art. 177 do Código Civil de 1916.

Portanto, o prazo era de vinte anos, de acordo com entendimento consolidado sobre a matéria.

No atual Código Civil, o prazo geral de prescrição, quando não há previsão de prazo específico, foi reduzido para dez anos nos exatos termos daquilo que estabelece o art. 205 da Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil).¹⁶

E assim o é no caso de cobrança de débito condominial que não foi tratado de maneira especial, quer pela Lei 4.591/1964, quer pelo Código Civil, aplicando-se, nessa medida, a regra geral de dez anos.

Em resumo, a prescrição da pretensão relativa à cobrança das cotas condominiais não se amolda às situações específicas tratadas no art. 206 do Código Civil.

Em consonância com o acatado, de acordo com a regra geral do art. 205 do Código Civil, o prazo prescricional a ser considerado é de dez anos.

Nada obstante essas razões, como dito, o Superior Tribunal de Justiça, em precedente que não nos convence, entende que deve incidir o prazo de cinco anos previsto no art. 206, § 5º, I, do Código Civil.

O tema é polêmico, não se consolidou na jurisprudência daquela Corte e, com o devido respeito, não deve prosperar.

Ora, além das razões que já deduzimos, juridicamente suficientes, mister se faz observar que a obrigação de pagar as despesas condominiais decorre da lei (Código Civil, art. 1.336, I) e não de instrumento, vinculando o titular da unidade exatamente por ostentar essa qualidade.

É nesse sentido a lição de Adriano César da Silva Álvares:¹⁷

Além dos fundamentos aventados pelos arestos jurisprudenciais, no nosso sentir, há outro, mais forte, que está ligado na natureza da obrigação em que estão instituídos os condôminos. A sua vinculação é de natureza institucional e constitucional (artigos 1.332, I a III, 1.333 e 1.334 do CC/02). Através da convenção condominial, fixa-se a quota condominial proporcional e o modo de pagamento das contribuições das despesas ordinárias e extraordinárias...

Nos prazos especiais não há item que se amolde a essa generalidade que representa a quota condominial, ou seja, uma representatividade particular de uma instituição especial, regida pela convenção condominial e pela assembleia-geral. A natureza do condomínio determina que: os valores serão recolhidos antecipadamente e convencionados em assembleia, que vincula inclusive quem não participou, com perspectivas futuras de gastos, os quais serão aprovados no exercício posterior, podendo a assembleia deliberar sobre eventuais sobras ou ajustes.

Os itens que mais se aproximam seriam os parágrafos 3º, inciso IV e V; e 5º, inciso I, todos do artigo 206, porém, nenhum deles admite subsunção da cobrança da quota condominial. (...)

Por derradeiro, a cobrança de dívida líquida constante de instrumento público ou particular (parágrafo 5º, I) não se mostra a mais adequada em virtude da quota condominial ser instituída por assembleia, que vincula todos os condôminos, inclusive os contrários e os não participantes; a relação das quotas condominiais é um rateio antecipado de dívidas possíveis a serem firmadas pelo condomínio em nome deste e com alcance dos condôminos. Portanto, não se trata de uma dívida líquida.

Conclui-se que as taxas condominiais têm um prazo prescricional de dez anos, contados mensalmente ou anualmente (pagamento em quota única), dependendo da forma de rateio estipulada na convenção condominial ou na assembleia-geral.

Portanto, em razão de irrefutáveis argumentos, a toda evidência, a pretensão de cobrar cotas condominiais não pode se tratar de “pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular”, tal qual exige o art. 206, § 5º, I, tampouco constituindo, as planilhas unilateralmente produzidas pelo credor, o condomínio, o necessário “instrumento particular” dotado de liquidez, ainda que lastreadas ou acompanhadas de outros documentos referentes aos gastos do condomínio.

Isso porque, demais disso, essas planilhas só fazem prova em face do próprio condomínio que as produziu (CPC, art. 368).

Com efeito, o próprio Superior Tribunal de Justiça já decidiu que tendo em vista a interpretação de caráter restritivo que deve ser feita acerca das normas que tratam de prescrição (...) não é possível ampliar sua abrangência, de modo a abarcar outras pretensões (Recurso Especial nº 1.273.311/SP – 2011/0144262-4, j. em 01.10.2013).

De qualquer maneira, segue o precedente sentido contrário, do Superior Tribunal de Justiça:

Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial 1.139.030-RJ (2009/0086844-6) – Civil e Processual civil. Ação de cobrança. Cotas condominiais. Embargos de declaração. Omissão, contradição ou obscuridade. Não ocorrência. Prescrição da pretensão de cobrança de quotas condominiais. Incidência do art. 206, § 5º, I do CC/02. 1. Ausentes os vícios do art. 535 do CPC, rejeitam-se os embargos de declaração. 2. Na vigência do CC/16, o crédito condominial prescrevia em vinte anos, nos termos do seu art. 177. 3. Com a entrada em vigor do novo Código Civil, o prazo prescricional aplicável à pretensão de cobrança das quotas condominiais passou a ser de cinco anos, nos termos do art. 206, § 5º, I, do CC/02, observada a regra de transição do art. 2.028 do CC/02. 4. Recurso especial parcialmente provido.

Eis o seu teor:

“Assim, na linha dessa perspectiva hermenêutica, o art. 206, § 5º, I, do CC/2002 incide nas hipóteses de obrigações líquidas – independentemente do fato jurídico que deu origem à relação obrigacional –, definidas em instrumento público ou particular.

“Dessa forma, tendo em vista que a pretensão de cobrança do débito condominial é lastreada em documentos aplica-se o prazo prescricional de 5 anos, conforme estabelece o art. 206, § 5º, I do CC/02.

“Isso porque apenas quando o condomínio define o valor das cotas condominiais, à luz da convenção (arts. 1.333 e 1.334 do CC/02) e das deliberações das assembleias (arts. 1.350 e 1.341 do CC/2002), é que o crédito passa a ser líquido, tendo o condômino todos os elementos necessários para cumprir a obrigação a ele imposta”.

Arnaldo Rizzardo afirma o seguinte: no tocante à cobrança das despesas, pensa-se que incide a regra do artigo 206, § 5º, I, do Código Civil, prevendo a prescrição em cinco anos para a “pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular”. Realmente, as dívidas decorrentes de despesas condominiais estão lastreadas em documentos, pois correspondem a compras de mercadorias, ao pagamento de empregados e prestadores de serviço, e de toda sorte de despesas havidas no edifício. Ademais encontra amparo na convenção e em assembleias e são calculadas em função da área de condôminos existentes, já que divididas entre todos, em função da área de titularidade de cada um.¹⁸

Não nos parece que seja assim.

O argumento utilizado é juridicamente inadmissível ao afirmar lastro em documentos.

As planilhas com indicação de valores devidos pelos condôminos não podem constituir “instrumento particular” e, demais disso, ainda que acompanhadas de comprovantes das despesas – o que não ocorre na prática –, são documentos unilaterais e somente constituem prova em face daquele que as criou, ou seja, o condomínio (CPC, art. 368), não se revestindo de liquidez.

Ora, líquida é a obrigação certa quanto à sua existência e determinada quanto ao seu objeto.

Nos parece irrefutável que o valor cobrado não é líquido e, nessa medida, não se submete à ação de execução. Assim julgou o Tribunal de Justiça de São Paulo:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Despesas condominiais. Impugnação ao cumprimento de sentença. Reconhecimento de ofício da prescrição intercorrente. 1. É de 10 (dez) anos o prazo prescricional para a execução de despesas condominiais, aplicando-se a regra geral do artigo 205 do Código Civil em vigor, respeitado entendimento contrário que afirma do prazo quinquenal. 2. Não se pode alçar à cobrança de dívida líquida constante de instrumento particular (§ 5º, inciso I, do artigo 206 do CC), por lastrear-se a cobrança da quota condominial em dispositivo legal, “instituída por assembleia que vincula todos os condôminos, inclusive os contrários e os não participantes; a relação das quotas condominiais é um rateio antecipado de dívidas possíveis a serem firmadas pelo condomínio em nome deste e com alcance dos condôminos”, ausente o requisito da liquidez. Prescrição afastada. 3. Deram provimento ao recurso, afastando a prescrição quinquenal e determinando o prosseguimento do feito, em seus ulteriores termos (Apelação nº 0041614-18.2010.8.26.0007, rel. Vanderci Álvares, São Paulo, 25ª Câmara de Direito Privado, j. em 08.08.2013, Data de registro: 09.08.2013. Outros números: 416141820108260007).

Portanto, a ausência de liquidez é flagrante e deve chamar a atenção do intérprete em razão da exigência de ação de conhecimento apta à cobrança das cotas condominiais em aberto, prevista, pela matéria, para o procedimento comum, rito sumário (CPC, art. 275, II, “b”).

Se não fosse assim, todas as ações de conhecimento manejadas – e quanto a isto não há discussão – seriam inúteis e, mais, deveriam ser extintas por ausência de interesse processual.

Posta assim a questão e em resumo, é evidente, evidentíssimo, aliás, que não há falar-se em dívida líquida tal qual exige o art. 205, § 5º, I, para que o prazo prescricional seja de cinco anos, posto que se a dívida fosse líquida – e não é – haveria possibilidade de execução por quantia certa, o que obviamente não é o caso.

A par do precedente do Superior Tribunal de Justiça que merece respeito, respeito não significa submissão acadêmica à decisão, de tal sorte mantemos nossa posição e afirmamos que o prazo deve ser de dez anos (Código Civil, art. 205) em razão da inexistência de previsão expressa de outro prazo prescricional que se amolde à pretensão de cobrar condomínios em aberto.

2.13. PROTESTO DE COTAS CONDOMINIAIS

Surge, por fim, quanto à cobrança de cotas condominiais, a questão da possibilidade ou não do protesto das cotas não pagas.

O assunto é polêmico, mas pode ser facilmente solucionado em razão da competência legislativa para matéria civil e comercial claramente estabelecida pelo art. 22, I, da Constituição Federal.

Na ausência de lei dessa natureza, que estabeleça a possibilidade do indigitado protesto, sua inconstitucionalidade salta aos olhos.

No Estado de São Paulo, a ADIn 0209782-04.2010.8.26.0000, julgada no dia 25.05.2011 pelo Órgão Especial do Tribunal de Justiça, declarou-se a inconstitucionalidade da Lei Estadual 13.160/2008, que altera a Lei 11.331/2002, e trata dos emolumentos relativos aos atos praticados pelos serviços notariais e de registro.

Nos termos do voto condutor da pena do Desembargador José Roberto Bedran, o protesto de títulos é claramente matéria de Direito Civil e Comercial, de tal sorte que a competência legislativa exclusiva é da União quanto à matéria, o que fundamentou da seguinte maneira: “Padece, inexoravelmente, da inconstitucionalidade declarada no v. acórdão suscitante, porquanto invade esfera de competência legislativa privativa da União. Ao enumerar títulos e documentos protestáveis e disciplinar a forma e o modo de protestá-los, dentre os quais o contrato de locação e o recibo de aluguel, a lei estadual, pelas normas impugnadas, versando matéria de Direito Civil e Comercial, viola os princípios federativo e da reserva legal”.

A par de o acórdão tratar dos contratos de locação, aplica-se igualmente às cotas condominiais, cujo protesto é tratado pela mesma lei, o que se infere do próprio teor do julgado.

Se estas razões não fossem suficientes, restaria, ainda, a questão do protesto indevido, com consequências funestas ao condomínio pela certa condenação por danos morais. É preciso verificar que a fixação do polo passivo da obrigação de pagar condomínio não é simples e envolve intermináveis questionamentos em razão de compromissos de compra e venda sem registro e cessões (“contratos de gaveta”) e a ciência ou não do condomínio, além da questão da posse.

Não se pode esquecer a necessidade de rígido controle dos valores pagos, o que, em ação de cobrança, se resolve na improcedência parcial ou total, conforme o caso e nada mais.

Nesta medida:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Apelação com revisão – condomínio – ação de indenização por danos morais – protesto indevido – prova da quitação da parcela – confissão do erro por parte do condomínio – dano moral “in re ipsa” – valor que deve ser punitivo, sem ensejar enriquecimento sem causa. O apelante não impugnou, em sua defesa, a inexigibilidade do valor cobrado, alegando que se tratava, em verdade, de outra parcela em atraso. Autores que comprovaram a regular quitação da despesa referente ao mês de novembro de 2009. Diante do protesto indevido, é cabível a indenização por danos morais. Dano “in re ipsa”. Valor fixado que está de acordo com as circunstâncias do caso e a situação econômica das partes. Litigância de má-fé não configurada. Recurso Desprovido. (0023698-80.2010.8.26.0003 – Apelação – Rel. Antonio Nascimento – Comarca: São Paulo – 26ª Câmara de Direito Privado – Data do julgamento: 12.09.2012 – Data de registro: 14.09.2012 – Outros números: 00236988020108260003).

2.14. MODELO DE AÇÃO DE COBRANÇA DE DÉBITOS CONDOMINIAIS – RITO SUMÁRIO

Exmo(a). Sr(a). Dr(a). Juiz(a) de Direito da (...)

(...), vem, respeitosamente, perante Vossa Excelência, por seu advogado (documento 1 – convenção de condomínio, ata de eleição do síndico e procuração) aforar, pelo procedimento comum, Rito Sumário, em face de (...), a competente

Ação de cobrança de despesas condominiais

o que faz com supedâneo no art. 275, II, “b”, do Código de Processo Civil, arts. 1.336, I, e 1.348, VII, do Código Civil, e pelos argumentos de fato e de direito a seguir aduzidos:

I – Fatos e Direitos

O réu é proprietário do imóvel onde reside, ostentando, portanto, a condição de condômino.

Todavia, não vem cumprindo sua obrigação de pagar as despesas condominiais de seu imóvel (documento 2 – cópia da matrícula), estando em débito com o pagamento dos meses de janeiro, fevereiro, março, abril e maio do corrente.

O réu também não cumpriu sua obrigação de pagar a cota extra aprovada na Assembleia de março deste ano, por unanimidade, para instalação de porteiro eletrônico, inclusive já instalado na sua unidade (documento 3 – ata da Assembleia, bem como cópia da convocação específica).

A cota extra, referente ao porteiro eletrônico, importa em R$ (...).

A Convenção de Condomínio (documento 1) estabelece o vencimento dos rateios de despesas condominiais no primeiro dia útil de cada mês, multa de 2% (dois por cento) para pagamento após o vencimento, prevendo, ainda, juros de mora de 1% (um por cento) ao mês e autoriza a cobrança de correção monetária desde o vencimento da obrigação, além de honorários de advogado de 10% (Código Civil, art. 395).

Até a presente data, assim está demonstrado o débito do Réu:

| Despesa extraordinária | Condomínio | Multa | Juros | Correção | Honorários | Total
Janeiro |  |  |  |  |  |  |
Fevereiro |  |  |  |  |  |  |
Março |  |  |  |  |  |  |
Abril |  |  |  |  |  |  |
Maio |  |  |  |  |  |  |
|  |  |  |  |  | Total = |

Anexa à presente exordial o autor oferece cópia da ata da Assembleia-Geral Ordinária que aprovou a previsão orçamentária (documento 4). Oferece, ainda, a prova de comunicação tempestiva (oito dias da data da Assembleia) aos condôminos, do valor das despesas, tanto as ordinárias como as extraordinárias (documento 5).

II – Pedido

Diante de todo o exposto, requer o autor seja a presente ação julgada procedente com a condenação do réu no pagamento da importância de R$ (...), bem como das despesas condominiais vincendas no curso do processo até a satisfação da obrigação. (Súmula 13 do Tribunal de Justiça de São Paulo; CPC, art. 290), acrescidas de juros de 1% ao mês, correção monetária pelo IGPM de acordo com a Convenção e honorários de advogado que Vossa Excelência houver por bem arbitrar, respeitados os parâmetros legais.

III – Citação

Requer-se a expedição do competente mandado de citação do réu para comparecer à audiência de conciliação a ser designada por Vossa Excelência, ou se fazer representar por preposto com poderes para transigir (CPC, art. 277, § 3º), oferecendo defesa escrita ou oral, sob pena de, não comparecendo, ser-lhe imposta a pena de confissão (CPC, art. 277, § 2º c/c arts. 319 e 285).

Requer, ainda, que a ordem seja expedida pelo correio, nos termos dos artigos 221, I, 222 e 223 do Código de Processo Civil, por carta registrada, indicando no envelope o nome e endereço do réu, contendo a cópia que esta acompanha o r. despacho do MM. Juiz de Direito, com os endereços do Juízo e do Cartório.

Ou

Requer-se, ainda, que a citação seja feita nos termos do art. 221, II, facultando-se ao Sr. oficial de justiça encarregado da diligência de proceder nos dias e horários de exceção (CPC, art. 172, § 2º).

IV – Provas

Requer provar o alegado por todos os meios de prova em direito admitidos, oitiva de testemunhas conforme rol abaixo, perícia, inspeção judicial especialmente pelo depoimento pessoal do réu, sob pena de confissão se não comparecer ou, comparecendo, se negar a depor (CPC, art. 343, §§ 1º e 2º).

V – Rol de testemunhas:¹⁹

Deverão ser intimadas para comparecer à audiência a ser designada por Vossa Excelência: (...)

VI – Valor da causa

Dá-se à presente o valor de R$ (valor do débito e, se houver pedido de cotas vincendas, acrescido de 12 cotas vincendas – CPC, art. 260).

Termos em que,

pede deferimento.

Data

Advogado (OAB)

2.15. MODELO DE CONTESTAÇÃO DE AÇÃO DE COBRANÇA DE DÉBITOS CONDOMINIAIS

Exmo. Sr. Dr. Juiz de Direito da (...)

Autos nº (...)

(...), vem, respeitosamente, perante Vossa Excelência, por seus procuradores, que recebem intimações na (...), nos autos da ação de cobrança de débitos condominiais pelo rito comum, procedimento sumário, que lhes move o (...), processo em epígrafe, apresentar sua

Contestação,

o que fazem com supedâneo nos argumentos fáticos e jurídicos que a seguir, articuladamente, passam a aduzir:

I – Resumo da inicial

O autor pretende receber dos réus valores referentes a débitos condominiais – “ação de cobrança de encargos patrimoniais” (sic) – além das parcelas que se vencerem no curso da ação. Tal pretensão, como se verá, é completamente despida de fundamento fático e jurídico.

II – Fatos

No dia (...) os réus adquiriram o apartamento (...) do Condomínio (...) da empresa (...), o que fizeram através de instrumento particular de venda e compra com financiamento e pacto adjeto de hipoteca sob nº (...), devidamente registrado à margem da matrícula do imóvel, financiamento este que foi concedido pelo Banco (...).

Todavia, cederam todos os direitos e obrigações referentes ao aludido imóvel através de contrato particular de compromisso de compra e venda, datado de (...) (documento 1), a (...), brasileiro, casado, engenheiro, RG nº (...) e CPF nº (...), que passou a residir no imóvel.

Como bem sabe o autor, já que enviou os avisos de cobrança ao cessionário (vide fls. 11 e 12 – do-cumentos 3 e 4 da inicial), a partir do momento em que se operou a cessão (...) – todos os pagamentos devidos pelas despesas condominiais são de responsabilidade e foram efetuados pelo cessionário-adquirente, Sr. (...).

Pelo que se observa, a exordial falta com a verdade, vez que jamais houve “insistentes contatos promovidos pelo condomínio”, até porque os avisos foram enviados ao próprio Sr. (...) e não aos réus! (fls. 11 e 12 – item 3 da inicial) (documento 2 em anexo extraído das fls.).

Portanto, se os pagamentos não foram efetuados, não o foram em face de já ter sido operada a cessão dos direitos e obrigações da unidade 73 a terceiro – Sr (...) – fato esse de pleno conhecimento do autor, até porque a esse terceiro enviou as “cartas de cobrança” (fls. 11 e 12).

Os réus receberam uma única correspondência (telegrama – documento 3) em (...), que, de maneira fa-laciosa, informava que a ação (já proposta!) – seria aforada em 48 horas no caso de não atendimento.

Imediatamente após o recebimento da missiva, o corréu (...) esteve no escritório dos patronos do autor, tendo sido recebido pelo Dr. (...).

Nessa oportunidade, demonstrando boa-fé, entregou-lhe cópia do contrato de cessão firmado com o Sr. (...), quando foi ratificada a inverdade de que o condomínio ainda não havia ingressado com a ação de cobrança.

Aos réus ainda foi dito que é fato notório no prédio, e de conhecimento do “síndico”, a circunstância do atual titular ser o Sr. (...), já que o mesmo pretendeu candidatar-se a síndico, o que só não foi possível em virtude de encontrar-se em débito com as contribuições e, por tal razão, impedido de concorrer nos termos da Convenção.

Mesmo assim os réus notificaram o condomínio no sentido de esclarecer que nenhum direito ou obrigação mais lhes competia em face da unidade 73 (documento 4).

Diante de tudo o quanto foi exposto, com surpresa, receberam a citação para a presente ação de cobrança de débitos condominiais.

III – Preliminares

a) Ilegitimidade passiva

Os réus são partes manifestamente ilegítimas para figurar no polo passivo da presente ação. Como se prova do instrumento de cessão (documento 1) e das próprias cartas enviadas pelo condomínio (fls 11 e 12 – item 3 da inicial) (documento 2 em anexo extraído das fls), desde (...) o Sr. (...), tomou posse e passou a residir no imóvel, sendo o titular da unidade condominial e parte legítima para responder a qualquer cobrança de débitos da unidade (...) do Edifício (...).

Convém ressaltar que em caso de cessão de contratos, o cessionário sub-roga-se nos direitos e obrigações do cedente.

Nesse caso, os créditos e os débitos do imóvel são transmitidos ao cessionário.

Destarte, a partir da cessão operada, responsabiliza-se o cessionário pelo pagamento de valores condominiais cobrados.

Aliás, essa é exatamente a decisão abaixo do Egrégio Segundo Tribunal de Alçada Civil:

Cobrança – Legitimidade passiva – Cessionário – Condomínio – Despesas condominiais – Cessão de direitos mediante instrumento particular de compromisso de compra e venda (“contrato de gaveta”) – Ausência de registro – Reconhecimento. Em caso de cessão de contratos, o cessionário assume o lugar do cedente, transmitindo os créditos e os débitos do imóvel (artigo 1.078, Código Civil), responsabilizando-se desta feita pelo pagamento de valores de taxa de condomínio cobrados, podendo ressarcir-se da importância do prejuízo em ação própria destinada ao cedente (Apel. s/ rev. nº 494.921, 7ª Câm., rel. Juiz Américo Angélico, j. em 14.10.1997. Referências: Apel. Cív. nº 387.507, 7ª Câm., rel. Juiz Renato Takiguthi; Apel. Cív. nº 584.220, 6ª Câm., rel. Juiz Cândido Alem).

Nem poderia o Condomínio alegar desconhecimento do fato da cessão, vez que, além da notificação, o cessionário – verdadeiro titular da unidade – até postulou o cargo de síndico, conforme dito alhures. Ademais, os “insistentes contatos promovidos pelo condomínio”, foram promovidos em face deste – Sr. (...) – e não dos réus, conforme prova os documentos trazidos à colação pelo próprio autor – documentos 3 e 4 da inicial – fls. 11 e 12 dos autos.

Como se pode notar, a hodierna e remansosa orientação jurisprudencial é no sentido de considerar que as despesas de condomínio não são de responsabilidade daquele que detém o título registrado, devendo, em verdade, operar-se em face do adquirente da unidade, independentemente do fato do título aquisitivo não estar registrado na competente Circunscrição Imobiliária:

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Cobrança – Legitimidade passiva – despesas condominiais – adquirente do imóvel – posse já transmitida – título aquisitivo não registrado – irrelevância – reconhecimento. A responsabilidade pelo pagamento das despesas de condomínio não é exclusiva do proprietário-condômino, devendo recair sobre o adquirente da unidade, sendo irrelevante o fato de o título aquisitivo não estar registrado no cartório imobiliário (Apel. s/ rev. nº 482.804, 1ª Câm., rel. Juiz Renato Sartorelli, j. em 26.05.1997. Referências: JTA 147/66, REsp nº 40.263, RJ, 3ª Turma, rel. Min. Cláudio Santos).²⁰

Como se depreende, é a orientação que mais se coaduna com a lei e com a justiça, vez que no mundo fático é sabida a existência dos chamados “contratos de gaveta”, prática já arraigada nos negócios imobiliários que não tem sido ignorada pelo Judiciário, atento à realidade social.

Sendo assim, obrigar o cedente ao pagamento de despesas de exclusiva responsabilidade do cessionário-adquirente seria premiar o enriquecimento ilícito deste que, afinal, é o verdadeiro possuidor e titular do imóvel.

Ora Ilustre Magistrado, quem reside no apartamento e usufrui os serviços, água, elevadores e demais equipamentos do prédio?

Por evidente que não são os cedentes, ora réus, que nenhum direito mais possuem sobre o imóvel.

Aliás, a jurisprudência atual acerca do caso em tela, em consonância com os artigos 9º e 12 da Lei 4.591/1964 (arts. 1.334, § 2º, e 1.333, do Código Civil), segue a lição de Wilson Melo da Silva, em obra admirável, inclusive reportando-se ao “Fausto”, de Goethe, segundo o qual a evolução reflete o social primando sobre o individual, a realidade se impondo à ficção, o fato triunfando sobre a palavra:

Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Apelação Sumaríssimo nº 605.062-1/00, São Paulo, 4ª Câmara, 28.07.1995, relator: Franco de Godoi, decisão: unânime. Ilegitimidade ad causam – condomínio – despesas condominiais – compra e venda de unidade condominial, imitidos os promitentes compradores imediatamente na posse – irrelevância da não transcrição da escritura no Cartório de Registro de Imóveis – ilegitimidade do promitente vendedor para responder pela ação de cobrança – cobrança improcedente – recurso provido.

Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Apelação nº 556.676-8/00, São Paulo, 8ª Câmara, 27.04.1994, relator: Márcio Franklin Nogueira. Por maioria – JTA (Lex) 147/65. Condomínio – ação de cobrança de despesas condominiais movida contra compromissária-compradora do apartamento, imitida na posse direta, mas sem título dominial registrado – inicial indeferida – recurso provido para que a ação prossiga, admitida a legitimação da ré.

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Cobrança – Legitimidade passiva – Despesas condominiais – Promitente comprador – Vencimento anterior e posterior a aquisição – Reconhecimento. O promitente comprador de imóvel responde pelas dívidas de sua unidade condominial, quer vencidas antes quer vencidas após a aquisição. E pode, ao depois, voltar-se contra quem deixou de pagá-las ao condomínio, por obrigação contratualmente assumida. Apelo provido para acolher integralmente a demanda (Apel. s/ rev. nº 481.786, 4ª Câm., rel. Juiz Mariano Siqueira, j. em 10.06.1997. No mesmo sentido: Apel. s/ rev. nº 481.960, 6ª Câm., rel. Juiz Carlos Stroppa, j. em 11.06.1997, quanto a promitente comprador ou arrematante: Apel. s/ rev. nº 503.639, 11ª Câm., rel. Juiz Mendes Gomes, j. em 1º.12.1997, quanto a adquirente: Apel. s/ rev. nº 513.564, 4ª Câm., rel. Juiz Celso Pimentel, j. em 31.03.1998).

Tribunal de Alçada do Paraná. Apelação cível – Cobrança – Taxas condominiais compromisso de compra e – Venda – Responsabilidade pelo pagamento – Recurso improvido. O promitente-vendedor não é responsável pelo pagamento das taxas condominiais do imóvel vendido. Legislação: CC – art. 530. Doutrina: Washington de Barros Monteiro, Curso de direito civil, 28ª ed., 1990, vol. 3. Orlando Gomes, Direitos reais, 10ª ed., 1994. Caio Mário da Silva Pereira, Condomínio e Incorporações, 5ª ed., Editora Forense, 1988, p. 143 (Apel. Cív. nº 109.031.300, Curitiba, Juiz Manasses de Albuquerque, 8ª Câm. Cív., j. em 1º.09.1997, Ac. nº 6.253, public.: 19.09.1997).

Tribunal de Alçada Cível do Rio de Janeiro. Condomínio. Despesas. Apelação Cível nº 2.504/95, reg. 1973-2, cod. 95.001.02504, 6ª Câmara, por maioria, Juiz: Luiz Odilon Gomes Bandeira, julgamento: 16.05.1995. Cobrança de cotas. Adquirente. Legitimidade passiva. Em face de recente alteração do parágrafo único do art. 4º. da Lei 4.591/64, reputa-se com legitimidade passiva, para responder pelos débitos condominiais, o adquirente da unidade imobiliária, como tal considerado o cessionário dos direitos à aquisição da mesma, ainda que o instrumento respectivo não se ache registrado no RGI pertinente. Precedente do STJ. Num. Ementa: 40.474.

Tribunal de Justiça do Distrito Federal. Apelação Cível nº 41.548/96 DF, 14.10.1996, 4ª Turma Cível, relator: Desembargador João Mariosa, Diário da Justiça, Seção II/Seção III, 20.11.1996, p. 21.183. Processual Civil – ação de cobrança – dívida de condomínio – caráter propter rem – responsabilidade do cessionário de direito sobre o imóvel.

1 – As obrigações oriundas de dívidas de condomínio em edifício têm caráter propter rem, aderindo à coisa e não à pessoa que as contraiu, de forma que o atual cessionário dos direitos sobre o imóvel respectivo responde por elas.

2 – Recurso desprovido. Decisão: Conhecer e improver. Unânime.

Falta, portanto, uma das condições da ação, qual seja: a pertinência subjetiva ou a titularidade do direito material.

Assim, deve o autor ser declarado carecedor da ação, extinto o processo sem julgamento de mérito (art. 267, VI, c/c o art. 301, X, do CPC), condenado a pagar despesas e verba honorária, consoante apreciação equitativa de Vossa Excelência.

b) Ilegitimidade ativa

Certo é que o Código Civil estabelece que:

Art. 1.347. A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.

Todavia, não se trata de norma cogente, devendo ser aplicada a convenção do condomínio. A Convenção do Condomínio (fls. 8 dos autos – cap. V – cláusula primeira) estipula que:

(...) o condomínio será administrado e representado por um síndico, pessoa física ou jurídica, condômino do edifício, eleito em Assembleia-Geral Ordinária, com mandato no máximo, de 01 (um) ano (...).

Este comando da Convenção é repetido na cláusula dez do mesmo capítulo.

Entretanto, pelo que consta – fls. 7 (documento 1 da inicial) verifica-se que o síndico, além de não

ser condômino (síndico profissional), foi eleito por Assembleia-Geral Extraordinária, forma vedada pela Convenção do condomínio.

A Convenção é soberana. Conforme preleciona João Batista Lopes sua natureza jurídica é institucional e normativa.

Em consonância com o acatado, à evidência que, da leitura do texto do art. 1.347 do Código Civil, não se extrai a inferência de que se trate de norma cogente.

Sendo assim, pode ser derrogada pela Convenção Condominial que, afinal, in casu, proibiu síndico que não seja condômino bem como sua eleição por Assembleia Extraordinária. Esta é a lição de João Nascimento Franco:

(...) o síndico pode ser condômino, ou pessoa física ou jurídica estranha ao condomínio. À convenção cabe optar pela alternativa legal ou estabelecer critério próprio (...)²¹

Portanto não há representação regular do condomínio para a propositura da presente ação. Por via de consequência, inexiste capacidade postulatória dos patronos, vez que constituídos por quem não os podia constituir.

RT 582/173. Condomínio. Síndico. Gestão finda. Reeleição. Assembleia. Convocação irregular. Atos não ratificados. Ilegitimidade para estar em juízo. Processo extinto (TJBA).

c) Inépcia da petição inicial

É de ser indeferida a petição inicial, nos termos dispostos no artigo 295, I, do Código de Processo Civil, em face da previsão contida no parágrafo único, inciso II, do citado artigo.

A petição inicial contém um silogismo. É lição velha. Nela está uma premissa maior (fundamentos de direito), uma premissa menor (fundamentos de fato) e uma conclusão (o pedido). Consequentemente, entre os três membros desse silogismo deve haver, para que se apresente como tal, um nexo lógico. Portanto, se o fato não autoriza as consequências jurídicas, a conclusão é falha; se as consequências jurídicas não guardam coerência com os fatos, igualmente; e por último, se a conclusão está em desarmonia com as premissas, ela é inconsequente.²²

A ação de cobrança, conforme proposta, é ação que emana de uma obrigação de pagar.

Em razão disso, deveria o autor juntar demonstrativo das despesas do condomínio (ordinárias; extraordinárias, fundo de reserva etc.), ou, ao menos, os alegados “recibos”, até porque, só para exemplificar, não cabe multa sobre a parcela de fundo de reserva, entretanto, o réu incluiu multa de 20 % sobre um valor total, sem que na exordial haja qualquer elemento que especifique quais são as despesas cobradas, sequer um documento nesse sentido.

Na verdade, o autor limitou-se à juntada de uma memória de cálculos (fls. 30), não demonstrando do que é composta a alegada despesa condominial constante do “recibo” que não juntou.

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Cobrança – condomínio – despesas condominiais – petição inicial – multa – infração contratual – inclusão – necessidade. Necessidade de inclusão na inicial de demonstrativo do débito, até para permitir contestação específica (Apel. s/ rev. nº 497.357, 8ª Câm., rel. Juiz Narciso Orlandi, j. em 19.11.1997. No mesmo sentido: Apel. s/ rev. nº 505.658, 2ª Câm., rel. Juiz Peçanha De Moraes, j. em 29.01.1998).

Conforme nos ensina J. Nascimento Franco:

A cobrança das despesas depende do preenchimento dos seguintes requisitos:

a) orçamento previamente aprovado pela Assembleia-Geral Ordinária para as despesas rotineiras (art. 24), ou por Assembleia-Geral Extraordinária regularmente convocada, para os gastos eventuais não previstos no orçamento anual do condomínio;

b) aprovação por quorum regular previsto na Convenção (art. 24, § 2º);

c) exibição dos comprovantes;

d) prévia comunicação pelo síndico, nos 8 (oito) dias subsequentes à Assembleia-Geral, da previsão orçamentária e do rateio (art. 24, § 2º).²³

O autor, além de não juntar os recibos ou demonstrativos, não anexou à exordial cópia da ata da Assembleia-Geral que aprovou as despesas (se é que existe esse documento), nos termos do estatuído pelo artigo 24 da Lei 4.591/1964 (art. 1.350 do Código Civil). Nem sequer há qualquer comprovação de que foi cumprida a exigência do § 2º do mesmo artigo.

Sendo assim, não há como os réus rebaterem o mérito e nem como aferir a exatidão da cobrança, o que viola o mandamento insculpido no artigo 5º, inciso LV, da Constituição Federal!

Se os réus devem pagar ao autor, qual a fonte e o fundamento de pagar a quantia alegada? Com que fundamento fático teriam obrigação desse jaez, já que não se juntou o demonstrativo das despesas e tampouco os comprovantes dos requisitos da Lei 4.591/1964?

Posta assim a questão, inexiste um silogismo na enunciação fáticojurídica. Em razão disso, não há lógica no pedido do autor. Portanto, é inepta a petição inicial, devendo o presente processo ser julgado extinto, sem apreciação do mérito.

Em virtude de tudo o quanto foi até aqui exposto, sobretudo em face das questões preliminares levantadas, há manifesta inépcia da inicial, o que impede a defesa de mérito, além de ilegitimidade ativa e passiva para a presente ação, de modo que, data venia, a petição inicial deveria ter sido liminarmente indeferida nos termos do artigo 295, incisos I e II, do Código de Processo Civil.

Em suma Excelência, a ação padece por múltiplos fatores, impondo-se, por via de consequência, a extinção do processo sem julgamento de mérito com supedâneo nos artigo 267, incisos I, IV e VI; 295, I e II; 301, III e X, do Código de Processo Civil, arcando o autor com os ônus da sucumbência.

Se, no entanto, assim não for entendido, o que se admite só por hipótese, à evidência, deve o pedido ser rejeitado estudando-se o

IV – Mérito ad cautelam

Pelas questões preliminares levantadas, mormente a questão da inépcia da inicial, os réus encontram-se cerceados no seu direito de defesa, posto que desconhecem a origem a exatidão e a composição das despesas que lhes são imputadas.

Pelo princípio da eventualidade, ad argumentandum tantum, pelo amor ao debate, passam os réus a rebater o mérito, já que têm plena convicção de que a Vossa Excelência, à luz do direito, e em face da costumeira justiça e correção das decisões que toma, irá acolher as preliminares arguidas.

a) Multa incidindo sobre o fundo de reserva

É fato, Excelência, que todo condomínio, nos termos do artigo 1.334, do Código Civil, defere à convenção a faculdade de estipular a forma de constituição do fundo de reserva.

Da leitura da convenção (Capítulo V – cláusula vigésima sétima – fls. 26), verifica-se a forma de sua constituição, inclusive pelas multas cobradas dos condôminos.

Nesse caso, cobrar multa sobre a parcela do fundo de reserva constitui um verdadeiro bis in idem.

É de verificar-se que, mesmo não apontando qual o percentual sobre o total do “recibo” se trata de fundo de reserva, impossibilitando a defesa de mérito por ausência do próprio recibo ou de demonstrativos, é incontroverso que o autor calculou a multa sobre o total, inclusive sobre o fundo de reserva, o que é inadmissível:

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Cobrança – Condomínio – Fundo de reserva – Valor acrescido da multa – Descabimento. As parcelas referentes ao fundo de reserva do condomínio não podem ser acrescidas de multa, porque esta deve se destinar apenas ao provimento de despesas ordinárias, que sugere dano ou prejuízo do credor (Apel. s/ rev. nº 481.922, 6ª Câm., rel. Juiz Carlos Stroppa, j. em 30.07.1997).

Impõe-se, por conseguinte, a exclusão da multa a incidir sobre o valor de eventual fundo de reserva, nos termos da jurisprudência e da convenção, já que o fundo de reserva já é constituído pelas multas.

b) Pretensão às quotas vincendas

Percebe-se que o autor pretende receber as parcelas vincendas nos termos do artigo 260 do Código de Processo Civil.

Todavia, não especifica o termo final e nem protesta pela juntada de novos documentos, no caso, os demonstrativos dessas despesas.

Os Tribunais consideram que, no caso de ação de cobrança de despesas condominiais, o termo final das quotas vincendas é o da audiência:

Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Apelação nº 697.126-7/00, São Paulo, 12a Câmara, 26.09.1996, relator: Kioitsi Chicuta, Decisão: unânime. Juros – Despesas condominiais – Incidência a partir da citação quando então constituída a mora do devedor – Recurso da ré provido. Condomínio – Despesas condominiais – Cobrança – Pretensão do condomínio no alongamento do termo final das prestações vincendas admissibilidade apenas da cobrança das prestações vencidas no curso do processo até a data da audiência – Cobrança, nestes termos procedentes – Recurso da ré provido, improvido o do autor.

Nem poderia ser diferente, já que diante do princípio constitucional da ampla defesa (Constituição Federal, art. 5º, LV), estariam os réus diante de condição puramente potestativa, vez que os débitos condominiais não possuem valores prefixados em contrato. Destarte, há necessidade da juntada de demonstrativos até a data da audiência, desde que a juntada seja requerida na exordial – o que não ocorreu – isso para que se permita aos réus impugnar os novos valores se assim entenderem.

c) Da multa, dos juros e da correção monetária (Código Civil)

De acordo com o art. 1.336, § 1º, do Código Civil:

§ 1º O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

Portanto, descabida a pretensão de se cobrar multa moratória de 20%, como pretende o autor. c.1) Juros de mora e multa

Os juros moratórios, nos termos do art. 405 do Código Civil, somente são devidos após a citação para a presente ação:

Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Apelação nº 697.126-7/00, São Paulo, 12a Câmara, 26.09.1996, relator: Kioitsi Chicuta, Decisão: unânime. Juros – Despesas condominiais – Incidência a partir da citação quando então constituída a mora do devedor – Recurso da ré provido.

Devem, assim, ser excluídos do cálculo do autor, que inclui juros moratórios sem respeitar o comando cogente e cristalino do art. 405 do Código Civil.

c.2) Correção monetária. O autor aplica a correção monetária, sem, contudo, citar qual o índice que está aplicando. Pela variação constante da memória de cálculos deduz-se a aplicação da variação diária da TR (Taxa Referencial).

Entrementes, a TR não reflete a desvalorização da moeda como se pode esperar de um índice de correção monetária, aliás, o Excelso Pretório asseverou que:

Supremo Tribunal Federal. A Taxa Referencial (TR) não e índice de correção monetária, pois, refletindo as variações do custo primário da captação dos depósitos à prazo fixo, não constitui índice que reflita a variação do poder aquisitivo da moeda (ADIN nº 493-DF).

Neste sentido os Tribunais pátrios têm se manifestado de forma remansosa:

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. É abusiva a atualização monetária pela TR estipulada pelo BACEN – TR (Apel. c/ rev. nº 500.047, 1ª Câm., rel. Juiz Magno Araújo, j. em 20.10.1997).

Superior Tribunal de Justiça. Acórdão nº 00025646, decisão: 06.09.1994, Recurso Especial nº 52.961, ano: 94, UF: RJ, 6ª Turma, Diário de Justiça: 10.10.1994, p. 27.198. Processual civil. Recurso especial. Cálculo de liquidação de aluguéis (pagamento de benefício previdenciário). Inclusão da taxa referencial – TR como fator de correção monetária. Vedação. ADIN nº 493-DF. I – O Supremo Tribunal Federal, ao julgar a ADIN nº 493-DF, deixou posto que: “a taxa referencial (TR) não é índice de correção monetária, pois, refletindo as variações do custo primário da captação dos depósitos à prazo fixo, não constitui índice que reflita a variação do poder aquisitivo da moeda”. II – Recurso Especial conhecido e provido. Relator: Ministro Pedro Acioli, por unanimidade, conhecer e dar provimento ao recurso. Veja: REsp nº 38.660-RJ, (STJ).

Superior Tribunal de Justiça. Acórdão nº 00009307, decisão: 02.05.1995, Recurso Especial nº 0046372, ano: 94, UF: SP, 3ª Turma, Diário de Justiça: 04.12.1995, p. 42.110. Comercial – Taxa referencial (TR) inaplicável – Correção monetária pelo IPC. I – A jurisprudência do STJ pacificou entendimento no sentido de que o indexador adequado para corrigir valores é o IPC do IBGE. II – O mesmo direito pretoriano não admite a taxa referencial (TR) como índice de reajuste do poder real da moeda, sendo certo que este deve ceder lugar em prol do índice de preços. III – Recurso conhecido e parcialmente provido. Relator: Ministro Waldemar Zveiter – Observação: por unanimidade, conhecer do recurso especial e lhe dar provimento parcial para adotar como indexador o INPC. Veja: REsp nº 37.997-GO, REsp nº 39.285-SP, REsp nº 34.094-RS, REsp. nº 31.024-GO, REsp nº 39.315-RS, REsp nº 36.623, (STJ), ADIN 493, (STF).

Superior Tribunal de Justiça. Acórdão nº 00049414, decisão: 25.10.1995, Recurso Especial nº 0075575, ano: 95, UF: SP, 1ª Turma, Diário de Justiça: 04.12.1995, p. 42.090. Liquidação de sentença. Correção monetária. Variação do IPC. TR. I – É pacifica a jurisprudência desta corte no sentido de que é correta a inclusão dos índices correspondentes às inflações ocorridas nos meses de março de 1990 a fevereiro de 1991, nos cálculos de liquidação de sentença. II – A Taxa Referencial configura coeficiente de remuneração do capital, portanto, não traduzindo a variação do poder aquisitivo da moeda, não pode ser utilizada como indexador para efeito de atualização monetária. Precedentes. III – Recurso da Fazenda desprovido. Apelo de (...), provido. Relator: Ministro José de Jesus Filho – Observação: por unanimidade, negar provimento ao recurso da Fazenda e dar provimento ao recurso do espólio.

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Execução – correção monetária – Utilização da TR – Inadmissibilidade. A taxa referencial (TR) não pode ser usada como índice de correção nos cálculos de atualização destinados a refletir a perda de poder aquisitivo da moeda por força da espiral inflacionária, visto configurar coeficiente de remuneração de capital, não traduzindo variação do aludido poder aquisitivo (AI nº 486.133, 3ª Câm., rel. Juiz Milton Sanseverino, j. em 13.05.1997. Referências: RTJ 143/724, REsp. nº 70.431-RS, 1ª Turma, rel. Min. José de Jesus Filho, DJ de 27.10.1995, p. 35.634; REsp. nº 44.089-SP, 1ª Turma, rel. Min. Humberto Gomes de Barros, DJ de 11.12.1995, p. 43.185; REsp nº 31.033-SP, 1ª Turma, rel. Min Humberto Gomes de Barros, DJ de 27.06.1994, p. 16.907. No mesmo sentido: Apel. c/ rev. nº 489.160, 11ª Câm., rel. Juiz Mendes Gomes, j. em 11.08.1997).

V – Pedido

Pelo exposto, requerem os réus sejam acolhidas as preliminares de extinção do processo e, se assim não entender Vossa Excelência, que seja a presente ação julgada totalmente improcedente, ou, se procedente, que o seja parcialmente, nos termos do pedido sucessivo abaixo, condenado o autor no pagamento de custas e honorários advocatícios que Vossa Excelência houver por bem arbitrar, assim como demais ônus da sucumbência.

Aclarando o pedido, requer-se:

I – Preliminarmente:

a) declaração de ilegitimidade passiva dos réus, em face do artigo 267, VI, c/c o art. 301, X, do CPC;

b) declaração de ilegitimidade ativa de parte em face de não haver síndico regular nos termos da Convenção, com fundamento nos artigos 1.347 do Código Civil e artigo 267, VI c/c o art. 301, X, do Código de Processo Civil;

c) declaração da inépcia da inicial, uma vez que da narração dos fatos não decorreu logicamente o pedido, já que não foram juntados demonstrativos de despesa aptos a embasar a pretensão e também a defesa dos réus, extinguindo-se o processo sem julgamento do mérito; artigos 267, incisos IV e VI; 295, I, II e parágrafo único, II; 301, III e X, todos do Código de Processo Civil;

d) condenação do autor nos ônus de sucumbência, custas e honorários de advogado que Vossa Excelência houver por bem arbitrar.

II – Ou, no caso de as preliminares não serem acatadas, de meritis:

a) julgamento da total improcedência desta ação, em virtude da ausência de qualquer obrigação dos réus em pagar o autor;

b) condenação do autor nos ônus de sucumbência, custas e honorários de advogado que Vossa Excelência houver por bem arbitrar.

Sucessivamente (CPC, art. 289), somente para argumentar, caso a presente ação seja julgada procedente, no que não acreditam os réus à luz da Lei, da Justiça e do Direito, que o seja parcialmente, termos em que requerem:

a) seja excluída a correção com base na TR (Taxa Referencial) e aplicada a correção de acordo com tabela do Tribunal de Justiça publicada no DOE Just., 17.08.1998, p. 61, nos termos do já decido pelo Supremo Tribunal Federal (ADIN nº 493-DF) e de forma pacífica pelos demais Tribunais;

b) sejam excluídos os juros anteriores à citação (Código Civil, art. 405), bem como aqueles incidentes sobre valor do fundo de reserva eventualmente embutidos no “recibo” citado no demonstrativo de fls. 30;

c) considerado o termo final para as quotas vincendas o da audiência de conciliação designada por Vossa Excelência;

d) condenado o autor a pagar custas e honorários de advogado nos termos do artigo 21, parágrafo único, do Código de Processo Civil.

VI – Provas

Requerem provar o alegado por todos os meios em direito admitidos, especialmente pela produção de prova documental, juntada de novos documentos, oitiva de testemunhas abaixo arroladas, depoimento pessoal do autor na pessoa do síndico sob pena de confissão se não comparecer, ou comparecendo, se negar a depor (CPC, art. 343, §§ 1º e 2º) e perícia, indicando desde já como assistente técnico, nos termos do artigo 278 do Código de Processo Civil, (...).

Testemunhas:

Deverão ser intimadas por intermédio do Sr. oficial de justiça a comparecer à audiência de instrução eventualmente designada por Vossa Excelência:

(...);

(...),

Ambos residentes e domiciliados na Rua (...).

Quesitos:

Quesitos que os Senhores Perito e Assistente técnico devem responder:

1. Qual o indexador utilizado para correção dos valores das despesas condominiais do demonstrativo anexado pelo autor às fls 30?

2. Esse indexador reflete a inflação (perda do poder aquisitivo da moeda – variação de preços)?

3. Qual a composição desse indexador?

Cumpridas as necessárias formalidades legais, deve a presente ser recebida e juntada aos autos, renovado o processo nos termos da preliminar, ou, no mérito, rejeitado o pedido.

Termos em que,

P. deferimento.

Data

Advogado OAB/SP (...)

Documento 1

Cessão de direitos e obrigações da unidade 73 ao Sr. (...), comprovando a legitimidade passiva para a presente ação.

Documento 2

“Insistentes contatos do condomínio” com o Sr. (...) não com os réus, extraído dos documentos 3 e 4 trazidos à colação pelo autor (fls. 11 e 12), comprovando que o item 3 da inicial falta com a verdade e que o Condomínio já possuía pleno conhecimento do novo titular da unidade 73.

Documento 3

Telegrama enviado aos réus em (...), que de maneira falaciosa, sem compromisso com a boa-fé, informava que a ação, já proposta, seria aforada em 48 hs.

Documento 4

Notificação enviada ao Condomínio

2.16. AÇÃO MONITÓRIA PARA COBRANÇA DE DÉBITOS CONDOMINIAIS – HIPÓTESE DE CABIMENTO

Muito se discute acerca da possibilidade de se efetuar a cobrança de despesas de condomínio através de ação monitória.

Segundo Edoardo Garbagnatti,²⁴ o procedimento de injunção é um processo especial de cognição, que provoca um provimento jurisdicional decorrente de ação ordinária de conhecimento exercida, também, de forma especial, em virtude da sumariedade.

Conclui que, nada obstante, a natureza é idêntica ao provimento jurisdicional de natureza declaratória contida numa sentença condenatória.

Trata-se, portanto, de um processo sumário de conhecimento baseado em juízo de probabilidades.

Para Carreira Alvim,²⁵ o procedimento monitório nada mais é que um processo de conhecimento com rito especial, vez que o deferimento da expedição do mandado importa em juízo de mérito da pretensão.

A especialidade reside apenas na possibilidade de obtenção liminar do mandado de pagamento ou de entrega, que se converterá em execução se o devedor não embargar ou, se embargar, em procedimento comum, rito ordinário.

Na primeira fase difere do rito ordinário, que estabelece o contraditório originariamente, vez que logra abreviar o caminho para a execução nos casos em que o credor não dispõe de título executivo e necessita, por conseguinte, de ação cognitiva para buscar uma sentença que possa ser executada.

Assim, o credor injunciona o devedor e pode ter seu crédito satisfeito em prazo menor se o devedor não vier a opor embargos.

Todavia, opostos os embargos monitórios, a ação passa a respeitar o procedimento comum, rito ordinário.

Portanto, o credor ingressa em avião, mas pode chegar a pé no caso de embargos.²⁶

Seja como for, a ação monitória é baseada em juízo de probabilidades na exata medida em que o art. 1.102-A, do Código de Processo Civil, determina que compete a quem pretender, com base em prova escrita sem eficácia de título executivo, pagamento de soma em dinheiro (...).²⁷

Portanto, mister se faz prova escrita do débito, qualidade que não pode ser carreada à despesa de condomínio, vez que produzida unilateralmente.

Assim, em regra, não caberá ação monitória para cobrança de débitos condominiais devidos pelo titular da unidade ao condomínio.

Nesse sentido, Moacyr Amaral Santos, apoiado em Chiovenda, Liebman, Pontes de Miranda, Battaglini, entre outros, ensina que a prova escrita deve emanar daquele em face de quem se faz o pedido, ou seja, no caso de ação monitória, a prova escrita deve ter partido do requerido.²⁸

Somente se o titular da unidade reconhecer o débito, como, por exemplo, se solicitar, por escrito, prazo para pagamento das despesas condominiais que lhe são cobradas, é que, em tese, caberá a ação monitória.

Vejamos decidiu o Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo:

Condomínio. Despesas condominiais. Conversão em ação monitória. Prova escrita. Ausência. Descabimento. Processamento da ação de cobrança. Sem prova escrita hábil, através da qual o devedor reconhece a existência do débito, não cabe a ação monitória (Apel. c/ rev. nº 527.169, 3ª Câm., rel. Juiz Ribeiro Pinto, j. em 26.01.1999).

Ação monitória. Condomínio. Despesas condominiais. Prova. Documento produzido unilateralmente. Descabimento. Simples demonstrativo de débito, documento totalmente unilateral, produzido exclusivamente pelo condomínio que se intitula credor, não se presta a constituir a prova escrita exigida para a propositura de ação monitória (Apel. s/ rev. nº 495.979, 6ª Câm., rel. Juiz Thales do Amaral, j. em 30.07.1997. Referências: Donaldo Armelin, “Apontamentos sobre a ação monitória”, in Revista do Instituto de Pesquisas e Estudos da Instituição Toledo de Ensino, Bauru, abril a julho de 1996, p. 53. Carreira Alvim, Procedimento Monitório, pp. 64-65. Nelson Nery Jr. e Rosa Maria Andrade Nery, Código de Processo Civil Comentado, 2ª ed., RT, 1996, p. 1.282. No mesmo sentido: Apel. s/ rev. nº 504.662, 3ª Câm., rel. Juiz Ribeiro Pinto, j. em 10.02.1998; Apel. c/ rev. nº 507.448, 3ª Câm., rel. Juiz Aclibes Burgarelli, j. em 17.02.1998; Apel. s/ rev. nº 499.408, 3ª Câm., rel. Juiz Cambrea Filho, j. em 17.02.1998; Apel. c/ rev. nº 536.883, 9ª Câm., rel. Juiz Marcial Hollanda, j. em 16.12.1998; Apel. c/ rev. nº 527.169, 3ª Câm., rel. Juiz Ribeiro Pinto, j. em 26.01.1999).

Ação monitória. Cobrança. Despesas Condominiais. Inadequação da Via. Elencada no inciso II, letra “b”, do artigo 275, do Código de Processo Civil, a cobrança da despesa condominial pelo rito sumário, incabível a pretensão de cobrança via ação monitória (Apel. s/ rev. nº 495.438, 9ª Câm., rel. Juiz Ferraz De Arruda, j. em 30.07.1997, in JTA (Lex) 169/459).

Ação monitória. Condomínio. Despesas Condominiais. Título Executivo Extrajudicial. Ausência. Admissibilidade. A cobrança de despesas condominiais assimila o procedimento sumário previsto no artigo 275, II, “b”, da lei de rito, sem afastar a monitória, ausente título executivo (Apel. c/ rev. nº 528.323, 9ª Câm., rel. Juiz Francisco Casconi, j. em 07.10.1998).

2.16.1. Modelo de ação monitória

Exmo(a). Sr(a). Dr(a). Juiz(a) de Direito da (...)

(...), por seus advogados e procuradores (documento 1), vem, respeitosamente, à presença de Vossa Excelência, aforar em face de (...), a presente

Ação monitória

o que faz com supedâneo no artigo 1.102a, do CPC, com a redação da Lei 9.079/1995, expondo e requerendo o quanto segue:

I – Fatos

O réu é proprietário do imóvel onde reside, ostentando, portanto, a condição de condômino.

Todavia, não vem cumprindo sua obrigação de pagar as despesas condominiais de seu imóvel (documento 2 – cópia da matrícula), estando em débito com o pagamento dos meses de janeiro, fevereiro, março, abril e maio do corrente.

O réu também não cumpriu sua obrigação de pagar a cota extra aprovada na assembleia de março deste ano, por unanimidade, para instalação de porteiro eletrônico, inclusive já instalado na sua unidade (documento 3 – ata da Assembleia, bem como cópia da convocação específica).

A cota extra, referente ao porteiro eletrônico, importa em R$ (...).

A Convenção de Condomínio (documento 1) estabelece o vencimento dos rateios de despesas condominiais no primeiro dia útil de cada mês, multa de 2% (dois por cento) para pagamento após o vencimento, prevendo, ainda, juros de mora de 1% (um por cento) ao mês e autoriza a cobrança de correção monetária desde o vencimento da obrigação, além de honorários advocatícios de 10% (Código Civil, art. 395).

Até a presente data, assim está demonstrado o débito do Réu:

| Despesa extraordinária | Condomínio | Multa | Juros | Correção | Total
Janeiro |  |  |  |  |  |
Fevereiro |  |  |  |  |  |
Março |  |  |  |  |  |
Abril |  |  |  |  |  |
Maio |  |  |  |  |  |
|  |  |  |  | Total = |

Ocorre que, no último dia 15, após ter recebido carta de cobrança enviada pela administradora do condomínio, delegada pelo síndico, o réu transmitiu via fac-símile, solicitação de prorrogação para quitação do débito, que, portanto, reconheceu (documento 4).

Anexa à presente ação o autor oferece cópia da ata da Assembleia-Geral Ordinária que aprovou a previsão orçamentária (documento 5). Oferece, ainda, a prova de comunicação tempestiva (oito dias da data da Assembleia) aos condôminos, do valor das despesas, tanto as ordinárias como as extraordinárias (documento 6).

II – Direito

Absolutamente possível a cobrança de débitos condominiais pela ação monitória, acorde com tranquila jurisprudência do Segundo Tribunal de Alçada Cível de São Paulo, ainda mais quando há reconhecimento do débito pelo devedor:

Ação monitória. Condomínio. Despesas condominiais. Título executivo extrajudicial. Ausência. Admissibilidade. A cobrança de despesas condominiais assimila o procedimento sumário previsto no artigo 275, II, “b”, da lei de rito, sem afastar a monitória, ausente título executivo (Apel. c/ rev. nº 528.323, 9ª Câm., rel. Juiz Francisco Casconi, j. em 07.10.1998).

III – Requerimento

Isto posto, requer o autor:

I) Deferimento de plano da expedição do mandado de pagamento, citando o réu para, pagar o valor de R$ (...), acrescido de juros, custas, honorários e demais despesas, facultando-se ao réu, no prazo de 15 dias:

a) entregar a quantia supra, caso em que ficará isento do pagamento das custas e verba honorária de sucumbência (art. 1.102c, § 1º, do CPC), ou;

b) oferecer embargos, nos próprios autos, obedecendo ao rito ordinário (art. 1102c, § 2º, do CPC), ficando esclarecido que se o réu se omitir ou os embargos forem rejeitados, o mandado de pagamento deverá ser convertido em mandado de execução (CPC, arts. 652 e ss.) com os acréscimos legais e sucumbência.

II) que a ordem seja expedida em breve relatório, visto que se juntam cópias (CPC, art. 225, parágrafo único), facultando-se ao oficial de justiça encarregado da diligência proceder de acordo com o artigo 172, § 2º, do CPC;

Requer-se, finalmente, a produção das provas abaixo mencionadas.

IV – Provas

Requer-se a produção de prova documental, testemunhal, pericial, inspeção judicial e de todos os meios probantes em direito admitidos, especialmente o depoimento pessoal do Réu, sob pena de confissão se não comparecer ou, comparecendo, se negar a depor.

V – Valor da causa

Dá-se à presente o valor de R$ (...).

Termos em que, cumpridas as necessárias formalidades legais, deve a presente ser recebida, ao final, julgada procedente, como medida de inteira Justiça.

Data

Advogado OAB (...)

_______________

¹     Cf. Jorge Tarcha; Luiz Antonio Scavone Jr. Despesas ordinárias e extraordinárias de condomínio. São Paulo: Juarez de Oliveira, 2000.

²     Como já dissemos, no Estado de São Paulo, alguns juízes têm determinado, já na primeira decisão do processo, quanto à citação do réu, a conversão do rito sumário para o rito ordinário, justificando essa providência na dificuldade de se marcar a audiência de conciliação.

Entendemos que a providência é ilegal vez que afronta dispositivo da lei processual que não pode ser modificado por vontade do magistrado.

Demais disso, no rito sumário, o réu apresenta contestação na audiência e, no rito ordinário, em quinze dias contados da juntada do comprovante de citação nos autos.

Eventualmente, o réu pode deixar de contestar em quinze dias da data da juntada do comprovante de citação nos autos, esperando a data da audiência para ultimar a providência.

Tal fato pode, por evidente, gerar confusão e recurso de agravo por parte do prejudicado, em razão de eventual decreto de revelia.

³     João Nascimento Franco, Condomínio, São Paulo: Revista dos Tribunais, 1998, p. 218.

⁴     No mesmo sentido:

a) JTA (Lex) 167/448; Apelação sem Revisão nº 491.318, 2ª Câmara, rel. Juiz Peçanha de Moraes, j. em

18.08.1997;

b) Apelação com Revisão nº 495.370, 2ª Câmara, rel. Juiz Peçanha de Moraes, j. em 18.08.1997;

c) Apelação sem Revisão nº 488.287, 4ª Câmara, rel. Juiz Amaral Vieira, j. em 02.09.1997;

d) Apelação sem Revisão nº 496.517, 1ª Câmara, rel. Juiz Magno Araújo, j. em 1º.09.1997;

e) Apelação sem Revisão nº 493.984, 11ª Câmara, rel. Juiz Clovis Castelo, j. em 15.09.1997;

f) Apelação sem Revisão nº 496.774, 11ª Câmara, rel. Juiz Donegá Morandini, j. em 29.09.1997;

g) Apelação sem Revisão nº 504.211, 9ª Câmara, rel. Juiz Marcial Hollanda, j. em 28.01.1998;

h) Apelação sem Revisão nº 507.510, 7ª Câmara, rel. Juiz Américo Angélico, j. em 03.02.1998;

i) Apelação sem Revisão nº 508.513, 7ª Câmara, rel. Juiz Américo Angélico, j. em 10.03.1998;

j) Apelação sem Revisão nº 513.024, 9ª Câmara, rel. Juiz Marcial Hollanda, j. em 01.04.1998;

k) Apelação sem Revisão nº 516.529, 1ª Câmara, rel. Juiz Renato Sartorelli, j. em 20.04.1998.

⁵     Silvio Rodrigues, Direito Civil – Parte geral das obrigações, 20ª ed., São Paulo: Saraiva, 1991, p. 66.

⁶     João Batista Lopes, Condomínio, 6ª ed., São Paulo: Revista dos Tribunais, 1998, p. 73.

⁷     Caio Mário da Silva Pereira, Condomínio e incorporações, 10ª ed., Rio de Janeiro: Forense, 1997, pp. 130-131.

⁸     João Batista Lopes, ob. cit., p. 72.

⁹     Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Condomínio – Despesas condominiais – Cobrança – Coproprietário – Responsabilidade solidária. Pertencendo o imóvel a mais de um proprietário, tal circunstância em nada impede que a cobrança das despesas condominiais recaia apenas sobre um deles (Apel. s/ rev. nº 507.180, 12ª Câm., rel. Juiz Gama Pellegrini, j. em 26.03.1998. Referência: Darnley Villas Boas, Condomínio Urbano, 4ª ed., Editora Destaque, 1996, p. 99).

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Condomínio – Despesas condominiais – Cobrança – Condômino casado – Regime da comunhão parcial de bens – Imóvel adquirido anteriormente ao casamento – Citação do cônjuge – Desnecessidade – Solidariedade reconhecida. Solidariedade entre comunheiros que permite o direcionamento da ação contra qualquer deles, dispensando o litisconsórcio (Apel. c/ rev. nº 514.490, 12ª Câm., rel. Juiz Arantes Th eodoro, j. em 23.04.1998. Referências: J. Nascimento Franco e Nisske Gondo, Condomínio em Edifícios, 4ª ed., Editora Revista dos Tribunais, p. 164; J. Nascimento Franco, Condomínio, Editora Revista dos Tribunais, 1997, p. 220; RT 397/227).

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Condomínio – Despesas condominiais – Cobrança – Condôminos – Responsabilidade solidária pelo débito – Figuração conjunta no polo passivo – Admissibilidade. Os condôminos respondem solidariamente pelos débitos condominiais devendo figurar conjuntamente no polo passivo da ação de cobrança (Apel. s/ rev. nº 509.055, 9ª Câm., rel. Juiz Ferraz de Arruda, j. em 15.04.1998).

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Condomínio – Despesas condominiais – Cobrança – Condômino casado – Citação do cônjuge – Desnecessidade – Solidariedade reconhecida – Admissibilidade. Na ação de cobrança promovida contra condômino casado, não é necessária a citação de sua mulher, pois para o pagamento de despesas condominiais não é possível decompor uma unidade autônoma em duas partes, o que permite concluir, com base no artigo 891 do Código Civil (atual 259, caput), que o condomínio pode executar qualquer um dos coproprietários do apartamento, ficando este, na forma do parágrafo único do mesmo artigo, sub-rogado no direito do credor em relação aos outros coobrigados (Apel. s/ rev. nº 512.392, 7ª Câm., rel. Juiz S. Oscar Feltrin, j. em 24.03.1998. Referência: JTACSP 106/160).

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Cobrança – Legitimidade passiva – Pluralidade de proprietários – Despesas condominiais – Solidariedade. É solidária a obrigação de pagar despesas de condomínio. Apelação sem revisão nº 490.668, 4ª Câmara, relator: Juiz Antonio Vilenilson, j. em 21.10.1997. Referências: Pontes de Miranda, Tratado de Direito Privado, tomo XII, § 1.392. Agravo de Instrumento nº 393.367, do Primeiro Tribunal de Alçada Civil. Apelações nºs 392.219, 498.277 e 603.244, do Primeiro Tribunal de Alçada Civil. No mesmo sentido: Agravo de Instrumento nº 533.173, 8ª Câmara, relator: Juiz Ruy Coppola, julgamento: 10.06.1998.

Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Apelação nº 603.244-5/00, Origem: São Paulo, órgão: 1ª Câmara Especial, julho/95, Julgamento: 03.07.1995, relator: Salles de Toledo, Decisão: unânime. Condomínio – Despesas condominiais – Unidade autônoma com dois proprietários – Cobrança movida contra apenas um deles – Admissibilidade – Existência de solidariedade passiva onde qualquer um dos titulares responde pelos encargos condominiais – Hipótese, ademais, de obrigação “in solidum” que não depende de texto legal ou de ato de vontade – Cobrança procedente – Recurso improvido.

¹⁰     Ob. cit., p. 259.

¹¹     Jorge Tarcha e Luiz Antonio Scavone Junior, Despesas Ordinárias e Extraordinárias de Condomínio, São Paulo: Juarez de Oliveira, 2000, p. 68.

¹²     Código Civil, art.122. São lícitas, em geral, todas as condições não contrárias à lei, à ordem pública ou aos bons costumes; entre as condições defesas se incluem as que privarem de todo efeito o negócio jurídico, ou o sujeitarem ao puro arbítrio de uma das partes.

¹³     Th eotonio Negrão, Código de Processo Civil e Legislação Processual em Vigor, 28ª ed., São Paulo: Saraiva, 1997, nota 4 ao art. 290.

¹⁴     Ob. cit., p. 255.

¹⁵     João Nascimento Franco, Condomínio, São Paulo: Revista dos Tribunais, 1997, pp. 244 e 245.

¹⁶     Nesse contexto, nos termos do que dispõe o art. 2.028 do Código Civil, em vigor a partir de 12 de janeiro de 2003 (art. 2.044), havendo redução pela lei nova (como houve, de vinte para dez anos) e decurso de mais da metade do prazo antigo, o lapso prescricional é regido pela lei anterior (20 anos). A contrario sensu, se, na data do início da vigência do atual Código, não havia transcorrido, ainda, mais da metade do prazo de vinte anos, o novo prazo de dez anos passa a ser contado do início da vigência do atual Código, ou seja, contados a partir do dia 12.01.2003 (início da vigência do atual Código Civil).

¹⁷     Adriano César da Silva Álvares, Manual da Prescrição Aspectos Relevantes do Código Civil, São Paulo: Juarez de Oliveira, 2009, p. 101-102.

¹⁸     Arnaldo Rizzardo, Condomínio edilício e incorporação imobiliária, Rio de Janeiro: Forense, 2011, p. 131.

¹⁹     Normalmente a prova é meramente documental, prescindindo das testemunhas.

²⁰     No mesmo sentido:

a) JTA (Lex) 167/448; Apelação sem revisão nº 491.318, 2ª Câmara, relator: Juiz Peçanha de Moraes, julgamento: 18.08.1997;

b) Apelação com revisão nº 495.370, 2ª Câmara, relator: Juiz Peçanha de Moraes, julgamento: 18.08.1997;

c) Apelação sem revisão nº 488.287, 4ª Câmara, relator: Juiz Amaral Vieira, julgamento: 02.09.1997;

d) Apelação sem revisão nº 496.517, 1ª Câmara, relator: Juiz Magno Araújo, julgamento: 1º.09.1997;

e) Apelação sem revisão nº 493.984, 11ª Câmara, relator: Juiz Clovis Castelo, julgamento: 15.09.1997;

f) Apelação sem revisão nº 496.774, 11ª Câmara, relator: Juiz Donegá Morandini, julgamento: 29.09.1997;

g) Apelação sem revisão nº 504.211, 9ª Câmara, relator Juiz Marcial Hollanda, julgamento: 28.01.1998;

h) Apelação sem revisão nº 507.510, 7ª Câmara, relator: Juiz Américo Angélico, julgamento: 03.02.1998;

i) Apelação sem revisão nº 508.513, 7ª Câmara., relator: Juiz Américo Angélico, julgamento: 10.03.1998;

j) Apelação sem revisão nº 513.024, 9ª Câmara, relator: Juiz Marcial Hollanda, julgamento: 1º.04.1998;

k) Apelação sem revisão nº 516.529, 1ª Câmara, relator: Juiz Renato Sartorelli, julgamento: 20.04.1998.

²¹     João Nascimento Franco, Condomínio, São Paulo: Revista dos Tribunais, 1997, p. 24.

²²     José Joaquim Calmon de Passos, Comentários ao CPC –– Arts. 270-331, Rio de Janeiro: Forense, vol. III.

²³     João Nascimento Franco, Condomínio, São Paulo: Revista dos Tribunais, 1997, pp. 237-238.

²⁴     Edoardo Garbagnati, Il procedimento d’injunzione, Milano: Giuffrè, 1991, pp. 27-30.

²⁵     José Eduardo Carreira Alvim, Ação monitória e temas polêmicos da reforma processual, 3a ed., Belo Horizonte: Del Rey, 1999, p. 31.

²⁶     José Eduardo Carreira Alvim, ob. cit., p. 32.

²⁷     Com efeito, tratando-se, por exemplo, de cheque, ensina o eminente e culto Juiz Silveira Paulilo:

Existem desta forma, duas ações para o recebimento do cheque prescrito:

a) uma de natureza cambiária, escudada tão só no não pagamento, que é aquela do artigo 61 (Lei do Cheque) e que prescreve em dois anos; e,

b) outra, de natureza causal, que é a prevista no artigo 62 (Lei do Cheque), que prescreve em vinte anos. Decorre daí que, para a primeira ação, a cambiária, basta o autor alegar o não pagamento para poder exigir o valor do cheque (Apelação nº 745.140-5, São Paulo, 06.11.1997, v.u.).

²⁸     Moacyr Amaral Santos, Primeiras linhas de direito processual civil, São Paulo: Saraiva, 1985, p. 253.

Capítulo 3

AÇÃO DIVISÓRIA

3.1. PRINCIPAIS ASPECTOS

a) Foro competente: é o foro da situação da coisa (Código de Processo Civil, art. 95). Se o imóvel estiver situado em mais de uma comarca, inclusive de outro Estado, a competência se firma pela prevenção de uma delas (Código de Processo Civil, art. 107).

Se houver interesse da União, entidade autárquica ou empresa pública federal, a competência é da Justiça Federal (CF, art. 109, I).

b) Legitimidade ativa e passiva: Na ação divisória são ativa e passivamente legitimados os cotitulares do direito real sobre a coisa, quer a comunhão se refira ao direito de propriedade, quer a outro direito real, como o usufruto, o uso ou a enfiteuse.

Como o pedido de divisão se classifica no rol das chamadas ações reais imobiliárias, o cônjuge deverá dar seu consentimento para a propositura da ação e será citado, quando o outro for o réu (Código de Processo Civil, art. 10).

c) Valor da causa: a estimativa oficial para lançamento do imóvel.

d) Petição inicial: além dos requisitos do art. 282, a petição inicial deverá conter, ainda, aqueles do art. 967, ambos do Código de Processo Civil. O imóvel deve ser descrito com precisão, indicando-se a denominação, situação, limites e características peculiares. A origem da comunhão também deve ser indicada, com referência expressa ao título primitivo.

A divisão só se processa perante todos os condôminos. Se um deles deixar de comparecer à relação processual, por falta ou nulidade de citação, a sentença é ineficaz, não valendo mesmo contra os que foram citados.

e) Defesa do réu: poderá ser a mais ampla possível. Poderá alegar pacto ou estipulação de indivisão, usucapião do imóvel todo ou de apenas parte dele etc.

Havendo contestação e sendo procedente o pedido de divisão, o contestante sofre o ônus da sucumbência.

As custas da segunda fase, porém, são proporcionais ao quinhão de cada um.

f) Prazo para contestar: vinte dias (Código de Processo Civil, arts. 954 e 968).

3.2. FINALIDADE

A situação de indivisão deve ser sempre temporária, dado o caráter de exclusividade do direito de propriedade.

Se assim o é, a lei adota a tese segundo a qual a situação de comunhão é incômoda, na medida em que o uso comum da coisa tende a gerar conflitos entre os comproprietários (communio mater rixarum).

Posta assim a questão, a lei facilita a divisão do bem entre os condôminos.

Surge, deste modo, a ação de divisão, prevista no art. 946, II, do Código de Processo Civil, que tem por finalidade extinguir a comunhão, com a partilha da coisa comum entre os comunheiros.

3.2.1. A divisão nem sempre é possível

Nem sempre a divisão é possível.

Condição para a propositura da ação de divisão, por óbvio, é que o imóvel seja divisível, o que nem sempre ocorre.

A indivisibilidade pode ser natural, convencional ou legal (Código Civil, art. 88).

Pode haver indivisibilidade por determinação legal, como é o caso do Estatuto da Terra (Lei 4.504/1964, art. 65), que proíbe a divisão em áreas de dimensão inferior ao módulo rural e, ainda, a Lei 6.766/1979, que proíbe lotes urbanos com medida inferior a 125 m² (Lei 6.766/1979, art. 4º, II).

A indivisibilidade natural da coisa imóvel, que não admite divisão cômoda, pode ser representada por uma casa ou apartamento.

É possível igualmente estabelecer a indivisibilidade, pelo prazo máximo de cinco anos, nos termos do art. 1.320 e parágrafos do Código Civil, ressalvada a possibilidade de o juiz autorizar a divisão antes do prazo por motivos graves que a justifiquem.

A solução para esses casos será a adjudicação do imóvel a um só condômino, ou a venda judicial da coisa comum, repartindo-se o preço (Código Civil, art. 1.322) vista neste trabalho em capítulo próprio, que desde já se recomenda a leitura.

3.3. PROCEDIMENTO DA DIVISÃO – DUAS FASES DISTINTAS

A divisão de terras, assim como a demarcação, é procedimento que comporta duas fases.

Na primeira fase, o juiz decidirá sobre a pretensão de dividir, podendo, por exemplo, negar esse direito se se deparar com a indivisibilidade do imóvel. Quando, na primeira fase, é verificada a impossibilidade completa da divisão por ofensa às dimensões do módulo ou do lote, o juiz desde logo indeferirá o pedido.

Na segunda, executam-se os trabalhos divisórios.

3.3.1. Nomeação de agrimensor e arbitradores

Transitada em julgado a sentença que julgou procedente a pretensão de dividir, são nomeados agrimensor e arbitradores para os trabalhos divisórios.

As partes têm direito a assistentes técnicos.

3.4. CUMULAÇÃO DE DIVISÃO E DEMARCAÇÃO

É possível a cumulação de pedido de divisão com o de demarcação, citando-se condôminos e confrontantes.

As pretensões de demarcar e dividir se solucionam na primeira fase.

Julgados procedentes ambos os pedidos, demarca-se primeiro. Homologada a demarcação, divide-se (Código de Processo Civil, art. 947).

3.5. APRESENTAÇÃO DOS TÍTULOS – PEDIDO DE QUINHÕES

Julgada a pretensão de divisão, os condôminos serão intimados para, no prazo de dez dias, apresentar seus títulos e requerer quinhões (Código de Processo Civil, art. 970).

Nessa fase, as partes alegam e requerem o que julgar necessário para esclarecimento e atribuição de quinhões.

O juiz, tendo em vista os pedidos, decide em seguida (Código de Processo Civil, art. 971).

Essa decisão é interlocutória, desafiando, portanto, recurso de agravo, diretamente no tribunal.

Após a decisão acerca dos quinhões bem como dos acessórios, será realizada a medição das terras com sua perfeita identificação em qualidade e valores para apresentação de um plano de divisão que será objeto de decisão judicial.

3.6. OPERAÇÕES DA DIVISÃO

As operações de divisão se iniciam pela medição do imóvel, de acordo com o título de propriedade e a sentença de procedência.

A medição, levada a efeito pelo agrimensor, se faz como se estivesse demarcando o imóvel, segundo as regras próprias dos trabalhos de campo (Código de Processo Civil, arts. 972 e 960).

Antes de concluir a medição, os arbitradores procedem ao exame das terras, culturas, edifícios e outras benfeitorias, classificando-as e avaliando-as.

O laudo é entregue ao agrimensor (Código de Processo Civil, arts. 975, §§ 1º e 2º) para que as leve em consideração no plano de divisão.

3.7. DEMARCAÇÃO DOS QUINHÕES

Com o plano de divisão, o juiz julga a partilha, levando em conta os pedidos e as benfeitorias.

Com base nessa decisão, o agrimensor, assistido pelos arbitradores, demarca os quinhões seguindo as regras da demarcação (Código de Processo Civil, arts. 979 e 963).

Concluídos os trabalhos, o agrimensor desenha na planta das primeiras operações os quinhões, organizando novo memorial, onde são descritos todos os quinhões individualmente, conforme foram traçados (Código de Processo Civil, art. 980).

3.8. DIVISÃO AMIGÁVEL

A divisão poderá ser feita amigavelmente, por escritura pública ou particular, desde que todos sejam capazes.

O instrumento particular deverá ser homologado pelo juiz, com a presença obrigatória do Ministério Público, se houver incapazes.

3.9. MODELO DE AÇÃO DE DIVISÃO DE TERRAS PARTICULARES

Exmo(a). Sr(a). Dr(a). Juiz(a) de Direito da (...)

(...), vem, mui respeitosamente, por seus advogados e procuradores (documento 1), com escritório na (...), onde receberão intimações, propor, em face de (...), a competente

Ação divisória

o que faz com supedâneo no artigo 1.320, do Código Civil e arts. 967 e seguintes do Código de Processo Civil, pelos fatos e razões a seguir expostos:

I – Fatos

O imóvel, situado no distrito de (...), deste Município, é de copropriedade do requerente e do requerido.

Os comunheiros receberam o imóvel por herança de seu pai, segundo formal de partilha ora exibido (documento 2).

Com (...) hectares de área, o imóvel encontra-se perfeitamente descrito e indivi-dualizado na matrícula anexa (documento 3), da seguinte forma:

(descrição do imóvel: situação, limites e característicos e todas as benfeitorias e acessões nele contidas).

Atualmente o imóvel que se requer a divisão destina-se à cultura de (...), tendo as seguintes acessões: (descrever as acessões).

O requerente, que reside no imóvel, nele realizou as seguintes benfeitorias (descrever as benfeitorias realizadas pelo requerente e indicar a respectiva situação).

II – Direito

A todo tempo é lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum (Código Civil, art. 1.320).

Portanto, cabe ação de divisão ao condômino para obrigar os demais consortes a partilhar a coisa comum (Código de Processo Civil, art. 946, II).

Sendo assim, não convindo ao requerente a continuidade do estado de comunhão, quer promover a divisão geodésica do imóvel.

III – Pedido

Em razão dos fatos e do direito ora exposto, requer-se o julgamento da procedência da vertente ação, dividindo-se e partilhando-se o imóvel em testilha.

IV – Citação

Em face do exposto requer a Vossa Excelência a citação do consorte indicado no preâmbulo, para os termos da presente ação, citação essa nos moldes do artigo 221, inciso II, do Código de Processo Civil, com mandado expedido em breve relatório, eis que se juntam cópias (Código de Processo Civil, parágrafo único do art. 225), facultando-se ao Senhor oficial de justiça encarregado da diligência proceder nos dias e horários de exceção (Código de Processo Civil, art. 172, § 2º).

V – Provas

Protesta a autora por provar o alegado através de todos os meios de prova em direito admitidos, especialmente pela produção de prova documental, testemunhal, pericial e inspeção judicial.

VI – Valor da causa

Dá-se à causa o valor de R$ (...), conforme estimativa oficial para lançamento do IPTU (documento 4).

Termos em que,

pede deferimento.

Data

Advogado (OAB/SP)

Capítulo 4

AÇÃO DE EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO

4.1. ASPECTOS PROCESSUAIS

a) Competência: é competente o foro de situação da coisa, não obstante tratar-se de procedimento de jurisdição voluntária.

De fato, a ação de extinção de condomínio sobre imóvel versa sobre propriedade e envolve direito real. Assim, inafastável é a aplicação da regra do art. 95 do Código de Processo Civil, que define o foro da situação da coisa como competente, não cabendo opção pelo foro do domicílio ou de eleição.

b) Legitimidade ativa: condômino que desejar a extinção, e seu cônjuge.

Observe-se que, consoante o princípio dispositivo, estatuído no art. 2º do Código de Processo Civil, a tutela jurisdicional somente será prestada se e quando a parte, ou o interessado, a requerer, nos casos e formas legais, não podendo o juiz proceder de ofício.

Por seu turno, o art. 262 estabelece que incumbe a parte promover a ação.

Os dois princípios mencionados valem para os procedimentos de jurisdição voluntária, ainda que de forma atenuada, pois o juiz toma, em alguns casos, a iniciativa de prestar a tutela jurisdicional (casos dos arts. 1.113, 1.129, 1.142, 1.160, 1.170 e 1.197).¹

Normalmente, porém, o procedimento de jurisdição voluntária terá início mediante a apresentação do pedido formulado pelo interessado ou pelo órgão do Ministério Público.

Quem é interessado? É aquela pessoa que tenha legitimidade e interesse para requerer a providência judicial.

Deve demonstrar essa legitimidade e esse interesse processual (Código de Processo Civil, art. 3º), sob pena de ver indeferida liminarmente sua petição (art. 295, II e III – carência de ação).

c) Legitimidade passiva: demais condôminos (e respectivos cônjuges).

d) Valor da causa: o valor dado à causa será por estimativa do autor, para fins meramente fiscais.

Veja-se a jurisprudência inserta na RT 511/231:

Na extinção de condomínio pela venda judicial da coisa comum indivisível, onde restrição se opõe somente à conveniência de sua alienação, ocorre ao autor liberdade para estipular o valor da causa, atitude que não fere as regras do art. 259 do Código de Processo Civil, nem mesmo em face do preço atribuído em avaliação judicial, ao imóvel.

e) Petição inicial: para propor a ação de extinção de condomínio, o autor deve juntar à peça inaugural seu título de propriedade, para provar que tem legitimidade para requerer a venda judicial do bem imóvel.

4.2. PRINCIPAIS ASPECTOS DE DIREITO MATERIAL

4.2.1. O condomínio comum ou tradicional e a natureza da sua extinção

Segundo Rubens Limongi França,² o condomínio é a espécie de propriedade em que dois ou mais sujeitos são titulares, em comum, de uma coisa indivisa (pro indiviso), atribuindo-se a cada condômino uma parte ou fração ideal da mesma coisa.

Não se deve confundir esse tipo de condomínio, tradicional, com aquele decorrente de unidades autônomas, no qual apenas as áreas e coisas comuns estão em condomínio indiviso.

O condomínio tradicional, ou seja, a propriedade comum, comunhão, copropriedade ou compropriedade, é uma situação anômala, o que se afirma na exata medida em que o exercício do direito de propriedade tende à exclusividade.

Aliás, ensina Caio Mário da Silva Pereira que a comunhão não é modalidade natural da propriedade. É um estado anormal (Clóvis Beviláqua), muito frequentemente gerador de rixas e desavenças, e fomentador de discórdias e litígios. Por isso mesmo, considera-se um estado transitório, destinado a cessar a todo tempo. A propósito, vige então a ideia central que reconhece aos condôminos o direito de lhe pôr termo.³

Abarcando essa ideia, o Código Civil facilita a extinção da situação condominial.

Se o bem for indivisível – materialmente ou juridicamente – um dos condôminos deve adjudicar a coisa pagando ao outro ou aos outros a parte que lhes cabe.⁴

Se não houver acordo, promover-se-á a venda da coisa comum, sem que os demais condôminos possam impedir essa alienação.

Por outro lado, sendo possível a partilha física da coisa comum, qualquer condômino pode exigi-la a qualquer tempo, ainda que seja por intermédio de ação de divisão, cujo capítulo neste trabalho se recomenda a leitura.

Determina o Código Civil:

Art. 1.320. A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão.

§ 1º Podem os condôminos acordar que fique indivisa a coisa comum por prazo não maior de cinco anos, suscetível de prorrogação ulterior.

§ 2º Não poderá exceder de cinco anos a indivisão estabelecida pelo doador ou pelo testador.

§ 3º A requerimento de qualquer interessado e se graves razões o aconselharem, pode o juiz determinar a divisão da coisa comum antes do prazo.

Em suma, se o bem for indivisível, a lei proporciona uma forma de fazer cessar a incômoda situação reinante entre os comunheiros.⁵

Para tanto, dispõe o art. 1.322, do Código Civil:

Art. 1.322. Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior.

Parágrafo único. Se nenhum dos condôminos tem benfeitorias na coisa comum e participam todos do condomínio em partes iguais, realizar-se-á licitação entre estranhos e, antes de adjudicada a coisa àquele que ofereceu maior lanço, proceder-se-á à licitação entre os condôminos, a fim de que a coisa seja adjudicada a quem afinal oferecer melhor lanço, preferindo, em condições iguais, o condômino ao estranho.

Assim, o direito material instituiu um mecanismo especial, para fazer cessar o indesejável condomínio, sobre coisas que não podem ser divididas fisicamente.

Em primeiro lugar, a lei prevê a possibilidade de adjudicação, como forma de solução amigável.

A adjudicação significa o fato de um só dos comunheiros haver para si a totalidade da propriedade, pagando aos demais condôminos o valor de suas quotas.

Se todos forem maiores e capazes, a adjudicação pode ser feita por meio de escritura pública de compra e venda, sem depender de autorização judicial.

Por outro lado, se não houver acordo entre os comproprietários ou resistência de um dos comunheiros, a medida judicial aplicável será a alienação forçada do imóvel em hasta pública, com a preferência dos condôminos em relação a estranhos.

Já se reconheceu, todavia, que é abuso de direito, com fundamento no art. 187 do Código Civil, o pedido de venda da coisa comum no caso de imóvel pertencente a ex-cônjuges, sendo autor da ação o ex-cônjuge varão que possui outros imóveis e pretende desalojar a ex-mulher e filhos.

Superior Tribunal de Justiça. Condomínio. Bem indivisível. Alienação judicial. Falta de citação do condômino. Moradia da família. O condômino do imóvel indivisível que se quer alienar judicialmente deve ser citado. Art. 1105 do CPC. Servindo o imóvel modesto para a moradia da ex-mulher e dos filhos do autor, a imposição da perda do bem com a alienação forçada caracteriza abuso de direito, pois a medida servirá apenas para preservar 25% da propriedade do autor. Art. 187 do Novo Código Civil. Recurso conhecido e provido (REsp 367.665/SP, Rel. Ministro Ruy Rosado de Aguiar, Quarta Turma, julgado em 15.05.2003, DJ, 15.12.2003 p. 314).

Do ponto de vista material, importante ainda ressaltar que a transmissão da propriedade por intermédio de procedimento de alienação judicial nada mais é que modalidade de aquisição derivada.

Em consonância com o acatado, o direito de propriedade é transmitido com todos os ônus e direitos reais que incidem sobre o domínio.

Segundo Silvio de Salvo Venosa, na aquisição originária, não se consideram vícios anteriores da propriedade porque não existe anterior titular a ser levado em conta. Na aquisição derivada, a coisa chega ao adquirente com as características anteriores, tanto atributos ou virtudes como defeitos ou mazelas. Desse modo, a alienação de bem hipotecado ou onerado com servidão, por exemplo, não extingue esses ônus. A aquisição por direito hereditário, a derivada de contrato e a tradição são exemplos de modalidades derivadas de aquisição.⁶

Nesse sentido:

Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul – Agravo 595065103 – Sexta Câmara Cível – Relator: Milton Carlos Loff – Julgamento: 05.09.1995. Condomínio – Venda de bens onerados com usufruto. A existência de usufruto sobre o bem não é impeditiva de alienação do bem, sem extinção, obviamente do usufruto que será respeitado pelo novo proprietário como o era pelo anterior.

4.3. PRINCIPAIS ASPECTOS DE DIREITO PROCESSUAL

A ação de extinção de condomínio, mediante a venda (ou alienação) forçada, está inserida no Título II do Livro IV, do Código de Processo Civil, que trata dos procedimentos especiais de jurisdição voluntária.

4.3.1. Sobre a jurisdição voluntária

Antônio Cláudio da Costa Machado,⁷ citando José Alberto dos Reis, considera que a jurisdição voluntária não é jurisdição e nem voluntária.

Não é jurisdição porque as características da verdadeira jurisdictio não se fazem presentes.

De fato, não há substitutividade na jurisdição voluntária na medida em que a atividade que o magistrado desenvolve é integrativa, ou seja, o juiz não substitui as partes, mas soma a sua atividade à dos interessados para a obtenção de um certo efeito jurídico.

Por outro lado, a jurisdição voluntária não pressupõe litígio, ou lide, como a contenciosa. A atividade é tipicamente administrativa, nada tendo de jurisdicional.

Ademais, na jurisdição voluntária o juiz não está limitado ao critério da legalidade estrita (Código de Processo Civil, arts. 1.107 e 1.109).

O art. 1.109 do Código de Processo Civil preceitua:

Art. 1.109. O juiz decidirá o pedido no prazo de 10 (dez) dias; não é, porém, obrigado a observar critério de legalidade estrita, podendo adotar em cada caso a solução que reputar mais conveniente ou oportuna.

4.4. PROCEDIMENTO

O procedimento é o dos arts. 1.113 a 1.119 do Código de Processo Civil, observadas as seguintes preferências (art. 1.118):

a) Em condições iguais, o condômino tem preferência sobre o estranho.

b) Entre os condôminos, a preferência será daquele que tiver benfeitorias de maior valor.⁸

c) Não havendo benfeitorias, o proprietário do maior quinhão terá preferência.

d) Não existindo nenhum padrão de preferência entre os condôminos, os interessados deverão licitar, sendo vencedor aquele que oferecer maior preço.

Nesse sentido, o Código de Processo Civil:

Art. 1.118. Na alienação judicial de coisa comum, será preferido:

I – em condições iguais, o condômino ao estranho;

II – entre os condôminos, o que tiver benfeitorias de maior valor;

III – o condômino proprietário de quinhão maior, se não houver benfeitorias.

O Código Civil dispõe de maneira idêntica no art. 1.322, já mencionado.

Todos os condôminos serão citados para acompanhar o procedimento da alienação judicial e participar da hasta pública, quando deverão exercer, querendo, a preferência legal.

Se o arrematante, estranho, tiver a melhor oferta, o condômino deverá manifestar-se, oferecendo lanço igual. Se não lançou, oferecendo preço igual ao do arrematante, não exercitou, no tempo adequado, sua preferência.

Se for preterido, mesmo gozando da preferência legal, o condômino prejudicado poderá usar a adjudicação excepcional, prevista no art. 1.119 do Código de Processo Civil.

Art. 1.119. Verificada a alienação de coisa comum sem observância das preferências legais, o condômino prejudicado poderá requerer, antes da assinatura da carta, o depósito do preço e adjudicação da coisa.

Parágrafo único. Serão citados o adquirente e os demais condôminos para dizerem de seu direito, observando-se, quanto ao procedimento, o disposto no artigo 803.

Como corolário deste artigo, se entende que a preferência do condômino é sempre exercitável, mesmo depois de encerrada a hasta pública, contanto que a carta de arrematação não tenha sido ainda assinada.

Portanto, utilizando os artigos 693 e 788, I, do Código de Processo Civil, por analogia, o condômino deverá depositar o valor no prazo de vinte e quatro horas a partir da arrematação.

Porém, Humberto Th eodoro Júnior entende que essa faculdade é excepcional, sendo aplicável apenas nos casos de alienação sem observância das preferências legais.⁹

4.5. INTERVENÇÃO DO MINISTÉRIO PÚBLICO

As linhas mestras da atuação do Ministério Público estão traçadas na Constituição Federal, nos arts. 127 a 130.

Com efeito, o Ministério Público é definido como a instituição permanente e essencial à função jurisdicional do Estado, incumbindo-lhe a defesa da ordem jurídica, do regime democrático e dos interesses sociais e individuais indisponíveis (art. 1º da Lei 8.625, de 12.02.1993 – Lei Orgânica Nacional do Ministério Público).

Além das importantes funções que exerce no âmbito criminal, o Ministério Público possui, ainda, relevante participação no processo civil, quer como parte, na defesa dos interesses difusos, coletivos e individuais indisponíveis, quer como fiscal da lei, ou, ainda, como substituto processual.

Como parte, o Ministério Público é titular da ação civil, ou seja, a lei lhe defere legitimidade para promover algumas ações, tais como a de interdição (Código de Processo Civil, art. 1.177, III), rescisória (Código de Processo Civil, art. 487, III), entre outras (Código de Processo Civil, art. 81).

Como fiscal da lei o Ministério Público intervém no processo, sob pena de nulidade:

a) Em todas as causas em que haja interesses de incapazes, autores ou réus no processo (Código de Processo Civil, art. 82, I, c/c art. 84).

b) Nas causas concernentes ao estado e capacidade das pessoas, assim como naquelas sobre disposições de última vontade (Código de Processo Civil, art. 82, III), ou seja, cabe-lhe intervir como custos legis (fiscal da lei) nas ações de anulação e nulidade de casamento, separação judicial, divórcio, negatória e investigatória de paternidade, interdição, inventário, cumprimento de testamento etc.

c) Nas causas em que há interesse público evidenciado pela natureza da lide ou pela qualidade da parte (art. 82, III), tais como a ação popular (art. 6º, § 4º, da Lei 4.717/1965) e o mandado de segurança (art. 10 da Lei 1.533/1951).

d) Nos procedimentos de jurisdição voluntária (Código de Processo Civil, art. 1.105), visando, com sua intervenção, resguardar interesses privados em debate, bem como fiscalizar a exata aplicação da lei pelo juiz.

A alienação, locação e administração da coisa comum, atualmente tem o seu procedimento como de jurisdição voluntária, na forma estabelecida nos arts. 1.103 a 1.111, do Código de Processo Civil de 1973, por força do art. 1.112, IV, da mesma lei processual, sendo necessária a citação do Ministério Público. A falta desse requisito acarreta a nulidade do processo (RT 492/155).

Nesse sentido, decidiu o Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo, em acórdão relatado pelo Juiz Nóbrega de Salles:

Jurisdição Voluntária. Alienação de coisa comum. Falta de intervenção do Ministério Público. Nulidade. Aplicação dos arts. 1.105 e 1.112, nº IV, do Código de Processo Civil de 1973.

Mais recentemente, o Tribunal de Justiça de São Paulo:

Ministério Público. Intervenção. Procedimento de jurisdição voluntária. Obrigatoriedade da citação. Art. 1.105 do Código de Processo Civil (rel. Des. Nigro Conceição, RJTJSP, 93:179).

Ainda assim, Th eotonio Negrão, na nota 1, ao art. 1.105,¹⁰ colaciona vários acórdãos em sentido contrário, sustentando a desnecessidade da atuação do Ministério Público nos procedimentos de jurisdição voluntária, nos casos em que a lei não o exige expressamente:

Art. 1.105. Serão citados, sob pena de nulidade, todos os interessados, bem como o Ministério Público. [1a]-[1b]-[2]

Art. 1.105: 1a. cf. art. 246, parágrafo único; A presença do MP “nos procedimentos de jurisdição voluntária somente se dá nas hipóteses explicitadas no respectivo título e no mencionado art. 82” (RSTJ 8/282, STJ-RT 652/164 e STJ-Just. 153/175). Neste sentido: RSTJ 43/244, RJTJESP 127/212, JTJ 175/9, 177/31, maioria (extinção de condomínio).

Alienação judicial de imóvel em condomínio. Intervenção do MP. Não é obrigatória. Na jurisdição voluntária a intervenção torna-se obrigatória nos casos ‘em que a lei explicitamente a reclama’ (STJ-3ª Turma, Ag.Rg. nº 41.605-4-SP, rel. Min. Nilson Naves, j. em 08.11.93, negaram provimento, v.u., DJU 06.12.93, p. 26.665).

Contra, entendendo que, ainda quando não haja interesse de incapazes, é obrigatória, em todos os procedimentos de jurisdição voluntária, a intervenção do MP: RJTJESP 105/168, RJTJERGS 173/322, RP 26/275 (alienação judicial).

Art. 1.105: 1b. Casamento. Suprimento de idade. Nulidade do processo por falta de intervenção do MP (STJ-RT 693/266).

Art. 1.105: 2. O Ministério Público, por compor obrigatoriamente a relação processual (cf. art. 1.105 do Código de Processo Civil), tem legitimidade para recorrer, a respeito de qualquer ponto da controvérsia enfrentado pelo magistrado (RJTJESP 94/210).

4.6. MODELO DE AÇÃO DE EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO

Exmo. Sr. Dr. Juiz de Direito da (...)

(...), vem, respeitosamente, perante Vossa Excelência, por seus advogados, pelo procedimento de Jurisdição Voluntária dos artigos 1.103 e seguintes do Código de Processo Civil, requerer em face de (...), a presente

Ação de extinção de condomínio

o que faz com fundamento nos artigos 1.112, IV, e 1.113 e seguintes do Código de Processo Civil, art. 1.322 do Código Civil e pelos argumentos de fato e de direito a seguir aduzidos:

Os requerentes são titulares de domínio de 25% de um apartamento localizado na cidade de São

Paulo, que assim se descreve e se caracteriza (...) (documento 2 – cópia atualizada da matrícula).

Esse imóvel foi adquirido em condomínio com o requerido, conforme escritura pública lavrada no (...) Tabelião de Notas da Capital, livro (...) fls. (...), devidamente registrada sob o nº 1 na matrícula n (...), junto ao (...) oficial de Registro de Imóveis da Capital – SP.

O condômino-requerido possui a parte ideal de 50% no apartamento já referido.

Ocorre que não é possível fazer cessar comunhão pela divisão e partilha do apartamento entre os condôminos, na proporção de seus direitos, em virtude da indivisibilidade do imóvel.

Tampouco é viável acordo amigável com a adjudicação do bem a um dos condôminos, mediante reposição do preço.

Isto posto, os requerentes, não desejando permanecer em comunhão com o requerido e coproprietário, vêm requerer a venda da referida propriedade por intermédio da presente ação de extinção de condomínio.

Pedido

Em consonância com o acatado, requer-se a procedência da ação com a venda judicial do bem, nos termos dos arts. 1.113 a 1.119 do Código de Processo Civil.

Citação

Requer-se a citação do requerido por oficial de justiça, nos termos do artigo 221, inciso II, do Código de Processo Civil, com mandado expedido em breve relatório eis que se juntam cópias (Código de Processo Civil, parágrafo único do art. 225), facultando-se ao Senhor oficial de justiça encarregado da diligência proceder nos dias e horários de exceção (Código de Processo Civil, art. 172, § 2º), para, querendo, oferecer resposta no prazo legal do art. 1.106 do Código de Processo Civil.

Requer-se, ainda, nos termos do art. 1.105 do Código de Processo Civil, a citação do Ministério Público.

Provas

Os requerentes protestam por provar o alegado através de todos os meios de prova em direito admitidos, especialmente pela produção de prova documental, testemunhal, pericial e inspeção judicial, depoimento pessoal da requerida, inclusive em eventual audiência a ser designada por Vossa Excelência com fundamento no art. 1.107 do Código de Processo Civil.

Valor da causa

Dá-se à causa o valor de R$ (...).

Termos em que,

pedem deferimento.

Data

Advogado (OAB)

_______________

¹     Antonio Carlos Marcato, Procedimentos especiais, São Paulo: Malheiros Editores, 1997.

²     Rubens Limongi França, verbete “condomínio”, in Enciclopédia Saraiva de Direito, São Paulo: Saraiva, vol. 17, p. 396.

³     Caio Mario da Silva Pereira, Instituições de direito civil, v. IV. 17ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 2002, p. 123.

⁴     No capítulo referente à ação de divisão tratamos do assunto mencionando que a indivisibilidade pode ser natural, convencional ou legal (Código Civil, art. 88). Pode haver indivisibilidade por determinação legal, como é o caso do Estatuto da Terra (Lei 4.504/1964, art. 65), que proíbe a divisão em áreas de dimensão inferior ao módulo rural e, ainda, a Lei 6.766/1979, que proíbe lotes urbanos com medida inferior a 125 m2. (Lei 6.766/1979, art. 4º, II). A indivisibilidade natural da coisa imóvel, que não admite divisão cômoda, pode ser representada por uma casa ou apartamento.

⁵     Humberto Theodoro Júnior, Curso de Direito Processual Civil, Rio de Janeiro: Forense, 1998, vol. III, p. 406.

⁶     Sílvio de Salvo Venosa, Direito Civil. Volume V. São Paulo: Atlas, 2009, p. 192.

⁷     Antônio Cláudio da Costa Machado, Código de Processo Civil interpretado, São Paulo: Saraiva, p. 1.322.

⁸     O juiz fixa prazo comum para a prova da existência das benfeitorias e os valores, inclusive, se for o caso, com a determinação de perícia.

⁹     Curso de Direito Processual Civil, Rio de Janeiro: Forense, vol. III, p. 407.

¹⁰     Th eotonio Negrão, Código de processo civil, São Paulo: Saraiva, 1997.

VIZINHANÇA

Capítulo 1

DIREITO DE VIZINHANÇA – AÇÃO DE DANO INFECTO E AÇÃO DE NUNCIAÇÃO DE OBRA NOVA

1.1. ASPECTOS GERAIS: A PROPRIEDADE, SUA FUNÇÃO SOCIAL E O DIREITO DE VIZINHANÇA

A noção de propriedade está insculpida no estudo dos direitos reais do Direito Civil.

Nada obstante, também constitui garantia constitucional do artigo 5º, inciso XXII, da Carta Magna.

Todavia, a Constituição Federal contém imposições correspondentes à sua função no ordenamento jurídico, ou seja, de norma das normas ou norma de estrutura.

Portanto, a Constituição define tão só o perfil dos direitos, estabelecendo, genericamente, as limitações que os condicionam, assim como a propriedade e a função social que a limita.

A Constituição consagra os direitos e as liberdades fundamentais, como, por exemplo, o de reunião, de associação, de trabalho, de culto, de propriedade etc.

Destarte, tais direitos, embora garantidos constitucionalmente, possuem seu exercício regulado por lei, onde encontram suas respectivas limitações.

A Constituição Federal é que possui, realmente, a finalidade de assegurar o direito de propriedade, de acordo com as limitações previstas no ordenamento jurídico, limitações essas que encontram fundamento na função social que o domínio deve constitucionalmente respeitar.

Diz-se que a propriedade é direito real por excelência, assim considerada porquanto dela emanam todos os outros direitos reais dispostos numerus clausus no Código Civil e na legislação extravagante.

De fato, só a lei possui o condão de criar direitos reais, especialmente a propriedade.

Entre as inúmeras teorias que tentam explicar a propriedade, a que mais se aproxima da realidade é a teoria da natureza humana, mormente que, desde os primórdios da sociedade, é instituto inerente ao ser humano como condição de sua existência e pressuposto de sua liberdade.

Muito embora diversos regimes tentassem atenuá-la ou até extirpá-la, nenhum conseguiu o intento com êxito, o que vem reforçar a tese da natureza humana do domínio.

Nosso ordenamento jurídico não traz uma definição legal de propriedade. Assim, sua definição é extraída do artigo 1.228, do Código Civil, que define o proprietário.

Em consonância com o acatado, podemos afirmar que a propriedade é definida como o direito real de usar, gozar, dispor e reivindicar a coisa de quem quer que injustamente a detenha.

Aliás, convém lembrar que a propriedade é o único direito real que não recai sobre o direito de outrem. Outrossim, todo direito subjetivo representa um vínculo que, no caso do direito real de propriedade, configura um liame que se forma entre o proprietário e a coletividade, cuja fonte se encontra na lei.

Já se observou alhures¹ que, depois das novas ideias geradas pela Declaração dos Direitos do Homem, já sob o influxo da preponderância do social sobre o particular, a ideia romanística do direito de propriedade encontraria as restrições conhecidas hoje.

É de se observar que as chamadas limitações ao direito dominial hoje atingem o direito pleno e absoluto, ora através de ordens negativas (non facere), ora positivas (facere), mas sempre prestigiando a sua função social.

Essas limitações e imposições, contudo, se adequam, ainda que não perfeitamente, à ideia original da propriedade, consubstanciada no vetusto jus utendi, fruendi e abutendi dos romanos, representando antes de uma radical mudança, sua evolução normal, o seu aperfeiçoamento.

Verifica-se, portanto, que a propriedade, por dilargado lapso histórico, esteve encampada de maneira exclusiva pelo Direito Privado.

A interferência do Direito Público no direito de propriedade é recente, abrandando o conceito original, remanescente da ideia da propriedade plena e ilimitada que não vigora mais no Código Civil, respeitando o comando constitucional.

Em verdade, agigantaram-se sobre a noção de propriedade do Diploma Civil, impregnado pela teoria econômica liberalista do século retrasado, imposições de natureza constitucional e, também, de Direito Administrativo.

Da evolução do Direito Público decorreu o sentido social da propriedade, impondo limitações que condicionam o seu uso.

Essas limitações, porém, não aniquilaram o direito de propriedade, que continua a existir com os atributos e elementos originais, sendo, inclusive, garantido pela Constituição de 1988 (Constituição Federal, art. 5º, XXII).

Em verdade, o direito de propriedade encontra supedâneo na Constituição, cabendo ao Direito Civil apenas a sua regulamentação, com disposições referentes às relações entre os particulares, como, sem sombra de dúvida, são as disposições do próprio Código Civil, especialmente no que tange ao direito de vizinhança:

Tribunal de Alçada de Minas Gerais. Processo nº 0262086-0/00, Apelação, Itaúna, 3ª Câmara Cível, julgamento: 26.08.1998, relator: Juiz Dorival Guimarães Pereira, unânime. Direito de vizinhança – mau uso da propriedade – dano infecto – obra – perdas e danos – o proprietário tem o direito de usar e gozar da coisa, ficando limitado o exercício dessa prerrogativa quando a utilização do bem se tornar nociva, causando dano ou prejuízo a outrem. Assim, se a propriedade está na iminência de gerar ruína a terreno vizinho, pode o proprietário deste lançar mão da ação de dano infecto visando a sanar a irregularidade e afastar o risco de que o prejuízo se efetive – ex vi do disposto no art. 97 do Código de Águas, não poderá o dono do prédio abrir poço junto ao prédio vizinho, sem guardar as distâncias necessárias ou tomar as precisas precauções para que ele não sofra prejuízo sob pena de responder pelas perdas e danos.

De fato, seria absurdo que todos pudessem exercitar o direito ao domínio conforme exerciam os romanos, ilimitadamente, pois conduta desse jaez implicaria o abuso do direito, ou seja, que o direito exercido por uns prejudicasse o direito dos demais cidadãos.

Impôs-se, por via de consequência, que o Estado, investido de sua potestade, ordenasse a prática deste direito, até mesmo pela observância do princípio constitucional maior da igualdade de todos perante a lei.

Entretanto, qualquer limitação, é bom que se diga, deve decorrer expressamente de lei, de vez que no Brasil ninguém é obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa, senão em virtude da lei.

Portanto, o direito de propriedade está previsto na Carta Maior, da mesma forma que as condições necessárias ao seu exercício estão previstas na legislação extravagante e no Código Civil, incluídas aí as limitações decorrentes do direito de vizinhança.

Duas observações:

a) O conceito de vizinho é amplo: vizinho não é apenas o limítrofe, mas todo o prejudicado.

b) Há, aqui, uma situação paradoxal: como é que se pode falar em direitos, se estamos tratando de limitações?

Este paradoxo justifica-se pelo provérbio latino jus et obligatio sunt correlatas: a cada direito corresponde uma obrigação.

A limitação imposta a um proprietário equivale a um direito do seu vizinho e reciprocamente.

Por exemplo: existe a obrigação de não construir terraço a menos de metro e meio do terreno confinante, para não devassá-lo.

A esta obrigação corresponde o direito, do confinante, de mandar demolir o terraço.

Portanto, estamos diante de direitos e deveres recíprocos entre vizinhos.

Há dois tipos de regras no Direito de Vizinhança:

a) Regras de abstenção de certos atos.

b) Regras de sujeição, vale dizer, que sujeitam o proprietário a uma invasão da sua órbita de domínio.

Exemplo clássico de regra de abstenção está espelhado no artigo 1.277 do Código Civil, segundo o qual o vizinho deve abster-se de praticar qualquer ato que prejudique a segurança, o sossego e a saúde do proprietário ou do inquilino de um prédio.

Exemplo de regra de sujeição é encontrado na obrigação de o vizinho do prédio encravado conceder passagem forçada.

Observem que, em qualquer caso, há uma profunda restrição ao direito individual, em benefício do vizinho.

Silvio Rodrigues² estabelece uma classificação das regras do Direito de Vizinhança, acorde com o Código Civil, o que faz da seguinte forma:

a) Regras que ordenam a abstenção da prática de certos atos:

a.1) Artigo 1.277 do Código Civil: abster-se de fazer uso do prédio capaz de prejudicar a saúde, ao sossego ou a segurança do vizinho;

a.2) Artigo 1.301 do Código Civil: abster-se de abrir janela, eirado ou terraço, a menos de metro e meio do prédio confinante.

b) Regras que sujeitam a uma invasão de propriedade:

b.1) Artigos 1.285 e 1.286 do Código Civil: o vizinho do prédio encravado é obrigado a conceder-lhe passagem, inclusive para tubulações, cabos e dutos referentes a serviços públicos, mediante indenização cabal;

b.2) Artigo 1.288 do Código Civil: o dono do prédio (terreno) inferior é obrigado a receber as águas que fluem naturalmente do superior;

b.3) Artigo 1.297 do Código Civil: o proprietário pode ser obrigado por seu confinante a demarcar os respectivos prédios, repartindo-se as despesas;

b.4) Artigo 1.313 do Código Civil: da mesma maneira, deve permitir a entrada do vizinho em seu prédio, quando seja indispensável à reparação, construção e reconstrução da casa daquele;

b.5) Artigo 1.293 do Código Civil: o dono do prédio rústico não se pode opor a que terceira pessoa por ali canalize, em proveito agrícola ou industrial, as águas a que tenha direito.

Hely Lopes Meirelles,³ na sua magistral obra Direito de Construir, apresenta uma relação de ações de vizinhança:

a) Ação de indenização de danos de vizinhança.

b) Ação de nunciação de obra nova.

c) Ação demolitória.

d) Caução de dano iminente.

e) Ação de construção e conservação de tapume divisório.

f) Ação de travejamento em parede divisória.

g) Ação de passagem forçada.

h) Ação de servidão de aqueduto.

i) Ações possessórias.

j) Ações de demarcação e de divisão.

k) Ações de loteamento.

l) Ações de condomínio.

No Código Civil, o direito de vizinhança é tratado através dos seguintes temas:

a) Mau uso da propriedade.

b) Árvores limítrofes.

c) Passagem forçada.

d) Passagem de cabos e tubulações.

e) Águas.

f) Limites entre prédios – direito de tapagem.

g) Direito de construir.

Vejamos esses tópicos:

1.2. MAU USO OU USO ANORMAL DA PROPRIEDADE

A propriedade, como vimos, deve ser exercida com respeito à função social e ao direito dos vizinhos, ou seja, de acordo com a boa-fé e os bons costumes, conforme sua finalidade econômica e social.

É evidente que, diante disso, se impede o mau uso ou uso anormal da propriedade, ou seja, o uso – um dos atributos do domínio –, que afronta a saúde, o sossego e a segurança dos vizinhos.

Para conter esse mau uso, os vizinhos encontram a ação de dano infecto, que será adiante analisada e encontra fundamento material nos arts. 1.277 a 1.281, do Código Civil, segundo os quais:

Art. 1.277. O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha.

Parágrafo único. Proíbem-se as interferências considerando-se a natureza da utilização, a localização do prédio, atendidas as normas que distribuem as edificações em zonas, e os limites ordinários de tolerância dos moradores da vizinhança.

Art. 1.278. O direito a que se refere o artigo antecedente não prevalece quando as interferências forem justificadas por interesse público, caso em que o proprietário ou o possuidor, causador delas, pagará ao vizinho indenização cabal.

Art. 1.279. Ainda que por decisão judicial devam ser toleradas as interferências, poderá o vizinho exigir a sua redução, ou eliminação, quando estas se tornarem possíveis.

Art. 1.280. O proprietário ou o possuidor tem direito a exigir do dono do prédio vizinho a demolição, ou a reparação deste, quando ameace ruína, bem como que lhe preste caução pelo dano iminente.

Art. 1.281. O proprietário ou o possuidor de um prédio, em que alguém tenha direito de fazer obras, pode, no caso de dano iminente, exigir do autor delas as necessárias garantias contra o prejuízo eventual.

Preliminarmente, convém ressaltar que os direitos de vizinhança protegidos pelos artigos citados são decorrentes de proximidade e não, necessariamente, de contiguidade.

Portanto, mesmo aquele que não seja vizinho de parede pode, eventualmente, ser prejudicado pelo mau uso de propriedade próxima.

Constituem mau uso da propriedade e justificam a ação de dano infecto as situações presentes, nas quais o dano ainda está ocorrendo, ou seja, nas situações presentes e dotadas de continuidade.

Se o dano já se consumou não haverá alternativa senão uma ação de reparação por responsabilidade civil, com supedâneo no art. 186 do Código Civil.

Convém verificar que nem sempre o dano decorre de ato jurídico (ato humano), podendo, muitas vezes, decorrer de fatos jurídicos (fatos da natureza).

Exemplificando, se um muro vizinho ameaça desabar⁴ em virtude de forte temporal, esse fato não afastará a possibilidade jurídica e o sucesso da ação de dano infecto, pouco importando, nesse caso, se o réu da ação tomou ou não todas as cautelas ou, ainda, se o muro foi construído de acordo com todas as normas técnicas.

Outro exemplo: não é porque uma indústria se instalou em local inabitado, povoado ao depois, que gozará de imunidade quanto à emissão de gases poluentes, atentatórios ao direito de vizinhança.

Nesse sentido, inaplicável, hodiernamente, na maioria dos casos, a noção de pré-ocupação esposada por Demolombe,⁵ segundo o qual aquele que ocupa determinado local em primeiro lugar possui o condão de fixar-lhe a destinação.

Muitos elementos podem entrar na formação da convicção do juiz, como, por exemplo, a zona onde se dá o conflito.

Os elementos de perturbação causados por uma fábrica localizada em bairro residencial devem ser vistos com muito mais rigor do que os mesmos elementos em bairro industrial.

As pessoas que residem em bairro fabril já contam com algum elemento de perturbação, em função daquela atividade.

Vejam o caso de casas noturnas: são comuns as decisões ordenando o fechamento de danceterias instaladas no andar térreo de edifício residencial.

Nada obstante, já houve decisão em sentido contrário (RT 95/595 e 354/404): Trata-se de vetusta ação movida contra casa noturna situada na Avenida São João, Capital de São Paulo, local, na época, de grande movimento.

Os autores da ação reclamavam do barulho excessivo produzido pela música até altas horas da madrugada e, demais disso, das confusões armadas pelos frequentadores do lugar.

A ação acabou sendo julgada improcedente, entendendo o acórdão que todo aquele que vai residir deliberadamente em local já ocupado por alguma atividade, é obrigado a suportar a inconveniência de sofrer perturbações deste tipo.

Data vênia, não podemos concordar com tal decisão.

A teoria da pré-ocupação considera que a pessoa que ocupa em primeiro lugar determinado local acaba, deste modo, fixando-lhe a destinação futura.

A ideia é injusta. Não há como admitir que, apenas pelo fato da ocupação prévia alguém possa impor aos futuros ocupantes a sua atividade nociva.

Por outro lado, como ensina Silvio Rodrigues, é fácil compreender que a pessoa que se instala à beira de uma estrada de ferro não pode pleitear a cessação dos incômodos que ela pode causar.⁶

1.2.1. Os critérios para verificação do uso anormal da propriedade e o abuso de direito

O uso da propriedade, ainda que dentro dos limites da lei, pode ensejar um ato ilícito.

É, de fato, tarefa árdua identificar se o ato praticado pelo vizinho decorre de exercício regular de direito ou abuso de direito.

Se decorrer de exercício regular de direito, a reclamação do prejudicado seria inócua, vez que o ato do vizinho não se sujeitaria, destarte, a qualquer espécie de sanção jurídica.

Todavia, pode representar abuso de direito.

Exsurge, assim, para proteger os direitos dos vizinhos, a teoria do abuso de direito, supedâneo para a ação de dano infecto na exata medida em que nenhum proprietário ou possuidor poderá exercer seu direito, mesmo regular, prejudicando o direito dos vizinhos.

Se for verdade que os atributos da propriedade são derivados do jus utendi, fruendi e abutendi dos romanos, não é menos verdade que o atributo “abusar” foi substituído por “dispor com limites”, principalmente em razão da função social da propriedade inserta no inciso XXIV, do art. 5º, da Constituição Federal.

Nesse sentido, aquele que extrapola o limite da concepção do direito de propriedade, de maneira inconsiderada, anormal, irregular, em desacordo com a sua finalidade social,⁷ deve cessar a conduta que colide com o regular direito dominial infrativo do direito de vizinhança.

O Código Civil já prevê o abuso de direito no art. 187:

Art. 187. Comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes.

No mesmo sentido, o art. 1.228 do Código Civil:

Art. 1.228, § 2o São defesos os atos que não trazem ao proprietário qualquer comodidade, ou utilidade, e sejam animados pela intenção de prejudicar outrem.

Exemplo interessante nos fornece o magistério do preclaro Professor José Manoel de Arruda Alvim Netto: proprietário de terreno, ao lado do qual funcionava atividade que dependia de entrada e saída de caminhões, colocou, no seu terreno, estrategicamente, um poste que passou a impedir a entrada de veículos pesados e, conseguintemente, impediu o desenvolvimento regular da atividade empresarial do imóvel lindeiro ao seu. Nesse caso foi reconhecido o abuso de direito, mormente que o poste havia sido colocado apenas para impedir aquela entrada de veículos, não possuindo, assim, qualquer outra função.

Não se pode negar, outrossim, a dificuldade do magistrado na solução do conflito que lhe é apresentado.

Com efeito, o que apenas a um incomoda, a outro causa verdadeiro dano, e a um terceiro talvez não seja sequer desagradável.⁸

Posta assim a questão, ainda que os critérios não sejam objetivos, o juiz deve ponderar e verificar (Código Civil, art. 1.277, parágrafo único):

a) a natureza da utilização;

b) a localização do prédio; e,

c) a tolerância ordinária entre vizinhos.

Tudo de acordo com as normas municipais de zoneamento.

Outrossim, havendo interesse público, o vizinho é obrigado a tolerar a interferência nociva à sua saúde, sossego ou segurança, mas pode exigir indenização (Código Civil, art. 1.278).

Mesmo obrigado a suportar a interferência, o prejudicado, além da indenização, pode exigir a redução ou eliminação, quando se tornar possível, como, por exemplo, a instalação de filtros para fumaça (Código Civil, art. 1.279).

Em suma, o que é intolerável em pequena cidade do interior, pode ser absolutamente normal em grande centro urbano.

Assim, o que se deve levar em conta, nos termos da lei, é a saúde, o sossego, o conforto, a intimidade e a segurança, tendo em vista a vetusta noção de homem médio e de bom pai de família (“bonus pater famílias”), conceitos igualmente úteis ao magistrado na solução dos conflitos exsurgentes do direito de vizinhança.

1.2.2. Casuística

Percebe-se que as normas que impedem o uso anormal da propriedade colimam garantir a utilização social da propriedade, em respeito às normas de Direito Público, de Direito Privado, ou mesmo as normas institucionais normativas decorrentes de convenções condominiais.

As manifestações turbativas da vizinhança podem ser olfativas (v.g., emissão de gases poluentes), materiais (v.g., infiltrações) ou auditivas (v.g., ruídos excessivos).

Os danos morais, decorrentes dessas manifestações turbativas, também podem ser verificados.

Portanto, os distúrbios podem ser sonoros, gasosos, comportamentais etc.

De fato, o simples comportamento desairoso, perturbativo do sossego alheio, pode configurar infração ao direito de vizinhança.

Odores insuportáveis, gases perigosos, ruídos excessivos, comportamentos que atentem contra a moral e os bons costumes e manutenção de animais em local impróprio e inadequado são exemplos de fatos que podem ensejar a ação de dano infecto.

Os casos que podem ensejar a ação de dano infecto são, de fato, os mais diversos.

Nesse sentido, de forma exemplificativa, podemos citar alguns fatos extraídos de análise jurisprudencial, que já deram causa à ação de dano infecto, em razão do uso anormal da propriedade:

a) manutenção de animais (gatos) em apartamento, sem condições de higiene, em desacordo com a convenção;⁹

b) construção de aterro junto à parede divisória;¹⁰

c) utilização de produtos tóxicos em lava rápido;¹¹

d) construção de esterqueira sem os requisitos de higiene;¹²

e) insuficiência, no prédio vizinho, dos mecanismos destinados à exaustão da fumaça e gases da gordura;¹³

f) produção excessiva de ruídos;¹⁴

g) infiltrações decorrentes de apartamento vizinho;¹⁵

h) desaterro, provocando erosão;¹⁶ e,

i) produção de fumaça decorrente de churrasqueira.¹⁷

1.2.3. Atuação do Ministério Público

O Ministério Público exerce a defesa dos interesses difusos e coletivos.

Sendo assim, a par da ação de dano infecto, que veremos a seguir, cuja legitimidade ativa é individual, do vizinho prejudicado, como o meio ambiente é bem difuso, o Ministério Público está igualmente legitimado à utilização dos mecanismos colocados à sua disposição, nos exatos termos do art. 27, da Constituição Federal de 1988, através da Ação Civil Pública precedida de inquérito civil.

1.3. ÁRVORES LIMÍTROFES

Ainda no âmbito dos direitos de vizinhança, o Código Civil trata das árvores limítrofes nos seguintes termos:

Art. 1.282. A árvore, cujo tronco estiver na linha divisória, presume-se pertencer em comum aos donos dos prédios confinantes.

Art. 1.283. As raízes e os ramos de árvore, que ultrapassarem a estrema do prédio, poderão ser cortados, até o plano vertical divisório, pelo proprietário do terreno invadido.

Art. 1.284. Os frutos caídos de árvore do terreno vizinho pertencem ao dono do solo onde caíram, se este for de propriedade particular.

Portanto, o Código Civil presume que as árvores que estejam no limite dos prédios pertencem a ambos os proprietários dos imóveis.

Assim pode ser chamada de árvore-meia.

Por outro lado, as raízes e ramos que invadem o prédio vizinho podem ser cortados, independentemente de indenização e notificação, já que a lei não prevê.

Todavia, o direito deve ser exercido dentro dos limites impostos pela boa-fé e justificado por interesse legítimo, sob pena de abuso de direito (Código Civil, art. 187 e art. 1.228, § 2º).

Assim, é evidente que se a raiz for cortada provocando a queda ou a morte da árvore, poderá ser exigida indenização, sem contar a eventual afronta às normas ambientais especiais.

Por outro lado, invertendo a regra segundo a qual o acessório segue o principal no seu destino e o dono do principal também é dono do acessório, os frutos que caem pertencem ao dono do solo.

Com isso, pelo menos em tese, a lei busca evitar conflitos decorrentes da invasão do vizinho para buscar os frutos caídos de sua árvore.

1.4. PASSAGEM FORÇADA

Preceitua o Código Civil:

Art. 1.285. O dono do prédio que não tiver acesso a via pública, nascente ou porto, pode, mediante pagamento de indenização cabal, constranger o vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo será judicialmente fixado, se necessário.

§ 1º Sofrerá o constrangimento o vizinho cujo imóvel mais natural e facilmente se prestar à passagem.

§ 2º Se ocorrer alienação parcial do prédio, de modo que uma das partes perca o acesso a via pública, nascente ou porto, o proprietário da outra deve tolerar a passagem.

§ 3º Aplica-se o disposto no parágrafo antecedente ainda quando, antes da alienação, existia passagem através de imóvel vizinho, não estando o proprietário deste constrangido, depois, a dar uma outra.

A passagem forçada se liga às normas referentes aos direitos de vizinhança na medida em que, havendo um prédio encravado, ou seja, sem passagem para via pública, nascente ou porto, seu proprietário pode compelir o vizinho a conceder passagem desde que pague indenização para tanto.

Não se trata de servidão, que é um direito real sobre coisa alheia em razão de negócio jurídico e comodidade do imóvel dominante. Diferente disso, a passagem forçada é limitação ao direito de propriedade, decorrência das normas que tratam da vizinhança e de decisão judicial, sempre pelo modo menos gravoso.

De fato, se as partes estiverem de acordo, ainda que já haja uma passagem, poderão estabelecer outra, em razão de mera comodidade do imóvel dominante, ou seja, para melhorar a utilidade do imóvel que utilizará a servidão no imóvel serviente.

A passagem forçada, por outro lado, surge apenas para impedir o encravamento e está limitada às necessidades do imóvel encravado, sempre pelo modo menos oneroso ao imóvel que dará passagem, cessando no momento em que houver passagem.

Podemos, assim, estabelecer as semelhanças e diferenças entre a passagem forçada e a servidão:

Semelhanças: ambos resultam em passagem e indenização;¹⁸

Diferenças:

Servidão: direito real sobre coisa alheia (comodidade) e negócio jurídico;

Passagem forçada: limitação ao direito de propriedade, tratando-se de norma relativa ao direito de vizinhança (interesse social) e possibilidade por decisão judicial se não houver acordo.

Mister se faz observar, todavia, que os tribunais, com fundamento na Súmula 415, do Supremo Tribunal Federal, têm concedido proteção possessória às situações consolidadas, ainda que não contem com os requisitos para a passagem forçada:

Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Servidão de passagem. Alegação de propriedade não encravada. Pretensão ao fechamento da passagem, haja vista a utilização a título de mera tolerância. Depoimentos testemunhais que comprovam a utilização do caminho há mais de quarenta anos. Prova pericial que demonstra com exatidão o trecho percorrido e a ausência de outra via de saída. Imóvel considerado encravado. Negatória improcedente. Recurso desprovido. 02.09.2003 (Agravo de Instrumento nº 835.559-3, rel. Carlos Luiz Bianco, 5ª Câm., data: 16.10.2002).

Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Servidão de passagem. Propriedade não encravada. Decisão que determinou o desbloqueio da passagem entre o condomínio réu e a propriedade rural da autora. Hipótese em que não se discute direito de passagem forçada, tendo em vista que não se trata de imóvel encravado. Situação que versa sobre a utilidade e necessidade da manutenção da passagem. Aplicação da Súmula nº 415 do STF. Agravo improvido (Processo nº 1.045.793 3, rel. Windor Santos, órgão julgador: 6ª Câm., data: 13.11.2001).

Outrossim, é possível o usucapião da servidão, conforme decidiu o Tribunal de Justiça de São Paulo:

Servidão. Passagem. Negatória. Usucapião alegado como defesa. Posse contínua e inconteste por mais de vinte anos. Irrelevância que se trate de propriedades encravadas. Prescrição aquisitiva operada. Ação improcedente. Recurso provido. Votos vencedor e vencido JTJ 203/134.

A servidão é direito real, e não obrigacional, porque onera a coisa e não seu titular, de tal sorte que não é possível imaginar servidões que constituem limitações em face de determinada pessoa e não de imóvel.¹⁹

Não há, pois, que se falar em instituição em favor de proprietário, mas do imóvel serviente (aquele que concede a servidão). Segundo Maria Helena Diniz, “cabe ainda destacar que, pela servidão, o proprietário do prédio serviente perde alguns de seus direitos dominicais ou fica obrigado a tolerar que dele se utilize, para certo fim, o dono do prédio dominante”.²⁰ Logo, a servidão é um direito real de fruição ou gozo de coisa imóvel alheia, limitado e imediato, que impõe um encargo ao prédio serviente em proveito do dominante.

Quanto às servidões de luz (iluminação) e vista, remetemos o leitor ao item 1.8 deste capítulo.

1.5. PASSAGEM DE CABOS, TUBULAÇÕES E AQUEDUTOS

Mediante indenização, sempre de modo menos gravoso, à custa do interessado, é possível a passagem de cabos e tubulações por prédio vizinho, sendo impossível outra forma.

É possível, inclusive, que o proprietário do imóvel que dá passagem faça a remoção para outro local de sua conveniência, dentro do imóvel.

Trata-se de uma limitação ao direito de propriedade na medida em que o proprietário, embora seja indenizado, não pode impedir seu vizinho de passar esses cabos e tubulações indispensáveis ao exercício de seu direito.

Assim, se não houver outra forma, poderá o dono do imóvel localizado na parte superior da quadra, por exemplo, fazer passar tubulações de esgoto para ligação na via pública defronte o vizinho da parte inferior da quadra.

Nesse sentido:

Art. 1.286. Mediante recebimento de indenização que atenda, também, à desvalorização da área remanescente, o proprietário é obrigado a tolerar a passagem, através de seu imóvel, de cabos, tubulações e outros condutos subterrâneos de serviços de utilidade pública, em proveito de proprietários vizinhos, quando de outro modo for impossível ou excessivamente onerosa.

Parágrafo único. O proprietário prejudicado pode exigir que a instalação seja feita de modo menos gravoso ao prédio onerado, bem como, depois, seja removida, à sua custa, para outro local do imóvel.

Art. 1.287. Se as instalações oferecerem grave risco, será facultado ao proprietário do prédio onerado exigir a realização de obras de segurança.

Art. 1.293. É permitido a quem quer que seja, mediante prévia indenização aos proprietários prejudicados, construir canais, através de prédios alheios, para receber as águas a que tenha direito, indispensáveis às primeiras necessidades da vida, e, desde que não cause prejuízo considerável à agricultura e à indústria, bem como para o escoamento de águas supérfluas ou acumuladas, ou a drenagem de terrenos.

1.6. ÁGUAS

Ainda tratando do direito de vizinhança, a lei trata das águas que fluem entre os prédios vizinhos.

Nesse sentido, encontramos, além das normas do Código Civil,²¹ aquelas do Código de Águas, Decreto 24.643/1934.

Em suma, o vizinho é obrigado a receber as águas que fluem naturalmente do prédio superior (Código Civil, art. 1.288 e Código de Águas, art. 69).

Por exemplo: proíbem-se muros que impeçam o curso natural das águas.

Todavia, se as águas que foram artificialmente levadas ao prédio superior fluem ao inferior, o dono deste pode exigir indenização ou desvio, a seu critério (Código Civil, art. 1.289), ainda que o Código de Águas, preveja apenas a indenização (Código de Águas, art. 92).

É que, em regra, embora lei geral posterior não revogue ou altere lei especial anterior, no caso de a lei geral posterior ser incompatível há de prevalecer sobre a lei especial anterior, como é o caso.

No caso de nascente (Código Civil, art. 1.290) e águas que caem (Código de Águas, art. 103), o proprietário do terreno onde nascem ou caem poderá as utilizar, sem que abuse de seu direito (Código Civil, arts. 187 e 1.228, § 2º) e, nesse caso, apenas o que sobrar é destinado ao prédio vizinho posterior.

No caso de represas, ainda que o proprietário as possa construir, se essa construção causar prejuízo, o dono do prédio vizinho invadido pela represa poderá requerer indenização, descontado eventual benefício trazido pela represa (Código Civil, art. 1.292).

1.7. DIREITO DE TAPAGEM

Ainda como mais um aspecto do direito de vizinhança, surge o direito de tapagem, ou seja, o direito de estabelecer limites no terreno.

Com efeito, o vizinho tem o direito de cercar, murar e valar, exigindo do confinante a demarcação ou que os marcos sejam aviventados (Código Civil, art. 1.297, e Código de Processo Civil, arts. 946 e seguintes), com a repartição de despesas.

De outro lado, as cercas vivas ou árvores que servem de marcos não podem ser retiradas sem o mútuo consentimento dos vizinhos.

A tapagem especial, ou seja, para evitar dano, como, por exemplo, a passagem de animais, deve ser custeada pelo vizinho que der causa à necessidade especial (Código Civil, art. 1.297, § 3º).

O Código Civil presume, até prova em contrário, que a divisão física existente entre os prédios pertence aos vizinhos em comum.

Essa presunção, todavia, é relativa. Provada a propriedade de um dos vizinhos, o outro é obrigado a pedir indenização de metade do valor referente à construção e conservação (Código Civil, art. 1.297, § 1º).

Trata-se de direito de vizinhança, isto é, de limitação ao direito de propriedade, no intuito de evitar conflitos entre os vizinhos.²²

Eis os dispositivos do Código Civil:

Art. 1.297. O proprietário tem direito a cercar, murar, valar ou tapar de qualquer modo o seu prédio, urbano ou rural, e pode constranger o seu confinante a proceder com ele à demarcação entre os dois prédios, a aviventar rumos apagados e a renovar marcos destruídos ou arruinados, repartindo-se proporcionalmente entre os interessados as respectivas despesas.

§ 1º Os intervalos, muros, cercas e os tapumes divisórios, tais como sebes vivas, cercas de arame ou de madeira, valas ou banquetas, presumem-se, até prova em contrário, pertencer a ambos os proprietários confinantes, sendo estes obrigados, de conformidade com os costumes da localidade, a concorrer, em partes iguais, para as despesas de sua construção e conservação.

§ 2º As sebes vivas, as árvores, ou plantas quaisquer, que servem de marco divisório, só podem ser cortadas, ou arrancadas, de comum acordo entre proprietários.

§ 3º A construção de tapumes especiais para impedir a passagem de animais de pequeno porte, ou para outro fim, pode ser exigida de quem provocou a necessidade deles, pelo proprietário, que não está obrigado a concorrer para as despesas.

Art. 1.298. Sendo confusos, os limites, em falta de outro meio, se determinarão de conformidade com a posse justa; e, não se achando ela provada, o terreno contestado se dividirá por partes iguais entre os prédios, ou, não sendo possível a divisão cômoda, se adjudicará a um deles, mediante indenização ao outro.

1.7.1. Parede-meia

A parede-meia é aquela que se encontra no limite entre os prédios e decorre, no nosso entendimento, do direito de tapagem, ainda que as normas que a regulam estejam na seção do direito de construir do Código Civil.

A parede-meia pode ser utilizada pelo vizinho com as seguintes condições:

a) Não colocar em risco a segurança e separação dos prédios vizinhos;

b) Não colocar armários ou obras semelhantes correspondentes às existentes no lado oposto;

c) Não colocar fornos, chaminés aparelhos e depósitos suscetíveis de infiltração ou interferência prejudiciais à saúde, sossego e segurança do vizinho; e

d) Comunicação prévia ao dono do prédio vizinho, se houver qualquer possibilidade de afronta ao seu sossego.

Nesse sentido, o Código Civil:

Art. 1.306. O condômino da parede-meia pode utilizá-la até ao meio da espessura, não pondo em risco a segurança ou a separação dos dois prédios, e avisando previamente o outro condômino das obras que ali tenciona fazer; não pode sem consentimento do outro, fazer, na parede-meia, armários, ou obras semelhantes, correspondendo a outras, da mesma natureza, já feitas do lado oposto.

Art. 1.307. Qualquer dos confinantes pode altear [erguer ou aumentar] a parede divisória, se necessário reconstruindo-a, para suportar o alteamento; arcará com todas as despesas, inclusive de conservação, ou com metade, se o vizinho adquirir meação também na parte aumentada.

Art. 1.308. Não é lícito encostar à parede divisória chaminés, fogões, fornos ou quaisquer aparelhos ou depósitos suscetíveis de produzir infiltrações ou interferências prejudiciais ao vizinho.

Parágrafo único. A disposição anterior não abrange as chaminés ordinárias e os fogões de cozinha.

1.8. DIREITO DE CONSTRUIR

As normas que regulam o direito de construir, como parte do direito de vizinhança, cuidam das limitações impostas ao direito de propriedade, no que pertine à prerrogativa de construir ante os direitos dos vizinhos.

O cerne do direito de construir se encontra no art. 1.299, do Código Civil:

Art. 1.299. O proprietário pode levantar em seu terreno as construções que lhe aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos.

Segundo esse dispositivo, o proprietário de um imóvel, um terreno, por exemplo, tem ampla liberdade de erguer nele as construções que quiser.

Todavia, deverá respeitar as limitações decorrentes de regulamentos administrativos, como, por exemplo, leis municipais de zoneamento, além dos direitos dos vizinhos que já vimos.

De acordo com o art. 1.300, do Código Civil, o beiral do telhado de um prédio não poderá despejar goteiras sobre o imóvel do confinante.

Também não é possível abrir janela, ou construir terraço a menos de metro e meio da divisa (Código Civil, art. 1.301).

A finalidade do dispositivo é, em tese, a de preservar a intimidade, evitando que a propriedade seja devassada. Nesse sentido, as janelas cuja visão não incida sobre a linha divisória, bem como as perpendiculares, podem ser abertas a setenta e cinco centímetros da divisa.

Por outro lado, essas vedações não incidem sobre as aberturas para luz ou ventilação, não maiores de dez centímetros de largura sobre vinte de comprimento e construídas a mais de dois metros de altura de cada piso.

De acordo com o artigo seguinte, caso não seja proposta ação de nunciação de obra nova, o Código Civil impõe o prazo de ano e dia para propositura da ação demolitória que tencione afastar a afronta ao dever de não abrir a janela ou deitar goteira:

Art. 1.302. O proprietário pode, no lapso de ano e dia após a conclusão da obra, exigir que se desfaça janela, sacada, terraço ou goteira sobre o seu prédio; escoado o prazo, não poderá, por sua vez, edificar sem atender ao disposto no artigo antecedente, nem impedir, ou dificultar, o escoamento das águas da goteira, com prejuízo para o prédio vizinho.

Parágrafo único. Em se tratando de vãos, ou aberturas para luz, seja qual for a quantidade, altura e disposição, o vizinho poderá, a todo tempo, levantar a sua edificação, ou contramuro, ainda que lhes vede a claridade.

Nesse sentido:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Nunciação de obra nova. Construção que prejudicará a iluminação das janelas do prédio vizinho. Imóvel do nunciante anteriormente construído em desacordo com a lei civil, abrindo janelas a menos de metro e meio. Fato sobre o qual não houve oposição, ocorrendo decadência da pretensão de desfazimento. Circunstância que não gera, porém, servidão de luz em favor do dono das janelas. Possibilidade de o vizinho, a todo o tempo, levantar sua casa ou contramuro, ainda que vedando a claridade. Inteligência dos arts. 573, § 2º, e 576 do CC (TJSP) RT 693/118.

Isto significa que o prazo aludido no art. 1.302 do Código Civil diz respeito ao pedido de desfazimento de obra concluída há mais de ano e dia, sem qualquer menção à confi-guração de servidão de luz apta a restringir o direito de construção no terreno lindeiro.

Por outro lado, considerando-se que a servidão de luz não se presume, compete ao proprietário de imóvel lindeiro, que pretenda garantir eventual direito neste aspecto, providenciar o registro da limitação no álbum imobiliário.

Como ensina Carlos Roberto Gonçalves,²³ se as aberturas para luz tiverem dimensão superior a dez centímetros de largura sobre vinte de comprimento, serão consideradas janelas e caberá ao proprietário prejudicado impugná-las dentro do prazo de ano e dia, sob pena de consumar-se contra si a prescrição prevista no art. 1.302 do Código Civil.

Depois do prazo de ano e dia, todavia, não surge, para aquele que infringiu as normas referentes ao direito de construir, qualquer servidão de luz por usucapião.

Isto porque o proprietário do prédio vizinho poderá construir junto à divisa, nos termos do parágrafo único, do mesmo dispositivo legal, acima mencionado, mesmo que a construção vede a claridade e, inclusive, por extensão, a ventilação e a vista de determinado imóvel.

Neste sentido, o Superior Tribunal de Justiça esclarece: “Não se opondo o proprietário, no prazo de ano e dia, à abertura de janelas sobre seu prédio, ficará impossibilitado de exigir desfazimento da obra, mas daí não resulta servidão”.²⁴

Todavia, entende-se que a decadência para propositura de ação demolitória, no caso de obra irregular, ou seja, que desrespeita as regras de edificação, não é atingida pelo art. 1.302 do Código Civil:

Tribunal de Justiça de Santa Catarina. Demolitória. Obra clandestina. Pressupostos configurados. Decadência. Inocorrência. Nulidade da intimação e da citação inexistente. Sentença confirmada. Apelo desprovido. – A decadência do direito de propositura da ação demolitória, no prazo de até um ano e dia após a conclusão da obra, é preceito que, nos moldes do art. 576 do Estatuto Unitário Civil [art. 1.302 do atual Código] não se estende às demolições decorrentes da clandestinidade da obra, dizendo respeito, apenas, aos litígios demolitórios consequentes ao descumprimento das normas regulamentadoras do direito de vizinhança (TJSC – Apelação Cível nº 97.002612-9).

Ainda em razão do direito de construir, é evidente que, se o proprietário causa dano ao vizinho em razão de sua construção, deverá indenizá-lo.

É o caso de desaterramentos que obriguem o vizinho a construir muro de arrimo.

Igualmente, a responsabilidade que surge em razão do art. 1.311 do Código Civil, segundo o qual as obras que importem em deslocamento de terra ou que, de qualquer forma, impliquem em risco, não podem ser efetuadas senão depois de tomadas as medidas acautelatórias.

Todavia, essas obras acautelatórias não impedem o ressarcimento pelos danos verificados a par das medidas técnicas para evitá-los:

Art. 1.311. Não é permitida a execução de qualquer obra ou serviço suscetível de provocar desmoronamento ou deslocação de terra, ou que comprometa a segurança do prédio vizinho, senão após haverem sido feitas as obras acautelatórias.

Parágrafo único. O proprietário do prédio vizinho tem direito a ressarcimento pelos prejuízos que sofrer, não obstante haverem sido realizadas as obras acautelatórias.

Essa responsabilidade não depende de prova de culpa.

Em outras palavras, trata-se de responsabilidade objetiva, o que se afirma na exata medida em que, ainda que as obras acautelatórias, de escoramento, por exemplo, tenham sido tomadas, sem que se verifique atitude negligente, imprudente ou imperita do dono da obra ou de seu preposto, a indenização será de rigor.

Aliás, trata-se de uma peculiaridade dos direitos de vizinhança, o risco assumido por todo ato lesivo ou fato danoso, seguindo a regra geral das atividades de risco que impõem responsabilidade objetiva – sem culpa – nos termos do art. 932 do Código Civil.

Pergunta-se: quem responde, o proprietário ou o empreiteiro?

Há, nesse caso, solidariedade entre ambos (Código Civil, arts. 932, III, e 933).

Portanto, no caso de danos causados por obras vizinhas, existe solidariedade entre o proprietário e o construtor, ou seja, o engenheiro, arquiteto ou sociedade autorizada a construir.

Trata-se da solidariedade passiva, nos termos dos arts. 294 e 942 do Código Civil, e refere-se à obrigação que tenha dois ou mais devedores.

Suas regras principais são as seguintes:²⁵

a) O credor tem o direito de escolher qual devedor deverá pagar.

b) O que foi escolhido deverá pagar a totalidade da dívida e não apenas a sua parte.

c) Tendo pago o total, poderá voltar-se regressivamente contra os demais.

d) Dos demais devedores somente poderá receber a quota-parte.

No caso de o prejudicado responsabilizar exclusivamente um devedor, o proprietário por exemplo, este terá ação regressiva contra o engenheiro, arquiteto, sociedade, entre outros.

O fundamento legal dessa ação, além do art. 186 do Código Civil, é o art. 1.299, que já vimos. O Código de Processo Civil, no artigo 275, II, c, impõe o rito sumário.

1.8.1. Direito de travejar

O direito de travejar, que decorre do direito de construir, surgiu nas Ordenações do Reino de Portugal (Ordenações, Liv. I, tít. 68, § 35) nos seguintes termos:

E ninguém poderá meter trave em parede, em que não tiver parte; porém, se quiser pagar a metade do que dita parede custou ao senhor dela, poderá madeirar, sendo parede para isso.

O Código Civil, pelo que se vê, mantém semelhante orientação:

Art. 1.304. Nas cidades, vilas e povoados cuja edificação estiver adstrita a alinhamento, o dono de um terreno pode nele edificar, madeirando na parede divisória do prédio contíguo, se ela suportar a nova construção; mas terá de embolsar ao vizinho metade do valor da parede e do chão correspondentes.

Art. 1.305. O confinante, que primeiro construir, pode assentar a parede divisória até meia espessura no terreno contíguo, sem perder por isso o direito a haver meio valor dela se o vizinho a travejar, caso em que o primeiro fixará a largura e a profundidade do alicerce.

Parágrafo único. Se a parede divisória pertencer a um dos vizinhos, e não tiver capacidade para ser travejada pelo outro, não poderá este fazer-lhe alicerce ao pé sem prestar caução àquele, pelo risco a que expõe a construção anterior.

Como aquele que primeiro constrói pode ser submetido à cessão de metade da parede ao seu vizinho contíguo que lhe suceder na construção, o Código Civil o permite invadir, com muro ou parede, até a metade da espessura, no terreno vizinho que depois construirá.

Este, que chega ao depois, se quiser travejar deverá pagar metade da parede, sendo que o invasor determinará a largura e a profundidade do alicerce.

Se houver risco, o primeiro pode exigir caução, através de ação cautelar, para garantir eventuais danos.

O assunto, todavia, não goza, na atualidade, de importância prática. Isto porque, em razão de normas edilícias, dificilmente alguém poderá construir até o limite do seu terreno, exceto no caso de casas geminadas e construídas simultaneamente.

1.9. AÇÃO DE DANO INFECTO

1.9.1. Principais aspectos

a) Foro competente: foro do domicílio do réu – Código de Processo Civil, art. 94.

b) Legitimidade ativa: proprietário ou possuidor (direto ou indireto) do imóvel prejudicado, não sendo necessária a participação do cônjuge, exceto nos atos por ambos praticados (Código de Processo Civil, art. 10, § 2º).

c) Legitimidade passiva: proprietário (tratando-se de reparação) ou possuidor (direto ou indireto) do imóvel de onde emana o ato turbativo.

d) Valor da causa: valor estimado pelo autor (Código de Processo Civil, art. 258). Havendo pedido de reparação, o valor do reparo (CPC, art. 259, I).

e) Procedimento: comum, rito ordinário (valor da causa superior a 60 salários mínimos) ou sumário (valor da causa até 60 salários mínimos).

f) Petição inicial: deverá respeitar os requisitos do art. 282 do Código de Processo Civil e, sendo rito sumário, também os requisitos dos arts. 275 e seguintes.

1.9.2. Legitimidade ativa

Não só o proprietário, mas os possuidores em geral (locatários, usufrutuários, comodatários etc.), prejudicados pelo mau uso de propriedade próxima, podem invocar as normas do Código Civil e ingressar com ação de dano infecto.

Aliás, o Código Civil é claro nesse sentido:

Art. 1.277. O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha.

O Código Civil de 1916 não incluía o possuidor e, acorde com Sílvio de Salvo Venosa, nesse ponto, disse menos do que pretendia.²⁶

Segundo Pontes de Miranda, a posse tem o mesmo conteúdo, de modo que o possuidor tem ação para exigir medidas preventivas que o proprietário poderia exigir.²⁷

Releva notar, ainda, que o Município também é dotado de legitimidade para propor ação de nunciação de obra nova visando à demolição de obra que desatende as normas edilícias:

Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul. Ação de nunciação de obra nova. Município. Art. 934, III, do CPC. Preliminares rejeitadas: falta de citação do cônjuge. Perícia. Prova testemunhal. Prejuízo. 1. A ação de nunciação de obra nova não envolve direito real, mas pessoal, mostrando-se desnecessária a citação da esposa do demandado. 2. Viável a negativa de prova testemunhal e de perícia judicial, quando estas não se mostravam aptas a afastar as irregularidades detectadas pelo município. Assim, tal dilação se mostrou desnecessária, nos termos do art. 334, II e III, do CPC. 3. Em ação de nunciação de obra nova ajuizada pelo próprio Município por descumprimento de normas municipais de uso e ocupação do solo urbano (inciso III do art. 934 do CPC), mostra-se despicienda a prova de prejuízo. A prova de prejuízo é necessária apenas em pedidos ajuizados por particular, o que não ocorre no caso. 4. A ausência de estipulação de prazo no auto de infração constitui mera irregularidade que não afasta a pretensão do município visando à demolição de obra iniciada sem projeto aprovado. Rejeitaram as preliminares e negaram provimento ao apelo. Unânime (Apelação Cível nº 70014494009, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Mario Rocha Lopes Filho, Julgado em 05.04.2007).

1.9.3. Legitimidade passiva

Na ação de dano infecto, o responsável pelo dano deve figurar no polo passivo.

Portanto, não é o proprietário, exclusivamente, sujeito passivo da ação, podendo figurar como réu o locatário, o comodatário, o detentor etc.

No caso de ato ilícito, aquele que o pratica responde. Por exemplo: se um locatário de loja instala exaustor de modo a incomodar, pela fumaça, os ocupantes de prédio vizinho, é o locatário, e não o locador, quem deve responder pela ação de dano infecto.

Sendo dever de reparar o imóvel, a ação deve ser proposta em face do proprietário, do titular de compromisso de compra e venda ou cessão desses direitos. É assim nos casos em que a ação de dano infecto visar, por exemplo, a recuperação de muro divisório na iminência de ruína ou o conserto de vazamento em apartamento de andar superior.

Nesse sentido:

Tribunal de Justiça do Distrito Federal. Direito civil. Nunciação de obra nova. Construção. Ponto de táxi. Distrito Federal. Ilegitimidade passiva. A ação de nunciação de obra nova não necessitada, necessariamente, ser intentada contra o proprietário do imóvel; e sim em face do responsável pela sua construção. Com efeito, se o Distrito Federal delegou poderes à Novacap para construir o ponto de táxi objeto da ação deve-se reconhecer sua ilegitimidade para compor o polo passivo da ação de nunciação de obra nova (Apelação Cível nº 20010111002980APC – DF – Relator Asdrubal do Nascimento Lima – 12.05.2005).

1.9.4. Valor da causa

Na ação de dano infecto o valor da causa será estimado pelo autor ante a impossibilidade de se aferir economicamente o proveito do pedido, v.g., retirar, de apartamento, animais em condições insalubres.

Sendo possível a avaliação, como no caso de ação de dano infecto para que o vizinho do andar mais alto promova a cessação de vazamento ou infiltração, cabível a fixação pelo valor do conserto.

Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Valor da causa – direito de vizinhança – uso nocivo da propriedade (dano infecto) – impossibilidade de se aferir o benefício patrimonial pretendido – admissibilidade de se determinar o valor por estimativa provisória (Processo nº 0000387-5/57, Agravo de Instrumento, São Vicente, 3ª Câmara, julgamento: 29.02.1988, relator: Antonio de P. F. Nogueira, unânime).

1.9.5. Natureza da ação de dano infecto

Apesar da sua posição topológica no Código Civil, a verdade é que a ação de dano infecto é uma ação pessoal.

Nada obstante a posição de certos autores, que chegam a considerar que as relações decorrentes da vizinhança têm natureza real, mas não são reais,²⁸ certo é que as ações reais são aquelas que nascem do jus in re, competindo a quem tem esse direito contra o réu.

As pessoais, por outro lado, possuem gênese nas obrigações de dar, fazer ou não fazer alguma coisa, in casu, especificamente, de fazer e de não fazer.

A ação de dano infecto é ação de obrigação de fazer ou de não fazer, com supedâneo material nos arts. 1.277 a 1.281 do Código Civil, e processual nos artigos 287 e 461 do Código de Processo Civil.

Nesse sentido, é ação pessoal, sendo, inclusive, absolutamente possível o pedido de antecipação de tutela específica das obrigações de fazer e de não fazer.

1.9.6. Antecipação de tutela – tutela específica das ações de obrigação de fazer e de não fazer – Código de Processo Civil, art. 461

Características:

a) possibilidade de cominação de multa diária pelo descumprimento da tutela concedida;

b) possibilidade de perdas e danos, independentemente da multa;

c) em casos extremos, possível a requisição de força policial para cumprimento do preceito.

Requisitos:

a) probabilidade, ou seja, relevância do fundamento da demanda;

b) periculum in mora;

c) fumus boni iuris.

A ação prevista no art. 461, acorde com a lição sempre clara dos professores Nery,²⁹ é condenatória, de conhecimento, dispondo de eficácia mandamental, ou seja, independe de qualquer providência executiva autônoma.

Repetindo a regra do art. 84 do Código de Defesa do Consumidor, o descumprimento das obrigações de fazer e não fazer, desde que presentes os requisitos, desafia a tutela específica do art. 461 do Estatuto Processual.

Nesse sentido, o juiz determina, antecipadamente, o resultado prático equivalente ao adimplemento.

Poderá o juiz, inclusive, determinar a aplicação de multa diária para que o réu seja compelido a cessar o uso nocivo da propriedade (astreintes).

Portanto, desde que presentes o fumus boni juris e o periculum in mora, sendo provável o direito do autor, poderá o juiz determinar, antecipando o provimento final, que o réu faça ou deixe de fazer o que está obrigado.

No que importa ao dano infecto, a tutela específica consistirá na adoção de providências necessárias ao respeito do direito de vizinhança, sob pena de multa diária (astreintes).

Essa multa é requerida pelo autor em valor elevado, que deve ser deferido pelo juiz na exata medida em que a multa tem a finalidade de compelir o devedor a cumprir a obrigação na forma específica e inibi-lo de negar-se a cumpri-la. Essa multa não é pena, mas providência inibitória. Daí por que pode e deve ser fixada em valor elevado. O juiz não deve ficar com receio de fixar o valor da multa em quantia alta, pensando no pagamento. O objetivo das astreintes não é obrigar o réu a pagar o valor da multa, mas obrigá-lo a cumprir a obrigação na forma específica.³⁰

A multa, fixada liminarmente ou na sentença, poderá ser exacerbada caso se mostre insuficiente para inibir o descumprimento, ou reduzida caso demonstre ser excessiva, tudo nos termos da cláusula rebus sic stantibus.

É preciso observar, nos termos da Súmula 410 do Superior Tribunal de Justiça, havendo antecipação de tutela de obrigação de fazer com imposição de multa diária, que o réu deve ser intimado pessoalmente, sem o que a decisão não vale contra ele, não sendo suficiente a intimação na pessoa do advogado.

Não se requer caução para a execução específica da obrigação de fazer ou de não fazer.

Julgada improcedente, a ação resolver-se-á em perdas e danos suportados pelo autor.

A tutela específica pode ser concedida antecipadamente, inaudita altera parte, ou após justificação prévia.

O réu não será ouvido quando essa oitiva importar em perigo de ineficácia da medida antecipatória ou quando for urgente a ponto de não suportar a citação e a resposta.

Por fim, o autor pode optar pelas perdas e danos ou, então, formular pedido sucessivo (Código de Processo Civil, art. 289) de perdas e danos.

1.9.7. Prescrição

O art. 178, § 10, IX, do Código Civil de 1916, estipulava que era de cinco anos a prescrição da ação de danos causados à propriedade, como, por exemplo, a ação demolitória.

No novo Código Civil, esse prazo é de dez anos, a teor do art. 205.

Entretanto esse prazo prescricional não corre enquanto não cessar o risco ou o dano em continuidade e, portanto, é imprescritível a ação de dano infecto, que só pode ser proposta no caso de dano presente e em continuidade.

Assim, enquanto houver, por exemplo, um vazamento ou infiltração, não há falar-se em prescrição da ação.

Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Cominatória – direito de vizinhança – dano em prédio urbano – dano infecto contra dano iminente – art. 555 do CC – inocorrência da prescrição enquanto o risco existir – inaplicabilidade, na hipótese, do art. 178, § 10, IX, do CC – decisão mantida. Petição inicial – cominatória – direito de vizinhança – dano infecto – requisitos – art. 295 do CPC – observância – ajuizamento contra proprietária atual – matéria de mérito a ser apreciada no final – Decisão mantida, afastando-se a inépcia da inicial (Processo nº 387-3/04, Agravo de Instrumento, Diadema, 6ª Câmara, julgamento: 29.03.1988, relator: Pinheiro Franco, unânime).

1.9.8. Procedimento

O procedimento da ação de dano infecto é comum, rito ordinário ou sumário, dependendo do valor da causa (até sessenta salários mínimos o rito é sumário).

Com a reforma processual, a ação de dano infecto, antes inserida no rol do então chamado rito sumaríssimo (art. 275, II, “j”, do CPC), dele foi excluída pela Lei 9.245, de 26.12.1995, restando, apenas, a atribuição do rito sumário pelo valor da causa, nos termos do art. 275, I, do Código de Processo Civil, lembrando que no caso de danos consumados, ou seja, aqueles que não estão em situação de continuidade, a ação terá fundamento no art. 186 do Código Civil.

1.9.9. Caução de dano infecto

De acordo com o Código Civil:

Art. 1.280. O proprietário ou o possuidor tem direito a exigir do dono do prédio vizinho a demolição, ou a reparação deste, quando ameace ruína, bem como que lhe preste caução pelo dano iminente.

É muito comum que a construção de um grande prédio, com a necessidade de estaqueamento profundo, cause rachaduras e, em casos mais graves, até a possibilidade de ruína de prédios vizinhos ou próximos.

Ocorrendo isso, surgem dois caminhos ao prejudicado.

Todo aquele que, em virtude de construção vizinha, sofrer qualquer prejuízo em sua propriedade, poderá ingressar com ação de dano infecto, buscando a efetiva reparação de sua propriedade.

Se o prédio vizinho ameaçar ruir, a solução será a ação demolitória ou de nunciação de obra nova, estudadas a seguir.

Além disso, o prejudicado poderá exigir, cautelarmente, em qualquer caso, caução de dano infecto, preventiva, como pedido cautelar nos termos dos arts. 826 e seguintes do Código de Processo Civil.

Portanto, para garantia do resultado útil e eficaz da ação de conhecimento, pode ser conveniente, mesmo ante a possibilidade de tutela antecipatória, a prestação de caução requerida cautelarmente, o que, é bom que se diga, encontra supedâneo legal no art. 1.280 do Código Civil.

A responsabilidade do dono da obra prejudicial é objetiva, independendo de culpa.³¹

A ação de dano infecto nesses casos pode ser cumulada com perdas e danos, materiais (danos emergentes e lucros cessantes) e morais.

1.9.10. A caução de dano infecto ante o mandamento do art. 1.313 do Código Civil

Art. 1.313. O proprietário ou ocupante do imóvel é obrigado a tolerar que o vizinho entre no prédio, mediante prévio aviso, para:

I – dele temporariamente usar, quando indispensável à reparação, construção, reconstrução ou limpeza de sua casa ou do muro divisório;

II – apoderar-se de coisas suas, inclusive animais que aí se encontrem casualmente.

§ 1º O disposto neste artigo aplica-se aos casos de limpeza ou reparação de esgotos, goteiras, aparelhos higiênicos, poços e nascentes e ao aparo de cerca viva.

§ 2º Na hipótese do inciso II, uma vez entregues as coisas buscadas pelo vizinho, poderá ser impedida a sua entrada no imóvel.

§ 3º Se do exercício do direito assegurado neste artigo provier dano, terá o prejudicado direito a ressarcimento.

Parágrafo único. As mesmas disposições aplicam-se aos casos de limpeza ou reparação dos esgotos, goteiras e aparelhos higiênicos, assim como dos poços e fontes já existentes.

Acorde com esse dispositivo do Código Civil brasileiro, é possível ao dono de prédio a utilização de propriedade vizinha nos casos enumerados.

Entretanto, na exata medida em que garante o direito de utilização, a lei garante ao vizinho o direito de reparação dos danos eventualmente verificados pelo uso.

Nesse sentido, o dono do prédio vizinho poderá, também, exigir caução de que serão reparados os danos.

Essa caução poderá ser exigida na própria contestação de eventual pedido cominatório daquele que pretende utilizar a propriedade vizinha ou, até, mediante ação cautelar do art. 826, do Código de Processo Civil.

Tribunal de Alçada do Rio Grande do Sul. Direito de vizinhança (art. 587 do CC). Caução de dano infecto. A permissão de entrada no prédio vizinho se defere ao proprietário que necessita usar dele, temporariamente, para construir, reconstruir, reparar ou limpar a sua casa. A permissão diz respeito ao direito de construir, uma das faculdades compreendidas no direito de dispor da propriedade. Ao direito de vizinhança corresponde a obrigação de tolerância. E a indenização por danos se dá como compensação. O proprietário vizinho, assim, tem o direito de exigir a prestação de caução de dano infecto para permitir que o dono do prédio limítrofe entre em seu imóvel a fim de executar obras em sua propriedade. Decisão: dado provimento parcial. Unânime. Jurisprudência: RT 421/127 (Apelação Cível nº 185.010.535, data: 21.05.1985, órgão: 1ª Câmara Cível, relator: Lio Cezar Schmitt, origem: Cruz Alta).

1.9.11. O dano moral na ação de dano infecto

O dano moral, com fundamento no art. 186 do Código Civil, em casos extremos de uso anormal da propriedade, pode ser requerido de forma cumulada ao pedido de cessação da interferência nociva à saúde, sossego e segurança do vizinho prejudicado da mesma forma que se admite a cumulação com o pedido de dano material.

Entretanto, a aptidão de gerar danos morais não é inerente a qualquer fato ou qualquer descumprimento obrigacional.

Como salienta Antonio Chaves, o dano moral não espelha o “reconhecimento que todo e qualquer melindre, toda suscetibilidade exacerbada, toda exaltação do amor-próprio pretensamente ferido, a mais suave sombra, o mais ligeiro roçar das asas de uma borboleta, mimos, escrúpulos, delicadezas excessivas, ilusões insignificantes desfeitas, possibilitando sejam extraídas da caixa de Pandora do direito centenas de milhares de cruzeiros”.³²

Na vida social, em todas as suas modalidades, é evidente que podem ocorrer os danos morais, ou seja, os danos que interferem na esfera de consideração pessoal (intimidade, honra, afeição, segredo), ou na esfera de consideração social (reputação, conceito, consideração, identificação) da vítima.

Todavia, a reparação por dano moral visa compensar e não recompor os prejuízos, além de servir de exemplo à sociedade, inibindo práticas semelhantes.

Com efeito, sua fixação cabe ao prudente arbítrio do juiz, “que há de apelar para o que lhe parecer equitativo e justo”.³³

Portanto, ao arbitrar os danos morais, deve o juiz considerar a posição social do ofensor e da vítima, o grau de seu sofrimento, a função inibitória e o grau de dolo ou culpa com que se houve o autor da ofensa.³⁴

Para Humberto Theodoro Júnior, “impõe-se a rigorosa observância dos padrões adotados pela doutrina e jurisprudência, inclusive dentro da experiência registrada no direito comparado para evitar-se que as ações de reparação de dano moral se transformem em expedientes de extorsão ou de espertezas maliciosas e injustificáveis. As duas posições, sociais e econômicas, da vítima e do ofensor, obrigatoriamente, estarão sob análise, de maneira que o juiz não se limitará a fundar a condenação isoladamente na fortuna eventual de um ou na possível pobreza do outro. Assim, nunca poderá o juiz arbitrar a indenização do dano moral tomando como base tão somente o patrimônio do devedor. Sendo a dor moral insuscetível de uma equivalência com qualquer padrão financeiro, há uma universal recomendação, nos ensinamentos dos doutos e nos arestos dos tribunais, no sentido de que ‘o montante da indenização será fixado equitativamente pelo Tribunal’ (Código Civil Português, art. 496, inciso 3). Por isso, lembra R. Limongi França a advertência segundo a qual ‘muito importante é o juiz na matéria, pois a equilibrada fixação do quantum da indenização muito depende de sua ponderação e critério’ (Reparação do Dano Moral, RT, 631/36)”.³⁵

Ao final, aduz que o arbitramento, pelo magistrado, deve respeitar: a) o nível econômico do ofendido; e b) o porte econômico do ofensor.³⁶

Em consonância com o acatado, em razão das características que envolvem o dano moral, o pedido de reparação é genérico, de tal sorte que não exige do autor a determinação do valor na petição inicial por uma razão muito simples: cabe ao juiz arbitrar o valor.³⁷

Nessa medida, ao tratar especificamente do dano moral em razão de ação de dano infecto decorrente de vazamentos e infiltrações de apartamento superior, é esclarecedor o seguinte julgado do Superior Tribunal de Justiça:

Superior Tribunal de Justiça. Indenização. Dano moral. Condenação. Direito de vizinhança. Danos em apartamento inferior provocados por infiltração em apartamento superior. Duração por longo tempo resultando constante e intenso sofrimento psicológico. Desídia de responsável em reparar a infiltração. 1 – Condena-se ao pagamento de indenização por dano moral o responsável por apartamento de que se origina infiltração não reparada por longo tempo por desídia, provocadora de constante e intenso sofrimento psicológico ao vizinho, configurando mais do que mero transtorno ou aborrecimento. 2 – Recurso Especial provido. (Recurso especial 1.313.641 – RJ (2012/0032506-8) – Julgamento: 26.06.2012 – Rel. Min. Sidnei Beneti).

No seu voto, esclareceu o Ministro relator:

O Tribunal de origem, conforme relatado, proveu a apelação da Ré e julgou prejudicada a da Autora. Fez isso aos seguintes argumentos (fls. 170): ‘Ainda que se admita que a ré, segunda apelante, descumpriu o dever legal previsto no artigo 1.277 do CC/2002 (“o proprietário ou possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha”), de sua conduta não se vislumbra lesão a direitos de personalidade da autora (honra, crédito, imagem, integridade física e psíquica), de modo a justificar a pretendida reparação por dano moral. Assim orienta o verbete 75 da Súmula deste TJRJ – “O simples descumprimento de dever legal ou contratual, por caracterizar mero aborrecimento, em princípio não configura dano moral, salvo se da infração advém circunstância que atenta contra a dignidade da parte”.

(...)

Consultando a jurisprudência desta Corte é possível localizar, inclusive, precedentes que afirmam tratar-se a infiltração em apartamento de um mero dissabor (AgRg no Ag 1.331.848/SP, Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJe 13.09.2011; e REsp 1.234.549/SP, Rel. Ministro Massami Uyeda, Terceira Turma, DJe 10.02.2012).

(...)

No caso dos autos, porém, tem-se situação de grande constrangimento, que perdurou durante muitos meses. Vale lembrar que a casa é, em princípio, lugar de sossego e descanso, se o seu dono assim o desejar. Não se pode, portanto, considerar de somenos importância os constrangimentos e aborrecimentos experimentados pela Recorrente em razão do prolongado distúrbio da tranquilidade nesse ambiente – sobretudo quando tal distúrbio foi claramente provocado por conduta negligente da ré e perpetuado pela inércia e negligência desta em adotar providência simples, como a subs-tituição do rejunte do piso de seu apartamento.

(...)

A situação descrita nos autos não caracteriza, portanto, um mero aborrecimento ou dissabor comum das relações cotidianas. Na hipótese, tem-se verdadeiro dano a direito de dignidade, passível de reparação por dano moral”.

No mesmo sentido:

Superior Tribunal de Justiça. Responsabilidade civil. Desgaste das instalações hidráulicas. Infiltrações e vazamentos. Danos materiais e morais. 1. Admitindo o réu ser responsável pelos danos materiais, decorrentes de infiltrações e vazamentos que causaram prejuízo à autora, deve esta, por isso, ser indenizada tanto no que se refere aos danos morais quanto no que se refere aos danos materiais. (REsp 168.073/RJ – Rel. Min. Carlos Alberto Menezes Direito – Terceira Turma – DJ 25.10.1999).

1.9.12. Modelo de ação de dano infecto

Exmo. Sr. Dr. Juiz de Direito da (...)

Urgente – com pedido de antecipação de tutela.

(...), vem, respeitosamente, perante Vossa Excelência, por seu procurador (documento 1), aforar, pelo procedimento comum, rito ordinário, em face de (...), a competente

Ação de dano infecto, com pedido de antecipação de tutela, cumulada com perdas e danos,

o que faz com supedâneo nos artigos 1.277 e 1.280 do Código Civil, 287 e 461 do Código de Processo Civil, expondo e requerendo o quanto segue:

I – Fatos

A autora é proprietária do imóvel onde reside (matrícula – documento 2), tendo como vizinho, no andar superior, o réu (matrícula – documento 3).

Ocorre que, há 6 meses, o lavabo do imóvel do réu apresenta vazamentos e infiltrações na parede, que ocasionaram, inclusive, o desabamento de parte do gesso do forro e danos no piso de madeira do imóvel da autora (fotos – documento 4).

Nada obstante os insistentes contatos pessoais e notificações enviadas para que o réu providenciasse o conserto (documento 5), certo é que permaneceu inerte, deixando transcorrer in albis todos os prazos concedidos.

Assim, baldos os esforços da autora para composição razoável e amigável, não lhe restou alternativa senão socorrer-se do Poder Judiciário para obter cominação de multa diária (astreinte) para que o réu providencie (obrigação de fazer) os reparos necessários.

II – Direito

Dispõem os artigos 1.277 e 1.280 do Código Civil:

Art. 1.277. O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha.

Art. 1.280. O proprietário ou o possuidor tem direito a exigir do dono do prédio vizinho a demolição, ou a reparação deste, quando ameace ruína, bem como que lhe preste caução pelo dano iminente.

Ora, é evidente, mormente ante as fotos apresentadas, que o réu está usando nocivamente sua propriedade, prejudicando a segurança o sossego e a saúde da autora.

III – Relevante fundamento desta demanda e o justificado receio da autora (CPC, art. 461, § 3º)

A Autora está ameaçada de sofrer danos irreparáveis, haja vista que o forro de seu apartamento ameaça ruir integralmente, podendo, inclusive, causar lesões nos ocupantes do imóvel, entre os quais um menor de tenros três anos de idade (documento 6 – certidão de nascimento do filho da autora).

A antecipação de tutela na presente ação evitará o caos, além de imensuráveis prejuízos à Autora.

Verifica-se, pois, que a necessidade e principalmente o direito que possui a Autora da utilização regular de seu móvel, está ameaçado de sofrer danos irreparáveis em face da atitude omissiva adotada pelo réu. Isto posto, deduz-se o

IV – Pedido de tutela antecipada (CPC, art. 461 §§ 3º e 4º)

Como é natural, ante a pletora de feitos que assoberba o Poder Judiciário, o processo demandará tempo, aquele necessário para a devida instrução e demais atos que lhe são pertinentes.

Até que decisão final seja proferida, independentemente da vontade de Vossa Excelência, os prejuízos experimentados pela autora serão exacerbados.

Assim, pede-se e espera-se que Vossa Excelência se digne de antecipar a tutela pedida, ordenando ao réu que dê início, no prazo de 10 (dez dias) contados da citação, aos serviços de reparação dos vazamentos e infiltrações, sob pena de multa diária (astreinte) de R$ (...), perfeitamente adequada à tutela inibitória ora requerida, ou outro valor que Vossa Excelência entender suficiente;

V – Pedido de mérito

A autora requer digne-se Vossa Excelência de julgar procedente a presente ação, imputando ao réu pena de multa diária de R$ (...) pelo descumprimento da final decisão (CPC, art. 287), independentemente da antecipação de tutela para:

a) Que o réu cumpra definitivamente sua obrigação de reparar os vazamentos e infiltrações no seu imóvel.

Requer, outrossim, a Autora:

b) Nos termos do § 2º do art. 461 do CPC, além da multa diária, a condenação do réu no pagamento do valor dos estragos causados no imóvel da autora, fixados, acorde com os orçamentos anexos (documento 7), em R$ (...), além de danos morais, fixados equitativamente por Vossa Excelência ante o desproporcional sofrimento psicológico do autor em razão dos fatos (Superior Tribunal de Justiça – Recurso especial 1.313.641/RJ (2012/0032506-8) – Julgamento: 26.06.2012 – Rel. Min. Sidnei Beneti).

c) Condenação do réu no pagamento das despesas, custas e honorários advocatícios que Vossa Excelência houver por bem arbitrar.

VI – Citação

Requer a autora:

a) a citação do réu pelo Correio (CPC, art. 221, I c/c o art. 222), na (...), determinando que cumpra o pedido por antecipação, comunicando-se-lhe, ainda, o valor da multa diária a que está sujeito, por dia de atraso, a contar da data fixada na r. decisão, podendo responder, querendo, no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de confissão e revelia (CPC, arts. 319 e 285);

ou:

a citação do réu por oficial de justiça, determinando que cumpra o pedido por antecipação, comunicando-se-lhe, ainda, o valor da multa diária a que está sujeito, por dia de atraso, a contar da data fixada na r. decisão, podendo responder, querendo, no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de confissão e revelia (CPC, arts. 319 e 285), citação essa nos moldes do artigo 221, inciso II, do Código de Processo Civil, com mandado expedido em breve relatório, eis que se juntam cópias (CPC, parágrafo único do art. 225), facultando-se ao Sr. oficial de justiça encarregado da diligência a proceder nos dias e horários de exceção (CPC, art.172, § 2º);

b) tratando-se de ato conservatório do direito da autora, pede-se que o processo tramite durante as férias (CPC, art. 174, I), requer-se, finalmente, a produção das provas abaixo mencionadas.

VII – Provas

Protesta pela produção de prova documental, testemunhal, pericial, inspeção judicial e de todos os meios probantes em direito admitidos, inclusive depoimento pessoal do réu sob pena de confissão, se não comparecer ou, comparecendo, se negar a depor.

VIII – Valor da causa

Dá-se à presente o valor de R$ (...).

Termos em que, Pede deferimento

Data

Advogado

OAB/SP (...)

1.10. AÇÃO DE NUNCIAÇÃO DE OBRA NOVA

Segundo De Plácido e Silva,³⁸ etimologicamente, nunciação significa ato de anunciar.

A expressão “nunciação” segundo De Plácido e Silva, deriva do latim nuntiatio, que quer dizer ação de anunciar, declaração.

Juridicamente significa intimação para que se pare o que se está fazendo, ou de embargo, ou seja, impedimento ou obstáculo ao que se está fazendo.³⁹

Assim, segundo o mesmo lexicógrafo, nunciação de obra nova designa a ação que tem por finalidade intimar a pessoa que está construindo em prejuízo a interesse alheio, para que não continue com a construção.

É uma forma de proteção aos direitos de vizinhança por obra abusiva ou ilegal através da cominação de multa (astreinte) com o intuito de paralisar a obra.

É preciso observar que, após a conclusão, a obra não pode ser considerada nova.

Portanto, não cabe o embargo da construção, mas, apenas a ação demolitória.

1.10.1. Principais aspectos

a) Competência – ação real ou pessoal? Nas ações fundadas em direito real sobre imóveis é competente o foro da situação da coisa. Pode o autor, entretanto, optar pelo foro do domicílio ou de eleição, não recaindo o litígio sobre direito de propriedade, vizinhança, servidão, posse, divisão e demarcação de terras e nunciação de obra nova. Todavia, acorde com Theotonio Negrão, em sua nota 16 ao art. 95 do Código de Processo Civil, a despeito do disposto no referido dispositivo, há acórdãos que consideram a ação de nunciação de obra nova pessoal, e não real (RT 507/70, 510/106, maioria, 594/105, RJTJESP 89/200). Portanto, é competente, nesse caso, o foro do domicílio do réu (CPC, art. 94). Seja como for, porém, é conveniente a citação do cônjuge do proprietário nunciado (JTJ 162/102).⁴⁰

b) Legitimidade ativa: Dispõe o art. 934, do Código de Processo Civil:
Compete esta ação: I – ao proprietário ou possuidor, a fim de impedir que a edificação de obra nova em imóvel vizinho lhe prejudique o prédio, suas servidões ou fins a que é destinado; II – ao condômino, para impedir que o coproprietário execute alguma obra com prejuízo ou alteração da coisa comum; III – ao Município, a fim de impedir que o particular construa em contravenção da lei, do regulamento ou de postura.

Quanto à ação proposta em razão de violação de normas de edificação, é preciso observar que a fiscalização e aprovação de projeto de construção, bem como a análise da sua legalidade cabem à autoridade administrativa, somente podendo ser invocado por particular quando lhe resultar prejuízo.

É neste sentido o inciso III do art. 934, acima mencionado.

Igualmente, é remansosa a jurisprudência, cabendo mencionar, entre outros,⁴¹ o seguinte julgado:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Direito de vizinhança. Nunciação de obra nova. Alegação de violação de posturas administrativas sem referência a prejuízo ao imóvel vizinho. Ausência de legitimidade ativa. Carência reconhecida. Recurso improvido, com observação. Pode o vizinho invocar infração a posturas municipais como fundamento para a ação de nunciação da obra nova desde que invoque, em razão disso, a ocorrência de prejuízo ao seu imóvel (art. 934, I, do CPC). Simples alusão genérica a não obediência de normas, sem indicação de prejuízo especifico ao seu próprio bem não é suficiente para identificar a sua legitimidade que neste caso é exclusiva do Município (art. 934, III). Tratando-se de fundamento necessário para a formulação do pedido, sua exposição deve ser feita na petição inicial, como isso não ocorreu e a complementação não atendeu aos limites do artigo 264 do CPC impossível se mostra realizar qualquer apreciação. A falta de legitimidade ativa determina a carência de ação (Apelação Com Revisão 790342005, Rel. Antonio Rigolin, São Paulo, 31ª Câmara de Direito Privado, Data do julgamento: 16.09.2008, Data de registro: 22.09.2008).

Neste julgado, asseverou o Ilustre Relator:

Ora, a iniciativa dos autores deve ter por base a norma do artigo 934, inciso I, do CPC, que tem por finalidade a proteção ao direito de vizinhança. Dela faz uso o vizinho para evitar que a edificação de obra nova venha a lhe causar dano. Diversamente, cabe ao Município a legitimidade para a ação voltada a “impedir que o particular construa em contravenção da lei, do regulamento ou de postura” (art. 934, III). As distinções feitas pelo legislador processual, portanto, são restritivas, de modo que ao particular não cabe a iniciativa de atuar apenas para defender genericamente a norma, sem a existência de qualquer dano ao seu imóvel.

Ensina Adroaldo Furtado Fabrício que

... a infração de regras pertinentes à polícia de construções, por si só, não legitima o vizinho à causa. Se da infração resulta prejuízo ou ameaça ao prédio vizinho, o dono ou possuidor do mesmo tem ação de embargo por este e não por aquele motivo. Há legitimação concorrente dele e do Município, por fundamentos diversos, e não é de excluir-se possível litisconsórcio ativo.⁴²

Portanto, resta evidente que a qualidade de vizinho, bem como a situação danosa ao imóvel vizinho constituem inafastáveis fundamentos e não podem deixar de integrar a causa de pedir.

Todavia, em razão da atuação autoexecutória da Administração, a ação de nunciação é apenas uma alternativa, sendo possível o embargo administrativo, desde que previsto na legislação municipal, sob pena, inclusive, de crime de desobediência.

c) Legitimidade passiva: É sempre do dono da obra, não do construtor ou do simples possuidor. A despeito de a lei se referir ao construtor e operários da obra (CPC, arts. 935 e 938, caput), somente o proprietário será citado para ocupar o polo passivo.⁴³ Pode ser utilizada contra o condômino que busca alterar a coisa comum (Código Civil, art. 1.314).⁴⁴

d) Citação: A citação na nunciação de obra nova é para o nunciado contestar a ação (CPC, art. 938). Mas convém que lhe seja comunicada a realização da audiência de justificação prévia (CPC, art. 937), em homenagem aos princípios da comunicação e da bilateralidade dos atos processuais (STJ-3ª Turma, RMS 171-GO, rel. Min. Gueiros Leite, DJU 19.03.1990).

e) Valor da causa: Admite-se o valor venal do imóvel.

1.10.2. Principais aspectos de direito material

Como vimos os arts. 1.300 e 1.301, do Código Civil, dispõem que o proprietário pode embargar obras do vizinho nas seguintes hipóteses:⁴⁵

a) construção de prédio que invada a área do seu;

b) se o prédio vizinho deitar goteiras;

c) se, a menos de metro e meio do seu, abrirem-se janelas, ou se fizer terraço ou varanda.

Na ação de nunciação de obra nova, o perito tem a incumbência de constatar até que ponto o réu infringiu as regras do direito de vizinhança que já tratamos.

Como salienta Antonio Carlos Marcato,⁴⁶ a lei pretendeu não só proteger o direito de propriedade, e harmonizar a convivência entre os vizinhos, como, ainda, evitar o devassamento da propriedade alheia.

Consequentemente, não só na hipótese dos arts. 1.300 e 1.301 do Código Civil, mas toda vez que haja a possibilidade de prejuízo à propriedade alheia, ou violação da lei, de regulamento ou de postura municipal em virtude de obra nova, o vizinho prejudicado poderá embargá-la, valendo-se da ação de nunciação de obra nova.

1.10.2.1. Conceito de obra nova

Enquanto a obra ainda não se iniciou, mesmo que sua iminência seja de conhecimento do vizinho, não cabe a ação de nunciação de obra nova, mesmo se já houver plantas e alvará para construção vez que, nesse caso, não há obra para embargar.

Todavia, quando a intenção do dono da obra se exterioriza através de fatos, como, por exemplo, depósito de materiais, demarcações no terreno e canteiros de obras, já existe a obra, ainda que em fase de preparação.

Depois da sua conclusão, a obra também não pode mais ser considerada nova, não sendo o caso, assim, de ação de nunciação.

No momento em que a obra que afronta o direito do vizinho está pronta, possível apenas a ação demolitória, na qual o prejudicado pleiteará o desfazimento da obra.

Nesse sentido:

Concluída a obra, já não cabe a nunciação, e sim a demolitória; inversamente, se a obra ainda não está concluída cabe a nunciação; e é possível converter aquela nesta (RJTJESP 113/343, JTJ 165/114).

Não se reconhece a carência de ação de nunciação de obra nova só e só porque a construção está “praticamente concluída”, sobretudo quando, como na hipótese, o requerimento de embargo é cumulado com outros pedidos compatíveis, como o indenizatório (STJ-4ª Turma, REsp. nº 64.323-SC, rel. Min. César Rocha, j. em 03.09.1996, não conheceram, v.u., DJU 23.09.1996, p. 35.113).

1.10.2.2. Conceito amplo de obra e de vizinho

O conceito de obra nova deve ser compreendido em sentido amplo.

Obra não se restringe apenas à edificação, mas, igualmente, à demolição, reparos e reformas daquilo que já está construído.

Ademais, a noção de vizinho não significa, necessariamente, a noção de contiguidade.

Basta a proximidade.

Por exemplo: as fundações de um edifício podem abalar outras edificações da região e não apenas as lindeiras à obra.

De qualquer forma, ainda que o prédio não seja vizinho, sustenta Vicente Greco Filho,⁴⁷ cabe ao particular, mediante ação de preceito cominatório, nos termos do art. 287 do Código de Processo Civil, com redação dada pela Lei 10.444/2002, o direito de judicialmente compelir o Município a atuar contra outro particular que tenha construído ou exerça atividade contrariamente às disposições legais locais, uma vez que se encontra impedido de fazê-lo contra ele diretamente porque não participa de relação jurídica que lhe seja comum.

1.10.2.3. A ação demolitória

Concluída a obra, ainda que esteja na fase de acabamento, não é cabível a ação de nunciação, mas, apenas, ação demolitória, com o pedido de desfazimento da obra pronta.

O autor poderá também pedir, alternativamente, a condenação no pagamento dos prejuízos causados pela construção irregular.

Tribunal de Justiça de São Paulo. Nunciação de obra nova. Obra em fase de conclusão. Insurgência quanto à determinação do prosseguimento do feito para exame do pedido de demolição do que estiver irregular. Inadmissibilidade, uma vez que tal pedido já estava contido na inicial da nunciação, portanto, não se tratando de conversão. Ademais, tanto a nunciação quanto a demolitória contém idêntica pretensão de direito material. Decisão mantida. Recurso não provido (rel. Campos Mello, Agravo de Instrumento nº 149.161-1, Rio Claro, 15.05.1991).

Tribunal de Justiça de São Paulo. Direito de vizinhança. Ação demolitória com pedido alternativo de indenização. Obras irregulares realizadas no imóvel lindeiro. Caracterização. Existência de prejuízo econômico. Pedido alternativo acolhido. Recurso não provido (Apel. Cív. nº 13.120-4, Conchas, 7ª Câmara de Direito Privado, rel. Leite Cintra, 05.11.1997, v.u.).

1.10.2.4. Conversão em perdas e danos

Como já verificamos no caso das construções, se o réu agiu de boa-fé e se a demolição da obra construída irregularmente lhe acarretaria vultoso prejuízo sem razoável vantagem para o autor, a pretensão demolitória pode ser convertida em perdas e danos.

Nesse sentido, convém repetir as disposições do Código Civil acerca das plantações e construções:

a) Boa-fé e construção/plantação na totalidade do solo no caso de a construção/plantação exceder o valor do solo: aquele que plantou/edificou adquire a propriedade do solo, mediante indenização fixada pelo juiz (Código Civil, art. 1.255).

b) Invasão parcial (até 5%) e boa-fé: aquele que construiu/plantou adquire mediante indenização da parte do solo invadido e da desvalorização do restante (Código Civil, art. 1.258).

c) Invasão parcial (até 5%) e má-fé: sendo impossível a demolição, mesma solução anterior com o décuplo da indenização (Código Civil, art. 1.258).

d) Invasão parcial (mais de 5%) e boa-fé: o construtor adquire mediante indenização da parte do solo, do acréscimo de valor à construção e da desvalorização do restante (Código Civil, art. 1.259).

e) Invasão parcial (mais de 5%) e má-fé: demolição e pagamento de perdas e danos em dobro (Código Civil, art. 1.259).

Nesse caso, mediante indenização, o autor perde a faixa de terreno invadida (RJTJESP 96/192).

No mesmo sentido a RT 606/97 (invasão de parte mínima do terreno do vizinho).

Ou, ainda;

Servidão de luz. Decisão que, reconhecendo a servidão, determinou, em lugar da demolição da obra, o pagamento de indenização. Ausência de violação do disposto no art. 576 do Código Civil (STJ-3ª Turma, REsp. nº 30.980-7-RJ, rel. Min. Eduardo Ribeiro, j. em 15.12.1993, não conheceram, v.u., DJU 07.02.1994, p. 1.173).

1.10.3. Embargo extrajudicial

Preceitua o Código de Processo Civil:

Art. 935. Ao prejudicado também é lícito, se o caso for urgente, fazer o embargo extrajudicial, notificando verbalmente, perante duas testemunhas, o proprietário ou, em sua falta, o construtor, para não continuar a obra.

Parágrafo único. Dentro de 3 (três) dias requererá o nunciante a ratificação em juízo, sob pena de cessar o efeito do embargo.

A finalidade desse embargo é a suspensão imediata da obra, evitando, assim, maiores prejuízos ao embargante até que o Poder Judiciário decida a respeito do embargo ou da continuação da obra.

Todavia, a medida só é cabível se houver justificada urgência na suspensão da obra, em razão, por exemplo, de realização acelerada, tornando ineficaz o posterior ajuizamento da ação.

Com o embargo extrajudicial, de discutível pragmatismo, o embargante deve requerer a sua ratificação judicial em três dias, sob pena de cessar sua eficácia (Código de Processo Civil, art. 935, parágrafo único).

1.10.4. Prosseguimento da obra

Segundo o Código de Processo Civil:

Art. 940. O nunciado poderá, a qualquer tempo e em qualquer grau de jurisdição, requerer o prosseguimento da obra, desde que preste caução e demonstre prejuízo resultante da suspensão dela.

§ 1º A caução será prestada no juízo de origem, embora a causa se encontre no tribunal.

§ 2º Em nenhuma hipótese terá lugar o prosseguimento, tratando-se de obra nova levantada contra determinação de regulamentos administrativos.

Assim, mesmo com o deferimento do embargo e o cumprimento do mandado, o nunciado poderá, a qualquer tempo e em qualquer grau de jurisdição, requerer o prosseguimento da obra, desde que comprove a existência de prejuízo decorrente de sua paralisação.

Para tanto, deverá prestar caução que assegure ao autor da ação de nunciação tanto a reparação dos eventuais danos sofridos em virtude do reinício das atividades quanto às perdas e danos decorrentes da demolição, restauração ou modificação que venha a ser determinada por sentença (Código de Processo Civil, art. 940).

A caução será prestada necessariamente no juízo onde foi proposta ação de nunciação de obra nova, mesmo que a causa esteja em grau de recurso.

Todavia, o prosseguimento da obra não será deferido se o embargo decorre de requerimento formulado pelo Município em virtude de violação de regulamentos administrativos (Código de Processo Civil, art. 940, §§ 1º e 2º, este cumulado com o art. 934, III).

1.10.5. Procedimento⁴⁸

Acerca do procedimento, com a costumeira clareza, ensina Antonio Carlos Marcato:

Na petição inicial, formulada com a observância dos requisitos previstos no artigo 282, o nunciante requererá as providências mencionadas no artigo 936, já examinadas.

Deferido o embargo, liminarmente ou após justificação prévia de sua necessidade, o oficial de justiça encarregado do cumprimento do mandado correspondente tomará todas as providências prescritas no artigo 938, culminando com a citação do nunciado.

Ainda segundo Marcato, com a citação, o procedimento será determinado por uma das seguintes opções deferidas ao nunciado:

a) Permanecerá inerte, caso em que restarão incontroversos os fatos alegados pelo nunciante, devendo o juiz decidir dentro de cinco dias (arts. 939 e 803, caput, combinados).
Ocorrendo qualquer das hipóteses previstas nos arts. 9º, II, e 82, I, do CPC, intervirão no processo, respectivamente, o curador especial (curador de ausentes) e o representante do Ministério Público, que poderão ofertar contestação em favor do réu, inclusive por negação geral do pedido (CPC, art. 302, par. único).

b) Ofertará contestação, caso em que o juiz designará audiência de instrução e julgamento, havendo prova a ser nela produzida (arts. 938 e 803, par. único).
Nada obsta a que oferte o nunciado, além de contestação, também exceção e reconvenção; esta; aliás, somente será cabível quando o nunciado formule pedido de condenação do nunciante em perdas e danos, decorrentes dos prejuízos sofridos com o embargo da obra.
Esgotada a fase instrutória, o juiz proferirá sentença, julgando o pedido.

1.10.5.1. Concessão de liminar

De acordo com o Código de Processo Civil:

Art. 937. É lícito ao juiz conceder o embargo liminarmente ou após justificação prévia.

Art. 938. Deferido o embargo, o oficial de justiça, encarregado de seu cumprimento, lavrará auto circunstanciado, descrevendo o estado em que se encontra a obra; e, ato contínuo, intimará o construtor e os operários a que não continuem a obra sob pena de desobediência e citará o proprietário a contestar em 5 (cinco) dias a ação.

Art. 939. Aplica-se a esta ação o disposto no artigo 803.

Sendo assim, o juiz concederá o embargo liminarmente ou, ao não se convencer da necessidade urgente (periculum in mora) e do direito do nunciante (fumus boni juris), marcará audiência de justificação, com o fim exclusivo de conceder o direito de o nunciante provar esses elementos.

Após a contestação, cujo prazo é de apenas cinco dias, a ação segue o procedimento das cautelares.

Isso não significa que a ação de nunciação seja uma ação cautelar. Significa, apenas, que a lei quis empreender maior celeridade, determinando, assim, que a ação siga aquele procedimento.

1.10.5.2. Cumulação de pedidos

A teor dos incisos II e III do art. 936 do Código de Processo Civil, o nunciante poderá cumular os seguintes pedidos:

a) embargo liminar da obra, para que ela fique suspensa até decisão final;

b) desfazimento da obra, sua modificação ou restauração, a fim de que se restabeleça o estado anterior;

c) cominação de pena pecuniária para a eventualidade de o nunciado (réu) violar a ordem contida no mandado liminar de embargo;

d) condenação do nunciado ao pagamento de perdas e danos sofridos pelo nunciante em virtude da obra; e,

e) apreensão e depósito dos materiais e produtos;

f) colheita, corte de madeira, extração de minérios e obras semelhantes (Código de Processo Civil, art. 936 e parágrafo único).

O desfazimento, modificação ou restauração da obra, total ou parcialmente, somente será apreciado pelo juiz por ocasião da sentença, acolhendo ou não o pedido, com base nas provas produzidas em juízo.

A cominação de pena, portanto, visa apenas impor ao nunciado uma multa diária caso desatenda à determinação judicial de suspensão da obra.

O pedido de condenação do nunciado em perdas e danos visa fazer frente aos prejuízos em virtude da obra.

Situações há, porém, em que a indenização por perdas e danos tem caráter substitutivo, vale dizer, ao invés de o nunciado ser compelido a desfazer a obra embargada, será imposto o pagamento de indenização ao prejudicado.

As perdas e danos, previstas no artigo 936, III, do Código de Processo Civil, serão devidas pelo nunciado independentemente do desfazimento da obra.

Assim, a par da reposição do imóvel ao seu estado anterior, o nunciado será condenado a indenizar o nunciante pelos prejuízos sofridos.

Mister se faz observar que a indenização pode ter caráter substitutivo.

Nesse caso a obra é mantida e o nunciante recebe ressarcimento que o compense pelos prejuízos sofridos.

É o que ocorre, por exemplo, quando a obra tenha invadido ínfima parcela de seu terreno, observada a boa-fé do nunciado, não se justificando, em face do pequeno prejuízo experimentado, a imposição da demolição.

A apreensão e o depósito de produtos e materiais, previstos no parágrafo único do artigo 936, ocorre na medida em que a obra corresponda à demolição, colheita, corte de madeiras, extração de minérios e outras semelhantes.

Realizada a apreensão e efetivado o depósito, o produto ou material fica sob a custódia do juízo, até que decida a quem será entregue.

1.10.6. Petição inicial

Prescreve o Código de Processo Civil:

Art. 936. Na petição inicial, elaborada com observância dos requisitos do artigo 282, requererá o nunciante:

I – o embargo para que fique suspensa a obra e se mande afinal reconstituir, modificar ou demolir o que estiver feito em seu detrimento;

II – a cominação de pena para o caso de inobservância do preceito;

III – a condenação em perdas e danos.

Parágrafo único. Tratando-se de demolição, colheita, corte de madeiras, extração de minérios e obras semelhantes, pode incluir-se o pedido de apreensão e depósito dos materiais e produtos já retirados.

1.10.7. Modelo de petição inicial da ação de nunciação de obra nova

Exmo(a). Sr(a). Dr(a). Juiz(a) de Direito da (...)

(...), por seus procuradores (documento 1), com escritório na (...), vem, respeitosamente, perante Vossa Excelência, propor em face de (...), a presente

Ação de nunciação de obra nova

o que faz com supedâneo nos arts. 1.300 e 1.301 do Código Civil e nos argumentos de fato e de direito que passa a aduzir:

I – Fatos

O autor, nunciante, é proprietário e possuidor do imóvel onde reside (planta e cópia atualizada da matrícula – documento 2).

O réu é proprietário do prédio e terreno vizinho contíguos, sob o nº 204, onde inicia construção de um barracão (fotos anexas – documento 3), que não somente invade a área do terreno do autor como ainda deita sobre ele o beiral, cujas goteiras irão precipitar-se necessariamente sobre o terreno do demandante.

A construção do réu fere as posturas municipais, vez que não se trata de obra autorizada.

Além disso, em face da altura das paredes, o autor ficará desprovido de ventilação e claridade, experimentando considerável prejuízo, mormente que possui um escritório ao lado da construção nova, recebendo claridade e ventilação pelas janelas do dito lado.

II – Direito

O Direito ampara o vizinho contra os prejuízos no prédio de sua propriedade, proveniente da obra nova em outro prédio, que prejudique o prédio, suas servidões, ou fins a que é destinado (CPC, art. 934, I).

O proprietário pode embargar a construção do prédio que invade a área do seu imóvel ou sobre este deite goteiras (CC, arts. 1.300 e 1.301). O nunciante pode pedir a cominação de pena pecuniária para o caso de inobservância do preceito (CPC, art. 935, II).

III – Pedido

Em face do exposto, requer a Vossa Excelência que se digne de mandar embargar a construção, ordenando a sua suspensão liminar e, ao final, seu desfazimento, sob pena de multa de R$ (...) pela desobediência, notificando-se o construtor e os operários em serviço na obra do embargo, para que não continuem os trabalhos, sob pena de desobediência, lavrando-se, para esse fim, auto de embargo circunstanciado do estado da obra, tudo em conformidade com o disposto no Código de Processo Civil, arts. 934 e ss.

Requer a citação do nunciado para que apresente contestação, no prazo de 5 (cinco) dias.

Pede, ainda, a expedição do mandado liminar de embargo de obra nova, nos termos do art. 937 do CPC, propondo-se a provar o alegado com testemunhas, caso Vossa Excelência entenda necessária à cognição preliminar em audiência de justificação.

Protestando por provas periciais, depoimento de testemunhas e do nunciado, espera que a ação seja julgada procedente, condenando o nunciado nas custas do processo, honorários advocatícios e ao ressarcimento dos danos que ocasionaram, bem como a demolição da obra já executada.

Dá-se à presente, para efeitos fiscais, o valor de R$ (...)

Termos em que,

pede deferimento.

Data

Advogado (OAB/SP)

_______________

¹     Antonio Augusto Queiroz Telles, Estudo Elementar de Introdução à Ciência do Direito, com nossa colaboração, p. 133.

²     Silvio Rodrigues, Direito Civil. Direito das coisas, São Paulo: Saraiva, 1991, vol. 5, p. 117.

³     Hely Lopes Meirelles, Direito de construir, São Paulo: Malheiros, 2000, p. 293.

⁴     Tribunal de Alçada Cível do Rio de Janeiro. Direito de vizinhança. Apelação Cível nº 89.732, 4ª Câmara, unânime, Juiz: Raul Quental, julgamento: 28.06.83. Ação de dano infecto. Barranco que ameaça ruir, danificando o muro pertencente ao dono do imóvel vizinho. Procedência da ação proposta visando a compelir o réu a fazer obras de contenção do barranco, sendo irrelevante que não tenha culpa do surgimento do risco.

⁵     Cours de code napoleon – Traité des servitudes, Paris, 1876, vol. XII, tomo II, nº 659.

⁶     Silvio Rodrigues, ob. cit., p. 128.

⁷     Silvio Rodrigues, Direito Civil, ob. cit., p. 123.

⁸     San Tiago Dantas, Conflito de vizinhança e sua composição, 2a ed., Rio de Janeiro: Forense, 1972, p. 148.

⁹     Tribunal de Justiça do Espírito Santo. Processo nº 24.930.075.296, data: 20.06.1995, Desembargador: Renato de Mattos, Apelação Cível, Juízo de Vitória. Ação de dano infecto – presença de gatos em apartamento – prejudicialidade a saúde dos condôminos e demais moradores do prédio – sentença confirmada. Em se sabendo que o direito de propriedade sofre as restrições que as necessidades da vida social determinam, em obediência ao velho axioma jurídico de que a ninguém é lícito lesar os direitos alheios, entre os quais cumpre destacar as necessidades oriundas dos direitos de vizinhança, pode-se afirmar que o direito de cada um é limitado pela proibição de causar dano ao direito igual do proprietário vizinho, e em assim sendo, a permanência de gatos no apartamento da recorrente, prejudicando a saúde dos condôminos e demais moradores do prédio, além da higiene do próprio edifício, infringe a letra “g” do artigo 13 da Convenção, complementado pelo artigo 7º. do regimento interno. Confirmação da sentença de primeiro grau.

¹⁰     Tribunal de Alçada de Minas Gerais, Processo nº 0219546-4/00, Apelação, origem: Passos, órgão: 3ª Câmara Cível, julgamento: 11.09.1996, relator: Juiz Wander Marotta.

¹¹     Tribunal de Alçada de Minas Gerais. Processo nº 0253242-9/00, Apelação, origem: Tajobeiras, 4ª Câmara Cível, julgamento: 15.04.1998, relator: Tibagy Salles, decisão: unânime, publicação: DJ 18.06.98.

Direito de vizinhança – mau uso da propriedade – obrigação de fazer – substância tóxica – perícia – voto vencido – julgamento extra petita – ausência de nulidade – a decisão que concede menos do que se pediu não é extra petita. – não se proclama a nulidade processual se o prejuízo da parte é irrelevante.

A utilização de substâncias tóxicas no exercício de atividade comercial que dela necessita acarreta a obrigação de retê-las no local onde são aplicadas, porque provocam males às pessoas.

V. V. – comprovado por prova pericial que os produtos utilizados em serviço de lavagem de veículos são tóxicos, nocivos à saúde dos vizinhos, devem eles ser proibidos, impondo-se a procedência da ação de dano infecto (juiz Ferreira Esteves).

¹²     Tribunal de Alçada Cível do Rio de Janeiro. Direito de vizinhança, Apelação Cível nº 49.383, 1ª Câmara, unânime, Juiz: Julio da Rocha Almeida, julgamento: 05.06.80. Mau uso de propriedade rural. Reparações, multa. Ação defensiva contra o dano infecto pela qual se procura impedir o mau uso da propriedade vizinha, prejudicial à segurança, sossego ou à saúde dos que naquele habitam. Diligência realizada pelo julgador na qual ficou averiguado, que na propriedade rural em causa existe uma esterqueira construída sem observância dos requisitos de higiene, tanto que os dejectos ficam expostos permanentemente poluindo o meio ambiente. Ação procedente, reparado apenas o valor da cominação para o caso de transgressão do preceito, que deve ser elevado para um mil cruzeiros (Cr$ 1.000,00) diários, a fim de assegurar-se o cumprimento da obrigação legal.

¹³     Tribunal de Alçada Cível do Rio de Janeiro. Condomínio, Direito de vizinhança, Apelação Cível nº 54.601, 1ª Câmara, unânime, Juiz: Carpena Amorim, julgamento: 10.02.87. Uso nocivo da propriedade. Ação de dano infecto promovida pelo condomínio contra as lojas do térreo, objetivando fazer sustar o incômodo. Perícia que veio confirmar a insuficiência dos mecanismos destinados à exaustão da fumaça e gases da gordura e também ao esgotamento das pias.

¹⁴     Tribunal de Alçada Cível do Rio de Janeiro. Direito de vizinhança, Apelação Cível nº 55.920/87, 6ª Câmara, unânime, Juiz: Arruda Franca, julgamento: 17.03.87. Ruídos prejudiciais. Interdição de estabelecimento. Dano infecto é também cabível na hipótese de ocorrência de dano ao sossego e decorrente de atividade prejudicial do vizinho, com esteio no art. 554 do CC. Improvada a causa do prejuízo, a frequência em decibéis do som emitido pelo local da música ao vivo, a interdição do estabelecimento deferida liminarmente na Cautelar e sacramentada na sentença única, proferida na ação de indenização movida pela empresa hoteleira, proprietária dos hotéis vizinhos, é medida arbitrária, ficando improcedente a ação principal e invertido o ônus da sucumbência.

¹⁵     Tribunal de Alçada Cível do Rio de Janeiro. Condomínio. Infiltrações. Apelação Cível nº 54.724, 3ª Câmara, unânime, Juiz: Astrogildo de Freitas, julgamento: 03.06.80.

¹⁶     Tribunal de Alçada Cível do Rio de Janeiro. Direito de vizinhança. Apelação Cível nº 11.845/92, 8ª Câmara, unânime, Juiz: Murilo Andrade de Carvalho, julgamento: 11.11.1992. A ação de dano infecto. Desnivelamento de terreno. Demonstrado que o desaterro da parte posterior do terreno, junto à divisória, sem a técnica adequada, deixou desprotegida a faixa de terra marginal que, com a erosão permanente e silenciosa, já causou desbarrancamento, inutilizando uma escada de alvenaria do imóvel lindeiro e provocando trinca na base do muro divisório, é dever do desaterrador construir um muro de arrimo, que impeça o agravamento inevitável dos efeitos do desnivelamento dos lotes, evitando a movimentação das terras e consequente probabilidade de maiores danos, com possibilidade de desmoronamento. Provimento do recurso, para julgar procedente o pedido, invertida a imposição sucumbencial.

¹⁷     Tribunal de Alçada Cível do Rio de Janeiro. Direito de vizinhança. Apelação Cível nº 69.304/88, 3ª Câmara, unânime, Juiz: João Wehbi Dib, julgamento: 12.05.88. Ação de dano infecto – exalação de vapores oriundos de sauna e churrasqueira. Direito de vizinhança. Ação de dano infecto. Sauna e churrasqueira dotadas de chaminé, que deita fumaça para a casa lindeira. Falta de toxidade da fumaça não ofende saúde, mas o desassossego é evidente. Desfazimento do tubo de combustão. Possibilidade de instalação de exaustor.

¹⁸     Tribunal de Justiça de São Paulo. Competência Recursal. Ação versando sobre direito de passagem. Competência do Egrégio Tribunal de Alçada Civil. Artigo 1º, IX, da Resolução nº 108/98, do Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo. Dúvida procedente. O direito de passagem forçada é imposto pela lei quando o prédio esteja naturalmente encravado e não tenha saída alguma para a via pública, fonte ou porto, mas é oneroso, sendo obrigado o proprietário do prédio encravado a pagar indenização cabal (artigos 559 e 560, do Código Civil de 1916), instituindo-se compulsoriamente uma servidão, sendo a indenização o seu preço. Há, por conseguinte, similitude entre o direito de passagem e a servidão de caminho, pois que em servidão aquele direito também resultará com o pagamento da indenização. A diferença está que uma servidão é convencional e a outra é sempre compulsória. Coerente com essa realidade jurídica, a Resolução nº 108/98 estabeleceu para uma e para outra a competência recursal do Egrégio Primeiro Tribunal de Alçada Civil. Quer dizer, essa competência recursal compreende as causas versando sobre a servidão, não só a convencional, a de caminho, mas também a legal, a decorrente do direito de passagem forçada (Dúvida de Competência nº 92.301-0, São Carlos, Grupo Especial das Seções Civis, rel. 01.04.02, v.u.).

¹⁹     Maria Helena Diniz, Curso de direito civil brasileiro, 17ª ed., São Paulo: Saraiva, 2010, v. IV, p. 348.

²⁰     Curso de direito civil brasileiro, op. cit., p. 345.

²¹     Art. 1.288. O dono ou o possuidor do prédio inferior é obrigado a receber as águas que correm naturalmente do superior, não podendo realizar obras que embaracem o seu fluxo; porém a condição natural e anterior do prédio inferior não pode ser agravada por obras feitas pelo dono ou possuidor do prédio superior.

Art. 1.289. Quando as águas, artificialmente levadas ao prédio superior, ou aí colhidas, correrem dele para o inferior, poderá o dono deste reclamar que se desviem, ou se lhe indenize o prejuízo que sofrer. Parágrafo único. Da indenização será deduzido o valor do benefício obtido.

Art. 1.290. O proprietário de nascente, ou do solo onde caem águas pluviais, satisfeitas as necessidades de seu consumo, não pode impedir, ou desviar o curso natural das águas remanescentes pelos prédios inferiores.

Art. 1.291. O possuidor do imóvel superior não poderá poluir as águas indispensáveis às primeiras necessidades da vida dos possuidores dos imóveis inferiores; as demais, que poluir, deverá recuperar, ressarcindo os danos que estes sofrerem, se não for possível a recuperação ou o desvio do curso artificial das águas.

Art. 1.292. O proprietário tem direito de construir barragens, açudes, ou outras obras para represamento de água em seu prédio; se as águas represadas invadirem prédio alheio, será o seu proprietário indenizado pelo dano sofrido, deduzido o valor do benefício obtido.

Art. 1.293. É permitido a quem quer que seja, mediante prévia indenização aos proprietários prejudicados, construir canais, através de prédios alheios, para receber as águas a que tenha direito, indispensáveis às primeiras necessidades da vida, e, desde que não cause prejuízo considerável à agricultura e à indústria, bem como para o escoamento de águas supérfluas ou acumuladas, ou a drenagem de terrenos.

§ 1o Ao proprietário prejudicado, em tal caso, também assiste direito a ressarcimento pelos danos que de futuro lhe advenham da infiltração ou irrupção das águas, bem como da deterioração das obras destinadas a canalizá-las.

§ 2o O proprietário prejudicado poderá exigir que seja subterrânea a canalização que atravessa áreas edificadas, pátios, hortas, jardins ou quintais.

§ 3o O aqueduto será construído de maneira que cause o menor prejuízo aos proprietários dos imóveis vizinhos, e a expensas do seu dono, a quem incumbem também as despesas de conservação.

Art. 1.294. Aplica-se ao direito de aqueduto o disposto nos arts. 1.286 e 1.287.

Art. 1.295. O aqueduto não impedirá que os proprietários cerquem os imóveis e construam sobre ele, sem prejuízo para a sua segurança e conservação; os proprietários dos imóveis poderão usar das águas do aqueduto para as primeiras necessidades da vida.

Art. 1.296. Havendo no aqueduto águas supérfluas, outros poderão canalizá-las, para os fins previstos no art. 1.293, mediante pagamento de indenização aos proprietários prejudicados e ao dono do aqueduto, de importância equivalente às despesas que então seriam necessárias para a condução das águas até o ponto de derivação.

Parágrafo único. Têm preferência os proprietários dos imóveis atravessados pelo aqueduto.

²²     Silvio Rodrigues, Direito civil, São Paulo: Saraiva, 2003, vol. 5, p. 158.

²³     Carlos Roberto Gonçalves, Direito das Coisas, São Paulo: Saraiva, 1997, p. 118.

²⁴     REsp 37.897-4-SP, 3ª Turma, Rel. Min. Eduardo Ribeiro, j. 01.04.1997.

²⁵     Vide, a esse respeito: Luiz Antonio Scavone Junior, Obrigações – abordagem didática, São Paulo: Juarez de Oliveira, 2002, p. 61.

²⁶     Sílvio de Salvo Venosa, Direitos reais, São Paulo: Atlas, 1999, p. 227.

²⁷     Pontes de Miranda, Tratado de direito privado, 3ª ed., Rio de Janeiro: Borsoi, 1971, vol. 13, p. 310.

²⁸     Vilson Rodrigues da Silva, apud Sílvio de Salvo Venosa, ob. cit., p. 228.

²⁹     Nelson Nery Junior e Rosa Maria Andrade Nery, Código de Processo Civil Comentado, São Paulo: Revista dos Tribunais, 1997, p. 671.

³⁰     Nelson Nery Junior e Rosa Maria Andrade Nery, ob. cit., notas 9 e 15 ao art. 461.

³¹     JTACSP 144/128 – Danos em prédio urbano. Obra vizinha com mudanças estruturais profundas, rompendo o equilíbrio até então existente, produzindo danos no imóvel dos autores – perícia concludente sobre o nexo causal dos autores – responsabilidade objetiva – ação de indenização procedente.

Silvio Rodrigues, ob. cit., p. 158.

³²     Antonio Chaves. Tratado de direito civil, vol. III. São Paulo: Revista dos Tribunais, 1985, p. 637.

³³     Wilson Melo da Silva. O dano moral e sua reparação. Rio de Janeiro: Forense, 1969. pp. 250 e 513.

³⁴     Tribunal de Justiça de São Paulo. Apelação Cível n. 57.235.4/9 - Piracicaba - Relator: Ivan Sartori. Julgamento: 3.12.1998.

³⁵     Humberto Theodoro Junior. Dano Moral. São Paulo: Editora Juarez de Oliveira, 2000, pp. 36 e 37.

³⁶     Humberto Theodoro Junior, Dano Moral. Cit., p. 36; Tribunal de Justiça de São Paulo, apelação n. 198.945-1, relator: Desembargador Cézar Peluso.

³⁷     É preciso observar que o valor da causa nas ações de reparação por dano moral não respeita os critérios do art. 259, do Código de Processo Civil, mas o disposto no art. 258 do mesmo estatuto (REsp n. 80.501/ RJ; STJ). Nesse caso, o autor estima o valor e, só depois o completa em execução, quando apurado, se for maior (REsp n. 8.323/SP, STJ; agravo de instrumento n. 92.186-4, Tribunal de Justiça de São Paulo).

Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo: “Petição inicial – responsabilidade civil – danos mo-rais – determinação do seu aditamento para correção do valor da causa, com discriminação do quantum indenizatório – descabimento, por tratar-se de pedido genérico – art. 286, II, do CPC – recurso provido.

Sendo assim, o pedido nas ações de reparação por danos morais poderia ser feito da seguinte forma: com fundamento nos argumentos de fato e de direito trazidos à colação, requer o autor seja a presente ação julgada totalmente procedente para condenar os réus no pagamento do valor a ser arbitrado a título de danos morais (CPC, art. 286, II), tendo em vista a posição social do autor, bem como a dos ofensores, ou outro valor que Vossa Excelência venha a arbitrar, condenando-os, demais disso, nas custas, honorários de advogado, juros desde a prática do ato e demais despesas. (Processo n. 0820142-5 – Agravo de Instrumento – 6ª Câmara – 22.09.1998 – Rel. Oscarlino Moeller. Decisão: Unânime).

Superior Tribunal de Justiça. “Processual civil - danos morais - arbitramento do “quantum debeatur” pelo magistrado - inteligência do art. 286, I a III, do CPC. O direito pretoriano acolhe entendimento no sentido de que o dano moral, não havendo outro critério de avaliação deve ficar ao prudente critério do juiz, sua quantificação. Recurso conhecido e provido. Relator: Ministro Waldemar Zveiter”. (Recurso especial 108.155/RJ (9600588457) – Decisão: por unanimidade, conhecer do recurso especial e lhe dar provimento – 04.12.1997 – Terceira Turma).

³⁸     De Plácido e Silva, Vocabulário Jurídico, Rio de Janeiro: Forense, 1993.

³⁹     Vocabulário jurídico, ob. cit.

⁴⁰     Código Civil e Legislação Processual em vigor, 30ª ed., 1999.

⁴¹     Nessa mesma linha já se pronunciava o 2º Tribunal de Alçada Civil de São Paulo:

Direito de vizinhança – nunciação de obra nova – infringência à postura municipal – prejuízo ao imóvel vizinho – inocorrência – descabimento. O proprietário somente pode embargar obra edificada em desacordo com as posturas municipais, se dessa irregularidade resultar prejuízo para o seu imóvel (2º TACivSP, Ap c/ Rev. 547 363-00/0, 10ª Câm., Rel. Juiz Gomes Varjão, j. 07.04.1999).

Direito de vizinhança – nunciação de obra nova – infringência a posturas municipais – prejuízo ao imóvel vizinho – inocorrência – descabimento. As irregularidades relativas a posturas municipais só podem ser processadas pelo Poder Público. Havendo irregularidades na obra que não prejudiquem o vizinho, elas só podem ser objeto de ação estatal (2º TACivSP-Ap c/ Rev 559 987-00/6, 12ª Cam., Rel. Juiz Campos Petroni, j. 16.03.2000).

⁴²     Adroaldo Furtado Fabrício, Comentários ao Código de Processo Civil, Rio de Janeiro: Forense, 1999, v. VIII, t. III, p. 599.

⁴³     Antonio Carlos Marcato, Procedimentos Especiais, p. 129.

⁴⁴     Vicente Greco Filho, Direito Processual Civil Brasileiro, 16ª ed., São Paulo: Saraiva, 2003, 3º vol., p. 229.

⁴⁵     Código Civil de 1916: Art. 573. O proprietário pode embargar a construção do prédio que invada a área do seu, ou sobre este deite goteiras, bem como a daquele, em que, a menos de metro e meio do seu, se abra janela, ou se faça eirado, terraço ou varanda.

Novo Código Civil: Art. 1.300. O proprietário construirá de maneira que o seu prédio não despeje águas, diretamente, sobre o prédio vizinho.

Art. 1.301. É defeso abrir janelas, ou fazer eirado, terraço ou varanda, a menos de metro e meio do terreno vizinho.

§ 1º As janelas cuja visão não incida sobre a linha divisória, bem como as perpendiculares, não poderão ser abertas a menos de setenta e cinco centímetros.

§ 2º As disposições deste artigo não abrangem as aberturas para luz ou ventilação, não maiores de dez centímetros de largura sobre vinte de comprimento e construídas a mais de dois metros de altura de cada piso.

⁴⁶     Procedimentos Especiais.

⁴⁷     Ob. cit., p. 234.

⁴⁸     Antonio Carlos Marcato, Procedimentos Especiais, ob. cit., p. 132.

Capítulo 2

AÇÃO DEMARCATÓRIA

2.1. PRINCIPAIS ASPECTOS

a) Foro competente: é o foro da situação da coisa (Código de Processo Civil, art. 95). Se a demarcação atingir terras de mais de uma comarca, ficará prevento qualquer um deles. Se houver interesse da União, entidade autárquica ou empresa pública federal, a competência é da Justiça Federal (Constituição Federal, art. 109, I).

b) Legitimidade ativa: do proprietário, de modo que a ação deverá ser instruída com a certidão de propriedade.

O condômino, o enfiteuta e o nu-proprietário também são legitimados, assim como o promissário comprador, com contrato sem cláusula de arrependimento.

c) Legitimidade passiva: do proprietário do imóvel confinante.

d) Valor da causa: a estimativa oficial para lançamento do imóvel mais valioso, já que a linha demarcanda a ambos beneficia.

e) Petição inicial: além dos requisitos do art. 282, a petição inicial deverá conter, ainda, aqueles do art. 950, ambos do Código de Processo Civil. O imóvel deve ser indicado pela sua situação e denominação, sendo descritos os limites que se pretende constituir, aviventar ou renovar.

A descrição dos limites não precisa ser minuciosa, bastando as indicações de seus pontos extremos, mesmo porque o que se objetiva, na demarcação, é exatamente aclarar o que está confuso e apagado.

Os respectivos confrontantes devem ser citados. Não necessariamente todos os confi-nantes do imóvel, mas, sim, os da linha a ser demarcada.

f) Defesa do réu: poderá ser a mais ampla possível. Poderá alegar a desnecessidade da demarcação, por já estar o imóvel demarcado; impugnar a legitimidade do autor, contestando seu título de propriedade; alegar usucapião de área já possuída etc.

g) Prazo para contestar: vinte dias (Código de Processo Civil, art. 954).

2.2. CONCEITO DE DEMARCAÇÃO

Demarcação é uma operação segundo a qual se assinala a linha divisória entre dois prédios com a finalidade de torná-la visível.

Demarcar significa fixar por meio de marcos, cravar marcos.

O próprio título de domínio, em geral, traz os limites. Mas, pode ocorrer de os sinais identificadores da linha divisória do solo desaparecerem ou estarem apagados.

Caberá, assim, a demarcatória para afastar dúvidas.

2.2.1. Ação de demarcação de terras particulares

Uma das características do direito de propriedade é a exclusividade, ou seja, o direito de o proprietário usar, gozar e dispor do que é seu, sem a interferência de outrem.

Sendo assim, esse atributo fica prejudicado se o proprietário não conhece precisamente o que lhe pertence.

Sendo assim, a fim de não tornar difícil ou mesmo impossível o exercício exclusivo do direito de propriedade o Código Civil determina:

Art. 1.297. O proprietário tem direito a cercar, murar, valar ou tapar de qualquer modo o seu prédio, urbano ou rural, e pode constranger o seu confinante a proceder com ele à demarcação entre os dois prédios, a aviventar rumos apagados e a renovar marcos destruídos ou arruinados, repartindo-se proporcionalmente entre os interessados as respectivas despesas.

O art. 946, I, do Código de Processo Civil tem praticamente a mesma redação.

2.3. OBJETO DA AÇÃO DEMARCATÓRIA

A ação demarcatória visa fazer cessar a confusão de limites entre imóveis confinantes, seja fixando novos limites para cada um, seja aviventando os limites existentes, mas que se encontram apagados.

O requisito primordial da ação é a existência de dois ou mais imóveis confrontantes e a ausência de limites certos entre eles.

A ação demarcatória pode ser simples na medida em que o seu objeto é apenas a demarcação.

Será qualificada se houver pedido possessório de reintegração de posse ou de manutenção de posse, o que é possível nos termos do art. 951 do Código de Processo Civil.

Não se trata de ação cumulada, mas de demarcatória com queixa de esbulho ou turbação.¹

Será total, quando levada a efeito para atingir todo o perímetro do prédio, ou parcial, quando alcança apenas parte dele.

A ação demarcatória não se confunde com a ação de retificação de registro na exata medida em que nesta o objeto é a correção da descrição imprecisa na matrícula e naquela a cessação da confusão entre limites de descrições precisas.

2.4. REQUISITOS DO DIREITO DE DEMARCAR

A lei impõe que o imóvel a ser demarcado seja de domínio particular, rural ou urbano.

Não importa que o vizinho seja o Poder Público.

Ademais, os imóveis devem ser limítrofes. Se entre dois terrenos, como limite natural, existe um rio ou uma estrada, não há falar em demarcação.

Finalmente, é preciso que não haja limites materializados no solo.

Incabível ação demarcatória entre propriedades separadas por muro (RT 521/118).

2.5. CARÁTER DÚPLICE

Tanto as ações demarcatórias como as divisórias têm caráter dúplice, isto é, as partes da relação jurídica processual são simultaneamente autor e réu, vez que sua pretensão é comum.

O autor é aquele que toma a iniciativa de promover a ação. Nada impede, porém, que o réu, tendo em vista a similaridade da sua pretensão, faça também um pedido para que o juiz resolva a demanda de maneira a mais atender os seus interesses.

Não há, pois, necessidade de reconvenção.

2.6. DUAS FASES DO PROCEDIMENTO

O procedimento especial determinado para a demarcação respeita duas fases.

Na primeira fase acerta-se o direito material à demarcação ou à divisão.

Define-se o direito de demarcar ou dividir, reconhecendo a procedência da pretensão do autor.

Na segunda fase levam-se a efeito as operações técnicas, tornando efetivas a demarcação ou divisão, (naturalmente pressupondo-se o acolhimento da pretensão apreciada e decidida na primeira fase).

O processo é uno, pois o pedido é apenas um. Todavia, existem duas sentenças de mérito:

a) a primeira sobre o fundamento do pedido;

b) a segunda, julgando a demarcação.

2.7. PRIMEIRA FASE

A contestação do pedido demarcatório ou divisório é feita na primeira fase, com prazo de vinte dias após a citação (Código de Processo Civil, arts. 954 e 968).

A ação prossegue pelo rito ordinário até a sentença que, encerrando a primeira fase, acolhe ou rejeita o pedido (Código de Processo Civil, arts. 955 e 968).

Há possibilidade de julgamento antecipado, se houver revelia (Código de Processo Civil, art. 955).

Na demarcatória, a revelia é de pequena consequência, pois o juiz, de qualquer forma, ordenará a perícia.

2.8. SEGUNDA FASE

Na segunda fase, denominada fase executória, o procedimento demonstra a especialidade que o qualifica, observando-se o determinado pelos arts. 959 a 966, do Código de Processo Civil.

Após o trânsito em julgado da sentença de acolhimento do pedido demarcatório terá início a sua execução material, com a colocação, pelo agrimensor, dos marcos divisórios das áreas confinantes (Código de Processo Civil, art. 959).

2.9. PERÍCIA

A perícia é parte do procedimento e não pode ser dispensada.

Nesse sentido, determina o Código de Processo Civil:

Art. 956. Em qualquer dos casos do artigo anterior, o juiz, antes de proferir a sentença defi-nitiva, nomeará 2 (dois) arbitradores e 1 (um) agrimensor para levantarem o traçado da linha demarcanda.

Art. 957. Concluídos os estudos, apresentarão os arbitradores minucioso laudo sobre o traçado da linha demarcanda, tendo em conta os títulos, marcos, rumos, a fama da vizinhança, as informações de antigos moradores do lugar e outros elementos que coligirem.

Art. 958. A sentença, que julgar procedente a ação, determinará o traçado da linha demarcanda.

Art. 959. Tanto que passe em julgado a sentença, o agrimensor efetuará a demarcação, colocando os marcos necessários. Todas as operações serão consignadas em planta e memorial descritivo com as referências convenientes para a identificação, em qualquer tempo, dos pontos assinalados.

2.9.1. Plantas, memoriais e cadernetas de campo

Todas as operações de campo são consignadas em planta e memorial descritivo, de forma que possa haver identificação a qualquer tempo.

A planta e o memorial são peças essenciais do procedimento. Sem elas não há demarcação e qualquer sentença que se profira é nula de pleno direito.

Os requisitos técnicos que devem ser seguidos constam dos arts. 960 a 962 do Código de Processo Civil.

2.9.2. Conferência, eventuais divergências

Concluídos os trabalhos do agrimensor, a linha deverá ser percorrida pelos arbitradores, para conferência dos marcos e rumos (Código de Processo Civil, art. 964).

Havendo desencontro dos dois arbitradores, o juiz não decide de plano, devendo ouvir as partes sobre os relatórios dos arbitradores (Código de Processo Civil, art. 965).

Feitas as correções necessárias, lavrar-se-á auto de demarcação, assinado pelo juiz e peritos.

A seguir é proferida sentença homologatória de demarcação (Código de Processo Civil, art. 966).

2.10. DEMARCAÇÃO AMIGÁVEL

A demarcação pode ser feita amigavelmente, por escritura pública ou por instrumento particular, com homologação judicial.

Se houver incapazes, faz-se mister a presença do Ministério Público. Será nomeado curador especial quando houver conflito de interesses entre representante e representado.

2.11. DEMARCAÇÃO DE TERRAS PÚBLICAS

Quando se tratar de terras registradas em nome da União, Estados, Municípios, Distrito Federal e Territórios, a demarcação se fará por meio da ação discriminatória (Lei 6.383, de 07.12.1976).

2.12. MODELO DE AÇÃO DE DEMARCAÇÃO

Exmo(a). Sr(a). Dr(a). Juiz(a) de Direito da (…)

(...), vem, mui respeitosamente, por seus advogados e procuradores (documento 1), com escritório na Av. Brig. Faria Lima, nº 141, 19º andar, São Paulo – SP, onde receberão intimações, propor, em face de (...), a competente

Ação de demarcação de terras particulares

o que faz com supedâneo no artigo 1.297, do Código Civil, e arts. 950 e seguintes do Código de Processo Civil, pelos fatos e razões a seguir expostos:

I – Fatos

O requerente, por escritura pública, lavrada no Tabelião de Notas de (...) (documento 2), adquiriu, mediante contrato de compra e venda, uma gleba de terras com (...) hectares, devidamente caracterizada na matrícula nº (...) (documento 3).

O imóvel, denominado (...), é situado no distrito de (...), neste Município.

São confrontantes:

a) pelo lado norte (qualificar proprietários ou indicar outros marcos, tais como rio, estrada etc.) cujas divisas e demarcações são perfeitas;

b) a oeste (qualificar proprietários ou indicar outros marcos, tais como rio, estrada etc.), também com divisas e demarcações perfeitas;

c) ao sul o requerido, cuja demarcação ora se requer.

Todos os confrontantes residem neste Município.

O imóvel não tem marcos assinalando os seus limites com o imóvel do requerido.

Desse modo, podem surgir dúvidas futuras, que o requerente quer evitar, demarcando o imóvel de sua propriedade.

Não tendo havido composição amigável, baldos os esforços do requerente (notificações anexas – documento 4), não lhe restou alternativa senão a propositura da presente ação.

II – Direito

Todo proprietário pode obrigar o seu confinante a proceder com ele à demarcação entre dois prédios, repartindo-se proporcionalmente, entre os interessados, as respectivas despesas (Código Civil, art. 1.297).

A ação de demarcação compete ao proprietário de um prédio contra os possuidores do prédio confinante, buscando a fixação de rumos ou aviventação dos existentes (Código de Processo Civil, art. 946).

III – Pedido

Diante do exposto e provado o seu domínio sobre o imóvel com a escritura devidamente registrada junto ao oficial de Registro de Imóveis, requer digne-se Vossa Excelência de julgar procedente a ação, determinando o traçado da linha demarcanda com a consequente demarcação pelo agrimensor nomeado por Vossa Excelência, homologando-se a demarcação efetuada (Código de Processo Civil, arts. 958 e 966).

IV – Citação

Requer a Vossa Excelência a citação do confinante da linha demarcanda, indicado no preâmbulo, para, querendo, oferecer a defesa que tiver sob pena de revelia (Código de Processo Civil, arts. 330, II, e 955), citação essa nos moldes do artigo 221, inciso II, do Código de Processo Civil, com mandado expedido em breve relatório, eis que se juntam cópias (Código de Processo Civil, parágrafo único do art. 225), facultando-se ao senhor oficial de justiça encarregado da diligência proceder nos dias e horários de exceção (Código de Processo Civil, art. 172, § 2º).

V – Provas

Protesta a autora por provar o alegado através de todos os meios de prova em direito admitidos, especialmente pela produção de prova documental, testemunhal, pericial e inspeção judicial.

VI – Valor da causa

Dá-se à causa o valor de R$ (...), conforme estimativa oficial para lançamento do IPTU do imóvel do requerente (documento 5 – cópias).

Termos em que,

pede deferimento.

Data

Advogado (OAB/SP)

_______________

¹     Antonio Carlos Marcato, Procedimentos especiais, 7ª ed., São Paulo: Malheiros Editores, 1997, p. 150.

POSSE E SUAS CONSEQUÊNCIAS

Capítulo 1

POSSE E AÇÕES POSSESSÓRIAS

1.1. PRINCIPAIS ASPECTOS DAS AÇÕES POSSESSÓRIAS

a) Foro competente: foro da situação da coisa (forum rei sitae – art. 95 do Código de Processo Civil).

b) Legitimidade ativa: possuidor (direto ou indireto), não sendo necessária a participação do cônjuge, exceto nos casos de composse e nos atos por ambos praticados (Código de Processo Civil, art. 10, § 2º).

c) Legitimidade passiva: esbulhador, ainda que possuidor indireto (nunca o mero detentor ou fâmulo da posse).

d) Valor da causa: valor venal do bem (por analogia: art. 259, VII, do Código de Processo Civil). Alguns julgados admitem a estimativa do autor.

e) Procedimento: especial, no caso de ação de força nova (menos de um ano e um dia do esbulho ou turbação), cuja especialidade reside apenas na possibilidade de tutela liminar.

f) Petição inicial: deve observar os requisitos do art. 282 e 927 do Código de Processo Civil.

g) Concessão liminar da proteção possessória: preenchidos e demonstrados os requisitos do art. 927 do Código de Processo Civil, deverá ser deferida, inaudita altera parte. Não demonstrados, haverá audiência de justificação (Código de Processo Civil, art. 928).

h) Recurso da decisão que concede ou não a liminar: agravo, diretamente interposto no Tribunal, com possibilidade de concessão de efeito ativo ou efeito suspensivo.

i) Prazo para contestação: 15 (quinze) dias, contados: a) da citação, caso seja ação de força velha (rito ordinário) ou ação de força nova com concessão, inaudita altera parte, da liminar requerida; b) da intimação, pela imprensa, da decisão acerca da liminar, no caso de ação de força nova e audiência de justificação.

j) Antecipação de tutela, ausentes os requisitos de concessão da liminar: embora o assunto seja polêmico, em casos extremos é admitida, desde que presentes os requisitos do art. 273 do Código de Processo Civil. Anote-se, todavia, que a maioria dos julgados não reconhece tal possibilidade caso seja ultrapassado o prazo de um ano e um dia (posse nova), limite para concessão da liminar prevista no procedimento especial.

1.2. POSSE

A posse nada mais é que o exercício de fato, pleno ou não, de um dos poderes inerentes ao domínio.

De fato, a propriedade é o direito real de usar, gozar ou fruir, dispor e reivindicar (os quatro atributos do direito de propriedade).

Assim, aquele que atribui, por exemplo, o uso à propriedade, é considerado possuidor. Para conceder mais efetividade à propriedade, o direito protege o possuidor.

Trata-se de situação de fato, um direito especial, vez que não se enquadra na definição de direito real ou pessoal, mas de exteriorização do domínio em relação ao bem (Código Civil, art. 1.196).

Em razão disso, ainda que o possuidor não seja proprietário, gozará de proteção à posse autônoma (jus possessionis) ou decorrente de direito seu (jus possidendi).

O locatário, o comodatário e o arrendatário, somente para exemplificar, não são proprietários, mas a sua posse é protegida, às vezes até contra o proprietário.

É o caso, por exemplo, de o locador procurar retomar o bem sem ação de despejo. Nesse caso, o locatário poderá requerer a proteção possessória contra o locador, ainda que este seja proprietário.

É preciso lembrar, também, que detentor não é possuidor (Código Civil, art. 1.198). É denominado “fâmulo da posse” e pode ser exemplificado na figura do caseiro, que detém o imóvel em nome do possuidor. Portanto, o caseiro, como “fâmulo da posse”, não conta com as prerrogativas atribuídas a um possuidor, como, por exemplo, a possibilidade de propor ações possessórias.

1.2.1. Teorias sobre a posse

Para explicar a posse, existem diversas teorias.

Todavia, duas são as principais.

A primeira é a teoria subjetiva, preconizada por Fréderic Charles Savigny, para quem o direito subjetivo é a atuação da vontade de acordo com a permissão legal, ou seja, é o poder de atuação da vontade.

Sendo assim, a posse nada mais é que o poder exercido sobre a coisa com a intenção de tê-la para si, isso na medida em que a posse é direito subjetivo.

Para Savigny a posse é a junção do corpus (detenção física do bem) e do animus (elemento subjetivo, ou seja, vontade de ter a coisa como sua).

Por outro lado, existe a teoria objetiva, de Rudolf von Jhering.

Para Jhering, o direito subjetivo é o interesse juridicamente protegido.

Sendo assim, a posse é o exercício de fato dos poderes sobre a coisa.

Portanto, basta o corpus.

Todavia, o corpus de Jhering não é a detenção física da coisa, mas conduta de dono.

O possuidor que não está com a coisa, mas age como se dono fosse, exerce de fato poderes inerentes ao domínio porque tem conduta de dono.

Isso permite que a posse seja exercida de longe, sem a necessidade de detenção física da coisa.

Percebe-se, assim, que o Direito brasileiro adotou, em regra, a teoria objetiva da posse.

1.2.2. Espécies de posse

1.2.2.1. Posse direta e posse indireta

Sabendo que o nosso Código Civil adotou, em regra, a teoria objetiva, vejamos as espécies de posse, começando pela posse direta e indireta.

De fato, a posse pode ser desdobrada, surgindo a posse direta, daquele que está com o bem, como, por exemplo, a posse do comodatário, do locatário, do arrendatário etc.

Essa espécie não gera usucapião.

Por outro lado existe a posse indireta, ou posse longa manus.

É uma posse exercida de longe. Ainda que seja assim, à distância, é possível manter o poder sobre a coisa e, portanto, ser possuidor, invocando, se necessário, a proteção possessória. É o caso do locador que vê a posse do imóvel locado ser esbulhada em razão de invasão. A ele se defere a proteção possessória ainda que o possuidor direto não tome as providências para defender a posse direta.

1.2.2.2. Posse justa e posse injusta

Quanto à forma de aquisição, a posse pode ser justa ou injusta.

A posse justa (Código Civil, art. 1.200) é aquela que não está maculada, ou seja, que não é violenta, clandestina ou precária.

A posse injusta é, assim, a posse violenta, clandestina ou precária.

Mister se faz verificar que a posse é qualificada como injusta em relação à determinada pessoa, ou seja, o possuidor que perdeu a posse em razão da violência, da clandestinidade ou da precariedade.

Todavia, é justa contra terceiros. Para proteção possessória, que veremos neste capítulo, basta que a posse seja justa em face do adversário.

Seja como for, vejamos as hipóteses tratadas no Código Civil quanto às máculas que inquinam a posse:

a) Posse violenta:

A violência inquina a posse, como ocorre, por exemplo, com o esbulho possessório com emprego de força.

Enquanto ocorre violência não há posse.

Cessada a violência, a posse é injusta perante o possuidor esbulhado, porém é posse e, mais, posse justa em face de terceiros.

b) Posse clandestina:

É a posse daquele que a adquire sorrateiramente, sem violência, como ocorre, por exemplo, com a invasão na calada da noite, sem que o invasor (esbulhador) cometa qualquer violência contra o possuidor.

Da mesma forma, cessada a clandestinidade, embora com origem injusta, passa a ser posse jurídica, gerando efeitos e até justa em face de terceiros.

Dizer que a posse é jurídica – embora injusta quanto à origem – significa dizer que essa posse gera efeitos jurídicos, como, por exemplo, a possibilidade de ações possessórias.

De fato, ainda que a posse seja injusta, maculada pelos vícios da violência ou clandestinidade quanto à origem, não deixa de ser posse e, depois de cessados os atos violentos ou clandestinos, autoriza o possuidor, que não foi molestado, a requerer, inclusive, o usucapião.

c) Posse precária:

A posse precária é aquela obtida com abuso de confiança.

Portanto, esse vício se diferencia dos demais em razão do momento em que a mácula se configura.

No caso do vício da precariedade, a posse inicialmente é justa, diferente dos demais vícios.

A posse só se torna injusta na medida em que a restituição não é levada a efeito, ocorrendo o denominado abuso de confiança.

Podemos exemplificar: a posse do comodatário – aquele que recebe o bem por contrato de empréstimo (comodato) – inicialmente é qualificada como posse justa.

Todavia, se o comodatário não restituir o bem no momento determinado no contrato (dies interpellat pro homine – Código Civil, art. 397) ou em razão de notificação, caso não haja prazo ou se o prazo inicial se prorrogar, passará a ser esbulhador, com posse injusta em razão da precariedade.

Demais disso, a par de opiniões em sentido contrário, a precariedade não permite qualificar a posse como posse jurídica.

Isso se afirma na exata medida em que não foi mencionada – como também não foi no direito anterior – nos casos em que a posse pode gerar efeitos quando cessam os atos que a qualificam como injusta.

Nesse sentido, o art. 1.208, do Código Civil:

Art. 1.208. Não induzem posse os atos de mera permissão ou tolerância assim como não autorizam a sua aquisição os atos violentos, ou clandestinos, senão depois de cessar a violência ou a clandestinidade.

Sendo assim, a posse precária não gera aquisição e, nesta medida, por exemplo, o usucapião.

Uma curiosidade encontrada na doutrina: no Direito Penal, a violência pode ser comparada ao roubo, a clandestinidade, ao furto e a precariedade à apropriação indébita.

Convém verificar, outrossim, que se presume a manutenção da origem da posse, independentemente de se tornar posse jurídica.

Art. 1.203. Salvo prova em contrário, entende-se manter a posse o mesmo caráter com que foi adquirida.

Por essa razão afirmamos que a posse precária jamais pode gerar efeitos.

Ora, o art. 1.208 não autoriza a aquisição de posse jurídica em razão da precariedade. Assim, como a posse precária manterá essa característica – de não gerar alguns efeitos – não poderá, por exemplo, autorizar o usucapião.

De outro lado, não procede a ideia segundo a qual a posse convalesce depois de ano e dia, o que se afirmava em razão do Código de Processo Civil de 1939, que não permitia mais ação possessória depois desse prazo.

Não é mais o caso. Como veremos, depois de um ano e um dia do esbulho não é possível a obtenção de liminar, mas se permite a ação possessória ordinária até que o esbulhador adquira a propriedade por usucapião.

Por fim, é mister verificar que o artigo 1.200 do Código Civil não esgota as hipóteses de posse injusta.

Com efeito, para exemplificar, aquele que ingressa pacificamente na posse de um imóvel de outrem sem se esconder, não usa a violência ou a clandestinidade para a aquisição. Tampouco se trata de posse precária.

Mesmo assim, a posse será injusta.

1.2.2.3. Posse de boa-fé e posse de má-fé – benfeitorias e posse-trabalho

A posse também pode ser qualificada em posse de boa-fé e posse de má-fé.

A posse de boa-fé (Código Civil, art. 1.201) é a posse daquele que ignora a injustiça da posse durante todo o prazo que a exerce (Código Civil, art. 1.202).

Por outro lado, a posse de má-fé é a posse daquele que não ignora a injustiça da posse.

O fato de a posse ser de má-fé não impede que o possuidor – e vejam que é considerado como tal – proponha as ações possessórias em face de terceiros.

A classificação da posse como de boa-fé é importante para as benfeitorias, para a posse-trabalho e para o usucapião, mas não para as ações possessórias.

Nesse sentido, o possuidor de boa-fé (Código Civil, art. 1.219), faz jus às benfeitorias úteis e necessárias, podendo levantar as voluptuárias; demais disso, tem direito de retenção e faz jus aos frutos percebidos (Código Civil, art. 1.214).

Por sua vez, o possuidor de má-fé (Código Civil, art. 1.220), faz jus apenas às benfeitorias necessárias, sem direito de retenção.

Além disso, responde pelos frutos colhidos e que deixou de colher, tendo direito, apenas, às despesas de produção (Código Civil, art. 1.216).

A posse de boa-fé gera, juntamente com outros requisitos, uma espécie de desapropriação privada.

É a chamada posse-trabalho insculpida no art. 1.228, §§ 4º e 5º, cujos requisitos são:

a) posse ininterrupta de interesse social e econômico relevante;

b) extensa área;

c) boa-fé;

d) número considerável de pessoas;

e) lapso temporal de cinco anos.

A consequência é uma sentença fixando indenização devida ao proprietário, que valerá como título aquisitivo.

A posse ininterrupta de boa-fé é passível de identificação, sendo caracterizada como a posse justa ou a posse daquele que ignora a mácula de sua posse.

Todavia, os demais requisitos, como a extensa área e o número considerável de pessoas, demandarão percuciente análise do juiz em cada caso em razão da ausência de parâmetros legais para sua definição.

1.2.3. Ações possessórias

Antes de ingressar no tema, mister se faz observar que há duas formas colocadas à disposição do prejudicado para defender a sua posse:

a) A primeira se dá pela legítima defesa e pelo desforço imediato (Código Civil, art. 1.210, § 1º):

§ 1º O possuidor turbado, ou esbulhado, poderá manter-se ou restituir-se por sua própria força, contanto que o faça logo; os atos de defesa, ou de desforço, não podem ir além do indispensável à manutenção, ou restituição da posse.

Nesse caso, o possuidor esbulhado ou turbado pode restituir a sua posse (desforço imediato), desde que sua reação seja imediata, ou manter-se na posse (legítima defesa da posse), usando a força que não pode ultrapassar o indispensável.

O subjetivismo impera na avaliação do que é realmente “indispensável à manutenção, ou restituição da posse”, bem como quanto à extensão do termo “logo”, ensejando as mais variadas interpretações.

Conseguintemente, ultrapassados esses limites, a defesa não é legítima e o desforço pelas própria mãos é ilícito, posto que tratam-se de exceções à necessidade de prestação de tutela jurisdicional, restando, inclusive, a prática de ilícitos penais.

b) Pelos Interditos Possessórios: Ações Possessórias.

Releva, agora, a verificação das ações possessórias.

Os fatos que ensejam essas ações partem das máculas que podem tornar a posse injusta. Em consonância com o acatado, o imóvel pode ter sido invadido ou ameaçado de invasão. Em alguns casos, não há invasão, mas alguém atrapalha o uso do imóvel.

Assim, as ações possessórias podem ser classificadas de acordo com a gravidade da ofensa à posse.

Da mais grave até a mais branda ofensa, temos a reintegração de posse, a manutenção de posse e o interdito proibitório.

Vejamos cada um desses remédios:

1.2.3.1. Reintegração de posse

A reintegração de posse cabe no caso de esbulho, ou seja, de invasão e perda da posse, que ocorre, às vezes, de forma violenta.

Visa, assim restabelecer a posse que fora perdida pelo autor da ação.

É uma ação executiva lato sensu, assim como o despejo, de tal sorte que sua efetividade se manifesta no mesmo procedimento, sem necessidade de fase de execução.

1.2.3.2. Manutenção de posse

A manutenção de posse é aplicada no caso de turbação – perturbação –, não havendo a perda da posse.

Neste caso o réu impede que o autor exerça plenamente sua posse ou, então, perturba o exercício, sem, entretanto, chegar a esbulhar.

O objetivo da ação de manutenção de posse é fazer cessar a turbação efetiva da posse. Vejamos um exemplo jurisprudencial:

Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Possessória. Manutenção de posse. Interposição por corréu que não sofreu prejuízo algum com a decisão de primeira instância. Inadmissibilidade. Interesse para recorrer ausente. Não conhecimento. Possessória. Manutenção de posse. Hipótese em que os réus lançaram detritos em área do autor, estando tal fato comprovado por inúmeras autuações municipais sofridas pelos réus. Ação procedente. Recurso provido para esse fim (Apelação nº 634.096-3, Guarulhos, 4ª Câmara, julgamento: 16.12.1998, relator: Franco de Godoi, revisor: Gomes Corrêa).

1.2.3.3. Interdito proibitório

O interdito proibitório, por sua vez, cabe no caso de ameaça ao exercício da posse por fatos concretos.

Com base no anúncio de moléstia à posse, o interdito é concedido colimando evitar que a ameaça se concretize.

A tutela do interdito encerra uma obrigação de não fazer.

É tutela de natureza preventiva, inibitória, visando proteger o autor da ameaça concreta, antes que se materialize.

1.3. FUNGIBILIDADE

Se, por qualquer motivo, houver engano no pedido de proteção possessória ou modificação da situação fática inicial, diz-se que há fungibilidade entre as ações possessórias, nos termos do art. 920 do Código de Processo Civil, de tal sorte que o juiz deverá conceder o remédio possessório adequado.

Por exemplo: o autor pode pedir a manutenção, em virtude de mera perturbação e, até a decisão, o esbulho se materializar, implicando a perda da posse.

Nesse caso, o juiz concederá a reintegração de posse.

Pode ocorrer, por outro lado, o simples requerimento da proteção inadequada. Segundo Marcato¹ a fungibilidade se justifica na exata medida em que o autor pede a proteção possessória pertinente, sendo irrelevante, demonstrada a necessidade e a ofensa à posse, que tenha requerido o remédio correto.

Assim decidiu o:

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Possessória – interdito proibitório – conversão em reintegração de posse – admissibilidade – aplicação do princípio da fungibilidade. O princípio que o artigo 920 do Código de Processo Civil exara permite a aproveitabilidade dos interditos, qualquer que seja a situação ocorrente, possibilitando o deferimento da proteção possessória adequada, embora tenha sido erroneamente escolhido pelo autor (AI nº 297.329, 2ª Câm., rel. Juiz Artur Marques, j. em 18.03.1991. Referência: Clóvis do Couto e Silva, Comentários ao Código de Processo Civil, São Paulo: Ed. Revista dos Tribunais, 1977, vol. XI, p. 127).

Entretanto, o princípio da fungibilidade das possessórias exclui aquelas que não o sejam em sentido estrito. Daí, ser inadmissível a conversão de ação de reintegração de posse em de imissão. O contrário, todavia, se permite.²

É que uma coisa é a mera recuperação da posse, e outra, bem diferente, é a imissão de posse, cuja índole dominial espanca a possibilidade da aplicação do princípio da fungibilidade, ou da conversibilidade, previsto no art. 920 do Código de Processo Civil, pois esse preceito só alcança as possessórias em sentido estrito.³

1.4. CUMULAÇÃO DE DEMANDAS

De acordo com o sistema processual brasileiro, as cumulações podem ser (Código de Processo Civil, art. 292):

a) Simples (sem ponto em comum, v.g., duas cobranças distintas).

b) Sucessivas (uma prejudica a outra).

c) Alternativas (v.g., abatimento no preço ou substituição da coisa defeituosa). As ações devem, entretanto, ser compatíveis.

Nas ações possessórias (Código de Processo Civil, art. 921), se o autor quiser, é possível o pedido de cominação de multa.

Há, também, possibilidade de pedir, cumulativamente, indenização por perdas e danos (v.g., pela demolição de muro ou danificação de plantação), além do desfazimento, que é uma obrigação de fazer (v.g., demolição de barraco etc.).

1.5. NATUREZA DÚPLICE

Normalmente, para que o réu, além de se defender, contra-ataque, mister se faz uma reconvenção (Código de Processo Civil, arts. 315 a 318).

A reconvenção nada mais é do que a ação do réu (reconvinte), em face do autor (reconvindo), admitida até por economia processual.

Assim, se o réu apenas contesta, o juiz não poderá acolher eventual pedido seu, apenas o do autor, acolhendo-o ou rejeitando-o, total ou parcialmente (Código de Processo Civil, art. 459).

Entretanto, em algumas ações, exceções à regra, permite a lei que o réu contra-ataque na própria contestação.

Surgem, assim, as ações dúplices, como a divisão e demarcação de terras, prestação de contas etc.

É o que ocorre com as ações possessórias, em virtude do art. 922 do Código de Processo Civil.

Esse artigo permite ao réu, na contestação, alegar que foi ele o ofendido na posse, demandando proteção possessória e indenização pelos prejuízos decorrentes da ação do autor.

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Arrendamento mercantil – “leasing” – reintegração de posse – pedido reconvencional – natureza dúplice da ação possessória – descabimento. Não cabe reconvenção na ação possessória, pois a sua natureza dúplice significa exatamente a possibilidade do réu, na contestação, demandar a proteção possessória e a indenização por eventual prejuízo resultante do esbulho ou turbação cometido em relação ao bem de que sofreu desapossamento (Apel. c/ rev. nº 520.062, 2ª Câm., rel. Juiz Andreatta Rizzo, j. em 03.08.1998. Referência: Pontes de Miranda, Comentários, 1977, tomo XIII, pp. 195-198).

1.6. EXCEÇÃO DO DOMÍNIO

Com fundamento no art. 1.210 do Código Civil e no art. 923 do Código de Processo Civil, não há como misturar o juízo possessório com o juízo petitório. Isto porque a posse concede ao seu titular proteção autônoma.

É que, embora a posse seja exteriorização do domínio, com ele não se confunde.

Pode ocorrer, por exemplo, que o proprietário tenha, legitimamente, transferido sua posse direta a um comodatário ou locatário.

Nessa esteira, via de regra, pendente ação possessória, não se permite que haja discussão de domínio.

Entretanto, iniciada a ação possessória com prova no domínio, ou seja, caso o autor pretenda a proteção possessória, demonstrando a qualidade de possuidor sob fundamento de ser proprietário e o réu também se defenda com o mesmo fundamento, o juiz decidirá favoravelmente àquele que provar ser o proprietário.

Convém observar que não há reconhecimento da propriedade, a não ser incidentalmente, na motivação da sentença.

Explica a respeito do tema, João Batista Monteiro,⁴ para quem o requisito básico e irremovível de qualquer ação possessória é a existência de uma situação possessória.

Mais adiante, completa: isso não significa, porém, que o autor esteja proibido de alegar o seu título. Se o fizer, será apenas “ad colorandam possessionem”, para reforçar e provar a situação possessória que alega em juízo; se não o fizer, ainda que titular do direito, isso não obstará à tutela jurisdicional, desde que prove a sua posse efetiva. O que o autor não poderá, na ação possessória, é pedir que se lhe entregue a posse que não tinha.

Mesmo invocando sua condição de proprietário, a demanda é possessória, de tal sorte que não se enfrenta a questão do domínio.⁵

Neste sentido:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Possessória. Pretendido debate sobre o domínio pelo autor, que, no entanto, deduziu demanda de natureza possessória. Irrelevância (...). Posse assegurada à ré diante da prova que assegura que ela é que a exerce há anos. Ausência de demonstração da posse pelo autor e do esbulho afirmado. Discussão sobre o domínio irrelevante. Improcedência. Agravo retido por cerceamento de defesa prejudicado em virtude da decisão favorável ao agravante. Agravo prejudicado. Apelação improvida (Apelação 991050423224 (3005713500) – Relator: Hamid Charaf Bdine Júnior – Comarca: Bauru – Órgão julgador: 15ª Câmara de Direito Privado D – Data do julgamento: 07.05.2010 – Registro: 09.06.2010).

Tribunal de Justiça de São Paulo. Ação – carência – art. 923 do Código de Processo Civil – inadm. – hipótese em que ambas as partes discutem a posse sob a luz do domínio – inteligência do art. 505 do CC e da Súmula/STF nº 487. O que veda o artigo 923 do Código de Processo Civil é o exercício da ação intentando o reconhecimento de domínio, enquanto perdura o processo possessório. Mas, se a posse é discutida à luz do domínio, é evidente que este pode ser invocado, como deflui dos mandamentos do art. 505 do CC e da Súmula/STF nº 487 (Agravo de Instrumento nº 229.142 1, São Paulo, 8ª Câmara Cível, relator: Walter Theodosio, data: 15.06.1994).

1.7. PRÁTICA DAS AÇÕES DE REINTEGRAÇÃO E MANUTENÇÃO DE POSSE

1.7.1. Foro competente

O foro da situação da coisa é o competente para as ações possessórias (lugar onde se encontra a coisa – forum rei sitae – art. 95 do Código de Processo Civil).

Tribunal de Justiça de São Paulo. Competência. Conflito. Ação possessória imobiliária – competência do foro em que se localiza o imóvel. Caráter absoluto desse critério. Conflito procedente. (Conflito de Competência nº 30.058-0, São Paulo, Câmara Especial, rel. Luís de Macedo, 22.02.1996, v.u.).

1.7.2. Legitimidade

São partes legítimas para figurar nas ações possessórias:

Legitimidade ativa: possuidor (direto ou indireto), não sendo necessária a participação do cônjuge, exceto nos casos de composse e nos atos por ambos praticados (Código de Processo Civil, art. 10, § 2º).

Legitimidade passiva: esbulhador ou turbador, ainda que detentor da posse indireta, como no caso do locador,⁶ tomando-se o cuidado de não incluir no polo passivo um preposto ou empregado (mero detentor ou “fâmulo da posse”).

Superior Tribunal de Justiça. Processual civil. Reintegração na posse. Prescindibilidade de convocação de ambos os cônjuges. Código de Processo Civil, art. 10. Lei 8.952/1994. Discussão superada. Exclusão da mulher do processo. Recurso provido. I – a citação de ambos os cônjuges nas ações possessórias somente se faz imprescindível quando se trata de composse ou ato por ambos praticados. II – a discussão viu-se superada, no caso, em razão da modificação do art. 10 do Código de Processo Civil pela Lei 8.952/1994, que normatizou a posição majoritariamente construída por doutrina e jurisprudência. Relator: Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira (Recurso Especial nº 76.721/PR (9500525895), decisão: por unanimidade, conhecer em parte do recurso e, nessa parte, dar-lhe provimento, data da decisão: 19.02.1998, 4ª Turma).

1.7.3. Valor da causa

Há celeuma jurisprudencial quanto à fixação do valor da causa nas ações possessórias.

Alguns julgados admitem a estimativa efetuada pelo autor, baseada no benefício econômico que busca com a ação, desde que demonstrado.

Entendemos que esse é o critério mais adequado, principalmente nas ações de interdito proibitório e manutenção de posse.⁷

Entretanto, aplicando o art. 259, VII, por analogia, como valor da causa nas ações possessórias, a jurisprudência dominante aplica o valor do bem, ou seja, o valor venal lançado pela municipalidade, proporcionalmente à parte que se pretende retomar.⁸

Como a Lei não foi específica, surge critério que consiste em tarifar a posse em 1/3 do valor do imóvel. Nesse sentido:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Agravo de Instrumento – interdito proibitório – valor da causa – decisão que determinou o aditamento da inicial para adequação do valor atribuído à causa – Compatibilização ao art. 259 VII do CPC – Impossibilidade – Reforma – Hipótese em que a tutela possessória pretendida corresponde a parte do direito de propriedade do imóvel, de modo que o valor correspondente à posse deve ser proporcional a 1/3 do valor da área litigiosa – Adoção do mesmo critério utilizado para a fixação do valor do usufruto em relação ao valor da nua propriedade – Recurso parcialmente provido (0025728-34.2009.8.26.0000, Agravo de Instrumento, Posse, Rel. Walter Fonseca, Dracena, 17ª Câmara de Direito Privado, Data do julgamento: 04.08.2010, Data de registro: 20.08.2010 – Outros números: 7384966-6/00, 991.09.025728-7).

De fato, não se pode negar o despropósito de se atribuir à posse o valor do imóvel para bitolar o valor das causas possessórias.

Isto porque o proveito econômico almejado no juízo petitório é muito diferente daquele esperado no juízo possessório.

Nas possessórias o autor não busca a retomada da propriedade ou domínio, mas, de outro lado, busca exercer plenamente o domínio sobre o imóvel e, às vezes, sequer ostenta a propriedade.

Em consonância com o acatado, o valor venal do imóvel é equivalente à integralidade da propriedade e, por outro lado, a pretensão possessória recai apenas sobre parcela dela, ou seja, a posse.

Em razão dessas ideias, o critério decorrente do julgado acima, na absoluta ausência de critério no Código de Processo Civil, sustenta que a posse corresponde a 1/3 do valor do domínio por analogia ao critério utilizado para a fixação do valor do usufruto em relação ao da nua-propriedade.

Não se pode negar que a posse é apenas a exteriorização do domínio.

Se assim o é, não nos parece razoável fixar o valor da causa com base no valor venal do bem.

Outrossim, também em razão da ausência de critério na norma processual, o STJ já entendeu que, na reintegração de posse decorrente de contrato de comodato, o valor da causa deve seguir, por analogia, o critério estabelecido para as ações de despejo, de tal sorte que determinou a fixação pelo arbitramento do valor equivalente a doze aluguéis do imóvel a ser reintegrado (Lei 8.245/1991, art. 58, III):

Superior Tribunal de Justiça. Processo civil. Recurso especial. Ação de reintegração de posse. Contrato de comodato. Valor da causa. 1. Por ausência de expressa disposição do CPC acerca da fixação do valor da causa nas ações possessórias, a jurisprudência desta Corte tem entendido que ele deve corresponder ao benefício patrimonial pretendido pelo autor. 2. Embora o contrato de comodato não tenha conteúdo econômico imediato, o benefício patrimonial pretendido na ação de reintegração consubstancia-se no valor do aluguel que a autora estaria deixando de receber enquanto o réu permanece na posse do bem. 3. É razoável a aplicação analógica do disposto no art. 58, III, da Lei de Locações, para estabelecer o valor da causa na possessória que busca a posse por rompimento do contrato de comodato. 4. Recurso especial parcialmente provido (REsp nº 1.230.839/MG, rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. em 19.03.2013, DJe 26.03.2013).

Neste julgado a Ministra relatora resumiu os diversos critérios adotados pelo Superior Tribunal de Justiça sobre o tema: Nesse sentido, já se decidiu, por exemplo, que, em ação de imissão na posse, deve prevalecer como valor da causa o montante que levou à aquisição da posse, (Resp 490.089/RS, 3ª Turma, de minha Relatoria, DJ de 09.06.2003); que em ação de manutenção de posse, o valor deve corresponder ao preço pago pela posse em razão da assinatura de contrato de promessa de compra e venda (RESp 176.366, de minha relatoria, DJ de 19.11.2001); que, em ação de reintegração de posse proposta com lastro em contrato de arrendamento mercantil inadimplido deve ser estimado pelo saldo devedor, ou seja, pelo valor do contrato, descontadas as prestações adimplidas (REsp nº 165.605, rel. Min. Waldemar Zveiter, DJ de 24.05.1999).

1.7.4. Denunciação da lide

Caso lhe seja aforada ação reintegratória ou de manutenção, o possuidor indireto – locatário, usufrutuário etc. – deverá denunciar a lide ao possuidor direto – locador, nu-proprietário etc., inclusive para ser ressarcido de eventuais prejuízos decorrentes da procedência da ação (Código de Processo Civil, art. 70, II).

Com fundamento no inciso III do art. 70 do Código de Processo Civil, em virtude do contrato, também é possível que o possuidor indireto, demandado, denuncie a lide ao possuidor direto.

Tribunal de Justiça de São Paulo. Denunciação da lide. Apelação nº 129.451 1, Campinas, 7ª Câmara Cível, relator: Benini Cabral, data: 14.11.1990. Denunciação da lide. Construção clandestina. Vistoria desejada pela municipalidade, destinada a regularizar a obra. Recusa em permiti-la, por parte de locatário. Demanda ajuizada em face do locador, que não residia no imóvel. Denunciação do locatário por este – denunciado que confessou a recusa em atender e permitir o trabalho dos agentes municipais. Procedência das lides principal e secundária. Direito de regresso assegurado.

Outrossim, de acordo com parte da doutrina e jurisprudência, entende-se que a denunciação da lide não é uma necessidade absoluta e tampouco obrigatória nas hipóteses dos incisos II e III, do art. 70, do Código de Processo Civil.

No caso em tela, é possível a simples alegação, em preliminar de contestação, da ilegitimidade de parte.

Se não denunciar e não for admitida a preliminar, ao depois, o possuidor demandado (como o locatário e o usufrutuário) deverá provar exatamente o seu direito e, ainda mais, que envidou todos os esforços para evitar a sentença eventualmente desfavorável.⁹

Tribunal de Justiça de São Paulo. Ilegitimidade de parte passiva. Ocorrência. Ação. Ajuizamento em face de locatário do imóvel. Não obrigatoriedade, ademais, de promover-se a denunciação da lide ou nomeá-la à autoria. Processo extinto sem julgamento do mérito. Recurso não provido (rel. Campos Mello, Apel. Cív. nº 140.459 -1, Socorro, 24.04.91).

A denunciação, no caso de possessória, será feita pelo réu, em tópico destacado da contestação (Código de Processo Civil, art. 71), para citação do denunciado, suspendendo-se o processo (Código de Processo Civil, art. 72).

1.7.5. Nomeação à autoria

O empregado ou preposto do possuidor é “fâmulo da posse”, ou seja, mero detentor.

Caso preposto ou empregado seja colocado no polo passivo, deverá nomear a autoria o possuidor (Código de Processo Civil, art. 62), como ocorre no caso de empregado que altera cerca a mando do patrão e acaba sendo acionado.

Segundo o art. 62 do Código de Processo Civil, aquele que detiver a coisa em nome alheio, sendo-lhe demandada em nome próprio, deverá nomear a autoria o proprietário ou possuidor.

É que o preposto ou empregado do possuidor é mero detentor – fâmulo da posse – que não é parte legítima para responder à ação possessória.¹⁰

A nomeação é feita em petição própria no prazo de 15 dias, surgindo, assim, dois caminhos:

a) Aceita a nomeação: contra o nomeado corre a ação, cabendo ao autor providenciar sua citação (com a juntada de nova cópia da petição inicial, guia de diligência etc.).

b) Não aceita a nomeação: abre-se novo prazo para que o nomeante conteste, seguindo a ação contra ele (Código de Processo Civil, arts. 66 e 67), respondendo o nomeado, se realmente era parte, por perdas e danos.

Se não houver nomeação, o réu, parte ilegítima, responde por perdas e danos (Código de Processo Civil, art. 69).

1.7.6. Procedimento

Diz-se que o procedimento das ações de reintegração e manutenção é especial. Entretanto, a especialidade consiste apenas na possibilidade de obtenção da liminar possessória.

Daí falar-se em ação de força nova e ação de força velha.

Ocorrido o esbulho ou turbação, o autor da ação terá o prazo de ano e dia para ingressar com a ação de reintegração ou manutenção de posse, passíveis de obtenção de mandado liminar de reintegração ou manutenção, sendo esta a denominada ação de força nova (arts. 924 e 928 do Código de Processo Civil).

Após a concessão – ou não – liminar da proteção possessória, a ação segue o rito ordinário.

E se for ultrapassado o prazo de ano e dia do esbulho ou turbação?

Nesse caso, o autor também poderá ingressar com a ação. Entretanto, a esta não se atribuirá liminar, seguindo o procedimento comum, rito ordinário (ação de força velha – Código de Processo Civil, arts. 924 e 931).¹¹

1.7.7. Petição inicial

São requisitos da petição inicial, aqueles enumerados no art. 282 do Código de Processo Civil.

Além disso, mister se faz provar, nos termos do art. 927 do Código de Processo Civil:

a) a posse;

b) o esbulho ou a turbação praticados pelo réu;

c) a data da ofensa, com base na qual se apurará o procedimento adequado;

d) perda da posse, no caso de reintegração, e a continuação na posse, no caso de turbação.

1.7.8. Concessão liminar da proteção possessória

Nos termos do art. 928, preenchidos os requisitos legais, o juiz deferirá, obrigatoriamente, a expedição do mandado liminar de manutenção ou reintegração de posse, independentemente da oitiva do réu, ou seja, inaudita altera parte.

Para tanto, ressalte-se, o autor deve provar os elementos do art. 927, além de ingressar com a ação, de acordo, ainda, com remansosa jurisprudência, no prazo de ano e dia do esbulho (perda da posse) ou turbação.

Tribunal de Justiça do Distrito Federal. Mandado de Segurança contra ato judicial. Matéria possessória. Preenchidos os requisitos da liminar, o juiz é obrigado a concedê-la. Segurança negada. 1 – A obrigatoriedade da concessão liminar, nas ações de força nova, é dever peremptório do magistrado por força expressa de Lei, art. 928 do Código de Processo Civil. 2 – A liminar é adiantamento provisório da pretensão jurisdicional, pelo convencimento do juiz, que pode ser mantida ou revogada na sentença após a instrução. 3 – O agravo de instrumento em matéria possessória deve ter o seu efeito devolutivo como regra e suspensivo como exceção, mormente quando o juiz está estribado na lei processual. Decisão: Conhecer. Denegar. Unânime (Mandado de Segurança nº 3.542/93 DF, julgamento: 09.03.1994, 1ª Câmara Cível, relator: Des. João Mariosa, Diário da Justiça, Seção II/Seção III, 11.05.94, p. 5.130).

Para obtenção da liminar em ação possessória, é preciso demonstrar apenas que o direito vindicado é plausível. Não há necessidade, nessas ações, de provar exaustivamente e de forma aprofundada a existência dos requisitos do art. 927 do Código de Processo Civil, tarefa que será levada a efeito apenas na fase de instrução processual.

Portanto, basta provar a probabilidade da posse e que esta está sofrendo esbulho, turbação ou ameaça a menos de ano e dia.

Em consonância com o acatado, não se fala em prova exaustiva e cabal dos pressupostos da ação possessória sob pena de tornar letra morta a possibilidade de liminar nestas ações.¹²

Quanto à idade da posse e à possibilidade de antecipação de tutela, caso tenha sido ultrapassado o prazo de ano e dia da perda da posse, remete-se o leitor ao item 1.7.12 abaixo.

Em face das pessoas jurídicas de direito público, mister se faz a justificação, que será adiante analisada, não se concebendo liminar inaudita altera parte, a teor do que dispõe o art. 928, parágrafo único, do Código de Processo Civil.

Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Agravo de Instrumento nº 393.897-7/00, São Paulo, 7ª Câmara, 13.09.1988, relator: Renato Takiguthi, decisão: unânime. Possessória. Interdito proibitório – ajuizamento contra Autarquia Estadual (USP). Necessidade de audiência de justificação prévia para concessão de liminar. Art. 928, parágrafo único e art. 933 do Código de Processo Civil. Recurso provido para esse fim. Obs: interpostos Embargos de Declaração, foram os mesmos rejeitados.

1.7.9. Recurso da decisão que concede ou não a liminar

Tratando-se de decisão interlocutória, caberá o recurso de agravo, ao qual, presentes os requisitos legais, poderá ser atribuído efeito suspensivo ou efeito ativo pelo relator, desde que requerido pela parte.

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Recurso. Agravo de Instrumento. Possessória. Despacho que aprecia pedido de medida liminar. Admissibilidade. Exegese do art. 930 do Código de Processo Civil. Cabe agravo de instrumento do ato judicial que defere ou não a medida liminar na hipótese do art. 930 do Código de Processo Civil. Embora o citado dispositivo denomine tal ato despacho e não decisão, o critério que prevalece é o da natureza do pronunciamento e não o da denominação legal. AI nº 124.852, 9ª Câmara, relator: Juiz Joaquim de Oliveira, julagamento: 07.10.1981, in JTA (Saraiva) 73/264. Referências: RT 482/109, 490/99, 495/195 e 480/174; RJTJESP 52/250. Boletim AASP 892/8 e 1.038/210 (todos relacionados na nota 2 ao art. 928, do Dr. Theotonio Negrão, Código de Processo Civil e legislação processual em vigor, 9ª ed.).

1.7.10. Justificação prévia

Acorde com o art. 928, do Código de Processo Civil, caso o juiz não se convença da prova dos requisitos do art. 927, designará audiência prévia de justificação, deixando, inclusive, de deferir, de plano, a liminar pleiteada.

A audiência servirá, portanto, para que o autor prove os requisitos necessários para concessão da liminar possessória.

Tribunal de Justiça de São Paulo. Comodato. Reintegração de posse. Esbulho ocorrido a menos de ano e dia. Indeferimento da reintegração liminar. Descabimento. Necessidade de audiência de justificação. Recurso provido. Inteligência do artigo 298 do Código de Processo Civil. Tendo o esbulho ocorrido a menos de ano e dia, se a petição inicial da ação de reintegração de posse não estiver devidamente instruída, indispensável a designação de audiência de justificação para suprir a deficiência (Agravo de Instrumento nº 58.113-4, Botucatu, 5ª Câmara de Direito Privado, rel. Boris Kauffmann, 28.08.97, v.u.).

No caso de comodato verbal, normalmente a audiência é necessária e a ação deve ser precedida de notificação para configurar o esbulho decorrente da posse precária do comodatário. Neste sentido, a Súmula 15 do Tribunal de Justiça de São Paulo:

Súmula 15: É cabível medida liminar em ação possessória decorrente de contrato verbal de comodato, desde que precedida de notificação e audiência de justificação de posse para verificação dos requisitos estabelecidos no art. 927 do Código de Processo Civil.

Mister se faz ressaltar que referida audiência não é obrigatória em todo e qualquer caso, o que se afirma na exata medida em que, presentes os requisitos legais, a liminar deverá ser deferida independentemente dela:

Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Mandado de Segurança nº 409.701-7/00, São Paulo, 3ª Câmara, julgamento: 27.02.1989, relator: Andrade Mesquita, decisão: unânime, JTA 115. Possessória. Reintegração de posse. Liminar concedida – petição inicial suficientemente instruída – art. 928 do Código de Processo Civil. Desnecessidade da realização da audiência de justificação prévia. No mesmo sentido: MS 417.630-7, relator: José Bedran; MS 429.231-5, relator: Toledo Silva; MS 429.233-9, relator: Toledo Silva, MF 530/53; MS 446.203-5, relator: Alexandre Germano; Ag. nº 470.492-7, relator: Joaquim Chiavegato.

O réu será citado, inicialmente, apenas para comparecer à audiência de justificação.

A contestação deverá ser apresentada somente após a intimação da decisão acerca da concessão ou não da liminar, cujo prazo de 15 (quinze) dias flui a partir da intimação efetuada pela imprensa, ao advogado do réu. Não é necessária nova citação.

Nesta audiência, o autor produzirá provas, especialmente testemunhais, que demonstrarão a ocorrência dos fatos enumerados no art. 927.

Colima-se, portanto, com a audiência de justificação, unicamente, demonstrar os fatos do art. 927, aptos a ensejar a concessão da liminar pleiteada, não se confundindo com audiência de instrução.

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Reintegração de posse – liminar deferida – designação de audiência de justificação prévia – necessidade – exegese do artigo 928 do Código de Processo Civil. O título de domínio, por si só, não comprova a posse, revelando-se necessária a audiência de justificação, para a colheita de melhores subsídios que possam, em tese, autorizar a liminar. AI nº 413.703, 6ª Câmara, relator: Juiz Paulo Hungria, julgamento: 03.08.1994. Referência: Theotonio Negrão, C.P.C.L.P.V., 22ª ed., p. 504, nota remissiva ao artigo 928 (IV ENTA – concl. 44, aprovado por unanimidade).

Deferida ou não a liminar, observar-se-á o procedimento comum, rito ordinário. Caso o réu, citado, não compareça à audiência de justificação, deferida ou não a liminar

pleiteada, será ele intimado, pessoalmente, para oferecer contestação, passando o prazo a fluir a partir dessa intimação.¹³

1.7.11. Prazo para contestação

Concedida a liminar de reintegração ou manutenção inaudita altera parte, o autor deverá providenciar a citação do réu em 5 (cinco) dias, para que responda no prazo ordinário de 15 (quinze dias).

Como assim? O que o autor deverá providenciar? Se já juntou cópias para contrafé, bem como a diligência do oficial de justiça, o próprio cartório judicial procederá à expedição do mandado de citação.

Havendo audiência de justificação designada pelo juiz, a contestação deverá ser apresentada no prazo de 15 (quinze) dias, contados da data da intimação, ao advogado, da decisão que conceder ou não a liminar, independentemente de qualquer outra providência ou renovação da citação.

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Possessória. Liminar não concedida “inaudita altera parte”. Citação para audiência de justificação (artigo 928, 2ª parte do Código de Processo Civil). Renovação após decisão da liminar. Desnecessidade. Interpretação do artigo 930 “caput” do Código de Processo Civil. A redação do caput do artigo 930 dá margem a dúvidas, pois aparentemente impõe nova citação do réu, tão logo seja proferida decisão a respeito do pedido de concessão de liminar; mas já tendo sido ele citado (artigo 928, 2ª parte) nada justifica ou autoriza a renovação de tal ato, posto que, uma vez perfeccionado, vale para todos os termos ulteriores do processo (AI nº 359.734, 7ª Câm., rel. Juiz Antonio Marcato, j. em 08.09.1992, in JTA (Lex) 142/380).

A intimação pessoal do réu só é necessária caso não seja ele representado por advogado na audiência, ou a ela não compareça.

Caso não haja pedido de proteção possessória liminar e, consequentemente, audiência de justificação, o prazo para resposta, de 15 (quinze) dias, começa a fluir a partir da citação.¹⁴

1.7.12. Possibilidade de antecipação de tutela

Intentada a ação após o prazo de ano e dia do esbulho ou turbação (ação de força velha), impossível a liminar, alguns julgados têm admitido a tutela antecipatória de reintegração de posse, desde que presentes os requisitos do art. 273, em casos extremos:

Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Tutela antecipada – Possessória – Reintegração de posse – Invasão de área de linha de transmissão de energia elétrica, onde não pode haver edificação – Posse velha sobre o bem demonstrada – Circunstância que não impede a concessão da liminar – Perigo de dano irreparável ou de difícil reparação verificado – Esbulho caracterizado – Efeito suspensivo mantido – Antecipação da tutela deferida – Recurso provido (Processo: 2002439-1; Agravo de Instrumento; Itapecerica da Serra; 12ª Câmara (Extinto 1º TAC); Julgamento: 22.03.2005; Relator: Beretta da Silveira; Deram Provimento, VU).

Aliás, esta é a posição de Nelson Nery Júnior e Rosa Maria Andrade Nery.¹⁵

Ocorre que o assunto está longe de ser remansoso, havendo numerosas decisões em sentido contrário:

Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Agravo de Instrumento nº 751.769-2/00, Paraguaçu Paulista, 8ª Câmara, 01.10.1997, relator: Márcio Franklin Nogueira, JTA (Lex) 167/90. Tutela antecipada. Possessória. Reintegração de posse. Inviabilidade. Existência de procedimento específico, que prevê a possibilidade da concessão da medida liminar, desde que preenchidos os requisitos próprios. Inaplicabilidade do artigo 273 do Código de Processo Civil, pois tal norma não foi editada para alterar o regime próprio dos procedimentos especiais. Tutela antecipada denegada. Recurso provido para esse fim.

Há quem sustente, entretanto, que a distinção entre posse nova (de menos de ano e dia) e posse velha (de mais de ano e dia) não existe mais.

Eis os argumentos que emprestam supedâneo a esta corrente, extraídas de julgado do tribunal estadual paulista:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Reintegração de posse. Liminar. Tutela antecipada. O novo Código Civil não mais incorpora a diferença entre posse nova e velha permitindo concluir que na ação possessória é possível conceder-se liminar ou antecipação de tutela, diante de prova de violação iminente ou de turbação ou esbulho. Recurso não provido (0340079-02.2010.8.26.0000, Agravo de Instrumento, Posse, Rel. Itamar Gaino, Guarujá, 21ª Câmara de Direito Privado, Data do julgamento: 18.08.2010, Data de registro: 31.08.2010 – Outros números: 990.10.340079-8).

Neste julgado, sustentou o relator, “conforme já se decidiu, é possível a concessão de tutela antecipada de reintegração de posse, mesmo nas ações de força velha espoliativa (Ag. 718.150-4, São Paulo, RT 740/329), caso restem evidenciados os requisitos necessários à concessão da tutela de urgência, que não são os mesmos exigíveis à concessão da liminar prevista na demanda especial, estabelecida em lei para a hipótese na qual o esbulho tenha ocorrido há menos de ano e dia do ajuizamento. Do Superior Tribunal de Justiça, colhe-se o seguinte precedente: ‘em relação à posse de mais de ano e dia (posse velha), não se afasta de plano a possibilidade da tutela antecipada, tornando-a cabível a depender do caso concreto” (REsp. nº 201.219/ES, DJU de 24/02/03).’ Neste passo, convém registrar que o novo Código Civil já não mais incorpora a diferença entre a posse nova e a posse velha, não reproduzindo os artigos 507 e 508 do Código Civil de 1916. Todavia, dispõe o artigo 1.211 que ‘Quando mais de uma pessoa se disser possuidora, manter-se-á provisoriamente a que tiver a coisa, se não estiver manifesto que a obteve de alguma das outras por modo vicioso’.”

1.7.13. Modelo de notificação

Notificado: (...).

Endereço: (...).

Ref.: Comodato do imóvel localizado no endereço supra.

(...), serve-se da presente para notificá-la do quanto segue:

Desde (...), V. Sª. ocupa o imóvel localizado na Rua (...), a título de empréstimo gratuito.

Entretanto, não mais interessa à notificante a manutenção do empréstimo do referido imóvel.

Convém lembrar que V. Sª. se obrigou a desocupar o imóvel, nos termos da cláusula 2ª do contrato de comodato firmado em (...), no prazo de 30 dias da notificação.

Diante do exposto, fica V. Sª. notificada a desocupar o imóvel no prazo improrrogável de 30 dias sob pena de, assim não o fazendo, tomarem-se as medidas judiciais cabíveis, inclusive ação de reintegração de posse com pedido de liminar, sem prejuízo das perdas e danos, consubstanciadas, principalmente, nos aluguéis do imóvel, ora fixados em R$ (...), acorde com o disposto no art. 582, do Código Civil.

Era o que havia para notificar.

Data

Notificante

1.7.14. Modelo de ação de reintegração de posse (petição inicial)

Exmo(a). Sr(a). Dr(a). Juiz(a) de Direito da (...)

(...), vem, mui respeitosamente, por seus advogados e procuradores (documento 1), com escritório na Av. Brig. Faria Lima, nº 141, 19º andar, São Paulo – SP, onde receberão intimações, propor, em face de (...), a competente:

Ação de reintegração de posse cumulada com perdas e danos

o que faz com supedâneo nos artigos 920 e seguintes do Código de Processo Civil, pelos fatos e razões a seguir expendidos:

I – Fatos

De acordo com a cópia da certidão da matrícula anexa (documento 2), a autora é proprietária e possuidora indireta do imóvel localizado na Rua (...).

Nessa qualidade, emprestou gratuitamente o imóvel ao réu, tendo, assim, cele-brado contrato de comodato por prazo indeterminado no dia (...) (documento 3).

Cumpre assinalar que nesse contrato ficou convencionado que:

Na hipótese do comodante necessitar do imóvel ora dado em comodato para qualquer fim, o comodatário será previamente notificado dessa intenção, com prazo de 30 (trinta) dias para desocupação do imóvel, obrigando-se o comodatário a restituir o imóvel, inteiramente livre e desembaraçado de pessoas e coisas em perfeito estado de conservação e uso, tal como está recebendo, sob pena de responder por perdas e danos.

Apesar disso, e não obstante as insistentes tentativas da autora que, sem sucesso, tentou amigavelmente fazer com que o réu restituísse o imóvel emprestado, a verdade é que este permanece irredutível, negando-se a devolver a posse à autora.

Sendo assim, em (...), a autora, na qualidade de possuidora indireta do imóvel, constituiu o réu em mora, tendo logrado notificá-lo para que desocupasse o imóvel no prazo de 30 dias (documento 4).

Decorrido in albis o prazo concedido, quedando-se inerte, o réu não desocupou o imóvel. Portanto, não restou alternativa à autora senão ingressar com a presente ação de reintegração de posse.

II – Direito

Dispõe o artigo 1.210 do Código Civil, que o possuidor tem o direito à reintegração no caso de esbulho, inclusive liminarmente (Código de Processo Civil, arts. 924 e 928) e, mais adiante, o artigo 921, I, do Código de Processo Civil permite a cobrança de perdas e danos.

Por outro lado, tratando-se de comodato, o art. 582 do Código Civil preceitua:

Art. 582. O comodatário constituído em mora, além de por ela responder, pagará, até restituí-la, o aluguel da coisa que for arbitrado pelo comodante.

O Código de Processo Civil determina, no artigo 926, que o possuidor tem o direito a ser reintegrado em caso de esbulho e, antes, defere, no artigo 921, I, a possibilidade de cumulação do pedido possessório com indenização por perdas e danos.

a) Posse

Certo é, Excelência, que o primeiro requisito para o aforamento de ação de reintegração é a prova da posse (art. 927, I, do Código de Processo Civil).

Nesse sentido, resta inequivocamente provada a posse indireta do imóvel, pela autora, em virtude do contrato de comodato, além da própria certidão da matrícula do imóvel, vez que a posse é a exteriorização do domínio.

Portanto, Nobre Julgador, a autora cedeu a posse direta em face do contrato de comodato, que agora busca recuperar.

b) Do esbulho e sua data – perda da posse

O segundo requisito para a ação é o esbulho praticado pelo réu e sua data, para que se fixe o prazo de ano e dia a ensejar o rito especial dos artigos 926 a 930 do Código de Processo Civil, tudo nos termos do artigo 927, incisos II a IV, do mesmo diploma legal.

O “esbulho da posse é o acto em que o possuidor é privado da posse, violentamente, clandestinamente ou com abuso de confiança”.¹⁶

Com efeito, o autor foi esbulhado da posse com abuso de confiança, porque, em (...), o réu foi devidamente constituído em mora, com prazo de 30 dias para desocupação do imóvel e, não o fazendo, praticou esbulho, vez que sua posse, antes justa, passou a ser injusta a partir do dia (...).

Ensina Carlos Roberto Gonçalves:

A precariedade difere dos vícios da violência e da clandestinidade quanto ao momento de seu surgimento. Enquanto os fatos que caracterizam estas ocorrem no momento da aquisição da posse, aquela somente origina-se de atos posteriores, ou seja, a partir do instante em que o possuidor direto recusa-se a obedecer à ordem de restituição do bem ao possuidor indireto. A concessão da posse precária é perfeitamente lícita. Enquanto não chegado o momento de devolver a coisa, o possuidor tem posse justa. O vício manifesta-se quando fica caracterizado o abuso de confiança. No instante em que se recusa a restituí-la, sua posse torna-se viciada e injusta, passando à condição de esbulhador.¹⁷

É sobremodo importante assinalar que a data do esbulho, ocorrido em (...), concede larga margem para o termo final de ano e dia impeditivo da concessão de liminar, nos termos do artigo 924 do Código de Processo Civil.

III – Pedido

Diante de todo o exposto, serve a presente para requerer digne-se Vossa Excelência de:

a) acorde com o mandamento insculpido no artigo 928, primeira parte, do Código de Processo Civil, provados os requisitos e estando a presente exordial devidamente instruída, determinar seja expedido mandado, concedida liminarmente, inaudita altera parte, a reintegração de posse do imóvel situado na Rua (...);

b) ao final, julgar procedente a presente ação, tornando definitiva a reintegração de posse, com a condenação do réu no pagamento das perdas e danos consubstanciadas nos alugueres de R$ (...) por mês, nos termos do art. 582, do Código Civil, pelo período em que permanecer no imóvel após o prazo que na notificação (documento 4) lhe fora concedido para desocupação, além das custas, honorários de advogado que Vossa Excelência houver por bem arbitrar e demais ônus de sucumbência;

Sucessivamente, caso Vossa Excelência entenda necessária a audiência de justificação nos termos da segunda parte do artigo 928, requer a autora a sua procedência (Código de Processo Civil, art. 929), com a consequente expedição de mandado de reintegração de posse, julgando Vossa Excelência, ao final, procedente a ação, tornando definitiva a reintegração de posse deferida com a condenação do réu no pagamento das perdas e danos consubstanciadas nos alugueres de R$ (...) por mês, pelo período em que permanecer no imóvel após o prazo (...) que na notificação (documento 4) lhe fora concedido para desocupação, além de custas, honorários de advogado e demais ônus de sucumbência.

Ainda em ordem sucessiva, caso Vossa Excelência não conceda liminarmente, e, tampouco, após a justificação, a reintegração de posse pretendida, o que se admite somente por hipótese, requer a autora a procedência da presente ação com a consequente expedição do mandado reintegratório da posse, condenado o réu no pagamento das perdas e danos consubstanciadas nos alugueres de R$ (...) por mês, pelo período em que permanecer no imóvel após o prazo que na notificação (documento 4) lhe fora concedido para desocupação, além das custas, honorários de advogado e demais ônus de sucumbência.

IV – Citação

Requer-se a citação do Réu por oficial de justiça, nos termos do artigo 221, inciso II, do Código de Processo Civil, com mandado expedido em breve relatório eis que se juntam cópias (Código de Processo Civil, parágrafo único do art. 225), facultando-se ao encarregado da diligência proceder nos dias e horários de exceção (Código de Processo Civil, art. 172, § 2º), para:

a) querendo, oferecer a defesa que tiver sob pena de confissão e efeitos da revelia (Código de Processo Civil, art. 319 e 285);

b) comparecer à audiência de justificação, nos termos do artigo 928, segunda parte, do Código de Processo Civil, caso esta seja designada por Vossa Excelência.

V – Provas

Protesta a autora por provar o alegado através de todos os meios de prova em direito admitidos, especialmente pela produção de prova documental, testemunhal, pericial e inspeção judicial, depoimento pessoal do réu sob pena de confissão, caso não compareça, ou, comparecendo, se negue a depor (Código de Processo Civil, art. 343, §§ 1º e 2º), inclusive em eventual audiência de justificação.

VI – Valor da causa

Dá-se à causa o valor de R$ (...).

Termos em que,

pede deferimento.

Data

Advogado OAB

1.7.15. Modelo de ação de manutenção de posse (petição inicial)

Exmo(a). Sr(a). Dr(a). Juiz(a) de Direito da (...)

(...), vem, mui respeitosamente, por seus advogados e procuradores (documento 1), com escritório na Av. Brig. Faria Lima, nº 141, 19º andar, São Paulo – SP, onde receberão intimações, propor, em face do (...) na pessoa de seu representante legal, com sede na Rua (...), a competente ação de

Manutenção de posse

o que faz com fundamento nos artigos 1.210, do Código Civil, e 920 e seguintes do Código de Processo Civil e nos argumentos de fato e de direito a seguir aduzidos.

I – Fatos

De acordo com a cópia da certidão da matrícula anexa (documento 2), a autora é proprietária e possuidora do imóvel localizado na Rua (...).

O imóvel da autora é destinado ao cultivo permanente de eucalipto para corte, conforme prova a última declaração do ITR (documento 3), dispondo, também, de uma casa onde funciona o alojamento dos empregados.

Ocorre que, em virtude de greve nacional dos trabalhadores rurais, o sindicato da região convocou grevistas a fim de impedir a extração da madeira já vendida à Companhia (...), conforme cópia de recibo anexo (documento 4).

De fato, a partir do último dia (...), os grevistas permanecem durante todo o dia em frente aos portões da propriedade da autora, impedindo a entrada de caminhões (documento 4).

Turbação praticada pelo réu (Código de Processo Civil, art. 927, II)

Perturbação da posse é todo acto praticado contra a vontade do possuidor, que lhe estorve o gozo da coisa possuída, sem della o excluir, completamente (vis inquietativa). Ela pode ser positiva; p. ex, o turbador corta árvores da propriedade, ou negativa, p.ex., o turbador impede o possuidor de cortá-las.¹⁸

Com efeito, a autora foi turbada da posse, porque, embora não tenha perdido a posse, está impedida de extrair a madeira vendida, causando-lhe imensuráveis prejuízos.

Data da turbação (Código de Processo Civil, art. 927, III)

A turbação ocorreu no dia (...), ou seja, há apenas dois meses, dentro do prazo de ano e dia exigido por lei (Código de Processo Civil, art. 924).

Continuação da posse (CPC, art. 927, IV)

Verifica-se que a autora continua na posse do imóvel, estando, apenas, impedida de extrair a madeira vendida, configurando-se, claramente, a turbação apta a ensejar a presente ação.

II – Pedido

Diante de todo o exposto, serve a presente para requerer digne-se Vossa Excelência de:

a) acorde com o mandamento insculpido no artigo 928, primeira parte, do Código de Processo Civil, provados os requisitos e estando a presente exordial devidamente instruída, determinar seja expedido mandado, concedida liminarmente, inaudita altera parte, a manutenção de posse do imóvel situado na Rua Riacho Grande nº 327, Bairro de Itaqui, Itapevi – SP, com a requisição de força policial;

b) ao final, julgar procedente a presente ação, tornando definitiva a manutenção de posse, cominando a multa diária de R$ (...) se houver nova turbação pelo mesmo réu, além da condenação em custas, honorários de advogado que Vossa Excelência houver por bem arbitrar e demais ônus de sucumbência;

Sucessivamente, caso Vossa Excelência entenda necessária a audiência de justificação nos termos da segunda parte do artigo 928, requer a autora a sua procedência (Código de Processo Civil, art. 929), com a consequente expedição de mandado de manutenção de posse, julgando Vossa Excelência, ao final, procedente a ação, tornando definitiva a manutenção de posse, cominando a multa diária de R$ (...) se houver nova turbação pelo mesmo réu, além da condenação em custas, honorários de advogado que Vossa Excelência houver por bem arbitrar e demais ônus de sucumbência.

Ainda em ordem sucessiva, caso Vossa Excelência não conceda liminarmente, e, tampouco, após a justificação, a manutenção de posse pretendida, o que se admite somente por hipótese, requer a autora a procedência da presente ação com a consequente expedição do mandado de manutenção da posse, cominando-se multa diária de R$ (...) no caso de nova turbação, além da condenação em custas, honorários de advogado e demais ônus de sucumbência.

III – Citação

Requer-se a citação do réu por oficial de justiça, nos termos do artigo 221, inciso II do Código de Processo Civil, com mandado expedido em breve relatório eis que se juntam cópias (Código de Processo Civil, parágrafo único do art. 225), facultando-se ao encarregado da diligência proceder nos dias e horários de exceção (Código de Processo Civil, art. 172, § 2º), para:

a) querendo, oferecer a defesa que tiver sob pena de confissão e efeitos da revelia (Código de Processo Civil, arts. 319 e 285);

b) comparecer à audiência de justificação, nos termos do artigo 928, segunda parte, do Código de Processo Civil, caso esta seja designada por Vossa Excelência.

IV – Provas

Protesta a autora por provar o alegado através de todos os meios de prova em direito admitidos, especialmente pela produção de prova documental, testemunhal, pericial e inspeção judicial, depoimento pessoal do réu sob pena de confissão, caso não compareça, ou, comparecendo, se negue a depor (Código de Processo Civil, art. 343, §§ 1º e 2º), inclusive em eventual audiência de justificação.

V – Valor da causa

Dá-se à causa o valor de R$ (...).

Termos em que,

pede deferimento.

Data

Advogado OAB

1.8. PRÁTICA DO INTERDITO PROIBITÓRIO

1.8.1. Procedimento

O interdito proibitório será sempre processado pelo rito especial, pois nele não há falar em força nova ou velha, vez que a ameaça é sempre atual.

A petição inicial deve conter os requisitos do art. 282 e demonstrar cabalmente o justo receio de que seja molestado na sua posse.

Trata-se de tutela inibitória, ou seja, de um veto, um preceito de não fazer (não esbulhar ou turbar a posse do autor), sob pena de cominação de multa pela transgressão (Código de Processo Civil, art. 932).

No mais, aplicam-se os mesmos requisitos já estudados para as demais ações possessórias.

1.8.2. Modelo de interdito proibitório (petição inicial)

Exmo(a). Sr(a). Dr(a). Juiz(a) de Direito da (...)

(...), vem, mui respeitosamente, por seus advogados e procuradores (documento 1), com escritório na (...), onde receberão intimações, propor, em face do (...), o competente

Interdito proibitório

o que faz com fundamento no artigo 1.210 do Código Civil, nos artigos 932 e 933 do Código de Processo Civil e nos argumentos de fato e de direito a seguir aduzidos.

I – Fatos

De acordo com a cópia da certidão da matrícula anexa (documento 2), a autora é proprietária e possuidora do imóvel localizado na (...).

O imóvel da autora é destinado ao cultivo permanente de eucalipto para corte, conforme prova a última declaração do ITR (documento 3), dispondo, também, de uma casa onde funciona o alojamento dos empregados.

Ocorre que, em virtude de greve nacional dos trabalhadores rurais, o sindicato da região está convocando grevistas a fim de invadir a propriedade da autora, o que se prova através dos inclusos panfletos que estão sendo distribuídos na cidade de (...) (documento 4).

A ameaça do líder do movimento e presidente do sindicato foi perpetrada categoricamente, perante inúmeras testemunhas, conforme declarações anexas (documento 5).

II – Direito

O artigo 1.210 do Código Civil defere proteção ao possuidor ameaçado, cujo procedimento é regulado pelo Código de Processo Civil nos artigos 932 e 933.

Outrossim, é remansosa a jurisprudência acolhendo o interdito nessas hipóteses:

Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Acórdão nº 29.455, Processo nº 778.091-8, Agravo de Instrumento, São Paulo, 2ª Câmara, julgamento: 12.08.1998, relator: Salles de Toledo, decisão: unânime. Competência. Possessória. Interdito proibitório.– turbação da posse por movimento grevista. Alegação pelo sindicato recorrente de competir à Justiça do Trabalho tal julgamento. Descabimento, porque não se questiona o direito de posse do banco recorrido. Recurso improvido. Possessória. Interdito proibitório. Turbação da posse por movimento grevista. Liminar deferida, porque presente o requisito exigido pelo artigo 932 do Código de Processo Civil. Recurso improvido.

Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Acórdão nº 28.285, Processo nº 767.124-5, Agravo de Instrumento, Itapeva, 2ª Câmara, julgamento: 04.03.1998, relator: Ribeiro de Souza, decisão: unânime. Interdito proibitório. Possessória. Direito de greve. Liminar concedida porque a posse fora molestada e ameaçada por sindicalizados – admissibilidade, uma vez que estaria se evitando a interrupção da produção com consequente prejuízo. Hipótese, ademais, em que o abuso do exercício do direito de greve sujeita os responsáveis às penas da lei, reconhecida a competência da justiça comum, pois a relação existente entre as partes é de invocação dos interditos – liminar mantida – recurso improvido.

III – Pedido

Diante do exposto, requer a autora a procedência da presente ação com a consequente concessão do mandado proibitório, impondo-se ao réu pena pecuniária de R$ (...) por dia no caso de efetivação do esbulho ou turbação, além da condenação em custas e honorários de advogado.

Requer ainda:

a) a concessão liminar do mandado proibitório com a fixação da pena pecuniária de R$ (...) por dia no caso de transgressão;

b) seja intimado o Ministério Público, para que passe a intervir no feito, nos termos do artigo 82 do Código de Processo Civil.

IV – Citação

Requer a autora a citação do réu na forma do artigo 221, inciso II, com os benefícios do artigo 172 – parágrafo 2º, do Código de Processo Civil, para, querendo, oferecer resposta, sob pena de confissão e efeitos da revelia.

V – Provas

Protesta por provar o alegado por todos os meios de prova em direito admitidos, especialmente pela oitiva de testemunhas, inclusive em eventual justificação, juntada de novos documentos, perícias, vistoria, depoimento pessoal do réu e demais meios que se fizerem necessários.

VI – Valor da causa

Dá-se à causa o valor de R$ (...).

Termos em que,

pede deferimento

Data

Advogado OAB

1.9. FLUXOGRAMA

_______________

¹     Antonio Carlos Marcato, Procedimentos especiais, 7a ed., São Paulo: Malheiros, 1997, p. 115.

²     Agravo de instrumento nº 189.892, 4ª Câmara, relator: Juiz Accioli Freire, j. em 23.09.1986, in JTA (RT) 108/225.

³     Apelação nº 159.628, 2ª Câmara, relator: Juiz Franciulli Netto, j. em 15.08.1983, in JTA (RT) 85/342.

⁴     João Batista Monteiro, Ação de Reintegração de Posse, São Paulo: RT, 1987, pp. 112-113.

⁵     Neste sentido as decisões do Superior de Justiça: “Na linha de precedentes da Corte, e mesmo sem desafiar a vigência da segunda parte do art. 505 do Código Civil [de 1916], ‘a proteção possessória independe da alegação de domínio’, sendo certo que não cabe, nessa sede, ‘a discussão sobre o domínio, salvo se ambos os litigantes disputam a posse alegando propriedade ou quando duvidosas as posses alegadas’” (Recurso Especial n. 157.788, Rel. Min. Carlos Alberto Menezes Direito, j. 16.03.1999);

“Não cabe, em sede possessória, a discussão sobre o domínio, salvo se ambos os litigantes disputam a posse alegando propriedade ou quando duvidosas ambas as posses alegadas” (Recurso Especial n. 5.462, Relator Min. Athos Carneiro, j. 20.08.1991).

⁶     Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Possessória – manutenção de posse – turbação pelo locador – cabimento. É a possessória ação adequada para o locatário manutenir-se na posse pretensamente turbada pelo locador. Apelação c/ Rev. nº 344.383, 1ª Câmara, relator: Juiz Fábio Gouvêa, j. em 21.06.1993, in JTA (Lex) 146/421 (em.). Referência: Grinover e Dinamarco Cintra, Teoria Geral do Processo, 8ª ed., RT, p. 230; Guido Arzua, Posse o Direito e o Processo, 2ª ed., RT, 1978, p. 30; RT 632/170.

⁷     Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Agravo de Instrumento nº 395-3/24, São Paulo, 1ª Câmara, julgamento: 29.08.1988, relator: Guimarães e Souza, decisão: unânime. Valor da causa. Possessória. Reintegração de Posse. Correspondência ao proveito econômico perseguido pelo autor. Decisão mantida. No mesmo sentido: Ag. nº 416.608-1, relator: Guimarães e Souza.

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Valor da causa – possessória – cessação de comodato – estimativa pelo autor – admissibilidade. Nas causas onde se demanda a posse da coisa, por cessação do comodato, consoante os artigos 258 a 261 do Código de Processo Civil, o valor é fixado pelo requerente (AI nº 163.798, 4ª Câm., rel. Juiz Accioli Freire, j. em 15.05.1984, in JTA (RT) 92/267. Referências: RJTJESP 64/205, AI nº 146.748, RT 494/200. No mesmo sentido: AI nº 188.742, 3ª Câm., rel. Juiz Gastão Santos, j. em 08.04.1986, RT 494/200. Fixando em valor corresponde ao valor fiscal do imóvel: JTA (Saraiva) 80/146. Fixando em valor inferior ao valor da propriedade: JTA (Saraiva) 77/242. Fixação no valor do contrato quanto à possessória c/c rescisão contratual: RT 500/94. Fixação igual à estimativa fiscal no interdito proibitório: Boletim AASP 1.043/238).

Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Agravo de Instrumento nº 758.129-1, Ribeirão Preto, 10ª Câmara, julgamento: 22.09.1997, relator: Antonio de P. F. Nogueira, decisão: unânime. Valor da causa. Possessória. Reintegração de posse onde a discussão é o contrato de comodato e não o imóvel. Valor da causa a ser determinado pelo preceito econômico perseguido pelo autor – fixação visando a posse, atendendo-se o objeto da demanda. Recurso improvido.

Tribunal de Alçada Cível do Rio de Janeiro. Valor da causa. Agravo de Instrumento nº 23.951, 7ª Câmara, unânime, Juiz: Hilário de Alencar, julgamento: 10.08.1983. Ementa: manutenção de posse. Se o litígio não abrange a posse e domínio do imóvel, mas apenas a manutenção na sua posse, o valor da causa deverá ser fixado em quantia que corresponda a esse direito e não ao da propriedade do imóvel. Quando a pretensão do autor não tem valor econômico determinado, pode por estimativa ser fixado o valor da causa.

⁸     Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Valor da causa. Possessória. Reintegração de posse. Fixação segundo o valor venal do imóvel, na proporcionalidade da parte que se pretende retomar. Possibilidade. Art. 258 do Código de Processo Civil. Recurso provido para esse fim (Acórdão nº 28.958, Agravo de Instrumento, São Paulo, 6ª Câmara, rel. Oscarlino Moeller, j. em 24.03.1998, decisão: unânime).

Tribunal de Justiça de São Paulo. Agravo de instrumento. Valor da causa. Ação possessória. Inexistência de critério legal. Artigo 259, VII do CPC. Aplicação por analogia. Inadmissibilidade. Valor que deve refletir o benefício econômico pleiteado (posse). Fixação em um terço do valor venal do imóvel. Admissibilidade. Recurso provido (Agravo de Instrumento nº 0140626-26.2010.8.26.0000, rel. Octavio Helene, São Paulo, 10ª Câmara de Direito Privado, j. em 01.02.2011, Data de registro: 14.03.2011. Outros números: 990101406268).

Tribunal de Justiça de São Paulo. Processual civil. Valor da causa. Ação possessória. Determinação de emenda da inicial para corresponder ao valor venal do imóvel. Descabimento no caso. Demanda que visa unicamente à reintegração na posse de parte da faixa de duto que a autora afirma ter sido invadida pelo réu, com área de 15,28 m², não abrangendo, assim, a totalidade do imóvel. Valor fixado pela autora que superaria o valor venal desta área invadida. Determinação de emenda da inicial que deve ser afastada. Recurso provido para tanto (Agravo de Instrumento nº 0567285-07.2010.8.26.0000, rel. Thiago de Siqueira, São Paulo, 14ª Câmara de Direito Privado, j. em 23.02.2011, Data de registro: 10.03.2011. Outros números: 990105672850).

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Valor da causa. Possessória. Fixação correspondente ao valor fiscal do imóvel. Na ausência de outros elementos, que autorizem uma real estimativa do valor do imóvel, impõe-se que o valor da causa seja fixado de acordo com o valor constante do cadastro da Municipalidade, vigente à data da distribuição da ação, valor esse que corresponderá ao valor da demanda (AI nº 459.064, 8ª Câmara, rel. Juiz Renzo Leonardi, j. em 25.04.1996, in JTA (Lex) 159/295). No mesmo sentido: JTA (Saraiva) 80/146.

Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Valor da causa. Possessória. Reintegração de posse. Fixação sobre o valor venal do imóvel. Admissibilidade. Pretensão do autor em apontar como base de cálculo o benefício econômico buscado rejeitada. Aplicação analógica do artigo 259, VII, do Código de Processo Civil. Impugnação ao valor da causa acolhida. Recurso improvido (Agravo de Instrumento nº 662.344-5, São Paulo, 3ª Câmara, rel. Antonio Rigolin, j. em 27.02.1996, decisão: unânime).

⁹     Vicente Greco Filho, Direito processual civil brasileiro, São Paulo: Saraiva, 1996, 1º vol., pp.142-143. Nelson Nery Junior e Rosa Maria Andrade Nery, Código de Processo Civil Comentado, São Paulo: Revista dos Tribunais, 1997, nota 4 ao art. 70.

¹⁰     Tribunal de Alçada Cível do Rio de Janeiro. Apelação nº 98.355, 7ª Câmara, unânime, Juiz: Paulo Roberto de Freitas, julgamento: 28.03.1984. Simples detentor da posse. Ilegitimidade passiva. Carência da ação – reintegração de posse. Sentença que reconhece o réu um fâmulo da posse não deve julgar improcedente a ação, sim o autor carecedor de direito contra o réu.

Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Agravo de Instrumento nº 411.436-4/00, Guarulhos, 3ª Câmara, julgamento: 27.03.1989, relator: Ricardo Credie, decisão: unânime, publicação: JTA 118/74. Possessória – reintegração de posse – intervenção de terceiros – nomeação à autoria – nomeação pelo locatário do locador como legitimado passivamente – inadmissibilidade, uma vez que a nomeação cabe apenas no caso de detenção, em que o detentor conserva a posse em nome de outrem – art. 62 do CPC – nomeação afastada determinando-se a tentativa de estabelecer litisconsórcio facultativo no polo passivo – recurso parcialmente provido.

¹¹     Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Reintegração de posse – liminar – requisito – data do esbulho – comprovação – necessidade. A data do esbulho é da maior importância e deve ser caracterizada, eis que fundamental para se entender se a posse é de força velha ou de força nova, sendo que só neste último caso é que a medida provisória pode ser deferida (AI nº 274.396, 6ª Câm., rel. Juiz Soares Lima, j. em 08.08.1990).

Tribunal de Alçada do Paraná. Possessória – reintegração – posse com mais de ano e dia – ocorrência – artigo 508 do Código Civil e 927 do Código de Processo Civil – impossibilidade de reintegração “in limine” – decisão mantida – agravo improvido. O esbulho deve datar de menos de ano e dia. Por esse prazo extintivo é que se estabelece a distinção entre posse nova e posse velha (arts. 507 e 508, do Código Civil e 927 do Código de Processo Civil). Assim, somente no segundo caso, nas ações de força nova, tem cabimento a expedição de mandado liminar de reintegração, após apreciação superficial pelo juiz, em “summaria cognitio”, das provas colhidas na justificação prévia. Doutrina: Alexandre de Paula, Código de Processo Civil Anotado. Washington de Barros Monteiro, Curso de Direito Civil – Direito das Coisas, vol. III. Jurisprudência: RT 607/200 (Agravo de Instrumento nº 72.366.200, Palmas, Juiz Hirose Zeni, 8ª Câm. Cív., j. em 14.11.1994, public.: 25.11.1994).

Tribunal de Alçada do Paraná. Agravo de instrumento. Preparo antecipado. Inaplicabilidade. Ação de manutenção de posse. Ação de força velha. Liminar denegada. Recurso desprovido. 1 – o preparo antecipado foi instituído pela Lei nº 8.950, de 13 de dezembro de 1.994, ao modificar a redação original do art. 511 do Código de Processo Civil, mas não chegou a revogar a do art. 527 do mesmo diploma, que era norma de caráter especial, não alcançada por aquela outra de caráter geral; 2 – o lapso de ano e dia alusivo as ações de força nova (Código Civil, art. 523) conta-se da data do efetivo esbulho ou turbação, como se infere do inciso III, do art. 927 do Código de Processo Civil, e não da data em que o possuidor tomou conhecimento desses fatos. Mesmo a doutrina que sustenta que esse prazo flui da data do conhecimento desses atos, em caso de clandestinidade, descartam esse termo “a quo” quando a ignorância deriva de negligência do possuidor (Carvalho Santos, vol. VII, p. 264). Doutrina: Washington de Barros Monteiro, Curso de direito civil, Ed. Saraiva, 1979, vol. 3, p. 61. Silvio Rodrigues, Direito civil – direito das coisas, Ed. Saraiva, 1988, vol. 5, p. 62. Pontes de Miranda, Tratado de direito privado, vol. X, p. 439 (Agravo de Instrumento nº 80.577.000, Jandaia do Sul, Juiz Mendonça de Anunciação, 7ª Câm. Cív., j. em 24.06.1996, public.: 09.08.1996).

¹²     Neste sentido, inclusive, Betina Rizzardo Lara, Liminares no Processo Civil, São Paulo: RT, 1993, p. 174-175.

¹³     Notem que a intimação pessoal (mesmo pelo correio) ao réu, só é necessária na eventualidade do seu não comparecimento à audiência de justificação. Caso contrário, comparecendo à audiência, a intimação será feita pela imprensa, ao seu advogado.

¹⁴     Tribunal de Alçada do Rio Grande do Sul. Agravo nº 196.041.602, 09.05.1996, 6ª Câmara Cível, relator: Arminio José Abreu Lima da Rosa, Veranópolis. Ação de reintegração de posse. Prazo para contestação. Conta-se o prazo para contestação, na demanda reintegratória de posse, uma vez aprazada audiência de justificação de posse, da intimação da decisão que apreciar a liminar. Caso em que a contestação deu ingresso após tal lapso. Revelia. Presunção de veracidade dos fatos. É de natureza relativa a presunção decorrente da revelia o que, obviamente, não empece a que o juiz, se não convencido, designe audiência de instrução. Agravo provido, mas em parte.

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Reintegração de posse – liminar indeferida – intimação pessoal do réu – inexistência de advogado constituído – necessidade Não tendo o réu comparecido na audiência de justificação em ação de reintegração de posse, onde foi indeferida a liminar, deve ser intimado pessoalmente, para início da fluência do prazo de contestação, quando não representado nos autos por advogado devidamente constituído, pois a ausência àquela não implica na revelia (AI nº 374.286, 8ª Câm., rel. Juiz Cunha Cintra, j. em 26.11.1992. Referência: Adroaldo Furtado Fabrício, Comentários, 3ª ed., Forense, vol. VIII, p. 456-457).

Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Agravo de Instrumento nº 401.372-0/00, São Paulo, 5ª Câmara, 30.11.1988, relator: Paulo Bonito, decisão: unânime. Prazo. Contestação. Possessória. Reintegração de posse. Audiência de justificação realizada. Fluência do prazo a partir do dia imediato a retirada dos autos de cartório e não da data da publicação – intempestividade reconhecida – decisão mantida.

¹⁵     Nelson Nery Junior e Rosa Maria Andrade Nery, Código de Processo Civil Comentado, 3a ed., São Paulo: Revista dos Tribunais, 1997, nota 7 ao art. 928.

¹⁶     Clóvis Bevilacqua, C.C. dos EE. UU. do Brazil, Rio de Janeiro: Fc. Alves, 1917, III/25.

¹⁷     Carlos Roberto Gonçalves, Direito das Coisas, São Paulo: Saraiva, 1997, p. 15.

¹⁸     Clóvis Bevilacqua, C.C. dos EE. UU. do Brazil, Rio de Janeiro: Fc. Alves, 1917, III/24.

Capítulo 2

USUCAPIÃO

2.1. PRINCIPAIS ASPECTOS

a) Foro competente: sendo ação real imobiliária,¹ deverá ser proposta, nos termos do art. 95 do Código de Processo Civil, no foro onde está localizado o imóvel (forum rei sitae), no juízo especializado (se houver, uma das Varas de Registros Públicos).² Será processada na Justiça Federal se o imóvel confrontar com outro de propriedade da União, Autarquias ou Empresas Públicas, exceto se não houver Vara Federal, prevalecendo, neste caso, a Justiça Estadual.³

b) Legitimidade ativa: possuidor que atenda aos requisitos do usucapião, sendo absolutamente necessário o consentimento⁴ do cônjuge, por se tratar de ação real imobiliária (Código de Processo Civil, art. 10).⁵ No usucapião coletivo será, também, parte legítima, como substituto processual, a associação dos moradores com personalidade jurídica, desde que autorizada pelos representados (Lei 10.257, de 11 de julho de 2001, art. 12, III).

c) Legitimidade passiva: proprietário e seu cônjuge (litisconsórcio passivo necessário), a teor do que dispõe o inciso I do § 1º do art. 10 do Código de Processo Civil, além dos confinantes, sem esquecer que serão intimados (não são réus), para eventualmente manifestar interesse na causa, os representantes da Fazenda Pública da União, dos Estados, do Distrito Federal, dos Territórios e dos Municípios (Código de Processo Civil, art. 943).

d) Valor da causa: Existem divergências:

a) valor venal do bem usucapiendo: (Código de Processo Civil, art. 259, VII) (RJTJSP 114/363);

b) valor estimado pelo autor: TJSC, 1ª Câmara, Apelação nº 9.790, relator: Des. Ivo Sell; Alexandre de Paula, Código de Processo Civil Anotado, São Paulo: Revista dos Tribunais, 1980, vol. 1, p. 646);

c) valor real do bem: (TJRS, 5ª Câm., AgI nº 585.034.424, rel. Des. Ruy Rosado de Aguiar Junior, RJTJRS, 112/318).

e) Petição inicial: respeitará os requisitos do art. 282 do Código de Processo Civil com as seguinte peculiaridades:

a) descrição minuciosa do imóvel acompanhada de planta (não simples croqui, Código de Processo Civil, art. 942);

b) certidão do Registro de Imóveis, comprovando a legitimidade passiva do proprietário;

c) certidão negativa da existência de ação possessória que tenha por objeto o imóvel usucapiendo, em razão da vedação inserta no art. 923 do Código de Processo Civil;

d) pedido de intervenção do Ministério Público no usucapião constitucional urbano ou coletivo (Lei 10.257, de 11 de julho de 2001, art. 12, § 1º);

e) pedido de assistência judiciária gratuita no usucapião constitucional urbano ou coletivo, que deverá ser deferido (Lei 10.257, de 11 de julho de 2001, art. 12, § 2º).

f) Procedimento: originalmente se tratava de procedimento comum, rito especial, regulado pelos arts. 941 usque 945 do Código de Processo Civil. Entretanto, com a retirada da audiência preliminar (inciso I da antiga redação do art. 942 do Código de Processo Civil) pela Lei 8.951/1994, o procedimento passa a ser comum e o rito ordinário, com as peculiaridades dos arts 941 e seguintes. Tratando-se de usucapião constitucional urbano ou coletivo, acorde com o art. 14 da Lei 10.257, de 11 de julho de 2001, o procedimento será exclusivamente comum, rito sumário.

2.2. USUCAPIÃO (DIREITO MATERIAL)

2.2.1. Conceito

Antes de ingressar nos aspectos processuais, mister se faz compreender o instituto do usucapião.

O tempo determina a aquisição do direito no usucapião. Destarte, o usucapião também é denominado “prescrição aquisitiva”.

Nesse sentido, diferencia-se da prescrição extintiva, normatizada pelos artigos 189 a 211, do Código Civil, que tratam da perda da pretensão, ou seja, da perda do direito subjetivo pela inércia do seu titular.

O usucapião, como prescrição aquisitiva, difere, portanto, da prescrição extintiva, pois que, em verdade, não é o proprietário que está perdendo e sim o possuidor que está adquirindo um direito real sobre coisa alheia.

O proprietário só perde o seu direito porque o possuidor o adquire, isso em virtude da exclusividade dos direitos reais.

Contudo, segundo Silvio Rodrigues, uma semelhança há entre a prescrição aquisitiva e a extintiva, qual seja: o interesse em atribuir-se juridicidade a uma situação de fato persistente no tempo.⁶

A prescrição aquisitiva, regulada pelo Direito das Coisas, é definida como modo originário de aquisição da propriedade e de direitos reais que podem ser exercidos continuamente pelo decurso do tempo na posse (v.g., servidões e usufrutos).

O art. 1.244 do novo Código Civil, determina que estende-se ao possuidor o disposto quanto ao devedor acerca das causas que obstam, suspendem ou interrompem a prescrição, as quais também se aplicam à usucapião.

Nesse sentido, não há usucapião entre cônjuges enquanto durar o casamento e entre descendentes e ascendentes, durante o exercício do poder familiar.

Não corre, ainda, a prescrição aquisitiva, em face dos absolutamente incapazes (Código Civil, arts. 3º e 198).

O usucapião, nada obstante a previsão nos arts. 1.238, 1.239, 1.240 e 1.242 do Código Civil, se apresenta como uma forma de aquisição de coisas móveis e imóveis e, portanto, deve ser analisado como gênero.

Assim sendo, o usucapião deve ser encarado como forma de aquisição de um direito real que requer determinadas condições para manifestar-se na órbita jurídica, seja ele de bens móveis ou imóveis.

De um modo simplista, havendo a posse por um certo lapso temporal determinado em lei, genericamente, haverá autorização para aquisição da propriedade.

O usucapião nada mais faz que transformar um fato (a posse) em direito (propriedade).

Portanto, reconhece uma situação de fato atribuindo características que a transformam em direito real de propriedade ou em direitos reais que comportam decurso de prazo na posse (v.g., usufruto e servidão).

Não obstante um certo grau de injustiça para alguns, é uma realidade jurídica que também funciona como um dos meios de levar a efeito a função social da propriedade.⁷

De fato, corrige uma injustiça social ao penalizar o proprietário desidioso, que não concede à sua propriedade a necessária função social constitucionalmente requerida.

Nesse sentido manifestou-se Silvio Rodrigues:

o usucapião dá prêmio a quem ocupa a terra, pondo-a a produzir. É verdade que o verdadeiro proprietário perdeu seu domínio, contra sua vontade. Mas, não é injusta a solução legal, porque o prejudicado concorre com sua desídia para a consumação de seu prejuízo. Em rigor, já vimos, o direito de propriedade é conferido ao homem para ser usado de acordo com o interesse social e, evidentemente, não o usa dessa maneira quem deixa sua terra ao abandono por longos anos.⁸

Logo, uma vez manifestado, caracteriza a desídia do proprietário que merece sofrer o prejuízo – dormientibus non sucurrit jus.

Em consonância com o acatado, sob prisma possível, o usucapião também pode ser encarado como instrumento para que prevaleça a função social da propriedade.

Quanto ao modo de aquisição, diz-se que o usucapião é o modo originário de aquisição do domínio.⁹

Segundo, ainda, Silvio Rodrigues, o usucapião é o modo originário de aquisição do domínio, através da posse mansa e pacífica, por determinado espaço de tempo, fixado na lei.¹⁰

Nesta medida, por ser modo originário de aquisição, não importa se o bem foi penhorado, está hipotecado ou está clausulado.¹¹

Conforme ensina Carlos Roberto Gonçalves, se o usucapião é modo originário de aquisição da propriedade, passa ao patrimônio do adquirente escoimada de quaisquer limitações ou vícios que porventura a maculavam, enquanto que pelo modo derivado, a transmissão é feita com os mesmos atributos e eventuais limitações que anteriormente recaíram sobre a propriedade.¹²

Posto que a aquisição por usucapião é modo originário de aquisição da propriedade, não existe transmissão de propriedade de tal sorte que não existe fato gerador do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis).

Nesse sentido:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Apelação Cível. Mandado de Segurança. Município de São Caetano do Sul. ITBI. Usucapião representa modo originário de aquisição de propriedade, inexistindo transmissão. Não ocorrência de fato gerador. Sentença mantida. Recursos oficial não conhecido e voluntário improvido (Apelação nº 0017251-68.2012.8.26.0565, rel. Silvana Malandrino Mollo, São Caetano do Sul, 14ª Câmara de Direito Público, j. em 25.07.2013, Data de registro: 29.07.2013. Outros números: 172516820128260565).

Caio Mário da Silva Pereira,¹³ seguindo a lição de Girard,¹⁴ ao revés do entendimento de Silvio Rodrigues e da maioria doutrinária nacional, entende, nada obstante, que o usucapião é meio de aquisição derivado, o que faz justificando ser a aquisição por usucapião relacionada com outra pessoa que já era proprietária da mesma coisa, e que perde a titularidade da relação jurídica dominial em proveito do adquirente.

A distinção é importante na exata medida em que, havendo aquisição derivada, o bem usucapido é transmitido com todas as características que o gravavam.

Já De Ruggiero ensina que se trata de classe intermediária, entre as formas de aquisição originária e derivada e, desta forma, não estariam apagados os ônus que recaem sobre a coisa usucapida.¹⁵

Nada obstante, para Maria Helena Diniz, pelos princípios que presidem as mais acatadas teorias sobre a aquisição da propriedade é de se aceitar que se trata de modo originário, uma vez que a relação jurídica formada em favor do usucapiente não deriva de nenhuma relação com o seu antecessor.¹⁶

Se uma propriedade desaparece e outra surge, não significa que a propriedade se transmite.¹⁷

Logo, o usucapião opera-se diretamente, pelo beneficiário, prescindindo da existência de qualquer outra pessoa, ou seja, não há transmissão voluntária.

Por esse motivo, entende-se, a rigor, tratar-se de forma originária de aquisição de direito real.

Em verdade, a única transferência se opera de uma situação de fato para uma situação de direito, o que, por via de consequência, gera a modificação da titularidade do direito.¹⁸

Seja como for, a sentença na ação de usucapião é meramente declaratória, e não constitutiva de direito.

Delineado o instituto, ainda que brevemente, verificaremos a seguir as espécies de usucapião.

2.2.2. Usucapião extraordinário

O fundamento do usucapião extraordinário está inserto no artigo 1.238 do Código Civil.

É denominado extraordinário na medida em que a conjugação dos elementos abaixo discriminados dispensa o justo título e a boa-fé.

Assim, a origem da posse na violência ou clandestinidade, quando cessarem, autorizam essa espécie de usucapião, como adiante se verificará.

2.2.2.1. Requisitos para o usucapião extraordinário

2.2.2.1.1. Possessio ou posse

A posse é exteriorização do domínio, e, nesse sentido, diz-se que o usucapião decorre da posse. Contudo, não é qualquer posse que faz nascer o usucapião.

Na exata medida em que o usucapião atribui juridicidade a uma situação de fato, mister se faz uma posse mansa e pacífica, capaz de autorizar o possuidor a adquirir o direito.

Requer-se, destarte, atitude ativa do possuidor que se encontra exercendo poderes inerentes à propriedade, além de atitude passiva do proprietário, omisso e permissivo quanto à situação de fato ao longo do tempo.

Esta posse, mansa e pacífica, é aquela exercida a revelia do dono, que não toma qualquer atitude para defender sua posse. Assim, a posse é mansa e pacífica em relação ao dono que, conhecendo a posse, não questiona a existência da situação de fato, a posse pelo terceiro.

Nesse sentido, o possuidor não sofre oposição pelo proprietário em relação ao exercício de sua posse. O proprietário, desidioso em verdade, não está pleiteando a retomada da coisa.

Portanto, a posse pode até ter origem injusta, na violência ou clandestinidade do possuidor.

Apesar da possível origem injusta, enquanto não cessar a violência ou a clandestinidade não há falar-se em posse, e, consequentemente, em posse ad usucapionem.

É verdade que a posse subsiste como injusta. Todavia, cessando a violência e clandestinidade, que qualificam a posse como tal, abre-se caminho para a posse ad usucapionem.¹⁹

Nesse sentido, ensina Caio Mário que a posse é violenta ou clandestina em relação à vítima; em relação a terceiros a posse produz seus efeitos normais. Ensina, também, que a posse injusta não pode se converter em posse justa, quer pela vontade, quer pela ação do possuidor: “nemo sibi ipse causam possessionis mutare potest” (Digesto, Livro 41, Tít. III, fr. 33, § 1º) quer pelo decurso do tempo: “quod ab initio vitiosum est, non potest tractu temporis convalescere.”

Entretanto, não levando em conta o art. 497 do Código Civil de 1916 e, agora, o art. 1.208, do novo Código Civil, mais adiante, inadmite a posse violenta ou clandestina (já que não se modifica) como apta a ensejar o usucapião.²⁰

Outrossim, é de se verificar que o vício da precariedade não autoriza a posse ad usucapionem.

Portanto a posse precária não se transforma em posse ad usucapionem, como ocorre no caso de violência ou clandestinidade.

A posse é precária em razão da quebra de confiança em face de outra pessoa, mácula insanável que jamais caracteriza a posse jurídica.

Neste sentido, ensina Silvio Rodrigues que a posse precária não convalesce jamais porque a precariedade não cessa nunca. O dever do comodatário, do depositário, do locatário, etc., de devolverem a coisa recebida, não se extingue jamais, de modo que o fato de a reterem, e de recalcitrarem em não entregá-la de volta, não ganha jamais foros de juridicidade, não gerando, em tempo algum, posse jurídica.²¹

Cumpre assinalar o disposto no Código Civil:

Art. 1.208. Não induzem posse os atos de mera permissão ou tolerância assim como não autorizam a sua aquisição os atos violentos, ou clandestinos, senão depois de cessar a violência ou a clandestinidade.

Art. 1.203. Salvo prova em contrário, entende-se manter a posse o mesmo caráter com que foi adquirida.

Sobre a posse, requisito do usucapião, ensina Silvio Rodrigues que tal posse há de ser justa, ou seja, sem os vícios da violência, clandestinidade, ou precariedade,²² pois, como já vimos, se a situação de fato foi adquirida através de atos violentos ou clandestinos, ela não induzirá posse enquanto não cessar a violência ou clandestinidade; e se foi adquirida a título precário, tal situação não convalesce jamais.²³

Assim sendo, para ilustrar, suponhamos que duas pessoas estabeleçam um comodato por prazo indeterminado. Notificado, o comodatário não restitui o imóvel após o prazo estabelecido, e, decorridos 22 anos da notificação, ingressa com ação de usucapião.

Podemos afirmar com segurança jurídica que mesmo tendo sido notificado sem que nenhuma providência tenha sido tomada ao depois pelo comodante, a posse do comodatário continua sendo precária, porquanto foi esta a sua origem que não se modificou.

Logo, como precária, não autoriza prescrição aquisitiva, sob pena de cometer-se a mesma quimera de se permitir aquisição por usucapião ao locatário que não devolve o imóvel após notificado.

A origem da posse não se modifica, posto que derivada, o que vai de encontro com a natureza do usucapião, meio originário de aquisição da posse.

O fato da inércia do titular do domínio, se for o caso, não lhe retira o direito de, quando achar conveniente, reaver a posse que entregou de boa-fé.

Caso fosse admitida a posse ad usucapionem em razão de posse precária, premiar-se-ia a quebra de confiança, o que, inclusive, afronta o princípio da segurança dos negócios jurídicos e a paz social buscada pelo Direito.

Com muita propriedade, esta é a orientação dos nossos Tribunais, inclusive do Excelso Pretório, sem que se tenha encontrado decisão divergente.²⁴

Vejamos um exemplo:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Usucapião. Imóvel recebido em comodato. Uso por 20 anos. Posse precária. Inexistência do “animus domini”. “De cujus” que autorizou sua mãe a ocupar o imóvel. Recurso não provido (Apel. Cív. nº 194.053-1, Getulina, 21.10.1993, rel. Des. Godofredo Mauro).

2.2.2.1.2. Lapso temporal

Para aquisição, por usucapião extraordinário, o Código Civil de 1916 exigia prazo vintenário (Código Civil, art. 550).

O novo Código Civil reduziu o prazo para quinze anos no art. 1.238.

Todavia, se o imóvel tiver sido utilizado para moradia habitual ou nele o possuidor realizar obras ou serviços de caráter produtivo como, por exemplo, uma fábrica ou plantações, o prazo para aquisição por usucapião extraordinário é reduzido para dez anos.

Esse lapso temporal deve ser ininterrupto quanto ao seu exercício. Contudo, de acordo com o artigo 1.243 do Código Civil, as posses mansas e pacíficas anteriores podem ser somadas.

A prova da interrupção do prazo prescricional cabe ao proprietário em caso de ação. Se este, após o prazo do usucapião, ingressar com ação reivindicatória, o possuidor poderá defender-se com a denominada exceção de usucapião.

Resta importante salientar, portanto, que o art. 1.238 do Código Civil, reduziu o prazo do usucapião extraordinário para quinze ou dez anos.

2.2.2.1.3. Animus domini²⁵

O possuidor deve agir em relação ao bem com ânimo de dono, o que decorre da teoria subjetiva de Savigny que, nesse particular, não foi de todo repelida pelo legislador pátrio.

Há lógica no sistema legal vez que, se assim não fosse, o caseiro (fâmulo da posse), o locatário e o comodatário, só para ilustrar, após vinte anos, tornar-se-iam proprietários em virtude da prescrição aquisitiva.

2.2.2.1.4. Res habilis ou objeto hábil a ser usucapido

Para que se verifique o usucapião, mister se faz, também, um bem apto ao usucapião. Nesse sentido, todo e qualquer imóvel particular, urbano ou rural, é suscetível de usucapião.

Portanto, estão excluídos os bens públicos, sobre os quais não incide o usucapião a teor do que dispõe o art. 191, parágrafo único, da Constituição Federal.²⁶

Por outro lado, muito se discute acerca da possibilidade de usucapir imóveis que não constam com matrícula (v.g. sobra de loteamento ou área), bem como imóveis rurais de tamanho inferior ao módulo mínimo.

Na primeira hipótese, de sobras sem matrícula, nenhum óbice existe e por ocasião do registro da sentença a matrícula deve ser aberta com fundamento nos elementos apurados na necessária perícia no curso do processo.

No Agravo de Instrumento n° 508.048-4/7-00, consignou o Desembargador Silvério Ribeiro, do Tribunal de Justiça de São Paulo:

A hipótese é viável, permitindo a doutrina e a jurisprudência que se declare o domínio via usucapião, haja vista que a medida possibilitará a identificação, a certeza e a plenitude da propriedade (RT 263/122, 357/400 e 731/369, JTJSP 96/249 e 217/183). A perícia é necessária, uma vez que se busca em causas como a presente a certeza e a verdade dos dados registrários, sendo de interesse público os assuntos atinentes aos registros públicos, como pacificado na doutrina e na jurisprudência de nossos tribunais (RDI 2/68; JTJSP 75/141, 108/335, 113/389, 132/326, 147/221, 184/153 e 286/385; RT 512/150, 524/79 e 564/95).

Possível, nesta medida, o usucapião de lote, ainda que o loteamento seja irregular ou não conte com matrícula, hipótese que desafiará, como dissemos, perícia com individualização da área a ser usucapida e que servirá de parâmetro para o registro da sentença:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Usucapião – Imóvel urbano – Loteamento irregular – Sentença de extinção – Inadmissibilidade – A usucapião, por ser modo originário de aquisição da propriedade, sempre foi considerada hábil a regularizar a aquisição de domínio de lote integrante de parcelamento ou desmembramento irregular – Inexiste óbice ao reconhecimento da prescrição aquisitiva, por constituir a circunstância mera irregularidade administrativa – Extinção afastada para determinar o normal prosseguimento do feito – Recurso provido (Apelação Cível n 379.658-4/7-00 – Socorro - 5ª Câmara de Direito Privado – Relator: Oldemar Azevedo – 15.03.2006 – v.u. – Voto n. 10.153).

Ainda no âmbito do Tribunal de Justiça de São Paulo, na Apelação n. 568.403-4/7-00, consignou o Relator, Desembargador Vicentini Barroso:

Para constar, o fato de o imóvel usucapiendo encontrar-se, eventualmente, em área de parcelamento irregular não obsta processamento de ação que vise à usucapião. Realmente, esta, porque modo originário de aquisição da propriedade, sempre foi considerada hábil a regularizar a aquisição de domínio de lote integrante de parcelamento ou desmembramento irregular, constituindo a circunstância mera irregularidade administrativa.

Quanto ao usucapião em desacordo com o módulo rural mínimo, é mister observar que existem julgados que admitem a aquisição também a pretexto de a aquisição ser originária.²⁷

De nossa parte entendemos que o pedido, neste caso, é juridicamente impossível, posto não se tratar de mera irregularidade administrativa, devendo a petição inicial ser desde logo indeferida (CPC, art. 295, parágrafo único, III) e o processo extinto sem resolução do mérito (CPC, art. 267, I).

Isto porque a determinação de módulo rural mínimo, o que se aplica igualmente a lotes com tamanho inferior ao permitido por lei (v.g. art. 4º, II, da Lei 6.766/1979), afronta normas de ordem pública e, igualmente, afronta a função social da propriedade em razão do desrespeito às políticas de desenvolvimento urbano e rural.²⁸

Nesta medida:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Usucapião de imóvel rural – Área inferior ao módulo rural – Impossibilidade jurídica do pedido reconhecida – Extinção do processo sem apreciação do mérito acertada. Recurso desprovido (Apelação 498 865-4 ”0-00, Atibaia, 10 Câmara “D”’ de Direito Privado, relator o Desembargador Lucas Tambor Bueno, julgamento em 8 de agosto de 2007).

O mesmo se aplica se o caso for de imóvel urbano, em loteamento clandestino, que não respeite o lote mínimo de 125 m² determinado na Lei 6.766/1979.

Em outras palavras, embora se admita a ação de usucapião para regularização de lotes em loteamentos clandestinos, o mesmo não é possível afirmar se houver desrespeito à metragem mínima determinada pela lei federal.

Neste sentido e de forma mais rigorosa que os julgados antes mencionados, inadmitindo, inclusive, usucapião para imóvel desprovido de matrícula, o seguinte julgado:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Apelação 0011168-60.2010.8.26.0224 – Relator: Paulo Eduardo Razuk – Comarca: Guarulhos – Órgão julgador: 1ª Câmara de Direito Privado – Data do julgamento: 01.02.2011 – Data de registro: 25.02.2011 – Outros números: 990103788109 – Usucapião Especial – Imóvel urbano – O apelante pretende usucapir lote de terreno em loteamento clandestino – Lote situado em área que não foi objeto de regular parcelamento de solo – O lote tem 112,97 m², área inferior ao do módulo urbano – O art. 183 da Constituição Federal, prevê o usucapião especial urbano de imóvel urbano com área de até 250 m², àquele que o possuir de maneira ininterrupta e sem oposição, por cinco anos, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural – O art. 182 da Lei Maior estatui que o parcelamento do solo urbano deve atender as exigências do plano diretor, tendo em vista a ordenação da cidade, como política de desenvolvimento e de expansão urbana – O art. 4º da Lei 6.766/79 impõe requisitos mínimos para o parcelamento do solo urbano, entre os quais área mínima de 125 m² – Interpretação sistemática – Não pode ser admitido usucapião especial urbano de modo contrário ao regramento do parcelamento do solo, previsto na própria Constituição, na lei federal que regula o tema e na lei municipal que estabelece o módulo urbano – O usucapião não é via adequada à regularização de loteamento clandestino – À falta de matrícula, não é possível o registro de sentença que concedesse o usucapião – Configurada a inutilidade do provimento jurisdicional pleiteado – Sentença mantida – Recurso improvido.

2.2.2.1.5. Justo título e boa-fé²⁹

No usucapião extraordinário não se perquire a presença de justo título e boa-fé. São presumidos o titulus (justo título) e o fides (boa-fé), não se admitindo, tampouco, prova em sentido contrário, posto tratar-se de presunção absoluta (juris et de jure).

Assim sendo, prestigia-se o possuidor que manteve a posse por mais tempo.

2.2.3. Usucapião ordinário

O usucapião ordinário possui os mesmos requisitos do usucapião extraordinário, com acréscimo dos requisitos do justo título e da boa-fé.

O lapso temporal no usucapião ordinário é substancialmente menor, ou seja, dez ou quinze anos, decorrência do justo título e da boa-fé, requisitos essenciais para a redução do tempo de posse para a prescrição aquisitiva.

A posse, conforme dispunha o parágrafo único do artigo 551 do Código Civil de 1916, era pelo período de dez anos entre presentes e de quinze anos entre ausentes.

A noção de presença se dava em função da coincidência do domicílio do possuidor com o domicílio do proprietário do imóvel a ser usucapido.

Caso o possuidor residisse parte do período no mesmo local do proprietário do imóvel a ser usucapido e parte em outro local, era necessária uma relação de proporcionalidade, ou seja, o prazo de ausência deveria ser multiplicado por 1,5. Assim, se o caso fosse de 8 anos entre presentes, restariam, ainda, 3 anos (2 anos faltantes para 10 anos, multiplicados por 1,5; 2 X 1,5 = 3), e o usucapião dar-se-ia em 11 anos.

O novo Código Civil reduziu esse prazo para dez anos, em qualquer caso, no art. 1.242, não fazendo mais distinção entre presentes ou ausentes.

Interessante, entretanto, que, de acordo com o parágrafo único do mesmo artigo, no caso de aquisição onerosa com supedâneo em título registrado e posteriormente cancelado, o prazo será de cinco anos, desde que o possuidor tenha estabelecido sua residência no imóvel ou efetivado investimentos de caráter social ou econômico, como, por exemplo, parcelamento do solo, construções, plantações.

O justo título e a boa-fé, requisitos acrescidos ao usucapião ordinário em relação ao extraordinário, serão objeto de estudo detalhado a seguir.

Portanto, a diferença existente entre o usucapião ordinário e o usucapião extraordinário reside no fato do lapso temporal reduzido naquele que, por sua vez, requer, de forma indelével, o justo título e a boa-fé.

A boa-fé, no entendimento de Virgílio de Sá Pereira,³⁰ é a integração ética do justo título.

Nada mais é, assim, que a convicção do titular de direito em função de um título, de que não se encontra afrontando um direito alheio.

No estudo da posse, diz-se de boa-fé o possuidor que ignora o vício ou obstáculo impeditivo da aquisição da posse (Código Civil, art. 1.201, parágrafo único).

Trata-se, portanto, de conceito psicológico e subjetivo da crença do possuidor de se encontrar em situação legítima.³¹

Consiste, ainda, no que interessa ao justo título, no erro representado pela convicção do possuidor que se julga regularmente com o direito.

O exemplo que se dá é do testamento inquinado de nulidade que transmite a convicção de aquisição legítima ao que recebe o objeto, vez que ignora a circunstância da ilegitimidade do título. É uma crença calcada em título defeituoso, embora aparentemente legal, cuja integração com o aspecto subjetivo faz nascer a boa-fé.

O elemento psíquico não pode ser evidenciado diretamente, fazendo-se mister uma inversão de conceitos, perquirindo-se um elemento negativo, a ausência de má-fé, ou seja, até prova em contrário, o possuidor por justo título é considerado de boa-fé.³²

Ora, se o justo título é hábil para a transferência do direito, sendo, entretanto, inválido, ilegítimo para a aquisição, estará agindo de boa-fé aquele que adquiriu um direito mediante um título ignorando a circunstância da invalidade e da ilegitimidade.

Assim, o possuidor por justo título, um título jurídico, é aquele que ignora os vícios decorrentes do seu título.

Por dispor de justo título, presume-se que o possuidor ignora a circunstância do título ilegítimo e, portanto, está imbuído de boa-fé.

Nesse sentido, o Código Civil brasileiro estabelece presunção juris tantum, ou seja, admite prova em contrário de boa-fé em favor daquele que possua justo título.

Trata-se de presunção relativa,³³ decorrente do parágrafo único do art. 1.201 do Código Civil, que ampara o detentor do justo título, transferindo o ônus da prova da má-fé à parte contrária, que deverá demonstrar que, não obstante o justo título, o possuidor conhecia a circunstância da injustiça da sua posse.

Caio Mário ensina que a boa-fé, como fator psíquico, não é elemento de demonstração direta. Daí recorrer-se, na sua comprovação, a uma inversão de conceitos, para determiná-lo como elemento negativo – ausência de má-fé – o que no terreno prático significa que o possuidor com justo título considera-se de boa-fé até que se prove o contrário – “donec probetur contrarium.”³⁴

Ensina Orlando Gomes que presume-se a boa-fé quando o possuidor tem justo título. A presunção é “juris tantum”. Prova em contrário a destrói. Há casos, todavia, em que a lei não admite. O título é o elemento objetivo na posse de boa-fé. No seu aspecto substancial, apresenta-se como a causa jurídica da relação possessória, o ato ou fato que justifica a sua aquisição. É justo quando se inclui dentre os meios hábeis a aquisição do direito sobre a coisa.³⁵

Lenine Nequete define a boa-fé como a crença em que se acha o possuidor, a) de que a coisa possuída lhe pertence; b) de que o título o tornou proprietário; c) de que o transmitente era, em virtude de um título inatacável, proprietário do imóvel transmitido; d) de que a aquisição não acarretou nenhum prejuízo ao verdadeiro titular da coisa; e) de que adquiriu ao legítimo dono.³⁶

O direito alemão define a boa-fé no art. 937, no sentido da crença do possuidor na sua propriedade, o que faz nos seguintes termos: Quem, durante dez anos, tiver uma coisa móvel em posse a título de propriedade, adquire a propriedade (usucapião). O usucapião está excluído quando o adquirente, por ocasião da aquisição da posse a título de propriedade, não estava de boa-fé, ou quando, mais tarde, vier a saber que a ele não cabe a propriedade.

De acordo com Manoel Antonio Laquis, o Direito argentino exige a boa-fé ao lado do justo título para que se configure o usucapião no lapso temporal mais curto.³⁷

Nada obstante, não há como imiscuir os conceitos de justo título e de boa-fé.

A boa-fé é conceito genérico, que se verifica em todos os ramos do Direito e até fora do Direito, sendo a característica daquele que ignora uma ilegitimidade.

No âmbito do Direito Civil, a noção do justo título é característica do estudo do usucapião e, por conseguinte, do estudo do Direito das Coisas.

Nesse sentido, para que haja o usucapião ordinário, mister que estejam presentes o justo título e a boa-fé, sem o que não se adquire o domínio pela prescrição aquisitiva no prazo menor, sem contar o usucapião constitucional urbano e constitucional rural, nos quais não se requer o justo título.

Pode haver boa-fé sem justo título, cujo exemplo nos dá Ebert Chamoun, quando o possuidor supõe que recebeu a coisa por doação e ela lhe foi simplesmente comodada. Da mesma forma pode haver justo título sem que se apresente a boa-fé, no caso do possuidor obter a coisa mediante doação, mas não ignora que ela não pertence ao doador.³⁸

Em relação ao momento, exige-se a boa-fé não só no instante da aquisição do direito, mas durante todo o período da posse, período esse necessário à aquisição do direito por usucapião.

Essa é a lição de Washington de Barros Monteiro segundo o qual a boa-fé deve existir no ato da aquisição pelo usucapiente e persistir durante todo o tempo da posse.³⁹

Em verdade é o mais puro entendimento do art. 1.202 do Código Civil, nos seguintes termos: A posse só perde este caráter no caso e desde o momento em que as circunstâncias façam presumir que o possuidor não ignora que possui indevidamente.

Por fim, resta importante ressaltar que a boa-fé possui relevância no Direito pátrio nos casos de usucapião ordinário, de frutos e acessões da coisa possuída e, no âmbito do Direito das Obrigações, no caso de perda e deterioração da coisa.

2.2.4. Usucapião constitucional ou especial urbano

Ao lado das espécies já analisadas, a Constituição Federal de 1988 trouxe a lume duas outras espécies de usucapião: o constitucional urbano e o constitucional rural.

A primeira espécie – constitucional ou especial urbano – é especial pelo fato de ter sido criado pelo mandamento insculpido no art. 183 da Magna Carta.

O Código Civil praticamente repete as regras da Constituição, o que faz no art. 1.240.

O Estatuto da Cidade, Lei 10.257, de 11 de julho de 2001, também regula o instituto de forma idêntica ao Código Civil, o que faz no art. 9º.

Certo é que, dessas normas, são extraídos alguns requisitos específicos, ou seja:

a) posse mansa e pacífica, sem oposição;

b) lapso temporal quinquenal, podendo haver soma das posses do antecessor, desde que o atual possuidor seja herdeiro legítimo e já resida no imóvel por ocasião da abertura da sucessão;

c) animus domini especial, ou seja, o possuidor deve agir com ânimo de dono em relação ao imóvel que pretende usucapir, nele residindo e, ademais, não ser proprietário de outro imóvel, urbano ou rural e não ter usucapido de forma especial anteriormente; e,

d) por fim, objeto constituído de imóvel urbano particular que não ultrapasse 250 m².

A respeito do tema, Benedito Silvério dos Reis⁴⁰ anota que:

Não pode ser ultrapassado o limite de duzentos e cinquenta metros quadrados, seja para a área do solo, seja para a área construída, prevalecendo a que for maior, dentro da limitação. A propriedade com área superior ao parâmetro constitucional não será passível de usucapião na modalidade especial urbana...

Tampouco é possível cogitar a possibilidade de ignorar o excedente sob pena de evidente afronta ao dispositivo constitucional que criou a espécie sob análise. Em consonância com o acatado, julgado da 6ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, extraído dos autos da Apelação Cível n. 579.516-4/8, que teve como Relator o Desembargador Sebastião Carlos Garcia, decidiu a questão da seguinte forma:

Usucapião Urbana – Pleito ajuizado com fulcro no artigo 183 da Constituição Federal – Área do imóvel superior a 250 metros quadrados – Impossibilidade de reconhecimento da usucapião – Descabimento da pretensão de usucapir apenas a área referida no dispositivo constitucional, remanescendo a área que ultrapassa aquela metragem – Improcedência da ação – Recurso improvido.

No corpo do Julgado encontramos as seguintes razões: “Entendemos, ainda, não ser possível ao prescribente, que exerce posse sobre área com mais de duzentos e cinquenta metros quadrados, pretender usucapir área igual ou menor que a de duzentos e cinquenta metros quadrados, situada dentro de área maior, fundando sua pretensão no art. 183 da Constituição. Com efeito, se isso fosse possível, consagrada estaria a burla ao dispositivo constitucional em exame, porque bastaria ao prescribente instalar-se em área maior do que a prevista no referido artigo, esperar o decurso do tempo (cinco anos) e preencher os demais requisitos previstos naquela norma para, posteriormente, contornar o preceito constitucional, reduzindo suas pretensões a área igual a duzentos e cinquenta metros quadrados ou, ainda menor. E seria burla também sob o aspecto de que o proprietário dormidor, escudado na circunstância de que a usucapião só se consubstanciaria em prazo maior (...), poderia ter deixado a adoção de providências visando à recuperação de seu imóvel para ocasião mais oportuna, dentro daquele prazo maior, vindo a ser surpreendido, entretanto, pela usucapião especial urbana, cujo reconhecimento seria pleiteado pelo prescribente em prazo menor (cinco anos), sobre área igual ou menor que a de duzentos e cinquenta metros quadrados, situada dentro da área maior inicialmente ocupada e possuída...”.

A questão é específica e o imóvel não poderá ser usucapido de maneira especial ou constitucional caso não concorram todos os requisitos, restando, na ausência deles, as formas ordinária ou extraordinária.

A sentença declarará a propriedade do homem, da mulher ou de ambos, independentemente do estado civil (Código Civil, art. 1.240, § 1º), evidentemente se ambos requererem em conjunto o reconhecimento da posse ad usucapionem, não no caso de mera autorização do cônjuge, necessária em se tratando de ação real nos termos do art. 10 do Código de Processo Civil.

2.2.5. Usucapião constitucional ou especial rural

Diz-se usucapião especial ou rural, pois encontra supedâneo no artigo 191 da Constituição Federal.

O Código Civil disciplina o instituto no art. 1.239, repetindo o mandamento constitucional.

Em sendo especial, seu campo de incidência é restrito aos requisitos essenciais emanados da norma constitucional, porquanto o constituinte estabeleceu uma série de requisitos que limitam a caracterização do instituto, donde conclui-se que esta espécie só se caracteriza naquelas circunstâncias.

Não obstante, sendo impossível a utilização dessa modalidade, o possuidor poderá se valer das outras (ordinária ou extraordinária) que não são excluídas, assim como no usucapião constitucional urbano.

Os requisitos para essa espécie são:

a) objeto hábil, que, nesse caso, é o imóvel rural particular de até 50 hectares;

b) posse mansa e pacífica;

c) lapso temporal quinquenal; e,

d) animus domini especial que inclui a necessidade do possuidor ou sua família tornar a propriedade produtiva – o que nada mais é que outro aspecto da função social consagrada na Constituição –, estabelecer sua moradia além de não ser proprietário de qualquer outro imóvel, urbano ou rural, seja em que município for.

2.2.6. Usucapião coletivo

O usucapião coletivo encontra-se disciplinado pelo art. 10 da Lei 10.257, de 10 de julho de 2001, denominada “Estatuto da Cidade”.

De acordo com essa norma, mesmo que a área suplante duzentos e cinquenta metros quadrados, desde que ocupada por população de baixa renda, pode ser usucapida em cinco anos, desde que os possuidores não sejam proprietários de outros imóveis, rurais ou urbanos, formando-se, a partir daí, um condomínio especial e indivisível.

Na hipótese de algum possuidor ser proprietário, não será possível o usucapião coletivo, fato esse que afetará irremediavelmente o direito dos demais.

Cada possuidor usucapirá uma fração ideal idêntica, independentemente da fração de terreno que ocupe, salvo se houver acordo entre os condôminos na ação de usucapião ou em ato posterior, e, neste último caso, caberá à unanimidade dos coproprietários estabelecer frações ideais diferenciadas.

Em resumo, são esses os requisitos do usucapião coletivo, contidos no art. 10, do Estatuto da Cidade:

a) posse mansa e pacífica, sem oposição, em conjunto por diversos possuidores de baixa renda;

b) lapso temporal quinquenal, podendo haver soma das posses dos antecessores, desde que contínuas;

c) animus domini especial, ou seja, os possuidores devem agir com ânimo de dono em relação ao imóvel que pretendem usucapir, nele residindo, e, demais disso, não podem ser proprietários de outro imóvel, urbano ou rural;

d) por fim, objeto constituído de imóvel urbano, qualquer que seja a metragem.

Aspecto curioso trazido à colação pelo novel instituto é o condomínio que se forma pelo reconhecimento do usucapião coletivo.

Esse condomínio é indivisível, somente permitindo-se a divisão se houver posterior urbanização da área usucapida e, ainda assim, por deliberação de dois terços dos coproprietários.

A administração do condomínio, de acordo com o Estatuto da Cidade, será levada a efeito pela maioria de condôminos presentes, obrigando também os ausentes.

A lei não estipulou a forma de convocação, de votação e, tampouco, de administração. Nesse sentido, entendemos, por analogia, que deverão ser aplicadas as normas referentes ao condomínio edilício.

Longe de ser uma inovação digna de aplausos, o usucapião coletivo é inconveniente na exata medida em que permite a ocupação desordenada e sem qualquer critério urbanístico, vez que assenta uma situação fática contrária à lei.

Posta assim a questão, em tese, está aberta a oportunidade para que parcelamentos de solo clandestinos, que desrespeitam normas urbanísticas e ambientais, sejam regularizados, de forma simples, por sentença de usucapião coletivo.

Demais disso, é cediço que a copropriedade é fonte inesgotável de rixas, motivo pelo qual o Código Civil facilita sua extinção.

Na contramão dos fatos, o Estatuto da Cidade contempla a formação de imensos condomínios, o que, certamente, gerará inúmeros conflitos.

Imaginemos uma ocupação irregular, sem os mínimos requisitos urbanísticos, por centenas de famílias, em condomínio gerado por usucapião coletivo. É evidente, evidentíssimo, aliás, que a transferência posterior de frações sem a devida formalização gerará o caos registral e fonte inesgotável de ações em razão da afronta ao direito de preferência de que dispõe o coproprietário, sem mencionar os conflitos gerados pelas despesas suportadas por alguns em benefício de todos.

Por outro lado, é preciso verificar a teratologia e flagrante inconstitucionalidade representada pelo art. 55 do indigitado Estatuto da Cidade, que alterava a Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973), determinando a nova redação da alínea 28, do art. 167, nos seguintes termos: No registro de imóveis, além da matrícula, serão feitos: I – o registro (...) 28 das sentenças de usucapião, independentemente da regularidade do parcelamento urbano.

Ora, a jurisprudência levou anos para entender que a venda de frações ideais em condomínio representa burla aos preceitos da Lei 6.766/1979.

Nesse sentido, a excelente obra Questões de Condomínio no Registro de Imóveis (Editora Malheiros) do grande registrador de Campinas, Dr. Elvino Silva Filho.

O Estatuto da Cidade, nesse ponto, data venia, passou por cima da Lei 6.766/1979, das normas ambientais e de toda legislação edilícia dos Municípios, motivo pelo qual já entendíamos que, ao se deparar com afronta a essas normas, o Juiz deveria julgar improcedente o pedido de usucapião coletivo, até em razão do art. 182, da Constituição Federal, que exige da política urbana o respeito ao bem-estar dos habitantes.

Em razão disso a parte final, “independentemente da regularidade do parcelamento urbano”, foi derrogada pela MP nº 2.220/2001.

Certamente que esse bem-estar a que se refere à Constituição não será atingido com o reconhecimento jurídico de adensamentos populacionais sem qualquer respeito às normas de edificação, saneamento e meio ambiente.

Outro ponto negativo do art. 10, da Lei 10.257/2001, foi a menção à população de baixa renda como parte legítima a usucapir de forma especial. A subjetividade do texto legal – o que não se recomenda – é latente, motivo pelo qual encontraremos as mais diversas interpretações, até que se pacifique o conceito na jurisprudência.

2.2.7. Usucapião por abandono do lar

O Código Civil foi acrescido do art 1.240-A, pela Lei 12.424/2011, que instituiu a usucapião por abandono do lar, nos seguintes termos:

Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

§ 1º O direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.

§ 2º (Vetado)

Em decorrência do conteúdo dos dispositivos legais acrescidos ao Código Civil pela Lei 12.424/2011, podemos enumerar os seguintes requisitos desta modalidade de usucapião:

a) Posse mansa e pacífica: durante o prazo de posse (de dois anos) determinado como período aquisitivo, a posse não pode ser contestada pelo marido ou companheiro, ainda que tenha abandonado o lar;

b) Lapso temporal: a posse deve ser exercida sobre a totalidade do imóvel, durante o prazo de dois anos;

c) Res habilis: o imóvel a ser usucapido, assim como na usucapião constitucional urbana, deve ser urbano, utilizado para moradia do cônjuge abandonado ou dele e de sua família e não pode ultrapassar 250 m² de área total, nos exatos termos que tratamos na hipótese da usucapião constitucional urbana; e,

d) Animus domini especial, ou seja, o possuidor deve agir com ânimo de dono em relação ao imóvel que pretende usucapir, nele residindo e, ademais, não ser proprietário de outro imóvel, urbano ou rural.

Feita a análise inicial, resta a conclusão da absoluta atecnia da redação em vigor.

Isto porque, na medida em que menciona a propriedade dividida entre ex-cônjuges ou companheiros de duas uma: ou impropriamente se refere a ex-cônjuge ou companheiro quando, na verdade, deveria se referir ao cônjuge que abandonou o lar ou, caso se entenda o contrário, a ação de usucapião de que trata será aplicada apenas na hipótese de divórcio sem partilha, com a permanência do ex-cônjuge abandonado no lar conjugal, sem oposição daquele que se afastou.

Considerada a possibilidade do pedido entre cônjuges, por ocasião do divórcio, o imóvel usucapido deverá ser excluído da partilha, independentemente do regime patrimonial adotado.

São duas interpretações possíveis e a jurisprudência deverá resolver o imbróglio.

2.3. JUSTO TÍTULO

Em virtude da celeuma que gira em torno da conceituação de justo título, mister se faz discorrer e analisar o instituto de tão divergentes opiniões, que é requisito para o usucapião ordinário.

2.3.1. Requisitos

Já verificamos, entre outros casos de aplicação do justo título, que o Código Civil brasileiro exige alguns requisitos para que um direito seja adquirido através de lapso temporal menor de posse pelo usucapião ordinário (Código Civil, arts. 1.238 e 1.260).

Para o usucapião ordinário, portanto, além do lapso temporal e ao lado da boa-fé, exige-se um justo título, cuja definição não é tão clara quanto parece.

Não obstante, seu conceito é estritamente jurídico, ou seja, exclui outros aspectos que não aqueles atinentes à Ciência do Direito, mais especificamente do Direito Civil.

De qualquer forma, o justo título, na sua acepção jurídica, também possui alguns requisitos que constituem sua própria definição, e que serão abaixo estudados:

2.3.1.1. Ilegitimidade do título

O justo título deve ser um fato jurídico que serve de supedâneo a um direito subjetivo.

Entretanto, deve-se abstrair do conceito a ideia de título justo,⁴¹ no sentido puro de justiça e seus ideais, bem como a ideia de título legítimo, que satisfaça a ideia de validade dos atos jurídicos, pois, se assim fosse, haveria cumprido o seu mister.

A ilegitimidade do título é necessária para que haja justo título vez que, se o título fosse legítimo, em virtude dele o direito teria sido validamente transferido, e, portanto, o seu estudo seria inócuo.

Assim, o título que possui o condão de validamente cumprir seu mister não é qualificado como justo título. Este, acorde com o preclaro prof. Arruda Alvim, envolve um erro, o qual, é ignorado por quem dele seja portador.⁴²

A necessidade da ilegitimidade fica ainda mais clara na medida em que se analisa a definição de justo título de Caio Mário da Silva Pereira, segundo o qual a conceituação de justo título leva, pois, em consideração, a faculdade abstrata de transferir a propriedade (em relação ao usucapião), e é neste sentido que se diz justo qualquer fato jurídico que tenha o poder em tese de efetuar a transmissão, embora na hipótese lhe faltem os requisitos para realizá-la.⁴³

Dissemos que o justo título interessa especialmente à prescrição aquisitiva (especificamente ao usucapião ordinário) e, bem assim, muitas vezes, associado a uma ilegitimidade, a uma lesão de direito subjetivo de um titular do domínio que perderá o seu direito real em face da aquisição do possuidor que, em verdade, adquire de forma originária.

2.3.1.2. Existência do título

O ato jurídico gerador do direito há que ser ilegítimo, porém existente. Não se cogita de justo título, não obstante a boa-fé, em relação àquele que o titular imagina existente (título putativo).

Por exemplo: o possuidor imagina que o título se refere à coisa possuída, mas, em verdade, trata-se de outra coisa, completamente distinta.

Segundo Lenine Nequete, se a crença errônea na existência de um título bastasse, resultaria que só a última condição bastava, pois que o justo título não seria mais que um elemento de boa-fé. Além disto, se é certo que o título nulo não pode servir de base à prescrição, com muito mais razão o título inexistente.⁴⁴

Ensina-nos Pontes de Miranda: O título putativo. i.e., crer-se que se adquiriu sem existir o título não basta (...). O Código Civil exige o título existente, que não haja sido transferido; não lhe basta o título ‘in existimatione’. O título há de ser existente, posto que, para a constituição do direito real, ineficaz. Se não existe, não pode ser justo, não pode ser idôneo.⁴⁵

Nesse sentido, julgado do Tribunal de Alçada de Minas Gerais que asseverou:

Sendo a escritura nula por falta de assinatura do outorgante vendedor, não é possível que possa constituir-se em título justo para dar lugar à prescrição aquisitiva por meio do usucapião.⁴⁶

No caso acima, o título não é nulo, é inexistente. Se a escritura é um contrato solene, faltou-lhe elemento essencial, qual seja: a manifestação volitiva de uma das partes. Essa é a inferência que se extrai da própria definição de contrato como um acordo de vontades com o objetivo de adquirir, modificar ou extinguir direitos.

No direito anterior ao Código Civil de 1916, prevalecia entre a doutrina o entendimento de que o título putativo poderia ensejar o justo título, o que, inadvertidamente, foi considerado válido para o direito decorrente do Código Civil de 1916 por Carvalho Santos, entre outros.⁴⁷

2.3.1.3. Coisa certa e determinada

Mister se faz, também, a referência do título à coisa, que deverá ser certa e determinada, sem que paire qualquer dúvida em relação ao seu objeto.

Segundo Oliveira Almeida, se a coisa não é certa, confundindo-se com outra, não há falar-se em prescrição aquisitiva e, nesse caso, o título deixa de produzir os efeitos que se pretende.⁴⁸

Nesse sentido, não recai sobre coisas não constantes do título, como, por exemplo, área maior em caso de bem imóvel.

2.3.1.4. Ato jurídico puro

Segundo a lição sempre clara de Lenine Nequete,⁴⁹ o ato jurídico concernente ao justo título deve ser puro e simples, ou seja, desprovido de condição ou termo (Código Civil, arts. 125, 127 e 128).

Entretanto, há exceções.

Se o ato jurídico que origina o título está subordinado a condição resolutiva ou termo, configurar-se-á o justo título enquanto não operada a condição ou atingido o termo.

No caso de condição suspensiva, haverá justo título depois de operada a condição.

2.3.2. Conceito de justo título na doutrina nacional moderna

2.3.2.1. Arruda Alvim

O ínclito Prof. Dr. Arruda Alvim, reportando-se ao art. 490 do Código Civil de 1916, que corresponde ao art. 1.201 do novo Código Civil, ensina que:

1º) se constitui o justo título naquele título que, segundo a “comunis opinio” levaria à aquisição do direito, pois se reveste de todos os requisitos extrínsecos;

2º) apenas, e, tão somente, verifica-se que não provido daquele de quem, efetivamente deveria provir. O justo título, portanto, envolve um erro, o qual, é ignorado por quem dele seja portador (confira-se, nesse sentido, sentença do juiz José Davis Filho, confirmada por ac. Un. da 2ª Câmara do Tribunal de Justiça de São Paulo, Apel. nº 797, rel. Des. Abeilard Pires, in RT 110/683).⁵⁰

2.3.2.2. Caio Mário da Silva Pereira

Caio Mário descreveu o justo título, inicialmente, com o conceito de título, que, segundo ele, seria a causa ou o elemento criador da relação jurídica.

Ao depois, passou a definir o justo título, que na sua sempre lúcida preleção seria o título hábil em tese para transferir a propriedade. Basta que seja em tese, isto é, independentemente de circunstâncias particulares ao caso. Uma escritura de compra e venda é título hábil para gerar a transmissão da ‘res vendicta’. Se lhe faltarem requisitos para, na espécie, causar aquela transferência, o adquirente que recebe a coisa, possui com título justo, porque o fundamento de sua posse é um título que seria hábil à transmissão dos bens, se não lhe faltasse o elemento que eventualmente está ausente. Ao tratar do usucapião define como justo o título hábil em tese para a transferência do domínio, mas que não a tenha realizado na hipótese por padecer de algum defeito ou lhe faltar qualidade específica.⁵¹

2.3.2.3. Lenine Nequete

Para esse autor, justo título (justa causa possessionis), é todo ato formalmente adequado a transferir o domínio ou o direito real de que trata, mas que deixa de produzir tal efeito (e aqui a enumeração é meramente exemplificativa) em virtude de não ser o transmitente senhor da coisa ou do direito, ou de faltar-lhe o poder de alienar.⁵²

Esclarece que a hipótese mais comum é da aquisição a non domino, admitindo, entretanto, a impossibilidade do transmitente alienar a coisa, como no caso de ausência da outorga uxória, da incapacidade relativa do agente (já que não admite o ato nulo como justo título), bem como todos os atos anuláveis.

2.3.2.4. Maria Helena Diniz

Maria Helena Diniz conceitua o justo título como o documento capaz de transferir o domínio ao possuidor (título), sendo hábil e idôneo à aquisição da propriedade. Exemplifica com a escritura de compra e venda, doação, legado, arrematação, adjudicação, formal de partilha etc.⁵³

2.3.2.5. Orlando Gomes⁵⁴

Orlando Gomes, inicialmente e de forma percuciente, distingue o modo de aquisição e título propriamente dito como meio de aquisição da propriedade. Ensina que no nosso Direito se faz necessário o modus acquisicionis, segundo a tradição romana.

Nesse sentido, o título não transfere a propriedade, fazendo-se mister um modo de aquisição que, no caso de bens móveis, se dá pela entrega física da coisa (Código Civil, arts. 1.267 e 1.226) e, no caso de bens imóveis, pelo registro do título aquisitivo junto ao oficial de Registro de Imóveis da circunscrição imobiliária competente (Código Civil, arts. 1.245 e 1.227).

Assim, o título, no que interessa à aquisição, é apenas a causa da aquisição. Em consonância com o acatado, o “modus” é, em suma, o fato jurídico “lato sensu” a que a lei atribui o efeito de produzir a aquisição da propriedade. Pressupõe título conforme ao direito e só existe se reconhecido na lei.

Por fim, ensina que a boa-fé se presume em existindo justo título, mas não o contrário, ou seja, da existência de boa-fé não se extrai a inferência do justo título.

Preleciona que não há como confundir o título com o instrumento,⁵⁵ ou seja, com o documento escrito. Sendo assim, ensina que o título é sinônimo de ato jurídico e, mais adiante, dilarga o conceito, vez que explica que a posse nem sempre encontra fundamento em ato jurídico.⁵⁶ A justiça do título, segundo o autor, reside na idoneidade para transferir, ou seja, significa título hábil, que representa um negócio jurídico hábil à transferência do direito, referindo-se especificamente à propriedade.

Entretanto, como adiante se verá, abranda o conceito de idoneidade, admitindo, inclusive, o erro no modo de aquisição, e, por conseguinte, o vício formal, dando o exemplo da aquisição de propriedade imóvel por instrumento particular,⁵⁷ apto a configurar justo título, posição essa que, embora admitida pela jurisprudência pátria, representa adequação aos critérios de equidade, faltando, contudo, suporte jurídico a lhe dar supedâneo.

Nesse sentido, emprega a seguinte definição de justo título: é o ato jurídico cujo fim, abstratamente considerado, é habilitar alguém a adquirir a propriedade de uma coisa. Todo negócio jurídico apto a transferir o domínio considera-se justo título. Entretanto, não obstante a existência desse título, o direito não se transfere, motivo pelo qual, exige-se um lapso temporal suficiente para que se ultime a prescrição aquisitiva.

Resumindo, complementa: todo fato jurídico apto a transferir o domínio pode servir para a sua aquisição mediante usucapião ordinária, se o seu efeito específico não se produziu em virtude de um dos obstáculos apontados.

Os atos translativos mais comuns, que podem ser considerados justo título, são: a) compra e venda; b) a troca; c) a dação em pagamento; d) a doação; e) o dote; f) o legado; g) a arrematação; h) a adjudicação.⁵⁸

2.3.2.6. Silvio Rodrigues

Silvio Rodrigues conceitua o justo título como aquele hábil para conferir ou transmitir direito à posse, se proviesse do verdadeiro possuidor ou proprietário, ou, ainda, o documento capaz de transferir-lhe [ao possuidor] o domínio, se proviesse do verdadeiro dono.⁵⁹

2.3.2.7. Washington de Barros Monteiro

Washington de Barros Monteiro define o justo título como aquele título hábil a transferir o domínio e que realmente o transferiria, se tivesse emanado do verdadeiro proprietário.⁶⁰

2.3.3. Justo título e desnecessidade de registro

O registro do título não é requisito para que o possuidor invoque o usucapião e, tampouco, obsta a produção de efeitos do usucapião em face de registro, ou seja, em face de quem tenha o título registrado. Esta é a lição de Pontes de Miranda.⁶¹

Observa-se, entretanto, que o registro imperfeito do título, por si só, justifica a existência do justo título, já que é modo de aquisição de propriedade imobiliária (Código Civil, arts. 1.245 e 1.227).

Nesse sentido, hodiernamente, remansosa jurisprudência não exige o registro para que se configure o justo título.

Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial nº 32.972, decisão: 19.03.1996, UF: SP, 3ª Turma, publicação: DJ de 10.06.1996, p. 20.320. Usucapião ordinário. Promessa de compra e venda. Justo título. Conceito. Tendo direito a aquisição do imóvel, o promitente-comprador pode exigir do promitente vendedor que lhe outorgue a escritura definitiva de compra e venda, bem como pode requerer ao juiz a adjudicação do imóvel. Segundo a jurisprudência do STJ, não são necessários o registro e o instrumento público, seja para o fim da Súmula nº 84, seja para que se requeira a adjudicação. Podendo dispor de tal eficácia, a promessa de compra e venda, gerando direito a adjudicação, gera direito a aquisição por usucapião ordinário. Inocorrência de ofensa ao art. 551 do Código Civil. Recurso conhecido pela alínea “c”, mas não provido. Relator: Ministro Cláudio Santos. Relator acórdão: Ministro Nilson Naves. Por maioria, conhecer do recurso, mas negar-lhe provimento. Veja: REsp nº 12-SP; REsp nº 6.957; REsp nº 30; REsp nº 5.643; REsp nº 9.945; REsp nº 10.383; REsp nº 19.414 (STJ) – RE nº 78.881; RE nº 6.750 (STF).

É bem verdade que nem sempre o título sem registro foi admitido como justo título.

Sob a égide do direito anterior ao Código Civil de 1916 (Decreto 3.453 de 26.04.1865), Lafayete Rodrigues Pereira⁶² ensinou que a prescrição fundada em título não registrado pode ser oposta e prevalece contra terceiros, exceto se forem credores por hipoteca inscrita ou antes, só não vale contra hipoteca inscrita.

Visceralmente contrário a Lafayete, insurgiu-se Lacerda de Almeida, que assim se manifestou: Como assim, se a transcrição é hoje em dia, com respeito a imóveis, a própria tradição ou a forma legal e solene de tradição, forma única, sem o que a transferência não se opera, reduzindo o ato a simples contrato entre alienante e adquirente?⁶³

A doutrina pátria, em parte, ainda considera indispensável o registro para a configuração do justo título.

Nesse sentido, a posição de Lenine Nequete⁶⁴ e também de Washington de Barros Monteiro, para quem mister se faz o registro para que o título seja considerado justo. Segundo esse último festejado autor, sem tal formalidade não se adquire o domínio, motivo pelo qual não há como falar-se em justo título nos termos requeridos pela Lei.⁶⁵

O Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo já se manifestou nos seguintes termos: ou consideremos a transcrição como a tradição solene do imóvel (Lafayete e Teixeira de Freitas), ou vejamos nela o meio de prova único, solene, autêntico, da alienação, como quer Lacerda, é indubitável que o título não transcrito falta essa solenidade externa. E como, no conceito de todos, ao título a que faltam as solenidades prescritas por lei não é válido para a prescrição, segue-se evidente que o título não registrado é inválido.⁶⁶

Verifica-se, pois, que até há pouco tempo encontravam-se decisões abalizadas exigindo o registro para configuração do justo título:

Supremo Tribunal Federal. Recurso Extraordinário nº 78.881, julgamento: 17.10.1975. 1. Justo título para o efeito do que expressa o art. 551 do Código Civil é o instrumento hábil, formalizado e registrado mas, bem se vê, que manifeste aquisição a ‘non donino’. 2. Precedentes da Corte. 3. Recurso Extraordinário provido em parte. Votação: unânime. Resultado: conhecido e provido em parte. Origem: GO – Goiás. Publicação: DJ de 12.12.1975. RTJ vol. 76-02, p. 555. Relator: Antonio Neder. 1ª Turma.

Supremo Tribunal Federal. Apelação Cível nº 9.691, julgamento: 06.11.1985. Governo estrangeiro. Aquisição de imóvel. Escritura não inscrita no registro de imóveis. Imóvel levado a praça, arrematado e registrado por terceira pessoa. Ação de usucapião julgada improcedente. I – Não tendo o Estado-autor adquirido a propriedade do terreno enquanto titular da licença do Ministério das Relações Exteriores (Lei 4.331/64) não poderia mais tarde adquiri-lo, fosse por compra, fosse por usucapião. II. – Não há justo título em caso de omissão do registro imobiliário (precedentes no S. T. F.). III – Contudo, não tendo havido reconvenção, não podia a sentença recorrida determinar que o autor entregasse ao réu o imóvel em causa, mas tão só declarar improcedente a ação de usucapião. Apelação provida em parte mínima. Observação: votação: unânime. Resultado: provido em parte mínima. Veja RE nº 78.881/75; RTJ 76/555, RE nº 6750, origem: DF – Distrito Federal, publicação: DJ de 19.12.85, p. 23.623. Ement. vol. 1405-01, p. 175, relator: Francisco Rezek, Sessão: TP – Tribunal Pleno.

Abarcaram, à época, a noção de que o justo título só se configurava em se tratando de instrumento já transcrito, seguindo, também, a lição de Guillouard,⁶⁷ levando em conta apenas a validade do título e a aquisição a non domino.

É sabido que o Direito francês influiu de maneira importante no Direito brasileiro, levando os juristas pátrios a adotar a necessidade do registro para a configuração do justo título.

Entretanto, mesmo no Direito francês, é possível encontrar posição segundo a qual o registro seria necessário em relação a terceiros, mas dispensável em face do proprietário, inferência que se extrai da obra de Baudry et Tissier.⁶⁸

Não se pode olvidar o Direito italiano, cujas lições de Pacifici Mazzoni⁶⁹ e Ricci,⁷⁰ exigem o registro de forma indelével, mesmo contra o proprietário, enrijecendo a lição de Baudry et Tissier, segundo a qual o registro seria necessário apenas em face de terceiros.

Nessa esteira, se o justo título seria aquele hábil à transferência do direito, sendo incapaz, assim, de operar seus efeitos em função de um vício intrínseco decorrente da ausência de registro, não haveria a presença do justo título naquele título não registrado, que antigamente deveria ser translatício da propriedade e o prescribente não pode[ria] invocar como esteio da prescrição ordinária, porque esse título, mesmo quando nenhum vício tivesse, era inábil para fazê-lo senhor da coisa e não podia logicamente incutir-lhe o ânimo de possuir a coisa como sua.⁷¹

2.3.4. Justo título decorrente de atividade jurídica relacionada ao fundamento do direito

A existência de um justo título, por outro lado, requer a indagação acerca da atividade jurídica a ele relacionada.

Em outras palavras, é necessário perquirir se da atividade jurídica decorre o fundamento de um direito, especificamente, a transferência do domínio ou posse no que concerne ao estudo do Direito das Coisas.

Nesse sentido, o justo título, portanto, é aquele que, configurando um ato jurídico, serve de fundamento à aquisição de um direito na exata medida em que a atividade que representa contém a capacidade abstrata de gerar o direito subjetivo a que se refere.

Pode constituir, por si só, um modo de sua transferência, uma verdadeira natureza atributiva do direito, ideia que vem esposada por acórdão do Desembargador Cardoso Filho, segundo o qual com a locução justo título, o que se designa é o ato jurídico cujo fim, abstratamente considerado, é habilitar alguém a adquirir a propriedade de uma coisa. Mas, se a despeito de sua existência, a propriedade não se transfere, é preciso, para que a transferência se legitime, que o adquirente possua o bem pelo tempo necessário para usucapi-lo.⁷²

Assim, se o ato jurídico objetiva a transferência de um imóvel, mister se faz verificar se a atividade seria suscetível de registro, vez que no Direito brasileiro é o registro que transfere a propriedade (Código Civil, arts. 1.227, 1.245 e 1.267).

Mister se faz, também, a verificação da ilegitimidade do título no caso concreto, mormente no caso de usucapião, vez que é assente que o justo título não é legítimo, pois se o fosse, teria operado a transferência do direito a que se refere.

Ebert Chamoun conceitua o justo título como a adequação do ato inválido ao tipo de negócio hábil para dar ensejo à transferência do domínio (ou do direito real suscetível de adquirir por usucapião).⁷³ Com isso cita, ao depois, diversos títulos, como a compra e venda, a doação, a troca etc.

Nesse sentido, exemplifica, inclusive, com a sucessão, seja a título universal ou singular, modo de transferência da propriedade, sendo, pois, justo título se proveniente de testamento inválido.

2.3.5. Justo título e promessa de compra e venda⁷⁴

2.3.5.1. Promessa de compra e venda e transferência do domínio

Todo o problema decorrente de se saber se a promessa de compra e venda é justo título decorre da vetusta orientação do Supremo Tribunal Federal.

Entendia-se, à época, que a inscrição do compromisso era imprescindível para a adjudicação compulsória.

Passou-se, então, a invocar o art. 639 do Código de Processo Civil – obrigação de fazer, lavrar a escritura – que também não encontrou respaldo no Excelso Pretório.

Assim, restando uma situação fática insolúvel, passou-se a admitir a promessa de compra e venda como justo título na exata medida em que, sendo irretratável e irrevogável, infunde no seu titular a crença de que virá, inexoravelmente, tornar-se dono.⁷⁵

Acorde com a lição de Ricardo Arcoverde Credie⁷⁶ e Mário de Aguiar Moura,⁷⁷ segundo os quais a adjudicação compulsória é ação de natureza pessoal, a hodierna jurisprudência entende que não há necessidade de registro para que o promissário comprador se valha da ação adjudicatória, desde que a promessa de compra e venda seja irretratável. Por esse motivo, admitida a adjudicação compulsória, o interesse da promessa de compra e venda como justo título reduziu-se substancialmente.

A promessa de compra e venda é o contrato mediante o qual alguém, mesmo não sendo proprietário, se obriga a transferir o domínio, normalmente de bem imóvel.

A transferência da propriedade não se ultima com a promessa de compra e venda que, na verdade, cria uma relação jurídica de natureza obrigacional, meramente pessoal.

Posto isso, temos que a obrigação pode ser definida como o vínculo jurídico transitório (extingue-se normalmente pelo pagamento) mediante o qual o devedor (sujeito passivo) fica adstrito a dar, fazer ou não fazer (prestação) alguma coisa em favor do credor (sujeito ativo), sob pena de, não cumprindo a obrigação espontaneamente, ver seu patrimônio responder pelo equivalente, e, às vezes, por perdas e danos.

Portanto, tratando-se de promessa de compra e venda sem registro, estar-se-á diante de uma relação jurídica obrigacional, mediante a qual o sujeito passivo se obriga a posteriormente emitir uma declaração de vontade, a escritura definitiva, esta sim com a possibilidade de ser justo título, passível de transferir o direito, especialmente o domínio no caso de imóveis.

No sistema jurídico brasileiro o contrato não transfere o domínio. Nesse sentido, o teor do art. 1.267 do Código Civil:

Art. 1.267. A propriedade das coisas não se transfere pelos negócios jurídicos antes da tradição.

A esse respeito, tratando-se de bens móveis, a decisão abaixo colacionada bem demonstra a posição jurisprudencial a respeito do tema:

Tribunal de Alçada do Rio Grande do Sul. Apelação Cível nº 197.004.443, data: 03.04.1997, órgão: 5ª Câmara Cível, relator: Márcio Borges Fortes, origem: São Pedro do Sul. Ação de retomada de bem móvel. A propriedade de bem móvel se transfere pela simples tradição, sendo o certificado de propriedade de veículo mera questão administrativa, cuja irregularidade não leva a conclusão da inexistência de um contrato de compra e venda. Apelação desprovida.

Verifica-se que o art. 237, do Código Civil, estipula que até a tradição, pertence ao devedor a coisa...

A tradição nada mais é que a entrega do bem. Antes dela o credor tem apenas um direito a essa entrega e não um direito ao bem objeto da prestação da obrigação.

É a aplicação do princípio traditionibus, non pactis, dominia rerum transferentum, ou seja, a tradição e não os pactos é que transferem o domínio.

Não operada a tradição, o devedor deverá contentar-se com as perdas e danos em face do sujeito passivo que responderá com o seu patrimônio (Código Civil, arts. 389 e 475).

Bem por isso diz-se que a obrigação confere simples direito pessoal e não real. Importante, contudo, diferenciar bens móveis de bens imóveis, até porque, no caso de bens móveis, tirante a posse de boa-fé, que é presumida no caso de possuidor por justo título, este possui reduzida importância em virtude do modo de aquisição do direito (pela tradição física).

Todavia, no caso de bens imóveis, a transferência do domínio somente se opera com o registro do título aquisitivo no oficial de Registro de Imóveis da circunscrição imobiliária competente. Trata-se, no caso, de tradição solene.⁷⁸

A esse respeito, os arts. 108 e 1.245 do Código Civil brasileiro:

Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§ 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

§ 2º Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.

Portanto, antes de registrar o título e adquirir o direito real, o credor possui apenas um direito pessoal, independentemente de contar com a posse.

2.3.5.2. Promessa de compra e venda sem registro e justo título

Com fundamento no sistema positivo pátrio, parte da doutrina e da jurisprudência conclui que a promessa de compra e venda não registrada, como contrato preliminar, não constitui justo título, vez que não é negócio hábil para ensejar a transferência do domínio, mas, como direito pessoal que é, apenas uma obrigação do titular do direito receber o título.

Faltar-lhe-ia, portanto, uma relação de causalidade direta para operar a aquisição do direito, sem o que não há falar-se juridicamente em justo título.

Lenine Nequete defende que o compromisso de compra e venda não pode ser conceituado como justo título antes de obtida a sentença de adjudicação ou a própria escritura, divorciando-se do conceito da maior parte dos autores que o admite como tal.

O faz com muita propriedade jurídica e científica nos seguintes termos: Nem parece que escape à conceituação proposta o compromisso de compra e venda devidamente inscrito, desde que – anote-se – obtida a escritura ou a sentença de adjudicação e levadas (aquela ou esta) a registro. Pois o que então sucede é que os efeitos da transcrição, por força do art. 5º do Decreto-Lei 58, de 10.12.1937 (regulamentado pelo Decreto nº 3.079, de 15.09.1938, e posteriormente modificado pelos Decretos nos 4.857, de 09.11.1939, e 5.318, de 29.02.1940, e pelas Leis nos 649, de 11.03.1949, e 6.014, de 27.12.1973), retroagem à data da averbação do compromisso. Em outras palavras: é justo título a promessa de compra e venda irretratável, feita a um ‘non dominus’, e desde a data de sua inscrição no Registro Público, sob a condição, porém, de que o promitente comprador venha a obter e registrar a escritura definitiva ou a carta adjudicatória.⁷⁹

Em nota de rodapé, importante observação do ilustre jurista nos seguintes termos: São por demais escassas e vagas, na jurisprudência, as referências à possibilidade de se encarar a promessa de compra e venda como justo título. O que se encontra, em geral, é apenas um simples aceno, ‘en passant’, e sem reflexo no decisório, à afirmação de que o pré-contrato de compra e venda, capaz de autorizar a adjudicação compulsória, é de ser atualmente tido como justo título para efeito de usucapião de breve tempo (...) Isto é, sugere-se – e nada mais que isto – que a promessa de compra e venda, irretratável e irrevogável, há de ser tratada como título hábil à usucapião abreviada, sem se levar em conta, porém, que o enunciado é incompleto: enquanto não consubstanciadas as circunstâncias que acima apontamos (a escritura definitiva ou a sentença de adjudicação, regularmente transcrita, que fazem retroagir os efeitos da inscrição do compromisso), a promessa, embora inscrita, não é translativa do domínio e, como tal, refoge ao conceito em que se pretende subsumi-la.

Esse entendimento esposa a tese segundo a qual o compromisso de compra e venda não é documento hábil para a transferência do domínio e, bem assim, sem as condições formais exigidas por lei.

Portanto, não poderia configurar-se justo título, apto a ensejar o usucapião ordinário.

O fundamento da impossibilidade de título não registrado configurar-se justo título advém da proteção e do privilégio atribuído pelo sistema jurídico positivo brasileiro aos direitos reais, especialmente à propriedade, atribuindo-lhes diversas garantias e prerrogativas, dentre as quais, só para ilustrar, a tipologia ou tipicidade com a consequente enumeração taxativa – numerus clausus – naturalmente limitativa da definição de justo título que, assim, foi interpretada restritivamente.⁸⁰

Nesse sentido, a seguinte decisão:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Usucapião. Ordinário. Justo título. Falta. Compromisso de compra e venda. Documento inábil à transmissão de domínio. Mera promessa de cessão de direitos. Hipótese, ademais, em que não se comprovou a posse. Reivindicatória procedente. Recurso provido. Título justo, no sentido que lhe é atribuído pelo artigo 551 do Código Civil, há de ser aquele idôneo para a transmissão do domínio. Daí, entendimento de que a qualificação de justo, dada pela referida norma legal, é imprópria, porque melhor teria sido se houvesse aludido a título “hábil” (rel. Márcio Bonilha, Apel. Cív. nº 179.177-1, São Paulo, 26.11.1992).

Tenha-se presente, entretanto, que essa posição esposa o pensamento da doutrina estrangeira do século retrasado, especialmente a francesa, que, como se sabe, privilegiou a classe burguesa e o liberalismo exacerbado, acorde com a teoria econômica de Adam Smith.

Por esse motivo, no século XXI, a função social da propriedade vem trazendo à colação uma limitação ao direito absoluto do proprietário usar, gozar, dispor e reivindicar o seu bem.

Não que se tenha abolido o direito à propriedade. Nem de longe.

A Constituição Federal brasileira, ao garantir o direito à propriedade privada, logrou limitar esse mesmo direito, o que fez ao exigir o respeito a sua função social.

Uma das formas de limitação é, exatamente, a destinação, a posse e o uso que um terceiro oferece à propriedade.

Assim, hodiernamente, como se verá, a promessa de compra e venda vem sendo admitida como justo título, mesmo sem registro e mesmo que aparentemente afronte o sistema positivo decorrente do Código Civil.

2.3.5.3. Posição que admite a promessa de compra e venda registrada como justo título

Verifica-se que a posição doutrinária que desconsidera o compromisso de compra e venda como justo título depende da circunstância do aludido contrato não se encontrar registrado.

E assim o é em face da realidade atribuída ao registro do compromisso de compra e venda pelo Decreto-Lei 58/1937 e pelo art. 1.418 do Código Civil.

Pontes de Miranda admite o justo título sem o registro, todavia, distingue a eficácia real do efeito erga omnes. Ensina que não se pode apresentar como título para se adquirir, por usucapião contra alguém, escrito particular que não tem efeito “erga omnes”. Não se confunda o efeito erga omnes com efeito real: se o título tivesse eficácia real, seria “bis in idem” pensar-se em usucapião.⁸¹

Nesse sentido, a decisão abaixo colacionada, com natural abrandamento da posição de Lenine Nequete, admitindo a promessa de compra e venda registrada, mesmo sem a escritura ou sentença adjudicatória:

Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial nº 12, decisão: 08.08.1989, UF: SP, 4ª Turma, publicação: DJ de 25.09.1989, p. 14952, RSTJ, vol. 4, p. 1.468. Recurso Especial. Usucapião ordinário. Conceito de justo título. Justo título, aludido no artigo 551 do Código Civil, é o título válido, em tese, para transferir o domínio, mas ineficaz, na hipótese, por não ser o transmitente o titular do direito ou faltar-lhe o poder de alienar. Abonada doutrina e precedentes jurisprudenciais exigem esteja o título registrado. Não é justo título, para os efeitos do usucapião de breve tempo, o compromisso de venda por instrumento particular não registrado e não registrável, embora o preço integralmente pago. Recurso Especial conhecido, com base na letra ‘c’ do permissivo constitucional, e provido. Ação de usucapião improcedente e ação reivindicatória procedente. Relator Ministro Athos Carneiro. Por unanimidade, conhecer e prover o recurso.

Tribunal de Alçada do Paraná. Usucapião ordinário – promitente vendedor que não registra o título aquisitivo do imóvel – contrato posteriormente desfeito – promitente comprador sem condições de registrar a promessa pactuada – ausência de justo título – ação procedente – apelo provido. I – Justo título, aludido no art. 551, do Código Civil, é o título válido, em tese, para transferir o domínio, mas ineficaz, na hipótese, por faltar ao transmitente o poder de alienar. Abonada doutrina e precedentes jurisprudenciais exigem esteja o título registrado. II – Não é justo título, para os efeitos do usucapião de breve tempo, o compromisso de compra e venda por instrumento particular não registrado e não registrável, embora esteja o preço integralmente pago. Doutrina: José Osório de Azevedo Junior, Compromisso de compra e venda, 2ª ed., São Paulo: Ed. Saraiva, 1983, p. 77; Nelson Luiz Pinto, Ação de usucapião, São Paulo: Ed. Revista dos Tribunais, 1987, p. 122; Serpa Lopez, Curso de direito civil, Rio de Janeiro: Ed. Freitas Bastos S/A, 1960, vol. 6, pp. 553-554; Orlando Gomes, Direitos Reais, Ed. Forense, 1958, pp. 232-233.

2.3.5.4. Posição que admite a promessa de compra e venda mesmo sem registro como justo título

A aplicação do Direito, às vezes, deixa de lado os aspectos puramente científicos e passa a considerar circunstâncias metajurídicas.

De fato, o direito não pode se divorciar da realidade. Em consonância com o acatado, o aplicador – o juiz – depara-se com situações que demandam justiça e, de certa forma, requerem a aplicação da finalidade máxima do Direito: a paz social.

Concretamente, a aplicação pura do Direito no caso sub oculis poderia gerar sérias distorções, privando aquele que de boa-fé, durante anos, aplicou à propriedade sua função social, tal qual delineada na Constituição Federal.

Ensina José Osório de Azevedo Junior que diante de tais ensinamentos, forçoso é admitir o compromisso como título hábil para gerar usucapião ordinário. Trata-se de um negócio jurídico que, abstratamente considerado, leva à aquisição do domínio, pois, negando-se o promitente-vendedor a outorgar a escritura definitiva, a sentença produzirá os mesmos efeitos. Caracteriza-se, portanto, como ato translativo, como temos insistido. Se por algum motivo, revelou-se ineficaz, a deficiência de aquisição ficará sanada pelo decurso do tempo, da forma com que ocorre com outro ato translativo qualquer, como a compra e venda, a doação, a permuta, etc. O fundamental, em matéria de justo título, é a existência de uma razão, de um motivo, de uma causa que dê substrato jurídico e torne explicável a posse “animus domini” do adquirente.⁸²

Nelson Luiz Pinto, no mesmo sentido, admitindo a possibilidade de justo título em relação ao compromisso de compra e venda sem registro, pondera: No nosso sentir, não se pode deixar de reconhecer ao compromissário-comprador, que quita o preço, o “animus domini”, a intenção de possuir a coisa como sua, como proprietário, independentemente de estar ou não o instrumento registrado.⁸³

Defende o justo título, inclusive, em relação a qualquer outro documento que retrate uma “justa causa possessionis”, posse com “animus domini”, e que possibilitaria ao possuidor futura transcrição desse documento ou substituição por outro definitivo, como é o caso, por exemplo, da promessa de cessão de direitos hereditários, de dação em pagamento, desde que, naturalmente, cumprida a contraprestação do adquirente.⁸⁴

Nesse sentido, em alguns casos, os Tribunais pátrios têm admitido o compromisso de compra e venda, mesmo sem registro, como justo título, especialmente para o usucapião ordinário, seguindo, também, a lição de Orlando Gomes⁸⁵ e Lafayete Rodrigues Pereira:⁸⁶

Tribunal de Justiça de São Paulo. Reivindicatória. Lote de terreno incluído em área de maior extensão. Usucapião ordinário invocado. Requisitos preenchidos. Posse mais de 15 anos, fundada em título justo e boa-fé. Recurso não provido. Para fins de usucapião ordinário, por justo título se entende o ato jurídico cujo fim, abstratamente considerado, é habilitar alguém a adquirir a propriedade de uma coisa. Nessa conceituação se enquadra a posse adquirida em função de negócio de compromisso de compra e venda. Transcorrido prazo superior a 15 anos a posse mansa e pacífica sem solução de continuidade, fundada em justo título e boa-fé, está-se diante de posse “ad usucapionem” que embaraça a reivindicação pretendida pelo “dominus”. A aptidão dessa posse para a aquisição do domínio não se desqualifica pelo fato de ter sido o imóvel em determinado período utilizado como moradia, e em outro para fins comerciais – Todos são meios exuberantes da exteriorização do domínio, compatíveis com a aptidão econômica da coisa (Apel. Cív. nº 7.192-4, São Paulo, 9ª Câmara de Direito Privado, rel. Ruiter Oliva, 03.03.1998, v.u.).

Interessa ao tema, outrossim, as decisões abaixo do Tribunal de Justiça de São Paulo, que exigiram a quitação do preço para a configuração do compromisso de compra e venda como justo título:

Usucapião – ordinário – justo título – compromisso de compra e venda quitado – caracterização – falta de registro – irrelevância – ação procedente. Compromisso de compra e venda do imóvel, ou cessão de transferência de seus direitos, com ou sem presença do cônjuge, e cujo preço já tenha sido pago, considera-se justo título, para efeito de usucapião ordinário, ainda que seu instrumento não tenha sido registrado (Apelação Cível nº 195.715 1, origem: Indaiatuba, 2ª Câmara Cível, relator: Cezar Peluzo, data: 21.12.1993).

Usucapião. Compromisso de compra e venda. Preço ainda não quitado. Inadmissibilidade. Possibilidade de promitente vendedor recuperar o domínio e posse do imóvel pela resilição do contrato. Inexistência de justo título. Legitimação para causa inocorrente. Carência decretada (rel. Cezar Peluzo, Apel. Cív. nº 168.853-1, Mogi Mirim, 11.08.1992).

No mesmo sentido, decisão que emana do Tribunal de Alçada do Rio Grande do Sul:

Ação de usucapião. Promessa de compra e venda. Preço parcelado. Falta de quitação. Posse “ad usucapionem”. 1. Usucapião extraordinário. Não exercendo o promitente posse com “animus domini”, não pode somar a posse do proprietário para efeito de aquisição via usucapião. 2. Usucapião ordinário. Ausência de justo título. Promessa de compra e venda por instrumento particular não quitada não se constitui em título aos efeitos do artigo 551 do Código Civil. Prazo incompleto. Entre a data da celebração do contrato e o ajuizamento da ação não decorreram 10 anos. Recurso desprovido. Decisão: Negado provimento. Unânime (Apelação Cível nº 195.194.378, data: 25.06.1996, 9ª Câmara Cível, relator: Maria Isabel de Azevedo Souza, origem: Uruguaiana).

Dilargando um pouco mais o conceito, abrangendo não só a promessa de compra e venda quitada, mas, também, aquela irretratável e irrevogável, a decisão abaixo do:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Usucapião. Ordinário. Justo título. Promessa de compra e venda, ou cessão e transferência de promessa de compra e venda, irretratável e irrevogável, ou cujo preço haja sido pago. Caracterização. Falta de registro. Irrelevância. Recurso provido (rel. Cezar Peluzo, Apel. Cív. nº 146.026-1, São Paulo, 01.10.1991).

Portanto, é forçoso concluir que a jurisprudência atual admite o justo título representado pela promessa de compra e venda sem registro, exigindo, entretanto, quitação do preço e irretratabilidade e irrevogabilidade do instrumento. Nesse caso, diz-se que a promessa irretratável e irrevogável quitada infunde a crença no seu titular de que virá inexoravelmente a ser dono.

2.3.6. Justo título, nulidade absoluta e nulidade relativa

Parte da doutrina abarca a teoria das nulidades como critério para configurar ou não o justo título. Nesse sentido, procedem à diferenciação entre ato nulo e ato anulável. Assim, alguns autores admitem o justo título como ato nulo ou anulável. Outros o admitem apenas como ato anulável.

Passaremos a registrar essas opiniões, lembrando que, à rigor, a nulidade não pode ser considerada como critério apto à verificação da existência do justo título, o que se afirma na exata medida em que sua principal motivação fática é a venda a non domino.⁸⁷

Em verdade, o justo título está relacionado com a crença que infunde no titular e não com o fato do título nulo ou anulável.

Entrementes, para Orlando Gomes,⁸⁸ se o título for nulo de pleno direito não há falar-se em justo título, ao menos para o usucapião ordinário.⁸⁹

Nesse sentido, decisão do Superior Tribunal de Justiça:

Superior Tribunal de Justiça. Acórdão nº 6.934, decisão: 21.05.1991, Recurso Especial nº 10.038, ano: 91, UF: MS, 3ª Turma, publicação: DJ de 17.06.1991, p. 8.209, RSTJ, vol. 26, p. 510. Civil. Venda de ascendente a descendente. Nulidade. Usucapião como defesa. 1. A venda de ascendente a descendente, sem o consentimento expresso dos demais descendentes, é nula e prescreve em vinte anos a ação para declarar essa nulidade. 2. A posse do imóvel em virtude de alienação em fraude da lei não se apresenta apta a aquisição do domínio, por usucapião ordinário, por lhe faltar o requisito do justo título e da boa-fé. Relator: Ministro Dias Trindade. Observação: por unanimidade, não conhecer do recurso especial.

Ensina o mestre baiano, ainda, que pode ocorrer erro no modo de aquisição, de tal sorte que admite o justo título no caso de aquisição por instrumento particular na hipótese em que, na verdade, tratando-se de imóvel, seria necessário o instrumento público.⁹⁰

Ora, nesse caso, o título é nulo de pleno direito por força do art. 166, IV, do Código Civil. Ademais, como se viu linhas acima, o instrumento particular consubstanciado em compromisso de compra e venda, embora não seja nulo em virtude do direito obrigacional que representa, em verdade, não é hábil para transferir a propriedade, de tal sorte que não se pode defini-lo como justo título, não obstante, abalizada jurisprudência em sentido contrário que o admite levando em conta mais a equidade do que a Ciência do Direito.

O que se quer dizer é que da atividade jurídica não decorre o fundamento de um direito, qual seja: a transferência do domínio.

Em consonância com a doutrina pátria, Orlando Gomes faz distinção entre justo título e boa-fé.

Posta assim a questão, ressalta a importância da existência real do título, afastando o putativo, cujo entendimento contrário levaria à absorção do conceito de justo título pelo de boa-fé. Nesse sentido, sustenta sua tese de inadmissibilidade de título nulo de pleno direito como justo título.

Interessante é o confronto da posição taxativa de Orlando Gomes com outra, visceralmente contrária, que decorre da lição de Ebert Chamoun, segundo o qual não se exclui a possibilidade de se configurar o justo título, inclusive quando o ato jurídico é nulo (nulidade absoluta). O que é indispensável para que haja título justo é que o ato jurídico dele constitutivo exista, vale dizer, contenha os seus elementos conceptuais. A nulidade não acarreta necessariamente a ineficácia, e entre os efeitos do ato nulo pode inserir-se a aquisição da posse (tradição nula). O parágrafo único do art. 622 do CC, que é a bandeira desfraldada por quem advoga a tese contrária (J. M. Carvalho Santos, Código Civil brasileiro interpretado, 7ª ed., 1961, vol. 7, p. 438; Pontes de Miranda, Tratado de direito privado, 1955, vol. 11, p. 140), não constitui obstáculo ao nosso entendimento. É certo que a tradição, que tem por título um ato nulo, não transfere o domínio, mas transfere a posse, a posse ad usucapionem. Não o transfere, mas é suscetível de gerá-lo mediante o usucapião, ordinário e extraordinário. Aliás, se verdadeiro o argumento, a tradição não ensejaria sequer a aquisição da propriedade pelo usucapião extraordinário, o que é inadmissível. Não há assim razão, de ordem doutrinária, para que se circunscreva o âmbito do usucapião ordinário à existência de título meramente anulável. O usucapião alargar-se-á, melhor preenchendo as suas relevantes funções sociais.⁹¹

Lição abalizada, entrementes, e coincidente com a de Orlando Gomes, provém de Lenine Nequete,⁹² segundo o qual o título deve ser válido, ou seja, não inquinado de nulidade absoluta, que, segundo ele, deve ser declarada ex officio pelo juiz (Código Civil, art. 168, parágrafo único).

Justifica sua posição esclarecendo que em caso de nulidade absoluta, o pronunciamento judicial considera inexistente o ato, sem que se tenha verificado nenhum efeito jurídico, sendo que a declaração operar-se-á ex tunc, para o presente e para o passado, citando, para tanto, Pontes de Miranda.⁹³

Assim, só nos casos expressos no art. 171 do Código Civil (nulidade relativa), é que se admite justo título, não nos casos do art. 166 do Código Civil (nulidade absoluta).

Portanto, segundo essa corrente doutrinária, não há justo título: a) se o ato for praticado por absolutamente incapaz; b) se o objeto for ilícito ou impossível; c) se o ato não respeitar a forma prescrita em lei; d) se for preterida alguma solenidade ou, ainda; e) se a lei taxativamente declara nulo o ato ou nega-lhe efeito.

Nesse sentido, decisão do:

Tribunal de Justiça do Paraná. Apelação Cível, Acórdão nº 4.785, relator: Des. Maximiliano Stasiak, Comarca: Campo Mourão, 1ª Vara Cível, órgão: 3ª Câmara Cível, publicação: 01.09.1987. Venda de imóveis rurais realizada com utilização de procuração falsa – ato nulo que nulifica também as vendas sucessivas dali decorrentes – tratando-se de venda nula, o título correspondente a mesma não pode respaldar a invocação de usucapião nos termos do artigo 551 do Código Civil, porque não é justo título a que se refere esse dispositivo legal – se o direito de retenção condicionado a existência de benfeitorias, cuja apuração foi relegada a execução de sentença ali pode haver compensação com os danos causados a propriedade e os prejuízos sofridos pelos autores.

No caso de ato anulável (Código Civil, art. 171) não há celeuma, sendo possível a aquisição pela prescrição aquisitiva ordinária em virtude do justo título deste ato jurídico decorrente.

2.3.7. Justo título, transação, sentenças e escrituras que operam a divisão de coisa comum

Diz-se que a transação não constitui justo título, corolário de seu efeito meramente declaratório.

A transação define-se como ato jurídico bilateral que visa extinguir ou prevenir litígios mediante concessões recíprocas das partes interessadas ou, ainda, a composição com troca de vantagens pecuniárias.

De fato, dispõe o art. 840 do Código Civil, que é lícito aos interessados prevenirem, ou terminarem o litígio mediante concessões mútuas.

O instituto é de utilidade para as partes que evitam perdas ou delongas na solução da lide mediante composição, principalmente ante a pletora de feitos que assoberba o Poder Judiciário.

A transação não cria ou transmite direitos. Portanto, diz-se que os direitos são apenas declarados ou reconhecidos como preexistentes no patrimônio de cada um dos transatores (Código Civil, art. 843) e, por esta razão, seus efeitos operam-se ex tunc.

Trata-se de presunção absoluta de efeito meramente declaratório da transação.

As partes não são obrigadas a garantir os direitos que reconhecem na exata medida de ausência de transferência de direitos. Entretanto, a lei (Código Civil, art. 845) abre uma exceção em caso de evicção.

Diz a norma: Dada a evicção da coisa renunciada por um dos transigentes, ou por ele transferida à outra parte, não revive a obrigação extinta pela transação; mas ao evicto cabe o direito de reclamar perdas e danos.

Para não levar aos seus extremos a ficção do efeito meramente declaratório da transação, trazendo indesejável insegurança às relações jurídicas, vem tal regra amenizar os efeitos da presunção do art. 843 do novo Código Civil.

De qualquer modo, o efeito da transação é meramente declaratório e, assim, não há falar-se em justo título no caso de reconhecimento de um direito preexistente.

Pelas mesmas razões jurídicas, as sentenças e escrituras que operam a divisão de coisa comum são apenas declaratórias de direitos preexistentes e, por isso mesmo, impossíveis de constituir um justo título.

Nesse sentido, ensina Lenine Nequete que nem a transação, nem o julgado na sentença divisória ou a sucessão se podem ter como justos títulos no sistema do nosso Código: são todos atos meramente declaratórios e não constitutivos, e, ainda, que o título translativo deve ser buscado no ato anterior, que não na sentença ou partilha amigável que lhe puseram fim.⁹⁴

2.3.8. Vícios de forma e justo título

Como visto, muitas são as correntes na doutrina nacional e estrangeira que tratam dos requisitos delineadores do justo título.

Existe aquela corrente mais liberal que, adotando uma linha menos exigente, admite o justo título mesmo na hipótese de forma inidônea para a transferência do direito, exigindo apenas um vício proveniente do modo de aquisição desse mesmo direito.

Nesse sentido, Orlando Gomes preleciona que o erro no modo de aquisição é apto a tornar justo o título.⁹⁵

É o caso da aquisição de imóveis por instrumento particular, na hipótese em que lei exige o instrumento público (Código Civil, art. 134, II; novo Código Civil, art. 108), no caso, a escritura pública.

Segundo o renomado autor, embora haja defeito de forma, lembrando que a ninguém é lícito desconhecer a lei (especificamente os arts. 107 e 108, do Código Civil), admite que devem ser considerados igualmente o erro de direito e o erro de fato, que acabam convertendo-se em boa-fé, sem que se possa confundir ambos os conceitos.⁹⁶

Em seguida, acorde com Orlando Gomes, há necessidade de se investigar a causa da ineficácia do ato jurídico que não cumpriu sua finalidade, qual seja, a transferência do direito.

Assim, determina três causas:

a) aquisição a non domino;

b) aquisição a domino, na qual o transmitente não tem o direito de dispor ou a transferência se dá por ato inquinado de nulidade; e,

c) erro no modo da aquisição.

Aquele que adquire de quem não é dono realiza negócio ineficaz, ou seja, ninguém pode adquirir mais direitos que aqueles do seu antecessor. Se este não era o dono, resta não transferida a propriedade.

Entretanto, se o adquirente ignora essa circunstância, o título que serve como causa servirá também para a aquisição mediante o usucapião ordinário. Mister se faz, entrementes, que o título seja adequado à transferência.

Por outro lado, ainda segundo o mestre baiano, o título pode emanar do verdadeiro titular do direito, e, apesar disso, não transferir esse mesmo direito. É o que ocorre no caso de ato jurídico translativo inquinado de nulidade relativa.

Como dissemos, Orlando Gomes sustenta a possibilidade de justo título em função de erro no modo de aquisição, como ocorre normalmente no caso de aquisição de imóvel por instrumento particular, posição respeitável que, pelos motivos apontados nessa pequena análise, ousamos discordar do ponto de vista da Ciência do Direito, mas não em razão da equidade.

No mesmo sentido, Lafayete, que defende a possibilidade de justo título na aquisição a non domino, no caso do transmitente não ser o senhor do direito transferido; no caso de ausência de poder legal para transferir o direito; ou na hipótese de erro no modo de aquisição.⁹⁷

Lenine Nequete define justo título como todo ato formalmente adequado a transferir o domínio, ou o direito real de que trata, mas deixa de produzir tal efeito em virtude de não ser o transmitente senhor da coisa, ou do direito, ou de faltar-lhe poder legal de alienar.⁹⁸

Nesse sentido, ao revés das posições precitadas, inadmite o compromisso de compra e venda sem inscrição, conforme análise no tópico próprio deste trabalho. Portanto, não admite o erro formal, ou seja, o erro no modo de aquisição.

2.3.9. Conclusão

O estudo do justo título interessa especialmente à análise do usucapião ordinário, do qual é um dos requisitos ao lado da boa-fé, da posse mansa e pacífica e do lapso temporal exigido conforme o caso (Código Civil, art. 1.238).

Convém notar, outrossim, que o justo título também dispõe de requisitos próprios.

O primeiro deles é a necessidade de tratar-se de título ilegítimo à transferência do direito a que se refere, vez que, se fosse legítimo, o direito nele inserto teria, em virtude dele, sido validamente transferido. De outro lado, não há que se confundir a ideia de justo título com a de título justo, no sentido de equidade e de justiça, não obstante a função social da propriedade.

Verifica-se, do mesmo modo, a necessária existência do título, não havendo falar-se em justo título putativo, supedaneado na errônea crença da sua existência. Em análise última, essa crença trata-se, em verdade, de elemento da boa-fé.

Mister também ressaltar que há premente necessidade do título referir-se a coisa certa e determinada, não havendo falar-se em justo título se dúvidas pairam acerca do seu objeto. Tampouco há que se falar do instituto em relação às coisas que não constam claramente do título.

O ato jurídico relacionado ao título deve ser, em regra, puro e simples, isto é, despido de condição ou termo. Entrementes, há exceções. A primeira delas diz respeito à existência de condição resolutiva ou termo configurando o justo título enquanto não verificada a condição ou atingido o termo. A segunda exceção se dá em relação à condição suspensiva, havendo justo título depois de operada a condição.

Posta assim a questão, o justo título pode ser definido como aquele que infunde a crença da aquisição de um direito pelo seu titular e, ademais, é apto à aquisição desse direito mesmo que a non domino ou decorrente da ausência do poder legal de alienar (v.g. nulidade). Resta duvidosa na doutrina a possibilidade de sua admissão no caso de erro no modo de aquisição (v.g., aquisição imobiliária por instrumento particular).

Verificando o que dispõem os Direitos francês e italiano, é possível concluir que esses sistemas jurídicos não admitem qualquer outra causa que não a aquisição a non domino e a ausência de capacidade de dispor do titular. Portanto, o justo título deve ser hábil para a transferência do direito a que se destina, inclusive pelo registro no caso de bens imóveis, afastada a possibilidade de sua existência se alguma solenidade ou formalidade para o ato for preterida.

As legislações latino-americanas, influenciadas especialmente pelo Direito francês, acabaram por encampar a rigidez do sistema franco-italiano que, de certa forma, também foi agasalhada pela jurisprudência pátria de épocas nem tão remotas.

Nesse sentido, o art. 4.010 do Código Civil argentino, que, para a existência do justo título, exige escritura pública peremptoriamente.

Essa orientação, proveniente de exacerbado liberalismo do século passado, interessou especialmente aos anseios da burguesia exsurgente, não espelhando os interesses sociais nacionais do limiar do século XXI, mormente ante o que dispõe a Constituição Federal brasileira, que encampou a função social da propriedade.

Outra questão que se afigura é a desnecessidade de registro para que se configure justo título no sistema jurídico pátrio, o que se infere de hodierna orientação jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça, espelhando os fins colimados pela Súmula 84.

Mas nem sempre foi assim. Impregnados pela noção de justo título trazido à colação pelo Direito francês e italiano e ainda sob influência do direito anterior, que não previa a transcrição como meio de aquisição de direitos reais sobre imóveis, abalizada doutrina nacional pregava a necessidade de registro para que se configurasse o justo título. Nesse sentido, manifestaram-se Lafayete, Lenine Nequete, Washington de Barros Monteiro dentre outros, que foram seguidos por remansosa jurisprudência.

Por outro lado, o justo título deve decorrer de ato jurídico relacionado com o fundamento do direito a que se refere, ou seja, mister se faz questionar se da atividade jurídica decorre o fundamento do direito inserto no título. Em outras palavras, há que se perquirir se o título que se pretende atribuir a qualidade de justo é capaz de gerar o direito a que se refere. V.g.: tratando-se da transferência de bens imóveis, há necessidade de questionar a possibilidade de registro do título, mormente que, no Direito pátrio, o registro (tradição solene) é meio de aquisição de direitos reais imobiliários (Código Civil, arts. 108, 1.245 e 1.227).

Outro aspecto de interesse diz respeito à circunstância de saber se o compromisso de compra e venda constitui ou não justo título para os efeitos legais, fazendo-se mister a diferenciação do contrato registrado daquele sem registro.

Como a promessa de compra e venda não registrada constitui mero direito pessoal, com rigor científico e jurídico, em verdade, não poderia ser considerada justo título na exata medida em que é inábil à transferência do domínio e, bem assim, despida dos requisitos formais exigidos legalmente (Código Civil, arts. 108, 1.227, 1.245 e 1.267).

Essa tese foi esposada por remansosa jurisprudência que só há pouco foi alterada.

Em virtude da realidade atribuída pelo registro nos termos do art. 5º do Decreto-Lei 58/1937 e art. 167, I, da Lei 6.015/1973, já se admitia o justo título consubstanciado na promessa de compra e venda, mesmo ao revés de abalizada doutrina, como a proveniente de Lenine Nequete.

A jurisprudência evoluiu, admitindo, hoje, a existência de justo título independentemente do registro da promessa de compra e venda. Na esteira da Súmula 84, o Superior Tribunal de Justiça considera que, possibilitando a adjudicação, a promessa de compra e venda não registrada enseja o usucapião de breve tempo.⁹⁹ Entrementes, não se dispensa a irretratabilidade e irrevogabilidade da promessa, bem como a quitação do preço.

Outra questão surge em relação à possibilidade ou não do título nulo configurar o justo título. Em verdade, as nulidades relativa e absoluta não são critérios para a configuração de justo título. Assim o é em virtude da sua principal causa ensejadora: a aquisição a non domino, ato nulo por definição.

Orlando Gomes, verificando os termos do art. 166 do Código Civil, não admite o título nulo constituindo justo título. Entretanto, tolera o erro no modo de aquisição, como, por exemplo, a aquisição de imóvel por instrumento particular. Esta posição, de certa forma, representa contradição na abalizada lição na exata medida dos arts. 104, 108, 1.227, 1.245 e 1.267 do Código Civil.

Nesse sentido, visceralmente contrário à posição de Orlando Gomes, Ebert Chamoun sustenta que o ato inquinado de nulidade não elide um fato, ou seja, a posse ensejando o usucapião ordinário. Ensina que, admitida tese contrária, tampouco seria possível o usucapião extraordinário em virtude de transmissão de posse por ato nulo.

Embora haja coerência, a lição de Ebert Chamoun, é bom que se diga, não é adotada pela jurisprudência e por outros autores, dentre os quais, além de Orlando Gomes, podemos citar Lenine Nequete e Pontes de Miranda.

Todavia, tratando-se de nulidade relativa, a totalidade dos autores admite o justo título, ensejando o usucapião de breve tempo.

No caso de transação, não há falar-se em justo título, inferência que se extrai do seu efeito meramente declaratório e não constitutivo de direitos. A transação representa apenas o reconhecimento de direitos preexistentes.

O vício formal é outro aspecto que traz celeuma ao estudo do justo título.

Verifica-se na doutrina, em verdade, três causas ensejadoras da ineficácia do título: a aquisição a non domino; aquisição a domino, na qual o transmitente não pode dispor do bem ou se verifica ato inquinado de nulidade; e, erro no modo de aquisição.

Com efeito, Orlando Gomes admite erro no modo de aquisição ensejando o justo título, como ocorre, por exemplo, com a aquisição imobiliária por instrumento particular. No mesmo sentido é a lição de Lafayete Rodrigues Pereira.

Em verdade, parece que, ao equiparar o erro de direito com o erro de fato, há mistura das noções de justo título e de boa-fé, embora taxativamente sustentem que não.

Lenine Nequete inadmite o erro formal ou erro no modo de aquisição apto a ensejar existência de justo título.

Finalmente, ainda que brevemente, analisa-se a boa-fé, que nada mais é que a integração ética do justo título, ou seja, a convicção daquele que recebeu a posse em virtude de um título, de que não se encontra afrontando direito alheio.

Verifica-se claramente tratar-se de elemento psicológico referente a crença de situação legítima em relação a um direito.

Como a boa-fé não pode ser evidenciada diretamente, o possuidor por justo título, até prova em contrário, é considerado de boa-fé. Trata-se de presunção juris tantum decorrente do parágrafo único do art. 490 do Código Civil e art. 1.201, parágrafo único, do novo Código Civil.

Registra-se, ainda, que o justo título não se confunde com a boa-fé. Em verdade, pode haver justo título sem que haja boa-fé e, também, boa-fé sem a existência de justo título, como, por exemplo, no caso do comodatário encontrar-se convicto de que recebeu a coisa mediante doação.

Outrossim, para que se configure posse ad usucapionem, decorrente de justo título, mister se faz a observância da boa-fé durante todo o lapso temporal da prescrição aquisitiva.

Em conclusão, nos parece que o justo título é aquele com possibilidade abstrata de transferência do direito – mas que não transfere de fato – e que, ademais, infunde a crença no titular de que realmente adquiriu o direito a ele relacionado.

2.4. USUCAPIÃO E CONDOMÍNIO

A propriedade pode ser comum, isto é, ter diversos titulares.

Sendo assim, questão interessante é a de se saber se é possível aos condôminos a ação de usucapião de um, que exerce a posse exclusiva, contra os outros.

Segundo julgado do Tribunal de Justiça de São Paulo, não sendo exclusiva a posse do condômino, ela não é apta a gerar a propriedade por usucapião (TJSP – RT 449/248).

Portanto, sendo exclusiva, é possível o usucapião de um condômino em face do outros desde que exercite posse “pro suo”, com exclusividade, em área delimitada, demonstrando inequivocamente o animus domini, pelo prazo previsto em lei (TJRS – RT 427/82), ou seja, desde que impeça a posse pelos demais condôminos, sem oposição, sobre a área toda (STF – RT 493/239).¹⁰⁰

A questão foi analisada pelo STJ, segundo o qual “pode o condômino usucapir, desde que exerça posse própria sobre o imóvel, posse exclusiva” (REsp 10.978/RJ, 3ª T., Rel. Min. Nilson Naves, DJ de 09.08.1993). Ainda assim: REsp 214.680/SP, 4.ª T., Rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar, DJ de 16.11.1999 e REsp 101.009/SP, 2ª T., Rel. Min. Ari Pargendler, DJ de 16.11.1998.

Nada obstante, discordamos e entendemos que a possibilidade de aquisição da propriedade por usucapião se restringe à parcela da posse pro diviso, ou seja, à parcela decorrente da divisão fática de um imóvel titulado por mais de uma pessoa.

Não seria possível juridicamente sustentar o contrário na exata medida em que, permitir ao condômino usucapir a propriedade comum como um todo, seria premiar a posse precária, com origem na permissão e na tolerância do coproprietário e, por esta razão, aquela que não convalesce jamais em razão do disposto nos arts. 1.203 e 1.208 do Código Civil.

Ainda assim, em razão da jurisprudência, recomendamos àqueles que procuram evitar a usucapião requerida contra si pelo co-proprietário que utiliza a propriedade como um todo, que regularizem o uso da parte que não lhes pertence, o que pode ser feito por contrato de comodato ou de locação, aptos a descaracterizar a posse ad usucapionem na exata medida em que, a partir da renitência na restituição, a posse será precária, o que impedirá a prescrição aquisitiva.

A possibilidade de usucapião entre condôminos não se aplica ao condomínio edilício (em edifícios), no qual é impossível o usucapião de partes comuns.

Isso porque o § 2º do art. 1.331 do Código Civil determina que as áreas comuns são inalienáveis e inseparáveis do todo.

Logo, não podem ser usucapidas em partes.

É esta a lição sempre clara do Prof. João Batista Lopes: como corolário dessa afirmação, incivil seria premiar com usucapião o condômino que revelou desprezo pelo diploma legal a que devem obediência todos os que vivem no universo do condomínio.¹⁰¹

Nesse sentido:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Extinção do processo – Usucapião – Vaga indeterminada de garagem em condomínio – Pretensão de registro de área localizada – Impossibilidade – Área comum com atribuição mediante sorteio em assembleia de condôminos – Impossibilidade jurídica do pedido – Reconhecimento – Processo extinto – Recurso provido (Apelação Cível com Revisão nº 396.173-4/8-00 – São Paulo – 3ª Câmara de Direito Privado – Relator: Elcio Trujillo – 07.02.2006 - v. u. – Voto nº 2.018).

Usucapião – Área comum – Não tem amparo legal a pretensão de condômino de usucapir área comum do edifício – Posse, mesmo que prolongada, é sempre dotada de precariedade, revogável a qualquer tempo a autorização de uso, pela Massa Condominial – Além do mais, as áreas comuns são institucionais, constituindo-se requisitos para a caracterização do condomínio horizontal e não podem ser usucapidas (Apelação Cível nº 74.501-4 – Marília – 3ª Câmara de Direito Privado – Relator: Alfredo Migliore – 09.02.1999 – v.u.).

2.5. PROCEDIMENTO

2.5.1. Citações e intimações

Recebida a inicial, os proprietários, confinantes do imóvel e respectivos cônjuges serão citados pessoalmente (Código de Processo Civil, arts. 47 e 942). Caso não sejam localizados, mister se faz a citação ficta (aquela realizada por edital ou com hora certa).

Além desses, de qualquer forma, a lei determina a citação de pessoas incertas ou desconhecidas que tenham interesse na demanda, o que, por evidente, se fará por edital.

Serão intimados (não citados) os representantes da Fazenda Pública do Estado (ou do Distrito Federal) e do Município, por via postal, para, querendo, ingressarem no processo respondendo ao pedido do autor (Código de Processo Civil, art. 943).

Finalmente, será intimado o representante do Ministério Público (curador de Registros Públicos), para que intervenha no feito, atuando como fiscal da lei (custos legis) (Código de Processo Civil, arts. 94, 236, § 1º, e 944), embora muitos sustentem a desnecessidade dessa intervenção em razão dos interesses privados que estão em jogo.

Essa intervenção, desde que admitida a necessidade do Ministério Público, não afasta outras, enumeradas que estão no art. 82 do Código de Processo Civil.

Assim, se houver interesse de incapaz, outro representante do Ministério Público intervirá, exercendo a função de curador de incapazes.

Se algum dos réus for citado fictamente (edital ou hora certa) e se tornar revel, mister se faz a presença do curador especial (Código de Processo Civil, art. 9º, II).¹⁰²

2.5.2. Prazo para resposta

O prazo para resposta começará a fluir a partir da citação dos réus (Código de Processo Civil, art. 241, II).

Convém ressaltar que, na medida em que as Fazendas são intimadas, o prazo para resposta começa a fluir a partir da juntada do último aviso de recebimento ou mandado citatório cumprido ou, ainda, do prazo assinado pelo juiz quando a citação for por edital, levando-se em conta apenas os proprietários e confinantes.

Caso os réus tenham sido citados pessoalmente (Código de Processo Civil, arts. 224 a 226) e não tenham apresentado resposta, caberá, em tese, a aplicação da pena de revelia (Código de Processo Civil, art. 319).

Nesse caso, o juiz julgará antecipadamente o pedido, nos termos do art. 330, II.

Não ocorrendo o julgamento antecipado da lide (Código de Processo Civil, art. 330), o juiz saneará o processo, determinando a realização de prova pericial (se necessária) e designará audiência de instrução e julgamento.

2.5.3. Impossibilidade de oposição e embargos de terceiro na ação de usucapião

Em virtude da citação de todos os interessados, não cabem embargos de terceiro e oposição contra a ação de usucapião.¹⁰³

2.5.4. Sentença

A sentença que acolhe o pedido de usucapião é meramente declaratória, valendo como título de domínio que será submetido a registro, inferência que se extrai do art. 941 do Código de Processo Civil.

Evidentemente que o registro da sentença mediante mandado dependerá do cumprimento das exigências fiscais,¹⁰⁴ e será levada a efeito junto ao oficial de Registro de Imóveis da circunscrição imobiliária competente (Código de Processo Civil, art. 945; Lei 6.015/1973, arts. 167, I, 28, e 226).

A sentença de improcedência também faz coisa julgada material. Entretanto, não obsta novo pedido supedaneado em nova causa para ensejar o domínio, v.g., se a sentença for de improcedência por ausência de lapso temporal que, ao depois, é completado, ensejando nova ação.

2.6. MODELO DE AÇÃO DE USUCAPIÃO

Exmo(a). Sr(a). Dr(a). Juiz(a) de Direito da (...)

(...), vêm, respeitosamente, perante Vossa Excelência, por seu advogado, conforme mandato anexo (documento 1), que recebe intimações na (...), propor, em face de (...), a competente:

Ação de usucapião

o que fazem com fundamento nos artigos 941 e seguintes do Código de Processo Civil, art. 1.238 do Código Civil e pelas razões de fato e de direito a seguir aduzidas:

I – Fatos

Os autores são possuidores de um imóvel localizado na Rua (...), onde residem.

O imóvel usucapiendo, discriminado na cópia da matrícula anexa (documento 2), encontra-se na posse mansa e pacífica dos autores desde (...), conforme comprovam as contas de consumo de água, energia elétrica, além dos pagamentos de IPTUs durante todo o período (documento 3).

Sublinhe-se que o Imposto Predial e Territorial Urbano, além das taxas referentes ao imóvel possuído pelos autores, foram por eles liquidados, nas datas de vencimento, desde (...), quando iniciaram a posse mansa e pacífica (documento 4).

Durante a posse, os autores não sofreram oposição de quem quer que seja, fato esse que se comprova documentalmente pela juntada de certidões negativas de distribuição de ações em seu nome (documento 5) e, se necessário, poderá ser comprovado oportunamente pelo depoimento de vizinhos contemporâneos.

Continuam os autores na posse do imóvel e, tendo sido ultrapassada a barreira dos 15 anos do usucapião extraordinário, encontram-se preenchidos os requisitos dessa espécie de usucapião.

II – Direito

O artigo 1.238 do Código Civil defere ao possuidor com animus domini a possibilidade de requerer judicialmente a declaração do domínio que servirá de título a ser registrado na circunscrição imobiliária competente, preceito este repetido no artigo 945 do Código de Processo Civil.

III – Pedido

Diante de todo o exposto, requerem os autores digne-se Vossa Excelência de determinar a citação dos réus nomeados e qualificados no preâmbulo, em nome dos quais se encontra registrado o imóvel usucapiendo (documento 2), bem como dos confinantes:

a) fulano (nome completo) (qualificação) (endereço);

b) semprônio (nome completo) (endereço); e,

c) beltrano (nome completo) (qualificação) (endereço);

na forma do artigo 221, inciso II, com os benefícios do artigo 172, § 2º, ambos do Código de Processo Civil, para, querendo, oferecerem resposta, sob pena de revelia.

Requerem, ainda, a citação, por edital, de eventuais interessados e a intimação, por via postal, nos termos do artigo 943 do Código de Processo Civil, dos representantes da Fazenda Pública da União, do Estado e do Município de São Paulo, para, querendo manifestar interesse na causa, além da intimação do Excelentíssimo representante do Ministério Público para que passe a intervir no feito, nos termos da lei.

Isto posto, requerem a procedência da presente ação com a consequente declaração do domínio dos autores e a expedição de mandado para registro, ao oficial de Registro de Imóveis, contendo:¹⁰⁵

a) o nome de Vossa Excelência com especificação do cargo;

b) a natureza e o número do processo;

c) o nome e a qualificação dos autores;

d) a descrição completa do bem imóvel, de acordo com a cópia da matrícula anexa (documento 2);

e) a cópia autenticada da sentença e certidão do trânsito em julgado e demais peças processuais.

IV – Provas

Requerem, outrossim, provar o alegado por todos os meios de prova em direito admitidos, especialmente pelo depoimento pessoal do réu sob pena de confissão, oitiva de testemunhas, perícias, vistorias, juntada de novos documentos e demais meios probantes que se fizerem necessários.

V – Valor da causa

Dá-se à causa o valor de R$ (...) (valor venal do imóvel usucapiendo).

Termos em que, juntando a planta do imóvel (documento 6) Pedem deferimento.

Data

Advogado (OAB)

Paulo, Biênio 96/97.

2.7. FLUXOGRAMA

_______________

¹     É preciso distinguir a existência de pretensão sobre bem imóvel (pretensão imobiliária) daquela que, além disso, representa pretensão real imobiliária, esta sim ação fundada em direito real sobre bem imóvel. Arruda Alvim, Curso de direito processual civil, São Paulo: RT, p. 498.

²     No Estado de São Paulo, vide o art. 4º da Lei Estadual nº 3.947, de 8 de dezembro de 1983.

³     Nelson Nery Junior e Rosa Maria Andrade Nery, Código de Processo Civil Comentado, São Paulo: RT, 2010, nota ao art. 942. Vide Súmula 11 do STJ.

⁴     Por qualquer forma: instrumento particular, público ou até pela outorga de procuração conjunta (Nelson Nery Junior e Rosa Maria Andrade Nery, Código de Processo Civil Comentado, São Paulo: Revista dos Tribunais, 1997, nota 6 ao art. 10). Não há litisconsórcio ativo, vez que não há necessidade do cônjuge que autoriza integrar o polo ativo da relação jurídica de direito processual. Entretanto, nos comentários dos profs. Nery, verifica-se acórdão contemplando litisconsórcio ativo necessário (RJTJSP 139/165).

⁵     A ausência de consentimento do cônjuge gera incapacidade processual e não ilegitimidade de parte. Nesse caso o juiz deverá assinar prazo para a regularização da capacidade processual (Código de Processo Civil, art. 13) sob pena de extinção do processo sem julgamento de mérito (Código de Processo Civil, art. 267, IV).

⁶     Silvio Rodrigues, Direito Civil – Direito das Coisas, São Paulo: Saraiva, 1991, vol. 5, p. 114.

⁷     A Constituição Federal de 1988, ao tratar “Da Política Urbana” e “Da Política Agrícola e Fundiária e da Reforma Agrária”, nos arts. 182 e 184 estabeleceu critérios para levar a efeito a função social da propriedade estabelecida no inciso XXIII do art. 5º. Nos mesmos Capítulos estão insertos o usucapião constitucional urbano e rural que, no nosso entendimento, representam meios efetivos de se levar a efeito a função social da propriedade. Ressalte-se, entretanto, que, mesmo sem a função social da propriedade, o usucapião é admitido desde que presentes seus requisitos. Portanto, é bom que se diga, a função social atribuída à propriedade não é requisito do usucapião ordinário e extraordinário.

⁸     Silvio Rodrigues, ob. cit., p. 106.

⁹     Silvio Rodrigues, ob. cit., p.106; Maria Helena Diniz, Curso de Direito Civil Brasileiro, Direito das Coisas, São Paulo: Saraiva, 1996.

¹⁰     Silvio Rodrigues, ob. cit., p. 108.

¹¹     TJSP. Usucapião Extraordinário Recurso: AC 162772 1 Origem: Barretos Orgão: CCIV 1 – Relator: Renan Lotufo Data: 02.06.1992. Usucapião Extraordinário – indeferimento face as cláusulas de inalienabilidade – inadmissibilidade – Tais cláusulas não são obstáculo para impedir o direito de usucapir, visto que a aquisição está baseada em situação de fato consolidada no tempo – recurso provido. A inalienabilidade e uma proibição dirigida a pessoa do proprietário, e não a coisa em si mesma, compreendendo-se que o que esta proibido e simplesmente a doação, a venda, a permuta, e não a aquisição de tais coisas pelos modos originários da acessão, da ocupação ou da prescrição aquisitiva, os quais se realizam exatamente contra aquela vontade e nem sequer constituem, em termo próprio, alienações.

¹²     Carlos Roberto Gonçalves, Direito Civil Brasileiro – Direito das Coisas, São Paulo, Saraiva, 2006, vol V, p. 232. Nesse sentido, extrai-se da fundamentação da apelação nº 477521-4/7 – julgamento: 07.08.2007 – 1ª Câmara do Tribunal de Justiça de São Paulo – Des. Luiz Antonio de Godoy: O certo é que, se procedente a ação, a apelante passaria a ser proprietária do imóvel em questão, sem que fosse transmitida a penhora que sobre ele recai, acarretando desnecessidade de cumprimento pelo requerido (...) da obrigação assumida junto ao banco recorrido. Isso porque, sendo a usucapião modo originário de aquisição da propriedade, esta “passa ao patrimônio do adquirente escoimada de quaisquer limitações ou vícios que porventura a maculavam”, enquanto que pelo modo derivado, “a transmissão é feita com os mesmos atributos e eventuais limitações que anteriormente recaíram sobre a propriedade” (Carlos Roberto Gonçalves, Direito Civil Brasileiro – Direito das Coisas, São Paulo, Saraiva, 2006, vol. V, p. 232).

¹³     Caio Mário da Silva Pereira, Instituições de Direito Civil, 13. ed., Rio de Janeiro: Forense, 1999, vol. IV, p. 104.

¹⁴     Girard, Manuel Élémentaire de droit romain, 6. ed., p. 300, nota 2, p. 316.

¹⁵     De Ruggiero, Ist. di Diritto Civile, 6ª ed., Milano, § 78, p. 455.

¹⁶     Maria Helena Diniz, Curso de Direito Civil Brasileiro, Direito das Coisas, São Paulo: Saraiva, 1996, p. 121.

¹⁷     Washington de Barros Monteiro, Curso de Direito Civil, 18ª ed., São Paulo: Saraiva, 1979, vol. 3, p. 124.

¹⁸     Silvio Rodrigues (ob. cit., p. 111), não obstante, ao revés da maioria dos escritores, considera que a sentença tem caráter constitutivo. Nesse sentido, ensina que até o trânsito em julgado há mera expectativa de direito, v.g., aquele possuidor que exerceu sua posse por mais de vinte anos, tendo sido esbulhado, não logrou êxito na reintegração. Nesse caso, não pode mais usucapir porquanto perdeu a posse, pressuposto dessa ação. Se a sentença fosse meramente declaratória, já teria adquirido o domínio e não poderia lhe ser negado este direito. Da mesma forma e pelo mesmo motivo, o possuidor esbulhado, que por negligência deixou decorrer in albis o prazo da possessória, não poderá intentar a reivindicatória. Entretanto, parece abstrair a possibilidade da ação publiciana.

¹⁹     O tema é polêmico. Com efeito, ensina Silvio Rodrigues (ob. cit., p. 28): contempla a lei a hipótese da violência cessar e, isso ocorrendo, aquela posse, originalmente viciada, pode convalescer do vício e ganhar juridicidade. Mais adiante, sobre a posse clandestina: verifica-se a possibilidade da posse convalescer do vício da clandestinidade. (...) aquela posse, que de início era clandestina, deixa de o ser, ganha juridicidade, possibilitando ao seu titular a invocação da proteção possessória. Segundo o precitado autor, o convalescimento da posse dar-se-ia após ano e dia. No seu entendimento, a posse que era injusta, tornar-se-ia justa. No mesmo sentido é a lição de Maria Helena Diniz (ob. cit., p. 126) ao referir-se à posse ‘ad usucapionem’: Tal posse há de ser justa, isto é, sem os vícios da violência e da clandestinidade ou precariedade, pois se a situação de fato for adquirida por meio de atos violentos ou clandestinos ela não induzirá posse enquanto não cessar a violência ou clandestinidade e, se for adquirida a título precário, tal situação não se convalescerá jamais.

²⁰     O possuidor não pode (...) tê-la maculada de vícios ou defeitos (‘vi, clam aut precario’), ainda que depois de iniciada venha perder a falha de origem, pois é certo que o vício não se apaga pelo decurso de tempo (Caio Mario da Silva Pereira, ob. cit., p. 105).

²¹     Silvio Rodrigues, ob. cit., p. 29.

²²     Ressalva-se, aqui, que a posse injusta não convalesce, como ensina Caio Mário. Com efeito, a posse continua sendo injusta, muito embora autorize o usucapião após cessar a violência e clandestinidade nos termos do art. 497.

²³     Silvio Rodrigues, ob. cit., p. 109.

²⁴     Supremo Tribunal Federal. Recurso Extraordinário nº 8.209, relator: Ministro José Linhares, julgamento: 01.08.1951. Ação reivindicatória. A posse precária não induz o usucapião. Inaplicabilidade do disposto no art. 156, parágrafo terceiro, da Constituição Federal. Não cabimento do Recurso Extraordinário.

Tribunal de Justiça de São Paulo.

Usucapião. Imóvel. Inadmissibilidade. Ocupação do imóvel que não se dá com o ânimo de proprietário e, sim, por mera tolerância da autora. Posse da ré que é precária, despida de animus ad usucapionem. Recurso não provido (rel. Álvaro Lazzarini, Apel. Cív. nº 203.211-1, São Paulo, 08.02.1994).

Usucapião. Imóvel. Carência da ação. Impossibilidade jurídica do pedido. Admissibilidade. Hipótese em que, cuidando-se de situação jurídica nova, seus efeitos não hão de retroagir para alcançar prescrições em curso. Promovente que não atende ao requisito de que seja o imóvel usucapiendo ocupado apenas para morada. Apelante que possui posse precária do imóvel ante o consentimento dos proprietários. Recurso não provido (rel. Walter Moraes, Apel. Cív. nº 199.540-1, Bananal, 22.02.1994).

Usucapião. Imóvel. Inadmissibilidade. Ocupação do imóvel que não se dá com o ânimo de proprietário e, sim, por mera tolerância da autora. Posse da ré que é precária, despida de animus ad usucapionem. Recurso não provido (Apel. Cív. nº 203.211-1, São Paulo, 08.02.1994, rel. Des. Álvaro Lazzarini).

Usucapião Extraordinário. Requisitos. Animus domini. Ausência. Posse precária. Liberalidade do proprietário. Mera detenção do imóvel que não leva à prescrição aquisitiva. Inteligência dos artigos 492 e 497 do Código Civil. Sentença confirmada. Recurso não provido (Apel. Cív. nº 229.631-1, São Paulo, 7ª Câm. Civ., rel. Leite Cintra, 09.08.1995, v.u.).

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Usucapião – ocupação em caráter precário e a título gratuito. Mera tolerância – inadmissibilidade – aplicação dos artigos 492 e 497 do Código Civil. Inexistente o animus dominus de quem detenha a coisa, malgrado a posse longeva e de boa fé, mas exercida de forma transitória, gratuita, precária, é impossível a invocação, em sede de defesa, do usucapião extraordinário (Apel. s/ Rev. nº 429.995, 2ª Câm., rel. Juiz Andreatta Rizzo, j. em 17.04.1995. Referências: Caio Mário da Silva Pereira, Curso de Direito Civil, vol. III, p. 126; JTA (Saraiva) 76/220; No mesmo sentido: JTA (Lex) 153/372).

²⁵     Esse aspecto também está tratado nas ementas precitadas.

²⁶     Súmula 340 do STF; Decreto 22.785/1933, art. 2º; Decreto-Lei 9.760/1946, art. 200.

²⁷     TJSP – Apel. Cível n° 92.316-4/5 – Relator Mattos Faria – Usucapião – Extraordinário – Improcedência – Impossibilidade de aplicação do artigo 65 do Estatuto da Terra – Aquisição originária – Recurso provido. Ação de usucapião extraordinário julgada improcedente antecipadamente porque o artigo 65 do Estatuto da Terra impede divisão de gleba rural que resulte em área de tamanho inferior ao do módulo rural previsto para a região. Apelação da autora visando a inversão do julgado, com parecer dos ilustres representantes do Ministério Público pelo provimento. É o relatório. Os pareceres ministeriais estão de acordo com o decidido por este Relator em ações idênticas anteriores. Em primeiro lugar por ser ação meramente declaratória da já existente, não podendo ser aplicado como consequência o impedimento do módulo rural. Em segundo, porque a usucapião é forma originária de aquisição, não há alienação. A regra do artigo 65 do Estatuto da Terra se aplica aos casos de aquisição derivada e teve como escopo impedir o surgimento de minifúndios. Pelo exposto, dou provimento em termos de prosseguimento e para dilação probatória.

²⁸     Em sentido contrário, admitindo, ainda que a área seja menor: TJSP, Apelação n° 261.623.4/2-00, Julgamento: 27 de março de 2009.

²⁹     Este assunto será tratado adiante.

³⁰     Virgílio de Sá Pereira, Manual do Código Civil de Paulo Lacerda, vol. VIII, nos 34 e 68 e ss.

³¹     Ensina Caio Mário da Silva Pereira (ob. cit., pp. 24-25): O conceito de boa-fé é fluido. Uns entendem que ela se resume na falta de consciência de que dado ato causará dano e, desta sorte, imprimem-lhe um sentido negativo, equiparando-a à ausência de má-fé (Ferrini). Outros exigem um fatoramento positivo, e reclamam a convicção do procedimento leal. Nem a própria certeza satisfaz (Digesto, Livro 41, Tít. III, fr. 33, § 1º). Considera-se de má-fé aquele que possui na consciência da ilegitimidade de seu direito. De boa-fé está aquele que tem a convicção de que procede na conformidade das normas. Esta opinião poderá corresponder à realidade, mas é também possível que se origine de um erro, de fato ou de direito, quanto à legitimidade da posse. Não deixará de estar de boa-fé o possuidor que ignora o obstáculo a que possua, ou que equivocadamente tenha razão de supor escorreita a sua condição, embora na verdade não seja.

O problema da prova da boa-fé, em matéria possessória, não escapa aos tormentos da demonstração da boa-fé em geral. Em virtude do postulado da boa-fé nas relações jurídicas, todo aquele que a invoca, para extrair proveito ou vantagem, é bastante que prove a diligência ou a cautela normais, presumindo-lhe a boa-fé, e incumbindo ao reivindicante a demonstração de que o possuidor conhecia os vícios de seu título (Marcel Planiol, Traité Élémentaire, vol I, nº 2.294). É uma circunstância de fato, que se supõe existir até que o contendor convença de que o possuidor possui indevidamente, em razão de conhecer o vício ou de ter havido uma inversão do título geradora de má-fé superveniente. Argui-se, contra o princípio legal (Cód. Civil, art. 491) a dificuldade de se investigar a má-fé, penetrando no ânimo do agente. Não obstante, o alicerce moral do preceito é óbvio, pois que, se as circunstâncias induzem a presunção de que o possuidor não ignora que possui indevidamente, não se deve mobilizar em seu prol o aparelho jurídico processual (Tito Fulgêncio).

³²     Caio Mário da Silva Pereira, ob. cit., p. 113.

³³     No usucapião extraordinário a presunção é absoluta.

³⁴     Caio Mário da Silva Pereira, ob. cit., p. 113.

³⁵     Orlando Gomes, Direitos Reais, 11ª ed., Rio de Janeiro: Forense, 1995, p. 39.

³⁶     Lenine Nequete, Da prescrição aquisitiva, 3ª ed., Porto Alegre: Ajuris, 1981, p. 222.

³⁷     Manoel Antonio Laquis, Derechos Reales, Buenos Aires: Ed. Depalma, 1975, tomo I, p. 357.

³⁸     Ebert Chamoun, Enciclopédia Saraiva do Direito, verbete justo título.

³⁹     RJTJSP (Lex) 120/290.

⁴⁰     Benedito Silvério dos Reis, Tratado de Usucapião, 6ª ed. São Paulo: Saraiva, 2008, p. 862.

⁴¹     Neste sentido, faz-se crítica ao entendimento segundo o qual o justo título seria o papel conforme a razão, a equidade e a justiça, na exata medida em que o título não é necessariamente um papel ou instrumento, mas o fundamento do direito. Ademais, a conceituação de justo título como título justo, abstrairia os conceitos científicos e jurídicos, deixando a definição ao talante do juiz.

⁴²     José Manoel de Arruda Alvim Netto, Direito Civil – coleção estudos e pareceres, São Paulo: Revista dos Tribunais, 1995, p. 138.

⁴³     Caio Mário da Silva Pereira, ob. cit., p. 112.

⁴⁴     Lenine Nequete, Da prescrição aquisitiva, 3ª ed., Porto Alegre: Ajuris, 1981, p. 218. Ressalvamos a posição do ilustre jurista vez que a nulidade, como veremos em tópico específico, não é critério para se determinar o justo título, mormente em razão de sua maior causa: a venda a non domino, que é ato nulo por excelência (Código Civil, arts. 82 e 145, II).

⁴⁵     Pontes de Miranda, Tratado de direito privado, 2ª ed., Borsói, 1955, tomo 11, p. 142.

⁴⁶     Apelação Cível nº 6.012, relator: Mendes dos Reis.

⁴⁷     J. M. Carvalho Santos, Código Civil Brasileiro Interpretado, VII, art. 551, nº 7, apud Lenine Nequete, ob. cit., p. 218.

⁴⁸     Antonio de Almeida Oliveira, A prescrição em Direito Comercial e Civil, Maranhão: Tip. A Vapor de Frias Filho & Cia., 1896, p. 286, notas 13 e 1914, p. 212.

⁴⁹     Lenine Nequete, Da prescrição aquisitiva, 3ª ed., Porto Alegre: Ajuris, 1981, p. 217.

⁵⁰     José Manoel de Arruda Alvim Netto, Direito Civil – coleção estudos e pareceres, São Paulo: Revista dos Tribunais, 1995, p. 138.

⁵¹     Caio Mário da Silva Pereira, ob. cit., p. 112.

⁵²     Lenine Nequete, Da prescrição aquisitiva, Porto Alegre: Ajuris, 1981, p. 209.

⁵³     Maria Helena Diniz, Curso de Direito Civil Brasileiro, Direito das Coisas, São Paulo: Saraiva, 1996, vol. 4, p. 127. Convém uma ressalva a lição da insigne autora: não se cogita, como visto, de título hábil, idôneo e legítimo. Se o fosse, o direito visado teria sido validamente transferido e não se discutiria a existência de justo título.

⁵⁴     Orlando Gomes, Direitos Reais, 11ª ed., Rio de Janeiro: Forense, 1995, pp. 126; 127; 158 a 160.

⁵⁵     Ato reduzido a escrito, em forma apropriada, para que se constitua um documento que o torne concreto, autêntico e provável.

⁵⁶     Ob. cit., p. 127. V.g., a posse decorrente da morte do antigo possuidor (fato jurídico).

⁵⁷     Ob. cit., p. 159.

⁵⁸     Ob. cit., p. 160.

⁵⁹     Silvio Rodrigues, ob. cit., pp. 32 e 108.

⁶⁰     Washington de Barros Monteiro, Direito das Coisas, São Paulo: Saraiva, p. 37.

⁶¹     Ob. cit., tomo 11, p. 140.

⁶²     Lafayete Rodrigues Pereira, Direito das coisas, São Paulo: Freitas Bastos, 1943, p. 242.

⁶³     Francisco de Paula Lacerda de Almeida, Direito das Coisas, Rio de Janeiro: J. Ribeiro dos Santos Livreiro e Editor, 1908, p. 203.

⁶⁴     Ob. cit., p. 209.

⁶⁵     Washington de Barros Monteiro, ob. cit., p. 130. Nesse sentido: RT 60/461, 78/111, 136/227, 186/191 e 187/128.

⁶⁶     RT 60/461.

⁶⁷     L. Guillouard, Traité de la prescription, 2a ed., Paris: A Pedrone, Editeur, 1901, vol. 2, nº 544.

⁶⁸     G. Baudry-Lacantinerie et Albert Tissier, De la prescription, Traité theórique et pratique de droit civil, 4ª ed., Paris: Librairie de la Société du Recueil Sirey, León Tenin, Directeur, 1924, vol. XXVIII, nº 674.

⁶⁹     Emidio Pacifici Mazzoni, Instituzioni di Diritto Civile Italiano, 4a ed., Florença, 1905/1907, vol. 3, nº 128.

⁷⁰     Ricci, Corso di Diritto Civile, vol. 5, nº 241.

⁷¹     Virgílio de Sá Pereira, “Da propriedade”, in Manual do Código Civil brasileiro de Paulo Lacerda, Rio de Janeiro: J. Ribeiro dos Santos, 1924, vol. VIII, p. 242.

⁷²     Apelação Cível nº 177.395, Tribunal de Justiça de São Paulo.

⁷³     Ebert Chamoun, Enciclopédia Saraiva do Direito, verbete Justo título.

⁷⁴     A promessa e o compromisso receberam, aqui, tratamento indistinto. Todavia, convém ressaltar que parte da doutrina faz distinção. Com efeito, ensina Orlando Gomes que é pois a promessa de venda – que melhor se diria compromisso de venda para prevenir ambiguidades – o contrato típico pelo qual as partes se obrigam reciprocamente a tornar eficaz a compra e venda de um imóvel, mediante a reprodução do consentimento no título hábil. A característica principal do compromisso, ao revés da promessa, é a irretratabilidade da venda.

⁷⁵     Magistério de José Manoel de Arruda Alvim Netto.

⁷⁶     Ricardo Arcoverde Credie, Adjudicação compulsória, São Paulo: Malheiros, 1997, p. 40.

⁷⁷     Mário de Aguiar Moura, Promessa de Compra e Venda, Rio de Janeiro: Aide, 1986, p. 160.

⁷⁸     Silvio Rodrigues, ob. cit., p. 23.

⁷⁹     Lenine Nequete, Da prescrição aquisitiva, Porto Alegre: Ajuris, 1981, p. 209.

⁸⁰     RT 575:136; 575:262; RJTJSP 74:193; Jurisprudência brasileira 21:251.

⁸¹     Pontes de Miranda, ob. cit., tomo XI, p. 145.

⁸²     José Osório de Azevedo Junior, Compromisso de Compra e venda, 2ª ed., São Paulo: Saraiva, 1983, p. 77.

⁸³     Nelson Luiz Pinto, “Usucapião – alguns aspectos de direito material”, RT 681/59.

⁸⁴     Nelson Luiz Pinto, ob. cit., p. 60.

⁸⁵     Ob. cit., pp. 126, 127 e 158 a 160.

⁸⁶     Lafayete Rodrigues Pereira, Direito das Coisas, 5ª ed., Freitas Bastos, 1943, p. 234.

⁸⁷     A venda a non domino é ato nulo (Cód. Civil, arts. 82 e 145, II).

⁸⁸     Orlando Gomes, ob. cit., pp. 158 a 160.

⁸⁹     Orlando Gomes, ob. cit., p. 159.

⁹⁰     Orlando Gomes, ob. cit., p. 158.

⁹¹     Ebert Chamoun, ob. cit.

⁹²     Ob. cit., p. 214.

⁹³     Ob. cit., tomo XI, § 1.197.

⁹⁴     Lenine Nequete, ob. cit., pp. 212-213.

⁹⁵     Orlando Gomes, ob. cit., p. 159.

⁹⁶     Orlando Gomes, ob. cit., pp 159-160.

⁹⁷     Lafayete Rodrigues Pereira, Direito das Coisas, 5ª ed., Freitas Bastos, 1943, p. 234.

⁹⁸     Lenine Nequete, Da prescrição aquisitiva, Porto Alegre: Ajuris, 1981, p. 207.

⁹⁹     Recurso Especial nº 32.972.

¹⁰⁰     Tribunal de Justiça de São Paulo. Usucapião – Imóvel rural – Cessão de direitos de posse – Antecessores titulares de parte ideal – Não é possível o reconhecimento do instituto do usucapião sobre parte ideal incerta em imóvel em condomínio – Recurso improvido. (Apelação Cível n. 485.929-4/2-00 – Bragança Paulista – 7ª Câmara de Direito Privado – Relator: Luiz Antonio Costa – 18.04.2007 – v.u. – Voto n. 07/519).

Tribunal de Justiça de São Paulo. Usucapião – Possibilidade de o condômino pleitear usucapião desde que a posse seja exercida com exclusividade sobre o bem almejado – Hipótese em que a usucapião de parte certa e determinada de condomínio, tem o efeito de, nesta medida individualizar a área desapossada como propriedade exclusiva – Condições da ação presente – Extinção do processo afastada – Recurso provido para esse fim. (Apelação n. 390.646-4/3-00 – Mococa – 3ª Câmara de Direito Privado – 05.09.2006 – Rel. Des. Beretta da Silveira – v.u.).

¹⁰¹     João Batista Lopes, Condomínio, 8ª ed., São Paulo: Revista dos Tribunais, 2003, p. 135.

¹⁰²     Alexandre de Paula, apud Antonio Cláudio da Costa Machado, Código de processo civil anotado jurisprudencialmente, São Paulo: Saraiva, 1996, p. 20, entende que é desnecessária a nomeação de curador especial aos réus incertos e desconhecidos, revéis na ação de usucapião, por isso que o art. 9º do Código de Processo Civil, só cuida da curatela especial de pessoas definidas como parte, o que não ocorre na hipótese enfocada. Essa posição é adotada por Antonio Carlos Marcato (Procedimentos especiais, São Paulo: Malheiros, 7a ed., 1997, p. 140), segundo o qual apenas a citação ficta de confinantes e proprietários, que não apresentem resposta, não dos terceiros incertos, implicará a nomeação de curador especial para defesa (no mesmo sentido: Humberto Theodoro Júnior, Curso de Direito processual civil, 15a ed., Rio de Janeiro: Forense, 1997, vol. III, nº 1.344).

¹⁰³     Humberto Theodoro Junior, ob. cit., nº 1.343, p. 213.

¹⁰⁴     O que não inclui a incidência do imposto de transmissão entre vivos, em razão da aquisição originária.

¹⁰⁵     Desembargador Márcio Martins Bonilha. Títulos Judiciais. Corregedoria-Geral da Justiça do Estado de São

LOCAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS

Capítulo 1

LOCAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS – DEFINIÇÃO E ASPECTOS GERAIS DAS AÇÕES LOCATÍCIAS

1.1. LOCAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS – DEFINIÇÃO

Silvio Rodrigues define a locação como o contrato pelo qual uma das partes, mediante remuneração que a outra paga, se compromete a fornecer-lhe, durante um certo lapso de tempo, ou o uso e gozo de uma coisa infungível (locação de coisas); ou a prestação de um serviço (locação de serviços); ou a execução de algum trabalho determinado (empreitada).¹

Orlando Gomes é mais sucinto, definindo o instituto como o contrato pelo qual uma das partes se obriga, mediante contraprestação em dinheiro, a conceder à outra, temporariamente, uso e gozo de coisa não fungível.²

Percebe-se nítida diferença entre os dois conceitos.

Com efeito, o primeiro admite incluir, como espécies do gênero locação, a locação de coisas infungíveis e a locação de serviços.

Negando essa definição, o segundo autor considera que apenas a coisa não fungível – não substituível – é passível de ser objeto da relação jurídica locatícia.

O Direito romano sistematizava o instituto de nome locatio conductio, subdividindo-o em três espécies distintas.³

Na primeira espécie denominada locatio rei, o locator cedia temporariamente ao conductor que era chamado de inquilinus, tratando-se de prédio urbano e colunus se, por outro lado, fosse rural.

Essa modalidade resultou, hodiernamente, na locação de coisas infungíveis de modo geral, muito embora o Direito romano tratasse apenas de imóveis.

Na segunda espécie, a locatio operarum, uma pessoa se obrigava a prestar um serviço independentemente do resultado obtido, cobrando, para tanto, uma contraprestação denominada “mercês”. Claramente, tal instituto romanístico desenvolveu-se, dando lugar à locação de serviços.

Na terceira, a locatio operis faciendi, o serviço era contratado como um todo, independentemente do tempo e do esforço empregado, o que, com clareza, configura hoje o instituto da empreitada ou da locação de obra.

Não é mais assim.

Com efeito, hoje, os institutos que antes se agrupavam, formando espécies do gênero locação (locatio conductio), com a evolução da sociedade e das relações jurídicas, passaram a ser figuras autônomas, completamente distintas umas das outras.

O exemplo mais gritante é o da “locação de serviços” que, apesar de timidamente disciplinada no Código Civil de 1916, nos artigos 1.216 a 1.236, em parte repetidos nos artigos 593 a 609 do atual Código Civil (“prestação de serviço”) teve tais disposições esvaziadas em face do advento da Consolidação das Leis do Trabalho, que regulou a matéria e hoje se aplica, apenas, na hipótese de não haver vínculo trabalhista.

Tal contrato conquistou sua autonomia a ponto de constituir ramo da Ciência do Direito, contando com institutos, método de estudo e princípios próprios.

Orlando Gomes⁴ nos ensina que a classificação dos contratos não comporta mais os contratos de trabalho, de empreitada, de emprego privado, além do contrato de aprendizagem e o de trabalho doméstico, entre outros, como espécies do gênero locação.

Nem poderia ser diferente, vez que o contrato de locação possui como característica o retorno da coisa infungível ao seu possuidor indireto, e a prestação de serviços, mesmo a empreitada, possui a particularidade de transferência do serviço prestado àquele que pagou, não sendo passível de restituição jamais.

Aliás, não é de se admitir que o trabalho humano seja comparado às coisas, sob pena de retorno à sociedade romana, cuja economia estava fundamentada na exploração da mão de obra escrava.

Destarte, conclui-se com segurança que a locação é constituída, hodiernamente, apenas pelo contrato que tem por objeto as coisas infungíveis e assim será considerado para a definição de sua natureza jurídica.

Restou demonstrado, portanto, que os contratos erigidos à locação por nosso Código Civil, estão eivados com a prisca classificação romanística, que não mais se admite.

Certamente, à exceção de Orlando Gomes, outros civilistas pátrios, destinados à descrição mais simples das disposições do aludido Código, mantiveram a tradicional classificação, de resto já superada.

Assim sendo, podemos definir, já com alguma clareza, a locação predial urbana e sua natureza jurídica, a fim de não distanciar mais que o necessário do objetivo das presentes linhas.

A locação predial urbana é um contrato sinalagmático pelo qual o locador se obriga, no decurso de lapso temporal determinado ou indeterminado, mediante remuneração previamente acordada, paga pelo locatário, a fornecer-lhe o uso de imóvel residencial, não residencial ou comercial.

É, portanto, um contrato bilateral, porquanto a prestação de um tem por causa, por razão de ser, a prestação do outro.

Com efeito, o locador apenas fornece o imóvel se o locatário pagar.

Este, por sua vez, só se obriga a pagar o aluguel se o locador lhe fornecer o imóvel.

Locador e locatário são, ao mesmo tempo, credores e devedores uns dos outros.

Da precitada definição é possível extrair que a locação predial urbana é também onerosa, dado seu propósito especulativo.

Caracteriza-se, também, por não ser solene, porquanto a lei não estipula qualquer solenidade específica, v.g., escritura pública, e, tampouco, qualquer forma, como, por exemplo, a escrita, podendo, inclusive, ser verbal,⁵ conquanto não se recomende pela ilação que se extrai dos artigos 46, 47 e 51, I, da Lei 8.245/1991.

Por derradeiro, o contrato de locação predial urbana é comutativo.

Assim o é na exata medida em que locatário e locador conhecem, desde a celebração do contrato, ao menos em tese, a prestação que lhes será fornecida e a que pretendem dar, presumindo-se, juris tantum, equivalentes.

Maria Helena Diniz⁶ ainda cita outras características que entendemos ser inerentes à própria essência do indigitado contrato.

A saber:

a) cessão temporária do uso e gozo do prédio, sem transferência da propriedade;

b) contratualidade;

c) execução continuada; e,

d) presença das partes intervenientes – locador e locatário.

Já se pode afirmar que a natureza jurídica da locação predial urbana é de um contrato bilateral, oneroso, não solene e comutativo, de cessão temporária de uso de imóvel urbano.

Acrescente-se a isso que a locação predial não se restringe aos imóveis construídos.

Praedium era a denominação dada pelos romanos para o imóvel construído ou não. Por isso, é indiferente o uso das expressões “locação predial urbana” ou “locação de imóveis urbanos”.

A matéria é regulada pela Lei 8.245/1991, também chamada Lei do Inquilinato.

Circunscrevem-se à Lei 8.245/1991 tanto os imóveis edificados quanto os não edificados, dependendo, apenas, de sua destinação.

Com efeito, descarta-se a localização para a definição de imóvel urbano, imperando o critério da destinação como determinante da aplicabilidade da lei de locações de imóveis urbanos à relação jurídica sub examen.

Assim tem entendido a jurisprudência:

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Apelação sem Revisão 716451100 – Relatora: Rosa Maria de Andrade Nery – Comarca: Valinhos – Data do julgamento: 31.10.2001. Locação de imóveis. Despejo por falta de pagamento. O que caracteriza ser o imóvel, objeto de locação, urbano ou rústico, é sua destinação e não o local onde se situa, se em zona urbana ou rural. Prova exclusivamente testemunhal só deve ser aceita nas ações que não excedam dez vezes o salário mínimo vigente. Multa moratória, prevista em contrato locatício, deve prevalecer, porque pactuada.

Tribunal de Justiça de São Paulo. Apelação com Revisão 921177008 – Relator: Nestor Duarte – Comarca: Boituva – 34ª Câmara de Direito Privado – Data do julgamento: 26.09.2007. Locação. Imóvel urbano. Locação para fins agrícolas. A classificação dos imóveis em rústicos e urbanos leva em conta a destinação e não a localização, mas pode o município, na zona urbana, limitar o seu uso. Finalidade vedada. Contrato nulo. Pedidos prejudicados. Recurso não conhecido.

Outrossim, não se aplica a Lei 8.245/1991, de acordo com o seu art. 1º, aos contratos de locação de:

a) vagas autônomas de garagem;

b) espaços para publicidade;

c) leasing (arrendamento mercantil);

d) apart-hotéis (que prestam serviços regulares); aos quais se aplicam os artigos do Código Civil referentes à locação de coisas (arts. 565 a 578); e,

e) imóveis da União, Estados, Municípios, suas autarquias e fundações, aos quais se aplicam os Decretos 9.760/1946 e 6.874/1944.

Não é só.

No âmbito da Lei 8.245/1991, que regula a matéria, podem ser detectados seis tipos de locação.

Assim, a locação predial urbana classifica-se em:

a) Residencial: destinada a residência e celebrada com pessoa física.

b) Empresarial: que é aquela passível de ação renovatória. Possui fundo de comércio protegido por ter fonte no contrato celebrado entre o locador e um empresário. Segundo Fran Martins,⁷ o empresário é a pessoa, natural ou jurídica, que, profissionalmente exercita atos de intermediação e prestação de serviços com o intuito de lucro. Os requisitos para que se configure um empresário são: a) intermediação; b) habitualidade.

c) Não residencial: cujo critério é uma conjugação do polo ativo da relação jurídica locatícia com o objeto locado. Com efeito, a locação será assim classificada se tiver por objeto um imóvel destinado à habitação, cujo locatário seja pessoa jurídica, empresário ou não. Da mesma maneira serão classificadas as locações entre sociedades simples ou mesmo entre pessoas físicas, no caso de locação de imóveis que não se destinem à residência, v.g., um escritório de advocacia. Também são classificadas desta forma as locações que poderiam ser consideradas empresariais mas não preenchem os requisitos da ação renovatória.

d) Mista: na qual o critério definidor será da preponderância da destinação.

e) Para temporada.

f) Em lojas de shopping center.

Não obstante, as três últimas podem ser enquadradas nas três primeiras.

Assim, a locação para temporada é subespécie, ora da locação residencial, ora da não residencial.

O mesmo ocorre com a mista, pois, uma vez detectada a preponderância, enquadrar-se-á em uma das três primeiras espécies.

As lojas em shopping centers serão empresariais ou não residenciais com algumas características determinadas pela lei.

Portanto, nesse particular, está delimitada a abrangência da Lei 8.245/1991 e, como se trata de obra prática, passaremos a discorrer sobre alguns aspectos gerais das ações locatícias.

1.2. A REFORMA DA LEI DO INQUILINATO PELA LEI 12.112/2009

Partindo do Código Civil de 1916, a locação de imóveis era disciplinada pela lei geral, na parte especial dos contratos. Naquela ocasião, terminado o contrato, cabia imediata reintegração da posse, tendo em vista o esbulho cometido pelo locatário que não devolvia o imóvel locado.

Como a fonte do direito positivo é o fato socialmente relevante, evidentemente que, diante da escassez de imóveis, notadamente residenciais, pela relevância da matéria logo surgiu a primeira lei especial para regular a locação de imóveis urbanos.

Com efeito, a Lei 4.403, de 22 de janeiro de 1921, estabeleceu, pela primeira vez, a prorrogação automática do contrato e, por alteração decorrente da Lei 4.624, de 28 de dezembro de 1922, possibilitou ao inquilino provar que o senhorio não necessitava do imóvel para impedir a reintegração de posse.

O fato é que, durante todo o século passado, a matéria passou por inúmeras leis que a regulamentavam, até ser tratada pela Lei 6.649, de 16 de maio de 1979, emendada pela Lei 6.698, de 15 de outubro de 1979, que proibiu a chamada “denúncia vazia”, ou seja, o pedido de retomada do imóvel locado independentemente de motivo, apenas pelo fim do contrato.

Com isso, a situação da moradia urbana se agravou, notadamente pelo acirramento da inflação. Como não podiam retomar os imóveis pelo fim do contrato e diante da inflação galopante da década de oitenta, imóveis eram adquiridos e mantidos trancados como meio de proteção patrimonial.

Com efeito, neste contexto surge a Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991, que estabeleceu a possibilidade de retomada ao final do contrato, condicionando o despejo, no caso de locação residencial, à celebração de contrato por prazo mínimo de trinta meses, sob pena de a denúncia somente ser possível após o decurso do prazo de cinco anos de vigência da locação.

Em outras palavras, para se valer da prerrogativa de requerer o imóvel ao final do contrato, a Lei 8.245/1991 exigiu que o locador concedesse ao locatário o prazo de trinta meses em contrato escrito. O desrespeito a essa regra passou a impor-lhe a necessidade de aguardar o decurso do prazo de sessenta meses contados do início do contrato para o mesmo efeito, ou seja, a retomada por denúncia vazia (imotivada, apenas pelo fim do contrato).

A Lei 8.245/1991 também incorporou as disposições básicas do Decreto 24.150, de 20 de abril de 1934, que conferia proteção ao “ponto comercial”.

Percebeu-se, com percuciência, que a proteção exacerbada ao locatário se voltava contra ele, na medida em que as restrições e dificuldades absolutas de retomada do imóvel impostas ao locador desestimulam a construção e aquisição de imóveis para locação.

Desde 1991, todavia, a Lei 8.245 não passava por grandes alterações.

Ocorre que o quadro social e econômico foi substancialmente alterado, de tal sorte que alterações se mostravam necessárias.

Com efeito, surgiu a Lei 12.112, de 9 de janeiro de 2009, que adaptou socialmente a Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991 e corrigiu algumas distorções.

Nesta medida:

a) Regulamentou a devolução do imóvel pelo locatário antes do prazo final de duração do contrato, deixando clara a possibilidade de o locatário devolver o imóvel desde que pague a multa pactuada no contrato, proporcionalmente ao que descumpriu (não havendo mais referência à regra da redução equitativa do art. 413 do Código Civil), vedada a recusa de recebimento do imóvel pelo locador (art. 4º da Lei 8.245/1991 – posteriormente alterado pela Lei 12.744/2012);

b) Tratou da sub-rogação do contrato de locação no caso de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, limitando a hipótese à locação residencial. Nesses casos, exigiu comunicações do sub-rogado (aquele que assumiu o contrato de locação por força de lei) ao locador e ao fiador acerca da sub-rogação legal. Estabeleceu a possibilidade de o fiador comunicado da sub-rogação se exonerar por simples notificação dirigida ao locador no prazo de trinta dias do recebimento da comunicação, ficando responsável por cento e vinte dias a partir do recebimento da notificação pelo locador. Estendeu, também, as consequências da sub-rogação às hipóteses do art. 11 (art. 12);

c) Dispôs expressamente sobre a extensão das garantias até a efetiva entrega das chaves, ainda que haja prorrogação legal do contrato por prazo indeterminado (art. 39);

d) Ainda que as garantias perdurem até a entrega das chaves, permitiu que o fiador se exonere após o prazo contratual, se houver prorrogação legal do contrato por prazo indeterminado, desde que notifique o locador e fique responsável por mais cento e vinte dias, exigindo, todavia, nesta eventualidade e nas demais hipóteses de insubsistência da garantia, que o locatário ofereça nova garantia no prazo de trinta dias da exigência formal feita pelo locador, sob pena de infração contratual e despejo com possibilidade de liminar (art. 40);

e) Incluiu novas possibilidades de liminares nas ações de despejo, ou seja: ação de despejo com fundamento na necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las; ação de despejo pelo término do prazo notificatório de trinta dias previsto no parágrafo único do art. 40, nas hipóteses de extinção da garantia, sem apresentação de outra apta a manter a segurança inaugural do contrato; ação de despejo pelo término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até trinta dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada; e ação de despejo por falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, desde que o contrato esteja desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo (incisos VI a IX e § 3º do art. 59);

f) Promoveu alterações procedimentais na ação de despejo por falta de pagamento de aluguéis e encargos, como: inclusão, como já admitia a jurisprudência, do descumprimento de outras obrigações, não só do pagamento do aluguel, como motivo da ação de despejo por falta de pagamento, ou seja, da obrigação de pagar aluguel provisório, diferenças de aluguéis, ou, exclusivamente, acessórios da locação, como é o caso do condomínio e dos impostos, estes desde que previstos no contrato; solução da antiga polêmica da cumulação da ação de despejo e cobrança em face da integração do fiador no polo passivo da demanda; exigência da purgação da mora, mediante depósito, no prazo da contestação, sob pena de despejo; e impedimento à simples purgação da mora se a faculdade já houver sido utilizada por uma única vez nos últimos vinte e quatro meses anteriores à propositura da ação (art. 62);

g) Uniformizou o prazo de quinze dias a ser concedido pela sentença que decreta o despejo nas hipóteses do art. 9º, ou seja, em decorrência da “prática de infração legal ou contratual” ou “em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos” (já previstas) com as demais hipóteses, ou seja, no despejo decretado em razão do descumprimento de mútuo acordo (inciso I) e “para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las” (inciso IV) (art. 63);

h) Dispensou a prestação de caução para execução provisória do despejo por falta de pagamento, reduziu seus valores para o limite que vai de seis a doze aluguéis e esclareceu que a caução não é apenas depositada, mas genericamente prestada, tendo em vista que se admite caução de bens, direitos e até dos aluguéis eventualmente vencidos (art. 64);

i)  Alterou o procedimento para a ação revisional, notadamente pela adequação do rito da ação revisional de aluguel à reforma do procedimento sumário (que deixou de ser denominado sumaríssimo), nos termos da Lei 9.245/1995, posterior à Lei de Locações; criou um limitador para o aluguel provisório requerido pelo locatário; e modificou a sistemática de revisão do aluguel provisório pela suspensão do prazo para interposição de agravo da decisão até que o juiz avalie o pedido de reconsideração e revisão do valor fixado liminarmente, tanto para revisionais propostas pelo locador quanto para revisionais propostas pelo locatário (art. 68);

j) Estabeleceu, na ação renovatória, a necessidade de prova de idoneidade financeira do fiador na petição inicial, mesmo que seja o mesmo fiador do contrato a renovar (art. 71);

k) Alterou o prazo para desocupação, no caso de improcedência da ação renovatória, de seis meses para trinta dias (art. 74) e possibilitou a execução provisória do despejo no caso de improcedência da ação renovatória desde que haja pedido na contestação.

Na redação final, aprovada pelo Senado Federal, constavam, ainda, as seguintes alterações que foram vetadas:

a) Equiparava a transferência do controle acionário do locatário à cessão do contrato de locação, exigindo, sob pena de infração legal e despejo, a anuência do locador (§ 3º do art. 13);

b) Suprimia a indenização no caso de a ação renovatória ser julgada improcedente em razão de melhor proposta de terceiro (§ 3º do art. 52);

c) Alterava as consequências da defesa fundada em melhor proposta de terceiro, de tal sorte que acabava com a indenização antes imputada ao terceiro e ao locador, solidariamente, como também previa a possibilidade de liminar para desocupação em quinze dias, caso, na réplica, o locatário não aceitasse cobrir a oferta do terceiro (art. 74, § 1º).

Seja como for, a maioria das alterações sancionadas espelham adequações à jurisprudência decorrente da atividade dos Tribunais pátrios frente às locações de imóveis urbanos.

Segue, abaixo, um quadro comparativo das alterações havidas, inclusive com indicação dos dispositivos que foram vetados:

Lei 12.112, de 9 de dezembro de 2009 (Altera a Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, para aperfeiçoar as regras e procedimentos sobre locação de imóvel urbano)

O CONGRESSO NACIONAL decreta:

Art. 1º Esta Lei introduz alteração na Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991, que dispõe sobre as locações de imóveis urbanos.

Art. 2º A Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991, passa a vigorar com as seguintes alterações:

Devolução do imóvel pelo locatário antes do prazo de duração do contrato

Lei 8.245/2009

Redação anterior

Art. 4º Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, segundo a proporção prevista no art. 924 do Código Civil e, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, 30 (trinta) dias de antecedência.

Nova redação

Art. 4º Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

Parágrafo único. (...)

Redação dada pela Lei 12.744/2012:

Art. 4º Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2º do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

Sub-rogação do contrato de locação no caso de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável

Lei 8.245/1991

Redação antiga

Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da sociedade concubinária, a locação prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.

Parágrafo único. Nas hipóteses previstas neste artigo, a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador, o qual terá o direito de exigir, no prazo de 30 (trinta) dias, a substituição do fiador ou o oferecimento de qualquer das garantias previstas nesta Lei.

Nova redação

Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.

§ 1º Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11,⁸ a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatícia.

§ 2º O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.

Equiparação da transferência do controle acionário do locatário à cessão do contrato de locação – vetado

Lei 8.245/1991

Redação mantida

Art. 13. A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador.

§ 1º Não se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar formalmente a sua oposição.

§ 2º Desde que notificado por escrito pelo locatário, de ocorrência de uma das hipóteses deste artigo, o locador terá o prazo de 30 (trinta) dias para manifestar formalmente a sua oposição.

Redação vetada

Art. 13. (...)

§ 1º (...)

§ 2º (...)

§ 3º Nas locações não residenciais, equipara-se à cessão da locação qualquer negócio jurídico que importe na transferência do controle societário do locatário pessoa jurídica. (vetado)

Disposição expressa sobre a extensão das garantias até a efetiva entrega das chaves, ainda que haja prorrogação legal do contrato por prazo indeterminado

Lei 8.245/1991

Redação antiga

Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel.

Nova redação

Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.

Expressa permissão para que o fiador se exonere após o prazo contratual se houver prorrogação legal do contrato por prazo indeterminado

Lei 8.245/1991

Redação antiga

Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:

I – morte do fiador;

II – ausência, interdição, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;

III – alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação ao locador;

IV – exoneração do fiador;

V – prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo;

VI – desaparecimento dos bens móveis;

VII – desapropriação ou alienação do imóvel;

VIII – exoneração de garantia constituída por quotas de fundo de investimento;

IX – liquidação ou encerramento do fundo de investimento de que trata o inciso IV do art. 37 desta Lei.

Nova redação

Art. 40. (...)

I – (...)

II – ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;

III – (...)

IV – (...)

V – (...)

VI – (...)

VII – (...)

VIII – (...)

IX – (...)

X – prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.

Parágrafo único. O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação.

Supressão da indenização no caso de a ação renovatória ser julgada improcedente em razão de melhor proposta de terceiro – vetado⁹

Lei 8.245/1991

Redação mantida

Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:

I – por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificação de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;

II – o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de 1 (um) ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.

§ 1º Na hipótese do inciso II, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences.

§ 2º Nas locações de espaço em shopping centers, o locador não poderá recusar a renovação do contrato com fundamento no inciso II deste artigo.

§ 3º O locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de 3 (três) meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar.

Redação vetada

Art. 52. (...)

I – (...)

II – (...)

§ 1º (...)

§ 2º (...)

§ 3º O locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio se o locador, no prazo de 3 (três) meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar. (vetado)

Liminares na ação de despejo: inclusão de novos casos

Lei 8.245/1991

Redação antiga

Art. 59. Com as modificações constantes deste Capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§ 1º Conceder-se-á liminar para desocupação em 15 (quinze) dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a 3 (três) meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

I – o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de 6 (seis) meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento;

II – o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia;

III – o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até 30 (trinta) dias após o vencimento do contrato;

IV – a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, de acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei;

V – a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário.

§ 2º Qualquer que seja o fundamento da ação dar-se-á ciência do pedido aos sublocatários, que poderão intervir no processo como assistentes.

Nova redação

Art. 59. (...)

§ 1º (...)

I – (...)

II – (...)

III – (...)

IV – (...)

V – (...)

VI – o disposto no inciso IV do art. 9º, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las;

VII – o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato;

VIII – o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada;

IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.

§ 3º No caso do inciso IX do § 1º deste artigo, poderá o locatário evitar a rescisão e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62.

Alterações procedimentais na ação de despejo por falta de pagamento de aluguéis e encargos

Lei 8.245/1991

Redação antiga

Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, observar-se-á o seguinte:

I – o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito;

II – o locatário poderá evitar a rescisão da locação requerendo, no prazo da contestação, autorização para o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos:

a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação;

b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis;

c) os juros de mora;

d) as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em 10% (dez por cento) sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa;

III – autorizada a emenda da mora e efetuado o depósito judicial até 15 (quinze) dias após a intimação do deferimento, se o locador alegar que a oferta não é integral, justificando a diferença, o locatário poderá complementar o depósito no prazo de 10 (dez) dias, contados da ciência dessa manifestação;

IV – não sendo complementado o depósito, pedido de rescisão prosseguirá pela diferença, podendo o locador levantar a quantia depositada;

V – os aluguéis que forem vencendo até a sentença deverão ser depositados à disposição do juízo, nos respectivos vencimentos, podendo o locador levantá-los desde que incontroversos;

VI – havendo cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos aluguéis, a execução desta pode ter início antes da desocupação do imóvel, caso ambos tenham sido acolhidos.

Parágrafo único. Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade por duas vezes nos 12 (doze) meses imediatamente anteriores à propositura da ação.

Nova redação

Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte:

I – o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito;

II – o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos:

a) (...)

b) (...)

c) (...)

d) (...)

III – efetuada a purga da mora, se o locador alegar que a oferta não é integral, justificando a diferença, o locatário poderá complementar o depósito no prazo de 10 (dez) dias, contado da intimação, que poderá ser dirigida ao locatário ou diretamente ao patrono deste, por carta ou publicação no órgão oficial, a requerimento do locador;

IV – não sendo integralmente complementado o depósito, o pedido de rescisão prosseguirá pela diferença, podendo o locador levantar a quantia depositada;

V – (...)

VI – (...)

Parágrafo único. Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura da ação.

Prazo a ser concedido pela sentença que decreta o despejo e uniformização das hipóteses do art. 9º

Lei 8.245/1991

Redação antiga

Art. 63. Julgada procedente a ação de despejo, o juiz fixará prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes.

§ 1º O prazo será de 15 (quinze) dias se:

a) entre a citação e a sentença de primeira instância houverem decorrido mais de 4 (quatro) meses; ou

b) o despejo houver sido decretado com fundamento nos incisos II e III do art. 9.° ou no § 2.° do art. 46.

§ 2.° Tratando-se de estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo Poder Público, respeitado o prazo mínimo de 6 (seis) meses e o máximo de 1 (um) ano, o juiz disporá de modo que a desocupação coincida com o período de férias escolares.

§ 3º Tratando-se de hospitais, repartições públicas, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, e o despejo for decretado com fundamento no inciso IV do art. 9º ou no inciso II do art. 53, o prazo será de 1 (um) ano, exceto no caso em que entre a citação e a sentença de primeira instância houver decorrido mais de 1 (um) ano, hipótese em que o prazo será de 6 (seis) meses.

§ 4.° A sentença que decretar o despejo fixará o valor da caução para o caso de ser executada provisoriamente.

Nova redação

Art. 63. Julgada procedente a ação de despejo, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes.

§ 1º (...)

a) (...)

b) o despejo houver sido decretado com fundamento no art. 9º¹⁰ ou no § 2º do art. 46.

§ 2º (...)

§ 3º (...)

§ 4º (...)

Dispensa da prestação de caução para execução provisória do despejo por falta de pagamento e redução da caução

Lei 8.245/1991

Redação antiga

Art. 64. Salvo nas hipóteses das ações fundadas nos incisos I, II e IV do art. 9.°, a execução provisória do despejo dependerá de caução não inferior a 12 (doze) meses e nem superior a 18 (dezoito) meses do aluguel, atualizado até a data do depósito da caução.

§ 1.° A caução poderá ser real ou fidejussória e será prestada nos autos da execução provisória.

§ 2.° Ocorrendo a reforma da sentença ou da decisão que concedeu liminarmente o despejo, o valor da caução reverterá em favor do réu, como indenização mínima das perdas e danos, podendo este reclamar, em ação própria, a diferença pelo que a exceder.

Nova redação

Art. 64. Salvo nas hipóteses das ações fundadas no art. 9.°,¹¹ a execução provisória do despejo dependerá de caução não inferior a 6 (seis) meses nem superior a 12 (doze) meses do aluguel, atualizado até a data da prestação da caução.

§ 1º (...)

§ 2º (...)

Alterações no procedimento para a ação revisional

Lei 8.245/1991

Redação antiga

Art. 68. Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumaríssimo, observar-se-á o seguinte:

I – além dos requisitos exigidos pelos arts. 276 e 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial deverá indicar o valor do aluguel cuja fixação é pretendida;

II – ao designar a audiência de instrução e julgamento, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos pelo autor ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, não excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido, que será devido desde a citação;

III – sem prejuízo da contestação e até a audiência, o réu poderá pedir seja revisto o aluguel provisório, fornecendo os elementos para tanto;

IV – na audiência de instrução e julgamento, apresentada a contestação, que deverá conter contraproposta se houver discordância quanto ao valor pretendido, o juiz tentará a conciliação e, não sendo esta possível, suspenderá o ato para a realização de perícia, se necessária, designando, desde logo, audiência em continuação.

§ 1.° Não caberá ação revisional na pendência de prazo para desocupação do imóvel (arts. 46, § 2.° e 57), ou quando tenha sido este estipulado amigável ou judicialmente.

§ 2.° No curso da ação de revisão, o aluguel provisório será reajustado na periodicidade pactuada ou na fixada em lei.

Nova redação

Art. 68. Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumário, observar-se-á o seguinte:

I – (...)

II – ao designar a audiência de conciliação, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário, ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, que será devido desde a citação, nos seguintes moldes:

a) em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido;

b) em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente;

III – (...)

IV – na audiência de conciliação, apresentada a contestação, que deverá conter contraproposta se houver discordância quanto ao valor pretendido, o juiz tentará a conciliação e, não sendo esta possível, determinará a realização de perícia, se necessária, designando, desde logo, audiência de instrução e julgamento;

V – o pedido de revisão previsto no inciso III deste artigo interrompe o prazo para interposição de recurso contra a decisão que fixar o aluguel provisório.

§ 1º (...)

§ 2º (...)

Ação renovatória. Necessidade de prova de idoneidade financeira do fiador na petição inicial, mesmo que seja o mesmo do contrato a renovar

Lei 8.245/1991

Redação antiga

Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com:

I – prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51;

II – prova do exato cumprimento do contrato em curso;

III – prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia;

IV – indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação;

V – indicação de fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Economia, Fazenda e Planejamento, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, em qualquer caso e desde logo, a idoneidade financeira;

VI – prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for;

VII – prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário.

Parágrafo único. Proposta a ação pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele, serão citados o sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se, em virtude de locação originária ou renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocação; na primeira hipótese, procedente a ação, o proprietário ficará diretamente obrigado à renovação.

Nova redação

Art. 71 (...)

I – (...)

II – (...)

III – (...)

IV – (...)

V – indicação de fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira;

VI – (...)

VII – (...)

Parágrafo único. (...)

Alteração do prazo para desocupação no caso de improcedência da ação renovatória e possibilidade de execução provisória da sentença

Lei 8.245/1991

Redação antiga

Art. 74. Não sendo renovada a locação, o juiz fixará o prazo de até 6 (seis) meses após o trânsito em julgado da sentença para desocupação, se houver pedido na contestação.

Nova redação

Art. 74. Não sendo renovada a locação, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, se houver pedido na contestação.

Indenização por execução provisória da sentença que concede a retomada do imóvel no caso de julgamento de improcedência da ação renovatória

Lei 8.245/1991

Redação mantida

Art. 75. Na hipótese do inciso III do art. 72, a sentença fixará desde logo a indenização devida ao locatário em consequência da não prorrogação da locação, solidariamente devida pelo locador e o proponente.

Redação vetada

Art. 75. Sendo executada provisoriamente a decisão ou sentença que conceder a retomada do imóvel, o locatário terá direito a reclamar, em ação própria, indenização por perdas e danos, caso a ação renovatória venha a ser julgada procedente ao final da demanda, vedado, em qualquer hipótese, o retorno do locatário ao imóvel. (vetado)

Vigência da lei no tempo

Lei 12.112/2009

Art. 3º Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação. (vetado)

1.2.1. Vigência da Lei 12.112/2009 no tempo

A redação original da Lei 12.112/2009 não previa vacatio legis. Todavia, o dispositivo foi vetado nos seguintes termos (razões do veto): “Nos termos do art. 8º, caput, da Lei Complementar 95, e 26 de fevereiro de 1998, a entrada em vigor imediata somente deve ser adotada em se tratando de normas de pequena repercussão, o que não é o caso do presente projeto de lei. Assim, de modo a garantir tempo hábil para que os destinatários da norma examinem o seu conteúdo e estudem os seus efeitos, propor-se (sic) que a cláusula de vigência seja vetada, fazendo-se com que o ato entre em vigor em quarenta e cinco dias, nos termos do art. 1º do Decreto-Lei no 4.657, de 4 de setembro de 1942 – Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro Brasileiro.”

Assim, a vacatio legis foi estabelecida, nos termos da regra geral, em de quarenta e cinco dias.

Isto porque a Lei 12.112, de 9 de dezembro de 2009 foi publicada no Diário Oficial da União no dia 10 de dezembro de 2009.

A contagem do prazo, segundo Nelson Nery Junior¹², é feita de acordo com a Lei Complementar 95/1998, que, no art. 8º, § 1º, estabelece: “Art. 8º A vigência da lei será indicada de forma expressa e de modo a contemplar prazo razoável para que dela se tenha amplo conhecimento, reservada a cláusula ‘entra em vigor na data de sua publicação’ para as leis de pequena repercussão. § 1º A contagem do prazo para entrada em vigor das leis que estabeleçam período de vacância far-se-á com a inclusão da data da publicação e do último dia do prazo, entrando em vigor no dia subsequente à sua consumação integral.”

Posta assim a questão, tendo em vista que a Lei Complementar 95/1998 determina a entrada em vigor no dia seguinte ao da consumação integral, resta a conclusão segundo a qual o início da vigência da Lei 12.112/2009 foi o dia 24 de janeiro de 2010.

Com a vigência da Lei 12.112/2009, todas as locações em curso serão atingidas nos aspectos processuais tratados pela reforma.

Isto porque, no âmbito processual, “a lei nova atinge o processo em curso no ponto em que este se achar, no momento em que ela entrar em vigor, sendo resguardada a inteira eficácia dos atos processuais até então praticados. São os atos posteriores à lei nova que se regularão conforme os preceitos desta”.¹³

Assim, com o início da vigência da lei, seus dispositivos geram efeitos imediatos, por exemplo, quanto ao art. 59 e seus incisos, que tratam das liminares nas ações de despejo, aos arts. 62 e 63, que tratam da ação de despejo por falta de pagamento, ao art. 68, que cuida da ação revisional de aluguéis e aos arts. 71 e 74, que disciplinam a ação renovatória.

Neste sentido:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Agravo de Instrumento. Decisão que negou pedido de liminar em ação de despejo por falta de pagamento sob o fundamento de que o contrato de locação foi firmado em data anterior à vigência da Lei nº 12.112/2009. Norma processual. Aplicação imediata. Esvaziamento da garantia. Aplicação do art. 59, § 1º, IX, da Lei nº 8.245/91, com as alterações da Lei nº 12.112/2009. Prestação de caução. Necessidade. Recurso parcialmente provido (0251005-34.2010.8.26.0000, Agravo de Instrumento/Locação de Imóvel, Rel. Pedro Baccarat, Campinas, 36ª Câmara de Direito Privado, Data do julgamento: 01.07.2010, Data de registro: 07.07.2010 – Outros números: 990.10.251005-0).

Às demais alterações, que tratam de aspectos materiais e contratuais, aplica-se a regra insculpida no art. 6º da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro,¹⁴ orientação esta que consta no art. 5º, XXXVI da Constituição Federal.

Com efeito, quanto à lei que cuida do direito material, ensina Silvio Rodrigues: “entre nós a lei é retroativa, e a supressão do preceito constitucional que, de maneira ampla, proibia leis retroativas constituiu um progresso técnico. A lei retroage, apenas não se permite que ela recaia sobre o ato jurídico perfeito, sobre o direito adquirido e sobre a coisa julgada.”¹⁵

Apenas se faz ressalvas em casos de interesse social, quando, também de acordo com o que nos ensina Silvio Rodrigues, “deve a lei nova ter aplicação imediata. Assim, por exemplo, a lei que traga um novo impedimento matrimonial deve ser aplicada incontinenti, porque a razão que conduziu o legislador a criá-lo é de evidente interesse social. Do mesmo modo, a lei que veda o divórcio, ou que o permite, deve, fora de dúvida, ter aplicação imediata. Apenas, permitindo a retroatividade da lei, devem-se preservar aquelas situações consolidadas em que o interesse individual prevalece”.

A par de opiniões em sentido contrário, sustentando que a Lei do Inquilinato implica em interesse social, em prestígio ao princípio constitucional que determina o respeito ao ato jurídico perfeito, entendemos que o contrato de locação não pode ser atingido pelas alterações ora comentadas nos seus aspectos materiais, como é o caso da nova disciplina da exoneração da fiança (arts. 12 e 40, X).

Quanto ao ato jurídico perfeito, comenta o Professor Paulo Hamilton Siqueira Junior: “A sua garantia é uma forma de assegurar o próprio direito adquirido pela proteção que se concede ao seu elemento gerador. Ora, se a lei nova considerasse como inexistente, ou inadequado, ato já consumado sob o amparo da norma que a precedeu, o direito adquirido desapareceria por falta de fundamento. Haveria destruição de direitos subjetivos, formados sob o amparo do antigo preceito legal, prejudicando interesses legítimos dos seus titulares e causando desarmonia na sociedade (Uadi Lammêgo Bulos. Constituição Federal anotada, 8. ed., São Paulo, Saraiva, 2008, p. 185).”¹⁶

1.3. PRAZO E MULTA PELA DEVOLUÇÃO ANTECIPADA DO IMÓVEL PELO LOCATÁRIO

Nos termos do art. 3º da Lei do Inquilinato, o contrato de locação pode ser celebrado por qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal se maior de 10 anos.

Isto significa que o cônjuge do locador não é obrigado a respeitar o prazo que suplantar 10 anos, o que o autoriza à propositura da ação de despejo a partir do dia seguinte ao decurso do prazo de 10 anos do contrato de locação.

Portanto, o contrato não é nulo ou anulável. A única consequência é a desobrigação do cônjuge que não consentiu – e não se trata de ser locador, mas, apenas, anuir no contrato – respeitar o contrato, podendo propor ação de despejo e, nesse sentido remetemos o leitor ao capítulo 3 deste livro, que trata da ação de despejo, inclusive na vertente hipótese, que será especificamente desenvolvida.

Importante observar que embora exista liberdade quanto à fixação do prazo, o locador deverá observar o prazo de 30 meses se a locação for residencial.

Isto porque, caso contrário, nos termos do art. 47 da Lei do Inquilinato, só poderá retomar o imóvel por denúncia vazia (pelo término do prazo contratual) depois do prazo de 5 anos de vigência do contrato.

Outrossim, diferentemente do locador, que não pode exigir o imóvel antes do prazo estipulado, exceto se houver infração contratual ou legal, falta de pagamento de aluguel ou encargos ou para reparação urgente, tudo nos termos dos incisos II a IV, do art. 9º, o art. 4º da Lei 8.245/1991 estabelece a possibilidade de o locatário devolver o imóvel a qualquer tempo.

Os contratos de locação se prorrogam por prazo indeterminado depois de 30 dias do término do prazo contratual, sem que haja insurgência do locador mediante propositura da ação de despejo (art. 46, § 1º e art. 56, parágrafo único). Sendo assim, se o locatário pretender devolver o imóvel durante a prorrogação legal do contrato (art. 6º da LI), deve avisar com 30 dias de antecedência, sob pena de pagar um mês de aluguel.

Todavia, se a devolução se der antes do prazo estipulado no contrato, pagará a multa que for pactuada.

Trata-se de favorecimento legal ao locatário, que pode se liberar da obrigação mediante pagamento da cláusula penal compensatória.

Afastando a remissão ao art. 924, do revogado Código Civil de 1916, correspondente ao art. 413, do atual Código Civil, o art. 4º da Lei 8.245/1991, com a redação dada pela Lei 12.112/2009 determina, de forma imperativa, a redução proporcional ao período de cumprimento do contrato. Manteve-se tal determinação com a Lei 12.744/2012, que alterou o citado art. 4º.

Rompe-se, portanto, com a possibilidade defendida por parte da doutrina, de redução equitativa preconizada pelo referido art. 413 do Código Civil, ainda que alhures já constasse nossa defesa da possibilidade de redução proporcional no caso de cumprimento parcial da obrigação.¹⁷

Seja como for, a ideia de proporcionalidade da redução surge expressa na Lei do Inquilinato, em razão da redação do seu art. 4º empreendida pela Lei 12.112/2009, que revogou o Enunciado 357 da IV Jornada de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal.¹⁸

Posta assim a questão, por exemplo, em contrato de trinta meses, com cláusula penal compensatória de três aluguéis, a devolução do imóvel pelo locatário depois de quinze meses de vigência implicará o pagamento de cláusula penal de um aluguel e meio.

O raciocínio é simples: descumprido o contrato pela metade, o locatário pagará metade da multa pactuada para o descumprimento integral.

Trata-se de norma cogente, de tal sorte que, a teor do art. 45 da Lei 8.245/1991, não pode ser afastada pelo contrato.

Assim, as cláusulas comumente encontradas nos pactos de locação que determinam o pagamento da multa de forma integral, independentemente do prazo contratual, não produzem qualquer efeito.

É possível o arbitramento judicial da multa, a requerimento do locador, em razão de ausência de previsão expressa de cláusula penal compensatória no contrato.

A hipótese é rara em razão da praxe contratual. De qualquer forma, ausente o pacto, poderá o locador, não havendo acordo, exigir a multa mediante arbitramento. Sugerimos a aplicação do costume neste caso, de tal sorte que será razoável o arbitramento proporcional, com o acatamento da multa usual de três aluguéis.

Convém notar que não há qualquer limitação à multa na Lei do Inquilinato que, a rigor, está limitada apenas ao valor do contrato nos termos do art. 412, do Código Civil, ou seja, ao valor do aluguel multiplicado pelo número de meses da vigência contratada. Todavia, a praxe indica que normalmente é estipulada em três meses de aluguel.

Francisco Carlos Rocha de Barros afirma, neste caso, que “poderá o locatário, ainda, recorrer à justiça quando a multa tiver sido fixada em valor abusivo, hipótese, por exemplo, em que do contrato conste multa equivalente a tantos aluguéis quantos forem os meses aprazados para a locação. Ora, se para um contrato de doze meses fica ajustada multa que representa a soma de doze aluguéis, a redução proporcional resta francamente inútil.”¹⁹

Isto porque seria restaurado o critério de pagamento de multa pelo prazo que faltar, determinado pelo revogado art. 1.193 do Código Civil de 1916, que a Lei 8.245/1991 nitidamente quis afastar e que não vigora mais sequer no Código Civil de 2002, que trouxe no seu art. 571, para a locação comum, o mesmo critério da Lei do Inquilinato.

Cumpre consignar a possibilidade geral de o juiz interferir na excessividade da multa.

É possível que, a par da redução proporcional ao cumprimento, a pena ainda se mostre excessiva.

Nesse caso, nada obsta e, de outro lado, se recomenda, que o juiz leve a efeito nova redução, apta a atender integralmente o comando do art. 413 do Código Civil, que se aplica subsidiariamente neste caso.

De fato, diante das premissas da redução, especialmente a vedação do enriquecimento sem causa, a norma não teria integral respeito se o juiz se recusasse a reduzir a cláusula penal já minorada em razão do cumprimento parcial, ainda que se mostrasse, depois disso, excessiva.

Isto porque, em razão do princípio da boa-fé e da função social do contrato, a excessividade da cláusula penal não se admite em qualquer hipótese, ainda que a redução proporcional ao cumprimento tenha sido operada.

Por outro lado, mesmo com os critérios de gravidade da culpa e de vedação do enriquecimento sem causa, ante a inexistência de critério legal objetivo para aferir a excessividade, a redução da cláusula penal sob este fundamento será submetida ao prudente arbítrio do juiz, de acordo com a situação que se lhe apresente, em consonância com a técnica de cláusulas gerais ou abertas e de conceitos legais indeterminados que pautaram a elaboração do Código Civil de 2002, “propiciadoras de ampla compreensão hermenêutica e de maior interferência do juiz na solução dos conflitos”.²⁰

Essa redução, igualmente, como dissemos, levará em conta a função social do contrato insculpida no art. 421, do Código Civil, e, tendo em vista que “a função social é cláusula geral, o juiz poderá preencher os claros atribuindo significado à função social, valores jurídicos, sociais, econômicos e morais. A solução será dada diante do que se apresentar, no caso concreto, ao juiz”.²¹

Por fim, é comum, nas locações residenciais, que o locatário não queira se submeter ao prazo de 30 meses para devolução do imóvel.

Nesses casos, o locador, embora nos termos dos arts. 46 e 47 da Lei do Inquilinato tenha que pactuar o prazo de 30 meses a que se subordina, pode concordar com cláusula que dispense o locatário de pagar a multa proporcional depois do número de meses que as partes negociarem.

Como consequência, o locador de imóvel residencial é obrigado a respeitar o prazo mínimo de 30 meses, mas o locatário pode devolver o imóvel após o prazo pactuado para dispensa da multa pactuada.

Para ilustrar, a cláusula pode ser redigida nos seguintes termos: “Embora a presente locação tenha sido celebrada pelo prazo de 30 meses, vinculando o locador, o locatário poderá devolver o imóvel após 12 meses de vigência do presente contrato, sem qualquer penalidade, mediante prévio aviso com prazo de 30 dias. Caso não comunique sua intenção de desocupar o imóvel com prazo mínimo de 30 dias, o que somente poderá fazer depois da vigência de 12 meses da presente locação, pagará o equivalente a 1 aluguel vigente. Caso devolva o imóvel antes do prazo de 12 meses, ficará responsável pela multa proporcional, considerado o prazo de 30 meses, nos termos do art. 4º da Lei 8.245/1991.”

1.4. DIVÓRCIO OU MORTE DO LOCATÁRIO E DO LOCADOR: SUB-ROGAÇÃO

Morrendo o locador, o contrato de locação é transmitido aos herdeiros, nos termos do que determina o art. 10 da Lei do Inquilinato.

Neste caso não há necessidade de qualquer providência por se tratar de sub-rogação legal.²²

Com a partilha, a locação prossegue com o herdeiro a quem for destinado o imóvel locado.

Por sua vez os arts. 11 e 12 da Lei 8.245/1991²³ estabelecem a possibilidade de substituição do locatário por sub-rogação, independentemente da vontade do locador.

Assim, no caso de morte, separação de fato,²⁴ divórcio ou dissolução de união estável, a locação prossegue²⁵ automaticamente com o cônjuge ou companheiro que não faz parte do contrato originalmente celebrado, mas permanece no imóvel residencial locado.

Por outro lado, aquele que se afastou do lar está automaticamente exonerado do polo da relação jurídica contratual.

No caso de morte, ficam sub-rogados sucessivamente, na ausência de cônjuge ou companheiro, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do de cujus, desde que residentes no imóvel. No caso de locações com finalidade não residencial, sub-rogam-se o espólio e, se for o caso, seu sucessor no negócio.²⁶

1.4.1. Limitação da sub-rogação legal à hipótese de locação residencial

A redação primitiva do art. 12 da Lei do Inquilinato, que trata da sub-rogação do cônjuge ou companheiro no caso de divórcio ou dissolução da união estável do locatário, não se limitava às locações residenciais, embora colidisse com o teor do art. 11, I.

Depois da Lei 12.112/2009, a substituição automática do locatário nessas circunstâncias (de divórcio ou dissolução da união estável) se circunscreve às locações residenciais, em consonância com o disposto no art. 11, I, que trata da sub-rogação legal da locação nessa hipótese.²⁷

Demonstra a lei a intenção de proteção à dignidade da pessoa e prestigia o direito constitucional à moradia, do art. 6º da Constituição Federal de 1988.

1.4.2. Comunicações ao locador e fiador acerca da sub-rogação legal

Com a lei 12.112/2009 além da comunicação, por escrito, ao locador, acerca da sub-rogação, foi acrescida a necessidade legal de igual comunicação ao fiador.

A lei não esclareceu a forma da notificação, de tal sorte que o aviso deve ser feito por escrito, sem qualquer exigência formal, e será válido ainda que o meio seja eletrônico, desde que haja recebimento da notificação.

Recomenda-se, todavia, que seja feita notificação através de Cartório de Títulos e Documentos, para evitar questionamentos acerca do recebimento da comunicação a que alude a lei.

1.4.3. A sub-rogação não implica em exoneração automática do fiador: necessidade de o fiador se exonerar notificando o locador

Diferentemente do que ocorria antes da Lei 12.112/2009, a substituição do locatário em razão da lei, o que inclui os casos dos arts. 11 e 12, não implica em exoneração automática do fiador.²⁸

Ainda assim, não foi quebrada a regra geral do caráter intuitu personae da fiança, ou seja, de ser contrato assessório que se vincula exclusivamente ao afiançado original, aspecto que tem sido reconhecido em outras hipóteses, como aquela que decorre da possibilidade de exoneração em razão de fiança dada à pessoa jurídica em função da alteração de sócios.²⁹

Neste caso, de substituição legal do locatário (inclusive nas hipóteses do art. 11), exige a lei que o fiador, se essa for a modalidade de garantia, seja comunicado para que possa, no prazo de trinta dias, pedir a exoneração mediante notificação dirigida ao locador.

Houve inversão do ônus. Antes, o fiador estava automaticamente exonerado em razão da alteração do locatário.

Com efeito, caberá ao fiador, igualmente notificado da sub-rogação, também notificar o locador, informando-o que não permanecerá mais como garante, sob pena de, ao não tomar esta providência no prazo de trinta dias, permanecer na condição que estava até o término do contrato de fiança, garantindo o sub-rogado.

Ainda assim, mesmo que notifique o locador, a lei estabeleceu que a exoneração não é automática, cabendo a responsabilidade do fiador por mais cento e vinte dias contados da efetiva notificação do locador.

Cumpre esclarecer que a obrigação de comunicar o locador e o fiador da sub-rogação é do sub-rogado, de tal sorte que poderá ser despejado por infração legal se não cumprir a exigência da lei.³⁰

Isto porque se trata de sub-rogação legal e, neste caso, nenhuma obrigação remanesce, por exemplo, com o cônjuge ou companheiro que se afastou do lar e, por força de lei, teve a relação ex locato rompida com o locador.

A lei não previu a situação do fiador ante a hipótese de o sub-rogado não levar a efeito a comunicação que lhe compete.

Neste caso, como não há a exoneração automática, resta saber a consequência da omissão.

Parece-nos que caberá ao juiz verificar as peculiaridades do caso concreto.

Posta assim a questão, se o locador recebe os aluguéis de terceira pessoa, e se o sub-rogado conhece a circunstância e se cala, nos parece que o fiador não pode ser responsabilizado por futura inadimplência.

Todavia, se o locador não foi comunicado e desconhece a sub-rogação, mormente quando os pagamentos continuam sendo feitos em nome do locatário original através de meio eletrônico ou bancário, o risco será do fiador, a quem compete fiscalizar a titularidade do contrato de locação e, se for o caso, substituir o sub-rogado na tarefa de comunicar o locador, aproveitando a oportunidade para notificá-lo da exoneração no prazo de cento e vinte dias.

1.4.4. Extensão das consequências da sub-rogação às hipóteses do art. 11

A Lei 12.112/2009 incluiu outras hipóteses de sub-rogação do art. 11 da Lei do Inquilinato nas consequências do art. 12, quais sejam, as hipóteses de sub-rogação do espólio e, se for o caso, seu sucessor no negócio, nas locações com finalidade não residencial, além dos herdeiros necessários e das pessoas que viviam na dependência econômica do de cujus na locação residencial (art. 11, I, parte final, da Lei 8.245/1991).

Nesses casos, igualmente o fiador, comunicado da sub-rogação, poderá se exonerar notificando o locador em até trinta dias do recebimento da comunicação, ficando responsável por mais cento e vinte dias.

1.4.5. Possibilidade de exigência de novo fiador, sob pena de despejo

Cumpre esclarecer que, no caso de sub-rogação e exoneração do fiador comunicado, não há a previsão da possibilidade antes da Lei 12.112/2009 existente de o locador “exigir, no prazo de trinta dias, a substituição do fiador ou o oferecimento de qualquer das garantias previstas nesta lei”.

Isto porque a hipótese já está prevista, a título de exoneração do fiador, no art. 40, IV,³¹ que possibilita a exigência de novo fiador no prazo de trinta dias, sob pena de infração legal e despejo.

1.4.5.1. Notificação comunicando a sub-rogação no contrato de locação

Local e data

Ilmo. Sr. Locador (...)

Endereço: (...)

Ilmo Sr. Fiador (...)

Endereço: (...)

Prezados Senhores,

Na qualidade de ex-cônjuge do locatário original do imóvel da Rua (...), que foi locado e afiançado por Vossas Senhorias, nos termos do § 1º do art. 12 da Lei 8.245/1991, sirvo-me da presente para notificá-los que, em virtude de sentença anexa do Juízo de Direito da (...) Vara de Família e Sucessões desta Capital, foi homologada a separação judicial da notificante e seu cônjuge.

Terá, assim, o Sr. Fiador, querendo, o prazo legal de trinta dias, a contar do recebimento desta, para requerer exoneração nos termos do § 2º, do art. 12, da Lei 8.245 de 18 de outubro de 1991.

Atenciosamente,

________________

Notificante (cônjuge do locatário original, que permanece no imóvel, ou procurador com poderes específicos e instrumento de procuração anexo)

1.4.5.2. Notificação encaminhada pelo fiador, dando notícia de sua exoneração

Local e data.

Ilmo. Sr. Locador (...).

Endereço: (...)

Prezado Senhor,

Em virtude do permissivo do § 2º, do art. 12, da Lei 8.245/1991, na qualidade de fiador do contrato de locação celebrado entre Vossa Senhoria e o Sr. (...), serve a presente para, tempestivamente, notificá-lo da minha exoneração da fiança prestada em razão de sub-rogação legal no contrato de locação nos termos do documento anexo.

Posta assim a questão, fica Vossa Senhoria notificada de que a garantia fidejussória permanecerá por mais cento e vinte dias contados do recebimento desta ou da substituição eventualmente operada pelo atual locatário antes do prazo legal de subsistência da garantia.

Atenciosamente,

______________

Notificante (Fiador, ou procurador com poderes específicos e instrumento de procuração anexo)

1.4.5.3. Notificação exigindo novo fiador

Data e local

Ilma. Sra. (locatária sub-rogada)

Endereço: (...)

Prezada Senhora,

Na qualidade de locador do imóvel da Rua (...), que se encontra locado a Vossa Senhoria, em virtude da insubsistência da garantia prestada, sirvo-me da presente para, nos termos do parágrafo único do art. 40, da Lei 8.245/1991, notificá-la para substituir a garantia, no prazo improrrogável de trinta dias, sob pena de infração legal e consequente despejo.

Para tanto, deverá Vossa Senhoria apresentar certidões negativas de protestos e distribuição de ações do fiador e seu cônjuge, bem como da matrícula atualizada (até trinta dias de expedição) de imóvel da propriedade dos garantidores, livre e desembaraçado de ônus reais, no mesmo Município deste contrato, além de declaração em que concorde(m) com a assunção da obrigação, diligenciando para que compareça(m) para assinar aditivo ao vertente contrato.

Atenciosamente,

______________

Notificante (Locador, ou procurador com poderes específicos e instrumento de procuração anexo)

1.4.5.4. Petição inicial de ação de despejo em face da não apresentação de novo fiador em razão da exoneração do original, com pedido de liminar

Excelentíssimo(a) Senhor(a) Doutor(a) Juiz(a) de Direito da Vara Cível de (...).

Urgente: requer a concessão de liminar.

(...), por seus procuradores (doc. 1), com escritório na (...), onde receberão intimações, vem, respeitosamente, perante Vossa Excelência, aforar, em face de (...), a competente

Ação de despejo,

o que faz com supedâneo nos arts. 12, § 2º, 40, parágrafo único e 59, § 1º, VII, da Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991, e pelas razões de fato e de direito que, a seguir, articuladamente, passa a aduzir.

O autor celebrou com o marido da ré, no dia (...), contrato de locação do imóvel localizado na (...), pelo prazo de (...) meses e aluguel mensal de R$ (...) (doc. 2).

Ocorre que, em razão de separação judicial (doc. 3), observou-se a sub-rogação legal, passando a ré, que permaneceu no imóvel, a figurar na relação jurídica como locatária, nos termos do art. 12 da Lei 8.245/1991.

Tendo em vista a sub-rogação, o fiador logrou se exonerar por regular notificação enviada ao autor, nos termos do § 2º, do art. 12, da Lei 8.245/1991 (doc. 4), ficando responsável por cento e vinte dias.

Posta assim a questão, a teor do parágrafo único do art. 40, o locador promoveu a notificação da atual locatária, ora ré, para apresentar nova garantia no prazo de trinta dias (doc. 4), sem que obtivesse êxito.

Baldos os esforços do autor, ultrapassado in albis o prazo da notificação sem que a locatária tivesse oferecido nova garantia, não lhe restou alternativa senão a propositura da vertente ação, inclusive com possibilidade de obtenção de liminar para desocupação em quinze dias (art. 59, § 1º, VII, da Lei 8.245/1991).

Citação e pedido

Isto posto, requer o autor:

a) Seja a ré citada, por intermédio do Sr. Oficial de Justiça, com os permissivos do art. 172, § 2°, do Código de Processo Civil,³² para que, no prazo da lei, ofereça a defesa que tiver, sob pena de aplicar-lhe os efeitos da revelia;

Pedido de liminar:

b) Nos termos do art. 59, § 1º, VII, da Lei 8.245/1991, a concessão de desocupação liminar, no prazo de quinze dias.

Ex positis, requer, ainda, digne-se Vossa Excelência:

c) Julgar, ao final, procedente a ação, declarando extinta a relação ex locato, decretando o despejo, com a condenação da ré no pagamento de custas processuais e honorários de advogado.

Provas:

Protesta por provar o alegado através de todos os meios de prova em direito admitidos, especialmente por documentos, oitiva de testemunhas oportunamente arroladas, além do depoimento pessoal da ré, o que desde já se requer, sob pena de confissão.

Valor da causa:

Dá-se à causa o valor de R$ (doze vezes o aluguel vigente).

Termos em que,

Pede deferimento.

(Local e data)

(Nome do advogado e número de inscrição na OAB)

1.5. SUBLOCAÇÕES

O empréstimo, sublocação ou cessão do contrato de locação dependem de anuência expressa do locador sob pena de infração à lei e despejo (arts. 13 e 9º, II da Lei do Inquilinato).

Nesta medida, remetemos o leitor ao capítulo 3 deste livro, onde trataremos da ação de despejo por esta razão e abordaremos outros aspectos que envolvem a matéria, notadamente a questão da cessão da participação societária de pessoas jurídicas.

Outrossim, terminada a locação (qualquer que seja a causa), termina a sublocação, podendo o sublocatário pedir indenização do sublocador (art. 15 da Lei do Inquilinato).

Por outro lado, se faz mister observar, nos termos do art. 16 da Lei do Inquilinato, que o sublocatário tem responsabilidade subsidiária pelo que dever ao sublocador, quando este for acionado pelo locador e, durante a lide, pelos aluguéis vencidos.

O dispositivo é de difícil aplicação na medida em que a legitimidade do sublocatário para eventual ação demanda a prova de inadimplemento quanto aos alugueres e encargos devidos ao sublocador e locatário, o que dificilmente ocorrerá.

Nesta medida, com o fundamento da ausência de solidariedade asseverou a Desembargadora Beatriz Braga: Portanto, poderá o sublocatário ser demandado, em ação própria, pelas quantias devidas ao sublocador na hipótese de inadimplemento deste perante o locador, não configurando, portanto, obrigação solidária (TJSP – Agravo de Instrumento 1135183004 – 27ª Câmara de Direito Privado – Data do julgamento: 30/10/2007).

1.6. ALUGUEL

O valor do aluguel, regulado pelos arts. 17 a 21 da Lei do Inquilinato, é de livre pactuação, inclusive no que diz respeito aos reajustes, vedada a vinculação à moeda estrangeira ou ao salário mínimo.

A multa pelo pagamento em atraso tem sido estipulada em 20% do valor do aluguel posto que aos contratos de locação não são aplicáveis as disposições do Código de Defesa do Consumidor e, neste sentido, não se aplica a limitação de 2% da cláusula penal (multa contratual).³³

Recomendamos, outrossim, com fundamento no art. 9º do Decreto 22.626/1933 que a multa seja pactuada no limite de 10% do valor do aluguel, acrescida de juros de 1% ao mês e atualização monetária desde o vencimento pelo índice pactuado.³⁴

A multa compensatória fixada no contrato para o descumprimento dos deveres legais ou contratuais é perfeitamente cumulável com a multa moratória pela impontualidade no pagamento dos aluguéis. “Isso porque ambas possuem fundamentos diversos e finalidades distintas. A moratória visa impelir o locatário a pagar os aluguéis até os respectivos vencimentos, enquanto a compensatória tem por escopo a prefixação de perdas e danos em decorrência do descumprimento do contrato.”³⁵

Em outras palavras, é perfeitamente possível cumular a cláusula penal moratória com a compensatória, impondo dupla penalidade, uma para cada fato: multa de mora em decorrência do simples atraso no pagamento dos aluguéis e encargos e multa compensatória pela infração contratual ou legal cometida pelo locatário.

Por outro lado, pelo mesmo fato não é possível cumular penalidades, ainda que haja previsão contratual, como, por exemplo, em razão do atraso no pagamento de aluguéis, a cumulação da multa moratória (normalmente de 10% a 20%) com a multa compensatória pelo descumprimento genérico das obrigações contratuais (comumente de 3 aluguéis), posto que a cumulação porventura pretendida representaria bis in idem.³⁶

Na hipótese vertente, a infração contratual é dúplice, vale dizer, retardamento no pagamento dos aluguéis, bem como a infração de outra obrigação secundária do contrato de locação, frustrando, com isso, as expectativas do locador tanto quanto à pontualidade do pagamento dos locativos, quanto ao cumprimento das demais obrigações assumidas pelo locatário.

Por outro lado, tem sido comum o pacto de desconto por vencimento antecipado.

O assunto é polêmico posto que o desconto, juridicamente, representa a denominada sanção premial, ou seja, o pagamento atrasado, com a perda do desconto, representa multa.

As soluções adotadas pelos tribunais em razão da discussão sobre essas cláusulas têm sido as mais diversas.

Em comum, os julgados não admitem a cumulação da perda do desconto com a multa contratual por entender que há dupla cobrança de penalidade neste caso.

Há acórdão que sustenta que o valor do aluguel é aquele com o desconto, devendo sobre ele incidir a multa contratual.³⁷

A maioria dos julgados, todavia, determina que a perda do desconto já representa multa contratual (cláusula penal) de tal sorte que admitem a perda do desconto mas impedem a cumulação com a multa do contrato.³⁸

No que pertine ao vencimento, exceto no caso de locação desprovida de garantias ou na locação para temporada, o locador não pode exigir o pagamento antecipado do aluguel³⁹ sob pena de configurar contravenção penal (artigo 43, III, da Lei 8.245/1991), que será adiante analisada.

Assim, o aluguel pactuado em contrato provido de garantias pode ser cobrado apenas depois do mês de uso do imóvel.

Por exemplo: se o contrato de locação teve seu início no primeiro dia do mês, o aluguel pode ser cobrado no último dia do mês.

Por outro lado, caso o contrato esteja desprovido de garantias, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês a vencer.

No caso de sublocação, o aluguel cobrado pelo sublocador não pode gerar lucro, ou seja, o aluguel pago pelo sublocatário não pode exceder o da locação, permitindo-se, neste caso, a redução unilateral.

No caso de sublocação em habitações multifamiliares, o aluguel cobrado pelo sublocador não pode exceder, na sua totalidade, ao dobro do valor do aluguel pactuado na locação.

Quanto aos reajustes, como escrevemos alhures,⁴⁰ os dispositivos legais pertinentes à correção (ou atualização) monetária que hoje vigoram, na prática, exigem a estipulação de pagamento pelo valor nominal, em Reais, e proíbem pactuação de correção monetária com periodicidade inferior a um ano, além de pactuação de reajuste, por óbvio, para contratos com prazo inferior a um ano, com exceções que não se aplicam ao contrato de locação (art. 46 da Lei 10.931 de 2004).

Essa é a inferência que se extrai do art. 28 § 1º da Lei 9.069/1995 e arts. 1º e 2º e parágrafos da Lei 10.192, de 14.02.2001.⁴¹

Aliás, o § 1º, do art. 2º, da Lei 10.192/2001 veda, expressamente, inclusive, a contratação de correção monetária em contratos com prazo inferior a um ano.

Assim, o contrato de locação pode prever reajuste anual por qualquer índice de inflação, sendo vedada a estipulação ou vinculação a moeda estrangeira.

O art. 18 da Lei 10.192/2001 revogou expressamente os §§ 1º e 2º do art. 947 do Código Civil de 1916, vedando, em regra e definitivamente, a contratação de reajuste em moeda estrangeira, reforçando o teor do art. 17 da Lei do Inquilinato.

Aliás, trata-se de superfetação legal, vez que o art. 6º da Lei 8.880, de 27.05.1994, já proibia a utilização de moeda estrangeira, mesmo como referencial para pagamento em moeda nacional, nos seguintes termos: “É nula de pleno direito a contratação de reajuste vinculado à variação cambial, exceto quando expressamente autorizado por lei federal e nos contratos de arrendamento mercantil celebrados entre pessoas residentes e domiciliadas no País, com base em captação de recursos provenientes do exterior”.

De qualquer forma, o inciso I, do parágrafo único, do art. 1º da Lei 10.192/2001, proíbe a utilização de correção monetária em moeda estrangeira, vedando, nos seus termos, estipulações de pagamento “expressas em, ou vinculadas a ouro ou moeda estrangeira, ressalvado o disposto nos arts. 2° e 3° do Decreto-Lei 857, de 11 de setembro de 1969, e na parte final do art. 6º da Lei 8.880, de 27 de maio de 1994”.

É preciso observar que não se trata apenas de exigir o curso forçado da moeda, determinação já constante do art. 1º do Decreto-Lei 857/1969, mas de vedar a correção monetária em moeda estrangeira, mesmo que o pagamento seja efetuado em moeda corrente, mediante conversão.

O art. 318 do Código Civil de 2002 mantém essa orientação na exata medida em que proíbe a correção monetária com base na variação do ouro ou da moeda estrangeira bem como o pagamento em ouro ou moeda estrangeira, com as exceções tratadas em lei especial, nos seguintes termos: “São nulas as convenções de pagamento em ouro ou em moeda estrangeira, bem como para compensar a diferença entre o valor desta e o da moeda nacional, excetuados os casos previstos em legislação especial”.⁴²

1.7. BENFEITORIAS E ACESSÕES

Nos termos dos arts. 35 e 36 da Lei do Inquilinato o locatário faz jus às benfeitorias úteis, desde que autorizadas e às necessárias, mesmo que não tenham sido autorizadas pelo contrato, podendo levantar as voluptuárias que não causem prejuízo ao imóvel.

Sobre as benfeitorias que tem direito, o locatário pode exercer o direito de retenção, aduzido em contestação a ação de despejo.

Outrossim, é válida a cláusula de renúncia do locatário à indenização por benfeitorias realizadas no imóvel.

Portanto, incide o disposto no artigo 35 da Lei 8.245/1991, isto é, havendo disposição contratual expressa, as benfeitorias de qualquer espécie não serão indenizadas.

É neste sentido a Súmula 15 do extinto 2o TAC: “É dispensável prova sobre benfeitorias se há cláusula contratual em que o locatário renunciou ao respectivo direito de retenção ou de indenização”.

Sobre o tema referente à indenização de benfeitoria no imóvel locado, o Superior Tribunal de Justiça já pacificou o entendimento por meio da Súmula 356: “Nos contratos de locação é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção”.

Todavia, as benfeitorias não podem ser confundidas com acessões por construções levadas a efeito no imóvel locado.

As acessões, previstas pelo Código Civil no artigo 1.248, V, “são caracterizadas por obra nova que se ajuntam as existentes, decorrente do empenho humano e que valoriza o imóvel, sendo denominadas na doutrina como industriais, diferenciando das benfeitorias, divididas em voluptuárias ou suntuárias, úteis e necessárias, que tem a característica de conservação, melhoria e embelezamento do imóvel ou bem preexistente.”⁴³

Neste caso, efetuada construção de boa-fé, nos termos do art. 1.255 do Código Civil, o locatário fará jus à indenização, sem contar, todavia, com qualquer direito de retenção por se tratar de direito diverso daquele previsto no art. 35 da Lei do Inquilinato.⁴⁴

Mesmo assim, “ainda que a construção de prédio em terreno locado possa ser tecnicamente considerada acessão, e não benfeitoria, válida é a cláusula contratual que exclui o respectivo direito de indenização, porque cuida-se, em última análise, de estipulação envolvendo direito disponível. E, porque não vedada pela lei, insere-se no âmbito daquelas matérias albergadas pelo princípio da chamada autonomia de vontade.”⁴⁵

1.8. DEVERES DO LOCADOR E DO LOCATÁRIO E SUAS CONSEQUÊNCIAS

Os artigos 22 e 23 da Lei 8.245/1991 estabelecem as obrigações legais impostas, respectivamente, aos locadores e aos locatários, o que faz nos seguintes termos:

Art. 22. O locador é obrigado a:

I – entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;

II – garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;

III – manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;

IV – responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;

V – fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;

VI – fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;

VII – pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;

VIII – pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;

IX – exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;

X – pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:

a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;

b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;

c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;

d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;

e) instalação de equipamentos de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;

f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;

g) constituição de fundo de reserva.

Art. 23. O locatário é obrigado a:

I – pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;

II – servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;

III – restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;

IV – levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;

V – realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocados por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;

VI – não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;

VII – entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;

VIII – pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;

IX – permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia, de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;

X – cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;

XI – pagar o prêmio do seguro de fiança;

XII – pagar as despesas ordinárias de condomínio.

§ 1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:

a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;

b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;

c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;

d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos

e de segurança, de uso comum;

e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;

f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;

g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;

h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;

i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.

§ 2º O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas.

§ 3º No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no § 1º deste artigo, desde que comprovadas.

Importante ressaltar que a afronta aos deveres do locatário implica em infração legal, apta a justificar, pelo locador, a propositura da ação de despejo com supedâneo no art. 9º, II, da Lei 8.245/1991, sem prejuízo da multa eventualmente prevista, que pode ser cumulada ou não com o pedido de rompimento da locação e despejo.

Caso haja desrespeito por parte do locador, especialmente quanto ao dever insculpido no inciso I, do art. 22, da Lei do Inquilinato, ou seja, o dever de entregar o imóvel locado em condições de uso, a conclusão é a mesma, de tal sorte que é possível ao locatário requerer o desfazimento do contrato, a cobrança de eventual multa ou as perdas e danos experimentadas.⁴⁶

Neste sentido:

Locação de imóveis – cobrança – rescisão contratual – inadimplemento da locadora – indenizabilidade – recurso improvido. Deve o locador indenizar o locatário, nos termos constantes do contrato, se a inviabilidade do negócio jurídico decorreu do seu inadimplemento (TJSP – Apelação 992020403533 (753608500) – Relator: Luís de Carvalho – Comarca: São Paulo – Órgão julgador: 29ª Câmara de Direito Privado – Data do julgamento: 16/06/2010 – Data de registro: 29/06/2010).

No vertente julgado, consignou o Desembargador relator: “Destarte, a rescisão contratual se deu em virtude do inadimplemento da locadora, que não providenciou a autorização para utilização da área pela recorrida no prazo assinado no contrato.”

Destarte, determinou-se a resolução do contrato bem como a aplicação de multa ao locador pelo descumprimento de suas obrigações contratuais.

Seja como for, diante do descumprimento das obrigações do locador, o locatário poderá se utilizar da exceção do contrato não cumprido (Código Civil, art. 476)⁴⁷ e, em situações graves,⁴⁸ suspender o pagamento dos aluguéis e desocupar o imóvel, recomendado-se fazê-lo mediante prévia notificação apta a configurar a sua boa-fé.⁴⁹

Por outro lado, embora seja obrigação do locador entregar o imóvel em condições de uso, é lícito contratar de forma diversa, respeitado, igualmente, o princípio da boa-fé.

Neste sentido, consignou-se em julgado no qual se discutia a impossibilidade de fornecimento de energia elétrica ao imóvel locado: “A apelante, ao celebrar o contrato de locação, conhecia a situação do imóvel locado, e se comprometeu expressamente por instâncias próprias a promover o restabelecimento do fornecimento de energia elétrica ao dito imóvel. Se não teve a apelante sucesso na empreitada, as consequências advindas são de sua inteira responsabilidade, do que não pode se queixar. Com isso, não pode invocar a exceção de contrato não cumprido, para não honrar os aluguéis.”⁵⁰

1.8.1. Despesas ordinárias e extraordinárias de condomínio – obrigações do locador e do locatário

Como escrevemos alhures,⁵¹ o art. 22, parágrafo único, da Lei 8.245/1991, determina que, por despesas extraordinárias de condomínio, se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção (e administração) do edifício, enumerando exemplificativamente algumas hipóteses.

A definição de despesas ordinárias consta do art. 23, § 1º, da Lei 8.245/1991.

Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração do condomínio e seu funcionamento.

No caso de imóvel locado, os locadores respondem pelas despesas de condomínio chamadas extraordinárias. Os locatários, por outro lado, devem pagar as denominadas despesas ordinárias de condomínio na qualidade de encargos da locação.

Assim, o locador paga as despesas ordinárias e extraordinárias e cobra, depois, somente as despesas ordinárias do locatário.

Essa é a inferência que se extrai do art. 23, inciso XII, da Lei 8.245/1991.

1.8.1.1. Despesas extraordinárias de condomínio

Com exceção das hipóteses legais do art. 22, parágrafo único, da Lei 8.245/1991, as despesas extraordinárias, que nos imóveis locados devem ser pagas pelo locador, são aquelas que não se referem a gastos de manutenção, nem são necessárias para a administração do condomínio, mas interessam à estrutura do edifício ou, de alguma forma, aumentam o seu valor.

Poder-se-ia redarguir afirmando que certas obras, consideradas despesas extraordinárias, não valorizam o edifício.

Entretanto, de alguma forma, o tornam mais atraente para a venda ou locação.

Assim, mesmo que o proprietário não obtenha valorização pecuniária propriamente dita, ou seja, mesmo que tais despesas não determinem a valorização do imóvel, elas proporcionam melhor impressão a um pretendente, seja à locação, seja à aquisição.

São exemplos dessas despesas: compra de mobília para decoração do hall de entrada, construção de churrasqueira ou piscina, aquisição de geladeira para o salão de festas ou compra de equipamentos de ginástica.

Da mesma forma, são despesas extraordinárias (do locador), a realização de obras de grande porte que recoloquem o imóvel em condições de uso, como, por exemplo, as impermeabilizações, a troca de encanamentos, de pisos etc.

Importante ressaltar, exemplificando, o seguinte: a aquisição de mobília de decoração do hall de entrada ou a construção de uma piscina são despesas extraordinárias. Todavia, a sua conservação deve ser considerada despesa ordinária.

Muito embora a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) tenha discriminado de forma detalhada tais despesas, algumas ainda exigem maior atenção para que possam ser classificadas como ordinárias ou como extraordinárias.

Na Lei do Inquilinato, especificamente no parágrafo único e no inciso X do art. 22, há uma tentativa de relacionar as despesas extraordinárias de condomínio e, nesta medida, ao definir de forma geral as despesas extraordinárias como “aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício”, passa a enumerar, de forma exemplificativa, algumas dessas despesas, quais sejam:

a) Obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel

Como exemplo destas obras, podemos citar a substituição de piso da entrada do prédio, a construção de piscinas, de churrasqueiras, de quadras poliesportivas, substituição de esquadrias, entre outras.⁵²

b) Pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas

A pintura externa embeleza o prédio e acresce o seu valor de venda ou de locação. Portanto, cabe ao locador.

Do mesmo modo, é de responsabilidade do locador a pintura da fachada, das empenas e dos poços de aeração e iluminação, comuns em prédios mais antigos, que possuem, no seu interior, um vão de iluminação e de tomada de ar.

Também se considera aqui a pintura de esquadrias (janelas) da parte externa.⁵³

c) Obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício

Habitabilidade significa possibilidade de ser habitado, ou seja, de residir com as características pertinentes e inerentes ao ato.

Não possui condição de habitabilidade, por exemplo, um prédio residencial que não disponha de telhado, ou que, por motivo de desgaste de seus componentes, tenha ficado sem fornecimento de água, energia elétrica, gás, entre outros, assim entendidos como elementos imprescindíveis à habitação.

Como exemplo destas despesas podemos mencionar: reforma de pisos, substituição de canos que impeçam o fornecimento de água, troca de componentes elétricos, impermeabilização e conserto de vazamentos de grandes proporções.

Nestes casos, deve-se atentar para a dimensão da obra.

É claro que não configuram despesas extraordinárias a mera substituição de torneira com vazamento, de peça de ladrilho danificada, de lâmpadas e disjuntores queimados ou o conserto de um pequeno vazamento.

Por outro lado, será considerada extraordinária (do locador) a obra que consistir na substituição de todo o ramo de distribuição de água ou de toda a fiação elétrica em virtude do prolongado uso.

De fato, os exemplos mencionados constituem obras que implicam na reposição do prédio às condições de habitabilidade.

Sobre estas obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício, vejamos alguns exemplos comuns:

c.1) Elevadores

Esta fonte de despesa causa muita divergência entre locadores e locatários.

Se for o caso de reforma ou substituição, a despesa será extraordinária (do locador).

Se, por outro lado, tratar-se apenas de manutenção do elevador (ainda que haja contrato para tanto), será do locatário.⁵⁴

c.2) Impermeabilizações

A impermeabilização de corredor de condomínio e a reforma do piso da garagem do mesmo, ainda que necessárias, são encargos do locador, a quem, na Lei Inquilinária, incumbe a obrigatoriedade de manter o imóvel em condições de habitabilidade, pois, sua é a obrigação de assegurar ao locatário o uso normal da coisa locada. 2º TACCiv – SP – Apelação com revisão n. 221.704 – 7ª Câmara – Relator: Juiz Demóstenes Braga – Julgamento: 21-6-88. Referência: RT 442/166.

c.3) Telhado

Locação – encargo – reparo no telhado – responsabilidade do locador. O reparo em telhado é da responsabilidade do locador, e não do inquilino. 2º TACCiv – SP – Apelação com revisão n. 469.517 – 12ª Câmara – Relator: Juiz Ribeiro Da Silva – Julgamento: 21-11-96, JTA (LEX) 162/409 – Anotação da Comissão: No mesmo sentido: JTA (RT) 130/331.

c.4) Vazamentos de água – despesas de valor elevado

Locação – despesas extraordinárias – condições de habitabilidade – conserto de valor elevado – ônus do locador – exegese do inciso X, e parágrafo único, letra c do art. 22 da lei n. 8.245/91. Constituem despesas extraordinárias, relativas à habitabilidade do imóvel, as respeitantes a conserto, de valor elevado, de vazamento de água, cuja incumbência é do senhorio. 2º TACCiv – SP – Apelação com revisão n. 422.607 – 4ª Câmara – Relator: Juiz Rodrigues da Silva – Julgamento: 02/05/1995.

c.5) Troca de canos para evitar vazamentos

Condomínio – despesas condominiais extraordinárias – obra imprescindível – assembleia – desnecessidade. Despesas de condomínio consistentes em serviços que impliquem benefício de todos os condôminos, como troca de canos para evitar vazamentos, mormente os de ordem pública, como os de esgoto, prescindem de Assembleia autorizadora dos gastos, quando efetuados dentro dos parâmetros razoáveis. Carência afastada. Recurso provido. 2º TACCiv – SP – Apelação sem revisão n. 487.613 – 4ª Câmara – Rel. Juiz Moura Ribeiro – Julgamento: 30/07/1997. Anotação: No mesmo sentido: – Quanto a conserto de fossa séptica: Apelação sem revisão n. 491.216 – 4ª Câmara. – Relator: Juiz Moura Ribeiro – Julgamento: 26-8-97.

c.6) Troca de coluna geral de água

Consignação em pagamento – Condomínio – Despesas. Tribunal de Alçada Cível do Rio de Janeiro – Apelação cível n. 10.958/91 – 6ª Câmara – decisão unânime – Juiz: Arruda França – julgamento: 14/05/1991 – despesas extraordinárias do condomínio. Injusta recusa da locadora em receber e dar a quitação de alugueres, porque o locatário deixou de incluir os custos cobrados com obras da troca da coluna geral de água e troca da coluna de água/esgoto. Sendo tais despesas extraordinárias do condomínio, são encargos da locadora, pois são tendentes a repor o imóvel locado em condições de habitabilidade. Ementário: 20/91 – Número da ementa: 33.917.

d) Indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação

As indenizações por dispensa de empregado ocorrida antes do início da locação não podem ser atribuídas ao locatário.

Entretanto, aplicada interpretação literal, ainda que o locatário tenha ocupado o imóvel recentemente, observada a dispensa de empregado do condomínio, terá que pagar por tal despesa.

Contudo, o bom senso leva à necessidade de efetuar-se proporcionalmente o cálculo da indenização trabalhista.

Deste modo, o locatário será responsável apenas pelo período em que realmente usufruiu dos serviços do empregado dispensado.

Todavia, se a dispensa deu-se antes do início da locação, a indenização não poderá ser cobrada do locatário.

Nesse caso, o locador deve pagar e, ao depois, cobrar essas despesas do locatário anterior ou do seu fiador, o que não será fácil, pois que eles deverão ser localizados.

Ocorre que dificilmente essas despesas são discriminadas, sendo muitas vezes de difícil apuração nos balancetes. De qualquer modo, a lei faz a distinção, cabendo ao locador cobrar apenas aquilo que é devido do locatário.

e) Instalação de equipamentos de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer

Nessas despesas estão contidas as instalações (nunca a manutenção, que é do locatário) de alarmes de qualquer espécie, câmeras de vídeo, sensores, portões eletrônicos, extintores (não sua recarga), interfones, equipamentos para quadras, salas de ginástica (esteiras, aparelhos de musculação etc.), equipamentos para provimento de serviço de internet etc.⁵⁵

f) Despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum

Como já vimos, incumbem ao locador as despesas de contratação de serviços de decoração, aquisição de móveis e objetos de decoração para áreas comuns (hall de entrada, sala de recepção do prédio, piscina, churrasqueira, sala de ginástica etc.), implantação ou substituição de jardins.

Portanto, incumbe ao locador pagar as despesas com jardineiros para este fim: decoradores, paisagistas, aquisição de móveis e objetos de decoração, sementes, terra, mudas de plantas etc.

Importante ressaltar, mais uma vez, que não são do locador as despesas de manutenção dos móveis, equipamentos e decoração do prédio, assim como do jardim já existente.

g) Constituição de fundo de reserva

O fundo de reserva deve ser constituído por contribuições do locador (art. 22, X, e parágrafo único).

Portanto, o rateio dos pagamentos destinados à sua formação deve ser considerado despesa extraordinária.

Imaginemos que, por qualquer motivo, seja necessária a utilização de parte ou do total dessa verba.

O condomínio pode recorrer ao fundo de reserva no caso de situações urgentes e imprevistas ou, então, naqueles casos em que determinada despesa atribua ônus excessivo para o orçamento doméstico dos condôminos, mediante prévia aprovação de assembleia-geral.

Pergunta-se: os rateios destinados à reposição do que foi utilizado constituem despesa ordinária ou extraordinária?

Depende. Se o fundo foi utilizado para as despesas de manutenção do edifício, para aquelas que normalmente seriam consideradas despesas ordinárias, a sua reposição terá a mesma classificação.

Por outro lado, se o fundo foi utilizado, total ou parcialmente, para despesas extraordinárias (como, por exemplo, reforma substancial dos elevadores), assim também será considerado o rateio para a reposição.

Como veremos adiante, há possibilidade de criação de fundo específico destinado a manutenção, ou até outros fundos diversos do fundo de reserva, como, por exemplo, o fundo de obras.

Criado o fundo de manutenção, seu rateio não é despesa extraordinária, mas ordinária, vez que na exata medida de sua utilização, necessariamente o será na manutenção do edifício, que é despesa ordinária.

1.8.1.2. Despesas ordinárias de condomínio

O locatário deve pagar as despesas ordinárias de condomínio.

Por despesas ordinárias, além das expressamente discriminadas no art. 23, § 1º, da Lei 8.245/1991, entendem-se aquelas de manutenção e aquelas necessárias à administração do condomínio, tais como salários e demais encargos dos empregados; consumo de água, coleta de esgoto do edifício (em alguns casos, consumo geral do edifício, rateado entre as unidades); luz e gás das áreas comuns; limpeza, conservação e pintura das áreas internas de uso comum; manutenção de equipamentos, máquinas e utensílios de qualquer natureza, tais como elevadores; pequenos reparos nas instalações elétricas e hidráulicas de uso comum; reposição do fundo de reserva para as despesas ordinárias; seguro; materiais de limpeza; honorários do administrador; e, isenção do síndico.

Não se pode esquecer que a enumeração contida na lei é meramente exemplificativa, sendo que as hipóteses legais servem de base para tantas outras despesas não relacionadas, como, por exemplo, gastos com cópias reprográficas, manutenção de conta bancária, correios para envio de balancetes etc.

Analisemos, pois, as hipóteses legais:

a) Salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio

Em contrapartida ao disposto na letra d, do parágrafo único, do art. 22 (que trata das indenizações), o locatário é obrigado a pagar as despesas com salários e demais encargos.⁵⁶

Além disso, paga pelas verbas atinentes à dispensa de funcionários, proporcionalmente ao período em que residiu no imóvel.

Em tal classificação, incluem-se aquelas devidas em virtude de contratação de empresa de vigilância e síndico remunerado.

Quanto às despesas com salários e encargos, não há nenhum problema, uma vez que deverão ser pagas pelo inquilino.

Todavia, as referentes à dispensa de empregados do condomínio, como já dito, ser-lhe-ão imputadas na exata medida de sua permanência, ou seja, de forma proporcional.

Exemplificando: se o inquilino está no imóvel há 12 meses e verifica-se a dispensa de um empregado contratado há 24 meses, só será possível a cobrança, do inquilino, da metade da indenização devida.

E a outra metade?

Se havia inquilino anterior, há possibilidade de cobrança desse inquilino proporcionalmente ao tempo em que usufruiu dos serviços do empregado dispensado.

b) Consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum

Estas despesas não merecem maiores comentários pela clareza do texto legal.

c) Limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum

A lei, neste particular, também é clara: serão do locatário, todas as despesas referentes à pintura interna, tais como contratação de serviços de pintor, compra de tintas, lixas e demais materiais.⁵⁷

Entretanto, normalmente, quando contratam este serviço, os síndicos o fazem de maneira global, para todo o prédio, não separando os valores correspondentes à pintura externa (art. 22, parágrafo único, “b”) e interna das áreas comuns, causando, por conseguinte, problemas para locadores e locatários.

Melhor seria se, ao contratar essas despesas, o fizessem de modo separado ou discriminado.

Já se decidiu que a pintura interna que não tenha o objetivo de restaurar pintura estragada pelo uso ou tempo, mas apenas embelezar o prédio, não pode ser cobrada do inquilino.

Quanto ao material de limpeza, bem como aos salários dos faxineiros que tratam da área de uso comum, as despesas, por óbvio, são do inquilino.

d) Manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum

O texto nesse caso também é claro. Todas as despesas com manutenção, ou seja, com medidas necessárias para a conservação de instalações, equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum ou cuidados técnicos indispensáveis ao seu funcionamento regular e permanente, serão carreadas ao locatário.

Não se incluem neste contexto: a troca desses equipamentos, o conserto de grandes proporções, em que há necessidade de substituição de peças custosas ou mesmo do equipamento todo.

Por exemplo, a substituição de uma bomba hidráulica, desgastada após muitos anos de uso, não é despesa de manutenção, mas obra destinada a repor as condições de habitabilidade do edifício.

Deve, portanto, de acordo com a letra “c” do parágrafo único, e do inciso X, do art. 22, da Lei do Inquilinato, ser suportada pelo locador.

Por outro lado, não elidindo o raciocínio, há jurisprudência no sentido de permitir a formação de fundo de manutenção, diverso do fundo de reserva, o qual deve ser entendido como despesa ordinária.⁵⁸

e) Manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer

As mesmas observações efetuadas na letra anterior valem para este tópico.

Assim, serão do locatário as despesas com a manutenção de bombas hidráulicas, aquecedores de piscina, pintura de quadra esportiva, manutenção de equipamentos de eventual sala de ginástica e sala de jogos.

Por outro lado, será despesa do locador a aquisição desses equipamentos.

De fato, eles interessam à estrutura integral do imóvel e, principalmente, aumentam o seu valor, seja valorizando, seja facilitando a venda ou a locação (Lei do Inquilinato, art. 22, parágrafo único, “a”).

f) Manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas

Pelo que se observa, a intenção da lei foi a de responsabilizar o locatário pela manutenção de equipamentos de forma geral.⁵⁹

Assim, não obstante as discussões que se verificam na prática, apenas as despesas de manutenção serão de responsabilidade do locatário.

São, assim, as medidas necessárias para a conservação ou a permanência das instalações, equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança de uso comum, ou os cuidados técnicos indispensáveis ao funcionamento regular e permanente desses equipamentos.

Portanto, as despesas com contratos de manutenção preventiva firmados entre o condomínio e empresa de manutenção de elevadores, porteiros eletrônicos e antenas coletivas, serão de responsabilidade do inquilino.

Por outro lado, a substituição desses equipamentos ou a reforma de valor elevado, por não se enquadrarem no conceito de manutenção, serão do locador.

Assim, exemplificando, a troca de cabine do elevador ou a substituição de motores e cabos serão do locador.

Todavia, mesmo não existindo contrato de manutenção, serão do inquilino as despesas para a mantença do uso normal, bem como a troca de peças necessárias a esse uso.

O mesmo se aplica, como princípio, aos interfones, porteiros eletrônicos, antenas e demais sistemas elétricos ou eletrônicos do edifício.

g) Pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum

Aqui, a lei se refere a pequenos reparos,⁶⁰ merecendo crítica de Gildo dos Santos: “(...) sabe-se que é condenável a existência de adjetivos nos textos legais, exatamente porque, sendo pequeno um qualificativo de significação abstrata, não se pode saber, com exatidão, o que é um reparo ou conserto pequeno. É de se prever, portanto, infindáveis elucubrações sobre a caracterização do que sejam pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum”.⁶¹

Seguindo a respeitável opinião, pensamos em critério, levando em consideração o valor do reparo. Deste modo, já que a lei não definiu o critério de grande e pequeno valor, fica a nossa sugestão para o rateio dessas despesas nos seguintes termos: se, após o rateio, a despesa não ultrapassar metade do valor da despesa ordinária de condomínio do mês em que ocorrer, será de pequeno valor.

Portanto, se o conserto superar a metade do valor da despesa ordinária do mês em que ocorrer, será do locador, caso contrário, será do inquilino.

Observe-se que, no caso de cobrança parcelada, deve ser levado em conta o valor total da despesa rateada, não a parcela mensal.

Por outro lado, mister se faz considerar a circunstância do reparo destinar-se à reposição das condições de habitabilidade do edifício, vez que, nesse caso, independentemente do valor, o rateio correspondente será considerado despesa extraordinária (Lei 8.245/1991, art. 22, X, parágrafo único, “c”).

O mesmo critério acima pode ser adotado para as despesas na unidade autônoma.

h) Rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação

O rateio do saldo devedor deve ser pago pelo inquilino, com exceção daquele anterior ao início da locação, que poderá ser cobrado de inquilino anterior, se correspondente ao seu período.

Em outras palavras, existindo saldo devedor do condomínio antes do ingresso de novo inquilino, este não possui qualquer responsabilidade de pagamento. Nesse caso, resta ao condômino (titular da unidade) a cobrança do locatário anterior, se houver.

Obviamente que o saldo devedor deve ser gerado por despesa classificada como ordinária, assim como o critério da letra seguinte, pois se extraordinária for, o próprio titular da unidade deverá quitá-la.

i)  Reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação

A constituição do fundo de reserva é de responsabilidade do locador, por expressa determinação do art. 22, X, e parágrafo único, g, da Lei 8.245/1991.

Se esse fundo de reserva foi utilizado para o custeio de despesas ordinárias (por exemplo, a pintura de dependências internas de uso comum), a sua reposição poderá ser cobrada do locatário.

Por outras palavras, o rateio mensal para constituição do fundo de reserva, por expressa disposição legal, deve ser suportado pelo locador.

Entretanto, na medida da utilização do fundo de reserva, de acordo com o destino, poderá o rateio ser carreado ao locatário.

Imaginemos que haja necessidade de utilização do fundo de reserva para pintura das áreas internas do condomínio.

Verificando a Lei 8.245/1991, observamos que essa despesa é ordinária (do locatário), por força do art. 23, § 1º, c.

Portanto, na prática, no momento dessa despesa, mesmo que a reposição seja feita posteriormente, entendemos que o locador poderá cobrá-la do locatário.

É de se verificar que, nesse instante, não haverá nenhum rateio para a despesa, vez que, para tanto, serão utilizados os recursos existentes no fundo de reserva.

Assim, basta que o locador comprove que os valores retirados do fundo de reserva foram utilizados para despesas ordinárias para que lhe seja deferida a cobrança da despesa do locatário.

Portanto, será possível cumprir, na prática, o que determina o art. 23, XII, “i”. De outro modo, dificilmente seria possível precisar que a reposição do fundo de reserva, se houver, seria em relação àquela despesa ordinária que foi efetuada.

É óbvio que, se o fundo de reserva foi utilizado para uma despesa extraordinária, sua reposição não poderá ser carreada ao locatário.

É intuitivo e lógico que é no momento da utilização do fundo, e não de sua reposição – consequência natural –, que se verifica se a despesa é ordinária ou extraordinária.

Entrementes, outros fundos podem ser criados. É comum a formação de um fundo de manutenção, diverso do fundo de reserva, cujo rateio deve ser entendido como despesa ordinária e cobrada do locatário.

Se o fundo foi criado sob essa rubrica, impede-se, por conseguinte, sua utilização para outra finalidade, sob pena de cobrar-se do inquilino uma despesa que, ao depois, desrespeitado o título do fundo, seja extraordinária.

Infelizmente nem sempre o síndico e o corpo diretivo do condomínio lembram-se da circunstância da existência de locatários que pagam apenas as despesas ordinárias, de tal sorte que destinam os recursos do fundo de manutenção para despesas extraordinárias de condomínio. Nesse caso, entendemos que o locatário deve ser compensado pela redução das despesas ordinárias.

O raciocínio inverso também é válido. Assim, criado um fundo para reforma do edifício (despesa extraordinária), se sua utilização se dá de forma diversa, para pagar despesas ordinárias do condomínio, o locatário deverá compensar o locador.

Outro fundo comum é decorrente de previsão para inadimplência, cuja classificação em ordinária e extraordinária dependerá da utilização, quando ocorrer, de acordo com o precitado critério.

Verificada a necessidade de sua utilização em face de inadimplência no condomínio, nesse momento, classificar-se-á a despesa de acordo com a destinação dos recursos, carreando-se a responsabilidade de reembolso ao locatário no caso de utilização para despesas ordinárias.⁶²

1.8.1.3. Cláusulas nos contratos de locação que determinam divisão nas despesas de condomínio de forma diversa da lei entre locador e locatário

A divisão de despesas está estipulada na Lei do Inquilinato e não pode ser alterada por cláusula do contrato de locação.

As normas insculpidas na Lei 8.245/1991 são cogentes (ou “de ordem pública”), ou seja, não admitem disposição contratual em contrário, o que se infere do seu art. 45.

Assim, quando a Lei diz que a despesa de pintura da fachada do edifício é extraordinária (do locador), mesmo que o contrato estabeleça que o locatário concorda em pagar esta despesa e ainda que ele assine o contrato, não será compelido a pagá-la, e, se pagar, terá o prazo de três anos para ingressar com ação judicial de repetição de indébito pelo rito ordinário ou sumário conforme o valor, pedindo de volta o que pagou indevidamente.⁶³

Por outro lado, a Lei 8.245/1991 possui caráter nitidamente protetivo do inquilino, historicamente considerado mais fraco.

Assim, nada há que obste disposição contratual que estipule o pagamento das despesas ordinárias pelo locador.

1.8.1.4. Despesas cuja classificação não decorre diretamente da lei

Existem despesas que não se mostram, desde logo, inseridas entre as ordinárias ou extraordinárias, até porque a Lei 8.245/1991 não as classificou expressamente.

Assim, mister se faz classificá-las diante dos critérios fornecidos pela própria. Neste sentido:

a) impermeabilização

A infiltração de água e umidade, por falta de impermeabilização adequada, pode causar riscos à saúde dos moradores.

Os tribunais, na maioria, entendem que os problemas de segurança abrangem não apenas a eventualidade de desabamento total ou parcial do edifício, mas também as perfeitas condições de habitabilidade e salubridade da edificação.

Na medida em que esta obra é destinada a repor as condições de habitabilidade do edifício, a despesa com a sua execução é extraordinária.

Por exemplo: a impermeabilização da caixa d’água é feita com o propósito de evitar vazamentos. Não deixa de ser despesa destinada a repor as condições de habitabilidade do edifício. Portanto, é despesa extraordinária e, nesta medida, deve ser paga pelo locador.

Em geral, as impermeabilizações são consideradas despesas extraordinárias e, portanto, de responsabilidade do locador.

b) Lavagem e recuperação da fachada

A lavagem da fachada não é uma operação simples. Demanda mão de obra especializada, balancins, aplicação de detergentes etc.

É muito comum que a lavagem venha acompanhada de reparos nas juntas de dilatação da fachada, nos rejuntes, caixilhos, bem como implique na reposição de cerâmicas soltas.

Posta assim a questão, como a pintura da fachada é classificada legalmente como despesa extraordinária, a lavagem, por analogia, deverá ser assim considerada.

Poder-se-ia redarguir, afirmando que a necessidade da lavagem deriva da deterioração da sua aparência e decorre do uso normal, o que a levaria a ser classificada como ordinária.

Não pensamos desta forma. Como a necessidade de pintura também deriva do uso normal e considera-se despesa extraordinária (Lei 8.245/1991, art. 22, parágrafo único, “b”), a recuperação da fachada, como trabalho de porte, deve ser considerada despesa extraordinária e, portanto, suportada pelo locador.

c) Substituição corretiva ou preventiva de coluna hidráulica, ramais, outras tubulações e condutores

A instalação hidráulica de um edifício compreende colunas e ramais.

Denomina-se coluna a tubulação central. É aquela parte da instalação hidráulica que se situa fora da unidade autônoma.

Ramal, por seu turno, é a instalação hidráulica que se situa dentro da unidade autônoma, constituindo a tubulação secundária.

Como regra, toda despesa com reparo ou substituição de colunas é extraordinária.⁶⁴

Já a despesa com reparo ou substituição do ramal é considerada ordinária ou extraordinária, dependendo de, na prática, verificar-se tratar de despesa de pequeno ou grande porte.

Entretanto, como já dissemos, se o reparo ou substituição do ramal implicar na reposição das condições de habitabilidade do edifício, até mesmo da unidade autônoma, será despesa extraordinária por força do art. 22, X, e parágrafo único, “c”, da Lei 8.245/1991.

Exemplificando, o reparo de um ramal que, danificado, impeça a utilização de água na unidade autônoma, deverá ser suportado pelo locador, posto que é evidente que a indisponibilidade de água na unidade condominial impede a possibilidade de o locatário habitar o imóvel.

No caso de outros tipos de tubulação existentes no edifício, tais como as de gás, condutores elétricos, interfones etc., a solução é a mesma, devendo ser aplicado o mesmo critério das colunas e ramais hidráulicos.

d) Instalação de antenas

A instalação de antenas ou sistemas de TV a cabo é extraordinária, de acordo com interpretação extensiva da letra “e” do parágrafo único, do art. 22, da Lei 8.245/1991, segundo a qual “se considera despesa extraordinária a instalação de equipamentos de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer.”

Leve-se em conta que a manutenção e conservação destes equipamentos constituem despesa ordinária (letra f, do § 1º, do art. 23).

1.8.2. Requisito da Lei do Inquilinato para que o locatário fique obrigado ao pagamento das despesas ordinárias

Nos termos do § 2º, do art. 23, da Lei do Inquilinato, “o locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas ao parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas.”

A obrigatoriedade de pagamento das despesas pelo locatário fica condicionada à apresentação de previsão orçamentária e do rateio mensal.

Todavia, ao locador não é possível apresentar comprovantes das despesas constantes da previsão na medida em que tais documentos são acessíveis somente ao síndico e ao corpo diretivo do condomínio.⁶⁵

É comum, hoje, a disponibilidade das informações sobre as despesas condominiais pela rede mundial de computadores e até no próprio boleto de pagamento, o que nos parece suficiente.

Outrossim, se for do seu interesse, o locatário poderá requerer ao locador autorização para examinar as pastas, sempre disponíveis nas administradoras de condomínio.

1.8.3. Edifício de um só dono, ausência de assembleias e despesas ordinárias

No caso de edifício pertencente de forma integral ao locador, normalmente não há assembleias e, neste caso, aplica-se o § 3º do art. 23: “No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no § 1º deste artigo, desde que comprovadas.”

Todo o critério utilizado para a divisão de despesas, entre ordinárias e extraordinárias, também se aplica a edificações constituídas por unidades pertencentes integralmente ao locador.⁶⁶

A única diferença é que, nesse caso, não poderá haver cobrança com fundamento em previsão, mas em despesa efetivamente realizada.

Em outras palavras, o proprietário realiza as despesas e cobra depois, ao passo que, no condomínio propriamente dito, a cobrança é efetuada antes, com base na previsão de despesas do mês.

1.9. PENALIDADES CRIMINAIS E CIVIS

Nos termos dos artigos 43 e 44 da Lei 8.245/1991, é contravenção penal, punível com prisão simples de 5 dias a 6 meses ou multa de 3 a 12 aluguéis atualizados, revertida para o locatário:

a) exigir do locatário valores superiores ao aluguel e encargos permitidos, como, por exemplo, despesas extraordinárias ou reajustes ilegais;

b) com as mesmas consequências, é contravenção exigir mais de uma espécie de garantia. Em outras palavras, o locador não pode exigir do fiador que lhe conceda a caução do imóvel, prática comum, mas ilegal. O contrato deve apenas prever que o fiador, por exemplo, apresenta como prova de sua capacidade econômica o imóvel de sua propriedade e não que o concede em garantia posto que, neste caso, configura-se a contravenção pela dupla garantia de fiança e caução do imóvel;

c) cobrar antecipadamente o aluguel, salvo locação para temporada e locação desprovida de garantias, nas quais se permite, como vimos, a cobrança do aluguel até o sexto dia útil do mês vincendo (art. 42 da Lei do Inquilinato).

Nada obstante, as penalidades previstas, inclusive a multa, demandam por interpretação corrente, a condenação criminal, sendo insuficiente o mero pedido em ação civil.⁶⁷

Por outro lado, considera-se crime de ação pública, com previsão de detenção de 3 meses a um 1 ano, que poderá ser substituída pela prestação de serviços à comunidade:

a) nas locações multifamiliares, deixar o locador de fornecer recibo discriminado de aluguéis e encargos;

b) o retomante deixar de utilizar o imóvel em 180 dias, ou não utilizá-lo por 1 ano, quando o pedido (de imóvel não residencial) for para seu uso, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha (e seus cônjuges), de outro imóvel residencial (47, III);

c) não iniciar obras em sessenta dias nos casos de despejo com supedâneo no inciso IV do art. 9º, inciso IV do art. 47, inciso I do art. 52 ou inciso II do art. 53;

d) executar despejo sem observar o § 2º do art. 65, ou seja, em até 30 dias do falecimento do cônjuge, ascendente, descendente ou irmão das pessoas que habitem o imóvel.

Nesses casos, diferentemente das contravenções, o prejudicado pode pleitear a multa de 12 a 24 meses de aluguel (o último ou aquele que estiver sendo cobrado de novo locatário) a ser arbitrada pelo juiz, em ação civil autônoma de cobrança, na qual se provará o desvio, não sendo necessária a condenação penal.⁶⁸

1.10. LOCAÇÃO EM SHOPPING CENTERS

A locação em shopping centers é uma locação não residencial ou empresarial que se submete à Lei 8.245/1991 com algumas particularidades.

A propósito do tema, autorizada lição de Sylvio Capanema de Souza:

Embora já esteja superada a discussão doutrinária quanto à natureza jurídica do contrato celebrado entre o empreendedor e o lojista de um shopping center, agora definido pela lei como sendo de locação, é inegável que ele se reveste de peculiaridades, que decorrem da própria técnica de venda ali desenvolvida.

Desde o início do debate firmamos nossa posição de que se tratava, realmente, de um contrato de locação, ainda que contendo algumas cláusulas atípicas, que, entretanto não eram suficientes para descaracterizar a relação ex locato.

Não se poderia tratar, igualmente, a locação tradicional de uma loja de frente de rua, autônoma em relação às demais do mesmo logradouro, a e de um espaço em shopping center, onde, como já se viu, existe um mix, e um irresistível polo de atração de clientela.

Na locação comum, o fundo de comércio pertence exclusivamente ao locatário, sendo por ele criado, com seu trabalho diuturno. Daí por que cabe a ele, e só a ele, escolher o ramo de atividade, decidir quanto à decoração da loja, fixar o seu horário de funcionamento, sua política de promoção de vendas, o melhor momento para proceder a uma liquidação e tudo mais que diga respeito à sua atividade comercial.

Nos shopping centers, ao contrário, coexistem dois fundos de comércio, sendo um do locatário e outro do próprio complexo econômico, que funciona como polo de atração de clientela, mercê das facilidades que oferece e da segurança que proporciona, com áreas comuns de estacionamento, lazer, alimentação etc.

Por outro lado, toda a filosofia de atuação de um shopping center repousa no equilíbrio das ofertas, fazendo-se um perfeito balanceamento das diversas modalidades e ramos de comércio, o que se chama de tenant-mix.

O shopping center atua como um conjunto, atraindo a clientela e a distribuindo entre os lojistas.

Justifica-se, assim, a adoção, nos respectivos contratos de locação, de cláusulas especiais, que preservem a metodologia de vendas e que resultam no interesse de ambas as partes contratantes.

A Lei do Inquilinato ficou atenta ao problema, e, se por um lado, procurou pacificar as tensas relações entre empreendedores e lojistas, por outro, tratou de preservar o sistema, hoje definitivamente incorporado à vida urbana.

Entre as disposições especiais, livremente pactuadas, nos contratos de locação de espaços em shopping centers, podemos citar, em caráter meramente enunciativo, as seguintes: a) a que estabelece sistema dúplice de cobrança do aluguel, sendo um fixo, mínimo, e outro percentual, sobre o total da receita mensal, sendo devido o maior deles, a cada mês; b) a que prevê o pagamento de aluguel em dobro, no mês de dezembro; c) a que obriga o locatário a se inscrever na Associação dos Lojistas e participar do fundo comum de promoções, propaganda e marketing; d) a que obriga o locatário a abrir e fechar a loja nos horários determinados pelo empreendedor e a não fazer promoções ou liquidações, senão na mesma época, sendo-lhe ainda vedado mudar o ramo de negócio; e) a que permite o controle, até mesmo na ‘boca do caixa’, da contabilidade do lojista, por parte do empreendedor, para se aferir a veracidade de suas informações quanto à receita auferida a cada mês, e incidência do aluguel percentual; f) a que impede o lojista de modificar a decoração da loja, sem a anuência do locador.

São essas as condições, de caráter puramente econômico e empresarial, que o art. 54 autoriza e valida.

Sem elas o sistema de shopping center resultaria ferido de morte, o que acarretaria pesados prejuízos à população e aos próprios comerciantes.

Como essas disposições não se amoldam à vala comum das locações comerciais, era indispensável a autorização legal, sem a qual poderiam ser elas atacadas em juízo, pelos locatários, sob o argumento da abusividade.

E evidente que não serão toleradas as cláusulas que colidam com os objetivos fundamentais da lei, especialmente as que impeçam ou dificultem a renovação dos contratos, ou que admitam majorações de aluguel fora dos critérios legais.

Quanto a estas, realmente abusivas, aplicar-se-á a regra genérica e protetora do art. 45, já comentada, e que as fulminará de nulidade.

Caberá ao prudente arbítrio do juiz, diante do caso concreto, decidir se a cláusula contratual é de natureza econômica e necessária ao funcionamento do sistema, ou se, ao contrário, traduz vantagem desproporcional, em benefício do empreendedor, quando, então, deverá ser escoimada do contrato.⁶⁹

Posta assim a questão, nos termos do art. 54 da Lei do Inquilinato prevalecem as condições livremente pactuadas nos contratos e as disposições procedimentais da legislação inquilinária.

Neste sentido, é comum o pacto do aluguel pelo denominado “mínimo percentual”, ou seja, pactua-se um valor mínimo atribuído ao contrato, bem como um percentual variável decorrente das vendas do locatário lojista, admitindo-se, inclusive, nos termos daquilo que vamos tratar a este respeito em capítulo próprio, da revisão do valor mínimo, respeitados os requisitos da ação revisional.⁷⁰

Igualmente, em razão da liberdade de contratar, são comuns, quanto ao aluguel, as cláusulas de performance ou garantia de desempenho do lojista locatário, mediante as quais este se obriga a atingir determinado volume de vendas a fim de manter o movimento comercial do shopping, sob pena de infração contratual. Na verdade, tal cláusula se presta a garantir um mínimo para o aluguel variável pretendido pelo empreendedor que, nesta medida, obriga o locatário a manter volume mínimo de vendas.

Por conseguinte, são comuns as cláusulas insculpidas nos contratos de locação de lojas em shopping centers, segundo as quais, após 6 meses, o locatário deve suportar o denominado “aluguel performance” pela parte variável.

Verificam-se, ainda, na prática, quanto à fixação dos aluguéis sob a égide da liberdade contratual, as remunerações criadas com o intuito de pagar por investimentos que beneficiem os lojistas locatários, nos quais se inserem os valores estipulados para campanhas promocionais do shopping center. Na prática, cláusulas deste jaez representam o equivalente ao percentual que varia de 10% a 20% do valor do aluguel mínimo.

É preciso observar, todavia, que se estes valores forem mal geridos ou se as informações sobre a sua utilização forem insuficientes, é possível ao locatário manejar ação de prestação de contas em face do locador ou até ação declaratória de inexigibilidade da cobrança.⁷¹

Por fim, é ainda comum outro pagamento, anterior à própria vigência do contrato de locação, pela reserva do uso de área em shopping center que ainda será construído, o que se convencionou chamar de “res sperata”.⁷²

Nesses casos, se o empreendimento não for entregue, é indubitável o dever de restituir as quantias recebidas, sem prejuízo de perdas e danos ou multa contratual eventualmente pactuada.

1.10.1. Restrições à liberdade das partes no contrato de locação em shopping centers: despesas que não podem ser cobradas

A par da liberdade das partes no contrato, a lei impõe algumas regras de natureza cogente.

Continua sua lição, a este respeito, Sylvio Capanema de Souza:

Os edifícios que abrigam shopping centers, até mesmo pela técnica de atração de clientela, costumam ser dotados de sofisticados equipamentos de conforto, segurança e lazer, revestindo-se até de certo luxo, empregando-se, na decoração, materiais nobres. Seus custos de manutenção são elevadíssimos, sendo rateados entre os lojistas, na proporção de suas áreas ocupadas...

Embora o prédio, como um todo, pertença, em geral, a uma só pessoa, nada impede que as despesas de conservação e administração sejam rateadas entre os lojistas. A lei, entretanto, não permite que se repassem aos lojistas as despesas referidas nas alíneas a, b e d do parágrafo único do art. 22.

Pelo argumento a contrario sensu, as demais despesas relacionadas no parágrafo único do art. 22 poderão ser atribuídas aos lojistas, o que os onera bastante.⁷³

Em consonância com o acatado, a Lei do Inquilinato não permite a cobrança das despesas referidas nas alíneas “a”, “b” e “d” do parágrafo único do art. 22, quais sejam:

a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;

b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;

(...)

d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação.

Também não poderão ser cobradas despesas com obras ou substituições de equipamentos, que impliquem modificar o projeto ou o memorial descritivo da data do habite-se e obras de paisagismo nas partes de uso comum.

Posta assim a questão, o locador pode cobrar as seguintes despesas, desde que previstas em orçamento, salvo urgência comprovada:

c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício; (...)

e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;

f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;

g) constituição de fundo de reserva.

Percebe-se nitidamente que a lei foi absolutamente atécnica ao permitir a cobrança de despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum (art. 54, § 1.º, b, da Lei 8.245/1991) e, ao mesmo tempo, proibir obras de paisagismo nas partes de uso comum, o que demandará interpretação sobre a diferença, no caso concreto, entre despesas e obras de paisagismo (ora, a obra não é geradora de despesas?).

1.10.2. Risco do negócio e eventual indenização pelo fracasso do empreendimento

Notadamente quando o locatário faz a reserva da locação através da já tratada “res sperata”, pode se deparar, ao depois, com o malogro do empreendimento.

Resta saber se a ausência do movimento esperado, com o fracasso do shopping center, ainda que superveniente à sua construção, pode ensejar indenização devida ao locatário.

Parece-nos que a resposta positiva se impõe com o dever de indenizar se for demonstrado o nexo de causalidade entre o fracasso do shopping center e a culpa do locador empreendedor, notadamente em razão de gestão temerária do lugar ou descumprimento de obrigações contratuais, como, por exemplo, a obrigação de levar a efeito a divulgação do centro comercial.⁷⁴

1.10.3. Impossibilidade da defesa fundada em uso próprio na ação renovatória manejada pelo locatário

Trataremos, em capítulo específico deste livro, da ação renovatória do contrato de locação, que se aplica in totum à locação de espaços em shopping centers.

Seja como for, neste caso, ao locador não cabe a defesa do inciso II do art. 52, em face da ação renovatória proposta pelo locatário.

Em outras palavras, não cabe a defesa fundada na hipótese de o imóvel ser utilizado pelo próprio locador ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.

Nesta medida, remetemos o leitor ao capítulo referente à ação renovatória, no item referente às defesas do locador.

1.11. SOLIDARIEDADE (ART. 2º)

A solidariedade é uma das exceções à regra concursu partes fiunt, ou seja, a regra por intermédio da qual o objeto divisível da obrigação se reparte entre tantos credores ou devedores quantos integrem a relação jurídica.

A solidariedade pode ser ativa ou passiva.

Na solidariedade ativa (no caso do locador), cada credor pode exigir a totalidade da obrigação.

Na solidariedade passiva (locatário), cada devedor pode ser obrigado pela totalidade da obrigação.⁷⁵

Entretanto, a solidariedade não se presume, resulta da lei ou da vontade das partes (Código Civil, art. 265).

No caso de locação, não tendo sido excluída a solidariedade no contrato, sua aplicação resulta da lei (Lei 8.245/1991, art. 2º).

Nesse sentido, havendo mais de um locador ou mais de um locatário, entende-se que são solidários se o contrário não se estipulou.

Se não restam dúvidas a respeito da possibilidade de cobrança dos alugueres de qualquer dos locatários ou por qualquer dos locadores, a mesma certeza não socorre a possibilidade de ajuizamento da ação de despejo, revisional, renovatória ou consignatória em face de apenas um dos locatários ou por apenas um dos locadores.⁷⁶

Com efeito, tem prevalecido o entendimento segundo o qual a solidariedade prevista no art. 2º da Lei 8.245/1991 diz respeito às obrigações patrimoniais decorrentes do contrato de locação, estabelecendo que qualquer dos locatários é responsável pela satisfação dos alugueres e demais encargos locatícios. Do mesmo modo, em se cuidando de mais de um locador, poderá o locatário efetuar o pagamento dos alugueres a qualquer dos locadores. Entretanto, no que tange ao pedido de despejo, há que prevalecer as regras de direito processual, impondo-se a necessária participação de todos os locatários, a fim de que a sentença que decrete a rescisão contratual possa prevalecer contra todos.⁷⁷

Esse entendimento está baseado na regra dos arts. 47 e 472 do Código de Processo Civil, segundo a qual a sentença só faz coisa julgada entre as partes, não beneficiando ou prejudicando terceiros, bem como na necessidade do litisconsórcio, na ação cuja sentença atingirá direitos daquele que, por esta razão, deve participar da relação jurídica processual.

Entretanto, não podemos concordar com essa posição, mesmo que baseada em autorizada doutrina.

Ora, uma regra de direito processual não pode prevalecer sobre uma regra de direito material.

Se há solidariedade, cada qual responde individualmente pela obrigação, não havendo falar-se em litisconsórcio necessário.

A sentença não atingirá quem não participou da relação processual.

Aquele que não foi escolhido para integrar a lide está representado processualmente pelo demandado, em virtude da lei e dos efeitos da solidariedade.

Esta é a posição adotada em escorreitos julgados, como o seguinte:⁷⁸

Tribunal de Justiça de São Paulo. Locação de imóvel. Despejo por falta de pagamento. Litisconsórcio passivo facultativo existente entre os locatários, tendo em vista que são devedores solidários dos débitos locatícios. Inexistência de litisconsórcio necessário, podendo o locador demandar qualquer um dos inquilinos ou ambos, à sua escolha. Desistência da ação em relação a um dos locatários. Possibilidade, sem necessidade de anuência do outro réu, já que o litisconsórcio é facultativo. Preliminar rejeitada (Apelação nº 0017591- 37.2008.8.26.0602, 33ª Câmara de Direito Privado, rel. Des. Carlos Nunes).

Reconheceu-se, com percuciência, que, em se tratando de obrigação solidária entre os inquilinos, o litisconsórcio passivo é facultativo, de tal sorte que o locador pode, inclusive, desistir da ação eventualmente proposta em relação a um dos réus, independentemente da concordância ou manifestação do outro réu.

No mesmo sentido:

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Despejo – legitimidade passiva – pluralidade de locatários – ação proposta contra um deles – solidariedade passiva (artigos 896 e ss. do Código Civil) – admissibilidade – exegese do artigo 2º, da Lei 8.245/1991. Diante da solidariedade estabelecida, a teor dos artigos 896 e ss. do Código Civil, cabível a interposição de ação de despejo contra um dos locatários (Apel. s/ Rev. nº 416.087, 9ª Câm., rel. Juiz Radislau Lamotta, j. em 28.09.94. No mesmo sentido: quanto à Lei 6.649/79, artigo 1º, parágrafo 5º: JTA (RT) 86/436. Apel. c/ Rev. nº 325.901, 4ª Câm., rel. Juiz Mariano Siqueira, j. em 11.08.92. Apel. c/ Rev. nº 349.006, 4ª Câm., rel. Juiz Amaral Vieira, j. em 20.10.92. Em sentido contrário: quanto à Lei 6.649/79, artigo 1º, parágrafo 5º: RT 592/158; Apel. c/ Rev. nº 353.872, 3ª Câm., rel. Juiz João Saletti, j. em 24.11.92).

Tribunal de Justiça de São Paulo. Embargos à execução – Improcedência – Cerceamento de defesa – Inocorrência – Legitimidade ativa e passiva – Ocorrência – Litigância de má-fé – Caracterização – Recurso improvido. Qualquer dos locadores é legitimado a ajuizar ação de despejo e, por conseguinte, a execução dela decorrente. O apelante é parte legítima a figurar na execução porque além da transferência do estabelecimento não vincular terceiros, o contrato não permite o negócio levado a efeito pelo recorrente, inexistindo, ademais, consentimento por escrito do locador a respeito do pormenor. O exequente requer a citação do devedor para pagar o montante inserido no cálculo do débito, o que revela a adequação da cobrança com a condenação imposta na sentença. Inexiste prova de que o bem seja imprescindível ao apelante, cuja conduta processual justifica o reconhecimento da litigância de má-fé. (Apelação Cível 771.374-0/8 – Campinas – 27ª Câmara de Direito Privado – Rel. Jesus Lofrano – 17.05.2005 – v. u.)

1.12. CONTRATO “BUILT-TO-SUIT” E A LOCAÇÃO POR ENCOMENDA – LEI 12.744/2012

Nas edições anteriores deste livro, ponderei que o atual estágio do Direito Imobiliário implicou o surgimento de estrangeirismo contratual e, conseguintemente, na adoção, segundo muitos, de uma “nova” modalidade de contrato que chamaram de “built-to-suit” (no vernáculo, “construído para servir”).

O contrato “built-to-suit” decorre de negócio jurídico mediante o qual uma das partes, o locatário, contrata a construção de imóvel de acordo com as suas necessidades e recebe do locador o prédio de acordo com as diretrizes e nos termos da sua encomenda.

Portanto, a construção é levada a efeito pelo contratado (locador) e para justificar o investimento do locador no prédio encomendado pelo locatário e construído de acordo com as suas necessidades, a cessão onerosa do imóvel mediante locação se faz, ordinariamente, por longo prazo.

É comum, neste tipo de contrato, que, além do contratante (o locatário, que recebe o imóvel encomendado) e do contratado (o locador, que providencia a construção e cede o seu imóvel), esteja presente um terceiro, ou seja, uma companhia securitizadora de recebíveis.

Em outras palavras, o contratado (locador) constrói ou manda construir, cede o seu imóvel ao contratante (locatário) mediante pagamentos mensais e transfere os seus créditos para uma companhia securitizadora, recebendo, antecipadamente, o valor estabelecido no contrato.

A companhia securitizadora, por sua vez, emite Certificado de Recebíveis Imobiliários nos termos do art. 6º da Lei 9.514/1997, legalmente definido como um “título de crédito nominativo, de livre negociação, lastreado em créditos imobiliários” que “constitui promessa de pagamento em dinheiro” e providencia a averbação junto ao Oficial de Registro de Imóveis da circunscrição imobiliária competente, ou seja, no local da matrícula do imóvel objeto do contrato “built-to-suit”.

Esses créditos poderão assumir o regime fiduciário da Lei 9.514/1997 em benefício dos adquirentes dos títulos lastreados nos recebíveis decorrentes do contrato “built-to-suit”, permitindo, assim, que a companhia securitizadora coloque os títulos no mercado.

Em tese, para segurança dos investidores, os créditos permanecem afetados de tal sorte que não se confundem com o patrimônio da companhia securitizadora, nos termos do art. 11 da Lei 9.514/1997.

Em resumo, os créditos decorrentes do contrato “built-to-suit” são cedidos a uma companhia securitizadora que os transforma em lastro de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI’s) e os coloca no mercado, na forma da Lei 9.514/1997.

É comum, igualmente, que o contratado, para fazer frente à construção, recorra ao denominado empréstimo “bridge loan” ou “bridging advance”, ou seja, o empréstimo de curto prazo, de acordo com a evolução da obra, enquanto conclui a securitização dos recebíveis.

Em consonância com o acatado, delineado o pacto “built-to-suit”, é frequente ouvir de seus adeptos que novas modalidades contratuais são necessárias em razão das transformações sociais e econômicas, fato inegável.

Com base nessa premissa, costumava-se sustentar a inaplicabilidade da Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) ao contrato “built-to-suit”.

Todavia, mister se faz observar que a liberdade de contratar e a autonomia da vontade estão bitoladas pelas normas de ordem pública.

Normas cogentes ou de ordem pública são aquelas que não podem ser derrogadas pela vontade das partes.

Como define Caio Mário da Silva Pereira, “tendo em vista a natureza especial da tutela jurídica e a finalidade social do interesse em jogo, compõem uma categoria de princípios que regem relações entre particulares, a que o Estado dá maior relevo em razão do interesse público em jogo”.⁷⁹

Normas de ordem pública, portanto, são aquelas que não admitem alteração pela vontade das partes, vez que sua aplicação interessa à sociedade como um todo.

Nos termos do que ensina Silvio Rodrigues, a ideia de ordem pública é constituída por um conjunto de interesses jurídicos e morais que incumbe à sociedade preservar. Por conseguinte, os princípios de ordem pública não podem ser alterados por convenção entre os particulares – “jus publicum privatorum pactis derrogare non potest”.⁸⁰

Nessa medida, esclarece o art. 45 da Lei 8.245/1991: “São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente lei, notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. 47, ou que afastem o direito à renovação, na hipótese do art. 51, ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto.”

Conclui-se, portanto, com meridiana clareza, que algumas normas que decorrem da Lei 8.245/1991 são cogentes, de tal sorte que não podem ser afastadas pela vontade das partes. Restava saber se o contrato “built-to-suit” era ou não um contrato de locação subsumido à Lei do Inquilinato.

Ainda nas edições anteriores desta obra, afirmei que a resposta positiva se impunha. Não é, por óbvio, pelo simples fato de se alterar o nome de um contrato ou de sua contraprestação que também se alterará a sua natureza jurídica.

Seja como for, com a popularização desta modalidade negocial, durante muito tempo foi comum encontrar quem sustentasse a inaplicabilidade da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) ao contrato “built-to-suit”.

Os argumentos utilizados, que jamais me convenceram, eram os seguintes:

a) Diferentemente da locação ordinária de imóvel urbano, o contrato “built-to-suit” se caracteriza pela cessão de imóvel construído de acordo com as necessidades do locatário.

Nada obstante, o simples fato de o prédio ter sido edificado sob encomenda não desnatura o contrato de locação submetido à lei especial, notadamente em razão do art. 45 da Lei 8.245/1991, que veda cláusulas que afastem os objetivos da lei, evidentemente de ordem pública.

É de obviedade ululante a constatação segundo a qual o fato de o locador construir no seu terreno a fim de atender as peculiares necessidades do locatário, não afasta, de maneira alguma, a necessária aplicação da lei do inquilinato a este contrato, em respeito ao cogente dispositivo insculpido no art. 45 da Lei 8.254, de 18 de outubro de 1991.

Não menos relevante é a definição jurídica da locação de imóveis urbanos, ou seja, a cessão temporária de uso de imóvel para fins urbanos mediante pagamento de retribuição denominada aluguel e submetida à Lei Especial 8.245/1991, exatamente o que ocorre no contrato “built-to-suit”.

Sustentaram, ainda, o seguinte óbice:

b) O parágrafo único do art. 473 do Código Civil condiciona a denúncia unilateral dos contratos, nos quais uma das partes houver feito investimentos consideráveis ao decurso de prazo, suficientes para justificar o vulto dos gastos e a Lei do Inquilinato; por outro lado e em dissonância como comando do dispositivo do Código Civil, permitia esta denúncia no seu art. 4º, exigindo, apenas, o pagamento de multa proporcional.

Quanto a este ponto, escrevi igualmente nas edições anteriores deste livro que “a única conclusão a que se chega do parágrafo único do art. 473 do Código Civil, até em razão dos princípios da boa-fé, da eticidade e da socialidade que devem permear de qualquer negócio jurídico a teor dos arts. 113 e 422, do mesmo Código, ainda que o imóvel conte com características particulares e tenha sido construído de acordo com a planta fornecida pelo locatário, é que, pelo princípio da especialidade, aplica-se a segunda parte do art. 4º da Lei do Inquilinato, segundo a qual o locatário poderá devolver o imóvel antes do prazo pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período que descumpriu.⁸¹ Todavia, esta multa (cláusula penal) deverá ser elevada, tendo em vista a natureza do negócio, posto que o seu limite é o valor do contrato (Código Civil, art. 412) e, na sua falta, será judicialmente arbitrada, não havendo, assim, qualquer incompatibilidade com o art. 473, parágrafo único, do Código Civil.”

Como se verá, a ideia foi completamente contemplada pelo art. 4º e pelo art. 54-A da Lei 8.245/1991, nos termos da redação dada aos dois dispositivos pela Lei 12.744, de 19 de dezembro de 2012.

Por fim, costumava-se alegar:

c) A Lei do Inquilinato, no seu art. 19, prevê a possibilidade de revisão dos aluguéis, o que poderia ferir o equilíbrio econômico do contrato “built-to-suit”.

Da mesma forma, rebatendo aqueles que propugnavam pela inaplicabilidade da Lei do Inquilinato, escrevi nas edições anteriores o seguinte: “penso ser injustificada a preocupação. Isto porque os tribunais pacificaram o entendimento segundo o qual o contrato – e no caso, inclusive, de “built-to-suit” – pode estabelecer a renúncia ao direito de pedir revisão sem ferir o art. 45 da Lei de Regência das Locações. Nesse sentido, o Desembargador paulista Clóvis Castelo asseverou que “não infringe os objetivos da Lei 8.245/1991, nem malfere princípios assegurados constitucionalmente, cláusula contratual na qual as partes renunciam à ação revisional durante o prazo contratual” (Apelação 1.030.632-0/5 – 35ª Câmara de Direito Privado do TJSP – 21.05.2007), posição esta já adotada no STJ (6ª Turma – REsp 243.283/ RJ – Rel. Min. Fernando Gonçalves – j. 16.03.2000).

Abarcando esta análise, a Lei 12.744/2012 trouxe expressamente a possibilidade de renúncia ao direito de pedir revisão no contrato “built-to-suit”.

Vejamos, pois, as alterações trazidas pela Lei 12.744, de 19 de dezembro de 2012, e em vigor no dia de sua publicação no Diário Oficial da União de 20 de dezembro de 2012:

Art. 4º da Lei 8.245/1991:

Redação antiga

Art. 4º Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

Nova redação

Art. 4º Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2º do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

Art. 54-A da Lei 8.245/1991:

Redação antiga

Não existia.

Nova redação

Art. 54-A. Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei.

§ 1º Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação.

§ 2º Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação.

Portanto, algumas conclusões podem ser extraídas das alterações empreendidas na Lei do Inquilinato. Vejamos, articuladamente, cada uma delas:

a) Tipificação (definição legal) do contrato “built-to-suit” e sua nova abrangência – “locação por encomenda”

A Lei 12.744/2012 estabeleceu definição legal para o contrato built-to-suit, ampliando sua abrangência, que não se circunscreve mais apenas à construção, de tal sorte que passa a ser aquele contrato de locação não residencial mediante o qual o locador, ou alguém por ele, em razão de especificações descritas pelo locatário no contrato, leva a efeito aquisição, construção ou reforma do imóvel antes da ocupação, de acordo com as necessidades do locatário, submetendo o pacto à Lei do Inquilinato.

Verifica-se, na medida do texto legal, que se exige prévia aquisição, reforma ou construção a pedido do locatário.

É óbvio que a anterioridade exigida por lei para configurar o contrato em questão se refere à ocupação do locatário e não ao pacto em si.

Isto porque é evidente, evidentíssimo, aliás, que a aquisição, reforma ou construção será descrita no contrato, possibilitando ao locador, com o pacto firmado, o investimento de acordo com a necessidade do locatário em troca da legítima expectativa do retorno gerado pelos alugueres durante o prazo convencionado.

Trata-se de contrato bilateral, de tal sorte que a obrigação do locador de construir, reformar ou adquirir para entregar o imóvel à locação tem como causa, como motivo da sua existência, a obrigação do locatário de pagar os aluguéis pactuados.

A lei se refere, ainda, à possibilidade de a construção ou reforma ser levada a efeito pelo próprio locador ou por terceiros.

A par da análise gramatical, a expressão “por si mesmo ou por terceiros” envolve a possibilidade de o locador mandar construir ou reformar, contratando, para tanto, por exemplo, empreiteira ou construtora.

Todavia, penso que a aquisição deve ser levada a efeito pelo próprio locador, que poderá se valer de corretores para a aquisição, mas deverá adquirir ele próprio de acordo com as necessidades do locatário espelhadas no contrato.

Outrossim, exigiu-se, expressamente, para configuração do contrato de locação por encomenda, que o prazo seja determinado, eliminando a hipótese de celebrá-lo, desde o início, por prazo indeterminado.

É evidente que, vencido o prazo, por se tratar de contrato de locação não residencial, abstraída a hipótese de renovação compulsória que tratarei mais adiante, o contrato vigerá por prazo indeterminado nos termos da regra geral estampada no art. 56, parágrafo único, da Lei do Inquilinato.

Por fim, não me parece adequado denominar o contrato ora tipificado pela Lei do inquilinato de built-to-suit, posto que, além da construção, a lei abarcou também a aquisição e a reforma.

Assim, o contrato built-to-suit seria apenas uma parte da definição, sendo conveniente denominar a modalidade descrita no art. 54 de “locação por encomenda”.

b)Renúncia ao direito de pedir revisão

Abarcando alguns precedentes, o § 1º do art. 54-A permite, expressamente, na locação por encomenda, que as partes pactuem a renúncia ao direito de pedir revisão do contrato.

Se a possibilidade para as demais modalidades de contrato de locação é discutível e até questionável a teor do art. 45 da Lei do Inquilinato, que determina a característica de ordem pública das normas da Lei 8.245/1991, a norma agora excepcionou expressamente a modalidade de locação por encomenda, na qual não existe mais qualquer dúvida quanto à possibilidade de as partes renunciarem ao direito de pedir revisão.

E a regra vem com razão, tendo em vista que o investimento do locador não pode ficar à mercê de revisão pela redução eventual do valor da locação, tendo em vista que o aluguel remunerará investimento feito exclusivamente para atender as necessidades do locatário.

De fato, a iniciativa merece aplauso, posto que, não sendo obrigatória e decorrendo do poder negocial das partes, premia o equilíbrio do contrato ante o investimento feito pelo locador.

De outro lado, embora o dispositivo não seja expresso, em razão dos princípios da equidade, da socialidade e da boa-fé, que devem permear dos contratos, o pacto de renúncia ao direito de pedir revisão deve abranger ambas as partes, de tal sorte que locador e locatário renunciarão ao direito estampado no art. 19 da Lei do Inquilinato.

c) Cláusula penal (multa) por devolução antecipada equivalente à soma dos aluguéis até o final do contrato

Nos termos do art. 4º da Lei do Inquilinato, nas locações de imóveis urbanos, residenciais ou não residenciais, a multa por devolução antecipada é proporcional, ou seja, a multa estipulada no contrato deve ser reduzida proporcionalmente ao cumprimento do prazo.

Assim, por exemplo, em contrato de 30 meses com multa equivalente a 3 aluguéis, a devolução antecipada pelo locatário, depois de 15 meses de vigência do contrato, implicará a incidência de multa equivalente a 1,5 aluguéis, ou seja, descumprida a metade do prazo contratual, o locatário paga a metade da multa. No mesmo exemplo, se devolvesse o imóvel depois de 20 meses de vigência, teria descumprido 1/3 do contrato e pagaria multa de 1 aluguel (1/3 da multa pactua) pela devolução antecipada.

Depois do prazo, por outro lado, basta ao locatário avisar com 30 dias de antecedência sob pena de pagar o “aviso prévio”, ou seja, se, no período de prorrogação legal (arts. 47 e 56, parágrafo único, da Lei 8.245/19914), após o final do prazo contratado, resolver devolver o imóvel, deve avisar com 30 dias de antecedência sob pena de pagar o equivalente a um aluguel na data da devolução (art. 6º da Lei do Inquilinato).

Voltando à multa proporcional por devolução antecipada, em razão da proporcionalidade exigida por lei, nas demais hipóteses de locação não se admite pacto de multa equivalente ao número de meses do contrato de locação (multa no valor total do contrato nos termos do art. 412 do Código Civil, lei geral) e isto por uma simples razão: a redução proporcional determinada pelo art. 4º da Lei do Inquilinato (lei especial) seria inócua.

Por exemplo: se no contrato de locação com prazo de 30 meses houver pacto de multa de 30 aluguéis, a devolução do imóvel, depois de 15 meses, implicará o pagamento da metade da multa (metade do prazo não foi cumprido), o que representaria multa equivalente aos meses restantes e a proporcionalidade restaria prejudicada.

Ocorre que, no contrato de locação por encomenda (inclusive no built-to-suit), a cobrança dos meses restantes como multa se justifica em função do equilíbrio que se espera nesta modalidade de contrato de locação.

Por esta simples razão jurídica, sempre defendi, como exceção, a legalidade do pacto de multa irredutível pelo número de meses restantes no contrato built-to-suit e, agora, no contrato de locação sob encomenda (aquisição, reforma ou construção por encomenda do locatário).

Neste contrato há um diferencial: o locador investiu a pedido e por encomenda do locatário, sendo legítima a sua expectativa de receber os aluguéis pelo período contratado, verificando o retorno do seu investimento.

Muitas vezes, trata-se de construção ou reforma cuja disposição serve exclusivamente aos interesses do locatário e, ainda que não seja o caso, o investimento foi feito com a finalidade específica daquela locação e sob encomenda.

Posta assim a questão, a Lei 12.744/2012 estabelece de forma cristalina que o limite da multa por devolução antecipada nos contratos de locação por encomenda seja a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação.

Importante observar que a multa aplicada deve ter como parâmetro o valor do aluguel vigente à época da sua aplicação, sem os encargos, posto que se trata de aplicação de penalidade e a norma deve ser interpretada restritivamente.

Esta multa não é automática e depende de pacto, mas se pactuada for, entendo que é irredutível em razão do necessário equilíbrio do contrato, não se aplicando o art. 413 do Código Civil, que determina a redução equitativa por excesso.

Trata-se da aplicação do princípio da especialidade e, portanto, dos arts. 4º e 54-A, § 2º, da Lei 8.245/1991, com a redação dada pela Lei 12.744/2012.

d) Condições livremente pactuadas e as disposições procedimentais da Lei do Inquilinato

O caput do art. 54-A traz norma curiosa, mas não nova, segundo a qual, no contrato de locação por encomenda que agora define, “prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei” (Lei 8.245/1991).

A ideia não é mesmo nova e repete a atecnia duramente e unanimemente criticada pela doutrina, constante do art. 54 que trata das locações em shopping centers.

Quanto a esta crítica, que se aplica integralmente à redação do art. 54-A, interessante verificar o que escreveu Waldir de Arruda Miranda Carneiro: “[prevalecerão] sobre o quê? A redação da norma dá absurda impressão de que a prevalência é sobre a própria norma inquilinária. A melhor doutrina, porém, assumiu que, com essa ressalva, o legislador pretendeu simplesmente deixar claro que as convenções incomuns às locações em geral, mas próprias àquelas estabelecidas em centros comerciais [agora nas locações por encomenda, idem], não afastariam a natureza locatícia do contrato”.⁸²

De fato, a redação defeituosa do art. 54, agora repetida no art. 54-A, levou outros autores de espeque sobre o tema a afirmarem a impropriedade do texto.

Com efeito, afirmou Francisco Carlos Rocha de Barros: “Em primeiro lugar, exceção à norma do art. 45 só se admitiria se adotada explicitamente. Da imprecisão da expressão ‘prevalecerão as condições livremente pactuadas’ não se pode extrair tratamento privilegiado para o locador (...)”.⁸³

Não de forma diferente, Gildo dos Santos, para quem se trata de “regra desnecessária [dizer que se aplicam as condições livremente pactuadas], por isso que, pelo princípio da liberdade de contratar, as disposições ajustadas pelas partes sempre prevalecem, salvo se atentarem contra a lei, a moral, os bons costumes, a ordem pública”.⁸⁴

Por fim, apenas para ilustrar o teor das críticas à igual expressão do art. 54, Sílvio de Salvo Venosa afirmou: “que se aplicam as disposições contratuais entre as partes, que não contrariarem a presente lei, disso não há dúvida”.⁸⁵

Portanto, a correta interpretação indica a possibilidade de as partes acrescentarem pactos peculiares à modalidade de locação por encomenda à avença locatícia, notadamente quanto aos parâmetros da construção, reforma ou aquisição pelo locador, prazo para a conclusão das obras e início do vencimento dos aluguéis e da relação locatícia, além de penalidades em razão do desrespeito a esses prazos, entre outras avenças peculiares, como o pagamento de luvas se se tratar de contrato empresarial com os requisitos para a ação renovatória.

O que é claro é que a locação decorrente de encomenda, com prévia construção, reforma ou aquisição pelo locador se submete integralmente à lei do inquilinato, quer nos aspectos materiais, quer nos aspectos processuais, a par de o contrato conter cláusulas especiais e atípicas que não possuem o condão de desnaturar o pacto, afastando-o da aplicação da cogente Lei do Inquilinato nos termos do art. 45.

É de meridiana clareza a constatação segundo a qual as normas que decorrem da Lei 8.245/1991 são, em regra, cogentes, de tal sorte que não podem ser afastadas pela vontade das partes.

A decantada liberdade de contratar e a autonomia da vontade estão bitoladas, neste caso, pelas normas de ordem pública, que são aquelas que não admitem alteração pela vontade das partes, posto que a sua aplicação interessa à sociedade como um todo preservar em razão dos interesses jurídicos e morais em jogo (“jus publicum privatorum pactis derrogare non potest”).

Em consonância com o acatado, e até porque se aplicam expressamente as regras procedimentais da Lei 8.245/1991, é inafastável o direito do locatário (que dispõe dos requisitos necessários) de promover, nos termos dos arts. 51 e 71 da Lei 8.245/1991, a ação renovatória da locação celebrada, ainda que tenha dado ao contrato a denominação estrangeira, ou qualquer outra que se queira atribuir.

No mais, a ação de despejo é igualmente aplicável ao contrato de locação por encomenda, tanto em decorrência de infração contratual quanto ao final do prazo estabelecido, neste caso se não for a hipótese de ação renovatória, o que se afirma nos termos do art. 5° da Lei 8.245/1991, que está assim redigido: “seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.”

Para terminar, reforço, como já fiz alhures, que tudo recomenda, diante da natureza econômica do negócio, cláusula arbitral, perfeitamente possível neste caso.

A celeridade empreendida ao processo pelo procedimento arbitral, nos termos da Lei 9.307/1996, meio alternativo de solução de conflitos referentes a direitos patrimoniais e disponíveis, é de todo desejável para resolver as questões exsurgentes do contrato de locação por encomenda (built-to-suit, por reforma ou aquisição) e, nessa medida, nossa obra: Manual de Arbitragem (4. ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2011, p. 43).

Em resumo:

a) O contrato de locação por encomenda (que inclui o contrato built-to-suit) é contrato de locação não residencial mediante o qual o locador ou alguém por ele, em razão de especificações descritas pelo locatário no contrato, leva a efeito aquisição, construção ou reforma do imóvel antes da ocupação, de acordo com as necessidades do locatário, submetendo o pacto à Lei do Inquilinato.

b) As suas características são:

b.1) Destinação não residencial;

b.2) Descrição, no contrato, das necessidades do locatário e dos parâmetros para aquisição, reforma ou construção do imóvel;

b.3) Aquisição, pelo locador, do imóvel encomendado pelo locatário ou, ainda, construção ou reforma pelo locador ou por alguém por ele determinado;

b.4) Contrato firmado por prazo determinado, qualquer que seja;

b.5) Possibilidade de renúncia ao direito de pedir revisão do aluguel (Lei 8.245/1991, art. 54-A, § 1º) por ambas as partes;

b.6) Possibilidade de pactuar cláusula penal (multa), no caso de devolução antecipada, até o limite determinado pela soma dos aluguéis a receber até o final do contrato;

c) Tratando-se de contrato típico, regulado por lei especial e normas em regra cogentes, as partes não podem afastar a aplicabilidade da Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), mas podem incluir pactos peculiares à modalidade de locação por encomenda, notadamente quanto aos parâmetros da construção, reforma ou aquisição pelo locador, prazo para a conclusão das obras, início da relação locatícia e aluguéis, além de penalidades em razão do desrespeito a esses prazos, entre outras avenças peculiares;

d) O contratante (locatário) poderá devolver o imóvel antes do prazo contratado, nos termos dos arts. 4º e 54-A, § 2º, da Lei 8.245/1991, pagando a multa pactuada, irredutível, cujo limite é a soma dos valores dos aluguéis desde a devolução até a data final estipulada no contrato;

e) O direito à renovação compulsória do contrato, respeitados os requisitos dos arts. 51 e 71 da Lei 8.245/1991, não pode ser afastado no contrato de locação por encomenda, a teor do art. 45 da mesma Lei;

f) Ao término do contrato, se não for o caso de ação renovatória, a ação para retomada será a de despejo (Lei 8.245/1991, art. 5º); e

g) Recomenda-se, diante da natureza econômica do contrato, a utilização de cláusula arbitral nos termos da Lei 9.307/1996, garantindo celeridade à solução de eventuais conflitos exsurgentes do negócio entabulado.

1.13. FORO COMPETENTE (ART. 58, II)

Art. 58. Ressalvados os casos previstos no parágrafo único do art. 1º, nas ações de despejo, consignação em pagamento de aluguel e acessório da locação, revisionais de aluguel e renovatórias de locação, observar-se-á o seguinte:

(...)

II – é competente para conhecer e julgar tais ações o foro do lugar da situação do imóvel, salvo se outro houver sido eleito no contrato;

O foro competente para julgar as ações decorrentes da Lei 8.245/1991 (ações de despejo, renovatórias, revisionais e consignatórias de aluguéis) é, ordinariamente, o foro da situação (lugar) do imóvel locado (forum rei sitae).

A exceção criada pela Lei 8.245/1991 só é válida para as ações de despejo, consignatórias de aluguéis e acessórios, revisionais e renovatórias da locação. Nos demais casos de ações, mesmo decorrentes do contrato de locação, respeitar-se-á o foro do domicílio do réu.

Aplica-se, aqui, o princípio da especialidade.

Todavia, admite-se foro de eleição no contrato, hipótese em que prevalecerá sobre o foro da situação do imóvel.

Portanto, trata-se de competência relativa.⁸⁶

Entretanto, há quem sustente que, tendo sido a ação aforada no domicílio do réu, se o autor provar que não haverá qualquer prejuízo para a defesa, não será admitida a exceção de incompetência.⁸⁷

No que toca ao foro das grandes comarcas, como o da cidade de São Paulo, discute-se se a competência é absoluta ou relativa, com a diferenciação das consequências de acordo com os arts. 112, 113, 301, II, e 307 e seguintes do Código de Processo Civil.

É que, se a incompetência é absoluta, pode ser arguida em qualquer fase do processo e em qualquer grau de jurisdição, inclusive como preliminar de contestação.⁸⁸

É preciso notar que a incompetência relativa somente pode ser arguida por exceção, precluindo o direito se não for oposta no prazo da contestação.

Pacificou-se a jurisprudência no sentido de considerar que a competência dos foros regionais é funcional, em razão da função social, do interesse coletivo, aproximando o Poder Judiciário do local de residência dos consumidores do direito. Portanto, não se trata de competência em razão da matéria ou do território.

Nesse sentido, a competência é absoluta e não relativa.

Assim, estabelecendo-se o foro competente, o juízo será aquele do foro regional do local do imóvel, seja lá qual for o valor da causa, respeitada a peculiaridade da lei estadual aplicável.⁸⁹

Por exemplo, estando o imóvel localizado em São Paulo, não tendo sido eleito outro foro, não caberá escolha de juízo, como, por exemplo, Central, de Pinheiros etc.

Isso porque o foro da Capital é um só, dividido em diversos juízos, cuja competência é funcional (absoluta) e determinada por normas de organização judiciária.⁹⁰

1.13.1. Exceção de incompetência nas ações decorrentes da Lei 8.245/1991

Tratando-se de incompetência relativa, nos exatos termos do art. 307 do Código de Processo Civil, não se admite que o juiz decline de ofício sua incompetência (Súmula 33 do STJ).⁹¹

Mister se faz a exceção de incompetência, acorde com o art. 112 do Código de Processo Civil.

Assim, no prazo para resposta, de quinze dias, deverá o réu apresentar a exceção (Código de Processo Civil, art. 307), sob pena de preclusão.

Oposta a exceção o processo é suspenso, vale dizer, o prazo corre até o dia em que for arguida a exceção (Código de Processo Civil, art. 265, III).

Vale lembrar, entretanto, que a suspensão só ocorre se a exceção for recebida.⁹²

O remédio para não correr esse risco é o oferecimento da contestação juntamente com a exceção (peças distintas).

Entretanto, se a exceção for recebida e a contestação for apresentada em conjunto, inevitavelmente o autor terá mais tempo para preparar sua réplica.

O excepto terá prazo de 10 (dez) dias para se manifestar (Código de Processo Civil, art. 308).

Julgada procedente a exceção, os autos serão remetidos ao juízo competente, caso contrário, a ação prosseguirá no mesmo juízo.

O prazo para resposta reinicia, portanto, a partir da intimação da decisão que julgar improcedente a exceção ou da chegada dos autos no juízo competente.⁹³

Importante verificar que, se a exceção for arguida no último dia, não haverá mais prazo a ser devolvido, ou seja, não restará prazo para contestar.⁹⁴

No rito sumário, utilizado na ação revisional, convém lembrar, a resposta deve ser oferecida em audiência. Logo, é esse o prazo para o oferecimento da exceção de incompetência.⁹⁵

O recurso da decisão que resolve a exceção de incompetência, por se tratar de incidente que não põe termo no processo, é o agravo e não a apelação.⁹⁶

Não cabe, outrossim, condenação em honorários advocatícios e despesas de sucumbência.⁹⁷

1.13.2. Modelo de petição de exceção de incompetência em razão do foro

Exmo. Sr. Dr. Juiz de Direito da (...) Vara Cível (...)

(...), já qualificado na ação de despejo que lhe move (...), em curso perante esse Douto Juízo, vem, respeitosamente, à presença de Vossa Excelência, por seu procurador, arguir

Exceção de incompetência, o que faz com supedâneo nos arts. 112, 307 e seguintes do Código de Processo Civil e nos argumentos a seguir aduzidos:

Move o excepto, perante este ínclito juízo, ação de despejo em face do excipiente, em razão de contrato de locação do imóvel localizado na Rua (...).

Conforme se observa da cláusula 23 do contrato celebrado entre as partes, há foro de eleição na cidade de Campinas, São Paulo – SP.

Dispõe o art. 58, II, da Lei 8.245/1991:

Art. 58. ressalvados os casos previstos no parágrafo único do art. 1º, nas ações de despejo, consignação em pagamento de aluguel e acessório da locação, revisionais de aluguel e renovação de locação, observar-se-á o seguinte:

(...)

II – É competente para conhecer e julgar tais ações o foro do lugar da situação do imóvel, salvo se outro houver sido eleito no contrato;

Destarte, data maxima venia, é competente para processar a ação uma das Varas Cíveis do Foro da Comarca de Campinas – SP.

Pelo exposto, requer digne-se Vossa Excelência de receber a presente, que deverá ser autuada em apartado (Código de Processo Civil, art. 299); suspender o processo principal (Código de Processo Civil, art. 265, III, c/c o art. 306) e ordenar a intimação do excepto para manifestar-se sobre a exceção ora arguida no prazo de 10 (dez) dias, a qual deverá ser julgada procedente para o fim de ser declarado esse insigne Juízo incompetente para processar a demanda e, em consequência, determinar a remessa dos autos ao Juízo competente (uma das Varas Cíveis do Foro da Comarca de Campinas – SP), condenando o excepto nas custas do incidente.⁹⁸

Requer, ainda, que Vossa Excelência designe audiência de instrução (Código de Processo Civil, art. 308 c/c o art. 309) e, ao final, julgamento.

O excipiente esclarece que não tem outras provas a produzir, além da documental já acostada.

Termos em que, pede deferimento

Data

Advogado (OAB)

1.14. VALOR DA CAUSA

Art. 58. Ressalvados os casos previstos no parágrafo único do art. 1º, nas ações de despejo, consignação em pagamento de aluguel e acessório da locação, revisionais de aluguel e renovatórias de locação, observar-se-á o seguinte:

(...)

III – o valor da causa corresponderá a doze meses de aluguel, ou, na hipótese do inciso II do art. 47, a três salários vigentes por ocasião do ajuizamento;

O inciso III do art. 58 não deixa qualquer dúvida acerca do valor da causa nas ações decorrentes da Lei 8.245/1991.

Portanto, o valor da causa será de 12 (doze) meses de aluguel (considerado o vigente e não o constante do contrato), nas ações de despejo, ações de consignação em pagamento de aluguel e acessórios da locação, ações revisionais de aluguel e ações renovatórias de locação.⁹⁹

Não se incluirão os encargos para o cálculo do valor da causa, que deve considerar apenas o aluguel vigente.

No caso do inciso III do art. 47, tratando-se de ação de despejo em virtude de extinção do contrato de trabalho, o valor da causa será correspondente a 3 (três) salários, considerado o último pago, vez que é evidente, ao revés do texto, que na data da propositura já não haverá contrato de trabalho e, por via de consequência, salário vigente.

1.14.1. Modelo de petição de impugnação ao valor da causa nas ações decorrentes da Lei 8.245/1991

Exmo. Sr. Dr. Juiz de Direito da (...)

(...), já qualificado na ação de despejo que lhe move (...), em curso perante esse Douto Juízo, vem, respeitosamente, à presença de Vossa Excelência, por seu procurador (documento 1), tempestivamente, apresentar

Impugnação ao valor da causa,

o que faz com supedâneo no artigo 261 do Código de Processo Civil e nos argumentos fáticos e jurídicos que a seguir, articuladamente, passa a aduzir:

Conforme consta da inicial da ação principal, o impugnado locou ao impugnante o imóvel localizado na (...), através de contrato escrito (documento 2), pelo prazo de 5 (cinco) anos que vigora desde (...), cujo aluguel, nesta data, corresponde a R$ 1.000,00 (mil reais) por mês.

Ocorre que o impugnado, ao ajuizar a aludida ação de despejo por falta de pagamento em face do impugnante, atribuiu o valor de R$ 500,00 (quinhentos reais).

Entretanto, dispõe o art. 58, III, da Lei 8.245/1991:

Art. 58. ressalvados os casos previstos no parágrafo único do art. 1º, nas ações de despejo, consignação em pagamento de aluguel e acessório da locação, revisionais de aluguel e renovação de locação, observar-se-á o seguinte:

(...)

III – o valor da causa corresponderá a doze meses de aluguel, ou, na hipótese do inciso II do art. 47, a três salários vigentes por ocasião do ajuizamento;

Portanto, considerando doze meses de aluguel atual (R$ 1.000,00) mil reais, o valor correto da causa é de R$ 12.000,00 (doze mil reais), correspondente a uma anuidade.¹⁰⁰

Note Vossa Excelência que há um critério para a efetivação do cálculo do valor da causa nas ações de despejo, ao revés do procedimento do impugnado, que agiu sem qualquer critério, atribuindo, ao seu talante, o valor à causa.

É, portanto, manifesta a discrepância entre o valor atribuído à causa e o pedido, devendo, assim, ser corrigido, tanto mais que descumpre o disposto no artigo 58, II, da Lei 8.245/1991.

Assim, serve a presente para requerer que Vossa Excelência se digne determinar a autuação da presente em apenso, ouvindo o impugnado no prazo de 5 (cinco) dias, sem suspensão do processo, julgando procedente a impugnação, fazendo constar que o valor atribuído à causa é de R$ 12.000,00 (doze mil reais).

Termos em que,

pede deferimento

Data

Advogado (OAB)

1.15. FÉRIAS FORENSES

Art. 58. Ressalvados os casos previstos no parágrafo único do art. 1º, nas ações de despejo, consignação em pagamento de aluguel e acessório da locação, revisionais de aluguel e renovatórias de locação, observar-se-á o seguinte:

I – os processos tramitam durante as férias forenses e não se suspendem pela superveniência delas;

Os processos enumerados no art. 58 da Lei 8.245/1991 tramitam durante as férias forenses.

Ressalte-se, entretanto, que outras ações, não enumeradas no art. 58, mesmo que relacionadas com locação de imóveis urbanos, não tramitam durante as férias.

Por exemplo: uma ação declaratória de existência de relação ex locato não tramita durante as férias forenses.

1.16. CITAÇÃO, NOTIFICAÇÃO E INTIMAÇÃO

Art. 58. Ressalvados os casos previstos no parágrafo único do art. 1º, nas ações de despejo, consignação em pagamento de aluguel e acessório da locação, revisionais de aluguel e renovatórias de locação, observar-se-á o seguinte:

(...)

IV – desde que autorizado no contrato, a citação, intimação ou notificação far-se-á mediante

correspondência com aviso de recebimento, ou, tratando-se de pessoa jurídica ou firma individual, também mediante telex ou fac-símile, ou, ainda, sendo necessário, pelas demais formas previstas no Código de Processo Civil;

Enunciado nº 20 do Centro de Estudos do Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo (arts. 374 do Código de Processo Civil e 58, IV, da Lei 8.245/1991): A autorização para as citações, intimações e notificações por telex ou fac símile deve conter o número ou designação da estação destinatária nos autos, devendo ser juntado o original do ato expedido ou a cópia indelével, comprobatória da expedição.

Verifica-se que, ressalvadas as exceções do art. 222 do Código de Processo Civil, tanto a citação quanto a intimação podem ser levadas a efeito pelo correio.

Assim, a regra do art. 58 da Lei 8.245/1991 não foi, de certa forma, agasalhada pela reforma processual da Lei 8.710/1993.

A citação é o ato por intermédio do qual se chama o réu ou interessado a juízo, a fim de se defender (Código de Processo Civil, art. 213). É requisito de existência do processo (art. 214).

A intimação, por sua vez, é ato pelo qual se dá ciência de atos ou termos do processo (Código de Processo Civil, art. 234).

Não há como confundir citação e intimação com notificação, que não é ato de comunicação processual e significa manifestar uma intenção, produzindo efeitos jurídicos determinados na lei.

Veremos adiante os casos de necessidade de notificação nas ações decorrentes de locação.

Impropriamente, a Lei 8.245/1991 chamou algumas intimações de notificações. Fê-lo nos artigos 59, § 1º, 63 e 74, nos termos do art. 65.

Nesse particular, segundo Henri de Page, os equívocos quanto às palavras ensejam dúvidas quanto às coisas.¹⁰¹

Esses atos constituem comunicações processuais e, deste modo, intimações.

Para efeito de despejo, é bom que se diga, mister se faz a intimação do art. 65, cujo prazo se inicia de acordo com a forma:¹⁰² a) correio: data da juntada do aviso de recebimento aos autos; b) oficial de justiça: data da juntada do mandado cumprido aos autos; e c) feita em cartório: data que se efetivou.

Mas, e se a intimação ou citação é efetuada por fac-símile, no caso de pessoa jurídica e autorização contratual?

O enunciado nº 2 do Centro de Estudos do Segundo Tribunal de Alçada Cível nos dá a solução:

Artigo 58 da Lei 8.245/91 e 241, V, do Código de Processo Civil: Realizada a citação mediante telex ou fac-símile, o prazo de resposta tem início na data da juntada aos autos do comprovante da expedição do chamamento.

É preciso, entretanto, notar o seguinte:

A Lei 8.710/1993, alterando o Código de Processo Civil, que só admitia a citação pelo correio na hipótese de réu comerciante ou industrial, passou a admitir a citação pelo correio como regra, inferência da nova redação do art. 222.¹⁰³

Também as intimações, em virtude da mesma Lei 8.710/93, passaram a ser admitidas, como regra, pelo correio, acorde com os arts. 238 e 239 do Código de Processo Civil.¹⁰⁴

Portanto, mesmo às pessoas físicas, após o advento da Lei 8.710/1993, admite-se a citação e a intimação pelo correio.

Nesse caso, o inciso V do art. 58 passou a servir, apenas, para permitir às pessoas jurídicas as intimações e citações pelo fac-símile.

Frustrada a citação ou intimação pelo correio ou por fac-símile, previstas na Lei 8.245/1991, far-se-á pelas demais formas previstas no Código de Processo Civil (arts. 213 a 241), ou seja, não localizado o réu, quer para citação ou mesmo para notificação (intimação), mormente aquela do art. 65, possíveis os editais.¹⁰⁵

1.17. EFEITOS DO RECURSO DE APELAÇÃO

Art. 58. Ressalvados os casos previstos no parágrafo único do art. 1º, nas ações de despejo, consignação em pagamento de aluguel e acessório da locação, revisionais de aluguel e renovatórias de locação, observar-se-á o seguinte:

(...)

V – Os recursos interpostos contra as sentenças terão efeito somente devolutivo.

Nas ações de que trata o art. 58, a apelação terá efeito apenas devolutivo, autorizando que o locador apelado promova a execução provisória.

A execução provisória se fará nos termos do art. 475-O do Código de Processo Civil.

Como o inciso se refere apenas ao recurso de apelação, certo é que interpostos embargos de declaração (Código de Processo Civil, art. 535), o cumprimento da decisão restará suspensa.

Mesmo considerando-se doutrinariamente que os embargos infringentes (cabem quando não é unânime o julgamento da apelação que reverte decisão de primeiro grau – Código de Processo Civil, art. 530), produzem ambos os efeitos,¹⁰⁶ sendo a apelação recebida apenas no efeito devolutivo, não haverá como, por esse recurso, suspender a execução provisória do julgado.

Se a sentença julga improcedente o despejo, como não há o que suspender, mesmo na eventualidade de ser dado provimento ao recurso por maioria de votos, com embargos infringentes interpostos pelo locatário vencido em segundo grau de jurisdição, o autor não poderá executar provisoriamente o despejo.

Assim como os demais incisos do art. 58, também este possui sua aplicabilidade restrita às ações relacionadas numerus clausus no caput.¹⁰⁷

Outrossim, dispõe o art. 558 do Código de Processo Civil:

Art. 558. O relator poderá, a requerimento do agravante, nos casos de prisão civil, adjudicação, remição de bens, levantamento de dinheiro sem caução idônea e em outros casos dos quais possa resultar lesão grave e de difícil reparação, sendo relevante a fundamentação, suspender o cumprimento da decisão até o pronunciamento definitivo da turma ou câmara.

Parágrafo único. Aplicar-se-á o disposto neste artigo às hipóteses do art. 520.

Portanto, a critério do relator, diante dos fatos apresentados pelo apelante, poderá ser concedido o chamado efeito suspensivo à apelação interposta.

Entendemos que o presente artigo se aplica in integrum à apelação interposta em razão da sentença que decreta o despejo.

Assim, poderá o locatário-réu, nas hipóteses previstas, pleitear efeito suspensivo de que não dispõe o recurso.

Aliás, foi exatamente essa a mens legis, qual seja: de conceder ao relator a oportunidade de conceder efeito suspensivo a todos os casos em que se observar recurso de apelação que não disponha desse efeito.

Assim, sendo o recurso a que alude o inciso V do art. 558 um recurso de apelação, a este também se aplica a disposição do art. 558, mormente ante o disposto no art. 59, da Lei 8.245/1991, segundo o qual as ações de despejo seguirão o rito ordinário.

Nesse sentido, a lição de Th eotonio Negrão:

Resulta, da combinação do “caput” com o parágrafo, que, em todos os casos de agravo ou de apelação no efeito apenas devolutivo (art. 520), o relator pode dar efeito suspensivo ao recurso desde que seja relevante o fundamento invocado e da execução possa resultar lesão grave e de difícil reparação.

O preceito não se aplica apenas aos processos regulados pelo Código de Processo Civil, mas também às leis especiais (p. ex. às apelações nas ações locatícias).¹⁰⁸

Um problema logo surge, bem identificado por Th eotonio Negrão:

na hipótese do “caput” (do art. 558 do Código de Processo Civil), em que cabe agravo de instrumento, e este pode ter efeito suspensivo (art. 527, II, do Código de Processo Civil), o agravante terá facilidade em obter, a brevíssimo prazo, a suspensão pretendida.

Mas, na hipótese do parágrafo único, em que o recurso cabível é a apelação, com efeito meramente devolutivo, os autos só chegam ao relator depois de um demorado processamento do recurso, em primeiro e segundo graus de jurisdição. Essa demora em que o relator decida se lhe dará ou não efeito suspensivo pode causar prejuízo de difícil reparação à parte. Como proceder? Admitir que o interessado oponha, desde logo, agravo de instrumento pleiteando efeito suspensivo à apelação, enquanto esta se processa, ou até mesmo antes de interposta? Parece, a nosso ver, esta a única solução razoável.¹⁰⁹

Antes da modificação do art. 558 pela Lei 9.139, de 30.11.1995, o remédio era o mandado de segurança ou a ação cautelar.

Atualmente, não tem interesse de agir quem se utiliza desses instrumentos, que antes eram possíveis.¹¹⁰

Outro ponto importante acerca dos efeitos dos recursos diz respeito à cumulação da ação de despejo com ação de cobrança. Isto porque, como essa última dispõe de efeito suspensivo, alguns julgados estendem o mesmo efeito à de despejo, o que fazem alegando a incindibilidade da sentença.¹¹¹

Não achamos que seja a melhor orientação.

Nada obsta a execução provisória somente do despejo, atribuindo-se efeito suspensivo à cobrança ou, então, a interpretação pura e simples de que a hipótese do art. 62 está incluída no rol do art. 58.¹¹²

1.18. PROCEDIMENTO

Segundo Rodrigo Cunha Lima Freire, processo “é a via pela qual o Estado realiza a jurisdição¹¹³, em face do exercício de ação”.¹¹⁴

Podemos complementar: não só o Estado, mas também o árbitro ou o tribunal arbitral exerce a função jurisdicional, ou seja, de aplicação do direito material, em razão da existência da arbitragem como meio alternativo de solução de conflitos.

Nessa medida, assevera Paulo Hamilton Siqueira Junior: “Processo é o conjunto de atos dirigidos para cumprir uma finalidade: aplicação da norma (...), solução de um conflito. A doutrina denomina procedimento a sequência dos atos coordenados. O procedimento é a forma como o processo se exterioriza e se materializa no mundo jurídico”.¹¹⁵

Em suma, o direito constitucional de ação é exercido através do processo. Nesse sentido temos as ações de conhecimento, de execução e as ações cautelares.

As ações de conhecimento, cuja tutela pode ser declaratória, constitutiva ou condenatória, podem ser exercidas pelos procedimentos comum ou especial.

O procedimento comum, por sua vez, é dividido em ritos, quais sejam, o rito ordinário e o rito sumário.

Na ação de despejo, a teor do que dispõe o art. 59, caput, da Lei 8.245/1991, o procedimento é comum, rito ordinário, com as modificações constantes do capítulo II, arts. 59 a 66.

Há uma exceção: despejo para uso próprio, por pessoa física (Lei 9.099/1995, art. 8º), cujo procedimento será o sumaríssimo, da Lei 9.099/1995, caso o autor opte por aforar a ação no Juizado Especial Cível.

O procedimento para a consignação de aluguéis e acessórios da locação é especial, traçado nos arts. 890 a 900 do Código de Processo Civil, com as peculiaridades do art. 67 da Lei 8.245/1991.

A ação revisional, por expressa disposição do art. 68 da Lei 8.245/1991, terá rito sumário, nos termos dos artigos 275 e seguintes do Código de Processo Civil.

A ação renovatória terá rito ordinário, respeitados os requisitos dos arts. 71 e seguintes do Código de Processo Civil.

De uma maneira geral, as ações locatícias possuem as seguintes características principais:

a) Possibilidade de liminar nas ações de despejo (§ 1º do art. 59).

b) Efeito meramente devolutivo ao recurso de apelação.

c) Ausência de sentença mandamental de despejo, apenas declaração de extinção da relação ex locato no caso de abandono do imóvel que, a rigor, representa reconhecimento da procedência do pedido.¹¹⁶

d) Normas específicas para emenda da mora na ação de despejo por falta de pagamento.

e) Os processos tramitam durante as férias.

f) É competente o foro da situação do imóvel, salvo se houver foro de eleição, que prevalecerá.

g) O valor da causa corresponde a 12 meses de aluguel atualizado, salvo despejo em virtude da extinção de contrato de trabalho, cujo valor será de 3 salários, considerado o último salário percebido.

h) Desde que autorizadas no contrato, as intimações serão feitas pelo correio e, tratando-se de pessoa jurídica, por fac-símile.

_______________

¹     Silvio Rodrigues, Direito civil, São Paulo: Saraiva, 1991, p. 230.

²     Orlando Gomes, Contratos, Rio de Janeiro: Forense, 1994, p. 272.

³     Apud Orlando Gomes, ob. cit., pp. 272-275.

⁴     Ob. cit., p. 273.

⁵     Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

Art 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e com prazo inferior a trinta meses (...)

Art. 51, I. O contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado. Portanto, exceto o artigo 47, que prevê expressamente a possibilidade de contrato verbal, os artigos 46 e 51, I, a ele fazem menção indireta ao determinar certos efeitos, caso o contrato tenha ou não sido celebrado por escrito.

⁶     Maria Helena Diniz, Lei de locação de imóveis urbanos comentada, São Paulo: Saraiva, 1995, pp. 3-4.

⁷     Fran Martins, Curso de Direito Comercial, 18ª ed., Rio de Janeiro: Forense, 1994, p. 83.

⁸     “Art. 11. Morrendo o locatário, ficarão sub-rogados nos seus direitos e obrigações:

I – nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do de cujus, desde que residentes no imóvel;

II – nas locações com finalidade não residencial, o espólio e, se for o caso, seu sucessor no negócio”.

⁹     Uma das defesas possíveis do locador no caso de ação renovatória é a melhor proposta de terceiro, nos termos do art. 72, III.

A possibilidade desta exceção continua.

Todavia, o projeto aprovado no Senado Federal retirava do rol das possibilidades de indenização o fato de a locação não ser renovada pela melhor proposta de terceiro.

Nos termos da justificação do projeto, “a lei prevê a possibilidade de resistência à ação renovatória fundada em melhor proposta de terceiro, mas impõe, em contrapartida, a obrigação solidária, entre locador e proponente, de pagar ampla indenização ao locatário preterido. Tal obrigação, na prática, faz letra morta dessa hipótese de retomada. Com isso, ao mesmo tempo que priva o locador de auferir maior rendimento de seu imóvel, permite ao locatário continuar usufruindo do espaço locado por preço inferior ao que o mercado está disposto a pagar. Diante da iniquidade dessa situação, e considerando a possibilidade de o locatário evitar a retomada oferecendo a mesma proposta do terceiro, sugere-se a supressão dessa indenização, prevista no art. 52, § 3º”.

Ocorre que a proposta foi vetada com as seguintes razões: “A ideia do projeto contempla situação com a qual não se pode concordar sob o ponto de vista do interesse público, considerando que, se por um lado a melhor proposta de terceiro tem todo o fundamento necessário para implementar a não renovação da locação – por razões óbvias e de cunho mercadológico –, por outro, o locatário preterido poderá sofrer prejuízos em decorrência da necessária desocupação e da desvalorização do estabelecimento comercial, prejuízos esses que não podem permanecer sem a devida reparação.”

Em consonância com o acatado, também foram vetadas as alterações aos arts. 74 e 75, que visavam permitir pedido de retomada fundado em melhor proposta de terceiro, formulado na contestação da ação renovatória, caso o locatário, autor da referida ação, não se propusesse a cobrir a oferta em réplica.

Verifica-se da vetada alteração ao art. 75, que não renovada a locação pela oferta de terceiro, com o despejo executado e diante da proibição de retorno ao imóvel, pretendia-se permitir ao antigo locatário, no caso de provimento do seu recurso, “reclamar, em ação própria, indenização por perdas e danos, caso a ação renovatória venha a ser julgada procedente ao final da demanda, vedado, em qualquer hipótese, o retorno do locatário ao imóvel”.

¹⁰     “Art. 9º A locação também poderá ser desfeita: I – por mútuo acordo; II – em decorrência da prática de infração legal ou contratual; III – em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; IV – para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consentilas.”

¹¹     “Art. 9º A locação também poderá ser desfeita: I – por mútuo acordo; II – em decorrência da prática de infração legal ou contratual; III – em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; IV – para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las”.

¹²     Nelson Nery Junior. Código Civil Anotado. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2003, p. 853.

¹³     Moacyr Amaral Santos. Primeiras linhas de direito processual civil, p. 31.

¹⁴     “Art. 6º A Lei em vigor terá efeito imediato e geral, respeitados o ato jurídico perfeito, o direito adquirido e a coisa julgada. § 1º Reputa-se ato jurídico perfeito o já consumado segundo a lei vigente ao tempo em que se efetuou. § 2º Consideram-se adquiridos assim os direitos que o seu titular, ou alguém por ele, possa exercer, como aqueles cujo começo do exercício tenha termo prefixo, ou condição preestabelecida inalterável, a arbítrio de outrem. § 3º Chama-se coisa julgada ou caso julgado a decisão judicial de que já não caiba recurso.”

¹⁵     Silvio Rodrigues. Direito Civil, vol. I, p. 29.

¹⁶     Paulo Hamilton Siqueira Junior, Comentários ao Código Civil, p. 90.

¹⁷     O art. 413, do Código Civil, está assim redigido: “Art. 413. A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.”

Sobre este dispositivo, escrevemos (Do descumprimento das obrigações, p. 295):

“Resta, agora, enfrentar a alteração da norma no que pertine ao relato ‘proporcionalmente’, constante do Código Civil de 1916 (art. 924), para ‘equitativamente’ do Código Civil vigente (art. 413).

A par de opiniões que sustentam que o critério da proporcionalidade está superado no direito atual, não é o que pensamos.

Por uma questão lógica, a redação do art. 413, do Código Civil, contém pequena adequação para recepcionar a segunda e novel causa de redução: a excessividade.

Esta, sem dúvida, não comporta redução proporcional, mas, de acordo com a ética da situação, redução que permita à cláusula penal cumprir seus objetivos de predeterminação das perdas e danos e de pena imposta ao inadimplente ou moroso.

De fato, seria estranho pensar em redução proporcional por excessividade.

Todavia, a redução, no caso de obrigação cumprida em parte, salvo raríssimas exceções, deverá ser proporcional e, com isso, equitativa.”

Pensava diferente Christiano Cassetari (Multa contratual, p. 186.). Agora, no que se refere à Lei do Inquilinato, pela alteração legislativa, nos parece que a precisa lição do renomado jurista está a merecer revisão.

¹⁸     “Enunciado 357. Art. 413. O art. 413 do Código Civil é o que complementa o art. 4º da Lei 8.245/1991. Revogado o Enunciado 179 da III Jornada.”

¹⁹     Francisco Carlos Rocha de Barros. Comentários à Lei do Inquilinato, p. 18.

²⁰     Miguel Reale. A sanção da lei que instituiu o novo Código Civil, p. 345.

²¹     Nelson Nery Junior e Rosa Maria de Andrade Nery. Código Civil anotado, p. 181.

²²     TJSP – Agravo de Instrumento 1152026008 – Relator(a): Clóvis Castelo – Comarca: Ribeirão Preto –

Órgão julgador: 35ª Câmara de Direito Privado – Data do julgamento: 07/07/2008 – Data de registro: 14/07/2008 – Locação de imóveis – despejo – locador falecido – sub-rogação imediata dos sucessores – herdeiro – legitimidade ativa – artigo 10 da lei n.° 8.245/91 – recurso improvido. O artigo 10 da Lei do Inquilinato dispõe que “morrendo o locador, a locação transmite-se aos herdeiros”, ou seja, com a morte do locador, transfere-se aos seus herdeiros os direitos da locação. A transmissão opera-se desde logo com a abertura da sucessão, face o princípio da ‘saisine’, adotado pelo legislador no que toca à transmissão da posse e domínio.

²³     “Art. 11. Morrendo o locatário, ficarão sub-rogados nos seus direitos e obrigações:

I – nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do de cujus, desde que residentes no imóvel;

II – nas locações com finalidade não residencial, o espólio e, se for o caso, seu sucessor no negócio.

Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.

§ 1º Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatícia.

§ 2º O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.”

²⁴     A doutrina costuma apontar a dificuldade da prova, posto que a separação de fato não encontra supedâneo em documento que possa comprovar a situação.

²⁵     Estamos falando de sub-rogação, de tal sorte que embora lá resida, o cônjuge ou companheiro não fez parte do contrato, posto que, se tivesse feito, seria solidário (art. 2º da Lei do Inquilinato) e não haveria motivo para falar-se em sub-rogação.

²⁶     TJSP – Apelação Sem Revisão 992040258881 (877550100) – Relator(a): Orlando Pistoresi – Comarca: São Bernardo do Campo – Órgão julgador: 32ª Câmara do Sexto Grupo – Data do julgamento: 09/06/2005 – Data de registro: 20/06/2005 – Locação – Cessão – Consentimento prévio e escrito – Admissibilidade – Artigo 13 da Lei n° 8.245/91. A cessão da locação depende de consentimento prévio e escrito do locador. Locação – Finalidade não residencial – Morte do locatário – Sub-rogação – Espólio – Admissibilidade. “Enquanto não ultimada a partilha, o espólio ocupará a posição do locatário falecido. Findo o inventário, desaparecerá a figura do espólio, e a sub-rogação será conferida ao herdeiro que for o sucessor no negócio”. Fiança – Contrato intuitu personae. O contrato de fiança, sendo intuitu personae, extingue-se com a morte do afiançado.

²⁷     Na exposição de motivos, lemos: “A regra do caput do art. 12 da Lei de Locações tem por objetivo a proteção da moradia do cônjuge ou companheiro em caso de dissolução do vínculo conjugal ou da sociedade concubinária, não dizendo respeito às locações não residenciais (corrobora esse entendimento o tratamento dado pelo art. 11 a uma hipótese análoga – prosseguimento somente da locação residencial em caso de morte do cônjuge ou companheiro locatário). A modificação proposta visa a explicitar que a regra versa apenas sobre locações residenciais. Quanto ao parágrafo único deste artigo, propõe-se que a correta substituição de garantias prevista na lei seja estendida também às hipóteses do art. 11, que igualmente tratam de casos nos quais há sub-rogação da locação com exoneração do primitivo fiador”.

²⁸     Neste sentido, o entendimento anterior à alteração da Lei 12.112/2009:

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Fiança – locação – morte do afiançado – extinção da garantia – ocorrência. Com a morte da locatária extingue-se a fiança. Ap. c/ Rev. 491.549 – 3ª Câm. – Rel. Juiz Ribeiro Pinto – j. em 07.10.97.

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Fiança – locação – exoneração – sub-rogação da locação – morte do locatário – admissibilidade – responsabilidade até entrega das chaves – irrelevância. Dada a sub-rogação, dela tendo ciência o locador, pela substituição da locatária pela filha, genro e netos, na relação “ex-locato”, esta subsiste, mas não a fiança, em razão do falecimento da locatária, fato jurídico a desonerar os fiadores. Ap. c/ Rev. 491.549 – 3ª Câm. – Rel. Juiz Ribeiro Pinto – j. em 07.10.97. No mesmo sentido: JTA (Saraiva) 71/264, 75/194 RT 357/139, 570/167, 573/177 JTACSP 69/209, 76/184, JTARS 55/247 JTACSP 75/194 Ap. c/ Rev. 410.225 – 2ª Câm. – Rel. Juiz Acayaba de Toledo – j. em 29.08.94.

Havia entendimento divergente, de resto agora superado, quanto ao momento da exoneração:

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Fiança – locação – morte do afiançado – extinção da garantia – reconhecimento – comunicação ao locador – necessidade. A morte do locatário extingue sua relação locatícia com o locador, e, por consequência do caráter personalíssimo da fiança, justifica-se a desoneração dos fiadores em relação a este. Essa desoneração, porém, não se dá sem que os fiadores adotem a iniciativa de comunicar a morte do afiançado ao locador, de maneira que ele inequivocamente conheça a notícia. Ap. c/ Rev. 325.538 – 4ª Câm. – Rel. Juiz Carlos Stroppa – j. em 18.03.93 Referências: Caio Mário da Silva Pereira – “Instituição de Direito Civil”, vol. III, ed., 1991, p. 363. Carvalho de Mendonça – “Contratos no Direito Civil Brasileiro” – tomo II, 4ª ed., pp. 441 e ss.

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Fiança – responsabilidade – morte do afiançado – dívida anterior ao falecimento – subsistência. A extinção das obrigações assumidas pelo fiador ocorre a partir da data do óbito. Correspondendo a dívida objeto da execução a período anterior ao falecimento do afiançado, mantem-se o fiador obrigado por todos os efeitos anteriores ao fato determinante da extinção da fiança. Ap. c/ Rev. 496.846 – 8ª Câm. – Rel. Juiz Walter Zeni – j. em 16.10.97.

²⁹     “Agravo regimental nos embargos de declaração no recurso especial. Locação. Fiança prestada em razão de parentesco com sócio da empresa inquilina. Retirada do sócio da pessoa jurídica. Dissolução da sociedade afiançada. Exoneração da fiadora. 1. O contrato acessório de fiança obedece à forma escrita, é consensual, deve ser interpretado restritivamente e no sentido mais favorável ao fiador. Desse modo, não pode a fiança subsistir à mudança no quadro societário da locatária, sem que, expressamente, tenha o garante a esse fato anuído. 2. Decisão agravada que se mantém por seus próprios fundamentos. 3. Agravo regimental desprovido” (AgRg nos EDcl no REsp 586.370/SP, 5ª Turma, j. 24.05.2005, rel. Min. Laurita Vaz, DJ 20.06.2005, p. 343) “Locação. Fiança. Pessoa jurídica. Exoneração dos fiadores. Saída de sócios. É assente neste Tribunal o entendimento de que o instituto da fiança não comporta interpretação extensiva, obedecendo, assim, disposição expressa do art. 1.483 do Código Civil [art. 819 do NCC]. Não obstante distinção entre a pessoa do sócio e a pessoa jurídica, é possível a exoneração da garantia prestada à sociedade após a retirada dos sócios aos quais se deu a garantia originalmente. Recurso não conhecido” (REsp 373.671/MG, 5ª Turma, j. 19.02.2002, rel. Min. Felix Fischer, DJ 11.03.2002, p. 274).

³⁰     Neste sentido: Francisco Carlos Rocha de Barros, ob. cit., p. 72.

³¹     “Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos: (...) IV – exoneração do fiador; (...) Parágrafo único. O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação.”

³²     É possível substituir pelo termo “por via postal” caso esta forma esteja autorizada no contrato”.

³³     TJSP – Apelação 992080476618 (1203613300) – Relator(a): Sá Duarte – Comarca: São Paulo – Órgão julgador: 33ª Câmara de Direito Privado – Data do julgamento: 14/06/2010 – Data de registro: 29/06/2010 – Execução de título extrajudicial (contrato de locação) – Embargos dos devedores julgados improcedentes – Cerceamento de defesa e julgamento “citra petita” não verificados – Bem de família – Impenhorabilidade não aplicável ao caso, por força do disposto no inciso VII, do artigo 3°, da Lei 8.009/90 – Constitucionalidade afirmada pelo Pleno do Supremo Tribunal Federal – Excesso de execução – Não ocorrência – Inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, de vez que não se trata de relação de consumo – Multa moratória de 20% ratificada – Multa aplicada por conta do julgamento de embargos declaratórios mantida, dado seu caráter protelatório – Honorários advocatícios – Redução que não se justifica, no caso – Recurso não provido, com imposição de sanções por litigância de má-fé.

³⁴     Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo – Execução – multas moratória e compensatória – cumulação. Nada impede que na execução de débito decorrente da relação locatícia se cumule as multas moratória e compensatória, eis que decorrem de fatos geradores diversos, desde que devidamente pactuadas. Entretanto, reduz-se a multa moratória abusivamente fixada em 50% para 10% – art. 9º, do Decreto n. 22.626/1933. Apelação com revisão n. 470.419 – 11ª Câm. – Relator: Juiz Clóvis Castelo – Julgamento: 17.2.1997, JTA (LEX) 165/386.

³⁵     TJSP – Apelação sem revisão n° 1.140.526-0/5 – São Paulo.

³⁶     Neste sentido:

TJSP – Apelação 992060382251 (1065222200) – Relator: Júlio Vidal – Comarca: São Paulo – Órgão julgador: 28ª Câmara de Direito Privado – Data do julgamento: 01/06/2010 – Data de registro: 21/06/2010. Locação de imóveis. Despejo por falta de pagamento. Multa moratória cumulada com multa compensatória. Previsão contratual. Inadmissibilidade. A cumulação da forma pretendida importaria em verdadeiro bis in idem, impondo dupla penalidade pelo mesmo fato. Recurso provido.

TJSP – Apelação 992051242213 (945461800) – Relator(a): Emanuel Oliveira – Comarca: Suzano – Órgão julgador: 27ª Câmara de Direito Privado – Data do julgamento: 15/12/2009 – Data de registro: 19/01/2010. Locação de imóveis – embargos à execução – multa compensatória – cumulação com multa moratória – inadmissibilidade. A falta de pagamento de aluguéis e encargos locatícios tem punição própria que é a do despejo por falta de pagamento, e se satisfaz com multa moratória, não a compensatória. Recurso improvido.

³⁷     TJSP – Apelação 992090372912 (1248175100) – Relator: Adilson de Araujo – Comarca: Campinas – Órgão julgador: 31ª Câmara de Direito Privado – Data do julgamento: 23/02/2010 – Data de registro: 08/03/2010 – (...) Processual civil e civil. Locação de imóvel – não residencial. Ação de execução de título extrajudicial (contrato de locação). Cumulação da suspensão do abono pontualidade com a multa moratória. Impossibilidade. “Bis in idem” configuração. Apelo da embargante parcialmente provido. Confira-se que, em verdade, a chamada “bonificação ou abono pontualidade” ostenta subliminarmente a natureza de evidente “multa moratória”, porquanto tem o desiderato de infligir pena à impontualidade. Isso foi reconhecido pela Magistrada. Mesmo assim, força é convir que a douta Magistrada não cravou o melhor desate à lide, visto que deve ser entendido como real valor do aluguel a quantia líquida resultante do desconto do dito abono pontualidade.

³⁸     TJSP – Apelação 992051151650 (969958600) – Relator: Irineu Pedrotti – Comarca: Araraquara – Órgão julgador: 34ª Câmara de Direito Privado – Data do julgamento: 23/11/2009 – Data de registro: 10/12/2009 – (...) Desconto por pontualidade. No cálculo apresentado foi indicado o valor do aluguel sem o desconto, com incidência dos juros e correção monetária. Não há cobrança de multa moratória para afastar eventual “bis in idem”. A subsistência da delongada mora faz incidente o valor efetivamente contratado, sem a bonificação pela pontualidade.

TJSP – Apelação com Revisão 852604002 – Relator: Carlos Nunes – Comarca: São Paulo – Órgão julgador: 28ª Câmara de Direito Privado – Data do julgamento: 04/11/2008 – Data de registro: 11/11/2008. Locação (...) Locação de imóveis – Ação de cobrança – Desconto por pontualidade efetuado em parte do valor do aluguel, por mera liberalidade da locadora – Cumulação com multa moratória – Inadmissibilidade, em razão da identidade do fato gerador – “Bis in idem” – Ocorrência – O desconto ou abatimento por pontualidade, se instituído de forma ampla e geral, deve ser considerado como verdadeira cláusula penal, de modo que, para a apuração dos valores devidos a título de alugueres não pagos, deverá ser considerado o valor líquido do aluguel, descontado o valor do abatimento por pontualidade. (...)

TJSP – Apelação com Revisão 992040202517 (871896000) – Relator: Norival Oliva - Comarca: Americana – Órgão julgador: 26ª Câmara de Direito Privado – Data do julgamento: 05/05/2008 - Data de registro: 13/05/2008. Execução – aluguéis e encargos – fiança – multa moratória cumulada com abono de pontualidade – duplicidade de penalização – sentença reformada – apelação parcialmente provida. O chamado abono de pontualidade – desconto pelo pagamento do aluguel no prazo avençado – revestindo-se de natureza de multa moratória é com esta inacumulável.

³⁹     Já se considerou que a exigência de cheques para depósito no dia do vencimento não se trata de cobrança antecipada, bem como que a ausência de compensação dos cheques implica em inadimplemento do locatário com as consequências daí advindas:

TJSP – Apelação sem Revisão 992000501327 (638713600) – Relator: Miguel Cucinelli – Comarca: Presidente Prudente – Órgão julgador: 7a Câmara do Quarto Grupo (Extinto 2° TAC) – Julgamento: 06/08/2002 – Registro: 14/08/2002–- locação de imóveis – despejo por falta de pagamento cumulado com cobrança – recibo de aluguel emitido pelo locador – cheque sem provisões – quitação – inexistência. A quitação somente é válida se o cheque que tencionava pagar o aluguel tiver fundos e o locador efetivamente receber pela locação, caso contrário, a mera emissão de recibo não afasta a obrigação do locatário. Locação de imóveis – contrato prorrogado por

tempo indeterminado – multa compensatória – cobrança – impossibilidade – exegese do artigo 4o, da lei do inquilinato. A multa compensatória estabelecida no contrato prevista no artigo 4o da Lei n° 8.245/91 é devida apenas quando, durante a sua vigência, há desocupação do imóvel pelo inquilino e, ainda assim, proporcionalmente, em obediência ao artigo 924 do Código Civil. Estando a locação vigendo por tempo indeterminado, sua cobrança é indevida. Locação de imóveis – emissão adiantada de cheques visando ao pagamento de alugueres futuros – artigo 43 da lei do inquilinato – infringência – não ocorrência, na hipótese. O mero fato de ter recebido o locador cheques meses antes, não configura, necessariamente, cobrança antecipada dos alugueres. No caso em questão, eles foram descontados apenas nas datas dos vencimentos, daí porque não tendo tido o locatário de desembolsar adiantadamente valores por futuro uso do imóvel, não sofreu prejuízo algum. Desta feita, não ocorreu a contravenção penal a que se refere o artigo 43 da Lei n° 8.245/91.

⁴⁰     Luiz Antonio Scavone Junior. Juros no direito brasileiro. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2009, pp. 372 e ss.

⁴¹     Lei 9.069, de 29.06.1995:

“Art. 28. Nos contratos celebrados ou convertidos em REAL com cláusula de correção monetária por índices de preço ou por índice que reflita a variação ponderada dos custos dos insumos utilizados, a periodicidade de aplicação dessas cláusulas será anual.

§ 1.° É nula de pleno direito e não surtirá nenhum efeito cláusula de correção monetária cuja periodicidade seja inferior a um ano.”

Lei 10.192/2001:

“Art. 1º As estipulações de pagamento de obrigações pecuniárias exequíveis no território nacional deverão ser feitas em REAL, pelo seu valor nominal.

Parágrafo único. São vedadas, sob pena de nulidade, quaisquer estipulações de:

(...)

II – reajuste ou correção monetária expressas em, ou vinculadas a unidade monetária de conta de qualquer natureza;

III – correção monetária ou de reajuste por índices de preços gerais, setoriais ou que reflitam a variação dos custos de produção ou dos insumos utilizados, ressalvado o disposto no artigo seguinte.

Art. 2.° É admitida estipulação de correção monetária ou de reajuste por índices de preços gerais, setoriais ou que reflitam a variação dos custos de produção ou dos insumos utilizados nos contratos de prazo de duração igual ou superior a um ano.

§ 1.° É nula de pleno direito qualquer estipulação de reajuste ou correção monetária de periodicidade inferior a um ano.

§ 2.° Em caso de revisão contratual, o termo inicial do período de correção monetária ou reajuste, ou de nova revisão, será a data em que a anterior revisão tiver ocorrido.

§ 3.° Ressalvado o disposto no § 7° do art. 28 da Lei 9.069, de 29 de junho de 1995, e no parágrafo seguinte, são nulos de pleno direito quaisquer expedientes que, na apuração do índice de reajuste, produzam efeitos financeiros equivalentes aos de reajuste de periodicidade inferior à anual.”

⁴²     Nesse sentido, não se aplica a vedação de contratação em moeda estrangeira apenas nas seguintes hipóteses do Decreto-Lei 857/1969 e da parte final do art. 6º da Lei 8.880/1994: a) contratos e títulos referentes a importação ou exportação de mercadorias; b) contratos de financiamento ou de prestação de garantias relativos às operações de exportação de bens de produção nacional, vendidos a crédito para o exterior;

c) contratos de compra e venda de câmbio em geral; d) empréstimos e quaisquer outras obrigações cujo credor ou devedor seja pessoa residente e domiciliada no exterior, excetuados os contratos de locação de imóveis situados no território nacional; e) contratos que tenham por objeto a cessão, transferência, delegação, assunção ou modificação das obrigações referidas no item anterior ainda que ambas as partes contratantes sejam pessoas residentes ou domiciliadas no país; f) rescisão judicial ou extrajudicial de contratos e títulos referentes a importação ou exportação de mercadorias; g) contratos de arrendamento mercantil celebrados entre pessoas residentes e domiciliadas no País, com base em captação de recursos provenientes do exterior. Portanto, nos termos do item “d”, mesmo que as pessoas sejam domiciliadas no exterior, é vedado o pacto de aluguel em moeda estrangeira, ainda que seja para compensar a moeda nacional.

⁴³     2º TACiv-SP – Ap s/rev. 618.754-00/3 – Sétima Câmara – Rel. Paulo Ayrosa – J. 6/7/2001.

⁴⁴     Neste sentido:

TJSP – Apelação 992060347081 (1060000300) – Relator: Sá Moreira de Oliveira – Comarca: São Paulo – Órgão julgador: 33ª Câmara de Direito Privado – Data do julgamento: 03/05/2010 – Data de registro: 14/05/2010 – LOCAÇÃO – Indenização – Acessão – Edificação de prédio em terreno locado – Anuência do proprietário – Boa-fé do locatário – Direito de indenização. Apelação não provida.

TJSP – Apelação 992050065288 (1013347600) – Relator(a): Cristina Zucchi – Comarca: Campinas – Órgão julgador: 34ª Câmara de Direito Privado – Data do julgamento: 01/03/2010 – Data de registro: 11/03/2010 – locação de imóveis – despejo por falta de pagamento – valor do aluguel em urv convertido para reais – re-ajustes livremente pactuados – cobrança devida – reconvenção – edificação de casa e galpão em imóvel locado – construção que não caracteriza benfeitoria, mas sim acessão (art. 536, v, do código civil de 1916, atual art. 1248, v, do CC/2002) – reconhecimento – indenização devida – verbas sucumbenciais corretamente repartidas entre as partes – sentença mantida. Recursos de apelação e adesivo improvidos.

TJSP – Apelação 992080433706 (1197340200) – Relator(a): Antonio Rigolin – Comarca: Ourinhos – Órgão julgador: 31ª Câmara de Direito Privado – Data do julgamento: 02/03/2010. Data de registro: 17/03/2010 – locação. Ação de despejo por falta de pagamento e cobrança de aluguéis. Alegação do direito de retenção por acessões. Inadmissibilidade. Despejo que se determina. Recurso parcialmente provido. A edificação em terreno alheio constitui acessão, conferindo apenas, em caso de boa-fé, o direito de haver indenização. Não tem o locatário, nesse caso, o direito de retenção por acessões, mas, tão somente, a possibilidade de pleitear a indenização respectiva. Por isso, cabe desde logo a determinação de efetivação do despejo. Locação. Ação reconvencional. Pedido de indenização por acessões. Direito do locatário a reparação, configurada a boa-fé. Recurso do reconvindo improvido, nesse aspecto. Ao locatário que realizou a edificação no imóvel objeto da locação, cuja boa-fé se apresenta evidente, faz jus a indenização pelo que construiu. Locação. Ação reconvencional de indenização. Sentença condenatória ao pagamento de valor a ser apurado em liquidação. Irrelevância da existência de pedido determinado, ante a falta de recurso por parte do reconvinte. Recurso do reconvindo improvido, nesse aspecto. Embora configurada a falta de simetria entre o pedido determinado e o preceito condenatório ilíquido, isso não constitui razão para qualquer reconhecimento de vício, pois apenas o autor pode levantar questionamento a respeito (STJ, Súmula 318).

TJSP – Apelação sem Revisão 992080200108 (1169701000) – Relator(a): Adilson de Araújo – Comarca: São Bernardo do Campo – Órgão julgador: 31ª Câmara de Direito Privado – Data do julgamento: 26/05/2009 –

Data de registro: 29/06/2009 – 1. Processual civil e civil. Locação de imóvel não residencial (terreno vazio). Ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança de alugueres e encargos. Apelo do réu improvido. A despeito das alegações negando sua condição de locatário, as provas coligidas nos autos são robustas e suficientes a fornecer um juízo de certeza da existência de uma avença locacional. Prevalência do princípio “pacta sunt servanda”. 2. Processual civil e civil. Locação de imóvel não residencial (terreno vazio). Ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança de alugueres e encargos. Realização de acessões. Indenização. Necessidade. Direito de retenção. Cabimento. Apelo da autora improvido. As obras realizadas no imóvel em questão não podem ser classificadas como benfeitorias (úteis, necessárias ou voluptuárias), mas, sim, como verdadeira acessão, visto tratar-se de construção nova de moradia em terreno outrora vazio. Imperiosa a indenização, sob pena de se consagrar o odioso enriquecimento sem causa.

⁴⁵     2° TACivSP – Ap s/rev. 495 975 – Sexta Câmara – Rel. Paulo Hungria – J. 30/9/1997.

⁴⁶     TJSP – Apelação com Revisão 992070340152 (1124206000) – Relator(a): Andrade Neto. Comarca: São

Paulo – Órgão julgador: 30ª Câmara de Direito Privado – Data do julgamento: 16/04/2008 – Data de re-gistro: 25/04/2008 – locação residencial – infração contratual – locadora que não garantiu o bom estado de conservação do imóvel – desabamento do teto da sala – débito locatício compreendido entre a data do fato e a entrega das chaves – inexigibilidade. Ocorrido o desabamento, tem-se por concretizada a inadimplência contratual do locador, incidindo ele em mora. Se assim é, inexigível o pagamento de alugueres após tal fato e até a desocupação do imóvel pelo locatário, sendo inteiramente aplicável à espécie o princípio da exceção do contrato não cumprido (art. 476 do C. Civil). Apelação desprovida.

⁴⁷     TJSP – Apelação 992050971394 (947099100) – Relator: Andrade Neto – Comarca: São Paulo – Órgão julgador: 30ª Câmara de Direito Privado – Data do julgamento: 09/12/2009 – Data de registro: 05/01/2010 – Locação comercial – imóvel que quando dado em locação se encontrava interditado pela municipalidade – pretensão dos locadores de recebimento de aluguéis vencidos até a data em que se imitiram na posse do bem – impossibilidade – exceção de contrato não cumprido – inteligência do art. 476 do CC – improcedência mantida. Se o locador descumpriu sua obrigação de entregar o objeto locado em condições de uso regular, legítimo o direito da locatária de descumprir sua obrigação de pagamento dos aluguéis, sendo hipótese de atuação do art. 476 do C. Civil. Apelação desprovida.

TJSP – Apelação sem Revisão 992040074594 (858481500) – Relator(a): Regina Capistrano – Órgão julgador: 31ª Câmara do Sexto Grupo (Ext. 2° TAC) – Data do julgamento: 02/08/2005 – Data de registro: 08/08/2005. Locação de imóveis – despejo por falta de pagamento – exceção de contrato não cumprido – prova de que o imóvel não se prestava à habitação – suspensão dos alugueres a partir da data da ruína do bem – admissibilidade – provando os réus que o imóvel locado não se prestava à habitação, existindo umidade camuflada por pintura nova e sérias rachaduras, ainda que decorrentes do início da obra realizada no imóvel lindeiro, correta a suspensão dos alugueres e desocupação do bem, porque ao locador incumbe entregar e manter o imóvel em condições hábeis aos fins a que contratualmente se destina. Recursos aos quais se nega provimento.

Em sentido contrário:

TJSP – Apelação sem Revisão 1086865005 – Relator(a): Renato Sartorelli – Comarca: São Paulo – Órgão julgador: 26ª Câmara de Direito Privado – Data do julgamento: 05/05/2008 – Data de registro: 12/05/2008. Locação – ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança – exceção de contrato não cumprido – inadmissibilidade – recurso improvido. Deixando o locador de cumprir a relação que o vincula ao locatário, a este cabe pleitear a rescisão do contrato com perdas e danos, sendo-lhe defeso, porém, suspender o pagamento dos aluguéis mensalmente devidos.

⁴⁸     TJSP – Apelação sem Revisão 1140526005 – Relator(a): Orlando Pistoresi – Comarca: São Paulo – Órgão julgador: 30ª Câmara de Direito Privado – Data do julgamento: 06/05/2009 – Data de registro: 05/06/2009. Locação de imóveis – Fiança – Empresa – Proibição expressa constante de seu estatuto social – Irrelevância – Subsistência da garantia. Dispondo o contrato social da empresa fiadora expressamente acerca da impossibilidade de se prestar fiança, deveria ela abster-se de praticar tal ato, não sendo lícito, diante do inadimplemento evidenciado, alegar a nulidade da garantia prestada, porquanto nemmo auditur propriam turpitudinem allegans (a ninguém é dado alegar a própria torpeza em seu proveito). Locação de imóveis – Ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança – Ausência de comprovação de comportamento irregular da locadora no que diz respeito à carência contratual concedida – Oposição pela locatária da exceção de contrato não cumprido – Descabimento. Para justificar a oposição da exceção de contrato não cumprido o descumprimento de uma obrigação deve guardar força, importância e eficácia em relação ao objeto da avença e de tal modo que ela se revele suficiente para inviabilizar a execução do ajuste, circunstância não positivada nestes autos. Locação – IPTU – Pagamento – Obrigação do locatário – Reconhecimento. O ajuste versando sobre o pagamento do imposto predial pelo locatário constitui obrigação acessória da locação e seu descumprimento permite a cobrança pelo locador, independentemente deste comprovar a realização de pagamento perante o órgão competente.

⁴⁹     TJSP – Agravo de Instrumento 990092304674 – Relator(a): Clóvis Castelo – Comarca: Sorocaba – Órgão julgador: 35ª Câmara de Direito Privado – Data do julgamento: 26/10/2009 – Data de registro: 16/11/2009. Tutela antecipada. Despejo por falta de pagamento c.c. Cobrança. Locação de imóveis – mora confessada – inexistência de pedido de purga da mora – caráter procrastinatório da defesa – risco de ampliação do dano patrimonial. Antecipação dos efeitos da decisão final – admissibilidade. Recurso desprovido. O inadimplemento confessado, a falta de qualquer reclamo durante a relação locatícia quanto às condições de habitabilidade do imóvel, associada à existência de cláusula contratual afirmando que o bem fora entregue com pintura nova e em perfeitas condições de uso, configuram provas inequívocas dos fatos constitutivos do direito alegado pelo autor, e evidenciam o caráter procrastinatório da defesa. O longo lapso temporal da mora confere urgência à tutela pleiteada, já que a continuidade da relação locatícia, no caso, só fará implementar o dano patrimonial experimentado pelo locador (CPC, art. 273, I e II).

⁵⁰     TJSP – Apelação sem revisão n° 1.203.597-0/9 – Rel.: Sebastião Flávio – Julg. 31/03/2009.

⁵¹     Luiz Antonio Scavone Junior e Jorge Tarcha. Despesas ordinárias e extraordinárias de condomínio. 2ª ed. São Paulo: Juarez de Oliveira, 2000.

⁵²     Assim decidiu o Tribunal de Alçada Cível do Rio de Janeiro em dois julgados:

Obras para aumentar a segurança do prédio. Elevação de muro e construção de guarita. Impossibilidade de transferência de tais encargos à locatária, quer por força da lei, quer do contrato. Apelação Cível 50.528 – Quarta Câmara – Juiz: Marcus Faver – Julgamento: 30/9/1986.

São despesas extraordinárias de condomínio, pelas quais responde o locador, as relativas a obras de impermeabilização de playground e as de aumento da carga de eletricidade instalada no prédio. Cláusula contratual que dispõe em sentido inverso é nula. Provada a injusta recusa do credor em receber a soma devida, impõese a declaração de procedência da pretensão liberatória. Apelação cível n. 1604/92 – Oitava Câmara – Juiz: Wilson Marques – Julgamento: 8/4/1992.

⁵³     Neste sentido:

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo – A pintura externa de prédio de apartamentos consubstancia despesa extraordinária de condomínio, pela qual o locador deve responder. Apelação com revisão n. 278.641 – 1ª Câmara – Relator: Juiz Quaglia Barbosa – Julgamento: 1/10/1990, in JTA (RT) 129/363.

⁵⁴     Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. A reforma de elevadores, longe de representar simples serviços de manutenção e conservação – estes, sim, despesas ordinárias – consubstancia despesa extraordinária de condomínio, a ser suportada pelo locador e não pelo locatário. Apelação n. 160.522 – 2ª Câmara – Relator: Juiz Boris Kauffmann – Julgamento: 24-10-83, in JTA (RT) 87/342; Referência: JTA (Saraiva) 76/253 – anotação da comissão: No mesmo sentido: JTA (Saraiva) 74/199, 76/253; Apelação n. 111.149 – 4ª Câmara – Relator: Juiz Arthur de Godoy – Julgamento: 30/6/1980; Apelação n. 187.693 – 5ª Câmara – Relator: Juiz Alves Bevilacqua – Julgamento: 4/2/1986. Quanto à Lei 8.245/91: Apelação com revisão n. 427.583 – 7ª Câmara – Relator: Juiz Luiz Henrique – Julgamento: 25/7/1995.

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Extrai-se da mens legis (arts. 22, X, parágrafo único, a e c, e 23, XII, § 1º, f, da Lei 8.245/91) que as despesas de condomínio, em relação a elevadores, a cargo do locatário se restringem àquelas derivadas do uso desse equipamento, dentre as quais não se inclui a despesa para a troca de seus cabos, que é despesa extraordinária, de obrigação do locador, por ter a mesma natureza de reforma deles, a qual é da responsabilidade do locador. Apelação com revisão n. 427.583 – 7ª Câmara – Relator: Juiz Luiz Henrique – Julgamento: 25-7-95 – Anotação da comissão: No mesmo sentido: Quanto à Lei n. 6.649/79 – JTA (RT) 87/342; JTA (Saraiva) 74/199, 76/253, 112/424; Apelação n. 111.149 – 4ª Câmara – Relator: Juiz Arthur de Godoy; Julgamento: 30-6-80; Apelação n. 187.693 – 5ª Câmara. Relator: Juiz Alves Bevilacqua – Julgamento: 4/2/1986. Tribunal de Alçada Cível do Rio de Janeiro. Cotas extras condominiais para reforma ou reparo de elevadores. As obrigações condominiais de responsabilidade do locatário são “taxativas”, porque enumeradas no art. 19, § 10, da Lei n. 6.649/79. As despesas condominiais não especificadas no referido dispositivo legal, enquadram-se como extraordinárias e, como tal, são de obrigação do locador, em face da norma prevista no art. 19, in fine, e seu § 1º, da referida Lei do Inquilinato. Reforma ou reparo não significa manutenção e conservação, mas sim conserto, restauração, recuperação. Apelação Cível n. 634/91 – 6ª Câmara – Decisão Unânime – Juiz: Clarindo de Brito Nicolau – Julgamento: 28-5-91.

⁵⁵     Neste sentido:

Tribunal de Alçada Cível do Rio de Janeiro – condomínio – despesas – Apelação Cível n. 58.582 – 1ª Câmara – Unânime – Juiz: Edil Pereira da Silva – Julgamento: 26/05/1987. Despesas extraordinárias. O locatário só está obrigado a pagar as despesas condominiais denominadas ordinárias e que se relacionam com a manutenção e conservação do prédio, incluindo-se pequenos reparos. As despesas extraordinárias, ou sejam, as que cuidam de reformas ou instalações de equipamentos, são de responsabilidade do locador.

⁵⁶     Tribunal de Alçada do Paraná – Consignatória – locação residencial – recusa dos inquilinos ao pagamento dos serviços de vigilância e de remuneração do síndico – despesas autorizadas em Assembleia condominial da qual participaram – depósito insuficiente – ação improcedente – apelo improvido. I – o locatário é parte legítima para discutir as despesas ordinárias de condomínio, que são de sua responsabilidade. II – se o síndico foi expressamente autorizado a contratar os serviços de empresa de vigilância, não podem os inquilinos se escusar do rateio da verba correspondente, enquanto vigorar o contrato. Apelação Cível n. 0067275300 – Curitiba – Juiz: Munir Karam – 1ª Câmara Cível – Julgamento: 7-6-94 – Acórdão n. 4654 – Publicação: 17-6-94.

⁵⁷     Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo – locação – encargo – pintura interna e externa do imóvel carreada ao locatário – cláusula que a prevê – inadmissibilidade – falta de previsão no art. 23, § 1º, c, 5 da Lei n. 8.245/91. É leonina a cláusula de contrato pela qual o locatário se obriga a realizar pintura interna e externa do imóvel quando do término da locação, vez que não integra a responsabilidade prevista no art. 23, § 1º, c, da Lei n. 8.245/91. Apelação sem revisão n. 418.090 – 3ª Câmara – Relator: Juiz Francisco Barros – Julgamento: 25-10-94.

Tribunal de Alçada do Rio Grande do Sul – Apelação Cível n. 185009198 – DATA: 18-4-85 – Órgão: Quarta Câmara Cível – Relator: Alfredo Guilherme Englert – Origem: Porto Alegre – Locação. Consignatória. Pintura interna de corredores de edifício. Prova demonstrando que houve apenas o intuito de embelezamento, não podendo o inquilino ser condenado ao pagamento dessa obra. Honorários advocatícios – provimento em parte do recurso para reduzir a honorária. Decisão: dado provimento parcial. Unânime.

⁵⁸     Superior Tribunal de Justiça. Acórdão n. 38085 – Decisão: 29/05/1995 – Processo n. 0059958/94 – RJ – Quarta Turma – Agravo Regimental no Agravo de Instrumento – Diário da Justiça: 19/6/1995, p. 18712. Civil. Condomínio. Criação pela Assembleia-Geral de “fundo de manutenção”. Inexistência de afronta ao art. 9º, § 3º, da Lei n. 4.591/64. Norma legal que não veda a criação de outro fundo diferente do “fundo de reserva”. Processo civil. Competência. Conflito inexistente, arguição impertinente e formulada incidentalmente. Forma equivocada e momento processual inoportuno. Agravo desprovido. I. O art. 9º, § 3º, da Lei n. 4.591/64 obriga a previsão, na Convenção de condomínio, de um “fundo de reserva”, não decorrendo de sua redação, outrossim, a vedação para a instituição de outro fundo, chamado “de manutenção”. Relator Ministro Sálvio de Figueiredo – Por unanimidade, negar provimento ao agravo regimental, referência: Lei n. 4.591/1964.

⁵⁹     Tribunal de Alçada Cível do Rio de Janeiro – Condomínio – Despesas – Apelação Cível n. 43017 – 1ª Câmara – Decisão Unânime – Juiz: Laerson Mauro – Julgamento: 08/04/1986. Despesas. Elevadores. Responsabilidade do locatário. Despesas de condomínio. Responsabilidade do locatário, se trata de gasto visando a preservar a regular utilização de parte comum do edifício, como tal entendendo-se os pequenos reparos feitos nos elevadores. Situação amparada pela Lei (...), não sendo de confundir-se cota-extra com despesa extraordinária. Desprovimento do apelo.

⁶⁰     Tribunal de Alçada Cível do Rio de Janeiro – Condomínio – Despesas – Apelação Cível n. 58582 – 1ª Câmara – Decisão Unânime – Juiz: Edil Pereira da Silva – Julgamento: 26/05/1997. Despesas Extraordinárias. O locatário só está obrigado a pagar as despesas condominiais denominadas ordinárias e que se relacionam com a manutenção e conservação do prédio, incluindo-se pequenos reparos. As despesas extraordinárias, ou seja, as que cuidam de reformas ou instalações de equipamentos, são de responsabilidade do locador.

⁶¹     Gildo dos Santos. Locação e Despejo. 2ª ed., São Paulo, Revista dos Tribunais, 1992, p. 86.

⁶²     Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo – Processo n. 00586689-1/009 – Apelação sumaríssima – Origem: São Paulo – Julgamento: 04/01/1995 – Relator: Torres Junior – Decisão: Unânime. Condomínio – despesas condominiais – cobrança de despesas denominadas como “previsão para inadimplência” sem prévia aprovação em Assembleia – admissibilidade – desnecessidade de aprovação prévia para a cobrança pois configuram-se como despesas de manutenção dos serviços comuns – descaracterização como gastos extraordinários – cobrança procedente – recurso provido.

⁶³     Neste sentido:

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo – Locação – contrato – cláusula – despesas extraordinárias atribuídas ao locatário – Nulidade. Ao atribuir despesas extraordinárias ao locatário, inserindo no contrato de locação cláusula expressa impossível, o locador afronta a lei e, consequentemente, torna nula a disposição. Apelação n. 359.553 – 4ª Câmara – Relator: Juiz Carlos Stroppa – julgado em 23/11/1993, publicado em Julgados do Trib. de Alçada da Ed. Lex, n. 151, p. 265. No mesmo sentido: Apelação 361.342 – 8ª Câmara. – Relator: Juiz Milton Gordo – Julgado em 2/2/1993.

Tribunal de Alçada do Paraná – Locação – despesas condominiais extraordinárias – obrigação do locador – direito de restituição das despesas extraordinárias pagas pelo inquilino – prescrição – incoerência – ação parcialmente procedente – recurso improvido. (...) Os serviços que escapam à simples manutenção e conservação do prédio, porque dizem respeito à sua aparência interna ou externa e as suas condições de habitabilidade, constituem despesas condominiais extraordinárias, não devendo ser suportadas pelo inquilino. Se as pagou indevidamente, tem direito a restituição. Apelação Cível n. 0042301200 – Curitiba – Juiz Leonardo Lustosa – 7ª Câmara Cível – Julgado em: 09/02/1992 – Acórdão n. 1375 – Publicado em 27/03/1992.

Entretanto, há precedente do Rio de Janeiro não admitindo a cobrança dessas despesas se pagas e aceitas pelo locatário. Ressalte-se que esta posição não é dominante nos Tribunais:

Tribunal de Alçada Cível do Rio de Janeiro – repetição do indébito condomínio – despesas – Apelação Cível n. 5733/91 – 5ª Câmara – Unânime – Juiz: Ralph Lopes Pinheiro – Julgamento: 14/08/1991. Obrigações assumidas pelo locatário. Contrato locativo pelo qual o locatário assumiu a obrigação de pagar não só as despesas normais de condomínio mas também as extraordinárias. Se ele por essa forma acordou livremente e deu cumprimento ao contrato por alguns anos, não lhe é lícito, agora, quando está sendo acionado através de ação de retomada do imóvel, vir alegar nulidade de tal cláusula e pretender reaver valores anteriormente pagos, sem qualquer reclamação.

⁶⁴     O Tribunal de Alçada Cível do Rio de Janeiro, sob a égide da Lei 6.649/1979, decidiu dessa forma, cujos argumentos, não obstante, ainda são de valor: Consignação em pagamento – condomínio – despesas – encargos – Apelação Cível n. 10958/91 – 6ª Câmara – Decisão unânime – Juiz: Arruda Franca – Julgamento: 14/05/1991. Despesas extraordinárias do condomínio. Injusta recusa da locadora em receber e dar a quitação de alugueres, porque o locatário deixou de incluir os custos cobrados com obras da troca da coluna geral de água e troca da coluna de água/esgoto. Sendo tais despesas extraordinárias do condomínio, são encargos da locadora pois são tendentes a repor o imóvel locado em condições de habitabilidade (...).

⁶⁵     Foi o que decidiu o Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo:

Locação – despesas de condomínio discriminadas – locatário que as exige do locador – descabimento. Não se pode confundir o dever do locador de comprovar as despesas condominiais ordinárias, mediante exibição da documentação relativa à previsão orçamentária e rateio condominiais, com a prestação de contas de cada uma das despesas efetivadas pelo condomínio, mesmo porque não tem disponibilidade dessa documentação eis que privativa do síndico. Apelação sem revisão n. 383.916 – 5ª Câmara – Relator: Juiz Laerte Sampaio – Julgamento: 08/02/1994, in JTA (LEX) 151/459.

Locação – encargos – despesas de condomínio – previsão orçamentária e rateio mensal – necessidade – garantia do locatário – aplicação do art. 23, § 2º, da Lei n. 8.245/91. A regra contida no parágrafo segundo do art. 23 da Lei 8.245/91 garante o locatário contra cobranças indevidas, seja de despesas não ordinárias, seja de valores que superam o gasto efetivamente realizado. Apelação sem revisão n. 437.371 – 3ª Câmara – Relator: Juiz Francisco Barros – Julgamento: 29-8-95, JTA (LEX) 157/509.

Já se admitiu ação de prestação de contas em face do locador:

Locação – despesas de condomínio – prestação de contas – locatário que a exige de seu locador – admissibilidade. Tendo obrigação contratual de arcar com despesas, o locatário tem direito de saber exatamente o que está pagando ou vai pagar. Apelação n. 171.947 – 2ª Câmara – Relator: Juiz Ferreira de Castro – Julgamento: 30/10/1984, in JTA (RT) 96/257.

Prestação de contas – condomínio – legitimidade passiva – administradora – ação proposta por locatário – não reconhecimento – aplicação do art. 24, § 4º, da Lei n. 4.591/64 e arts. 22, IX, e 23, XII, e § 2º da Lei n. 8.245/91.

Não se admite a legitimidade da administradora de condomínio para responder pela ação movida pelo locatário:

A administradora do condomínio é parte ilegítima passiva na ação de prestação de contas proposta por inquilino individualmente, ex vi dos arts. 24, § 4º, da Lei n. 4.591/64 e arts. 22, inciso IX, 23, inciso XII e § 2º, da Lei n. 8.245/91. Apelação com revisão n. 479.249 – 11ª Câmara – Relator: Juiz Clóvis Castelo – Julgamento: 3-3-97, JTA (LEX) 167/356.

Prestação de Contas – Legitimidade Passiva – Condomínio – Ação Proposta por Locatário – Não Reconhecimento. A relação jurídica do locatário é diretamente com o locador, não reunindo legitimidade para exigir contas diretamente do condomínio. Apelação com revisão n. 487.667 – 9ª Câmara – Relator: Juiz Francisco Casconi – Julgamento: 14/05/1997.

Acórdão cuja ementa é abaixo transcrita, do Tribunal de Alçada do Rio Grande do Sul, admite que a administradora da locação (não do condomínio) seja ré na ação de prestação de contas aforada pelo locatário: Agravo de Instrumento n. 186031373 – 18/6/1986 – 3ª Câmara Cível – Relator: Elvio Schuch Pinto – Origem: Porto Alegre. Prestação de contas. Locação. Encargos de condomínio. Carece de ação o locatário contra o condomínio, para exigir prestação de contas, relativamente aos encargos que lhe são adicionados ao aluguel, em razão de relação ex-locato com um condômino, legitimado passivamente, no caso, é o locador, proprietário da unidade imobiliária alugada; admitida, também, a legitimação passiva da imobiliária administradora da locação. Agravo provido, com a extinção do processo, ex-vi do art. 267, VI, segunda hipótese, do CPC. Decisão: dado provimento. Unânime.

⁶⁶     Tribunal de Alçada de Minas Gerais – Processo: 0010657-0/00 – Descrição: Apelação – Origem: Divinópolis – Órgão: 2ª Câmara Cível – Julgamento: 6-2-91 – Relator: Juiz Orlando Carvalho – Decisão: Unânime. Locação residencial – prédio de apartamentos – único proprietário – Lei n. 4.591/64 – seguro contra incêndio – ônus do pagamento – o fato de um prédio de apartamentos pertencer a um só proprietário não o descaracteriza como condomínio por unidades autônomas, aplicando-se as normas da Lei n. 4.591/64 que inclui o pagamento de seguro contra incêndio como despesa ordinária do condomínio, devendo ser carregada ao inquilino.

⁶⁷     TJSP – Apelação sem Revisão 992000437610 (623061400) – Relator: Celso Pimentel – Comarca: Tremembé – 4ª Câmara do Segundo Grupo (Extinto 2° TAC) – Data do julgamento: 06/11/2001 – Data de registro: 22/11/2001 – A imposição de multa por eventual prática de contravenção, a exigência de aluguel antecipado e de dupla garantia da locação, pressupõe processo penal e condenação com trânsito em julgado.

⁶⁸     TJSP – Apelação com Revisão 992010022456 (700522100) – Relator: Walter Cesar Exner – Órgão julgador: 32ª Câmara do Sexto Grupo (Ext. 2° TAC) – Data do julgamento: 24/01/2007 – Data de registro: 29/01/2007 – Locação. Imóvel alienado. Denúncia vazia. Necessidade de prévia notificação do locatário, nos termos do artigo 8º da Lei 8.245/91. Pedido de retomada que, ademais, estava fundamentado na necessidade de reformas visando incorporação ao imóvel vizinho para uso próprio. Acordo judicial visando a desocupação do prédio locado. Fato que não afasta a obrigação do locador de utilizar o imóvel na forma do pedido formulado na petição inicial da ação de despejo. Imóvel posteriormente locado a terceiro. Desvio de uso caracterizado. Multa devida. Recurso improvido.

TJSP – Embargos Infringentes 992990076597 (595257001) – Relator(a): Arantes Theodoro – Comarca: Batatais – Órgão julgador: 12a Câmara do Sexto Grupo (Extinto 2° TAC) – Data do julgamento: 28/06/2001 – Data de registro: 29/06/2001 – Locação. Despejo para uso próprio. Demanda encerrada por acordo que culminou com a restituição do prédio. Multa por desvio de uso. Cabimento. Se as partes no acordo nada ressalvaram no tocante à multa e nem ficou o locador liberado para usar o imóvel como lhe conviesse, devida ela se mostra. Ter o litígio se encerrado por vontade das partes não significa dizer que tenha uma delas abdicado de direito sobre o qual não se manifestou e nem se revela objetivamente incompatível com a própria transação. Embargos infringentes rejeitados.

⁶⁹     Sylvio Capanema de Souza. Da Locação do Imóvel Urbano, Rio de Janeiro, Forense, 2001, n° 257, p. 361-362.

⁷⁰     TJSP – Apelação 992080414930 (1195018900) – Relator: Kioitsi Chicuta – Comarca: Praia Grande – Órgão julgador: 32ª Câmara de Direito Privado – Data do julgamento: 11/03/2010 – Data de registro: 26/03/2010 – Locação. Espaço em shopping center. Ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança julgada procedente e improcedente a reconvenção. Cerceamento de defesa. Não ocorrência. Desnecessidade de dilação probatória. Observância de cláusula que prevê aluguel calculado em percentual sobre o faturamento bruto. Possibilidade. Obrigação de pagar os encargos e o fundo de promoção. Validade da cláusula de renúncia à indenização pelas benfeitorias. Mora demonstrada no pagamento dos alugueres e encargos. Recurso desprovido. O juiz é o destinatário maior das provas e a ele compete determinar a realização daquelas necessárias ao seu convencimento. O valor do aluguel, assim como os encargos, estão expressos no contrato, mostrando-se dispensável oitiva de testemunhas ou mesmo a realização de perícia civil até porque, enquanto não revisado o contrato pela via adequada, não há sentido demonstrar, em ação de despejo por falta de pagamento, que o valor locativo é inferior àquele cobrado ou mesmo que a cobrança é excessiva. É lícita e válida cláusula de locação de espaços em shopping center e na qual se fixa o aluguel em percentual do faturamento, observado o mínimo estabelecido, suportando a locatária, ainda, com os encargos próprios como aqueles previstos em escritura de normas gerais. Não purgando a mora nem demonstrando pagamento dos valores devidos, a ação de despejo foi corretamente julgada procedente.

TJSP – Agravo de Instrumento 992090770993 (1290059700) – Relator: Orlando Pistoresi – Comarca: São Paulo – Órgão julgador: 30ª Câmara de Direito Privado – Data do julgamento: 26/08/2009 – Data de registro: 17/09/2009. Locação de imóveis – Revisão contratual – Espaço comercial situado em shopping center – Tutela antecipada para a fixação do aluguel mensal com base em percentual sobre o faturamento – Inadmissibilidade – Revisão que deve enfocar o aluguel mínimo com base no valor de mercado – Necessidade – Ausência de elementos informadores a esse respeito – Recurso provido. “Em contrato de locação de espaço em ‘shopping center’, contendo cláusula que determina seja o aluguel correspondente a um valor fixo ou a um percentual sobre o faturamento bruto, se superior ao primeiro, apenas aquele comporta revisão judicial, por se relacionar ao mercado locatício. Assim, inadmissível se apresenta o arbitramento de aluguel provisório com base apenas em informes sobre o faturamento, sem qualquer análise a respeito do mercado, mediante prova pericial”.

Em sentido contrário, admitindo a revisão do valor percentual:

STJ – Recurso Especial 4.926 – Min. Barros Monteiro “Em princípio, pois o quantum do percentual deve ser mantido, por supor-se que esse quantum é que traduz o equilíbrio da própria vida do ‘shopping center’. Isso não impedirá, no entanto, que em casos excepcionais, uma perícia que leve em conta os critérios utilizados originariamente no estabelecimento do percentual venha a alterá-lo, para mais ou para menos, por ocasião da renovatória”.

Outros julgados sobre a licitude do aluguel “mínimo percentual”:

TJSP – Apelação com Revisão 1183720002 – Relator: Ruy Coppola – Comarca: Mauá – Órgão julgador: 32ª Câmara de Direito Privado – Data do julgamento: 27/11/2008 – Data de registro: 18/12/2008 – Locação. Revisional de contrato de cessão de direito de uso (shopping center) c.c. pedidos de restituição de quantia e indenização material. Cerceamento de defesa. Não realização da prova pericial requerida pela ré. Inocorrência. Não constitui cerceamento de defesa o indeferimento da produção de provas a respeito de fatos suficientemente demonstrados por documentos juntados pelas partes, devendo o juiz, ao dirigir a instrução processual, evitar a produção de provas desnecessárias ou inúteis ao seu convencimento e a justa solução da lide posta em juízo. Alegação de abusividade de cláusulas contratuais. Contrato de adesão. Abusividade inexistente. Ausência de demonstração de conduta irregular do locador. Ausência de demonstração de onerosidade excessiva. Possibilidade de pactuação de aluguel mínimo e em percentual. Possibilidade de cobrança de aluguel em dobro no mês de dezembro. Cláusulas previamente acordadas. Contrato que se submete ao artigo 54 da Lei Inquilinária. Retenção e indenização por benfeitorias expressamente afastada por cláusula legal. Observância da regra do artigo 421 do Código Civil. Sentença de improcedência mantida.

⁷¹     TJSP – Apelação 990092295373 – Relator: Artur Marques – Comarca: Guarulhos – Órgão julgador: 35ª Câmara de Direito Privado – Data do julgamento: 23/11/2009 – Data de registro: 07/12/2009. Civil. Condomínio em shopping center. Ação de prestação de contas ajuizada individualmente por lojista – possibilidade – presença do binômino necessidade e adequação – contas que, contudo, devem ser prestadas como previsto na lei civil, facultada a impugnação específica – recurso parcialmente provido. “O modo como o condomínio haverá de prestar contas não corresponde ao idealizado na petição inicial, em especial porque as partes mantiveram-se unidas contratualmente entre 03.08.1998 a 19.07.2004, de sorte que a juntada de ‘contas analíticas acompanhadas de comprovantes, previsões orçamentárias, fluxos de caixa, contratos, recibos e notas fiscais de todo o período’ revela-se impraticável se considerado o vulto do empreendimento. Destarte, haverá o condomínio de providenciar a juntada dos balanços analíticos, tal como determina a lei, resguardado o direito de impugnação específica pela parte contrária, quando se conceberá a necessidade de juntada de documentos ou a nomeação de perito contábil para que diligencie, ‘in loco’, no local em que arquivados”.

TJSP – Apelação com Revisão 992060070683 (1032242000) – Relator: José Malerbi – Comarca: São Paulo – Órgão julgador: 35ª Câmara de Direito Privado – Data do julgamento: 27/04/2009 – Data de registro: 29/05/2009 – Prestação de Contas – Locação – Espaço shopping center – Procedência – Todo aquele que. de qualquer modo, administra bens ou interesses alheios está obrigado a prestar contas dessa administração, do mesmo modo que aquele que tenha seus bens ou interesses administrados por outrem tem direito a exigir contas correspondentes a essa gestão – Tem a locatária direito de exigir a comprovação das despesas que lhe forem cobradas pela administradora – Inteligência dos artigos 22, VI e IX e 54, § 2º, da Lei 8.245/91 – A ação de prestação de contas consiste em aclarar qual o estado, em determinado momento, das relações de débito e crédito entre os interessados – Primeira fase limitada ao dever de prestação das contas pela ré – Obrigação caracterizada – Não há relação de conexidade entre as ações de prestação de contas e a de despejo por falta de pagamento porque o pedido e causa de pedir são distintos – Apelo improvido.

⁷²     TJSP – Apelação com Revisão 984983004 – Relator: Silvia Rocha Gouvêa – Comarca: São Paulo – Órgão julgador: 28ª Câmara de Direito Privado – Data do julgamento: 04/11/2008 – Data de registro: 13/11/2008. Locação – Embargos à execução – Ação direcionada contra empresa locatária e sua fiadora – Embargos a execução ofertados por sócia da locatária – Ilegitimidade reconhecida – Extinção devida dos embargos em relação à parte ilegítima – A exigência da chamada “res sperata”, nos contratos de reserva de espaço em “shopping centers”, não é nula nem ofende o artigo 29 do Decreto n° 24.150/34 (que foi revogado pela Lei 8.245/91), posto tratar-se da remuneração pela cessão ao lojista da parcela do fundo de comércio pertencente ao empreendedor – A solidariedade entre fiadora e locatária afiançada e a renúncia da primeira ao benefício de ordem determina a legitimidade de ambas na execução de dívida proveniente da locação – Recurso não provido. TJSP – Apelação 994010157760 (2188774000) – Relator: Ferraz Felisardo – Comarca: Santo André – Órgão julgador: 29ª Câmara de Direito Privado – Data do julgamento: 12/05/2010 – Data de registro: 18/05/2010. Contrato atípico de locação de espaço em shopping center. Construção futura – res sperata – processo julgado extinto, sem apreciação do mérito – carência da ação por ilegitimidade de partes e falta de interesse processual – inocorrência – documentos constantes dos autos – provas de que as rés assumiram a entrega da obra – prazo para o término – previsão posterior à contratação – validade – expectativa de conclusão da obra – inexistência – sentença anulada – julgamento do mérito – possibilidade – inteligência do art. 515, § 3o, CPC – abandono da construção desde a estrutura de sustentação – várias ações propostas nesta justiça – inadimplemento contumaz das rés – rescisão dos contratos e restituição de valores – cabimento – indenizações por lucros cessantes e dano moral – improcedência dos pedidos – juros moratórios a partir da citação – correção monetária desde o desembolso – sucumbência recíproca – ação parcialmente procedente – recurso provido em parte.

TJSP – Apelação 990092577557 – Relator: Ruy Coppola – Comarca: Campinas – Órgão julgador: 32ª Câmara de Direito Privado – Data do julgamento: 08/04/2010 – Data de registro: 16/04/2010. Locação. Ação declaratória de nulidade de contrato de cessão de direito de uso (shopping center) c.c. pedidos de restituição de quantia. Ausência de demonstração de onerosidade excessiva. Cláusulas previamente acordadas. Contrato que se submete ao artigo 54 da Lei Inquilinária. É válido o contrato de reserva de uso de área em “Shopping Center” (“res sperata”) quando atender aos requisitos dos contratos em geral, quais sejam, capacidade das partes, objeto lícito e forma prescrita ou não defesa em lei. Retenção e indenização por benfeitorias expressamente afastada por cláusula legal. Observância da regra do artigo 421 do Código Civil. Sentença de improcedência. Apelo improvido.

⁷³     Ob. cit., n.° 258, p. 363.

⁷⁴     TJSP – Apelação com Revisão 994010216842 (2262314700) – Relator: José Roberto Bedran – Comarca: São Paulo – Órgão julgador: 2ª Câmara de Direito Privado – Data do julgamento: 09/12/2008 – Data de registro: 18/12/2008. Responsabilidade civil. Contrato de cessão de direitos de uso sobre salão comercial em shopping

center. Rescisão pelo fracasso do empreendimento, com pedido de devolução de quantias e indenização por perdas e danos. Procedência, em parte, quanto a um dos corréus, e improcedência em relação aos demais. Ausência de demonstração de culpa exclusiva dos réus pelo insucesso do negócio. Riscos empresariais cuja avaliação competiria a todos os envolvidos. Verbas de locação do espaço, taxas de condomínio e fundo de propaganda devidas até a data da entrega das chaves. Caução para garantia de participação restituída. Sentença mantida. Apelação não provida.

TJSP – Apelação com Revisão 991980458359 (811257200) – Relator(a): Maia da Cunha – Órgão julgador: 11ª Câmara (Extinto 1° TAC) – Data do julgamento: 25/09/2000 – Data de registro: 17/10/2000. Acórdão indenização – construção de shopping center que não deu o resultado esperado – o fracasso do empreendimento está nos limites do risco empresarial – ao apelante cumpria verificar todos os aspectos do projeto antes do fechamento do negócio – anúncio que ressaltou qualidades do empreendimento que não se mostrou enganoso a ponto de gerar o dever de indenizar pelo insucesso – ausência de dolo ou culpa – improcedência – recurso improvido.

⁷⁵     Luiz Antonio Scavone Junior, Obrigações, abordagem didática, 2a ed., São Paulo: Juarez de Oliveira, 2000, p. 61.

⁷⁶     Gilberto Koening, “A solidariedade nos contratos de locação”, Ajuris 63/274.

⁷⁷     JTA (Lex) 151/282.

No mesmo sentido:

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Despejo – pluralidade de locatários – ocorrência de litisconsórcio necessário – solidariedade prevista no artigo 2º, da Lei 8.245/1991 afastada. A solidariedade prevista no artigo 2º da Lei 8.245 diz respeito às obrigações patrimoniais decorrentes do contrato de locação; entretanto, no que tange ao pedido de despejo, há de prevalecer as regras de direito processual (artigo 47, caput, do Código de Processo Civil), eis que trata-se de litisconsórcio necessário decorrente da própria natureza da relação ex locato (Apel. c/ Rev. nº 395.253, 6ª Câm., rel. Juiz Paulo Hungria, j. em 26.01.94, JTA (Lex) 151/282. Referência: Sylvio Capanema de Souza, A Nova Lei do Inquilinato Comentada, Ed. Forense, pp. 19-20. Maria Helena Diniz, Lei de Locação de Imóveis Urbanos Comentada, Ed. Saraiva, p. 39. Nagib Slaibi Filho, Comentários à Nova Lei do Inquilinato, Ed. Forense, pp. 25-26. Paulo Resti?e Neto, Locação – Questões Processuais, 2ª ed., Ed. RT, p. 33).

⁷⁸     Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Despejo – legitimidade passiva – pluralidade de locatários – ação proposta contra um deles – solidariedade passiva – admissibilidade – exegese do artigo 2º, da Lei 8.245/1991. Havendo uma só locação, com um único instrumento, no qual figurem como locatários solidários, marido e mulher, pode a ação de despejo ser movida contra ambos ou um deles (Apel. s/ Rev. nº 482.966, 10ª Câm., rel. Juiz Adail Moreira, j. em 04.06.97. No mesmo sentido: Apel. s/ Rev. nº 430.709, 7ª Câm., rel. Juiz Antonio Marcato, j. em 20.06.95. Apel. s/ Rev. nº 433.931, 2ª Câm., rel. Juiz Vianna Cotrim, j. em 19.06.95. Apel. s/ Rev. nº 514.445, 6ª Câm., rel. Juíza Isabela Gama de Magalhães, j. em 03.06.98).

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Litisconsórcio necessário – locação – pluralidade de locadores – ação ajuizada por apenas um – solidariedade ativa – desnecessidade. Existindo pluralidade de locadores, pode um deles ajuizar a ação revisional objetivando o aumento do valor do aluguel sem necessidade de litisconsórcio ativo (Apel. s/ Rev. nº 463.050, 5ª Câm., rel. Juiz Laerte Sampaio, j. em 27.08.96 (quanto à revisional de aluguel), in JTA (Lex) 162/566. No mesmo sentido: – quanto a despejo: REsp. nº 451.902-SP, 6ª Turma, rel. Min. Luiz Viccente Cernicchiaro, j. em 1º.09.97, DJU de 13.10.97. JTA (Lex) 139/370, Apel. c/ Rev. nº 371.252, 5ª Câm., rel. Juiz Ricardo Dip, j. em 02.12.92 – quanto à cobrança de aluguéis: JTA (Saraiva) 72/331, Apel. c/ Rev. nº 532.180, 7ª Câm., rel. Juiz Willian Campos, j. em 1º.12.98).

⁷⁹     Caio Mário da Silva Pereira, Instituições de direito civil, 18ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 1996, vol. I, p. 13.

⁸⁰     Silvio Rodrigues, Direito Civil – Parte Geral, 32ª ed. São Paulo: Saraiva, 2002, vol. I, p. 16.

⁸¹     Nesse sentido, minha obra: Comentários às Alterações da Lei do Inquilinato. São Paulo: RT, 2010, p. 19.

⁸²     Waldir de Arruda Miranda Carneiro. Anotações à Lei do Inquilinato. São Paulo: RT, 2000, anotação ao art. 54.

⁸³     Francisco Carlos Rocha de Barros. Comentários à lei do inquilinato. 2. ed. São Paulo: Saraiva, 1997, p. 342.

⁸⁴     Gildo dos Santos, Locação e despejo. 6. ed. São Paulo: RT, 2010, p. 366.

⁸⁵     Sílvio de Salvo Venosa, Lei do inquilinato comentada. 8. ed. São Paulo: Atlas, 2008, p. 252.

⁸⁶     Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Competência – foro – locação – competência relativa – inteligência do artigo 58, inciso II, da Lei 8.245/1991. Seja qual for o fundamento do término da locação e qualquer que seja o autor da iniciativa – locador ou locatário – a lide será locacional, sendo a regra de competência do foro da situação do imóvel ou, excepcionalmente, o foro eleito no contrato. Daí, considera-se que a competência ou incompetência será relativa e não absoluta (AI nº 457.967, 6ª Câm., rel. Juiz Carlos Stroppa, j. em 21.05.96).

Em sentido contrário, Sylvio Capanema de Souza (ob. e loc. cit) considera absoluta a incompetência, não havendo foro de eleição. Assim, segundo ele, nessa hipótese, sendo a ação ajuizada em outro lugar que não o foro da situação do imóvel, não caberia exceção de incompetência, mas alegação de incompetência absoluta em preliminar de contestação (Código de Processo Civil, art. 113 c/c 301, II).

⁸⁷     Conclusão nº 8 do VI Encontro Nacional dos Tribunais de Alçada: Mesmo havendo eleição de foro, não fica a parte inibida de propor a ação no domicílio da outra, desde que não demonstrado o prejuízo.

Tribunal de Justiça de São Paulo: Competência. Declinação ex officio. Inadmissibilidade. Ausência de exceção declinatória. Incompetência relativa. Hipótese, ademais, em que a autora abriu mão do foro de eleição para ajuizar a demanda no domicílio da ré. Ausência de prejuízo. Competência prorrogada. Recurso provido (rel. Oliveira Santos, Agravo de Instrumento nº 260.030-2, São Paulo, 19.04.95).

⁸⁸     Entretanto, se for arguida depois da contestação, arcará a parte com a integralidade das custas (Código de

Processo Civil, art. 113, § 1º).

⁸⁹     Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Competência – despejo – foro regional – imóvel situado em seu território – aplicação do art. 4º da Lei 3.947, de 08.12.83. Com a criação dos foros regionais pela Lei 3.947, a competência para o julgamento das ações de despejo de qualquer espécie e valor quando o imóvel estiver situado no distrito ou subdistrito é uma das varas cíveis do Foro Regional a ele correspondente (AI nº 214.105, 7ª Câm., rel. Juiz Boris Kauffmann, j. em 29.09.87, in JTA (RT) 108/348).

TJSP – Apelação sem Revisão 992990359092 (574018100) – Relator: Amorim Cantuária – Órgão julgador: 1a

Câmara do Primeiro Grupo (Extinto 2° TAC) – Data do julgamento: 02/05/2000 – Data de registro: 09/05/2000. Despejo por falta de pagamento cumulado com cobrança. Valor da causa. Competência. Foro regional. O foro da Capital do Estado é único, e a distribuição da competência entre foros Central e Regionais é estabelecida pelas leis estaduais de organização judiciária para otimização da entrega da prestação jurisdicional. O valor da causa superior a 20 salários mínimos é irrelevante, quando se tratar de ação de locação. Matéria já decidida em anterior agravo de instrumento ajuizado pelas partes. Preclusão. (...).

⁹⁰     Os julgados abaixo são elucidativos:

Tribunal de Alçada Cível do Rio de Janeiro. Agravo de Instrumento nº 937/95, 8ª Câmara, unânime, 23.08.95. Ação de despejo. Imóvel situado em área abrangida por vara regional. Foro de eleição. Prevalência. É válida a cláusula de eleição do foro para os processos oriundos do contrato (artigo 58, II, da Lei 8.245/91 e Súmula do STF, verbete nº 335). Todavia, uma vez definida a competência do foro, é preciso estabelecer a competência do juízo, que rege pelas normas de organização jurídica. Se o imóvel está localizado em área abrangida por Vara Regional, a competência é desta, estabelecida pelo critério funcional territorial. Ajuizada a ação erroneamente em outro juízo, o juiz deve declarar-se incompetente, de ofício, por se tratar de incompetência absoluta e improrrogável.

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Competência – divisão. Foro Central e Regionais da Capital – natureza absoluta – critério funcional – declaração de ofício – admissibilidade. A divisão da competência na Capital entre o foro central e os regionais, estabelecida na Lei de Organização Judiciária, é absoluta e não relativa, porque assentada no critério funcional. Logo, pode ser declarada de ofício (AI nº 532.031, 1ª Câm., rel. Juiz Diogo de Salles, j. em 15.06.98. Referências: AI nº 29.256-4, TJ, Campinas, 3ª Câmara de Direito Privado, rel. Toledo César, j. em 10.12.96. Conflito de Competência 29.901-0, TJ, SP, Câm. Esp., rel. Lair Loureiro, j. em 07.12.95. Conflito de Competência 28.939-0, TJ, SP, Câm. Esp., rel. Nigro Conceição, j. em 15.02.96. Conflito de Competência 30.652-0, TJ, SP, Câm. Esp., rel. Dirceu de Mello, j. em 04.07.96. Conflito de Competência 30.238-0, TJ, SP, Câm. Esp., rel. Carlos Ortiz, j. em 15.08.96. Conflito de Competência 32.554-0, TJ, Câm. Esp., rel. Luís de Macedo, j. em 29.08.96. Conflito de Competência 33.102-0, TJ, SP, Câm. Esp., rel. Lair Loureiro, j. em 07.11.96).

⁹¹     Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Competência – locação – incompetência do juízo em razão do foro de eleição – caráter relativo – arguição por exceção – necessidade – exegese do artigo 112 do Código de Processo Civil. A incompetência do juízo, em razão do foro de eleição dos contratantes, deve ser arguida por exceção, nos termos do artigo 112 do Código de Processo Civil (Apel. s/ Rev. nº 468.040, 6ª Câm., rel. Juiz Lagrasta Neto, j. em 29.10.96).

Tribunal de Justiça do Distrito Federal. Agravo de Instrumento nº 717.296 DF, 5ª Turma Cível, 24.02.1997, relatora: Maria Beatriz Parrilha, Diário da Justiça do DF: 06.08.1997, p. 17.318 – observação: STJ, REsp. nº 68.730-SP, 58.138-9-SP, 64.298-1-SP; Súmula nº 33. Contrato de locação. Eleição de foro diverso da localização do imóvel. Incompetência relativa – impossibilidade de arguição de ofício. 1 – A cláusula de eleição de foro, em contrato de adesão, só é considerada abusiva quando dela decorrerem circunstâncias excepcionais, como ausência de compreensão da cláusula ou dificuldade de acesso ao Judiciário. 2 – Nos termos do artigo 58, II, da Lei 8.245/1991, é possível às partes estabelecerem foro contratual diferente daquele da localização do imóvel locado. 3 – A incompetência relativa, conforme estatuído na lei e respaldado pela Súmula nº 33 do STJ, não pode ser declarada de ofício. Conhecer e dar provimento ao agravo de instrumento. Unânime.

⁹²     Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Prazo – contestação – suspensão pela oferta da exceção de incompetência – admissibilidade se recebida. Se qualquer das partes argui a incompetência do foro ou do juízo, somente se admite a suspensão do processo até que seja definitivamente julgado, se recebida a exceção. Não basta a arguição, é preciso que a exceção seja aceita, isto é, que o juiz ou o tribunal, na prelibação da seriedade do fundamento invocado não o repute manifestamente infundado (Apel. s/ Rev. nº 505.420, 3ª Câm., rel. Juiz Ribeiro Pinto, j. em 10.02.98. Referências: Wellington Moreira Pimentel, Comentários ao Código de Processo Civil, 2ª ed., Ed. Revista dos Tribunais, vol. III, p. 288; Hélio Tornaghi, Comentários ao Código de Processo Civil, 2ª ed., Ed. Revista dos Tribunais, vol. II, p. 319. No mesmo sentido: Apel. c/ Rev. nº 459.570, 9ª Câm., rel. Juiz Radislau Lamotta, j. em 14.08.96).

⁹³     Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Contestação – prazo – exceção de incompetência acolhida – fluência a partir da intimação da chegada dos autos. É necessária a cientificação do vencedor da exceção de incompetência do ingresso dos autos principais no juízo para o qual requereu fosse declinada a competência, para só então voltarem a fluir os prazos processuais que se encontravam suspensos por causa da exceção. Essa intimação, todavia, prescinde de formalidade, cumprindo perfeitamente essa finalidade a publicação de despacho revelador de que os autos foram recebidos e seu processamento admitido (AI nº 522.190, 4ª Câm., rel. Juiz Amaral Vieira, j. em 14.04.98, in JTA (Lex) 172/173. No mesmo sentido: JTA (Lex) 61/188, 62/66, JTA (RT) 95/252. Apel. c/ Rev. nº 398.134, 2ª Câm., rel. Juiz Diogo de Salles, j. em 14.03.94. Apel. c/ Rev. nº 517.631, 3ª Câm., rel. Juiz Ribeiro Pinto, j. em 11.08.98. Apel. c/ Rev. nº 530.154, 7ª Câm., rel. Juiz Paulo Ayrosa, j. em 08.10.98. Apel. s/ Rev. nº 542.059, 1ª Câm., rel. Juiz Magno Araújo, j. em 22.02.99).

Tribunal de Justiça de São Paulo. Prazo. Contestação. Intempestividade. Inocorrência. Hipótese de suspensão em face de oposição de exceção de incompetência. Reinício da contagem somente após a intimação da entrada dos autos no Juízo competente. Recurso provido (rel. Celso Bonilha, Agravo de Instrumento nº 243.871-2, Jundiaí, 18.08.94).

⁹⁴     Tribunal de Justiça de São Paulo. Agravo de Instrumento nº 137.423 1, Piracicaba, 1ª Câmara Cível, relator: Renan

Lotufo, 1º.11.90. Prazo – contagem – resposta do réu – suspensão, ante o recebimento de exceção de incompetência – restituição que há de ser feita por tempo igual ao faltante para sua complementação – exceção, todavia, oferecida no último dia destinado a contestação – inexistência de prazo a ser devolvido após seu julgamento – hipótese em que a contagem não se faz por horas – arts. 180, 265, III e 306 do Código de Processo Civil.

⁹⁵     Tribunal de Justiça de São Paulo. Preclusão. Ocorrência. Contestação oferecida posteriormente à audiência em que apresentada somente exceção de incompetência. Extemporaneidade. Hipótese de procedimento sumaríssimo. Exigência de exposição total da defesa em oportunidade única. Recurso não provido. Em casos de procedimento sumaríssimo, a exceção de incompetência deverá ser oferecida em audiência, paralelamente à contestação, em simetria, aliás, com o procedimento ordinário, no qual uma e outra têm prazo comum (Agravo de Instrumento nº 258.596-2, Marília, rel. Ruy Coppola, CCIV 15, v.u., 04.04.95).

Tribunal de Alçada Cível do Rio de Janeiro. Agravo nº 696/96, 4ª Câmara, unânime, Juiz: Paulo Gustavo Rebello Horta, 20.06.96. Prazo para resposta. Exceção. Suspensão do processo. Oferecida exceção de incompetência do Juízo fica suspenso o processo, sendo defeso a prática de qualquer ato processual, salvo decisão na própria exceção. O prazo para contestar a ação fica suspenso, recomeçando a fluir da data da intimação das partes da decisão que rejeitou a exceção. No procedimento sumário, oposta exceção de incompetência antes da audiência de instrução e julgamento, realizada esta sem a presença da ré, as decisões ali tomadas, inclusive sobre revelia, são írritas, não produzindo os seus efeitos, salvo a própria decisão sobre a exceção e o deferimento de prova pericial, que, considerado o princípio da celeridade processual, não acarrete prejuízo a qualquer das partes.

⁹⁶     Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Recurso – apelação – decisão que julga exceção de incompetência – não cabimento. É agravável a decisão que julga exceção de incompetência, visto ser meramente interlocutória (AI nº 191.772, 3ª Câm., rel. Juiz Corrêa Vianna, j. em 26.08.86. Referências: Barbosa Moreira, Comentários, 4ª ed., vol. V, p. 549, RT 550/117, 601/107, 603/114. No mesmo sentido: RT 550/117, 601/107, 603/114, JTA (Lex) 37/269, 41/193 e 197, 47/152).

⁹⁷     Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Honorários de advogado. Exceção de incompetência – condenação – inadmissibilidade. A decisão em sede de exceção de incompetência relativa é de natureza interlocutória e, como tal, não implica na condenação em honorários (AI nº 449.944, 2ª Câm., rel. Juiz Andreatta Rizzo, j. em 04.12.95, in JTA (Lex) 158/515 (em.). No mesmo sentido: AI nº 527.481, 3ª Câm., rel. Juiz João Saletti, j. em 05.05.98).

⁹⁸     Tribunal de Alçada do Rio Grande do Sul. Agravo de Instrumento nº 196.213.250, data: 12.12.1996, 5ª Câmara Cível, relator: Jasson Ayres Torres. Exceção de Incompetência. Revisional de contrato de arrendamento mercantil. Foro de eleição afastado. Regras gerais (art. 100, inc. IV, letras “b” e “d”). Pretende a excipiente ser demandada no foro de Porto Alegre, onde tem a sua filial e seria o lugar do cumprimento da obrigação. Ocorre que o instrumento não tem cópia do contrato, não se podendo verificar o local do cumprimento da obrigação. Deve ser a comarca de Lajeado, onde a excepta tem seu domicílio e por certo efetua os pagamentos. Honorários. Tratando-se a exceção de incompetência de um incidente, não comporta a condenação em honorários advocatícios, somente nas custas.

⁹⁹     Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Valor da causa – ações abrangidas pela Lei 8.245/1991 – critério de fixação – renda anual do imóvel – aluguel vigente à época do seu ajuizamento. O elemento de apuração do valor da causa é o aluguel efetivamente em vigor no momento da propositura da ação, à luz do que dispõe o artigo 58, III, da Lei 8.245/1991, que se aplica a toda e qualquer ação abrangida por essa legislação especial, inclusive a renovatória (AI nº 453.258, 9ª Câm., rel. Juiz Claret de Almeida, j. em 14.02.96. No mesmo sentido: JTA (Lex) 147/250, 161/517. AI nº 375.748, 7ª Câm., rel. Juiz Antonio Marcato, j. em 16.03.93. AI nº 383.754, 7ª Câm., rel. Juiz Garrido de Paula, j. em 25.05.93. AI nº 393.620, 5ª Câm., rel. Juiz Ricardo Dip, j. em 23.11.93. AI nº 450.299, 1ª Câm., rel. Juiz Renato Sartorelli, j. em 18.12.95).

¹⁰⁰     Mister se faz a indicação do valor que o impugnante entende correto:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Indenização. Securitária. Impugnação ao valor da causa. Falta de indicação do valor que a impugnante entende ser o correto. Hipótese, ademais, em que a estimativa do autor deve prevalecer presumindo-se que conheça melhor a magnitude dos danos indenizáveis. Recurso não provido (rel. Araújo Cintra, Agravo de Instrumento nº 186.521-1, Santos, 10.11.92).

¹⁰¹     Henri de Page, Traité élémentaire de droit civil belge, 2ª ed., Bruxelas: Émile Buylant, 1948.

¹⁰²     Código de Processo Civil, arts. 238 e 241.

¹⁰³     Art. 222. A citação será feita pelo correio, para qualquer comarca do País, exceto:

a) nas ações de estado;

b) quando for ré pessoa incapaz;

c) quando for ré pessoa de direito público;

d) nos processos de execução;

e) quando o réu residir em local não atendido pela entrega domiciliar de correspondência;

f) quando o autor a requerer de outra forma.

¹⁰⁴     Art. 238. Não dispondo a lei de outro modo, as intimações serão feitas às partes, aos seus representantes legais e aos advogados pelo correio ou, se presentes em cartório, diretamente pelo escrivão ou chefe de secretaria.

Art. 239. Far-se-á a intimação por meio de oficial de justiça quando frustrada a realização pelo correio.

¹⁰⁵     Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Despejo – execução – notificação por edital para que o réu desocupe o imóvel – dispensabilidade da nomeação de curador à lide, se transcorrido o prazo do edital – ato que não se equipara à revelia. A notificação para desocupar prédio sob pena de despejo não é uma espécie de citação e destina-se tão só a evitar os transtornos de uma mudança apressada... Notificado o réu, não cabe defesa e por isso não há revelia, de sorte que não se dá curador especial, mesmo que se tenha feito a notificação por editais (Mandado de Segurança nº 125.515, São Paulo, 1ª Câm., rel. Juiz João Lenzi, j. em 06.04.81, in JTA (Saraiva) 71/218).

¹⁰⁶     Sergio Bermudes, Comentários ao Código de Processo Civil, São Paulo: Revista dos Tribunais, 1975, vol. 7, p. 191. José Carlos Barbosa Moreira, Comentários ao Código de Processo Civil, Rio de Janeiro: Forense, 1974, vol. 5, pp. 408-409.

¹⁰⁷     Nada obstante, já se concedeu, excepcionalmente, efeito suspensivo à ação de despejo:

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Recurso. Apelação – duplo efeito (devolutivo e suspensivo). Despejo. Falta de pagamento. Caráter excepcional. Admissibilidade. Existindo a possibilidade de que a efetivação do despejo cause à parte lesão de difícil reparação, razoável que se atribua ao recurso também o efeito suspensivo, nos termos do artigo 558 do Código de Processo Civil (AI nº 798.276-00/9, 3ª Câm., rel. Juíza Regina Capistrano, j. em 29.07.2003).

¹⁰⁸     Theotonio Negrão, Código de Processo Civil, São Paulo: Saraiva, 1997, nota 5 ao art. 558.

¹⁰⁹     Theotonio Negrão, Código de Processo Civil, São Paulo: Saraiva, 1997, nota 9 ao art. 558.

Neste sentido:

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo: Mandado de segurança ou ação cautelar – decisão judicial – efeito suspensivo à apelação – inadmissibilidade – exegese do parágrafo único do artigo 558 do Código de Processo Civil (redação da Lei 9.139/95). O autor que interpõe Ação Cautelar para obter a suspensão da execução provisória de despejo é carecedor de interesse de agir e o processo é extinto sem julgamento do mérito. O meio idôneo para atacar decisão que recebeu apelação no efeito meramente devolutivo é o Agravo de Instrumento e não a Ação Cautelar ou Mandado de Segurança (A. Caut. nº 476.062, 9ª Câm., rel. Juiz Eros Piceli, j. em 27.11.96, in JTA (Lex) 163/541. No mesmo sentido: JTA (Lex) 160/303,161/587, 161/550, 162/551, 163/515. MS nº 461.097, 5ª Câm., rel. Juiz Pereira Calças, j. em 14.08.96. MS nº 457.637, 5ª Câm., rel. Juiz Laerte Sampaio, j. em 19.06.96. MS nº 466.749, 9ª Câm., rel. Juiz Radislau Lamotta, j. em 02.10.96. MS nº 467.785, 2ª Câm., rel. Juiz Norival Oliva, j. em 14.10.96. MS nº 466.747, 9ª Câm., rel. Juiz Eros Piceli, j. em 20.11.96. A. Caut. nº 538.664, 11ª Câm., rel. Juiz Mendes Gomes, j. em 27.07.98. A. Caut. nº 543.451, 11ª Câm., rel. Juiz Mendes Gomes, j. em 10.08.98).

¹¹⁰     Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo: Mandado de segurança – despejo – efeito suspensivo à apelação – possibilidade de acolhimento desta – irreparabilidade do dano derivado do efeito devolutivo – segurança concedida. Diante da probabilidade de perpetração de dano irreparável é de se atribuir efeito suspensivo à apelação (MS nº 350.583, 7ª Câm., rel. Juiz Demóstenes Braga, j. em 12.05.92. No mesmo sentido: JTA (Lex) 137/474 (em.), JTA (Saraiva) 71/270, 76/237. MS nº 173.136, 2ª Câm., rel. Juiz Walter Moraes, j. em 10.10.84. MS nº 195.117, 7ª Câm., rel. Juiz Boris Kauffmann, j. em 04.10.86. MS nº 321.417, 7ª Câm., rel. Juiz Antonio Marcato, j. em 08.10.91).

¹¹¹     Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Despejo – falta de pagamento – cumulação com cobrança – apelação – duplo efeito – cobrança não inserida no elenco do artigo 520 do Código de Processo Civil – extensão ao despejo – concessão. Recurso interposto contra sentença que julga ação de despejo por falta de pagamento e cobrança de alugueres e encargos de locação, deve ser recepcionado com duplo efeito, suspensivo e devolutivo, porque a cobrança não está no elenco do artigo 520 do Código de Processo Civil. Assim o duplo efeito do recurso cabível contra sentença que decide a ação de cobrança contamina a ação de despejo (MS nº 452.099, 6ª Câm., rel. Juiz Carlos Stroppa, j. em 28.02.96. No mesmo sentido: AI nº 464.380, 6ª Câm., rel. Juiz Carlos Stroppa, j. em 07.08.96).

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Despejo – falta de pagamento – cumulação com cobrança de alugueres – apelação – duplo efeito – não previsão do artigo 58, V, da Lei 8.245/1991 – admissibilidade. Não se aplica, à apelação interposta contra sentença que também contém julgamento, de pedido de cobrança de aluguéis, a ressalva do inciso V do artigo 58 da Lei 8.245/1991 (AI nº 459.178, 7ª Câm., rel. Juiz Antonio Marcato, j. em 14.05.96. Referências: Código de Processo Civil – artigos 520 e 1.184. Barbosa Moreira, Comentários ao Código de Processo Civil, 2ª ed., Forense, 1976, vol. V, nº 248, p. 439. Mendonça Lima, Introdução aos Recursos Cíveis, 2ª ed., RT, 1976, nº 190, pp. 294 e ss. No mesmo sentido: JTA (Lex) 149/453, 160/198, 170/314).

¹¹²     Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Despejo e cobrança de aluguéis – cumulação – recurso – apelação – efeito somente devolutivo – aplicação do artigo 62, VI da Lei 8.245/1991. A Lei 8.245/1991 confere à rescisão da locação uma certa principalidade em relação ao pedido de cobrança. A última constitui um seu acidente modal, favorecendo a conclusão de que a estatuição, relativa ao sujeito (ou suposto) se há de participar ao acidente; ademais, a mesma lei, para a hipótese de procedência de ambas as pretensões, prescreve o início da execução do pedido de cobrança antes da desocupação do imóvel (artigo 62, VI, da Lei 8.245/1991) (AI nº 393.264, 5ª Câm., rel. Juiz Ricardo Dipp, j. em 14.09.93).

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Despejo – falta de pagamento – cumulação com cobrança de alugueres – apelação – efeito devolutivo – aplicação do artigo 58, V, da Lei 8.245/1991. Tem efeito meramente devolutivo a apelação interposta contra sentença prolatada nos autos de ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança, segundo a regra do artigo 58, inciso V, da Lei 8.245/1991 (AI nº 527.716, 9ª Câm., rel. Juiz Ferraz de Arruda, j. em 20.05.98. No mesmo sentido: JTA (Lex) 157/477. AI nº 404.573, 7ª Câm., rel. Juiz Demóstenes Braga, j. em 10.05.94. AI nº 429.963, 11ª Câm., rel. Juiz Felipe Pugliesi, j. em 23.03.95. Apel. s/ Rev. nº 436.421, 4ª Câm., rel. Juiz Celso Pimentel, j. em 08.08.95. AI nº 439.970, 4ª Câm., rel. Juiz Mariano Siqueira, j. em 17.10.95. AI nº 411.113, 1ª Câm., rel. Juiz Morato de Andrade, j. em 30.10.95. AI nº 452.936, 8ª Câm., rel. Juiz Milton Gordo, j. em 29.02.96. AI nº 459.336, 12ª Câm., rel. Juiz Ribeiro da Silva, j. em 09.05.96. AI nº 470.493, 2ª Câm., rel. Juiz Fábio Gouvêa, j. em 21.10.96. Apel. s/ Rev. nº 474.516, 11ª Câm., rel. Juiz Clóvis Castelo, j. em 03.03.97. AI nº 507.704, 1ª Câm., rel. Juiz Ricardo Tucunduva, j. em 15.09.97. AI nº 531.560, 3ª Câm., rel. Juiz João Saletti, j. em 04.08.98. AI nº 539.81, 7ª Câm., rel. Juiz S. Oscar Feltrin, j. em 11.08.98. AI nº 552.739, 7ª Câm., rel. Juiz S. Oscar Feltrin, j. em 20.10.98).

¹¹³     A tutela jurisdicional não se confunde com a mera prestação jurisdiciaonal. Aquela importa em dar a cada um o que é seu, ou seja, conceder à parte tudo o que tem direito, uma tutela de mérito justa, enquanto esta implica apenas no serviço jurisdicional.

¹¹⁴     Rodrigo Cunha Lima Freire. Condições da ação, 2. ed., São Paulo: RT, 2001, p. 34.

¹¹⁵     Paulo Hamilton Siqueira Junior. Direito processual constitucional, São Paulo: Saraiva, 2006, p. 25-26.

¹¹⁶     Celso Anicet Lisboa, A nova lei de locações sob enfoque processual, Rio de Janeiro: Forense, p. 17.

Capítulo 2

GARANTIAS DA LOCAÇÃO

2.1. ESPÉCIES DE GARANTIA – PANORAMA GERAL

A garantia pode ser definida como a declaração convencional ou legal que se presta a proteção e acautelamento de uma obrigação pré-constituída, de caráter pessoal ou real, e que beneficia o credor no caso de inadimplemento do devedor. São exemplos: aval, penhor, hipoteca, fiança, depósito, anticrese etc.

O artigo 37 da Lei 8.245/1991, de maneira cogente, estabelece quais são as garantias possíveis ao contrato de locação de imóveis urbanos, a saber: I – caução, II – fiança, III – seguro de fiança locatícia e IV – cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

Portanto, não há falar-se em outras modalidades de garantia senão estas discriminadas numerus clausus.

O parágrafo único do artigo 37 veda a utilização de mais de uma modalidade de garantia para o mesmo contrato de locação.

Sendo norma de ordem pública, não pode ser derrogada pelas partes, de sorte que é nula a segunda garantia prestada no mesmo contrato, podendo ser declarada ex officio pelo Juiz (art. 168, parágrafo único, do Código Civil), sem prejuízo da sanção penal em face da contravenção estipulada no inciso II do artigo 43, da Lei 8.245/1991. Com relação à contravenção e suas consequências, recomendamos a leitura do item 1.9 deste livro.

De qualquer forma, pergunta-se: observando-se duas ou mais garantias, todas serão nulas? Se não forem, qual será considerada válida?

A resposta nos dá Francisco Carlos Rocha de Barros,¹ ensinando que deve prevalecer a garantia dada antes e, se fornecidas simultaneamente, a que primeiro foi mencionada no contrato e, ainda, se uma foi dada no contrato de locação e outra em documento apartado, anula-se esta, reputando-se válida a do contrato locatício.

Esclarece, todavia, que mesmo sobrevivendo uma das garantias, não há como excluir a contravenção que estará tipificada no momento em que as duas garantias foram exigidas.

O mesmo autor admite a existência de dupla garantia de obrigações diversas, como, por exemplo, fiador para os aluguéis e encargos e caução para ressarcimento de danos causados ao imóvel locado.

Respeitável e jurídica opinião, todavia, não nos parece prudente, ainda mais em face do risco de contravenção penal do artigo 43, II, em caso de entendimento em contrário com supedâneo no texto expresso do parágrafo único do artigo 37.²

Por fim, resta importante ressaltar que a garantia, seja ela qual for, é acessória da obrigação principal (contrato de locação), sendo nula em caso de nulidade da locação (Código Civil, artigo 184). Entrementes, nula a garantia (acessória), válido será o contrato de locação que assim possa ser considerado. Pontes de Miranda entende que os contratantes podem modificar essa regra, estabelecendo, por exemplo, que nulo o contrato permanecerá a fiança.³

Exceção também está estipulada no artigo 824 do Código Civil, vez que, se a nulidade decorre de incapacidade do contratante principal, permanecerá a fiança, que por interpretação extensiva, pode ser aplicada às outras espécies de garantia.

Quanto à forma, qualquer das garantias estipuladas no artigo 37 devem ser fornecidas por escrito, mesmo que o contrato seja verbal, o que não é vedado pela Lei 8.245/1991 (arts. 47 e 51, I).

As garantias da locação são válidas até a efetiva entrega das chaves, salvo disposição contratual em contrário, de acordo com o artigo 39 da Lei 8.245/1991. Esta é a posição adotada por Maria Helena Diniz,⁴ Sílvio de Salvo Venosa,⁵ Carlos Alberto Dabus Maluf,⁶ entre outros.

Há quem resista, fundamentando posição contrária no artigo 819 do Código Civil, que veda interpretação extensiva da fiança no silêncio do contrato, e 114 do mesmo diploma legal, que determina que os contratos benéficos devem ser interpretados restritivamente, o que se aplica a qualquer das modalidades de garantia do artigo 37 da Lei 8.245/1991.

Isso porque, de acordo com o § 1º do artigo 2º da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro, o artigo 39 da Lei Inquilinária não logrou regular totalmente o contrato de fiança. Portanto, como ensina Rocha de Barros, “para segurança do locador, convém expressar no contrato a subsistência da garantia até a devolução do imóvel. Cautela e caldo de galinha não fazem mal a ninguém, diz a voz do povo.”⁷

Em suma, o art. 39 estabelece que as garantias no contrato de locação se estendem até a efetiva entrega das chaves, ainda que o contrato tenha sido prorrogado por prazo indeterminado por força de lei, o que ocorre depois de trinta dias do final do contrato sem manifestação do locador ou devolução do imóvel por parte do locatário.

É assim, portanto, na caução (em dinheiro, bens móveis ou imóveis), no seguro-fiança e na cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento (art. 37).

Todavia, modificando radicalmente a jurisprudência que se firmou no STJ a partir de 2007, o inciso X e o seu parágrafo único, acrescidos ao art. 40 pela Lei 12.112/2009, estabelecem a possibilidade de o fiador se exonerar da fiança no termo final do contrato, independentemente de sua prorrogação por prazo indeterminado, como veremos adiante.

Em outras palavras, a fiança só se estende até a efetiva entrega das chaves caso o fiador não tome a providência de pedir exoneração, nos termos do inciso X, do art. 40, da Lei 8.245/1991.

Paulo: Saraiva, 1992.

2.2. CAUÇÃO

2.2.1. Introdução

A caução, sinônimo de garantia, é a cautela, precaução e, juridicamente, submissão de um bem ou uma pessoa a uma obrigação ou dívida pré-constituída. Portanto a caução ou garantia é gênero, do qual são espécies a hipoteca, o penhor, a anticrese, o aval, a fiança etc.

Aliás, o artigo 827 do Código de Processo Civil determina:

Art. 827. Quando a lei não determinar a espécie de caução, esta poderá ser prestada mediante depósito em dinheiro, papéis de crédito, títulos da União ou dos Estados, pedras e metais preciosos, hipoteca, penhor e fiança.

A matéria-prima do Direito é a linguagem escrita. Assim, mister se faz a análise da linguagem para que se obtenha do significado (o texto de direito positivo), sua significação.

A caução possui a seguinte significação, necessária para a delimitação precisa do instituto: “Qualquer meio de assegurar o cumprimento de ajuste ou obrigação; depósito em dinheiro ou títulos para responder pela execução de um contrato ou pelos possíveis desfalques da parte dos fiéis, tesoureiros e outros empregados: cautela, garantia, segurança”.⁸

Ensina a doutrina que a caução pode ser processual, legal ou convencional.

Entre as cauções legais, como aquelas dos artigos 1.280 e 1.400 do Código Civil, e 690, 940, 1.051, 1.166 do Código de Processo Civil, estão aquelas dos artigos 59 § 1º, e 64 da Lei 8.245/1991.

A caução processual decorre do poder geral de cautela (CPC, art. 799), como contracautela nas liminares em ação cautelar (CPC, art. 804) e como substituição de liminar deferida em ação cautelar (CPC, art 805).

A caução convencional, como aquela referente à garantia da locação, pode ser exemplificada pelo penhor, hipoteca e fiança.

O Direito Civil classifica a caução em real (penhor, hipoteca, anticrese e caução de títulos – direitos reais de garantia – Código Civil, artigos 1.419 a 1.510) e fidejussória (fiança – Código Civil, artigos 818 a 839).

Apesar disso, muita confusão se faz em razão da própria Lei 8.245/1991 estabelecer a caução como uma espécie de garantia, levando alguns autores a estabelecê-la como uma espécie autônoma, quando, na verdade, é sinônimo de garantia, como já dissemos.

A celeuma minimiza na exata medida em que a Lei 8.245/1991, no seu artigo 38, estabelece que a caução poderá ser em bens móveis ou imóveis, referindo-se, destarte, à caução convencional real.

Em consonância com o acatado, a Lei 8.245/1991 estabelece a caução real (penhor, hipoteca, anticrese – direitos reais de garantia) e fidejussória (fiança).

É importante lembrar, a par do enquadramento da fiança locatícia nas exceções da proteção conferida pela Lei do Bem de Família, que o imóvel caucionado (se for o caso de averbação da simples caução e não de hipoteca) pode ser considerado entre as exceções do art. 3º da Lei 8.009/1990, de modo que, sendo imóvel único da entidade familiar ou do casal, ou móvel que guarneça este imóvel nos termos do art. 1º dessa Lei, põe em risco a garantia, já que poderá ter a proteção conferida ao bem de família.

Não se trata, in casu, de obrigação decorrente de fiança, que está, em tese, excluída pelo inciso VII do artigo 3º da Leì 8.009/1990.⁹

Nem é possível que o fiador estabeleça a caução, por se configurar dupla garantia vedada expressamente pelo parágrafo único do artigo 37 e artigo 43, II, ambos da Lei 8.245/1991, como já dissemos.

Entretanto, a maioria dos julgados acaba por afastar a alegação da existência de bem de família da Lei 8.009/1990 em face do imóvel caucionado, posto que se trata de garantia concedida pelo próprio titular da propriedade e espontaneamente, não se justificando a proteção. Neste sentido:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Locação de Imóvel – Embargos à Execução – Rejeição – Sentença mantida. Quem dá imóvel em caução para garantia de contrato de locação, abre mão de arguir a sua impenhorabilidade como bem de família (9087395-62.2009.8.26.0000, Apelação, Rel. Mendes Gomes, Santo André, 35ª Câmara de Direito Privado, Data do julgamento: 14.03.2011, Data de registro: 18.03.2011 – Outros números: 992090746618).

Tribunal de Justiça de São Paulo. Locação comercial – execução – legitimidade passiva da caucionante – reconhecimento – limitação do patrimônio ao imóvel dado em garantia. Por se tratar de garantia real e não fidejussória, o imóvel dado em caução é o único bem da garantidora passível de constrição para satisfação do crédito do locador. Nenhum outro bem integrante do seu patrimônio poderá responder pelo débito, mesmo em caso de insuficiência do valor do imóvel dado em garantia. Penhora sobre bem de família da caucionante – possibilidade. Quem espontaneamente oferece bem de família para garantia de débito, abdica da proteção legal conferida pela cláusula de impenhorabilidade. Ademais, a caução real prestada nada mais é senão uma hipoteca, o que faz incidir à espécie o artigo 3º, V, da Lei nº 8.009/90, que diz ser inoponível a impenhorabilidade do bem de família nos processos para execução de hipoteca sobre o imóvel oferecido como garantia real pelo casal ou pela entidade familiar. Litigância de má-fé – oferecimento de embargos à execução – ausência de violação ao princípio da boa-fé e lealdade processual – condenação afastada – apelação parcialmente provida (9084923-64.2004.8.26.0000, Apelação, Locação de Imóvel, Rel. Andrade Neto, São Bernardo do Campo, 30ª Câmara de Direito Privado, Data do julgamento: 10.02.2010, Data de registro: 19.02.2010 – Outros números: 873250/0-00, 992.04.003258-1).

2.2.2. Caução de bens imóveis

Inicialmente, há que se considerar que os direitos reais e obrigacionais possuem gênese diferenciada.

Os direitos obrigacionais têm como fonte mediata a vontade das partes, o elemento volitivo com liberdade criadora, desde que, por óbvio, disponha dos requisitos do art. 104 do Código Civil (agente capaz, objeto lícito, possível, determinado ou determinável e forma prescrita ou não defesa em lei). Bem por isso não se limitam aos contratos nominados ou de expressa definição legal.

Quanto aos direitos reais, é importante mencionar que somente um elemento é capaz de dar-lhes vida jurídica: a lei, que reconhece com exclusividade a existência de direitos reais, pouco importando a vontade das partes.

O surgimento do direito real depende, portanto, do reconhecimento da lei e não das partes. O artigo 1.225 do Código Civil enumera os direitos reais, muito embora qualquer diploma legal possa lhes dar gênese, como ocorre com a alienação fiduciária de bem imóvel, em razão da Lei 9.514/1997.

Neste ponto surge o problema, vez que ao citar atecnicamente a caução de bens imóveis como espécie de garantia, não a tendo estabelecido, outrossim, como direito real, parte da doutrina entende tratar-se de espécie sem qualidade de direito real, não possuindo, assim, as características desse mesmo direito, a saber: a) oponibilidade erga omnes que nada mais é que a possibilidade de oposição a todos do direito do qual sou titular, que recai sobre toda a coletividade em geral; b) sequela – prerrogativa concedida ao titular de direito real de seguir a coisa nas mãos de quem quer que a detenha, de apreendê-la para sobre a mesma exercer o seu direito real; c) direito de preferência. Só os direitos reais de garantia são sujeitos à preferência.

Mister se faz, então, a análise intrínseca da caução de bens imóveis.

Segundo Francisco Carlos Rocha de Barros, a caução é espécie autônoma de garantia, até em face de atecnia da própria Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973) que admite a averbação de caução de bens imóveis (art. 167, II, nº 8).

Todavia, a própria Lei de Registros Públicos, no artigo 172, atribui a essa averbação o efeito de se tornar eficaz em relação a terceiros.

Nessa linha, comenta o citado autor: Assim, ainda que não se reconheça direito real de garantia, da averbação da caução de imóvel deverá resultar alguma segurança para o locador. Eventual alienação do bem não significará que terá desaparecido a garantia. O adquirente, que não poderá alegar ignorância da caução, deverá responder – até o limite do valor do imóvel caucionado – pelas obrigações do locatário garantidas pela caução.

A perplexidade continua: Alguma realidade há de decorrer da averbação (Walter Ceneviva, Lei dos Registros Públicos Comentada, Saraiva, 1979, art. 167), ainda que o locador, no caso, não possa excutir o imóvel dado em caução.¹⁰

Nesse sentido, inclusive, para quem assim entende, argumenta-se que, ao estabelecer a possibilidade da caução em bens imóveis, admitido o ingresso no fólio real por meio de averbação (Lei 6.015/1973, art. 167, II, nº 8), criou-se garantia real anômala, mais simples e menos formal que as outras espécies conhecidas de garantia, notadamente a hipoteca que se circunscreve, nada obstante as relações locatícias e, nesse sentido, o vetusto entendimento do Dr. Marcelo Fortes Barbosa Filho (Parecer nº 696/97, proferido no proc. CG nº 1.578/97): Resta, simplesmente, questionamento com respeito à natureza da caução sobre imóveis, mas, não havendo dúvida de que ela não se confunde com a hipoteca ou a anticrese, a única solução plausível se resume em admitir o surgimento de uma garantia real anômala, restrita ao âmbito locatício.

Outrossim, no julgado abaixo, embora admitida a averbação, não foi reconhecida a vinculação sobre o imóvel, o que torna, de qualquer maneira, ante a insegurança jurídica, garantia de eficácia questionável:

Tribunal de Justiça de são Paulo. Registro de Imóveis. Garantia contratual. Caução em bem imóvel. Averbação. Possibilidade exclusivamente na hipótese de locação. Previsão excepcional em lei especial (Lei nº 8.245/91, art. 38, § 1º). Nos demais casos, deve ser formalizada como hipoteca, passível de registro. Inteligência do art. 167, inciso II, item 8, da Lei nº 6.015/73. Averbação viável apenas quando a caução incide sobre direitos relativos a imóvel, pois, se incidente sobre o bem em si mesmo, será imperativa, em regra, a feição hipotecária. Qualificação de acordo com a situação tabular existente ao tempo da apresentação do título. Recurso provido. Acesso negado (Processo CG nº 110/2005, Data: 08.03.2005, São Paulo, Dr. José Antônio de Paula Santos Neto).

Com todo respeito, pensamos que, ou se trata de direito real e a averbação atribuirá direito de sequela e oponibilidade erga omnes, ou de nada adiantará a caução do imóvel que, afinal, não será garantia alguma ou, na melhor das hipóteses, garantia pessoal limitada a um único bem.

Portanto, a melhor interpretação leva a crer que a caução (garantia) de bens imóveis a que se refere o artigo 38 da Lei 8.245/1991, nada mais é que uma hipoteca, com todas as suas características.

A hipoteca consiste na garantia real pela qual se satisfaz uma obrigação pela excussão de um imóvel previamente determinado na constituição da obrigação.

Ensina com muita propriedade, o preclaro Elvino Silva Filho: E se se tratar de imóvel – existirá caução de imóvel? Não há dúvida que sim. Entretanto, sendo a caução, de acordo com o conceito que inicialmente fixamos, garantia para o cumprimento de uma obrigação, o oferecimento de imóvel para efetivar essa garantia somente poderá se realizar através do direito real de hipoteca. Atente-se aqui que a caução não tem por objeto os direitos reais sobre coisa alheia (“jura in re aliena”), mas o próprio imóvel, em sua totalidade, e, em sua plenitude de direitos. O direito a ser dado em garantia é o próprio “jus in re”, o direito de propriedade. A caução nada mais sendo que direito real de garantia, o imóvel dado em caução fica sujeito, por vínculo real, ao cumprimento da obrigação (art. 755 do Código Civil de 1916 – Art. 1.419 do Código Civil de 2002). Assim, oferecido pelo devedor um imóvel para ser dado em caução, para garantir o cumprimento de uma obrigação, essa garantia somente poderá se constituir através da constituição de um direito real de garantia e que no caso específico é a hipoteca.¹¹

Não assiste razão, outrossim, conforme ainda ensina Elvino Silva Filho, aos que insistem em proceder exclusivamente a averbação da caução de imóveis, vez que o ato pode ser de registro.

É que, segundo preleciona, a caução (garantia) é genérica, abrangendo os direitos reais de garantia, desde a fiança, até o depósito para garantia de execuções, o que se dá em virtude da divisão da caução em legal, convencional e judicial como já vimos.

Em consonância com o acatado, a caução de bens imóveis, do próprio domínio, só se constitui pela hipoteca.

Ora, a hipoteca, por sua vez, só se constitui através de registro, pelo qual se torna um direito real de garantia, de tal sorte que não se concebe averbação de hipoteca, figura teratológica apenas concebida por atecnia legal.

O artigo 1.227 do Código Civil é claro:

Os direitos reais sobre imóveis constituídos ou transmitidos por atos entre vivos só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247) (...)

Comentando o correspondente art. 676, do Código Civil de 1916, ensina João Luiz Alves: Salvo tratando-se de servidões legais e de impostos, não conhecemos outros casos em que direitos reais se possam adquirir independentemente de registro, quando constituídos ou adquiridos por atos entre vivos.¹²

A averbação é ato apenas que visa ao complemento do registro, não podendo, jamais, constituir um direito por simples averbação.

Conclui Elvino Silva Filho: A caução de imóvel é direito de garantia conferido pelo devedor ao credor para o cumprimento de uma obrigação. Em nossa legislação, o direito de garantia que recai sobre um imóvel para tal fim é o direito real de hipoteca. E a hipoteca somente tem eficácia constitutiva através da inscrição (registro) no Registro de Imóveis, jamais por averbação.¹³

Em se tratando, portanto, de caução de imóveis nos contratos de locação, mister se faz uma escritura pública, que não é necessária na hipoteca judicial (caução de imóveis), como aquela do artigo 804 do CPC, substituída por termos nos autos do processo líquido em razão dos bens do caucionário, bem como com os requisitos que se exigem para esse direito real de garantia.

Não se deve confundir a caução do domínio do imóvel com a caução de imóvel objeto de promessa de compra e venda, vez que, em verdade, esta se trata da garantia através de um crédito de natureza pessoal do promissário comprador. Não se cauciona a propriedade e sim o direito de recebê-la que, portanto, é objeto de averbação e não registro, exatamente por se tratar de caução representada por penhor de crédito stricto sensu, que será abaixo analisado.

Na prática pode haver alguma dificuldade na exata medida em que a hipoteca, direito real, é direito de garantia; de modo que há crédito que ela garante.¹⁴ Na locação não há crédito a ser garantido na constituição da caução. O artigo 176, § 1º, III, nº 5, da Lei 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), exige a especificação do valor do crédito, exigência que é repetida pelo artigo 1.424 do Código Civil.

Não se resolve esse obstáculo com a argumentação de tratar-se de condição suspensiva, vez que esse fato não traz à colação o valor do débito.

Todavia, consideramos que o inciso I do artigo 1.424 do Código Civil admite a indeterminação desde que, no futuro, a dívida seja passível de determinação, sendo estimada no ato da constituição através do critério que nos fornece o artigo 58, III, da Lei 8.245/1991, ou seja, doze meses de aluguel.

De fato, no momento da execução, haverá uma dívida certa e determinada que, portanto, respeitará o requisito do aludido artigo, podendo, no ato da escritura de hipoteca, ser estimada, como expressamente requerido pelo inciso I do artigo 1.424: “o valor total do crédito, sua estimação ou valor máximo.”

Tampouco o requisito do prazo fixado para pagamento será óbice, vez que o prazo é aquele estipulado no contrato, pouco importando que haja renovação legal, até porque o artigo 39 da Lei 8.245/1991 expressamente estipula que “salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel.”

Certo é que pode haver alguma resistência para lavratura da escritura de hipoteca e, ultrapassada essa barreira, também para o registro dessa mesma escritura. Segundo prevê Rocha de Barros, tais embaraços deverão ser solucionados pela doutrina e pela jurisprudência.¹⁵

Registre-se, ainda, que a caução de bens imóveis tal qual se concebe (tecnicamente como hipoteca), pode ser prestada pelo próprio locatário ou por terceiros, exceto, por se tratar de dupla garantia, pelo fiador, como temos insistido.

Por outro enfoque, legem habemus e, por enquanto, mesmo que com profunda atecnia, a averbação de contratos de locação em que se estipula a caução de bens imóveis é efetuada. A par disso, como dissemos, para nós, desta forma levada a efeito, se trata apenas de uma garantia pessoal circunscrita a um imóvel e, o que é pior, suscetível de proteção das disposições concernentes ao bem de família (Lei 8.009/1990), ainda que haja divergência jurisprudencial.

Trata-se, assim, de garantia fraca, sem sentido, portanto, já que melhor seria, nesses casos, a própria fiança concedida pelo proprietário desse imóvel.

O mistifório se torna ainda maior na exata medida em que o artigo 40, VII, da Lei 8.245/1991, concede ao locador a faculdade de exigir substituição da caução nos casos de alienação do bem imóvel.

Em face do retrocitado artigo da Lei de Locações, a doutrina se encontra perplexa e, demonstrando isso, ensina Rocha Barros: O que se deve entender é que, constatada a inefi-cácia da caução, desaparece a garantia da locação.¹⁶

2.2.3. Caução de bens móveis

Com relação à caução de bens móveis, da mesma forma, mutatis mutandis, tratar-se-á de penhor, devendo haver a tradição efetiva do bem caucionado para o próprio locador (Código Civil, artigos 1.431 e seguintes).

Aplica-se, no caso, todas as disposições do Código Civil concernentes ao penhor.

Mister se faz lembrar que não há como o credor pignoratício ou hipotecário apropriar-se do objeto em caso de inadimplemento, a não ser depois do vencimento e a título de dação em pagamento (Código Civil, artigo 1.428).

2.2.4. Caução em dinheiro

A caução em dinheiro, da mesma forma, é permitida pelo § 2º do artigo 38 da Lei do Inquilinato que, todavia, limita a três meses de aluguel.

Pode ser ofertada pelo locatário ou por terceiro, que não se confunde com o fiador, sendo do depositante o dinheiro dado em caução, que deverá ser restituído ao fim da locação acrescido de juros e correção monetária, aqueles atribuídos pela poupança.

Caso o locador inadvertidamente não efetue o depósito, ficará responsável pela devolução com os mesmos consectários, como se fosse em conta de poupança, sem prejuízo de eventual delito de apropriação indébita.

O depósito deverá ser efetuado em conta em nome do locador e do locatário. A compensação, é bom que se diga, não é automática.

O locatário não poderá pleitear a compensação em caso de mora ou inadimplemento por se tratar de garantia e, destarte, sofrerá, não obstante a caução, as consequências de sua mora por intermédio de ação executiva e despejo por falta de pagamento.

O locador, por seu turno, não poderá, só pelo fato de ser credor, se apoderar do dinheiro que, afinal, deve ser penhorado em ação própria.

A jurisprudência admite que, se a locação sofrer aumento por vontade das partes – não simples correção, já que o depósito também é corrigido – o locador poderá exigir complemento do valor inicialmente depositado para que corresponda a três meses do novo aluguel.

Em verdade, na prática, é bom que se diga, a limitação a três meses de aluguel inviabiliza a caução, porquanto acaba por não se mostrar suficiente para cobrir eventual débito em ação de despejo por falta de pagamento, considerados eventuais estragos no imóvel e, principalmente, a demora das ações até o definitivo despejo.¹⁷

2.2.5. Caução de títulos de crédito e de créditos

A caução de títulos de crédito não é comum em sede de locação. Não se pode olvidar que a caução de títulos de crédito representa espécie do gênero “direitos reais de garantia”.

Aplica-se a esse tipo de garantia as regras dos artigos 1.451 a 1.460 do Código Civil e também as regras referentes à caução em dinheiro quanto à reversão dos títulos ao que ofertou a garantia desde que cumprida a obrigação principal.

O § 3º do artigo 38 da Lei 8.245/1991 determina que deve haver substituição em caso de liquidação ou concordata do emitente/sacador pelo óbvio motivo que deixarão, nessa hipótese, de garantir a locação.

É mister lembrar lição de Pontes de Miranda, segundo o qual a caução de títulos de crédito é penhor, como os outros penhores.¹⁸

O Código Civil disciplina a matéria nos arts. 1.451 e seguintes, de tal sorte que se constitui mediante instrumento público ou particular devidamente registrados junto ao Registro Público de Títulos e Documentos (Código Civil, art. 1.452), com notificação ao devedor (Código Civil, art. 1.453) e, eventualmente, a entrega dos títulos, salvo interesse em conservá-los por parte do devedor (Código Civil, art. 1.452, parágrafo único).

Todavia, não são apenas os títulos de crédito que são passíveis de caução. Os direitos obrigacionais são considerados móveis (Código Civil, art. 83, III). Como se depreende, qualquer móvel pode ser objeto de penhor (espécie de garantia/caução) e, portanto, os créditos podem ser objeto de penhor (Código Civil, art. 1.451).

Há diferença na exata medida em que no crédito stricto sensu não há título ou coisa que o represente, não sendo passível de tradição, como sói acontecer com os títulos de crédito.

O Código Civil de 1916 não disciplinava o penhor de créditos obrigacionais (bem incorpóreo), como faz o atual Diploma Civil. Pela omissão, parte da doutrina chegou a entender que não caberia esta espécie de penhor. Todavia, prevaleceu a posição que considera a permissão implícita.

Importante também salientar que, a nosso ver, a caução de imóvel de promissário comprador por contrato de compromisso de compra e venda trata-se de penhor de crédito de natureza obrigacional. É que o compromisso de compra e venda representa um direito pessoal do promissário receber a propriedade.

Destarte, enquanto promessa de compra e venda, representa um crédito obrigacional (de receber a propriedade) que pode ser objeto de penhor de crédito conforme retroanalisado, acrescido, aí sim, da averbação junto à matrícula do imóvel para maior publicidade, nos termos do artigo 167, II, da Lei de Registros Públicos.

Formalmente, em resumo, tanto o penhor de títulos de crédito quanto os de créditos decorrentes de obrigações (créditos stricto sensu) tornam imprescindível o respectivo instrumento (contrato de locação ou instrumento apartado) registrados no registro de Títulos e Documentos, de acordo com os arts. 127, II e III, da Lei 6.015/1973 e 1.452, do Código Civil, além da notificação formal ao devedor, para que não pague diretamente ao seu credor (devedor pignoratício, que prestou a caução).

Acrescente-se que o Código Civil autoriza, com o vencimento da dívida, que o credor pignoratício (da caução), o locador no caso, cobre o crédito empenhado e efetue a retenção do seu crédito, restituindo o que sobejar ao devedor – o locatário.

Caso ainda não tenha havido o vencimento ou não haja inadimplemento dos aluguéis, no caso de locação, será possível a cobrança e o depósito em local e forma indicados no contrato de locação com constituição da garantia (Código Civil, art. 1.455).

Por fim, o titular do crédito sujeito ao penhor somente poderá receber com a devida anuência do credor pignoratício – o locador (Código Civil, art. 1.457).

2.3. FIANÇA

2.3.1. Introdução

Trata-se da espécie de garantia mais utilizada nos contratos de locação, até por razões práticas.

É muito mais simples exigir que o próprio locatário se incumba de fornecer a fiança, que não exige as formalidades de registro, como aquela da caução de bens móveis ou imóveis e, tampouco, os custos do seguro-fiança.

A fiança, do latim fidere, significa fiar, confiar. É o contrato acessório mediante o qual o fiador garante o cumprimento da obrigação principal pelo afiançado, no caso o locatário, se este não vier a cumpri-la (Código Civil, artigo 818).

Posta assim a questão, surge a questão de o locatário ser fiador de si mesmo.

A resposta – negativa – é dada pela seguinte ementa:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Apelação Cível. Bem de família. Locação. Embargos à Execução. Penhora incidente sobre bem pertencente à locatária. Contrato de locação com cláusula de responsabilização desta como inquilina e fiadora. Sentença de improcedência dos embargos admitindo a possibilidade do locatário assumir também a condição de fiador. Inadmissibilidade. Exegese do inc. VII do art. 3º da Lei 8.009/90. Recurso provido para desconstituir a penhora. “Ninguém pode ser – a um só tempo – inquilino e fiador de si mesmo. O conceito jurídico de fiança é de garantia, ou seja, o fiador abona obrigação alheia. A cláusula contratual que institui o próprio locatário como fiador é nula, não produzindo qualquer efeito jurídico (9085391-67.2000.8.26.0000, Apelação com Revisão, Locação de Imóvel, Rel. Rui Stoco, 12ª Câmara do Sexto Grupo, Extinto 2º TAC, Data do julgamento: 29.04.2004, Data de registro: 06.05.2004 – Outros números: 668421/9-00, 992.00.012000-5).

Nessa medida ensina Alessandro Schirrmeister Segalla na sua dissertação de mestrado que tive a honra de participar na qualidade de examinador e ora transformada em excelente obra:¹⁹ Em um dos poucos precedentes sobre o tema, o Superior Tribunal de Justiça, nos autos do recurso especial 62198-SP (leading case), julgado em 16/05/1997, tendo sido relator o Ministro Adhemar Maciel, da 2ª Turma, decidiu que nula seria a fiança em que a mesma pessoa figurasse no contrato na condição de fiador e fiadora: “Cível e Processual Civil. Execução fiscal. Fiança bancária. Mesma pessoa figurando como devedor-afiançado e fiador: impossibilidade. Recurso não conhecido. I – A fiança bancária, como toda fiança, pressupõe três pessoas distintas: o credor, o devedor-afiançado e o banco-fiador. Não é juridicamente possível que uma pessoa (in casu, a Caixa Econômica Federal) seja simultaneamente devedora-afiançada e fiadora. II – Inteligência do art. 1.481 do CC e do art. 9º, II, da Lei nº 6.830/1980. III – Recurso especial não conhecido” (REsp nº 62198/SP, rel. Min. Adhemar Maciel, 2ª Turma, j. em 16.05.1997, DJ 09.06.1997, p. 25.497). Neste caso, julgado pelo Superior Tribunal de Justiça, o voto-condutor do relator considerou que a estrutura do contrato de fiança exigiria, pelo menos, a presença de três pessoas distintas: (a) a do credor, (b) a do devedor-afiançado e a (c) do terceiro-fiador.

Seja como for, a fiança pode ser judicial, quando determinada pelo juiz; legal, imposta pela lei, e convencional, como aquela tratada pelo art. 37 da Lei 8.245/1991, e que interessa ao presente tema.

A fiança é contrato acessório, não subsiste sem o principal, com as ressalvas feitas no introito.

É também solene, vez que o artigo 819 do Código Civil exige forma escrita, não se admitindo interpretação extensiva, ou seja, o fiador não responderá, senão pelo que expressamente tenha se obrigado no contrato de fiança, preceito ao qual se soma o do artigo 114.

2.3.2. Outorga uxória ou marital na fiança

Exige-se para a fiança, outorga uxória ou marital (Código Civil, artigo 1.647, III), que nada mais é que a autorização do cônjuge para que o outro, fiador, preste a garantia, sem tornar aquele que simplesmente autorizou e não se declarou garante também fiador.

Em outras palavras, o cônjuge pode praticar o ato na qualidade de fiador ou simplesmente conceder o seu assentimento. Neste último caso, não garantirá as obrigações com a sua meação, e eventual morte do fiador extingue a garantia.

Resta saber se a falta da outorga implica ato nulo ou anulável.

A par de opiniões em contrário,²⁰ sob a égide do Código Civil de 1916 sustentava-se a nulidade absoluta e não a anulabilidade da fiança prestada sem a autorização conjugal.²¹

Com o Código Civil atual é aplicável a anulabilidade e não a nulidade absoluta da fiança, como se depreende do teor do seu art. 1.649:

Art. 1.649. A falta de autorização, não suprida pelo juiz, quando necessária (art. 1.647), tornará anulável o ato praticado, podendo o outro cônjuge pleitear-lhe a anulação, até dois anos depois de terminada a sociedade conjugal.

Portanto, em razão da solar clareza do art. 1.649, do Código Civil, é possível afirmar, com segurança jurídica, que o ato é anulável, aplicando-se, além do mencionado dispositivo legal, o art. 1.650, segundo o qual a ação para pleitear a anulação só poderá ser demandada pelo cônjuge a quem cabia concedê-la, ou por seus herdeiros.

Neste sentido:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Civil – Locação – Fiança – Ausência de outorga uxória – validade em relação ao cônjuge signatário do instrumento de locação – Recurso Improvido. “A fiança prestada pelo cônjuge sem outorga uxória ou marital não é nula, mas anulável por provocação do cônjuge que não assentiu, ou por seus herdeiros” (0001699-56.2009.8.26.0472, Apelação, Locação de Imóvel, Rel. Artur Marques, Porto Ferreira, 35ª Câmara de Direito Privado, Data do julgamento: 22.02.2010, Data de registro: 05.03.2010 – Outros números: 990.09.369763-7).

Tribunal de Justiça de São Paulo. Despejo por falta de pagamento c.c. cobrança de aluguéis e encargos – fiança – ausência de outorga uxória – anulabilidade – alegação tecida pelo cônjuge garantidor – ilegitimidade – tolerância do locador em receber locativos em atraso ou de forma parcelada – ausência de “animus novandi” – exoneração da garantia – descabimento – cumulação da multa compensatória com a multa moratória inadmissibilidade – A fiança prestada sem outorga uxória é anulável, e não nula, cabendo somente ao cônjuge que não consentiu, ou a seus herdeiros, buscar a eventual declaração nesse sentido. Contudo, prevalece a decisão que limitou a garantia à meação do cônjuge varão, haja vista a ausência de recurso pelo demandante nesse ponto e a impossibilidade de “reformatio in pejus” (...) (9210535-41.2006.8.26.0000, Apelação, Locação de Imóvel, Rel. José Malerbi, São João da Boa Vista, 35ª Câmara de Direito Privado, Data do julgamento: 23.11.2009, Data de registro: 07.12.2009 – Outros números: 1075197/4-00, 992.06.048049-0).

Como ato anulável que é, aplicam-se os arts. 171 e 182 do Código Civil, de tal sorte que:

a) O interesse é individual e, nesta medida, depende dos legitimados nos termos do art. 1.650 do Código Civil, ou seja, o cônjuge ou, se vier a falecer antes do final do prazo decadencial, os seus herdeiros;²²

b) Os efeitos de eventual sentença desconstitutiva operam-se ex nunc, ou seja, somente após a propositura da ação²³ (arts. 219 e 263 do Código de Processo Civil);

c) Admite-se ratificação do ato de forma expressa ou tácita, v.g.: pagamento parcial pelo cônjuge que não anuiu (Código Civil, arts. 172, 176 e 1.649);

d) O direito de requerer a anulação decai em dois anos contados da data do término da sociedade conjugal (Código Civil, art. 1.649).

Seja como for, em se tratando de fiador que posteriormente à concessão da fiança se casa, a garantia subsiste, seja lá qual for o regime de casamento, isso em respeito ao ato jurídico perfeito e ao direito adquirido.

Interessante ressaltar que já se decidiu pela outorga tácita em caso de fiadores profissionais, mesmo que um dos cônjuges não tivesse assinado o contrato, vez que se presumiu concordar em face da prova existente quanto à atividade de ambos (fiança profissional).

Outrossim, só o cônjuge prejudicado²⁴ possui legitimidade para arguir a nulidade da fiança prestada sem o seu assentimento que, se em fase de execução, deverá ser por intermédio de embargos de terceiro e, nos demais casos, por ação declaratória.

Cumpre assinalar que o assunto foi sumulado no Superior Tribunal de Justiça antes da vigência do Código Civil atual e indica, no caso de ação anulatória, a ineficácia total da garantia e não apenas da meação do cônjuge que não anuiu.

Com efeito, o verbete 332, da Súmula STJ, tem a seguinte redação: A anulação de fiança prestada sem outorga uxória implica a ineficácia total da garantia.

Entendemos que a Súmula pode prevalecer. Se a anulação for demandada pelo cônjuge que não assentiu, anular-se-á toda a fiança e não apenas a metade.

Por outro lado, enquanto não pleiteada a anulação, válida – embora anulável – a fiança, de tal sorte que a meação do cônjuge fiador subsiste garantindo o débito até a sentença que a anular.

Quando anular, nos termos da Súmula 332 do STJ, toda garantia será considerada ineficaz. Contudo, pela característica determinada por lei, de ato anulável, os seus efeitos foram produzidos até este momento, posto que a sentença será desconstitutiva.

Em outras palavras, entendemos que a meação do cônjuge que concedeu a fiança responde pelas obrigações não cumpridas até a sentença anulatória, quando toda a fiança restará anulada.²⁵

Essa responsabilidade gera, portanto, o dever de pagar aluguéis e encargos vencidos até a data da desconstituição da fiança por sentença anulatória. A esse respeito, com solar clareza, esclarecem Nelson Nery Júnior e Rosa Maria de Andrade Nery: Não importa a natureza do vício do ato ou negócio jurídico, se vício da vontade (dolo, erro, coação) ou social (fraude contra credores, lesão, estado de perigo), o sistema lhe dá o regime da anulabilidade. (...) Enquanto não anulado por sentença judicial transitada em julgado (CC 177), o ato ou negócio anulável produz efeitos desde que é perpetrado. Seu exame depende de alegação do interessado e não pode ser proclamada de ofício. Como só produz efeito depois de declarada por sentença (CC 177), não pode ser alegada como exceção substancial (defesa), pois tem de ser objeto de ação (pedido principal). Proclamada a anulabilidade por sentença transitada em julgado, essa anulação produz efeitos a partir do trânsito em julgado (ex nunc), conservando-se válidos e eficazes os atos praticados anteriormente à anulação. Anulado o ato por sentença, as partes voltam ao seu estado anterior, mas os atos praticados desde o ato anulável até sua proclamação judicial permanecem válidos e eficazes, resguardando-se direitos de terceiros (...) A pretensão anulatória é de natureza constitutiva negativa (desconstitutiva) (...). O prazo para o exercício da pretensão anulatória é de decadência (...).²⁶

Por fim, é preciso observar que o art. 1.647 dispensa a anuência no caso de fiança outorgada por pessoa casada pelo regime da separação absoluta de bens, isto desde que o casamento tenha sido celebrado após o dia 12 de janeiro de 2003, início de vigência do atual Código Civil.

Isto porque, sob a égide do Código Civil de 1916, a anuência era necessária, ainda que o regime fosse o da separação, e os casamentos celebrados anteriormente à vigência do atual Código Civil continuam regidos pelo Diploma de 1916 (Código Civil atual, art. 2.035).

2.3.3. Efeitos da fiança

Os efeitos da fiança são benefício de ordem e solidariedade entre os cofiadores (Código Civil, art. 829).

O benefício de ordem (Código Civil, artigo 827) nada mais é que o direito do fiador exigir que os bens do afiançado sejam excutidos antes dos seus, desde que apresente bens livres e desembaraçados, de propriedade do devedor, no município.

Entretanto, a maioria dos contratos contém cláusula de renúncia, permitida pelo artigo 828, do Código Civil, que também estabelece outros casos, como o do fiador que se obrigou solidariamente com o locatário, ou, ainda, a inaplicabilidade do benefício de ordem se o afiançado for insolvente ou falido.²⁷

Sempre que houver mais de um fiador, todos serão solidários em face de expresso mandamento insculpido no artigo 829 do Código Civil, vez que a solidariedade não se presume, decorre da lei, como é o caso, ou da vontade das partes.

O mesmo artigo permite, desde que expressamente estipulado no contrato, que se reserve o benefício da divisão, ou seja, cada fiador responde por uma parte proporcional do débito. Se nada estiver estipulado, os fiadores respondem solidariamente.

Nessa medida, o locador poderá escolher qualquer fiador que, cobrado pela totalidade, se sub-rogará no direito de cobrar a quota parte dos outros fiadores, ou seja, não se permite que cobre a totalidade de outro fiador, descontando a sua quota, permite-se, em verdade, que cobre apenas a quota parte de cada um dos outros fiadores, solidários nesse caso para o credor apenas (Código Civil, artigos 283 e 831).

2.3.4. Fiança prestada por pessoa jurídica contra determinação do ato constitutivo

A princípio, o ato praticado à revelia do ato constitutivo da pessoa jurídica não é válido nos termos do art. 1.015, parágrafo único, I, do Código Civil.

Todavia, em prestígio à boa-fé que deve emanar de qualquer contrato já se decidiu que incabível pretensão da empresa fiadora de exonerar-se do pagamento dos aluguéis com base em cláusula contratual que a proíbe de prestar fiança, se quando assinou o contrato de locação na qualidade de fiadora nenhuma ressalva fez nesse sentido. Aplica-se, no caso, o princípio geral de que a ninguém é lícito beneficiar-se da própria torpeza (AP. c/ Rev. 623.040-00/1 – 5a Câm. – 2o TAC, Rel. Luis de Carvalho, j. 20.03.2002).

Por outro lado, com origem anglo-saxônica, sustenta-se a aplicação da teoria ultra vires societatis, ou seja, além do objeto da sociedade, segundo a qual a violação do objeto social constante do ato constitutivo pelo administrador não pode ser carreado à sociedade, exceto naquilo que a beneficiar, cabendo esta prova ao destinatário do ato jurídico.²⁸

Com a resistência da aplicação da referida teoria, a par da previsão legal, costuma-se aplicar a teoria da aparência, ou seja, a teoria que determina a validade dos atos praticados na gestão dos negócios sob a aparência de regularidade.²⁹

2.3.5. Morte do fiador

A fiança se extingue com a morte do fiador, vez que sem a sua figura não há fiança, cabendo, entretanto, aos herdeiros, responder até essa data – da morte do fiador – e até os limites da herança (Código Civil, artigos 836, 1.792, 1.821 e 1.997).

No caso de fiança prestada com outorga uxória ou marital, também se extingue pela morte do que prestou a fiança, não daquele que a autorizou.

Entretanto, se o outro cônjuge participou do contrato prestando também a fiança e não simplesmente autorizando-a, permanecerá garante da obrigação principal, vez que também é fiador e não simples anuente.

Assim, a morte de cônjuge não exonera aquele que também se obrigou, como é comum nos contratos de locação.

Para tanto, ressalte-se, há necessidade de o cônjuge sobrevivente ser garantidor e não apenas anuente.

Nesse sentido:

Superior Tribunal de Justiça. Locação. Fiança. Ilegitimidade passiva. prorrogação. Inexistência de prequestionamento. Garantia prestada pelo casal. Exoneração da esposa por morte do marido. Inadmissibilidade. 1. No exame de recurso especial, não se conhece de matéria que não foi objeto de apreciação pelo Tribunal de origem, ausente assim o necessário prequestionamento. 2. Tendo a recorrente se obrigado de forma solidária, como garante dos valores relativos à avença então firmada, não há que se falar em mera outorga uxória, devendo responder pelos aluguéis e demais obrigações contratuais não honrados pelo locatário. 3. Recurso especial a que se nega provimento (REsp. nº 690.401/MS, Rel. Ministro Paulo Gallotti, Sexta Turma, julgado em 03.05.2007, DJ de 21.05.2007, p. 623).

O locador poderá exigir novo fiador se, em função da morte do cônjuge, sobrevier redução na garantia da locação, sendo esta a motivação e não a morte do cofiador.

Em caso de morte, falência ou insolvência do fiador, o locador deverá notificar o locatário para que forneça novo fiador, não lhe sendo lícito, injustificadamente recusar. Deverá, portanto, justificar a eventual recusa de novo garante ou garantia.

Caberá, nesse caso, ao locatário, desde que notificado, fornecer novo fiador idôneo ou nova garantia, sob pena de infração contratual e despejo (art. 9º, II c/c art. 40, I, da Lei 8.245/1991).

Mesmo que o contrato já disponha a respeito, torna-se necessária a notificação, devendo o locatário obedecer ao que pactuou, fornecendo novo fiador ou nova garantia no tempo e modo estipulados, sem o que o locador poderá alegar infração contratual e propor, por conta disto, a ação de despejo.³⁰

Tendo em vista que há solidariedade entre os fiadores, vejamos, a título exemplificativo, uma contestação baseada na ação de exoneração fundamentada na morte do marido da fiadora:

Exmo(a). Sr(a). Dr(a). Juiz(a) de Direito da (...)

Processo nº (...)

(...), por seu procurador (documento 01), com escritório na Rua (...), São Paulo – SP, onde recebe intimações, nos autos da ação de exoneração de fiança que lhe move (...), vem, respeitosamente, perante Vossa Excelência, apresentar sua:

Contestação

o que faz tempestivamente, com supedâneo nos argumentos de fato e de direito que, a seguir, passa a aduzir:

Preliminarmente

(inexistência do processo)

Quanto à legitimidade passiva para a propositura da ação de exoneração de fiança, resta importante ressaltar que o locatário é parte legítima, devendo integrar o polo passivo juntamente com o locador em virtude dos mandamentos insculpidos nos artigos 47 do Código de Processo Civil, e 40, IV, da Lei 8.245/1991.

Nem poderia ser diferente, vez que eventual – embora improvável – exoneração atingirá também o locatário, que deve inexoravelmente integrar o polo passivo da ação.

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Ação declaratória – legitimidade passiva. Locador e locatário. Fiança. Reconhecimento. O artigo 47 do Código de Processo Civil contempla a existência de litisconsórcio necessário entre o locador e o afiançado, tendo em vista, ainda, o disposto no artigo 40, inciso IV, da Lei 8.245/1991 (Apel. s/ rev. nº 541.984, 11ª Câm., rel. Juiz Melo Bueno, j. em 15.03.99 (quanto à exoneração de fiança). Referências: Arnaldo Marmitt, Fiança Civil e Comercial, Ed. Aide, p. 227. Artigo 47 do Código de Processo Civil. Artigo 40 da Lei 8.245/1991. No mesmo sentido: – quanto à nulidade da fiança: AI nº 505.647, 5ª Câm., rel. Juiz Francisco Thomaz, j. em 17.09.97).

Não foi isso que ocorreu no caso vertente, sendo mister observar que a ação foi proposta somente em face da locadora, não da locatária, não sendo suficiente sua simples ciência, como requerido.

Mas qual o efeito de a fiadora, autora da ação, não incluir, na ação de exoneração, o locador e o locatário, propondo a ação, como no caso, somente em face da locadora?

A resposta nos dá Luiz Rodrigues Wambier, Flávio Renato Correia de Almeida e Eduardo Talamini. Segundo eles, a sentença que exonerar o fiador será inexistente, vez que proferida em processo que igualmente inexistiu, na medida em que faltou pressuposto processual de existência (a citação de todos que deveriam ter sido citados).

Conseguintemente, sequer haverá necessidade de ação rescisória, vez que não se rescinde o que não existe, sendo de rigor a extinção do processo sem julgamento de mérito, nos termos do art. 267, IV, do Código de Processo Civil.

Mérito

a) Falecimento de um dos fiadores – solidariedade que resulta na responsabilidade do remanescente

Convém verificar que o contrato (documento 02) estabeleceu a solidariedade passiva entre a locatária e a autora e seu marido, estes dois últimos fiadores do contrato de locação, inferência que se extrai da cláusula 12.

Portanto, Nobre julgador, na cláusula 12 do contrato entre as partes, a fiadora, ora autora, obrigou-se, juntamente com seu marido, solidariamente, pelas obrigações contratuais da afiançada.

Mesmo que o contrato não fosse expresso nesse sentido, a conclusão seria extraída do art. 829, do Código Civil, segundo o qual:

A fiança conjuntamente prestada a um só débito por mais de uma pessoa importa o compromisso de solidariedade entre elas, se declaradamente não se reservarem o benefício de divisão.

Nesse sentido, é remansosa a jurisprudência:

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Fiança – responsabilidade – cônjuges fiadores – morte de um deles – subsistência do outro que a prestou conjuntamente. Não se extinguiu a garantia da locação que subsiste na pessoa da esposa do fiador falecido e também executada, que assinou o contrato sendo, consequentemente, devedora solidária (Apel. c/ rev. nº 533.009, 7ª Câm., rel. Juiz Américo Angélico, j. em 10.11.98).³¹

b) Exoneração da faculdade de pedir renúncia

(cláusula 12 do contrato)

Alega a autora que “constituiu a requerida em mora” (sic). Na verdade, a notificação levada a efeitonão teve qualquer consequência jurídica e, demais disso, a locadora, ora requerida, logrou contranotificar a requerente (documento 03).

De qualquer forma, ao revés do que menciona a petição inicial, o contrato expressamente estabeleceu renúncia à faculdade de a fiadora pedir exoneração da fiança, na exata medida em que previu a fiança até a efetiva entrega das chaves:

Cláusula 12. Assina também este contrato solidariamente com o locatário por todas as obrigações aqui exaradas, (...), brasileiro, casado, portador do RG (...), e sua esposa, (...), portadora do RG. (...), ambos inscritos no CPF (...), residentes à (...), cuja responsabilidade subsistirá até a entrega, real e efetiva das chaves do imóvel locado.

A disposição contratual, livremente celebrada pelas partes (cláusula 12 do contrato), responsabiliza o fiador até a efetiva entrega das chaves. Conseguintemente, implica em renúncia ao direito de pedir a vertente exoneração da fiança. Por essa simples razão, o presente pedido deve ser repelido por Vossa Excelência.

A fiadora solidária, ora requerente, não pode descumprir o que avençou, ou seja, se responsabilizar até a efetiva entrega das chaves (pacta sunt servanda). Essa é a inferência que se extrai dos julgados abaixo colacionados, entre centenas de outros do Egrégio Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo:

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Fiança. Exoneração – (Artigo 1.500 do Código Civil). Renúncia. Validade. Responsabilidade até a entrega das chaves. A improcedência decorre do fato de que o contido no artigo 1.500 do Código Civil não é norma cogente, podendo as partes livremente contratar acerca da sua renúncia expressa, segundo se lê da cláusula da avença locatícia, onde restou ressaltada a responsabilidade dos fiadores até a efetiva entrega das chaves (Apel. c/ rev. nº 546.499, 2ª Câm., rel. Juiz Vianna Cotrim, j. em 03.05.99. Referências: RT 675/144 e 703/122).³²

Pedido

Pelo exposto, requer seja acolhida a preliminar de extinção do processo em virtude do reconhecimento de sua inexistência e, se assim não entender Vossa Excelência, que seja a presente ação julgada totalmente improcedente, condenando a autora ao pagamento de custas e honorários advocatícios que Vossa Excelência houver por bem arbitrar, assim como demais ônus da sucumbência.

Aclarando o pedido requer-se:

Preliminarmente, reconhecimento de inexistência do processo por ausência de formação de litisconsórcio necessário e extinção do processo sem julgamento de mérito com fundamento nos artigos 47 e 267, VI, do Código de Processo Civil e art. 40, IV da Lei 8.245/1991;

Ou, caso a preliminar não seja acatada, no mérito:

a) o julgamento da total improcedência do pedido, em razão do contrato prever, expressamente, a responsabilidade da fiadora solidária até a entrega das chaves, o que ainda não ocorreu;

b) a condenação da autora nos ônus de sucumbência, custas e honorários de advogado que Vossa Excelência houver por bem arbitrar.

Provas

Requer provar o alegado por todos os meios em direito admitidos, especialmen-te pela produção de prova documental, e oitiva de testemunhas, depoimento pessoal da autora sob pena de confissão se não comparecer ou, comparecendo, se negar a depor (Código de Processo Civil, art. 343, §§ 1º e 2º).

Cumpridas as necessárias formalidades legais, deve a presente ser recebida e juntada aos autos, renovado o processo nos termos da preliminar, ou, no mérito, rejeitado o pedido.

Termos em que,

Pede deferimento.

Data

Advogado (OAB)

2.3.6. Ausência, interdição, falência ou insolvência do fiador

Nos termos do inciso II do artigo 40 da Lei 8.245/1991, de acordo com a regra do artigo 826 do Código Civil, pode haver exigência de novo fiador em caso de ausência (Código Civil, art. 22); interdição (Código Civil, art. 1.767); falência (Lei 11.101/2005) ou insolvência civil.

Nesses casos há presunção iuris et de iure de que não há mais como garantir a dívida.

O art. 40, II, da Lei 8.245/1991, com a redação da dada pela Lei 12.112/2009, corrige as

possibilidades de exigência de novo fiador, incorporando a hipótese de recuperação judicial do fiador original, nos termos da Lei 11.101/2005.

Portanto, agora expressamente, ocorrendo a recuperação judicial do fiador, além das demais hipóteses enumeradas no art. 40, poderá o locador exigir nova garantia sob pena de infração legal e despejo.

2.3.7. Ato de disposição de imóveis do fiador

Dispondo por qualquer modo (hipoteca, venda etc.), nos termos do inciso III do art. 40 da Lei 8.245/1991, pode o locador exigir novo fiador, sob pena de despejo. Caso o contrato disponha a respeito, seguir-se-á o convencionado, caso contrário, o locador deverá notificar o locatário do ocorrido para que providencie novo fiador.

Ora, se o patrimônio do fiador é que garante as obrigações assumidas pelo contrato (Código de Processo Civil, art. 591, Código Civil, art. 391), tendo ele alienado seus imóveis, presume-se não mais garantir.

O mesmo dispositivo sob exame, também confere ao locador a possibilidade de exigir novo fiador em caso de mudança de domicílio deste sem a comunicação ao locador, norma que repete, em parte, a disposição do artigo 825 do Código Civil.³³

2.3.8. Exoneração do fiador após o término do prazo contratual

A exoneração do fiador sempre gerou acaloradas discussões doutrinárias e jurisprudenciais, notadamente no que pertine à permanência do fiador após o término do contrato.

A polêmica surgiu em razão de antigo entendimento, já alterado no Superior Tribunal de Justiça, o qual julgava que a fiança somente obriga o fiador durante o prazo contratado, não depois desse prazo, no período da prorrogação legal do contrato, tendo em vista que a fiança se interpreta restritivamente.

Sendo assim, se, por exemplo, na locação residencial, o prazo fosse de trinta meses, permanecendo o locatário no imóvel, o fiador restava automaticamente exonerado em razão do término do prazo contratado, ainda que houvesse cláusula de responsabilidade até a efetiva entrega das chaves.³⁴

O assunto gerou todo tipo de opinião e, a par de ser objeto de vetustas linhas doutrinárias, com algumas vozes divergentes, inicialmente firmou-se o entendimento segundo o qual, mesmo havendo cláusula expressa que previsse a obrigação até a entrega das chaves, o fiador não poderia ser responsabilizado por débitos referentes ao período de prorrogação ao qual não anuiu, na esteira do Enunciado 214 da Súmula do STJ.

Nessa medida, voto do Min. Gilson Dipp, que afirmou textualmente: “o Superior Tribunal de Justiça possui entendimento no sentido de que a fiança é contrato benéfico, não se admitindo a sua interpretação extensiva, não tendo eficácia a cláusula contratual que preveja a obrigação fidejussória até a entrega das chaves, ou que pretenda afastar a disposição do art. 819 do Código Civil (1.483 do CC/1916). Assim, há que se ter como termo final do período a que se obrigaram os fiadores a data na qual se extinguiu a avença locativa originária, impondo-se afastar, para fins de responsabilização afiançatória, o lapso temporal que se seguiu, creditado à conta de prorrogação do contrato à qual não anuíram os fiadores” (AgRg no REsp 833.492/SP, j. 12.09.2006, DJ 09.10.2006, p. 354).

No mesmo sentido, asseverou a Min. Laurita Vaz que “o contrato acessório de fiança obedece à forma escrita, é consensual, deve ser interpretado restritivamente e no sentido mais favorável ao fiador. Desse modo, a prorrogação do pacto locatício por tempo indeterminado, compulsória ou voluntariamente, desobriga o garante que a ela não anuiu” (AgRg no REsp 832.271/SP, j. 19.10.2006, DJ 20.11.2006, p. 359).

Portanto, não importava se o fiador havia firmado contrato mediante o qual se obrigou até a efetiva entrega das chaves ou mesmo se renunciou ao direito de pedir exoneração.

Isto porque, terminado o prazo originalmente contratado, o fiador estava livre do pesado mister de garantir a locação.

Tudo porque a fiança, contrato acessório e normalmente benéfico, deve ser interpretado restritivamente, por expressa disposição do art. 819, do Código Civil, segundo o qual “a fiança dar-se-á por escrito, e não admite interpretação extensiva”.

O entendimento então esposado por larga maioria no Superior Tribunal de Justiça gerava, por evidente, descontentamento dos locadores e de seus representantes.

Costumava-se sustentar, ad terrorem, impressionando sem razão, a instabilidade jurídica e o desestímulo a novos investimentos no setor de locação.

Argumentava-se que imóveis permaneciam ociosos em razão do relatado posicionamento da Corte Superior.

Não nos parece que seja assim.

A uma, porque é cediço que o mercado imobiliário vem sendo impulsionado por iniciativa de políticas públicas.

Com isso, os investidores verificam no crédito imobiliário uma opção rentável, sem contar a crescente participação dos fundos de investimento imobiliário.

Sob outro enfoque, a proteção, com fundamento na lei, antes concedida pelo Superior Tribunal de Justiça aos fiadores, refletia a moderna concepção de função social do contrato e boa-fé objetiva no âmbito contratual.

Sendo assim, a função social do contrato à luz da boa-fé implica em pautar as relações jurídicas pelo equilíbrio das prestações.

Em consonância com o acatado, ainda que o contrato obrigue o fiador até a entrega das chaves, mister se faz verificar que é obrigação do locatário devolvê-las na data pactuada no contrato (art. 23, III, da Lei 8.245/1991).

Como se sabe, se não devolve, abre, ao locador, ordinariamente, a possibilidade de despejo sem a necessidade de notificação.

Posta assim a questão, entendíamos que não podia mesmo o fiador ser responsabilizado por prazo superior ao originariamente contratado, ainda que a lei determine, como já determinava, a prorrogação automática.

A conclusão decorria da própria Lei do Inquilinato, segundo a qual a resolução do contrato se dá “findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso” (Lei 8.245/1991, arts. 46 e 56).

Com isso, se a fiança deve ser interpretada restritivamente, não podia, no contrato de locação, ultrapassar o prazo de ajuste original, ainda que houvesse cláusula obrigando o fiador até a entrega das chaves que, insista-se, deve ser feita ao final do prazo contratado.

Era nosso entendimento, posto que, movido por comodidade, o locador que permitisse a permanência do locatário-afiançado sem se preocupar em instar o fiador a anuir com novo prazo não poderia, ao depois, diante do inadimplemento superveniente ao termo final contratado, responsabilizar o fiador com o seu patrimônio em razão da natureza do contrato acessório de fiança.

Ao Superior Tribunal de Justiça rendíamos nossos aplausos, pois espelhava a mais moderna concepção do direito material e prestigiava os deveres éticos, de honestidade e equilíbrio das relações jurídicas decorrentes da função social do contrato, da boa-fé objetiva, da solidariedade, da proteção, da justiça social, da equidade e da transparência (Código Civil, arts. 113, 421 e 422).

Ocorre que a posição acima, que parecia consolidada, foi radicalmente alterada.

Nessa medida, o seguinte julgado do Superior Tribunal de Justiça:

Civil. Locação. Embargos de divergência em recurso especial. Contrato de locação por tempo determinado. Fiança. Término do prazo originalmente pactuado. Exoneração. Impossibilidade. Responsabilidade dos fiadores até a efetiva entrega das chaves do imóvel. Embargos de divergência acolhidos. 1. A Terceira Seção do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do EREsp 566.633/CE, firmou o entendimento de que, havendo, como no caso vertente, cláusula expressa no contrato de aluguel de que a responsabilidade dos fiadores perdurará até a efetiva entrega das chaves do imóvel objeto da locação, não há falar em desobrigação por parte destes em razão do término do prazo originalmente pactuado. 2. Embargos de divergência rejeitados (EREsp 791.077/SP, 3ª Seção, j. 28.03.2007, rel. Min. Arnaldo Esteves Lima, DJ 28.05.2007, p. 286).

No mesmo sentido:

Civil. Locação. Contrato por prazo determinado. Fiança. Cláusula que a prorroga até a entrega das chaves. Possibilidade. Anuência expressa do fiador. Súmula 214/STJ. Inaplicabilidade. Precedente. 1. A 3ª Seção deste Tribunal, no julgamento do EREsp 566.633/CE, rel. Min. Paulo Medina, assentou a validade de cláusula de contrato de locação por prazo certo que prorrogue a fiança até a entrega das chaves do imóvel, se expressamente aceita pelo fiador que não se exonerou do encargo na forma do art. 835 do Diploma Civil atual, correspondente ao art. 1.500 do Código Civil de 1916. 2. A controvérsia em análise não contempla hipótese de aditamento ao contrato de locação, razão por que não se aplica ao caso a Súmula 214/STJ. 3. O aresto atacado, ao ter por legítimo o prolongamento da garantia fidejussória no contrato de locação em tela, não divergiu do entendimento pacificado nesta Corte Superior de Justiça, devendo, pois, ser mantido. 4. Recurso especial conhecido e improvido (REsp 900.007/RS, 6ª Turma, j. 17.04.2007, rel. Min. Maria Thereza de Assis Moura, DJ 07.05.2007, p. 369).³⁵

Assim, possível resumir o posicionamento que acabou prevalecendo no Superior Tribunal de Justiça até a alteração da Lei do Inquilinato, decorrente da Lei 12.112/2009:

a) havendo cláusula contratual, como na maioria dos casos há, que imponha a fiança até a efetiva entrega das chaves, a aludida cláusula era válida, não implicando em exoneração do fiador de forma automática após o prazo contratual original, exceto cláusula expressa nesse sentido (de fiança com prazo certo, o que é raro), entendimento que, como se verá, não foi agasalhado pela alteração da Lei 8.245/1991;

b) Após o prazo original, o fiador poderia pedir exoneração nos termos do art. 835, do Código Civil, se não tivesse renunciado a este direito, sendo controvertida a validade dessa renúncia ao direito de pedir exoneração.

Vejamos, pois, o panorama após as alterações da Lei do Inquilinato empreendidas pela Lei 12.112/2009:

2.3.8.1. Exoneração do fiador após o prazo contratual, ainda que haja prorrogação legal do contrato

Modificando radicalmente a jurisprudência que se firmou no STJ a partir de 2007,³⁶ o inciso X e o parágrafo único, ambos acrescidos ao art. 40 pela Lei 12.112/2009, estabelecem a possibilidade de o fiador colocar fim à fiança no termo final do contrato, independentemente de sua prorrogação por prazo indeterminado.

Em outras palavras, ao término do prazo contratado para a locação, ou o locador cuida de obter a anuência expressa do fiador com a prorrogação legal ou o fiador poderá notificar o locador, ficando responsável por cento e vinte dias após a efetiva notificação, ou até antes, se novo fiador for apresentado pelo locatário e aceito pelo locador previamente ao termo final de cento e vinte dias.³⁷

Poder-se-ia redarguir, afirmando que o inciso X só se aplica no caso de prorrogação convencional do contrato.

Não é o que pensamos. A uma, porque a lei não distinguiu, e, a duas, porque não haveria a menor necessidade da alteração legislativa para tal mister, posto que a prorrogação convencional sem a anuência expressa do fiador evidentemente o exonera, por força dos arts. 365 e 366 do Código Civil.

Portanto, entendemos que a subsistência das garantias até a devolução das chaves do art. 39 se aplica indistintamente às outras modalidades de garantia.³⁸

Todavia, no caso de garantia fidejussória, a teor do novel inciso X do art. 40, a subsistência da garantia fica condicionada à hipótese de o fiador deixar de notificar o locador, comunicando sua intenção de não permanecer como garantidor das obrigações contratuais do locatário, obrigando-se pelas obrigações do afiançado decorrentes do contrato de locação pelo prazo de cento e vinte dias.

Em suma, com a prorrogação legal do contrato de locação, o fiador pode se exonerar desde que comunique o locador a qualquer tempo no curso da prorrogação legal e desde que fique responsável por todos os efeitos da fiança pelo prazo de 120 dias. É neste sentido a Súmula 7 do Tribunal de Justiça de São Paulo:

Súmula 7: Nos contratos de locação, responde o fiador pelas suas obrigações mesmo após a prorrogação do contrato por prazo indeterminado se não se exonerou na forma da lei.

Se ocorrer a renúncia do fiador, caberá ao locador exigir nova garantia do locatário sob pena de, ao não oferecê-la, incorrer em infração legal e despejo, nos termos do dispositivo do parágrafo único.

Pode-se questionar acerca da possibilidade de o fiador notificar o locador cento e vinte dias antes do término do contrato, para que sua responsabilidade cesse juntamente com o prazo originariamente fixado.

Entendemos que essa possibilidade não existe.

A uma, em função de o inciso X mencionar expressamente a possibilidade somente quando da prorrogação legal do contrato. A duas, por ser este um sucedâneo da exoneração antes tratada pela regra geral do art. 835 do Código Civil, que exige fiança prestada sem limitação de tempo, o que só ocorre com a prorrogação legal, tendo a Lei do Inquilinato apenas optado, no caso de fiança concedida em contrato de locação, por estender de sessenta para cento e vinte dias contados da data da notificação o prazo de responsabilidade do fiador que pede exoneração.

2.3.8.2. Impossibilidade da renúncia ao direito de pedir exoneração

Ainda que o assunto seja polêmico,³⁹ havendo quem sustente a possibilidade de renúncia ao direito de pedir exoneração, entendemos, inclusive com suporte no art. 45,⁴⁰ que o novel inciso X encerra norma cogente e não comporta renúncia prévia no contrato.

Pensar o contrário significaria tornar a renúncia uma cláusula de estilo apta a afastar completamente a intenção da lei, que é de proteger o fiador quando da prorrogação automática do contrato, notadamente em razão da possibilidade de o locador exigir nova garantia do locatário, sob pena de infração contratual e despejo.

Em reforço à impossibilidade de renúncia prévia ao direito de o fiador pedir exoneração, é preciso observar que a maioria dos contratos de locação amoldam-se à ideia de contrato de adesão, posto que são apresentados prontos, em regra pelo locador.

Com efeito, Nelson Nery Junior, com fundamento em Raymond Saleilles (De la declaratión de volonté. Paris: Librairie Générale de Droit et de Jurisprudence, 1929), distingue o contrato de adesão e o contrato por adesão, lembrando que o Direito brasileiro fundiu os conceitos, denominando ambos como “contratos de adesão”, que se contrapõem ao contrato de comum acordo (contrat de ré à gré).⁴¹

Neste caso, aplica-se o art. 424 do Código Civil, segundo o qual, “nos contratos de adesão, são nulas as cláusulas que estipulem a renúncia antecipada do aderente a direito resultante da natureza do negócio”.

Posta desta maneira a questão, a fiança deve ser interpretada restritivamente (Código Civil, art. 819⁴²), de tal sorte que é da sua natureza possibilitar ao fiador a exoneração ao final do prazo contratado, cuja renúncia prévia implica em limitação de direito resultante da natureza do negócio jurídico e não deve ser admitida.

Nesse sentido, ensina Clóvis Bevilacqua:

A fiança pode ter um prazo próprio estipulado pelo fiador, independente da limitação de tempo da obrigação principal; ou terá o prazo estabelecido para esta. No primeiro caso, o advento do termo extingue, “ipso facto”, e de pleno direito, a obrigação do fiador. No segundo, só extinguirá, se o credor não executar, desde logo, o devedor, porque a moratória concedida ao devedor, sem intervenção do fiador, extingue a fiança (art. 1.503, 1).

Pode a fiança não ter limitação de tempo e aderir a uma obrigação, que também não o tenha. A fiança, ato benéfico, desinteressado, não pode ser uma túnica de Nessus. Assim como o fiador, livremente, a tomou sobre si, livremente, lhe sacode o jugo, quando lhe convier, pois não tendo prometido conservá-la por tempo certo, contra a sua vontade, não poderá permanecer indefinidamente obrigado.

É tão intuitiva esta regra de direito que os Códigos Civis a supõem contida no conceito de fiança, e se abstêm de mencioná-la. Alguém afiança o pagamento do aluguel de um prédio. A locação é por tempo indeterminado; a fiança não tem prazo; o fiador exonera-se no momento em que não lhe convier mais responder pela obrigação do locador. É também evidente que até o momento em que se exonera da fiança, fica obrigado pelos efeitos dela, isto é, no exemplo dado, pela dívida do locador.⁴³

2.3.8.3. Necessidade de o locatário oferecer nova garantia sob pena de infração contratual e despejo com possibilidade de liminar

Nos termos do parágrafo único do art. 40 da Lei 8.245/1991, com o recebimento da notificação enviada pelo fiador dando notícia da exoneração e da sua responsabilidade por apenas cento e vinte dias, imediatamente “o locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação”.

Claro que, se tal garantia for prestada no prazo de trinta dias e antes do prazo de cento e vinte dias, limite da responsabilidade do fiador, este estará automaticamente exonerado pela substituição operada.

Seja como for, diante da exoneração do fiador original e da exigência feita por notificação encaminhada pelo locador, competirá ao locatário, sob pena de infração legal e despejo, oferecer o novo fiador no prazo de trinta dias contados do efetivo recebimento da notificação, provando a anuência daquele, bem como a capacidade econômica de suportar a garantia, ainda que o parágrafo único não tenha se referido ao inciso V do art. 71, que prevê a necessidade.

Aplica-se, assim, a regra geral do art. 825 do Código Civil, segundo o qual: “Quando alguém houver de oferecer fiador, o credor não pode ser obrigado a aceitá-lo se não for pessoa idônea, domiciliada no município onde tenha de prestar a fiança, e não possua bens suficientes para cumprir a obrigação.”

Por cautela, em razão da omissão, recomenda-se que a exigência de idoneidade financeira esteja prevista no contrato.

Em suma, agora, a possibilidade de exigir a substituição do fiador também se aplica no caso de prorrogação legal do contrato sem a anuência expressa do antigo garante, tendo este notificado o locador de sua responsabilidade por cento e vinte dias. Neste caso, aplica-se o caput do art. 40, podendo o locador exigir novo fiador, moral e financeiramente idôneo, sob pena de infração legal por parte do locatário e despejo.

Outrossim, ainda que a prerrogativa de exigir qualquer das demais modalidades de garantia nas hipóteses do art. 40 seja do locador, tal faculdade não se aplica à fiança.

No nosso entendimento, se o locador originariamente aceitou a garantia fidejussória, deve se restringir a exigir novo fiador, não sendo possível inovar esta espécie inicialmente pactuada, até pelo sentido do caput do art. 40 da Lei do Inquilinato, segundo o qual “o locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia (...)”, ou seja, outra modalidade de garantia se o pacto original não contemplou fiança.

Por fim, embora o parágrafo único do art. 40 da Lei 8.245/1991 tenha sido econômico, mencionando apenas o desfazimento do contrato em razão do não oferecimento de nova garantia, resta evidente que o “desfazimento” a que alude a Lei decorre do descumprimento de obrigação imposta por norma e, portanto, de resolução do contrato, com o consequente despejo por infração legal.

E esta ação de despejo, nos termos do art. 59, § 1º, VII, conta com a possibilidade de concessão de liminar para desocupação em quinze dias.

2.3.8.4. Modelo de notificação encaminhada pelo fiador, dando notícia de sua exoneração

(Local e data)

Ilmo. Sr. Locador (...).

Endereço: (...)

Prezado Senhor,

Em virtude do permissivo do art. 40, X, da Lei 8.245/1991, na qualidade de fiador do contrato de locação celebrado entre Vossa Senhoria e o Sr. (...), que se encontra prorrogado por prazo indeterminado, serve a presente para notificá-lo da minha exoneração da fiança prestada.

Posta assim a questão, fica Vossa Senhoria notificado de que a garantia fidejussória permanecerá por mais cento e vinte dias contados do recebimento desta ou da substituição eventualmente operada pelo locatário antes do prazo legal de subsistência da garantia.

Atenciosamente,

_______________

Notificante

(Fiador, ou procurador com poderes específicos e instrumento de procuração anexo)

2.3.8.5. Notificação exigindo novo fiador

(Data e local)

Ilma. Sra. (locatária)

Endereço: (...)

Prezada Senhora,

Na qualidade de locador do imóvel da Rua (...), que se encontra locado a Vossa Senhoria, em virtude da insubsistência da garantia prestada pela exoneração do seu fiador, apresentado originariamente no contrato e que logrou notificar-me nos termos do art. 40, X, da Lei 8.245/1991 (documento anexo), sirvo-me da presente para, nos termos do parágrafo único, do art. 40, da Lei 8.245/1991, notificá-la para substituir a garantia, no prazo improrrogável de trinta dias, sob pena de infração legal e consequente despejo.

Para tanto, deverá V. Sa. apresentar certidões negativas de protestos e distribuição de ações do fiador e seu cônjuge, bem como da matrícula atualizada (até trinta dias de expedição) de imóvel da propriedade dos garantidores, livre e desembaraçado no mesmo Município deste contrato, além de declaração em que concorde(m) com a assunção da obrigação, diligenciando para que compareçam para assinar aditivo ao vertente contrato.

Atenciosamente,

_____________

Notificante

(Locador, ou procurador com poderes específicos e instrumento de procuração anexo)

2.3.8.6. Modelo de petição inicial de ação de despejo em face da não apresentação de novo fiador em razão da exoneração do original, com pedido de liminar

Excelentíssimo(a) Senhor(a) Doutor(a) Juiz(a) de Direito da Vara Cível de (...).

Urgente: requer a concessão de liminar.

(...), por seus procuradores (doc. 1), com escritório na (...), onde receberão intimações, vem, respeitosamente, perante Vossa Excelência, aforar, em face de (...), a competente

Ação de despejo,

o que faz com supedâneo nos arts. 40, X, parágrafo único e 59, § 1º, VII, da Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991, e pelas razões de fato e de direito que, a seguir, articuladamente, passa a aduzir:

O autor celebrou com a ré, no dia (...), contrato de locação do imóvel localizado na (...), pelo prazo de (...) meses e aluguel mensal de R$ (...) (doc. 2).

Ocorre que, terminado o prazo regular da locação, o fiador logrou se exonerar em razão de notifi-cação, nos termos do art. 40, X, da Lei 8.245/1991 (doc. 3), ficando responsável por cento e vinte dias. Em razão da exoneração, a teor do parágrafo único do art. 40 da Lei 8.245/1991, o locador promoveu a notificação da locatária, ora ré, para apresentar nova garantia no prazo de trinta dias (doc. 4), sem que obtivesse êxito.

Baldos os esforços do autor, ultrapassado in albis o prazo da notificação sem que a locatária, ora ré, tenha oferecido nova garantia, não lhe restou alternativa senão a propositura da vertente ação, inclusive com possibilidade de obtenção de liminar para desocupação em quinze dias (art. 59, § 1º, VII, da Lei 8.245/1991).

Citação e pedido

Isto posto, requer o autor:

a) Seja a ré citada, por intermédio do Sr. Oficial de Justiça, com os permissivos do art. 172, § 2°, do Código de Processo Civil,⁴⁴ para que, no prazo da lei, ofereça a defesa que tiver, sob pena de aplicar-lhe os efeitos da revelia;

Pedido de liminar:

b) Nos termos do art. 59, § 1º, VII, da Lei 8.245/1991, a concessão de desocupação liminar, no prazo de quinze dias.

Ex positis, requer, ainda, digne-se Vossa Excelência:

c) Julgar, ao final, procedente a ação, declarando extinta a relação ex locato, decretando o despejo, com a condenação da ré no pagamento de custas processuais e honorários de advogado.

Provas:

Protesta por provar o alegado através de todos os meios de prova em direito admitidos, especialmente por documentos, oitiva de testemunhas oportunamente arroladas, além do depoimento pessoal da ré, que desde já se requer, sob pena de confissão.

Valor da causa:

Dá-se à causa, o valor de R$ (doze vezes o aluguel vigente).

Termos em que,

Pede deferimento.

(Local e data)

(Nome do advogado e número de inscrição na OAB)

2.3.9. Outros casos em que se possibilita ao locador exigir novo fiador

Além dos casos já examinados, existem outros casos de possibilidade de exigência de nova garantia, nos termos do artigo 40 da Lei do Inquilinato, ou seja, a cessação da fiança dada por prazo determinado, raramente observada na prática e o desaparecimento de imóveis dados em caução.

O caso de alienação do bem imóvel, previsto que está no inciso VII do artigo 40 da Lei de Locações, já foi analisado em virtude da caução.

2.3.10. Morte do afiançado e alteração do quadro social de pessoa jurídica afiançada – exoneração do fiador

A fiança é prestada intuitu personae, de sorte que a morte do afiançado exonera o fiador, desde que trate este de notificar o locador no prazo de 30 dias da comunicação da sub-rogação nos termos do § 2º do art. 12 da Lei 8.245/1991, comunicação esta levada a efeito pelo sub-rogado.

Portanto, neste caso, a simples notificação no prazo exonera o fiador.

Caso não notifique o locador no prazo de 30 dias, o fiador se transformará em garante do sub-rogado.

Mesmo que se trate de locação intuitu familae, nos termos dos artigos 11 e 12 da Lei de Locações, o fiador não mais responderá se tomar a providência de notificar o locador, no prazo de 30 dias em que tomar ciência da sub-rogação, comunicando que não mais será fiador do sub-rogado. Como nos ensina Rocha de Barros, a locação pode ser intuitu familae, mas a fiança é intuitu personae.⁴⁵ Recomendamos, neste ponto, a leitura do item 1.4 deste livro VII, inclusive quanto aos modelos de notificação.

A exceção é feita quando o fiador expressamente tenha admitido no contrato sua continuação mesmo em caso de morte do afiançado e sub-rogação legal.⁴⁶

No caso de alteração do quadro societário de pessoa jurídica à qual se prestou a fiança, admite-se a exoneração do fiador desde que notifique a sociedade afiançada em prestígio à boa-fé que deve permear todo negócio jurídico e, havendo recusa quanto à exoneração, seja proposta ação para a exoneração do fiador:

Tribunal de Justiça de São Paulo – Apelação sem Revisão 992060495510 (1080547900) – Relator: Mendes Gomes – Órgão julgador: 35ª Câmara do D. OITAVO Grupo (Ext. 2° TAC) – Data do julgamento: 23/07/2007. Data de registro: 24/07/2007. Fiança – locação – responsabilidade do fiador – novação – descaracterização – subsistência da garantia. O acordo feito entre locador e o locatário, para simples parcelamento de aluguéis atrasados, sem agravamento da situação dos fiadores, não implica exoneração destes. Despejo – falta de pagamento – fiador solidário – alteração no corpo social da pessoa jurídica afiançada – Fiadores responsáveis, solidariamente, pelo débito. Alterações no corpo social da pessoa jurídica afiançada. Irrelevância. Exoneração possível, apenas, em sede de ação declaratória própria.

O fundamento é que a fiança é prestada intuitu personae e, demais disso, deve ser interpretada restritivamente.⁴⁷

2.3.10.1. Modelo

Exmo. Sr. Dr. Juiz de Direito da (...)

(...), por seus procuradores (documento 1), com escritório na (...), onde receberão intimações, vem, respeitosamente, perante Vossa Excelência, aforar, pelo procedimento comum, rito ordinário, em face de (...), a competente

Ação declaratória de exoneração de fiança,

o que faz com supedâneo nos argumentos de fato e de direito a seguir expendidos:

I – Fatos

A autora é fiadora da primeira ré, em virtude de contrato de locação do imóvel não residencial

localizado na (...) (documento 2), que esta firmou com a segunda ré em (...), pelo prazo de 24 (vinte e quatro meses), cujo aluguel atual importa em R$ (...) mensais.

A locação teve início no mesmo dia da assinatura, ou seja, em (...).

Portanto, o contrato vigora por prazo determinado.

De fato, a cláusula 23 do contrato, nos termos da Lei do Inquilinato, estipula a responsabilidade do fiador até a entrega das chaves.

Todavia, a sociedade afiançada sofreu modificações no seu quadro social, e, diante disso, o antigo sócio majoritário, Senhor (...), deixou de figurar como sócio.

Ocorre que a fiança só foi prestada pela autora em razão da amizade íntima que mantinha com o Senhor (...), que desempenhava a gerência da sociedade.

Assim, não sendo obrigada legalmente a permanecer fiadora do locatário nessas condições, a autora notificou os réus de sua intenção, para que, amigavelmente, procedessem a sua exoneração (documento 3), sem que tivesse sido atendida.

Assim, não restou alternativa à autora senão ingressar com a presente ação para ver reconhecida a exoneração da fiança.

II – Direito

Há jurisprudência sobre a vertente pretensão nos seguintes termos:

Superior Tribunal de Justiça. Agravo regimental nos embargos de declaração no recurso especial. Locação. Fiança prestada em razão de parentesco com sócio da empresa inquilina. Retirada do sócio da pessoa jurídica. Dissolução da sociedade afiançada. Exoneração da fiadora. 1. O contrato acessório de fiança obedece à forma escrita, é consensual, deve ser interpretado restritivamente e no sentido mais favorável ao fiador. Desse modo, não pode a fiança subsistir à mudança no quadro societário da locatária, sem que, expressamente, tenha o garante a esse fato anuído. 2. Decisão agravada que se mantém por seus próprios fundamentos. 3. Agravo regimental desprovido (AgRg nos EDcl no REsp. 586.370/SP, Rel. Ministra Laurita Vaz, Quinta Turma, julgado em 24.05.2005, DJ de 20.06.2005, p. 343).

III – Pedido

Diante do exposto, requer a autora a procedência da ação, declarando Vossa Excelência a exoneração da fiança prestada pela autora desde a data da notificação enviada à ré (documento 3), condenando os réus ao pagamento das despesas, custas e honorários advocatícios que Vossa Excelência houver por bem arbitrar.

Quanto ao pedido de exoneração desde a data da notificação, releva notar o que ensina Clóvis Bevilacqua:

Poderá acontecer que o credor não queira lhe reconhecer esse direito, e não lhe restitua a carta de fiança. Recorrerá, então ao Poder Judiciário, que o libertará por sentença. Até a decisão definitiva do juiz, durarão os efeitos da fiança, diz o nosso artigo. Não é justo. Se o juiz reconhece que o fiador tinha o direito de exonerar-se da fiança, não devia o Código sujeitá-lo às consequências do capricho do credor. Desde o momento em que este tivesse sido notificado da resolução do fiador de eximir-se aos ônus da fiança, deviam cessar os efeitos da fiança de tempo indeterminado, quer se conformasse o credor com a nova situação, quer, sem fundamento jurídico, pretendesse permanência da anterior.⁴⁸ Para evitar essa injustiça, poderá a sentença declarar o momento em que cessaram os efeitos da fiança. Evitará, por esse modo ao fiador, um acréscimo de responsabilidade, que ele declarou não aceitar.⁴⁹

IV – Citação

Requer a autora a citação dos réus, por intermédio do senhor oficial de justiça (Código de Processo Civil, art. 221, II), com os benefícios do art 172, § 2º, do Código de Processo Civil, ou, Requer-se que a citação seja efetuada pelo correio, nos termos dos artigos 221, I; 222 e 223 do Código de Processo Civil, para que respondam, querendo, no prazo de 15 (quinze) dias (Código de Processo Civil, art. 297), sob pena de serem tidos por verdadeiros os fatos aqui alegados (art. 319 c/c o art. 285 do Código de Processo Civil), devendo ser remetida aos citandos, cópia da petição inicial e do despacho do MM. Juiz, expressamente consignada em seu inteiro teor a advertência a que se refere o artigo 285, segunda parte, comunicando-lhes, ainda, o prazo para resposta, o juízo e cartório, com o respectivo endereço.

V – Provas

Protesta por provar o alegado através de todos os meios de prova em direito admitidos, especialmente pela produção de prova documental, testemunhal, pericial e inspeção judicial, inclusive depoimento pessoal do réu sob pena de confissão, caso não compareça, ou, comparecendo, se negue a depor (Código de Processo Civil, art. 343, §§ 1º e 2º).

VI – Valor da causa

Dá-se à presente o valor de R$ (...).

Termos em que,

pede deferimento.

Data

Advogado (OAB)

2.3.11. Novação e exoneração do fiador

O fiador também restará exonerado se houver novação levada a efeito entre o locador e o locatário sem a sua participação, motivo pelo qual se recomenda que qualquer aditivo contratual seja firmado, inclusive, pelos fiadores.

A conclusão surge do mandamento insculpido nos arts. 364, 366 e 819 do Código Civil. A novação pode ser concebida como a conversão de uma dívida em outra para extinguir a primeira, quer mudando o objeto da prestação (novação objetiva), quer substituindo o credor ou o devedor por terceiros (novação subjetiva).

Destarte, extingue-se a obrigação, mas, no mesmo instante, nasce outra, por meio de ato único, surgindo nova relação jurídica distinta da anterior.

Extinguem-se, da mesma forma, os acessórios da dívida original, tais como juros e, no que nos interessa, as garantias, salvo estipulação em contrário, de acordo com o art. 364, do Código Civil.

A causa da extinção da obrigação original é o surgimento de uma nova obrigação que substitui a anterior.

A segunda obrigação necessariamente deve possuir um elemento novo – aliquid novi – para se distinguir da primeira, sem o que não há novação.

Esse elemento novo pode ser objetivo (objeto) ou subjetivo (sujeitos da obrigação).

Outro pressuposto fundamental é o animus novandi, sem o qual não se caracterizará a novação (Código Civil, art. 361).

As partes devem estar conscientes da extinção da obrigação anterior e da constituição da nova.

Mas não é só.

Mister se faz que esta nova obrigação seja o motivo da extinção da primeira, sendo que os tribunais, em diversos julgados, decidiram que a novação deve ser provada por quem a alega.⁵⁰

2.3.11.1. Ação declaratória de exoneração do fiador por novação

A ação para que o fiador se desincumba da obrigação assumida em virtude do contrato de fiança, acessório do contrato de locação, é a ação declaratória de exoneração de fiança, com supedâneo no art. 4º, I, do Código de Processo Civil.

Quanto à legitimidade passiva, resta importante ressaltar que o locatário é parte legítima, devendo integrar o polo passivo juntamente com o locador em virtude dos mandamentos insculpidos nos artigos 47, do Código de Processo Civil, e 40, IV, da Lei 8.245/1991.⁵¹

Mas qual o efeito de o fiador, autor da ação, não incluir, na ação de exoneração, o locador e o locatário, propondo a ação, por exemplo, somente em face do locador?

A resposta nos dá Luiz Rodrigues Wambier, Flávio Renato Correia de Almeida e Eduardo Talamini.⁵² Segundo eles, a sentença que exonerar o fiador será inexistente, vez que proferida em processo que igualmente inexistiu, na medida em que faltou pressuposto processual de existência (a citação de todos que deveriam ter sido citados). Conseguintemente, sequer haverá necessidade de ação rescisória, vez que não se rescinde o que não existe.

Vejamos, pois, resumidamente, os principais aspectos processuais e o modelo proposto:

a) Foro competente: foro do domicílio do réu, salvo foro de eleição, que deverá ser respeitado (Código de Processo Civil, art. 94);

b) Legitimidade ativa: fiador;

c) Legitimidade passiva: locador e locatário;

d) Valor da causa: por analogia, doze meses de aluguel vigente, salvo se outro puder ser apurado;⁵³

e) Petição inicial: deve respeitar os requisitos do art. 282 e do art. 276 (este último se for adotado o rito sumário), ambos do Código de Processo Civil;

f) Procedimento: comum, rito ordinário ou sumário, dependendo do valor dado à causa.

Exmo. Sr. Dr. Juiz de Direito da (...)

(...), por seus procuradores (documento 01), com escritório na (...), onde receberão intimações, vem, respeitosamente, perante Vossa Excelência, aforar, pelo procedimento comum, rito ordinário, em face de (...) a competente

Ação declaratória de exoneração de fiança,

o que faz com supedâneo nos artigos 364, 366 e 819 do Código Civil, expondo e requerendo o quanto segue:

I – Fatos

A autora é fiadora do primeiro réu, em virtude de contrato de locação do imóvel localizado na (...) (documento 02), firmado em (...), cujo aluguel atual importa em R$ (...) mensais.

Ocorre que, no último dia (...), ante a proximidade do fim do prazo contratual, os corréus firmaram novo contrato, com prazo de 36 (trinta e seis) meses e aluguel de (...) mensais (documento 03), maior que o aluguel original.

Tendo havido novação sem a participação da autora, a fiança não subsiste.

Ocorre que, ante ao inadimplemento do primeiro réu e locatário, a segunda ré notificou a autora para que efetuasse o pagamento (documento 04).

Nada obstante a contranotificação enviada pela autora, a verdade é que lhe foi enviada uma segunda missiva, cobrando os valores devidos pelo primeiro réu (documento 05).

Assim, não restou alternativa à autora senão ingressar com a presente ação para ver reconhecida a exoneração da fiança.

II – Direito

O art. 366 do Código Civil estipula:

Importa exoneração do fiador a novação feita sem seu consenso com o devedor principal.

A jurisprudência admite a exoneração do fiador nesses casos:

Tribunal de Alçada Cível do Rio de Janeiro. Apelação nº 5.289, 5ª Câmara, unânime, Juiz Oswaldo Portella de Oliveira, julgamento: 13.06.84. Novação sem intervenção do fiador. Ação declaratória de exoneração de fiança por haver-se celebrado novação, sem a interveniência da fiadora. Confirmação da sua procedência. Não provimento da apelação pela não interveniência da fiadora, no acordo celebrado entre locador e locatário e por não admitir a fiança interpretação extensiva.

Tribunal de Alçada de Minas Gerais. Apelação nº 246.112-5/00, Uberlândia, 3ª Câmara Cível, julgamento: 26.11.1997, relator: Juiz Wander Marotta, decisão unânime, RJTAMG 69/356. Ação de Cobrança. Aluguel. Contrato de locação. Fiança. Novação – art. 1.006 do CC. A fiança é contrato benéfico que não admite interpretação extensiva. Garantida obrigação primitiva pela fiança, esta, por sua própria natureza acessória, desaparece com a extinção do pacto inicial e, mesmo havendo concordância entre credor e devedor quanto à garantia, ela somente gerará efeitos com a anuência do fiador, nos termos do art. 1.006 do CC, pois a novação é causa da exoneração automática da fiança.

III – Pedido

Diante do exposto, requer a autora a procedência da ação, declarando Vossa Excelência a exoneração da fiança prestada pela autora desde a data da novação, condenando os réus ao pagamento das despesas, custas e honorários advocatícios que Vossa Excelência houver por bem arbitrar.

IV – Citação

Requer a autora a citação dos réus, por intermédio do senhor oficial de justiça (Código de Processo Civil, art. 221, II), com os benefícios do art. 172, § 2º, do Código de Processo Civil, ou, Requer-se que a citação do réu seja efetuada pelo correio, nos termos dos artigos 221, I; 222 e 223 do Código de Processo Civil, para que respondam, querendo, no prazo de 15 (quinze) dias (Código de Processo Civil, art. 297), sob pena de serem tidos por verdadeiros os fatos aqui alegados (art. 319 c/c o art. 285 do Código de Processo Civil), devendo ser remetida aos citandos, cópia da petição inicial e do despacho do MM. Juiz, expressamente consignada em seu inteiro teor a advertência a que se refere o artigo 285, segunda parte, comunicando-lhes, ainda, o prazo para resposta e o juízo e cartório, com o respectivo endereço.

V – Provas

Protesta por provar o alegado através de todos os meios de prova em direito admitidos, especialmente pela produção de prova documental, testemunhal, pericial e inspeção judicial, inclusive depoimento pessoal do réu sob pena de confissão, caso não compareça, ou, comparecendo, se negue a depor (Código de Processo Civil, art. 343, §§ 1º e 2º).

VI – Valor da causa

Dá-se à presente o valor de R$ (...).

Termos em que,

pede deferimento.

Data.

Advogado (OAB)

2.3.12. Foro competente para execução do fiador

A execução do fiador deve ser levada a efeito no foro da situação do imóvel objeto da locação.

Assim sendo, não é conveniente que o fiador resida em outra comarca, vez que as dificuldades de citação e penhora serão flagrantes.

Nem se fale de imóveis do fiador em outra comarca que não aquela do local da locação, que passa a exigir precatórias com todas as dificuldades práticas daí advindas.⁵⁴

2.3.13. Bem de família e fiança

Depois de o assunto referente à inaplicabilidade da Lei do Bem de Família (Lei 8.009/1990) à fiança locatícia ter se pacificado na jurisprudência, surgiu, em razão da Emenda Constitucional 26/2000, nova discussão em torno da matéria.

A Lei 8.009, de 29 de março de 1990, não continha a exceção que possibilitava a penhora do único imóvel do fiador, de tal sorte que, com a sua entrada em vigor, os contratos de fiança celebrados estavam sob sua proteção e o fiador não podia ter seu único imóvel penhorado.

Certo é que, ao depois, foi acrescentado o inciso VII do artigo 3º da Lei 8.009, de 29 de março de 1990 – Lei do Bem de Família –, excluindo da impenhorabilidade o bem de fiador de contrato de locação, inciso que foi acrescido pelo artigo 82, da Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991.

Portanto, aos contratos de locação garantidos por fiança, a partir da Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991, não se aplicava a impenhorabilidade do bem de família do fiador.

Por outro lado, os contratos de fiança celebrados antes da Lei 8.009/1990 já contavam com a possibilidade de penhora do único bem do fiador e, sendo o contrato um ato jurídico perfeito, não poderia ser invocado, depois da Lei 8.245/1991, qualquer direito adquirido.⁵⁵

O problema começou a surgir na exata medida dos contratos firmados entre o lapso temporal existente entre a data da publicação da Lei 8.009/1990 e da Lei 8.245/1991.

Nesse período, todos que aceitassem a qualidade de fiador contavam com a nova Lei e, por via de consequência, com a impenhorabilidade do bem de família.

Como tempus regit actum, a regra que rege esses contratos é da impenhorabilidade do bem de família, mesmo no caso de fiador.

Portanto, a esses contratos de fiança não pode haver discussão em razão do ato jurídico perfeito e do direito adquirido, amparados pelo artigo 5º, inciso XXXVI, da Constituição Federal, que garante que “a lei não prejudicará o direito adquirido, o ato jurídico perfeito e a coisa julgada.”

Ora, o contrato perfeito e acabado faz lei entre as partes e constitui ato jurídico perfeito nos termos do § 1º da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro, de tal sorte que, firmado nesse lapso temporal, entre o advento da Lei 8.009/1990 e a Lei 8.245/1991, não autorizará, hoje, a penhora do bem de família.⁵⁶

Ocorre que precedente do Supremo Tribunal Federal tencionava modificar a orientação até então vigente, decorrente do inciso VII do art. 3º da Lei 8.009/1990. Posta assim a questão, o imóvel do fiador volta a ser considerado bem de família, impenhorável, ainda que seja para o pagamento de dívida contraída por contrato de fiança.

O precedente surge a partir de decisão do ministro Carlos Velloso, que julgou Recurso Extraordinário de um casal de fiadores de São Paulo.

O casal, fiador em contrato de locação, recorreu ao Supremo Tribunal Federal para excluir seu imóvel da penhora em razão de execução de aluguéis decorrentes do contrato acessório de fiança.

O Ministro Carlos Velloso observou que, embora a Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991, permita a penhora de imóvel qualificado como bem de família por “obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação”, vez que acresceu o inciso VII ao art. 3º à Lei 8.009/1990 (Lei do Bem de Família), o artigo 6º da Constituição, com a redação da Emenda Constitucional nº 26, de 14 de fevereiro de 2000, não recepcionou o dispositivo.

Sendo assim, segundo o Ministro, o impedimento à penhora do único imóvel do fiador ocorreu a partir da Emenda Constitucional 26, promulgada em 14 de fevereiro de 2000, que incluiu a moradia entre os direitos sociais garantidos pela Constituição, impedindo a aplicação, por inconstitucionalidade, do inciso VII do art. 3º da Lei 8.009/1990, que está assim redigido: “A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou se outra natureza, salvo se movido:.. VII – por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação” (inc. VII acrescentado pela Lei 8.245/1991).

Posta assim a questão, a partir da Emenda Constitucional 26/2000, somente seria possível a penhora de imóvel qualificado como comercial, que não goza da proteção conferida ao imóvel residencial próprio do casal ou da entidade familiar (art. 1º da Lei 8.009/1990).

Em razão disso, como era de se esperar, os locadores passaram a exigir a prova de propriedade de dois imóveis dos fiadores, retornando ao estágio anterior à Lei 8.245/1991, que excepcionou a fiança em contrato de locação da proteção do bem de família.

É preciso observar, contudo, que a Lei 8.245/1991 excluiu o fiador da proteção do bem de família para proteger o locatário, facilitando seu acesso à moradia, exatamente em razão da dificuldade que os locatários encontravam para levar a efeito os contratos de locação nos quais eram exigidos fiadores com dois ou mais imóveis.

Em suma, essa exceção, abstraindo a proteção ao fiador, surgiu exatamente para facilitar as locações, que se tornavam inviáveis.

De qualquer forma, eis a decisão do Supremo Tribunal Federal:

Recurso extraordinário 352.940-4 São Paulo; Relator: Min. Carlos Velloso; Constitucional. Civil. Fiador: Bem de Família. Imóvel residencial do casal ou de entidade familiar. Impenhorabilidade.

Lei 8.009/90, arts. 1º e 3º.

Lei 8.245, de 1991, que acrescentou o inciso VII, ao art. 3º, ressalvando a penhora “por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação”: sua não recepção pelo art. 6º, C.F., com a redação da EC nº 26/2000. Aplicabilidade do princípio isonômico e do princípio de hermenêutica: ubi eadem ratio, ibi eadem legis dispositio: onde existe a mesma razão fundamental, prevalece a mesma regra de Direito.

Recurso extraordinário conhecido e provido.

Decisão: “Vistos. O acórdão recorrido, em embargos à execução, proferido pela Quarta Câmara do Eg. Segundo

Tribunal de Alçada Civil do Estado de São Paulo, está assim ementado: A norma constitucional que inclui o direito à moradia entre os sociais (artigo 6º do Estatuto Político da República, texto conforme a Emenda 26, de 14 de fevereiro de 2000) não é imediatamente aplicável, persistindo, portanto, a penhorabilidade do bem de família de fiador de contrato de locação imobiliária urbana.

A imposição constitucional, sem distinção ou condicionamento, de obediência ao direito adquirido, ao ato jurídico perfeito e à coisa julgada é inarredável, ainda que se cuide, a regra eventualmente transgressora, de norma de alcance social e de ordem pública.” (fl. 81).

Daí o RE, interposto por (...), fundado no art. 102, III, a, da Constituição Federal, sustentando, em síntese, o seguinte:

a) impenhorabilidade do bem de família do fiador em contrato de locação, dado que o art. 6º da Constituição Federal, que se configura como autoaplicável, assegura o direito à moradia, o que elidiria a aplicação do disposto no art. 3º, VII, da Lei 8.009/90, redação da Lei 8.245/91;

b) inexistência de direito adquirido contra a ordem pública, porquanto “(...) a norma constitucional apanha situações existentes sob sua égide, ainda que iniciadas no regime antecedente” (fl. 88).

Admitido o recurso, subiram os autos.

A Procuradoria-Geral da República, em parecer lavrado pela ilustre Subprocuradora-Geral da República, Drª Maria

Caetana Cintra Santos, opinou pelo não conhecimento do recurso.

Autos conclusos em 15.10.2004.

Decido.

A Lei 8.009, de 1990, art. 1º, estabelece a impenhorabilidade do imóvel residencial do casal ou da entidade familiar e determina que não responde o referido imóvel por qualquer tipo de dívida, salvo nas hipóteses previstas na mesma Lei, art. 3º, incisos I a VI.

Acontece que a Lei 8.245, de 18.10.91, acrescentou o inciso VII, a ressalvar a penhora “por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.”

É dizer, o bem de família de um fiador em contrato de locação teria sido excluído da impenhorabilidade.

Acontece que o art. 6º da CF, com a redação da EC nº 26, de 2000, ficou assim redigido:

“Art. 6º São direitos sociais a educação, a saúde, o trabalho, a moradia, a segurança, a previdência social, a proteção à maternidade e à infância, a assistência aos desamparados, na forma desta Constituição.”⁵⁷

Em trabalho doutrinário que escrevi “Dos Direitos Sociais na Constituição do Brasil”, texto básico de palestra que proferi na Universidade de Carlos III, em Madri, Espanha, no Congresso Internacional de Direito do Trabalho, sob o patrocínio da Universidade Carlos III e da ANAMATRA, em 10.3.2003, registrei que o direito à moradia, estabelecido no art. 6º, CF, é um direito fundamental de 2ª geração – direito social que veio a ser reconhecido pela EC nº 26, de 2000.

O bem de família – a moradia do homem e sua família – justifica a existência de sua impenhorabilidade: Lei 8.009/90, art. 1º. Essa impenhorabilidade decorre de constituir a moradia um direito fundamental.

Posto isso, veja-se a contradição: a Lei 8.245, de 1991, excepcionando o bem de família do fiador, sujeitou o seu imóvel residencial, imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, à penhora. Não há dúvida que ressalva trazida pela Lei 8.245, de 1991, inciso VII do art. 3º feriu de morte o princípio isonômico, tratando desigualmente situações iguais, esquecendo-se do velho brocardo latino: ubi eadem ratio, ibi eadem legis dispositio, ou em vernáculo: onde existe a mesma razão fundamental, prevalece a mesma regra de Direito.

Isto quer dizer que, tendo em vista o princípio isonômico, o citado dispositivo, inciso VII do art. 3º, acrescentado pela Lei 8.245/91, não foi recebido pela EC nº 26, de 2000.

Essa não recepção mais se acentua diante do fato de a EC nº 26, de 2000, ter estampado, expressamente, no art. 6º, CF, o direito à moradia como direito fundamental de 2ª geração, direito social. Ora, o bem de família – Lei 8.009/90, art. 1º – encontra justificativa, foi dito linha atrás, no constituir o direito à moradia um direito fundamental que deve ser protegido e por isso mesmo encontra garantia na Constituição. Em síntese, o inciso VII do art. 3º da Lei 8.009, de 1990, introduzido pela Lei 8.245, de 1991, não foi recebido pela CF, art. 6º, redação da EC nº 26/2000. Do exposto, conheço do recurso e dou-lhe provimento, invertidos os ônus da sucumbência.

Seja como for, Sérgio Iglesias Nunes de Souza⁵⁸ liga o direito à habitação ao direito à moradia. Segundo ele, “a finalidade do dispositivo é a preservação e a facilitação do direito à moradia. Entendemos que o direito à moradia é aquele estabelecido pela atual Constituição Federal de 1988, no art. 6o, mas não só direito constitucional, como também um dos direitos humanos à luz do ordenamento jurídico internacional e, sob o enfoque do Direito Civil, um direito da personalidade, pertencente ao plano da integridade pessoal, com caráter extrapatrimonial, irrenunciável, indisponível, universal, indivisível, interdependente, autônomo, intransmissível e imprescritível. O bem “moradia” é inerente à pessoa e independe do objeto físico para a sua existência e proteção jurídica, tratando-se de uma qualificação legal reconhecida como direito inerente a todo o ser humano, que, destarte, deverá ser preservado, facilitado e respeitado não só por particulares (daí o caráter de direito da personalidade, posto que deve ser obedecido por todos), mas também pelo Estado Democrático de Direito... O direito de habitação é exercido e aplicado com a finalidade de preservação e proteção da dignidade do ser humano através do bem da personalidade que concebemos: a moradia.”

Adotada a ideia do Prof. Sérgio Iglesias, entendemos que pelo justo motivo de ser um Direito Social, o locatário deve ter o acesso à moradia facilitado.

Posta assim a questão, entendemos que, se a locação for comercial, vale plenamente a proteção ao fiador, tal qual delineada no citado acórdão do Supremo Tribunal Federal, da lavra do Ministro Carlos Velloso.

Todavia, se a locação for residencial, teríamos dois direitos à moradia em conflito: o direito à moradia dos fiadores e o direito à moradia dos locatários de imóveis residenciais.

Sendo assim, nos parece evidente, evidentíssimo, aliás, que o direito dos locatários prevalece sobre os direitos dos fiadores, o que se afirma na exata medida da facilitação do acesso à moradia pelo contrato de locação.

Portanto, se a fiança foi concedida em contrato de locação residencial, o único imóvel do fiador poderá ser penhorado, ainda que seja o único, não discrepando essa conclusão, daquela levada a efeito na decisão do Excelso Pretório.

Ocorre que o precedente mencionado não vingou, sequer no Supremo Tribunal Federal e o fiador, de qualquer espécie de contrato de locação, não encontrará qualquer proteção na Lei 8.009/1990.

Nesse sentido, decisão mais recente do STF sustenta o seguinte:

Supremo Tribunal Federal. Ementa: Agravo regimental. Recurso Extraordinário. Penhora. Bem de Família. Lei 8.009/90. Direito à moradia. art. 6º da Magna Carta (redação da EC 26/2000). Precedente plenário. O Plenário deste excelso Tribunal, no julgamento do RE 407.688, Relator o Ministro Cezar Peluso, decidiu que “... a penhora do bem de família do recorrente não viola o disposto no art. 6º da CF, com a redação dada pela EC 26/2000 (...) mas com ele se coaduna, já que é modalidade de viabilização do direito à moradia (...) porquanto, atendendo à própria ratio legis da exceção prevista no art. 3º, VII, da Lei 8.009/90, facilita e estimula o acesso à habitação arrendada, constituindo reforço das garantias contratuais dos locadores, e afastando, por conseguinte, a necessidade de garantias mais onerosas, tais como a fiança bancária...” (Informativo nº 415 do STF). Fiquei vencido, na companhia dos eminentes Ministros Eros Grau e Celso de Mello. Nesse mesmo sentido, foram proferidas as seguintes decisões singulares: RE 467.638, Relator o Ministro Gilmar Mendes; RE 477.366, Relator Ministro Ricardo Lewandowski; RE 397.725, Relator o Ministro Sepúlveda Pertence; RE 475.855, Relatora a Ministra Ellen Gracie; e RE 432.253, Relator o Ministro Cezar Peluso. Agravo regimental a que se nega provimento, com a ressalva do entendimento divergente do Relator. (RE 464586 AgR, Relator: Min. Carlos Britto, Primeira Turma, julgado em 06.06.2006, DJ 24.11.2006, p. 00073 – Ement., vol. 2257-07, p. 1.336).

O assunto foi sumulado pelo Tribunal de Justiça de São Paulo nos seguintes termos:

Súmula 8: É penhorável o único imóvel do fiador em contrato locatício, nos termos do art. 3º, VII, da Lei 8.009, de 29.03.1990, mesmo após o advento da Emenda Constitucional nº 26, de 14.02.2000.

2.3.14. Sub-rogação pelo fiador que paga a dívida e bem de família

Constata-se que o fiador que paga a dívida do seu afiançado, ou seja, paga ao locador os aluguéis e encargos inadimplidos pelo seu afiançado – o locatário – se sub-roga nos direitos de cobrar dele, afiançado, a dívida que pagou em razão da garantia que prestou.

Esse é o mandamento insculpido no art. 831 do Código Civil.

Nada obstante, ainda que se sub-rogue nos direitos de cobrar o valor devido pelo afiançado, por interpretação majoritária, o fiador não poderá penhorar bem de família, vez que a esta outra cobrança não incidem as exceções do art. 3º da Lei 8.009/1990.⁵⁹

A solução legal é injusta e inconveniente, conforme salienta o Prof. Alessandro Schirrmeister Segalla em excelente monografia, segundo o qual, se o credor originário demandasse o devedor principal pela obrigação não cumprida em contrato de locação, por exemplo, não poderia penhorar e levar à hasta o seu único imóvel, na medida em que incidiria a proteção conferida pela Lei nº 8.009/90 ao bem de família em cujo texto não foi contemplada nenhuma exceção em favor do credor. Neste caso, se a obrigação não cumprida estivesse garantida por fiança, e o garante viesse a ser demandado pelo credor originário, o único imóvel do fiador poderia vir a ser demandado e levado à hasta pública porque a proteção legal conferida ao bem de família não se estenderia ao fiador, ex vi do seu artigo 3°, VII.

Assim, conclui que o fiador que pagasse a dívida do devedor principal visando salvaguardar o seu patrimônio não poderia, em demanda de regresso, penhorar e levar à hasta o único bem imóvel do devedor porventura existente, uma vez que a condição legal de bem de família impediria tanto que o credor como fiador atingissem o patrimônio do devedor principal. Ora, esta disciplina legal viola a lógica do sistema porque o fiador é o responsável pelo adimplemento, mas não é obrigado pela dívida, enquanto o devedor principal é o responsável pelo débito e o obrigado pela dívida, o que demonstra que a situação jurídica do fiador é muito mais grave do que a do devedor principal! Com efeito, este incongruência demonstra que o legislador brasileiro intervém no sistema normativo sem qualquer critério ou consistência, atuando de afogadilho apenas na vã tentativa de tentar resolver situações pontuais; todavia, a bem dizer, acaba por remendar o tecido normativo e cria mais problemas do que soluções.⁶⁰

Em suma, a exceção da impenhorabilidade da Lei 8.009/1990 insculpida no inciso VII do art. 3º só diz respeito ao imóvel que possa ser considerado bem de família do próprio fiador e não do afiançado.

Portanto, a execução do fiador em face do locatário (afiançado) subsumir-se-á às disposições protetivas da lei do bem de família.

Nesse sentido:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Locação de Imóveis. Cobrança. Ação proposta pelo fiador da locação em face do locatário. Sub-rogação dos direitos do credor primitivo. Execução. Penhora do único bem imóvel de propriedade do locatário. Exceção de pré-executividade. Arguição de impenhorabilidade. Rejeição. Inadmissibilidade. Bem de família. Reconhecimento. Insubsistência da penhora. Decisão reformada. Pagando o fiador o débito locatício, embora sub-rogado nos direitos e ações, não há como estender-lhe a exceção da penhorabilidade, visto que nem mesmo o locador a dispunha, na qualidade de credor primitivo. Recurso provido (Agravo de Instrumento nº 1148784007, rel. Walter Zeni, 32ª Câmara de Direito Privado, j. em 03.04.2008, Registro: 07.04.2008).

Igualmente, o seguinte julgamento do Superior Tribunal de Justiça:

Locação. Embargos à execução em caráter regressivo. Outorga uxória em fiança. Falta de prequestionamento. Sub-rogação do fiador que paga a dívida oriunda de débitos locatícios. Impenhorabilidade do bem de família do locatário. A nova Lei do Inquilinato restringiu o alcance do regime de impenhorabilidade dos bens patrimoniais residenciais instituído pela Lei nº 8.009/90, considerando passível de constrição judicial o bem familiar dado em garantia por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato locatício. Com o pagamento da dívida pelo fiador da relação locatícia, fica este sub-rogado em todas as ações, privilégios e garantias que tinha o locador-credor em relação ao locatário-devedor, nos termos do Código Civil, art. 988. A jurisprudência já pacificou entendimento no sentido de ser vedada a penhora de bem de família do locatário, em execução proposta pelo locador a fim de solver dívida advinda da relação locatícia. Se ao locador-credor não é possibilitado constringir judicialmente o imóvel do locatário, e a sub-rogação transmite os direitos e ações que possuía o credor, consequência lógica é que ao fiador tal privilégio não pode ser assegurado, de vez que não existia para o credor primitivo. Recurso especial conhecido e provido (REsp nº 263.114/SP, rel. Min. Vicente Leal, 6ª Turma, j. em 10.04.2001, DJ 28.05.2001, p. 217).

Todavia, interessante – e judiciosa – a interpretação totalmente contrária dada pelo Tribunal de Justiça de São Paulo:

Locação. Embargos à execução. Sub-rogação do fiador que paga a dívida oriunda de contrato de fiança. Penhorabilidade do bem de família do locatário. A ação regressiva promovida pelo fiador em face do afiançado lastreia-se em obrigação decorrente de contrato de fiança, razão porque, por aplicação do disposto no inciso VII do art. 3° da Lei 8.009/90, não pode o locatário invocar a impenhorabilidade do bem de família (Apelação nº 9144953-70.2001.8.26.0000, rel. Clóvis Castelo, Poá, 11ª Câmara do Sexto Grupo (Extinto 2° TAC), j. em 25.10.2004, Registro: 09.11.2004. Outros números: 681834600).

Neste aresto, fundamentou o relator que o fiador que paga a dívida do locatário afiançado, sub-roga-se nos mesmos créditos, direitos, privilégios e vantagens que a lei confere ao locador sub-rogado (CC, art. 988 c.c. art. 3º, VII da Lei 8.009/90), razão porque, numa eventual ação regressiva, não poderá o locatário-afiançado invocar a impenhorabilidade do bem de família, já que as partes estarão litigando por obrigação decorrente de fiança. Ademais, sustentar-se o contrário, creio configurar grave injustiça além de afrontar o princípio da razoabilidade. Este, aliás, é o entendimento que tem prevalecido nesta Câmara: “Quando a ação regressiva promovida pelos fiadores em face de sua afiançada estiver lastreada em obrigação advinda de contrato de fiança, o locatário terá igual tratamento àquele dispensado ao fiador pelo artigo 3º, inciso VII, da Lei 8.009/90” (Agravo de Instrumento n° 727472-00/8, Rel. Juiz Artur Marques, DJ 08.04.02). E também nesta Corte: Al n° 789.371-00/6, 3ª Câm., Rel. Juiz Regina Capistrano, j. 29.07.2003; Al n° 701.575-00/1, 5ª Câm., Rel. Juiz Pereira Calças, j. 27.06.2001; JTA(LEX) 158/308.

2.4. SEGURO-FIANÇA

O artigo 757 do Código Civil define o contrato de seguro: pelo contrato de seguro, o segurador se obriga, mediante o pagamento do prêmio, a garantir interesse legítimo do segurado, relativo a pessoa ou coisa, contra riscos predeterminados.

O seguro-fiança está previsto como uma das modalidades de garantia estabelecidas numerus clausus no artigo 37 da Lei 8.245/1991.

Explica Gildo dos Santos: “(...) o seguro fiança locatícia nada mais é do que um contrato de seguro, sabendo-se que, por este, uma das partes (seguradora) se obriga para com a outra (locador), mediante o pagamento de um prêmio, a indenizá-la do prejuízo resultante de riscos predeterminados contratualmente (CC/1996, art. 1.432, e CC/2002, art. 757). Pode também ser contratante do seguro o locatário, mas beneficiário da indenização, a ser estipulado na apólice, será o senhorio”.⁶¹

Caso fosse largamente utilizado – e não é – haveria drástica redução dos custos, vez que somente o aumento do contingente de segurados possui o condão de reduzir o valor dos prêmios, o que o tornaria extremamente vantajoso em relação às demais modalidades de garantia.

Tenha-se presente que a utilização do seguro-fiança evita o aborrecimento de se passar pelo constrangimento dos desagradáveis pedidos de favor aos fiadores, além do dispêndio excessivo com cauções em dinheiro e os inconvenientes da caução em bens móveis e imóveis, outras modalidades previstas na Lei do Inquilinato.

Nem se fale dos riscos para o locador de submeter o contrato aos “fiadores profissionais”, facilmente encontrados em anúncios de qualquer jornal.

Não obstante todas as vantagens, como dito, o seguro-fiança vem sendo pouco utilizado.

Os motivos são os mais diversos, entre os quais está, além do custo, que em tese não existe nas outras modalidades, principalmente, as exigências e limitações impostas pela Circular nº 347, art. 12, § 1.º, expedida pela Superintendência de Seguros Privados.

Aliás, é de se dizer que os termos dessa circular são praticamente ininteligíveis e inacessíveis ao leigo.⁶²

Importante ressaltar, nesse ponto, que o artigo 41 da Lei 8.245/1991 impõe que o seguro-fiança abranja a totalidade das obrigações do locatário, ou seja, todas aquelas estipuladas no contrato de locação que, afinal, visa garantir. Trata-se de exceção à regra do artigo 1.432 do Código Civil pelo princípio da especialização, vez que não há margem para negociação de coberturas no contrato:

Art. 41. O seguro de fiança locatícia abrangerá a totalidade das obrigações do locatário.

A norma contida na Lei 8.245/1991 é cristalina, não diz que poderá abranger, diz: “abrangerá”.

Entretanto, normalmente, os contratos de seguro-fiança são estipulados com espécies de coberturas distintas que, afrontando o texto legal, não garantem todas as obrigações.

Com efeito, há cobertura básica, que garante apenas o aluguel, acrescido dos encargos, outra, mais sofisticada, que prevê ressarcimento por danos no imóvel e uma terceira modalidade que adiciona multas contratuais.

Tenha-se presente que as empresas seguradoras se amparam no texto da Circular nº 347, art. 12, § 1.º, para restringir as coberturas do seguro-fiança.

Entretanto, circular não é lei, não consta da enumeração do artigo 59 da Constituição Federal, não podendo, jamais, restringir direitos e impor obrigações e, tampouco, inovar a ordem jurídica, inferência que se extrai do disposto no artigo 5º, inciso II, da Constituição Federal: ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei.

Pergunta-se, se o contrato contiver todas as obrigações acima (aluguéis, encargos, danos no imóvel e multas), como fica o seguro contratado parcialmente diante do texto expresso do artigo 41 da Lei 8.245/1991, que colide com a Circular nº 1, da Susep, da qual falamos?

Juridicamente a circular, como todos os outros instrumentos secundários de introdução de normas, não passa de ato normativo subordinado à lei, meramente administrativo, cujas características são: a) não inovar o ordenamento, apenas subsidiar a aplicação das fontes primárias; b) limitar-se à lei, não podendo ampliar, restringir ou contrariar seu alcance; c) ser inerente, basicamente, à função administrativa, à executoriedade da lei.

A simplicidade jurídica se impõe na exata medida em que a Constituição não previu nada com tal forma (circular) no artigo 59, como já dito.

Sendo um ato administrativo motivado, conclui-se que o propósito da indigitada Circular nº 1, da Susep, foi o de regulamentar o artigo 41 da Lei 8.245/1991. Entretanto, da leitura desse artigo, nada se encontra acerca da possibilidade de se cindir as obrigações do locatário, muito pelo contrário.

Conclui-se, com rigor científico e jurídico, que a Circular nº 1, de 14 de janeiro de 1992, expedida pela Superintendência de Seguros Privados, publicada no Diário Oficial da União em 17 de janeiro de 1992, seção I, p. 684, sob o falso manto regulamentar, transmudou-se em verdadeira lei, restringindo aquilo que a Lei 8.245/1991 não permite, ou seja, admitindo cobertura parcial e afastando das coberturas determinados riscos imanentes ao contrato de locação que deveria garantir integralmente, sendo, portanto, absolutamente inconstitucional nos termos do artigo 5º, inciso II, da Constituição Federal.

O fato não é de se estranhar, vez que tornou-se comum no Brasil uma verdadeira parafernália legal: medidas provisórias, portarias, instruções normativas, circulares etc. Não há respeito aos mais comezinhos princípios constitucionais, assim como ao processo legislativo. O cidadão probo assiste, estarrecido, a “balões de ensaios”, onde a sociedade passa a ser cobaia dos “tecnocratas” de plantão.

Com uma circular, que não é lei, por absurdo, restringe-se direito do locatário na mais completa desobediência à ordem jurídica e, por via de consequência, ao Estado de Direito. Infelizmente, não se trata de ato isolado. Observa-se em todas as áreas um aviltamento da segurança jurídica sob argumentos despidos de qualquer suporte legal, utilizados como fundamento para toda a sorte de desrespeito aos direitos e garantias constitucionalmente previstas.

Na realidade, prevalecendo a tese de que uma circular pode afrontar a lei que deveria regulamentar, estar-se-á concedendo instrumento até mais poderoso que a medida provisória, vez que circular não passa pelo controle e processo legislativo.

Não há como deixar de transcrever a lição de Paulo de Barros Carvalho:

Os instrumentos secundários são todos os atos normativos que estão subordinados à lei. Não obrigam os particulares e, quanto aos funcionários públicos, devem-lhe obediência não propriamente em vista de seu conteúdo, mas por obra da lei que determina sejam observados os mandamentos superiores da Administração.

As circulares, igualmente, encerram normas jurídicas de caráter infralegal e visam à ordenação uniforme do serviço administrativo. Seu campo de validade, porém, é restrito a setores específicos, destinando-se a orientar determinados agentes cometidos de atribuições especiais.⁶³

Não de forma diferente, o preclaro Hely Lopes Meirelles:

Os atos ordinatórios da Administração só atuam no âmbito interno das repartições e só alcançam os servidores hierarquizados à chefia que os expediu. Não obrigam os particulares... Não criam, normalmente, direitos e obrigações para os administrados...⁶⁴

Assim, aqueles que se sentirem prejudicados, poderão invocar a prestação jurisdicional para que o vigente, válido e eficaz artigo 41 da Lei 8.245/1991 seja aplicado in integrum aos contratos de seguro-fiança.

É sempre bom lembrar que há necessidade da inserção, no contrato de locação, de cláusula que imponha a obrigação de renovação por parte do locatário, vez que o seguro vigora por determinado prazo que pode não coincidir com a efetiva entrega das chaves.⁶⁵ Assim, e só nesse caso, o locador poderá, caso não renovado o contrato de seguro de fiança, pleitear o despejo por infração contratual.⁶⁶

Outro aspecto importante diz respeito à sub-rogação da seguradora no direito de cobrar o afiançado.

Certo é que, pagando o valor ao locador, a jurisprudência vem admitindo a cobrança da seguradora em face do afiançado, em ação própria, assim como o fiador que paga pode recobrar o afiançado nos termos do art. 831 do Código Civil.

E nem se diga que eventual pagamento do prêmio pela seguradora inibe a propositura da ação de despejo pelo locador.

Isso porque o sinistro caracteriza-se, normalmente, nos termos dos contratos: a) pela decretação do despejo; b) pela imissão judicial ou extrajudicial na posse; ou c) pela entrega amigável das chaves.”

Caracterizado o sinistro, a seguradora se obriga ao pagamento do prêmio ao locador e convalida eventual antecipação, também nos termos do contrato, em efetiva indenização.

Se isso ocorrer – adiantamento –, o beneficiário – locador – se obriga, igualmente por cláusula contratual, a devolver o valor antecipado à seguradora caso lhe seja pago pelo locatário e, no prazo avençado, propor a ação de despejo na exata medida em que a seguradora é parte ilegítima:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Ação de despejo por falta de pagamento. Seguro-fiança. Inadimplemento do locatário consumado. Encargos locatícios suportados pela seguradora que, em razão disso, ajuíza ação de despejo contra o locatário. Impossibilidade. Ausência de legitimidade ativa “ad causam”, a qual está reservada ao locador. Legitimidade extraordinária não constatada, ausente sub-rogação. Sentença extintiva mantida recurso improvido (Apelação nº 9098216-96.2007.8.26.0000, 31ª Câmara de Direito Privado, rel. Francisco Casconi, São Paulo, j. em 01.03.2011).

A ilegitimidade da seguradora para figurar no polo ativo da ação de despejo por falta de pagamento surge da natureza do seguro-fiança, acessório ao instrumento de locação e firmado apenas entre fiador e afiançado (seguradora e locatário, tendo o locador como beneficiário).

De outro lado, o Código de Processo Civil está calcado na ideia da legitimação ordinária (art. 3º, CPC), segundo a qual ao lesado é assegurada pretensão ligada ao seu próprio direito.

Com efeito, a hipótese de legitimação extraordinária, com fundamento na qual é possível pleitear, em nome próprio, direito alheio, decorre do art. 6º do CPC, segundo o qual “ninguém poderá pleitear, em nome próprio, direito alheio, salvo quando autorizado por lei”.

Como não há essa autorização legal, a seguradora é parte ilegítima para figurar no polo ativo de eventual ação de despejo por falta de pagamento, ainda que haja entregue o prêmio, adiantando valores ao locador, beneficiário do seguro a quem cabe propor a ação de despejo nos termos do art. 5º da Lei 8.245/1991.

O que é certo é que tal adiantamento ao locador, pela seguradora, não se trata, a toda evidência, de purgação de mora, fazendo-se necessária a ação para desfazer o contrato e, eventualmente, obter a desocupação do imóvel: despejo.

Ressalte-se que, nesses casos, em que o locador recebe o prêmio, não há descaracterização da inadimplência contratual do locatário e, em razão da sub-rogação da seguradora na titularidade da cobrança dos valores pagos a título de aluguel inadimplido, o locador deve ajuizar tão somente ação de despejo por falta de pagamento (não cumulada com cobrança) para resolver o contrato, bem como reaver o imóvel em face do inadimplemento contratual, posto que a cobrança, nesse caso, caberá à seguradora. Nesse sentido:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Locação de imóveis. Despejo por falta de pagamento. Seguro fiança locatícia. Pagamento da indenização pela seguradora. Descaracterização de inadimplemento. Improcedência da ação. Cobrança de dívida paga. Repetição do indébito. Descabimento. Sentença mantida. Apelo improvido. O fato de o contrato de locação estar garantido por Seguro Fiança Locatícia e de ter a locadora recebido da seguradora os valores atrasados pelo réu, até a data do ajuizamento da ação, não descaracteriza a inadimplência contratual dos locatários a ensejar o ajuizamento de ação de despejo por falta de pagamento. Inaplicável a regra contida no art. 940 do CC, eis que é preciso, para que incida a pena lá prevista, que tenha havido cobrança judicial de valor já pago, o que não ocorreu in casu (Apelação nº0008357-19.2012.8.26.0011, São Paulo, 31ª Câmara de Direito Privado, rel. Des. Armando Toledo, j. em 16.04.2013).

Tribunal de Justiça de São Paulo. Locação de imóvel. Despejo por falta de pagamento. Adiantamento pela seguradora. O adiantamento feito pela seguradora ao locador por conta de seguro-fiança não impede o prosseguimento da ação de despejo por falta de pagamento. Inexistente prova de pagamento dos aluguéis indicados pelo locador como inadimplidos e não purgada a mora, impõe-se a decretação do despejo. Recurso provido (Apelação nº 0052293-52.2007.8.26.0114, Campinas, 28ª Câmara de Direito Privado, rel. Des. Cesar Lacerda, j. em 18.10.2011).

Outrossim, a possibilidade de o locatário purgar a mora na ação de despejo proposta pelo locador, nos termos do permissivo da Lei do Inquilinato, no prazo da contestação, não representa cobrança indevida do débito de aluguéis ou demais encargos em atraso, bem como não induz à aplicação da penalidade prevista no citado art. 940 do Código Civil, posto que, de fato, não pagou e, nesse sentido, a “contratação de seguro-fiança não exime o locatário de pagar os alugueres. Ação procedente. Recurso desprovido” (Apelação nº 0124335-49.2009.8.26.0011, 36ª Câmara de Direito Privado, rel. Des. Pedro Baccarat, j. em 24.05.2012).

Assim, se o locatário purgar a mora na ação de despejo, restará vedada a cobrança da seguradora em face do locatário, hipótese na qual o locador deverá reembolsar a seguradora que eventualmente adiantou o prêmio.

Por fim, é preciso observar que há profundas diferenças entre a fiança e o seguro-fiança que não podem escapar à análise.

A fiança, do latim fidere, significa fiar, confiar. É o contrato acessório, gratuito e unilateral (só gera obrigações), mediante o qual o fiador garante o cumprimento da obrigação principal pelo afiançado, no caso o locatário, se este não vier a cumpri-la.

O seguro-fiança, por sua vez, é contrato de seguro pelo qual o afiançado, mediante um prêmio, tem o direito de ver paga eventual inadimplência sua em face do contrato de locação durante o prazo contratado para o seguro. Jamais se confunde com o contrato de fiança, gratuito, em regra, e unilateral.

Neste, há quem sustente que o locatário também é segurado. Isso porque, se o contrato de seguro-fiança garante o locador da inadimplência do locatário, também garante o locatário quanto ao pagamento dos aluguéis.

Nessa medida, poderia ser considerada descabida a cobrança manejada pela seguradora em face do próprio segurado que pagou o prêmio – no caso o locatário, nos termos do art. 23, XI, da Lei 8.245/1991 –, não se aplicando o art. 831 do Código Civil.

Todavia, há respeitáveis decisões, com as quais concordamos, admitindo a referida cobrança em face do locatário, não o considerando segurado:⁶⁷

Tribunal de Justiça de São Paulo. Locação de bem imóvel. Seguro-fiança. Declaratória de inexistência de débito c/c indenizatória. Seguradora que se sub-roga nos direitos do locador. Autores que não comunicam à seguradora a alteração societária. Manutenção da responsabilidade solidária até a entrega das chaves. Ausência de comunicação do encaminhamento do nome do devedor pelo órgão de proteção ao crédito. Danos morais não comprovados. Ação improcedente e reconvenção procedente. Recurso desprovido (Apelação nº 0008052-47.2009.8.26.0526, rel. Des. Melo Bueno, j. em 17.10.2011).

Sendo assim, é bom que se diga, admitida a cobrança pela seguradora, deverão incidir as restrições da Lei 8.009/1990, vez que o afiançado não se enquadra nas exclusões do art. 3º da aludida Lei, aplicável apenas na relação entre locador e locatário.

_______________

¹     Francisco Carlos Rocha de Barros, Comentários à Lei do inquilinato, 2. ed., São Paulo: Saraiva, 1997, p. 37.

²     Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Locação – fiança e dupla garantia – caução em dinheiro – invalidade – interpretação – Confirmada a existência de mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação e tendo o locador já recebido o valor caucionado, torna-se irretorquível a conclusão de que o depósito em caução deve prevalecer. Ap. c/ Rev. 267.949 – 3ª Câm. – Rel. Juiz Melo Junior (subst.) – j. em 03.05.90, in JTA (RT) 125/476.

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Fiança – locação – previsão de mais de uma garantia – nulidade da excedente – aplicação do artigo 37, parágrafo único, da Lei 8.245/91 e artigo 31, da Lei 6.649/79. A nulidade cominada pelo parágrafo único do artigo 37 da Lei 8.245/91, a exemplo do que ocorria na Lei 6.649/79, atinge apenas a garantia excedente, quer dizer, a que se seguiu à primeira, e assim por diante, e não toda a garantia. Ap. c/ Rev. 387.108 – 3ª Câm. – Rel. Juiz João Saletti – j. em 21.06.94, JTA (Lex) 154/222 Referência: locação e despejo – “Comentários à Lei 8.245/91” – Editora Revista dos Tribunais, pág. 86. Silvio de Salvo Venosa – “Nova Lei do Inquilinato Comentada” – Doutrina e Prática – Editora Atlas, p. 135. No mesmo sentido: JTA (RT) 101/300 JTA (Lex) 157/429.

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Fiança – Locação – Previsão de mais de uma garantia – Caução e fiança – Nulidade tão só da caução – Aplicação do artigo 37, parágrafo único, da Lei 8.245/91. Sendo oferecida conta de fiança em garantia de locação, e caução pelo próprio fiador, revela-se nula esta última modalidade de garantia, por força do que dispõe o artigo 37, parágrafo único, da Lei 8.245/91, repetição do artigo 31, parágrafo único, da Lei 6.649/79. Ap. c/ Rev. 444.595 – 10ª Câm. – Rel. Juiz Euclides de Oliveira – j. em 19.12.95, in JTA (Lex) 158/328.

Tribunal de Alçada do Paraná. 1. Prazo – medida cautelar de sustação de protesto – Liminar concedida – propositura da ação principal – superveniência das férias forenses – suspensão. O prazo de 30 (trinta) dias, para a propositura da ação principal (art. 806 do CPC), se suspende pelo advento das férias forenses, nos casos em que a lide não seja daquelas que tem curso na mesma. 2. Locação – fiança e entrega de nota promissória, assinada em branco – exigência abusiva e descabida, por se constituir em dupla garantia inerente a um mesmo contrato, que esbarra na vedação prevista no art. 31, parágrafo único, da Lei 6.649/79 – prevalência da garantia representada pela fiança, por estar embutida no contrato – preenchimento e cobrança da cambial inadmissíveis. Não pode o locador, num mesmo contrato de locação, exigir da locatária fiança e entrega de uma nota promissória, assinada em branco, visto que se trata de uma dupla garantia, respeitante a mesma avença contratual, que se ofende a regra estabelecida no art. 31, parágrafo único, da Lei 6.649/79, hipótese em que deve subsistir a primeira, por estar contida no corpo do aludido contrato, sendo descabida e espúria a postura consistente no preenchimento e na cobrança do valor aposto unilateralmente na cártula. (Apelação Cível – 0035487600 – Curitiba – Juiz conv. Duarte Medeiros – Terceira Câmara Cível – j. em 26.02.91 – Ac 0502506.

Tribunal de Alçada do Paraná. Locação – execução ajuizada contra os fiadores – fiança e caução exigidas pelos locadores – duplicidade de garantia vedada pela lei do inquilinato – invalidade da garantia constituída em excesso – interpretação do parágrafo único do artigo 31 da Lei 6.649/79. A lei do inquilinato, ao vedar a constituição de dupla garantia no contrato de locação, não comina sanção expressa para a infringência do dispositivo pertinente. Assim, na hipótese em que o locador tenha exigido dupla garantia, não há que se declarar a nulidade de ambas, justamente por falta de previsão legal neste sentido, mas sim invalidar a garantia instituída em excesso, no caso a caução, prevalecendo a fiança, prestada em primeiro lugar. Doutrina e jurisprudência. Parcial provimento do recurso por unanimidade de votos. Legislação: Lei 6.649/79 – art. 31 CPC – art. 586 CPC – art. 618 – Lei 8.245/91 – art. 37 – CPC – art. 75. jurisprudência: RT 657/135; JTARGS 66/247; RT 615/132; RT 601/161; STJ REsp. nº 2973-RJ, rel. Min. Sálvio de Figueiredo – DJU de 18.06.90; CPC – art 515, par. 1º (Apelação Cível – 0061669100 – Paranavaí – Juiz Ulysses Lopes – Quarta Câmara Cível – j. em 29.12.93 – Ac.: 4486 – Public.: 04.02.94).

³     Francisco C. Pontes de Miranda, Tratado de direito privado, Borsoi, 1954-1969, t. 4, p. 58.

⁴     Lei de Locações de Imóveis Comentada, 3ª ed., São Paulo: Saraiva, 1995.

⁵     Lei do Inquilinato Comentada, 3ª ed., São Paulo: Atlas, 1997.

⁶     Comentários à Lei de Locação de Imóveis Urbanos. Obra coletiva – coordenação de Juarez de Oliveira. São

⁷     Francisco Carlos Rocha de Barros. Ob. cit., p. 188.

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Fiança – Locação – Contrato prorrogado – Subsistência da garantia até efetiva devolução do imóvel – Aplicação do artigo 39 da Lei 8.245/91. A prorrogação do prazo contratual não caracteriza extinção da obrigação, “ex vi” do artigo 39 da Lei do Inquilinato, quando os fiadores assumiram a responsabilidade solidária pelos afiançados até a efetiva entrega das chaves do imóvel livre de pessoas e coisas. Ap. s/ Rev. 498.593 – 11ª Câm. – rel. Juiz Clóvis Castelo – j. em 20.10.97.

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Locação (Lei 8.245/91) – dano no imóvel – indenização – responsabilidade – cessão não consentida (artigo 13, § 1º) – persistência do locatário e fiador até a entrega das chaves (artigo 39). Não havendo documento escrito firmado pela locadora assentindo a transferência da locação, persiste a responsabilidade da locatária e da fiadora pelas obrigações assumidas até a efetiva entrega das chaves. Ap. c/ Rev. 424.243 – 11ª Câm. – rel. Juiz Clóvis Castelo – j. em 16.02.95.

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Locação – Fiança – Novação – Contrato prorrogado – Descaracterização – Subsistência da garantia. A simples prorrogação do contrato, após vencimento do prazo, sem nenhuma alteração de cláusula, não configura novação, de modo que persiste a responsabilidade dos fiadores. Ap. c/ Rev. 437.709 – 10ª Câm. – rel. Juiz Euclides de Oliveira – j. em 04.10.95.

⁸     Antenor Nascentes, Dicionário Ilustrado da Língua Portuguesa da Academia Brasileira de Letras, Rio de Janeiro: Bloch Editores S/A, 1971, vol. II.

⁹     Neste sentido:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Locação de imóveis – execução – penhora sobre imóvel oferecido em caução – impenhorabilidade – bem de família – reconhecimento – art. 6º da Constituição Federal (Emenda Constitucional nº 26/2000) – insubsistência da penhora – sentença parcialmente reformada. Apelação parcialmente provida (9169607-82.2005.8.26.0000, Apelação, Locação de Imóvel, Rel. Cristina Zucchi, Santos, 34ª Câmara de Direito Privado, Data do julgamento: 03.12.2009, Data de registro: 23.12.2009 – Outros números: 1014822/2-00, 992.05.103129-8).

Tribunal de Justiça de São Paulo. Locação de imóveis. Execução provisória. Imóvel oferecido em caução. Bem de família. Impenhorabilidade. Benefício legal instituído em favor da família. Direito indisponível. Recurso improvido (0067167-25.2009.8.26.0000, Agravo de Instrumento, Locação de Imóvel, Rel. Rosa Maria de Andrade Nery, São Bernardo do Campo, 34ª Câmara de Direito Privado, Data do julgamento: 31.08.2009, Data de registro: 25.09.2009 – Outros números: 1279826/9-00, 992.09.067167-7).

¹⁰     Francisco Carlos Rocha de Barros. Ob. cit., p. 182.

¹¹     Elvino Silva Filho, A Caução no Registro de Imóveis, Campinas, 1979, pp.18/19.

¹²     João Luiz Alves, Código Civil Anotado, 3ª ed., Rio de Janeiro: Borsoi, 1958, 3º vol., p. 162.

¹³     Elvino Silva Filho. Ob cit. p. 27.

¹⁴     Pontes de Miranda. Ob. cit., t. 20, p. 57.

¹⁵     Francisco Carlos Rocha de Barros. Ob. cit., p. 183.

¹⁶     Francisco Carlos Rocha de Barros. Ob. cit., p. 206.

¹⁷     Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Locação – caução – levantamento – falta de autorização do locatário – pedido de alvará para tal fim – impossibilidade – O levantamento do depósito garantidor do débito pendente só pode ocorrer mediante mandado judicial, após o locador promover a execução, penhorando o depósito retido, e não mediante alvará judicial. Ap. 163.810 – 1ª Câm. – Rel. Juiz Franklin Neiva – j. em 22.11.83, in JTA (RT) 88/383 Referências: Rogério Lauria Tucci e Villaça Azevedo – “Tratado de Locação Predial Urbana”, vol. 1º, p. 342 – Oswaldo Optiz e Silvia Optiz – “Locação Predial Urbana”, pág. 139 J. C. Pestana Aguiar – “Nova Lei do Inquilinato Comentada”, p. 83. No mesmo sentido: JTA (Saraiva) 71/247.

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Despejo – Contrato – Caução – Complementação quando defasada – Admissibilidade. É legítima a exigência do locador no sentido de que o inquilino complemente o valor da caução, toda vez que a soma de três meses do aluguel renovado e corrigido suplante o montante da caução realizada pelo locatário no início da locação e suas eventuais complementações. Ap. c/ Rev. 237.114 – 7ª Câm. – Rel. Juiz João Salleti (aux.) – j. 30.5.89, in JTA (RT) 119/344 Referência: Silvio Rodrigues – “Da Locação Predial”, 2ª ed., Saraiva, 1980, p. 117.

Tribunal de Alçada Civil do Rio de Janeiro. Despejo por falta de pagamento – obrigações – Apelação Cível 6613/96 – Reg. 4675-3. Cód. 96.001.06613. Oitava Câmara – Unânime. Juiz: Cássia Medeiros – j. em 09.10.96. Cumulação com cobrança. Caução. Compensação. Impossibilidade. Estipulado no contrato que o pagamento do aluguel será feito na sede da locadora, a inércia do locatário caracteriza a mora solvendi. Afigura-se ilegítima a suspensão do pagamento de aluguel ao fundamento de que o vice-presidente da sociedade locadora teria sido condenado na Justiça Federal pela prática de crimes. A caução em dinheiro em mãos do locador constitui garantia locatícia e não pagamento antecipado de aluguéis. Portanto, somente quando finda a locação se pode cogitar de compensação nos termos do artigo 38, parágrafo 2, da Lei 8245/91, entretanto, a caução em dinheiro não pode exceder o equivalente a três meses de aluguel e deve ser depositada em caderneta de poupança, revertendo as vantagens dela decorrentes. Rescindida a locação por sentença e condenado o réu ao pagamento dos aluguéis e encargos vencidos e vincendos, deve ser determinada a compensação do débito com o valor da caução, devidamente corrigido pelo rendimento das cadernetas de poupança no período. Núm. ementa: 44981.

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Locação – caução – depósito em caderneta de poupança – inocorrência – correção monetária, juros e multa – restituição acrescida de tais vantagens – admissibilidade – exegese do art. 32, § 2º, da Lei 6.649/79. Deixando o locador de depositar em caderneta de poupança a importância que, a título de caução, recebeu de seu inquilino, terá de devolvêla acrescida de correção monetária e juros que a mesma produziria se tal depósito houvesse sido realizado, além de multa no valor de tais vantagens. Ap. Sum. nº 194.799 – 4ª Câm. – Rel. Juiz Accioli Freire – j. em 23.9.86 Referência: Silvio Rodrigues – “Da Locação Predial”, 2ª ed., Saraiva, 1980, p. 117.

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Locação – Caução – Correção Monetária – Admissibilidade. A caução ofertada em garantia das cláusulas contratuais e depositada em conta de poupança, reverte-se ao locatário, devidamente atualizada, finda a locação. Ap. s/ Rev. 471.812 – 11ª Câm. – Rel. Juiz Clóvis Castelo – j. em 16.12.96. Anotação da Comissão. No mesmo sentido: JTA (RT) 85/318, 90/323, 101/250, 129/332 Ap. 183.509 – 7ª Câm. – Rel. Juiz Almeida Ribeiro – j. em 29.10.85 – Ap. c/ Rev. 424.920 – 3ª Câm. – Rel. Juiz João Saletti – j. em 07.02.95.

Tribunal de Alçada Civil do Rio de Janeiro. Garantias locatícias. Apelação Cível 42541 – Reg. 703. Quinta Câmara – Unânime. Juiz: Carpena Amorim – j. em 05.03.86. Falta de Depósito. Caução que não foi depositada pelo locador em caderneta de poupança. Obrigação de devolver o depósito mais juros e correção monetária. Desprovimento do recurso. Ementário: 41/86. Núm. Ementa: 26056.

¹⁸     Pontes de Miranda, Francisco. Ob. cit., t. XX, parágrafo 2.590, p. 468.

¹⁹     Alessandro Schirrmeister Segalla, Contrato de fiança, São Paulo: Atlas, 2013, p. 257.

²⁰     Francisco Carlos Rocha de Barros, Comentários à Lei do Inquilinato. Ob. cit.

²¹     Superior Tribunal de Justiça. REsp. nº 832669/SP; Recurso Especial 2006/0060124-0. Julgamento: 17.05.2007. Civil. Locação. Alegada violação ao art. 1.483 do Código Civil de 1916 e ao art. 586 do Código de Processo Civil. Ausência de prequestionamento. Súmula nº 211/STJ. Fiança. Outorga uxória. Ausência. Vício que invalida totalmente a garantia, mas que só pode ser alegado pelo cônjuge que não concedeu a vênia conjugal. Precedentes.

1. Este Superior Tribunal de Justiça pacificou o entendimento, cristalizado no Enunciado da Súmula 211/STJ, segundo o qual a mera oposição de embargos declaratórios não é suficiente para suprir o requisito do prequestionamento, sendo indispensável o efetivo exame da questão pelo acórdão objurgado.

2. É pacífico neste Superior Tribunal de Justiça o entendimento de que a falta da outorga uxória invalida a fiança por inteiro.

3. No caso dos autos, todavia, a falta da vênia conjugal foi arguida tão somente pelo cônjuge que prestou a fiança sem a autorização de sua esposa. Nesse caso, é de se aplicar a orientação desta Corte nos termos do art. 1.650 do atual Código Civil.

4. Recurso especial parcialmente conhecido e improvido.

Superior Tribunal de Justiça. Civil e Processo Civil. Locação. Fiança. Ausência de outorga uxória. Nulidade.

1. O Superior Tribunal de Justiça firmou compreensão de que a fiança prestada por um dos cônjuges sem outorga é nula de pleno direito, alcançando inclusive a meação do outro cônjuge.

2. Recurso provido (REsp. nº 555.238/RS, Rel. Ministro Paulo Gallotti, Sexta Turma, julgado em 21.10.2003, DJ de 26.03.2007, p. 304).

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Fiança – outorga uxória – ausência – nulidade da garantia – aplicação do artigo 235, III, do Código Civil [1.647, III]. A fiança dada pelo marido sem a anuência da mulher é absolutamente nula (e não simplesmente anulável), por infração a preceito de natureza cogente (ou seja, de observância obrigatória ou imperativa) contido no artigo 235, III [1.647, III], do Código Civil, c/c o seu artigo 145, IV [166, V]. Ap. c/ Rev. 454.332 – 3ª Câm. – Rel. Juiz Milton Sanseverino – j. em 21.05.96. Referências: Washington de Barros Monteiro – “Curso de Direito Civil”, Saraiva, São Paulo, 1994, 27ª ed., 5º vol., p. 359, parte final. Orlando Gomes – “Contratos”, Forense, Rio, 1994, 13ª ed., p. 436, nº 370, 1º tópico. Lauro Laertes de Oliveira – “Da Fiança” – Saraiva, São Paulo, 1981, nº 16, pp 35 e 38, “in fine”, letra “a” Silvio Rodrigues – “Direito Civil”, Saraiva, São Paulo, 1993, 21ª ed., vol. III, pág. 399, nº 179-A, nota 332-A, parte final – Clóvis Bevilacqua – “Código Civil Comentado”, Liv. Francisco Alves, Rio, 1960, 12ª ed., vol. II, p. 94, nº 3, 1º tópico – Pontes de Miranda – “Direito de Família”, Jacintho R. dos Santos, editor, Rio, 1917, 1ª ed., p. 102. No mesmo sentido: JTA (LEX) 25/93 JTA (Saraiva) 72/264 JTA (RT) 86/441, 88/307, 92/359, 97/193, 105/72, 106/372, 108/244, 114/290 RT 449/238, 472/117, 473/219, 479/204, 487/215, 527/229, 530/133, 532/161, 537/229 Jur. Cat. 38/224. Ap. 208.795 – 4ª Câm. – Rel. Juiz Aldo Magalhães – j. em 11.08.87 Ap. 265.106 – 5ª Câm. – Rel. Juiz Sebastião Amorim – j. em 08.08.90 Ap. c/ Rev. 351.453 – 5ª Câm. – Rel. Juiz Ismeraldo Farias – j. em 29.09.93 Ap. c/ Rev. 397.162 – 2ª Câm. – Rel. Juiz Diogo de Salles – j. em 07.02.94 Ap. c/ Rev. 384.742 – 4ª Câm. – Rel. Juiz Amaral Vieira – j. em 22.03.94 Ap. c/ Rev. 408.249 – 1ª Câm. – Rel. Juiz Magno Araújo – j. em 08.08.94 Ap. c/ Rev. 406.131 – 4ª Câm. – Rel. Juiz Celso Pimentel – j. em 09.08.94 EI c/ Rev. 400.192 – 3ª Câm. – Rel. Juiz João Saletti – j. em 30.01.95 Ap. c/ Rev. 419.616 – 11ª Câm. – Rel. Juiz Felipe Pugliesi – j. em 30.03.95 EI 417.688 – 3ª Câm. – Rel. Juiz Milton Sanseverino – j. em 25.04.95 Ap. c/ Rev. 428.028 – 8ª Câm. – Rel. Juiz Narciso Orlandi – j. em 04.05.95 Ap. c/ Rev. 448.651 – 8ª Câm. – Rel. Juiz Melo Bueno – j. em 15.02.96 Ap. c/ Rev. 471.974 – 1ª Câm. – Rel. Juiz Renato Sartorelli – j. em 16.12.96 EI 471.974 – 1ª Câm. – Rel. Juiz Magno Araújo – j. em 12.05.97 E. Esp. 5.934 – SP – STJ – 5ª T., Rel. Min. Edson Vidigal, j. em 26.02.96.

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Fiança – outorga uxória – ausência – nulidade – arguição privativa do cônjuge prejudicado. A nulidade da fiança pela falta de outorga uxória não pode ser levantada pelo próprio fiador, na medida em que é sua obrigação providenciar a assinatura da esposa ou, caso esta não concorde, deve ele se abster de prestar fiança. Ap. c/ Rev. 496.846 – 8ª Câm. – Rel. Juiz Walter Zeni – j. em 16.10.97. No mesmo sentido: JTA (LEX) 133/308, 139/292, 145/319, 151/309 JTA (Saraiva) 71/339, 72/288 JTA (RT) 105/341, 106/427, 129/306 RT 270/765, 274/332, 434/236, 473/129, 485/135 RTJ 56/512 Arquivo Judiciário 114/157 Ap. c/ Rev. 274.563 – 2ª Câm. – Rel. Juiz Acayaba de Toledo – j. em 10.09.90 Ap. c/ Rev. 414.264 – 4ª Câm. – Rel. Juiz Rodrigues da Silva – j. 27.9.94 Ap. c/ Rev. 409.001 – 4ª Câm. – Rel. Juiz Carlos Stroppa – j. em 25.10.94 Ap. c/ Rev. 418.146 – 12ª Câm. – Rel. Juíza Isabela Gama de Magalhães – j. em 3.11.94 AI 423.296 – 4ª Câm. – Rel. Juiz Rodrigues da Silva – j. em 29.11.94 Ap. c/ Rev. 420.623 – 5ª Câm. – Rel. Juiz Alves Bevilacqua – j. em 22.02.95 Ap. c/ Rev. 402.345 – 11ª Câm. – Rel. Juiz José Malerbi – j. em 23.02.95 Ap. s/ Rev. 430.105 – 10ª Câm. – Rel. Juiz Euclides de Oliveira – j. em 17.05.95 Ap. s/ Rev. 438.544 – 6ª Câm. – Rel. Juiz Carlos Stroppa – j. 18.11.95 EI c/ Rev. 437.554 – 5ª Câm. – Rel. Juiz Adail Moreira – j. em 28.02.96 Ap. c/ Rev. 464.463 – 2ª Câm. – Rel. Juiz Vianna Cotrim – j. em 23.09.96 Ap. c/ Rev. 491.079 – 1ª Câm. – Rel. Juiz Renato Sartorelli – j. em 25.8.97.

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Fiança – outorga uxória – ausência – inexistência de probabilidade de prejuízo – irrelevância – nulidade da garantia. Pode a mulher casada pedir a nulidade da fiança, por ausência de outorga uxória, mesmo que não haja probabilidade de prejuízo. Ap. c/ Rev. 462.584 – 1ª Câm. – Rel. Juiz Magno Araújo – j. em 02.09.96.

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Embargos de Terceiro – Fiança – Outorga Uxória inexistente. Oposição pela mulher – Cabimento. Embargos de Terceiro é o meio adequado para discutir a nulidade da fiança prestada sem outorga uxória, se a embargante não é parte na execução. Ap. c/ Rev. 226.771 – 8ª Câm. – Rel. Juiz Narciso Orlandi – j. em 4.10.88, in JTA (RT) 114/290. No mesmo sentido: JTA (RT) 106/372 JTA (Lex) 66/219 Ap. 92.498 – 3ª Câm. – Rel. Juiz Carvalho Pinto – j. em 17.07.79 Ap. c/ Rev. 412.120 – 3ª Câm. – Rel. Juiz João Saletti – j. em 08.11.94. Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Fiança – outorga uxória – ausência – nulidade da garantia – aplicação do artigo 242, I c/c o artigo 235, III, do Código Civil [1.647, III do Código Civil de 2002] – interpretação do item I do artigo 5º c/c o § 4º do artigo 226, ambos da Constituição da República. A nulidade da fiança por ausência de outorga uxória é absoluta e não convalesce; descabendo incluir-se meação de pessoa que sequer foi parte do contrato de fiança e que, por isto, dispensada do ônus de provar. Ap. c/ Rev. 290.938 – 1ª Câm. – Rel. Juiz Lagrasta Neto – j. em 06.05.91 Referência: RTJ 81/564. No mesmo sentido: JTA (Lex) 135/357.

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Fiança – Outorga Uxória – Ausência – Casamento posterior ao ato – Validade. O casamento posterior à fiança não a nulifica nem impõe outorga uxória de quem, à época, não era cônjuge. Ap. c/ Rev. 417.584 – 4ª Câm. – Rel. Juiz Celso Pimentel – j. em 08.11.94, JTA (LEX) 154/225. Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Fiança – outorga uxória – ausência – nulidade – fiador comerciante individual – firma idêntica a seu nome civil – irrelevância. A fiança prestada pelo marido sem o consentimento da mulher não tem validade, sendo irrelevante o fato do fiador ser comerciante individual com firma idêntica a seu nome civil, pois, tal não implica na existência de duas pessoas, mas em uma só, com um único patrimônio, que responde pelas obrigações assumidas, sejam de natureza mercantil ou não. Ap. 208.795 – 4ª Câm. – Rel. Juiz Aldo Magalhães – j. em 11.08.87, in JTA (RT) 108/447.

Em sentido contrário:

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Fiança – outorga uxória – ausência – nulidade tão somente da parte do cônjuge prejudicado. Estabelecida a exclusão da comunhão como consequência da ausência de um dos cônjuges na fiança, segue que, a respectiva meação constituirá o limite da pretensão anulatória ou de ineficácia. Ap. c/ Rev. 441.736 – 4ª Câm. – Rel. Juiz Celso Pimentel – j. em 12.12.95.

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Fiança – outorga uxória – ausência – nulidade – interposição e ação declaratória com este fim – cabimento. A mulher possui legitimidade ativa “ad causam” para defender a sua meação frente a fiança prestada pelo marido sem o seu consentimento. Ap. c/ Rev. 466.642 – 6ª Câm. – Rel. Juiz Lagrasta Neto – j. em 16.10.96, “in” JTA (LEX) 163/536 (em.).

Superior Tribunal de Justiça. Processual Civil. Locação. Fiança. Prequestionamento. Inexistência. Súmulas nos 282/ STF e 211/STJ. Ausência da outorga uxória. Nulidade relativa. Arguição pelo cônjuge que prestou a fiança. Ilegitimidade. Decretação de ofício pelo magistrado. Impossibilidade. Recurso especial conhecido e improvido.

1. É pacífica a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que é nula a fiança prestada sem a necessária outorga uxória, não havendo considerá-la parcialmente eficaz para constranger a meação do cônjuge varão.

2. É inadmissível recurso especial pela alínea “a” do permissivo constitucional, quando os dispositivos infraconstitucionais tidos por violados não foram debatidos no acórdão recorrido, malgrado tenham sido opostos embargos declaratórios, restando ausente seu necessário prequestionamento. Tal exigência tem como desiderato principal impedir a condução ao Superior Tribunal de Justiça de questões federais não examinadas no tribunal de origem. Aplicação das Súmulas nos 282/STF e 211/STJ.

3. Nos termos do art. 239 do Código Civil de 1.916 (atual art. 1.650 do novo Código Civil), a nulidade da fiança só pode ser demandada pelo cônjuge que não a subscreveu, ou por seus respectivos herdeiros.

4. Afasta-se a legitimidade do cônjuge autor da fiança para alegar sua nulidade, pois a ela deu causa. Tal posicionamento busca preservar o princípio consagrado na lei substantiva civil segundo a qual não poder invocar a nulidade do ato aquele que o praticou, valendo-se da própria ilicitude para desfazer o negócio.

5. A nulidade da fiança também não pode ser declarada ex officio, à falta de base legal, por não se tratar de nulidade absoluta, à qual a lei comine tal sanção, independentemente da provocação do cônjuge ou herdeiros, legitimados a argui-la. Ao contrário, trata-se de nulidade relativa, válida e eficaz entre o cônjuge que a concedeu, o afiançado e o credor da obrigação, sobrevindo sua invalidade quando, e se, legitimamente suscitada, por quem de direito, vier a ser reconhecida judicialmente, quando, então, em sua totalidade será desconstituído tal contrato acessório.

²²     Paulo Lobo, Famílias, 2. ed., São Paulo: Saraiva, 2009, p. 310.

²³     Entendemos que os efeitos da sentença devem retroagir à data da propositura da ação, não podendo ser imputada ao requerente eventual demora na prolação da sentença. Em sentido contrário, entendendo que os efeitos da anulabilidade operam-se a partir da sentença: TJSP, Apelação com Revisão 0023569-31.2003.8.26.0000, j. 03.11.2009.

²⁴     Ou seus herdeiros, caso faleça antes do final do prazo decadencial de 2 anos contados do fim da sociedade conjugal (Código Civil, art. 1.649).

²⁵     Nesse sentido:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Despejo c.c. cobrança. Execução. Fiança. Falta de outorga uxória. Nulidade postulada em embargos, pelo fiador. Rejeição Sentença que reconhece a invalidade em ação declaratória proposta pelo cônjuge. Recurso pendente interposto contra esse julgado. Locador que postula o levantamento de valores depositados pelo fiador na ação de despejo. Ilegitimidade do fiador para obstar, em nome próprio, levantamento do valor da condenação por ele depositada espontaneamente. Indeferimento do levantamento e suspensão da execução inadmissíveis. Efeitos “ex nunc” da procedência do pleito declaratório de nulidade da fiança. Eficácia apenas a partir do trânsito em julgado, que ainda não ocorreu na hipótese dos autos. Precedentes desta Col. Câmara. Decisão reformada. Recurso provido (Agravo de Instrumento nº 0092597-71.2012.8.26.0000, rel. Reinaldo Caldas, 26ª Câmara de Direito Privado, j. em 26.09.2012, Registro: 28.09.2012. Outros números: 925977120128260000).

²⁶     Nelson Nery Júnior e Rosa Maria de Andrade Nery, Código Civil comentado, 5. ed., São Paulo: RT, 2007, p. 337.

²⁷     6. Recurso especial conhecido e improvido (REsp. nº 772.419/SP, Rel. Ministro Arnaldo Esteves Lima, Quinta Turma, julgado em 16.03.2006, DJ de 24.04.2006, p. 453).

Em parte:

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Fiança – outorga uxória – ausência – fiadores profissionais – nulidade – inexistência. Constituindo a prestação de fiança uma atividade profissional do casal, exercida de comum acordo, com uma anuência ampla e genérica, a falta de outorga uxória não invalida a garantia prestada. Ap. Sum. 170.450 – 8ª Câm. – Rel. Juiz Martins Costa – j. em 13.6.84, in JTA (RT) 92/435.

É de boa norma que se o fiador se declarar solteiro, exija-se certidão de nascimento atualizada, onde poder-se-á constatar se o alegado procede ou não, mormente em face das consequências advindas da fiança sem a autorização do cônjuge (no nosso entendimento, nulidade absoluta).

Tribunal de Alçada do Rio Grande do Sul. Recurso: Apc Número: 28089. Data: 19/05/1982. Órgão: Terceira Câmara Cível. Relator: Ruy Rosado de Aguiar Junior. Origem: Porto Alegre. Embargos de Terceiro. Mulher casada. Fiança. Outorga uxória. É nula a fiança sem outorga uxória. Não modifica essa definição o fato de o fiador ter sido qualificado como solteiro. Embargos de terceiro julgados procedentes. Apelação improvida. Decisão: negado provimento. Unânime. RF. LG.: CC-235 PAR-III; LF-4121 DE 1962 ART-3 Jurisp.: Julgados TARGS V-40 P-330, V-34 P-282.

Em sentido contrário:

Supremo Tribunal Federal. Recurso Extraordinário 56693. Julgamento: 30/10/1964. Fiança sem outorga uxória é anulável e não nula. O recorrente, ao declarar-se solteiro, procedeu com malícia, recurso não conhecido. Publicação: DJ de 03.12.1964, p. 04.431. Relator: Hermes Lima. Segunda Turma.

Tribunal de Alçada do Rio Grande do Sul. Apelação 186012829 – DATA: 09.04.1986 – Órgão: Terceira Câmara Cível – Relator: Silvio Manoel de Castro Gamborgi. Origem: Passo Fundo. Embargos do devedor. Fiança. Outorga uxória. Suspensão do processo. A fiança, ainda que prestada pelo marido sem outorga uxória, é valida, e como tal gera seus efeitos até ser anulada. O fiador deve responder com sua meação, ainda que a fiança venha a ser anulada através de ação própria intentada por sua esposa, porque se declarou solteiro ao assinar o contrato. Apelo improvido. Decisão: negado provimento. Unânime.

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Execução – Fiador – Benefício de Ordem – Renúncia – Admissibilidade. É permitida a renúncia ao benefício de ordem, pelo fiador maior e capaz. Ap. s/ Rev. 465.818 – 9ª Câm. – Rel. Juiz Eros Piceli – j. em 25.9.96, “in” JTA (LEX) 161/578 (em).

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Execução – Fiador – Legitimidade Passiva – Título Judicial – Cientificação para ação de despejo – Reconhecimento – Se o fiador é garante solidário, até a efetiva entrega das chaves, constando renúncia expressa do direito de benefício de ordem, depois de intimado na ação de despejo por falta de pagamento, está legitimado a figurar no polo passivo da execução, ainda que promovida somente contra ele. Tal se justifica por causa da solidariedade. Ap. s/ Rev. 500.637 – 3ª Câm. – Rel. Juiz Aclibes Burgarelli – j. em 25.11.97. Referência: JTA (LEX) 149/251. No mesmo sentido: JTA (LEX) 164/572 (em.) Ap. s/ Rev. 466.322 – 11ª Câm. – Rel. Juiz Artur Marques – j. em 14.10.96 AI 497.555 – 11ª Câm. – Rel. Juiz José Malerbi – j. em 04.08.97.

²⁸     Neste sentido, o art. 1.015 do Código Civil:

Art. 1.015. No silêncio do contrato, os administradores podem praticar todos os atos pertinentes à gestão da sociedade; não constituindo objeto social, a oneração ou a venda de bens imóveis depende do que a maioria dos sócios decidir.

Parágrafo único. O excesso por parte dos administradores somente pode ser oposto a terceiros se ocorrer pelo menos uma das seguintes hipóteses:

I – se a limitação de poderes estiver inscrita ou averbada no registro próprio da sociedade;

II – provando-se que era conhecida do terceiro;

III – tratando-se de operação evidentemente estranha aos negócios da sociedade.

Tribunal de Justiça de São Paulo. Declaratória de Nulidade de Ato Jurídico (Confissão de dívida e notas promissórias). Confissão de dívida e notas promissórias emitidas por um único sócio da empresa. Necessidade de presença dos demais sócios, em razão de a gerência ser exercida conjuntamente por todos, nos termos do contrato social. Obrigação contraída pelo sócio que não pode se estender à sociedade. Credor que não observou a mínima cautela de exigir a necessária prova de representação societária, além de não ter compulsado o registro público assentado na Junta Comercial. Qualidade específica do suposto credor que afasta o invocado socorro à sua boa-fé negocial. Decretação de nulidade do ato jurídico. Sentença reformada. Apelação provida (9184410-12.2001.8.26.0000, Apelação com Revisão, Rel. James Siano, 19ª Câmara de Direito Privado, Data do julgamento: 27.03.2007, Data de registro: 15.06.2007 – Outros números: 1057883300, 991.01.061381-2).

²⁹     Neste sentido:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Monitoria – Cheque prescrito. Alegação de assinatura irregular por sócia da pessoa jurídica emitente – Prática de atos ultra vires societatis – Improcedência – Aplicabilidade da teoria da aparência – Conluio entre terceiro e o administrador social não comprovado. Responsabilidade da empresa pelos atos praticados sob a aparência de regularidade na gestão dos negócios – Embargos improcedentes – Recurso improvido (9181876-32.2000.8.26.0000, Apelação com Revisão, Rel. Ricardo Negrão,19ª Câmara de Direito Privado, Data do julgamento: 31.01.2006, Data de registro: 22.02.2006 – Outros números: 965207500, 991.00.032116-0).

³⁰     Vejamos algumas decisões sobre o tema:

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Fiança – responsabilidade – cônjuges fiadores – morte de um deles – subsistência do outro que a prestou conjuntamente. A mulher que, com o marido, assina na qualidade de fiadora não é mera figurante, mas fiadora e sua obrigação persiste mesmo após a morte do marido. Ap. c/ Rev. 285.031 – 8ª Câm. – Rel. Juiz Narciso Orlandi – j. em 06.03.91. No mesmo sentido: JTA (Lex) 18/26, 30/99, 51/193, 133/311 JTA (Saraiva) 79/252 JTA (RT) 113/391, 114/226, 118/318 RT 345/439, 503/166. Ap. c/ Rev. 235.514 – 4ª Câm. – Rel. Juiz Telles Corrêa – j. em 16.05.89. Ap. c/ Rev. 379.610 – 4ª Câm. – Rel. Juiz Amaral Vieira – j. em 03.05.94. Ap. c/ Rev. 409.493 – 9ª Câm. – Rel. Juiz Francisco Casconi – j. em 17.08.94. Ap. c/ Rev. 417.647 – 7ª Câm. – Rel. Juiz Demóstenes Braga – j. em 22.11.94. Ap. c/ Rev. 424.570 – 3ª Câm. – Rel. Juiz Gomes Varjão – j. em 07.02.95. Ap. c/ Rev. 436.670 – 7ª Câm. – Rel. Juiz Luiz Henrique – j. em 29.08.95. Ap. c/ Rev. 441.990 – 2ª Câm. – Rel. Juiz Norival Oliva – j. em 20.11.95. Ap. s/ Rev. 453.656 – 7ª Câm. – Rel. Juiz Emmanoel França – j. em 16.4.96. Ap. c/ Rev. 491.549 – 3ª Câm. – Rel. Juiz Ribeiro Pinto – j. em 07.10.97. Em sentido contrário: Ap. c/ Rev. 428.431 – 2ª Câm. – Rel. Juiz Diogo De Salles – j. em 08.05.95.

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Locação – fiança – morte do fiador – manutenção da obrigação pela mulher – não figuração no contrato como fiadora – extinção da garantia. Limitando-se a ré a autorização da fiança pelo marido, não há cogitar da sua manutenção como obrigada a débitos cobrados após a morte dele, ademais, não tendo figurado no contrato como fiadora. Ap. c/ Rev. 408.395 – 8ª Câm. – Rel. Juiz Milton Gordo – j. em 11.08.94 – JTA (LEX) 153/328. No mesmo sentido: Ap. c/ Rev. 463.884 – 5ª Câm. – Rel. Juiz Pereira Calças – j. em 06.11.96.

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Fiança – responsabilidade – morte de um fiador – extinção da garantia quanto ao cônjuge que a prestou conjuntamente. Entendendo-se que o fiador é o casal, por força do artigo 235, III, do Código Civil, e não o marido ou a mulher individualmente considerados, há de se reconhecer que o falecimento de um deles acarreta a extinção do contrato acessório de fiança a partir da data do passamento. Em consequência não poderá ser cobrado ao sobrevivente a dívida do afiançado posterior a esse termo. Ap. c/ Rev. 428.431 – 2ª Câm. – Rel. Juiz Diogo de Salles – j. em 08.05.95. Referências: Fran Martins – “Contratos e Obrigações Comerciais”, 6ª ed., Forense, 81, pág. 605. Caio Mario da Silva Pereira – “Instituições de Direito Civil”, Vol. III, Editora Forense, p. 360. João Luiz Alves – “Código Civil Anotado”, RT, 643/227 Orlando Gomes – “Contratos”, 12ª ed., Forense, 92, pág. 497. Em sentido contrário: JTA (LEX) 18/26, 30/99, 51/193, 133/311 JTA (Saraiva) 79/252 JTA (RT) 113/391, 114/226, 118/318 RT 345/439, 503/166 Ap. c/ Rev. 235.514 – 4ª Câm. – Rel. Juiz Telles Corrêa – j. em 16.05.89. Ap. c/ Rev. 285.031 – 8ª Câm. – Rel. Juiz Narciso Orlandi – j. em 06.03.91. Ap. c/ Rev. 379.610 – 4ª Câm. – Rel. Juiz Amaral Vieira – j. em 03.05.94. Ap. c/ Rev. 409.493- 9ª Câm. – Rel. Juiz Francisco Casconi – j. em 17.08.94. Ap. c/ Rev. 417.647 – 7ª Câm. – Rel. Juiz Demóstenes Braga – j. em 22.11.94. Ap. c/ Rev. 424.570 – 3ª Câm. – Rel. Juiz Gomes Varjão – j. em 07.02.95. Ap. c/ Rev. 436.670 – 7ª Câm. – Rel. Juiz Luiz Henrique – j. em 29.08.95.

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Fiança – locação – morte do fiador – extinção da garantia – responsabilidade dos herdeiros restrita aos débitos vencidos até o óbito – aplicação do artigo 1.501 do Código de Processo Civil. Limita-se a responsabilidade dos herdeiros do fiador falecido à data do óbito do mesmo, ficando esclarecido ainda que tal responsabilidade não pode ultrapassar as forças da herança. Ap. c/ Rev. 463.884 – 5ª Câm. – Rel. Juiz pereira calças – J. 6.11.96. No mesmo sentido: JTA (LEX) 157/278 JTA (Saraiva) 70/148, 72/267, 79/252. Ap. s/ Rev. 330.660 – 1ª Câm. – Rel. Juiz Renato Sartorelli – 8.3.93. Ap. c/ Rev. 434.113 – 5ª Câm. – Rel. Juiz Antonio Maria – j. em 26.09.95. Ap. c/ Rev. 429.710 – 6ª Câm. – Rel. Juiz Gamaliel Costa – j. em 20.09.95. Ap. c/ Rev. 473.590 – 12ª Câm. – Rel. Juiz Luís De Carvalho – j. em 27.02.97. Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo

Locação – fiança – morte de um dos fiadores – substituição por outro – recusa pelo locador – necessidade de fundamentação. O locador poderá recusar a fiança prestada por determinada pessoa apontada pelo locatário, desde que o faça fundamentadamente. Ap. s/ Rev. 469.788 – 5ª Câm. – Rel. Juiz Laerte Sampaio – j. em 20.11.96, “in” JTA (LEX) 163/496.

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Despejo – infração contratual – nova fiança não prestada – morte de um dos fiadores – garantia mantida pelos restantes – descaracterização. Não tem o locador direito de exigir a substituição de fiador falecido quando subsiste a obrigação com fiadora solidária. Ap. s/ Rev. 438.037 – 11ª Câm. – Rel. Juiz Clovis Castelo – 25.9.95, “in” JTA (LEX) 157/425. 1. No mesmo sentido: Ap. c/ Rev. 235.514 – 4ª Câm. – Rel. Juiz Telles Corrêa – j. em 16.05.89. 2. Em sentido contrário: Ap. s/ Rev. 443.485 – 5ª Câm. – Rel. Juiz Laerte Sampaio – j. em 10.10.95.

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Despejo – infração contratual (artigo 9º, II, da Lei 8.245/91) – nova fiança não prestada – morte de um dos fiadores – desfalque da garantia – caracterização. A falta de substituição do fiador implica em inadimplemento contratual capaz de legitimar a rescisão contratual. Ap. s/ Rev. 443.485 – 5ª Câm. – Rel. Juiz Laerte Sampaio – j. em 10.10.95. Em sentido contrário: Ap. c/ Rev. 235.514 – 4ª Câm. – Rel. Juiz Telles Corrêa – j. em 16.05.89.

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Despejo – infração contratual – nova fiança não prestada – morte do fiador – notificação inexistente – descaracterização. Morto o fiador, tem o senhorio o direito irrecusável de exigir a sua substituição por outro idôneo; cumpre-lhe, porém, assegurar ao inquilino, através de aviso premonitório, o direito de apresentar novo garante, pois a ausência de notificação, verdadeira condição de procedibilidade para o exercício da ação de despejo, impede o locador de pleitear a rescisão da avença por infração ao contrato. Ap. c/ Rev. 288.846 – 1ª Câm. – Rel. Juiz Renato Sartorelli – j. em 29.04.91 – Referência: Lauria Tucci e Villaça Azevedo – “Tratado da Locação Predial Urbana”, vol. 1º, págs. 357/358. No mesmo sentido: JTA (RT) 111/275. Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Despejo – infração contratual – nova fiança não prestada – obrigação estabelecida no contrato – caracterização – medida cautelar anterior – desnecessidade. Havendo cláusula contratual estabelecendo que o locatário deve, dentro de certo prazo, prestar nova fiança, em caso de morte, falência ou insolvência do primeiro fiador, caracteriza-se infração contratual se o inquilino, notificado, não cumpre aquela obrigação. Nesse caso, a ação de despejo não está condicionada à prévia medida cautelar (art. 830 do CPC) para constranger o locatário a apresentar novo garante. Ap. 148.794 – 8ª Câm. – Rel. Juiz José Cardinale – j. em 22.09.82, in JTA (Saraiva) 79/190 Referências: Lauria Tucci e Villaça Azevedo – “Tratado da Locação Predial Urbana”, 1º vol., ed. 1980, pág. 358, Silva Pacheco – “Tratado das Ações de Despejo” – 5ª ed., pág. 149, Oswaldo Opitz e Silvia Opitz – “Locação Predial Urbana”, 2ª ed., p. 163.

³¹     No mesmo sentido: JTA (Lex) 18/26, 30/99, 51/193, 133/311, 144/519 (em.); JTA (Saraiva) 79/252, JTA (RT) 113/391, 114/226, 118/318, RT 345/439, 503/166; Apel. c/ rev. nº 235.514, 4ª Câm., rel. Juiz Telles Corrêa, j. em 16.05.89; Apel. c/ rev. nº 285.031, 8ª Câm., rel. Juiz Narciso Orlandi, j. em 06.03.91; Apel. c/ rev. nº 379.610, 4ª Câm., rel. Juiz Amaral Vieira, j. em 03.05.94; Apel. c/ rev. nº 409.493, 9ª Câm., rel. Juiz Francisco Casconi, j. em 17.08.94; Apel. c/ rev. nº 417.647, 7ª Câm., rel. Juiz Demóstenes Braga, j. em 22.11.94; Apel. c/ rev. nº 424.570, 3ª Câm., rel. Juiz Gomes Varjão, j. em 07.02.95; Apel. c/ rev. nº 436.670, 7ª Câm., rel. Juiz Luiz Henrique, j. em 29.08.95; Apel. c/ rev. nº 441.990, 2ª Câm., rel. Juiz Norival Oliva, j. em 20.11.95; Apel. s/ rev. nº 453.656, 7ª Câm., rel. Juiz Emmanoel França, j. em 16.04.96; Apel. / rev. nº 491.549, 3ª Câm., rel. Juiz Ribeiro Pinto, j. em 07.10.97; Apel. c/ rev. nº 535.602, 2ª Câm., rel. Juiz Felipe Ferreira, j. em 08.02.99.

³²     No mesmo sentido: JTA (Lex) 136/398, 143/332, 144/518 (em.), 147/389, 149/302, 153/471 (em.); JTA (RT) 95/258, 103/300, 106/367, 124/269, 128/240, RT 482/162, 521/184, 593/155, 612/247; Apel. Sum. nº 160.527, 9ª Câm., rel. Juiz Flávio Pinheiro, j. em 17.08.83; Apel. nº 166.606, 9ª Câm., rel. Juiz Marcello Motta, j. em 04.04.84; Apel. nº 194.217, 6ª Câm., rel. Juiz Soares Lima, j. em 05.08.86; Apel. nº 197.435, 3ª Câm., rel. Juiz Ferreira de Carvalho, j. em 16.09.86; Apel. c/ rev. nº 268.942, 2ª Câm., rel. Juiz Batista Lopes, j. em 21.05.90; Apel. c/ rev. nº 268.039, 5ª Câm., rel. Juiz Sebastião Amorim, j. em 08.08.90; Apel. s/ rev. nº 262.999, 2ª Câm., rel. Juiz Batista Lopes, j. em 03.09.90; Apel. s/ rev. nº 287.962, 2ª Câm., rel. Juiz Batista Lopes, j. em 15.04.91; Apel. c/ rev. nº 322.636, 8ª Câm., rel. Juiz Narciso Orlandi, j. em 10.12.92; Apel. c/ rev. nº 341.679, 1ª Câm., rel. Juiz Renato Sartorelli, j. em 24.05.93; Apel. c/ rev. nº 407.070, 2ª Câm., rel. Juiz Diogo de Salles, j. em 04.07.94; Apel. c/ rev. nº 427.607, 7ª Câm., rel. Juiz Antonio Marcato, j. em 09.05.95; Ap. s/ rev. nº 432.248, 5ª Câm., rel. Juiz Laerte Sampaio, j. em 17.05.95; Apel. s/ rev. nº 432.309, 2ª Câm., rel. Juiz Norival Oliva, j. em 22.05.95; Apel. c/ rev. nº 452.362, 11ª Câm., rel. Juiz Mendes Gomes, j. em 15.04.96; Apel. c/ rev. nº 463.565, 5ª Câm., rel. Juiz Sebastião Amorim, j. em 04.09.96; Apel. c/ rev. nº 465.169, 2ª Câm., rel. Juiz Andreatta Rizzo, j. em 23.09.96; EI nº 465.530, 5ª Câm., rel. Juiz Laerte Sampaio, j. em 29.01.97; Apel. c/ rev. nº 473.261, 1ª Câm., rel. Juiz Renato Sartorelli, j. em 03.02.97; Apel. c/ rev. nº 528.099, 1ª Câm., rel. Juiz Diogo de Salles, j. em 30.11.98; Apel. c/ rev. nº 528.171, 12ª Câm., rel. Juiz Oliveira Prado, j. em 18.03.99.

³³     Tribunal de Alçada do Rio Grande do Sul. AGI 196056444 – 28.08.1996 – Terceira Câmara Cível – Relator: Gaspar Marques Batista. Porto Alegre. Ação revisional de aluguel. Mudança de endereço do fiador sem comunicação ao locador. Não há dúvida que o locador pode exigir a substituição da modalidade de garantia quando ocorrer a mudança de residência do fiador sem comunicação àquele. Todavia, não pode o Estado compelir o locatário a tal procedimento, notadamente ao ensejo de ação revisional. A forma admissível é mediante notificação com prazo de trinta dias. Incidência na espécie do inciso III do artigo 40 da Lei 8.245, de 18.10.1991. Negado provimento. Unânime. RF. LG.: LF-8245 de 1991, art. 40.

³⁴     Nesse sentido: STJ, AgRg no AgIn 633.522/PR (2004/0142389-0), rel. Min. Paulo Gallotti: “Agravo regimental. Locação. Fiança. Interpretação restritiva. 1. O contrato de fiança deve ser interpretado restritivamente, limitando a responsabilidade dos fiadores ao prazo originariamente firmado, ainda que haja cláusula prevendo sua responsabilidade até a entrega das chaves. 2. Ressalva do ponto de vista do relator. 3. Agravo improvido.” Acórdão:

“Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Ministros da Sexta Turma do Superior Tribunal de Justiça, na conformidade dos votos e das notas taquigráficas a seguir, por unanimidade, negar provimento ao agravo regimental, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Paulo Medina, Hélio Quaglia Barbosa, Nilson Naves e Hamilton Carvalhido votaram com o Sr. Ministro Relator. Brasília (DF), 14 de junho de 2005 (data do julgamento). Ministro Paulo Gallotti, Presidente e Relator”.

Relatório:

(...) Conforme o entendimento predominante no Superior Tribunal de Justiça, o contrato de fiança deve ser interpretado restritivamente, não vinculando o fiador a prorrogação do pacto locatício sem sua expressa anuência, ainda que haja cláusula prevendo sua responsabilidade até a entrega das chaves. Ressalvo, contudo, meu ponto de vista em sentido contrário, entendendo que, havendo disposição específica prevendo a responsabilidade do fiador no caso de renovação do pacto locatício por prazo indeterminado até a entrega das chaves, a hipótese não é de interpretação extensiva, mas de simples aplicação de cláusula contratual (voto vencido no REsp 421.098/ DF, DJU 26.04.2004). Esse, todavia, não é o entendimento que veio a prevalecer no âmbito da Terceira Seção desta Corte, como se vê dos seguintes precedentes: A – “Civil. Locação. Fiança. Interpretação não extensiva. Responsabilidade. Restrita ao período originalmente contratado. Continuidade da garantia sem anuência do fiador. Impossibilidade. Cláusula que obrigue o fiador até a efetiva entrega das chaves. Irrelevância. Súmula 214/STJ. I – A obrigação decorrente da fiança locatícia deve se restringir ao prazo originalmente contratado, descabendo se exigir do garantidor o adimplemento de débitos que pertinem ao período de prorrogação da locação, à qual não anuiu, consoante a regra dos arts. 1.003 e 1.006 do Estatuto Civil [1916]. Precedentes. II – A impossibilidade de conferir interpretação extensiva à fiança locativa, consoante pacífico entendimento desta Eg. Corte, torna, na hipótese, irrelevante, para o efeito de se aferir o lapso temporal da obrigação afiançada, cláusula contratual que preveja a obrigação do fiador até a entrega das chaves, bem como aquela que pretenda afastar a disposição prevista no art. 1.500 do Código Civil [1916]. III – Consoante dispõe a Súmula 214 desta Corte: ‘O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu.’ IV – Embargos de divergência acolhidos (EREsp 302.209/MG, rel. Min. Gilson Dipp, DJU 18.11.2002). B – ‘Processual civil. Embargos de divergência. Locação. Fiança. Interpretação restritiva. Divergência superada. Súmula 168/STJ. A jurisprudência assentada nesta Corte construiu o pensamento de que, devendo ser o contrato de fiança interpretado restritivamente, não se pode admitir a responsabilização do fiador por encargos locatícios decorrentes de contrato de locação prorrogado sem a sua anuência, ainda que exista cláusula estendendo sua obrigação até a entrega das chaves e que tenha sido renunciado ao direito de exonerar-se da garantia. São incabíveis embargos de divergência na hipótese em que a jurisprudência do Tribunal se firmou no mesmo sentido do acórdão embargado, consoante verbete contido na Súmula 168/STJ. Agravo regimental desprovido’ (AgRg no EREsp 275.383/MG, rel. Min. Vicente Leal, DJU 17.06.2002). Ante o exposto, nego provimento ao agravo de instrumento.” (fls. 115/117). (...)

Voto: “O Senhor Ministro Paulo Gallotti (Relator): A decisão agravada deve ser mantida por seus próprios fundamentos, visto que, na verdade, reflete a atual e predominante jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, valendo anotar, em reforço, os seguintes precedentes. Em reforço, confiram-se: A – ‘Agravo em embargos de divergência em recurso especial. Processual Civil e Civil. Súmula 168 do STJ. Locação. Fiança. Interpretação restritiva. Prorrogação do contrato de locação. Falta de anuência do fiador. Responsabilidade. Inexistência. Súmula 214/STJ. O contrato de fiança deve ser interpretado restritivamente, pelo que é inadmissível a responsabilização do fiador por obrigações locativas resultantes de prorrogação do contrato de locação sem a anuência daquele, sendo irrelevante a existência de cláusula estendendo a obrigação fidejussória até a entrega das chaves. Precedentes. Não cabem embargos de divergência quando a jurisprudência do Tribunal se firmou no mesmo sentido do acórdão embargado (Súmula 168 do STJ). Agravo regimental a que se nega provimento.’ (AgRg no EREsp 440.110/SP, rel. Min. Paulo Medina, DJU 09.03.2005). B – ‘Agravo regimental. Recurso especial. Locação. Fiança. Prorrogação do contrato sem a anuência dos fiadores. Responsabilidade. Ausência. Agravo regimental improvido. 1. A jurisprudência deste Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que o contrato acessório de fiança deve ser interpretado de forma restritiva, vale dizer, a responsabilidade do fiador fica delimitada a encargos do pacto locatício originariamente estabelecido, de modo que a prorrogação do contrato por tempo indeterminado, compulsória ou voluntária, sem a anuência dos fiadores, não os vincula, pouco importando a existência de cláusula de duração da responsabilidade do fiador até a efetiva devolução do bem locado. 2. ‘O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu’ (Súmula do STJ, Enunciado 214). 3. Agravo regimental improvido.’ (AgRg no REsp 588.403/ RS, rel. Min. Hamilton Carvalhido, DJU 04.04.2005). ‘Embargos de declaração. Agravo regimental. Agravo de instrumento. Omissão. Inexistência. Efeito infringente. Impossibilidade. Fiança. Prorrogação automática do contrato. Exoneração do fiador. Prequestionamento de matéria constitucional. Inadequação. Embargos rejeitados. 1. Os embargos de declaração destinam-se a suprir omissão, afastar obscuridade ou eliminar contradição existentes no julgado, não sendo cabível para rediscutir matéria já suficientemente decidida. 2. A jurisprudência desta Corte se firmou no sentido de que o contrato de fiança deve ser interpretado de forma restritiva e benéfica, razão pela qual o fiador somente responderá por encargos decorrentes do pacto locatício até o momento da sua extinção, sendo irrelevante a existência de cláusula estendendo a obrigação fidejussória até a entrega das chaves. Precedentes. 3. A via especial, destinada à uniformização da interpretação do direito federal, não se presta à análise de dispositivos da Constituição da República, ainda que para fins de prequestionamento. 4. Embargos declaratórios rejeitados’ (EDcl no AgRg no Ag 560.438/ SC, rel. Min. Laurita Vaz, DJU 23.05.2005). (...). Ante o exposto, nego provimento ao agravo regimental. É como voto. – Relator”.

³⁵     Neste julgado, que espelha o posicionamento atual da Corte, afirmou-se: “Cuida-se de recurso especial, interposto por (...), contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul, que negou provimento às apelações, conforme se verifica da sua ementa: ‘Apelação cível. Locação. Ação ordinária de cobrança. 1) Fiador. Término do prazo do contrato. O fiador é responsável pelos encargos até a desocupação do imóvel, não a prorrogação do contrato causa de extinção da fiança. 2) Verba honorária sucumbencial mantida em 15% sobre a condenação. 3) Prequestionamento afastado. 4) Multa moratória. Mantida a multa moratória no percentual de 10% sobre o débito, ausente abusividade a ensejar a intervenção do Estado-Judiciário. 5) Despesas com reparos no imóvel. Sustenta-se a inicial quando o réu, ao contestar, infirma o direito do autor, sem nada demonstrar. 6) Juros de mora. Ainda que não previstos no contrato os juros de mora, incidem por força da lei e a partir de cada vencimento já estabelecido, não da citação. Apelos improvidos. O recorrente se insurge contra a sua responsabilização por débitos posteriores ao término do prazo da fiança em contrato de locação. Alega, para tanto, violação aos arts. 1.006, 1.090 e 1.483 do Código Civil de 1916, que disciplinam referida garantia fidejussória, especialmente no que toca à sua interpretação restritiva. Pugna, outrossim, pela aplicação da Súmula 214/STJ, que afasta a responsabilidade do fiador por obrigações decorrentes de aditamentos que não anuiu. Aponta, de outra parte, dissídio jurisprudencial com arestos desta Corte, que firmaram entendimento diverso sobre a controvérsia em discussão. Com contrarrazões, o apelo especial foi admitido pela decisão de fl. 164/168. É o relatório. (...)’”

Voto: “Conforme mencionado no relatório, busca o recorrente, por meio do presente apelo especial, afastar sua responsabilização por encargos posteriores ao término da fiança por ele assumida em contrato de locação.

O Tribunal a quo, no julgamento dos apelos manejados por ambas as partes, assentou a legitimidade da cláusula décima primeira do pacto locatício firmado entre o recorrente, como fiador, e a recorrida, na qualidade de locadora. Referida disposição contratual, além de determinar da renúncia, pelo fiador, ao benefício do art. 1.500 do Código Civil pretérito, estabelece que a ‘garantia fidejussória desta cláusula persistirá até a entrega das chaves ao locador(a)’. Estatuiu a Corte gaúcha que citada cláusula está em consonância com a regra do art. 39 da Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) [redação anterior], a saber: ‘Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel’. Entendeu também não ser aplicável a Súmula 214 desta Corte, porquanto a controvérsia não cuida de aditamento ao pacto locatício, mas de aplicação de disposição originalmente prevista no contrato. A discussão trazida pelo recorrente não é nova nesta Corte superior. Em um primeiro momento, não obstante alguns julgados em sentido contrário (REsp 435.449/PR, 6.ª Turma, rel. Min. Fernando Gonçalves, DJ 10.09.2002 e REsp 329.067, 6.ª Turma, rel. Min. Paulo Gallotti, DJ 02.08.2004), prevalecia o entendimento de que o fiador se exime dos encargos posteriores ao fim do contrato de locação (prazo determinado), a despeito de cláusula que estabeleça a sua responsabilidade até a efetiva restituição do imóvel, diante da interpretação restritiva conferida à garantia fidejussória da fiança, bem como em face da orientação constante da Súmula 214/STJ. Nesse sentido, confiram-se as seguintes ementas: ‘Processual civil. Locação. Agravo regimental no agravo de instrumento. Ausência da assinatura do advogado na apelação. Irregularidade sanável nas instâncias ordinárias. Fiador. Prorrogação do contrato sem a anuência do garante. Súmula 214/STJ. Arts. 82 e 115 do CC/1916. Ausência de prequestionamento. (...) II – A orientação jurisprudencial desta Corte é no sentido de que a responsabilidade do fiador em relação ao contrato de locação deve ser interpretada restritivamente. Daí decorre que, na presente situação, o fiador somente responderá por encargos, decorrentes do contrato de locação, até o momento da sua extinção, mesmo que exista cláusula estendendo a sua obrigação até a entrega das chaves. (...) Agravo regimental desprovido’ (AgRg no Ag 714.327/DF, 5.ª Turma, j. 15.12.2005, rel. Min. Felix Fischer, DJ 13.02.2006, p. 845). (...) Em recente assentada, contudo, a partir da exegese do art. 39 da Lei 8.245/1991 e da Súmula 214/STJ, a 3.ª Seção deste Tribunal, no julgamento de hipótese análoga, o EREsp 566.633/CE, rel. Min. Paulo Medina, reviu o posicionamento anterior, ao ter como válida disposição em contrato de locação por prazo certo que estenda a fiança até a entrega das chaves do imóvel, se expressamente aceita pelo fiador que não se exonerou do encargo na forma do o art. 835 do Diploma Civil atual, correspondente ao art. 1.500 do Código Civil de 1916. Na ocasião, o Colegiado resolveu remeter o acórdão para a Comissão de Jurisprudência desta Corte, para possível reapreciação da aludida Súmula 214 deste Tribunal. Essa diretriz jurisprudencial já é adotada pela 5.ª Turma deste Tribunal, conforme se verifica do seguinte aresto: ‘Civil. Processual civil. Locação. Embargos de declaração. Contrato de locação por tempo determinado. Prorrogação legal por prazo indeterminado. Anuência do fiador. Exoneração. Impossibilidade. Embargos de declaração rejeitados. (...) 2. Por sua vez, a Terceira Seção do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do EREsp 566.633/CE, firmou a compreensão de que, havendo, como no caso vertente, cláusula expressa no contrato de aluguel de que a responsabilidade do fiador perdurará até a efetiva entrega das chaves do imóvel objeto da locação, não há falar em desobrigação por parte deste, ainda que o contrato tenha se prorrogado por prazo indeterminado. 3. Embargos de declaração rejeitados’ (EDcl no REsp 620.072/SP, 5.ª Turma, j. 06.02.2007, rel. Min. Arnaldo Esteves Lima, DJ 26.02.2007, p. 632). De igual forma, a novel orientação vem sendo observada em decisões monocráticas proferidas por ministros de ambas as Turmas componentes da 3.ª Seção do Superior Tribunal de Justiça. A propósito, destaco o REsp 877.630/RS, rel. Min. Paulo Medina, DJ 09.03.2007, REsp 900.349, rel. Min. Hamilton Carvalhido, DJ 28.02.2007 e REsp 885.151, rel. Min. Felix Fischer, DJ 22.02.2007. No caso concreto, a partir do exame dos autos, verifica-se que a locação tinha prazo certo: 1º de março de 2000 a 1º de março de 2001. Operou-se, todavia, a prorrogação do contrato por prazo indeterminado (art. 46, § 1º, da Lei do Inquilinato) até a entrega das chaves pelo locatário em 9 de junho de 2003. Conforme antes mencionado, nos termos da cláusula décima primeira do pacto, o fiador manifestamente concordava com a ampliação da garantia até a devolução do imóvel. Por fim, não se tem notícia no processo de aditamentos ao contrato, tampouco de exoneração da fiança, pelo recorrente, após a dilação automática do ajuste. Diante de tais circunstâncias, considerada a recente jurisprudência fixada pela 3ª Seção desta Corte e a regra do art. 39 da Lei 8.245/1991, o recorrente continua responsável pelos débitos relativos ao período entre o término do contrato (1º de março de 2001) e a entrega das chaves (9 de junho de 2003), pois expressamente anuiu a essa possibilidade quando firmou a avença em apreço, não incidindo, na espécie, a Súmula 214/STJ, na medida em que a orientação nela contida se aplica tão somente às hipóteses de aditamento ao ajuste. O aresto atacado, ao ter por válido o prolongamento da garantia fidejussória no contrato de locação em tela, não divergiu do entendimento pacificado nesta Corte Superior de Justiça, devendo, pois, ser mantido. Diante do exposto, conheço do presente recurso especial e a ele nego provimento. É como voto”.

³⁶     Antes de 2007, como se viu, o entendimento pode ser espelhado no seguinte julgado, que agora se retoma: “Processual civil. Locação. Cláusula que obrigue o fiador até a efetiva entrega das chaves. Irrelevância. Responsabilidade. Restrição ao período originalmente contratado. Prorrogação da locação com anuência do fiador. Extinção da garantia. Súmula 214/STJ. Inaplicabilidade. Recurso desprovido. I. O Superior Tribunal de Justiça já pacificou entendimento no sentido de que a fiança como contrato benéfico, não admite a sua interpretação extensiva, não tendo eficácia a cláusula contratual que preveja a obrigação fidejussória até a entrega das chaves, ou que pretenda afastar a disposição do art. 819 do Código Civil (1.483 do CC/1916). Assim, há que se ter como termo final do período a que se obrigaram os fiadores a data na qual se extinguiu a avença locativa originária, impondo-se afastar, para fins de responsabilização afiançatória, o lapso temporal que se seguiu, creditado à conta de prorrogação do contrato. II. A impossibilidade de conferir interpretação extensiva à fiança locativa, consoante pacífico entendimento desta Eg. Corte, torna, na hipótese, irrelevante, para o efeito de se aferir o lapso temporal da obrigação afiançada, cláusula contratual que preveja a obrigação do fiador até a entrega das chaves. Precedentes. III. Na hipótese dos autos, há pormenor relevante. Consoante consignado pelo Juízo de Primeiro grau, ‘os embargantes aceitaram a prorrogação da obrigação, ao anuírem ao acordo celebrado entre a embargada e o afiançado após o término do prazo de vigência originário (fls. 16/17)’ (fl. 45). IV. Nos termos do enunciado 214 da Súmula do STJ, ‘o fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu’. V. Agravo interno desprovido” (AgRg no REsp 833.492/SP, 5ª Turma, j. 12.09.2006, rel. Min. Gilson Dipp, DJ 09.10.2006, p. 354).

Depois de 2007, o STJ modificou o entendimento, nos termos do julgado abaixo, que agora merecerá revisão: “Locação. Fiança. Prorrogação do contrato. Cláusula que prevê a obrigação até a entrega das chaves. Exoneração do fiador. Impossibilidade. Entendimento consolidado a partir do julgamento do EREsp 566.633/CE. Precedentes. 1. A Egrégia Terceira Seção desta Corte pacificou o entendimento no sentido de que, havendo, no contrato locatício, cláusula expressa de responsabilidade do garante até a entrega das chaves, responde o fiador pela prorrogação do contrato, a menos que tenha se exonerado na forma do art. 1.500 do Código Civil de 1916 ou do art. 835 do Código Civil vigente, a depender da época da avença. 2. Agravo regimental desprovido” (AgRg no REsp 923.347/RS, rel. Min. Laurita Vaz, DJ 06.08.2007).

³⁷     Assim, críticas à possibilidade de exoneração, como aquelas do Desembargador paulista Luís Camargo Pinto de Carvalho (Da extinção da responsabilidade dos fiadores, em contrato de locação. Pronunciamentos contra legem do STJ, Revista da Escola da magistratura do Rio de Janeiro, vol. 6, n. 24, Rio de Janeiro, 2003, p. 38), ficam sem efeito ante a possibilidade expressa de exoneração na redação atual do inciso X do art. 40. Eis os comentários que agora merecem revisão: “A regra do Código atual inova a respeito, comportando discutir se tem aplicação em matéria de locação de prédios urbanos, à vista do disposto no art. 39 da Lei 8.245/1991 e no art. 2.036 do Código vigente, ambos acima transcritos. Temos para nós que não se aplica às locações. E as razões são análogas às empregadas para sustentação da responsabilidade do fiador, após o término do contrato, ou seja, a lei inquilinária é lei especial, que convive paralelamente à lei geral, que é o Código Civil, como está expresso na Lei de Introdução, e como também o próprio Código Civil, no art. 2.036, deixou expresso ao registrar que a locação regida pela Lei do Inquilinato, por esta continuaria a ser disciplinada.”

³⁸     Nesse sentido, de acordo com o entendimento atual do STJ, em consonância com a redação dada ao art. 39 da Lei do Inquilinato pela Lei 12.112/2009, fica sem efeito a Súmula 214/STJ que determinava a exoneração automática do fiador com o término do prazo contratual.

É neste sentido o teor do REsp 1.326.557/PA:

Fiança em locação de imóvel urbano. Recurso Especial. Omissão, contradição ou obscuridade. Inexistência. Prequestionamento. Imprescindibilidade. A melhor interpretação do art. 39 da Lei do Inquilinato, em sua redação primitiva, é a de que, em não havendo expressa pactuação no contrato de fiança acerca da prorrogação desse pacto acessório, a prorrogação do contrato de locação por prazo indeterminado, não implica a manutenção do fiador como garante. Jurisprudência consolidada no âmbito do STJ. Redação atual do art. 39 da Lei do Inquilinato, com a alteração de sua redação promovida pela Lei 12.112/2009. A prorrogação do contrato de locação por prazo indeterminado, por força da Lei do Inquilinato, resulta na manutenção da fiança, salvo expressa disposição contratual em contrário.

1. Com o julgamento dos EREsp 566.633/CE, ficou pacificado no âmbito do STJ a admissão da prorrogação da fiança nos contratos locatícios prorrogados por prazo indeterminado, contanto que expressamente prevista no contrato (v.g., a previsão de que a fiança subsistirá “até a entrega das chaves”). 2. Todavia, a jurisprudência consolidada apreciou demandas à luz da redação primitiva do art. 39 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991). Com a nova redação conferida ao dispositivo pela Lei 12.112/2009, para contratos de fiança firmados a partir de sua vigência, salvo disposição contratual em contrário, a garantia, em caso de prorrogação legal do contrato de locação por prazo indeterminado, também prorroga-se automaticamente (ope legis), resguardando-se, durante essa prorrogação, evidentemente, a faculdade de o fiador de exonerar-se da obrigação mediante notificação resilitória. 3. No caso, a ação de execução foi ajuizada no ano de 2008, por conseguinte, o contrato de fiança é anterior à vigência da Lei 12.112/2009, de modo que a prorrogação do contrato de locação só poderia implicar a prorrogação da fiança, no caso de expressa pactuação a respeito no contrato acessório. Contudo, a Corte local, interpretando as cláusulas contratuais, apurou que não havia previsão contratual de manutenção da recorrida como garante, em caso de prorrogação por prazo indeterminado da locação, de modo que só se concebe a revisão da decisão recorrida por meio de interpretação das cláusulas contratuais – vedada pela Súmula 5/STJ.

4. Recurso especial não provido. (REsp 1.326.557/PA – Rel. Min. Luis Felipe Salomão – Quarta Turma – julgado em 13.11.2012 – DJe 03.12.2012)

³⁹     TJSP, Ap. 992060402481 (1070487400), São Paulo, 25ª Câm. Dir. Priv., j. 01.10.2009, rel. Des. Antonio Benedito Ribeiro Pinto, registro 24.10.2009: “Locação de imóveis (finalidade não residencial). Ação de exoneração de fiança. Cerceamento de defesa não configurado. A renúncia à faculdade de exonerar-se da fiança é nula, por tratar-se de norma de ordem pública. A fiança tem caráter eminentemente pessoal (intuitu personae ) e cunho benéfico. Os fiadores não podem ser obrigados a garantir a relação locatícia eternamente, mormente diante da alteração do polo passivo da relação locatícia, com substituição do afiançado. Recurso não provido”.

TJSP, Ap. 7307509900, São Paulo, 13ª Câm. Dir. Priv., j. 15.04.2009, rel. Des. Ulisses do Valle Ramos, registro 21.05.2009: “Fiança. Contrato celebrado com prazo indeterminado. Pretensão de exoneração das obrigações respectivas, depois de notificado o credor. Inadmissibilidade. Fiança estabelecida com expressa renúncia ao direito previsto no art. 835 do Código Civil. Improcedência bem decretada, diante dos limites do pedido e da causa de pedir. Apelação provida em parte apenas para alterar o valor da honorária derivada da sucumbência”.

2º TACivSP, Ap. c/ Revisão 452.362, 11ª Câm., j. 15.04.1996, rel. Juiz Mendes Gomes: “Fiança. Exoneração (art. 1.500 do Código Civil/1916 – art. 835 do Código Civil/2002). Renúncia. Validade. Responsabilidade até a entrega das chaves. Sendo lícito ao fiador renunciar à aplicação do art. 1.500 do Código Civil/1916, incompreensível que o próprio renunciante, depois, venha a juízo invocar a extinção da sua responsabilidade com o término do prazo do contrato de locação, quando, repita-se, a isto renunciou no contrato que assinou”. No mesmo sentido: JTA (Lex) 144/518 (em.), 147/389, 149/302, 153/471 (em.), JTA (RT) 95/258, 103/300, 106/367, 124/269, 128/240, RT 482/162, 521/184, 593/155, 612/247.

2º TACivSP, Ap. c/ Revisão 268.039, 5ª Câm., j. 08.08.1990, rel. Juiz Sebastião Amorim: “Locação. Fiança. Exoneração (art. 1.500 do Código Civil/1916 – Art. 835 do Código Civil/2002). Renúncia. Inadmissibilidade. Obrigando-se o fiador pela responsabilidade da fiança até a efetiva entrega das chaves, não pode exonerar-se do encargo, tendo em vista a renúncia à faculdade prevista no art. 1.500 do Código Civil (art. 835 do Código Civil/2002).

⁴⁰     “Art. 45. São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente lei (...)”.

⁴¹     Nelson Nery Junior et alii. Código de Defesa do Consumidor comentado pelos autores do anteprojeto, p. 551. Nesta obra, tratando da relação de consumo, explica o autor: “‘Contrato de adesão’ é aquele em que não há qualquer escolha, ou seja, o consumidor não pode optar por outro fornecedor, devendo aceitar o contrato caso deseje o produto ou serviço, como ocorre, atualmente, por exemplo, com o fornecimento de água. Já no ‘contrato por adesão’ existe escolha. Com efeito, apesar de o contrato ter sido redigido pelo fornecedor com apresentação de cláusulas prontas, o consumidor poderá optar por outro fornecedor, caso não concorde com o negócio imposto pelo fornecedor”.

⁴²     “Art. 819. A fiança dar-se-á por escrito, e não admite interpretação extensiva”.

⁴³     Clóvis Beviláqcua, Código Civil Comentado, Livraria Francisco Alves, 1957, vol. 5º, p. 202.

Neste sentido:

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Fiança – locação – exoneração (artigo 1.500 do Código Civil) – responsabilidade até entrega das chaves – contrato prorrogado – cláusula de renúncia – irrelevância – admissibilidade. A renúncia contratual ao direito à exoneração só gera efeitos enquanto perdurar o prazo locatício certo. Tornado ele indefinido, admite-se ação de exoneração (Apel. c/ rev. nº 544.616, 12ª Câm., rel. Juiz Arantes Theodoro, j. em 08.04.99. Referências: Clóvis Bevilacqua, “Código Civil dos Estados Unidos do Brasil Comentado”, Ed. histórica da Livraria Francisco Alves, vol. V, tomo II, p. 266. Caio Mário da Silva Pereira, “Instituições de Direito Civil”, Ed. Forense, vol. III, p. 360. Carlos Maximiliano, “Hermenêutica e Aplicação do Direito”, 3ª ed., Livraria e Editora Freitas Bastos, p. 82. RSTJ 11/364, JTACSP (Lex) 133/304; REsp. nº 45.214/94, SP, rel. Min. Assis Toledo, STJ, DJU 30.05.94. Francisco Carlos Rocha de Barros, “Comentários à Lei do Inquilinato”, Saraiva, 1995, p. 177. No mesmo sentido: JTA (Lex) 146/291, JTA (Saraiva) 74/230, 74/323, 77/302, 81/154, JTA (RT) 85/232, 86/401, 96/336, 97/249, 101/341, 101/366; EI nº 194.764, 7ª Câm., rel. Juiz Gildo dos Santos, j. em 30.03.87; Apel. s/ rev. nº 275.967, 8ª Câm., rel. Juiz Martins Costa, j. em ago. 90; EI c/ rev. nº 328.380, 3ª Câm., rel. Juiz Francisco Barros, j. em 08.02.94; Apel. c/ rev. nº 361.888, 7ª Câm., rel. Juiz Antonio Marcato, j. em 08.02.94; Apel. c/ rev. nº 386.924, 3ª Câm., rel. Juiz Francisco Barros, j. em 1º.03.94; Apel. c/ rev. nº 382.102, 3ª Câm., rel. Juiz Francisco Barros, j. em 15.03.94; Apel. c/ rev. nº 414.450, 6ª Câm., rel. Juiz Paulo Hungria, j. em 14.12.94; Apel. s/ rev. nº 425.541, 2ª Câm., rel. Juiz Fabio Gouvêa, j. em 03.04.95; Apel. c/ rev. nº 429.535, 3ª Câm., rel. Juiz Francisco Barros, j. em 30.05.95; Apel. c/ rev. nº 437.306, 6ª Câm., rel. Juiz Paulo Hungria, j. em 20.09.95; Apel. s/ rev. nº 444.800, 1ª Câm., rel. Juiz Magno Araújo, j. em 18.12.95; Apel. s/ rev. nº 449.789, 9ª Câm., rel. Juiz Radislau Lamotta, j. em 31.01.96; Apel. c/ rev. nº 456.524, 6ª Câm., rel. Juiz Paulo Hungria, j. em 29.05.96; Apel. s/ rev. nº 456.700, 3ª Câm., rel. Juiz João Saletti, j. em 13.08.96; Apel. s/ rev. nº 463.942, 9ª Câm., rel. Juiz Eros Piceli, j. em 04.09.96; Apel. c/ rev. nº 457.565, 12ª Câm., rel. Juiz Luis de Carvalho, j. em 26.09.96; Apel. c/ rev. nº 467.537, 4ª Câm., rel. Juiz Celso Pimentel, j. em 12.11.96; Apel. c/ rev. nº 472.376, 10ª Câm., rel. Juiz Euclides de Oliveira, j. em 19.02.97; Apel. c/ rev. nº 474.519, 5ª Câm., rel. Juiz Pereira Calças, j. em 26.02.97; Apel. c/ rev. nº 511.035, 6ª Câm., rel. Juiz Paulo Hungria, j. em 30.04.98; Apel. c/ rev. nº 512.237, 4ª Câm., rel. Juiz Moura Ribeiro, j. em 26.05.98; Apel. c/ rev. nº 518.315, 5ª Câm. rel. Juiz Francisco Thomaz, j. em 27.05.98; Apel. c/ rev. nº 523.755, 1ª Câm., rel. Juiz Magno Araújo, j. em 14.09.98).

Em sentido contrário:

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Fiança – locação – exoneração (artigo 1.500 do Código Civil de 1916) – renúncia – validade. Se o fiador pode dispor livremente sobre a prestação da fiança, disponível também é o direito à exoneração da garantia, sendo válida a renúncia expressamente firmada no contrato. Sentença reformada para a improcedência da ação. Recurso provido (Apel. c/ rev. nº 509.004, 2ª Câm., rel. Juiz Felipe Ferreira, j. em 06.04.98. No mesmo sentido: JTA (Lex) 20/34, 37/329, 60/217, 149/302, 154/303 (em.), JTA (RT) 90/303, 95/258, 98/234, 106/445 (em.), 117/256. Apel. Sum. nº 165.405, 5ª Câm., rel. Juiz Menezes Gomes, j. em 30.11.83; Apel. nº 166.606, 9ª Câm., rel. Juiz Marcello Motta, j. em 04.04.84; Apel. nº 188.417, 1ª Câm., rel. Juiz Fraga Teixeira, j. em 21.05.86; Apel. c/ rev. nº 222.610, 4ª Câm., rel. Juiz Telles Corrêa, j. em 14.06.88; Apel. c/ rev. nº 396.599, 2ª Câm., rel. Juiz Diogo de Salles, j. em 04.04.94; Apel. c/ rev. nº 540.015, 2ª Câm., rel. Juiz Felipe Ferreira, j. em 15.03.99).

⁴⁴     É possível substituir pelo termo “por via postal” caso esta forma esteja autorizada no contrato.

⁴⁵     Francisco Carlos Rocha de Barros. Comentários à Lei do Inquilinato. Ob. cit., p. 196.

⁴⁶     Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Fiança – morte do afiançado – sub-rogação da locação (artigo 11 da Lei 8.245/91) – não repercussão no contrato de fiança – ausência de previsão contratual. Ante o falecimento do locatário, impõe-se que nova garantia seja feita, inviável a pretendida elasticidade sem a anuência do fiador em novo contrato e com nova garantia. Ap. c/ Rev. 498.721 – 11ª Câm. – Rel. Juiz Melo Bueno – j. em 17.11.97 Referência: RT 711/140 Ap. c/ Rev. 447.299 – Rel. Artur Marques. No mesmo sentido: JTA (Lex) 152/379, 155/351 Ap. c/ Rev. 463.221 – 2ª Câm. – Rel. Juiz Batista Lopes – j. em 09.09.96 Ap. s/ Rev. 489.963 – 7ª Câm. – Rel. Juiz Luiz Henrique – j. em 16.09.97.

⁴⁷     Nesse sentido:

Superior Tribunal de Justiça. Agravo regimental nos embargos de declaração no recurso especial. Locação. Fiança prestada em razão de parentesco com sócio da empresa inquilina. Retirada do sócio da pessoa jurídica. Dissolução da sociedade afiançada. Exoneração da fiadora. 1. O contrato acessório de fiança obedece à forma escrita, é consensual, deve ser interpretado restritivamente e no sentido mais favorável ao fiador. Desse modo, não pode a fiança subsistir à mudança no quadro societário da locatária, sem que, expressamente, tenha o garante a esse fato anuído. 2. Decisão agravada que se mantém por seus próprios fundamentos. 3. Agravo regimental desprovido (AgRg nos EDcl no REsp. 586.370/SP, Rel. Ministra Laurita Vaz, Quinta Turma, julgado em 24.05.2005, DJ de 20.06.2005, p. 343).

⁴⁸     Clóvis Beviláqcua, Código Civil Comentado, Livraria Francisco Alves, 1957, vol. 5º, p. 202.

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Fiança – locação – exoneração – termo inicial – fluência a partir da data do ajuizamento da ação. A previsão do artigo 1.500 do Código Civil não se coaduna com o fato de ter a exoneração motivação precedente ao próprio ajuizamento. Para que o fiador não sofra com a morosidade do processo, a ele não imputável, razoável fixar-se a data da exoneração correspondendo à da propositura (Apel. c/ rev. nº 544.616, 12ª Câm., rel. Juiz Arantes Theodoro, j. em 08.04.99. No mesmo sentido: Apel. c/ rev. nº 522.394, 12ª Câm., rel. Juiz Oliveira Prado, j. em 04.02.99).

⁴⁹     Clóvis Bevilaqcua, Código Civil Comentado, Livraria Francisco Alves, 1957, vol. 5º, p. 202.

⁵⁰     Vejamos algumas decisões a respeito deste tema:

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Novação – consignatória improcedente e decretado o despejo – inexistência do animus novandi – principal requisito caracterizador – inocorrência. A novação exige a presença de requisitos objetivos. Dentre estes, merece destaque o animus novandi que não se presume; resulta de declaração das partes ou de modo inequívoco das obrigações inconciliáveis entre si. Ap. c/ rev. 431.188 – 11ª Câm. – rel. Juiz Artur Marques – julgamento: 22.5.1995.

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Fiança – exoneração – garantias extraordinárias prestadas por terceiro – novação – descaracterização – subsistência da garantia. O fato de apenas ser trazido à relação de sublocação mais um devedor solidário não faz entrever exclusão de qualquer das relações jurídicas preexistentes. A contrário, dessume-se tenha ocorrido confirmação da obrigação que permanece com seu característico. O animus novandi não se presume (art. 1.000, do Código Civil). Apelação sem revisão n. 222.701 – 4ª Câm. – Relator: Juiz Telles Corrêa – Julgamento: 29.6.1988. Anotação da comissão no mesmo sentido: JTA (RT) 103/376.

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Locação – fiança – novação – aditamento contratual para estabelecer valor do aluguel e condições de pagamento – descaracterização. Subsistência da garantia. A novação importa em uma obrigação que, ao nascer, extingue outra preexistente, vale dizer: não há, aqui, mera alteração ou modificação dos seus elementos secundários. É mister a sua profundidade, e o seu impacto sobre os essenciais, a ponto de operar a extinção dela e a terminação do vínculo existente. Se se encarar exclusivamente a obrigação primitiva, tem-se de admitir que ela desaparece, tal como ocorreria se houvesse pagamento. Por isso que a novação é colocada entre as causas extintivas da obrigação. Ap. 185.924 – 3ª Câm. – Rel. Juiz Corrêa Vianna – Julgamento: 29.10.1985, in JTA (RT) 102/252. Referências: Clóvis Bevilacqua – Comentários, vol. II/126; Caio Mário – Instituições, 7ª ed., vol. II, p. 155.

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Locação comercial – fiança – responsabilidade dos fiadores – novação – locação prorrogada com locatária estranha aos fiadores – ampliação inadmissível da garantia. Não se estende a fiança à nova inquilina com a qual a locação se prorrogou, se para essa sucessão não obteve o locador consentimento dos fiadores. Ap. 131.406 – 9ª Câm. – Rel. Vallim Bellocchi – Julgamento: 20.5.1981, in JTA (Saraiva) 71/264.

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Locação – fiança – exoneração – novação sem consentimento do fiador – reconhecimento. Na hipótese de novação, exonera-se o fiador quando não há menção expressa da prorrogação ou renovação da fiança, bem como da prova de sua anuência ao novo contrato (Apel. c/ rev. nº 379.656, 2ª Câm., rel. Juiz Assumpção Neves, j. em 22.11.93. No mesmo sentido: JTA (RT) 83/376 – quanto a locação prorrogada com locatária estranha aos fiadores: JTA (Saraiva) 71/264 – quanto a locação por tempo indeterminado: JTA (RT) 98/234 – quanto a novo contrato: Apel. c/ rev. nº 434.374, 2ª Câm., rel. Juiz Vianna Cotrim, j. em 19.06.95).

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Fiança – locação – exoneração – novação sem anuência do fiador – reconhecimento. Cuidando-se de novo acordo de vontades e ausente a assinatura do fiador é de se ter como inexistente a fiança, que exige, para a respectiva validade, seja dada por escrito, nos termos do artigo 1.483 do Código Civil (Apel. c/ rev. nº 434.374, 2ª Câm., rel. Juiz Vianna Cotrim, j. em 19.06.95 (novo contrato). No mesmo sentido: – sem especificação: JTA (RT) 83/375 – quanto a locação prorrogada com locatária estranha aos fiadores: JTA (Saraiva) 71/264 – quanto a locação por tempo indeterminado: Apel. c/ rev. nº 379.656, 2ª Câm., rel. Juiz Assumpção Neves, j. em 22.11.93 – quanto a transferência do locador: JTA (Lex) 135/461 – quanto a novação da dívida: JTA (Lex) 162/381 – quanto a acordo para distrato: Apel. c/ rev. nº 545.513, 1ª Câm., rel. Juiz Diogo de Salles, j. em 05.04.99).

8.3.2. Modelo

TJSP – Apelação com Revisão 992060156529 (1019379500) – Relator: Dyrceu Cintra – Órgão julgador: 36ª Câmara do oitavo Grupo (Ext. 2° TAC) – Data do julgamento: 29/03/2007 – Data de registro: 02/04/2007. Locação. Execução baseada em acordo de parcelamento feito entre a locadora e a locatária em ação de despejo. Novação (artigo 838, I, CPC). Exoneração do fiador. Apelo provido para julgar procedentes os embargos e extinguir a execução.

Neste julgado, asseverou o Relator: O fiador não responde pela novação da dívida ou moratória, como é o caso (artigo 364 e artigo 838, I, do CC/2002).

⁵¹     Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Ação declaratória – legitimidade passiva – locador e locatário – fiança – reconhecimento. O artigo 47 do Código de Processo Civil contempla a existência de litisconsórcio necessário entre o locador e o afiançado, tendo em vista, ainda o disposto no artigo 40, inciso IV da Lei 8.245/1991 (Apel. s/ rev. nº 541.984, 11ª Câm., rel. Juiz Melo Bueno, j. em 15.03.99 (quanto a exoneração de fiança). Referências: Arnaldo Marmitt, “Fiança Civil e Comercial”, Ed. Aide, p. 227. Artigo 47 do Código de Processo Civil Artigo 40 da Lei 8.245/1991. No mesmo sentido: – quanto a nulidade da fiança: AI nº 505.647, 5ª Câm., rel. Juiz Francisco Thomaz, j. em 17.09.97).

⁵²     Curso Avançado de Processo Civil, 2a ed., São Paulo: Revista dos Tribunais, 1999, vol. 1, p. 242.

⁵³     Para outras ações, ainda que oriundas de locação predial urbana, o valor da causa será apurado pelas regras do Código de Processo Civil (Francisco Carlos Rocha de Barros, Comentários à lei do inquilinato, São Paulo: Saraiva, 1997, p. 364).

⁵⁴     Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Competência – execução contra fiador – aluguéis e encargos – foro de situação do imóvel. Os artigos 95 e 111 do Código de Processo Civil permitem, nas ações pessoais, a eleição de foro, comarca e não propriamente a eleição de “Juízo”. O foro ou comarca da Capital é uma só, compreendendo todos os Foros Regionais. Embora não se cuidando de ação de despejo de imóvel, mas de execução de aluguéis e encargos contra fiadores, prevalece, no caso, o foro de situação do imóvel, pois a fiança é instituto acessório da locação, o que equivale dizer que a execução dos fiadores deve ser ajuizada na área de competência do foro da situação do imóvel. AI 519.667 – 7ª Câm. – Rel. Juiz S. Oscar Feltrin – j. em 27.01.98.

⁵⁵     A respeito, vide Francisco Carlos Rocha de Barros. Ob. cit., pp. 197/200.

⁵⁶     De certa forma, com posicionamento contrário entendendo que vale a data da propositura da ação: Superior Tribunal de Justiça – Recurso Especial nº 0083608 – 26.08.1997 – Sexta Turma – DJ de 22.09.1997, p. 46.562 – Locação. Fiança. Penhora. Bem de família. Lei nova. O art. 82 da Lei 8.245/1991, que exclui a impenhorabilidade do bem de família em processo de execução, decorrente de fiança concedida em contrato de locação, se aplica às ações ajuizadas após o advento do citado diploma legal, não importando em violação ao ato jurídico perfeito. Outrossim, a recorrente, desprezando as recomendações do art. 541, par. único c/c o art. 255 e parágrafos do RISTJ, não logrou demonstrar, de forma analítica, com transcrição de trechos divergentes, o apontado dissídio jurisprudencial, incidindo, pois, na espécie, o óbice da súm. 284/STF. Recurso não conhecido. Relator Ministro Fernando Gonçalves.

⁵⁷     O art. 6º da CF/1988 sofreu alteração em sua redação de acordo com a EC 64/2010, inserindo em seu rol o direito à alimentação.

⁵⁸     Luiz Antonio Scavone Jr. et. al., Comentários ao Código Civil, 2ª ed., São Paulo: Revista dos Tribunais, 2009.

⁵⁹     Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Execução. Penhora. Bem de família. Fiador que se subroga no direito do credor. Impenhorabilidade do bem do devedor afastada. Aplicação da Lei 8.009/90, artigo 3º, VII c/c artigo 988 do Código Civil/16 (art. 349 do Código Civil de 2002). À ação intentada por fiador, que se sub-rogou nos direitos do locador, aplica-se o disposto no artigo 3º, VII, da Lei 8.009/90 (Ap. c/ Rev. nº 464.002, 2ª Câm., rel. Juiz Batista Lopes, j. em 23.09.1996). No mesmo sentido: JTA (LEX) 158/308.

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Execução. Penhora. Bem de família. Fiança. Impenhorabilidade da Lei 8.009/90 afastada pela Lei 8.245/91. Inexistência de ofensa constitucional. Se a lei ordinária pôde livrar os bens de família da constrição judicial (Lei 8.009/90), outra da mesma natureza (Lei 8.245/91) pode dispor que, em certas e determinadas circunstâncias, tal lei não se aplica, isso sem ofender princípios constitucionais (Ap. c/ Rev. nº 391.023, 2ª Câm., rel. Juiz Assumpção Neves, j. em 20.12.1993, JTA (LEX) 149/297).

Tribunal de Alçada do Rio Grande do Sul. Impenhorabilidade. Bem de família. Lei 8.009/90, art. 3º, inc. VI. Fiança em contrato de locação anterior a Lei 8009/90. Execução e penhora posteriores a vigência da Lei 8.245/91. Direito adquirido. Inocorrência. A Lei que não tem vigência temporária terá vigor até que outra a modifique ou revogue. A Lei 8.254/91, que modificou a de nº 8.009/90, restabeleceu o status quo ante sobre a fiança anteriormente prestada. A execução e penhora posteriores à Lei 8.009/90, já com a nova redação dada pela Lei 8.245/91, a constrição não fere direito que não se enquadra no conceito de adquirido. A fiança prestada quando inexistente a Lei 8.009/90, o bem era penhorável, fato por certo considerado pelas partes. No caso dos autos, a execução é posterior à Lei 8.245/91, quando o fiador já tinha ciência da possibilidade de constrição sobre seus bens. Agravo desprovido. Negado provimento. Unânime (Agravo de Instrumento nº 194039301, 14.04.1994, 5ª Câmara Cível, rel. Jasson Ayres Torres, Porto Alegre).

⁶⁰     Alessandro Schirrmeister Segalla, Contrato de fiança, São Paulo: Atlas, 2013, p. 207.

⁶¹     Gildo dos Santos, Locação e Despejo: comentários à Lei 8.245/91, 7. ed. rev., ampl. e atual. com as alterações da Lei 12.112/2009, São Paulo: RT, 2011, p. 238-239.

⁶²     Em razão da ausência de transparência, inclusive, já se decidiu: Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Locação – contrato – seguro-fiança – exigências para seu recebimento não comunicadas ao beneficiário (locador) – inobservância das disposições – irrelevância – indenizabilidade. A seguradora nada tendo manifestado ao beneficiário quanto às exigências para o recebimento do seguro, não pode, escudando-se nas disposições da Circular nº 1/92, da Superintendência de Seguros Privados, pretender esquivar-se do pagamento sob alegação de não observância, por aquele, daquelas disposições. Ap. s/ Rev. 462.318 – 11ª Câm. – Rel. Juiz Mendes Gomes – j. em 02.09.96.

⁶³     Paulo de Barros Carvalho. Curso de Direito Tributário, 8ª ed., São Paulo: Saraiva, 1996, p. 11.

⁶⁴     Hely Lopes Meirelles, Direito Administrativo Brasileiro, 20a ed., São Paulo: Malheiros, 1995, p. 167.

⁶⁵     Nada obstante, já se decidiu, diante da renitência da seguradora, o seguinte: Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Fiança – seguro-fiança – locação – responsabilidade até a efetiva devolução do imóvel – admissibilidade. A seguradora tem obrigação de indenizar, já que a garantia da fiança subsiste até a efetiva devolução do imóvel e a locadora cumpriu o prazo estabelecido no contrato para a propositura da ação. Ap. c/ Rev. 511.721 – 8ª Câm. – Rel. Juiz Milton Gordo – j. em 02.04.98.

⁶⁶     Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Despejo – infração contratual – não renovação do seguro-fiança – ausência de previsão legal ou contratual apta a ensejar a infração – descabimento. Não sendo prevista, no contrato de locação, infração contratual pela não renovação do seguro-fiança impossível a rescisão da avença locatícia. Ap. s/ Rev. 456.157 – 2ª Câm. – Rel. Juiz Vianna Cotrim – j. em 27.05.96.

⁶⁷     Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Cobrança. Legitimidade. Seguradora. Contrato de seguro-fiança. Alugueres e encargos da locação. Sub-rogação no crédito. Direito de regresso contra o locatário. Admissibilidade. Nos casos de seguro-fiança, a seguradora assume a posição de fiadora e, uma vez tendo pago o aluguel à locadora, sub-roga-se no crédito e tem legitimidade para cobrar do afiançado a quantia paga (Ap. c/ Rev. nº 512.034, 6ª Câm., rel. Juiz Paulo Hungria, j. em 01.04.1998).

Capítulo 3

AÇÃO DE DESPEJO

3.1. PRINCIPAIS ASPECTOS PROCESSUAIS

a) Foro competente: Foro do lugar do imóvel objeto do contrato de locação, salvo foro de eleição, que deverá ser respeitado (Lei 8.245/1991, art. 58, II).

b) Legitimidade ativa: ordinariamente, o locador (legitimado ativo); anterior nu-proprietário ou fideicomissário¹ (art. 7º da Lei 8.245/1991); adquirente (art. 8º); cônjuge que não anuiu, na locação por prazo superior a dez anos (art. 3º).

c) Legitimidade passiva: locatário, mesmo que sub-rogatário, como no caso do art. 12 da Lei 8.245/1991; sublocatário legítimo (arts. 14, 15, 16 e 59, § 1º, V); pessoas não autorizadas, após a morte do locatário (arts. 11, I e 59, § 1º, IV).

d) Valor da causa: doze meses de aluguel vigente ou três salários, considerado o último, na ação de despejo por extinção do contrato de trabalho (art. 47, II).

e) Petição inicial: deve respeitar os requisitos do art. 282 do Código de Processo Civil, acrescidos das peculiaridades de cada ação de despejo, v.g., na ação de despejo por falta de pagamento, o requerimento para que o réu seja citado para contestar ou solicitar autorização para purgar a mora (Lei 8.245/1991, art. 62).

f) Procedimento: comum, rito ordinário, exceto despejo para uso próprio, por pessoa física, cuja ação poderá, se o autor quiser (opção), ser aforada no Juizado Especial Cível, seguindo o procedimento da Lei 9.099/1995, art. 8º.

3.2. AÇÃO DE DESPEJO COMO ÚNICA FORMA DE O LOCADOR REAVER O IMÓVEL – EXCEÇÕES

A ação de despejo é, em regra, a forma de reaver imóvel cuja origem da posse direta decorre de contrato de locação.

Em consonância com o acatado, mister se faz verificar a norma inserta no artigo 5º da Lei 8.245/1991:

Art. 5o Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.

É cediço, como veremos inclusive, que muitas vezes é necessária a notificação que antecede a ação de despejo.

Todavia, a notificação não tem qualquer força capaz de obrigar o locatário a deixar o imóvel. Seu papel é, apenas, o de fazer cessar a locação, por não interessar mais ao locador.

O locador deverá, findo o prazo da notificação sem que o locatário tenha desocupado o imóvel, ajuizar a competente ação de despejo, que poderá durar vários meses.

Outrossim, ainda a título introdutório, não há como deixar de mencionar a regra do art. 1º da Lei 8.245/1991:

Art. 1º A locação de imóvel urbano regula-se pelo disposto nesta Lei.

Parágrafo único. Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais:

a) as locações:

1. de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas;

2. de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos;

3. de espaços destinados à publicidade;

4. em apart-hotéis, hotéis-residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar.

b) o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades.

Sendo assim, as hipóteses enumeradas no parágrafo único do art. 1º, continuam reguladas pelo Código Civil e legislação extravagante, de tal sorte que a retomada nessas locações será feita, em regra, através da ação de reintegração de posse.

Os imóveis de propriedade do Estado não se submetem à Lei 8.245/1991. O arrendamento desses imóveis é regulado pelos Decretos-Lei 9.760/1946 e 6.874/1944.

Entretanto, se as pessoas jurídicas de direito público interno se colocam como locatários, devem se submeter à Lei 8.245/1991.²

Importante frisar que a locação de vaga de garagem sem que esteja vinculada a qualquer unidade para fins urbanos (comercial ou residencial) desafia a retomada através da ação de reintegração de posse.³

Voltemos, então, ao art. 5º. Terminada a locação, qualquer que seja o fundamento desse término, o inquilino deverá deixar o imóvel.

Mas, como vimos acima, pela leitura do artigo 5º da Lei do Inquilinato, deverá ser obedecido o devido processo legal.

Vale dizer: haverá uma resistência à pretensão do locador, no sentido de reaver a posse direta do imóvel.

Essa pretensão resistida origina uma ação de despejo –, cuja natureza jurídica é a de uma ação que engloba uma fase de conhecimento e uma fase de execução não autônoma – que consiste, precisamente, em colocar o inquilino para fora do imóvel.

Vejamos, pois, como se dá a retomada do imóvel locado:

3.3. HIPÓTESES DE DESPEJO

Para se saber as hipóteses de despejo, mister se faz a análise das causas de pedir dessas ações no âmbito da Lei 8.245/1991.⁴

Temos assim:

a) Hipóteses comuns a todas as locações (residenciais, para temporada e não residenciais)

a) Artigo 7º: extinção do usufruto ou fideicomisso, sendo passível do nu-proprietário ou fideicomissário, que não anuíram na locação celebrada pelo usufrutuário ou fiduciário, denunciá-la.

b) Artigo 8º: alienação, onerosa ou gratuita, do imóvel locado, que autoriza o adquirente exercer a denúncia.

c) Artigo 9º, I: resilição bilateral do contrato que, prevendo prazo de seis meses para a desocupação, tendo sido subscrito por duas testemunhas, autoriza o despejo liminar (art. 59, i).

d) Artigo 9º, II: infração contratual ou legal.

e) Artigo 9º, III: falta do pagamento do aluguel e dos acessórios da locação.

f) Artigo 9º, IV: necessidade de realização de obras urgentes, determinadas pela autoridade pública.

g) Artigo 59, parágrafo 1º, v: permanência do sublocatário após a dissolução da locação por qualquer causa. O despejo nesse caso pode ser liminar;

h) Artigo 3º, parágrafo único: ausência de vênia conjugal em contratos com prazo que suplante 10 anos, quando o cônjuge não estará obrigado a observar o prazo excedente.

b) Hipótese especial, relativa à locação para temporada

Artigo 50: término do prazo ajustado, que não poderá exceder noventa dias.

c) Hipóteses especiais, relativas às locações não residenciais

a) Artigo 52, I: determinação, pelo Poder Público, para que o locador leve a efeito obras de radical transformação no imóvel locado, ou, ainda, a realização de obras que aumentem o valor do negócio ou da propriedade.

b) Artigo 57: término do prazo contratual, na locação que não esteja submetida à proteção da renovatória, não mais convindo ao locador mantê-la.

c) Artigo 72, III: melhor proposta de terceiro.

d) Artigo 52, II: necessidade de retomar o imóvel para o próprio uso do locador, transferência do fundo de comércio existente há mais de um ano.

e) Artigo 51, § 5º: decadência do direito de propor ação renovatória.

f) Artigo 53: em hospitais, unidades sanitárias, asilos estabelecimentos de saúde e de ensino, se ocorrer as hipóteses do art. 9º (infração contratual, falta de pagamento, acordo e reparações urgentes determinadas pelo Poder Público) para demolição e nova edificação ou para reforma com aumento de 50% da área útil.

d) Hipóteses especiais, atinentes às locações residenciais

a) Artigo 46: término do prazo do contrato celebrado por escrito e com prazo superior a trinta meses;

b) Artigo 47, V: decurso do prazo de cinco anos, na eventualidade de contrato celebrado verbalmente ou por escrito com prazo inferior a trinta meses.⁵

c) Artigo 47, III: retomada para uso próprio do locador, seu cônjuge ou companheiro e, ainda, de ascendente ou descendente que não disponha de imóvel residencial próprio assim como seu cônjuge.

d) Artigo 47, IV: demolição e edificação licenciada ou realização de obras aprovadas pelo poder público, que aumente pelo menos em 20% a área construída ou 50% de destinada a hotel ou pensão.

e) Artigo 47, II: dissolução do contrato de trabalho do qual decorra a locação.

f) Artigo 59, parágrafo 1º, IV: permanência de pessoas estranhas à relação ex locato, após a morte do locatário, desde que não estejam legitimadas a sucedê-lo.

g) Artigo 78: locações residenciais celebradas anteriormente à vigência da Lei 8.245/1991, vigorando por prazo indeterminado.

Temos, portanto, os fundamentos legais para retirar o locatário do imóvel.

É preciso observar que o inquilino poderá ser despejado com facilidade, ao final do contrato, se houver permissão para a denúncia vazia da locação.

Entrementes, se o caso concreto não permitir a denúncia vazia, imotivada, fica mais difícil o despejo.

Qual a razão desta diferença?

Imaginemos que o caso concreto permita a denúncia vazia, ou seja, imotivada, bastando alegar, na ação de despejo, o término do prazo concedido para a locação.

Isto significa que, ao final do contrato, o locador poderá, por seu advogado, entrar em juízo com uma ação de despejo (jurisdição estatal ou arbitral, se for prevista no contrato), sem dizer os motivos pelos quais quer o imóvel de volta.⁶

Ou seja, não há a menor necessidade de explicar, nesta ação de despejo, as suas razões. Quer, porque quer. Dirá ao juiz apenas e tão somente, que a locação não mais lhe interessa.

Por isso a denúncia do contrato leva o nome de vazia, ou imotivada. É oca, sem motivo.

Por outro lado, suponhamos que o caso não permita que se despeje o inquilino sem que sejam declinados os motivos na competente ação, como veremos. Neste caso, o despejo somente se fará por denúncia cheia ou motivada. A ação de despejo deverá ter um fundamento.

A denúncia vazia é como uma espada, pendurada sobre a cabeça do inquilino. A qualquer momento, após o término do contrato, ele poderá ser despejado.

Esta a grande, a enorme importância da denúncia vazia, para o locador. Com ela, o locatário estará vulnerável ao final do contrato.

Posta assim a questão, apenas as hipóteses dos artigos 7º, 8º, 46, 47, V, 50, 57 e 78, da Lei 8.245/1991, segundo Sylvio Capanema de Souza,⁷ são de denúncia imotivada pelo locador, ou seja, não convindo mais ao locador a locação, poderá ele denunciá-la.

A denúncia imotivada, chamada de resilição unilateral do locador, no âmbito da lei sub examen, se faz somente quando a lei permitir.

Tais hipóteses, como dissemos, são conhecidas como “denúncia vazia”.

Entrementes, a rigor, poder-se-ia criticar o termo “vazia”, vez que, de qualquer forma, haverá o fim do contrato autorizando-a.

Diferencia-se da denúncia cheia ou motivada pelo fato de não haver um fim expresso, declarado, que não possa ser desviado, como elemento motivador da denúncia.

Não há, na espécie, falar-se em sinceridade ou necessidade do pedido, sendo irrelevante que o retomante possua um ou mais imóveis, mesmo desocupados, ou que já tenha retomado o mesmo imóvel.

Por isso mesmo, nada obstante a praxe, é mais correto o termo “denúncia condicionada”.

3.4. NOTIFICAÇÃO

No âmbito da Lei 8.245/1991, a notificação é exigida em algumas hipóteses de ação de despejo como condição de procedibilidade e em outras hipóteses que serão adiante analisadas.

De fato, sempre resta a dúvida: em quais hipóteses há necessidade de notificação?

Trataremos de dirimir essas dúvidas, explanando analiticamente os casos em que se faz necessária a notificação para denúncia da locação.

Expliquemos, agora, o que vem a ser denúncia.

Antes, mister se faz observar que qualquer contrato pode ser extinto pela vontade das partes.

Se ambas querem por fim à avença, teremos o distrato (resilição bilateral).

Todavia, poderá ocorrer que apenas uma das partes deseje a extinção desse pacto, falando-se em extinção unilateral, a que se convencionou denominar “denúncia”.

Portanto, denunciar um contrato significa extingui-lo unilateralmente.

Na lição de Francisco Carlos Rocha de Barros, a denúncia é a declaração unilateral de vontade que põe fim a uma relação jurídica. É receptícia, ou seja, independe de aceitação do denunciado. Basta que chegue ao conhecimento deste para que se considere aperfeiçoada.⁸

Mesmo com o contrato extinto, em virtude da lei (Lei 8.245/1991, art. 5º), o locatário permanece no imóvel até o termo final do prazo assinado ou da ação de despejo, notificação para desocupação e cumprimento do mandado.

O locatário também poderá denunciar a locação, e a lei o beneficia nesse contexto. Não há, no caso, necessidade de ação judicial para entrega do imóvel.

Se o contrato está em vigor, o locatário pagará a multa estipulada no contrato ou na sua falta aquela que for arbitrada judicialmente, reduzida proporcionalmente ao tempo de utilização do imóvel.

Se o contrato já terminou e vige por tempo indeterminado, o locatário não pagará multa alguma. Bastará notificar o locador (ou seja, denunciar o contrato – art. 6º da Lei 8.245/1991), comunicando que deixará o imóvel em trinta dias.

A denúncia, por escrito, poderá ser efetuada judicial ou extrajudicialmente, esta por qualquer forma inequívoca, desde que haja prova do recebimento (cartório de títulos e documentos, carta etc.), com prazo determinado em lei para a desocupação,⁹ contado a partir da ciência do locatário. No caso de citação editalícia, o prazo flui a partir do prazo concedido no edital.

Bem diferente é o caso da denúncia pelo locador. Não havendo acatamento pelo inquilino do prazo concedido, mesmo que o caso seja de denúncia vazia, é indispensável o ajuizamento da ação de despejo.

Na ação de despejo, quando se faz necessária, a notificação (denúncia) é condição de procedibilidade. Sua ausência nessas hipóteses implicará na extinção do processo sem julgamento de mérito:

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Despejo. Denúncia motivada. Imóvel residencial. Prazo indeterminado. Notificação com prazo de doze meses. Exigência como condição de procedibilidade. Exegese do artigo 78 da Lei 8.245/1991. A regra do artigo 78 da Lei 8.245/1991 é de que a notificação premonitória, em que se concede ao locatário o tempo de doze meses, é requisito da ação de despejo se desatendida a denúncia, independente de haver explicitado o motivo para uso próprio, uso de ascendentes ou descendentes, uma vez que, mesmo motivado o pedido, deve ser aplicada para tal hipótese, a regra da denúncia vazia (EI nº 372.255, 7ª Câm., rel. Juiz Emmanoel França, j. em 11.05.1993. Referências: Humberto Theodoro Júnior, A Lei do Inquilinato, Anotada e Comentada, p. 184. Silvio de Salvo Venosa, Nova Lei do Inquilinato Comentada, pp. 282-283. Carlos Celso Orcesi da Costa, Locação de Imóvel Urbano, pp. 414-415. Carlos Stroppa, Apelação nº 370.246-7).

Importante ressaltar que a notificação (denúncia) não poderá ser antecipada e, tampouco, conceder prazo inferior ao determinado em lei, pois que, nesses casos, o locador será carecedor da ação.

Também a ação de despejo deve ser proposta somente após o prazo concedido para desocupação, sob pena de carência de ação.¹⁰

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Extinção do processo – despejo – denúncia vazia – imóvel não residencial – notificação – ajuizamento prematuro – citação após o decurso – irrelevância – decretação. Distribuída a ação prematuramente em desrespeito ao prazo legal, é de secundária importância a citação do réu após o decurso daquele, porquanto a falta no nascedouro tolhe de pronto a vida da ação (Apel. c/ Rev. nº 308.524, 3ª Câm., rel. Juiz Remolo Palermo, j. em 12.11.1991; in JTA (Lex) 136/384).

Entendemos correto o posicionamento acima, vez que, de acordo com os artigos 219 e 263 do Código de Processo Civil, a ação considera-se proposta no momento da distribuição, sendo a citação apenas uma condição de validade, ou seja, a ação considera-se proposta na data da distribuição, condicionada à existência de citação válida.

O assunto não é pacífico:

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Despejo – notificação – ajuizamento no prazo para desocupação – carência da ação – inocorrência, se a citação ocorreu após este prazo. Inocorre carência da ação quando a citação se der somente após o decurso do prazo ofertado para a desocupação voluntária, que, de rigor, não foi atendido pelo réu (Apel. s/ Rev. nº 438.696, 10ª Câm., rel. Juiz Marcos Martins, j. em 08.11.1995, in JTA (Lex) 158/423).

Também é carecedor de ação aquele que, na notificação, concede prazo dissonante daquele legalmente previsto:

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Despejo – denúncia vazia – imóvel alienado – notificação – inobservância do prazo estabelecido no artigo 8º da Lei 8.245/1991 – carência. É carecedor da ação de despejo o adquirente de imóvel locado, com contrato vigente por tempo indeterminado, que notifica o locatário à desocupação do imóvel em trinta (30) dias. Recurso Provido (Apel. s/ Rev. nº 473.973, 3ª Câm., rel. Juiz Teixeira de Andrade, j. em 18.02.1997. No mesmo sentido: JTA (Lex) 152/ 509 (em). Apel. s/ Rev. nº 489.210, 3ª Câm., rel. Juiz Milton Sanseverino, j. em 02.09.1997).

Existem decisões em sentido contrário:

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Despejo – denúncia vazia – imóvel alienado – notificação – prazo equivocado – cumprimento dos requisitos do artigo 8º da Lei 8.245/1991 – validade. Ainda que esteja previsto na notificação prazo equivocado de 30 dias para desocupação, torna-se irrelevante a menção feita ao prazo menor, se observado pelo adquirente o prazo determinado no artigo 8º da Lei 8.245/1991, quando do ajuizamento da ação de despejo (Apel. s/ Rev. nº 455.698, 2ª Câm., rel. Juiz Vianna Cotrim, j. em 13.05.1996).

Por outro lado, a ação de despejo deve ser proposta logo após o prazo concedido na notificação. Caso contrário, perderá a eficácia.¹¹

Entretanto, o assunto não está disciplinado na lei, não havendo qualquer norma acerca do prazo para ajuizamento da ação.

Alguns julgados reconhecem que não é carecedor de ação aquele que propõe a ação no prazo de até seis meses da notificação:

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Despejo – notificação – ajuizamento da ação após pequeno lapso temporal – irrelevância – eficácia. A notificação premonitória não perde a eficácia pelo fato de a ação de despejo não ser proposta no prazo do artigo 806 do Código de Processo Civil (Apel. s/ Rev. nº 458.330, 5ª Câm., rel. Juiz Adail Moreira, j. em 19.06.1996 (2 meses), in JTA (Lex) 160/323).

Este entendimento acabou consolidado em São Paulo pela Súmula 23 do Tribunal de Justiça:

Súmula 23: A notificação premonitória não perde a eficácia pelo fato de a ação de despejo não ser proposta no prazo do art. 806 do Código de Processo Civil.

Neste sentido:

a) 30 dias: Apel. s/ Rev. nº 495.271, 11ª Câm., rel. Juiz Mendes Gomes, j. em 22.09.1997;

b) 3 meses: JTA (Lex) 161/479. Apel. s/ Rev. nº 523.637, 2ª Câm., rel. Juiz Gilberto dos Santos, j. em 30.07.1998;

c) 4 meses: JTA (RT) 130/390. Apel. s/ Rev. nº 433.624, 10ª Câm., rel. Juiz Euclides de Oliveira, j. em 07.06.1995. Apel. s/ Rev. nº 457.368, 8ª Câm., rel. Juiz Ruy Coppola, j. em 07.06.1996;

d) 6 meses: Apel. c/ Rev. nº 421.321, 6ª Câm., rel. Juiz Paulo Hungria, j. em 26.01.1995;

e) sem mencionar o prazo: Apel. s/ Rev. nº 432.375, 2ª Câm., rel. Juiz Norival Oliva, j. em 22.05.1995. Apel. s/ Rev. nº 510.675, 4ª Câm., rel. Juiz Moura Ribeiro, j. em 30.06.1998.

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Despejo – denúncia vazia – notificação – (artigo 57 da Lei 8.245/1991) – ajuizamento após lapso temporal – irrelevância – validade – carência da ação – inocorrência. Após vencido o prazo da notificação, o locador deverá ajuizar a ação de despejo nos seis meses seguintes, e apenas se assim não agir é que se tornará carecedor da ação (Apel. s/ Rev. nº 476.926, 12ª Câm., rel. Juíza Isabela Gama de Magalhães, j. em 22.05.1997).

Não se tem admitido notificação levada a efeito antes do término do prazo contratual:

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Despejo. Término do contrato. Notificação premonitória. Efetivação na vigência do pacto ajustado. Inadmissibilidade. A notificação promovida pelo senhorio, antes do término do prazo contratualmente ajustado, não pode ser havida como oposição à prorrogação da locação. Para ser válida, deve ser manifestada somente após findo o prazo ajustado (Apel. s/ Rev. nº 496.952, 11ª Câm., rel. Juiz Mendes Gomes, j. em 22.09.1997).

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Despejo. Imóvel não residencial. Prazo da denúncia. Previsão contratual. Notificação antecipada. Irregularidade. Carência. Estipulado contratualmente que a ação de despejo só poderá ser ajuizada após o prazo nele estabelecido, forçoso será concluir pela carência da ação proposta antecipadamente nos termos do art. 267, inciso VI, do Código de Processo Civil, eis que é condição da ação regular notificação premonitória (Apel. c/ Rev. nº 213.196, 4ª Câm., rel. Juiz Accioli Freire, j. em 08.03.1988, in JTA (RT) 109/423).

3.4.1. Casos em que a notificação se faz necessária para a ação de despejo

Nas ações de despejo, a notificação que denuncia o contrato é necessária em todos os casos em que a locação termina e a ação não é proposta no prazo de até trinta dias, quando assim a Lei 8.245/1991 permite.

Cumpre observar que nas locações residenciais celebradas verbalmente, ou por escrito com prazo inferior a trinta meses, nos termos do art. 47, V, mister se faz a notificação com prazo de 30 dias para desocupação, o que somente será possível após cinco anos ininterruptos de locação.

A notificação deverá conceder o prazo de 30 dias para desocupação do imóvel, exceto no caso de despejo em virtude da alienação do imóvel durante a locação (90 dias, art. 8º, § 2º) e ação de despejo referente à locação celebrada antes da Lei 8.245/1991, cujo prazo deverá ser de doze meses para desocupação (art. 78).

Resumidamente, exige-se notificação nos seguintes casos:

a) ação de despejo em virtude da extinção do usufruto ou fideicomisso (art. 7º);

b) ação de despejo em virtude da alienação do imóvel durante a locação (art. 8º);

c) ação de despejo de imóvel residencial com contrato escrito por prazo superior a 30 meses, por denúncia vazia (art. 46, § 1º), ultrapassados 30 dias do fim do contrato;

d) ação de despejo de imóvel residencial com contrato verbal ou escrito com prazo inferior a 30 meses, por denúncia vazia (art. 47, V), passados 5 anos da data de início do contrato;

e) ação de despejo na locação não residencial, após 30 dias do fim do contrato (arts. 56 e 57);

f) ação de despejo referente à locação anterior à Lei 8.245 de 18 de outubro de 1991, que esteja vigorando por prazo indeterminado, com prazo de 12 meses para desocupação (art. 78).

Não será necessária a notificação na:

a) Ação de despejo por sublocação, cessão ou empréstimo não consentido (art. 13).

b) Ação de despejo por extinção da sublocação com pedido liminar (arts. 14, 15, 16 e 59).

c) Ação de despejo por denúncia cheia (arts. 47, incisos I, II, III,¹² IV, e 9º).

d) Ação de despejo referente a locação residencial com contrato escrito por prazo superior a 30 meses, por denúncia vazia (art. 46), até 30 dias do fim do contrato.

e) Ação de despejo referente a locação não residencial, até 30 dias do fim do contrato (arts. 55 a 57):

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Despejo. Notificação. Contrato findo – (artigo 46, da Lei 8.245/1991). Desnecessidade. A propositura (artigo 263 do Código de Processo Civil) da ação de despejo por denúncia vazia logo após o termo final do prazo do contrato basta a impedir sua prorrogação por tempo indefinido, desnecessária a notificação premonitória (Apel. s/ Rev. nº 440.625, 4ª Câm., rel. Juiz Rodrigues da Silva, j. em 28.11.1995. No mesmo sentido: JTA (Lex) 159/386, 159/418, 160/323 (em.). Apel. s/ Rev. nº 437.000, 12ª Câm., rel. Juíza Isabela Gama de Magalhães, j. em 29.06.1995; Apel. s/ Rev. nº 434.329, 3ª Câm., rel. Juiz Milton Sanseverino, j. em 28.07.1995. Apel. s/ Rev. nº 451.465, 6ª Câm., rel. Juiz Carlos Stroppa, j. em 30.01.1996. Apel. s/ Rev. nº 454.466, 12ª Câm., rel. Juiz Luis de Carvalho, j. em 30.04.1996).

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Despejo – denúncia vazia – imóvel residencial – contrato findo – prazo de 30 dias para a propositura da ação independente de notificação – citação efetivada após esse prazo – irrelevância – exegese do artigo 46 da Lei 8.245/1991. Para o despejo previsto no artigo 46 da Lei 8.245/1991 é necessário que o locador, opondo-se à continuação de locação, interponha a ação de despejo dentro de trinta dias contados do termo final da locação, sendo irrelevante que o locatário seja citado antes ou depois desse prazo, ou até que o seja por edital (Apel. s/ Rev. nº 451.434, 6ª Câm., rel. Juiz Carlos Stroppa, j. em 30.01.1996).

f) Ação de despejo referente a locação para temporada (arts. 48 a 50 e 59, § 1º, III).

Questão tormentosa diz respeito ao recebimento dos aluguéis após a denúncia.

Entendemos que o aluguel é a contraprestação pelo uso do imóvel, de tal sorte que o seu recebimento, mesmo depois de denunciada a locação, não representa novação ou renúncia ao direito de ingressar com a ação de despejo:

Tribunal de Alçada Cível do Rio de Janeiro. Apelação nº 50.251, Reg. 3281, 4ª Câmara, unânime, Juiz: Humberto Manes, 16.09.1986. Retomada por novo adquirente, recebimento de aluguéis. Enquanto não desocupar o imóvel, deve o réu pagar o aluguel, mesmo após previamente notificado e, posteriormente, citado para responder aos termos da ação de despejo. O recebimento dos aluguéis não torna, por si só, ineficaz a denúncia da relação ex locato (...)

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Consignação em pagamento – fundamento – injusta recusa – adquirente – denúncia da locação – irrelevância – dever de respeitar o contrato até a desocupação – caracterização. Porque o adquirente está sujeito à prorrogação da locação mesmo vencido o prazo contratual e à persistência de suas condições ainda que denunciada, não é justa a recusa em receber o aluguel ofertado pelo locatário na forma e pelo valor consequente ao contrato de locação vigente (Apel. c/ Rev. nº 416.081, 7ª Câm., rel. Juiz Luiz Henrique, j. em 07.03.1995. No mesmo sentido: JTA (Saraiva) 72/229, 75/360, 76/202, JTA (RT) 86/345, 103/389, 112/256. Apel. nº 195.847, 6ª Câm., rel. Juiz Macedo Cerqueira, j. em 07.10.1986. Apel. c/ Rev. nº 297.455, 7ª Câm., rel. Juiz Antonio Marcato, j. em 19.09.1991. Apel. c/ Rev. nº 310.153, 8ª Câm., rel. Juiz Renzo Leonardi, j. em 26.03.1992. Apel. c/ Rev. nº 326.686, 4ª Câm., rel. Juiz Carlos Stroppa, j. em 05.03.1993. Apel. c/ Rev. nº 404.082, 5ª Câm., rel. Juiz Ricardo Dip, j. em 31.05.1994. Apel. c/ Rev. nº 492.983, 9ª Câm., rel. Juiz Francisco Casconi, j. em 10.09.1997).

Exige-se que a notificação assinada por procurador seja acompanhada de cópia do instrumento de mandato.

Todavia, proposta a ação de despejo, consideram-se ratificados os poderes para a notificação, ainda que tenha sido levada a efeito desacompanhada de cópia da procuração.

Neste sentido a Súmula 22 do Tribunal de Justiça de são Paulo:

Súmula 22: Em casos de notificação premonitória desacompanhada de procuração, consideram-se ratificados os poderes para a prática do ato com a juntada do competente instrumento de mandato ao ensejo da propositura da ação.

Vejamos, pois, alguns modelos de notificação, nos casos enumerados.¹³

3.4.1.1. Modelo de notificação para ação de despejo em virtude da extinção do usufruto ou fideicomisso (art. 7º)

Data

Ilmo. Sr.

(...)

Prezado senhor,

Na qualidade de antigo nu-proprietário do imóvel da rua (...), que foi locado a V.Sa. pelo usufrutuário, Sr. (...), falecido há 30 (trinta) dias, conforme inclusa certidão de óbito, tendo providenciado o cancelamento do usufruto junto ao oficial de Registro de Imóveis competente, conforme certidão anexa, há menos de 90 dias, não convindo manter a locação, sirvo-me da presente para denunciá-la, na forma do artigo 7º, parágrafo único da Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991.

Terá, assim, V.Sa., o prazo legal de 30 (trinta) dias para a desocupação do referido imóvel, sob pena de, decorrido o prazo, lhe ser proposta a competente ação de despejo, com as demais cominações de estilo.

Atenciosamente,

Notificante (proprietário ou procurador com poderes específicos e instrumento de procuração anexo)

3.4.1.2. Modelo de notificação para ação de despejo em virtude da alienação do imóvel durante a locação (art. 8º)

Data

Ilmo. Sr.

(...)

Prezado senhor,

Na qualidade de nova proprietária do imóvel da rua (...), que se encontra locado a V.Sa., e não convindo manter a locação, sirvo-me da presente para denunciá-la, na forma do artigo 8º da Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991.

Terá, assim, V.Sa., o prazo legal de 90 (noventa) dias para a desocupação do referido imóvel, sob pena de, decorrido o prazo, lhe ser proposta a competente ação de despejo, com as demais cominações de estilo.

Atenciosamente,

Notificante (locador ou procurador com poderes específicos e instrumento de procuração anexo)

3.4.1.3. Modelo de notificação para ação de despejo de imóvel residencial com contrato escrito por prazo superior a 30 meses, por denúncia vazia (art. 46, § 1º), ultrapassados 30 dias do fim do contrato

Data

Ilmo. Sr.

(...)

Prezado senhor,

Na qualidade de locador do imóvel da rua (...), que se encontra locado a V. Sa. mediante contrato escrito celebrado pelo prazo de 30 (trinta) meses, e que já se expirou, estando agora vigorando por prazo indeterminado, e não convindo manter a locação, sirvo-me da presente para denunciá-la, com fundamento no artigo 46, § 2º, da Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991.

Terá, assim, V. Sa., o prazo legal de 30 (trinta) dias para a desocupação do referido imóvel, sob pena de, decorrido o prazo, lhe ser proposta a competente ação de despejo, com as demais cominações de estilo.

Atenciosamente,

Notificante (locador ou procurador com poderes específicos e instrumento de procuração anexo)

3.4.1.4. Modelo de notificação para ação de despejo de imóvel residencial com contrato verbal ou escrito com prazo inferior a 30 meses, por denúncia vazia (art. 47, V), passados 5 anos da data de início do contrato

Data

Ilmo. Sr. (...)

Prezado senhor,

Na qualidade de locador do imóvel da rua (...), que se encontra locado a V.Sa. mediante contrato escrito celebrado por prazo inferior a 30 (trinta) meses, e que vigora por prazo indeterminado, durando mais de cinco anos, e não convindo manter a locação, sirvo-me da presente para denunciá-la, com fundamento no artigo 47, V, da Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991.

Terá, assim, V.Sa., o prazo legal de 30 (trinta) dias para a desocupação do referido imóvel, sob pena de, decorrido o prazo, lhe ser proposta a competente ação de despejo, com as demais cominações de estilo.

Atenciosamente,

Notificante (locador ou procurador com poderes específicos e instrumento de procuração anexo)

3.4.1.5. Modelo de notificação para ação de despejo na locação não residencial, após 30 dias do fim do contrato (arts. 56 e 57)

Data

Ilmo. Sr.

(...)

Prezado senhor,

Na qualidade de locador do imóvel da rua (...), que se encontra locado a V.Sas. mediante contrato escrito pelo prazo de dois anos, e que já se expirou, estando agora vigorando por prazo indeterminado, e não convindo manter a locação, sirvo-me da presente para denunciá-la, com fundamento no artigo 57, da Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991.

Terão, assim, V.Sas., o prazo legal de 30 (trinta) dias para a desocupação do referido imóvel, sob pena de, decorrido o prazo, lhes ser proposta a competente ação de despejo, com as demais cominações de estilo.

Atenciosamente,

Notificante (locador ou procurador com poderes específicos e instrumento de procuração anexo)

3.4.1.6. Modelo de notificação para ação de despejo referente à locação anterior à Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991, que esteja vigorando por prazo indeterminado, com prazo de 12 meses para desocupação (art. 78)

Data

Ilmo. Sr.

(...)

Prezado Senhor,

Na qualidade de representante legal do locador do imóvel da Rua da Bica, 349, que se encontra locado a V.Sa., para fins residenciais e por prazo indeterminado, não convindo manter a locação, sirvo-me da presente para denunciá-la, na forma do art. 78 da Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991.

Terá, assim, V.Sa., o prazo legal de 12 (doze) meses, a contar do recebimento desta, para a desocupação voluntária do imóvel, sob pena de, não o fazendo, lhe ser proposta a competente ação de despejo, com as cominações de estilo.

Atenciosamente,

Notificante (locador ou procurador com poderes específicos e instrumento de procuração anexo)

3.4.1.7. Modelo de notificação para possibilitar sublocação, cessão ou empréstimo não consentido (art. 13, § 2º)

Esta notificação só terá utilidade se o contrato for verbal ou, se escrito, não contiver vedação à sublocação, empréstimo ou cessão.

Havendo essa vedação, o consentimento poderá ser posterior, novando o contrato de locação.

Convém notar, outrossim, que a notificação cujo modelo abaixo se sugere é consultiva e não serve para comunicar a sublocação, empréstimo ou cessão que, nestes termos, configurará infração legal e despejo.

Data

Ilmo. Sr.

(...)

Prezado senhor,

Na qualidade de locatário do imóvel da rua (...), que foi locado por V.Sa. mediante contrato escrito, no qual não consta qualquer vedação ao empréstimo, cessão ou sub-locação, nos termos do art. 13, § 2º, da Lei 8.245/1991, sirvo-me do presente para notificar Vossa Senhoria de minha intenção de sublocar (emprestar ou ceder) o imóvel locado a (...), brasileiro, casado, empresário, que atualmente está domiciliado na Rua (...), nesta Capital

Terá, assim, V.Sa., o prazo legal de 30 (trinta) dias para manifestar sua oposição sob pena de autorização tácita da referida sublocação.

Atenciosamente,

Notificante (locador ou procurador com poderes específicos e instrumento de procuração anexo)

3.4.1.8. Modelo de notificação do locatário, ao locador, denunciando o contrato

Data

Ilmo. Sr. (...)

Prezado senhor,

Na qualidade de locatário do imóvel da rua (...), que se encontra locado por V.Sa., mediante contrato escrito, celebrado por prazo de 30 (trinta) meses, que vigora por prazo indeterminado, não convindo manter a locação, sirvo-me da presente para denunciá-la, com fundamento no artigo 6º, da Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991.

Sendo assim, as chaves serão devolvidas a V. S.ª, no prazo legal de 30 (trinta) dias a partir de sua ciência, ficando o imóvel, desde já, à sua disposição para as vistorias que se fizerem necessárias.

Atenciosamente,

Notificante (locatário ou procurador com poderes específicos e instrumento de procuração anexo)

Data

Ilmo. Sr.

(...)

Prezado senhor,

Na qualidade de locatário do imóvel da rua (...), que se encontra locado por V. S.ª, mediante contrato escrito, celebrado por prazo de 30 (trinta) meses, e que vigora por prazo indeterminado, tendo em vista a transferência, por meu empregador, para prestar serviços na cidade de Curitiba (documento anexo), sirvo-me da presente para denunciá-la, com fundamento no parágrafo único do artigo 4º da Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991.

Sendo assim, as chaves serão devolvidas a V. S.ª, no prazo legal de 30 (trinta) dias a partir de sua ciência, ficando o imóvel, desde já, à sua disposição para as vistorias que se fizerem necessárias.

Atenciosamente,

Notificante (locatário ou procurador com poderes específicos e instrumento de procuração anexo).

3.5. LEGITIMIDADE ATIVA E PASSIVA

Ordinariamente, são partes legítimas nas ações de despejo: o locador (legitimado ativo) e o locatário (legitimado passivo), mesmo que sub-rogatário, como no caso do art. 12 da Lei 8.245/1991, partes no contrato de locação.

Entretanto, a Lei 8.245/1991 traz outras pessoas que, nada obstante, não participem do contrato de locação, também são legitimados (ativa ou passivamente) para a ação de despejo.

Passamos a enumerar essas hipóteses:

a) Ação de despejo em virtude da extinção do usufruto ou fideicomisso (art. 7º): nesse caso, o proprietário – anterior nu-proprietário – ou fideicomissário¹⁴ (em virtude da resolução da propriedade do fiduciário) que não anuíram na locação, serão legitimados para a propositura da ação de despejo.

b) Ação de despejo em virtude da alienação do imóvel durante a locação (art. 8º): nessa eventualidade, o adquirente será legitimado ativo.

c) Ação de despejo por extinção da sublocação com pedido liminar (arts. 14, 15, 16 e 59, § 1º, V): extinta a locação, também estará extinta a sublocação. Nesse caso, se o sublocatário for legítimo (consentido), mesmo sem ser parte no contrato de locação, será legitimado passivamente para a ação de despejo.¹⁵

d) Ação de despejo em virtude da permanência de pessoas não autorizadas após a morte do locatário (arts. 11, I, e 59, § 1º, IV): para essa hipótese, legitimado passivo será aquele que permanecer indevidamente no imóvel, sem estar circunscrito na enumeração do art. 11, I (para locações residenciais).

e) Ação de despejo em virtude de contrato de locação sem vênia conjugal por prazo superior a dez anos (art. 3º): aqui, o cônjuge, que não anuiu, estará legitimado à propositura da ação de despejo desde que ultrapassado o prazo de dez anos.

3.5.1. Menor pode locar? Nesse caso, quem ingressa com a ação de despejo? O despejo em face de pessoa menor

O civilmente menor pode locar, ser locatário e propor ação de despejo, desde que seja representado ou assistido (Código Civil, arts. 3º, 4º, 1.634 e 1.747; Código de Processo Civil, art. 8º).

Nesse caso, na ação de despejo, mister se faz a manifestação do Ministério Público, nos termos do art. 82, I, do Código de Processo Civil.

Mesmo sem assistência, o relativamente capaz (entre dezesseis e dezoito anos – Código Civil, art. 4º, I) poderá ser legitimado quando presentes as hipóteses do art. 180 do Código Civil, ou seja, se, inquirido pelo locador, dolosamente declarar-se capaz ou ocultar sua idade.¹⁶

Melhor será, nos termos do art. 1.689, do Código Civil, que a locação seja levada a efeito pelos pais na qualidade de locatários, usufrutuários que são dos bens dos filhos menores, o que evitará a participação do Ministério Público.¹⁷

3.5.2. Prova de propriedade nas ações de despejo (arts. 47, § 2º, e 60)

Não se exige, para que se figure no polo ativo da locação, que o locador seja proprietário ou compromissário comprador:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Extinto 2º. TAC, Ap. s/ Rev 616.771-00/9 – 10ª. Câm. – Rel. Juiz Marcos Martins – J. 30.7.2001.– Despejo – Prova de propriedade – Desnecessidade. O autor da ação de despejo não precisa ser necessariamente proprietário do imóvel locado, porque a locação é relação de direito pessoal, e a Lei do Inquilinato regula as hipóteses excepcionais em que tal exigência se faz presente (artigo 47, § 2º, e artigo 60, da Lei 8.245/1991).

De fato, a locação nada mais é que a cessão temporária do uso e gozo de bem infungível, mediante o pagamento de aluguéis.

Portanto, basta ser possuidor para estar legitimado a ceder o imóvel em locação, como ocorre com o usufrutuário, o fideicomissário, entre outros.

Entretanto, em algumas hipóteses determinadas na Lei 8.245/1991, a ação de despejo somente pode ser exercida pelo proprietário ou compromissário comprador.

Vejamos em que hipóteses isso ocorre:

a) Nas ações de despejo em face de hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados, bem como entidades religiosas registradas, no caso de pedido de retomada para demolição, edificação licenciada ou reforma que resulte em acréscimo de cinquenta por cento de área útil.

b) Nas locações residenciais, celebradas por escrito, com prazo inferior a trinta meses ou, ainda, nessas locações celebradas verbalmente, se o fundamento da retomada (denúncia cheia) for:

b.1) uso próprio, do cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente (art. 47, III);

b.2) demolição e edificação ou realização de obras que aumentem a área construída em vinte por cento e, ainda, se houver destinação para hotel ou pensão, caso em que o aumento da área construída deverá ser de, no mínimo, cinquenta por cento (art. 47, IV).

c) Para realização de obras urgentes, determinadas pelo Poder Público, que não possam ser realizadas com a permanência do locatário.¹⁸

Essa prova é feita mediante cópia atualizada da matrícula do imóvel. Outro documento poderá ser impugnado, restando ao autor da ação a necessidade de provar por esse meio definitivo.

A situação do compromissário comprador exige, também, a apresentação da certidão da matrícula onde conste o compromisso registrado.

Muito se tem discutido acerca da necessidade desse registro, tanto da escritura quanto do compromisso.

Abaixo, decisão abrangente não exige o registro, mesmo no caso de compromisso:

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Despejo – uso próprio – legitimidade – promitente comprador – compromisso anterior à locação – título não registrado – desnecessidade – reconhecimento. Desnecessário a prova de compromisso registrado para legitimar o locador à propositura de retomada para uso próprio, se anterior, o compromisso, à celebração da locação que se pretende rescindir (Apel. c/ Rev. nº 307.176, 6ª Câm., rel. Juiz Francisco Barros, j. em 23.10.1991).

Um pouco mais rigorosa, a decisão abaixo não exigiu o registro apenas da escritura pública:

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Despejo – uso próprio (art. 52, X da Lei 6.649/1979) – prova de propriedade – título registrado no Registro de Imóveis. Desnecessidade. A exigência de título registrado, representando um requisito a mais, no sentido de equiparar os promitentes, comprador e cessionário, ao proprietário do imóvel, tanto quanto os outros requisitos, refere-se às hipóteses de promessa de compra e venda e de cessão (Apel. c/ Rev. nº 240.374, 8ª Câm., rel. Juiz Erix Ferreira (aux.), j. em 29.06.1989, in JTA (RT) 118/300. Referência: José da Silva Pacheco, Comentários à Nova Lei do Inquilinato, Ed. de 1980, nº 498, p. 260. Em sentido contrário: JTA (Lex) 133/296, JTA (RT) 111/357, 114/230. Apel. c/ Rev. nº 304.558, 8ª Câm., rel. Juiz Narciso Orlandi, j. em 15.10.1991; Apel. c/ Rev. nº 323.934, 3ª Câm., rel. Juiz João Saletti, j. em 26.05.1992; Apel. c/ Rev. nº 360.371, 4ª Câm., rel. Juiz Amaral Vieira, j. em 1º.12.1992).

Interpretação ainda mais rigorosa emana das ementas abaixo, que se referem a acórdãos que inadmitem a ausência de registro:

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Despejo – uso de descendente – imóvel residencial próprio – alienação – título registrado – inexistência – requisito legal não preenchido – inadmissibilidade. A alienação do imóvel do beneficiário, sem registro do compromisso no Cartório de Registro de Imóveis, ou mesmo escritura pública de compra e venda lavrada no curso da ação de despejo, não gera efeito erga omnes a autorizar dar-se por preenchido o requisito da disponibilidade do bem (Apel. nº 201.405, 2ª Câm., rel. Juiz Acayaba de Toledo, j. em 04.02.1987, in JTA (RT) 107/408. Referências: Lauria Tucci e Villaça Azevedo, Tratado de Locação Predial Urbana, vol. 2, p. 656. José da Silva Pacheco, Comentários à Nova Lei do Inquilinato, p. 262. No mesmo sentido: Apel. c/ Rev. nº 229.409, 7ª Câm., rel. Juiz Boris Kauffmann, j. em 08.11.1988).

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Despejo – uso próprio – imóvel alienado – contrato – registro no cartório imobiliário – necessidade – exegese do artigo 8º, § 1º, da Lei 8.245/1991. O adquirente por compromisso de venda e compra poderá exercer o direito de retomada para uso próprio, quando tiver promovido o registro do instrumento no registro imobiliário (artigo 8º, § 1º, da Lei 8.245/1991) (Apel. s/ Rev. nº 435.497, 4ª Câm., rel. Juiz Carlos Stroppa, j. em 13.07.1995).

Não se pode esquecer a regra do art. 284 do Código de Processo Civil, que determina ao juiz a regularização em dez dias, sob pena de indeferimento da inicial, caso seja verificada a ausência de documento indispensável.

3.6. LIMINARES

Dispõe o art. 59 da Lei 8.245/1991:

Art. 59. Com as modificações constantes deste Capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§ 1º Conceder-se-á liminar para desocupação em 15 (quinze) dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

I – o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de 6 (seis) meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento;

II – o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia;

III – o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a a-ção de despejo em até 30 (trinta) dias após o vencimento do contrato;

IV – a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, de acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei;

V – a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário;

VI – o disposto no inciso IV do art. 9.º, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las;

VII – o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato;

VIII – o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada;

IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.

§ 2º Qualquer que seja o fundamento da ação dar-se-á ciência do pedido aos sublocatários, que poderão intervir no processo como assistentes.

§ 3º No caso do inciso IX do § 1.º deste artigo, poderá o locatário evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62.

Vale aqui, lembrar a regra do art. 5º da Lei 8.245/1991, determinando que, seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.

Portanto, mesmo em algumas hipóteses em que, aparentemente, caberia reintegração de posse, mormente que não há relação jurídica de direito material entre as partes, por expressa disposição legal, cabe a ação de despejo.¹⁹

Assim, o legislador optou por solução intermediária, mantendo a tradição da ação de despejo para o término da locação, mas adotando a possibilidade de liminar em algumas hipóteses.

Concedida a liminar nas hipóteses legais, mister se faz, nos termos do § 1º do art. 59, caução de três alugueres.

Essa caução, segundo Francisco Carlos Rocha de Barros, deve ser real, não fidejussória, o que afirma interpretando o § 1º do art. 64, que não se referiu às liminares, e § 2º do mesmo artigo, que manda reverter a caução em proveito do réu no caso de reforma da decisão.²⁰

Tenha-se presente que esse valor representa uma indenização mínima, podendo o réu provar prejuízo maior e reclamá-lo em ação de indenização.

Entende-se, também, com fundamento no texto legal, que não se concederá liminar se a pretensão, mesmo calcada numa das hipóteses do art. 59, vier cumulada com outro pedido.²¹

A liminar será concedida com prazo de quinze dias para desocupação, contados da intimação (impropriamente denominada notificação) a que alude o art. 65.

Seja como for, o art. 59 da Lei 8.245/1991 trata das hipóteses de concessão de liminar em ação de despejo.

Muito se discutiu acerca da possibilidade de concessão de antecipação de tutela no caso de despejo, havendo celeuma jurisprudencial sobre o cabimento e julgados que não a admitem em razão da circunscrição das hipóteses na legislação especial (Lei 8.245/1991).

Neste sentido:

Tribunal de Justiça de São Paulo. AgIn 1259521000, São Paulo, 35.ª Câm. Dir. Priv., j. 15.06.2009, rel. Des. José Malerbi, registro 14.07.2009: Despejo. Tutela antecipada. A antecipação do despejo somente é admissível nas hipóteses taxativamente previstas no art. 59 da Lei de Locações. Necessidade do contraditório, ante a alegação de afetação de imagem comercial pela sublocação de área para permanecer máquina de serviços de locação de filmes aos clientes da sublocadora. Ausência de comprovação de dano irreparável ou de difícil reparação. Agravo improvido.²²

A orientação não é nova pelo que se verifica do Enunciado 31 do extinto Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo, que dispõe: “É incabível nas ações de despejo a antecipação da tutela de que trata o art. 273 do Código de Processo Civil, em sua nova redação”.

Não de forma diferente a doutrina, sendo relevante mencionar a seguinte, de Silvio de Salvo Venosa: Como o art. 59 em testilha, porém, é específico e restritivo quanto a determinadas ações de despejo de forma exclusiva, deve prosperar o entendimento segundo o qual apenas nessas hipóteses do parágrafo primeiro é liminar de desocupação, que se traduz em antecipação de tutela. Ainda mais porque nessas hipóteses o legislador inquilinário estabeleceu a caução expressamente no valor equivalente a três meses de alugueres. Segue-se o princípio pelo qual a norma especial derroga a geral. Leva-se em conta, também, o microssistema que representa a lei inquilinária no nosso ordenamento.²³

A Lei 12.112/2009, em consonância com o acatado, acrescentou hipóteses de liminar nas ações de despejo.

Como em regra não se admite a antecipação de tutela nessas ações, a alteração pode ser considerada importante na medida em que representa novas hipóteses de desocupação célere do imóvel locado.

Sendo assim, analisemos cada uma das novéis hipóteses de liminar.

3.6.1. Ação de despejo com fundamento na necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las

Evidentemente que se trata de hipótese em que a demora implica em risco para o próprio locatário.

Assim, inexplicável a anterior omissão quanto à possibilidade de liminar para desocupação em quinze dias na redação original do art. 59.

Portanto, corrigida a falha, a ação de despejo pode ser promovida em razão da necessidade de reparações urgentes no imóvel locado, determinadas pelo Poder Público, sem que possam ser realizadas na presença do locatário, com a concessão de liminar para desocupação em quinze dias.

Sendo a reparação urgente e colocando em risco a integridade dos que habitam o imóvel, não se descarta a possibilidade de concessão de liminar ainda que não haja determinação do Poder Público.²⁴

Em ambos os casos, entendemos que caberá ação autônoma do locatário para haver perdas e danos em razão de o locador ter descumprido obrigação legal de entregar o imóvel em condições de uso (art. 22, I), salvo se houver pacto expresso, em prestígio à boa-fé (Código Civil, arts. 113 e 422), com aceitação das condições do imóvel pelo locatário.

3.6.2. Ação de despejo pelo término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato

Em todos os casos enumerados no art. 40 da Lei 8.245/1991, não subsiste a garantia originariamente concedida. São eles: I – morte do fiador; II – ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente; III – alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação ao locador; IV – exoneração do fiador; V – prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo; VI – desaparecimento dos bens móveis; VII – desapropriação ou alienação do imóvel; VIII – exoneração de garantia constituída por quotas de fundo de investimento; IX – liquidação ou encerramento do fundo de investimento de que trata o inciso IV do art. 37; X – prorrogação da locação por prazo indeterminado, uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.

Lembre-se o que tratamos no capítulo II deste livro VII que é possível ao fiador, ao final do prazo contratado, exonerar-se mediante simples notificação dessa intenção ao locador, a partir do que fica responsável por mais cento e vinte dias, restando automaticamente exonerado depois disso ou até antes, se novo fiador for apresentado pelo locatário previamente ao termo final de cento e vinte dias.

Igualmente a novel possibilidade de exoneração decorrente de sub-rogação legal (arts. 11 e 12) com notificação comunicando a responsabilidade pelo prazo legal de 120 dias enviada pelo fiador ao locador no prazo de 30 dias do recebimento da notificação da sub-rogação (esta encaminhada pelo sub-rogado ao fiador e ao locador).

Seja como for, em todos esses casos de insubsistência da garantia, nos termos do parágrafo único do art. 40, o locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de trinta dias, sob pena de desfazimento da locação e ação de despejo.

E esta ação de despejo, agora, conta com a possibilidade de liminar para desocupação em 15 dias.

3.6.3. Ação de despejo por falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo

O pagamento dos aluguéis sempre foi a principal obrigação do locatário e, nada obstante, não havia previsão de desocupação mediante concessão de liminar na ação de despejo por falta de pagamento de aluguéis e encargos.

Não se pode esquecer que é possível, inclusive, que a ação de despejo tenha como fundamento apenas a ausência de pagamento de encargos, como as despesas ordinárias de condomínio e os impostos,²⁵ ainda que os aluguéis tenham sido pagos.

Como se sabe, ante a pletora de feitos que assoberba o Poder Judiciário, as ações de despejo normalmente demoram mais do que seria razoável e, durante todo o seu trâmite, pelo menos em primeiro grau, em razão da possibilidade de execução provisória, o locador deixa de ter a justa retribuição pelo uso do imóvel.

Os efeitos desta constatação muitas vezes são funestos, mormente quando o locador depende desses recursos para sua subsistência e de sua família, hipótese muito comum.

De certa forma, a distorção foi parcialmente corrigida.

Isto porque a concessão de liminar para desocupação em quinze dias depende da inexistência ou insubsistência das garantias (estas, nos termos do art. 40, para cujos comentários remetemos o leitor).

Nesses casos, seja a locação residencial ou não, a ação de despejo por falta de pagamento conta com a possibilidade de concessão de liminar para desocupação em 15 dias, que se condiciona à ausência de depósito judicial do valor devido no prazo de desocupação e evidentemente da prestação da caução de três aluguéis.

Nesta medida:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Agravo de instrumento ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança decretação liminar do desalijo. Contrato de locação. Garantia seguro-fiança. Hipótese que desautoriza concessão de tutela antecipada inciso IX, do par. 1º, do art. 59 da Lei do Inquilinato. Verossimilhança das alegações não demonstrada sob crivo da sumária cognição – recurso provido (0384718-08.2010.8.26.0000, Agravo de Instrumento, Rel. Francisco Casconi, Piracicaba, 31ª Câmara de Direito Privado, Data do julgamento: 18.01.2011, Data de registro: 18.01.2011 – Outros números: 3847180820108260000).

Por outro lado, surge entendimento segundo o qual também há possibilidade de liminar se as garantias se tornarem insuficientes, como no caso de a caução em dinheiro, limitada legalmente a três aluguéis, ser superada pelo débito do locatário.

Eis um julgado neste sentido:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Despejo – liminar – falta de pagamento e de garantia locatícia – art. 59, § 1º, IX da Lei 8.2245/91, alteração da Lei 12.112/09 – possibilidade – valor da caução superada pelo valor do débito – extinção da garantia do art. 37. Com a ampliação das hipóteses de despejo liminar do § 1º do art. 59 da Lei de Locação pela Lei 12.112/09, é direito do locador de imóvel obter a desocupação, antes do contraditório e audiência, se inexistente ou extinta garantia locatícia prevista no art. 37 da Lei de Locação. É considerada extinta a caução cujo montante já está superado pelo valor do débito. A garantia que deixa de ser efetiva deve ser considerada extinta para os termos do inciso IX do § 1º do art. 59. Liminar concedida. Agravo provido (0503900-85.2010.8.26.0000, Agravo de Instrumento/Locação de Imóvel, Rel. José Malerbi, São Paulo, 35ª Câmara de Direito Privado, Data do julgamento: 13.12.2010, Data de registro: 21.12.2010 – Outros números: 990.10.503900-6).

Em igual sentido:

A caução, referida no art. 37 da lei de locação, deve ter valor econômico para assegurar ao locador o recebimento do débito em caso de inadimplência do locatário. Interpreta-se que a inclusão do inciso IX às hipóteses de liminar de despejo tem como escopo o não prolongamento do débito nos casos em que não há garantia ao credor do recebimento da dívida, seja pela sua inexistência ou pela sua extinção. A respeito, elucida o eminente desembargador Pedro Baccarat (Declaração de voto n. 11.021 no A.I. n. 990.10.309533-1, 36ª, 29.07.2010): ‘... o inciso IX refere-se não apenas ao contrato desprovido de qualquer garantia, mas também àquele que deixou de ter garantias por terem sido elas extintas ou por terem sido exonerados os garantidores, isto é, a liminar deve ser concedida para não ampliar o prejuízo do locador que não tiver, por qualquer das formas previstas no art. 37, a satisfação de seu crédito assegurado.’ A extinção da garantia se dá justamente pela incapacidade de se assegurar o crédito do locador. E no mais, o § 3º do art. 59 oportuniza ao locatário a purga da mora no mesmo prazo de 15 dias concedidos para a desocupação, evitando-se a medida drástica do despejo e da rescisão contratual, nos termos do art. 62, também modificado pela Lei 12.112/09. Como bem apontado pelo Ilustre Desembargador Adilson de Araújo (A.l. n. 990.10.434953, 31ª, 05.10.2010)...: ‘dada a particularidade da garantia, não se vislumbra interpretação ampliativa em prejuízo do locatário, mas sistemática.’ Busca-se o equilíbrio na solução dos problemas decorrentes do regime jurídico das locações. Note-se que o reconhecimento da tutela antecipadamente não favorece apenas o locador, cujo prejuízo é mitigado com a mais rápida disponibilização do imóvel para outra locação, mas também ao locatário que, impossibilitado de continuar a arcar com o aluguel, não se sujeita a débito ainda maior. (Agravo de Instrumento 0078663-80.2011.8.26.0000, Rel. Des. José Malerbi, j. 23.05.2011).

Com todo respeito à judiciosa fundamentação, ainda que se possa admitir que os aluguéis não pagos que sobejarem o valor da caução estão desprovidos de garantia, é preciso ponderar que a lei é clara no sentido de exigir que o contrato esteja desprovido de qualquer garantia ou que a garantia existente tenha sido extinta e não que seja apenas insuficiente.

É prerrogativa do locador abrir mão das garantias no início da locação – e esta foi a intenção da lei – para obtenção da liminar.

Se optou por exigir garantia, ainda que depois se mostre insuficiente, com respeito à posição contrária, não poderá pleitear a liminar.

Entendimento contrário poderá levar os tribunais à difícil tarefa de julgar intermináveis discussões sobre a condição econômica dos fiadores, por exemplo, quando da propositura de ação de despejo por falta de pagamento.

Em outras palavras, admitida a hipótese de extinção da garantia pelo excesso de débito comparado com a garantia, o locador poderia requerer liminar com a alegação de impossibilidade econômica de o fiador suportar o débito, competindo ao juiz avaliar o patrimônio dos garantes a cada ação de despejo proposta nessas condições.

A hipótese não nos parece abarcada pela lei na exata medida em que a garantia fidejussória é pessoal e não real, de tal sorte que o cumprimento da obrigação pelo fiador se liga à sua pessoa e não ao seu patrimônio, o que levou o saudoso Francisco Carlos Rocha de Barros a afirmar: “Não cremos que se recuse fiança prestada pelo presidente do Tribunal de Justiça, ainda que esse cidadão disponha apenas do salário que recebe mensalmente.”²⁶

Seja como for, sustentamos que o juiz poderá, desde logo, ao determinar a citação, conceder a liminar (desde que seja oferecida a caução de três aluguéis) e condicionar a sua eficácia à ausência do aludido depósito previsto no novel § 3º, de tal sorte que o locatário já será citado e informado da concessão da liminar caso não deposite o valor devido no prazo de quinze dias contados da própria citação.

Assim, diante da possível ausência do depósito, caberá ao locador, autor da ação, requerer já na inicial a expedição de mandado de despejo com as cláusulas de arrombamento e requisição de força, se necessária, com a remoção dos bens para depositário, caso não os queira retirar o réu, na hipótese de não ser purgada a mora no prazo de quinze dias.

3.6.4. Ação de despejo pelo término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada

A ação de despejo por denúncia vazia, ou seja, pelo simples término do prazo contratual, não contava com a possibilidade de liminar.

Agora, prevê-se a possibilidade de concessão de desocupação liminar do imóvel, desde que a locação seja não residencial, a saber: a) em shopping center; b) destinada à atividade empresarial, desde que não esteja sujeita à ação renovatória e, nos termos do art. 55, ainda que para fins residenciais, exigindo-se que o locatário seja pessoa jurídica e o imóvel destinar-se ao uso de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados.

Nesses casos, proposta a ação em até trinta dias do término do prazo contratual, não há necessidade de notificação prévia para propositura da ação de despejo, pelo simples fato de a devolução do imóvel ser uma obrigação imposta ao locatário (art. 23, III²⁷).

Contudo, se não o faz, passados trinta dias sem qualquer providência no sentido de exigir a retomada judicialmente por parte do locador, a locação se prorroga por prazo indeterminado (parágrafo único do art. 56²⁸). Com o prazo contratual prorrogado legalmente, quando o locador decidir pela retomada, terá que notificar o locatário, concedendo a ele o prazo de trinta dias para desocupação voluntária antes de propor a ação de despejo (art. 57²⁹).

Em ambos os casos, a ação conta com a possibilidade de concessão de desocupação liminar no prazo de quinze dias.

Nada obstante, em razão do dispositivo ora comentado, surge interpretação segundo a qual, nos casos de contrato prorrogado por prazo indeterminado ou de locação já contratada por prazo indeterminado, se faz imprescindível a propositura da ação de despejo no prazo de trinta dias contados do término do prazo para desocupação voluntária, sem o que não existe possibilidade jurídica de concessão de desocupação liminar.

Nesta medida, o seguinte julgado do Ilustre Desembargador Paulista Manoel Justino Bezerra Filho:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Locação de imóvel comercial – Ação de despejo por denúncia vazia – Nova hipótese de liminar, introduzida pela Lei 12.112 de 09.12.09 – Art. 59, § 1º, VIII da Lei 8.245/91 – Requisitos preenchidos – Caução no valor de 3 (três) meses de aluguel – Notificação para desocupação voluntária em 30 dias – Ação proposta em até 30 dias do término do prazo da notificação – Liminar concedida – Decisão reformada – O art. 59, § 1º, inciso VIII da Lei do Inquilinato, prevê como nova hipótese para a concessão de liminar de despejo, a denúncia vazia nos contratos de locação de imóvel não residencial, desde de que, além da caução no valor correspondente a 3 meses de aluguel, a ação de despejo seja proposta em até 30 dias do término do prazo contratual ou do cumprimento da notificação do art. 57 da Lei 8.245/91. Neste último caso, ou seja, quando houver notificação para desocupação do imóvel em contrato por prazo indeterminado, conta-se o prazo de propositura da ação, a partir do término do prazo de desocupação concedido ao locatário. Estando os requisitos preenchidos, autoriza-se a concessão da liminar. – Agravo provido, v.u. (TJSP – Agravo de Instrumento/Locação de Imóvel 990103337891 – Santa Bárbara D’Oeste – 35ª Câmara de Direito Privado – Data do julgamento: 16.08.2010 – Data de registro: 25.08.2010).

No seu voto, esclarece o culto relator: “A r. decisão atacada entendeu que a presente ação não foi interposta dentro do prazo de 30 dias exigido pelo referido inciso VIII do § 1º do art. 59 da Lei, pois considerou como início, a data da notificação da locatária, ou seja, 20.04.10. No entanto, respeitado o entendimento do nobre magistrado, é de se observar que, de fato como argumenta o agravante, o trintídio legal deve ser contado a partir do término do prazo concedido na notificação para a desocupação do imóvel. Não haveria sentido, contar-se o prazo para o locador propor a ação de despejo, concomitantemente com o prazo concedido ao locatário para a desocupação voluntária do imóvel. Até porque, se houvesse a desocupação do imóvel, o locador perderia o interesse de ação. Assim, a melhor exegese do referido dispositivo é que, para obtenção da liminar na ação de despejo por denúncia vazia em contrato de locação não residencial por prazo indeterminado, a ação deve ser proposta em até 30 (trinta) dias do término do prazo concedido ao locatário para a desocupação voluntária do imóvel.”³⁰

De nossa parte, entendemos que a propositura da ação no trintídio posterior ao prazo da notificação para desocupação voluntária (que também é, em regra, de 30 dias) se trata de cautela que deve ser tomada na prática forense.

Todavia, ainda que respeitemos a decisão acima, é preciso ponderar que a conjunção alternativa contida no texto do inciso VIII, do § 1º, do art. 59, da Lei do Inquilinato, com a redação dada pela Lei 12.112/2009, leva o intérprete a conclusão diversa.

Outrossim, não foi, sistematicamente, alterado o art. 57 e, nesta medida, não nos parece que foi a intenção da lei estabelecer o prazo de 30 dias para propositura da ação após o prazo da notificação.

Aliás, sempre se discutiu qual seria este prazo, sendo relevante destacar o seguinte julgado:

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Despejo – Notificação prévia – Ação ajuizada sete meses depois – Inadmissibilidade – Lapso temporal demasiadamente longo – Presunção de renúncia, pelo locador, aos efeitos da denúncia – Falta de pressuposto de constituição válida e regular do processo. Carência decretada. RT 692/122.

Assim, apenas se houver demora excessiva na propositura da ação, sem que haja prazo legal para tanto, apto a presumir a continuidade tácita da locação, é que deve ser considerada a carência da ação e, conseguintemente, da liminar.

Outra questão que surge nos Tribunais decorre do equivocado entendimento segundo o qual, no caso de contrato prorrogado por prazo indeterminado e notificação para desocupação em 30 dias, a obtenção da liminar ficaria condicionada à propositura da ação de despejo no prazo para desocupação voluntária.

Nada mais incongruente.

Se o locatário atender a notificação e desocupar o imóvel no prazo legal, não há falar-se na ação de despejo.

Nesta medida, a lúcida decisão do Desembargador e Preclaro Professor Carlos Alberto Garbi:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Agravo de instrumento contra decisão que, em ação de despejo por denúncia vazia, indeferiu a liminar para a desocupação do imóvel. Contrato de locação não residencial. O agravado recebeu notificação extrajudicial para desocupação do imóvel em 30 dias, nos termos do art. 57, da Lei de Locações. Decorrido esse prazo, como não desocupou o imóvel, o agravante promoveu o despejo com pedido de liminar “inaudita altera pars”, com fundamento no art. 59, § 1°, VIII, da Lei n° 8.245/91, com redação dada pela Lei n° 12.112/09, que foi indeferido porque o agravante teria feito o pedido de despejo fora do prazo legal de 30 dias. Sucede que a liminar de desocupação “inaudita altera pars” poderá ser deferida sempre que ajuizada a ação de despejo de imóvel não residencial no prazo de 30 dias, contados do término do contrato ou do cumprimento da notificação comunicando a intenção da retomada. Concedido o prazo de 30 dias para a desocupação voluntária do imóvel, somente ao término do trintídio poderia o locador movimentar-se no sentido de reaver o imóvel. Nada justificaria a exigência do ajuizamento da ação de despejo dentro do prazo concedido para a desocupação voluntária do imóvel. Precedente. Decisão reformada para conceder a liminar reclamada, mediante caução. Recurso provido (TJSP – 0497015-55.2010.8.26.0000 – Agravo de Instrumento – Rel. Carlos Alberto Garbi – São Paulo – 26ª Câmara de Direito Privado – Data do julgamento: 18.01.2011 – Data de registro: 26.01.2011 – Outros números: Agravo 990104970156.

Em suma, a ação proposta após a necessária notificação com prazo de 30 dias para desocupação voluntária, nos casos de contratos prorrogados por prazo indeterminado ou já contratados desta forma, não necessita – embora se recomende – ser proposta em até 30 dias do termo final para desocupação.

E a recomendação – e utilizamos cuidadosamente o termo – parece razoável sob a ótica pragmática na exata medida da jurisprudência que começa a se formar, sustentando, neste caso, que a obtenção da liminar fica condicionada à propositura da ação no prazo de 30 dias contados do fim do prazo para desocupação voluntária.

De qualquer forma, entendemos que, ultrapassado o prazo de 30 dias sem a propositura da ação, no caso de contrato prorrogado por prazo indeterminado, nada obsta que nova notificação para desocupação voluntária seja providenciada, renovando-se o prazo subsequente de 30 dias para a propositura da ação, que contará com a concessão da liminar para desocupação em 15 dias.

Por outro lado, como já dissemos, caso a ação seja proposta em até 30 dias do termo final do contrato, não há necessidade de qualquer notificação. A uma, por não haver previsão legal, posto que, pelo contrário, a Lei do Inquilinato coloca fim ao contrato “independentemente de notificação ou aviso” (art. 56 da Lei 8.245/1991) e, a duas, por constituir obrigação do locatário devolver o imóvel ao final do prazo (art. 23, III).

Neste sentido, o teor do voto do Desembargador Eduardo Sá Pinto Sandeville:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Tendo a ação sido proposta em até trinta dias do termo do prazo contratual não se exige notificação prévia. “Nesses casos, proposta a ação em até trinta dias do término do prazo contratual, não há necessidade de notificação prévia para a propositura da ação de despejo, pelo simples fato de a devolução do imóvel ser uma obrigação imposta ao locatário (art. 23, III)”. (Luiz Antonio Scavone Júnior, Comentários às alterações da Lei do Inquilinato – Lei 12.112, de 09.12.2009, São Paulo: Revista dos Tribunais, 2009, p. 79) (Agravo de Instrumento 990103485254 – Rel. Eduardo Sá Pinto Sandeville – São Paulo – 28ª Câmara de Direito Privado – Data do julgamento: 17.08.2010 – Data de registro: 27.08.2010).³¹

3.7. ANTECIPAÇÃO DE TUTELA

Como dissemos no item anterior, há muita discussão acerca do cabimento – ou não – da antecipação de tutela em sede de ação de despejo, sendo descartada a hipótese por alguns autores, em razão do art. 59 da Lei Inquilinária, lei especial, que já dispõe acerca das hipóteses em que se admite a tutela de urgência, de caráter antecipatório.

Vimos que existem julgados que sustentam o não cabimento da concessão de antecipação de tutela fora dos limites impostos pelo § 1º, do art. 59, da Lei 8.245/1991. Assim, também nos casos de ação revisional e renovatória, com possibilidade de fixação de aluguel provisório (Lei 8.245/1991, arts. 68, II, e 72, § 4º).

Isto porque a tutela seria irreversível, sendo remota a possibilidade de retorno ao imóvel.³²

Foi esta a posição adotada pelo Enunciado 31 do centro de estudos do extinto Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo:

Artigo 273 do Código de Processo Civil, redação dada pela Lei 8.952, de 13.12.1994. É incabível, nas ações de despejo, a antecipação da tutela de que trata o artigo 273 do Código de Processo Civil, em sua nova redação.

Neste sentido:

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Tutela antecipada – despejo – descabimento. É incabível a tutela antecipada prevista no artigo 273, do Código de Processo Civil, nas ações de despejo (AI nº 502.851, 5ª Câm., rel. Juiz Francisco Thomaz, j. em 07.10.1997. No mesmo sentido: JTA (Lex) 160/231, 161/337. A. Rg. nº 466.755, 5ª Câm., rel. Juiz Laerte Sampaio, j. em 04.09.1996; AI nº 486.941, 4ª Câm., rel. Juiz Antonio Vilenilson, j. em 10.06.1997).

A rigor, a norma que estabeleceu a antecipação de tutela no Código de Processo Civil é posterior. Sendo assim, possibilita sua aplicação mesmo às ações decorrentes da Lei 8.245/1991.

Aliás, algumas Câmaras do próprio Segundo Tribunal de Alçada, atual Tribunal de Justiça, reconheceram essa circunstância em alguns casos, mesmo contra o Enunciado 31, retro mencionado.³³

O Tribunal de Justiça de São Paulo parece admitir, em casos excepcionais, a antecipação de tutela:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Agravo de Instrumento 990102586430. Relator: Adilson de Araujo. Comarca: São Paulo. Órgão julgador: 31ª Câmara de Direito Privado. Data do julgamento: 29.06.2010. Data de registro: 07.07.2010. Voto n° 8.487. Agravo. Locação de imóvel. Ação de despejo por falta de pagamento de aluguéis. Despejo antecipado indeferido. Indícios veementes de fraude na caução oferecida pelo locatário. Hipótese de antecipação de tutela fundada no art. 273 CPC combinada com os requisitos do artigo 59, § 1º, inciso IX, da Lei 8.245/1991, com as alterações da Lei n° 12.112/09. Aplicação sistemática. Agravo provido com determinação. 1. – O art. 59 da Lei n° 8.245/1991, com a redação dada pela Lei n° 12.112/09, autoriza a tutela antecipada de efetivação do despejo do inquilino que se encontra em débito de aluguéis, desde que, também, o contrato não esteja protegido por uma das garantias do art. 37 dessa lei, por (a) não contratada, (b) extinta e (c) pedida sua exoneração por qualquer motivo (inciso IX). 2 – Havendo fundados indícios de fraude na apresentação de caução pelo locatário, aliados ao intuito protelatório do locatário inadimplente no recebimento da citação e desocupação do imóvel, possível o despejo antecipado com respaldo na presença dos requisitos do art. 273 do CPC, aplicável sistematicamente com o art. 59, § 1º, inciso IX, da Lei de Locações vigente, pela excepcionalidade do caso, com o objetivo de eficácia da tutela jurisdicional. Deverá o locador, todavia, depositar a caução prevista no referido art. 59, § 1°. 3. – Neste caso, objetiva-se a supressão do comportamento protelatório do réu e o induz a apresentar sua defesa. Poderá evitar a rescisão do contrato e o despejo decorrente da medida liminar, se, no prazo de 15 dias concedidos para a desocupação, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do artigo 62, da vigente Lei de Locações.³⁴

Tribunal de Justiça de São Paulo. Agravo de Instrumento 990102152324. Relator: Felipe Ferreira. Comarca: São Paulo. Órgão julgador: 26ª Câmara de Direito Privado. Data do julgamento: 30.06.2010. Data de registro: 07.07.2010. Agravo de instrumento. Locação de imóvel. Despejo por falta de pagamento. É possível a antecipação de tutela em ações de despejo, desde que preenchidos os requisitos do artigo 273 do CPC, quando se tratar de caso excepcional, de evidente lesão ao direito do locador de retomar o imóvel. Decisão mantida. Recurso improvido.

Tribunal de Justiça de São Paulo. Agravo Regimental. Locação de imóvel residencial – ação de despejo para uso próprio. Decisão monocrática que negou provimento a agravo de instrumento que deferiu liminar para decretar despejo. Presença dos requisitos autorizadores à concessão da liminar. Decisão mantida. Recurso desprovido. (35ª Câmara – Agravo Regimental 0119875-47.2012.8.26.0000/50000).

Nesse sentido, ensina Luiz Fux,³⁵ cujo pioneirismo e clareza da lição merece transcrição:

A Tutela Antecipada nas Ações de Despejo

Afirmamos precedentemente que o legislador do inquilinato, nos casos de despejo liminar, consagrou hipóteses de tutela antecipada antes mesmo do advento da reforma do Código de Processo Civil.

Os casos mencionados pelo artigo 59 da lei são de tutela antecipada da “evidência”, porque neles se corporificam direitos líquidos e certos de o locador obter imediatamente a posse do imóvel locado. Assim é que concede-se o despejo liminar: por descumprimento de mútuo acordo; quando há rescisão do contrato de trabalho e a locação foi encetada para o empregado enquanto mantido o vínculo; ao término da locação por temporada, recusando-se o locatário a desocupar o imóvel; permanecendo no imóvel pessoas não sucessíveis do locatário no vínculo locatício na forma da lei, bem como nos casos de permanência do sublocatário no imóvel depois de extinta a locação com o locatário-sublocador.

Nesses casos opera-se em prol do locador muito mais do que o fumus boni juris, que autoriza a concessão de liminar nas ações cautelares, senão um direito evidente calcado em prova inequívoca autorizadora da tutela antecipada.

Observada a ressalva anterior de que fora desses casos a evidência, em princípio, não autoriza a tutela antecipada, mister assentar que há casos de direito em estado de periclitação que reclamam a tutela antecipada de segurança e que escapam à letra do artigo 59 da lei. Assim é que cabe a tutela antecipada de segurança nos seguintes casos a seguir enunciados de forma bastante exemplificativa:

a) Tutela antecipada de retomada para realização de reparações urgentes

Há obras que não podem ser realizadas com a presença do locatário no imóvel e outras que prescindem de sua saída, mas o inquilino resiste em deixar que elas se realizem.

Em ambos os casos a retomada é iminente e urgente, suscitando a tutela antecipada até para que o locador não suporte os riscos de sinistro que a coisa está prestes a engendrar.

Observe-se que, de resto, o dispositivo foi ditado levando em conta as obras passíveis de aguardar as delongas da ordinariedade com a necessária realização da perícia não menos demorada.

b) Tutela antecipada de despejo em caso de falta de pagamento

Inúmeras hipóteses da prática judiciária denotam que nem sempre o locador vive de rendas e o locatário é a parte economicamente hipossuficiente do contrato.

Os exemplos que se colhem também revelam locadores que vivem dos parcos aluguéis que recebem de locatários que ostentam condições econômico-financeiras melhores do que o senhorio, ou porque possuem bens próprios ou porque podem pagar aluguel mais expressivo do que aquele que está em atraso. Há situações aflitivas em que o juízo deve prover imediatamente, permitindo o desalijo imediato para a relocação tão necessária à subsistência do senhorio miserável. Relembre-se que a praxe noticiou um caso em que uma senhora, detentora de inúmeros imóveis, recebia de aluguel, por todos juntos, quantia inferior a um salário mínimo (...).

A tutela antecipada coíbe tamanha iniquidade.

c) Tutela antecipada no despejo em que se sustenta como causa petendi a cessão da locação para a exploração de atividade nociva aos bons costumes ou que implique atividade nociva para o imóvel

A simples modificação subjetiva do vínculo é severamente punida pela lei ao considerar grave infração a cessão, empréstimo ou sublocação não consentidas por escrito pelo locador. A hipótese aventada é mais grave ainda. O locatário desvirtua a finalidade da locação, instalando, v.g., uma casa de jogos ou de tolerância no imóvel residencial do locador ou explorando, v.g., uma cozinha industrial com a utilização de bujões que submetem a grave risco a própria integridade do imóvel e de seus vizinhos.

Além das multas imputáveis ao imóvel, o locador suporta riscos incalculáveis, somente arrostáveis pela tutela antecipada de segurança.

d) Tutela antecipada de rescisão da locação em caso de abandono do imóvel com imissão de posse deferida

O abandono do imóvel antes do ajuizamento da ação autoriza a imissão na posse por iniciativa do próprio locador, ao passo que após o ajuizamento deve ser requerida e deferida pelo juízo essa recuperação do bem. Em ambos os casos, à míngua de distrato, faz-se mister a rescisão judicial do contrato, o que demanda tempo, máxime no caso de abandono, que suscitará do autor a citação editalícia do réu.

Por outro lado a realocação do bem é imperiosa para o locador, que teoricamente tem que aguardar a decisão da causa, passível, inclusive, de impugnação pelo curador especial (artigo 9, II, do Código de Processo Civil). A tutela antecipada reabre a possibilidade de o locador realugar o imóvel, legitimando a posse do novo inquilino.

e) Tutela antecipada de reocupação do imóvel

Esse instrumento de natureza satisfativo-antecipatória minimiza a irreversibilidade da concessão do despejo em casos de ilegalidade da decisão ou de sentença de mérito quando ausentes os requisitos prévios para sua prolação.

Ademais, serve também de medida requerida nas ações em que se visa coibir o desvio de finalidade das retomadas, impedindo que o locador, após o desalijo, alugue o bem a outrem ou encete a sua alienação. Estando o imóvel vazio, o pedido de tutela antecipada requerida na ação que objetive denunciar o desvio de finalidade e impor a obrigação de relocar, revela-se em instrumento notável de proteção da lei e da dignidade da justiça, que concedeu o despejo baseada na presunção de sinceridade do locador.

f) Tutela antecipada genérica nas retomadas

O subtítulo parece chocar-se com o afirmado anteriormente, de que os casos de retomada onde estão previstos a tutela antecipada esgotam essa forma de proteção jurisdicional na lei do inquilinato.

Sucede que no campo da segurança revela-se casuístico o cabimento da antecipação.

Sob essa ótica, é possível afirmar-se que toda vez que nos pedidos de retomada comprovar-se que o locador retomante está na iminência de sofrer despejo do imóvel onde reside e que o locatário dispõe de imóvel próprio vazio para se mudar, caberá a tutela antecipada que fixe ao inquilino um prazo compatível com a alocação de ambas as partes em seus respectivos bens.

É evidente que, nas demais ações ordinárias, que não aquelas enumeradas no art. 58, mesmo que derivadas de relação ex locato, cabível antecipação de tutela, desde que presentes seus requisitos.

Neste sentido:

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Locação – rescisão contratual – pedido de antecipação parcial de tutela para depósito das chaves em juízo – relação locatícia falida – admissibilidade – reversibilidade da medida excepcional – indenização por perdas e danos. Admite-se a antecipação parcial da tutela para depósito das chaves do Imóvel objeto da ação de rescisão de contrato, quando a relação locatícia já encontra-se falida com a manifestação inequívoca do desinteresse de uma das partes em continuá-la. Neste caso, a reversibilidade da medida excepcional traduz no direito à indenização da parte contrária que sofreu perdas e danos com o desfazimento da locação (AI nº 555.079, 7ª Câm., rel. Juiz Willian Campos, j. em 20.10.1998).

3.8. PRAZOS PARA DESOCUPAÇÃO NAS AÇÕES DE DESPEJO

Art. 63. Julgada procedente a ação de despejo, o juiz determinará a expedi-ção de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes.

§ 1º O prazo será de 15 (quinze) dias se:

a) entre a citação e a sentença de primeira instância houverem decorrido mais de 4 (quatro) meses; ou

b) o despejo houver sido decretado com fundamento no art. 9.º ou no § 2.º do art. 46.

§ 2º Tratando-se de estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo Poder Público, respeitado o prazo mínimo de 6 (seis) meses e o máximo de 1 (um) ano, o juiz disporá de modo que a desocupação coincida com o período de férias escolares.

§ 3º Tratando-se de hospitais, repartições públicas, unidades sanitárias oficiais, asilos e estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, e o despejo for decretado com fundamento no inciso IV do art. 9º ou no inciso II do art. 53, o prazo será de 1 (um) ano, exceto no caso em que entre a citação e a sentença de primeira instância houver decorrido mais de 1 (um) ano, hipótese em que o prazo será de 6 (seis) meses.

§ 4º A sentença que decretar o despejo fixará o valor da caução para o caso de ser executada provisoriamente.

Com a alteração do caput, do art. 63, da Lei 8.245/1991 pela Lei 12.112/2009, pretendeu-se abreviar o trâmite da retomada.

Com efeito, na sentença, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, evitando que, além da necessidade de intimar o locatário, novo pedido para expedição do mandado de despejo seja necessário com o objetivo de ultimar as providências do art. 65,³⁶ no caso de desatendimento da notificação (tecnicamente, intimação do locatário) para desocupação.

Em resumo, o mandado de intimação já conterá o prazo para desocupação voluntária e a ordem de despejo, caso o prazo para cumprimento espontâneo da sentença não seja atendido pelo locatário, de tal sorte que o oficial de justiça permanecerá com a ordem até o seu efetivo cumprimento.

Entendemos que o oficial de justiça deve permanecer com uma via do mandado, juntando aos autos a outra via, a partir de quando começará a fluir o prazo para desocupação voluntária.³⁷

Verificada a hipótese de desatendimento do prazo concedido na sentença para desocupação voluntária nos termos do art. 63, não haverá mais a necessidade de novo requerimento e o despejo será executado com fundamento no mandado já expedido.

Outrossim, na redação anterior do art. 63, a decretação do despejo se dava com a fixação do prazo de quinze dias para desocupação nas hipóteses dos incisos II e III do art. 9.º, ou seja, “em decorrência da prática de infração legal ou contratual” ou “em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos”.

Na verdade, o dispositivo já dispunha de pequena importância prática, tendo em vista que também se prevê o mesmo prazo, a ser concedido na sentença, na hipótese de a ação de despejo durar mais de quatro meses, contados entre a data da citação e a data da sentença, o que ocorre em regra.

Seja como for, agora, em regra, o prazo a ser concedido será de quinze dias também nas demais hipóteses do art. 9.º, a saber, no despejo decretado em razão do descumprimento de mútuo acordo (inciso I) e “para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las” (inciso IV).

É preciso lembrar, também, que, na hipótese do inciso IV do art. 9.º, a ação conta com a possibilidade de concessão de liminar para desocupação no prazo de quinze dias, nos termos do inciso VI, acrescido ao § 1.º do art. 59.

No caso de mútuo acordo (inciso I do art. 9.º), a liminar somente será concedida se o prazo para desocupação voluntária previsto for de seis meses (inciso I, do § 1.º, do art. 59).

De qualquer forma, não concedida a liminar, em ambos os casos, a sentença que decretar o despejo concederá o prazo de quinze dias para desocupação, uniformizando as hipóteses.

Em suma, o prazo para desocupação do imóvel começará a fluir da data da intimação do réu (impropriamente denominada de notificação), nos termos do art. 65 da Lei 8.245/1991.

A simples publicação da sentença não é suficiente para dar início à contagem do prazo. Mister se faz a intimação do réu.

Importante lembrar que a intimação somente terá eficácia se levada a efeito quando a sentença se tornar exequível, definitiva (sentença transitada em julgado) ou provisoriamente.

Sendo execução provisória (pendendo julgamento de recurso no efeito meramente devolutivo), proceder-se-á nos termos do art, 475-O do Código de Processo Civil. Para execução provisória do despejo, acorde com o que dispõe o artigo 64 da Lei 8.245/1991, o autor também deverá prestar caução fixada na sentença, e trataremos deste assunto em seguida.

A intimação far-se-á por oficial de justiça como regra e pelo correio se tal forma for prevista no contrato. Admitir-se-á, ainda, a intimação por telex e fac-símile (réu pessoa jurídica e permissão no contrato).

Se o réu estiver em local incerto far-se-á a intimação por edital.

Se o réu se recusar a exarar sua assinatura na intimação, o oficial de justiça relatará o fato, certificando que deu ciência, deixando-lhe cópia da petição.

Só o réu será intimado (notificado), não sendo necessária a mesma providência em relação aos demais ocupantes tendo em vista que a locação é intuitu familiae.

Neste sentido, já se decidiu pela desnecessidade de intimação (notificação) das filhas do locatário:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Agravo de Instrumento 990102750493 – Relator: Paulo Ayrosa – Comarca: Osasco – Órgão julgador: 31ª Câmara de Direito Privado – Data do julgamento: 06.07.2010 – Data de registro: 13.07.2010. Despejo por falta de pagamento c.c. cobrança – liminar de desocupação do imóvel deferida – contrato de locação – relação jurídica obrigacional da locatária e não de suas filhas – interesse de menor – ausência – intervenção do Ministério Público – desnecesidade – nulidade não reconhecida. Ausente interesse de incapaz, até porque a locatária é responsável direta pelas obrigações assumidas no contrato de locação e, não, em conjunto com a filha menor, ora agravante, que como ocupante do imóvel locado, está sujeita à eficácia de ato judicial de despejo, não se vislumbra a necessidade de intervenção do Ministério Público nos moldes do art. 82,1, do CPC.

O prazo fluirá ininterruptamente, contando-se os sábados domingos e feriados, tudo nos termos dos arts. 177 a 192 do Código de Processo Civil, podendo ser executado o despejo mesmo nas férias, a teor do que dispõe o inciso I do art. 58.

A contagem do prazo respeitará o disposto no art. 184 do Código de Processo Civil, ou seja, excluir-se-á o dia do começo incluir-se-á o dia do vencimento.

Normalmente, o prazo para desocupação voluntária concedido na sentença e que se conta da intimação do locatário é de 30 (trinta) dias.

Entretanto, em alguns casos o prazo é diverso, dada a sua peculiaridade.

Enumeremos, então, os prazos para desocupação, dispostos na Lei 8.245/1991, que deverão ser respeitados pela sentença:

a) 30 dias: regra geral (art. 63, caput);

b) 15 dias: nos seguintes casos):

b.1) Despejo liminar (art. 59);

Casos do art. 63, § 1º:

b.2) Ter decorrido mais de quatro meses entre a citação inicial e a sentença;

b.3) Despejo por falta de pagamento de aluguéis e/ou encargos;

b.4) Despejo por infração legal ou contratual;

b.5) Despejo em razão do descumprimento de mútuo acordo;

b.6) Despejo motivado pela realização de obras urgentes determinadas pelo Poder Público;

b.7) Despejo por denúncia imotivada (locação residencial, por escrito e prazo mínimo de 30 meses, prorrogada por prazo indeterminado).

c) 6 meses a 1 ano: no caso de despejo de estabelecimento de ensino autorizado, que ministre ensino regular (exclui autoescolas, creches, escolas de computação etc.), com exceção das hipóteses do prazo seguinte;

d) Um ano: de despejo de hospital, repartição pública, asilos, estabelecimento de ensino autorizado, que ministre ensino regular, nas hipóteses do inciso IV do art. 9º e II do art. 53 (reparação urgente determinada pelo Poder Público³⁸ ou demolição, edificação ou reforma com aumento mínimo de 50% na área útil) (art. 63, § 3º);

e) 6 meses:

e.1) Na hipótese anterior “d”, se já houver decorrido mais de um ano entre a citação e a sentença. O réu poderá utilizar expediente comum e astucioso: requerer, por simples petição, a prorrogação de prazo para desocupação. Nesse caso, o juiz manda ouvir o autor que, por evidente, não concorda. Entretanto, sempre demandará algum tempo, até que seja intimado e se manifeste (...)

e.2) No caso de concordância do réu com a desocupação, nos termos do art. 61 da Lei 8.245/1991, nos casos lá permitidos (§ 2º do art. 46 e incisos III e IV do art. 47), ou seja, nos casos de locação residencial celebrada por escrito com prazo superior a 30 meses prorrogada por prazo indeterminado e despejo por denúncia vazia após a notificação que concede prazo de 30 dias para desocupação, bem como na hipótese de locação residencial celebrada verbalmente ou por escrito com prazo inferior a trinta meses e pedido para uso próprio ou para edificação que aumente a utilização do imóvel. Nessas hipóteses, não haverá necessidade de intimação para desocupação em razão da concordância do réu e prazo de seis meses começa a fluir a partir da citação para a ação de despejo.³⁹

3.8.1. Caução e execução provisória do despejo (art. 64)

Art. 64. Salvo nas hipóteses das ações fundadas no art. 9.º, a execução provisória do despejo dependerá de caução não inferior a 6 (seis) meses nem superior a 12 (doze) meses do aluguel, atualizado até a data da prestação da caução.

§ 1º A caução poderá ser real ou fidejussória e será prestada nos autos da execução provisória.

§ 2º Ocorrendo a reforma da sentença ou da decisão que concedeu liminarmente o despejo, o valor da caução reverterá em favor do réu, como indenização mínima das perdas e danos, podendo este reclamar, em ação própria, a diferença pelo que a exceder.

A execução provisória do despejo, tendo em vista que a apelação da sentença que decreta o despejo não conta com efeito suspensivo nos termos do art. 58, V, da Lei 8.245/1991, far-se-á por intermédio de petição com prestação de caução e juntada dos documentos enumerados no § 3º do art. 475-O do Código de Processo Civil, ou seja:

§ 3º Ao requerer a execução provisória, o exequente instruirá a petição com cópias autenticadas das seguintes peças do processo, podendo o advogado declarar a autenticidade, sob sua responsabilidade pessoal:

I – sentença ou acórdão exequendo;

II – certidão de interposição do recurso não dotado de efeito suspensivo;

III – procurações outorgadas pelas partes;

IV – decisão de habilitação, se for o caso;

V – facultativamente, outras peças processuais que o exequente considere necessárias.

O art. 64 da Lei do Inquilinato, portanto, trata das hipóteses de caução pela execução provisória do despejo, lembrando que a regra, agora, igualmente se aplica para prestação de caução no caso de julgamento de improcedência da ação renovatória e pedido de retomada pelo locador na contestação, nos termos do art. 74.

Assim, em todos os casos de execução provisória,⁴⁰ haverá necessidade de caução determinada na sentença.⁴¹

É preciso verificar, nos termos do art. 58, V, que “os recursos interpostos contra as sentenças terão efeito somente devolutivo”, permitindo, por iniciativa do autor, seja expedida a ordem de despejo ainda que pendente recurso de apelação da sentença que o decretar.

Por outro lado, em algumas hipóteses do art. 9º, entretanto, não há caução.

Nesse sentido, é preciso observar, nos termos da justificação do projeto que resultou na Lei 12.112/2009, que alterou a Lei 8.245/1991, “doutrina e jurisprudência entendem que o legislador cometeu um erro ao incluir, entre as hipóteses de dispensa da caução na execução provisória do despejo, apenas os incisos I, II e IV do art. 9.º. Por meio de interpretação sistemática, vários Tribunais vêm dispensando também a prestação de caução na hipótese do inciso III do mesmo art. 9.º, uma vez que a falta de pagamento (inciso III) constitui espécie de infração contratual (inciso II). Propõe-se retificar o dispositivo, esclarecendo-se, no art. 64, que prescinde de caução a execução provisória do despejo fundado em qualquer das hipóteses do art. 9.º. Em condições tais, a caução fica mantida para situações realmente justificáveis, como na retomada por melhor oferta de terceiro ou para a realização de obras”.

Assim, na hipótese de ação de despejo por falta de pagamento de aluguéis, o despejo será decretado e a execução provisória independerá de qualquer caução.

Por outro lado, nas hipóteses em que a caução é exigida, o valor está limitado, a critério do juiz, ao valor que vai de seis a doze aluguéis atualizados.

Seja como for, não há confundir a hipótese ora aventada, de dispensa de caução na execução provisória do despejo por falta de pagamento, com aquela que decorre da concessão da liminar prevista no inciso IX, do § 1º, do art. 59, na hipótese de despejo por falta de pagamento e ausência ou extinção das garantias da locação, quando a retomada exigirá prestação de caução no valor equivalente a três meses de aluguel.

Quem fixa a caução é o juiz. Todavia, respeitará os parâmetros legais (máximo de dezoito e mínimo de doze aluguéis vigentes).

Diz a lei que a caução será real ou fidejussória.

Caução real é aquela prestada em dinheiro ou outros bens.

Fidejussória é a caução prestada mediante fiança.

A caução será prestada através de simples depósito ou termo nos autos, autorizados pelo juiz, sujeitos à impugnação do réu.

Não aceita a impugnação, caberá agravo.

Nos casos previstos, a caução servirá para fazer frente a eventuais prejuízos do locatário-réu, na hipótese de provimento do seu recurso (art. 588).

É que, sendo o réu despejado e, ao depois, provido seu recurso, inevitavelmente restarão prejuízos.

Nesse caso, a caução servirá como indenização mínima, cabendo ao locatário provar prejuízo em montante maior e pleitear a diferença em ação indenizatória.

Se a caução tiver sido prestada em dinheiro, o locatário poderá, desde logo, levantar a importância.

Sendo representada por outros bens ou por fiança, não lhe restará alternativa senão executar o valor da caução determinado na sentença.

Observe-se que a expressão “depósito da caução”, prevista na redação original da Lei 8.245/1991, foi substituída por “prestação da caução” pela Lei 12.112/2009, abarcando o entendimento pretoriano segundo o qual a prestação da caução não se limita ao dinheiro, admitindo qualquer outro bem ou crédito.

Podemos, assim, exemplificar com a jurisprudência, as hipóteses em que não se exigia qualquer depósito, justificando a adequação:

a) Genericamente, considerando qualquer espécie de caução:

Tribunal de Justiça de São Paulo. AgIn 1290634002, Cerquilho, 27.ª Câm. Dir. Priv., j. 11.08.2009, rel. Des. Antonio Maria, registro 04.09.2009: “Despejo. Caução. A execução provisória de despejo, qualquer que seja o seu fundamento, pode ser exercitável mediante prévia caução que poderá ser real, fidejussória, ou ainda, recair sobre bens móveis, direitos ou créditos, incluindo-se, entre estes, os próprios locativos em débito, cabendo ao credor a opção por uma dessas formas. Decisão mantida. Recurso improvido”.

b) Caução através dos aluguéis vencidos:

Tribunal de Justiça de São Paulo. AgIn 992090823230 (1295391400), São Paulo, 29.ª Câm. Dir. Priv., j. 07.10.2009, rel. Des. Luís de Carvalho, registro 27.10.2009: “Despejo por falta de pagamento. Execução provisória. Recurso interposto pelo exequente contra a decisão que rejeitou, para início da execução provisória, os aluguéis em atraso como caução. Possibilidade. Recurso provido. É possível, em execução provisória de ação de despejo por falta de pagamento, que o locador dê em caução os aluguéis em atraso”.

c) Caução através do próprio imóvel locado:

TJSP. AgIn 992090643690 (1276888400), Taboão da Serra, 34.ª Câm. Dir. Priv., j. 23.10.2009, rel. Des. Antonio Nascimento, registro 23.10.2009: “Agravo de instrumento. Locação de imóveis. Despejo por falta de pagamento. Execução provisória. Arrolamento do imóvel locado como caução para a execução provisória. Possibilidade. Recurso improvido. Além de inexistir norma de ordem pública proibitiva da situação, certo é que também nenhum prejuízo daí advirá à pessoa do agravante, sendo absolutamente admissível a indicação do próprio imóvel alugado como garantia para a execução provisória”.

TJSP. AgIn 992090669060 (1279552001), Santo André, 34.ª Câm. Dir. Priv., j. 17.08.2009, registro 11.09.2009: “Locação de imóveis. Despejo por falta de pagamento. Execução provisória. Oferecimento do próprio imóvel locado em caução. Admissibilidade. Decisão mantida. Agravo de instrumento improvido”.

3.8.1.1. Petição para execução provisória do despejo

Exmo. Sr. Dr. Juiz de Direito da (...)

Processo nº (...)

(...), nos autos da ação de despejo que move em face de (...), tendo sido julgado procedente o pedido, e decretado o despejo, vem, respeitosamente, perante Vossa Excelência, por seu advogado, expor e requerer o quanto segue:

Tendo em vista o Recurso de apelação, recebido apenas no efeito devolutivo, requer a juntada dos documentos enumerados no art. 475-O, § 3º, do CPC.

Requer, ainda, com fundamento no que dispõe o artigo 64 da Lei 8.245/1991, digne-se Vossa Excelência de autorizá-la a prestar a caução fixada na R. Sentença⁴² de fls., em dinheiro, no valor de R$ (...), que corresponde a (...) meses de aluguel vigente nesta data ou a ser representada pelo próprio imóvel que é objeto da ação. Para tanto, junta cópia autenticada e atualizada da matrícula, prova de que o imóvel está livre e desembaraçado de qualquer ônus judicial ou extrajudicial, sendo de valor muito superior ao da caução fixada ou mediante fiança a ser prestada pelo Sr. C (qualificar) e sua mulher, D (se casado for, qualquer que seja o regime de bem), os quais estão de acordo em assumir a responsabilidade, conforme declaração anexa, e provam sua idoneidade econômica e financeira através da cópia da matrícula atualizada do imóvel de que são proprietários, estando, portanto, aptos a assumir o encargo de pagamento da caução, em dinheiro, na hipótese de provimento do recurso do réu. Requer a autora, assim, seja lavrado o respectivo termo de caução para que produza os efeitos legais.

Por fim, com a prestação da caução arbitrada na R. sentença, requer a autora a expedição do mandado de intimação do réu para que desocupe o imóvel no prazo de (...) dias, cominado na sentença, sob pena de execução do despejo de acordo com mandado de despejo que deve acompanhar a intimação nos termos do que fora determinado na sentença, a teor do art. 63 da Lei 8.245/1991, com as cláusulas de arrombamento, requisição de força e remoção dos bens.

Requer-se, ainda, ciência aos eventuais ocupantes e sublocatários do imóvel.

Termos em que,

pede deferimento.

Data

Advogado (OAB)

3.8.1.2. Petição para levantamento de caução pelo autor

Exmo. Sr. Dr. Juiz de Direito da (...)

Processo nº (...)

(...), nos autos da ação de despejo que move em face de (...), tendo sido julgado procedente o pedido, e decretado o despejo, vem, respeitosamente, perante Vossa Excelência, por seu advogado, expor e requerer o quanto segue:

Tendo transitado em julgado a sentença que decretou o despejo, conforme prova a certidão de fls., requer a autora o levantamento da caução, expedindo-se a competente guia, com os acréscimos de lei, inclusive juros e correção monetária.

Termos em que,

pede deferimento.

Data

Advogado (OAB)

Observação: Se a caução recaiu sobre imóvel, tendo sido averbada, requerer que se oficie ao oficial de Registro de Imóveis, para cancelar a averbação junto à matrícula. Tratando-se de caução fidejussória, requerer termo de exoneração do fiador.

3.8.1.3. Petição para levantamento de caução pelo réu

Exmo. Sr. Dr. Juiz de Direito da (...)

Processo nº (...)

(...), nos autos da ação de despejo que lhe move (...), vem, respeitosamente, perante Vossa Excelência, por seu advogado, expor e requerer o quanto segue:

Tendo sido provido o recurso de apelação interposto, reformada a sentença de 1º grau que julgou procedente o pedido e decretou o despejo, transitada em julgado esta decisão, requer o réu digne-se Vossa Excelência de autorizar o levantamento da caução, como início do ressarcimento de perdas e danos, expedindo-se a competente guia, incluindo os juros e correção monetária.

Protesta o réu por reclamar, em ação própria, o ressarcimento integral de seus prejuízos, não importando em quitação o levantamento ora requerido.

Termos em que,

Pede deferimento.

Data

Advogado (OAB)

Observação: Se a caução tiver recaído em outro bem que não dinheiro, o réu deverá requerer execução para consequente avaliação e hasta pública do bem caucionado.

3.8.2. Execução definitiva do despejo (art. 65)

Art. 65. Findo o prazo assinado para a desocupação, contado da data da notificação, será efetuado o despejo, se necessário com emprego de força, inclusive arrombamento.

§ 1º Os móveis e utensílios serão entregues à guarda de depositário, se não os quiser retirar o despejado.

§ 2º O despejo não poderá ser executado até o trigésimo dia seguinte ao do falecimento do cônjuge, ascendente, descendente ou irmão de qualquer das pessoas que habitem o imóvel.

Com exceção do despejo decorrente de inobservância do prazo de seis meses do art. 61 da Lei 8.245/1991,⁴³ que não exige notificação, vimos que, mesmo na execução provisória, ou até na concessão de liminar de despejo, o locatário deverá ser intimado pessoalmente (por qualquer das formas já analisadas, Código de Processo Civil, art. 238, inclusive pelo correio).

Não é diferente na execução definitiva.⁴⁴

Nada obstante a lei fale impropriamente em notificação que, como vimos, trata-se de intimação.

O prazo para desocupação só se inicia após a intimação, que se verifica de forma diferente dependendo da forma:⁴⁵

a) Correio: da data da juntada do aviso de recebimento aos autos.

b) Oficial de Justiça: da juntada do mandado cumprido aos autos.

c) Feita em cartório, pelo chefe de secretaria ou escrivão: da data que se efetivou.

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Despejo – notificação – prazo para desocupação – locatário advogado em causa própria – necessidade. Ainda que o locatário vencido na ação de despejo advogue em causa própria, é necessário seja notificado a desocupar o imóvel no prazo assinado na sentença. Esse ato não tem o escopo de cientificá-lo do processo e da decisão, mas de convocá-lo a cumprir a determinação judicial e marcar o início do prazo para que o faça (AI nº 424.426, 2ª Câm., rel. Juiz Diogo de Salles, j. em 24.04.1995).

Vimos a admissão da intimação pessoal feita pelo correio, em virtude da nova redação do art. 238 do Código de Processo Civil.

Quanto ao edital, mesmo não prevista tal forma no Código de Processo Civil, é admitido excepcionalmente, aplicando-se, por analogia, as regras dos arts. 231 a 233.

É conveniente que a intimação abarque os sublocatários e demais ocupantes, muito embora tal providência não esteja legalmente prevista.

Ultrapassado in albis o prazo para desocupação, o despejo será executado nos termos do mandado que já deve ter sido expedido e estará com o oficial de justiça para cumprimento nos termos da redação do art. 63 da Lei 8.245/1991, com a redação da Lei 12.112/2009.

O despejo se executará por um oficial de justiça apenas.

Caso o réu resista, certificado o fato pelo oficial de justiça, o juiz autorizará o emprego de força e arrombamento, requisitando auxílio policial.

Não retirando os móveis, o locador providenciará a remoção para depositário, caso não queira permanecer como tal (o que não se recomenda). As despesas com remoção e depositário serão acrescidas à sucumbência.

Não se executará o despejo no prazo de trinta dias contados do óbito das pessoas enumeradas no § 2º do art. 65, no caso de locação residencial.

Segundo alguns, o rol é exemplificativo, devendo o juiz analisar cada caso concreto.

Não há ressalva no caso de doença, que pode ser considerada em casos excepcionais.⁴⁶

Ressalte-se que estará tipificado o crime previsto no inciso IV, do art. 44, se o despejo for executado com inobservância da ressalva do § 2º. O crime em tela não é do locador, mas do oficial de justiça.

Convém alertar que a resistência ao mandado de despejo poderá tipificar, também, crimes previstos no Código Penal:

a) Resistência (art. 329);

b) Desobediência (art. 330); e,

c) Desacato (art. 331).

3.8.2.1. Pedido de intimação do réu (art. 65)

Exmo. Sr. Dr. Juiz de Direito da (...)

Processo nº (...)

(...), nos autos da ação de despejo que move em face de (...), tendo sido julgado procedente o pedido e decretado o despejo, vem, respeitosamente, perante Vossa Excelência, por seu advogado, expor e requerer o quanto segue:

Nos termos do art. 65 da Lei 8.245/1991 e 241 do Código de Processo Civil, requer a autora digne-se Vossa Excelência de determinar a intimação pessoal do réu, para que desocupe o imóvel no prazo de (...) dias, fixados na R. sentença, sob pena de, não o fazendo, proceder-se ao despejo judicial do imóvel.

Requer, ainda, seja expedido o mandado de despejo que deverá acompanhar a intimação para o caso de resistência do locatário, mandado este cuja emissão já fora determinada na sentença, nos termos do art. 63, da Lei 8.245/1991, cientificados os eventuais ocupantes e sublocatários do imóvel despejando.

Termos em que, juntada a guia de recolhimento da diligência do Sr. oficial de justiça, pede deferimento.

Data

Advogado (OAB)

3.9. EMBARGOS DE RETENÇÃO POR BENFEITORIAS

Na ação de despejo, nada obstante abalizadas opiniões em sentido contrário, não cabem embargos de retenção por benfeitorias.⁴⁷

É que não há, na ação de despejo, em suma, “instância executória” apta a ensejá-los, o que se afirma na exata medida em que o despejo é cumprido mediante simples expedição de mandado.

Então, como fazer valer o art. 35 da Lei 8.245/1991, que garante retenção por benfeitorias úteis autorizadas e necessárias, desde que não haja disposição em sentido contrário no contrato?

Nas ações possessórias, em virtude de sua natureza dúplice, a pretensão pode ser deduzida em sede de contestação.

Não é o que ocorre com o despejo. Não há caráter dúplice nas ações decorrentes da Lei 8.245/1991.

Logo, na ação de conhecimento, o único meio hábil para exercer o direito às benfeitorias (pretensão do réu) é através de reconvenção:

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Despejo – reconvenção – direito de retenção ou indenização por benfeitorias – via adequada. Exceto em se tratando de ação de natureza dúplice descabe o julgamento do pedido de indenização por benfeitorias pelo réu na contestação (Apel. s/ Rev. nº 439.673, 7ª Câm., rel. Juiz Antonio Marcato, j. em 12.12.1995, in JTA (Lex) 159/405. No mesmo sentido: JTA (RT) 115/425. Apel. c/ Rev. nº 416.089, 7ª Câm., rel. Juiz Antonio Marcato, j. em 08.11.1994. Apel. c/ Rev. nº 417.808, 1ª Câm., rel. Juiz Morato de Andrade, j. em 06.02.1995. 2. Em sentido contrário: JTA (Lex) 28/193, 37/352, 57/36, 79/231; JTA (RT) 84/300, 108/283, 110/300, 113/456, 114/405; RT 480/76. Apel. c/ Rev. nº 271.440, 2ª Câm., rel. Juiz Acayaba de Toledo, j. em 21.05.1990. Apel. c/ Rev. nº 332.690, 2ª Câm., rel. Juiz Batista Lopes, j. em 09.12.1992. Apel. c/ Rev. nº 410.761, 11ª Câm., rel. Juiz Artur Marques, j. em 25.08.1994).

A solução não é pacífica, ensina José da Silva Pacheco que a via de reconvenção encontra resistência de juízes e doutores, influenciados pela doutrina, jurisprudência e legislação anteriores. O art. 315 do atual Código de Processo Civil, porém, não limita. O Supremo Tribunal Federal a reconhece como válida.⁴⁸

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Despejo – reconvenção – direito de retenção – inadmissibilidade. Inadmissível o oferecimento de reconvenção nas ações de despejo, principalmente, se objetiva o reconhecimento do direito de retenção por benfeitorias (Apel. c/ Rev. nº 410.761, 11ª Câm., rel. Juiz Artur Marques, j. em 25.08.1994. No mesmo sentido: JTA (Lex) 28/191, 37/352, 57/36, 79/231; JTA (RT) 84/300, 108/283, 110/30, 113/456, 114/405; RT 480/76, 576/168. Apel. c/ Rev. nº 271.440, 2ª Câm., rel. Juiz Acayaba de Toledo, j. em 21.05.1990. Apel. c/ Rev. nº 332.690, 2ª Câm., rel. Juiz Batista Lopes, j. em 09.11.1992. Em sentido contrário: JTA (RT) 115/425. Apel. c/ Rev. nº 416.089, 7ª Câm., rel. Juiz Antonio Marcato, j. em 08.11.1994).

Dissemos que não cabem embargos de retenção de benfeitorias.

O cabimento da reconvenção, meio tecnicamente correto, é discutível na jurisprudência. Então, como têm decidido majoritariamente os tribunais? A resposta é simples, assim como o meio: alegar o direito de retenção na contestação.

Não podemos concordar com essa solução, mormente que o réu pode preferir se conformar com o pedido, nos termos do art. 61,⁴⁹ e seria obrigado a contestar só para fazer valer um direito, abrindo mão de outro, justamente o do art. 61.

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Embargos de retenção por benfeitorias – direito não alegado na ação principal (contestação) – inadmissibilidade. Por não existir na espécie de ação de despejo a “actio judicati”, toda a matéria de defesa, inclusive, portanto, a pertinente a benfeitorias, nos termos do artigo 741 da norma de rito, há de ser deduzida na contestação para que seja objeto de apreciação e de decisão o eventual pedido de retenção ou de indenização (Apel. s/ Rev. nº 507.877, 4ª Câm., rel. Juiz Mariano Siqueira, j. em 17.03.1998 (quanto a despejo). No mesmo sentido: – quanto a despejo: JTA (Lex) 134/311, JTA (Saraiva) 75/310, 75/279, 81/150, 82/240, JTA (RT) 96/367, 103/259, 103/260, 117/384, 129/420 (em.), RT 173/189, 180/368, 551/141. Apel. c/ Rev. nº 286.637, 5ª Câm., rel. Juiz Ricardo Brancato, j. em 24.04.1991. Apel. c/ Rev. nº 318.150, 4ª Câm., rel. Juiz Mariano Siqueira, j. em 1º.12.1992. Apel. c/ Rev. nº 385.308, 5ª Câm., rel. Juiz Ricardo DIP, j. em 22.02.1994. Apel. c/ Rev. nº 388.006, 4ª Câm., rel. Juiz Carlos Stroppa, j. em 16.08.1994. Apel. c/ Rev. nº 421.753, 3ª Câm., rel. Juiz Oswaldo Breviglieri, j. em 30.01.1995. Apel. s/ Rev. nº 466.526, 3ª Câm., rel. Juiz Milton Sanseverino, j. em 15.10.1996 – quanto à reintegração de posse: Apel. c/ Rev. nº 446.306, 8ª Câm., rel. Juiz Narciso Orlandi, j. em 08.02.1996 – quanto a despejo por falta de pagamento: Apel. s/ Rev. nº 465.137, 9ª Câm., rel. Juiz Radislau Lamotta, j. em 02.10.1996. Apel. s/ Rev. nº 470.029, 4ª Câm., rel. Juiz Celso Pimentel, j. em 19.11.1996. Apel. s/ Rev. nº 501.967, 4ª Câm., rel. Juiz Celso Pimentel, j. em 02.12.1997).

Adotando a tese por nós considerada correta, o seguinte julgado:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Apelação 992060547897 (1037673100) – Relator(a): Antonio Rigolin – Comarca: Araçatuba – Órgão julgador: 31ª Câmara de Direito Privado – Data do julgamento: 20.04.2010 – Data de registro: 27.04.2010. Locação. Ação de cobrança de aluguéis e encargos. Multa moratória de 10%. Possibilidade de sua pactuação. Inaplicabilidade do Código de Defesa Do Consumidor. Recurso improvido. Não se identificando, na locação, uma relação de consumo, não há como invocar a lei protetiva do consumidor para limitar o percentual da multa moratória Nenhum óbice existe a que seja pactuada em 10% sobre o valor do debito, por encontrar amparo no artigo 920 do Código Civil (artigo 412 do atual). Locação. Ação de cobrança de aluguéis e encargos. Reclamo de compensação com o valor relacionado à introdução de benfeitorias. Inadmissibilidade. Matéria que enseja discussão por reconvenção, não apresentada. Existência, ademais, de cláusula de renúncia. Procedência reconhecida. Recurso improvido. Alem de não ser apropriada a discussão a respeito do pretendido direito de indenização por benfeitorias, pois necessária a propositura de reconvenção, depara-se com cláusula de renuncia a esse direito, cuja validade e eficácia são incontestáveis (STJ, Súmula 335). Locação. Ação de cobrança de aluguéis e encargos. Alegação de inexigibilidade do valor de IPTU, porque objeto de parcelamento em curso. Desacolhimento. Obrigação que decorre do contrato locatício e independe de outros fatores. Procedência reconhecida. Recurso improvido. O locatário deixou de pagar as parcelas do IPTU nos vencimentos oportunos, e isso autoriza o acolhimento do pleito de condenação, que tem amparo no contrato locatício. É irrelevante o fato de a Fazenda ter concedido parcelamento ao credor, pois esse fato e inerente a outra relação jurídica, da qual não participa o locatário. Ação de cobrança. Julgamento de procedência. Sucumbência. Pleito de repartição dos encargos porque prejudicado restou o pedido de despejo. Recurso improvido. A desocupação do imóvel no curso do processo tornou prejudicado o julgamento do pedido de despejo, mas isso não interfere no resultado da disciplina da responsabilidade sucumbencial, dado que o réu, cuja inadimplência se tornou inconteste, deu causa ao ajuizamento.

Repetimos nosso entendimento, segundo o qual a via adequada é a reconvenção, ressaltando que ao advogado caberá a escolha, sujeita a entendimento diverso, das seguintes opções:

a) Defesa inserta na contestação (arts. 300 e seguintes e 628 do Código de Processo Civil).

b) Reconvenção (art. 253, parágrafo único e arts. 315 a 318), em virtude da conexão com a ação principal e da inexistência do rito sumário na ação de despejo.

c) Embargos de retenção por benfeitorias, em apartado e apenso ao processo principal de despejo (arts. 736 a 743 e 745, IV, do Código de Processo Civil).

Caso haja opção pelos embargos de retenção de benfeitorias, o mesmo deve ser interposto no prazo de 15 (quinze) dias que seguem à intimação (impropriamente chamada de notificação) para desocupação do art. 65.

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Despejo – execução – embargos de retenção por benfeitorias – prazo para oposição – aplicação do artigo 738 do Código de Processo Civil. Os embargos de retenção por benfeitorias devem ser opostos no mesmo prazo dos embargos à execução, isto é, no decêndio que se segue à notificação, que é o ato pelo qual se inicia a execução do despejo (Apel. c/ Rev. nº 286.637, 5ª Câm., rel. Juiz Ricardo Brancato, j. em 24.04.1991. Referências: RT 511/102, RJTJESP 64/190).

Por fim, mesmo sem exercer o direito de retenção, nada obsta que o réu prove as benfeitorias e reclame-as em ação autônoma de indenização, com supedâneo no art. 35 da Lei 8.245/1991.

3.10. CIÊNCIA A SUBLOCATÁRIOS E FIADORES

Determina o § 2º, do art. 59, da Lei 8.245/1991:

Art. 59, § 2º Qualquer que seja o fundamento da ação dar-se-á ciência do pedido aos sublocatários, que poderão intervir no processo como assistentes.

Nada obstante a posição topológica da regra, que deveria constar como artigo e não como parágrafo, já que poderia induzir o intérprete a aplicá-la apenas às hipóteses do caput, a verdade é que se aplica indistintamente a todas as ações de despejo.

Outrossim, a sublocação mencionada é aquela legítima, assentida ou não proibida pelo contrato.

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Despejo – sublocação ilegítima – ciência ao sublocatário – desnecessidade – Não logrando demonstrar sua condição de sublocatário legítimo, ou seja, não exibindo em juízo prova documental do consentimento prévio do locador a respeito, o sublocatário equipara-se a terceiro não interessado, tornando-se desnecessária a cientificação exigida pela Lei 8.245/1991 (Apel. c/ Rev. nº 495.518, 11ª Câm., rel. Juiz Donegá Morandini, j. em 13.10.1997. No mesmo sentido: JTA (Saraiva) 76/236, JTA (RT) 108/444 (em.). Apel. nº 203.184, 2ª Câm., rel. Juiz Batista Lopes, j. em 31.03.1987. Apel. c/ Rev. nº 220.953, 2ª Câm., rel. Juiz Batista Lopes, j. em 25.05.1988. AI nº 309.232, 5ª Câm., rel. Juiz Alves Bevilacqua, j. em 07.05.1991. AI nº 538.403, 2ª Câm., rel. Juiz Gilberto dos Santos, j. em 17.08.1998).

O sublocatário legítimo não cientificado da ação de despejo não pode ser alcançado pela eficácia da sentença:

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Despejo – sublocação legítima – execução – ciência ao sublocatário inocorrente – inadmissibilidade – interpretação ao artigo 59, § 2º, da Lei 8.245/1991. Sublocatário legítimo, a quem não se deu ciência da ação de despejo, movida contra o locatário sublocador, não pode ser alcançado pela ordem de desocupação (MS nº 436.623, 6ª Câm., rel. Juiz Gamaliel Costa, j. em 16.08.1995. No mesmo sentido: JTA (Lex) 137/451. MS nº 435.662, 6ª Câm., rel. Juiz Gamaliel Costa, j. em 16.08.1995. MS nº 436.259, 6ª Câm., rel. Juiz Gamaliel Costa, j. em 16.08.1995).

Para defesa da posse, o sublocatário legítimo poderá valer-se dos embargos de terceiro:

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Mandado de segurança – despejo – sublocatário não intimado (artigo 59, § 2º, da Lei 8.245/1991) – inadmissibilidade – embargos de terceiro – cabimento. Na medida em que não participou do processo de despejo, por ausência da intimação a que alude o parágrafo 2º do artigo 59 da Lei 8.245/1991, o sublocatário deve valer-se, para proteção de seus direitos, da ação de embargos de terceiro, nada justificando a impetração de mandado de segurança (MS nº 377.376, 7ª Câm., rel. Juiz Antonio Marcato, j. em 13.04.1993. No mesmo sentido: JTA (Lex) 162/570.

Ora, adotado o mesmo raciocínio dos embargos de retenção, não seriam admitidos embargos de terceiro nas ações de despejo.

Entretanto, em casos excepcionais, os embargos têm sido admitidos para proteção da posse direta e legítima de quem não possui relação jurídica direta com o autor da demanda.⁵⁰

Cientificado da ação, o sublocatário legítimo atuará como assistente (Código de Processo Civil, arts. 50 a 55).

Não cientificado, como dito, a sentença não atingirá o sublocatário legítimo, restando ao locador outra ação de despejo com possibilidade de liminar, nos termos do art. 59, § 1º, V, da Lei 8.245/1991.

A teor do art. 15 da Lei 8.245/1991, o sublocatário poderá ingressar com ação indenizatória pelos prejuízos que provar, em virtude da prematura cessação da sublocação.

Nesse caso, legitimado passivo será o sublocador, jamais o locador, que não possui nenhuma relação jurídica de direito material com o sublocatário.

Quanto ao fiador, mister se faz a sua ciência da ação de despejo proposta em face do afiançado para que possa responder pelas verbas sucumbenciais.

Na via inversa, se o fiador não for cientificado da ação de despejo, embora possa ser executado de forma autônoma pelos aluguéis e encargos da locação eventualmente não pagos pelo afiançado em razão do contrato, como a sentença da ação de despejo não o atingirá, não poderá ser cobrado das custas e honorários decorrentes da ação de despejo da qual não teve ciência nem na ação.

Neste sentido:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Locação de imóvel. Execução ajuizada contra os fiadores. Aplicação da regra do § 3º do art. 176 do Código Civil de 1916, repetida no § 3º do art. 204 do Código Civil de 2002, segundo a qual “a interrupção produzida contra o principal devedor prejudica o fiador”. Ausência de cientificação dos fiadores acerca do ajuizamento da ação de despejo c.c. cobrança contra os locatários afiançados. Irrelevância. A alegação dos fiadores de que não foram cientificados da propositura da ação de despejo não constitui aspecto relevante, pois a eficácia executiva do título independe de tal providência; aqui não se executa a sentença da ação de despejo e sim o débito locatício em aberto. Prescrição afastada. Prosseguimento do julgamento na forma do art. 515 do CPC. Embargos rejeitados. Determinação de prosseguimento da execução – Sentença reformada. Recurso provido. VU. (Apelação 9219884-63.2009.8.26.0000 – Rel. Des. Manoel Justino Bezerra Filho – j. 17.10.2011).

Neste caso, o entendimento se funda na ideia segundo a qual se executará de forma autônoma o crédito decorrente do contrato e não a sentença.

Todavia, em que pese a execução autônoma, a prescrição para cobrança dos aluguéis, de três anos (Código Civil, art. 206, § 3º, I), se interrompe pela propositura da ação de despejo – ainda que o fiador não tenha sido cientificado⁵¹ – e começa a correr na data do trânsito em julgado da ação de despejo.

O nosso entendimento encontra supedâneo no citado julgado, da pena do Eminente Desembargador Paulista, Manoel Justino Bezerra Filho.

De fato, aplica-se, aqui, a regra do § 3º do art. 204 do Código Civil, segundo o qual “a interrupção produzida contra o principal devedor prejudica o fiador”. Neste sentido:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Fiança – locação – prescrição da dívida – interrupção quanto ao devedor principal – extensão desta ao fiador – reconhecimento (...) – Como a fiança é contrato acessório, e este segue o destino do principal, se a interrupção for promovida apenas contra o principal devedor ou afiançado, o prazo se restabelece também contra o fiador, que fica, assim, prejudicado. (TJSP – Apelação c/ Revisão 876.347-00/5 – 26ª Câmara – Rel. Des. Gilberto dos Santos – j. 07.03.2005).

Não se desconhece o verbete 268 da Súmula/STJ, segundo o qual “o fiador que não integrou a relação processual na ação de despejo não responde pela execução do julgado”.

Isto porque, a par de o fiador não ter sido cientificado da ação de despejo eventualmente cumulada com cobrança de aluguéis, proposta exclusivamente em face dos locatários afiançados, nada obsta e tudo recomenda que o locador utilize a via executiva autônoma para a satisfação de seu crédito concernente aos aluguéis e encargos impagos. Neste caso, o locador não dirigirá o cumprimento de sentença da ação de despejo aos fiadores e sequer poderia fazer isto em razão de evidente ineficácia desta sentença contra quem não foi parte ou tomou ciência, de nenhum modo, da ação (Código de Processo Civil, art. 472); pelo contrário, manejará pretensão executiva autônoma, com supedâneo em crédito decorrente de locação (Código de Processo Civil, art. 585, V), na qual o fiador será devidamente citado e tomará expressa ciência do débito.

Neste sentido:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Embargos à execução – locação – título extrajudicial – ajuizamento contra fiador – não cientificação do processo de conhecimento – Irrelevância. Cabimento – A alegação de que a parte fiadora não foi cientificada do inadimplemento ou da propositura da ação de despejo não constitui aspecto relevante, pois dessas providências não está a depender a eficácia executiva do título, que atende aos requisitos do art. 586 do Código de Processo Civil. (TJSP – Apelação c/ Revisão 700.245-00/5 – 31ª Câmara – Rel. Des. Antonio Rigolin – j. 28.06.2005)

3.11. SENTENÇA

Em todos os casos, procedente a ação, não é exclusivamente para a decretação do despejo. Mister se faz a desconstituição da relação jurídica locatícia, tanto é assim que a ação não perde o objeto tendo o locatário abandonado o imóvel durante a ação, o que é muito comum.

No que tange ao despejo propriamente dito, é sentença mandamental, ou condenatória, para quem não admite a quarta espécie.

Pede-se, portanto, a desconstituição da relação jurídica ex locato, com a consequente condenação no despejo. Na hipótese do locatário abandonar o imóvel, requer-se a constatação do fato e a imissão na posse.

3.12. AÇÃO DE DESPEJO POR SUBLOCAÇÃO, CESSÃO OU EMPRÉSTIMO NÃO CONSENTIDO (ART. 13)

Art. 13. A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador.

§ 1º Não se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar formalmente a sua oposição.

§ 2º Desde que notificado por escrito pelo locatário, de ocorrência de uma das hipóteses deste artigo, o locador terá o prazo de trinta dias para manifestar formalmente a sua oposição.

Ocorrendo uma das hipóteses do art. 13, haverá infração contratual, apta a autorizar a ação de despejo nos termos do art. 9º, II, da Lei 8.245/1991.

Convém notar que consentir não se confunde com assentir.

Sem o consentimento não se forma o contrato, vez que emana de quem é parte na avença (os condôminos consentem na venda integral de bem indivisível – sem o consentimento de um deles não se realizará a venda do todo).

Assentimento é anuência, autorização de quem não é parte no contrato (o condômino assente na venda de quota parte do outro para terceiro, que, ausente, é ineficaz durante seis meses – Código Civil, art. 504).

Para cessão da locação se faz necessário o consentimento. Todavia, para a sublocação ou empréstimo, o caso é de assentimento.

Interessante é o comentário seguinte, acerca do § 2º do referido artigo: por outro lado o locatário interessado em sublocar ou emprestar não cometerá a imprudência de afrontar o locador comunicando-lhe ter sublocado ou emprestado o imóvel. Ou o locatário trata de obter o assentimento prévio ou corre o risco, na esperança de ver concretizada uma anuência tácita do locador. Será exemplo de santa ingenuidade comunicar a prática de uma infração agarrando-se na expectativa de que o locador não haja no prazo de trinta dias.⁵²

Outrossim, a locação de imóveis urbanos tem caráter intuitu familiae. Todavia, esta característica deve ser interpretada restritivamente, de tal sorte que permanecendo parentes não dependentes economicamente do locatário, configurar-se-á infração legal.

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Despejo – infração contratual – cessão não consentida – permanência de familiares no imóvel – dependência econômica não demonstrada – caracterização. Ao permitir a moradia no prédio locado de irmãos e cunhada não dependentes economicamente e sem o prévio consentimento do locador, incorre o locatário em flagrante violação do contrato (Apel. c/ rev. nº 364.643, 8ª Câm., rel. Juiz Renzo Leonardi, j. em 10.02.1994, JTA (Lex) 151/278).

A demora do autor em promover a ação não pode ser entendida como aceitação:

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Despejo – infração contratual – cessão – inércia do locador que não importa em anuência tácita – caracterização – exegese do artigo 13, § 1º, da Lei 8.245/1991. A eventual inércia do locador não implica a presunção de tácito consentimento quanto à cessão de locação a terceiro, nos termos do § 1º, do artigo 13, restando caracterizada a infração contratual autorizadora do despejo (Apel. c/ rev. nº 394.895, 6ª Câm., rel. Juiz Paulo Hungria, j. em 25.05.1994. Referência: RT 629/187. No mesmo sentido: Apel. s/ rev. nº 437.527, 2ª Câm., rel. Juiz Vianna Cotrim, j. em 25.09.1995).

Discussão maior é a que envolve o recebimento de aluguéis pelo locador. Questiona-se se tal ato implicaria assentimento/consentimento.

Entendemos que o aluguel é o preço pela utilização do imóvel.

Com efeito, mesmo nos casos de cessão sem consentimento ou sublocação/empréstimo sem assentimento, o simples recebimento dos aluguéis não pode representar anuência, mormente se constar ressalva nos recibos.

O Superior Tribunal de Justiça já se manifestou sobre o assunto, com voto vencido:

Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial nº 4.224/SP (9000071925), decisão: por maioria, vencido o Sr. Ministro Athos Carneiro, conhecer do recurso e dar-lhe provimento, data da decisão: 04.12.1990, órgão julgador: 4ª Turma. Locação. Rompimento da locação por morte do usufrutuário locador. A simples demora na propositura da ação de despejo e o recebimento de alugueres por parte do nu-proprietário não configuram assentimento deste no prosseguimento da locação. Recurso Especial conhecido e provido. Relator: Ministro Barros Monteiro. DJ de 22.04.1991, p. 4.792. Rogério Lauria Tucci e Álvaro Villaça Azevedo, Tratado de locação predial urbana, ed., 1990, p. 84.

O assunto é polêmico:

Tribunal de Alçada do Rio Grande do Sul. Apelação nº 196176663, 17.10.1996, 6ª Câmara Cível, relator: Marcelo Bandeira Pereira, Santa Cruz do Sul – ações de despejo e consignatória. Conexão. Sentença. Nulidade. Sublocação. Consentimento manifestado pelo reiterado recebimento de aluguéis. Manifesta é a conexão entre as ações de despejo por falta de pagamento de aluguéis e sublocação não consentida e a de consignação em pagamento manejada exatamente pelo sublocador. Ações cujo desate emergira da solução de ponto comum: legitimidade da sublocação. A íntima vinculação entre as ações exige que a parte produza, na audiência realizada nos autos de uma delas, prova completa do que lá alega, não lhe sendo dado, assim, queixar-se, após, pelo fato de a outra, julgada conjuntamente, não ter comportado audiência de instrução e julgamento. Cerceamento de defesa inocorrente. A falta de expresso e prévio consentimento da sublocação pode ser suprida por comportamento posterior do locador, consistente no recebimento dos aluguéis ofertados pelo sublocatário, a quem passou os recibos alusivos. Negado provimento. Unânime.

Por fim, resta saber se, no caso de empréstimo ou cessão sem assentimento, cabe a ação de despejo ou a ação de reintegração de posse.

A resposta é fornecida pela jurisprudência e, à luz da maioria, verifica-se que, não havendo rompimento do contrato de locação, a ação será de despejo, até em razão do art. 5º da Lei do Inquilinato. Se houvesse o rompimento da locação com a permanência de pessoas não autorizadas, seria o caso de reintegração de posse.

Em resumo, nesses casos a medida correta é o despejo em face do inquilino⁵³ e a execução do despejo em face do ocupante irregular.

Neste sentido:⁵⁴

Tribunal de Justiça de São Paulo. Agravo de instrumento. Locação de imóveis. Ordinária de Despejo. Sublocação ou ocupação irregular. Ausência de direito à proteção da posse. Desocupação do imóvel. Execução contra ocupante ou sublocatário irregular. Possibilidade. Decisão reformada. Recurso a que se dá provimento (1153062008, Agravo de Instrumento, Rel. Francisco Occhiuto Júnior, Jacareí,32ª Câmara de Direito Privado, Data do julgamento: 03.04.2008, Data de registro: 07.04.2008.

Neste julgado, consignou o relator:

Anoto, por oportuno, que não é o agravado quem está sendo despejado, e sim o imóvel que está sendo retomado, livre de pessoas e coisas que se encontrem em seu interior. Nesse sentido, o ilustre Desembargador Walter Zeni, desta Câmara, assim decidiu no agravo de instrumento nº 759.465-0/9: “Agravo de instrumento. Locação de imóveis. Despejo. Sublocação ou ocupação irregular. Ausência de direito à proteção da posse. Desocupação do imóvel. Liminar concedida. Admissibilidade. Decisão mantida. Sem consentimento prévio e escrito do tocador, não lhe é oponível a cessão irregular ou de fato do pacto sublocatício e subsequente posse, pois o cessionário não autorizado não passa de simples ocupante clandestino do imóvel ou mero intruso, não merecendo, pois, amparo a sua posse, devendo ser cumprido o mandado de despejo. Recurso improvido” (8ª Câmara do extinto 2º TAC, j. 03.10.2002).

3.12.1. Modelo de ação de despejo por sublocação, cessão ou empréstimo não consentido

Exmo(a). Sr(a). Dr(a). Juiz(a) de Direito da (...)

(...), por seus procuradores (documento 01), com escritório na (...), onde receberão intimações, vem, respeitosamente, perante Vossa Excelência, aforar, em face de (...), a competente

Ação de Despejo,

o que faz com supedâneo nos artigos 9º, II, e 13, da Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991, e pelas razões de fato e de direito que, a seguir, articuladamente, passa a aduzir:

A autora celebrou com o réu, no dia (...), contrato de locação do imóvel localizado na (...), pelo prazo de 30 (trinta) meses e aluguel mensal de R$ (...) (documento 2).

A cláusula doze do referido pacto veda expressamente ao locatário a sublocação, cessão ou empréstimo, como, aliás, é disposição do art. 13 da Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991.

Nada obstante, chegou ao conhecimento da autora que o imóvel foi sublocado, sem qualquer assentimento seu, ao Sr. (...), isso na exata medida em que este a procurou para efetuar o pagamento dos aluguéis e demais encargos, apresentando, inclusive, cópia do contrato de sublocação (documento 3).

Nesse sentido, resta cristalina a infração contratual e legal por parte do réu, autorizando a presente ação de despejo com supedâneo no art. 13 da Lei 8.245/1991.

Citação e do pedido

Isto posto, requer a autora:

a) seja o réu citado, por intermédio do Sr. oficial de justiça, com os permissivos do artigo 172, § 2º, do Código de Processo Civil (ou por via postal, se autorizado no contrato), para que, no prazo da lei, ofereça a defesa que tiver, sob pena de aplicar-lhe os efeitos da revelia;

b) a ciência da presente ao sublocatário, Sr. (...) (art. 59, § 2º, da Lei 8.245/1991);⁵⁵

Ex positis, requer, ainda, digne-se Vossa Excelência:

Julgar, ao final, procedente a ação, declarando extinta a relação ex locato, decretando o despejo, com a condenação do réu no pagamento de custas processuais e honorários de advogado.

Provas

Protesta por provar o alegado através de todos os meios de prova em direito admitidos, especialmente por documentos, oitiva de testemunhas oportunamente arroladas, além do depoimento pessoal do réu, que desde já se requer, sob pena de confissão.

Valor da causa

Dá-se à causa, o valor de R$ (...) (doze vezes o aluguel vigente).

Termos em que,

Pede deferimento.

Data

Advogado (OAB)

3.12.2. Alteração do quadro social da sociedade locatária

No caso de sociedade, mudando seu quadro social, a rigor não há falar-se em cessão não consentida, mormente que o art. 20 do vetusto Código Civil de 1916 preceituava que as pessoas jurídicas têm existência distinta da dos seus membros. Embora o atual Código Civil não traga disposição expressa, como fez o Código de 1916, a conclusão é a mesma e exsurge da interpretação a contrario sensu do art. 50.

Seja como for, com fundamento no art. 13 da Lei 8.245/1991, a cessão da locação depende de anuência do locador.

Neste sentido:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Ap. sem Revisão 962280800, 35.ª Câm., j. 16.04.2007, rel. Des. Clóvis Castelo, registro 18.04.2007: “Locação comercial. Cessão. Fundo de comércio. Anuência. Locador. A ausência de consentimento expresso do locador, pactuado no contrato, implica na clandestinidade da sublocação da cessão do fundo de comércio celebrada entre locatárias-cedentes e cessionários, portanto, não gera efeitos jurídicos em relação ao locador (LI, art. 13).⁵⁶

Assim, expediente muito comum utilizado por locatários que buscam burlar a proibição de cessão do contrato de locação sem a anuência do locador é a cessão das quotas ou do controle da sociedade locatária.⁵⁷

Tal expediente astucioso, para embair a média argúcia, caso fosse mantida a redação aprovada na Lei 12.112/2009 para o art. 13 da Lei 8.245/1991, seria considerado expressamente como cessão da locação. Todavia, a alteração proposta foi vetada.⁵⁸

Nada obstante, caso o locador pretenda regular a questão, deverá fazê-lo por cláusula contratual que disporá sobre a equiparação da cessão das quotas sociais à cessão da locação,⁵⁹ de tal sorte a demandar a autorização do locador.

Nesse sentido:

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Despejo – infração contratual – cessão de cotas da sociedade locatária – cláusula proibitória livremente pactuada – violação – caracterização. Não há vedação na Lei 8.245, de 18.10.1991, para que as partes estipulem a exigência do prévio consentimento do locador para prosseguimento do contrato locativo – firmado intuitu personae em relação aos sócios da locatária – quando houver alteração do quadro social. Configura infração contratual a falta desse consentimento ensejando a rescisão e o consequente despejo (Apel. s/ rev. nº 511.924, 2ª Câm., rel. Juiz Norival Oliva, j. em 16.02.1998. No mesmo sentido: JTA (RT) 111/398, Apel. c/ rev. nº 327.443, 6ª Câm., rel. Juiz Eros Piceli, j. em 15.06.1992. 2. Em sentido contrário: JTA (RT) 118/429(em.), Apel. c/ rev. nº 236.523, 4ª Câm., rel. Juiz Telles Correa, j. em 20.06.1989).

Nesta eventualidade, com a previsão no contrato, caso não haja a anuência do locador, tratar-se-á de infração contratual pela locatária e permitirá o despejo.

Assim, a cessão das quotas será, em razão de previsão contratual, cessão da locação por equiparação. Com isso, por se tratar propriamente de infração contratual (art. 9.º, II), ensejará ação de despejo que deve ser dirigida à locatária original, ou seja, à pessoa jurídica, que será citada na pessoa de seus representantes legais atuais.

Qualquer direito da sociedade locatária em face dos anteriores sócios será resolvida em ação autônoma, não cabendo discussão na ação de despejo por infração contratual movida pelo locador em face da sociedade locatária.

Outrossim, é preciso observar, nos termos do art. 51, § 1.º, da Lei do Inquilinato,⁶⁰ que o direito assegurado aos locatários de propor ação renovatória, quando cabível, poderá ser exercido pelos seus cessionários ou sucessores.

Na verdade, o titular clássico da ação renovatória é o locatário, titular do fundo de comércio, seja ele pessoa física (empresário individual) ou jurídica.

Todavia, a pretensão renovatória poderá também ser exercida pelo cessionário, que é aquele a quem o locatário transfere a locação.

Mas de que cessão está tratando a lei, quando discute a ação renovatória e da legitimidade para sua propositura?

Cediço que a cessão poderá ser do fundo de comércio, que não está abarcada pela restrição do art. 13 – e nem poderia sê-lo –, inexigindo anuência do locador.

Hipótese diversa é a cessão da locação, que exige anuência expressa do locador.⁶¹

É verdade que a cessão pode ser autorizada no contrato e, nessa hipótese, por evidente, autorizada estará.

Todavia, mister se faz acentuar que, na cessão da locação desprovida da cessão do fundo de comércio, o locatário não poderá pleitear a renovação, na exata medida em que não dispõe de fundo de comércio a ser protegido.

Igualmente, o cessionário apenas do fundo de comércio não poderá exercer a renovatória sem que tenha obtido a cessão da locação, vez que não é locatário, posto que não se reconhece a cessão.

Destarte, aí está mais um motivo para que o titular de fundo de comércio e locação protegida pela possibilidade de ação renovatória tome a cautela de colher a anuência do locador antes de operar a cessão da locação, ainda que seja previamente por cláusula contratual.

3.12.3. Modelo de petição inicial de ação de despejo por cessão da locação em razão da cessão das quotas sociais

Excelentíssimo(a) Senhor(a) Doutor(a)

Juiz(a) de Direito da Vara Cível de (...).

(...), por seus procuradores (documento 1), com escritório na (...), onde receberão intimações, vem, respeitosamente, perante Vossa Excelência, aforar, em face de (...),

a competente

Ação de despejo,

o que faz com supedâneo nos arts. 9.°, II, e 13, da Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991, e pelas razões de fato e de direito que, a seguir, articuladamente, passa a aduzir:

A autora celebrou com a ré, no dia (...), contrato de locação do imóvel localizado na Rua (...), pelo prazo de (...) e aluguel mensal de R$ (...).

A cláusula doze do referido pacto veda expressamente à locatária a sublocação, cessão ou empréstimo, como, aliás, é disposição do art. 13, da Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991, e equipara a cessão de quotas sociais à cessão da locação, exigindo, sob pena de infração contratual, a anuência prévia da locadora.

Nada obstante, chegou ao conhecimento da autora que houve cessão das quotas sociais (documento 3).

Nesse sentido, resta cristalina a infração contratual por parte da ré, autorizando a presente ação de despejo com supedâneo nos arts. 9º, II, e 13, da Lei 8.245/1991.

Citação e pedido

Isto posto, requer a autora:

a) Seja a ré citada, por intermédio do Sr. Oficial de Justiça, com os permissivos do art. 172, § 2.°, do Código de Processo Civil,⁶² para que, no prazo da lei, ofereça a defesa que tiver, sob pena de aplicar-lhe os efeitos da revelia;

b) A ciência do fiador, Sr. (...).

Ex positis, requer, ainda, digne-se Vossa Excelência:

c) Julgar, ao final, procedente a ação, declarando extinta a relação ex locato, decretando o despejo, com a condenação da ré no pagamento de custas processuais e honorários de advogado.

Provas

Protesta por provar o alegado através de todos os meios de prova em direito admitidos, especialmente por documentos, oitiva de testemunhas oportunamente arroladas, além do depoimento pessoal do representante legal da ré, o que desde já se requer, sob pena de confissão.

Valor da causa

Dá-se à causa o valor de R$ (...) (doze vezes o aluguel vigente).

Termos em que,

Pede deferimento.

(Local e data)

(Nome do advogado e número de inscrição na OAB)

3.13. PEDIDO DE ASSISTÊNCIA DO SUBLOCATÁRIO

Qualquer que seja o fundamento da ação de despejo, será dada ciência ao sublocatário, que poderá intervir, querendo, como assistente (Lei 8.245/1991, art. 59, § 2º).

Todavia, convém observar que o sublocatário, de que trata o dispositivo, é o sublocatário legítimo, autorizado.

Aquele que se encontra no imóvel locado sem autorização expressa do locador é intruso, o que configura, inclusive, ilícito civil autorizador da ação de despejo.

Portanto, esse intruso não poderá ingressar no processo como assistente, ficando despido de qualquer proteção legal em razão da ação de despejo do locador.

É verdade que poderá, ao depois, desde que demonstre boa-fé, ingressar com ação pleiteando perdas e danos do sublocador que não poderia sublocar.

A assistência de que trata o art. 59, § 2º, da Lei 8.245/1991 é a assistência simples, não litisconsorcial.

Com efeito, o assistente não litiga por direito seu. Apenas possui interesse jurídico no deslinde favorável ao assistido – que o beneficia –, apesar de não estar sendo discutido o seu direito.⁶³

Por outras palavras, o assistente possui interesse no êxito do assistido na demanda. Entrementes, não discute o seu direito e, tampouco, a sua relação jurídica.

É que, nos termos do art. 15 da Lei 8.245/1991, terminada a locação, terminam as sublocações, inclusive com possibilidade de despejo liminar em face do sublocatário.

Juntado o pedido de assistência, o juiz mandará ouvir as partes (autor e réu) para que, no prazo de 5 (cinco) dias, manifestem discordância ao pedido, valendo o silêncio como aceitação da assistência requerida.

Impugnado ou não o pedido, o juiz decidirá em mais cinco dias, podendo ouvir testemunhas.

A impugnação será autuada em apenso, juntando-se o pedido de assistência.

A decisão acerca do pedido de assistência é interlocutória, desafiando recurso de agravo.

Tratando-se de assistência simples, o assistente não poderá agir contra o assistido.

Somente admitir-se-á a ampliação de sua participação, como gestor de negócios, no caso de revelia do assistido, isso nos termos dos arts. 861 a 875 do Código Civil.

Coisa julgada não atinge o assistente que, se for desalojado, poderá agir regressivamente e pleitear perdas e danos do sublocador.

3.13.1. Modelo

Exmo(a). Sr(a). Dr(a). Juiz(a) de Direito da (...)

(...) residente e domiciliado na (...), por seus procuradores (documento 01), com escritório na (...), onde receberão intimações, nos autos da Ação de Despejo que (nome do Autor) promove em face de (nome do réu), vem respeitosamente diante de Vossa Excelência, com fundamento no art. 59, § 2º, da Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991 e art. 50 e seguintes do Código de Processo Civil, requerer digne-se Vossa Excelência de admiti-lo como Assistente do Réu, pelas razões de fato e de direito que, a seguir, passa a expor:

O requerente, ao revés do que afirma a autora, é sublocatário legítimo do imóvel localizado na (...) (documento 2).

Em verdade, nada obstante a cláusula doze do contrato celebrado entre a autora e o réu, posteriormente foi obtida autorização expressa para que fosse celebrada a sublocação (documento 3).

Assim, o requerente não entende o motivo da presente ação em face do sublocador, ora réu, que lhe fora cientificada.

Outrossim, resta evidente que o requerente, na qualidade de sublocatário legítimo, tem interesse jurídico de que a sentença favoreça o réu, para que subsista a relação ex locato, o que o torna parte absolutamente legítima para intervir no processo como assistente adesivo.

Ante o exposto, requer digne-se Vossa Excelência de mandar ouvir as partes, para que, no prazo de 5 (cinco) dias, manifestem sua concordância com o presente requerimento ou impugnem o pedido, decidindo a matéria em igual prazo, admitindo a assistência, mesmo no caso de impugnação, autorizando, assim, que o requerente atue no processo como assistente, exercendo os mesmos poderes e sujeitando-se aos mesmos ônus processuais do assistido, atuando como gestor de negócios no caso de revelia.

Termos em que,

Pede deferimento.

Data.

Advogado (OAB)

3.14. MODELO DE AÇÃO DE DESPEJO POR EXTINÇÃO DA SUBLOCAÇÃO COM PEDIDO LIMINAR (ARTS. 14, 15, 16 E 59)⁶⁴

Com fundamento no art. 15 da Lei 8.245/1991, possível a ação de despejo em razão do término da locação, movida pelo locador em face do sublocatário nos termos do que dissemos alhures, no capítulo 1, onde tratamos das sublocações.

Nesta medida:

Exmo(a). Sr(a). Dr(a). Juiz(a) de Direito da (...)

(...), por seus procuradores (documento 01), com escritório na (...), onde receberão intimações, vem, respeitosamente, perante Vossa Excelência, aforar, em face de (...), a competente

Ação de despejo com pedido liminar,

o que faz com supedâneo no artigo 15, cumulado com o art. 59, V, da Lei 8.245 de 18 de outubro de 1991, e pelas razões de fato e de direito que, a seguir, articuladamente, passa a aduzir:

Autora celebrou com o réu, no dia (...) contrato de locação do imóvel localizado nesta Capital de São Paulo, na Rua (...) (documento 02), pelo prazo de 30 (trinta) meses, mediante aluguel mensal de R$ (...).

Decorridos 12 (doze meses) de locação, o locatário solicitou consentimento da autora para sublocar o imóvel ao réu, autorização que foi concedida conforme se observa do documento anexo (documento 3).

Ocorre que, no último dia (...), o então locatário e a autora resolveram, de comum acordo, resilir a locação (documento 4), tendo o inquilino se obrigado a devolver as chaves em 3 (três) meses.

Decorridos mais de 3 (três) meses, nenhuma providência foi tomada para a devolução das chaves do imóvel objeto do contrato entre as partes.

Mesmo sem que haja qualquer exigência legal (art. 15 da Lei 8.245/1991), ad cautelam, no dia (...), a autora notificou o réu para que desocupasse o imóvel em 30 (trinta) dias.

Decorrido in albis o prazo concedido, sem que houvesse a devolução, não restou outra alternativa à autora senão ingressar com a presente ação

Citação e pedido

Isto posto, requer a autora:

a) seja concedida desocupação liminar do imóvel, com prazo de 15 dias, independentemente da oitiva do réu, deferindo o depósito judicial, a título de caução, de 3 (três) aluguéis, nos termos do § 1º, do art. 59, da Lei 8.245/1991;

b) seja o réu citado, por intermédio do Sr. oficial de justiça, com os permissivos do artigo 172, § 2º, do Código de Processo Civil, para que, no prazo da lei, ofereça a defesa que tiver, sob pena de aplicar-lhe os efeitos da revelia, comunicando-lhe, inclusive, a liminar concedida, intimando-o do prazo de 15 dias para desocupação voluntária (Lei 8.245/1991, art. 65);⁶⁵

c) a ciência da presente a eventuais ocupantes e sublocatários (art. 59, § 2º, da Lei 8.245/1991);

d) que a ordem seja expedida em breve relatório eis que se juntam cópias (Código de Processo Civil, parágrafo único do art. 225).

Ex positis, requer, ainda, digne-se Vossa Excelência de:

Julgar, ao final, procedente a ação, declarando extinta a relação ex locato, confirmando a liminar, decretando em definitivo o despejo, com a condenação do réu no pagamento de custas processuais e honorários de advogado.

Provas

Protesta por provar o alegado através de todos os meios de prova em direito admitidos, especialmente por documentos, oitiva de testemunhas oportunamente arroladas, além do depoimento pessoal do réu, que desde já se requer, sob pena de confissão.

Valor da causa

Dá-se à causa, o valor de R$ (...) (doze vezes o aluguel vigente).

Termos em que,

Pede deferimento.

Data

Advogado (OAB)

3.15. AÇÃO DE DESPEJO POR INFRAÇÃO DE MÚTUO ACORDO (ART. 47, I, C/C ARTS. 9º, I, E 59, § 1º, I)

Assim como as partes celebram o contrato, lhes é facultado dissolvê-lo através da chamada resilição bilateral ou distrato.⁶⁶

A Lei 8.245/1991 denominou a resilição bilateral de mútuo acordo para desfazer a locação.

Não importa o prazo que tenha sido concedido para desocupação, que deverá ser respeitado, desde que, por óbvio, o acordo atenda aos requisitos impostos a qualquer ato jurídico, quais sejam: aqueles enumerados no art. 104, do atual Código Civil (agente capaz, objeto lícito, possível, determinado ou determinável e forma não defesa em lei), além do determinado pelo art. 472, do Código Civil, segundo o qual o distrato faz-se pela mesma forma exigida para o contrato.⁶⁷

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Locação – contrato escrito – rescisão verbal – inadmissibilidade. Inaceitável qualquer alegação de pacto verbal resilindo o contrato escrito vigorante entre as partes, pois distrato se faz pela mesma forma que o contrato (art. 1.093, do Código Civil) (Apel. c/ rev. nº 402.711, 11ª Câm., rel. Juiz Mendes Gomes, j. em 1º.09.1994. No mesmo sentido: JTA (Lex) 170/384).

Ocorre que, se esse prazo for inferior a seis meses, não caberá liminar na ação de despejo (art. 59, § 1º, I), seguindo a ação o rito ordinário tradicional.

De fato, tendo sido o acordo celebrado por escrito, assinado pelas partes e por duas testemunhas, fixando prazo mínimo de seis meses para desocupação, será possível liminar para execução em quinze dias.

O distrato é irrevogável, cabendo apenas arguição de nulidade nos termos dos arts. 166 e 171 do Código Civil.

Não há necessidade de que os sublocatários, mesmo legítimos, participem do distrato, vez que entre estes e o locatário não há relação jurídica direta. Assim a extinção da locação acarreta a extinção da sublocação, a teor do que dispõe o art. 15 da Lei 8.245/1991.

São devidos aluguéis durante o prazo para desocupação, sem que se configure novação, mormente que entendimento contrário representaria enriquecimento ilícito do locatário. Nada obsta que haja exoneração do pagamento no instrumento de distrato.

É conveniente, entretanto, que essas circunstâncias fiquem claras no documento firmado entre as partes.

No caso em tela, por fim, surge a inevitável questão acerca da conveniência de se estabelecer no distrato o longo prazo de seis meses para desocupação, com possibilidade de liminar, ou prazo bem inferior, v.g., trinta dias, permitindo ao locador, desde logo, aparelhar a pretensão referente ao despejo.

A prática forense tem demonstrado que é mais conveniente a primeira hipótese, ou seja, estabelecer o prazo de seis meses para contar com a liminar de desocupação em quinze dias.

A petição inicial, preenchendo os requisitos do art. 282 do Código de Processo Civil, deverá incluir pedido destacado de concessão de liminar (se o caso).

Discute-se acerca da alegação, em contestação, do vício de vontade, redarguindo alguns que seria necessária ação própria para alegá-lo.⁶⁸

Razão lhes assiste, vez que os vícios decorrentes do art. 172 do Código Civil (agente relativamente incapaz, erro, dolo, coação, estado de perigo, lesão ou fraude contra credores) tornam o contrato meramente anulável, de tal sorte que mister se faz ação declaratória de nulidade de ato jurídico, não bastando simples alegação em contestação.

Admissível reconvenção.⁶⁹

3.15.1. Modelo de ação de despejo com pedido de desocupação liminar

Exmo(a). Sr(a). Dr(a). Juiz(a) de Direito da (...)

(...), por seus procuradores (documento 01), com escritório na (...), onde receberão intimações, vem, respeitosamente, perante Vossa Excelência, aforar, em face de (...), a competente

Ação de despejo com pedido de desocupação liminar,

o que faz com supedâneo nos artigos 9º, I, e 59, § 1º, da Lei 8.245/1991, e pelas razões de fato e de direito que, a seguir, articuladamente, passa a aduzir:

A autora locou ao réu o imóvel residencial localizado na Rua (...).

O referido imóvel foi locado ao réu no dia (...), por contrato escrito, com prazo de 30 (trinta) meses, que se encontra prorrogado por prazo indeterminado.

O aluguel ajustado, atualmente, é equivalente a R$ (...) mensais.

Ocorre que, não convindo mais manter a locação, as partes celebraram, no dia (...), por escrito, acordo para resilir o contrato de locação firmado pelas partes e duas testemunhas.

No referido acordo, foi estipulada a desocupação no prazo de 6 (seis) meses, que já se expirou no último dia (...), sem que houvesse cumprimento do que foi avençado.

Assim, decorrido in albis o prazo para desocupação, não restou outra alternativa à autora senão ingressar com a presente ação.

Citação e pedido

Isto posto, requer a autora:

a) seja concedida desocupação liminar do imóvel, com prazo de 15 dias, independentemente da oitiva do réu, deferindo o depósito judicial, a título de caução, de 3 (três) aluguéis, nos termos do § 1º do art. 59 da Lei 8.245/1991;

b) seja o réu citado, por intermédio do sr. oficial de justiça, com os permissivos do artigo 172, § 2º, do Código de Processo Civil, para que, no prazo da lei, ofereça a defesa que tiver, sob pena de aplicar-lhe os efeitos da revelia, comunicando-lhe, inclusive, a liminar concedida, intimando-o do prazo de 15 dias para desocupação voluntária (Lei 8.245/1991, art. 65);⁷⁰

c) a ciência da presente a eventuais ocupantes e sublocatários (art. 59, § 2º da Lei 8.245/1991);

Ex positis, requer, ainda, digne-se Vossa Excelência:

Julgar, ao final, procedente a ação, declarando extinta a relação ex locato, confirmando a liminar, decretando em definitivo o despejo, com a condenação do réu no pagamento de custas processuais e honorários de advogado.

Provas

Protesta por provar o alegado através de todos os meios de prova em direito admitidos, especialmente por documentos, oitiva de testemunhas oportunamente arroladas, além do depoimento pessoal do réu, que desde já se requer, sob pena de confissão.

Valor da causa

Dá-se à causa, o valor de R$ (...) (doze vezes o aluguel vigente).

Termos em que,

Pede deferimento.

Data.

Advogado (OAB)

3.16. DESPEJO POR INFRAÇÃO LEGAL OU CONTRATUAL (ART. 47, I, C/C ART. 9º, II)

O contrato de locação é classificado como bilateral, ou seja, impõe direitos e obrigações para ambas as partes, formando um sinalagma.⁷¹

Ensina Silvio Rodrigues:

O que é relevante considerar, no contrato bilateral, é que a prestação de uma das partes tem por razão de ser, e nexo lógico, a prestação do outro contratante. Melhor se diria que a obrigação de um contratante tem como causa a prestação do outro contratante. Cada uma das partes é a um tempo credora e devedora da outra e a reciprocidade acima apontada constitui a própria característica desta espécie de negócio.⁷²

Destarte, havendo infração de uma obrigação ou dever legal,⁷³ nos termos do art. 9º, II, da Lei 8.245/1991, autorizado estará o despejo ou o desfazimento do vínculo obrigacional.

Os deveres legais impostos ao locador e ao locatário estão espalhados por toda a Lei 8.245/1991, como, por exemplo, o dever de não ceder, emprestar ou sublocar o imóvel sem o consentimento ou assentimento do locador.

Entretanto, há uma concentração maior de deveres nos arts. 22 e 23, que já estudamos no Capítulo I deste Livro VII, o que não afasta deveres outros, impostos pelo Código Civil e legislação extravagante.

Portanto, se o infrator for o locatário, autorizado estará o despejo. A recíproca é verdadeira, de tal sorte que, se o locador for o infrator, o locatário estará autorizado, pelos meios ordinários, a ingressar com ação para desfazer o vínculo, cumulando, se for o caso, com pedido de indenização.

Muito se discute acerca da possibilidade de aparelhamento da ação de despejo por infração que já cessou.

A jurisprudência não é uniforme.

Se a infração cessou, sem deixar vestígios, seria excessivo rigor impor o despejo.

Podemos exemplificar. O locatário: a) emprestou o imóvel, mas já tratou de retomá-lo; b) causou danos, mas já os reparou sem deixar vestígios.

Vejamos um exemplo:

Tribunal de Alçada do Rio Grande do Sul. Apelação nº 189.079.692, 12.10.1989, 4ª Câmara, relator: Jauro Duarte Gehlen, Porto Alegre. Despejo – infração contratual – atividade artesanal em apartamento – improcedência. Não demonstrado que a atividade artesanal desenvolvida no apartamento pela inquilina configurasse alteração da destinação do imóvel, que continuou sendo precipuamente a residencial, e cessada ela assim que o condomínio a isso se opôs através de abaixo assinado, não se acolhe tal fato como justificador de despejo por infração ao contrato de locação. Inexiste a gravidade para autorizar essa medida extrema, máxime quando mitigada essa conduta irregular, pela necessidade de aumentar a inquilina a renda familiar para a subsistência de seus familiares, vez que não podia trabalhar fora do lar em razão da sua condição de paraplégica. No mesmo sentido: RT 622/149.

A solução dependerá de cada caso concreto. Todavia, com respaldo em autorizada doutrina, entendemos que se a infração cessou após o aforamento da ação, via de regra a ação deve ser julgada procedente.

É o caso do empréstimo não assentido que, após o ajuizamento da ação, enseja a retirada do ocupante pelo locatário.

Não se faz mister prévia notificação, vez que nesse caso a mora é ex re.

Caso frequente é a infração às normas contidas em convenção condominial, ensejando o despejo.

Embora não estejam contidas no contrato, essas normas representam um dever legal do locatário (art. 23, X), principalmente ante ao caráter institucional normativo da Convenção.⁷⁴

Há julgado entendendo que essa infração deve ter motivado a reação do condomínio:

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Despejo – infração contratual – desobediência às regras condominiais – reação expressa do condomínio – ausência – inadmissibilidade. A infração contratual locatícia por desobediência às regras condominiais deve ser de tal maneira grave que provoque a justificada reação do condomínio quanto à presença do locatário no seio da coletividade (Apel. c/ rev. nº 341.116, 2ª Câm., rel. Juiz Ferraz de Arruda, j. em 14.06.1993, in JTA (Lex) 145/302).

Há entendimento doutrinário segundo o qual o condomínio pode ingressar com ação de preceito cominatório (obrigação de fazer), para compelir o locador a ingressar com ação de despejo em face do locatário, ante a infração por ele cometida.⁷⁵

Outrossim, condenações penais sem qualquer relação com a locação não ensejam o despejo.

Por exemplo: condenação do locatário por estelionato não enseja o despejo. Entretanto, se há condenação por prática reiterada de aborto no imóvel, poderá o locador ingressar a ação com supedâneo no mau uso (art. 23, II).

3.16.1. Modelo de ação de despejo por desvio de uso do imóvel (art. 23)

Exmo(a). Sr(a). Dr(a). Juiz(a) de Direito da (...)

(...), por seus procuradores (documento 01), com escritório na (...), onde receberão intimações, vem, respeitosamente, perante Vossa Excelência, aforar, em face de (...), a competente

Ação de despejo,

o que faz com supedâneo nos artigos 9º, II, e 23, II, da Lei 8.245/1991, e pelas razões de fato e de direito que, a seguir, articuladamente, passa a aduzir:

A autora, no dia (...), locou ao réu o imóvel residencial localizado na Rua (...), por contrato escrito, com prazo de 30 (trinta) meses, que se encontra prorrogado por prazo indeterminado (documento 2).

O aluguel atual corresponde a R$ (...) mensais.

A cláusula 13 do referido contrato estipula, claramente, que o imóvel locado foi destinado para fins exclusivamente residenciais.

Entretanto, ao contrário do que se obrigou, o réu instalou no local uma empresa de consultoria, recebendo diversos clientes, o que, inclusive, motivou o condomínio a enviar carta de advertência (documento 3).

Oportuno se torna dizer que o prédio onde se encontra o imóvel locado é exclusivamente residencial, conforme faz prova a inclusa cópia da convenção condominial (documento 4).

Cometeu, assim, o locatário, ora réu, grave infração à lei e ao contrato, ensejando sua resolução.

Citação e pedido

Isto posto, requer a autora:

a) seja o réu citado, por intermédio do sr. oficial de justiça (ou por via postal, se autorizado no contrato), com os permissivos do artigo 172, § 2º, do Código de Processo Civil, para que, no prazo da lei, ofereça a defesa que tiver, sob pena de aplicar-lhe os efeitos da revelia;

b) a ciência da presente a eventuais ocupantes e sublocatários (art. 59, § 2º, da Lei 8.245/1991);

Ex positis, requer, ainda, digne-se Vossa Excelência de:

Julgar, ao final, procedente a ação, declarando extinta a relação ex locato por infração às normas legais e contratuais, decretando o despejo, com a condenação do réu no pagamento de custas processuais e honorários de advogado.

Provas

Protesta por provar o alegado através de todos os meios de prova em direito admitidos, especialmente por documentos, oitiva de testemunhas oportunamente arroladas, além do depoimento pessoal do Réu, que desde já se requer, sob pena de confissão.

Valor da causa

Dá-se à causa o valor de R$ (...) (doze vezes o aluguel vigente).

Termos em que,

Pede deferimento

Data

Advogado (OAB)

3.17. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO DE ALUGUÉIS E ENCARGOS (ART. 47, I, C/C ARTS. 62, 63, 66 E 9º, III)

O art. 62, da Lei 8.245/1991, trata da ação de despejo por falta de pagamento de aluguéis e encargos.

É preciso lembrar, conforme já tratamos, que esta ação, nos termos do inciso IX, acrescido ao art. 59 pela Lei 12.112/2009, conta com a possibilidade de desocupação liminar, desde que a locação não tenha garantia ou que tenha havido exoneração do fiador, que pode se livrar da fiança nos termos do art. 40, X.

Seja como for, a maior das infrações contratuais do locatário, sem dúvida, é a falta de pagamento dos aluguéis e encargos.

Bem por isso, a Lei 8.245/1991 reservou procedimento específico para essa ação, inclusive com a possibilidade de emenda da mora, destacando a infração do inciso II – onde a rigor estaria incluída – colocando-a no inciso III do art. 9º como infração autônoma ao contrato de locação.

Quanto ao procedimento, a ação de despejo por falta de pagamento encontra sua disciplina no art. 62 da Lei 8.245/1991:

Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte:

I – o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discri-minado do valor do débito;

II – o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos:

a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação;

b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis;

c) os juros de mora;

d) as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em 10% (dez por cento) sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa;

III – efetuada a purga da mora, se o locador alegar que a oferta não é inte-gral, justificando a diferença, o locatário poderá complementar o depósito no prazo de 10 (dez) dias, contado da intimação, que poderá ser dirigida ao locatário ou diretamente ao patrono deste, por carta ou publicação no órgão oficial, a requeri-mento do locador;

IV – não sendo integralmente complementado o depósito, o pedido de rescisão prosseguirá pela diferença, podendo o locador levantar a quantia depositada;

V – os aluguéis que forem vencendo até a sentença deverão ser depositados à disposição do juízo, nos respectivos vencimentos, podendo o locador levantá-los desde que incontroversos;

VI – havendo cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos aluguéis, a execução desta pode ter início antes da desocupação do imóvel, caso ambos tenham sido acolhidos.

Parágrafo único. Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura da ação.

3.17.1. Espécie de mora e prazo para sua ocorrência

A questão das hipóteses de ocorrência ou não da mora é matéria de direito material em virtude do que remetemos o leitor a essa doutrina.⁷⁶

Convém apenas destacar que a mora aqui tratada é ex re.

Sendo assim, nos termos dos arts. 394 e 397 do Código Civil, o vencimento sem o necessário pagamento regular, por si só, já coloca o locatário na condição de moroso, independentemente de notificação ou aviso.

Nesse caso, dies interpellat pro homine (o dia do vencimento interpela pelo homem).

É muito comum entre os leigos o entendimento – sem qualquer fundamento – segundo o qual o despejo por falta de pagamento só é possível após três meses de aluguéis não pagos.

Não!

No dia seguinte ao dia do vencimento, o locador já está autorizado a ingressar com a competente ação de despejo.

3.17.2. Vencimento apenas dos encargos autoriza o despejo?

O caput do art. 62 da Lei 8.245/1991 inclui na possibilidade de despejo por falta de pagamento o descumprimento de obrigações concernentes ao aluguel provisório, às diferenças de aluguéis ou exclusivamente os acessórios da locação, como é o caso do condomínio e dos impostos, estes últimos desde que previstos no contrato.

Insta observar que essa possibilidade, incluída pela Lei 12.112/2009, previu aquilo que desde sempre os tribunais admitiam.⁷⁷

Portanto, a ação para cobrar os acessórios da locação não pagos deverá ser ajuizada com o mesmo procedimento e efeitos da ação de despejo por falta de pagamento, ainda que apenas os encargos tenham vencido – qualquer deles – sem o necessário pagamento (IPTUs, despesas condominiais, contas de água e luz etc.).⁷⁸

Nesse sentido, a lição de Sylvio Capanema de Souza:⁷⁹ também será possível requerer a ação de despejo ainda que estejam os aluguéis em dia, referindo-se a mora, unicamente, aos encargos da locação. Assim é que caberá a ação de despejo se estiver o locatário atrasado no pagamento de impostos, inclusive IPTU, taxas, condomínio, diferenças de aluguel apuradas em ação revisional ou renovatória, ou qualquer outro encargo decorrente da locação, legal ou contratualmente exigível, sendo irrelevante arguir que o aluguel está em dia.

Não destoando, temos os comentários ao art. 62, da Lei 8.245/1991, de Francisco Carlos Rocha de Barros:⁸⁰ Entende-se por acessório todo o encargo de natureza pecuniária que tenha sido atribuído ao locatário além do aluguel (impostos, taxas...) (...). Se o inquilino, embora em dia com o aluguel, deixa de pagar qualquer dos encargos de sua responsabilidade, o locador pode ajuizar, contra ele, a ação de despejo por falta de pagamento.

3.17.3. Depósito em conta do locador credor

Questão que merece, ainda, destaque preliminar, é aquele que se refere ao depósito efetuado em conta do locador, se assim não se convencionou no contrato.

Teria esse depósito o poder liberatório da dívida? O assunto é polêmico:

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Despejo – falta de pagamento – mora – aluguel – efetivação de forma diversa da contratada – recebimento pelo locador – descaracterização – descabimento. O aluguel pago por forma diversa da prevista em contrato, mediante depósito em conta bancária do locador, que não o restitui nem aponta outra causa para o recebimento, desautoriza o despejo por falta de pagamento (Apel. s/ rev. nº 463.983, 3ª Câm., rel. Juiz João Saletti, j. em 15.10.1996. No mesmo sentido: JTA (Lex) 158/406).

Tribunal de Alçada Cível do Rio de Janeiro. Apelação Cível nº 36.339, 2ª Câmara, por maioria, Juiz: Pestana de Aguiar, 14.11.85 – depósito em conta-corrente. Contestação alegando estar o locatário em dia com o pagamento de aluguéis e encargos, pois depositados em conta corrente bancária do locador, o que não ficou refutado na réplica. Reforma da sentença de despejo. Voto Vencido: Alugueres eram depositados em conta bancária do locador. Mora confessada. Depósito dos alugueres atrasados, em conta corrente bancária do locador, sem a multa, juros de mora e correção monetária não engendram a quitação. Advindo a mora ex re, não elidida, o despejo é corolário inevitável. Juiz: Mello Serra.

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Locação – aluguéis e encargos – diferenças – cobrança – depósito em estabelecimento bancário – recebimento sem ressalva – quitação do débito. O locador ao receber alugueres, mediante depósitos em sua conta bancária, deixando de formular qualquer reclamação válida, o pedido serôdio de diferenças é repelido, a tornar inafastável a quitação da obrigação (Apel. c/ rev. nº 408.690, 6ª Câm., rel. Juiz Paulo Hungria, j. em 27.07.1994, JTA (Lex) 153/474).

Tribunal de Alçada Cível do Rio de Janeiro. Mandado de Segurança nº 1.080, 7ª Câmara, unânime, Juiz: Hilário de Alencar, 26.03.1980. Depósito em conta corrente – despejo falta de pagamento – mora solvendi. O depósito em conta bancária do locador, de quantia correspondente aos aluguéis em atraso no dia da citação e quando já constituído em mora, não elide o locatário da decretação do despejo, principalmente se tal modalidade de pagamento não estava prevista no contrato. A negativa de complementação do depósito, em quantia correspondente às custas processuais e honorários advocatícios, em ação de despejo por falta de pagamento, dá motivo à procedência da ação. Configurada a mora solvendi não há violação de direito líquido e certo, com a decretação do despejo, se o locatário nega-se a pagar as despesas judiciais. Segurança denegada.

Tribunal de Alçada Cível do Rio de Janeiro. Apelação nº 4.754/92, 6ª Câmara, por maioria, Juiz Gustavo Leite, 12.05.1992. Aluguéis – depósito em conta-corrente. Se o locador notifica regularmente o locatário para que o pagamento do aluguel passe a ser feito nos seus escritórios, e, contudo, se continua o locatário a depositar os valores na conta corrente do locador, incide em mora, porque deixou de efetuar o pagamento no lugar e forma convencionados (art. 955, Civil) [atual art. 394], motivo pelo qual se deve decretar o despejo do inquilino.

A par da celeuma, entendemos que o depósito na conta do locador só libera o locatário se:

a) previsto no contrato;

b) autorizado pelo locador;

c) não ocorrer manifestação do locador que, tomando ciência, levanta o valor depositado.

É que a mora se caracteriza, de acordo com o art. 394, do Código Civil, não só pela ausência de pagamento, mas pelo pagamento em outro lugar ou forma, que não os convencionados.⁸¹

Importante observar que o depósito, mesmo que seja admitido, não pode ser em valores inferiores aos devidos.

Se isto ocorrer, o despejo é levado a efeito pela diferença, descontados os valores depositados:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Apelação Sem Revisão 924049005 – Relatora: Berenice Marcondes Cesar – Comarca: São Paulo – Órgão julgador: 27ª Câmara de Direito Privado – Data do julgamento: 29.04.2008 – Data de registro: 19.05.2008. Ação de despejo por falta de pagamento cc. cobrança de aluguéis – alegado pagamento dos aluguéis e acessórios indicados na petição inicial – existência de prova nos autos, com admissão do Apelado quanto à pertinência dos documentos probatórios – mora intercorrente – depósito em conta-corrente do locador dos aluguéis vencidos no decorrer da ação sem os acessórios – ação procedente em parte – dedução dos valores pagos do débito locatício cobrado – recurso da ré provido em parte.

3.17.4. Cumulação de pedidos – despejo e cobrança

Quanto ao procedimento, a primeira observação necessária é que, nada obstante a flagrante incompatibilidade entre os pedidos, a lei, expressamente, permite a ação de cobrança de aluguéis cumulada com a ação de despejo.

Ora, uma pretensão se baseia no desfazimento do vínculo em virtude do descumprimento da obrigação, e a outra pretensão, exatamente, na satisfação dessa mesma obrigação.

Caso o locador não cumule as demandas, poderá, ao depois, cobrar, em ação própria (execução ou ação de cobrança pelo rito ordinário ou sumário), os valores devidos. Dissemos depois, vez que, primeiro, deverá aguardar para saber se o locatário exerceu a faculdade de purgação da mora que lhe é deferida.

Surge uma inevitável questão: sendo o contrato escrito e não verbal, qual o interesse de agir do locador para uma ação de cobrança, se já dispõe de título executivo (o contrato escrito assinado por duas testemunhas – Código de Processo Civil, art. 585, V)?

Quem defende a possibilidade, alega que a cumulação decorre da lei e, demais disso, confere ao credor título executivo judicial, cuja impugnação é limitada.

Nada obstante a completa atecnia, que gera perplexidade entre os processualistas, a prática forense e a jurisprudência têm admitido o mecanismo, mesmo para os contratos escritos.

Na prática, portanto, a opção é do locador:

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Execução – fiador – alugueres e acessórios – valores pleiteados em ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança julgada extinta – opção pela via executiva – cabimento. O não exercício, pelo locador, da faculdade que a vigente lei inquilinária lhe concedeu de poder cobrar os alugueres e acessórios na própria ação de despejo fundada na falta de pagamento, não lhe retira o direito de optar pela via executiva (Apel. c/ rev. nº 476.620, 11ª Câm., rel. Juiz Mendes Gomes, j. em 07.04.1997, JTA (Lex) 167/401).

3.17.5. Fiador pode figurar no polo passivo da ação cumulada (despejo e cobrança)?

Antes da alteração da Lei do inquilinato pela Lei 12.112/2009, havia duas correntes sobre a possibilidade de cumulação da ação de despejo com a ação de cobrança e a integração do fiador no polo passivo nesses casos.⁸²

A primeira corrente não admitia a cumulação e, para tanto, sustentava que o art. 292 do Código de Processo Civil só admite cumulação de ações em face do mesmo réu, sendo evidente que o fiador não pode ser réu de ação de despejo.

Esta corrente chegou a encontrar ressonância nos tribunais, como se observa no Enunciado 13 do Centro de Estudos do Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo, segundo o qual somente contra o locatário é admissível a cumulação do pedido de rescisão da locação com o de cobrança de aluguéis e acessórios.⁸³

A segunda corrente, todavia, que acabou abarcada pela modificação insculpida no inciso I do art. 62, admitia a cumulação argumentando que o litisconsórcio se apresenta apenas quanto ao pedido de cobrança, sem contar que a cumulação representa economia processual.

Para rematar, sustentou-se que a cumulação é possível em virtude de o art. 62, I, da Lei 8.245/1991 ser norma especial que afasta, in casu, a aplicação do art. 292 do Código de Processo Civil.⁸⁴

Assim, abarcando a segunda corrente, o inciso I do art. 62 da Lei 8.245/1991, com a alteração empreendida pela Lei 12.112/2009, estabelece que o locatário será citado para ambas as ações (de despejo – resolução – e de cobrança) e o fiador apenas para a ação de cobrança.

Releva notar que o termo rescisão foi mal empregado no inciso I, do art.. 62, da Lei do Inquilinato.

Com efeito, ao desfazimento do contrato pelo descumprimento das obrigações se dá o nome de resolução, como, aliás, o emprega o art. 475, do Código Civil.

Resolução não é sinônimo de rescisão, e, tampouco, ambos os conceitos confundem-se com resilição. Conforme De Page, é preciso evitar atecnias terminológicas, na exata medida em que a inferência que se extrai da confusão de palavras é a confusão de coisas.⁸⁵

Resolução, acorde com os ensinamentos de Orlando Gomes, “cabe nos casos de inexecução. Classifica-se esta em falta de cumprimento ou inadimplemento stricto sensu, mora, e cumprimento defeituoso”.⁸⁶ Em outras palavras, há resolução com o descumprimento das obrigações contratualmente assumidas.

A resilição, por outro lado, é o modo de extinção dos contratos pela vontade de um dos contratantes – resilição unilateral –, através da denúncia autorizada pela lei ou pelo próprio contrato, ou, ainda, pela vontade de ambos os contratantes – resilição bilateral –, o que se faz por intermédio do distrato.

A rescisão é a forma de extinção dos contratos em que há lesão (Código Civil, art. 157), decorrente, ordinariamente, de uma vantagem desproporcional de um dos contratantes pela exploração da inexperiência ou premente necessidade do outro.

Resolvida a questão semântica, resta evidente que, no caso de despejo por falta de pagamento, é a resolução e não a rescisão que deve ser objeto do pedido.

Seja como for, é possível que o réu-locatário abandone o imóvel no curso da ação cumulada.

Neste caso, a ação poderá prosseguir quanto à cobrança em face do fiador, hipótese na qual os tribunais atribuem à eventual apelação o duplo efeito, suspensivo e devolutivo, causando inúmeros transtornos ao locador, pelo que não se recomenda a cumulação:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Agravo de Instrumento 990100974440 – Relator: Gilberto Leme – Comarca: Araraquara – Órgão julgador: 27ª Câmara de Direito Privado – Data do julgamento: 13.07.2010. Data de registro: 19.07.2010 – Agravo de Instrumento. Locação de imóvel. Ação de despejo por falta de pagamento c.c. ação de cobrança de aluguéis ajuizada contra o locatário e o fiador. Abandono do imóvel. Imissão da locadora na posse com desistência da ação em relação ao inquilino. Prosseguimento da demanda de cobrança contra o fiador. Efeitos da apelação. Remanescendo tão somente a ação de cobrança, já não tem aplicação o disposto no art. 58 da Lei n.° 8.245/1991, razão pela qual deve o recurso de apelação ser recebido no duplo efeito. Inteligência do artigo 520 do Código de Processo Civil. Recurso provido.

Neste caso, o melhor é ingressar com a ação de despejo apenas em face do locatário, sem cumulá-la com cobrança e, ao depois, constatada a ausência de purgação da mora no prazo legal da contestação, promover a execução do título executivo extrajudicial (CPC, art. 585, V) em face do locatário e/ou do fiador.

Outro entendimento jurisprudencial corrente, mas que merece censura, é aquele que indica a extinção parcial da ação cumulada, ou seja, a extinção da ação de despejo, prosseguindo apenas a cobrança na hipótese de desocupação voluntária durante a ação:

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Despejo – falta de pagamento – cumulação com cobrança de aluguel (artigo 62, I, da Lei 8.245/1991) – pedido contra fiador – desocupação voluntária do imóvel – prosseguimento da ação de cobrança contra este. Admissibilidade. Deixando de existir a cumulação das ações face à desocupação voluntária do imóvel locado a impedir o julgamento da ação de despejo, consequentemente os autos têm por objeto apenas a ação de cobrança, em razão da garantia dada pelo contrato acessório de fiança, do que admissível a legitimidade da parte fiadora (Apel. s/ rev. nº 445.175, 1ª Câm., rel. Juiz Souza Aranha, j. em 11.12.1995, “in” JTA (Lex) 158/402. No mesmo sentido: AI nº 538.837, 2ª Câm., rel. Juiz Peçanha de Moraes, j. em 31.08.1998).

Não esposamos o entendimento e entendemos que a ação não perde o objeto, como mencionou o acórdão acima, vez que o pedido não se limita ao despejo, fazendo-se mister a declaração de extinção da relação ex locato.⁸⁷

Neste caso, a ação deveria prosseguir, inclusive em relação ao despejo com a declaração de extinção do contrato de locação.

3.17.6. Discriminação dos valores

O inciso I do art. 62, exige a apresentação de planilha discriminada com o débito, o que significa dizer que os valores de aluguel, multas, juros, acessórios e respectivos acréscimos, devem vir separados e detalhados no corpo da inicial ou em planilha a ela anexa.

O inciso sob comento não discrimina, de tal sorte que a exigência legal de apresentação do cálculo deve estar presente mesmo que o autor não opte pela cumulação de ações (cobrança e despejo) e afore apenas a ação de despejo por falta de pagamento.

O recibo de aluguel não constará da inicial. Entretanto aqueles referentes aos acessórios (impostos, taxas, condomínio etc.) devem instruir o pedido.

Entendemos que não se faz necessária a quitação desses recibos para possibilitar a cobrança. É que esses valores são devidos em razão do contrato de locação, pelo locatário ao locador.

O locador é quem deve, por exemplo, as despesas de condomínio e IPTU, ao condomínio e ao Poder Público Municipal.

3.17.7. Purgação da mora⁸⁸ – necessidade de ser realizada mediante depósito, no prazo da contestação sob pena de despejo

Os incisos II e III, do art. 62, da Lei 8.245/1991, alterados em relação à redação original pela Lei 12.112/2009, contêm previsão diversa da anterior, abreviando os trâmites da ação de despejo por falta de pagamento de aluguéis e encargos.

Antes da alteração, os referidos dispositivos legais possibilitavam que a ação de despejo se prolongasse indefinidamente.

Isto porque se previa a possibilidade de o locatário que pretendesse pagar, concordando com a planilha juntada com a inicial, apenas fizesse o requerimento no prazo da contestação.

Com isso, em razão da pletora de feitos que assoberba o Poder Judiciário, o prazo de quinze dias para pagamento só começava a fluir depois que o requerimento para pagamento fosse juntado aos autos, encaminhado ao juiz para deferimento, retornasse ao cartório, e, finalmente, fosse providenciada a efetiva publicação contendo a intimação do deferimento.

Agora, ainda que o locatário-réu concorde com o cálculo e resolva não contestar, mas apenas purgar a mora, deverá efetuar o depósito no prazo de quinze dias contados da efetiva citação, respeitados os critérios de contagem de prazos do Código de Processo Civil, fazendo com que convalesça o contrato, exceto na hipótese do parágrafo único, quando já tiver utilizado essa faculdade de pagar nos vinte e quatro meses anteriores à propositura da ação, posto que, neste caso, ainda que deposite o valor referente aos aluguéis devidos, o despejo deve ser decretado.

Estabelece a lei, ainda, que se a oferta (depósito) não for integral, o locatário poderá complementar a diferença no prazo de dez dias da sua intimação. Não efetuada a complementação, a ação de despejo segue pela diferença apontada pelo locador, ou seja, “será julgado pela diferença, pois se não houve contestação (excluída pelo pedido de purgação da mora), não há que se falar em dilação probatória.”⁸⁹

A redação anterior não deixava clara a possibilidade de a intimação para complementação ser dirigida ao patrono do locatário-réu e, nesta medida, o inciso III, com a nova redação, expressamente prevê a intimação do advogado por carta, hipótese que na prática será pouco usual, ou por intimação efetivada através da imprensa oficial a requerimento do autor, como, aliás, já ocorria, a par da imprecisão da antiga redação do inciso III do art. 62.

Urge observar que continua valendo a conclusão segundo a qual não pode o locatário simplesmente depositar o valor que entender, ganhando tempo até a intimação para complementação.

Quando a lei fala em alegação de depósito não integral por parte do locador e possibilidade de complementação pelo locatário, se refere, na verdade, a diferenças existentes entre a data da planilha que instruiu a inicial e a data do depósito.

Entre essas duas datas, aluguéis e encargos podem vencer e, demais disso, juros e correção podem ser aplicados, de tal sorte que a essas diferenças se refere à lei.

Se o locatário depositar valor inferior ao que consta na planilha anexada à inicial sem contestar a ação, justificando a diferença, a ação deve ser julgada de plano, com a decretação do despejo.

Assim, caso o locatário pretenda contestar a ação, deverá fazê-lo expressamente, juntando, com a contestação, depósito do valor que entende correto,⁹⁰ exceto se alegar pagamento, hipótese em que deverá juntar os comprovantes, arriscando-se ver a decretação do despejo pelo não acolhimento da sua defesa.

Retornando à purgação da mora, certo é que, nos termos do inciso II do art. 62, a purgação da mora pelo locatário moroso deve se dar no prazo da contestação.

Neste caso, o locatário poderá, para evitar o desfazimento da locação, oferecer o valor do aluguel e acessórios, acrescido de multa, juros, correção monetária e honorários.

Os honorários que devem ser incluídos no depósito são de dez por cento, se outro não estiver estipulado no contrato.

Entende-se abusiva a fixação contratual de honorários superiores a vinte por cento, o que decorre do § 3º do art. 20 do Código de Processo Civil.⁹¹

Por outro lado, convém verificar que, se a mora não for purgada, inaplicável a letra “d” do inciso II do art. 62. Nesse caso, os honorários serão fixados exclusivamente de acordo com os parâmetros do art. 20, do Código de Processo Civil.

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Despejo – falta de pagamento – mora caracterizada e não purgada – honorários de advogado – fixação nos limites estabelecidos pelo Código de Processo Civil – inaplicabilidade do artigo 62, II, “d”, da Lei 8.245/1991. Na hipótese da mora caracterizada e não purgada pelo locatário inaplica-se o disposto no artigo 62, II, “d”, da Lei 8.245/1991, devendo os honorários ser fixados pelo Juiz, nos limites estabelecidos pelo Código de Processo Civil (Apel. s/ rev. nº 437.769, 1ª Câm., rel. Juiz Ricardo Tucunduva, j. em 02.10.1995. No mesmo sentido: JTA (Lex) 158/408, 162/484).

Outrossim, tem-se entendido, não de forma tranquila, que o beneficiário da assistência judiciária gratuita, nos termos do art. 11 da Lei 1.060/1950, deve purgar a mora fazendo incluir o valor das custas e dos honorários, mormente que não há falar-se, no caso, em sucumbência, já que o réu não foi vencido na ação de despejo.⁹²

Isso porque, em razão dos arts. 395 e 401, I, do Código Civil, o réu paga os honorários e custas em razão da mora, e não como imposição de ônus sucumbenciais.⁹³

Mister se faz que haja pedido expresso para que a mora seja purgada com os honorários legais ou estipulados no contrato, isso na exata medida em que o verbete nº 256 da Súmula do STF,⁹⁴ que consagra a inexigibilidade de pedido expresso de condenação em honorários, não se aplica ao caso de purgação de mora locatícia.

Se não houver pedido expresso, entende-se que o locatário está autorizado a purgar a mora sem a inclusão de verba honorária.⁹⁵

O juiz verificará o pedido de purgação de mora quanto ao prazo (o da resposta), valores etc. e deferirá o depósito.

O réu terá, nos termos do inciso III, quinze dias para purgar a mora a partir da citação, lembrando que esse prazo é contado em dobro para os beneficiários da assistência judiciária gratuita (§ 5º do art. 5º da Lei 1.060/1950).

Por evidente que o depósito intempestivo não é eficaz para purgar a mora, exceto nos casos das exceções do art. 183 do Código de Processo Civil.⁹⁶

Resumindo: o réu terá o prazo da resposta (normalmente de quinze dias), para purgar da mora.

3.17.8. Limite para purgação da mora – inadmissão da simples purgação da mora se a faculdade já houver sido utilizada nos últimos vinte e quatro meses

Sob o regime original da Lei do Inquilinato, ao locatário era conferida a possibilidade de purgar a mora duas vezes nos doze meses imediatamente anteriores à propositura da ação.

Na verdade, em razão da demora natural do processamento das ações de despejo, o dispositivo tornou-se inútil.

Assim, tencionando corrigir a distorção, a atual redação do parágrafo único do art. 62, alterada pela Lei 12.112/2009, prevê que a possibilidade de purgar a mora, fazendo com que o contrato convalesça, se limita a uma vez no prazo de vinte e quatro meses.

É óbvio que, ainda que já tenha utilizado essa faculdade nos vinte e quatro meses anteriores, o locatário terá que pagar.

Apenas, nessa eventualidade, não poderá permanecer no imóvel, salvo acordo com o locador, posto que o juiz será obrigado a decretar o despejo.

Caberá ao locador, ao propor a ação de despejo, informar o juízo, juntando cópias do processo anterior ou certidão, aptos a provar a distribuição de outra ação em face do mesmo contrato e locatário nos vinte e quatro meses anteriores, requerendo a decretação do despejo.

Neste caso, entendemos que será melhor que o locador aguarde a decretação do despejo para, depois, executar os aluguéis vencidos, posto que a cumulação com cobrança implica empreender a esta o rito da vertente ação, de conhecimento, quando o crédito decorrente da locação e seus encargos já constitui título executivo (CPC, art. 585, V).

3.17.9. Alegação de insuficiência do depósito

O autor, intimado do depósito, nos termos do inciso III, poderá alegar que a oferta não é integral.

A lei não determinou prazo para a impugnação. Sendo assim, deve ser levada a efeito em cinco dias da intimação, a teor do que dispõe o art. 185 do Código de Processo Civil.⁹⁷

É preciso observar que a insuficiência de depósito a que alude a lei não é relativa às quantias discriminadas na inicial, mas de parcelas que se vencerem após a propositura da ação, que não constavam da necessária discriminação da inicial.

Neste sentido, depositado valor inferior ao que consta na exordial, sofrerá o despejo.

Neste sentido:

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Despejo – falta de pagamento – aluguéres e encargos – purgação da mora – depósito insuficiente – valores incontroversos – complementação – inadmissibilidade. Quando o artigo 62, inciso III, da Lei 8.245/1991 fala em diferença que poderá ser complementada, só pode estar se referindo a valores relativos a aluguel ou encargos vencidos após a propositura da ação que não constavam da discriminação feita no pedido inicial (Apel. s/ rev. nº 455.801, 1ª Câm., rel. Juiz Renato Sartorelli, j. em 20.05.1996. No mesmo sentido: Apel. c/ rev. nº 421.759, 9ª Câm., rel. Juiz Francisco Casconi, j. em 30.11.1994; MS 455.049, 1ª Câm., rel. Juiz Souza Aranha, j. em 1º.04.1996).

Posta assim a questão, se o réu discordar dos valores, não poderá simplesmente depositar para purgar a mora. Nesse caso, deverá contestar a ação, depositando o valor que entende devido e, se não tiver razão, sofrerá o despejo. É neste sentido o teor do Enunciado nº 28 do Centro de Estudos do Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo: Artigos 62 e 67, parágrafo único. A contestação à ação de despejo por falta de pagamento apenas surtirá efeito desconstitutivo do direito do locador, se acompanhada do depósito da importância acaso tida como incontroversa.

No caso de purgação da mora e ante a manifestação de insuficiência quanto a valores vincendos, o réu poderá complementar seu depósito em 10 (dez) dias contados da intimação da impugnação.

Em suma, não efetuado o depósito a ação prosseguirá e será decretado o despejo. Efetuado parcialmente, não complementado ou não depositados os aluguéis e encargos vincendos, prosseguirá a ação pela diferença, decretando-se o despejo se reconhecida a insuficiência dos valores (inciso IV do art. 62).⁹⁸

Contestada a ação, efetuado o depósito da parte incontroversa (não purgação de mora), reconhecida a incorreção do valor alegado na inicial ou da necessidade de complementação, acarretará o julgamento da improcedência da ação, carreando-se ao autor os ônus da sucumbência.

3.17.10. Parcelas vincendas

Como dissemos, as parcelas vincendas (aluguel e acessórios) serão depositadas tempestivamente⁹⁹ no curso da ação, havendo ou não contestação ou pedido para complementação.

O desatendimento dessa regra implicará no julgamento antecipado da lide, nos exatos termos do art. 330, I, do Código de Processo Civil.

Depois da sentença não serão mais admitidos os depósitos, devendo o réu pagar os aluguéis e encargos diretamente ao locador-autor pelos valores incontroversos, sob pena de incorrer em mora.

Neste sentido:

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Despejo – falta de pagamento – aluguéis vencidos após a sentença – depósito – inadmissibilidade – aplicação do artigo 62, V, da Lei 8.245/1991. É inadmissível, na ação de despejo por falta de pagamento, o depósito de alugueres vencidos após a sentença (artigo 62, V, da Lei 8.245/1991) (AI nº 441.833, 3ª Câm., rel. Juiz João Saletti, j. em 17.10.1995, in JTA (Lex) 156/251).

3.17.11. Execução dos aluguéis antes do despejo

O inciso VI, do art. 62, da Lei 8.245/1991 autoriza a execução do valor dos aluguéis independentemente do despejo.

Assim, a execução dos alugueres pode ter início antes da desocupação do imóvel, mesmo no caso de procedência de ambos os pedidos (despejo e cobrança).

3.17.12. Cumulação de cláusula penal (multa) compensatória e moratória

Tratando-se de cobrança ou execução dos aluguéis em atraso, surge a questão dos acréscimos.

Os juros, nos termos do art. 405 do Código Civil, podem ser cobrados até o limite de 1% ao mês (Código Civil, art. 406; Código Tributário Nacional, art. 161, § 1º; Decreto nº 22.626/1933, art. 5º), desde a data da citação.

A correção monetária, atualmente, durante o cumprimento regular do contrato, deve respeitar a periodicidade anual, mediante aplicação do índice acumulado sobre o valor nominal. Essa é a inferência que se extrai do art. 28 e parágrafos da Lei 9.069/1995, e dos arts. 1º e 2º e parágrafos da Lei 10.192, de 14.02.2001.

Portanto, conta-se a correção monetária, até o vencimento, com periodicidade anual.

Todavia, após o vencimento, a correção monetária, de acordo com o índice pactuado no contrato, pode ser cobrada com a periodicidade de sua divulgação (Código Civil, arts. 389 e 395), sendo mais comum a divulgação mensal dos índices.

É vedada, em regra, a correção monetária com fundamento na variação cambial (Lei 8.880/1994, art. 6º; Lei 10.192/2001, art. 1º; Código Civil de 2002, art. 318), lembrando que essa correção não se confunde com o curso forçado da moeda nacional, que também é exigido legalmente.

Por fim, a cláusula penal (multa contratual) que, pelo descumprimento do pagamento dos aluguéis deve ser correspondente ao percentual estipulado no contrato, não pode superar 10% (Decreto nº 22.626/1933, art. 9º).

Seja como for, o credor não pode cumular a multa (cláusula penal) moratória, que se aplica ao atraso no pagamento do aluguel, com a multa (cláusula penal) compensatória, prevista para o descumprimento dos deveres laterais do contrato, como, por exemplo, de conservação, de não sublocar etc.

Neste sentido:

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Locação. Ação de cobrança de aluguéis e encargos. Incidência conjunta de multa moratória e compensatória pelo inadimplemento. Inadmissibilidade. Prevalecimento apenas da cláusula penal moratória. Recurso provido. Havendo cláusula penal moratória ela é a aplicável no caso de o locatário desatender ao pagamento do aluguel. Nula se apresenta a ressalva da incidência conjunta da cláusula penal compensatória, por implicar inadmissível bis in idem. Apelação sem revisão nº 665.813-0/4 – 7ª Câmara – Antonio Rigolim, Julgamento em 16.12.2003.

Neste julgamento, narrou-se que o contrato estabeleceu, em sua cláusula 12ª, a multa compensatória de R$ 720,00, equivalente a três meses de aluguel, para o caso de descumprimento de qualquer cláusula contratual. Além disso, consta a previsão de incidência da multa moratória de 10%, para o caso de inadimplemento dos alugueres, e isto sem prejuízo da outra pena estipulada (cláusula 18ª).

Em razão disso, sustentou o relator que bem se percebe que o contrato contém duas cláusulas penais, uma geral e outra específica, esta última relacionada apenas à mora no pagamento do aluguel. Se há uma regra especial a reger determinada situação, ela é a aplicável, superando aquela de caráter geral, que só pode ser interpretada, naturalmente, como relacionada às demais cláusulas. A ressalva feita na cláusula não implica tomar uma só pena, pois isto estabeleceria um tratamento diferenciado em relação às demais possíveis infrações, num verdadeiro contrasenso. Basta observar que, segundo os seus termos, um único inadimplemento enseja a incidência da multa de três aluguéis. Ou seja, ficaria o locatário inadimplente sujeito ao pagamento, não só do valor de 10%, mas também de outros 300%.

Posta assim a questão, determinou-se a prevalência da cláusula penal moratória de 10%.

3.17.13. Modelo de ação de despejo sem cumulação de cobrança de aluguéis

Exmo(a). Sr(a). Dr(a). Juiz(a) de Direito da (...)

(...), por seus procuradores (documento 01), com escritório na (...), onde receberão intimações, vem, respeitosamente, perante Vossa Excelência, aforar, em face de (...), a competente

Ação de despejo por falta de pagamento de aluguel e encargos,

que faz com supedâneo nos artigos 9º, nº III, e 62 da Lei 8.245/1991 e pelas razões de fato e de direito que, a seguir, articuladamente, passa a aduzir:

O autor locou ao réu, para fins residenciais, a partir de (...), o imóvel da rua (...) mediante contrato escrito (documento 02), pelo prazo de 30 (trinta) meses e aluguel inicial de R$ (...) mensais, cabendo, ainda, ao locatário, o pagamento dos encargos descritos no contrato.

Ocorre que o réu não paga aluguéis desde (...), sendo que os encargos (IPTUs e despesas condominiais) não foram por ele pagos no mês de novembro (vencimento em ...), acorde com demonstrativo e comprovantes enviados pela administradora (documento 03).

Seu débito atual é de R$ (...), conforme discriminação em planilha anexa (documento 05).

Citação e pedido

Isto posto, requer o autor:

a) seja o réu citado por intermédio do Sr. oficial de justiça (ou por via postal, se autorizada no contrato), com os permissivos do artigo 172, § 2º, do Código de Processo Civil, para que emende a mora na forma prevista no artigo 62 da Lei 8.245/1991, mediante depósito judicial atualizado do débito discriminado na planilha anexa (documento 04), inclusive prestações vincendas, custas e honorários de advogado na base de 10% (ou outro percentual estipulado no contrato, de até 20%) do valor do débito, nos termos da letra “d”do inciso II do art. 62, ou ofereça a defesa que tiver, sob pena de aplicar-lhe os efeitos da revelia;

b) a ciência da presente a eventuais ocupantes e sublocatários (art. 59, § 2º, da Lei 8.245/1991);

c) a ciência aos Fiadores Sr. (...) e Sra. (...), domiciliados na (...) para que não aleguem desconhecimento desta demanda;

Ex positis, requer, ainda, digne-se Vossa Excelência:

Julgar, ao final, procedente a ação, declarando a extinção da relação ex locato, decretando o despejo, com a condenação do réu no pagamento de custas processuais e honorários de advogado.

Provas

Requer provar o alegado por todos os meios de prova em direito admitidos, especialmente por documentos, oitiva de testemunhas oportunamente arroladas, além do depoimento pessoal do Réu, que desde já se requer, sob pena de confissão.

Valor da causa

Dá-se à causa, o valor de R$ (...) (doze vezes o aluguel vigente).

Termos em que,

Pede deferimento

Data

Advogado (OAB)

3.17.14. Modelo de ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis somente contra o locatário

Exmo(a). Sr(a). Dr(a). Juiz(a) de Direito da (...)

(...), por seus procuradores (documento 01), com escritório na (...), onde receberão intimações, vem, respeitosamente, perante Vossa Excelência, aforar, em face de (...), a competente

Ação de despejo por falta de pagamento de aluguel e encargos, cumulada com cobrança

que faz com supedâneo nos artigos 9º, nº III, e 62 da Lei 8.245/1991 e pelas razões de fato e de direito que, a seguir, articuladamente, passa a aduzir:

O autor locou ao réu, para fins residenciais, a partir de (...), o imóvel da rua (...), mediante contrato escrito (documento 02), pelo prazo de 30 (trinta) meses e aluguel atual de R$ (...) mensais, cabendo, ainda, ao locatário, o pagamento dos encargos descritos no contrato.

Ocorre que o réu não paga aluguéis desde (...), sendo que os encargos (IPTUs e despesas condominiais) não foram por ele pagos no mês de novembro (vencimento em ...), acorde com demonstrativo e comprovantes enviados pela administradora (documento 03).

Seu débito atual é de R$ (...), conforme discriminado na planilha anexa (documento 04).

Citação e pedido

Isto posto, requer a autora:

a) seja o réu citado por intermédio do Sr. oficial de justiça (ou por via postal, se autorizada no contrato), com os permissivos do artigo 172 § 2º, do Código de Processo Civil, para que, no prazo da lei, emende a mora, na forma prevista no artigo 62 da Lei 8.245/1991, mediante depósito judicial atualizado do débito discriminado na planilha anexa (documento 05), inclusive prestações vincendas, custas e honorários de advogado na base de 10% (ou outro percentual estipulado no contrato, de até 20%) do valor do débito, nos termos da letra “d” do inciso II do art. 62 (somente para o caso de emenda de mora), ou ofereça a defesa que tiver, sob pena de aplicar-lhe os efeitos da revelia;

b) a ciência da presente a eventuais ocupantes e sublocatários (art. 59, § 2º, da Lei 8.245/1991);

c) a ciência aos fiadores Sr (...) e Sra (...), domiciliados na (...) para que não aleguem desconhecimento desta demanda;

Caso não seja emendada a mora, requer a autora digne-se Vossa Excelência de:

Julgar, ao final, procedente a ação, declarando a extinção da relação ex locato, decretando o despejo, com a condenação do réu no pagamento do débito composto pelos aluguéis e encargos acrescidos de multas e correções, até o momento efetivo da desocupação, nos termos do art. 62, I, da Lei 8.245/1991, além de custas processuais e honorários de advogado, devendo-se proceder à cobrança nos mesmos autos da ação de despejo, ficando desde já citado o réu.

Provas

Requer provar o alegado por todos os meios de prova em direito admitidos, especialmente por documentos, oitiva de testemunhas oportunamente arroladas, além do depoimento pessoal do réu, que desde já se requer, sob pena de confissão.

Valor da causa

Dá-se à causa, o valor de R$ (...) (doze vezes o aluguel vigente).

Termos em que,

Pede deferimento.

Data

Advogado (OAB)

3.17.15. Modelo de ação de despejo por falta de pagamento, cumulada com cobrança em face do fiador

Excelentíssimo(a) Senhor(a) Doutor(a) Juiz(a) de Direito da Vara Cível de (...).

(...), por seus procuradores (documento 1), com escritório na (...), onde receberão intimações, vem, respeitosamente, perante Vossa Excelência, aforar, em face de (...),¹⁰⁰ a competente

Ação de despejo por falta de pagamento de aluguel e encargos, cumulada com cobrança,

o que faz com supedâneo nos arts. 9.º, III e 62 e 59, § 1.º, IX, da Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991, e pelas razões de fato e de direito que, a seguir, articuladamente, passa a aduzir:

O autor locou ao locatário-réu, para fins residenciais, a partir de (...), o imóvel da Rua (...), mediante contrato escrito (documento 2), pelo prazo de (...) meses e aluguel atual de R$ (...) mensais, cabendo, ainda, ao locatário, o pagamento dos encargos descritos no contrato.

Ocorre que o locatário-réu não paga aluguéis e (ou) encargos desde (...), sendo que os encargos (IPTU e despesas condominiais) não são por ele pagos desde (...), acorde com demonstrativo e comprovantes enviados pela administradora (documento 3).

Seu débito atual é de R$ (...), conforme discriminado na planilha anexa (documento 4), não restando alternativa ao autor senão a propositura da presente ação.

Citação e pedido

Com relação ao locatário:

a) Seja o locatário-réu citado por intermédio do Sr. Oficial de Justiça,¹⁰¹ com os permissivos do art. 172, § 2.°, do Código de Processo Civil, para que, no prazo de quinze dias da citação, emende a mora, na forma prevista no art. 62 da Lei 8.245/1991, mediante depósito judicial atualizado do débito discriminado na planilha anexa (documento 4), inclusive prestações vincendas, custas e honorários de advogado na base de 10% (ou outro percentual estipulado no contrato, de até 20%) do valor do débito, nos termos da letra d do inciso II do art. 62 (somente para o caso de emenda de mora), ou ofereça a defesa que tiver, sob pena de aplicar-lhe os efeitos da revelia;

b) A ciência da presente a eventuais ocupantes e sublocatários (art. 59, § 2.º da Lei 8.245/1991);

Com relação aos fiadores:

c) Citação do Sr. (...) e da Sra. (...), residentes e domiciliados na Rua (...), por intermédio do Sr. Oficial de Justiça (ou por via postal, se autorizada no contrato), com os permissivos do art. 172, § 2.°, do Código de Processo Civil, para que, no prazo de quinze dias da citação, emendem a mora, na forma prevista no art. 62 da Lei 8.245/1991, mediante depósito judicial atualizado do débito discriminado na planilha anexa (documento 4), inclusive prestações vincendas, custas e honorários de advogado na base de 10% (ou outro percentual estipulado no contrato, de até 20%) do valor do débito (art. 62, II, d, somente para o caso de emenda de mora), ou ofereça a defesa que tiverem, sob pena de aplicar-lhes os efeitos da revelia;

Caso não seja emendada a mora, ou se for contestada a ação por qualquer deles, requer o autor digne-se Vossa Excelência de:

a) Julgar, ao final, procedente a ação, declarando a extinção da relação ex locato, decretando o despejo do locatário-réu;

b) Condenar locatário-réu e fiadores-réus, solidariamente, no pagamento do débito composto pelos alugueres e encargos acrescidos de multas e correções, até o momento efetivo da desocupação, nos termos do art. 62, I, da Lei 8.245/1991, além de custas processuais e honorários de advogado, devendo-se proceder à cobrança nos mesmos autos da ação de despejo, facultando-se a cobrança antes da desocupação do imóvel.

Provas:

Protesta por provar o alegado através de todos os meios de prova em direito admitidos, especialmente por documentos, oitiva de testemunhas oportunamente arroladas, além do depoimento pessoal dos réus, o que desde já se requer, sob pena de confissão.

Valor da causa:

Dá-se à causa, o valor de R$ (...) (doze vezes o aluguel vigente).

Termos em que,

Pede deferimento.

(Local e data)

(Nome e número de inscrição do advogado na OAB)

3.17.16. Modelo de ação de despejo por falta de pagamento com pedido de desocupação liminar na hipótese de ausência de garantias

Como vimos ao tratar das liminares nas ações de despejo, se o contrato de locação estiver desprovido de quaisquer garantias, é possível a ação de despejo com liminar para desocupação em quinze dias.

Neste sentido, segue o modelo e remetemos o leitor aos itens 3.6 e 3.6.3 deste capítulo.

Excelentíssimo(a) Senhor(a) Doutor(a) Juiz(a) de Direito da (...).

Urgente: requer a concessão de liminar.

(...), por seus procuradores (documento 1), com escritório na (...), onde receberão intimações, vem, respeitosamente, perante Vossa Excelência, aforar, em face de (...), a competente

Ação de despejo por falta de pagamento de aluguel e encargos, cumulada com cobrança,

o que faz com supedâneo nos arts. 9.º, III, 62 e 59, § 1.º, IX, da Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991, e pelas razões de fato e de direito que, a seguir, articuladamente, passa a aduzir:

O autor locou ao réu, para fins residenciais, a partir (...), o imóvel da Rua (...), mediante contrato escrito (documento 2), pelo prazo de (...) meses e aluguel atual de R$ (...) mensais, cabendo, ainda, ao locatário, o pagamento dos encargos descritos no contrato.

Não há qualquer garantia prevista no contrato de locação.

Ocorre que o réu não paga aluguéis e (ou) encargos desde (...), sendo que os encargos (IPTU e despesas condominiais) não são por ele pagos desde (...), acorde com demonstrativo e comprovantes enviados pela administradora (documento 3).

Seu débito atual é de R$ (...), conforme discriminado na planilha anexa (documento 4), não restando alternativa ao autor senão a propositura da presente ação.

Citação e pedido

Isto posto, requer o autor:

a) Seja o réu citado por intermédio do Sr. Oficial de Justiça,¹⁰² com os permissivos do art. 172, § 2.°, do Código de Processo Civil, para que, no prazo de quinze dias da citação, emende a mora sob pena de despejo liminar, na forma prevista no inciso II, do art. 62, da Lei 8.245/1991, mediante depósito judicial atualizado do débito discriminado na planilha anexa (documento 4), incluindo prestações vincendas, custas e honorários de advogado na base de 10% (ou outro percentual estipulado no contrato, de até 20%) do valor do débito, nos termos da letra d do inciso II do art. 62 (somente para o caso de emenda de mora), ou ofereça a defesa que tiver, sob pena de aplicar-lhe os efeitos da revelia;

b) a ciência da presente a eventuais ocupantes e sublocatários (art. 59, § 2º, da Lei 8.245/1991);

Pedido de liminar

c) Nos termos do art. 59, § 1.º, IX, da Lei 8.245/1991, requer-se a concessão de desocupação liminar, no prazo de quinze dias, tendo em vista que a presente locação é desprovida de qualquer das garantias previstas no art. 37, da Lei 8.245/1991, devendo o aviso constar da citação inicial, permanecendo uma via do mandado com o Sr. Oficial de Justiça, que deverá cumpri-lo no caso de ausência de purgação da mora no prazo de quinze dias, com a expedição de mandado de despejo com as cláusulas de arrombamento e requisição de força, se necessária, e remoção dos bens para depositário, caso o réu não os queira retirar.

Ao final, requer o autor digne-se Vossa Excelência de:

a) julgar procedente a ação, declarando a extinção da relação ex locato, decretando ou confirmando o despejo do réu;

b) condenar o réu ao pagamento do débito composto pelos alugueres e encargos acrescidos de multas e correções, até o momento efetivo da desocupação, nos termos do art. 62, I, da Lei 8.245/1991, além de custas processuais e honorários de advogado, devendo-se proceder à cobrança nos mesmos autos da ação de despejo, facultando-se a cobrança antes da desocupação do imóvel.

Provas

Protesta por provar o alegado através de todos os meios de prova em direito admitidos, especialmente por documentos, oitiva de testemunhas oportunamente arroladas, além do depoimento pessoal do réu, que desde já se requer, sob pena de confissão.

Valor da causa:

Dá-se à causa o valor de R$ (...) (doze vezes o aluguel vigente).

Termos em que,

Pede deferimento.

(Local e data)

(Nome do advogado e número de inscrição na OAB)

3.18. AÇÃO DE DESPEJO PARA REPAROS URGENTES (ART. 47, I, C/C ART. 9º, IV)

A ação de despejo pode ser motivada pela necessidade de obras urgentes no imóvel locado.

São condições específicas desta ação:

a) determinação dos reparos pela autoridade administrativa competente e não por particulares, mesmo ante a laudos conclusivos;

b) que sejam obras urgentes, pressupondo riscos para os ocupantes;

c) que as obras não possam ser executadas com a permanência de pessoas no imóvel;

d) que haja recusa do locatário em desocupar o imóvel.

Convém notar que, dissolvido o contrato, não caberá o retorno do locatário após as obras, sem que outro contrato seja celebrado.

Como vimos, em alguns casos especialíssimos, são admitidas as liminares nos termos do art. 59 da Lei 8.245/1991, o que depois da Lei 12.112/2009 se aplica à vertente hipótese de despejo.

Lembre-se, também, que o autor deverá provar ser proprietário ou titular de compromisso de compra e venda (art. 60).

Outrossim, não caberá concordância do locatário com a desocupação para dispor do prazo de seis meses (art. 61).

Por fim, cabe verificar que existem graves sanções pelo descumprimento do dever de iniciar as obras em sessenta dias contados da entrega.¹⁰³

3.18.1. Modelo

Exmo(a). Sr(a). Dr(a). Juiz(a) de Direito da (...)

(...), por seus procuradores (documento 01), com escritório na (...), onde receberão intimações, vem, respeitosamente, perante Vossa Excelência, aforar, em face de (...), a competente

Ação de despejo com pedido de liminar,

o que faz com supedâneo nos artigos 9º, IV, 47, I, e 59, §1º, VI, da Lei 8.245/1991, e pelas razões de fato e de direito que, a seguir, articuladamente, passa a aduzir:

A autora, no dia (...), locou ao réu o imóvel residencial localizado na Rua (...), por contrato escrito, com prazo de 30 (trinta) meses, que se encontra prorrogado por prazo indeterminado (documento 02).

O aluguel atual corresponde a R$ (...) mensais.

A autora é proprietária do imóvel, conforme prova a cópia da matrícula anexa (documento 3). Cumprida, portanto, a exigência do art. 60 da Lei 8.245/1991.

Ocorre que, no último dia (...), a autora foi intimada pela autoridade administrativa competente (documento 04) para realizar obras urgentes no imóvel, e que consistem em substituição do telhado, substituição essa que exige a desocupação do imóvel pelo réu, conforme prova o laudo assinado pela empresa contratada para efetuar o serviço (documento 05).

As referidas obras são urgentes, mormente ante a ameaça de desabamento. Entretanto, apesar de avisado (documento 06), o réu se recusa a desocupar o imóvel para que se cumpra a intimação, dando-se início às obras.

Cumpre observar que há grave risco de danos à integridade física e à saúde dos ocupantes, além da autora estar sujeita a severas sanções administrativas.

Pedido de liminar

Nos termos do art. 59, § 1.º, VI, da Lei 8.245/1991, requer-se a concessão de desocupação liminar, no prazo de quinze dias, devendo o aviso constar da citação inicial, com a expedição de mandado de despejo com as cláusulas de arrombamento e requisição de força, se necessária, e remoção dos bens para depositário, caso o réu não os queira retirar.

Na eventualidade de não ser atendido, de imediato, o pedido da autora no que tange à liminar, requer seja o mesmo pedido reavaliado após a resposta do réu, quando não restará qualquer dúvida quanto às alegações aqui aduzidas.

Citação e pedido de mérito

Isto posto, requer a autora:

a) seja o réu citado, por intermédio do Sr. oficial de justiça (ou por via postal, se autorizado no contrato), com os permissivos do artigo 172, § 2º, do Código de Processo Civil, para que, no prazo da lei, ofereça a defesa que tiver, sob pena de aplicar-lhe os efeitos da revelia;

b) a ciência da presente a eventuais ocupantes e sublocatários (art. 59, § 2º, da Lei 8.245/1991);

Ex positis, requer, ainda, digne-se Vossa Excelência de:

Julgar, ao final, procedente a ação, declarando extinta a relação ex locato, decretando o despejo, com a condenação do réu no pagamento de custas processuais e honorários de advogado.

Provas

Protesta por provar o alegado através de todos os meios de prova em direito admitidos, especialmente por documentos, oitiva de testemunhas oportunamente arroladas, além do depoimento pessoal do Réu, que desde já se requer, sob pena de confissão.

Valor da causa

Dá-se à causa, o valor de R$ (...) (doze vezes o aluguel vigente).

Termos em que,

Pede deferimento.

Data

Advogado (OAB)

3.19. AÇÃO DE DESPEJO POR EXTINÇÃO DO CONTRATO DE TRABALHO (ART. 47, II, C/C ART. 59, § 1º, II)

Essa hipótese não se confunde com outras, frequentes, que também decorrem do contrato de trabalho, nas quais o empregado utiliza imóvel ou dependência do empregador para sua moradia, como zeladores, pedreiros, faxineiros, empregados domésticos etc., ou seja, fâmulos da posse.

Nestes casos, cabível reintegração de posse, como atestam os seguintes julgados:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Apelação Com Revisão 991050395050 (7003454700) – Relator(a): Cerqueira Leite – Órgão julgador: 12ª Câmara de Direito Privado – Data do julgamento: 07.03.2007 – Data de registro: 16.03.2007. Ementa: Reintegração de posse – Imóvel rural ocupado por empregado em virtude de vinculo empregatício – Contrato de trabalho rescindido em reclamação trabalhista – Esbulho caracterizado com a permanência do ex-empregado no imóvel, notadamente depois de notificado para se demitir da posse sob pena de pagar pela ocupação – Competência da Justiça Comum do Estado para a demanda possessória – Alteração da “causa petendi” não verificada, se o autor denominou a ação como de despejo e cobrança de aluguéis – “Cansa, petendi” que é o conjunto de fatos, suscetível de produzir o efeito jurídico pretendido pelo autor, o qual é a retomada da posse – Recurso desprovido.

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Despejo – imóvel ocupado por zelador – inadmissibilidade. Cabível a possessória, fundada na extinção do comodato, para a desocupação de dependências cedidas a zelador de condomínio quando rescindido o contrato de trabalho e inexistente o contrato de locação (Apel. nº 170.013, 6ª Câm., rel. Juiz Mattos Faria, j. em 16.05.84, in JTA (RT) 92/287. Referência: Lauria Tucci e Álvaro Villaça de Azevedo, “Tratado de Locação Predial Urbana”, 2º vol., p. 666. No mesmo sentido: JTA (Saraiva) 74/271).

Havendo desconto de parte do salário do empregado, em razão deste ocupar uma dependência do empregador, tratar-se-á de salário in natura, não de aluguel, e a retomada se fará através de reintegração de posse e não de ação de despejo.¹⁰⁴

Neste sentido:

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Cobrança – aluguéis – resilição de contrato de trabalho – inexistência de relação ex locato vinculada à relação empregatícia – moradia cedida como parte de pagamento da remuneração devida – descabimento – inaplicabilidade do artigo 47, II, da Lei 8.245/1991. Eventual ocupação do imóvel resultante de vínculo empregatício como modalidade de salário indireto não caracteriza qualquer relação jurídica de cunho locatício (Apel. s/ rev. nº 516.399, 3ª Câm., rel. Juiz Milton Sanseverino, j. em 23.06.98. Referências: José da Silva Pacheco, “Tratado das Locações, Ações de Despejo e outras”, 8ª ed., SP: Ed. RT, 1993, p. 280. Maria Helena Diniz, “Lei de Locações de Imóveis Urbanos Comentada”, 2ª ed., SP: Ed. Saraiva, 1992, p. 194. Francisco Carlos Rocha de Barros, “Comentários à Lei do Inquilinato”, SP: Ed. Saraiva, 1995, p. 212).

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Despejo – imóvel ocupado por empregado – rescisão do contrato de trabalho – ocupação relacionada com este a título gratuito – inadequação – cabimento da reintegração de posse. Após a cessação do vínculo empregatício, é cabível não a ação de despejo, mas a ação possessória, fundada em comodato extinto, para reaver imóvel cedido gratuitamente a empregado, ainda que a moradia no emprego integre o salário como parcela “in natura” (Apel. c/ rev. nº 458.032, 7ª Câm., rel. Juiz Luiz Henrique, j. em 30.07.1996. No mesmo sentido: Apel. c/ rev. nº 430.046, 6ª Câm., rel. Juiz Paulo Hungria, j. em 24.05.1995).

Também não se cogita na hipótese se o locatário é prestador eventual de serviços, como o médico ou o advogado.

Então, em que hipótese se aplica o dispositivo? É simples: mister se faz uma relação ex locato, um contrato de locação entre o locatário-empregado e o locador-empregador.

Em resumo, a ação de que trata o inciso II do art. 47 pode ser exemplificada pelas vilas operárias, nas quais a empresa empregadora, proprietária dos imóveis, os cede em locação aos operários. Para tanto, deve estar expressamente consignado no pacto locatício que a locação está sendo celebrada em virtude do contrato de trabalho. Caso contrário, difícil será a prova.

Assim, terminada a relação de emprego, qualquer que seja a causa (morte do empregado, aposentadoria, demissão com ou sem justa causa, falência do empregador, encerramento de atividades etc.) termina a relação de locação celebrada em função daquela, não importando, sequer, que haja reclamação trabalhista pendente:

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Despejo – imóvel locado a empregado – contrato de trabalho rescindido – aposentadoria – notificação – desnecessidade. Com a aposentadoria não mais existe relação laboral entre as partes, podendo rescindir-se o contrato de locação e, independentemente de notificação, enseja-se a retomada pelo despejo (Apel. nº 195.570, 8ª Câm., rel. Juiz Mello Junqueira, j. em 16.09.1986, in JTA (RT) 105/308. Em sentido contrário: JTA (RT) 106/400).

A competência para julgamento desta ação é da Justiça Estadual comum e não da Justiça do Trabalho:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Apelação 992070463890 (1139810500) – Relator: Manoel Justino Bezerra Filho – Comarca: Mogi-Guaçu – Órgão julgador: 35ª Câmara de Direito Privado – Data do julgamento: 10.05.2010 – Data de registro: 13.05.2010. Locação de imóvel – Ação de despejo – Locação vinculada a contrato de trabalho – Competência da Justiça Comum – Cerceamento de defesa inocorrente – Inexistência de vício de representação processual – Preliminares afastadas – Procedência do pedido de despejo – Comprovação da relação locatícia, conforme prova documental juntada aos autos – Divergência dos condôminos quanto à pretensão de despejo – Solução da lide por meio da aplicação das regras relativas à administração do condomínio (arts. 1323 e segs. do Código Civil), observada a vontade da maioria – Sentença mantida – Recurso não provido, v.u.

Tribunal de Justiça de São Paulo. Apelação 992070467497 (1140196500) – Relator: Antonio Benedito Ribeiro Pinto – Comarca: Carapicuíba – Órgão julgador: 25ª Câmara de Direito Privado – Data do julgamento: 29.04.2010 – Data de registro: 04.05.2010. Locação de bem imóvel (finalidade residencial) – Ação de despejo – Extinção do contrato de trabalho em razão da aposentadoria do locatário, cuja ocupação do imóvel estava relacionada com o seu emprego – Competência da Justiça Estadual para processar a ação e julgar o pedido – Aquisição do bem pela autora, após cisão parcial do patrimônio da FEPASA, original proprietária e locadora – Despejo autorizado – Ausência de prova da aquisição da propriedade por parte do inquilino – Falta de prova da autorização do locador acerca das eventuais benfeitorias não induz indenização, na forma contratual – Recursos não providos.

Neste julgado, justificou o relator que a competência material é da Justiça Estadual para processar e julgar a presente lide, porquanto a causa de pedir (remota) é referente a contrato de locação de bem imóvel – embora decorrente de vínculo empregatício –, cujo pedido (mediato) é de despejo, sob a égide da Lei 8.245/1991.

Por outro lado, acorde com o inciso II do § 1º do art. 59, caberá liminar para desocupação em quinze dias.

O valor da causa corresponderá, excepcionalmente, a três salários, considerado o último pago, vez que, evidentemente, não haverá contrato de trabalho na data da propositura da ação de despejo e, por via de consequência, salário vigente.

A única defesa possível consiste na alegação de estabilidade pelo empregado protegido pelo sistema anterior ao FGTS, que a ele não tivesse optado, e que tivesse sido demitido sem o competente inquérito, com cautelar deferida pela Justiça do Trabalho para manter o contrato de trabalho.

3.19.1. Modelo

Exmo(a). Sr(a). Dr(a). Juiz(a) de Direito da (...)

(...), por seus procuradores (documentos 01 e 02), com escritório na (...), onde receberão intimações, vem, respeitosamente, perante Vossa Excelência, aforar em face de (...), a competente

Ação de despejo com pedido liminar,

o que faz com supedâneo nos artigos 47, II, e 59, § 1º, II, da Lei 8.245/1991, e pelas razões de fato e de direito que, a seguir, articuladamente, passa a aduzir:

A autora locou ao réu, no dia (...), por contrato escrito (documento 02), pelo prazo de duração do contrato de trabalho entre a autora e réu (documento 03), o imóvel localizado na (...).

A locação entre as partes foi celebrada somente em virtude do contrato de trabalho então existente (documento 03), o que constou expressamente da cláusula (...) do contrato de locação, estando, portanto, a ele relacionado.

Ocorre que o referido contrato de trabalho foi extinto, conforme prova o documento anexo (documento 04), não existindo mais entre as partes qualquer vínculo de natureza trabalhista.

No momento da dissolução do pacto laboral, percebia o réu, a título de salário, o valor de R$ (...) mensais.

Nada obstante a extinção do contrato de trabalho, o réu vem se recusando a desocupar o imóvel que lhe fora locado em virtude do contrato de trabalho, isso apesar dos insistentes apelos que já lhe dirigiu a autora.

Assim, não restou alternativa à autora senão ingressar com a presente ação.

Citação e pedido

Isto posto, requer a autora:

a) seja concedida desocupação liminar do imóvel, com prazo de 15 dias, independentemente da oitiva do réu, deferindo o depósito judicial, a título de caução, de 3 (três) aluguéis, nos termos do § 1º do art. 59 da Lei 8.245/1991;

b) seja o réu citado, por intermédio do Sr. oficial de justiça, com os permissivos do artigo 172, § 2º, do Código de Processo Civil, para que, no prazo da lei, ofereça a defesa que tiver, sob pena de aplicar-lhe os efeitos da revelia, comunicando-lhe, inclusive, a liminar concedida, intimando-o do prazo de 15 dias para desocupação voluntária (Lei 8.245/1991, art. 65);¹⁰⁵

c) a ciência da presente a eventuais ocupantes e sublocatários (art. 59, § 2º, da Lei 8.245/1991);

Ex positis, requer, ainda, digne-se Vossa Excelência de:

Julgar, ao final, procedente a ação, declarando extinta a relação ex locato, confirmando a liminar, decretando em definitivo o despejo, com a condenação do réu no pagamento de custas processuais e honorários de advogado.

Provas

Protesta por provar o alegado através de todos os meios de prova em direito admitidos, especialmente por documentos, oitiva de testemunhas oportunamente arroladas, além do depoimento pessoal do réu, que desde já se requer, sob pena de confissão.

Valor da causa

Dá-se à causa o valor de R$ (...) (três salários).

Termos em que,

Pede deferimento.

Data

Advogado (OAB)

3.20. AÇÃO DE DESPEJO PARA USO PRÓPRIO E DE PARENTES (ART. 47, III, C/C §§ 1º E 2º)

Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e com prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:

III – se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;

§ 1º Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá ser judicialmente demonstrada, se:

a) o retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado na mesma localidade ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente;

b) o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio.

§ 2º Nas hipóteses dos incisos III e IV, o retomante deverá comprovar ser proprietário, promissário-comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.

Da leitura do dispositivo que embasa a pretensão sob comento, verifica-se que duas são as hipóteses:

a) uso próprio do retomante, seu cônjuge ou companheiro;

b) uso residencial de seu ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge, de imóvel residencial próprio.¹⁰⁶

Na primeira hipótese, o uso próprio não significa que aquelas pessoas deverão utilizar pessoalmente o imóvel, mas, apenas, extrair um interesse pessoal. Assim, o imóvel pode ser pedido para instalação de escritório.

Não na segunda hipótese, que exige uso residencial.

Em alguns casos, discutíveis, tem-se admitido a retomada em situações de afinidade (Código Civil, art. 1.595), como, por exemplo, sogro pedindo para o genro.

Milita, em favor do autor da ação, presunção juris tantum (relativa) de sinceridade, de tal sorte que pode ser elidida por prova do réu de que não estão presentes os requisitos legais.

Portanto, a necessidade só deverá ser judicialmente demonstrada se ocorridas as hipóteses do § 1º, ou seja, se:

a) o retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado na mesma localidade;

b) o retomante, residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente;

c) o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio.

Dessa última hipótese resulta que, mesmo sendo proprietário de imóvel residencial, o ascendente ou descendente poderá ser beneficiário da medida se, nesse caso, for provada a necessidade. Como dito, se não for proprietário, não há falar-se em prova, aplicando-se a presunção de sinceridade.

Mesmo que seja pedido imóvel na mesma localidade, no caso de finalidade diferente, não há necessidade do autor demonstrar judicialmente o pedido.

Por exemplo: o retomante pede, para seu próprio uso, escritório onde pretende instalar seu negócio, mesmo que resida e seja proprietário na mesma localidade. Nessa hipótese não precisa demonstrar judicialmente a necessidade.

No caso de retomada anterior vedando a nova retomada sem justificativa, por evidente que se trata de pedido com o mesmo fundamento, ou seja, com supedâneo no inciso III do art. 47.

Por fim, importante ressaltar que, se o pedido não for sincero, há graves consequências que resultam do art. 44, caput, inciso II, e parágrafo único.¹⁰⁷

Outrossim, exige-se prova de propriedade ou compromisso de compra e venda registrado (§ 2º do art. 47).

Questão interessante é saber se cabe julgamento antecipado da lide se o réu requer a produção de provas testemunhais.

Entendemos que não, pois decisão contrária implicaria em cerceamento de defesa e violação da garantia insculpida no inciso LV do art. 5º da Constituição Federal.

Neste sentido:

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Despejo – uso próprio – presunção de sinceridade – possibilidade de elidi-la – julgamento antecipado da lide – inadmissibilidade – cerceamento de defesa – ocorrência. Em despejo para uso próprio, quando há indícios suficientes a abalar a discutida presunção de sinceridade, é inadmissível o julgamento antecipado da lide, pois que, com isso ocorreria o cerceamento de defesa (Apel. c/ rev. nº 307.200, 7ª Câm., rel. Juiz Ary Casagrande, j. em 19.11.1991. No mesmo sentido: JTA (RT) 91/397, 107/372, 107/433, 114/203, 114/272, Apel. nº 193.619, 3ª Câm., rel. Juiz Ferreira de Carvalho, j. em 17.06.1986; Apel. c/ rev. nº 219.733, 2ª Câm., rel. Juiz Batista Lopes, j. em 11.5.1988; Apel. c/ rev. nº 360.253, 6ª Câm., rel. Juiz Eros Piceli, j. em 21.10.1992; Apel. c/ rev. nº 370.555, 8ª Câm., rel. Juiz Narciso Orlandi, j. em 12.11.1992).

Há decisão em sentido contrário:

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Despejo – uso próprio – presunção de sinceridade – indícios a ilidi-la inexistentes – julgamento antecipado da lide – admissibilidade. Diante de vagas, imprecisas e superficiais alegações do réu para afastar a presunção de sinceridade que milita em favor do autor, admite-se o julgamento antecipado da lide, nisso não se podendo entrever, de forma alguma, suposto cerceamento de defesa (Apel. s/ rev. nº 428.005, 3ª Câm., rel. Juiz Milton Sanseverino, j. em 25.04.1995. No mesmo sentido: JTA (RT) 102/388, 106/444, 119/453, 122/261, 125/330, 125/387; Apel. c/ rev. nº 268.387, 1ª Câm., rel. Juiz Alberto Tedesco, j. em 11.06.1990; Apel. c/ rev. nº 310.658, 7ª Câm., rel. Juiz Garrido de Paula, j. em 17.12.1991; Apel. c/ rev. nº 340.062, 7ª Câm., rel. Juiz Demóstenes Braga, j. em 25.08.1992).

É conveniente que o réu, para evitar o julgamento antecipado da lide, não se limite ao protesto genérico de provas, demonstrando, em tópico destacado da contestação, a necessidade de prova testemunhal a ser produzida em audiência.

Se, mesmo assim, o juiz julgar antecipadamente a lide, não lhe restará alternativa senão utilizar a faculdade do art. 558 do Código de Processo Civil, com as peculiaridades que analisamos no tópico referente aos efeitos dos recursos.

3.20.1. Modelo

Exmo(a). Sr(a). Dr(a). Juiz(a) de Direito da (...)

(...), por seus procuradores (documento 01), com escritório na (...), onde receberão intimações, vem, respeitosamente, perante Vossa Excelência, aforar, em face de (...), a competente

Ação de despejo,

o que faz com supedâneo no artigo 47, III, da Lei 8.245/1991, e pelas razões de fato e de direito que, a seguir, articuladamente, passa a aduzir:

A autora, no dia (...), locou ao réu o imóvel residencial localizado na Rua (...), por contrato escrito, com prazo de 30 (trinta) meses, que se encontra prorrogado por prazo indeterminado (documento 02).

O aluguel atual corresponde a R$ (...) mensais.

A autora é proprietária do imóvel, conforme prova a cópia da matrícula anexa (documento 03). Cumprida, portanto, a exigência do § 2º do art. 47 da Lei 8.245/1991.

Ocorre que a autora necessita do imóvel para instalar sua residência, mormente que reside atualmente em prédio alheio (documento 04), sendo a primeira vez que exerce o direito à retomada (art. 47, § 1º).

Ad cautelam, o réu foi notificado para desocupar o imóvel, no prazo de 30 (trinta) dias (documento 05), sem que tivesse atendido ao aviso.

Assim, não restou alternativa à autora senão ingressar com a presente ação.

Citação e pedido

Isto posto, requer a autora:

a) seja o réu citado, por intermédio do Sr. oficial de justiça (ou por via postal, se autorizado no contrato), com os permissivos do artigo 172, § 2º, do Código de Processo Civil, para que, no prazo da lei, ofereça a defesa que tiver, sob pena de aplicar-lhe os efeitos da revelia, ou manifeste sua concordância com a desocupação do imóvel nos termos do art. 61 da Lei 8.245/1991;

b) a ciência da presente a eventuais ocupantes e sublocatários (art. 59, § 2º, da Lei 8.245/1991);

Ex positis, requer, ainda, digne-se Vossa Excelência de:

Julgar, ao final, procedente a ação, declarando extinta a relação ex locato, decretando o despejo, com a condenação do réu no pagamento de custas processuais e honorários de advogado.

Provas

Protesta por provar o alegado através de todos os meios de prova em direito admitidos, especialmente por documentos, oitiva de testemunhas oportunamente arroladas, além do depoimento pessoal do réu, que desde já se requer, sob pena de confissão.

Valor da causa

Dá-se à causa, o valor de R$ (...) (doze vezes o aluguel vigente).

Termos em que,

Pede deferimento

Data

Advogado (OAB)

3.20.2. Ação de despejo para uso próprio no Juizado Especial Cível (art. 47, III, c/c §§ 1º e 2º e art. 3º, III, da Lei 9.099/1995)

Permite a Lei 9.099/1995 que o autor, pessoa física, que não tenha sido cessionário de contrato de locação de pessoa jurídica (Lei 9.099/1995, art. 8º), opte pelo seu procedimento nas ações de despejo para uso próprio.

Como essa lei não especificou, não há como admitir seu procedimento no despejo para uso de descendente a ascendente.

Por outro lado, trata-se de faculdade do autor, que poderá optar pelo procedimento comum, rito ordinário, estabelecido pelo Código de Processo Civil, ou pelo Procedimento Sumaríssimo, com as peculiaridades da Lei 9.099/1995.

Resumidamente, as características desse procedimento, insertos na Lei 9.099/1995, são:

a) pedido oral ou escrito (art. 14);

b) citações e intimações por correspondência, como regra (arts. 18 e 19);

c) audiência de conciliação (art. 21);

d) revelia do demandado pelo não comparecimento pessoal à audiência de conciliação ou de instrução (art. 20);

e) contestação apresentada na audiência de conciliação, podendo ser oral (art. 30);

f) inadmite-se reconvenção, podendo haver pedido contraposto na contestação (art. 31);

g) recurso da sentença em dez dias, dirigido a órgão colegiado do próprio juizado, com efeito meramente devolutivo (arts. 41, 42 e 43);

h) dos demais recursos, caberá apenas embargos de declaração (art. 48);

i) extinção do processo se o autor deixar de comparecer a qualquer ato do processo (art. 51);

j) possibilidade de cominação de multa pela não entrega (art. 52, v);

k) não se paga custas em primeiro grau de jurisdição, somente no recurso (art. 54);

l) não há sucumbência se não houver recurso (art. 55); havendo, o recorrente vencido pagará custas e honorários fixados entre dez e vinte por cento.

3.20.3. Modelo

Exmo(a). Sr(a). Dr(a). Juiz(a) de Direito do Juizado Especial Cível (...)

(...), por seus procuradores (documento 01), com escritório na (...), onde receberão intimações, vem, respeitosamente, perante Vossa Excelência, aforar, em face de (...), a competente

Ação de despejo,

o que faz com supedâneo no artigo 47, III, da Lei 8.245/1991 cumulado com o artigo 3º, III, da Lei 9.099/1995, e pelas razões de fato e de direito que, a seguir, articuladamente, passa a aduzir:

No dia (...), a autora locou ao réu o imóvel residencial localizado na (...), por contrato escrito, com prazo de 24 (vinte e quatro) meses, que se encontra prorrogado por prazo indeterminado (documento 02).

O aluguel atual corresponde a R$ (...) mensais.

A autora é proprietária do imóvel, conforme prova a cópia da matrícula anexa (documento 03), cumprida, portanto, a exigência do § 2º, do art. 47, da Lei 8.245/1991.

Ocorre que necessita do imóvel para instalar sua residência, mormente que reside atualmente em prédio alheio (contrato de locação – documento 04), sendo a primeira vez que exerce o direito à retomada (art. 47, § 1º, da Lei 8.245/1991).

Ad cautelam, o réu foi notificado para desocupar o imóvel, no prazo de 30 (trinta) dias (documento 5), sem que tivesse atendido ao aviso.

Assim, não restou alternativa à autora senão ingressar com a presente ação.

Citação e pedido

Isto posto, requer a autora:

a) seja o réu citado, para que compareça à audiência de conciliação que for designada, onde poderá apresentar contestação e provas, sob pena de aplicar-lhe os efeitos da revelia (Lei 9.099/1995, art. 20) ou manifestar sua concordância com a desocupação do imóvel nos termos do art. 61 da Lei 8.245/1991;

b) a ciência da presente a eventuais ocupantes e sublocatários (art. 59, § 2º, da Lei 8.245/1991).

Ex positis, requer, ainda, digne-se Vossa Excelência de:

Julgar, ao final, em audiência de instrução e julgamento, procedente a ação, declarando extinta a relação ex locato, decretando o despejo, com a condenação do réu no pagamento de custas processuais, honorários de advogado e multa diária de R$ (...) caso não desocupe o imóvel no prazo determinado na sentença (Lei 9.099/1995, art. 52, V).

Provas

Protesta por provar o alegado através de todos os meios de prova em direito admitidos, especialmente por documentos, oitiva de testemunhas abaixo arroladas que, desde já se requer sua intimação, além do depoimento pessoal do réu, sob pena de confissão.

Valor da causa

Dá-se à causa, o valor de R$ (...) (doze vezes o aluguel vigente).

Termos em que,

Pede deferimento.

Data

Advogado (OAB)

Testemunhas:

(...)

3.21. AÇÃO DE DESPEJO PARA DEMOLIÇÃO OU EDIFICAÇÃO LICENCIADA (ART. 47, IV)

Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e com prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:

IV – se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinquenta por cento.

Interessante, nessa espécie de despejo, que, a despeito de sua posição topológica, aplica-se, também, às locações não residenciais, vez que ao final, a norma menciona imóvel destinado a uso de hotel ou pensão.

Acorde com o caput, portanto, duas são as condições para essa ação:

a) Que a locação esteja vigorando por prazo indeterminado;

b) Que sejam respeitadas as condições impostas pelo inciso IV.

Tratando-se de locação não residencial por prazo indeterminado, é evidente que a norma é inútil, podendo o locador valer-se, com vantagens, das disposições do art. 57, que serão adiante analisadas.

Na primeira parte do inciso IV, duas hipóteses distintas são observadas:

a) Demolição para construção de outro imóvel;

b) Obras regularmente licenciadas, que importem no aumento mínimo de vinte por cento na área construída.

Portanto, na primeira hipótese, pouco importa se haverá ou não aumento de área, bastando que haja alvarás para demolição e construção.¹⁰⁸

Não basta que o autor prove, apenas, que irá demolir. Mister se faz provar, conjuntamente, que irá construir.

Na segunda hipótese, além do alvará, mister se faz provar que a obra aumentará a área em vinte por cento.

Como se prova? Pelo próprio alvará, acompanhado da planta devidamente aprovada e assinada por profissional habilitado.

E se a licença vencer no curso da ação?

Nesse caso, mister se faz sua renovação.

A última possibilidade do inciso IV, do art. 47, diz respeito à retomada para exploração de hotel ou pensão.

Nesse caso, aplica-se os mesmo preceitos da segunda hipótese, de obras licenciadas, com uma diferença: o autor da ação deve provar o aumento de área em cinquenta por cento.

É possível, nesses casos, a concordância do réu com o pedido, no prazo da contestação, dispondo do prazo de seis meses para desocupação que, se respeitado, o isentará do pagamento dos ônus de sucumbência.

Exige-se, ademais, que o autor prove a propriedade ou o compromisso registrado, nos termos do art. 60.

Por fim, é importante observar que, em face da insinceridade do pedido, a lei impõe graves sanções ao locador retomante, impostas pelo art. 44 da Lei 8.245/1991.¹⁰⁹

3.21.1. Modelo

Exmo(a). Sr(a). Dr(a). Juiz(a) de Direito da (...)

(...), por seus procuradores (documento 01), com escritório na (...), onde receberão intimações, vem, respeitosamente, perante Vossa Excelência, aforar, em face de (...), a competente

Ação de despejo,

o que faz com supedâneo no artigo 47, IV, da Lei 8.245/1991, e pelas razões de fato e de direito que, a seguir, articuladamente, passa a aduzir:

A autora, no dia (...), locou ao réu o imóvel residencial localizado na Rua (...), por contrato escrito, com prazo de 24 (vinte e quatro) meses, que se encontra prorrogado por prazo indeterminado (documento 02).

O aluguel atual corresponde a R$

(...) mensais.

A autora é proprietária do imóvel, conforme prova a cópia da matrícula anexa (documento 03). Cumprida, portanto, a exigência do § 2º, do art. 47, da Lei 8.245/1991.

A atual área construída, conforme prova a descrição do imóvel contida na matrícula, corresponde a 300 m².

Ocorre que a autora necessita do imóvel para realização de obras, acorde com o projeto aprovado pelo órgão administrativo competente (documento 04), que aumentará a área construída para 400 m², suplantando o mínimo legal de 20% do inciso IV do art. 47 da Lei 8.245/1991.

O alvará para início das obras já foi expedido (documento 05).

Ad cautelam, o réu foi notificado para desocupar o imóvel, no prazo de 30 (trinta) dias (documento 06), sem que tivesse atendido ao aviso.

Assim, não restou alternativa à autora senão ingressar com a presente ação.

Citação e pedido

Isto posto, requer a autora:

a) seja o réu citado, por intermédio do sr. oficial de justiça (ou por via postal, se autorizado no contrato), com os permissivos do artigo 172, § 2º, do Código de Processo Civil, para que, no prazo da lei, ofereça a defesa que tiver, sob pena de aplicar-lhe os efeitos da revelia, ou manifeste sua concordância com a desocupação do imóvel nos termos do art. 61 da Lei 8.245/1991;

b) a ciência da presente a eventuais ocupantes e sublocatários (art. 59, § 2º, da Lei 8.245/1991);

Ex positis, requer, ainda, digne-se Vossa Excelência de:

Julgar, ao final, procedente a ação, declarando extinta a relação ex locato, decretando o despejo, com a condenação do réu no pagamento de custas processuais e honorários de advogado.

Provas

Protesta por provar o alegado através de todos os meios de prova em direito admitidos, especialmente por documentos, oitiva de testemunhas oportunamente arroladas, além do depoimento pessoal do réu, que desde já se requer, sob pena de confissão.

Valor da causa

Dá-se à causa, o valor de R$ (...) (doze vezes o aluguel vigente).

Termos em que,

Pede deferimento.

Data

Advogado (OAB)

3.22. AÇÃO DE DESPEJO NAS LOCAÇÕES DE HOSPITAIS, ESCOLAS, ASILOS E ENTIDADES RELIGIOSAS (ART. 53)

Art. 53. Nas locações de imóveis utilizados por hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, o contrato somente poderá ser rescindido:

I – nas hipóteses do art. 9º;

II – se o proprietário, promissário-comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável e imitido na posse, com título registrado, que haja quitado o preço da promessa ou que, não o tendo feito, seja autorizado pelo proprietário, pedir o imóvel para demolição, edificação licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento mínimo de cinquenta por cento da área útil.

Nesse caso, há proteção especial para as locações destinadas a:

a) Hospitais, públicos ou particulares, assim considerados, onde se tratam doentes, havendo leitos para internação, devidamente comprovados pelos estatutos da sociedade locatária.

b) Unidades sanitárias oficiais, que prestam serviços gratuitos, relativos à saúde e higiene.

c) Asilos, inicialmente gratuitos, havendo quem defenda a incidência da norma, também, aos pagos.

d) Estabelecimentos de saúde, não se incluindo, de acordo com a comunis opinio, clínicas médicas onde não há internação, ambulatórios, clínicas de fonoaudióloga, casas de repouso para idosos, consultórios, institutos de fisioterapia etc.¹¹⁰

e) Estabelecimentos de ensino, considerado como tal aquele que sofra fiscalização do Órgão Governamental que cuida da educação, tendo, por exemplo, currículo aprovado, carga horária etc. Não se tem incluído cursos de informática, arte, atividades profissionalizantes sem ligação oficial (cabeleireiros, empregados domésticos etc.), cursinhos preparatórios, maternais sem fiscalização pelo Órgão de Educação, academias de esportes etc.;

f) Entidade Religiosa, assim considerada aquela que, nos atos constitutivos, esteja assim caracterizada. Não há qualquer discriminação quanto à religião ante a liberdade de culto estabelecida constitucionalmente (Constituição Federal, art. 5º, VI).

Essas locações prorrogam-se por prazo indeterminado ao fim do prazo contratual, sendo bastante limitadas as hipóteses de retomada, que se restringem às hipóteses de:

a) infração legal ou contratual ou mútuo acordo (art. 9º);

b) extinção do usufruto ou fideicomisso ou alienação, em virtude do princípio da relatividade dos efeitos dos contratos;¹¹¹

c) demolição e edificação licenciada;

d) reforma para aumento mínimo de cinquenta por cento da área.

Valem, aqui, os comentários feitos anteriormente, quanto ao art. 47, IV.

Para as hipóteses privilegiadas por este artigo não se aplica a regra do art. 56, caput, mormente que usa a expressão nos demais casos, excluindo, nitidamente os casos dos arts. 53 e 57 da Lei 8.245/1991.

A insinceridade do pedido nos casos protegidos pelo art. 53 também é objeto das graves sanções do art. 44.¹¹²

Nada obstante, no Recurso Especial 1.068.426–RJ (2008/0135193-4), cujo relator foi o Ministro Felix Fischer, julgado em 07.08.2008, consignou-se, de forma diversa, entendendo-se que o término da locação não significa rescisão, mas término normal do contrato, o que não desobriga o locatário, ainda que nas hipóteses do art. 53, inclusive instituições de ensino (no caso), de propor a ação renovatória.

Eis o teor do voto na parte útil:

O dispositivo dito contrariado dispõe:

Art. 53. Nas locações de imóveis utilizados por hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, o contrato somente poderá ser rescindido (Redação dada pela Lei nº 9.256, de 09.1.1996).

I – nas hipóteses do art. 9º;

II – se o proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável e imitido na posse, com título registrado, que haja quitado o preço da promessa ou que, não o tendo feito, seja autorizado pelo proprietário, pedir o imóvel para demolição, edificação, licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento mínimo de cinquenta por cento da área útil (destaquei).

Esta e. Corte tem se pronunciado no sentido de que a locação de imóvel não residencial, para localização e funcionamento de estabelecimento de ensino, ainda que o contrato tenha sido celebrado com prazo determinado, somente será passível de rescisão nas hipóteses previstas no art. 53, I e II, da Lei n.º 8.245/1991.

Ocorre que o arrazoado especial funda-se em premissa equivocada, porquanto na hipótese que se apresenta não houve rescisão, mas término do prazo de locação (extinção normal do contrato pelo adimplemento) previsto no contrato estabelecido entre as partes. Não incide, portanto, a restrição à propriedade contida no art. 53, I e II, da Lei 8.245/1991, e, sim, o art. 56 da aludida Lei, como bem decidiu o e. Tribunal a quo (fl. 147), que prevê a extinção do contrato pelo término do seu prazo, como ocorre na hipótese dos autos, cujo prazo expirou em 14.12.2005 (fl. 145).

Orlando Gomes, em sua clássica obra, assevera a necessidade de reservar-se a terminologia “rescisão” às hipóteses específicas de dissolução dos contratos nos quais se faz presente o vício da lesão, aduzindo que “Rescisão é ruptura do contrato em que houve lesão” (Contratos, 25. ed., Rio de Janeiro: Forense, 2002, p. 108-109).

Por sua vez, uma das definições de “ruptura”, encontrada no Dicionário eletrônico Houaiss da língua portuguesa, é “interrupção de continuidade”.

Destarte, findo o prazo avençado para a locação, houve o término do contrato, não havendo que se falar em “interrupção de continuidade” de algo que já se encontra findo, tampouco em lesão.

O consectário lógico desse raciocínio é que a regra do mencionado art. 53 da Lei 8.245/1991 aplica-se tão só aos casos de rescisão, situação que não se verifica na hipótese dos autos – término de contrato –, de modo que o recorrente não estava desobrigado de ajuizar a competente ação renovatória antes de findar-se o prazo do contrato locatício, consoante previsão do art. 51, § 5º, da Lei nº 8.245/1991.

3.22.1. Modelo

Exmo(a). Sr(a). Dr(a). Juiz(a) de Direito da (...)

(...), por seus procuradores (documento 01), com escritório na (...), onde receberão intimações, vem, respeitosamente, perante Vossa Excelência, aforar, em face da (...), a competente

Ação de despejo,

o que faz com supedâneo nos artigos 53 e 63, §§ 2º e 3º, da Lei 8.245/1991, e pelas razões de fato e de direito que, a seguir, articuladamente, passa a aduzir:

A autora, no dia (...), locou à ré o imóvel localizado na Rua (...), por contrato escrito, com prazo de 24 (vinte e quatro) meses, que se encontra prorrogado por prazo indeterminado (documento 2).

O aluguel atual corresponde a R$ (...) mensais.

A autora é proprietária do imóvel, conforme prova a cópia da matrícula anexa (documento 3). Cumprida, portanto, a exigência do art. 60, da Lei 8.245/1991.

A atual área construída do prédio locado, conforme prova a descrição contida na matrícula, corresponde a 1.500 m².

Convém ressaltar que a ré é entidade de ensino autorizada e fiscalizada pelo Ministério da Educação e Cultura.

Ocorre que, desejando transformar o imóvel, a autora aprovou a inclusa planta para reforma e construção (documento 04), que aumentará a área construída para 4.000 m², suplantando o mínimo legal de 50% do inciso II do art. 53 da Lei 8.245/1991.

O alvará para início das obras já foi expedido (documento 05).

Ad cautelam, a ré foi notificada para que se efetivasse acordo para a desocupação, sem que respondesse ao aviso.

O art. 53, inciso II, da Lei 8.245/1991, faculta ao proprietário a retomada do prédio locado, quando o faça para reformas e construções que acresçam, no mínimo, 50% (cinquenta por cento) de área útil, condição atendida pela autora.

Assim, não restou alternativa, senão ingressar com a presente ação.

Citação e pedido

Isto posto, requer a autora:

a) seja o réu citado, por intermédio do Sr. oficial de justiça (ou por via postal, se autorizado no contrato), com os permissivos do artigo 172, § 2º, do Código de Processo Civil, para que, no prazo da lei, ofereça a defesa que tiver, sob pena de aplicar-lhe os efeitos da revelia;

b) a ciência da presente a eventuais ocupantes e sublocatários (art. 59, § 2º, da Lei 8.245/1991);

Ex positis, requer, ainda, digne-se Vossa Excelência de:

Julgar, ao final, procedente a ação, declarando extinta a relação ex locato, decretando o despejo, com a condenação do réu no pagamento de custas processuais e honorários de advogado.

Provas

Protesta por provar o alegado através de todos os meios de prova em direito admitidos, especialmente por documentos, oitiva de testemunhas oportunamente arroladas, além do depoimento pessoal do réu, que desde já se requer, sob pena de confissão.

Valor da causa

Dá-se à causa, o valor de R$ (...) (doze vezes o aluguel vigente).

Termos em que,

Pede deferimento.

Data

Advogado (OAB)

3.23. AÇÃO DE DESPEJO EM VIRTUDE DA PERMANÊNCIA DE PESSOAS NÃO AUTORIZADAS APÓS A MORTE DO LOCATÁRIO (ARTS. 11, I, E 59, § 1º, IV)

Art. 11. Morrendo o locatário, ficarão sub-rogados nos seus direitos e obrigações:

I – nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do “de cujus”, desde que residentes no imóvel;

II – nas locações com finalidade não residencial, o espólio e, se for o caso, seu sucessor no negócio.

Permanecendo pessoas diversas das estabelecidas no art. 11, da Lei 8.245/1991, ante a morte do locatário, autorizado estará o despejo.

O modelo de petição inicial sugerido é o que segue.

A lei estabelece o cabimento de liminar. Todavia, como saber se a pessoa que está no imóvel não se subsume às hipóteses do art. 11?

Há quem defenda a possibilidade de audiência prévia, intimando-se os ocupantes.¹¹³

3.23.1. Modelo

Exmo(a). Sr(a). Dr(a). Juiz(a) de Direito da (...)

(...), por seus procuradores (documentos 01 e 02), com escritório na (...), onde receberão intimações, vem, respeitosamente, perante Vossa Excelência, aforar, em face de (...), a competente

Ação de despejo com pedido liminar,

o que faz com supedâneo nos artigos 11, I, e 59, § 1º, da Lei 8.245/1991, e pelas razões de fato e de direito que, a seguir, articuladamente, passa a aduzir:

I – Fatos

A autora deu em locação à Sra. (...), o imóvel da Rua (...), mediante contrato escrito (documento 3) com prazo de 30 meses, iniciando em (...), pelo aluguel inicial de R$ (...), destinando-se a fins residenciais.

O aluguel mensal atual é de R$ (...), cabendo, ainda, à locatária, o pagamento dos encargos descritos no contrato.

Ocorre que, no dia (...), faleceu a Sra. (...), conforme se comprova pela Certidão de Óbito anexa (documento 04).

Outrossim, a autora, imaginando residir no imóvel apenas a locatária falecida, diligenciou no endereço supra, com o intuito de verificar as condições do prédio para, então, requerer judicialmente a imissão na posse.

Entretanto, surpreendentemente, constatou que lá permanece a ré, ocupando um dos cômodos externos da casa, dizendo-se amiga da falecida locatária, tratando-se, portanto, de pessoa não autorizada pela autora e pela lei.

Ressalte-se, porquanto necessário, que o contrato é claro em sua cláusula 7ª quanto à proibição de sublocação e empréstimo do imóvel, não tendo, tampouco, a autora, autorizado, posteriormente, qualquer espécie de cessão, sublocação ou comodato.

II – Direito

Em se tratando de pessoa não autorizada, que permanece no imóvel após a morte da Locatária, de acordo com o artigo 11, inciso I, da Lei 8.245/1991, é cabível a concessão de medida liminar, sem audiência da ré, para a desocupação em quinze dias, na forma do que dispõe o artigo 59, § 1º, inciso IV, da Lei 8.245/1991.

III – Citação e pedido¹¹⁴

Do exposto, requer a autora:

a) concessão de liminar, independentemente da audiência da ré, para desocupação em quinze dias, ex vi do artigo 59, § 1º, inciso IV, da Lei 8.245/1991. Concedida a liminar, protesta a autora pela prestação da caução, no valor equivalente a três meses de aluguel, R$ (...), lavrando-se, a seguir, o respectivo termo, para que se execute a liminar, na forma da lei;

b) seja a ré citada através do Sr. oficial de justiça, para que, no prazo da lei, ofereça a defesa que tiver, sob pena de revelia intimando-a do prazo de 15 dias para desocupação voluntária (Lei 8.245/1991, art. 65),¹¹⁵ sendo julgado procedente o pedido, confirmando-se a liminar concedida, decretando-se, em definitivo, o despejo, autorizando o levantamento da caução pelo autor e condenando a ré no pagamento das custas processuais e honorários de advogado da autora.

Requer, ainda, seja autorizado o Sr. oficial de justiça a diligenciar com as faculdades atribuídas pelos §§ do artigo 172 do Código de Processo Civil.

Provas

Protesta por provar o alegado através de todos os meios de prova em direito admitidos, especialmente por documentos, oitiva de testemunhas oportunamente arroladas, além do depoimento pessoal do réu, que desde já se requer, sob pena de confissão.

Valor da causa

Dá-se à causa o valor de R$ (...) (doze vezes o aluguel vigente).

Termos em que,

pede deferimento.

Data

Advogado (OAB)

3.24. AÇÃO DE DESPEJO EM VIRTUDE DE CONTRATO DE LOCAÇÃO SEM VÊNIA CONJUGAL, POR PRAZO SUPERIOR A DEZ ANOS (ART. 3º)

O caso de contrato por prazo superior a dez anos é bastante raro.

Nada obstante, exige a lei que nessa eventualidade haja assentimento do cônjuge do locador ou do locatário, já que a regra não excepciona.

Não se cogita de assentimento se o contrato encontra-se prorrogado por prazo indeterminado, vigorando assim por mais de dez anos, exceto se constar cláusula de prorrogação automática (recondução)¹¹⁶ por tempo determinado, não sendo caso de renovatória.

Sob a vigência da lei anterior, o STJ reconheceu que o contrato celebrado sem vênia conjugal por prazo superior a dez anos era anulável e não nulo.¹¹⁷

Entretanto, a teor do que dispõe o parágrafo único do art. 3º, na vigência da Lei 8.245/1991, não se tratará de ato nulo e tampouco anulável. A única consequência será a desnecessidade de respeito do prazo superior a dez anos, pelo cônjuge que não assentiu.

O cônjuge do locador, no dia seguinte ao termo final do prazo de dez anos, estará legitimado a propor a ação de despejo.

Por outro lado, o cônjuge do locatário, suplantado o prazo de dez anos de contrato que não assentiu, poderá propor ação desconstitutiva do contrato.

O casamento posterior não influencia na hipótese ora tratada, ou seja, não é necessário o assentimento de cônjuge superveniente ao contrato.

Por fim, questiona-se: decretado o despejo na hipótese ora tratada, caberá ao locatário prejudicado, ação de indenização em face do locador?

Ensina Rocha Barros que ao locatário, no caso, nem se ressalvará direito de pleitear indenização contra o cônjuge que firmou o contrato, pois a ninguém é lícito alegar desconhecimento da lei (Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro, art. 3º).¹¹⁸

Razão lhe assiste. Ao locatário não é lícito desconhecer a lei, de tal sorte que, se celebrou o contrato por prazo superior a dez anos, sabendo que o locador é casado sem se importar com a vênia conjugal, não poderá pleitear indenização em razão de sua omissão, salvo má-fé do locador que tenha se apresentado como solteiro.

3.24.1. Modelo

Exmo. Sr. Dr. Juiz de Direito da (...)

(...), por seus procuradores (documento 01), com escritório na (...), onde receberão intimações, vem, respeitosamente, perante Vossa Excelência, aforar, em face de (...), a competente

Ação de despejo,

o que faz com supedâneo no artigo 3º, da Lei 8.245/1991 e art. 1.647 do Código Civil, expondo e requerendo o quanto segue:

A autora é casada com (...), pelo regime de comunhão universal de bens, desde (...) (certidão de casamento anexa – documento 02).

Durante o casamento, no dia (...), adquiriram o imóvel localizado na (...), conforme prova cópia autenticada da matrícula junto ao Oficial de Registro de Imóveis (documento 03).

Entretanto, no dia (...), o marido da autora locou ao réu o apartamento referido no parágrafo anterior, pelo aluguel mensal atual de R$ (...) e prazo de 12 (doze) anos, conforme inclusa certidão fornecida pelo 3º oficial de Registro de Títulos e Documentos da Capital (documento 04).

Ocorre que o marido da autora não poderia ter locado o imóvel por prazo superior a 10 (dez) anos sem a necessária vênia conjugal, conforme dispõe o art. 3º da Lei 8.245/1991.

Portanto, do ato jurídico praticado, é possível inferir que o prazo excedente a nove anos, onze meses e vinte e nove dias não tem qualquer eficácia jurídica.

Nesse sentido, a autora notificou o réu no último dia 4 de dezembro, para que desocupasse o imóvel no prazo de 30 (trinta) dias, sem que tivesse sido atendida (documento 05).

Na lição de Francisco Carlos Rocha de Barros, duas hipóteses podem ocorrer. A primeira, ausência de assentimento do cônjuge do locador: nesse caso, o cônjuge que não assentiu, por estar legalmente desobrigado de observar o prazo excedente, poderá considerar desfeita a locação e requerer a retomada do prédio.¹¹⁹

Assim, não restou outra alternativa à autora senão ingressar com a presente ação para retomada do imóvel.

Citação e do pedido

Isto posto, requer a autora:

a) seja o réu citado, por intermédio do Sr. oficial de justiça (ou por via postal, se autorizado no contrato), com os permissivos do artigo 172, § 2º, do Código de Processo Civil, para que, no prazo da lei, ofereça a defesa que tiver, sob pena de aplicar-lhe os efeitos da revelia;

b) a ciência da presente a eventuais ocupantes e sublocatários (art. 59, § 2º, da Lei 8.245/1991);

Ex positis, requer, ainda, digne-se Vossa Excelência de:

Julgar, ao final, procedente a ação, declarando extinta a relação ex locato, decretando o despejo, com a condenação do réu no pagamento de custas processuais e honorários de advogado.

Provas

Protesta por provar o alegado através de todos os meios de prova em direito admitidos, especialmente por documentos, oitiva de testemunhas oportunamente arroladas, além do depoimento pessoal do Réu, que desde já se requer, sob pena de confissão.

Valor da causa

Dá-se à causa o valor de R$ (...) (doze vezes o aluguel vigente).

Termos em que,

pede deferimento.

Data

Advogado (OAB)

3.25. AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA (CONDICIONADA)

3.25.1. Ação de despejo nas locações residenciais (art. 46)

Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.

§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.

No caso do art. 46 – término do prazo do contrato residencial – celebrado por escrito e com prazo superior a trinta meses, a denúncia é imotivada.

Mister se faz lembrar que, antes do decurso do prazo de trinta dias do termo final ajustado no contrato, poderá o locador ajuizar ação de despejo sem qualquer necessidade de notificação premonitória (art. 46, § 1º).

Por outro lado, decorridos trinta dias do término do prazo contratual, mister se faz a notificação, que leva a efeito a denúncia, concedendo trinta dias para a desocupação voluntária (art. 46, § 2º).

Ultrapassado in albis o aludido prazo, poderá o locador aforar ação de despejo.

Nesta ação, só restarão duas opções ao locatário na sua defesa, a saber:

a) Concordar, no prazo para a resposta, com a desocupação do imóvel, reconhecendo a procedência do pedido, quando então terá o prazo de seis meses para desocupação (art. 61) que, respeitado, o exonerará de ônus sucumbenciais.¹²⁰

b) Contestar o pedido, arguindo matéria de fato e de direito, seguindo a ação pelo rito ordinário. Procedente a ação, terá quinze¹²¹ ou trinta dias para a desocupação (arts. 46 e 63, caput e § 1º, b). Importante ressaltar que, não tendo a apelação efeito suspensivo, sendo muito frequente o julgamento antecipado nos termos do artigo 330, I, do Código de Processo Civil, a primeira opção se torna mais atraente do ponto de vista do locatário, ainda mais que não arcará com os ônus sucumbenciais.

3.25.1.1. Modelo de ação de despejo por denúncia vazia nas locações de imóveis residenciais

Exmo(a). Sr(a). Dr(a). Juiz(a) de Direito da (...)

(...), por seus procuradores (documento 01), com escritório na (...), onde receberão intimações, vem, respeitosamente, perante Vossa Excelência, aforar, em face de (...), a competente

Ação de despejo,

o que faz com supedâneo no artigo 46, da Lei 8.245/1991, e pelas razões de fato e de direito que a seguir, articuladamente, passa a aduzir:

A autora locou ao réu o imóvel residencial localizado na (...).

O referido imóvel foi locado no (...), por contrato escrito, com prazo de 30 (trinta) meses, que se encontra prorrogado por prazo indeterminado.

O aluguel ajustado entre as partes, atualmente, é equivalente a R$ (...) mensais.

Ocorre que, não convindo mais à locadora, ora autora, manter a locação, notificou o réu no último dia (...), nos termos do § 2º do art. 46 da Lei 8.245/1991, para que desocupasse o imóvel no prazo de 30 (trinta) dias, que já decorreu sem que houvesse atendimento do aviso.¹²²

Assim, decorrido in albis o prazo para desocupação, não restou outra alternativa à autora senão ingressar com a presente ação.

Citação e do pedido

Isto posto, requer a autora:

a) seja o réu citado, por intermédio do Sr. oficial de justiça (ou por via postal, se autorizado no contrato), com os permissivos do artigo 172, § 2º, do Código de Processo Civil, para que, no prazo da lei, ofereça a defesa que tiver, sob pena de aplicar-lhe os efeitos da revelia, ou manifeste sua concordância com a desocupação do imóvel nos termos do art. 61 da Lei 8.245/1991;¹²³

b) a ciência da presente a eventuais ocupantes e sublocatários (art. 59, § 2º, da Lei 8.245/1991);

Ex positis, requer, ainda, digne-se Vossa Excelência de:

Julgar, ao final, procedente a ação, declarando extinta a relação ex locato, decretando o despejo, com a condenação do réu no pagamento de custas processuais e honorários de advogado.

Provas

Protesta por provar o alegado através de todos os meios de prova em direito admitidos, especialmente por documentos, oitiva de testemunhas oportunamente arroladas, além do depoimento pessoal do réu, que desde já se requer, sob pena de confissão.

Valor da causa

Dá-se à causa, o valor de R$ (...) (doze vezes o aluguel vigente).

Termos em que,

Pede deferimento.

Data

Advogado (OAB)

3.25.2. Ação de despejo nas locações não residenciais (arts. 55 a 57)

Art. 55. Considera-se locação não residencial quando o locatário for pessoa jurídica e o imóvel destinar-se ao uso de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados.

Art. 56. Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

Parágrafo único. Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado.

Art. 57. O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação.

No caso do art. 57 – término do prazo contratual, na locação que não esteja submetida à proteção da renovatória (art. 51), ou da proteção deferida pelo art. 53 (daí o art. 56 mencionar nos demais casos...) – não mais convindo ao locador mantê-la, haverá a possibilidade de denúncia vazia.

Acorde com o artigo 56, findo o prazo contratual, seja ele qual for, cessa de pleno direito o contrato, independentemente de notificação ou aviso, podendo o locador, até 30 dias, aforar a ação de despejo.

Decorridos 30 dias do termo final, a locação se prorroga por prazo indeterminado, fazendo-se necessária a notificação prévia, nos termos já apontados, com prazo de 30 dias para a desocupação voluntária, o que se faz antes da ação de despejo.

Nota-se que a diferença desta espécie para a residencial, é a questão do prazo da locação, que aqui não tem maior relevância.

Não há previsão de aplicação do artigo 61, que concede o benefício do prazo de seis meses para a desocupação com isenção de ônus sucumbenciais. No mais, as ações seguem o disposto nos artigos 58 e seguintes.

No caso de locação não residencial, ressalte-se, a ação deve ser alicerçada nos artigo 56 e 57, não se admitindo denúncia motivada por ausência de interesse de agir, vez que pode obter o mesmo resultado por via bem mais fácil.

Com a Lei 12.112/2009, o art. 59, §1º, da Lei 8.245/1991, passou a contemplar a liminar para a ação de despejo por denúncia vazia no caso de locação não residencial.

Tratamos deste assunto nos itens 3.6 e 3.6.4 deste capítulo, para onde remetemos o leitor.

3.25.2.1. Modelo de ação de despejo na locação não residencial com pedido de liminar

Excelentíssimo(a) Senhor(a) Doutor(a) Juiz(a) de Direito da Vara Cível de (...).

Urgente: requer a concessão de liminar.

(...), por seus procuradores (documento 1), com escritório na (...), onde receberão intimações, vem, respeitosamente, perante Vossa Excelência, aforar, em face de (...),

a competente

Ação de despejo,

o que faz com supedâneo nos arts. 57 e 59, § 1.º, VIII, da Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991, e pelas razões de fato e de direito que a seguir, articuladamente, passa a aduzir.

A autora locou à ré o imóvel não residencial localizado na Rua (...).

O referido imóvel foi locado à ré no dia (...), por contrato escrito, com prazo de (...) meses e se encontra prorrogado por prazo indeterminado.

O aluguel ajustado entre as partes, atualmente, é equivalente a R$ (...) mensais.

Ocorre que, não convindo mais à locadora, ora autora, manter a locação, notificou a ré no último dia (...), nos termos do art. 57 da Lei 8.245/1991, para que desocupasse o imóvel no prazo de (...), que já decorreu sem que houvesse atendimento do aviso.

Assim, decorrido in albis o prazo para desocupação, não restou alternativa à autora senão ingressar com a presente ação.

Citação e pedido

Isto posto, requer a autora:

a) seja a ré citada, por intermédio do Sr. Oficial de Justiça,¹²⁴ com os permissivos do art. 172, § 2.°, do Código de Processo Civil, para que, no prazo da lei, ofereça a defesa que tiver, sob pena de aplicar-lhe os efeitos da revelia;

b) a ciência da presente ao fiador, Sr. (...);

Pedido de liminar

c) Nos termos do art. 59, § 1.º, VIII da Lei 8.245/1991, requer-se a concessão de desocupação liminar, no prazo de quinze dias.

Ex positis, requer, ainda, digne-se Vossa Excelência de:

d) Julgar, ao final, procedente a ação, declarando extinta a relação ex locato, decretando o despejo, com a condenação da ré e seu fiador no pagamento de custas processuais e honorários de advogado.

Provas

Protesta por provar o alegado através de todos os meios de prova em direito admitidos, especialmente por documentos, oitiva de testemunhas oportunamente arroladas, além do depoimento pessoal da ré, que desde já se requer, sob pena de confissão.

Valor da causa

Dá-se à causa, o valor de R$ (...) (doze vezes o aluguel vigente).

Termos em que,

Pede deferimento.

(Local e data)

(Advogado e número de inscrição na OAB)

3.25.3. Ação de despejo em virtude da extinção do usufruto ou fideicomisso (art. 7º)

Art. 7º Nos casos de extinção de usufruto ou de fideicomisso, a locação celebrada pelo usufrutuário ou fiduciário poderá ser denunciada, com o prazo de trinta dias para a desocupação, salvo se tiver havido aquiescência escrita do nu-proprietário ou do fideicomissário, ou se a propriedade estiver consolidada em mãos do usufrutuário ou do fiduciário.

Parágrafo único. A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados da extinção do fideicomisso ou da averbação da extinção do usufruto, presumindo-se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.

No artigo 7º da Lei do Inquilinato, a ação de despejo decorrente da extinção do usufruto ou fideicomisso é imotivada (vazia ou condicionada).

Nesse caso, o contrato é passível de denúncia pelo nu-proprietário ou fideicomissário, que não anuíram na locação celebrada pelo usufrutuário ou fiduciário.

Essa possibilidade decorre do princípio da relatividade dos efeitos dos contratos, vez que não há como exigir o cumprimento de uma avença por quem não tenha dela participado.

Será irrelevante, nesta hipótese, que o contrato ainda não tenha se expirado. Importante ressaltar que a aludida denúncia deverá ser efetuada no prazo de noventa dias contados da extinção do fideicomisso ou da averbação da extinção do usufruto.

Todavia, é preciso prestar muita atenção à jurisprudência abaixo:

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Despejo – denúncia vazia – nu-proprietário – extinção do usufruto pela renúncia – demora no ajuizamento da ação – recebimento de aluguel sem ressalva – prorrogação por prazo indeterminado – inadmissibilidade. Embora não obrigado a respeitar o contrato, por força do disposto no artigo 7º da Lei do Inquilinato a demora da denúncia, bem como o recebimento de alugueres sem ressalva, configura prorrogação do contrato por prazo indeterminado, sendo possível o despejo somente por denúncia cheia (Apel. c/ rev. nº 297.301, 1ª Câm., rel. Juiz Renato Sartorelli, j. em 26.08.1991. No mesmo sentido: JTA (Lex) 140/272).

Portanto, nada obstante discordemos dessa posição, o fato é que se recomenda a breve denúncia, bem como o recebimento de aluguéis com ressalva.

Não há falar-se, no caso, em recusa no recebimento dos aluguéis, sob pena de consignação para tanto:

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Consignação em pagamento – aluguel – imóvel dado em usufruto – morte do usufrutário – recusa do nu-proprietário – direito de liberação do pagamento pelo inquilino – procedência. O contrato de locação ajustado pelo usufrutuário termina com a extinção do usufruto; todavia, o inquilino enquanto permanecer no imóvel locado, ainda que extinto o usufruto, deverá pagar o aluguel que deverá ser recebido pelo detentor do domínio pleno (Apel. c/ rev. nº 278.701, 8ª Câm., rel. Juiz Cintra Pereira, j. em 25.10.1990, “in” JTA (RT) 129/419. No mesmo sentido: JTA (RT) 114/315, JTA (Lex) 152/507).

3.25.3.1. Modelo

Exmo(a). Sr(a). Dr(a). Juiz(a) de Direito da (...)

(...), por seus procuradores (documento 01), com escritório na (...), onde receberão intimações, vem, respeitosamente, perante Vossa Excelência, aforar, em face de (...), a competente

Ação de despejo,

o que faz com supedâneo no artigo 7º, da Lei 8.245/1991, e pelas razões de fato e de direito que, a seguir, articuladamente, passa a aduzir:

A autora é proprietária do imóvel localizado na (...), do qual era usufrutuário o (...), conforme inclusa certidão de óbito (documento 02).

O referido imóvel foi locado ao réu no dia (...), pelo usufrutuário, sem anuência do autor, que na época era nu-proprietário (documento 03).

O aluguel atual ajustado entre as partes é de R$ (...) mensais.

Ocorre que a autora providenciou o cancelamento do usufruto junto ao oficial de Registro de Imóveis competente, conforme faz prova a certidão anexa (documento 04).

Não convindo manter a locação, a autora notificou o réu, na forma do artigo 7º, parágrafo único, da Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991, para que desocupasse o imóvel no prazo legal de 30 (trinta) dias, sob pena de ação de despejo.

Decorrido in albis o prazo para desocupação, não restou alternativa à autora, senão ingressar com a presente ação.

Citação e do pedido

Isto posto, requer a autora:

a) seja o réu citado, por intermédio do sr. oficial de justiça (ou por via postal, se autorizado no contrato), com os permissivos do artigo 172, § 2º, do Código de Processo Civil, para que, no prazo da lei, ofereça a defesa que tiver, sob pena de aplicar-lhe os efeitos da revelia;

b) a ciência da presente a eventuais ocupantes e sublocatários (art. 59, § 2º, da Lei 8.245/1991);

c) que a ordem seja expedida em breve relatório eis que se juntam cópias (Código de Processo Civil, parágrafo único do art. 225).

Ex positis, requer, ainda, digne-se Vossa Excelência de:

Julgar, ao final, procedente a ação, declarando extinta a relação ex locato, decretando o despejo, com a condenação do réu no pagamento de custas processuais e honorários de advogado.

Provas

Protesta por provar o alegado através de todos os meios de prova em direito admitidos, especialmente por documentos, oitiva de testemunhas oportunamente arroladas, além do depoimento pessoal do Réu, que desde já se requer, sob pena de confissão.

Valor da causa

Dá-se à causa o valor de R$ (...) (doze vezes o aluguel vigente).

Termos em que,

Pede deferimento.

Data

Advogado (OAB)

3.25.4. Ação de despejo em virtude da alienação do imóvel durante a locação (art. 8º)

Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.

§ 1º Idêntico direito terá o promissário-comprador e o promissário-cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.

§ 2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo-se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.

A hipótese do art. 8º – alienação, onerosa ou gratuita, do imóvel locado –, autoriza o adquirente, promissário comprador ou cessionário, a exercer a denúncia, também imotivada.

O vertente artigo se aplica, inclusive, se a aquisição se der em hasta pública posto que não distingue a forma de alienação, merecendo tratamento igual o adquirente por negócio jurídico e por hasta pública. Neste sentido:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Apelação Com Revisão 992000202435 (640213500) – Relator: Dyrceu Cintra – Comarca: Marília – Órgão julgador: 5ª Câmara do Terceiro Grupo (Extinto 2° TAC) – Data do julgamento: 30.10.2002 – Data de registro: 12.11.2002 – Os embargos de terceiro se prestam para a proteção da posse direta de locatária ameaçada de esbulho por ato judicial em execução de que não é parte. Executada que continua na posse de imóvel penhorado, sem restrições de uso e gozo, pode alugá-lo a terceiro. A arrematação em hasta pública, como qualquer alienação do imóvel, não confere ao arrematante o direito de desalojar locatária do imóvel arrematado por meio de mandado de imissão na posse expedido nos próprios autos da execução, cumprindo-lhe denunciar a locação, nos termos do art. 8º da Lei 8.245/91, promovendo, depois, se necessário, a ação de despejo.

Igualmente verifica-se o prestígio ao princípio da relatividade dos efeitos dos contratos e, como se vê, não é apenas a venda, vez que qualquer outra forma de alienação tem o mesmo condão.

Nem mesmo a hipótese do contrato vigorar, como no artigo 7º, inibe a denúncia.

A diferença é que, na hipótese de venda, promessa de venda ou de cessão, deve ser dada a preferência ao locatário (art. 27), excluindo-se esta necessidade no caso de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação que, não obstante, autorizam a denúncia com supedâneo no artigo 8º.

Essa denúncia, cuja forma respeita a da hipótese anterior (do artigo 7º), deverá ser efetuada no prazo de 90 dias do registro da venda, do compromisso (art. 8º, § 2º) ou do título aquisitivo, devendo também ser concedido prazo de 90 dias para desocupação (art. 8º, caput), contados da ciência.

Ressalte-se a atecnia no fato de o § 2º referir-se apenas ao registro da venda, vez que, como se viu, qualquer forma de alienação inter vivos, rompe a locação.

O único obstáculo que se opõe ao adquirente é a cláusula de vigência,¹²⁵ desde que, cumulativamente:

a) contrato não esteja vigendo por prazo indeterminado;

b) o contrato esteja averbado junto à matrícula do imóvel.

Nesse caso, após o fim do prazo contratado, o adquirente estará livre para a denúncia imotivada.

Se o contrato já estiver vigendo por prazo indeterminado, tendo sido celebrado por prazo superior a trinta meses ou, inferior, já tenha decorrido cinco anos, nenhuma influência terá a cláusula de vigência sobre o locatário.

Insta observar que a instituição de usufruto não se equipara à alienação para incidência do despejo com supedâneo no art. 8º, manejado pelo usufrutuário. Esta é a inferência que se extrai da Súmula 25 do Tribunal de Justiça de São Paulo:

Súmula 25: O usufrutuário não se equipara ao adquirente para o fim de aplicação do art. 8º, da Lei nº 8.245/91.

A contestação fica limitada à ausência das condições retro apontadas, além das gerais de qualquer ação.

Não caberá liminar, e nem pode o réu concordar com a desocupação para dispor de seis meses para a desocupação, restando-lhe apenas resistir à pretensão.

Quanto ao recebimento de aluguéis até a denúncia, valem as mesmas observações que fizemos acerca da ação de despejo por extinção do usufruto ou fideicomisso.¹²⁶

Outrossim, a denúncia levada a efeito pelo adquirente poderá ensejar, por parte do locatário despejado no curso da vigência do contrato com o locador, ação de indenização movida contra este em razão dos prejuízos que provar ter sofrido.

É o que pensa Waldir de Arruda Miranda Carneiro, segundo o qual ocorrendo a retomada pelo adquirente, sem que o prazo contratual tenha terminado, poderá o locatário reclamar perdas e danos do locador alienante (cfr. RT 572/204; JB 57/293), dado que o senhorio tem a obrigação legal de garantir, durante o prazo de vigência do contrato o uso pacífico do prédio locado (inc. II do art. 22 da Lei 8.245/1991).¹²⁷

Parece-nos evidente que o contrato e a lei foram feitos para o fiel cumprimento, considerando, ainda, que é obrigação legal do locador garantir o uso pacífico do imóvel no prazo estabelecido no contrato (Lei 8.245/1991, art. 22, II) e, na exata medida em que o locador leva a efeito a alienação do imóvel locado, ainda que conceda o direito de preferência ao locatário, desrespeita o contrato se não toma a cautela de transferir as obrigações de locador ao adquirente, cedendo sua posição no contrato de locação e exigindo respeito ao contrato de locação como cláusula de seu contrato de compra e venda ou compromisso com o adquirente.¹²⁸

Para rematar, a lúcida opinião de Francisco Carlos Rocha de Barros, segundo o qual o reconhecimento desse direito do inquilino não implica ofensa ao direito de disposição do proprietário locador. É direito deste vender o imóvel, mas também é sua obrigação respeitar o contrato.

No mesmo sentido, Clóvis Bevilacqua, segundo o qual quando o adquirente não ficar obrigado à locação por ausência de cláusula garantidora dos direitos do locatário, terá este ação de indenização contra o alienante.¹²⁹

Posta assim a questão, remetemos o leitor, ainda, ao Capítulo 9 deste livro, no qual trataremos da indenização e da adjudicação do imóvel por afronta ao direito de preferência.

3.25.4.1. Modelo

Exmo(a). Sr(a). Dr(a). Juiz(a) de Direito da (...)

(...), por seus procuradores (documentos 01 e 02), com escritório na (...), onde receberão intimações, vem, respeitosamente, perante Vossa Excelência, aforar em face de (...), a competente

Ação de despejo,

que faz com supedâneo no artigo 8º, da Lei 8.245/1991, e pelas razões de fato e de direito que, a seguir, articuladamente passa a aduzir:

Fatos

Por escritura pública de cisão com incorporação de bens, celebrada no dia (...) (documento 03), devidamente registrada na matrícula do imóvel junto ao (...) ofício de Registro de Imóveis da Capital, no dia (...) (documento 04), a autora tornou-se proprietária do imóvel da rua (...).

O referido imóvel encontra-se locado ao réu, mediante contrato escrito, celebrado pelo transmitente, tendo seu início no dia (...), com aluguel mensal atual de R$ (...) (documento 05).

Como não convém manter a locação, a autora notificou tempestivamente o réu no dia (...) (documento 06), para que desocupasse o imóvel no prazo legal de 90 (noventa) dias.

Entretanto, o referido prazo decorreu in albis, sem que tenha o réu atendido o aviso.

Inclusive, somente para informação do juízo, o réu não paga aluguéis e encargos desde que houve a transmissão. Assim, a autora injustamente tem que suportar despesas referentes ao uso do imóvel pelo Réu, tais como IPTUs, despesas condominiais etc., que serão cobradas posteriormente, em ação própria.

Vê-se, portanto, que a situação é extremamente desconfortável e iníqua, fazendo-se mister a imediata tutela jurisdicional para que cesse o locupletamento indevido do réu, não obstante a causa de pedir da presente ação com fulcro no artigo 8º da Lei 8.245/1991.

Direito

Determina o artigo 8º da Lei 8.245/1991:

Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.

§ 1º (...)

§ 2º A denúncia deverá ser exercida no prazo de 90 dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo-se, após este prazo, a concordância na manutenção da locação.

Ensina a respeito Sylvio Capanema de Souza:

É irrelevante, para efeito da denúncia, a forma de alienação, que pode ser onerosa ou gratuita, pelo que estão legitimados para exercê-la, o comprador, promissário comprador, cessionário, promissário cessionário, permutante, além do credor que receba o imóvel locado em dação em pagamento.

Continua o preclaro doutrinador:

Para que se aplique a regra do artigo 8º, será essencial que a alienação do imóvel locado se opere por atos inter vivos, tal como a compra e venda, promessa de compra e venda, doação, permuta, dação em pagamento, incorporação ao capital da sociedade, fusão, cisão.

Com relação ao § 2º esclarece:

Cometeu o legislador um grave erro de redação, que poderá acarretar perplexidades ao intérprete, ao aludir, no § 2º do artigo 8º “registro de venda”, quando o correto seria dizer “do título aquisitivo”.¹³⁰

É no mesmo sentido a lição da professora Maria Helena Diniz ao comentar o artigo, o que faz da seguinte forma:

O dispositivo sub exame refere-se a hipótese de transferência da posição jurídica do titular do domínio relativamente ao prédio locado, mediante alienação. Por alienação não se deve entender apenas a venda, mas também permuta, a doação, a execução forçada, o estabelecimento de usufruto etc. E o novo adquirente do imóvel locado será aquele que vier a substituir ao locador, por ato inter vivos, no seu direito de propriedade, constituindo-se, portanto, um terceiro, alheio à relação jurídica ‘ex locato’ (‘res inter alios acta, aliis neque nocet neque prodest’); nada tem que ver com o inquilino, nem mesmo respondendo pelas benfeitorias do locatário (STF, súmula 158); por conseguinte, não terá dever algum de respeitar o contrato locatício efetivado para fins residenciais ou não, em que não foi parte, podendo denunciá-lo, dando prazo de 90 dias para a evacuação, sem qualquer justificação (denúncia vazia) (...)¹³¹

Citação

Isto posto, requer seja citado o réu por intermédio do sr. oficial de justiça com os permissivos do artigo 172, § 2º, do Código de Processo Civil, (ou por via postal, se o contrato permitir) para que, no prazo da lei, ofereça a defesa que tiver, sob pena de aplicar-lhe os efeitos da revelia.

Pedido

Ex positis, requer-se, ainda, digne-se Vossa Excelência:

Julgar, ao final, procedente a ação, declarando extinta a relação ex locato, decretando o despejo, com a condenação do réu no pagamento das custas processuais e honorários de advogado do autor.

Provas

Protesta por provar o alegado através de todos os meios de prova em direito admitidos, especialmente por documentos, oitiva de testemunhas oportunamente arroladas, além do depoimento pessoal do réu, que desde já se requer, sob pena de confissão.

Valor da causa

Dá-se à causa o valor de R$ (...) (doze vezes o aluguel vigente).

Termos em que,

Pede deferimento.

Data

Advogado (OAB)

3.25.5. Ação de despejo nas locações residenciais por contrato ininterrupto de cinco anos – denúncia vazia (art. 47, V)

Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e com prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:

(...)

V – se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

O artigo 47, V, traduz mais um caso de denúncia imotivada ou condicionada. Somente após o decurso do prazo de cinco anos, na eventualidade de contrato de locação residencial, celebrado verbalmente, ou por escrito com prazo inferior a trinta meses, é que o locador poderá promover o despejo por denúncia vazia.

Nessa hipótese, por determinação legal, muito embora o contrato escrito tenha sido ajustado por prazo inferior, a denúncia imotivada só será possível depois de decorridos cinco anos.

Portanto, só motivadamente (art. 47) poderá ser retomado o imóvel, findo o prazo contratual, antes dos cinco anos legais.

O mesmo ocorre com o contrato verbal, seja lá qual for o prazo que tenha sido contratado posto que se entende, no caso, que fora celebrado por prazo indeterminado.¹³²

Nesses casos, decorridos cinco anos, a locação será denunciada, obrigatoriamente, através de notificação, na forma já apontada, com prazo de trinta dias para a desocupação voluntária.

A indispensabilidade da notificação se dá em face da locação estar vigendo por prazo indeterminado, evitando, assim, surpresas ao locatário, não obstante tal previsão constar apenas do artigo 46, e não do artigo 47.

O artigo 61 não defere ao locatário, nessa hipótese, a possibilidade de concordar com o pedido para não sucumbir e gozar do benefício de permanecer mais seis meses no imóvel.

Sendo assim, só lhe resta contestar o pedido na ação eventualmente proposta, arcando com os riscos decorrentes.

Tal posição, nada obstante, é divergente na doutrina.

Nada impede que, citado, o réu proponha a desocupação no prazo de seis meses com exoneração dos ônus sucumbenciais, cabendo ao juiz homologar o acordo se houver a concordância do locador.

Não se admite liminar (não se circunscreve às hipóteses do art. 59), e o prazo de desocupação, procedente a ação, será de 30 dias (art. 63), diferentemente da hipótese do artigo 46.

Sendo a locação verbal, a prova far-se-á por todos os meios em direito admitidos (testemunhas, recibos de pagamento etc.), podendo a parte, diante da dúvida, valer-se de ação declaratória incidental.

3.25.5.1. Modelo

Exmo(a). Sr(a). Dr(a). Juiz(a) de Direito da (...)

(...), por seus procuradores (documento 01), com escritório na (...), onde receberão intimações, vem, respeitosamente, perante Vossa Excelência, aforar, em face de (...), a competente

Ação de despejo,

o que faz com supedâneo no artigo 47, V, da Lei 8.245/1991, e pelas razões de fato e de direito que, a seguir, articuladamente, passa a aduzir:

A autora locou ao réu o imóvel residencial localizado na Rua (...).

O referido imóvel foi locado ao réu no dia (...), por contrato escrito, com prazo de 12 (doze) meses, que se encontra prorrogado por prazo indeterminado.

O aluguel ajustado entre as partes, atualmente, é equivalente a R$ (...) mensais.

Ocorre que, já tendo a locação mais de 5 (cinco) anos, e não convindo mais à locadora, ora autora, manter a locação, notificou o réu no último dia (...), para que desocupasse o imóvel no prazo de 30 (trinta) dias, que já decorreu sem que houvesse atendimento do aviso.

Assim, decorrido in albis o prazo para desocupação, não restou alternativa à autora senão ingressar com a presente ação.

Citação e do pedido

Isto posto, requer a autora:

a) seja o réu citado, por intermédio do Sr. oficial de justiça (ou por via postal, se autorizado no contrato), com os permissivos do artigo 172, § 2º, do Código de Processo Civil, para que, no prazo da lei, ofereça a defesa que tiver, sob pena de aplicar-lhe os efeitos da revelia;

b) a ciência da presente a eventuais ocupantes e sublocatários (art. 59, § 2º, da Lei 8.245/1991);

Ex positis, requer, ainda, digne-se Vossa Excelência de:

Julgar, ao final, procedente a ação, declarando extinta a relação ex locato, decretando o despejo, com a condenação do réu no pagamento de custas processuais e honorários de advogado.

Provas

Protesta por provar o alegado através de todos os meios de prova em direito admitidos, especialmente por documentos, oitiva de testemunhas oportunamente arroladas, além do depoimento pessoal do Réu, que desde já se requer, sob pena de confissão.

Valor da causa

Dá-se à causa o valor de R$ (...) (doze vezes o aluguel vigente).

Termos em que,

Pede deferimento.

Data

Advogado (OAB)

3.25.6. Ação de despejo nas locações para temporada (arts. 48 a 50 e 59, § 1º, III)

Art. 48. Considera-se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorram tão somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.

Parágrafo único. No caso de a locação envolver imóvel mobiliado, constará do contrato, obrigatoriamente, a descrição dos móveis e utensílios que o guarneçam, bem como o estado em que se encontram.

Art. 49. O locador poderá receber de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e encargos, bem como exigir qualquer das modalidades de garantia previstas no art. 37 para atender as demais obrigações do contrato.

Art. 50. Findo o prazo ajustado, se o locatário permanecer no imóvel sem oposição do locador por mais de trinta dias, presumir-se-á prorrogada a locação por tempo indeterminado, não mais sendo exigível o pagamento antecipado do aluguel e dos encargos.

Parágrafo único. Ocorrendo a prorrogação, o locador somente poderá denunciar o contrato após 30 (trinta) meses de seu início, ou nas hipóteses do art. 47.

A locação para temporada é aquela em que o motivo que enseja a locação sob a ótica do locatário é temporário, sendo que as hipóteses do art. 48 são exemplificativas.

O contrato deverá mencionar o motivo.

Nesse caso, expirado o prazo contratual, que não poderá exceder noventa dias e não admite prorrogação ou aditivo sob pena de descaracterizar a hipótese, disporá o locador de mais trinta dias para aforar a ação de despejo, que dispensa a notificação prévia.

Importante é que se a ação não for aforada tempestivamente, no prazo de trinta dias do término, a denúncia imotivada só será possível após trinta meses do início da locação, com notificação prévia concedendo trinta dias para a desocupação. Antes disso, será possível nas hipóteses do artigo 47 (entretanto, será denúncia motivada).

Não se aplica o artigo 61, ou seja, o benefício de concordar com a desocupação, concedidos seis meses para desocupação e isenção do pagamento das despesas de sucumbência na desocupação voluntária.

Aliás, o pedido de decretação do despejo poderá ser concedido liminarmente (art. 59, § 1º, III).

3.25.6.1. Modelo

Exmo(a). Sr(a). Dr(a). Juiz(a) de Direito da (...)

(...), por seus procuradores (documento 01), com escritório na (...), onde receberão intimações, vem, respeitosamente, perante Vossa Excelência, aforar, em face de (...), a competente

Ação de despejo com pedido liminar

o que faz com supedâneo nos artigos 48 e seguintes e 59, § 1º, da Lei 8.245/1991, e pelas razões de fato e de direito que, a seguir, articuladamente, passa a aduzir:

A autora locou ao réu, para temporada, com a finalidade de lazer, o imóvel residencial localizado na (...).

O referido imóvel foi locado no dia (...), por contrato escrito, com prazo de 90 (noventa) dias (documento 02), que se expirou no último dia (...).

O aluguel global ajustado, pago antecipadamente, foi de R$ (...).

Terminado o prazo contratual, o réu não desocupou o imóvel, isso apesar de telegramas enviados pela autora, que foram ignorados (documentos 03 e 04).

Tratando-se de locação para temporada, tendo sido proposta a ação no prazo de trinta dias, contados do fim do contrato, cabível a concessão de liminar para desocupação do imóvel em quinze dias, independentemente da audiência do réu, na forma do que dispõe o art. 59, § 1º, inciso III, da Lei 8.245/1991.

Citação e do pedido

Isto posto, requer a autora:

a) seja concedida desocupação liminar do imóvel, com prazo de 15 dias, independentemente da oitiva do réu, deferindo o depósito judicial, a título de caução, de 3 (três) aluguéis mensais, nos termos do § 1º, do art. 59, da Lei 8.245/1991;

b) seja o réu citado, por intermédio do sr. oficial de justiça, com os permissivos do artigo 172, § 2º, do Código de Processo Civil, para que, no prazo da lei, ofereça a defesa que tiver, sob pena de aplicar-lhe os efeitos da revelia, comunicando-lhe, inclusive, a liminar concedida, intimando-o do prazo de 15 dias para desocupação voluntária (Lei 8.245/1991, art. 65);¹³³

c) a ciência da presente a eventuais ocupantes e sublocatários (art. 59, § 2º, da Lei 8.245/1991);

Ex positis, requer, ainda, digne-se Vossa Excelência de:

Julgar, ao final, procedente a ação, declarando extinta a relação ex locato, confirmando a liminar, decretando em definitivo o despejo, com a condenação do réu no pagamento de custas processuais e honorários de advogado.

Provas

Protesta por provar o alegado através de todos os meios de prova em direito admitidos, especialmente por documentos, oitiva de testemunhas oportunamente arroladas, além do depoimento pessoal do réu, que desde já se requer, sob pena de confissão.

Valor da causa

Dá-se à causa, o valor de R$ (...) (doze vezes o aluguel vigente).

Termos em que,

Pede deferimento.

Data

Advogado (OAB)

3.25.7. Locações celebradas anteriormente à Lei 8.245/1991

Art. 78. As locações residenciais que tenham sido celebrados anteriormente à vigência desta Lei e que já vigorem ou venham a vigorar por prazo indeterminado, poderão ser denunciadas pelo locador, concedido o prazo de doze meses para a desocupação.

Parágrafo único. Na hipótese de ter havido revisão judicial ou amigável do aluguel, atingindo o preço do mercado, a denúncia somente poderá ser exercitada após vinte e quatro meses da data da revisão, se esta ocorreu nos doze meses anteriores à data da vigência desta Lei.

Há denúncia imotivada no caso do artigo 78, ou seja, nas locações residenciais celebradas anteriormente à vigência da Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991 (que entrou em vigor sessenta dias depois da sua publicação, o que se deu no dia 21.10.1991), e que vigorem por prazo indeterminado.

Note-se que se aplica o art. 78, ainda que tenham sido celebrados aditivos contratuais depois da Lei 8.245/1991, desde que mantido o pacto originário.

Nessa hipótese, a denúncia é imotivada, porquanto, como nas hipóteses anteriores, não se perquire a sinceridade ou necessidade do pedido.

Com efeito, diferencia-se da hipótese do art. 57 pelo fato da notificação premonitória, obrigatoriamente, conceder prazo de doze meses para a desocupação voluntária. No mais, nenhuma diferença há.

Não se aplicam os benefícios do artigo 61, da Lei 8.245/1991, por ausência de previsão legal e, tampouco, pelo mesmo motivo, se concede liminar por ausência de disposição a respeito no artigo 59, § 1º.

3.26. ABANDONO DO IMÓVEL NO CURSO DA AÇÃO (ART. 66)

Art. 66. Quando o imóvel for abandonado após ajuizada a ação, o locador poderá imitir-se na posse do imóvel.

Em alguns casos, após ser proposta a ação de despejo, o locatário-réu abandona o imóvel, isto é, demite-se da posse direta em virtude do abandono (Código Civil, art. 1.275, III).

Na verdade, o abandono tratado no art. 66, nada mais é que a renúncia da posse pelo possuidor, que demonstra, de sua atitude, a intenção de não mais exercê-la, perdendo o corpus e o animus.

É preciso verificar que a norma fala em abandono após a propositura da ação.¹³⁴

Então, se há o abandono antes da propositura da ação, o locador não teria interesse em propor ação de despejo, certo?

Errado.

O simples abandono não implica rompimento do vínculo, da relação ex locato.

Mister se faz que o locatário devolva ao locador a posse direta de que dispõe. Portanto, se as chaves não são restituídas, o locador deve providenciar, antes de recuperar a posse, a ação de despejo, mesmo ante o abandono, mormente em razão do art. 5º da Lei 8.245/1991.¹³⁵

Tribunal de Justiça de São Paulo. Apelação Sem Revisão 992080051188 (1161342000) – Relator: Paulo Ayrosa. Comarca: São Paulo. Órgão julgador: 31ª Câmara de Direito Privado. Data do julgamento: 04.11.2008. Data de registro: 12.11.2008. Locação – despejo cumulado com cobrança – abandono do imóvel – ato unilateral – vigência do contrato – imissão de posse – prosseguimento da ação de cobrança – necessidade de julgamento de mérito – recurso provido. O abandono a que alude o art. 66 da Lei 8.245/91 é ato unilateral do locatário, razão pela qual não recupera o locador a posse do imóvel, sendo necessário ser imitido em sua posse, por ato judicial. Resta disto que, se não mais é possível o despejo, necessário se faz apreciar a rescisão contratual a justificar a retomada da posse, assim como o pedido remanescente, que é o de cobrança, pelo que há de se aperfeiçoar a citação. Despejo cumulado com cobrança – possibilidade – existência de interesse processual. E possível a cumulação de pedidos, de despejo e cobrança de encargos da locação, não só em virtude da expressa faculdade legal, nos termos do art. 62, 1, da Lei n. 8.245/91, como porque, em que pese possuir o locador um título executivo extrajudicial, nada obsta que promova ação de cobrança, pela qual obterá um titulo de maior força que aquele outro.

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Despejo – abandono do imóvel – extinção do processo – impossibilidade – interesse na apreciação do mérito persistente. A ação de despejo não se presta apenas para obter a desocupação do imóvel locado. Constitui-se meio processual para obter o pronunciamento judicial de extinção da relação locatícia, e, em consequência, obrigar o inquilino a desocupar o bem a ele locado (Apel. nº 174.571, 7ª Câm., rel. Juiz Boris Kauffmann, j. em 24.10.1984, in JTA (RT) 96/238. No mesmo sentido: JTA (Lex) 35/354, 59/336, Apel. nº 195.233, 3ª Câm., rel. Juiz Corrêa Vianna, j. em 16.09.86; Apel. nº 196.130, 2ª Câm., rel. Juiz Debatin Cardoso, j. em 24.09.1986; Apel. c/ rev. nº 423.836, 3ª Câm., rel. Juiz João Saletti, j. em 07.02.1995).

Ocorrendo o abandono no curso de apelação, o recurso não é conhecido, havendo aceitação tácita da sentença.¹³⁶

Na prática alguns locadores retomam o imóvel sem ir a juízo. Entretanto correm o risco de sofrer ação de indenização por abuso de direito e exercício de autotutela.

Portanto, resumidamente, em qualquer hipótese de abandono, antes ou durante a ação de despejo, observar-se-á:

a) reconhecimento da procedência do pedido e extinção do processo com julgamento de mérito;

b) declaração de extinção da relação ex locato, com a condenação do réu no pagamento dos aluguéis (se se tratar de ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança – Código de Processo Civil, art. 269, II).

Abandonado o imóvel antes da citação, por evidente, exigir-se-á essa providência, mesmo por edital, sem o que não há falar-se em prosseguimento da ação.

3.26.1. Modelo de petição requerendo imissão na posse

Exmo. Sr. Dr. Juiz de Direito da (...)-SP

Processo nº (...)

(...), nos autos da ação de despejo que move em face de (...), vem, respeitosamente, perante Vossa Excelência, por seu advogado, expor e requerer o quanto segue:

A autora ingressou com a presente ação em (...), tendo sido efetuada a citação em (...).

Ocorre que, no dia (...) passado, foram abandonadas na portaria do prédio do escritório dos patronos da autora as chaves do imóvel objeto da locação acompanhadas de bilhete do réu (documento 01).

Entrementes, pela necessidade de se constatar a desocupação, as chaves foram encaminhadas para a portaria do prédio, localizado na (...), aos cuidados do Sr. zelador do prédio e a disposição desse Juízo (documento 03).

O referido zelador afirmou que houve movimentação indicativa de retirada de móveis do apartamento.

Em virtude do abandono das chaves pelo réu, face ao que está disposto nos artigos 66 da Lei 8.245/1991, e 269, inciso II, do Código de Processo Civil, está patente o reconhecimento da procedência do pedido da exordial, autorizada a imissão na posse.

Isto posto, requer a autora digne-se Vossa Excelência de:

a) ordenar a expedição de mandado de constatação e imissão na posse do imóvel, com cláusula de arrombamento e requisição de força, o que se requer seja efetuado por intermédio do sr. oficial de justiça;

b) extinguir o processo com julgamento do mérito, declarando extinta a relação ex locato, com fundamento no artigo 269, II, do Código de Processo Civil, condenando o réu em custas e honorários de advogado.

Termos em que,

pede deferimento.

Data

Advogado (OAB)

Exmo. Sr. Dr. Juiz de Direito da (...)

Processo nº (...)

(...), nos autos da ação de despejo que move em face de (...), vem, respeitosamente, perante Vossa Excelência, por seu advogado, expor e requerer o quanto segue:

A autora foi imitida na posse do imóvel objeto do contrato de locação, acorde com o auto de imissão de fls., em virtude do abandono do réu.

Sendo assim, requer o prosseguimento do feito, prolatando-se sentença de mérito, pelo acolhimento da pretensão autoral, declarando extinta a relação ex locato, na forma dos arts. 269, II, e 330, I, do Código de Processo Civil.

Requer, ainda, a condenação do réu ao pagamento das custas, inclusive relativas à imissão na posse, e dos honorários do advogado do autor.

Termos em que,

Pede deferimento.

Data

Advogado (OAB)

3.27. RESPOSTA DO RÉU E RECONVENÇÃO

3.27.1. Contestação com modelo referente à prescrição da pretensão da cobrança dos aluguéis e encargos

A contestação, ordinariamente, deve ser apresentada no prazo de quinze dias. Entretanto, em alguns casos legais, esse prazo será dilatado (Código de Processo Civil, arts. 188 e 191; Lei 1.060/1950, art. 5º, § 5º).

O prazo se inicia com a juntada, nos autos:

a) do mandado de citação cumprido;

b) do comprovante de entrega da citação pelo correio;

c) no prazo determinado no edital, quando este for o meio de citação.¹³⁷

Lembre-se, só para exemplificar, que a contestação é o meio apropriado para alegar cobrança de valores indevidos na ação de despejo por falta de pagamento. Nessa eventualidade o réu não purga a mora, contesta e efetua o depósito do valor que entende devido, correndo o risco de ver o seu despejo se não tiver razão.

Na ação de despejo por descumprimento de mútuo acordo, não cabe alegar vício de vontade (erro, dolo coação) na contestação.

É que os vícios decorrentes do art. 171 do Código Civil tornam o contrato meramente anulável (agente relativamente incapaz, erro, dolo, coação, estado de perigo e lesão).

Assim, para o seu reconhecimento, mister se faz ação declaratória de nulidade de ato jurídico, não sendo suficiente a simples alegação em contestação. Admissível, porém em reconvenção.¹³⁸

Excelentíssimo Senhor Doutor Juiz de Direito da (...)

Processo nº (...)

(...), já qualificado na ação de despejo que lhe move (...), vem, respeitosamente, perante Vossa Excelência, por seus advogados e procuradores (documento 01), tempestivamente, apresentar a sua

Contestação,

o que faz com supedâneo nos argumentos a seguir aduzidos:

A autora aforou em face do réu uma ação de despejo por falta de pagamento de aluguéis e encargos, em razão de contrato de locação do imóvel localizado na (...).

Preliminarmente

Conexão (Código de Processo Civil; arts. 106, 112, 301)

Ocorre que o réu aforou, em face da autora, uma ação de consignação de parte dos mesmos aluguéis e encargos desta ação (documento 02), que corre perante o Juízo de Direito da (...). (Processo nº ...)

Verifica-se que a distribuição daquela ação se deu no dia (...), tendo o réu sido citado no dia (...) do mesmo ano (documento 03).

Entretanto, a presente ação de despejo somente foi distribuída no dia (...).

Acorde com os mandamentos insculpidos nos artigos 219 e 263 do Código de Processo Civil, a partir da distribuição daquela ação consignatória, em (...), todos os efeitos do art. 219 passaram a ser verificados, vez que houve citação válida em (...).

As ações são conexas e, diante do risco de decisões contraditórias, mister se faz a reunião, ficando prevento o Juízo da (...), cuja ação foi distribuída em primeiro lugar.

Mérito

Da inicial é possível constatar que a autora cumulou a ação de despejo com a cobrança de aluguéis e acessórios nos termos do art. 62, I, da Lei 8.245/1991.

Entrementes, a cobrança dos aluguéis vencidos há mais de três anos é ilegal, conforme, inclusive, atesta remansosa jurisprudência:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Apelação 992080249549 (1175276500) – Relator(a): Antonio Rigolin – Comarca: São Paulo – Órgão julgador: 31ª Câmara de Direito Privado – Data do julgamento: 18.05.2010 – Data de registro: 25.05.2010 – recurso. Apelação. Preparo. Comprovação do recolhimento equivocado, com indicação errônea do código da receita. Simples situação de erro material, não justificadora da deserção preliminar repelida. Recurso conhecido. Embora seja inegável a ocorrência do recolhimento das despesas de porte de remessa e retorno, porque anotado código diverso na guia respectiva, trata-se apenas de situação de evidente erro material, sem configurar má-fé, o que determina o aproveitamento do ato e o conhecimento do recurso. Locação. Encargo locatício. IPTU. Cobrança. Prescrição. Incidência do mesmo prazo para cobrança do aluguel. Contagem que se abre a partir de cada vencimento, quando se torna exigível a respectiva prestação. Superveniência da nova lei, a determinar nova contagem do prazo menor, a partir de sua vigência. Ausência de interrupção posterior. Prescrição operada. Extinção do processo determinada. Recurso provido. 1. Os encargos locatícios, por constituírem obrigação acessória, estão sujeitos ao mesmo prazo de prescrição para cobrança dos aluguéis, cuja contagem se inicia no momento em que se torna exigível a respectiva obrigação. 2. Com a entrada em vigor do novo Código Civil, o prazo prescricional se reduziu para três anos, que então passou a ser computado, a partir da vigência da nova lei (artigo 2 028). 3. Não sendo possível incidir nova causa de interrupção, esse prazo se esgotou antes do ajuizamento da ação de cobrança, operando-se a prescrição, que se impõe reconhecer.

Pedido

Pelo exposto, requer o autor seja acolhida a preliminar de conexão, determinando a remessa dos autos ao Juízo da 2ª Vara Cível, por onde tramita a ação consignatória, em razão da prevenção e, no mérito, seja a presente ação julgada improcedente, quer em virtude da cobrança de aluguéis prescritos, quer em razão da consignatória aforada, condenada a autora nas custas, despesas e verba honorária, cumpridas as necessárias formalidades legais.

Requer-se a intimação da autora, na pessoa de seu advogado, para se manifestar, num decêndio, a respeito da preliminar e do mérito (Código de Processo Civil, arts. 326 e 327).

Provas

Protesta por provar o alegado por todos os meios em direito admitidos, especialmente pela produção de prova documental, testemunhal, pericial e inspeção judicial e depoimento pessoal do autor e demais meios probantes.

Termos em que,

pede deferimento.

Data

Advogado (OAB)

3.27.2. Reconvenção¹³⁹

Exmo. Sr. Dr. Juiz de Direito da (...)

Processo nº (...)

(...), já qualificado na ação de despejo que lhe move (...), vem, respeitosamente, perante Vossa Excelência, aforar a competente

Reconvenção

o que faz com supedâneo no art. 315 do Código de Processo Civil e nos argumentos fáticos e jurídicos que, a seguir, passa a aduzir.

Fatos

A autora reconvinda propôs, em face do réu reconvinte, ação de despejo com fundamento no art. 46 da Lei 8.245/1991, para retomada de imóvel residencial.

Ocorre que, há cerca de 3 (três) meses, em virtude das fortes chuvas que desabaram sobre a cidade, conforme provam as inclusas reportagens em jornal de grande circulação (documento 01), parte do telhado do imóvel locado foi danificado.

Procurada para que repusesse o imóvel em condições de uso, a autora reconvinda recusou-se a fazê-lo, não restando, assim, ao réu reconvinte, outra alternativa senão providenciar o conserto do telhado, conforme faz prova os inclusos orçamentos (documento 02) e recibos de pagamento da empresa contratada para o reparo, cujo total importa em R$ (...).

Convém sublinhar que o contrato entre as partes não estabeleceu, em qualquer de suas cláusulas, a desoneração do locador no pagamento de benfeitorias necessárias introduzidas no imóvel (documento 03).

Portanto, o réu reconvinte faz jus ao ressarcimento do valor de R$ (...) referente às benfeitorias necessárias que realizou, fazendo-se mister o acolhimento deste pedido.

Direito

O procedimento de reconvenção rege-se pelos artigos 315 a 318 do Código de Processo Civil pátrio.

Preceitua o artigo 35 da Lei 8.245/1991:

Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.

Pedido

Ex positis, requer digne-se Vossa Excelência de condenar o autor reconvindo no pagamento da quantia de R$ (...), acrescida de juros e correção monetária desde o desembolso, além de custas e honorários advocatícios que Vossa Excelência houver por bem arbitrar.

Protesta o réu reconvinte, desde já, pelo direito de retenção do imóvel despejando, nos termos do art. 35 da Lei 8.245/1991, até que se verifique o integral pagamento.

Intimação

Requer seja intimado o autor reconvindo, na pessoa do seu procurador, nos termos do artigo 316 do Código de Processo Civil, para, querendo, contestar a vertente demanda, sob pena de aplicar-lhe os efeitos da revelia.

Provas

Protesta por provar o alegado através de todos os meios de prova em direito admitidos, especialmente por documentos, perícia usual, oitiva de testemunhas oportunamente arroladas, além do depoimento pessoal do reconvindo, que desde já se requer, sob pena de confissão.

Valor da causa

Dá-se a causa, o valor de R$ (...).¹⁴⁰

Termos em que,

pede deferimento.

Data

Advogado (OAB)

3.28. RECONHECIMENTO DA PROCEDÊNCIA DO PEDIDO (ART. 61)

Art. 61. Nas ações fundadas no § 2º do art. 46 e nos incisos III e IV do art. 47, se o locatário, no prazo da contestação, manifestar sua concordância com a desocupação do imóvel, o juiz acolherá o pedido fixando prazo de seis meses para a desocupação, contados da citação, impondo ao vencido a responsabilidade pelas custas e honorários advocatícios de vinte por cento sobre o valor dado à causa. Se a desocupação ocorrer dentro do prazo fixado, o réu ficará isento dessa responsabilidade; caso contrário, será expedido mandado de despejo.

Em algumas hipóteses enumeradas no art. 61, o locatário poderá, no prazo da contestação (normalmente de 15 dias), concordar com a procedência do pedido requerendo prazo de seis meses para desocupação.

Quais são essas hipóteses?

Vamos enumerá-las para melhor compreensão:

a) Locação residencial, celebrada por escrito e prazo mínimo de trinta meses, prorrogada por prazo indeterminado (o que ocorre após trinta dias do fim do prazo contratual).

b) Locação residencial, celebrada verbalmente, ou por escrito e prazo inferior a trinta meses, nas seguintes hipóteses:

b.1) Pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;

b.2) Pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo poder público, que aumentem e a área construída em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinquenta por cento.

Para muitos, é difícil entender os motivos que levaram o legislador a:

a) Incluir o despejo com fundamento no contrato prorrogado por prazo indeterminado, na hipótese de locação residencial, firmada por escrito, por prazo superior a trinta meses (§ 2º do art. 46, ação proposta após trinta dias do fim do prazo contratual).

b) Excluir a hipótese da mesma ação, com fundamento no mesmo contrato, que não se prorrogou por prazo indeterminado (art. 46, caput, ação proposta em até trinta dias do fim do prazo contratual).

A única explicação, que justifica a diversidade de tratamentos, é o natural relaxamento do locatário que vê o seu contrato prorrogado por prazo indeterminado ante a inércia do locador.¹⁴¹

Estão excluídas da possibilidade, também, as hipóteses de locação não residencial que, legalmente, são excluídas e não permitem a aplicação do art. 61.

Portanto, presentes os requisitos: a) Reconhecimento da procedência do pedido no prazo da resposta; e, b) Ocorrência das hipóteses legais; o juiz extinguirá o processo com julgamento de mérito (Código de Processo Civil, art. 269, II) e condenará o locatário em custas e honorários de vinte por cento sobre o valor da causa.

Desocupando o imóvel no prazo a que se obriga legalmente (até seis meses, contados da data da citação, independentemente de notificação), o réu estará isento do pagamento dessas verbas.

Não há liberdade para o juiz e, tampouco, possibilidade de aumentar ou diminuir o prazo para desocupação.

Ocorrendo os pressupostos, a sentença é obrigatória, observando os exatos termos do art. 61.

Portanto, o não pagamento dos ônus sucumbenciais fica subordinado à condição suspensiva, ou seja, se o réu desocupar o imóvel no prazo de seis meses.

Não desocupando, além das custas e honorários, sujeita-se ao despejo, independentemente de intimação, mediante requerimento do autor.¹⁴²

O réu poderá se arrepender. Nesse caso, as consequências serão diferentes, de acordo com o momento da retratação:

a) Antes da sentença: possível, sujeitando-se o réu ao prazo porventura existente para contestar.

b) Depois da sentença: só mediante apelação, cujo provimento é remoto.

Por fim, surge interessante questão: poderia o locatário réu utilizar a faculdade legal sem a interferência de advogado?

Nada obstante opiniões em sentido contrário, pensamos que não existe essa possibilidade.

A primeira razão – e mais que suficiente – emana da lei (Lei 8.906/1994, art. 1º, I; Código de Processo Civil, art. 36; e Constituição Federal, art. 133).

Só advogado pode aferir a melhor opção entre as que são legalmente possíveis ao locatário-réu.

E se for mais interessante contestar? Pode, por exemplo, haver benfeitorias ou acessões indenizáveis, e o réu terá que reconvir.

Nem se diga que a liminar concedida na ADIN nº 1.127-8/60, que excluiu a aplicação do inciso I do art. 1º da Lei 8.906/1994 em relação à Justiça de Paz, Justiça do Trabalho e Juizados Especiais Cíveis, impediria a conclusão.

O caso ora tratado – ação de despejo pelo procedimento comum, rito ordinário, combinado com a Lei 8.245/1991 – não está abrangido pela eficácia da indigitada liminar.

3.28.1. Modelo

Exmo. Sr. Dr. Juiz de Direito da (...)

Processo nº (...)

(...), já qualificado na ação de despejo que lhe move (...), vem, respeitosamente, perante Vossa Excelência, com supedâneo no que dispõe o art. 61 da Lei 8.245/1991, expor e requerer o quanto segue:

O réu, no prazo da contestação, vem manifestar concordância com a desocupação do imóvel, não pretendendo resistir ao pedido.

Sendo assim, requer digne-se Vossa Excelência de lhe conceder o prazo legal de 6 (seis) meses, a contar da citação, para a devolução das chaves, ficando exonerado do pagamento dos ônus sucumbenciais.

Termos em que,

pede deferimento.

Data

Advogado (OAB)

3.29. FLUXOGRAMA

_______________

¹     O fideicomisso (CC, art. 1.733), nada mais é que uma disposição complexa por meio da qual o testador institui alguém, por certo tempo ou condição, ou até sua morte, seu herdeiro ou legatário, o qual recebe bens em propriedade resolúvel, denominado fiduciário, para que, com o implemento da condição, advento do termo ou de sua morte, passe os bens a um outro nomeado, o fideicomissário (Silvio de Salvo Venosa, Direito das sucessões. São Paulo: Atlas, 1991, p. 174.

²     Vide, entretanto, o benefício conferido pelo § 3º do art. 63.

³     Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Locação – vaga de garagem – caráter independente – Lei nº 8.245/1991 afastada (artigo 1º, parágrafo único, item 2) – aplicação das normas do Código Civil. A locação de uma vaga de garagem, sem relação com a unidade residencial ou comercial existente no edifício, está, conforme dicção da Lei nº 8.245/1991, excluída do seu alcance, aplicando-se as normas do Código Civil (Apel. c/ rev. nº 414.871, 9ª Câm., rel. Juiz Claret de Almeida, j. em 26.10.1994, in JTA (Lex) 154/211. Referências: Carlyle Popp, “Comentários à Nova Lei do Inquilinato”, 2ª ed., Juruá Editora, p. 26; Silvio de Salvo Venosa, “Nova Lei do Inquilinato Comentada”, Atlas, 1992, p. 26; Sylvio Capanema de Souza, “A Nova Lei do Inquilinato Comentada”, 4ª ed., Forense, p. 14).

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Consignação em pagamento – aluguel – vaga de garagem – parte integrante da locação do imóvel – unidade não autônoma – admissibilidade inaplicabilidade do artigo 1º, alínea “a”, item 2 da Lei nº 8.245/1991. A vaga em garagem pertencente ao mesmo locador do imóvel, por não se tratar de vaga autônoma, a teor da Lei nº 8.245/1991, não se aplica na espécie, o Código Civil Brasileiro (Apel. c/ rev. nº 493.388, 12ª Câm., rel. Juiz Gama Pellegrini, j. em 16.10.1997. Referências: RT 584/163, 629/186, JTA (Lex) 154/211. Gildo dos Santos, Locação e Despejo, Comentários à Lei nº 8.245/1991, 2ª ed., Ed. Revista dos Tribunais, p. 17).

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Locação – vaga em garagem – prazo indeterminado – notificação premonitória – necessidade – aplicação do art. 1.209 do Código Civil. Se o contrato locatício é elaborado sem determinação de prazo, incide a norma do art. 1.188 do C.C., e só poderá ser rompido mediante notificação consoante o art. 1.209 do mesmo estatuto (Apel. nº 196.364, 7ª Câm., rel. Juiz Guerrieri Rezende, j. em 23.09.1986, in JTA (RT) 105/296).

Não há prazo no novo Código Civil, de tal sorte que após o término está o Locador autorizado a ingressar com a ação de reintegração de posse, exceto se não se manifestar, hipótese que se considerará prorrogada a locação por prazo indeterminado:

Art. 573. A locação por tempo determinado cessa de pleno direito findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

Art. 574. Se, findo o prazo, o locatário continuar na posse da coisa alugada, sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação pelo mesmo aluguel, mas sem prazo determinado.

Art. 575. Se, notificado o locatário, não restituir a coisa, pagará, enquanto a tiver em seu poder, o aluguel que o locador arbitrar, e responderá pelo dano que ela venha a sofrer, embora proveniente de caso fortuito. Parágrafo único. Se o aluguel arbitrado for manifestamente excessivo, poderá o juiz reduzi-lo, mas tendo sempre em conta o seu caráter de penalidade.

⁴     De acordo com Sylvio Capanema de Souza: Da ação de despejo. Rio de Janeiro: Forense, 1994, p. 206.

⁵     Súmula 24 do Tribunal de Justiça de São Paulo: A locação verbal presume-se por tempo indeterminado.

⁶     É evidente, como vimos, que em alguns casos, para denúncia da locação, como condição de procedibilidade da ação de despejo, mister se faz a notificação.

⁷     Sylvio Capanema de Souza, Da ação de despejo. Rio de Janeiro: Forense, 1994.

⁸     Comentários á lei do inquilinato. São Paulo: Saraiva, 1997, p. 161.

⁹     O prazo será de trinta dias, nos casos enumerados nos artigos 46, § 2º, e 57. Será, entretanto, de doze meses no caso do art. 78, e de noventa dias no caso do art. 8º, § 2º.

¹⁰     JTASP 118/370; RT 698/129.

¹¹     JTACSP 115/214.

¹²     Nessa hipótese há controvérsias, recomendando-se, ad cautelam, a notificação com prazo de trinta dias para desocupação.

¹³     Baseados em Sylvio Capanema de Souza, Da ação de despejo. Rio de Janeiro: Forense, 1994.

¹⁴     O fideicomisso (Código Civil, art. 1.951), nada mais é que uma disposição complexa por meio da qual o testador institui alguém, por certo tempo ou condição, ou até sua morte, seu herdeiro ou legatário, o qual recebe bens em propriedade resolúvel, denominado fiduciário, para que, com o implemento da condição, advento do termo ou de sua morte, passe os bens a um outro nomeado, o fideicomissário (Silvio de Salvo Venosa, Direito das sucessões. São Paulo: Atlas, 1991, p. 174).

¹⁵     Francisco Carlos Rocha de Barros, Comentários à lei do inquilinato. São Paulo: Saraiva, 1997, p. 384.

¹⁶     Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Execução – aluguéis e encargos – contrato assinado por menor, com 18 (dezoito) anos – emancipação declarada (artigo 155 do Código Civil) [atual art. 180] – cumprimento da obrigação – admissibilidade. O menor, com 18 (dezoito) anos, não pode se eximir das obrigações locatícias se, ao assinar o contrato, se declarou emancipado (artigo 155 do Código Civil) (Apel. c/ Rev. nº 522.479, 2ª Câm., rel. Juiz Norival Oliva, j. em 28.08.1998).

¹⁷     Art. 1.689. O pai e a mãe, enquanto no exercício do poder familiar:

I – são usufrutuários dos bens dos filhos;

II – têm a administração dos bens dos filhos menores sob sua autoridade.

¹⁸     Não deixa de ser irônica essa situação: o prédio está pondo em risco a vida dos seus ocupantes. O Poder Público determinou obras urgentes que não podem ser executadas com a permanência do locatário, mas o locador, porque ainda não teve regularizado seu título, não pode mover a ação de despejo. Diante desse desafio o juiz deverá buscar solução inteligente para contornar a exigência da lei. Aliás, é de se estranhar que para esse tipo de ação a lei não tenha permitido a concessão de liminar para desocupação (art. 59, § 1º). (Francisco Carlos Rocha de Barros, Comentários à lei do inquilinato. São Paulo: Saraiva, 1997, p. 30). No mesmo sentido, Sylvio Capanema de Souza: Seria o caso de perguntar: não sendo o locador proprietário, nem estando seu compromisso de compra e venda registrado, deixariam as obras de ser urgentes e necessárias, e, o que é pior, seria conveniente colocar em risco a saúde e a segurança dos ocupantes e terceiros? (Da ação de despejo. Rio de Janeiro: Forense, 1994, p. 216). Nesses casos, portanto, mister se faz admitir a ação, mesmo sem a prova exigida pelo art. 60.

¹⁹     Essas hipóteses são: a) morte do locatário sem deixar sucessores; b) resilição bilateral do contrato; e, c) permanência de sublocatário após finda a locação.

²⁰     Francisco Carlos Rocha de Barros, Comentários à lei do inquilinato. São Paulo: Saraiva, 1997, p. 379.

²¹     Em sentido contrário: Sylvio Capanema de Souza, Da ação de despejo. Rio de Janeiro: Forense, 1994, p. 122.

²²     Em sentido contrário:

TJSP. Agravo de Instrumento 990092304674 – Relator(a): Clóvis Castelo – Comarca: Sorocaba – Órgão julgador: 35ª Câmara de Direito Privado – Data do julgamento: 26.10.2009 – Data de registro: 16.11.2009. Tutela antecipada. Despejo por falta de pagamento c.c. Cobrança. Locação de imóveis – mora confessada – inexistência de pedido de purga da mora – caráter procrastinatório da defesa – risco de ampliação do dano patrimonial. Antecipação dos efeitos da decisão final – admissibilidade. Recurso desprovido. O inadimplemento confessado, a falta de qualquer reclamo durante a relação locatícia quanto às condições de habitabilidade do imóvel, associada à existência de cláusula contratual afirmando que o bem fora entregue com pintura nova e em perfeitas condições de uso, configuram provas inequívocas dos fatos constitutivos do direito alegado pelo autor, e evidenciam o caráter procrastinatório da defesa. O longo lapso temporal da mora confere urgência à tutela pleiteada, já que a continuidade da relação locatícia, no caso, só fará implementar o dano patrimonial experimentado pelo locador (CPC, art. 273, I e II).

²³     Sílvio de Salvo Venosa. Lei do Inquilinato comentada – Doutrina e prática, p. 280.

²⁴     Nesse sentido: Francisco Carlos Rocha de Barros, ob. cit., p. 62.

²⁵     Estes, desde que impostos por cláusula contratual, posto que: “Art. 22. O locador é obrigado a: (...) VIII – pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato; (...)”.

²⁶     Francisco Carlos Rocha de Barros, Comentários à Lei do Inquilinato, São Paulo: Saraiva, 1997, p. 600.

²⁷     “Art. 23. O locatário é obrigado a:(...) III – restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal; (...)”.

²⁸     “Art. 56. Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. Parágrafo único. Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de 30 (trinta) dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado”.

²⁹     “Art. 57. O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário 30 (trinta) dias para a desocupação”.

³⁰     Citando outra obra de nossa autoria, mencionou o Ilustre Desembargador Manoel Justino Bezerra Filho: “A propósito, Luiz Antônio Scavone Júnior, nos comentários sobre o inciso VIII do § 1º do art. 59 da referida, a respeito dos contratos de locação não residencial por prazo indeterminado, diz que “quando o locador decidir pela retomada, terá que notificar o locatário, concedendo a ele o prazo de trinta dias para desocupação voluntária antes de propor a ação de despejo (art. 57). (‘Comentários às alterações da Lei do Inquilinato – Lei 12.112, de 09.12.2009’, Editora RT, p. 79/80)” (TJSP – Agravo de Instrumento/Locação de Imóvel 990103337891 – Santa Bárbara D’Oeste – 35ª Câmara de Direito Privado – Data do julgamento: 16.08.2010 – Data de registro: 25.08.2010).

³¹     Em igual sentido: TJSP - Agravo de Instrumento 990.10.139624-6 - Relatora: Silvia Rocha Gouvêa - Comarca: Itapevi -Órgão julgador: 27ª Câmara de Direito Privado-Data do julgamento: 17/08/2010 - Data de registro: 27/08/2010.

Ainda, a seguinte decisão: “TJSP – Agravo n. 990.10.348525-4 - São Paulo - Foro Reg. Lapa – 4ª Vara Cível – Julg: 04/10/2010 - Ação de despejo fundada no término do contrato - Locação não residencial - Ação ajuizada nos trinta dias subsequentes do termo do prazo contratual - Oferecimento de caução - Presença dos requisitos do art. 59, § 1°, VIII da Lei 8.245/97 - Recurso provido.”

³²     Francisco Carlos Rocha de Barros, Comentários à lei do inquilinato. São Paulo: Saraiva, 1997, pp. 378-379.

Entretanto, a irreversibilidade nem sempre é medida pela possibilidade de recomposição in natura.

³³     Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Tutela antecipada – despejo – prova inequívoca do risco iminente – necessidade. A antecipação dos efeitos da tutela, conquanto admissível, em tese, nas ações de despejo, reclama prova inequívoca do risco iminente, sobretudo em face da possibilidade de sua aplicação apenas em casos excepcionais (AI nº 531.523, 6ª Câm., rel. Juiz Paulo Hungria, j. em 29.07.1998. Referência: Cândido Rangel Dinamarco, A Reforma do Código de Processo Civil, 2ª ed., Malheiros, p. 143).

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Tutela antecipatória – despejo – infração contratual – documentos comprobatórios da alegação – existência – admissibilidade. A tutela antecipatória pode ser deferida em ação de despejo por infração contratual – onde o autor juntou documentos demonstrando a verossimilhança da alegação – na medida em que se buscou a antecipação do próprio direito pretendido e não mera viabilidade do provimento almejado, o que é viável em todas as ações de conhecimento (AI nº 499.435, 1ª Câm., rel. Juiz Souza Aranha, j. em 28.07.1997. Referências: Max Hirschberg, La sentença errônea en el Processo Penal, trad. de Tomas A. Banz, Buenos Aires: EJEA, 1969, pp. 126 e ss. Cândido Rangel Dinamarco, A Reforma do Código de Processo Civil, 2ª ed, São Paulo: Malheiros, 1995, p. 143).

³⁴     Neste caso, ainda que houvesse caução, o que impede a liminar no despejo por falta de pagamento, o relator considerou “veemente indício de fraude no uso de documentos falsos para celebração do contrato, que, certamente, vem beneficiando o locatário; depois, a deliberada falta de pagamento dos aluguéis por ele, que também se escondeu para não receber citação pessoal, e ainda permanece no imóvel com sua família há mais de um ano após o ajuizamento da ação. Essa fraude já é conhecida da polícia civil de São Paulo, não se tratando de caso único ou de pouca ocorrência, mas resultado de atuação de criminosos que agem reiteradamente com formação de quadrilha. Considero que a hipótese, para efeito da tutela antecipada, equipara-se à falta de caução, com aplicação do preceito do art. 273 do CPC, combinado com o art. 59, § 1º e seu inciso IX, e § 3º, da Lei de Locações.”

³⁵     Luiz Fux, Tutela antecipada e locações. Rio de Janeiro: Destaque, 1996, pp. 134-136.

³⁶     “Art. 65. Findo o prazo assinado para a desocupação, contado da data da notificação, será efetuado o despejo, se necessário com emprego de força, inclusive arrombamento”.

³⁷     Embora a hipótese seja remota, admitimos que a intimação seja feita, também em cartório, contando-se o prazo para desocupação voluntária da data em que se efetivou. Não se descarta, excepcionalmente, por analogia, a intimação por edital, nos termos dos arts. 231 a 233 do Código de Processo Civil. Nesse sentido, TJSP, AgIn 1097988400, 26.ª Câm. Dir. Priv., 3.º Grupo, j. 16.04.1997, rel. Des. Felipe Ferreira: Agravo de instrumento. Locação de imóveis. Despejo. Execução. Se o réu se encontra em local incerto e não sabido, perfeitamente cabível a notificação para despejo voluntário por edital. Decisão mantida. Recurso improvido.

TJSP. Ap. s/ rev. 680086600, Cabreúva, 5.ª Câm. do 3.º Grupo, j. 20.10.2004, rel. Des. Pereira Calças: Locação de Imóveis. Despejo. Validade da notificação judicial feita por edital. Inexistência de nulidade. Caracterizada a litigância de má-fé, eis que o requerido alterou intencionalmente a verdade dos fatos. Determinada a expedição de ofício ao Ministério Público para as devidas providências. Recurso improvido.

³⁸     Ora, ora ora... se a obra é urgente, como aguardar um ano após a intimação da sentença!? Com a pletora de feitos que assoberba o Poder Judiciário, esse prazo é cediçamente superior a dois anos!

³⁹     Waldir de Arruda Miranda Carneiro, Anotações à lei do inquilinato. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2000, p. 495.

⁴⁰     Execução do despejo enquanto pendente recurso com efeito meramente devolutivo.

⁴¹     Caso a sentença não logre fixar o valor da caução, o autor deverá interpor recurso de embargos de declaração para que seja suprida a omissão.

⁴²     Caso a sentença não tenha fixado o valor da caução, mister se faz embargos de declaração para que a omissão seja suprida.

⁴³     Havendo concordância do réu com o pedido nos casos taxativamente permitidos (§ 2º do art. 46 e incisos III e IV do art. 47).

⁴⁴     A sentença transitou em julgado, não pendendo mais recurso.

⁴⁵     Código de Processo Civil, art. 238.

⁴⁶     Francisco Carlos Rocha de Barros, Comentários à Lei do Inquilinato. São Paulo: Saraiva, 1997, p. 475.

⁴⁷     Tercílio Pietroski, “Momento de se arguir embargos de benfeitorias nas ações executivas lato sensu”, RT 648/55.

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Despejo – execução – embargos de retenção por benfeitorias – descabimento. Inadmissível o cabimento de embargos de retenção na ação de despejo (Apel. c/ Rev. nº 384.402, 8ª Câm., rel. Juiz Cintra Pereira, j. em 05.05.1994. No mesmo sentido: Apel. c/ Rev. nº 388.006, 4ª Câm., rel. Juiz Carlos Stroppa, j. em 16.08.1994).

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Despejo – retenção por benfeitorias (artigo 35, da Lei 8.245/1991) – discussão na fase de conhecimento – necessidade. Em ação de despejo não cabem embargos à execução de sentença e o direito de retenção deve ser pleiteado no processo de conhecimento, não em execução (Apel. s/ Rev. nº 476.644, 7ª Câm., rel. Juiz Luiz Henrique, j. em 13.05.1997. No mesmo sentido: Apel. c/ Rev. nº 413.837, 9ª Câm., rel. Juiz Eros Piceli, j. em 21.09.1994).

Tribunal de Alçada Cível do Rio de Janeiro. Apelação nº 69.186, 4ª Câmara, unânime, Juiz: Renato Maneschy. Retenção por benfeitorias. Como modalidade especial de embargos à execução fundada em sentença, os embargos de retenção só cabem quando há processo de execução. Sendo a ação possessória executiva, como a de despejo, de cognição contemporânea a execução, pois a sentença mesma manda executar o vencido, não comporta ela processo de execução, e, consequentemente, embargos a tal execução.

⁴⁸     José da Silva Pacheco, Tratado das locações, ações de despejo e outras. São Paulo: Revista dos Tribunais, 1998, p. 611.

⁴⁹     Despejo decorrente de contrato de locação de imóvel residencial, por escrito, com prazo mínimo de trinta meses, prorrogado por prazo indeterminado (art. 46); nos contratos de locação celebrados verbalmente, ou por escrito com prazo inferior a trinta meses, quando o imóvel for pedido para uso próprio, de cônjuge ou companheiro, ou de ascendente ou descendente; e, ainda, para demolição e edificação ou obras que aumentem a área em 20% ou hotel/pensão, desde que haja aumento de área em 50% (arts. 47, II e III).

⁵⁰     Th eotonio Negrão, Código de Processo Civil. São Paulo: Saraiva, 1997, nota 15 ao art. 59 da Lei 8.245/1991.

⁵¹     No mesmo sentido: Tribunal de Justiça de São Paulo. Ação de execução de débitos e encargos locatícios. Exceção de pré-executividade rejeitada. Afastamento da prescrição alegada. A interrupção do prazo prescricional atinge devedor principal e fiador em razão da solidariedade. Art. 204, § 1º, C.Civil. Garantia locatícia que se estende até a efetiva entrega das chaves. Súmula 214 do STJ inaplicável ao caso. Inadmissibilidade de penhora de fração ideal de bem de família. A impenhorabilidade da fração de imóvel indivisível contamina a totalidade do bem, impedindo sua alienação em hasta pública. Levantamento da penhora determinada. Agravo provido em parte, com determinação. (Agravo de Instrumento nº 0285711-09.2011.8.26.0000)

⁵²     Francisco Carlos Rocha de Barros, Comentários à Lei do Inquilinato. São Paulo: Saraiva, 1997, p. 81.

⁵³     Ainda que tenha abandonado o imóvel. Anote-se, a propósito, o seguinte julgado:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Locação de Imóveis – Despejo por falta de pagamento – Abandono do imóvel antes da propositura da ação – Situação em que não se pode presumir o término do contrato – Necessidade de reconhecimento judicial do abandono e decreto de imissão na posse – Interesse de agir – Ocorrência – Recurso provido para anular sentença (1176984007, Apelação sem Revisão, Rel. Marcondes D’Angelo, São José dos Campos, 25ª Câmara de Direito Privado, Data do julgamento: 14.10.2008, Data de registro: 05.11.2008).

⁵⁴     Anote-se, ainda, os seguintes julgados sobre o tema:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Locação de imóveis. Despejo por falta de pagamento. Contrato de locação firmado pelos proprietários de imóvel localizado no denominado “Morro de Santa Maria” e seus moradores, ocupantes ilegais do bem, em decorrência de acordo firmado judicialmente em anterior ação de reintegração de posse. Casa ocupada por sobrinho do locatário/falecido. Inexistência de elementos de convicção a configurar eventual sub-rogação nos direitos e obrigações da relação locação, nos termos do art. 11, I da Lei 8.245/91. Prematura extinção do processo sem julgamento do mérito. Impossibilidade. Não se vislumbrando nos autos elementos de convicção suficientes para se aferir eventual sub-rogação nos direitos e obrigações da relação locatícia nos termos do art. 11, I da Lei 8.245/91, em decorrência de eventual dependência econômica do atual ocupante do bem em relação ao locatário falecido, mostra-se precipitada a extinção do processo sem apreciação do mérito, denotando-se imprescindível, in casu, a regular instrução do feito. Recurso parcialmente provido (9208597-21.2000.8.26.0000, Apelação sem Revisão/Locação de Imóvel, Rel. Ruy Coppola, Santos, 8ª Câmara do Quarto Grupo (Extinto 2° TAC), Data do julgamento: 04.06.2004, Data de registro: 25.06.2004 – Outros números: 675406/6-00, 992.00.010348-8).

Neste julgado asseverou o relator:

É obrigação da locatária restituir a coisa à locadora constante do contrato, sendo seu dever também levar ao seu conhecimento as turbações por pretensão de terceiros, ainda que se pretendam fundadas em direito. Assim sendo, a alegação de que o imóvel está sendo ocupado por terceiro, estranho à relação contratual, e em se tratando de despejo por falta de pagamento, tal circunstância não obsta a execução da sentença. Acertada se mostrou a r. decisão agravada, portanto, em determinar o despejo, já que o mandado de desocupação deve ser executado contra quem quer que se encontre no imóvel, seja a que título for... Igualmente o seguinte acórdão:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Sublocatário não consentido é ocupante irregular, tem interesse econômico, mas não interesse jurídico – Não havendo interesse jurídico do mero ocupante, não se acolhe seu pedido de intervenção no feito como assistente simples ou litisconsorcial do inquilino, em despejo por falta de pagamento – Agravo não provido (1263206001, Agravo de Instrumento, Rel. Silvia Rocha Gouvêa, Campinas, 28ª Câmara de Direito Privado, Data do julgamento: 28.04.2009, Data de registro: 01.06.2009).

Todavia, em casos de desistência ou rompimento da locação, cabível a reintegração de posse:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Reintegração de Posse. Imóvel locado. Cessão ou sublocação irregular, sem consentimento prévio e por escrito do locador. Negócio que só produz efeitos entre as partes que o contrataram, não vinculando o locador. Esbulho configurado, pois o ocupante do imóvel entregue pelo locatário que, em seu favor, desistiu da locação, não passa de intruso, possuidor sem título. Ação procedente. Recurso não provido. A lei impõe ao locatário uma obrigação negativa, que é a de não ceder, sublocar ou emprestar o imóvel, sem o prévio consentimento escrito do locador (art. 13, Lei n. 8.245/91). Se isso é descumprido, é óbvio que não pode o cessionário ou sublocatário ilegítimo valer-se da infração legal e contratual para impor-se perante o locador. Logo, se o detentor do imóvel não estiver ligado ao senhorio por vínculo locatício, incabível será o despejo, ter-se-á esbulho, ensejando-se a reintegração de posse, pois o ocupante do imóvel entregue pelo locatário que, em seu favor, desistiu da locação, não passa de intruso, possuidor em título (9089232-02.2002.8.26.0000, Apelação com Revisão/Posse, Rel. Gilberto dos Santos,11ª Câmara de Direito Privado, Data do julgamento: 15.12.2005, Data de registro: 02.01.2006 – Outros números: 1109275600, 991.02.024049-0).

⁵⁵     Convém observar que não há necessidade dessa ciência, vez que, nos termos da Lei, apenas ao sublocatário legítimo dar-se-á ciência da ação.

⁵⁶     No mesmo sentido: TJSP. Ap. c/ Revisão 759161800, Adamantina, 25.ª Câm., j. 19.12.2005, rel. Des. Amorim Cantuária, registro 03.01.2006: Locação não residencial. Embargos à execução. Extinção da fiança. Alienação do ponto comercial e do fundo de comércio. Transferência do imóvel locado a terceiro. Impossibilidade. Alegada anuência tácita do locador. Inadmissibilidade, ante a previsão contratual exigindo consentimento por escrito do locador. Inteligência do art. 13 da Lei 8.245/1991. Exoneração dos garantes. Descabimento. Inadmissível a pretendida extinção de fiança pelos garantes de obrigação locatícia, ou mesmo de sua exoneração, sob a alegação de haver o locador consentido tacitamente com a cessão do imóvel locado pelo locatário a terceiro, haja vista a existência de cláusula contratual prevendo a necessidade de prévio consentimento por escrito do locador, bem como da regra acolhida pelo art. 13 da Lei 8.245/1991.

⁵⁷     De acordo com a justificação do projeto: O texto inserido no novo § 3.º do art. 13 reforça o caráter personalíssimo também das locações não residenciais, usualmente celebradas com pessoas jurídicas. Busca-se evitar que manobras societárias permitam ao locatário transferir, indiretamente, a locação a terceiros, burlando o legítimo direito de o locador escolher a quem deseja locar seu imóvel. Observe-se que já é da tradição do direito brasileiro que a cessão da locação só é possível quando autorizada pelo locador, conforme estabelece o caput do artigo.

⁵⁸     Eis as razões do veto: Não é possível confundir a estruturação societária da pessoa jurídica, que, independentemente da formação do quadro de sócios, tem personalidade jurídica própria, com o contrato de locação havido entre o locador e a própria pessoa jurídica. Ou seja, em outras palavras, o contrato de locação firmado entre locador e pessoa jurídica não guarda qualquer relação de dependência com a estruturação societária de pessoa jurídica locatária, considerando, essencialmente, a distinção da personalidade jurídica de cada um (sócios e a própria pessoa jurídica), conferida pelo ordenamento jurídico pátrio para cada um dos entes. Além do mais, cabe registrar que exigências assim impediriam ou dificultariam sobremaneira operações societárias de transferência de cotas sociais ou ações de sociedades empresárias, tal como, exemplificativamente, a incorporação, fusão ou aquisição da participação majoritária de grandes empresas.

⁵⁹     Sugerimos a seguinte redação: “A cessão de quotas da sociedade locatária é equiparada, pela vontade das partes contratantes, à cessão da locação, obrigando-se a locatária, sob pena de infração contratual e despejo, a colher a anuência expressa e por escrito do locador para continuidade da locação com a nova composição societária.”

⁶⁰     “Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente: I – o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; II – o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de 5 (cinco) anos; III – o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de 3 (três) anos. § 1.º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário. (...)”

⁶¹     Neste sentido: “Sucessão. Fundo de comércio. Distingue-se sucessão na titularidade do fundo de comércio da sucessão na posição do contratante locatário. São negócios jurídicos diferentes, não se confundem nem são interdependentes. Para a primeira dispensável a concordância expressa do locador. Para a segunda a anuência é obrigatória. Não havendo consentimento expresso do locador na cessão da locação ela não se presume. (Apelação Sem Revisão 574938000 – Relator: Des. Irineu Pedrotti – Comarca: São José dos Campos – Órgão julgador: 10ª Câmara do extinto 2º TAC – SP – Data do julgamento: 05.04.2000 – Data de registro: 07.04.2000).

⁶²     É possível substituir pelo termo “por via postal”, caso esta forma esteja autorizada no contrato.

⁶³     Celso Agrícola Barbi, Comentários ao Código de Processo Civil, vol. I, tomo I, p. 290.

⁶⁴     No caso de sublocatário legítimo, o remédio para defesa da posse consistirá nos embargos de terceiro.

⁶⁵     Waldir de Arruda Miranda Carneiro, Anotações à Lei do Inquilinato. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2000, p. 479.

⁶⁶     Extinção do contrato por causa superveniente à sua formação, que pode ser bilateral ou unilateral (no caso, denúncia imotivada).

⁶⁷     Princípio do paralelismo das formas.

⁶⁸     Sylvio Capanema de Souza, Da ação de despejo. Rio de Janeiro: Forense, 1994, p. 211.

⁶⁹     Tribunal de Alçada do Rio Grande do Sul. Apelação nº 196.186.985, 13.11.1996, 7ª Câmara Cível, relator: Ricardo Raupp Ruschel, Porto Alegre. Ação de despejo por infração contratual (falta de pagamento). Litigância de má-fé. Penalidade do art. 1.531 do CC. A falta de pagamento dos locativos e encargos, infração contratual de relevância acentuada, recebeu tratamento especifico na Lei do Inquilinato, onde permitida a purga da mora, o que afasta a rescisão do contrato. Sustentar tese contra texto expresso de lei, insistindo temerariamente no prosseguimento do feito, após o pagamento devido, constitui-se em litigância de má-fé. A sanção do art. 1.531 do CC só é cabível quando demonstrado dolo ou culpa da parte, devendo ser o pedido instrumentalizado através de reconvenção ou ação própria. Apelações desprovidas.

⁷⁰     Waldir de Arruda Miranda Carneiro, Anotações à lei do inquilinato. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2000, p. 479.

⁷¹     É evidente que todo o contrato, quanto aos polos, é bilateral. A classificação em unilateral e bilateral imposta aos contratos diz respeito à reciprocidade ou não de obrigações. Assim, se apenas uma se obriga, diz-se que o contrato é unilateral.

⁷²     Silvio Rodrigues, Direito Civil, 20ª ed. São Paulo: Saraiva, 1991, vol. 3, p. 29.

⁷³     A Lei 8.245/1991, embora com muitos pontos positivos, às vezes é hilária. O art. 9º, II, menciona “infração legal”. Ora, como pode ser cometida uma “infração legal”? Por isso, melhor dizer infração a um dever ou obrigação legal.

⁷⁴     Jorge Tarcha e Luiz Antonio Scavone Junior, Despesas ordinárias e extraordinárias de condomínio. São Paulo: Juarez de Oliveira, 1999.

⁷⁵     Sylvio Capanema de Souza, Da ação de despejo. Rio de Janeiro: Forense, 1994, p. 239.

⁷⁶     Luiz Antonio Scavone Junior, Obrigações, abordagem didática, 4. ed. São Paulo: Juarez de Oliveira, 2006.

⁷⁷     2.º TACivSP, Ap. c/ Revisão 381.495, 4.ª Câm., j. 09.12.1993, rel. Juiz Carlos Stroppa (quanto a imposto predial), JTA (Lex) 151/526 (em.): “Despejo. Infração contratual. Falta de pagamento de encargos. Inadequação. Infração a obrigação pecuniária acessória da locação só pode ser reconhecida em pleito de despejo por falta de pagamento, onde o locatário-réu dispõe da oportunidade para purgar a mora, e não em ação ordinária de despejo”. No mesmo sentido: JTA (LEX) 153/465 (em.), JTA (RT) 101/375, 110/367, Ap. c/ Revisão 364.069, 4.ª Câm., j. 14.12.1993, rel. Juiz Amaral Vieira, AgIn 288.433, 5.ª Câm., j. 17.04.1991, rel. Juiz Alves Bevilacqua. Quanto a despesas condominiais: JTA (Lex) 133/267, Ap. c/ Revisão 328.970, 6.ª Câm., j. 16.12.1992, rel. Juiz Francisco Barros.

⁷⁸     Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Despejo – infração contratual – falta de pagamento do imposto predial – purgação da mora – admissibilidade. O pagamento dos impostos que incidem sobre imóvel é obrigação acessória ao pagamento do aluguel, do qual é simples corolário e, dessa forma, como é possível a emenda da mora relativamente à obrigação pecuniária principal, também o é quanto à obrigação pecuniária acessória, seja esta o pagamento de imposto ou de despesas condominiais (Apel. c/ rev. nº 269.867, 8ª Câm., rel. Juiz Martins Costa, j. em 16.08.1990, in JTA (RT) 127/377. No mesmo sentido: Apel. c/ rev. nº 361.804, 4ª Câm., rel. Juiz Rodrigues da Silva, j. em 23.08.1994).

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Despejo – infração contratual – falta de pagamento de encargos – inadequação. Infração a obrigação pecuniária acessória da locação só pode ser reconhecida em pleito de despejo por falta de pagamento, onde o locatário-réu dispõe da oportunidade para purgar a mora, e não em ação ordinária de despejo (Apel. c/ rev. nº 381.495, 4ª Câm., rel. Juiz Carlos Stroppa, j. em 09.12.1993 (quanto a imposto predial), “in” JTA (Lex) 151/526 (em.). No mesmo sentido: JTA (Lex) 153/465 (em.), JTA (RT) 101/375, 110/367, Apel. c/ rev. nº 364.069, 4ª Câm., rel. Juiz Amaral Vieira, j. em 14.12.1993; AI nº 288.433, 5ª Câm., rel. Juiz Alves Bevilacqua, j. em 17.04.1991, quanto a despesas condominiais: JTA (Lex) 133/267, Apel. c/ rev. nº 328.970, 6ª Câm., rel. Juiz Francisco Barros, j. em 16.12.1992).

⁷⁹     Sylvio Capanema de Souza. Da ação de despejo, p. 352.

⁸⁰     Francisco Carlos Rocha de Barros, Comentários à Lei do Inquilinato, 2a ed. São Paulo: Saraiva, 1997, p. 400.

⁸¹     Luiz Antonio Scavone Junior, Obrigações, abordagem didática, 4a ed. São Paulo: Juarez de Oliveira, 2006, p. 155.

⁸²     Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Despejo – falta de pagamento – cumulação com cobrança de aluguel (artigo 62, I da Lei 8.245/1991) – pedido contra fiador – descabimento – admissibilidade tão só contra o locatário. Somente contra o locatário é permitida a cumulação da ação de despejo por falta de pagamento com ação de cobrança. Inteligência do artigo 62, I, da Lei 8.245/1991 e artigo 292 do Código de Processo Civil. Falta de interesse de agir em relação ao fiador. Agravo desprovido (A. Rg. nº 490.791, 5ª Câm., rel. Juiz Pereira Calças, j. em 13.05.1997.

No mesmo sentido: JTA (Lex) 153/463 (em.), 155/243, 155/321; Apel. c/ rev. nº 413.299, 4ª Câm., rel. Juiz Rodrigues da Silva, j. em 30.01.1995; AI nº 435.068, 9ª Câm., rel. Juiz Francisco Casconi, j. em 21.06.1995; Apel. s/ rev. nº 439.930, 5ª Câm., rel. Juiz Pereira Calças, j. em 22.11.1995; AI nº 449.640, 8ª Câm., rel. Juiz Vidal de Castro, j. em 07.12.1995; Apel. s/ rev. nº 450.021, 9ª Câm., rel. Juiz Francisco Casconi, j. em 31.01.1996; Apel. c/ rev. nº 448.272, 9ª Câm., rel. Juiz Francisco Casconi, j. em 31.01.1996; Apel. s/ rev. nº 450.062, 6ª Câm., rel. Juiz Paulo Hungria, j. em 13.02.1996; AI nº 453.982, 5ª Câm., rel. Juiz Adail Moreira, j. em 28.02.1996; AI nº 458.876, 5ª Câm., rel. Juiz Laerte Sampaio, j. em 10.1996; AI nº 468.049, 5ª Câm., rel. Juiz Adail Moreira, j. em 07.08.1996; Apel. s/ rev. nº 461.082, 8ª Câm., rel. Juiz Ruy Coppola, j. em 29.08.1996; Apel. s/ rev. nº 460.534, 5ª Câm., rel. Juiz Antonio Maria, j. em 04.09.1996; Apel. s/ rev. nº 465.960, 6ª Câm., rel. Juiz Paulo Hungria, j. em 16.10.1996; Apel. s/ rev. nº 471.952, 6ª Câm., rel. Juiz Paulo Hungria, j. em 11.12.1996; Apel. s/ rev. nº 476.291, 10ª Câm., rel. Juiz Gomes Varjão, j. em 13.05.1997; Apel. s/ rev. nº 478.137, 6ª Câm., rel. Juiz Paulo Hungria, j. em 03.06.1997; Apel. s/ rev. nº 485.748, 3ª Câm., rel. Juiz Ribeiro Pinto, j. em 09.09.1997; Apel. s/ rev. nº 497.377, 12ª Câm., rel. Juiz Diogo de Salles, j. em 25.09.1997; AI nº 507.252, 6ª Câm., rel. Juiz Paulo Hungria, j. em 30.09.1997; AI nº 511.366, 9ª Câm., rel. Juiz Claret de Almeida, j. em 15.10.1997; Apel. s/ rev. nº 501.181, 10ª Câm., rel. Juiz Soares Levada, j. em 10.12.1997; AI nº 516.949, 9ª Câm., rel. Juiz Francisco Casconi, j. em 17.12.1997; AI nº 524.849, 7ª Câm., rel. Juiz Américo Angélico, j. em 24.3.1998; Apel. s/ rev. nº 514.814, 7ª Câm., rel. Juiz Emmanoel França, j. em 19.05.1998; Apel. s/ rev. nº 513.253, 3ª Câm., rel. Juiz Milton Sanseverino, j. em 26.05.1998; Apel. s/ rev. nº 513.130, 6ª Câm., rel. Juiz Paulo Hungria, j. em 27.05.1998; AI nº 527.762, 3ª Câm., rel. Juiz Milton Sanseverino, j. em 23.06.1998; Apel. s/ rev. nº 519.769, 5ª Câm., rel. Juiz Pereira Calças, j. em 12.08.1998; AI nº 559.279, 8ª Câm., rel. Juiz Ruy Coppola, j. em 03.12.1998.

Em sentido contrário: AI nº 442.664, 4ª Câm., rel. Juíza Luzia Galvão Lopes, j. em 24.10.1995; Apel. s/ rev. nº 453.898, 4ª Câm., rel. Juiz Renato Sartorelli, j. em 22.4.1996; AI nº 458.797, 7ª Câm., rel. Juiz Demóstenes Braga, j. em 14.05.1996; Apel. s/ rev. nº 462.318, 11ª Câm., rel. Juiz Mendes Gomes, j. em 02.09.1996; Apel. s/ rev. nº 463.177, 2ª Câm., rel. Juiz Andreatta Rizzo, j. em 02.09.1996; AI nº 468.208, 12ª Câm., rel. Juiz Gama Pellegrini, j. em 09.09.1996; AI nº 470.133, 3ª Câm., rel. Juiz Oswaldo Breviglieri, j. em 1º.10.1996; AI nº 468.871, 3ª Câm., rel. Juiz Oswaldo Breviglieri, j. em 1º.10.1996; AI nº 470.358, 1ª Câm., rel. Juiz Magno Araújo, j. em 14.10.1996; Apel. s/ rev. nº 467.573, 2ª Câm., rel. Juiz Fábio Gouvêa, j. em 21.10.1996; AI nº 475.524, 1ª Câm., rel. Juiz Magno Araújo, j. em 11.11.1996; AI nº 478.282, 11ª Câm., rel. Juiz Clóvis Castelo, j. em 27.01.1997; AI nº 488.055, 11ª Câm., rel. Juiz Artur Marques, j. em 07.04.1997; AI nº 550.334, 12ª Câm., rel. Juiz Arantes Th eodoro, j. em 24.09.1998; Apel. s/ rev. nº 497.657, 2ª Câm., rel. Juiz Felipe Ferreira, j. em 24.11.1997; Apel. s/ rev. nº 522.885, 2ª Câm., rel. Juiz Peçanha de Moraes, j. em 30.07.1998; Apel. c/ rev. nº 525.809, 4ª Câm., rel. Juiz Amaral Vieira, j. em 20.10.1998; Apel. s/ rev. nº 532.174, 7ª Câm., rel. Juiz S. Oscar Feltrin, j. em 03.11.1998; Apel. s/ rev. nº 536.822, 2ª Câm., rel. Juiz Gilberto dos Santos, j. em 14.12.1998).

⁸³     2.º TACivSP, AgRg 490.791, 5.ª Câm., j. 13.05.1997, rel. Juiz Pereira Calças: “Despejo. Falta de pagamento. Cumulação com cobrança de aluguel (art. 62, I da Lei 8.245/1991). Pedido contra fiador. Descabimento. Admissibilidade tão só contra o locatário. Somente contra o locatário é permitida a cumulação da ação de despejo por falta de pagamento com ação de cobrança. Inteligência do art. 62, I, da Lei 8.245/1991 e art. 292 do Código de Processo Civil. Falta de interesse de agir em relação ao fiador. Agravo desprovido.”

No mesmo sentido: JTA (Lex) 153/463 (em.), 155/243, 155/321, entre outros.

⁸⁴     2.º TACivSP, Ap. s/ Rev. 516.003, 11.ª Câm., j. 27.04.1998, rel. Juiz Clóvis Castelo: “Despejo. Falta de pagamento. Cumulação com cobrança de aluguel (art. 62, I da Lei 8.245/1991). Pedido contra fiador. Cabimento. Na ação de despejo cumulada com cobrança o fiador pode figurar no polo passivo, pois os pedidos são sucessivos, art. 62, da Lei 8.245/1991”. Referências: Sylvio Capanema de Souza. Da ação de Despejo, p. 362; Gildo dos Santos. Locação e despejo, p. 232; Ap. s/ Rev. 466.322, rel. Juiz Artur Marques.

No mesmo sentido: JTA (Lex) 167/301, 167/304, 168/485; AgIn 511.366, 9.ª Câm., j. 15.10.1997, rel. Juiz Claret de Almeida; Ap. s/ Rev. 501.181, 10.ª Câm., j. 10.12.1997, rel. Juiz Soares Levada; AgIn 516.949, 9.ª Câm., j. 17.12.1997, rel. Juiz Francisco Casconi; AgIn 524.849, 7.ª Câm., j. 24.03.1998, rel. Juiz Américo Angélico; entre outros.

⁸⁵     Henri de Page. Traité élémentaire de droit civil belge, p. 67.

⁸⁶     Orlando Gomes. Contratos, p. 170.

⁸⁷     Vide, abaixo, o tópico referente ao abandono do imóvel no curso da ação (art. 66).

⁸⁸     Conservação (pelo devedor moroso) de direitos contratuais, evitando a aplicação de um preceito pelo pagamento da prestação vencida, acrescida dos juros e demais encargos resultantes da demora.

⁸⁹     Waldir de Arruda Miranda Carneiro. Anotações à lei do inquilinato, p. 512.

⁹⁰     Neste sentido o Enunciado 28 do extinto Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo e o seguinte julgado, do TJSP (Ap. s/ Revisão 1180300002, São Paulo, 34.ª Câm. Dir. Priv., j. 18.05.2009, rel. Des. Antonio Benedito do Nascimento, registro 23.06.2009): “Locação de imóveis. Despejo por falta de pagamento. Débito confessado pelo locatário. Ausência de depósito da quantia incontroversa. Decreto de despejo. Cabimento. Condenação do requerido nas verbas sucumbenciais. Inteligência do art. 20 do CPC. Preliminares rejeitadas. Recurso parcialmente provido. Confessada a inadimplência, e válido o contrato firmado entre as partes, é de rigor a procedência da ação de despejo, pois cabia ao locatário depositar a quantia tida como incontroversa”.

⁹¹     Neste sentido o Enunciado nº 17 do Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo: Ao deferir a purga da mora na ação de despejo por falta de pagamento, o magistrado arbitrará os honorários advocatícios de acordo com o estipulado no contrato de locação, salvo abuso de direito.

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Despejo – falta de pagamento – purgação da mora – honorários de advogado – percentagem fixada contratualmente – redução – admissibilidade – interpretação flexível do artigo 62, II, letra “d” da Lei 8.245/1991. Com relação aos honorários advocatícios, a interpretação do artigo 62, II, “d”, da Lei 8.245/1991 não pode servir exclusivamente aos interesses do locador, das administradoras ou dos advogados. A intenção de purgar a mora, ou seja, a de pagar, nem sempre é indício de comportamento doloso que possa ser apenado através de cláusula contratual leonina, à qual adere simplesmente o locatário (Apel. c/ rev. nº 369.591, 6ª Câm., rel. Juiz Lagrasta Neto, j. em 09.03.1994.

No mesmo sentido: – quanto a ausência de emenda da mora Apel. c/ rev. nº 421.288, 9ª Câm., rel. Juiz Claret de Almeida, j. em 30.11.1994.

Em sentido contrário: JTA (Lex) 145/245, AI nº 388.304, 2ª Câm., rel. Juiz Assumpção Neves, j. em 16.08.1993; Apel. c/ rev. nº 385.400, 4ª Câm., rel. Juiz Amaral Vieira, j. em 22.03.1994. AI nº 517.715, 1ª Câm., rel. Juiz Renato Sartorelli, j. em 26.01.1998. AI nº 511.866, 6ª Câm., rel. Juíza Isabela Gama de Magalhães, j. em 28.01.1998. AI nº 518.511, 6ª Câm., rel. Juiz Luiz de Lorenzi, j. em 04.02.1998).

⁹²     (Lei nº 1.060/50) – Art. 11. Os honorários de advogado e peritos, as custas do processo, as taxas e selos judiciários serão pagos pelo vencido, quando o beneficiário de assistência for vencedor da causa.

§ 1º Os honorários de advogado serão arbitrados pelo juiz até o máximo de 15% (quinze por cento) sobre o líquido apurado na execução da sentença.

§ 2º A parte vencida poderá acionar a vencedora para reaver as despesas do processo, inclusive honorários do advogado, desde que prove ter a última perdido a condição legal de necessitada.

Art. 12. A parte beneficiada pela isenção do pagamento das custas ficará obrigada a pagá-las, desde que possa fazê-lo, sem prejuízo do sustento próprio ou da família. Se dentro de 5 (cinco) anos, a contar da sentença final, o assistido não puder satisfazer tal pagamento, a obrigação ficará prescrita.

⁹³     Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Despejo – falta de pagamento – purgação da mora – beneficiário da assistência judiciária – custas e honorários – inclusão – regra do artigo 62, II que não se confunde com as dos artigos 11, § 2º, 12 e 13 da Lei 1.060/50. Inexiste conflito aparente de normas entre a regra do artigo 62, inciso II, da Lei 8.245/1991 e a dos artigos 11, § 2º, 12 e 13, da Lei 1.060/50, porque as situações nelas previstas não se chocam em momento algum, pois disciplinam questões absolutamente estanques (AI nº 424.050, 3ª Câm., rel. Juiz Teixeira de Andrade, j. em 28.07.1995. No mesmo sentido: JTA (Lex) 160/322). Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Despejo – falta de pagamento – purgação da mora – beneficiário da assistência judiciária – custas processuais e honorários – inclusão – admissibilidade. O beneficiário da Assistência Judiciária quando confessa sua dívida e reconhece sua mora, como acontece com qualquer outro devedor, deverá purgá-la satisfazendo os prejuízos integrais do credor como qualquer demandante (AI nº 410.657, 10ª Câm., rel. Juiz Ismeraldo Farias, j. em 15.06.1994.

No mesmo sentido: JTA (Lex) 60/255, 153/464. RT 522/168, 525/173, 523/184, 494/196, AI nº 208.536, 6ª Câm., rel. Juiz Gamaliel Costa, j. em 06.05.1987; Apel. c/ rev. nº 243.429, 3ª Câm., rel. Juiz Oswaldo Breviglieri, j. em 03.10.1989; Apel. c/ rev. nº 242.609, 3ª Câm., rel. Juiz Oswaldo Breviglieri, j. em 03.10.1989; Apel. c/ rev. nº 246.338, 3ª Câm., rel. Juiz Oswaldo Breviglieri, j. em 10.10.1989; Apel. c/ rev. nº 286.443, 8ª Câm., rel. Juiz Cunha Cintra, j. em 06.03.1991; AI nº 339.132, 8ª Câm., rel. Juiz Rodrigues da Silva, j. em 12.03.1992; AI nº 370.821, 7ª Câm., rel. Juiz Demóstenes Braga, j. em 27.10.1992; Apel. c/ rev. nº 346.225, 4ª Câm., rel. Juiz Rodrigues da Silva, j. em 24.11.1992; AI nº 370.932, 3ª Câm., rel. Juiz Teixeira de Andrade, j. em 1º.12.1992; Apel. s/ rev. nº 330.40, 5ª Câm., rel. Juiz Ricardo Dip, 28.01.1993; Apel. s/ rev. nº 333.154, 6ª Câm., rel. Juiz Gamaliel Costa, j. em 03.03.1993; AI nº 380.674, 3ª Câm., rel. Juiz França Carvalho, j. em 06.04.1993; Apel. c/ rev. nº 357.248, 4ª Câm., rel. Juiz Amaral Vieira, j. em 12.04.1994; AI nº 419.340, 10ª Câm., rel. Juiz Amaral Vieira, j. em 21.09.1994; AI nº 415.458, 4ª Câm., rel. Juiz Carlos Stroppa, j. em 27.09.1994; AI nº 431.124, 9ª Câm., rel. Juiz Radislau Lamotta, j. em 22.03.1995.

Em sentido contrário: AI nº 357.774, 7ª Câm., rel. Juiz Antonio Marcato, j. em 30.06.1992; AI nº 362.213, 7ª Câm., rel. Juiz Antonio Marcato, j. em 08.09.1992; AI nº 370.864, 2ª Câm., rel. Juiz Batista Lopes, j. em 14.12.1992; AI nº 378.279, 7ª Câm., rel. Juiz Antonio Marcato, j. em 16.03.1993; Apel. c/ rev. nº 334.738, 1ª Câm., rel. Juiz Renato Sartorelli, j. em 19.04.1993; Apel. c/ rev. nº 358.972, 9ª Câm., rel. Juiz Ferraz de Arruda, j. em 16.03.1994; AI nº 424.712, 5ª Câm., rel. Juiz Laerte Sampaio, j. em 07.12.1994; AI nº 426.696, 9ª Câm., rel. Juiz Claret de Almeida, j. em 18.01.1995; Apel. s/ rev. nº 472.132, 3ª Câm., rel. Juiz Teixeira de Andrade, j. em 30.01.1997).

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Despejo – falta de pagamento – purgação da mora – beneficiário da justiça gratuita – custas processuais e honorários – inclusão – descabimento (artigo 62, II, “d” da Lei 8.245/1991) – ressalvada sua exigibilidade. Deferidos à parte os benefícios da Justiça Gratuita, a obrigatoriedade do recolhimento de custas e verba honorária, por ocasião da emenda da mora em ação de despejo por falta de pagamento, deve ser afastada (AI nº 531.366, 11ª Câm., rel. Juiz Artur Marques, j. em 18.05.1998. Referências: Silvio Rodrigues, “Direito Civil”, Parte Geral das Obrigações, Ed. Saraiva, 1994, 2º vol., p. 276. Yussef Said Cahali, “Honorários Advocatícios”, 2ª ed., São Paulo: Ed. RT, 1990, p. 615. RT 656/132, 681/198, REsp. nº 39.257-8, SP, 6ª Turma, rel. Min. José Cândido, j. em 29.11.1993. REsp. nº 43.040-2, SP, 6ª Turma, rel. Min. Vicente Cernicchiaro, j. em 1º.03.1994. REsp. nº 40.654-4, SP, 6ª Turma, rel. Min. Anselmo Santiago, j. em 25.04.1994. REsp. nº 26.531-2, SP, 5ª Turma, rel. Min. Flaquer Scartezzini, j. em 24.08.1994. REsp. nº 46.206-1, SP, 5ª Turma, rel. Min. Assis Toledo, j. em 05.09.1994. REsp. nº 40.833-4, SP, 5ª Turma, rel. Min. Edson Vidigal, j. em 06.02.1995. REsp. nº 39.916-5, SP, 6ª Turma, rel. Min. William Patterson, j. em 08.09.1995. REsp. nº 45.928-1, SP, 5ª Turma, rel. Min. Edson Vidigal, j. em 04.10.1995. REsp. nº 0075688, 95, 6ª Turma, rel. Min. Adhemar Maciel, DJ de 12.02.1996, p. 02472. REsp. nº 59.709, RJ, 5ª Turma, rel. Min. José Arnaldo, j. em 22.10.1996. REsp. nº 86.011, 5ª Turma, rel. Min. Edson Vidigal, j. em 24.11.1997.

No mesmo sentido: JTA (Lex) 144/301, 147/214, 150/202, 153/441; AI nº 357.774, 7ª Câm., rel. Juiz Antonio Marcato, j. em 30.06.1992. AI nº 362.213, 7ª Câm., rel. Juiz Antonio Marcato, j. em 08.09.1992; Apel. c/ rev. nº 334.738, 1ª Câm., rel. Juiz Renato Sartorelli, j. em 19.04.1993; AI nº 424.712, 5ª Câm., rel. Juiz Laerte Sampaio, j. em 07.12.1994; AI nº 426.696, 9ª Câm., rel. Juiz Claret de Almeida, j. em 18.01.1995; AI nº 432.722, 7ª Câm., rel. Juiz Antonio Marcato, j. em 11.04.1995; AI nº 456.625, 9ª Câm., rel. Juiz Claret de Almeida, j. em 06.03.1996; AI nº 460.814, 10ª Câm., rel. Juiz Euclides de Oliveira, j. em 15.05.1996; AI nº 464.639, 10ª Câm., rel. Juiz Euclides de Oliveira, j. em 30.07.1996; AI nº 466.125, 7ª Câm., rel. Juiz Antonio Marcato, j. em 30.07.1996; AI nº 465.305, 9ª Câm., rel. Juiz Claret de Almeida, j. em 07.08.1996; AI nº 477.576, 9ª Câm., rel. Juiz Claret De Almeida, j. em 22.01.1997.

Em sentido contrário: JTA (RT) 102/338; Apel. c/ rev. nº 242.609, 3ª Câm., rel. Juiz Oswaldo Breviglieri, j. em 03.10.1989; Apel. c/ rev. nº 243.429, 3ª Câm., rel. Juiz Oswaldo Breviglieri, j. em 03.10.1989; Apel. c/ rev. nº 246.338, 3ª Câm., rel. Juiz Oswaldo Breviglieri, j. em 10.10.1989; AI nº 339.132, 8ª Câm., rel. Juiz Rodrigues da Silva, j. em 12.03.1992; AI nº 370.968, 4ª Câm., rel. Juiz Amaral Vieira, j. em 27.10.1992; AI nº 370.932, 3ª Câm., rel. Juiz Teixeira de Andrade, j. em 1º.12.1992; AI nº 374.425, 8ª Câm., rel. Juiz Renzo Leonardi, j. em 03.12.1992; Apel. c/ rev. nº 357.248, 4ª Câm., rel. Juiz Amaral Vieira, j. em 12.04.1994; AI nº 419.935, 11ª Câm., rel. Juiz Artur Marques – j. em 15.09.1994).

⁹⁴     Súmula nº 256/STF – É dispensável pedido expresso para condenação do réu em honorários, com fundamento nos artigos 63 ou 64 do Código de Processo Civil. (Obs.: considera-se válida, mesmo tendo sido elaborada à época do antigo Código de Processo Civil).

⁹⁵     Francisco Carlos Rocha de Barros, Comentários à lei do inquilinato. São Paulo: Saraiva, 1997, pp. 409-410.

⁹⁶     Art. 183. Decorrido o prazo, extingue-se, independentemente de declaração judicial, o direito de praticar o ato, ficando salvo, porém, à parte provar que o não realizou por justa causa.

§ 1º Reputa-se justa causa o evento imprevisto, alheio à vontade da parte, e que a impediu de praticar o ato por si ou por mandatário.

§ 2º Verificada a justa causa o juiz permitirá à parte a prática do ato no prazo que lhe assinar.

Súmula 73/STF. Em caso de obstáculo judicial admite-se a purga da mora, pelo locatário, além do prazo legal.

⁹⁷     Art.185. Não havendo preceito legal nem assinação pelo juiz, será de 5 (cinco) dias o prazo para a prática de ato processual a cargo da parte.

⁹⁸     Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Despejo – falta de pagamento – purgação da mora – complementação – ausência – prosseguimento pela diferença – exegese do artigo 62, III e IV da Lei 8.245/1991. Alegando o locador, a insuficiência do depósito, cabe ao locatário, nos dez dias seguintes à intimação, complementá-lo ou se arriscar ao prosseguimento do pedido de rescisão pela alegada diferença. Mesmo nesta última hipótese, o locatário deve continuar a depositar os alugueres vincendos nos respectivos vencimentos, sob pena de ser julgada procedente a ação (Apel. s/ rev. nº 429.935, 5ª Câm., rel. Juiz Laerte Sampaio, j. em 19.04.1995. No mesmo sentido: AI nº 417.006, 9ª Câm., rel. Juiz Claret de Almeida, j. em 17.08.1994; Apel. s/ rev. nº 543.177, 2ª Câm., rel. Juiz Vianna Cotrim, j. em 08.03.1999).

⁹⁹     No dia contratual de vencimento ou, na sua falta, no 6º dia útil, acorde com a regra que emana do inciso I do art. 23.

¹⁰⁰     Deverão constar os nomes do locatário e dos fiadores.

¹⁰¹     É possível substituir pelo termo “por via postal”, caso esta forma esteja autorizada no contrato.

¹⁰²     É possível substituir pelo termo “por via postal”, caso esta forma esteja autorizada no contrato.

¹⁰³     “Art. 44. Constitui crime de ação pública, punível com detenção de três meses a um ano, que poderá ser substituída pela prestação de serviços à comunidade:

(...)

III – não iniciar o proprietário, promissário-comprador ou promissário-cessionário, nos casos do inciso IV do art. 9º, inciso IV do art. 47, inciso I do art. 52 e inciso II do art. 53, a demolição ou a reparação do imóvel, dentro de sessenta dias contados de sua entrega;

Parágrafo único. Ocorrendo qualquer das hipóteses previstas neste artigo, poderá o prejudicado reclamar em processo próprio, multa equivalente a um mínimo de doze e um máximo de vinte e quatro meses do valor do último aluguel atualizado ou do que esteja sendo cobrado do novo locatário, se realugado o imóvel”.

¹⁰⁴     Essa hipótese é controvertida, havendo quem entenda que sempre haverá locação nesse caso. Francisco Carlos Rocha de Barrros, Comentários à lei do inquilinato. São Paulo: Saraiva, 1997, p. 243.

¹⁰⁵     Waldir de Arruda Miranda Carneiro, Anotações à lei do inquilinato. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2000, p. 479.

¹⁰⁶     Se dispuser, ainda assim a retomada será possível, devendo o retomante provar a necessidade, nos termos do § 1º.

¹⁰⁷     Art. 44. Constitui crime de ação pública, punível com detenção de três meses a um ano, que poderá ser substituída pela prestação de serviços à comunidade:

I – recusar-se o locador ou sublocador, nas habitações coletivas multifamiliares, a fornecer recibo discriminado do aluguel e encargos;

II – deixar o retomante, dentro de cento e oitenta dias após a entrega do imóvel, no caso do inciso III do art. 47, de usá-lo para o fim declarado ou, usando-o, não o fizer pelo prazo mínimo de um ano;

III – não iniciar o proprietário, promissário-comprador ou promissário-cessionário, nos casos do inciso IV do art. 9º, inciso IV do art. 47, inciso I do art. 52 e inciso II do art. 53, a demolição ou a reparação do imóvel, dentro de sessenta dias contados de sua entrega;

IV – executar o despejo com inobservância do disposto no § 2º do art. 65.

Parágrafo único. Ocorrendo qualquer das hipóteses previstas neste artigo, poderá o prejudicado reclamar em processo próprio, multa equivalente a um mínimo de doze e um máximo de vinte e quatro meses do valor do último aluguel atualizado ou do que esteja sendo cobrado do novo locatário, se realugado o imóvel.

¹⁰⁸     Francisco Carlos Rocha de Barros, Comentários à Lei do Inquilinato. São Paulo: Saraiva, 1997, p. 249. Em sentido contrário: Sylvio Capanema de Souza, Da ação de despejo, Rio de janeiro, Forense, 1994, p. 229, sustentando que, também nessa hipótese, deverá ser provado o aumento mínimo de área de vinte por cento.

¹⁰⁹     “Art. 44. Constitui crime de ação pública, punível com detenção de três meses a um ano, que poderá ser substituída pela prestação de serviços à comunidade:

(...)

III – não iniciar o proprietário, promissário-comprador ou promissário-cessionário, nos casos do inciso IV do art. 9º, inciso IV do art. 47, inciso I do art. 52 e inciso II do art. 53, a demolição ou a reparação do imóvel, dentro de sessenta dias contados de sua entrega;

Parágrafo único. Ocorrendo qualquer das hipóteses previstas neste artigo, poderá o prejudicado reclamar em processo próprio, multa equivalente a um mínimo de doze e um máximo de vinte e quatro meses do valor do último aluguel atualizado ou do que esteja sendo cobrado do novo locatário, se realugado o imóvel”.

¹¹⁰     Ora, estabelecimento de saúde é gênero do qual é espécie o hospital. Francisco Carlos Rocha de Barros, Comentários à lei do inquilinato. São Paulo: Saraiva, 1997, p. 53, sugere que se considere estabelecimento de saúde aquele que presta serviços conveniados de atendimento a saúde, isso na exata medida em que, nos termos do art. 197 da Constituição, todos os estabelecimentos de saúde são fiscalizados pelo Estado, como, aliás, ocorre de modo genérico com todas as atividades.

¹¹¹     Em sentido contrário: Francisco Carlos Rocha de Barros, Comentários à Lei do Inquilinato. São Paulo: Saraiva, 1997, p. 332.

¹¹²     “Art. 44. Constitui crime de ação pública, punível com detenção de três meses a um ano, que poderá ser substituída pela prestação de serviços à comunidade:

(...)

III – não iniciar o proprietário, promissário-comprador ou promissário-cessionário, nos casos do inciso IV do art. 9º, inciso IV do art. 47, inciso I do art. 52 e inciso II do art. 53, a demolição ou a reparação do imóvel, dentro de sessenta dias contados de sua entrega;

Parágrafo único. Ocorrendo qualquer das hipóteses previstas neste artigo, poderá o prejudicado reclamar em processo próprio, multa equivalente a um mínimo de doze e um máximo de vinte e quatro meses do valor do último aluguel atualizado ou do que esteja sendo cobrado do novo locatário, se realugado o imóvel”.

¹¹³     Francisco Carlos Rocha de Barros, Comentários à lei do inquilinato. São Paulo: Saraiva, 1997, p. 383.

¹¹⁴     Nesse caso, não há pedido de extinção da relação ex locato, vez que, por evidente, esta não está presente. O despejo é uma exigência legal. Tecnicamente, seria mais correta a ação de reintegração de posse, isso se não existisse a Lei 8.245/1991.

¹¹⁵     Waldir de Arruda Miranda Carneiro, Anotações à lei do inquilinato. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2000, p. 479.

¹¹⁶     A esse respeito, Francisco Carlos Rocha de Barros, Comentários à Lei do Inquilinato. São Paulo: Saraiva, 1997, p. 16. Nesse tópico faz interessante observação acerca de cláusula de prorrogação por prazo indeterminado finda a locação. Segundo o preclaro autor, essa cláusula impediria, apenas, a propositura da ação, finda a locação, sem a notificação denunciadora, com prazo de 30 dias para desocupação.

¹¹⁷     Recurso Especial nº 10.914/RJ.

¹¹⁸     Francisco Carlos Rocha de Barros, Comentários à Lei do Inquilinato. São Paulo: Saraiva, 1997, p. 12.

¹¹⁹     Francisco Carlos Rocha de Barros, Comentários à lei do inquilinato. São Paulo: Saraiva, 1997, p. 11.

¹²⁰     Só no caso do § 2º, ou seja, se o contrato tiver sido prorrogado por prazo indeterminado. Na hipótese do caput e § 1º, não há possibilidade de concordância com a procedência do pedido para que se disponha dos benefícios do art. 61.

¹²¹     Quando o despejo é decretado com fundamento no § 2º do art. 46, entendeu o legislador que esse inquilino, em razão de ter usufruído de prorrogação de contrato com prazo superior a trinta meses, merece tratamento mais rigoroso.

Além de serem duvidosas as razões dessas discriminações, a pequena diferença entre um prazo e outro revela preciosismo sem utilidade prática. Ademais, se a desocupação violenta e imediata mereceu de Pontes de Miranda a classificação de barbaria, conceder prazo de apenas quinze dias não é grande progresso em termos de civilização (Francisco Carlos Rocha de Barros, Comentários à lei do inquilinato. São Paulo: Saraiva, 1997, p. 451).

¹²²     Não há necessidade de notificação no caso do § 1º do art. 46, ou seja, se a ação for ajuizada até o limite de trinta dias do final do contrato escrito por prazo superior a trinta meses.

¹²³     Só nas locações prorrogadas por prazo indeterminado, não se aplicando no caso do caput.

¹²⁴     É possível substituir pelo termo “por via postal”, caso esta forma esteja autorizada no contrato.

¹²⁵     Redigida, aproximadamente, da seguinte forma: No caso de alienação do imóvel objeto deste contrato, obriga-se o adquirente a respeitar o prazo ora estipulado.

Não estando presentes os requisitos e efetuada a denúncia pelo adquirente no prazo de validade do contrato, o locatário prejudicado poderá agir regressivamente em face do locador alienante, com fundamento no art. 1.056 do Código Civil. Assim, o proprietário pode vender o imóvel, mas terá que indenizar em virtude do descumprimento de obrigação assumida.

Não havendo a denúncia no prazo de noventa dias, o adquirente sub-roga-se nos direitos e obrigações do locador-alienante.

¹²⁶     Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Despejo – denúncia vazia – imóvel alienado – título registrado após lapso temporal – aluguéis recebidos durante este período – irrelevância – inadmissibilidade. Não seria legal e nem moral admitir-se que ao deixar o adquirente de fazer o registro de seu título, possa deixar em aberto a possibilidade de retomada imotivada, mesmo que receba os aluguéis durante esse tempo, sem ressalva sequer (Apel. c/ rev. nº 266.853, 2ª Câm., rel. Juiz Assumpção Neves, j. em 17.10.1990, in JTA (RT) 128/345).

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Despejo – denúncia vazia – imóvel alienado – recebimento de aluguéis pelo adquirente – irrelevância – prorrogação – descaracterização. O recebimento do aluguel após a aquisição e denúncia da locação não implica aceitação do vínculo por parte do adquirente, posto que o locativo constitui a paga obrigatória pela ocupação do imóvel (Apel. c/ rev. nº 295.629, 3ª Câm., rel. Juiz João Saletti, j. em 06.08.1991 “in” JTA (Lex) 134/260. No mesmo sentido: JTA (Lex) 135/298, JTA (RT) 84/354, 87/300, 112/279, 115/371, Apel. c/ rev. nº 214.495, 7ª Câm., rel. Juiz Gildo dos Santos, j. em 15.03.1988, Apel. c/ rev. nº 301.045, 8ª Câm., rel. Juiz Cunha Cintra, j. em 03.10.1991; Apel. c/ rev. nº 334.814, 4ª Câm., rel. Juiz Amaral Vieira, j. em 1º.09.1992; Apel. c/ rev. nº 326.686, 4ª Câm., rel. Juiz Carlos Stroppa, j. em 05.03.1993. Em sentido contrário: EI nº 258.323, 8ª Câm., rel. Juiz Narciso Orlandi, j. em 14.11.1990).

¹²⁷     Waldir de Arruda Miranda Carneiro. Anotações à Lei do Inquilinato. São Paulo: RT, 2000, p. 50.

¹²⁸     Neste sentido:

TJSP. Despejo – alienação do imóvel no curso da locação – contrato prorrogado por prazo indeterminado – denúncia promovida nos termos do art. 8º da Lei 8.245/1991 – admissibilidade – inexistência de cláusula, devidamente registrada, obrigando o adquirente a respeitar a locação – eventual pedido de indenização por benfeitorias, ou pela inobservância do direito de preferência, que deve ser dirigida ao alienante – ação procedente – sentença mantida – recurso não provido. (Apelação Sem Revisão 992060764324 (1049548000) – Rel. Erickson Gavazza Marques – Comarca: São José do Rio Preto – 27ª Câmara de Direito Privado – Data do julgamento: 17.02.2009 – Data de registro: 23.03.2009).

TJSP. Apelação – Locação – Despejo – Adquirente – Denúncia – Notificação – Cerceamento de defesa – Indenização por perda do fundo de comércio. (...). 4. Exerce regularmente um direito aquele que, ao adquirir o imóvel, denuncia a locação. Eventual indenização por comprometimento ao fundo de comércio deve ser reclamada por ação própria, contra quem de direito. (Apelação Com Revisão 992050305017 (1003042400) – Rel. Ricardo Pessoa de Mello Belli – Comarca: Cabreúva – 25ª Câmara do terceiro Grupo (Ext. 2° TAC) – Data do julgamento: 15.08.2006 – Data de registro: 24.08.2006).

¹²⁹     Clóvis Bevilácqua. Código Civil dos Estados Unidos do Brasil. V. II, Ed. histórica, 5ª tir. Rio de Janeiro: Rio, 1980, p. 303.

¹³⁰     Sylvio Capanema de Souza,. Da ação de despejo. Rio de Janeiro: Forense, 1994, pp. 270, 271 e 273.

¹³¹     Maria Helena Diniz, Lei de locações de imóveis urbanos comentada, 3a. ed. São Paulo: Saraiva, 1995, p. 51.

¹³²     Neste sentido, a Súmula 20 do extinto Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo.

¹³³     Waldir de Arruda Miranda Carneiro, Anotações à lei do inquilinato. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2000, p. 479.

¹³⁴     De acordo com os artigos 219 e 263 do Código de Processo Civil, a ação considera-se proposta no momento da distribuição, sendo a citação apenas uma condição de validade, ou seja, a ação considera-se proposta na data da distribuição, condicionada à existência de citação válida.

¹³⁵     Neste sentido:

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Despejo – falta de pagamento – interesse de agir – abandono parcial do imóvel, porque não removidos os móveis e utensílios do locatário – irrelevância – subsistência – aplicação dos artigos 5º e 66 da Lei 8.245/1991. O abandono do imóvel pelo locatário, que nele teria deixado móveis e pertences, inclusive, aparelho telefônico, não obsta o pedido de despejo, mesmo que ocorrido antes do ajuizamento do ação, posto presente o interesse processual (necessidade) enquanto não desfeito o vínculo locatício, a teor dos artigos 5º e 66 da Lei 8.245/1991 (Apel. s/ rev. nº 460.159, 6ª Câm., rel. Juiz Paulo Hungria, j. em 04.09.1996, “in” JTA (Lex) 161/577).

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Despejo – falta de pagamento – interesse de agir – abandono do imóvel anterior ao ajuizamento da ação – ausência – aplicação do artigo 66, da Lei 8.245/1991. A distribuição temporal assume especial relevo ante os expressos termos do artigo 66 da Lei 8.245/1991 posto que a carência da ação, por falta de interesse jurídico ou de objeto, somente ocorrerá se o abandono do imóvel tiver precedido o ajuizamento da ação (Apel. c/ rev. nº 411.470, 6ª Câm., rel. Juiz Paulo Hungria, j. em 21.09.1994, JTA (Lex) 153/281. Referências: Maria Helena Diniz, “Lei de Locações de Imóveis Urbanos Comentada”, Ed. Saraiva, p. 264. Silvio Venosa, “Nova Lei do Inquilinato Comentada”, Ed. Atlas, p. 236).

¹³⁶     Sílvio de Salvo Venosa, Lei do inquilinato comentada. São Paulo: Atlas, 1997, p. 229. (Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Apelação nº 212073 – Relator: Juiz Mello Junqueira).

¹³⁷     Art. 241. Começa a correr o prazo:

I – quando a citação ou intimação for pelo correio, da data de juntada aos autos do aviso de recebimento;

II – quando a citação ou intimação for por oficial de justiça, da data de juntada aos autos do mandado cumprido;

III – quando houver vários réus, da data de juntada aos autos do último aviso de recebimento ou mandado citatório cumprido;

IV – quando o ato se realizar em cumprimento de carta de ordem, precatória ou rogatória, da data de sua juntada aos autos devidamente cumprida;

V – quando a citação for por edital, finda a dilação assinada pelo juiz.

¹³⁸     Tribunal de Alçada do Rio Grande do Sul. Apelação nº 196186985. 13/11/1996. Sétima Câmara Cível – Relator: Ricardo Raupp Ruschel – Porto Alegre. Ação de despejo por infração contratual (falta de pagamento). Litigância de má-fé. Penalidade do art. 1.531 do CC. A falta de pagamento dos locativos e encargos, infração contratual de relevância acentuada, recebeu tratamento especifico na Lei do Inquilinato, onde permitida a purga da mora, o que afasta a rescisão do contrato. Sustentar tese contra texto expresso de lei, insistindo temerariamente no prosseguimento do feito, após o pagamento devido, constitui-se em litigância de má-fé. A sanção do art. 1531 do CC só é cabível quando demonstrado dolo ou culpa da parte, devendo ser o pedido instrumentalizado através de reconvenção ou ação própria. Apelações desprovidas.

¹³⁹     Lembre-se de que, na ação de despejo, como ação de conhecimento que é, o único meio hábil para exercer o direito às benfeitorias (pretensão do réu), é através de reconvenção.

¹⁴⁰     Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Acórdão nº 27507 – Processo nº 7555-9/45 – Agravo de Instrumento – São Paulo – Sexta Câmara – Julgamento: 14.10.1997 – Relator: Windor Santos – Decisão: Unânime – Custas – taxa judiciária – decisão que indeferiu pleito calcado em dispositivo a permitir o recolhimento a posteriori da taxa em se tratando de reconvenção – inviabilidade – artigo 4º, parágrafo 4º, item 4, da Lei nº 4.952/85 – Recurso Provido.

¹⁴¹     Enunciado nº 8 do Centro de Estudos do Segundo Tribunal de Alçada Civil de são Paulo – Artigo 61 – O reconhecimento da procedência do pedido na ação de despejo somente acarreta a concessão do prazo de 06 (seis) meses para a desocupação, contado da citação, se a pretensão se apoiar em qualquer das hipóteses referidas no artigo 61 da Lei 8.245/1991.

¹⁴²     Francisco Carlos Rocha de Barros, Comentários à Lei do Inquilinato. São Paulo: Saraiva, 1997, p. 394.

Capítulo 4

AÇÃO RENOVATÓRIA

4.1. PRINCIPAIS ASPECTOS

Art. 51. Nas locações de imóvel destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

I – o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

II – o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

III – o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:

I – por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificação de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;

II – o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.

§ 1º Na hipótese do inciso II, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences.

§ 2º Nas locações de espaço em “shopping centers”, o locador não poderá recusar a renovação do contrato com fundamento no inciso II deste artigo.

§ 3º O locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com a mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar.

(...)

Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com:

I – prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51;

II – prova do exato cumprimento do contrato em curso;

III – prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia;

IV – indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação;

V – indicação de fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Economia, Fazenda e Planejamento, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, em qualquer caso e desde logo, a idoneidade financeira;

VI – prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for;

VII – prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário.

Parágrafo único. Proposta a ação pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele, serão citados o sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se, em virtude de locação originária ou renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocação; na primeira hipótese, procedente a ação, o proprietário ficará diretamente obrigado à renovação.

Art. 72. A contestação do locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará adstrita, quanto à matéria de fato, ao seguinte:

I – não preencher o autor os requisitos estabelecidos nesta lei;

II – não atender, a proposta do locatário, o valor locativo real do imóvel na época da renovação, excluída a valorização trazida por aquele ao ponto ou lugar;

III – ter proposta de terceiro para a locação, em condições melhores;

IV – não estar obrigado a renovar a locação (incisos I e II do art. 52).

§ 1º No caso do inciso II, o locador deverá apresentar, em contraproposta, as condições de locação que repute compatíveis com o valor locativo real e atual do imóvel.

§ 2º No caso do inciso III, o locador deverá juntar prova documental da proposta do terceiro, subscrita por este e por duas testemunhas, com clara indicação do ramo a ser explorado, que não poderá ser o mesmo do locatário. Nessa hipótese, o locatário poderá, em réplica, aceitar tais condições para obter a renovação pretendida.

§ 3º No caso do inciso I do art. 52, a contestação deverá trazer prova da determinação do Poder Público ou relatório pormenorizado das obras a serem realizadas e da estimativa de valorização que sofrerá o imóvel, assinado por engenheiro devidamente habilitado.

§ 4º Na contestação, o locador, ou sublocador, poderá pedir, ainda, a fixação de aluguel provisório, para vigorar a partir do primeiro mês do prazo do contrato a ser renovado, não excedente a oitenta por cento do pedido, desde que apresentados elementos hábeis para aferição do justo valor do aluguel.

§ 5º Se pedido pelo locador, ou sublocador, a sentença poderá estabelecer periodicidade de reajustamento do aluguel diversa daquela prevista no contrato renovado, bem como adotar outro indexador para reajustamento do aluguel.

Art. 73. Renovada a locação, as diferenças dos aluguéis vencidos serão executadas nos próprios autos da ação e pagas de uma só vez.

Art. 74. Não sendo renovada a locação, o juiz fixará o prazo de até seis meses após o trânsito em julgado da sentença para desocupação, se houver pedido de contestação.

Art. 75. Na hipótese do inciso III do art. 72, a sentença fixará desde logo a indenização devida ao locatário em consequência da não prorrogação da locação, solidariamente devida pelo locador e o proponente.

a) Foro competente: Foro do lugar do imóvel objeto do contrato de locação, salvo foro de eleição, que deverá ser respeitado (Lei 8.245/1991, art. 58, II).

b) Legitimidade ativa: além do locatário: o sócio de sociedade comercial; o sócio supérstite; o sublocatário; a massa falida.

c) Legitimidade passiva: além do locador: o adquirente ou compromissário comprador e o usufrutuário ou fideicomissário.

d) Valor da causa: doze meses de aluguel vigente.

e) Petição inicial: deve respeitar os requisitos do art. 282 do Código de Processo Civil, acrescidos das peculiaridades do art. 71 da Lei 8.245/1991.

f) Procedimento: comum, rito ordinário.

4.2. A PROTEÇÃO LEGAL DO PONTO

O “ponto” é um dos elementos do estabelecimento empresarial e nada mais é que a sua localização.

É evidente que o “ponto” bem localizado agrega valor ao estabelecimento empresarial.

Se o imóvel pertence ao empresário, a proteção legal ao “ponto’ se dá pelas normas vigentes que garantem o direito de propriedade.

No caso de locação, para que tenha proteção ao “ponto”, através da renovação compulsória da locação, deverão ser preenchidos os requisitos da Lei 8.245/1991, que veremos a seguir.

Muitas vezes o locatário paga para ter o seu “ponto”.

A este pagamento, costuma-se atribuir a denominação de “luvas”.

De Plácido e Silva esclarece que luvas, na terminologia jurídica, são gratificações ou compensações em dinheiro, dadas por uma pessoa a outra, para que consiga desta um serviço, ou dela obtenha uma preferência,¹ a exemplo de alugar um imóvel que lhe conceda a possibilidade de renovação legal.

Nesse sentido, até para que possamos entender o que se passa hoje, mister se faz um breve histórico.

Isto porque, no início do século passado, o Código Civil de 1916, impregnado de individualismo e liberalismo,² regulava as locações de imóveis urbanos.

Segundo ele, finda a locação, o locatário deveria devolver o imóvel sob pena de esbulho.

Neste caso, o empresário ficava à mercê de sua própria sorte e o “ponto”, muitas vezes formado pelo seu esforço e trabalho, era incorporado ao patrimônio do locador.

Nessa medida, para acabar com o locupletamento dos locadores, foi elaborado um anteprojeto de autoria de Jorge Fontenelle e Justo de Morais, que se transformou no Decreto 24.150 que, promulgado em 1934 por Getúlio Vargas, ficou conhecido como “Lei de Luvas”, revogada apenas pela Lei do Inquilinato que, todavia, abarcou seus principais dispositivos.

Foi esta a origem da possibilidade de o comerciante, hoje empresário, buscar a renovação obrigatória do contrato de locação.

Todavia, essa possibilidade nunca foi absoluta, tendo em vista a necessidade de se respeitar os requisitos legais para o nascimento do direito à renovação compulsória.

De outro lado, respeitados os requisitos, entre os quais o principal é o prazo contratual ou a soma de prazos ininterruptos de cinco anos, o juiz não pode deixar de renovar o contrato por sentença, estabelecendo mais um prazo equivalente a, no mínimo, cinco anos.

E assim por diante, a cada final de prazo contratual.

Ocorre que o pagamento de “luvas” na renovação é contravenção penal, nos termos do artigo 43, I, da Lei 8.245/1991.

Observe-se, contudo, que a Lei do Inquilinato só nulifica a cláusula contratual que vise impor pagamento de luvas (obrigação pecuniária) para a renovação (art. 45).

Todavia, no início do contrato que se submeterá à renovatória, e só nesse momento (celebrado por prazo superior a cinco anos), é possível a cobrança de luvas.

É nesse sentido o teor do Enunciado nº 9 do Centro de Estudos do Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo: Artigo 45 – A Lei 8.245/1991 não proíbe a cobrança de luvas no contrato inicial da locação comercial.³

Todavia, sem que seja concedida a proteção ao ponto, com a concessão de contrato de locação com os requisitos da ação renovatória, não é possível a cobrança das luvas:

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Locação comercial – Prazo inferior a cinco anos – Cobrança de luvas – Inadmissibilidade ante a impossibilidade de renovação – Interpretação do artigo 45, da Lei 8.245/1991. O contrato de locação comercial com prazo inferior a cinco anos, sem direito à renovação, não admite a cobrança de luvas, que deve ficar condicionada às vantagens que o contrato concede ao inquilino para que este possa alcançar fundo de comércio eficaz (Ap. s/ Rev. 463.048 – 1ª Câmara – Rel. Juiz Souza Aranha – 26.08.1996, in JTA (Lex) 161/534. Em sentido contrário: JTA (LEX) 157/359, Ap. c/ Rev. 422.220 – 10ª Câm. – Rel. Juiz Marcos Martins – j. 20.09.1995.

O assunto está sujeito a acaloradas discussões, havendo quem sustente a impossibilidade de cobrança das “luvas”, mesmo que só uma vez, no início da locação comercial sujeita à renovatória, em razão do art. 43, I, da Lei 8.245/1991.

Por outro lado, em sentido completamente oposto, Francisco Carlos Rocha de Barros defende que não é ilícito cobrar “luvas” pela renovação.

O que não se admite, segundo ele, é a cláusula impondo a cobrança por ocasião da renovação, ou seja, se o locatário pagar, para facilitar a renovação, não poderá repetir (pedir de volta em ação de repetição do indébito).⁴

4.3. REQUISITOS PARA SE OBTER A RENOVAÇÃO

A Lei 8.245/1991, art. 51, estabelece os requisitos que devem ser provados na petição inicial da ação renovatória. São eles:

a) contrato a renovar;

b) exploração trienal;

c) perfeito cumprimento do contrato em curso;

d) apresentação de garantia;

e) propositura da ação em tempo hábil (§ 5º do art. 51);

f) proposta de novo aluguel e condições.

Vejamos, então, detalhadamente, cada um desses requisitos:

a) Contrato a renovar

O primeiro requisito que possibilita a ação renovatória é o contrato escrito, com prazo de cinco anos, no mínimo, pactuado expressamente.

A renovação se fará pelo mesmo prazo do contrato que será renovado.

Portanto, se o contrato for de sete anos, a renovação dar-se-á por mais um prazo de sete anos.

Seja como for, o contrato deve ser escrito e por prazo determinado.

Convém lembrar que o contrato de locação pode ter sido ajustado verbalmente. A locação se comprovará, nessa hipótese, pelos recibos, depósitos, testemunhas etc., mas não terá validade para justificar a ação renovatória.

Tribunal de Alçada Cível do Rio de Janeiro. Apelação nº 1.866/91. Sexta Câmara. Unânime. Juiz: Nilson de Castro Diao – 30.04.91. Contrato escrito e verbal. Impossibilidade da soma. A lei exige como requisito de admissibilidade da ação, a existência de contrato escrito, com o prazo mínimo de cinco anos. A Jurisprudência admite o acessio temporis resultante da soma de vários prazos inferiores a cinco anos, desde que resultantes de contratos escritos, ainda que entre eles exista um pequeno interregno. Mas não é possível aceitar que um contrato de dois anos seja acrescido de mais três de locação verbal.

Da mesma forma, o contrato que já terminou e continua em vigor por prazo indeterminado é válido, mas não serve para contagem do prazo da ação renovatória.

Observe-se, todavia, que é possível a soma de prazos de contratos escritos, sucessivos e ininterruptos, que perfaçam cinco ou mais anos.

A esta possibilidade de somar os prazos dá-se o nome de accessio temporis.

Superior Tribunal de Justiça. Recurso especial nº 14540/SP (9100184284). Por unanimidade, conhecer do recurso e dar-lhe provimento. 20.02.1997. Quarta turma. Locação comercial. Ação renovatória. Acessão de tempo. – É pacífico o entendimento desta Corte no sentido de que se breve o interregno entre os contratos escritos, é permitido o acessio temporis para viabilizar o perfazimento do prazo mínimo legal, exigido na lei de luvas para a renovação da locação. Recurso Especial conhecido e provido (Rel. Ministro César Asfor Rocha, DJ 14.04.1997, p. 12.747).

Pequenos prazos de interrupção com vigência do anterior contrato por prazo indeterminado, notadamente no período suficiente para que as partes negociem novo contrato, não afastam o direito à ação renovatória.

O problema é saber qual seria esse lapso temporal, posto que decorrente de interpretação jurisprudencial (alguns dias, meses?).

Como assevera Francisco Carlos Rocha de Barros, os fatos são mais ricos e criativos do que a lei; a vida, constantemente, teima em surpreender e desafiar a sabedoria do legislador e dos juízes.⁵

Nessa eventualidade, de acordo com a lei do inquilinato (art. 51, II), a princípio a renovação dar-se-á pelo prazo do último contrato. Se o prazo do último contrato for de três anos, a renovação será efetuada por mais três anos.

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Locação comercial – renovatória (artigo 51 da Lei 8.245/1991) – prazo do novo contrato – fixação inferior a cinco anos e com base no último contrato – admissibilidade. Por orientação jurisprudencial tem-se que o correto é renovar o imóvel por período igual ao do último contrato. Ap. c/ Rev. 428.709 – 4ª Câm. – Rel. Juiz Carlos Stroppa – j. 09.05.1995. No mesmo sentido: quanto ao Decreto 24.150/34: JTA (RT) 88/262 RTJ 74/99; quanto à Lei 8.245/1991: Ap. c/ Rev. 453.083 – 12ª Câm. – Rel. Juiz Campos Petroni – j. 09.05.1996 – REsp. 4.844 – RJ – STJ – Rel. Min. Assis Toledo – j. em 21.09.1994, in DJU de 17.10.1994, p. 27.909 – REsp. 75.795 – DF – STJ – 6ª T. – Rel. Min. Vicente Cernicchiaro – j. em 19.12.1995, in DJU de 17.03.1997, p. 7.560. Em sentido contrário: quanto ao Decreto 24.150/34: JTA (Saraiva) 79/194, 71/317, 76/280, RTJ 66/414, 54/497.

Ocorre que a interpretação jurisprudencial é, majoritariamente, em sentido contrário à interpretação literal da lei.

Entende-se, mesmo no caso de acessio temporis, ou seja, no caso de soma de contratos ininterruptos, que a renovação mínima será de cinco anos e, nesse sentido, encontramos o Enunciado nº 6 do Centro de Estudos do Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo: Artigo 51 – Na renovação judicial do contrato de locação, o prazo mínimo do novo contrato é de cinco anos.

Igualmente, o seguinte julgado:

Tribunal de Alçada de Minas Gerais. Unânime – locação não residencial – renovatória – prazo – exigindo a lei que o locatário de imóvel não residencial, para obter a renovação compulsória, comprove tenha sido celebrado por escrito o contrato de locação, e que este dure há no mínimo cinco anos, seja o quinquênio resultante da soma dos prazos inferiores ou não, a referencia a igual prazo, constante do art. 51 da Lei 8.245/1991, se prende aquele mínimo, e não ao do último contrato, no caso de ter sido necessária a acessio temporis (Apelação nº 0205997-2/00 Belo Horizonte. Primeira Câmara Cível. Julgamento: 05.12.1995. Relator: Juiz Herondes de Andrade).

Esta é a lição de Francisco Carlos Rocha de Barros: Complica-se a questão para a hipótese de accessio temporis. A primeira impressão que se tem é no sentido de que a renovação se dará pelo mesmo prazo do último contrato, podendo ser, portanto, inferior a cinco anos. Não nos parece ser essa a melhor solução. Além das dificuldades decorrentes da necessidade de repetir-se, em curtos períodos, sucessivas ações renovatorías, o prazo de cinco anos já se encontra identificado com a proteção legal que merece o fundo de comércio. Essa é uma ideia consolidada na consciência do povo. De mais a mais, se a lei acaba por reconhecer a acessio temporis para atingir aquele prazo, qual a razão para desprezá-lo quando se concede a renovação? (...) Na verdade, deveria a questão ter ficado resolvida de modo a não permitir dúvidas e propiciar discussões. Pacificar-se-ia, por exemplo, deixando claro que a renovação, qualquer que fosse o prazo do contrato renovando, sempre seria dada por cinco anos. Aliás, com algum esforço, pode-se dar essa interpretação à norma sob análise. Basta entender que, ao se referir a “igual prazo”, tomou como parâmetro não o do contrato renovando, mas aquele especificado no inciso II, ou seja, cinco anos (de um só contrato ou resultante da soma de prazos de mais de um).⁶

No mesmo sentido, a seguinte decisão:

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Locação Comercial – renovatória – Prazo do novo contrato – Fixação em cinco anos – Prazo inferior do contrato renovando – Irrelevância – Admissibilidade – Exegese do artigo 51, II da Lei 8.245/1991. Tratando-se de pedido renovatório calcado em acessio temporis, comprobatório do preenchimento do quinquênio legal, injustificável a renovação pelo prazo de duração determinada do último contrato, o qual, embora tenha influído na consumação do aludido quinquênio, por si só seria insuficiente para embasar o direito à renovação (Ap. c/ Rev. 459.211, 7ª Câm., Rel. Juiz Antônio Marcato, j. 06.08.1996).

No mesmo sentido:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Apelação n. 1070977-0/7. 32ª Câmara de Direito Privado. Relator: Des. Ruy Coppola. Julgamento: 29.03.2007. Locação comercial. Renovatória. (...) Prazo de cinco anos fixado pela sentença. Contrato anterior de dois anos. Tratando-se de pedido renovatório calcado em “acessio temporis”, comprobatório do preenchimento do quinquênio legal, injustificável a renovação pelo prazo de duração determinada do último contrato o qual, embora tenha influído na consumação do aludido quinquênio, por si só seria insuficiente para embasar o direito à renovação. Correção do prazo fixado. Aplicação do artigo 51, II, da Lei do Inquilinato.

Outra questão surge na exata medida daqueles contratos deliberadamente firmados por prazo pouco inferior a cinco anos. Teria o locatário direito à renovatória?

Existem algumas decisões deferindo renovação a esses contratos, sendo, igualmente, campo fértil a interpretações.

De quanto seria esse prazo “pouco inferior”?⁷

As circunstâncias de cada caso, a personalidade dos contratantes, o grau de instrução de um e de outro e tudo o mais que possa ser levado em conta poderão autorizar convencimento no sentido de que o locador não mereceria enriquecer à custa do trabalho desenvolvido pelo locatário.⁸

Por fim, mister se faz verificar que existem decisões teratológicas, já que o assunto é fértil em interpretações, algumas curiosas, como a que abaixo se transcreve, cuja lucidez emana do voto vencido:

Tribunal de Alçada Cível do Rio de Janeiro. Apelação nº 6.872/96. Oitava Câmara. Por Maioria. Juíza: Cássia Medeiros. 06.11.1996. Prorrogação legal. Acessio temporis. Direito a renovação. Exercício. A prorrogação, por força de lei, de contrato por prazo determinado em contrato por prazo indeterminado não transforma o contrato escrito em contrato verbal. Em consequência, para a formação do prazo mínimo de cinco anos do contrato a renovar, é admissível a soma de prazos ininterruptos de contratos escritos de prazo determinado com os de contratos escritos por prazo indeterminado. O direito a renovação se exerce com a simples distribuição da petição inicial da ação renovatória. Decadência não consumada. Votei vencido convicto de que o entendimento firmado pela maioria no caso julgado resultou em violação literal e do propósito anímico do legislador ao editar a norma do inciso II do art. 51 da Lei 8.245/1991. Juiz Jayro Ferreira.

Seja como for, se a locação se prorrogar por prazo indeterminado, não há que se falar em direito à renovatória, exceto possibilidade de accessio temporis e breve hiato entre um contrato e outro.

Por fim, importantíssimo ressaltar que o locatário deverá tomar a cautela de inserir cláusula de vigência e registrar o contrato de locação junto ao Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição imobiliária competente.

Isso porque a ausência dessa providência o submete a eventual despejo promovido pelo adquirente com fundamento no art. 8º, § 1º, da Lei 8.245/1991, ainda que o contrato esteja em vigor ou lhe conceda a possibilidade da ação renovatória.

Recomendamos a leitura do item 3.25.4 deste livro VII, que trata do despejo pelo adquirente.

Na jurisprudência encontramos o seguinte:

Segundo Tribunal de Alçada Civil. Locação. Ação renovatória. Imóvel alienado. Retomada pelo adquirente. Admissibilidade. Ação procedente. Recurso da autora não provido. O adquirente do imóvel não é obrigado a respeitar o contrato em vigor com o anterior tocador, uma vez não registrado tal contrato no cartório do registro de imóveis, sendo irrelevante ser proposta ação renovatória em face do anterior tocador, presente o teor do artigo 8º, § 1º, da Lei 8.245/91. Locação. Ação renovatória. Imóvel alienado. Retomada pelo novo adquirente. Admissibilidade. (...) (2ª Câmara, Apelação com Revisão 773.834 0/0, Comarca: São Paulo, 30ª Vara Cível, Data do julgamento: 17.05.2004, Relator: Gilberto dos Santos).

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. O adquirente do imóvel não é obrigado a respeitar o contrato em vigor com o anterior locador, uma vez não registrado tal contrato no cartório do registro de imóveis, sendo irrelevante ser proposta ação renovatória em face do anterior locador, presente o teor do artigo 8º, § 1º, da Lei 8.245/91, devendo prevalecer, no caso de recurso de apelação contra decisão que decretou o despejo o teor do artigo 58, inciso V, da já mencionada lei do inquilinato. Recurso parcialmente provido (Agravo de Instrumento 552.361-0/8, Comarca de São Paulo, Relator: Emmanoel França, Julgamento: 17.11.1998).

Nesses casos, embora o assunto seja polêmico e não haja expressa disposição na Lei do Inquilinato, entendemos que o locatário fará jus à indenização pela perda do ponto, componente importante do fundo de comércio, além de outros prejuízos que puder provar. Sobre este assunto, igualmente, recomendamos a leitura do item 3.25.4 deste livro VII.

b) Exploração trienal

É imprescindível que o autor prove o exercício de atividade empresarial no mesmo ramo de atividade por, no mínimo, três anos ininterruptos, imediatamente anteriores à propositura da ação.

Poderá ampliar ou reduzir a atividade, acrescentando ou diminuindo outras, v.g., padaria que acrescenta atividade de restaurante. Não poderá, entretanto, alterar a sua natureza, v.g., restaurante que se torna padaria.

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Locação comercial – renovatória – requisito – exploração do mesmo ramo de comércio por três anos (artigo 51, III, da Lei 8.245/1991) – ampliação do ramo comercial – não descaracterização – admissibilidade. A ampliação da atividade comercial não descaracteriza o requisito da exploração trienal do mesmo ramo de comércio, quando dela resulta apenas um acréscimo à anterior, que persiste com caráter principal e predominante. Ap. c/ Rev. 517.945 – 9ª Câm. – Rel. Juiz Marcial Hollanda – j. 27.05.1998. Referências: Silvio de Salvo Venosa – “Nova Lei do Inquilinato Comentada”, p. 176. Francisco Carlos Rocha de Barros, “Comentários à Lei do Inquilinato”, p. 283.

Tribunal de Alçada Cível do Rio de Janeiro. Ampliação do ramo de atividade não importa mudança de fundo de comércio (Apelação nº 995/89. Sétima Câmara. Unânime. Juiz: Hugo Barcellos. 26.04.1989).

Entende-se que o prazo de três anos é necessário para que se forme uma clientela.

Poderia ser de dois, de quatro, mas a lei entendeu fixá-lo em três anos.

c) Perfeito cumprimento do contrato em curso (art. 71, II)

Exige-se a prova do pagamento pontual dos aluguéis, impostos, taxas, condomínio (se houver), prêmio de seguro e tudo o mais que estiver previsto como obrigações do locatário, no contrato e na lei, v.g., no art. 23 da Lei 8.245/1991.

Qualquer infração contratual constituirá impedimento ao bom êxito da ação (v.g., mau uso, sublocação não consentida, modificação estrutural, deterioração do imóvel etc.).

Tem-se considerado que “pequenas” infrações não impedem o direito à renovatória.

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Locação comercial – renovatória – infração contratual – natureza leve – irrelevância – admissibilidade. No caso de pequenas infrações contratuais cuja prática não denota má-fé, tem-se admitido a renovatória, o que ocorre também se o locador tolerar alguma infração. Ap. c/ Rev. 410.724 – 9ª Câm. – Rel. Juiz Francisco Casconi – j. 10.08.1994. No mesmo sentido: JTA (LEX) 159/270, JTA (RT) 121/306, Ap. c/ Rev. 458.089 – 9ª Câm. – Rel. Juiz Francisco Casconi – j. 19.06.1996.

O assunto é polêmico. Será que a infração abaixo é grave, a ponto de impedir a renovatória?

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Locação comercial – renovatória – infração contratual – fato impeditivo. Ocorrendo infração contratual, tal como, o pagamento em local diverso ao avençado vedado está o aforamento da ação renovatória, nos termos do artigo 5º, letra “b”, do Decreto nº 24.150/34. Ap. c/ Rev. 330.246 – 3ª Câm. – Rel. Juiz Teixeira de Andrade – j. 11.05.1993, in JTA (Lex) 144/411. No mesmo sentido: E. Dcl. 365.497 – 8ª Câm. – Rel. Juiz Renzo Leonardi – j. 24.03.1994, Ap. c/ Rev. 368.064 – 7ª Câm. – Rel. Juiz Antonio Marcato – j. 17.05.1994.

Maior discussão se verifica quanto ao atraso passado de aluguéis, ou seja, se o pagamento atrasado de aluguéis – mesmo que em sede de purgação de mora na ação de despejo por falta de pagamento – impediria a renovação.

De questionável legalidade, encontramos o Enunciado nº 14 do Centro de Estudos do Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo: Artigos 71, II, e 62, II. A emenda da mora em ação de despejo por falta de pagamento, constituindo exercício de legítimo direito, não descaracteriza o exato cumprimento do contrato de locação comercial.

Neste sentido:

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Locação comercial – renovatória – infração contratual – impontualidade no pagamento do aluguel – irrelevância – purgação da mora admitida – descaracterização. Não descaracteriza o exato cumprimento do contrato de locação comercial (artigo 71, inciso II, da Lei 8.245/1991), o locatário, – exercendo legítimo direito seu (artigo 36 da Lei 6.649/79 e 62, inciso II, da Lei 8.245/1991), – ter purgado a mora em ação de despejo por falta de pagamento, mormente em virtude de dificuldade momentânea. AI 366.000 – 3ª Câm. – Rel. Juiz João Saletti – j. 15.09.1992, in JTA (LEX) 142/230. Referências: Alfredo Buzaid – “Da Ação Renovatória”, 2ª ed., 1981, pp. 330 e 331 – Des. Gildo dos Santos – “Locação e Despejo”, Comentários à Lei 8.245/1991, p. 208. No mesmo sentido: JTA (RT) 114/306, AI 192.923 – 1ª Câm. – Rel. Juiz Franklin Neiva – j. 21.05.1986 – Ap. c/ Rev. 282.233 – 7ª Câm. – Rel. Juiz Gildo dos Santos – j. 29.01.1991 – AI 393.703 – 3ª Câm. – Rel. Juiz João Saletti – j. 15.03.1994 – Ap. c/ Rev. 455.817 – 6ª Câm. – Rel. Juiz Lagrasta Neto – j. 06.03.1996.

Em sentido contrário: JTA (LEX) 38/433, 92/268, JTA (Saraiva) 72/255, JTA (RT) 96/338, 97/253, 107/417, 108/452 (em.), 123/371 (em.) – Ap. c/ Rev. 286.836 – 1ª Câm. – Rel. Juiz Magno Araújo – j. 18.03.1991 – Ap. c/ Rev 297.437 – 2ª Câm. – Rel. Juiz Andreatta Rizzo – 03.07.1991 – AI 330.485 – 8ª Câm. Rel. Juiz Vidal de Castro – j. 19.09.1991 – AI 359.726 – 8ª Câm. – Rel. Juiz Narciso Orlandi – j. 30.07.1992 – AI 361.744 – 5ª Câm. – Rel. Juiz Ismeraldo Farias-j. 02.09.1992 – Ap. c/ Rev. 462.022 – 5ª Câm. – Rel. Juiz Pereira Calças – j. 21.08.1996.

O assunto não é pacífico:

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Locação comercial – renovatória – infração contratual – impontualidade nos pagamentos dos aluguéis – purgação da mora possibilitada – irrelevância – caracterização a impedir a renovação. O locatário impontual não tem o direito de renovar a locação comercial, sendo evidente que não houve o exato cumprimento do contrato renovando. Ap. c/ Rev. 462.022 – 5ª Câm. – Rel. Juiz Pereira Calças – j. 21.08.1996. No mesmo sentido: JTA (LEX) 38/433, 134/330, 141/247, 143/277, JTA (Saraiva) 72/255, JTA (RT) 96/338, 97/253, 107/417, 108/452 (em.), 123/369, 123/371 (em.) Ap. c/ Rev. 286.836 – 1ª Câm. – Rel. Juiz Magno Araújo – j. 18.03.1991 – AI 330.485 – 8ª Câm. – Rel. Juiz Vidal de Castro – j. 19.09.1991 – Ap. c/ Rev. 368.587 – 4ª Câm. – Rel. Juiz Carlos Stroppa – j. 16.08.1994 – Ap. c/ Rev. 429.110 – 12ª Câm. – Rel. Juiz Luiz de Carvalho – j. 04.05.1995. Em sentido contrário: JTA (RT) 114/306 – AI 192.923 – 1ª Câm. – Rel. Juiz Franklin Neiva – j. 21.05.1986 – Ap. c/ Rev. 282.233 – 7ª Câm. – Rel. Juiz Gildo dos Santos – j. 29.01.1991.

Um detalhe que, às vezes, passa despercebido, é o seguro contra incêndio, obrigação estipulada como praxe nos contratos que, muitas vezes, não é respeitado por absoluto esquecimento ou ausência de leitura cuidadosa do instrumento, o que pode impedir a renovação do contrato:

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Locação comercial – renovatória – infração contratual – seguro contra incêndio – omissão – caracterização. Constitui infração grave, oponível à pretensão renovatória, a ausência de cobertura contra incêndio pelo locatário, acarretando a carência de ação. Ap. c/ Rev. 498.444 – 1ª Câm. – Rel. Juiz Magno Araújo – j. 20.10.1997. Referências: RT 665/123 – Ap. c/ Rev. 375.562 – 4ª Câm. – Rel. Juiz Celso Pimentel – j. 08.03.1994; j. Nascimento Franco – “Ação Renovatória”, Malheiros Editores, p. 107. No mesmo sentido: JTA (LEX) 34/344, 69/250, 70/205, 133/350, 144/326, JTA (RT) 87/263, 103/382, 119/369, 123/371 (em.), 130/351 RT 440/204, 480/146 – Ap. c/ Rev. 301.196 – 8ª Câm. – Rel. Juiz Renzo Leonardi – j. 22.08.1991 – Ap. c/ Rev. 363.079 – 1ª Câm. – Rel. Juiz Magno Araújo – j. 20.12.1993 – Ap. c/ Rev. 498.232 – 5ª Câm. – Rel. Juiz Pereira Calças – j. 19.11.1997.

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Locação comercial – renovatória – infração contratual – seguro contra incêndio – realização por valor inferior ao pactuado – caracterização. O não cumprimento da obrigação de contratar o seguro do prédio constitui infração grave que acarreta o impedimento à renovação do contrato de locação. AI 359.756 – 2ª Câm. – Rel. Juiz Batista Lopes – j. 27.07.1992, in JTA (Lex) 139/291. Referências: Pontes de Miranda, “Tratado de Direito Privado”, 2ª ed., Borsoi, 1962, t. 41, § 4.516, nº 5, p. 151; Nascimento Franco e Nisske Gondo, “Ação Renovatória e Ação Revisional de Aluguel”, 5ª ed., RT, 1987, nº 99, pp. 119/121; Alfredo Buzaid, “Da Ação Renovatória”, 2ª ed., Saraiva, 1981, vol. 1, nº 180, p. 237, texto e nota 8; Darcy Bessone, “Renovação da Locação”, 2ª ed., Saraiva, 1990, nº 63, p. 105. No mesmo sentido: JTA (Lex) 34/344, 70/205, 87/275, 141/247, JTA (RT) 109/408, 112/420 AI 268.805 – 2ª Câm. – Rel. Juiz Penteado Navarro – j. 30.07.1990.

Quanto aos tributos, condomínios e demais despesas que recaírem sobre o imóvel, cuja obrigação de pagamento é do locatário, tem-se entendido, não de forma pacífica ou majoritária, que o pagamento a destempo, já quitado, não impede a renovação, assim como o pagamento de aluguéis fora do prazo.

Como não há exercício regular de direito de pagar essas despesas intempestivamente, como ocorre com os aluguéis, por força do art. 62 da Lei 8.245/1991, entendemos que estará obstada a renovatória se qualquer delas tiver sido paga fora do vencimento.⁹

d) Apresentação de garantia

Para renovação do contrato deverá a inicial vir acompanhada de carta do antigo fiador e de sua mulher, se casado,¹⁰ aceitando o encargo para o novo período.

É possível, também mediante carta, a apresentação de novo fiador.

Em ambos os casos, exige a lei a prova da idoneidade financeira do fiador.

O sistema antes adotado pela Lei do Inquilinato, fugindo da tradição do nosso direito, de gerar consequências pela redução da capacidade da garantia durante o contrato,¹¹ exigia, como requisito da ação renovatória, que o autor comprovasse a idoneidade financeira apenas de novos fiadores, não fazendo a mesma exigência se os fiadores do contrato a renovar fossem os mesmos.

Todavia, os contratos de locação, ordinariamente, duram tempo suficiente para que a situação do fiador original se altere.

Em consonância com o acatado, tratando-se de garantia pessoal, é possível que o fiador disponha de seus bens durante o prazo contratual e não seja mais financeiramente idôneo no momento da prorrogação.

Posta assim a questão, a redação do inciso V do art. 71 da Lei do Inquilinato dada pela Lei 12.112/2009 exige, em qualquer caso, que o autor da ação renovatória prove a idoneidade dos fiadores, sejam eles os mesmos do contrato a renovar ou outros, que serão indicados mediante declaração que apontará, respectivamente, declaração com aceitação do encargo por novo período ou anuência expressa em constituir fiança.¹²

Mas o que é ser idôneo para a lei, que não define o critério?

Sugere a lei que essa idoneidade seja medida pelo patrimônio do indivíduo, muito embora, em alguns casos, a simples idoneidade moral possa ser admitida.

Dá sua impressão Rocha Barros: Não cremos que se recuse fiança prestada pelo presidente do Tribunal de Justiça, ainda que esse cidadão disponha apenas do salário que recebe mensalmente.¹³

Do ponto de vista prático, duvidamos que tal posição possa alcançar guarida jurisprudencial.

Para nós esta prova será feita mediante juntada de certidões de distribuição de ações, certidões negativas de protestos e prova da capacidade financeira por meio de certidões recentes da matrícula de imóveis ou documentos de propriedade de bens móveis suficientes para garantir os aluguéis.

Havendo impugnação fundamentada, a questão será decidida pelo juiz, oportunizando a comprovação posterior da idoneidade pelo autor da ação:

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Locação comercial – renovatória – fiador – prova de idoneidade – satisfação durante a ação – admissibilidade. A idoneidade financeira e econômica do fiador pode ser demonstrada no curso da ação, ensejando, se caso, designação de audiência ou concessão de prazo hábil para a comprovação de que as certidões exibidas pelo réu dizem respeito a homônimo. Ap. c/ Rev. 458.017 – 6ª Câm. – Rel. Juiz Paulo Hungria – j. 07.08.1996 (quanto à Lei 8.245/1991). No mesmo sentido: JTA (LEX) 144/519 (em.), JTA (RT) 87/258, 94/349, 104/352, 129/375 – AI 388.595 – 3ª Câm. – Rel. Juiz Teixeira de Andrade – j. 23.09.1993 – Ap. c/ Rev. 382.651 – 5ª Câm. – Rel. Juiz Ricardo Dipp – j. 09.03.1994 – REsp. 6.589 – MG – DJU de 19.08.1991, p. 10.997.

Por fim, interessante questão é a da possibilidade de se prestar outra garantia, ante a omissão do inciso V do art. 71, que só mencionou fiança.

Tem-se entendido que, desde que não represente diminuição da garantia, não há razão para inadmitir outras modalidades, devidamente estipuladas no art. 37 da Lei 8.245/1991 (seguro fiança e caução).

Outrossim, ação de renovação é a que corresponde à pretensão a novo negócio jurídico de locação.¹⁴

Sendo outro negócio e sendo legal outra forma de garantia, não havendo razão plausível para recusa do réu, não há como o juiz indeferir a renovatória por esse motivo:

Tribunal de Alçada Cível do Rio de Janeiro. Substituição dos primitivos fiadores por caução. Possibilidade. Se a locatária não pode apresentar os mesmos fiadores, e nem encontra quem os substitua, nada obsta que possa dar a garantia prevista no item I do art. 37 da Lei 8.245/1991, ou seja, a caução. Além de ser medida legal, há que se considerar que a locatária, ao longo de vinte anos, sempre cumpriu com suas obrigações contratuais, sendo a recusa do locador um mero capricho (Apelação nº 14288/93 – Sexta Câmara – Unânime – Juiz: Nilson de Castro Diao – Julg.: 15.03.1994).

e) Propositura da ação em tempo hábil (§ 5º do art. 51)

O prazo para propositura da ação renovatória começa um ano antes do fim do contrato e vai até seis meses antes desse término. Portanto, o locatário conta com o penúltimo semestre de contrato para propor a ação.

Trata-se de prazo decadencial que, se for perdido, permite ao locador a denúncia do contrato ao seu final e consequente despejo do locatário.

Convém ressaltar que não adianta propor a ação antes desse prazo e, tampouco, haverá possibilidade jurídica do pedido depois dele.

Como se trata de prazo de direito material, se expirar em dia não útil, a ação deverá ser proposta em dia útil anterior.

De outro lado, atendida a propositura no prazo legal, a citação posterior não interfere na eficácia da ação, posto que retroage à data da distribuição.¹⁵

É preciso atentar para o prazo decadencial, de natureza material e não processual.

Sendo assim, sua contagem está supedaneada na lei civil, no caso, Lei 810/49,¹⁶ e no art. 132, § 3º, do Código Civil.

Portanto, se no contrato de locação pactuou-se prazo de cinco anos, por exemplo, a partir de 15 de fevereiro de 2010, o final do prazo será no dia 15 de fevereiro de 2015, mesmo que se tenha colocado no contrato o seu final no dia 14 de fevereiro de 2015.

Assim, importantíssima a observância do prazo para a propositura da ação renovatória. Se for perdido, nenhum direito remanesce para o locatário que permaneceu inerte, de tal sorte que não há falar-se em qualquer indenização pelo ponto, elemento do fundo empresarial que foi perdido em razão da incúria do seu titular.

E mais: a denúncia do contrato prorrogado por prazo indeterminado ou no seu termo é um direito do locador e não representa qualquer abuso ou confere ao locatário direito de ser indenizado.

Nesse sentido:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Ação de despejo por denúncia vazia. Locação de imóvel comercial. Prorrogação do contrato por prazo indeterminado. Indenização por fundo de comércio. Tendo em vista que o Réu, locatário, não ajuizou, no prazo previsto na Lei do Inquilinato, a competente ação renovatória, não pode requerer, após a prorrogação do contrato por prazo indeterminado, a condenação da Autora, locadora, ao pagamento de indenização relativa ao fundo de comércio. Aplicação do brocado latino “dormientibus non sucurrit jus”. Ausência de má-fé da Autora. Recurso do réu não provido (Apelação nº 0004184-29.2010.8.26.0590, rel. Berenice Marcondes Cesar, 27ª Câmara de Direito Privado, j. em 19.03.2013, Registro: 02.04.2013. Outros números: 41842920108260590).

Posta assim a questão, é possível afirmar que, ultrapassado in albis o prazo legal para a propositura da ação renovatória (requisito insculpido no art. 51, I, da Lei 8.245/1991), a proteção ao ponto deixa de existir.

Isso porque, no prazo estabelecido na Lei do Inquilinato, o locatário deixou de exercer seu direito de obter a renovação, operando-se a decadência (dormientibus non sucurrit jus).

Com isso, ao final do contrato ou com o contrato prorrogado por prazo indeterminado, ao locador é deferido o direito de retomar o imóvel (arts. 56 e 57 da Lei 8.245/1991) sem nada pagar ao locatário.

Em suma, como os arts. 56 e 57 da Lei 8.245/1991 preveem, respectivamente, a possibilidade da ação direta de despejo em até 30 dias do termo final do contrato e a possibilidade de denúncia imotivada do contrato de locação prorrogado por prazo indeterminado, o locador que assim postula exerce regularmente o seu direito, não havendo falar-se em ato ilícito por abuso desse direito, ausência de boa-fé ou qualquer indenização a ser paga ao locatário que deve, assim, imputar seu prejuízo à sua incúria.

f) Proposta de novo aluguel e condições

Na ação renovatória, de uma certa forma, já está contida a revisão do valor do aluguel, posto que o contrato será renovado pelo valor de mercado e não pelo valor do contrato.

Portanto, na petição inicial, o inquilino deve deixar bem claras as condições que oferece para renovação, mormente que, repita-se, a ação de renovação é a que corresponde à pretensão a novo negócio jurídico de locação.¹⁷

Portanto, deverá especificar:

a) modalidade de garantia (como já vimos);

b) novo prazo (também já analisado);

c) forma e índice de reajuste;

d) novo aluguel.

O locatário, autor da ação renovatória, deverá especificar, principalmente, qual o aluguel que pretende pagar, bem como a periodicidade dos reajustes.

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Locação comercial – renovatória – revelia – fixação do aluguel com base na oferta do locatário – admissibilidade. O juiz não está obrigado a determinar a realização de perícia para a apuração do valor locatício nas ações renovatórias quando ocorrer ausência de impugnação por parte do réu, seja através de silêncio na contestação, seja pela revelia, podendo acolher integralmente a proposta formulada pelo locatário. Ap. c/ Rev. 283.374 – 8ª Câm. – Rel. Juiz Martins Costa – j. 06.02.1991.

Este valor deverá ser razoável. Não é razoável propor um aluguel muito baixo, para auxiliar a negociação a ser feita em audiência, mesmo porque o autor poderá ser punido por litigância de má-fé.

Além dessa pena, poderá o autor ser sucumbente, apesar de ter seu contrato renovado, em virtude de decair de parte do pedido pelo acatamento do valor pleiteado na contestação do réu e posterior perícia.¹⁸

Ademais, o juiz não fica adstrito a esse valor, que pode ser contestado e fixado em oitenta por cento do valor indicado pelo réu-locador.

É conveniente que o autor deixe consignado na inicial que se submete ao aluguel que for arbitrado, de tal sorte que, não concordando com o aluguel da contraproposta, inserta na contestação, consignará na réplica que aceita o valor que for arbitrado, evitando a sucumbência.

Mister se faz que a procuração outorgada ao advogado do autor contenha poderes especiais para propor essas condições, que refogem aos poderes ad judicia.¹⁹

É preciso notar, entretanto, que a dispensa do reconhecimento de firma na procuração, de acordo com a Lei 8.952/1994, que deu nova redação ao art. 38 do Código de Processo Civil, só atinge os poderes da cláusula ad judicia.

Portanto, havendo outros poderes na procuração, que não os judiciais, como no caso – Código Civil, arts. 654 e 692, cumulados com o Código de Processo Civil, art. 38 –, mister se faz o reconhecimento da firma do outorgante.

Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial nº 155.582/RS (9700825779). Por unanimidade, conhecer do recurso e dar-lhe provimento. 21.05.1998. Quinta turma. Processual civil. Procuração. Poderes especiais. Art. 38 do Código de Processo Civil. Reconhecimento de firma. Para a prática de atos processuais em geral, é dispensável o reconhecimento de firma no instrumento de procuração. Já para a validade das cláusulas com poderes especiais contidos no mandato, necessário que se faça o reconhecimento de firma. Precedente. Recurso conhecido e provido. Relator: Ministro Felix Fischer. Fonte: DJ: 29.06.1998, p. 267. Doutrina: obra: tratado de direito processual civil, vol. 2, 2ª ed., p. 687, Autor: Arruda Alvim.

4.4. DEFESAS DO LOCADOR

O locador poderá se defender ao contestar a ação renovatória, aduzindo as seguintes matérias:

a) falta dos requisitos legais;

b) insuficiência do valor do aluguel proposto pelo autor;

c) existência de melhor proposta;

d) necessidade de obras determinadas pelo poder público que importem em radical transformação do imóvel, ou que aumente o valor do negócio ou da propriedade (art. 52, I); e,

e) utilização própria do imóvel ou dos descendentes, ascendentes ou cônjuge se estabeleçam no local (art. 52, II).

a) Falta dos requisitos legais

O autor da ação deve preencher os requisitos enumerados nos arts. 51 e 71 da Lei 8.245/1991, de tal sorte que a ausência de qualquer deles é matéria de defesa.

b) Insuficiência do valor do aluguel proposto pelo autor

Nesse caso, não se trata de recusa à renovação, mas da proposta que a acompanha, obrigando ao arbitramento judicial.

O réu deverá, nos termos do § 1º, apresentar contraproposta.

Muito se discute acerca do valor que será discutido, mormente que há nítida contradição da lei que, no inciso II do art. 72, se refere, impropriamente, ao aluguel da época da renovação.²⁰

Como a ação é proposta no penúltimo semestre do prazo contratual, seria estranho entender, literalmente, que corresponderá a um valor que vigorará quase um ano depois.

Resta evidente que a lei quis mencionar o valor da época em que a ação renovatória foi proposta, assim como no § 1º, que deve ser interpretado conjuntamente, não havendo motivos para o alarido doutrinário que se verifica.

De acordo com o § 4º do art. 72, é possível a fixação de aluguel provisório, de tal sorte que será fixado em até oitenta por cento do pedido efetuado em contestação,²¹ conforme está dito na norma.

Esse aluguel passará a vigorar contemporaneamente ao início do contrato renovando:

Enunciado nº 29 do Centro de Estudos do Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo – Artigo 72, § 4º – O aluguel provisório a ser arbitrado na ação renovatória deve ser contemporâneo ao início do contrato renovando, facultado ao locador, nessa ocasião, oferecer elementos hábeis à aferição do justo valor.

De acordo com a ementa abaixo, há necessidade de perícia para transformação do aluguel provisório em definitivo, necessidade essa que tem sido estendida aos provisórios:

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Locação comercial – renovatória – aluguel provisório – transformação para aluguel definitivo – perícia – necessidade. O aluguel provisório não pode tornar-se definitivo sem apoio em prova técnica. Ap. c/ Rev. 424.200 – 4ª Câm. – Rel. Juiz Mariano Siqueira – j. 07.02.1995.

Negada ou não a renovatória, o réu fará jus ao aluguel provisório, inclusive das diferenças entre estes e aqueles definitivos fixados na sentença de improcedência (até a desocupação) ou procedência.

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Locação comercial – renovatória – aluguel provisório – renovação negada – pagamento até efetiva desocupação – necessidade. Devido o pagamento do aluguel provisório até a efetiva desocupação, quando negada a renovação do contrato de locação ou extinto o processo por não preencher o locatário as condições da ação, havendo pedido expresso na contestação. AI 462.729 – 11ª Câm. – Rel. Juiz Clóvis Castelo – j. 05.08.1996, in JTA (LEX) 164/340.

Como já vimos, a alegação da insuficiência de aluguéis não possui o condão de impedir a renovação do contrato. Todavia, poderá acarretar a sucumbência do autor, mesmo que tenha obtido a renovação.

c) Existência de melhor proposta

A defesa, nos termos do inciso III do art. 72, pode fundar-se na melhor proposta de terceiro.

Neste caso, na contestação o locador deverá juntar prova documental da proposta assinada pelo terceiro e por duas testemunhas (§ 2.º do art. 72), com a indicação do ramo que será explorado, que não pode coincidir com aquele do locatário, evitando o locupletamento indevido do ponto formado.

Com a ciência da proposta, na réplica, para evitar a improcedência da ação e o despejo, pode o locatário aceitar as mesmas condições.

Ocorre que, em razão da redação do art. 75, não renovada a locação pela melhor proposta de terceiro, o juiz deve fixar o valor da indenização correspondente aos lucros cessantes, perda do ponto e consequente desvalorização do fundo de comércio, apurado em liquidação a ser paga tanto pelo locador quanto pelo proponente, solidariamente.

Evidentemente que, em razão da funesta consequência da defesa calcada em melhor proposta de terceiro, é pouco provável que alguém se arrisque a utilizá-la.

Entende-se que proposta melhor não é só aquela atinente ao valor mais elevado de aluguel. Qualquer outro benefício, como, por exemplo, a obrigação de realizar benfeitorias, pode caracterizar a melhor proposta.

Inadmissível, segundo alguns, a inclusão de “luvas” nessa “melhor proposta”.

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Locação comercial – renovatória – aluguel – fixação – inexigibilidade do valor relativo a “luvas” – interpretação do artigo 45, parte final, da Lei 8.245/1991. Em lide de renovatória é inexigível o cabimento de quantia a título de luvas, pois, o pressuposto de sua admissibilidade consistente na transferência da posse direta da propriedade já existe em favor do inquilino, esbarrando a pretensão no disposto na parte final do artigo 45 da Lei 8.245/1991, quando cogita de imposição pecuniária relacionada ao exercício do direito previsto no seu artigo 51. Ap. c/ Rev. 413.497 – 7ª Câm. – Rel. Juiz Demóstenes Braga – j. 20.09.1994 – JTA (LEX) 153/338. No mesmo sentido: – quanto a imóvel situado em Shopping Center: JTA (LEX) 156/356.

Entretanto, Francisco Carlos Rocha de Barros, embora admita que o locador não pode exigir contratualmente o pagamento de “luvas” por ocasião da renovação, ensina que apenas a cláusula que a impõe é nula e não sua cobrança.

Nessa esteira, aceita a contestação com o argumento de melhor proposta, que contenha o pagamento de “luvas”.

Assim se manifesta:

Já vimos, nos comentários ao inciso II deste artigo, que o locador, ao contestar, não pode exigir o pagamento de “luvas”. Além do obstáculo do art. 45, observamos que a disputa entre a oferta do locatário e a contraproposta do locador será judicialmente resolvida através de prova apta à apuração de um valor que, no caso, não pode ser integrado por “luvas”.

No caso deste inciso III, quando o locador apresenta proposta de terceiro, empolgando, entre outras, a vantagem do paga mento de “luvas”, nenhum dos obstáculos supra-assinalados mar cará presença.

Poder-se-ia argumentar, dizendo que as “luvas” prometidas pelo terceiro significariam imposição de obrigação pecuniária impeditiva da renovação, o que seria considerado caso de nulidade (art. 45). Mas não se deve esquecer que qualquer proposta de terceiro, ofertando melhores condições, mesmo sem promessa de pagar “luvas”, sempre será barreira de natureza pecuniária que poderá impedir a renovação se o locatário não aceitar as condições daquela proposta. Não se perca de vista que a lei, explicita mente, admite a proposta de terceiro, em condições melhores, como fato que o locador pode alegar como defesa na ação renovatória.

A questão das “luvas”, analisada aqui e nos comentários feitos ao art. 45, merece uma reflexão final: o Decreto nº 24.150/34 execrava-as, fulminando-as de nulidade, não importando o mo mento em que aparecessem, a forma que adotassem e tampouco as razões do pagamento das mesmas. Formou-se, assim, um verdadeiro tabu contra as ‘luvas”. Todavia, todos sabemos que elas, por baixo do pano, sempre estiveram presentes na contratação e renovação das locações comerciais e industriais.

A lei atual, é induvidoso, escolheu fórmula mais enxuta, permitindo contratações transparentes. Mesmo assim, percebe-se alguma resistência para a aceitação das novas regras.

Dizem que o uso do cachimbo faz a boca torta. Compreende-se, pois, que um preconceito cultivado com carinho por mais de meio século esteja embaçando nosso olhar. A receita é simples: esfregar as pálpebras.²²

Admitida a proposta de terceiro como “melhor”, obstada estará a renovatória, desde que o locatário não iguale as propostas (§ 2º do art. 72).

Se o locatário impugnar a proposta, o terceiro deve ser citado para integrar a lide (Código de Processo Civil, art. 472), a requerimento do locatário, mormente que o art. 75 determina que este terceiro é solidário no pagamento da indenização devida ao locatário em virtude dessa proposta.

Formar-se-á, de forma extravagante, um litisconsórcio apenas em relação à indenização porventura devida, não se tratando o proponente de coautor.²³

Essa indenização deve, obrigatoriamente, ser requerida pelo locatário na réplica, bem como a citação do proponente, e decorre, exclusivamente, da não renovação em razão da proposta de terceiro. Não se cogita de culpa ou dolo.

O juiz condenará o locador e o proponente, ficando o valor sujeito a liquidação.

Buscando alterar este panorama, o dispositivo sob comento continha, ainda, mecanismos que não só acabavam com a referida indenização como também previam a possibilidade de liminar para desocupação em quinze dias, caso, na réplica, o locatário não aceitasse cobrir a oferta do terceiro.²⁴

As alterações que foram vetadas continham o seguinte teor: “§ 1.º Conceder-se-á liminar para desocupação em 15 (quinze) dias, contados da intimação do locatário, por si ou seu advogado, quando houver, na contestação, pedido de retomada fundado em melhor proposta de terceiro. § 2.º A desocupação liminar somente será indeferida se: I – a proposta de terceiro não atender aos requisitos previstos no § 2.º do art. 72; II – o locatário aceitar, em réplica, as mesmas condições ofertadas pelo terceiro. § 3.º A execução provisória da retomada fica condicionada à prestação de caução no valor não inferior a 6 (seis) meses nem superior a 12 (doze) meses do aluguel, atualizado até a data da prestação da caução.”²⁵

Eis as razões do veto: “Atualmente, são previstas três hipóteses em que o locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, são elas: a) melhor proposta de terceiro; b) o locador não der o destino alegado; e c) o locador não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar. Todavia, os parágrafos do art. 74 somente preveem procedimento diferenciado na concessão de providência liminar para a hipótese de melhor proposta de terceiro, sendo que para as outras, tão relevantes quanto a contemplada pelo texto projetado, nada se disse. Tal previsão, se sancionada, ensejará previsão pouco sistêmica no contexto da lei de locações, o que é absolutamente indesejável e contrário ao interesse público, sendo que a regra prevista no caput certamente atenderá satisfatoriamente os provimentos judiciais relativos às três hipótese mencionadas”.

d) Necessidade de obras determinadas pelo Poder Público que importem em radical transformação do imóvel, ou que aumente o valor do negócio ou da propriedade (art. 52, I)

É preciso observar que a exigência do Poder Público para obras, é coincidência que não deveria constar da lei. É que essa exigência deve ocorrer, exatamente, por ocasião da contestação!

Ora, para obras urgentes já há o despejo do art. 9º, IV, da Lei 8.245/1991.

Entretanto, a lei está aí, e, ocorrendo a coincidência, não haverá renovação.

O segundo critério é meramente econômico, ou seja, depende de verificação de aumento do valor da propriedade ou negócio.

Estranha a menção à “valorização do negócio” que é do locatário e não do locador.

Essa hipótese só pode ser admitida quando a locação envolva o fundo de comércio

(§ 1º do art. 52), quando o locador também é proprietário das instalações, v.g., posto de gasolina, cinema, hotel etc.

O locador que se defende assim, deve provar a propriedade na hipótese de aumento do valor, mas não do negócio, inferência que se extrai do inciso I do art. 52.

Por fim, convém ressaltar que realizando as obras que disse iria realizar, no prazo de sessenta dias da entrega, ocorrerá o crime do art. 44, sujeitando o locador às sanções do parágrafo único.²⁶

Além dessa sanção, existe a previsão de indenização por lucros cessantes e ressarcimento dos prejuízos, nos termos do § 3º do art. 52,²⁷ faculdade que pode ser exercida três meses após a entrega do imóvel.

Não se concebendo duplo ressarcimento pelo mesmo fato, a escolha (inciso III do art. 44 e § 3º do art. 52) caberá ao locatário.

e) Utilização própria do imóvel ou dos descendentes, ascendentes ou cônjuge que se estabeleçam no local (art. 52, II)

Trata-se da chamada “exceção de retomada”.

Na primeira hipótese do inciso II do art. 52, de retomada para o locador, o uso que se dará é ilimitado, mesmo que residencial. Todavia, sendo para exploração empresarial (do locador), o ramo não poderá ser o mesmo daquele explorado pelo inquilino (inciso II, § 1º).

A segunda hipótese, pela leitura do artigo, pressupõe uma sociedade, já que fala em “maioria do capital”, na qual, participem o locador e/ou cônjuge e/ou ascendente e/ou descendente, que transferirá fundo de comércio preexistente há pelo menos um ano.²⁸

Essas pessoas individualmente ou conjuntamente (locador, cônjuge, descendente ou ascendente) deverão contar com a maioria (predominância, de acordo com a Súmula 486 do STF)²⁹ do capital dessa sociedade.

Portanto, na segunda hipótese do inciso II, exige-se:

a) retomada para uma sociedade;

b) participação, nessa sociedade, com maioria do capital, do locador e/ou cônjuge e/ou descendente e/ou ascendente;

c) transferência do fundo de comércio, existente há mais de um ano, que não coincida com aquele do locatário.

Convém ressaltar que, não utilizando o imóvel para o destino declinado no prazo de três meses, o locador estará sujeito a indenizar o locador, nos termos do § 3º do art. 52. Não há crime tipificado para essa hipótese no art. 44.

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Locação comercial – indenização prevista no artigo 52, § 3º, da Lei 8.245/1991 – retomada deferida em ação renovatória – desvio de uso – admissibilidade. Se a retomada do prédio se deu para uso do locador em atividade diversa daquela utilizada pelo locatário, inadmissível o posterior desvio para o mesmo ramo de comércio deste, o que impõe obrigação de indenizar, nos termos do artigo 52, § 3º, da lei predial. Ap. c/ Rev. 434.191 – 10ª Câm. – Rel. Juiz Euclides de Oliveira – j. 09.08.1995, in JTA (LEX) 156/350.

Por fim, encontramos julgado que não admitiu defesa atinente à utilização para uso próprio quando se pretende instalar atividade totalmente discrepante da vocação comercial do local do imóvel, por se entender que, neste caso, há indício de fraude:

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Locação comercial – renovatória – retomada – imóvel localizado em zona comercial altamente especializada – instalação de ramo comercial diverso – inadmissibilidade. Não se pode admitir como sincera a pretensão de instalar em zona altamente especializada ramo de atividade totalmente diverso daquele criado durante longos anos pelos comerciantes do local, sendo inadmissível a retomada. Ap. c/ Rev. 378.427 – 1ª Câm. – Rel. Juiz Souza Aranha – j. 21.02.1994, JTA (LEX) 151/367.

4.5. PROCEDIMENTO

A ação renovatória observa o procedimento ordinário. Portanto, segue o roteiro deste tipo de ação, com a peculiaridade da fixação de aluguel provisório.

Como dissemos, na contestação, o réu-locador poderá pedir ao juiz que fixe aluguel provisório, em até 80% do valor que requerer – § 4º do artigo 72.

Notem que, de acordo com jurisprudência já mencionada, a fixação do aluguel provisório não elimina a necessidade da perícia, cuja finalidade é a de apontar o valor definitivo do aluguel, de maneira técnica, por meio de um laudo elaborado por perito.

Observe-se, ainda, que certamente haverá diferença entre o aluguel definitivo, que começa a correr desde o início do novo contrato, e o provisório, fixado em até oitenta por cento do pedido.

Estas diferenças deverão ser suportadas pelo autor, e pagas de uma só vez.

4.6. QUEM PODE AJUIZAR A AÇÃO RENOVATÓRIA (LEGITIMIDADE ATIVA)

Sob a égide da lei anterior (Lei de “Luvas”), repercutindo na atual Lei 8.245/1991 e decorrente do Código Civil de 2002, deixou-se de lado o conceito de “comerciante” para, em seu lugar, adotar-se o conceito de “empresário”.

A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) pacificou a questão, concedendo a possibilidade de ajuizamento da renovatória aos empresários.

Nesse sentido, faltando o conceito de empresarialidade estar-se-á à margem da proteção do “ponto”:

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Locação comercial – renovatória – escritório de advocacia – postulação por advogado autônomo, que não constituiu sociedade civil – descabimento – inaplicabilidade do artigo 51, parágrafo 4º da Lei 8.245/1991. Locação contratada por advogado, sem constituição de sociedade civil com fins lucrativos, não se enquadra no artigo 51, parágrafo 4º da Lei 8.245/1991, para fins do direito à ação renovatória. Ap. s/ Rev. 454.800 – 10ª Câm. – Rel. Juiz Euclides de Oliveira – j. 28.05.1996, “in” JTA (LEX) 160/294. No mesmo sentido: JTA (LEX) 163/540.

Assim, respeitados esses requisitos, podem ingressar com a ação renovatória, além do locatário:

a) o sócio de sociedade empresarial;

b) o sócio supérstite;

c) o sublocatário; e,

d) a massa falida.

a) O sócio de sociedade empresarial

Nos termos do art. 51, § 2º, da Lei 8.245/1991, quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as atividades de sociedade de que faça parte a quem pertencerá o fundo empresarial, o direito a renovação poderá ser exercido pelo locatário ou pela sociedade.

Ainda que as sociedades sejam pessoas jurídicas regularmente constituídas e, nesta medida, com existência distinta daquela atribuída aos seus membros, defere-se ao sócio o direito de requerer a renovação em nome próprio, repetida a norma que já estava no Decreto 24.150/1934, art. 3º, § 1º.

A lei, neste ponto, apenas reconhece o fato da necessidade de a pessoa natural, futura sócia de pessoa jurídica, por razões burocráticas, ser obrigada a apresentar o local da sede antes da regular constituição da sociedade.

Por fim, verifica-se que já se deferiu às sociedades irregulares ou sociedades de fato, através de seus sócios, a legitimidade à propositura da ação renovatória, provados os demais requisitos.

b) O sócio supérstite

O § 3º do art. 51 da Lei 8.245/1991 estabelece que, dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub-rogado no direito à renovação, desde que continue no mesmo ramo.

c) O cessionário e sucessor

Nos termos do art. 51, § 1º, da Lei do Inquilinato, o direito de renovação compulsória assegurado aos locatários poderá ser exercido pelos seus cessionários ou sucessores.

Sabe-se que a cessão poderá ser do fundo de comércio, que não está abarcada pela restrição do art. 13 – e nem poderia – inexigindo anuência do locador.

Diferente seria a cessão da locação, que exige anuência expressa do locador, conforme examinamos quando tratamos da ação de despejo por cessão ou empréstimo não consentido.

É verdade que a cessão pode já ser autorizada no contrato e, nessa hipótese, por evidente, autorizada estará.

Mister acentuar que na cessão da locação desprovida da cessão do fundo de comércio, o locatário não poderá pleitear a renovação na exata medida em que não dispõe de fundo de comércio a ser protegido.

O cessionário do fundo de comércio, por seu turno, também não poderá exercer a renovatória vez que não é locatário.

Há possibilidade de o cessionário legítimo acrescer, para efeito do triênio de exploração da mesma atividade. Todavia, o simples sucessor na locação não é, necessariamente, do fundo de comércio. Portanto, essa circunstância deve ser provada pelo cessionário.

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Locação comercial – renovatória – cessão de sociedade – consentimento do locador – ausência – carência – exegese do artigo 13 da Lei 8.245/1991. A cessão de sociedade é regulada na lei locacional, de modo a se exigir consentimento expresso do locador. Ausente a prova a respeito da providência e demonstrado que o comportamento das sociedades sucessora e sucedida, formadas por membros da mesma família, é temerário, a carência de ação é medida que se impõe. Ap. c/ Rev. 475.216 – 6ª Câm. – Rel. Juiz Aclibes Burgarelli – j. 17.03.1997, JTA (LEX) 165/440.

Entretanto, escorreita lição dada alhures por Jorge Tarcha³⁰ deve ser observada:

Entende-se que a propriedade empresarial é um direito real, que adere ao estabelecimento. É impossível, pois, alienar este sem ceder o contrato de locação.

O sucessor, assim como o cessionário, também pode ser legitimado ativo, desde que seja sucessor do estabelecimento e não somente da locação.

Deveras, não basta a cessão ou sucessão da locação, para justificar a existência da ação renovatória. É indispensável que se mantenha o fundo de comércio (modernamente designado como estabelecimento).

Vamos dar um exemplo: um comerciante é cessionário somente em uma locação por cinco anos, mas o seu ramo de negócio é diferente.

Terá ele direito à renovação? Em princípio, não, pois que não lhe foi cedido o fundo de comércio, vale dizer, o estabelecimento.

Mas, se ainda restarem três anos de contrato, e nesse prazo remanescente tiver ele oportunidade para formar o seu próprio fundo de comércio, explorando-o, ininterruptamente, poderá pleitear a renovação.

Este novo fundo de comércio criado pelo cessionário na locação do imóvel é tão merecedor da proteção da lei, quanto o cedente.

Basta que ao ajuizar a renovatória o seu autor-cessionário tenha a dupla titularidade: locação e negócio.

Imaginem, agora, um contrato de locação por cinco anos, ostentando uma cláusula que proíbe a cessão do contrato de locação, sem prévio assentimento do locador.

Notem, a esse respeito, o artigo 13 da Lei 8.245/1991.

Ambos os textos legais exigem o consentimento do locador, para que o locatário possa ceder a locação.

Mas, atenção: no que tange à locação amparada pela possibilidade de renovatória, embora sujeita a chuvas e trovoadas, há jurisprudência que considera essa necessidade de autorização como sendo in fraudem legis (em fraude à lei).

Neste sentido:

Tribunal de Alçada Cível do Rio de Janeiro. Preliminares. Rejeição. Retomada. Requisitos. Presunção de sinceridade. Aluguel até a desocupação. Fixação. Dúplice é a natureza da ação renovatória, podendo o locador deduzir pedido de retomada com o consequente despejo do locatário. Daí, não ser de rigor reunião da ação de despejo em curso em Juízo distinto, pois inviável decisões conflitantes. A cessão do negócio, inclusive do direito a renovação do contrato de locação, não pode ficar a mercê de autorização do locador, sobretudo nos casos em que este poderá inviabilizar o próprio negócio do locatário, constituindo-se, assim, em verdadeiro abuso de direito a proteção legal do fundo de comércio. Não perde a titularidade de parte a cessão do negócio do locatário no curso da ação renovatória, em consonância com o disposto no art. 42 do Código de Processo Civil.³¹ Preliminares de decadência, ilegitimidade ativa ad causam e ausência de fundo do comercio, rejeitadas no despacho saneador e mantidas em grau de recurso. Comprovado os requisitos para o exercício da retomada, para instalar-se no terreno estoque e armazenamento de mercadorias de Drogarias, cujo capital se acha dividido entre as três filhas do locador, defere-se a “reprise”. A jurisprudência tem sufragado que milita em favor do retomante a presunção de sinceridade do pedido. No período que inicia com o término do contrato ate a entrega das chaves deverá viger o aluguel atualizado, aquele arbitrado pelo perito e adotado na sentença, conforme jurisprudência do Egrégio STJ (Apelação nº 3.579/96. Quarta Câmara – Unânime – Juiz: Paulo Gustavo Rebello Horta – 23.05.1996).

Continua Jorge Tarcha:

Argumenta-se no sentido de que a regra da Lei do Inquilinato e do Código Civil é de caráter geral sobre as locações de prédios, não se aplicando às locações nas quais cabe a defesa do fundo de comércio.

Assim, considera-se inválida a cláusula que proíbe a cessão da locação. E nem poderia ser de outra forma, já que o § 1º do artigo 51 da Lei 8.245/1991 permite que o cessionário ajuíze a ação renovatória.

É evidente que o comerciante que também é locatário somente poderá vender o seu estabelecimento se o contrato de locação acompanhar o negócio.

O contrato que preenche as condições de ajuizamento da renovatória faz parte do estabelecimento.

Ele integra o conjunto de bens incorpóreos ou imateriais do fundo de comércio, que pertence, é claro, ao comerciante locatário.

Então, permite-se a cessão da locação, independentemente da anuência do locador, para assegurar ao proprietário do fundo de comércio, o poder de dispor livremente dele.

De um modo geral pode-se considerar como “sucessores” do titular da locação e do negócio:

a) o cessionário;

b) os herdeiros e o cônjuge do sucedido;

c) o espólio deste, na pessoa do inventariante;

d) a sociedade transformada ou resultante da fusão da sociedade locatária com outras;

e) o sócio que, extinta a sociedade, adquire seu fundo de comércio;

f) qualquer sócio ou herdeiro do sócio falecido, desde que entre o sucedido e o sucessor haja continuidade na relação jurídica locativa e na atividade comercial ou industrial.

Observem que estas regras valerão mesmo que haja mudança na estrutura jurídica do locatário: passagem do estado de comerciante individual para o de sociedade, ou transformação, incorporação, fusão, cisão ou mesmo mudança da composição social – entrada e saída de sócios.

Quanto a essa última hipótese (mudança na composição social), não se pode olvidar o art. 50 do atual Código Civil, que segundo o qual a pessoa jurídica possui existência distinta da de seus membros, sem contar o inciso XVII do art. 5º da Constituição Federal, que determina que é plena a liberdade de associação.

De qualquer forma, entendemos, como já tratamos no Capítulo III, item 3.12.2, deste livro VII, que o contrato de locação não possui o condão de impedir a alteração social, sendo nula qualquer disposição nesse sentido, sendo lícito, todavia, no nosso entendimento, condicionar contratualmente a alteração à anuência do locador sob pena de infração contratual e despejo.

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Despejo – Infração contratual – Cessão de cotas da sociedade locatária – Cláusula proibitória livremente pactuada – Violação – Caracterização. Não há vedação na Lei 8.245, de 18.10.91, para que as partes estipulem a exigência do prévio consentimento do locador para prosseguimento do contrato locativo – firmado intuitu personae em relação aos sócios da locatária – quando houver alteração do quadro social. Configura infração contratual a falta desse consentimento ensejando a rescisão e o consequente despejo (Apel. s/ rev. 511.924, 2ª Câm., Rel. Juiz Norival Oliva, j. 16.02.98. No mesmo sentido: JTA (RT) 111/398, Apel. c/ rev. 327.443, 6ª Câm., Rel. Juiz Eros Piceli, j. 15.06.92. 2. Em sentido contrário: JTA (RT) 118/429(em.), Apel. c/ rev. 236.523, 4ª Câm., Rel. Juiz Telles Correa, j. 20.06.89).³²

d) O sublocatário

Na sublocação existe relação jurídica exclusivamente entre locatário e sublocatário. Este último, a princípio, não conta com qualquer vínculo que o una ao locador, ainda que seja autorizado por este.

Todavia, o sublocatário não fica à margem da proteção, notadamente em razão de expedientes que poderiam ser levados a efeito pelos locadores que, se não fosse a legitimidade do sublocatário, poderiam afastar o direito à renovatória ao locar a alguém da sua confiança que, então, efetivaria a sublocação.

Bem assim surgiu a regra do § 1º do art. 51 da Lei do Inquilinato, que legitima o sublocatário à propositura da ação renovatória.

A norma em análise é fruto de fato socialmente relevante e reiterado que, por esse motivo, foi abarcado pela lei.

E as condições que devem ser preenchidas pelo sublocatário para a ação direta de renovação são as mesmas condições previstas para o locatário.

Havendo mais de um sublocatário do imóvel locado, defere-se a possibilidade de cada um ingressar com ação renovatória autônoma pela parte que ocupar.

e) A massa falida

O falido pode propor ação renovatória.

Para tanto, o administrador judicial, que deve zelar pelo fundo empresarial do falido, o representará na ação.

4.7. CONTRA QUEM É AJUIZADA A RENOVATÓRIA (LEGITIMIDADE PASSIVA)

Não somente ao locador a lei defere a possibilidade de ser réu na ação renovatória. Também podem figurar como réus da referida ação:

a) O promitente comprador

Nos termos do § 1º do artigo 8º da Lei 8.245/1991, o promitente comprador do imóvel locado é parte legítima para responder pela ação renovatória na exata medida em que é equiparado ao proprietário para o efeito de denúncia do contrato de locação. Para tanto, devem estar presentes os seguintes requisitos: a promessa deve ser irrevogável e irretratável e o contrato deve estar registrado junto à matrícula do imóvel locado.

b) O locador usufrutuário ou fideicomissário

O fato de o locador ser usufrutuário ou fideicomissário o legitima para figurar no polo passivo da ação renovatória.

Todavia, o juiz não pode conceder renovação por prazo superior à duração do usufruto ou fideicomisso posto que não pode conceder a quem quer que seja, de forma derivada, mais direitos do que possui aquele que os deve conceder, notadamente o prazo para usufruir do imóvel.

4.8. VALOR DA CAUSA

Nos termos da Lei 8.245/1991, o valor da causa em qualquer ação locatícia, inclusive renovatória, é de doze meses de aluguel (artigo 58, III), excluídos os encargos.

4.9. DESOCUPAÇÃO NO CASO DE IMPROCEDÊNCIA DA AÇÃO E ALTERAÇÃO DO PRAZO PARA RETOMADA PELA LEI 12.112/2009: POSSIBILIDADE DE EXECUÇÃO PROVISÓRIA DO DESPEJO POR JULGAMENTO DE IMPROCEDÊNCIA DA AÇÃO RENOVATÓRIA E CAUÇÃO A SER PRESTADA

A par do que dispõe o inciso V do art. 58, segundo o qual os recursos interpostos contra as sentenças terão efeito somente devolutivo, inclusive nas ações renovatórias, o fato é que, em razão da redação original do art. 74, o prazo para desocupação se prorrogava para até seis meses a partir do trânsito em julgado da sentença.

Em outras palavras, a ausência do efeito suspensivo ao recurso de apelação do locatário vencido em primeiro grau não gerava qualquer efeito prático, posto que o prazo concedido para desocupação na sentença (de até seis meses) encontrava seu termo inicial no trânsito em julgado.

Neste sentido, decisão do extinto Segundo Tribunal de Alçada Civil:

Recurso. Apelação. Duplo efeito (devolutivo e suspensivo). Locação comercial. Renovatória. Retomada deferida. Admissibilidade. Prevalência do art. 74 sobre a regra do art. 58, V da Lei 8.245/1991. De acordo com a disposição do art. 74 da Lei do Inquilinato, apenas após o trânsito em julgado da sentença que não renovar a locação é que será fixado prazo para desocupação, configurando-se esta regra, portanto, em exceção ao que dispõe o art. 58, V, da mesma norma (AgIn 812.868-00/6, 7.ª Câm., 14.10.2003, Rel. Juiz Miguel Cucinelli).³³

Com a nova redação do art. 74, o prazo para desocupação a ser fixado na sentença, que antes podia chegar a seis meses, passa a ser de trinta dias, não havendo mais falar-se em exceção à regra do inciso V, do art. 58, posto que suprimida a expressão “após o trânsito em julgado da sentença”.

Com efeito, desde que o locador faça o pedido expresso na contestação, julgada improcedente a ação renovatória, decretar-se-á o despejo com prazo de trinta dias para desocupação voluntária.

Importante ressaltar, nestes termos, que a execução provisória não é automática na hipótese de improcedência da ação renovatória com a decretação do despejo do locatário.

Isso porque o despejo poderá ser executado provisoriamente desde que o locador tenha requerido na contestação e que, nos termos do art. 64, seja prestada caução de valor não inferior a seis meses nem superior a doze meses do aluguel atualizado até a data do depósito judicial.

Percebe-se que, agora, com exceção da necessidade do pedido expresso, a execução provisória do despejo se amolda perfeitamente ao sistema geral de prestação de cauções insculpido no art. 64,³⁴ que exige valor não inferior a seis meses e nem superior a doze meses de aluguel, admitindo-se a modalidade real ou fidejussória, a critério do locador.³⁵

Resta saber se é possível ou não admitir a caução real ou fidejussória também na hipótese de execução provisória do despejo em razão da improcedência da ação renovatória.

A resposta positiva se impõe. Não há motivo para, quanto à modalidade de garantia, deixar de aplicar o teor do § 1.º do art. 64, segundo o qual a caução poderá ser real ou fidejussória e será prestada nos autos da execução provisória.

Caberá ao juiz, apenas, controlar a idoneidade e o valor da caução e não a sua modalidade.

Em outras palavras, pretendida a caução fidejussória pelo locador, pode o juiz determinar a prova da idoneidade financeira e jurídica do garante, bem como, no caso de caução real, o valor do bem a ser admitido como garantia.

Seja como for, nos termos do art. 74, caput, não há mais a necessidade de esperar o trânsito em julgado para execução provisória do despejo em caso de improcedência da ação renovatória, qualquer que seja o fundamento da defesa.

Neste caso, se a caução fixada pela sentença para execução provisória (caput do art. 64) não for suficiente, o acolhimento da contestação fundada nas hipóteses enumeradas no art. 72³⁶ demandará ação própria a ser proposta pelo locatário para buscar indenização suplementar, a teor do § 2º do art. 64, segundo o qual “ocorrendo a reforma da sentença ou da decisão que concedeu liminarmente o despejo, o valor da caução reverterá em favor do réu, como indenização mínima das perdas e danos, podendo este reclamar, em ação própria, a diferença pelo que a exceder”.

Em resumo, o locatário desalojado por execução provisória terá que pleitear perdas e danos suplementares à caução (desvalorização do fundo de comércio, lucros cessantes, despesas com mudança e outros prejuízos que provar) em ação autônoma, caso seja dado provimento à apelação ou seja revertida a decisão de qualquer maneira no âmbito de recursos ao Tribunal de segundo grau ou recursos aos Tribunais Superiores.

Entendemos que a ação de indenização deverá ser distribuída livremente, cabendo ao antigo locatário provar, juntando cópias da ação renovatória, que foi desalojado e que conseguiu reverter a decisão de primeiro grau.

4.10. RETOMADA PELO ADQUIRENTE

Já vimos que é absolutamente possível a venda do imóvel durante o prazo da locação.

Neste caso, o inquilino que pagou luvas ou adquiriu o estabelecimento empresarial juntamente com a locação, deverá se acautelar e registrar seu contrato, tomando a cautela de nele fazer constar a cláusula de vigência.³⁷

É evidente que a cláusula de vigência, que obriga os adquirentes a respeitar o prazo do contrato firmado com o locador, somente será eficaz em face desses terceiros se estiver registrada.

Se não estiver, o adquirente poderá denunciar o contrato em 90 dias contados da alienação, para desocupação voluntária em 90 dias sob pena de despejo.

O adquirente poderá, inclusive, se insurgir contra a ação renovatória, que não o obriga e, nesta medida:

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Locação. Ação Renovatória. Imóvel alienado. Retomada pelo adquirente. Admissibilidade. Ação procedente. Recurso da autora não provido. “O adquirente do imóvel não é obrigado a respeitar o contrato em vigor com o anterior tocador, uma vez não registrado tal contrato no cartório do registro de imóveis, sendo irrelevante ser proposta ação renovatória em face do anterior tocador, presente o teor do artigo 8º, § 1º, da Lei 8.245/91 (2º TACiv/SP – Apelação com Revisão 773.834-0/0 – Rel. Gilberto dos Santos – j. 17.05.2004).

Neste julgado, com supedâneo em farta doutrina, o relator asseverou que não importa que a alienação tenha sido por meio de doação (no caso de pai para filho), posto que ausente cláusula de vigência registrada, apta a obrigar terceiros que podem denunciar a locação em curso.

Entende-se, inclusive, que, na hipótese, havendo ação renovatória em curso, esta resta prejudicada:

Locação predial – intercorrente alienação do imóvel locado – contrato, onde ausente cláusula de vigência excepcional, oponível a terceiro adquirente – denúncia imotivada promovida pelo novo proprietário – ação de despejo – fundamento do artigo 8º, da Lei nº 8.245/91 – atendido requisito premonitório – renovatória em curso, prejudicada – despejo procedente – sentença mantida – improvido apelo da ré. Locação, onde não se reservou especial circunstância de vigência oponível a terceiro adquirente, agregada do correspectivo aperfeiçoamento registraria, embaraço não há para a intervenção resolutória, sob simples conveniência, imotivada, do novo senhorio (artigo 8º, da Lei nº 8.245/91) (2º TACCiv/SP, Ap. s/ Rev. 588.886-00/2, 11ª Câm., Rel. Juiz Carlos Russo, j. 31.07.2000).

4.11. MODELO DE AÇÃO RENOVATÓRIA

Excelentíssimo(a) Senhor(a) Doutor(a) Juiz(a) de Direito da (...).

(...), por seus procuradores (doc. 1), com escritório na (...), onde receberão intimações, vem, respeitosamente, perante Vossa Excelência, aforar, em face de (...), a competente

Ação renovatória,

o que faz com fundamento nos arts. 51 e 71 da Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991, e pelas razões de fato e de direito a seguir aduzidas:

No dia (...), a autora firmou com o réu, para fins comerciais, por (...) anos (término em ...), contrato de locação do imóvel situado na Rua (...) (doc. 2).

Do contrato celebrado entre as partes é possível vislumbrar a existência de todos os requisitos dos arts. 51 e 71 da Lei 8.245/1991, vez que:

a) O contrato foi celebrado por escrito e com prazo de cinco anos [ou mais, ou, ainda: a soma dos contratos ininterruptos perfaz cinco anos – ou mais] (doc. 2) (Lei 8.245/1991, art. 51, incisos I e II);

b) A autora explora sua atividade desde o início da locação, conforme se prova por (...) (doc. 4) (Lei 8.245/1991, art. 51, inciso III);

c) Todas as obrigações contratuais foram e continuam sendo cumpridas, assim como o pagamento dos aluguéis e encargos com exação (doc. 5), além de estar em dia com os prêmios de seguro exigidos pelo contrato de locação na cláusula (...) (doc. 6).

Outrossim, a autora indica, na forma do art. 71, inciso IV, da Lei 8.245/1991, as condições que oferece para a renovação do contrato:

a) Novo valor da locação equivalente a R$ (...) mensais, acorde com avaliação decorrente do parecer anexo (doc. 7), ou aquele que for arbitrado no curso da ação nos limites do mercado;

b) Novo prazo de 5 (cinco) anos, de acordo com o art. 51, caput, da Lei 8.245/1991;

c) Manutenção das demais condições do contrato a ser renovado, em especial forma e periodicidade das correções.

Nos termos do inciso V, do art. 71, da Lei 8.245/1991:

a) A autora indica, como fiadores, o Sr. (...) e sua mulher (...), proprietários de imóvel, conforme prova cópia da matrícula junto ao Oficial de Registro de Imóveis (doc. 8) que, além de receberem a quantia de R$ (...) mensais, conforme cópia dos recibos de pagamento ora juntados, são idôneos nos termos do art. 825 do Código Civil, o que se prova com as anexas certidões negativas de protestos e de distribuição de ações (doc. 9).

b) Os fiadores concordam em assumir os ônus decorrentes da celebração do contrato de fiança locatícia, conforme declaração anexa, com firma reconhecida (doc. 10).

Pedido:

Isto posto, requer a autora a citação do réu, por intermédio de Oficial de Justiça (Código de Processo Civil, art. 221, inciso II),³⁸ para, querendo, oferecer resposta no prazo legal.

Diante do exposto, requer seja julgada procedente a presente ação, com a renovação do contrato pelo prazo de cinco anos, nos termos propostos nesta exordial, com a condenação do réu no pagamento de custas e honorários de advogado que Vossa Excelência arbitrar.

Provas:

Protesta por provar o alegado através de todos os meios de prova em direito admitidos, especialmente por documentos, oitiva de testemunhas oportunamente arroladas, além do depoimento pessoal do réu, o que desde já se requer, sob pena de confissão.

Valor da causa:

Dá-se à causa o valor de R$ (doze vezes o aluguel vigente).

Termos em que,

Pede deferimento.

(Local e data)

(Nome do advogado e número de inscrição na OAB)

4.12. FLUXOGRAMA

_______________

¹     De Plácido e Silva, Vocabulário Jurídico. Rio de Janeiro: Forense, 1994.

²     O Código Civil de 1916 foi concebido no início do século XX, impregnado pelo liberalismo decorrente da teoria econômica do laissez fair (deixar fazer) de Adam Smith, segundo o qual havia uma “mão invisível” representada pelo mercado, que tudo regulava.

³     TJSP – Apelação 992060333730 (1049420700) – Relator: Júlio Vidal – Comarca: Marília – Órgão julgador: 28ª Câmara de Direito Privado – Data do julgamento: 01.06.2010 – Data de registro: 21.06.2010 – Locação de Imóvel. Despejo. Retomada imotivada. Reconvenção. “Luvas. Benfeitorias. Multa. Despejo, perda de objeto com a desocupação voluntária. O pagamento pelo fundo de comercio não é vedado na Lei 8.245/1991 quanto tratar-se da primeira locação e não renovação. Não há se falar em indenização e/ou retenção do imóvel, por benfeitorias para adequação do comércio do inquilino. Não havendo infração contratual, não há se falar em multa, vez que livremente pactuadas as cláusulas da locação atípica (‘Shopping Center’)”.

⁴     Comentários à Lei do Inquilinato, São Paulo: Saraiva, 1997, p. 228.

⁵     Comentários à Lei do Inquilinato, São Paulo Saraiva, 1997, p. 283.

Neste sentido:

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Locação comercial – Renovatória – Prazo de cinco anos – Contratos escritos separados por breve período de locação verbal – Contrato posterior com eficácia ex tunc – Accessio temporis – Admissibilidade. Em sendo contratado o novo ajuste com eficácia ex tunc, o espaço de tempo acaso existente entre os contratos fica coberto pelo novo trato locatício, viabilizando a acessio temporis. AI 226.487 – 8ª Câm. – Rel. Juiz Narciso Orlandi – j. 27.09.1988.

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Locação comercial – Renovatória – Prazo de cinco anos – Contratos escritos separados por longo período de locação verbal – Acessio temporis – Inadmissibilidade. A existência de interrupção de 8 meses e meio entre o contrato de locação impede o reconhecimento da acessio temporis que permite o cômputo dos prazos para ajuizamento da ação renovatória. Ap. c/ Rev. 330.246 – 3ª Câm. – Rel. Juiz Teixeira de Andrade – j. 11.05.1993, in JTA (Lex) 144/411. No mesmo sentido: JTA (Lex) 50/232, 134/332, 139/403 JTA (Saraiva) 76/205, 81/303, 82/246 JTA (RT) 83/382, 90/340, 99/248, 100/204, 105/368, 108/453 (em.), 109/299, 109/343, 111/238, 111/422, 112/418, 114/353, 123/215, 124/348, 129/335 RTJ 57/348, 66/254, 71/897 RT 495/253, 597/135, Jur. Bras. 57/165 Ap. 214.043 – 5ª Câm. – Rel. Juiz Sebastião Amorim – j. 26.08.1987 – AI 242.460 – 5ª Câm. – Rel. Juiz Alves Bevilacqua – j. 05.09.1989, AI 262.056 – 4ª Câm. – Rel. Juiz Aldo Magalhães – j. 22.05.1990 – Ap. c/ Rev. 276.926 – 1ª Câm. – Rel. Juiz Quaglia Barbosa – j. 03.09.1990 – Ap. c/ Rev. 287.232 – 7ª Câm. – Rel. Juiz Garrido de Paula – j. 05.03.1991 – EI 310.837 – 1ª Câm. – Rel. Juiz Magno Araújo – j. 16.09.1991 – AI 327.156 – 1ª Câm. – Rel. Juiz Quaglia Barbosa – j. 14.10.1991 – Ap. c/ Rev. 311.688 – 2ª Câm. – Rel. Juiz Batista Lopes – j. 06.04.1992 – Ap. c/ Rev. 315.802 – 3ª Câm. – Rel. Juiz João Saletti – j. 06.07.1992 – Ap. c/ Rev. 332.062 – 4ª Câm. – Rel. Juiz Amaral Vieira – j. 15.04.1993 – Ap. c/ Rev. 372.194 – 4ª Câm. – Rel. Juíza Luzia Galvão Lopes – j. 22.02.1994.

Obs.: O julgado merece um reparo: não há intervalo com locação verbal, visto que, ao fim do prazo estipulado, este se prorroga por prazo indeterminado.

⁶     Francisco Carlos Rocha de Barros, Comentários à Lei do Inquilinato. São Paulo: Saraiva, 1997, pp. 279 e 280.

⁷     Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Locação comercial – renovatória – prazo inferior a cinco anos – exclusão do regime protetivo – fraude à lei – inocorrência. A estipulação de prazo de quatro anos de duração do pacto locatício não traduz o alegado objetivo de fraudar a lei, impedindo a renovação, pois, trata-se de ato perfeitamente lícito, inserido no âmbito da autonomia da vontade individual. Ap. c/ Rev. 463.628 – 1ª Câm. – Rel. Juiz Souza Aranha – j. 30.09.1996. Referência: REsp. 15.358-0 – PR – STJ, 3ª Turma – Rel. Min. Nilson Naves, j. 16.06.1992, DJU 24.08.1992, p. 12.997. No mesmo sentido: JTA (Lex) 42/169, 148/222, JTA (Saraiva) 82/210, JTA (RT) 86/376, 87/272, 111/423, 114/400, 124/331 2. Em sentido contrário: JTA (RT) 87/359, 104/306 Ap. c/ Rev. 350.249 – 4ª Câm. – Rel. Juiz Amaral Vieira – j. 27.07.1993.

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Locação comercial – renovatória – prazo inferior a cinco anos – exclusão do regime protetivo do Decreto 24.150/34 – fraude à lei – ocorrência. Quando o locatário já é estabelecido no local e se sujeita a um contrato de prazo pouco inferior a cinco anos, pode-se presumir ter ele sofrido uma imposição fraudatória do direito à renovação. Em tal contingência, o contrato traz em si, implícita, a fraude à lei, a qual, sendo deduzida só desse fato, dispensa quaisquer outras demonstrações. AI 162.780 – 4ª Câm. – Rel. Juiz Accioli Freire – j. 25.10.1983, in JTA (RT) 87/359. Referência: Nascimento Franco e Nisske Gondo – “Ação Renovatória e Ação Revisional de Aluguel”, 4ª ed., RT, 1983, p. 83. No mesmo sentido: JTA (RT) 104/306 2. Em sentido contrário: JTA (Saraiva) 82/210, JTA (RT) 86/376, 87/272, JTA (Lex) 42/169 Ap. 158.855 – 4ª Câm. – Rel. Juiz Lothario Octaviano – j. 02.08.1983 – AI 221.100 – 8ª Câm. – Rel. Juiz Mello Junqueira – j. 14.06.1988.

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Locação comercial – renovatória – prazo de cinco anos – contrato de quatro anos – cláusula de prorrogação automática por mais um ano – previsão que satisfaz o requisito legal – carência afastada. Admissível a acessio temporis de vários contratos escritos e ininterruptos para o exercício da renovatória, outra atitude não se pode adotar se um único contrato estipula quatro anos iniciais e já prevê, expressamente, sua prorrogação por mais um ano. Ap. 170.814 – 7ª Câm. – Rel. Juiz Gildo dos Santos – j. 20.06.1984 – in JTA (RT) 93/266.

⁸     Francisco Carlos Rocha de Barros, Comentários à Lei do Inquilinato. São Paulo: Saraiva, 1997, p. 281.

⁹     No mesmo sentido: Francisco Carlos Rocha de Barros, Comentários à Lei do Inquilinato. São Paulo Saraiva, 1997, p. 597. Em sentido contrário, admitindo o pagamento a destempo, desde que já quitado: Sílvio de Salvo Venosa, Lei do Inquilinato Comentada. São Paulo Atlas, 1997, p. 259.

¹⁰     Qualquer que seja o regime de bens, a mulher deve consentir na fiança, sob pena de nulidade (CC, art. 235, III c/c 145, IV).

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Fiança – outorga uxória – ausência – nulidade – interposição de ação declaratória com este fim – cabimento. A mulher possui legitimidade ativa ad causam para defender a sua meação frente a fiança prestada pelo marido sem o seu consentimento. Ap. c/ Rev. 466.642 – 6ª Câm. – Rel. Juiz Lagrasta Neto – j. 16.10.1996, in JTA (LEX) 163/536.

Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial nº 55.934/SP (9400321724). Por unanimidade, conhecer do recurso e dar-lhe provimento. 26.02.1996. Quinta turma. Direito civil. Fiança. Falta de outorga uxória. Nulidade.

1. A fiança prestada pelo marido sem o consentimento da esposa é nula e invalida o ato por inteiro, inclusive a meação marital. 2. Recurso especial conhecido e provido. Relator: ministro Edson Vidigal. DJ: 13.05.1996, p. 15.564.

¹¹     Nessa medida, o teor do art. 954, III, do Código Civil de 1916, repetido pelo art. 333, III do Código Civil atual, que permite, inclusive, a cobrança antecipada da dívida se as garantias, ainda que fidejussórias, cessarem ou se tornarem insuficientes.

¹²     Nos termos da justificação do projeto: “Encontram-se na jurisprudência precedentes que interpretam o art. 71, V, no sentido de dispensar o locatário de comprovar a idoneidade financeira do fiador indicado quando for o mesmo do contrato renovado, exigindo tal comprovação somente quando houver substituição do fiador. A apresentação dessa prova, contudo, justifica-se em qualquer dessas hipóteses, pois, ao longo do prazo contratual (que, em caso de renovação compulsória, não é menor que cinco anos), o fiador pode sofrer redução substancial no seu patrimônio, enfraquecendo a garantia”.

¹³     Ob. cit., p. 600.

¹⁴     Francisco C. Pontes de Miranda, Comentários ao Código de Processo Civil, 2. ed., Rio de Janeiro: Forense, 1959, t. 5, p. 397.

¹⁵     De acordo com os artigos 219 e 263 do Código de Processo Civil, a ação considera-se proposta no momento da distribuição, sendo a citação apenas uma condição de validade, ou seja, a ação considera-se proposta na data da distribuição, condicionada à existência de citação válida. Portanto, no caso, basta a distribuição no prazo, condicionada, por evidente, à citação.

¹⁶     Art. 1º Considera-se ano o período de 12 meses contados do dia do início ao dia e mês correspondentes do ano seguinte.

Art. 2º Considera-se mês o período do tempo contado do dia do início ao dia correspondente do mês seguinte.

Art. 3º Quando no ano ou mês do vencimento não houver o dia correspondente ao do início do prazo, este se findará no primeiro dia útil subsequente.

Art. 4º Revogam-se as disposições em contrário.

¹⁷     Francisco C. Pontes de Miranda, Comentários ao Código de Processo Civil, 2. ed., Rio de Janeiro: Forense, 1959, t. 5, p. 397.

¹⁸     Sílvio de Salvo Venosa, Lei do Inquilinato comentada. São Paulo: Atlas, 1997, p. 259.

¹⁹     J. Nascimento Franco e Nisske Gondo, Ação renovatória e ação revisional de aluguel. Sugestões literárias, 1968; Silvio de Salvo Venosa, Lei do Inquilinato comentada. São Paulo: Atlas, 1997, p. 259.

²⁰     II – não atender, a proposta do locatário, o valor locativo real do imóvel na época da renovação, excluída a valorização trazida por aquele ao ponto ou lugar;

²¹     Pelo princípio da eventualidade, é o momento oportuno (Código de Processo Civil, art. 300). Todavia, a instrumentalidade do processo civil permite afirmar que pode ser ao depois, desde que não prejudique o procedimento, até porque o aluguel provisório só vai vigorar no primeiro mês do contrato objeto da renovatória. (Francisco Carlos Rocha de Barros, Comentários à Lei do Inquilinato, São Paulo: Saraiva, 1997, p. 629).

²²     Comentários à Lei do Inquilinato. São Paulo: Saraiva, 1997, p. 616.

²³     Francisco Carlos Rocha de Barros, Comentários à Lei do Inquilinato. São Paulo: Saraiva, 1997, p. 625.

²⁴     Justificativa do projeto: “No que toca ao § 1.º do art. 74, cria-se hipótese de retomada liminar, em caso de resistência à renovação fundada em melhor proposta de terceiro, facultando-se ao locatário ‘cobrir’ a proposta do terceiro. A liminar fundamenta-se no fato de que a demora na retomada faz perecer a proposta do terceiro, uma vez que nenhum comerciante contingenciará investimentos e aguardará pelo longo período de tramitação de um processo em primeira instância a implementação de um negócio que talvez não venha a ocorrer”.

²⁵     Comentávamos, acerca desses dispositivos, o seguinte: É evidente que a proposta do terceiro deve ser melhor que aquela do locatário inserida na petição inicial da ação renovatória, feita nos termos do art. 71, IV, ou seja, com precisão (valor, índice de reajuste e periodicidade de reajuste). Assim, na contestação com supedâneo no § 1.º deste artigo, o locador fará juntar a proposta do terceiro com os requisitos do § 2.º do art. 72 e requererá ao juiz a concessão da desocupação no prazo de quinze dias, caso o locatário, na réplica, não concorde em igualar a proposta. Resta saber o que ocorre no caso de simulação de proposta. Nesta medida, duas possibilidades podem surgir: o terceiro não ocupa o imóvel após a concessão da liminar ou não se comprova o pagamento dos aluguéis nos termos propostos. Em ambos os casos, não há o retorno do locatário ao imóvel, ainda que providencie a juntada de documento no curso da instrução, na apelação, ou em momento posterior, mesmo em segundo grau, para provar a insinceridade da proposta, nos termos do permissivo do art. 462 do Código de Processo Civil, que admite o conhecimento de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito, posterior à propositura da ação e que possa influir no julgamento da causa. Ainda que o dispositivo processual civil se refira à possibilidade de o juiz tomar o conhecimento e levar em conta no momento de proferir a sentença, não se descarta a possibilidade da sua aplicação nos tribunais, como ensina Antonio Cláudio da Costa Machado, segundo o qual “a regra se aplica também ao acórdão” (Antonio Cláudio da Costa Machado. Código de Processo Civil interpretado, p. 481). Portanto, desalojado liminarmente pela aceitação da “melhor proposta de terceiro”, provada a insinceridade da proposta, caberá ao juiz julgar procedente a ação renovatória ou ao tribunal dar provimento à apelação. Mesmo assim, como não há retorno do locatário ao imóvel, deverá este buscar a indenização por perdas e danos em ação própria de indenização, ou seja, desvalorização do fundo de comércio, lucros cessantes e outros prejuízos que provar nos termos do art. 75, ainda que a ação tenha sido julgada procedente. Seja como for, entendemos que a concessão de liminar deve passar pelo crivo do juiz, que poderá avaliar a verossimilhança da proposta apresentada e, se entender necessário, determinar a realização de perícia, oitiva de testemunhas e até do proponente, a requerimento do locatário na réplica, para aferir a sinceridade da proposta antes de conceder a liminar. Da concessão ou não da liminar caberá agravo, inclusive com a possibilidade de antecipação de tutela recursal para suspender a decisão do juízo a quo ou conceder o que foi negado (CPC, art. 527, III).

²⁶     Art. 44. Constitui crime de ação pública, punível com detenção de três meses a um ano, que poderá ser substituída pela prestação de serviços à comunidade:

III – não iniciar o proprietário, promissário-comprador ou promissário-cessionário, nos casos do inciso IV do art. 9º, inciso IV do art. 47, inciso I do art. 52 e inciso II do art. 53, a demolição ou a reparação do imóvel, dentro de sessenta dias contados de sua entrega;

Parágrafo único. Ocorrendo qualquer das hipóteses previstas neste artigo, poderá o prejudicado reclamar em processo próprio, multa equivalente a um mínimo de doze e um máximo de vinte e quatro meses do valor do último aluguel atualizado ou do que esteja sendo cobrado do novo locatário, se realugado o imóvel.

²⁷     § 3º O locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com a mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar.

²⁸     Tribunal de Justiça de São Paulo – Apelação 9105869-57.2004.8.26.0000 – Locação de Imóvel – Relator: Andrade Neto – Comarca: Sorocaba – Órgão julgador: 30ª Câmara de Direito Privado – Data do julgamento: 24.02.2010 – Data de registro: 10.03.2010 – Outros números: 875831/0-00, 992.04.002656-5 – Locação Comercial – Ação Renovatória – Pedido de retomada do imóvel para uso próprio – Artigo 52, II, primeira parte da lei de locação – Desnecessidade do locador comprovar a titularidade de fundo de comércio existente há no mínimo um ano e da detenção da maioria do capital social – Presunção de sinceridade do motivo declarado para retomada que, embora de natureza relativa, não é infirmada pela parte contrária – Renovação do contrato – Impossibilidade – Retomada autorizada – Sentença Mantida apelação desprovido.

²⁹     Interpretação literal exigiria o mínimo de cinquenta e um por cento.

³⁰     Jorge Tarcha, Curso de Direito Imobiliário, São Paulo, FMU.

³¹     Perpetuatio jurisdicionis.

³²     Em sentido contrário:

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Despejo – infração contratual – cessão de cotas de sociedade locatícia – não caracterização. Não há infringência do contrato locativo pela só alteração do quadro social da pessoa jurídica. O contrário implicaria negar-se vigência ao princípio básico da teoria da personalidade jurídica (artigo 20 do Código Civil), segundo a qual a pessoa jurídica tem existência distinta de seus membros. Ap. c/ Rev. 326.112 – 2ª Câm. – Rel. Juiz Norival Oliva – j. 16.03.1993, in JTA (Lex) 144/374. Referências: Washington de Barros Monteiro – “Curso de Direito Civil – Parte Geral”, pp. 110/102, Saraiva, 28ª ed., 1938; Silvio Rodrigues, “Direito”, 18ª ed., Saraiva, 1989, vol. I, p. 77.

³³     Sobre o tema, verificam-se as seguintes referências: Gildo dos Santos, Locação e despejo, 3. ed., São Paulo: RT, 1999, p. 463-464; Francisco Carlos Rocha de Barros, Comentários à Lei do Inquilinato, 2. ed., São Paulo: Saraiva, 1997, p. 651.

³⁴     “Art. 64. Salvo nas hipóteses das ações fundadas no art. 9º, a execução provisória do despejo dependerá de caução não inferior a 6 (seis) meses e nem superior a 12 (doze) meses do aluguel, atualizado até a data da prestação da caução. § 1º A caução poderá ser real ou fidejussória e será prestada nos autos da execução provisória. § 2° Ocorrendo a reforma da sentença ou da decisão que concedeu liminarmente o despejo, o valor da caução reverterá em favor do réu, como indenização mínima das perdas e danos, podendo este reclamar, em ação própria, a diferença pelo que a exceder”.

³⁵     Segundo Waldir de Arruda Miranda Carneiro, a caução fica “a critério do exequente e não do juiz. Presentes os requisitos legais, não pode o juiz impor a modalidade de caução (real ou fidejussória), cuja escolha é faculdade da parte” (Anotações à Lei do Inquilinato, p. 554). Nessa medida:

TJSP, 26.ª Câm. Dir. Priv., j. 12.05.2009, rel. Carlos Alberto Garbi, registro 17.06.2009: Agravo de instrumento contra decisão que indeferiu a oferta de caução real para execução provisória do despejo. A lei faculta ao locador a opção de prestar a caução nas modalidades estabelecidas no art. 64 da Lei 8.245/1991. Não pode haver limitação judicial à escolha da caução. Decisão reformada para admitir a caução real pelo imóvel oferecido. Recurso provido.

³⁶     “Art. 72. A contestação do locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará adstrita, quanto à matéria de fato, ao seguinte: I – não preencher o autor os requisitos estabelecidos nesta lei; II – não atender, a proposta do locatário, o valor locativo real do imóvel na época da renovação, excluída a valorização trazida por aquele ao ponto ou lugar; III – ter proposta de terceiro para a locação, em condições melhores; IV – não estar obrigado a renovar a locação (incisos I e II do art. 52). § 1° No caso do inciso II, o locador deverá apresentar, em contraproposta, as condições de locação que repute compatíveis com o valor locativo real e atual do imóvel. § 2° No caso do inciso III, o locador deverá juntar prova documental da proposta do terceiro, subscrita por este e por duas testemunhas, com clara indicação do ramo a ser explorado, que não poderá ser o mesmo do locatário. Nessa hipótese, o locatário poderá, em réplica, aceitar tais condições para obter a renovação pretendida. § 3º No caso do inciso I do art. 52, a contestação deverá trazer prova da determinação do Poder Público ou relatório pormenorizado das obras a serem realizadas e da estimativa de valorização que sofrerá o imóvel, assinado por engenheiro devidamente habilitado. § 4º Na contestação, o locador, ou sublocador, poderá pedir, ainda, a fixação de aluguel provisório, para vigorar a partir do primeiro mês do prazo do contrato a ser renovado, não excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido, desde que apresentados elementos hábeis para aferição do justo valor do aluguel. § 5º Se pedido pelo locador, ou sublocador, a sentença poderá estabelecer periodicidade de reajustamento do aluguel diversa daquela prevista no contrato renovando, bem como adotar outro indexador para reajustamento do aluguel”.

³⁷     Mais ou menos nos seguintes termos: “Eventuais adquirentes do imóvel ora locado ficam obrigados a respeitar o prazo do presente contrato, pactuado com o locador.”

³⁸     É possível substituir pelo termo “por via postal” caso esta forma esteja autorizada no contrato.

Capítulo 5

AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO DE PAGAMENTOS DE ALUGUÉIS

5.1. PRINCIPAIS ASPECTOS

Art. 67. Na ação que objetivar o pagamento dos aluguéis e acessórios da locação mediante consignação, será observado o seguinte:

I – a petição inicial, além dos requisitos exigidos pelo art. 282 do Código de Processo Civil, deverá especificar os aluguéis e acessórios da locação com indicação dos respectivos valores;

II – determinada a citação do réu, o autor será intimado a, no prazo de vinte e quatro horas, efetuar o depósito judicial da importância indicada na petição inicial, sob pena de ser extinto o processo;

III – o pedido envolverá a quitação das obrigações que vencerem durante a tramitação do feito e até ser prolatada a sentença de primeira instância, devendo o autor promover os depósitos nos respectivos vencimentos;

IV – não sendo oferecida a contestação, ou se o locador receber os valores depositados, o juiz acolherá o pedido, declarando quitadas as obrigações, condenando o réu ao pagamento das custas e honorários de vinte por cento do valor dos depósitos;

V – a contestação do locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará adstrita, quanto à matéria de fato, a:

a) não ter havido recusa ou mora em receber a quantia devida;

b) ter sido justa a recusa;

c) não ter sido efetuado o depósito no prazo ou no lugar do pagamento;¹

d) não ter sido o depósito integral;

VI – além de contestar, o réu poderá, em reconvenção pedir o despejo e a cobrança dos valores

objeto da consignatória ou da diferença do depósito inicial, na hipótese de ter sido alegado não ser o mesmo integral;

VII – o autor poderá complementar o depósito inicial, no prazo de cinco dias contados da ciência do oferecimento da resposta, com acréscimo de dez por cento sobre o valor da diferença. Se tal ocorrer, o juiz declarará quitadas as obrigações, elidindo a rescisão da locação, mas imporá ao autor-reconvindo a responsabilidade pelas custas e honorários advocatícios de vinte por cento sobre o valor dos depósitos;

VIII – havendo, na reconvenção, cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos valores objeto da consignatória, a execução desta somente poderá ter início após obtida a desocupação do imóvel, caso ambos tenham sido acolhidos.

Parágrafo único. O réu poderá levantar a qualquer momento as importâncias depositadas sobre as quais não pende controvérsia.

a) Foro competente: Foro do lugar do imóvel objeto do contrato de locação, salvo foro de eleição, que deverá ser respeitado (Lei 8.245/1991, art. 58, II);

b) Legitimidade ativa: Locador ou locatário; no caso de sublocação, sublocador e sublocatário;

c) Legitimidade passiva: Locador ou locatário; no caso de sublocação, sublocador e sublocatário;

d) Valor da causa: doze meses de aluguel vigente;

e) Petição inicial: deve respeitar os requisitos do art. 282 do Código de Processo Civil, acrescidos das peculiaridades do art. 67 da Lei 8.245/1991;

f) Procedimento: especial.

5.2. CONSIGNAÇÃO EXTRAJUDICIAL

O procedimento para a consignação de aluguéis e acessórios da locação é especial, traçado nos arts. 890 a 900 do Código de Processo Civil, com as peculiaridades do art. 67 da Lei 8.245/1991.

Assim, aplicar-se-ão as normas acerca da consignação extrajudicial nos termos, inclusive da conclusão do Enunciado nº 41 do Centro de Estudos do Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo: O depósito bancário, a que alude o art. 890 do Código de Processo Civil, é instrumento de direção material e também se presta à exoneração de obrigações oriundas do contrato de locação.

A consignação extrajudicial é uma faculdade do devedor, que poderá, de pronto, ingressar com consignação judicial.

O depósito extrajudicial, entretanto, não será levado a efeito se houver dúvida quanto ao credor, ou se o depósito não for em dinheiro (as chaves, por exemplo). Nesse caso mister se faz a consignação judicial.

A consignação extrajudicial será efetuada no local do pagamento, conforme a norma do art. 58, II, da Lei 8.245/1991, que prevalece sobre as normas do Código de Processo Civil, especialmente do art. 891.

Não havendo estabelecimento oficial no local do pagamento, poderá ser feito o depósito em outro, não oficial.

O depósito é efetuado em conta especial, em nome do locador que, entretanto, permite o levantamento pelo locatário no caso de recusa.

Efetuado o depósito, será remetida carta com aviso de recebimento ao locador, que terá dez dias para manifestar a recusa.

Como não há prazo para o devedor postar a carta com aviso de recebimento, por interesse ou descuido, a consignação extrajudicial poderá se alongar.

Decorrido o prazo sem recusa expressa do locador, o locatário estará liberado da obrigação, permanecendo a quantia depositada à disposição do credor (art. 890, § 2º).

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Despejo – falta de pagamento – depósito bancário em nome do locador – não manifestação de recusa no prazo legal – presunção legal de quitação da dívida (Código de Processo Civil, artigo 890, §§ 1º e 2º) – caráter relativo – possibilidade de ser elidida na própria ação de despejo. A presunção legal de quitação da dívida, derivada da não recusa do credor ao depósito efetivado pelo devedor, repousa na manifestação tácita de aceitação do depósito pelo beneficiário, manifestação esta que, por seu turno, pressupõe tenha sido ele direta e corretamente cientificado (Código de Processo Civil, artigo 890, §§ 1º e 2º), e é possível, através de ação própria, elidir-se a presunção legal de aceitação, nada obstando, por outro lado, que tal questão surja e seja resolvida, incidenter tantum, no próprio processo de despejo instaurado após a realização do depósito extrajudicial (Apel. s/ rev. nº 471.831, 7ª Câm., rel. Juiz Antonio Marcato, j. em 17.12.96).

A recusa do credor deverá ser manifestada, por escrito, junto ao banco depositário, sem necessidade de motivação.² Nesse caso, o devedor poderá levantar o valor depositado, ou utilizá-lo para propor a consignação judicial no prazo de trinta dias, evitando a mora.³

Faculta-se o ajuizamento da ação consignatória, no prazo de trinta dias, aproveitado o depósito efetuado, apto, em tese, a evitar a mora. Nesse caso, a petição inicial será instruída com a prova do depósito e da recusa.

O prazo começa a fluir da data da recusa, cabendo ao consignante diligenciar junto ao banco, no prazo facultado ao credor, no sentido de verificar se houve ou não a recusa.

Evidentemente que, não proposta a ação no prazo de trinta dias, o locatário não estará impedido de promover consignação judicial posterior, desde que o valor depositado esteja incluído dos acréscimos legais e contratuais, já que se configurará a mora.

5.3. CONSIGNAÇÃO JUDICIAL

Para a consignação judicial, aplicar-se-ão as regras dos arts. 58 e 67 da Lei 8.245/1991.

Portanto:

a) Os processos tramitam durante as férias.

b) É competente o foro da situação do imóvel, salvo se houver foro de eleição, que prevalecerá.

c) O valor da causa corresponde a 12 meses de aluguel atualizado.

d) Desde que autorizadas no contrato, as intimações serão feitas pelo correio e, tratando-se de pessoa jurídica, por fac-símile ou telex.

e) O recurso de apelação terá efeito meramente devolutivo.

5.3.1. Citação e intimação para depósito

Determinada a citação do réu, o autor será intimado, por seu advogado, a efetuar o depósito em vinte e quatro horas, ou seja, somente depois de recebida a inicial e determinada a citação do réu é que o autor será intimado a efetuar o depósito.

Segundo ensina Francisco Carlos Rocha de Barros a simples determinação de citação do réu não valerá como intimação para que seja efetuado o depósito.⁴

Esse prazo peremptório conta-se de minuto a minuto (Código Civil, art. 132, § 4º).⁵ Todavia, sendo efetuada pela imprensa, exclui-se o dia do começo e inclui-se o dia do final, de tal sorte que o prazo extinguir-se-á no final do expediente forense do dia útil seguinte, mesmo que não tenha sido atingido o termo das vinte e quatro horas.

5.3.2. Depósitos

O pedido automaticamente incluirá os aluguéis e acessórios que se vencerem no curso da lide, o que se afirma na exata medida em que o inciso III do art. 67 menciona que o pedido envolverá...

Por curso da lide se entende o termo final da sentença. Persistindo o motivo para consignar, o autor deverá promover outra ação.

Não há falar-se no prazo de cinco dias da Lei Processual (Código de Processo Civil, art. 892), sendo que os depósitos devem ser efetuados no dia do vencimento, independentemente de intimação.

Tratando-se de encargos, não sabendo o valor, deverá o autor requerer que o réu os especifique para, então, efetuar o depósito.

Não efetuados os depósitos, o processo será extinto sem julgamento de mérito, independentemente de intimação do réu (Código de Processo Civil, art. 267, IV e § 1º).⁶

5.3.3. Resposta do réu

Citado para a ação, o réu poderá adotar duas atitudes:

a) Receber o valor depositado ou não contestar (Código de Processo Civil, art. 897), caso em que haverá reconhecimento da procedência do pedido (Código de Processo Civil, arts. 269, II c/c 329), respondendo pelas custas e honorários de 20%.⁷

b) Contestar no prazo de 15 (quinze) dias do art. 297 do Código de Processo Civil, contados da data da juntada aos autos, do mandado cumprido (Código de Processo Civil, art. 141, II) ou do comprovante de citação pelo correio, fac-símile ou telex quando admitidos.⁸

A matéria de fato que pode ser alegada na contestação é limitada pelo inciso V do art. 67 da Lei 8.245/1991, que foi repetida pela nova redação do art. 896 do Código de Processo Civil.

Como a ausência de recusa pode ser alegada como defesa, recomenda-se ao locador a utilização prévia da consignação extrajudicial, o que impede, havendo recusa naquela esfera, tal alegação na contestação.

A matéria de direito, outrossim, não é limitada, consistindo naquelas referidas no art. 301 do Código de Processo Civil, e, ainda, na negação da relação ex locato.

Alegada a insuficiência do depósito em contestação, o autor poderá:

a) Complementar, depositando a diferença acrescida de dez por cento (sobre a diferença), em cinco dias, contados da ciência da resposta.⁹

b) Não depositar, seguindo a ação até o julgamento de mérito.

A alegação de insuficiência deverá, obrigatoriamente, apontar o valor que o réu entende devido e estende-se aos depósitos subsequentes, conforme concluiu, inclusive, o Enunciado nº 37 do Centro de Estudos do Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo: Na ação de consignação em pagamento de aluguéis e acessórios, a alegação em defesa de que o depósito não é integral só será admissível se o réu indicar, justificada e discriminadamente, o montante que entender devido.

Além de contestar, o réu poderá reconvir (Lei 8.245/1991, art. 67, VI) pedindo o despejo e a cobrança dos valores decorrentes das diferenças apontadas ou dos próprios valores depositados, se alegar que não houve recusa.

Restringindo-se a reconvenção à diferença (mesmo cumulada com despejo), o autor-reconvindo poderá complementar o depósito inicial no prazo de cinco dias, contados da intimação da reconvenção, acrescida de dez por cento.

Havendo complementação, ao autor reconvindo serão carreadas as custas e honorários de vinte por cento do valor dos depósitos.

Em qualquer caso, o valor de dez por cento sobre a diferença cumula-se com o valor da sucumbência.

Aliás, não é necessária a reconvenção para simples alegação de insuficiência dos depósitos, que pode ser alegada, com mais praticidade, na própria contestação, com os mesmos efeitos.¹⁰

Só não se verificará a sucumbência do autor se, além de insuficiência de depósito, a defesa alegar outras razões.

Depositado o valor da diferença acrescido de dez por cento, a ação prosseguirá para suscitar as questões pendentes.

Acolhida a defesa, o fato implicará na improcedência da ação e condenação do autor nos ônus sucumbenciais.

Nessa hipótese, os honorários serão fixados de acordo com os parâmetros do art. 20 do Código de Processo Civil, não obrigatoriamente em vinte por cento dos depósitos.

5.3.4. Execução de aluguéis, pendente a desocupação

A regra do inciso VIII do art. 62, da Lei do Inquilinato, não permite a execução dos aluguéis enquanto não for desocupado o imóvel.

Apesar da clareza do texto, é incompreensível a razão da lei, ainda mais que vai de encontro com o sistema do próprio inciso VI do art. 62.

5.3.5. Levantamento de depósitos no curso da ação

O parágrafo único do art. 67 permite o levantamento dos depósitos no curso da ação, cujos valores não penda controvérsia:

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Consignação em pagamento – depósito – levantamento – limitação tão só à parte incontroversa – inteligência do artigo 67, parágrafo único, da Lei 8.245/1991. Discutindo-se sobre diferença além do valor depositado, constitui direito do credor levantar os depósitos, porque a controvérsia não incide sobre eles, mas sobre mais (Apel. c/ rev. nº 456.502, 4ª Câm., rel. Juiz Celso Pimentel, j. em 06.08.96. No mesmo sentido: JTA (Lex) 152/294, 152/507).

Quando a lei menciona depósitos sobre os quais não penda controvérsia, disse mais do que deveria, isso na exata medida em que não pode haver controvérsia sobre o valor depositado, mas, somente, sobre as diferenças.

Mesmo havendo complementação e prosseguimento da lide por outros fundamentos, não haverá quantia controvertida, mas questões controvertidas, como, por exemplo, recusa justa ou injusta, de tal sorte que o depósito efetuado pelo autor, por outro lado, não implica em reconhecimento da procedência do pedido.

5.3.6. Aplicabilidade do art. 899, § 2º, do Código de Processo Civil

Por fim, surge a questão da aplicabilidade ou não do art. 899, § 2º, do Código de Processo Civil à consignatória de aluguéis e encargos.

Nos termos do enunciado 42 do Centro de Estudos do Segundo Tribunal de Alçada Civil, nas ações de consignação em pagamento de alugueres e encargos da locação não se aplica o disposto no art. 899, § 2º, do Código de Processo Civil.¹¹

Nesse caso, aplicado o enunciado, para cobrança das diferenças, não seria possível a execução nos mesmos autos, mas reconvenção ou, então, outra ação executiva.

O entendimento não é pacífico, havendo julgados em sentido contrário ao Enunciado mesmo no Tribunal de sua origem que, a nosso ver, espelham o melhor Direito:

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Consignação em pagamento. Depósito. Levantamento da parte incontroversa. Execução do restante. Admissibilidade. Julgada improcedente a ação consignatória e fundada a contestação somente na insuficiência do depósito, pode o credor, em face do disposto no § 2º, do artigo 899 do Código Processo Civil, levantar a quantia depositada havida como incontroversa, bem como promover a execução da diferença nos mesmos autos (Apel. c/ rev. nº 491.569, 7ª Câm., rel. Juiz S. Oscar Feltrin, j. em 08.07.1997).

5.4. MODELO DE AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO DE ALUGUÉIS E ACESSÓRIOS

Exmo(a). Sr(a). Dr(a). Juiz(a) de Direito da (...)

(...), por seus procuradores (documento 01), com escritório na (...), onde receberão intimações, vem, respeitosamente, perante Vossa Excelência, aforar, em face de (...), Estado de São Paulo, a competente

Ação de consignação de aluguéis

o que faz com fundamento nos arts. 58 e 67 da Lei 8.245/1991 e nas razões de fato e de direito a seguir aduzidas:

O autor é sub-rogatário da locação do imóvel localizado na (...), firmada entre a ré e sua companheira (nome completo) que faleceu no último dia (...), conforme contrato de locação (documento 02) e atestado de óbito (documento 03) anexos.

Todavia, o administrador do imóvel, nomeado na cláusula 4ª do contrato de locação, recusou-se, formalmente, por escrito, a receber os aluguéis, sob alegação de que o autor não seria parte legítima ante o falecimento de sua companheira (documento 04).

Todavia, o artigo 11, inciso I, da Lei 8.245/1991, autoriza expressamente a sub-rogação da companheira residente no imóvel na locação no que toca aos direitos e obrigações.

Assim sendo, não restou alternativa ao autor, senão aforar a presente ação consignatória do aluguel, conforme passa a especificar, nos termos ao artigo 67, inciso II, da Lei 8.245/1991:

correto Aluguel vencido em (...), referente ao mês de (...) no valor de R$ (...).

correto Condomínio referente ao mês de (...) no valor de R$ (...);

correto Parcela do IPTU, do mês de (...) no valor de R$ (...);

correto Total: R$ (...).

Pedido

Diante de todo o exposto requer seja julgada procedente a presente ação, com a declaração de quitação das obrigações e a condenação do réu ao pagamento das custa e honorários de advogado de vinte por cento, nos termos do artigo 67, inciso IV, da Lei 8.245/1991.

Requer ainda, a intimação do autor, nos termos do artigo 67, inciso II, para que providencie o depósito judicial da importância indicada.

Citação

Requer o autor digne-se Vossa Excelência de determinar a citação da ré na forma do artigo 221, inciso II, como os benefícios do artigo 172, parágrafo 2º, ambos do Código do Processo Civil, para oferecer a defesa que tiver, sob pena de confissão, e sofrer os efeitos da revelia, ou, querendo, levantar os depósitos a serem efetuados nos termos do inciso IV do art. 67 da Lei 8.245/1991.

Provas

Requer provar o alegado por todos os meios de prova em direito admitidos, especialmente pelo depoimento pessoal do réu sob pena de confissão, oitiva de testemunhas, perícias, vistorias e demais provas que se fizerem necessárias.

Valor da causa

Dá à causa o valor de R$ (...) (doze vezes o aluguel vigente).

Termos em que,

pede deferimento.

Data

Advogado (OAB)

5.5. MODELO DE AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO DE CHAVES (ARTS. 4º E 6º)

Exmo(a). Sr(a). Dr(a). Juiz(a) de Direito da (...)

(...), por seus procuradores (documento 01), com escritório na (...), onde receberão intimações, vem, respeitosamente, perante Vossa Excelência, aforar, em face de (...), a competente

Ação de consignação em pagamento

o que faz com fundamento nos arts. 891 e seguintes do Código de Processo Civil e nas razões de fato e de direito a seguir aduzidas:

O autor é locatário do imóvel localizado na (...), conforme prova o contrato de locação anexo (documento 02), celebrado no dia (...), pelo prazo de 30 (trinta) meses, que se encontra prorrogado por prazo indeterminado.

Não convindo mais a locação, o autor notificou a ré, denunciando o contrato, com prazo de 30 (trinta dias), nos termos do art. 6º da Lei 8.245/1991.

Todavia, no prazo da notificação, tendo o autor procurado a ré para devolução das chaves, para sua surpresa, esta se recusou terminantemente, alegando simplesmente não concordar com a devolução do imóvel.

Assim sendo, não restou alternativa ao autor, senão aforar a presente ação consignatória das chaves.

Convém verificar que já decidiu o Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo:

Consignação – chaves – recusa do locador em recebê-las – aluguel – pagamento até a interposição da ação – obrigatoriedade. A partir do dia em que instaurada a ação consignatória das chaves é que se libera o locatário da obrigação de remunerar o uso do imóvel, desprezando-se o período das mal sucedidas tratativas de sua devolução amigável (Apel. c/ rev. nº 398.045, 10ª Câm., rel. Juiz Euclides de Oliveira, j. em 11.05.94, JTA (Lex) 152/507).

Pedido

A fim de libertar-se da obrigação locatícia, requer o autor a consignação do valor de R$ (...), referente ao último aluguel, bem como das chaves, mediante sua intimação nos termos do artigo 893, I do Código de Processo Civil, para que providencie o depósito judicial da importância indicada e das chaves do imóvel.

Diante do exposto, requer seja julgada procedente a presente ação, declarando Vossa Excelência quitadas as obrigações e condenando o réu ao pagamento das custas e honorários de advogado que Vossa Excelência houver por bem arbitrar.

Citação

Requer o autor digne-se Vossa Excelência de determinar a citação da ré na forma do artigo 221, inciso II, com os benefícios do artigo 172, parágrafo 2º, ambos do Código do Processo Civil, para oferecer a defesa que tiver, sob pena de confissão, e sofrer os efeitos da revelia, ou, querendo, levantar os depósitos a serem efetuados nos termos do inciso II, do art. 893 e do parágrafo único do art. 897, do Código de Processo Civil.

Provas

Requer provar o alegado por todos os meios de prova em direito admitidos, especialmente pelo depoimento pessoal do réu, sob pena de confissão, oitiva de testemunhas, perícias, vistorias e demais provas que se fizerem necessárias.

Valor da causa

Dá à causa o valor de R$ (...).¹²

Termos em que, pede deferimento.

Data

Advogado (OAB)

5.6. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO HAVENDO FUNDADA DÚVIDA SOBRE QUEM DEVA RECEBER

Também cabe a consignação se houver dúvida sobre quem deva receber.

Importante frisar que a dúvida deve ser fundada e na primeira fase, por sentença, o juiz libera o consignante da obrigação, permanecendo os consignatários na ação para disputar o valor consignado.¹³

5.6.1. Modelo

Exmo(a). Sr(a). Dr(a). Juiz(a) de Direito da (...)

(...), por seus procuradores (documento 01), com escritório na (...), onde receberão intimações, vem, respeitosamente, perante Vossa Excelência, aforar, em face de (...) a competente

Ação de consignação em pagamento

o que faz com fundamento nos arts. 890 e seguintes do Código de Processo Civil e nas razões de fato e de direito a seguir aduzidas:

O autor é locatário do imóvel localizado na (...), conforme prova o contrato de locação anexo (documento 02), celebrado no dia (...) com o corréu (...), pelo prazo de 30 (trinta) meses, que se encontra prorrogado por prazo indeterminado.

O aluguel atual é equivalente a R$ (...) mensais.

Ocorre que, no último dia (...), o autor recebeu notificação do corréu (...), sedizente proprietário do imóvel, que fez chegar às mãos do autor cópia da matrícula do imóvel, bem como petição inicial de ação de resolução de contrato de compromisso de compra e venda, cumulada com perdas e danos, aforada em face do corréu (...) (documentos 03 e 04).

Pelo que se observa daquele pedido, a ação entre os réus envolve, inclusive, os aluguéis devidos pelo autor desta ação.

O art. 335 do Código Civil preceitua, no seu inciso V, que é caso de consignação se pender litígio sobre o objeto do pagamento.

Por outro lado, o inciso IV do art. 335 do Código Civil de 2002, determina que é o caso de consignação se ocorrer dúvida sobre quem deva legitimamente receber o pagamento.

Assim sendo, não restou alternativa ao autor, senão aforar a presente ação consignatória.

Convém verificar que já decidiu o Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo:

Consignação em pagamento – fundamento – litígio pendente sobre o objeto da prestação – dúvida quanto a sua titularidade – liberação do devedor – admissibilidade – exegese do artigo 898 do Código de Processo Civil. Havendo dúvida sobre quem deva legitimamente auferir os aluguéres, ante a existência de demanda referente à titularidade do imóvel, deve o juiz declarar efetuado o depósito e extinguir a obrigação, liberando o devedor, mesmo porque, impossível suspender-se indefinidamente o curso da consignatória, devendo prosseguir o processo entre os credores até decisão que defina o real domínio (Apel. nº 154.268, 2ª Câm., rel. Juiz Ferreira de Castro, j. em 20.09.83, in JTA (RT) 86/355).

Pedido

A fim de libertar-se da obrigação locatícia, requer o autor a consignação do valor de R$ (...), referente ao último aluguel, mediante sua intimação, nos termos do artigo 893, I, do Código de Processo Civil, para que providencie o depósito judicial da importância indicada.

Feito o depósito, requer a procedência da consignação, declarando Vossa Excelência efetuado o depósito e extinta a obrigação e, nos termos do art. 898, do Código de Processo Civil:

a) comparecendo ambos os réus, que apenas entre eles continue o processo a correr, pelo procedimento ordinário, condenandoos no pagamento das custas e honorários de advogado do autor;

b) comparecendo apenas um dos réus, a decisão de plano, com a procedência da consignação e o levantamento do depósito em favor do comparecente, que deverá ser condenado no pagamento de custas e honorários do autor;

c) não comparecendo nenhum dos réus, a procedência da consignação, convertendo-se o depósito em arrecadação de bens de ausentes.

Requer, ainda, a consignação dos aluguéis vincendos, até o trânsito em julgado da sentença que declarar o credor.

Citação

Requer o autor digne-se Vossa Excelência de determinar a citação dos réus, na forma do artigo 221, inciso II, com os benefícios do artigo 172, parágrafo 2º, ambos do Código do Processo Civil, para que provem o seu direito, nos termos do art. 895, do Código de Processo Civil.

Provas

Requer provar o alegado por todos os meios de prova em direito admitidos, especialmente pelo depoimento pessoal do réu sob pena de confissão, oitiva de testemunhas, perícias, vistorias e demais provas que se fizerem necessárias.

Valor da causa

Dá à causa o valor de R$ (...) (doze vezes o aluguel vigente).

Termos em que,

pede deferimento.

Data

Advogado (OAB)

5.7. FLUXOGRAMAS

5.7.1. Consignação de aluguéis e acessórios

5.7.2. Consignação havendo fundada dúvida sobre quem deva receber

_______________

¹     Ora, esse dispositivo é inútil e inusitado, vez que os aluguéis e acessórios jamais serão inúteis ao locador e, por tal razão, jamais configurarão inadimplemento absoluto, mas apenas mora.

²     A motivação será objeto de exame judicial em eventual e futura ação consignatória.

³     Tribunal de Alçada Cível do Rio de Janeiro. Agravo de Instrumento nº 1.964/95, 6ª Câmara, unânime, Juiz: Ronald Valladares, 12.03.1996. Depósito extrajudicial. Ação de consignação não proposta. O depósito em dinheiro, da quantia de débito, em estabelecimento bancário oficial, feito na conformidade do previsto no art. 890 do Código de Processo Civil, com a redação que lhe deu a Lei 8.951/94, se não vem a acontecer a propositura da ação consignatória, no prazo de trinta dias, tendo ocorrido a recusa de recebimento, por parte do credor, fica sem efeito. Na hipótese, o depositante é que deverá levantá-lo, para o fim que for de direito (art. 890, § 4º). Não tratando-se, na espécie, de procedimento judicial, a retirada da quantia em depósito faz-se independentemente de autorização do juiz, logicamente.

⁴     Francisco Carlos Rocha de Barros, Comentários à lei do inquilinato, São Paulo: Saraiva, 1997, p. 504.

Nesse sentido:

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Consignação em pagamento – depósito – intimação pessoal da parte – desnecessidade – exegese do inciso II, do artigo 67 da Lei 8.245/1991. A intimação para o depósito prevista no inciso II do artigo 67 da Lei 8.245, de 1991, é efetivada na pessoa do advogado subscritor da inicial, sendo inaplicável o disposto no § 1º do artigo 267 do Código de Processo Civil (Apel. c/ rev. nº 502.017, 8ª Câm., rel. Juiz Walter Zeni, j. 18.12.1997. No mesmo sentido: JTA (Lex) 152/290, 152/292. Em sentido contrário: Apel. c/ rev. nº 489.268, 5ª Câm., rel. Juiz Dyrceu Cintra, j. 13.08.1997).

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Consignação em pagamento – depósito em audiência – intimação a que alude o artigo 67, II, da Lei 8.245/1991 – ausência – tempestividade. Não tendo sido cumprida a intimação do inquilino para efetuar o depósito na forma legal, a fluência do prazo de vinte e quatro horas para tanto não se inicia, daí porque não há se falar em extemporaneidade do mesmo (Apel. c/ rev. nº 390.218, 4ª Câm., rel. Juiz Amaral Vieira, j. 31.05.1994, JTA (Lex) 152/294).

⁵     Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Consignação em pagamento – depósito – prazo – observância do artigo 67, II da Lei 8.245/1991. É peremptório o prazo de 24 horas para o autor fazer o depósito na ação de consignação em pagamento, e a não observância deve levar inexoravelmente à extinção do processo, nos termos do artigo 67, II, da Lei 8.245 (Apel. c/ rev. nº 427.721, 8ª Câm., rel. Juiz Narciso Orlandi, j. 30.03.1995. No mesmo sentido: JTA (Lex) 152/288, 152/290, 163/531. Apel. c/ rev. nº 429.122, 2ª Câm., rel. Juiz Fábio Gouvêa, j. 24.04.1995; REsp. nº 103.716, MG, 6ª Turma, rel. Min. Fernando Gonçalves, j. 02.06.1997, in DJU de 23.06.1997, p. 29.2).

⁶     Nesse sentido:

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Consignação em pagamento – depósito em continuação – ausência – extinção do processo sem julgamento do mérito. Na ação consignatória tanto o depósito inicial como os que devem ser feitos durante a lide são pressupostos, aquele de constituição e estes de desenvolvimento válido e regular do processo, a ausência de qualquer deles, impõe a extinção do processo (Código de Processo Civil, artigo 267, IV) (Apel. c/ rev. nº 454.026, 3ª Câm., rel. Juiz Francisco Barros, j. 07.05.1996. No mesmo sentido: Apel. c/ rev. nº 470.646, 9ª Câm., rel. Juiz Francisco Casconi, j. em 07.05.1996).

⁷     É claro que, mesmo revel, o réu poderá apelar, recebendo o processo no estado em que se encontra (Código de Processo Civil, art. 322).

⁸     Não se discute mais a questão do prazo, na exata medida em que a nova redação do art. 896 (Lei 8.951/1994), não estabelece mais prazo, que só é admitido em casos excepcionais (Código de Processo Civil, arts. 188 e 191; Lei 1.060/1951, art. 5º, § 5º).

⁹     Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Consignação em pagamento – depósito – complementação – prazo – termo inicial – intimação do autor para se manifestar sobre a contestação. O prazo para complementação do valor integral a ser depositado na ação consignatória, conta-se a partir da intimação do autor para se manifestar sobre a contestação (artigo 899 do Código de Processo Civil) (Apel. c/ rev. nº 288.476, 5ª Câm., rel. Juiz Sebastião Amorim, j. 04.09.1991. Referência: Theotonio Negrão, “Código de Processo Civil e legislação processual em vigor”, 19ª ed., RT, p. 397, em nota ao artigo 899. No mesmo sentido: JTA (Lex) 134/251).

¹⁰     Enunciado nº 3 do Centro de Estudo do Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo – Artigo 67, VII. Na ação de consignação de aluguel e acessórios da locação, a complementação do depósito pelo autor independe de reconvenção do réu.

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Sucumbência – consignação em pagamento – complementação do depósito por força de contestação – ônus do autor. A complementação do depósito não está subordinada à prévia dedução pelo réu, de pedido reconvencional, impondo exclusivamente ao autor os ônus da sucumbência, nos termos do inciso VII, do artigo 67, da Lei 8.245/1991 (Apel. c/ rev. nº 443.503, 5ª Câm., rel. Juiz Laerte Sampaio, j. 06.12.1995, “in” JTA (Lex) 157/516. No mesmo sentido: JTA (RT) 106/437; Apel. nº 187.602, 3ª Câm., rel. Juiz Ferreira de Carvalho, j. 18.02.1986; Apel. c/ rev. nº 262.906, 1ª Câm., rel. Juiz Renato Sartorelli, j. 03.05.1990; Apel. c/ rev. nº 325.633, 1ª Câm., rel. Juiz Claret de Almeida, j. 14.12.1992; Apel. c/ rev. nº 331.939, 1ª Câm., rel. Juiz Quaglia Barbosa, j. 29.03.1993).

¹¹     Enunciado nº 42 – Referência: art. 899, § 2º, do Código de Processo Civil, redação dada pela Lei 8.951, de 13.12.1994, art. 67 da Lei 8.245/1991 e art. 2º da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro. Aprovado à unanimidade (26 juízes presentes).

¹²     A pretensa entrega das chaves não tem valor certo e sequer corresponde ao valor do contrato, uma vez que a eventual consequência desta entrega não é objeto da ação consignatória. Assim, o valor deve ser estabelecido com apoio no art. 258 do Código de Processo Civil (Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo, 7ª Câmara, Juiz Boris Kauffmann, j. em 17.10.1984).

Valor da causa – consignação – chaves – aplicação do artigo 258, do Código de Processo Civil – procedimentos específicos da lei inquilinária afastados. A ação de consignação de chaves não ostenta valor certo e determinado, não tem conteúdo econômico e muito menos corresponde ao valor do contrato, uma vez que a eventual consequência dessa entrega não é o objeto da ação, devendo o valor da causa ser estimado com base no artigo 258, do Código de Processo Civil (Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo, AI nº 571.462, 1ª Câm., rel. Juiz Renato Sartorelli, j. em 05.04.1999 (quanto à Lei 8.245/1991). No mesmo sentido: quanto à Lei 8.245/1991: JTA (Lex) 164/586 (em.) ; AI 509.709, 2ª Câm., rel. Juiz Andreatta Rizzo, j. em 20.10.1997, quanto à Lei 6.649/79, JTA (RT) 94/406).

¹³     Nesse sentido:

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Consignação em pagamento – fundamento – dúvida quanto ao credor legítimo – disputa entre dois pretendentes – sucumbência – responsabilidade – relegação para a sentença da segunda fase do processo. Quando a consignação se fundar em dúvida sobre quem deva legitimamente receber (artigo 898 do Código de Processo Civil), a sentença da primeira fase deve determinar seja deduzido do valor consignado os ônus sucumbenciais arbitrados em prol do devedor consignante vencedor, relegando para a sentença da segunda fase a condenação do pretendente vencido a pagar a sucumbência dela e a repor a da primeira (Apel. c/ rev. nº 456.137, 7ª Câm., rel. Juiz Luiz Henrique, j. em 13.08.1996. No mesmo sentido: JTA (Saraiva) 74/318, 81/152. Apel. c/ rev. nº 221.173, 7ª Câm., rel. Juiz Almeida Ribeiro, j. em 06.12.1988. Apel. c/ rev. nº 456.874, 5ª Câm., rel. Juiz Pereira Calças, j. em 08.05.1996).

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Consignação em pagamento – fundamento – dúvida quanto ao credor legítimo – depósito – extinção da obrigação – permanência do autor na relação processual – inadmissibilidade – exegese do artigo 898 do Código de Processo civil. Quando a consignação se fundar em dúvida sobre quem deva legitimamente receber (artigo 898 do Código de Processo Civil), a sentença da primeira fase deve determinar o prosseguimento da relação processual tão só entre os pretendentes do depósito, com observância do procedimento ordinário (Apel. c/ rev. nº 456.137, 7ª Câm., rel. Juiz Luiz Henrique, j. em 13.08.1996. No mesmo sentido: JTA (RT) 86/355, 110/233).

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Consignação em pagamento – fundamento – dúvida quanto ao credor legítimo – promessa de compra e venda do imóvel – locação posterior – legitimidade passiva do promitente vendedor – reconhecimento. Quem deu o imóvel em locação é credor dos aluguéis, mesmo que antes do contrato de locação tivesse prometido vender o prédio a terceiro, pois o promitente comprador não assume a posição de locador, por inexistir, nessa peculiar situação, cessão imprópria do contrato ou sub-rogação legal no contrato (Apel. c/ rev. nº 267.132, 4ª Câm., rel. Juiz Aldo Magalhães, j. em 28.06.1990, “in” JTA (RT) 126/336. Referências: Orlando Gomes, “Contratos”, pp. 178-179, nº 112. Carlos Alberto da Mota Pinto, “Cessão da Posição Contratual”, p. 84).

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Consignação em pagamento – fundamento – dúvida quanto ao credor legítimo – custas e honorários – decisão quando do afastamento do consignante do processo – valor debitado do depósito. Havendo pluralidade de locadores a disputar o aluguel consignado, obtida a extinção de sua obrigação, o consignante sai da relação processual. Nesse momento é que deve ser decidida a questão das custas e honorários com relação ao locatário, devendo tais valores sair do depósito, porque a pretensão de consignar foi atendida (Apel. c/ rev. nº 406.370, 1ª Câm., rel. Juiz Magno Araújo, j. em 04.07.1994. Referência: Yussef Sahid Cahali, “Honorários advocatícios”, Ed. Revista dos Tribunais, pp. 650-651).

Capítulo 6

AÇÃO REVISIONAL

6.1. PRINCIPAIS ASPECTOS

Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou o locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço do mercado.

Art. 68. Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumário, observar-se-á o seguinte:

I – além dos requisitos exigidos pelos arts. 276 e 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial deverá indicar o valor do aluguel cuja fixação é pretendida;

II – ao designar a audiência de conciliação, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário, ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, que será devido desde a citação, nos seguintes moldes:

a) em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido;

b) em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente;

III – sem prejuízo da contestação e até a audiência, o réu poderá pedir seja revisto o aluguel provisório, fornecendo os elementos para tanto;

IV – na audiência de conciliação, apresentada a contestação, que deverá conter contraproposta se houver discordância quanto ao valor pretendido, o juiz tentará a conciliação e, não sendo esta possível, determinará a realização de perícia, se necessária, designando, desde logo, audiência de instrução e julgamento;

V – o pedido de revisão previsto no inciso III deste artigo interrompe o prazo para interposição de recurso contra a decisão que fixar o aluguel provisório.

§ 1º Não caberá ação revisional na pendência de prazo para desocupação do imóvel (arts. 46, § 2º, e 57), ou quando tenha sido este estipulado amigável ou judicialmente.

§ 2º No curso da ação de revisão, o aluguel provisório será reajustado na periodicidade pactuada ou na fixada em lei.

a) Foro competente: Foro do lugar do imóvel objeto do contrato de locação, salvo foro de eleição, que deverá ser respeitado (Lei 8.245/1991, art. 58, II);

b) Legitimidade ativa: locador ou locatário; no caso de sublocação, sublocador e sublocatário;

c) Legitimidade passiva: locador ou locatário; no caso de sublocação, sublocador e sublocatário;

d) Valor da causa: doze meses de aluguel vigente;

e) Petição inicial: deve respeitar os requisitos dos arts. 276 e 282 do Código de Processo Civil, acrescidos das peculiaridades do art. 68 da Lei 8.245/1991;

f) Procedimento: comum, rito sumário.

6.2. DIREITO QUE TAMBÉM É DEFERIDO AO LOCATÁRIO

Inicialmente, convém verificar que a ação revisional não é exclusiva do locador.¹

Quanto à legitimidade ativa e passiva, valem os mesmos parâmetros da ação de despejo, já estudados.

Apenas sublinhe-se que o sublocador e o sublocatário são partes legítimas na ação em que se discute revisão da sublocação.

O fiador não é litisconsorte, descabendo sua citação para a ação revisional (CPC, art. 47), devendo apenas ser cientificado da propositura da ação:

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Locação – revisional – fiador – citação – desnecessidade – inexistência de litisconsórcio necessário. A ação revisional não pode dirigir-se contra o fiador das obrigações locatícias, porque ele não integra o vínculo inquilinário, admitindo-se a mera cientificação do garante para propiciar-lhe a eventual intervenção no processo na qualidade de assistente, eis que modalidade interventiva de terceiro e nunca como litisconsorte necessário que diz respeito à integração de quem é parte na relação processual (Apel. s/ rev. nº 385.003, 5ª Câm., rel. Juiz Ricardo Dip, j. em 06.04.94, in JTA (Lex) 152/470. Referências: Paulo Restiffe Neto, “Locação – Questões processuais”, São Paulo, 1979, p. 155. Nascimento Franco e Nisske Gondo, “Ação Renovatória e Ação Revisional de Aluguel”, São Paulo, 1977, p. 349. Lauro Laertes de Oliveira, “Da fiança”, 1981, p. 59. Waldir de Arruda Miranda Carneiro, “Da fiança”, p. 39. No mesmo sentido: JTA (RT) 115/266, JTA (Lex) 136/393, AI nº 450.601, 7ª Câm., rel. Juiz Demóstenes Braga, j. em 12.12.95).

Se o fiador não for cientificado da ação, entendem alguns julgados, não de forma pacífica, que lhe descaberá a cobrança do valor revisado.

A maioria dos julgados, todavia, entende ser desnecessária essa cientificação. Todavia, como cautela nunca é demais, é aconselhável cientificar o fiador na ação revisional proposta pelo locador.²

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Locação – revisional – fiador – intimação – desnecessidade. A intimação dos fiadores na ação revisional de aluguel não é obrigatória, posto que não exigida por lei, podendo no máximo ser considerada conveniente. Dessa forma, inexistindo texto expresso em lei, não pode ser exigida, sob pena de flagrante desrespeito ao artigo 5º, II, da Constituição Federal (Apel. c/ rev. 399.809, 3ª Câm., rel. Juiz Milton Sanseverino, j. em 30.08.1994. Referência: J. Nascimento Franco e Nisske Gondo, “Ação Renovatória e Ação Revisional”, 7. ed., RT: São Paulo, 1991, pp. 332-333, nº 311).

Embora não seja comum, o contrato poderá dispor de forma diversa, até exonerando o fiador de responder pelos acréscimos que forem decorrentes de revisão, ainda que tenha sido cientificado da ação revisional.

Se a revisão for levada a efeito por intermédio de acordo entabulado exclusivamente entre o locador e o locatário, extrajudicialmente, o fiador restará exonerado da fiança, em virtude da novação, nos termos do artigo 366 do Código Civil.

6.3. REQUISITO ESPECÍFICO DA AÇÃO REVISIONAL

O art. 19, da Lei 8.245/1991, coloca como requisito da ação revisional a inalterabilidade do valor da locação durante o prazo de três anos, para mais ou para menos.

Pouco importa que o aluguel esteja defasado ou exacerbado. Mesmo que estiver, não será possível a ação renovatória em desacordo com o requisito do art. 19:

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Locação – revisional – prazo de três anos – ajuizamento prematuro – defasagem de mercado – descabimento. Na hipótese da ação revisional do artigo 19 da Lei 8.245/1991, eventual defasagem entre o aluguel que vem sendo pago e o valor de mercado não é fato constitutivo do direito à revisão. A exigência legal é outra: a inalterabilidade do aluguel pelo prazo de três anos (Apel. s/ rev. 449.213,

3ª Câm., rel. Juiz Francisco Barros, j. em 30.01.1996. No mesmo sentido: Apel. s/ rev. 544.242, 10ª Câm., rel. Juiz Souza Moreira, j. em 16.03.1999).

De outro lado, não há que se confundir correção monetária com o reajuste do art. 19 da Lei 8.245/1991.

A correção monetária não é um plus, mas simples manutenção do valor de compra da moeda pela aplicação de um índice que reflete o aumento (inflação) ou diminuição (deflação) dos preços relativos na economia.³

Outrossim, não há qualquer vedação à revisão de contratos em curso e, tampouco, prorrogados por prazo indeterminado. Basta ler o art. 19.

Em qualquer hipótese, havendo sucessão da locação, o sucessor adquire o direito de pedir a revisão.

Tratando-se de revisão judicial, o novo prazo trienal é contado da data em que começou a vigorar o novo contrato.

6.4. RENÚNCIA AO DIREITO DE PEDIR REVISÃO

O direito, de uma certa forma, pode ser classificado em dois grandes grupos, ou seja, dos:

a) direitos patrimoniais (direitos reais e pessoais);

b) direitos não patrimoniais (vida, liberdade, nome etc.).

Sendo o direito à revisão um direito patrimonial, nada obsta a renúncia expressa no contrato, que não está inserta nas vedações do art. 45 da Lei 8.245/1991 de acordo com a maioria dos julgados.

Locação comercial – Revisional – Cláusula de renúncia – Validade e eficácia – Extinção do processo com julgamento do mérito. Se as partes fizeram inserir cláusula expressa de renúncia ao direito de revisão de aluguéis, independentemente do prazo contratual estipulado e mesmo após o seu vencimento, tal ajuste deve prevalecer em respeito ao princípio “pacta sunt servanda” (TJSP – Agravo de Instrumento 992040206814 (854020700) – Relator: Orlando Pistoresi – Comarca: Ribeirão Preto – Órgão julgador: 8ª Câmara do Quarto Grupo (Extinto 2° TAC) – Data do julgamento: 03.06.2004 – Data de registro: 04.06.2004).

6.5. QUALQUER ACORDO INTERROMPE O PRAZO TRIENAL OU É NECESSÁRIO QUE ESSE ACORDO TENHA COLOCADO O ALUGUEL NO VALOR DE MERCADO?

Qualquer acordo, mesmo que não tenha elevado o aluguel ao preço de mercado, interrompe o prazo para a ação revisional.

Nesse sentido:

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Locação – revisional – acordo para término de ação de despejo por falta de pagamento – inadmissibilidade. A existência de qualquer acordo de revisão dos alugueres obsta a ação revisional, ainda que para por fim a ação de despejo por falta de pagamento, com a fixação de novo aluguel (Apel. s/ rev. 382.754, 8ª Câm., rel. Juiz Vidal de Castro, j. em 05.05.94).

Enunciado nº 16 do Centro de Estudos do Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo – Artigos 18 e 19 – O acordo das partes que, no contrato de locação, inserir ou modificar a periodicidade dos reajustes, interrompe o prazo para o ajuizamento da ação revisional.

6.6. RITO

Na redação original da Lei 8.245/1991 havia referência ao rito “sumaríssimo”. Todavia, é preciso verificar que na reforma processual, nos termos da Lei 9.245/1995, posterior à Lei de Locações, o antigo rito sumaríssimo passou a ser denominado, simplesmente, de rito sumário.

Assim, a Lei 12.112/2009 adequou a Lei do Inquilinato ao rito que deve ser empreendido à ação revisional.

No mais, no inciso IV, tendo em vista as modificações havidas no rito sumário, a Lei 12.112/2009 promoveu alteração para prever a entrega da contestação na audiência de conciliação, bem como a realização de perícia, se necessária, além da designação da audiência de instrução e julgamento, se for o caso.

Posta assim a questão, a petição inicial respeitará os requisitos do art. 282 do Código de Processo Civil, observando as peculiaridades do art. 276 e seguintes, ou seja:

a) Na petição inicial o autor apresentará o rol de testemunhas, requerimento de perícia, bem como os quesitos, indicando assistente técnico;

b) É marcada audiência de conciliação na qual o réu apresentará impugnação ao valor da causa ou quanto à natureza da demanda;

c) Não comparecendo o réu ou seu preposto com poderes para transigir, ocorrerão os efeitos da revelia;

d) Não obtida a conciliação, a contestação é apresentada imediatamente, na própria audiência, contendo, da mesma forma, indicação de testemunhas, requerimento de perícia, indicação de assistentes técnicos etc.;

e) A manifestação sobre a contestação deverá ser feita oralmente, na mesma audiência de conciliação, salvo concordância do réu e prazo deferido pelo juiz;

f) É lícito o pedido do réu na contestação (natureza dúplice), versando sobre os mesmos fatos, como é o caso da ação revisional de aluguéis; e,

g) Não se admitirá ação declaratória incidental e intervenção de terceiros. Admissível a assistência.

A contestação, apresentada em audiência, poderá incluir:

a) Contraproposta.

b) Pedido de revisão, contrário ao do autor (Código de Processo Civil, art. 278, § 1º).

O autor pedirá a fixação de aluguéis provisórios na inicial, que serão fixados em até oitenta por cento do pedido definitivo.

Não obtida a conciliação, o juiz determinará a perícia para fixação dos aluguéis e, se necessária, audiência de instrução e julgamento.

6.7. INDICAÇÃO DO VALOR DO ALUGUEL PRETENDIDO NA INICIAL

Além dos requisitos do rito sumário, a petição inicial, por expressa disposição do inciso I, do art. 68, da Lei 8.245/1991, indicará o valor do aluguel cuja fixação é pretendida.

Ausente essa indicação, a petição é inepta, inferência que se extrai do parágrafo único, I, do art. 295, do Código de Processo Civil.

Um entendimento menos rigoroso poderia considerar que a indicação do valor do aluguel pretendido é pressuposto de constituição e desenvolvimento regular do processo (Código de Processo Civil, art. 267, IV), devendo o juiz determinar a emenda da inicial em dez dias sob pena de indeferimento (Código de Processo Civil, art. 284, parágrafo único).

Ao revés do que ocorria sob a égide da lei anterior, não há mais possibilidade de a sentença fixar os aluguéis em valores além do pedido.

Explica-se: é que, anteriormente, a lei não exigia a indicação do valor do aluguel pretendido na petição inicial, como exige a nova Lei 8.245/1991.

Portanto, o valor indicado pelo autor representa limite da lide (Código de Processo Civil, art. 128), que não pode ser suplantado pela sentença (Código de Processo Civil, art. 460 – julgamento ultra petita).

No caso de revelia, nos termos do art. 319, só haverá fixação dos aluguéis no montante requerido pelo autor se houver verossimilhança.

Isto porque o art. 319 não possui o alcance de permitir ao juiz o julgamento completamente desprovido de realidade, isso mesmo em face da literalidade do artigo, ante o teor dos arts. 131, 436 e 437⁴ do Código de Processo Civil.

Neste sentido:

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Locação – revisional – perícia – revelia – discricionariedade. Frustrada a conciliação, face ao não comparecimento do réu a audiência, com revelia decretada, e não se sentindo o juiz em condições de verificar se o valor pretendido pelo locador corresponde ao preço de mercado, é recomendável a realização de perícia (AI nº 451.820, 8ª Câm., rel. Juiz Renzo Leonardi, j. em 29.02.96, “in” JTA (Lex) 159/493 (em.). No mesmo sentido: JTA (RT) 110/376).

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Locação – revisional – perícia – revelia – desnecessidade. Com os elementos que a lei determina sejam trazidos pelo autor para a estimativa do locativo provisório, fica o Magistrado munido de informação que só torna exigível a perícia se eles não se mostrarem suficientes a provocar sua convicção (Apel. c/ rev. nº 351.659, 3ª Câm., rel. Juiz Teixeira de Andrade, j. em 26.10.93, in JTA (Lex) 147/433 (em.). No mesmo sentido: JTA (RT) 105/276, 110/376, Apel. nº 213.104, 6ª Câm., rel. Juiz Ralpho Oliveira, j. em 04.08.87; Apel. c/ rev. nº 263.620, 6ª Câm., rel. Juiz Luiz Henrique, j. em 22.08.90; AI nº 360.603, 4ª Câm., rel. Juiz Carlos Stroppa, j. em 25.08.92. Em sentido contrário: JTA (Saraiva) 82/295, JTA (RT) 105/373, Apel. Sum. nº 197.954, 4ª Câm., rel. Juiz Ferreira Conti, j. em 31.03.87, AI nº 236.547, 3ª Câm., rel. Juiz Oswaldo Breviglieri, j. em 23.05.89; Apel. s/ rev. nº 284.755, 1ª Câm., rel. Juiz Renato Sartorelli, j. em 07.01.91; Apel. c/ rev. nº 293.125, 1ª Câm., rel. Juiz Claret de Almeida, j. em 27.05.91; Apel. c/ rev. nº 296.654, 3ª Câm., rel. Juiz João Saletti, j. em 06.08.91; Apel. c/ rev. nº 366.054, 8ª Câm., rel. Juiz Cintra Pereira, j. em 07.04.94).

6.8. ALUGUEL PROVISÓRIO

O inciso II do art. 68 é exemplo de tutela antecipada anterior à sua instituição pela Lei 8.952/94, alterando o art. 273 do Código de Processo Civil.

São três os requisitos para que o juiz fixe o aluguel provisório:

a) pedido expresso do autor;⁵

b) suficiência de elementos na petição inicial para tal fixação;

Para fixação do aluguel provisório, o autor deverá demonstrar o valor de mercado do aluguel por meio de recortes de jornais, avaliações técnicas, entre outros meios, já que a lei foi genérica ao mencionar, no inciso II, do art. 68, apenas os elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário.

Não caberá agravo da decisão que fixar o aluguel provisório antes de o interessado requerer a revisão, por simples petição, ao juiz monocrático. Essa é a inferência que se extrai do Enunciado nº 7 do Centro de Estudos do Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo: Artigo 68, II e III. Fixado o aluguel provisório na ação revisional, o interesse recursal do réu somente surgirá se não for atendido o seu pedido de revisão daquela fixação.

Com a redação do inciso V, do art. 68, pela Lei 12.112/2009, definitivamente adotou-se esta posição.

Na verdade, o inciso III do art. 68 já previa a possibilidade de pedido de revisão do aluguel provisório, quer na contestação, quer em momento outro até a audiência.

Todavia, surgia celeuma doutrinária e jurisprudencial quanto ao interesse e oportunidade do recurso de agravo da decisão que fixava os aluguéis provisórios.

Assim, havia quem entendesse que a ausência de recurso da decisão inicial que os fixava impedia, ao depois, negada a revisão, a interposição do agravo por intempestividade.

Nessa medida, a inclusão insculpida no inciso V determina que o prazo para interposição de agravo contra a decisão que fixar os provisórios é interrompido e só volta a correr (por completo) com a intimação da decisão sobre o pedido de revisão.

Nesse sentido, conforme justificação do projeto, procurou-se desafogar os Tribunais de segunda instância ao conferir segurança jurídica para o réu questionar o valor do aluguel provisório perante o juiz de primeiro grau, sem precisar interpor desde logo recurso da decisão que o fixa.

O aluguel provisório vigora a partir da citação.

Se a citação não coincidir com o dia do início da vigência do contrato (normalmente não coincide), o cálculo será feito pro rata die.

O inciso II do art. 68 determina que a fixação se dará juntamente com o despacho designador da audiência, mas, a rigor, pode ser fixado a qualquer tempo antes da sentença.

A falta de pagamento do aluguel provisório enseja o pedido de despejo por falta de pagamento e, neste sentido:

Enunciado nº 21 do Centro de Estudos do Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo – Artigo 62. O não pagamento do aluguel provisório enseja pedido de despejo com fundamento no artigo 62 da Lei 8.245/1991.

Julgada improcedente a ação ou alterados os aluguéis provisórios, o réu poderá compensar ou será obrigado a pagar, até mediante execução, nos termos do art. 811 do Código de Processo Civil, aplicado por analogia.

O aluguel provisório será reajustado nos termos do contrato ou da lei, a partir da data de sua fixação, ou seja, a partir da citação do réu.

O réu poderá pedir revisão do aluguel provisório fixado pelo juiz, mesmo antes da contestação, que é apresentada em audiência (art. 68, III), trazendo elementos para tanto (avaliações por corretores profissionais, recortes de jornais etc.). Todavia, se não impugnar até a contestação, haverá preclusão do seu direito à impugnação.

A perícia não é necessária para fixação dos aluguéis provisórios.

6.8.1. Criação de um limitador para o aluguel provisório requerido pelo locatário pela Lei 12.112/2009

Nada obstante não houvesse expressa disposição da possibilidade da revisão do valor do aluguel por ação proposta pelo locatário, mormente em razão de a Lei 8.245/1991 ter sido elaborada em período de exacerbada inflação, no qual era praticamente impossível imaginar a redução do valor do aluguel, a partir da estabilização da moeda passou-se a admitir, até pelo princípio da igualdade, que, a requerimento do locatário, os aluguéis fossem revistos para baixo.

Com efeito, a jurisprudência adotou o critério de permitir que a diminuição do valor do aluguel se operasse na razão de até oitenta por cento do pedido, que sempre foi considerado como pedido da redução pretendida pelo autor.

Nesse sentido, na hipótese de aluguel de R$ 20.000,00 com pedido de revisão para R$ 10.000,00, o juiz poderia fixar o aluguel provisório entre R$ 12.000,00 e R$ 20.000,00. Inexplicavelmente, a redação final do inciso II do art. 68 da Lei 8.245/1991, com a redação dada pela Lei 12.112/2009, quebrou essa isonomia, ao estabelecer que o juiz está limitado a conceder redução de apenas 20% na hipótese do pedido efetuado pelo locatário. Na dicção da lei, permite-se ao juiz fixar o valor do aluguel provisório não inferior a “80% (oitenta por cento) do aluguel vigente”.

No exemplo dado, ainda que o locatário aponte na petição inicial, com elementos de convencimento, que o aluguel foi reduzido de R$ 20.000,00 para R$ 10.000,00, em tese o juiz somente poderá conceder redução de R$ 4.000,00, fixando o aluguel provisório em R$ 16.000,00.

Entretanto, no mesmo caso citado, se a revisão for proposta pelo locador que aponta o valor de R$ 20.000,00 ante aluguel vigente de R$ 10.000,00, o juiz poderia fixar o aluguel provisório de R$ 18.000,00, ou seja, “80% (oitenta por cento) do pedido” de aumento indicado na petição inicial, considerado o significado até então empregado doutrinária e jurisprudencialmente ao termo legal “pedido”, o que representa aumento de R$ 8.000,00.

É preciso insistir que, a par do imbróglio gerado pela modificação, “pedido” sempre significou, no caso, o “pedido” de aumento ou o de redução pretendidos, respectivamente, pelo locador e pelo locatário.

Nesta medida, ensina Francisco Carlos Rocha de Barros: A fixação do limite de 80% vale também para a hipótese de fixação de aluguel provisório quando a ação revisional é movida pelo locatário. O cálculo complica-se, mas conhecimentos elementares de matemática podem resolver a questão. Se o aluguel vigente for dez, e o locatário pretender reduzi-lo para cinco, o aluguel provisório não poderá ser inferior a seis. O locatário pleiteia pagar cinco a menos do que deve. Oitenta por cento de cinco é quatro. Assim, só pode conseguir, provisoriamente, pagar quatro a menos do valor vigente, ou seja, 80% da redução por ele pretendida.⁶

Posta desta maneira a questão, a continuar o pedido com o mesmo significado empreendido pela doutrina e pela jurisprudência, poder-se-á gerar profunda injustiça e afronta ao princípio da isonomia. Neste caso, será juridicamente impossível explicar a diferença de tratamento legal entre locador e locatário na fixação do aluguel provisório.

Em suma, percebe-se nitidamente que a lei confundiu o sentido doutrinário e jurisprudencial empreendido ao termo “pedido” da redação original, que significava o valor do aumento ou da redução pretendidos.

Por outro lado, mesmo que o “pedido” da redação original nas ações revisionais propostas pelo locador passe a ter o significado de “aluguel total pedido”, como parece ser o caso, a afronta ao princípio da igualdade ainda é flagrante, se for este comparado com a possibilidade de o juiz fixar o aluguel provisório em não menos que “80% (oitenta por cento) do aluguel vigente” na ação proposta pelo locatário.⁷

Em consonância com o acatado, atribuído ao pedido este sentido (de valor total do aluguel objeto do pedido), na ação proposta pelo locador que, a título exemplificativo, diante de aluguel vigente de R$ 10.000,00, pretende outro de R$ 20.000,00, em tese o juiz pode fixar o aluguel provisório em R$ 16.000,00, ou seja, “80% (oitenta por cento) do ‘aluguel objeto do’ pedido”, o que representa aumento de R$ 6.000,00.

Por outro lado, na ação proposta pelo locatário que, diante de aluguel vigente de R$ 20.000,00, pretende outro de R$ 10.000,00, o juiz estará limitado a fixar o aluguel provisório nos mesmos R$ 16.000,00, ou seja, “80% (oitenta por cento) do aluguel vigente”, o que representa, por outro lado, redução de apenas R$ 4.000,00.

A se considerar a justificação do projeto que culminou com a Lei 12.112/2009 e a alteração do art. 68 da Lei do Inquilinato, não nos parece que tenha sido esta a mens legis na exata medida em que encontramos nela o seguinte: As alterações propostas no art. 68 consistem, essencialmente: na adequação do rito da ação revisional de aluguel à reformulação da sistemática do procedimento sumário (que deixou de chamar-se sumaríssimo), na forma da Lei 9.245/1995, posterior à Lei de Locações; na criação de um limitador para o aluguel provisório requerido pelo locatário, nos mesmos moldes do limitador já existente para o aluguel provisório postulado pelo locador, assim conferindo tratamento isonômico entre as partes e no aperfeiçoamento da sistemática de revisão do aluguel provisório, desafogando-se os Tribunais de segunda instância ao conferir segurança jurídica para o réu questionar o valor do aluguel provisório perante o juiz de primeiro grau, sem precisar interpor desde logo recurso da decisão que o fixa.

Em suma, ao tentar aplicar tratamento isonômico entre locador e locatário, a lei feriu princípios elementares de matemática, desigualando as ações propostas por locadores e locatários, demandando interpretação sistemática com a Constituição Federal e aplicação dos princípios da boa-fé, da eticidade, da operabilidade e da socialidade.

Posta assim a questão e a par da alteração, entendemos que ao juiz é possível continuar deferindo o aluguel provisório pedido pelo locatário no limite de 80% (oitenta por cento) da redução apontada na exordial com elementos de verossimilhança e continuar aplicando o entendimento segundo o qual o pedido, para o locador, é o pedido de aumento do aluguel, fixando a majoração em até 80% (oitenta por cento) da diferença pretendida.

Esta é a única maneira de amoldar de forma isonômica a ação revisional proposta pelo locador e pelo locatário, como, aliás, já levava a efeito a jurisprudência.

6.9. PENDÊNCIA DE PRAZO PARA DESOCUPAÇÃO E IMPOSSIBILIDADE REVISIONAL

Nos casos de denúncia imotivada dos arts. 46, § 2º, e 57, e só nesses casos,⁸ pendente prazo para desocupação, não se admitirá a ação de revisão de aluguéis.

O que se quer dizer é que no prazo para desocupação voluntária concedido na notificação e nas hipóteses legais, antes da ação de despejo, não é possível requerer revisão.

Não teria mesmo sentido requerer revisão antes de saber se haverá a desocupação voluntária no prazo da notificação, que é de 30 dias ou quando tenha sido este prazo estipulado amigável ou judicialmente.

Nesse sentido:

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Locação – revisional – pendência de prazo para desocupação – descabimento – exegese do artigo 68, § 1º, da Lei 8.245/1991. Na vigência do prazo da notificação denunciando o contrato locatício, seja este residencial, seja comercial, não poderá o senhorio promover ação revisional de aluguel, direito que lhe socorre, contudo, após superado o prazo, sem atendimento pelo inquilino (Apel. s/ rev. nº 451.032, 11ª Câm., rel. Juiz Mendes Gomes, j. em 1º.04.96. No mesmo sentido: AI nº 373.666, 5ª Câm., rel. Juiz Alves Bevilacqua, j. em 03.03.93).

No curso da ação de despejo, e fora das hipóteses dos arts. 46, § 2º, e 57, nada obsta o pedido de revisão.⁹

6.10. PERÍCIA

Para fixação de aluguéis definitivos, mister se faz a perícia, cujo pagamento, acorde com o art. 33 do Código de Processo Civil, será de responsabilidade do autor.

A antecipação – remuneração provisória – do valor arbitrado para a perícia, deve ser pago com fundamento no art. 19 do Código de Processo Civil.

Com o acréscimo do parágrafo único do art. 33 do Código de Processo Civil, pela Lei 8.952/1994, o juiz está autorizado a fixar os honorários definitivos do perito, cuja ausência de complementação acarreta extinção do processo, nos termos do § 1º do art. 267 do mesmo Diploma Legal.

Todavia, ainda encontramos decisões em sentido contrário, como esta:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Processo – Extinção sem julgamento de mérito. Perito. Salários. Impossibilidade de o juiz condicionar o desenvolvimento do processo ao depósito prévio. Inocorrência teórica de abandono. Recurso provido. Inteligência do artigo 267, III, do Código de Processo Civil. Não é lícito ao juiz, ameaçando extingui-lo, condicionar o desenvolvimento do processo ao depósito antecipado dos salários periciais provisórios, ou, apresentado o laudo, ao pagamento de diferença a título de salários definitivos, os quais devem ser arbitrados pela sentença. Não incide o artigo 267, III, do Código de Processo Civil, porque, em nenhum dos casos, se trata de ato necessário ao regular andamento do processo (Agravo de Instrumento nº 054.091-4, Campinas, 2ª Câmara de Direito Privado, rel. Cezar Peluso, 02.09.97, v.u.).

6.11. HONORÁRIOS DE ADVOGADO

Alguns julgados, com fundamento no art. 21 do Código de Processo Civil, entendendo que a ação revisional é ação de mero acertamento de aluguéis, divide os ônus sucumbenciais entre as partes, cada qual arcando com os honorários de seus advogados.¹⁰

Todavia, essa não é a melhor solução. Desde que se considere que uma parte é vencedora (o aluguel mais se aproxima da pretensão ou da contestação), haverá sucumbência para a parte contrária.

Nesse sentido:

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Locação comercial – revisional – aluguel – honorários de advogado – fixação em 10% da soma de doze diferenças entre aluguel vigente antes da propositura e o arbitrado. Em ação revisional de aluguel, considerando, pelas circunstâncias, que o réu ficou vencido, cabe a ele pagar os honorários advocatícios, sendo razoável fixá-los em 10% da soma de doze diferenças entre o aluguel vigente antes da propositura e o arbitrado (Apel. s/ rev. nº 537.213, 5ª Câm., rel. Juiz Dyrceu Cintra, j. em 09.12.98. Referência: Francisco Carlos Rocha de Barros, “Comentários à Lei do Inquilinato”, Ed. Saraiva, 1997, p. 552).

6.12. MODELO DE AÇÃO REVISIONAL PROPOSTA PELO LOCADOR

Excelentíssimo(a) Senhor(a) Doutor(a) Juiz(a) de Direito da (...).

(...), por seus procuradores (doc. 1), com escritório na (...), onde receberão intimações, vem, respeitosamente, perante Vossa Excelência, aforar, pelo procedimento comum de rito sumário, em face de (...), a competente

Ação revisional de aluguel,

o que faz com fundamento nos arts. 68 e seguintes da Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991, pelos fatos e razões a seguir expostos, buscando obter revisão e fixação judicial de aluguel, ajustando-o ao preço do mercado.

A autora locou ao réu o imóvel localizado na Rua (...), através de contrato escrito (doc. 2), que vigora desde (...), portanto, há mais de 3 (três) anos (Lei 8.245/1991, art. 19), pagando o réu R$ (...) por mês.

Nada obstante os esforços da autora, recusa-se o réu a aceitar a revisão amigável do aluguer, insistindo em manter o valor irrisório, o que, aliás, lhe é conveniente.

[Sendo a ação proposta pelo locatário, para redução, substituir os dois primeiros parágrafos por:

“A autora locou do réu o imóvel localizado na Rua (...), através de contrato escrito (doc. 2), que vigora desde (...), portanto, há mais de 3 (três) anos (Lei 8.245/1991, art. 19), pagando o réu R$ (...) por mês. “Ocorre que, em razão de (...), o valor locativo de mercado, atualmente, atinge, no máximo, R$ (...), muito inferior ao montante atual. Instado, o locador não só recusou-se a proceder à justa redução dos aluguéis, como, absurdamente, acenou com pretensão de aumento”.]

É possível verificar das ofertas de locação de imóveis semelhantes ao da autora e situados na mesma região conforme se verifica de recente contrato de locação [ou ainda: conforme se verifica no parecer anexo], que o valor do aluguel de mercado é de R$ (...) (doc. 3).

Assim, não existindo outra forma, baldos os esforços da autora para composição razoável e amigável, não lhe restou alternativa senão socorrer-se do Poder Judiciário, para obter fixação do aluguel mensal segundo o preço de mercado.

Pedido [incluindo o de fixação de aluguel provisório]

Isto posto, requer a autora:

a) a procedência da presente ação, com a fixação do aluguel mensal do imóvel em R$ (...) e, provisoriamente, na quantia de R$ (...) devida desde a citação (Lei 8.245/1991, art. 68, inciso II), mantida a periodicidade de reajuste estabelecida na cláusula (...) do contrato;

b) a condenação do réu no pagamento de custas, despesas e verba honorária, fixada esta entre os limites legais.

Citação

Requer-se a expedição do competente mandado de citação do réu para comparecer à audiência de conciliação a ser designada por Vossa Excelência, ou se fazer representar por preposto com poderes para transigir (CPC, art. 277, § 3.°), oferecendo defesa escrita ou oral, sob pena de, não comparecendo, ser-lhe imposta a pena de confissão (CPC, art. 277, § 2.º, c/c arts. 319 e 285).

“Requer-se, ainda, que a citação seja feita nos termos do art. 221, II, facultando-se ao Sr. Oficial de Justiça encarregado da diligência de proceder nos dias e horários de exceção (CPC, art. 172, § 2.º).

Por fim, requer-se a cientificação dos fiadores (se houver, qualificando-os).

Provas

Requer provar o alegado por todos os meios de prova em direito admitidos, oitiva de testemunhas conforme rol abaixo, perícia, inspeção judicial e de todos os meios probantes em direito admitidos, especialmente pelo depoimento pessoal do réu, sob pena de confissão se não comparecer ou, comparecendo, se negar a depor (CPC, art. 343, §§ 1.º e 2.º).

Rol de testemunhas [caso haja necessidade, pouco provável no caso]: (...)

Deverão ser intimadas para comparecer à audiência a ser designada por Vossa Excelência:

(...)

A autora requer perícia para constatar o valor do aluguel, nos termos do art. 276 do Código de Processo Civil, indicando, desde já, como assistente técnico, o Engenheiro (...), para responder ao quesito que segue (CPC, art. 421, § 1.º, I e II) e aos suplementares, se houver necessidade (CPC, art. 425):

Queira o Sr. Perito esclarecer o valor atual e de mercado do aluguel do imóvel objeto desta ação, situado na Rua (...), esclarecendo os parâmetros para sua fixação.

Valor da causa

Dá-se à presente o valor de R$ (...) (doze vezes o aluguel vigente).

Termos em que,

Pede deferimento.

(Local e data)

(Nome do advogado e número de inscrição na OAB)

6.13. FLUXOGRAMA

_______________

¹     Nesse sentido:

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Locação – revisional – aluguel provisório – pedido pelo locatário – admissibilidade – interpretação dos artigos 19 e 68 da Lei 8.245/1991. Na ação revisional de aluguel proposta pelo locatário, é possível a fixação de aluguel provisório para redução dos valores (artigos 19 e 68, II, da Lei 8.245/1991) (AI nº 489.014, 5ª Câm., rel. Juiz Dyrceu Cintra, j. em 21.05.97. Referência: Francisco Carlos Rocha de Barros, “Comentários à Lei do Inquilinato”, Ed. Saraiva, 1995, p. 480. No mesmo sentido: JTA (Lex) 152/482, 161/312; AI nº 562.753, 12ª Câm., rel. Juiz Gama Pellegrini, j. em 28.01.99. Em sentido contrário: AI nº 392.286, 7ª Câm., rel. Juiz Demóstenes Braga, j. em 14.09.93).

²     Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Fiança – responsabilidade – aluguel majorado em virtude de revisional – fiador não cientificado – insubsistência. O fiador não está obrigado ao pagamento dos alugueres revisados quando não citado para intervir no processo, exceto se houver disposição contratual em contrário (Apel. c/ rev. 434.145, 5ª Câm., rel. Juiz Laerte Sampaio, j. em 07.06.1995. No mesmo sentido: JTA (Lex) 135/272, JTA (RT) 126/238, Apel. c/ rev. 289.254, 1ª Câm., rel. Juiz Souza Aranha, j. em 25.04.1991; AI 359.220, 6ª Câm., rel. Juiz Eros Piceli, j. em 14.09.1992; Apel. c/ rev. 430.522, 6ª Câm., rel. Juiz Gamaliel Costa, j. em 24.05.95; Apel. s/ rev. 450.392, 4ª Câm., rel. Juíza Luzia Galvão Lopes, j. em 30.01.1996; Apel. c/ rev. 446.719, 6ª Câm., rel. Juiz Paulo Hungria, j. em 06.03.1996; Apel. c/ rev. 500.602, 9ª Câm., rel. Juiz Eros Piceli, j. em 10.12.1997. Em sentido contrário: JTA (Lex) 144/389, 155/348, JTA (RT) 115/386, Apel. c/ rev. 318.017, 4ª Câm., rel. Juiz Mariano Siqueira, j. em 05.03.1993; Apel. c/ rev. nº 370.547, 1ª Câm., rel. Juiz Renato Sartorelli, j. em 18.10.1993; Apel. c/ rev. 387.045, 2ª Câm., rel. Juiz Andreatta Rizzo, j. em 21.03.1994; Apel. c/ rev. 399.809, 3ª Câm., rel. Juiz Milton Sanseverino, j. em 30.08.1994; EI 413.984, 5ª Câm., rel. Juiz Sebastião Amorim, j. em 15.03.1995; Apel. c/ rev. 446.383, 8ª Câm., rel. Juiz Narciso Orlandi, j. em 08.02.1996).

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Fiança – responsabilidade – aluguel majorado em revisional – fiador não cientificado – irrelevância – subsistência. Nada obstante a fiadora não haja sido cientificada da ação revisional de alugueres, não está desobrigada do pagamento dos alugueres majorados em razão de sentença judicial prolatada na demanda, já que responsabilizou-se pelo pacto locatício, até a entrega das chaves (Apel. c/ rev. 467.270, 8ª Câm., rel. Juiz Renzo Leonardi, j. em 31.10.1996). Anotação. No mesmo sentido: JTA (Lex) 144/389 JTA (RT) 115/386; Apel. c/ rev. 318.017, 4ª Câm., rel. Juiz Mariano Siqueira, j. em 05.03.1993; Apel. c/ rev. 370.547, 1ª Câm., rel. Juiz Renato Sartorelli, j. em 18.10.1993; Apel. c/ rev. 387.045, 2ª Câm., rel. Juiz Andreatta Rizzo, j. em 21.03.1994; Apel. c/ rev. 399.809, 3ª Câm., rel. Juiz Milton Sanseverino, j. em 30.08.1994; Apel. c/ rev. 420.541, 1ª Câm., rel. Juiz Magno Araújo, j. em 28.11.1994; AI 424.918, 5ª Câm., rel. Juiz Adail Moreira, j. em 14.12.1994; EI 413.984, 5ª Câm., rel. Juiz Sebastião Amorim, j. em 15.03.1995; Apel. c/ rev. 434.428, 3ª Câm., rel. Juiz Gomes Varjão, j. em 08.08.1995; Apel. s/ rev. 437.456, 4ª Câm., rel. Juiz Mariano Siqueira, j. em 26.09.1995; Apel. c/ rev. 446.383, 8ª Câm., rel. Juiz Narciso Orlandi, j. em 08.02.1996; Apel. c/ rev. 461.591, 3ª Câm., rel. Juiz Teixeira de Andrade, j. em 29.10.1996; Apel. c/ rev. 501.146, 1ª Câm., rel. Juiz Renato Sartorelli, j. em 15.12.1997; Apel. c/ rev. 508.313, 1ª Câm., rel. Juiz Magno Araújo, j. em 16.03.1998. Em sentido contrário: JTA (Lex) 135/272, JTA (RT) 126/238, Apel. c/ rev. 289.254, 1ª Câm., rel. Juiz Souza Aranha, j. em 25.04.1991; AI 359.220, 6ª Câm., rel. Juiz Eros Piceli, j. em 14.09.1992; Apel. c/ rev. 430.522, 6ª Câm., rel. Juiz Gamaliel Costa, j. em 24.05.1995; Apel. c/ rev. 434.145, 5ª Câm., rel. Juiz Laerte Sampaio, j. em 07.06.1995; Apel. s/ rev. 450.392, 4ª Câm., rel. Juíza Luzia Galvão Lopes, j. em 30.01.1996; Apel. c/ rev. 446.719, 6ª Câm., rel. Juiz Paulo Hungria, j. em 06.03.1996).

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Locação – revisional – fiador – intimação – desnecessidade. A intimação dos fiadores na ação revisional de aluguel não é obrigatória, posto que não exigida por lei, podendo no máximo ser considerada conveniente. Dessa forma, inexistindo texto expresso em lei, não pode ser exigida, sob pena de flagrante desrespeito ao artigo 5º, II, da Constituição Federal (Apel. c/ rev. 399.809, 3ª Câm., rel. Juiz Milton Sanseverino, j. em 30.08.1994. Referência: J. Nascimento Franco e Nisske Gondo, “Ação Renovatória e Ação Revisional”, 7. ed., RT: São Paulo, 1991, pp. 332-333, nº 311).

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Execução – fiador – ausência de cientificação para o processo de conhecimento – ofensa ao princípio do “devido processo legal” – inocorrência. Não ofende o princípio do devido processo legal não ser o fiador chamado para a ação revisional de aluguel, de que não é parte, “ex vi legis”, estando ele sujeito à execução do aluguel pelo valor lá fixado (E. Decl. 482.437, 3ª Câm., rel. Juiz João Saletti, j. em 25.11.1997 (quanto à revisional).

³     Sobre o assunto, verifiquem o nosso livro Obrigações – abordagem didática, 3. ed., São Paulo: Juarez de Oliveira, 2002.

⁴     Art. 131. O juiz apreciará livremente a prova, atendendo aos fatos e circunstâncias constantes dos autos, ainda que não alegados pelas partes; mas deverá indicar, na sentença, os motivos que lhe formaram o convencimento.

Art. 437. O juiz poderá determinar, de ofício ou a requerimento da parte, a realização de nova perícia, quando a matéria não lhe parecer suficientemente esclarecida.

⁵     A despeito da previsão legal, nos termos do art. 128 do Código de Processo Civil (é defeso ao juiz conhecer de questões não suscitadas pelas partes) o juiz não poderá fixar esses aluguéis ex officio, ainda mais que tal fixação não está abarcada pelas exceções nas quais o juiz pode agir motu proprio (Código de Processo Civil, arts. 219, § 5º, 267, § 3º, e 301, § 4º). Entende-se que esse pedido deve ser feito na inicial. Se não for, o juiz ainda assim poderá apreciá-lo, mas sua fixação não retroagirá à data da citação, como sói ocorrer com o pedido feito na exordial.

⁶     Francisco Carlos Rocha de Barros, Comentários à lei do inquilinato, p. 542.

⁷     A redação original do projeto era ainda pior e, pelo que se percebe, durante a sua tramitação, a tentativa de correção foi em vão. Com efeito, previa que, “em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 120% (cento e vinte por cento) do pedido”. Nitidamente concedia-se ao “pedido” o significado de “valor do aluguel pedido”. Ocorre que, neste caso, a isonomia também seria quebrada, posto que, no exemplo que demos, de diminuição de R$ 20.000,00 para R$ 10.000,00, o juiz poderia conceder redução de até R$ 8.000,00, fixando o aluguel em R$ 12.000,00, ou seja, 120% do aluguel total pedido pelo locatário. Na mesma hipótese, se o pedido fosse do locador, de aumento de R$ 10.000,00 para 20.000,00, o juiz poderia aumentar apenas R$ 6.000,00 e fixar o aluguel em até R$ 16.000,00, ou seja, 80% (oitenta por cento) do aluguel pedido pelo locador.

⁸     Uma norma restritiva de direito (direito de pedir revisão), deve ser interpretada restritivamente.

⁹     Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Locação – revisional – pendência de ação de despejo – inexistência de prazo para desocupação – admissibilidade – exegese do § 1º do artigo 68 da Lei 8.245/1991. Decretado o despejo em processo instaurado sob a égide da lei anterior, e estando a respectiva sentença sujeita a recurso com efeito suspensivo, nada obsta o ajuizamento de ação revisional de aluguel pelo locador (AI nº 375.365, 7ª Câm., rel. Juiz Antonio Marcato, j. em 22.12.92. No mesmo sentido: AI nº 362.996, 7ª Câm., rel. Juiz Ary Casagrande, j. em 08.09.92; AI nº 370.273, 2ª Câm., rel. Juiz Andreatta Rizzo, j. em 26.10.92; AI nº 372.330, 7ª Câm., rel. Juiz Antonio Marcato, j. em 17.11.92; AI nº 362.872, 5ª Câm., rel. Juiz Ismeraldo Farias, j. em 02.09.92).

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Locação – revisional – pendência de prazo para desocupação do artigo 78 da Lei 8.245/1991 – admissibilidade – restrição do artigo 68, § 1º – inabrangência. O impedimento do artigo 68, § 1º, não se aplica à hipótese de denúncia imotivada baseada no disposto no artigo 78, ambos da Lei 8.245. No caso, a pendência do prazo de 12 meses para desocupação não impede a propositura de ação revisional de aluguel (AI nº 448.600, 4ª Câm., rel. Juíza Luzia Galvão Lopes, j. em 12.12.95, in JTA (Lex) 156/279. No mesmo sentido: Apel. s/ rev. nº 372.479, 1ª Câm., rel. Juiz Claret de Almeida, j. em 04.11.93; AI nº 411.939, 2ª Câm., rel. Juiz Norival Oliva, j. em 13.06.94; Apel. s/ rev. nº 430.082, 6ª Câm., rel. Juiz Paulo Hungria, j. em 26.04.95; AI nº 434.181, 2ª Câm., rel. Juiz Diogo de Salles, j. em 15.05.95; Apel. s/ rev. nº 436.164, 11ª Câm., rel. Juiz José Malerbi, j. em 07.08.95; AI nº 438.596, 1ª Câm., rel. Juiz Souza Aranha, j. em 18.09.95; AI nº 442.274, 1ª Câm., rel. Juiz Renato Sartorelli, j. em 18.09.95. MS 440.101, 7ª Câm., rel. Juiz Emmanoel França, j. em 19.9.95; AI nº 442.612, 8ª Câm., rel. Juiz Narciso Orlandi, j. em 28.09.95; AI nº 442.604, 3ª Câm., rel. Juiz Francisco Barros, j. em 17.10.95; Apel. s/ rev. nº 41.599, 9ª Câm., rel. Juiz Eros Piceli, j. em 08.11.95; Apel. s/ rev. nº 443.949, 1ª Câm., rel. Juiz Magno Araújo, j. em 04.12.95; AI nº 449.544, 3ª Câm., rel. Juiz Oswaldo Breviglieri, j. em 05.12.95; Apel. s/ rev. nº 447.623, 2ª Câm., rel. Juiz Andreatta Rizzo, j. em 29.01.96; Apel. s/ rev. nº 450.632, 3ª Câm., rel. Juiz Milton Sanseverino, j. em 30.01.96; AI nº 466. 609, 3ª Câm., rel. Juiz João Saletti, j. em 20.08.96).

¹⁰     Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Locação – revisional – sucumbência – inexistência. Os ônus da sucumbência devem ser repartidos em partes iguais entre os demandantes, respondendo cada qual pelos honorários de seus respectivos patronos, dado o caráter de mero acertamento de aluguéis na ação revisional (EI nº 332.797, 1ª Câm., rel. Juiz Claret de Almeida, j. em 09.08.93, “in” JTA (Lex) 150/428. No mesmo sentido: JTA (Saraiva) 79/147, JTA (RT) 83/253; 90/284, JTA (Lex) 138/436; Apel. c/ rev. nº 260.250, 1ª Câm., rel. Juiz Alberto Tedesco, j. em 23.04.90; Apel. c/ rev. nº 282.310, 1ª Câm., rel. Juiz Quaglia Barbosa, j. em 11.03.91. Em sentido contrário: Apel. c/ rev. nº 362.382, 9ª Câm., rel. Juiz Ferraz de Arruda, j. em 20.04.94; Apel. c/ rev. nº 373.675, 9ª Câm., rel. Juiz Ferraz de Arruda, j. em 25.05.94).

Capítulo 7

AÇÃO DE PRECEITO COMINATÓRIO PARA POSSIBILITAR VISTORIA DO IMÓVEL

7.1. PRINCIPAIS ASPECTOS

Art. 23. O locatário é obrigado a:

IX – permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;

a) Foro competente: foro do domicílio do locatário, salvo foro de eleição, que deverá ser respeitado (Código de Processo Civil, art. 94);

b) Legitimidade ativa: locador; no caso de sublocação: sublocador;

c) Legitimidade passiva: locatário; no caso de sublocação: sublocatário;

d) Valor da causa: por analogia, doze meses de aluguel vigente, salvo se outro puder ser apurado;¹

e) Petição inicial: deve respeitar os requisitos do art. 282 e do art. 276 (este último se for adotado o rito sumário), ambos do Código de Processo Civil;

f) Procedimento: comum, rito ordinário ou sumário, dependendo do valor dado à causa.

7.2. GENERALIDADES

A ação em apreço visa compelir o locatário a permitir a vistoria do imóvel a que está obrigado em virtude da lei.

Já escrevemos² que a obrigação de fazer consiste na vinculação do devedor a um ato, serviço ou tarefa que gerará vantagem ao credor.

Como exemplo, se contratarmos um profissional para pintar uma tela, por óbvio que a tela deve ser entregue. Contudo, o objeto da obrigação é fazer para, ao depois, só como consequência, entregar.

A obrigação de dar distingue-se da obrigação de fazer na exata medida em que naquela é sempre possível apreender a coisa in obligatione com o fim de entregar ao credor, o que não é possível no caso de obrigação de fazer sem ofensa à liberdade individual do sujeito passivo.

Atualmente, existem formas processuais (Código de Processo Civil, arts. 287, 461 e 644; Código de Defesa do Consumidor, art. 84) que colocam à disposição do credor meios indiretos de compelir o devedor ao cumprimento, abrandando, de certa forma, o art. 247 do Código Civil.

Assim, não cumprida a obrigação de fazer, o locador ou o locatário poderão ingressar com ação de preceito cominatório, para compelir o cumprimento da obrigação.

Segue adiante o modelo de petição inicial, segundo o procedimento comum, rito ordinário.

Se o valor da causa for inferior a sessenta salários mínimos, a ação deverá seguir o rito sumário, de acordo com os arts. 275 e seguintes do Código de Processo Civil, conforme vimos quando da análise da ação revisional.

7.3. MODELO

Exmo. Sr. Dr. Juiz de Direito da (...)

(...), por seus procuradores (documento 1), com escritório na (...), onde receberão intimações, vem, respeitosamente, perante Vossa Excelência, aforar, pelo procedimento comum, rito ordinário, em face de (...), a competente

Ação de preceito cominatório com pedido de antecipação de tutela,

o que faz com supedâneo no artigo 23, IX, da Lei 8.245/1991, expondo e requerendo o quanto segue:

I – Fatos

No dia (...), através de contrato escrito (documento 2), a autora locou ao réu o imóvel localizado na (...), cujo aluguel atual corresponde a R$ (...) mensais.

De fato, a autora notificou o réu no dia (...) (documento 3), para que permitisse a vistoria do imóvel.

Todavia, sem dar qualquer explicação, o réu contranotificou, aduzindo expressamente que não permitiria a pretensa vistoria (documento 4).

Entretanto, a vistoria é urgente, o que se afirma em virtude de notificação recebida pela autora e enviada por vizinho, que noticia infiltração no subsolo de sua casa, decorrente de vazamentos provenientes do imóvel locado, fazendo juntar laudo que aponta risco iminente, inclusive de desabamento, ressalvando, entretanto, que a certeza da constatação só será obtida após a vistoria.

II – Direito

O inciso IX do artigo 23 da Lei 8.245/1991 é claro ao estabelecer ao locatário a obrigação de permitir a vistoria do imóvel, pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia, de dia e hora...

Assim, ante a recusa do réu, não restou alternativa à autora senão ingressar com a presente ação para exercer seu direito legal.

III – Pedido de tutela antecipada (Código de Processo Civil, art. 461, §§ 3º e 4º)

Como é natural, ante a pletora de feitos que assoberba o Poder Judiciário, o processo demandará tempo, aquele necessário para a devida instrução e demais atos que lhe são pertinentes.

Até que decisão final seja proferida, independentemente da vontade de Vossa Excelência, constatados os vazamentos noticiados, os riscos poderão ser traduzidos em fatos, podendo ocorrer desabamento do imóvel.

Assim, pede-se e espera-se que Vossa Excelência se digne de antecipar a tutela pedida, ordenando ao réu que permita a vistoria do imóvel, marcando dia e hora no prazo de 5 (cinco) dias contados do recebimento da inicial, sob pena de multa diária (astreinte) de R$ (...), ou outro valor que Vossa Excelência entender suficiente.

IV – Pedido de mérito

Ex positis, requer a autora que, ao final, digne-se Vossa Excelência de julgar procedente a presente ação, imputando ao réu a pena de multa diária de R$ (...) pelo descumprimento da final decisão (Código de Processo Civil, art. 287), independentemente da antecipação de tutela para que permita a vistoria do imóvel nos termos do contrato e da lei.

Requer, ainda, a condenação do réu no pagamento das despesas, custas e honorários advocatícios que Vossa Excelência houver por bem arbitrar.

V – Citação

Requer a autora a citação do réu, por intermédio do senhor oficial de justiça (Código de Processo Civil, art. 221, II), com os benefícios do art 172, § 2º, do Código de Processo Civil, determinando-lhe que cumpra o pedido por antecipação, comunicando-o, ainda, do valor da multa diária a que está sujeito, por dia de atraso, a contar da data fixada na r. decisão, podendo responder, querendo, no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de confissão e revelia.

VI – Provas

Protesta por provar o alegado através de prova documental, testemunhal, pericial, inspeção judicial e de todos os meios probantes em direito admitidos, inclusive depoimento pessoal do réu sob pena de confissão, se não comparecer ou, comparecendo, se negar a depor.

VII – Valor da causa

Dá-se à presente o valor de R$ (...).

Termos em que,

pede deferimento.

Data

Advogado (OAB)

7.4. FLUXOGRAMA (PARA O RITO ORDINÁRIO)

_______________

¹     Para outras ações, ainda que oriundas de locação predial urbana, o valor da causa será apurado pelas regras do Código de Processo Civil (Francisco Carlos Rocha de Barros, Comentários à lei do inquilinato, São Paulo: Saraiva, 1997, p. 364).

²     Luiz Antonio Scavone Junior, Obrigações – abordagem didática, 4. ed., São Paulo: Juarez de Oliveira, 2006, p. 39.

Capítulo 8

EXECUÇÃO POR QUANTIA CERTA – ALUGUÉIS E ENCARGOS

8.1. PRINCIPAIS ASPECTOS

a) Foro competente: foro de eleição; do lugar do pagamento; do domicílio do executado, nessa ordem de preferência;

b) Legitimidade ativa: locador;

c) Legitimidade passiva: locatário, sucessor, fiador etc.;

d) Valor da causa: valor da execução;¹

e) Petição inicial: deve respeitar os requisitos dos arts. 282 e 614 do Código de Processo Civil.

8.2. CONDIÇÕES DA AÇÃO EXECUTIVA

O processo de execução é o meio de que se vale o Estado para compor litígios ou conflitos de interesses gerados por pretensões resistidas.²

Nesse caso, ao revés do que ocorre no processo de conhecimento, é o Estado que atua. E assim o faz em virtude do interesse público que gira em torno da execução.

A estabilidade das relações jurídicas depende do cumprimento das obrigações.

Ora, se há uma obrigação líquida, certa e exigível (título judicial ou extrajudicial), o seu cumprimento interessa ao Estado, sendo, outrossim, objetivo do Direito a paz social que depende, inclusive, do cumprimento das obrigações.

Não há mérito, mas simples provocação do exequente para que o Estado atue através da prática de atos coativos de agressão ao patrimônio do executado.

Sendo uma forma de ação, seu exercício está condicionado às condições da ação.³

Mas o assunto é controvertido, havendo posições divergentes na doutrina:

Segundo Liebman, o título executivo é a fonte imediata e autônoma da ação executiva, único requisito de sua existência. Para Mandrioli, expressão integral das condições da ação executiva.⁴

Assim, a execução se subordina a um pressuposto legal (título) e a um pressuposto prático (inadimplemento), ou, em outras palavras, a um pressuposto formal e a um pressuposto substancial.⁵

Cândido Rangel Dinamarco⁶ ensina que, se a execução constitui atividade jurisdicional, através do direito de ação, para unidade do sistema, há necessidade do seu estudo da mesma forma que se estuda a ação cognitiva, ou seja, com as condições da ação, sob pena de dúvidas quanto à aceitação da própria teoria da ação.

Interessante a irritação de Dinamarco com Araken de Assis, que assim se manifestou sobre o seu posicionamento: leva às últimas e espantosas consequências a aplicabilidade das clássicas condições da ação à ação executiva. Em resposta, aduz Dinamarco: Gostaria de conhecer os fundamentos desse espanto e impetuosa afirmação.⁷

Araken de Assis,⁸ admitindo a posição de Liebman acima exposta, adverte: logo a ação executória é abstrata e incondicionada, comportando exercício sem o brutal cárcere de qualquer “condição”.

Toda essa discussão nasce da apreciação e do exame do título executivo. Se esse for condição da ação de execução não há que se falar nas demais. Entretanto, se for pressuposto processual (de existência), não se tratando de uma das condições da ação, estas somente serão verificadas se ultrapassada essa barreira.

Nesse sentido, parece que Dinamarco tem razão, vez que se alguém executar título de outrem será parte ilegítima (Código de Processo Civil, art. 795).

Solução salomônica é adotada por Humberto Theodoro Júnior,⁹ segundo o qual a execução se sujeita às condições da ação e, ademais, possui pressupostos específicos adotados pela lei (Código de Processo Civil, arts. 580 a 590), quais sejam:

a) Formal ou legal: existência de título executivo.

b) Prático ou substancial: ato ilícito do devedor consistente no inadimplemento, comprovando a exigibilidade da dívida.

O primeiro requisito é a existência de título executivo, vez que não há execução sem título (Código de Processo Civil, art. 586).

Nos termos do art. 585, V, do Código de Processo Civil, o crédito decorrente de contrato de locação assinado pelo devedor, mesmo sem a assinatura de duas testemunhas, é título executivo.

Tribunal de Alçada Cível do Rio de Janeiro. Apelação Cível nº 8.454/92, Reg. 3.068, 1ª Câmara, unânime, Juiz: Celso Ferreira Filho, julgamento: 1º.09.92. Crédito decorrente de aluguel e encargos. Art. 585, IV, Código de Processo Civil [com a Lei nº 11.382/06, art. 585, inciso V]. Cabimento da execução, desde que comprovada a locação por contrato escrito, ainda que não contenha este a assinatura das testemunhas instrumentárias, cuja intervenção o legislador somente impôs para os títulos elencados no inc. II do art. 585 do Código de Processo Civil.

É preciso observar, entretanto, que o documento particular deve ter sido assinado pelo próprio devedor, não valendo a chamada assinatura a rogo.

Se o devedor for analfabeto ou estiver impossibilitado de assinar, deverá constituir procurador por instrumento público.

Outrossim, a obrigação contida no título, obrigatoriamente, deve ser:

a) Líquida,¹⁰ ou seja, a importância devida é determinada ou dependente de simples cálculo aritmético¹¹ (Código de Processo Civil, art. 586).

b) Certa: a certeza ocorre na exata medida em que não há controvérsia quanto à existência do título.

c) Exigível: exigível é a obrigação que está vencida.

8.3. EXECUÇÃO POR QUANTIA CERTA CONTRA DEVEDOR SOLVENTE

Essa espécie de execução consiste na expropriação de bens do devedor para satisfação do crédito do credor (Código de Processo Civil, art. 591).

Após a citação, os atos subsequentes consistem, basicamente, na apreensão de bens do devedor, cumprindo o seguinte:

a) penhora;

b) arrematação;

c) pagamento.

A petição inicial deve respeitar os requisitos do art. 282 do Código de Processo Civil com as devidas adaptações.

Com efeito, deverá:

a) ser instruída com o título executivo;

b) ser instruída com memória de cálculos atualizada (Código de Processo Civil, art. 614, II).

O devedor será citado para pagar em três dias, através da expedição do mandado executivo (Código de Processo Civil, art. 652).

O credor (exequente) poderá indicar, na petição inicial, os bens do executado para penhora, respeitada a ordem do art. 655 do Código de Processo Civil, inclusive obtendo, mesmo antes da penhora, certidão de distribuição da execução para registro no órgão competente (registro de imóveis, veículos etc.), nos termos do art. 615-A do Código de Processo Civil.

Caso não sejam encontrados bens, o credor poderá requerer ao juiz que determine a intimação do executado para que indique circunstanciadamente os bens que possui para efeito de penhora em cinco dias.

Não atendida a intimação, o ato do executado poderá ser considerado atentatório à dignidade da Justiça com a imposição de multa de até 20% do valor da execução em benefício do exequente, mormente quando, ao depois, são descobertos bens de sua titularidade (Código de Processo Civil, arts. 600, IV, 601 e 656, § 1º).

A penhora será efetuada em razão dos bens indicados pelo exequente, respeitada a ordem do art. 655 do Código de Processo Civil, ou, caso não haja essa indicação, livremente pelo Oficial de Justiça, a quem incumbe a lavratura do auto e, inclusive, a avaliação (Código de Processo Civil, arts. 143, V, e 652, § 1º).

Se houver a necessidade de conhecimentos especializados, a avaliação deverá ser feita por avaliador nomeado pelo juiz (Código de Processo Civil, art. 680), podendo o executado se insurgir contra a avaliação (seja do avaliador ou do oficial de justiça), requerendo nova avaliação se houver dúvida quanto ao valor, majoração posterior ou dolo do avaliador (Código de Processo Civil, art. 683).

Os embargos do devedor, que não suspendem, em regra, a execução, deverão ser oferecidos no prazo de quinze dias contados da juntada aos autos do mandado de citação do executado devidamente cumprido (Código de Processo Civil, art. 738).

Releva notar que os embargos não suspendem a execução, exceto se o juiz entender, ante pedido fundamentado do executado precedido de depósito, penhora ou caução suficientes, que a ausência de suspensão da execução poderá trazer grave dano de incerta ou difícil reparação (Código de Processo Civil, art. 739-A, § 1º).

Não há possibilidade de citação pelo correio (Código de Processo Civil, art. 222).

Todavia, há corrente jurisprudencial que admite a citação por edital ou por hora certa. Ressalte-se que, apesar da forma de citação em apreço não se encontrar expressa no

Código de Processo Civil, na parte em que trata do processo executório, tem-se que é absolutamente cabível, pois se encontra respaldada no princípio da economia processual e no art. 598 do Código de Processo Civil, que assim dispõe: Aplicam-se subsidiariamente à execução as disposições que regem o processo de conhecimento.

Nesse sentido:

Superior Tribunal de Justiça. Processual civil. Execução de título extrajudicial. Devedor que se oculta. Citação por hora certa. Possibilidade. Uma vez verificado nos autos que o executado evita o contato pessoal com o oficial de justiça, como no caso, furtivamente se esquivando da execução forçada do título extrajudicial, pode o credor se valer do que disposto no art. 227 do Código de Processo Civil, requerendo citação por hora certa do devedor. Recurso especial conhecido e provido (REsp. nº 286.709, SP – 2000/0116381-7, rel. Ministro César Asfor Rocha).

Portanto, resta evidente a possibilidade de citação por hora certa na execução.

Quanto à citação por edital (Código de Processo Civil, art. 654), a conclusão é a mesma, ainda que não haja arresto:

Primeiro Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Citação. Execução de título extrajudicial. Devedor procurado e não localizado. Todas diligências para localização sem êxito. Citação por edital. Licitude do ato. Agravo provido (AI nº 1.172.582-9, 12ª Câm. do 1º TACiv, v.u., rel. Andrade Marques).

Todavia, a questão da citação por hora certa é controvertida:

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Execução – citação – hora certa – devedor não encontrado – descabimento – exegese dos artigos 652 a 654 do Código de Processo Civil. Não têm aplicação, na execução, os artigos 227 a 229 do Código de Processo Civil. É necessária a citação por edital, quando não encontrado o executado, entendimento que decorre do disposto nos artigos 652 a 654 do referido estatuto (Apel. nº 166.566, 1ª Câm., rel. Juiz Fraga Teixeira, j. em 12.11.84, in JTA (RT) 96/305. Referências: Moacyr Amaral Santos, Primeiras Linhas de Direito Processual Civil, 3ª ed., São Paulo: Saraiva, 1979, 3º vol., pp. 259-260. José Frederico Marques, Manual de Direito Processual Civil, São Paulo: Saraiva, 1976, vol. IV, p. 2.144. No mesmo sentido: JTA (Lex) 60/91, JTA (Saraiva) 74/38).¹²

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Execução. Citação. Hora certa. Inadmissibilidade. A hora certa é admitida em execução apenas para a intimação, e não para casos de citação (AI nº 456.372, 6ª Câm., rel. Juiz Lagrasta Neto, j. em 23.04.96. Referências: JTA (Saraiva) 74/38, JTA (RT) 96/305, 103/209, JTA 60/91, RT 618/196; Theotonio Negrão, Código de Processo Civil, 26ª ed., Saraiva, 1995, p. 211, nota 6 ao artigo 227).

Nos termos do art. 653, não localizado o devedor, o oficial de justiça arrestará os bens do devedor suficientes para garantir a execução.

Após essa medida, o oficial conservará o mandado, retornando por três vezes, nos dez dias subsequentes, após o que, não localizado o devedor, devolverá o mandado, certificando o ocorrido.

O exequente será intimado do arresto e terá dez dias para promover a citação do executado, por edital.

Findo o prazo estipulado no edital (vinte a sessenta dias da primeira publicação – Código de Processo Civil, art. 232, IV), correrão os três dias para pagamento da dívida ou nomeação de outros bens à penhora, mesmo que não sejam aqueles arrestados, respeitada a ordem do art. 655.

Não havendo manifestação do executado, o arresto será convertido em penhora. Descumprido o disposto no art. 654, ou seja, o requerimento de citação do executado por edital, no prazo de dez dias contados da intimação do arresto, este ficará sem efeito.

Por fim, cumpre esclarecer que, se for penhorada apenas a meação do executado, o bem penhorado será levado à hasta pública pela integralidade e o valor da meação será sub-rogado no preço conseguido, nos termos do art. 655-B do Código de Processo Civil, segundo o qual: Tratando-se de penhora em bem indivisível, a meação do cônjuge alheio à execução recairá sobre o produto da alienação do bem.

8.4. LEGITIMIDADE

São legitimados ativos para a propositura da ação de execução, o locador ou seu sucessor no contrato de locação, tal qual o adquirente do imóvel (Código de Processo Civil, art. 587).

Mesmo que o adquirente exerça a faculdade de denunciar o contrato, sendo o aluguel a contraprestação pelo uso do imóvel, estará legitimado para a propositura da ação executiva.

Legitimado passivo é o locatário ou seu fiador, sendo conveniente lembrar que não cabe ação de cobrança direta do condomínio em face do locatário, que não mantém relação jurídica de direito material com o condomínio e, nesta medida, remete-se o leitor ao Livro IV, capítulo 2 (item 2.5.8):

Tribunal de Justiça de São Paulo. Despesas Condominiais. A cobrança de condomínio se faz por processo de conhecimento com rito sumário (artigo 275 do CPC). O artigo 585, V do CPC se aplica às ações propostas pelo locador contra o locatário. Embargos à execução procedentes. Execução extinta. Sentença mantida. Recurso desprovido (Apelação nº 0045217-28.2008.8.26.0506, rel. Pedro Baccarat, Ribeirão Preto, 36ª Câmara de Direito Privado, j. em 01.08.2013, Data de registro: 02.08.2013. Outros números: 452172820088260506).

Quanto ao fiador, algumas considerações devem ser feitas.

A primeira delas diz respeito ao art. 568, IV, do Código de Processo Civil só mencionar o fiador judicial como legitimado passivo da ação executiva.

Todavia, a restrição não subsiste na exata medida em que o art. 585, III, ao enumerar os títulos executivos, arrolou os contratos de caução.

Caução é sinônimo de garantia e, como tal, no Direito Privado, pode ser real ou fidejussória, esta a própria fiança.¹³

Portanto, absolutamente possível a legitimação passiva do fiador para figurar no polo da ação executiva do contrato de locação.

Ainda assim, para que o fiador possa ser executado antes do locatário (devedor principal), mister se faz que tenha renunciado ao benefício de ordem ou se obrigado solidariamente, de forma expressa no contrato (Código Civil, arts. 265, 827 e 828).

8.5. COMPETÊNCIA

Estamos tratando de título executivo extrajudicial – o crédito decorrente de contrato de locação. Nesse sentido, adota-se o critério geral da competência no foro do domicílio do devedor (Código de Processo Civil, art. 576), vez que a execução, no caso, será do crédito decorrente da locação (contrato).

Todavia, nos termos dos arts. 110 e 100, IV, “d” do Código de Processo Civil, é possível inferir que a determinação da competência se dá de acordo com a seguinte ordem:

a) foro de eleição no contrato;

b) lugar de pagamento;

c) domicílio do devedor.

Neste sentido:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Competência. Conflito. Execução de alugueres em face de fiadores do locatário. Foro de domicílio dos executados. Inteligência dos artigos 576 e 94, caput, do Código de Processo Civil. Competente o Juízo suscitante. Conflito procedente (Conflito de Competência nº 19.874-0, São Paulo, rel. Dirceu de Mello, CESP, v.u., 16.03.95).

Tribunal de Justiça de São Paulo. Conflito de competência. Ação de execução de aluguéis promovida contra fiadores. Hipótese dos autos onde o local do imóvel e o domicílio dos executados pertencem à mesma comarca. Conflito instaurado entre juízos do mesmo foro. Caráter funcional da competência, que é absoluta. Situação que exige aplicação da norma geral prevista no Código Judiciário do Estado e na legislação processual vigente. Competência do juízo onde fica situado o domicílio dos réus. Conflito julgado procedente e competente o juízo suscitado (Conflito de Competência nº 37.041-0, São Paulo, Câmara Especial, rel. Carlos Ortiz, 24.07.97, v.u.).

Tribunal de Justiça de São Paulo. Conflito de competência. Execução proposta por locador contra fiadores para cobrança de encargos locatícios. Foro de eleição no contrato de locação que norteia a competência também fixada pela Resolução nº 1/71, artigo 26, I alínea “d”. Conflito procedente e competente o juízo suscitante (Conflito de Competência nº 43.715-0, São Paulo, Câmara Especial, rel. Álvaro Lazzarini, 21.05.98, v.u.).

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Competência – execução contra fiador – aluguéis e encargos – foro de situação do imóvel. Os artigos 95 e 111 do Código de Processo Civil permitem, nas ações pessoais, a eleição de foro, comarca e não propriamente a eleição de “Juízo”. O foro ou comarca da Capital é uma só, compreendendo todos os Foros Regionais. Embora não se cuidando de ação de despejo de imóvel, mas de execução de aluguéis e encargos contra fiadores, prevalece, no caso, o foro de situação do imóvel, pois a fiança é instituto acessório da locação, o que equivale dizer que a execução dos fiadores deve ser ajuizada na área de competência do foro da situação do imóvel (AI nº 519.667, 7ª Câm., rel. Juiz S. Oscar Feltrin, j. em 27.01.98).

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Competência – foro regional – execução de aluguéis contra fiador – imóvel situado em seu território – admissibilidade – aplicação da Lei Estadual nº 3.947, de 08.12.83 e artigo 54, inciso II, letra “a”, da resolução nº 2, de 1º.01.77, do Egrégio Tribunal de Justiça. Tratando-se de execução de aluguéis movida contra o fiador, prevalece a regra de fixação de competência do foro regional (Lei Estadual nº 3.947, de 08.12.83 e artigo 54, inciso II, letra “a”, da Resolução nº 2, de 1º.01.77, do Egrégio Tribunal de Justiça). Recurso de exequente provido, para manter a competência do local da situação do imóvel (AI nº 524.438, 8ª Câm., rel. Juiz Renzo Leonardi, j. em 12.03.98).

8.6. MODELO DE EXECUÇÃO DE ALUGUÉIS E ENCARGOS EM FACE DO FIADOR

Exmo(a). Sr(a). Dr(a). Juiz(a) de Direito da (...)

(...), vem, por seu procurador (documento 1), com escritório na (...), onde recebe intimações, respeitosamente, perante Vossa Excelência, aforar, em face de (...), a competente

Execução por quantia certa contra devedor solvente – Título Extrajudicial

o que faz com supedâneo nos artigos 585, V, 586, 646 e seguintes do Código de Processo Civil, expondo e requerendo o quanto segue:

O exequente é credor da importância de R$ (...), devida pelos executados, de acordo com a memória de cálculos anexa (documento 2 – Código de Processo Civil, art. 614, II) e instrumento particular de contrato de locação assinado pelas partes e duas testemunhas em (...) (documento 3).

Trata-se, portanto, de título executivo extrajudicial (Código de Processo Civil, art. 585, V), decorrente de obrigação líquida, certa e exigível (Código de Processo Civil, art. 586).

A presente execução decorre de aluguéis e encargos não pagos pelo afiançado dos executados que renunciaram ao benefício de ordem e se declararam solidários no contrato (documento 4).

Nada obstante os esforços do credor, que, sem sucesso, tentou amigavelmente receber o valor que lhe é devido, negam-se os devedores a saldar o débito, obrigando-o a socorrer-se do Poder Judiciário, o que faz por intermédio da presente ação de execução.

Citação e pedido

Não restando outro meio de receber, é a presente para requerer digne-se Vossa Excelência de:

a) Determinar sejam citados os executados, por intermédio do Sr. Oficial de Justiça, com os permissivos do artigo 172, § 2°, do Código de Processo Civil, para pagar, em 3 (três) dias, o valor de R$ (...), acrescido de juros legais, correção monetária, custas e honorários advocatícios que Vossa Excelência houver por bem arbitrar (CPC, art. 652-A c/c art. 20, § 4º) sob pena de serem penhorados tantos bens quantos bastem para garantir a execução, notadamente o imóvel consistente em (...), cuja matrícula é oferecida com esta inicial (documento 5), mediante termo nos autos, de acordo com o art. 659, § 4º, do CPC.

OU, para o caso de não serem conhecidos bens penhoráveis do executado:

a.1) Requer-se, desde já, caso não haja pagamento em 3 (três) dias e o Sr. Oficial de Justiça não localize bens penhoráveis dos executados, que sejam eles intimados para, no prazo de 5 (cinco) dias, indicar bens passíveis de penhora (CPC, art. 652, § 3º), sob pena de ato atentatório à dignidade da Justiça e multa de 20% do valor da execução nos termos dos arts. 600, IV, e 601 do CPC.

b) Caso o executado não seja encontrado para citação, ex vi legis (CPC, art. 653), requer o arresto do imóvel indicado e cuja matrícula segue anexa (documento 5), cumpridas as formalidades legais, seguindo o processo nos termos da Lei. (apenas para o caso de serem conhecidos bens penhoráveis do executado, caso contrário a citação deve ser requerida, depois de esgotadas as tentativas, por edital: Tribunal de Justiça de São Paulo. Ação de execução de título extrajudicial. Citação realizada por edital. Validade. Citação ficta ocorrida após diligências visando à obtenção de novo endereço do executado. Aplicação do disposto no artigo 231, II, CPC. Prescrição. Inocorrência. Interrupção do prazo prescricional. Inteligência do artigo 219, CPC. Agravo improvido (0221360-90.2012.8.26.0000, rel. Soares Levada, Sorocaba, 34ª Câmara de Direito Privado, j. em 05.11.2012, Data de registro: 08.11.2012. Outr os números: 2213609020128260000).

c) Caso o executado seja citado e não seja localizado para intimação da penhora, requer-se, desde já, que o Sr. Oficial de Justiça certifique detalhadamente as diligências que realizou, dispensando Vossa Excelência, em razão disso, nos termos do art. 652, § 5º, do CPC, a realização da intimação.

d) Requer, outrossim, digne-se Vossa Excelência de fixar liminarmente os honorários para a presente execução, nos termos do art. 652-A, acorde com o artigo 20, § 4°, todos do Código de Processo Civil, que serão reduzidos pela metade no caso de pagamento em 3 (três) dias da citação (art. 652-A, parágrafo único, do CPC).

e) Por fim, tendo em vista o teor do art. 659, §§ 4º e 6º, do Código de Processo Civil, requer a exequente que a penhora seja registrada por meio eletrônico ou, impossível a prática do ato por meio eletrônico pela serventia, a expedição de certidão de inteiro teor do ato, para registro na matrícula do imóvel a ser penhorado/arrestado, de propriedade do executado (documento 4), nos termos dos artigos 167, I, 5 e 239 da Lei 6.015/73.

Provas

Pela natureza da ação (execução), protesta por provar o alegado unicamente por intermédio do título que instrui a exordial (documento 3).

Valor da causa

Atribui-se à presente execução o valor de R$ (...).

Oferece-se desde já as necessárias cópias para contrafé, bem como são recolhidas as diligências do Sr. oficial de justiça.

Termos em que, pede deferimento.

Data

Advogado (OAB)

8.7. FLUXOGRAMA

_______________

¹     Para outras ações, ainda que oriundas de locação predial urbana, o valor da causa será apurado pelas regras do Código de Processo Civil (Francisco Carlos Rocha de Barros, Comentários à lei do inquilinato, São Paulo: Saraiva, 1997, p. 364).

²     Humberto Theodoro Júnior, Processo de execução, São Paulo: Leud, 1997.

³     Condições da ação:

Interesse de agir: necessidade, utilidade, e adequação do pedido de prestação jurisdicional; legitimidade para a causa: diz respeito à relação de direito material que afirma, ordinariamente, aquele que consta no polo da relação jurídica material (art. 6º do Código de Processo Civil). É aquele que dispõe de legitimação ordinária, ou seja, a titularidade do direito material combinado com o fato de estar integrando um polo da relação jurídica processual. A separação (titularidade do direito material e integração do polo da relação jurídica processual) só existe quando a lei autoriza, fazendo surgir a legitimação extraordinária, ou seja, a parte litiga em nome próprio, direito alheio (v.g., defesa de bens dotais). Litigando por direito alheio, em nome alheio, estará presente a representação.

Possibilidade jurídica do pedido: in abstracto: possibilidade do pedido ser acolhido, v.g., a reintegração de posse de um terreno no Paraguai é juridicamente impossível.

Pressupostos Processuais:

Pressupostos processuais de existência

Pressupostos processuais de validade

Juiz

Jurisdição

Competência do juízo: no mínimo relativamente incompetente Imparcialidade do juiz: no mínimo suspeito, pois não alegada a suspeição em 15 dias, preclui o direito da parte

Autor

Petição

Petição apta: não incorrer nas hipóteses do art. 295 e respeitar o art. 282

Réu

Citação

Citação válida

Advogado

Capacidade postulatória

Instrumento do mandato

Pressupostos processuais negativos: Litispendência, perempção (extinção do processo por três vezes por inércia – contumácia) e coisa julgada material: que, a rigor, pode ser considerada, assim como a litispendência, macrocausa de falta de interesse de agir.

⁴     Liebman (Le opposizioni, nº 81) e Mandrioli (L’azione esecutiva), nº 14, p. 114. Apud Cândido Rangel Dinamarco, Execução Civil, São Paulo: Malheiros, 1994, pp. 376-377.

⁵     Liebman (Processo de execução, nos 4-5) e Alberto dos Reis (Processo de execução, nº 2). Apud Cândido Rangel Dinamarco, Execução Civil, São Paulo: Malheiros, 1994, p. 377.

⁶     Cândido Rangel Dinamarco, Execução Civil, São Paulo: Malheiros, 1994, p. 378.

⁷     Cândido Rangel Dinamarco, Execução Civil, São Paulo: Malheiros, 1994, p. 378, nota 75.

⁸     Manual do Processo de Execução, São Paulo: Ed. Revista dos Tribunais, 1998, p. 90.

⁹     Humberto Theodoro Júnior, Processo de Execução, São Paulo: Leud, 1997, p. 47.

¹⁰     A dívida líquida é aquela certa quanto à sua existência e determinada quanto ao seu objeto (Código Civil, art. 1.533).

¹¹     Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Execução – título extrajudicial – multa compensatória – simples operação aritmética – cabimento. A cobrança de multa compensatória é feita pela via executiva quando prevista no contrato de locação, de forma proporcional, mediante simples operação aritmética, quando houver desocupação antecipada do imóvel, a qual não depende de questões de alta indagação, para as quais seria necessário processo de conhecimento (Apel. c/ Rev. nº 533.008, 3ª Câm., rel. Juiz Roberto Midolla, j. em 24.11.98. Referências: REsp. nº 11.238, SP, rel. Min. Cláudio Santos, j. em 10.09.91, DJU 23.09.91, p. 13.083; REsp. nº 11.373, 4ª T., rel. Min. Sálvio de Figueiredo, j. em 18.12.91, DJU 09.03.92, p. 2.585. No mesmo sentido: AI nº 564.602, 3ª Câm., rel. Juiz Roberto Midolla, j. em 09.03.99).

¹²     Em sentido contrário: Humberto Theodoro Júnior, Curso de direito processual civil, Rio de Janeiro: Forense, 1997, vol. II, p. 182.

¹³     Humberto Theodoro Júnior, Processo de execução, São Paulo: Leud, 1997, p. 89.

Capítulo 9

A INDENIZAÇÃO E A ADJUDICAÇÃO DO IMÓVEL POR AFRONTA AO DIREITO DE PREFERÊNCIA

9.1. PRINCIPAIS ASPECTOS

Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.

Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.

Art. 28. O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de 30 (trinta) dias.

Art. 29. Ocorrendo aceitação da proposta, pelo locatário, a posterior desistência do negócio pelo locador acarreta, a este, responsabilidade pelos prejuízos ocasionados, inclusive lucros cessantes.

Art. 30. Estando o imóvel sublocado em sua totalidade, caberá a preferência ao sublocatário e, em seguida, ao locatário. Se forem vários os sublocatários, a preferência caberá a todos, em comum, ou a qualquer deles, se um só for o interessado.

Parágrafo único. Havendo pluralidade de pretendentes, caberá a preferência ao locatário mais antigo e, se da mesma data, ao mais idoso.

Art. 31. Em se tratando de alienação de mais de uma unidade imobiliária, o direito de preferência incidirá sobre a totalidade dos bens objeto da alienação.

Art. 32. O direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação.

Parágrafo único. Nos contratos firmados a partir de 1º de outubro de 2001, o direito de preferência de que trata este artigo não alcançará também os casos de constituição da propriedade fiduciária e de perda da propriedade ou venda por quaisquer formas de realização de garantia, inclusive mediante leilão extrajudicial, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica.

Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de 6 (seis) meses, a contar do registro do ato no Cartório de Imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos 30 (trinta) dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.

Parágrafo único. A averbação far-se-á à vista de qualquer das vias do contrato de locação, desde que subscrito também por duas testemunhas.

Art. 34. Havendo condomínio no imóvel, a preferência do condômino terá prioridade sobre a do locatário.

a) Foro competente: foro do domicílio do réu, salvo foro de eleição, que deverá ser respeitado (Código de Processo Civil, art. 94);

b) Legitimidade ativa: locatário ou sucessor;

c) Legitimidade passiva: locador e adquirente (litisconsórcio necessário);

d) Valor da causa: valor da adjudicação ou da indenização (o que for maior no caso de pedidos sucessivos);

e) Petição inicial: deve respeitar os requisitos dos arts. 282 e 276 (se rito sumário),¹ ambos do Código de Processo Civil;

f) Procedimento: comum, rito ordinário ou sumário, dependendo do valor dado à causa.

9.2. O DIREITO DE PREFERÊNCIA

Nos termos do art. 27 da Lei 8.245/1991, o locatário terá direito de preferência na aquisição, tanto por tanto,² nos casos em que o locador promover a:

a) venda;

b) promessa de venda;

c) cessão de direitos;

d) promessa de cessão de direitos;

e) dação em pagamento;³ e,

f) alienação fiduciária e suas formas de realização da garantia.

Tratando-se de norma restritiva do direito de propriedade do locador, afetando diretamente o atributo da disposição, o direito de preferência deve ser interpretado restritivamente.

Portanto, em qualquer outra forma de alienação, o locatário não terá direito de preferência.

Quais seriam essas outras formas?

A lei esclarece (Lei 8.245/1991, art. 32): caso o imóvel pertença a pessoa jurídica, sendo essa cindida (Lei 6.404/76, art. 229), não haverá se falar em direito de preferência.

Também não haverá direito de preferência nos casos de permuta, doação, integralização de capital, fusão (Lei 6.404/76, art. 228), incorporação (Lei 6.404/76, art. 227), venda por decisão judicial e alienação fiduciária ou venda para realização de garantia, inclusive leilão extrajudicial, desde que conste em cláusula contratual (parágrafo único do art. 32, com a redação determinada pela Medida Provisória 2.223 de 04.09.2001).

Outrossim, interessante é que a empresa resultante da cessão, que adquire o imóvel, bem como o donatário e aquele que adquire por permuta, estarão autorizados a promover a denúncia e a retomada nos termos do art. 8º da Lei 8.245/1991.

Se a locação estiver em vigor, todavia, o locatário fará jus ao ressarcimento de seus prejuízos (perdas e danos) em face do locador alienante.

Inicialmente o leitor pode ser levado à falsa impressão de injustiça. Entretanto, não há olvidar-se a garantia constitucional à propriedade.

A preferência resultante do art. 27 da Lei 8.245/1991 é aplicável a qualquer espécie de locação, residencial ou não, vigorando por prazo determinado ou indeterminado.

Só não se aplica a regra nos casos em que a locação já foi denunciada, hipótese em que não subsiste o contrato de locação, a despeito de, em virtude da lei, o locatário permanecer no imóvel até o fim do prazo assinado na notificação que procedeu à denúncia ou expedição do mandado de despejo.

Tampouco há possibilidade de renúncia prévia, no contrato, do direito conferido pelo art. 27, em virtude do mandamento insculpido no art. 45. O que se admite é que, na época do negócio, o locatário renuncie ao direito e permita a livre negociação pelo locador.⁴

O locador, que pretende alienar o imóvel por uma das formas do art. 27 da Lei 8.245/1991, cujo rol é numerus clausus (taxativo, sem possibilidade de ampliação), deverá, por qualquer forma inequívoca,⁵ comunicar ao locatário, fazendo constar, nessa comunicação, todas as condições do negócio,⁶ além do local e horário em que a documentação poderá ser examinada.

Como a lei não fala em dia, entende-se que, durante todo o tempo em que o locatário poderá exercer o direito de preferência (trinta dias, acorde com o art. 28), a documentação estará à disposição.

A aceitação das condições, nos termos do art. 28, deve ser inequívoca, valendo as mesmas observações acerca da comunicação feita pelo locador.

Não há possibilidade de contraoferta.

Aceita a proposta e recusado o negócio pelo locador, diferentemente do que ocorre no âmbito da proposta no Direito Contratual do Código Civil, que obriga o negócio, o art. 29 da Lei 8.245/1991 determina o pagamento de perdas e danos (danos emergentes e lucros cessantes).

A responsabilidade, in casu, é objetiva, de tal sorte que basta ao locatário pleitear as perdas e danos, não precisando provar a culpa do locador, presumida em virtude da ausência de comunicação do negócio. Apenas provará a extensão das perdas e danos.

Também o fato de o locatário aceitar o negócio e, posteriormente, recusar, autorizará o locador pleitear perdas e danos em ação indenizatória (pelo rito ordinário ou sumário, dependendo do valor da causa).

Caso o imóvel esteja totalmente sublocado, a preferência caberá ao sublocatário, em seguida, com prazo sucessivo, ao locatário.

Pretendendo vender todas as unidades imobiliárias de um mesmo edifício, a preferência recairá sobre a totalidade das alienações. Protege-se o locador, nos casos em que a venda conjunta possa ser mais vantajosa.⁷

9.3. O DIREITO À INDENIZAÇÃO

O direito à indenização por perdas e danos (lucros cessantes e danos emergentes) surge nas seguintes hipóteses:

a) alienação por uma das formas do art. 27 da Lei 8.245/1991 sem que se tenha dado conhecimento ao inquilino;

b) alienação do imóvel por uma das formas do art. 27 da Lei 8.245/1991 sem levar em

consideração a proposta tempestivamente aceita pelo inquilino;

c) alienação do imóvel por uma das formas do art. 27 da Lei 8.245/1991 por condições diferentes e menos vantajosas que aquelas comunicadas ao inquilino;

d) se o locador desistir da venda depois da aceitação da proposta pelo locatário.

e) se o adquirente despejar o inquilino, ainda que este não tenha exercido o seu direito de preferência, durante o prazo contratual que o alienante é obrigado respeitar em razão do contrato e do art. 22, II, da Lei 8.245/1991. Remetemos o leitor, para entendimento desta hipótese, ao item 3.25.4 deste livro, no qual tratamos do despejo promovido pelo adquirente.

Deve-se, contudo, no caso de afronta ao direito de preferência, demonstrar o prejuízo, como, por exemplo, a valorização do imóvel que traria lucro imobiliário ao locatário.

Tem-se exigido, para o exercício do direito à indenização e também para a adjudicação, prova, pelo inquilino, de capacidade financeira para a aquisição, vez que, da sua impossibilidade de adquirir, restaria lógica a ausência de necessidade de comunicação do negócio.

Tribunal de Justiça do Distrito Federal. Apelação Cível 3.159.293, DF, Acórdão 76.688, 1ª Turma, 01.12.1994, relator: Júlio de Oliveira, Diário da Justiça do DF: 31.05.1995, p. 7.291. Observação: JTACSP 83/292. Doutrina: Maria Helena Diniz, Lei de locação de imóveis urbanos comentada, p. 118. Ação de reparação de danos. Imóvel locado. Venda. Preferência. Preterição do inquilino. A inobservância do direito de preferência do locatário, por parte do locador, constitui descumprimento de uma norma, o que, contudo, não gera, só por isso, direito a indenização, para cuja concessão é necessário que o inquilino demonstre capacidade financeira para concretizar a aquisição e tenha sofrido prejuízo econômico efetivo, o que não restou demonstrado nos autos. Recurso improvido. Decisão: Conhecer do recurso e desprover. Unânime.

Nada obstante o raciocínio seja aparentemente lógico, entendemos tratar-se de requisito que não consta da lei (Lei 8.245/1991, art. 27).

Outrossim, decisões desse jaez representam afronta ao disposto no art. 389 do Código Civil, segundo o qual não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado.

Ora, a obrigação nada mais é do que o vínculo jurídico transitório (extingue-se normalmente pelo pagamento) mediante o qual o devedor (sujeito passivo) fica adstrito a dar, fazer ou não fazer (prestação) alguma coisa em favor do credor (sujeito ativo), sob pena de, não cumprindo espontaneamente, ver seu patrimônio responder pelo equivalente, e, às vezes, por perdas e danos.⁸

Posta assim a questão, o locador, que afronta o direito de preferência do locatário, viola um direito e descumpre uma obrigação decorrente da lei.

Sendo assim, fica obrigado a indenizar (provado prejuízo: danos emergentes e lucros cessantes), independentemente de qualquer outra condição.

Trata-se de ação pessoal e, sendo assim, pode ser movida individualmente pelo locatário contra o locador.

Não se exige averbação do contrato e, tampouco, contrato escrito, ao revés da próxima ação a ser analisada (adjudicação).

A ação seguirá o rito ordinário ou sumário, de acordo com o valor da causa.

Outro ponto que merece análise é aquele referente à denúncia levada a efeito pelo adquirente enquanto vigente o contrato de locação, caso o locatário não tenha exercido o seu direito de preferência nos termos que foram tratados neste livro VII, no item 3.25.4, para onde remetemos o leitor e tratamos do direito de indenização neste caso.

9.4. ADJUDICAÇÃO⁹

O locatário preterido, em vez de ingressar com ação indenizatória (pessoal), desde que presentes os requisitos legais do art. 33 da Lei 8.245/1991, poderá ingressar com ação real de adjudicação para haver para si o imóvel alienado a terceiro, por uma das formas do art. 27.

Os requisitos específicos desta ação são aqueles especificados no art. 33 da Lei 8.245/1991, quais sejam:

a) Contrato escrito de locação;¹⁰

b) Contrato de locação averbado junto à matricula do imóvel;

c) Averbação do contrato de locação levada a efeito, no mínimo, trinta dias antes da alienação;¹¹

d) Exercício do direito (aforamento da ação) dentro do prazo de seis meses a partir do registro da alienação junto ao oficial de Registro de Imóveis;¹²

e) Depósito, pelo locatário-autor, do valor pelo qual foi alienado o imóvel, acrescido das despesas de transferência.¹³

No início da vigência da Lei 8.245/1991 os locatários encontravam grande resistência para averbação do contrato, chegando-se a exigir que constasse do instrumento a completa descrição do imóvel, tal qual consta da matrícula.

Hoje, a teor do parágrafo único e da dispensa desse requisito, os contratos têm sido averbados mesmo sem a completa descrição, desde que não reste dúvida acerca do imóvel.

Outrossim, a ação de adjudicação é real e, como tal, nos termos do art. 10 do Código de Processo Civil, obrigará a participação das partes e dos respectivos cônjuges.

Tribunal de Alçada de Minas Gerais. Apelação 208.074-6/00, Baependi, 7ª Câmara, 08.02.1996, relator: Juiz Lauro Bracarense, unânime. Locação – direito de preferência – registro de imóveis – indenização – perdas e danos – a averbação do contrato de locação no registro de imóveis, atendidos os requisitos enumerados no art. 33 da Lei 8.245/1991, institui direito real a aquisição do imóvel pelo inquilino, no exercício de seu direito de preferência, sendo que, inexistindo tal averbação, esse direito passa a ser pessoal, gerando para o locatário apenas a faculdade de reclamar perdas e danos.

Importante salientar que mister se faz a participação do locador e do adquirente no polo passivo.¹⁴

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Locação – direito de preferência – ação de adjudicação – ajuizamento pelo inquilino contra o alienante e o adquirente – necessidade. A ação de adjudicação deve ser proposta pelo inquilino contra o alienante e o adquirente, pois que a sentença que decide a ação, sendo procedente, adjudica o prédio para o locatário e desconstitui a alienação pelo locador (Apel. s/ rev. nº 440.733, 6ª Câm., rel. Juiz Carlos Stroppa, j. em 08.11.95).

É conveniente, e a lei não impede, o pedido sucessivo de indenização (Código de Processo Civil, art. 289), ou seja, não sendo acolhido o pedido de adjudicação, é possível o acolhimento do pedido de indenização.

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Locação – direito de preferência (artigo 33, da Lei 8.245/1991) – preterição – adjudicação compulsória – pedido alternativo de perdas e danos – possibilidade. Deve se distinguir a ação prelatória, de cunho real, da indenizatória de natureza pessoal, para o efeito de, em tema de violação do direito de preferência, admitir-se pedido alternativo subsidiário: adjudicação ou perdas e danos (Apel. s/ rev. nº 431.143, 11ª Câm., rel. Juiz Artur Marques, j. em 05.06.95, in JTA (Lex) 160/290. Referência: JTA (RT) 123/286, 129/257).

9.5. MODELO DE AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO

Exmo. Sr. Dr. Juiz de Direito da (...)

(...), por seus procuradores (documento 01), com escritório na (...), onde receberão intimações, vem, respeitosamente, perante Vossa Excelência, aforar, pelo procedimento comum, rito ordinário, em face de (...), a competente

Ação de adjudicação,

o que faz com supedâneo nos artigos 27 a 33 da Lei 8.245/1991, expondo e requerendo o quanto segue:

I – Fatos

A autora é locatária da segunda ré, em virtude de contrato de locação do imóvel localizado na (...) (documento 02), firmado em (...), pelo prazo de 30 (trinta meses), cujo aluguel atual importa em R$ (...) mensais.

No último dia (...), há menos de seis meses, portanto, a primeira ré, proprietária do imóvel locado, o vendeu à segunda ré pelo preço de R$ (...), conforme prova a cópia da escritura que foi registrada junto à matrícula no dia (...) (documentos 03 e 04).

Ocorre que a venda foi feita sem que houvesse qualquer comunicação à autora, afrontando seu direito de preferência, mormente que o contrato de locação foi averbado junto à matrícula no dia (...), mais de três meses antes da alienação.

Como a autora possui condições econômicas e financeiras de adquirir o imóvel, conforme prova seu extrato de aplicações junto ao Banco (...) (documento 05), resta evidente que foi violado seu direito de preferência na aquisição.

Sendo assim, não lhe restou alternativa, senão exercer a sequela adjudicatória, a teor do que dispõe o art. 33 da Lei 8.245/1991.

II – Pedido

Diante do exposto, comprovando desde já o depósito da quantia de R$ (...), requer a autora a procedência da ação, determinando Vossa Excelência, a adjudicação do imóvel por sentença que deverá ser registrada, condenando os réus no pagamento das despesas, custas e honorários advocatícios que Vossa Excelência houver por bem arbitrar.

Sucessivamente (Código de Processo Civil, art. 289), requer a autora a condenação dos réus no pagamento das perdas e danos consubstanciados nas seguintes verbas:

correto Diferença entre o valor de mercado e o valor pago pelo réu, acorde com avaliações e publicações de anúncios em jornais (documento 06);

correto Despesas de mudança da autora (documento 07).

III – Citação

Requer a autora a citação dos réus, por intermédio do senhor oficial de justiça (Código de Processo Civil, art. 221, II), com os benefícios do art. 172, § 2º, do Código de Processo Civil, ou, Requer-se que a citação dos réus seja efetuada pelo correio, nos termos dos artigos 221, I; 222 e 223 do Código de Processo Civil, para que respondam, querendo, no prazo de 15 (quinze) dias (Código de Processo Civil, art. 297), sob pena de serem tidos por verdadeiros os fatos aqui alegados (art. 319 c/c o art. 285 do Código de Processo Civil), devendo ser remetida aos citandos, cópia da petição inicial e do despacho do MM. Juiz, expressamente consignada em seu inteiro teor a advertência a que se refere o artigo 285, segunda parte, comunicando-lhes, ainda, o prazo para resposta, o juízo e cartório, com o respectivo endereço.

IV – Provas

Protesta por provar o alegado através de todos os meios de prova em direito admitidos, especialmente pela produção de prova documental, testemunhal, pericial, inspeção judicial e depoimento pessoal do réu sob pena de confissão, caso não compareça, ou, comparecendo, se negue a depor (Código de Processo Civil, art. 343, §§ 1º e 2º).

V – Valor da causa

Dá-se à presente o valor de R$ (...) (valor do imóvel).

Termos em que,

pede deferimento.

Local e data

Advogado (OAB)

9.6. MODELO DE NOTIFICAÇÃO PARA CONCEDER AO LOCATÁRIO O DIREITO DE PREFERÊNCIA

NOTIFICAÇÃO

Notificado: (locatário, qualificação completa e endereço com CEP)

Notificante: (locador, qualificação completa e endereço com CEP)

Ref: Concessão do direito de preferência nos termos do art. 27 da Lei 8.245/1991.

Em razão do contrato de locação do imóvel localizado à (...), firmado entre as partes no dia (...) e respectivos aditamentos firmados em (...), serve a presente para conceder a Vossa(s) Senhoria(s) o direito de preferência para aquisição do imóvel locado.

Para tanto, seguem as condições do negócio a ser concluído, de acordo com oferta recebida de terceiro:

Preço Total: (...)

Forma de Pagamento: (...)

(transcrever todas as demais condições do negócio).

A documentação referente ao negócio, bem como referente ao imóvel, pode ser examinada por Vossa(s)

Senhoria(s), caso queira(m), no seguinte endereço (...), devendo, para tanto, confirmar o interesse no seu exame mediante envio de comunicação por qualquer meio inequívoco ao endereço do locador.

Por fim, a aceitação das condições ora estabelecidas deve ser manifestada no prazo improrrogável de 30 dias, nos termos do art. 28 da Lei 8.245/1991.

Era o que havia para notificar

Local e data

(Nome do Locador – notificante)

_______________

¹     Só será sumário se o valor da causa não ultrapassar vinte salários mínimos, o que, na espécie, dificilmente ocorrerá. Não se tratando de adjudicação do Decreto-Lei 58/37, não é obrigatório o rito sumário, que somente será utilizado, como dito, em virtude do valor da causa.

²     Igualdade de preço, condições, prazo, forma de pagamento etc.

³     Art. 955 do Código Civil. Vide, a respeito, nosso: Obrigações, abordagem didática, 4. ed., São Paulo: Juarez de Oliveira, 2006.

⁴     Francisco Carlos Rocha de Barros, Comentários à lei do inquilinato, São Paulo: Saraiva, 1997, p. 141.

⁵     Quaisquer meios, tais como: fax, carta com aviso de recebimento, telegrama com aviso de recebimento, lembrando que o ônus de provar que comunicou, no caso de dúvida, é do locador alienante. Veja, ao final deste capítulo, modelo da referida notificação dirigida ao locatário para exercício do direito de preferência.

⁶     Modificadas as condições, deverá proceder a nova comunicação.

⁷     Mais uma vez privilegia-se o direito de propriedade.

⁸     Luiz Antonio Scavone Junior, Obrigações – abordagem didática, São Paulo: Juarez de Oliveira, 2000, p. 4.

⁹     Não confundir com a ação de adjudicação compulsória do Decreto-Lei 58/1937.

¹⁰     Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Locação – direito de preferência – sequela adjudicatória – contrato verbal – impossibilidade física do registro imobiliário – ausência de direito real – inadmissibilidade. Admitido pelo locador que a locação era verbal, resulta evidente que o contrato não poderia estar registrado no Cartório de Imóveis, circunstância que, por si só, já impede a apreciação do pedido de adjudicação, posto que inobservado requisito essencial para o exercício do direito real de prelação (Apel. c/ rev. nº 414.453, 6ª Câm., rel. Juiz Paulo Hungria, j. em 19.10.94. JTA (Lex) 153/318. No mesmo sentido: Apel. c/ rev. nº 271.619, 1ª Câm., rel. Juiz Souza Aranha, j. em 06.08.90).

¹¹     Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Locação – direito de preferência – indenização – perdas e danos – registro do contrato locatício após lavratura do compromisso de compra e venda – direito à adjudicação – condição inexistente. O registro do pacto locatício levado a efeito posteriormente à lavratura do compromisso de compra e venda implica tenha o locatário deixado de preencher condição para o exercício do direito de adjudicação, não se podendo negar valor à transmissão da propriedade, tampouco sujeitar terceiros de boa-fé a ver rescindido o compromisso anterior de compra e venda ou escritura lavrada e averbada posteriormente (Apel. c/ rev. nº 466.888, 7ª Câm., rel. Juiz Emmanoel França, j. em 26.11.96, JTA (Lex) 165/428). Desimporta, para a data inicial da contagem regressiva, a data do registro da alienação, mas a data efetiva da alienação. A averbação, por outro lado, é providência que importa ao locatário, aliás, indispensável para o exercício da adjudicação. Não averbado o contrato de locação pelo inquilino, este poderá, apenas, ingressar com a ação indenizatória. Pode ser averbado, inclusive, contrato prorrogado por prazo indeterminado, desde que não tenha havido denúncia anterior à averbação, que tornará essa averbação ineficaz. (Francisco Carlos Rocha de Barros, “Comentários à lei do inquilinato”, São Paulo: Saraiva, 1997, p. 160). Não há confundir, outrossim, a averbação do contrato com cláusula de vigência para obstar a denúncia pelo adquirente (art. 8º). Neste caso, mister se faz, por óbvio, que o contrato esteja em vigor.

¹²     Nesse caso importa a data do registro, nos termos da lei. Todavia, nada impede que o locatário promova a ação antes mesmo do registro da alienação. O motivo é simples: poder-se-ia postergar indefinidamente o registro, impedindo o exercício do direito pelo locatário.

¹³     Cabe aqui um alerta: é preciso que os locadores se acautelem, uma vez que o preço que deve ser depositado é aquele oficial, não o valor “por fora”, simulado para sonegação de imposto de transmissão.

¹⁴     Francisco Carlos Rocha de Barros, Comentários à lei do inquilinato, São Paulo: Saraiva, 1997, p. 159. Em sentido contrário: Maria Helena Diniz, Lei de locações de imóveis urbanos comentada, São Paulo: Saraiva, 1995, p. 120, ensinando que a ação deve ser dirigida apenas em face do adquirente. Entretanto, como é conveniente também, sucessivamente, pedir indenização, sendo que há divergência doutrinária, na prática é conveniente incluir ambos (locador-alienante e adquirente) no polo passivo.

Capítulo 10

ENUNCIADOS DO CENTRO DE ESTUDOS DO SEGUNDO TRIBUNAL DE ALÇADA CIVIL DE SÃO PAULO E SÚMULAS DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO¹

1. ENUNCIADOS DO SEGUNDO TRIBUNAL DE ALÇADA CIVIL DE SÃO PAULO

Nº 1 – Artigo 48

Inexistente no contrato locativo a indicação de sua natureza para temporada, considera-se tenha sido celebrado para finalidade residencial e com prazo inferior a 30 (trinta) meses, salvo prova em contrário.

Nº 2 – Artigos 58 da Lei 8.245/1991, e 241, V, do Código de Processo Civil

Realizada a citação mediante “telex” ou “fac-símile”, o prazo de resposta tem início na data da juntada aos autos do comprovante da expedição do chamamento.

Nº 3 – Artigo 67, VII

Na ação de consignação de aluguel e acessórios da locação, a complementação do depósito pelo autor independe de reconvenção do réu.

Nº 4 – Artigo 22, VII

As despesas com elaboração do contrato de locação, conhecidas como “taxa de contrato”, não podem ser exigidas do locatário.

Nº 5 – Artigos 67, V, e 79 da Lei 8.245/1991, c/c os arts. 297 e 896 do Código de Processo Civil, este último com a redação dada pela Lei 8.951, de 13.12.1994. Aprovação por maioria

Na ação de consignação de aluguel e acessórios da locação, o prazo de resposta é de quinze dias.

Nº 6 – Artigo 51

Na renovação judicial do contrato de locação, o prazo mínimo do novo contrato é de cinco anos.

Nº 7 – Artigo 68, II e III

Fixado o aluguel provisório na ação revisional, o interesse recursal do réu somente surgirá se não for atendido o seu pedido de revisão daquela fixação.

Nº 8 – Artigo 61

O reconhecimento da procedência do pedido na ação de despejo somente acarreta a concessão do prazo de 06 (seis) meses para a desocupação, contado da citação, se a pretensão se apoiar em qualquer das hipóteses referidas no artigo 61 da Lei nº 8.245/1991.

Nº 9 – Artigo 45

A Lei nº 8.245/1991 não proíbe a cobrança de luvas no contrato inicial da locação comercial.

Nº 10 – Artigo 19

É possível a revisão do aluguel durante o prazo previsto no contrato de locação, ainda que para fins não residenciais, após 03 (três) anos de sua vigência.

Nº 11 – Artigo 76

Ainda que a notificação para a denúncia da locação tenha sido feita na vigência da lei anterior, a ação de despejo, se distribuída a partir de 20.12.91, fica sujeita às regras processuais da Lei nº 8.245/1991.

Nº 12 – Artigos 47 e 78

Locação residencial ajustada antes da Lei nº 8.245/1991 admite denúncia vazia e retomada motivada.

Nº 13 – Artigo 62, I

Somente contra o locatário é admissível a cumulação do pedido de rescisão da locação com o de cobrança de aluguéis e acessórios.

Nº 14 – Artigos 71, II, e 62, II

A emenda da mora em ação de despejo por falta de pagamento, constituindo exercício de legítimo direito, não descaracteriza o exato cumprimento do contrato de locação comercial.

Nº 15 – Artigo 71, V, da Lei 8.245/1991. Aprovado por unanimidade

Na ação renovatória a indicação do mesmo fiador do contrato renovando dispensa a prova de sua idoneidade, que se presume, salvo se fundamentadamente contestada.

Nº 16 – Artigos 18 e 19

O acordo das partes que, no contrato de locação, inserir ou modificar a periodicidade dos reajustes, interrompe o prazo para o ajuizamento da ação revisional.

Nº 17 – Artigo 62, II, “d”

Ao deferir a purga da mora na ação de despejo por falta de pagamento, o magistrado arbitrará os honorários advocatícios de acordo com o estipulado no contrato de locação, salvo abuso de direito.

Nº 18 – Artigo 62, II

Na purgação da mora o débito deve ser corrigido monetariamente.

Nº 19 – Artigo 47

Está dispensada a notificação premonitória para a retomada motivada.

Nº 20 – Artigos 374 do Código de Processo Civil, e 58, IV, da Lei 8.245/1991

A autorização para as citações, intimações e notificações por “telex” ou “fac símile” deve conter o número ou designação da estação destinatária, nos autos devendo ser juntado o original do ato expedido ou a cópia indelével, comprobatória da expedição.

Nº 21 – Artigo 62

O não pagamento do aluguel provisório enseja pedido de despejo com fundamento no artigo 62 da Lei nº 8.245/1991.

Nº 22 – Artigos 263 do Código de Processo Civil, e 51, § 5º, da Lei 8.245/1991

Proposta ação renovatória no prazo legal, a demora na efetivação da citação não acarreta a decadência do direito.

Nº 23 – Artigo 64

É indispensável a caução na execução de despejo por falta de pagamento.

Nº 24 – O artigo 15 da Lei 7.787, de 30.06.1989, é inconstitucional

Nº 25 – Artigo 794, I, do Código de Processo Civil

Admite-se a extinção do processo de execução na ação acidentária, uma vez pagas as prestações atrasadas e implantado administrativamente o benefício.

Nº 26 – Artigos 471 do Código de Processo Civil, e 58 do Ato das Disposições Constitucionais Transitórias.

É inadmissível a revisão do cálculo para aplicação da equivalência salarial ampla, para apuração do valor das prestações acidentárias anteriores a março de 1989, se a liquidação homologada por sentença transitada em julgado obedeceu ao critério dos índices previdenciários.

Nº 27 – Artigo 66

Em princípio, a imissão de posse na ação de despejo deve ser antecedida de constatação, demonstrada mediante auto circunstanciado.

Nº 28 – Artigos 62 e 67, parágrafo único

A contestação à ação de despejo por falta de pagamento apenas surtirá efeito desconstitutivo do direito do locador, se acompanhada do depósito da importância acaso tida como incontroversa.

Nº 29 – Artigo 72, § 4º

O aluguel provisório a ser arbitrado na ação renovatória deve ser contemporâneo ao início do contrato renovando, facultado ao locador, nessa ocasião, oferecer elementos hábeis à aferição do justo valor.

Nº 30 – Artigo 47, V

O disposto no inciso V do artigo 47 da Lei nº 8.245/1991 aplica-se somente às locações contratadas na vigência desse diploma.

Nº 31 – Artigo 273 do Código de Processo Civil, redação dada pela Lei 8.952, de 13.12.1994

É incabível, nas ações de despejo, a antecipação da tutela de que trata o artigo 273 do Código de Processo Civil, em sua nova redação.

Nº 32 – Artigo 18 do Código de Processo Civil, redação dada pela Lei 8.952, de 13.12.1994

A penalidade por litigância de má-fé pode ser imposta pelo juiz, de ofício, respeitado o limite de 20% do valor atualizado da causa, mas a indenização dos prejuízos, excedente desse limite, depende de pedido expresso da parte, submete-se ao princípio do contraditório e é liquidável por arbitramento.

Nº 33 – Artigo 331 do Código de Processo Civil, redação dada pela Lei 8.952, de 13.12.1994

É admissível a realização de audiência preliminar nas causas versando direito indisponível.

Nº 34 – Artigo 223, parágrafo único, do Código de Processo Civil

A citação ou a intimação por via postal, na pessoa de preposto identificado, equivale à de pessoa com poderes de gerenciamento ou administração.

Nº 35 – Artigo 21, § 4º, da MP 542/1994

A revisão especial prevista no artigo 21, § 4º, da Medida Provisória nº 542/94, de 30.06.94, aplica-se, uma só vez, aos contratos de locação residencial ajustados até 14 de março de 1994, vigentes por prazo determinado ou indeterminado, desde que da conversão de valores regulada naquele dispositivo tenha resultado desequilíbrio econômico-financeiro, adotando-se procedimento da Lei nº 8.245/1991.

Nº 36 – Artigo 21, § 4º, da MP 542, de 30.06.1994

Entende-se por desequilíbrio econômico-financeiro a defasagem que tenha ocorrido entre o aluguel convertido e o preço de mercado na data da conversão.

Nº 37 – Artigo 896, parágrafo único, do Código de Processo Civil

Na ação de consignação em pagamento de aluguéis e acessórios, a alegação em defesa de que o depósito não é integral só será admissível se o réu indicar, justificada e discriminadamente, o montante que entender devido.

Nº 38 – Artigo 645 do Código de Processo Civil

A redução da multa de que trata o Artigo 645 do Código de Processo Civil não ofende o ato jurídico perfeito.

Nº 39 – Artigos 296 e 508 do Código de Processo Civil

A decisão que mantiver, em juízo de retratação, o indeferimento da petição inicial, fundado no reconhecimento de decadência ou de prescrição, mandará citar o réu para responder ao recurso.

Nº 40 – Artigo 659, § 4º, do Código de Processo Civil, redação dada pela Lei 8.953, de 13.12.1994

O registro de que trata o art. 659, § 4º, do Código de Processo Civil, não constitui requisito de validade, mas de eficácia do ato para oponibilidade contra terceiros de boa-fé.

Nº 41 – Artigo 890, Código de Processo Civil, redação dada pela Lei 8.951, de 13.12.1994, e art. 67 da Lei 8.245/1991

O depósito bancário, a que alude o art. 890 do Código de Processo Civil, é instrumento de direção material e também se presta à exoneração de obrigações oriundas do contrato de locação.

Nº 42 – Artigos 899, 899, § 2º, Código de Processo Civil, redação dada pela Lei 8.951, de 13.12.1994, art. 67, da Lei 8.245/1991, e art. 2º, da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro

Nas ações de consignação em pagamento de aluguéis e encargos da locação não se aplica o disposto no artigo 899, § 2º, do Código de Processo Civil. Aprovado à unanimidade (26 juízes presentes).

2. SÚMULAS DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO

Súmula 7

Nos contratos de locação, responde o fiador pelas suas obrigações mesmo após a prorrogação do contrato por prazo indeterminado se não se exonerou na forma da lei.

Súmula 8

É penhorável o único imóvel do fiador em contrato locatício, nos termos do art. 3º, VII, da Lei 8.009, de 29.03.1990, mesmo após o advento da Emenda Constitucional nº 26, de 14.02.2000.

Súmula 21

Na chamada denúncia vazia, a retomada é deferida pela só conveniência do locador, sendo dispensável audiência de instrução e julgamento.

Súmula 22

Em casos de notificação premonitória desacompanhada de procuração, consideram-se ratificados os poderes para a prática do ato com a juntada do competente instrumento de mandato ao ensejo da propositura da ação.

Súmula 23

A notificação premonitória não perde a eficácia pelo fato de a ação de despejo não ser proposta no prazo do art. 806 do Código de Processo Civil.

Súmula 24

A locação verbal presume-se por tempo indeterminado.

Súmula 25

O usufrutuário não se equipara ao adquirente para o fim de aplicação do art. 8º, da Lei nº 8.245/91.

_______________

¹     Publicados no Diário Oficial do Estado/Just. 05.06.1995, p. 87.

PRODUÇÃO ANTECIPADA DE PROVAS NO DIREITO IMOBILIÁRIO E MODELOS DE CONTRATOS

Capítulo 1

PRODUÇÃO ANTECIPADA DE PROVAS

1.1. CONCEITO

A ação cautelar de produção antecipada de provas se destina à colheita da prova que corre o risco de desaparecer ou que se torna excessivamente onerosa se for produzida no momento da instrução da ação principal.

Nesse sentido, o Código de Processo Civil:

Art. 846. A produção antecipada de prova pode consistir em interrogatório da parte, inquirição de testemunhas e exame pericial.

Art. 849. Havendo fundado receio de que venha a tornar-se impossível ou muito difícil a verificação de certos fatos na pendência da ação, é admissível o exame pericial.

Art. 850. A prova pericial realizar-se-á conforme o disposto nos artigos 420 a 439.

A produção antecipada de provas (ad perpetuam rei memoriam) é indicada, portanto, nas hipóteses em que a demora da realização da audiência de instrução pode frustrar a apuração dos fatos ou causar prejuízos excessivos às partes, e, ainda, na medida em que os vestígios e sinais constitutivos das provas que se pretende produzir possam desaparecer no tempo.

Trata-se de verdadeira ação cautelar que colima resguardar a formação do processo.

Embora a lei preveja apenas três espécies de produção antecipada de provas, constantes do art. 846, a enumeração não é taxativa.

De fato, nada há que proíba outro tipo de prova antecipada.

No Direito Imobiliário, a ação cautelar de produção antecipada de provas é muito comum para produzir prova pericial no caso de vícios nos imóveis e estragos perpetrados por inquilinos.

A ação cautelar de produção antecipada de provas é proposta antes da ação principal de obrigação de fazer ou ação de ressarcimento de danos, o que, com a concessão de liminar e consequente realização da prova, possibilita a realização dos consertos pelo proprietário enquanto se desenvolve a ação principal.

Lamentavelmente, é cediço que, em virtude da pletora de feitos que assoberba o Poder Judiciário, essa ação principal demora tempo suficiente para inviabilizar a prova no momento oportuno, na instrução do processo.

Como toda ação cautelar, a produção antecipada de provas não dispensa os requisitos do fumus boni juris e do periculum in mora (Código de Processo Civil, arts. 801, IV, e 859).

Sendo assim, no caso de estragos no imóvel perpetrados por inquilinos, o perigo da demora (periculum in mora) consiste no tempo que o imóvel permaneceria indisponível, aguardando a fase pericial, aumentando demasiadamente os prejuízos (lucros cessantes).

Por outro lado, a fumaça do bom direito (fumus boni juris) reside na obrigação de o inquilino conservar o imóvel, constante do contrato.

1.2. O EXAME PERICIAL – VISTORIA

Ao Direito Imobiliário, interessa, portanto, mais diretamente, o exame pericial.

A perícia pode consistir em exame, vistoria e avaliação (Código de Processo Civil, art. 420).

O exame consiste na avaliação de fatos ou circunstâncias que interessam à causa por meio de perito, que incide sobre pessoas, coisas, móveis e semoventes. O exame de pessoas é o exame médico.

Há, também, o exame de livros comerciais, de documentos e papéis em geral.

A vistoria é a inspeção que recai sobre os imóveis.

Assim sendo, a produção antecipada de provas consubstanciada na inspeção urgente de imóveis é denominada vistoria ad perpetuam rei memoriam.

De fato, a hipótese mais comum de produção antecipada de provas é exatamente aquela ligada ao Direito Imobiliário, ou seja, a vistoria de um prédio, principalmente nos casos de locação e estragos causados pelo locatário, sem afastar os casos de defeitos nos imóveis em razão de falhas na construção.

Portanto, a casuística, no Direito Imobiliário, está concentrada nos seguintes pontos:

a) Estragos perpetrados por locatários, que fazem mau uso ou uso abusivo da coisa locada, obrigando o locador, após o despejo, a quantificar os estragos para liberar a coisa para o conserto e nova locação, cobrando do locatário, ao depois, o valor despendido e apurado cautelarmente.

b) Vícios nos imóveis nos contratos de compra e venda e compromisso.

A vistoria ad perpetuam constituirá um meio de prova antecipada para a verificação do estrago no prédio, sem necessidade de mantê-lo fechado até a fase probatória da ação principal.

A produção antecipada de prova se caracteriza pela perpetuidade (ad perpetuam), o que se afirma na medida em que, realizada, pode ser utilizada a qualquer tempo.

1.3. CLASSIFICAÇÃO DAS PROVAS ANTECIPADAS

Moacyr Amaral Santos classifica as provas antecipadas:¹

a) preventivas;

b) preparatórias;

c) cautelares incidentes.

São preventivas quando não têm um objetivo direto e imediato, visando, pela prova do fato, assegurar a eficácia de um direito no futuro.

O interessado, prevendo a possibilidade de uma lide, que poderá ocorrer ou não, acautela-se, conservando a prova de um determinado fato, que nessa lide será obrigado a provar.

Antigamente, o locatário, prevenindo-se contra possível ação do locador, promovia vistoria que comprovasse as condições do prédio, no momento em que passava a ocupá-lo.

Esse clássico exemplo ficou prejudicado pelo teor do inciso V do art. 22 da Lei 8.245/1991, que obriga o locador a fornecer ao locatário, caso este o solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes.

São preparatórias as que se destinam a preparar a prova que fundamentará uma ação que já se vislumbra.

Portanto, são preparatórias as cautelares de produção antecipada de provas no caso de estragos perpetrados por inquilinos e imóveis adquiridos com defeito ou vício.

São incidentes as que são produzidas no curso da ação principal, mas antes do momento próprio para a sua produção. Seu pressuposto é uma ação pendente e a urgência de produzir a prova antes do tempo em função do perigo de perdê-la no caso de produção no momento próprio.

Por exemplo: uma testemunha arrolada se encontra gravemente doente.

Ante a ameaça da perda do seu depoimento, poderá ser ouvida antecipadamente, ou seja, antes da audiência de instrução, momento oportuno para a sua inquirição.

Acompanhamos um caso no qual a vistoria foi necessária vez que o imóvel locado seria demolido para construção de uma rodovia, em razão de desapropriação. Era imprescindível a produção antecipada de provas para avaliação do fundo de comércio, já que se tratava de estabelecimento empresarial.

1.4. A DECADÊNCIA DO ART. 806

Se a ação de produção antecipada de provas é preparatória e não incidental, é evidente que deverá haver uma ação principal.

Nesse sentido:

Art. 806. Cabe à parte propor a ação, no prazo de 30 (trinta) dias, contados da data da efetivação da medida cautelar, quando esta for concedida em procedimento preparatório.

A teor do art. 808, o autor deve providenciar a propositura da ação no prazo de trinta dias contados da concessão da liminar e sua ciência pela parte contrária (STJ, REsp. nº 25.410-7-RJ), ou, se for negada, a partir do momento em que houver qualquer restrição aos direitos do réu da ação cautelar, sob pena de caducidade da medida.

Todavia, nos casos de antecipação preventiva, como é o caso da produção antecipada de provas, não há ação principal a ser proposta (Bol. AASP 1.039/318).

Essa é a lição de Humberto Th eodoro Júnior,² segundo o qual a ação cautelar de produção antecipada de provas, qualquer que seja a sua natureza, não decai pela falta de ajuizamento de eventual ação principal em trinta dias:

A antecipação de prova não é medida restritiva de direito nem constritiva de bens. É, outrossim, medida completa, isto é, que não se destina a converter em outra medida defi-nitiva após o provimento final de mérito. O processo principal se utilizará dela tal como se acha, sem necessitar de transformá-la em outro tipo de ato processual.

Se, outrossim, o fim da prova é a demonstração da verdade de um fato, uma vez feita tal demonstração, a eficácia produzida é, necessariamente, perpétua. A verdade é una, imutável e eterna.

O tempo, portanto, não a afeta. Inconcebível seria a pretensão de negá-la só porque se passou prazo superior a trinta dias após a apuração da verdade. Seria contra a natureza das coisas atribuir ao juiz o poder de negar eficácia à prova antecipada só porque a parte não a utilizou em certo prazo.

Não se lhe aplica, portanto, o prazo de eficácia do art. 806, de maneira que mesmo a ação principal seja proposta além de trinta dias da realização da medida provisória, ainda assim a vistoria, ou a inquirição, continuará útil e eficaz para servir ao processo de mérito.

1.5. PROCEDIMENTO

Segundo Humberto Th eodoro Júnior,³

Como toda ação cautelar, a antecipação de prova deve ser provocada por petição inicial que preencha os requisitos exigíveis para esse tipo de ação (arts. 282 e 801).

Deverá ainda o requerente justificar sumariamente a necessidade da antecipação e mencionar com precisão os fatos sobre que há de recair a prova (Código de Processo Civil, art. 848).

A justificação sumária consiste na simples demonstração de que ocorre um dos pressupostos do art. 847 ou de que, a natureza da perícia autoriza o fundado receio de que venha a tornar-se, no futuro, impossível ou improfícuo o exame (Código de Processo Civil, art. 849).

A comprovação da necessidade de ausentar-se pode, por exemplo, ser feita por declaração da própria testemunha ou mediante declaração avulsa, de pessoas idôneas, ou mesmo pela exibição de bilhete de viagem. Quanto ao estado de saúde ou a idade avançada, podem, facilmente, ser justifi-cados por certidões de registro civil, atestados médicos ou mesmo declarações de pessoas idôneas.

Em se tratando de prova oral, o juiz ao despachar a inicial simplesmente designará audiência para inquirição da testemunha ou interrogatório da parte. A testemunha será intimada e a parte contrária citada.

Se a prova a antecipar for pericial, o procedimento terá de adaptar-se ao disposto nos arts. 420 a 439 do Código de Processo Civil. O promovente deverá formular seus quesitos e indicar seu assistente técnico na própria inicial, bem como pedir a citação do réu para acompanhar a perícia.

Ao despachá-la, o juiz, de plano, nomeará o perito (Código de Processo Civil, art. 421) e determinará a citação do réu para, em cinco dias, indicar seu assistente técnico e apresentar quesitos.

Após, o juiz, por despacho, designará dia, hora e lugar em que terá início a diligência; e marcará prazo para a entrega do laudo (Código de Processo Civil, art. 427), prazo esse que é comum para perito e assistentes (art. 432, parágrafo único).

As partes poderão, após o laudo, ou laudos, pedir esclarecimento sobre as respostas dadas, através de quesitos esclarecedores, devendo o juiz marcar prazo, tanto para as partes como para os peritos (Código de Processo Civil, art. 435).

Considera-se desnecessária a designação de audiência para tais esclarecimentos que poderão ser prestados por escrito.

Aplicam-se às perícias antecipadas as regras sobre substituição, escusa, impedimento ou suspeição do perito e assistente, que constam dos arts. 423 e 424 do Código de Processo Civil.

Advirta-se que, em se tratando de ação cautelar, as antecipações de prova admitem contestação do promovido, no prazo de cinco dias da citação (Código de Processo Civil, art. 802), que, entre outros fundamentos, poderá invocar ilegitimidade de parte, falta de requisito legal da medida etc.

Finalmente, sem entrar no mérito da prova, o juiz proferirá sentença homologando o depoimento ou laudo, que assim valerá como prova judicial para o futuro processo.

1.6. COMPETÊNCIA

Código de Processo Civil, art. 800: As medidas cautelares serão requeridas ao juiz da causa; e, quando preparatórias, ao juiz competente para conhecer da ação principal.

Como medida cautelar preparatória, a produção antecipada de provas deve ser proposta seguindo a competência para julgamento da ação principal indicada na petição inicial.

Sendo assim, os autos permanecem em cartório, prevenindo a competência para qualquer ação que se fundamente na prova adrede preparada.

Acorde com Humberto Th eodoro Júnior, a prova passa a ser da Justiça, impedindo que o autor dela disponha; sobrevindo a ação para discussão do mérito, não poderá ignorá-la; a vinculação é cogente.⁴

1.7. AÇÃO CAUTELAR DEFERIDA LIMINARMENTE

Humberto Th eodoro Júnior⁵ esclarece que a antecipação de prova geralmente é levada a efeito com a prévia citação do réu para acompanhar o processo.

Todavia, em casos urgentes, pode ser deferida liminarmente, na forma do art. 804 do Código de Processo Civil.

Efetuada a prova, o réu será citado e poderá requerer diligências complementares, como nova inquirição, se ainda for possível, ou formular quesitos suplementares, além de indicar assistente técnico.

Ainda que o art. 431-A do Código de Processo Civil determine a necessidade de as partes terem ciência da data e local designados pelo juiz ou indicado pelo perito para ter início a produção da prova, tal dispositivo não se aplica às ações cautelares em que houver o periculum in mora, além do fumus boni juris.

É evidente, evidentíssimo, aliás, que se a prova não puder esperar, o juiz, observando o quod plerumque fit deferirá a prova sem a oitiva da parte contrária, sobrepondo o art. 804 ao art. 431-A do Código de Processo Civil, ainda que o art. 850 determine a aplicação dos artigos 420 a 439 à cautelar de produção antecipada de provas.

1.8. VALOR DA CAUSA

O bem da vida, que serve de base para se estabelecer o valor da causa, será definido na ação principal.

Assim sendo, o valor da causa nas cautelares é dado por estimativa do autor.

1.9. SUCUMBÊNCIA

Se a parte contrária não contesta a antecipação de prova, as custas do processo serão adiantadas pela parte que a promoveu. O seu valor será somado às custas do processo principal, que, no final, serão imputadas ao vencido.

Se, porém, houver contestação, as custas serão imputadas ao sucumbente, segundo a regra geral do § 1º do art. 20 do Código de Processo Civil.

Essa é a posição do Tribunal de Justiça de São Paulo:

Sucumbência. Produção antecipada de provas. Pedido impugnado. Verba devida. Recurso não provido Quando o requerido resiste mediante contestação, à realização da produção antecipada de prova, responde por ônus sucumbenciais, embora tratando-se de cautelar voluntária, se sua efetivação vem a ser admitida (rel. José Cardinale, Apel. Cív. nº 243.087-2, São Paulo, 27.12.1994).

Todavia, o Superior Tribunal de Justiça já entendeu de forma diversa no seguinte precedente:

Recurso Especial nº 49.630/RJ (9400167903), data da decisão: 21.10.1997, 5ª Turma. Processual – produção antecipada de provas – honorários de sucumbência. Descabimento. 1. No procedimento de produção antecipada de prova não há litígio. Dele não resulta vencido, nem vencedor. Por isto, na sentença que o encerra, não há lugar para condenação em honorários por sucumbência. 2. Recurso conhecido. Relator: Ministro Edson Vidigal.

1.10. MODELO DE AÇÃO CAUTELAR DE PRODUÇÃO ANTECIPADA DE PROVA⁶

Exmo. Sr. Dr. Juiz de Direito da (...)

Urgente – com pedido liminar

(...), por seus procuradores (documento 01), vem, respeitosamente, à presença de Vossa Excelência, aforar em face de (...), a competente:

Ação cautelar de produção antecipada de prova pericial

o que faz com fundamento nos fatos e razões a seguir expostos:

Causa de pedir, Código de Processo Civil, art. 282, III c/c Código de Processo Civil, 801, IV

A requerente locou ao requerido casa de sua propriedade, localizada na (...), conforme prova contrato anexo (documento 02).

No contrato consta o recebimento do imóvel, na ocasião do início da locação, em perfeito estado de conservação e limpeza (laudo de vistoria – documento 03).

Ocorre que, terminado o prazo da locação, o requerido restituiu o imóvel em estado deplorável, totalmente depredado (fotos anexas – documento 04).

Posta assim a questão à requerente não restará alternativa, senão promover ação ordinária de indenização por danos em face do requerido.

Contudo, para a propositura da referida ação, é indispensável a realização de exame pericial, consistindo em uma vistoria ad perpetuam rei memoriam, para que sejam quantificados os prejuízos.

Sucede que há urgência na produção dessa prova, posto que o requerente pretende locar novamente o imóvel, e a demora inevitável do transcurso da ação ordinária de indenização, mormente ante a pletora de feitos que assoberba o Poder Judiciário, irá causar elevados prejuízos, de difícil, senão impossível reparação.

Ação a ser proposta, Código de Processo Civil, 801, III, (da lide e seu fundamento)

A requerente pretende deduzir pedido condenatório para que o requerido pague o valor dos reparos que serão necessários para repor o imóvel em condições de habitabilidade.

O direito que possui a requerente de fruir de seu imóvel, exercendo legítimo atributo da propriedade, encontra-se ameaçado em razão do longo tempo que teria que esperar pela fase probatória da ação ordinária sem providenciar os reparos e, consequentemente, sem conseguir novo inquilino.

Isso posto, deduz-se o

Pedido, Código de Processo Civil, art. 282, IV

Pede-se que Vossa Excelência se digne de designar perito (Código de Processo Civil, art. 421), liminarmente (Código de Processo Civil, arts. 804 e 849), como medida de extrema urgência, fixado dia e hora para a entrega do laudo (Código de Processo Civil, art. 427), condenado o requerido a pagar as despesas e verba honorária no caso de contestação.

Valor da causa

Dá-se à presente o valor de R$ (...).

Provas

Protesta-se pela produção de prova documental, testemunhal, pericial, inspeção judicial e de todos

os meios probantes em direito admitidos, ainda que não especificados no Código de Processo Civil, desde que moralmente legítimos (Código de Processo Civil, art. 332), e obtidos de forma lícita (CR, art. 5º, LVI) inclusive por depoimento pessoal do requerido, pena de confissão, se não comparecer ou, comparecendo, se negar a depor (Código de Processo Civil, art. 343, §§ 1º e 2º).

Indica-se como assistente técnico o Engenheiro (...), para responder aos quesitos que se seguem (Código de Processo Civil, art. 421, § 1º, I e II) e por suplementares, se houver necessidade (Código de Processo Civil, art. 425).

Requerimento

Requer-se a expedição do competente mandado de citação do requerido para, querendo, contestar em 5 dias e/ou acompanhar a perícia requerida, sob pena de serem tidos por verdadeiros os fatos aqui alegados (Código de Processo Civil, art. 803).

Requer-se, outrossim, que a ordem seja expedida pelo correio, por carta registrada, indicando no envelope o nome e endereço do requerido, contendo a cópia que esta acompanha e o r. despacho do MM. Juiz de Direito, com os endereços do Juízo e do cartório (Lei 8.710/1993), praticando-se os atos processuais durante as férias e nos dias feriados. (Código de Processo Civil, art. 173, I).

Requer-se, finalmente, a produção das provas supra mencionadas.

Termos em que,

p. deferimento.

Data

Advogado (OAB...)

Quesitos

1. Considerando a vistoria prévia quando da locação do imóvel, quais os estragos observados no imóvel?

2. Desses estragos, quais o foram pelo desgaste normal e quais o foram pela ação do inquilino?

3. Qual o valor das reparações, para reconduzir o imóvel ao status quo ante?

_______________

¹     Moacyr Amaral dos Santos, Primeiras linhas de Direito processual civil. São Paulo: Saraiva, 1991, 2º vol., p. 360.

²     Curso de Direito Processual Civil, vol. II, p. 495.

³     Curso, vol. II, p. 493.

⁴     Curso, vol. II, p. 493.

⁵     Curso, vol. II, p. 496.

⁶     Com base, em parte, em Sérgio Monteiro Sales, Auxiliar do Advogado.

Capítulo 2

CONTRATOS

2.1. COMODATO

INSTRUMENTO PARTICULAR DE CONTRATO DE COMODATO

Pelo presente instrumento particular entre partes, de um lado, na qualidade de comodante: Mévio, brasileiro, casado, administrador de empresas, portador da Cédula de Identidade RG nº (...), inscrito no CPF/MF sob o nº (...), residente e domiciliado na Rua (...), e, de outro lado, na qualidade de comodatária: (...), têm entre si justo e contratado o presente CONTRATO DE COMODATO, de acordo com as cláusulas e condições a seguir mencionadas:

1ª – O Comodante é proprietário e legítimo possuidor do seguinte imóvel: (...).

Parágrafo único. Pelo presente instrumento o Comodante dá à Comodatária, em comodato, o imóvel retro descrito, pelo prazo de 12 (doze) meses, a partir de (...), prorrogável por tempo indeterminado, sendo que, na hipótese de o Comodante necessitar do imóvel para qualquer fim, a Comodatária será previamente notificada dessa intenção, com um prazo de 30 (trinta) dias para desocupação, obrigando-se a Comodatária a restituir o imóvel inteiramente livre e desembaraçado de pessoas e coisas, em perfeito estado de conservação e uso, tal como o está recebendo, sob pena de responder por perdas e danos.

2ª – Se a Comodatária não restituir o imóvel no fim do prazo estipulado (30 dias após o recebimento da notificação), sujeitar-se-á ao pagamento de aluguel a ser fixado pelo Comodante, respondendo, ainda, durante a mora, por todos os prejuízos sofridos pelo imóvel, além de perdas e danos a que der causa.

3ª – O imóvel é dado em comodato para o fim exclusivo de residência da Comodatária e seus dois filhos, sendo proibida a sua utilização para qualquer outra finalidade, estando vedada também a sua locação, cessão, transferência ou subcomodato.

4ª – A Comodatária, salvo obras que importem na segurança do imóvel, obriga-se por todas as demais, às suas custas, devendo trazer o imóvel em perfeitas condições de higiene e limpeza, tal como está recebendo, para assim o restituir quando findo o presente contrato, sem direito a retenção ou indenização por quaisquer benfeitorias ou modificações feitas, as quais, se permitidas expressamente pelos Comodantes, desde logo serão incorporadas ao imóvel que, de qualquer maneira, deverá ser reposto em seu estado original, caso assim queira o Comodante.

5ª – Correrão por conta da Comodatária todas as despesas decorrentes de seu consumo particular, tais como: energia elétrica, água, gás etc., que deverão ser pagas nas épocas próprias, diretamente às concessionárias. Além disso, obriga-se a Comodatária a pagar as despesas de condomínio e a totalidade dos impostos e taxas incidentes sobre o imóvel, bem como todas as majorações que venham a sofrer ditos encargos.

Parágrafo único. Os encargos previstos nesta cláusula deverão ser pagos pela Comodatária pontualmente, nas datas de seus respectivos vencimentos, ou assim que exigidos pelo Comodante, respondendo aquela, com exclusividade, por acréscimos ou multas decorrentes do não pagamento nas épocas próprias.

6ª – O não cumprimento de qualquer das cláusulas do presente contrato, implicará sua imediata resolução, salvo motivo de força maior ou caso fortuito, perfeitamente reconhecido pelas partes.

7ª – Para eventuais demandas que emanarem deste instrumento, elegem as partes o foro da Comarca da Capital – São Paulo, com expressa renúncia de qualquer outro.

Assim, por estarem justos e contratados, assinam o presente instrumento em 03 (três) vias de igual teor e forma, na presença das testemunhas abaixo:

Data

(Assinaturas, inclusive das duas testemunhas)

2.2. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA

2.2.1. Compromisso de compra e venda de imóvel com obrigação de entrega de alvarás e certidões

QUADRO RESUMO

CONTRATO DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA E OUTROS PACTOS

ITEM 01 – COMPROMITENTES VENDEDORES:

ITEM 02 – COMPROMISSÁRIO COMPRADOR:

ITEM 03 – IMÓVEL:

ITEM 04 – PREÇO TOTAL:

ITEM 05 – VALOR DA PARCELA DE SINAL (CÓDIGO CIVIL, ART. 417):

ITEM 06 – VALOR DA PARCELA FINAL:

ITEM 07 – VENCIMENTO DA PARCELA FINAL:

Dia estipulado para lavratura da competente escritura definitiva (dez dias após o termo final de 15 dias para análise da documentação estipulada no capítulo IV, que deve ser providenciada em até 6 meses desta data – item 08). Portanto:

a) Prazo para entrega da documentação estipulada no capítulo IV: 6 (seis) meses (cláusula 8ª).

b) Prazo para análise da documentação: 15 (quinze) dias (cláusula 11).

c) Prazo para lavratura da escritura: 10 (dez) dias contados do termo final do item “b” (cláusula 14).

ITEM 08 – DATA-BASE:

ITEM 09 – LOCAL DE PAGAMENTO: Endereço do comprador (item 02)

ITEM 10 – RESUMO DAS PENALIDADES:

Cláusula 7a, § 2º – Mora no pagamento estipulado no item 06, cumpridas as condições para o seu vencimento: 5% (cinco por cento) do valor estipulado no item 06.

Cláusula 11 – Existência de desabonos ou ausência de quitação dos desabonos existentes e apontados nos documentos descritos na cláusula 8a: 10 % (dez por cento) do valor do item 5 do quadro resumo, além de resolução contratual.

Cláusula 12 – Não entrega tempestiva dos documentos estipulados na cláusula 8a e consequente notificação aos vendedores, a critério do comprador, da resolução contratual: 10 % (dez por cento) do valor do item 5 do quadro resumo.

Cláusula 13 – Resolução contratual por inadimplemento do comprador: 10 % (dez por cento) do valor do item 5 do quadro resumo.

Cláusula 15, § 1º – Recusa ou mora na outorga de escritura definitiva: 5% (cinco por cento) do valor estipulado no item 06.

CONDIÇÕES

CONTRATO DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA E OUTROS PACTOS

Por este instrumento particular de venda e compra, as partes qualificadas nos itens 01 e 02 do quadro resumo, têm entre si justo e contratado o compromisso de venda e compra do imóvel descrito no item 03 do quadro resumo, mediante as cláusulas e condições a seguir especificadas:

I – Partes

1ª – De um lado, como PROMITENTES VENDEDORES, figuram as pessoas devidamente qualificadas no item 01 do quadro resumo e adiante simplesmente designadas “VENDEDORES”.

2ª – De outro lado, adiante simplesmente designado “COMPRADOR”, devidamente qualificado no item 02 do quadro resumo, figura o PROMITENTE COMPRADOR do imóvel descrito e caracterizado no item 03 do quadro resumo.

II – Objeto

3ª – Os VENDEDORES são senhores, legítimos possuidores e proprietários do imóvel descrito e ca-racterizado no item 03 do quadro resumo.

4ª – Pelo presente instrumento e na melhor forma de Direito, os VENDEDORES têm ajustado vender conforme prometem ao COMPRADOR, e este a comprar-lhes o imóvel descrito e caracterizado no item 03 do quadro resumo, de que aqueles são titulares, de forma livre e desembaraçada de quaisquer ônus real, pessoal, fiscal ou extrajudicial, dívidas, arrestos ou sequestros, ou, ainda, de restrições de qualquer natureza, pelo preço determinado no item 04 do quadro resumo e de conformidade com as cláusulas e condições adiante estabelecidas.

III – Preço

5ª– O preço certo e ajustado da venda ora prometida é aquele discriminado no item 04 do quadro resumo, a ser pago de acordo com os itens 05, 06 e 07 do quadro resumo.

6ª – Os VENDEDORES confessam e declaram haver recebido do COMPRADOR, nesta data, a quantia descrita no item 05 do quadro resumo, a título de sinal, conforme recibo assinado pelos VENDEDORES e entregue ao COMPRADOR.

7ª – O restante do preço, no valor estipulado no item 06 do quadro resumo será pago pelo COMPRADOR da seguinte forma: um único pagamento a ser realizado após a entrega total, pelos VENDEDORES, dos documentos descritos na cláusula 8ª, desde que tais documentos cumpram os requisitos mencionados na referida cláusula, no dia da lavratura da competente escritura pública de compra e venda (cláusula 15).

§ 1º O pagamento deverá ser efetuado em moeda corrente da época do pagamento (item 07 do quadro resumo), no endereço do COMPRADOR descrito no item 02 do quadro resumo, tratando-se, portanto, de dívida querable, nos termos do art. 327 do Código Civil.

§ 2º O COMPRADOR obriga-se a pagar o valor estipulado no item 06 do quadro resumo, no termo condicional estipulado no item 07 do quadro resumo, sob pena de, em não o fazendo, e sem prejuízo das sanções consentâneas de seu inadimplemento, ficar sujeito ao pagamento de multa moratória de 5% (cinco por cento) sobre o débito, além de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês.

IV – Vencimento condicional da parcela final

8a – O vencimento da parcela descrita no item 06 do quadro resumo, dar-se-á no dia da lavratura da competente escritura de compra e venda do imóvel (cláusula 15), após a entrega total, pelos vendedores, dos seguintes documentos, nos termos subsequentes:

a) Com relação ao imóvel:

• Cópia autenticada do título aquisitivo: Escritura de Compra e Venda ou equivalente (escritura de cisão, partilha em inventário, separação etc.).

• Cópia atualizada da matrícula do imóvel. o Certidão negativa de IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano).

• Declaração do síndico do prédio quanto à inexistência de débitos.

b) Referentes à pessoa do vendedor e dos sócios:

• Cópia do CPF (pessoa física, sócios)/ CNPJ (pessoa jurídica) autenticados.

• Cópia do RG ou documento de identidade autenticado (pessoa física e sócios).

• Certidão de Nascimento atualizada (pessoa física).

• Certidão negativa da Fazenda Pública Federal (Certidão de Quitação de Tributos e Contribuições Federais – pessoa jurídica e sócios), Estadual (ICM/ICMS pessoa jurídica) e Municipal – Certidão de Tributos Mobiliários – pessoa física, pessoa jurídica e sócios.

• Certidão negativa do INSS (pessoa jurídica).

• Certidão negativa do FGTS (pessoa jurídica).

• Certidão da Justiça Estadual Cível – feitos civis (pessoa física, sócios e pessoa jurídica).

• Certidão da Justiça Estadual Cível – executivos fiscais (sócios e pessoa jurídica).

• Certidão negativa da Justiça Estadual Criminal (pessoa física – sócios).

• Certidão negativa da Justiça do Trabalho (sócios e pessoa jurídica).

• Certidão negativa da Justiça Federal – Civil, Criminal e executivos fiscais (pessoa física, sócios e pessoa jurídica – civis; pessoa física e sócios – criminais).

• Certidão negativa dos Tabeliães de Protesto (pessoa física, sócios e pessoa jurídica).

Parágrafo único. Esses documentos devem ser entregues em até 30 dias da data estipulada no item 08 do quadro resumo:

9ª – A critério do COMPRADOR, será analisada a regularidade dos documentos relativos ao imóvel e sua titularidade, sendo que os relativos às pessoas dos vendedores, cônjuges, de cujus e espólio, não poderão apontar qualquer obrigação pendente ou protesto.

Parágrafo único. Eventuais desabonos apontados nas certidões poderão ser supridos por comprovada quitação total (recibos) e anuência dos respectivos credores.

10 – Devidamente entregues os documentos descritos na cláusula 8ª, pelos VENDEDORES, em até 6 (seis) meses da data estipulada no item 08 do quadro resumo, o pagamento estipulado no item 06 do quadro resumo será efetuado pelo COMPRADOR no ato da lavratura da competente escritura de compra e venda (cláusula 15) do imóvel descrito e caracterizado no item 03 do quadro resumo.

11 – No prazo de 15 (quinze) dias úteis da entrega da documentação descrita na cláusula 8ª, desde que o faça fundamentadamente, em virtude de impedimento decorrente da documentação apresentada, o COMPRADOR poderá resolver o contrato, notificando os VENDEDORES, por carta entregue no endereço descrito no item 01 do quadro resumo, para que procedam a devolução integral do pagamento efetuado a título de sinal (item 05 do quadro resumo), no prazo de 15 dias úteis, acrescido de multa de 10% do valor do sinal (item 05 do quadro resumo), juros de 1% ao mês, além de correção monetária e honorários de advogado ora fixados em 10% (Código Civil, arts. 389 e 395).

12 – Não entregues os documentos no prazo estabelecido na cláusula 8ª, em até 6 (seis) meses da data estipulada no item 08 do quadro resumo, a critério do COMPRADOR, que notificará sua intenção aos VENDEDORES, por carta entregue no endereço estipulado no item 01 do quadro resumo, este contrato restará resolvido, obrigando-se os VENDEDORES à devolução do valor pago a título de sinal, também acrescido de multa de 10% (dez por cento) sobre o valor estipulado no item 05 do quadro resumo, juros de 1% ao mês e correção monetária, além de honorários de advogado ora fixados em 10% (Código Civil, arts. 389 e 395).

Parágrafo único. O COMPRADOR poderá não efetivar a notificação e consequente resolução nos termos desta cláusula, e conceder prazo suplementar para entrega dos documentos descritos na cláusula 8ª, o que será devidamente comunicado, por escrito, no endereço dos VENDEDORES.

V – Resolução por inadimplemento do comprador

13 – Devidamente entregues os documentos descritos na cláusula 8ª, pelos VENDEDORES, no prazo de até 6 (seis) meses, desde que não se verifiquem as circunstâncias da cláusula 11, o não pagamento, pelo COMPRADOR, no termo final estabelecido no item 07 do quadro resumo, dará aos VENDEDORES a faculdade de interpelar judicialmente ou notificar o COMPRADOR através do Cartório de Títulos e Documentos, nos termos do Decreto-Lei 745/1969, para purgar a mora no prazo de 15 (quinze) dias, contados do recebimento da interpelação ou notificação, e, como consequência, perderá o COMPRADOR, desde logo, 10% (dez por cento) do valor entregue a título de sinal (item 05 do quadro resumo).

Parágrafo único. Feita a interpelação ou notificação referidas nesta cláusula, não purgada a mora, os VENDEDORES restituirão o valor pago pelo COMPRADOR do sinal, ora estipulada pelas partes.

VI – Posse

14 – A posse do imóvel, objeto deste contrato, somente será transmitida pelos VENDEDORES, ao COMPRADOR, quando do pagamento da parcela descrita no item 06 do quadro resumo por ocasião da lavratura da competente escritura pública de compra e venda do imóvel descrito e caracterizado no item 03 do quadro resumo.

VII – Escritura

15 – Obrigam-se os VENDEDORES a outorgar a escritura no prazo de 10 (dez) dias contados do termo final para análise da documentação estipulado na cláusula 11.

§ 1º A mora dos VENDEDORES, consistente na recusa ou demora na outorga da escritura definitiva de que trata esta cláusula, facultará ao COMPRADOR o direito de pedir a adjudicação compulsória do imóvel, na forma da lei ou resolução contratual por inadimplemento.

§ 2º Na eventualidade de adjudicação compulsória ou, a critério do COMPRADOR, resolução contratual por inadimplemento, os VENDEDORES pagarão ao COMPRADOR o equivalente a 5% (cinco por cento) do valor estipulado no item 04 do quadro resumo, devidamente corrigido, a título de cláusula penal (moratória no primeiro caso e compensatória no segundo).

§ 3º O COMPRADOR poderá, a seu critério, dispensar a prefixação das perdas e danos do § 2º, e cobrar os prejuízos efetivamente maiores que lograr demonstrar.

16 – As despesas com o ato da escritura, tais como ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), custas e emolumentos devidos ao Tabelião, bem como ao oficial de Registro de Imóveis para registro da respectiva escritura, serão de exclusiva responsabilidade do COMPRADOR.

VIII – Tributos devidos em razão do imóvel

17 – Até a data da competente escritura de compra e venda, correrão, por conta exclusiva dos VENDEDORES, todos os impostos, taxas ou contribuições fiscais de qualquer natureza incidentes sobre o imóvel objeto deste contrato, e por estes deverão ser pagos nas épocas próprias e nas repartições competentes.

IX – Cessão

18 – O COMPRADOR poderá ceder e transferir os direitos que lhe decorrem deste contrato, independentemente da anuência dos VENDEDORES.

X – Irrevogabilidade e irretratabilidade

19 – O presente contrato é celebrado sob a condição expressa de sua irrevogabilidade e irretratabilidade, ressalvado o eventual inadimplemento das obrigações do COMPRADOR e dos VENDEDORES, ou descumprimento das condições aqui impostas, renunciando os contratantes, expressamente, à faculdade de arrependimento concedida pelo art. 420 do Código Civil.

XI – Disposições gerais

20 – Para dirimir quaisquer questões que direta ou indiretamente decorrem deste contrato, as partes elegem o Foro desta Comarca, com renúncia expressa de qualquer outro.

21 – Para todos os fins e efeitos de direito, os contratantes declaram aceitar o presente contrato nos expressos termos em que foi lavrado, obrigando-se a si, seus herdeiros e sucessores a bem e fielmente cumpri-lo.

22 – Todas as notificações e comunicações decorrentes deste contrato serão feitas com base no endereço comunicado pelos contratantes e constante deste instrumento (itens 01 e 02 do quadro resumo), presumindo-se válidas caso não tenham, anteriormente, dado inequívoca ciência de alteração de seu domicílio, sujeitando-se às consequências desta omissão.

Parágrafo único. Os VENDEDORES nomeiam-se procuradores para receber notificações decorrentes deste contrato.

23 – O presente instrumento retifica, ratifica e substitui as tratativas anteriores entre as partes, consolidando a vontade das mesmas.

24 – Caso qualquer das partes seja obrigada a recorrer a meios judiciais para assegurar os direitos decorrentes deste contrato, e sem prejuízo da integral execução deste, a outra incorrerá em correção monetária nos termos da cláusula 25, desde a data do vencimento até a final liquidação, multa estabelecida para cada situação, além de ficar responsável pelo pagamento das despesas e custas processuais, bem como dos honorários advocatícios, independentes daqueles devidos em razão dos arts. 389 e 395 do Código Civil, além de juros à taxa de 1% (um por cento) ao mês sobre o débito apurado, tudo desde a data do vencimento até final liquidação.

25 – Todos os valores aqui avençados sofrerão correção monetária na menor periodicidade permitida por lei, pelo mesmo índice estipulado para correção monetária dos débitos judiciais publicados em tabela específica no Diário Oficial do Estado de São Paulo.

26 – Os VENDEDORES expressamente declaram-se solidariamente responsáveis por todas as obrigações deste contrato, inclusive penalidades decorrentes da mora ou do inadimplemento.

27 – Por fim, declaram expressamente os VENDEDORES não estarem sujeitos às contribuições devidas à Previdência Social e do Funrural, atribuições essas conferidas ao INSS (artigo 47, inciso I, alínea “b”, da Lei Federal n. 8.212/91).

Elegem as partes o Foro desta Capital, para que nele sejam dirimidas todas as dúvidas ou questões oriundas deste contrato e de sua execução, arcando a parte que for julgada vencida com o pagamento das custas e dos horários advocatícios da parte vencedora.

E, por estarem assim ajustados, firmam o presente instrumento particular em 3 (três) vias de igual teor e forma, na presença das duas testemunhas que também o assinam.

São Paulo, (data estipulada no item 08 do quadro resumo)

(Assinaturas, inclusive das duas testemunhas)

2.2.2. Compromisso de compra e venda com sinal e pagamento do saldo na data da escritura

QUADRO RESUMO

CONTRATO DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA E OUTROS PACTOS

ITEM 01 – PROMITENTES VENDEDORES:

ITEM 02 – PROMITENTES COMPRADORES:

ITEM 03 – IMÓVEL:

ITEM 04 – PREÇO TOTAL:

ITEM 05 – VALOR DA PARCELA DE SINAL, NOS TERMOS DO ART. 417 E SEGUINTES DO CÓDIGO CIVIL:

ITEM 06 – VALOR DA PARCELA FINAL:

..., imputando-se o sinal pago, nos termos do art. 417 e seguintes do Código Civil.

ITEM 07 – VENCIMENTO DA PARCELA FINAL:

Dia estipulado para lavratura da competente escritura definitiva, observada a cláusula 8ª.

ITEM 08 – DATA-BASE:

02.03.2000

ITEM 09 – LOCAL DE PAGAMENTO:

Endereço dos vendedores (item 01).

CONDIÇÕES

CONTRATO DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA E OUTROS PACTOS

Por este instrumento particular de venda e compra, as partes qualificadas nos itens 01 e 02 do quadro resumo, têm entre si justo e contratado o compromisso de venda e compra do imóvel descrito no item 03 do quadro resumo, mediante as cláusulas e condições a seguir especificadas:

I – Partes

1ª – De um lado, como COMPROMITENTES VENDEDORES, figuram as pessoas devidamente qualificadas no item 01 do quadro resumo e adiante simplesmente designadas “VENDEDORES”.

2ª – De outro lado, adiante simplesmente designados “COMPRADORES”, devidamente qualificados no item 02 do quadro resumo, figuram os COMPROMISSÁRIOS COMPRADORES do imóvel descrito e caracterizado no item 03 do quadro resumo.

II – Objeto

3ª – Os VENDEDORES são senhores, legítimos possuidores e proprietários do imóvel descrito e ca-racterizado no item 03 do quadro resumo.

4ª– Pelo presente instrumento e na melhor forma de Direito, os VENDEDORES têm ajustado vender conforme prometem aos COMPRADORES, e estes a comprar-lhes, o imóvel descrito e caracterizado no item 03 do quadro resumo, de que aqueles são titulares, de forma livre e desembaraçada de quaisquer ônus real, pessoal, fiscal ou extrajudicial, dívidas, arrestos ou sequestros, ou, ainda, de restrições de qualquer natureza, pelo preço determinado no item 04 do quadro resumo e de conformidade com as cláusulas e condições adiante estabelecidas.

III – Preço

5ª – O preço certo e ajustado da venda ora prometida é aquele discriminado no item 04 do quadro resumo, a ser pago de acordo com os itens 05, 06 e 07 do mesmo quadro.

6ª – Os VENDEDORES receberam dos COMPRADORES, nesta data, a quantia descrita no item 05 do quadro resumo, a título de sinal, nos termos do artigo 417 e seguintes do Código Civil, MEDIANTE A ENTREGA, EM CARÁTER PRO SOLVENDO, DOS CHEQUES A SEGUIR ESPECIFICADOS:

correto R$ (...) – Cheque nº (...), Banco (...), agência (...), de emissão de (...).

correto R$ (...), através do Cheque nº (...), Banco (...), agência (...), de emissão de (...);

correto R$ (...) – através do Cheque nº (...), Banco (...), agência (...), de emissão de (...);

CUJA QUITAÇÃO SE DARÁ APENAS COM A COMPENSAÇÃO DOS REFERIDOS TÍTULOS.

7ª – O restante do preço, no valor estipulado no item 06 do quadro resumo, será pago pelos COMPRADORES da seguinte forma:

correto um único pagamento a ser realizado na data da lavratura da competente escritura de compra e venda do imóvel, que deve ocorrer no prazo de 2 (dois) dias da entrega dos documentos descritos na cláusula 8ª.

§ 1º O pagamento deverá ser efetuado em moeda corrente da época do pagamento (item 07 do quadro resumo), no endereço dos VENDEDORES descrito no item 01 do quadro resumo, tratando-se, portanto, de dívida portable, nos termos do art. 327 do Código Civil.

§ 2º OS COMPRADORES obrigam-se a pagar os valores estipulados nos itens 05 e 06 do quadro resumo, último no termo estipulado no item 07 do mesmo quadro, sob pena de, em não o fazendo, e sem prejuízo das sanções consentâneas do descumprimento contratual, ficarem sujeitos ao pagamento de multa moratória de 20% (vinte por cento) sobre o débito, além de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês.

IV – Vencimento da parcela final

8ª – O vencimento da parcela descrita no item 06 do quadro resumo, dar-se-á NO DIA DA LAVRATURA DA COMPETENTE ESCRITURA DE COMPRA E VENDA DO IMÓVEL, QUE SERÁ PROVIDENCIADA PELOS COMPRADORES, NO TABELIÃO DE SUA PREFERÊNCIA, EM ATÉ 2 (DOIS) DIAS DA DATA DA ENTREGA DOS SEGUINTES DOCUMENTOS, PELOS VENDEDORES:

a) Com relação ao imóvel:

• Cópia autenticada do título aquisitivo: Escritura de Compra e Venda ou equivalente (escritura de cisão, partilha em inventário, separação etc.).

• Cópia atualizada da matrícula do imóvel.

• Certidão negativa de IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano).

• Declaração do síndico do prédio quanto à inexistência de débitos.

b) Referentes à pessoa do vendedor e dos sócios:

• Cópia do CPF (pessoa física, sócios)/ CNPJ (pessoa jurídica) autenticados.

• Cópia do RG ou documento de identidade autenticado (pessoa física e sócios).

• Certidão de Nascimento atualizada (pessoa física).

• Certidão negativa da Fazenda Pública Federal (Certidão de Quitação de Tributos e Contribuições Federais – pessoa jurídica e sócios), Estadual (ICM/ICMS pessoa jurídica) e Municipal – Certidão de Tributos Mobiliários – pessoa física, pessoa jurídica e sócios.

• Certidão negativa do INSS (pessoa jurídica).

• Certidão negativa do FGTS (pessoa jurídica).

• Certidão da Justiça Estadual Cível – feitos civis (pessoa física, sócios e pessoa jurídica).

• Certidão da Justiça Estadual Cível – executivos fiscais (sócios e pessoa jurídica).

• Certidão negativa da Justiça Estadual Criminal (pessoa física – sócios).

• Certidão negativa da Justiça do Trabalho (sócios e pessoa jurídica).

• Certidão negativa da Justiça Federal – Civil, Criminal e executivos fiscais (pessoa física, sócios e pessoa jurídica – civis; pessoa física e sócios – criminais).

• Certidão negativa dos Tabeliães de Protesto (pessoa física, sócios e pessoa jurídica).

Parágrafo único. obrigam-se os COMPRADORES a oferecer os seus documentos, exigidos pelo tabelião, bem como os documentos dos VENDEDORES, que lhes forem entregues.

V – Resolução por inadimplemento dos compradores

9ª – Devidamente entregues os documentos descritos na cláusula anterior ou colocados à disposição dos COMPRADORES, o pagamento da parcela final, descrita no item 06 do quadro resumo, deverá ser feita no prazo de 2 (dois) dias.

Parágrafo único. Caso o pagamento não seja efetuado no prazo de 2 (dois) dias da entrega ou da colocação à disposição dos documentos descritos na cláusula anterior, poderão os VENDEDORES notificar os COMPRADORES através do Cartório de Títulos e Documentos, nos termos do Decreto-Lei 745/1969, para purgar a mora no prazo de 15 (quinze) dias, contados do recebimento da interpelação ou notificação, acarretando, de pleno jure, após o prazo para purgação da mora, a resolução deste contrato, resolução esta que se operará em favor dos VENDEDORES, independentemente de qualquer outro procedimento judicial ou extrajudicial, e, como consequência, perderão os COMPRADORES o valor entregue a título de sinal (item 05 do quadro resumo).

VI – Posse

10 – A posse do imóvel, objeto deste contrato, somente será transmitida pelos VENDEDORES, aos COMPRADORES, quando do pagamento da parcela descrita no item 06 do quadro resumo, por ocasião da lavratura da competente escritura pública de compra e venda do imóvel descrito e caracterizado no item 03 do quadro resumo.

VII – Escritura

11 – As despesas com o ato da escritura, tais como ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), custas e emolumentos devidos ao Tabelião, bem como ao oficial de Registro de Imóveis para registro da respectiva escritura, serão de exclusiva responsabilidade dos COMPRADORES.

VIII – Tributos devidos em razão do imóvel

12 – Até a presente data, correrão, por conta exclusiva dos VENDEDORES, todos os impostos, taxas ou contribuições fiscais de qualquer natureza incidentes sobre o imóvel objeto deste contrato que, a partir desta data, serão de responsabilidade dos COMPRADORES.

IX – Vícios e área do imóvel

13 – A presente venda e compra é feita em caráter AD CORPUS e não dará a qualquer das partes o direito de pleitear diferenças em razão da metragem.

14 – Não responderão os VENDEDORES por vícios ocultos (redibitórios), até porque a presente venda possui como objeto uma construção antiga e usada.

15 – Os COMPRADORES examinaram o imóvel e declaram expressamente que acharam seu estado satisfatório, não lhes assistindo, assim, o direito de qualquer reclamação quanto a vícios aparentes, que desde já renunciam.

X – Irrevogabilidade e irretratabilidade

16 – O presente contrato é celebrado sob a condição expressa de sua irrevogabilidade e irretratabilidade, ressalvado o eventual inadimplemento das obrigações dos COMPRADORES ou descumprimento das condições aqui impostas, renunciando os contratantes, expressamente, à faculdade de arrependimento concedida pelo art. 420 do Código Civil.

XI – Disposições gerais

17 – Para dirimir quaisquer questões que direta ou indiretamente surgirem deste contrato, as partes elegem o Foro desta Comarca, com renúncia expressa de qualquer outro.

18 – Para todos os fins e efeitos de Direito, os contratantes declaram aceitar o presente contrato nos expressos termos em que foi lavrado, obrigando-se a si, seus herdeiros e sucessores, a bem e fielmente cumpri-lo.

19 – Todas as notificações e comunicações decorrentes deste contrato serão feitas com base no endereço comunicado pelos contratantes e constante deste instrumento (itens 01 e 02 do quadro resumo), presumindo-se válidas caso não tenham, anteriormente, dado inequívoca ciência de alteração de seu domicílio, sujeitando-se às consequências desta omissão.

Parágrafo único. Os COMPRADORES nomeiam-se procuradores para receber notificações decorrentes deste contrato.

20 – O presente instrumento retifica, ratifica e substitui as tratativas anteriores entre as partes, consolidando a vontade das mesmas.

21 – Caso qualquer das partes seja obrigada a recorrer a meios judiciais para assegurar os direitos decorrentes deste contrato, ou no caso de mora, e sem prejuízo da integral execução deste, a outra parte incorrerá em correção monetária desde a data do vencimento até a final liquidação, multa de 20%, além de ficar responsável pelo pagamento das despesas e custas processuais, bem como dos honorários advocatícios, independentes daqueles devidos em razão dos arts. 389 e 395, do Código Civil, além de juros à taxa de 1% (um por cento) ao mês sobre o débito apurado, tudo desde a data do vencimento até final liquidação.

22 – Todos os valores aqui avençados sofrerão correção monetária na menor periodicidade permitida por lei, pelo mesmo índice estipulado para correção monetária dos débitos judiciais publicados em tabela específica no Diário Oficial do Estado de São Paulo.

23 – Os COMPRADORES expressamente declaram-se solidariamente responsáveis por todas as obrigações deste contrato, inclusive penalidades decorrentes da mora ou do inadimplemento.

24 – As comissões devidas a intermediadores e corretores, de qualquer natureza, serão pagas ex-clusivamente pelos COMPRADORES.

25 – Declaram expressamente os VENDEDORES não estarem sujeitos às contribuições devidas à Previdência Social e do Funrural, atribuições essas conferidas ao INSS (artigo 47, inciso I, alínea “b”, da Lei Federal n. 8.212/91).

E, por estarem acordes, firmam o presente instrumento particular em 3 (três) vias de igual teor e forma, na presença das duas testemunhas que também o assinam.

São Paulo, (data estipulada no item 08 do quadro resumo)

(Assinaturas, inclusive das duas testemunhas)

Outro modelo:

INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL

PARTES:

Pelo presente instrumento particular entre as partes, a saber, de um lado, a Srª. (...), e seu marido, o Sr. (...), casados no regime da comunhão parcial de bens, na vigência da Lei 6.515/1977, portadores das cédulas de identidade RG sob os nºs (...) e inscritos nos CPF/MF sob os nºs (...), respectivamente, residentes e domiciliados nesta Capital, na Avenida (...), neste instrumento designados PROMITENTES VENDEDORES, adiante denominados simplesmente VENDEDORES, e, de outro lado, a Srª. (...), brasileira, solteira, maior, analista de sistema, portadora da cédula de identidade RG nº (...), e inscrita no CPF/MF sob o nº (...), residente e domiciliada nesta Capital, na (...), neste instrumento designada PROMITENTE COMPRADORA, ou simplesmente COMPRADORA, ficou justo e contratado o seguinte, que mutuamente aceitam e outorgam:

IMÓVEL OBJETO PRESENTE DESTE CONTRATO E SUA ORIGEM

1ª – Os VENDEDORES são a justo título, senhores e legítimos possuidores do imóvel a seguir descrito: (...)

2ª – O referido imóvel foi adquirido pelos VENDEDORES através do instrumento particular, datado de (...), com força de escritura pública de venda e compra, da Construtora (...), hipotecado junto ao Banco Itaú S/A, tudo devidamente registrado e averbado no 14º Cartório de Registro de Imóveis desta Capital, em conformidade com a Matrícula (...).

Parágrafo único. Pelo presente instrumento e na melhor forma de direito os VENDEDORES comprometem-se a vender à COMPRADORA e esta, por sua vez, compromete-se a comprar o imóvel objeto do presente contrato, acima descrito e caracterizado, decorrente do título aquisitivo mencionado nesta cláusula.

SINAL DO PREÇO E FORMA DE PAGAMENTO

O preço certo e ajustado do presente compromisso de compra e venda do imóvel discriminado na cláusula 1 é de R$ (...).

3ª – Os VENDEDORES recebem neste ato da COMPRADORA a importância de R$ (...), através do cheque nº ___________, sacado contra o Banco nº _______, agência nº ________, recebimento este a título de sinal.

4ª – O restante do preço, no valor de R$ (...), será pago pela COMPRADORA aos VENDEDORES da seguinte forma:

a) R$ (...), através de uma única parcela, fixa, sem juros ou correção monetária, que será paga no dia (...), contra a entrega da documentação e das certidões negativas do imóvel, mencionadas na cláusula nona, e contra a entrega da posse direta do imóvel. Dessa importância de R$ (...), a COMPRADORA descontará o valor do saldo devedor do financiamento apurado junto ao Banco (...), que será pago diretamente pela COMPRADORA ao Banco (...) (credor hipotecário), sendo que, em (...) esse saldo devedor, segundo declaram expressamente os VENDEDORES, importava em R$ (...).

b) R$ (...), através de uma única parcela, fixa, sem juros ou correção monetária, no dia (...), mediante a outorga da escritura definitiva do imóvel citado na cláusula primeira, após a averbação da baixa da hipoteca junto ao Registro de Imóveis competente.

§ 1º Caso as certidões e documentos mencionados na cláusula nona não sejam apresentados ou sejam apresentados com fatos positivos, os VENDEDORES deverão apresentar as certidões de “objeto” e “pé” e/ou esclarecedoras. No caso de certidões positivas desabonadoras, o prazo para apresentação das certidões de “objeto” e “pé” será aquele estabelecido pelo órgão expedidor, ficando os vencimentos da parcela descrita no item “a” prorrogada até a apresentação das referidas certidões, respeitada a cláusula 10, item “b” e desde que não haja motivo impeditivo do presente negócio a critério da COMPRADORA.

§ 2º Caso haja demora na entrega da quitação pelo banco credor ou atraso na averbação da baixa da hipoteca, fica desde já convencionado entre as partes que o vencimento da parcela descrita no item “b” ficará prorrogado até a data em que a escritura puder ser lavrada após a efetiva averbação da quitação e levantamento da hipoteca junto ao oficial de Registro de Imóveis.

POSSE DO IMÓVEL

5ª – A COMPRADORA será imitida na posse definitiva do imóvel objeto do presente contrato na data do pagamento citado na cláusula quarta, item “a”, dele podendo se utilizar da maneira que melhor lhe convier, inclusive executar benfeitorias que desejar, desde que cumpridas as posturas municipais. A partir da data da entrega da posse, todos os impostos, taxas e despesas que incidam ou venham a incidir, sobre o imóvel objetivado, correrão por conta da COMPRADORA, mesmo que ainda venham a ser lançadas em nome dos VENDEDORES, ficando esclarecidos que as importâncias pagas por antecipação a esse título, serão rateadas entre as partes na proporção de sua ocupação.

6ª – Obrigam-se os VENDEDORES por todos os impostos, condomínios e multas que porventura incidam ou venham a incidir sobre o imóvel antes da entrega da posse, mesmo que tais débitos sejam lançados posteriormente, com exceção do Imposto de Transmissão e despesas de escritura e registro que correrão por conta da COMPRADORA.

ESCRITURA

7ª – No ato do pagamento da parcela de que trata a cláusula quarta, alínea “b” acima, será outorgada em favor da COMPRADORA, ou de quem a mesma vier a indicar por escrito, a competente escritura pública de venda e compra do imóvel objeto do presente instrumento.

DESPESAS

8ª – Todas as despesas decorrentes da escritura supra, tais como emolumentos de Cartório, ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), correrão por conta exclusiva da COMPRADORA.

DOCUMENTAÇÃO

9ª – Os VENDEDORES apresentarão até o dia (...), à COMPRADORA, os documentos abaixo especificados, em perfeita ordem:

a) Com relação ao imóvel:

• Cópia autenticada do título aquisitivo.

• Cópia atualizada da matrícula do imóvel.

• Certidão negativa de IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) ou cópia do recolhimento dos últimos 5 (cinco) exercícios.

• Declaração do síndico do prédio quanto à inexistência de débitos.

b) Referentes à pessoa dos vendedores:

• Cópia dos CPFs.

• Cópia dos RGs.

• Cópia da Certidão de Casamento.

• Certidão negativa da Fazenda Pública Federal (Certidão de Quitação de Tributos e Contribuições Federais).

• Certidão negativa da Justiça do Trabalho.

• Certidão negativa do Distribuidor Cível e Criminal da Justiça Estadual.

• Certidão negativa do Distribuidor Cível e Criminal da Justiça Federal.

• Certidão negativa dos Tabeliães de Protesto da Capital – SP.

RESOLUÇÃO

10 – O não pagamento pontual das parcelas devidas na cláusula quarta acarretará a resolução deste contrato após cumpridas as exigências legais, ou seja, depois de concedido o prazo de 15 (quinze) dias contados do recebimento da notificação judicial ou extrajudicial para purgar a mora. Verificada a resolução perderá a COMPRADORA, em favor dos VENDEDORES, a título de perdas e danos prefixados, 10% (dez por cento) das importâncias até então pagas por conta do preço avençado, podendo os VENDEDORES cobrar os prejuízos suplementares nos termos do art. 416, do Código Civil.

a) Sem prejuízo do disposto nesta cláusula, todo e qualquer recebimento de parcela prevista na cláusula quarta após o seu vencimento, será considerado mera tolerância, não se constituindo novação, ficando facultado aos VENDEDORES o recebimento da parcela em atraso, acrescida de juros a razão de 1% (um por cento) ao mês. Caso o atraso verificado seja igual ou superior a 5 (cinco) dias incidirá a multa moratória de 10% (dez por cento), e atualização monetária após o 30º (trigésimo) dia, além de honorários de advogado de 10%, nos termos do art. 395, do Código Civil.

b) O não cumprimento pelos VENDEDORES de qualquer obrigação aqui assumida dentro do prazo respectivamente pactuado, acarretará automática prorrogação do vencimento da parcela referida na cláusula quarta, que está vinculada por tantos dias quantos forem os dias de atraso verificados até o limite de 60 (sessenta) dias, após os quais configurará a hipótese de resolução contratual, a critério da COMPRADORA, que poderá optar pela solução via judicial competente, ficando desde já pactuado que neste caso os VENDEDORES obrigam-se a devolver à COMPRADORA, as importâncias, até então recebidas, com acréscimo de 10% (dez por cento), corrigidas pelo IGPM-DI do período, além de responder pelas perdas e danos a que se der causa; ou consignar o preço e adjudicar judicialmente o imóvel objeto deste, em favor dela, COMPRADORA.

CARÁTER IRREVOGÁVEL E IRRETRATÁVEL

11 – O presente contrato é celebrado em caráter irrevogável e irretratável, obrigando-se as partes por si, seus herdeiros ou sucessores, a título singular ou universal, não podendo dele desistirem. Na recusa injustificável por parte dos VENDEDORES em outorgarem a competente escritura de venda e compra a favor da COMPRADORA, fica assegurado a esta o direito da adjudicação, uma vez pago ou consignado integralmente o preço.

REGISTRO

12 – Autorizam as partes ao Senhor Oficial do Registro de Imóveis da circunscrição Imobiliária competente a proceder qualquer registro, inscrição ou averbações que se fizerem necessárias.

OUTRAS DISPOSIÇÕES

a) Os VENDEDORES declaram neste ato e sob as penas da lei que o imóvel objeto do presente contrato encontra-se completamente livre e desembaraçado de todos e quaisquer ônus, exceto hipoteca junto ao Banco (...), ou responsabilidade de qualquer natureza, obrigando-se as partes ao seu inteiro cumprimento, por si, seus herdeiros ou sucessores a título singular ou universal, respondendo os VENDEDORES pela evicção de direito, na forma da Lei.

b) Todo e qualquer pagamento das parcelas mencionadas na cláusula quarta, que for efetuada por meio de cheques somente ser efetivamente considerado quitado após a liquidação do mesmo pelo banco sacado.

c) Declaram expressamente os VENDEDORES não estarem sujeitos às contribuições devidas à Previdência Social e do Funrural, atribuições essas conferidas ao INSS (artigo 47, inciso I, alínea “b”, da Lei Federal n. 8.212/91).

d) Faz parte integrante do imóvel ora transacionado as seguintes benfeitorias: armários embutidos nos dormitórios, todos os armários na cozinha e quarto de empregada, box, gabinete e espelho nos banheiros.

e) Os VENDEDORES e a COMPRADORA declaram expressamente, sob as penas da lei, que foi a (...) Imóveis S/C Ltda., a única empresa que intermediou a presente transação, e, diante desta declaração, os VENDEDORES efetivarão o pagamento a ela da quantia de R$ (...) concomitantemente com o pagamento da parcela citado na cláusula quarta, alínea “a”, ocasião em que a intermediadora dará plena quitação da quantia recebida pelo serviço exercido, considerando-se plenamente paga e satisfeita.

FORO:

Elegem as partes o Foro desta Capital, como o competente para que nele sejam dirimidas todas as dúvidas ou questÕes oriundas deste contrato e de sua execução, arcando a parte que for julgada vencida com o pagamento das custas e dos horários advocatícios da parte vencedora.

E por estarem assim justos e contratados, outorgam, VENDEDORES e COMPRADORA, o presente instrumento que foi lavrado em 03 (três) vias de igual teor e forma para um só fim, todas rubricadas nas primeiras folhas e devidamente assinadas pelas partes, conjuntamente com as duas testemunhas que a tudo assistiram.

Data

(Assinaturas, inclusive das duas testemunhas)

2.2.3. Compromisso de compra e venda quitado

CONTRATO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA QUITADO

Por este instrumento particular de venda e compra, EM CARÁTER IRREVOGÁVEL E IRRETRATÁVEL, os abaixo assinados, de um lado como compromitente vendedor, adiante designada simplesmente “vendedor”: (...), brasileiro, casado, administrador de empresas, portador da Cédula de Identidade RG nº (...), inscrito no CPF/MF sob o nº (...), residente e domiciliado na Rua (...), e, de outro lado, na qualidade de “comprador”, (...), brasileiro, casado, contador, portador da Cédula de Identidade RG nº (...), inscrito no CPF/MF sob o nº (...), com endereço na Rua (...), ajustam e contratam o compromisso de venda e compra quitado do imóvel descrito na cláusula segunda abaixo, mediante as cláusulas e condições a seguir especificadas.

1ª – O vendedor é proprietário e legítimo possuidor do imóvel constituído pelo (descrição do imóvel), ora objeto do presente compromisso de compra e venda.

2ª – O preço certo e ajustado para o imóvel descrito na cláusula primeira é de R$ (...), pagos integralmente neste ato, pelos quais o vendedor dá a mais ampla quitação.

3ª – Todas as notificações decorrentes deste contrato serão feitas com base no endereço comunicado pelo comprador e constante deste instrumento, presumindo-se válidas caso o comprador não tenha, anteriormente, dado inequívoca ciência de alteração de sua residência, sujeitando-se às consequências desta omissão.

4ª – As cláusulas, parágrafos e itens aqui avençados serão válidos para os herdeiros e sucessores.

5ª – Em virtude deste contrato, o comprador é imitido na posse total do imóvel retro descrito a partir desta data.

6ª – O comprador poderá introduzir no imóvel as benfeitorias e melhoramentos que julgar convenientes.

7ª – Os impostos e taxas que recaírem sobre o imóvel ora prometido à venda a partir desta data serão pagos exclusivamente pelo comprador nas repartições competentes, mesmo que lançados em nome do vendedor ou de seus precedentes. Os impostos e taxas vencidos anteriormente, mesmo que lançados posteriormente, caberão ao vendedor.

8ª – O presente contrato é feito em caráter AD CORPUS.

9ª – O presente contrato que obriga as partes, herdeiros ou sucessores, valendo dizer que dará direito a adjudicação compulsória do imóvel ao comprador, caso o vendedor ou seus sucessores se recusem a outorgar a competente escritura definitiva.

10 – Será outorgada ao comprador, ou a quem este designar, a respectiva escritura definitiva, ficando a cargo do outorgado todas as despesas decorrentes desse ato.

11 – O presente instrumento retifica, ratifica e substitui as tratativas anteriores entre as partes, consolidando a vontade das mesmas.

12 – O vendedor responde pela evicção.

13 – De acordo com o disposto no inciso XXXVI do artigo quinto da Constituição Federal, todas as condições ajustadas para a presente transação não estarão sujeitas a qualquer dispositivo legal que vier a ser editado ou promulgado após esta data.

14 – Declaram expressamente os VENDEDORES não estarem sujeitos às contribuições devidas à Previdência Social e do Funrural, atribuições essas conferidas ao INSS (artigo 47, inciso I, alínea “b”, da Lei Federal n. 8.212/91).

Fica eleito o Foro da Comarca de São Paulo, SP, com renúncia expressa de qualquer outro, para nele serem dirimidas quaisquer dúvidas oriundas do presente contrato.

E, por estarem assim justos e contratados, assinam o presente em 03 (três) vias de igual teor, na presença das testemunhas abaixo.

Data

(Assinaturas, inclusive das duas testemunhas)

2.2.4. Compromisso de compra e venda por construtora – imóvel incorporado

QUADRO RESUMO

CONTRATO DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA E OUTROS PACTOS

ITEM 01 – PROMITENTE VENDEDORA:

ITEM 02 – PROMITENTE(S) COMPRADOR(ES):

ITEM 03 – IMÓVEL:

ITEM 04 – PREÇO TOTAL:

R$ (...).

ITEM 05 – PARCELA DE SINAL E PARCELAS INTERMEDIÁRIAS:

R$ (...) DE SINAL

R$ (...) PARA O DIA

ITEM 06 – PARCELAS MENSAIS: R$ (...)

ITEM 07 – VENCIMENTO DAS PARCELAS MENSAIS: Todo dia de cada mês, a partir de / /2000

ITEM 08 – DATA-BASE:

ITEM 09 – LOCAL DE PAGAMENTO:

Banco, conforme “ficha de compensação” enviada pela VENDEDORA, ou, não recebida a ficha de compensação em tempo hábil, no endereço da VENDEDORA (ITEM 1).

Manifestação do comprador sobre o presente contrato

Foi concedida ao COMPRADOR a oportunidade para previamente examinar este contrato, pelo que declara estar bem esclarecido quanto às condições contratuais, não tendo ele qualquer alteração a solicitar e aceitando, na íntegra ser as cláusulas.

O COMPRADOR declara, das informações que lhe foram prestadas pela VENDEDORA, ou por seus prepostos, quais as que influenciaram em sua decisão de comprar o presente imóvel:

CONDIÇÕES

CONTRATO DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA E OUTROS PACTOS

1ª – Por este instrumento particular, as partes qualificadas nos itens 01 e 02 do quadro resumo, têm entre si justo e contratado o compromisso de venda e compra da unidade autônoma descrita no item 03 do quadro resumo, mediante as cláusulas e condições a seguir especificadas:

I – Partes

2ª – De um lado, como COMPROMITENTE VENDEDORA, figura a pessoa devidamente qualificada no item 01 do quadro resumo e adiante simplesmente designada “VENDEDORA”.

3ª – De outro lado, adiante simplesmente designado “COMPRADOR”, devidamente qualificado no item 02 do quadro resumo, figura(m) o(s) COMPROMISSÁRIO(S) COMPRADOR(ES) do imóvel descrito e caracterizado no item 03 do quadro resumo.

II – Objeto

4ª – A VENDEDORA é única e exclusiva senhora e legítima possuidora do imóvel descrito no item 3 do Quadro Resumo;

5ª – Referido imóvel é de propriedade da VENDEDORA, que o adquiriu por escritura pública de compra e venda, datada de (...), no (...) Tabelião de Notas da Capital, no livro (...), páginas (...), subscrita pelo escrevente (...) e pelo Tabelião (...), registrada sob R. 5, na matrícula nº (...) do (...) oficial de Registro de Imóveis da Capital, em (...).

6ª – O empreendimento, aqui objetivado, constitui-se de um conjunto residencial, composto de unidades residenciais sob a denominação de “Condomínio (...)”.

7ª – No memorial de incorporação e na convenção de condomínio acham-se perfeitamente descritas e caracterizadas as partes de propriedade e uso comuns e aquelas de uso e propriedade exclusivos.

8ª – Para o fim de, nos termos da Lei 4.591/1964, e legislação complementar, pertinente ao assunto, promover uma incorporação imobiliária no terreno, a VENDEDORA promoveu:

a) o registro de memorial de incorporação junto ao (...) Ofício de Registro de Imóveis, conforme R. (...), na Matrícula nº (...) em (...).

b) lançou as normas da Convenção de Condomínio, através de instrumento particular, que faz parte integrante do memorial de incorporação, acima referido.

c) firmou, junto à (...), “Contrato por instrumento particular de compra e venda de terreno e mútuo para construção com obrigação, fiança e hipoteca – carta de crédito associativa – com recursos do FGTS” (Programa Crédito Associativo com recursos do FGTS), adiante designado simplesmente “contrato de crédito associativo”, de pleno conhecimento das partes e que fica fazendo parte integrante do presente contrato.

9ª – Ressalvada a hipoteca, acima referida, a unidade autônoma, objeto deste instrumento, bem como todo o imóvel, se acham inteiramente livres e desembaraçados de toda e qualquer restrição, real ou pessoal, judicial ou extrajudicial.

III – Preço

10 – O preço certo e ajustado da venda ora prometida é aquele discriminado no item 04 do quadro resumo, a ser pago de acordo com os itens 05, 06 e 07 do mesmo quadro.

11 – Todas as parcelas, inclusive intermediárias (se houver), terão seus valores corrigidos a partir desta data, na menor periodicidade permitida por lei, conforme a variação do IGPM (Índice Geral de Preços de Mercado), da Fundação Getúlio Vargas, do mês anterior à data do vencimento.

Parágrafo único. No caso de extinção, falta de divulgação ou proibição legal da utilização do índice IGPM (Índice Geral de Preços de Mercado), da Fundação Getúlio Vargas, as partes elegem, desde já, como índices substitutivos, os que subsistirem, na seguinte ordem:

(...).

12 – Os valores das parcelas devem ser pagos com correção, na menor periodicidade permitida por lei, pelo IGPM, ou índice substitutivo, conforme retro especificado. Entretanto, as partes concordam que a correção monetária avençada deve refletir sempre a inflação do período, e corrigir de forma real o saldo do preço.

Parágrafo único. Se, em virtude de lei posterior, admitir-se correção em prazo inferior ao que é admitido nesta data, concordam as partes desde já, em caráter irrevogável e irretratável, que a correção será feita automaticamente nessa periodicidade, independentemente de qualquer notificação judicial ou extrajudicial.

13 – O COMPRADOR obriga-se a pagar as parcelas do preço nos respectivos vencimentos, impreterivelmente, através de ficha de compensação bancária ou, na sua falta, no escritório da vendedora, sendo este o local de pagamento para os efeitos deste contrato, ou, ainda, onde a VENDEDORA, por escrito, comunicar via correio.

§ 1º Para pagamento das parcelas avençadas nos itens 5, 6 e 7 do Quadro Resumo, será utilizado o sistema de ficha de compensação que, se não recebida, não isenta o COMPRADOR do pagamento. Nessa eventualidade, o pagamento deve ser feito no endereço da VENDEDORA.

§ 2º O pagamento deverá ser efetuado em moeda vigente no território nacional, à época do vencimento.

14 – A VENDEDORA não se responsabiliza pelo pagamento das prestações em local diverso daquele estipulado neste contrato.

15 – Mesmo na hipótese de amortização total e antecipada do saldo do preço, a escritura de compra e venda somente será conferida ao COMPRADOR no momento aludido na cláusula 23, adiante.

16 – O recibo de pagamento da última parcela vencida não significa quitação da anterior, que deverá ser sempre comprovada, quando exigido.

17 – As prestações não pagas no dia do vencimento poderão ser recebidas, desde que acrescidas de correção monetária desde o dia do vencimento até o dia da final liquidação, multa contratual de 2% (dois por cento) sobre o valor do débito, mais 1% (um por cento) ao mês a título de juros, além de honorários de advogado ora fixados entre as partes em 10% do valor do débito (arts. 389 e 395, do Código Civil).

§ 1º No caso de atraso no pagamento das parcelas do preço, constituído o COMPRADOR em mora, na forma da lei, o presente contrato ficará resolvido de pleno direito.

§ 2º Caso a VENDEDORA aceite, eventualmente, e por solicitação do COMPRADOR, algum dos pagamentos aqui estipulados com atraso, isto nunca significará novação contratual, mas mera tolerância, cabendo, neste caso, ao COMPRADOR, as despesas de cobrança e mora.

IV – Hipoteca

18 – A unidade autônoma objeto deste contrato encontra-se hipotecada à (...), em virtude do financiamento das obras pelo programa de “Crédito Associativo”, tendo sido conferida a hipoteca do terreno, e de todos os melhoramentos, construções, acessões e instalações que se lhe acrescerem.

19 – A outorga da aludida hipoteca, abrangendo todo o terreno, melhorias, construções e acessões, onde se encontra o empreendimento “Condomínio (...)”, não impede a destinação do imóvel à incorporação imobiliária;

20 – Declara o COMPRADOR que concorda, expressamente, com aludidas garantias, declarando, outrossim, estar ciente de que:

a) o imóvel que está adquirindo está hipotecado à (...) como garantia do pagamento da construção do Empreendimento denominado “Condomínio (...)”; e

b) a hipoteca abrange o terreno e cada uma das unidades residenciais do empreendimento, incluindo-se o imóvel que está adquirindo.

V – Resolução por inadimplemento do comprador

21 – O não pagamento de quaisquer das parcelas do preço, dará à VENDEDORA a faculdade de interpelar judicialmente ou notificar o COMPRADOR através do Cartório de Títulos e Documentos, nos termos do Decreto-Lei 745/1969, ou da Lei 4.864/1965.

22 – Na eventualidade de resolução por inadimplemento, ou até resilição do contrato, a título de cláusula penal compensatória, o COMPRADOR pagará à VENDEDORA o equivalente a 30% (trinta por cento) do valor total estipulado no item 4 do quadro resumo, devidamente corrigido pelo mesmo índice de correção das parcelas deste contrato, limitada a 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos.

§ 1º O valor da cláusula penal compensatória estabelecido entre as partes nesta cláusula servirá para compensar as perdas e danos da VENDEDORA, tais como, entre outros, custos com publicidade, comissões, custos financeiros, fiscais, administrativos etc.

§ 2º A vendedora poderá, a seu critério, dispensar a prefixação das perdas e danos do “caput” e § 1º (cláusula penal compensatória – Código Civil, arts. 404, parágrafo único e 416), e cobrar os prejuízos efetivamente maiores que lograr demonstrar.

§ 3º As eventuais devoluções porventura devidas pela VENDEDORA, ao COMPRADOR, serão efetuadas em parcelas, em igual número daquelas estipuladas neste contrato para os pagamentos do preço e com os mesmos critérios de correção e demais penalidades em virtude da mora.

VI – Escritura

23 – A escritura de venda e compra da unidade autônoma será conferida ao COMPRADOR, desde que tenha cumprido todas as obrigações decorrentes deste contrato, notadamente o pagamento integral do preço, no prazo de 210 (duzentos e dez) dias contados da liberação da hipoteca pela (...), o que ocorrerá após a instituição total do condomínio, ou seja, registro da instituição de condomínio e da convenção, além da averbação da construção total do empreendimento.

24 – Independentemente da instituição parcial do condomínio, o COMPRADOR concorda com o disposto na cláusula anterior, ou seja, de aguardar a liberação da hipoteca.

25 – A escritura será lavrada mediante solicitação, por escrito, do COMPRADOR, após o prazo de 210 (duzentos e dez) dias, contados da liberação da hipoteca, em tabelião indicado pela VENDEDORA.

VII – Disposições gerais

26 – Todas as notificações e comunicações decorrentes deste contrato serão feitas com base no endereço comunicado pelo COMPRADOR e constante deste instrumento (item 02 do quadro resumo), presumindo-se válidas caso não tenha, anteriormente, dado inequívoca ciência de alteração de seu domicílio, sujeitando-se às consequências dessa omissão.

27 – O presente contrato, ressalvado o caso de inadimplemento e resolução, é feito em caráter irrevogável e irretratável, obrigando as partes, herdeiros e sucessores, principalmente no que se refere aos pagamentos ajustados.

28 – O COMPRADOR assume inteira responsabilidade por qualquer ato que lhe possa ser imputado e que venha prejudicar os interesses e direitos da VENDEDORA.

29 – O presente instrumento retifica, ratifica e substitui as tratativas anteriores entre as partes, consolidando a vontade das mesmas.

30 – Caso a VENDEDORA seja obrigada a recorrer a meios judiciais para assegurar os direitos decorrentes deste contrato, e sem prejuízo da integral execução deste, o COMPRADOR incorrerá em correção monetária nos termos deste instrumento, desde a data do vencimento até a final liquidação, multa de 2% (dois por cento) sobre o total do débito, além de ficar responsável pelo pagamento das despesas e custas processuais, bem como dos honorários advocatícios, independentes daqueles devidos em razão dos arts. 389 e 395, do Código Civil, além de juros à taxa de 1% (um por cento) ao mês sobre o débito apurado, tudo desde a data do vencimento até final liquidação, além de honorários de advogado.

VIII – Cessão deste contrato

31 – A cessão deste contrato só será possível mediante prévia anuência, por escrito, da VENDEDORA, sob pena do comprador-cedente tornar-se solidário com o cessionário no cumprimento das obrigações deste contrato.

IX – Outras avenças

a) Obras e projeto

32 – As obras do empreendimento CONDOMÍNIO (...) serão executadas pela VENDEDORA ou por quem for por ela indicado, segundo projeto aprovado pela Municipalidade e respectivos alvarás, salvo modificações que devam ser introduzidas por exigências técnicas ou dos Órgãos Públicos.

33 – Independentemente de consulta ao COMPRADOR e sem que caiba qualquer direito de compensação, poderá a VENDEDORA alterar o projeto de execução e o memorial descritivo em virtude de determinações ou exigências dos Poderes Públicos, do Corpo de Bombeiros ou de empresas concessionárias de serviços públicos, supervenientes à data da proposta ou deste contrato.

34 – Quaisquer diferenças nas áreas comuns ou de utilização privativa de até 5% (cinco por cento) das constantes do projeto aprovado não darão à VENDEDORA ou ao COMPRADOR e seus sucessores, quaisquer direitos a ressarcimentos pelas diferenças que, até aquele limite, resultarem da execução da obra.

35 – Por razões de segurança, ao COMPRADOR fica vedada qualquer interferência na obra, direta ou indiretamente, somente sendo permitido seu ingresso, ou de seus prepostos, nas dependências comuns ou privativas, após a formal entrega de chaves.

36 – Para edificação das unidades será utilizado o denominado “sistema construtivo de alvenaria estrutural”, segundo projeto de alvenaria estrutural acorde com a NBR 1228, e execução da alvenaria estrutural de acordo com a NBR 10837, de tal sorte que:

a) fica expressamente vedado ao COMPRADOR, por qualquer forma, modificar o projeto original ou os materiais empregados, especialmente a abertura de vãos ou eliminação de paredes no interior da unidade, sem que antes tenha colhido, por escrito, autorização da VENDEDORA, que fará prévia análise técnica da modificação pretendida, mediante pedido protocolado com a especificação das modificações, desde que o COMPRADOR pague as despesas de tal análise, que serão orçadas em três empresas a critério da VENDEDORA;

b) o descumprimento desse dever implicará na responsabilidade integral do COMPRADOR por eventuais prejuízos que possam ser causados a terceiros e à VENDEDORA, bem como pelas despesas para recomposição da construção de acordo com suas características originais;

c) eventual substituição dos materiais empregados, ou modificação do projeto original, pelo COMPRADOR ou alguém por ele, inclusive sucessores, isentará a VENDEDORA de quaisquer responsabilidades em virtude de vícios de qualidade por inadequação ou por insegurança.

37 – As obras serão entregues no prazo estipulado pela Instituição Financeira no cronograma por ela estipulado, de acordo com o contrato de crédito associativo, de que tem pleno conhecimento o COMPRADOR.

Parágrafo único. No prazo para conclusão das obras não se inclui tempo necessário à execução de serviços complementares e acessórios, tais como os de ajardinamento e instituição parcial do condomínio.

b) Entrega das chaves

38 – A entrega da respectiva unidade para ocupação será caracterizada após 5 (cinco) dias da comunicação, por escrito, de que as chaves da unidade autônoma estão à disposição do COMPRADOR, enviada ao seu endereço, por intermédio de qualquer meio que identifique a VENDEDORA através de sua assinatura (carta, fax etc.), ainda que não tenha sido expedido formalmente o respectivo certificado de conclusão pela Prefeitura Municipal de São Paulo (“habite-se”) e desde que observado o absoluto cumprimento das obrigações assumidas em virtude deste contrato, sob pena de exercício, pela VENDEDORA, do direito de retenção ou resolução deste contrato.

Parágrafo único. Efetivada a comunicação, o COMPRADOR terá 5 (cinco) dias para vistoriar a unidade, presumindo-se entregue em perfeito estado se, nesse prazo, não houver inequívoca manifestação sua em sentido contrário, por escrito, entregue no escritório da VENDEDORA sob protocolo.

39 – As chaves serão entregues exclusivamente ao COMPRADOR, jamais ao seu cessionário ou sub-rogatário, na hipótese de cessão ou sub-rogação de direitos e obrigações em desconformidade e desobediência aos requisitos deste contrato.

c) Despesas de condomínio

40 – A partir da instituição PARCIAL do condomínio e independentemente do recebimento físico das chaves, ainda que não possa ou não queira retirá-las, o COMPRADOR será o único responsável pelas despesas de condomínio em virtude de sua titularidade da unidade condominial.

§ 1º As despesas necessárias à instalação do condomínio, tais como, exemplificativamente, entre outras, serviços prestados por funcionários, ferramentas de limpeza e jardinagem, latas de lixo, armários da guarita, sinalização do arruamento, uniformes de funcionários etc., serão feitas pela VENDEDORA e reembolsadas pelo COMPRADOR em forma de rateio, permanecendo os comprovantes em poder da VENDEDORA à disposição do COMPRADOR para conferência.

§ 2º Os valores devidos pelo COMPRADOR em virtude do § 1º serão exigíveis mediante apresentação da cobrança pela VENDEDORA, e serão cobrados da mesma forma e com as mesmas penalidades dos demais valores estabelecidos neste contrato, independentemente da instituição parcial do condomínio.

d) Posse

41 – Se o COMPRADOR, por qualquer meio ou forma, ocupar sua unidade autônoma sem ter previamente cumprido todas as obrigações decorrentes deste contrato, ficará sujeito às disposições do art. 52 da Lei 4.591/1964, sendo, bem assim, considerado esbulhador, ficando, nesta eventualidade, sujeito às medidas judiciais cabíveis para a reintegração da posse do imóvel, inclusive com pedido liminar e cobrança de perdas e danos.

e) Outras despesas

42 – Todas as despesas decorrentes do presente contrato, inclusive quaisquer tributos devidos ao Fisco, tais como ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) e emolumentos aos Cartórios de Notas e Oficiais de Registro de Imóveis, quitações fiscais e quaisquer ônus devidos sobre a operação, mesmo que diretamente cobrados da VENDEDORA, serão de exclusiva responsabilidade do COMPRADOR, que se obriga a liquidá-las tão logo sejam solicitadas pela VENDEDORA.

43 – Caberão, ainda, ao COMPRADOR, as despesas com ligações provisórias e definitivas de serviços públicos.

f) Impostos prediais e territoriais urbanos

44 – A partir desta data, o COMPRADOR será o único responsável pelo pagamento dos Impostos Prediais e Territoriais Urbanos, na proporção de sua quota de terreno e, posteriormente, em virtude do lançamento individual, mesmo que em nome de outrem.

g) Benfeitorias

45 – Ocorrendo rescisão, resilição ou resolução deste contrato, o comprador não terá direito à indenização por benfeitorias úteis e voluptuárias, que desde já renuncia, e, tampouco, pelas benfeitorias e acessões de qualquer espécie introduzidas em discordância com este contrato ou com as posturas municipais e demais normas edilícias referentes à aprovação de plantas e introdução de benfeitorias.

X – Declarações

46 – O COMPRADOR declara expressamente que tomou ciência e concorda que:

a) a área de lazer constante do projeto aprovado pela Municipalidade só estará disponível para uso quando da conclusão do último dos 15 (quinze) edifícios que compõem o empreendimento “Condomínio (...)”;

b) o condomínio será instituído parcialmente, nos termos do memorial de incorporação e da minuta da futura convenção constantes do respectivo registro levado a efeito no R. (...) da matrícula nº (...) do (...) Oficial de Registro de Imóveis da Capital – SP, em (...), na medida da conclusão dos edifícios que compõem o empreendimento “Condomínio (...)”;

c) durante o tempo necessário para a conclusão dos demais edifícios, conviverá com obras no condomínio, que poderão acarretar os transtornos normais e temporários desse tipo de empreendimento (tráfego de caminhões, circulação de operários e materiais de construção, barulho, poeira etc.);

Declara, ainda, que:

d) leu e entendeu o contrato de crédito associativo da (...), achando conforme todas as suas disposições, CONCORDANDO EXPRESSAMENTE COM A HIPOTECA CONCEDIDA PELA VENDEDORA;

e) leu e entendeu a minuta da futura convenção de condomínio, concordando com todas as suas disposições;

f) recebeu fotocópias do memorial descritivo, minuta da convenção de condomínio e planta do interior da unidade autônoma;

g) autoriza a VENDEDORA, ou alguém por ela, a organizar um “stand” de vendas no interior do condomínio, bem como uma unidade em exposição enquanto houver unidades a venda;

h) concorda e não se opõe que a VENDEDORA mantenha placas de venda no interior do condomínio, bem como corretores de plantão, até a venda da última unidade do edifício;

i) concorda que, permanentemente, permaneça placa ou outro sinal indicativo da construtora e/ou da incorporadora, nas dependências externas do edifício;

j) teve a oportunidade para, previamente, examinar este contrato e o contrato de crédito associativo.

47 – De acordo com o disposto no inciso XXXVI, do artigo quinto da Constituição Federal, todas as condições ajustadas para a presente transação e especialmente aquelas que tratam do valor das parcelas e encargos mensais, não estarão sujeitas a qualquer dispositivo legal editado ou promulgado após esta data.

48 – As cláusulas, parágrafos e itens aqui avençados, serão válidos para os herdeiros e sucessores.

49 – Fica eleito o Foro da Comarca da Capital – SP, com renúncia expressa de qualquer outro, para nele serem dirimidas quaisquer dúvidas oriundas do presente contrato.

E, por estarem assim justos e contratados, assinam o presente em 03 (três) vias de igual teor, na presença das testemunhas abaixo.

São Paulo, (data estipulada no item 08 do quadro resumo)

(Assinaturas, inclusive das duas testemunhas)

2.2.5. Compromisso de compra e venda para recebimento parcelado

QUADRO RESUMO

CONTRATO DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA E OUTROS PACTOS

ITEM 01 – PROMITENTE VENDEDOR:

(...), adiante simplesmente designado VENDEDOR.

ITEM 02 – PROMITENTE COMPRADOR

(...), adiante simplesmente designados COMPRADORES

ITEM 03 – IMÓVEL:

Imóvel objeto da matrícula nº (...), junto ao (...) Oficial de Registro de Imóveis de Jundiaí, que assim se descreve: (...)

ITEM 04 – PREÇO TOTAL:

ITEM 05 – VALOR DA PARCELA DE SINAL:

ITEM 06 – PARCELAS MENSAIS:

R$ (...), dia (...).

(...) parcelas mensais e consecutivas de R$ (...), vencíveis todo dia 14 (quatorze) a partir desta data, vencendo a primeira em (...).

ITEM 07 – VENCIMENTO DAS PARCELAS MENSAIS:

Todo dia (...) de cada mês.

ITEM 08 – DATA-BASE:

(...)

ITEM 09 – LOCAL DE PAGAMENTO: Endereço dos vendedores (item 01).

CONDIÇÕES

CONTRATO DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA

Por este instrumento particular de venda e compra, as partes qualificadas nos itens 01 e 02 do quadro resumo, têm entre si justo e contratado o compromisso de venda e compra do imóvel descrito no item 03 do quadro resumo, mediante as cláusulas e condições a seguir especificadas:

I – Partes

1a – De um lado, como PROMITENTE VENDEDORA, figura a pessoa devidamente qualificada no item 01 do quadro resumo e adiante simplesmente designada “vendedor”.

2a – De outro lado, adiante simplesmente designado “comprador”, devidamente qualificado no item 02 do quadro resumo, figura o PROMITENTE COMPRADOR do imóvel descrito e caracterizado no item 03 do quadro resumo.

II – Objeto

3a – O VENDEDOR é senhor, legítimo possuidor e proprietário do imóvel descrito e caracterizado no item 03 do quadro resumo.

4a – Pelo presente instrumento e na melhor forma de direito, o VENDEDOR tem ajustado vender conforme promete ao COMPRADOR, e este a comprar-lhe, o imóvel descrito e caracterizado no item 03 do quadro resumo, de que aquele é titular, de forma livre e desembaraçada de quaisquer ônus real, pessoal, fiscal ou extrajudicial, dívidas, arrestos ou sequestros, ou, ainda, de restrições de qualquer natureza, pelo preço determinado no item 04 do quadro resumo e de conformidade com as cláusulas e condições adiante estabelecidas.

III – Preço

5a – O preço certo e ajustado da venda ora prometida é aquele discriminado no item 04 do quadro resumo, a ser pago de acordo com os itens 05, 06 e 07 do quadro resumo.

6a – O VENDEDOR recebeu do COMPRADOR, nesta data, a quantia descrita no item 05 do quadro resumo, a título de sinal e princípio de pagamento, MEDIANTE A ENTREGA, EM CARÁTER PRO SOLVENDO, DO CHEQUE A SEGUIR ESPECIFICADO:

7a – O restante do preço será pago pelo COMPRADOR em parcelas mensais, de acordo com os itens 06 e 07 do Quadro Resumo.

8a – O COMPRADOR obriga-se a pagar as prestações em moeda corrente da época do pagamento nos respectivos vencimentos (item 07 do quadro resumo), impreterivelmente, através de ficha de compensação bancária ou, na sua falta, no endereço do VENDEDOR descrito no item 01 do quadro resumo, tratando-se, portanto, de dívida portable, nos termos do art. 327 do Código Civil.

9a – Todos os valores aqui avençados sofrerão correção monetária na menor periodicidade permitida por lei, pelo IGPM (Índice Geral de Preços de Mercado) ou, na sua falta, qualquer outro índice que reflita a verdadeira desvalorização da moeda.

10 – O COMPRADOR obriga-se a pagar os valores estipulados nos itens 05 e 06 do quadro resumo, estes últimos nos dias estipulados no item 07 do quadro resumo, sob pena de, não o fazendo, e sem prejuízo das sanções consentâneas do descumprimento contratual, ficar sujeito ao pagamento de multa moratória de 10% (dez por cento) sobre o débito corrigido desde o vencimento, nos termos deste contrato, além de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, além de honorários de advogado de 20% do valor do débito (Código Civil, arts. 389 e 395).

Parágrafo único. Para efeito de execução, havendo mora no pagamento das parcelas, a dívida será considerada total e antecipadamente vencida, sendo deste modo ora expressamente estipulado o pagamento.

IV – Resolução por inadimplemento do comprador

11 – A falta de qualquer dos pagamentos estipulados neste contrato autorizará o VENDEDOR a notificar o COMPRADOR judicialmente ou através do Cartório de Títulos e Documentos, nos termos do Decreto-Lei 745/1969, para purgar a mora no prazo de 15 (quinze) dias, contados do recebimento da notificação, acarretando, de pleno jure, após o prazo para purgação da mora, a resolução deste contrato, resolução esta que se operará em favor do VENDEDOR, e, como consequência, perderá o COMPRADOR os valores pagos, estabelecidos como cláusula penal compensatória.¹

V – Posse

12 – A posse do imóvel, objeto deste contrato, é transmitida neste ato aos COMPRADORES, a título provisório, devendo ser restituída no caso de mora no pagamento do preço, nos termos da cláusula 11.

Parágrafo único. O VENDEDOR, em virtude da posse que ora transmite, não poderá, a partir desta data e até a quitação final do presente instrumento, fazer qualquer alteração ou benfeitoria na área interna do imóvel, sob pena de pagar perdas e danos pelos prejuízos que causar ao COMPRADOR para reposição do imóvel nas condições originais por ocasião de eventual retomada, renunciando, nesta hipótese, expressamente, ao direito de receber por quaisquer benfeitorias que, a critério do VENDEDOR, ficarão incorporadas no imóvel e renunciando igualmente ao direito de retenção.

VI – Escritura

13 – As despesas com o ato da escritura, tais como ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), custas e emolumentos devidos ao Tabelião, bem como ao oficial de Registro de Imóveis para registro da respectiva escritura, serão de exclusiva responsabilidade do COMPRADOR.

VII – Tributos devidos em razão do imóvel

14 – Até a presente data, correrão, por conta exclusiva do VENDEDOR, todos os impostos, taxas ou contribuições fiscais de qualquer natureza incidentes sobre o imóvel objeto deste contrato que, a partir desta data, serão de responsabilidade do COMPRADOR.

VIII – Vícios e área do imóvel

15 – A presente venda e compra é feita em caráter AD CORPUS, tendo os compradores examinado, no local, as medidas, e não dará a qualquer das partes o direito de pleitear diferenças em razão da metragem.

16 – Não responderá o VENDEDOR por vícios ocultos (redibitórios).

IX – Irrevogabilidade e irretratabilidade

17 – O presente contrato é celebrado sob a condição expressa de sua irrevogabilidade e irretratabilidade, ressalvado o eventual inadimplemento das obrigações do COMPRADOR ou descumprimento das condições aqui impostas, renunciando os contratantes, expressamente, à faculdade de arrependimento concedida pelo art. 420 do Código Civil.

X – Disposições gerais

18 – Para dirimir quaisquer questões que direta ou indiretamente surgirem deste contrato, as partes elegem o Foro do local do imóvel, com renúncia expressa de qualquer outro.

19 – Para todos os fins e efeitos de Direito, os contratantes declaram aceitar o presente contrato nos expressos termos em que foi lavrado, obrigando-se a si, seus herdeiros e sucessores, a bem e fielmente cumpri-lo.

20 – Todas as notificações e comunicações decorrentes deste contrato serão feitas com base no endereço comunicado pelos contratantes e constante deste instrumento (itens 01 e 02 do quadro resumo), presumindo-se válidas caso não tenham, anteriormente, dado inequívoca ciência de alteração de seu domicílio, sujeitando-se às consequências desta omissão.

Parágrafo único. O COMPRADOR nomeiam-se procuradores para receber notificações decorrentes deste contrato.

21 – O presente instrumento retifica, ratifica e substitui as tratativas anteriores entre as partes, consolidando a vontade das mesmas.

22 – Caso qualquer das partes seja obrigada a recorrer a meios judiciais para assegurar os direitos decorrentes deste contrato, ou no caso de mora, e sem prejuízo da integral execução deste, a outra parte incorrerá em correção monetária desde a data do vencimento até a final liquidação, multa de 10%, além de ficar responsável pelo pagamento das despesas e custas processuais, bem como dos honorários advocatícios, independentes daqueles devidos em razão dos arts. 389 e 395, do Código Civil, aqui estabelecidos em 20% do valor do débito, além de juros à taxa de 1% (um por cento) ao mês sobre o débito apurado, tudo desde a data do vencimento até final liquidação.

23 – Os COMPRADORES expressamente declaram-se solidariamente responsáveis por todas as obrigações deste contrato, inclusive penalidades decorrentes da mora ou do inadimplemento.

24 – Declaram expressamente os VENDEDORES não estarem sujeitos às contribuições devidas à Previdência Social e do Funrural, atribuições essas conferidas ao INSS (artigo 47, inciso I, alínea “b”, da Lei Federal n. 8.212/91).

E, por estarem acordes, firmam o presente instrumento particular em 3 (três) vias de igual teor e forma, na presença das duas testemunhas que também o assinam.

São Paulo, (data estipulada no item 08 do quadro resumo)

(Assinaturas, inclusive das duas testemunhas)

2.2.6. Compromisso de compra e venda de lotes

QUADRO RESUMO

SÍNTESE DAS CONDIÇÕES DO CONTRATO:

O atraso no pagamento das parcelas acarreta:

– inclusão do nome do comprador no SCPC.

– multa de 2 % (dois por cento) acrescida de juros de 1 % (um por cento) ao mês, correção monetária e honorários de advogado de 10%.

– notificação, resolução do contrato e reintegração da posse do imóvel.

– os pagamentos deverão ser efetuados impreterivelmente no vencimento, mesmo que não recebida a “ficha de compensação bancária”, obrigando-se o comprador, nessa eventualidade, a efetuar o pagamento no escritório da vendedora.

– A posse do lote somente será concedida após o pagamento da quarta (4a) parcela.

ITEM 01 – PROMITENTE VENDEDORA

ITEM 02 – PROMITENTE COMPRADOR

ITEM 03 – OBJETO

O lote objeto deste contrato está situado no loteamento denominado (...), devidamente registrado sob nº (...) junto ao (...) Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de (...), e tem as seguintes características e confrontações: LOTE: (...) da QUADRA: (...).

ITEM 04 – PREÇO TOTAL

R$ (...).

ITEM 05 – VALOR DA PARCELA DE ENTRADA:

R$ (....) pagos através do cheque: nº (...) do banco (...) agência (...) no valor de R$ (...).

ITEM 06 – VALOR DAS PARCELAS MENSAIS

R$ (...)

ITEM 07 – DATAS DE VENCIMENTO DAS PARCELAS MENSAIS:

De .../.../...           A .../.../...

ITEM 08 – DATA-BASE

ITEM 09 – Nº DE PARCELAS

(incluindo a parcela de entrada)

ITEM 10 – PERIODICIDADE

Mensal

ITEM 11 – LOCAL DE PAGAMENTO

Segunda a Sexta-feira, no horário bancário, em qualquer banco integrante do sistema de compensação através da quitação dos “boletos”, ou, caso não sejam recebido os “boletos”, no endereço da vendedora.

CONTRATO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA

Por este instrumento particular de venda e compra, as partes qualificadas nos itens 01 e 02 do quadro resumo, têm entre si justo e contratado o compromisso de venda e compra do lote descrito no item 03 do mesmo quadro, mediante as cláusulas e condições a seguir especificadas.

1ª – O objeto do presente contrato é aquele discriminado no item 03 do quadro resumo.

2ª – O preço certo e ajustado do lote, objeto deste contrato, é aquele descrito no item 04, para pagamento em parcelas de acordo com o número total indicado no item 09, na periodicidade do item 10, e nas condições estipuladas nos itens 05, 06 e 07, todos do quadro resumo.

3ª – Todas as prestações terão seus valores corrigidos na menor periodicidade permitida por lei, conforme a variação do IGPM (Índice Geral de Preços de Mercado), da Fundação Getúlio Vargas, do mês anterior a data do vencimento.

Parágrafo único. No caso de extinção, falta de divulgação ou proibição legal da utilização do índice IGPM (Índice Geral de Preços de Mercado) da Fundação Getúlio Vargas, as partes elegem, desde já, como índices substitutivos, os que subsistirem, na seguinte ordem:

a) I.P.C. (FIPE) – Índice de Preços ao Consumidor da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas;

b) I.C.V. (DIEESE) – Índice do Custo de Vida do Departamento Intersindical de Estatística e Estudos Socioeconômicos;

c) qualquer outro índice que reflita a verdadeira desvalorização da moeda.

4ª – Os valores das parcelas devem ser pagos com correção, na menor periodicidade permitida por lei, pelo IGPM, ou índice substitutivo, conforme retro especificado na cláusula terceira. Entretanto, as partes concordam que a correção monetária avençada na cláusula terceira e seu respectivo parágrafo deve refletir sempre a inflação do período, e corrigir de forma real o saldo do preço.

Parágrafo único. Se, em virtude de lei posterior, admitir-se correção em prazo inferior ao que é admitido nesta data, concordam as partes desde já, em caráter irrevogável e irretratável, que a correção será feita automaticamente nessa periodicidade, independentemente de qualquer notificação judicial ou extrajudicial.

5ª – O comprador obriga-se a pagar as prestações nos respectivos vencimentos, impreterivelmente, através de ficha de compensação bancária ou, na sua falta, no escritório da vendedora, sendo este o local de pagamento para os efeitos deste contrato, ou, ainda, onde a vendedora, por escrito, comunicar via correio.

§ 1º Para pagamento das prestações avençadas na cláusula 3ª (terceira), será utilizado o sistema de ficha de compensação que, se não recebida, não isenta o comprador do pagamento. Nessa eventualidade, o pagamento deve ser feito no endereço da vendedora.

§ 2º O pagamento deverá ser efetuado em moeda vigente no território nacional, à época do vencimento.

§ 3º No caso de falta de pontual pagamento de qualquer das prestações, bem como na hipótese de infringir qualquer cláusula deste contrato, ficará o comprador constituído em mora na forma da lei, podendo a vendedora agir de conformidade com o disposto nas cláusulas deste contrato.

§ 4º A vendedora não se responsabiliza pelo pagamento das prestações em local diverso daquele estipulado nesta cláusula.

§ 5º Todas as notificações decorrentes deste contrato serão feitas com base no endereço comunicado pelo comprador e constante deste instrumento, presumindo-se válidas caso o comprador não tenha, anteriormente, dado inequívoca ciência de alteração de sua residência, sujeitando-se às consequências desta omissão.

6ª – As prestações não pagas no vencimento poderão ser recebidas, desde que acrescidas de correção monetária desde o dia do vencimento até o dia da final liquidação, multa contratual de 2% (dois por cento) sobre o valor do débito, mais 1% (um por cento) ao mês a título de juros, além de honorários de advogado de 10% (Código Civil, arts. 389 e 395).

§ 1º No caso de atraso no pagamento das parcelas do preço, constituído o comprador em mora, na forma da lei, o presente contrato ficará rescindido de pleno direito.

§ 2º Caso a vendedora aceite, eventualmente, e por solicitação do comprador, algum dos pagamentos aqui estipulados com atraso, isto nunca significará novação contratual, mas mera tolerância, cabendo, neste caso, ao comprador, as despesas de cobrança e mora.

7ª – As cláusulas, parágrafos e itens aqui avençados serão válidos para os her-deiros e sucessores.

8ª – Ocorrendo rescisão ou resolução deste contrato, o comprador não terá direito à indenização por benfeitorias voluptuárias, que desde já renuncia, e, tampouco, pelas benfeitorias e acessões de qualquer espécie introduzidas em discordância com este contrato ou com as posturas municipais e demais normas edilícias referentes à aprovação de plantas e introdução de benfeitorias.

Parágrafo único. Caso a vendedora não seja a loteadora, o comprador renuncia expressamente ao direito de receber indenização por benfeitorias úteis e voluptuárias introduzidas no imóvel, bem como pelas benfeitorias e acessões de qualquer espécie introduzidas em discordância com este contrato ou com as posturas municipais e demais normas edilícias referentes à aprovação de plantas e introdução de benfeitorias.

9ª – Se houver resolução por atraso, ou intervenção judicial para restituição do lote objeto do presente contrato, a título de perdas e danos (cláusula penal compensatória), o comprador ficará sujeito a pagar à vendedora 50% (cinquenta por cento) do salário mínimo para cada mês transcorrido desde a assinatura deste instrumento até a completa restituição do lote livre e desembaraçado de qualquer ocupação.

Parágrafo único. À vendedora é facultado o direito de desprezar a prefixação das perdas e danos do caput e pleitear as perdas e danos que efetivamente forem verificadas.

10 – O comprador, em virtude deste contrato, SOMENTE SERÁ IMITIDO NA POSSE DO LOTE, descrito no item 03 do quadro resumo, APÓS O PAGAMENTO DA 4ª PARCELA, obrigando-se, a partir de então, a mantê-lo em nome da vendedora até o final deste, conservando os marcos de demarcação, repelindo qualquer ameaça, turbação ou esbulho do citado lote, que devem ser comunicadas de imediato à vendedora.

§ 1º No caso de desaparecimento ou perecimento dos marcos de divisas do lote, o comprador fica obrigado a solicitar da vendedora uma nova demarcação antes de iniciar a construção ou benfeitoria, sob pena de sujeitar-se às consequências decorrentes do não cumprimento desta obrigação.

§ 2º Para execução dos serviços mencionados no parágrafo anterior, o comprador pagará à vendedora uma taxa de expediente correspondente a 01 (um) salário mínimo.

11 – No caso de construção no lote retro descrito o comprador obriga-se a obter dos Órgãos Públicos competentes a necessária aprovação da planta para edificação do prédio, sob pena de sujeitar-se às consequências no que tange a embargos, multas, demolições ou quaisquer outras medidas aplicadas, mesmo que sejam declarados de responsabilidade da vendedora.

§ 1º Caso o lote não seja servido de fornecimento público de água e coleta de esgotos, o comprador obriga-se a construir fossa séptica, seguida de poço absorvente, de acordo com a NB 41 da ABNT.

§ 2º Fica vedada a construção de barracos de madeira ou a introdução de benfeitorias, acessões ou construções em desacordo com as normas edilícias expedidas pelas autoridades competentes, ainda que destinados a guarda de material de construção ou a qualquer outro fim.

§ 3º O comprador compromete-se a não construir no lote ora adquirido enquanto perdurarem as obras de infraestrutura que a loteadora porventura estiver realizando no loteamento.

§ 4º Obriga-se o comprador a manter a integridade física do lote no tocante a topografia, não podendo movimentar terras que venham a desvalorizar o mesmo.

12 – Fica constituída servidão de passagem de águas pluviais do lote ‘a montante’ por uma faixa lateral do lote “a jusante”, se assim o exigir a situação topográfica, bem como a canalização de esgoto quando existir rede coletora.

13 – O comprador poderá introduzir no terreno benfeitorias e melhoramentos, desde que sejam rigorosamente respeitadas todas as condições impostas neste contrato, especialmente as mencionadas na cláusula 11 (onze).

14 – O Comprador obriga-se a responder por todo e qualquer acidente, seja de que natureza for, em virtude de, exemplificativamente, poços abertos, alicerces sem proteção e obras inacabadas, bem como pelos prejuízos que sofrer ou causar a terceiros por se localizar em lugar ou lote diverso do que adquiriu.

15 – O comprador assume, como obrigação contratual, o compromisso de pagar durante o contrato, ou a seu término, todos os ônus ficais decorrentes do mesmo e da futura escritura definitiva de venda, seja qual for sua natureza e importância, que forem devidos à União, ao Estado ou ao Município.

16 – Os impostos e taxas que recaírem sobre o imóvel ora prometido à venda, a partir desta data, serão pagos exclusivamente pelo comprador nas repartições competentes, mesmo que lançados em nome da vendedora ou de seus precedentes.

Parágrafo único. Se os impostos e taxas mencionados nesta cláusula forem pagos pela vendedora, o comprador fica obrigado a reembolsá-la da importância despendida, adicionada da taxa de expediente além de correção monetária desde a data do pagamento até final liquidação. Este reembolso deverá ser feito pelo comprador dentro de 30 (trinta) dias após a data do pagamento sob pena de sujeitar-se ao que estabelece a cláusula 6ª (sexta).

17 – A presente venda é feita em caráter AD CORPUS.

18 – A vendedora poderá ceder ou transferir os direitos e obrigações decorrentes deste contrato independente de aviso ao comprador.

19 – Caso a vendedora seja a loteadora, o comprador poderá ceder ou transferir os direitos e obrigações decorrentes do presente instrumento, mesmo sem a anuência da vendedora, nos termos do art. 31 da Lei 6.766/1979 e desde que esteja em dia com todas as obrigações aqui assumidas.

§ 1º Os efeitos da cessão operada só se produzirão em relação à vendedora-loteadora depois das providências dos §§ 1º e 2º da Lei 6.766/1979 e, até então, o comprador-cedente continuará responsável pelas obrigações contratadas.

§ 2º Caso a vendedora não seja a loteadora, a cessão só será possível mediante prévia anuência por escrito da vendedora, sob pena do comprador-cedente tornar-se solidário com o cessionário no cumprimento das obrigações deste contrato.

§ 3º O comprador compromete-se a pagar a vendedora uma taxa de expediente para alteração de cadastro, fichários e arquivos, no valor correspondente a 02 (dois) salários mínimos na ocasião da cessão e transferência de direitos.

20 – O comprador assume, como obrigação contratual, o compromisso de participar, juntamente com os demais moradores do loteamento, do pagamento de todo e qualquer melhoramento a ser proporcionado, que decorra de mera conveniência e interesse dos compradores.

21 – O presente contrato obriga as partes, herdeiros ou sucessores, desde que o comprador tenha cumprido ou venha a cumprir fielmente todas as obrigações por ele assumidas, principalmente a que se refere ao preço certo e ajustado e, bem assim, será considerado sempre irretratável e irrevogável.

22 – Uma vez integralizado o pagamento do preço estabelecido na cláusula 3ª (terceira) e cumpridas as demais cláusulas deste contrato, será outorgada ao comprador a respectiva escritura definitiva, ficando a cargo do outorgado todas as despesas decorrentes desse ato, inclusive as previstas na cláusula 15ª (décima quinta) do presente contrato e mais uma taxa de expediente à vendedora do loteamento, correspondente a 1 (um) salário mínimo da ocasião, para preparação da minuta e providências da lavratura. Para tanto, obriga-se o comprador a apresentar os carnês de pagamentos com as parcelas devidamente quitadas (autenticadas).

23 – O comprador assume inteira responsabilidade civil e criminal por qualquer ato que lhe possa ser imputado e que venha prejudicar os interesses e direitos da vendedora.

§ 1º O presente instrumento retifica, ratifica e substitui as tratativas anteriores entre as partes, consolidando a vontade das mesmas.

24 – Caso a vendedora seja obrigada a recorrer a meios judiciais para assegurar os direitos decorrentes deste contrato, e sem prejuízo da integral execução deste, o comprador incorrerá em correção monetária desde a data do vencimento até a final liquidação, multa de 2 % (dois por cento) sobre o total do débito, além de ficar responsável pelo pagamento das despesas e custas processuais, bem como nos honorários advocatícios, independentes daqueles devidos em razão dos arts. 389 e 395, do Código Civil, além de juros à taxa de 1% (um por cento) ao mês sobre o débito apurado, tudo desde a data do vencimento até final liquidação.

25 – De acordo com o disposto no inciso XXXVI do artigo quinto da Constituição Federal, todas as condições ajustadas para a presente transação e especialmente aquelas que tratam do reajuste monetário do valor das prestações devidas pelo comprador à vendedora, não estarão sujeitas a qualquer dispositivo legal que vier a ser editado ou promulgado após esta data.

26 – No caso de mais de um comprador, estes se constituem mutuamente procuradores, com os poderes para receber citação decorrente de eventual procedimento judicial ou extrajudicial, resultante do presente contrato, procuração esta, válida inclusive para efeito de resilição amigável do presente contrato.

27 – Fica eleito o foro da situação do imóvel, com renúncia expressa de qualquer outro, para nele serem dirimidas quaisquer dúvidas oriundas do presente contrato.

E, por estarem assim justos e contratados, assinam o presente em 03 (três) vias de igual teor, na presença das testemunhas abaixo.

São Paulo, (data estipulada no item 08 do quadro resumo)

(Assinaturas, inclusive das duas testemunhas)

2.3. LOCAÇÃO DE IMÓVEIS

CONTRATO DE LOCAÇÃO

Pelo presente instrumento particular, as partes a seguir qualificadas têm, entre si, ajustada a LOCAÇÃO do imóvel abaixo descrito e caracterizado mediante as cláusulas e condições seguintes:

LOCADOR:

LOCATÁRIO: (...), adiante designado(s) simplesmente “Locatário”, que se declaram solidariamente responsáveis pelas obrigações ora assumidas nos termos do art. 2º da Lei 8.245/1991 (se for um locatário apenas, excluir).

FIADORES SOLIDÁRIOS (remover se a garantia não existir ou não for fiança): (...) todos, adiante simples-mente designados no singular, “Fiador”, expressamente, em caráter irrevogável e irretratável, renunciam ao direito de pedir exoneração de fiança e às faculdades previstas nos artigos 827, 828, 835, 837 e 839 do Código Civil, renunciando, inclusive, ao benefício de ordem e assumindo a condição de obrigados solidários, nos termos dos arts. 264 e 275 do Código Civil, apresentam como prova de sua capacidade econômica a propriedade do imóvel (...).

CAUCIONANTE(S) – CAUÇÃO DE BEM IMÓVEL – ARTS. 37 E 38, § 1º, DA LEI 8.245/1991 (remover se a garantia não existir ou não for caução de bem imóvel): Nos termos dos arts. 37 e 38, § 1º, da Lei 8.245/1991 e art. 167, II, item 8, da Lei 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), (...) concedem a CAUÇÃO do imóvel objeto da matrícula (...) junto ao (...) Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo – SP, autorizando desde já o competente registro/averbação à margem da matrícula.

O imóvel caucionado está assim descrito e caracterizado: (...)

IMÓVEL OBJETO DA LOCAÇÃO: Imóvel situado na (...)

FINALIDADE DA LOCAÇÃO: exclusivamente para fins (...) do locatário.

PRAZO DA LOCAÇÃO: O prazo da locação será de (...) meses, com início em (...) e término em (...). (prazo mínimo de 30 meses se for residencial)

VALOR DO ALUGUEL MENSAL: O valor mensal do aluguel será de (...), reajustáveis nos termos da cláusula 1.3.

CLÁUSULAS E CONDIÇÕES RELATIVAS AO CONTRATO DE LOCAÇÃO

1 – ALUGUEL E REAJUSTE

1.1 – Todos os pagamentos de aluguéis e seus encargos pelo Locatário, em razão deste contrato, deverão ser efetuados NO PRIMEIRO DIA ÚTIL DO MÊS A VENCER (apenas se não tiver garantias) NO DIA (...) DO MÊS SEGUINTE AO VENCIDO (se houver garantia), através de ficha de compensação bancária emitida pelo Locador ou por quem estiver encarregado da administração e enviado ao Locatário via correio. Caso a ficha de compensação não seja recebida, o Locatário deverá providenciar o pagamento do aluguel e das despesas de condomínio, impostos e demais despesas comuns, no endereço do Locador até a data do vencimento, não sendo considerado pagamento aquele efetuado de outra forma e em outro local, que não os indicados nesta cláusula, notadamente o depósito simples em conta-corrente.

1.2 – As partes ajustam que, em caso de mora do Locatário no pagamento do aluguel e encargos convencionados, a importância devida será acrescida de multa moratória de 10% (dez por cento), ho-norários de advogado de 20% (Código Civil, arts. 389 e 395) independentemente dos sucumbenciais, bem como vencerá juro de 1% (um por cento) ao mês, além da correção monetária de acordo com a variação do IGPM (Índice Geral de Preços de Mercado) da Fundação Getulio Vargas, tudo desde a data do vencimento até a final liquidação, sem prejuízo do estabelecido na cláusula sétima deste contrato.

1.3 – O aluguel mensal será reajustado na periodicidade mínima permitida em lei, de acordo com a variação do IGPM (Índice Geral de Preços de Mercado) da Fundação Getulio Vargas, ocorrida a partir da data deste instrumento e no período durante a vigência do presente e suas eventuais prorrogações. Caso tal índice seja extinto, será adotado novo critério de reajustamento, em vigor na ocasião, que reflita a verdadeira desvalorização da moeda.

1.4 – Se, em virtude de lei posterior, admitir-se correção do valor do aluguel em prazo inferior ao que é admitido nesta data, concordam as partes, desde já, em caráter irrevogável e irretratável, que a correção será feita automaticamente nessa periodicidade, independentemente de qualquer notificação judicial ou extrajudicial.

1.5 – O primeiro aluguel, quando não corresponder ao mês cheio, será cobrado “pró rata die” no primeiro dia do mês, ou seja, pelos dias que corresponderem ao período do início da locação até o último dia do mês.

1.6 – O Locatário declara ter pleno conhecimento de que o resgate de recibos posteriores não significa e não representa quitação de débitos anteriores, tampouco de outras obrigações decorrentes deste contrato que não forem cobradas por quaisquer circunstâncias em qualquer época.

1.7 – A falta de pagamentos, nas épocas determinadas neste contrato, dos aluguéis e encargos, por si só constituirá o Locatário em mora, independentemente de qualquer aviso ou interpelação.

1.8. O recebimento, a pedido do locatário, em outro local, de outra forma, ou sem as penalidades, constituirá mera tolerância do locador, não sendo, jamais, considerado novação contratual.

2 – IMPOSTOS, TAXAS, DESPESAS COMUNS E AFINS

2.1 – Correrão por conta exclusiva do Locatário como parte integrante do aluguel ajustado, todos os impostos, taxas e demais tributos municipais, bem como as despesas ordinárias de condomínio ou outras despesas comuns, devendo ser satisfeitos os seus pagamentos juntamente com o aluguel coincidente com o mês de seus vencimentos, sob pena de, não o fazendo, responder o Locatário pelas multas e despesas decorrentes dos consequentes atrasos. Se o Locador optar por efetuar esses pagamentos, obrigar-se-á o Locatário a reembolsá-lo imediatamente, sem mais formalidades, sob pena de incorrer nas penalidades previstas neste contrato para a mora no pagamento dos aluguéis.

2.2 – Na hipótese de serem os avisos dos tributos e encargos a que se refere esta cláusula entregues diretamente ao Locatário, este se compromete a entregá-los no endereço do Locador, com antecedência necessária para que sejam providenciados os seus pagamentos, sob pena de responder pelas multas decorrentes do atraso. Se, porventura, qualquer pagamento a que se refere esta cláusula for efetuado pelo Locatário, obriga-se este a remeter cópia dos recibos ao Locador, ou a quem estiver encarregado da administração do imóvel, em até 10 (dez) dias do vencimento, sob pena de infração contratual.

2.3. Obriga-se o Locatário, como encargo da presente locação, a pagar e apresentar ao locador, sempre que for recolhido e nas datas devidas, cópias do demonstrativo da Declaração de Imposto de Renda Retido na Fonte (DIRF), bem como cópia da guia de recolhimento do competente valor, quando for pessoa jurídica a que se impõe tal obrigação, sob pena de despejo por falta de pagamento do valor devido sob esta rubrica ou por infração contratual.

3 – LUZ E ÁGUA

3.1 – As despesas com o consumo de luz e outras utilidades quando lançados separadamente para a coisa locada, serão sempre de exclusiva responsabilidade do Locatário, que se obriga a fazer os respectivos pagamentos nas épocas e nos montantes devidos junto aos órgãos e repartições competentes ou a reembolsar o Locador quando esta fizer os pagamentos.

3.2 – O Locatário é o único responsável pelas multas e majorações ou outras comunicações a que der causa, relativamente as despesas referidas nesta cláusula, ainda que lançadas em nome do Locador.

3.3 – Se, porventura, o Locador efetuar os pagamentos referidos nesta cláusula, a fim de evitar cobrança em seu nome, as quantias por ela despendidas serão reembolsadas pelo Locatário e a ausência de pagamento implicará nas mesmas penalidades impostas para a ausência de pagamento dos aluguéis.

3.4 – Caso pague diretamente, obriga-se o Locatário a enviar no prazo de 10 (dez) dias do pagamento, ao Locador ou a quem estiver encarregado da administração do imóvel, cópias reprográficas destas despesas devidamente quitadas, sob pena de infração contratual.

3.5 – O Locatário declara ter conhecimento de que será obrigado a transferir ou pedir ligação de energia elétrica relativa ao imóvel locado, em seu nome, junto à companhia de energia elétrica, arcando com as eventuais despesas decorrentes, sob pena de incorrer em infração contratual de natureza grave, dando ensejo ao despejo e demais penalidades impostas por este contrato.

4 – MANUTENÇÃO E RESTITUIÇÃO DO IMÓVEL

4.1 – O Locatário confessa receber o imóvel objeto desta locação em perfeito estado de limpeza, conservação e funcionalidade, não havendo qualquer avaria em azulejos, fechos, torneiras, ralos, pisos, louças, aparelhos sanitários, paredes, janelas, portas, sistemas hidráulicos e elétricos e demais acessórios, obrigando-se a devolvê-lo ao Locador ao término do contrato, em idênticas condições, inclusive devidamente repintado, sob pena de, assim não procedendo, ser-lhe imposto judicialmente o pagamento de tais serviços e materiais gastos, que serão providenciados pelo Locador e a seu critério, sem prejuízo de eventuais perdas e danos, inclusive lucros cessantes representados pelos aluguéis, nos mesmos moldes deste contrato, durante o período necessário para recomposição do imóvel no seu estado original.

4.2 – O Locatário, salvo as obras que importem na segurança do imóvel locado, obriga-se por todas as outras, devendo trazê-lo em boas condições de higiene e limpeza, com os aparelhos sanitários, iluminação, pintura, telhado, vidraças, fechos, torneiras, pias, banheiros, ralos e demais acessórios, bem como as instalações elétricas e hidráulicas em perfeito estado de conservação e funcionamento, de acordo com a cláusula 4.1, para assim restituí-lo quando findo ou rescindido este contrato.

4.2.1 – Quaisquer exigências dos órgãos competentes que decorram da atividade específica do Locatário ou de condições específicas da sua habitação serão por ele satisfeitas, ainda que tratem da segurança do imóvel, de requisitos dos órgãos de higiene e de requisitos exigidos pelos demais órgãos que regulem a atividade desempenhada pelo locatário.

4.3 – É defeso (proibido) ao Locatário efetuar qualquer tipo de reforma, modificação ou acessão (construção) para adaptação do imóvel ou outras benfeitorias, sejam necessárias, úteis ou voluptuárias, sem que antes tenha colhido expressamente, por escrito, a anuência do Locador e, no caso de alterações, modificações, colocação de letreiros ou qualquer intervenção na FACHADA, comunicação e anuência TAMBÉM, do síndico, sob pena de constituir infração contratual, resolução do presente e despejo, independentemente da obrigação de o Locatário restituir o imóvel em condições originais. Fica vedada, portanto, a pintura ou repintura do imóvel de outra cor que não a original, pintura ou substituição das portas, colocação de outro tipo de piso sobre o existente, salvo carpete, desde que seja retirado ao fim da locação sem danificar o piso existente, furos nos azulejos, passagem de fios externos, substituição de vidros e janelas que não sejam do padrão original, abertura de portas, passagens, colocação de varais do lado externo e qualquer outra modificação no aspecto original do imóvel, que deve ser restituído no exato estado em que foi recebido, inclusive devidamente repintado na cor original.

4.4 – Quando ao término da locação ou de sua resolução, o Locatário deverá entregar o imóvel no mesmo estado em que o recebeu, inclusive repondo-o nas condições originais, ficando sob exclusivo critério do Locador aceitar eventuais modificações feitas com a sua anuência expressa e escrita, sem direito, contudo, a qualquer retenção ou indenização pelas mesmas, nos termos do art. 35 da Lei 8.245/1991, as quais ficarão incorporadas ao imóvel, exceção feita aquelas que possam ser removidas sem dano para o prédio, tais como máquinas, equipamentos, divisórias, etc., que poderão ser retiradas pelo Locatário.

4.5 – Nos termos dos arts. 35 e 36 da Lei 8.245/1991, o Locatário não terá direito a indenização por quaisquer benfeitorias (úteis, necessárias ou voluptuárias), bem como às acessões efetuadas no imóvel, renunciando, desde já, expressamente, em caráter irrevogável e irretratável, a qualquer indenização ou retenção.

4.6 – Vencido o prazo de Locação estabelecido no quadro resumo deste instrumento, em conformidade com o art. 23, Inciso III, da Lei 8.245/1991, obriga-se o Locatário a restituir o imóvel inteiramente desocupado e no mesmo estado de conservação e habitabilidade em que o recebeu.

4.7 – Antes da efetiva entrega do imóvel, o Locatário se obriga a avisar o Locador, a fim de que, após a necessária vistoria, sejam realizados os eventuais consertos necessários à reposição do imóvel ao estado em que se encontrava quando foi entregue. Se assim não fizer e se as chaves forem recebidas condicionalmente pelo Locador, responderá o Locatário pelos aluguéis e encargos devidos durante o tempo necessário à reposição do imóvel em perfeito estado, sem prejuízo do disposto no parágrafo único, do art. 6º, da Lei 8.245/1991.

4.8 – A entrega das chaves do imóvel para vistoria somente poderá ser efetuada junto ao Locador ou seu Representante Legal, nunca a terceiros, após o Locatário cumprir integralmente todas as condições previstas neste Contrato, sob pena de continuar responsável pelos aluguéis e encargos até o acerto final e recibo de quitação total expedido pelo Locador.

4.9 – Poderá ser cobrado mensalmente, juntamente com a locação, se assim proceder o Locador, rateio dos gastos com limpeza e conservação nas áreas comuns do prédio e calçada, tais como: funcionário de limpeza, materiais de limpeza e conservação, materiais de consumo, conta de luz das áreas comuns, assim como a conta de água que será rateada pelo número de unidades que não possuem ligação autônoma e quaisquer outras despesas ordinárias que se fizerem necessárias. (remover se não for o caso)

4.10 – O Locatário expressamente concorda que o Locador ou quem estiver encarregado da administração do imóvel contrate um funcionário, pelo valor de mercado, para exercer a função de limpeza e conservação das áreas comuns do prédio, concordando desde já, expressamente, que este funcionário guarde o material de limpeza na área de serviço. (remover se não for o caso)

4.11 – Será permitida a colocação de 01 (uma) placa, desde que esta não ultrapasse o limite da porta de entrada da loja no seu comprimento. Na altura estará limitada ao peitoral do prédio, sendo observado projeto existente e regularização perante os órgãos competentes. (remover se não for o caso)

5 – SEGURO

5.1 – O Locatário se obriga a pagar seguro contra os riscos de incêndio e danos do imóvel locado, ficando igualmente obrigado ao pagamento do prêmio, indicando o nome do Locador como beneficiário. O Locatário fica também responsável pela modificação da taxa do referido seguro, em virtude da ocupação que vier a ser dada ao imóvel. Os Pagamentos deverão ser feitos pelo Locatário, sob pena de caracterização de infração contratual.

5.2 – Na hipótese de ocorrência de sinistro coberto pelo seguro, de que trata esta cláusula, o Locatário obriga-se a comunicar o fato imediatamente ao Locador para que este tome as devidas providências junto à companhia seguradora.

5.3 – Fica o Locatário obrigado a respeitar as cláusulas e condições da apólice do seguro contratado, sob pena de, na hipótese de não ocorrer o pagamento da indenização pela companhia seguradora por descumprimento das cláusulas e condições do contrato, sujeitar-se ao pagamento da indenização devida ao Locador, sem prejuízo da multa contratual e a resolução do presente contrato, a critério do Locador.

6 – CESSÃO, TRANSFERÊNCIA, SUBLOCAÇÃO E COMODATO

6.1 – Sem o consentimento expresso e por escrito do Locador, não será permitida, em hipótese alguma, a transferência deste contrato, ainda que seja pela cessão de cotas de sociedade locatária, nem a sublocação ou empréstimo do imóvel locado no todo ou em parte, sob pena de grave infração contratual, obrigando-se o Locatário, outrossim, a usar o imóvel exclusivamente para o fim indicado no presente instrumento.

6.2 – A cessão de quotas da sociedade Locatária é equiparada, pela vontade das partes contratantes, à cessão da locação, obrigando-se a Locatária, sob pena de infração contratual e despejo, a colher a anuência expressa e por escrito do Locador para continuidade da locação com a nova composição societária.

7 – MULTA E RESOLUÇÃO

7.1 – A infração de qualquer cláusula do presente contrato, inclusive as referentes ao uso e manutenção, prazo contratual e restituição do imóvel locado, sujeitará o infrator a multa de valor igual a 5 (cinco) aluguéis mensais, vigentes na data da infração, facultado, ainda, à parte inocente, considerar resolvido o presente contrato sem qualquer aviso ou interpelação, judicial ou extrajudicial, ensejando o despejo por infração contratual no caso do Locatário, sem prejuízo do complemento em razão de prejuízos suplementares que não puderem ser suportados pela multa ora pactuada (Código Civil, parágrafo único do art. 416).

Remover o item que não corresponder à garantia prestada:

8 – FIANÇA

8.1 – Assina também o presente contrato o Fiador qualificado no Quadro Resumo, como principal pagador, solidariamente responsável com o Locatário pelo fiel cumprimento de todas as obrigações, cuja responsabilidade perdurará mesmo que este contrato esteja vigendo por prazo indeterminado, ou seja, prorrogado por acordo ou força de lei e, ainda, após a efetiva entrega das chaves, caso o imóvel não tenha sido entregue nas condições ajustadas na cláusula quarta ou com qualquer débito remanescente e decorrente do presente contrato.

8.2 – Fica claro desde já que a responsabilidade do Fiador se estende às majorações de aluguéis, impostos, taxas, seguros e encargos assumidos pelo Locatário, por força do presente contrato, ainda que não tenha anuído ou participado, mesmo majorações resultantes de acordo judicial ou extrajudicial entre o Locador e o Locatário ou ação revisional e mesmo após o prazo contratado em caso de vigência legal por prazo indeterminado ou entrega das chaves em razão das obrigações remanescentes, nos termos do art. 39, da Lei 8.245/1991, sendo que a fiança perdurará mesmo que ocorra falecimento do afiançado.

8.3 – O Locatário e o Fiador nomeiam-se e constituem-se reciprocamente procuradores para receberem citações, intimações ou interpelações provenientes de eventual ação de despejo, de tal sorte que qualquer um deles poderá ser citado, notificado ou interpelado em ação movida em face de qualquer um deles e efetuar, como mandatário do Locatário, a restituição do imóvel, resilindo o contrato de locação ora avençado, sem prejuízo das medidas judiciais cabíveis.

8.4 – O Fiador obriga-se a comunicar ao Locador, por escrito, a mudança de seu endereço (domicílio) comercial ou residencial.

8.5 – A par da renúncia, pelos fiadores, ao direito de pedir exoneração, caso esta ocorra por qualquer motivo ou haja necessidade de substituição do fiador por força de lei e, ainda, no caso de morte, falência, insolvência ou redução do patrimônio indicado pelo Fiador, o Locatário se obriga a dar substituto idôneo, no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de incorrer na multa convencionada neste contrato, além de infração contratual de acordo com a cláusula sétima e despejo. Nesses casos, o Locatário se obriga a oferecer outro fiador idôneo. Para tanto e para os efeitos do art. 825, do Código Civil, se obriga a apresentar certidões negativas de protestos e distribuição de ações do fiador e seu cônjuge, bem como da matrícula atualizada (até 30 dias de expedição) de imóvel da propriedade dos garantidores, livre e desembaraçado no mesmo Município deste contrato, além de declaração em que concorde(m) com a assunção da obrigação, diligenciando para que compareçam para assinar aditivo ao vertente contrato.

8.6 – Declara, outrossim, o Fiador:

a) a) Em caráter irrevogável e irretratável, renunciar às faculdades previstas nos artigos 827, 828, 835, 837 e 839 do Código Civil, arts. 12, § 2º, e 40, X, da Lei 8.245/1991, renunciando expressamente ao direito de pedir exoneração de fiança e ao benefício de ordem, assumindo a condição de obrigados solidários, nos termos dos arts. 264 e 275 do Código Civil, tudo mesmo após o fim do prazo estipulado, até a restituição do imóvel em perfeito estado com cumprimento integral das obrigações decorrentes deste contrato;

Assinatura do(s) fiador(es):

_______________________________________________

b) Estar ciente e não se opor, em caráter irrevogável e irretratável, que não lhe assiste em execução, por força da solidariedade, o benefício de ordem, conforme o artigo 828 do Código Civil;

c) Que não é obrigatório para o Locador ou seu representante legal, dar conhecimento ao Fiador da propositura da Ação de Despejo por falta de pagamento cumulada com Ação de Cobrança dos aluguéis e encargos, sendo obrigação do Fiador verificar a pontualidade do afiançado;

d) Que em razão da renúncia à faculdade prevista no art. 40, X, da Lei 8.245/1991, sua responsabilidade de principal pagador persiste após o término do prazo contratual e prorrogações legais ou por acordo, e vai até a efetiva entrega do imóvel em perfeitas condições, livre de pessoas e bens, sem débitos remanescentes, assim como, que a responsabilidade abrange o cumprimento integral de todas as cláusulas e condições estipuladas neste Instrumento e suas eventuais prorrogações, além dos acordos exclusivamente entre o Locador e o Locatário referentes a este contrato;

e) Que a fiança ora prestada se estenderá a eventuais modificações da locação, resultantes de disposição legal, inclusive ação revisional de aluguel e após o término do Contrato de Locação, em caso de prorrogação legal por prazo indeterminado;

f) Que se responsabiliza pelo pagamento integral da multa contratual, com juros e correções, ainda que o Contrato de Locação esteja vigendo por prazo indeterminado, mesmo no caso de despejo por falta de pagamento ou infração contratual ou legal;

g) Que se responsabiliza por todos os danos causados ao imóvel objeto da locação pelo Locatário, responsabilizando-se, também, pelos lucros cessantes, ou seja, o tempo que o imóvel, em virtude dos danos, deixar de auferir rendimentos, ficando a disposição de vistoria e reforma;

h) Que se responsabiliza por todas as despesas necessárias com o pagamento de depositário público ou particular, na hipótese de haver remoção de bens em ação de despejo, bem como as custas processuais, honorários advocatícios, honorários de peritos e assistentes técnicos em qualquer tipo de processo que tenha por objeto a locação afiançada, independente de notificação ou citação;

i) Que apresenta como garantia de capacidade econômica o imóvel discriminado no item 03 do Quadro Resumo, sendo que se obriga a apresentar, em caso de renovação legal (art. 71, V da Lei 8.245/1991) ou compulsória do contrato, certidões negativas de protestos e distribuição de ações (suas e de seu cônjuge), bem como da matrícula atualizada (até 30 dias de expedição) do mesmo imóvel ou de outro imóvel de sua propriedade livre e desembaraçado no mesmo Município deste contrato;

j) Que expressamente concorda em permanecer como garante nos termos originais aqui convencionados em caso de morte do afiançado e sub-rogação do contrato nos termos dos artigos 11 e 12 da Lei 8.245/1991 em razão da renúncia às faculdades do art. 12, § 2º, da Lei 8.245/1991.

9. SEGURO-FIANÇA

9.1 – O seguro de Fiança Locatícia contratado pelo Locador junto a (...) Seguradora S/A, cuja vigência será de 12 (doze) meses, seguida de renovações automáticas a cada período anual, garantirá esta locação nos termos do inciso III, do artigo 37, da Lei 8.245/1991.

9.2 – São de conhecimento e plenamente aceitas pelo Locador, as condições gerais do Seguro de Fiança Locatícia.

9.3 – Para efeito desta garantia locatícia, os prêmios do seguro de Fiança Locatícia, calculados pela Seguradora no início do seguro e nas renovações anuais ou endossos necessários, serão pagos pelo Locatário, juntamente com o aluguel e demais encargos da Locação, de acordo com o Inciso XI, do artigo 23 da Lei 8.245/1991, sob pena de resolução desta locação, com o consequente despejo.

9.4 – O Locatário declara, para todos os fins e efeitos de direito, que recebe o imóvel no estado que se encontra de conservação e uso, obrigando-se e comprometendo-se a devolvê-lo nesse estado, independentemente de qualquer aviso ou notificação prévia, e qualquer que seja o motivo de devolução, sob pena de incorrer nas cominações previstas neste contrato ou estipuladas em Lei, além da obrigação de indenizar por danos ou prejuízos decorrentes da inobservância dessa obrigação, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal do imóvel.

9.5 – O Locatário declara expressamente, neste ato, haver vistoriado o imóvel, verificando estar em perfeito estado de conservação e condições de habitabilidade, com todos os aparelhos e acessórios em pleno funcionamento, comprometendo-se a devolvê-lo da mesma forma, quando findo ou rescindido este Contrato.

9.6 – Para garantir o adimplemento das obrigações assumidas pelo locatário, por força do presente instrumento, as partes celebram, com a (...) Seguradora S/A, contrato de Seguro Fiança locatícia com as seguintes garantias e respectivos limites máximos de indenização.

Aluguel.......................................................R$ ...

Condomínio.............................................. R$ ...

IPTU...........................................................R$ ...

Cobertura para danos imóvel.................... R$ ...

Cobertura para Multas contratuais..............R$ ...

9.6.1 – Os signatários do presente instrumento declaram expressamente ter tomado conhecimento das condições gerais do contrato de Seguro mencionado no caput desta cláusula, as quais prevalecerão no que pertine à garantia, sobre as disposições deste instrumento que os contrarie.

9.7 – O Valor relativo ao prêmio do Seguro estipulado anualmente pela Seguradora deverá ser pago pelo Locatário, na oportunidade própria, diretamente a ela, a quem a mesma indicar ou por reembolso ao Locador.

9.7.1 – A recusa da seguradora na renovação, quando for o caso, o não pagamento ou a ausência de reembolso do prêmio ou de qualquer de suas parcelas por parte do Locatário ensejará despejo por infração ao presente contrato de locação.

9.7.2 – O Contrato de Seguro, cuja vigência é de 12 (doze) meses, será automática e anualmente renovada, estendendo-se suas garantias até a efetiva devolução do imóvel, de forma que a responsabilidade da Seguradora não se encerra automaticamente com o fim do prazo contratual de locação, mas se prolonga até a desocupação efetiva do imóvel, desde que o Locador adote, no tempo devido, as providências para a retomada do mesmo.

10 – FIANÇA BANCÁRIA

10.1 – Fica certo e ajustado entre as partes que a presente fiança, prestada pelo Banco (...), é de caráter solidário e se estende a todos os reajustes que vierem a ocorrer sobre os aluguéis, acordos para majoração e demais encargos locatícios, inclusive juros, correção monetária, multas, taxas, impostos, contas de telefone, custas processuais, honorários advocatícios, imposto de renda etc., bem como por eventuais danos e estragos que se verificarem no imóvel locado.

10.2 – Sendo a Carta de Fiança ora apresentada válida por prazo determinado, obriga-se o Locatário, 30 (trinta) dias antes do término de sua validade, a tomar as devidas providências para renovação da mesma, sob pena de grave infração contratual e despejo.

10.3 – A nova Carta de Fiança deverá ser atualizada, inclusive em seus respectivos valores, e apresentada ao Locador, no prazo improrrogável de 15 (quinze) dias após o vencimento da anterior. E desta forma, sucessivamente, até a real e efetiva entrega das chaves do imóvel.

10.4 – Na hipótese da não renovação da Carta de Fiança, o Locatário deverá apresentar Fiador idôneo para garantia da presente locação, independentemente de notificação ou aviso, sob pena de caracterizar grave infração contratual e ensejar a resolução do Contrato de Locação, com as cominações nele previstas, inclusive pagamento da multa prevista no item 07. Para tanto se obriga a apresentar certidões negativas de protestos e distribuição de ações do fiador e seu cônjuge, bem como da matrícula atualizada (até 30 dias de expedição) de imóvel da propriedade dos garantidores, livre e desembaraçado no mesmo Município deste contrato, além de declaração em que concorde(m) com a assunção da obrigação, diligenciando para que compareçam para assinar aditivo ao vertente contrato.

10.5 – Extinguindo-se ou perdendo-se, no curso da locação, a garantia oferecida e enquanto não for ela substituída ou reforçada, poderá o Locador, mediante simples notificação via “Fac-Símile”, e-mail, ou Cartório, passar a cobrar o aluguel antecipadamente, na forma do que dispõe o artigo 42, da Lei 8.245/1991, sem prejuízo da resolução do contrato e despejo. 11 – GARANTIA – CAUÇÃO DE DINHEIRO

11.1 – Como garantia de todas as obrigações ora assumidas, o Locatário entrega ao Locador o valor correspondente a R$ (...) – (instrução: limitado a três aluguéis, sem os encargos) –, a título de caução, nos termos dos arts. 37, I, e 38, § 2º, da Lei 8.245/1991.

12 – GARANTIA – CAUÇÃO DE IMÓVEL

12.1 – As pessoas qualificadas como caucionantes no quadro-resumo, nos termos dos arts. 37 e 38, § 1º, da Lei 8.245/1991 e art. 167, II, item 8, da Lei 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), concedem o imóvel também caracterizado no quadro resumo em caução, autorizando desde já a averbação/registro à margem da matrícula do imóvel caucionado.

12.2 – O perecimento do imóvel ou a diminuição da garantia ora estabelecida, nos termos do art. 40, VII, da Lei 8.245/1991, obriga o Locatário a apresentar nova caução ou reforço da já existente sob pena de despejo liminar se não o fizer no prazo legal de 30 dias (Lei 8.245/1991, art. 59, § 1º, VII).

13 – DISPOSIÇÕES GERAIS

13.1 – O Locatário fica obrigado a satisfazer a todas as intimações dos poderes públicos a que der causa e a pagar todas as multas que motivar. É responsável, também, pelas multas e majorações de impostos e taxas a que der causa, com a retenção ou pela entrega fora de prazo para pagamento com abono, dos avisos de lançamentos respectivos que receber.

13.2 – Nenhuma intimação dos serviços sanitários motivará a rescisão do presente contrato, salvo procedente de vistoria judicial que apure estar a construção ameaçando ruína ou seja considerada inabitável. No caso de existência de fossas e caixas d’água, a limpeza, conservação e manutenção das mesmas ficará sempre a cargo do Locatário.

13.3 – O Locatário desde já faculta o Locador ou seu representante examinar ou vistoriar o imóvel locado, quando entender conveniente. No caso de o imóvel ser oferecido a venda, o Locatário permitirá que os interessados na aquisição o visitem em dia e hora que previamente o Locador indicará por escrito.

13.4 – Em caso de desapropriação, o Locador fica desobrigado por todas as cláusulas deste contrato, ressalvada, ao Locatário, tão somente, a faculdade de haver do poder expropriante a indenização que porventura tiver direito.

13.5 – Havendo regulamento especial para o imóvel, imposto pelo Locador ou seu representante, ou por convenção condominial, o Locatário se obriga a observá-lo integralmente, como mais uma cláusula deste contrato, do qual passará a fazer parte integrante. De qualquer forma, não poderá o Locatário infringir as normas referentes ao direito de vizinhança, no que se refere ao sossego, saúde, segurança, silêncio e respeito aos direitos de seus vizinhos, responsabilizando-se, ainda, por atos daqueles que permitir o ingresso no edifício e no imóvel objeto da presente locação. É defeso, ainda, estocar, guardar ou manter, a qualquer título, substâncias, materiais e equipamentos nocivos aos outros ocupantes do prédio. O uso indevido e (ou) diverso do imóvel e a inobservância das normas condominiais, dos regulamentos, dos bons costumes, da conservação e manutenção (cláusula 04), da limpeza ou o desrespeito a qualquer obrigação decorrente deste contrato, serão motivos para a resolução e o consequente despejo por infração contratual, independentemente da multa aqui pactuada, que será devida integralmente ao Locador, cumuladas com as penalidades impostas por eventual norma condominial, devidas ao Condomínio, que serão carreadas ao Locatário, ainda que lançadas em nome do Locador.

13.6 – O exercício ou não, de forma diversa, de qualquer direito ou faculdade estabelecida neste contrato, não será considerado novação de seus termos, nem motiva o fim de desobrigar as partes de suas obrigações contratuais. Se o Locador admitir, em benefício do Locatário, qualquer atraso no pagamento do aluguel e demais despesas que lhe incumba, ou no cumprimento de qualquer outra obrigação contratual, essa tolerância não poderá ser considerada como alteração das condições deste contrato, ou novação contratual, pois se constituirá em ato de mera liberalidade do Locador, cabendo ao Locatário as despesas de cobrança e mora.

13.7 – Em caso de incêndio ou qualquer acidente ocorrido, sem culpa de qualquer das partes e que obrigue a reconstrução do prédio, a locação ficará resolvida, desobrigados os contratantes das cláusulas e condições deste instrumento.

13.8 – Nos termos do art. 58, item IV, da Lei 8.245/1991, concordam expressamente as partes que toda e qualquer intimação, citação ou notificação poderá ser efetuada, se assim acharem conveniente, mediante correspondência com aviso recebimento, ou tratando-se de pessoa jurídica ou firma individual, também mediante fac-símile, e-mail ou, ainda, pelas demais formas previstas e/ou admitidas em lei.

13.9 – No caso de ação de despejo por falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, o eventual depósito do débito atualizado, será este acrescido de multa contratual de 10%, juros de mora de 1% ao mês, custas e honorários de advogado fixados desde já em 20%, nos termos do artigo 62, II, “a”, “b”, “c” e “d” da Lei 8.245/1991.

14 – CASOS OMISSOS

14.1 – Aplicar-se-ão as disposições relativas à Lei 8.245/1991 e outras em vigor, para reger eventuais omissões nas cláusulas e condições deste contrato.

15 – FORO

15.1 – Fica eleito o Foro da Comarca da localidade do imóvel, para serem dirimidas as eventuais questões que surgirem do presente contrato.

Estando justas e contratadas, as partes, após lerem e concordarem com todas as cláusulas do presente instrumento, assinam em 02 (duas) vias de igual teor e forma, juntamente com as testemunhas abaixo nomeadas e qualificadas.

(Data e assinatura das partes e testemunhas)

2.3.1. Locação para temporada e termo de vistoria

CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL PARA FINS DE TEMPORADA

Pelo presente instrumento particular, as partes a seguir qualificadas têm, entre si, ajustada a LOCAÇÃO para fins de temporada do imóvel abaixo descrito e caracterizado nos termos dos arts. 48 a 50 da Lei 8.245/1991.

LOCADOR: (...)

LOCATÁRIO: (...), adiante designado simplesmente “Locatário”, que se declara solidariamente responsável pelas obrigações ora assumidas nos termos do art. 2º da Lei 8.245/1991.

GARANTIA: Como garantia das obrigações decorrentes deste contrato, independentemente da execução de eventuais diferenças, o Locatário oferece caução equivalente a três meses de aluguel, nos termos do art. 38, § 2º, da Lei 8.245/1991, no valor de R$ (...) (obs.: se o aluguel não for mensal, calcular o aluguel por dia e multiplicar por 90).

Ou (ou a caução acima ou a fiança abaixo, nunca ambas)

Como garantia das obrigações decorrentes deste contrato, assinam o presente (... qualificação completa...) e sua esposa (... qualificação completa...), ambos fiadores, adiante simplesmente designados no singular, “Fiador”, que, expressamente, em caráter irrevogável e irretratável, renunciam ao direito de pedir exoneração de fiança e das faculdades previstas nos arts. 827, 828, 835, 837 e 839 do Código Civil, renunciando, inclusive, ao benefício de ordem, assumindo a condição de obrigados solidários, nos termos dos arts. 264 e 275 do Código Civil e apresentando como prova de sua capacidade econômica a propriedade do imóvel (...).

IMÓVEL OBJETO DA LOCAÇÃO: Imóvel situado na (...)

FINALIDADE DA LOCAÇÃO: Exclusivamente para temporada, para lazer do locatário (ou: realização de curso de...; tratamento de saúde...; reforma da residência do locatário etc.), sendo permitida a ocupação de, no máximo, (...) pessoas.

PRAZO DA LOCAÇÃO: O prazo da locação será de (...) dias, com início em (...) e término em (...). (obs.: prazo máximo de 90 dias, não se admitindo prorrogação).

VALOR DO ALUGUEL: O aluguel pelo período contratado, pago neste ato e antecipadamente como condição da ocupação do imóvel, é de R$ (...).

Locador e Locatário resolvem firmar o presente CONTRATO DE LOCAÇÃO PARA TEMPORADA, mediante as cláusulas e condições seguintes:

CLÁUSULA PRIMEIRA – O LOCADOR se obriga, neste ato, a dar em locação ao LOCATÁRIO o seu imóvel, descrito no quadro resumo.

1.1. Juntamente com o imóvel é dado em locação os bens móveis e utensílios que o guarnecem, conforme relação anexa, parte integrante deste contrato, bem como o laudo de vistoria que retrata o estado de conservação do imóvel.

1.2. Havendo regulamento especial para o imóvel, imposto pelo Locador ou seu representante, ou por convenção condominial, o Locatário se obriga a observá-lo integralmente, como mais uma cláusula deste contrato, do qual passará a fazer parte integrante. De qualquer forma, não poderá o Locatário infringir as normas referentes ao direito de vizinhança, no que se refere ao sossego, saúde, segurança, silêncio e respeito aos direitos de seus vizinhos, responsabilizando-se, ainda, por atos daqueles que permitir o ingresso no imóvel objeto da presente locação. É defeso, ainda, estocar, guardar ou manter, a qualquer título, substâncias, materiais e equipamentos nocivos aos outros ocupantes ou vizinhos. O uso indevido e/ou diverso do imóvel e a inobservância das normas condominiais, dos regulamentos, dos bons costumes, da conservação e manutenção, da limpeza ou o desrespeito a qualquer obrigação decorrente deste contrato, serão motivos para a resolução e o consequente despejo por infração contratual, independentemente da multa aqui pactuada, que será devida integralmente ao Locador, cumuladas com as penalidades impostas por eventual norma condominial, devidas ao Condomínio, que serão carreadas ao Locatário, ainda que lançadas em nome do Locador.

CLÁUSULA SEGUNDA – O prazo do presente contrato de locação é aquele designado no quadro resumo, data em que o LOCATÁRIO se obriga a restituir o imóvel locado no estrito estado de conservação que o recebeu.

CLÁUSULA TERCEIRA – A presente locação destina-se a fins exclusivamente temporários (locação para temporada nos termos dos arts. 48 a 50 da Lei 8.245/1991) sendo vedada a alteração da destinação, salvo mediante concordância prévia, expressa e por escrito do LOCADOR.

CLÁUSULA QUARTA – O valor do aluguel é aquele estipulado no quadro resumo e pago antecipadamente ao início do presente contrato. Caso haja prorrogação deste contrato por força de lei (art. 50 da Lei 8.245/1991), mantida a obrigação de o locatário restituir o imóvel ao final do prazo ora contratado, o aluguel será convertido, na mesma proporção, em aluguel mensal e sofrerá reajuste, na menor periodicidade permitida pela legislação em vigor, de acordo com a variação do IGPM (Índice Geral de Preços de Mercado) da Fundação Getúlio Vargas, ocorrida a partir da data deste instrumento e no período durante a vigência do presente e suas eventuais prorrogações. Caso tal índice seja extinto, será adotado novo critério de reajustamento, de acordo com o índice que estiver em vigor para a atualização de débitos no Tribunal de Justiça de São Paulo e, na sua falta, qualquer outro em vigor na ocasião, à escolha do Locador, que reflita a verdadeira desvalorização da moeda.

4.1. Havendo prorrogação, os aluguéis mensais serão devidos no último dia do mês a que se referir a utilização do imóvel, sendo que o primeiro vencimento será pro rata. Os aluguéis deverão ser pagos, a partir de então, por meio de ficha de compensação bancária emitida pelo Locador ou por quem estiver encarregado da administração e enviado ao Locatário via correio. Caso a ficha de compensação não seja recebida, o Locatário deverá providenciar o pagamento do aluguel e das despesas de condomínio, impostos e demais despesas comuns, no endereço do Locador até a data do vencimento, não sendo considerado pagamento aquele efetuado de outra forma e em outro local que não os indicados nesta cláusula, notadamente o depósito simples em conta-corrente.

4.2. As partes ajustam que, na hipótese de prorrogação e em caso de mora do Locatário no pagamento do aluguel e encargos convencionados, a importância devida será acrescida de multa moratória de 10%, honorários de advogado de 20% (Código Civil, arts. 389 e 395) independentemente dos sucumbenciais, bem como vencerá juro de 1% ao mês, além da correção monetária de acordo com a variação do IGPM (Índice Geral de Preços de Mercado) da Fundação Getúlio Vargas, tudo desde a data do vencimento até a liquidação final, sem prejuízo do estabelecido na cláusula sétima deste contrato.

4.3. No caso de ação de despejo por falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, na hipótese de prorrogação, o eventual depósito do débito atualizado será acrescido de multa contratual de 10 %, juros de mora de 1% ao mês, custas e honorários de advogado fixados desde já em 20%, nos termos do art. 62, II, “a”, “b”, “c” e “d” da Lei 8.245/1991.

CLÁUSULA QUINTA – Além dos valores referentes aos aluguéis o LOCATÁRIO também será responsável, enquanto durar a locação, por todos os valores por ele despendidos e que possam ser individualizados, como contas de telefone, luz, água, gás e multas resultantes de infrações das normas de condomínio, entre outras.

5.1. O Locatário, no curso da locação, obriga-se, ainda, a satisfazer todas as exigências do Poder Público, a que der causa.

CLÁUSULA SEXTA – O Locatário confessa receber o imóvel objeto desta locação em perfeito estado de limpeza, conservação e funcionalidade, não havendo qualquer avaria em azulejos, fechos, torneiras, ralos, pisos, louças, aparelhos sanitários, paredes, janelas, portas, sistemas hidráulicos e elétricos e demais acessórios, móveis eletrodomésticos e utensílios, nos termos do laudo de vistoria que faz parte deste contrato, obrigando-se a devolvê-lo ao Locador ao término do contrato, em idênticas condições, sob pena de, assim não procedendo, ser-lhe imposto judicialmente o pagamento de tais serviços e materiais gastos, que serão providenciados pelo Locador e a seu critério, sem prejuízo de eventuais perdas e danos, inclusive lucros cessantes representados pelos aluguéis, nos mesmos moldes deste contrato, durante o período necessário para recomposição do imóvel no seu estado original.

6.1. O Locatário, salvo as obras que importem na segurança do imóvel locado, obriga-se por todas as outras, devendo trazê-lo em boas condições de higiene e limpeza, com os aparelhos sanitários, iluminação, pintura, telhado, vidraças, fechos, torneiras, pias, banheiros, ralos e demais acessórios, bem como as instalações elétricas e hidráulicas em perfeito estado de conservação e funcionamento, para assim restituí-lo quando findo ou rescindido este contrato.

6.2. É proibido ao Locatário efetuar qualquer tipo de reforma para adaptação do imóvel ou outras benfeitorias, sejam necessárias, úteis ou voluptuárias, sem que antes tenha colhido expressamente, por escrito, a anuência do Locador, sob pena de constituir infração contratual, resolução do presente e despejo, independentemente da obrigação de o Locatário restituir o imóvel em condições originais. Fica vedada, portanto, furos nos azulejos, passagem de fios externos e qualquer outra modificação no aspecto original do imóvel, que deve ser restituído no exato estado em que foi recebido.

6.3. Quando ao término da locação ou de sua resolução, o Locatário deverá entregar o imóvel no mesmo estado em que o recebeu, inclusive repondo-o nas condições originais, ficando sob exclusivo critério do Locador aceitar eventuais modificações feitas com a sua anuência expressa e escrita, sem direito, contudo, a qualquer retenção ou indenização por estas, nos termos do art. 35 da Lei 8.245/1991, as quais ficarão incorporadas ao imóvel, exceção feita a aquelas que possam ser removidas sem dano para o imóvel.

6.4. Nos termos dos arts. 35 e 36 da Lei 8.245/1991, o Locatário não terá direito a indenização por quaisquer benfeitorias (úteis, necessárias ou voluptuárias) efetuadas no imóvel, renunciando, desde já, expressamente, em caráter irrevogável e irretratável, a qualquer indenização ou retenção.

6.5. Vencido o prazo de Locação estabelecido no quadro-resumo deste instrumento, em conformidade com o art. 23, inciso III, da Lei 8.245/1991, obriga-se o Locatário a restituir o imóvel inteiramente desocupado e no mesmo estado de conservação e habitabilidade em que o recebeu.

6.6. Na data da efetiva entrega do imóvel, o Locatário se obriga a avisar o Locador ou quem, por ele estiver encarregado, o horário para realização da vistoria e recebimento das chaves, sendo obrigação do Locatário realizar os eventuais consertos necessários à reposição do imóvel ao estado em que se encontrava quando foi entregue ou a reposição dos móveis e/ou utensílios deteriorados. Se assim não fizer e se as chaves forem recebidas condicionalmente pelo Locador, responderá o Locatário pelos aluguéis e encargos devidos durante o tempo necessário à reposição do imóvel em perfeito estado, além dos custos necessários à recomposição do imóvel e dos seus móveis, eletrodomésticos e utensílios, sendo permitida a compensação dos respectivos custos, até onde se compensarem, com eventual caução, sem prejuízo da cobrança judicial do excedente.

6.7. A entrega das chaves do imóvel para vistoria somente poderá ser efetuada junto ao Locador ou seu representante legal, nunca a terceiros, após o Locatário cumprir integralmente todas as condições previstas neste Contrato, sob pena de continuar responsável pelos aluguéis e encargos até o acerto final e recibo de quitação total expedido pelo Locador.

6.8. Independentemente da vistoria de entrega, o Locatário desde já faculta o Locador ou seu representante, examinar ou vistoriar o imóvel locado quando entender conveniente. No caso de o imóvel ser oferecido a venda, o Locatário permitirá que os interessados na aquisição o visitem em dia e hora que previamente o Locador indicará por escrito.

CLÁUSULA SÉTIMA – É expressamente vedada a transferência deste contrato, a sublocação, a cessão ou empréstimo total ou parcial do imóvel locado, sem a prévia autorização por escrito do Locador.

CLÁUSULA OITAVA – É expressamente vedada a permanência de pessoas em número superior àquele determinado no quadro-resumo, sob pena de infração contratual, multa estipulada na cláusula nona e cobrança, por pessoa excedente, proporcional ao valor da presente locação.

CLÁUSULA NONA – Fica estipulada multa equivalente ao valor do aluguel ora pactuado por qualquer infração às cláusulas estabelecidas neste instrumento e obrigações decorrentes da Lei 8.245/1991.

9.1. A multa persistirá independentemente das despesas efetuadas para os reparos e estragos, quando a infração for desta natureza.

9.2. A cobrança da multa não afasta a exigibilidade do aluguel ou outras penalidades impostas pelo Poder Público, pelo desrespeito às normas condominiais quando aplicadas pelo condomínio ou decorrentes do direito dos vizinhos e, ainda, outras eventualmente impostas.

CLÁUSULA DÉCIMA – Todo e qualquer ajuste entre as partes, para integrar o presente contrato, deverá ser feito por escrito.

CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA² – Assina também o presente contrato o Fiador qualificado no Quadro Resumo, como principal pagador, solidariamente responsável com o Locatário pelo fiel cumprimento de todas as obrigações, cuja responsabilidade perdurará mesmo que este contrato esteja vigendo por prazo indeterminado, ou seja, prorrogado por acordo ou força de lei e, ainda, após a efetiva entrega das chaves, caso o imóvel não tenha sido entregue nas condições ajustadas na cláusula quarta ou com qualquer débito remanescente e decorrente do presente contrato.

11.1. Fica claro desde já que a responsabilidade do Fiador se estende às majorações de aluguéis, impostos, taxas, seguros e encargos assumidos pelo Locatário, por força do presente contrato, ainda que não tenha anuído ou participado, mesmo majorações resultantes de acordo judicial ou extrajudicial entre o Locador e o Locatário ou ação revisional e mesmo após o prazo contratado em caso de vigência legal por prazo indeterminado ou entrega das chaves em razão das obrigações remanescentes, nos termos do art. 39 da Lei 8.245/1991, sendo que a fiança perdurará mesmo que ocorra falecimento do afiançado.

11.2. O Locatário e o Fiador nomeiam-se e constituem-se reciprocamente procuradores para receberem citações, intimações ou interpelações provenientes de eventual ação de despejo, de tal sorte que qualquer um deles poderá ser citado, notificado ou interpelado em ação movida em face de qualquer um deles e efetuar, como mandatário do Locatário, a restituição do imóvel, resilindo o contrato de locação ora avençado, sem prejuízo das medidas judiciais cabíveis.

11.3. O Fiador obriga-se a comunicar ao Locador, por escrito, a mudança de seu endereço (domicílio) comercial ou residencial.

11.4. A par da renúncia, pelos fiadores, ao direito de pedir exoneração, caso esta ocorra por qualquer motivo ou haja necessidade de substituição do fiador por força de lei e, ainda, no caso de morte, falência, insolvência ou redução do patrimônio indicado pelo Fiador, o Locatário se obriga a dar substituto idôneo, no prazo de 30 dias, sob pena de incorrer na multa convencionada neste contrato, além de infração contratual de acordo com a cláusula sétima e despejo. Caso haja substituição do fiador, o Locatário obriga-se a apresentar certidões negativas de protestos e de distribuição de ações do fiador e do seu cônjuge, bem como certidão da matrícula de imóvel de propriedade dos garantidores com prazo de até 30 dias da sua expedição, imóvel este no mesmo Município deste contrato, livre e desembaraçado de dívidas e ônus, além de declaração na qual concordem os fiadores com a assunção da obrigação, diligenciando o Locatário para que os garantidores compareçam para assinar aditivo ao vertente contrato, tudo nos termos do art. 825 do Código Civil.

11.5. Declara, outrossim, o Fiador:

a) a) Em caráter irrevogável e irretratável, renunciar às faculdades previstas nos arts. 827, 828, 835, 837 e 839 do Código Civil, arts. 12, § 2.º, e 40, X, da Lei 8.245/1991, renunciando expressamente ao direito de pedir exoneração de fiança e ao benefício de ordem, assumindo a condição de obrigados solidários, nos termos dos arts. 264 e 275 do Código Civil, tudo mesmo após o fim do prazo estipulado, até a restituição do imóvel em perfeito estado com o cumprimento integral das obrigações decorrentes deste contrato;

Assinatura do(s) fiador(es):

_______________________________________________

b) Estar ciente e não se opor, em caráter irrevogável e irretratável, que não lhe assiste em execução, por força da solidariedade, o benefício de ordem, conforme o art. 828 do Código Civil;

c) Que não é obrigatório para o Locador ou seu representante legal, dar conhecimento ao Fiador da propositura da Ação de Despejo por falta de pagamento cumulada com Ação de Cobrança dos aluguéis e encargos ou ação de cobrança em razão das obrigações por seu afiançado assumidas neste contrato, sendo obrigação do Fiador verificar a pontualidade do afiançado;

d) Que em razão da renúncia à faculdade prevista no art. 40, X, da Lei 8.245/1991, sua responsabilidade de principal pagador persiste após o término do prazo contratual e prorrogações legais ou por acordo, e vai até a efetiva entrega do imóvel em perfeitas condições, livre de pessoas e bens, sem débitos remanescentes, assim como declara que a responsabilidade abrange o cumprimento integral de todas as cláusulas e condições estipuladas neste Instrumento e suas eventuais prorrogações, além dos acordos exclusivos entre o Locador e o Locatário referentes a este contrato.

e) Que a fiança ora prestada se estenderá a eventuais modificações da locação, resultantes de disposição legal, inclusive ação revisional de aluguel e após o término do Contrato de Locação, em caso de prorrogação legal por prazo indeterminado.

f) Que se responsabiliza pelo pagamento integral da multa contratual, com juros e correções, ainda que o Contrato de Locação esteja vigendo por prazo indeterminado, mesmo no caso de despejo por falta de pagamento ou infração contratual ou legal.

g) Que se responsabiliza por todos os danos causados ao imóvel objeto da locação pelo Locatário, responsabilizando-se, também, pelos lucros cessantes, ou seja, o tempo que o imóvel, em virtude dos danos, deixar de auferir rendimentos, ficando a disposição de vistoria e reforma.

h) Que se responsabiliza por todas as despesas necessárias com o pagamento de depositário público ou particular, na hipótese de haver remoção de bens em ação de despejo, bem como as custas processuais, honorários advocatícios, honorários de peritos e assistentes técnicos em qualquer tipo de processo que tenha por objeto a locação afiançada, independentemente de notificação ou citação;

i) Que apresenta como garantia de capacidade econômica o imóvel discriminado no quadro-resumo, sendo que se obriga a apresentar, em caso de renovação legal (art. 71, V, da Lei 8.245/1991) ou compulsória do contrato, certidões negativas de protestos e distribuição de ações (suas e de seu cônjuge), bem como da matrícula atualizada (até 30 dias de expedição) do mesmo imóvel ou de outro imóvel de sua propriedade livre e desembaraçado no mesmo Município deste contrato.

j) Que expressamente concorda em permanecer como garante nos termos originais aqui convencionados em caso de morte do afiançado e sub-rogação do contrato nos termos dos arts. 11 e 12 da Lei 8.245/1991 em razão da renúncia às faculdades do art. 12, § 2º, da Lei 8.245/1991.

CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA³ – Como garantia de todas as obrigações ora assumidas, o Locatário entrega ao Locador o valor descrito no quadro-resumo a título de caução, nos termos dos arts. 37, I, e 38, § 2º, da Lei 8.245/1991.

11.1. A caução será restituída ao término do contrato de locação, se nenhuma irregularidade for verificada durante a vistoria. Sendo verificado qualquer estrago ao imóvel, seus móveis ou utensílios a caução ficarão retidos até que haja o efetivo reparo e/ou reposição.

11.2. Se o Locatário não efetivar de livre-iniciativa os reparos, as quantias dadas em caução serão utilizadas na reforma e/ou reposição até o valor necessário, sem prejuízo da cobrança, ainda que judicial, do que faltar, sendo restituído tão somente o saldo, se houver.

CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA⁴ – O Locatário se obriga a pagar seguro contra os riscos de incêndio e danos do imóvel locado, ficando igualmente obrigado ao pagamento do prêmio, indicando o nome do Locador como beneficiário. O Locatário fica também responsável pela modificação da taxa do referido seguro, em virtude da ocupação que vier a ser dada ao imóvel. Os Pagamentos deverão ser feitos pelo Locatário, sob pena de caracterização de infração contratual.

12.1. Na hipótese de ocorrência de sinistro coberto pelo seguro, de que trata esta cláusula, o Locatário obriga-se a comunicar o fato imediatamente ao Locador para que este tome as devidas providências junto à companhia seguradora.

12.2. Fica o Locatário obrigado a respeitar as cláusulas e condições da apólice do seguro contratado, sob pena de, na hipótese de não ocorrer o pagamento da indenização pela companhia seguradora por descumprimento das cláusulas e condições do contrato, sujeitar-se ao pagamento da indenização devida ao Locador, sem prejuízo da multa contratual e a resolução do presente contrato, a critério do Locador.

Fica eleito o Foro da Comarca da localidade do imóvel, para serem dirimidas as eventuais questões que surgirem do presente contrato.

Estando justas e contratadas, as partes, após lerem e concordarem com todas as cláusulas do presente instrumento, assinam em duas vias de igual teor e forma, juntamente com as testemunhas abaixo nomeadas e qualificadas.

(Data e assinatura das partes e testemunhas)

VISTORIA

Pelo presente instrumento particular, as partes a seguir qualificadas têm, entre si, ajustada a VISTORIA do imóvel abaixo descrito e caracterizado mediante as condições seguintes:

LOCADOR: (...)

LOCATÁRIO: (...), adiante designado simplesmente “Locatário”, que se declara solidariamente responsável pelas obrigações ora assumidas nos termos do art. 2º da Lei 8.245/1991.

GARANTIA: Como garantia das obrigações decorrentes deste contrato, independentemente da execução de eventuais diferenças, o Locatário oferece caução equivalente a três meses de aluguel, nos termos do art. 38, § 2º, da Lei 8.245/1991, no valor de R$ (...) (obs.: se o aluguel não for mensal, calcular o aluguel por dia e multiplicar por 90).

Ou (ou a caução acima ou a fiança abaixo, nunca ambas)

Como garantia das obrigações decorrentes deste contrato, assinam o presente (... qualificação completa...) e sua esposa (... qualificação completa...), ambos fiadores, adiante simplesmente designados no singular, “Fiador”, que, expressamente, em caráter irrevogável e irretratável, renunciam ao direito de pedir exoneração de fiança e das faculdades previstas nos arts. 827, 828, 835, 837 e 839 do Código Civil, renunciando, inclusive, ao benefício de ordem, assumindo a condição de obrigados solidários, nos termos dos arts. 264 e 275 do Código Civil e apresentando como prova de sua capacidade econômica a propriedade do imóvel (...).

IMÓVEL OBJETO DA LOCAÇÃO: Imóvel situado na (...)

FINALIDADE DA LOCAÇÃO: Exclusivamente para temporada, para lazer do locatário (ou: realização de curso de...; tratamento de saúde...; reforma da residência do locatário etc.), sendo permitida a ocupação de, no máximo, (...) pessoas.

PRAZO DA LOCAÇÃO: O prazo da locação será de (...) dias, com início em (...) e término em (...). (obs.: prazo máximo de 90 dias, não se admitindo prorrogação).

Sala:

(foto)

A sala é composta de piso de madeira, uma janela de alumínio na cor preta, ligando a sala à sacada, porta corrediça de alumínio. Há luminárias cilíndricas na cor branca fosca, porta com batentes de madeira ligando a sala à cozinha e paredes na cor branca.

Corredor:

(foto)

Corredor composto de piso de madeira, paredes na cor branca, armário, luminária branca fosca. Acesso para o banheiro, para um quarto e a suíte, todos com portas compostas de batentes de madeira.

Armário do corredor:

(foto)

Armário composto de portas duplas na cor branca, prateleiras de madeira e fundo de ladrilhos trabalhados na cor bege.

Banheiro do Corredor:

(foto)

Banheiro composto por paredes de ladrilhos trabalhados na cor bege, porta de madeira, gabinete com armários embutidos na cor branca, espelho, pia com louça na cor branca, tampa de granito, registros e torneira dourados. Lavatório com louça de cerâmica na cor branca com registros prateados e vaso sanitário, também de cerâmica, na cor branca. Dentro do Box, chuveiro e registros prateados e um dispositivo de ventilação fixado no teto.

Quarto:

(foto)

Quarto composto de piso de madeira na cor marrom, paredes na cor branca com textura lisa, uma janela de alumínio na cor preta e persiana na cor preta. Dispõe também o quarto de conexão para rede com fiação externa, tomada de energia e interruptor, luminária branca, sapateira com portas corrediças na cor branca e, no interior desta, prateleiras de madeira na cor marrom.

Suíte:

(foto)

Quarto composto de piso de madeira na cor marrom, paredes na cor branca com textura lisa, uma janela de alumínio na cor preta e persiana na cor preta. Dispõe também o quarto de conexão para rede com fiação externa, tomada de energia e interruptor, luminária branca, sapateira com portas corrediças na cor branca e, no interior desta, prateleiras de madeira na cor marrom.

Banheiro da Suíte

(foto)

Banheiro composto de pia com louça branca, gabinete de granito, armários embutidos na cor branca, espelho, paredes com azulejos trabalhados na cor bege, lavatório e vaso sanitário ambos com registros prateados, chuveiro e janela de alumínio na cor prata.

Cozinha:

(foto)

Cozinha composta de pia de alumínio, gabinete de granito com armários embutidos na cor branca.

Área de Serviço

(foto)

Área de serviço composta de tanque de lavar roupa, aquecedor de água, armário de madeira na cor branca e janelas de alumínio na cor preta.

Relação de móveis e utensílios que guarnecem o imóvel:

Um conjunto estofado de couro bege;

Uma TV LCD 32 polegadas, marca (...).

Um Faqueiro inox marca (...), de 102 peças;

12 copos para água, marca (...);

(...)

DECLARAÇÃO:

Declaro ter ciência e concordo com o perfeito estado de conservação em que se encontra o imóvel, móveis, utensílios e eletrodomésticos, todos integrantes do contrato de locação, e comprometo-me a restituí-los em idênticas condições ao término da locação avençada.

(Data e assinatura das partes e testemunhas)

2.4. SOCIEDADE EM CONTA DE PARTICIPAÇÃO

CONTRATO DE SOCIEDADE EM CONTA DE PARTICIPAÇÃO

I – PARTES

1ª – Pelo presente instrumento particular, XXXYYY Empreendimentos e Participações S/C Ltda., inscrita no CNPJ sob nº (...), com sede e domicílio jurídico na Rua (...), adiante designada SÓCIA OSTENSIVA; Construtora XPTT Ltda., inscrita no CNPJ sob nº (...), com sede e domicílio jurídico na (...); XPTK Engenharia Ltda., com sede na Rua (...), inscrita no CNPJ sob nº (...), adiante designadas ASSOCIADAS, têm, entre si, justo e contratado a constituição de uma sociedade em conta de participação, que se regerá pelas cláusulas e condições seguintes:

2ª – A sociedade girará sob a firma individual da SÓCIA OSTENSIVA XXXXX Empreendimentos e Participações Ltda.

3ª – A sede desta sociedade será na Rua Padre Garcia Velho, nº 73, 8º andar, conjunto nº 82, Pinheiros, São Paulo – SP

II – DO TERRENO OBJETO DO EMPREENDIMENTO

4ª – Consoante escritura pública de venda e compra datada de (...) lavrada no livro (...) folhas (...) das notas do Tabelião de (...), devidamente registrada junto ao 18º Ofício de Registro de Imóveis da Capital – São Paulo sob nº (...) R.(...) na matrícula nº, outorgada por (...), a SÓCIA OSTENSIVA tornou-se senhora e legítima proprietária do imóvel, a saber: (...) com todos os seus acessórios e benfeitorias, pertences e respectivo terreno;

III – ASSOCIAÇÃO E OBJETO

5ª – A venda e compra da cláusula anterior propiciou a associação das empresas ora contratantes para a exploração comum do empreendimento imobiliário adiante mencionado, visando o aproveitamento do terreno para a construção de 15 (quinze) blocos de edifícios em condomínio e venda das respectivas unidades a terceiros.

IV – CAPITAL SOCIAL E INTEGRALIZAÇÕES

6ª – O capital social será de R$ (...), da seguinte forma:

XXXYYY EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S/C LTDA. (SÓCIA OSTENSIVA): Quota parte de 63% correspondente a R$ (...)

CONSTRUTORA XPTT LTDA. (ASSOCIADA):

Quota parte de 30% correspondente a R$ (...)

XPTK ENGENHARIA LTDA. (ASSOCIADA):

Quota parte de 7% correspondente a R$ (...)

§ 1º A SÓCIA OSTENSIVA integraliza neste ato sua quota parte do capital social através do terreno onde será implantado o empreendimento objeto deste contrato com as aprovações competentes. Essa integralização considerar-se-á completa e acabada por ocasião do registro da incorporação junto ao 18º Ofício de Registro de Imóveis de São Paulo.

§ 2º O valor do terreno, ora integralizado pela SÓCIA OSTENSIVA, corresponderá de fato, a 15% (quinze por cento) do bruto, devendo a integralização de cada associada ser ajustada na exata proporção do valor efetivo do VGV (Valor Geral de Venda). Neste caso, havendo necessidade de ajustar a integralização original, os aportes ou devoluções respectivos, em virtude da vinculação percentual ao VGV, não sofrerão qualquer acréscimo ou incidência de juros desde que os acertos sejam efetuados até a data da assinatura dos respectivos contratos de “crédito associativo” com a (...) de cada bloco.

§ 3º Considera-se “Valor Geral de Venda Bruto das Unidades” (VGV) nesta data, o valor total de R$ (...), correspondente ao valor estimado de venda médio das unidades, multiplicado pelo número total de unidades do empreendimento.

§ 4º AS ASSOCIADAS, CONSTRUTORAS XPTT Ltda. e XPTK ENGENHARIA LTDA., integralizarão suas quotas-partes do capital social em moeda corrente, através de parcelas mensais, em cash flow a ser elaborado pela SÓCIA OSTENSIVA, acorde com a necessidade do empreendimento, com o escopo de evitar déficit de caixa, até o termo final correspondente a 180 (cento e oitenta) dias contados a partir da data do registro da respectiva incorporação, coincidindo, portanto, com o término da carência legal.

§ 5º Caso a contratação (assinatura do primeiro contrato) com a (...), agente financeiro que financiará as vendas, se dê em prazo inferior a 180 (cento e oitenta) dias, a integralização das ASSOCIADAS deverá se completar até esse menor prazo.

§ 6º Fica desde já convencionado entre as partes que a integralização prevista no parágrafo quarto pelas ASSOCIADAS, ocorrendo em data posterior ao registro da incorporação do empreendimento, será acrescida do pagamento de prêmio financeiro à SÓCIA OSTENSIVA, por ela já ter integralizado totalmente sua quota parte, prêmio este calculado através da taxa média dos rendimentos líquidos auferidos nos “Fundos DI 60 dias” ou, na sua ausência, de outro fundo de renda fixa definido de comum acordo entre as partes.

§ 7º O prêmio estipulado no parágrafo sexto incidirá sobre o saldo ainda não integralizado da respectiva quota-parte do capital, calculado “pro rata temporis” entre a data do registro da incorporação até a data da efetiva integralização, e será apurado e liquidado mensalmente, todo dia 5 (cinco), tendo como data base a do registro da incorporação.

§ 8º A não integralização por qualquer das ASSOCIADAS de sua quota-parte do capital social até o termo final estipulado, previsto nos parágrafos quarto e quinto, adicionado ao prêmio financeiro a favor da SÓCIA OSTENSIVA estabelecido no parágrafo sexto, implicará nas seguintes consequências:

a) a ASSOCIADA que não integralizar seu capital perderá o direito de voto nas deliberações sociais;

b) por 30 (trinta) dias, a SÓCIA OSTENSIVA ou as ASSOCIADAS que integralizaram a totalidade dos respectivos capitais, terão preferência na integralização do capital faltante, tanto por tanto, aumentando suas participações sociais. Na eventualidade de mais de um sócio remanescente pretender a integralização, esta se dará proporcionalmente às quotas de cada sócio interessado;

c) não havendo sócios interessados, haverá recálculo do percentual de participação do sócio que não integralizou a totalidade do capital. Neste caso, a SÓCIA OSTENSIVA, a seu critério, providenciará, se houver terceiros interessados, a inclusão de novo(s) sócio(s) que integralizará(ão) o capital restante.

V – EMPREENDIMENTO

7ª – O empreendimento, objeto do presente contrato de sociedade, consistirá no condomínio residencial denominado “CONDOMÍNIO (...)”, que pelo esforço comum dos ora contratantes, irá ser construído e implantado no terreno descrito na Cláusula 4ª.

§ 1º O empreendimento respeitará integralmente o projeto, composto de plantas arquitetônicas e respectivo memorial descritivo, já aprovado pela SÓCIA OSTENSIVA junto a Prefeitura Municipal de São Paulo, tendo como fundamento a legislação que contempla as habitações de interesse social, cujo processo tomou o nº (...), salvo supervenientes imposições dos Poderes Públicos.

§ 2º Neste ato as ASSOCIADAS declaram que as plantas arquitetônicas e memorial descritivo que compõem o projeto aprovado do empreendimento residencial “Condomínio Colinas do Jaraguá” são de seu inteiro conhecimento e concordância, inclusive o Contrato de Convênio de Cooperação Técnica firmado em 31 de outubro de 1996 com a Secretaria da Habitação e Desenvolvimento Urbano – Superintendência de Habitação Popular (HAB), e que ficam fazendo parte integrante do presente instrumento;

§ 3º O empreendimento será devidamente incorporado pela SÓCIA OSTENSIVA de acordo com o disposto na Lei 4.591, de 16.12.1964, e leis posteriores que regem a matéria.

8ª – O início das vendas das unidades autônomas, bem como a fixação dos valores e de sua atualização, serão objeto de decisão da maioria simples, contando um voto para cada ASSOCIADA e um voto para a SÓCIA OSTENSIVA, desde que o valor mínimo do terreno para cálculo da fração ideal de cada unidade seja de R$ (...), que será corrigido pro rata die pelo IGP-M ou, na sua falta, qualquer outro índice que reflita a verdadeira desvalorização da moeda.

Parágrafo único. Não se estabelecendo o valor mínimo do terreno ora convencionado, a deliberação de que trata esta cláusula será carreada exclusivamente à SÓCIA OSTENSIVA.

VI – RECURSOS PARA CONSTRUÇÃO

9ª – Estabelecem as partes que o empreendimento relativo à presente associação, consistirá, basicamente, na construção com recursos obtidos junto à (...), de acordo com o “Contrato por instrumento particular de compra e venda de terreno e mútuo para construção com obrigação, fiança e hipoteca – carta de crédito associativa – com recursos do FGTS” (Programa Crédito Associativo com recursos do FGTS) de pleno conhecimento das partes e que fica fazendo parte integrante do presente contrato.

Parágrafo único. Desde já fica convencionado entre as partes que, para o atendimento do custo da obra, serão obtidos recursos da (...). Porém, caso tais recursos não sejam obtidos, ou por qualquer razão postergados, a sociedade atenderá ao custo da obra com recursos próprios, priorizando a utilização daqueles a serem integralizados inicialmente pelas ASSOCIADAS, e na hipótese de necessidade adicional, através de aumento de capital com a respectiva subscrição pelos quotistas, respeitada a proporção original.

VII – REPRESENTAÇÃO

10 – Tendo em vista as características especiais da sociedade ora constituída, a representação, em qualquer ato ou contrato será feita através da SÓCIA OSTENSIVA.

VIII – OBRIGAÇÕES DAS PARTES NO EMPREENDIMENTO

11 – Competirá à sociedade atender aos requisitos do contrato a ser firmado com a (...) – crédito associativo, notadamente:

a) responder por ações judiciais que porventura venham a ser aforadas exclusivamente em face da SÓCIA OSTENSIVA na qualidade de incorporadora do empreendimento;

b) pagar as taxas de acompanhamento das operações (cláusula sexta do contrato a ser firmado com a (...) – crédito associativo);

c) providenciar os demais projetos que se fizerem necessários;

d) convocar os interessados à aquisição e convidar a (...) para Assembleia-Geral na qual serão apresentadas todas as características e condições do projeto a ser implementado, especialmente quanto aos poderes a serem outorgados para substituição dos inadimplentes (letra “a” da cláusula oitava do contrato a ser firmado com a (...) – crédito associativo);

e) promover a inscrição, a seleção e a classificação dos proponentes interessados, adotando os requisitos legais e critérios regulamentares (letra ‘b” da cláusula oitava do contrato a ser firmado com a (...) – crédito associativo);

f) prestar assistência jurídico-administrativa aos proponentes, com o fim de preparar os documentos necessários à formalização do financiamento (letra ‘d” da cláusula oitava do contrato a ser firmado com a (...) – crédito associativo);

g) encaminhar os proponentes organizados em grupos, devidamente instruídos, à (...) para formalização dos respectivos contratos (letra ‘e” da cláusula oitava do contrato a ser firmado com a (...) – crédito associativo);

8) providenciar recursos financeiros adicionais ou imprevistos para o término do empreendimento (letra ‘g” da cláusula oitava do contrato a ser firmado com a (...) – crédito associativo);

h) planejar e coordenar as atividades concernentes à implantação do empreendimento, assegurando o sincronismo e harmonia na execução do projeto, bem como na disponibilização dos respectivos recursos necessários para a finalização das obras e implantação do condomínio. (letra ‘h” da cláusula oitava do contrato a ser firmado com a (...) – crédito associativo);

i) planejar e coordenar as vendas da totalidade das unidades autônomas, ficando desde já convencionado que, para a respectiva intermediação imobiliária, será contratada a empresa NOVA CONSULTORIA DE IMÓVEIS S/C LTDA, inscrita no CRECI sob nº 8.433, a ser remunerada à taxa de 3% (três por cento) do valor bruto da venda concluída. A empresa imobiliária contratada deverá responder integralmente pelos custos e despesas de seus profissionais disponibilizados para a respectiva intermediação imobiliária, bem como pelos eventuais atos lesivos por eles praticados nas dependências do respectivo empreendimento, o que deverá constar do respectivo contrato;

j) responder pelas obrigações não previstas nesse ato, mas resultantes do contrato a ser firmado com a (...) – crédito associativo;

k) arcar com o custo da apólice do Seguro Garantia Executante Construtor e Seguro de Riscos de Engenharia (letra “l” da cláusula oitava e cláusula vinte do contrato a ser firmado com a (...) – crédito associativo).

12 – Será de responsabilidade da SÓCIA OSTENSIVA, em proveito das partes, com os decorrentes custos e despesas integralmente debitados à sociedade:

a) providenciar o registro da incorporação nos termos do artigo 32 da Lei 4.591/1964, junto ao 18º Cartório de Registro de Imóveis (letra “f” do parágrafo único da cláusula quinta e letra “m” da cláusula oitava do contrato a ser firmado com a (...) – crédito associativo);

b) representar as ASSOCIADAS junto ás repartições públicas Municipais, Estaduais e Federais, entidades autárquicas e sociedades de economia mista, tudo com relação ao empreendimento objeto do presente;

c) praticar todo e qualquer ato que necessário ou conveniente se faça a consecução dos objetivos comuns;

d) providenciar a averbação do “Habite-se” e a instituição do condomínio junto ao oficial de Registro de Imóveis da circunscrição imobiliária competente (letra “m” da cláusula oitava do contrato a ser firmado com a (...) – crédito associativo).

e) adicionalmente, a SÓCIA OSTENSIVA se incumbirá das atribuições previstas nas alíneas 4., 5., 6., 7., 9. e 10. da Cláusula 11;

13 – Para a fiscalização técnica e execução da construção do empreendimento, sob o regime de administração, também chamado “a preço de custo”, será contratada a empresa XPTK ENGENHARIA LTDA, com sede na (...), inscrita no CNPJ sob nº (...), que assumirá, em contrato específico, no mínimo, as seguintes atribuições.

a) adquirir os materiais e contratar a mão de obra necessários à construção;

b) fiscalizar a construção em respeito às boas normas técnicas e diligenciar quanto ao cumprimento do cronograma físico-financeiro da obra até o “habite-se” final;

c) permitir, facilitar e acompanhar a fiscalização da obra pelo agente financeiro nos termos do parágrafo terceiro da cláusula terceira do contrato a ser firmado com a (...) (crédito associativo);

d) responsabilizar-se pelas exigências relativas à execução de obras constantes da cláusula quinta e seu parágrafo único do contrato a ser firmado com a (...) (crédito associativo), com exceção da letra “f” do parágrafo único, de responsabilidade da SÓCIA OSTENSIVA;

e) apresentar à (...) e aos devedores, trimestralmente, relatório de fiscalização da obra e demonstrativo da evolução física do empreendimento, conforme estabelecido nos projetos técnicos, especificações e cronograma físico-financeiro global aprovado (letra j da cláusula oitava do contrato a ser firmado com a (...) – crédito associativo);

f) assumir exclusivamente a responsabilidade técnica pela obra, isentando a SÓCIA OSTENSIVA de qualquer responsabilidade decorrente de vícios, segurança e solidez da obra;

g) responder integralmente e exclusivamente por quaisquer indenizações porventura pagas aos adquirentes pela SÓCIA OSTENSIVA ou pela ASSOCIADA CONSTRUTORA XPTT LTDA., decorrentes de responsabilidade civil em virtude das obras, tais como vícios de qualidade por inadequação ou vício de qualidade por insegurança, seja nos termos do art. 618 do Código Civil ou da Seção II (arts. 12 a 17) e Seção III (arts. 18 a 27), do Código de Defesa do Consumidor, Lei 8.078, de 11 de setembro de 1990. Portanto, caso a SÓCIA OSTENSIVA ou a ASSOCIADA CONSTRUTORA XPTT LTDA sejam demandadas pelos adquirentes, responderá a empresa XPTK ENGENHARIA LTDA. pela integralidade das eventuais condenações, inclusive custas e despesas de sucumbência;

h) sanar os vícios e defeitos de quaisquer espécies, diretamente, atendendo os futuros adquirentes, ratificando todos os termos das declarações da letra B, I da cláusula sétima do contrato a ser firmado com a (...) (crédito associativo);

i) responder pelos prejuízos (danos emergentes e lucros cessantes) causados à sociedade em decorrência da substituição da construtora nos termos do parágrafo primeiro da cláusula vigésima do contrato a ser firmado com a (...) (crédito associativo);

j) Entregar a obra no prazo estabelecido nas cláusulas terceira, letra “c” e quarta do contrato a ser firmado com a (...) (crédito associativo).

Parágrafo único. Será de integral responsabilidade da sociedade ora constituída, o pagamento dos custos e despesas para a execução das obras e finalização do empreendimento, nos termos do Projeto aprovado.

IX – FIANÇA E INADIMPLÊNCIA DO MUTUÁRIO

14 – Por força do item II, letra “a”, da cláusula sétima e parágrafos segundo e terceiro da cláusula quatorze do contrato a ser firmado com a (...) (crédito associativo), a ASSOCIADA CONSTRUTORA XPTT LTDA., será fiadora dos adquirentes perante a (...) durante a fase de construção.

15 – Entretanto, essa responsabilidade será suportada pelas ASSOCIADAS e pela SÓCIA OSTENSIVA na proporção das respectivas participações.

16 – Caberá à sociedade promover a substituição do mutuário inadimplente (letra “n” da cláusula oitava e item VI da letra “A” do quadro resumo do contrato a ser firmado com a (...) – crédito associativo), arcando com os custos necessários daí resultantes.

X – PRAZO PARA CONCLUSÃO DO EMPREENDIMENTO

17 – A obra deverá estar concluída no prazo estabelecido nas cláusulas terceira, letra “c” e quarta do contrato a ser firmado com a (...) (crédito associativo).

XI – APURAÇÃO E DISTRIBUIÇÃO DOS RESULTADOS

18 – Sob a denominação de “apuração de resultados”, a SÓCIA OSTENSIVA elaborará Balanços anuais dos resultados do empreendimento, nos quais serão apurados os lucros ou prejuízos operacionais.

Parágrafo único. Esses balanços respeitarão as disposições legais e regulamentares quanto às apurações fiscais atinentes às sociedades em conta de participação.

19 – As “apurações de resultado” passarão a fazer parte integrante do presente instrumento.

20 – A distribuição dos lucros ou apuração dos prejuízos respeitarão os resultados apurados nos

Balanços anuais, mas eventuais antecipações de distribuição de recursos excedentes à sociedade, ou de necessidade de aportes complementares por esta, serão decididos por maioria simples, contando 1 (um) voto para cada ASSOCIADA e um voto para a SÓCIA OSTENSIVA, com base nos Relatórios mensais que apresentarão o desempenho financeiro do empreendimento, retratando as entradas e saídas do mês, bem como as conciliações com os extratos bancários.

Parágrafo único. Qualquer deliberação de que trata esta cláusula ficará condicionada, obrigatoriamente, a manutenção de saldos positivos no caixa do empreendimento.

21 – Os Relatórios mensais serão elaborados pela SÓCIA OSTENSIVA independentemente das apurações fiscais, embora com essas apurações devam estar devidamente conciliados.

22 – Na apuração dos lucros ou prejuízos, bem como na distribuição ou aportes de capital, serão sempre respeitadas pelas sócias a proporção de suas quotas-partes do capital na sociedade.

XII – EXTINÇÃO DA SOCIEDADE

23 – A sociedade estará extinta quando não restarem obrigações sociais pendentes, notadamente distribuição de lucros ou assunção de prejuízos, venda total das unidades e responsabilidades por vícios, segurança e solidez das obras.

24 – A sociedade também poderá ser extinta caso seja alcançado o termo final da carência, nos termos da Lei 4.591/1964, sem que se tenha alcançado o limite mínimo de vendas exigidas para implementação da primeira fase de comercialização definida pela (...) ou, por consenso das partes, caso o empreendimento tenha se tornado inviável.

§ 1º Ocorrendo a extinção da sociedade nesses termos, cada parte arcará com os prejuízos na proporção de suas quotas.

§ 2º Nessa eventualidade, o terreno do empreendimento caberá exclusivamente à SÓCIA OSTENSIVA que, para tanto, mantidas as atuais proporções de capital, pagará às ASSOCIADAS sua quota parte de 63% no prejuízo eventualmente apurado, que será distribuído na proporção de 81,08% à ASSOCIADA CONSTRUTORA XPTT LTDA. e 18,92% à ASSOCIADA XPTK ENGENHARIA LTDA.

§ 3º Neste caso, a SÓCIA OSTENSIVA disporá de carência de 6 (seis) meses para pagamento, sem incidência de juros ou correção monetária, e se não liquidado até este prazo, haverá um prazo adicional de 12 (doze) meses para pagamento integral, acrescido do prêmio financeiro estabelecido no § 6º da cláusula 6a.

25 – Na hipótese de extinção da sociedade sem que o empreendimento tenha se materializado, a sociedade deverá restituir o terreno nas condições originais, isto é, sem construções e completamente cercado.

26 – Os custos para reposição do terreno integrarão os prejuízos apurados e deverão, por conseguinte, ser suportados pela sociedade.

XIV – RETIRADA DE SÓCIO

27 – Assinado o primeiro contrato com a (...) ou agente financeiro, não haverá possibilidade de retirada da ASSOCIADA CONSTRUTORA XPTT LTDA e da SÓCIA OSTENSIVA, salvo, quanto a esta, o disposto na cláusula 31.

XV – GERÊNCIA

28 – A sociedade terá como gerente exclusiva a SÓCIA OSTENSIVA, que a administrará, inclusive gerindo os recursos financeiros disponibilizados pela sociedade, bem como os recursos liberados pela (...) em nome da associada CONSTRUTORA XPTT LTDA., que, para tanto, outorgará procuração específica.

Parágrafo único. Em contrapartida aos serviços de gerência e administração dos interesses societários, previstos neste instrumento, a sócia ostensiva XPTN – EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S/C LTDA. fará jus à remuneração mensal no valor equivalente a 6% (seis por cento) aplicado sobre os custos e despesas gerais de execução e implantação completa do empreendimento, tal como apresentados nos Relatórios mensais, excetuados deste cálculo as despesas fiscais sobre as vendas (PIS e COFINS) e custos comerciais com a empresa mencionada no item 10. da cláusula 11, além da taxa de acompanhamento da operação sobre a parcela liberada.

29 – Mensalmente será convocada reunião para discussão dos assuntos sociais e apresentação dos Relatórios mensais, lavrando-se a respectiva ata que comprovará as principais decisões.

30 – As questões não previstas nesse contrato serão objeto de deliberação dos sócios que representem maioria simples, contando um voto para cada ASSOCIADA e um voto para a SÓCIA OSTENSIVA.

Parágrafo único. Não haverá deliberação quanto a alteração do quadro social no que se refere à SÓCIA OSTENSIVA, tampouco quanto à gerência e administração da sociedade, que caberão à XPTN EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S/C LTDA.

31 – E por se acharem em perfeito acordo em tudo quanto neste instrumento particular foi lavrado, obrigam-se a cumprir o presente contrato, assinando-o na presença das duas testemunhas abaixo, em 3 (três) vias de igual teor.

São Paulo, 15 de outubro de 1999

XXXYYY EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S/C LTDA.

Sócia Ostensiva

CONTRUTORA XPTT LTDA.

Associada

XPTK ENGENHARIA LTDA.

Associada

Testemunhas:

2.5. EMPREITADA

INSTRUMENTO PARTICULAR DE CONTRATO DE LOCAÇÃO DE SERVIÇOS E DE CONSTRUÇÃO POR ADMINISTRAÇÃO

1 – PARTES CONTRATANTES

1.1 – Como Contratante, a Incorporadora e Proprietária, doravante designada tão somente PROPRIETÁRIA, a empresa XPTN Empreendimentos e Participações S/C Ltda., com sede na (...), inscrita no CNPJ sob nº (...);

1.2 – Como Contratada, a Construtora e responsável Técnica, doravante designada tão somente CONSTRUTORA, a empresa XPTK ENGENHARIA Ltda., estabelecida à Rua Mauá, nº 332, no bairro Alto da Lapa, na cidade de São Paulo, inscrita no CNPJ sob nº (...), e inscrição estadual nº (...).

2 – IMÓVEL

1.1 – A PROPRIETÁRIA é senhora e legítima possuidora do imóvel – sito à (...) – bairro (...), na Cidade de São Paulo, onde será construída a obra objeto deste Contrato.

3 – INCORPORAÇÃO

3.1 – O Memorial de Incorporação do empreendimento objetivado neste contrato será depositado no 18º Cartório de Registro de Imóveis desta Capital antes do início das obras, respeitado o disposto na Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964 e legislação correlata.

3.2 – O empreendimento em questão será denominado “CONDOMÍNIO (...)” constituindo-se, de acordo com o projeto aprovado na Prefeitura do Município de São Paulo em (...), de um conjunto habitacional em condomínio fechado com muro e gradil, compondo-se de 15 blocos de edifícios residenciais contendo, cada um, o pavimento térreo e 4 (quatro) pavimentos superiores, com 4 apartamentos por pavimento, totalizando 20 unidades por bloco e 300 unidades no condomínio, correspondendo a cada unidade 1 (uma) vaga descoberta de veículo, além de prédio independente contendo salão de festas, salão de jogos, vestiários para piscina, sala de administração e apartamento para zelador, este com direito a 1 (uma) vaga de garagem descoberta, portaria com WC, piscina, playground, churrasqueiras e 30 vagas para motocicletas.

4 – OBJETO

4.1 – Por este instrumento e na melhor forma de direito, a PROPRIETÁRIA contrata os serviços da CONSTRUTORA para executar e fiscalizar, em nome, por ordem e à custa dela, PROPRIETÁRIA, a construção sob o regime de administração, também chamado “a preço de custo”, de um conjunto habitacional em condomínio fechado denominado “CONDOMÍNIO (...)”, de acordo com o projeto aprovado em (...) pela Prefeitura do Município de São Paulo, conforme alvará de nº (...), expedido em (...) e Memorial Descritivo Detalhado, cujas cópias, rubricadas pelas partes, ficam fazendo parte integrante do presente contrato como ANEXO I.

5 – FORMA DE EXECUÇÃO E OBRIGAÇÕES

5.1 – A contratada declara expressamente que tem pleno conhecimento e concorda com os termos do “Contrato por instrumento particular de compra e venda de terreno e mútuo para construção com obrigação, fiança e hipoteca – carta de crédito associativa – com recursos do FGTS” (Programa Crédito Associativo com recursos do FGTS) que fica fazendo parte integrante do presente contrato.

5.2 – A construção será executada sob regime de administração, também chamada “a preço de custo”, no prazo de 36 (trinta e seis) meses a contar do término das fundações, sendo obrigação:

{Sugestão: A construção será executada sob o regime de administração, também chamada “a preço de custo”, no prazo estabelecido nas cláusulas terceira, letra “c” e quarta do contrato de Crédito Associativo da (...), sendo obrigação:}

5.3 – OBRIGAÇÕES DA CONSTRUTORA:

5.3.1 – A prestação da totalidade dos serviços técnicos e administrativos a eles relacionados, para o que dará a necessária e permanente assistência para o bom andamento e perfeita execução dos trabalhos, dirigindo, controlando, orientando e executando as obras, em conjunto e em todos os seus respectivos detalhes, conforme as plantas e especificações fornecidas e aprovadas pela PROPRIETÁRIA, e de acordo com as normas técnicas vigentes e aplicáveis à natureza dos serviços.

5.3.2 – Elaborar sistemas de informações em periodicidade a ser estabelecida pela PROPRIETÁRIA, destinados ao gerenciamento global do respectivo empreendimento pela mesma, tanto no âmbito técnico (execução prevista versus realizada), como no âmbito econômico (custo orçado do % realizado versus custo real do % realizado).

5.3.3 – Análise do projeto em sua forma mais abrangente, gerando no prazo de 30 (trinta) dias, um Orçamento Inicial que possa atender às expectativas da PROPRIETÁRIA, relativas ao custo aproximado da construção global, baseando-se no prazo previsto para a execução.

5.3.4 – Orçamento Completo Padrão elaborado de acordo com os detalhes fornecidos pelos projetos básicos, projetos executivos e o respectivo memorial descritivo, levando em consideração os resultados das “Tomadas de Preços” a serem levadas a efeito nos próximos 120 dias.

5.3.4 – Transposição dos orçamentos definitivos, no que diz respeito à mão de obra de administração direta e indireta, para uma Tabela de Alocação de Mão de Obra por Função, com detalhamento mensal, a fim de permitir, pela PROPRIETÁRIA, o controle dos recursos humanos envolvidos e sua produtividade, confrontando com os relatórios a serem gerados mensalmente pela CONSTRUTORA.

5.3.5 – Elaboração de Cronograma Físico Global, e seu detalhamento em diversos cronogramas físicos por atividade ou etapa, a ser atualizado pelo menos mensalmente, para o acompanhamento preciso da obra e, para ser usado como instrumento de planejamento de atividades, visando a alocação eficiente de mão de obra, bem como a aquisição econômica de materiais, através de “Tomadas de Preços” com tempo suficiente para a necessária negociação.

5.3.6 – Elaboração do Cronograma Financeiro Mensal com os desembolsos previstos mensalmente, após a elaboração do Cronograma Físico Global e do Orçamento Padrão. Este cronograma financeiro será estabelecido em caráter estimativo, e deverá ser adequado periodicamente ao fluxo de caixa disponível da PROPRIETÁRIA, bem como aos gastos efetivos, tanto os já ocorridos como os já contratados.

5.3.7 – Dirigir a obra através de um engenheiro sênior. Não obstante, fica facultado à PROPRIETÁRIA, a qualquer tempo, nomear um engenheiro ou arquiteto com poderes para acesso a todos os controles e serviços da obra, podendo, inclusive, impugnar as parcelas de pagamento à CONSTRUTORA, caso discorde da qualidade dos serviços executados ou identifique falha grave no processo de administração da obra, em particular quanto a eficiência na condução da mão de obra empregada ou contratada.

5.3.8 – Promover reuniões semanais em datas e local previamente fixados com a PROPRIETÁRIA para tomada de decisões, com elaboração de ata, para aprovação na reunião seguinte, a saber:

a) acompanhamento do Cronograma Físico Global e de seu detalhamento, da Tabela de Alocação de Mão de Obra por Função e do Cronograma Financeiro Mensal, para identificação da produtividade do período em relação às expectativas previstas;

b) listagem dos participantes nas diversas subempreitadas;

c) análise das propostas dos diversos fornecedores;

d) assuntos e esclarecimentos gerais relacionados ao empreendimento.

5.3.9 – Providenciar, em tempo oportuno, todo o material, mão de obra e serviços especializados, necessários para o bom curso empresarial do empreendimento, visando torná-lo o mais econômico possível, conforme o estabelecido nas cláusulas 8 e 9 adiante.

5.3.10 – Providenciar, de livre iniciativa e em tempo oportuno, de modo a não vir sofrer sanções como aplicação de multas, correção monetária, entre outras, em seu nome, ou da PROPRIETÁRIA, conforme o caso, mas sempre por conta da PROPRIETÁRIA, o pagamento de todos os impostos, cauções, taxas, selos e emolumentos ou quaisquer outros tributos federais, estaduais ou municipais que se relacionarem com as obras contratadas, inclusive seguro contra fogo e de responsabilidade civil perante terceiros e funcionários. Dentre as taxas e cauções estão também compreendidas as ligações provisórias e definitivas de água, luz e força elétrica, bem como outras necessárias à execução dos serviços.

5.3.11 – Providenciar em tempo hábil, a aprovação dos projetos e do empreendimento acabado junto aos órgãos governamentais e às Concessionárias de serviços públicos, assim como o Auto de Conclusão junto à Prefeitura Municipal de São Paulo, Alvará dos Bombeiros, Certificado de Quitação junto ao ISS e o Certificado de Quitação junto ao INSS, correndo as despesas por conta da PROPRIETÁRIA.

5.3.12 – Manter no canteiro um “Diário de Obra” sempre atualizado, para anotação da sequência dos serviços e outras ocorrências, tais como:

a) movimentação de materiais (entrada e saída), com especificação do transportador, documentação anexa e quantidade recebida ou retirada, além de eventuais diferenças quantitativas e/ou qualitativas em relação à ordem de compra;

b) caracterização diária do tempo, com as eventuais paralisações daí decorrentes;

c) número de operários em exercício e afastados, com função por serviço;

d) relação dos funcionários de mão de obra própria transferidos de e/ou para obra, com as respectivas datas, para efetivo controle e apuração das despesas previstas na cláusula 9;

e) número de dias decorridos do início da obra;

f) máquinas e equipamentos em operação;

g) comunicação das ocorrências mais relevantes;

h) comunicação, aos profissionais envolvidos, das orientações técnicas e administrativas mais relevantes;

i) visto do engenheiro da CONSTRUTORA a cada visita, como responsável técnico pela execução da obra;

h) visto do representante da PROPRIETÁRIA, quando em visita de fiscalização;

i) serviços realizados no dia e em andamento, de acordo com os padrões do Cronograma Físico Global e de seu detalhamento, para facilitar o controle;

j) estoque de cimento;

k) eventual paralisação por motivo de força maior (comprovado), ou por falta de materiais e/ou equipamentos;

l) outras exigências estabelecidas por eventual agente financiador do empreendimento.

5.3.13 – Enviar à PROPRIETÁRIA, mensalmente, uma cópia do diário referido no item acima.

5.3.14 – Todo e qualquer gasto não previsto no Orçamento Padrão, somente poderá ser efetuado pela CONSTRUTORA mediante a apresentação de justificativa por escrito à PROPRIETÁRIA, onde além das razões técnicas, haja uma estimativa ou orçamento do mesmo, e só estará autorizado após a liberação por escrito desta. Tal evento deverá exigir por parte da CONSTRUTORA, as devidas alterações nos documentos pertinentes, em especial o Orçamento Padrão, o Cronograma Físico Global e o Cronograma Financeiro Mensal, visando a manutenção de um sistema de informações confiável e eficaz.

5.4 – DA CONSTRUTORA EM RELAÇÃO AO CONTRATO ENTRE A PROPRIETÁRIA E A (...) (CRÉDITO ASSOCIATIVO):

5.4.1 – Permitir, facilitar e acompanhar a fiscalização da obra pelo agente financeiro nos termos do parágrafo terceiro da cláusula terceira do contrato a ser firmado com a (...) (crédito associativo);

5.4.2 – responsabilizar-se pelas exigências relativas à execução de obras constantes da cláusula quinta e seu parágrafo único do contrato a ser firmado com a (...) (crédito associativo), com exceção da letra “f” do parágrafo único, de responsabilidade da PROPRIETÁRIA;

5.4.3 – Apresentar à PROPRIETÁRIA, trimestralmente, relatório de fiscalização da obra e demonstrativo da evolução física do empreendimento, conforme estabelecido nos projetos técnicos, especificações e cronograma físico-financeiro global aprovado (letra j da cláusula oitava do contrato a ser firmado com a (...) – crédito associativo).

5.4.4 – Sanar os vícios e defeitos de quaisquer espécies, diretamente, atendendo os futuros adquirentes, ratificando todos os termos das declarações da letra B, I da cláusula sétima do contrato a ser firmado com a (...) (crédito associativo).

5.4.5 – responder pelos prejuízos (danos emergentes e lucros cessantes) causados à PROPRIETÁRIA em decorrência da substituição da construtora nos termos do parágrafo primeiro da cláusula vigésima do contrato a ser firmado com a (...) (crédito associativo).

5.4.6 – Entregar a obra no prazo estabelecido nas cláusulas terceira, letra “c” e quarta do contrato a ser firmado com a (...) (crédito associativo).

5.5 – OBRIGAÇÃO DA PROPRIETÁRIA

5.5.1 – O pagamento de todos os custos e despesas para a execução das obras e finalização do empreendimento.

6 – RESPONSABILIDADES

6.1 – A CONSTRUTORA assume inteira responsabilidade:

6.1.1 – Pela obra, isentando a PROPRIETÁRIA de qualquer consequência decorrente de vícios, segurança e solidez.

6.1.2 – Por quaisquer indenizações porventura pagas aos adquirentes das unidades construídas pela PROPRIETÁRIA, decorrentes de responsabilidade civil em virtude das obras, tais como vícios de qualidade por inadequação ou vício de qualidade por insegurança, seja nos termos do art. 618 do Código Civil ou da Seção II (arts. 12 a 17) e Seção III (arts. 18 a 27) do Código de Defesa do Consumidor, Lei 8.078, de 11 de setembro de 1990. Portanto, caso a PROPRIETÁRIA ou a interveniente do contrato de crédito associativo (...) sejam demandadas, separada ou conjuntamente pelos adquirentes, responderá a CONSTRUTORA pela integralidade das eventuais condenações, inclusive custas e despesas de sucumbência.

6.1.3 – Pela perfeita execução dos serviços executados e contratados por ela ou por seus subempreiteiros.

6.1.4 – Pela perfeita segurança, estabilidade e acabamento das obras contratadas, conforme as plantas aprovadas, projetos executivos e memoriais descritivos fornecidos pela PROPRIETÁRIA, e nos termos da Legislação em vigor, e em especial o disposto no Código de Defesa do Consumidor.

6.1.5 – Pelo perfeito desempenho dos serviços contratados a terceiros, desde que os mesmos tenham sido escolhidos atendendo o presente contrato.

6.1.6 – Pelo pagamento, em tempo oportuno, das taxas, cauções, impostos federais, estaduais e municipais de sua competência, inclusive Imposto Sobre Serviços de Qualquer Natureza da Prefeitura do Município de São Paulo.

6.1.7 – Pelo pagamento de todos os encargos sociais ou previdenciários estabelecidos em lei ou que venham a ser criados, e devidos a seus empregados ou operários destacados na obra, inclusive no caso de acidentes do trabalho, devendo comprovar a regularidade destes pagamentos previamente a apresentação de suas faturas.

6.1.8 – Pela execução, por sua conta exclusiva, de serviços de caráter urgente e indispensáveis à conservação das obras, quando ficar provado que houve negligência, culpa ou dolo, causados por seu gerenciamento técnico ou administrativo.

6.1.9 – Pela vigilância normal do empreendimento como um todo, em particular dos seus almoxarifados e dos terceiros envolvidos, portaria e materiais de construção civil já alocados no canteiro de obras, bem como eventuais unidades prontas e ainda não entregues.

6.1.10 – Pela observância de todos os prazos estabelecidos na cláusula 7.

6.1.11 – Pela apresentação, até o 3º (terceiro) dia útil de cada mês, um Relatório Técnico-Administrativo Mensal, detalhando o desenvolvimento do empreendimento, segundo modelo em anexo, denominado ANEXO II, que rubricado pelas partes fica fazendo parte integrante do presente contrato. Este relatório será o documento que consubstanciará os dados técnicos e econômicos relativos às obras, detalhando mensalmente, no âmbito técnico, a execução prevista versus a execução realizada dos serviços, e no âmbito econômico, o custo orçado do % realizado versus o custo real do % realizado, devendo assim possibilitar à PROPRIETÁRIA, identificar, a cada mês, uma posição formal e real a respeito do desenvolvimento do empreendimento, sua performance empresarial e, desta forma, prestar contas aos demais interessados, entre eles, o agente financiador, os futuros adquirentes e coinvestidores.

6.1.12 – Pela comprovação, mediante a entrega dos originais, ou de cópias autenticadas, até o dia (...) de cada mês, durante a vigência deste contrato, a quitação de todos os recolhimentos junto ao INSS, de seus funcionários e dos terceiros contratados (subempreiteiros), e junto à Prefeitura Municipal de São Paulo no que tange ao recolhimento do ISS – Imposto sobre Serviços de Qualquer Natureza, das suas notas fiscais e as emitidas por terceiros contratados (subempreiteiros).

6.1.13 – Nenhum pagamento realizado pela PROPRIETÁRIA isentará a CONSTRUTORA das responsabilidades decorrentes deste contrato, quaisquer que forem, nem implicará em aprovação do trabalho executado, total ou parcialmente.

6.1.14 – A CONSTRUTORA obriga-se, ainda:

a) a executar a construção na forma estabelecida neste contrato e concluí-la no prazo aqui definido;

b) a seguir em seus serviços, e controlar no de terceiros por ela contratados, as normas aprovadas e recomendadas, as especificações, os métodos de ensaio e os padrões da ABNT, referentes aos materiais e aos serviços de mão de obra direta ou indireta;

c) a seguir as recomendações adicionais às normas, referentes à execução dos serviços, ditadas pelos fabricantes de materiais a serem aplicados, bem como as exigências complementares das repartições de Concessionárias de serviços públicos, inclusive as já privatizadas;

d) a responder, nos termos da legislação vigente, como única responsável pelos danos e prejuízos que, eventualmente, sofrer a PROPRIETÁRIA ou terceiros, em decorrência da execução e da qualidade e solidez das obras a seu cargo;

e) a prestar, às suas expensas e sob sua responsabilidade, aos compradores das unidades autônomas, assistência técnica e manutenção em garantia, pelo prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contados a partir das datas em que os compradores receberem a posse formal de suas respectivas unidades;

f) a prestar as mesmas assistências definidas na letra “e” supra, para as áreas comuns do empreendimento, pelo prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contados da entrega das mesmas para o respectivo condomínio, ressalvadas ainda, em qualquer das hipóteses acima enumeradas, as garantias de segurança e solidez da construção, pelo prazo previsto na legislação pertinente;

g) a providenciar tudo o quanto for necessário junto as repartições públicas competentes, para viabilizar as ligações provisórias de água potável, luz e força para o canteiro de obras, bem como todas as ligações definitivas junto à Eletropaulo, Sabesp, Telefônica e Congás quando da conclusão do empreendimento;

h) a não receber, ou se já recebido, providenciar a remoção do canteiro de obras, sob sua responsabilidade, os materiais que não se enquadrem nas especificações contratadas;

i) a envidar seus melhores esforços visando a minimização dos custos de execução das obras, em particular, procurando realizar um gerenciamento técnico-administrativo baseado em planejamento e controles eficazes, ao empregar funcionários preparados tecnicamente e eficientes na condução dos serviços, e na aplicação correta e econômica dos materiais construtivos, de modo a minimizar o entulho e o desperdício de horas de trabalho;

j) a planejar o canteiro de obras para a otimização dos trabalhos e da segurança, mantê-lo organizado e limpo, com as orientações gráficas necessárias a movimentação do pessoal e de terceiros e, principalmente, tomar todas as medidas preventivas para evitar acidentes de trabalho, respeitando as normas legais aplicáveis à espécie, bem como providenciar pronto atendimento no caso de ocorrer algum acidente, inclusive mantendo “pequena farmácia” no próprio canteiro.

6.2 – A PROPRIETÁRIA assume inteira responsabilidade pelo pagamento dos custos e despesas decorrentes das obras objeto deste contrato, até sua conclusão, atendendo as requisições de numerário nas condições previstas adiante.

7 – PRAZOS

7.1 – Os serviços, objeto do presente contrato, serão iniciados a partir da expedição, pela PROPRIETÁRIA, da respectiva “Ordem de Início de Serviços” do primeiro bloco, e concluídos no prazo de 36 (trinta e seis) meses, a contar de então, {Sugestão: no prazo estabelecido nas cláusulas terceira, letra “c” e quarta do contrato de Crédito Associativo da (...)}, ressalvadas as hipóteses aqui pactuadas de prorrogação justificada pela CONSTRUTORA ou de alteração na velocidade dos serviços, bem como de interrupção parcial ou definitiva, pela PROPRIETÁRIA.

7.2 – Em razão de o empreendimento ser constituído por 15 (quinze) blocos de construção independente, além dos equipamentos comunitários do condomínio, e considerando o planejamento original de desenvolvimento do empreendimento ser em etapas, em razão da necessidade de adequar os investimentos nas obras, com o financiamento ora em fase de contratação junto a (...) – CEF, a CONSTRUTORA declara que nada tem a se opor a respeito do desenvolvimento em etapas, bem como concorda que a liberação da ordem de início de serviços do primeiro e de cada um dos blocos ou dos equipamentos comunitários, seja prerrogativa exclusiva da PROPRIETÁRIA, de acordo com seu interesse e disponibilidade de recursos.

7.3 – Os prazos de início e de conclusão de que tratam os itens anteriores, poderão ser prorrogados pelos seguintes motivos:

a) Ocorrência de motivo de caso fortuito, ou de força maior, dentre os quais, greves, interrupções nos meios de transporte, revoluções, guerras, epidemias, calamidades públicas, ocorrências de prolongados períodos de chuvas, suspensão de fornecimento de força elétrica ou de água por culpa das concessionárias, falta comprovada de materiais na praça, demais casos que se enquadrem no artigo 393, parágrafo único, do Código Civil brasileiro.

b) Por decisão da PROPRIETÁRIA em retardar o início de qualquer das diversas etapas ou reduzir o ritmo dos serviços da etapa em andamento.

7.4 – Na ocorrência de quaisquer dos eventos enumerados no item anterior, que impeça o andamento das obras dentro da programação estabelecida, a CONSTRUTORA e a PROPRIETÁRIA resolverão, de comum acordo, o remanejamento da programação dos serviços, o que poderá gerar uma redução do efetivo em operação de canteiro de obras, sempre observada a legislação trabalhista vigente;

7.5 – Ocorrendo qualquer dos eventos anteriormente enumerados, o prazo será automaticamente prorrogado por tempo igual àquele em que perdurar o respectivo evento, adicionado ao tempo que for necessário para reorganização dos serviços e desde que, após as ocorrências, as obras possam ser reiniciadas nas mesmas condições físicas anteriores a paralisação. A PROPRIETÁRIA deverá sempre ser comunicada por escrito, na ocasião em que ocorrer qualquer dos motivos enumerados no subitem a.) do item 7.3. Da mesma forma, a CONSTRUTORA deverá ser sempre comunicada por escrito na hipótese de ocorrer o disposto no subitem b.) do item 7.3. Nas duas hipóteses, fica a CONSTRUTORA responsável por registrar os eventos no “Diário de Obra”, bem como apresentar o Cronograma Físico Global e o Cronograma Financeiro Mensal atualizados.

7.6 – Em razão da previsão de entrega do empreendimento em etapas para os futuros adquirentes, necessário se fará que a CONSTRUTORA venha a obter, dos órgãos públicos competentes, os documentos listados na cláusula 5.1.2.10, em especial o auto de conclusão parcial, a fim permitir que a PROPRIETÁRIA obtenha a regularização das unidades prontas junto ao competente Cartório de Registro de Imóveis, com a instituição parcial do condomínio, bem como se habilite a receber as parcelas finais do financiamento pretendido junto à (...) – CEF.

8 – MATERIAL E SERVIÇOS ESPECIALIZADOS

8.1 – Compete à CONSTRUTORA providenciar, por conta da PROPRIETÁRIA, e em seu nome, todo o material, locação de equipamentos e serviços especializados, necessários à boa execução das obras, com a antecedência necessária e recomendável para cumprimento dos cronogramas estabelecidos. Para tanto, a CONSTRUTORA providenciará “Tomada de Preço” entre os fornecedores e fabricantes tradicionais, em número nunca inferior a três, cabendo a escolha da compra ou contratação exclusivamente à PROPRIETÁRIA, assistida pelos departamentos técnico e de compra da CONSTRUTORA, respeitado o a seguir disposto, sendo que, cada compra ou contratação deverá, obrigatoriamente, ser formalizada através de documento denominado “Ordem de Compra”, no qual, além dos dados habituais do fornecedor e valores contratados, deverá haver menção expressa das garantias a respeito do produto ou serviço em questão, concernentes ao disposto no Código de Defesa do Consumidor.

8.2 – Cada “Tomada de Preço” deverá gerar um “Mapa de Cotação” com pelo menos 3 (três) alternativas claramente identificadas, e a respectiva “Ordem de Compra” da alternativa escolhida, respeitadas as seguintes condições:

a) até R$ (...) não há necessidade de aprovação prévia da Ordem de Compra junto a PROPRIETÁRIA, devendo, sempre que possível e justificável, ser anexada a Ordem de Compra e o Mapa de Cotação, à Nota Fiscal correspondente, para arquivo da PROPRIETÁRIA;

b) entre R$ (...) e R$ (...) é recomendável a aprovação prévia da Ordem de Compra junto a PROPRIETÁRIA, ou na impossibilidade, em razão de urgente atendimento ao cronograma do empreendimento, deverá haver a comunicação imediata da emissão da mesma à PROPRIETÁRIA (via Fax), sendo obrigatório o envio, em anexo à Nota Fiscal, da Ordem de Compra e respectivo Mapa de Cotação, para arquivo da PROPRIETÁRIA.

c) acima de R$ (...), é obrigatório haver a aprovação prévia, por escrito, da respectiva Ordem de Compra, sendo necessário o envio com tempo hábil à PROPRIETÁRIA, do Mapa de Cotação e de outras informações necessárias a tomada de decisão. Uma vez aprovada, a Ordem de Compra e o Mapa de Cotação, juntamente com a Nota Fiscal, ficarão arquivadas na PROPRIETÁRIA.

8.3 – Se, devido a especialização ou complexidade do material, equipamento ou serviço a ser contratado, ou mesmo pela urgência de tempo, não for possível organizar a referida “Tomada de Preço”, a PROPRIETÁRIA, em conjunto com os departamentos técnico e de compra da CONSTRUTORA, resolverão da melhor forma possível, atendendo aos interesses da PROPRIETÁRIA.

9 – MÃO DE OBRA

9.1 – Compete à CONSTRUTORA providenciar, por conta da PROPRIETÁRIA, mão de obra profissional adequada, selecionando todo o pessoal necessário à execução dos serviços, seja para trabalho manual, seja para trabalho técnico ou administrativo especializado, inclusive o necessário para o escritório da obra, mestre de obra, encarregados, apontadores e outros, conforme organograma aprovado pela PROPRIETÁRIA, com a antecedência necessária e recomendável para cumprimento dos cronogramas estabelecidos. Os valores dos salários a serem pagos para a mão de obra fornecida diretamente pela CONSTRUTORA, deverão ser previamente aprovados pela PROPRIETÁRIA.

9.2 – ENCARGOS PREVIDENCIÁRIOS, SOCIAIS E DIVERSOS: Além dos salários mensais e respectivos adiantamentos quinzenais, efetivamente pagos aos funcionários diretamente e exclusivamente relacionados com a obra e contratados pela CONSTRUTORA, serão reembolsadas à mesma todas as despesas com leis previdenciárias, sociais, e outras, geradas por estes salários, na medida em que ocorrerem, mediante comprovação documental, inclusive despesas relativas ao fornecimento de refeições e vales-transporte.

9.3 – FOLHAS DE PAGAMENTO: Mensalmente, a CONSTRUTORA encaminhará à PROPRIETÁRIA, cópia da folha de pagamento referente à mão de obra direta contratada, na qual constará o nome completo e função de cada empregado que trabalhou na obra durante o mês, o que ele ganhou referente a horas normais, horas extras, incluindo o repouso semanal remunerado proporcional ao tempo efetivamente trabalhado e conforme legislação.

9.4 – IMPOSTOS: A PROPRIETÁRIA reembolsará à CONSTRUTORA, os impostos, abaixo discriminados, exclusivamente incidentes sobre a fatura referente à mão de obra direta, enquanto eles existirem e nos exatos percentuais vigentes por ocasião dos respectivos pagamentos, não havendo sobre estes valores, entretanto, a incidência de taxa de administração:

correto ISS: (...)

correto PIS: (...)

correto COFINS: (...)

correto CPMF: (...)

10 – VEÍCULOS, MÁQUINAS, EQUIPAMENTOS E FERRAMENTAS

10.1 – Caso haja necessidade de utilização de máquinas, veículos ou equipamentos para a execução dos serviços ora contratados, exceção as pequenas ferramentas que serão fornecidas pela CONSTRUTORA, os mesmos deverão ser locados, após o Mapa de Cotação, sempre mediante aprovação prévia da PROPRIETÁRIA.

10.2 – O prazo de contagem do aluguel em dias ocorridos, para máquinas e equipamentos, terá início no dia em que os equipamentos e máquinas estiverem à disposição da obra, em condições de funcionamento, conforme anotação obrigatória no “Diário de Obra”, e término no dia em que a CONSTRUTORA ou a PROPRIETÁRIA autorizarem a sua retirada do canteiro de obras.

11 – PAGAMENTOS

11.1 – Todo o numerário necessário para atender aos custos e despesas decorrentes da execução das obras pela CONSTRUTORA, será fornecido pela PROPRIETÁRIA, não podendo a primeira, sob hipótese alguma, financiar ou adiantar numerário para tais fins, exceção ao disposto no item 11.3 abaixo, previsto para os pequenos gastos.

11.2 – Semanalmente, na 2º feira ou no primeiro dia útil que se seguir, a CONSTRUTORA deverá enviar à PROPRIETÁRIA a “Relação de Despesas Semanais”, discriminando fornecedor, documento, nº da parcela, data de vencimento e valor, para a emissão dos respectivos cheques, relativos às contas que vencerão na semana subsequente. A PROPRIETÁRIA preparará os cheques correspondentes, prédatados e nominais, até a sexta-feira da mesma semana, ou o primeiro dia útil que se seguir, quando então a CONSTRUTORA os retirará no escritório da PROPRIETÁRIA, entregando à mesma, nesta ocasião, os documentos comprobatórios e seus acessórios (Ordem de Compra, Mapa de Cotação e Recibos) dos pagamentos realizados na semana anterior, discriminando o respectivo centro de custo padronizado com o Cronograma Financeiro, para contabilização e gerenciamento;

11.3 – Mensalmente, ou em período menor se assim justificar, a CONSTRUTORA enviará a PROPRIETÁRIA, para o devido reembolso, a “Relação de Gastos do Caixa da Obra”, acompanhado dos documentos pertinentes.

11.4 – Caso algum dos pagamentos previstos tenha que ser alterado ou cancelado, a CONSTRUTORA envidará seus melhores esforços para, sempre via fax, informar o mais rapidamente possível à PROPRIETÁRIA, evitando assim a consecução de cheques indevidos.

11.5 – Caso algum dos cheques já entregues à CONSTRUTORA tenha que ser alterado ou cancelado, a devolução deste documento para a eventual consecução de substituto, deverá ser sempre mediante protocolo, que conste a razão da alteração ou cancelamento e demais providências.

11.6 – Para colaborar na eficiente aplicação dos saldos bancários, caso a CONSTRUTORA decida por suspender um pagamento, por período superior a uma semana, de algum dos cheques a ela já entregues, deverá o mais rapidamente possível informar à PROPRIETÁRIA, inclusive com a nova previsão de data de pagamento.

12 – TAXA DE ADMINISTRAÇÃO

12.1 – A construção será efetuada pelo regime de administração, também chamado “a preço de custo”, sendo que o valor dos honorários da CONSTRUTORA (Taxa de Administração), que remunerará integralmente os serviços objeto do presente contrato, será obtido aplicando-se a taxa de 8% (oito por cento) sobre a totalidade dos custos e despesas efetuadas para a execução das obras, apurados mensalmente, na medida de seus efetivos pagamentos, ressalvadas as exceções aqui pactuadas.

12.2 – A taxa de administração será paga mensalmente, mediante apresentação da competente nota fiscal emitida pela Construtora, bem como o resumo dos custos e despesas efetivamente pagos no mês anterior, ressalvadas as exceções aqui pactuadas, conforme relatório próprio a ser entregue pela CONSTRUTORA à PROPRIETÁRIA até o 5º (quinto) dia útil de cada mês, e desde que tenha sido enviado previamente, o relatório previsto na cláusula 6.01.9.

12.3 – A taxa de administração responde por todas as obrigações assumidas pela CONSTRUTORA no presente contrato, significando, portanto, a remuneração que a mesma recebe pelos serviços prestados à PROPRIETÁRIA e que são objeto deste contrato, com a administração e responsabilidade pelas obras, tudo conforme aqui pactuado.

12.4 – Não serão passíveis de cobrança como custo ou despesa da obra, portanto não participando da apuração da taxa de administração, e sim como responsabilidades exclusivas da CONSTRUTORA dentro do escopo deste contrato, os pagamentos relativos ao pessoal administrativo de seu escritório e as despesas a este relacionadas, bem como as despesas com o pessoal técnico de gerenciamento e administração, relacionados com as obras tais como engenheiros, compradores, entre outros.

12.5 – O valor a ser pago por conta da taxa de administração terá um limite superior quanto ao seu total neste contrato, limite este fixado como sendo o valor da mesma taxa aplicada ao Orçamento Padrão, com suas eventuais adequações por serviços extras ou suprimidos, após reajustado pelo CUB – Custo Unitário Básico, para edificações classificadas na categoria (...), índice publicado mensalmente pelo SINDUSCON-SP, e cujo índice base inicial será o da data do próprio Orçamento Padrão adotado pela PROPRIETÁRIA, de comum acordo com a CONSTRUTORA, e índice final o da data da entrega definitiva e completa do empreendimento, desde que já obtidos os documentos previstos na cláusula 5.1.2.10.

12.6 – Como prêmio por eventual economia de custos e despesas em relação ao Orçamento Padrão respeitado o acima disposto, a CONSTRUTORA fará jus ao montante equivalente a 50% (cinquenta por cento) desta economia, caso o custo total e real do empreendimento, uma vez completo, finalizado e entregue aos adquirentes ou titulares, fique inferior ao Orçamento Padrão atualizado com suas eventuais adequações, e reajustes nos termos detalhados na alínea anterior.

12.7 – O pagamento deste prêmio se realizará imediatamente após o término do prazo de garantia (180 dias) previsto na cláusula 6.01.12, ficando o valor do prêmio previsto, em conta de caderneta de poupança a partir da data da entrega da totalidade da documentação enumerada neste contrato, até seu efetivo pagamento.

13 – ENTREGA DA OBRA

Estando a obra completamente pronta, testada e acabada, a mesma será entregue provisoriamente à PROPRIETÁRIA, que procederá a um minucioso exame e verificação, após o que será a entrega final ratificada mediante termo por escrito, assinado pela PROPRIETÁRIA e pela CONSTRUTORA, e no qual ficará especificado o cumprimento das cláusulas contratuais, sem contudo eximir a CONSTRUTORA das responsabilidades que por sua natureza ou por dispositivo legal, se estendam além do término do presente contrato.

14 – RESCISÃO OU RESOLUÇÃO

14.1 – São motivos de rescisão ou resolução de pleno direito, do presente contrato, independentemente de interpelação ou notificação judicial ou extrajudicial e sem prejuízo das penalidades, se assim convier à parte não infratora:

a) infração de quaisquer das cláusulas do presente contrato e dos documentos integrantes do mesmo;

b) interrupção ou paralisação das obras pela CONSTRUTORA, por mais de 10 (dez) dias consecutivos, sem motivo justificado;

c) atraso por parte da PROPRIETÁRIA, no fornecimento de numerário a 4 (quatro) requisições semanais consecutivas, desde que para atender custos ou despesas já aprovados e não impugnados, decorrentes do presente contrato e da execução das obras;

d) falência ou concordata de qualquer das partes contratantes;

e) incapacidade técnica ou administrativa da CONSTRUTORA a qualquer tempo.

14.2 – Rescindido ou resolvido este contrato, a parte infratora ficará sujeita ao pagamento da multa de 20% (vinte por cento) sobre o valor dos honorários pactuados entre PROPRIETÁRIA e CONSTRUTORA, além de eventual indenização por perdas e danos causados à parte não infratora, a ser apurada em ação judicial própria.

15 – PARALISAÇÃO DAS OBRAS

15.1 – A PROPRIETÁRIA terá o direito, irrevogável e irretratável, de paralisar as obras por qualquer motivo, a seu exclusivo critério, inclusive por falta de recursos financeiros ou inviabilidade comercial do empreendimento constatadas no decorrer das obras, mediante comunicação prévia de 30 (trinta) dias à CONSTRUTORA, através de carta com aviso de recebimento ou telegrama.

15.2 – Nesta hipótese, os custos e despesas já contratados e pendentes de pagamento serão de responsabilidade da PROPRIETÁRIA nos termos do presente contrato, devendo a CONSTRUTORA, a partir da data da comunicação acima mencionada, interromper qualquer tipo de aquisição ou despesa, exceção àquelas obrigatórias para a segurança do canteiro de obras, e proceder de imediato a comunicação de aviso-prévio a sua mão de obra direta, além da dispensa imediata da mão de obra indireta, tudo no sentido de minimizar os dispêndios da PROPRIETÁRIA, sob pena de responder pelos custos adicionais.

15.3 – Ainda na hipótese desta cláusula, fica assegurado à CONSTRUTORA o direito de reassumir a administração das obras, nos termos deste contrato, quando por decisão exclusiva da PROPRIETÁRIA, forem as mesmas reiniciadas, se assim vier a ocorrer.

16 – ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO

O atraso na entrega da obra, sem motivo justificado nos termos da cláusula 7.03, sujeitará a CONSTRUTORA a uma multa diária de R$ (...), sendo este valor corrigido a partir desta data até a data do efetivo pagamento, pelo índice IGPM publicado pela Fundação Getúlio Vargas, sem prejuízo das demais cominações legais e contratuais.

17 – DA IRREVOGABILIDADE E DA IRRETRATABILIDADE

Este contrato, por convenção expressa das partes, é firmado em caráter irrevogável e irretratável, obrigando as partes e seus sucessores.

18 – FORO

Fica eleito o foro da Comarca de São Paulo – Capital, para qualquer ação oriunda do presente contrato, renunciando as partes contratantes a qualquer outro.

E assim, justos e contratados, após lido e achado conforme, as partes assinam o presente contrato em 2 (duas) vias de igual teor e para o mesmo fim de Direito, bem como seus anexos ora integrantes, fazendo valer perante si e sucessores, na presença das testemunhas abaixo.

2.6. CONTRATOS DE FORNECIMENTO DE MÃO DE OBRA E DE MATERIAIS

CONTRATO DE CONTRATO DE FORNECIMENTO DE MATERIAIS E MÃO DE OBRA

Pelo presente instrumento particular de contrato, as partes:

CONTRATANTE: (...)

CONTRATADA: Nome da Empresa, com sede na (endereço), inscrita no CNPJ/MF sob o nº (...) neste ato representada por (sócio, diretor, ...) Nome, estado civil, profissão, portador do RG nº (...) e inscrito no CPF/MF sob o nº (...), com endereço comercial (endereço)

têm entre si, justo e contratado o fornecimento de mão de obra especializada, mediante as cláusulas a seguir estipuladas.

1ª – OBJETO:

1.1 – Fornecimento de mão de obra qualificada e própria para a execução dos serviços no (nome do empreendimento e endereço)

1.2 – Fornecimento de materiais conforme discriminado na cláusula 04 para o (nome do empreendimento e endereço)

2ª – DOCUMENTOS:

2.1 – Integram o presente contrato (anexo I), a autorização para retenção do ISS/PMSP, sobre as notas fiscais faturas de serviços, que neste ato é rubricado pelas partes.

3ª – DESCRIÇÃO DOS SERVIÇOS:

(descrever o serviço a ser executado, com todos os detalhes)

4ª – DESCRIÇÃO DOS MATERIAIS:

(descrever os materiais a serem fornecidos, com todos os detalhes) 5ª – PRAZO

5.1 – O presente contrato é feito por prazo determinado, encerrando-se com a finalização dos serviços e entrega do material ora contratados.

5.2 – A CONTRATADA iniciará os serviços no dia (...) e entregará a obra no dia (...), devendo obedecer a ordem e as etapas estabelecidas pela CONTRATANTE, de modo a não prejudicar o andamento normal da obra como um todo, mantendo em trabalho, para tanto, pessoal em número suficiente e de competência comprovada para o serviço;

5.3 – A CONTRATANTE dará condições à CONTRATADA de cumprir o prazo supra estipulado, podendo, no entanto, a qualquer tempo, alterar o quadro físico da obra, aumentando ou diminuindo os prazos ali fixados, desde que os comunique por escrito à CONTRATADA, a qual desde já se obriga a respeitá-los.

5.4 – Independente da anuência da CONTRATADA ou da rescisão ou resolução do presente instrumento, CONTRATANTE poderá, caso a contratada não atenda a contento suas determinações na forma do ora estipulado, colocar outra empreiteira na obra, para realização dos serviços.

5.5 – A CONTRATADA terá o prazo máximo de 20 (vinte) a 30 (trinta) dias úteis para a entrega do material a contar da confirmação do pedido nº (...) através de fac-símile.

6ª – PREÇO

6.1 – O valor dos serviços ora contratados e descritos neste contrato, será de R$ (...), fixo e irreajustável, que será pago mediante a medição dos serviços que será previamente marcada no Diário de Obra e será executada conjuntamente por representantes da CONTRATADA e CONTRATANTE até o dia 20 de cada mês.

6.2 – Pelo fornecimento dos materiais descritos neste contrato, a CONTRATANTE pagará à CONTRA-TADA a importância total de R$ (...).

7ª – PAGAMENTO

7.1 – Os pagamentos referentes à mão de obra serão realizados na data de vencimento da fatura, desde que cumprida por parte da CONTRATADA, todas as obrigações a seguir relacionadas:

7.2 – As notas fiscais ou faturas de serviços emitidas deverão ser entregues no escritório central da CONTRATANTE, até o dia 25 do mês de sua emissão;

7.3 – Recebidas as notas fiscais ou fatura de serviços, estando as mesmas a contento, o pagamento será feito após 10 (dez) dias úteis contados da entrega das mesmas, no escritório central da CONTRATANTE, através de cheque nominal à CONTRATADA;

7.4 – As notas fiscais ou faturas de serviços deverão atender as disposições legais pertinentes;

7.5 – A emissão da nota fiscal ou fatura de serviços deverá ser feita da seguinte forma: Nome:

End. Fatur.

CNPJ/MF

Inscr. Est.

End. Cobrança:

End. Obra:

7.6 – Haverá retenção de 5% (cinco por cento) sobre o valor da cada fatura emitida, a título de recolhimento do ISS, sendo a respectiva guia entregue à CONTRATADA, 10 (dez) dias após o seu pagamento ou outra porcentagem que venha a alterá-lo.

7.7 – Haverá retenção de 11% (onze por cento) sobre o valor de cada fatura emitida, referente à “Seguridade Social”, conforme Lei 9.711/1998 e Ordem de Serviço nº 203/1999 do INSS, ou outra porcentagem que venha a alterá-lo.

7.8 – Apresentação de cópia autenticada da folha de pagamento de salários do mês anterior referente aos empregados da obra;

7.9 – Apresentação de cópia autenticada do recolhimento da GFIP/FGTS do mês anterior referente aos empregados da obra;

7.10 – O descumprimento dos itens acima acarretará em atraso no pagamento das mesmas, até a sua devida regularização, sem quaisquer penalidades ou acréscimos.

7.11 – Sob condição nenhuma a CONTRATADA poderá sacar notas promissórias ou emitir faturas e duplicatas referentes aos serviços executados, para descontar ou colocar em cobrança na rede bancária, sob pena de rescisão contratual.

7.12 – O pagamento referente ao material será efetuado na sede da CONTRATANTE e, se dará por meio de cheque nominal à CONTRATADA, mediante apresentação de nota fiscal da seguinte forma:

• 1ª parcela no valor de R$ .... (.... reais) – 28 dias após a entrega do material;

•2ª parcela no valor de R$ .... (.... reais) – 56 dias após a entrega do material;

• 3ª parcela no valor de R$ .... (.... reais) – 84 dias após a entrega do material;

8ª – OBRIGAÇÕES DA CONTRATADA:

8.1 – respeitar na execução dos serviços as disposições legais, bem como as ordens ou determinações emanadas do Poder Público;

8.2 – Seguir rigorosamente as orientações da CONTRATANTE constantes de cronogramas físicos, plantas e croquis para a execução dos serviços contratados, sob pena de demolir e restaurar, ficando sob sua responsabilidade todos os reparos de eventuais defeitos que surjam em virtude da desobediência às especificações técnicas pertinentes;

8.3 – Permitir que a fiscalização dos serviços ora contratados seja feita pela CONTRATANTE, por si ou através de seus prepostos, da forma que lhes aprouver;

8.4 – Obedecer o regulamento de operação do canteiro de obras;

8.5 – Retirar, no prazo máximo de 48 (quarenta e oito) horas, os operários que a CONTRATANTE considerar, a seu exclusivo critério, indisciplinados, maus trabalhadores ou não especializados, substituindo-os imediatamente;

8.6 – Arcar com o fornecimento, montagem e desmontagem de andaimes e balancins que se fizerem necessário;

8.7 – Arcar com os transportes verticais ou horizontais dentro da obra;

8.8 – Oferecer às suas expensas refeições diárias aos seus operários, obedecendo o contido na norma do sindicato de classe.

8.9 – Arcar com o fornecimento de todas as ferramentas necessárias à execução dos serviços, tais como: de bancada, policorte, furadeira, ferramentas de uso pessoal dos carpinteiros, pedreiros, armadores etc.

8.10 – Somente contratar funcionários de competência comprovada para o serviço a ser executado, mantendo em dia o pagamento dos salários dos mesmos, bem como dos encargos sociais, com fiel observância à Legislação Previdenciária, correndo ainda por sua conta inclusive todos os encargos e obrigações de natureza trabalhista, previdenciária, acidentaria, tributária, administrativa e civil, no que diz respeito a seus empregados e ao serviço objeto deste, encargos estes, que incidam ou venham a incidir sobre o contrato ou prestação de serviços por ele ajustada.

8.11 – Desfazer e/ou refazer por sua conta, sem qualquer ônus para a CONTRATANTE, as obras e serviços rejeitados por sua fiscalização, por negligência ou má execução ou por inobservância das especificações ou normas técnicas;

8.12 – Apresentar, antecipadamente, à CONTRATANTE, relação dos empregados e equipamentos que irão efetuar os serviços relativos a este contrato;

8.13 – Não retirar da obra qualquer equipamento, ou pessoal, sem prévia autorização da CONTRATANTE;

8.14 – Ser responsável por qualquer dano causado em seu equipamento ou por equipamentos a terceiros, bem como por todo o custo de propriedade, manutenção e operação de seu maquinário;

8.15 – Reembolsar a CONTRATANTE das despesas com pessoal e equipamentos de sua propriedade que ficarem ociosos por atraso dos serviços que der causa;

8.16 – Manter na obra um preposto seu, com capacidade para decidir sobre os problemas de ordem técnica e administrativa;

8.17 – Cumprir e respeitar, além das exigências legais previstas neste contrato, especificamente a Portaria nº 3.214, de 08.06.1978, do Ministério do Trabalho e Previdência Social, conforme NR 6 (Norma Regulamentadora) em concordância com a NR 18 e alterações posteriores do Ministério do Trabalho e Previdência Social, fornecendo gratuitamente todos os equipamentos de proteção individual (EPI) de uso obrigatório para os empregados da construção civil.

8.18 – Utilizar-se dos materiais de forma mais econômica possível, evitando desperdícios, que, se constatados, a critério da CONTRATANTE, serão abatidos do valor do contrato. Caso o valor dos serviços seja inferior ao valor dos materiais necessários, compromete-se a CONTRATADA a restituir a diferença, no prazo máximo de 48 (quarenta e oito) horas, contados do vencimento da próxima fatura, sob pena de multa de 20% (vinte por cento), juros de 1% ao mês e correção monetária pelo índice utilizado oficialmente pelo Tribunal de Justiça de São Paulo, incidente desde a data do desembolso até o efetivo pagamento, além de honorários de advogado ora fixados em 10% (Código Civil, arts. 389 e 395).

8.19 – Executar eventuais serviços futuros não previstos neste contrato, desde que o CONTRATANTE os tenha solicitado por escrito e tenha aprovado o orçamento apresentado pela CONTRATADA, sendo certo que para esses serviços serão aplicados as cláusulas e condições do presente instrumento, com exceção da cláusula que trata do preço.

9ª – OBRIGAÇÕES DO CONTRATANTE:

9.1 – Compete à CONTRATANTE fornecer água, energia elétrica, guincho e operador, vestiários para os operários, “gerica”, bem como os materiais para realização dos serviços;

9.2 – A CONTRATANTE se obriga a efetuar os pagamentos conforme o aqui estipulado. 10 – RESPONSABILIDADES DA CONTRATADA:

10.1 – Na realização dos serviços ora ajustados, a CONTRATADA deverá observar as boas normas de execução e obedecer as disposições legais, aplicáveis – leis, regulamentos, portarias municipais e estaduais – ou de concessionárias, quando for o caso, bem como, quando pertinentes, as normas da ABNT, correndo por sua conta e responsabilidade as consequências de quaisquer transgressões às mesmas;

10.2 – Em ocorrendo a hipótese prevista no item “a” nas demais ora ajustadas, todo material que vier a ser utilizado para os serviços que tiverem de ser refeitos, será debitado à CONTRATADA pelo preço corrente na praça, devendo seu valor ser deduzido da primeira prestação que então se vencer. Da mesma forma, a CONTRATADA não terá qualquer reembolso, por despesas efetuadas com correção de seus próprios serviços, de acordo com exigências da fiscalização da obra;

10.3 – A CONTRATADA, caso não forneça a segurança no trabalho exigida por lei, ou deixe seus operários de utilizá-los, assumirá todo a responsabilidade pelas consequências de acidentes causados a seus empregados seja por morte, lesões corporais, danos à propriedade ou qualquer outro motivo, ficando desde já estabelecido que se a CONTRATANTE for citada ou chamada a juízo, declinará a responsabilidade da CONTRATADA nos termos desta cláusula, cabendo à mesma, inclusive, suportar todos os ônus do processo, inclusive honorários do advogado constituído pela CONTRATANTE.

10.4 – A CONTRATADA se responsabiliza pelas imperfeições e inexatidões que vierem a ocorrer na execução dos serviços, mas que só sejam notadas após a conclusão e entrega da obra, seja pelos adquirentes das unidades, seja pela CONTRATANTE, devendo tais correções serem efetuadas às suas exclusivas expensas, no prazo assinalado pela CONTRATANTE, tanto no que diz respeito à mão de obra, como no referente ao material a ser reposto, respeitando os prazos maiores, previstos no Código de Defesa do Consumidor, havendo, neste contrato, portanto, extensão de garantia expressamente pactuada.

10.5 – Caso a CONTRATADA, no prazo acima estipulado não realize os serviços necessários, a CONTRATANTE poderá fazê-lo através de outra empresa, devendo a CONTRATADA reembolsá-la no prazo máximo de 05 (cinco) dias, sob pena de multa de 20% (vinte por cento) sobre o total do valor dos serviços, materiais etc., acrescido de juros de 1% (um por cento) ao mês e correção monetária, contados do desembolso e honorários de advogado ora fixados em 10% (Código Civil, arts. 389 e 395);

10.6 – A CONTRATADA se responsabiliza por qualquer ônus decorrente de Reclamações Trabalhistas de seus empregados ou prestadores de serviços, arcando com os eventuais custos que possam recair sobre a CONTRATANTE em decorrência de tais reclamações;

10.7 – A CONTRATADA assume inteira responsabilidade pela obra, isentando a CONTRATANTE de qualquer consequência (responsabilidade civil) decorrente de vícios, segurança, acidentes e solidez da obra, mesmo que em relação a terceiros.

10.8 – responderá a CONTRATADA por quaisquer indenizações porventura pagas aos adquirentes das unidades construídas, decorrentes de responsabilidade civil em virtude das obras, tais como vícios de qualidade por inadequação ou vício de qualidade por insegurança, seja nos termos do art. 618 do Código Civil ou da Seção II (arts. 12 a 17) e Seção III (arts. 18 a 27) do Código de Defesa do Consumidor, Lei 8.078 de 11 de setembro de 1990.

10.9 – A CONTRATADA se responsabiliza perante a CONTRATANTE por quaisquer condenações que venha a sofrer em virtude de ações movidas pelos consumidores finais, a qualquer tempo, em razão de defeitos ou vícios, se obrigando a reembolsar as quantias despendidas em função da condenação, independentemente da garantia constante da cláusula.

10.10 – Será de total responsabilidade da CONTRATADA o pagamento de frete e quaisquer outros tributos que incidam sobre o objeto deste contrato.

10.11 – A entrega do material fora do especificado no presente contrato ou com defeito obrigará a contratada a efetuar substituição do mesmo no prazo máximo de 10 (dez) dias sob pena de não o fazendo, arcar com o pagamento de multa de 10% (dez por cento) do valor deste contrato.

11 – ACEITAÇÃO

11.1 – A execução pela CONTRATADA dos serviços aqui ajustados, nos locais indicados pela CONTRATANTE, implica seu reconhecimento explícito de que referidos locais encontram-se em condições adequadas para recebê-lo, livre de qualquer fator que possa, no futuro, comprometer a obra.

11.2 – Em verificando-se eventualmente, qualquer defeito ou irregularidade nos locais supra referidos a CONTRATADA de imediato deverá apontá-la por escrito à CONTRATANTE para que esta cuide de repará-lo; não o fazendo, estará dando-os como bons, como supra estipulado.

12 – GARANTIA:

12.1 – A garantia dos materiais fornecidos será idêntica à garantia do consumidor final, obrigando-se a CONTRATADA a substituir os materiais fornecidos à CONTRATANTE ou ao consumidor final nos termos e de acordo com os prazos determinados em lei e no Código de Defesa do Consumidor.

13 – RESILIÇÃO E RESOLUÇÃO:

13.1 – A CONTRATANTE, para todos os fins de direito e independentemente de notificação ou interpelação judicial ou extrajudicial, poderá dar por resilido o presente contrato, na ocorrência das seguintes hipóteses:

13.2 – Se a CONTRATADA não observar as especificações, detalhes e instruções transmitidas pela CONTRATANTE.

13.3 – Se o andamento dos serviços contratados não for compatível com o prazo estipulado neste contrato.

13.4 – Se a CONTRATADA deixar de dar cumprimento a qualquer das cláusulas deste contrato ou incorrer em falta técnica.

13.5 – Se a CONTRATADA, sem autorização prévia e por escrito da CONTRATANTE, ceder ou transmitir, sob qualquer forma, a terceiros, as obrigações deste contrato ou utilizar na execução dos serviços mão de obra temporária.

13.6 – Por interrupção ou paralisação da obra sem motivo justificado, a critério da CONTRATANTE, por tempo superior a 2 (dois) dias.

13.7 – Se a CONTRATADA tiver decretada a sua falência, requerer concordata, ou se, de qualquer modo tiver caracterizada a sua insolvência.

13.8 – Se o material entregue pela CONTRATADA não estiver de acordo com os padrões técnicos mínimos exigidos pelos órgãos de fiscalização da construção civil, bem como pela vistoria técnica realizada pelo engenheiro da CONTRATANTE.

13.9 – No caso dos itens A e C desta cláusula, a CONTRATANTE poderá optar por determinar à CONTRATADA a remoção e refazimento no todo ou em parte, dos serviços considerados fora de especificações, correndo o custo de tais providências por conta da CONTRATADA.

13.10 – Optando pela remoção e refazimento dos serviços, no todo ou em parte, a CONTRATANTE comunicará por escrito a CONTRATADA, fixando-lhe prazo para sanar as falhas apontadas. Não as sanando no prazo que lhe foi concedido, resolver-se-á o Contrato, obrigando-se a CONTRATADA a reembolsar a CONTRATANTE, na forma do § 3º desta cláusula, os gastos que esta suportar, em razão da correção das instalações, acrescidos de perdas e danos e lucros cessantes.

13.11 – Ocorrendo rescisão, resolução ou resilição deste contrato, a CONTRATADA receberá apenas a importância a que tiver direito pela execução dos serviços até a data da rescisão, resolução ou resilição, depois de deduzidas as seguintes parcelas:

13.12 – Mão de obra, materiais e demais gastos que a CONTRATANTE tiver que arcar para a demolição e/ou correção das imperfeições dos serviços.

13.13 – Valor dos impostos, contribuições previdenciárias e outras obrigações não pagas pela CONTRATADA e que se fizer necessário regularizar.

13.14 – Outras verbas de responsabilidade da CONTRATADA.

13.15 – Se na apuração dos valores, conforme § 3º, for ocorrer saldo favorável à CONTRATADA, a CONTRATANTE pagará esse excesso verificado mediante a apresentação de recibo de quitação geral firmado pela CONTRATADA.

13.16 – Se o saldo apurado, conforme § 3º, for favorável à CONTRATANTE, a CONTRATADA, obriga-se a reembolsá-la à vista mediante apresentação da conta, ocasião que será firmado o recibo de quitação geral pela CONTRATADA. No caso de recusa, o valor será cobrado judicialmente, aplicando-se multa de 20% (vinte por cento), juros de 1% (um por cento) ao mês e correção monetária a partir do desembolso até o efetivo pagamento.

13.17 – Uma vez ocorrendo rescisão, resilição ou resolução do contrato, a CONTRATADA retirará do local da obra, dentro de 3 (três) dias a contar da data da rescisão, resilição ou resolução, todo e qualquer bem de sua propriedade e, se assim não o fizer, a CONTRATANTE ficará autorizada a promover o depósito por conta da CONTRATADA, onde melhor entender, correndo os riscos e despesas totalmente por conta da CONTRATADA.

13.18 – Quanto a seus empregados e prepostos, a CONTRATADA obriga-se a retirá-los da obra, imediatamente após a resilição ou resolução.

13.19 – A CONTRATADA, por seu turno, poderá declarar resolvido o presente contrato, independente de notificação judicial ou extrajudicial, se a CONTRATANTE violar ou negar cumprimento a qualquer das cláusulas deste instrumento ou deixar de efetuar o pagamento do preço total devido, na forma e condições aqui estipuladas.

14 – MULTA

14.1 – O inadimplemento de quaisquer das obrigações assumidas pela CONTRATADA ou pela CONTRATANTE ensejará que a parte prejudicada receba da outra multa compensatória de 10% (dez por cento) sobre o valor total do presente contrato, sem prejuízo das demais sanções previstas e sem prejuízo da faculdade da cobrança das perdas e danos efetivamente apuradas, dispensada, neste caso, a prefixação da multa compensatória, a critério da parte prejudicada.

14.2 – O atraso na entrega do material acarretará a cobrança de multa diária de 0,5% (meio por cento) até o limite do valor deste contrato, sobre o total dos materiais, até o dia da efetiva entrega.

15 – DISPOSIÇÕES GERAIS

15.1 – A CONTRATADA se obriga, sob pena de assumir inteira responsabilidade pelos prejuízos decorrentes, a comunicar à CONTRATANTE, oficialmente e em tempo hábil, eventual imprecisão, desvantagem ou impossibilidade de executar qualquer detalhe dos serviços contratados, a fim de que esta decida se o mesmo deve ou não ser modificado, oferecendo, se for o caso, o detalhe da modificação a ser executada.

15.2 – Qualquer irregularidade verificada e não consertada de imediato, ou qualquer interrupção nos serviços por tempo superior a 2 (dois) dias consecutivos, sem motivo de força maior, acarretará o bloqueio do pagamento na data prevista, ficando o mesmo suspenso até ordem em contrário da CONTRATANTE.

15.3 – É vedado à CONTRATADA subempreitar os serviços ora contratados sem prévia autorização e por escrito da CONTRATANTE, bem como utilizar-se de mão de obra temporária sob pena de rescisão do presente contrato.

15.4 – Quaisquer tolerâncias ou concessões da CONTRATANTE ou da CONTRATADA, quando não manifestado por escrito, não importarão em alteração, modificação ou novação deste contrato.

16 – FORO:

As partes elegem o foro desta Capital como único competente para dirimir quaisquer dúvidas oriundas deste contrato, com exclusão de qualquer outro.

E, por estarem assim justas e contratadas, as partes assinam o presente instrumento em 03 (três) vias de igual teor, na presença das testemunhas.

AUTORIZAÇÃO

Autorizamos a retenção do Imposto sobre Serviços de Qualquer Natureza – ISS/PMSP, sobre as Notas Fiscais Faturas de Serviços emitidas à V. Sªs., sendo a alíquota correspondente ao imposto igual a 5% sobre o valor total faturado.

CONTRATO DE FORNECIMENTO DE MÃO DE OBRA

Pelo presente instrumento particular de contrato, as partes:

– CONTRATANTE: (...)

– CONTRATADA: Nome da Empresa, com sede na (endereço), inscrita no CNPJ/MF sob o nº (...) neste ato representada por (sócio, diretor, ...) Nome, estado civil, profissão, portador do RG nº (...) e inscrito no CPF/MF sob o nº (...), com endereço comercial (endereço)

têm entre si, justo e contratado o fornecimento de mão de obra especializada, mediante as cláusulas a seguir estipuladas.

1ª – OBJETO:

1.1 – Fornecimento de mão de obra qualificada e própria para a execução dos serviços no (nome do empreendimento e endereço)

2ª – DOCUMENTOS:

2.1 – Integram o presente contrato (anexo I), a autorização para retenção do ISS/PMSP, sobre as notas fiscais faturas de serviços, que neste ato é rubricado pelas partes.

3ª – DESCRIÇÃO DOS SERVIÇOS:

(descrever o serviço a ser executado, com todos os detalhes) 4ª – PRAZO:

4.1 – O presente contrato é feito por prazo determinado, encerrando-se com a finalização dos serviços ora contratados.

4.2 – A contratada iniciará os serviços no dia (...) e entregará a obra no dia (...), devendo obedecer a ordem e etapas estabelecidas pela contratante, de modo a não prejudicar o andamento normal da obra como um todo, mantendo em trabalho, para tanto, pessoal em número suficiente e de competência comprovada para o serviço;

4.3 – A contratante dará condições à contratada de cumprir o prazo supra estipulado, podendo, no entanto, a qualquer tempo, alterar o quadro físico da obra, aumentando ou diminuindo os prazos ali fixados, desde que os comunique por escrito à contratada, a qual desde já se obriga a respeitá-los.

4.4 – Independente da anuência da contratada ou da rescisão ou resolução do presente instrumento, a contratante poderá, caso a contratada não atenda a contento suas determinações na forma do ora estipulado, colocar outra empreiteira na obra, para realização dos serviços.

5ª – PREÇO:

5.1 – valor dos serviços ora contratados e descritos neste contrato, será de R$ .... (.................. reais), fixo e irreajustável, que será pago mediante a medição dos serviços que será previamente marcada no Diário de Obra e será executada conjuntamente por representantes da CONTRATADA e CONTRATANTE até o dia 20 de cada mês.

6ª – PAGAMENTO:

6.1 – Os pagamentos serão realizados na data de vencimento da fatura, desde que cumpridas por parte da contratada, todas as obrigações a seguir relacionadas:

6.2 – As notas fiscais ou faturas de serviços emitidas deverão ser entregues no escritório central da contratante, até o dia 25 do mês de sua emissão;

6.3 – Recebidas as notas fiscais ou fatura de serviços, estando as mesmas a contento, o pagamento será feito após 10 (dez) dias úteis contados da entrega das mesmas, no escritório central da contratante, através de cheque nominal à contratada;

6.4 – As notas fiscais ou faturas de serviços deverão atender as disposições legais pertinentes;

6.5 – A emissão da nota fiscal ou fatura de serviços deverá ser feita da seguinte forma: Nome:

End. Fatur.

CNPJ/MF

Inscr. Est.

End. Cobrança:

End. Obra:

6.6 – Haverá retenção de 5% (cinco por cento) sobre o valor da cada fatura emitida, a título de recolhimento do ISS, sendo a respectiva guia entregue à CONTRATADA, 10 (dez) dias após o seu pagamento ou outra porcentagem que venha a alterá-lo.

6.7 – Haverá retenção de 11% (onze por cento) sobre o valor de cada fatura emitida, referente à “Seguridade Social”, conforme Lei 9.711/1998 e Ordem de Serviço nº 203/1999 do INSS, ou outra porcentagem que venha a alterá-lo.

6.8 – Apresentação de cópia autenticada da folha de pagamento de salários do mês anterior referente aos empregados da obra;

6.9 – Apresentação de cópia autenticada do recolhimento da GFIP/FGTS do mês anterior referente aos empregados da obra;

6.10 – Sob condição nenhuma a CONTRATADA poderá sacar notas promissórias ou emitir faturas e duplicatas referentes aos serviços executados, para descontar ou colocar em cobrança na rede bancária, sob pena de rescisão contratual.

7 – OBRIGAÇÕES DA CONTRATADA:

7.1 – respeitar na execução dos serviços as disposições legais, bem como às ordens ou determinações emanadas do Poder Público;

7.2 – Seguir rigorosamente as orientações da CONTRATANTE constantes de cronogramas físicos, plantas e croquis para a execução dos serviços contratados, sob pena de demolir e restaurar, ficando sob sua responsabilidade todos os reparos de eventuais defeitos que surjam em virtude da desobediência às especificações técnicas pertinentes;

7.3 – Permitir que a fiscalização dos serviços ora contratados seja feita pela CONTRATANTE, por si ou através de seus prepostos, da forma que lhes aprouver;

7.4 – Obedecer o regulamento de operação do canteiro de obras;

7.5 – Retirar, no prazo máximo de 48 (quarenta e oito) horas, os operários que a CONTRATANTE considerar, a seu exclusivo critério, indisciplinados, maus trabalhadores ou não especializados, substituindo-os imediatamente;

7.6 – Arcar com o fornecimento, montagem e desmontagem de andaimes e balancins que se fizerem necessário;

7.7 – Arcar com os transportes verticais ou horizontais dentro da obra;

7.8 – Oferecer às suas expensas refeições diárias aos seus operários, obedecendo o contido na norma do sindicato de classe.

7.9 – Arcar com o fornecimento de todas as ferramentas necessárias à execução dos serviços, tais como: de bancada, policorte, furadeira, ferramentas de uso pessoal dos carpinteiros, pedreiros, armadores etc.

7.10 – Somente contratar funcionários de competência comprovada para o serviço a ser executado, mantendo em dia o pagamento dos salários dos mesmos, bem como dos encargos sociais, com fiel observância à Legislação Previdenciária, correndo ainda por sua conta inclusive todos os encargos e obrigações de natureza trabalhista, previdenciária, acidentária, tributária, administrativa e civil, no que diz respeito a seus empregados e ao serviço objeto deste, encargos estes que incidam ou venham a incidir sobre o contrato ou prestação de serviços por ele ajustada.

7.11 – Desfazer e/ou refazer por sua conta, sem qualquer ônus para a CONTRATANTE, as obras e serviços rejeitados por sua fiscalização, por negligência ou má execução ou por inobservância das especificações ou normas técnicas;

7.12 – Apresentar, antecipadamente, à CONTRATANTE, relação dos empregados e equipamentos que irão efetuar os serviços relativos a este contrato;

7.13 – Não retirar da obra qualquer equipamento, ou pessoal, sem prévia autorização da CONTRATANTE;

7.14 – Ser responsável por qualquer dano causado em seu equipamento ou por equipamentos a terceiros, bem como por todo o custo de propriedade, manutenção e operação de seu maquinário;

7.15 – Reembolsar a CONTRATANTE das despesas com pessoal e equipamentos de sua propriedade que ficarem ociosos por atraso dos serviços que der causa;

7.16 – Manter na obra um preposto seu, com capacidade para decidir sobre os problemas de ordem técnica e administrativa;

7.17 – Cumprir e respeitar, além das exigências legais previstas neste contrato, especificamente a Portaria nº 3.214, de 08.06.1978, do Ministério do Trabalho e Previdência Social, conforme NR 6 (Norma Regulamentadora) em concordância com a NR 18 e alterações posteriores do Ministério do Trabalho e a Previdência Social, fornecendo gratuitamente todos os equipamentos de proteção individual (EPI) de uso obrigatório para os empregados da construção civil.

7.18 – Utilizar-se dos materiais de forma mais econômica possível, evitando desperdícios, que, se constatados, a critério da CONTRATANTE, serão abatidos do valor dos serviços. Caso o valor dos serviços seja inferior ao valor dos materiais necessários, compromete-se a CONTRATADA a restituir a diferença, no prazo máximo de 48 (quarenta e oito) horas, contados do vencimento da próxima fatura, sob pena de multa de 20% (vinte por cento), juros de 1% ao mês e correção monetária pelo índice utilizado oficialmente pelo Tribunal de Justiça de São Paulo, incidente desde a data do desembolso até o efetivo pagamento.

7.19 – Executar eventuais serviços futuros não previstos neste contrato, desde que o CONTRATANTE os tenha solicitado por escrito e tenha aprovado o orçamento apresentado pela CONTRATADA, sendo certo que para esses serviços serão aplicados as cláusulas e condições do presente instrumento, com exceção da cláusula que trata do preço.

8ª – OBRIGAÇÕES DA CONTRATANTE:

8.1 – Compete à CONTRATANTE fornecer água, energia elétrica, guincho e operador, vestiários para os operários, “gerica”, bem como os materiais para realização dos serviços;

8.2 – A CONTRATANTE se obriga a efetuar os pagamentos conforme o aqui estipulado.

9ª – RESPONSABILIDADES DA CONTRATADA:

9.1 – Na realização dos serviços ora ajustados, a CONTRATADA deverá observar as boas normas de execução e obedecer às disposições legais, aplicáveis – leis, regulamentos, portarias municipais e estaduais – ou de concessionárias, quando for o caso, bem como, quando pertinentes, as normas da ABNT, correndo por sua conta e responsabilidade as consequências de quaisquer transgressões às mesmas;

9.2 – Em ocorrendo a hipótese prevista no item “a” nas demais ora ajustadas, todo material que vier a ser utilizado para os serviços que tiverem de ser refeitos, será debitado à CONTRATADA pelo preço corrente na praça, devendo seu valor ser deduzido da primeira prestação que então se vencer. Da mesma forma, a CONTRATADA não terá qualquer reembolso, por despesas efetuadas com correção de seus próprios serviços, de acordo com exigências da fiscalização da obra;

9.3 – A CONTRATADA, caso não forneça a segurança no trabalho exigida por lei, ou deixe seus operários de utilizá-los, assumirá toda a responsabilidade pelas consequências de acidentes causados a seus empregados, seja por morte, lesões corporais, danos à propriedade ou qualquer outro motivo, ficando desde já estabelecido que se a CONTRATANTE for citada ou chamada a juízo, declinará a responsabilidade da CONTRATADA nos termos desta cláusula, cabendo à mesma, inclusive suportar todos os ônus do processo, inclusive honorários do advogado constituído pela CONTRATANTE.

9.4 – A CONTRATADA se responsabiliza pelas imperfeições e inexatidões que vierem a ocorrer na execução dos serviços, mas que só sejam notadas após a conclusão e entrega da obra, seja pelos adquirentes das unidades, seja pela CONTRATANTE, devendo tais correções serem efetuadas às suas exclusivas expensas, no prazo assinalado pela CONTRATANTE, tanto no que diz respeito à mão de obra, como no referente ao material a ser reposto, respeitando os prazos maiores, previstos no Código de Defesa do Consumidor, havendo, neste contrato, portanto, extensão de garantia expressamente pactuada.

9.5 – Caso a CONTRATADA, no prazo acima estipulado não realize os serviços necessários, a CONTRATANTE poderá fazê-lo através de outra empresa, devendo a CONTRATADA reembolsá-la no prazo máximo de 05 (cinco) dias, sob pena de multa de 20% (vinte por cento) sobre o total do valor dos serviços, materiais etc., acrescido de juros de 1% (um por cento) ao mês e correção monetária, contados do desembolso, além de honorários de advogado ora fixados em 10% (Código Civil, arts. 389 e 395);

9.6 – A CONTRATADA se responsabiliza por qualquer ônus decorrente de Reclamações Trabalhistas de seus empregados ou prestadores de serviços, arcando com os eventuais custos que possam recair sobre a CONTRATANTE em decorrência de tais reclamações;

9.7 – A CONTRATADA assume inteira responsabilidade pela obra, isentando a CONTRATANTE de qualquer consequência (responsabilidade civil) decorrente de vícios, segurança, acidentes e solidez da obra, mesmo que em relação a terceiros.

9.8 – responderá a CONTRATADA por quaisquer indenizações porventura pagas aos adquirentes das unidades construídas, decorrentes de responsabilidade civil em virtude das obras, tais como vícios de qualidade por inadequação ou vício de qualidade por insegurança, seja nos termos do art. 618 do Código Civil ou da Seção II (arts. 12 a 17) e Seção III (arts. 18 a 27) do Código de Defesa do Consumidor, Lei 8.078, de 11 de setembro de 1990.

9.9 – Caso a CONTRATANTE seja demandada pelos adquirentes ou por terceiros, responderá a CONTRATADA pela integralidade das eventuais condenações, inclusive custas e despesas de sucumbência.

10 – ACEITAÇÃO:

10.1 – A execução pela CONTRATADA dos serviços aqui ajustados, nos locais indicados pela CONTRATANTE, implica em seu reconhecimento explícito de que referidos locais encontram-se em condições adequadas para recebê-lo, livre de qualquer fator que possa, no futuro, comprometer a obra.

10.2 – Sendo verificado qualquer defeito ou irregularidade nos locais supra referidos, a CONTRATADA, de imediato, deverá apontá-los por escrito à CONTRATANTE para que esta cuide de repará-lo; não o fazendo, estará dando-os como bons, como supra estipulado.

11 – RESILIÇÃO E RESOLUÇÃO:

11.1 – A CONTRATANTE, para todos os fins de direito e independentemente de notificação ou interpelação judicial ou extrajudicial, poderá dar por resilido o presente contrato, na ocorrência das seguintes hipóteses:

11.2 – Se a CONTRATADA não observar as especificações, detalhes e instruções transmitidas pela CONTRATANTE.

11.3 – Se o andamento dos serviços contratados não for compatível com o prazo estipulado neste contrato.

11.4 – Se a CONTRATADA deixar de dar cumprimento a qualquer das cláusulas deste contrato ou incorrer em falta técnica.

11.5 – Se a CONTRATADA, sem autorização prévia e por escrito da CONTRATANTE, ceder ou transmitir, sob qualquer forma, a terceiros, as obrigações deste contrato ou utilizar na execução dos serviços mão de obra temporária.

11.6 – Por interrupção ou paralisação da obra sem motivo justificado, a critério da CONTRATANTE, por tempo superior a 2 (dois) dias.

11.7 – Se a CONTRATADA tiver decretada a sua falência, requerer concordata, ou se, de qualquer modo tiver caracterizada a sua insolvência.

11.8 – No caso dos itens A e C desta cláusula, a CONTRATANTE poderá optar por determinar à CONTRATADA a remoção e refazimento no todo ou em parte, dos serviços considerados fora de especificações, correndo o custo de tais providências por conta da CONTRATADA.

11.9 – Optando pela remoção e refazimento dos serviços, no todo ou em parte, a CONTRATANTE comunicará por escrito a CONTRATADA, fixando-lhe prazo para sanar as falhas apontadas. Não as sanando no prazo que lhe foi concedido, resolver-se-á o Contrato, obrigando-se a CONTRATADA a reembolsar a CONTRATANTE, na forma do § 3º desta cláusula, os gastos que este suportar, em razão da correção das instalações, acrescidos de perdas e danos e lucros cessantes.

11.10 – Ocorrendo rescisão, resolução ou resilição deste contrato, a CONTRATADA receberá apenas a importância a que tiver direito pela execução dos serviços até a data da rescisão, resolução ou resilição, depois de deduzidas as seguintes parcelas:

11.10.1 – Mão de obra, materiais e demais gastos que o CONTRATANTE tiver que arcar para a demolição e/ou correção das imperfeições dos serviços.

11.10.2 – Valor dos impostos, contribuições previdenciárias e outras obrigações não pagas pela CONTRATADA e que se fizer necessário regularizar.

11.10.3 – Outras verbas de responsabilidade da CONTRATADA.

11.11 – Se na apuração dos valores ocorrer saldo favorável à CONTRATADA, a CONTRATANTE pagará esse excesso verificado mediante a apresentação de recibo de quitação geral firmado pela CONTRATADA.

11.12 – Se o saldo apurado for favorável à CONTRATANTE, a CONTRATADA, obriga-se a reembolsá-la à vista mediante apresentação da conta, ocasião que será firmado o recibo de quitação geral pela CONTRATADA. No caso de recusa, o valor será cobrado judicialmente, aplicando-se multa de 20% (vinte por cento), juros de 1% (um por cento) ao mês e correção monetária a partir do desembolso até o efetivo pagamento, além de honorários de advogado ora fixados em 10% (dez por cento) Código Civil, arts. 389 e 395.

11.13 – Ocorrendo rescisão, resilição ou resolução do contrato, a CONTRATADA retirará do local da obra, dentro de 3 (três) dias a contar da data da rescisão, resilição ou resolução, todo e qualquer bem de sua propriedade e, se assim não o fizer, a CONTRATANTE ficará autorizada a promover o depósito por conta da CONTRATADA, onde melhor entender, correndo os riscos e despesas totalmente por conta da CONTRATADA. Quanto a seus empregados e prepostos, a CONTRATADA obriga-se a retirá-los da obra, imediatamente após a resilição ou resolução.

11.14 – A CONTRATADA, por seu turno, poderá declarar resolvido o presente contrato, independente de notificação judicial ou extrajudicial, se a CONTRATANTE violar ou negar cumprimento a qualquer das cláusulas deste instrumento ou deixar de efetuar o pagamento do preço total devido, na forma e condições aqui estipuladas.

12 – MULTA:

12.1 – Inadimplemento de quaisquer das obrigações assumidas pela CONTRATADA ou pela CONTRATANTE ensejará que a parte prejudicada receba da outra multa compensatória de 10% (dez por cento) sobre o valor total do presente contrato, sem prejuízo das demais sanções previstas neste contrato e sem prejuízo da faculdade da cobrança das perdas e danos efetivamente apuradas, dispensada, neste caso, a prefixação da multa compensatória, a critério da parte prejudicada.

13 – DISPOSIÇÕES GERAIS:

13.1 – A CONTRATADA se obriga, sob pena de assumir inteira responsabilidade pelos prejuízos decorrentes, a comunicar à CONTRATANTE, oficialmente e em tempo hábil, eventual imprecisão, desvantagem ou impossibilidade de executar qualquer detalhe dos serviços contratados, a fim de que esta decida se o mesmo deve ou não ser modificado, oferecendo, se for o caso, o detalhe da modificação a ser executada.

13.2 – Qualquer irregularidade verificada e não consertada de imediato, ou qualquer interrupção nos serviços por tempo superior a 2 (dois) dias consecutivos, sem motivo de força maior, acarretará o bloqueio do pagamento na data prevista, ficando o mesmo suspenso até ordem em contrário da CONTRATANTE.

13.3 – É vedado à CONTRATADA subempreitar os serviços ora contratados sem prévia autorização e por escrito da CONTRATANTE, bem como utilizar-se de mão de obra temporária sob pena de resolução do presente contrato.

13.4 – Quaisquer tolerâncias ou concessões da CONTRATANTE ou da CONTRATADA, quando não manifestado por escrito, não importarão em alteração, modificação ou novação deste contrato.

14 – FORO:

As partes elegem o foro desta Capital como único competente para dirimir quaisquer dúvidas oriundas deste contrato, com exclusão de qualquer outro.

E, por estarem assim justas e contratadas, as partes assinam o presente instrumento em 03 (três) vias de igual teor, na presença das testemunhas.

AUTORIZAÇÃO

Autorizamos a retenção do Imposto sobre Serviços de Qualquer Natureza – ISS/PMSP, sobre as Notas Fiscais Faturas de Serviços emitidas à V.Sas., sendo a alíquota correspondente ao imposto igual à 5% sobre o valor total faturado.

CONTRATO DE FORNECIMENTO DE MATERIAIS

Pelo presente instrumento particular de contrato, as partes:

CONTRATANTE: (...)

CONTRATADA: Nome da Empresa, com sede na (endereço), inscrita no CNPJ/MF sob o nº (...) neste ato representada por (sócio, diretor, ...) Nome, estado civil, profissão, portador do RG nº (...) e inscrito no CPF/MF sob o nº (...), com endereço comercial (endereço)

têm entre si, justo e contratado o fornecimento de materiais, mediante as cláusulas a seguir estipuladas. 1ª – OBJETO:

1.1. Fornecimento de materiais conforme discriminado na cláusula 2ª para o (nome do empreendimento e endereço)

2ª – DESCRIÇÃO DOS MATERIAIS:

(descrever os materiais a serem fornecidos, com todos os detalhes) 3ª – PRAZO:

3.1 – O presente contrato é feito por prazo determinado podendo ser rescindido pela CONTRATANTE a qualquer momento, caso o material entregue pela CONTRATADA não esteja de acordo com os padrões técnicos mínimos exigidos pelos órgãos de fiscalização da construção civil, bem como pela vistoria técnica realizada pelo engenheiro da CONTRATANTE.

3.2 – A CONTRATADA terá o prazo máximo de 20 (vinte) a 30 (trinta) dias úteis para a entrega do material a contar da confirmação do pedido (...) através de fac-símile.

4ª – MULTA:

4.1 – O atraso na entrega do material acarretará a cobrança de multa diária de 0,5% (meio por cento) até o limite do valor deste contrato, sobre o total dos materiais, até o dia da efetiva entrega.

5ª – PREÇO:

5.1 – Pelo fornecimento dos materiais descritos neste contrato, a CONTRATANTE pagará à CONTRATADA a importância total de R$ (...).

6ª – PAGAMENTO:

6.1 – O pagamento será efetuado na sede da CONTRATANTE e, se dará por meio de cheque nominal à CONTRATADA, mediante apresentação de nota fiscal da seguinte forma: o 1ª parcela no valor de R$ .... (.... reais) – 28 dias após a entrega do material; o 2ª parcela no valor de R$ .... (.... reais) – 56 dias após a entrega do material; o 3ª parcela no valor de R$ .... (.... reais) – 84 dias após a entrega do material;

7ª – OBRIGAÇÕES DA CONTRATADA:

7.1. Será de total responsabilidade da CONTRATADA o pagamento de frete e quaisquer tributos que incidam sobre o objeto deste contrato.

7.2. A entrega do material fora do especificado no presente contrato ou com defeito obrigará a CONTRATADA a efetuar substituição do mesmo no prazo máximo de 10 (dez) dias sob pena de, não o fazendo, arcar com o pagamento de multa de 10% (dez por cento) do valor deste contrato, sem prejuízo da efetiva substituição do material, ou perdas e danos a critério da CONTRATANTE.

8ª – GARANTIA:

8.1 – A garantia dos materiais fornecidos será idêntica à garantia do consumidor final, obrigando-se a CONTRATADA a substituir os materiais fornecidos à CONTRATANTE ou ao consumidor final nos termos e de acordo com os prazos determinados em lei e no Código de Defesa do Consumidor.

9ª – DISPOSIÇÕES GERAIS:

9.1 – A CONTRATADA se responsabiliza perante a CONTRATANTE por quaisquer condenações que venha a sofrer em virtude de ações movidas pelos consumidores finais, a qualquer tempo, em razão de defeitos ou vícios dos materiais fornecidos, obrigando-se a reembolsar as quantias despendidas em função da condenação, independentemente da garantia constante da cláusula 08.

10 – FORO:

As partes elegem o foro desta Capital como único competente para dirimir quaisquer dúvidas oriundas deste contrato, com exclusão de qualquer outro.

E, por estarem assim justas e contratadas, as partes assinam o presente instrumento em 03 (três) vias de igual teor, na presença das testemunhas.

2.7. CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL

QUADRO RESUMO

CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL

Lei 9.514/1997

ITEM 01 – VENDEDORA:

ITEM 02 – FIDUCIANTE(S) – DEVEDOR(ES):

ITEM 03 – FIDUCIÁRIA – CREDORA:

ITEM 04 – IMÓVEL COM INDICAÇÃO DO TÍTULO E MODO DE AQUISIÇÃO (Lei 9.514/1997, art. 24, IV):

(...) adquirido por escritura pública de compra e venda, datada de (...), no (...) Tabelião de Notas da Capital, no livro (...), páginas (...), subscrita pelo escrevente (...) e pelo Tabelião (...), registrada sob R. (...), na matrícula nº (...) do (...) Oficial de Registro de Imóveis da Capital, em (...), objeto de incorporação devidamente Registrada sob o R. (...) junto ao (...) Oficial de Registro de Imóveis da Capital em (...).

ITEM 05 – CONSTITUIÇÃO DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA (Lei 9.514/1997, art. 24, IV):

Por intermédio deste contrato, fica constituída a propriedade fiduciária do imóvel descrito no item 04, nos termos do art. 167, I, “35”, da Lei 6.015/1973, em nome da fiduciária-credora, de acordo com a Lei 9.514, de 20 de novembro de 1997. Em razão da alienação fiduciária ora estabelecida, a fiduciária-credora mantém, além da propriedade resolúvel, a posse indireta do imóvel objeto deste contrato.

ITEM 06 – UTILIZAÇÃO DO IMÓVEL (Lei 9.514/1997, art. 24, V):

Enquanto estiver adimplente, o fiduciante-devedor, em razão de sua posse direta, poderá utilizar livremente o imóvel objeto da alienação fiduciária, por sua conta e risco.

ITEM 07 – VALOR TOTAL DA DÍVIDA (Lei 9.514/1997, art. 24, I):

R$ (...).

Índice de correção monetária do valor da dívida: Índice Geral de Preços de Mercado, da Fundação Getúlio Vargas (IGP-M) nos termos da cláusula 8ª deste contrato.

ITEM 08 – PRAZO E CONDIÇÕES DE REPOSIÇÃO DO CRÉDITO FIDUCIÁRIO (Lei 9.514/1997, art. 24, II):

R$ (...) a título de início de pagamento.

R$ (...) no dia / /

R$ (...) em (...) parcelas mensais e consecutivas, vencendo todo dia / /

Índice de correção monetária mensal: Índice Geral de Preços de Mercado, da Fundação Getúlio Vargas (IGP-M) nos termos da cláusula 8ª deste contrato.

ITEM 09 – VALOR DO IMÓVEL, INCLUSIVE PARA EFEITO DE PÚBLICO LEILÃO E CRITÉRIOS PARA SUA REVISÃO (Lei 9.514/1997, art. 24, VI):

Índice de correção do valor do imóvel a partir desta data: Índice Geral de Preços de Mercado, da Fundação Getúlio Vargas (IGP-M) nos termos da cláusula 8ª deste contrato.

ITEM 10 – TAXA DE JUROS E ENCARGOS (Lei 9.514/1997, art. 24, III e cláusula 13 deste contrato):

Juros moratórios (em razão do atraso): 1% ao mês (Código Civil, arts. 389, 395 e 406);

Correção monetária: mensal, pelo Índice Geral de Preços de Mercado, da Fundação Getúlio Vargas (IGP-M) nos termos das cláusulas 8ª e 13ª deste contrato.

Honorários de advogado: 10% do valor da dívida (Código Civil, arts. 389 e 395); Cláusula penal moratória (multa pelo atraso): 2% do valor devido.

ITEM 11 – DATA-BASE:

ITEM 12 – LOCAL DE PAGAMENTO:

Banco, conforme “ficha de compensação” enviada pela FIDUCIÁRIA, ou, não recebida a ficha de compensação em tempo hábil, no endereço da FIDUCIÁRIA (ITEM 3).

ITEM 13 – PROCEDIMENTOS DO ART. 27, DA Lei 9.514/1997 (Lei 9.514/1997, art. 24, VII):

Além das penalidades e demais consequências previstas neste contrato, vencida e não paga qualquer das parcelas deste contrato:

a) Ultrapassado o prazo de 10 (dez) dias de carência, sem prejuízo, nesse prazo, das penalidades previstas neste contrato em razão da mora, o fiduciante-devedor será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo Oficial do Registro de Imóveis, podendo a intimação ser por ele delegada ao Oficial de Títulos e Documentos, para, no prazo de 15 (quinze) dias, pagar as parcelas vencidas devidamente corrigidas, acrescidas das prestações que se vencerem até a data do pagamento, além das penalidades e encargos previstos neste contrato;

b) Caso o fiduciário não seja localizado, o Oficial de Registro de Imóveis promoverá a intimação do devedor por edital, publicado por três dias em jornal de grande circulação;

c) Paga a dívida (purgada a mora) o contrato permanecerá em vigor;

d) Decorrido o prazo de 15 (quinze) dias da intimação sem pagamento por parte do fiduciante-devedor, a propriedade do imóvel objeto deste contrato será consolidada nas mãos do fiduciário mediante o pagamento dos tributos devidos pela transmissão;

e) No prazo de 30 (trinta) dias contados do registro da consolidação da propriedade, o imóvel objeto do presente contrato será levado a leilão pelo preço mínimo indicado no item 09 deste quadro resumo, devidamente corrigido de acordo com os critérios estabelecidos neste contrato;

f) Se, no primeiro leilão, não houver arrematação ou adjudicação pelo valor mínimo indicado no item 09 do quadro resumo (valor base do imóvel), devidamente corrigido nos termos deste contrato, o imóvel será levado a segundo leilão no prazo de até 15 (quinze) dias contados da realização do primeiro leilão, ocasião em que será vendido pelo preço mínimo representado pelo valor da dívida acrescida das despesas, prêmio de seguro, encargos legais, tributos devidos em razão do imóvel, inclusive em razão da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, contribuições condominiais em atraso e demais despesas comprovadas. Considera-se dívida, o saldo devedor da operação de alienação fiduciária na data do leilão, devidamente corrigido pelos critérios deste contrato e acrescido de juros convencionais, penalidades e demais encargos legais e contratuais. Entende-se por despesas a soma das importâncias correspondentes aos encargos e custas de intimação e as necessárias à realização dos leilões públicos – primeiro e segundo –, inclusive as relativas aos anúncios e comissão do leiloeiro, além dos tributos devidos em razão da operação.

g) Alienado o imóvel, o valor que eventualmente sobejar o preço mínimo estabelecido no item “f” será entregue ao fiduciante-devedor no prazo de 5 (cinco) dias, no endereço da fiduciária-credora (dívida quesível), contados da data do efetivo pagamento que encerra o procedimento do leilão, compreendendo-se nesse valor a indenização por benfeitorias, implicando esse pagamento em recíproca, ampla, geral e irrestrita quitação, não se aplicando o disposto no art. 1.219, do Código Civil;

h) Se, no segundo leilão, o imóvel não alcançar o preço estipulado no item “f”, poderá ser arrematado por qualquer preço ou adjudicado pela fiduciária-credora, hipótese em que a dívida do fiduciante estará extinta e não haverá, igualmente, qualquer direito de retenção ou indenização por benfeitorias, permanecendo a disposição do devedor-fiduciante, no prazo de cinco dias a contar do segundo leilão, termo de quitação que deverá ser retirado no endereço da fiduciária-credora;

i) Caso o imóvel vendido em leilão esteja ocupado por locatário, a locação poderá ser denunciada com o prazo de 30 (trinta) dias para desocupação, salvo se tiver havido concordância por escrito da fiduciária-credora com a continuidade da locação, devendo a denúncia ser realizada no prazo de 90 (noventa) dias a contar da data da consolidação da propriedade na pessoa da fiduciária. Ainda assim, a locação somente será eficaz em face da fiduciária-credora se tiver sido pactuada por prazo inferior a um ano e, por prazo superior, com sua expressa concordância (art. 37-B, da Lei 9.514/1997);

j) Até que a fiduciária-credora ou o adquirente sejam efetivamente reintegrados na posse do imóvel no caso de venda em leilão ou adjudicação, o fiduciante-devedor responderá pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel. O fiduciário-devedor responderá, também, nos termos do art. 37-A, da Lei 9.514/1997, pelo pagamento de 1% do valor do imóvel devidamente corrigido nos termos deste contrato, por mês, pelo uso do imóvel, desde a data da venda em leilão até o dia da efetiva desocupação do imóvel.

MANIFESTAÇÃO DO FIDUCIANTE SOBRE O PRESENTE CONTRATO

Foi concedida a oportunidade de o FIDUCIANTE previamente examinar este contrato de tal forma que declara estar bem esclarecido quanto às condições contratuais, não tendo qualquer alteração a solicitar, aceitando, na íntegra, as suas cláusulas.

O FIDUCIANTE declara, das informações que lhe foram prestadas pela FIDUCIÁRIA, ou por seus prepostos, quais as que influenciaram em sua decisão de celebrar o presente contrato:

CONDIÇÕES

1ª – Por este instrumento particular, nos termos da Lei 9.514/1997, as partes qualificadas nos itens 01, 02 e 03 do quadro resumo têm entre si justo e contratado a transmissão da propriedade fiduciária e a constituição da propriedade resolúvel do imóvel descrito no item 04 do quadro resumo ao fiduciário, mediante as cláusulas e condições a seguir especificadas:

I – Partes

2ª – De um lado, como VENDEDORA do imóvel e, também, como FIDUCIÁRIA, figura a pessoa devidamente qualificada nos itens 01 e 03 do quadro resumo e adiante simplesmente designada “FIDUCIÁRIA” ou “VENDEDORA”.

3ª – De outro lado, adiante simplesmente designado “FIDUCIANTE”, devidamente qualificado no item 02 do quadro resumo, figura(m) o(s) DEVEDOR(ES) do crédito fiduciário concedido pela VENDEDORA, que também é proprietária FIDUCIÁRIA do imóvel descrito e caracterizado no item 04 do quadro resumo.

II – Negócio Jurídico Fiduciário

4ª – A VENDEDORA, qualificada no item 01 do quadro resumo, nos termos do art. 38, da Lei 9.514/1997, por intermédio do presente instrumento particular, constitui, nos termos do art. 167, I, “35”, da Lei 6.015/1973, a propriedade do imóvel descrito no item 04 do quadro resumo na pessoa do FIDUCIANTE, qualificado no item 02 do quadro resumo, que, por sua vez, ato contínuo, transfere a ela, VENDEDORA, ora denominada FIDUCIÁRIA, a propriedade fiduciária do imóvel descrito no item 04, do quadro resumo.

§ 1º A propriedade é transmitida à FIDUCIÁRIA de forma resolúvel.

§ 2º Liquidada a dívida descrita no item 07 do quadro resumo e confessada pelo FIDUCIANTE, com os encargos e correções descritas neste contrato, respeitadas todas as demais condições ora estabelecidas, a propriedade fiduciária transmitida ao FIDUCIÁRIO se resolverá, consolidando-se na pessoa do FIDUCIANTE nos termos do art. 25 da Lei 9.514/1997.

§ 3º Liquidada a dívida, o FIDUCIÁRIO colocará o termo de quitação à disposição do FIDUCIANTE no prazo de 30 (trinta) dias, prazo esse contado da data do pagamento final. Para que seja evitada discussão sobre o fornecimento do termo de quitação, o FIDUCIANTE se compromete a retirá-lo no endereço do FIDUCIÁRIO determinado no item 03 do quadro resumo, não incidindo a multa de que trata o art. 25, § 2º, da Lei 9.514/1997 caso o FIDUCIANTE não compareça para sua retirada.

§ 4º Com o termo de quitação, o oficial de Registro de Imóveis efetuará o cancelamento da propriedade fiduciária em nome do FIDUCIÁRIO, nos termos do art. 25, § 2º, da Lei 9.514/1997.

III – Imóvel

5ª – O imóvel objeto do presente contrato, descrito e caracterizado no item 04 do quadro resumo,

é de propriedade da VENDEDORA e FIDUCIÁRIA.

6ª – No memorial de incorporação e na convenção de condomínio acham-se perfeitamente descritas e caracterizadas as partes de propriedade e uso comuns e aquelas de uso e propriedade exclusivos, bem como a convenção de condomínio que o FIDUCIANTE se obriga a respeitar.

III – Dívida

7ª – Em razão do crédito concedido em função da aquisição do imóvel objeto deste contrato, o FIDUCIANTE confessa dever ao FIDUCIÁRIO a importância confessada no item 07 do quadro resumo, a ser paga de acordo com o item 08 do quadro resumo.

8ª – Todas as parcelas, inclusive intermediárias (se houver), terão seus valores corrigidos a partir desta data, na menor periodicidade permitida por lei, conforme a variação do IGP-M (Índice Geral de Preços de Mercado), da Fundação Getúlio Vargas, do mês anterior à data do vencimento.

Parágrafo único. No caso de extinção, falta de divulgação ou proibição legal da utilização do índice IGP-M (Índice Geral de Preços de Mercado), da Fundação Getúlio Vargas, as partes elegem, desde já, como índices substitutivos, os que subsistirem, na seguinte ordem:

(...)

9ª – Os valores das parcelas devem ser pagos com correção, na menor periodicidade permitida por lei, pelo IGP-M, ou índice substitutivo, conforme retro especificado. Entretanto, as partes concordam que a correção monetária avençada deve refletir sempre a inflação do período e corrigir de forma real o saldo da dívida confessada pelo FIDUCIANTE.

Parágrafo único. Se, em virtude de lei posterior, admitir-se correção em prazo inferior ao que é admitido nesta data, concordam as partes desde já, em caráter irrevogável e irretratável, que a correção será feita automaticamente nessa periodicidade, independentemente de qualquer notificação judicial ou extrajudicial.

10 – O FIDUCIANTE se obriga a pagar as parcelas de amortização da dívida nos respectivos vencimentos, impreterivelmente, através de ficha de compensação bancária ou, na sua falta, no escritório da FIDUCIÁRIA, sendo este o local de pagamento para os efeitos deste contrato, ou, ainda, onde a FIDUCIÁRIA, por escrito, comunicar via correio.

§ 1º Para pagamento das parcelas avençadas no item 08 do quadro resumo será utilizado o sistema de ficha de compensação que, se não recebida, não isenta o FIDUCIANTE do pagamento. Nessa eventualidade, o pagamento deve ser feito no endereço da FIDUCIÁRIA.

§ 2º O pagamento deverá ser efetuado em moeda vigente no território nacional, à época do vencimento.

11 – A FIDUCIÁRIA não se responsabiliza pelo pagamento em local diverso daquele estipulado neste contrato.

12 – O recibo de pagamento da última parcela vencida não significa quitação da anterior, que deverá ser sempre comprovada, quando tal ato for exigido pela FIDUCIÁRIA.

13 – As prestações não pagas no dia do vencimento poderão ser recebidas a critério da FIDUCIÁRIA, desde que acrescidas de correção monetária pelo índice eleito na cláusula 8ª, desde o dia do vencimento até o dia da final liquidação, multa contratual de 2% (dois por cento) sobre o valor do débito, mais 1% (um por cento) ao mês a título de juros, além de honorários de advogado ora fixados entre as partes em 10% do valor do débito (arts. 389 e 395, do Código Civil).

§ 1º No caso de atraso no pagamento das parcelas do preço, constituído o FIDUCIANTE em mora na forma da Lei 9.514/1997, o presente contrato ficará resolvido de pleno direito depois do procedimento descrito no item 13 do quadro resumo ou de decisão judicial, caso a FIDUCIÁRIA opte pelo procedimento judicial.

§ 2º Caso a FIDUCIÁRIA aceite, eventualmente, e por solicitação do FIDUCIANTE, algum dos pagamentos aqui estipulados com atraso, isto nunca significará novação contratual, mas mera tolerância, cabendo, neste caso, ao FIDUCIANTE, as despesas de cobrança e mora.

IV – Inadimplemento do FIDUCIANTE

14 – O não pagamento de quaisquer das parcelas do preço, dará à FIDUCIÁRIA a faculdade de utilizar o procedimento descrito no item 13 do quadro resumo ou, a seu critério, interpelar judicialmente ou notificar o FIDUCIANTE através do Cartório de Títulos e Documentos para pagar o débito e encargos, inclusive prestações vincendas até a data do efetivo pagamento, no prazo de 15 (quinze) dias e promover, na ausência de pagamento, ação judicial de resolução deste contrato por inadimplemento do FIDUCIANTE com a consequente consolidação da propriedade em seu nome.

15 – Na eventualidade de resolução judicial por inadimplemento, caso a FIDUCIÁRIA não opte pelo procedimento descrito no item 13 do quadro resumo, a FIDUCIÁRIA devolverá ao FIDUCIANTE a diferença entre:

a) o valor da dívida acrescido das despesas, prêmio de seguro, encargos legais, tributos devidos em razão do imóvel, inclusive em razão da consolidação da propriedade em nome do FIDUCIÁRIO por ordem judicial, contribuições condominiais em atraso e demais despesas comprovadas, além do aluguel correspondente a 1% do valor do imóvel descrito no item 09 do quadro resumo; e,

b) o valor do imóvel descrito no item 09 do quadro resumo.

Parágrafo único – Caso a diferença apurada seja a favor da FIDUCIÁRIA, esta poderá cobrar judicialmente, na mesma ação de resolução, o valor a que faz jus.

V – Disposições gerais

16 – Todas as notificações e comunicações decorrentes deste contrato serão feitas com base no endereço comunicado pelo FIDUCIANTE e constante deste instrumento (item 02 do quadro resumo), presumindo-se válidas caso não tenha, anteriormente, dado inequívoca ciência de alteração de seu domicílio, sujeitando-se às consequências dessa omissão.

17 – O presente contrato, ressalvado o caso de inadimplemento, é celebrado em caráter irrevogável e irretratável, obrigando as partes, herdeiros e sucessores, principalmente no que se refere aos pagamentos ajustados.

18 – O FIDUCIANTE assume inteira responsabilidade por qualquer ato que lhe possa ser imputado e que venha prejudicar os interesses e direitos da FIDUCIÁRIA.

19 – O presente instrumento retifica, ratifica e substitui as tratativas anteriores entre as partes, consolidando a vontade das mesmas.

VIII – Cessão deste contrato

20 – Nos termos do art. 29, da Lei 9.514/1997, a cessão deste contrato só será possível mediante prévia anuência, por escrito, da FIDUCIÁRIA, sob pena do FIDUCIANTE-CEDENTE tornar-se solidário com o CESSIONÁRIO no cumprimento das obrigações deste contrato.

IX – Outras avenças

a) Obras e projeto

21 – As obras do empreendimento foram executadas pela FIDUCIÁRIA ou por quem foi por ela indicado, segundo projeto aprovado pela Municipalidade e respectivos alvarás, salvo modificações introduzidas por exigências técnicas ou dos Órgãos Públicos.

22 – Qualquer diferença nas áreas comuns ou de utilização privativa de até 5% (cinco por cento) das constantes do projeto aprovado, não dará à FIDUCIÁRIA ou ao FIDUCIANTE e seus sucessores, quaisquer direitos a ressarcimentos pelas diferenças que, até aquele limite, resultarem da execução da obra.

23 – Fica expressamente vedado ao FIDUCIANTE, por qualquer forma, modificar o projeto original ou os materiais empregados, especialmente a abertura de vãos ou eliminação de paredes no interior da unidade, sem que antes tenha colhido, por escrito, autorização da FIDUCIÁRIA e VENDEDORA com prévia análise técnica da modificação pretendida, mediante pedido protocolado com a especificação das modificações, desde que o FIDUCIANTE pague as despesas de tal análise.

§ 1º O descumprimento desse dever implicará na responsabilidade integral do FIDUCIANTE por eventuais prejuízos que possam ser causados a terceiros e à FIDUCIÁRIA, bem como pelas despesas para recomposição da construção de acordo com suas características originais;

§ 2º Eventual substituição dos materiais empregados, ou modificação do projeto original, pelo FIDUCIANTE ou alguém por ele, inclusive sucessores, isentará a FIDUCIÁRIA de quaisquer responsabilidades em virtude de vícios de qualidade por inadequação ou por insegurança.

b) Despesas de condomínio e tributos devidos em razão do imóvel

24 – A partir desta data, o FIDUCIANTE será o único responsável pelas despesas de condomínio e tributos em virtude de sua titularidade da unidade condominial, respondendo por tais despesas até a data da imissão ou reintegração da posse em nome da FIDUCIÁRIA ou sucessores em razão da consolidação da propriedade em seu nome ou da resolução judicial.

Parágrafo único. Os valores devidos pelo FIDUCIANTE em virtude desta cláusula serão cobrados da mesma forma e com as mesmas penalidades dos demais valores estabelecidos neste contrato, inclusive em razão do procedimento descrito no item 13 do quadro resumo.

c) Outras despesas

25 – Todas as despesas decorrentes do presente contrato, inclusive quaisquer tributos devidos ao

Fisco, tais como ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) e emolumentos aos Cartórios de Notas e oficiais de Registro de Imóveis, quitações fiscais e quaisquer ônus devidos sobre a operação, mesmo que diretamente cobrados da FIDUCIÁRIA, serão de exclusiva responsabilidade do FIDUCIANTE, que se obriga a liquidá-las tão logo sejam solicitadas pela FIDUCIÁRIA.

26 – Caberão, ainda, ao FIDUCIANTE, as despesas com ligações provisórias e definitivas de serviços públicos.

d) Benfeitorias

27 – Ocorrendo consolidação da propriedade em nome da FIDUCIÁRIA, rescisão, resilição ou resolução deste contrato, o FIDUCIANTE, nos termos do art. 27, § 4º, da Lei 9.514/1997, não terá direito à indenização por benfeitorias ou acessões de qualquer espécie que desde já renuncia, não fazendo, igualmente, jus ao direito de retenção.

X – Declarações

28 – O FIDUCIANTE declara expressamente que tomou ciência e concorda que:

a) o condomínio será instituído parcialmente, nos termos do memorial de incorporação e da minuta da futura Convenção constantes do respectivo registro levado a efeito na matrícula do empreendimento junto ao oficial de Registro de Imóveis competente, na medida da conclusão dos edifícios que compõem o empreendimento.

b) durante o tempo necessário para a conclusão dos demais edifícios, conviverá com obras no condomínio, que poderão acarretar os transtornos normais e temporários desse tipo de empreendimento (tráfego de caminhões, circulação de operários e materiais de construção, barulho, poeira etc.);

Declara, ainda, que:

c) leu e entendeu o contrato, achando conforme todas as suas disposições, concordando expressamente com a propriedade fiduciária ora instituída;

d) leu e entendeu a minuta da Convenção de condomínio, concordando com todas as suas disposições;

e) recebeu fotocópias do memorial descritivo, minuta da convenção de condomínio e planta do interior da unidade autônoma;

f) autoriza a FIDUCIÁRIA, ou alguém por ela, a organizar um “stand” de vendas no interior do condomínio, bem como uma unidade em exposição enquanto houver unidades a venda;

g) concorda e não se opõe que a FIDUCIÁRIA mantenha placas de venda no interior do condomínio, bem como corretores de plantão, até a venda da última unidade do edifício;

h) concorda que, permanentemente, permaneça placa ou outro sinal indicativo da construtora e/ou da incorporadora, nas dependências externas do edifício;

i) teve a oportunidade para, previamente, examinar este contrato.

j) sabe que a locação do imóvel somente é permitida se o prazo for superior a um ano com expressa autorização, por escrito, da fiduciária, e, ainda que haja locação por prazo inferior a um ano sem essa anuência ou locação autorizada, no caso de inadimplemento e consolidação da propriedade, o locatário estará sujeito à denúncia do contrato para desocupação no prazo de 30 (trinta) dias, devendo a denúncia ser efetuada no prazo de 90 (noventa) dias contados da data de eventual consolidação da propriedade em nome da fiduciária, nos termos do item 13, “i”, do quadro resumo.

47 – De acordo com o disposto no inciso XXXVI, do artigo quinto da Constituição Federal, todas as condições ajustadas no presente contrato e especialmente aquelas que tratam do valor das parcelas e encargos mensais, não estarão sujeitas a qualquer dispositivo legal editado ou promulgado após esta data.

48 – As cláusulas, parágrafos e itens aqui avençados, serão válidos para os herdeiros e sucessores.

49 – Fica eleito o Foro da Comarca da Capital – SP, com renúncia expressa de qualquer outro, para nele serem dirimidas quaisquer dúvidas oriundas do presente contrato.

E, por estarem assim justos e contratados, assinam o presente em 03 (três) vias de igual teor, na presença das testemunhas abaixo.

São Paulo, (data estipulada no item 11 do quadro resumo)

(Assinaturas, inclusive das duas testemunhas)

2.8. CONTRATO DE PERMUTA COM TORNA – TERRENO PARA INCORPORAÇÃO

ESCRITURA PÚBLICA DE PERMUTA COM TORNA

PRIMEIROS PERMUTANTES: (...)

SEGUNDA PERMUTANTE: (...) Construtora e Incorporadora.

S A I B A M todos os que virem esta escritura pública que, aos (...) dias do mês de (...) do ano de dois mil e (...) (XX/XX/20xx), em (...), (...), República Federativa do Brasil, em diligência à (...), perante mim, escrevente autorizado pelo Tabelião, comparecem as partes entre si, justas e contratadas: como PRIMEIROS PERMUTANTES: (...) e como SEGUNDA PERMUTANTE, (...), com sede e foro na cidade de (...), Estado de (...), na (...), inscrita no CNPJ sob o nº (...), com seu contrato social datado de (...), devidamente registrado na Junta Comercial do Estado de São Paulo sob o nº (...), em (...), neste ato representada nos termos das cláusulas (...) do referido contrato social, por seu administrador, (...), com endereço profissional na sede da empresa que ora representa. Reconheço a identidade dos presentes e suas capacidades para o ato, do que dou fé. A seguir as partes me declaram o seguinte:

1 – IMÓVEL

Os PRIMEIROS PERMUTANTES são legítimos proprietários do seguinte imóvel: (...), o qual se acha descrito e caracterizado na matrícula nº (...) junto ao (...) Oficial de Registro de Imóveis de (...).

2 – PROCEDÊNCIA

O imóvel foi havido pelos PRIMEIROS PERMUTANTES da seguinte forma (...), tudo devidamente registrado sob o nº (...) na matrícula nº (...) do (...) Oficial de Registro de Imóveis desta Capital de São Paulo.

3 – DISPONIBILIDADE

Os PRIMEIROS PERMUTANTES declaram que o imóvel objeto deste negócio está inteiramente livre e desembaraçado de todos e quaisquer ônus reais fiscais e outros judiciais ou extrajudiciais, inexistindo em relação a ele ações reais e pessoais reipersecutórias, o que é declarado para os efeitos do Decreto Federal nº 93.240/1986, artigo 1º, § 3º.

4 – CADASTRO

Este imóvel está cadastrado no exercício de (...) pela Prefeitura do Município de (...), pelo contribuinte

nº (...), com o valor venal de referência atribuído de R$ (...).

5 – PERMUTA

Pela presente escritura e na melhor forma de direito, os permutantes PERMUTAM o imóvel referido no item primeiro desta escritura que é transmitido pelos PRIMEIROS PERMUTANTES à SEGUNDA PERMUTANTE pela obrigação da SEGUNDA PERMUTANTE entregar tantas unidades autônomas quanto bastarem para totalizar a área privativa aproximada de (...) m² do EMPREENDIMENTO a ser construído pela SEGUNDA PERMUTANTE no imóvel referido no item primeiro desta escritura, conforme o adiante especificado, que se localizarão, quando aplicável, em andares inteiros do EMPREENDIMENTO, iniciando-se do andar médio e seus andares superiores e inferiores, e assim sucessivamente até completar a metragem da permuta, sendo que cada uma das unidades autônomas terá direito de uso de (...) vagas de garagem, indeterminada, coberta, sujeita a sorteio e movimentação com auxílio de manobrista.

5.1 – Entende-se para efeito desta cláusula área privativa como sendo a área computável, da porta para dentro de cada unidade, excluídas sacadas, varandas ou terraços.

6 – VALORES

Os permutantes atribuem ao imóvel descrito no item primeiro desta escritura transmitido pelos PRIMEIROS PERMUTANTES à SEGUNDA PERMUTANTE o valor de (...), incluindo-se neste valor a obrigação de entregar aos PRIMEIROS PERMUTANTES tantas unidades autônomas quanto bastarem para totalizar a área privativa aproximada de (...) m² (... metros quadrados) no EMPREENDIMENTO a ser construído pela SEGUNDA PERMUTANTE no imóvel referido no item primeiro desta escritura, pelo valor de R$ (...).

7 – TRANSMISSÃO

Assim, os PRIMEIROS PERMUTANTES transferem o domínio do imóvel objeto desta escritura à SEGUNDA PERMUTANTE, negócio que se complementará com o registro desta escritura no ofício imobiliário. Os PRIMEIROS PERMUTANTES, desde já, transmitem a posse, os direitos e ações do imóvel objeto desta escritura, prometendo por si, herdeiros ou sucessores, a qualquer tempo fazerem a presente escritura sempre boa, firme e valiosa e a responderem pela evicção legal se chamados à autoria. Os permutantes concedem recíproca quitação de tudo o que foi avençado nesta escritura.

8 – TORNA

A diferença entre os valores atribuídos ao imóvel ora permutado e à obrigação de entrega de área a ser construída, sendo esta última no montante de R$ (...) foi reposta pela SEGUNDA PERMUTANTE aos PRIMEIROS PERMUTANTES, da seguinte forma:

a) (...) nesta data, por meio de Transferências Eletrônicas Disponíveis (TED) para crédito na seguinte conta-corrente de titularidade dos primeiros permutantes, a saber: (...); e, ainda,

b) R$ (...) a título de indenização, a ser pago da seguinte forma: (...).

8.1 – Reconhecem as partes que a indenização prevista na alínea “b” da cláusula OITAVA é independente e não se confunde com a obrigação de entregar as unidades prontas e acabadas no EMPREENDIMENTO.

9 – TRIBUTOS: O imposto sobre a transmissão de bens imóveis e de direitos a eles relativos (ITBI), devido pela presente, no valor de (...), para o imóvel descrito no item primeiro, foi recolhido em agência bancária. Os PRIMEIROS PERMUTANTES declaram que, não sendo empregadores, não estão sujeitos às exigências da Lei 8.212/1991, bem como nos dispositivos do Regulamento da Previdência Social, aprovado pelo Decreto 3.048/1999 e posteriores alterações, sendo que a SEGUNDA PERMUTANTE, por sua vez, acha-se sujeita às exigências da referida legislação, as quais estão adiante relatadas. Os permutantes dispensam as certidões fiscais e as certidões de feitos ajuizados e se responsabilizam por eventuais débitos de impostos e taxas incidentes sobre o imóvel retro descrito, de conformidade com o Decreto Federal 93.240/1986, artigo 1º, § 2º.

10 – DOCUMENTOS: Foram cumpridas as exigências documentais constantes da Lei Federal 7.433, de 18 de dezembro de 1985, tal como regulamentada pelo citado Decreto 93.240/1986 e pelas normas de Serviço da Corregedoria-Geral de Justiça do Estado de São Paulo.

11 – DAÇÃO DE FÉ NOTARIAL: Recebi, conferi e dou fé da apresentação dos documentos de identificação, estado civil e representação das partes, que ficam arquivados neste Tabelionato juntamente com os seguintes documentos: (1) Certidão de propriedade extraída da matrícula n° (...), expedida em (...), pelo (...) Oficial de Registro de Imóveis desta Capital; (2) Certidões expedidas pela Prefeitura do Município de São Paulo, de dados cadastrais do imóvel IPTU, de consulta de valor venal de referência e negativa de débitos de tributos imobiliários, emitida às (...) horas do dia (...), sob o código de controle: (...); (3) A guia de pagamento do ITBI citada, autenticada mecanicamente nesta data; (4) Documentos societários da SEGUNDA PERMUTANTE; (5) Certidão Negativa de Débitos Relativos às Contribuições Previdenciárias e às de Terceiros, em nome da SEGUNDA PERMUTANTE, sob nº (...), válida até (...) e emitida pela Secretaria da Receita Federal do Brasil, em (...), da qual uma cópia foi extraída via internet por acesso direto deste tabelião de notas no site da RFB; (6) Certidão Conjunta Negativa de Débitos Relativos aos Tributos Federais e à Dívida Ativa da União, em nome da SEGUNDA PERMUTANTE, emitida pela Secretaria da Receita Federal do Brasil e Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional às 14:47:06 horas do dia 08 de julho de 2011, sob o código de controle: (...) e válida até (...), da qual uma cópia foi extraída via internet por acesso direto deste tabelião de notas no site da RFB.

12 – DECLARAÇÕES FINAIS: Ao final as partes me declaram o seguinte: (1) que foram esclarecidas pelo tabelião sobre as normas legais e os efeitos atinentes a este negócio, em especial sobre os artigos citados nesta escritura (2) que os PRIMEIROS PERMUTANTES declaram que inexistem autuações ou procedimentos administrativos em trâmite perante o DEPAVE ou qualquer outro órgão ambiental deste município, estado ou da União Federal, em função de remoção (corte, queima ou transplante) de conteúdo arbóreo do local, responsabilizando-se, ainda, os PRIMEIROS PERMUTANTES, por quaisquer multas ou débitos desta natureza, incidentes sobre o imóvel, cujo fato gerador tenha ocorrido até a data da efetiva transmissão da posse do imóvel.

13 – AUTORIZAÇÃO

Os permutantes autorizam o tabelião a representá-las perante o oficial do registro de imóveis competente, promovendo tudo que seja necessário para o registro da presente escritura, podendo requerer também averbações, retificações e requerer ao Oficial de Registro de Imóveis que suscite ou suscitar a dúvida registral prevista na Lei 6.015/1973, art. 198, se necessário for. Os permutantes autorizam o tabelião a proceder a quaisquer averbações decorrentes de alteração dos dados constantes no ofício imobiliário e provadas por documentos apresentados ao tabelião, inclusive as previstas pela Lei 6.015/1973, art. 246 e parágrafos. As partes solicitam e autorizam o Oficial de Registro Imobiliário a proceder a todos e quaisquer atos, averbações e registros necessários. Emitida a DOI – Declaração Sobre Operações Imobiliárias – conforme previsão legal. Assim dizem, pedem e lavro a presente escritura, que feita e lida, aceitam, outorgam e assinam. Escrita pelo escrevente (...) e assinada pelo tabelião substituto (...). Dou fé. Assinada pela(s) parte(s). Dou fé. Emolumentos: R$ (...), Ao Estado: R$ (...), IPESP: R$ (...), Registro Civil: R$ (...), Tribunal de Justiça: R$ (...), Santa Casa: R$ (...), Total: R$ (...).

ESCRITURA PÚBLICA DE NOVAÇÃO E CONFISSÃO DE DÍVIDA

DEVEDORA: (...)

CREDORES: (...)

S A I B A M todos os que virem esta escritura pública que, aos (...) dias do mês de agosto do ano de (...), em São Paulo, SP, República Federativa do Brasil, em diligência à (...), perante mim, escrevente autorizado pelo Tabelião, comparecem as partes entre si, justas e contratadas: como DEVEDORA, a (...), com sede e foro na cidade de (...), inscrita no CNPJ sob o nº (...), com seu contrato social datado de (...), devidamente registrado na Junta Comercial do Estado de São Paulo sob o nº (...), em (...), neste ato representada nos termos das cláusulas (...) do referido contrato social, por seu administrador, (...), residente e domiciliado na (...), com endereço profissional na sede da empresa, que ora representa, nomeado no (...) do contrato social e, como CREDORES (...). Reconheço a identidade dos presentes e suas capacidades para o ato, do que dou fé. A seguir as partes me declaram o seguinte:

CAPÍTULO I – DA CONFISSÃO DE DÍVIDA

1.1. Através da Escritura Pública de Permuta Com Torna, lavrada nestas mesmas notas, nesta data, no livro (...), às folhas (...) e em separado, a DEVEDORA tornou-se senhora e legítima possuidora e proprietária do seguinte imóvel: (...), o qual se acha descrito e caracterizado na matrícula (...) do aludido registro imobiliário. Este imóvel está cadastrado no exercício de (...) pela Prefeitura do Município de (...), pelo contribuinte nº (...), com o valor venal de referência atribuído de R$ (...).

1.2. Referida aquisição foi efetuada pelo valor de R$ (...), pago pela DEVEDORA da seguinte forma:

a) (...) nesta data, por meio de Transferências Eletrônicas Disponíveis (TED) para crédito na seguinte conta-corrente de titularidade dos primeiros permutantes, a saber: (...);

b) R$ (...) a título de indenização, a ser pago da seguinte forma: (...), e;

c) R$(...), foram representados pela permuta de tantas unidades autônomas quanto bastarem para totalizar a área privativa aproximada de (...) m², distribuída da seguinte forma (...) m² de unidades (...); (...) m² de unidades (...) e (...) m² de unidades (...), observando-se a entrega mínima de (...) unidades, que se localizarão, quando aplicável, em andares inteiros do EMPREENDIMENTO, iniciando-se do andar médio e seus andares superiores e inferiores, e assim sucessivamente até completar a metragem da permuta, sendo que cada uma das unidades autônomas terá direito de uso de (...) vagas de garagem, indeterminada, coberta, sujeita à sorteio e movimentação com auxílio de manobrista.

1.2.1. Entende-se, para efeito desta cláusula, área privativa como sendo a área computável da porta para dentro de cada unidade, excluídas as áreas de terraços, varandas ou sacadas.

1.3. Tendo em vista a obrigação da DEVEDORA de entregar aos CREDORES em permuta as tantas unidades autônomas quanto bastarem para totalizar a área privativa aproximada de (...) m², distribuída da seguinte forma (...) m² de unidades (...); (...) m² de unidades (...) e (...) m² de unidades (...), observando-se a entrega mínima de (...) unidades, que se localizarão, quando aplicável, em andares inteiros do EMPREENDIMENTO, iniciando-se do andar médio e seus andares superiores e inferiores, e assim sucessivamente até completar a metragem da permuta, sendo que cada uma das unidades autônomas terá direito de uso de (...) vagas de garagem, indeterminada, coberta, sujeita a sorteio e movimentação com auxílio de manobrista e, considerando o disposto nos itens seguintes da presente, concordam os CREDORES que o não pagamento injustificado pela DEVEDORA de quaisquer dos valores mencionados nesta escritura nas datas previstas, acarretará a incidência de multa de 10% (dez por cento) sobre o valor total do débito e juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês ou fração de mês, calculados dia a dia, ambos incidentes sobre o valor do principal, corrigido monetariamente pelo INCC/FGV ou, na sua falta, pelo mesmo índice utilizado pelo Tribunal de Justiça de São Paulo para correção de débitos judiciais desde a data do vencimento até final liquidação.

CAPÍTULO II – DECLARAÇÕES PRELIMINARES

2.1. A DEVEDORA é uma sociedade de propósito específico regularmente constituída de acordo com as disposições contidas na Lei 10.406/2002 (Código Civil Brasileiro), tendo como objetivo desenvolver no IMÓVEL um empreendimento imobiliário para fins (...), regulado pela Lei 4.591, de 16.12.1964, o qual será realizado sob a forma de incorporação imobiliária, designado “EMPREENDIMENTO”.

2.2. A DEVEDORA, bem como suas associadas, tem experiência e desenvolve negócios no ramo imobiliário, dispondo de recursos para o desenvolvimento de referidos negócios, para o desenvolvimento do EMPREENDIMENTO.

2.3. Assim, RESOLVEM firmar a presente escritura pública de confissão de dívida e novação em cumprimento a escritura pública de permuta com torna retro citada, que será regida pelos seguintes termos e condições, que prometem cumprir e respeitar, por si, seus herdeiros e sucessores, na forma adiante especificada.

CAPÍTULO III – DO EMPREENDIMENTO

3.1. Pretende a DEVEDORA realizar no IMÓVEL adquirido por ela dos CREDORES e em outros contíguos, empreendimento imobiliário, de destinação (...) (EMPREENDIMENTO), nos termos da Lei Federal 4.591/1964 e posterior regulamentação, ainda em estudo conforme croqui que foi devidamente rubricado pelas partes anteriormente, sendo que referido croqui, bem como as diretrizes mencionadas poderão ser alteradas pela DEVEDORA, de acordo com condições mercadológicas ou por exigências técnicas da municipalidade, e desde que mantidas as condições mínimas estabelecidas neste instrumento.

3.2. Para os fins previstos no item anterior, a DEVEDORA elaborará um projeto de construção (PROJETO) destinado à implantação no IMÓVEL, e o submeterá à aprovação pela Prefeitura Municipal de (...), num prazo máximo de (...) dias contados desta data, conforme os parâmetros permitidos pela legislação municipal em vigor, cujo Coeficiente de Aproveitamento de Índice Construtivo para o local já é de conhecimento da DEVEDORA, o que lhe permitiu estimar a área privativa total aproximada a ser dada em pagamento aos CREDORES.

3.3. Enquanto não registrada a escritura definitiva de permuta com torna, em cumprimento a promessa firmada anteriormente e tendo em vista a incorporação programada, os CREDORES obrigam-se a assinar plantas, projetos, memoriais, requerimentos e outros papéis, destinados a possibilitar a tramitação do PROJETO perante os órgãos públicos que se façam necessários para a aprovação e execução de sua construção, razão pela qual já conferiram anteriormente, em favor da DEVEDORA, instrumento particular de mandato com poderes específicos para a citada finalidade, de modo que ela, DEVEDORA, possa providenciar tudo quanto preciso para desenvolver o mencionado projeto.

3.4. À DEVEDORA, ainda que em nome dos CREDORES, incumbirá, portanto, a responsabilidade exclusiva pela aprovação do PROJETO e de todos os outros que se apresentem necessários ao desenvolvimento do EMPREENDIMENTO, respondendo civil e criminalmente por todos os seus atos e/ou de terceiros que, por seu intermédio, se envolvam na citada aprovação, e que, comprovadamente, possam ser imputados à DEVEDORA.

3.5. Em decorrência do disposto nos itens 3.2 e 3.3, todos os direitos decorrentes do PROJETO, ali mencionado, são neste ato cedidos e transferidos à DEVEDORA, livres de qualquer pagamento, passando a referida cessão de direitos a constituir parte integrante e complementar desta escritura, correndo por conta exclusiva da DEVEDORA o pagamento de todas as despesas decorrentes de sua elaboração e aprovação pela municipalidade, isentando os CREDORES de quaisquer responsabilidades para referida aprovação, inclusive no tocante ao seu trâmite, junto aos órgãos públicos a que deva ser submetido para esse fim, porquanto de autoria da DEVEDORA.

3.6. Tem, portanto, o presente instrumento, a finalidade de estabelecer as regras e as normas, dentro das quais deverão as partes contratantes se conduzir, no período de sua vigência, na realização do EMPREENDIMENTO, sem o propósito de constituir entre elas qualquer tipo de associação ou sociedade de natureza civil ou comercial.

3.7. A responsabilidade pela incorporação do EMPREENDIMENTO e pela execução de suas obras caberá, única e exclusivamente, à DEVEDORA, nos termos da legislação vigente e que se obriga a levá-la a bom termo, de acordo com o memorial descritivo (MEMORIAL), a ser por esta elaborado conforme PROJETO, de forma que os CREDORES jamais sejam responsabilizados por quaisquer consequências daí resultantes, não assumindo, em qualquer hipótese, qualquer obrigação dela decorrente, em especial perante terceiros.

3.8. Todos os custos de construção, técnicos, financeiros e administrativos para viabilizar a implantação do EMPREENDIMENTO até seu final, incluindo-se despesas necessárias, realizadas a partir (...) para aprovação do PROJETO que foram e serão suportadas, inteira e exclusivamente, pela DEVEDORA, com eles não concorrendo os CREDORES, em nenhuma hipótese.

3.9. Bem assim, a DEVEDORA assume a exclusiva responsabilidade pela efetiva incorporação, construção e comercialização do EMPREENDIMENTO e de suas unidades autônomas, no prazo e na forma ajustados neste instrumento, nas condições previstas no Memorial de Incorporação a ser registrado no prazo adiante fixado, respondendo pelo pagamento das despesas e custeio da referida construção até a concessão do “Habite-se” da respectiva edificação e o registro da Instituição, Especificação e Convenção de Condomínio, bem como pelo pagamento das despesas com a abertura das matrículas das unidades autônomas que serão entregues prontas e acabadas aos CREDORES, no registro imobiliário competente em conformidade com o MEMORIAL e PROJETO a ser aprovado pela Prefeitura Municipal de São Paulo, que passarão a fazer parte integrante desta escritura.

CAPÍTULO IV – DA FORMA DE PAGAMENTO E ENTREGA DOS IMÓVEIS PERMUTADOS

4.1. A DEVEDORA, conforme ajustado pelas partes, efetuará aos CREDORES o pagamento da quantia devida e confessada no item 1.2, no valor total de R$ (...) assim distribuído:

a) R$ (...), representados pela futura entrega de tantas unidades autônomas quanto bastarem para totalizar a área privativa aproximada de (...) m², distribuída da seguinte forma (...) m² de unidades (...); (...) m² de unidades (...) e (...) m² de unidades (...), observando-se a entrega mínima de (...) unidades, que se localizarão, quando aplicável, em andares inteiros do EMPREENDIMENTO, iniciando-se do andar médio e seus andares superiores e inferiores, e assim sucessivamente até completar a metragem da permuta, sendo que cada uma das unidades autônomas terá direito de uso de (...) vagas de garagem, indeterminada, coberta, sujeita a sorteio e movimentação com auxílio de manobrista; e

b) R$ (...) a título de indenização, a ser pago da seguinte forma: (...).

4.1.1. Reconhecem as partes que a indenização prevista no item imediatamente acima é independente e não se confunde com a obrigação de entregar as unidades prontas e acabadas no empreendimento.

4.2. Receberão, assim, os CREDORES, em pagamento de parte do preço retro citado, tantas futuras unidades autônomas comerciais quanto bastarem para perfazer a área privativa total de (...) m², observando-se a entrega mínima de (...) unidades, conforme o já mencionado.

4.3. Tendo em vista que a soma das áreas das futuras unidades autônomas a serem entregues aos CREDORES deverá ter a área privativa total de (...) m², fica ajustado o seguinte:

a) Caso a distribuição das unidades não coincida com números inteiros de unidades autônomas, a fração do percentual residual que houver, depois de completados os números inteiros de unidades, será paga pela DEVEDORA aos CREDORES, se a fração for inferior a meia unidade;

b) Caso a fração seja superior ou igual a meia unidade, a DEVEDORA, a seu critério, poderá pagar aos CREDORES o correspondente à fração que complete uma unidade, ou entregar aos CREDORES uma unidade inteira. A variação de área, para mais ou para menos, até o equivalente a 5% (cinco por cento) não será considerada para os fins aqui previstos.

4.4. Para os fins previstos no item anterior, fica atribuído o valor de R$ (...) por metro quadrado, corrigidos pelo INCC/FGV a partir de (...) ou, na sua falta, pelo mesmo índice utilizado pelo Tribunal de Justiça de São Paulo para correção de débitos judiciais, sendo que o pagamento eventualmente devido pela DEVEDORA deverá ser realizado aos CREDORES, em uma única parcela, no prazo de até 30 (trinta) dias contados da data de registro do Memorial de Incorporação do EMPREENDIMENTO, junto ao (...) Oficial de Registro de Imóveis desta Capital.

4.5. As partes acordam que, quando do pagamento mencionado no item 4.3 retro, o valor por metro quadrado utilizado será o praticado no stand de vendas do EMPREENDIMENTO.

4.6. Entende-se para efeito desta cláusula área privativa como sendo a área computável da porta para dentro de cada unidade, excluída a área de terraço, varanda ou sacada.

CAPÍTULO V – DISPOSIÇÕES RELATIVAS ÀS UNIDADES AUTÔNOMAS

5.1. As unidades a serem entregues aos CREDORES, conforme antes noticiado, integrarão o empreendimento a ser erigido sobre o imóvel descrito no item 1.1 acima e deverão ser entregues aos CREDORES em condições de habitabilidade e totalmente concluídas, de acordo com o memorial a ser utilizado para as demais unidades integrantes do EMPREENDIMENTO, bem como o registro da instituição de condomínio, no prazo de até (...) meses contados desta data. Tal memorial deverá contemplar padrão construtivo compatível com o local e com o projeto em desenvolvimento.

5.2. Dentro do prazo de 10 (dez) dias úteis, contados da data de aprovação do projeto e já providenciada a elaboração do quadro de áreas, as partes definirão as unidades a serem atribuídas aos CREDORES, que se localizarão em andares inteiros do EMPREENDIMENTO, iniciando-se do andar médio e seus andares superiores e inferiores e assim sucessivamente até completar a metragem da permuta, bem como (...) m² no (...) de acordo com o seguinte critério (...), devendo, em tal ocasião, ser firmado entre as partes instrumento de atribuição das futuras unidades autônomas.

5.3. A escritura relativa às unidades a serem entregues aos CREDORES será a eles outorgada ou a quem vier expressamente a indicar, com a sua anuência, em até 30 (trinta) dias do registro do Instrumento de Especificação e Instituição de Condomínio, sendo que o pagamento dos impostos, taxas e emolumentos incidentes bem como o ITBI, única e exclusivamente, sobre a cessão feita aos CREDORES, será de responsabilidade exclusiva da DEVEDORA, excluindo-se desta forma os impostos, taxas e emolumentos incidentes sobre as escrituras das unidades dos possíveis futuros adquirentes.

5.4. O EMPREENDIMENTO (e as unidades autônomas que o integrarão) deverá estar concluído no prazo de (...) meses, contados do registro do Memorial de Incorporação.

5.5. O Memorial de incorporação deverá estar registrado junto ao (...) Oficial de Registro de Imóveis, no prazo de (...) dias contados da data da aprovação do PROJETO pela Prefeitura do Município de São Paulo, através da emissão do competente alvará de aprovação e execução de obra, comprometendo-se a DEVEDORA a obtê-lo em até (...) meses contados desta data.

5.6. As unidades serão consideradas fisicamente concluídas, com a expedição do Auto de Conclusão pela Prefeitura desta Municipalidade (Habite-se), e após o registro da Especificação, Instituição e Convenção de Condomínio, passando a correr, a partir de então, por conta dos CREDORES, todos os impostos e taxas incidentes sobre as referidas unidades.

5.7. As unidades objeto da permuta serão recebidas pelos CREDORES mediante vistoria prévia a ser agendada entre as partes e por meio de assinatura de termo de entrega de chaves, desde que já obtido o “Habite-se” e instituído o condomínio. Se a entrega das chaves não ocorrer por culpa ou recusa dos CREDORES, a DEVEDORA, através de mera comunicação por escrito, deixará as chaves à disposição dos CREDORES, correndo, a partir de então, todas as despesas, impostos e taxas condominiais relativas às unidades, por conta dos CREDORES.

5.8. Os CREDORES poderão aproveitar o lançamento do EMPREENDIMENTO, a ser realizado pela DEVEDORA, colocando suas unidades autônomas à venda, juntamente com as da DEVEDORA, por meio da mesma empresa intermediadora imobiliária e contratando diretamente tal empresa para a realização das vendas, ficando certo que não poderá se utilizar de tabela de preços inferior aos preços praticados para a venda das unidades da DEVEDORA, que, em tal caso, estará desobrigada de anuir nas alienações realizadas pelos CREDORES a terceiros, respondendo estes ainda pelas perdas e danos que eventualmente vierem a ocasionar à DEVEDORA por descumprimento desta obrigação.

5.9. Os CREDORES não serão responsáveis por quaisquer outras despesas de comercialização, tais como, exemplificativamente, execução de plantão, placas, painéis e maquetes, decoração de apartamentos, criação e divulgação de anúncios em jornais e revistas, criação, confecção e distribuição de folhetos e colocação e retirada de cavaletes. A divulgação de comercialização e mídia fica a critério único e exclusivo da DEVEDORA.

5.10. Os CREDORES concordam, desde que excluídas as unidades autônomas que lhes serão dadas em permuta que o EMPREENDIMENTO poderá, a exclusivo critério da DEVEDORA, ser construído com recursos decorrentes de financiamento imobiliário a ser contratado junto às instituições financeiras que operam com essa forma de recursos, sendo que, em tal hipótese, o imóvel, bem como todas as suas acessões e benfeitorias, excluídas as unidades autônomas a serem entregues aos CREDORES, serão objeto de garantia real a ser constituída em favor do agente financeiro.

CAPÍTULO VI – DA GARANTIA DO PAGAMENTO DO SALDO DO PREÇO E DA ENTREGA DAS UNIDADES

6.1. A fim de garantir as obrigações assumidas pela DEVEDORA nesta escritura e na de permuta retro citada, quanto ao pagamento do saldo do preço do imóvel previsto no item 1.2 retro, bem como quanto à entrega das futuras unidades autônomas prontas e acabadas a que os CREDORES têm direito, a DEVEDORA apresenta e entrega aos mesmos, neste ato, Carta Fiança Bancária sob o nº (...), emitida em (...) pelo Banco (...), no valor de (...), com validade até a expedição do Certificado de Conclusão “Habite-se” a ser concedido pela autoridade municipal.

6.2. No caso de eventual atraso na transmissão da propriedade das unidades autônomas dada em pagamento, incidirá multa correspondente a 10% (dez por cento) do valor de mercado das unidades autônomas dadas em permuta, comprovado por simples apresentação da tabela em vigor no “stand” de vendas, na rede mundial de computadores ou por qualquer outro meio idôneo, nunca inferior a (...) por metro quadrado, corrigidos pelo INCC/FGV a partir de (...), ou, na sua falta, o mesmo índice utilizado pelo Tribunal de Justiça de São Paulo para correção de débitos judiciais, nas mesmas condições, sendo essa multa devida desde o vencimento do prazo estabelecido no item 5.4 retro.

6.3. Entende-se também como motivo descumprimento das obrigações da devedora apto a determinar a incidência da multa, o desatendimento aos “comunique-se” expedidos pela Prefeitura do Município de (...) para aprovação do projeto.

6.4. Decorrido o prazo previsto no item 5.1 retro, sem que tenha ocorrido a entrega das unidades autônomas, prontas e acabadas, e não estando registrada a Instituição, Especificação e Convenção de Condomínio, poderão os CREDORES executar a garantia pactuada nesta escritura.

6.5. Com a entrega das unidades autônomas dadas em permuta, prontas e acabadas, expedido o Auto de Conclusão “Habite-se” e com o registro da instituição, especificação e convenção do condomínio perante o Cartório de Registro de Imóveis e no ato da outorga da escritura e/ou atribuição das unidades dadas em permuta, os CREDORES se comprometem a dar quitação, dando-se por satisfeitas as obrigações previstas nesta escritura, liberando garantia ora pactuada e entregando à DEVEDORA a via original da(s) carta(s) fiança(s) bancária(s).

CAPÍTULO VII – DAS COMUNICAÇÕES

7.1. Todas as comunicações relativas ou para os fins dessa escritura, inclusive eventuais citações, notificações e demais atos judiciais que se façam necessários, far-se-ão necessariamente por escrito e serão entregues de uma parte a outra por qualquer meio idôneo com comprovação de envio e recebimento, ficando investidos de poderes para receber tais comunicações ou quaisquer notificações: (a) se destinados à DEVEDORA, aos cuidados do (...), e-mail: (...); e se destinados aos CREDORES, aos cuidados do Sr. (...), e-mail: (...).

7.2. Caso haja alteração no endereço de qualquer uma das partes, deverá ela informar por escrito à outra, sob pena de as comunicações e notificações enviadas ao endereço do preâmbulo serem consideradas válidas e efetivadas.

CAPITULO VIII – DISPOSIÇÕES FINAIS

8.1. Declaram as partes como próprios e corretos os endereços declinados no preâmbulo para o recebimento de todas as comunicações necessárias, inclusive judiciais. Outrossim, declaram cláusulas e condições desta escritura, resumem todas as tratativas sobre o assunto, nada mais havendo a ser considerado.

8.2. Desde que cumpridas as obrigações que lhe competem nesta escritura, cada uma das partes terá o direito assegurado, desde já, em relação aos imóveis que passarão a pertencer a cada uma delas, de adjudicação compulsória, na forma da lei, respondendo a parte inadimplente ao pagamento de indenização por perdas e danos, inclusive lucros cessantes.

CAPITULO IX – DO FORO

9.1 Fica eleito o foro da Comarca desta Capital como o único competente para dirimir todas e quaisquer questões oriundas deste instrumento.

CLÁUSULA X – DECLARAÇÕES FINAIS

10.1. Em seguida, pelos contratantes me foi dito: (a) que o presente ajuste os obriga, assim como a seus herdeiros e sucessores, a qualquer título, e consubstancia todas as tratativas, escritas ou não, entre eles mantidas, razão pela qual são consideradas totalmente cumpridas, por força desta escritura; (b) que declaram sob as penas da lei que contra eles não existem feitos ajuizados e fundados em ações reais ou pessoais reipersecutórias sobre os imóveis objetivados pela presente; (c) que concordam com esta escritura, autorizando o tabelião e o oficial do registro de imóveis competente a proceder a todos e quaisquer atos, registros ou averbações necessárias; (d) que foram esclarecidas pelo tabelião sobre as normas legais e os efeitos atinentes a esta escritura; (e) que a DEVEDORA declara que se acha sujeita as exigências da Lei Federal nº 8.212, de 24 de julho de 1991 (Lei Orgânica da Seguridade Social), e posteriores alterações, apresentando as certidões exigidas pela referida legislação, as quais estão adiante relatadas.

CLÁUSULA XI – DOCUMENTOS APRESENTADOS

Foram cumpridas as exigências documentais constantes da Lei Federal nº 7.433/1985, tal como regulamentada pelo Decreto Federal nº 93.240/1986 e pelas Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça do Estado de São Paulo. São apresentados e ficam arquivados neste Tabelionato os seguintes documentos: (1) Documentos societários da DEVEDORA; (2) Certidão Negativa de Débitos Relativos às Contribuições Previdenciárias e às de Terceiros, em nome da DEVEDORA, sob nº (...), válida até (...) e emitida pela Secretaria da Receita Federal do Brasil, em (...), da qual uma cópia foi extraída via internet por acesso direto deste tabelião de notas no site da RFB; (3) Certidão Conjunta Negativa de Débitos Relativos aos Tributos Federais e à Dívida Ativa da União, em nome da DEVEDORA, emitida pela Secretaria da Receita Federal do Brasil e Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional às (...) horas do dia (...), sob o código de controle: (...) e válida até (...), da qual uma cópia foi extraída via internet por acesso direto deste tabelião de notas no site da RFB. Assim dizem, pedem e lavro a presente escritura, que feita e lida, aceitam, outorgam e assinam. Escrita pelo escrevente (...) e assinada pelo Tabelião Substituto (...). Dou fé. Assinada pela(s) parte(s). Dou fé. Emolumentos: R$ (...), Ao Estado: R$ (...), IPESP: R$ (...), Registro Civil: R$ (...), Tribunal de Justiça, R$ (...), Santa Casa: R$ (...), Total: R$ (...).

_______________

¹     A perda das parcelas não é possível havendo relação de consumo, nos termos do art. 53 da Lei 8.078/1990.

²     Apenas se houver exigência de fiança, caso contrário, remover.

³     Substituir a anterior cláusula 8, sobre fiança, caso seja esta a modalidade de garantia.

⁴     Apenas se houver exigência de seguro, caso contrário, remover.

APÊNDICE

1. LEI 8.245, DE 18 DE OUTUBRO DE 1991

Versão consolidada

(Alterações da Lei 12.112/2009 em itálico)

TÍTULO I
DA LOCAÇÃO

Capítulo I
DISPOSIÇÕES GERAIS

Seção I
Da locação em geral

Art. 1º A locação de imóvel urbano regula-se pelo disposto nesta Lei.

Parágrafo único. Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais:

a) as locações:

1. de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas;

2. de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos;

3. de espaços destinados à publicidade;

4. em apart-hotéis, hotéis-residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar;

b) o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades.

Art. 2º Havendo mais de um locador ou mais de um locatário, entende-se que são solidários se o contrário não se estipulou.

Parágrafo único. Os ocupantes de habitações coletivas multifamiliares presumem-se locatários ou sublocatários.

Art. 3º O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a 10 (dez) anos.

Parágrafo único. Ausente a vênia conjugal, o cônjuge não estará obrigado a observar o prazo excedente.

Art. 4º Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2º do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, 30 (trinta) dias de antecedência.

Art. 5º Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.

Parágrafo único. O disposto neste artigo não se aplica se a locação termina em decorrência de desapropriação, com a imissão do expropriante na posse do imóvel.

Art. 6º O locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de 30 (trinta) dias.

Parágrafo único. Na ausência do aviso, o locador poderá exigir quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos, vigentes quando da resilição.

Art. 7º Nos casos de extinção de usufruto ou de fideicomisso, a locação celebrada pelo usufrutuário ou fiduciário poderá ser denunciada, com o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação, salvo se tiver havido aquiescência escrita do nu-proprietário ou do fideicomissário, ou se a propriedade estiver consolidada em mãos do usufrutuário ou do fiduciário.

Parágrafo único. A denúncia deverá ser exercitada no prazo de 90 (noventa) dias contados da extinção do fideicomisso ou da averbação da extinção do usufruto, presumindo-se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.

Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de 90 (noventa) dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.

§ 1º Idêntico direito terá o promissário comprador e o promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.

§ 2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de 90 (noventa) dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo-se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.

Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:

I – por mútuo acordo;

II – em decorrência da prática de infração legal ou contratual;

III – em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;

IV – para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.

Art. 10. Morrendo o locador, a locação transmite-se aos herdeiros.

Art. 11. Morrendo o locatário, ficarão sub-rogados nos seus direitos e obrigações:

I – nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente ou companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do de cujus, desde que residentes no imóvel;

II – nas locações com finalidade não residencial, o espólio e, se for o caso, seu sucessor no negócio.

Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.

§ 1.º Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatícia.

§ 2.º O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.

Art. 13. A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador.

§ 1º Não se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar formalmente a sua oposição.

§ 2º Desde que notificado por escrito pelo locatário, de ocorrência de uma das hipóteses deste artigo, o locador terá o prazo de 30 (trinta) dias para manifestar formalmente a sua oposição.

§ 3.º Nas locações não residenciais, equipara-se à cessão da locação qualquer negócio jurídico que importe na transferência do controle societário do locatário pessoa jurídica.

Seção II
Das sublocações

Art. 14. Aplicam-se às sublocações, no que couber, as disposições relativas às locações.

Art. 15. Rescindida ou finda a locação, qualquer que seja sua causa, resolvem-se as sublocações, assegurado o direito de indenização do sublocatário contra o sublocador.

Art. 16. O sublocatário responde subsidiariamente ao locador pela importância que dever ao sublocador, quando este for demandado e, ainda, pelos aluguéis que se vencerem durante a lide.

Seção III
Do aluguel

Art. 17. É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo.

Parágrafo único. Nas locações residenciais serão observados os critérios de reajustes previstos na legislação específica.

Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.

Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou o locatário, após 3 (três) anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.

Art. 20. Salvo as hipóteses do art. 42 e da locação para temporada, o locador não poderá exigir o pagamento antecipado do aluguel.

Art. 21. O aluguel da sublocação não poderá exceder o da locação; nas habitações coletivas multifamiliares, a soma dos aluguéis não poderá ser superior ao dobro do valor da locação.

Parágrafo único. O descumprimento deste artigo autoriza o sublocatário a reduzir o aluguel até os limites nele estabelecidos.

Seção IV
Dos deveres do locador e do locatário

Art. 22. O locador é obrigado a:

I – entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;

II – garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;

III – manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;

IV – responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;

V – fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;

VI – fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;

VII – pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;

VIII – pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;

IX – exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;

X – pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:

a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;

b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;

c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;

d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;

e) instalação de equipamentos de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;

f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;

g) constituição de fundo de reserva.

Art. 23. O locatário é obrigado a:

I – pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;

II – servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;

III – restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;

IV – levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;

V – realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocados por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;

VI – não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;

VII – entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;

VIII – pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;

IX – permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia, de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;

X – cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;

XI – pagar o prêmio do seguro de fiança;

XII – pagar as despesas ordinárias de condomínio.

§ 1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:

a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;

b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;

c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;

d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;

e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;

f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;

g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;

h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;

i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.

§ 2º O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas.

§ 3º No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no § 1º deste artigo, desde que comprovadas.

Art. 24. Nos imóveis utilizados como habitação coletiva multifamiliar, os locatários ou sublocatários poderão depositar judicialmente o aluguel e encargos se a construção for considerada em condições precárias pelo Poder Público.

§ 1º O levantamento dos depósitos somente será deferido com a comunicação, pela autoridade pública, da regularização do imóvel.

§ 2º Os locatários ou sublocatários que deixarem o imóvel estarão desobrigados do aluguel durante a execução das obras necessárias à regularização.

§ 3º Os depósitos efetuados em juízo pelos locatários e sublocatários poderão ser levantados, mediante ordem judicial, para realização das obras ou serviços necessários à regularização do imóvel.

Art. 25. Atribuída ao locatário a responsabilidade pelo pagamento dos tributos, encargos e despesas ordinárias de condomínio, o locador poderá cobrar tais verbas juntamente com o aluguel do mês a que se refiram.

Parágrafo único. Se o locador antecipar os pagamentos, a ele pertencerão as vantagens daí advindas, salvo se o locatário reembolsá-lo integralmente.

Art. 26. Necessitando o imóvel de reparos urgentes, cuja realização incumba ao locador, o locatário é obrigado a consenti-los.

Parágrafo único. Se os reparos durarem mais de 10 (dez) dias, o locatário terá direito ao abatimento do aluguel, proporcional ao período excedente; se mais de 30 (trinta) dias, poderá resilir o contrato.

Seção V
Do direito de preferência

Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.

Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.

Art. 28. O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de 30 (trinta) dias.

Art. 29. Ocorrendo aceitação da proposta, pelo locatário, a posterior desistência do negócio pelo locador acarreta, a este, responsabilidade pelos prejuízos ocasionados, inclusive lucros cessantes.

Art. 30. Estando o imóvel sublocado em sua totalidade, caberá a preferência ao sublocatário e, em seguida, ao locatário. Se forem vários os sublocatários, a preferência caberá a todos, em comum, ou a qualquer deles, se um só for o interessado.

Parágrafo único. Havendo pluralidade de pretendentes, caberá a preferência ao locatário mais antigo e, se da mesma data, ao mais idoso.

Art. 31. Em se tratando de alienação de mais de uma unidade imobiliária, o direito de preferência incidirá sobre a totalidade dos bens objeto da alienação.

Art. 32. O direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação.

Parágrafo único. Nos contratos firmados a partir de 1º de outubro de 2001, o direito de preferência de que trata este artigo não alcançará também os casos de constituição da propriedade fiduciária e de perda da propriedade ou venda por quaisquer formas de realização de garantia, inclusive mediante leilão extrajudicial, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica.

Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de 6 (seis) meses, a contar do registro do ato no Cartório de Imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos 30 (trinta) dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.

Parágrafo único. A averbação far-se-á à vista de qualquer das vias do contrato de locação, desde que subscrito também por duas testemunhas.

Art. 34. Havendo condomínio no imóvel, a preferência do condômino terá prioridade sobre a do locatário.

Seção VI
Das benfeitorias

Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.

Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.

Seção VII
Das garantias locatícias

Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:

I – caução;

II – fiança;

III – seguro de fiança locatícia.

IV – cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.

Art. 38. A caução poderá ser em bens móveis ou imóveis.

§ 1º A caução em bens móveis deverá ser registrada em Cartório de Títulos e Documentos; a em bens imóveis deverá ser averbada à margem da respectiva matrícula.

§ 2º A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança, autorizada pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva.

§ 3º A caução em títulos e ações deverá ser substituída, no prazo de 30 (trinta) dias, em caso de concordata, falência ou liquidação das sociedades emissoras.

Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.

Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:

I – morte do fiador;

II – ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;

III – alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação ao locador;

IV – exoneração do fiador;

V – prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo;

VI – desaparecimento dos bens móveis;

VII – desapropriação ou alienação do imóvel.

VIII – exoneração de garantia constituída por quotas de fundo de investimento;

IX – liquidação ou encerramento do fundo de investimento de que trata o inciso IV do art. 37 desta Lei;

X – prorrogação da locação por prazo indeterminado, uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.

Parágrafo único. O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação.

Art. 41. O seguro de fiança locatícia abrangerá a totalidade das obrigações do locatário.

Art. 42. Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo.

Seção VIII
Das penalidades criminais e civis

Art. 43. Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de 5 (cinco) dias a 6 (seis) meses ou multa de 3 (três) a 12 (doze) meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário:

I – exigir, por motivo de locação ou sublocação, quantia ou valor além do aluguel e encargos permitidos;

II – exigir, por motivo de locação ou sublocação, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação;

III – cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a hipótese do art. 42 e da locação para temporada.

Art. 44. Constitui crime de ação pública, punível com detenção de 3 (três) meses a 1 (um) ano, que poderá ser substituída pela prestação de serviços à comunidade:

I – recusar-se o locador ou sublocador, nas habitações coletivas multifamiliares, a fornecer recibo discriminado do aluguel e encargos;

II – deixar o retomante, dentro de 180 (cento e oitenta) dias após a entrega do imóvel, no caso do inciso III do art. 47, de usá-lo para o fim declarado ou, usando-o, não o fizer pelo prazo mínimo de 1 (um) ano;

III – não iniciar o proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, nos casos do inciso IV do art. 9º, inciso IV do art. 47, inciso I do art. 52 e inciso II do art. 53, a demolição ou a reparação do imóvel, dentro de 60 (sessenta) dias contados de sua entrega;

IV – executar o despejo com inobservância do disposto no § 2º do art. 65.

Parágrafo único. Ocorrendo qualquer das hipóteses previstas neste artigo, poderá o prejudicado reclamar, em processo próprio, multa equivalente a um mínimo de 12 (doze) e um máximo de 24 (vinte e quatro) meses do valor do último aluguel atualizado ou do que esteja sendo cobrado do novo locatário, se realugado o imóvel.

Seção IX
Das nulidades

Art. 45. São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente Lei, notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. 47, ou que afastem o direito à renovação, na hipótese do art. 51, ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto.

Capítulo II
DAS DISPOSIÇÕES ESPECIAIS

Seção I
Da locação residencial

Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a 30 (trinta) meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de 30 (trinta) dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.

§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de 30 (trinta) dias para desocupação.

Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e com prazo inferior a 30 (trinta) meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:

I – nos casos do art. 9º;

II – em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário estiver relacionada com o seu emprego;

III – se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;

IV – se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída em, no mínimo, 20% (vinte por cento) ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em 50% (cinquenta por cento);

V – se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar 5 (cinco) anos.

§ 1º Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá ser judicialmente demonstrada, se:

a) o retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado na mesma localidade ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente;

b) o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio.

§ 2º Nas hipóteses dos incisos III e IV, o retomante deverá comprovar ser proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.

Seção II
Da locação para temporada

Art. 48. Considera-se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorram tão somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a 90 (noventa) dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.

Parágrafo único. No caso de a locação envolver imóvel mobiliado, constará do contrato, obrigatoriamente, a descrição dos móveis e utensílios que o guarnecem, bem como o estado em que se encontram.

Art. 49. O locador poderá receber de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e encargos, bem como exigir qualquer das modalidades de garantia previstas no art. 37 para atender as demais obrigações do contrato.

Art. 50. Findo o prazo ajustado, se o locatário permanecer no imóvel sem oposição do locador por mais de 30 (trinta) dias, presumir-se-á prorrogada a locação por tempo indeterminado, não mais sendo exigível o pagamento antecipado do aluguel e dos encargos.

Parágrafo único. Ocorrendo a prorrogação, o locador somente poderá denunciar o contrato após 30 (trinta) meses de seu início ou nas hipóteses do art. 47.

Seção III
Da locação não residencial

Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

I – o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

II – o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de 5 (cinco) anos;

III – o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de 3 (três) anos.

§ 1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário.

§ 2º Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as atividades de sociedade de que faça parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comércio, o direito a renovação poderá ser exercido pelo locatário ou pela sociedade.

§ 3º Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub-rogado no direito a renovação, desde que continue no mesmo ramo.

§ 4º O direito a renovação do contrato estende-se às locações celebradas por indústrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas, desde que ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo.

§ 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de 1 (um) ano, no máximo, até 6 (seis) meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.

Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:

I – por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificação de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;

II – o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de 1 (um) ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.

§ 1º Na hipótese do inciso II, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences.

§ 2º Nas locações de espaço em shopping centers, o locador não poderá recusar a renovação do contrato com fundamento no inciso II deste artigo.

§ 3º O locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio se o locador, no prazo de 3 (três) meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo poder público ou que declarou pretender realizar.

Art. 53. Nas locações de imóveis utilizados por hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, o contrato somente poderá ser rescindido:

I – nas hipóteses do art. 9º;

II – se o proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável e imitido na posse, com título registrado, que haja quitado o preço da promessa ou que, não o tendo feito, seja autorizado pelo proprietário, pedir o imóvel para demolição, edificação licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento mínimo de 50% (cinquenta por cento) da área útil.

Art. 54. Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta Lei.

§ 1º O empreendedor não poderá cobrar do locatário em shopping center:

a) as despesas referidas nas alíneas a, b e d do parágrafo único do art. 22; e

b) as despesas com obras ou substituições de equipamentos, que impliquem modificar o projeto ou o memorial descritivo da data do habite-se e obras de paisagismo nas partes de uso comum.

§ 2º As despesas cobradas do locatário devem ser previstas em orçamento, salvo casos de urgência ou força maior, devidamente demonstradas, podendo o locatário, a cada 60 (sessenta) dias, por si ou entidade de classe exigir a comprovação das mesmas.

Art. 54-A. Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei.

§ 1º Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação.

§ 2º Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação.

§ 3º (Vetado).

Art. 55. Considera-se locação não residencial quando o locatário for pessoa jurídica e o imóvel destinar-se ao uso de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados.

Art. 56. Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

Parágrafo único. Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de 30 (trinta) dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado.

Art. 57. O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário 30 (trinta) dias para a desocupação.

TÍTULO II
DOS PROCEDIMENTOS

Capítulo I
DAS DISPOSIÇÕES GERAIS

Art. 58. Ressalvados os casos previstos no parágrafo único do art. 1º, nas ações de despejo, consignação em pagamento de aluguel e acessórios da locação, revisionais de aluguel e renovatórias de locação, observar-se-á o seguinte:

I – os processos tramitam durante as férias forenses e não se suspendem pela superveniência delas;

II – é competente para conhecer e julgar tais ações o foro do lugar da situação do imóvel, salvo se outro houver sido eleito no contrato;

III – o valor da causa corresponderá a doze meses de aluguel, ou, na hipótese do inciso II do art. 47, a três salários vigentes por ocasião do ajuizamento;

IV – desde que autorizado no contrato, a citação, intimação ou notificação far-se-á mediante correspondência com aviso de recebimento, ou, tratando-se de pessoa jurídica ou firma individual, também mediante telex ou fac-símile, ou, ainda, sendo necessário, pelas demais formas previstas no Código de Processo Civil;

V – os recursos interpostos contra as sentenças terão efeito somente devolutivo.

Capítulo II
DAS AÇÕES DE DESPEJO

Art. 59. Com as modificações constantes deste Capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§ 1º Conceder-se-á liminar para desocupação em 15 (quinze) dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

I – o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de 6 (seis) meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento;

II – o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia;

III – o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até 30 (trinta) dias após o vencimento do contrato;

IV – a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, de acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei;

V – a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário;

VI – o disposto no inciso IV do art. 9.º, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las;

VII – o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato;

VIII – o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada;

IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.

§ 2º Qualquer que seja o fundamento da ação dar-se-á ciência do pedido aos sublocatários, que poderão intervir no processo como assistentes.

§ 3º No caso do inciso IX do § 1.º deste artigo, poderá o locatário evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62.

Art. 60. Nas ações de despejo fundadas no inciso IV do art. 9º, inciso IV do art. 47 e inciso II do art. 53, a petição inicial deverá ser instruída com prova da propriedade do imóvel ou do compromisso registrado.

Art. 61. Nas ações fundadas no § 2º do art. 46 e nos incisos III e IV do art. 47, se o locatário, no prazo da contestação, manifestar sua concordância com a desocupação do imóvel, o juiz acolherá o pedido fixando prazo de 6 (seis) meses para a desocupação, contados da citação, impondo ao vencido a responsabilidade pelas custas e honorários advocatícios de 20% (vinte por cento) sobre o valor dado à causa. Se a desocupação ocorrer dentro do prazo fixado, o réu ficará isento dessa responsabilidade; caso contrário, será expedido mandado de despejo.

Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte:

I – o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito;

II – o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos:

a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação;

b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis;

c) os juros de mora;

d) as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em 10% (dez por cento) sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa;

III – efetuada a purga da mora, se o locador alegar que a oferta não é integral, justificando a diferença, o locatário poderá complementar o depósito no prazo de 10 (dez) dias, contado da intimação, que poderá ser dirigida ao locatário ou diretamente ao patrono deste, por carta ou publicação no órgão oficial, a requerimento do locador;

IV – não sendo integralmente complementado o depósito, o pedido de rescisão prosseguirá pela diferença, podendo o locador levantar a quantia depositada;

V – os aluguéis que forem vencendo até a sentença deverão ser depositados à disposição do juízo, nos respectivos vencimentos, podendo o locador levantá-los desde que incontroversos;

VI – havendo cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos aluguéis, a execução desta pode ter início antes da desocupação do imóvel, caso ambos tenham sido acolhidos.

Parágrafo único. Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura da ação.

Art. 63. Julgada procedente a ação de despejo, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes.

§ 1º O prazo será de 15 (quinze) dias se:

a) entre a citação e a sentença de primeira instância houverem decorrido mais de 4 (quatro) meses; ou

b) o despejo houver sido decretado com fundamento no art. 9.º ou no § 2.º do art. 46.

§ 2º Tratando-se de estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo Poder Público, respeitado o prazo mínimo de 6 (seis) meses e o máximo de 1 (um) ano, o juiz disporá de modo que a desocupação coincida com o período de férias escolares.

§ 3º Tratando-se de hospitais, repartições públicas, unidades sanitárias oficiais, asilos e estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, e o despejo for decretado com fundamento no inciso IV do art. 9º ou no inciso II do art. 53, o prazo será de 1 (um) ano, exceto no caso em que entre a citação e a sentença de primeira instância houver decorrido mais de 1 (um) ano, hipótese em que o prazo será de 6 (seis) meses.

§ 4º A sentença que decretar o despejo fixará o valor da caução para o caso de ser executada provisoriamente.

Art. 64. Salvo nas hipóteses das ações fundadas no art. 9.º, a execução provisória do despejo dependerá de caução não inferior a 6 (seis) meses nem superior a 12 (doze) meses do aluguel, atualizado até a data da prestação da caução.

§ 1º A caução poderá ser real ou fidejussória e será prestada nos autos da execução provisória.

§ 2º Ocorrendo a reforma da sentença ou da decisão que concedeu liminarmente o despejo, o valor da caução reverterá em favor do réu, como indenização mínima das perdas e danos, podendo este reclamar, em ação própria, a diferença pelo que a exceder.

Art. 65. Findo o prazo assinado para a desocupação, contado da data da notificação, será efetuado o despejo, se necessário com emprego de força, inclusive arrombamento.

§ 1º Os móveis e utensílios serão entregues à guarda de depositário, se não os quiser retirar o despejado.

§ 2º O despejo não poderá ser executado até o 30º dia seguinte ao do falecimento do cônjuge, ascendente, descendente ou irmão de qualquer das pessoas que habitem o imóvel.

Art. 66. Quando o imóvel for abandonado após ajuizada a ação, o locador poderá imitir-se na posse do imóvel.

Capítulo III
DA AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO DE ALUGUEL E ACESSÓRIOS DA LOCAÇÃO

Art. 67. Na ação que objetivar o pagamento dos aluguéis e acessórios da locação mediante consignação, será observado o seguinte:

I – a petição inicial, além dos requisitos exigidos pelo art. 282 do Código de Processo Civil, deverá especificar os aluguéis e acessórios da locação com indicação dos respectivos valores;

II – determinada a citação do réu, o autor será intimado a, no prazo de 24 (vinte e quatro) horas, efetuar o depósito judicial da importância indicada na petição inicial, sob pena de ser extinto o processo;

III – o pedido envolverá a quitação das obrigações que vencerem durante a tramitação do feito e até ser prolatada a sentença de primeira instância, devendo o autor promover os depósitos nos respectivos vencimentos;

IV – não sendo oferecida a contestação, ou se o locador receber os valores depositados, o juiz acolherá o pedido, declarando quitadas as obrigações, condenando o réu ao pagamento das custas e honorários de 20% (vinte por cento) do valor dos depósitos;

V – a contestação do locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará adstrita, quanto à matéria de fato, a:

a) não ter havido recusa ou mora em receber a quantia devida;

b) ter sido justa a recusa;

c) não ter sido efetuado o depósito no prazo ou no lugar do pagamento;

d) não ter sido o depósito integral;

VI – além de contestar, o réu poderá, em reconvenção, pedir o despejo e a cobrança dos valores objeto da consignatória ou da diferença do depósito inicial, na hipótese de ter sido alegado não ser o mesmo integral;

VII – o autor poderá complementar o depósito inicial, no prazo de 5 (cinco) dias contados da ciência do oferecimento da resposta, com acréscimo de 10% (dez por cento) sobre o valor da diferença. Se tal ocorrer, o juiz declarará quitadas as obrigações, elidindo a rescisão da locação, mas imporá ao autor-reconvindo a responsabilidade pelas custas e honorários advocatícios de 20% (vinte por cento) sobre o valor dos depósitos;

VIII – havendo, na reconvenção, cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos valores objeto da consignatória, a execução desta somente poderá ter início após obtida a desocupação do imóvel, caso ambos tenham sido acolhidos.

Parágrafo único. O réu poderá levantar a qualquer momento as importâncias depositadas sobre as quais não penda controvérsia.

Capítulo IV
DA AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL

Art. 68. Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumário, observar-se-á o seguinte:

I – além dos requisitos exigidos pelos arts. 276 e 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial deverá indicar o valor do aluguel cuja fixação é pretendida;

II – ao designar a audiência de conciliação, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário, ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, que será devido desde a citação, nos seguintes moldes:

a) em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido;

b) em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente;

III – sem prejuízo da contestação e até a audiência, o réu poderá pedir seja revisto o aluguel provisório, fornecendo os elementos para tanto;

IV – na audiência de conciliação, apresentada a contestação, que deverá conter contraproposta se houver discordância quanto ao valor pretendido, o juiz tentará a conciliação e, não sendo esta possível, determinará a realização de perícia, se necessária, designando, desde logo, audiência de instrução e julgamento;

V – o pedido de revisão previsto no inciso III deste artigo interrompe o prazo para interposição de recurso contra a decisão que fixar o aluguel provisório.

§ 1º Não caberá ação revisional na pendência de prazo para desocupação do imóvel (arts. 46, § 2º, e 57), ou quando tenha sido este estipulado amigável ou judicialmente.

§ 2º No curso da ação de revisão, o aluguel provisório será reajustado na periodicidade pactuada ou na fixada em lei.

Art. 69. O aluguel fixado na sentença retroage à citação, e as diferenças devidas durante a ação de revisão, descontados os alugueres provisórios satisfeitos, serão pagas corrigidas, exigíveis a partir do trânsito em julgado da decisão que fixar o novo aluguel.

§ 1º Se pedido pelo locador, ou sublocador, a sentença poderá estabelecer periodicidade de reajustamento do aluguel diversa daquela prevista no contrato revisando, bem como adotar outro indexador para reajustamento do aluguel.

§ 2º A execução das diferenças será feita nos autos da ação de revisão.

Art. 70. Na ação de revisão do aluguel, o juiz poderá homologar acordo de desocupação, que será executado mediante expedição de mandado de despejo.

Capítulo V
DA AÇÃO RENOVATÓRIA

Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com:

I – prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51;

II – prova do exato cumprimento do contrato em curso;

III – prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia;

IV – indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação;

V – indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira;

VI – prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for;

VII – prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário.

Parágrafo único. Proposta a ação pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele, serão citados o sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se, em virtude de locação originária ou renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocação; na primeira hipótese, procedente a ação, o proprietário ficará diretamente obrigado à renovação.

Art. 72. A contestação do locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará adstrita, quanto à matéria de fato, ao seguinte:

I – não preencher o autor os requisitos estabelecidos nesta Lei;

II – não atender, a proposta do locatário, o valor locativo real do imóvel na época da renovação, excluída a valorização trazida por aquele ao ponto ou lugar;

III – ter proposta de terceiro para a locação, em condições melhores;

IV – não estar obrigado a renovar a locação (incisos I e II do art. 52).

§ 1º No caso do inciso II, o locador deverá apresentar, em contraproposta, as condições de locação que repute compatíveis com o valor locativo real e atual do imóvel.

§ 2º No caso do inciso III, o locador deverá juntar prova documental da proposta do terceiro, subscrita por este e por duas testemunhas, com clara indicação do ramo a ser explorado, que não poderá ser o mesmo do locatário. Nessa hipótese, o locatário poderá, em réplica, aceitar tais condições para obter a renovação pretendida.

§ 3º No caso do inciso I do art. 52, a contestação deverá trazer prova da determinação do Poder Público ou relatório pormenorizado das obras a serem realizadas e da estimativa de valorização que sofrerá o imóvel, assinado por engenheiro devidamente habilitado.

§ 4º Na contestação, o locador, ou sublocador, poderá pedir, ainda, a fixação de aluguel provisório, para vigorar a partir do primeiro mês do prazo do contrato a ser renovado, não excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido, desde que apresentados elementos hábeis para aferição do justo valor do aluguel.

§ 5º Se pedido pelo locador, ou sublocador, a sentença poderá estabelecer periodicidade de reajustamento do aluguel diversa daquela prevista no contrato renovando, bem como adotar outro indexador para reajustamento do aluguel.

Art. 73. Renovada a locação, as diferenças dos aluguéis vencidos serão executadas nos próprios autos da ação e pagas de uma só vez.

Art. 74. Não sendo renovada a locação, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, se houver pedido na contestação.

§ 1º Conceder-se-á liminar para desocupação em 15 (quinze) dias, contados da intimação do locatário, por si ou por seu advogado, quando houver, na contestação, pedido de retomada fundado em melhor proposta de terceiro.

§ 2º A desocupação liminar somente será indeferida se:

I – a proposta de terceiro não atender aos requisitos previstos no § 2º do art. 72;

II – o locatário aceitar, em réplica, as mesmas condições ofertadas pelo terceiro.

§ 3º A execução provisória da retomada fica condicionada à prestação de caução em valor não inferior a 6 (seis) meses nem superior a 12 (doze) meses do aluguel, atualizado até a data da prestação da caução.

Art. 75. Sendo executada provisoriamente a decisão ou sentença que conceder a retomada do imóvel, o locatário terá direito a reclamar, em ação própria, indenização por perdas e danos, caso a ação renovatória venha a ser julgada procedente ao final da demanda, vedado, em qualquer hipótese, o retorno do locatário ao imóvel.

TÍTULO III
DAS DISPOSIÇÕES FINAIS E TRANSITÓRIAS

Art. 76. Não se aplicam as disposições desta Lei aos processos em curso.

Art. 77. Todas as locações residenciais que tenham sido celebradas anteriormente à vigência desta Lei serão automaticamente prorrogadas por tempo indeterminado, ao término do prazo ajustado no contrato.

Art. 78. As locações residenciais que tenham sido celebradas anteriormente à vigência desta Lei e que já vigorem ou venham a vigorar por prazo indeterminado, poderão ser denunciadas pelo locador, concedido o prazo de 12 (doze) meses para a desocupação.

Parágrafo único. Na hipótese de ter havido revisão judicial ou amigável do aluguel, atingindo o preço do mercado, a denúncia somente poderá ser exercitada após 24 (vinte e quatro) meses da data da revisão, se esta ocorreu nos 12 (doze) meses anteriores à data da vigência desta Lei.

Art. 79. No que for omissa esta Lei aplicam-se as normas do Código Civil e do Código de Processo Civil.

Art. 80. Para os fins do inciso I do art. 98 da Constituição Federal, as ações de despejo poderão ser consideradas como causas cíveis de menor complexidade.

Art. 81. O inciso II do art. 167 e o art. 169 da Lei 6.015, de 31 de dezembro de 1973, passam a vigorar com as seguintes alterações:

“Art. 167. [...]

“[...]

“II – [...]

“[...]

“16) do contrato de locação, para os fins de exercício de direito de preferência.”

“Art. 169. [...]

“[...]

“III – o registro previsto no n. 3 do inciso I do art. 167, e a averbação prevista no n. 16 do inciso II do art. 167 serão efetuados no cartório onde o imóvel esteja matriculado mediante apresentação de qualquer das vias do contrato, assinado pelas partes e subscrito por duas testemunhas, bastando a coincidência entre o nome de um dos proprietários e o locador.”

Art. 82. O art. 3º da Lei 8.009, de 29 de março de 1990, passa a vigorar acrescido do seguinte inciso VII:

“Art. 3º [...]

“[...]

“VII – por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.”

Art. 83. Ao art. 24 da Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964, fica acrescido o seguinte § 4º:

“Art. 24. [...]

“[...]

“§ 4º Nas decisões da assembleia que envolvam despesas ordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino locador a ela não compareça.”

Art. 84. Reputam-se válidos os registros dos contratos de locação de imóveis, realizados até a data da vigência desta Lei.

Art. 85. Nas locações residenciais, é livre a convenção do aluguel quanto a preço, periodicidade e indexador de reajustamento, vedada a vinculação à variação do salário mínimo, variação cambial e moeda estrangeira:

I – dos imóveis novos com habite-se concedido a partir da entrada em vigor desta Lei;

II – dos demais imóveis não enquadrados no inciso anterior, em relação aos contratos celebrados, após cinco anos de entrada em vigor desta Lei.

Art. 86. O art. 8º da Lei 4.380, de 21 de agosto de 1964, passa a vigorar com a seguinte redação: “Art. 8º O Sistema Financeiro da Habitação, destinado a facilitar e promover a construção e a aquisição da casa própria ou moradia, especialmente pelas classes de menor renda da população, será integrado.”

Art. 87. (Vetado.)

Art. 88. (Vetado.)

Art. 89. Esta Lei entrará em vigor 60 (sessenta) dias após a sua publicação.

Art. 90. Revogam-se as disposições em contrário, especialmente:

I – o Dec. 24.150, de 20 de abril de 1934;

II – a Lei 6.239, de 19 de setembro de 1975;

III – a Lei 6.649, de 16 de maio de 1979;

IV – a Lei 6.698, de 15 de outubro de 1979;

V – a Lei 7.355, de 31 de agosto de 1985;

VI – a Lei 7.538, de 24 de setembro de 1986;

VII – a Lei 7.612, de 9 de julho de 1987; e

VIII – a Lei 8.157, de 3 de janeiro de 1991.

Brasília, em 18 de outubro de 1991; 170º da Independência e 103º da República.

Fernando Collor
(DOU 21.10.1991)

2. JUSTIFICAÇÃO DO PROJETO DE LEI 71/2007, DO DEPUTADO JOSÉ CARLOS ARAÚJO¹

A atual Lei das Locações, conhecida como Lei do Inquilinato, veio a conferir um importante marco regulatório no ordenamento jurídico que disciplina as locações de imóveis urbanos e os procedimentos pertinentes às relações entre locatário e locador. Decorridos, porém, mais de 15 anos de sua implementação, constata-se a necessidade de se promover aperfeiçoamentos neste diploma legal. Isto se justifica em função das modificações advindas com o Código Civil que entrou em vigor em 2002,² as mudanças nas regras processuais que foram aprovadas nesse período e a alentada jurisprudência acumulada com as interpretações decorrentes dos conflitos jurídicos estabelecidos entre as partes.

Além disso, muitas das alterações que julguei pertinentes propor no presente projeto são resultantes de observações e comentários recolhidos ao longo desses anos, da parte de pessoas físicas e jurídicas diretamente envolvidas nas relações estabelecidas nesse segmento de mercado, bem como de discussões realizadas no âmbito do Parlamento, em audiências públicas, e em outros fóruns, com representantes da sociedade civil, de instituições de classe, de órgãos governamentais, advogados, juristas etc.

Apresento, a seguir, as premissas e os fundamentos que justificam cada proposta de alteração dos dispositivos que identifiquei merecedores de modificações.

A alteração sugerida no art. 4º tem por escopo explicitar que o exercício, pelo locatário, do seu direito à devolução antecipada do imóvel está condicionado ao cumprimento da correlata obrigação que lhe cabe, qual seja: o pagamento da multa pactuada para esse fim ou, à sua falta, da que for judicialmente arbitrada. Adicionalmente, a nova redação elimina remissão constante do texto vigente a uma disposição do antigo Código Civil, já revogado.

A regra do caput do art. 12 da Lei de Locações tem por objetivo a proteção da moradia do cônjuge ou companheiro em caso de dissolução do vínculo conjugal ou da sociedade concubinária, não dizendo respeito às locações não residenciais (corrobora esse entendimento o tratamento dado pelo art. 11 a uma hipótese análoga – prosseguimento somente da locação residencial em caso de morte do cônjuge ou companheiro locatário). A modificação proposta visa a explicitar que a regra versa apenas sobre locações residenciais. Quanto ao parágrafo único deste artigo, propõe-se que a correta substituição de garantias prevista na lei seja estendida também às hipóteses do art. 11, que igualmente tratam de casos nos quais há sub-rogação da locação com exoneração do primitivo fiador.

O texto inserido no novo § 3.º do art. 13 reforça o caráter personalíssimo também das locações não residenciais, usualmente celebradas com pessoas jurídicas. Busca-se evitar que manobras societárias permitam ao locatário transferir, indiretamente, a locação a terceiros, burlando o legítimo direito de o locador escolher a quem deseja locar seu imóvel. Observe-se que já é da tradição do direito brasileiro que a cessão da locação só é possível quando autorizada pelo locador, conforme estabelece o caput do artigo.

(...)

Apesar da clareza da redação atual do art. 39, existem precedentes na jurisprudência segundo os quais a fiança não necessariamente se estende até a efetiva devolução do imóvel, ficando limitada ao prazo contratual. De outro lado, sabe-se que vários Tribunais de Justiça vêm reagindo aos referidos precedentes, firmando gradualmente jurisprudência contrária, em linha com a letra do art. 39. Não obstante, com o objetivo de resolver a questão, sugere-se que a redação do dispositivo fique ainda mais clara, pacificando, assim, a controvérsia jurisprudencial. A inserção do parágrafo único visa a proteger o fiador, quando da renovação do contrato.³

A modificação proposta no art. 40, inciso II, visa a adequar esse dispositivo à nova legislação falimentar (Lei 11.101/2005), que prevê o instituto da recuperação judicial. Facultando ao locador a exigência de substituição do fiador que ingresse no regime da recuperação judicial, a lei atenderá aos interesses não só do locador, mas também da própria empresa em recuperação, que poderá verse livre de novas obrigações, pertinentes ao pagamento de dívida do locatário. Com isso, aumenta a chance de êxito do procedimento de recuperação.

A lei prevê a possibilidade de resistência à ação renovatória fundada em melhor proposta de terceiro, mas impõe, em contrapartida, a obrigação solidária, entre locador e proponente, de pagar ampla indenização ao locatário preterido. Tal obrigação, na prática, faz letra morta dessa hipótese de retomada. Com isso, ao mesmo tempo que priva o locador de auferir maior rendimento de seu imóvel, permite ao locatário continuar usufruindo do espaço locado por preço inferior ao que o mercado está disposto a pagar. Diante da iniquidade dessa situação, e considerando a possibilidade de o locatário evitar a retomada oferecendo a mesma proposta do terceiro, sugere-se a supressão dessa indenização, prevista no art. 52, § 3º.

(...)

As alterações sugeridas no art. 62 visam ao aperfeiçoamento da sistemática de purgação da mora nas locações em geral, coibindo, com maior eficiência, o abuso do direito de purgar a mora.

Doutrina e jurisprudência entendem que o legislador cometeu um erro ao incluir, entre as hipóteses de dispensa da caução na execução provisória do despejo, apenas os incisos I, II e IV do art. 9º. Por meio de interpretação sistemática, vários Tribunais vêm dispensando também a prestação de caução na hipótese do inciso III do mesmo art. 9º, uma vez que a falta de pagamento (inciso III) constitui espécie de infração contratual (inciso II). Propõe-se retificar o dispositivo, esclarecendo-se, no art. 64, que prescinde de caução a execução provisória do despejo fundado em qualquer das hipóteses do art. 9º. Em condições tais, a caução fica mantida para situações realmente justificáveis, como na retomada por melhor oferta de terceiro ou para a realização de obras.

(...)

As alterações propostas no art. 68 consistem, essencialmente: na adequação do rito da ação revisional de aluguel à reformulação da sistemática do procedimento sumário (que deixou de chamar-se sumaríssimo), na forma da Lei 9.245/1995, posterior à Lei de Locações; na criação de um limitador para o aluguel provisório requerido pelo locatário, nos mesmos moldes do limitador já existente para o aluguel provisório postulado pelo locador, assim conferindo tratamento isonômico entre as partes e no aperfeiçoamento da sistemática de revisão do aluguel provisório, desafogando-se os Tribunais de segunda instância ao conferir segurança jurídica para o réu questionar o valor do aluguel provisório perante o juiz de primeiro grau, sem precisar interpor desde logo recurso da decisão que o fixa.

Encontram-se na jurisprudência precedentes que interpretam o art. 71, V, no sentido de dispensar o locatário de comprovar a idoneidade financeira do fiador indicado quando for o mesmo do contrato renovado, exigindo tal comprovação somente quando houver substituição do fiador. A apresentação dessa prova, contudo, justifica-se em qualquer dessas hipóteses, pois, ao longo do prazo contratual (que, em caso de renovação compulsória, não é menor que cinco anos), o fiador pode sofrer redução substancial no seu patrimônio, enfraquecendo a garantia.

As modificações propostas no caput do art. 74 objetivam conferir efetividade à regra segundo a qual não têm efeito suspensivo os recursos interpostos contra as decisões proferidas em ações locatícias. Dessa forma, permite-se a execução provisória da retomada do imóvel quando a renovação for rejeitada em sentença, extirpando-se a anomalia hoje existente na lei, que impede a reprise antes do trânsito em julgado da decisão que a defere. Com efeito, o locador, atualmente, tem de aguardar até mesmo o julgamento de recurso no Supremo Tribunal Federal para recuperar a posse do espaço no âmbito da ação renovatória, situação obviamente iníqua e dissonante da tendência legislativa de busca da celeridade e da efetividade do provimento jurisdicional. No que toca ao § 1º do art. 74, cria-se hipótese de retomada liminar, em caso de resistência à renovação fundada em melhor proposta de terceiro, facultando-se ao locatário “cobrir” a proposta do terceiro. A liminar fundamenta-se no fato de que a demora na retomada faz perecer a proposta do terceiro, uma vez que nenhum comerciante contingenciará investimentos e aguardará pelo longo período de tramitação de um processo em primeira instância a implementação de um negócio que talvez não venha a ocorrer. A inserção do § 2º impõe ao locador a prestação de caução para promover a execução provisória da retomada, de modo a garantir indenização mínima para o locatário se porventura a decisão que deferiu a reprise venha a ser reformada.

A redação proposta para o art. 75 disciplina as consequências da reforma da decisão que defere a retomada, quando há execução provisória. Conferindo ao locatário o direito a amplo ressarcimento por perdas e danos, sem facultar o retorno ao imóvel, a lei passa a regular a matéria de maneira análoga ao tratamento dado à reforma da decisão que defere o despejo, após consumada sua execução provisória: de um lado, assegura-se a recomposição total dos prejuízos do locatário; de outro lado, promove-se segurança jurídica, ao preservar-se a estabilidade da retomada e o legítimo direito do novo locatário do imóvel retomado, terceiro de boa-fé.

(...)

São estes os fundamentos que justificam as alterações que proponho por intermédio do presente projeto de lei, para o qual solicito o apoio dos meus pares para aprovação.

Sala das Sessões, em de fevereiro de 2007.

Deputado José Carlos Araújo

_______________

¹     Suprimimos a parte da justificação relativa a dispositivos que não foram aprovados durante a regular tramitação do PL 71/2007.

²     Na verdade, no dia 12 de janeiro de 2003 (Nelson Nery Junior. Código Civil Anotado. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2003, p. 853). O Código Civil de 2002 foi publicado no Diário Oficial da União no dia 11 de janeiro de 2002. A contagem, segundo Nelson Nery Junior, é feita de acordo com a Lei Complementar n. 95/1998, que, no art. 8º, § 1º, estabelece: Art. 8º A vigência da lei será indicada de forma expressa e de modo a contemplar prazo razoável para que dela se tenha amplo conhecimento, reservada a cláusula “entra em vigor na data de sua publicação” para as leis de pequena repercussão. § 1º A contagem do prazo para entrada em vigor das leis que estabeleçam período de vacância far-se-á com a inclusão da data da publicação e do último dia do prazo, entrando em vigor no dia subsequente à sua consumação integral.

Nesse caso, aplica-se, inclusive, a Lei n. 810/1949, que, no art. 1º, estabelece que o prazo em ano se conta “do dia do início ao dia e mês correspondentes do ano seguinte”. Posta assim a questão, tendo em vista que a Lei Complementar n. 95/1998 determina a entrada em vigor no dia seguinte ao da consumação integral, resta a conclusão segundo a qual o Código Civil de 2002 entrou em vigor no dia 12 de janeiro de 2003.

³     Na tramitação, a ideia original foi mantida, mas sob a égide da exoneração prevista no inciso X do art. 40, para cujos comentários remetemos o leitor.

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VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito das sucessões. São Paulo: Atlas, 1991.

________. Direitos reais. São Paulo: Atlas, 1999.

________. Lei do Inquilinato comentada – Doutrina e prática. 8. ed. São Paulo: Atlas, 2006.

VIAN, Marco Aurélio da Silva. Loteamento fechado e loteamento horizontal. Rio de Janeiro: Aide, 1991.

VIDIGAL, Geraldo de Camargo. A lei de defesa do consumidor – sua abrangência. Lei de defesa do consumidor. São Paulo: IBCB, 1991.

VIEIRA SOBRINHO, José Dutra. Matemática financeira. São Paulo: Atlas, 1998.

WAMBIER, Luiz Rodrigues; ALMEIDA, Flávio Renato Correia de; TALAMINI, Eduardo. Curso avançado de processo civil. São Paulo: RT, 1999. 3 v.

ZAVASCKI, Teori Albino. “Antecipação de tutela e colisão de direitos fundamentais”. Revista do Advogado 46/26-28.

OBRAS DO AUTOR

Livros publicados/organizados

1. Manual de arbitragem. 4. ed. São Paulo: RT, 2011. 270 p.

2. Comentários ao Código Civil. 2. ed. São Paulo: RT, 2009. 2.400 p. (org.)

3. Juros no direito brasileiro. 4. ed. São Paulo: RT, 2011. 510 p.

4. Direito imobiliário. 3. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2011. 1.314 p.

5. Do descumprimento das obrigações. São Paulo: Juarez de Oliveira, 2007. 384 p.

6. Obrigações. 5. ed. São Paulo: RT, 2011. 464 p.

7. Comentários ao Código Civil Brasileiro. Rio de Janeiro: Forense, 2006. v. XVII. 634 p. (em coautoria com diversos autores.)

8. Comentários às alterações da lei do inquilinato. São Paulo: RT, 2010, 192 p.

9. Assédio sexual – Responsabilidade civil. São Paulo: Juarez de Oliveira, 2001. 157 p.

10. Despesas ordinárias e extraordinárias de condomínio. 2. ed. São Paulo: Juarez de Oliveira, 2000. 194 p. (em coautoria com Jorge Tarcha).

Capítulos de livros publicados/artigos

1. As assembleias dos condomínios edilícios na sociedade da informação: a possibilidade da assembleia por meio eletrônico. In: PAESANI, Liliana Minardi (org.). O direito na sociedade da informação. São Paulo: Atlas, 2007, p. 189-208.

2. Juros no novo direito privado brasileiro. In: FILOMENO, José Geraldo Brito; WAGNER JUNIOR, Luiz Guilherme da Costa; GONÇALVES, Renato Afonso (orgs.). O Código Civil e sua interdisciplinaridade. Belo Horizonte: Del Rey, 2004, p. 533-564.

3. Os contratos imobiliários e a previsão de aplicação da Tabela Price. In: MARQUES, Claudia Lima (org.). Revista de Direito do Consumidor. São Paulo: RT, 1998, v. 28, p. 129-136.

4. Responsabilidade dos educadores na sociedade da informação. In: PAESANI, Liliana Minardi (org.). O direito na sociedade da informação II. São Paulo: Atlas, 2009, p. 67-87.

5. A tabela price como sistema de amortização de empréstimos e financiamentos no Código de Defesa do Consumidor e na sociedade da informação. In: MORATO, Antonio Carlos; NERI, Paulo de Tarso (orgs.). 20 anos do Código de defesa do consumidor. Estudos em homenagem ao Prof. José Geraldo Brito Filomeno. São Paulo: Atlas, 2010, p. 225-259.